北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4657号上诉人(原审原告、反诉被告)：胡永礼，男，1955年4月2日出生。委托诉讼代理人：王宝生，北京市嘉宋律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：北京市通州区电影院，住所地北京市通州区西塔胡同1号。法定代表人：郭海燕，经理。委托诉讼代理人：孙**，北京市致宏律师事务所律师。上诉人胡永礼与上诉人北京市通州区电影院（以下简称通州区电影院）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初14725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡永礼上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回通州区电影院关于支付取暖费的请求。事实与理由：我方未交取暖费是因租赁场地的供暖温度不达标，我方在原审中提交了与通州区电影院原经理的通话录音，原审法院亦予认可，此与支持通州区电影院关于取暖费的请求相矛盾。通州区电影院辩称：不同意胡永礼的上诉请求和事实理由。通州区电影院上诉请求：撤销原审判决第一项，改判解除双方于2015年12月31日签订的《房屋租赁合同》；撤销原审判决第二项，改判胡永礼给付我方2016年至2019年的取暖费223310元；撤销原审判决第三项，改判胡永礼给付我方2020年1月1日至2020年6月30日租金10万元。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当。自双方租赁合同签订后，胡永礼从未支付取暖费，给我方造成严重损失，其构成违约，我方有权解除合同。马月庆是我方已退休多年的管理人员，与其通话内容无法判断是否真实，其没有能力和身份判断供暖温度是否达标，且合同履行过程中，胡永礼从未向我方主张过供暖温度不达标。虽房屋具有国有性质，但是原审法院主动减免疫情期间的租金，对我方并不公平。关于200平米房屋的占用，是胡永礼无偿提供给我方使用胡永礼辩称：不同意通州区电影院的上诉请求和事实理由。胡永礼向一审法院提出诉讼请求：1、继续履行胡永礼与通州区电影院签订的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费由通州区电影院承担。通州区电影院向一审法院提出反诉请求：1、解除双方于2015年12月31日签订的《房屋租赁合同》；2、胡永礼立即将涉案房屋腾清，交付给通州区电影院；3、胡永礼立即支付2016年至2019年取暖费223310元；4、胡永礼立即支付2020年1月1日至2020年6月30日租金10万元；5、本案反诉费用由胡永礼承担。一审法院认定事实：2015年12月31日，通州区电影院（甲方、出租方）和胡永礼（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：房屋位于北京市通州区电影院主楼二层及配楼二层，出租面积共1370平方米，其中主楼二层1020平方米，西配楼二层350平方米。第四条：该房屋租赁期共10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为电玩城使用。第五条：该房屋每年租金为20万元，租金每半年交纳一次，于每年度初和年度中10日内各付年度总金额的50％。第六条：租赁期间乙方应按实际发生的水、电、暖等各项费用的实际发生额向甲方交纳。第九条：3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计3个月以上的。第十一条：4、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的5％向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。第十二条：租赁期间，乙方拖欠房租累计3个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的5％向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。第十三条：因国家政策需要拆除或者改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。合同签订后，通州区电影院依约将涉案房屋交付给胡永礼。胡永礼向通州区电影院交纳租金至2019年12月31日。2020年5月15日，通州区电影院向胡永礼发送律师函，载明因胡永礼拖欠取暖费以及政府要对涉案房屋所在建筑物进行改造升级，要求胡永礼接函15日内与其律师联系，协商合同解除事宜。一审庭审中，通州区电影院称向胡永礼发送律师函不是要单方解除合同，是要和胡永礼协商，要求法院依法判决合同解除的时间。一审庭审中，通州区电影院称胡永礼未交纳2016年至2019年取暖费共计223310元，为此其提供取暖费发票及用户单位职工取暖费明细表佐证。胡永礼对上述证据真实性认可，但表示其没有交取暖费是因为供暖温度不达标，为此其提交委托诉讼代理人王宝生与通州区电影院原经理马月庆的通话录音予以证明。通州区电影院认可该通话录音的真实性，不认可其证明目的。通州区电影院称其口头催要过取暖费，但没有提出证据予以证明，胡永礼对此不予认可。一审庭审中，胡永礼陈述通州区电影院自2016年开始占用涉案房屋200平方米用于堆放杂物，但没折抵过租金，为此其提交照片3张佐证。通州区电影院认可照片的真实性，但表示这200平方米是自2018年10月8日开始占用的，是胡永礼自愿无偿给通州区电影院使用的，因为后续租金都是足额缴纳的。