山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1502号 上诉人（原审原告）：乔培滋，男，1958年6月15日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人黄瑞，山东齐岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人宋吉诗，山东齐岳律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：即墨区磐基石轮胎修补店，住所地：青岛市即墨区。统一社会信用代码：92xxX1。 经营者：邵小东，男，1971年11月5日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人（原审被告）：邵小东，男，1971年11月5日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人乔培滋因与上诉人即墨区磐基石轮胎修补店（以下简称磐基石修补店）、邵小东排除妨害纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乔培滋上诉请求：1.依法改判一审判决第二项，改判磐基石修补店、邵小东从乔培滋竞拍成功之日起支付占用费；2.一、二审费用、保全费均由磐基石修补店、邵小东承担。事实与理由：一、一审法院认为在乔培滋起诉前，双方对涉案房屋租赁合同有无效力存在争议，认定自起诉之日开始计算房屋占用费有违案件事实和法律规定。乔培滋在2016年7月14日竞拍成功获得涉案房屋的所有权，并于2016年8月份左右和2017年4月8日到磐基石修补店、邵小东占用的房屋内通知要求腾空并归还房屋，在此期间还报过警，2019年1月2日通过邮寄挂号信的方式要求腾空并归还房屋。如果磐基石修补店、邵小东是合法的租赁户必然会向与其签订租赁合同的即墨市地产开发公司求证房屋的归属。但根据一审法院对即墨市地产开发公司的法定代表人时波远的调查，2003年即墨市地产开发公司和一部分占用人签订三个月的租赁合同，合同到期后并未续签合同，且房屋所有权归即墨市建兴服务公司所有。这说明磐基石修补店、邵小东明知占用涉案房屋无法律依据且己被房屋所有权人依法处置，但仍无任何法律依据非法占用该房屋。一审法院已经认定磐基石修补店、邵小东签订的房屋租赁合同无效，应适用合同无效的法律规定。二、一审法院认定房屋占用费的起始时间自起诉之日开始计算有违公平原则。如磐基石修补店、邵小东自认自2016年4月后未向任何单位或个人交纳任何费用，而乔培滋自2016年7月14日竞拍成功获得房屋所有权后因涉案房屋被非法占用，至今未获得任何收益。磐基石修补店、邵小东应在乔培滋竞拍成功之日起支付房屋占用费，立即腾空并归还房屋。 磐基石修补店、邵小东辩称，一、对于乔培滋单方出具的评估书中的面积和价格不予认可，评估租赁费用与房屋装修存在关联，装修的不同，影响评估价格。涉案房屋是磐基石修补店、邵小东个人自己投钱进行的装修，水电用户名是常志波而不是乔培滋。二、乔培滋所主张占用费的时间是2016年7月15日至2019年12月4日，而乔培滋取得房产证的时间是2018年11月份，根据物权法相关规定，乔培滋主张的评估时间错误。房东即墨市地产开发公司时波远和青岛楚贺集团有限公司，并未通知我们该房屋和土地是否被拍卖。如意府商店、车风娟是在2019年排除妨碍纠纷案件庭审过程中才得知该房产证的存在。即墨市地产开发公司和即墨市建兴服务公司都是一家单位一个办公地点，都属于中国建设银行自办的实体公司。如意府商店、车风娟基于合法租赁合同的期待利益，自2004年起一直租用案涉房屋及区域，从未占用乔培滋的房屋，乔培滋诉求无事实与法律依据。三、乔培滋不一定是涉案房屋及区域的合适物权人，如意府商店、车风娟多次要求乔培滋出具涉案房屋及区域拍卖文件，乔培滋不予提供。另，国家企业信用信息公示系统显示，山东天大拍卖有限公司并无拍卖行政许可资质，拍卖行业属于特殊行业，需要前置性许可经营，故涉案房屋及区域拍卖程序违法。如意府商店、车风娟就乔培滋拍卖事宜已提起第三人撤销之诉，并向一审法院就本案提交了中止审理申请书。因第三人撤销之诉的审理结果关系到乔培滋是否为本案适格原告，故应依法对本案中止审理。