文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14837号原告：唐志萍，女，1973年1月15日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：陈舒，广东恒益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆志强，广东恒益律师事务所律师。被告：广州市佳乐房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区南村镇南村景山大街61号，统一社会信用代码9144010166594724X4。法定代表人：张银松。委托诉讼代理人：贺俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢成财,北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告唐志萍诉被告广州市佳乐房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告唐志萍及其委托诉讼代理人陈舒、陆志强，广州市佳乐房地产开发有限公司委托诉讼代理人谢成财，到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告唐志萍向本院提出诉讼请求：1、被告向原告退还剩余房款1840000元及资金占用期间的利息852952.7元（自被告每收到一笔房款之日起，按中国人民银行公布的同时期一至三年期贷款利率、利率计算，最终计至被告偿清全部房款之日止）。2、被告向原告支付违约金307000元。3、被告向原告退回涉案房产物业维修基金18034元。4、被告向原告支付未按期履行前三项义务的逾期付款违约金2343945元（以总房款3070000元为本金，按0.05%/天的标准，自2016年6月15日起算，最终计至被告偿清全部款项之日止）。5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月26日，原被告双方签订了《广州市商品房买卖合同(预售〉》（合同编号：201307182761，以下称“该合同”)，约定原告以人民币307万元的价格向被告购买其开发的位于广州市番禺区南村镇南村景山大街61号（远通半山国际中心3栋办公楼)1402房（以下称“涉案房屋”)。付款方式为按揭贷款方式支付，首期款157万元在预售合同网上签订之日支付，剩余房款150万元在2013年7月26日前通过办理银行按揭支付。该合同约定被告应当在2014年5月31曰前将涉案房屋交付给原告使用。该合同还就被告延期交房的违约责任进行了约定。该合同签订后，原告按约履行了付款义务并办理了银行按揭贷款手续，但被告未能如期交付涉案房产。2014年6月23日，原被告就延迟交楼等相关事宜签订了《补充协议1》（以下称“该协议”)，双方约定涉案房屋的交楼时间延至2014年12月31日。该协议签订后，被告仍未能按约交付涉案房屋。2016年1月27日，原被告就涉案房屋的退房事宜签订了《商品房退房协议》（以下称“退房协议”)，双方约定解除该合同及该协议；确认原告已支付了307万元房款，被告分两期向原告退还购房款、违约金、逾期利息及物业维修基金等全部费用，原告向银行申请办理抵押涂销手续；并约定了未按退房协议履约的违约责任为违约方每迟延一日按总房款的0.05%向守约方计付违约金。2016年4月21日，双方又签订了《补充协议》，约定被告退还房款、违约金、逾期利息、维修基金等时间由2016年5月1日调整为2016年6月15日。但遗憾的是，原告再次按退房协议履约后，被告仍未能按其承诺及退房文件等相关约定向原告返还款项。虽经原告多年、历次催告，但均无果。原告已按约履行了支付购房首期款及办理银行按揭手续，但被告未按约交付涉案房屋，已构成根本违约。被告应按其承诺及退房协议等文件向原告遐还剩余房款184万元及逾期利息852952.7元（暂计至2020年8月20日的资金占用利息为852952.7元，自被告每收到一笔房款之日起，按中国人民银行公布的同时期一至三年期贷款利率、利率计算，最终计至被告偿清全部房款之日止）、支付退房违约金307000元、退回涉案房产物业维修基金18034元以及支付未按期履行前述义务的逾期付款违约金2343945元（暂计至2020年8月20日的逾期付款违约金为2343945元，以总房款3070000元为本金，按0.05%，天的标准，自2016年6月15日起算，最终计至被告偿清全部款项之日止）。原告就诉讼请求资金占用期间的利息852952.7元（暂计至2020年8月20日）制作《资金占用利息结算表》，显示按照中国人民银行同期1-3年期贷款利率计算，截至2016年5月25日被告退还第一笔房款123万元之日，利息为482200.26元。被告广州市佳乐房地产开发有限公司辩称，1、被告已向原告退还房款213万元，实际剩余房款仅为94万元。2、本案中资金占用费与逾期付款违约金构成重复主张，该两项所指向的违约金均为同一违约行为，即未按约定退回房款。事实上，本案中原告所遭受的损失仅为未退房款的资金占用损失。故其主张的第一项诉讼请求的利息已能覆盖所有损失。故其在第四项中再主张逾期付款违约金，没有依据。退一步说，原告主张的资金占用费最多主张至2016年6月15日，其后部分已被逾期付款违约金所替代。3、逾期付款违约金计算明显过高，甚至已超过本案未偿还的本金，已严重加重了被告的义务，应当予以调整。首先，本案剩余房款仅为94万元，原告仍主张按全部房款为本金计算逾期付款违约金，明显违反了公平原则。其次，退房协议约定按每天0.05%标准计算逾期付款违约金，则换算成年利率已达18.25%，与明显超过当前法律所保护的利率上限，超出部分依法应当不予支持。退一步讲，原告主张的资金占用费及逾期付款违约金标准，同样应以最新的民间借贷的若干规定确定的法定最高的保护标准及全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款市场报价利率的四倍为限，超出部分明显高于我国经济社会发展实际水平，以及实体经济的正常利润率，属明显过高，不应获得支持。本院组织双方当事人进行证据交换及质证，经审查双方当事人提交证据并结合庭审质证、陈述情况，本院认定以下事实：1、房屋买卖合同签订及履行。