四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终37号 上诉人（原审被告）：四川雅居乐房地产开发有限公司。住所地：成都市天府新区麓山大道二段19号。 法定代表人：魏维，总经理。 委托诉讼代理人：谢莉芝，女，1985年9月25日出生，汉族，住成都市青羊区。系公司员工。 被上诉人（原审原告）：徐洪云，女，1957年12月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。 原审第三人：雅居乐雅生活服务股份有限公司成都分公司。住所地：成都市天府新区万安街道麓山大道二段19号。 负责人：吴芸，总经理。 委托诉讼代理人：李银霞，女，1971年11月16日出生，汉族，住四川省双流区。系公司员工。 上诉人四川雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人徐洪云，原审第三人雅居乐雅生活服务股份有限公司成都分公司（以下简称物管公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初2952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 雅居乐公司上诉请求：1.撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初2952号民事判决；2.改判徐洪云自行承担房屋漏水的修复费用及相关损失；3.本案诉讼费、鉴定费由徐洪云承担。事实及理由：一审判决事实认定及法律适用有误。1.徐洪云于2013年1月5日收房，根据《住宅质量保证书》约定，屋面防水质保期自收楼次日起算5年，案涉房屋的防水质保期限应至2018年1月5日届满。徐洪云一审中诉称2016年漏水进行维修，但无维修记录及其他证据证明确己发生漏水事件，故可合理推断该年度并未发生漏水，且其诉称维修后2017年并未发生渗水，2018年及2019年发生渗水，但2018年起防水已过质保期，维修责任应由徐洪云承担。2.截至一审判决出具之日徐洪云仍未能提供充分的证据证明案涉房屋渗漏系雅居乐公司所致，而一审法院在案涉房屋渗漏因果关系不明的情况下，推断并进而要求雅居乐公司承担相关责任并赔偿损失存在错误。3.案涉房屋发生渗漏及损害扩大可能因以下情况导致：（1）徐洪云的二次装修导致案涉房屋渗漏。案涉房屋在销售前依法通过了严格的工程验收，2013年1月5日交房时质量完好，徐洪云并未提出任何异议或以任何理由拒绝收房。徐洪云于2013年1月8日申请对案涉房屋进行二次装修，《装修申请表》载明的装修范围或者活动至少包括：厨房、卫生间、阳台防水处理，给排水改造，室内地砖、墙砖铺贴，室内木地板、木工调档、木制品制作与安装等。徐洪云称发现渗漏的时间在其二次装修期间或者之后。案涉商品房在二次装修之后才发生渗漏，故从因果关系上进行合理推断应当是徐洪云的二次装修造成了案涉房屋渗漏。（2）鉴定并未找到造成渗漏的责任主体。成都市建工质量检验测试站的鉴定报告称该房屋4-5交C-5轴屋面板、2-4交B-D轴屋面板及7-8交H-K轴面板渗水原因为屋面防水失效导致。该鉴定结果仅明确了渗水原因，并未找到渗漏的真正责任方，一审法院在漏水责任主体不明的情况下作出的裁判不妥。4.案涉双方签署的《成都xxx花园x期x区x栋xx补偿协议书》载明，在案涉房屋保修期内再次出现渗水，雅居乐公司除维修外，每次对徐洪云补偿20000元，如再次发生渗水，补偿金额按上一次补偿金额递增5000元。如前第一点所述，徐洪云无证据证明2016年案涉房屋漏水，且其诉称的2018年及2019年的漏水已过质保期，一审法院认定的2016年、2018年及2019年渗水的补偿费用不应由雅居乐公司承担，一审法院对补偿费用数额认定有误。另外，关于租金，分为两个部分，一部分是案外人曾聪（音）在2018年11月20日至2019年11月19日产生的租金。一部分是徐洪云本人在2019年6月1日至2020年5月31日产生的租金。曾聪这部分的租金与本案无关联性，不应在本案中进行处理，不应支持。第二部分徐洪云的租金是质保期以外产生的损失，不应再由雅居乐公司承担。 