安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0802民初241号 原告：宿松邦泰置业有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇人民东路9号1幢。统一社会信用代码91340826055756040Q。 法定代表人：汪华俊，总经理。 委托诉讼代理人：金庆华，安徽中皖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡梦媛，安徽中皖律师事务所律师。 被告：安庆市企发融资担保有限公司，住所地安徽省安庆市人民路528号。统一社会信用代码91340800777354350C。 法定代表人：刘宏义，经理。 委托诉讼代理人：陈进元，安徽皖宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱小艳，安徽皖宜律师事务所律师。 第三人：徽商银行股份有限公司安庆分行，住所地安徽省安庆市迎江区人民路528号。统一社会信用代码91340800786513456F。 负责人：朱革，分行行长。 委托诉讼代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师。 第三人：吴小华，女，1972年4月8日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。 第三人：安徽白崖寨土特产销售有限公司，住所地安徽省安庆市光彩大市场D区4栋10-12号。统一社会信用代码91340800560652736Q。 法定代表人：叶象南，董事长。 第三人：安庆市志晟商贸有限责任公司，住所地安徽省安庆市沿江中路环新商城1-9号。统一社会信用代码91340800756816157Q。 法定代表人：高红，董事长。 第三人：安庆市正大机电设备有限公司，住所地安徽省安庆市光彩大市场三期南京东路108号。统一社会信用代码91340800738927902B。 法定代表人：洪朝木，董事长。 第三人：安庆华信印务包装有限公司，住所地安徽省安庆市宜秀区长江大桥开发区经十四路。统一社会信用代码913408116742263991。 法定代表人：徐六林，董事长。 第三人：叶祥，男，1977年10月25日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 第三人：汪华俊，男，1974年7月8日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 第三人：洪朝木，男，1973年5月21日出生，汉族，住福建省南华市。 第三人：高红，女，1978年5月17日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。 第三人：徐六林，女，1975年11月13日出生，汉族，住安庆市宜秀区。 第三人：吴新珍，女，1975年6月5日出生，汉族，住福建省南安市。 原告宿松邦泰置业有限公司（以下简称邦泰公司）与被告安庆市企发融资担保有限公司（以下简称企发公司）、第三人徽商银行股份有限公司安庆分行（以下简称徽行安庆分行）、吴小华、安徽白崖寨土特产销售有限公司（以下简称白崖寨公司）、安庆市志晟商贸有限责任公司（以下简称志晟公司）、安庆市正大机电设备有限公司（以下简称正大公司）、安庆华信印务包装有限公司（以下简称华信公司）、叶祥、汪华俊、洪朝木、高红、徐六林、吴新珍案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告邦泰公司的法定代表人汪华俊及其委托诉讼代理人金庆华，被告企发公司的委托诉讼代理人朱小艳，第三人徽行安庆分行的委托诉讼代理人刘刚、第三人汪华俊到庭参加诉讼；第三人吴小华、白崖寨公司、志晟公司、正大公司、华信公司、叶祥、洪朝木、高红、徐六林、吴新珍经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邦泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认邦泰公司对位于安徽省宿松县××镇××路××路××幢××室房屋享有所有权;2.判令不得执行位于安徽省宿松县××镇××路××路××幢××室房屋并解除对该房屋的查封措施;3.本案诉讼费用由企发公司承担。事实与理由：因企发公司与第三人汪华俊、徐六林追偿权纠纷一案，安庆市迎江区人民法院查封了邦泰公司位于安徽省宿松县××镇××路××路××幢××室的房屋，邦泰公司提出执行异议。2020年12月28日，安庆市迎江区人民法院作出（2020）皖0802执异26号执行裁定书，以案涉房屋办理了预告登记、查封措施一直延续并未中断为由驳回了邦泰公司的执行异议，邦泰公司认为该裁定认定事实错误，适用法律错误。理由如下：一、案涉房屋的所有权人系邦泰公司，而非汪华俊、徐六林。