济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初2964号原告：绿城物业服务集团有限公司济南分公司，住所地济南市历下区某。法定代表人：刘常宝，总经理。委托诉讼代理人：吴桐、李青云，均系山东龙奥律师事务所律师。被告：李玲，女，汉族，1981年8月10日出生，山东瑞成置业有限公司经理，住济南市。委托诉讼代理人：曹建立（系李玲之夫），住济南市历下区百合花园（东区)二期25号楼2单元802室原告绿城物业服务集团有限公司济南分公司（以下简称绿城物业济南分公司）与被告李玲物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告绿城物业济南分公司的委托诉讼代理人吴桐、李青云，被告李玲的委托诉讼代理人曹建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿城物业济南分公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令李玲支付拖欠的物业费7753.9元、车位费1550.3元，两项共计9304.2元；2.请求依法判令李玲支付违约金930.42元；3.本案的诉讼费由李玲承担。事实与理由：2014年8月1日，李玲购买了坐落于绿城·济南盛福庄(百合花园）A组团12#楼2单元802号房屋及A-1627车位。2015年8月27日，绿城物业济南分公司与李玲签订《绿城·百合花园东区前期物业服务协议》，约定绿城物业济南分公司为李玲拥有的上述房屋(后房号变更为百合花园东区A12幢2单元802室）提供物业服务。前期物业服务协议签订后，绿城物业济南分公司依约履行己方物业管理职责义务，但李玲作为业主，自2018年10月1日起至今，拖延缴纳物业费。且自2017年5月1日起至今，拖延缴纳车位费。绿城物业济南分公司曾多次向李玲沟通催缴物业费，但无果，李玲仍拒绝缴纳上述费用。根据双方签订的《绿城·百合花园东区前期物业服务协议》第13条之约定，本物业管理区域前期物业服务费由李玲按其拥有的物业建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：高层住宅2.36元/月·平方米。第20条之约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为每半年的第1个月前15日内，李玲应在约定缴费的时间内按时缴费。第39条之约定，李玲违反被协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，绿城物业济南分公司有权要求李玲支付，并要求李玲按应付金额每日万分之四支付违约金，对于欠费不缴纳的，绿城物业济南分公司可向项目所在地人民法院起诉。现在李玲拒不缴纳物业费的行为违反了协议的约定，严重影响了绿城物业济南分公司的合法权益，绿城物业济南分公司为了维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。李玲辩称，一、绿城物业济南分公司出具诉讼费用和违约金的数据计算由来、提供车位管理费计算依据、提供哪个部门哪个人员“多次”向我沟通催缴费用无果证据，包括催缴人员姓名催缴具体时间，催缴多次内容证据。绿城物业济南分公司工作人员无理由对我车辆损坏，物业当事人已经明确承认，是物业人员过错造成车辆损坏，事实明确。事到如今，车辆损坏的事实都不承认，我们多次联系物业公司，均无人处理。除去因绿城物业济南分公司工作失职造成我的财产损失，绿城物业济南分公司根本就是没有服务，与五星级服务标准严重不符，与2.38元最高物业费收取标准严重不符。结合(2018)鲁0102民初8161号判决书，(2019)鲁01民终2209号判决书，绿城物业济南分公司工作人员开庭当场承诺“四点半学校、社区农贸市场、业主食堂、文体中心等之类的服务暂时未开，以后我们会开的”，到今天又两年过去了依然没有提供，就是在法庭承诺的服务项目也没有去落实执行。从交房到今天，所有业主均没有享受到物业提供的相应服务。2018年8月物业因业主没交物业费，不给业主开入住证明，业主孩子上不了学。“所有绿城3055户不交物业费的都不给开”二、小区安全无保障，门岗形同虚设。1.