文书内容江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0583执异92号异议人（案外人）：张婕妤，女，汉族，住江苏省昆山市。委托代理人:张纯，江苏登元律师事务所律师。申请执行人：昆山深国际综合物流港发展有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路****房**。法定代表人：林江，该公司董事长。委托代理人：刘园园，广东君言律师事务所律师。委托代理人：董佩珊，广东君言律师事务所实习律师。被执行人：江苏白杨湾物流中心有限公司，住所地，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路****房iv>法定代表人：徐粉扣。本院在执行申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人江苏白杨湾物流中心有限公司(以下简称白杨湾公司)国内非涉外仲裁裁决执行一案即（2020）苏0583执3889号执行过程中，本院依法查封被执行人名下位于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼9室房屋，后案外人张婕妤向本院书面提出异议。本院于2021年3月4日立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人张婕妤称:贵院受理的申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人白杨湾公司执行一案，查封了位于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼9室的案涉房屋，因该案涉房屋属于案外人所有，系案外人通过合法购买方式取得，于2016年11月24日签订了《昆山市商品房购销合同》，房号为2号楼720号，并且案外人已付清了全部购房款（合计人民币255000元）。白杨湾公司也已向案外人交房，案外人已然实际占有了该案涉房屋。因案外人办理房产过户需要白杨湾公司开具的购房发票，但因白杨湾公司的原因，至今未向案外人开具购房发票，但此时因该房屋存在诉讼纠纷，已被贵院查封，致使案外人至今无法完成房屋过户手续，对于无法办理过户登记手续的行为，案外人并无过错。综上，为了维护案外人的合法权益，案外人申请贵院解除对坐落于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼9室房屋的查封，并停止对该房屋的评估、拍卖。申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司提出答辩意见如下：案外人不具备排除对案涉房产强制执行情形，法院应当驳回其提出的异议申请。（一）案外人提供的证据不足以证明该房屋于被查封前已交付案外人，为案外人所实际占有。根据《昆山市商品房购销合同》约定，白杨湾公司应于2016年11月30日交付案涉房屋，案外人主张被执行人白杨湾公司已交房，并提供了租赁经营合同一份、商铺照片两张、电费收据一张予以证明，但提供的证据并不能充分证明案涉房屋已经交付，原因如下：1、租赁合同为部分手写合同，有涂改痕迹，且每年租金中仅载明了第一年租金金额，第二、三年租金金额未予以约定，案外人未提供租金收取的收据及银行凭证，无法确认租赁合同是否真实，是否实际履行；2、商铺照片未载明拍摄时间，无法确认是否于查封前拍摄，无法证明案涉房屋于被查封前已被实际使用；3、水电费收据盖章单位系被执行人指定的物业公司昆利洋物业，收据所记载的水电费未有相应的支付凭证予以印证，且水电费金额未按实际消耗度数乘以单价进行收费有违常理，其真实性、合法性不予认可。（二）案外人提供的证据不足以证明其已支付了案涉房产全部购房款。根据《昆山市商品房购销合同》第六条，案外人应于于2015年8月20日付款人民币1098000元整，余额1097000元整由贷款银行支付，案外人主张其已支付了全部购房款2195000元，并提供了房款收据八张、银行交易明细11张予以证明，上述交易明细对应的11笔交易具体如下：（1）2015年7月13日，尾号7778的银行卡消费340000元；（2）2015年6月29日，尾号2413的银行卡消费50000元；（3）2015年7月13日，尾号2413的银行卡消费100000元；（4）2015年8月20日，尾号2413的银行卡消费180000元；（5）2015年8月20日，尾号2413的银行卡消费28500元；（6）2016年9月7日，尾号2413的银行卡消费100000元；（7）2016年11月15日，尾号7778的银行卡消费700000元；（8）2017年1月11日，尾号2413的银行卡100000元；（9）2017年1月11日，尾号7778的银行卡400000元；（10）2017年1月11日，尾号7778的银行卡消费400000元；（11）2017年9月6日，尾号7778的银行卡消费239446.75元。