上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1953号上诉人：（原审被告、反诉原告）：上海中御广告传播有限公司，住所地上海市崇明区向化镇六滧河路696号17号楼128室（上海永冠经济开发区）。法定代表人：周碧波，总经理。委托诉讼代理人：赵永宇，上海兰迪律师事务所律师。被上诉人：（原审原告、反诉被告）：吴龙龙，男,1990年12月23日出生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：吴刚，上海慧谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敬刚，上海慧谷律师事务所律师。上诉人上海中御广告传播有限公司（以下简称中御公司）因与被上诉人吴龙龙房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初14160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中御公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人吴龙龙一审诉讼请求，并支持中御公司的反诉请求。事实和理由：一、原判认定上诉人应返还被上诉人两个月租金及押金无依据。被上诉人提供的付款凭证中没有支付2017年11月及12月租金的记录。故实际上被上诉人未支付过该2个月的租金。而一审判决仅以聊天记录认定被上诉人支付了该款是依据不足的。系争退租协议明确双方之间租金仅支付到2017年10月14日。同时明确退租后，双方产生的一切经济关系和结算即行完毕。因此，截止到2017年10月14日，双方之间租赁关系已经终结，不存在其他应当支付的费用。二、一审判决认定上诉人要求被上诉人支付转让费150,000元无法律依据是错误的。被上诉人与案外人签订的转让协议实际是店铺转让协议，包含店铺即系争房屋的使用权转让。并不是单纯的对装修装饰进行转让。如仅是卖设备等物不需签订转让协议。一审认定是对装修装饰的转让，是明显错误的。而被上诉人又无转租权，出租权是属上诉人的，故被上诉人收取的15万元转让款应返还上诉人。被上诉人吴龙龙不同意中御公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、一审时被上诉人已提供证据充分证明被上诉人多付了两个月租金，上诉人同意退还两个月租金。录音是正常通话，不存在诱导因素。上诉人的负责人多年从事商业经营，属完全民事行为能力人，也有财务微信记录作证；二、关于押金，被上诉人已提供明确转账记录，上诉人未退还款项，不认可已无纠纷；三、上诉人所述我方非法转租，不符合事实，上诉人隐瞒了和新承租人自2017年10月15日的房屋租赁合同，上诉人已收回房屋并以更高租金出租，且已在之前诉讼中明确认可。上诉人的反诉已过诉讼时效。吴龙龙向一审法院起诉请求：一、中御公司退还吴龙龙押金46,000元；二、中御公司退还吴龙龙多付的2017年11月、12月租金46,000元；三、中御公司以92,000元为基数，自2020年7月20日起依照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向吴龙龙赔偿利息损失，至判决生效之日止。中御公司向一审法院提出反诉请求：吴龙龙向中御公司支付转让费150,000元。一审法院认定事实：2015年12月16日，案外人杭某向案外人邹某转账交付115,000元，并附言：XX路XX，XX房租，付三押二。2016年1月，中御公司作为出租人（甲方）、吴龙龙作为承租人（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定有如下内容：甲方将坐落于XX路XX、XX号1层部分面积出租给乙方；租期共2年，即自2016年1月1日零时起至2017年12月31日24时止；租金为23,000元/月，租金每3个月交一次，押金46,000元。