上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3240号上诉人（原审被告）：上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区零陵路******。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：南体龙，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱琳玲，女，1968年6月20日生，汉族，住上海市杨浦区市。被上诉人（原审原告）：施启扬，男，1994年10月1日生，汉族，住上海市杨浦区市。两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：袁文勇，上海市新华律师事务所律师。上诉人上海菁英房地产经纪有限公司（以下简称菁英公司）因与被上诉人朱琳玲、施启扬居间合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初16400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人菁英公司上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。事实和理由：上诉人对税费进行的估算，需要完全建立在被上诉人如实提供信息的基础上，被上诉人隐瞒自己不是“满五”的情况，上诉人员工在被上诉人未如实提供信息的情况下，让被上诉人在税费估算清单上签字确认，故上诉人已经尽到了基本的审慎及告知义务，税费误差系被上诉人未如实提供信息导致，被上诉人所谓的损失并非上诉人的误操作导致，即便法院认为上诉人存在服务瑕疵，上诉人也应仅在佣金范围内承担补偿性的责任；虽然双方签订的是VIP服务协议，但服务内容与普通客户无异，VIP服务在本质上只是独家代理，上诉人推广该套房源信息的力度会比普通客户大一些。被上诉人朱琳玲、施启扬共同辩称：不同意上诉人的上诉请求；被上诉人在签订服务协议前已将自己的身份资料和房屋产权资料都交给了上诉人，上诉人作为房产中介机构，与被上诉人签订的又是VIP服务协议，理应享受到较普通客户更高、更专业、更精准的服务；但事实却是，上诉人的业务人员只顾着催促买卖双方迅速签单，对包括税费计算等在内的其余服务内容却漫不经心，丝毫体现不出专业水准，导致本次交易的税费出现明显偏差；综上，一审判决正确，请求二审维持原判。朱琳玲、施启扬共同向一审法院起诉请求：菁英公司赔偿朱琳玲、施启扬人民币279,400元（以下币种相同）。一审法院认定事实：落款时间为2017年2月24日的《职工家庭购买公有住房协议书》中载明：房屋承租人或受配人施建国经与本户同住成年人协商一致，同意购买上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）。所购房屋确定为二人共同共有，共有人为施某、朱琳玲，共有份额共同共有。文末承租人或受配人一栏有施某的签名；同住成年人一栏有朱琳玲、施启扬的签名。后，上海市闵行区住房保障和房屋管理局（甲方）与施某、朱琳玲（乙方）签订《上海市公有住房出售合同》，其中约定：乙方自愿购买甲方出售的涉案房屋，建筑面积52.77平方米，房屋全部售价为21,323元。2017年6月12日，涉案房屋权利人登记为施某、朱琳玲共同共有。2019年10月23日，上海市长宁公证处出具的《公证书》载明：施某于2018年11月22日死亡。登记在施某、朱琳玲名下的涉案房屋，《不动产权证书》编号：沪（2017）长字不动产权第XXXXXX号，系上述两人的夫妻共同财产，房屋中二分之一的产权份额应作为施某的遗产。兹证明施某的上述遗产应由其儿子施启扬继承。2019年11月22日，涉案房屋权利人变更登记为朱琳玲、施启扬按份共有，其中朱琳玲（1/2）、施启扬（1/2）。