福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初14392号 原告（反诉被告）：张志颖，女，1974年11月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：魏群红，福建信海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：于永昌，男，1949年4月2日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告（反诉被告）张志颖与被告（反诉原告）于永昌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张志颖及其委托诉讼代理人魏群红，被告（反诉原告）于永昌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张志颖向本院提出诉讼请求：1.于永昌退还张志颖租金余额10780元、押金4200元、煤气预付款500元；2.于永昌赔偿张志颖违约金4200元、紧急搬家费3300元、酒店住宿费1594元；3.于永昌返还张志颖钻石戒指一枚、小度智能机一台、路由器一台；4.于永昌向张志颖交付2018年6月15日至2020年6月14日的租金发票。事实和理由：2018年6月7日，张志颖与于永昌签订《房屋租赁合同》一份，约定张志颖向于永昌租赁坐落于厦门市思明区××路××号××室房屋即案涉房屋，面积77.7平方米，租期为2018年6月15日至2021年6月14日，租金每月4200元，张志颖应每季度向于永昌交付租金12600元。合同第四条约定：合同签订之日，张志颖应向于永昌交付4200元作为押金，合同到期，且张志颖交清租赁期间应交的一切费用后，于永昌应将押金无息退还张志颖。合同第七条约定：租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，合同解除后，由提出解除合同的一方向对方支付一个月房屋租金作为违约赔偿金。如于永昌违约，除违约金外，于永昌还须赔偿张志颖实际装修费及转让费等。合同备注张志颖向于永昌支付煤气预付款500元。张志颖于2018年6月7日向于永昌支付押金4200元，于2018年6月9日及10日合计向于永昌支付15200元，共向于永昌支付19400元，该款项含第一季度租金12600元、煤气预付款500元、中介费2100元（于永昌代为支付）。之后张志颖按每月4200元支付了于永昌2018年9月15日至2020年6月14日期间共计七个季度的租金及电费合计93993.24元，其中租金为88000元（已扣除张志颖代垫空调维修费200元）、电费5993.24元。2020年6月13日，张志颖向于永昌支付了2020年6月15日至2020年9月14日期间的租金12600元及于永昌代垫的电费1158元。张志颖于2020年6月23日向物业公司结清物业管理费、公维金、水费及电费公摊费。于永昌在2020年6月13日收到张志颖支付的下季度租金当日即向张志颖发出提前解除《房屋租赁合同》的通知，张志颖同意于永昌提出的于2020年7月14日交房的要求。2020年6月21日，于永昌突然向张志颖发出《关于限期收房的通知》，要求张志颖于2020年6月25日即端午节当日交房，且张志颖的儿子面临期末考试，张志颖拒绝了于永昌的限期要求。于永昌自此每天一清早就发微信骚扰逼迫，给张志颖造成巨大的精神压力，无法正常工作生活，无奈搬家。张志颖因无法在短时间内找到租赁房屋，只好借用临时场所放置搬家物品，并居住在酒店过渡。张志颖为此支付了两次搬家费，于永昌应赔偿张志颖第一次的紧急搬家费3300元及张志颖一家人在6月24日至7月1日期间的酒店住宿费1594元。2020年6月28日在张志颖承租期内，未经张志颖同意，于永昌擅自到案涉房屋处撬门换锁收房，导致张志颖无法进入，张志颖无法取回承租房内钻石戒指一枚、小度智能机一台、路由器一台，报警后于永昌仍拒绝返还给张志颖。张志颖按约履行《房屋租赁合同》约定的承租人义务，于永昌无权解除合同。张志颖为维护自身权益，特提起诉讼。 于永昌辩称，一、本案系张志颖违约，应当承担合同约定的违约责任即支付违约金4200元。