2013年7月26日，原告唐志萍（乙方）与被告广州市佳乐房地产开发有限公司（甲方）签订一份编号为201307182761的《广州市商品房买卖合同（预售）》(以下简称涉案预售合同)，约定原告以307万元的价格向被告购买其开发的位于广州市番禺区南村镇南村景山大街61号（远通半山国际中心3栋办公楼）1402房（以下简称涉案房屋）。付款方式为按揭贷款方式支付，首期款157万元在预售合同网签之日支付，剩余房款150万元在2013年7月26日前通过申请办理银行按揭支付。合同第十三条房屋交付约定，甲方应当在2014年5月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。合同第十四条延期交房的违约责任约定，甲方不能按照合同约定的期限交房，逾期不超过180日的，应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应在收到乙方通知之日起30日内退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方仍应按照合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同对其他事项也作了相关约定。签订预售合同的同日，被告向原告出具付款人为原告唐志萍、金额为18034元的维修基金收款收据，备注为代收涉案房屋的专项维修基金。2013年9月25日，国土房管部门就涉案房屋出具编号为粤房地预登穗字第××号的房地产预告登记证明，预告登记权利人为原告唐志萍。至于房款支付，原告唐志萍提交《资金占用利息计算表》，明确为，2013年4月28日支付25万元，5月31日支付10万元，7月26日支付122万元，10月14日支付150万元，被告当庭予以确认。2014年6月23日，被告广州市佳乐房地产开发有限公司（甲方）与原告唐志萍（乙方）签订一份《补充协议1》（以下称为“购房补充协议”，确认以下内容：（1）乙方同意甲方对规划设计变更，同意交楼时间顺延至2014年12月31日。（2）双方同意按照涉案预售合同第十四条约定违约金的80%（即每日按照总房价款0.04%的标准计算违约金），先预付262792元。改变规划设计增加的面积不再计算房款。2、退房协议签订及履行。2016年1月27日，被告广州市佳乐房地产开发有限公司（甲方）与原告唐志萍（乙方）签订一份《商品房退房协议》（以下简称退房协议），确认因甲方迟延交房，乙方提出退房，甲方同意，达成以下一致意见：（1）自合同签订之日，双方于2013年7月26日签订的涉案预售合同及补充协议解除，合同解除后的善后事物按本协议的约定履行。（2）双方确认乙方已向甲方支付全部房款307万元（含首付款157万元，按揭贷款150万元）。（3）双方确认分期归还购房款。第一期房款退回程序：乙方向按揭银行提出提前还贷申请，并向甲方提交银行同意提前还贷的书面通知，甲方于2016年4月10日至15日向乙方名下尾号为9925的中国工商银行之还贷账户退还提前还款的本金款项。乙方保证甲方划入的资金专款用于商品房的提前还贷，不得挪作他用。乙方收到上述款项后，解除与银行的抵押贷款合同，办理抵押涂销手续。（4）第二期房款退还程序：乙方办妥商品房抵押涂销手续，向甲方交回购房发票原件后两个工作日内（不迟于2016年5月1日），甲方将剩余房款（房屋总价款307万元-第一期还贷数额）、违约金207000元（按涉案预售合同计算的307000元的金额-10万元）、逾期利息467712.38元（暂计至2016年4月30日，多退少补）、物业维修基金18034元，合共692746.38元支付给乙方。（5）违约责任。甲方未按上述约定支付款项的，每迟延一日按总房款的0.05%计付违约金，且原来乙方减免的10万元违约金不再减免；乙方未按本协议约定配合办理有关手续的，每迟延一日按总房款的0.05%计付违约金。（6）双方确认自协议生效之日起，双方因商品房买卖所产生的权利义务以本协议为限，甲方支付完毕协议约定的款项之后，双方就商品房买卖有关的权利义务全部结清。（7）协议中对各方履行义务未约定履行期限的，该期限为权利人发出催告之日起20天。2016年4月21日，被告广州市佳乐房地产开发有限公司（甲方）与原告唐志萍（乙方）又签订一份《补充协议》（以下称为“退房补充协议”，确认因按揭银行《提前还款受理回执》批复的还款时间为2016年5月25日，按揭款支付的时间由2016年4月10日至15日调整为2016年5月25日前；退还剩余房款等时间由2016年5月1日调整为2016年6月15日。双方对支付时间的调整互不承担违约责任。2016年5月24日，被告向原告的指定还贷账户转账123万元。2017年12月14日，被告向原告转账10万元；2018年2月1日，被告向原告转账20万元；2018年5月4日，被告向原告转账10万元；2018年7月20日，被告向原告转账10万元；2018年8月22日，被告向原告转账20万元；2018年9月30日，被告向原告转账20万元，上述转账90万元的“附言”中均有“退房款”等字眼。原告自行制作的《资金占用利息结算表》中，也明确被告退回房款的时间与上述转账日期、金额一致。但原告表示除第一笔123万元外，其他款项应为包含房款和利息，具体由法院认定。3、涉案房屋现状。国土房产部门出具的不动产登记查册表显示，涉案房屋建筑面积171.7531平方米，登记字号为2013预登2437643号，预告登记权利人为原告唐志萍。2013年9月25日，涉案房屋办理抵押权登记；2016年6月28日，办理抵押权的涂销手续。2020年9月15日，本院应原告唐志萍的申请，以（2020）粤0113财保1293号民事裁定书查封涉案房屋档案。以上事实有双方提交证据及庭审笔录为证。本院认为，双方当事人之间的房屋买卖合同纠纷发生在民法典实施前，应适用纠纷发生时的合同法及相关司法解释确定双方的权利义务。双方当事人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，被告向原告出售位于广州市番禺区南村镇南村景山大街61号（远通半山国际中心3栋办公楼）1402房。原告已经分期向被告支付全部购房款307万元，被告应按照合同约定在2014年5月31日前交付涉案房屋。因被告原因无法按期交付房屋，双方另签订补充协议，交楼时间延至2014年12月31日，并由被告支付违约金。因被告再次无法如期交房，双方签订《商品房退房协议》及补充协议，确认双方因房屋买卖合同产生的权利义务以该两份协议为准，上述协议不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。