福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初5890号 原告：林金，女，汉族，1987年7月15日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：吴文华、戴晓华，福建坤广律师事务所执业律师。 被告：张秀香，女，1972年3月20日出生，汉族，户籍地福建省闽侯县，现住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：徐承辉、许霞，福建瑾而信律师事务所执业律师。 被告：罗良兴，男，1976年3月10日出生，汉族，住福建省永定县。 被告：郭燕芳，女，1973年12月9日出生，汉族，住福建省武夷山市。 原告林金与被告张秀香、罗良兴、郭燕芳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林金及其委托诉讼代理人吴文华、戴晓华，被告张秀香及其委托诉讼代理人徐承辉、被告罗良兴到庭参加诉讼，被告郭燕芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林金向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决不得执行位于闽侯县××街道××房××号楼××单元并解除冻结；2.请求确认座落于闽侯县××街道的南山安置房5号楼608单元归林金所有；3.判令郭燕芳协助林金办理位于闽侯县××街道××房××号楼××单元的房屋所有权证并将产权变更登记至林金名下；4.本案诉讼费用由张秀香、罗良兴、郭燕芳承担。 事实与理由：林金与郭燕芳同为溪下村村民，后郭燕芳因出嫁户口由溪下村迁出。2013年2月27日，郭燕芳位于溪下村的房屋被闽侯县××镇××征收，荆溪镇人民政府与郭燕芳签订了《房屋征收补偿协议书》。根据协议书约定，郭燕芳将获得两套安置房，其中一套为闽侯县××街道××房××号楼××单元（面积105㎡）即讼争房屋。同年，郭燕芳因生意需要资金周转，就将讼争房屋以100万元的价格出售给林金，双方于2013年3月25日签订了《房屋买卖合同》，并由村民胡某、郭某、邹某等三人在场见证。合同签订当天，郭燕芳就将讼争房屋先行交付给林金进行装修使用。2013年3月27日，林金通过其丈夫王青青账户向郭燕芳支付讼争房屋购房款，郭燕芳于当天向林金出具一张《收条》。自此讼争房屋一直由林金占有、使用、收益至今。因讼争房屋系拆迁安置房，无法马上办理产权证，因此才导致至今未变更登记至林金名下。2020年10月13日，闽侯县人民法院在讼争房屋处粘贴执行公告，林金才得知讼争房屋因郭燕芳、罗良兴与张秀香民间借贷纠纷一案被强制执行。2020年11月6日，林金就该执行标的依法向闽侯县人民法院提出书面异议，法院于2020年11月23日作出（2020）闽0121执异79号裁定书，裁定驳回林金的异议申请。林金认为，讼争房屋作为执行标的，在查封前已依法出售给林金，林金亦全数支付对价并一直占有使用至今。且系政策原因以及郭燕芳过错才导致讼争房屋至今未及时办理产权过户登记手续。现因张秀香、罗良兴、郭燕芳之间的民间借贷纠纷导致讼争房屋被冻结，已严重侵犯了林金的合法权益。因此，根据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请求依法支持林金的诉讼请求。 张秀香辩称，一、闽侯县人民法院对于本案讼争房屋做出查封、冻结及拍卖措施，并没有错，对于林金主张要求不得执行并解除冻结，应当不予以支持。《民法典》第209条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。因此，不动产的买受人在签订房屋买卖合同并办理房屋过户登记手续后，才能取得房屋的所有权。本案讼争房屋没有登记在林金名下，不属于林金的物权，闽侯县人民法院根据执行程序做出对讼争房屋查封、冻结的措施并没有违反法律法规的规定，没有过错，对于林金主张不得执行并解除冻结、查封的诉请，应当不予以支持。 二、林金主张确认本案讼争房屋归其所有，证据不足，应当予以驳回该诉请。林金于2020年就本案讼争房屋被作为执行标的，向闽侯县人民法院提出执行异议，经闽侯县人民法院依法审理，作出（2020）闽0121执异79号执行裁定书，认定林金的证据无法证实100万元的购房款已全部支付，讼争房屋尚未办理不动产登记，对于林金的异议不予以支持，驳回林金的异议申请。本案中，林金提交的证据仍然不足以证实林金与郭燕芳、罗良兴签订真实有效的房屋买卖合同，并已支付全部的购房款。 三、本案中林金提交的证据前后矛盾，存在着虚假诉讼，应当将本案移送公安机关立案侦查。 罗良兴辩称，对林金的诉求及事实理由没有意见。 郭燕芳未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。郭燕芳未到庭应诉，视为其放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 罗良兴与郭燕芳系夫妻关系。2013年3月21日，闽侯县荆溪镇人民政府与郭燕芳签订《房屋征收补偿协议书》，约定闽侯县荆溪镇人民政府征收郭燕芳坐落于荆溪镇溪下村的房屋，以房屋产权调换安置进行房屋征收补偿安置，闽侯县荆溪镇人民政府在××街道××房××。林金提供闽侯县新南港房屋征收服务中心2013年3月21日制作的郭燕芳《回迁决算单》中载明，其中一套安置房为荆溪小城镇溪下片区x号楼xx单元。 2013年3月25日，郭燕芳（甲方）与林金（乙方）签订一份《房屋买卖合同书》，约定甲方自愿将坐落于闽侯县××房××＃楼××，建筑面积105.13平方米框架结构的房屋，出售给乙方，成交价格100万元。罗良兴在合同共有权人处签字。同时，该合同见证方处有胡某、郭某、邹某签字并盖有闽侯县荆溪镇溪下村民委员会印章。 合同签订后，林金通过其配偶王青青银行账户于2013年3月27日向郭燕芳转账支付30万元，郭燕芳于同日出具《收条》，载明收到购房款100万元，后林金占有并使用案涉房屋。