广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4270号原告：中技源（佛山）实业有限公司，住所地为广东省佛山市三水区。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：梁胜德，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：佛山市盛越新材料科技有限公司，住所地为广东省佛山市三水区。法定代表人：谢某1。原告中技源（佛山）实业有限公司诉被告佛山市盛越新材料科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告的委托诉讼代理人梁胜德和刘智到庭参加了诉讼。被告经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告于2012年9月2日签订的《租赁合同》，于2019年4月20日签订的《补充协议》、于2017年6月28日签订的《租赁合同》于2020年7月23日解除；2.判令被告立即向原告归还中技源D栋厂房、C栋厂房、宿舍楼二层六间、宿舍楼一楼东侧105号、办公楼二层办公室；3.判令被告向原告支付拖欠租金1196035.8元；4.判令被告支付物业占用费（自2020年7月23日计算至被告归还全部物业为止，按每月114228.83元计算，以后每年递增2%）；5.判令本案诉讼费用、财产保全费用由被告承担。事实和理由：2012年9月2日，原告与佛山市南海区镁耐复合板厂（以下简称镁耐厂）签订《租赁合同》（以下称第一份《租赁合同》），约定原告将荔枝山警察宿舍北面阶梯下的C栋厂房、部分宿舍楼、部分办公楼出租给镁耐厂使用，租赁期限为10年，自2013年起，镁耐厂于每年的一、四、七、十月的5日前支付当季的租金，拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同。后被告承接了镁耐厂在第一份《租赁合同》中的全部权利义务，成为合同承租方。2017年6月28日，原告与被告签订《租赁合同》（以下称第二份《租赁合同》），约定原告将D栋厂房出租给被告使用，租赁期限为5年，被告应在每月5日前支付当月租金，若拖欠租金超过30天，原告有权解除合同。合同签订后，原告依约将物业交付被告使用，但被告未按期支付2019年至2020年5月的租金。被告违约，2020年7月23日，原告函告被告，告知被告解除两份租赁合同，并要求被告承担相关责任。被告未答辩。原告在诉讼中提供了以下证据：1．《合同书》一份、《建设工程规划许可证》三份、《情况说明》一份，拟证明中技源有限公司通过租赁取得案涉土地的使用权。2.《证明》一份、原告的《企业信用信息公示报告》一份、《租赁合同》一份、《（2014）佛三法乐民初字第527号民事判决书》一份、《（2015）佛中法民三终字第1058号民事判决书》一份，拟证明原告系中技源有限公司设立的独资公司，原告自成立之时受中技源公司委托履行上述《合同书》约定的义务，对外签署租赁合同，若发生租赁合同纠纷，由原告提起诉讼。3.《租赁合同》（2012.09.02）一份、《补充协议》一份、《租赁合同》（2017.06.28）一份、佛山市南海区镁耐复合板厂的《企业信用信息公示报告》一份、佛山市盛越新材料科技有限公司的《企业信用信息公示报告》一份，拟证明原告将案涉物业出租给被告使用，根据两份租赁合同的约定，被告拖欠租金超过30天，则原告有权解除两份租赁合同。镁耐厂与被告曾经有关联关系（均由李树福投资设立），镁耐厂签署第一份租赁合同后即在租赁物业上设立被告，并由被告履行该租赁合同。后原告与被告签署补充协议，通过书面的方式，明确第一份租赁合同的承租方变更为被告，镁耐厂在该合同中的权利、义务、责任均由被告承接。4.《保证函》一份、《中技源（佛山）实业有限公司应收租金对账表》一份、《厂租款项支付保证书》一份，原告催促被告支付租金的律师函、邮单、送达证明、退件各一份，原告上门张贴的《催款函》照片一份，拟证明被告在承租过程中逾期支付2019年以及截至2020年5月已经产生的租金，经原告多次催促，被告仍未缴清。5.原告解除租赁合同的律师函、邮单、送达证明、退件证明各一份，拟证明因被告逾期支付租金超过30天，原告已经依据合同的约定解除了两份租赁合同，上述两份租赁合同已经在2020年7月23日解除。被告在诉讼中未提供证据。结合证据和当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2012年9月2日，原告与镁耐厂签订第一份《租赁合同》。该合同的主要内容有：1.原告将位于荔枝山警察宿舍北面阶梯下的C栋厂房10080平方米、宿舍楼二层六间（206-211号）半层248平方米、宿舍楼一楼东侧105号108平方米、办公楼二层办公室240平方米出租给镁耐厂使用。2.租赁期10年，即2012年12月1日至2022年11月30日。3.每月租金64056元，年递增率为2%。2012年12月5日前交付当月租金，从2013年起，每逢一、四、七、十月的5日前，交付当季租金。4.合同押金200000元。5.如镁耐厂拖欠租金超过30天，则原告有权解除合同且不退押金。其后，双方开始履行合同。2017年6月28日，原告与佛山市镁耐建材有限公司（以下简称镁耐公司）签订第二份《租赁合同》。该合同的主要内容有：1.原告将D栋厂房6512平方米出租给镁耐公司使用。2.租赁期5年，即2017年10月1日至2022年10月1日。3.每月租金39072元，年递增率为2%。每月5日前支付当月租金。4.合同押金78144元。5.如镁耐公司拖欠租金超过30天，则原告有权解除合同且不退押金。其后，双方开始履行合同。2018年4月9日，镁耐公司的公司名称变更为被告。2019年4月20日，原告与被告签订《补充协议》。协议约定：被告承接第一份《租赁合同》中属于镁耐厂的全部权利和义务。原告与被告分别在《补充协议》的落款处盖章,镁耐厂的经营者李树福在《补充协议》的落款处签名。2019年9月12日，被告向原告出具《保证函》。其上载明：截止2019年9月，被告共拖欠原告超过4个月的租金、几个月的水电费，被告保证在2019年10月30日前付清。2019年10月,被告签署租金对账单,确认截止2019年10月被告尚欠原告租金491934.3元。2019年11月1日，被告向原告出具《厂租款项支付保证书》。