广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂05民终128号 上诉人（一审原告）：孙发安，男，1964年4月21日出生，汉族，住山东省齐河县。 委托诉讼代理人：杨锐，广西盛力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜立群，广西盛力律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：北海天隆物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区北海市美景路88号-2，统一社会信用代码914505005615885372。 法定代表人：吴家业，该公司经理。 委托诉讼代理人：秦科，该公司常务副总。 上诉人孙发安因与被上诉人北海天隆物业服务有限责任公司（以下简称“天隆物业公司”）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初2229号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人孙发安上诉请求：一、撤销一审判决；二、天隆物业公司退还专项维修资金48400元给孙发安。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。天隆物业公司未能就物业维修资金的使用情况进行举证，故一审法院以孙发安已经入住涉案房屋五年之久，维修资金已使用过部分为由作出判决不能成立，依据《北海市物业专项维修资金管理实施细则》第二十七条第一、第二、第三款之规定，物业服务企业应当就资金使用情况提出工程预算和资金使用方案，并将该方案在物业服务区域公示不少于5日，且物业专项维修资金列支范围内有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案并委托具有相关专业维修机构进行维修，而天隆物业公司未能就已履行上述规定进行举证，我方认为应当推定为不存在使用情况。另，即使要考虑资金的合理损耗情况，也应当将涉案的物业维修资金48400元在住宅用地使用权70年中平摊合理损耗，天隆物业公司亦未能举证说明该项资金是按多长年限收取，以及该项资金使用状况和结余，一审法院判决返还28000元，其认定的合理损耗比例明显过高且没有相应的事实依据。最后，天隆物业公司于2018年12月向所有业主承诺，将退还全部物业维修资金，当时已有业主收到了自己当初交纳的资金，唯独孙发安没有收到，天隆物业公司言行不一属于违约行为。综上所述，一审判决认定事实错误导致适用法律错误，望二审法院予以改判。 被上诉人天隆物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，孙发安的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回，具体理由如下：1.孙发安于2014年2月12日购买案涉房屋，建筑面积为160.94ｍ2，总房款为2420000元，于2014年10月19日收房，2019年12月26日在北海市银海区人民法院的判决后将案涉房屋转移给北海天隆房地产开发有限公司，本案所涉小区商品房预售许可证于2011年9月23日取得。天隆物业公司依据《北海市人民政府关于进一步规范房地产市场管理通知》第七条的规定代收孙发安的公共维修资金于法有据；2.根据《北海市物业专项维修资金管理实施细则》第三条的规定可知，本案所涉小区商品房预售许可证于2011年9月23日取得，现属于北海市和城乡建设局暂缓受理的相关业务范畴；3.依据《2021年广西壮族自治区人大常委会——广西壮族自治区物业管理条例》中的相关规定可知，物业所有权发生转移时，交存的物业专项维修资金随物业转移；4.截止2012年8月1日首批业主入住以来，本案所涉小区及房屋已有用于公共部位、公用设施设备等质保期满后的维修、改造、更换等费用，是否有剩余或还需补缴待核销完成后才能知晓；5.本案所涉房屋已由北海市银海区人民法院拍卖其担保物而结案，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十三条、第二百八十一条的规定，孙发安不应向物业主张权利；6.关于本案所涉房屋业主微信群的聊天截图，不能成为天隆物业公司已经或代表可以退还本属于全业主共有的公共维修资金，因为物业服务人员不能代表全体业主，仅是代收相关的费用而已。综上所述，天隆物业公司仅属于代收代缴，并无处分权，房屋维修资金系专用资金施行“钱随房走”原则，房屋转让时，账户里的余额资金随之转移给房屋新的产权所有人。 孙发安向一审法院的起诉请求：天隆物业公司退还专项维修基金48400元给孙发安。 一审法院判决：一、天隆物业公司应返还给孙发安房屋专项维修基金28000元；二、驳回孙发安的其他诉讼请求。一审案件受理费1010元，减半收取计505元，由孙发安负担150元，天隆物业公司负担355元。 本院经二审审理认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案双方当事人争议焦点是：对孙发安要求退还房屋专项维修资金是否应支持。