贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2076号上诉人（一审原告）：陈晔，男，1978年9月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：龙春，贵州存理律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李洪娟，女，1985年5月14日出生，汉族，住山东省莱州市。一审第三人：贵州九通恒益置业管理有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第10（贵阳国际中心2号）栋1单元8层1号[花果园社区]。法定代表人：王齐泰，该公司经理。委托诉讼代理人：程兴盛，该公司员工。一审第三人：贵州修文农村商业银行股份有限公司会展城支行。住所地：贵州省贵阳市观山湖区长岭路与观山路西北角中天会展城第TA-1、TA-2-TA商业1（夹）层6、7号。负责人：俞海，该支行行长。委托诉讼代理人：叶剑，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘豪，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。一审第三人：曹玉章，男，1967年4月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：曹玉刚，男，1959年10月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系曹玉章的胞兄。一审第三人：韩福龙，男，1985年1月17日出生，汉族，住山东省莱州市。上诉人陈晔因与被上诉人李洪娟、一审第三人贵州九通恒益置业管理有限公司（以下简称九通恒益公司）、贵州修文农村商业银行股份有限公司会展城支行（以下简称修文农商行会展城支行）、曹玉章、韩福龙房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初2389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈晔上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，依法该判支持陈晔的一审诉讼请求：（1）依法判令李洪娟继续履行《住宅买卖三方合同》义务，协助陈晔办理位于贵阳市南明区房屋的国有建设用地使用权／房屋（构建物）所有权转移登记手续；（2）依法判令李洪娟以陈晔已付款268000元为基数按每日万分之五计算，向陈晔支付违约金至前项诉讼请求办理完毕为止；3.本案案件受理费、公告费、保全费等诉讼费用由李洪娟承担。事实和理由：第一，陈晔与李洪娟签订房屋买卖合同时，李洪娟已办理了案涉房屋的所有权登记，当时只有房屋的银行贷款抵押登记，陈晔对李洪娟对外负债并不知情，此时，案涉房屋上并无查封。陈晔基于有效的买卖合同对案涉房屋享有期待权。第二，陈晔按约于2018年6月20日和2018年10月15日分别向李洪娟支付了房屋定金和首期款。虽然案涉房屋的所有权登记于2018年9月20日，但此时房屋尚存在按揭贷款抵押，房屋不具备办理过户的条件。在2018年10月15日，李洪娟收取陈晔首期款后用于偿还房屋按揭贷款后。2018年11月30日，案涉房屋才取得贷款结清证明、抵押注销回执等。因而，案涉房屋实际在2018年11月30日才具备办理过户登记的条件。第三，2019年3月，李洪娟向陈晔交付了房屋，陈晔从交房至今一直居住在该房屋中。第四，案涉房屋事实上具备办理过户的条件。2020年7月2日，陈晔与曹玉章、修文农商行会展城支行协商一致，由陈晔以欠付的50万元房款代李洪娟清偿债务后，曹玉章、修文农商行会展城支行同意解除对案涉房屋的查封。即便在陈晔之后还存在查封，但是房屋具备办理过户的条件，且办理过户不会损害其他人的利益。第五，李洪娟违反合同约定，应承担违约金。李洪娟未到庭发表答辩意见。九通恒益公司述称，与陈晔的上诉意见一致。