黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1084民初148号 原告：中国邮政集团有限公司黑龙江省宁安市分公司，住所地宁安市。 法定代表人：孟宪鹏，总经理。 委托诉讼代理人：刘鹏，男，系中国邮政集团有限公司黑龙江省宁安市分公司员工。 被告：宁安市宁安镇汇丰手机精品城，住所地牡丹江市宁安市。 经营者：郭德丰，负责人。 委托诉讼代理人：郭艳秋，女，系宁安市宁安镇汇丰手机精品城员工。 委托诉讼代理人：刘莲丽，黑龙江合兴律师事务所律师。 原告中国邮政集团有限公司黑龙江省宁安市分公司（以下简称邮政公司）与被告宁安市宁安镇汇丰手机精品城（以下简称手机精品城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘鹏、被告的委托代理人郭艳秋、刘莲丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邮政公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告违约金67538.75元；2.原告收取的履约保证金20000元不予退还给被告；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年7月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告承租原告位于邮电大厦一层门市273.77平方米经营通讯器材销售，期限三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日，三年租金合计1119137.50元，第一年租金355000元，第二年租金372750元，第三年租金391387.50元，被告未按规定时间和金额交纳租金，应承担年租金10%的违约责任。2020年，因受新冠肺炎疫情影响，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，原告同意减免2020年上半年3个月的房屋租金88750元，扣减时间截止到2020年9月25日，主合同其他条款继续有效，2020年10月7日，被告擅自解除双方所签《房屋租赁合同》，搬离承租房屋。被告违约要求被告给付原告违约金67538.75元，原告收取的履约保证金20000元不予退还给被告。 被告手机精品城辩称，原、被告双方的合同经过协商解除，原、被告双方的权利义务关系终止。原告的诉讼请求没有法律依据，依法应当予以驳回。事实和理由：2019年7月1日被告与原告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于宁安市宁安镇邮电大厦一楼门市，合同约定租赁期限三年，租金及支付方式，第二年于2020年7月1日前支付全款。还约定履约保证金20000元整。2020年初发生了新冠疫情，疫情期间，楼上单位的一名职工跳楼，摔死在被告手机精品城营业室门前。受疫情及前述事件的影响，被告手机精品城自2020年1月末至2020年4月中旬一直按照政府要求停业，此后虽然恢复营业，但是经营惨淡。2020年6月被告手机精品城向原告单位要求减免房屋租金，减少房屋租赁面积。原告单位一直说领导研究。2020年7月才通知被告减免3个月房屋，顺延使用3个月。被告手机精品城多次到原告单位及原告上级单位要求缩减租赁面积、减少房租，原告单位迟迟不予答复，最后经过双方协商，原告单位同意与被告手机精品城解除房屋租赁合同。2020年10月7日被告与原告单位双方合同的权利义务关系终止。 合同约定租期三年，2019年7月1目起至2022年6月30日止。第一年租期结束应该是2020年6月30日止，减免三个月房租顺延至2020年9月30日至。被告手机精品城使用原告单位房屋至2020年10月7日是经过原告单位同意的。房屋租赁合同第五项第1款中约定：“合同到期乙方结清水、电、暖及其他经营费用，甲方验收合格后无息返还履约保证金”。第八项违约责任中第2款约定：“未经甲方同意擅自拆改房屋结构和设施的，应向甲方支付年租金10%的违约金，不予返还履约保证金，同时甲方有权终止合同”。依据双方签订的房屋租赁合同的以上相关约定，原告应该返还被告的履约保证金。合同中约定“未按规定时间和金额交纳租金”、“未经甲方同意，擅自将所租房屋转租”该两项行为没有约定违约金。不存在给付违约金的合同约定情形。 根据原、被告的陈述意见，归纳本案争议焦点为：一、原、被告签订的房屋租赁合同是否已经解除；二、被告在履行房屋租赁协议过程中是否存违约行为；三、原告要求被告给付违约金67538.75元是否有事实和法律依据；四、履约保证金20000元是否应当退还被告。 原告邮政公司围绕本案争议焦点依法提交了证据，经本院组织质证后认定如下：中标通知书一份、房屋租赁合同一份、房屋租赁合同补充协议一份。本院认为，该组证据能够证明被告通过中标的方式取得原告案涉房屋的使用权，原、被告签订了房屋租赁合同，及补充合同的事实。本院对上述证据予以采信。 被告手机精品城围绕本案争议焦点依法提交了证据，经本院组织质证后认定如下：证据1.企业询证函一份。本院认为，原告意在证明原告在被告处有20000元的保证金，被告表示认可，本院对保证金的数额予以采信。证据2.郭艳秋与原告代理人微信通话记录一份；本院认为，被告对该证据无异议，本院对该证据予以采信。证据3.被告出具的减免房屋租赁申请书、原告出具的出租房屋催缴通知书、被告出具的对出租房屋催缴通知书复函、被告给原告出具信函各一份。本院认为，该组证据能够证实双方就合同的履行、解除事宜的协商过程。本院对上述证据予以采信。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：2019年5月25日，被告手机精品城中标原告邮政公司所有的邮电大厦1楼商铺的出租项目。双方签订了《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于宁安市邮电大厦一层c区273.77平方米门市。租赁期限三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止，被告租赁房屋用于经营通讯器材销售。双方约定：三年的租金合计1119137.50元，第一年租金355000元，第二年租金372750元，第三年租金391387.50元。第一年租金于签订合同当日支付。第二年于2020年7月1日前支付全款。第三年于2021年7月1日前支付全款。