山东省莒县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1122民初7092号原告（反诉被告）：李金玲，女，1962年12月26日出生，汉族，居民，住莒县。委托诉讼代理人：李新志，莒县中星法律服务所法律工作者。被告：李守兰，女，1966年7月24日出生，汉族，居民，住莒县桃园北区。被告（反诉原告）：李守民，男，1970年8月25日出生，汉族，居民，住莒县。上述两被告委托诉讼代理人：王超峰，山东隆诚律师事务所律师。上述两被告委托诉讼代理人：陈维娟，山东隆诚律师事务所律师。原告李金玲与被告李守兰、李守民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金玲及其委托诉讼代理人李新志，被告李守兰及二被告的委托诉讼代理人王超峰、陈维娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金玲向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告之间的房屋买卖合同；2.依法判令二被告立即恢复房屋原状、返还楼房并支付房屋使用费40000元；3依法判令被告支付违约金20000元；4诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年1月21日购买楼房一处，位于莒县。2018年6月份，被告联系原告欲购上述楼房，之后被告以看房为由从原告处取得楼房钥匙，后被告就约定的房屋款一变再变，在未经原告同意、且双方未办理任何交接手续、被告未向原告支付任何款项的情况下，被告擅自装修入住至今，现在被告又无故不要该楼房，给原告造成重大经济损失和心理压力，被告的违约行为已经严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院，请求实现诉讼请求。李守兰辩称，答辩人与原告之间不存房屋买卖合同关系，答辩人不是涉案房屋买卖合同相对人，不应承担责任，原告起诉答辩人无任何事实与法律依据。2018年5月底，答辩人弟弟即被告李守民因更换楼房需要，经答辩人介绍向原告购买涉案楼房，由答辩人沟通双方意见，也即答辩人是作为涉案房屋买卖的介绍人而不是购买人，答辩人也没有与原告达成房屋买卖合同的合意，并且原告也明知涉案楼房买卖的买方系李守民而非答辩人，因此，原告起诉系主体错误，请求法庭依法驳回原告对答辩人的起诉。李守民辩称，一、原告所诉与事实不符，原告主张“被告以看房为由自原告处取得钥匙，未经原告同意且双方未办理任何交接手续，被告未向原告支付任何款项的情况下擅自装修并入住至今”与事实不符。事实是2018年5月底，答辩人因更换楼房需要，经李守兰介绍向原告购买涉案楼房，双方协商确定价款，答辩人支付楼房款后，因原告没有时间办理，原告委托其丈夫将涉案楼房钥匙交给答辩人，而不是原告所说的以看房为由取得钥匙。也是因为原告一直拖延，所以双方一直未办理更名手续。答辩人是在支付购房款并且原告交付楼房的情况下，对涉案楼房进行装修的，而不是原告所说的未经其同意也未支付任何款项情况下，擅自对楼房进行装修。原告主张答辩人入住至今也与事实不符，事实是2019年6月28日，原告未经答辩人同意擅自将涉案房屋的用电进行销户，致使答辩人无法继续居住。二、原告提出解除合同并要求返还房屋，严重侵害答辩人合法权益。首先，原告在将涉案房屋出卖给答辩人后，因莒县楼房价格的上涨，在答辩人已经装修并居住的情况下，违反诚实信用原则，提出解除合同、返还房屋等请求，严重侵害答辩人利益。其次，答辩人基于信赖利益与原告订立房屋买卖合同，现因原告的原因错失向第三人购买楼房的机会，并且莒县房价上涨过快，答辩人因此遭受较大经济损失。综上所述，原告提出解除合同并要求返还房屋，严重侵害答辩人的合法权益，请求法庭对原告的诉讼请求不予支持。李守民向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告装修损失108144元；2.判令反诉被告支付反诉原告2018年6月至今的楼房增值损失70000元；3.反诉费由反诉被告承担。李金玲辩称，反诉原告并没有向答辩人支付任何确定的53万元购房款，并且没有履行房屋合同以及楼房交付手续，只是借看房为由获得钥匙，没有经过答辩人允许擅自单方对楼房进行装修，应当对其损失自行负责。