张志颖在承租案涉房屋的两年多时间内多次违约，事实如下：1.合同约定2019年6月15日至2020年6月15日期间的月租金调整为4350元，2020年6月15日至2021年6月14日期间的月租金为4500元，但张志颖直到2020年6月11日仍按每月4200元的租金标准支付，导致在15个月内共计少付租金2700元，这也是于永昌提前一年解除合同的主要原因，对此违约事实张志颖承认在一年内少支付1800元租金，并同意提前解约。2.合同第三条约定张志颖的第2次付款应提前7天付清，张志颖提交的付款凭证也表明除了第2次付款外，张志颖其余均存在延迟付款的违约行为，其中最严重的第3次付款竟然延迟了10天。3.合同约定了指定付款账户，但张志颖从第2次付款开始就擅自违约使用支付宝付款，无端给于永昌增加烦恼和麻烦。4.张志颖不按约定结算煤气费，两年多期间已欠费711元。5.张志颖未经于永昌同意，单方从房租中扣除200元的空调维修费。因此张志颖存在违约，应当承担违约金4200元，该款项可与押金4200元进行抵扣。二、合同备注约定：张志颖每季预交500元作为电、气费保证金，按季度据实结算。但每季度的电、气费均远远超过500元，2020年6月2日至2020年7月1日，仅一个月张志颖就欠电费566.84元，扣除保证金500元，张志颖还应支付于永昌66.84元，不存在退还预付款500元的问题。三、根据张志颖的举证，其明确主张2020年6月28日在其承租期内，表明张志颖认为案涉租赁合同是有效的。于永昌对此也表示认同，故不存在退还租金余额10780元的情形。四、张志颖要求于永昌赔偿紧急搬家费3300元、酒店住宿费1590元没有道理。张志颖本是厦门人，自称有多套房产，租房仅是方便孩子读小学，其原有的家具家电等都是寄存在自己的房子里，此次搬家仅是互换而已，不会产生所谓的搬家费以及宾馆开房的费用。五、张志颖主张返还钻石戒指纯属子虚乌有，属于对于永昌的恶意诬陷。张志颖留在室内的小度智能机和路由器不是无意遗落，于永昌有权按着合同第十条约定“视为废物、自行处理”，于永昌会将其当作物证来处理，显然是不能归还张志颖了。张志颖还在于永昌家门上和电梯旁多次张贴小字报，严重损害于永昌声誉，恶意阻挠于永昌正常的租赁业务，导致案涉房屋在租房旺季无奈空置，于永昌保留对此事进行追究的权利。六、关于租金发票的问题。案涉租赁合同对此没有约定，按照厦门市房屋租、售市场约定俗成的做法，如果张志颖要求开发票，可以自行缴纳税金后到税务部门开具发票。 于永昌向本院提出反诉请求：1.解除张志颖和于永昌签订的《房屋租赁合同》；2.张志颖支付于永昌自2019年6月15日至2020年6月14日期间欠付的房租1800元以及自2020年6月15日至合同解除之日止的房屋租金（按每月4500元的标准计）；3.张志颖支付于永昌两年多来欠付的煤气费711元；4.张志颖向于永昌支付擅自从房租中扣除的空调维修费200元；5.张志颖支付2020年6月2日至2020年7月1日的电费66.84元（欠付电费566.84元扣除保证金500元）及房屋增价部分的未付租金2700元，其中2019年6月14日至2020年6月15日期间增价而未付的租金1800元、2020年6月15日至2020年9月14日期间增价而未付的租金900元；6.张志颖支付于永昌因拒绝办理交房手续导致于永昌两次换锁、修门的费用共计1100元；7.张志颖修复其损坏的42寸彩电；8.张志颖支付于永昌所欠各项费用的滞纳金共计47030元；9.张志颖应支付于永昌违约金4200元，该款项与押金予以抵扣。事实和理由：张志颖与于永昌签订《房屋租赁合同》，合同第六条明确约定“租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋、并有权追回所欠租金及滞纳金”。张志颖在承租期间共计拖欠调价部分的房租2700元，且达15个月之久。可见于永昌有权提前解除合同、收回房屋、追回欠款及违约金，无需张志颖的同意，于永昌主动协商是为了妥善解决问题而已。于永昌于2020年6月13日发出提前解约的通知给张志颖，对此张志颖已于6月16日书面复函认可。张志颖虽然承认有违约行为但却不愿意承担违约后果，张志颖应依约向于永昌支付拖欠欠付租金滞纳金、逾期付款违约金、拖欠煤气费滞纳金及空调维修费的滞纳金共计47030元。