黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2021）黑81民终187号上诉人（原审被告）：鹤岗市双吉房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区1号楼201，202室。法定代表人：陈文波，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：邵金莉，女，1970年4月20日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤岗市。上诉人鹤岗市双吉房地产开发有限公司（以下简称双吉公司）因与被上诉人邵金莉房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省宝泉岭人民法院(2020)黑8101民初1278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。因双吉公司未提出新的事实、证据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。双吉公司上诉请求：1.撤销黑龙江省宝泉岭人民法院(2020)黑8101民初1278号民事判决，驳回邵金莉的诉讼请求；2.诉讼费用由邵金莉承担。事实与理由：一、一审法院认定车库买卖合同关系无效，缺乏事实根据和法律依据。双吉公司建设的车库（仓房）是住房的附属设施，在整个设计规划中已经予以涵盖，在销售时邵金莉对于没有供暖设施、缺乏煤气管道是明知的。双吉公司销售车库不是商品房，不需要房屋预售许可证或者销售许可证。二、一审法院判令双吉公司承担全部利息缺乏事实根据和法律依据。双吉公司出售车库（仓房）时不存在隐瞒情形，主观上没有过错。邵金莉购买车库是其真实意思表示，其现在明确表示拒绝履行合同义务，主张解除合同退还订金及利息，没有事实根据和法律依据。车库已经具备交付条件，邵金莉拒绝履行合同义务，属于违约行为，无权要求支付利息。即使合同无效，邵金莉也存在过错，不能主张利息。根据合同对等原则，邵金莉仅支付10,000元订金，双吉公司建设成本几万元的财产闲置无法实现价值，邵金莉同样应当承担资金占用损失及利息。邵金莉辩称：一审法院认定双方之间车库买卖合同关系无效，有事实及法律依据。1.通过一审法院庭审调查，双吉公司建设的车库就是所称的仓库或者其他附属设施。双吉公司销售车库时承诺是暖库、有电控门及产权。后经核实，双吉公司未经相关部门审批许可建设车库，明知没有审批手续，虚假承诺销售，骗取购房款，属于欺诈行为，应当对双吉公司进行惩罚性加倍赔偿并附带精神损害赔偿。2.双吉公司以不交纳车库全款就不提供住房及门市的购房发票，无法办理房产证为由，威胁、欺骗、诱导购房者放弃车库订金。双吉公司还存在违法收取装修保证金、欺诈、偷税、漏税、转移财产行为。请求驳回双吉公司上诉请求，维持一审法院判决。邵金莉向一审法院起诉请求：1.要求确认与双吉公司签订的车库买卖合同（收据）无效；2.双吉公司返还购房款10,000元，支付利息及赔偿款8,000元。3.双吉公司负担本案诉讼费用。事实和理由：2010年11月26日双吉公司向邵金莉出售双吉小区9号楼与10号楼之间第43号车库，邵金莉支付购房款10,000元，双吉公司售房时承诺该车库能办产权证，现该车库没有相关审批手续属于违建，邵金莉多次找到双吉公司协商退款，双吉公司至今未返还购房款。一审法院认定事实：2009年双吉公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下，对其正在开发建设的双吉嘉园小区车库进行预售。2010年11月26日邵金莉与双吉公司售楼人员协商购买9号楼与10号楼之间第43号车库。邵金莉交付10,000元购房款后，双吉公司出具收据一份内容为：邵金莉购双吉嘉园小区9号楼与10号楼之间第43号车库，订金款10,000元，车库58,000元/个，收据标明“订金不退”字样加盖双吉房公司现金收讫公章。2013年至2014年该小区车库陆续建成，车库建成后邵金莉与其他购房者以现房与预售时承诺不一致为由，找双吉公司进行交涉要求退还预付款，至今未办理车库入户手续。一审法院认为：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中邵金莉向双吉公司预付10,000元购房款，双吉公司向邵金莉出具收据，且收据上标明购买车库位置及车库价格，故邵金莉与双吉公司已形成房屋买卖合同关系。双吉公司出具车库购买收据，虽然是双方当事人平等自愿的基础上进行的约定，但法律规定双方当事人签订、履行合同应当遵守法律、行政法规的规定。虽然邵金莉与双吉公司已形成房屋买卖合同关系，但在邵金莉起诉前双吉公司未取得涉案土地审批手续及商品房预售许可，导致房屋买卖合同无效。故邵金莉请求确认与双吉公司房屋买卖合同无效及返还10,000元购房款的诉讼请求符合法律规定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案在合同被确认无效后，合同当事人应采取适当措施避免损失扩大，属于合同当事人的不真正义务。虽然不真正义务并非对方当事人请求权指向的对象，违反不真正义务也无需承担违约责任，但由此发生的损失，应当由违反不真正义务的当事人自行负担。双吉公司在车库预售时，没有明确告知购房者未取得商品房预售许可，在车库建成后，购房者反映与预售时承诺不一致、拒绝给付剩余购房款时，应与广大购房者交涉解决纠纷，采取适当措施避免损失扩大，故双吉公司所预售的车库闲置至今的损失应由其自行承担。导致买卖合同无效的根本原因是双吉公司未取得土地审批手续及预售许可，故双吉公司应赔偿邵金莉利息损失，即以本金10,000元为基数，从2010年11月26日始至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类银行贷款利率标准计算，从2019年8月20日起至判决确定给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，超出部分的损失不予支持。判决：一、邵金莉与双吉公司房屋买卖合同无效；二、双吉公司于本判决生效之日起十日内返还邵金莉房款10,000元并赔偿损失（以本金10,000元为基数，从2010年11月26日始至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类银行贷款利率标准计算，从2019年8月20日起至判决确定给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；三、驳回邵金莉其他诉讼请求。如果双吉公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由双吉公司承担。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为：本案的焦点问题是案涉争议车库买卖合同关系是否有效。双吉公司对于邵金莉提供的2010年11月26日收据没有异议，该证据可以证实双吉公司与邵金莉就案涉争议车库的买卖合同关系成立，双吉公司认可其向邵金莉出售的车库没有取得商品房预售许可证，亦无法办理不动产权证书，且在案涉争议车库建成至邵金莉提起诉讼前，双吉公司尚未取得商品房预售许可证明，因此一审法院认定案涉争议车库买卖合同无效，符合《最高人民法院》第二条的规定。双吉公司称销售的车库不是商品房与事实不符，双吉公司所称案涉车库买卖合同无效错误的上诉理由，本院不予采纳。因双吉公司没有取得案涉车库商品房预售许可证明，导致合同无效，一审法院确定双吉公司应当返还邵金莉已付款及利息，符合无效合同的处理原则。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双吉公司上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费250元，由鹤岗市双吉房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张贤友审判员  周志强审判员  董力源二〇二一年三月十七日此件与原本核对无异书记员  郑 闯