修文农商行会展城支行述称，第一，认可案涉的《住宅买卖三方合同》、陈晔提供的银行转账凭证、收条及其证明目的。第二，修文农商行会展城支行同意履行2020年7月2日《执行笔录》，即陈晔向修文农商行会展城支行及曹玉章支付房屋尾款50万元后，修文农商行会展城支行同意解除案涉房屋的查封。曹玉章述称，曹玉章同意履行2020年7月2日《执行笔录》，由陈晔直接向曹玉章支付40万元后，同意解除案涉房屋的查封措施。韩福龙未到庭发表意见。陈晔向一审法院起诉请求：1.依法确认陈晔与李洪娟签订的《住宅买卖三方合同》有效；2.依法判令李洪娟继续履行《住宅买卖三方合同》义务，协助陈晔办理贵阳市南明区房屋的国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权转移登记手续；3.判令李洪娟以陈晔已付款268000元为基数按每日万分之五计算，向陈晔支付违约金至第二项诉讼请求办理完毕之日止（暂从2019年2月1日起算至2020年1月31日止为48910元）；4.本案诉讼费用由李洪娟承担。一审法院认定事实，2020年1月，陈晔以房屋买卖合同纠纷为由诉至一审法院，其诉请如前。审理中，陈晔向一审法院提交的上述落款时间为2018年6月20日、甲方（出卖方）为李洪娟、乙方（购买方为陈晔）、丙方（居间方为九通恒益公司）的《住宅买卖三方合同》载明“……甲、乙双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就甲方房屋出售给乙方事宜达成如下协议第一条、房屋基本情况甲方所出售房屋（以下简称该房屋）坐落于贵阳市南明区棚户区改造项目Ｃ区15号楼2单元22层06号，建筑面积74.64平方米（建筑面积仅供参考，实际面积以不动产权证书为准。第二条、房屋权属情况一、甲方持有该房屋的《商品房买卖合同》20303、合同备案，房屋产权人李洪娟，共有人单独所有。二、甲方于2011年2月16日与开发建设单位贵阳宏益房地产开发有限公司就该房屋签订《商品房买卖合同》，该房屋已竣工且开发建设单位已将其交付于甲方。甲方确认已以银行按揭已经向开发建设单位付清购置款。三、甲、乙双方共同确认该房屋的不动产权办理情况为下列第（2）种……（2）双方在签订本合同时，甲方仅持有该房屋的权属买卖合同，该房屋尚未取得房屋《不动产权证书》，但房开商已通知该房屋已具备办理产权条件。甲方已在开发商办理房产手续。……四、该房屋性质为商品房。五、该房屋的抵押状况为第2……2、已设定抵押，甲方尚欠银行款人民币约（大写）贰拾万元整（小写￥200000.00元）。抵押人为李洪娟。甲方需在本合同签定之日起10个工作日内向所抵押银行申请办理提前还款手续，并于银行通知还款之日起10个工作日内办理还款手续，并于银行通知10个工作日内办理抵押注销手续。……六、该房屋租赁情况为1、甲方未将该房屋出租给他人。……第三条、成交价格及税费缴纳一、经甲、乙双方协商一致，该房屋成交总价款为人民币柒拾陆万捌仟元整（￥768000.00元整）（注此总价含装修费及维修基金；包含家私家电在内。（详细见物业交接清单；）。二、税费约定ｌ、甲方承担的税费项目为第3项。……（3）、其他税费甲方办理不动产权证需要缴纳的契税和工本费、甲方催办证加急费3000元。2、乙方承担的税费项目为第（1）（3）项（1）甲方与乙方办理权属转移手续，按照国家相关法规规定过户交易所产生的税费；……（3）其他费丙方居间服务费2.7%、产权登记费等杂费约2000元整。第四条、定金约定及购房款付款方式一、定金支付方式合同签订当日乙方支付甲方人民币陆万捌元整（￥68000.00元）作为购房定金，甲、乙双方办理完毕该房屋权属转移后定金自动转为购房款。（乙方向甲方交纳定金后，若甲方不按本合同约定出售该物业给乙方则视为甲方违约，甲方应双倍返还乙方所支付的定金；若乙方不按本合同约定购买该物业，乙方所支付的定金甲方不予退还。）二、首付款支付方式，甲、乙双方同意按下列第（1）种方式支付首付款（1）居于甲方尚欠银行按揭贷款人民币约15万元，乙方同意向甲方支付人民币15万元整的首付款用于甲方上述所欠银行按揭贷款还款，不含之前支付的68000元定金在内（此款项支付时间为银行通知还款之日的7个工作日内，此款项由乙方通过直接转账方式转入甲方贷款账号还款，甲方不得挪作他用，若甲方不按此项约定执行则视为甲方为诈骗行为）。