徐洪云辩称，一、徐洪云提供的证据已经可以证明案涉房屋在质保期内漏水的事实，2013年1月5日徐洪云收房，收房后即发现房屋存在渗水现象，之后雅居乐公司向徐洪云签订协议，确认房屋渗水。二、关于质保期，雅居乐公司在质保期内对房屋进行维修，但维修后，漏水问题没有根本解决，质量问题仍然存在，因此不应算超过质保期。三、2014年1月3日的协议是双方真实意思，雅居乐公司在协议内容承诺，保修期内若房屋经过整改后仍出现渗水情况，由其对徐洪云进行经济补偿，该承诺不违反法律规定，雅居乐公司应当遵守。四、根据2014年1月协议，维修期间的物业费、车位管理费予以免除，但2018年漏水，物业公司在徐洪云搬出该房屋后仍通过诉讼方式要求徐洪云支付物业费，虽物管公司与雅居乐公司系两个不同主体，但实际上两个公司均为一个实际控制人，雅居乐公司和物管公司的行为违反诚信原则。五、雅居乐公司主张租金包括曾聪和徐洪云两笔，原因是曾聪是徐洪云的家人，当时承租的房屋只有50平方米，徐洪云租赁的房屋80平方米，只能够使用，涉案房屋是191.7平方米，徐洪云承租房屋的面积是远远小于购买的房屋，徐洪云及其家人的租金损失应该同时支持。 物管公司述称，请求法院依法判决。 徐洪云向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司对房屋渗水质量问题进行整改，并将整改完成且质量合格的房屋交付徐洪云使用，对因整改装修的损害进行恢复；2.判令雅居乐公司按照协议书约定支付2016年、2018年、2019年渗水补偿款105000元；3.判令雅居乐公司赔偿租金损失暂定190000元，按10000元/月计算，自2018年11月18日至整改完毕验收合格交付使用之日止。 一审法院认定事实：2012年11月13日，雅居乐公司与徐洪云签订《商品房买卖合同》，约定由徐洪云购买位于雅居乐花园一期综合区××号××幢××单元××楼××号房屋，房屋建筑面积191.7平方米。合同第十五条约定，“出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求”合同第十六条约定，“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”合同签订后，徐洪云支付了指定房款。 案涉房屋《住宅质量保证书》中载明，屋面防水项目的保修期限为5年，以收楼次日起计算。保修责任为“保修期内合理、正常使用情况下，如因设计、施工或所用防水材料的质量问题造成天面渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并符合有关规范和标准要求”。 2013年1月5日，徐洪云收房。2013年1月8日，徐洪云向物管公司提交了装修申请表。 在装修期间，徐洪云发现案涉房屋部分墙体存在渗水现象。 2013年8月1日，雅居乐公司工程部向徐洪云出具《协议》，载明“一期小高层xx-xx2因渗水问题造成业主无法入住，2013年8月1日起至房屋室内维修期间产生的费用由我司承担（房屋租金5000元/月至10000元/月），凭租房合同和发票到我司以实际金额报销，租房期限为三个月以内。维修完成后不再产生任何费用。（达到入住标准）”。 2014年1月3日，雅居乐公司与徐洪云签订《成都xxx花园x期x区x栋xx补偿协议书》主要载明：（1）甲方为雅居乐公司，乙方为徐洪云；（2）装修期间发现房屋渗水，经排查渗水主因为山墙天沟落水管淤积堵塞，导致天沟内大量积水下渗；（3）维修期间，雅居乐公司补偿徐洪云10000元/月作为其家庭损失及牵涉的其他所有损失。补偿时间从2013年8月1日开始计算，承诺于2014年1月25日前完成维修；（4）协议签订之日起7个工作日内付清补偿款60000元；（5）维修期间的物业管理费、车位管理费予以免除；（6）雅居乐公司承诺本次维修后在现有保修期内，再次出现渗水现象，雅居乐公司除维修外，每次对徐洪云进行经济补偿，每次补偿金额20000元。如再次发生渗水情况，补偿金额按上一次发生的补偿金额每次递增5000元。 随后，雅居乐公司对房屋进行了整改。徐洪云对案涉房屋完成了装修并入住。 2014年夏天，案涉房屋发生渗水，雅居乐公司进行了维修并按约定向徐洪云补偿20000元。2015年夏天，案涉房屋发生渗水，雅居乐公司进行了维修并按约定向徐洪云补偿25000元。2016年10月，案涉房屋发生渗水。