上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初20882号原告(反诉被告)：青浦区白鹤镇胜新村村民委员会，住所地上海市青浦区。法定代表人：李一华，村主任。委托诉讼代理人：潘震联，男。被告(反诉原告)：上海纽洋纺织科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王悦，董事长。委托诉讼代理人：蒋雍孚，男。委托诉讼代理人：王耀华，男。原告青浦区白鹤镇胜新村村民委员会(以下简称胜新村村委会)诉被告上海纽洋纺织科技有限公司(以下简称纽洋纺织)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序审理。本案于2020年11月25日第一次公开开庭进行了审理，原告胜新村村委会的委托诉讼代理人潘震联、被告纽洋纺织的委托诉讼代理人蒋雍孚、王耀华到庭参加诉讼。被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2021年1月11日第二次公开开庭进行了审理，原告胜新村村委会的委托诉讼代理人潘震联、被告纽洋纺织的委托诉讼代理人蒋雍孚、王耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胜新村村委会向本院提出如下诉讼请求：1、胜新村村委会和纽洋纺织于2011年9月10日签订的租赁合同于2020年8月13日解除，纽洋纺织腾退位于上海市青浦区白鹤镇鹤中路XXX号房屋；2、纽洋纺织支付胜新村村委会租金和占有使用费(按照每年人民币70万元，自2020年3月16日起计算至实际腾退之日止)；3、纽洋纺织支付未完成税收指标违约金7万元；4、纽洋纺织支付违约金34万元。事实与理由：2011年9月10日胜新村村委会和纽洋纺织签订厂房租赁合同,约定胜新村村委会将位于白镇鹤祥路151弄101-1、101-2号房屋(现地址变更为鹤中路XXX号，以下简称系争房屋)出租给纽洋纺织，租期十年,自2012年3月16日至2022年3月15日,起始租金64万元,每两年递增2万元，先付后用,半年一付,提前两个月支付下一期租金。纽洋纺织自2020年2月开始拖欠租金，按照合同约定,纽洋纺织拖延租金一个月,胜新村村委会即可终止合同。为防止集体资产受到不法侵害,纽洋纺织起诉至法院。被告纽洋纺织辩称：同意解除合同。2020年3月16日起未支付租金是因为纽洋纺织的经营严重受到新冠疫情影响，双方多次交涉，胜新村村委会拒绝减免租金。系争房屋中有一幢房屋系违章建筑，面积为946平方米，自2017年7月19日起无法正常使用，纽洋纺织要求减免该部分租金，但双方一直未谈拢。纽洋纺织目前经济困难，要求延期支付租金。因为受疫情影响，企业经营困难，无法完成税收指标，属于不可抗力，租赁合同约定的该条款不合理。另胜新村村委会交付的房屋中有1,000多平方米彩钢板棚在2017年被拆除，影响了纽洋纺织的生产经营。纽洋纺织不存在违约行为，合同约定的违约金过高。纽洋纺织认为系争房屋中有一幢房屋系违章建筑，面积为946平方米，自2017年7月19日起无法正常使用，故提起反诉要求：1、胜新村村委会退还纽洋纺织租金443,096.22元(2017年8月1日至2020年3月15日)；2、胜新村村委会支付逾期返还租金的利息(以103,187.18元的每年5%，自2017年8月1日起计算至本判决生效之日止；以339,909.04元的每年5%，自2018年3月15日起计算至本判决生效之日止)。胜新村村委会针对反诉请求辩称：不同意全部反诉请求。纽洋纺织主张的请求没有事实和法律依据，不存在无法使用946平方米房屋的情况。经开庭审理查明：案外人上海巨鹤照明电器有限公司系青浦区白鹤镇鹤祥路151弄101、105、109号房地产的权利人，土地用途为工业，登记的房屋共计6幢，每幢建筑面积均为1,475.80平方米。2020年11月26日，上海巨鹤照明电器有限公司出具《授权委托书》，授权胜新村村委会对鹤中路XXX号厂房对外出租并收取租金，同意胜新村村委会所提的诉讼请求。2011年9月10日，胜新村村委会(甲方、出租人)与纽洋纺织(乙方、承租人)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将青浦区白鹤镇工业园区C区(鹤祥路151弄101-1、101-2号)标准厂房及东面2层生活楼共计约3,898平方米及门卫、配电房场地和200KVA用电指标租赁给乙方，租赁期限十年，自2012年3月16日至2022年3月15日止。