河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0324民初369号原告（反诉被告）：李新伟，男，1960年1月2日出生，汉族，住所河南省栾川县。委托诉讼代理人：张元锋，系河南鸾州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会会，系河南鸾州律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王云，女，1966年10月21日出生，汉族，住所河南省栾川县。委托诉讼代理人：姜红伟，系河南廉贞律师事务所律师。原告李新伟诉被告王云房屋租赁合同纠纷一案，本案于2021年2月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李新伟及其委托诉讼代理人张元锋、张会会，被告王云及其委托诉讼代理人姜红伟到庭参加了诉讼，庭审中被告王云提起反诉，本院审查准许后征求了原告方意见，原告方表示不再另行主张答辩期，本院随合并予以审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告，以下直接简写为当事人姓名）李新伟具体诉讼请求：1．依法判令解除其与王云的房屋租赁合同，责令王云交还占用门面房。2．依法判令王云支付每月1500元的房屋占用费，从2020年8月4日起至交还房屋之日止。3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月25日其对门面房承租价格进行了调整，2019年12月2日，向承租商户统一送达了房租调整的通知。王云在知悉房租上调后，于2019年底陆续支付11000元作为下年度部分租金，且告知不打算继续经营，先支付部分租金，到期后可将房屋另行出租。王云承诺2020年8月10日可以将房屋钥匙交还，但王云一直未腾空房屋占用至今，也未足额缴纳租金，给其造成重大经济损失，故诉至法院。被告（反诉原告，以下直接简写为当事人姓名）王云辩称：1．李新伟请求判令解除双方房屋租赁合同，证明在此之前双方之间的租赁合同并未解除。2．双方2015年签订房屋租赁合同，租期一年，租金11000元，此后双方未续签租赁合同，双方为不定期租赁合同。2．2019年12月，其支付了2019年12月24日起至2020年12月24日的房租11000元，李新伟收取租金，但李新伟在2020年8月11日以涨房租为由，私自将租赁房屋锁住，导致其无法经营，造成损失，应承担违约责任。王云提出反诉，具体反诉请求：1．请求人民法院依法判令李新伟赔偿王云报废散装酒2918斤，共计33886元。2．赔偿王云7个月营业损失，共计31314.5元。3．赔偿王云7个月房租损失6416.7元。事实与理由：2015年12月24日，王云与李新伟签订房屋租赁合同，李新伟将其位于栾川县伏牛路临街门面房，以每年11000元的租金出租给王云。租期从2015年12月24日至2016年12月24日，合同到期后，双方没有重新签订合同，但双方仍按每年11000元的价格支付房租。2020年8月11日，在租赁合同未到期的情况下，李新伟以涨房租为由私自锁住租赁房屋至今，李新伟给王云造成了严重的经济损失，特提出反诉。本院对双方无异议的证据予以确认，并在卷佐证，对有争议的证据及事实评析认定如下：1．李新伟王云之间形成无固定期限房屋租赁合同后，李新伟发出调整房租的要约后，王云是否做出了承诺？李新伟向法庭提交了王云诉李新伟侵权纠纷一案的起诉状、庭审笔录、房屋租赁合同、关于原康山金矿家属楼门面房租金价格调整的告知、门面房价格调整参加人员及通知送达人员出具的证明。拟证明，李新伟于2019年12月2日通知王云，房租调整为每月1500元，王云于2020年12月27日应交租金18000元，但仅交纳了11000元，租赁期至2020年8月3日届满，王云继续占用，应按每月1500元支付占用费。王云对李新伟提交的证据真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为康山金矿房管领导小组不是租赁合同相对方，其通知行为不产生法律效力，李新伟的证据不能说明王云承诺按每月1500元缴纳房租，王云在2019年12月缴纳了2020年一年的房租11000元，在一年租期未到之前，房东不得对租赁价格进行调整。王云提交了租赁合同及微信转账记录，拟证明2019年12月27日向李新伟支付了2019年12月24日至2020年12月24日的一年租金。李新伟对王云的证据真实性无异议，但认为证明目的不成立。法院认为，合同的订立一般采取要约、承诺的方式，要约是希望他人和自己订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意要约的意思表示，要约的意思表示内容应具体、确定。受要约人做出承诺，即受要约内容约束，且受要约人不得修改要约。本案中，李新伟向王云发出租金变更为每月1500元的要约后，李新伟未提供证据证明王云接受了要约或作出了承诺。李新伟提交的证人证言欲证明王云做出了承诺，但因证人未出庭作证，不予采信。王云未承诺同意按每月1500元缴纳房租，因此双方并未订立月租1500元的租赁合同。王云于2019年12月27日向李新伟发出新要约按每年11000元的租金予以续租，李新伟若不接受该要约，应明确向王云发出己方的新要约，即表示应缴纳房租18000元，或者将11000元退还王云，但李新伟收取了该11000元房租，应视为李新伟以默示的方式做出了承诺，或者说接受了王云的要约，所以双方订立了年租金11000元的租赁合同。2．李新伟强行锁门时间及返还钥匙时间问题。李新伟对此未出示证据，王云提交了视频资料，用来证明李新伟强行锁商店门的时间。法院依职权向城关司法所黄文华所长进行了调查了解，并将了解情况向当事人进行了说明。李新伟陈述其在锁门后觉得不妥，主动将钥匙交给司法所，并无证据支持。本院确认，李新伟2020年8月11日上午锁门后，王云向有关部门求助和反映，城关司法所通知李新伟，李新伟才将钥匙交给司法所，司法所于2020年8月11日下午通知王云将钥匙取走，其后王云以其经营的散装酒脱离监管、公司要求不得再行出售为由，又将钥匙送回司法所，司法所于2020年8月11日下午重新将钥匙退给李新伟。3．王云向李新伟主张赔偿报废的散装酒是否确实丧失价值或者不能销售。