四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初11892号 原告：周长军，男，1977年4月10日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：南学伟，男，1978年6月14日出生，汉族，住河南省灵宝市。 原告周长军诉被告南学伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周长军到庭参加诉讼，被告南学伟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 周长军向本院提出诉讼请求：1.判令解除周长军与南学伟于2019年6月18日签订的《房屋租赁合约》；2.判令南学伟退还周长军押金17885.4元；3.判令南学伟赔偿周长军两个月租金35770.8元；4.判令南学伟赔偿周长军装饰装修损失291530元；5.判令南学伟赔偿周长军经营损失420000元。庭审中，周长军变更第5项诉讼请求为判令南学伟赔偿周长军经营损失220000元。事实与理由：2019年6月18日，周长军与南学伟签订了《房屋租赁合约》，约定南学伟将坐落在成都市高新区锦城大道666号奥克斯广场A座8层01号房屋出租给周长军作为办公使用，租赁期为36个月，从2019年8月1日起至2022年7月31日止，每月租金为17885.4元，周长军须于2019年6月18日向南学伟支付押金17885.4元，租赁期满，押金由南学伟如数退还给周长军，还约定在租赁期内如因南学伟原因导致周长军不能正常合法使用房屋，南学伟应退还已付但未使用的租金并赔偿2个月租金及周长军所有的装修费用。合同签订后，南学伟向周长军交付了案涉房屋，周长军按约向南学伟支付了押金及租金。2019年6月、7月，周长军对案涉房屋进行了装饰装修，共计花费291530元，并成立了高新区尤尼卡摄影工作室正式对外经营。2020年5月20日，成都市金牛区人民法院在案涉房屋处张贴了腾退公告，要求案涉房屋的实际使用人腾退案涉房屋，同时法院告知周长军，案涉房屋已经被法院查封且已被南学伟抵押了。2020年6月，周长军为避免损失扩大，不得不停止经营并从案涉房屋搬离，后有客户因周长军搬离案涉房屋要求终止服务并退款，导致周长军的损失进一步扩大。南学伟的行为已经违约并给周长军造成了严重损失，周长军为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 南学伟未作答辩亦未提交相关证据。 本院经审理认定事实如下：2019年6月18日，南学伟（甲方）与周长军（乙方）签订了《房屋租赁合约》，约定甲方同意将坐落在成都市高新区锦城大道666号奥克斯广场A座8层01号，建筑面积为298.09平方米，房屋所有权证号为权2513257的物业出租给乙方，该物业以清水状态及其设备在良好状态下租给乙方作为办公使用。租赁期为36个月，从2019年8月1日起至2022年7月31日止。每月租金为17885.4元，租金以每3个月一期交付，每次交付租金须于下期租金到期前提前15天交付甲方，第一期租金为53656.2元，乙方应于2019年6月18日交付甲方。租赁期间，该物业每月的物管费、通讯费、天然气费/煤气费、清洁费、水电费及其他相关费用均由乙方承担并按相关收费部门的规定缴纳。乙方须于2019年6月18日或之前向甲方支付押金17885.4元，租赁期满，乙方负责结清使用该物业应由乙方承担的相关费用且在该物业内家具电器及相关设施无损坏情况下，押金由甲方如数退还给乙方（不计利息）。合同第8条第1款约定，甲方出租该物业，甲方保证对该物业拥有合法产权证明及享有完整所有权或享有合法处分权，有权出租该物业，该物业的共有人或第三人（权利人）同意出租该物业，并且甲方保证向乙方提供的有关该物业的资料全部真实合法，如因此而导致的一切法律责任及经济赔偿，由甲方承担。合同第8条第5款约定，在租赁期内若乙方提前解约，必须提前壹个月通知甲方，同时甲方所收的押金不退还乙方，甲方将乙方已交租金中扣除该物业实际租用天数的租金后的剩余租金退还乙方。合同第8条第7款约定，因乙方违约而导致合约终止，甲方有权不经乙方同意单方收回该物业，乙方须在收到甲方通知后三日内无条件搬出该物业，逾期则视为乙方抛弃物业内的自有财物而归甲方任意处置。合同第8条第8款约定，在租赁期内，如因甲方原因导致乙方不能正常合法使用该房屋，甲方应退还已付但未使用的租金，并赔偿2个月租金及乙方所有的装修费用。 合同签订后，南学伟按照约定向周长军交付了房屋，周长军亦按照约定向南学伟支付了71520元（17880元/月×4月），即首期3个月房屋租金及押金17880元。周长军接收案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修，青岛造梦者安装装饰工程有限公司分别于2019年6月20日、7月1日、7月27日向周长军出具收据，载明收到周长军装修设计款、拆墙费用、装修款共计270000元，四川新科消防安全监测有限公司于2019年7月10日向周长军出具收条，载明奥克斯广场A座801房消防改造费为15000元。 