山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1782号 上诉人（原审被告）：潘敏，女，1965年5月24日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李波，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱云霄，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：周连坤，男，1963年5月17日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李波，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱云霄，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛华仁物业股份有限公司，住所地青岛市市南区。 法定代表人：解艳燕，董事长。 委托诉讼代理人：杨兰花，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：王娜，女，系公司员工。 上诉人潘敏、周连坤因与被上诉人青岛华仁物业股份有限公司（以下简称华仁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初9119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人潘敏、周连坤及其共同的委托诉讼代理人李波，被上诉人华仁物业公司的委托诉讼代理人杨兰花、王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘敏、周连坤上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回华仁物业公司的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由华仁物业公司承担。事实与理由：一、一审法院没有审查并认定华仁物业公司的违法行为，属于认定事实错误，判决结果错误。(一）华仁物业公司存在下列违法行为，侵害了业主的合法利益，但一审法院未予认定。1.华仁物业公司在小区违法建设别墅1栋。2010年5月，华仁物业公司明知其关联公司青岛华仁世纪集团有限公司(以下简称青岛华仁集团)未取得规划手续，仍拆除小区公用配套设施物业办公室和活动中心，并违法建设1栋别墅。华仁物业公司还挪用了小区的公共维修基金用于该项目，致使小区物业办公室变成青岛华仁集团董事长的府邸，侵害了小区全体业主的利益。华仁物业公司的服务中存在违法行为，一审法院未予审查就认定华仁物业公司提供了正常的物业服务，与事实相悖。华仁物业公司的上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条以及《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、第二百七十八条、第二百八十三条之规定。2.华仁物业公司违法将土地挪到金都新苑小区。2010年9月，青岛华仁集团为增加其新开发楼盘的公共用地和卖点，与华仁物业公司推倒西侧、北侧的围墙，擅自将1000余平方米绿地挪到金都新苑小区并重建围墙。华仁物业公司的上述违法行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十二条，《中华人民共和国土地管理法》第七十七条以及《中华人民共和国民法典》第二百七十四条之规定。3.华仁物业公司违法占用小区消防通道和公共道路私设车位收费。2013年，华仁物业公司违法占用小区道路私设300个车位，并按照100元/每车位/每月收取业主停车费，侵犯了业主的权利。青岛华仁物业公司的上述违法行为违反了《物权法》第七十三条、第七十五条、第五十条第一款以及《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款的规定。潘敏、周连坤还举证证明华仁物业公司存在其他违法行为，但一审法院均没有认定，直接引用生效判决，偏袒了华仁物业公司。(二)因楼上住户水管破裂，潘敏、周连坤多次联系华仁物业公司工作人员，请求帮助关闭阀门未果，致使潘敏、周连坤家中大量物品被泡损失严重。华仁物业公司工作人员失职，没有尽到服务义务，违反了《物业管理条例》第三十五条之规定。根据《物业管理委托合同》第四条之约定，上下水管道是华仁物业公司的服务范围，但其庭审时却以不知情为由推脱，潘敏、周连坤有权拒绝支付物业费。根据《中国人民共和国民法典》第二百三十七条、第二百三十八条之规定，潘敏、周连坤有权追究华仁物业公司的法律责任。