三、尾款支付方式，甲、乙双方同意按下列第（1）种方式支付尾款（1）乙方应于在在办理不动产权过户当日将购房款除定金及首付款外全额55万元整通过资金监管的方式支付给甲方，乙方应在获得《不动产权证书》3个工作日内配合资金监管方将尾款转入甲方账户。第五条、该房屋产权及具体状况的承诺一、甲方保证所提供的该房屋权属证明及相关证明材料的真实、合法、有效，无产权纠纷，且出售该房屋已取得所有共有人的同意。如因甲方出售的该房屋尚有权属纠纷、债务纠纷或共有人不知晓而导致不能实现本合同目的，乙方有权解除本合同，除退还乙方所支付款项以外，赔偿由此给乙方造成的一切损失，同时乙方享有对甲方行为追究法律责任的权利，但因该房屋开发建设单位的原因及国家机关政策原因而导致不能实现本合同目的，甲乙双方互不追究其责任，相互退还所有款项。二、甲、乙双方保证所提供材料（包括但不限于身份证、房屋权属证明、收入证明、银行及产权管理部门要求提供的其他材料）合法、真实、有效。因蓄意隐瞒或故意造假导致的一切后果和违约赔偿责任，由材料提供方承担，同时对其享有追究法律责任的权利。三、甲方保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况等相关信息；乙方已对甲方所出售的该房屋具体状况做了充分了解，自愿购买该房屋。四、甲方保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已约定的各项附属设施设备及其装饰装修不得拆走和搬离，并使其保持良好的状态。五、甲方保证该物业不存在其他抵押，若有抵押，由甲方自行解决，若有导致乙方损失，由甲方承担；并与签订三方买卖合同之日起必须180日内将户口迁出该物业。第六条、违约责任……二、逾期交房责任甲方未按照合同条款及未按照丙方的办理流程将该房屋更名过户给乙方，按照以下第1种方式处理1、按照逾期时间，分别作（1）或者（2）的处理意见（1）逾期未超出30日，自第八条约定的交付期限届满或条件成就之日起至实际交付日止，甲方按日计算向乙方支付该房屋总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日向乙方支付此违约金款项款额，合同继续履行。（2）逾期超过60日（与第（1）项中的起算时间相同）后，乙方有权退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知书送达之日起7个工作日内向乙方退还全部已付款项款额，并按照该房屋的合同总价款20%作为违约金支付给乙方。如乙方未选择退房的，甲方应按全部延迟天数计算向乙方支付该房屋总价款万分之五每天的违约金，并于该房屋实际交付之日向乙方支付此违约金款项，合同继续履行。第七条、特别约定，本条款与本合同其他条款冲突时，以本条款为准……三、本合同生效后，若乙方无正当理由不履行本合同约定的内容或毁约的，导致无法完成本买卖合同的，乙方应当按照本合同成交金额的20%向甲方承担违约责任并赔偿由此给甲方造成的一切损失。四、乙方在向甲方支付购房款（含定金、垫资款、首付款但仅限于）后若甲方以任何不正当理由拒绝履行本合同的，按照本合同成交金额的20%向乙方承担违约责任并赔偿由此给乙方造成的一切损失、在此手续办理期间，房产增值部分归乙方所有。五、合同签订后甲方同意由丙方代为保管该房屋的相关产权资料（含购房合同、备案登记表、不动产权证等，但不仅限于），……。第八条、权属转移登记一、甲、乙双方同意，自本合同签订后资料齐全达到办理权属转移标准起的10个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。二、该房屋其他权属转移约定经甲乙双方协商一致，房屋交接之前产生的物业、水电气等费用由甲方负责结清，交接之后产生的物业、水电气等费用由乙方承担。第九条、不可抗力……二、上述房屋风险责任自该房屋权属转移之日起随之转移给乙方。