雅居乐公司对房屋进行了维修，但未向徐洪云支付补偿金。2017年未发生渗水。2018年7月，案涉房屋发生渗水。2018年10月，雅居乐公司进行了维修，但未向徐洪云支付补偿金。2019年，案涉房屋发生渗水。 经一审法院委托司法鉴定，2020年5月15日，成都市建工质量检验测试站出具《鉴定报告》（报告编号：JD20200251)，结论为“该房屋4〜5交C〜F轴屋面板、2〜4交B〜D轴屋面板及7〜8交H〜K轴屋面板渗水原因为屋面防水失效，水延现浇屋面板混凝土中的连通孔隙渗入室内，导致11层4〜5交C轴墙面局部霉变，11层4交B〜D轴墙面上存在流水痕迹，11层8交H〜L轴墙体局部存在流水痕迹。该房屋2交B轴墙角渗水原因为水延剪力墙混凝土中的连通孔隙渗入室内，延墙流下，导致11层2交B轴墙角霉变。”本次鉴定产生费用30000元。 一审法院另查明，徐洪云及家人自2018年11月起未居住在案涉房屋。案外人曾聪系徐洪云之子。案外人曾聪2018年11月20日至2019年11月19日期间租赁房屋的月租金为2300元。徐洪云2019年6月1日至2020年5月31日期间租赁房屋的月租金为3100元。 物管公司系案涉房屋所在小区的物业管理服务企业。 一审法院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。徐洪云与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同自双方签字盖章即成立生效。徐洪云交纳房款后，雅居乐公司应当向其交付符合约定的房屋。对本案争议焦点分述如下： 1.渗水原因。雅居乐公司主张渗水并非其公司原因导致，或鉴定时已经超过屋面防水的保修期。根据鉴定意见，导致案涉房屋渗水的原因为屋面防水失效。结合案涉房屋从2014年即开始渗水的事实，可以推定雅居乐公司交付的案涉房屋不符合合同约定的质量要求。雅居乐公司存在违约情形。 2.修复责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。徐洪云主张雅居乐公司对房屋渗水质量问题进行整改至质量合格。一审庭审中，一审法院多次要求徐洪云对该诉讼请求进行明确，徐洪云坚持该诉讼请求。结合案件的实际情况，一审法院对徐洪云该诉讼请求予以支持。徐洪云要求雅居乐公司对因整改装修的损害进行恢复，但该诉请不足够明确，亦缺乏替代履行的操作性，一审法院不予支持。当事人可修复后就费用另行主张。 3.协议赔偿金。《成都xxx花园x期x区x栋xx补偿协议书》系雅居乐公司与徐洪云就违约行为造成损失如何赔偿达成的协议，系双方真实意思表示，应属有效。案涉房屋屋面防水项目的保修期至2018年1月5日届满。协议中载明的“本次维修后在现有保修期内”应理解为2018年1月5日前。结合2016年、2018年、2019年发生渗水的实际情况，雅居乐公司应当分别支付徐洪云30000元、35000元、40000元。现徐洪云主张雅居乐公司应当支付其105000元，一审法院予以支持。 4.租金损失。结合徐洪云及家人自2018年11月起未在案涉房屋居住的事实，徐洪云主张自2018年11月起的租房费用较为合理，一审法院予以支持。结合徐洪云及家人的房租金额，应当确定徐洪云的房租损失为每月5400元。徐洪云主张该损失计算至房屋整改完毕。但考虑到损害赔偿主要以实际发生的部分为主，并考虑未来可能发生的改变，一审法院仅支持截止2020年5月止的损失，共计19个月102600元。 5.鉴定费用。结合违约情形，一审法院确定鉴定费用30000元由雅居乐公司负担。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款规定，判决：一、雅居乐公司对位于成都市天府新区××镇××道××段××号××号××栋××层××号的房屋渗水问题进行整改，应整改至房屋不再渗水，并于判决生效之日起一百八十日内整改完成；二、雅居乐公司于判决生效之日起三十日内向徐洪云支付105000元；三、雅居乐公司于判决生效之日起三十日内向徐洪云赔偿租金损失102600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1426元，减半收取计713元，鉴定费30000元，由雅居乐公司负担。 二审中，各方当事人均无新证据提交。