重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终723号上诉人（原审原告）：曾斌，男，1970年2月20日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：上海高地物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区金渝大道81号5栋1单元第1层5号，统一社会信用代码915000005789950590。负责人：王崇合，总经理。委托诉讼代理人：胡巍，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：重庆复信置业有限公司，住所地重庆市渝北区回兴服装城大道41号4幢-1-1门市1号，统一社会信用代码91500000585728987R。法定代表人：唐垠。上诉人曾斌因与被上诉人上海高地物业管理有限公司重庆分公司（以下简称高地物业重庆分公司）、重庆复信置业有限公司（以下简称复信置业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初19415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人曾斌、被上诉人高地物业重庆分公司的委托诉讼代理人胡巍到庭参加二审询问,本案现已审理终结。曾斌上诉请求：1、撤销(2020)渝0112民初19415号民事判决书；2、基于物业管理合同关系，向原告告知花屿城小区内的“设备房及其设备”、花园面积是否纳入被告物管公司对小区的公共区域进行物业管理和公共区域进行清扫保洁；3、对于原告提出的小区安全、违建现象，物管公司如何认识?是否是管理中存在的薄弱环节?物业公司有整改和协助整改的义务，并依据物管条例有将整改结果情况及时告知原告。事实与理由：1、业主有权要求物管公司履行消除安全隐患、维护小区搭建秩序;请求知晓物业公司管理的公共区域的地界，具体到开发商宣传赠送给业主、规划图上显示为设备用房和绿化面积的特定地块，请求物业公司说明其如何管理和清扫保洁的等信息。这都是基于法律规定的当事人物业管理中的知情权，于法有据；2、上诉人在起诉本案中直接指明了漏管、安全和违章管理中的失职行为，都是管理中的薄弱环节，依据《物业管理条例》属于应该公开其整改情况。高地物业重庆分公司辩称：一审适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。曾斌向一审法院提出诉讼请求：、1.判令被告消除沉降花园中的水电燃气管网的安全隐患；2.判令被告书面告知并在小区公示确认小区规划设计中的数万平方米的设备房是否属于被告的公共管理区域及其间设备维护使用情况；3.判令被告书面告知并在小区公示：其从第三人处接收小区时的公共区域、设施设备及其位置坐落图；提供其开展物业服务之日起至今的小区公共场地、公共设施设备的管理和使用现状，具体到小区公共设施设备有无增减或损失信息、公共区域面积有无变化信息、公摊面积是否被违章侵占信息、物业费的收费依据、单价、金额及分摊方式等物业管理服务协议的履行约定内容；4.判令被告书面告知并在小区公示小区公共绿化区域及其物业绿化服务面积、绿化率与物业管理服务状况；5.判令确认第三人赠送原告的全赠送面积和花园面积不属于被告的公共管理区域和公摊费用的范围，应计入原告私人房产管护面积结算物业费，且因第三人未能将该部分移交原告，被告应当直接向第三人收取该部分的物业服务费用；6.判令被告承担本案诉讼费用。曾斌在庭审中对上述诉讼请求明确为：1.判令被告消除花屿城地陷安全隐患及其中埋放的燃气管网、电缆、水管、下部虚空引发的弯曲断裂的安全隐患；2.判令被告书面告知原告其从第三人接手小区物管之日起，第三人报规划审批通过的设施设备房是否纳入其物业管理和维护范围，公共设施设备使用情况和是否计入公摊收费，是否是作为公共区域进行管理，对现有挪用现象依法进行纠正和履行物管的整违协助义务；3.判令被告书面告知原告并在小区公示：被告从第三人处接手小区时的公共区域、设施设备及其位置坐落图，提供被告开始在案涉小区提供物业服务之日至今的公共场地、绿地、设施设备的使用现状和收费情况，具体到第二项诉请中规划指定的设施设备房及其规划的设备使用情况。公共服务区域的坐落边界与开始接手时有无数据上的变化和被侵占挪用现象，收费中有无具体体现和业主分摊；4.判令被告书面告知原告并在小区公示：公共绿化区域及其绿化服务面积、绿化率与物业管理服务现状，特别指各户周边第三人赠送的花园是如何管理的；5.判令确认第三人赠送原告的全赠送面积和花园面积不属于被告的公共区域管理和公摊费用的范围，应当是原告所有，由原告取得产权证后按确权面积收取物业管理费，因第三人未向原告移交该部分标的物，在移交前的服务应当向第三人收取物管费；房权证在原告名下部分，被告说明如何服务、如何收费、如何区分产权部分和赠与部分的界限；6.