第一、二年年租金64万元，第三、四年年租金66万元，第五、六年年租金68万元，第七、八年年租金70万元，第九、十年年租金72万元。合同签订之日，乙方支付保证金10万元。租金半年一付，每期租金到期前二个月支付下期租金。乙方承诺从2012年起每年向甲方所在地税务所交纳不少于100万元以上的增值税(不含所得税)，如果乙方不能完成上述承诺的税收指标，乙方愿意按违约年度全年租金的10%作为违约金赔偿给甲方。在租赁期内，乙方未按约定时间支付租金超过一个月，甲方有权终止乙方使用租赁物的权利，并视乙方为违约。本合同违约金为34万元。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，胜新村村委会将系争房屋交付纽洋纺织使用，纽洋纺织租金支付至2020年3月15日，之后租金未付致讼。2020年2月27日，上海市青浦区经济委员会出具《青浦区生产企业复工备案反馈意见》，要求58家生产企业按照相关要求做好防疫防控措施，复工复产。纽洋纺织在上述58家企业名单中。纽洋纺织租赁的房屋中有两幢属于有证厂房，另有一栋生活楼无产权证。2021年1月31日，胜新村村委会和纽洋纺织签订《厂房交接单》，纽洋纺织将系争房屋返还胜新村村委会。本案诉状副本于2020年10月30日送达纽洋纺织。上述查明的事实，由以下证据证明：原告及被告的陈述，厂房租赁合同、上海市房地产权证、上海市房地产登记信息、发票、青浦区生产企业复工备案反馈意见、告知书、厂房交接单等，上述证据并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，纽洋纺织为证明946平方米的生活用房无法使用，提供了：1、2017年7月19日，白鹤镇生态环境综合治理领导小组办公室发布《告知书》，表示将开展生态环境综合治理工作，全面消除“五违”现场，涉及违法建筑的，积极配合政府拆除。2、房屋照片一组，照片中显示生活用房的部分门窗被木板封锁。胜新村村委会表示对告知书不清楚，实际上生活楼至今未拆除。1,000多平方米彩钢板棚不在租赁合同约定的面积范围内，与本案无关。白鹤镇相关部门无权对房屋进行封门，胜新村村委会也未封门，照片中的门窗也没有全部封闭，并未导致无法使用。纽洋纺织主张已经支付了租赁保证金，胜新村村委会予以否认，纽洋纺织表示庭后提供相关依据，但是最终未提供。本院认为，根据庭审查明的事实，纽洋纺织租赁的房屋以有证房屋为主，故双方签订的租赁合同有效。纽洋纺织逾期支付租金违约，胜新村村委会有权解除合同，故本院认定双方签订的租赁合同于本案诉状副本送达纽洋纺织之日即2020年10月30日解除。纽洋纺织已经在诉讼过程中将房屋返还胜新村村委会，故就腾退问题无需处理。纽洋纺织认为无证房屋自2017年7月19日起无法使用，要求返还2018年8月1日至2020年3月15日期间无证房屋的已付租金，对此本院认为，根据纽洋纺织提供的告知书和照片，无证房屋确实存在部分门窗被封锁的情况，但是并非全部封锁完全无法使用，故对于无证房屋的租金，本院酌情认定自2017年8月1日起予以减半。纽洋纺织认为受新冠疫情影响租金应当予以减免，本院根据企业复工时间等因素，酌情认定减免一个月租金。综上，纽洋纺织应支付胜新村村委会欠付的租金265,344.89元。纽洋纺织拖欠租金，之前多付的租金尚不足冲抵欠付的租金，故对纽洋纺织要求返还租金并支付利息的请求不予支持。因胜新村村委会出租的房屋中有部分属于无证房屋，对纽洋纺织的使用造成了一定的影响，故对胜新村村委会主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、原告青浦区白鹤镇胜新村村民委员会与被告上海纽洋纺织科技有限公司于2011年9月10日签订的《厂房租赁合同》于2020年10月30日解除；二、被告上海纽洋纺织科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告青浦区白鹤镇胜新村村民委员会租金265,344.89元；三、原告青浦区白鹤镇胜新村村民委员会的其余诉讼请求不予支持；四、反诉原告上海纽洋纺织科技有限公司的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10,968.50元，减半收取计5,484.25元，由原告、被告各半负担；反诉受理费3,975元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二一年三月十日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。