河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1007号上诉人（原审被告）：王学义，男，1980年11月16日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：张文彬，河南妙德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑孟阳，河南妙德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：史国军，男，1973年12月8日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张子喜，河南师道律师事务所律师。委托诉讼代理人：李言新，河南师道律师事务所律师。原审第三人：郑州坤阳农业科技有限公司，住所地郑州经济技术开发区航海东路、第九大街1509号附2号205室，统一社会信用代码91410100MA40LC0H0N。法定代表人：张吉全。上诉人王学义因与被上诉人史国军及原审第三人郑州坤阳农业科技有限公司（以下简称坤阳公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初4169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王学义上诉请求：撤销一审判决，改判驳回史国军起诉或将本案发回重审。事实和理由：1、坤阳公司是涉案商场承租人。（1）2017年8月1日，史国军、张某1与郑州市郑东新区祭城路街道办事处十里铺股份经济合作社（以下简称十里铺合作社）签订《商业房租赁协议》，约定十里铺合作社将涉案商场出租给史国军、张某1。2018年3月23日，史国军、张某1与十里铺合作社协商，双方同意在《商业房租赁协议》承租人处加盖坤阳公司公章，是双方一致认可将涉案商场承租人变更为坤阳公司，未经法定程序不得撤销或解除。（2）十里铺社区居民委员会于2018年7月24出具声明说明涉案商场的承租人是坤阳公司。（3）2018年8月2日，坤阳公司与上海月星公司签订品牌许可使用合同，约定上海月星公司授权坤阳公司在涉案商场经营中使用“月星”等品牌。说明涉案商场的承租人是坤阳公司。（4）郭某、刘杨在2018年8月24日与王学义签订《合作协议书》前，向王学义出示了2017年8月1日史国军、张某1签字及加盖有坤阳公司印章的商业房租赁协议（复印件）、十里铺社区居民委员会2018年7月24日声明（微信照片）、坤阳公司与上海月星公司2018年8月2日签订的品牌许可使用合同（原件）一份，王学义基于坤阳公司是涉案商场的承租人，就于2018年8月24日与郭某、刘杨签订了《合作协议书》。该协议约定：第一条写明了坤阳公司基本信息；第二条写明了公司经营涉案商场，已与十里铺签订商业房租赁协议，另外，第二条第2款写明了将公司100%股权转让给王学义；第三条第1款也写明了坤阳公司已与十里铺合作社签订商业房租赁协议；第四条第3款写明了王学义按照公司与十里铺合作社签订的商业房租赁协议直接向十里铺合作社支付租金；第五条第3款写明了郭某、刘杨有义务协调坤阳公司与十里铺合作社之间产生的问题。该协议同样证明涉案商场的承租人是坤阳公司。以上证据足以证明涉案商场承租人是坤阳公司，史国军和张某1对涉案商场不再享有承租人权利。2、坤阳公司对涉案商场进行装修和招商，进一步证明涉案商场的承租人是坤阳公司。坤阳公司对涉案商场进行投资，与多家公司签订合同，支出了巨额费用，目前还有部分装修等费用未支付，部分债权人已起诉坤阳公司要求支付相关费用。同时，坤阳公司进行招商，商户在涉案商场开业后开始进场经营。上述事实证明涉案商场的承租人是坤阳公司。3、本案应以加盖坤阳公司公章的《商业房租赁协议》来确定承租人为坤阳公司，而不是以史国军个人与十里铺合作社签订的《商业房租赁协议》来确定承租人为史国军。十里铺合作社2019年12月在没有通知坤阳公司解除加盖坤阳公司公章的《商业房租赁协议》的情形下与史国军个人签订商业房租赁协议，同时单方面从史国军手中收回加盖有坤阳公司印章的商业房租赁协议。该行为不能否认加盖坤阳公司公章的《商业房租赁协议》的合同效力。史国军、张某1与十里铺合作社签订的商业房租赁协议在2018年3月份加盖坤阳公司公章，加盖有坤阳公司印章的《商业房租赁协议》成立在先；涉案商场已交付坤阳公司进行招商和经营，坤阳公司合法占有涉案商场在先；加盖有坤阳公司印章的《商业房租赁协议》在祭城路街道办事处有备案，合同备案在先。依照合同法的有关规定，坤阳公司与十里铺合作社签订的商业房租赁协议应得到履行，涉案商场的承租人是坤阳公司，而不是史国军个人。4、王学义出具的同意支付租金承诺书、协议书等缺乏以租赁关系为基础法律关系，没有法律效力，史国军无权要求王学义退出商场经营和支付租金。郭某、刘杨与王学义签订的《合作协议书》是基于坤阳公司是涉案商场的承租人而签订的坤阳公司股权转让以及投资收益的分配协议，该协议约定郭某转让坤阳公司股权，以及约定双方投资收益比例和按照双方确定的租金标准减去坤阳公司与十里铺合作社签订的商业房租赁协议确定的标准后剩余租金差价部分来计算投资收益。根据该协议约定，郭某、刘杨只享有差额收益，不享有收取租金的权利，该协议不是史国军与王学义之间的转租协议。王学义与郭某、刘杨签订《合作协议书》第五条第3款约定，郭某、刘杨有义务协调坤阳公司与十里铺合作社的租赁关系。因坤阳公司没有凑足十里铺合作社的1000万元租金，委托郭某、刘杨协调关系，应郭某、刘杨要求，王学义代表坤阳公司向郭某、刘杨指定的沈某账户支付660万元租金，由郭某、刘杨与十里铺合作社协调缓交租金事宜。