广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终3413号上诉人（原审原告）：李晓雯，女，1986年11月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：林铭壮，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽燕，广东南天明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原审第三人：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人李晓雯、广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）与原审第三人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初7761号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：“一、确认李晓雯和广东广佛智城集团有限公司于2018年9月10日签订的《物业使用权转让合同》关于2038年9月10日至2048年12月31日物业使用权转让期的约定无效；二、广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金60250.16元并支付以此为本金从2020年4月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予李晓雯；三、驳回李晓雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4814.55元（原告李晓雯已预交），由原告负担4316.91元，由被告负担497.64元并应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期本院将依法强制执行。对原告已预交的案件受理费497.64元，待本判决生效后，经原告申请，本院予以退回。”李晓雯不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方当事人于2018年9月10日签订的《物业使用权转让合同》；2.智城公司立即向李晓雯返还物业使用权转让金461587元；3.智城公司立即向李晓雯支付资金占用期间的利息（以50000元为基数，2018年9月10日至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；以365435元为基数自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；4.智城公司立即向李晓雯支付违约金166167.30元；5.一、二审受理费由智城公司负担。事实和理由：一、李晓雯已经支付转让金461587元，一审判决认定有误。二、涉讼《物业使用权转让合同》为格式合同，双方权利义务不对等，智城公司已逾期交付超过90天，李晓雯有权要求解除涉讼合同。三、一审法院已经认定智城公司存在逾期交付的行为，构成根本违约，根据公平原则，李晓雯有权要求解除合同。涉讼物业至2019年11月26日尚未竣工验收，不具备交付条件，其已经逾期达330天，构成根本违约，且对李晓雯造成严重经济损失。四、一审法院认定智城公司存在违约行为，智城公司应当按照合同价款的30%支付违约金。五、一审判决损害了李晓雯的合法权益，应予改判。本案中，智城公司的融资方式为“物业使用权转让+物业返租/委托经营”，以土地租赁期限到期之日为限，将转让期限约定为“20年转让期+赠送后续使用权”，使得李晓雯获得近30年的物业使用权。但物业使用权转让合同并无直接对应的法律加以适用，智城公司利用法律上的空白，通过销售模式，造成交易为购买的假象，李晓雯遂与其签订涉讼合同，李晓雯对此并无谨慎审查的过错。况且，在签订合同的过程中和销售现场，智城公司从未表达出租物业的意思，也未对李晓雯公开涉讼物业的状态文件，双方当事人之间并未达成“租赁”的合意。李晓雯于2019年5月与智城公司的贷款部员工谭某的交谈中曾质疑涉讼物业的建筑现状与售楼中心公开展示的沙盘不一致，并提出解除涉讼《物业使用权转让合同》及退款，谭某当场否认销售虚假宣传并隐瞒涉讼物业尚未竣工，未达交付条件的事实，故李晓雯并无谨慎审查的过错。智城公司故意隐瞒涉讼物业的真实情况，并向李晓雯提供虚假信息，违背诚信原则，应当赔偿李晓雯的损失。现智城公司存在逾期交付的违约行为，且欣盛公司亦超过6个月未向李晓雯支付租金收益。六、涉讼物业所在的项目虽已达到竣工验收条件，但涉讼物业不具备交付条件，涉讼合同的目的无法实现。涉讼物业没有相关报建文件，智城公司将建筑物进行分割，但分割并未获得批准，智城公司和欣盛公司无法将涉讼物业返还给李晓雯。智城公司答辩称，一、李晓雯要求解除《物业使用转让合同》没有事实和法律依据。涉讼物业已经取得竣工验收备案，其使用权依法可以转让。根据涉讼《物业使用转让合同》约定，如李晓雯在2018年12月31日前未付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至李晓雯付清合同约定所有款项的当月底，李晓雯至今只支付合同约定款项的75%，故双方约定的交付条件尚未成就，不存在逾期交付的行为。况且，智城公司依据李晓雯出具的《授权委托书》以及其与欣盛公司签订的《委托经营管理合同》，与李晓雯的受托人欣盛公司完成涉讼物业交付。欣盛公司已经提前向李晓雯支付经营管理收益，应当视为欣盛公司已经代为实施涉讼物业的接收手续。李晓雯在收取经营管理收益后亦从未就智城公司向欣盛公司交付涉讼物业提出异议。退一步讲，即使法院认定智城公司有逾期交付物业的情形，李晓雯亦无权要求解除涉讼合同。涉讼合同并未约定迟延交付物业属于可解除合同的情形，李晓雯提出解除涉讼合同没有合同依据。况且，涉讼物业已经实际交付，且合同目的已经实现，李晓雯提出解除涉讼合同没有法定依据。二、李晓雯要求智城公司返还物业使用权转让金并支付利息即违约金没有事实和法律依据，亦无合同依据。欣盛公司述称，同意智城公司的答辩意见。智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李晓雯的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李晓雯负担。事实和理由：一、（一）一审判决认定涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国合同法》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉讼物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破合同法中“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。（二）、退一步讲，即使一审法院认为涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付利息。1.《物业使用权转让合同》约定的转让金对应为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。2.一审法院对物业使用权转让期限的认定错误，进而导致计算退款金额有误，应予以纠正。