外卖送餐员、快递员随意进出，甚至业主亲眼目睹外人拿着门禁卡刷卡进小区大门，业主群内追问物业，物业从来不回复。门禁卡卖给谁了，物业管理无疏漏吗？业主时时提醒，物业回复千篇一律。2.外小区老人孩子来本小区玩也是常态，提出后物业没反应。3.小区进小偷，持续在发生，每个区都会发生，入室盗窃发生不止一起，物业的回复就是加强巡逻、加强管理，管理加强体现在哪些方面？门岗还是照样放所有人随意进出，监控还是照样没法使用。很多案件寻求监控帮助物业回复没有，要么是设备覆盖不到，要么是坏了。业主能做的也是时时提醒，目前很多业主都自己安装可视猫眼监控等系统，如果有让人放心的物业，何至于把业主逼成这样？如果物业安保系统完备，何至于业主再额外消费？2020年3月左右，新冠状病毒疫情最严重的时期，小区照样广告漫天飞，特殊时期管理都如此疏松，何况平时。4.25号楼，楼下商铺门朝小区外侧开放无故开门，闲杂人员从那里进来在楼下绿化带内大小便，25号楼业主集体提出无数次要求封堵，同物业协调没结果。5.物业出卖业主信息获利，业主信息被贩卖给销售人员，2019年底绿城物业的绿城生活APP也被工信部对外通报侵害用户权益，现在小区物业的管理还在使用这款APP。先不说可以通过APP或者物业登记的信息可以对第三方售卖业主信息，物业任何一个工作人员都能进入APP查看业主姓名、电话、具体房号，物业人员流动频繁，业主的信息安全怎么保障？三、园区公共设施损坏不维修，物业管理缺失。1.物业有保洁人员每天园区四处走，还自我宣传有巡逻的，园区损坏部位还总是发现不及时，哪有问题都需要业主提醒，提醒了还维修不及时，是楼管责任心问题，还是物业整体反应速度态度问题？2.A1号楼1单元的大厅天棚，漏洞亮着持续接近一年，还有类似车库灯光问题等因为报修没反应，或者反应速度超慢的评价。3.门禁、可视对讲坏了从不主动修，25号楼的可视对讲、西门的门禁在业主催促下，一年零两个月维修好。小区南门的门禁里面能用外面不能用，到目前持续五个月了，毎次过去从门外把门禁递进来保安开门，然后门禁再递出去。4.小区晚上路灯基本不亮，整个小区黑压压的，很多业主反映，一点改观没有。5.对商铺的管理。物业对于住宅和商铺的管理，楼管员是分开的，但25号楼下面是商铺，上面是住宅，一涉及业主反映楼下商铺问题的，物业比处理小区住宅问题更慢，时时挑战业主耐心。除去物业工作人员内部沟通不畅问题，更多反映物业企业办事速度和服务意识问题。6.25号楼下商铺门朝小区外侧开放，2019年1月，有一户商铺的商户竟然从商铺后墙上打孔把空调外机放到了小区内25号楼单元通道内，物业竟然不知道，在业主集体催促下，最后解决了这个问题，商铺空调拆除了，但楼体外墙打的洞却修复不回原样，此事不了了之，现在还是残缺的样子。外机是怎么运进小区的？工人安装物业不知道？楼体外墙的恢复不要求商铺做好吗？四、园区绿化偷工减料、卫生差，服务差。1.近两年来业主对物业服务的评价，都是带有业主具体楼号的真实信息。2.园区草皮大面积枯菱，交房时的大灌木已经剩的很少，仅剩半死不活树叶稀松，死掉后不继续更换。3.树种和土壤的不匹配，造成园区业主家普遍虫子乱爬。4.打扫卫生不及时不彻底。5.非机动车库秩序与充电问题，业主多次提出非机动车存放秩序问题，根本原因是地方不够，有专门的地下车库，面积使用不够，充电口数量少，物业经常提醒业主电动车推楼上充电不安全，业主都明白不安全，但不解决。6.同样的绿城物业不同项目的管理对比。疫情期间，绿城玉兰花园为业主提供打印学习资料的服务。我们小区跟着出来了服务，0.3元/张的收费标准，让小区业主哭笑不得。我亲身经历同时享受两个绿城物业项目的服务，涉案小区物业服务人员处理问题的方式、能力、水平明显差于其他项目。五、物业的作用：2019年以前是催缴物业费、2019年以后是向业主卖产品。1.借用物业服务APP、楼管建立业主工作微信群等本作为业主服务的公共资源卖东西，对业主造成困扰，有频繁发网购卖货信息的心思，就应该及时查看业主在这些资源上留言反映的问题，体现物业服务责任心与企业指导员工作中心问题。借用生活日报在2020年8月4日的一篇“三伏天家里却停电四小时，济南这个小区居民受不了”的文章，讲的就是涉案小区，与（2018）鲁0102民初8161号判决书中提出的三伏天小区轮流停电一事，都能反映小区五星服务的维修“及时性”。