郭某、刘杨又委托史国军出面与十里铺合作社协调，但史国军仅代为坤阳公司支付500万租金，还把收据名字开成了史国军。既然十里铺合作社已同意在商业房租赁协议上加盖坤阳公司印章，说明已认可承租人为坤阳公司，应把收据开给坤阳公司。史国军与十里铺合作社对接和交纳租金，只是代为坤阳公司交付租金，其代为交付租金的行为并不能认定为王学义个人向史国军支付租金，更不能据此认定史国军和王学义存在租赁关系。基于上述事实，王学义后来出具的同意支付租金承诺书、协议书等缺乏以租赁关系为基础法律关系，没有法律效力，史国军无权要求王学义退出商场经营和支付租金。5、王学义代表坤阳公司对涉案商场进行装修和招商经营，由坤阳公司享有经营涉案商场的合法权利和承担相应的法律后果。王学义成为坤阳公司股东和法定代表人后，代表坤阳公司对涉案商场进行修路、装修、电梯安装、商场广告宣传等投资，与多家公司签订装修等合同，支出了巨额装修等费用，目前还有部分装修等费用未支付，部分债权人已起诉坤阳公司要求支付相关费用。同时，坤阳公司进行招商，商户在涉案商场开业后开始进场经营。王学义在涉案商场进行的一切民事法律行为都是代表坤阳公司，一切权利和义务都应由坤阳公司享有和承担，而不是由王学义个人享有和承担。王学义所谓出具的同意支付租金承诺书、协议书等缺乏个人为租赁关系当事人的基础法律关系，没有法律效力，王学义仅是坤阳公司的法定代表人，是职务行为，史国军无权要求王学义个人或者坤阳公司退出商场经营和支付租金。2018年8月2日，坤阳公司与上海月星公司签订品牌许可使用合同约定上海月星公司授权坤阳公司在涉案商场经营活动中使用月星品牌，该证据同样说明涉案商场的承租人是坤阳公司，上海月星公司系坤阳公司为涉案商场从上海聘请来的专业运营商。综上，坤阳公司是涉案商场承租人，史国军不是涉案商场的承租人，其与王学义之间也不存在租赁关系，史国军无权要求王学义退出商场经营和支付租金。史国军辩称，一、根据《民事诉讼法》的规定，原判决认定事实错误、适用法律错误、严重违反法定程序的，才符合上诉的条件。王学义并未具体指出一审判决存在何种错误或不当，滥用自己的诉讼权利，是对司法资源的浪费。二、王学义的上诉理由不能成立。（一）王学义认为坤阳公司是案涉房屋的承租人缺乏确实充分的证据。1、2017年8月1日的《商业房租赁协议》是史国军、张某1作为承租人一方与十里铺合作社作为出租人一方的真实意思表示。史国军向十里铺合作社缴纳定金及租金，表明史国军、张某1在履行该合同。因为招商的需要，双方同意加盖坤阳公司的公章，该加盖印章的行为，并没有体现坤阳公司的真实意思表示，不能据此认定坤阳公司是案涉房屋的承租人。张某1退出，十里铺合作社收回加盖坤阳公司印章的《商业房租赁协议》，史国军与十里铺合作社重新签订《商业房租赁协议》，坤阳公司是知情的，并未提出异议。坤阳公司从未向十里铺合作社缴纳过租金，也说明坤阳公司不是案涉房屋的承租人。2、2018年7月24日的《声明》，是十里铺村民委员会出具的，并不是案涉房屋的出租方十里铺合作社出具的，该声明仅是史国军为了招商的需要向合作单位出示过，王学义并没有该《声明》的原件，不能据此认定坤阳公司是案涉房屋的承租人。3、上海月星家居商业发展有限公司授权坤阳公司在案涉商场的经营活动中使用“月星”等品牌，不足以证明坤阳公司是案涉房屋的承租人。为了招商的需要，《商业房租赁协议》上才加盖坤阳公司印章，这是因为上海月星公司不同意将“月星”等品牌授权给个人使用，坤阳公司只是王学义“挂靠”的公司，这从案涉房屋实际由王学义租赁和使用就可以判断。4、王学义认定其基于坤阳公司是案涉房屋的承租人，才与郭某、刘杨签订《合作协议书》，缺乏相关证据。其基于史国军是案涉房屋的实际承租人才向史国军出具《承诺书》、与史国军签订《三方协议》、《协议书》更符合常理，事实正是如此。5、没有证据证明坤阳公司实际上对案涉房屋进行装修和招商，结合卷宗证据材料，可以认定是王学义“挂靠”坤阳公司，王学义实际出资装修、王学义实际经营。6、王学义上诉称坤阳公司是案涉商场的承租人，与事实不符，缺乏确实充分的证据。（二）王学义上诉称其出具同意支付租金的承诺书、协议书等缺乏以租赁为基础的法律关系，于法无据。王学义作为完全民事行为能力人，在没有受威胁、胁迫、欺诈的情况下于2019年4月16日出具《承诺书》，于2019年7月16日在《催交租金通知书》上签署同意支付租金的意见，于2019年10月30日与史国军签订《三方协议》以及于2019年12月24日与史国军签订《协议书》，恰恰是这些文件变更了之前的《合作协议书》的约定内容，与史国军形成了租赁合同法律关系，这些文件依法应认定为有效。（三）没有证据证明王学义代表坤阳公司对案涉商场进行装修和商场经营。前已述及，王学义成为坤阳公司的股东和实际控制人，目的是“挂靠”坤阳公司。王学义是案涉商场的实际承租人和经营者。作为一个完全民事行为能力人，其完全能够分清代表行为和自己行为的界限。《承诺书》、《三方协议》以及《协议书》均没有加盖坤阳公司的印章，只有王学义的个人签名，这只能说明上述行为是王学义的个人行为，与坤阳公司无关。作为独立法人的坤阳公司应当有独立的财务，向史国军支付租金不是通过坤阳公司的对公账户而是王学义的个人账户，这也足以证明交纳租金的义务是王学义的义务，不是坤阳公司的义务，王学义是实际承租人，坤阳公司不是案涉房屋的承租人。三、原判决认定事实清楚，认定事实所依据的证据确实充分。（一）原判决认定坤阳公司并未与十里铺合作社就案涉房屋的租赁事宜有真实一致的意思表示，坤阳公司并非本案的实际承租人，在张某1退出后，史国军应为唯一承租人，有确实充分的证据。