青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3462号上诉人（原审原告）：李长峡，公民身份号码×××，男，汉族，1986年2月12日出生，住青海省格尔木市。委托诉讼代理人：李长菊（系李长峡之姐），公民身份号码×××，女，汉族，1982年10月23日出生，住西宁市。被上诉人（原审被告）：贺春，公民身份号码×××，女，汉族，1982年9月15日出生，僧尼，住西宁市。上诉人李长峡因与被上诉人贺春房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院作出的（2020）青0102民初4398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李长峡上诉请求：1.撤销西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初4398号民事判决，改判支持其诉讼请求；2.一审、二审诉讼费和保全费及保险费由贺春承担。事实和理由：第一，一审判决认定事实错误。李长峡和贺春就案涉房屋价款已达成一致意见，约定为377100元，且该房屋买卖合同具有可履行性，贺春应当履行过户义务。贺春关于“双方确有口头房屋买卖协议，但原告所述价款有误，协商一致的价款应该是购房时的房价、购房贷款产生的利息及物业费等共计676046.68元，并非原告所称的377100元”的答辩意见有违客观事实，不应采信。一审判决以贺春购买案涉房屋的价款为378875元，并承担了2014年11月至2020年6月的贷款利息为由，认定李长峡关于案涉房屋价款为377100元的主张与常理不符，缺乏事实和法律依据。李长峡之姐李长菊与贺春系朋友关系，相识十几年。李长菊自2019年开始代李长峡与贺春协商房屋买卖事宜并达成协议，约定李长峡以377100元的价格购买案涉房屋。虽然贺春购房原价为378875元，但因其决定出家为尼，故与李长峡的交易价款略低于购房原价亦符合日常逻辑。2019年，李长菊代贺春偿还案涉房屋贷款21200元，又于2020年6月23日向贺春微信转款20000元，于6月24日银行转账200000元，于7月2日微信转款10000元，总计251200元。此后，贺春向李长峡交付了案涉房屋钥匙及其他装修资料、业主手册、住宅工程用户手册等，双方约定已付款251200元为购房定金，剩余款项待办理完过户手续后一次性支付。根据交易习惯，李长峡系基于双方对购房价款的确定，才支付了购房款251200元。结合贺春在微信聊天记录中关于将房屋过户给李长峡的意思表示，可见双方之间已形成房屋买卖合同关系。一审中，贺春陈述“确实曾与原告口头达成房屋买卖协议”、“多少钱买进多少钱卖出”，此为贺春对案件事实的自认，据此亦应认定贺春与李长峡之间存在房屋买卖合同关系。根据一般交易规则，二手房价格应以实际交易价格为准，不应包括贺春主张的物业费和购房贷款利息，贺春对房屋价款的主张有违市场经济规律。另，交易价款是房屋买卖合同的核心内容，李长峡与贺春之间存在二手房买卖合同关系，可见双方对交易价款确已达成一致意见，李长菊和贺春的微信聊天记录对此可予证明。一审判决认为李长峡未提交证据证明双方约定房屋价款为377100元，该项认定否定了李长峡所支付款项251200元的购房款性质，与案件事实不符。李长峡和贺春之间没有其他经济往来，李长峡向贺春支付款项251200元，结合李长菊与贺春之间的聊天记录，应当认定双方之间就房屋价款已达成一致意见。第二，一审判决采信证据不当。李长峡为证明其与贺春之间存在房屋买卖合同关系，提交了微信转账记录、微信聊天记录、转款记录等证据，并按约定实际履行了大部分合同义务，应受法律保护。现贺春主张双方就房屋价款并未达成一致意见，根据“谁主张谁举证”的原则，贺春应当提供相应证据，否则应承担举证不能的法律后果。一审中，贺春拒绝向法庭出示微信聊天记录，并在庭审中作虚假陈述和抗辩。由此，根据相关法律规定，应推定李长峡所述事实真实。一审法院在贺春没有提交证据的情形下，仅凭贺春的陈述，就认定双方就房屋价款没有达成一致意见，加重了李长峡的举证责任，导致裁判结果显失公平。第三，案涉房屋买卖合同具有可履行性。