2019年12月11日，施启扬（甲方）与菁英公司（乙方）签订《房屋出售VIP服务协议》，其中约定：1.1条，房屋类型：住宅；所有权利人：施启扬；交易房屋年限：已满五年；交易房屋是否为权利人家庭名下唯一住房：否（朱琳玲）。1.2条，甲方应当提供交易房屋的有效证件及资料（产权证明文件、甲方及共有人身份证件等有权处置的文件），保证对交易房屋拥有合法处置权，并积极配合乙方开展正常的经纪活动。2.1条，甲方委托交易房屋的出售价格为3,400,000元（净到手价）。2.3条，甲方应在乙方推荐的潜在买受方签署房地产买卖合同当日，向乙方支付居间服务费，数额不低于房地产买卖实际成交总价的1%（实际应付金额以签署的《佣金确认书》为准）。3.1条，委托期限自2019年12月11日至2020年5月30日。3.2条，甲方独家委托乙方出售涉案房屋。4.7条，乙方受甲方委托协助调取产权信息，并提供与交易房屋买卖相关的法律法规、政策、市场行情等专业咨询。4.8条，甲方可委托乙方保管交易房屋的钥匙，乙方应妥善保管甲方提供的房屋钥匙及各项证件资料，直至买卖成交达成。2019年12月12日，施启扬（甲方）、案外人倪某1（乙方）以及菁英公司（丙方）共同签署《房地产买卖（含居间）合同》，其中约定：1.1条，涉案房屋所有权利人为朱琳玲、施启扬；产权证号沪（2019）长字不动产权第XXXXXX号；建筑面积52.77平方米；房屋类型住宅。1.3条，甲方保证对该房地产享有完全产权、权属明确，并承诺该房地产不存在本合同注明外的其他受限制情况。1.4条，乙方签署本合同之前确认已实地查看过该房地产权属证书，对于房屋情况、土地性质及使用年限等信息知晓并且愿意继续购买该房地产。1.5条，甲方同意于签订本合同当日将该房地产的《中华人民共和国不动产权证书》等权利凭证交于丙方保管，以确保交易安全。2.1条，甲方同意将房屋以348万元的价格转让于乙方。2.8.1条，本次交易应国家及本市有关规定的产生的税费由甲乙双方各自承担。3.1条，丙方为甲乙双方提供房地产交易的媒介服务，促成双方达成交易条件并订立本合同，甲乙双方同意于签订《上海市房地产买卖合同》当日，甲方按照本合同第2.1条约定的交易总价的1%，乙方按照本合同第2.1条的交易总价的2%支付丙方居间服务费（若在丙方加盖公章的《佣金确认书》上有关于居间报酬的其他约定，则以《佣金确认书》实际约定为准）。同日，施启扬（甲方）与菁英公司（乙方）签订《佣金确认书》，其中约定：甲方向乙方就涉案房屋支付佣金44,400元，其中签约当日支付30,000元，剩余过户之前付清。2019年12月13日，朱琳玲、施启扬（甲方）与案外人倪某2、倪某3（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定：甲方通过菁英公司居间介绍将涉案房屋出售给乙方，房地产转让价款为300万元。甲乙双方确认在2020年5月30日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同日，朱琳玲、施启扬（甲方）与案外人倪某2、倪某3（乙方）签订《补充协议》，其中约定：涉案房屋实际成交价为3,480,000元，买卖合同约定的成交价为3,000,000元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方48万元，并于办理产权过户手续之前支付甲方。本次交易房屋产权来源为继承，甲乙双方均应按国家规定及税务机关确认的房屋总价缴纳各自的交易税费。乙方承诺用动迁款买房，且动迁额度够，契税可以完全抵扣，若无法抵扣或者全部抵扣，产生的契税由乙方自行承担并支付。当日，朱琳玲、施启扬与案外人倪某2、倪某3以及菁英公司的工作人员共同签字确认《税费估算清单》，其中载明：本清单是根据买卖双方提供的材料、信息及提出的要求估算而得。最终实际税费按照交易中心核定价格计算为准。税费计算日期2019年12月12日（以下税费按照计算当日该房屋所在区域不动产登记事务中心的政策计算）。