苏州市姑苏区人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏0508行初304号 原告苏州市万隆地产有限公司，住所地江苏省苏州市城北东路988号万宝世纪商务广场1幢529、530室。 诉讼代表人陈磊，该公司管理人负责人。 委托代理人周小明，江苏立泰律师事务所律师。 委托代理人周欣怡，江苏立泰律师事务所实习律师。 被告苏州市自然资源和规划局，住所地江苏省苏州市干将西路1018号。 法定代表人黄戟，局长。 出庭负责人高力穹，该局四级调研员。 委托代理人汤皓若，该局工作人员。 委托代理人高广宇，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。 第三人黄震，男，1969年12月15日生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托代理人孙海辉，江苏简文律师事务所律师。 委托代理人赵晨，江苏简文律师事务所实习律师。 原告苏州市万隆地产有限公司（以下简称万隆公司）不服被告苏州市自然资源和规划局（以下简称苏州资规局）2019年12月27日所作关于万宝世纪商务广场X幢X室不动产登记，向本院提起行政诉讼。本院于2020年9月3日立案受理，次日向被告寄送起诉状副本及应诉通知。因黄震与被诉不动产登记行为存在利害关系，本院通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年11月19日公开开庭审理了本案。原告万隆公司委托代理人周小明、周欣怡，被告苏州资规局出庭负责人高力穹及委托代理人汤皓若、高广宇，第三人黄震委托代理人孙海辉、赵晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2019年12月27日，苏州资规局下属苏州市不动产登记中心将本市城北X路X号X世纪商务广场X幢X室国有建设用地使用权、房屋所有权由万隆公司转移登记至黄震名下，不动产权证号为苏（2019）苏州市不动产权第804647X号。 原告万隆公司诉称：2019年11月19日，苏州市姑苏区人民法院作出（2019）苏0508破24号民事裁定书，裁定受理尤林根、顾小白提出的对万隆公司的破产清算申请。因该公司法定代表人失联，原告管理人未能接管到公司营业执照、公章、合同专用章、法人章等全部资料，于2019年12月13日在《扬子晚报》上办理了上述印章、证照的遗失作废声明。同年12月27日，第三人黄震在原告管理人已通知其申报债权的情况下，未经管理人允许，擅自使用加盖已被公告作废印章的文件前往被告处办理不动产登记，严重违反了《房屋登记办法》的规定。原告得知后多次与被告联系，并于2020年8月13日向被告递交申请，请求撤销登记在第三人名下的涉案房屋。8月17日，被告答复“城北X路X号X世纪商务广场X幢X室从苏州市万隆地产有限公司过户至黄震名下时事实清楚、材料齐全，并无不当，不存在可撤销的情形。”原告认为，被告依据虚假、无效的材料为第三人办理过户的行政行为违法，且造成原告破产财产的减少，严重损害了其他债权人的利益。原告依法提起诉讼，请求判决撤销被告2019年12月27日将案涉房屋过户至黄震名下的行政行为，并将案涉房屋回转至原告名下，本案诉讼费由被告承担。 原告向本院提交如下证据：1.2019年11月22日不动产登记簿查询记录，证明涉案房屋属于原告的破产财产；2.《扬子晚报》遗失公告，证明2019年12月13日，原告的公章、法人章及财务章等已办理遗失作废声明；3.2020年6月17日不动产登记簿查询记录，证明第三人在已知原告破产的情况下，未经管理人允许，擅自使用加盖已被公告作废印章的文件前往被告处办理过户登记，系提供虚假、无效材料申请房屋登记；4.撤销登记申请书；5.苏州市不动产登记中心《答复》，证据4-5证明被告作为房屋登记机构，在原告已证明第三人提交虚假材料时，应当撤销该登记行为；6.（2019）苏0508破24号民事裁定书，证明2019年11月19日，原告已进入破产程序，在管理人不知情的状况下，被告依据虚假、无效的材料为第三人办理过户登记，已造成原告破产财产减少，严重损害其他债权人利益；7.（2019）苏0508破24号之一通知书，证明万隆公司及其股东未按法院通知要求提交印章、证照等相关材料；8.苏州绿岛物业管理有限公司（以下简称绿岛物业）工商变更记录，证明万隆公司债务危机爆发后，公司实际控制人利用绿岛物业继续通过对外招租、收取物业费等方式谋取利益，绿岛物业至今掌握万隆公司公寓及商铺钥匙不向管理人移交，拒绝与管理人核对租金收支情况；9.