文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初5994号原告：重庆亿南市场经营管理有限公司，住所地重庆市南川区。法定代表人：夏立奎，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余后勤，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄春玲，该公司副总经理。被告：刘娜，女，1970年1月4日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：刘后文，重庆祥永律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊学华，重庆祥永律师事务所律师。原告重庆亿南市场经营管理有限公司（以下简称亿南公司）与被告刘娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告亿南公司的委托诉讼代理人余后勤、庄春玲，被告刘娜及其委托诉讼代理人刘后文、熊学华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿南公司向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告的房屋租赁合同关系和物业管理服务协议于2020年9月29日解除；2、判令被告立即向原告支付租金、垃圾清运费等346951元；3、判令被告立即向原告支付物业管理费59685元，并自2016年10月1日起至2017年9月30日止以19895元为基数、自2017年10月1日起至2018年9月30日止以39790元为基数、自2018年10月1日起至2019年9月30日止以59685元为基数，自2019年10月1日起至2020年9月30日止以79580元为基数分别按每日1‰计算支付违约金。4、由被告将承租的位于南川区xx街道xxx路xxx号（亿联建材家居五金城）14幢2、3两层整层所有商铺及1层1、12号商铺返还给原告；5、由被告自2020年10月1日起至其将承租房屋交还时止分别按163043元/年、19895元/年的标准向原告支付房屋占用费和物业费；6、案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年8月24日，原告与被告签订了《商铺租赁合同》，该合同约定，被告将位于南川区xx街道xxx路xxx号亿联建材家居五金城14幢2、3两层所有商铺及1层1、12号商铺租赁给被告经营使用，租期三年，即自2016年10月1日起至2019年9月30日止，租金总额为163043元。同日，双方还签订了《亿联·南川建材家居五金城客户按时进场装修、按时完成装修奖励协议》（以下简称奖励协议），约定被告在承诺期内入场装修、按时营业，则免租期增加一年。2018年8月24日，原、被告双方签订了《“亿联·南川建材家居五金城”物业管理服务协议》（以下简称物业管理服务协议），约定物业管理服务期限为一年（2016年10月1日至2017年9月30日止），物业管理费1.5元/月/㎡，全年物业费为19895元；先付后用，此后每年的物业管理费在未作调整前，仍按上一年的标准执行。前述协议签订后，原告向被告交付了租赁商铺并提供了物业管理服务，但被告并未按约定向原告缴纳租金、物业费。综上，被告违反了诚实信用原则，损害了原告的合法权益。原告依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告刘娜辩称，1、同意解除合同和返还原告商铺。2、原告要求的租金和物业费不应支付，因为我租赁原告的商铺后由于漏水使我不能正常经营，多次通知原告修复但一直未修复，给原告造成了很大的损失。因此，原告要求我支付租金和物业费等费的诉讼请求不应支持，即使要交也要求减少。经审理查明，2016年8月24日，原告亿南公司（甲方）与被告刘娜（乙方）签订了《商铺租赁合同》，该合同约定，甲方将位于南川区东城街道办事处花山南路102号（亿联·南川建材家居五金城）14幢3、2层整层和1层1、12号商铺出租给被告，计租建筑面积858.52平方米，实际建筑面积858.52平方米，合计租金163043元；乙方承租商铺只能用于经营家具，品牌为金虎家具；合同项下租赁期限为自2016年10月1日起至2019年9月30日止，期限届满本合同自动终止；乙方进场，实际先付款后使用，在签订商铺租赁合同时，乙方按附加协议按期付款；合同签订时乙方应向甲方交纳3000元经营保证金，合同期满，乙方无违反信誉和违章违规的行为及无商品质量纠纷等，6个月后甲方退还保证金（不计息）。