江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终500号上诉人（原审原告）：吉安市吉州区佳康大药房，经营场所吉安市吉州区白塘街道北门村66号，统一社会信用代码92360802MA38RILP8Q。投资人:叶秋华，女，1986年7月19日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：钟季平，江西赣中律师事务所律师。委托诉讼代理人：任小招，江西赣中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑学斌，男，1972年3月17日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人:万丹，江西律星律师事务所律师。上诉人吉安市吉州区佳康大药房（以下简称佳康大药房）因与被上诉人郑学斌房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初3692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳康大药房及其委托诉讼代理人钟季平、任小招、被上诉人郑学斌的委托诉讼代理人万丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佳康大药房上诉请求：一、撤销吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初3692号民事判决书；二、依法改判被上诉人支付上诉人装修损失10000元、非住宅补偿149600元、安置费补偿款24600元、库存货物款50000元、退还租金12300元；三、依法判令被上诉人赔偿上诉人佳康大药房停产停业损失12300元。四、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为一审判决与事实不符，有违公平公正原则，具体理由如下：一、关于装修损失。上诉人委托店长阮恢栋（佳康大药房后台老板）于2019年1月18日与被上诉人签订吉州区北门街北门村6栋店面租合同，合同期限为10年。使用面积175平方米，装修面积约350平方米。合同签订后，上诉人委托阮恢栋对店面（进门中间2间及最左边前面一间）进行全新装修，店面装修耗资款44000元左右。药房店面项目于2019年8月份装修完毕，10月份正式营业。2020年1月，因受新冠疫情影响，药房不可开放式营业，直到新冠疫情全市零状态健康稳定，3月底吉安市政府下文件可开放式营业。疫情期间上诉人店长阮恢栋多次向被上诉人要求减免疫情期间的房租，被上诉人不响应政府号召，翻脸无情，多次挑唆他人来店里捣乱，不让药房继续经营。上诉人单位没有去找被上诉人麻烦。2020年6月10日被上诉人向上诉人单位店长阮恢栋索要上诉人吉安市吉州区佳康大药房营业执照复印件交给北门拆迁办，目的是申请经营者非住宅店面经营损失补偿款项（约149600元）。2020年6月20日左右，北门村棚户区项目拆迁办工作人员告诉上诉人单位说被上诉人已与北门村政府拆迁办签订店面拆迁协议。上诉人单位店长阮恢栋多次去北门医院拆迁办理论，拆迁办工作人员说店面装修拆迁款及各种由佳康大药房经营执照补偿非住宅补偿款149600元及各种经营损失款项已全部划拨在被上诉人名下。上诉人单位店长阮恢栋多次找被上诉人追讨政府补偿店面装修等补偿款及经营损失费，被上诉人以多种理由拒绝支付店面装修补偿款及经营损失款。直至2020年7月11日下年18时左右，被上诉人叫曾姓男子、孙姓男子及社会上无业青年十余人对上诉人单位店长阮恢栋及儿子阮先魁进行殴打至鼻骨骨折，企图轰走上诉人，侵吞店面的各种补偿款项。晚上7点左右五街派出所接到报警电话前来接警处理至今未果。7月13日上诉人单位店长阮恢栋在井冈山附属医院验伤及ＣＴ检查右鼻骨骨折。7月15日上诉人单位店长阮恢栋因头痛、鼻塞、呼吸困难在吉安市中心人民医院耳鼻科住院治疗。