福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终998号 上诉人（原审原告）：王小丽，女，1982年12月25日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈永辉，福建合伦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：正荣（马尾）置业发展有限公司，住所地福建省福州市马尾区罗星街道青洲路67号福州海峡水产品交易中心及商务配套B地块商务楼1（1A、1B）17层01商业（办公）（自贸试验区内）。 法定代表人：蒲迅，总经理。 委托诉讼代理人：严淋，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高冰清，福建谨而信律师事务所律师。 上诉人王小丽因与被上诉人正荣（马尾）置业发展有限公司（以下简称正荣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市马尾区人民法院（2020）闽0105民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王小丽上诉请求:1.撤销一审判决；2.请求依法改判正荣公司对案涉商铺采取补救措施，按正荣公司销售案涉商铺时对王小丽作出的具体、明确之宣传承诺依约对案涉商铺安装室外楼梯，并改判正荣公司承担因其虚假宣传给王小丽造成的经济损失人民币100000元；3.本案的一、二审诉讼费用由正荣公司承担。事实与理由：一审判决认定及载明的事实有误，法律适用不当，请求二审法院依法予以查明全案事实并依法改判。一、一审法院认为王小丽与正荣公司签署之《商品房订购协议书》、《商品房买卖合同》和对外宣传图纸中多次提示案涉房产的情况应以政府批文、《商品房买卖合同》的约定为准，宣传资料中的内容不构成要约。但一审法院却忽略本案中正荣公司在宣传资料中针对案涉商铺所作出的具体、明确之宣传内容。宣传资料中针对2层商铺左右两侧均明确标注有外挂楼梯的图示，并附有“指示箭头”及“楼梯上二楼”的文字说明。且在王小丽与正荣公司置业顾问交流过程中，置业顾问也通过总平图明确向王小丽介绍该商铺二层外部有外架两处楼梯。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，正荣公司向包括王小丽在内的购房者所展示的商场平面图及其内容以及正荣公司置业顾问的陈述与保证，系对有关商铺状况及相关设施内容的明确允诺，并对买卖合同的订立及价格有一定影响，应视为要约，正荣公司应当对王小丽承担相应违约责任。二、针对中国（福建）自由贸易试验区福州片区管理委员会综合监管和执法局于2019年8月15日、2019年12月25日以对外发布的广告中存在虚假内容为由，对福州八点文化传播有限公司和正荣公司作出的行政处罚而言，王小丽已在一审庭审中明确指出该行政处罚认定中关于“虽然是由于福州八点文化传播有限公司操作错误，导致在广告中出现虚假内容”之认定理由系没有事实依据的，案涉商铺外挂楼梯之宣传指示和图标系需要精心设计和比对，且通过设计软件精确放到宣传图中指定位置的，结合专业广告公司工作人员的日常图纸操作习惯和经验，其不可能对于案涉宣传资料的图纸在同一时间发生多次错误，甚至图示标注的位置也不可能具体明确，更何况正荣公司在相当长的一段时间内也不可能没有人发现该明显的错误图示。故而，该“广告公司操作错误导致正荣公司对外宣传出现虚假内容”之荒谬理由显然是不成立的。一审法院未能正确查明正荣公司之虚假宣传故意，未判决正荣公司依法对王小丽承担相应的违约责任、赔偿损失是错误的。综上所述，一审法院对本案正荣公司对案涉商铺对外宣传时存在虚假宣传之事实未依法予以认定，且适用法律错误，恳请二审法院在查明全案事实的基础之上依法改判。 正荣公司辩称，一、二层商铺安装外挂梯的宣传图示仅为要约邀请而非要约，依法不构成案涉《商品房买卖合同》的组成内容。1.从对案涉合同订立的影响而言，案涉项目于2017年9月竣工。2017年10月26日，正荣公司与王小丽就购买案涉商铺签订《商品房定购协议书》（下称“定购协议”）。《定购协议》第2条、第4条约定，王小丽系对案涉商铺座落、户型、周边不利因素等充分全面了解的情况下自愿作出购买决定。沙盘、销售人员的口头说辞均不作为双方的约定和验收房屋的依据，双方权利义务均以《定购协议》以及《商品房买卖合同》约定为准。