上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终118号上诉人（原审被告）：尚林倩，女，1989年7月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：柯坚伟，上海君之程律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊敏，上海君之程律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：顾元梅，女，1988年1月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杜长明，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。上诉人尚林倩因与被上诉人顾元梅房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初69613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。尚林倩上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，改判驳回顾元梅的一审全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.顾元梅在签订合同时就同意转租房屋且解除合同日期与事实不符。双方签订的《东康房产租赁合同》中对于“转租、转让、转借”一处有划去痕迹，且顾元梅同意客厅分割，均可证明顾元梅从一开始即同意转租；顾元梅先后发送三份《告知函》，一审认定合同解除时间有误；2.群租不能作为解除合同的理由；3.尚林倩主动补足欠付租金，且欠付金额很少，不应认定违约并支付违约金；4.顾元梅解除合同的真实目的在于出售房屋，其不具备解除权。顾元梅辩称：不同意尚林倩的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。顾元梅向一审法院起诉请求：1.解除顾元梅、尚林倩签订的租赁合同，尚林倩将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）返还顾元梅；2.尚林倩支付顾元梅逾期付款违约金65,163元；3.尚林倩支付顾元梅房屋恢复原状费用5,000元（恢复原状指拆除隔断、清除垃圾）。一审法院认定事实如下：顾元梅为系争房屋登记的产权人。2016年4月17日，顾元梅（出租方、甲方）与尚林倩（承租方、乙方）就系争房屋签订《东康房产租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用，房屋仅作为居住使用；房屋建筑面积98平方米，系毛坯。租赁期限自2016年5月24日起至2022年5月23日止；乙方在签订本合同时支付给甲方房租金费用共计16,000元，付款方式为付叁押壹；乙方从第二次付款开始，每次应提前七天向甲方支付。4.3条乙方应按本合同的规定合法使用该房屋（即系争房屋），不得擅自改变使用性质，不应存放中华人民共和国法律所禁止的危险物品，不得从事违法乱纪活动，如因此发生损害，乙方应承担全部责任，包括因给甲方造成损失而对甲方的赔偿；4.4条在承租期间，乙方对于出租房屋不得以任何形式转租、转让、转借（“转租、转让、转借”一处有划去痕迹）、抵押或其他有损甲方利益的行为；5.4条乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款项1%的违约金。超过30日甲方有权采取措施、收回房屋；合同尾部附补充协议：1.甲方同意厅里分割，不能破坏房屋结构，一切安全由乙方负责（包括经济纠纷）。2.双方在合同期内任何一方违约向对方赔偿违约金为捌万元正。3.最后三年每月租金为4,100元，从2019年5月24日-2022年5月23日止。4.后肆年租金半年一付（6个月），从2018年5月24日-2022年5月23日止；合同另对其他事项作了约定。合同签订后，尚林倩对系争房屋作了装修、客厅内进行隔断，房屋用于转租。尚林倩已支付顾元梅租金至2020年11月23日，另曾支付顾元梅押金4,000元。2020年7月6日，顾元梅向尚林倩发送告知函，函件中称因尚林倩长期违约以及将房屋进行租赁运营，违反合同约定，故即日起收回系争房屋、解除租赁合同并限期尚林倩于7月31日前搬离。尚林倩于当日收到该函件。2020年7月27日，康桥镇群租整治办公室在系争房屋门上张贴群租房整改告知书，载明因系争房屋属群租房，存在消防、治安等隐患，限三日内进行自行整改，劝退违规居住人员、恢复房屋原状等。另查明，系争房屋原户型为两室一厅一厨一卫。尚林倩称其承租后将客厅进行了隔断，原厨房用于居住，房屋内居住4户（次承租人），整改通知发送后，现厨房内的居住人员已清空，仅用于堆放物品。一审审理中，顾元梅向一审法院提交了其自行制作的2016年5月至2020年6月期间尚林倩历次支付租金的时间及金额，显示2016年8月至2018年2月，尚林倩有6期租金存在迟延1-7天不等的延期，合计25天；2018年5月至2020年6月期间，尚林倩仍按每三个月为一期支付租金（未按照每六个月为一期支付）；2019年5月24日起的租金递增部分（每月递增100元），尚林倩直至2020年6月27日才支付。顾元梅按欠付租金的每日1%，计算逾期付款违约金计65,163元。经庭审质证，尚林倩对每期已付租金的实际付款日无异议，对顾元梅计算的应付日期有异议。尚林倩认为每期23日前支付下期租金即不存在逾期行为，双方在履行期间同意按每3个月为一期支付租金。尚林倩为证明其主张，向一审法院提交其与顾元梅之间2018年2月至2020年6月期间的微信、短信聊天记录，证明自2018年5月起原、尚林倩双方仍同意按三个月一期付款；2020年2月，因疫情爆发，顾元梅提出尚林倩可延期至5月再支付租金，免收因此产生的违约金、利息等；2020年6月，顾元梅向尚林倩提出欲出售房屋。经庭审质证，顾元梅对短信、微信聊天记录真实性当庭进行查看，无异议，但不认可尚林倩的证明目的。前述微信记载：2018年5月顾元梅将新开户的银行卡号报给尚林倩，尚林倩于5月20日向其支付了三个月租金。顾元梅发微信确认收到。2018年8月，尚林倩发送微信询问应付租金数。顾元梅发送金额（系三个月租金）。此后双方每期仍按三个月为一期支付。