第十条、基于丙方促成买卖双方签订本合同，并为买卖双方提供了居间服务，乙方同意在本合同签订当日向丙方支付该房屋成交总价款的2.7%作为居间服务费，具体为人民币20700元整，逾期支付上述居间服务费的，从逾期付款之日起，丙方有权按日向乙方收取应付居间服务费2%的违约金。……第十二条、本合同自甲、乙双方签字（盖章）之日起生效，双方可根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容进行变更或签订书面补充协议，对本合同的解除应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。如因甲、乙双方违反合同约定而产生相关纠纷，均与丙方无关，所收取服务佣金不予退还。第十三条、本合同签订后，双方应积极配合丙方办理，双方应于上一事项办理完成之日起10个工作日内配合丙方办理下一项手续；若甲、乙双方未能按照上述约定时间完成办理手续，未完成方需按总房款万分之五每日向对方支付违约金。……”；该合同落款甲方处签名为“李洪娟”并于签名上捺有手印，乙方处有陈晔签名及捺印，丙方处有第三人九通恒益公司加盖该公司合同专用章。陈晔向一审法院提交的中国银行尾号为1250的中国银行交易流水明细清单打印件显示2018年6月11日陈晔向王齐泰转账支付1万元（附言为花果园订房意向金）、2018年6月15日陈晔向王齐泰转账支付4万元、2018年6月19日陈晔向王齐泰转账支付1万元（附言为Ｃ区15栋2-2206意向金）、2018年6月20日陈晔向王齐泰转账支付25700元；陈晔称以上款项合计85700元，其中68000元于2018年6月20日由第三人九通恒益公司员工王齐泰转账支付给李洪娟作为购房定金，剩余17700元是作为中介费用由第三人九通恒益公司留存。陈晔提交的上述王齐泰中国民生银行“支付业务回单（付款）”显示王齐泰于2018年6月20日向李洪娟转账支付68000元。陈晔向一审法院提交的上述落款日期为2018年6月20日的《商品房购房定金收条》载明“今收到陈晔身份证号3101141978……39交来本人花果园二期Ｃ区15栋2单元2206号房购房定金人民币（大写陆万捌仟元整（小写￥68000.00元整）。收款人李洪娟，身份证号3706831985……21，日期2018年6月20日”，该定金收条落款收款人签名为“李洪娟”。2018年9月20日，李洪娟取得本市南明区花果园项目彭家湾花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目Ｃ区15号楼2单元22层6号房的所有权登记，不动产权属证书为黔（2018）南明区不动产权第××号，载明该房所有权人为李洪娟，共有情况为单独所有，房屋取得价格为548193元，该不动产权属证书未载明有抵押登记情况。陈晔向一审法院提交的中国银行尾号为1250的中国银行交易流水明细清单打印件显示2018年10月15日陈晔向李洪娟转账支付20万元（附言为购房款首付）。陈晔提交的上述落款日期为2018年10月15日的《房屋首付款收条》载明“今收到陈晔身份证号3101141978……39交来本人李洪娟身份证号码3706831985……21贵阳市南明区花果园二期15栋二单元22层06号房屋首付款贰拾万圆整（小写200000.00）用于提前还款。收款人李洪娟，2018年10月15日”，该《房屋首付款收条》落款处收款人签名为“李洪娟”。陈晔提交的上述落款日期为2018年12月1日、甲方（出售方）为李洪娟、乙方（购买方为陈晔）、丙方（居间方为九通恒益公司）的《商品房买卖补充协议》载明“……经甲乙双方协商一致，……就乙方购买甲方位于花果园二期Ｃ区15栋2单元2206号房购房事宜达成以下补充协议1、原甲乙双方成交价款为768000元，乙方已经向甲方支付人民币68000元定金以及首付款20万元，尚有人民币50万元尾款未付。2、现因甲方产权原因暂时不能满足过户条件，甲乙双方共同协商一致将房屋进行转卖，约定转卖价为85万元；甲方收取50万元，其余部分35万元归乙方获得，若卖出价格高于85万元，高出价格部分归甲方获得；丙方居间服务费不予退还。3、另甲方需积极处理该房屋的产权纠纷问题，若因甲方无法处理房屋产权问题导致该房屋不能正常交易过户，甲方需双倍赔偿乙方定金并退还乙方首付款，并补偿乙方支付给丙方的居间服务费。