福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2630号 上诉人（原审原告、执行案外人）：何建，男，1977年1月2日出生，汉族，住福建省梅列区。 委托诉讼代理人：谢红，福建枫桦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：周实奇，男，1971年9月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：范立派，男，1964年8月14日出生，汉族，住福建省大田县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张新美，女，1965年2月28日出生，汉族，住福建省大田县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：福建鸿图房地产开发有限公司，住所地福建省大田县均溪镇福田大道102号，统一社会信用代码：91350425726433753E。 法定代表人：游开辉，董事长。 被上诉人（原审被告）：福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司，住所地福建省大田县均溪镇福田大道102号，统一社会信用代码：91350425786930997X。 负责人：韦卫，董事长。 上诉人何建因与被上诉人周实奇、范立派、张新美、福建鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图公司）、福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司（以下简称鸿图大田公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省大田县人民法院（2020）闽0425民初857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何建的委托诉讼代理人谢红，被上诉人周实奇的委托诉讼代理人彭建芬到庭参加诉讼。被上诉人范立派、张新美、鸿图公司、鸿图大田公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何建上诉请求：1.撤销（2020）闽0425民初857号的第二项，确认何建拥有大田县××镇××道××号××号楼××栋××室房屋的所有权，并支持何建一审的第1项和第3项、第4项诉讼请求。2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，未认定何建享有足以排除周实奇的强制执行权是错误的。一审法院在判决第12页首先明确了本案的法律适用，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第28条的规定。而一审法院的执行庭却是依《异议复议规定》第29条作出裁定，即说明一审法院执行庭的该份裁定适用法律错误，应予以纠正。一审法院在审查本案事实时，存在以下认定错误：1.未认定何建已经合法占有该财产。一审法院在判决第13页认为“何建需在付清购房总价款，并签订物业管理合同、交清专项维修资金等所有应交费用后，方可办理房屋交付手续。”一审法院首先认定何建已经通过抵工程款的形式支付了全部房款，即何建已经完全履行了支付购房款的义务。而支付物业费等，只是买受人附随义务，而非主要义务。开发商无权以买受人未履行附随义务为由，拒绝履行主要义务。即何建完全具备了接收房产的权利。一审时周实奇申请出庭的证人证实，其也是通过工程款抵付部份房款的办法，取得房产。且证人在房产出售前，也没有进行装修。证人是为了出售房产，才去办理房产证，并且是在毛坯状态下，将房屋转手出售。证人证言正好可以印证，房屋不入住，以毛坯形式存在是常态。因此何建有没有入住，并不影响其对房屋的合法占有。一审提交的证据9，物业公司的证明可以证明，房屋已经交付给何建的事实。2.何建对于未能办理过户登记存不在过错。（2015）三民初字第63号民事判决书生效之后，省一建已经于2016年8月11日向三明市中级人民法院申请执行，何建并不知道鸿图大田公司已经可以开具购房发票的情况，鸿图大田公司也从未告知何建可以开票一事。2018年周实奇诉大田县住房和城乡规划建设局、第三人福建鸿图房地产开发有限公司、第三人何建房屋登记管理行政登记纠纷登记案之时。何建曾多次电话向鸿图公司了解，但鸿图公司均回复，有些人可能是自己通过关系，或自己去税务代交税款办理的，没有办法开具发票。何建因为听信了鸿图公司的解释，所以才一直没有开发票办理。何建作为一个普通人，不能要求其一定要能采取发信函的方式主张权利，电话催办权证也可以产生催收的效果。因此，导致房产无法办理过户的责任不在于何建。并且，一审周实奇申请出庭的证人，也说没有收到开发商的办理房产证通知。更可以验证何建说法的真实性。二、何建有权要求鸿图公司协助配合原告办理大田县均溪镇福田大道xx号6号楼Ｂ栋2xx7室的房屋过户登记手续。房产已经交付给何建，鸿图公司因为未开具发票，导致无法办理该房过户。因此，鸿图公司理应履行该义务。一审法院却以房产被查封为由，拒不判决。一审法院的该项判决是错误的，因为一个错误判决，而做出连锁的错误判决。三、何建有权要求确认其拥有大田县××镇××道××号××号楼××栋××室房屋的所有权。一审法院认为买卖合同双方当事人间形成的只是债权债务关系，而非物权确认关系。