云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0627民初390号原告镇雄县誉辉物业管理有限公司，住所地：云南省昭通市镇雄县得廷逸品5栋B座30号，统一社会信用代码：91530627MA6K7DL2W。法定代表人叶承华，总经理。委托代理人邓云紫，云南滇东北律师事务所律师。委托权限：特别授权。被告武庄，男，汉族，生于1983年9月21日，云南省镇雄县人，住云南省昭通市镇雄县。被告刘秀敏，女，汉族，生于1979年1月30日，云南省镇雄县人，住云南省昭通市镇雄县。系被告武庄之妻。二被告共同委托代理人鲁钊，云南（红云）律师事务所律师。委托权限：特别授权。原告镇雄县誉辉物业管理有限公司（以下简称誉辉物业公司）诉被告武庄、刘秀敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。因承办人长期下沉到乡下扶贫，加之新冠肺炎疫情的影响，本案不能在审限内结案，同年4月30日，本院作出(2020)云0627民初390号民事裁定书，裁定中止审理本案。2021年3月1日，本院作出(2020)云0627民初390-1号民事裁定书，裁定恢复审理本案。原告誉辉物业公司的委托代理人邓云紫，被告刘秀敏及二被告的共同委托代理人鲁钊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告誉辉物业公司诉称，二被告购买了云南得廷房地产开发有限公司开发的得廷财富广场C幢16楼1606号住房，双方于2016年10月11日正式办理房屋移交手续，同时二被告也接受了原告提供的物业服务。但二被告入住不久便拖欠原告的物业服务费，原告多次催收，二被告均拒绝缴费。原告遂诉至人民法院，请求判令：1.由二被告支付原告2017年10月11日至2019年12月31日期间的物业管理费4455.36元［（139.23平方米×26个月×1.2元/平方米/月）+（139.23平方米×1.2元/平方米/月÷30天×20天）］，生活垃圾费480元［（18元/月×26个月）+（18元/月÷30天×20天）］；2.由二被告支付自2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费417.69元（139.23平方米×3个月×1元/平方米/月）、生活垃圾费30元（3个月×10元/月）；3.支付原告律师费5000元。上述三项合计10383元。被告武庄、刘秀敏辩称，第一，二被告愿意以政府市场价格向原告交纳2017年10月至2018年6月30日期间的物业费，而2018年6月30日至今，原、被告双方并未签订物业服务合同，二被告拒绝交纳此期间的物业费。第二，二被告不交费的原因是原告违约在先，具体体现在以下几个方面：1.原告以1.2元/平方米收取物业服务费、以0.52元/千瓦收取电费、以4元/立方米收取水费违反了双方签订的物业服务协议第七条及《物业管理条例》第四十条、第四十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定。2.原告利用得廷财富广场公共区域对外停车收费违反了双方签订的物业服务协议第二条第9项及《物业管理条例》第六十三条（三）之规定。3.原告向二被告收取电梯电费、二次加压费，不公开透明，违反了双方签订的物业服务协议第二条第7项及《物业管理条例》第六条的规定，构成违约。4.原告提供的物业服务质量不合格。具体表现为卫生脏乱差，公共区域外来车辆随意停放等，违反了双方签订的物业服务协议第二条第1项、第三条第3、4、9项之约定。综上，二被告只愿意按政府制定的市场价格交纳2017年10月至2018年6月30日期间的物业费，请求驳回原告的其他诉讼请求。根据原、被告双方的诉辩主张，本案争议的焦点是：1.原、被告双方存在的物业服务合同截止日期是什么时候；2.二被告是否应当向原告交纳物业等费10383元。原告针对其诉讼主张，向法庭提举以下证据：1.交房通知、交房结算清单、得廷财富广场房屋移交记录表复印件各一份，用以证明二被告购买了云南得廷房地产开发有限公司开发的镇雄得廷财富广场C-1606号电梯房，面积为139.23平方米，二被告于2016年10月11日办理接房手续。经质证，二被告对证据的三性表示无异议。2.物业协议原件一份，用以证明二被告与原告于2016年10月11日签订物业服务协议，约定原告为二被告的镇雄得廷财富广场C-1606号电梯房提供物业服务，物业费按1.2元/平方米/月收费，合同并未约定服务期限。经质证，二被告认可是其二人与原告签订的协议，但称不能完全达到原告的证明目的，理由为：第一，云南得廷房地产开发有限公司已与原告签订了前期物业合同，期限为自2016年6月30日起至2018年6月30日止，合同期满后，原告并未与得廷业主委员会签订后期物业服务合同，故2018年6月30日后，原、被告双方并不存在物业服务关系；第二，合同约定的1.2元/平方米/月不是政府的指导价；第三，虽然合同期限届满后，原告仍在提供物业服务，但二被告拒缴相关物业费用就是用实际行动表明二被告在期限届满后不愿再继续接受原告的物业服务。3.相片复印件一张，拟证明原告于2019年5月23日曾将缴纳物业费的通知张贴于二被告门上，但二被告未作任何答复，也未缴纳相关费用。