广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初11123号原告：清远市荣泰物业管理有限公司，住所地清远市清城区××××××××××××××××××××。法定代表人：王萌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓艳芳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄润华，男，该公司员工。被告：刘银英，女，1977年4月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区×××××××××××××××，公民身份号码441×××××××××××××。被告：谭向阳，男，1965年2月1日出生，汉族，住广东省清远市清城区×××××××××××××××，公民身份号码441×××××××××××××。被告：谭耀东，男，2005年9月17日出生，汉族，住广东省清远市清城区×××××××××××××××，公民身份号码441×××××××××××××。法定代理人：谭向阳（被告谭耀东的父亲），男，1965年2月1日出生，汉族，住广东省清远市清城区×××××××××××××××，公民身份号码441×××××××××××××。法定代理人：刘银英（被告谭耀东的母亲），女，1977年4月29日出生，汉族，住广东省清远市清城区×××××××××××××××，公民身份号码441×××××××××××××。原告清远市荣泰物业管理有限公司与被告刘银英物业服务合同纠纷一案，本院立案后，应原告的申请追加了谭向阳、谭耀东作为被告参加诉讼。本案依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告清远市荣泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人邓艳芳，被告刘银英、谭向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市荣泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付风城明珠10栋1201房自2018年6月1日至2020年7月31日的物业管理费4660.76元，违约金1896.39元(违约金从欠费次月1日起每天按欠费总额的0.1%计至清偿之日止）；2.自2018年6月1日至2020年7月31日公摊水、电费分别11.72元、309.70元，水费22.77元，垃圾处理费150元；3.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，自2010年起入驻风城明珠小区并与清远市鸿安房地产开发有限公司（下称房地产公司）签订了《前期物业服务委托合同》（下称委托合同），原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。被告购买该房后享受了原告提供的服务，但被告从2018年6月起便拖欠原告的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据《委托合同》的规定，被告购买的房屋属于住宅，物业服务费为1.3元/月/平方米，走廊、电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之一每日繳纳违约金。因此，被告应向原告支付2018年6月及至2020年7月期间的管理费、公摊水电费及违约金等费用共6894.78元。故，为了维护原告的合法利益，特诉至法院。被告刘银英辩称，物业管理费我方有与原告沟通过，现在我只靠打零工生活，经济困难，无法负担物业服务费。目前房子没有装修好，我也没有入住。由于小区开了一家幼儿园，非小区人员可以自由进出，所以小区经常发生盗窃事情。业主已经与原告交涉多次，原告不予理睬。2017年8月22日收楼时交了自签订《商品房买卖合同》之日（2015年12月31日）起至收楼当天的几千块钱物业服务费，收楼后也有交物业服务费至2018年5月。被告谭向阳、谭耀东辩称，1、原告没有服务资格，按照物业管理条例，原告物业公司要入驻必须由业主选聘，原告方没有经过业主选聘且经过半数讨论，且原告方需要与业主委员会签订合同。2、房地产公司必须通过三家以上的招标，所以开发商请原告入驻不合法。3、原告没有尽到应有的责任，我方房子前面办了个幼儿园，原告在小区里开了一个幼儿园门，原告不应当在小区里打开通往幼儿园的门，有许多非小区的人能够自由进出。且原告在小区里开设卖东西的摊位。4、我没有入住，所以不应当收费，原告没有给我服务所以不应当收费。原告压着我方的装修押金，原告的收费标准没有经过业委会同意，业委会也没有与原告签订合同。5、该案与我和谭耀东无关，因为我已与刘银英在2017年4月10日协议离婚，协议中约定涉案房屋我所持有的份额转移给刘银英所有，所以离婚后该房屋所有权人为刘银英和谭耀东。6、谭耀东是未成年人，不应让其承担责任。本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下，1、被告抗辩主张原告没有履行好前期物业服务合同中的义务，让小区外的人员随意进出小区以接送幼儿出入小区旁边的凤城明珠幼儿园。