案涉合同还约定“租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损害，应负责恢复原状并赔偿由此造成的经济损失”。张志颖虽在2020年6月24日搬离此房，但却拒绝办理交接手续，于永昌只得在6月28日请110换防盗门新锁并书面通知张志颖。2020年7月24日，因张志颖起诉后不再贴小字报干扰于永昌的正常租赁，于永昌在委托房屋中介核查房中物品清单时，中介发现并提出电视机接通电源后点不起来，说明已经不能正常使用。另外，张志颖后配的内木门，因不是原装门所以关不上、锁不了，厨、卫、房间门的4把球锁全部没有钥匙、故于永昌第二次换锁内木门锁、4把球锁和修理非原配的内木门，合计花费740元。 张志颖对于永昌的反诉请求辩称，1.张志颖收到于永昌的解约通知，不想纠缠就退让一步，希望息事宁人，向于永昌表明合同遗失、记忆失误，妥协性地提出解除合同的协商意见。因双方未能达成一致意见，该协商意见应认定无效，不能作为对本案事实的认定。张志颖承租案涉房屋半年后才实际入住，入住后发现家具太久，很多设备、插座均坏了，根据沟通，于永昌调整为租赁期三年内租金每月4200元，是双方对《房屋租赁合同》租金标准的变更约定，且于永昌对张志颖一直按每月4200元支付租金也从未提出异议，证明于永昌对租赁期内的租金4200元的标准不变是非常清楚的。故于永昌提出解除合同时要求张志颖按合同变更前约定的每年增长150元的租金标准支付，没有合同和法律依据。2.关于煤气费。收取煤气费的权利是煤气公司而非于永昌，于永昌只有在代垫煤气费的情况下才有权向于永昌收取该费用。张志颖要求于永昌如收取电费一样的模式支付煤气费，即将已付的煤气费凭证通过微信发给张志颖，张志颖再支付给于永昌，但于永昌拒绝提供交费凭证也拒绝告知交费代码让张志颖自行交费，造成张志颖无法交煤气费，但张志颖有预付500元的煤气费押金。于永昌在2020年6月28日擅自对租赁房屋撬门换锁，通过行为表明拒绝履行出租人义务，故案涉《房屋租赁合同》已于2020年6月28日解除。张志颖自2020年6月28日无法进入案涉房屋，不应承担合同解除后的煤气费。于永昌要求张志颖承担至2019年7月24日期间的煤气费，一是该数据来源不客观，真实性无法确定；其次即使数据真实，张志颖也没有义务承担2020年6月28日至2019年7月24日期间的煤气费，再其次于永昌也没有证据证明已经代垫该煤气费，尚不具备向张志颖收取该费用的条件，故请求驳回该项请求。3.关于张志颖从房租中扣除空调维修费。根据合同法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。两台空调已经近15年，早已超过使用寿命，因不制冷及滴水故障，张志颖通知于永昌未及时维修的情况下，依法可以自行维修，费用由于永昌承担，张志颖从应付租金中抵销200元两台空调维修费，有事实和法律依据。4.关于电费。张志颖承担的电费截止日为2020年6月28日的合同解除日，之后电费与张志颖无关，于永昌举证的2020年6月2日至2020年7月1日天数30天的费用566.84元，张志颖同意按使用27天的比例计算得出的510.2元予以支付。5.于永昌在租赁房屋期间擅自撬门换锁、擅自解除合同，其单方的违约行为造成房屋无法交接，应自行承担后果。且于永昌也未将房屋内钥匙交付给张志颖，张志颖也没有所谓的自行配内木门，这些费用均与张志颖无关。6.于永昌无证据证明电视机已经损坏，电视的损坏完全很有可能发生在收房之后。退一步说，即使电视无法显示图像，因该电视机使用长达15年，外观完好，也是因为电器到了使用寿命自然老损，没有任何证据证明系张志颖的过错造成电视损坏，于永昌要求张志颖承担维修电视费无事实和法律依据。7.关于欠费的滞纳金问题。根据法律规定，收取滞纳金主体只能是行政机关，于永昌的主体不适格，无权收取滞纳金，故《房屋租赁合同》第六条关于滞纳金的约定无效。其次，根据《房屋租赁合同》第三条约定，第2次付款应提前7天付清，租赁合同对第二次之后的租金支付期限并未约定，该合同是于永昌提供的格式合同。