福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初887号 原告：陈美霞，女，1978年4月17日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：范少阳、詹双双，福建普阳律师事务所执业律师。 被告：沈志明，男，1978年10月16日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：王志松，福建名仕（莆田）律师事务所执业律师。 被告：莆田市奇林房地产经纪有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道东园西路1128号西山小区B区3号楼3梯205室。统一社会信用代码91350302MA349R7034。 法定代表人：张德奇，总经理。 委托诉讼代理人：林梓浩、方芬芬，福建品义律师事务所执业律师。 第三人：周伟铭，男，1994年12月19日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：许丽清、许玥，福建聚华律师事务所执业律师。 原告陈美霞与被告沈志明、莆田市奇林房地产经纪有限公司（以下简称奇林经纪公司）、第三人周伟铭因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈美霞的委托诉讼代理人詹双双，被告沈志明的委托诉讼代理人王志松，被告奇林经纪公司的委托诉讼代理人方芬芬，第三人周伟铭的委托诉讼代理人许玥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈美霞向本院提出诉讼请求：1.沈志明返还陈美霞购房定金30万元；2.奇林经纪公司返还陈美霞中介服务佣金27300元；3.沈志明、奇林经纪公司共同赔偿陈美霞经济损失40万元（差价约2500元／㎡×160.1㎡）；4.本案案件受理费、鉴定费等诉讼费用由沈志明、奇林经纪公司共同承担。事实和理由：2018年6月6日，经奇林经纪公司居间介绍，陈美霞（乙方）与声称系周伟铭代理人的沈志明（甲方）、奇林经纪公司（丙方）签订一份《房屋买卖合同书》，约定将周伟铭坐落于莆田市梅园路与东大路交叉路口观桥嘉园1号楼2304室，建筑面积为160.ｌ㎡的房地产以总价2739000元的价格出售给陈美霞，付款及房屋交付方式为第一期由陈美霞支付购房定金30万，第二期由陈美霞、沈志明、周伟铭一同到莆田市××开发商售楼部办理更名手续，更名手续办理完成同时陈美霞应付购房款939000元，第三期陈美霞的贷款150万元由开发商直接支付给周伟铭。该合同中还约定甲方签署本合同时，保证对交易房产具有完全的处分权或已经得到房产共有人的充分授权，如因甲方的处分权存在瑕疵而导致合同无效的，则甲方应赔偿乙方及丙方的一切经济损失。合同签订后，陈美霞依约于2018年6月6日、2018年6月9日向沈志明支付了购房定金共计30万元；于2018年6月9日向奇林经纪公司支付了中介服务佣金27300元，奇林经纪公司在出具收条同时承诺若改名不成功，退回陈美霞佣金27300元。但此后沈志明、奇林经纪公司及周伟铭相互推诿、拒不履行合同，导致合同至今无法实际履行。沈志明声称其作为周伟铭的代理人，现周伟铭作为产权人对合同不追认、不履行，相应的法律后果应由行为人沈志明承担；奇林经纪公司作为居间服务机构，未尽审查、提醒、告知等义务，应按其承诺退还服务佣金，并与沈志明共同承担赔偿责任。因合同订立后莆田市整体房屋价格大幅上涨，沈志明、奇林经纪公司应赔偿由此给陈美霞造成的房屋差价损失。 沈志明辩称，是陈美霞先违约，责任不在沈志明和中介，中介也做了很多沟通工作。陈美霞因为无法办理银行按揭贷款、银行按揭贷款每个月还款压力太大及要办鞋厂，与沈志明沟通，明确表示不买。后陈美霞又跟中介沟通说要买，就又重新谈付款方式的问题，陈美霞表示其去平安银行、中国银行办理借贷卡，办了一张30万的卡，去催讨别人欠的货款200多万，如果有差少部分其哥哥愿意帮她支付，基本上达成了尾款留45万在一年半或者产权证办出来后付清，其他款项付清，房子腾出来让陈美霞先住。后来陈美霞担心产权证没有办出来，住在里面不安心，要求沈志明提供另外的房产作抵押跟中介做担保，又说投了一条生产线，所以又没有钱，陈美霞又反悔不买了。