山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2892号 上诉人（原审被告）：青岛门萨全脑文化发展有限公司，住所地：山东省青岛市市南区，统一社会信用代码：91xx3J。 法定代表人：张孟杰，总经理。 委托诉讼代理人：张经堂，男，1979年6月26日生，汉族，住山东省青岛市即墨区，系青岛门萨全脑文化发展有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：青岛颐中国际大酒店有限公司，住所地：山东省青岛市市南区，统一社会信用代码：91xx6H。 法定代表人：王纪楠，董事长。 委托诉讼代理人：许方叔，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艺霖，山东德衡律师事务所律师。 原审被告：青岛华师教师发展培训学校，住所地：山东省青岛市市南区，统一社会信用代码：52xxXM。 负责人：纪彩艳，女，1973年7月23日生，汉族，住青岛市市北区。 原审被告：陈妮，女，1981年11月20日生，汉族，户籍地：山东省青州市。 委托诉讼代理人：张经堂，男，1979年6月26日生，汉族，住山东省青岛市即墨区，系青岛门萨全脑文化发展有限公司员工。 上诉人青岛门萨全脑文化发展有限公司（以下简称门萨公司）与被上诉人青岛颐中国际大酒店有限公司（颐中大酒店）、原审被告青岛华师教师发展培训学校（以下简称华师学校）、陈妮房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初8594号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 门萨公司向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第一至第五项，查清事实，依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。因为一审判决认定事实错误，证据不足；适用法律错误。事实与理由：一、上诉人与被上诉人双方的房屋租赁合同最晚已经在2019年10月8日解除。上诉人在一审中所提交的微信聊天记录证据，可以证明最晚在2019年10月8日前已经将所有物品已经搬离租赁区域。并且2019年10月12日被上诉人同时向上诉人的二个地址邮寄发送的解除租赁合同通知，也可以佐证上诉人已经不再使用租赁区域及被上诉人已经知道上诉人不再使用租赁区域的事实。因此，一审判决房屋租赁合同于2019年10月13日解除与事实不符，认定事实错误。二、上诉人已经不欠被上诉人房屋租赁费用。上诉人在庭审中提交的被上诉人开具的租赁费发票合计总额为305万元，未开发票银行转款117500元，合计总缴纳租赁费3167500元，再加上已付租赁押金20万元，合计缴纳3367500元，已经足以支付到2019年10月份的租金。并且，在季租金为30万元的情况下，一审判决核算出上诉人季付租金为78470元，出现了到十位数的零头，也与常理不符。因此，一审判决对于上诉人已付租金的核算有误，认定事实错误，证据不足。三、被上诉人对于强制消费涉及费用的主张不应当得到支持。1、虽然上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中约定了必须消费数额，但是该约定是被上诉人依据其优势地位，借租赁合同捆绑及强制上诉人消费，该条款明显显失公平，也违反了合同法的基本原则。同时，该约定上诉人未消费款项作为对被上诉人的租金补偿，但在一审中，被上诉人没有出示任何因为上诉人未消费原因，导致被上诉人存在租金损失的证据，该所谓的租金补偿没有事实及法律依据。并且，上诉人未在被上诉人处消费，是被上诉人在租赁年度内已经禁止上诉人在被上诉人处消费，而非上诉人不消费，因此，未消费的责任不在上诉人。2、对于上诉人未消费的房券及餐券30039元，虽然是抵扣2018年的消费款，但是上诉人一审所提交的证据可以证明，在约定的使用期限前，是由于被上诉人明确表示不准上诉人使用而导致上诉人未能使用，该损失应当由被上诉人承担。3、上诉人与被上诉人对于消费款约定的前提条件是上诉人要在被上诉人处进行消费，在上诉人未消费情况下，即便判定上诉人应当承担消费款，则被上诉人也应当向上诉人给付消费凭证，上诉人有权从被上诉人处得到相应的消费服务，而不能任由被上诉人获得上诉人的消费款，而不提供相应的服务。综上，一审判决认定事实错误。四、被上诉人在诉讼中主张的滞纳金没有法律依据，依法不能支持。在本案房屋租赁合同中约定了滞纳金事项，但是滞纳金是行政机关对于不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，属于行政处罚范畴，不适用于民事合同事项，滞纳金并不等同于违约金，二者是不同的法律概念。并且，被上诉人在一审庭审中也没有对于滞纳金的诉讼主张变更诉讼请求为违约金，坚持按滞纳金主张，因此原告对于该滞纳金的主张没有法律依据。因此，一审判决将滞纳金与违约金混同，并据此作出判决，明显属于适用法律错误。五、陈妮在本案中不应当承担法律责任。陈妮作为一个具有完全民事行为能力的公民，其有消费的选择权，被上诉人在一审庭审中提交的陈妮转账凭证，无法显示该款是陈妮用于缴纳本案租金，不能确定陈妮是用于缴纳租金还是自己消费，不能证明与上诉人门萨公司履行房屋租赁合同的行为有关联。因此，一审判决认定事实错误，证据不足。六、上诉人不应当承担被上诉人的律师费用。依据双方的房屋租赁合同约定，承担律师费的前提是存在合同违约，如前所述，上诉人已经支付了被上诉人的租金，因此上诉人没有违约；相反，被上诉人在房屋租赁合同到期前，给上诉人断水断电，导致上诉人在2019年10月8日前已经不能使用租赁区域，应当是被上诉人违约。因此，一审判决认定事实错误，证据不足。综上，一审判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法改判。 颐中大酒店答辩称：本案人民法院一审民事判决书，认定事实清楚，适用法律准确，是正确公正的判决。上诉人上诉主张和请求，违背事实和法律法律法规的规定，依法应驳回上诉，维持原判。一、根据被上诉人在一审法庭审理中提交的房屋租赁合同、物业交接单及律师催告函，以及2019年9月16日上诉人向被上诉人出具加盖公章的《关于限期支付青岛颐中国际大酒店有限公司租金说明函》等证据材料，充分证明被上诉人完全履行了房屋租赁合同中出租方的义务，上诉人自身对拖欠被上诉人租金予以明确确认，上诉人违反约定拖欠被上诉人房屋租金的，事实清楚确定，证据充分，一审判决认定事实清楚，证据充分，依法应予以维持。二、上诉人在本案一审中主张被上诉人对其租赁房屋断水断电，导致其无法正常经营，并主张其已支付被上诉人租金及费用，没有任何证据和依据，且完全违背基本事实，属于虚假陈述。上诉人就本案提出上诉的请求和事实理由根本不成立，不过是其为拖延本案审理及迟延履行付款责任寻找理由和借口。（一）上诉人在一审法庭审理中，主张并自认与被上诉人之间的租赁合同在2019年10月4日解除（一审庭审笔录第4页11-12行），在本案民事上诉状中上诉人又主张与被上诉人之间解除房屋租赁合同时间为2019年10月8日，其自身主张前后自相矛盾，不知所云，根本不成立。（二）在一审法庭审理中，法官根据上诉人提交的租赁费发票和付款凭证，以及被上诉人提交的付款明细，对上诉人向被上诉人应付和已付租赁费用进行了核实，双方对于法庭核实的未付租赁费数额并没有提出异议和证据，根据被上诉人提交的2019年9月16日上诉人向被上诉人出具加盖公章的《关于限期支付青岛颐中国际大酒店有限公司租金说明函》，证明截至2019年9月16日，上诉人确认并承诺在2019年9月30日前支付已拖欠上诉人租金271530元，2019年10月30日前支付拖欠租金250000元，即确认截至2019年9月16日至少拖欠被上诉人租金521530元。