兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0191民初328号 原告：岳宏江，男。 委托诉讼代理人：汪永海，甘肃玉泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿晓慧，甘肃玉泽律师事务所律师。 被告：甘肃三维资产管理有限公司。 法定代表人：李忠孝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王恩珂，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃义浩律师事务所律师。 被告：甘肃地下空间房地产开发有限公司。 法定代表人：陈喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃义浩律师事务所律师。 原告岳宏江与被告甘肃三维资产管理有限公司（以下简称三维资产公司）、甘肃地下空间房地产开发有限公司（以下简称地下空间公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告岳宏江及其委托诉讼代理人汪永海、耿晓慧，被告三维资产公司委托诉讼代理人王恩珂、刘晓敏，被告地下空间公司委托诉讼代理人刘晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岳宏江向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与地下空间公司签订的商品房买卖合同（编号：2015预36376）；2.判令解除其与三维资产公司签订的兰州新区斯戴尔寓苑《物业委托经营合同》（编号：0074）及《物业委托经营合同补充协议》；3.判令三维资产公司与地下空间公司向其返还购房款387965元；4.判令三维资产公司与地下空间公司向其支付租金17675元、违约金205623元，其中到期无法办理产权证违约金为77593元，未按时支付租金解除合同违约金128030元（第六年至第十年租金）；以上3、4项合计为611263元；5.本案诉讼费、保全费等由三维资产公司与地下空间公司负担。事实和理由：2015年5月30日，岳宏江与地下空间公司签订了《商品房买卖合同》（编号：2015预36376），购买地下空间公司建设的兰州新区斯戴尔寓苑房屋一间，房屋总价为387965元，建筑面积60.92m2。因地下空间公司承诺该房屋即买即租，并以第一年租金冲抵购房款，所以在签订买卖合同时即扣除了第一年租金23278元，将房屋总价约定为364687元，后岳宏江如约付清全部房款。同日，地下空间公司将房屋交付给三维资产公司。2015年8月29日，岳宏江与三维资产公司签订了《物业委托经营合同》，约定委托期限为十年，并对第一年至第四年的租金支付进行了明确约定。后因三维资产公司未支付第四年租金，故岳宏江与三维资产公司于2018年5月30日签订了《委托经营合同补充协议》，约定三维资产公司应按时支付租金并在两年内办理不动产权证，若不能按期办理房产证，则三维资产公司为岳宏江办理退房手续，并按总房款的20%支付违约金。该补充协议签订后，三维资产公司仍未按约定如期支付租金，也未在两年内办理不动产权证。岳宏江购买案涉房屋是因为地下空间保证即买即租的承诺，虽然是委托给三维资产公司经营，但实质也是地下空间公司为岳宏江办理的，故名为委托经营，实为售后返租。为此，岳宏江多次找到地下空间公司的上级公司三维集团要求支付租金并办理不动产产权证，后经协商，约定地下空间对委托经营合同补充协议中三维资产公司的合同义务承担连带责任。基于此，岳宏江诉至法院，望判如所请。 三维资产公司辩称，岳宏江在同一诉讼中既向地下空间公司主张解除房屋买卖合同，该诉请的案由为房屋买卖合同纠纷；又向三维资产公司主张解除物业委托经营合同，诉请的案由为合同纠纷。在同一案件中，岳宏江不能同时向两个不同的民事主体、基于不同种类的民事法律关系、不同的案由，主张不同性质的诉讼请求，严重违反共同诉讼的法律规定，请求法院依法驳回岳宏江的起诉。三维资产公司对岳宏江提出退还购房款及未办理产权证的违约金不承担任何法律责任。岳宏江诉请租金及违约金不属于本案商品房买卖合同纠纷审理的范围，请求驳回其诉讼请求。 地下空间公司辩称，1.岳宏江在同一诉讼中，既向地下空间公司主张解除房屋买卖合同，该诉请的案由为房屋买卖合同纠纷，又向三维资产公司主张解除物业委托经营合同，诉请的案由为合同纠纷。在同一案件中，岳宏江不能同时向两个不同的民事主体、基于不同种类的民事法律关系、不同的案由，主张不同性质的诉讼请求，严重违反共同诉讼的法律规定，应依法驳回岳宏江的起诉；2.岳宏江诉请解除《商品房买卖合同》并退还房款不符合法定或约定解除条件，应依法予以驳回，以维护合法有效的合同效力，稳定市场交易秩序，保护诚实守信的市场主体的合法权益；3.逾期办理房产证没有任何过错，不应当承担任何违约责任，岳宏江主张因未办理产权证而需承担违约金无任何事实和法律依据；4.对于诉请租金及违约金不属于本案审理范围，应依法予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年10月20日,岳宏江与地下空间公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015预36376），约定岳宏江购买地下空间公司出售的位于兰州新区××幢××号房屋，建筑面积60.92㎡，单价为5986.32元／㎡，总价364687元。