文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终464号上诉人（原审被告）：重庆恒大鑫泉置业有限公司，住所地重庆市渝北区金山大道1号附1号第四层，统一社会信用代码91500000068294412Q。法定代表人：彭善荣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈恺迪，男，该公司法务员。被上诉人（原审原告）：郝博，男，1981年9月17日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张晓露，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱某，女，1982年7月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张晓露，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郝某，女，2018年7月17日出生，汉族，住重庆市渝北区。法定代理人：朱某，女，1982年7月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张晓露，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆恒大鑫泉置业有限公司（以下简称恒大鑫泉公司）因与被上诉人郝博、朱某、郝某商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初18883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人恒大鑫泉公司的委托诉讼代理人陈恺迪，被上诉人郝博、朱某、郝某的共同委托诉讼代理人张晓露、王杰参加诉讼。本案现已审理终结。恒大鑫泉公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回郝博、朱某、郝某的一审全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由郝博、朱某、郝某承担。事实和理由：1.一审允许郝博、朱某、郝某在庭审程序终结后增加诉讼请求，程序违法，应当发回重审。2.认购书具备继续履行的条件，不应当被解除。郝博、朱某、郝某经一审认定为违约方，不具有解除权。郝博、朱某、郝某已付款项应当视为其违约而向恒大鑫泉公司支付的违约金。本案无论认购书是否被解除，恒大鑫泉公司均不应退还郝博、朱某、郝某任何款项。郝博、朱某、郝某辩称，因庭审结束后恒大鑫泉公司重新提交了证据，一审法院释明后，法庭均再次组织举证和辩论，我方增加解除认购书的请求，是在辩论终结前，不存在程序违法。预约与本约不同，不能强制签订本约。恒大鑫泉公司提供的商品房买卖合同及补充协议格式文本存在诸多不公平和违法的霸王条款，我方已明确表示拒绝签订本约。违约责任只有赔偿损失，本约未签订，收取购房款、契税和大修基金没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。郝博、朱某、郝某向一审法院起诉请求判令：1.恒大鑫泉公司立即向郝博、朱某、郝某返还购房款及契税、大修基金等合计1678897.53元；2.本案全部诉讼费用由恒大鑫泉公司承担。后经释明，郝博、朱某、郝某增加诉讼：解除郝博、朱某、郝某与恒大鑫泉公司于2019年11月10日及2019年11月13日签订的两份《重庆恒大御景半岛商品房认购书》。一审法院认定事实：2019年11月10日，以恒大鑫泉公司为甲方（出卖人），郝博、朱某、郝某为乙方（购买人），签订《重庆恒大御景半岛商品房认购书》，主要约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购重庆恒大御景半岛楼盘144幢102单元，该商品房建筑面积共222.81平方米，其中，套内建筑面积213.81平方米，优惠后按建筑面积计算，单价为26717.61元／㎡；按套内建筑面积计算，单价为27842.25元／㎡，总金额为5952951元。一、乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》及补充协议时转入房款）……。二、乙方选择下列第3种方式付款：……3.分期付款：乙方须于2019年11月14日前支付首期房款575295元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及补充协议；于2020年2月10日前付清892943元，于2020年5月10日前付清892943元，于2020年8月10日前付清595295元，于2020年11月10日前付清595295元，于2021年2月10日前付清595295元，于2021年5月10日前付清595295元，于2021年8月10日前付清595295元，于2021年11月10日前付清595295元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。