二、华仁物业公司于2016年自行征求业主意见并上涨物业费，该行为违反了《物业管理条例》的规定，程序违法。(一)华仁物业公司向青岛市市南区珠海路街道海口路社区居民委员会(以下简称海口路居委会)申请上涨物业费未果，为达到涨价目的，自行征询业主意见，既没有业主大会的表决，也缺乏业主监督，不能对小区全体业主形成约束力，华仁物业公司无权要求按照涨价后的收费标准收取物业费。华仁物业公司的上述行为违反了《物业管理条例》第八条、第十三条、第十五条、第四十二条以及《青岛市物业管理条例(修订草案)》的规定。潘敏、周连坤等业主于2016年10月至11月就物业费涨价等问题组织全体业主进行了更为详尽的调查，调查结论与华仁物业公司的通知截然相反。业主自行发起的调查效力高于华仁物业公司调查问卷的效力，应予采信。(二)小区原物业费收费标准已在市南区物价局备案，而华仁物业公司提高收费标准近4年内，既未将涨价后的收费标准备案，也未与业主重新签订物业服务合同，故其单方面提高收费标准的行为无效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，并参考《青岛市物业管理条例(修订草案)》第二十二条的规定，华仁物业公司无权自行提高收费标准，潘敏、周连坤有权请求其退还已收取的费用。(三)华仁物业公司单方面提高物业费、侵害小区业主合法权益的行为，已引起众多小区业主的反对，多户业主拒绝交纳物业费。三、一审法院直接引用另案判决，剥夺了潘敏、周连坤的辩论权利，程序违法，认定事实错误。另案当事人未充分举证和抗辩，致使法院认定事实不全面，潘敏、周连坤已举证证明华仁物业公司的众多不法行为，足以证明其没有提供正常的物业服务，故应当采纳本案事实。实践中，业主难以举证证明物业公司违法、违约，物业公司通过诉讼要求业主交纳物业服务费胜诉率极高，对业主不公平。 华仁物业公司辩称，一、潘敏、周连坤称华仁物业公司在小区违法组织建设别墅1栋、违法将土地挪到金都新苑小区、违法占用小区消防通道及公共道路私设车位无事实及法律依据。1.潘敏、周连坤未举证证明上述行为存在，其主张无事实依据。2.即使存在上述问题，也是开发商与业主间的问题，与华仁物业公司无关。3.潘敏、周连坤称上述行为发生时间为2010年及2013年，华仁物业公司仅主张2017年之后的物业费。潘敏、周连坤已足额交纳2017年前的物业相关费用，并按时足额交纳截止现在的车位费，说明其并非因别墅、土地及车位问题拒交物业费，现其以此为由拒交2017年之后的物业费无事实及法律依据。二、潘敏、周连坤所述水管破裂给其造成重大损失，而华仁物业公司置之不理无事实及法律依据。1.潘敏、周连坤未举证证明水管破裂的事实及损失情况，其主张无事实依据。2.即使潘敏、周连坤所述漏水问题属实，系楼上业主漏水，并非共用上下水部分漏水使其家中财产受损，属于楼上业主与潘敏、周连坤之间的纠纷。小区自来水阀门等均由自来水公司掌握，华仁物业公司没有能力也无权关闭自来水阀门。故潘敏、周连坤所述华仁物业公司不作为致使家中损失严重与事实不符，潘敏、周连坤不能以此为由拒绝交纳物业费。三、华仁物业公司上涨物业费有事实及法律依据。根据物业管理的相关规定，物业费的收取实行政府指导价和市场调节价相结合的方式确定。案涉小区物业服务合同中约定的0.9元/月?建筑平方米距今已有20年之久，经济发展水平有巨大进步，且物业服务成本涨幅巨大，故物业费涨价符合经济发展规律。案涉小区一直未成立业主大会，导致华仁物业公司在物业服务合同到期后，无法就物业服务管理问题与全体小区业主协商解决，小区业主权利维护及决策也缺乏有效沟通机构，华仁物业公司直接通过书面意见征询函的形式向业主征询上调物业费意见，符合法律规定。在征询意见时该小区同意上调物业费的业主达到了法定双过半的要求，且案涉小区绝大部分业主均已按照涨价后的物业费标准交纳了物业费。潘敏、周连坤不能仅以未经业主大会决议就否定涨价的合理性及合法性。 华仁物业公司向一审法院起诉请求：1.判令潘敏、周连坤向华仁物业公司支付欠交的各项物业管理服务费用及滞纳金8254.58元；2.潘敏、周连坤承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：一、2007年12月16日，业主委员会（甲方、委托方）与青岛华仁物业管理有限公司（乙方、受托方）签订《物业管理委托合同》，第一条约定：甲方将小区（物业名称）委托于乙方实行物业服务；第二条约定：1.小区位于青岛市市南区；第三条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主及物业使用人均应履行本合同并承担相应的责任；第五条约定：委托管理期限为三年，自2007年10月1日起至2010年9月30日止；第六条约定：综合物业管理费为0.9元/平方米（建筑面积）/月，费用收取时间为每季度收取一次综合物业管理费，每季度第一个月5日至20日为交费日；第九条附则约定：合同期满本合同自然终止，双方如续订合同应在该合同期满30日前向对方提出书面意见。