但是房产的物权并非凭空产生的，正是通过买卖合同而产生。在本案中，房产己经交付给何建，鸿图公司未履行的就是开具发票、配合办理过户。而何建也已经提出了要求办理过户登记的主张，过户主张成立的情况下，理应支持何建要求确认房屋所有权的主张。 周实奇辩称，1.(2020)闽0425民初857号民事判决书认定事实基本清晰，结论正确，但认定事实和适用法律仍有可修正和补充之处。一、周实奇认为，原审判决认定何建已支付合同约定的总价款的证据不足。1.（2017)闽0425民初1304号案件是普通民事案件，本案是案外人执行异议之诉，有关何建付款的认定，本案应适用比该案更高的证明标准。本案中，何建提交的证据无法形成完整的证据链，未能证明其已支付涉案房产的购房款。理由如下：何建提交的福建一建集团有限公司（以下简称“一建公司”）证明真实性无法认定，虽然周实奇无法提交反驳证据，但其作为重要证据，却只是一个孤证。何建完全有条件提供证明该证据真实、合理的其他证据佐证。2.何建未能证实何建对一建公司享有债权，一审庭审中作为关键证人的一建公司并无授权代表出庭作证，至今何建的身份以及何建与一建公司之间的债权关系没有明确合理的客观依据，何建和一建公司之间的债权关系以及房产抵债没有任何具有公示效力的凭证为之佐证；何建未能提供中华人民共和国税收完税证明；合同签订至今5年多时间，何建主张的已支付款项金额1244210元和合同金额1244140元仍存差异，有悖常理。3.福建鸿图房地产开发有限公司（以下简称“鸿图公司”）的大田分公司不具有法人资格，未经授权，其代表上级法人公司出具的证明不具有法律效力。同时，该证明多处内容与事实不符，据此可以认定为虚假证明：（1)证明称“（2015)三民初字第63号判决书中第4页，我公司将锦绣福田x栋2xxx室以1213540元和锦绣福田xx栋1xx6号杂物间以30600元，合计1244140元抵偿给福建一建集团有限公司。福建一建集团有限公司指示我公司于2014年10月13日将上述房产抵偿给该项目的施工班组组长何建……”，(2015)三民初字第63号判决书中第4页并未载明具体房号，所谓的“指示”亦没有证据支持,相反，在何建代理的陈述中有：“后面抵了一套房子1244210元及500000元现金”，说的是一套房子，其金额与何建提交的证据二《商品房买卖合同》所记载的购房金额不符；（2)证明称“因我公司欠税务部门税款，导致我公司无法开具购房正式发票，故上述房产目前只是办理商品房备案登记，但上述房产的所有权已经属于何建所有，何建有权依法进行任何处置”，但周实奇提供的与涉案房产同一栋楼的6#2xxx1室的正式购房发票却可以反证无法开具购房正式发票。4.何建未进行不动产登记，因此并未取得房屋所有权，却主张房产的所有权已经属于何建，何建有权依法进行任何处置；该证明并且主张鸿图公司欠缴国家税费，不开具购房发票的行为不影响有关不动产权的转移，这都是无视国家有关不动产登记和税收的法律制度。5.何建提交的收据不具有公示效力，正如（2018)最高法民申5339号民事裁定书所指：“仅依靠被执行人一方出具的收据或者对案外人付款事实的承认不足以认定已经支付购房款的事实。”收据不能证明何建已向鸿图公司支付购房款，大额付款应开具发票。涉案房产的开发主体是鸿图公司，收据只盖有鸿图大田分公司的财务专用章，并没有得到鸿图公司的同意和确认。鸿图大田分公司依法无权代表鸿图公司放弃何建应付鸿图公司的购房款。即何建并未支付涉案房产的购房款于鸿图公司。二、周实奇对原审判决适用法律有不同意见，认为何建所签《商品房买卖合同》实质为以物抵债协议，何建只享有债权请求权而非物权期待权，基于债权平等性，不能优先于本案所涉执行债权，正如原审判决第11页认定：何建作为买受人仅享有要求出卖人履行合同义务的债权请求权。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，无过错不动产买受人的范围应予以严格限制，避免损害债权的平等受偿原则。《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》【最高人民法院民事审判第二庭编著，人民法院出版社出版，2019年版】第304页第二段认为债权人不能基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行。原文如下：“一、债权人能否基于以物抵债协议对抗金钱之债的执行”“……另一方面，之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是，请求交付物的债权是物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。因此，以物抵债不适用该司法解释第28条，第29条（注：即法释(2015)10号文第二十八条、第二十九条）的规定。”中国裁判文书网推荐案例（2017)最高法民终354号民事判决书载明：“案涉房屋买卖合同的订立系基于魏学传与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭魏学传对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中魏学传寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。”