原、被告在签订上述租赁合同的同时又签订了《“亿联·南川建材家居五金城”物业管理服务协议》，主要约定：乙方经营位置为亿联南川建材家居五金城14幢2、3层和1层1、12号商铺，实际建筑面积1657.94平方米，乙方按商铺的实际建筑面积（以租赁合同/购房合同为准）缴纳物业管理费；市场物业管理费为1.5元/月/㎡，从2016年10月1日到2017年9月30日，合计19895元/年；先付后用，乙方逾期交付的，按本协议第六条有关协议约定承担违约责任，建筑垃圾清运费为3元/平方米，即建筑垃圾清运费为4973元。乙方进场装修时一次性支付；乙方在进场装修前向甲方交纳装修保证金3000元，乙方装修完成后，经甲方验收合格一个月后无息退还；下一年度的物业费如有调整以公司通知为准，如无通知按照上一年度的标准执行；如逾期支付相关费用，每逾期一日应按未付金额的1‰支付违约金。事后，亿南公司（甲方）与刘娜（乙方）签订了《亿联·南川建材家居五金城客户按时进场装修按时完成装修奖励协议》，该协议约定，乙方承诺租赁商铺的租金、物业管理、保证金、装修垃圾处理等费用（共计193911元）在签订合同之日付10000元，于2016年9月25日前付40000元，于2017年5月31日前付40000元，于2017年12月31日前付40000元，于2018年10月31日前付清所有尾款63911元；乙方承诺于2016年9月25日前进场装修，2017年1月30日前装修结束，产品出样达到单店营业状态；计租时间从商户开业之日起算，最迟不超过2017年1月30日；乙方必须保证商铺装修结束后店铺为开门状态，如乙方在承诺期内未付清所有费用，未按时入场装修且未达到营业状态则不享受奖励政策；乙方在承诺期内入场装修、按时营业，免租期增加一年。上述费用被告已向原告支付了10000元。2016年9月26日，原告对14幢2、3层商铺进行装修，2016年10月12日，原、被告签订了《房屋装饰装修管理服务协议》，约定被告对其租赁的房屋进行自装。另查明，2016年10月26日，亿南公司向“亿联·南川建材家居汽车城”的入驻商家做出书面承诺，主要内容为：为了加强招商力度、加快招商进度，争取在2017年4月20日前建材商户的入驻率突破60%。商铺起租时间从入驻率达到60%开始计算。若2017年4月20日达不到入驻率60%以上，愿意对2016年底完成装修出样且开门营业的商家做出经济补偿，补偿方式为7元/月/平方米，最低1000元/月/户，如到约定时间入驻率达不到60%，补偿于次月兑现。2017年6月7日，亿南公司与商户代表签订《亿联建材家居汽车城关于对强化激励机制、落实措施搞活市场的会议纪要》，约定了市场计租时间：开门营业率达60%（含正在装修面积）时，市场将正式通知商户开始计租。开门营业率计算方法——市场内建材家具商户，依据市场业态布局计算楼号：中间14栋：3、4、7、8、11、12、15、16、19、20、23、24、27、28（计算一、二层面积）；1＋2户型：1、2、9、10、17、18（计算一、二层面积）；30、31（计算一层面积）。再查明，2020年8月4日，刘娜作为原告将亿南公司诉至本院，其诉讼请求为：1、判令亿南公司立即支付刘娜经济补偿金270433.8元（计算时间及方式从2016年10月26日至2020年7月25日截止，每月以每平方米7元为标准计算经济补偿，最低1000元/月/户这标准计算经济补偿）；2、从起诉之日起以270433.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付刘娜资金占用利息至经济补偿金付清时止；3、本案诉讼费由亿南公司承担。本院于2020年10月10日作出（2020）渝0119民初4290号民事判决书，判决：一、由重庆亿南市场经营管理有限公司在本判决生效后立即向刘娜支付经济补偿金96154.24元。二、驳回刘娜的其他诉讼请求。本院另审理了原告亿南公司与程强、唐长福等租赁合同系列案件，其中原告与程强租赁合同案件[(2020)渝0119民初1868号]的诉讼请求为：1、判令程强立即向亿南公司支付租金33250元；2、判令程强立即向亿南公司支付物业管理费17595元，并自2017年8月1日起至2018年7月31日止以5865元为基数、自2018年8月1日起至2019年7月31日止以11730元为基数、自2019年8月1日起至2020年7月31日止以17595元为基数，按每日1‰计算支付违约金直至前述费用支付完毕时止；3、案件受理费由被告负担。