因为陈美霞明确表示不买，明确解除合同，也没有资金付购房款，所以合同没办法继续履行。同意合同解除，因为陈美霞违约在先，对于返还30万订金由法院依法认定，第3项诉讼请求没有理由，不应当支付，第4项诉讼请求在合同第9条第5点中明确约定,诉讼费由陈美霞承担。沈志明对讼争房产有处分的权利，沈志明的配偶陈月静与周伟铭签订买卖合同，因此沈志明对该房产具有处分的权利，该房产的房屋产权证尚未办理，所谓的买卖合同实际上是周伟铭与开发商的预售合同进行变更，根据我国相关法律规定，这种变更是无效的，所以该合同无效，陈美霞、周伟铭、奇林经纪公司应当根据相应过错承担责任。 奇林经纪公司辩称，1.本案房屋买卖合同书系双方真实的意思表示，合法有效。本案陈美霞未诉求解除合同，直接要求沈志明返还购房款没有任何事实及法律依据，依法应驳回陈美霞的诉讼请求。2.根据合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，奇林经纪公司作为居间方，促成买卖双方合同的订立，已经履行了居间义务。因此奇林经纪公司无需退还中介服务佣金，也无需承担责任。3.奇林经纪公司仅作为居间方，并非买卖双方的主体，陈美霞不应向奇林经纪公司主张赔偿。况且，奇林经纪公司作为居间方在本案中积极提供相应的房源信息等媒介服务，促成双方合同的订立，已尽到居间义务，陈美霞要求中介方来承担责任，显失公允。综上，本案应驳回陈美霞对奇林经纪公司的诉讼请求。 周伟铭陈述，其并未授权沈志明出售案涉房屋，沈志明将案涉房屋出售给陈美霞系无权处分行为。在案的《房屋买卖合同书》中甲方虽写着周伟铭的名字，但是尾页的甲方签字处却并非周伟铭签字，而是写着“沈志明代”，但周伟铭并未授权沈志明出售案涉房屋，沈志明也未提供任何证据证实其有受周伟铭委托出售案涉房屋。此后，周伟铭也未收到任何购房款项，可以证实沈志明将案涉房屋出售给陈美霞系无权处分行为，周伟铭在没有授权沈志明出售案涉房屋的情况下，沈志明与陈美霞签订的《房屋买卖合同书》对周伟铭没有任何约束力。 陈美霞围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织沈志明、奇林经纪公司、周伟铭进行证据交换和质证。对沈志明、奇林经纪公司无异议的陈美霞身份证复印件1张、《房屋买卖合同书》1份、收条2张、商品房买卖合同备案信息1张、不动产登记信息查询结果证明1张，本院经审查认为，上述证据来源合法，与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。沈志明对陈美霞提供的收条1张、微信聊天记录截屏打印件2张、沈志明与陈美霞的微信聊天截图打印件3张的真实性没有异议，本院经审查认为，上述证据来源合法，与本案事实存在关联性，故本院予以确认并在卷佐证。 沈志明围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织陈美霞、奇林经纪公司、周伟铭进行证据交换和质证。陈美霞、奇林经纪公司对沈志明提供的微信聊天记录截图打印件8张的真实性没有异议，可以证实双方对于案涉房屋买卖的沟通过程，故本院予以确认并在卷佐证。对于沈志明提供的微信聊天记录截图复印件1张，陈美霞、周伟铭对该证据的真实性均有异议，本院经审查认为，因周伟铭未能出示手机微信聊天记录核对，真实性无法确认，故本院不予确认。对于沈志明提供的房屋买卖合同复印件1份，周伟铭对该证据的三性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 奇林经纪公司围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织陈美霞、沈志明、周伟铭进行证据交换和质证。对于委托书复印件1张，周伟铭对该证据的三性均有异议，且沈志明自认委托书上的“沈志明”签字系其书写的，奇林经纪公司、沈志明亦未能提供相关证据佐证周伟铭委托沈志明代为出售案涉房屋，故本院对该证据不予确认。 