4、本协议为该房屋三方买卖合同的补充协议，一应条款居于买卖合同未尽部分进行补充，相应法律关系以三方买卖合同为准。……”，该补充协议落款甲方处签名为“李洪娟”并于签名上捺有手印，乙方处有陈晔签名及捺印，丙方处有第三人九通恒益公司加盖印章；该补充协议落款以下空白处手写有“补充条件甲乙双方协商一致，甲方需在2019年1月31日前将该房屋产权问题解决，满足过户条件，否则按本协议第3条执行，若乙方愿意等甲方需按乙方已支付款项的万分之五每日向乙方支付滞纳金，直至完成之日”，在该部分手写内容上加盖有两个手印，但无书写人签名。对该份补充协议的签订的过程，审理中第三人九通恒益公司表示当时签订该补充协议时陈晔、李洪娟及李洪娟的丈夫韩福龙在场，当时协议的是在2019年1月31日前韩福龙将案涉房屋解封过户，如果到时不能解封过户韩福龙就另找买家来买案涉房屋，另卖了房子后将陈晔已付首付款退还陈晔，韩福龙将该房另卖的差价高于85万元的部分归李洪娟，低于85万元的差价部分归陈晔所得，陈晔对此同意，该补充协议落款以下空白处手写内容是韩福龙本人所写，手写内容上有两个手印分别是李洪娟和韩福龙所捺，韩福龙写的是在2019年1月31日将查封问题解决并满足过户条件，否则将按照协议双倍退还陈晔的定金及首付款，并赔偿陈晔支付的居间服务费，如到2019年1月31日还未能解决该房过户问题，如果陈晔愿意等就按陈晔已付款项的日万分之五向陈晔支付违约金，2019年1月31日李洪娟仍未能解决过户，在2019年3月韩福龙在案涉房屋所在地将该房钥匙交给陈晔；陈晔对第三人九通恒益公司所述予以认可。陈晔及第三人九通恒益公司向一审法院表示上述案涉《住宅买卖三方合同》及《商品房买卖补充协议》上“李洪娟”的签名及手印确实为李洪娟本人所签所捺。审理中，陈晔对购房经过陈述为陈晔在2018年6月20日与第三人九通恒益公司及李洪娟共同签订住宅买卖三方合同，约定陈晔向李洪娟购买案涉房屋，陈晔在当日向李洪娟支付68000元定金，定金支付完毕后陈晔、李洪娟就着手结清李洪娟在银行的抵押贷款，并于2018年9月20日取得了房屋不动产权证书，陈晔在李洪娟先行垫付20万元将银行贷款结清后于2019年10月15日向李洪娟支付了20万元购房款，在此期间陈晔从李洪娟及其丈夫韩福龙处取得钥匙，签订补充协议时间是2018年12月1日，签订补充协议时韩福龙也在场，知晓双方的交易；因为案涉房屋在2018年11月15日被第三人曹玉章申请查封导致该房无法办理过户登记手续，因此引发了本案，从案件发生后陈晔一直无法联系上李洪娟及其丈夫韩福龙，从第一次庭审第三人曹玉章及修文农商行会展城支行提交的证据，陈晔才得知李洪娟欠下大笔债务，但陈晔作为购买人并不知晓李洪娟及其丈夫的债务情况，案涉房屋买卖合同签订时房屋没有查封信息仅有银行贷款抵押信息，陈晔作为善意购买人从贵州省不动产登记中心处查询房屋的权属状态及登记状态且房屋的权利人为李洪娟单独所有，李洪娟的丈夫也一同参与房屋交易过程，陈晔有充足的理由相信李洪娟有权处置该房屋，且该房屋可以办理过户登记，该房屋不存在其他权利瑕疵。第三人九通恒益公司陈述九通恒益公司向陈晔推荐了李洪娟在九通恒益公司登记出售的案涉房屋，并由李洪娟亲自拿钥匙在公司工作人员陪同下开门带陈晔看房，签约当时查实案涉房屋已办理房屋产权登记仅有银行按揭款，双方约定2018年6月20日在九通恒益公司处签署三方买卖合同，李洪娟和韩福龙均到场，同日陈晔通过九通恒益公司代转定金68000元，陈晔在九通恒益公司工作人员陪同下2018年10月15日向李洪娟按揭贷款银行支付20万首付款，用于李洪娟还清银行按揭时并以该银行的还清按揭的结清证明领取房产证和契税发票原件，该房屋已满足过户条件，后期李洪娟不能按照合同约定将该房屋过户转移到陈晔名下，双方签署了商品房补充协议，李洪娟将房屋钥匙交给陈晔，后面再也联系不上李洪娟；房屋所有权证是2018年11月15日到达房开公司，2018年11月30日九通恒益公司陪同下李洪娟及其丈夫一起到房开凭结清证明及抵押注销回执领取不动产权证和契税发票原件，同时是房开公司告知房子被查封。陈晔与九通恒益公司均表示在与李洪娟签订案涉房屋买卖合同时未告知已被起诉。