广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1915号上诉人（原审原告）：惠州市友润物业服务有限公司，住所地广东省惠州市×××××××。法定代表人：林某1。上诉人（原审原告）：惠州光耀城物业服务有限公司，住所地广东省惠州市惠阳区×××××××××。法定代表人：林某1。两上诉人共同委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨洁，女，1983年7月19日出生，汉族，住广东省深圳市福田区×××××××××××××，公民身份证号码420××××××××××××628。委托诉讼代理人：杨志斌，广东信惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑霞，广东信惠律师事务所实习律师。上诉人惠州市友润物业服务有限公司（以下简称“友润公司”）、惠州光耀城物业服务有限公司（以下简称“光耀城公司”）因与被上诉人杨洁物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭了进行审理。本案现已审理终结。友润公司、光耀城公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决第一项，改判被上诉人杨洁支付2015年1月至2019年12月期间的物业服务费52893.58元及违约金4786.87元，合计57680.44元；2.撤销原审判决第二项，改判由被上诉人杨洁承担一审全部诉讼费；3.依法判令由被上诉人杨洁承担本案二审诉讼费。事实与理由：一、友润公司、光耀城公司在涉案小区按前期物业服务合同约定的标准共同向涉案小区提供物业服务，《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，应当受到法律保护，一审法院认定光耀城公司与杨洁签订的《前期物业服务协议》无效没有法律依据。杨洁在小区享受的物业服务水平并没有因为友润公司、光耀城公司共同提供服务而降低，一审法院将开发商遗留问题责任归于友润公司、光耀城公司，认定事实不清。1.“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”并非效力性强制性规定，而是管理性强制性规定，违反前者则合同绝对无效，违反后者则合同不必然无效，两者的区别在于合同内容是否绝对地损害国家利益或者社会公共利益。法律如此规定，是防止多个物业服务企业管理造成职责不清、业务不明、重叠收费，小区业主权益无法得到保障，法律做了上述规定，但并不否定合同的效力。友润公司、光耀城公司在小区提供物业服务，是联合管理，共同经营。不存在友润公司将小区总体物业服务转给光耀城公司的事实，结合本系列案历史原因与实际管理现状，友润公司、光耀城公司与两开发商间设立的前期物业服务合同，以及光耀城公司与业主个人签订的前期物业服务协议，并不因违反《物业管理条例》第三十四条而无效。从另外一个方面讲，小区的两家物业公司正是因历史原因，以联合体的方式对涉案小区进行共同管理，两家物业公司之间内部各有分工，岗位互不冲突，多年来涉案小区也未因友润公司、光耀城公司的联合管理导致重复收取物业费，物业秩序的平稳有序。再者，物业企业的监督管理单位“惠州市惠阳区住房和城乡建设局”也清楚涉案小区的历史原因，至今也为未对涉案小区两家物业公司联合管理的事实有过任何的整改或制止。惠州仲裁委员会也受理过涉案小区关于物业服务合同纠纷案件，都认可友润公司、光耀城公司在涉案小区共同管理的事实，认可友润公司、光耀城公司是适格的收费主体。一审法院以此认定光耀城公司与杨洁签订的《前期物业服务协议》无效没有事实与法律依据。2.友润公司、光耀城公司共同为小区提供物业服务，并没有降低小区的服务水平，一审法院认定房屋质量问题、小区物业配套设施不完善的根本原因在于开发商，友润公司、光耀城公司也是受害者，而且同时也积极主动推进小区公共设施完善做了大量的工作，小区业主上访原因在于开发商原因导致，并没有反映与友润公司、光耀城公司有关的物业服务问题，同时在一审庭审中也不有提交任何证据证明友润公司、光耀城公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院以此认定友润公司、光耀城公司的物业服务存在瑕疵并判定物业服务费按留着标准收取没有任何事实依据。3.物业服务是属于共益性服务，友润公司、光耀城公司是属于物业服务企业，需要聘请员工为小区提供物业服务、维护小区的运转需要经营成本，杨洁长期拖欠物业服务费实质上损害了友润公司、光耀城公司的利益，使友润公司、光耀城公司经营愈发困难，缴纳物业服务费是业主的常识与义务，长期拒缴物业费属于明显违约行为，一审法院判决认定事实为营造诚信社会环境起了不好的负面影响。二、友润公司、光耀城公司对杨洁拖欠物业服务费的催收工作没有间断过，一审法院认定友润公司、光耀城公司从立案起诉之日起开始向杨洁主张物业服务费认定事实错误。l.