对于没有约定支付期限的，张志颖基本是做到在租赁季度开始前付清下季度租金，仅有1次在租赁季度开始后3天支付，但该支付行为也符合公平原则，租金一季度支付一次，时间间隔长，因此法律赋予出租人善意提醒的义务，除首次租金外，又经过8次租金支付，但于永昌对张志颖支付租金时间上从未给予过任何提醒或要求，其默认行为证明是认可张志颖按期支付租金的。张志颖根据公平及诚实信用原则支付租金，没有违反合同约定也得到了于永昌的认可。如果法庭认定张志颖拖欠租金的事实，那么于永昌主张的按日2%计算损失的标准也过高，应当按其实际损失予以调整。8.关于合同约定的违约金。根据合同法第二百二十七条、第九十四条规定，法律规定出租人经催告后承租人不支付全部或绝大部分租金的才可以行使合同解除权。张志颖按每月4200元如期支付租金，即使次年有拖欠每月租金增长的150元的部分，也仅仅是履行瑕疵而非不履行或迟延履行主要义务，于永昌从未有异议，也从未向张志颖进行催告，于永昌无权解除合同。于永昌于2020年6月28日强行将租赁房屋撬开换锁，造成张志颖无法居住使用租赁房屋，于永昌以其行为表示拒绝履行租赁合同的主要义务，请求确认《房屋租赁合同》于2020年6月28日解除，于永昌解除合同没有合同和法律依据，无权要求张志颖支付违约金4200元。 当事人围绕诉讼请求、反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月7日，于永昌（甲方、出租方）与张志颖（乙方、承租方）在中介居间下签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将址于厦门市思明区××路××号××室房屋（建筑面积为77.7平方米）出租给乙方，室内设备和装修包括空调3台、电视1台、机顶柜1张、抽油烟机1台、煤气灶1台、热水器1台，租赁用途为居住使用；租赁期限自2018年6月15日至2021年6月14日，每月租金4200元；乙方应每季度向甲方交付12600元，第2次付款应提前七天付清；合同签订之日，乙方应向甲方交付4200元作为押金，合同期满且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间乙方应负责交付水电费、煤气费、卫生费、小区管理服务费等费用；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月书面通知对方，合同解除后由提出解除合同的一方向对方支付一个月的房租金额作为违约赔偿金；租赁期间，乙方应爱惜室内一切设备，如因故意或过失造成该出租房屋及配套损坏，应负责恢复房屋原状，并赔偿由此造成的经济损失；租赁期满，乙方按时将房屋归还甲方，如乙方需续租须提前半个月，与甲方协商在同等条件下乙方有优先承租权，租赁期满后，乙方退租时，若有家具杂物等布置不搬者，甲方可视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议；中介费为一个月租金，甲乙方双方各付半个月；燃气表现数为391立方米。合同备注：2019年6月15日至2020年6月14日每月租金4350元，2020年6月15日至2021年6月14日每月租金4500元，电费、煤气费乙方预交每季度500元，据实结算等等。 合同签订后，双方履行合同。张志颖于合同签订当日通过微信转账支付于永昌4200元租房押金，后于2018年6月9日、10日共计转账15200元（含第一季度租金12600元、中介费2100元、煤气预付款500元）。此后张志颖按月租金4200元的标准支付租金至2020年6月14日，下季度租金及上季度已发生电费一并转账给于永昌。 2018年12月，双方因室内家具家电的新旧进行微信沟通，于永昌表示如张志颖认为其提供的家具家电不舒适，因案涉房屋租金比较低廉（楼下每月4500元，每年多付3600元），三年租期可少花近1万元，可以用这笔钱添置新家具家电等等。 2019年5月17日，张志颖通过微信向于永昌表示空调不制冷且有噪音，于永昌回复可以定个时间让师傅去维修。次日，张志颖微信告知已自行找师傅维修并添加氨，共计支出200元维修费。张志颖后在向于永昌支付下次租金时将前述200元维修费予以扣除，并通过微信告知于永昌。 2019年6月起，双方因煤气交费之事进行协商，6月10日，张志颖问“我真不知道你要我申报什么，因为煤气我不知道有这么复杂”，于永昌回复“使用者按月填报煤气表实际使用的数值”，张志颖问“不是煤气公司上门抄表吗？