湖北省襄阳市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)鄂06民终1720号上诉人（原审原告）：王永英，女，1962年5月15日出生，汉族，住枣阳市。委托诉讼代理人：邱绪学，枣阳市北城街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：高飞，男，1972年4月29日出生，汉族，住枣阳市。被上诉人（原审被告）：襄阳市楚典房地产开发有限公司，住所地襄阳市高新区新城路附1号。法定代表人：黄光友，该公司经理。上诉人王永英因与被上诉人高飞、襄阳市楚典房地产开发有限公司（以下简称楚典公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院(2020)鄂0683民初3709号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。王永英上诉请求：1.依法撤销(2020)鄂0683民初3709号民事裁定，将案件指令湖北省枣阳市人民法院审理；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认为上诉人与刘兴荣签订的《房屋联建协议》虽然楚典公司枣阳分公司在后面加盖了公章，但未注明合同地位，因此对被上诉人楚典公司不产生合同效力，要求楚典公司承担合同义务主体错误，与事实不符。1.从2011年3月25日楚典公司枣阳分公司代表人高飞与刘兴荣、吴运来达成的《卖断协议》，2011年5月21日楚典公司向枣阳市人民政府提出承担开发建设申请，到2011年7月9日楚典公司与刘兴荣、吴运来签订《协议书》整个演变过程来看，已经证明刘兴荣与包括上诉人在内17户签订的《房屋联建协议》，是被上诉人对刘兴荣的授权和追认。2019年9月20日，高飞在上诉人与刘兴荣签订的《房屋联建协议》上加盖楚典公司枣阳分公司公章，实际是代表楚典公司对该协议内容的再次认可。再者，上诉人的房屋是楚典公司枣阳分公司的高飞拆掉的，现在竣工的房屋是楚典公司建造在包括上诉人在内的17户提供的土地之上，楚典公司应承担合同义务。第三，襄阳市中级人民法院作出的（2020）鄂06民终71号判决书，认定刘兴荣与17户签订的《房屋联建协议》合法有效，一审法院认为对楚典公司不产生合同效力，明显错误。二、一审法院认为上诉人与被上诉人返还的房屋已被另案执行时抵偿了债务，与事实和法律不符。1.根据《房屋联建协议》约定，本案诉争的房屋从楚典公司承建开发之日起，就具有明确的产权。2.（2015）鄂枣阳执字第00695-2号执行裁定书所依据的民事调解书，是虚假诉讼，与法相悖。3.目前，被另案执行抵偿给案外人姜立兵的不动产仍登记在楚典公司名下，并未转移给姜立兵。三、一审裁定程序违法，本案一方面认为主体不符，驳回上诉人起诉，另一方面又认定上诉人与刘兴荣签订的《房屋联建协议》对被上诉人不产生合同效力，程序错误。高飞经本院传票传唤未到庭。楚典公司辩称，首先，楚典公司与上诉人没有合同关系，上诉人的《房屋联建协议》虽然盖有楚典公司枣阳分公司印章，但是高飞个人行为，并未经过楚典公司同意。其次，楚典公司开发的水岸心语项目是依法从土地部门摘牌取得，支付了731万元的土地出让金，不是和上诉人私下协商交易。第三，拆迁补偿是由县级以上政府负责，上诉人的《房屋联建协议》不符合法律的规定。请求二审驳回上诉，维持原裁定。王永英向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告共同返还原告门面房三间（河边二号楼从西往东第4、5、6间，面积共计190平方米）；二号楼三楼门向北单元房两套260平方米；二号楼三楼门向东、西单元房各一套，计280平方米；车库一间不少于20平方米，以上房屋面积共计750平方米。2.依法判令二被告支付逾期交房安置费181350元（从2014年4月30日起至2020年7月31日共计93个月，每月按390平方米*5元，直至将房屋交付给原告之日止）。3.依法判令二被告支付违约金30万元。4.依法判令二被告支付原告院内地板赔偿费55250元（500元/平方米*110.5平方米）。