山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终1833号上诉人(原审被告）：于秋香，女，1972年7月14日出生，汉族，住济宁市任城区。被上诉人(原审原告）：济宁地景物业服务有限公司，住所地济宁市任城区翠都国际AB裙房一楼，统一社会信用代码91370811MA3CLJ755R。法定代表人：毕桂华，该公司总经理。委托诉讼代理人：翟灿（系济宁地景物业服务有限公司行政部专员），女，1992年9月16日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。上诉人于秋香因与被上诉人济宁地景物业服务有限公司（以下简称“地景物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初13300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于秋香上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由地景物业公司承担。事实和理由：一、原判决认定事实不清并有误。（一）原判决“前期物业服务合同约定收费标准也与‘四星级’服务的收费标准相当，原告按照合同约定收费标准主张物业服务费用，不违反法律规定，”其认定事实错误。地景物业公司提供的物业服务并未达到四星级标准，存在如下具体问题：1.小区内存在私拉电线、地下车库及住宅楼遗漏消防通道长期关闭、牟辆乱停乱放长期占用消防通道。2.个别单元门损坏，门禁系统失效，单元门合页掉落等安全隐患。3.小区地下车库漏水、积水严重无人清理。路面裂缝、门厅瓷砖损坏、单元门遮阳玻璃破损、电梯配套设施损害等存在安全隐患。4.对小区内幼儿园未经规划局许可违规占用绿化面积和私自增开消防通道不予以举报。5.安全检查疏漏，导致存放在楼顶的安全门坠落砸中路边车辆。6.小区内垃圾清理不及时，环境较差。7.疏于绿化管理存在洋房业主私自占用公共绿化地种菜现象。（二）原判决“虽然被告主张原告在物业服务过程中存在一定瑕疵并提交录像、视频等证据证实，但根据同小区其他业主反映情况来看，被告主张的问题并非物业服务期间普遍存在的问题，未达到减免部分物业费的程度。”其认定事实不清并有误。于秋香认为“同小区其他业主反映情况”这一表述有误，于秋香并未看到相关证据证明这一论述。二、一审判决适用法律错误。物业服务的确存在时间持续性的特点，但并非无法计量。于秋香在一审中提交的视频与照片并非在短时间内拍摄，从时间的跨度来看，多次出现物业服务与四星级服务等级不符的问题，未尽到物业管理与服务职责，另外由于于秋香不可能将所有的问题进行记录，则当然可以认定地景物业公司提供的物业服务问题多于于秋香所能举证的。结合前述事实可以明显看出，地景物业公司提供的物业服务与收费和相应服务等级标准严重不相符。综上，一审法院在对于秋香所提交的证据未采纳并且未对地景物业公司所提供的物业服务与其等级标准审核，进而认定地景物业公司所提供的物业服务达到“四星级”标准这一事实认定错误前提下，判决于秋香按照双方约定足额缴纳物业费属于明显法律适用错误。于秋香同意支付物业费，但应按照地景物业公司所提供的物业服务与其匹配的等级标准缴纳物业费。地景物业公司辩称，一、原审判决认定事实清楚。地景物业公司提供的服务达到相应标准，符合合同约定。1、小区地下车库关闭，系因曾经出现过儿童在脱离监护人后擅自闯入地下车库，后经多数业主建设关闭，因该车库还有两个门，并不影响车库使用。一楼消防通道长期关闭，但并未上锁，随时能进出。2、单元门等损坏系因前期业主装修原因造成，后经地景物业公司多次维修，现已无法修复，已经通知业主启动专项维修资金更换，但多数业主不同意，因此无法更换，责任不在地景物业公司。3、设施的损坏与更换肯定会存在时间差，不能要求地景物业公司时刻保持没有任何瑕疵。4、幼儿园占地问题，地景物业公司已全力配合业主和相关部门调查，调查后相关职能答复：幼儿园东侧土地，不属于翠都国际二期所有，也并非是全体业主所有，所以未侵占全体业主利益。6、垃圾清理，根据于秋香一审时提交的照片，是在夜间拍摄，物业工作人员及市政垃圾清运人员均是夜间休息时间，于秋香要求地景物业公司及时清理、时刻保持清洁卫生，系过于苛刻的要求，为了公共卫生，业主也应选择未满的垃圾桶投放垃圾。