其后，中御公司作为出租方（甲方）、吴龙龙作为承租方（乙方）签订《退租协议》，约定有如下内容：乙方承租甲方位于XX路XX号一层部分面积，现由于乙方经营原因，要求提前终止进场合同。经双方协商，达成以下退租协议：一、乙方合同提前于2017年10月14日结束；租金支付到2017年10月14日为止；自2017年10月15日起该门面由甲方收回自行处置，甲乙双方原签订的合同即行废止。……五、乙方在移交前，应将拖欠的管理费、水费、电费、卫生管理费等费用结清。移交时，在甲乙双方结算完当月的费用。六、退租后，甲乙双方围绕该此门面而产生的一切经济关系和结算即行完毕，双方不存在因该租赁而有未了的任何法律、安全生产及经济纠葛。……中御公司表示《退租协议》上XX路XX号的地址系笔误。2017年10月15日，吴龙龙作为转让方（甲方）、案外人梁某作为顶让方（乙方）签订《转让协议》，约定有如下内容：一、转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有。二、转让各项费用明细：转让费150,000元，甲方留给乙方半个月的装修费11,500元，会员卡补贴27,000元，最终乙方支付甲方111,500元。……三、转让标的XX路XX号，起始日期2017年10月15日。另查明，吴龙龙与案外人邹某间有如下对话内容：吴龙龙：我之前付的租金还有押金的话，全部在您这边。邹某：租金我可以给你退。……吴龙龙：我两个月租金，还有两个月押金的话，一共4个月房租呢，我真的是等着急用呢。邹某：这样吧，我给他们商量一下吧。……吴龙龙：但是现在是您跟我这边有两个月租金，还有两个月房租。邹某：我现在很负责的告诉你，你的租金我可以退还给你，我去跟他们商量下，我个人是退给你的，因为我不能收双份租金，但是涉及到押金这一块我还是需要跟他们谈一下。……吴龙龙：邹总，这边一共四个月嘛，你这边至少先给我点，我急着用哇。邹某：我没有办法给你钱，我谈谈在（再）给你。吴龙龙：这边都有半年了。邹某：是有半年了啊。……邹某：小罗，两个月多少钱？吴龙龙：46,000（元）。又查明，案外人杭某向一审法院出具《情况说明》，确认其于2015年12月16日转账交付案外人邹某的115,000元由吴龙龙主张权利。一审法院认为，根据在案的《商铺租赁合同》及银行交易凭证，租赁房屋的租金标准为23,000元/月，押金为46,000元，案外人杭某已代为支付上述押金。而根据吴龙龙与案外人邹某的对话录音，双方在对话过程中多次提到两个月租金及两个月押金退还事宜，因此，尽管吴龙龙因时间原因，已无法逐一明确租金支付情况，但是，该对话录音以及微信聊天记录能够证明吴龙龙所提出的尚有两个月租金未返还的主张已达到高度盖然性的标准，一审法院予以采信。根据《退租协议》，《商铺租赁合同》因吴龙龙经营原因，已于2017年10月14日提前解除。中御公司辩称，根据《退租协议》的约定，双方不存在未了事宜，中御公司没有义务向吴龙龙支付相关租金及押金。对此，一则，双方当事人就租金及押金在合同解除后应如何处理，并未达成明确合意；二则，根据《退租协议》第五条约定，双方在移交房屋时应结算相关费用，但双方实际并未就此进行结算，故中御公司以《退租协议》第六条的约定为由认为双方不存在未了事宜，理由并不充分；三则，案外人邹某作为公司经理，在对话录音中也表示愿意退还租金。综上，一审法院对中御公司的该项抗辩不予采信。合同解除后，中御公司就吴龙龙多支付的两个月租金应予以返还，一审法院对吴龙龙的该项诉讼请求予以支持。关于46,000元押金，并无在案证据证明双方在合同提前解除的情况下，对押金应如何处理达成过特别约定，故中御公司就该46,000元押金同样应予以返还，一审法院对吴龙龙的该项诉讼请求同样应予以支持。关于吴龙龙所主张的利息损失，考虑到双方系对《退租协议》条文的理解不同而对是否退还租金及押金产生争议，吴龙龙主张利息损失的理由并不充分，故一审法院对吴龙龙的该项主张不予支持。关于中御公司所提出的要求吴龙龙支付转让费150,000元的反诉诉讼请求，该150,000元转让费系基于吴龙龙与案外人梁某就租赁房屋装修、装饰及设备的转让所签订的《转让协议》而产生，且根据该协议，案外人梁某实际应支付的金额为111,500元。