黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终246号上诉人（原审被告）：王海龙，男，1982年8月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆高新区。被上诉人（原审原告）：大庆市金管家物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆高新区新科南路60号。法定代表人：王鹏越，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩雪，该公司柏林春天项目部经理。上诉人王海龙与因被上诉人大庆市金管家物业管理有限公司（以下简称金管家公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区（2020）黑0691民初3612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。人王海龙上诉请求，一、改判一审判决书第一判项为：被告王海龙于本判决生效之日起十日内给付原告金管家公司2015年1月1日至2019年12月31日的物业费8072.44元（10090.55×80%）；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉大庆高新区柏林春天小区自2013年建成交付后，一直是被上诉人提供物业服务工作，但该公司未按照约定履行合同义务，小区业委会决定于2017年7月底即2016年7月签订的《物业管理服务委托合同》及《补充协议》到期后，不再与该公司续签物业服务合同。2017年8月1日至2017年12月31日的物业合同，系柏林春天居民委员会与该公司签定的合同，该合同没有签约日期，包括上诉人在内的小区业主不知情；2018年1月1日起，上述物业合同到期后，再没有任何居委会、业委会与金管家公司签订过《物业管理服务委托合同》，故一审法院对柏林春天小区于上述年度与该公司签定、履行案涉物业服务合同的事实认定错误。1.如前所述，2017年签订的《物业管理服务委托合同》是新城社区柏林春天居民委员会与金管家公司签订的，不是柏林春天业主委员会签订的，不代表小区业主的真实意思表示；2.被上诉人一审提交的2018年6月加盖大庆高新区柏林春天业主委员会公章并有时任业委会副主任马丽丽签名的《物业管理服务委托合同》，内容不完整，经上诉人事后向马丽丽本人询问，其表示从未在该合同上签字、盖章，该合同是非常明显的伪造，一审法院对该证据予以采信是错误的。二、一审判决对上诉人提交的照片112张、视频九段、录音两段等证据，以未提交原始载体为由不予确认是错误的，法院可以现场调查或责令金管家公司出庭作证即可查明真伪，但一审法院却未予核实。被上诉人低质低效的服务，上诉人是完全不认可的，但其毕竟是提供了物业服务，因此，上诉人同意缴纳部分物业费，即按照目前所欠物业费的80%交纳。由于被上诉人金管家公司违约在先，故其无权主张逾期付款利息，所以上诉人不同意给付拖欠物业费利息。被被上诉人金管家公司辩称，开发商遗留的问题，不在物业服务范围，被上诉人会竭力解决。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。金管家公司向一审法院起诉请求：1.要求王海龙给付2015年1月1日至2019年12月31日的物业费10,093.40元及违约金6894.02元；2.案件受理费由王海龙负担。一审法院查明，2013年，金管家公司与黑龙江和达房地产开发有限公司签订《柏林春天前期物业服务合同》，约定由金管家公司为柏林春天小区提供物业服务，高层住宅物业费每年每平方米24.18元。2016年7月29日，金管家公司与大庆高新区柏林春天业主委员会签订《物业管理服务委托合同》及《补充协议》，约定金管家公司继续为柏林春天小区提供物业服务，高层住宅物业费每年每平方米23.82元，业主应当于上一年度费用到期前十日至到期之日交纳物业费，逾期缴费按照日千分之三支付违约金。同时《补充协议》约定金管家公司对柏林春天小区多项设施进行完善，若在2016年11月1日前，金管家公司不能按时完成约定项目的完善工作，双方解除同年7月29日签订的《物业管理服务委托合同》，大庆高新区柏林春天业主委员会有权重新招标物业服务公司。2017年和2018年，金管家公司分别与大庆高新区柏林春天业主委员会签订两份《物业管理服务委托合同》，约定由金管家公司为柏林春天小区提供物业服务，高层住宅物业费每年每平方米23.82元，业主应当于上一年度费用到期前十日至到期之日交纳物业费，逾期缴费按照日千分之三支付违约金。上述合同签订后，金管家公司为柏林春天小区提供物业管理服务。