三、乙方支付首期款的同时预缴税费189729.53元……。四、乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大御景半岛项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。五、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。六、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签订《商品房买卖合同》及补充协议则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。……八、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》《业主临时管理规约》《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。九、本认购书一式四联，经双方签字或盖章后有效。同日，郝博、朱某、郝某确认《重庆恒大御景半岛认购须知》一份，其中载明“尊敬的客户：……在您作出购买决定前，请您认真阅读以下公示资料，在确认已了解重庆恒大御景半岛项目相关情况下签署《重庆恒大御景半岛认购书》：1.公示的《重庆恒大御景半岛楼宇认购书》或《重庆恒大御景半岛认购协议》所有内容；2.公示的重庆恒大御景半岛《重庆市商品房买卖合同》及补充条款、对应楼栋的《重庆恒大御景半岛交楼标准》的所有内容；3.详尽了解了所购买户型的平面图、相邻关系及可能存在的不利因素；4.公示的《重庆恒大御景半岛签约须知》的所有内容；5.销售中心展示的各项文件、证书、温馨提示，包括但不限于：《物业临时规约》、《恒大御景半岛认购协议》、《重庆恒大御景半岛认购书》、《温馨提示》、《风险提示》等相关内容。友情提示：……2.由于前述的重庆恒大御景半岛的《重庆市商品房买卖合同》是经公证处公证的合同版本，因此该合同不能增、减、删、修改或补充附加条款，同时也不能删减主、附合同条款或替换主、附合同条款中任一文字及标点符号。敬请您在认购前仔细阅读重庆恒大御景半岛销售中心公示的《重庆市商品房买卖合同》范本。在认购后，恕不接受以合同条款无法接受、需要更改、删减、增加等理由而提出延期签约、退房等申请。对于您提出的相关合同条款解释，可随时咨询现场置业顾问，若您对此内容表示无法理解，敬请您在做出购买决定时，进行权衡和判断。庭审中，郝博、朱某、郝某陈述《重庆恒大御景半岛认购须知》上的签字均系朱某一人代签。2019年11月13日，以恒大鑫泉公司为甲方（出卖人），郝博、朱某、郝某为乙方（购买人），签订《重庆恒大御景半岛商品房认购书》，其中第二条约定：3.分期付款：乙方须于2019年11月14日前支付首期房款1170591元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及补充协议；于2020年2月10日前付清297647元，于2020年5月10日前付清892943元，于2020年8月10日前付清595295元，于2020年11月10日前付清595295元，于2021年2月10日前付清595295元，于2021年5月10日前付清595295元，于2021年8月10日前付清595295元，于2021年11月10日前付清595295元。其余内容与前述2019年11月10日《重庆恒大御景半岛商品房认购书》相同。2019年11月10日，朱某向恒大鑫泉公司支付定金2万元。2019年11月12日、2020年3月11日，朱某分别向恒大鑫泉公司支付1360357.53元、298540元。恒大鑫泉公司于2019年11月12日开具收据三张，分别载明收到郝博、朱某、郝某购房款1190591元、契税178588.53元、维修基金11178元；于2020年3月11日开具收据两张，分别载明收到郝博、朱某、郝某购房款297647元、滞纳金或违约金893元。2020年5月13日，恒大鑫泉公司向郝博、朱某、郝某发送了《关于限期签订商品房买卖合同及支付款项的催告函》，催告郝博、朱某、郝某于2020年6月10日前到恒大御景半岛项目销售中心签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，并按照《重庆市商品房买卖合同》及补充协议约定的付款方式、金额及时间支付购房款，如未按该期限签订，则视为放弃购买案涉房屋，所付款项不予退还，恒大鑫泉公司无需通知即可另行销售该房屋。