四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6xx2号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都佳州房地产开发有限公司，住成都市武侯区金履四路112号1层。 法定代表人：何尔仁，执行董事。 委托诉讼代理人：祁晓华，四川道达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗扬，四川道达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都优居乐企业营销策划有限公司，住所地：成都市金牛区西北桥东街6号1幢1单元2楼附2-16号。 法定代表人：李素燕。 委托诉讼代理人：李涛，男，1985年1月1日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 上诉人成都佳州房地产开发有限公司（以下简称佳州房地产公司）因与被上诉人成都优居乐企业营销策划有限公司（以下简称优居乐公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初2117号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行审理。佳州房地产公司的委托诉讼代理人祁晓华，优居乐公司的委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳州房地产公司上诉请求：撤销原判第一项、第三项判决，改判佳州房地产公司不向优居乐公司支付任何款项、支持佳州房地产公司的一审反诉请求。判决本案一审、二审案件受理费等相关费用全部由优居乐公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，佳州房地产公司不应向优居乐公司支付佣金268903元及资金占用利息。1.购房人对案涉3套商铺的付款时间均超过了分销合同约定的实现成交截止日，按合同约定，佳州房地产公司不应向优居乐公司支付该部分商铺的佣金。2.分销合同中的实现成交日应为一次性付款客户付清全款日、按揭客户签订合同并支付首付款日，而非一审判决认定的客户支付诚意金及履约保证金、佳州房地产公司出具《成交确认书》即实现成交。3.佳州房地产公司委托优居乐公司销售的仅为商铺，不包括车位，故佣金计算基数错误。二、优居乐公司并未全面履行合同，构成违约。另，一审判决遗漏佳州房地产公司提出的两项诉讼请求。 优居乐公司辩称，一、双方签订的分销合同明确了成交确认书是作为客户成交的认定，佣金支付时间是佳州房地产公司收到购房人首付款或解押手续。佳州房地产公司在合作合同期限内已收到客户的首付款，目前已完成了解押手续，达到支付条件，理应按合同约定支付优居乐公司合法佣金。二、分销的商铺处于抵押的状态，佳州房地产公司违反《玲珑郡认购意向协议》第4条约定，未在规定时间内办理商铺的解除抵押程序，已构成违约，因此成交客户就没有办法进入按揭贷款程序，也间接影响了佳州房地产公司支付优居乐公司佣金时间上的延后。根据合同约定佳州房地产公司与客户成交已是界定事实，尾款支付时间是他们之间协商的结果，与支付优居乐公司佣金没有必然关联，未及时解押造成的后果不应由优居乐公司承担。三、佣金计算基数错误的问题，该问题是有与无、多与少的问题，佳州房地产公司的逻辑前后矛盾。如果有错误那么就存在“有”的问题，既然“有”那就是认可成交，佳州房地产公司又说佣金计算错误，与前面佳州房地产公司不认可成交的事实相违背。四、分销合同中未体现优居乐公司要完成多少销售量，所以不存在完成与未完成销售任务的说法。佳州房地产公司仅支付50000元佣金，没有理由暂停支付优居乐公司的佣金，佳州房地产公司付款是需要公司内部层层审批并需要业绩发票无误后才支付，从优居乐公司与佳州公司营销总监也可以了解到，不存在错误支付的说法。且佳州房地产公司没有任何与优居乐公司错误支付的记录证据，仅在一审过程中故意以错误支付和支付金额不对的理由反诉优居乐公司，以达到拖延时间的目的。 优居乐公司向一审法院起诉请求：1.判令佳州房地产公司向优居乐公司支付销售佣金268903元；2.判令佳州房地产公司以268903元为基数，成交之日6个月后即2017年10月1日起到佳州房地产公司实际支付全部佣金之间的这段时间按同期中国人民银行基准贷款利率向优居乐公司支付资金利息。 佳州房地产公司向一审法院提出的反诉请求：1.请求优居乐公司向佳州房地产公司支付12500元违约金；2.请求优居乐公司向佳州房地产公司退还已支付的50000元佣金。 一审法院认定事实：2017年3月1日，佳州房地产公司（甲方）与优居乐公司（乙方）签订《玲珑郡商业分销合同》（以下简称《分销合同》）（合同编号CD－WH－销售257），约定：“一、推介服务事项。