与上案类似，案涉《商品房买卖合同》的订立系基于一建公司与鸿图公司之间的工程款抵账行为，该合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但双方的真实意思表示为以房抵债，即何建签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭一建公司对鸿图公司的债权，而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，并不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，何建对案涉不动产享有的权利与《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的基于买卖关系产生的不动产物权期待权存在区别，债权人只有债权请求权，而非物权，并不能优先于其他普通债权实现。本案中何建寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与鸿图公司之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。中国裁判文书网推荐案例（2018)最高法民再178号民事判决书载明：金瀚公司对邯郸万诚公司享有的债权与闫美平对滨州万诚公司享有的债权均是普通债权,如果赋予王秋兰排除闫美平申请法院对案涉房产强制执行的权利，将实际导致金瀚公司对邯郸万诚公司的债权优先于其他金钱债权实现，违反债权平等受偿原则。一建公司对鸿图公司享有的债权与被告对鸿图公司享有的债权均是普通债权，如果赋予何建排除被告申请法院对案涉房产强制执行的权利，将实际导致一建公司对鸿图公司的债权优先于其他金钱债权实现，违反债权平等受偿原则。综上，何建所签订《商品房买卖合同》系以物抵债，基于债权平等性不享有排除执行的权利；即使退一步也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》﹝法释（2015)10号﹞第二十八条或第二十九条规定。故依法应当驳回何建全部诉讼请求，维持原判，维持对涉案房产的执行查封。 范立派、张新美、鸿图公司、鸿图大田公司未作答辩。 何建向一审法院起诉请求：1.中止对位于大田县××镇××道××号××＃楼××幢××室房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对该房屋的查封；2.确认何建与鸿图公司、鸿图大田公司于2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，案涉房屋归何建所有；3.鸿图公司、鸿图大田公司协助何建办理案涉房屋的产权过户登记手续，并承担因此产生的税费；4.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，何建变更第1项请求为停止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋的查封。 一审法院认定事实：周实奇诉范立派、张新美、鸿图公司民间借贷纠纷一案，三明中院于2015年9月1日作出（2014）三民初字第674号民事判决，判决范立派、张新美偿还周实奇借款2,000,000元、利息200,000元（从2014年3月至2014年11月止，其后的利息至实际还清借款之日止按月利率2%计付），鸿图公司对范立派所负的债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，范立派、张新美、鸿图公司未履行还款责任。周实奇向三明中院申请强制执行。2018年10月17日，三明中院作出（2018）闽04执恢59号之一执行裁定，裁定（2014）三民初字第674号民事判决书由一审法院执行。2018年10月31日，一审法院以（2020）闽0425执1126号立案执行。执行过程中，一审法院于2019年11月15日查封了案涉房屋。何建于2020年4月1日向一审法院提出书面异议，请求中止对案涉房屋的执行。2020年4月7日，一审法院作出（2020）闽0425执异6号执行裁定，驳回案外人何建的异议请求。何建对上述执行裁定不服，遂诉至法院。 2014年10月13日，何建与鸿图大田公司签订一份《商品房买卖合同》，主要约定，鸿图大田公司将鸿图公司开发的位于大田县××镇××道××号××幢××室房产出售给何建，房产面积为116.709平方米，单价每平方米10398元，总金额1213540元，于2014年10月13日前支付购房款的50%计606770元，于2014年10月20日前支付购房款的50%计606770元等。2014年10月28日，鸿图大田公司出具一份福建鸿图房地产公司锦绣福田小区项目（审核）款项支付通知单，该支付单载明收款单位为省一建（何建），项目名称为5号楼ＡＢ土建工程，申请本次应支付进度款1244140元,鸿图大田公司的负责人韦卫在该支付单分管领导意见处签名，并注明“同意抵房款”。何建遂出具一份收据，该收据载明收款人为何建，收款单位为省一建，名称为工程款，金额为1244140元。2014年12月19日，上述《商品房买卖合同》在大田县房地产交易管理所进行备案。2014年12月26日，鸿图大田公司出具一份收款收据给何建，该收款收据载明收款项目为锦绣福田6号楼认购定金，金额为1244140元，并备注“6＃2807室及1006号自行车库”。 