湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终735号上诉人（一审原告）：褚志齐，男，1988年1月7日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：刘文军，北京盈科（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万亚南，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：湖北太福堂置业有限公司。住所地：湖北省汉川市。法定代表人：雷先姣，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈峰、聂繁，湖北峰鼎律师事务所律师。上诉人褚志齐因与被上诉人湖北太福堂置业有限公司（以下简称太福堂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。褚志齐上诉请求：1.请求撤销湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初2432号民事判决的第一项和第二项；改判太福堂公司向褚志齐支付逾期交房违约金12395.66元（违约金以褚志齐已支付房款815504元为基数，按照日万分之一从2019年12月31日暂计算至2020年5月31日止共计152天）及从2020年6月1日起至太福堂公司具备交房条件之日的逾期交房违约金；改判太福堂公司向褚志齐支付其因诉讼而支付的律师费（前期500元及后期按生效法律文书确定的违约金的10%收取的部分）。2.判令本案一、二审的诉讼费用由太福堂公司负担。事实与理由：一、一审法院认定交房日期变更为2020年3月30日没有事实依据，不能成立。太福堂公司主张交房日期变更为2020年3月30日依据的是《澳林新都二期整改情况说明》和《澳林新都补充协议书》，但这两份书证都不支持太福堂公司的主张。《澳林新都二期整改情况说明》是合法有效的。该文件中的表述只能说明太福堂公司整改完成日期为2020年3月30日。可见，《澳林新都二期整改情况说明》中并没有将2020年3月30日约定为新的交房日期，反而是太福堂公司承诺了“逾期交房日期从2019年12月30日计算”。太福堂公司主张其变更交房日期的另一份书证《澳林新都补充协议书》，该文件中备注栏明确注明“此协议针对所有二期业主，经澳林新都二期60%-80%业主同意，此合同生效”。而没有相关证据证明此补充协议达到澳林新都二期60%--80%业主同意数，因此，《澳林新都补充协议书》未生效，不符合证据合法性的要求。一审法院在太福堂公司没有提供证据的情况下认定褚志齐回复了短信属认定事实错误。即使是有效的，根据其陈述也不能确定购房合同的交房日期变更为2020年3月30日，理由同上。二、一审法院认定新冠疫情免责77天的理由不能成立。本案合同约定的交房日为2019年12月30日，新冠疫情这个不可抗力事件发生日为2020年1月24日，根据《中华人民共和国合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定中的“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，太福堂公司迟延交房的违约责任不能免除。而且，在新冠疫情过后四个月的开庭当天，太福堂公司仍未整改完毕，也不能提供《澳林新都二期整改情况说明》中承诺提供出示的文件，太福堂公司到庭审当天仍没达到约定的交房条件，太福堂公司仍应根据购房合同和《澳林新都二期整改情况说明》承担逾期交房责任。三、一审法院没有认定“太福堂公司至今没有达到合同约定的交房条件”的关键事实。太福堂公司虽然提供了2020年6月19日签发的涉案房屋的竣工验收备案证明书，只是表明了涉案房屋达到了法定的交付条件，但太福堂公司仍没有达到《澳林新都二期整改情况说明》承诺的“我公司保证在规定时间内2020年3月30日之前把所有未完善部位整改完毕，并且我公司将提供澳林新都二期正式交房前必备的所有《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《实测面积登记表》等原件；包括：消防部、住建部、园林部、规划局、国土局等相关部门所要求达到交房标准的各种条件；如因我公司提供不了和拒绝出示这些证明原件、或文件不全、购房者有权拒绝收房，因此产生的逾期交房的责任全部由我公司承担”。而根据褚志齐提供的照片，可以证明至今太福堂公司还有未完善整改的部位；同时，太福堂公司当庭拒绝提供上述所有文件。可见，太福堂公司没有达到合同约定的交房条件。太福堂公司在有效法定文件中都明确承认交房要符合约定条件和法定条件，而且太福堂公司承认其未完成整改的照片（庭审中补充提交的证据）真实性，法院不认定太福堂公司至今没有达到约定交房条件，而只是将逾期交房违约金计算到2020年6月22日，属认定事实错误。四、太福堂公司应承担褚志齐支付的律师费。本案太福堂公司公然违反约定拒绝交付相关证件，拖延整改房屋问题，造成褚志齐不能及时收房，更为严重的是当庭不提供应提供的文件也不说明真实情况，属滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务的不当行为，太福堂公司应承担褚志齐支付的律师费。请求依法支持褚志齐全部诉讼请求。太福堂公司二审答辩称，一、一审法院认定交房日期变更为2020年3月30日证据充分、事实清楚。根据太福堂公司一审证据五：补充协议书及短信截图。褚志齐用短信回复同意该协议，证明双方将交房时间变更为2020年3月30日。