襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初2741号原告：中国农业银行股份有限公司襄阳高新区支行（以下简称农行高新支行），住所地：襄阳市高新区春园路**。代表人：解建如，该行行长。委托诉讼代理人：杨自瑞，湖北三国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王吟龙，湖北三国律师事务所实习律师。被告：杨群，男，1964年7月18日出生，汉族，住襄阳市。被告：湖北逸云房地产开发有限公司（以下简称逸云公司），住所地：襄阳市襄城区白云村**。法定代表人：刘友文，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚静，该公司员工。委托诉讼代理人：张大君，该公司员工。原告农行高新支行与被告杨群、逸云公司金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行高新支行的委托诉讼代理人杨自瑞、王吟龙，被告杨群，被告逸云公司的委托诉讼代理人尚静、张大君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。农行高新支行向本院提出诉讼请求：1.判令杨群偿还农行高新支行借款本金2370184.64元、利息10646.08元，复息563.27元，并按合同约定的罚息利率支付从2020年7月21日起至本息付清之日止，以本金2370184.64元为基数计算的本金罚息及以罚息为基数计算的复利；2.逸云公司对上述债务承担连带清偿责任；3.农行高新支行对杨群提供的抵押物折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4.本案诉讼费、保全费、律师代理费由二被告承担。事实和理由：2015年10月9日，二被告与农行高新支行签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：杨群以所购房产为抵押物向农行高新支行借款3300000元，借款期限为156个月，还款方式为等额本息。逸云公司对上述债务提供阶段性连带保证责任。合同签订后，农行高新支行依约发放借款。杨群却于2019年8月开始产生逾期，至今未按约履行还款义务。为维护农行高新支行的合法权益，特诉至法院。被告杨群辩称，1.农行高新支行对逸云公司审批违规，从逸云公司目前不能按期交房、开发实力、资金实力不足的情况来看，农行高新支行审批存在不实，应承担相应责任；2.逸云公司逾期交房，借款人依约向农行高新支行告知了逸云公司的违约行为，农行高新支行应及时采取措施收回贷款，终止合同，但农行高新支行不作为，造成事态恶化；3.逸云公司违约，农行高新支行应优先追究保证人逸云公司的责任；4.其并未违约，不应承担违约责任，请求法院驳回农行高新支行的诉讼请求。5.保全费、律师费不应支持。逸云公司辩称，我方在担保范围内承担责任，并代偿了部分款项，我方有权追偿代为偿付的款项。另外，案涉房屋已抵押，不存在保全，请求法院驳回农行高新支行对保全费的主张，律师费亦不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月25日，杨群与逸云公司签订《商品房买卖合同》，购买逸云公司开发的位于襄阳襄城区的商品房，该商品房的总价款为5504400元。付款方式为2015年7月30日付清首付款2204400元，余款3300000元以银行贷款方式付款，贷款年限13年。2015年9月7日，杨群（预告登记义务人）与农行高新支行（预告登记权利人）就上述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记（权属证号：襄阳市房预襄城区字第××号）。2015年10月9日，杨群、（借款人、抵押人）、逸云公司（保证人）、农行高新支行（贷款人、抵押权人）三方签订《个人购房担保借款合同》，约定：“贷款人根据借款人的申请向其发放按揭贷款，金额为3300000元。借款用途为购买房产，该房产位于襄城区××、××村。借款期限为156个月。本合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为执行利率。借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日起调整。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名“逸云公司”、开户行“农行高新区支行”、账号“17×××23”。本合同的还款方式：等额本息还款法，还款周期为156个月。借款人还款账户62×××72。本合同项下贷款的担保方式为阶段性保证+抵押。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、《民事诉讼法》规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人为实现债权的一切费用。阶段性保证的保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。抵押物为上述杨群所购房屋。借款人未按约定期限归还借款本金的，对逾期借款从逾期之日起在合同约定的执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。借期内产生的应付未付利息按借款执行利率计算复利，借款到期后，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。对借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。同日，农行高新支行与杨群签订《借款凭证》。载明的借款金额为3300000元，借款日期为2015年10月9日，到期日为2028年10月8日，执行利率为年利率5.665%，逾期利率为年利率8.4975%。同日，农行高新支行依约向杨群发放贷款3300000元。借款使用期间，杨群于2019年8月20日出现逾期还款情形，其后再未还款。逸云公司还为杨群代偿部分借款本息，截至2020年12月10日，杨群未还本金为2313445.80元、利息20696.74元。另查明，农行高新支行为杨群、徐杨、彭宏伟、袁小玲等人借款合同纠纷四案诉讼委托湖北三国律师事务所为其提供一审、二审、执行工作代理服务。