5.本案的诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2009年初,吴运来、刘兴荣与枣阳市北城办事处南园社区八组王永英等17户居民达成连片联建开发建设共识，由刘兴荣荣、吴运来负责17胡居民的房屋拆迁安置，居民搬迁后提供约7亩的土地，由吴运来、刘兴荣寻找房地产开发企业建设高层建筑物，按照约定返还房屋。2011年3月25日，高飞与吴运来、刘兴荣协商，达成《卖断协议书》，该协议书将与原告王永英在内的十七户的商迁工作成果以600万元整个转让给被告高飞。2011年4月12日，王永英作为甲方，刘兴荣作为乙方，双方签订了《房屋联建协议》一份。该协议内容为：甲方因房屋陈旧和合理利用，经与乙方协商如下：一、联建房屋位于枣阳市××村××组，建房面积约门面房贰佰叁拾伍平方米；住房250平方米，联建房屋的建筑面积以实有土地实际测量为准。二、联建方式：甲方以现有的土地使用权及房产为出资，乙方以现金方式出资并组织房屋开发建设。1、本协议签订后，甲方即将房产所有权证、土地使用权证连同甲方身份证、户口簿复印件一并交给乙方，由乙方向有关部门代为申请办理房建手续，办理手续每次不得超过10个工作日必须返还甲方保管，否则视为乙方违约，违约金每日按壹仟元整付甲方，办理批准建房手续的费用，由乙方负担。2、乙方在办理批准建设手续后，本协议正式生效，双方均不得以任何理由反悔，甲方即以本协议约定进行。3、自批准意见下达后，乙方通知甲方在十五日内自行租房居住，腾出房屋及地上其他附着物，费用自理，乙方组织拆房废旧材料由乙方自行处理。三、乙方进行的房屋建设，以甲方认可的施工图纸施工，保证房屋质量，甲方对其选定的楼层要求或增加设施的，应提前告知乙方，由乙方按甲方意见建筑；超出图纸要求的部分，甲方应与乙方协商补足价款，即：单独为甲方新设的室内排主体变更多出的费用由甲方另行向乙方支付费用。四、房屋交付标准：毛坯房，一个进户防盗门，交付房屋面积以建筑设计图纸为准返还。五、房屋建成后，乙方负责办理总证分证，费用由乙方负责办理。六、（1）乙方按实测土地返还甲方门面房三间面积190平方米，河边二号楼从西往东第4、5、6、三间门面，2号楼三楼门向北单元房两套共计260平方米，门向东西单元房二套280平方米，车库一间不得少于20平方米，第四层以下单元房屋面积共计750平方米，一楼车库和门面房屋全部交还甲方，层高不得低于2.8米，返还房屋面积的按市场价多退少补。（2）甲方自己单元内部水电费用及开户费，由甲方负责承担。（3）房屋自交付使用起一年内经质检部门检验出现质量问题，乙方负责赔偿和维修。若出现严重的质量问题，甲方有权要求乙方退房，并按市场价折返给甲方。七、工程竣工时间：从开挖之日起18个月内交付甲方房屋，因阴雨天或人力不可抗拒的因素，工期顺延，若超出时间未交甲方房屋，按390平方米*5元赔付甲方搬迁安置费，按月领取。八、乙方交付房屋给甲方后，是否与乙方所属物业公司达成签约协议由甲方选择。九、本协议签订之日起，任何一方不得将该合同转让第二人，否则，转让无效。十、违约责任：本协议自双方签字时生效，双方共同遵守，在联建批准手续完成后，任何一方不得以任何理由反悔，否则视为违约，违约一方向对方支付违约金叁拾万元及赔偿拆迁该房屋造成实际损失。十一、乙方赔偿甲方房屋装修费贰拾万元，押金费壹拾万元，租房费壹万元，搬家费壹仟元，以上各项款到甲方账合同生效。十二、本协议一式三份，双方各执一份，交相关部门一份，必须到房产局备案，公证处公证，公证费用由乙方承担。甲方王永英与乙方刘兴荣均在上面签字按手印。2011年5月，楚典公司承担该地块的开发建设工作，同年5月21日，楚典公司向枣阳市政府提出承担开发建设申请，申请书的主要内容为：“枣阳市人民政府：位于市公路段以西，恒昌汽车修理厂以东，沿河路北的南元村八组城中村改造项目是一项利民工程，项目建成后能够为枣阳城区新添一处亮丽的市民住宅小区，提升枣阳的城市品位。襄樊市楚典房地产开发有限公司愿意承担这一项开发建设重任，并负责对该项目区内的住户进行拆迁还建和补偿。特请市政府给予批准和支持为谢！襄樊市楚典房地产开发有限公司。2011年5月21日”。