在一审法庭审理中，上诉人对于其出具的加盖公章确认拖欠被上诉人租金的说明函真实性没有异议，也确认在2019年9月16日后未再支付被上诉人租金，而上诉人为逃避债务寻找借口，竟然无视自身加盖公章明确确认的事实，在庭审中竟然主张其已不拖欠被上诉人租金，向法庭作出虚假陈述，请二审法院查明事实，依法就上诉人虚假陈述作出相应处罚。（三）根据上诉人和被上诉人房屋租赁合同的约定，上诉人租赁被上诉人青岛颐中皇冠假日酒店内一层886平方米的区域，2016年11月21日至2017年11月20日期间每月含税租金为87500元，2017年11月21日至2020年11月20日期间每月含税租金为100000元按照每年12个月365天计，租金为：87500X12÷365÷239=3.2元/天/平方米至100000X12÷365÷239=3.7元/天/平方米，而被上诉人该租赁区域同等位置房屋租金正常一般在12元以上/天/平方米，上诉人区域的租赁费用远远低于正常标准，是基于合同约定上诉人每年在被上诉人自营餐厅消费380000元，以保证被上诉人租赁房屋的正常标准，即使按照租赁合同约定的最高租金每月100000元，每年消费380000元计算，每年租赁区域总费用为：100000X12+380000=1580000元，折合租金为：1580000÷886÷365=4.88元/天/平方米，上诉人租赁被上诉人涉案区域的租金亦低于正常标准，所以租赁合同明确约定如果上诉人没有达到380000元的消费金额，应向被上诉人补齐差额，不过是房屋租金方式的变通和不同而已，根本不存在强制消费或显失公平，完全是上诉人和被上诉人真实意思表示，具有法律约束力，上诉人应按约定支付消费款差额。（四）上诉人与被上诉人在租赁合同中就承租人（上诉人）逾期支付租金、电费、通讯、网络、有线电视等费用应向出租人（被上诉人）支付逾期付款滞纳金及计算方式作出了明确约定，该逾期付款滞纳金双方都明确知晓是承租人逾期支付费用应承担违约责任并支付的违约金，上诉人主张两者是不同法律概念，因此不应就其违约行为向被上诉人支付违约金，是对法律的无知和错误理解，根本不成立。（五）根据被上诉人提交的青岛门萨全脑文化发展有限公司工商登记材料，以及陈妮支付青岛门萨全脑文化发展有限公司与被上诉人租赁合同履行期间房屋租金的银行付款凭证等，可以证实，青岛门萨全脑文化发展有限公司系2016年12月1日陈妮作为投资人设立的一人有限公司，设立时注册资本14000万元，认缴和实缴出资时间为2046年12月31日，2018年11月8日，青岛门萨全脑文化发展有限公司注册资本由14000万元变更为100万元，该注册资本减少并没有通知作为债权人的被上诉人，亦没有按照规定程序办理减资，陈妮亦没有证据证明其财产独立于青岛门萨全脑文化发展有限公司财产，相反，有证据证明股东陈妮个人财产与青岛门萨全脑文化发展有限公司财产混同，陈妮依法应对青岛门萨全脑文化发展有限公司本案债务承担连带责任，一审认定事实和适用法律正确。（六）上诉人和被上诉人房屋租赁合同的约定违约方应承担守约方的律师费等实现债权费用，上诉人在上诉状中对此亦予以确认，根据本案一审中被上诉人提交的证据，以及法庭审理查明的有关事实，上诉人违反约定拒付被上诉人租金和消费款，违约事实清楚，证据充分，被上诉人为维护自身合法权益支付的律师费用，按照上诉人与被上诉人房屋租赁合同的约定，被上诉人就本案支付的律师费用应由被上诉承担，一审判决上诉人支付被上诉人律师费，事实清楚，于法有据。 陈妮答辩称道：我方答辩意见同上诉人意见。 华师学校未作答辩。 颐中大酒店向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除颐中大酒店与门萨公司、华师学校于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》(合同编号：xxxx)及2016年12月31日签订的《房屋租赁合同更改协议》、2018年5月22日签订的《房屋租赁合同变更协议》，解除时间为2019年11月11日，门萨公司、华师学校、陈妮立即将租赁区域及其附属设施完好返还颐中大酒店；2.判令门萨公司、华师学校、陈妮支付颐中大酒店2019年5月21日至2019年10月31日期间房屋租金、2019年1月1日至2019年12月31日消费款、2019年7月1日至2019年9月30日期间杂费等费用806917.03元，滞纳金57333.89元，合计864250.92元(上述费用和滞纳金暂计算至2019年10月31日，2019年11月1日之后费用和滞纳金继续计算至门萨公司、华师学校、陈妮将租赁区域返还颐中大酒店且全部费用和滞纳金还清之日止)；3.门萨公司、华师学校、陈妮支付颐中大酒店律师费63855元；4.本案诉讼费、保全费等实现债权费用全部由门萨公司、华师学校、陈妮承担。事实与理由：2016年11月21日，颐中大酒店与门萨公司签订《房屋租赁合同》(合同编号：xxxx)及相关协议，约定门萨公司租赁颐中大酒店位于颐中皇冠假日酒店内三楼部分区域作为办公、教育使用，租赁期限自2016年11月21日起至2020年5月31日止。按照房屋租赁合同约定，门萨公司除正常支付使用租赁区域的租金及杂项费用外，每年应在颐中大酒店宴会会议、自营餐厅及月饼和年货等消费应达到38万元消费金额，否则应补齐差额。2016年12月31日，门萨公司因业务需求，颐中大酒店同意门萨公司将所承租颐中大酒店的部分租赁房屋转给华师学校使用，颐中大酒店与门萨公司和华师学校签订更改协议，明确门萨公司和华师学校对违约行为承担连带责任。2018年5月22日，颐中大酒店与门萨公司签订变更协议，就门萨公司在房屋租赁合同期内，每年应在颐中大酒店经营场所内的宴会会议、自营餐厅及月饼和年货等消费款项应达到金额、支付及违约责任等作出了明确约定。合同签订后，颐中大酒店按照合同约定履行了义务，而门萨公司、华师学校却违反合同约定未支付颐中大酒店租金、消费款项和电费等各项费用，虽经颐中大酒店多次催要，但门萨公司、华师学校总以种种理由推诿拖延，并违反自身还款承诺，拒不支付，严重损害了颐中大酒店的合法权益。门萨公司系陈妮个人100%投资设立的一人有限公司，门萨公司支付的消费款等费用部分系个人账户支付或使用，存在个人财产与门萨公司财产混同，陈妮应承担连带还款责任。颐中大酒店为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 门萨公司、陈妮一审中共同辩称，1.门萨公司系培训机构，2019年7月起，颐中大酒店就开始对门萨公司断水断电、锁门，尤其是周六、周日，直接影响门萨公司的正常经营。2019年9月30日当日，颐中大酒店让门萨公司缴纳房租、杂费等，对门萨公司断水断电，经过协商，门萨公司先行缴纳杂费，颐中大酒店承诺2019年10月1日恢复水电，但未恢复。后颐中大酒店又承诺2019年10月2日恢复水电，但亦未如约恢复。门萨公司培训学员的家长都要求退费，这两天家长退费80余万元。2019年10月2日晚上，门萨公司紧急搬家，但在搬离过程中，颐中大酒店称不允许搬物品、要求办理手续。颐中大酒店的搬离流程是门萨公司提出搬物品的申请，经过颐中大酒店批准，保安部才予以放行。门萨公司进行了申请，但是保安部还是不让搬离。2019年10月4日，门萨公司接到通知可以搬离，于是门萨公司将所有物品都搬到了颐中大酒店负一层的地下停车场，包括桌子、椅子、沙发、教学用品、电脑，现无法提供清单。