江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初6890号原告：龚平，男，1980年12月4日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原告：金秋芳，女，1979年9月20日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。以上二原告共同委托诉讼代理人：计月芳，江苏狮山律师事务所律师。被告：沈常明，男，1984年10月22日出生，汉族，户籍地江苏省滨海县，暂住地江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：任黎平，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原告龚平、金秋芳与被告沈常明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案受理后，由审判员余琼琼适用简易程序，分别于2020年12月23日、2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告龚平、金秋芳及其共同委托诉讼代理人计月芳、被告沈常明（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人任黎平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龚平、金秋芳诉称，请求法院依法判令：1、被告向原告返还双倍定金共160000元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告在58同程网上看到被告发布的本案所涉房屋的招租信息后，与被告商谈租赁房屋事宜，于2019年11月27日签订房屋租赁协议书，并约定一并转让房屋内装修设施，原告当即支付80000元定金。2020年3月初，原告得知该房屋的租赁权归苏州市金阳房地产开发有限公司（以下简称金阳公司），且金阳公司是通过招投标方式竞价出租所有房屋的，被告不得私自转租该房屋。3月24日，原告前往金阳公司核实上述情况，公司负责人吴总证实了上述情况。原告随即向被告提出返还80000元定金的要求，而被告却让原告等他租出这房屋后再说。之后，原告又多次讨要该80000元，均遭被告拒绝。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告沈常明辩称，一、双方签订的协议未能继续履行，违约的是原告，若没有原告的违约行为，被告是可以正常按照协议内容履行的。首先，根据双方签订的协议，房屋装修设施作价28万元，预付8万元定金是房屋内装修转让定金，协议也明确了在2020年5月被告负责让原告与金阳公司签合同，如不能签订合同则退还定金，交易终止。除此之前，原告不得以任何理由违反规定，如有违约除定金不予退还，另将赔偿转让总价的百分之三十给被告。原告在庭审中也确认，如果5月份之后房屋签到其名下，是将房租直接交给金阳公司的，由此可见，原告与吴总谈及的是一个非法转租的问题，而协议中的约定的是合同主体变更，两者并不是同一回事。但原告于2020年3月26日就微信告知被告因为消防原因不在继续履行合同，并未提及与金阳公司谈到过“转租事宜”。原告在未与被告沟通的前提下，就主观认定被告一定无法在2020年5月履行合同义务而擅自提出不再继续履约，由此可见，违约方是原告。退一步讲，若原告真的认为被告违约，那也要在2020年5月份之后提出。其次，若合同正常履行，到2020年5月，被告是可以按照双方协议约定将合同变更至原告名下的。根据现实履行情况，被告与金阳公司已经签订合同多年，均为一年一签。2020年6月，被告与金阳公司又重新续签了房屋租赁合同，此时合同承租方是由原来的素恩生物科技（苏州）有限公司（以下简称素恩公司）变更至被告名下。可见，原、被告双方的协议内容完全可以正常履行。二、原告主张的双倍返还定金的金额不正确。根据双方协议确定的装修设施转让款为28万元，而预付的定金是8万元，而根据法律规定，定金金额约定不得超过主合同标的额的百分之二十。由此可见，该份协议中的定金部分是5.6万。综上，原告以被告没有转租权为由让被告双倍返还定金，不论是金额还是违约事实均没有法律和事实上的依据，故请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。原告龚平、金秋芳为了支持其诉讼请求，提供了以下证据：协议书、银行交易流水、成交确认书拍照件、租赁合同拍照件、录音视频资料、被告的营业执照复印件、盛佳斌证言文字说明、视频资料及文字整理稿、房屋租赁合同及营业执照复印件、通话清单打印件。