天津市滨海新区人民法院执 行 裁 定 书（2021）津0116执异200号异议人（案外人）:贾嘉,男,1977年2月11日出生，汉族,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：于婧婧，天津瑞垚律师事务所律师。申请执行人:薛炳云,男,1982年3月4日出生,汉族,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：吴金平，天津七略律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔希西，天津七略律师事务所律师。被执行人:任洪槟,男,1983年1月16日出生,汉族,住天津市滨海新区××号。在本院执行申请执行人薛炳云与被执行人任洪槟民间借贷纠纷一案，案外人贾嘉向本院提出书面异议：请求解除对天津市滨海新区××号房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人贾嘉称，异议人与被执行人于2019年10月28日签订房屋买卖合同,约定由异议人购买被执行人名下坐落于天津市滨海新区××号房屋,总价款为118万元。异议人于签订合同当日向被执行人交付购房定金21万元,并向中介公司交付23600元中介费。被执行人于当日向异议人交付房屋,异议人一直占有使用该房屋。后被执行人因无法自行平贷款,双方经多次协商,约定由异议人平贷款。后异议人于2020年4月16日将房款93.5万元打入被执行人平贷专用账户,被执行人于2020年4月24日注销抵押。后双方预约到房管局办理过户手续时发现诉争房屋已被执行申请人查封。异议人认为:依据《办理执行异议和复议案件司法解释》第二十八条之规定,异议人在查封前签订合法有效买卖合同;按照合同约定交付房款;在查封前已实际占有房屋且不以异议人的原因未进行过户。异议人符合法律规定的全部情形,故请求贵院依法支持异议人的申请。申请执行人薛炳云辩称，贾嘉提供的证据不能证明在2019年11月15日查封前已签订书面合同形式出受给贾嘉并交付使用的情况。贾嘉对涉案房屋提出的异议不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第28条的情形。因此请求依法驳回贾嘉的异议请求。被执行人任洪槟辩称，卖房子是事实，认可贾嘉的陈述和其提交的证据。本院查明，薛炳云与任洪槟民间借贷纠纷一案，因薛炳云申请诉前保全，本院于2019年11月15日查封了任洪槟名下坐落于天津市滨海新区××号房屋。后薛炳云于2019年11月19日立案起诉任洪槟民间借贷纠纷一案，案件审理过程中，本院于2020年3月向御澜名邸11-1-1703号房屋邮寄送达应诉法律文书，邮政快递显示本人签收。本院于2020年4月27日向御澜名邸11-1-1703号房屋直接送达变更诉请申请、传票文书，任洪槟本人签收。经审理，本院于2020年5月7日作出（2019）津0116民初86701号民事调解：“一、被告于2020年5月7日支付原告欠款10万元；二、被告于2020年5月31日前支付原告欠款20万元；三、被告于2020年6月30日前支付原告欠款25万元；四、被告于2020年7月31日前支付原告欠款30万元；五、原告自愿让免利息损失，如被告未按以上条款约定的期限承担还款责任，自逾期之日起原告有权就全部剩余应付款项申请一次性强制执行，并要求被告承担自逾期之日开始的利息，利率按年利率24%计付；六、案件受理费6150元、保全费4770元，共计10920元，由被告承担，被告于2020年7月31前迳行给付原告；七、双方别无其他争议。”因任洪槟未履行还款义务，薛炳云于2020年5月20日申请强制执行，案号是（2020）津0116执3698号。执行过程中，任洪槟于2020年9月11日向本院手写送达地址确认书要求记载的送达地址仍为御澜名邸11-1-1703号房屋。根据本院2020年9月11日执行笔录记载，承办法官询问：本院查封你名下位于融创御澜名邸11-1-1703号房屋，若不履行，法院将对上述房产评估拍卖？任洪槟陈述：这个我知道。承办法官询问：该房产是否有租赁，有抵押。任洪槟陈述：抵押都撤了，没有出租，是我朋友在住。我联系下薛炳云，尽量和解。根据本院2020年9月22日执行笔录记载，任洪槟陈述：我与薛炳云已达成和解协议。如果一期未履行，我自愿法院评估拍卖我房产。本案审查期间，异议人贾嘉提交了一份《房屋买卖合同》，合同约定甲方任洪槟向乙方贾嘉出售涉案房屋天津市滨海新区××号，合同总价款1180000元。第2.2定金及保管约定，乙方应于甲方签署本协议后当日内支付定金，共计210000元。合同第3.1.2条款被划勾内容是乙方为甲方偿还原银行贷款，贷款金额被划掉。监管房款970000元。合同第3.1.3又约定，乙方应将全部监管房款于2020年1月1日前一次性存入天津市房地产交易资金监管中心。