四川省眉山市彭山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1403民初486号 原告：成都瑞都不动产经纪有限公司。住所地：成都市高新区紫竹北街8号。统一社会信用代码：915101007587937618。 法定代表人：彭晓莉，董事长。 委托诉讼代理人：黄海，四川上行律师事务所律师。 被告：姚鸿元，男，1974年7月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李桂华，四川衡平律师事务所律师。 被告：胡译丹，女，1977年11月7日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李桂华，四川衡平律师事务所律师。 原告成都瑞都不动产经纪有限公司（以下简称瑞都公司）与被告姚鸿元、胡译丹中介合同纠纷一案，本院2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞都公司的委托诉讼代理人黄海、被告姚鸿元及胡译丹的委托诉讼代理人李桂华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞都公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告支付原告居间服务费390,000元，并支付原告自2018年9月17日起至全部居间服务费付清之日的违约金（以390,000元为基数，按一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；2、本案诉讼费由二被告承担。 事实和理由：2018年9月16日，经原告提供居间服务，促成二被告与房屋所有人何岱南、王思思就位于眉山市彭山区××镇黄龙溪谷黄龙生态宜居城首一期31栋1-3层1号住宅签订了“房屋买卖合同”，房屋成交价为2600万元。同日，原告与二被告及何岱南、王思思三方签订“房屋经纪服务合同”，合同约定二被告及何岱南、王思思双方同意，共同委托原告作为交易居间方，为双方提供居间服务。根据“房屋经纪服务合同”第一条、第三条的约定，买卖双方签订“房屋买卖合同”时，原告的居间服务完成，二被告应按房屋成交价的1.5%向原告支付居间服务费39万元，延迟支付的，还应就未支付部分按照每日1%的标准支付原告违约金。此后经原告多次催收，被告至今未支付居间服务费。为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告姚鸿元辩称，一、案涉“房屋经纪服务合同”不能简单按照合同名称来确定为中介合同。从“房屋经纪服务合同”第四条约定看，该“房屋经纪服务合同”应该是中介合同与委托合同的组合。二、本案居间合同的报酬，事实上没有约定或约定不明。按照《中华人民共和国民法典》第九百六十三条的规定，应根据居间方提供的劳务合理确定。三、原告未履行案涉“房屋经纪服务合同”第四条第1、2、5项的代理义务，因此，涉及居间合同报酬以外的其他服务费，原告不能主张。四、案涉“房屋经纪服务合同”系原告提供的格式条款，根据《民法典》第四百九十六条的规定，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。由于原告未采取合理方式提示被告注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，且未履行提示和说明义务，故被告可主张该条款不成为合同的条款。 被告胡译丹的答辩意见与被告姚鸿元一致。 本院经审理认定事实如下：2018年9月16日，经原告提供居间服务，被告姚鸿元、胡译丹与房屋所有人何岱南、王思思就位于眉山市彭山区××镇黄龙溪谷黄龙生态宜居城首一期31栋1-3层1号住宅达成买卖合意，原告瑞都公司（丙方）与二被告（乙方）及何岱南、王思思（甲方）三方签订“房屋经纪服务合同”一份，主要内容包括：1、甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括：调查核实房屋权属状况、物理状况及其他情况；发布、宣传房源信息；陪同买方实地查勘房屋；沟通买卖双方的成交意向；对成交双方进行签约指导；促成甲乙双方签署合法有效的房屋买卖合同；提供全程咨询服务。2、甲乙双方同意委托丙方办理以下事宜：（1）交易房屋的权属变更登记（过户手续）及物业交割手续等相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料，向房屋登记机关申请网签合同、办理过户及协助办理与过户手续相关的全部事项；（2）委托丙方代办银行按揭贷款，贷款金额人民币570万元，类型为商业贷款，实际贷款金额和年限以放贷银行最终批准的为准。具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的资料，向银行申请办理贷款及协助办理与贷款手续有关的全部事项。