被告沈常明为支持其辩称，提供了以下证据：微信对话截图打印件、房屋租赁合同复印件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：2019年6月21日，金阳公司作为出租方（甲方）、素恩公司作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份。该合同约定：甲方合法拥有的不动产商铺位于苏州市相城区阳澄××商业街××、××、××号，建筑面积为1045.18平方米。该不动产的交付日期为2019年6月1日，租赁期为自起租日起12个月，即自2019年6月1日至2020年5月31日，月租金为人民币13064.83元，年租金为156778元。未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租或出借该不动产的全部或部分；经甲方书面同意的转租，不影响乙方履行本合同义务（包括但不限于交纳租金），乙方对转租承租人行为负责。本合同签订后，如甲方或乙方名称变更，本合同条款不变，由名称变更后的甲方或乙方继续履行本合同。该合同由金阳公司、吴革伟在甲方处盖章、签字，由素恩公司、朱月芬在乙方处盖章签字予以确认。2019年11月27日，沈常明作为甲方、龚平、金秋芳作为乙方共同签订《协议书》一份。该协议书载明：“今有阳澄湖镇湘州路商业街99号-103号房子出租，面积以房屋实际面积，现协商如下：一、房屋内装修设施转让人民币贰拾捌万圆整，预付定金捌万圆整，在2020年5月甲方负责让乙方签订合同到乙方名下，如不能签订合同则退还定金，交易终止。除此之前，乙方不得以任何理由违反规定，如有违约除定金不予退还，另将赔偿转让总价的百分三十给甲方。二、房屋内装修包括空调，灯具，部分办公用品，办公设施甲方带走。三、甲方将房屋三月初交付乙方，免收一个月租金，五月份房租按实际合同支付给甲方（甲方于三月初搬走）”。该协议书由沈常明、龚平、金秋芳分别签字予以确认。同日，金秋芳通过银行转账的方式向沈常明支付了80000元。2020年3月25日，沈常明发微信给龚平，问：“龚总怎么说”。龚平回复：“我会阳澄湖了，特地赶回来的，消防证下午约了，我还去一趟”、“昨天我老婆和朋友他们去了，人家直接回绝的”。3月26日，沈常明给龚平发微信，问：“龚总，你那边确定不要了吗”。龚平回复：“是的，6级消防证办不下来”。沈常明说：“好的”。后原告龚平、金秋芳多次向被告沈常明催促返还定金未果，遂诉至本院。另查明，沈常明系素恩公司的前法定代表人、股东。2018年8月2日，沈常明退出素恩公司，该公司的法定代表人变更为朱月芬。据被告沈常明陈述，其与朱月芬系合作伙伴关系，素恩公司由其创办，其退出后仍由其在实际经营、管理。还查明，2020年6月4日，金阳公司作为出租房（甲方）、沈常明作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份。该合同约定：甲方合法拥有的不动产商铺位于苏州市相城区阳澄××商业街××、××、××号，建筑面积为1045.18平方米。该不动产的交付日期为2020年6月1日，租赁期为自起租日起12个月，即自2020年6月1日至2021年5月31日，月租金为人民币13064.75元，年租金为156777元。该合同由金阳公司、吴革伟在甲方处盖章、签字，由沈常明在乙方处盖章签字予以确认。同时，金阳公司作为出让方与沈常明作为受让方签订《成交确认书》一份，载明：“资产名称：湘洲路99、101、103号商铺；交易时间：2020年6月2日；交易类型：招租；租赁期限：1年；成交价格：156777元/年”。2020年7月27日，以沈常明作为经营者在案涉房屋101号商铺登记注册了名称为相城区阳澄湖镇阳澄壹号台球俱乐部的个体工商户。再查明，2020年7月16日，以金秋芳作为法定代表人在苏州市相城区阳澄湖镇沈周村金宅路93号二楼登记注册了名称为苏州顺智星文艺培训有限公司的有限责任公司，经营范围为从事艺术培训的营利性民办培训机构。在庭审中，原告金秋芳陈述，其一开始承租案涉房屋亦是用于开办少儿培训机构，因得知无法从被告沈常明处承租案涉房屋后，才又租赁了现在的房屋登记办理营业执照，并开办少儿培训机构。又查明，2020年8月10日，金秋芳向金阳公司总经理吴革伟核实并经吴革伟同意录制视频，吴革伟陈述称，案涉房屋未经金阳公司同意的情况下，不能转租。以上事实，由原告提供的协议书、银行交易流水、成交确认书拍照件、租赁合同拍照件、被告的营业执照复印件、视频资料及文字整理稿、房屋租赁合同及营业执照复印件、被告提供的微信对话截图打印件、房屋租赁合同复印件及庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告之间签订的协议，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。