案涉《商品房买卖合同》第十条第1点、第2点也约定了同样内容。由此可见，正荣公司对于案涉商铺的情形已向王小丽尽到合理的提示说明义务。王小丽认购案涉商铺时，案涉商铺已为现房状态。王小丽若认为二楼的外挂楼梯对其缔约有重要影响的，则其应进行现场查勘，并审慎审查《定购协议》及《商品房买卖合同》中对于案涉商铺是否设置有外挂梯的描述。因此，福州市八点文化传播有限公司（下称“八点文化公司”）的操作错误导致宣传物料上错误印制二楼外挂梯的内容，并非具体明确的说明和允诺，对于王小丽订立案涉《定购协议》以及《商品房买卖合同》不具有重大影响。2.从对案涉商铺价格确定的影响而言，案涉商铺位于二楼，其销售单价为11991.25元，而同时期位于一楼的商铺销售单价则为3万多元近4万元。由此可见，正荣公司在对案涉商铺定价销售时，已充分考虑商铺的所在位置、未设置外挂楼梯等因素，对价格进行了差异化的处理。未设置外挂梯对于案涉商铺当时的价格确定不具有影响因素。3.从王小丽实际履行的行为而言，依照案涉《商品房买卖合同》附件六第六条第8点约定，若王小丽已对案涉商铺办理验收交接的，均视为其已接受案涉商铺及项目的所有规划、设计。王小丽于2017年10月26日认购案涉商铺（现房），到2019年11月27日办理案涉商铺交接手续，期间长达两年多的时间，案涉商铺未设置外挂梯的事实始终存在，但王小丽并不拒绝交房，反而是接收案涉商铺并已对外出租获利。由此可见，王小丽对于案涉商铺二楼未设置外挂梯的规划及设计，是知悉并完全接受的。从认购、签订合同到接收案涉商铺的履行过程均可印证，正荣公司对案涉商铺现状已尽到合理的提示说明义务。宣传物料错误印制关于案涉商铺设置外挂梯的内容，对于王小丽订立案涉合同以及案涉商铺价格的确定不具有重要影响，不属于要约，不构成案涉《商品房买卖合同》的组成内容。王小丽依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，提出关于商铺设置外挂梯的宣传内容属于要约，要求正荣公司承担违约责任的上诉理由缺乏依据，依法应予驳回。二、一审法院认定正荣公司不存在虚假宣传主观故意是正确的。1.从政府审批文件以及合同约定而言，福州市城乡规划马尾分局就案涉商铺所在项目于2016年1月29日审批通过的《总平图》中，并无二层商铺设置外挂梯的图示。案涉《商品房买卖合同》附件一房屋分层平面图中，也未有二层商铺安装外挂梯的标示。2.从正荣公司的更正行为而言，案涉项目于2017年10月开盘后，正荣公司发现委托八点文化公司于2017年3月印制的宣传图纸存在错误后，已及时于2017年11月27日对宣传图纸进行更正。3.从王小丽一审证据三《行政处罚决定书》可知，中国（福建）自由贸易试验区福州片区管理委员会综合监管和执法局已查明系因八点文化操作错误，导致出现虚假内容，并非正荣公司主观故意所致。正荣公司未对广告内容的真实性尽到审慎注意义务，与本案民事诉讼之间不具有关联性。综上可知，案涉宣传物料出现的错误信息系八点文化公司操作失误所致，正荣公司不存在虚假宣传的主观故意。王小丽据此主张正荣公司存在故意虚假宣传，应承担违约责任的依据不足，应予驳回。三、案涉项目已审批通过的规划《总平图》中并无2层商铺设置外挂梯的设计，正荣公司未设计外挂梯符合规划设计要求。王小丽要求对案涉商铺增设外挂梯的上诉请求，不具有可履行性。综上，正荣公司在销售过程中已就案涉商铺的现状向王小丽进行了合理的提示说明义务。错误印制的宣传物料中关于二层商铺设置外挂梯的标示，依法不构成要约，不属于案涉《商品房买卖合同》的内容，正荣公司亦不存在虚假宣传的主观故意。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。鉴此，恳请二审法院驳回王小丽上诉，以维护正荣公司合法权益。 王小丽一审诉讼请求：1.判令正荣公司对案涉商铺采取补救措施，按正荣公司销售案涉商铺时对王小丽作出的具体、明确之宣传承诺依约对案涉商铺安装室外楼梯；2.判令正荣公司承担因其虚假宣传给王小丽造成的经济损失100000元；3.判令本案的诉讼费用由正荣公司承担。 一审法院认定事实：2017年10月26日，王小丽与正荣公司签订《商品房定购协议书》，双方约定王小丽向正荣公司购买其开发的坐落于福州市马尾区××街道××路××号××＃××＃楼××层××号商铺，建筑面积为85.94平方米，总价款为1030528元。《商品房定购协议书》中“买卖双方约定”第2条约定：买受人在签订本订购协议时，已对本项目及本项目周边基本情况做了充分了解，并对订购房屋的坐落位置、面积、朝向、户型，周边不利因素及影响等基本情况作了详细了解，系在充分全面了解信息的情况下自愿做出的购买决定。