民法典第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二百一十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……本案中，宿松县不动产登记中心出具的《房地产权登记信息》证明，自2016年1月28日起，案涉房屋物权自始至终登记在邦泰公司名下，汪华俊、徐六林从未取得过案涉房屋的不动产权属证书。人民法院作出的预查封行为依据的是案涉房屋取得的预告登记，即预查封的权利不能超出预告登记所设定的权利。而预告登记仅是产生房屋购买人对房屋出卖人的请求权，并非所有权，因此预查封所查封的标的内容也应当是基于预告登记所产生的请求权，并非所有权。安庆市迎江区人民法院将案涉房屋作为汪华俊、徐六林的财产并对房屋所有权进行执行，缺乏依据。 二、案涉房屋办理的预告登记不发生物权变更效力，并已失效。民法典第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。本案中，虽然邦泰公司与汪华俊、徐六林于2015年8月27日签订了《商品房预售合同》并办理了预告登记，但根据上述规定，该预告登记仅发生保障将来实现物权而对商品房预售合同这一债权行为对外公示的效力，不发生物权变更效力。并且，根据宿松县不动产登记中心出具的《房地产权登记信息》和该项目的房地产权证书，案涉房屋于2016年1月28日起就能够进行不动产登记，但至今仍未申请登记，已远远超出了九十日的时间，预告登记已经失效。 三、根据生效法律文书的确认，案涉房屋的《商品房预售合同》已经解除，汪华俊、徐六林对案涉房屋既不享有物权，也不享有债权，邦泰公司有权提出执行异议并享有足以排除强制执行的民事权益。首先，案涉《商品房预售合同》已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编的解释(一)》第五条规定，预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的“债权消灭”。由于汪华俊、徐六林未支付案涉房屋的购房款，邦泰公司向宿松县人民法院提起诉讼，宿松县人民法院于2020年9月17日作出(2020)皖0826民初4239号民事调解书，确定:“被执行人自愿解除与邦泰公司于2015年8月27日签订的《商品房预售合同》。”在案涉调解书未被撤销的前提下，该调解书的法律效力应当予以采信。故自该民事调解书签收之日起，双方签订的商品房预售合同依法解除，汪华俊、徐六林对案涉房屋除依据商品房预售合同解除后依法享有的权利外，基于商品房预售合同及预告登记所享有的请求权已灭失。对案涉房屋不再享有物权变更登记的请求权，即不享有债权。其次，邦泰公司提交房地产权登记信息、房地产权证等证据足以证明邦泰公司为案涉房屋的开发企业。在案涉《商品房预售合同》解除后，根据民法典第五百六十六条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百一十二条第二款规定，能够确认邦泰公司系案涉房屋的所有权人。故邦泰公司作为案涉房屋的所有权人请求人民法院解除对诉争房屋的查封应予以支持。 四、安庆市迎江区人民法院于2020年11月17日依据(2017)皖0802执恢176号执行裁定书对案涉房屋采取的查封执行措施无事实法律依据，依法应当予以解除。 1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，企发公司既没有向邦泰公司支付剩余价款，邦泰公司也未同意将剩余价款从该财产变价款中优先支付，安庆市迎江区人民法院对于案涉房屋采取查封措施根本不符合最高人民法院上述司法解释的规定条件，所采取的查封执行措施确属不当。2.因涉案房屋未进行产权登记，故对案涉房屋的查封也仅是预查封，而该预查封的行为虽然符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定的可以预查封的情形，但案涉房屋的《商品房预售合同》已于2020年9月17日解除，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条及第十七条规定的可以查封的特殊情形，故再次对涉案房屋的预查封无法律依据。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定，有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人:（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；……。故安庆市迎江区人民法院依法应当作出解除查封裁定。3.安庆市迎江区人民法院（2020）皖0802执异26号执行裁定认定“此次查封时间应自首次查封期限届满后即自2018年8月31日起往后计算三年止”显属错误。本案中，因安庆市迎江区法院对案涉房屋已办理第一次查封登记，本案查封属于轮候预查封。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十条规定:“轮侯查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮侯查封自动转为查封;查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮侯查封自动失效;查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。