程强辩称亿南公司与商户代表签订《亿联建材家居汽车城关于对强化激励机制、落实措施搞活市场的会议纪要》，承诺要开门营业率达到60%才能开始计算租金，目前市场开营业率未达到60%，不符合收取租金的条件，同时，租赁合同约定租金从租户正式通知市场正式营业开始计算、会议纪要也载明要正式通知商户后开始计租，而亿南公司并未正式通知；对于物业费，应该参照租赁合同、奖励协议的约定“交一免二”再奖励一年免租期。该案经本院审理认为，亿联建材市场的开门营业率于2018年9月11日达到了61.04%，会议纪要约定的开门营业率达到60%就应开始计租，亿南公司是否通知并不影响租金的计算，只影响亿南公司收取租金的时间，现亿南公司已提起诉讼且法院已向程强送达了起诉状，应视为正式通知收取租金；对于物业费，根据物业服务合同的约定，是一年一付，先付后用，第二年物业费提前一个月交纳，第三年类推，下一年度的物业费如有调整以公司通知为准，如无通知按照上一年度的标准执行。因此，物业费应当一年一交，先付后用，对程强未交纳的物业费应交纳。对于亿南公司主张的违约金问题，因原、被告在物业管理服务协议中约定了如逾期支付相关费用，每逾期一日应按未付金额的1‰支付违约金，该违约金的计算标准过高，本院酌定调整为以未付金额为基数，按年利率24%计算。本院以（2020）渝0119民初1868号民事判决书，判决：一、程强在本判决生效后立即向重庆亿南市场经营管理有限公司支付租金33250元。二、程强在本判决生效后立即向重庆亿南市场经营管理有限公司支付物业费17595元，并按年利率24%计算违约金至付清该款之日止（其中2017年8月1日至2018年7月31日以5865元为基数计算、2018年8月1日至2019年7月31日以11730元为基数计算、2019年8月1日起以17595元为基数计算）。程强不服该判决，向重庆市第三中级人民法院提起上诉，该案经该院审理，该院以（2020）渝03民终1396号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有原、被告的陈述及答辩、商铺租赁合同、物业服务协议、奖励协议、装修协议、会议纪要、（2020）渝0119民初4290号民事判决书、（2020）渝0119民初1868号民事判决书、（2020）渝03民终1396号民事判决书等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，案涉商铺租赁合同、物业管理服务协议、奖励协议均是亿南公司与刘娜的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，具有法律效力，双方都应该按照合同的约定全面履行自己的义务。亿南公司与商户代表签订的会议纪要，系亿南公司与全体商户的真实意思，对亿南公司与刘娜均具有约束力。一、关于原告要求解除租赁合同关系和《“亿联·南川建材家居五金城”物业管理服务协议》的问题。虽然原、被告签订的《商铺租赁合同》的合同期限已于2019年9月30日届满，但被告继续占有、使用所租赁的房屋且原告未提出反对，因此，原、被告之间形成了不定期租赁合同关系。在审理中，原、被告均同意解除租赁合同关系及物业服务合同，双方确认合同的解除时间为2021年1月30日。因此，原告与被告之间的租赁合同关系和《“亿联·南川建材家居五金城”物业管理服务协议》于2021年1月30日解除。二、关于原告主张的租金问题。根据原告提供的相关证据，印证了涉案市场开门营业率达60%时，市场将正式通知商户开始计租，从文义理解，开门营业率达到60%之前的租赁期间为免租期，达到60%后的剩余租赁期限才计算租金；同时，按三年租期“交一免二”的约定，开门营业率达到60%后应当计算租金的租期最多计算一年。本案商铺租赁合同约定的租期为2016年10月1日至2019年9月30日，开门营业率已于2018年9月11日达到60%，达到60%后租期超过一年，租金应按租期一年计算；按照先付后用的约定，被告应当支付2016年10月1日至2020年9月30日全部租金、保证金、垃圾清运费、第1年的物管费共计356954元（租金326086元+经营保证金3000元+物业费19895元+装修保证金3000元+装修垃圾清理费4973元；注：原告主张金额为356951元），但由于原、被告在装修奖励协议中如按照装修要再增加免1年租金，被告已支付10000元，装修保证金、经营保证金不应再收取，所以，被告还应支付原告租金、物业费等177908元（356951元-163043元-10000元-3000元-3000元）。