江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0682民初1454号原告：刘波，男，1986年10月8日生，汉族，住如皋市。原告：万胡婷，女，1987年12月1日，汉族，住如皋市。两原告共同委托诉讼代理人：刘勇，男，1963年5月9日生，汉族，住如皋市，系被告刘波之父、被告万胡婷公公。两原告共同委托诉讼代理人：谭德兰，女，1961年4月22日生，汉族，住如皋市，系被告刘波之母、被告万胡婷婆婆。被告：薛海波，男，1997年3月21日，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：李镒、奚美玲，江苏奔月律师事务所律师。被告：如皋智宸房产咨询有限公司，住所地：如皋市城北街道海阳北路72号。法定代表人：储彬，执行董事。委托诉讼代理人：高大军，江苏厚高律师事务所律师。被告：徐琴，女，1981年12月6日生，汉族，住如皋市。原告刘波、万胡婷与被告薛海波、如皋智宸房产咨询有限公司（以下简称智宸公司）、徐琴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘波及两原告共同委托诉讼代理人刘勇、谭德兰，被告薛海波及其委托诉讼代理人李镒、奚美玲，被告智宸公司的法定代表人储彬及其委托诉讼代理人高大军，被告徐琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘波、万胡婷在庭审中明确本案诉讼请求为：1.依法撤销刘波、万胡婷与薛海波落款日期为2020年5月30日的《购（定）房屋买卖合同》；2.依法撤销备案号为NO:2020BA00025083号存量房买卖合同；3.依法撤销2020年12月13日三方签订的补充协议；4.三被告薛海波、智宸公司、徐琴共同赔偿原告损失的上海购房定金以及首付350000元；5.被告薛海波承担违约金298000元，由被告智宸公司与徐琴承担连带给付责任。6.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：原告名下有一套位于如皋市。2017年购买该房屋时，房地产开发商介绍说学区是安定小学、如皋初级中学。2020年4月12日，原告夫妻为了在上海购置房产，提出以1650000元的总价出售上述房产，智宸公司的监事张亚通过微信告诉原告万胡婷说翠湖苑的学区要变，劝原告趁学区未变的时候赶紧出手，后原告轻信中介的劝说，将房价压低到1490000元，与购房人薛海波签订《购(定)房屋买卖合同》，薛海波于2020年5月30日支付5000元定金，5月31日再支付45000元；合同签订后，于6月11日前给付了首付款700000元。后原告回到上海，于2020年6月25日向上海隽筑置业有限公司定下一处房产，交付定金350000元，并与该公司约定，首付尾款交付时间为2020年12月25日，计划讼争房产尾款到账后缴清该上海的房产款项。而在本案的整个房屋买卖过程中，中介伪造学区要变的虚假信息，压低原告的房价，在房屋买卖合同上加盖已注销的中介公章，以违规的二手房交易流程要求原告先过户再办理贷款，与买方恶意串通，对原告欺诈。原告遂起诉，请求判如所请。被告薛海波辩称：1.案涉房屋买卖合同以及补充协议系诉讼各方在自愿的基础上经过磋商后达成的意思表示，合同及相应条款合法有效，不存在原告陈述的恶意串通、欺诈情形，从合同的约定内容以及载明的方式看，双方对合同的价款、合同价款的给付期限、方式、房产的过户以及交付时间、违约事件均做了约定，合同内容经各方签字并多处按指印，能够证实各方在反复磋商的基础上达成；2.原告请求撤销案涉三份合同，应当提供证据证明存在可撤销情形以及相关事实。综上，恳请驳回原告所有诉求。被告智宸公司辩称：根据原告的诉请，其是根据原告与被告薛海波签订的房屋买卖合同提起的诉请，其法律关系为房屋买卖合同，并非居间合同，据此请求智宸公司承担相应的责任并无任何事实和法律依据。