河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终759号 上诉人（原审被告）：清河县利华绒毛有限公司，住所地河北省清河县罗屯村西南、渤海路西侧。 法定代表人：彭海民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张一峰，河北振环律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苑成峰，男，1976年7月16日出生，汉族，户籍所在地河北省衡水市故城县，现住河北省邢台市清河县。 原审被告：彭星军，男，1972年3月17日出生，汉族，现住河北省清河县。 上诉人清河县利华绒毛有限公司因与被上诉人苑成峰、原审被告彭星军物权保护纠纷一案，不服河北省清河县人民法院（2020）冀0534民初1772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人清河县利华绒毛有限公司的法定代表人彭海民、委托诉讼代理人张一峰，被上诉人苑成峰、原审被告彭星军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 清河县利华绒毛有限公司上诉请求：撤销清河县人民法院（2020）冀0534民初1772号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对上诉人涉案房地产在抵押之前就合法占有的事实，没有认定是错误的。涉案房地产抵押给银行的时间是2012年12月14日，早在2011年5月13日，清河县群星绒毛制品有限公司（以下简称群星公司）已经将涉案房地产租赁给上诉人使用，但是按照工商局办证的要求，群星公司给我公司出具了《无偿使用证明》，事实上是我公司和群星公司系租赁关系。实际上公司注册之后，上诉人一直在此生产经营，涉案房地产早在抵押之前就租赁给我公司，一审对该事实没有认定是错误的。二、2014年4月12日，我公司有合法的租赁协议，通过租赁方式合法使用涉案房地产。一审对该事实没有认定，是错误的。在2014年4月12日，我公司和清河县群星绒毛制品有限公司签订了《厂房租赁协议》，租金为每年5万元，并且已经支付了租金，租期到2034年4月11日，租金已经交纳到2022年。根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即使涉案房地产所有权转让给被上诉人，我公司也有继续租赁合法使用该房地产的权利。三、对于邢台市中级人民法院及清河县人民法院已经认可我公司和群星公司的租赁关系，一审法院也没有认定，更是错误。2020年4月25日，清河县人民法院给我公司《通知书》，已经写明，我公司将以后的租金不得向群星公司支付，将房屋租金交付给被上诉人，该通知被上诉人已经收到，并且没有提出异议，事实对我公司租赁涉案房地产的问题，已经通过法院通知的形式解决了。被上诉人再次起诉已经没有事实和法律依据。四、涉案房地产拍卖时，对涉案房地产存在长期租赁的事实，法院已经认可并且已经告知被上诉人，对该事实一审法院也没有给予认定。1、法院对涉案房地产拍卖时《标的物介绍》中已经明确写明：“目前该房产为抵押租赁状态，租期为20年，自2014年4月12日至2034年4月12日止，租金每年5万元，现租金已交至2022年”，对于该介绍，被上诉人明确知道，并且认可后才拍卖。拍卖过程中已经对房屋存在租赁状况进行公告，应对买受人具有约束力，买受人无权要求我公司腾房。2、拍卖过程中对涉案房屋存在租赁的权利状态予以宣告，买受人在明知案涉房屋上存有租赁权的情况下，仍以最高价拍得案涉房屋，应当视为其对于涉案房地产已存在的租赁关系的认可。3、被上诉人在参加公开竞拍时，已经清楚知悉房地产之上带有租约且了解租赁合同的具体内容。因此被上诉人在取得涉案房地产所有权后，仍应受到我公司和群星公司《厂房租赁协议》的约束。买受人主张租赁合同无效并要求搬迁的主张不应当支持。清河县人民法院通过公告等方式已经明确该次拍卖为现状拍卖；在执行法院未将案涉租赁关系予以解除，那么《厂房租赁协议》至今系合法有效的合同，该合同效力亦未经依法确认无效或者解除的情况下，法院不应当支持被上诉人的诉讼请求。一审支持错误。五、一审仅依据担保法解释第66条规定，就支持了被上诉人的请求，明显适用法律错误。1、根据物权法第177条第2款规定，担保物权实现时担保物权消灭。在抵押权人通过拍卖行使抵押权后，该抵押权已经实现，涉案房屋上的抵押权应当归于消灭。被上诉人不能再用所谓的抵押权对抗买卖不破租赁的权利。2、我公司继续租赁有合法依据。根据《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。