胡永礼不认同通州区电影院说法，认为足额缴纳租金不代表愿意无偿给通州区电影院使用。一审庭审中，对于2020年1月1日至2020年6月30日租金支付问题，胡永礼提出因涉案房屋属于国有房屋，所进行的行业为服务业，应免除3个月租金，为此其提交2020年4月21日新闻联播截图（该截图载明：李**主持召开国务院常务会议，为减轻小微企业和个体工商户房租负担，推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金）佐证。通州区电影院认可该截图的真实性和合法性，不认可其关联性，称没有接到减免租金的文件。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。胡永礼与通州区电影院就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。按照《房屋租赁合同》约定，取暖费应由胡永礼交纳，现胡永礼拖欠取暖费，故通州区电影院要求胡永礼支付2016年至2019年的取暖费的反诉请求，于法有据，法院予以支持。胡永礼提出不交取暖费是因为供暖温度不达标，为此其提交了与通州区电影院原经理马跃庆的通话录音，通州区电影院认可该通话录音的真实性，故该项抗辩一审法院予以采信。具体数额方面，结合在案证据，法院确定为219200元。通州区电影院主张的过高部分，于法无据，法院不予支持。对于通州区电影院主张的2020年1月1日至2020年6月30日的租金10万元，结合疫情因素和涉案房屋的国有性质，对租金予以减免，具体金额酌定为5万元。另外，胡永礼提出用通州区电影院占用200平方米的占有使用费折抵租金，并无不当，法院予以支持，具体金额方面，结合当事人陈述和《房屋租赁合同》关于租金标准的约定，法院酌定为5万元。在减免和抵扣金额相当于租金数额的情形下，通州区电影院的该项诉讼请求，于法无据，法院不予支持。现通州区电影院要求解除双方之间签订的《房屋租赁合同》，第一个理由是胡永礼拖欠2016年至2019年取暖费，按照《房屋租赁合同》第九条第三款第（6），乙方逾期未交纳按约定应当由其交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。如前所述，胡永礼不交取暖费有正当理由，并且通州区电影院未能举证其向胡永礼催要过取暖费，在此情形下，不能认定为“给甲方造成严重损害”，通州区电影院不能据此解除合同。通州区电影院要求解除合同的第二个理由是因政府部门要对涉案房屋所在建筑物改造升级，对于此项理由，通州区电影院未能举证，法院不予采纳。据此，一审法院于2020年12月判决：一、胡永礼与北京市通州区电影院签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、胡永礼向北京市通州区电影院支付2016年至2019年取暖费219200元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回北京市通州区电影院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由北京市通州区电影院负担（已交纳），于判决生效之日起七日内交纳。反诉费6150元，由胡永礼负担4588元，于判决生效之日起七日内交纳，由北京市通州区电影院负担1562元（已交纳）。二审审理中，通州区电影院提交《北京市发展和改革委员会关于调整本市非居民供热价格有关问题的通知》文件，证明其主张全额的取暖费，但原审法院并未支持；提交记账凭证、业务回单、发票及说明，证明通州区电影院已经补交取暖费。对此，胡永礼称由于供暖不达标，其不应承担取暖费。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：综合双方诉辩主张及证据，本案二审的争议焦点在于涉案合同是否应当继续履行及相应的取暖费、租金、占用费问题。根据本案查明事实，通州区电影院与胡永礼于2015年12月31日就涉案房屋签订租赁合同，租赁期限为10年，房屋租金为半年付。合同签订后，胡永礼给付租金至2019年。2020年5月通州区电影院向胡永礼发送律师函，以胡永礼拖欠取暖费以及涉案房屋将由上级部门统一升级改造为由，提出解除涉案租赁合同，但经查，胡永礼系因涉案房屋暖气温度不达标未交纳供暖费，原审法院经审查在案证据后认为胡永礼未及时交纳取暖费有一定的合理理由，在此基础上，考虑通州区电影院并未举证向胡永礼催要过相关费用，其提出解除合同的其他理由亦缺乏事实依据，原审法院对通州区电影院的该项解除合同的诉求未予支持，处理适当。关于取暖费具体数额，原审法院考虑暖气温度不达标的事实，酌减了相应费用，并未支持通州区电影院所主张的过高部分，公平合理，本院予以维持。关于租金及占用费问题，胡永礼尚未给付2020年上半年租金，原审法院综合考虑疫情因素、涉案房屋性质、通州区电影院占用该房屋200平米的事实，认定胡永礼尚欠2020年上半年的租金与通州区电影院的占用费相折抵，处理妥当，本院予以维持。通州区电影院虽称涉案房屋200平米系胡永礼提供给其无偿使用的，并未提供相应证据佐证，本院不予采信。综上所述，胡永礼、通州区电影院的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10738元，由胡永礼负担4588元（已交纳）；由北京市通州区电影院负担6150元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨 夏审 判 员 申峻屹审 判 员 张 弘二〇二一年三月三十日法官助理 李宝霞法官助理 史晓霞