预查封的轮候登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。”因此，根据上述法律或规定，只有登记簿上记载查封登记的查封期间届满未续封的，查封实施单位解除查封后，顺位在先的轮候查封方可转为正式查封。而轮候查封转为查封登记的时间节点是不确定的。本案中，根据邦泰公司调取的不动产登记簿中查解封登记信息的记载，案涉房屋轮候预查封期限为2017年11月1日至2020年10月31日，而安庆市迎江区人民法院对案涉房屋第一次查封时间自2015年8月31日至2018年8月30日，查封到期后没有续封，则轮候预查封在2018年8月31日变为查封登记，查封期间至2020年10月31日。故安庆市迎江区人民法院于2017年11月1日采取的查封措施也已于2020年10月31日期限届满。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条“查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭”的规定，查封效力消灭，安庆市迎江区人民法院在2020年11月17日再次对案涉房屋采取查封措施更是不当。鉴于上述法律规定及事实，邦泰公司对位于安徽省宿松县××镇××路××路××幢××室房屋享有所有权，（2020）皖0802执恢131号案中不应对案涉房产继续查封，（2020）皖0802执异26号执行裁定书驳回邦泰公司对案涉房产的执行异议显属错误。综上，请求法院依法支持邦泰公司的诉求。 企发公司辩称，邦泰公司的诉求无事实和法律依据，请求法院依法驳回，理由如下：一、汪华俊对案涉房屋于2015年8月27日订立了商品房预售合同，并于协议签订当日在宿松县不动产登记机关对案涉房屋进行了备案和预告登记，权利人为汪华俊等。安庆市迎江区人民法院的裁定查封符合《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源部房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，即“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：…（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”二、邦泰公司与汪华俊商品房预售合同的调解书是在安庆市迎江区人民法院依法查封之后做出的，邦泰公司的诉讼请求不应该得到支持。本案中，邦泰公司与汪华俊、徐六林的商品房预售合同纠纷，宿松县人民法院于2020年9月17日作出的民事调解书，而安庆市迎江区人民法院对案涉房屋的第一次查封措施是在2015年8月31日作出的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第三款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。三、安庆市迎江区人民法院依据176号执行裁定书对案涉房屋采取的查封执行措施符合事实和法律规定。2015年8月31日，安庆市迎江区人民法院对案涉房屋查封后，根据宿松县国土资源局出具的回执，查封时间自2015年8月31日至2018年8月30日。2017年11月1日，安庆市迎江区人民法院依据（2017）皖0802执恢176号执行裁定书再次对该房产进行查封，因该房屋上的首次查封期限尚未届满，宿松县国土资源局出具回执“协助查封被执行人汪华俊、徐六林名下案涉房屋，查封期限三年”，故此次查封时间应当自首次查封期限届满后即2018年8月31日起往后计算三年止，即2021年8月31日止。2020年11月17日，安庆市迎江区人民法院依据（2020）皖0802执恢131号执行裁定书对案涉房屋继续查封，宿松县不动产登记中心出具回执“已对被执行人汪华俊、徐六林名下案涉房屋进行查封。”综上，请求法院驳回邦泰公司的诉求。 徽行安庆分行述称，1、案涉房屋虽然未办理至汪华俊名下，但是已经办理了预告登记，人民法院的预查封行为具有法律效力；2、民事调解书是在预查封行为之后做出的。 汪华俊述称，同意邦泰公司的诉求。 吴小华、白崖寨公司、志晟公司、正大公司、华信公司、叶祥、洪朝木、高红、徐六林、吴新珍未到庭，亦未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，邦泰公司为证明其诉讼主张，向本院提交了以下3组证据： A1.预告登记信息、（2020）皖0826民初4239号民事调解书、查解封登记信息，证明目的：1.2015年8月27日，邦泰公司与汪华俊、徐六林就案涉房屋签订商品房预售合同，同日办理了预告登记；2.由于汪华俊、徐六林未支付房款，一直未办理产权变更登记手续；3.由于汪华俊、徐六林未支付房款，邦泰公司于2020年9月10日向宿松县人民法院提起诉讼，要求解除商品房预售合同，宿松县人民法院于2020年9月17日作出（2020）皖0826民初4239号民事调解书，确认双方解除商品房预售合同；4.