同年5月23日，分管城建工作的副市长杨富杰作了批示。批示内容为：“按有关规定办。杨富杰，5.23”。2011年6月16日，楚典公司作为开发商与高飞、吴运来、刘兴荣签订《协议书》，该协议书的主要内容为：“关于沿河路南元村八组联建一事，吴运来、刘兴荣从2009年至今，拆迁工作十七户已完成，现因该项工作需要，特委托高飞帮助办理以下工作，为此协议如下：1、合同签订、拆迁户押金垫付、市政府批文、到规划局报建都是刘兴荣的法人。为此，在办理各项手续具有一体化必须由刘兴荣到场签字，否则不具有法律效力。2、委托期间手续办到高飞指定的委托公司名下，并提供项目报建有效证件，刘兴荣可保管复议件。3、双方签订委托书时，高飞先付壹佰万元，见收款条据，否则该委托书不生效，4、待委托工作完成，承建公司在拆迁户协议上签章后，高飞付清350万元，方可进入工地施工，若强行进入工地实属非法侵占。5、在签订拆迁合同中，几户不合理的面积，通过做工作，把面积降下来，刘兴荣协助高飞办理。6、此委托书必须在大约两个月内完成，若完不成，吴运来、刘兴荣有权另选他人。7、此委托书与原2011年3月25日与高飞签定的该工程的协议，具有同等的法律效力。未尽事宜，双方可另行协商解决。于（与）徐吉成发生的经济纠纷全由刘兴荣、吴运来解决。委托人签字：高飞。受委托人签字：吴运来、刘兴荣。开发公司签字盖章：襄樊市楚典房地产开发有限公司。2011年6月16日”。2011年7月9日，高飞及楚典公司向吴运来、刘兴荣出具书面承诺，主要内容为：“关于沿河路南园村八组拆迁合同及高飞欠吴、刘款由公司担保，高飞认可全部合同内容，不合理的住户合同面积由刘兴荣协助高飞办理降下来。高飞，2011年7月9号.黄光友(黄光友签名之前书写有：见证人，但该三字被笔迹涂抹。)”。次日（7月10日）高飞从吴、刘处收取住户的土地使用证14份。同年7月13日，吴运来、刘兴荣收取高飞现金100万元。并出具收据，内容为：“说明，因土地以前于（与）徐吉成发生的经济纠纷全由刘兴荣负责。今收到高飞工程款（转账）壹佰万元整（1000000元）单位盖章：吴运来、刘兴荣，经手人盖章：2011年7月13号”。还查明，2012年7月26日，枣阳市国土资源局向楚典公司出具了“枣土储出字（2012）第13号国有土地使用权拍卖、招标、挂牌出让批准通知书”。该通知书的主要内容为：“襄樊市楚典房地产开发有限公司：经枣阳市人民政府批准，同意你单位受让使用位于市北城南园社区的国有土地叁仟柒佰柒拾玖点陆平方米；其中使用面积叁仟柒佰柒拾玖点陆平方米，（建设用地3779.6平方米、农用地平方米、未利用地平方米）；土地用途商业、住宅用地，使用年限为40、70年，自二0一二年七月二十六日至二0五二年七年二十六日止。待全部交纳出让金后，由国土资源部门现场界定，直接受让或建设竣工后经验收合格，办理权属变更登记或土地登记手续，换发或核发《国有土地使用证》。枣阳市国土资源局，二0一二年七月二十六日”。楚典公司根据上述通知，于2012年10月25日呈报了《土地登记审批表》，枣阳市国土资源局于同年11月5日签发“拟同意按3779.6㎡发证”的意见，枣阳市人民政府于当日签发“准予登记”的意见，并加盖了“枣阳市人民政府土地登记发证专用章”。此后，楚典公司、高飞在吴运来、刘兴荣拆迁完毕的位于市公路段以西，恒昌汽车修理厂以东，沿河路北的南元村八组的土地上开发建设“水岸心语”房地产工程。工程竣工后，湖北省枣阳市人民法院在执行姜立兵与被告楚典公司、建设工程施工合同、民间借贷纠纷一案时，于2018年1月13日作出（2015）鄂枣阳执字第00695-2号《执行裁定书》。裁定将楚典公司开发的上述水岸心语项目房地产（含1-18层全部门面房、单元房及地下室一层）以19960832.01元交付姜立兵抵偿债务。另，2019年9月20日，襄阳市楚典房地产开发有限公司枣阳分公司在王永英与刘兴荣签订的《房屋联建协议》上加盖公章。一审法院认为，原告王永英要求判令被告楚典公司、高飞共同返还其门面房三间（河边二号楼从西往东第4、5、6间，面积共计190平方米）；二号楼三楼门向北单元房两套260平方米；二号楼三楼门向东、西单元房各一套，计280平方米；车库一间不少于20平方米的房屋，已经在另案执行时被本院裁定抵偿了债务。