另查明，一建公司与鸿图公司、鸿图大田公司建设工程施工合同纠纷一案，三明中院于2016年6月16日作出（2015）三民初字第63号民事判决，该判决书确认一建公司施工的大田锦绣福田小区5#AB座工程总造价为43,874,498元，鸿图公司及鸿图大田公司已支付工程款31,136,163元，抵偿房屋一套价值1,244,210元，尚欠工程款10,994,125元的事实。2018年5月7日，一建公司、鸿图大田公司分别出具一份证明，证明上述判决书中确认的抵偿房屋一套包含案涉房屋。 再查明，鸿图公司系于2000年12月27日经大田县市场监督管理局核准成立的有限责任公司，其经营范围包括房地产投资、开发（凭资质等级证书开发），房地产买卖、出租，商品房、建筑材料销售，房地产租赁，房屋维修。鸿图大田公司系于2006年4月20日经大田县市场监督管理局核准成立的鸿图公司的分支机构，其经营范围是受鸿图公司委托承办鸿图公司业务。鸿图公司通过出让方式取得大田县均溪镇福田大道99号面积为6556.5平方米土地使用权，经批准在上述地面建设商品房定名为“锦绣福田”并进行销售。 一审还查明，2016年4月8日，鸿图大田公司申请办理了大田县均溪镇福田大道99号6幢A座、B座、C座商品房所有权初始登记。鸿图公司出售的上述房屋中已有购房者办理了权属转移登记，有部分购房者向不动产登记中心提供的购房发票显示开票时间为2016年。 一审法院对争议的焦点分析认证： 关于何建与鸿图大田公司于2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》是否合法有效问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，鸿图大田公司作为鸿图公司依法设立的分支机构，受鸿图公司委托承办公司业务，其有权在鸿图公司的授权范围内对外从事民事活动。鸿图大田公司因出售案涉房屋与何建于2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于鸿图大田公司不具有独立法人资格，应由鸿图公司承担其从事民事活动产生的民事责任，故鸿图大田公司签订上述《商品房买卖合同》，属于鸿图公司业务范围，所产生的合同权利义务和民事责任应当由鸿图公司承担。周实奇关于鸿图大田公司无权处分鸿图公司开发的房产，其与何建签订的《商品房买卖合同》无效的主张，不予采纳。 关于何建对案涉房屋是否享有所有权问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”即基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属于物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋虽由何建作为买受人与鸿图大田公司签订《商品房买卖合同》购买，但何建并未办理案涉房屋的所有权登记，不发生物权变动效力。何建基于《商品房买卖合同》主张对案涉房屋享有所有权，而买卖合同当事人之间形成的是债权债务关系，并非形成物权法所规定的因物权归属争议而产生的物权确认关系，因此，何建作为买受人仅享有要求出卖人履行合同义务的债权请求权，而不能根据合同直接主张确认物权之效力。故何建要求确认案涉房屋归其所有，没有事实和法律依据，应不予支持。 关于何建对案涉房屋是否享有足以排除本案强制执行的民事权益问题。一审法院认为,本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需要认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案涉及的系金钱债权的执行,而《异议复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了在金钱债权执行中无过错不动产买受人和商品房消费者物权期待权足以排除强制执行的保护条件。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合，购房人只需符合其中一条规定，即可排除执行。因此，对何建是否享有足以排除强制执行的民事权益可参照上述规定加以审查。 具体到本案，何建起诉称其因抵债而签订本案《商品房买卖合同》，并在庭审中陈述其一直居住在三明，在三明是有房子的，故何建购买案涉房屋目的在于实现债权，并非为生活、居住需要，不符合《异议复议规定》第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋”的情形，不享有因此而排除强制执行的民事权益。何建主张其购买案涉房屋的行为符合《异议复议规定》第二十八条规定条件，可以阻却执行。一审法院认为，参照该条规定何建必须同时满足四项要件情形下，才享有足以排除强制执行的民事权益。根据《民诉法解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。因此，何建对同时满足《异议复议规定》第二十八条规定的四项要件承担举证证明责任，且应当证明待证事实的存在具有高度可能性。首先，如前所述，何建与鸿图大田公司于2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同已在大田县房地产交易管理所办理网签备案，签订时间真实且在案涉房屋被人民法院查封之前。其次，一建公司对鸿图公司享有的债权及数额经生效法律文书确认，真实、合法、有效。一建公司与鸿图大田公司双方达成合意，将案涉房屋抵顶部分工程款，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应予以认可。