不动产登记簿记载的案涉房屋轮候查封期限为2017年11月1日起至2020年10月31日止。 Ａ2.房地产权登记信息、房地产权证，证明目的：1.案涉的位于安徽省宿松县××镇××路××路××幢房屋在2016年1月28日就已能够办理不动产登记，根据民法典第二百二十一条规定，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效；2.案涉房屋登记在邦泰公司名下，邦泰公司为案涉房屋的所有权人。法院对案涉房屋采取的财产保全措施确属错误。 A3.（2020）皖0802执异26号裁定书，证明目的：邦泰公司向安庆市迎江区人民法院提出执行异议，被裁定驳回。 经质证，企发公司对A1真实性由法院核实，对证明目的有异议，认为汪华俊、徐六林是否支付了房款并未可知，双方确认解除商品房预售合同侵害了第三方的权益，是否能够成立也未可知，提醒法庭注意不动产登记簿上面显示的2017年11月1日至2020年10月31日止是轮候预查封的期限，第一次查封期满是2018年8月31日，应该自2018年8月31日之后计算三年止。对A2真实性由法院核实，对证明目的有异议，认为法院对案涉房屋采取查封措施符合事实和法律依据。对A3无异议。 徽行安庆分行同意企发公司的质证意见。对A1中的调解书，认为从调解书中无法看出汪华俊、徐六林与邦泰公司之间解除商品房预售合同的后果，即是否返还了首付款。 汪华俊对A1-A3无异议。 吴小华、白崖寨公司、志晟公司、正大公司、华信公司、叶祥、洪朝木、高红、徐六林、吴新珍未到庭质证，亦未提交证据。 企发公司、徽行安庆分行、汪华俊未提交证据。 经审查，对A1-A3的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 依据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2015年8月27日，邦泰公司与汪华俊、徐六林签订《商品房预售合同》一份，约定由汪华俊、徐六林购买邦泰公司开发的位于安徽省宿松县××镇××路××路××幢××室房屋一套；房屋建筑面积918.53㎡；房屋总价款11867408元，于2015年8月27日前支付5937408元，剩余5930000元由汪华俊、徐六林申请银行按揭，应在2015年9月3日前办理完毕，因买受人原因，未能按期办理，按逾期付款承担责任；邦泰公司于2015年12月31日前向汪华俊、徐六林交付房屋。同日，邦泰公司为上述房屋办理了预告登记，权利人为汪华俊、徐六林；汪华俊、徐六林为取得银行按揭贷款，为上述房屋办理了抵押权预告登记，权利人为上海浦东发展银行股份有限公司安庆分行。 2015年8月31日，因企发公司与志晟公司、宿松县志晟科技有限公司、安徽天晟久久投资有限公司、安庆市华信食品有限责任公司、华信印务公司、叶祥、高红、汪华俊、徐六林追偿权纠纷一案［（2015）迎民二初字第00112号］，本院作出（2015）迎执字第00730号执行裁定书，并依据该裁定书，对上述位于安徽省宿松县××镇××路××路××幢××室的房屋进行了查封，查封期限自2015年8月31日至2018年8月30日。 2017年10月31日，因企发公司与白崖寨公司、安徽天晟久久投资有限公司、志晟公司、华信公司、正大公司、叶祥、高红、孙宏华、叶象南、汪华俊、徐六林、洪朝木、吴新珍、吴小华追偿权纠纷一案［（2015）迎民二初字第00172号］，本院作出（2017）皖0802执恢176号执行裁定书。2017年11月1日，本院依据该执行裁定书，对上述房屋进行了轮候预查封，因首次查封期限尚未届满，宿松县国土资源局出具回执，载明：“协助查封被执行人汪华俊、徐六林名下位于宿松县××镇××路××路××幢××室房地产，查封期限三年。”2020年5月22日，本院作出（2020）皖0802执恢131号执行裁定书，恢复对上述追偿权纠纷一案的执行。 经查，案涉房屋一直未登记过户至汪华俊、徐六林名下。2020年9月10日，邦泰公司将汪华俊、徐六林起诉至安徽省宿松县人民法院，要求解除双方签订的《商品房预售合同》。2020年9月17日，经安徽省宿松县人民法院调解，双方达成调解协议，汪华俊、徐六林自愿解除与邦泰公司于2015年8月27日签订的《商品房预售合同》，安徽省宿松县人民法院据此作出（2020）皖0826民初4239号民事调解书。另外，上海浦东发展银行股份有限公司安庆分公司确认汪华俊、徐六林以案涉房屋作为抵押物在他行的贷款5930000元已全部收回，贷款债权已消灭，他行同意注销抵押预告登记。 2020年11月17日，本院依据（2020）皖0802执恢176号执行裁定书，对上述房屋再次进行了查封，宿松县不动产登记中心出具回执，载明：“已对被执行人汪华俊、徐六林名下位于宿松县××镇××路××路××幢××室房地产续行查封。” 2020年11月22日，邦泰公司就案涉房屋的执行向本院提出执行异议，本院于2020年12月14日立案受理。执行异议审查过程中，邦泰公司提供担保，申请解除对案涉房屋的查封措施。2020年12月18日，本院作出（2020）皖0802执恢131号之二执行裁定书，裁定解除对宿松县××镇××路××路××幢××室××房的查封、查封邦泰公司名下位于宿松县新城华府1幢101室、103室、104室、105室房产、宿松县新城华府12幢108室、109室、110室、111室房产、宿松县新城名都11＃楼11号、14室房产。 