但是门萨公司把物品都搬下来之后，颐中大酒店保安部仍不放行，说颐中大酒店总经理休假不在家，等总经理回来后再说，所以门萨公司的物品都没有搬走，全部放在地下停车场。搬离时，门萨公司张慧婷已经将钥匙交还给颐中大酒店徐艳，但没有书面交接记录。后徐艳电话、短信、微信通知门萨公司，如果地下室物品不自行处理，颐中大酒店将进行处理。因佳世客有家英语培训机构搬走，后门萨公司就进入该场地继续上课。故双方《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同更改协议》、《房屋租赁合同变更协议》均于2019年10月4日解除，租赁区域自此已经由颐中大酒店收回控制。2.经核算，门萨公司先后于2019年3月1日、2019年3月4日、2019年6月18日、2019年7月2日、2019年8月30日向颐中大酒店支付2019年5月21日至2019年8月20日期间租金2万元、13万元、2万元、5万元、3万元，张慧婷先后于2019年6月19日、2019年8月2日、2019年8月2日向颐中大酒店支付2019年5月21日至2019年8月20日期间租金2万元、1万元、1万元，共计29万元，对应2019年9月4日04461246、04461247、04461248三张发票。此后，门萨公司未再支付租金。3.因门萨公司会计人员在河北休产假、尚未回青岛，无法提供支付消费款的凭证。4.门萨公司已经现金支付电费等杂费，但未能开具发票或收据。5.颐中大酒店主张滞纳金、律师费没有事实、法律依据，应依法驳回。 华师学校一审中未提交书面答辩意见。2020年7月3日，华师学校负责人纪彩艳到一审法庭接受询问，称华师学校起初欲与门萨公司合作，由门萨公司提供场地、华师学校提供资源，后因双方资源不能整合，华师学校并未搬入该场地，所有费用、装修、设施均与华师学校无关；且此后颐中大酒店、门萨公司从未与华师学校联系，华师学校直至本次诉讼才知晓相关事宜；根据更改协议的约定，所有责任均由门萨公司承担，华师学校并不承担任何责任，故颐中大酒店起诉华师学校缺乏依据。 一审法院认定事实如下： 一、2016年11月21日，颐中大酒店（甲方、出租方）与门萨公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》(合同编号：xxxx)，第一条租赁区域的位置、用途及租赁期限约定，乙方租赁位于青岛市市南区青岛颐中皇冠假日酒店内三楼部分租赁区域用于办公、教育经营使用，租赁面积为886平方米，租赁期限自2016年11月21日起至2020年5月31日。第2.1条租金及其他费用约定，自2016年11月21日至2017年11月20日每月含税租金为87500元、自2017年11月21日至2020年5月31日每月含税租金为10万元，如首尾月租不足一个季度者，则按该账期实际使用按比例调整(结算周期为每月首日至每月月末)；租金含服务费和物业费，不含水、电、通讯费及停车费等杂费;租金为按(季度)结算，采取预付方式,第一期租金于签订本合同时预缴，此后乙方必须在每个账期到期前5个工作日内采用支票或电汇方式将租金预先支付给甲方，不得扣减，亦不得延误,甲方在收取租金后7个工作日内，向乙方提供税务部门认可的等额正规租赁发票；乙方应按时缴付租金，逾期支付租金的，应向甲方支付逾期付款滞纳金，逾期付款滞纳金如下计算：拖欠天数乘以拖欠金额再乘以0.05%；乙方逾期30天仍未付款的，甲方有权解除本合同，收回该租赁区域，乙方应无条件将租赁区域交还甲方；乙方自行承担其在租赁区域内装修及实际办公使用发生的电费、通讯、网络、有线电视等各项杂费，以及乙方使用租赁区域有关的其它各种专项服务费用，以上费用乙方应于每个月的第7个工作日内缴付，不得扣减，亦不得延误，若延误缴纳，甲方有权向乙方收取欠缴金额每天0.05%滞纳金;甲方在收到以上费用后，于7个工作日内向乙方开具等额有效发票;乙方逾期缴纳各项费用超过1个月的，甲方有权解除本协议，收回该租赁区域，乙方应无条件将租赁区域交还甲方；乙方向甲方除正常支付使用租赁区的租金及杂项费用外，经甲、乙双方商定，乙方同意每年在甲方经营场所内达到至少38万元的消费金额，费用限于酒店客房、宴会会议、酒店自营餐厅、月饼和年货等礼品及停车等消费；若次年1月份审核前一年未达到38万元的消费金额，乙方应于每年1月15日前向甲方补齐差额(首次审核期为2018年1月份)；此消费将单独设立帐户，并于合同起始日前支付10万元作为预存消费金额。第2.2条履约保证金约定，乙方应在本合同签订之日，向甲方缴付20万元，作为乙方忠实履行本合同各项条款约定的履约保证金；除经甲方书面同意，在租赁期内，乙方不得要求将支付甲方的履约保证金，作为因乙方拖欠甲方租金、滞纳金等费用或因乙方责任造成他人损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用；乙方违反本合同付款条款约定(包括但不限于缴付租金、杂费的约定)，甲方有权使用或扣留全部或部分履约保证金，其数额视乙方所欠租金或其他应付费用的数额而定；乙方不履行本合同约定而使甲方支付的其他开销(包括但不限于甲方为重新出租租赁区进行修缮时的费用和其他开销)，甲方也有权在履约保证金中扣除。第6.1条违约责任约定，租赁期内，除本合同约定的可以导致合同提前解除的情形外，任何一方均不得擅自提前解除本合同；如任何一方擅自解除本合同的，应向对方承担赔偿损失的责任；6.1.1因乙方违约导致合同解除或者擅自解除合同的，须提前3个月以书面形式通知甲方，甲方除有权扣除全部履约保证金作为违约金，并需要乙方支付使用租赁区域期间的费用外，乙方对租赁区域的任何装修及设施都视为无条件放弃，全部无偿归甲方处理，以此作为对甲方损失的赔偿；仍不足以赔偿甲方损失的，乙方仍应支付赔偿金给甲方；获得约定的违约赔偿后，双方互不再追究违约责任。第6.2条合同的解除约定，6.2.1有下列情形之一的视为乙方违反合同，甲方有权单方解除本合同：(一)乙方无故拖欠租金超过30天的；(二)乙方在租赁区域内违法经营，或存在重大安全隐患，经甲方书面通知后拒不改正的；(三)擅自改变租赁区域用途的；(四)乙方未经甲方同意将租赁区域转租的；甲方依据(二)、(三)、(四)情形单方解除合同的，应当提前15天书面通知乙方。第八条争议的解决约定，因履行本合同发生的争议，甲乙双方应通过协商解决，协商不成的，任何一方均可向甲方所在地人民法院提起诉讼；任何一方违反本合同约定导致诉讼发生的，违约方应承担并支付守约方因此发生的包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等实现债权的所有费用。 2016年11月21日，颐中大酒店与门萨公司签署《场地交接记录》，颐中大酒店按照租赁合同约定将租赁区域移交给门萨公司，门萨公司予以验收确认。 2017年1月19日，颐中大酒店为门萨公司出具收据，载明项目为“押金”，金额为20万元。 二、2016年12月31日，颐中大酒店（甲方、出租方）与门萨公司（乙方、承租方）、华师学校（丙方、承租方）签订《房屋租赁合同更改协议》，约定：因乙方业务需求，经甲方同意，乙方将所承租的租赁房产中的部分房屋（320平米）转给丙方使用，丙方享有房屋使用权。经友好协商，甲、乙、丙三方一致同意就原合同签订如下更改协议，以便共同遵守。一、自2017年1月1日起，丙方可无偿使用乙方基于原合同所承租的部分租赁区域（租赁面积为320平米）。在原合同期内，无论丙方何时提出不再使用该部分租赁区域，则该部分租赁区域由乙方无条件继续使用，不得作为乙方提前退租的理由。二、甲、乙、丙三方一致同意，租金及杂项费用的付款方式与原合同一致，由青岛门萨全脑文化发展有限公司统一支付，发票全部开具给青岛门萨全脑文化发展有限公司。