或者物业”，于永昌回复“此事与物业无关。燃气公司说：多次上门想入户抄表，但因家中无人未果”，张志颖回复“这个都是小钱，我是银行有扣费单，我把扣费单给租客，他按照单子付款给我，这样也清楚”，于永昌回复“现在的问题是，过去的一年你从来都没有主动填表申报（申报表贴在入户电梯对面的公示栏里），我每季度都提醒你抄表告诉我由我去申报，可你又不予理会，所以导致现在没有扣费记录。麻烦您提供一个解决此问题的办法吧”、“我刚才咨询了煤气公司，这两年的收费标准是按3.61元/立方米，您拍照显示现在的表数是438.5立方米，2018年6月签合同时是391立方米，实际使用是48立方米，等于173.28元，你应付给我173元。另外，为便于双方结算，我提议以后每季度结算房费时，麻烦您把表数拍发给我，按实际用量结算”。张志颖认为煤气费应当与电费一样，由于永昌提供扣款单，并提出可以另外付煤气押金200元放在于永昌处。据案涉房屋在2020年6月28日的燃气表显示数值为561.71立方米。 2020年6月13日凌晨零点20分，张志颖转入于永昌支付宝账户2020年6月15日至2020年9月14日期间的房租及已发生的电费等共计13758元。 6月13日当日，于永昌向张志颖发出《关于提前解除的通知》，通知张志颖“因合同备注租金递增，可张志颖仍按原标准每月4200元给付，拖欠租金已达15个月之久，另外应该由张志颖交付的煤气费也已经拖欠24个月没有给付，加之张志颖多次违反约定，故提前解除合同。考虑到张志颖需要整理物品，另外租房和搬家等具体情况，可以在7月14日前退房给于永昌。张志颖已经支付的下季度租金的房屋可按实际居住时间据实结算。家具、家电等物品按合同所列清单移交”。 2020年6月16日，张志颖回复于永昌如下“张志颖于6月13日接到于永昌提前解除《房屋租赁合同》的通知，双方在13日、14日便通过微信、电话，以书面和口头的方式表达了提前解约的意见。同时坦诚承认了2019年6月15日至2020年6月14日期间房租少付该承租年度涨价部分合计1800元（每月涨150元，共12月），同时解释了系因无意疏失所致。张志颖部分同意于永昌的通知内容，并提出想法和要求：1.在于永昌提出解除合同、张志颖也同意的前提下，2020年6月15日至9月14日季度租约期尚未发生，且也无法完整履行该季度租约，张志颖同意于永昌给予的一个月搬迁期、租金按每天150元乘以实际居住日计（从房租季度预付款中扣除）的提议，该季度不仅不可再按拖欠论，且同意当年度少付的部分1800元直接从季度预付房租中扣除。2.于永昌代垫的煤气费部分，可从张志颖预付的500元煤气押金扣除，不足部分同意于永昌从下季度房租中先行扣除。3.根据合同约定于永昌有权按合同及相关法律规定要求支付最高不能超过违约金损失数额1800元的30%，请求考虑双方的友好合作与善意，免收该滞纳金部分。4.接到于永昌通知并同意提前解约后，张志颖已经开始重新寻找承租房源，正常情况下可在7月14日前与于永昌办理退房及相关物品移交手续。张志颖同意于永昌提出的房租按实际居住时间据实结算。同时，希望于永昌在移交手续办完当天返还张志颖签订合同时预付的押金4200元（如有其他损失需赔偿，经双方认可后可先扣除再返还余额部分）。5.张志颖于6月11日晚即6月12日凌晨预付了12600元租金，希望于永昌考虑到当前疫情对张志颖收入造成的巨大困扰，在扣除煤气费、2019年6月15日至2020年6月14日期间租金涨幅部分1800元及6月15日至7月14日房租预付款4500元（届时按实际租住天数据实结算）后，余额6300元，请求于永昌于今日先行返还，未尽款项可从押金4200元中扣除”。 2020年6月21日早上6时26分，于永昌回复张志颖“看了您昨天晚上的答复，既然友好协商不成，按照《房屋租赁合同》第六条规定：甲方有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。从本月13日发通知算起，已经过去9天了。敬请您在2020年6月25日前，按合同所列清单理好家具家电等物品及相关事项。与我办理交接房手续”。