另查2018年10月，曹玉章以民间借贷纠纷为由将韩福龙、李洪娟诉至一审法院，诉请要求韩福龙、李洪娟归还借款本金60万元及相应利息。该案审理中，曹玉章向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年11月15日对本案案涉房屋查封，查封期限至2021年11月14日。一审法院作出（2018）黔0102民初13428号《民事判决书》，查明2015年2月13日，曹玉章向李洪娟帐户转款546000元，2018年6月7日韩福龙作为借款人、李洪娟作为担保人与曹玉章签订还款协议书，李洪娟自愿用位于本市南明区房屋作为借款的抵押物，同日韩福龙向曹玉章出具借条一张，李洪娟在借条担保人处签名捺印；判决韩福龙偿还曹玉章借款本金546000元并支付相应利息，李洪娟承担连带清偿责任，驳回曹玉章其余诉讼请求；该判决已生效并已进入执行程序。2019年6月19日，一审法院受理修文农商行会展城支行申请执行李洪娟、韩福龙一案，并依据（2019）黔清镇证执第25号执行证书向韩福龙、李洪娟发出执行通知书，该案执行中一审法院于2019年10月28日对本案案涉房屋进行轮候查封，查封期限至2022年10月27日止。本案审理中，一审法院根据陈晔查封申请于2020年6月16日对案涉房屋进行查封，查封期限至2023年6月15日止。本案判决前一审法院于2020年9月30日向贵阳市不动产登记中心查询案涉房屋信息，查询结果显示贵阳市花溪区法院于2020年8月3日对本案案涉房屋进行查封，查封期限至2023年8月2日止。陈晔曾于2019年3月诉至一审法院，诉请要求解除与李洪娟及第三人签订案涉《住宅买卖三方合同》并要求李洪娟退还购房款268000元及支付违约金，后陈晔对该案撤诉并另行提起本案诉讼。2020年7月2日，曹玉章（申请执行人）、修文农商行会展城支行（申请执行人）的委托代理人邹漩、陈晔的委托代理人唐国容在一审法院执行局签署《执行笔录》，载明“……申通过我们友好协商，若陈晔起诉李洪娟、韩福龙房屋买卖合同案件（2020）黔0102民初2389号诉讼成功，在判决书生效之日，陈晔需要支付李洪娟、韩福龙50万元案款，则陈晔案款分为两部分，40万元支付给曹玉章，10万元支付给修文农商行会展城支行，直接支付给该双方。款项收到之后，债权人修文农商行会展城支行、曹玉章不放弃对韩福龙、李洪娟剩余债权的追诉。同时，曹玉章、修文农商行会展城向一审法院申请解除对李洪娟位于贵阳市南明区房屋的查封。……”。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，陈晔诉请要求确认其向一审法院提交的上述落款日期为2018年6月20日的《住宅买卖三方合同》有效，一审法院认为，在签订该《住宅买卖三方合同》时李洪娟尚未取得案涉房屋的所有权，根据上述法律规定，未办理物权登记不影响买卖合同的效力，本案审理中各方提交的现有证据不能证实《住宅买卖三方合同》存在合同无效之情形，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。”之规定，李洪娟未对该合同效力提出抗辩亦未提交证据证明前述《住宅买卖三方合同》存在合同无效之情形，故对陈晔诉请要求确认该《住宅买卖三方合同》有效一审法院依法予以支持。对李洪娟签订该《住宅买卖三方合同》时是否取得夫妻一方同意，是否有权处分案涉房屋的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（三）第十一条：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，本案案涉房屋登记于李洪娟一人名下，不动产登记信息记载为该房属李洪娟单独所有，陈晔基于对不动产登记的信赖购买该房，应认定陈晔基于善意购买案涉房屋，案涉《住宅买卖三方合同》的签订即使未取得夫妻另一方的同意也不宜认定为影响合同的效力。