友润公司、光耀城公司在管期间定期有向杨洁所权属的房屋送达收通知单，是中国物业服务企业向业主催收物业服务费的常规工作手段，杨洁对上诉人拖欠物业费的行为，都有通过上门催收、电话通知上诉人来缴费、同时有将书面催缴单（缴款提示有载明上诉人拖欠物业服务费的周期及累计金额）张贴到涉案物业的大门，从来没有放弃过自己的权利。同时，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。杨洁因为自己的原因购买涉案房屋没有实际入住不能归咎于友润公司、光耀城公司就此否认友润公司、光耀城公司每月催收物业服务费的事实。2.其次，友润公司、光耀城公司催收效果于2020年6月19日、也向杨洁邮寄了催费函，也已经在发出催费函的当天已中断了诉讼时效，邮寄的地址是依据被告的房屋买卖合同提供的地址，少部分上诉人没有掌握房屋买卖合同的，是依据杨洁的身份证户籍地址作为邮寄送达地址。无论杨洁是否签收，友润公司、光耀城公司都已经履行了书面催收的义务，友润公司、光耀城公司是穷尽了自己所能向杨洁催收物业服务费，应当达到诉讼时效中断的效果，一方面是想和平解决双方的纠纷，一方面也是不想浪费司法资源。3.再次，友润公司、光耀城公司在起诉前有通过电话、邮寄催费函、发送律师函的方式向杨洁催收物业服务，不存在诉讼时效已过的事实，而且根据最高人民法院2015年关于适用《中华人民共和国民事诉讼讼法》第一百零八条规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”结合友润公司、光耀城公司提交的证据完全符合这条规定，杨洁采取逃避缴费义务，不接电话、不收信函，杨洁滥用诉讼时效抗辩不应得到支持。三、友润公司、光耀城公司对涉案小区提供服务的截止时间为2020年6月30日，一审法院机械认定涉案小区业委会与新的物业公司签订物业服务合同而以此认定友润公司、光耀城公司对涉案小区提供服务截止时间明显与事实及法律规定不符。1.虽然友润公司、光耀城公司与开发商签订的前期物业服务合同约定合同截止时间为涉案小区共成立业委会并与新的物业公司签订生效的物业服务合同为止，但是新进驻物业公司并没有从2019年11月22日开始履行合同，其开始履行合同的时间为：2020年7月1日。2.根据《惠州物业管理条例》第四十四条规定涉案小区业委会在与新物业服务企业签订《物业服务合同》时，并没有提供业主大会选聘或者续聘物业服务企业决定及业主委员会合法有效的证明，同时也没有在签订《物业服务合同》后15天内到物业所在区人民政府获得合法的备案。3.一审法院单纯按涉案小区业委会签订的没有实际履行的合同来认定新物业公司实际为小区提供物业服务的开始时间严重与实际情况相违背，二审法院应查明案件事实予以纠正。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，友润公司、光耀城公司为维护自己合法权益特向贵院提起上诉，请求贵院依法判令支持友润公司、光耀城公司的全部上诉请求。杨洁提交代理词称，一、两原审原告均无权收取原审被告的物业费，其诉讼请求没有事实根据和法律依据，二审法院应当依法驳回其诉讼请求。1.原审原告一惠州市友润物业服务有限公司将全部物业管理一并委托给原审原告二惠州光耀城物业服务有限公司的行为属于规避违约责任，规避法律的行为，构成根本性违约，丧失实现合同目的的资格，无权向被告收取物业费。2008年9月25日，原审原告一惠州市友润物业服务有限公司系经向惠阳区房产管理部门登记备案后成为案涉小区提供前期物业服务的企业。根据经住建局备案的前期物业管理服务合同显示：房地产开发商惠州众望光耀城房地产有限公司、惠州市光大置业有限公司与原审原告一均签订前期物业管理服务合同，选聘原审原告一作为该物业的前期物业管理公司，并在合同中明确约定原审原告一惠州市友润物业服务有限公司“不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。”（详见：惠州众望光耀城房地产有限公司与原审原告一签订的《“众望光耀城"前期物业管理服务合同》第三十条第8款、惠州市光大置业有限公司与原审原告一签订的《光耀城前期物业管理服务合同》第二十九条第6款），该两份合同均按照行政机关的要求办理了物业服务企业备案手续。但是，由于原审原告一为两开发商之间提供了连带责任担保，因与两发开商均无法向债权人偿还巨额的债务而被列为共同被告并已依法申请强制执行【执行案号：（2021）粤1973执恢367号】。原审原告一系在此情况下，为了逃避法院的强制执行通过变更原审原告二的法定代表人的方式形成将物业管理服务转让给原审原告二的事实。原审原告二惠州光耀城物业服务有限公司于2011年5月进驻涉案小区提供物业服务并以自身名义计收物业管理费。原审原告一的行为属于规避违约责任，规避法律的行为，构成根本性违约，丧失实现合同目的的资格，无权向原审被告收取物业费。2.原审原告一在未经光耀城业主同意的情况下将前期物业服务管理合同中的权利义务全部转让给原审原告二的行为对全体业主不发生法律效力，原审原告二无权向业主收取物业管理费。本案的纠纷为物业服务合同纠纷。根据合同相对性原则，原审原告一作为合同相对方，有义务确切地履行合同义务。