广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初181号原告:邓筹芬，女，1973年6月15日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区×××××，公民身份号码440××××××××××××248。委托诉讼代理人：梁洁玲，广东道行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李广斌，广东道行律师事务所律师。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区××××××××××××××，统一社会信用代码91440608MA52DJYJ2J。法定代表人：赵某1。被告：佛山市房天下科技有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华六路3号1区×××××××，统一社会信用代码91440604MA4UJBET1H。法定代表人：唐某1。被告：赵某1，男，1983年7月17日出生，汉族，住海南省儋州市×××××××××××××××，公民身份号码460××××××××××××612。原告邓筹芬诉被告佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）、佛山市房天下科技有限公司（以下简称房天下公司）、赵某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁洁玲到庭参加诉讼，被告鼎富公司、房天下公司、赵某1经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告鼎富公司于2019年3月24日签订的《物业租赁合同》；2.判令被告鼎富公司返还租金199999.92元及利息（以199999.92元为基数，从被告鼎富公司实际收款日起按年利率4.15%计至清偿之日止）；3.判令被告赵某1对被告鼎富公司所负债务向原告承担连带清偿责任；4.被告房天下公司向原告返还装修费30000元及利息（以30000元为基数，自2019年3月24日起按年利率4.15%计至清偿之日）；5.被告鼎富公司、赵某1对被告房天下公司所负债务向原告承担连带清偿责任；6.三被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年3月24日，原告与被告鼎富公司签订《物业租赁合同》，约定由被告鼎富公司向原告出租位于佛山市高明区×××××××以西、怡乐路以北【西黎﹒龙庭国际广场】1栋1215单元。合同签订后，原告向被告鼎富公司指定的账户共付款229999.92元，其中向被告鼎富公司的账户付款199999.92元，该部分款项由被告鼎富公司出具收据，收据上载明为“物业租赁使用费”；原告向被告房天下公司付款30000元，该部分款项由被告房天下公司向原告出具收据，收据上载明为“装修款”。《物业租赁合同》约定被告鼎富公司在2020年10月31日前将物业交付给原告使用，但物业所在的【西黎﹒龙庭国际广场】迟迟未施工，经多番催促，工程仍未有丝毫进展。被告鼎富公司上述延迟履行的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的情形，故原告请求解除合同。合同解除后，被告鼎富公司、房天下公司应向原告返还所收取的款项并支付利息。被告鼎富公司是自然人独资的有限责任公司，被告赵某1对被告鼎富公司享有100%股权。被告赵某1以个人名义收取案涉款项，明显是公司财产与股东财产混同，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，被告赵某1对被告鼎富公司所负债务向原告承担连带清偿责任。案涉《物业租赁合同》约定标的物由被告鼎富公司装修好后向原告交付，其对装修款及装修质量承担责任，被告房天下公司在明知被告鼎富公司对物业没有出租权的情况下仍然代收装修款，属于不当代理，而被告赵某1是被告鼎富公司的独资股东，故此被告鼎富公司、赵某1应对被告房天下公司的债务承担连带清偿责任。被告鼎富公司、房天下公司、赵某1经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见，视为其放弃相应的诉讼权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。三被告没有对原告提交的证据发表质证意见，经审查，原告提交的证据能互相印证，与本案相关，本院予以采信。原告对被告房天下公司提交的证据的关联性有异议，经审查，《招商代理合同》、《收款委托书》已被（2020）粤0608民初4689号民事判决确认，该判决已发生法律效力，本院予以采信；（2019）粤0608民初4048号、4171号民事判决书和（2020）粤06民终2677号、3090号民事裁定书与本案无关，本院不予采信。结合当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月24日，原告（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订鼎富（DF）LR0023号《物业租赁合同》，约定：物业位于佛山市高明区×××××××以西、怡乐路以北的地块，推广名为【西黎﹒龙庭国际广场】1栋1215单元（以下简称案涉房屋），物业的总建筑面积均为31平方米；乙方在签订本合同之前已清楚：该物业所在地块性质为集体建设用地，土地使用权系原承租人通过物业所在地农村集体资产交易中心组织的公开程序，向佛山市高明区×××××××民委员会西黎经济合作社承租取得后，甲方向原承租人受让土地租赁权取得；该物业的规划用途为城镇住宅用地，商服用地，文体娱乐用地；该物业租赁期限为20年，自甲方向乙方交付物业之日起开始计算；在乙方按照本合同约定履行，未违反本合同相关约定的前提下，在租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日；物业租金总额为200000元,乙方须于2019年3月27日前付清首期租赁使用费120000元，并办理剩余租赁使用费80000元的银行贷款手续；甲方应当在2020年10月31日前将物业交付乙方使用；每逾期一天按已收取物业租赁使用费金额万分之一支付违约金，逾期超过365天，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款。同日，原告（乙方）与被告（甲方）鼎富公司签订《〈物业租赁合同〉补充协议》，约定乙方应于2019年3月27日前付清首期租赁使用费（含定金）120000元，余款80000元从2019年4月15日起分12期向甲方支付。2019年3月24日，原告向被告鼎富公司提交《龙庭国际广场软装特申表》，该表显示租金折后价为230000元，其中家私电器费30000元，原告在2019年3月27日前一次性交齐尾款150000元（120000元+30000元）。2019年3月24日至2019年3月26日期间，原告共向被告鼎富公司支付首期租金120000元和装修款30000元，其中由被告鼎富公司向原告出具120000元收据，由被告房天下公司出具30000元收据。