中国工商银行流水明细，证明第三人黄震曾向万隆公司归还借款，并非普通购房人（普通购房人大多是将购房款付至万隆公司购房款收款专户），其疑似是该公司股东黄超群的关联方，管理人调取了万隆公司名下所有银行账户交易明细，未发现收到案涉房屋的购房款；10.（2015）姑苏民五初字第00858号民事判决书、万隆公司股东欠缴物业费明细、万隆公司名称预先核准通知书、申请名称预先核准委托书、补充申报债权告知函，证明万隆公司万宝世纪商务广场项目存在违规销售，引发上百起涉诉案件，且大量房屋被公司股东、高管借用他人名义在未支付对价的情况下转移所有权，第三人黄震的情况与此类似。 被告苏州资规局辩称：1.根据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定，本案第三人在申请登记时提交了申请书、委托书、身份证明、首次登记证明、商品房买卖合同、税收缴款书等材料，答辩人经审核，第三人提交的材料符合转移登记的规定要求，故作出涉案登记行为，符合法律规定。2.房地产开发企业进入破产程序后，已支付全部款项的第三人可请求该企业履行交付房屋并办理所有权变更登记的义务，涉案房屋不属于破产财产，原告无权要求撤销涉案不动产权登记。综上，答辩人请求法院判决驳回原告诉讼请求。 被告苏州资规局在法定期限内向本院提交如下证据：1.不动产登记审批表；2.不动产权证书存根；3.房产分层分户平面图；4.不动产登记申请书；5.案涉房屋初始登记证书；6.商品房国有建设用地使用权分割转让许可证及变更登记申请书；7.不动产登记委托书、万隆公司营业执照、法定代表人身份证、黄震及代理人身份证；8.案涉房屋买卖合同；9.国有土地使用权转让合同；10.税收缴款书；11.房屋交易信息告知书，以上证据共同证明第三人提交的申请材料齐全，被告所作登记行为符合法律规定。被告提供的法律依据为《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》。 第三人黄震述称：第三人与原告于2014年签订商品房买卖合同，购买原告开发的万宝世纪商务广场X幢X室房屋。原告在第三人支付合同约定的购房款后，向第三人开具了房屋发票，双方签订的房屋买卖合同有效，原告作为出卖方应按约将房产变更登记至第三人名下。被告所作转移登记行为符合法律规定，请求法院驳回原告诉讼请求。 第三人未向本院提交证据。 经庭审质证，关于被告所举证据，原告认为证据4载明的授权委托时间是2019年12月26日，该授权未经过万隆公司管理人的许可，是无效授权；对证据7真实性不予认可，原告从未向被告提供过有关房屋登记的申请资料，也未委托陈丽华办理案涉房屋转移登记，申请材料中也未见法人章或其他能够与公司章相印证的合法授权材料；对其他证据没有异议。第三人对被告举证均无异议。 关于原告所举证据，被告对证据1证明目的有异议，认为案涉房屋是否属于万隆公司破产财产应由法院认定；证据2真实性由法庭认定，认为这份遗失公告与申请材料的真实性没有关联，即便遗失公告已经刊载，也不能证明申请登记材料虚假；证据3证明目的不予认可，第三人在登记时提交的材料并非原告所述的虚假材料；对证据4-5真实性无异议，不认可原告证明目的；证据6的关联性不予认可；证据7-10真实性无法确定，且与本案行政行为的审查没有关联性。第三人对原告所举证据1真实性无异议，证明目的不予认可，强调在第三人已支付购房款的情况下，案涉房屋的产权应属于购买方，产权登记是买卖合同中的一项附属义务；对证据2真实性无异议，但强调第三人不清楚有该份公告，也没有义务查询该信息；对证据3-6真实性没有异议，证明目的不予认可；对证据7、8、10三性均不予认可；证据9真实性没有异议，关联性不予认可。 本院对上述证据作如下认定：被告所举证据反映其依申请作出案涉不动产转移登记的经过，与本案待证事实存在关联性，本院均予以认定。原告所举证据1-7真实性本院予以确认；证据8-10与被诉行政行为的审查不具关联性，且对原告主张缺乏证明力，本院不予认定。 经审理查明，2014年11月2日，原告万隆公司与第三人黄震签订商品房买卖网签合同（编号：苏姑苏合同2014110200XX），合同约定，黄震购买万隆公司开发建设的位于本市城北X路X号X世纪商务广场X幢X室房屋，买受方于合同签订时付清全部购房款352720元。2015年3月12日，万隆公司分别取得上述房屋所有权证（建筑面积44.18㎡）及国有建设用地使用权分割转让许可证（使用权面积9.01㎡）。 