7、对私占绿地种菜的现象，地景物业公司发现后及时制止并要求业主清除。二、原审判决适用法律正确。地景物业公司提供的服务与双方签订的物业合同相符，尽到了约定的义务，不存在违约情形。地景物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，物业公司已提供了服务，于秋香接受了服务，就有义务按约定缴纳物业费。地景物业公司向未缴费业主催告后，绝大部分都已主动缴纳，仅有极少部分未缴。综上，于秋香提出的事实理由对于地景物业公司过于苛刻，根本不考虑物业服务的实际情况，过分增加了地景物业公司的责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。地景物业公司向一审法院起诉请求：1.判令于秋香支付地景物业公司2020年度物业费2324.31元及违约金（以2324.31元为基数，自2020年1月11日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算）；2.诉讼费用由于秋香承担。一审法院认定事实：于秋香系济宁市任城区翠都国际城10幢1单元1201室业主，其房屋面积146.49平方米。2018年1月21日，于秋香（甲方）与地景物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务，其中第四条约定物业服务标准为“《济宁市住宅服务五星级标准》”，物业费收费方式为包干制，根据房屋建筑面积按照小高层住宅每月每平方米1.4元进行收费。业主应于《入住通知书》告知的房屋交付期限届满之日起开始缴纳物业服务费。物业费原则上按年交纳，以后每年首月的1-10日预交当年物业服务费及相关费用，若未按照上述约定收费标准及时间交纳有关费用的，物业服务企业有权要求业主补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。房屋质保期内的维修项目，由开发公司协助业主与开发单位联系，促使相关问题的解决；已过房屋质保期的维修项目，业主可以自行负责维修，也可以委托物业单位进行有偿维修。房屋共用部分、共同设施设备、共用设施、绿化、环境卫生、安全消防、维修施工、车辆停放等进行管理和维护等由物业公司负责。合同签订后，地景物业公司进驻小区并开展物业服务活动，并于2019年9月1日向济宁市任城区住房和城乡建设局申请备案，备案服务等级为四星级、收费标准为1.3-1.43元/㎡?月。物业服务过程中，于秋香缴纳了2018年度物业费。后于秋香因地景物业公司提供的物业服务标准不达标、疏于履行职责、物业收支情况不公开不透明等问题，拒绝缴纳2020年1月11日至2020年12月31日期间的物业费，地景物业公司向其催告后，于秋香仍未能缴纳。一审法院认为，地景物业公司、于秋香签订的《前期物业服务协议》，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。协议签订后，地景物业公司进驻小区并在客观上提供了物业服务，于秋香应当支付相应的对价。《前期物业服务协议》中约定的物业服务标准为《济宁市住宅服务五星级标准》，从形式上看，《济宁市住宅服务五星级标准》带书名号，根据社会普遍观点，应视为采取《济宁市住宅服务五星级标准》这一政府制定的等级所对应的服务标准，而并不会使一般人产生按照五星级标准提供服务的混淆，于秋香仅以此主张约定服务标准为五星级标准，理由不成立，一审法院不予采信。《物业管理条例》第三十四条第二款虽规定物业服务合同应对服务质量进行约定，但该规定并非效力性强制规定，未约定服务质量标准的并不直接导致合同无效。地景物业公司在与于秋香签订前期物业服务协议后已向济宁市任城区住房和城乡建设局申请备案，备案服务等级为四星级、收费标准1.3-1.43元/m2?月也与四星级标准相当，且备案后地景物业公司又对服务质量标准进行了公示，前期物业服务合同约定收费标准也与“四星级”服务的收费标准相当，地景物业公司按照合同约定收费标准主张物业服务费用，不违反法律规定，一审法院予以支持。于秋香还主张地景物业公司应该公开财务凭证以证实物业公司收支情况，一审法院认为，法律仅规定物业服务企业应公开收支情况，并未要求物业服务企业公开会计凭证，于秋香以地景物业公司未公开会计凭证为由主张其未履行公示物业收支义务，无法律依据，一审法院不予采信。