三、其它所有条款与原合同及租赁单位消防安全责任书保持一致，乙方继续承担原合同项下所有权利和义务；乙方对于本协议中乙方和丙方应履行的义务承担连带责任；若乙方或丙方其中任一方违约，则乙方同意自动承担违约方的责任，同时对违约方应付的违约金承担连带责任。 三、2018年5月22日，颐中大酒店（甲方、出租方）与门萨公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同变更协议》，将原合同消费金额条款变更为：一、2018年2月1日至2018年12月31日乙方必须在甲方经营场所内消费满46万元，消费项目同上；乙方已预存10万元用于消费，并须于2018年5月1日、2018年8月1日、2018年11月1日分别向甲方支付预付金10万元、10万元和16万元用于2018年消费；并于2018年12月31日前消费完46万元，若未消费完,则剩余部分作为对甲方的租金补偿。二、2019年1月1日至2019年12月31日，乙方须在甲方经营场所内消费38万元，消费项目同上；于2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日、2019年10月1日分别向甲方支付预付金10万元、10万元、10万元、8万元用于2019年消费；若2019年12月31日未消费完38万元，则剩余部分作为对甲方的租金补偿。三、2020年1月1日至2020年5月31日乙方须在甲方经营场所内消费16万元，消费项目同上；于2020年1月1日支付16万元预付金，若2020年5月31日前未消费完16万元，则剩余部分作为对甲方的租金补偿。四、甲方于每月前5个工作日内提供上一个月消费明细于乙方，并于10个工作日前与甲方财务部确认并支付费用；逾期支付费用的,应向甲方支付逾期付款滞纳金，逾期付款滞纳金如下计算：拖欠天数乘以拖欠金额再乘以0.05％；乙方逾期30天仍未付款的，甲方有权解除租赁合同，收回租赁区域，乙方应无条件将租赁区域交还甲方。 四、2018年1月11日，门萨公司向颐中大酒店出具《申请书》，载明“本单位于2016年11月21日签约租赁合同，其中签约合同中我方需在贵店每年额外消费金额为38万元，2018年1月15日为第一次审核期。由于2017年本司为新开办公司，各项消费活动还未全面启动，导致部分消费额未能完成。因此特向贵酒店申请将2017年未消费金额232805.78元并入2018年一起消费，加2018年度（38万元）消费金共为612805.78元。” 2018年2月6日，门萨公司向颐中大酒店出具《申请书》，载明“本单位于2016年11月21日签约租赁合同，其中签约合同中我方需在贵店每年额外消费金额为38万元，2018年1月15日为第一次审核期。由于2017年本司为新开办公司，各项消费活动还未全面启动，导致部分消费额未能完成。因此特向贵酒店申请将2017年未消费金额并入2018年一起消费，加2018年度（38万元）的消费金共为46万元。原消费日期2018年11月20日现申请延期至2018年12月31日。另附：46万元的消费止2018年12月31日，8月底前支付23万元。余款134242.17元支付日期为2018年2月12日之前。” 2019年1月22日，门萨公司向颐中大酒店出具《申请书》，载明“我公司位于贵酒店三楼，房租120万元/年，其中协议消费38万元/年，因2018年整体经济环境不佳，民办教育行业资格认证管控愈加严格，在电商快速发展的大环境下，教培行业线上发展蓬勃，与此同时线下实体培训机构因成本高，经营压力大，我校特向贵酒店申请，将2018年协议消费剩余款项19万元转为2018年房租使用。我公司于2018年在青岛市李沧区唐山市增设两所分校，因此本年度资金周转紧张，故申请2018年房租缓交三个月。” 2019年3月27日，门萨公司向颐中大酒店出具《青岛门萨全脑文化发展有限公司于青岛颐中皇冠假日酒店消费的相关说明》，载明“青岛门萨全脑文化发展有限公司承诺于2019年3月26日前向青岛颐中国际大酒店有限公司支付2018年应消费未付款项170000元。同时，2018年结余未消费款82119元，共计252119元于2019年3月31日前按以下项目消费抵扣。”抵扣方式为：1.酒店房券（房型为高级大床房或高级双床房），单价800元、数量50张、消费额度4万元，6月-10月期间每天最多用3张，其他月份按照生意情况决定，有效期至2019年12月31日，过期作废、房券不可以改期或延长；2.亚洲咖啡厅晚餐自助餐券，单价128元、数量500张、消费额度64000元，有效期至2019年9月30日，餐券过期作废、不可以改期或延长使用；3.意大利餐厅战斧牛排，单价999元、数量30张、消费额度29970元，有效期至2019年9月30日，餐券过期作废、不可以改期或延长使用；4.餐饮零售-葡萄酒远村（红、白）带包装盒，单价98元、数量1206瓶、消费额度118188元；以上合计252158元抵充所有2018年度未消费款。 2019年6月19日，门萨公司向颐中大酒店出具《关于付款日期及剩余款项的书面答复》，载明“门萨教育现已付房租4万元整，剩余款项将分期付给贵司。第一笔银行贷款将在7-10工作日到账，因贷款数额较低，所以到账后先付20万元整。第二笔银行到账后全额付清剩余款项。” 2019年8月6日，门萨公司向颐中大酒店出具《关于颐中皇冠假日酒店租赁事宜的回复函》，对贷款未能审批致使延期付租赁费用进行了解释说明，并提出解决方案将尽快督促银行完善手续在五至七个工作日内下放贷款。 2019年9月16日，门萨公司向颐中大酒店出具《关于限期支付青岛颐中国际大酒店有限公司租金说明函》，载明“我公司郑重承诺于2019年9月30日前支付截止到目前已托欠贵司的租金欠款271530元（人民币：贰拾柒万壹仟伍佰叁拾元整），2019年10月30日前支付截止到目前的已托欠贵司的租金欠款250000元（人民币贰拾伍万元整）。两次共计支付521530元（伍拾贰万壹仟伍佰叁拾元整）若逾期未全部付清，则我公司主动与贵司解除合同，并于三日内清空租赁区，并妥善处理后续交接事宜。同时，我公司由此造成的违约行为将付全部法律责任，贵司有权继续追讨由我司造成的其它损失。” 五、2019年10月11日，颐中大酒店向门萨公司出具《关于解除租赁合同的通知》，载明“贵公司与青岛颐中国际大酒店有限公司（以下简称“我公司”）于2016年11月21日签订《房屋租赁合同》（合同编号：xxxx）……2016年12月31日签订《房屋租赁合同更改协议》（合同编号：xxxx），2018年5月22日签订《房屋租赁合同变更协议》（合同编号：xxxx），以下简称“原合同”……合同签订后，我公司严格按照合同的约定履行了合同义务，而贵公司却违反合同约定，拖欠我公司房屋租金、消费款、杂费及滞纳金等相关费用，虽经我公司多次催要，贵公司却拒不支付，严重侵害了我公司的合法权益。鉴于贵司的严重违约行为，我公司在此郑重通知贵公司：自即日起解除与贵公司签订的租赁合同，并要求贵公司于三日内清空房屋，按照合同约定将租赁区域无条件交还我公司，如逾期未办理，将视为贵公司放弃租赁区域物品，我公司将依法予以处理。由此产生的责任和损失由贵公司自行承担，我公司不承担任何责任，且我公司保留追究贵公司违约责任的权利。”2019年10月12日，颐中大酒店通过快递方式向门萨公司寄送该通知，收件人为陈妮，收件地址为“山东省青岛市李沧区书院路奥克斯广场三楼豆苗朵教育广场青岛门萨全脑文化发展有限公司”，门萨公司于2019年10月13日签收该快递。 