协议确认被告应当分两期退还房款，并支付合同约定违约金、逾期利息、物业维修基金，该约定为被告无法交付涉案房屋后双方协商退房时所作承诺，应当按照上述约定履行义务。根据双方证据及陈述，可确认被告履行退款义务如下：按照退房协议及退房补充协议的约定，第一期退款应在2016年5月25日前支付，被告于2016年5月24日向原告指定还贷账户支付123万元，可视为已履行第一期还款义务。第二期还款分为几部分，剩余房款、物业维修基金、违约金、逾期利息。现逐一分析确认其金额。（1）剩余房款。按照退房协议约定，为总房款307万元减去已支付的第一期还贷款项，307万元-123万元=184万元。被告自2017年12月14日至2018年9月30日分6笔向原告转账90万元，抗辩共计退回房款213万元。因被告的上述90万元转账附言中均明确为退房款，且原告自行制作的《资金占用利息结算表》所注明的日期、金额、款项性质与被告抗辩内容一致，本院认定上述90万元均为被告所退回房款。抵扣上述90万元后，被告仍应向原告退回房款94万元（184万元-90万元）。（2）物业维修基金18034元。双方对该款均无异议。（3）违约金307000元。退房协议约定违约金207000元，已减免10万元，因被告未按期履行退款义务，则原告有权主张不减免上述款项，则违约金仍为307000元。（4）逾期利息。按原告提供的《资金占用利息结算表》，逾期利息按照中国人民银行公布的一至三年期贷款基准利率计算，截至2016年5月25日为482200.26元。而涉案退房协议确认截至2016年4月30日的逾期利息为467712.38元，与按照中国人民银行同期的1-3年期贷款利率所计算金额基本一致。原告分四次支付房款，被告分七次退款，各时间段计算逾期利息的基数相应变化，被告应当按照各个时间段房款的不同基数，分别按中国人民银行同期的一到三年期贷款基准利率计算逾期利息至2019年8月19日。自2019年8月20日起，以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。详见附件《逾期利息、逾期退款违约金计算详表》。对原告主张逾期利息超过上述计算内容的部分，本院依法不予支持。上述剩余房款、物业维修基金、违约金、逾期利息，为双方当事人在退房协议中明确约定的内容，被告应当按照本院上述论述中确认的金额及计算方法履行退款义务。关于退房协议中违约责任条款中所约定的逾期退款违约金问题。被告抗辩该逾期退款违约金与上述第二期退款中的逾期利息存在重复计算，过于加重了被告的义务，各项赔偿已远超原告损失。本院认为，双方在退房协议中明确约定了因被告原因解除合同后的违约金，该违约金为合同价款的10%，合法有效。同时，考虑到该违约金不足以弥补原告损失，双方约定在被告退还房款前，按照实际占有使用原告房款的时间，以中国人民银行一到三年期贷款利率计算资金占用期间的逾期利息，该利息约定不违反法律约定，本院依法予以确认。为督促被告履行义务，双方又约定被告未能按期退还房款及违约金、利息、物业维修基金的情况下，按日支付总房款0.05%的违约金。逾期利息与逾期退款违约金的起算时间、计算本金均不相同，针对的被告违约行为也不相同，不能简单的视同重复计算。逾期利息是被告违约导致购房合同无法履行，解除合同时因占用原告资金而支付的资金占用费用，逾期退款违约金是被告在双方协商解除购房合同后，被告不履行分期退款义务而产生的惩罚性义务。因逾期履行退款义务的违约金之计算本金为总房款307万元，且换算年利率为18.25%，过于加重了被告义务。本院酌定该逾期履行的违约金应自被告逾期退回第二期房款之日，即2016年6月16日开始计算，计算基数为各时间段实际剩余未退回房款。详见《逾期利息、逾期退款违约金计算详表》。被告抗辩其赔偿款项已远远超过原告的实际损失。原告2013年7月26日即已经支付房款1220000元，2013年10月14日共计支付房款3070000元，同时自2013年10月14日开始承担1500000元贷款的还贷利息。一直到2016年5月25日，被告才根据双方签订的退房协议向原告还贷账户汇款1230000元，至今仍有房款本金940000元未退还。被告占用原告巨额资金长达7年之久。期间，广州区域的房价经过几轮大幅增长，原告的原购房款已经无法再次购买同等房产。五年时间里，物价逐步上涨，通货膨胀的效力也使原告资金再次遭受较大损失。被告的抗辩无视上述房价上涨及通货膨胀的事实，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告广州市佳乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐志萍退还剩余房款940000元。二、被告广州市佳乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐志萍支付占用购房款期间的逾期利息（自2013年4月28日至2019年9月19日期间，利息以中国人民银行公布的同期的一到三年期贷款利率计算，自2019年9月20日至房款清偿之日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算，各时间段的计算基数详见《逾期利息、逾期退款违约金计算详表》）。三、被告广州市佳乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐志萍支付违约金307000元。四、被告广州市佳乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐志萍退还物业维修基金18034元。五、被告广州市佳乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐志萍支付未按期履行上述前四项义务的逾期付款违约金（逾期退款违约金按每日0.05%标准，自2016年6月16日计算至房款清偿之日，各时间段计算基数详见《逾期利息、逾期退款违约金计算详表》）。六、驳回原告唐志萍的其他诉讼请求。案件受理费49334元，由原告唐志萍负担21210元，被告广州市佳乐房地产开发有限公司负担28124元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按期履行其他义务的，应支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二一年三月十五日书记员 何震宇附：《逾期利息、逾期退款违约金计算详表》。