张志颖于当日晚上回复“在您于6月12日收取了我们今年6月15日至9月14日期间的房租预付款后，13日深夜告知我们未足额支付房租要求提前解除租赁关系，7月14日办理交接，房租按日据实计算。今天您又出尔反尔，突然提出‘限期收房’，明显违反了合同第七条约定”。 自2020年6月22日至6月24日，于永昌每日通过微信向张志颖发出腾房倒计时通知。6月25日，于永昌发送“今天应该是收房日，考虑遇到传统的端午节，还是过一个安详的节日吧”。 2020年6月25日，张志颖搬出案涉租赁房屋并支付搬家费用3300元（含10.5小时搬家时长、5趟派车费用及10个打包箱费用），张志颖支付物业管理费等至2020年6月。 2020年6月27日，于永昌向张志颖发送《最后的善意提醒》，提出“你今天早晨提出的两点要求，因为不符合租赁合同约定，恕难满足你的要求。如果你以此为条件拒绝办理交房手续，其后果应由你来承担。鉴于你已经搬家4天了且已超过了收房期限，我希望今天下午能安排时间办理交房手续”。张志颖对此回复“付款取得发票是法律赋予公民的权利，提供房租发票都是你的义务和责任。煤气费缴纳凭证是煤气公司收取煤气费的依据，是我们双方用于核对煤气使用费的依据。即便我们已经搬离，目前我们共同签署《房屋租赁合同》尚未到期，在双方未协商同意就提前解除且你已收取了我们2020年6月15日至9月14日房租的前提下，我们再次善于（意）提醒：我们还在依法依规使用XX室。由于你违反合同第七条，我们诸事繁忙，近日无法与你见面，如果你有新的、有诚意的协商内容可微信书面告知”。次日，于永昌回复“因为昨天你说近日无法与我当面办交接，无奈我只得按正常程序走，找了110开锁，已经换了新门锁。听说你今天下午也去了，要找110再换新锁。遗留问题我们再协商处理，如果实在协商不了还可以走诉讼之路”。 2020年6月29日，张志颖向于永昌发送微信“6月28日下午3时左右，在未经本人允许且不知情的情况下，你带人强行擅自撬锁破门而入，并换新锁，导致我无法入室。我现郑重通知你，我于上述承租房内尚有贵重物品：钻戒一枚；人工智能助手一台；路由器等网络设备一套，对此我已向厦门110报警”。于永昌回复“合同第十条明确规定：租赁期满，乙方应按时将房屋归还给甲方。乙方退租时若有家具杂物等布置不搬走，甲方可视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议”。 双方后因协商未果，张志颖提起本案诉讼。 本院认为，于永昌与张志颖就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。 结合查明事实，本院认定双方系协商一致提前解除合同。张志颖主张于永昌同意其可继续按每月4200元的租金标准支付2019年6月15日后的租金，缺乏依据。虽然张志颖未按合同约定的4350元每月的标准支付2019年6月15日至2020年6月14日期间的租金，确认未支付于永昌该期间租金费用共计1800元，但于永昌按合同第六条“租赁期间如有拖欠租金达半个月以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋”的约定主张享有提前解除合同的权利，本院不予采纳。其一，结合案涉租赁合同的实际履行情况，张志颖未支付递增部分租金1800元行为的违约程度属显著轻微，并不影响于永昌合同目的的实现；其二，张志颖按首年度的租金标准支付第二年度的租金，于永昌亦未在合理期限提出异议或进行催告，张志颖不存在延迟履行合同主要义务的情形。然，本院虽认定于永昌不享有合同解除权，但根据双方的聊天记录和前述查明事实，张志颖亦表达了同意提前解除合同的意思表示，应认定双方当事人对提前解除合同达成一致。 在双方合意解除合同的前提下，本院关于双方各自请求的内容分析认定如下： 如前认定，双方系协商一致提前解除合同，于永昌亦已于2020年6月28日实际收回案涉房屋，本院认定案涉《房屋租赁合同》于该日解除。张志颖支付租金至2020年9月14日，该实际使用期间即14天的租金应按合同约定的标准即4500元/月计算，于永昌应退还张志颖的租金余额为10500元（12600元-4500元/30天×14天）。张志颖对欠付2019年6月15日至2020年6月14日期间的房租共计1800元的事实予以确认并同意支付，对于永昌的该项请求予以支持。