故，原告王永英要求对已抵偿债务的房屋作出处理，无法律依据,不予支持。襄阳市楚典房地产开发有限公司枣阳分公司虽然在王永英与刘兴荣签订的《房屋联建协议》上加盖公章，但未注明其合同地位。因此，该《房屋联建协议》仅对签订合同的双方产生效力，其对襄阳市楚典房地产开发有限公司枣阳分公司并不产生合同效力。根据合同的相对性，原告王永英只能要求合同的相对方履行合同，其要求被告楚典公司承担合同责任主体错误，亦不予支持。庭审时原告表明被告高飞在本案中履行的是职务行为，其将高飞作为本案被告起诉系便于查明案件事实。故，原告王永英在本案诉请中又要求被告高飞承担合同责任不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回原告王永英的起诉。二审中，上诉人王永英提交了两组证据。1.湖北省襄阳市中级人民法院作出的（2021）鄂06执复19号执行裁定书，拟证明该执行案件执行程序是否终结，事实不清、证据不足，该案已被发回枣阳市人民法院重新审查。2.2020年7月13日枣阳市不动产登记中心提供的查档情况说明，拟证明涉案房产仍登记在楚典公司名下。被上诉人楚典公司对上述两组证据均无异议，亦在二审中提供了二组证据。1.2020年11月17日枣阳市市场监督管理局作出的准予注销登记通知书，拟证明楚典公司枣阳分公司已注销登记，高飞在上诉人的房屋联建协议上使用楚典公司枣阳分公司的印章是其个人行为，与楚典公司无关。2.涉案房产国有土地使用权成交确认书、相关建设施工及商品房预售证件，拟证明涉案土地及房产系楚典公司依法所有。王永英质证认为，准予注销登记通知书作出时间是2020年11月17日，晚于其与刘兴荣2011年签订的房屋联建协议，与楚典公司提交的第二组证据均无法达到楚典公司的证明目的。经二审审理查明，原审裁定认定的事实属实，本院依法予以确认。另查明，湖北省枣阳市人民法院作出（2020）鄂0683执异86号执行裁定，认为本案上诉人王永英提出执行异议指向的执行标的已经执行终结，所提出的执行异议不符合受理条件，裁定驳回王永英的异议申请。王永英不符，向本院申请复议，请求依法撤销湖北省枣阳市人民法院作出的裁定，解除对楚典公司开发的新华西路、沿河路北的水岸心语二号楼门面房三间（河边二号楼从西往东第4、5、6间）、三楼门向北单元房两套260㎡、三楼门向东、西单元房各一套、车库一间的查封，并将上述房屋返还给申请人。本院认为该案执行中，湖北省枣阳市人民法院作出（2015）鄂枣阳执字第00695-2号抵偿裁定，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定的执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出的情形。该案执行程序是否终结，异议裁定并未查清，卷宗中亦无相关结案材料。因异议裁定认定基本事实不清、证据不足，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查。本院认为，二审诉讼中，上诉人王永英提交了本院于2021年1月28日作出的（2021）鄂06执复19号执行裁定书，裁定撤销枣阳市人民法院（2020）鄂0683执异86号执行裁定，发回枣阳市人民法院重新审查。因此，王永英在本案中所主张的涉案房产是否在另案执行时已抵偿完毕，该执行程序是否终结，尚待查明。且从王永英提交的证据看，楚典公司开发的水岸心语房地产项目确系建设于王永英被拆迁房产所在的土地上，故王永英的诉请具有事实基础，一审法院应在查明涉案房产的权属和诉讼情况后，酌情释明当事人是否变更诉讼请求。综上，王永英的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销湖北省枣阳市人民法院(2020)鄂0683民初3709号民事裁定；二、本案指令湖北省枣阳市人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  王淑青审判员  陈瑞芳审判员  李 青二〇二一年三月二十九日书记员  车国玉