经陈美霞申请，本院对外委托的福建旺科资产房地产评估有限公司《估价报告》1份及鉴定费发票1份，本院组织陈美霞、沈志明、奇林经纪公司、周伟铭进行质证，其对上述证据的真实性、合法性均没有异议，该组证据来源合法，内容客观真实，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年6月6日，沈志明以其为卖方（即甲方）周伟铭代理人的名义与陈美霞作为买方（即乙方）、奇林经纪公司作为丙方（即居间方）签订《房屋买卖合同书》，约定：房屋坐落于莆田市××路××路××号楼××室，甲方根据国家的规定已依法取得该房产所有权，符合国家及莆田市房地产相关上市交易的法律、法规及政策；甲方保证所提供的相关资料真实、合法、完整、有效，否则由此产生的后果由甲方承担。该房产有抵押甲方自行解押。甲方与乙方商定上述房产按套计算（包括附属配套设施），含装修固着物，甲方愿按总价273.9万元断卖给乙方。付款方式分为三期：第一期，本合同签订之日，乙方支付给甲方购房定金30万元（购房定金可抵购房款）。其中2万元由丙方（居间方）托管，在上述套房维修基金、水、电、门牌、物业过户给乙方时，由丙方（居间方）转交给甲方。（此笔定金签订合同当日先放2万，等甲方附上委托书时补上剩余的定金）。第二期，乙方购买此房必须银行贷款甲乙丙三方一同到莆田市××开发商售楼部办理更名手续，甲方应将该套房产权户名更名为乙方名下，如果有费用由甲方承担，更名手续办理完成同时乙方应付给甲方购房款93.9万元。第三期，乙方该套房贷款的150万元由开发商直接支付给甲方。备注：银行贷款部分的房款由甲方委托开发商向银行申请乙方的按揭贷款，该款项由开发商直接支付给甲方。另备注：乙方办理上述房产为一手房买卖银行贷款；该套房乙方申请的按揭贷款约为150万元，具体贷款金额以银行审批额度为准，此套房还贷由乙方承担，与甲方无关，该贷款委托甲方向开发商办理。甲方保证上述房产产权清晰且房产共有人已知情，在该房产的不动产权证交易过程中若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷等引起该房产不能交易的视为甲方违约或由于甲方原因导致房屋交付后发生该房屋交付前既已存在的产权纠纷概由甲方负责。合同第七条违约认定第3款约定：甲方签署本合同时，保证对交易房产具有完全的处分权或已经得到房产共有人的充分授权，如因甲方的处分权存在瑕疵而导致本合同无效的，则甲方应赔偿乙方及丙方的一切经济损失，赔偿的金额按本合同规定处理。合同第八条违约责任第2款甲方逾期交付房屋、逾期办理手续的违约责任：除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交给乙方使用或甲方逾期办理合同约定的应办手续，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。每逾期一天，甲方按累计已付款的0.1%向乙方支付违约金。逾期超过30日，则视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，甲方双倍返还乙方已付购房定金及购房款，并追究甲方的违约责任。第3款约定双方同意违约赔偿：双方约定违约金为60万元。若甲方中途悔约，甲方退还乙方购房定金，退还已付购房款并且另支付上述违约金。若乙方中途悔约，甲方退还乙方购房定金，退还已付购房款给乙方并且乙方另支付上述违约金给甲方。奇林经纪公司承诺本房屋不动产权证交易过户及水、电、门牌证、燃气管道过户手续全部由奇林经纪公司协助办理。后，沈志明分别于2018年6月6日、2018年6月9日出具收条各一张，载明其收取陈美霞购买案涉房屋的购房定金2万元、28万元2018年6月9日奇林经纪公司以李贵恩作为收款人出具收条一张，载明：兹收到陈美霞通过莆田市奇林房地产介绍购买周伟铭甲方代理人沈志明案涉房屋中介服务佣金2.73万元，同时莆田市奇林房地产承诺若改名不成功，退回乙方服务佣金2.73万元。后面双方就合同履行进行了多次协商，陈美霞曾表示因贷款无法办理，故其不买案涉房屋了，解除双方签订的合同。现因案涉《房屋买卖合同书》履行发生争议，致讼。案经审理，因双方无法达成一致意见，致本院调解无效。 另查，案涉房屋系周伟铭于2013年3月10日与莆田市城厢区建设发展公司签订《商品房买卖合同》购买的，后该房屋的产权于2020年登记至周伟铭名下。周伟铭陈述，其将案涉房屋卖给陈月静，其并未委托沈志明代为出售案涉房屋，且不同意追认案涉《房屋买卖合同书》。 