王海龙系大庆高新区柏林春天小区A栋1单元402室房屋的业主，该房屋建筑面积91.85平方米，王海龙欠付2015至2019年度五年的物业费未交纳。一审法院认为，金管家公司与黑龙江和达房地产开发有限公司签订的《柏林春天前期物业服务合同》及金管家公司与大庆市柏林春天小区业主委员会签订的三份《物业管理服务委托合同》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。2017年和2018年的两份《物业管理服务委托合同》的签订，均已证实金管家公司与大庆高新区柏林春天业主委员会未解除双方之间的物业服务合同，四份合同均对柏林春天小区的每一位业主包括王海龙在内具有约束力，金管家公司已经按照约定履行了自己的义务，王海龙亦应当按照合同约定交纳物业费。虽然王海龙称金管家公司提供的物业服务不合格，但却未提供足以证实该主张的证据，故对王海龙的该主张不予采信，王海龙应向金管家公司交纳物业费10,090.55元（1339.08元+23.82元×91.85平方米×4年），对超出部分不予支持。关于金管家公司要求王海龙支付违约金的诉讼请求，根据《物业管理服务委托合同》约定，业主应当于每年年末交纳当年物业服务费，被告未按期交纳物业费构成违约，应向金管家公司支付违约金，但约定的日千分之三违约金过高，经法庭释明，金管家公司同意降低违约金计算标准，一审法院认为按欠付金额自应交纳次日起年利率6%计算较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告王海龙于本判决生效之日起十日内给付原告大庆市金管家物业管理有限公司2015年1月1日至2019年12月31日的物业费共计10,090.55元及利息（其中以1339.08元为基数，从2016年1月1日起按照年利率6%计算至2020年7月31日止；以2187.86元为基数，从2017年1月1日起按照年利率6%计算至2020年7月31日止；以2187.86元为基数，从2018年1月1日起按照年利率6%计算至2020年7月31日止；以2187.86元为基数，从2019年1月1日起按照年利率6%计算至2020年7月31日止；以2187.86元为基数，从2020年1月1日起按照年利率6%计算至2020年7月31日止）；二、驳回原告大庆市金管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费112元（已减半收取），由被告王海龙负担。本院二审期间，双方当事人未举示新证据。本院另查明，2017年8月1日至2017年12月31日期间的案涉物业合同为大庆高新区新城社区柏林春天居民委员会（以下简称柏林春天居委会）与金管家物业公司柏林春天管理处所签。本院二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。金管家公司依照案涉物业管理委托合同为案涉小区提供物业服务于法有据。被上诉人在案涉年度履行了约定的服务义务，上诉人接受了服务且未提交充分证据证明被上诉人在提供物业服务时存在违约行为并具有连续性，故在其未能按照约定交纳案涉物业费时，一审法院判决其应向被上诉人足额交纳案涉年度的物业费用并承担相应的违约金并无不当。上诉人主张按80%支付案涉物业费的理由没有法律和事实依据，本院不予支持。关于上诉人主张一审判决认定事实是否正确的问题，本院认为，2017年8月1日至2017年12月31日期间的案涉物业合同为柏林春天居委会与金管家公司所签，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。但此期间，金管家公司仍向案涉小区提供了物业服务，上诉人对此未提出异议。关于上诉人主张2018年度的案涉物业合同系伪造的理由，因上诉人未提交证据予以证明，本院不予支持。关于上诉人主张一审判决采信证据错误的理由，本院认为，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条：“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或是原物。”、第十五条第一款：“当事人以视听资料作为证据的，应当提供存储该视听资料的原始载体”之规定，以及“谁主张、谁举证”的民事诉讼证据规则，一审法院对上诉人未能提交原件或原始载体予以核实的证据不予采信并无不当，本院予以支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决适用法律正确，认定案涉事实虽有瑕疵，但不影响判决结果的正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王海龙负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年三月十八日法官助理姜雅文书记员桂博文