三、关于原告主张的物业费问题。《物业管理服务协议》约定，被告应交纳的物业费从2016年10月1日到2017年9月30日的物业费为19895元/年。上述物业费实际一年一付，先付后用，第二年物业费提前一个月交纳，第三年类推，被告逾期交付的，按本协议第六条有关协议约定承担违约责任。因原告为被告提供了物业服务，被告应该向原告交纳物业费。被告租赁房屋后未交纳物业费，因此，被告应向原告交纳从2016年10月1日起至被告交还租赁房屋时止的物业费。根据原、被告签订的物业服务协议，原告要求被告支付2020年9月30日止尚欠的物业费59685元符合双方的约定，本院依法予以支持。《物业管理服务协议》第六条第（三）条约定，如逾期支付相关费用，每逾期一日应按未付金额的1‰支付违约金。该违约金的计算标准过高且被告要求调整，本院依法应予调整，酌定违约金按以未付金额为基数，2020年8月19日前的按年利率24%计算，从2020年8月20日起的至2020年9月30日期间的按年利率15.4%计算。四、关于原告要求被告返还商铺并支付合同解除前后的租赁费及房屋占用费、物业费的问题。因原、被告之间的不定期租赁合同关系和签订的物业合同已解除，被告也同意搬离，但至今被告未搬离，因此，原告要求被告从2020年10月1日起至交付租赁房屋时止按163043元/年标准支付房屋租金和房屋占用费以及按19895元/年为标准支付物业费的意见，于法有据，本院依法予以支持。至于被告认为其租赁房屋漏水给其造成重大损失不应支付租金、物业费的意见，于法无据，且漏水给其造成损失的问题系另一法律关系，被告可另行要求解决，故该意见本院依法不予采纳。综上，因本案是民法典实施前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，依法适用民法典的规定。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十三条、第七百三十中条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告重庆亿南市场经营管理有限公司与被告刘娜之间的不定期租赁合同关系及《“亿联·南川建材家居五金城”物业管理服务协议》于2021年1月30日解除。二、被告刘娜在本判决生效后立即向原告重庆亿南市场经营管理有限公司支付租金、垃圾清运费等共计177908元。三、被告刘娜在本判决生效后立即向原告重庆亿南市场经营管理有限公司支付物业费59685元及违约金（其中2016年10月1日至2017年9月30日以19895元为基数按年利率24%计算、2017年10月1日至2018年9月30日以39790元为基数按年利率24%计算、2018年10月1日至2019年9月30日以59685元为基数按年利率24%计算、2019年10月1日至2020年8月19日以79580元为基数按年利率24%计算，2020年8月20日至2020年9月30日以79580元为基数按年利率15.4%计算）。四、被告刘娜在本判决生效后十日内将租赁的位于重庆市南川区xx街道xxx路xxx号（亿联建材家居五金城）14幢2、3两层整层所有商铺及1层1、12号商铺返还给原告重庆亿南市场经营管理有限公司。五、由被告刘娜自2020年10月1日起至其将承租的上述房屋交付给原告重庆亿南市场经营管理有限公司时止按163043元/年的标准向原告重庆亿南市场经营管理有限公司支付房屋租赁费和房屋占用费。六、由被告刘娜自2020年10月1日起至其将承租的上述房屋交付给原告重庆亿南市场经营管理有限公司时止按19895元/年的标准向原告重庆亿南市场经营管理有限公司支付物业费。七、驳回原告重庆亿南市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7400元（原告已预交），由原告重庆亿南市场经营管理有限公司负担2600元，由被告刘娜负担4800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  张丽敏人民陪审员  胡志敏人民陪审员  廖玲利二〇二一年三月二十日书 记 员  计文天