对陈晔要求判令李洪娟继续履行《住宅买卖三方合同》义务，协助陈晔办理案涉房屋的所有权转移登记手续的诉请，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，首先，上述《住宅买卖三方合同》虽有效，但在案涉房屋未办理不动产物权变更登记于陈晔名下之前，陈晔仅取得案涉《住宅买卖三方合同》之债权，且案涉《住宅买卖三方合同》并不形成优于其他债权的利益，陈晔依据该《住宅买卖三方合同》取得的合同之债权并不具有对抗其他债权人的效力，在2018年9月20日李洪娟取得案涉房屋所有权登记后该房已具备办理产权转移登记至陈晔名下的条件，在陈晔提交的案涉房屋不动产权属证书中案涉房屋未有抵押登记记载，而案涉房屋的第一次查封产生于2018年11月15日，从2018年9月20日至同年11月15日期间均具备办理产权转移登记至陈晔名下的条件，但至第一次被查封时止陈晔、李洪娟仍未办理案涉房屋的所有权转移登记，陈晔未取得案涉房屋的物权，2018年11月15日开始案涉房屋陆续被一审法院、花溪区法院查封，至一审判决时止李洪娟实际已不能履行该《住宅买卖三方合同》约定的将案涉房屋所有权变更登记至陈晔名下的合同义务；其次，按陈晔主张其向李洪娟所支付购房款为268000元，距合同约定总购房款768000元尚差50万元，李洪娟是否已向陈晔交房现有证据不能证实，即使按陈晔及第三人所称李洪娟向陈晔交房的时间亦产生在本案案涉房屋被查封之后，且根据陈晔及第三人陈述在此时陈晔、李洪娟及第三人九通恒益公司均已明知案涉房屋被查封，已存在合同不能继续履行的情况，此时交房已可能损害其他权利人的利益；综上，因此一审判决时因案涉房屋被查封李洪娟实际已不能履行将房屋所有权转移登记至陈晔名下的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”之规定，对陈晔要求李洪娟履行合同将本案案涉房屋所有权转移登记至陈晔名下的诉请，一审法院应予驳回。陈晔可另案向李洪娟主张解除上述《住宅买卖三方合同》并要求李洪娟返还已付购房款及承担违约责任。陈晔的第三项诉讼请求是基于合同能够继续履行及产权能转移登记至陈晔名下提出，因一审法院不支持陈晔第二项诉讼请求，故对该项诉请亦应驳回。因本案诉争系因李洪娟违约产生，故本案诉讼费、公告费由李洪娟承担，一审法院在此说明。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（三）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈晔、李洪娟、九通恒益公司于2018年6月20日签订的《住宅买卖三方合同》有效；二、驳回陈晔的其余诉讼请求。案件受理费511元、公告费（以公告费票据为准），由李洪娟承担；保全费4360元，由陈晔负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋是否具备办理过户登记的条件。本案中，虽然陈晔与李洪娟及九通恒益公司签订的《住宅买卖三方合同》有效，且按照《住宅买卖三方合同》第八条第一项：“陈晔、李洪娟双方同意，自本合同签订后资料齐全达到办理权属转移标准起10个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。”的约定，李洪娟理应在取得房屋权利证书后及时履行办理过户登记的义务，但因李洪娟欠付曹玉章及修文农商行会展城支行的借款致使房屋被查封，进而导致房屋不能办理过户登记。现因该讼争房屋已被人民法院依法查封，存在产权过户的现实法律障碍，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，一审判决驳回陈晔要求李洪娟为其办理房屋产权过户的请求，具有事实和法律依据，本院对此予以维持。陈晔可待上述法律障碍消除后，或者通过其他诉求形式维护自身的合法权益。此外，陈晔在二审中撤回诉讼请求第三项，即对违约金的主张，本院从其自愿。综上所述，上诉人陈晔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用511元，由陈晔负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  程 奕审判员  田镇华二〇二一年三月十二日书记员  曾凡青