若原告有证据能够证明智宸公司在提供居间服务时存在侵权行为，其应当另案诉讼。故请求驳回原告对智宸公司的诉请。被告徐琴辩称:原告无权起诉我，我并没有欺骗行为，我也不是本案的中介，无论是在房屋买卖合同还是居间服务中我都不是当事人，故请求驳回原告对我的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年5月31日，原告刘波（同时作为其妻子万胡婷的代理人）与被告薛海波在智宸公司处签订《购（定）房屋买卖合同》，约定，刘波、万胡婷（合同甲方）将位于如皋市.85平方米）及地下车库G58（面积为27.8平方米）出卖于薛海波（合同乙方），合同成交价为1490000元，由乙方于2020年5月30日支付购房定金5000元；于2020年5月31日支付购房定金45000元；于2020年6月30日支付购房款700000元；于银行放款后支付购房尾款740000元，由甲方结清水、电、煤、有线电视费、物业费等并过户给乙方，将该房产内的户口迁出，交房时甲方保证房屋主体、附属及配套设施完好，完成交房手续。另，合同第四条约定，过户产生的费用（含税费）由乙方承担，其见证方的中介服务费用（成交价的0.9）由乙方承担1.3万元整，作为对见证方的工作报酬；合同第五条约定，双方同意于2020年12月16日前办理房产产权过户手续，甲方承诺无条件协助乙方办理房屋产权及合同第一条约定各配套设施过户手续，同时无条件提供过户所涉及的一切材料，见证方承诺协助甲乙双方办理上述房产的过户贷款手续，不收取其他费用；合同第九条违约责任约定：1）乙方中途违约或违反合同约定内容，乙方的定金作为违约金赔偿于甲方；2）甲方中途毁约或违反合同约定内容，甲方应在毁约（违约）之日将定金与乙方已付房款退还给乙方，并支付给乙方已付定金双倍作为违约金；3）乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金，如逾期超过壹日，则视为悔约（违约），并承担违约责任；4）乙方货款违约责任：若是乙方自身原因导致不能顺利贷款，乙方必须立即将甲方过户到自己名下的房产无条件过户给甲方，所涉及的一切过户费用由乙方承担，乙方购房定金不退，甲方退给乙方50%的购房款；5）任何一方违约，由违约方支付给见证方（中介）的工作报酬按第四款约定正常收取……薛海波及刘波在合同最后签名捺印，智宸公司在中介处盖章，但该公司在房屋买卖合同中加盖的是“如皋市智宸房产信息咨询服务合同专用章”（各方一致确认，该服务部在合同签订时已注销登记），后在薛海波持有的合同一联另行加盖了“如皋智宸房产咨询有限公司”公章。买卖合同最后还另行书写补充条款：149万房价包括宁荣新城翠湖苑地下车库G58面积为27.8平，甲方无条件配合在2020年12月16日前办理过户，甲方违约不卖或涨价需赔偿乙方房款的20%，乙方如违约不买则定金不退另需赔偿甲方房款的20%。对该合同，庭审中各方一致确认，原告刘波与被告薛海波的正式签约日期为2020年5月31日，因智宸公司于2020年5月30日已书写好合同文本，故该合同所写的落款日期为2020年5月30日。另，智宸公司于2020年5月30日向薛海波出具收条，认可收到其支付的中介费13000元。上述合同签订后，刘波于2020年5月31日向薛海波出具购房定金收条，确认收到薛海波支付的购房定金50000元，并认可收受定金不履行义务则双倍返还定金、承担相应赔偿责任。2020年6月9日，薛海波通过案外人骆树梅账户向刘波招商银行银行卡（卡号：62×××21）转账430000元；2020年6月11日，薛海波再次向刘波上述账户汇款270000元。以上合计支付750000元。再查，2020年6月、7月左右，被告智宸公司制作两原告与被告薛海波之间的网签合同，即《存量房买卖合同》，合同编号：皋房（NO：0067702），备案号：皋房（NO：2020BA00025083），该合同记载：出卖方为刘波、万胡婷，买受方为薛海波，合同买卖标的物为如皋市房屋及地下车库G58，房屋价款为1060000元，首付款为320000元，抵押贷款为740000元等信息。