7月22日下午3时左右被上诉人叫绰号“黄鱼”的居民及拆迁办的两个工作员对餐饮店面玻璃门及二楼三楼的玻璃门进行敲砸（已报110备案），现如今停水停电、网络中断。药房无法正常营业。二、关于非住宅补偿款，一审判决认为该笔补偿款是被上诉人基于房屋属性以及其自身对房屋用途的规划，依照房屋补偿实施方案可获得的经济补偿，不属于上诉人的可得利益和损失范围。上诉人认为，被上诉人获得该笔补偿款是基于上诉人承租其房屋实际开展经营生产所获得的，虽然被上诉人抗辩称其此前也是出租给他人作为店面经营，但事实上被上诉人获得该笔补偿款是利用了上诉人的营业执照，且从公平合理角度出发，上诉人承租该房屋十年，实际经营仅一年多，被上诉人基于上诉人的经营行为获得了非住宅补偿，被上诉人也应补偿上诉人的损失。三、关于安置补偿款，一审法院仅给予了上诉人一个月的安置补偿费明显过低，根据被上诉人的拆迁安置协议，被上诉人安置费补偿是按36个月进行补偿，而上诉人与被上诉人所签订的合同仅履行年多，尚有八年多未履行，现上诉人主张24600元的安置费合情、合理、合法。四、上诉人所从事的行业系医药行业，属于国家特许行业，且药品也有保质期，由于拆迁，上诉人在未能获得国家新批准的经营场所前不能从事药品经营，此损失与租赁合同不能继续履行有直接因果关系。2020年3月22日至2020年9月21日的租金应当免除。今年年初系全国抗疫的艰难期，吉安市新冠××防控应急指挥部发布了《关于进一步强化疫情防控十四条措施的公告》，明确要求坚持“不出门不进门、背对背、隔中隔”的原则，至三月底才逐渐放开，在此期间，上诉人无法开展生产经营，对此期间的租金应当减免。其次，涉案房屋的征收通知在四月初即下达了，但在此阶段被上诉人仍然收取了上诉人2020年3月22日至2020年9月21日的租金，上诉人认为，在收到征收通知后，上诉人即需要准备搬迁事宜，在此期间亦是不能开展正常的经营，对此期间的租金，也应当免除。一审判决仅根据被上诉人的意见减免一个月零7天的租金显示公平。综上所述，以上种种事实足以证明在合同期限内，上诉人正常支付被上诉人店面租金，被上诉人违约给上诉人造成了重大经济损失。为了维护上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，特向贵院提起上诉，望二审法院判如所请。被上诉人郑学斌辩称，一、郑学斌将涉案房屋租赁给阮恢栋时，已经对涉案房屋进行了装修，包括贴好了瓷砖以及刷了白墙，上诉人仅对药房做了包门、推拉门和扣板吊顶的简单装修，一审法院已按相应的装修项目计算了装修费用。上诉人主张装修损失10万元没有任何事实依据；二、郑学斌涉案房屋在租赁给阮恢栋之前就是租给他人用作餐馆经营，即郑学斌涉案房屋在租赁给上诉人以前已经是非住宅店面多年，郑学斌即使不租给上诉人，也会租给其他人作门面经营，故对于政府给予的全部非住宅补偿应由郑学斌享受，与上诉人的经营行为没有任何关系，上诉人主张非住宅店面补偿于法无据；三、政府对郑学斌整栋房屋也仅按每平方8元进行搬迁补偿，上诉人仅租赁了阮恢栋承租房屋的一半左右，一审法院也按每平方8元计算了相应搬迁费用，符合法律规定；四、上诉人库存压货系其自身经营所需，与郑学斌无关，且其在大药房的经营主体资格没有灭失，故其要求郑学斌补偿库存货物款于法无据；五、郑学斌依据合同收取租金至2020年9月21日，郑学斌与拆迁办约定在2020年7月22日前搬离，但是上诉人一直经营至2020年8月15日才予以搬离，且疫情期间，政府并未要求药房停止营业，所有药房均是正常营业状态。上诉人要求减免疫情期间的租金即于法无据，在一审中没有提出也超出二审审理范围。一审已经判令上诉人退还全额租金5057元，上诉人再要求退还12300元租金的请求于法无据；六、在一审中没有主张停产停业损失，现二审提出亦超出审理范围。综上所述，一审判决正确，应予维持。佳康大药房向一审法院起诉请求：1.请求判令被告赔偿原告店面装修损失费100,000元及店面装修与房子形成附和无法搬走的补偿费40,000元；2.