其在未经原审被告的同意擅自将合同相对人变更为原审原告二的行为违反《民法典》第五百五十一条：“债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。”因此，无论是原审原告一将全部物业服务义务转让给原审原告二，还是将部分物业服务义务转让给原审原告二与其形成所谓的“联合管理”，其行为均对业主不发生法律效力。原审原告二无权据此向业主收取物业管理费。3.原审原告二与原审被告订立的物业管理服务合同因其未取得物业管理资质而无效，无权向原审被告收取物业费。原审原告二与原审被告订立的物业管理服务合同因其未取得物业管理资质，未向行政管理部门备案登记，不是开发商选聘的前期物业管理公司，其与部分业主签订的物业服务合同与开发商选聘原审原告一为涉案小区物业服务企业并进行备案登记行为相冲突，与法不符。应确认原审原告二与原审被告等小业主签订的合同为无效合同。4.两原审原告系独立享有民事权利和承担民事义务的营利性法人。两原审原告之间称其是“联合管理”，但实质上是原审原告一将全部物业管理一并委托给原审原告二，损害了业主的合法权益。两原审原告之间称其是“联合管理”与事实不符。根据房地产开发商惠州众望光耀城房地产有限公司、惠州市光大置业有限公司与原审原告一均签订前期物业管理服务合同中原审原告一的物业服务内容以及原审原告二与被告签订的《前期物业服务协议》约定的物业服务相对比，可以得出结论：原审原告一应为光耀城小区提供的物业服务内容和原审原告二与小业主所签订的物业服务合同中约定的原审原告二应提供的物业服务内容系完全重叠的。也就是说：原审原告二已完全替代为原审原告一为光耀城小区提供物业服务。此外，在惠州市惠阳区光耀城小区业主委员会诉惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案【案号：（2020）粤1303民初68号】法庭调查中，原审原告二明确承认：“原审原告二作为原审原告一设立的项目公司，承接原审原告一为光耀城小区提供物业服务的权利和义务”【详见：案号：（2020）粤1303民初68号的庭审笔录第9-10页】。由此可知，原审原告一是将全部物业管理一并委托给原审原告二管理，并不存在两原告声称的“联合管理”这一说法。根据《民法典》第九百四十一条规定：“物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”。两原告的行为从根本上损害加重了业主的负担，让物业管理失去监督，从案涉小区多年发生的小区内私搭乱建、公共用地被侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、小区治安案件频发上访事件不断等均可反映证实。原审原告一与原审原告二对案涉小区的物业管理已经严重违反了其与开发商签订的前期物业管理服务合同的约定、《物业管理条例》以及《民法典》的相关规定，法院应当对其严重违法的行为给予否定的评价并依法作出不利于原审原告一的裁定以彰显法律的公平、正义以及法律对诚实、信用的价值追求。因此，所产生的法律后果应当由其自行承担。两原审原告共同主张物业管理费的行为，足于证明两原审原告不诚信、不守约的违法事实，依法应承担相应的民事责任。上述事实原审法院予以认可，因此，二审法院应当根据事实和法律依法驳回两原审原告的诉讼请求。二、退一万步来说，即使原审被告应向两原审原告交纳物业费，但是从2017年7月30日前的物业费的主张超过三年的诉讼时效，其诉讼请求应当依法驳回。两原审原告称其向原审被告主张过拖欠的物业费，并且提交了所谓的催费函，但是该证据均是其单方制作，没有原审被告的签字确认，没有任何的证据证明其向原审被告催缴过物业费。两原审原告是在2020年7月31日才向法院提起诉讼，法院才予以立案审理，此时诉讼时效才中断。在此之前两原审原告并没有向原审被告催收过物业费，也没有向法院提起诉讼。因此，由于两原审原告并没有在法定诉讼时效期间内行使其权利，那么相应的法律后果应由其自行承担。三、前期物业为涉案小区提供物业服务的截止时间应为前期物业管理服务合同终止之日，即2019年11月22日。前期物业管理服务合同终止后，前期物业无权以仍为光耀城小区提供了物业服务为由主张物业服务费。1.惠州市惠阳区光耀城小区的第一届业主委员会于2019年5月11日经惠阳区住房和城乡建设局登记备案成立。业主委员会于2019年9月15日召开业主大会同意解聘前期物业服务企业（即原审原告一惠州市友润物业服务有限公司），通过招投标重新选聘新的物业服务企业。经过招投标，确定碧桂园生活服务集团股份有限公司为光耀城小区提供物业服务。惠州市惠阳区光耀城小区×××××××××生活服务集团股份有限公司于2019年11月22日签订《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》，约定：由碧桂园生活服务集团股份有限公司为光耀城小区提供物业服务，合同期限从2019年11月22日至2024年11月21日止。该合同一经签订即生效并且已经过惠州市惠阳区房产管理局物业管理所登记备案。