物业服务系持续性服务合同，小区内人员流动性较大，在人员流动过程中难免出现对环境卫生的破坏、未按规定摆放非机动车等管理死角，而要求物业服务企业时刻保证小区内秩序、卫生环境、绿化符合物业服务合同约定标准无疑过分加重物业服务企业的责任。因此，虽然于秋香主张地景物业公司在服务服务过程中存在一定瑕疵并提交录像、视频等证据证实，但根据同小区其他业主反映情况来看，于秋香主张的问题并非物业服务期间普遍存在的问题，未达到减免部分物业费的程度。综上所述，地景物业公司主张于秋香支付2020年1月11日至2020年12月31日期间的物业服务费2324.31元，符合双方合同约定及法律规定，应予支持。物业服务企业应以优质的物业服务为宗旨，业主在诉讼中主张的问题虽非普遍存在现象，但至少可以证明在服务过程中存在一定瑕疵，故地景物业公司、于秋香在履行合同过程中均存在瑕疵履行的违约行为，互不负支付违约金的义务，对地景物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。地景物业公司作为物业管理服务公司，应与业主加强沟通，予以改进和提供服务质量，以取得较好的服务效果，达到令业主满意的程度。同时，业主向公司反映情况、意见和建议，应采取合理、合法的方式维护自身的合法权益，但拒交费用的方式欠妥。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、于秋香于本判决生效之日起十日内支付济宁地景物业服务有限公司自2020年1月11日至2020年12月31日期间的物业费2324.31元；二、驳回济宁地景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由于秋香负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：于秋香应否向济宁地景物业服务有限公司交纳案涉物业服务费？根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”于秋香与地景物业公司签订的《前期物业服务协议》意思真实，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并有效，该合同对地景物业公司及翠都国际小区的全体业主具有约束力，双方当事人均应履行合同中所约定的义务，包括业主按照合同约定交纳物业费的义务。本案中，根据于秋香的上诉主张，于秋香拒绝交纳物业服务费的理由主要为：地景物业公司提供服务未达到相应服务标准，存在私拉电线、地下车库及消防通道长期关闭、个别单元门损坏及门禁系统失效、地下车库漏水清理不及时、安全检查疏漏、垃圾清理不及时等情形。本院认为，于秋香虽主张地景物业公司提供的物业服务不符合服务合同约定及收费的服务标准，但其提供的证据仅能反映系个别地点和时间存在上述问题，并不能反映该问题是持续和普遍存在的，不足以达到证明应减免物业费的标准。即使地景物业公司存在于秋香所主张的上述问题，上述问题亦属于物业服务过程中存在的瑕疵，虽然有不尽如人意之处，但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务，于秋香以物业服务中的瑕疵为由拒绝交纳物业费，亦无事实及法律依据，本院不予支持。物业服务费是物业服务企业提供物业服务的主要资金来源，业主若认为物业服务不符合约定标准，可以根据法律规定，通过业主大会或业主委员会监督物业公司按照合同约定提供服务，行使选聘或解聘物业公司的权利，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，如仅因物业服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费，物业服务企业将更无能力改进物业服务，亦是对其他交纳物业服务费业主利益的损害。综上，于秋香主张的拒绝交纳物业费的理由不能成立，一审法院按照双方物业服务协议约定，判决于秋香支付地景物业公司物业服务费，并无不当。综上所述，于秋香的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由于秋香负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 张思平审判员 史海洋二〇二一年三月三十一日法官助理刘洪信书记员冯雪凤