其上载明：截止2019年10月31日，被告拖欠原告租金、水电费、税费，于2019年11月30日前付500000元，于2019年12月31日前付清全年余额。2020年7月14日，原告委托广东泽康（顺德）律师事务所向被告寄送《律师函》，要求被告支付截止2020年5月的租金997056.55元。邮件无法送达被退回。2020年7月23日，原告委托广东泽康（顺德）律师事务所向被告寄送《律师函》，要求被告支付截止2020年5月的租金997056.55元，并通知被告合同于2020年7月23日解除。邮件无法送达被退回。原告于2020年8月28日提起本诉。经公告，本院于2020年11月7日向被告送达了本案起诉状副本。诉讼中，根据原告的财产保全申请，本院依法采取的保全措施。原告支付保全申请费5000元。另,被告于2019年11月1日支付租金100000元、于2020年1月2日支付租金40000元、于2020年1月17日支付租金150000元。案涉C栋厂房、D栋厂房、宿舍楼均办理了《建设工程规划许可证》。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。案涉两份《租赁合同》和《补充协议》，是合同双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，受法律保护。第一份《租赁合同》和《补充协议》的内容和形式符合合同权利义务概括转让的法律规定，被告据此成为第一份《租赁合同》的承租人，享有合同权利，承担合同义务。同时，被告也是第二份《租赁合同》的承租人，享有相应的合同权利，承担相应的合同义务。被告未按两份《租赁合同》的约定支付租金，经原告催告仍未履行付款义务，被告已构成违约，原告有权解除合同。虽然原告于2020年7月23日向被告邮寄了解除合同的《律师函》，但是该《律师函》并未成功送达给被告，原告解除合同的通知并未发生法律效力，因此，原告请求确认两份《租赁合同》和《补充协议》于2020年7月23日解除，理据不足，本院确认本案起诉状副本送达给被告之日即2020年11月7日两份《租赁合同》和《补充协议》解除。租赁合同解除，租赁物应当返还，故原告请求返还租赁物的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。租赁合同解除前，被告应按合同约定的租金标准支付租金，租赁合同解除后至被告实际返还租赁物时止，被告应比照合同约定的租金标准支付实际占用租赁物期间的占有使用费。租金和占有使用费的计算方式如下：1.2019年10月前的租金为491934.3元（根据对账单确认）。2.根据租金年递增2%的约定,第一份《租赁合同》在2019年11月1日至2019年11月30日共一个月期间的租金为64056元/月×（1+2%）×（1+2%）×（1+2%）×（1+2%）×（1+2%）×（1+2%）×（1+2%）≈73580.21元；第一份《租赁合同》在2019年12月1日至2020年11月30日期间共12个月的租金和占有使用费，应按73580.21元/月×（1+2%）≈75051.81元/月的标准计算12个月，即75051.81元/月×12个月=900621.72元；第一份《租赁合同》在2020年12月1日至被告返还租赁物之月期间的占有使用费，应按73580.21元/月×（1+2%）≈75051.81元/月的标准计算。3.根据租金年递增2%的约定,第二份《租赁合同》在2019年11月1日至2020年10月1日共11个月期间的租金和占有使用费为39072元/月×（1+2%）×（1+2%）×11个月≈447155.6元；第二份《租赁合同》在2020年10月2日至2020年11月30日共2个月期间的租金和占用费，应按39072元/月×（1+2%）×（1+2%）×（1+2%）≈41463.52元/月的标准计算2个月，即41463.52元/月×2个月=82927.04元；第二份《租赁合同》在2020年12月1日至被告返还租赁物之月期间的占有使用费，应按41463.52元/月的标准计算。此外，被告已付租金100000元+40000元+150000元=290000元。综上，截止2020年11月30日，本案的租金和占有使用费为：491934.3元+73580.21元+900621.72元+447155.6元+82927.04元-290000元=1706218.87元，自2020年12月1日起至被告返还全部租赁物之月止，按75051.81元/月+41463.52元/月=116515.33元/月的标准计算占有使用费。被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为是对原告诉称事实及诉讼请求的答辩权利的放弃。引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用纠纷发生之时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认原告中技源（佛山）实业有限公司与被告佛山市盛越新材料科技有限公司之间两份《租赁合同》和《补充协议》于2020年11月7日解除。二、被告佛山市盛越新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中技源（佛山）实业有限公司返还位于荔枝山警察宿舍北面阶梯下的C栋厂房、D栋厂房、宿舍楼二层六间、宿舍楼一楼东侧105号、办公楼二层办公室。三、被告佛山市盛越新材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内内向原告中技源（佛山）实业有限公司支付2020年11月30日前的租金和占有使用费1706218.87元及后期占有使用费（后期占有使用费的计算方式：自2020年12月1日起至租赁物全部返还之月止，按116515.33元/月计算）。四、驳回原告中技源（佛山）实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42151元、保全申请费5000元，合计47151元（原告已预交），由被告佛山市盛越新材料科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张 荣人民陪审员  刘江玲人民陪审员  麦振尧二〇二一年二月二十六日法官 助理  徐少艺书 记 员  梁丹蕾