二、一审法院认定新冠疫情免责77天，符合法律规定及公平原则。1.《商品房买卖合同》第八条第5项、第九条第2项约定，“遭遇强传播性疾病，应政府部门要求，予以停工的，可据实予以延期，不承担违约责任。”2.《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”因新冠疫情管控原因，太福堂公司于2020年4月8日才复工，交房时间扣除疫情期间从2020年1月23日至2020年4月8日共计77天，是符合合同约定及法律规定的。三、太福堂公司达到合同约定的交房条件。《商品房买卖合同》第八条交付期限中对于房屋交付条件进行了约定，即“该商品房经验收合格”。根据太福堂公司一审证据四：竣工验收备案证明书，证明房屋已达到合同约定的交房条件。房屋质量、配套设施均不影响褚志齐使用，褚志齐也应于2020年6月22日，太福堂公司公告交房后，配合太福堂公司办理交房手续。四、褚志齐请求支付律师费用无法律依据。请求驳回上诉、维持原判。褚志齐一审诉讼请求：1.判令太福堂公司向褚志齐支付逾期交房违约金12395.66元（违约金以褚志齐已交付房款815504元为基数，按照日万分之一从2019年12月31日起暂计算至2020年5月31日止共计152天）及从2020年6月1日至太福堂公司具备交房条件实际交房之日或逾期交房导致购房合同解除之日期间的逾期交房违约金；2.判令太福堂公司向褚志齐支付其因诉讼而支付的律师费（前期500元及后期按生效法律文书确定的违约金的百分之十收取的部分）；3.判令本案诉讼费用由太福堂公司承担。审理过程中，褚志齐将第1项诉讼请求变更为：判令太福堂公司向褚志齐支付逾期交房违约金12395.66元（违约金以褚志齐已交付房款815504元为基数，按照日万分之一从2019年12月31日起暂计算至2020年5月31日止共计152天）及从2020年6月1日至太福堂公司具备交房条件之日。一审审理查明：2018年8月21日，褚志齐、太福堂公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由褚志齐购买太福堂公司开发的位于汉川市人民大道××号澳林新都XX幢X单元XXX号商品房，总价款815504元，合同签订后，褚志齐支付首付款335504元，余款480000元以银行按揭方式支付。该合同约定：交房日期为2019年12月30日前，逾期交付不超过120日的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期交付超过120日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同还约定了其他相关条款。2019年12月30日，因太福堂公司开发的澳林新都小区二期存在诸多问题，达不到交房条件，太福堂公司对小区二期所有业主作出《澳林新都补充协议书》，承诺2020年3月30日达到交房标准，该协议第9条还约定“关于澳林新都商品房买卖合同第十五条的约定，协商调整如下：出卖人在商品房交付使用之日（2020年3月30日）起约定360天内协同广大业主办理完商品房产权证书并交付业主……”，协议第10条约定“如2020年3月30日前未完成上述所有条款，按开发商违约处理，具体违约时间从2019年12月30日开始计算”。褚志齐对该协议书予以认可。后因疫情原因，太福堂公司未能在2020年3月30日交房，但其于复工后，于2020年6月19日取得了编号为422228-20-0011的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2020年6月22日，太福堂公司在长江商报上刊登了交房公告。但褚志齐认为双方并未变更交房日期且太福堂公司至今未达到合同约定的交房条件，为此，诉讼来院。一审认为，太福堂公司将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给褚志齐，双方所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，褚志齐已支付了购房款，太福堂公司应按照合同的约定交付房屋。2019年12月30日，太福堂公司拟定了《澳林新都补充协议书》，褚志齐对该协议书予以认可，应视为双方将交房日期变更为2020年3月30日，但即使扣除疫情期间，太福堂公司到刊发交房公告之日也构成逾期交房，故太福堂公司应当从2019年12月31日起承担逾期交房违约金至刊登交房公告之日止，但应当扣除疫情期间（2020年1月23日至2020年4月8日共计77天），故太福堂公司应承担逾期交房违约金7992元（815504元×98天×0.0001）。褚志齐要求太福堂公司支付律师费的诉讼请求，无法律依据，一审未予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，遂判决:一、太福堂公司于判决生效之日起十日内向褚志齐支付逾期交房违约金7992元；二、驳回褚志齐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元，由褚志齐负担46元，太福堂公司负担76元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审认定除“褚志齐通过短信的方式同意以上补充协议的内容”不实外，其他事实属实，本院依法予以确认。另查明：一、褚志齐与太福堂公司签订的《商品房买卖合同》，第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为汉川市住房保障和房屋管理局，商品房预售许可证号为川房预售许字【2017】030号。