2019年11月26日，门萨公司向颐中大酒店出具书面意见，载明“关于我公司与贵公司于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：xxxx）一事，我公司同意与贵公司解除上述房屋租赁合同……二、本年度我公司已向贵公司支付近50万元，截止到2019年10月7日起，租赁区已经断水断电，并且随后不久贵公司也关闭了租赁区域，不再允许我公司人员出入，我公司在租赁区域的所有办公用品也不允许搬出，关于拖欠的租赁费，希望双方能友好协商最终达成分期付款一致意见。三、我公司在本合同签订时，已向贵公司支付保证金20万元，希望贵公司在我公司交付完毕租金后予以退还或扣除该部分保证金后结算剩余租金。四、在租赁期间，我公司已支付169万元用于装修，希望贵公司适当作价补偿该部分的损失。五、希望贵公司把我公司在贵公司购买的而不允许我公司在贵公司使用的每张价值880元的客房券共计40张合计35200元作价退还我公司。六、希望贵公司在双方友好协商达成一致意见后，将贵公司扣留的属于我公司的存放在租赁区域的所有物品交还给我公司……” 六、门萨公司支付租金情况如下： 1.2016年11月21日至2017年11月20日期间，每季度租金为262500元。2016年11月21日至2017年2月20日期间的租金262500元，门萨公司于2016年11月22日付款，颐中大酒店于2017年1月19日开具发票；2017年2月21日至2017年5月20日期间的租金262500元，颐中大酒店于2017年2月1日开具发票，门萨公司于2017年3月20日付款；2017年5月21日至2017年8月20日期间的租金262500元，颐中大酒店于2017年5月2日开具发票，门萨公司分别于2017年6月16日、2017年6月22日付款；2017年8月21日至2017年11月20日期间的租金262500元，颐中大酒店于2017年8月1日开具发票，门萨公司分别于2017年9月5日、2017年9月15日付款。综上，2017年11月20日前的租金均已付清。 2.2017年11月21日至2019年5月20日期间，每季度租金为30万元。2017年11月21日至2018年2月20日期间的租金30万元，颐中大酒店分别于2017年11月2日、2017年12月4日开具发票，门萨公司分别于2017年11月30日、2017年12月4日、2018年3月28日付款；2018年2月21日至2018年5月20日期间的租金30万元，颐中大酒店于2018年2月2日开具发票，门萨公司分别于2018年3月31日、2018年5月31日付款；2018年5月21日至2018年8月20日期间的租金30万元，颐中大酒店于2018年5月3日开具发票，门萨公司分别于2018年8月2日、2018年8月4日、2018年8月5日付款；2018年8月21日至2018年11月20日期间的租金30万元，颐中大酒店于2018年8月3日开具发票，门萨公司于2018年10月31日付款；2018年11月21日至2019年2月20日期间的租金30万元，颐中大酒店于2018年11月5日开具发票，门萨公司分别于2018年12月17日、2019年3月7日付款；2019年2月21日至2019年5月20日期间的租金30万元，颐中大酒店于2019年2月3日开具发票，门萨公司分别于2019年3月7日、2019年6月18日、2019年6月19日、2019年7月2日、2019年7月3日、2019年7月22日、2019年8月2日、2019年8月22日、2019年8月30日付款。综上，2019年5月20日前的租金均已付清。 3.2019年5月21日至2020年5月31日期间，每季度租金为30万元。2019年5月21日至2019年8月20日期间的租金30万元，颐中大酒店于2019年9月4日开具发票，门萨公司于2019年8月30日支付23470元、于2019年8月31日支付3万元、于2019年9月6日支付25000元，以上共计78470元。 4.2019年9月16日后，门萨公司未再向颐中大酒店支付租金。 七、2019年12月6日，门萨公司变更工商登记信息，将企业类型由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股），将股东由陈妮变更为张孟杰、张慧婷，将法定代表人由陈妮变更为张孟杰。 对于双方有争议的证据，一审法院认定如下： 1.门萨公司、陈妮提交微信聊天记录截图一宗，主张系其处员工张经堂与颐中大酒店销售部经理徐艳的微信聊天记录截图（显示对方于2019年10月8日称“张总请将贵司的所有物品务必于今天收回到租区不能私自占用酒店其它场地否则酒店将予以处理若带来任何影响由贵司承担责任请知悉。”）、其处股东张慧婷与颐中大酒店副总经理邹燕的微信聊天记录截图（显示对方于2019年10月15日称“没事，到时间看看写个交接清单吧”、“东西你们带回去”、“能用就用”等内容）。证明由于颐中大酒店在2019年9月30日对门萨公司断水断电，在2019年10月1日仍未恢复，导致门萨公司无法上课，引起家长退费及投诉，门萨公司在2019年10月2日至2019年10月4日将租赁区域的物品搬离，准备搬到新的教学点继续经营，但是因颐中大酒店阻拦，导致门萨公司的所有物品堆放在颐中大酒店的地下停车场；在此背景下，2019年10月8日，徐艳与张经堂微信联系，要求门萨公司将搬离的所有物品收回到租区，否则，颐中大酒店将予以处理；因门萨公司没有按照要求将已经搬离的所有物品收回到租赁区域，邹燕于2019年10月15日与张慧婷联系，让门萨公司写一个交接清单，并说“东西你们带回去”，“你有好多东西在保安部，那些一起拿回去用”等，并且还说“直接拿走酒店肯定没有手续也不给的”；后张慧婷按照约定在2019年10月16日到颐中大酒店，最终颐中大酒店也没有允许门萨公司搬离所有物品；以上证据证明最晚在2019年10月8日前，门萨公司的所有物品已经搬离租赁区域及颐中大酒店扣留门萨公司物品至今的事实。颐中大酒店质证称，对微信的聊天相对人的身份无法核实，且该微信聊天记录是不完整的；即使该证据系真实的，按照该微信聊天记录的内容，并未显示颐中大酒店阻拦门萨公司搬离物品，而是说明门萨公司物品不能私自占用酒店的其他场地，故对该证据的证明事项不认可。一审法院经审查认为，上述微信聊天记录均当庭出示原始载体进行核对，颐中大酒店虽对该证据的真实性不认可，但未能举证反驳，故对该证据的真实性，一审法院予以确认；通过该证据显示的信息，颐中大酒店于2019年10月8日要求门萨公司将私自占用酒店其他场地的物品收回到租区；于2019年10月15日要求门萨公司提交交接清单，将物品取走，并约定于2019年10月16日进行交接，以上内容未能体现门萨公司主张的颐中大酒店阻拦其搬离物品的待证事项。 2.门萨公司、陈妮提交2019年其在颐中大酒店处消费发票一宗，证明其于2019年5月22日消费停车费1000元，于2019年8月21日消费停车费1000元，于2019年9月18日消费月饼9500元，于2019年9月20日分别消费月饼3800元、9430元、28208元，于2019年9月24日消费停车费2000元，以上共计54938元。颐中大酒店质证称，对该证据的真实性无异议，对证明事项有异议，发票不是付款凭证，开具发票并不能证明门萨公司已经履行付款义务，门萨公司应当提供银行付款凭证等证据。一审法院经审查认为，结合颐中大酒店的质证意见，对该证据的真实性予以确认；对于该证据的证明事项，颐中大酒店虽不认可，但其未能提交原始记账凭证证明消费款发票开具及实际支付情况，亦未能举证证明双方实践中存在先开具消费款发票、后支付消费款的情形，故一审法院确认门萨公司于2019年5月22日至2019年9月24日期间共计支付消费款54938元。 3.门萨公司、陈妮提交未消费房券三十三张、意大利餐厅战斧牛排餐券一张、微信聊天记录，证明颐中大酒店不准许门萨公司使用房券、餐券，应返还未消费房券、餐券30039元。