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年9月17日，复地·花屿城小区开发商复信置业公司与上海高地物业管理有限公司签订《复地·花屿城前期物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司为复地·花屿城小区提供物业服务，物业服务费标准为3元／月／平方米（按建筑面积计算，不含水、电、气等公摊费），合同期限从2012年9月20日起至2015年12月31日止，合同期限内，在业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日，本合同终止。本合同届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同自动延续至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时止。合同第三条约定：乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等；2.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；3.公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；4.交通与车辆停放秩序的管理；5.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。6.物业档案资料管理；7.物业专项维修资金的使用；8.装修管理；9.接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）；10.物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；11.法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。第二十四条规定：按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积965平方米，位于重庆市复地花屿城Ｃ区××号楼××层。该合同于2013年12月19日在重庆市渝北区房屋管理局备案登记。上海高地物业管理有限公司出具《情况说明》，载明其与复信置业公司于2012年9月17日签订《复地·花屿城前期物业服务合同》后，该合同从签订之日起均由高地物业重庆分公司全权履行。曾斌于2012年12月28日与复信置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买位于重庆市渝北区回兴街道兴锦路10号复地·花屿城Ｃ区××幢××号房屋，该合同附图“第3幢吊2层平面图”、“第3幢吊1层平面图”显示该两层各有六处“设备用房”，其中“设备用房3”临近曾斌的产权部分，但在产权红线范围之外。2014年6月16日，复信置业公司取得复地·花屿城Ｃ01、Ｃ03、Ｃ24号楼工程项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2014年6月20日，复信置业公司通过邮政速递向被告寄送《入住通知书》，通知曾斌于2014年6月27日接房。2018年6月8日，重庆市渝北区国土资源管理分局向曾斌作出《关于复地花屿城存在地灾塌陷安全隐患的回复》，内容为“曾斌：你的来信‘关于一处存在地灾塌陷和安全隐患问题的场所请政府重视查证并安全信息公开的函’收悉，先将相关情况回复如下：2018年6月5日，我局会同市国土房管局工作人员、专家及回兴街道办事处相关人员，对你反映的复地花屿城C03-2负2-1号房屋花园及周边进行了现场踏勘。经现场调查，你反映的花园确实存在因回填而引发的地面沉降，沉降量约10cm，雨水管在底部和接头有脱落现象，水管接口拉开距离约10cm。场地内未见地表和墙体开裂变形等迹象，未发现地质灾害隐患，不存在对你的房屋及人员构成安全威胁。因地面沉降导致地下埋设的水电气等管网设施破坏构成的安全威胁以及其他安全问题由相关职能部门给予答复”。曾斌举示的规划备案材料显示，复地花屿城C区3幢房屋总建筑面积4568.45平方米，包括吊2层和吊1层多处设备用房，规划图纸亦标注有多处设备用房。2020年4月15日，高地物业重庆分公司以曾斌为被告向一审法院起诉，请求判令曾斌支付2014年7月至2019年5月期间物业服务费、2014年7月至2018年12月期间公摊水电费及违约金（后撤回要求支付公摊水电费及违约金的诉讼请求）。