即使被上诉人因为拍卖取得涉案房地产所有权，我公司原有的租赁关系，也不因此解除。所以被上诉人无权要求我公司搬出。3、本案适用拍变卖规定第31条第2款，法院不应当支持被上诉人的诉讼请求。2××5年1月1日施行的《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条第2款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。根据该司法解释，法院的强制拍卖不会导致拍卖财产上租赁权和其他用益物权等权利负担的消灭，除非该等权利的继续存在会影响担保物权或其他优先受偿权的实现。至此，《担保法司法解释》与《拍卖变卖规定》出现差异，《拍卖变卖规定》平衡了抵押权、债务人二者利益的基础上，在具体案件中视在后设定的租赁权是否对抵押权的实现构成障碍，来决定是否对抵押权人和拍卖人无效，按照后法优于前法的法律适用原则，本案应当适用《拍卖变卖规定》。3、本案应当适用《执行异议复议规定》第31条第2款规定，法院不应支持被上诉人的诉讼请求。一审法院错误适用了法律，才导致支持了被上诉人的诉讼请求。2xx5年5月5日施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第2款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。我公司租赁权具备以下条件：第一，我公司已经和群星公司签订书面租赁合同并实际占有使用；第二，租赁合同签订和占有使用必须在查封之前。所以被上诉人的诉讼请求法院不应当支持。六、一审法院判决我公司赔偿损失134543元，没有事实和法律依据。我公司依据租赁合同，合法合理租赁占有使用涉案房地产，不是侵权行为，一审判决赔偿损失，没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，特依法上诉，请二审法院支持上诉请求。 苑成峰答辩称，一审判决正确，上诉人的上诉不正确。 彭星军答辩称，苑成峰起诉答辩人明显错误，答辩人没有长期在涉案房产处居住，因儿子彭海民在此租赁居住，答辩人只是有时候去看看孩子，被上诉人也没有证据证明答辩人有侵权行为，一审判决驳回对答辩人的诉讼请求是正确的。 苑成峰向一审法院起诉请求：请求被告立即从原告位于清河县罗屯村西南、渤海路西侧的不动产内（不动产证号为：2020清河县不动产权第××号）搬出；判决被告自2020年1月2日（法院执行裁定书下达之日）起赔偿损失至完全搬出为止，按每月5万元（清河市场价）赔偿原告损失，至起诉之日原告损失约为45万元。后当庭增加：或者以原告购买不动产花费4189428.6元为基数按照贷款年利率12%计算支付财产利息损失约为502731.072元，日期为自2020年1月2日至2021年1月1日。 一审法院认定事实：2012年12月14日，中国建设银行股份有限公司清河支行与清河县群星绒毛制品有限公司签订了《人民币流动资金贷款合同》，约定由中国建设银行股份有限公司清河支行向清河县群星绒毛制品有限公司提供500万元借款，借款期限为12个月。同日，中国建设银行股份有限公司清河支行与清河县群星绒毛制品有限公司签订了抵押合同，合同约定清河县群星绒毛制品有限公司自愿用其名下4269.88平方米土地（清国用2××5第0085号）和3276.91平方米房产（清私房权证2××5第0086号）为该笔贷款提供抵押担保，并在相关部门进行了抵押登记，办理了他项权证。2014年7月21日邢台市中级人民法院以（2014）邢民三初字第14号民事判决书判决中国建设银行股份有限公司清河支行对清河县群星绒毛制品有限公司所抵押的房地产享有优先受偿权。2014年12月12日中国建设银行股份有限公司清河支行和中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司签订《资产转让合同》，2015年1月20日双方又签订《债权转让协议》，中国建设银行股份有限公司清河支行把其享有的清河县群星绒毛制品有限公司的500万元借款本金及相应利息的债权转让给了中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司，2016年12月8日中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司和嘉兴湖岸一号投资合伙企业签订《债权转让协议》，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司把其享有的对清河县群星绒毛制品有限公司的债权转让给了嘉兴湖岸一号投资合伙企业。