于永昌作为出租人对租赁物负有维修义务，根据双方的举证，张志颖因维修空调支付的维修费200元有相应事实依据，于永昌在收到张志颖的通知后并未提出异议，且该价格亦属合理价格，于永昌请求张志颖支付欠付的空调维修费200元，本院不予支持。煤气费属张志颖使用案涉房屋应客观发生的费用，张志颖未举证证明其足额支付了承租期间的煤气费，张志颖对煤气费支付方式的抗辩不构成其拒绝支付煤气费的理由。本院根据合同关于煤气费押金的约定及于永昌的举证内容，对于永昌主张的煤气费的相关事实予以采纳。结合查明事实，案涉房屋在交付时的煤气数为391立方米，于永昌6月28日收房时的煤气数为561.71立方米，煤气费单价为3.61元/立方米，张志颖使用案涉房屋期间共计产生煤气费用为616元，扣除张志颖已付的煤气押金500元，张志颖还应再支付于永昌煤气费116元。于永昌主张2020年6月2日至2020年7月1日的电费566.84元，张志颖同意按实际使用房屋的期间即27天（6月2日至6月28日）的比例支付电费510.2元，属合理主张，本院予以采纳。鉴于本院已按4500元/月的标准计算张志颖在该期间实际使用案涉房屋应付的租金，对于永昌主张的2020年6月15日后的增价租金部分900元，不予支持。案涉租赁合同并未赋予于永昌开具租金发票的合同义务，对张志颖请求于永昌交付租金发票，不予支持。 根据双方在合同履行期间的大量微信沟通内容，双方在家具新旧、空调维修、燃气费支付等问题上多次发生意见争执，且沟通过程中双方均存在未适当履行合同通知和协助义务之处。于永昌在双方合意解除合同后又通知张志颖提前到2020年6月25日搬离房屋，存在明显过错；张志颖在收到腾房的通知后在事实上亦按于永昌的通知期限履行了腾房义务，但其并未及时履行通知于永昌交接房屋的义务，亦存在过错。双方对二人信任基础的丧失及案涉房屋不能顺利办理房屋交接均存在一定程度的过错。 基于此，结合本院已认定张志颖支付于永昌租金至2020年6月28日，本院对张志颖主张的酒店住宿费、于永昌主张的换锁修门费用均不予支持。张志颖主张的搬家费用属其腾退房屋的必要费用，其主张该费用由于永昌赔偿，本院不予支持。张志颖搬离案涉房屋后未及时履行通知义务，亦未提交相关物品系被于永昌侵占的直接证据，对张志颖主张的相关物品返还不予支持。于永昌关于修复彩电的请求，因缺乏案涉彩电确系由张志颖不当使用所造成的损害后果的直接证据，本院对其该项请求亦不予支持。基于前述对双方履行合同行为的分析，双方依合同第七条约定的违约责任主张对方应支付违约金4200元，缺乏事实依据，本院不予支持。根据前述分析，张志颖欠付的相关费用与已履行的合同内容相比，程度显著轻微，且张志颖已预付了相应的款项，于永昌也存在不当履行合同的行为，本院对于永昌主张张志颖支付滞纳金的请求，不予支持。案涉租赁合同解除后，关于张志颖已付的押金4200元，根据合同约定，于永昌应在扣除张志颖应付费用后无息退还，故在扣除前述张志颖应付的租金1800元、煤气费116元、电费510.2元后，于永昌还应返还张志颖押金余额1773.8元。 综上所述，对张志颖、于永昌的诉讼请求，本院均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、张志颖与于永昌就厦门市思明区××路××号××室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年6月28日解除； 二、于永昌于本判决生效之日起十日内退还张志颖租金余额10500元、押金余额1773.8元（张志颖已付押金4200元与应付于永昌租金1800元、煤气费116元、电费510.2元抵扣后）； 三、驳回张志颖的其他诉讼请求； 四、驳回于永昌的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费245元，由张志颖负担114元、于永昌负担131元；反诉案件受理费530元，由张志颖负担31元、于永昌负担499元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 戴建平 二〇二一年三月二十九日 法官助理 冯莉平 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。