涉案房屋所有权来源：继承份额50%；售后公房50%。产证登记日：2019年11月22日。若有产证变更，请务必填写原产证登记日期：20（之后未填写完整）。是否唯一（出售方）：该房屋为家庭名下唯一住房的产权人姓名：施启扬，占份额50%；该房屋为家庭名下非唯一住房的产权人姓名：朱琳玲，占份额50%。买卖双方协商一致，以3,000,000元交易价格为基数计算税费。出售方税费计算如下：增值税0元；附加税0元；其他0元；个人所得税勾选不满五或不唯一，普通（合同价-增值税）X1%；勾选满五唯一：免征（说明：施启扬满五唯一，朱琳玲满五不唯一，继承的份额由施启扬继承）；合计15,000元。承诺：经上海XX有限公司居间成交的个人产权二手居住用房，上海XX有限公司将以买卖双方所提供的房屋信息、购入信息、家庭成员及名下住房信息等计算税费所需要的所有信息为依据，为买卖双方提供本次房屋交易的税费精算服务，并出具《税费估算清单》。在计税条件（核定价）和征税政策不变的情况下，交易双方最终向税务机关缴纳的税费与《税费估算清单》所载相比，如误差超出正百分之五，则超出部分由上海XX有限公司全额补偿。补偿必备条件：……业主提供完整、真实的全额购入发票、契税单、买卖合同、房屋交接书及业主获取的所出售房屋来源的其他凭证，告知真实的产权人家庭成员及名下住房情况、房屋购入后有无变更及变更材料；若提供不实信息由业主承担相应的后果。以下情况不做差额补偿：……因所提供的买卖双方信息、房屋信息失真导致的税费计算误差。2020年1月18日，朱琳玲向菁英公司工作人员致电：“茅台路的买卖合同，我们现在商量下来，想跟下家解除合同。你们操办一下吧。中介费希望你们能够退还。”对方回复：“解除合同我没有这个权利，我要跟店长汇报。”朱琳玲回复：“因为当时肯定是你们的失职，20%的税收你们没跟我们算。而且这个单子上也没写清楚。”对方回复：“不是我们失职啊，当时我们问过你是不是满五的，你一直跟我们说是满五年的。”朱琳玲回复：“我们把公证书，把所有材料都给你们了，你们作为专业的房地产公司不能坑我们的。我们现在要多付300,000个税，你说300,000的个税，我会卖这个房子，签这个合同吗？你们这不是在诈我们嘛。我们要解除合同，中介费退还给我们。”对方回复：“我再给你打电话吧。”2020年5月18日，朱琳玲、施启扬就涉案房屋向税务机关缴纳个人所得税315,000元。同日，涉案房屋权利人变更登记为倪某2、倪某3共同共有。关于佣金支付情况，朱琳玲、施启扬于2019年12月13日向菁英公司支付30,000元，于2020年5月14日向菁英公司支付14,400元。另，菁英公司陈述，就涉案房屋其收取买受人佣金60,000元。关于税费计算方式，菁英公司陈述，所谓“满五”是指涉案房屋发生继承之前的最近一次产权登记时间距离本次出售时间是否大于或等于五年。当时估算税费时，根据朱琳玲、施启扬的承诺，菁英公司认定朱琳玲属满五不唯一，不发生继承，因此个人所得税适用“不满五或不唯一，普通住宅，（合同价-增值税）X1%”的条款，按1,500,000元X1%得出15,000元；认定施启扬属满五唯一，个人所得税费符合免征条件（继承与否不影响税费计算）。然，从之后核实的情况来看，涉案房屋系售后公房，产权登记时间为2017年，距离本次出售时间未满五年，朱琳玲属不满五且不唯一，仍适用前述条款计算个人所得税为15,000元。施启扬则属不满五，发生继承，适用“不满五或不唯一，继承/赠与来源，（合同价-购入价）X20%”条款，按1,500,000元X20%得出300,000元，上述二人应缴纳的税费合计为315,000元，与其最终交易成功后需缴纳的税费金额相一致。对此，朱琳玲、施启扬认为，1.涉案房屋发生过继承，原系公有住房，产权变更较为特殊，是否符合“满五”条件，朱琳玲、施启扬并不清楚，也从未向菁英公司作出“满五”承诺。2.签约前朱琳玲、施启扬已向菁英公司提供2019年产证、公证书等相关材料，应由菁英公司进行核实并履行尽职调查义务，否则无法体现其作为中介机构的专业性。