四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终4959号 上诉人（原审被告）：袁俪文，女，1970年11月15日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘勇，男，1971年4月15日出生，汉族，住新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市沙依巴克区，系袁俪文之夫。 被上诉人（原审原告）：四川艾明物业管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区德胜路91号10楼1008号。 法定代表人：戚鑫，董事长。 委托诉讼代理人：陈小勤，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人袁俪文因与被上诉人四川艾明物业管理有限公司（以下简称艾明公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初14751号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人袁俪文上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判袁俪文不承担任何经济责任；二、本案一、二审诉讼费由艾明公司承担。事实和理由：案涉小区存在入户门禁视频及电梯呼叫系统不能正常使用；电梯存在重大安全隐患；部分单位没有门禁系统；小区监控老化；公区广告收入不透明；绿化不按时修剪；车库灯光太暗，不定期打扫；商铺后面未封闭，存在安全隐患；室内可视电话开通未能使用；大量墙面瓷砖脱落等问题，艾明公司作为小区物业管理企业未整改，使袁俪文权益受到侵犯，故有权拒缴物业费。 被上诉人艾明公司答辩称袁俪文认可了我方提供了服务，只是对我们提供的物业服务不满意，若上诉人认为我们的服务不到位可向我公司反映，且我公司一直针对业委会及袁俪文所反映的问题进行了整改，按照法律规定袁俪文应当支付物业费。 艾明公司向一审法院起诉请求：1.判令袁俪文向艾明公司支付物业服务费3154.5元、代收垃圾处理费144元、代收水费572.67元，合计3871.17元；2.判令袁俪文向艾明公司支付资金占用利息457元；3.本案诉讼费由袁俪文承担。 一审法院认定事实：2010年5月8日与2014年1月1日，艾明公司与成都市××有限公司签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：双方就成都市××路××号“××”的前期物业服务事宜签订该合同；物业类型为商住，总建筑面积41277.25平方米，其中高层住宅建筑面积25876.8平方米，商业用房建筑面积2758.5平方米；艾明物业公司按照住宅1.8元/平方米·月向业主收取包括物业管理区域清洁卫生费用在内的物业服务费用以及每户每月8元的生活垃圾费；首次一次性交纳6个月物业服务费用，以后按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月15日前履行交纳义务；逾期支付物业费十五天以上，每天按应缴总金额千分之三收取违约金。2017年10月11日，袁俪文向艾明公司缴纳车位服务费600元；同日，袁俪文向艾明公司缴纳垃圾管理费、电梯物管费、水费共计1345元。2018年10月20日，袁俪文向艾明公司缴纳车位服务费150元。2019年1月22日，袁俪文向艾明公司缴纳车位服务费300元。2019年10月21日，袁俪文向艾明公司缴纳垃圾处理费、水费共计983元。另查明，1.艾明公司自2012年1月1日起为××小区提供物业管理服务至今；2.袁俪文于2015年6月9日成为案涉房屋的权利人；3.案涉房屋建筑面积为97.33平方米；4.2018年6月15日，艾明公司在案涉房屋门上张贴缴费通知单；5.艾明公司催告袁俪文的缴费通知单中均载明高层住宅物管费自2017年11月1日开始欠付。庭审中，1.艾明公司明确放弃主张袁俪文向其支付垃圾处理费、代收水费的诉讼请求，一审法院予以确认；2.艾明公司明确资金占用利息按中国人民银行同期贷款利率自艾明公司向袁俪文催告之日起算；3.艾明公司明确主张袁俪文向其支付自2017年10月9日起至2019年4月30日的物管费。一审法院认为，艾明公司与成都市××有限公司签订《前期物业服务合同》，虽未与袁俪文签订书面物业服务合同，但艾明公司向一审法院提交了小区管理证明以及袁俪文向艾明公司缴纳的部分水费、车位服务费等票据予以佐证，袁俪文未提交任何证据也未答辩。依照原《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定，一审法院对于艾明公司与袁俪文建立了事实上的物业服务合同关系予以确认。袁俪文系案涉房屋的所有权人，艾明公司履行了提供物业服务的义务，袁俪文应按约定支付物业费。《前期物业服务合同》中约定物业费的标准为：住宅1.8元/平方米·月，案涉房屋建筑面积为97.33平方米。因艾明公司向一审法院提交的缴费通知单中均载明高层住宅物管费自2017年11月1日欠付，故欠付物业费应从2017年11月1日起计算至2019年4月30日，袁俪文共计欠付物管费3153.5元（97.33平方米×1.8元/平方米·月×18个月）。故一审法院对于艾明公司要求袁俪文支付物管费3153.5元的诉讼请求予以支持。关于资金占用利息。因《前期物业服务合同》中约定的利息过高，庭审中艾明公司明确资金占用利息按中国人民银行同期贷款利率自艾明公司向袁俪文催告之日即2018年6月15日开始起算，对此，一审法院酌定违约金为300元。综上，一审法院对艾明公司的诉讼请求予以全部支持，遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，原《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、袁俪文于判决发生法律效力之日起十日内向艾明公司支付物业费3153.5元及利息300元；二、驳回艾明公司的其余诉讼请求。案件受理费100元，由袁俪文承担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，艾明公司与成都市××有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对包括袁俪文在内案涉小区业主均有拘束力，双方均应当按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费。本案中，艾明公司为涉案物业提供了物业服务，袁俪文亦应按时缴纳物业服务费，若袁俪文认为艾明公司未履行合同义务对其造成了损失，可通过另案诉讼解决。本案中，袁俪文欠付2017年11月1日至2019年4月30日元物业服务费经催告拒不履行构成违约，一审法院据此判决袁俪文向艾明公司支付物业服务费3153.5元以及违约金并无不当。 综上，上诉人袁俪文的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人袁俪文负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二一年三月二十九日 书记员  陈 悦