广东省汕头市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤05执异20号 异议人（被执行人）：汕头市蓝水星乐园有限公司，住所地广东省汕头市嵩山路23号二栋202室。 法定代表人：曾昭坤。 委托诉讼代理人：沈毅、郑紫韵，分别系广东涉川律师事务所律师、实习律师。 申请执行人：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号。 法定代表人：牛成立。 委托诉讼代理人：董永，北京市康达（广州）律师事务所律师。 本院在执行申请执行人中诚信托有限责任公司与被执行人广东锦峰地产投资有限公司、孙少杰、广东锦峰集团有限公司、汕头市蓝水星乐园有限公司借款合同纠纷一案中，被执行人汕头市蓝水星乐园有限公司于2021年3月9日对执行行为提出书面异议。本院于2021年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人汕头市蓝水星乐园有限公司称，对深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司出具的评估报告提出如下异议：一、重新评估过程不符合《房地产估价规范》的规定，估价结论缺乏客观科学性，不宜作为拍卖标的物的价值参考。1、评估人对评估标的物的价值评估，应当客观、公正地反映估价对象在评估时点的合理价值，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格或价值。根据《房地产估价规范》5.1.6：“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。”《房地产估价规范》条文说明4.5.1第二款规定：“……假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，包括可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新开发、更新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是拆除重建，则属于毛地的范畴）。评估标的物作为土地使用权，评估公司应选用包括“假设开发法”在内两种以上的评估方法进行评估。 另外，之前由该公司作出的第一次评估在评估报告中即采用了假设开发法（即剩余法）作为估价方法，但在第二次评估中却刻意排除了假设开发法（即剩余法）作为估价方法；且前后两次评估时间间隔短，却得出截然不同的两个结论，评估报告第29页2（4）提出：“估价对象所在区域近几年地价有所上涨，……”但最终估价结果却比第一次估价更低，说法前后矛盾，背离实际，不具有客观性。2、《房地产估价规范》4.2.1：“比较法估价需在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或类型房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价。”评估标的物的实际容积率为9.64，其中住宅容积率为5.784，商业、娱乐（兼容酒店）容积率为3.856，适合做商服、住宅用地，而评估报告中则选用的三块对比地块的容积率均为≥2，≤3.5或≤4，且土地用途均为住宅用地，与评估标的物情况完全不相近，不可作为比对对象，即不应采用比较法作为估价方式，评估报告不仅强行采用比较法进行估价，还将其结果权重设置为0.9，导致估价结果严重失实。3、根据《房地产估价规范》3.0.2第3款：“受理估价委托后，应根据估价项目的规模、难度和完成时间参加估价的注册房地产估价师的数量，并至少选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价师共同进行估价，且明确其中一人为项目负责人。”评估机构制作估价报告没有明确选定估价师中的一人作为项目负责人，明显不符合程序规定。 二、评估结论严重背离市场价值，不具有参考价值。1、评估报告中对估价标的物所处的不动产市场状况认定存在偏差，引用依据不全面，有故意贬低估价标的物的市场价值之嫌。估价报告数据来源于“汕头房天下”，估价报告据此在第15页认为：“我们可以看到，今年的东海岸新城和滨海新城的出让基本都是底价成交，就连东海岸新溪片区首推也显得反响平平。”暂且不讨论“汕头房天下”的数据是否确切权威，同样由“汕头房天下”报导了新溪首推地块由华润置地以12.9亿元成功竞得，并已经启动规划报批工作，助力打造粤东地区的未来CBD，已是第三度落地汕头，显然非常看好汕头新城的发展，并非分析报告所称“反响平平”。估价报告利用非官方数据作为其对不动产市场整体状况的分析基础，引用数据模糊，既不客观，也不严谨，有借此贬低估价标的物价值之嫌。2、根据标的物的《建设工程规划许可证》记载内容，红星美凯龙项目9号地块应与相邻13宗用地为同一项目统一规划建设，缺乏独立明确具体的规划指标。红星美凯龙项目9号地块虽然独立办理了国有土地使用证，但国有土地使用证“记事”一栏均规定：14宗地块统一规划、建设、各项地块规划指标（包括容积率）可综合平衡，建成后配套设施共享。