1、2017年8月1日，史国军、张某1与十里铺合作社就案涉房屋签订《商业房租赁协议》。该协议乙方即承租方有史国军、张某1的签名并按捺指印。2、2017年7月4日，史国军向十里铺合作社汇款500万元，汇款申请书备注为租房定金，收款单位为十里铺合作社，十里铺合作社向史国军出具河南省行政事业单位资金往来结算票据载明：付款单位史国军，收款项目大商场履约保证金、金额500万元。3、2018年3月23日，史国军、张某1向十里铺合作社提交《商请函》一份，载明：“目前商场正在招商，为了便于管理，我方注册了坤阳公司，需要在原合同上加盖公章，请贵方予以支持”，十里铺合作社同意后在原《商业房租赁协议》上加盖了坤阳公司印章。4、2019年9月29日，史国军与张某1签订《股权转让协议》，约定关于案涉《商业房租赁协议》一事，张某1将名下30％的股权共计330万元全部转让给史国军，并约定了付款方式：自合同签订之日2后付款20％共计220万元，自2018年12月31日前付款剩余10％，共计110万元。5、张某1于2018年9月29日出具收条一份，认可收到史国军220万元，2018年12月29日出具收条一份，认可收到史国军110万元。6、2019年12月4日，张某1出具《声明书》，声明自愿无条件放弃案涉《商业房租赁协议》中所有规定的权利义务。7、史国军单独与十里铺合作社重新签订《商业房租赁协议》，内容与原《商业房租赁协议》一致，承租方仅有史国军签字，日期仍为2017年8月1日。8、十里铺合作社收回了加盖有坤阳公司印章的《商业房租赁协议》共四份。9、刘某、张某1作为证人出庭作证，主要证实案涉房屋之前由史国军、张某1二人承租，为了商场对外招租，就在原合同上加盖了坤阳公司的公章，2019年12月份，张某1退出了，需要变更合同，当时村里开会研究，就变更一下合同，由史国军一个人租，他自己在合同上签字，原来加盖坤阳公司公章的四份合同被村里收回，合作社没有要求过坤阳公司交租金，坤阳公司也没有向合租社缴纳过租金。10、2019年8月20日汇款凭证一份及十里铺合作社向史国军出具的河南省行政事业单位资金往来结算票据一份。证人沈某出庭作证证明该汇款是代史国军向十里铺合作社缴纳500万元租金。以上证据经双方质证，查证属实，一审法院据此认定上述事实，证据确实充分。（二）原判决认定史国军、王学义之间存在事实上的租赁合同法律关系，王学义应为次承租人，有确实充分的证据。1、史国军与十里铺合作社签订的《商业房租赁协议》明确约定，“乙方拥有此项目有独立经营、出租权”，“乙方可以利益该房产自己直接经营，也可以自行对外招租、分割转租”。2、郭某作为甲方、刘杨作为乙方、王学义作为丙方签订的《合作协议书》，明确约定“丙方作为该商场的唯一经营方，丙方自负商场经营盈亏”。尽管该协议也有“公司与合作社签订的《商业房租赁协议》由丙方与合作社履行”，“丙方按照公司与合作社签订的《商业房租赁协议》直接向合作社支付租金”等内容，由于王学义、坤阳公司均没有直接向合作社缴纳租金，且王学义其后又向史国军出具《承诺书》，在史国军向其送达的《催交租金通知书》签署“上半年房租结清，垫付修路款结清，同时协商下半年房租交付时间”的意见，以及与史国军签署《协议书》、《三方协议》等文件，并实际向史国军交付租金等行为，足以认定《合作协议书》约定的内容被变更，王学义是案涉房屋的次承租人，其与史国军形成租赁合同法律关系。（三）一审认定史国军于2020年5月12日与王学义解除租赁合同，截至2020年5月12日欠付租金及垫付的修路款共11149546.2元，事实清楚，证据确实充分。1、2019年4月16日，王学义向史国军出具《承诺书》一份，载明：“王学义本人于2018年8年24日与史国军签订关于租赁十里铺合作社商业裙房一事，协议约定2018年9、10、11月为装修期，3个月装修期结束后租金从2018年12月1日开始计算，2019年1月1日预缴1000万元租金，由于装修进度慢等原因，经双方协商租期往后延两月即2019年2月1日开始计算房租。按协议要求王学义应于2019年2月1日支付商场上半年租金924万元，迄今为止未支付完上半年租金，一共支付660万元，余欠264万元”，“本人郑重承诺月星家居商场于2019年4月21日开业，开业后一个月即2019年5月21号交完剩下上半年租金264万元，2019年7月1日前缴纳下半年房租”。该承诺书足以证明王学义与史国军形成了租赁合同法律关系。2、2019年10月30日的《三方协议》对租金及垫付的修路款进一步明确了金额。3、2019年12月24日的《协议书》，再次确认了双方之间的租赁合同法律关系。双方的权利义务应以这三份文件为准，2019年12月24日的《协议书》是双方租赁合同法律关系最终有效文件。4、在王学义没有履行2019年12月24日的《协议书》，史国军以短信和彩信的形式通知王学义解除该《协议书》，王学义认可收到该通知，依法应认定双方之间的租赁合同法律关系予以解除。5、根据《承诺书》、《三方协议》及《协议书》，并考虑到新冠疫情防控措施影响酌情减免王学义应付的2个月租金，一审认定欠付的租金及垫付的修路款共11149546.2元，事实清楚、理由充分。王学义在出具同意支付租金的承诺书、与史国军签订的协议书、三方协议等文件，均没有加盖坤阳公司的印章，只是王学义的签名，王学义作为完全民事行为能力人，通过这些法律文件对之前签订的合作协议书的内容进行了实质变更，与史国军形成租赁合同法律关系，承诺书、协议书、三方协议依法应当认定有效，对王学义产生约束力。王学义在签署上述文件时，也没有证据证明其代表坤阳公司，其于2019年1月25日和4月4日分别以自己的账户转账400万元和260万元，史国军的会计沈某向其出具的收据上注明王学义交来十里铺商场租金，而不是坤阳公司交来租金，王学义对此并未提出异议，也足以证明交付租金是王学义的个人行为，并不能代表坤阳公司。