2020年12月28日，针对邦泰公司提出的执行异议，本院作出（2020）皖0802执异26号执行裁定书（未将孙宏华、叶象南、吴小华、安徽天晟久久投资有限公司列为被执行人），认为案涉房屋的查封措施一直延续，并未中断，而安徽省宿松县人民法院的（2020）皖0826民初4239号民事调解书明显迟于本院查封裁定时间，邦泰公司依据后生效的法律文书排除本院对案涉房屋的查封不符合法律规定，故驳回了邦泰公司的异议请求。邦泰公司不服，诉至本院。 另查，2020年12月28日，上述位于安徽省宿松县××镇××路××路××幢××室的房屋所有权人变更登记为刘钧、杨梦。 本院认为，本案审理应当围绕以下几个焦点进行：（一）邦泰公司对人民法院查封的案涉房屋享有的权利性质；（二）人民法院的查封能否限制邦泰公司行使合同解除权及合同解除后对预告登记的影响。 （一）邦泰公司对人民法院查封的案涉房屋享有的权利性质。 虽然本院依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，对案涉房屋进行预查封并无不当，但依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预告登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来本登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案中，本院对办理了房屋预告登记的房屋进行查封，查封的是汪华俊、徐六林享有的在本登记完成之前的要求邦泰公司履行案涉《商品房预售合同》的请求权，属于合同权利。而企发公司对于查封预告登记房屋的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。只有当案涉房屋完成本登记（产权人为汪华俊、徐六林），企发公司才能对案涉房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。 （二）人民法院的查封能否限制邦泰公司行使合同解除权。 首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。本案中，汪华俊、徐六林向邦泰公司购买案涉房屋，2015年8月27日办理了房屋预告登记，2015年8月31日本院对案涉房屋进行了查封。故查封的效力限制的是汪华俊、徐六林处分案涉房屋的行为，并不当然等同于限制汪华俊、徐六林与邦泰公司关于案涉房屋买卖的合同权利。进一步而言，案涉《商品房预售合同》约定了邦泰公司享有合同解除权的条件，这是合同当事人的真实意思表示。非因法定事由，不能剥夺邦泰公司的合同解除权。 其次，邦泰公司依据案涉《商品房预售合同》的约定，向安徽省宿松县人民法院起诉解除合同。在法院调解下，邦泰公司与汪华俊、徐六林协议解除了该《商品房预售合同》，安徽省宿松县人民法院（2020）皖0826民初4239号民事调解书予以确认。该民事调解书的法律效力应当予以采信。 最后，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》进一步对预告登记因债权消灭而失效进行了规定，引起债权消灭的原因很多，例如，债权因为合同被撤销、合同被解除、混同、清偿、免除、提存以及预告登记的权利人放弃债权等其他原因而归于消灭。本案中，（2020）皖0826民初4239号民事调解书已确认解除了案涉《商品房预售合同》，即汪华俊、徐六林享有的案涉房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，相应的案涉房屋的预告登记亦归于失效。 综上，人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房预售合同》解除后，预告登记失效，汪华俊、徐六林不再享有相应的物权期待权。邦泰公司作为案涉房屋的原所有权人，有权对案涉房屋的查封提出执行异议。但在执行异议审查过程中案涉房屋的查封措施被申请解除，且2020年12月28日，案涉房屋的所有权变更登记到刘钧、杨梦名下，现邦泰公司的诉求已缺乏事实基础，故本院予以驳回。 依据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告宿松邦泰置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元（原告已预交），由原告宿松邦泰置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  顾正浪 人民陪审员  李国华 人民陪审员  谢菊红 二〇二一年三月三十日 书 记 员  吴秀青 本案判决依据的法律条款如下： 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的债权消灭。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。