一审法院审理后于2020年6月24日作出（2020）渝0112民初8827号民事判决书，判决：曾斌于本判决生效后三日内支付高地物业重庆分公司2014年7月至2019年5月期间的物业服务费14342元。庭审中，曾斌陈述其对该案已提出上诉。庭审中，关于诉讼请求第二项中的挪用现象，曾斌陈述：购房合同附图载明的“设备用房3”，规划是设备用房，而现状是空置，规划的设备不知去向，有邻居将设备用房作为赠送面积进行装修使用，将一楼花园作为私有面积占有使用，占用了公共容积率，物业公司应当告知；赠送面积若属于我方专有部分，则应纳入收费面积，小区业主一视同仁。关于诉讼请求中的告知和公示内容，曾斌陈述：高地物业重庆分公司向我方收费，就应当告知我方收费依据，因前期物业服务合同第七章第24条约定的物管用房与规划不一致，对于物管收费和设施设备用房是否纳入公摊计费，业主有知情权；对安全隐患的消除、违章建筑挤占公共区域，业主有监督权和知情权，有举报的权利，物业公司有法定义务告知业主。曾斌明确本案系基于物业服务合同关系起诉。一审法院认为，上海高地物业管理有限公司与案涉小区开发商复信置业公司签订《复地·花屿城前期物业服务合同》，约定由上海高地物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务，而从合同签订时起，该合同实际由高地物业重庆分公司负责履行，高地物业重庆分公司与该小区业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。曾斌明确本案基于物业服务合同关系起诉，则应依据案涉小区有效的物业服务合同和物业服务相关法律法规确定本案权利义务。曾斌在庭审中对其各项诉讼请求进行了明确，应以其明确后的诉讼请求内容为准，一审法院分别评述如下：关于第一项诉讼请求即消除沉降花园地陷及其中埋放的水电燃气管网安全隐患的问题。首先，《物业管理条例》第五十五条规定：物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。但根据《复地·花屿城前期物业服务合同》约定，公共性物业服务中涉及物业共用部位的内容主要是维修、养护和管理，而《关于复地花屿城存在地灾塌陷安全隐患的回复》记载，案涉小区的花园地面沉降系回填的原因引发，该问题显然有别于物业正常使用导致的损耗、损坏，且在缺乏其他明确证据证明发生沉降具体原因的情况下，尚不能确定高地物业重庆分公司系修复沉降问题的责任人。其次，《物业管理条例》第五十一条第一款规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。小区花园下埋设的水电气管网属于小区共用设施，物业服务企业不具有该部分的维修资格，也无权擅自进行改动。综上，曾斌要求高地物业重庆分公司消除案涉小区地陷安全隐患及其中埋放的水电气管网安全隐患的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于第二项诉讼请求中书面告知设施设备用房是否纳入物业管理范围、公共设施设备使用情况及是否作为公共区域管理、是否计入公摊收费的问题。首先，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。据此，高地物业重庆分公司作为案涉小区的物业服务企业，应对业主专有部分之外的共有部分提供公共物业服务，对于专有部分与共有部分的划分，可根据案涉小区各部分的规划用途、产权证的记载确定。《物业管理条例》中并未对物业服务企业的公示内容进行规定。《重庆市物业管理条例》第六十一条规定：物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置以及业主决策信息系统设置公示栏，公开相关服务事项，并可以通过移动通信等方式告知全体业主。下列事项应当长期公开：（一）物业服务企业的营业执照复印件、项目负责人的基本情况、联系方式；（二）物业服务合同以及向业主提供特约服务的收费项目和标准等；（三）电梯等专业设施设备的日常维修保养合同；（四）报修服务规范和完成时限承诺。下列事项应当按照规定及时公开：（一）物业服务半年履约情况报告；（二）物业专项维修资金使用情况，包括涉及维修、更新、改造项目的明细；（三）物业服务满意率及管理服务中薄弱环节的整改情况；（四）物业管理区域公共收益收支情况，包括与公共收益相关的合同或者协议等；（五）其他应当公示的信息。业主、业主委员会对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。业主、业主委员会对答复不满意的，可以依照本条例第九十二条规定进行投诉。曾斌要求高地物业重庆分公司向其书面告知设施设备用房是否纳入物业管理范围、公共设施设备使用情况及是否作为公共区域管理、是否计入公摊收费的事项，但这些事项并不属于目前法律、行政法规规定的物业服务企业予以公示的范围，故曾斌该部分诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于第二项诉讼请求中对现有挪用现象依法进行纠正和履行物管的整违协助义务的问题。