福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0111民初774号 原告：谢宇翔，男，1987年8月30日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告：郑晓晶，女，1986年7月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：谢宇翔。 原告：郑子光，男，1958年5月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场商业中心13号楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 原告谢宇翔、郑晓晶、郑子光与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称“泰禾酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告谢宇翔（亦为原告郑晓晶的委托诉讼代理人）、郑子光到庭参加诉讼，被告泰禾酒店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谢宇翔、郑晓晶、郑子光向本院提出诉讼请求：判令1.被告向三原告支付自2020年9月1日起至2020年11月30日止的租金26542.5元及逾期违约金（以房款总额1774820元为基数，按日万分之一标准，自2021年1月21日起计至租金付清之日止，暂计至2021年1月22日为354.96元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月7日，三原告向福州中夏房地产开发有限公司（泰禾集团股份有限公司旗下的二级子公司；以下简称“中夏公司”）购买位于福州市晋安区××镇××路××广场××＃楼××层××商务办公房（以下简称“讼争房屋”），双方约定商品房建筑面积为49.87平方米，房款总额为1769498元。中夏公司在销售商品房时向三原告承诺，售后包租五年，每年平均租金为房价款的6%。之后，因该商品房实测产权建筑面积为50.02平方米,故最终房款总额为1774820元。2018年4月，三原告与被告（泰禾集团股份有限公司旗下的三级子公司）签订《房屋租赁委托合同》，约定三原告将讼争房屋全权委托给被告出租，租期为5年（自2018年12月1日起至2023年11月30日止），被告保证三原告可获得的租金为：第一个租赁年度（相当于购房合同总价5%）88475元，第二、三、四个租赁年度均为（相当于购房合同总价6%）106170元；第五个租赁年度（相当于购房合同总价7%）123865元；租金每三个月结算一次，在计租日起满三个月的15个工作日支付上三个月的租金；逾期支付租金超30日，每延迟一日，按购房款总额每日万分之一向原告支付逾期违约金，并如数支付当月租金。但被告自2019年12月1日起至今未支付相应租金（其中2019年12月1日至2020年8月31日的租金及违约金已另案起诉），故三原告就2020年9月1日起的租金及违约金提起本案诉讼。 泰禾酒店提交书面状辩称，一、原告未举证证明租金欠付情况，要求被告支付租金没有依据。二、即使被告逾期支付租金，因受疫情影响，属于不可抗力导致合同履行不能，且目前被告经营困难，请求依照《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款规定的“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，予以减免。三、被告客观上已无能力支付后续租金，请求解除《房屋租赁委托合同》。但因案涉房屋此前经原告同意已出租给第三人，故合同解除后原告应继续维持与第三人的租赁关系，原告无权收回房屋。四、原告请求的违约金计算基数过高，请求予以调整。即便被告存在逾期支付租金的情形，原告的损失仅是逾期支付的租金在逾期支付期间的资金占用损失，原告主张以购房款总额为基数按日万分之一计算逾期支付违约金显然远远超过了其所发生的实际损失。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。” 本院经审理认定事实如下：2018年4月，三原告（甲方）与被告（乙方）就讼争房屋（建筑面积49.87平方米）的租赁事宜，签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方代为处理房屋租赁事宜，委托期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；甲方同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金；乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度的租金总额为88475元（相当于购房合同总价5%），第二个、第三个、第四个租赁年度的租金总额分别为106170元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度的租金总额123865元（相当于购房合同总价7%），如最终产权实测建筑面积与购房合同约定面积不符引起合同总价变化的，则上述租金总额相应调整；乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。依前述合同约定，自2020年9月1日起至2020年11月30日止的应付租金为26542.5元（106170元／年÷12月×3月），被告未依约支付，原告遂诉至本院。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为委托，但根据合同内容可以认定其实质为租赁，订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同订立后，被告未依约支付租金，其行为构成违约。 原告主张被告支付自2020年9月1日起至2020年11月30日期间的租金26542.5元，符合合同约定，本院予以支持。 被告逾期支付租金，构成违约，原告诉请被告支付逾期付款违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，请求予以调整。对此，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情将合同约定的日万分之一比例调整为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 关于违约金的计算期间，根据合同关于租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金的约定，被告应于2020年12月21日前支付2020年9月1日起至2020年11月30日止的租金26542.5元，被告逾期超过30日仍未支付，应自2021年1月21日起计付违约金直至该部分租金付清之日。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告谢宇翔、郑晓晶、郑子光支付2020年9月1日起至2020年11月30日止的租金26542.5元，和以欠付租金26542.5元为基数按每日万分之五为标准计算的自2021年1月21日起至实际支付租金之日止的逾期付款违约金。 二、驳回原告谢宇翔、郑晓晶、郑子光的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费472元，减半收取计236元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 吴仕红 二〇二一年三月十七日 法官助理 孙伶俐 书 记 员 孙文婷 附：一、主要法律条文 1.《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。