3.菁英公司从未向朱琳玲、施启扬解释过有关“满五”条件成立与否的政策依据，直到朱琳玲、施启扬与买受人签署网签合同并支付部分佣金后才核算税收，发现计算错误，导致朱琳玲、施启扬巨大损失。4.若菁英公司有一定的专业敏感性，在签约时已发现涉案房屋可能不符合“满五”条件，理应告知朱琳玲、施启扬进一步提供材料，朱琳玲、施启扬一定会积极配合。在网签前若菁英公司提示朱琳玲、施启扬该房屋未满五年，将产生高额税收，朱琳玲、施启扬可以立即选择终止交易，防止损失的产生。一审中，菁英公司于2020年9月27日的庭审中陈述：签署《房屋出售VIP服务协议》时，朱琳玲、施启扬向菁英公司出示了2019年产证复印件。签署网签合同时，朱琳玲、施启扬向菁英公司出示公证书。菁英公司于2020年11月11日的庭审中陈述：签署《房屋出售VIP服务协议》时，朱琳玲、施启扬向菁英公司出示2019年产证，并告知涉案房屋为售后公房，房屋满五。签署网签合同后，经菁英公司业务员再三催告，朱琳玲、施启扬才拿出公证书，至此菁英公司发现上一次产权登记时间为2017年。一审法院认为，朱琳玲、施启扬、菁英公司签订的《房屋出售VIP服务协议》、《房地产买卖（含居间）合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。现本案的争议焦点在于菁英公司在履行居间义务过程中是否存在重大瑕疵并应承担相应的赔偿责任。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介公司在提供居间服务时应承担的义务主要包括如下两方面：一是如实报告义务，即向委托人如实告知可能影响交易进程的重要事项；二是专业审查义务，即对委托人提供的资料或所作的陈述进行必要核查，以确保对方提供信息的真实性。本案中，菁英公司作为专业中介公司，对房产交易市场的相关政策及操作规范应当熟知，且需按照相关规定规范操作，充分为买卖双方提供交易所涉政策及法律咨询，协助当事人顺畅履行合同，维护市场交易秩序，而非仅促成买卖双方签署网签合同而已。朱琳玲、施启扬在出售涉案房屋时，已与菁英公司签署《房屋出售VIP服务协议》，其中明确约定双方建立独家委托关系，菁英公司协助调取产权信息并提供专业咨询服务等，显然该VIP服务协议约定了菁英公司应履行更为精细、专业、优质的居间服务标准。通常而言，缴纳税费是房屋买卖中对交易产生影响的重要事项之一，理应由中介公司根据政策法规以及房屋的实际情况给予当事人一定的专业意见，使当事人对合同的履行后果有所预期。由于涉案房屋系售后公房且发生过继承，产权登记情况较为特殊，如何认定出售时的“满五”条件与计算税费的高低有直接关联，所涉及的政策法规较普通二手房交易更为专业、复杂，非一般售房人所能熟知并全面掌握。从已查明的事实来看，一则，菁英公司并未提供证据证明曾就“满五”的判断标准向朱琳玲、施启扬进行政策解读，并就“满五”与否可能导致的税收明显差距向朱琳玲、施启扬进行释明，应属未尽如实报告义务的行为。二则，菁英公司自认在朱琳玲、施启扬委托其挂牌时已知晓涉案房屋发生继承时间为2019年且房屋性质为售后公房，其作为专业机构，为确定涉案房屋出售时是否符合“满五”条件，理应在交易前就先前的产权登记信息进一步核实，以查证朱琳玲、施启扬所述内容是否存在出入或有不实信息，充分尽到谨慎注意义务和调查义务。根据菁英公司第一次庭审中的陈述以及朱琳玲、施启扬提供的电话录音反映，最晚在签署网签合同时，朱琳玲、施启扬已向其出示《公证书》，而《公证书》中明确载明涉案房屋的前一次产权登记时间为2017年，菁英公司在未审慎核查的情况下，直接按“满五”计算税费，显然存在一定的过失。即便如菁英公司所述，在签署网签合同时，朱琳玲、施启扬未出示完整的房屋信息资料，菁英公司亦应尽力催告对方主动提供或在朱琳玲、施启扬委托其协助调取产权信息后，在此基础上进行税费核算，并经当事人确认无异议后，再签署网签合同以防止后续争议的产生。