山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0812民初622号原告：山东伟琦物业服务有限公司，住所地济宁市任城区古槐街道兴唐经典商务楼三层304-309，。法定代表人：苏进海，董事长。委托诉讼代理人：杨培贤，女，1976年10月26日出生，汉族，该公司职工，住济宁市任城区。被告:朱建宁，男，1979年8月20日出生，汉族，个体户，住济宁市兖州区。被告：张艳，女，1982年3月12日出生，汉族，个体户，住址同上，（与朱建宁系夫妻关系）原告山东伟琦物业服务有限公司（以下简称伟琦物业公司）与被告朱建宁、张艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨培贤，被告朱建宁、张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟琦物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令朱建宁、张艳立即支付拖欠的2017年8月1日至2020年12月31日期间的物业管理费5,665.46元；2、判令朱建宁、张艳承担诉讼费等相关费用。事实和理由：2017年7月24日，中国人民解放军山东省济宁军分区兖州离职干部休养所及山东民祥房地产开发有限公司(甲方)与伟琦物业公司(乙方)签订《物业服务合同》1份，甲方委托乙方为“济宁军分区兖州干休所”提供物业服务，物业服务区域：干休所一、二期工程全部，委托服务期限：2017年8月1日至2019年7月31日止，并约定：“乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同”。合同到期前，兖州干休所牵头相关部门及人员组织物业协调会并形成会议决议，我公司按会议决议服务至2020年12月31日,并与该小区业主委员会进行了交接。朱建宁、张艳是该物业小区6号楼4单元702室业主。在伟琦物业公司提供物业服务期间，朱建宁、张艳自2017年8月1日至2020年12月31日一直未交纳物业管理费，伟琦物业公司多次向朱建宁、张艳催要，朱建宁、张艳仍然拒绝支付。为维护伟琦物业公司的合法权益，故诉至法院。朱建宁、张艳辩称，因物业公司不作为，对物业公司的服务不满意，如：消防通道西头不通，电梯只用了一部，且有故障，幼儿园的铁篱笆一直没有拆除，下水道堵塞都是自己改的管子，楼梯道打扫不及时，门卫管理不严，随意进出，地下停车场漏水，监控没有全覆盖，小区内基本没有绿化等，朱建宁、张艳认为伟琦物业公司没有为业主提供舒适的居住环境，故不同意交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。伟琦物业公司提交以下证据证明自己的诉讼主张：证据1、物业服务合同、物业管理协调会决议；证据2、物业服务备案证明；证据3、收费公示牌及24小时服务电话；证据4、小区公众责任险保险合同及发票；证据5、各类专项委托服务合同及发票；证据6、日常工作、业主满意度调查、质量监督记录；证据7、小区环境、员工工作场景、社区活动等照片；证据8、生效判决案例2份；证据9、朱建宁、张艳家庭档案信息、疫情期间进出门登记档案信息；证据10、物业公司向朱建宁、张艳催收物业费的照片3张；证据11、朱建宁、张艳用电信息及发票；证据12、房产面积证明（开发商提供本单元楼层住户面积均为125.62平方米）；证据13、朱建宁、张艳欠交物业费明细。朱建宁、张艳主张对以上证据1-8的真实性不清楚，对证据9-13的真实性无异议，但对物业公司提供的服务不满意。朱建宁、张艳围绕自己的抗辩主张提交自己改下水道、1楼电表下走线的通道、地下室通道上面盖板、地下室通道漏水、电梯、绿化带等照片22张，同时提供反映2019年3月1日前物业服务质量的联名信。伟琦物业公司经质证，认为所有照片未确定拍摄时间、地点，不能确定是在该公司服务期间；消防通道是由干休所管理；监控由干休所安装，由其管理；幼儿园由干休所管理；管道堵塞漏水是开发商建设时存在设计缺陷、所用管道过窄所致，虽然物业公司对化粪池定期清理，仍无法避免水管堵塞，因有的业主想自行改装，有的业主希望物业公司集体协调解决，意见不统一，最终导致楼道外管道过多；开发商设计的两台电梯，公司在接手时只有一部可运行，对使用的一部按照要求进行日常维保；电线盒不是物业公司安装，与公司无关；地下停车场漏水是5号楼，不是6号楼；公司每天都安排了保洁员清扫楼道；2019年2月25日小区草坪，因2月份属较冷天气，绿化带枯黄属正常现象，仅凭当日的照片不能证明物业公司没有进行绿化服务工作，不能证明物业公司对此未日常维护，且公司提供照片显示2020年2月20日14:35员工对绿化带进行土壤翻耕。