该《存量房买卖合同》无两原告与被告薛海波的签名确认。庭审中，两原告对该网签合同持有异议，并要求撤销该合同，其认为，智宸公司与买方薛海波恶意串通，未按照实际成交价1490000元制作网签合同，故意做低成交价格为1060000元，而智宸公司陈述：1.该网签合同由其制作，之所以将该合同价款制作为1060000元是因买方薛海波首付款中有430000元不是通过自己账户支付给卖方，而是由案外人骆树梅账户支出，所以在办理银行抵押贷款时银行根据银行的操作规定不认可将该430000元作为买方的首付款，只得将网签合同的价款调整为1060000元；2.该网签合同的制作是为了帮买方申请办理购房尾款的抵押贷款，因在办理该合同时政策上尚未强行要求买卖双方在网签合同上签字只要双方合影拍照上传备案并口头授权即可，故该合同未签名，但买卖双方对该合同内容明知，且在其中介公司进行了合影拍照；3.该合同已经制作完成并上传至相关房产管理部门备案。2020年12月13日，因原告刘波、万胡婷不放心最后一期购房款740000元需要先办理过户登记再行抵押贷款支付，二人遂至被告智宸公司处，作为甲方与被告薛海波作为乙方重新协商给付方式，双方达成书面《补充协议》，该协议内容为：经双方协商一致，乙方同意于2020年12月16日过户当天将贷款的金额74万元整（柒拾肆万元整）改为全款过户时付给甲方，结清全部房款（翠湖苑6幢2008室），若任何一方违约（毁约）按原合同违约责任执行，甲乙双方对此均无异议，若乙方在2020年12月16日过户时没有凑足全款74万元整（柒拾肆万元整）算乙方违约。原告刘波、万胡婷，被告薛海波分别签名捺印，被告智宸公司在中介处加盖公章，被告徐琴亦在中介处签名捺印。对于该补充协议，原告刘波、万胡婷质证时陈述，是其于2020年12月11日发现2020年6月9日收到的43万元并非被告薛海波本人汇款而是案外人骆树梅转账支付后，认为被告之间恶意串通对其欺诈，遂于2020年12月13日至智宸公司为进一步取证所签，签订补充协议只是为了核实薛海波是否具备房款给付能力，并非其真实意思表示。对此，原告刘波、万胡婷举证向如皋市公安局报案的通话记录及向本院立案庭邮寄起诉材料的查询记录打印件，证明其认为买方薛海波与智宸公司及徐琴恶意串通对其欺诈，涉嫌诈骗罪，遂于2020年12月2日及2020年12月11日两次向本院邮寄起诉材料，并向如皋市公安局报案。而被告薛海波与智宸公司、徐琴均陈述，三方之间并未恶意串通进行欺诈，智宸公司为本案房屋买卖合同中介，中介费13000元由智宸公司收取，徐琴作为薛海波的亲戚只是参与商谈，并非居间方。另查，讼争位于如皋市的房屋登记在原告刘波、万胡婷名下，不动产权证号：苏（2018）如皋市不动产权第0021547号，房屋面积为130.85㎡，不动产权证书附记中记载该房屋附属车库为翠湖苑地下车库G58，面积为27.8㎡。原告刘波与被告智宸公司因本案房屋买卖问题多次进行微信聊天，大致内容如下：2020年11月25日，刘波发送微信给智宸公司法定代表人储彬：“储总晚上好啊”，“你们智宸公司房产不是已经注销了吗，怎么合同上还盖章呢”，“现在什么年代”，“天眼查随便查”，“大家相互帮忙，你帮我把事情处理一下，大家继续发财”，“撤销合同”……“你帮我去和买方协商，我们协商退款，解除合同”……；储彬回复：“我们什么时候注销了，只是注册资金变更”，“你现在是不卖了，还是担心银行贷款的时间”……“这个公章是我制成，刚成立的时候，个体户的公章，然后我是变更为公司，我这个公章只要他，我这个公司还叫至诚房产，公章是一样可以用的”……2020年12月15日，被告智宸公司员工倪亚洲向原告刘波发送微信，通知其第二天上午9点之前夫妻双方携带相关证件材料至如皋市不动产登记中心办理讼争房屋的产权变更登记，并告知刘波买方尾款已经全部准备好，过户之前转给刘波，刘波回复要求中介将买方薛海波的银行卡余额截图发给其核查，后倪亚洲将薛海波的银行卡截图（账户余额显示780000元）发送给刘波查看，刘波回复“哦，好的”，倪亚洲后问刘波第二天早上9点是否赶得及，刘波回复“差不多吧”。