颐中大酒店质证称，对房券、餐券的真实性无异议，但与本案颐中大酒店主张2019年之后消费款无关；对微信聊天相对人的身份无法核实，亦不能证明该人员能够处理颐中大酒店与门萨公司之间的纠纷。一审法院经审查认为，因双方对房券、餐券的真实性无异议，一审法院予以确认；结合门萨公司于2019年3月27日向颐中大酒店出具《青岛门萨全脑文化发展有限公司于青岛颐中皇冠假日酒店消费的相关说明》中关于2018年未消费款252119元以及抵扣方式的记载，上述房券、餐券应系抵扣2018年消费款，与本案颐中大酒店主张2019年之后消费款无关，故对门萨公司的主张一审法院不予采信。 4.门萨公司、陈妮提交青岛增值税普通发票一张，证明其于2019年8月6日向颐中大酒店支付2019年7月的杂费共计3797.96元，其中电费2297.96元、宽带500元、停车费1000元。颐中大酒店质证称，对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，发票不是付款凭证，开具的发票并不能证明门萨公司已经履行付款义务，门萨公司应当提供银行付款凭证等证据。一审法院经审查认为，结合颐中大酒店的质证意见，对该证据的真实性予以确认；对于该证据的证明事项，颐中大酒店虽不认可，但其未能提交原始记账凭证证明杂费发票开具及实际支付情况，亦未能举证证明双方实践中存在先开具杂费发票、后支付杂费的情形，故对其质证意见不予采信，认定门萨公司已支付2019年7月杂费3797.96元。 5.门萨公司、陈妮提交银行付款回单五张，信用卡付款截图三张，2019年9月4日标号分别为xxxx、xxx、xxxx的发票三张（金额共计30万元）；证明其先后于2019年3月1日、2019年3月4日、2019年6月18日、2019年7月2日、2019年8月30日支付2019年5月21日至2019年8月20日期间租金2万元、13万元、2万元、5万元、3万元，张慧婷分别于2019年6月19日、2019年8月2日、2019年8月2日支付2019年5月21日至2019年8月20日期间租金2万元、1万元、1万元，以上合计支付29万元，对应的是2019年9月4日标号分别为xxxx、xxxx、xxxx的三张发票，此后再没有支付租金。颐中大酒店质证称，对于该证据的真实性没有异议，但该证据显示的付款的时间自2019年3月1日至2019年8月30日，跨度5个月，而金额仅为25万元，远低于一个季度的租金费用，也不可能与2019年9月4日开具的三张发票相对应；虽合同约定先付款后开具发票，但在实践中存在颐中大酒店先开具发票、门萨公司后付款的情形；另门萨公司于2019年9月16日出具《关于限期支付青岛颐中国际大酒店有限公司租金说明函》，门萨公司主张的上述款项的时间均在其出具租金说明函之前，租金说明函载明截止到2019年9月16日门萨公司欠付颐中大酒店租金521530元，故上述款项与颐中大酒店本案主张的2019年5月21日之后的租金无关。一审法院经审查认为，结合颐中大酒店的质证意见，对该组证据的真实性，一审法院予以确认；上述款项中，2019年6月18日支付的2万元、2019年6月19日支付的2万元、2019年7月2日支付的5万元、2019年8月2日支付的1万元、2019年8月30日支付的3万元已包含在上述法院认定的第六项事实中；关于发票开具流程，根据颐中大酒店及门萨公司均认可的租金支付情况，自2017年2月起，均系颐中大酒店先开具发票、门萨公司后进行付款，据此，一审法院采信颐中大酒店先开具发票、门萨公司后支付租金的主张；结合门萨公司于2019年9月16日出具的《关于限期支付青岛颐中国际大酒店有限公司租金说明函》中欠付租金521530元的内容以及自认此后未支付租金的事实，一审法院对门萨公司的主张不予采信。 6.颐中大酒店提交账单三份、电话及宽带申请单一份，证明门萨公司拖欠2019年7月杂费3797.96元、2019年8月杂费3712.10元、2019年9月杂费3118.10元，其中包含电费及每月宽带费用500元、停车费1000元。门萨公司、陈妮共同质证称，对账单的真实性有异议，该证据系颐中大酒店单方制作，涉及数额来源不明，也没有门萨公司人员签字确认，对该证据不予认可，其已现金支付全部杂费，并由颐中大酒店于2019年8月6日开具3797.96元的发票，但颐中大酒店未开具2019年8月、2019年9月的发票；对电话及宽带申请单的真实性没有异议，因颐中大酒店提供的网络不稳定，门萨公司并未实际使用，而是另外自行安装宽带；杂费包括水费、电费、物业费、宽带费以及门萨公司自用车辆的停车费用，门萨公司租赁3个自用车位，每个车位每月400元，外来人员停车费是在消费款内。一审法院经审查认为，结合门萨公司、陈妮的质证意见，对电话及宽带申请单的真实性，一审法院予以确认；该账单虽系颐中大酒店单方制作，但结合门萨公司、陈妮的质证意见，对于其中的每月宽带费用500元、停车费1000元一审法院予以确认，因颐中大酒店未能提交证据证明其上载明的2019年8月、2019年9月电费数额的数据来源，对此一审法院不予确认。 7.颐中大酒店提交《关于山东省律师服务收费标准的通知》（鲁价费发【2014】84号）、《关于延长律师服务收费标准执行期限的通知》（鲁价费发【2016】83号）、山东德衡律师事务所《律师服务收费标准》、委托代理协议、汇款凭证、业务回单（付款）及增值税发票各一份，证明颐中大酒店委托山东德衡律师事务所律师代理本案并与律师事务所签署《委托代理协议》，依据律师收费标准和相关规定，确定律师费为63855元，颐中大酒店已按协议约定向山东德衡律师事务所支付了律师代理费63855元，律师事务所亦向颐中大酒店开具相应增值税发票；根据颐中大酒店与门萨公司签订的《房屋租赁合同》第八条“争议的解决”违约方应承担并支付守约方因此发生的包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、交通费等实现债权的所有费用的约定，本案颐中大酒店委托律师的代理费用依法应由门萨公司、陈妮、华师学校承担。门萨公司、陈妮质证称，该二份通知均系政府部门公文，无法确定其真实性；律师事务所收费标准是内部文件对外没有法律效力，也无法确认其真实性；其他委托代理合同、汇款凭证、发票等均系颐中大酒店与其代理人之间的往来资料，无法确认其真实性；对于上述证据门萨公司均不予认可，且颐中大酒店主张的律师费过高；同时，由于颐中大酒店在租赁合同的履行过程中，在租赁合同未解除情况下，以断水断电方式导致门萨公司无法使用租赁区域，颐中大酒店也存在违约行为，现其主张由门萨公司承担律师费没有事实依据。一审法院认为，门萨公司虽对上述证据的真实性提出异议，但未能举证反驳，且上述证据互相佐证，可形成完整的证据链，足以证明颐中大酒店已实际支付律师费63855元，故对上述证据的真实性，一审法院予以确认。 8.颐中大酒店提交银行付款凭证三份，证明颐中大酒店与门萨公司签订《房屋租赁合同》后，陈妮先后于2019年7月3日、2019年7月22日、2019年8月9日通过个人账户及信用卡为门萨公司支付租金5万元、2万元、2万元，陈妮个人财产与门萨公司财产混同，因门萨公司系一人公司，陈妮应当对门萨公司欠付租金、消费款及违约行为承担连带责任。门萨公司、陈妮质证称，该证据真实性无异议，陈妮不但是门萨公司原出资人，也是具有民事行为能力的公民，有独立的生活及消费主体资格，门萨公司、陈妮在该处经营期间，各种费用进出有几百万，无法证明该款项系租金。一审法院经审查认为，结合门萨公司、陈妮的质证意见，对付款凭证的真实性，一审法院予以确认；2019年7月3日、2019年7月22日支付的两笔款项7万元（5万元+2万元）已包含在上述法院认定的第六项支付租金事实中，一审法院对此予以确认；2019年8月9日的2万元，该笔款项并未备注用途为租金，颐中大酒店亦未能提交其他证据予以佐证，故一审法院对该笔款项的性质无法确认。