一建公司同意其对鸿图公司的部分债权转化为案涉房屋的对价，应视为何建已支付全部购房款。最后，虽何建已举证证明在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款，但其提供的证据不足以证明在人民法院查封前其已合法占有案涉房屋及非因其自身原因未办理过户登记。第一，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条约定，何建需在付清购房总价款，并签订物业管理合同，交清专项维修资金等所有应交费用后，方可办理房屋交付手续。因此，在案涉房屋现仍为毛坯房的情况下，何建仅提供鸿图大田公司出具的情况说明及物业公司出具的证明，在出具人未到庭陈述及未有物业服务合同等其他相关证据予以佐证的情况下，尚不足以证明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。第二，根据一审法院查明的事实，案涉房屋已于2016年4月8日办理了所有权初始登记，具备转移登记至购房人名下的条件，至2019年11月15日被法院查封已三年之久，双方均未到相关部门办理房屋过户登记手续。对此，何建主张系因鸿图公司欠税无法开具购房原始发票导致无法办理产权变更登记手续，但除了鸿图大田公司自认该事实外，无相应的证据予以佐证。且从法院调查的事实来看，自鸿图公司办理初始登记后，与案涉房屋同幢房产中已有购房者办理了过户登记手续，并不存在客观上无法办理。部分已办理过户登记手续的购房者向大田县不动产登记中提交的购房发票显示开票时间为2016年，因此也不存在客观上无法开具购房发票的情况。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，涉及第三人利益，对未办理过户登记的原因不能仅以鸿图大田公司的陈述作为根据，仍应由何建对此承担举证证明责任。何建作为购房人，对房屋长期未能办理产权登记手续事实已经明知的情况下，未举证证明在合同约定的办证期限届满后至案涉房屋被查封前已积极向出卖人主张权利或催促办理过户手续，促成完成房屋产权过户，放任长达数年之久，从而导致该房屋至今仍登记在鸿图公司名下，并最终因其他债权债务被法院查封，应认定何建怠于行使权利，对案涉房屋未办理过户登记至其名下存在自身原因，故何建亦不符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形。综上，何建主张其对案涉房屋享有足以排除周实奇强制执行的民事权益，依据不足。 关于何建主张鸿图公司、鸿图大田公司协助其办理案涉房屋权属转移登记，并承担因此产生的税费的请求能否支持问题。一审法院认为，因案涉房屋现处于一审法院执行查封状态，而何建对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，双方签订的《商品房买卖合同》客观上已无法继续履行，故何建要求鸿图公司、鸿图大田公司协助办理案涉房屋产权过户登记手续，并承担因此产生的税费的诉讼请求，不予支持。 综上所述，一审法院认为，何建与鸿图大田公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因案涉房屋至今仍登记在鸿图公司名下，故何建要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，理由不成立，不予支持。何建提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故其主张停止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋查封的诉讼请求，依据不足，不予支持。因案涉房屋现处于法院执行查封状态，故何建要求鸿图公司、鸿图大田公司协助办理产权过户登记手续，并承担因此产生的税费的诉讼请求，存在客观履行不能的情形，不予支持。范立派、张新美、鸿图公司、鸿图大田公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃其诉讼权利。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认何建与福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司于2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回何建的其他诉讼请求。案件受理费15722元，由何建负担7861元，福建鸿图房地产开发有限公司、福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司负担7861元。 二审中，周实奇对一审法院认定何建已支付合同约定的总价款有异议，认定何建只支付1244140元与合同金额1244210元仍存差异；何建对一审认定的事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 周实奇向本院提交下列证据：1.大田县新闻网关于大田县税务局金三系统上线的报道，拟证明大田县税务局金三系统于2016年7月8日上线。2.大田县不动产登记中心关于大田县福田路99号6#楼不动产转移登记数量调查回执，拟证明案涉房产所在大田县福田路99号6#楼自2016年7月8日金三系统上线后已办理不动产转移登记367笔，不存在无法办理过户及开具发票的情况，金三系统上线和鸿图公司欠税未对不动产转移登记产生影响。