甲方为销售位于成都市玲珑郡商业项目（以下简称该物业），特委托乙方提供销售推介服务。二、合作期限。双方合作期限暂定为自2017年2月1日至2017年4月30日，此期限为暂定期限，甲方有权根据项目营销实际情况酌情延长或缩短合作期限，但应提前3个工作日以书面形式通知乙方。截止：2017年4月30日前乙方推介且经甲方确认的客户，在2017年5月31日前实现成交的，甲方予以佣金结算；在2017年5月31日后成交的甲方将不再向乙方结算和支付任何佣金。……六、乙方义务。……6.6向甲方提交书面加盖乙方公章的月度《佣金结算单》。……七、客户的认定及成交认定。7.1客户在乙方向甲方提交《客户确认书》前三个月以内到访过该物业的，甲方可认定为甲方客户，实际确认以甲方授权代表签字确认的《客户确认书》为最后有效依据。7.2甲方授权代表在《客户确认书》一式两联签字确认后，应在第一时间返给乙方联给乙方。7.3客户签订《认购协议书》并支付定金后，甲方确认后应出具《成交确认单》给乙方；如后期该客户出现退房则该《成交确认单》自动失效，甲方不再支付佣金。八、佣金标准及支付方法。……8.2佣金结算：乙方收到甲方出具的《成交确认单》后，在甲方收到客户首付款、签订购房合同并备案（或完成解押手续）；一次性客户付清全款，乙方向甲方提交当月的《佣金结算单》，《佣金结算单》经甲方盖章确认后，作为乙方佣金结算的依据。8.3佣金标准：每自然月销1-5套按照《商品房买卖合同》中约定的全部购房款总金额的6%向乙方支付佣金，6套-11套（含6套）按照7%、12套以上（含12套）按照8%。8.4佣金支付时间为《佣金结算单》确认后并收到乙方提供的合法足额有效票据的次月内。九、违约和解除。9.1本合同另有约定除外，乙方在履行本合同中出现下列任一行为均为违约行为，乙方每次违约，应向甲方支付4000元的违约金。同时甲方根据乙方违约行为的严重程度，可解除本合同，本合同解除后，甲方不再支付乙方任何款项，同时乙方应按已收到佣金总额的25%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的（直接损失和预期收益）或损害的，乙方还应承担全部赔偿责任：……7）乙方未全面履行或履行未达到甲方要求的本合同约定的其他义务。……”佳州房地产公司（甲方）与优居乐公司（乙方）2017年5月1日签订《分销合同补充协议》（合同编号CD－WH－销售257补01），约定双方合作期限延长为自2017年5月1日至2017年7月31日，截止2017年7月31日前乙方推介且经甲方确认的客户，在2017年8月31日前实现成交的，甲方予以佣金结算；在2017年8月31日后成交的甲方将不再向乙方结算和支付任何佣金。 2017年2月19日，佳州房地产公司（甲方）与购房人代勇、李文芳（乙方）签订《玲珑郡认购意向协议书》载明：“甲乙双方就乙方自愿诚意认购甲方开发建设的“玲珑郡”项目商铺意向事宜，经双方平等协商一致，特签订本协议，以使双方共同遵照执行。一、乙方诚意认购的为xx2号商铺（即武侯区xx8号）及xx7号、xx8号、xx9号车位，商铺建筑面积为66.31平方米，其中，套内建筑面积为57.83平方米，公摊建筑面积为8.48平方米，车位建筑面积分别为31.52平方米、31.52平方米，其中套内面积分别为12.62平方米、12.62平方米，公摊面积为18.9平方米、18.9平方米。二、双方同意在本协议后，按以下方式计价：商铺的建筑面积单价为21068.95元/平方米，计算总计为1397082元，车位按套计价，每套价格为25000元，计算总价为75000元，商铺与车位合计执行总价为1472082元。三、乙方应于签订本协议之日向甲方支付商铺认购诚意金50000元整，车位认购诚意金75000元整，并于本协议成立之日起7日内，即在2017年2月26日前向甲方支付商铺履约保证金707082元整，车位履约保证金75000元整，其中诚意金自动转为履约保证金。……”当日代勇、李文芳支付商铺诚意金50000元，该商铺采用按揭的方式购买。佳州房地产公司工作人员马明向优居乐公司销售人员出具签字确认的《客户确认书》《成交确认书》。2017年3月3日，购房人代勇、李文芳向佳州房地产公司支付707082元，佳州房地产公司当日出具收据载明：“收到代勇、李文芳x-xx2商铺履约保证金，门牌号：xx8号，配售车位：-x-xx7号、-x-xx8号、-x-xx9号”。