综上所述，王学义的上诉理由不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。坤阳公司未到庭，也未提交书面意见。史国军向一审法院起诉请求：1、确认史国军、王学义双方关于郑州市商都路12号北侧十里铺股份经济合作社商业裙房的租赁合同已经解除；2、判令王学义向史国军支付房屋租赁费及垫付的修路款共计：壹仟陆佰伍拾捌万壹仟零柒拾肆元八角整（￥16581074.8元），并自2020年5月12日起至实际付清之日止，以16441074.8元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向史国军支付资金占用费；3、判令王学义承担本案全部诉讼费用。诉讼中，一审法院依职权追加坤阳公司为第三人。一审法院认定事实：2017年7月4日，史国军向郑州市郑东新区祭城路街道办事处十里铺股份经济合作社（以下简称十里铺合作社）汇款支付500万元，备注为租房定金；十里铺合作社向史国军出具结算票据一份，载明“付款单位：史国军、收款项目：大商场履约保证金、金额500万元”。2017年8月1日，史国军、张某1（乙方、承租方）与十里铺合作社（甲方、出租方）签订《商业房租赁协议》一份，主要约定：乙方承租甲方坐落于商都路（××）北侧××里铺集体经济股份合作社商业裙房，包括地下一层、地上五层，建筑面积38500平方米（该面积与实际丈量面积不符的，以实际为准）；乙方拥有此项目独立经营、出租权；租期自2017年8月1日至2038年9月30日，自2017年8月1日起14个月为装修免租期；租金每平方米33元／月，租金从14个月装修期结束后开始计算，每五年递增一次，增幅12％；在签订本协议前乙方应向甲方支付履约保证金500万元，该保证金从乙方支付租金第三年开始可冲抵租金150万元，第四年冲抵150万元，第五年冲抵200万元；甲方每半年向乙方收取租金，乙方保证2019年1月1日前向甲方支付租金1000万元，以后每年1月1日前乙方应提前支付下个半年租金；同时约定其他权利义务等。协议落款甲方代理人处签名为刘某，乙方为史国军、张某1。2018年3月23日，史国军、张某1向十里铺合作社提交《商请函》一份，载明“目前商场正在进行招商，为了便于管理，我方注册了郑州坤阳农业科技有限公司，需要在原合同上加盖公章，请贵方予以支持”。十里铺合作社同意后在原《商业房租赁协议》上加盖了坤阳公司印章。坤阳公司于2017年3月3日成立，股东及法定代表人均为史国军。2018年6月21日，史国军退出坤阳公司，该公司股东及法定代表人均变更为耿顺伟。2018年7月13日，耿顺伟退出坤阳公司，该公司股东及法定代表人均变更为郭某。2018年8月24日，郭某（甲方）、刘杨（乙方）、王学义（丙方）签订《合作协议书》一份，主要约定：甲乙丙三方就郑州坤阳农业科技有限公司经营商场一事，在友好协商基础上达成如下协议：一、郑州坤阳农业科技有限公司基本信息。二、股权转让及法定代表人变更：甲乙双方退出该商场的经营，由丙方作为该商场的唯一经营方，丙方自负商场经营盈亏；甲方从公司工商登记的股东退出，将公司工商登记的持股比例100%转让给丙方，丙方作为公司法定代表人；甲乙丙对本合同约定的投资收益分配比例为60%、30%、10%，各方按照该比例分享租金差价收益。三、公司业务的变更事项。四、费用及收益约定：丙方按照公司与合作社签订的《商业房租赁合同》直接向合作社支付租金，具体以该合同内容为准，本合同项下投资收益为三方确定的租金标准减去公司与合作社签订的《商业房租赁协议》确定的租金标准后剩余的租金差价部分，前5年均价每平方米45元/月（不含税），五年递增一次；同时约定丙方支付押金、加盟费、前期装修费用、股权转让金等。五、公司及商场涉及事务的处理：在丙方运营该商场期间，因与十里铺村合作社产生的问题，由甲乙双方负责解决，相关费用由三方按投资收益分配比例分担。上述协议签订后，2018年8月27日王学义向郭某支付加盟费60万元、向刘杨支付股权转让金100万元,2018年8月28日王学义向郭某支付前期装修费用104.51万元。2018年8月28日，坤阳公司法定代表人由郭某变更为王学义，股东由郭某变更为王学义、耿顺伟、张有风。2018年9月26日，案外人沈某作为移交人与接收人周佳佳签署郑州坤阳农业科技有限公司移交清单一份，将有关账目及公章、营业执照等进行移交。2018年9月29日，史国军与张某1签订《股权转让协议》，约定关于涉案《商业房租赁协议》一事，张某1名下30%的股权共计330万元全部转让给史国军，同时约定付款方式。后张某1出具收条两份，认可收到上述330万元。2019年12月4日，张某1出具《声明书》，声明自愿无条件放弃涉案《商业房租赁协议》的权利义务。后史国军作为承租人单独与十里铺合作社重新签订了《商业房租赁协议》，内容与原《商业房租赁协议》一致，落款承租方仅有史国军签字，日期仍为2017年8月1日。十里铺合作社收回了原加盖有坤阳公司公章及有张某1签名的四份《商业房租赁协议》。2019年4月16日，王学义出具《承诺书》，载明：鉴于王学义本人于2018年8月24日和史国军签订关于租赁商都路北侧十里铺集体经济股份合作社商业裙房一事，协议约定2018年9、10、11月为装修期，3个月装修期结束后租金从2018年12月1日开始计算,2019年1月1日预交1000万元租金，由于装修进度慢等原因，经双方协商租期往后延迟两月即2019年2月1日开始计算房租。