另查明，2020年5月20日，成都市金牛区人民法院发出腾退公告，限令南学伟、秦敏及成都市高新区××道××号××栋××层××号××的所有权人及实际使用人自此公告颁发之日起七日内自动将位于成都市高新区××道××号××栋××层××号××予以腾空或者与法院联系，逾期不履行也不联系，法院将依法采取强制换锁措施，对拒不协助者采取拘留、拘传等相关强制措施。 2020年6月6日，高新区北鼻儿童摄影店（甲方）与高新区尤尼卡摄影工作室（乙方）签订了《承接协议》，约定甲方承接乙方后续客户在乙方所定拍摄套餐内容的拍摄服务和套餐内产品的制作，乙方向甲方提供220000元作为甲方的服务费用，此款项分两次向甲方支付，第一次在本协议签订后三日内向甲方支付100000元，剩余款项在本协议签订三个月后由乙方向甲方结清剩余120000元，甲方账号尾号为9754，开户行为成都银行，户名为徐海。2020年6月9日，周长军向徐海的尾号为9754的银行账号转账100000元。2020年8月22日，周长军向徐海的尾号为6117的银行账号转账支付了139638元。 案涉房屋物业公司于2020年6月8日出具《物品放行条》，载明业主房号为A座801，带出人姓名为周长军。 2020年6月10日，成都高新区市场监督管理局准予周长军提交的高新区尤尼卡摄影工作室注销登记申请。 再查明，本案起诉状副本于2021年1月7日公告送达南学伟。 以上事实，有《房屋租赁合约》、腾退公告、准予登记通知书、物品放行条、《承接协议》、收条、转账凭证等证据材料及周长军的陈述在卷佐证。 本院认为，周长军与南学伟签订的《房屋租赁合约》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，周长军与南学伟均按照合同约定履行了各自的义务，但因南学伟与他人产生纠纷，致使案涉房屋在租赁合同履行期内被人民法院查封并予以强制腾退，导致周长军无法继续占有使用该房屋，不能实现合同目的，南学伟已违反法律规定，未能在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，故周长军有权依据法律规定解除合同，本案起诉状副本于2021年1月7日公告送达南学伟，故本院确认周长军与南学伟签订的《房屋租赁合约》于2021年1月7日解除。周长军曾向南学伟支付了押金17880元，现《房屋租赁合约》已经解除，南学伟应当予以退还。 关于赔偿两个月租金及装修损失。根据合同约定“在租赁期内，如因甲方原因导致乙方不能正常合法使用该房屋，甲方应退还已付但未使用的租金，并赔偿2个月租金及乙方所有的装修费用”。本案中，周长军确因南学伟与他人纠纷导致案涉房屋被人民法院查封，人民法院也发出了腾退公告，告知房屋使用人即周长军腾退房屋，周长军在合同履行期内已不能正常合法使用房屋，故周长军请求赔偿两个月租金符合合同约定，本院对此予以支持，南学伟应赔偿周长军两个月租金35770.8元。对于装修损失，周长军主张其装修损失为291530元并向本院提交了相应收据证明其对案涉房屋进行了装修。本院认为，案涉房屋系以清水状态出租给周长军办公使用，周长军对案涉房屋进行装修并无不妥，其请求赔偿装修损失，符合合同约定，本院对此予以支持，但其提交的收据中仅载明了收到周长军支付的相关款项，并未具体明确该笔款项就是对案涉房屋的装修费用，其亦未提交装修合同予以证明，此外，周长军在搬离前已占有使用案涉房屋近一年时间，且其搬离案涉房屋后未对房屋现有装修价值进行评估，现已无法核实其装修残存价值。结合案件事实，本院酌情认定其装修损失为150000元。 关于经营损失。周长军主张其为防止损失扩大，在收到腾退公告后将其所经营业务交由高新区北鼻儿童摄影店承接。根据《承接协议》约定，周长军需向高新区北鼻儿童摄影店支付220000元服务费用。本院认为，周长军在人民法院限令腾退房屋的情况下，将其所经营业务委托其他经营主体完成并支付服务费用，确系因案涉租赁合同的合同目的不能实现所导致的损失。《承接协议》转让的客户前期应已支付相应拍摄费。周长军因腾退导致无法继续履行合同，并将客户转移给其他人员确会产生相关损失。但周长军未提交收支明细及完整的财务报表等相关证据证明其实际损失的大小。本院结合合同履行情况，酌定其经营损失为50000元。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，原《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告周长军与被告南学伟签订的《房屋租赁合约》于2021年1月7日解除； 二、被告南学伟于本判决生效之日起十日内退还原告周长军押金17880元； 三、被告南学伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告周长军两个月租金35770.8元及装修损失150000元； 四、被告南学伟于本判决生效之日起十日内赔偿原告周长军经营损失50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5726元、公告费560元，由被告南学伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年三月十八日 书记员  周文莉