根据原审原告与开发商签订的前期物业管理服务合同的约定、《物业管理条例》以及《民法典》均明确规定：“业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，从2019年11月22日起前期物业服务合同已终止，两原审原告无权再向原审被告收取物业费。2.即使两原审原告在《前期物业服务合同》终止后仍为光耀城小区提供了物业服务，但是其也无权收取2019年11月22日之后物业费。光耀城小区从2019年9月15日召开业主大会解聘原审原告一后即已向两原审原告发送通知，要求两原审原告退出光耀城小区物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。但是两原审原告为了攫取非法利益，拒不退出光耀城小区、拒绝向业委会或者新的物业服务人移交物业服务用房及相关资料。由于前期物业完全不顾全体业主强烈反对、为了私利强行对光耀城小区进行非法的物业管理，加之由于长年以来前期物业自私自利的可恶行径导致双方之间有着不可调和的矛盾。光耀城全体业主为了保护自己的家园不被侵害，自发地组织起来共同将劣迹斑斑的前期物业赶出光耀城小区，双方之间因此暴发了激烈的矛盾，并引发了流血冲突。同时，光耀城小区业主委员会更是拿起了法律的武器，向惠州市惠阳区人民法院提起民事诉讼【案号：（2020）粤1303民初68号】要求两原审原告退出惠州市惠阳区光耀城小区物业服务区域，向业主委员会移交物业服务用房及相关资料，该案目前仍在审理中。根据《民法典》第九百四十九条：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”由此可知，原审原告一的《前期物业服务合同》于2019年11月22日已经终止，应及时退出光耀城物业管理区域，无权为光耀城小区提供物业服务，但是由于两原审原告拒不退出光耀城小区物业服务区域，拒不将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会，因此，即使两原审原告在《前期物业服务合同》终止后仍为光耀城小区提供了物业服务，但是其也无权收取2019年11月22日之后的物业费。3.惠州市惠阳区光耀城小区×××××××××生活服务集团股份有限公司签订的《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》是否经相关行政部门备案不影响《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》的成立和生效。根据《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》的相关约定，该合同自合同双方签字盖章之日起发生法律效力。合同是否备案，仅仅是行政管理部门的行政管理需要，并非合同生效以及新的物业服务人收取物业服务费用的前提条件。前期物业无权以此为由主张其有权向业主收取《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》备案前的物业服务费，两原审原告的上诉请求没有法律依据和事实根据，二审法院依法应当予以驳回。综合上述，两原审原告拒不退出案涉小区是为了谋取其私人利益，若支持两原审原告的此种行为，这会变相鼓励黑物业公司的违法行为，将可能使得黑物业公司在利益的驱使下对各大小区进行强行非法、暴力管理。届时将会有更多的业主的合法权益遭受损害，必将严重影响小业主的合法权益，同时给社会和谐、稳定带来重大的隐患。法院应当坚持以人为本，落实为民司法，严厉打击非法行为，充分发挥社会主义法治理念对审判工作的指导作用。两原审原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，二审法院应当依法改判，驳回两原审原告的全部诉讼请求。友润公司、光耀城公司向原审法院起诉请求：1.依法判决被告支付自2015年1月至2019年12月所拖欠的物业服务费17955.99元；2.依法判令被告支付逾期违约金计算至实际清偿之日止，暂计至2020年6月30日为4786.87元，以上第一和第二项合计57680.44元；3.依法判令由被告承担本案的全部诉讼费。原审法院认定事实：2008年9月25日原告一友润公司的前身惠州市深中原物业管理有限公司经向惠阳区房产管理部门登记备案后成为案涉小区前期物业服务企业。2009年1月15日，房地产开发商惠州众望光耀城房地产有限公司与惠州市深中原物业管理有限公司补充签订了《“众望光耀城”前期物业管理服务合同》，选聘惠州市深中原物业管理有限公司作为该物业的前期物业管理公司，并按照行政机关的要求办理了物业服务企业备案手续。《“众望光耀城”前期物业管理服务合同》约定：联排别墅物业管理费每月每平方3.18元……本合同期限自2009年10月1日起至2014年10月1日止。2010年7月9日，被告杨洁与房地产开发商惠州众望光耀城房地产有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳（2010）00003581），购买了位于惠州市惠阳淡水桥背潘屋光耀城三期2-58幢02号房并于2011年11月24日收楼。