河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1503民初328号原告：河南今典物业服务有限公司信阳分公司，住所地信阳市羊山新区新七大道东方今典，统一社会信用代码91411500MA40A2PR49。法定代表人：马克，公司总经理。委托诉讼代理人：唐新如，女，汉族，1990年6月27日生，住所地河南省商丘市，系原告公司员工。被告：苏从富，男，汉族，1971年11月1日生，现住信阳市羊山新区。原告河南今典物业服务有限公司信阳分公司诉被告苏从富物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南今典物业服务有限公司信阳分公司的委托诉讼代理人唐新如、被告苏从富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河南今典物业服务有限公司信阳分公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付拖欠的物业费计13189.20元。其中D2-106/206拖欠物业费3111.60元，拖欠期间为2020年1月1日至2020年12月31日；D2-107/207拖欠物业费10077.60元，拖欠期间为2019年1月1日至2020年12月31日；二、请求判令被告向原告支付滞纳金2657元（暂按照年化15.4%的标准计算至2020年10月20日，实际计算至物业费、滞纳金完全清偿之日止）；三、请求判令本案诉讼费用等均由被告承担。事实与理由：2017年6月2日，原告和被告苏从富签订了物业服务合同。被告是东方今典D2-106/206、107/207的租户，房屋总面积共计251.54平方米，按照2.7元/月/平方米的标准计取物业费。商业服务协议第三条明确约定：“租赁合同中没有约定的，乙方应向甲方缴纳全年物业服务费用。收费标准以所租房屋的建筑面积为准计收，物业费每月每平方米2.7元。”第十八条第四项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日欠费总额交纳违约金。”关于滞纳金，原告酌情按照年化利率15%的标准计算违约金。自被告承租经营以来，被告一直按照双方约定的金额缴纳物业费，但自2019年1月1日起至今，被告一直拒不缴纳物业费，经原告多次通过电话、短信以及在门上张贴物业费催收单后仍不缴纳。为维护原告合法权益，特诉至本院，请求判如所求。被告苏从富辩称：一、缴费情况不符。从2017年6月2日至2020年12月31日实际产生的费用大约29203元，扣除自己已交的物业费，目前大约尚欠物业费4300元。二、收费标准过高，服务质量不高。按照2.7元/平方收取物业费不合理，应按1.9元/平方收费。物业公司在2017年尚能拉潲水清理垃圾，2018年上半年就不再提供服务。垃圾桶是自己购买的，周边垃圾也是自己清理的。三、物业公司不作为。地漏翻水无法营业，物业公司应该赔偿自己的损失，或者抵扣全部物业费。四、要求减免新冠肺炎疫情期间的物业费。五、对滞纳金不认可。自己没有违约，并且一直在与原告协商，不存在滞纳金的问题。经审理查明：被告苏从富是东方今典D区2-106/206、107/207号房屋的业主，房屋总面积共计251.54平方米。2017年6月2日，原告河南今典物业服务有限公司信阳分公司与被告苏从富签订了《商业物业服务协议》，合同第一条第一款第五项约定：“（甲方）依据本协议向乙方收取物业服务费等物业管理费用。”第一条第二款第二项约定：“（乙方）依据本协议向甲方按时交纳物业服务费、公共水电分摊费、装修期间的装修垃圾清运费等物业管理费用。”第二条《物业管理服务内容》约定：“一、房屋共用部分的维护和管理；二、房屋共用设施设备的运行维护和管理；三、环境卫生第五项，乙方卫生间、厨房排水管道至污水井之间管道堵塞由乙方自行疏通；四、秩序维护；五、交通秩序与车辆停放；六、房屋装饰装修管理”。第三条第三款约定：“收费标准以所租赁房屋的建筑面积为准计收，物业服务费每月每平方米2.7元。”第九条第三款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的（空白）交纳违约金。”为此，原告提交了一份《情况说明》载明：“门面苏驿水饺与九街中心签订租赁合同共有105/205（96.04）、106/206（96.04）、107/207（155.5）三间门面。2019年9月5日D区商铺2-105/205由苏驿水饺转让给黄记牛肉粉。…苏驿水饺D区2-106/206欠费区间为2020.1.1-2020.12.31，欠费金额为3111.6元；苏驿水饺D区2-107/207欠费区间为2019.1.1-2020.12.31日，欠费金额10077.6元。苏驿水饺共计欠费金额为13189.2元。”被告苏从富提供了四张发票，以证明自己交费情况。其中，苏从富名下的D2-106/107房屋自2017年4月1日至2018年3月31日期间产生的物业费8150.40元已交纳，苏从富名下的D2-105/106房屋自2017年4月1日至2018年3月31日期间产生的物业费3111.60元已交纳，苏驿烧烤名下的D2-107房屋自2018年4月1日至2018年12月31日期间产生的物业费8446.50元已交纳，苏驿烧烤名下的D2-105房屋自2019年1月1日至2019年8月31日期间产生的物业费2074.40元已交纳，苏驿烧烤名下的D2-106房屋自2019年1月1日至2019年12月31日期间产生的物业费3111.60元已交纳。物业公司工作人员周妍妍2021年2月4日提供了一份《交费明细》，对上述交费情况亦进行了说明。