云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终89号上诉人（原审被告）：吴保元，男，1976年6月10日出生，汉族，云南省施甸县人，户籍地：施甸县，住隆阳区。被上诉人（原审原告）：雷铁，男，1979年11月9日出生，汉族，隆阳区人，城镇居民，户籍地：隆阳区，住隆阳区。原审第三人：雷钢，男，1977年9月30日出生，汉族，隆阳区人，城镇居民，户籍地：隆阳区，隆阳区。上诉人吴保元因与被上诉人雷铁、原审第三人雷钢房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院(2020)云0502民初4939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴保元上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判。2.本案一、二审诉讼费用被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人雷铁、原审第三人雷钢之间的房屋租赁合同确认存在且合法有效，但一审法院对房屋租金的事实认定错误。上诉人与被上诉人、原审第三人于2013年签订房屋租赁合同，租赁时间为10年，自2013年5月1日至2023年5月1日，分前后5年，前5年租金为17.8万元，后5年租金为23.14万元，租金一年一付。在房屋租赁过程中，因城市建设规划，上诉人所租赁范围内的停车场和洗车场无法正常使用，对酒店经营产生关键性影响，后经双方协商口头达成协议，后五年租金不作涨幅和前五年一样。2018年和2019年的租金已经按约定交付出租人，交付金额为双方协商一致的17.8万元。2020年全国疫情爆发，经济萧条，对酒店生意经营产生重创，房屋出租人同意免除3个月房屋租金，即2020年的租金按17.8万元计算且只计算9个月房租13.35万元。雷铁与雷钢对该房屋为按份共有，共有份额各占50％，所以上诉人应当支付被上诉人租金为6.675万元。请二审法院查明事实，作出公平的判决。雷铁答辩称，上诉人拖欠租金的行为是严重的违约行为，损害了被上诉人的合法权益，请求二审法院维持一审判决。雷钢述称，上诉人与被上诉人协商好就行，第三人只要收到自己的房租就可以。雷铁向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告支付原告租金115700元（2020年5月1日至2021年5月1日）以及逾期利息5116.83元；2.请求人民法院依法判令被告支付原告违约金23140元；3.本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实：原告与第三人系亲弟兄，案涉房屋系坐落于隆阳区区的局部五层综合楼一幢（1605平方米），属于原告和第三人按份共有，由双方各占50%的份额。2013年5月1日原告雷铁、第三人雷钢、原告和第三人和父亲雷学宽共同与被告吴保元签订了《房屋租赁合同》一份，约定“将案涉综合楼（1605平方米）大小不等的52格房产和内外停车场、洗车台出租给被告吴保元用于开设宾馆，租赁期限为10年，自2013年5月1日起至2023年5月1日止，租金分为前、后五年两个标准，前五年每年租金为178000元，后五年每年租金为231400元，租金一年一付，首次付款时间为2013年5月1日，以后年限的付款日期以此类推。双方必须严格遵守合同，不得违反，否则将承担总合同价的20%的违约金。”合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告和第三人按照合同约定向被告将交付了租赁物，被告按约定将租赁物用于开设宾馆，并按约定支付租金至2019年5月1日，其中2016年之前的租金被告交付给了原告和第三人的父亲雷学宽，2016年2月雷学宽去世后，租金开始由原告和第三人直接收取。2020年5月1日，被告未按时向原告支付2020年5月1日至2021年5月1日期间的租金。经原告催要，被告至今未付。为此原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原被告在《房屋租赁合同》中明确约定了租金支付时间，被告未按约定时间向原告支付2020年5月1日至2021年5月1日期间租金的行为已构成违约，原告根据租赁物的产权比例要求被告支付租金115700元（231400元×50%）和违约金23140元（115700元×20%）的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，故本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期付款利息5116.83元的诉讼请求，因双方既无明确约定，也无相关法律规定，故不予支持。被告经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由被告吴保元向原告雷铁支付2020年5月1日至2021年5月1日期间的租金115700元、违约金23140元，合计138840元。于判决生效后三十日内履行完毕。二、驳回原告雷铁的其他诉讼请求。二审经审理查明：2020年初全球范围爆发新型冠状病毒疫情，上诉人吴保元以疫情期间酒店经营产生重大影响为由，与被上诉人雷铁协商减免部分房屋租金未果。其余查明案件事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.房屋租金的计算；2.上诉人是否应当减免被上诉人部分租金及上诉人是否应当支付违约金。关于第一个争议焦点，根据2013年5月1日被上诉人雷铁、原审第三人雷钢、被上诉人和原审第三人父亲雷学宽共同与上诉人吴保元签订的《房屋租赁合同》，按照《房屋租赁合同》约定“.....租金分为前、后五年两个标准，前五年每年租金为178000元，后五年每年租金为231400元，租金一年一付，首次付款时间为2013年5月1日，以后年限的付款日期以此类推。双方必须严格遵守合同，不得违反，否则将承担总合同价的20%的违约金。”，自2018年后，租金为每年231400元，上诉人吴保元主张洗车台、停车场因市政建设不能使用，双方已达成口头约定按178000元每年的标准支付房屋租赁费，但未提交证据予以证实，对此上诉理由本院不予支持，吴保元应当支付雷铁2020年5月1日至2021年5月1日期间的房屋租金为115700元。关于第二个争议焦点，2020年初全球范围爆发的新型冠状病毒疫情。对上诉人吴保元的酒店经营产生重大影响，属法律规定的不可抗力。《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。......”，对于吴保元应当支付雷铁的房屋租金本院酌定予以减免三个月28925元。本案新型冠状病毒疫情发生后，吴保元就房屋租金减免问题与雷铁进行协商未果，不属吴保元违反合同约定的情形，吴保元不承担违约责任支付违约金。吴保元应支付雷铁房屋租金为115700元-28925=86775元。综上所述，上诉人吴保元的上诉理由部分成立，予以部分支持。一审判决认定事实部分不楚，但适用法律部分不当，予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省保山市隆阳区人民法院(2020)云0502民初4939号民事判决第二项。二、变更云南省保山市隆阳区人民法院(2020)云0502民初4939号民事判决第一项为：“由被告吴保元向原告雷铁支付2020年5月1日至2021年5月1日期间的租金86775元。于判决生效后三十日内履行完毕”。一审案件受理费795元，由雷铁负担295元，吴保元负担500元。二审案件受理费1590元，由1590元，由雷铁负担590元，吴保元负担1000元。本判决为终审判决。审判长  杨仙道审判员  黄映瑾审判员  杨 梅二〇二一年三月二十六日书记员  张继斯