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，颐中大酒店与门萨公司签订的《房屋租赁合同》、颐中大酒店与门萨公司、华师学校签订的《房屋租赁合同更改协议》、颐中大酒店与门萨公司签订的《房屋租赁合同变更协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格履行。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，颐中大酒店于2019年10月11日作出《关于解除租赁合同的通知》，并于2019年10月12日发出，门萨公司于2019年10月13日签收，对上述事实，双方均予以确认。现颐中大酒店主张其与门萨公司、华师学校之间的合同及协议于2019年11月11日解除，门萨公司主张上述协议于2019年10月4日解除，但双方均未能对其主张的解除时间举证证明，应承担举证不能的法律后果。一审法院认为，门萨公司于2019年10月13日签收颐中大酒店出具的《关于解除租赁合同的通知》，并于2019年11月26日向颐中大酒店出具书面说明，明确同意解除上述租赁合同及协议，应视为双方已于2019年10月13日就解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同更改协议》、《房屋租赁合同变更协议》达成合意，现颐中大酒店主张上述合同及协议于2019年11月11日解除缺乏依据，一审法院不予支持。 关于颐中大酒店主张返还租赁物及附属设施并支付2019年11月1日之后费用的诉讼请求。一审法院认为，结合门萨公司员工张经堂、股东张慧婷与颐中大酒店工作人员的微信聊天记录，可以证明在2019年10月8日之前门萨公司已经搬离颐中大酒店，颐中大酒店主张门萨公司返还租赁物及附属设施并支付2019年11月1日之后费用缺乏事实依据，一审法院不予支持。 关于租金。本案中，颐中大酒店与门萨公司、陈妮对2019年5月20日前的租金已付清、2019年9月16日后门萨公司未再支付租金的事实均予以确认。对2019年5月21日之后的租金支付情况各方持不同意见，颐中大酒店主张2019年5月21日之后，门萨公司仅于2019年8月30日、2019年8月31日、2019年9月6日分5笔共计支付78470元，欠缴2019年5月21日至2019年10月31日期间的租金共计457013.91元，为证明其主张，颐中大酒店提交原始会计凭证、《关于限期支付青岛颐中国际大酒店有限公司租金说明函》等证据加以佐证。门萨公司、陈妮主张其并不存在欠付租金情形，但未能提交有效证据予以确认，应承担举证不能的法律后果。根据合同约定，2019年5月21日至2019年8月20日期间的租金为30万元，门萨公司仅支付78470元，欠付221530元；2019年8月21日至2019年9月20日期间的租金为10万元，门萨公司未支付；2019年9月21日至2019年10月13日期间的租金为76666.67元（10万元÷30天×23天），门萨公司未支付。故门萨公司应向颐中大酒店支付2019年5月21日至2019年10月13日期间欠付的租金398196.97元（221530元+10万元+76666.67元）。因门萨公司已向颐中大酒店支付履约保证金20万元，根据颐中大酒店与门萨公司于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》第2.2条履约保证金约定，现门萨公司存在欠付租金的情形，应以履约保证金冲抵欠付租金，综上，门萨公司应向颐中大酒店支付2019年5月21日至2019年10月13日期间欠付的租金198196.97元（398196.97元-200000元）。 关于消费款。一审法院认为，颐中大酒店与门萨公司签订《房屋租赁合同变更协议》约定：“2019年1月1日至2019年12月31日，乙方须在甲方经营场所内消费38万元，消费项目同上；于2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日、2019年10月1日分别向甲方支付预付金10万元、10万元、10万元、8万元用于2019年消费。若2019年12月31日未消费完38万元，则剩余部分作为对甲方的租金补偿。”因各方房屋租赁关系于2019年10月13日解除，故门萨公司应支付2019年1月1日至2019年10月13日期间的消费款297753.42元（38万元÷365天×286天），结合门萨公司已支付该期间消费款54938元的事实，门萨公司需支付欠付消费款242815.42元（297753.42元-54938元）。 关于杂费。本案中，颐中大酒店主张门萨公司欠付其2019年7月杂费3797.96元、2019年8月杂费3712.10元、2019年9月杂费3118.10元。门萨公司提交发票证明其已支付2019年7月杂费3937.96元，一审法院对此予以确认。门萨公司称其已现金支付2019年8月及2019年9月杂费，但其未能举证证明，故对其该项主张，一审法院不予采信。对于杂费包含内容，颐中大酒店未能举证证明2019年8月、2019年9月电费数额的数据来源，对此一审法院不予确认。根据门萨公司以及陈妮的陈述，对于其中的每月宽带费用500元、停车费1000元一审法院予以确认，故门萨公司应支付颐中大酒店2019年8月、2019年9月的杂费共计3000元（1500元×2个月）。 关于滞纳金的问题。一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，依据合同约定，门萨公司逾期支付租金、消费款、杂费，应按照拖欠天数乘以拖欠金额再乘以0.05%的计算方式支付滞纳金，但该滞纳金约定标准过高，颐中大酒店亦未提交证据证明其实际损失金额超过欠付租金、消费款、杂费的利息范围，故一审法院酌情予以调整。关于欠付租金的滞纳金，即以21530元（221530元-200000元）为基数，自2019年5月21日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以176666.67元为基数，自2019年8月21日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于欠付消费款的滞纳金，即以10万元为基数，自2019年1月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以10万元为基数，自2019年4月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以42815.42元（242815.42元-200000元）为基数，自2019年7月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于欠付杂费的滞纳金，即以1500元为基数，自2019年9月11日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1500元为基数，自2019年10月16日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于律师费的问题。首先，本案中，颐中大酒店主张门萨公司存在欠缴租金、杂费、消费款等费用的行为，构成严重违约，对此主张，颐中大酒店提交的《申请书》、《关于解除租赁合同的通知》等证据已予以证明。门萨公司主张颐中大酒店对此采取断水、断电等行为，也构成违约，但其未能提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对其该项主张，一审法院不予采信。