第八条交付期限。出卖人应当在2019年12月30日前。依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇战争，地震，大雨，冰雹，大风，旱涝灾害等自然灾害及骚乱，群体性事件等其他事件，可据实予以延期；3.遭遇地区性，强传播性疾病，应政府相关部门要求，予以停工的，可据实予以延期，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致工期延误的。二、《澳林新都二期整改情况说明》载明：“我公司保证在规定时间内2020年3月30日之前把所有未完善部位整改完毕，并且我公司将提供澳林新都二期正式交房前必备的所有《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《实测面积登记表》等原件；包括：消防部、住建部、园林部、规划局、国土局等相关部门所要求达到交房标准的各种条件；如因我公司提供不了和拒绝出示这些证明原件、或文件不全、购房者有权拒绝收房，因此产生的逾期交房的责任全部由我公司承担。”三、《澳林新都补充协议书》约定：“本协议视为正式合同补充条款，具备法律效力。经业主于2019年12月30日实地检查勘测，发现小区存在诸多问题，达不到交房条件，只能延期交房，具体情况见附表说明。2020年3月30日开发商提供《住房质量保证书》《住宅使用说明书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《建筑工程竣工验收备案表》(即两书一证一表)。包括：消防部、住建部、园林部、规划局、国土局等相关部门达到交房标准”“10.如2020年3月30日前未完成上述所有条款，按开发商违约处理，具体违约时间从2019年12月30日开始计算”“备注：此协议针对所有二期业主，经澳林新都二期60%-80%业主同意，此合同生效”“同意业主以以下格式统一回复短信同意”。四、本院调查涉及太福堂公司与58户业主的案件，52户业主按照《澳林新都补充协议书》约定的短信格式，回复同意；6户业主未回复短信。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案焦点：褚志齐的上诉请求是否应予支持。本院认为，褚志齐与太福堂公司签订的《商品房买卖合同》第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房”。因此，褚志齐与太福堂公司之间因履行预售商品房《商品房买卖合同》产生纠纷，案由应确定为商品房预售合同纠纷。一审确定案由为商品房买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。一、《澳林新都补充协议书》达到生效条件，已发生法律效力。《澳林新都补充协议书》备注载明：此协议针对所有二期业主，经澳林新都二期60%-80%业主同意，此合同生效。本院审理的太福堂公司与58户业主的案件，同意该协议的业主比例89.66%，超过了备注载明的“60%-80%业主同意”，《澳林新都补充协议书》已生效。该协议书约定的“如2020年3月30日前未完成上述所有条款，按开发商违约处理，具体违约时间从2019年12月30日开始计算”，因此，交房日期变更为2020年3月30日。同时，为了保证太福堂公司按时交房，约定“如太福堂公司未按期交房，则从2019年12月30日开始计算违约时间”。二、太福堂公司取得《竣工验收备案证明书》，符合合同约定的交房条件。2020年6月19日太福堂公司取得了编号为422228-20-0011的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，达到了《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件。2020年6月22日，太福堂公司在长江商报上刊登了交房公告，符合《商品房买卖合同》第十一条第二款约定的房屋交接手续。《澳林新都二期整改情况说明》中提到的“我公司将提供澳林新都二期正式交房前必备的所有《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《实测面积登记表》等原件”，属于合同履行中的附随义务，褚志齐仍然可以继续要求太福堂公司提交上述文件。三、一审认定新冠疫情免责77天，符合法律规定及合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”的规定，及《商品房买卖合同》第八条第二款第三项“遭遇地区性、强传播性疾病，应政府部门要求，予以停工的，可据实予以延期，不承担违约责任”的约定，新冠疫情期间从2020年1月23日至2020年4月8日共计77天，一审认定太福堂公司因新冠疫情免责77天，符合法律规定、符合合同约定。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，依法应予维持。褚志齐主张“应承担上诉人支付的律师费”无事实及法律依据。故对褚志齐的上诉理由本院不予采信，对其上诉请求本院予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费122元，由褚志齐负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二一年三月二十七日书记员  董艳乐附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；