后经陈美霞委托，本院依法委托福建旺科资产房地产评估有限公司对案涉房屋在2020年3月24日的市场价格进行评估，2021年1月18日福建旺科资产房地产评估有限公司作出旺科房估[2021]字第0101098号《房地产估价报告》，估价结果确定：根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用比较法及收益法进行了分析、测算和判断，估价对象在价值时点的市场价值为330万元，单价21794元/㎡。陈美霞花费评估费为6624元。 本院认为，沈志明与陈美霞就案涉房屋买卖签订《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故合同合法有效。但沈志明在签订上述合同时所提供的《委托书》并非周伟铭出具的，故沈志明对周伟铭出售案涉房屋并无代理权，对案涉房屋并无处分权。沈志明在未取得周伟铭的委托的情况下，以周伟铭代理人的名义签订上述合同，现周伟铭不追认案涉合同，故案涉合同对周伟铭不发生法律效力，案涉合同已实际履行不能；且现沈志明与陈美霞已实际不再履行案涉合同，双方已就合同的终止后的相关事宜进行了协商，故案涉《房屋买卖合同书》已实际终止履行；本案诉至本院实为双方就违约责任的承担存在争议。现案涉《房屋买卖合同书》履行不能系因沈志明未取得处分权签订合同所致，沈志明存在过错，应当承担相应的法律责任。现案涉《房屋买卖合同书》已实际履行不能，陈美霞诉讼请求沈志明返还购房定金30万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。《房屋买卖合同书》中约定三方一同到案涉房屋开发商处办理更名手续，现案涉房屋的《商品房买卖合同》并未更名至陈美霞名下，根据奇林经纪公司出具的《收条》中承诺若改名不成功，退回陈美霞服务佣金2.73万元，故陈美霞诉讼请求奇林经纪公司返还中介佣金2.73万元具有事实依据，本院予以支持。现沈志明签订的案涉《房屋买卖合同书》未被追认，陈美霞有权请求沈志明赔偿其损失，《房屋买卖合同书》中约定违约金为60万元，且案涉房屋在2020年3月24日的市场价值330万元与案涉合同约定的总价273.9万元差价56.1万元，现陈美霞诉讼请求沈志明赔偿其经济损失40万元在上述合同约定的违约金及案涉合同被周伟铭追认时陈美霞所能获得的利益范围之内，故陈美霞的上述诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持；陈美霞诉讼请求奇林经纪公司共同赔偿其经济损失，因陈美霞未能提供证据证实奇林经纪公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，故陈美霞的上述诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。陈美霞诉讼请求沈志明承担本案鉴定费具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、沈志明应在本判决生效之日起十日内返还给陈美霞购房定金300000元； 二、莆田市奇林房地产经纪有限公司应在本判决生效之日起十日内返还给陈美霞中介服务佣金27300元； 三、沈志明应在本判决生效之日起十日内赔偿给陈美霞经纪损失400000元； 四、沈志明应在本判决生效之日起十日内支付给陈美霞评估费6624元； 五、驳回陈美霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11073元，由沈志明负担10590元，莆田市奇林房地产经纪有限公司负担483元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 审 判 员  黄元招 人民陪审员  黄一贞 二〇二一年三月二十二日 书 记 员  顾梦雪 附法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。 代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。 第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。