河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终284号上诉人（原审被告）：三门峡市嘉亿置业有限公司，住所地河南省三门峡市湖滨区嘉亿城市广场**楼403。法定代表人：胡清明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张烜，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李跃飞，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘建锋，男，1978年12月1日出生，汉族，住河南省三门峡市陕州区。被上诉人（原审原告）：张晶，女，1982年10月27日出生，汉族，住河南省三门峡市陕州区。系刘建锋妻子。上诉人三门峡市嘉亿置业有限公司（以下简称“嘉亿公司”）因与被上诉人刘建锋、张晶房屋买卖合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初4285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉亿公司上诉请求：1、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2020)豫1202民初4285号民事判决,发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由刘建锋、张晶承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。一审判决认定“案涉房屋所在的62幢楼至今未通过五大主体验收,不具备交付条件”属于事实认定不清。嘉亿公司作为房屋的开发销售者,在预售中工期一直如期进行,截止本案开庭之日,案涉62号楼中部分楼层已投入实际使用,一审法院在未经现场走访调查便作出上述认定,系对事实的错误认定。刘建锋、张晶辩称，一、刘建锋、张晶与嘉亿公司签订《房屋买卖合同》，嘉亿公司未能按时交房，构成根本违约。双方约定的交房时间是2019年12月30日，后延期至2020年3月30日，案涉房屋截止2020年11月仍不具备交房条件。二、62号楼至今是否通过五大主体验收，与嘉亿公司是否违约并不冲突。嘉亿公司未在约定日期交房即构成违约，嘉亿公司以62号楼至今未通过五大主体验收认为属于事实不清来上诉，该理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。刘建锋、张晶向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令嘉亿公司返还刘建锋、张晶购房款463467元及利息（2019年4月19日以313467元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年7月6日；2019年7月7日至2019年8月19日以463467元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起以463467元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房款支付完毕之日止）；3．嘉亿公司支付刘建锋、张晶违约金4634.67元；4．本案的诉讼费、保全费均由嘉亿公司承担。一审法院认定事实：2019年3月24日，刘建锋认购嘉亿公司开发的三门峡市湖滨区××街坊××号房，向嘉亿公司支付25000元定金，嘉亿公司出具收据1份，载明“收到刘建锋62幢1208户定金25000元”。2019年4月19日，刘建锋（××）、张晶（××）与嘉亿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：第三条、××购买的商品房位于湖滨区××街坊××号房屋。该商品房的用途为商业服务，建筑面积均为117.41㎡，房款总价为613467元。第四条、按建筑面积计算，每平方米5225元，总金额613467元。第六条、支付方式为分期付款，约定金额313467元，付款方式现金，付款时间2019年4月19日，约定金额150000元，付款方式现金，约定付款时间2019年6月30日，约定金额150000元，付款方式现金，付款时间2019年10月31日。第七条、××未按合同规定时间付款，按附件四补充协议第二条执行。第八条、出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经五大责任主体验收后交付。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2．其他特殊原因见附件四-补充协议；第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。出卖人嘉亿公司盖章确认，××刘建锋、张晶签字确认。同日，刘建锋向嘉亿公司支付购房款288467元，嘉亿公司出具收据载明“收到刘建锋62幢1208户房款288467元”。2019年7月6日刘建锋向嘉亿公司支付购房款150000元，嘉亿公司出具收据载明“收到刘建锋62幢1208户房款150000元”。刘建锋、张晶已缴纳的房款合计为463467元。2019年11月23日，刘建锋（××）与嘉亿公司（出卖人）签订《延期付款申请单》，载明：因12月31日不能按时交房，甲方同意××房屋尾款延期到2020年3月30日。如不能交房，其它约定按合同执行。一审法院另查明，1、案涉房屋所在的62幢楼至今未通过五大主体验收，不具备交付条件；2、三门峡市建设工程行业受疫情影响的时间段约为2020年1月下旬至2020年3月下旬。一审法院认为，刘建锋、张晶与嘉亿公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“出卖人逾期超过90日后，××有权解除合同”。双方在《商品房买卖合同》中约定的交房日期是2019年12月30日，2019年11月23日，刘建锋与嘉亿公司双方又签订了《延期付款申请单》，载明“因12月31日不能按时交房，甲方同意××房屋尾款延期到2020年3月30日。如不能交房，其它约定按合同执行。”虽然该申请单只有刘建锋签字，但刘建锋与张晶系夫妻关系，嘉亿公司有理由相信其有权代理张晶，故该申请单应认定为刘建锋、张晶与嘉亿公司共同达成的约定。该约定明确载明刘建锋、张晶、嘉亿公司双方均知道嘉亿公司2019年12月31日无法交房，故后面的“如不能交房，其它约定按合同执行”的约定，视为双方将交房时间延到与付尾款同一天，即2020年3月30日。故一审法院认定双方约定的交付房屋的时间为2020年3月30日，案涉房屋截止2020年11月仍不具备交付条件，即使扣除掉受疫情影响的时间，嘉亿公司逾期交房也已超过90日，解除合同的条件已成就，故刘建锋、张晶有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，刘建锋共计向嘉亿公司支付463467元购房款，在买卖合同解除后，嘉亿公司应返还刘建锋、张晶购房款463467元并赔偿刘建锋、张晶损失。刘建锋、张晶主张的利息即为其损失，一审法院予以支持。刘建锋、张晶主张利息自2019年4月19日起，以313467为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年7月6日；自2019年7月7日至2019年8月19日，以463467元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，以463467元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，未超出法律规定范围，一审法院予以准许。关于违约金，刘建锋、张晶主张违约金，有合同依据，双方约定“××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。”据此计算违约金的数额为4634.67元，嘉亿公司应予支付。综上所述，刘建锋、张晶诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条之规定，判决：一、解除刘建锋、张晶与三门峡市嘉亿置业有限公司于2019年4月19日签订的《商品房买卖合同》；二、三门峡市嘉亿置业有限公司返还刘建锋、张晶购房款463467元及利息（利息计算方式：自2019年4月19日起，以313467为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年7月6日；自2019年7月7日至2019年8月19日，以463467元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，以463467元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日），限于本判决发生法律效力后十日内履行；三、三门峡市嘉亿置业有限公司支付刘建锋、张晶违约金4634.67元，限于本判决发生法律效力后十日内履行。案件受理费4210元（已减半收取），由三门峡市嘉亿置业有限公司负担。本院二审审理期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，一审认定的涉案房屋未经五大责任主体验收的事实是否清楚。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，“出卖人应当将该商品房经五大责任主体验收后，并符合本合同约定的商品房交付××使用”。经五大责任主体验收，是本案商品房达到交付标准的必要条件。嘉亿公司并未提供证明涉案房屋经过五大责任主体验收的书面证据，其主张部分楼层已实际投入使用，但部分房屋投入使用与房屋经过五大责任主体验收之间不存在因果关系,不能免除嘉亿公司履行将待交付房屋进行五大责任主体验收的合同义务。嘉亿公司无法交付符合合同约定的房屋，该事实一审认定清楚，嘉亿公司应当承担未按照约定及时向刘建锋、张晶交付房屋的法律后果，故嘉亿公司上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，三门峡市嘉亿置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8420元，由三门峡市嘉亿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二一年三月二十三日法官助理杜晓梅书记员刘锦锋