2020年2月，顾元梅发送微信给尚林倩，同意租金延期至5月支付，免收违约金、欠缴利息等。一审审理中，顾元梅另称其于2020年6、7月份上门查看时，才知道尚林倩将房屋转租、群租的事实。顾元梅同意将押金退还尚林倩，若2020年11月23日后尚林倩仍未返还系争房屋的，要求计算房屋使用费至实际返还房屋之日止，使用费标准按每月4,100元计。尚林倩表示若涉案租赁合同解除，要求顾元梅赔偿尚林倩装修费等经济损失6万元。顾元梅则表示不同意。关于逾期付款的违约金，尚林倩表示倘若法院认定尚林倩有违约行为、涉案合同需解除，则要求违约金天数及标准均予以调低。顾元梅表示同意调整，由法院酌定。一审法院认为，顾元梅、尚林倩就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。承租人对租赁物的使用，应当符合按照约定的使用方法或者按照租赁物的性质使用租赁物，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。涉案合同虽然在转租、转借条文处有划线痕迹，但并不因此证明顾元梅同意尚林倩转租。况且，系争房屋原为两室一厅，尚林倩却将其转租给多户次承租人居住，带来一定的安全隐患，更被相关行政部门纳入“群租”综治治理范围。尚林倩未能按照房屋的性质合理、合法使用系争房屋。顾元梅行使解除权，于法有据，一审法院予以支持。顾元梅的解除通知已于2020年7月6日送达尚林倩，故一审法院确认涉案租赁合同于2020年7月6日解除。合同解除后，尚林倩已无合同及法律依据继续使用系争房屋，理应将系争房屋返还给顾元梅，并支付占用房屋期间的房屋使用费。鉴于尚林倩的租金（房屋使用费）已支付至2020年11月23日，若尚林倩在前述期间内未返还系争房屋的，还应当支付顾元梅2020年11月24日起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费。顾元梅主张按每月4,100元的房屋使用费标准参照了合同约定的租金标准，一审法院予以采纳。合同约定尚林倩每期租金的支付时间应提前7天，尚林倩存在零星的逾期付款行为。虽然涉案合同中约定自2018年5月24日起租金每半年一付，但从双方的短信及微信往来显示，双方事实上仍遵从按每三个月为一期支付而无异议。故顾元梅主张尚林倩违反每六个月支付一次的合同约定而主张的逾期付款违约金，一审法院不予采纳。2019年5月24日起的租金递增部分，尚林倩直至2020年6月27日才补足，存在逾期付款的违约行为。鉴于尚林倩认为合同约定的逾期付款违约金标准过高，请求予以调整，一审法院予以准许。根据公平及诚实信用的原则，综合双方的合同履行情况及过错责任，一审法院酌情确定尚林倩支付顾元梅逾期付款违约金1,000元。关于顾元梅主张的恢复原状费用即拆除客厅隔断，涉案合同的补充协议中对有关客厅隔段作了约定，顾元梅诉请尚林倩支付恢复原状的费用，无相关依据，一审法院不予支持。由于尚林倩的违约行为致使涉案租赁合同提前解除，尚林倩要求顾元梅赔偿其装修及其他经济损失6万元，无事实依据，一审法院不予支持。顾元梅同意退还尚林倩押金，一审法院予以准许，本案中一并处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，判决：一、顾元梅与尚林倩就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《东康房产租赁合同》于2020年7月6日解除；二、尚林倩于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区XX弄XX号XX室房屋，并将前述房屋返还顾元梅。若尚林倩返还前述房屋的日期晚于2020年11月23日，另应支付顾元梅自2020年11月24日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费，按每月4,100元为计算标准；三、尚林倩于判决生效之日起十日内支付顾元梅逾期付款违约金1,000元；四、顾元梅于判决生效之日起十日内返还尚林倩租赁押金4,000元；五、驳回顾元梅的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,554元，减半收取计777元，由顾元梅负担377元，尚林倩负担400元。二审审理中，尚林倩为证明其上诉请求，提交新证据两组。证据一为尚林倩与顾元梅之间的短信聊天记录一组，以证明顾元梅对尚林倩转租房屋明知且默认；证据二为尚林倩与顾元梅之间的微信聊天记录一组，以证明尚林倩不存在逾期支付租金的情况，顾元梅无权解除合同，其解除合同的真正目的在于出售房屋。顾元梅经质证认为该两组证据并非新证据，对两组证据的真实性、关联性均不认可。本院经审查认为，该两组证据并不能证明尚林倩的主张，因此本院对该两组证据均不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，顾元梅、尚林倩所签订的《东康房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。本案二审的争议焦点在于顾元梅是否有权解除合同。尚林倩主张，顾元梅对其转租房屋明知且默认，尚林倩本身也不存在逾期支付租金的违约情形，因此顾元梅不享有解除权。对此，本院认为，承租人应该按照约定的方法合法使用租赁物，不得改变房屋使用性质，不得采取有损出租人利益的行为。本案中，尚林倩虽主张其已将转租事实告知顾元梅，但本院注意到，尚林倩并未明确告知房屋转租给多人使用的事实，在转租过程中，尚林倩也未按房屋原始设计功能使用租赁物，且被相关行政部门纳入“群租”整改范围，存在一定的安全隐患。尚林倩未合理、合法地使用租赁房屋，一审法院据此判令合同解除，具有事实和法律依据，应予维持。在案事实表明，尚林倩存在逾期支付租金的情形，按照合同约定显属违约，应承担违约责任，顾元梅据此要求尚林倩支付违约金符合合同约定，一审法院综合考虑违约情形及合同履行情况，酌定尚林倩支付1,000元违约金，并无不当，应予维持。综上所述，尚林倩的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人尚林倩负担。本判决为终审判决。审判长 施 杨审判员 庞建新审判员 成 阳二〇二一年三月二十四日书记员 俞泊泓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……