二、2014年10月14日，华仁物业公司由原企业名称青岛华仁物业管理有限公司变更为青岛华仁物业股份有限公司。三、2016年9月5日，华仁物业公司物业服务中心向海口路居委会申请调整物业费收费标准，载明：“我公司负责物业服务自1997年开始，至今已将近20年。目前物业费的收取标准是0.9元/平方米/月。因小区户数少，面积小导致物业费总额较少。而随着物价的不断上涨，各种成本也在不断上升，物业公司亏损额度也在不断增加。为了更好的服务小区居民，同时解决物业公司长期亏损的经营状况。现申请调整物业费收取标准，即每平方米每月上调0.5元。因小区无业主委员会故申请辖区居民委员会结合小区实际情况给予协助，特此申请。”2016年9月27日，海口路居委会就上述申请回函，载明：“调整物业收费标准事宜关系到每个业主的切身利益，根据《物权法》、《山东省物业管理条例》的规定，调整物业收费标准必须召开业主大会会议并经全体业主表决双过半通过。物业公司包括居民委员会均无权擅自调整。”2016年9月19日，华仁物业公司物业服务中心在小区宣传栏发布“关于开展物业费调整意见征询工作的公告”，载明：“计划于2016年10月10日开始对全体业主以书面意见征询的方式，征询业主意见是否同意物业费上调0.5元/月/平方米。请广大业主根据自己的真实意愿如实填写征询表。”2016年10月28日，华仁物业公司在宣传栏将物业费上涨意见征询结果予以公示，载明：经过对意见征询表发放、回收后进行了准确的统计，业主共计300户，其中180户业主同意物业费调整；109户业主不同意；11户业主还未反馈意见。同意物业费上调的业主占小区业主总数的60%。自2017年1月开始实施新的物业费收取。四、潘敏、周连坤系位于青岛市市南区户房屋的所有权人，属于上述物业业主，经华仁物业公司提交的房产管理部门产权登记信息显示：该房屋建筑面积为129.84平方米。因双方对于物业费涨价及物业服务问题存在纠纷，周连坤与潘敏2017年1月1日至2020年6月30日期间未交纳过物业费。故华仁物业公司主张自2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费7634.2元以及滞纳金620.38元，共计8254.58元。五、2019年1月9日，华仁物业公司向潘敏、周连坤所居住的青岛市市南区户房屋门前张贴了“第一次费用催缴通知单”，要求周连坤支付自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费4362.4元，逾期按照银行同期利率4.35%/年的标准交纳违约金，截止2018年12月31日已产生违约金为211.21元，上述费用共计4573.61元。2020年5月29日，华仁物业公司向周连坤邮寄物业费交费通知单，要求周连坤支付自2017年1月1日至2020年3月的物业服务费7626.26元，因收件人拒收，该邮件已退回。六、另经查因小区内物业费交纳及上涨问题，华仁物业公司将小区另外两名业主诉至一审法院，一审法院经审理做出判决后业主不服提起上诉，青岛市中级人民法院分别做出（2019）鲁02民终5031及（2019）鲁02民终5032号民事判决书，在上述两案中，华仁物业公司针对其物业费上涨程序，提交了物业费调整意见证征询函，其中同意物业费上调的为180户，不同意上调的为109户，而业主提交了自行调查的征询意见表，其中同意物业费上调的为9户，不同意上调的为155户，保持中立意见的为9户。青岛市中级人民法院审查该证据后认为：在小区未成立业主委员会的前提下，物业公司通过书面意见征询函向业主询问物业费上调意见属于业主大会会议的一种形式，虽征询结果与业主提交的征询结果相差巨大，但结合华仁物业公司提供的已交物业费明细表可以看出，已按上调后标准交纳物业费的业主共计216户，两者可相互印证，故原审对于华仁物业公司提交的上述证据予以采纳。在此基础上，青岛市中级人民法院在该案中就华仁物业公司上调物业费收费标准是否合法进行了认定，认为物业费上调应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在小区未成立业主委员会的情况下，华仁物业公司通过书面意见征询函征询的形式向业主征询物业费上调意见，符合法律规定，该小区同意上调物业费的业主达到了法定双过半的要求，且已有216户业主按每平方米每月1.4元交纳了物业费，可以视为大部分业主对该调价行为的认可，且原每平方米每月0.9元的收费标准备案于2007年10月1日，距今已有12年，其上调幅度符合物价上涨水平和市场发展规律，故该调价行为对全体业主均具有约束力，业主应按每月每平方米1.4元交纳物业服务费。