重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终785号上诉人（原审被告）：刘钟俊，男，1976年3月28日出生，汉族，住重庆市长寿区渡舟街道菩提村3组54号，公民身份号码510221197603283412。委托诉讼代理人：杨振，重庆森木律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓娓，重庆森木律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼，统一社会信用代码91500103203322720E。法定代表人：汪香澄，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈渝佳，重庆合煌律师事务所律师。上诉人刘钟俊因与被上诉人重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄爱生活服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初5107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘钟俊的委托诉讼代理人杨振到庭参加二审询问，被上诉人天骄爱生活服务公司向本院递交了书面答辩状。本案现已审理终结。刘钟俊上诉请求：1、撤销重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初5107号民事判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.基本事实认定错误，上诉人不应承担物业服务费，上诉人未实际接房，案涉房屋由重庆长信房地产开发有限公司（以下简称长信公司）租赁给他人，应追加长信公司为本案当事人，对于交房的事实予以查清；2.物管费按照相关管理规定应减半收取。天骄爱生活服务公司提交书面答辩状辩称：一审适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。上诉人已于2013年11月18日接房，本案系物业服务合同纠纷，上诉人是否交接房屋系上诉人与案外人的纠纷可另案处理，不应作为本案拒绝支付物管费的抗辩理由；被上诉人在一审中举示了《重庆市长寿区明码标价（收费公示）基础信息公示牌》和《前期物业服务合同》，被上诉人定价8元/㎡是经过长寿区物价局备案登记的，符合法律程序，且上诉人自服务开始就按照该计费标准进行收费，未曾擅自涨价提高物管费。依据《前期物业服务合同》，业主接房之日起全额交纳物业费及有关费用，不存在需半价交纳物业给的情况。天骄爱生活服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告刘钟俊支付从2018年5月1日起至2019年12月31日止的物业服务费121158.4元；2.判令被告向原告支付违约金（从2018年5月1日起，以拖欠的总金额为基数，按年利率24%计算至付清之日止）。审理中，原告变更第2项诉讼请求为：违约金以每月所欠金额为基数，按年利率24%标准从2018年5月6日起计算至2019年12月31日止。一审法院认定事实：2013年12月17日，重庆市长寿区凤城街道向阳路17号2幢3-2号房屋不动产产权登记在被告刘钟俊名下，建筑面积757.24平方米。2014年6月30日，重庆天骄物业管理服务有限公司与重庆长信房地产开发有限公司签订的《协信长寿百年广场前期物业服务合同》，约定由重庆天骄物业管理服务有限公司为重庆市长寿区向阳路2号、17号提供物业服务，物业服务费的标准为：商业8元/月/平方米，办公2.2元/月/平方米，车库100元/月。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳当月物业服务费的义务，未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限为自2014年7月1日起至2017年6月30日止。合同期满后，原告天骄爱生活服务公司继续为重庆市长寿区向阳路17号提供物业服务。2015年8月10日，重庆天骄物业管理服务有限公司名称经工商登记变更为重庆天骄爱生活服务股份有限公司。2020年6月15日原告天骄爱生活服务公司以邮寄工作函的方式向被告刘钟俊催收物业服务费。一审法院认为，原告天骄爱生活服务公司与重庆长信房地产开发有限公司签订《协信长寿百年广场前期物业服务合同》合法有效。被告刘钟俊作为涉案房产的不动产产权权利人，该合同对其具有约束力，原、被告之间形成了物业服务合同关系。合同到期后，原告天骄爱生活服务公司继续为该商业广场提供物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告刘钟俊在享受物业服务后，应当参照《协信长寿百年广场前期物业服务合同》约定的8元/月/平方米交纳物业服务费。经核查，被告刘钟俊欠付原告天骄爱生活服务公司2018年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费共计121158.4元（8元/月/平方米×757.24平方米×20个月），上述费用原告经书面催收，被告仍未交纳，现诉请被告支付，理由正当，一审法院予以支持。关于原告主张的违约金，因《协信长寿百年广场前期物业服务合同》已于2017年6月30日期满，原、被告之间建立的系事实物业服务关系，原告天骄爱生活服务公司要求被告刘钟俊支付违约金无合同依据及法律依据，故一审法院不予支持。关于被告辩称的其与长信房地产公司在《重庆市商品房买卖合同》中约定的物业服务费为4.5元/月/平方米以及因长信房地产公司违规租赁导致未能接房正常使用的问题，根据合同的相对性原则，该买卖合同仅对长信房地产公司、被告刘钟俊具有约束力，对原告无约束力。关于被告辩称的室内物品被偷盗，原告未尽到服务义务的意见，因被告未提供证据予以证明，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘钟俊在本判决生效后十日内向原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司支付2018年5月1日至2019年12月31日期间的物业服务费121158.4元；二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2723.17元，减半收取计1861.58元，由被告刘钟俊负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，刘钟俊购买的案涉房屋系现房销售，双方约定2013年11月18日交付房屋，一审中被上诉人提供了有刘钟俊签字的《接房通知书领取签收单》，拟证明刘钟俊已经实际接房。刘钟俊未举示证据证明其并未实际接房，故本院认为刘钟俊称其未接房不应由其承担物管费的上诉理由不成立，本院不予支持。关于刘钟俊认为案涉房屋系空置房，物管费应减半收取的问题。刘钟俊认为按照《重庆市物价局关于全面贯彻执行的通知》第二条的规定，在重新签订物业服务合同前，仍应按照原收费标准执行，不得擅自提高物业服务费。本案中，案涉《前期物业服务合同》约定了商业部分的物业费为8元/㎡。故被上诉人系按照合同约定收取物管费，并未擅自提高费用标准。刘钟俊又认为《前期物业服务合同》系无效合同，不应按照该合同约定的收费标准执行，而应按照原《重庆市物价局关于重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》第七条的规定，对于空置房按50%交纳物业服务费。但该规定已于2017年4月30日废止，故对于2018年5月1日起至2019年12月31日期间的物管费应按照案涉《前期物业服务合同》的约定收取，刘钟俊认为案涉合同系无效合同，于法无据，本院不予支持。综上，刘钟俊的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2723.17元，由刘钟俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 郑泽审 判 员 刘希二〇二一年三月三十日法官助理 王玲书 记 员 梁麟