重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0238民初748号原告：中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行，住所地重庆市巫溪县柏杨街道春申大道272号，统一社会信用代码91500238451905255T。法定代表人：滕刚伟，系该行行长。委托诉讼代理人：刘凤山，重庆三真律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨永志，重庆三真律师事务所律师。被告：王绪元，男，1974年11月9日出生，住重庆市巫溪县。被告：重庆昌满房地产开发有限公司，住所地重庆市云阳县双江镇云江大道重百购物休闲广场626号，统一社会信用代码91500235666438156L。法定代表人：牟云，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡雪锋，系该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行（以下简称农行巫溪支行）与被告王绪元、重庆昌满房地产开发有限公司（以下简称昌满房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农行巫溪支行的委托诉讼代理人刘凤山、被告昌满房产公司委托诉讼代理人胡雪锋到庭参加诉讼，被告王绪元经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行巫溪支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告王绪元立即清偿截止2021年1月20日前借款本金272202.85元，利息3319.78元、罚息22.3元、复利20.62元；剩余罚息以借款本金272202.85元为基数，按贷款执行利率上浮50%，从2021年1月21日起计算至借款本息结清之日止；剩余复利（以欠付的利息及罚息之和）3342.08元为基数，按贷款执行利率上浮50%，从2021年1月21日起计算至借款本息结清之日止；若遇利率调整，执行利率自调整后次年的1月1日执行（本息暂计275565.55元）；2.判令被告王绪元向原告支付律师代理费980元；3.判令被告昌满房产公司为前述债务（第一、二项诉讼请求）承担连带保证责任；4.原告对被告房屋折价或者拍卖、变卖，所得价款在前述债权（第一、二项诉讼请求）范围内享有优先受偿权；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月24日，被告王绪元与原重庆国梁建设集团有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，王绪元购买房屋。为支付前述购房款，2014年2月19日被告王绪元、重庆国梁建设集团有限公司与原告签订了个人购房担保借款合同，合同约定了借款金额、借款用途、借款期限、借款利率、担保责任、违约责任等。2014年2月20日被告王绪元用房屋为前述借款办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年2月20日原告向被告发放贷款35万元，借款期限从2014年2月20日至2034年2月19日，执行利率为6.55%，逾期利率为9.82%，还款方式为等额本息还款。2020年1月16日，重庆国梁建设集团有限公司变更为重庆昌满房地产开发有限公司。截止到2021年1月20日，被告王绪元欠到原告借款本金272202.85元，利息3319.78元、罚息22.3元、复利20.62元。原告认为，被告王绪元从2020年10月21日开始逾期还款，原告根据合同约定宣布提前收回贷款，被告应按约定支付本金及相应的费用。涉案房屋没有办理正式的抵押权登记，被告昌满房产公司应承担连带清偿责任。被告王绪元未提交答辩意见及证据。被告昌满房产公司辩称，昌满房产公司于2017年10月31日已为王绪元办理房产证，并于10月把房产证交付给农业银行，农业银行已接收，签订了抵押合同，所以昌满房产公司不应承担责任，应由原告向王绪元追究责任。本案经审理认定如下事实：2013年6月24日，被告王绪元与原重庆国梁建设集团有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，王绪元购买重庆国梁建设集团有限公司建设的房屋。房屋总价504934元，王绪元支付首付款154934元，剩余房款35万元办理银行按揭贷款。2013年6月25日，王绪元向原告提交个人信贷业务申请。2014年2月19日，原告农行巫溪支行与被告王绪元、重庆国梁建设集团有限公司签订《个人购房担保借款合同》，由第一部分通用条款和第二部分特别条款组成。合同通用条款对借款、先决条件、提取、还款、声明、担保、违约责任等一般事项进行了约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同特别条款约定了借款用途为购买住房，借款期限20年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入重庆国梁建设集团有限公司账户，还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的20日。借款采用阶段性保证+抵押方式提供担保，由阶段性保证人重庆国梁建设集团有限公司提供保证担保。抵押物为被告王绪元在重庆国梁建设集团有限公司处购买的房产，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同第三十五条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告王绪元在借款人和抵押人处签名捺印，重庆国梁建设集团有限公司在保证人处盖章。2014年2月20日，原告向被告王绪元发放贷款35万元并存入重庆国梁建设集团有限公司账户。借款凭证载明借款日期为2014年2月20日，到期日期为2034年2月19日，执行年利率6.55%，逾期年利率9.825%。被告王绪元于2020年10月21日起未再还款。截止2021年1月20日，被告王绪元尚欠原告借款本金27220.85元、利息3319.78元、罚息22.30元、复利20.62元。另查明，2017年10月31日，重庆国梁建设集团有限公司为被告王绪元办理了不动产权证书，并在登记机构办理了抵押登记。2020年1月16日，重庆国梁建设集团有限公司变更为重庆昌满房地产开发有限公司。原告农行巫溪支行(甲方)于2020年10月13日与重庆三真律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，乙方接受甲方的委托，指派杨永志、刘凤山律师作为甲方的代理人，就甲方贷款诉讼为甲方提供代理一审、二审、再审、执行和其他工作的代理服务，并约定采取涉诉讼每笔980元支付代理费，最终按实际回收金额（除律师代理费和诉讼费）和期限确定代理费。原告于2021年2月25日支付了律师代理费980元。本院认为，原告农行巫溪支行与被告王绪元之间的金融借款合同成立并有效，原告向被告王绪元发放了贷款，被告王绪元应当按照合同约定及时归还贷款本息。被告王绪元未按期归还贷款本息，原告有权按合同约定要求被告提前归还借款，故对原告要求被告王绪元归还下剩借款本金及资金利息的诉讼请求，本院予以支持。对借款执行利率，本院按双方签订的借款凭证予以确定，逾期还款利息和复利按年利率9.825%执行。原告主张被告王绪元偿还2021年1月20日前的本金27220.85元、利息3319.78元、罚息22.30元、复利20.62元，剩余罚息以借款本金27220.85元为基数按年利率9.825%，剩余复利以3342.08元为基数按年利率9.825%，从2021年1月21日起计算至借款本息结清之日止的诉讼请求，本院予以支持。原告主张的律师代理费系为实现债权而发生，符合合同约定，本院予以支持。被告王绪元以所购房产为本案借款提供抵押担保并签订抵押合同，该房产已办理房产抵押登记，故原告要求对房产进行折价、拍卖或变卖，并以所得价款对本案债权优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。按合同约定，被告昌满房产公司承担阶段性保证责任，责任期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本案中，王绪元已取得不动产权证书，亦办理抵押登记手续，故昌满房产公司已完成阶段性担保义务，对原告要求昌满房产公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告要求被告王绪元偿还借款本息的理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告王绪元于本判决生效后十日内，偿还原告中国农业银行股有限公司重庆巫溪支行借款本金27220.85元，2021年1月20日之前利息3319.78元、罚息22.30元、复利20.62元；被告王绪元自2021年1月21日起，以27220.85元为基数，按年利率9.825%计收利息至本金清偿完毕之日止；以3342.08元为基数，按年利率9.825%计收复利至清偿完毕时止；被告王绪元于本判决生效后十日内，给付原告中国农业银行股有限公司重庆巫溪支行律师代理费980元；原告中国农业银行股有限公司重庆巫溪支行对被告王绪元房屋折价或者拍卖、变卖，所得价款在上述第一、二、三项范围内享有优先受偿权；驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2724.09元，由被告王绪元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 张世红二〇二一年三月十二日法官助理 孟 祥书 记 员 杜雅娴