本案中潘敏与周连坤提交的抗辩物业费标准上涨的证据同上述案件中业主提交的证据。 对其他有争议的证据和事实，一审法院认定如下。华仁物业公司提交海口路居委会证明两份，一份为2012年12月12日出具，载明：小区物业委托合同由原业主委员会与华仁物业公司于2007年12月16日签订，该小区原业主委员会于2010年9月到期，物业委托合同于2010年9月30日到期。原业主委员会任期届满后，我居民委员会多次组织业主委员会换届改选工作，但因无业主报名，导致小区多年无业主委员会。鉴于华仁物业公司已为该小区业主服务十余年，其服务得到广大业主认可，我委在该小区未选聘新的物业管理企业的情况下，为稳定小区正常秩序，同意华仁物业公司继续在该小区从事物业管理服务，直至新一届业主委员会与选聘的新物业管理企业签订物业委托合同生效之日起终止。另一份为2014年10月27日出具，载明的内容同上述2012年12月12日的证明。庭审中，潘敏、周连坤对上述两份证明真实性提出异议，认为：1.海口路居委会并非小区业主，其无权代替业主决定选聘物业公司事宜；2.小区业主委员会未能成立的原因并非是无业主报名，而是华仁物业公司及多方联合阻挠导致，同时该证据表明前期物业合同已经于2010年9月30日到期。经审查，上述证据确系珠海路居委会出具，潘敏及周连坤对内容提出异议。对于上述证据的真实性、合法性及与本案的关联性一审法院予以确认。上述证明证实了华仁物业公司在原业主委员会与华仁物业公司签订的物业合同到期后，仍在案涉小区从事物业管理服务至今。 一审法院认为，原业主委员会与华仁物业公司于2007年12月16日签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上述合同到期后，华仁物业公司与业主委员会或业主虽未签订书面物业服务合同，但华仁物业公司确系在该小区从事物业服务，就此双方是否存在物业服务关系及物业费上涨等问题存在争议。根据上述事实，本案争议的焦点为：华仁物业公司与周连坤、潘敏是否形成物业服务关系、华仁物业公司上调物业收费标准是否合法及华仁物业公司是否尽到物业服务义务。 首先，物业服务关系的形成虽然是基于物业公司和全体业主合意的意思表示，但由于物业服务内容的多样性、复杂性及小区业主的要求差异化，导致难以获得所有业主的一致意见。因此物业服务关系是否形成应按照法律及物业管理的相关规定作出最大限度有利于业主的决定。本案中，2007年12月16日小区业主委员会与华仁物业公司签订的物业管理委托合同到期后，因原业主委员会任期届满未选出新的业主委员会，也导致华仁物业公司未续签物业管理合同，在此情况下案涉小区所在的海口路居委会先后于2012年12月12日、2014年10月27日两次出具证明，同意华仁物业公司继续在案涉小区从事物业管理服务，华仁物业公司基于上述海口路居委会出具的证明在小区继续提供物业管理服务，上述行为系在无业主委员会情况下，海口路居委会为维护案涉小区的业主利益而做出的，且没有证据显示从2010年合同到期后至2017年物业费上涨前该段期间内小区业主对于华仁物业公司继续进行物业管理提出异议，应视为小区业主对双方之间物业服务合同关系的默认。故在合同到期后，因缺乏签订书面物业合同主体，华仁物业公司虽未再就案涉小区的物业管理签订书面的合同，但华仁物业公司与小区业主之间形成事实上的物业管理服务关系，直至2017年华仁物业公司提高物业收费标准双方发生纠纷，但上述异议及纠纷的存在不能否定双方实际存在的物业服务关系。 其次，对于华仁物业公司上调物业费收费标准是否合法的问题。首先，青岛市中级人民法院在（2019）鲁02民终5031号、（2019）鲁02民终5032号民事判决书中查明，该小区已按上调后标准交纳物业费的业主共计216户，本案中潘敏与周连坤提交的华仁物业公司上调物业费不合法的证据同上述案件。其次，案涉小区在纠纷争议期间一直未成立业主大会，导致华仁物业公司在物业服务合同到期后，无法就物业服务管理问题与全体小区业主进行协商与解决，而小区业主权利维护及决策也缺乏有效的沟通机构，华仁物业公司直接通过书面意见征询函的形式向业主征询物业费上调意见，符合法律规定，且在征询意见时该小区同意上调物业费的业主达到了法定双过半的要求。虽然其征询意见的结果与本案中周连坤及潘敏提交的征询意见结果存在差异，但该小区的大部分业主已经按照涨价后的物业费标准交纳了物业费，因此按照涨价后的物业费标准交纳物业费已经取得了大部分小区业主的默认。再次，根据物业管理的相关规定，物业费的收取实行政府指导价和市场调节价相结合的方式确定。根据双方提交的证据，案涉小区前期物业服务合同中约定的物业费距离双方发生纠纷已达十几年之久，此时的经济发展水平较十几年前取得巨大进步，物业费涨价符合经济发展的规律。