郝博、朱某、郝某收到该催告函。庭审中，关于两份《重庆恒大御景半岛商品房认购书》，郝博、朱某、郝某陈述：2019年11月10日认购书系朱某一人代签，2019年11月13日认购书系郝博一人代签，但郝博、朱某、郝某对两份认购书中的代签行为均予以认可。关于《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的签订，郝博、朱某、郝某陈述：我方在2019年11月14日前到了售房部看到协议条款，我方认为很多是霸王条款，权利义务不对等和违法的，商品房买卖合同及补充协议在现场并未公示，我方要求查看，售房人员才拿给我方看的。因为我方确实想要购买案涉房屋，所以还是签订了认购书，但签订认购书时还没有看到商品房买卖合同及补充协议的条款，是2019年11月14日我方去签订时，恒大鑫泉公司才出示的。恒大鑫泉公司陈述：商品房买卖合同及补充协议一直在销售现场进行公示，且认购书明确载明了公示的情况，郝博、朱某、郝某在签订认购书时对商品房买卖合同及补充协议的内容是认可的。关于2020年3月11日的付款，郝博、朱某、郝某陈述：款项是按恒大鑫泉公司要求支付的，如果不支付其就不卖房给我方；虽然我方不同意其出示的合同文本，但仍想与其就补充协议的条款进行磋商，还是想要买房，所以还是支付了款项；滞纳金是因为2020年2月新冠肺炎疫情很严重，导致我方资金压力很大，延期支付该笔房款。恒大鑫泉公司陈述：该笔房款是认购书约定的2020年2月10日前应由郝博、朱某、郝某支付的款项，违约金就是该笔房款逾期支付的违约金，我方在郝博、朱某、郝某付款前一直催告其按时交款及签约，但其拒绝签约。关于《重庆恒大御景半岛商品房认购书》的履行，郝博、朱某、郝某认为，因双方无法就商品房买卖合同及补充协议内容达成一致，没有继续履行的基础，故应当解除，双方均无过错，恒大鑫泉公司应全额退还款项。恒大鑫泉公司认为，案涉房屋至今未另行出售，郝博、朱某、郝某按认购书约定支付相应款项即可继续履行，故认购书应继续履行。恒大鑫泉公司另陈述：郝博、朱某、郝某支付的契税、维修基金，我方尚未向主管部门缴纳。一审法院认为，郝博、朱某、郝某与恒大鑫泉公司自愿签订两份《重庆恒大御景半岛商品房认购书》（以下简称认购书），其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。认购书内容系双方对将来签订正式的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的预约，性质属于预约合同。关于认购书的解除。郝博、朱某、郝某原以双方签订的认购书已于2020年6月12日解除为由提出返还款项的诉讼请求，但其举示的证据不足以证明该事实，其经一审法院释明后对认购书的解除提出诉讼请求，不违反法定程序。郝博、朱某、郝某认为恒大鑫泉公司未对正式合同及补充协议文本提前公示，且提供的正式合同及补充协议存在违法条款且不允许修改，系导致双方未能签订本约的原因。一审法院认为，两份认购书及《重庆恒大御景半岛认购须知》中，均明确载明恒大鑫泉公司已对正式合同及补充协议文本进行公示，且不可变更，郝博、朱某、郝某对此已予以确认，且并未举证证明恒大鑫泉公司存在欺诈、胁迫其签署相应材料的情况，故郝博、朱某、郝芯应明知并承担相应的法律后果。因此，郝博、朱某、郝某主张的前述拒绝签订正式合同及补充协议的理由不能成立，即未能签订正式合同及补充协议的原因在于郝博、朱某、郝某，其属于预约合同的违约方。但郝博、朱某、郝某在预约合同中的义务是签订正式合同及补充协议（即本约），而合同成立的前提是意思表示一致，故在郝博、朱某、郝某明确拒绝订立本约的情况下，该义务无法强制履行，认购书作为预约合同的合同目的已无法实现，应予以解除。两份认购书仅有第二条第3款关于付款节点的约定不同，应视为以在后的2019年11月13日认购书相应内容替代在前的2019年11月10日认购书中相应内容，但两份认购书一并构成双方预约合同关系的载体，在解除时也应一并予以解除。据此，对郝博、朱某、郝某要求解除两份认购书的诉讼请求，一审法院予以支持。关于款项的退还。两份认购书的第四条均约定“乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大御景半岛项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”，虽然郝博、朱某、郝某违约未与恒大鑫泉公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，但其向恒大鑫泉公司支付了首付款，恒大鑫泉公司也予以接受，故本案情况不属于认购书约定的未支付首期款及签订《商品房买卖合同》及补充协议的情形。另一方面，认购书属于预约合同，而郝博、朱某、郝某支付的首付款、契税、大修基金，系在双方建立商品房买卖合同关系的情况下，作为取得房屋对价的款项，本案中双方并未建立商品房买卖合同关系，故认购书约定的“所付款项不予退还”不应及于预约合同关系范围之外的款项。