第4条约定：在买受人签订《商品房定购协议书》之前，出卖人已经针对《商品房定购协议书》及未来双方签订的《商品房买卖合同》的所有条款进行了充分详细的解说，买受人确认，其在签订本《商品房定购协议书》之时，对其在本《商品房定购协议书》及未来双方签订的《商品房买卖合同》项下的所有权利义务已有充分的认识和了解。第17条约定：出卖人与买受人之间的一切权利义务以政府相关批准文件、本《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》及附件为准。出卖人的售楼书、沙盘、模型等宣传资料上所记载的内容和出卖人的销售人员的口头承诺均不作为双方的约定和验收房屋的依据。第20条约定：本协议未尽事宜，由买卖双方在《商品房买卖合同》中予以约定。《商品房买卖合同》约定内容与本协议不一致的，以双方签订的《商品房买卖合同》的约定为准。 2017年11月24日，王小丽与正荣公司正式签订《商品房买卖合同》。其《附件一：房屋分层平面图》中未见有2层商铺设有外挂楼梯的图示。《附件六：合同补充协议》第六条第8点约定：若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及项目的所有规划和设计（包括任何变更）。第十条第1点约定：正荣公司承诺遵守本合同之约定，未经正荣公司书面允诺之任何条款，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作规定的以该商品房交付时现状为准，本合同签订之前正荣公司及正荣公司委托的销售代理机构、媒体等发布或提供的售楼广告、有关该商品房的宣传资料和样板房、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他广告仅供参考，其中所述内容不构成要约，亦不作为该商品房的交付标准和条件。第2点约定：该商品房装修、户型结构等，均以本合同及附件、附图约定为准。正荣公司无需就本合同以外的文件、资料、图示等向买受人承担任何责任。2019年11月27日，王小丽签署《正荣·御品中央业主手册》，接收案涉房产。接收店铺后王小丽将案涉商铺用于出租。 另查明，案涉项目于2017年9月竣工。福州市城乡规划局马尾分局于2016年1月29日审批通过的正荣·御品中央项目总平图中，没有该项目有外挂楼梯的设计。正荣公司对外宣传的商铺平面图中均有注明：“本宣传资料不作为要约，其中所展示图片均为效果示意，具体以政府批文和双方签订的销售合同为准。”因正荣公司委托福州八点文化传播有限公司设计并于2017年3月28日发布的广告图纸中存在室外楼梯，而实际建设中只有室内楼梯，没有室外楼梯，中国（福建）自由贸易试验区福州片区管理委员会综合监管和执法局分别于2019年8月15日、2019年12月25日以对外发布的广告中存在虚假内容为由，对福州八点文化传播有限公司和正荣公司作出行政处罚。正荣公司在上述行政处罚作出前，已主动于2017年11月27日重新刊发广告并对错误的案涉信息进行了纠正。 上述事实，有《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》、正荣·御品中央项目总平图和宣传图纸、《正荣·御品中央业主手册》、行政处罚决定书和当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，王小丽与正荣公司签订的《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的权利义务应当按照合同约定予以认定。王小丽依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条主张正荣公司未建设讼争商铺二楼室外楼梯构成违约，但正荣公司已在《商品房定购协议书》、《商品房买卖合同》和对外宣传的图纸中多次提示案涉房产的情况应当以政府批文、《商品房买卖合同》中的约定为准，宣传资料中的内容不构成要约，王小丽在签订的《商品房定购协议书》中亦确认对于《商品房定购协议书》及未来双方签订的《商品房买卖合同》项下的所有权利义务已有充分的认识和了解，故应认定正荣公司对于包括是否安装外挂楼梯在内的合同权利义务已对王小丽尽到合理的提示义务。