另佳州房地产公司与购房人代勇、李文芳签订《商品房买卖合同》（合同编号：LLJ-SY-6-xx2）约定：购买x幢x层xx2号（xx8号）商业房屋，测绘建筑面积共66.31平方米，其中，套内建筑面积57.83平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.48平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米24158.43元，总价款1397082元整；《商品房买卖合同》（合同编号：LLJ-CW-xx7）约定：购买x幢负x层xx7号车位，测绘建筑面积为31.52平方米，其中，套内建筑面积12.62平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.09平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为25000元整；《商品房买卖合同》（合同编号：LLJ-CW-xx8）约定：购买x幢负x层xx8号车位，测绘建筑面积为31.52平方米，其中，套内建筑面积12.62平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.09平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为25000元整；《商品房买卖合同》（合同编号：LLJ-CW-xx9）约定：购买x幢负x层xx9号车位，测绘建筑面积为31.52平方米，其中，套内建筑面积12.62平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18.09平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为25000元整。 2017年4月4日，佳州房地产公司（甲方）与购房人李银浩（乙方）签订《玲珑郡认购意向协议书》载明：“甲乙双方就乙方自愿诚意认购甲方开发建设的“玲珑郡”项目商铺意向事宜，经双方平等协商一致，特签订本协议，以使双方共同遵照执行。一、乙方诚意认购的为“玲珑郡”x幢xx0号商铺（即武侯区xx号）及负xx3号车位，商铺建筑面积为96.05平方米。二、双方同意在本协议后，按以下方式计价：商铺的建筑面积单价为21739.72元/平方米，计算总计为2088100元，车位按套计价，每套价格为25000元，计算总价为25000元，商铺与车位合计执行总价为2113100元。三、乙方应于签订本协议之日向甲方支付商铺认购诚意金50000元整，并于本协议成立之日起7日内，即在2017年4月11日前向甲方支付商铺履约保证金2063100元整，其中诚意金自动转为履约保证金。……”当日李银浩支付商铺诚意金50000元，该商铺采用一次性付清的方式购买。佳州房地产公司工作人员马明向优居乐公司销售人员出具签字确认的《客户确认书》《成交确认书》。2017年4月15日，购房人李银浩向佳州房地产公司支付1237860元，佳州房地产公司出具收据载明：“收到李银浩x-xx0商铺履约保证金，门牌号：xx号，配售车位：-x-xx3号、-x-xx0号”。2018年1月31日，购房人李银浩向佳州房地产公司支付825240元，佳州房地产公司出具收据载明：“收到李银浩xxx0商铺履约保证金，门牌号：xx号，配售车位：-x-xx3号、-x-xx0号”。另佳州房地产公司与购房人李银浩签订《商品房买卖合同》（合同编号：LLJ-SY-8-xx0）约定：购买x幢x层xx0号（xx号）商业房屋，测绘建筑面积共96.05平方米，其中，套内建筑面积80.99平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.06平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米25473.52元，总价款2063100元整；《商品房买卖合同》（合同编号：LLJ-CW-xx3）约定：购买x幢负x层xx3号车位，测绘建筑面积为33.08平方米，其中，套内建筑面积13.25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.83平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为25000元整；《商品房买卖合同》（合同编号：LLJ-CW-xx0）约定：购买x幢负x层xx0号车位，测绘建筑面积为33.08平方米，其中，套内建筑面积13.25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.83平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为25000元整。 2017年4月4日，购房人刘金龙与佳州房地产公司签订了《玲珑郡认购意向协议书》载明：“甲乙双方就乙方自愿诚意认购甲方开发建设的“玲珑郡”项目商铺意向事宜，经双方平等协商一致，特签订本协议，以使双方共同遵照执行。一、乙方诚意认购的为x幢x楼xx7号商铺（即武侯区xx号）及负x层xx1号车位，商铺建筑面积为78.63平方米，其中，套内建筑面积为66.3平方米，公摊建筑面积为12.33平方米。