双方约定：原告收取被告履约保证金20000元，合同到期被告结清水、电、暖及其他经营费用，原告验收合格后，无息返还履约保证金。双方约定：被告出现以下行为均属于违约：未按时间规定和金额交纳租金；未经原告同意擅自将所租房屋转租；未经原告同意擅自拆改房屋结构和设施的，应向原告支付年租金10%的违约金，不予返还履约保证金，同时原告有权终止合同。 另查明，2020年6月21日，被告以受新型冠状病毒疫情影响，自2020年2月末至2020年4月处于停业状态，以及在疫情期间从楼上掉下一人摔死在店门口为由，向原告邮政公司申请要求减免三个月的租金。2020年7月20日，原告向被告送达《出租房屋租金催缴通知书》，要求被告支付第二年房屋租金372750元，并告知被告违约责任。被告于2020年7月20日对原告送达的《出租房屋租金催缴通知书》进行了复函，申请免除三到六个月的租金，并表明因疫情不可抗力，不属于逾期不交租金，被告不存在违约不应扣违约金，也不应不退保证金，由于疫情期间经营困难，申请变更合同，缩减承租面积。对上述要求原告并未给予回复。 2020年10月7日，被告手机精品城将案涉房屋腾出交还给原告邮政公司，原告也接收了该房屋。被告在经营期间不欠水、电、暖等经营费用。2020年10月10日，原告对外另寻承租人。 2020年11月16日，原告邮政公司与被告汇丰精品城双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：原告为被告减免三个月房租金，减免方式为：所减免全部房屋租金按照主合同约定的第二年房屋租金372750元折算成房屋租期予以抵扣，抵扣时间到2020年9月25日。双方签约时间书写为2020年7月1日。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》合法有效，双方当应自觉遵守并履行。本案中，双方争议的焦点问题： 一、关于原、被告双签订的房屋租赁合同是否已经解除问题。按照原、被告双方签订的租赁合同约定，第二年交纳租金的时间为2020年7月1日前，由于受到疫情影响，原告于2020年6月21日向原告申请减免3个月的租金、以及缩减承租面积等请求，均未得到原告同意。2020年10月7日，被告将案涉房屋腾出交还给原告，原告也接收了该房屋，2020年10月10日，原告对外招租。应视为双方已经解除了租赁合同。 二、关于被告在履行房屋租赁合同过程中是否存违约行为问题。在双方履行合同过程中，全国爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情。《最高人民法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6条第2款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。国家有关部门联合印发《关于应当新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定：对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。本案中，按照原、被告双方签订的租赁合同约定，租赁房屋期限为三年，即从2019年7月1日至2022年6月30日止。虽然2020年，受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，被告有近三个月的时间未能营业，生意受到了严重影响。经双方协商签订补充协议，双方约定了对2020年上半年3个月的租金进行减免，折算成房屋租赁期予以抵扣，租赁展期至2020年9月25日。被告在租赁期限届满前搬离租赁房屋，系以自己的行为明确不再继续履行三年租赁期限的合同义务，被告存在违约行为。 三、关于原告要求被告给付违约金67538.75元是否有事实和法律依据问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，原、被告双方签订的租赁合同时约定有未按时间规定和金额交纳租金的情形，应向原告支付年租金10%的违约金。被告第一年的租金已交，第二年租金约定为372750元，违约金按此标准的10%计算，应为37275.50元。就本案而言原告的主要损失是另寻承租人之前的空档期的租金损失，按双方约定第二年租金约定为372750元，即每月租金为31062.50元，双方解除合同后应当于给原告1个月另寻承租人的合理期间。根据《最高人民法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》和国家有关部门联合印发《关于应当新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定相关规定，本院酌情确定为违约金30000元比较合适。 四、关于履约保证金20000元是否应当退还被告的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，原、被告双方约定：原告收取被告履约保证金20000元，合同到期被告结清水、电、暖及其他经营费用，原告验收合格后，无息返还履约保证金。还双方约定：被告出现违约行为应向原告支付年租金10%的违约金，不予返还履约保证金。庭审中，原、被告双方确认被告已结清水、电、暖及其他经营费用，原告已接收房屋，视为验收合格，符合返还保证金的条件，原告应当返还履约保证金20000元。本案已确定被告赔偿原告违约金30000元，如不予返还履约保证金，势必造成违约金过分高于造成损失的结果。因此，原、被告双方约定：被告出现违约行为应向原告支付年租金10%的违约金，不予返还履约保证金的条款，本院不予支持。 综上所述，原告要求被告给付违约金30000元的诉讼请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告宁安市宁安镇汇丰手机精品城于本判决生效之日给付原告中国邮政集团有限公司黑龙江省宁安市分公司违约金30000元； 二、驳回原告中国邮政集团有限公司黑龙江省宁安市分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1988元，减半收取计994元，由被告宁安市宁安镇汇丰手机精品城承担275元，由原告中国邮政集团有限公司黑龙江省宁安市分公司负担719元。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  关向英 二〇二一年三月二十九日 书记员  张 萌