经质证，二被告对证据的真实性无异议，表示愿意按政府指导价即0.8元/平方米/月缴纳2017年10月11日至2018年6月30日期间的物业管理费。二被告针对其辩解主张，向法庭提举了以下证据：1.前期物业服务合同图片一份，用以证明2016年6月30日，原告与云南得廷房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，合同期限为2016年6月30日至2018年6月30日。经质证，原告称因证据是图片，无原件与之核对，对证据的真实性不予认可，根据物业管理条例第21条、26条之规定，因二被告至今并未与其他物业服务公司签订物业服务合同，而且至今二被告仍接受原告提供的物业服务，二被告就应支付物业管理等费用。2.收据一张，用以证明二被告已向原告缴纳了2016年10月11日至2017年10月11日期间的物业费、生活垃圾费共计2425元，该收据不是正规收据，原告应当出具代收代缴票据。经质证，原告对证据的真实性表示无异议，称其起诉的是2017年10月11日至2020年3月31日期间的物业管理费。3.云南省物价局文件（云价格〔2012〕92号）一份，用以证明水费应按照每立方米2.85元收取，电费每千瓦0.51元收取。经质证，原告对证据的真实性及来源不予认可，认为证据没有单位盖章，原告收取的电费和水费是根据镇雄县供电局、水务局的收费标准收取的，证据不能达到被告的证明目的。4.收据10张，用以证明原告并未按政府指导价收取水电费，且二被告多交的水电手续费、电梯费、电梯用电费、二次加压费属于业主公摊的费用，原告没有对该费用进行公开公示。经质证，原告对证据的真实性表示无异议，但称证据与本案的物管费、生活垃圾费无关。5.得廷财富广场停车票一张，用以证明原告将公共区域部分对外停车收费，原告的行为违反了物业服务合同第二条第9项的约定。经质证，原告对证据的三性不予认可。6.视频资料，用以证明原告的服务出现脏乱差，其服务质量不达标。经质证，原告表示证据不能证明拍摄的地点即是案涉小区，且二被告所拍摄的地点是停放垃圾箱的位置，得廷财富广场本就是属于商铺住宅一体化的小区，人流量比较大，偶尔存在有人乱丢垃圾的情况，但原告方都会及时清理，不存在被告所述脏乱差的情况。7收据2张，用以证明2018年至2019年期间，原告收取的同小区电梯房的物业费单价为1元/平方米/月。经质证，原告对证据的三性表示无异议，但称该单价是针对自觉缴费的业主执行的，因二被告不积极缴费，应按1.2元/平方米/月收取。本案在审理过程中，本院依职权对案涉小区的物业管理情况进行实地查看并进行了现场拍照。经质证，原告对照片的三性表示无异议；二被告对证据三性表示无异议，称证据证明了原告的物业服务不到位，行人及消防通道被占用，卫生赃乱差等。本院经审查认为，原告提举的第1、3项证据，二被告对其真实性均表示无异议，证据来源合法，证明内容客观真实，本院予以采信；原告提举的第2项证据，虽然二被告认可是其二人与原告签订的协议，但根据《物业管理条例》第十一条第（四）项及第十五条第（二）项、第三十四条之规定，物业服务合同签订的主体是业主委员会根据业主大会的选聘与物业服务企业签订，业主单独与物业服务企业签订物业服务合同不合法，属无效合同，本院对其合法性及证明目的均不予采信。二被告提举的第1项证据，虽然无原件与之核对，但证据与客观实际相符，且原告作为证据的持有人，其并未提出相反证据予以否定，故本院对其真实性予以采信；二被告提举的第2、4、7项证据，原告对其真实性均表示无异议，本院予以采信；二被告提举的第3项证据，本院认为原告向二被告收取水电费属代收代缴性质，其价格主要是根据当地水、电部门的定价进行收取，该证据并不是当地水、电部门的政府定价，不能达到二被告的证明目的，本院不予采信；二被告提举的第5项证据，因案涉小区存在地下有偿停车场，证据不能证明原告的收费是地面停车收费，本院不予采信；二被告提举的第6项证据，与本院依职权实地拍摄的照片相互印证，能够证明原告提供的物业服务水平和质量不达标，本院予以采信。本院拍摄的照片，原、被告双方对其真实性均表示无异议，本院予以采信。根据原、被告的举证质证及陈述，本院认定本案法律事实如下：镇雄得廷.财富广场是云南得廷房地产开发有限公司开发的地产项目。2016年6月30日，云南得廷房地产开发有限公司镇雄分公司与原告镇雄县誉辉物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，将得廷.财富广场的前期物业委托给原告管理。约定：物管费暂定价格为住宅0.8元/月/平方米，商铺1.5元/月/平方米，实际收费交房时根据物业公司服务标准和成本定价，报经政府相关部门核定标准执行；合同期限为2年，自2016年6月30日至2018年6月30日止；服务质量标准：楼外公共场所清扫两次，实施8小时保洁。楼内公共场所每天拖、抹、扫一次，实施8小时保洁。楼道单元门前垃圾每天清运一次，所有垃圾集中放置，定时清运。车场设有明显交通标识，正确引导车辆停放。合同签订后，原告便开始为得廷.财富广场提供物业服务至今。被告武庄、刘秀敏系夫妻关系，二被告购买了镇雄得廷.财富广场C幢1606号电梯房，房屋建筑面积为139.23平方米。2016年10月11日，云南得廷房地产开发有限公司与二被告办理了交房结算清单，并将上述房屋移交给了二被告。