3、房屋登记管理机关核发新的房屋所有权证之时，丙方代为办理过户手续事宜完成；贷款银行审批通过之时，丙方代为办理贷款手续事宜完成。4、居间服务费及支付：基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订“房屋买卖合同”，甲方在签订本合同的同时按房屋成交价的1%的比例向丙方支付居间服务费26万元，乙方在签订本合同的同时按房屋成交价的1.5%的比例向丙方支付居间服务费39万元。5、甲乙双方任何一方延迟向丙方支付本合同约定的佣金及相关服务费，该延迟方还应就未支付部分按照每日1%的标准支付原告违约金。 同日，被告姚鸿元、胡译丹与房屋所有人何岱南、王思思就位于眉山市彭山区××镇黄龙溪谷黄龙生态宜居城首一期31栋1-3层1号住宅签订“房屋买卖合同”，合同约定房屋成交价为2600万元，其中定金300万元，首付款1730万元，按揭贷款570万元。此后，就合同履行过程中出现的问题，被告姚鸿元、胡译丹与房屋所有人何岱南、王思思于2019年2月2日签订“房屋买卖合同补充协议”。2020年5月21日，被告姚鸿元、胡译丹向房屋所有人何岱南、王思思发出“关于敦请尽快办理他项权证注销的通知”，要求房屋所有人何岱南、王思思在十日内办理完毕注销他项权证手续。同年5月28日，房屋所有人何岱南、王思思向被告姚鸿元、胡译丹发出复函，要求被告姚鸿元、胡译丹在三日内将剩余购房款一次性付清。 以上事实有经当庭质证的原被告身份信息、《房屋经纪服务合同》、《房屋买卖合同》及补充协议、“通知书”及“复函”各一份等证据以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，原、被告及房屋所有权人何岱南、王思思就涉案房屋的买卖达成居间服务的合意后，三方签订了“房屋经纪服务合同”，该“房屋经纪服务合同”内容不违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。但，因案涉“房屋经纪服务合同”系原告提供的格式条款，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示和说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。具体到本案，从“房屋经纪服务合同”的内容看，该合同既约定了原告的居间服务内容（调查核实房屋权属状况、物理状况及其他情况；发布、宣传房源信息；陪同买方实地查勘房屋；沟通买卖双方的成交意向；对成交双方进行签约指导；促成甲乙双方签署合法有效的房屋买卖合同；提供全程咨询服务等），也约定了买卖双方委托原告办理的事项（交易房屋的权属变更登记即过户手续和代办银行按揭贷款），故该合同同时包括了居间服务和委托服务的内容。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条的规定以及诚实信用原则，原告应就居间费用及办理委托事项的费用向被告履行提示和说明义务，但该合同中仅约定了被告应支付的居间服务费39万元，对办理委托事项的费用没有约定，这究竟是双方协商的结果，还是原告利用自身提供格式条款的优势地位自行作出的决定无法判断，在案证据也无法确定这是原告向被告履行了提示和说明义务后的结果。 同时，因本案约定的居间费用巨大，从普通人的角度及日常交易习惯来理解，支付如此巨额的居间费用，交易双方最终的交易目的应该是产权过户及收取房款，而肯定不会只限于居间方提供的调查核实房产情况、发布房源信息、陪同买方查勘房屋、指导双方签约等前期服务。因此，在没有证据证明案涉居间费系原告已向被告履行了提示和说明义务后双方达成一致意见的情况下，原告主张的居间服务费中所包含的居间费和委托事项费用的比例无法确定。在此情况下，按照《中华人民共和国民法典》第九百六十三条的规定，应根据中介人提供的劳务合理确定。因原告提供的调查核实房产情况、发布房源信息、陪同买方查勘房屋、指导双方签约等前期服务所花费的时间、精力在整个交易过程所占的劳务比重较小，相对较为容易，因此本院依法酌情确定原告的居间费为约定居间费用39万元的25%即97,500元。同时因原告的居间报酬约定不明确，故其主张的违约金没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百零九条、第九百六十一条、第九百六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下: 一、被告姚鸿元、胡译丹于本判决生效之日起十日内支付原告成都瑞都不动产经纪有限公司居间服务费97,500元。 二、驳回原告成都瑞都不动产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4850元，由原告负担3640元，被告姚鸿元、胡译丹负担1210元（被告负担部分原告已垫付，由被告在支付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  毛荣龙 二〇二一年三月十七日 书记员  张 磊