2020年12月16日，上午8时53分，倪亚洲发送微信问刘波“您好，到哪里了？”，但倪亚洲的微信显示其已被刘波删除好友；9时12分，储彬也发送微信询问刘波是否到交易所，微信显示刘波亦将其好友删除；10时55分，薛海波向刘波发送短信：“您好，我是薛海波，提醒一下今天是合同履行的最后一天，您如皋翠湖苑的房子过户时间与地点和相关材料与到场人员中介已发给你了，我方与中介方也已经于早上8：40之前到达了不动产登记中心，如果你们今天不来就违约了!请务必重视！”，刘波回复：“我们不卖了”“协商一下怎么解决吧”，双方继续对话如下：薛海波：“好的，到中介协商，必须是今天”“你几点到”，刘波回：“短信协商或者电话协商协商不了你们就去起诉吧”，薛海波：“我等你今天过户，今天你不回来协助过户明天就起诉，我的七十四万已经准备好打在了第三方账户”，刘波回：“我们百分之一万不买了”“钱退你，违约金可以协商，你们实在不同意就起诉吧”，薛海波：“我今天全天在如皋只要不动产登记中心上班时间都可以去办理过户手续，我不接受退款，你今天不过户我明天起诉你，我的手机随时保持畅通你今天确定好时间过户随时联系我”，刘波回：“你不接受退款那就没得谈了起诉去吧”；当日下午，薛海波报警，如皋公安局经济开发区中心派出所接处警工作登记表记载：薛海波到所报称其买刘波的房子，现对方不卖了，后续不出面处理，经与刘波联系，其称要与买方薛海波谈，不与中介谈，现薛海波表示若按照协议不履行，买方将到法院起诉所有的事情；后薛海波于当日下午16时41分将购房余款共计740000元汇至智宸公司法定代表人储彬账户。2020年12月22日，薛海波向本院递交起诉状，另案向本院提起诉讼（即(2020）苏0682民初9199号案，以下简称9199号案），提出要求两原告继续履行本案房屋买卖合同并承担违约责任等诉求。2020年12月30日，刘波向薛海波发送短信：“您好，我是刘波，因买家薛海波与中介如皋智宸房产及心诚中介串谋，意图诈骗本人房产，现正式通知解除双方签订的房屋买卖合同，原合同将不再继续履行，请提供买家薛海波银行账号，用于退还75万首付款。”，薛海波回复：“我方不存在违约行为，我方要求继续合同，请您积极配合我方过户”。2021年1月6日，刘波向案外人骆树梅账户退款430000元，并附言：我刘波，退你无因转账。此外，被告薛海波举证其向骆树梅、康宜红的借条复印件及转账记录等证据，证明其因购买讼争房屋向此二人借款并约定借款利息，另申请骆树梅出庭作证，用以证明其向骆树梅借款，并由骆树梅直接代其向刘波支付430000元购房款。骆树梅到庭陈述：1.薛海波是其侄子；2.薛海波因购买讼争房屋钱款不够向其两次借款，第一次向其借款430000元，其经薛海波指示于2020年6月9日直接将款项汇至卖房人刘波账户，转账时没有进行转账备注，其认为有转账记录即可，无需备注；第二次向其借款540000元，其直接转账给了薛海波。对于第二笔540000元，被告薛海波提供的转账记录显示，骆树梅向薛海波的转账时间为2020年12月14日，分100000元和440000元两次支付。本案中，两原告向本院举证其与智宸公司工作人员张亚、倪亚洲等人的微信聊天记录截图及其在上海签约购房的计划书等材料，用以证明被告智宸公司对其欺诈，并与薛海波、徐琴合伙欺诈，认为被告徐琴也是中介，要求三被告赔偿违约金及上海购房的损失。两原告起初在诉状中以薛海波、智宸公司及如皋市如城镇心诚中介服务部为共同被告，后在庭审中当庭申请撤回对如皋市如城镇心诚中介服务部的起诉，并直接申请追加徐琴为共同被告参与诉讼。因本案与上述薛海波9199号案基于同一纠纷产生，经各方当事人一致认可，本院将两案合并公开开庭进行了审理，且9199号案本院已于2021年3月13日作出（2020）苏0682民初9199号民事判决书，支持薛海波要求继续履行房屋买卖合同等诉讼请求。