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，雅居乐公司与徐洪云签订的《商品房买卖合同》以及《成都xxx花园x期x区x栋xx补偿协议书》系双方真实意思，且不违反法律禁止性规定，合法有效，各方均应当按照约定履行义务。 对于案涉房屋的漏水原因，雅居乐公司主张房屋漏水系徐洪云装修所致，但从雅居乐公司提供的证据看，现有证据不足以认定房屋漏水系徐洪云装修所致，雅居乐公司的该项主张不成立。从雅居乐公司与徐洪云签订的《成都xxx花园x期x区x栋xx补偿协议书》的内容看，双方均确认案涉房屋在质保期内存在漏水情况，结合雅居乐公司多次维修的事实，一审法院认定雅居乐公司交付的房屋不符合合同约定的质量要求、雅居乐公司应当对房屋渗水的质量问题进行整改至质量合格正确。 关于协议赔偿金争议，本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，雅居乐公司与徐洪云签订的《成都xxx花园x期x区x栋xx补偿协议书》约定“雅居乐公司承诺本次维修后在现有保修期内，再次出现渗水现象，雅居乐公司除维修外，每次对徐洪云进行经济补偿，每次补偿金额20000元。如再次发生渗水情况，补偿金额按上一次发生的补偿金额每次递增5000元”，因案涉房屋的保修期至2018年1月5日，一审法院认为协议中载明的“本次维修后在现有保修期内”应理解为2018年1月5日前正确。但一审法院对补偿金的判决，却将2018年1月5日之后发生渗水亦按《成都xxx花园x期x区x栋xx补偿协议书》中雅居乐公司的承诺支付补偿金，明显超出了双方协议约定的补偿范围，对此本院予以纠正。根据协议约定，案涉房屋2018年1月5日前出现渗水情况的，雅居乐公司应当按照协议约定支付补偿金，故雅居乐公司应当支付2016年发生渗水的补偿金30000元，对于徐洪云主张2018年1月5日之后发生渗水补偿75000元，因超出《成都xxx花园x期x区x栋xx补偿协议书》的约定，不予支持。 关于租金问题，本院认为，徐洪云主张的租金实际系因为房屋渗水造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，一审法院结合徐洪云及家人自2018年11月起未在案涉房屋居住的事实，综合认定2018年11月起至2020年5月的租房费以每月5400元计算，19个月共计102600元并无不当，本院予以维持。 综上，雅居乐公司的上诉请求部分成立，一审法院对于补偿金的认定不当，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》法释（2020）15号第一条第二款的规定，判决如下： 一、维持四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初2952号民事判决第一项即“一、四川雅居乐房地产开发有限公司对位于成都市天府新区××镇××道××段××号××号××栋××层××号的房屋渗水问题进行整改，应整改至房屋不再渗水，并于判决生效之日起一百八十日内整改完成”、第三项即“四川雅居乐房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向徐洪云赔偿租金损失102600元”； 二、变更四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初2952号民事判决第二项“雅居乐公司于判决生效之日起三十日内向徐洪云支付105000元”为“四川雅居乐房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向徐洪云支付补偿金30000元”； 三、驳回徐洪云其他诉讼请求。 一审案件受理费、鉴定费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4414元，由徐洪云负担1000元，由四川雅居乐房地产开发有限公司负担3414元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 俊 二〇二一年三月十六日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