请求判令被告补偿原告店面搬迁安置费24,600元、药房经营非住宅店面补偿费149,600元；3.请求判令被告补偿原告库存货物款50,000元（因药房是特殊行业，不可违法无证经营）；4.请求判令被告返还原告2020年4月至2020年9月的租金20,500元；5.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：一、2019年1月18日，阮恢栋（乙方）与被告郑学斌（甲方）签订一份《店面租赁合同》，约定郑学斌将其名下位于吉州区大厅及北面两间住房租赁给阮恢栋使用，面积约500㎡（以房产证为准），租赁期限为10年（自2019年3月22日起至2029年3月21日止），租金每月4100元，每半年支付一次。合同第三条约定：……签订合同乙方支付给甲方壹万元定金，乙方装修工程队于2019年2月22日进驻本店面房屋，定金转为租金，另外乙方向甲方补交壹万肆仟陆佰元店面房屋租金。合同第四条约定：乙方装修店面时，在不影响主体受力结构下，甲方应给予支持，各店面门宽度以现有最大门宽度为准，房门宽度以最大房门宽度为准。合同第五条约定：水电费及其他经营应缴的各种规费由乙方自理（包括甲方房东本人生活用水费、电费，甲方必须节约用水用电为准，甲方每月用电以90度为准，超额部分用水用电费用，甲方自行承担），乙方负责三楼北面2间住房房屋的装修，装修费用由乙方自行承担，甲方协助乙方装修，店面住房租赁费由乙方承担。合同第六条约定：合同期满后，乙方因支付了巨额的店面装修费用，在同等条件下，乙方有权优先续签本店出租协议。合同第七条约定：乙方必须从事正当营业活动，不得经营违法商业营业活动。合同第八条约定：如因政府不可抗拒因素，乙方对店内的装修设施、设备等有权拆除。租赁期满装修部分能拆除不破坏整体外观能带走的乙方可以带走。合同第九条约定：乙方对房屋使用过程中，不得意破坏墙体结构，如因特殊情况装修，需征求甲方意见，甲乙双方必须保持房屋的日常卫生清洁工作。合同第十条约定：在本合同条款不变的情况下，在合同期内乙方有权将店面转租或转让给他人，需征求甲方支持同意。二、上述租赁合同签订后，被告郑学斌依约向阮恢栋交付了店面及住房。2019年4月10日，原告佳康大药房经吉州区市场监督管理局登记成立，投资人为叶秋华，登记住所为吉安市吉州区白塘街道北门村66号。经对上述房屋进行部分装修，佳康大药房在一楼左侧店面开展经营活动。庭审过程中，郑学斌认为《店面租赁合同》第一条明确约定阮恢栋仅承租一楼、二楼及三楼大厅，未承租四楼和三楼的两间房间，故实际承租面积为350㎡。针对佳康大药房主张的吊顶、包门门套、铝合金推拉门等装修损失，郑学斌表示地砖、仿瓷原本便存在，其认可包门门套、铝合金推拉门由佳康大药房施工，吊顶仅认可其中的80㎡由佳康大药房施工。三、2020年3月24日，被告郑学斌作为收款人出具一张《收款收据》，确认收到叶秋华和案外人曾菊梅支付的2020年3月22日至2020年9月21日期间的店面租金24,600元。四、根据郑学斌当庭提交的《不动产权证书》［不动产权证号：赣（2017）吉安市不动产权第××号］、《房屋所有权证书》以及（2016）赣0802民初697号民事判决书（已生效）显示，被告郑学斌系坐落于吉州区的权利人，权利类型为宅基地使用权／房屋（构筑物）所有权，用途为农村宅基地／住宅，宅基地面积为153.6平方米，房屋面积为418.18平方米，共四层。根据郑学斌当庭提交的两份《企业信用信息公示报告》显示，吉州区上山下乡餐馆于2013年11月1日在吉州区市场监督管理局注册登记为个体工商户，经营场所为吉州区北门街201号；吉安市吉州区吉祥大排档于2016年2月29日注册登记为个体工商户，经营场所为吉州区北门街247号（原北门街201号）。根据原、被告提交的房屋照片显示，案涉房屋整体临街，一楼作为店面曾以“吉祥餐馆”“佳康大药房”等为招牌开展经营活动。五、另查明，2020年4月，吉安市住房和城乡建设局发布《北门医院西侧地块棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿实施方案》（征求意见稿），向公众征求意见。