四、（2019）鲁0282民初711号判决书明确常志波、即墨区万成隆钢构安装工程部对于房屋中投入的金钱，另行主张权利，并不是乔培滋说的拍卖的不动产中包含装修。乔培滋在（2017）鲁0282民初9895号案件诉讼过程中，没有提供竞买合同等直接涉及10余租户补偿利益的文件。据（2017）鲁0282民初9895号民事判决可知，该判决是即墨区人民法院在该案被告即墨市建兴服务公司、青岛楚贺集团有限公司均未到庭答辩、亦无书面答辩状的情况下，没有经过诉辩双方举证、质证的情况下作出，可能存在没有查清案件事实的情况。 磐基石修补店、邵小东上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.该案保全费、鉴定费、一审、二审案件受理费均由乔培滋承担。 事实与理由：一、磐基石修补店、邵小东在一审庭审中多次要求乔培滋提交如竞买合同、拍卖成交确认书、收款收据、拍卖佣金等与磐基石修补店、邵小东有直接利害关系的材料，乔培滋直接回避、不予提供，一审法院仅依据乔培滋提交的少部分拍卖资料作出判决，认定事实错误。二、如意府商店、车风娟就(2017)鲁0282民初9895号民事判决提起的第三人撤销之诉，即墨区人民法院已于2020年10月9日受理，案号为(2020)鲁0282民撤9号。基于撤销之诉案件审理结果对本案有实质性影响，乔培滋可能不是涉案房屋及区域的权利人，无权提起该排除妨害纠纷之诉等。如意府商店、车风娟向一审法院阐明并提出中止审理申请，一审法院仍不顾该申请作出一审判决，违反民事诉讼法的相关规定。乔培滋庭审中多次自述2016年7月14日，其在山东天大拍卖有限公司通过拍卖方式取得涉案房屋及区域，山东天大拍卖有限公司受即墨市建兴服务有限公司委托进行拍卖。其依据一审法院于2018年3月1日作出的(2017)鲁0282民初9895号民事判决，于2018年12月17日取得涉案区域及房屋房地产权证。该判决是一审法院在被告即墨市建兴服务公司、青岛楚贺集团有限公司均无人到庭答辩、亦无书面答辩状的情况下作出，判决本身可能存在没有查清案件事实的情况。且乔培滋在(2017)鲁0282民初9895号案件中陈述，山东天大拍卖有限公司受山东建银金融服务有限公司委托进行拍卖，而在(2020)鲁02民终8881号案件庭审过程中乔培滋又称，山东天大拍卖有限公司受即墨市建兴服务有限公司委托进行拍卖，前后矛盾。另，国家企业信用信息公示系统显示，山东天大拍卖有限公司并无拍卖行政许可资质，拍卖行业属于特殊行业，需要前置性许可经营，故涉案房屋及区域拍卖程序违法。 乔培滋辩称，磐基石修补店、邵小东上诉与事实不符，无法无据，请求依法驳回其上诉请求。 乔培滋向一审法院提出诉讼请求：一、判令磐基石修补店、邵小东停止侵权、腾空并返还乔培滋所有的位于青岛市即墨区的悬挂“即墨老酒”字样的房屋；二、判令如意府商店、车风娟支付乔培滋自2016年7月15日至2020年5月31日期间的房屋占用费48384.72元以及自2020年6月1日至如意府商店、车风娟实际腾空房屋之日止按照34.17元／日计算的房屋占用费；三、本案诉讼费用、保全费用、鉴定费用由如意府商店、车风娟承担。 一审法院认定事实如下：涉案土地使用权证原登记在青岛楚贺集团有限公司名下，房屋原登记在即墨市建兴服务公司名下，地址编号为青岛市即墨区xx-xx号，包括原证号为即国用（1996）字第xx号国有土地使用证项下1592.36平方米土地、原即房补字第××号房屋所有权证中786.92平方米的房屋。2016年7月14日，山东天大拍卖有限公司依法对位于青岛市即墨区地产进行拍卖，乔培滋通过拍卖方式获得以上土地的使用权及地上房屋所有权。2017年10月19日，乔培滋向一审法院起诉即墨市建兴服务公司、青岛楚贺集团有限公司，要求办理涉案土地及房屋权利的过户手续。一审法院经审理于2018年3月1日判决确认上述土地及房屋的权利人即墨市建兴服务公司、青岛楚贺集团有限公司协助乔培滋办理上述土地及房产的所有权过户登记，该判决已生效。2018年11月14日，经乔培滋申请，青岛市国土资源和房屋管理局即墨分局依据上述生效法律文书为乔培滋办理了不动产登记，并发放鲁（2018）即墨市不动产权第xxxx号中华人民共和国不动产权证书，变更登记后涉案房屋及土地的坐落位于青岛市即墨区，乔培滋为单独所有权利人，土地使用面积1592平方米、房屋建筑面积3164.85平方米，其中包括钢混1-4层2377.93平方米，1-2层混合结构762.08平方米，另有1层钢混结构24.84平方米。