曾斌签订的《重庆市商品房买卖合同》附图及小区规划图纸均载明存在“设备用房”，但其位置并不在业主产权范围内。小区的业主专有部分和共有部分均应按照规划确定的用途使用，业主不得擅自占用其专有部分之外的公共部分或改变其用途。《物业管理条例》第四十五条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。据此，若案涉小区存在前述擅自占用公共部分情况的，高地物业重庆分公司应当及时制止并向主管部门报告。但在本案中，曾斌未举示证据证明案涉小区所存在的挪用共有部分的具体情况，故其要求高地物业重庆分公司现有挪用现象依法进行纠正和履行物管的整违协助义务的诉讼请求不明确，且缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于第三项、第四项诉讼请求即书面告知并在小区公示相关内容的问题。曾斌的第三项、第四项诉讼请求所涉内容，目前法律、行政法规规定的物业服务企业予以公示的范围，其要求高地物业重庆分公司向其书面告知并在小区公示相应内容于法无据，一审法院不予支持。关于第五项诉讼请求。首先，该项诉讼请求中“确认第三人赠送原告的全赠送面积和花园面积不属于被告的公共区域管理和公摊费用的范围，应当是原告所有”部分，因本案系物业服务合同纠纷，曾斌所称的“全赠送面积和花园面积”并非物业服务企业即高地物业重庆分公司修建和赠送，故该确权事项不属于本案所涉物业服务合同关系的范围，一审法院不予处理，曾斌可另行主张权利。其次，“第三人赠送原告的全赠送面积和花园面积由原告取得产权证后按确权面积收取物业管理费，因第三人未向原告移交该部分标的物，在移交前的服务应当向第三人收取物管费”部分，实质是高地物业重庆分公司是否有权向曾斌收取物业服务费及物业服务费标准问题，而这些问题在（2020）渝0112民初8827号案件已予以认定处理，最终应以该案生效判决的认定为准，故本案中不再对该部分诉讼请求进行重复处理。据此，依照《物业管理条例》第七条、第三十五条之规定，判决如下：驳回原告曾斌的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告曾斌负担。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，曾斌所称“设备房及其设备”、花园面积是否属于业主专有部分或是公共区域，物业服务企业无权对其作出划分和确认。曾斌可以向相关的行政管理部门进行查询，明确其性质。若曾斌认为设备用房及房前屋后的花园属于小区公共区域，物业服务企业未进行管理、清扫等，其可以依照《前期物业服务合同》要求物业服务企业履行上述物业管理职能或者要求其承担违约责任。若其认为小区其他业主利用设备用房，花园系侵占小区公共区域，违章搭建，其可向相关职能管理部门投诉，若其认为已经构成了侵权，曾斌亦可以另诉处理。物业服务企业是对小区进行整体的物业管理和服务，由物业服务企业确认哪些区域系业主专有部分，哪些区域系小区公共区域，不是物业服务企业的职能，被上诉人不是公示上述信息的主体。故曾斌的此项请求，于法无据，本院不予支持。关于曾斌要求被上诉人说明设备用房及花园面积是否计入小区公摊面积收取物业管理费。在审理过程中，被上诉人确认在另案中，其收取的物业管理费是按照曾斌已经取得的房屋权属登记书上已经记载的产权面积收取。现不存在被上诉人向曾斌收取了设备用房及花园部分的物业管理费的事实，被上诉人亦不需要就未发生的情况向曾斌作出说明。关于曾斌所称消除沉降花园中的水电燃气管网安全隐患的问题。本院认为，正如一审判决评述的小区花园下埋设的水电气管网属于小区共用设施，物业服务企业不具有该部分的维修资格也无权擅自进行改动。但物业服务企业在发现问题后应积极向相关职能部门报告，并协调各单位对出现问题的管网进行维修，并将维修的结果及时向业主反馈。曾斌在一审中未起诉请求物业服务企业将排除安全隐患的情况向其进行告知，仅起诉请求由物业服务企业消除上述安全隐患，因物业服务企业不是水电气管网维修、养护的责任主体，故一审法院未确定由被上诉人承担相应的修复职责，于法有据，本院予以确认。上诉人在二审中的上诉请求为要求被上诉人向其告知存在安全隐患的水电气管网的修复情况，系增加的诉讼请求，未经一审审理，本院不予处理。综上，曾斌的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曾斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 郑泽审 判 员 刘希二〇二一年三月五日法官助理 王玲书 记 员 梁麟