广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0205民初667号 原告：杨明光，男，1968年1月9日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 委托诉讼代理人：仇胜平，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江少威，广西甲天下律师事务所律师。 被告：刘涛，男，1972年2月20日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：江森，广西君行律师事务所律师。 原告杨明光与被告刘涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人江少威、被告的委托诉讼代理人江森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2020年2月至2021年1月的租金21534.75元。2、判令被告支付原告违约金2153.48元（以拖欠租金总额为基数，按10%的比例计算）。2、本案诉讼费由被告承担。 原告向本院提出事实和理由：2013年4月15日，原告与被告签订了一份《［泰宏·百旺都］租赁协议》，协议中约定：原告将自己位于柳州市房屋租赁给被告用于酒店经营，租赁期限为十二年，自2013年4月1日起至2025年3月31日止；在协议中，原被告双方还约定，被告逾期三个月未支付租金的，原告可解除本协议。同日针对租金的递增方式，原告又与被告签订了一份《［泰宏·百旺都］租赁协议》补充协议，约定租金从2015年4月1日起递增为35元／㎡／月，以后每届满一年，每月每平方米租金递增5元。双方签订租赁协议后 2 ，原告与被告签订了《[泰宏·百旺都]租赁协议》补充条款，在该补充条款中，双方确认原告出租的房屋的建筑面积为56.30㎡，从2015年7月1日起原告房屋的租金递增至35元/㎡/月，以后每届满一年，每月每平方米租金递增5元，从2019年7月1日起，原告的租金递增至55元/㎡/月。由于被告经营不善，2018年6月24日被告第一次提出降租要求，原告与被告签订了《[泰宏·百旺都]租赁协议》补充协议二，该协议中双方同意承租方由被告变更为柳州市柳北区昊坤大酒店，从2019年7月1日起至2021年6月30日止期间双方约定的租金单价统一调整为50元/㎡/月。补充协议签订后，被告每月均按50元/㎡的标准向原告支付租金。2019年9月29日，被告再次提出降租要求，要求按45元/㎡计算租金至2025年6月30日，原告充分考虑被告的经营状况，再次妥协让步，签订了补充协议三，同意将租金下调至45元/㎡。然而在签订补充协议三后不久，被告依然拖欠租金，经统计，2020年2月份至2021年1月份应交租金为30402元，实缴租金为8867.25元，拖欠金额为21534.75元。另外，根据工商登记信息表明，柳州市柳北区昊坤大酒店于2014年1月17日成立，于2019年10月10日登记注销，而被告为该酒店的经营者。原告认为，双方签订的房屋租赁协议是合法、有效的，双方理应按协议的约定积极履行合同义务，现原告两次同意降租后，被告依然不能及时支付租金，其行为构成违约。作为出租方的原告有权要求被告立即支付所拖欠的租金。除此之外，双方约定的违约金为所拖欠租金总额的千分之三，现原告主动调整违约金的计算标准，按被告所拖欠租金总额的10%计算，也是从实际出发，充分照顾了被告的利益，且符合法律规定。综上所述，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告答辩称：根据其他业主已经起诉被告的租赁合同纠纷案件生效判决书的认定，对于2020年2月至2020年5月的租金应当减半收取，即应当减免2.5个月的租金。违约金按照法院支持的租金总额的10%计算。涉案的租赁房屋本身存在渗水、漏水等现象，原告本身应当承担相应的违约责任。请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下： 2013年4月15日，原、被告签订《［泰宏·百旺都］租赁协议》，约定：原告将其名下位于柳州市房屋出租给被告用于酒店经营；租赁期限12年，自2013年4月1日起至2025年3月31日 3 止；首年租金为30元/㎡/月，此后租金的递增方式详见补充协议；原告给予被告6个月的免租期，即2013年4月1日至2013年9月30日；被告应在2013年9月20日以前开始预付首月租金，以后以此类推预付下月租金至原告指定的银行账户；如被告逾期支付租金，每逾期一日，按欠租金额的千分之三支付违约金等内容。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：起始租金为30元/月/㎡，第三年开始递增，每年递增5元/㎡，即2013年4月1日至2015年3月30日的租金为30元/月/㎡（其中2013年4月1日至2013年9月30日为免租期），2015年4月1日至2016年3月30日的租金递增为35元/月/㎡，此后每届满一年，租金按每月每平方米递增5元。 2013年8月1日，原、被告签订《补充条款》，确认案涉租赁物的建筑面积为56.30㎡；租金递增方式及租期调整为：从2013年7月1日至2015年6月30日的租金为30元/月/㎡（其中2013年7月1日至2013年12月31日为免租期）；2015年7月1日至2016年6月30日的租金递增为30元/月/㎡；此后每届满一年，租金按每月每平方米递增5元，直至2025年6月30日。2019年9月29日，原、被告签订《补充协议（三）》，约定：从2019年9月1日至2025年6月30日租金调整至45元/㎡/月。2020年2月至2021年1月期间，被告仅向原告支付租金共计8867.25元。为此，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2020年1月24日，广西壮族自治区新冠肺炎疫情防控工作领导小组发布通告：广西区范围内于2020年1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为三级响应。2020年6月起，广西区范围内的新冠肺炎疫情得到有效控制，各地已复工复产。 本院认为，民事活动中的当事人应遵循诚实信用原则。原、被告在平等、自愿的基础上签订的租赁合同及补充协议，系双方真实的意思表示，符合法律规定，且已实际履行，故双方之间的租赁合同关系成立，应受法律保护。2013年起，原告将柳州市房屋出租给被告（建筑面积56.30㎡），双方约定2019年9月1日起至2025年6月30日的租金为45元／㎡／月。被告在合同履行过程中未能依约按时足额支付租金，其行为属违约行为，也 4 违反了诚实信用这一基本原则。民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定。被告于民法典施行前开始逾期支付租金，适用当时的法律、司法解释的规定。 鉴于新冠肺炎疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件，为保护人民群众身体健康和生命财产安全，政府及有关部门采取相应疫情防控措施，疫情严重期间全民居家隔离、尽量不出门。被告承租原告的房屋用于经营酒店，疫情期间合同目的不能完全实现，营业收入产生重大损失，根据公平原则，被告主张2020年2月至2020年5月减半收取租金的辩称，本院予以采信。因此，原告主张的2020年2月至2021年1月期间的租金应分段计算如下：1、2020年2月至5月租金为5067元（56.30×45×4÷2）；2、2020年6月至2021年1月租金为20268元（56.30×45×8）；二项合计25335元，扣除被告已支付的8867.25元，被告应向原告支付租金16467.75元。被告逾期支付租金会导致原告对该租金产生利息损失，原告主张被告按照应付租金的10%支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。结合被告尚欠租金的情况，被告应支付原告违约金1646.80元（16467.75×10%）。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告刘涛支付原告杨明光租金16467.75元、违约金1646.80元。 二、驳回原告杨明光的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费196元（原告已预交，已减半收取），由被告刘涛负担150元，原告杨明光负担46元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 5 审 判 员 覃素红 二〇二一年三月二十二日 法官助理 曾林妮 书 记 员 杨关芬