乔培滋取得涉案土地使用权及房屋所有权后，与如意府商店、车风娟就腾房问题未能达成一致意见，并诉至一审法院。 在本案审理过程中，乔培滋申请对如意府商店、车风娟占用涉案房屋期间的占用费进行评估，一审法院依法予以委托。2020年7月28日，青岛新业价格评估有限公司作出价格评估结论书，评估结论为：对即墨市如意府商店自2016年7月15日起至2020年5月止房屋每日被占有的费用进行评估为：￥34.17元/日。乔培滋为此支付鉴定费5000元。 另查明，即墨市建兴服务公司与即墨市地产开发公司均是中国建设银行自办的实体企业。2004年3月29日，即墨市地产开发公司工作人员时波远与李玉香签订房屋租赁合同，将涉案房屋的北向房屋一间租给李玉香，租赁期限为三个月，租金为每月100元，合同到期后双方并未续订合同。庭审中，李玉香自称租赁涉案房屋后，将其中的一间房屋交由车风娟使用，车风娟对此予以认可。2017年3月30日，车风娟在即墨市市场监督管理局登记注册了即墨市如意府商店，并在涉案房屋中的一层一处门头房悬挂“即墨老酒”字样广告牌对外经营。现该涉案房屋由车风娟占有使用。 再查明，乔培滋取得涉案土地使用权及房屋所有权后，因与常志波及其注册的即墨区万成隆钢构安装工程部就腾房问题未能达成协议，于2019年1月23日诉至一审法院，一审法院于2019年3月29日作出（2019）鲁0282民初711号民事判决书，该判决书已生效。在（2019）鲁0282民初711号案件中，一审法院认定，即墨区与即墨区鹤山路xx-xx号指向的是同一地址；常志波租赁位于房屋系即墨市建兴服务公司所有，即墨市地产开发公司无权行使上述房产的出租权，常志波与即墨市地产开发公司签订的租赁合同无效。 一审法院认为，本案系排除妨害纠纷。乔培滋通过竞拍方式取得位于青岛市即墨区土地使用权及房屋所有权，并办理相关的不动产权证，乔培滋依法享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。如意府商店、车风娟依据房屋租赁合同认为涉案房屋原权利人为即墨市地产开发公司，根据法庭查明的事实，李玉香租赁位于房屋，后将涉案房屋交由车风娟使用，经查涉案房屋系即墨市建兴服务公司所有，即墨市地产开发公司无权行使上述房产的出租权，李玉香与即墨市地产开发公司签订的租赁合同无效，故如意府商店、车风娟不能根据“买卖不破租赁”的原则对抗乔培滋基于买卖关系获得的所有权。因此，乔培滋要求如意府商店、车风娟停止侵权，腾空并返还乔培滋所有的位于青岛市即墨区门头悬挂“即墨老酒”字样的房屋，符合法律规定，一审法院予以支持。被告即墨市如意府商店、车风娟无权占用乔培滋房屋，由此给乔培滋造成的损失，如意府商店、车风娟应予承担，乔培滋要求如意府商店、车风娟支付占用房屋期间的占用费以及为确定损失支付的鉴定费亦应予以支持。因在本案诉讼之前，双方对涉案房屋租赁合同有无效力存有争议的情况下，一审法院认定占用费以本案起诉之日起计算为宜，故，如意府商店、车风娟应支付乔培滋自2020年1月2日起至实际搬离之日止按照34.17元／日计算的占用费。如意府商店、车风娟的答辩意见，无事实与法律依据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、如意府商店、车风娟于判决生效后三十日内停止侵权，腾空并将乔培滋所有的位于青岛市即墨区门头悬挂“即墨老酒”字样的房屋交付给乔培滋。二、如意府商店、车风娟于判决生效后十日内支付乔培滋自2020年1月2日起至实际搬离之日止按照34.17元／日计算的占用费。三、如意府商店、车风娟于判决生效后十日内支付乔培滋鉴定费5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回乔培滋的其他诉讼请求。案件受理费1135元，保全费420元，共计1555元，由乔培滋负担655元，如意府商店、车风娟负担900元。 二审期间，乔培滋提交从青岛市即墨区人民法院档案室复印的即墨区人民法院对即墨市地产开发公司法定代表人时波远的调查笔录一份，拟证明即墨市地产开发公司法定代表人时波远未与李玉香签订租赁合同和收取房屋租赁费，如意府商店、车风娟及李玉香也未向建行或即墨市地产公司交纳任何费用，如意府商店、车风娟系非法占用涉案房屋。如意府商店、车风娟质证称，对调查笔录真实性无异议，时波远是建兴房地产的法定代表人，其所说与事实不符。 