本院经审理认定事实如下：济宁军分区兖州干休所又称金阁花园小区，系济宁军分区兖州干休所拆迁安置及山东民祥房地产开发有限公司开发建造。伟琦物业公司于2017年7月24日与济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，为兖州干休所小区一、二期工程全部区域提供物业服务，服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应的责任。合同约定物业服务费的收费标准为按建筑面积收取：1、多层公寓无电梯按每月每平方米0.45元收取，多层公寓有电梯的按每月每平方米1元收取，实行包干制；2、小高层6层以下（含6层）按每月每平方米1元收取，小高层6层以上按每月每平方米1.1元收取。同时约定物业公司进驻2个月后再收取全年物业费。2019年7月19日，济宁市兖州区物业办、兖州区干休所、鼓楼街道办事处、文西社区及部分业主代表召开了物业管理协调会，形成一致意见，在金阁花园小区业主委员会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业公司继续在小区提供服务，直到小区选聘新的物业公司为止。按照协调会意见，在2019年7月31日合同期满后，伟琦物业公司又继续为金阁花园小区提供物业服务至2020年12月31日。朱建宁与张艳系夫妻关系，二人系该小区6号楼4单元702室的业主，其房产建筑面积为125.62平方米，自2017年8月1日至2020年12月31日，朱建宁、张艳应向伟琦物业公司交纳的物业管理服务费为5,665.46元（1.1元×125.62平方米×41个月）。朱建宁、张艳经伟琦物业公司催缴后一直没有交纳该物业费用。本案争议焦点为：该案中伟琦物业公司提供的物业服务是否存在一定的瑕疵，是否能成为业主拒绝交纳物业费的理由？最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。本案涉及的法律事实引起的民事纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。本院认为，案外人济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司作为建设单位，依法与伟琦物业公司签订的前期物业服务合同，该合同内容符合法律规定，为有效合同，对业主具有约束力。合同约定期限届满前，相关部门又联合召开了物业管理协调会，形成决议规定伟琦物业公司继续为金阁花园小区提供物业服务至2020年12月31日。伟琦物业公司虽未与业主签订书面合同，但伟琦物业公司按照约定向朱建宁、张艳提供了物业管理服务，朱建宁、张艳作为业主也接受了物业服务，伟琦物业公司要求朱建宁、张艳支付自2017年8月1日起至2020年12月31日期间的物业管理服务费5,665.46元，事实清楚，证据充分，本院应予支持。庭审中，朱建宁、张艳主张对伟琦物业公司的服务不满意，本院认为判断物业公司的服务是否达到标准不好把握，各个业主主观感觉差别很大，不能依据个别业主的判断来断定，即使物业公司提供的服务项目和质量存在瑕疵，只要与合同约定差距不明显，没有构成根本性违约，业主拒绝交纳物业管理费用的理由则不能成立。本案中，朱建宁、张艳提出伟琦物业公司未尽服务管理职责的问题，其中有些问题是开发商遗留问题，有些问题不属于物业公司的服务范围，有些问题在伟琦物业公司接收服务时即已存在，朱建宁、张艳提交的照片不能足以证明伟琦物业公司在提供服务时存在瑕疵，即使伟琦物业公司在其职责范围内提供的服务有所瑕疵，因依照《物业服务合同》约定服务事项，包括房屋建筑共用部位、设施设备，保洁绿化等的日常养护、运行管理，涉及面广，物业服务管理行为系长期的、动态的，朱建宁、张艳提交的照片并不能充分证明伟琦物业公司的物业服务存在根本性违约，朱建宁、张艳不能以此而拒交物业费。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：朱建宁、张艳于本判决生效后十日内支付山东伟琦物业服务有限公司物业服务费5,665.46元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由朱建宁、张艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 薛 峰二〇二一年三月十八日书记员 朱前前