但以上证据不足以证明其已支付案涉房屋全部购房款，具体原因如下：1、第（1）笔交易无对应的白杨湾公司收据予以印证，无法确定该笔金额为340000元的交易内容；2、第（3）笔交易所对应的收据为编号为0003777的收据，该收据开具人为昆山百利易居房地产投资顾问有限公司，交易事项记载为2#9室团购费，因此该笔金额为100000的交易并非案涉房屋购房款；3、第（9）笔与第（10）笔交易系同一笔交易重复打印；4、第（11）笔交易根据编号为340710的收据，该笔交易金额239446.75中包含了案涉房屋的维修基金2946.75元；5、剔除上述交易金额后，剩余交易金额总额为179500元，而案涉房屋价款为219500元，尚有400000元房款未付清。（三）案外人未提供证据证明非因本人原因未办理过户登记。据案外人在申请书中的主张，其未办理过户登记的原因系被执行人白杨湾公司未开具购房发票，且案涉房屋已被查封。但是，案外人未提供证据证明自案涉房屋交付后其曾经要求过被执行人办理房产过户且被执行人拒绝办理过户登记，未提供证据说明被执行人未开具购房发票的具体原因。此外，案涉房屋系于2020年7月3日查封，而案涉房屋首次登记于被执行人名下的时间为2019年3月22日，在首次登记之后、被查封之前有长达一年零三个月的时间可以办理案涉房屋过户手续，期间案外人未提供证据证明其有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向被执行人提出了办理过户登记的请求等积极行为，亦未提供证据证明其未办理过户登记有合理的客观理由，对于案涉房屋未办理过户登记存在过错。综上，案外人提供的证据无法证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，案外人应当承担举证不能的不利后果，贵院应予驳回异议申请。经审查查明：申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人白杨湾公司国内非涉外仲裁裁决执行一案，依据已经发生法律效力的华南国仲深裁2019D671号裁定书，权利人向本院申请强制执行，2020年4月24日立案执行，即(2020)苏0583执3889号。在该案执行过程中，本院作出(2020)苏0583执3889号执行裁定书及协助执行通知书，于2020年7月3日查封了被执行人白杨湾公司名下位于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼9室不动产（权证号：ＦＧ××**）。另查明，2015年8月20日,案外人张婕妤与被执行人白杨湾公司签订商品房购销合同，约定案外人张婕妤向被执行人白杨湾公司购买合同房号为2号楼9室，公安编号为昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼9室的企业办公用房，总价219500元。2015年6月29日至2017年9月6日期间，案外人分多次向被执行人白杨湾公司支付了购房款。被执行人白杨湾公司出具相应收据并确认已收到上述购房款。后案外人于2016年10月8日与吴春奎签订了《租赁经营合同》，将案涉房屋出租给吴春奎经营超市。案涉不动产即已交付给案外人使用。还查明，2019年3月22日，被执行人白杨湾公司办理了位于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼9室不动产登记，权证号为：ＦＧ××71。被执行人白杨湾公司对其名下1-3号楼全款业主购房情况进行了统计,确认其统计表中90户购房人已支付购房款,并因其未能及时开发票导致房屋未及时过户登记。上述事实有(2020)苏0583执3889号执行裁定书、商品房购销合同、相关收据、银行凭证、租赁经营合同、照片、白杨湾公司1-3号楼全款业主购房情况统计表、白杨湾合同房号与公安编号对照表、不动产登记簿查询记录等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人张婕妤在法院查封之前已签订合法有效的书面合同，支付全部价款并已合法占有案涉不动产。且因白杨湾公司无法开具相应发票导致至今未办理不动产权证登记，其非因张婕妤自身原因导致。综上所述，案外人张婕妤提出要求解除对案涉房屋查封之申请于法有据，本院予以支持。据此，依照《》第、《》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：案外人张婕妤的执行异议成立；解除本院(2020)苏0583执3889号执行裁定书对位于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼9室不动产（权证号：ＦＧ××**）的查封。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 琰审 判 员  张 若审 判 员  欧 平二〇二一年三月十七日法官助理  陈佳静书 记 员  蒋丽欢