其次，案涉《房屋租赁合同》已明确约定违约方承担律师费，且律师费属于颐中大酒店为实现本案权利的合理支出项目，该律师费金额亦符合山东省律师服务收费标准的相关规定，在颐中大酒店已实际支付律师费的情况下，现其主张由门萨公司支付其律师费63855元并无不当，一审法院予以支持。 对于陈妮应否承担责任的问题。一审法院认为，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。庭审查明，陈妮先后于2019年7月3日、2019年7月22日通过个人账户支付颐中大酒店租金7万元，陈妮未能提交财务会计报告等证据证明其持股期间的个人财产与门萨公司财产相互独立，应当承担举证不能的不利后果，应对其持股期间门萨公司的债务承担连带责任。现其作为连带债务人，亦未举证证明其因股权转让的事实而免除对债权人的债务负担。综上，陈妮应就本案门萨公司的债务承担连带责任。 关于华师学校应否承担责任的问题。一审法院认为，虽颐中大酒店与门萨公司、华师学校签订的《房屋租赁合同更改协议》，但未能举证证明其已经实际向华师学校交付租赁场地，且华师学校负责人纪彩艳到庭就相关情况予以说明，故其主张华师学校承担各项诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，缺席判决：一、青岛颐中国际大酒店有限公司与青岛门萨全脑文化发展有限公司于2016年11月21日签订的《房屋租赁合同》，青岛颐中国际大酒店有限公司与青岛门萨全脑文化发展有限公司、青岛华师教师发展培训学校于2016年12月31日签订的《房屋租赁合同更改协议》，青岛颐中国际大酒店有限公司与青岛门萨全脑文化发展有限公司于2018年5月22日签订的《房屋租赁合同变更协议》于2019年10月13日解除；二、青岛门萨全脑文化发展有限公司、陈妮于判决生效之日起十日内支付青岛颐中国际大酒店有限公司2019年5月21日至2019年10月13日期间的租金198196.97元及滞纳金（即以21530元为基数，自2019年5月21日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以176666.67元为基数，自2019年8月21日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、青岛门萨全脑文化发展有限公司、陈妮于判决生效之日起十日内支付青岛颐中国际大酒店有限公司2019年1月1日至2019年10月13日期间的消费款242815.42元及滞纳金（即以10万元为基数，自2019年1月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以10万元为基数，自2019年4月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以42815.42元为基数，自2019年7月2日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、青岛门萨全脑文化发展有限公司、陈妮于判决生效之日起十日内支付青岛颐中国际大酒店有限公司2019年8月至2019年9月期间的杂费3000元及滞纳金（即以1500元为基数，自2019年9月11日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1500元为基数，自2019年10月16日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、青岛门萨全脑文化发展有限公司、陈妮于判决生效之日起十日内支付青岛颐中国际大酒店有限公司律师费63855元；六、驳回青岛颐中国际大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13081元，由青岛门萨全脑文化发展有限公司、陈妮负担8241元、青岛颐中国际大酒店有限公司负担3924元。公告费450元，由青岛颐中国际大酒店有限公司负担。案件保全费5000元，由青岛门萨全脑文化发展有限公司、陈妮负担。 二审中各方未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，首先关于本案上诉主体的问题。本案一审判决后的上诉期间，青岛门萨全脑文化发展有限公司以其作为上诉人向一审法院提交上诉状，且交纳上诉费用。该上诉状上仅有陈妮签名，未加盖青岛门萨全脑文化发展有限公司公章。二审庭审后，青岛门萨全脑文化发展有限公司补充提交加盖公章的上诉状，故青岛门萨全脑文化发展有限公司的上诉符合法律规定，二审法院依法予以审理。 关于陈妮，其在一审上诉期间，未作为上诉人提起上诉，在二审庭审后，提交与青岛门萨全脑文化发展有限公司作为共同上诉人的上诉状，该上诉状的提交已超过上诉的法定期限，且陈妮未单独作为上诉人交纳上诉费用，故陈妮的上诉不符合法律规定，本院二审不予处理。但青岛门萨全脑文化发展有限公司上诉状中关于陈妮的部分，本院依法作为青岛门萨全脑文化发展有限公司的上诉请求予以一并审查。 本案的第一个争议焦点在于合同解除的时间。对此本院认为，本案系因青岛门萨全脑文化发展有限公司未交纳租赁费导致合同无法继续履行，因此青岛门萨全脑文化发展有限公司无权提出解除合同。青岛颐中国际大酒店有限公司作为守约方向青岛门萨全脑文化发展有限公司发函要求解除合同，具有合同解除权，一审法院以青岛门萨全脑文化发展有限公司签收函件的时间作为合同解除时间符合法律规定，本院依法予以认可。 关于租金的计算，上诉人二审庭审中主张以下几部分一审未予扣除: 1、2019年5月21日至5月31日期间，一审认定交付租赁费金额为78470元，上诉人主张该期间还有20万元，有发票但是没有付款凭证。因上述20万元，上诉人并未提交付款证明，二审法院不予采信。 2、合同前期有3个月的免租期，自2016年11月21日至2017年2月21日，租金应为262500元，在合同中没有体现。上诉人主张上述费用计算租金时应扣除该金额。上诉人并未提交证据证明免租期的存在，二审法院对此不予采信。 3、被上诉人扣留上诉人家具、电子设备，共计50万左右，上述费用，上诉人并未有明确数额主张，亦未提交相关证据，二审法院对此不予采信。 上诉人关于租金计算的其他上诉主张，未提交证据，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于原审被告陈妮是否应承担责任的问题，本院认为，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。陈妮在合同履行期间原为青岛门萨全脑文化发展有限公司的一人股东，陈妮未能提交财务会计报告等证据证明其持股期间的个人财产与门萨公司财产相互独立，应当承担举证不能的不利后果，应对其持股期间门萨公司的债务承担连带责任。因此对于该项上诉请求本院不予支持。 上诉人主张滞纳金没有法律依据，对此本院认为，合同中虽然约定为滞纳金，但结合合同内容，其性质为违约金，一审对此认定正确，上诉人的上诉主张依法不能支持。 关于律师费合同中有明确约定，一审认定正确。 上诉人的其他上诉请求，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13081元，由上诉人青岛门萨全脑文化发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   王颖颖 审判员   谷林平 审判员   于 梦 二〇二一年三月二十二日 法官助理 徐 鹏 书记员 王珩霖