重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1164号上诉人（原审被告）：重庆中昂置业有限公司，住所地重庆市渝中区上清寺路1号4-11号，统一社会信用代码91500103073678533Y。法定代表人:齐志，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨缘，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘增志，男，1978年4月27日出生，汉族，户籍地重庆市巫溪县，现住重庆市渝北区。委托诉讼代理人:陈霞，重庆振雄律师事务所律师。上诉人重庆中昂置业有限公司（以下简称中昂公司）因与被上诉人刘增志房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院(2020)渝0109民初8886号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人中昂公司的委托诉讼代理人杨缘、被上诉人刘增志及其委托诉讼代理人陈霞到庭参加二审询问。本案现已审理终结。中昂公司上诉请求：1.撤销(2020)渝0109民初8886号民事判决主文第二项，并改判上诉人不应退还租金及物业费；2.诉讼费由被上诉人全部承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1、涉案租赁合同第一、二年租金仅为2元/㎡且物管费全免是基于租期15年能全部履行而给予的合作前提条件，现被上诉人无故解除租赁合同，导致租赁合同无法全面履行，上诉人预期的租金收益将无法实现，租赁目的将落空，严重损害了上诉人的合同权利，被上诉人作为违约方反而获利。故即使解除合同，第一年、第二年的租金及物管费标准也不应严格按租赁合同约定计算。2、若解除租赁合同，租赁合同第1-18个月租期内的租金、物管费至少应按第19-24个月租期内租金、物管费标准(即租金8元/㎡/月、物管费9元/㎡/月)计算。故被上诉人应支付的房屋租金、物管费冲抵被上诉人预交的租金后，被上诉人还应另行支付上诉人租金及物管费暂定824439.48元。故被上诉人无权要求退还已预交租金255000元。二、上诉人不存在违约行为，不应承担诉讼费。刘增志辩称，一审法院查明事实清楚，但依据查明的事实认定的违约责任不对。本案系合同约定的租赁面积与实际所租赁的面积不符，且上诉人存在重复租赁导致被上诉人无法合理使用租赁的房屋，无法进场装修，不能按时开业，违约方应当是上诉人。因此被上诉人不存在违约行为，也不应当承担违约责任。一审法院扣除被上诉人的全部履约保证金没有法律依据。即使法院认定被上诉人存在违约，其所扣除的违约金也主张过高。本案上诉人也未按照合同约定交付应当属于被上诉人租赁的储物间，在双方都存在违约的情况下，上诉人本身也应当承担相应的过错责任。本案我们对一审判决也有异议，只是为了息事宁人，就没有上诉。刘增志向一审法院起诉请求：1.确认原被告签订的《中润超市商铺租赁合同》于2020年5月14日解除；2.判决被告返还履约保证金260000元、预付的租金255000元。一审法院认定事实：2018年12月8日，原告刘增志（乙方）与被告中昂公司（甲方）签订了《中润超市商铺租赁合同》，主要约定：一、甲方将座落于重庆市北碚区蔡家岗街道中昂星汇项目二期负一层商铺出租给乙方用于经营综合超市，建筑面积3690.69平方米（以实测为准），租赁期限从2018年12月31日起至2033年12月31日止，开业时间最晚不超过2019年10月1日。二、甲方于2018年12月31日前向乙方交付商铺，乙方接甲方通知后3个工作日内接房，若乙方不按约定接受商铺，则从2018年12月31日起，视为甲方已交付。三、第1-12个月，租金及物业费共计88576.56元（租金按2元/月/平方米标准计算，物业费免收），第13-18个月，租金及物业费共计44288.28元（租金按2元/月/平方米标准计算，物业费免收）；第19-24个月，租金及物业费共计376450.38元（其中租金按8元/月/平方米标准计算），物业费按9元/月/平方米标准计算）；第三年，租金及物业费共计1034131.34元（其中租金按14.35元/月/平方米标准计算，物业费按9元/月/平方米标准计算）……，第十五年，租金及物业费共计1131122.67元（其中租金按16.35元/月/平方米标准计算，物业费按9元/月/平方米标准计算）。