原告则认为其开放凤城明珠幼儿园与小区之间的一扇小铁门是为了方便业主接送幼儿进出该幼儿园，并非提供给小区外人员进出的。对于该争议事实，被告提供了几张照片，但是单凭该几张照片本院认为尚不足以证明原告准许小区外人员通过小铁门随意进出小区。因此，对于被告抗辩主张的原告让小区外人员随意进出小区的事实不予采信，对于其认为原告提供服务存在瑕疵的意见不予采纳。2、被告刘银英主张其已支付了自2015年12月31日起至2018年5月31日止的物业服务费以及其他费用。对于该事实，被告刘银英没有提供相关证据证明。原告庭后提交了一份缴费清单，显示被告刘银英支付了自2016年10月（《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限次月）至2018年5月期间的物业服务费及其他费用。因此，对于被告刘银英已付费用的事实，本院采信原告提交的缴费清单，确认被告支付了自2016年10月至2018年5月期间的物业服务费及其他费用。本院认为，原告在被告所购物业的小区内提供物业服务，被告应按照双方所签订的《前期物业管理服务协议》的约定向原告支付物业服务费等费用。虽然涉案房屋目前的登记产权所有人为三被告，但由于刘银英与谭向阳已在2017年4月10日登记离婚且双方约定谭向阳的房产份额转移给刘银英所有，故目前涉案房屋的产权所有人实际为被告刘银英及谭耀东。被告谭耀东虽然未满十八周岁，为未成年人，但其名下有财产（涉案房屋）。因此，原告请求的物业服务费等费用应由被告刘银英及谭耀东共同负担，被告谭向阳无需支付。对于物业服务费的数额，根据《前期物业管理服务协议》第六条第7点的约定，计付物业服务费等费用的时间为发展商书面通知书规定的收楼时间之日，而原告陈述开发商在2017年8月22日发出书面收楼通知，被告于2017年8月22日办理了收楼手续，领取了房屋钥匙。因此，被告刘银英及谭耀东只需支付2017年8月22日起的物业服务费。对于被告已支付的2016年10月至2017年8月21日期间的物业服务费（1918.08元，10个月又21天），应在2018年6月至2020年7月间的应交物业服务费中进行抵减。抵减后，被告刘银英及谭耀东需支付的物业服务费为2742.68元（2019年4月22日起至2020年7月31日止）。对于其他费用，按照原告提交的欠费明细表确定为水费22.77元、垃圾处理费150元、公摊水费11.72元、公摊电费309.70元。此外，根据协议的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照协议约定请求被告支付逾期付款的滞纳金。因协议约定的滞纳金标准（每日1‰）过分高于原告的实际损失，本院酌情调整为按照一年期贷款市场报价利率（2019年8月20日前适用中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率）的标准计算。按照协议约定，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2019年4月拖欠的物业服务费为53.78元，2019年5月至2020年7月每月拖欠的物业服务费为179.26元）为基数，自该期物业服务费逾期之日（该期物业费对应月份的6日为逾期之日，原告请求从该期物业费对应月份的次月1日作为逾期之日不违反协议约定，即2019年5月1日起至2020年8月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘银英、谭耀东于本判决生效之日起10日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付2019年4月22日起至2020年7月止的物业服务费2742.68元及滞纳金，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2019年4月拖欠的物业服务费为53.78元，2019年5月至2020年7月每月拖欠的物业服务费为179.26元）为基数，按照一年期贷款市场报价利率（2019年8月20日前适用中国人民银行规定的金融机构同期贷款基准利率）的标准自该期物业服务费逾期之日（2019年5月1日起至2020年8月1日止的每月1日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；二、被告刘银英、谭耀东于本判决生效之日起10日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付2018年6月至2020年7月的水费22.77元、垃圾处理费150元、公摊水费11.72元、公摊电费309.70元；三、驳回原告清远市荣泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘银英、谭耀东负担。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二一年三月十九日书记员  陈晓婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。