3.大田县不动产登记中心关于大田县福田路99号18套房产发票开具及不动产转移登记时间的调查回执，证明周实奇向大田县不动产登记中心申请调查的大田县福田路99号18套房产中有17套已经办理不动产转移登记，开具发票时间分别为2016年至2019年。案涉房产所在小区不存在因金三系统上线和鸿图公司欠税以致无法开具发票的情况。 何建质证认为，对证据1的真实性无法确认，且与本案无关联性；对证据2、3真实性无异议，但认为与本案无关联性，其他房屋的已开具的发票不能证明开发商有通知何建开具发票并办理产权证。 本院认证认为，当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。范立派、张新美、鸿图公司未到庭参加诉讼，又未书面提交异议并提交证据，视为对何建、周实奇所陈述事实及提交的证据放弃抗辩和质证的权利。对周实奇提交的证据，本院将结合全案事实进行综合分析认定。 本院认为，本案争议焦点为何建对案涉房屋（福建省大田县××镇××道××号××＃楼××幢××室）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，何建与鸿图大田公司于2014年10月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效，该合同已在大田县房地产交易管理所办理网签备案，签订时间真实且在案涉房屋被人民法院查封之前；第二，生效法律文书（2015）三民初字第63号确认福建一建集团有限公司与鸿图大田公司双方达成合意，将案涉房屋抵部分工程款，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，真实、合法、有效;第三，福建一建集团有限公司同意其对鸿图公司在（2015）三民初字第63号确认的部分债权转化为何建工程款案涉房屋的对价，应视为何建已支付全部购房款；第四，三明市鸿图嘉园物业管理有限公司大田管理处出具了案涉房屋已交付业主何建使用的证明，可证明何建已合法占有案涉房屋；第五，鸿图大田公司欠付税款情况属实，申请领用及开具发票时，金三系统自动提示风险，无法自助实现领用并开具税票。周实奇提供的大田县新闻网关于大田县税务局金三系统上线的报道，只能证明大田县税务局金三系统于2016年7月8日上线，与本案无关联性。周实奇提供的大田县不动产登记中心出具的案涉房产所在大田县福田路99号6＃楼自2016年7月8日金三系统上线后已办理不动产转移登记367笔，及大田县福田路99号18套房产中有17套已经办理不动产转移登记，开具发票时间分别为2016年至2019年的证据；亦只证明其他房屋办理过户登记的情况，不能证明案涉房屋未办理过户的过错责任在于何建。本案中，因鸿图大田分公司未为何建办理案涉房产的权属登记手续，也未开具销售案涉房产的增值税普通发票，导致何建未能办理案涉房屋（福建省大田县××镇××道××号××＃楼××幢××室房屋的执行）产权。何建提供的证据可以证明在人民法院查封前其已合法占有案涉房屋并已支付全部价款及非因其自身原因未办理过户登记，导致该房屋至今仍登记在鸿图公司名下，并最终因其他债权债务被法院查封。何建主张其对案涉房屋享有足以排除周实奇强制执行的民事权益，依据成立。故何建要求停止对位于福建省大田县××镇××道××号××＃楼××幢××室房屋的执行，并解除对该房屋的查封；确认福建省大田县××镇××道××号××＃楼××幢××室房屋归何建所有的上诉请求，本院予以支持。一审法院认定何建不享有足以排除强制执行的权益，属于认定事实错误，本院予以纠正。何建要求鸿图公司、鸿图大田公司协助何建办理案涉房屋的产权过户登记手续，并承担因此产生税费的上诉请求，实质上是合同履行的问题，并不属于案外人异议之诉的审理范畴，本院不予处理。 综上所述，何建的上诉请求成立；一审法院错误认定何建不享有足以排除强制执行的权益，本院予以纠正。被上诉人范立派、张新美、鸿图公司、鸿图大田公司经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福建省大田县人民法院（2020）闽0425民初857号民事判决； 二、中止对位于福建省大田县××镇××道××号××＃楼××幢××室房屋的执行，并解除对该房屋的查封； 三、确认坐落于福建省大田县××镇××道××号××＃楼××幢××室房屋的所有权属于何建所有； 四、驳回何建的其他诉讼请求； 五、驳回何建的其他上诉请求。 一审案件受理费15722元，由何建负担7811元，福建鸿图房地产开发有限公司、福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司负担7811元，周实奇负担100元。二审案件受理费15722元，由何建负担7811元，福建鸿图房地产开发有限公司、福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司负担7811元，周实奇负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  程哲明 审判员  林玮玮 二〇二一年三月三十一日 书记员  林 慧 附：本案适用的主要法律条文及申请执行条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。