案涉吉州区白塘街道北门村66号房屋在拆迁之列。同年5月，吉安市人民政府发布公告，决定对上述北门医院西侧地块进行棚户区改造，并公布了房屋征收实施方案。根据该实施方案可知，被征收时不动产登记（房屋权属）证书载明为住宅，但属临街同时依法办理了营业执照、税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的“住改非”房屋，征收时只对30平方米内（超出的计入住宅面积，不足的据实计算）部分按商铺性质进行市场评估并给予货币补偿，同时30平方米内的面积还可计入住宅的面积给予产权调换，但要结清差价；住宅按被征收房屋建筑面积8元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿（选择产权调换的，应支付两次搬迁补偿费）；被征收人因房屋征收涉及的电话、空调移机以及有线电视、管道煤气、宽带网迁装等费用，由房屋征收部门按征收决定公告之日相关部门公布的收费标准予以补偿；被征收房屋属住宅并选择产权调换的，按被征收房屋建筑面积给予被征收人8元/平方米/月的临时安置费；营业性用房中的商铺类用房每月按被征收房屋价值的3‰给予停产停业补偿；商铺类用房以外的其他用房每月按被征收房屋价值的2‰对被征收人给予停产停业补偿；对因房屋征收而发生的设备搬运、安装费用以及无法恢复使用的设备、构筑物等补偿，由评估机构按照相关规定据实评估确定。六、2020年6月20日，被告郑学斌就案涉房屋与征收部门吉安市吉州区土地房屋征收办公室、征收委托实施单位吉安市吉州区白塘街道办事处签订一份《吉州区集体土地上房屋征收与补偿协议》（编号：2020030），其中装修补偿为82,713元，营业房补偿为348,630元（30㎡×11,621元）；搬迁费按照8元/㎡的标准计算为6,176元。后双方又签订一份《吉州区集体土地上房屋征收补充协议》（编号：2020030），其中临时安置费按照合法正房面积8元/㎡/月的标准计算36个月，合计92,445元；停业停产补偿款为3,138元（348,630元×3‰×3）。根据原告佳康大药房当庭提交的《北门医院西侧片区棚改项目房屋装修评估明细表》显示，户主姓名为郑学斌（佳康大药房）的装修评估价为67,394元，其中包门、门套评估价为7,000元（14㎡×500元/㎡）；铝合金推拉门评估价为442元（2.76㎡×160元/㎡）；塑料扣板吊顶评估价为22,340元（446.79㎡×50元/㎡），装修补偿价为47,176元（评估价67,394元×成新率70%）。七、2020年7月22日，北门医院西侧地块棚户区改造项目推进小组发布一则《公告》，通知房屋拆除工作拟于2020年8月1日启动，各被征收户（包括商铺承租户）应于7月30日前完成房屋腾空，积极配合房屋拆除工作。同年7月28日，江西白鹭律师事务所向阮恢栋（佳康大药房）发出一份《腾空房屋催告函》，要求阮恢栋务必于7月30日前腾空承租的房屋。庭审过程中，原告佳康大药房认可拆迁公告于4月份下达，药房实际于2020年8月15日搬离。一审法院认为，阮恢栋与被告郑学斌于2019年1月18日签订的《店面租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应当认定双方成立了合法有效的租赁合同关系。本案双方当事人的争议焦点在于：1.本案佳康大药房是否有权作为原告诉请被告郑学斌赔偿其因案涉房屋拆迁所造成的经济损失？2.原告佳康大药房的各项诉请是否有事实及法律依据？关于第一个争议焦点，本院认为，案涉《店面租赁合同》虽系被告郑学斌与阮恢栋签订，但一方面，上述合同第十条明确约定在征得被告郑学斌的支持同意等情况下，阮恢栋有权在合同期内将店面转租或转让给他人，而被告郑学斌向原告佳康大药房投资人叶秋华、案外人曾菊妹出具2020年3月22日至2020年9月21日店面租金收据的行为，应视为其对阮恢栋将承租房屋的部分交由投资人为叶秋华的佳康大药房承租和使用的事实予以认可；另一方面，阮恢栋作为本案原告佳康大药房的委托诉讼代理人，其积极的诉讼代理行为应视为其对佳康大药房作为承租人向被告郑学斌主张权利的行为予以认可。