二、双方同意在本协议后，按以下方式计价：商铺的建筑面积单价为21682.06元/平方米，计算总计为1704860元，车位按套计价，每套价格为25000元，计算总价为25000元，商铺与车位合计执行总价为1729860元。三、乙方应于签订本协议之日向甲方支付商铺认购诚意金50000元整，并于本协议成立之日起7日内，即在2017年4月11日前向甲方支付商铺履约保证金1704860元整，车位履约保证金25000元整，其中诚意金自动转为履约保证金。……”当日购房人刘金龙支付商铺诚意金50000元，该商铺采用一次性付清的方式购买。佳州房地产公司工作人员马明向优居乐公司销售人员出具签字确认的《客户确认书》《成交确认书》。2017年4月15日，购房人刘金龙向佳州房地产公司支付1022916元，佳州房地产公司出具收据载明：“收到刘金龙x-xx7商铺履约保证金，门牌号：xx号，配售车位：-x-xx1号”。2018年1月31日，购房人刘金龙向佳州房地产公司支付681944元，佳州房地产公司出具收据载明：“收到刘金龙x-xx7商铺履约保证金，门牌号：xx号，配售车位：-x-xx1号”。另佳州房地产公司与购房人刘金龙签订《商品房买卖合同》（合同编号：LLJ-SY-8-xx7）约定：购买x幢x层xx7号（xx号）商业房屋，测绘建筑面积共78.63平方米，其中，套内建筑面积66.3平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.33平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米25714.33元，总价款1704860元整；《商品房买卖合同》（合同编号：LLJ-CW-xx1）约定：购买x幢负x层xx1号车位，测绘建筑面积为33.08平方米，其中，套内建筑面积13.25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.83平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款为25000元整。 一审另查明，上述案涉商铺对应的《商品房买卖合同》中载明成交商铺全部购房款总金额共计5315042元。 一审庭审中，优居乐公司提交了玲珑郡项目优居乐公司的《客户确认书》及《玲珑郡认购意向协议》，主张在代理期限内，根据合同目前到达支付条件的有3套商铺，总计佣金为318903元。优居乐公司确认已收到佣金50000元，但称佳州房地产公司尚欠佣金268903元未支付。优居乐公司还提交了其工作人员与佳州房地产公司员工马明、刘江的聊天记录，主张已就佣金与佳州房地产公司对账结算。佳州房地产公司则主张案涉商业项目未能通过优居乐公司提供的销售推介服务促使客户在《分销合同》约定的合作期限截止日前实现成交，且优居乐公司将已售车位和商铺总价作为佣金计算基数并不符合《分销合同》的约定。佳州房地产公司还主张优居乐公司未按合同约定提交《佣金结算单》与其进行佣金结算，根据《分销合同》约定的佣金计算原则，优居乐公司提供的销售推介服务未达到结算条件，故佳州房地产公司不应支付佣金。 一审法院认为，优居乐公司与佳州房地产公司之间的《分销合同》均系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《分销合同》中关于客户的认定及成交认定标准，案涉3套商铺购房人均在2017年4月30日之前签订了《玲珑郡认购意向书》，并支付了商铺诚意金及商铺履约保证金，佳州房地产公司员工亦出具了签字确认的《成交确认书》，可以认定案涉商铺均已实现成交，佳州房地产公司应依约向优居乐公司支付相应佣金。佳州房地产公司称案涉购房人支付剩余房款的时间均已超过《分销合同》约定的佣金结算截止日期即2017年4月30日，不应支付佣金的主张，一审法院认为佳州房地产公司与购房人之间就房款支付约定履行的情况与本案无关，对佳州房地产公司的上述主张不予支持。 关于佣金的具体计算问题，优居乐公司依约提供销售推介服务，协助佳州房地产公司实际成交3套商铺，其对应的《商品房买卖合同》中载明上述成交商铺全部购房款总金额共计5315042元。根据《分销合同》中：“……佣金的支付标准为每自然月销1-5套按照《商品房买卖合同》中约定的全部购房款总金额的6%向优居乐公司支付佣金……”的约定，应按照3套成交商铺的购房款总价5315042元为基数，按照6%计算佣金，扣除优居乐公司确认已收取的50000元佣金，则佳州房地产公司尚欠268903元佣金未支付，故一审法院对优居乐公司诉求佳州房地产公司支付佣金268903元的主张予以支持。 