按协议要求王学义应于2019年2月1日支付商场上半年租金924万元，迄今为止未支付完上半年租金，一共支付660万元租金，余欠264万元，按协议约定，已属严重违约。（备注：具体付款金额以实际测量面积核算）。本着合作共赢，相互尊重的原则，经双方协商本人郑重承诺：月星家居商场于2019年4月21号开业，开业后一个月即2019年5月21号交完剩下上半年房租共计264万元,2019年7月1日前缴纳下半年房租，以后按此时间节点提前一个月缴纳下半年房租，即每年1月1日、7月1日。如到期不能按期履约造成解除合同或赔偿违约金等一切不良后果由承诺人承担全部责任。后王学义未按照该承诺书履行。2019年7月16日，史国军向王学义送达《催交租金通知书》，要求王学义于2019年8月10日前交纳上半年剩余的264万元租金以及下半年的房租。王学义在该《催交租金通知书》上书写“上半年租金结清，垫付的修路款结清，同时协商下半年房租交付时间”并签名按指印。王学义曾分两次向沈某银行账户支付商场租赁押金：2018年9月27日100万元、2019年1月9日150万元。王学义分两次向沈某银行账户支付租金：2019年1月25日400万元、2019年4月4日260万元。上述四笔费用均由沈某向王学义出具收据。沈某到庭称其是史国军的会计，王学义向史国军缴纳上述660万元房租由其代收。2019年8月20日，沈某通过名下银行账户向十里铺合作社支付500万元，备注为租金；十里铺合作社出具结算票据载明“付款单位：史国军、收款项目：予交大商场租金、金额500万元、收款人刘某”。沈某到庭称其代史国军向十里铺合作社缴纳上述500万元租金。2019年10月30日，史国军（甲方）、王学义（乙方）、郑州市中康月星家居有限公司（丙方、丙方系由乙方成立的商场经营管理公司）签订《三方协议》，载明:鉴于乙方未按时向甲方交纳十里铺月星家居（2019.2.1-2020.1.31）房租11408548.8元、垫付铺路工程款140000元，共计11648548.8元，三方协商一致同意：原郑州中康月星家居用品有限公司出纳王云萍由沈某接管，指定账户郑州广吉商贸有限公司收取租金用于支付商场房租、运营费用，乙方承诺该房租于2021年2月1日前交清给甲方，甲方委派财务退出管理权交还乙方，乙方继续经营商场，乙方如再不履行该承诺则甲方有权终止解除租赁合同，乙方无条件配合清场，将房屋移交给甲方，丙方负责甲乙双方交接工作对接监管，保证商场正常运营。后王学义未按照该协议履行。2019年12月23日，十里铺合作社向史国军送达通知，要求史国军支付欠付的1000万元租金。2019年12月24日，史国军（甲方）、王学义（乙方）、郑州市中康月星家居用品有限公司（丙方）签订《协议书》，载明：关于乙方由甲方处承租位于郑州市商都路12号北侧十里铺股份经济合作社商业裙房用于商场经营事宜，由于乙方未按时支付租金，经三方友好协商，达成本协议并共同遵守。1、甲方与十里铺合作社于2017年8月1日签订商业房租赁协议承租上述房产，2018年8月份甲方将上述房产转租给乙方，乙方从甲方处承租上述房产进行商场经营。双方约定于2019年2月1日开始计算房租，租赁面积为38500平方米(最终面积以十里铺村委实际确定面积为准)，租金第一年每月每平方米40元（该价为不含税价，如第一年经营亏损，第一年房租以甲方向十里铺交纳的每月每平方米33元计算)，每半年付一次租金，乙方承租上述房产后自行成立丙方公司进行商场运营。2、截止本协议签订之日，乙方已向甲方交纳租金660万元。3、三方一致同意，乙方承诺于2020年1月15日前将所欠房租全部支付给甲方；如逾期不予支付，乙方、丙方自动退出上述租赁房产及商场经营，将上述房产、附属设施及装修等交予甲方；乙方与丙方就其对商场进行运营期间对外产生的债权债务以及由此产生的后果由其自行承担。三方关于该租赁房产及商场运营所产的争议或纠纷以本协议为准。该协议下方甲乙方处分别有史国军、王学义签字，丙方处未签字。后王学义未按照该协议书履行。2020年5月12日，史国军向王学义送达《解除合同、交回房屋及退出经营通知书》，载明：因王学义未在2020年1月15日前支付所欠房租，自收到本通知之日起，解除2019年12月24日的协议书，自解除之日起王学义向史国军交回承租房屋、附属设施，郑州市中康月星家居用品有限公司退出该房屋的经营。一审庭审中，史国军申请证人刘某、张某1、郭某、沈某出庭作证。刘某到庭称“我现在是十里铺社区党委副书记，当时史国军签订合同时我是党总支副书记。今天来证明张某1与史国军就我们村里的大商场签订合同的事情经过。2017年7月份张某1与史国军一起找到我们社区，说要租赁大商场。社区研究后2017.8.1由我代表村里与他们二人签订商业房租赁协议，当时加盖了郑州市郑东新区祭城路街道办事处十里铺股份经济合作社的公章，张某1与史国军签字并均按手印，史国军当场转账给十里铺股份经济合作社500万的履约保证金，在2018年3月23日，史国军与张某1一起找到村里签订商请函，为了商场对外招租，需要加盖坤阳公司的公章，于是就在原合同基础上直接加盖坤阳公司的章，后来到2019年12月份史国军、张某1又找到社区，说张某1退出了，需要变更合同。当时村里开会研究，原本是他俩租的，现在既然他们有一个要退出，那就变更一下合同，由史国军一个人租，他自己在合同上签字。原来加盖坤阳公司公章的四份合同被村里收回。双方一直按照史国军、张某1签订的合同内容履行。合作社没有要求过坤阳公司交租金，坤阳公司也没有向合作社缴纳过租金”。证人张某1到庭称“十里铺3万多平方的房子原来是我和史国军一起租赁的，后来因为我比较忙顾不上就把股份转给史国军了，我退出之后，他又与十里铺签了合同，后面的事我就不管了，史国军曾跟我说过为了招商需要盖一个坤阳公司的章”。