因此，原告佳康大药房具备对案涉承租房屋在租赁期间产生的纠纷向被告郑学斌提出相应主张的诉讼主体资格，系本案的适格原告。关于第二个争议焦点，本案系租赁房产遇拆迁而引发的承租人与出租人之间就承租人相关损失如何认定和承担的纠纷。第一，对于佳康大药房主张的装修损失，鉴于被告郑学斌认可80㎡吊顶、包门门套、铝合金推拉门实际由佳康大药房装修施工，故可以将案涉《房屋装修评估明细表》确定的三项装修项目的补偿款8,009.4元[（包门、门套评估价7,000元+铝合金推拉门评估价442元+80㎡塑料扣板吊顶评估价4,000元）×成新率70%]认定为本案佳康大药房的装修损失数额。对于佳康大药房主张的店面装修损失费100,000元及店面装修与房子形成附和无法搬走的补偿费40,000元，本院认为，根据本案现有证据，无法查明佳康大药房是否对案涉房屋的其他部分进行了装修以及因装修产生的费用支出，而佳康大药房亦未提供充分、客观的证据证明其因案涉房屋拆迁实际受有以上数额的装修损失，应自行承担举证不能的不利后果，故对其诉请中超出前述已认定的装修损失8,009.4元的部分，本院不予支持。至于佳康大药房在庭审中提出的关于空调、壁柜、排风扇、路由器、电话、宽带等无法搬迁的设备的损失，案涉租赁合同已约定如因政府不可抗拒因素，承租人对店内的装修设施、设备等有权拆除带走，而上述物品在使用中一般不会与房屋形成附合，佳康大药房可自行拆除带走，其将上述物品留在案涉房屋的行为属于自行扩大损失，无权向出租人主张赔偿。第二，对于佳康大药房主张的非住宅店面补偿费149,600元，本院认为，在缺乏双方明确约定的情形下，本案佳康大药房可主张的损失赔偿项目及金额应以其不能继续履行合同所遭受的实际损失为限，而不能以出租人获得的拆迁利益作为其自身损失予以主张。经审理查明，佳康大药房注册经营前，案涉房屋的一楼已作为商铺类用房从事经营活动，即使拆迁时郑学斌使用了佳康大药房的营业执照等证件，该笔补偿款也仅属于房屋被征收人基于房屋的属性（临街）以及其自身对房屋用途的规划，依照房屋征收补偿实施方案可获得的经济补偿，既不属于佳康大药房的可得利益，亦不属于佳康大药房的损失范围，故其诉请郑学斌支付非住宅店面补偿费149,600元无事实及法律依据，本院不予支持。第三，对于佳康大药房主张的店面搬迁安置费24,600元，其虽于庭审中回答该损失数额系根据实际情况计算而来，但未提交相应的证据加以支持，鉴于郑学斌认可搬迁费可按照8元/㎡和阮恢栋承租的房屋面积的一半即175㎡进行计算，结合案涉租赁合同无法继续履行确会导致佳康大药房产生一定的搬迁费用，故在佳康大药房未就其该项损失的实际数额举证证明的情形下，可以按照郑学斌认可的搬迁费计算标准认定其该项损失为1,400元（8元/㎡×175㎡）。对于安置费，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”具体到本案，2020年4月至5月，吉安市人民政府就北门医院西侧地块棚户区改造项目陆续发布了公告和征收补偿实施方案，案涉房屋确定被纳入拆迁范围，该拆迁事实是导致案涉租赁合同无法继续履行的唯一客观因素。而政府基于公共利益作出拆迁决定无需经过被征收人同意，故通常而言，政府作出的征收决定难以为一般民事主体所预见、避免和克服。因此，案涉房屋被列入拆迁范围内的客观事实符合不可抗力的基本特征，即不能预见、不能避免且不能克服，本案当事人对该客观情况的发生导致租赁合同无法继续履行均无过错。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”依照该条文规定，案涉租赁合同目的不能实现虽不可归责于承租人或出租人，但本案仍存在合同无法继续履行情形下相关损失的合理分担问题，即佳康大药房因案涉房屋拆迁导致的相关损失如何认定和如何承担的问题。