2019年4月20日至2020年3月15日期间，原告共向被告鼎富公司支付租金79999.92元。另查明：1.2018年11月19日，被告鼎富公司（甲方）与被告房天下公司（乙方）签订《招商代理合同》，甲方委托乙方独家代理招商房源单位，代理期限为2018年11月20日至2019年6月30日，乙方同意向甲方支付1500000元的履约保证金，取得本合同项下独家招商代理权；每套房源招商成功标准：以甲方与客户签订《物业租赁合同》，客户按照《物业租赁合同》约定向甲方缴付完定金30000元，则乙方对该《物业租赁合同》中指定房源招商责任即告完成，但乙方仍有义务催促及跟进客户后续的贷款、交款等手续工作；甲方允许乙方以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户收取30000元／套的费用，该费用实际上是甲方应支付给乙方的代理费，该笔费用由乙方直接向客户收取，甲方无需另行向乙方支付此笔代理费；如后续发生本合同第八条第11款所列情形，前述30000元／套费用由甲方向客户退还，与乙方无关。2018年12月26日，被告鼎富公司向被告房天下公司出具《收款委托书》，被告鼎富公司授权被告房天下公司收取客户缴纳的服务费用，收费标准为30000元／套。2.2020年4月30日，佛山市自然资源局高明分局发出佛自然资明告〔2020〕223号《关于西黎凯汇大厦“用地规划许可证”变更登记批前公示的通告》，案涉用地项目名称由“西黎龙庭国际广场项目”变更为“西黎凯汇大厦”。同日，佛山市自然资源局高明分局佛山市自然资源局高明分局发出佛自然资明告〔2020〕224号《关于西黎凯汇大厦总平面方案及建筑单体建设工程规划许可批前公示的通告》，案涉项目由四座独立建筑变更为一个单体建筑。3．西黎凯汇大厦建设项目于2020年9月17日取得《建设工程规划许可证》。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，案涉房屋所在地块性质为集体建设用地，案涉项目已于2020年9月17日取得建设工程规划许可证，原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》合法有效。关于《物业租赁合同》何时解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行主要债务”之规定，原告与被告鼎富公司约定案涉房屋应于2020年10月31日交付，但被告至今仍未向原告交付案涉房屋，已明显超出合理的履行期限，《物业租赁合同》达到法定的解除条件。原告未提交证据证明在提起本案诉讼前曾通知被告鼎富公司解除合同，被告鼎富公司于2021年1月15日签收应诉材料，本院确认原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》于2021年1月15日解除。关于被告鼎富公司的责任问题。《物业租赁合同》于2021年1月15日解除，被告鼎富公司应当向原告返还其收取的租金199999.92元，原告诉请被告鼎富公司返还199999.92元，本院予以支持。被告鼎富公司未按约定退还款项，已造成原告损失，被告鼎富公司应从合同解除之日（即2021年1月15日）起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，原告诉请超过部分，本院不予支持。关于被告房天下公司的责任问题。本院认为，原告向被告房天下公司支付30000元装修款是基于原告与被告鼎富公司缔结的《物业租赁合同》，该合同附件二中也明确约定了物业交付的装修标准，与收据中载明的装修款相印证。被告鼎富公司出具给被告房天下公司的《收款委托书》中声明物业总价款包括物业租赁费及以招商服务费用、策划推广费或其它名目收取的服务费，《龙庭国际广场软装特申表》亦证实原告向被告鼎富公司交付的款项包括该30000元，故原告向被告房天下公司支付的30000元属于物业总价款的一部分。原告根据被告鼎富公司的指示向被告房天下公司交付30000元，原告支付该款项实质是向被告鼎富公司履行《物业租赁合同》的义务。其次，根据被告鼎富公司与被告房天下公司签订的《项目招商代理合同》，两被告为委托代理关系，被告房天下公司以被告鼎富公司的名义将案涉项目对外招商，促成被告鼎富公司与客户签订《物业租赁合同》，被告鼎富公司向被告房天下公司支付代理费的形式为被告房天下公司以“招商服务费+策划推广费+其它”名义向客户直接收取30000元/套的代理服务费，即被告房天下公司以自己名义收取的案涉装修费30000元是基于被告鼎富公司的委托，被告房天下公司收取30000元的行为对被代理人鼎富公司发生效力，视为被告鼎富公司作为被代理人收取了该30000元。综上，根据合同相对性原则及被告鼎富公司、房天下公司的委托代理关系，向原告返还该30000元的义务主体应为被告鼎富公司，原告请求被告房天下公司返还装修款30000元，理据不足，本院不予支持。被告鼎富公司应自合同解除之日（即2021年1月15日）起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，原告诉请超过部分，本院不予支持。关于被告赵某1的责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告赵某1为被告鼎富公司持股100%的股东及法定代表人，被告赵某1并未举证证明其个人财产独立于被告鼎富公司的财产，因此，被告赵某1应对被告鼎富公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，缺席判决如下：一、原告邓筹芬与被告佛山市鼎富物业管理有限公司签订的《物业租赁合同》于2021年1月15日解除；二、被告佛山市鼎富物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓筹芬返还229999.92元及支付利息（以229999.92元为基数，自2021年1月15日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告赵某1对本判决第二判项确定的被告佛山市鼎富物业管理有限公司的债务承担连带责任；四、驳回原告邓筹芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4955元，减半收取2477.5元（原告已预交），由原告邓筹芬负担139.5元，由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵某1负担2338元。原告邓筹芬多预交的受理费2338元，由原告邓筹芬在本判决生效之日起向本院申请退回。被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵晓锋负担的2338元，由被告佛山市鼎富物业管理有限公司、赵晓锋在本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 伍翠婷二〇二一年三月九日法官助理 何保民书 记 员 刘艳芳