同日，被告刘秀敏与原告签订《物业服务协议》，双方就物业委托服务达成以下协议：物业服务费：电梯房1.2元/月/平方米，步梯房0.8元/月/平方米；生活垃圾清运费（代收代缴）为10元/户/月；水、电等费由有关部门向业主收取或者委托物业公司代收；整体环境及环境设备随时保持清洁，无卫生死角，垃圾日产日清……；机动车、非机动车按位停放，凭卡出入；原告不得占用物业的共用部位，共用设施设备、临时占用场地所得收益用于补贴物业服务费。合同签订当日，二被告按上述约定交纳了第一年物业管理费、生活垃圾费及垃圾处置费共计2425元。在原告提供物业服务期间，因原告聘请的物管人员服务意识淡薄，服务质量不到位，小区物业管理出现脏、乱、差等情形。为此，二被告以原告违规收费、占用公共部位对外收费停车及物业服务质量不合格等为由拒绝向原告交纳自2017年10月11日至今的物业管理费及生活垃圾清运费，原告多次催收未果，遂诉至本院。另查明，因云南得廷房地产开发有限公司终止了案涉小区业主地下停车场免费停车，部分业主便违规在小区内将车辆乱停乱放，加之原告管理不规范，本院现场查看时，可见多处人行通道及商铺门口被车辆堵塞，业主与原告的物业管理人员间的对立情绪比较大。另，2018年以来，原告收取的案涉小区电梯房部分业主的物业管理费单价已由1.2元/月/平方米调整为1元/平方米/月。本院认为，本案引起的民事纠纷的法律事实发生在《民法典》实施前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应适用2021年1月1日前的法律及司法解释。本院认为，镇雄得廷.财富广场是云南得廷房地产开发有限公司开发的地产项目，2016年6月30日，云南得廷房地产开发有限公司与原告誉辉物业签订了《前期物业服务合同》，因二被告是得廷.财富广场C幢1606号电梯房的业主，根据2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与二被告之间的物业服务合同关系依法成立，对双方均具有法律约束力。虽然合同约定物业服务期限为自2016年6月30日至2018年6月30日止，但期限届满，得廷.财富广场业主委员会并未合法聘请其他物业服务企业，相反，原告仍继续向得廷.财富广场业主提供物业服务，本院认为合同期限届满后，截止庭审之日，原告与二被告间仍存在事实上的物业服务合同关系。二被告关于“自2018年6月30日至今，原告与二被告间不存在物业服务合同关系”的辩解主张于法无据，本院不予支持。根据2009年10月1日施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告要求二被告交纳物业管理费及生活垃圾费的诉讼请求成立，本院予以支持。但因原告与二被告约定的电梯房1.2元/月/平方米的物业费单价属无效合同，加之本案《前期物业服务合同》对物业费、生活垃圾费等收费单价无明确约定，结合原告在同期间收取的同小区部分电梯房业主的物业费单价已调整为1元/月/平方米，生活垃圾费单价为10元/月，从公平原则考虑，二被告交纳的上述费用应比照上述标准予以计算较宜，故二被告差欠原告的物业管理费为4130.49元［（139.23平方米×29个月×1元/平方米/月）+（139.23平方米×1元/平方米/月÷30天×20天）］，生活垃圾费为296.67元［（10元/月×29个月）+（10元/月÷30天×20天）］。原告诉求二被告支付律师费5000元，因原告未提举相关票据予以佐证，本院不予支持。至于二被告辩称原告违规收取水电费的问题，因水电费不在本案诉讼请求范围之内，本案不作处理，二被告可另案起诉。另外，本院需说明，第一，虽然原告在履行物业管理职责中存在管理不到位的情况，但二被告拖欠物业管理等费也构成违约，双方均有违约情形，从合同的公平原则考虑，两者抵销双方不承担违约责任。第二，物业公司与小区业主之间是互相依存的关系，物业公司所提供的物业服务水平和质量应与收取的物管费相适应，小区业主也应自觉遵守各项规章制度，按时交纳物管费，对物业公司存在的问题应当通过正当渠道提出合理化建议或者依照合法程序予以解聘，物业公司应积极改进服务，加强与业主沟通，通过双方互相理解、支持，才能营造一个整洁、文明、和谐的生活小区。综上所述，为维护社会秩序的稳定，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，2009年10月1日实施的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告武庄、刘秀敏于本判决生效后十日内给付原告镇雄县誉辉物业管理有限公司2017年10月11日至2020年3月31日期间的物业管理费4130.49元，垃圾清运费296.67元，合计人民币4427.16元。二、驳回原告镇雄县誉辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告武庄、刘秀敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  余 婷人民陪审员  文成坤人民陪审员  周训辉二〇二一年三月十五日书 记 员  许 垚附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。