佳康大药房虽未就其主张的安置费数额提供客观的事实依据，但租赁合同已无法继续履行，佳康大药房只能另寻经营场所，在此过程中难免会产生一定的经济成本，造成一定的经济损失。而郑学斌作为案涉房屋的所有权人，是本次拆迁的实际受益人，实际取得了案涉房屋搬迁、临时安置等补偿款项。在此情形下，若由佳康大药房自行承担该项损失，将明显导致双方权利义务失衡，不符合权利义务相一致的民事活动原则。因此，从公平原则出发，郑学斌应对佳康大药房的该项损失予以适当补偿。综合考虑案涉租赁合同的履行情况、佳康大药房相关损失的合理范围以及郑学斌因拆迁实际取得的补偿款数额等因素，本院酌情确定佳康大药房因租赁合同无法继续履行遭受的安置费损失，由郑学斌按照其认可的佳康大药房承租面积为175㎡对应的一个月房屋租金予以补偿2,050元。第四，对于佳康大药房主张的库存货物款50,000元，本院认为，经营场所的变更并不必然导致其库存货物无法继续利用，且佳康大药房并未提供该部分货物存在以及其因合同不能继续履行受有以上数额损失的事实依据，故对其该项诉请不予支持。至于佳康大药房在庭审中提出的停产停业损失，因其未作为诉讼请求予以主张，故本案不予处理。对于原告佳康大药房诉请被告郑学斌返还其已支付的2020年4月至2020年9月的房屋租金20,500元，郑学斌表示仅可退1个月零7天的租金5,057元。本院认为，佳康大药房在知晓案涉房屋于2020年4月被纳入拆迁范围即租赁合同实际上已不可能继续履行后，应当于房屋拆除前搬离，但其在缺乏正当事由且房屋征收部门已发函催告的情况下，于2020年8月15日才完成搬离，理应自行承担搬离前的房屋租金，故佳康大药房仅有权请求郑学斌返还2020年8月15日至9月21日期间阮恢栋承租范围内的房屋租金5,057元。综上所述，原告佳康大药房诉请被告郑学斌补偿其因案涉房屋拆迁而导致的装修损失和搬迁、安置费应予支持，但其主张的补偿款数额应调整为11,459.4元（8,009.4元+1,400元+2,050元）；佳康大药房诉请郑学斌返还房屋租金有事实及法律依据，予以支持，但返还的租金数额应调整为5,057元；至于佳康大药房主张的其他损失，因缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告郑学斌支付原告吉安市吉州区佳康大药房装修损失补偿款和搬迁、安置费补偿款合计11,459.4元，限本判决生效之日起7日内履行完毕；二、被告郑学斌返还原告吉安市吉州区佳康大药房房屋租金5,057元，限本判决生效之日起7日内履行完毕；三、驳回原告吉安市吉州区佳康大药房的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,070元，减半收取计3,535元（原告佳康大药房已预交），由原告佳康大药房负担3,385元，被告郑学斌负担150元。二审中，上诉人佳康大药房向本院提交的证据：打印照片一张，证明药房药柜装修情况。被上诉人对上述证据质证认为，对照片的合法性无异议，对照片的真实性、关联性有异议，上诉人本身开了很多药房，不能确定照片就是这家药房的。本院对上诉人佳康大药房提交的证据认证如下：被上诉人对照片的合法性不持异议，本院对其合法性予以确认。但上述照片仅拍摄了室内装修，并未拍摄药店门口的招牌，也未注明拍摄时间，且与本案争议的装修补偿款具体数额没有关联性，故本院对上述照片的真实性、关联性不予确认。本院二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案争议焦点是:康佳大药房装修损失具体数额、停业损失具体数额、租金返还具体数额如何确定的问题。关于装修损失具体数额问题，鉴于被上诉人郑学斌认可80㎡吊顶、包门门套、铝合金推拉门实际由佳康大药房装修施工，故可以将案涉《房屋装修评估明细表》确定的三项装修项目的补偿款8,009.4元[（包门、门套评估价7,000元+铝合金推拉门评估价442元+80㎡塑料扣板吊顶评估价4,000元）×成新率70%]认定为本案佳康大药房的装修损失数额。