合计租金及物业费为14526555.84元。四、合同签署5个工作日内，乙方向甲方一次性支付履行合同的保证金260000元，同时预交租金255000元。从开始计租时逐步扣除预交租金，履约保证金及预付租金支付后，合同生效。租赁关系终止时，甲方收取的该商铺履约保证金除用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方若未如期缴纳水电费、燃气费、有线电视费、通讯费，甲方有权从履约保证金中直接扣除，且从乙方应缴费之日起，每逾期一日，向甲方按未缴纳总费用的2%支付违约金。五、有下列情形之一的，甲方可单方终止合同，履约保证金不予退还，支付的履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方应当另行赔偿：（二）乙方未按时开业超过30日的。有下列情形之一的，乙方可单方终止合同，履约保证金予以退还：（二）甲方交付的房屋不符合交房条件，造成乙方不能按时开业的。六、乙方需提前解除合同的，应提前一个月书面通知甲方，经甲方同意且履约保证金不予退还。合同后附商铺的租赁范围及商铺户型图、物业技术条件确认函及交付标准。合同签订后，原告于2018年12月19日向被告支付了履约保证金260000元，支付了预交租金、物业费255000元。2019年1月29日，原告接收了案涉商铺。北碚区房屋测绘管理所于2019年4月29日出具《重庆市房地产面积竣工测算报告书》，载明：本次委托测绘的楼盘名称中昂时代，本幢房屋共三层（地下2层，地上1层），第负1层有车库1套，建筑面积6603.76平方米，有非住宅（超市）1套，建筑面积3527.58平方米，有储藏室1套，建筑面积847.67平方米。其中，负1层包括超市用梯间、扶梯、观光电梯等。2019年6月14日，房屋登记部门核发了不动产权证，载明案涉房屋建筑面积3527.58平方米，用途为商业服务。2019年7月1日，原告刘增志（乙方）与被告中昂公司（甲方）签订了《商铺租赁合同补充协议书》，主要约定：一、商铺租赁期限调整为2019年6月1日至2034年5月31日止，计租时间调整为2019年6月1日起；二、乙方开业时间最晚不超过2019年12月31日。2019年7月左右，被告将储藏（戊类）部分面积租赁给他人用于家具家居经营。2020年5月14日，原告向被告发出《合同解除通知书》，主要载明其进场装修时，发现部分区域（案涉储藏室的一部分）被告再次出租给第三方使用，导致前期设计的方案无法实施，装修工程无法进行。2019年10月，原告发函要求落实解决方案无果，被告已严重违约，且合同目的不能实现，要求解除合同，退还履约保证金和预付租金。被告收到《合同解除通知书》后未答复。另根据原被告签订的《中润超市商铺租赁合同》附件1商铺租赁范围图纸及北碚区房屋测绘管理所出具的《重庆市房地产面积竣工测算报告书》附图“第车库幢第负1层平面图”，原被告签订合同时约定的租赁范围包括了《重庆市房地产面积竣工测算报告书》附图中确定为储藏（戊类）的一部分面积。一审法院认为，原、被告签订的《中润超市商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点是合同是否解除？原告的诉讼请求是否应当予以支持？一、关于合同的解除问题。2020年5月，被告收到原告发出的《合同解除通知书》，但未予答复，且庭审中也未明确表示同意解除合同，仅是陈述“合同是否解除及解除时间由法院认定”，因此本案中当事人并未协议解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）、当事人一方延迟履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的的。据此可见，根本违约的行为应从是否影响到合同目的的实现角度判断。具体到本案中，首先，租赁目的为经营超市，合同中约定面积为3690.96平方米，同时约定以实测面积为准。后北碚区房屋测绘管理所对负一层面积测算时，将双方签订合同时约定的超市左下角的小部分区域规划为储藏（戊类），最终超市部分实测面积3527.58平方米，面积存在误差并不归责于被告，原告也无证据证明相差160余平方米会对经营超市产生影响，并不影响合同目的实现。其次，160余平方米的差异面积用途确定为储藏室（戊类），根据建设设计防水规范的相关规定，戊类储藏室只能存放不可燃烧的物品，不属于超市的范畴。