被告所购房屋合同约定建筑面积为277.22平方米，其中套内面积268.84平方米，公共部位与公用房分摊建筑面积8.38平方米。原告二光耀城公司于2011年5月进驻涉案小区提供物业服务并以自身名义计收物业管理费，2011年11月24日，被告杨洁与原告二光耀城公司签订了《前期物业服务协议》，约定物业管理各方权利义务内容及物业管理费缴纳按每月每平方3.18元标准计收，业主应于每月10日前交纳，逾期则每逾期一日按交纳欠费总额的0.5‰支付违约金。之后，因案涉楼盘开发商原因造成问题楼盘，政府部门及时介入，被告自2015年1月开始停止缴纳物业费，2020年6月18日二原告委托广东权晔律师事务所向被告寄发了律师函，无果，被告称未收件，二原告遂于2020年7月30日以被告拖欠2015年1月至2019年12月的物业服务费52893.58元为由，向原审法院提起诉讼。另查明，2010年10月9日，惠州市深中原物业管理有限公司更名为惠州市光耀物业服务有限公司，2015年5月8日再次更名为原告一“惠州市友润物业服务有限公司”。原告二惠州光耀城物业服务有限公司则成立于2011年5月25日。2011年5月28日，案涉小区开发商惠州市众望光耀城房地产有限公司、惠州市光大置业有限公司共同出具《关于众望光耀城设立项目公司进行日常物业管理服务的公示》，告知业主“开发商惠州市众望光耀城房地产有限公司、惠州市光大置业有限公司与惠州市光耀物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司签订众望光耀城项目的前期物业服务合同，惠州光耀城物业服务有限公司是惠州市光耀物业服务有限公司的全资控股子公司，由惠州光耀城物业服务有限公司专门实施众望光耀城的日常物业管理服务。公示期为15天，如没收到业主的不同意见，开发商将与上述两公司签订前期物业服务合同”。但至2020年4月27日前，光耀城公司一直是独立的企业法人，其股东为房云峻、周勇，法定代表人分别由房云峻、林金城担任。2020年4月27日，光耀城公司股东变更登记为友润公司、法定代表人变更为林某1，原告一友润公司成了原告二的全资控股人。另，案涉小区业主委员会与碧桂园生活服务集团股份有限公司于2019年11月22日签订《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》，并登记备案已生效。光耀城公司的实际服务期限于2019年11月21日终止。原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第七十六条、第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第三项、第五项，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第二十六条、第三十二条、第三十三条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、杨洁应于本判决发生法律效力之日起十五日内向惠州光耀城物业服务有限公司支付自2017年7月30日至2019年11月21日止的物业服务费合计：14651.52元（277.22㎡×3.18元/㎡×27个月21天×60%）；二、驳回惠州光耀城物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回惠州市友润物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费621元（已减半收取），由惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司共同承担400元，杨洁承担221元。本院二审期间，友润公司、光耀城公司提交了证据：1.2019年12月至2020年5月的银行客户专用回单及部分水电费发票；2.案涉小区物业费收款收据；3.《（2020）粤1303民初381号民事裁定书》《关于暂缓受理物业合同备案申请的告知函》；4.报警回执；5.2020年6月19日投递的催缴函；6.原告事实管理截图；7.原告在2020年为小区提供物业服务的支付费用票据。杨洁提交了证据：1.传票、变更诉讼请求申请书；2.惠州惠阳区人民法院开庭笔录第9-10页【案号：（2020）粤1303民初68号】；3.关于光耀城小区物业公司交接的公告、关于光耀城小区物业交接的公告；4.案件信息查询。本院经审理查明，除“光耀城公司的实际服务期限于2019年11月21日终止”外，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，《商品房买卖合同》载明买受人即杨洁的地址为深圳市福田区××××××××××××，联系电话为138×××××826。友润公司、光耀城公司委托广东权晔律师事务所向杨洁邮寄的律师函，通过中国邮政快递向上述地址投递，其物流状态显示“邮件妥投”，该邮件于2020年6月22日“已签收，他人代收”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：1.