逾期利息、逾期退款违约金计算详表(单位：元)            序              日  期              支付房款              退回房款              剩余房款              利息计算基数              逾期付款违约金计算基数                  1              2013年4月28日              250000                             250000              250000                                 2              2013年5月31日              100000                             350000              350000                                 3              2013年7月26日              1220000                             1570000              1570000                                 4              2013年10月14日              1500000                             3070000              3070000                                 5              2014年11月22日                                            3070000              3070000                                 6              2015年3月1日                                            3070000              3070000                                 7              2015年5月11日                                            3070000              3070000                                 8              2015年6月28日                                            3070000              3070000                                 9              2015年8月26日                                            3070000              3070000                                 10              2015年10月24日                                            3070000              3070000                                 11              2016年5月25日                             1230000              1840000              1840000                                 12              2016年6月16日                                            1840000              1840000              1840000                  13              2017年12月14日                             100000              1740000              1740000              1740000                  14              2018年2月1日                             200000              1540000              1540000              1540000                  15              2018年5月4日                             100000              1440000              1440000              1440000                  16              2018年7月20日                             100000              1340000              1340000              1340000                  17              2018年8月22日                             200000              1140000              1140000              1140000                  18              2018年9月30日                             200000              940000              940000              940000                                 合计              3070000              2130000              940000