土地使用权的真正财产价值在于其可开发利用的价值，故此，土地使用权的财产价值不仅关乎其面积和位置，还和政府规划建设部门批准的规划建设指标息息相关，两者不可分割。正因如此，通常每宗土地使用权除了确定面积和四至外，还需明确具体规划建设条件。案涉地块虽然独立办理了国有土地使用证，但其规划建设指标不具有独立性，在政府规划建设部门未能明确该地块独立的规划建设指标的情况下，该地块不具有独立分割性，评估机构在无法明确具体规划指标的情况下进行评估，也无法客观准确反映标的物价值。 综上，异议人依据最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》、《人民法院办理执行案件规范》及《汕头中院司法评估、拍卖和变卖工作细则》等规定提出执行异议，请求法院裁定对深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司出具的评估结论不予确认。 异议人提供了《企业信息公示报告》、《房地产评估报告》、等书面材料以证明上述事实。 申请执行人中诚信托有限责任公司辩称，一、评估机构出具的估价报告不属于异议范围，异议人无权就此提出异议。本案中，评估机构出具的评估报告，并非具体的法院执行行为，依法不属于异议范围内事项，异议人无权就此向汕头中院提出执行异议。如其对评估结果有意见，则可向评估公司进行反馈，若评估公司认为意见合理合法，则可采纳其意见而对评估报告进行修正，如认为其意见没有法律依据，则可拒绝其意见。但无论如何，异议人并无权就评估结论向法院提出异议。因此，请求法院依法驳回其异议。二、本案执行拍卖标的原评估报告均已超过了一年的使用期限，依法须重新评估。深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司就本案执行拍卖标的之红星美凯龙9号地块出具的《土地估价报告》（深同诚评字【2019C】（估）字03QCT第002号）的出具日期为2019年3月25日，且其报告之三、估价结果和估价报告的使用之2估价结果和估价报告的使用规定：“本报告在宏观房地产市场情况无较大变化时有效期自提交估价报告日期起一年内有效，若市场有较大波动或超过一年需重新进行估价。”三、汕头中院依法决定重新进行评估，合法合规，没有违反任何法律法规的禁止性规定，也未损害被执行人的合法权益。1、汕头中院完全依法合规作出重新评估的决定，并未违反任何法律、法规和司法解释的禁止性规定。广东省高院的参考意见的规定，是可以不重新评估，而非不能重新评估。2、本案执行标的所在地汕头市乃至全国房地产市场经历新冠疫情及国家调控的多重压力，土地拍卖市场以及房产价格均大幅下降，估价对象发生重大不利变化。汕头中院及评估机构依法对估价作出调整，符合法律法规以及该地房地产市场实际情况，且更有利于提高重新拍卖成功率,避免再次流拍损害被执行人的合法权益。 综上，异议人的异议请求没有法律和事实依据，请求法院依法予以驳回。 本院查明，本院在执行申请执行人中诚信托有限责任公司与被执行人广东锦峰地产投资有限公司、孙少杰、广东锦峰集团有限公司、汕头市蓝水星乐园有限公司借款合同纠纷一案中，依法委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案财产即位于汕头市龙湖区海湾公园片区红星美凯龙项目9号地块土地使用权进行价值评估，深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2020年4月22日出具了编号为深同诚评字（2020C）（估）字04QCT第001号土地估价报告。上述估价报告送达当事人后，被执行人汕头市蓝水星乐园有限公司对估价报告提起了上述异议。 本院认为，综合本院查明的事实、异议人汕头市蓝水星乐园有限公司的异议事实理由及申请执行人中诚信托有限责任公司的答辩意见，本案争议的焦点为本案是否符合执行行为异议的立案条件。本院在执行申请执行人中诚信托有限责任公司与被执行人广东锦峰地产投资有限公司、孙少杰、广东锦峰集团有限公司、汕头市蓝水星乐园有限公司借款合同纠纷一案中，依法委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案财产进行价值评估，异议人收到评估机构出具的评估报告后，对评估方法、结果等不服，应在法定期限内通过本院向评估机构提出异议，并由评估机构作出说明、答复，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的针对执行法院作出的执行行为异议，故异议人所提异议不符合执行行为异议的立案条件，应予以驳回异议申请,对评估机构的评估方法、结果不服，由评估机构进行说明、答复。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一款、第三款的规定，裁定如下： 驳回异议人汕头市蓝水星乐园有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  黄伟牧 审判员  林炼丛 审判员  郑阳笙 二〇二一年三月二十九日 书记员  吴秀银