中御公司并无法律依据要求吴龙龙支付该150,000元转让费，故一审法院对中御公司的反诉诉讼请求难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、中御公司应于本判决生效之日起十日内向吴龙龙返还押金46,000元；二、中御公司应于本判决生效之日起十日内向吴龙龙返还租金46,000元；三、驳回吴龙龙其余本诉诉讼请求；四、驳回中御公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,100元，因本案适用简易程序审理，减半收取计1,050元，由吴龙龙负担25元，由中御公司负担1,025元。反诉案件受理费1,650元，由中御公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、上诉人是否收取过2017年11、12月的租金，并是否应返还被上诉人该2个月租金和押金；二、被上诉人是否应支付给上诉人系争15万元转让费。针对第一个争议焦点：首先，关于上诉人收取系争2个月租金的事实是否存在。对此，被上诉人称其是按合同约定付了最后一期包括系争2个月共三个月，即2017年10月、11月和12月的租金。付款时间是按约定提前一个月的15日，付款方式是一部分转账、一部分现金。而上诉人称只收到10月份一个月的租金，其中转账的部分金额与被上诉人主张和付款凭证的金额一致。付现金的时间与被上诉人陈述也一致，但金额是比被上诉人主张的少2个月。经查，被上诉人主张的该2个月现金租金和上诉人认可的转账租金累计总金额，有相同总额的同一天现金取款和转账付款的凭证印证。且从情理上论，当时付最后一期租金时，双方还未商定和签订提前退租的事宜和协议。上诉人也未举证证明双方一致协议先付10月份一个月的租金。因此，被上诉人主张的付款时间、方式、金额是符合合同约定和本案事实及上诉人的部分陈述的。同时，上诉人在与被上诉人的多次联系中，均未否定收到该2个月租金，还表示过同意归还该2个月租金。故被上诉人对该事实举证证明基本达到了法定的优势证明标准。而上诉人未依法举证反驳该事实的成立。其次，关于上诉人是否应返还该笔租金。如上所述，已查明的事实表明，双方在多次沟通中均就退还系争租金和押金的事宜反复商议。再结合双方对退租协议中关于退租后的权利义务是否全部了结在文字表述上确存有不同理解的争议，对系争事宜并未明确。故上诉人主张退租协议已对双方所有债权债务作了结算的依据不足。而从双方上述沟通的内容可见，上诉人确实同意过将2个月租金返还给被上诉人。因此，原审判决上诉人返还该款并无不当。再次，关于上诉人是否应返还押金的问题。与上述退还2个月租金同理，退租协议并未对押金的处理达成协议。上诉人也未举证双方所签合同等证据证明双方对押金的处理有约定，更无可没收押金的约定。且从双方沟通内容可见，上诉人也未明确表示不归还押金，而是表示再商量做决定。同时，鉴于被上诉人退租后次日系争房屋又接着出租给案外人，且增加了租金，上诉人二审中自认10月份的租金实际上多收了半个月未予返还。被上诉人也未主张返还。一审判决后，被上诉人也未提出异议。因此，上诉人没有理由予以没收，即应予返还。针对第二个争议焦点：首先，从被上诉人取得15万元转让费所依据的其与案外人签订的《转让协议》内容看，被上诉人取得该款的对价是系争房屋内装修装饰及其他所有设备全部转归案外人所有，并未涉及房屋的租赁使用费。况且上诉人与此同时与案外人已另行签订了系争房屋的租赁合同，依约定收取相应的租金。故也不存在上诉人所称上述转让协议实质是被上诉人转租系争房屋的行为，且上诉人也未主张上述装修、装饰及设备的所有权，故其请求被上诉人支付该款无事实和法律依据。综上所述，上诉人上海中御广告传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,650.00元，由上诉人上海中御广告传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二一年三月二十四日书记员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……