物业的本职工作已经严重滞后与不负责，业主需要物业出面提出和协调解决的其他日常生活问题更是没人干，比如小区三个区内部路十字路口的安全问题，协调有关部门安装红绿灯、减速带或做个标志，交房五年没有进展。路口北边是幼儿园，西南是小学，西北是中学，俗称每日一撞的地方。还有小区水质问题等。经审理认定事实如下：2014年8月1日，李玲与山东东城置业有限公司签订《济南市商品房买卖合同》，李玲购买山东东城置业有限公司开发的绿城·济南盛福庄(百合花园）A组团12#楼2单元802号房屋，现更名为绿城百合花园东区A12幢2单元802室。2015年8月27日，李玲接收涉案房屋并与绿城物业济南分公司签订《绿城·百合花园东区前期物业服务协议》，约定房屋建筑面积约为138.74平方米，物业服务费标准为高层住宅2.36元/月/平方米，地下车位38.5元/月/个。物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为每半年的第1个月前15日内，李玲应在约定缴费的时间内按时缴费。若李玲违反协议约定，逾期支付前期物业服务费及相关费用的，绿城物业济南分公司有权要求李玲支付，并要求李玲按应付金额每日万分之四支付违约金。合同签订后，绿城物业济南分公司提供服务。李玲拖欠2018年10月1日至2020年9月30日期间共计24个月的物业费7858元（2.36元╱月╱平方米×138.74平方米×24个月），绿城物业济南分公司按7754元主张。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。绿城物业济南分公司与李玲签订的物业服务协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中绿城物业济南分公司履行了合同义务，对小区进行了管理，李玲作为业主享受了绿城物业济南分公司提供的服务，应该交纳相应的物业服务费。李玲自2018年10月1日至2020年9月30日未缴纳绿城物业济南分公司主张7754元，已属违约，应当缴纳，本院对该物业费予以支持。绿城物业济南分公司主张李玲支付车位管理费，本院认为，绿城物业济南分公司并未与李玲签订车位服务协议，也未提交其为李玲提供车位服务的证据，故对绿城物业济南分公司要求李玲缴纳车位管理费的诉讼请求，本院不予支持。李玲辩称绿城物业济南分公司服务不到位，小区环境卫生差，各项设施损坏，小区环境卫生、绿化、安全管理、日常公共设施维护是绿城物业济南分公司应负的基本合同义务，李玲认为绿城物业济南分公司未充分履行其合同义务，并以此为由拒交物业费。对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。李玲提供部分照片、视频等证据欲证实绿城物业济南分公司服务存在重大瑕疵，对此本院认为，证据显示绿城物业济南分公司在服务过程中确实存在一定的瑕疵，但并不构成重大瑕疵，李玲以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。李玲辩称绿城物业济南分公司造成其车辆损坏，物业公司至今未予赔偿，李玲因此拒交物业费，无合同依据和法律依据，本院对此不予支持。就李玲的车辆损失问题，可另行主张权利。李玲述称因绿城物业济南分公司举办的海豚计划未能充分保障小区业主孩子参加的权利，绿城物业济南分公司物业服务存在瑕疵。但据双方签订的前期物业服务协议第二章前期物业服务内容中，并未对海豚计划进行约定，李玲因此拒交物业费，无合同依据和法律依据，本院对此不予支持。关于绿城物业济南分公司主张的违约金，考虑到绿城物业济南分公司在提供物业服务过程中存有一定瑕疵，亦有违约行为，应承担相应责任。李玲并非无故不交物业费，绿城物业济南分公司要求李玲支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李玲于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司济南分公司自2018年10月1日至2020年9月30日期间的物业费7754元；二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，减半收取计28元，由被告李玲负担。本判决为终审判决。审判员  闫秋芹二〇二一年三月十九日书记员  段雅绮