在法院执行的嘉兴湖岸一号投资合伙企业申请执行清河县群星绒毛制品有限公司借款合同纠纷一案中，原告作为买受人于2019年11月27日在淘宝网拍平台以3536730元的价格竞买得到了清河县群星绒毛制品有限公司所抵押的房地产的使用权和所有权，并办理了不动产权证。2020年1月2日法院作出（2018）冀0534执415号之二执行裁定书，裁定清河县群星绒毛有限公司用于抵押的土地使用权和房产所有权归原告所有、享有。后原告要求被告搬离该不动产，双方产生纠纷。被告清河县利华绒毛有限公司在庭审中提交了其和清河县群星绒毛有限公司签订的租赁合同，不同意搬离该房产。原告在庭审中提交了视频和音频资料，证明二被告存在侵权行为。2019年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为4.15%。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八十一条规定：债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。《中华人民共和国物权法》第一百九十二条规定：抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，中国建设银行股份有限公司清河支行把其享有的对清河县群星绒毛制品有限公司的债权转让给了中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司又把其享有的对清河县群星绒毛制品有限公司的债权转让给了嘉兴湖岸一号投资合伙企业，嘉兴湖岸一号投资合伙企业必然取得了抵押房屋的抵押权，该企业在实现抵押权后，被告清河县利华绒毛有限公司以其和清河县群星绒毛制品有限公司签订租赁合同为由继续占用原告的不动产违反了《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，系侵权行为，应承担相应的民事责任。被告清河县利华绒毛有限公司应从原告的不动产中搬出。被告清河县利华绒毛有限公司长期占用原告的不动产，致使原告不能对该不动产进行有效的利用，客观上给原告造成了损失，应对原告进行赔偿。关于原告的损失额的计算，可酌情参照2019年12月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.15%作为计算标准，以原告支付的3,536,730元购房款为基数，根据原告的请求，自2020年1月2日始计算至2020年12月2日止，原告的损失额为134,543元。原告提交的证据不能证实被告彭星军存在侵权行为，故驳回原告对被告彭星军的诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告清河县利华绒毛有限公司在判决生效后五日搬离原告所有的不动产，并赔偿原告损失134,543元。二、驳回原告对被告彭星军的诉讼请求。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费8,827元，减半收取4,413.5元，由被告清河县利华绒毛有限公司担负1,495.5元，由原告担负2,918元。 本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。由此可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，该租赁关系对于抵押权人亦无约束力。本案中，上诉人清河县利华绒毛有限公司与案外人清河县群星绒毛有限公司签订租赁合同发生在租赁物设有抵押权之后，故在抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。上诉人上诉主张其在抵押权设立之前就已经租赁案涉场地，但仅提交案外人清河县群星绒毛有限公司《无偿使用证明》，不足以证明租赁事实，且如上诉人主张2011年形成租赁，后又在2014年签订长达二十年期限的租赁协议，违反法律强制性规定。被上诉人苑成峰在合法取得案涉场地物权后，上诉人占领该场地，构成侵权，应承担赔偿责任。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，清河县利华绒毛有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审判决文书格式不符合《人民法院民事裁判文书制作规范》《民事诉讼文书样式》要求，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,050元，由清河县利华绒毛有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 兵 审判员 王 兵 审判员 解宝成 二〇二一年三月二十二日 书记员 魏素萍