关于优居乐公司诉请佳州房地产公司支付尚欠佣金资金占用利息的主张，根据《分销合同》相关约定，案涉商铺购房人均已一次性付清全款或已支付首付款，佳州房地产公司应依约支付佣金，但双方对佣金支付逾期造成的资金占用损失计算标准及支付时间均未确认，优居乐公司亦未提交经双方确认的《佣金结算单》作为佣金支付的确定日期，结合双方诉求及合同约定，一审法院酌定以优居乐公司起诉之日起即2019年1月21日起，以未付佣金268903元为基数，按照同期中国人民银行基准贷款利率为基数计算资金占用利息为限予以支持。 关于佳州房地产公司诉请优居乐公司返还佣金并支付违约金的反诉请求，一审法院认为，案涉商铺已实现成交，优居乐公司按照合同履行了相应的义务，并非恶意诉讼，故对于佳州房地产公司的上述主张，一审法院均不予支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、佳州房地产公司自判决生效之日起10日内优居乐公司支付佣金268903元及资金占用利息（计算方式：以佣金268903元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年1月21日起计算至付清之日止）；二、驳回优居乐公司其他诉讼请求。三、驳回佳州房地产公司其他诉讼请求。如果佳州房地产公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5334元，反诉受理费681元，减半收取共计为3007.5元，由佳州房地产公司承担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。 本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 二审另查明，一审法院于2019年4月26日11时30分开庭笔录第6页13行载明： 被代：由于分销合同为附期限的合同，根据法律规定期限届满合同自动失效，因此，撤销反诉第一项诉讼请求即反诉状中反诉请求第一项：因优居乐公司违约请求解除《玲珑郡商业分销合同》。 本院认为，优居乐公司、佳州房地产公司于2017年3月1日签订的《分销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：优居乐公司诉请佳州房地产公司支付销售佣金及资金占用利息是否成立；佳州房地产公司反诉要求优居乐公司支付违约金是否成立。现就该争议焦点论述如下。 关于第一个争议焦点。首先，案涉合同签订于2017年3月1日，双方约定“截止：2017年4月30日前乙方推介且经甲方确认的客户，在2017年5月31日前实现成交的，甲方予以佣金结算；在2017年5月31日后成交的甲方将不再向乙方结算和支付任何佣金”。该合同第7条客户的认定及成交认定第7.3款“客户签订《认购协议书》并支付定金后，甲方确认后应出具《成交确认单》给乙方；如后期该客户出现退房则此该《成交确认单》自动失效，甲方不再支付佣金”的约定可知，双方约定以佳州房地产公司出具的《成交确认单》作为成交认定。而案涉合同第8条佣金标准及支付方法第8.2款佣金结算“乙方收到甲方出具的《成交确认单》后，在甲方收到客户首付款、签订购房合同并备案（或完成解押手续）；一次性客户付清全款，乙方向甲方提交当月的《佣金结算单》，《佣金结算单》经甲方盖章确认后，作为乙方佣金结算的依据”的约定可知，《佣金结算单》是佣金结算的依据，并非成交认定的依据。一审法院根据本案查明的事实，确认案涉商铺均在合同约定的2017年5月31日前已成交正确。其次，案涉合同第一条推介事项“甲方为销售位于成都市玲珑郡商业项目（以下简称该物业），特委托乙方提供销售推介服务”。虽然该约定未明确载明车位，但结合佳州房地产公司与客户签订的《玲珑郡认购意向协议》中“认购商铺和车位及项目”“包括但不限于项目及所涉及商铺和车位”“商铺及车位的认购意向权”等表述，案涉合同中的商业项目应当包含车位。实际上，通过优居乐公司的推介服务，客户购买了案涉项目的车位，并得到佳州房地产公司的确认，因此，佳州房地产公司亦应按合同约定支付车位的佣金。综上，优居乐公司诉请佳州房地产公司支付销售佣金及资金占用利息成立，一审判决判项中的佣金金额及资金占用利息计算方式正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。佳州房地产公司上诉称，优居乐公司并未合同履行和履行也未达到合同约定的义务而违约，要求支持其反诉请求。但从本案现有证据看，佳州房地产公司提交的证据不能证明优居乐公司在履行合同的过程中有违约行为，故佳州房地产公司的反诉请求没有依据，本院不予支持。 综上，佳州房地产公司的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5334元，由成都佳州房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二一年三月十日 书记员  杨珍梅