案涉房屋自2014年1月起电表户名登记为王青青。林金提供的福建广电网络集团股份有限公司福州分公司有限电视缴费凭单显示，2019年9月3日，案涉房屋安装的有线电视客户名亦登记为王青青。 另查明，2010年11月8日印发《闽侯县房屋拆迁补偿安置实施方案》，其中第六条房屋货币补偿规定，房屋货币补偿金额=确认的被拆迁房屋合法面积×（2500元/㎡+被拆迁房屋旧房补偿单价×成新率+按时搬迁奖励标准）+其他项目补偿金额。闽侯县荆溪镇人民政府与郭燕芳签订《房屋征收补偿协议书》中约定的被拆迁房屋总建筑面积461.03㎡，折算后建筑面积192.31㎡，单价440元/㎡，成新率为83%，搬迁奖金200元/㎡，搬家补助费8元/㎡，附属物补偿138041元。闽侯县不动产登记和交易中心于2021年1月10日出具一份《关于南山安置房登记的说明》，内容有关：甘蔗街道南山安置房项目已于2019年11月11日在我中心办理了总登记手续。因该项目用地属于集体性的用地，安置户在办理不动产登记前申请表需要南山村委会盖章确认。目前该处的安置房除南山村本村村民陆续过来申请登记手续外，溪下村、光明村等其他村的安置户尚未申请登记手续。据了解，系因南山村村委会认为该地块系村集体土地尚未在申请登记表上盖章，导致这些村的村民无法申请办理不动产登记。 在本院执行张秀香与罗良兴、郭燕芳民间借贷纠纷一案中，本院于2020年4月17日查封案涉房产。林金对案涉房产提出书面异议。本院受理后，于2020年11月23日作出（2020）闽0121执异79号裁定书，裁定驳回林金的异议申请。林金在期限内向本院提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点在于林金对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中： （一）林金与郭燕芳是否在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。林金与郭燕芳之间的《房屋买卖合同书》签订于2013年3月25日，而在本院执行张秀香与罗良兴、郭燕芳民间借贷纠纷一案中，于2020年4月17日查封案涉房产，因此，林金与郭燕芳在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。 （二）林金与郭燕芳是否在本院查封前已合法占有案涉房屋。案涉房屋自2014年1月起电表户名登记为林金的配偶王青青；林金提供的福建广电网络集团股份有限公司福州分公司有限电视缴费凭单显示，2019年9月3日，案涉房屋安装的有线电视客户名亦登记为王青青，且证人郭某亦证实林金与其为同一批装修入住。综上，可以认定林金在本院查封前已合法占有案涉房屋。 （三）林金与郭燕芳是否已支付全部价款。林金主张案涉房屋的实际购买价格为30万元，其余70万元实际为双方约定的郭燕芳违约情形下应付的违约金。首先，林金提供的2010年11月8日印发的《闽侯县房屋拆迁补偿安置实施方案》第六条房屋货币补偿规定，房屋货币补偿金额＝确认的被拆迁房屋合法面积×（2500元／㎡＋被拆迁房屋旧房补偿单价×成新率＋按时搬迁奖励标准）＋其他项目补偿金额，根据该方案，郭燕芳被拆迁房屋折算为货币补偿的金额为727509.6元［192.31㎡×（2500元／㎡＋440元／㎡×83%＋200元／㎡）＋附属物补偿138041元］，依据拆迁协议郭燕芳选择产权调换获得的安置面积为225㎡，因此案涉房屋折算为货币补偿金额约为339504.5元。其次，《房屋买卖合同书》中签字的证人胡某、郭某、邹某作为证人出庭时均称，签订合同时，林金与郭燕芳协商的的成交价为30万元；郭某、胡某称，林金与郭燕芳签订《房屋买卖合同书》系由其介绍，且当时政府回购价即货币补偿政策约为3000元／㎡；郭某与邹某称，因安置房不能及时办证，为防止郭燕芳反悔，故约定违约金为70万元，合同中写购房款是100万元。综上，林金主张的实际成交价格与当时房屋市场价格基本相符，且林金提供的证据与证人证言能够相互印证，因此，可以认定案涉房屋的实际成交价格为30万元。林金已于2013年3月27日通过其配偶王青青银行账户向郭燕芳转账支付30万元，据此可以认定林金已向郭燕芳支付全部购房款。 （四）本案是否系由林金自身原因未办理过户登记。从闽侯县不动产登记和交易中心出具的《关于南山安置房登记的说明》可知，案涉房屋至今未办理产权登记，系因案涉房屋所在项目用地属于集体性的用地，安置户在办理不动产登记前申请表需要南山村委会盖章确认，南山村村委会认为该地块系村集体土地尚未在申请登记表上盖章，导致溪下村、光明村等其他村的村民无法申请办理不动产登记。故案涉房屋系因不可归责于林金的客观原因无法办理过户登记。 综上，林金的提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行，林金诉请不得执行案涉房屋并解除对案涉房屋的冻结，于法有据，本院予以支持。 林金对诉争房屋享有的是物权期待权,其本质特性还是特殊的债权,并非物权关系,故其要求确认诉争房屋归其所有以及要求郭燕芳协助林金办理过户手续的诉求,没有法律依据,其可在条件具备后另行主张，故对其该项诉求,本院不予支持。郭燕芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理、判决。 综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于闽侯县××街道××房××号楼××单元并解除冻结； 二、驳回林金其他诉讼请求。 案件受理费13800元，由张秀香、罗良兴、郭燕芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李秀华 人民陪审员  余延铭 人民陪审员  洪雄炜 二〇二一年三月十九日 书 记 员  陈 丽 附： 本案适用法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。