业主与光耀城公司签订的《前期物业服务协议》是否有效；2.诉讼时效中断的理由是否成立；3.关于物业管理费的计算问题。《物业管理条例》第三十三条、第三十九条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。再结合《中华人民共和国民法典》第九百四十一条第二款规定，物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。从上述规定可知，一个物业管理区域应由一个物业服务人实施物业管理，且该物业服务人仅仅可将其部分专项服务业务委托给专业性服务企业，法律限制物业服务人转委托事项的范围。友润公司、光耀城公司上诉主张其两物业公司在涉案小区联合管理、共同经营，显然与法不符。深中原物业管理有限公司与开发商签订于2009年1月15日的《“众望光耀城”前期物业管理服务合同》约定的合同期限是2009年10月1日至2014年10月1日，但在合同期限届满前的2011年5月，光耀城公司就已经进驻小区并以自身名义计收物业管理费。2011年11月24日，杨洁与光耀城公司签订了《前期物业服务协议》。据此可知，在实际履行过程中，合同的主体已经发生了变更，《“众望光耀城”前期物业管理服务合同》因实际行为已提前终止，光耀城公司成为实际履行主体并与业主签订了新的物业服务协议。2017年1月12日，国务院发布《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号），取消了物业服务企业二级及以下资质认定，2017年9月，取消了物业服务企业一级资质核定。虽然光耀城公司在合同签订时及提供物业服务期间没有取得物业服务企业等级资质，但不宜以此为由否认杨洁与光耀城公司双方《前期物业服务协议》的效力，《前期物业服务协议》是否进行登记备案亦不影响合同的效力。综上，本院确认光耀城公司与业主签订的《前期物业服务协议》属于有效合同。本案中，光耀城公司委托律师事务所向杨洁邮寄律师函催缴物业管理费，收件人地址、联系电话为涉案《商品房买卖合同》载明的杨洁的住址、联系电话，可以认定光耀城公司已根据其掌握的有效信息采取措施履行了书面催交义务。光耀城公司主张诉讼时效从信函到达之日起中断，本院予以采信。杨洁应当支付的物业管理费应当从2017年6月22日开始起算。涉案小区业主委员会与碧桂园生活服务集团股份有限公司签订的《惠州市惠阳区光耀城小区物业服务合同》生效，杨洁与光耀城公司签订的《前期物业服务协议》终止，但业主委员会未将业主大会选聘物业服务企业的决定提前书面告知物业服务企业，并给予光耀城公司在物业服务协议终止之后退出物业管理区域的合理期限，故光耀城公司主张物业费计算至2019年12月，本院予以支持。鉴于涉案小区属于问题楼盘，小区物业管理服务配套措施不完善，且光耀城公司确实未取得物业服务企业等级资质，本院参照《前期物业服务协议》约定的物业服务费计费标准，酌定由杨洁按拖欠的物业管理费的60%支付给光耀城公司。光耀城公司上诉请求违约金，本院不予支持。综上，杨洁应当向光耀城公司支付物业管理费16047.91元（277.22㎡×3.18元/㎡×30个月9天×60%）。综上所述，惠州市友润物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；惠州光耀城物业服务有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3819号民事判决第三项；二、撤销广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3819号民事判决第二项；三、变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3819号民事判决第一项为杨洁应于本判决发生法律效力之日起十五日内向惠州光耀城物业服务有限公司支付自2017年6月22日至2019年12月止的物业服务费合计16047.91元；四、驳回惠州光耀城物业服务有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费621元、二审案件受理费1242.01元，共计1863.01元（惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司已预交），由惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司共同负担1344.72元，杨洁负担518.29元。惠州市友润物业服务有限公司、惠州光耀城物业服务有限公司多预交部分，由杨洁在执行过程中径行向其支付。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年三月二十三日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美