黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终307号上诉人（原审被告）：王登河，男，1956年12月1日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：崔秋雪（上诉人儿媳），女，1983年9月11日出生，汉族，住黑龙江省讷河市。被上诉人（原审原告）：大庆日月长物业管理有限公司，住所地大庆市萨尔图区万峰综合大市场9A号楼4门，统一社会信用代码91230602672948419U。法定代表人：邓立秋，该公司经理。上诉人王登河因与被上诉人大庆日月长物业管理有限公司（以下简称日月长物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初3088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王登河上诉请求：1.依法撤销（2020）黑0604民初3088号民事判决书；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.依法判定给付物业合同约定服务项目中产生的合理的物业服务费；4.依法判定2019年物业服务费应该交给大庆市虹桥物业还是日月长物业公司；5.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。2017年1月1日至2019年12月31日期间，日月长物业公司没有按照合同当中约定的服务项目进行服务。依据被上诉人提供的物业管理服务合同，服务终止时间是2017年12月31日，此前业主代表已依法书面通知被上诉人合同终止后不再续签，应依法驳回被上诉人对上诉人2018年1月1日以后的物业费支付请求权。日月长物业公司此间未提供服务，但原审法院却在被上诉人没有出具任何相关服务资料的证据证明其服务的情况下，认定被上诉人一直为龙新1-0号楼小区提供了服务，上诉人也接受了该服务，故应当支付相应的物业费是没有根据的。二、原审裁判有失公允。龙新1-0号楼没有业主委员会，被上诉人提供的合同上盖有业主委员会的公章，涉嫌私刻。滞纳金补充规定上没有业主代表的签字，涉嫌被上诉人私自签写。原审法院没有对其真伪性进行调查，没有相关部门出具龙新1-0号楼存在业委会的证明，就认定了合同的有效性。原审法院对上诉人提供的物业服务不合格的证据照片，以无法与原始拍摄载体进行核对为由不予采纳，也没有到现场查看，对上诉人的抗辩和证据不予采信。日月长物业公司没有完全按照合同约定的服务项目进行服务，收费不合理，存在乱收费问题，况且公共区域没有任何服务，法院应根据实际情况判定收费标准。2019年7月1日至今，大庆虹桥物业有限公司（以下简称虹桥物业公司）为龙新1-0号楼提供服务，但一审法院未经调查取证就把2019年7月1日以后物业费判定给被上诉人。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决有失公允。上诉人不存在违约，也不应该给付被上诉人违约金。为此，上诉人向贵院提起上诉，希望公正裁决。被上诉人辨称：被上诉人依据与龙新1－0号楼业委会签定的物业合同入驻并提供物业服务。被上诉人履行了服务义务，上诉人应当支付物业费用。上诉人未支付物业费的行为已经违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告日月长物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付物业服务费3060元；2.判令被告给付拖欠的物业服务费跨年度滞纳金5814元；3.案件受理费由被告承担。一审法院查明，原告日月长物业公司系具有三级资质的物业服务公司。被告王登河系是位于大庆市让胡路区××南侧××室房屋（建筑面积是85平方米）的所有权人。2016年12月23日，原告与龙新1-0号楼业主委员会签订《物业委托管理合同书》（附滞纳金补充规定）一份，主要内容为龙新小区1-0号楼业主委员会委托原告对让胡路区二路线南侧龙新1-0号楼实行物业专项管理，住户共72户，其中商服12户、住宅60户。物业费每月每平方米1元，其中（1）公共区域综合服务，月每平方米收费0.126元；（2）公共区域卫生管理清洁服务，月每平方米收费0.27元；（3）公共区域秩序物业服务，月每平方米收费0.286元；（4）公共绿化，月每平方米收费0.041元；（5）排水系统，月每平方米收费0.06元；（6）公共区域设备设施养护维修服务，月每平方米收费0.07元；（7）公共区域避雷系统维护维修，月每平方米收费0.015元；（8）公共照明维修，月每平方米收费0.07元；（9）公共弱电系统，月每平方米收费0.062元。