内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2021）内22民终44号上诉人（原审原告）：乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：金某，1995年10月10日出生，蒙古族，该公司法务，住内蒙古自治区通辽市。被上诉人（原审被告）：闫某，住内蒙古自治区乌兰浩特市。委托诉讼代理人：佟某，内蒙古奥斯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨某2，职业不详。被上诉人（原审被告）：高某，职业不详。上诉人乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人闫某、杨某2、高某案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初5509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒大公司上诉请求：1.请求法院依法改判内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2019）内2201民初5509号民事判决书，停止执行乌兰浩特市恒大绿洲项目9-3-3008号房屋，解除查封；2.本案诉讼费由闫某、杨某2、高某共同承担。事实和理由：一、一审法院的执行行为已实际影响恒大公司的实体权利，涉案房屋并未办理物权登记，系恒大公司所有，不应作为他人财产进行查封，一审法院以物权期待权为由认定涉案房屋系杨某2所有没有事实依据与法律依据。涉案房屋仅办理了合同备案，预售合同备案仅是行政管理手段，不具有物权或准物权性质，不能发生物权设立或变更的法律效力。且物权期待权并不等同于物权，因杨某2违约在先，已失去物权期待权的基础条件。恒大公司在银行催告后已经替杨某2提前支付了所有贷款，杨某2仅支付了少部分房屋对价，根据双方签订的房屋买卖合同约定，恒大公司有权解除该合同，并处分涉案房虏。因此一审法院将尚未取得产权的房屋直接认定为杨某2的个人财产进行查封的行为，违反《中华人民共和国物权法》中物权法定和不动产确权以物权登记为准的规定。二、一审法院认定恒大公司关于所有权保留以及享有合同解除权的主张不能排除法院执行系认定事实不清，法律适用错误。杨某2向银行贷款后未能按期偿还银行贷款，因此恒大公司作为其保证人向银行承担了保证责任，银行从恒大公司开立的保证金账户中直接扣划杨某2欠付本息。因此恒大公司作为卖方，有权基于买方的违约行为而合法解除合同。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款的规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除”。综上所述，一审法院的判决认定事实不清，法律适用错误，请求贵院依法改判一审法院判决，停止执行，解除查封。闫某辩称，不同意恒大公司的上诉请求。恒大公司依据房屋买卖合同的条款主张房屋所有权于法无据，主张该条款属于无效条款，格式条款。涉案商品房已经网签，具有公信力，闫某申请执行符合强制执行条件。恒大公司主张履行了担保责任，属于另案，应另行起诉。恒大公司在明知买房人出现违约的前提下，继续无条件履行担保责任，系自愿行为，不应当损害闫某的权利。杨某2未答辩。高某未答辩。恒大公司向一审法院起诉请求：1.请求法院停止执行乌兰浩特市恒大绿洲项目9-3-3008号房屋；2.请求法院解除对乌兰浩特市恒大绿洲项目9-3-3008号房屋的查封。一审法院认定事实：杨某2、高某系夫妻关系。2015年9月7日，杨某2与恒大公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定杨某2从恒大公司处购买乌兰浩特市恒大绿洲小区9-3-3008号房屋，房屋总价款555553元，杨某2向恒大公司交付225553元，剩余房款用所购的房产进行抵押，向银行贷款支付。合同签订后，恒大公司将房屋交付给杨某2。2015年10月23日，杨某2与中国邮政储蓄银行股份有限公司兴安盟分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定杨某2贷款330000元，用于购买乌兰浩特市恒大绿洲小区9-3-3008室房屋，恒大公司为该贷款提供担保。其中第五条第六款约定，在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：(1)有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；(2)有权对该商品房以出租、拍卖、申请强制执行等方式行使追偿权；(3)有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。合同签订后，杨某2未能按期偿还贷款，恒大公司替杨某2偿还了两笔贷款共计14475.15元。现因闫某与杨某2、高某的民间借贷纠纷案件，乌兰浩特市人民法院查封了乌兰浩特市恒大绿洲项9-3-3008号房屋，恒大公司主张房屋所有权未发生变更，尚在恒大公司名下，故向法院提出执行异议被驳回，现依法提起执行异议之诉。一审法院认为，恒大公司与杨某2签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。办理按揭贷款时，杨某2为义务人，银行为权利人，按照《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，恒大公司对涉案房屋无处分权。恒大公司主张其有权按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条关于所有权保留的规定收回房屋，但按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条的规定，所有权保留不适用于不动产，故恒大公司关于所有权保留以及享有合同解除权的主张，不能排除法院执行。杨某2未履行偿还贷款义务，恒大公司代杨某2偿还贷款的行为，系恒大公司履行担保义务，恒大公司对杨某2享有追偿权，可另案诉讼。现恒大公司以其对诉争房屋拥有所有权而提出的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回恒大公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定本案事实正确，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”杨某2购买案涉房屋并办理了商品房预售合同登记备案，恒大公司以杨某2未履行按期偿还贷款义务，其公司已代替杨某2偿还贷款，案涉房屋尚未办理产权转移登记为由要求停止执行，故本案的争议焦点为恒大公司对案涉房屋享有的权益是否足以排除人民法院的强制执行。审查案外人的权利能否排除执行，应根据案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定案外人享有的民事权益是否能够排除执行。结合上述司法解释，综合考虑全案证据，恒大公司作为案外人其享有的民事权益不足以排除人民法院的强制执行，具体理由如下：1.案涉房屋总价款为555553元，杨某2向恒大公司交付首付款225553元，余款330000元以办理按揭贷款的形式给付。自中国邮政储蓄银行股份有限公司兴安盟分行发放的330000贷款进入恒大公司账户时，杨某2已支付全部房屋价款。恒大公司亦在收到全部房屋价款后，将案涉房屋交付杨某2占有使用，至此双方之间的房屋买卖合同已实际履行。恒大公司仅为杨某2330000元贷款的连带责任保证人；2.案涉房屋已办理预告登记，预购商品房预告登记的目的在于保护预购人在预购房屋办理所有权初始登记后能够办理所有权转移登记而确定取得房屋所有权，其效力具有物权属性，产生相应的对抗效力和排他效力，不仅可以对抗第三人，亦构成对商品房出售方的物权限制。即使房屋仍登记在开发商名下，开发商已不能享有完整所有者的权益；3.杨某2未按照约定偿还贷款，中国邮政储蓄银行股份有限公司兴安盟分行提前收回贷款，恒大公司代替杨某2偿还欠款本息14475.15元，系履行连带保证义务，其请求权基础是担保请求权，与申请执行人闫某查封涉案房屋的债权实现方式属同一地位，并不具有优先性；4.恒大公司主张依据双方合同约定，恒大公司享有合同解除权，并保留房屋所有权。本案双方事实行为发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律及司法解释的规定。依据《中华人民共和国合同法》第三十四条“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持”的规定，所有权保留约定并不适用于不动产；5.目前，恒大公司与杨某2之间的《商品房买卖合同》并未解除，既使按照双方约定，恒大公司享有解除权，但合同解除后，必然存在相应的法律后果，在双方未就已付购房款处理达成一致或经人民法院生效判决确认的情况下，直接判决不得执行案涉房屋亦有不当。综上，恒大公司享有的民事权益不足以排除人民法院的强制执行。综上所述，恒大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人乌兰浩特恒大盛业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英二〇二一年三月二十六日法官助理 张 雪书记员 李国策