在本案中，原、被告双方在协议中约定案涉房屋于2020年3月由被告沈常明交付给原告龚平、金秋芳。后被告沈常明于2020年3月26日以微信的方式询问原告龚平“那边确定不要了吗”时，原告龚平明确回复“是的，6级消防证办不下来”，致使该协议未能继续履行。再结合原告已另行租赁房屋并开办了辅导机构，被告亦在案涉房屋以其名义另行开办了个体工商户的事实，故本院认定案涉协议已无履行基础，并据此确认原、被告于2019年11月27日签订的《协议书》予以解除。对于协议解除后，原告主张被告双倍返还定金160000元的诉讼请求。根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，定金的返还与否取决于是哪一方未能履行约定的债务。本院经审查后认为，双方在协议中明确约定在2020年5月由被告负责让合同签订到原告名下，足以说明案涉协议并非是由被告将案涉房屋转租给原告，而是约定在素恩公司的租赁合同到期后由被告促成原告与房东金阳公司另行签订有关案涉房屋的租赁合同。同时，协议还约定“如不能签订合同则退还定金，交易终止；除此之前，乙方不得以任何理由违反规定，如有违约除定金不予退还，另将赔偿转让总价的百分之三十给甲方”。对此，原告陈述其是在2020年3月24日向房东金阳公司的总经理吴革伟了解到房屋不可以转租，故认为无法签订租赁合同，因此才不再继续履行协议的主张。本院认为，原告在庭审中陈述“签订合同时，被告曾向原告表示当时在58同城网发布招租信息时被人投诉到金阳公司等一系列事情”，可以表明原告与被告于2019年11月27日签订协议时已知晓案涉房屋的房东是金阳公司等相关情况。因此，对于与房东金阳公司签订租赁合同存在不确定性的风险，应在原告的预知范围内，此时从审慎履行合同、保障自身权益的角度，原告应在签订协议时向房东进行咨询，以决定是否与被告就转让事宜等达成协议。后在双方约定的履行期限尚未届满之前，原告作为应当先行履行债务的一方，仅以房东金阳公司未明确表明就案涉房屋不能与其建立租赁合同的陈述而不再履行协议约定，明显依据不足，应当据此承担违约责任。且在2020年3月26日被告询问原告时，原告也告知被告是消防办不下来为由不再履行协议，而非是认为无法与金阳公司签订合同。另外，结合素恩公司与金阳公司的租赁合同到期后，租赁合同的承租方事实上也变更成本案被告即进行了主体变更的情况，亦说明本案协议中约定的“合同签订到原告名下”并非不能履行。关于本案定金数额的确定问题。根据法律规定，定金的金额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。本案中，原、被告协议约定的标的额为280000元，因此定金数额应为56000元，超过的部分24000元应为支付协议价款。因此，在原告存在违约的情况下，原告无权要求被告返还相应的定金。对于超过的部分24000元，在被告未举证证明其存在其他损失的情况下，应予返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告沈常明应于本判决生效之日起十日内返还原告龚平、金秋芳人民币24000元。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币1750元，由原告龚平、金秋芳共同负担1550元，被告沈常明负担200元（被告负担部分已由原告自愿垫付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时应按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 余琼琼二〇二一年三月二十九日法官助理 张 芳书 记 员 姚 刚附录法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。4.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。5.《中华人民共和国担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。6.《中华人民共和国担保法》第九十一条：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。7.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。8.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。