王小丽购买的案涉房产为现房，若王小丽认为外挂楼梯是其签订合同时的重要考量，则其决定购买案涉房产时更应当特别关注的是《商品房买卖合同》及附件中是否有关于外挂楼梯的约定和房屋现状，而非正荣公司宣传资料中的内容。特别是从合同签订到2019年6月因业主投诉正荣公司销售广告涉及虚假宣传被处罚时，讼争商铺没有室外楼梯的事实极为清楚，王小丽完全可以拒绝接受房屋，但其仍在2019年11月接收商铺。依据《商品房买卖合同》附件六第六条第8条的约定，王小丽在明知讼争商铺室外楼梯现状且接收讼争商铺，应视为其对讼争商铺没有室外楼梯现状的认可。同时，讼争商铺的价格与一楼商铺的价格相差较大，说明正荣公司在销售相关商铺时已经对包括楼梯在内等现状给商铺造成的影响进行了价格差异化处理，王小丽已经享有这种价格优势，并未发生与一楼商铺业主在同等价格（或相近价格）下承受二楼较为不利的使用效果。故，现其仅以正荣公司的宣传资料中存在的广告公司设计错误问题而否定《商品房买卖合同》中的明确约定，理由显然不能成立。从执法部门的处罚决定看，讼争广告发布内容不实的原因实际上是广告公司未依据正荣公司提供平面图制作所致，正荣公司尽管对广告发放存在监督不足的问题，但在发现该问题后也及时予以重新刊发纠正，至少现有证据不足以证明其存在故意通过虚假广告误导购房者。因此，对王小丽以此要求正荣公司承担违约责任，赔偿损失，一审法院不予支持。福州市城乡规划局马尾分局于2016年1月29日审批通过的正荣•御品中央项目总平图中，没有该项目有外挂楼梯的设计，故正荣公司实际建设中未设计外挂楼梯符合规划设计要求，王小丽要求正荣公司加装外挂楼梯的诉讼请求，一审法院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告王小丽的全部诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告王小丽负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，王小丽与正荣公司之间的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思,且不违反国家强制性法律、行政法规之规定,应为合法、有效。本案的争议焦点为:案涉商铺的宣传资料及平面图是否构成要约和虚假宣传,应否承担违约责任。 一、关于是否构成要约问题。本案中,王小丽依据案涉商铺的宣传资料及平面图,主张“外挂楼梯”应作为合同约定的正荣公司所负义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,商品房宣传资料构成要约应具备两大要素:一是说明与允诺具体确定；二是该说明与允诺涉属影响合同订立或房屋价格的重要因素。本案中,案涉商铺的宣传资料及平面图虽记载“外挂楼梯”,但宣传资料上并没有就“外挂楼梯”的交付标准进行明确具体的允诺或者说明，且宣传资料中均有注明：“本宣传资料不作为要约，其中所展示图片均为效果示意，具体以政府批文和双方签订的销售合同为准。”提示了广告内容为要约邀请，故其表达内容难以被认定为“具体确定的说明和承诺”。其次，众所周知,对买卖合同订立以及房屋价格确定有重大影响的因素,有地区基本房价范围、区位、交通、市政配套、商业配套、学区、容积率、住宅类型(普通住宅或其他高级住宅)、是否装修、未来规划等。王小丽所认为的案涉商铺的“外挂楼梯”问题,难以认定“严重影响房屋的买卖合同订立和房屋价格”。商铺平面图从未作为合同内容经双方共同磋商一致,故亦不应作为合同之权利与义务。依据本案双方当事人签订的商品房买卖合同内容来看,“外挂楼梯”也不在合同所附的商品房规划范围之内。故正荣公司在宣传资料中就“外挂楼梯”所作的宣传,不符合《中华人民共和国合同法》第十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定的要约,应属要约邀请。 二、关于是否构成虚假宣传问题。正荣公司尽管对宣传资料发放存在监督不足的问题，但在发现该问题后也及时予以重新刊发纠正，故正荣公司的宣传亦非纯属虚构和故意隐瞒真实情况。由于正荣公司尚未构成故意作出不真实宣传的情形,故本院对王小丽提出正荣公司因虚假宣传而应向其赔偿的主张,不予支持。 综上所述，王小丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由王小丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇二一年三月二十三日 书记员  吴 超