河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1184号 上诉人（原审被告）：庞莹，女，1975年11月5日出生，汉族，住河北省黄骅市。 被上诉人（原审原告）：孙俊锋，男，1991年2月1日出生，汉族，住河北省沧州市黄骅市。 上诉人庞莹因与被上诉人孙俊锋租赁合同纠纷一案，不服河北省黄骅市人民法院（2020）冀0983民初3864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庞莹上诉请求：1、判决撤销河北省黄骅市人民法院（2020）冀0983民初3864号民事判决书，查清事实后依法改判或发回重审；2、判决被上诉人承担一审、二审诉讼费。 事实理由：上诉人庞莹从2017年租赁了房主史清林、妻子郑进霞黄骅市顺义步行街42号的二层门市楼作层二层门市进行了装修，花费6万元左右，经房东史清林夫妻同意2019年2月将一层转租给孙俊锋，租期一年，也正常履行完毕；2020年2月孙俊锋继续续租一年，与庞莹重新签订了转租协议，房东郑进霞在转租合同处注明：“庞莹转租我已同意”，也将孙俊锋交的一楼阻力费1.5万元转给房东。2020年6月，庞莹的生意由于疫情原因无法继续经营下去，庞莹与房东解除了租赁合同，对庞莹的半年租金两人没有达成协议，房东便通知孙俊锋6月30日转租合同到期，于是就发生了一审的诉讼。 一审法院判决支持了孙俊锋的诉讼请求，一审法院对事实认定不清，法律适用错误；一、一审开庭前一审被告庞莹为了查明事实追加了房东作为第三人参加到诉讼中，一审法院没有追加房东作为第三人，遗漏了应该参加诉讼的无独立请求权的第三人，转租期限、租金交纳等事实没有查清。二、庞莹与房东的租赁合同从开始就没有书面的协议，系不定期租赁，2020年2月份庞莹与孙俊锋的转租合同是在不定期租赁前提下签订的，经房主郑进霞同意且签字确认，视为对转租合同内容的认可，当然也包括对一年的期限、转租金额的认可，该转租合同有效，应该继续履行。房东告知孙俊锋房子到期再行签订续租合同是房主违约，不涉及孙俊锋诉庞莹的返还租金之诉的法律关系。一审法院没有查清事实情况，不顾合法有效签订的转租协议，反而支持了一审原告的诉求，损害了上诉人的合法权益。三、合同法第215条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。由于房东在租赁协议上签了字，不存在庞莹的转租必须受庞莹与房东的不定期租赁的约束，庞莹租赁房东一楼二楼的门市在2019年就是一楼转租孙俊锋，分别交纳房租已成事实，在2020年初疫情的特殊时期庞莹没有履行交纳二楼租金，与房东解除合同时没有对租金达成协议。本案的纠纷是因为庞莹自己租赁的二楼没有交纳房租与房东发生的纠纷，而不是庞莹是否返还孙俊锋租金的纠纷。综上所述，请贵院依法改判或发回，支持上诉人的请求。 孙俊锋答辩称，2019年2月15日我与庞莹签订了顺义步行街1楼42号门市一楼，租金1.7万元，押金1000元，到期年限是2020年2月15日，一楼我做服装生意，二楼庞莹做减肥生意，到2019年5月24日庞莹将二楼转租给张媛媛，租金1.7万元，押金1000元，到2020年2月15日我房租到期，庞莹给我电话通知需要续租房租，我已经续交房租1.8万元，其中押金1000元，2020年6月房主给我打电话通知说房租到期，问我想不想续租，我说我已经交给庞莹一年的房租了，为什么还需要续租房租，房主说庞莹交的是半年的钱，没有交一年的房租，如果我不续租就不会租给我了，所以我被逼无奈只能和房主签订房屋租赁合同，和庞莹追要我的半年房租，她不停的推诿，我要报警到刑警队，刑警队两次给她打电话到刑警队协调此事，她都没有去，我被逼无奈起诉到黄骅市人民法院。 孙俊锋向一审法院起诉请求：判令被告返还原告房屋租金及押金12250元；诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告庞莹自2017年6月份至2017年12月31日通过他人转租的方式租赁了房主史清林位于顺意步行街42号二层门市楼。自2018年1月1日开始被告庞莹直接租赁房主史清林的该二层门市楼，年租金30000元，分两次支付，双方一直未签订书面合同，被告庞莹向房主交清了2018年度及2019年度租赁费。2019年2月24日被告庞莹将其租赁的顺意步行街42号门市楼一楼转租给原告孙俊锋使用，约定年租金17000元，押金1000元，租赁期间自2019年5月25日至2020年5月24日，因转租门市一楼带有装修，原告同时向被告支付了12000元的转让费。后原被告双方又于2020年2月20日签订新的转租协议，协议约定：一、年租金18000元，租赁期限自2020年2月15日至2021年2月14日，租期1年。庞莹在甲方处签字，孙俊锋在乙方处签字，转租协议中同时载明：“庞莹转租我已同意郑进霞”。原告孙俊锋于2020年2月20日通过微信转账的方式向被告庞莹交付租金18000元。被告庞莹于2020年2月20日通过微信转账的方式向房主史清林转款15000元。被告庞莹于2020年6月份通过电话方式向房主史清林提出解除租赁合同，2020年6月末庞莹与史清林不再存在租赁合同关系。 一审法院认为，根据合同的相对性原则，被告庞莹与原告孙俊锋签订的转租合同只能约束原被告双方，本案中被告庞莹并不是房屋的所有人与出租人，所以被告不能用其与原告孙俊锋签订的合同要求房主履行出租义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，被告庞莹已经于2020年6月30日与房主解除了租赁关系，故其与原告转租合同中自2020年7月1日至2021年2月14日期间应属无效，被告因该合同无效部分取得的财产应当予以返还，按照18000元/年的标准计算7.5月租金为11250元；导致原被告双方签订的转租合同部分无效的责任并不在原告，原告要求被告退还押金并无不当，故本院对原告要求被告返还租金及押金12250元的诉讼请求，依法予以支持。 一审法院判决：被告庞莹于判决生效之日起五日退还原告孙俊锋租金及押金共计12250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取53元，由被告庞莹承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明事实与一审查明一致。 本院认为，上诉人庞莹与被上诉人孙俊锋签订了转租协议，约定的起租日为2020年2月15日至2021年2月14日，因上诉人庞莹与案涉房屋出租人的租赁合同已于2020年6月底解除，故上诉人庞莹从被上诉人孙俊锋处获得的超过以上解除时间的租金及押金没有了依据，原审判决上诉人返还被上诉人孙俊锋租金及押金12250元符合事实及相关法律规定。本案原审法院按照法定程序，对当事人双方提供的证据全面、客观地进行了审核，针对上诉争议的事实，一审已依照法律规定公开了判断的理由和结果，一审的判断符合法律的规定，本院予以支持。上诉人就自己的上诉请求没有提供出足够的证据和法律依据，应当承担不利的后果。上诉人庞莹申请追加案涉房屋出租人作为第三人参加诉讼，该案外人不属于本案中必须参加诉讼的当事人，上诉人与该案外人之间的关系本案中不予涉及，上诉人庞莹可另行主张。 综上所述，庞莹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费106.0元，由上诉人庞莹承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘俊蓉 审判员  高玲玲 审判员  冷树青 二〇二一年三月三十一日 书记员  丁 娜