根据《住宅专项维修资金管理办法》第七条“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金”，第十二条“商品房住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”，第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定可知，交存住宅维修资金是业主的法定义务，也是房屋交付的前提条件。本案中，孙发安虽未按上述规定将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，但将房屋专项维修资金自愿或按约定交给了天隆物业公司代收，注明费用也是房屋专项维修资金，在此前提下孙发安与房屋开发商完成了房屋交接手续，并自2014年10月19日开始使用该房屋至2019年9月8日，而天隆物业公司自收取孙发安的房屋专项维修资金48400元后至今未依规及时将维修资金交存到住宅专项维修资金专户中，一直由其公司保管及使用。现孙发安与案涉房屋开发商北海天隆房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》已经被发生法律效力的判决予以解除，孙发安也将该房屋交还给开发商北海天隆房地产开发有限公司，由于天隆物业公司收取的房屋专项维修资金是附随于《商品房买卖合同》的，《商品房买卖合同》被解除，且案涉的房屋也已交付给房屋开发商北海天隆房地产开发有限公司，房屋专项维修资金亦未缴纳到相关单位所开立的专用账户中，故天隆物业公司应将尚存的房屋专项维修资金返还给孙发安；另，天隆物业公司并未就一审判决其应向孙发安返还的房屋专项维修资金提起上诉，视为天隆物业公司系认可其应承担返还尚存房屋专项维修资金的义务，现天隆物业公司主张其只是代收房屋专项维修资金，该款属于专款专用，不应向孙发安退还房屋专项维修资金无事实和法律依据，本院不予支持。二审期间，本院责令天隆物业公司提交公共维修资金使用情况的相关证据，天隆物业公司提交了发票以及其公司单方出具的《天隆三千海泊心岸3栋3单元质保期满后公共部位及公用设施设备维修、更换、翻新等费用》，以证明其公司所代收的维修资金528228.26元已全部用于案涉房屋所在单元楼的公共部位、设施设备质保期满后的维修、更换，同时主张除代收的上述费用外，天隆物业公司还垫付了部分紧急维修资金，故不存在可退还的房屋维修资金，对此本院认为，天隆物业公司提供的发票并非资金使用的完整明细，不能充分证实发票上载明所购买的服务、设施设备系用于案涉房屋所在单元楼物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，只能证实天隆物业公司购买项目所产生的费用，且天隆物业公司所提供的部分发票上载明的日期系2014年10月19日之前，即该部分费用发生于案涉房屋交付于孙发安之前，天隆物业公司主张该部分费用也应由孙发安负担，但未能对此作出合理解释，亦未能提供事实依据予以证实，而天隆物业公司单方制作的《天隆三千海泊心岸3栋3单元质保期满后公共部位及公用设施设备维修、更换、翻新等费用》未经公示，其真实性孙发安不予认可，综上，对天隆物业公司主张不存在可退还房屋维修资金，本院不予认可。孙发安上诉主张天隆物业公司未能就已履行《北海市物业专项维修资金管理实施细则》进行举证，应推定不存在使用房屋专项维修资金的情况，本院认为，虽然孙发安确已入住使用案涉房屋达五年之久，期间可能发生物业共用部位、共用设施设备发生损耗需维修的情况，但天隆物业公司提供的证据不能证实就维修案涉物业共用部位、共用设施设备所支出专项维修资金的具体使用情况以及结余情况，又根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条第一款第二项：“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；”与《北海市物业专项维修资金管理实施细则》第二十七条第一款二项：“物业专项维修资金未划转业主大会管理的，使用物业专项维修资金按照下列程序办理：（二）使用方案应当在物业区域内公示不少于5日；”的规定，天隆物业公司应提供证据证实其公司使用房屋专项维修资金符合上述规定，但天隆物业公司未能提供证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，天隆物业公司应承担举证不能的不利法律后果，即天隆物业公司应向孙发安退还案涉房屋专项维修资金48400元，一审法院判决酌情认定天隆物业公司向孙发安返还房屋专项维修资金28000元并无事实依据，本院予以纠正。 综上所述，一审法院认定事实正确，但对案件的实体结果处理不当，本院予以纠正。上诉人孙发安的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初2229号民事判决； 二、被上诉人北海天隆物业服务有限责任公司应返还给上诉人孙发安房屋专项维修资金48400元。 二审案件受理费1010元，由被上诉人北海天隆物业服务有限责任公司负担。 上述义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 陆振益 审 判 员 王雅新 审 判 员 侯远婕 二〇二一年三月三十一日 法官助理 甘家栋 书 记 员 陈旖琦