证人郭某到庭称“我、刘杨、王学义于2018年8月24日签订的三方协议，我代表的是史国军，刘杨代表的是张某1。史国军与张某1卖给王学义10%的股份，由王学义经营缴纳房租。”一审庭审中王学义主张签订的承诺书、协议书是在史国军逼迫下签订，但未提交没有书面证据。一审法院认为,合同的签订应当是双方意思表示一致的结果。涉案房屋租赁曾存在三个版本《商业房租赁协议》，承租方签章处历经史国军、张某1，史国军、张某1、坤阳公司，史国军，出租方代理人刘某已到庭陈述上述承租方签章变更过程及收回了加盖坤阳公司公章的四份合同，《商请函》亦明确载明因招商管理需加盖坤阳公司公章，同时合同履行过程中向十里铺合作社实际缴纳押金、租金、被催缴人均为史国军，因此坤阳公司并未与十里铺合作社就案涉房屋的租赁事宜有真实一致的意思表示，坤阳公司并非案涉房屋的实际承租人。在张某1退出后，史国军应为唯一承租人。在史国军与十里铺合作社签订的租赁协议中明确“乙方拥有此项目独立经营、出租权”，因此史国军有权再次转租。王学义在与郭某、刘杨签订《合作协议书》后成为坤阳公司法定代表人，以该公司名义经营涉案商场。王学义个人向案外人沈某支付租金660万元，沈某向王学义出具收据并到庭陈述其是史国军的会计，王学义向史国军缴纳上述660万元房租由其代收。王学义在2019年4月16日《承诺书》、2019年10月30日《三方协议》以及2019年12月24日《协议书》中，对欠付史国军租金一再确认。综上，史国军、王学义之间存在事实上的租赁合同法律关系，王学义应为次承租人。王学义虽辩称承诺及协议均是在王学义逼迫下签订，但未提交没有证据证明，一审法院不予采信，王学义应当按照承诺及协议内容履行。王学义未按约履行，导致史国军合同目的不能实现，史国军有权解除合同，史国军主张于2020年5月12日向王学义发出解除合同通知，王学义当庭认可收到，一审法院对此予以确认。根据《承诺书》、《三方协议》及《协议书》，王学义应自2019年2月1日起支付租金，已交付租金660万元，尚拖欠2019年2月1日至2020年1月31日租金11408548.8元，故年租金应为18008548.8元，月租金每平方米40元，实际面积为37517.81平方米。2020年初，新冠肺炎疫情爆发，王学义所经营商场亦受到疫情防控措施影响，一审法院酌情确定减免疫情期间租金时间为2个月，剩余自2020年2月1日至2020年5月12日期间应支付租金为2100997.4元（37517.81平方米×40元/平方米×1.4个月）。上述王学义共计拖欠租金13509546.2元（11408548.8+2100997.4)。同时，王学义在《三方协议》中确认未按时缴纳垫付铺路工程款140000元，以上拖欠金额共计13649546.2元。王学义曾向史国军支付250万元租赁押金，合同解除后该押金应予抵扣欠付款项，抵扣后王学义应向史国军支付拖欠的租金、垫付的修路款为11149546.2元（13649546.2元-2500000元）。综上，史国军主张王学义支付该11149546.2元及自2020年5月12日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费，证据充分，理由正当，一审法院予以支持，史国军请求超过部分不予支持。王学义辩称原、被告主体不适格，与查明不符，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、解除原告史国军与被告王学义关于郑州市商都路12号北侧十里铺股份经济合作社商业裙房的租赁合同；二、被告王学义于本判决生效之日起十日内向原告史国军支付房屋租赁费及垫付的修路款共计11149546.2元及资金占用费(以11149546.2元为基数，自2020年5月12日起至实际清偿之日止按照2020年5月12日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算)；三、驳回原告史国军的其他诉讼请求。本院对一审法院查明事实予以确认。另查明：1、二审期间，王学义提供两组新证据。第一组：坤阳公司与案外人签订的月星家居项目施工合同书7份及相关签证单23份；坤阳公司与案外人签订的消防工程设计合同、室内外装饰装修设计合同、室内装饰设计合同、施工劳务分包合同、中央空调安装施工合同5份；河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初8467号、14505号民事判决书各一份；2018年8月2日坤阳公司与上海月星家居商业发展有限公司签订的《商场经营管理合同》一份。证明目的：王学义2018年8月24日签订《合作协议》（即股权转让协议）受让坤阳公司，无论受让前期还是后期，在“月星家居”项目对外经营招商和经济交往中一直以坤阳公司名义进行。王学义受让坤阳公司，其真实意思是由于坤阳公司已作为实际承租人及月星品牌引进方身份对月星家居商场进行了前期运营和管理，王学义接手坤阳公司后可以直接顺利开展业务，作为新的股东可谓一举两得。王学义在涉案商场进行的一切民事法律行为都是代表坤阳公司及法定代表人的职务行为，一切权利和义务都应由坤阳公司享有和承担。第二组证据：坤阳公司和王学义交易往来专项审计报告（豫丰专审字2021第105号）一份。证明目的：王学义通过个人及会计周佳佳个人账户对月星家居共投资1724.05万元，通过对公账户投入158.43万元。坤阳公司、中康月星公司未向王学义账户转账，坤阳公司账户仅向周佳佳个人账户转账84余万元，且用于月星家居投资项目及发生的各项费用支出，除此之外坤阳公司未再向其账户转款，周佳佳也未收到中康月星公司向其账户转款。