然，菁英公司直至买卖双方签署网签合同后才审查资料、复核税费，造成朱琳玲、施启扬需承担的税费大大超出其合理预期，应属未尽专业审查义务的行为。三则，菁英公司向朱琳玲、施启扬出具的《税费估算清单》已明确载明，若其估算的税费金额与交易方实缴金额误差超出正百分之五，则就超出部分应当予以赔偿。在菁英公司并无证据证明朱琳玲、施启扬存在拒不配合提供房产材料或作虚假陈述的情况下，该约定条款对其具有法律约束力。就估算错误可能产生的法律后果以及赔偿风险，菁英公司具有一定的可预见性。据此，法院认定菁英公司在履行居间义务过程中存在重大瑕疵，应就朱琳玲、施启扬所遭受的损失承担相应的赔偿责任。另需指出的是，法律规定以及合同约定菁英公司所需履行的前述义务应限定在合理范围内。鉴于朱琳玲、施启扬均系具有完全民事行为能力的成年人，在做出售房重大决定时，亦应事先了解基本的交易规则及政策规定。由于涉案房屋的基本信息均掌握在出卖方处，朱琳玲、施启扬对数次产权登记时间理应充分知晓。从发生继承后的产权登记时间来看，2019年新产证登记时间明显不符合“满五”条件，而从2017年由公有住房变为产权房的时间计算至今，亦未达到五年期限，在此情况下如何认定“满五”条件以及如何计算税费，朱琳玲、施启扬也应具备一定的独立判断能力并负有必要的谨慎注意义务。然，朱琳玲、施启扬在未作基本审查或提出合理质疑的情形下，便深信菁英公司的计算结果无误并签署一列类协议，其对于涉案房屋最终税费计算的认识偏差亦应负有一定的责任。关于损失的赔偿范围及金额，根据朱琳玲、施启扬的诉讼请求，主要包括已支出的佣金以及税费两部分。关于已支出的佣金44,400元，因菁英公司已促成朱琳玲、施启扬与案外人就涉案房屋达成交易并实际履行完毕，故其有权根据合同约定收取相应佣金。至于菁英公司提供居间服务存在瑕疵是否应减收佣金的问题，法院在认定其他损失时予以一并考量。关于已支出的税费315,000元，其中15,000元系朱琳玲、施启扬在签署《税费估算清单》以及网签合同时明确知晓且同意承担的部分，不应作为损失予以计取。剩余300,000元，系因菁英公司估算错误导致朱琳玲、施启扬需额外承担的税费部分，当属实际损失，在与朱琳玲、施启扬自认本次房产交易多赚取的80,000元进行抵扣后，法院综合考虑本案实际情况、双方过错程度、责任大小等，酌定由朱琳玲、施启扬与菁英公司在相应范围内承担各自责任，即菁英公司应向朱琳玲、施启扬赔偿损失140,000元。一审法院审理后于二〇二一年一月十一日作出判决：菁英公司应于判决生效之日起十五日内向朱琳玲、施启扬赔偿140,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5,491元，减半收取计2,745.50元，由朱琳玲、施启扬负担1,369.5元，菁英公司负担1,376元。二审中，双方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据查明事实，上诉人在履行《房屋出售VIP服务协议》时实际提供的服务质量，未能体现应有的专业水平，更与“VIP”不相称。被上诉人作为交易主体，对相关政策及自身条件未给予必要的关注，亦存在一定过错。一审法院基于案情，结合双方过错程度、责任大小等因素，经综合审查判断后酌定上诉人的赔偿数额，在现有证据条件下具有相对合理性，并无不妥，本院予以认可。上诉人的上诉主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，上诉人菁英公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,491元，由上诉人上海菁英房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  刘佳审判员  娄永二〇二一年三月二十四日书记员  胡哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……