李长峡与贺春之间的口头协议依法成立，合法有效。案涉房屋已经签约备案，无抵押等权利负担，可以办理过户手续。据此，案涉协议具备可继续履行性，现李长峡已经履行大部分合同义务，贺春亦应依约履行房屋过户义务。二审中，李长峡明确表示放弃要求贺春赔偿损失85229.1元的诉讼请求。贺春辩称，其与李长菊确实达成了案涉房屋买卖协议，但约定房屋价款为676046.68元，该价款包括房屋原价款378875元、银行剩余利息187171.68元、房屋过户费、物业费等其他费用预计110000元。贺春收到李长菊支付的款项定金20000元、银行剩余利息200000元、借款21200元、物业费12260元、契税及其他费用10000元。后贺春向李长菊返还12260元，故贺春总共收到李长菊支付的案涉款项251200元。李长菊所持房屋钥匙、业主手册、住宅工程用户手册信用卡等，均系其未经贺春同意擅自拿走，并非贺春主动交付。因李长菊多次违反已经达成的房屋买卖协议，并多次威胁恐吓、恶意侮辱贺春，给贺春及其父母造成了严重伤害和不良影响。双方无法就案涉房屋买卖达成一致意见，故已于2020年7月4日口头协商终止了房屋买卖协议，贺春愿意将案涉房屋另售他人后返还李长峡的251200元并支付合法利息。现贺春不同意将房屋卖给李长峡，李长峡的诉讼请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。李长峡向一审法院起诉请求：1.判令贺春继续履行房屋买卖合同；2.判令贺春协助办理房屋过户手续；3.判令贺春承担本案诉讼费与保全费；4.判令贺春承担给李长峡家庭造成的精神损失、经济损失85229.1元。一审法院认定事实：2014年9月23日，贺春与青海三榆房地产集团有限公司签订《商品房预售合同》，约定贺春购买由青海三榆房地产集团有限公司开发的位于西宁市××区房屋，房屋总价375811元。后由于房屋面积与合同约定有所差异，房屋总价款变更为378875元。2014年11月6日，贺春与中国农业银行股份有限公司西宁市黄河路支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为260000元，借款期限180个月，自2014年11月6日至2029年11月5日，并以案涉房屋作为抵押。2020年2月，李长峡之姐李长菊就案涉房屋买卖事宜与贺春进行协商。2020年6月24日，李长菊向贺春转账支付200000元，另通过微信给付51200元，贺春对收到251200元款项予以认可，但认为该款项中包括李长菊2019年出借给贺春的21200元。后由于双方就案涉房屋买卖产生争议导致本案诉讼。2020年7月1日，案涉房屋的他项权利注销登记。另，李长峡于2020年7月9日向西宁市城东区人民法院申请诉前财产保全，该院于2020年7月9日作出（2020）青0102财保39号民事裁定，裁定冻结贺春名下位于西宁市××区房屋的不动产产权移转及设置他项权利，期限三年，产生申请费1877元。一审法院认为，因李长峡与贺春未签订书面房屋买卖合同，双方就房屋价款争议较大，李长峡认为口头协商时约定的房屋价款为377100元，贺春对此不予认可，认为口头协商时约定的房屋价款包括房屋购进价格、房屋贷款产生的利息及其他费用，对此李长峡亦不予认可。虽然李长峡提交的微信记录中显示有377100元的金额，但根据前后内容无法确定该金额是否为双方协商的房屋总价款。贺春购买案涉房屋的价款为378875元，并承担了自2014年11月至2020年6月的贷款利息，李长峡就案涉房屋价款为377100元的陈述与常理不符，无法采信。现双方无法就案涉房屋价款达成一致，且李长峡提交的证据亦无法证明双方口头协商的价款为377100元，经释明，李长峡坚持继续履行合同，但无法认定双方就房屋价款已经达成一致，故对其要求继续履行合同、办理房屋过户手续的诉讼请求无法支持。关于李长峡主张的损失，其提交的其父母医药费、其姐的工资损失、其翻车导致的损失，未能证实与本案之间的关联性，不予支持。遂判决：驳回李长峡的诉讼请求。案件受理费2030元，减半收取1015元，由李长峡负担。本案二审期间，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。