王云提供郑州市华熙酒业有限公司（自然人独资）营业执照复印件、食品生产许可证等相关证件及华熙公司通知一份、规章制度一份、单方销售清单一份、自制报废酒品价格明细一份。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条第一款规定“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”本案中，本院对证件类的证据予以确认，但王云提供的其他证据材料，均无单位负责人及证据材料出具人的签名盖章，故该证据形式不合法，本院不予采信。其次，王云所售的配制酒，一般均为高度酒，正常情况下，并不会发生变质。另外，王云仅是怀疑酒可能遭到了破坏，但并未提供证据证明李新伟实施了破坏行为，或锁门行为导致散装酒遭到破坏不能出售。法庭向王云一方明确释明，要求其对散装酒已遭到损坏及锁门行为与酒已不能作为商品出售之间的因果关系承担举证责任，并在庭审后重新指定了举证期限，但其并未提供相应证据，故对酒已报废不能出售的事实不予确认据相应证据，本院确认以下案件法律事实：2015年12月27日，王云与李新伟签订商铺租赁合同，约定租期一年年，租金11000元一次性交清，未经李新伟同意，王云不得改造房屋设施，终止合同时必须保持房屋原样。合同期满后，双方未再续订书面合同，但双方继续执行原合同，2019年12月2日，李新伟通知王云调整租金为每月1500元，王云未表示同意。2019年12月27日，王云按原合同向李新伟支付租金11000元，李新伟收取了租金，以默示的方式接受了王云按年租金11000元缴纳的新要约。2020年8月11日，李新伟以王云未交清房租为由强行将商铺门锁住，王云当日向司法所反映，司法所通知李新伟将钥匙送交司法所，王云下午将钥匙取走后，当日又以公司有要求散装酒脱离监管不得再行销售为由将钥匙退还司法所，司法所工作人员随即将钥匙退给李新伟。商店被锁门至今，王云于2020年11月6日以侵权为由起诉李新伟后又撤诉。李新伟于2021年2月25日诉至我院，王云提出反诉，并明确其主张的法律关系为违约纠纷。本院认为，租赁人在租赁期限内有按约定使用租赁物的权利，租赁人不按约定支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，王云于2019年12月27日缴纳一年租金11000元，合同期限至2020年12月27日，合同未到期李新伟强行锁门行为已构成违约行为，且不存在需自力救助的紧急情况。李新伟主张自2020年8月4日起按1500元支付占用费至交还房屋之日止不应得到全部支持。本院支持2020年12月27日起，按每月1500元支付占用费至2021年3月27日，计4500元。并从本院责令王云应清腾之日起由王云按每天50元支付至房屋腾空交付之日止的占用费。王云主张的散装白酒损失无证据证明白酒已无价值、不能出售，王云代理人提出公司有权进行召回，但并无有效证据支持，法院对此主张不予支持。王云主张营业损失及房租损失，本院认为，按照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”，本案中，李新伟的行为构成违约，但王云在收到钥匙后应积极降低损失，其可以申请公证处进行证据保全、或向法院起诉申请证据保全或先予执行等方式降低损失。但又将钥匙退回，有扩大损失的故意，对故意扩大的损失应由其自行负担。在庭审中，法院释明可对散装酒取样后，先行将房屋交付出租方，李新伟表示同意，但王云仍当场予以拒绝。但本院考虑到因李新伟违约王云申请公力救助和处理需要一个过程，酌情支持王云二个月的可得利益损失及二个月的直接损失。参考按河南省私营单位批发和零售业上年度年均工资41171元/年计算，可得利益损失为6861.83元（41171元/年÷12月×2月），及直接租金损失1833.33元（11000元/年÷12月×2月），合计8695.16元。减去王云应付的房屋占用费4500元，李新伟应给付王云4195.16元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第七百零三条之规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）李新伟应于本判决生效之日起十日内赔付本诉被告（反诉原告）王云4195.16元。二、本诉被告（反诉原告）王云应于收到4195.16元之日起三日内将房屋腾空，按现状（以庭审提供图片为准）交付本诉原告（反诉被告）李新伟，逾期按每日50元交付占用费至腾空交付之日止。三、驳回本诉原告李新伟其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费合计995元，由李新伟负担295元，王云负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  鲁方黎二〇二一年三月三十日书记员  高 洋附：法律条文及上诉须知《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉须知当事人如果对本判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：一、应向本院立案庭提交如下材料：1、上诉状副本为被上诉人数另加六份。（若上诉案件中对一审部分当事人无意见，则这部分当事人一审是什么地位，上诉状就列什么地位。如一审原告XXX，但应将其计算在上诉人数范围内，并为其准备上诉状副本）2、加盖送达时间的一审判决书。3、上诉人是公民的，应提交身份证复印件；上诉人是法人或其他组织的，应提交加盖公章的营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件。4、若由律师办理上诉，还应提交律所公函、委托书及律师执业资格证复印件；若由其他公民办理上诉，还应提交推荐函、委托书；若由近亲属办理上诉，还应提交委托书、身份关系证明材料。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于7日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。附：上诉材料邮寄地址：河南省洛阳市栾川县兴华中路73号收件人：河南省栾川县人民法院立案庭（收）联系电话：0379-63158020若未按上述程序办理上诉手续，由当事人自行负担不利后果。