综上，被告在本案中无违约行为，而原告未按合同约定的时间开业，已构成根本违约，故原告不具有单方解除合同的权利，其2020年5月14日向被告发出的《合同解除通知书》不产生解除合同的效果。原告请求确认原、被告签订的《中润超市商铺租赁合同》于2020年5月14日解除，虽此时双方的合同并未解除，但原告的该项诉讼请求包含了要求解除合同的意思表示。原、被告签订的《中润超市商铺租赁合同》系长期性合同，涉案房屋从2019年1月29日交付至今，原告未完成装修也未使用，若继续履行合同，既不利于租赁物发挥使用效益，也对原告显失公平，为打破成合同僵局，一审法院支持解除原被告签订的《中润超市商铺租赁合同》。主合同解除后，作为从合同的《商铺租赁合同补充协议书》也随之解除。二、保证金及租金、物业费的退还问题。双方合同中约定了履约保证金的返还条件，履约保证金需抵充合同约定由承租人承担的费用后才予以返还，同时还约定原告未按时开业超过30日，保证金不予退还。现因原告违约而解除合同，被告不返还履约保证金具有合同依据及法律依据，故该项诉讼请求不予支持。原告支付的租金、物业费255000元，扣除从2019年6月1日起至判决生效之日止的租金、物业费及本判决生效次日起至原告向被告返还房屋之日止按租金、物业标准计算的房屋占有使用费之外，若还有剩余部分，应当予以返还。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、解除原告刘增志与被告重庆中昂置业有限公司于2018年12月8日签订的《中润超市商铺租赁合同》。二、由被告重庆中昂置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘增志预付的租金及物业费。（返还时，扣除从2019年6月1日起至本判决生效之日止的租金、物业费及本判决生效次日起至原告向被告返还房屋之日止按租金、物业费标准计算的房屋占有使用费。以上租金、物业费的标准均按3527.58平方米计算，从2019年6月1日起，第1-12个月，租金2元/月/平方米，物业费免收；第13-18个月，租金2元/月/平方米，物业费免收；第19-24个月，租金8元/月/平方米，物业费9元/月/平方米；第三年，租金14.35元/月/平方米，物业费9元/月/平方米；第四年……）三、驳回原告刘增志的其他诉讼请求。案件受理费9375元，减半收取4687.5元，由原告刘增志负担3316.5元，被告重庆中昂置业有限公司负担1371元。”二审中，当事人均未举示新证据。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，案涉《中润超市商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议书》系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定履行义务，否则应承担相应法律责任。二审中，虽刘增志不认可其已经实际接收案涉房屋，且不认同一审法院不退还履约保证金的处理结果，但因其并未提出上诉，且一审法院评析得当，故对刘增志的前述意见，本院不予采纳。一审法院以合同约定的租金、物业费标准确定中昂公司返还刘增志预付的费用时应扣除的租金、物业费、房屋占有使用费等，中昂公司对此提出异议，认为该标准过低，不符合其签订案涉合同的初衷，认为第1-18个月租期内的租金、物业费至少应按第19-24个月租期内租金、物业费标准计算。对此，本院认为，案涉合同分时段明确约定了租金和物业费标准，虽签订合同之初当事人均持诚信履行的态度，但合同履行过程中难免会因各种因素的出现或变化而导致不理想的履行状态，在没有明确约定提前解除合同时租金、物业费如何调整的情况下，不宜突破双方的合同约定。且案涉房屋一直空置，刘增志并未以此获利，出于公平原则的考量，一审法院以合同约定的租金、物业费标准确定应扣除的金额并无不当，本院予以确认。人民法院根据案件审理情况对诉讼费做出分担的处理决定并无不当，本院予以确认。综上所述，中昂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5125元，由上诉人重庆中昂置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二一年三月二十四日法官助理 王玲书 记 员 梁麟