本案中，郝博、朱某、郝某构成违约，根据定金罚则，对其基于认购书支付的定金2万元其无权要求退还。恒大鑫泉公司如因预约合同另有损失，可另行主张权利。另郝博、朱某、郝某所付款项中有893元系其自行承担的滞纳金或违约金，其要求恒大鑫泉公司退还此款于法无据，一审法院不予支持。对剩余房款及契税、维修基金合计1658004.53元（1190591元＋178588.53元＋11178元＋297647元-20000元），恒大鑫泉公司应退还给郝博、朱某、郝某，对郝博、朱某、郝某该部分诉讼请求一审法院予以支持。据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、原告郝博、郝某、朱某与被告重庆恒大鑫泉置业有限公司于2019年11月10日及2019年11月13日签订的两份《重庆恒大御景半岛商品房认购书》于本判决生效之日解除；二、被告重庆恒大鑫泉置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告郝博、郝某、朱某房款及契税、维修基金合计1658004.53元；三、驳回原告郝博、郝某、朱某的其他诉讼请求。案件受理费19910.08元，减半收取9955.04元，由原告郝博、郝某、朱某负担。二审中，双方当事人未举示新的证据。一审笔录显示，2020年8月24日庭审结束未宣布闭庭。双方补充举证后，于2020年9月11日一审法院召集双方质证。2020年9月30日一审法院在询问时释明，如不足以认定认购书已解除，郝博、郝某、朱某对认购书的解除是何意见，郝博、郝某、朱某明确增加解除两份认购书的诉讼请求。2020年10月12日第二次开庭审理时，对郝博、郝某、朱某增加诉讼请求进行了审理及辩论。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为1.一审程序是否违法，应否发回重审；2.双方签订的认购书应否解除；3.恒大鑫泉公司应否退还郝博、郝某、朱某购房相关款项。一、关于一审程序是否违法，应否发回重审问题。本案一审法院在第一次庭审结束未宣布闭庭；2020年9月30日释明时，郝博、郝某、朱某已明确增加解除两份认购书的诉讼请求；一审法院第二次开庭审理时，对郝博、郝某、朱某增加诉讼请求进行了审理及辩论。因此，恒大鑫泉公司上诉认为，一审法院在庭审程序终结后增加诉讼请求，与本院查明事实不符，故据此主张程序违法而发回重审，不符合法律规定，本院不予支持。二、关于双方签订的认购书应否解除问题。首先，认购书内容系双方对将来签订正式的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的预约，性质属于预约合同。其次，强制缔约有违合同意思自治原则，故一方拒绝依预约合同之约定签订本约合同的，在法律上和事实上都不能强制其“继续履行”。本案，在郝博、朱某、郝某明确拒绝订立本约的情况下，认购书无法强制继续履行，认购书的合同目的已无法实现，符合法定解除情形，应予以解除。故郝博、朱某、郝某要求解除两份认购书的诉讼请求，应予以支持。恒大鑫泉公司认为郝博、朱某、郝某属违约方，无合同解除权，与本案认购书属预约性质不符，不符合法律规定，本院不予支持。三、关于恒大鑫泉公司应否退还郝博、郝某、朱某购房相关款项问题。预约总体上处于本约的缔约阶段，当事人不得请求对方履行本约义务，预约违约损失相当于本约的缔约过失责任范围。本案，郝博、朱某、郝某支付的首付款、契税、大修基金，系在双方订立商品房买卖合同本约的情况下应履行的义务，不属预约违约损失范围。故，虽认购书约定的“所付款项不予退还”，但该约定不应及于预约义务范围之外的本约提前履行款项。郝博、朱某、郝某明确拒绝订立本约，构成预约违约，根据定金罚则，对其基于认购书支付的定金2万元其无权要求退还。则郝博、朱某、郝某向恒大鑫泉公司缴纳的剩余房款及契税、维修基金合计1190591元＋178588.53元＋11178元＋297647元-20000元＝1658004.53元，应予退还。另，郝博、朱某、郝某所付款项中有893元系自行已缴纳愿承担的滞纳金或违约金，现再要求恒大鑫泉公司退还此款，于法无据，不予支持。恒大鑫泉公司上诉认为，已付款项应当视为支付的违约金，本案无论认购书是否被解除，恒大鑫泉公司均不应退还郝博、朱某、郝某任何款项，不能成立，本院不予支持。综上所述，恒大鑫泉公司的上诉请求及事实和理由依法不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19910.08元，由重庆恒大鑫泉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 万 怡审判员 邓 山审判员 朱华惠二〇二一年三月十五日书记员 江 波