对于上诉人佳康大药房主张的店面装修损失费100,000元，上诉人佳康大药房未提供充分、客观的证据证明其因案涉房屋拆迁实际受有以上数额的装修损失，应自行承担举证不能的不利后果，故对其诉请中超出前述已认定的装修损失8,009.4元的部分，本院不予支持。关于停业损失具体数额问题，停业损失主要包括两方面内容：一是经济损失，即因停业使被征收人失去了获得利润的机会，经济损失其实就是被征收人的利润损失。二是因征收而必须发生的搬迁安置费用。本案被上诉人郑学斌依据合同收取租金至2020年9月21日，郑学斌与拆迁办约定在2020年7月22日前搬离，上诉人佳康大药房一直经营至2020年8月15日搬离涉案房屋，且疫情期间，政府并未要求药房停止经营，所有的药房均是正常营业状态，因此上诉人佳康大药房要求减免疫情期间的租金于法无据，本院不予支持。对于佳康大药房主张的店面搬迁安置费24,600元，其未提交相应的证据证明损失数额系根据实际情况计算而来，鉴于一审郑学斌认可搬迁费可按照8元/㎡和阮恢栋承租的房屋面积的一半即175㎡进行计算，结合案涉租赁合同无法继续履行确会导致佳康大药房产生一定的搬迁费用，故在佳康大药房未就其该项损失的实际数额举证证明的情形下，可以按照郑学斌认可的搬迁费计算标准认定其该项损失为1,400元（8元/㎡×175㎡）。对于安置费，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”具体到本案，2020年4月至5月，吉安市人民政府就北门医院西侧地块棚户区改造项目陆续发布了公告和征收补偿实施方案，案涉房屋确定被纳入拆迁范围，该拆迁事实是导致案涉租赁合同无法继续履行的唯一客观因素。而政府基于公共利益作出拆迁决定无需经过被征收人同意，故通常而言，政府作出的征收决定难以为一般民事主体所预见、避免和克服。因此，案涉房屋被列入拆迁范围内的客观事实符合不可抗力的基本特征，即不能预见、不能避免且不能克服，本案当事人对该客观情况的发生导致租赁合同无法继续履行均无过错。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”依照该条文规定，案涉租赁合同目的不能实现虽不可归责于承租人或出租人，但本案仍存在合同无法继续履行情形下相关损失的合理分担问题，即佳康大药房因案涉房屋拆迁导致的相关损失如何认定和如何承担的问题。佳康大药房虽未就其主张的安置费数额提供客观的事实依据，但租赁合同已无法继续履行，佳康大药房只能另寻经营场所，在此过程中难免会产生一定的经济成本，造成一定的经济损失。而郑学斌作为案涉房屋的所有权人，是本次拆迁的实际受益人，实际取得了案涉房屋搬迁、临时安置等补偿款项。在此情形下，若由佳康大药房自行承担该项损失，将明显导致双方权利义务失衡，不符合权利义务相一致的民事活动原则。因此，从公平原则出发，郑学斌应对佳康大药房的该项损失予以适当补偿。综合考虑案涉租赁合同的履行情况、佳康大药房相关损失的合理范围以及郑学斌因拆迁实际取得的补偿款数额等因素，本院酌情确定佳康大药房因租赁合同无法继续履行遭受的安置费损失，由郑学斌按照其认可的佳康大药房承租面积为175㎡对应的一个月房屋租金予以补偿2,050元。关于租金返还具体数额问题，佳康大药房在知晓案涉房屋于2020年4月被纳入拆迁范围即租赁合同实际上已不可能继续履行后，应当于房屋拆除前搬离，但其在缺乏正当事由且房屋征收部门已发函催告的情况下，于2020年8月15日才完成搬离，理应自行承担搬离前的房屋租金，故佳康大药房仅有权请求郑学斌返还2020年8月15日至9月21日期间阮恢栋承租范围内的房屋租金5,057元。综上所述，上诉人佳康大药房的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6532元，由上诉人佳康大药房负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  刘 静审判员  胡 婧二〇二一年三月三十一日书记员  郭芷伊