涉讼《物业使用权转让合同》实际履行的使用期限应自合同约定的物业交付次日或涉讼物业竣工验收备案次日起算，而非合同签订之日起算。同时应当考虑双方对合同无效是否存在过错，不应将过错全部归责于智城公司。智城公司未强迫李晓雯签订涉讼合同，也没有侵占其资金的故意，对合同无效没有过错。且李晓雯一直以涉讼物业获得收益，并未遭受实际损失，故李晓雯所谓的资金占用期间利息损失应由其自行承担，而不应再由智城公司支付利息。二、一审判决智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，且明显过高。1.根据涉讼《物业使用转让合同》约定，李晓雯于2019年8月31日付清合同约定款项的75%，故双方约定的交付条件尚未成就，不存在逾期交付的行为。2.即使一审法院认定智城公司有逾期交付涉讼物业的情形，亦不应支持其违约金主张，该违约金标准明显过高。而且，欣盛公司于2019年9月开始向李晓雯计付委托经营管理收益，并向其支付了收益款。因此，即便涉讼物业竣工验收备案迟延，亦未造成李晓雯任何损失，智城公司不应再向李晓雯支付违约金。李晓雯答辩称，一、《物业使用权转让合同》并非法律上特有的合同类型，对该类合同的定义存在争议，一审法院直接认定李晓雯对签订涉讼合同存在过错有误。二、一审法院应判决智城公司支付逾期交付物业的违约金，且实际上智城公司逾期交付已构成严重违约，应判决解除涉讼合同。欣盛公司述称，同意智城公司的上诉意见。各方当事人二审期间均未提交新证据。经审查，除确认一审判决认定的事实外，本院另查明，智城公司与李晓雯一致确认李晓雯支付了涉讼物业2019年9月至12月的分期款15384元，合计支付涉讼物业转让金461587元。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向李晓雯退还转让金及利息；3.智城公司应否支付违约金，如需支付，违约金应如何确定；4.《物业使用权转让合同》应否解除。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向李晓雯让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，李晓雯根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用为由上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉讼物业实际租赁期限应自合同约定的交付或者涉讼物业竣工验收备案次日起算的问题，本院认为，《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故一审判决自合同签订之日起计算实际租赁期限正确，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。经核算，智城公司可收取的二十年期限的物业使用权转让金为365475元，智城公司收取的超过二十年期限无效部分的物业使用权转让金96112元（461587元-365475元=96112元）应予以返还，一审判决认定有误，本院予以纠正。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，智城公司占用李晓雯支付的超出二十年租赁期限对应转让金造成李晓雯资金占用损失，双方当事人作为合同方对合同无效均有过错，故一审法院酌定智城公司自起诉之日起支付利息并无不当，本院予以维持，智城公司上诉主张无需支付利息理据不足，本院不予支持。关于第三个焦点问题，涉讼《物业使用权转让合同》约定涉讼物业的交付时间为2018年12月31日，如李晓雯未能在此之前付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至李晓雯付清合同约定所有款项的当月底。后双方签订补充协议，约定付款期限变更为李晓雯于2019年8月31日前支付415435元，余款138456元从2019年1月起逐月支付。综合本案证据，本院确认李晓雯于2019年8月31日才支付涉讼物业转让金446203元，故智城公司交付涉讼物业的时间应为2019年8月31日，一审判决自2019年8月31日起至涉讼物业所在建筑物取得竣工验收备案的2019年11月26日止以二十年期限内的转让金365475元为本金计算逾期交楼违约金为15898.16元正确，本院予以维持。智城公司上诉主张李晓雯尚未付清合同约定转让金，智城公司尚无需交付涉讼物业。本院认为，如前所述，涉讼合同二十年期限部分有效，而李晓雯支付的款项已经超过二十年期限对应的价款，故智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。李晓雯上诉主张智城公司应按照合同价款的30%支付违约金理据不足，本院不予支持。关于第四个焦点问题，李晓雯以智城公司逾期交付涉讼物业为由上诉主张解除涉讼《物业使用权转让合同》。本院认为，首先，涉讼《物业使用权转让合同》并未约定智城公司逾期交付物业时，李晓雯有权解除合同。其次，李晓雯与欣盛公司签订《委托经营管理合同》，约定李晓雯将涉讼物业委托欣盛公司代为实施接收手续以及代为经营管理，欣盛公司向李晓雯支付固定的委托经营管理收益。该合同为双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。欣盛公司已经按照合同约定代为接收涉讼物业并向李晓雯支付2019年10月、11月经营委托收益，且涉讼物业所在建筑物已经竣工验收备案。因此，李晓雯要求解除涉讼《物业使用权转让合同》理据不足，本院不予支持。综上，智城公司应当返还李晓雯物业使用权转让金96112元，并支付违约金15898.16元以及以96112元为本金自2020年4月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。至于欣盛公司已经向李晓雯支付的36376元，因欣盛公司与李晓雯的《委托经营管理合同》尚未解除，故欣盛公司已经支付给李晓雯的款项不宜用以抵扣智城公司应支付的费用，一审判决对此处理有误，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实有误，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初7761号民事判决第一项；撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初7761号民事判决第三项；变更广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初7761号民事判决第二项为：广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还李晓雯物业使用权转让金96112元并支付以此为本金从2020年4月1日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付李晓雯违约金15898.16元；驳回李晓雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4814.55元，由李晓雯负担3734.55元，广东广佛智城集团有限公司负担1080元；二审案件受理费10665.35元，由广东广佛智城集团有限公司负担2962.25元，李晓雯负担7703.10元。本判决为终审判决。审 判 长  张 莹审 判 员  侯 进审 判 员  禤敏婷二〇二一年三月二十二日法官助理  张湘洁书 记 员  邹洁婷