以上事实，有原、被告双方的庭审陈述，《购（定）房屋买卖合同》，《存量房买卖合同》，《补充协议》，收条，转账记录，微信聊天记录，如皋市不动产登记信息查询结果单等证据在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以佐证，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告刘波、万胡婷与被告薛海波于2020年5月31日签订的《购（定）房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违背法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。被告薛海波在签订房屋买卖合同后，按照合同约定，在2020年6月30日前向原告刘波支付定金、首付款共计750000元，对于购房尾款740000元，双方原本约定通过银行贷款方式支付，后于2020年12月13日另行订立《补充协议》，该协议亦为双方自愿签订，具有法律效力，该补充协议将尾款支付方式改为于2020年12月16日过户时一次性支付，被告薛海波也在达成该补充协议后筹集资金，如期至如皋市不动产登记中心等待两原告协助其办理过户手续，然原告刘波、万胡婷在当日未按约到场，并直接将中介公司工作人员微信好友删除，也明确向被告薛海波表示不再出卖房屋，行为构成违约。被告薛海波在原告刘波明确表示不履行合同义务后将购房余款740000元提存于中介智宸公司处，体现了其履约能力和履约诚意，故薛海波在9199号案件中要求继续履行本案房屋买卖合同的诉求，本院予以支持。现原告刘波、万胡婷认为，三被告恶意串通对其欺诈，但其所举证据并不足以证明恶意串通、合伙欺诈的事实存在，对其要求撤销《购（定）房屋买卖合同》及2020年12月13日《补充协议》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于两原告要求撤销备案号皋房（NO：2020BA00025083）的《存量房买卖合同》的问题。本院认为，该合同是中介方智宸公司私自办理，办理程序不规范，合同所载购房款金额远低于买卖双方的实际成交价，买卖双方即两原告与被告薛海波均未在该《存量房买卖合同》中签字确认，故该存量房买卖合同实际并未成立。只有已成立的合同才存在是否可撤销的问题，而该存量房买卖合同未成立，对两原告及被告薛海波均无法律约束力，故两原告也无需撤销。对于两原告要求三被告赔偿其损失的上海购房定金以及首付350000元并承担违约金298000元的问题。本院认为，在房屋买卖合同的法律关系中，本案房屋买卖合同未能顺利履行的责任在原告，系因两原告的违约行为所致，被告薛海波未违约，故两原告要求被告薛海波担责于法无据，本院不予支持。在房屋居间合同的法律关系中，被告智宸公司在居间过程中确实存在不规范行为，如在买卖合同中加盖已注销的服务部公章、未根据真实成交价制作《存量房买卖合同》并要求买卖双方签字确认。对于这些不规范行为，本院将向相关管理部门发送司法建议进行规制，但这些不规范行为不足以影响两原告与被告薛海波之间的房屋买卖合同效力，且本案房屋的出卖价是原告自愿确认后签订房屋买卖合同，若两原告按照房屋买卖合同及补充协议的约定正常履行合同，则不会受有其所主张的损失；对于被告徐琴，其在本案中未收取中介费，作为被告薛海波的亲戚参与商谈房屋买卖事宜不代表就是合同居间方，且两原告所举证据不足以证明徐琴有欺诈或侵权行为。综上，对两原告要求被告智宸公司及徐琴承担赔偿和违约责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘波、万胡婷的全部诉讼请求。案件受理费减半收取11955元，由原告刘波、万胡婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费23910元。审判员  张蓉蓉二〇二一年三月二十二日书记员  徐 慧