二审中，李长峡提交了以下证据：1.2020年8月20日通话录音，用以证明李长峡起诉贺春要求退还已收取的购房款，案件承办法官因贺春未到庭参加诉讼，遂当庭致电贺春，贺春在通话中认可房屋价款为377100元（该案李长峡已撤回起诉）；2.案涉房屋钥匙照片、住宅工程用户手册照片、业主手册封面照片、《房屋装饰装修管理协议》（首页和末页）、《前期物业管理服务协议》（首页和末页）、刷卡凭证及银行交易明细，用以证明贺春已将案涉房屋交付于李长峡，交付材料包括钥匙、门禁卡、猫眼、业主手册等，2020年4月24日之前的物业费、暖气费共计8931元系由李长菊垫付，双方约定从购房款中核减；3.监控录像截图，用以证明贺春收取购房款251200元后搬离借住的李长菊的房屋，并表示不再出售房屋；4.微信截图，用以证明李长菊和贺春协商确定贺春将案涉房屋以三十七万余元的价格出售给李长峡；5.照片7张，用以证明李长菊陪同贺春办理案涉房屋注销他项权登记手续，从而证明双方商定案涉房屋价款为三十七万余元；6.现场视频，用以证明贺春认可房屋总价款为三十七万余元；7.申请群英、杨晓娟作证，欲证明李长峡起诉贺春要求返还已付购房款案件中，承办法官当庭致电贺春，通话中贺春陈述与李长菊约定购房价款是三十七万多，另外杨晓娟曾陪同李长菊至法幢寺寻找贺春，双方因购房款问题发生争吵，争吵过程中贺春表述“三十八万的房子，你婆婆说再便宜点儿，我送给你啊”。对李长峡提交的上述证据，贺春质证称：1.认可通话录音的真实性，但主张其在通话中陈述“三十七万多”是因为其以为法官询问已付款和未付款，故以总价六十七万余元核减已付款251200元后确认尚欠款项为三十七万多；2.认可该组证据的真实性，但主张房屋钥匙、门禁卡、猫眼、业主手册等资料是由物业公司交付给贺春，李长菊未经贺春同意擅自拿走，同时拿走的还有贺春的两张银行卡；3.认可监控录像截图的真实性，但主张搬离李长菊房屋的原因是李长菊要求降价出售房屋，双方因此发生争执，李长菊表示让贺春另售他人并返还已付款251200元；4.认可微信截图的真实性，也认可双方确就买卖房屋事宜进行协商，但对价款三十七万余元不予认可；5.认可照片真实性；6.认可现场视频的真实性，但主张该谈话是李长菊事先设计好的，且录音内容没有完整体现案涉房屋价款，贺春在录音中关于“三十多万”的表述是在激愤状态下表达，并非真实意思表示；7.对群英及杨晓娟的证言不予认可，主张在与另案法官通话时陈述的“三十七万多”是指尚欠款项，杨晓娟并未去过法幢寺。本院经审查上述证据认为，1.通话录音符合证据的真实性、合法性及关联性要求，其中贺春确实陈述“三十七万多”，但该表述系概数，并不显示贺春与李长菊约定购房价款为377100元，对该证据的证明目的不予认定；2.鉴于李长菊认可贺春曾将个人物品寄存在李长菊家中的事实，故李长菊占有案涉房屋钥匙、门禁卡、猫眼、业主手册等物业交房资料的事实并不能认定为贺春向李长峡交付房屋，对该组证据的证明目的不予认定；3.监控录像截图符合证据的真实性、合法性及关联性要求，且贺春对截图显示其于2020年7月3日23时许搬离李长菊房屋的事实予以认可，对此予以确认；4.微信截图仅显示贺春与李长菊就案涉房屋买卖事宜进行过协商，但无法证明双方商定价款为三十七万余元，对证明目的不予认定；5.虽然贺春认可现场照片的真实性，但李长菊陪同贺春办理房屋他项权注销登记并不能直接证明双方商定购房价款为三十七万余元，对证明目的不予认定；6.现场视频显示李长菊与贺春就案涉房屋价款产生争议，贺春也确实作出“三十多万”的表述，但该证据不能直接证明双方商定的房屋价款为李长菊主张的377100元，对此证明目的仍无法认定；7.群英与杨晓娟并未参与李长菊与贺春之间针对房屋价款的协商过程，其二人仅是在陪同李长菊参加诉讼或至法幢寺寻找贺春时听到了贺春关于价款的表述，贺春的上述表述均有电话录音、现场视频予以记录，故群英与杨晓娟的证言应结合电话录音、现场视频予以认定。二审中，贺春为反驳李长峡的主张提交了以下证据：微信、短信截图6张、微信转账截图19张、收据及银行凭证各1张、银行通知短信截图1张，用以证明贺春与李长菊约定案涉房屋总价款是六十七万余元，包括贷款利息、物业欠款、后期过户费用等，后因李长菊要求降价，双方未能就房屋价款达成合意，遂致房屋买卖合同无法继续履行，贺春为处理此事产生交通费损失。