后岳宏江付清全部款项。关于产权登记事项双方约定如下：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得物业产权证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。 另查明，2015年8月29日，岳宏江与三维资产公司签订了《物业委托经营合同》（以下简称《委托经营合同》），将其购置房屋的经营管理权全权委托给三维资产公司进行合法经营，三维资产公司向其支付租金，租金每年结算一次。后岳宏江经地下空间公司将案涉房屋交由三维资产公司进行经营。之后岳宏江收取了相关租金。2018年5月30日，岳宏江与三维资产公司签订了《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定了案涉房屋第四年至第十年的租金，并约定了：自本协议签订两年内，乙方（三维资产公司）配合甲方（岳宏江），办理独立产权的不动产权证……到期无法达成本约定正常办理房产证的，乙方无条件按退房程序给甲方退房，并按总房款20%支付违约金。2018年8月20日三维资产公司、地下空间公司出具“附件四”，内容为：一、经甲、乙双方协商一致，房产证按照兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议第七条之第4条执行；二、甲、乙双方协商一致，由地下空间公司对甲、乙双方签订的兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议承担连带责任。三维资产公司、地下空间公司在其后加盖公章。2019年8月20日，三维资产公司出具承诺书，承诺于2019年10月10日前将第四至第五年未支付的租赁服务费结清，岳宏江等业主在该承诺书上亦予以签字确认。 又查明，兰州新区斯戴尔寓苑8幢已于2015年3月23日取得兰新房商预字〔2015〕第005号商品房预售许可证。 认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议》、附件四、收据、预售许可证，上述证据经本院依法确认，予以在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉商品房买卖合同是否具备解除条件及岳宏江主张的违约金是否成立。 关于案涉商品房买卖合同是否具备解除条件的问题，合同的解除是指合同当事人一方或双方依照法律的规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。首先，根据涉案商品房买卖合同的约定，逾期办理房屋产权证并不是解除合同的条件，岳宏江仅可要求地下空间公司承担违约责任。其次，根据庭审查明的事实，可以确定“附件四”是《补充协议》的一部分。岳宏江主张依据《补充协议》的约定，在地下空间公司及三维资产公司未依约办理房屋产权证的情况下，其有权解除商品房买卖合同。对此，本院认为，一是《补充协议》针对的是《委托经营合同》，而非涉案《商品房买卖合同》，且《委托经营合同》的主体并非地下空间公司，故虽然三维资产公司与岳宏江在该协议中就房产证的办理进行了约定，但该条款违反了合同相对性原则，对地下空间公司不产生法律约束力；二是虽然附件四第二条约定了地下空间公司对《补充协议》承担连带责任，但法律意义上的连带责任指向的是同一给付标的，故岳宏江可依据附件四要求地下空间公司就《补充协议》中约定的租金给付义务承担连带责任，但其无权据此解除与地下空间公司的房屋买卖合同。综上，涉案《商品房买卖合同》不存在约定解除的情形。第三、涉案《商品房买卖合同》签订后，岳宏江已经履行了全部付款义务，地下空间公司也已将涉案房屋办理了房屋网签备案登记，并经岳宏江同意，委托第三方经营，岳宏江也取得了房租收益，故岳宏江购买房屋的主要合同目的已经实现。同时，经审理查明地下空间公司现可以按照程序申请权属登记，因此涉案《商品房买卖合同》不存在因不可抗力、一方不履行或迟延履行主要债务导致合同目的无法实现的法定解除条件。综上，岳宏江要求解除《商品房买卖合同》、退还购房款的诉请，于法无据，本院不予支持。 关于岳宏江主张的违约金是否成立的问题。岳宏江的此项诉请主要依据的是《补充协议》第七条第4项的约定，经本院审查，该合同条款中关于违约金的约定是在涉案房屋买卖合同解除的前提下适用的，故在岳宏江要求解除房屋买卖合同的诉请不成立的情况下，其亦无权依据该条款要求三维资产公司和地下空间公司支付违约金。而关于岳宏江诉请的解除《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同补充协议》及支付房屋租金和相关违约金的请求与房屋买卖合同并非同一法律关系，不属本案审理范围，其可另案主张。 综上所述，岳宏江的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回岳宏江的诉讼请求。 已减半收取的案件受理费5156元，由岳宏江负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员 刘 锋 二〇二一年三月三十一日 书记员 康玉佳