代理费按案件总标的额的1.2%计付，全部代理费最高不超过3.6万元。并分期支付即：接受委托后开庭前支付30%；判决书（调解书）生效后支付40%；剩余费用按实际收回款项的比例支付。2020年10月21日，湖北三国律师事务所向农行高新支行出具湖北增值税专用发票一张，载明诉杨群、徐杨、彭宏伟的律师代理费为10818.3元。其中为杨群一案支付的律师代理费为8808元。本院认为，农行高新支行与杨群、逸云公司签订的《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应为合法有效。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的合同义务。农行高新支行依约向杨群发放了3300000元贷款，杨群应当依合同约定按时足额偿还贷款本息。其未按期足额偿还贷款，农行高新支行有权要求杨群立即归还剩余借款本金及未还利息，并承担其后的罚息。农行高新支行主张杨群立即偿还借款本金2370184.64元、利息10646.08元、复利563.27元，并自2020年7月21日起至还清之日止，以本金2370184.64元为基数按合同约定的罚息利率计算本金的罚息的请求，因农行高新支行并未提交证据证明该行向杨群及逸云公司发出过案涉贷款于2020年7月20日提前到期的通知，故本院认定提前到期日为2020年12月10日，截至2020年12月10日，杨群未还本金为2313445.80元、尚欠利息20696.74元，故对该请求，除经本院审查核实部分予以支持外，超出部分本院不予支持。逸云公司作为担保人为杨群的借款提供连带担保责任，保证期间为自借款发放之日至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，农行高新支行向本院起诉主张权利时，案涉抵押财产只办理了抵押权预告登记，未办理抵押权登记，保证期间尚未届满，故农行高新支行主张逸云公司对杨群的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。逸云公司承担保证责任后，可在其承担保证责任的范围内，向杨群追偿。农行高新支行主张杨群、逸云公司承担律师代理费10503.2元的请求，与实际已支付的律师代理费8808元不符，故对该请求，除经本院审查核实部分予以支持外，超出部分本院不予支持。杨群、逸云公司辩称不应承担律师费的意见与合同约定不符，本院不予支持。农行高新支行主张对杨群、提供的抵押财产折价或者拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权的请求，因农行高新支行对案涉房屋办理的是预抵押登记,未办理抵押权设立登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权变动效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三月内未申请登记的,预告登记失效”的规定，农行高新支行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,享有的是抵押登记条件成就或约定的期限届满办理抵押登记的请求权,并非对诉争房屋享有现实的抵押权。故农行高新支行的该项请求,不能成立，本院不予支持。农行高新支行主张杨群支付罚息的复利。按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》等相关规定，复利的记取基数应为正常利息即合同期内应支付的利息，不包括罚息和复利，故对农行高新支行该主张，本院不予支持。农行高新支行主张保全费的请求，因未实际发生，本院不予支持。杨群辩称，农行高新支行对逸云公司审批违规，从逸云公司目前不能按期交房、开发实力、资金实力不足的情况来看，农行高新支行审批存在不实，应承担相应责任；其并未违约，不应承担违约责任，请求法院驳回农行高新支行的诉讼请求的意见，因本案系金融借款合同纠纷，农行高新支行依约向杨群发放了贷款，杨群未依约还款，已构成违约。至于农行高新支行对逸云公司的审批是否违规，与本案金融借款合同纠纷并非同一法律关系，不属于本案审理范围，故该辩称意见缺乏事实与法律依据，本院不予支持。其还辩称，逸云公司逾期交房，借款人依约向农行高新支行告知了逸云公司的违约行为，农行高新支行应及时采取措施收回贷款，终止合同，但农行高新支行不作为，造成事态恶化的意见，缺乏证据证明，且农行高新支行已向本院起诉处理该纠纷，故对该意见，本院不予支持，借款人与逸云公司之间的纠纷，与本案并非同一法律关系，其可另行主张。其还辩称，逸云公司违约，农行高新支行应优先追究保证人逸云公司的责任的意见，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、杨群于本判决生效后十日内向中国农业银行股份有限公司襄阳高新区支行偿还借款本金2313445.80元、利息20696.74元，并按合同约定的罚息利率支付自2020年12月11日起至本金清偿之日止，以本金2313445.80元为基数计算的罚息；二、在案涉房产办理抵押登记前，湖北逸云房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后,有权向杨群追偿；三、杨群、湖北逸云房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付中国农业银行股份有限公司襄阳高新区支行律师费8808元；四、驳回中国农业银行股份有限公司襄阳高新区支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25850元，由杨群、湖北逸云房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人也可以直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的义务，一方不履行义务时，自本判决生效之日起，可以向本院申请强制执行，本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书确定的履行期间最后一日起算。审 判 长  钟 阳人民陪审员  沈照强人民陪审员  袁敬锐二〇二一年三月一日书 记 员  王红伟