另查明，原告与河南东方房地产开发有限公司于2010年11月18签订了一份《信阳东方今典前期物业服务合同》，该合同第六条约定“本物业管理区域物业服务收费选择以包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：…商业物业2.70元/月/平方米。”被告房屋曾因地漏翻水无法营业，原告称委托有第三方负责清理，并提供其与信阳市美好家园环卫工程有限责任公司签订的一份合同编号为JDWY-XY-2019-GC-018《化粪池清掏合同书》，约定由信阳市美好家园环卫工程有限责任公司负责清理东方今典内的6个化粪池共计700立方米，要求乙方“每年至少清理二次化粪池，管道每月至少清洗一次。管道如有堵塞，乙方接到甲方通知后，乙方要随时来清理管道。”合同有效期为2020年1月1日至2020年12月31日，约定“在合同有效期内如发现管道堵塞，乙方应在1个工作日内对管道进行疏通。……”2020年9月15日，原告向被告发出《催款通知单》，该通知单载明：“商铺D2-105/106/107苏驿水饺，为了使物业公司工作正常有序进行，维护双方合法权益，特此通知您欠缴的物业管理费，期间2020.1.1-2020.12.31，16300.8元。因已超过规定期限，请您于2020年9月25日前到服务中心交清所欠费用。如逾期未交，初（除）收取相应的滞纳金外，必要时将采取法律措施。谢谢配合！如造成损失由贵店自行承担。”被告一直未缴纳，原告催款无着，具状起诉，双方遂起纷争。上述事实，有《商业物业服务协议》、《信阳东方今典前期物业服务合同》、《河南省物业服务合同备案证明》、《化粪池清掏合同书》、《催款通知单》、原告提供的《情况说明》、被告提供的《河南增值税普通发票》复印件、周妍妍手写的《发票明细》、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告是依法成立的物业服务公司，领取有《营业执照》，原告被告双方于2017年6月2日签订的《商业物业服务协议》，系双方当事人真实意思表示，且该协议内容不违反法律效力性强制性规定，应认定合法有效。本案属物业服务合同纠纷，争议焦点主要有：一、关于欠缴物业费金额的问题。原告诉称被告拖欠物业费计13189.20元，并且列出了欠费明细。被告辩称欠费金额为4300元，亦提供了四张发票复印件以供佐证。但是被告提供的发票显示，D2-106房屋交费期间最后截止日为2019年12月31日，D2-107房屋交费期间最后截止日为2018年12月31日。而原告提供的欠费明细载明：D2-106/206欠费期间为2020年1月1日至2020年12月31日，D2-107/207欠费期间为2019年1月1日至2020年12月31日。两相比较，原告和被告提供的交费期间和欠费期间能够前后衔接，故对原告要求被告支付拖欠的13189.20元物业费的诉求，本院予以支持。被告对其欠费金额为4300元的辩称意见，本院不予采纳。被告称其房屋由于地漏翻水给其正常经营造成一定损失，物业公司应用其物业费抵扣，因双方在协议中对此有约定，被告若认为有损失，可另行主张权利。二、关于物业费收费标准高低的问题。双方签订的《商业物业服务协议（物业产权人）》第三条第三款约定：“收费标准以所租赁房屋的建筑面积为准计收，物业服务费每月每平方米2.7元。”原告与河南东方房地产开发有限公司签订的《信阳东方今典前期物业服务合同》第六条约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：…商业物业2.70元/月/平方米。”据此，原告主张物业服务费每月每平方米2.7元，本院予以支持。被告辩称物业服务费应按照每月每平方米1.9元的标准收取没有依据，本院不予采纳。三、关于减免物业费的问题。被告称其受新冠肺炎疫情的影响，经营上有一定损失，要求原告减免物业费，但是原告不同意减免。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”以及第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”之规定，可以认定原告被告双方对变更合同没有明确的约定，未能协商一致，故推定为合同内容未变更。所以，对被告要求原告减免物业费的主张，本院不予支持。四、关于滞纳金的问题。《商业物业服务协议》第九条第三款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天欠费总额的（空白）交纳违约金。”该条款没有明确约定违约金的比例或金额，考虑到被告未交纳物业费系与原告就物业服务问题存在纠纷引起，并非恶意违约，为双方以后和睦相处，共建和谐，原告请求的滞纳金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏从富于本判决生效之日起十日内向原告河南今典物业服务有限公司信阳分公司支付物业费共计13189.20元（D2-106/206物业费拖欠期间为2020年1月1日至2020年12月31日，物业费为3111.60元；D2-107/207物业费拖欠期间为2019年1月1日至2020年12月31日，物业费10077.60元）。二、驳回原告河南今典物业服务有限公司信阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费98元，由被告苏从富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  张纯松二〇二一年三月三十日法官助理叶合青书记员罗辉