合同第3.3约定甲方于收到乙方全部转让款项（交房尾款外）当日，甲乙双方办理过户手续当日于2019年11月3日前，将该房产交付乙方。合同第九条双方手写补充条款，①甲方自行平贷款。合同签订时间是2019年10月28日。任洪槟与贾嘉签订的《补充协议》约定：“买方贾嘉与卖方任洪槟于2019年10月28日签订的关于御澜名邸11-1-1703号房屋买卖合同,合同约定由卖方任洪槟偿还房屋尾款,但任洪槟未在合同约定期限及买方贾嘉给予的宽限期内将房屋尾款偿还,故双方约定现由买方贾嘉出资偿还房屋尾款93.5万元,由卖方任洪槟办理注销抵押登记。在抵押登记注销后5日内双方办理网签手续,剩余房款3.5万元在房屋过户时由买方贾嘉给付卖方任洪槟。”签订时间显示是2020年4月14日。贾嘉提交了两份招商银行流水，载明其于2019年10月28日柜台取现233600元，又于2020年4月16日向任洪槟6235××××5167账户转款935000元。任洪槟出具了两份《收条》，分别载明其于2019年10月28日收到贾嘉支付的定金210000元，又于2020年4月16日收到贾嘉支付的部分房款935000元。任洪槟与贾嘉签订的《房屋买卖交接单》，签订时间是2019年10月28日。另查，申请执行人薛炳云提交了一份微山名都酒店管理有限公司出具的《证明》，用以证明2019年10月12日至2019年11月10期间薛炳云和任洪槟二人入住酒店518房间双人间。异议审查过程中，本院询问任洪槟是否于2019年10月28日与贾嘉签订房屋买卖合同，任洪槟陈述27、28号不在酒店其他时间都在酒店。本庭询问其是否有证据证实回天津的方式，任洪槟陈述是租黑车开车回来的，不能提交租车证明。经本院调取（2020）津0116民初12392号案件卷宗显示，该案原告严少刚诉被告任洪槟、天津开发区万业源房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案。该案任洪槟并未到庭系缺席审理，庭审笔录记载，原告严少刚陈述签署居间合同前看过两次房子。该案查明严少刚、任洪槟与居间方天津开发区万业源房地产经纪有限公司于2019年11月8日签订了《房屋买卖居间合同》。上述事实有当事人提供的书证以及本院调取的书证等证据予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述法律规定的异议要件，本院进行具体阐述。一、关于合同的审查。异议人贾嘉提交的与被执行人任洪槟签订的《房屋买卖合同》，签订时间显示是2019年10月28日。二、关于交付房屋的审查。据已查事实，在薛炳云与任洪槟民间借贷纠纷一案的诉讼审理阶段和执行阶段，2020年3月、2020年4月27日以及2020年9月11日均显示任洪槟的送达地址系涉案房屋御澜名邸11-1-1703号。执行过程中，经执行法官询问，任洪槟亦未表明涉案房屋已经出售，还表示如果一期未履行，我自愿法院评估拍卖我房产。原告严少刚诉被告任洪槟、天津开发区万业源房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，严少刚陈述两次看房，并与任洪槟于2019年11月8日签订了《房屋买卖居间合同》。由此可见，本院查明的事实与异议人贾嘉提交的《房屋买卖交接单》记载的2019年10月28日交房事实不符。异议人提交的证据不能证实在法院查封之前已合法占有该不动产。三、关于支付房款的问题。任洪槟自认于2019年10月28日收到贾嘉支付的210000元现金作为涉案房屋买卖定金。涉案房屋被查封的时间2019年11月15日。2020年4月16日，贾嘉又向任洪槟转账935000元。付部分尾款时间晚于查封时间，不符合该项法律规定。四、买受人是否存在自身原因未办理过户登记。贾嘉与任洪槟签订的《房屋买卖合同》显示时间是2019年10月28日，且约定任洪槟自行平贷款。在经历逾半年时间里任洪槟未能履行清贷义务，双方又签订补充协议约定贾嘉出资935000元偿还涉案房屋尾款并由任洪槟办理注销抵押登记。如前所述，涉案房屋于2019年11月15日已被本院查封。任洪槟仍与贾嘉签订补充协议约定清偿涉案房屋尾款事宜。由此可见，任洪槟在尚未履行（2020）津0116执3698号案件债务的情况下，仍与他人协商涉案房屋事宜并接收尾款，主观上存在过错。贾嘉在给付房款时亦未尽到审慎的注意义务，存在自身疏忽的原因。综上，案外人贾嘉提出的排除执行异议请求不完全具备法律规定的四个要件，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人贾嘉的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘新民审判员  马 力审判员  薛淑霞二〇二一年三月十六日法官助理刘佳欣书记员魏茂秋