如意府商店、车风娟提交证据如下：一、即墨市建兴服务公司的网上企业查询记录和青岛楚贺集团有限公司的股权冻结网上查询打印件，显示即墨市建兴服务公司于2005年9月22日吊销，青岛楚贺集团有限公司股权已经冻结，证明两公司一直未通知房屋的处理情况，时波远来收房租时也未通知腾房。二、山东天大拍卖公司网上查询信息打印件，显示该公司零拍卖，公司资质存疑。乔培滋质证称，对即墨市建兴服务公司吊销的证据真实性无异议，吊销营业执照只是工商部门的处罚，其主体资格没有消灭，可以从事对资产处置等相关业务。对青岛楚贺集团有限公司的股权冻结网上查询打印件真实性不予认可，法院已经判决了，没有关联性。对证据二真实性不予认可，打印件只能显示在打印时该公司没有拍卖业务。 本院二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。据已查明的事实，乔培滋诉即墨市建兴服务公司、青岛楚贺集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，已经一审法院作出（2017）鲁0282民初9895号民事判决，在判决生效后，乔培滋依据上述判决已于2018年11月14日办理了不动产过户登记手续，持有不动产权利证书，享有对涉案房屋的所有权。乔培滋向涉案房屋的占有使用人如意府商店、车风娟提起诉讼，不违反法律规定，是本案适格原告，如意府商店、车风娟对此持有异议，但未提交充分证据予以证明，一审法院对本案作出判决并无不当。如意府商店、车风娟抗辩其系依据李玉香与即墨市地产开发公司签订的房屋租赁合同占有使用涉案房屋，但无证据证明租赁合同所载出租人系涉案房屋原权利人，且其提交的租赁合同约定的租赁期为三个月，从2004年4月1日到2004年6月30日，如意府商店、车风娟亦自认2016年后没有交过房屋租赁费，综上，如意府商店、车风娟占有使用涉案房屋无合法依据，房屋所有权人乔培滋要求其停止侵权、腾退并返还房屋、支付房屋占用费符合法律规定，一审法院对此予以支持并无不当。对于房屋占用费的标准，经乔培滋申请，一审法院已委托青岛新业价格评估有限公司进行了评估，评估报告载明，该评估鉴定系结合周边同类商业网点房的市场中等平均租赁价格对涉案房屋进行日租金的评估测算，如意府商店、车风娟占用乔培滋房屋属侵权行为，乔培滋由此产生损失计算应以填补房屋正常状态正常使用情况下损失为依据，一审法院采纳该评估结论亦无不当。对于房屋占用费的起算时间，依照法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。乔培滋于2018年11月14日办理不动产权变更登记，依法取得涉案房屋所有权，自该日起应享有对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利。一审法院判令自起诉之日起算房屋占用费有失公允，本院对此予以纠正，如意府商店、车风娟应支付自2018年11月14日起至实际搬离之日止的房屋占用费。 综上所述，乔培滋的上诉请求部分成立，对该部分本院予以支持；如意府商店、车风娟上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初21号民事判决第一项、第三项； 二、撤销山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初21号民事判决第四项； 三、变更山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初21号民事判决第二项为：轮胎修补店、邵小东于本判决生效后十日内支付乔培滋自2018年11月14日起至实际搬离之日止按照34.17元/日计算的占用费； 四、驳回乔培滋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1135元，保全费420元，共计1555元，由乔培滋负担885元，即墨区磐基石轮胎修补店、邵小东负担670元；二审案件受理费共计2016元，由乔培滋负担590元，即墨区磐基石轮胎修补店、邵小东负担1426元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 盛新国 审判员 王化宿 二〇二一年三月三十一日 书记员 李珊珊