2019年12月26日，万隆公司与黄震委托同一代理人陈丽华向苏州市不动产登记中心申请办理X世纪商务广场X幢X室不动产转移登记，并提交了案涉房屋初始登记证明、国有建设用地使用权分割转让许可证、房屋买卖合同、国有土地使用权转让合同、税收缴款书（契税）等申请材料。经审核，该中心于次日准予登记，并向第三人颁发了苏（2019）苏州市不动产权第804647X号不动产权证书。该证书载明的权利人为黄震，权利类型“国有建设用地使用权/房屋所有权”，面积“土地使用权面积9.01㎡/房屋建筑面积44.18㎡”，用途“商务金融用地/经营”。因认为上述登记行为存在违法，原告诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，2019年11月19日，本院裁定受理对万隆公司的破产清算申请，并指定江苏立泰律师事务所担任该公司管理人。2019年12月13日，万隆公司管理人在《扬子晚报》上刊登遗失营业执照、公章、财务专用章、合同专用章、法定代表人章等证照及印章的公告，并声明作废。 再查明，2020年8月，黄震以委托拍卖的方式将X世纪商务广场X幢X室房屋出让与案外人林某，双方于2020年9月3日（本案立案当日）至不动产登记部门申请办理转移登记，该房屋现登记在案外人林某名下。 本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款的规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。苏州资规局下属苏州市不动产登记中心作为案涉不动产所在地登记机构，对当事人提出的转移登记申请具有审查、办理职责，苏州资规局对该中心的登记行为承担相应主体责任，系本案适格被告。 本案争议焦点在于，被告2019年12月27日所作X世纪商务广场X幢X室不动产转移登记是否合法。《不动产登记暂行条例》第十四条第一款规定，“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”第十五条第一款规定，“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。”第十六条第一款规定，“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”另据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定，“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”本案中，案涉房屋及土地首次登记在开发商万隆公司名下，第三人黄震作为该商品房的买受人，与万隆公司共同向苏州市不动产登记中心申请办理不动产转移登记，并提交了案涉房屋初始登记证明、国有建设用地使用权分割转让许可证、网签合同、国有土地使用权转让合同、税收缴款书及双方身份证明、委托书等材料，符合上述法律规定的申请要件，且有关证明材料、文件与申请登记的内容一致。被告经审核，于双方申请的次日作出案涉转移登记，应属履行了法定受理及查验职责，登记程序亦无不当。原告认为，第三人提交的申请表中万隆公司的印章已被公告遗失并声明作废，属于虚假申请材料，被告据此作出的登记行为违法。因上述遗失公告仅系管理人在履行接管债务人财产、印章等职责过程中采取的管理措施，并不具有直接否定公司印章真实性的效力，原告以此主张被诉登记行为违法，理由不能成立。至于案涉房屋在原告进入破产程序之后是否属于公司破产财产、第三人是否为实际购房人以及案涉房屋买卖合同能否继续履行，属于双方民事争议范畴，原告应通过相应民事途径解决。 综上，经对被诉行政行为全面审查，被告2019年12月27日所作X世纪商务广场X幢X室不动产转移登记，事实清楚、适用法律正确、程序合法，原告要求撤销该登记并将案涉房屋恢复登记至其名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告苏州市万隆地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由原告苏州市万隆地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。 审 判 长  许林华 人民陪审员  谢永坤 人民陪审员  俞静玲 二〇二一年三月一日 书 记 员  张濒匀