因此，本案应当由坤阳公司承担责任，不应当由法定代表人及股东王学义个人承担。史国军质证意见：对第一组证据，坤阳公司与第三方签署施工合同与本案无关，其证明目的不能成立。王学义2018年8月27日成为坤阳公司法定代表人、股东和实际控制人后，以坤阳公司名义对外签订合还是以个人名义签订上述合同，合同权利义务均可由王学义享有。对两份民事判决书真实性无异议，最终义务是坤阳公司履行还是由王学义履行从判决书不能确定。关于商场经营管理合同，上海月星公司不与个人合作，为了招商需要必须以公司名义出现，该合同名义是坤阳公司与上海月星公司所签，实际权利义务仍是由王学义享有和承担。对第二组证据，该证据来源不符合法定程序，其证明目的明显存在错误。该审计报告所列举的账户没有显示坤阳公司、中康月星公司向王学义转账，但并不能证明未向王学义其他账户或通过其他人的账户转账。王学义以个人账户向史国军分别支付400万元和260万元，没有通过坤阳公司账户向史国军账户转账，也足以证明王学义实际承租房屋。王学义对其在一审期间提交的证据补充证明观点：王学义决定签订《合作协议书》及受让坤阳公司股权，系由于坤阳公司已作为实际承租人及月星品牌引进方的身份对月星家居商场进行前期运营和管理，王学义接手坤阳公司后可以直接顺利开展业务，作为新的股东可谓一举两得。王学义本人在涉案商场进行的一切民事法律行为都是代表坤阳公司及法定代表人的职务行为，一切权利义务都应当由坤阳公司享有和承担。史国军补充质证意见：王学义的观点错误。《商业房租赁协议》加盖坤阳公司公章的时间是2018年3月23日，月星家居品牌许可使用合同签订于2018年8月2日，上述行为均是史国军主导下完成。王学义为了个人取得案涉租赁房屋的经营收益才签订《合作协议书》并完成坤阳公司的工商变更登记，其目的是“挂靠”坤阳公司，借用坤阳公司的资质实现自己的目的。2018年8月24日的合作协议书约定了王学义的义务，由于王学义没有实际履行，才出现之后的承诺书、协议书、三方协议等文件，对王学义与史国军之间的权利义务进行约定和确定。王学义对于史国军一审提交的证据补充质证意见：坤阳公司的股权已经于2018年8月24日转让给王学义等股东，2018年史国军与张某1签订的《股权转让协议》，同日张某1出具收条、2018年3月23日史国军与张某1致十里铺村委的《商请函》称注册了坤阳公司，需要在原合同上加盖公章。以上事实证明坤阳公司成立之初实际有两名股东，张某130%股份由史国军代持。十里铺合作社在收到《商请函》并在《商业房租赁协议》上加盖公章后，三方已经实际认可坤阳公司作为承租人的法律地位，自此该协议与史国军和张某1已无实际利害关系。之后史国军与十里铺村委会串通签订协议的行为损害坤阳公司的合法利益，属于无效民事法律行为和无效合同。史国军针对上述意见补充说明：王学义认为张某1代持史国军30%的股份缺乏事实依据。真实情况是史国军和张某1协商好与十里铺合作社签订《商业房租赁协议》，张某1在该协议下的权利为30%，史国军为70%，该比例与坤阳公司股权比例没有任何关系。《商业房租赁协议》存在三个版本，即：2017年8月1日签订时承租人是史国军、张某1，2018年3月23日十里铺合作社同意加盖坤阳公司印章，2019年张某1退场后史国军单独又与十里铺合作社签订租赁协议。因此第一个版本上加盖坤阳公司印章后坤阳公司并非该合同承租人，张某1退场后，该合同的权利义务由史国军享有，2019年重新签订协议也是对2017年8月1日合同的确认。2、二审中，王学义提供张某2的证言并申请张某2出庭作证。张某2称其曾是坤阳公司实际股东，通过母亲张有风持有20%股份。张某2称：2018年将十里铺村商业裙房家居商场项目推荐给王学义，同时推荐耿景芝，三人一起做这个项目，具体和坤阳公司当时股东、法定代表人郭某商谈，郭某出具了坤阳公司与十里铺合作社签订的《商业房租赁协议》、坤阳公司与上海月星家居商业发展有限公司签订的《月星家居品牌许可使用合同》，十里铺合作社出具坤阳公司系承租人的《声明》。基于坤阳公司的特殊地位，三人商量直接接手坤阳公司，既可以解决租赁问题，又不用再重新签订品牌使用合同，并且前期坤阳公司已与装修公司签订装修合同在履行中，可以马上开展工作，坤阳公司进行变更登记，耿顺伟代持耿景芝28%股份，张有风代持张某220%股份，王学义持股52%，因为商场投入大，张某2和耿景芝资金有限，由王学义先替坤阳公司支付了月星家居项目几乎所有款项，待公司后期回款了再慢慢偿还，如果公司亏损，前期王学义投的钱和后期亏损的钱由三人按比例来承担。关于租金为何没有交给十里铺村，而是交给沈某，张某2在证言中称：因为2018年8月24日接手商场后就支付郭某股权转让款和交给十里铺村押金，很快商场工程款需要支付，2019年1月1日又需要支付1000万元给十里铺村，王学义前期已经代坤阳公司投了一千多万元，没有那么多钱再替坤阳公司交租金。2018年至2020年郑州地铁3号线施工，造成商场周边交通不便，商场正门被围挡挡住，2020年又出现疫情的原因，导致商场一直无法正常装修和经营，亏损严重，坤阳公司更是无力支付高额的租金。由于之前一直都是郭某跟村里打交道，我们股东觉得跟村里不熟悉，张口就让村里缓交租金，村里可能不会同意，于是就先把租金660万元转给了郭某指定的会计沈某，让他们出面协调一下。张某2称：坤阳公司负责项目前期投资建设，中康月星公司负责建设后的经营管理、对外招商，法定代表人都是王学义。张某2称其已于2020年将股份转让给他人，现不再持有坤阳公司股权。王学义认为：证人张某2的上述证言可以证明本案合同的承租人是坤阳公司，而且品牌经营运营方是中康月星公司，王学义属于公司的股东和法定代表人，对外签字代表公司，是职务行为。