而华仁物业公司又无法通过业主大会决议的形式来协商物业费上涨问题，因此在小区无业主委员会的情形下单纯的以华仁物业公司上涨物业费未经过业主大会决议来判定通过征询业主意见形式涨价行为的合法性缺乏事实基础与合理性。综上，对于潘敏与周连坤的辩论意见一审法院不予采纳，上述上涨后的物业费对于作为业主的潘敏及周连坤应具有拘束力。 再次，从本案查明的事实来看，由于物业服务内容的多样性、小区业主的要求差异化，小区物业管理实现让全体业主满意存在一定的困难性。本案中潘敏及周连坤因楼上住户发生水管破裂，求助华仁物业公司人员关闭总阀，其称未能获得帮助。就此周连坤与潘敏仅提交其房屋内部因漏水导致的房屋受损证据，但其未提交证据证明就上述损失的造成及扩大华仁物业公司存在过错，该证据也不足以证明华仁物业公司在小区物业服务方面存在瑕疵，故对于周连坤及潘敏的该辩论意见一审法院不予采纳。 最后，对于周连坤与潘敏辩称的华仁物业公司在小区内违法建设别墅、私设停车位、占用消防通道等行为。上述行为在查证属实的情况下，确系违反物业管理的相关规定，但上述行为应由有关部门按照相应的职责进行监督与管理，而庭审中潘敏与周连坤仅提交小区照片不足以证明华仁物业公司存在上述行为且已经由有关部门确认了违反相关规定。在此情况下，华仁物业公司又提供了正常物业服务，因此潘敏及周连坤提交的证据不能证明其能够免交或者减交物业费，故对于上述辩论意见，一审法院不予采纳。 综上，对于华仁物业公司诉请的2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费7634.2元，周连坤与潘敏应当交纳，对华仁物业公司的该项诉讼请求一审法院予以支持。 对于华仁物业公司诉请的滞纳金，虽然华仁物业公司对上述物业费实施了催收行为，但华仁物业公司提交的证据不足以证明双方对物业费交纳日期做出约定，因此对于该项诉讼请求一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、潘敏与周连坤于判决生效后十日内支付华仁物业公司2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费7634.2元；二、驳回华仁物业公司其他诉讼请求。如果潘敏与周连坤未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，简易程序审理减半收取25元，由周连坤与潘敏负担。 二审中，潘敏、周连坤提交：证据一、青岛华仁集团于2010年6月12日擅自拆除小区物业办公室和活动中心并改建成私人别墅的施工过程照片一组，拟证明华仁物业公司没有阻止青岛华仁集团的上述违法行为，并为项目施工提供出入便利等，没有尽到物业管理服务责任。证据二、华仁物业公司占用小区公共道路及消防通道私设车位照片一组，拟证明华仁物业公司违法占用小区道路私设车位并收费，没有尽到管理义务。证据一、证据二综合证明华仁物业公司没有达到合同约定的服务标准，潘敏、周连坤即便是交费也应当按原合同约定的0.9元/平方米交费。华仁物业公司质证称，对证据一真实性及证明事项均不予认可，照片无法证明改建是否违法，且改建发生在2010年，与本案争议的物业费时间段不相符。对证据二真实性及证明事项均不予认可，照片与本案争议事项无关联。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：潘敏、周连坤应向华仁物业公司交纳的物业服务费金额如何认定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”已经生效的（2019）鲁02民终5031号及（2019）鲁02民终5032号民事判决书已经认定华仁物业公司的调价行为对全体业主均具有约束力，业主应按每月每平方米1.4元交纳物业服务费。本案中，潘敏、周连坤提交的对于涨价行为有异议的证据均已在（2019）鲁02民终5031号及（2019）鲁02民终5032号案件中提交，且未被法院采信，故本院认定其提交的证据不足以推翻生效法律文书认定的事实，潘敏、周连坤应当按照每月每平方米1.4元的标准交纳物业服务费。华仁物业公司为案涉小区提供了物业服务，潘敏、周连坤提交的证据不足以证明华仁物业公司的物业服务存在重大瑕疵，故对其不应全额交纳物业服务费的主张，本院不予支持。 综上所述，潘敏、周连坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人潘敏、周连坤负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  李 蕾 二〇二一年三月八日 法官助理张雅彬 书记员 张 恬 书记员 韩 平