李长峡质证称，认可该组证据的真实性，但不认可贺春主张的交通费损失。本院经审查认为，贺春提交的证据不能直接证明其与李长菊商定案涉房屋价款为六十七万余元，对其证明目的不予认定。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为李长峡和贺春之间是否就案涉房屋买卖价款达成合意。根据双方陈述，李长菊确实代李长峡就购买案涉房屋与贺春进行协商。关于购房价款，李长峡主张双方商定为377100元，主要依据有三：其一，贺春于2020年6月23日计算确定价款后向李长菊发送了手机计算器页面截图及银行卡照片，计算器截图显示金额为377100元；其二，李长峡诉贺春要求返还已付购房款案件中，贺春在与承办法官的通话中表述房屋价款为“三十七万多”，李长菊至法幢寺与贺春协商购房事宜时，贺春也表述房屋价款为“三十七万多”；其三，案涉房屋已经交付，具体表现为贺春向李长菊交付了房屋钥匙、门禁卡、猫眼、业主手册等，李长峡支付了部分购房款251200元。对李长峡的上述主张，贺春不予认可，主张双方商定的房屋价款为676046.68元，计算依据是在贺春购入价的基础上加计贷款利息、物业费等费用。分析双方当事人的上述主张，首先，贺春于2020年6月23日发送给李长菊的手机计算器截图显示377100元由两个数据计算得出，但对该两个数据的具体金额、计算方式以及确认依据，贺春和李长菊均未能予以说明。结合贺春与李长菊微信聊天中该计算器截图的上下内容，亦无法看出377100元的确定过程及款项性质。故贺春发送给李长菊的计算器截图显示377100元并不足以证明该金额即为双方商定的房屋价款。其次，在李长峡诉贺春要求返还已付购房款案件承办法官与贺春的通话录音中约1分23秒时贺春确实有“我说我大概年底回来，回来之后说好的三十七万多”的表述。在李长菊等人至法幢寺与贺春交涉的现场视频中，约6分21秒时贺春有“八十万的房子三十万卖给”的表述，约7分30秒时贺春有“我八十万的房子三十万卖给，你还说高，我送给你要不要”的表述。根据上述通话及视频内容，贺春对案涉房屋价款系以“三十七万多”、“三十万”概数形式进行表述，依据这类表述不足以认定李长菊与贺春商定房屋价款具体金额为377100元。最后，根据双方均无异议的事实，案涉房屋钥匙、门禁卡、猫眼、业主手册等材料确由李长菊持有，李长峡也确实支付了款项251200元。鉴于贺春曾借住在李长菊家中，故李长菊持有上述物品与材料并不必然得出案涉房屋已由贺春交付于李长峡的结论；又因贺春与李长菊确实就房屋买卖事宜进行协商，且双方均确认约定先支付部分款项，余款于房屋过户后支付，故李长峡支付部分款项的事实不能推导出双方商定房屋价款为377100元。综上所述，李长峡提交的手机计算器页面截图、通话录音、现场视频均不足以证明李长菊与贺春就案涉房屋价款为377100元达成合意；又根据贺春于2014年购入案涉房屋时总价款为378875元，2014年至2020年期间又支付了贷款利息，李长峡主张2019年至2020年时贺春与李长菊商定将案涉房屋以低于购入价的价格377100元出售给李长峡，确实有违一般常理，故综合李长峡提交的证据并结合已经查明的基本事实，其关于房屋价款为377100元的主张亦不符合高度盖然性的认定标准。综上，李长峡的上诉请求及理由不能成立，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。另，一审判决对保全申请费未作处理，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，申请费属于诉讼费用，本院与案件受理费一并处理。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费1877元，二审案件受理费2030元，由李长峡负担。本判决为终审判决。审判长 尹菲菲审判员 张 薇审判员 左志萍二〇二一年三月二十四日法官助理 王维兵书记员 李洪倩附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。