因答辩人不同意使用反诉原告的装修物，要求反诉原告全部拆除并恢复楼房原状；因反诉原告单方违约不再进行房屋买卖，所以其不存在错失交易机会而产生的损失，要求法院驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年1月21日，原告李金玲从莒县城阳镇东村村民委员会购买金第东村8号楼3单元301室小产权楼房一处，未办理不动产权登记手续。2018年6月份，经被告李守兰介绍，原告李金玲与被告李守民就上述楼房达成买卖合意，双方约定楼房价款53万元。后原告李金玲将楼房钥匙交给被告李守民，被告李守民对涉案楼房进行了装修并居住。被告李守民将其妻及其母亲在日照安居房地产开发有限公司的存款51万及利息，改成借款人为李金玲的收据，被告李守兰将该收据以微信图片形式发给原告李金玲，但该款继续存于日照安居房地产开发有限公司，该款项及收据均未实际交付给原告李金玲。后双方发生争执，被告李守民将51万元存款及利息已支取。案件审理过程中，经原告与反诉原告的申请，本院技术室对外委托，德恒土地房地产资产评估测绘（山东）有限公司出具鲁德恒评字[2020]第SF169-1号估价报告，估价结果：2018年6月至2020年12月10日，涉案楼房的房屋占用费为23320元；出具鲁德恒评字[2020]第SF169-2号估价报告，估价结果：涉案楼房装修价值为62994元；出具鲁德恒评字[2020]第SF169-3号评估报告，估价结果：涉案房屋增值为18001元。原告李金玲支出评估费2000元，反诉原告李守民支出评估费4000元。本院认为，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条规定，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不能出让、买卖或者出租于非农建设。本案中，李金玲与李守民均非涉案楼房所在地莒县城阳街道东村集体经济组织的成员，涉案楼房所在集体土地所有权归莒县所有。李金玲与李守民之间通过买卖涉案楼房而一并转让涉案集体土地使用权的行为违反《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”的规定，双方签订的房屋买卖合同无效，双方于2018年6月发生的交易行为应按相应无效合同法律规定予以处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李金玲与李守民作为完全民事行为能力人，在均明知涉案楼房为小产权房的情况下仍然进行交易，导致合同无效，对合同无效均负有责任。因涉案合同无效，李守民通过该无效合同取得的涉案楼房应当返还给李金玲，但应支付其占用期间的房屋占用费。李守民基于双方的楼房买卖对楼房进行了装修，现因合同无效产生返还楼房的后果，李守民反诉要求李金玲支付装修费用符合法律规定，本院予以支持。因合同无效，李金玲主张违约金及李守民主张楼房增值价值均无事实和法律依据，本院不予支持。双方虽对评估价值有异议，但均未提出有效证据予以反驳，对估价报告本院予以采纳。被告李守兰不是买卖合同的当事人，原告对被告李守兰的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用》第一条规定，判决如下：一、被告李守民于本判决生效之日起十日内将莒县金第东村小区8号楼3单元301室楼房返还给原告李金玲；二、被告李守民于本判决生效之日起十日内支付给原告李金玲2018年6月至2020年12月10日期间的房屋占用费23320元，并自2020年12月11日起参照每月777元（23320元÷30个月）的标准支付房屋占用费至楼房交付之日止；三、反诉被告李金玲于于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告李守民装修损失62994元；四、驳回原告李金玲对被告李守兰的诉讼请求；五、驳回原告李金玲的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告李守民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费6000元，由原告李金玲负担3000元，由被告李守民负担3000元。案件受理费9700元，减半收取计4850元（立案时已减半收取），由原告李守玲负担302元，被告李守民负担4548元。反诉案件受理费3862元，减半收取计1931元（立案时已减半收取），由反诉原告李守民负担1270元，反诉被告李守玲负担661元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  杨慧红二〇二一年三月十八日书记员  崔永杰