王学义和张某2等三人作为股东之前，坤阳公司已经同有关单位签订书面施工合同，品牌运营管理协议，随后又成立中康月星公司进行品牌运营和管理。王学义仅是股东，代表坤阳公司向月星这个项目支付了三千多万元款项的股东。史国军对张某2证言的质证意见：张某2的证言和出庭情况能够证实2018年8月27日王学义成为坤阳公司的股东和实际控制人之前，郭某出面与第三方签订相关的施工合同，郭某一审出庭证实其代表史国军，因此2018年8月27日之前的施工合同等文件实际是史国军以坤阳公司名义所签。王学义之所以接手坤阳公司，真实情况是史国军是房屋的实际承租人，史国军实际控制坤阳公司，坤阳公司变更王学义为股东，王学义一举两得。3、二审中，王学义申请调取在郑东新区祭城路街道办事处十里铺股份经济合作社备案的2017年8月1日与坤阳公司签订的《商业房租赁协议》。史国军对上述协议的存在无异议，且一审诉讼中刘某出庭作证陈述了坤阳公司在租赁协议上加盖公章及十里铺合作社收回该租赁协议的由来与经过，并向法庭出示过该《商业房租赁协议》。基于上述情况，无再次调取必要。4、二审中，本院向王学义核实其通过沈某支付660万元租金的标准，王学义称按照33元/月/平方米的标准支付，依据是坤阳公司和十里铺合作社签订协议第四条的规定，王学义认可沈某是史国军的会计。史国军不认可王学义所称支付租金标准为33元/月/平方米，史国军称是按40元/月/平方米的标准计算的，房屋实际租赁面积为27517.81平方米，依据2019年10月30日三方协议，王学义欠付2019年2月1日至2020年1月31日的房租为11408548.8元，加上已经支付的660万元，除以12个月，再除以单价40元，可得出租赁面积为37517.81平方米。5、二审中，本院向史国军核实是否向十里铺合作社支付租金，有无支付租金的手续。史国军称最初作为承租人从十里铺合作社租赁涉案商业用房，在《商业房租赁协议》签订前向十里铺合作社支付了500万元定金，于2019年8月20日支付了500万元，一审中已提供汇款凭证、收据等证据，共支付了1000万元。史国军称由于王学义拖欠租金，导致史国军也没有向十里铺合作社全部交清，十里铺合作社多次催促史国军交清租金。6、2018年8月24日郭某、刘杨与王学义签订的《合作协议书》第四项第4条约定：本合同项下，投资收益为甲方、乙方与丙方确定的租金标准减去《商业房租赁协议》确定的租金标准后剩余的租金差价部分。第4.1条约定：前5年均价45元/月/平方米，第一年40元/月/平方米，第二年每平方米每月42元/月/平方米……，五年递增一次，增幅15%。本院认为：关于坤阳公司是否与十里铺合作社存在租赁关系。十里铺合作社并未向坤阳公司主张租金，刘某在一审出庭作证，说明《商业房租赁协议》的签订由来与经过。刘某陈述十里铺合作社与史国军、张某1签订了租赁合同，史国军交纳了500万元履约保证金，后为了对外招租需要加盖坤阳公司公章，在原合同基础上直接加盖坤阳公司印章，后因张某1退出，十里铺合作社将原租赁合同收回，变更为史国军一人租赁，双方一直按照史国军、张某1签订的合同履行，十里铺合作社没有要求坤阳公司交租金，坤阳公司也没有向十里铺合作社缴纳过租金。根据上述情况，坤阳公司没有单独作为承租人与十里铺合作社签订《商业房租赁协议》，承租人并未变更为坤阳公司，坤阳公司不持有租赁协议，没有向十里铺合作社支付过租金，十里铺合作社既没有向坤阳公司收取过租金或押金，也没有向坤阳公司主张过权利。故坤阳公司并非十里铺合作社合同相对人，与十里铺合作社不存在租赁关系。向十里铺合作社交纳保证金、支付租金、被催缴租金的合同相对人均是史国军，史国军与十里铺合作社系租赁合同关系。王学义通过史国军的财务人员沈某支付押金250万元和租金660万元，并向史国军出具《承诺书》，在《催缴租金通知书》、《三方协议》、《协议书》上签字，一再对欠付史国军租金的事实予以确认。一审法院据此认定史国军与王学义存在事实上租赁合同法律关系、王学义是次承租人，有据可依。本案处理的是史国军与王学义之间的转租赁合同纠纷，史国军作为原告起诉符合法律规定。王学义上诉请求驳回史国军起诉，理由不成立，本院不予采信。无论是加盖坤阳公司印章的原《商业房租赁协议》，还是史国军与十里铺合作社重新签订的《商业房租赁协议》，内容一致，租金价格均为33元/月/平方米。王学义称其按照33元/月/平方米的标准支付租金，明显与其签署的《承诺书》、《催缴租金通知书》、《三方协议书》、《协议书》不符，根据上述文件，王学义向史国军支付租金的标准是40元/月/平方米，存在明显价差，证明王学义并非依据原《商业房租赁协议》履行坤阳公司的职务行为，也印证了王学义与史国军之间系转租关系。王学义称其是履行坤阳公司职务行为的上诉理由不成立，本院不予采信。王学义拖欠租金，构成根本违约，导致史国军的合同目的无法实现，史国军有权解除合同。一审法院确认史国军与王学义之间租赁合同已解除，处理正确。一审法院基于公平原则，考虑疫情因素影响，酌减王学义两个月租金，处理适当。综上，一审法院判令王学义向史国军支付租金、垫付修路工程款11149546.2元及资金占用费，处理正确。王学义在二审中提交证据证明其对案涉项目有投资，但不能改变王学义在本案租赁合同纠纷中根本违约的基本事实，不影响本案处理。租赁合同解除后，王学义或坤阳公司对案涉商场的投资应按照当事人之间约定并依据公平的原则依法处理。综上所述，王学义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121286元，由王学义负担。本判决为终审判决。审判长  刘颖超审判员  邓先理审判员  王东黎二〇二一年三月三十日书记员  田美林