原告对跨年度欠费的业主按欠费基数每月收取10%的滞纳金。该《物业委托管理合同书》及滞纳金补充规定附页均加盖了龙新1-0号楼业主委员会章、原告日月长物业公司章。原告自2017年1月1日起为被告居住的房屋提供物业服务至今。现原告诉至法院，要求被告给付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费并交纳至2020年7月31日止的滞纳金。一审法院认为，原告提交的物业委托管理合同书、检测报告等证据证实，原告依据2016年12月23日与龙新1-0号楼业主委员会签订的物业委托管理合同入驻并提供物业服务，合同约定按照每月每平方米1元标准收取物业费，该收费标准符合相关规定，故对原告要求被告按照该标准支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业费3060元的诉讼请求予以支持。关于原告提出的按每月10%收取滞纳金的诉讼请求，该滞纳金应属于违约金，被告跨年度未交纳物业费，构成违约，应当给付原告相应违约金，但原告主张的违约金过高，应依法予以调整，故按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算违约金，其中2017年物业费违约金为116元（2018年1月1日计算至2020年7月31日），2018年违约金为98元（2019年1月1日计算至2020年7月31日），2019年违约金为24元（2020年1月1日计算至2020年7月31日），共计238元。关于被告主张的物业服务合同已于2017年12月31日终止，不应支付此后物业费的抗辩意见，庭审查明，原告在2017年12月31日后一直为被告居住的小区提供物业服务，被告也接受了该服务，因此被告应按照原物业服务合同约定的标准支付物业费。关于被告提出物业服务不到位问题，庭审中被告为证明其主张向本院提供照片一组，其中两张房屋漏水照片系于2020年9月1日、9月4日拍摄，不能证实漏水发生在2019年12月31日之前，其余照片未体现具体拍摄时间，也无法与原始拍摄载体进行核对，因此该组照片不能证明与本案有关，故对被告该项抗辩不予采信。关于被告抗辩自2019年7月1日起系大庆市虹桥物业为其提供物业服务的问题，被告提交的物业管理服务合同中未体现该物业公司为被告居住的1-0号楼提供物业服务，也无原告与该物业公司的交接手续，故对该抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王登河于本判决生效后五日内给付原告大庆日月长物业管理有限公司物业费3060元及违约金238元，共计3298元；二、驳回原告大庆日月长物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元（已由原告大庆日月长物业管理有限公司预交），由被告王登河负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审基本一致。本院认为，被上诉人日月长物业公司是依法成立的物业服务公司，因其与业主委员会签订了物业委托管理合同书，故其依照合同的约定为业主提供服务具有法定依据。因该合同约束的是物业公司与全体业主，且被上诉人在一审中已经提供了充分的证据证实其为上诉人居住的小区提供了物业服务，上诉人接受了被上诉人的服务，双方之间物业服务关系存在，故上诉人应当向被上诉人足额支付物业费用。上诉人未能按照合同的约定交纳案涉物业费，应当承担违约责任。关于上诉人主张一审判决认定事实错误、有失公允的理由，本院评判如下：一、关于被上诉人在提供物业服务中是否存在违约行为、是否存在乱收费以及案涉物业合同上的公章是否私刻等问题，本院认为，按照民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，因上诉人未能提交充分的证据证明被上诉人在履行物业服务合同中存在违约行为，亦未提交证据证明被上诉人存在乱收费问题，也未提交证据证明案涉物业合同上的公章系被上诉人私刻，故上诉人以上述理由主张一审法院认定事实错误、判决有失公允没有事实依据，本院予以驳回。二、关于上诉人主张2019年7月1日以后系虹桥物业公司为其提供服务，但一审法院将上述物业费判给日月长物业公司是否正确的问题，对此，一审法院已有论述，本院同意一审法院的观点，在此不再赘述。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王登河负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年三月九日法官助理姜雅文书记员桂博文