河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民再128号 再审上诉人（原审被告）：北京物美商业集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼8层8039房间。统一社会信用代码9111000072261280XB。 法定代表人：许少川，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕伟强，公司法务部员工。 委托诉讼代理人：李国春，公司法务总监。 被上诉人（原审原告）：李洪飞，男，1971年10月14日生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：石磊，北京市衡卓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邱新辉，男，1974年3月21日生，汉族，现住河北省廊坊市安次区。 再审上诉人北京物美商业集团股份有限公司（以下简称物美公司）与被上诉人廊坊市乐都百货有限公司（以下简称乐都公司）租赁合同纠纷一案，河北省廊坊市广阳区人民法院于2017年5月20日作出（2016）冀1003民初4999号民事判决。物美公司不服，提起上诉。本院于2017年10月9日作出（2017）冀10民终4267号民事判决。物美公司不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年3月13日作出（2018）冀民申96号民事裁定，提审本案。期间，被申请人乐都公司于2018年11月19日注销，物美公司申请变更乐都公司股东李洪飞、邱新辉为被申请人参加诉讼。河北省高级人民法院于2019年2月22日作出（2018）冀民再185号民事裁定：一、撤销廊坊市中级人民法院（2017）冀10民中4267号民事判决和河北省廊坊市广阳区人民法院（2016）冀1003民初4999号民事判决；二、发回河北省廊坊市广阳区人民法院重审。河北省廊坊市广阳区人民法院于2020年4月23日作出（2019）冀1003民再16号民事判决。物美公司向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审上诉人物美公司的委托诉讼代理人吕伟强、李国春，被上诉人邱新辉、被上诉人李洪飞及委托诉讼代理人石磊到庭参加诉讼。本案已审理终结。 再审上诉人物美公司上诉请求：1、确认上诉人租赁合同于2015年12月11日因被上诉人存在严重过错拖欠房屋产权人租金构成违约而解除；2、撤销廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民再16号民事判决第一、二、三、四、五项，依法驳回；3、查明租赁合同解除后上诉人退出涉案房屋的时间为2017年4月26日，上诉人无须向被上诉人支付租赁费或房屋占用费；4、因被上诉人不是产权人，上诉人无须向被上诉人交还场地；5、因被上诉人不到庭参加诉讼，法院公告费260元应该由被上诉人承担；6、一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、河北省高级法院民事裁定认为原判决认定基本事实不清，撤销了原一、二审判决，发回重审。而再审一审判决认定“经再审查明的事实与原审基本一致”。在2016年308号案件过程中，上诉人就发函解约，被上诉人起诉索要违约金，本案一审法院以上次案件的证据来认定上诉人又违约，需承担违约责任，严重不符合事实。上诉人已于2017年4月26日迁出涉案房屋，而一审法院认定上诉人至今尚未迁出，属于遗漏事实。二、被上诉人并非产权人，本案涉案《租赁合同》实质为转租合同，由于2015年12月11日产权人向被上诉人发函解约从而随之解除，即本案租赁合同于2015年12月11日解除。其转租合同已丧失继续履行的基础，乐都公司已失去出租权，无权收取租赁费和违约金，其向物美公司发出解除通知不具有任何法律效力。被上诉人违约在先，无权向上诉人主张房屋占用费和违约损失。上诉人有权拒付租赁费用，无过错。三、即使上诉人有过错，2016年经308号和4646号案件审理已经解除合同并赔偿违约金，上诉人已承担租赁合同的违约责任。被上诉人本次起诉是重复起诉。被上诉人存在严重过错，拖欠产权人租金，导致其与房屋产权人的合同解除，被上诉人对此隐瞒合同解约事实并多次诉讼，违背诚信。造成本案租赁合同最终解除的根源是被上诉人，应自行承担由此带来的全部损失。四、一审判决认定事实错误，无合同约定，上诉人未提交任何证据证明实际发生上述费用。1、租赁合同中并无约定退还装修改造费补贴事宜，上诉人无需退还该款项。2、原审判决支付三个月租金，该损失并未实际发生，合同中无此约定，与合同的违约金条款相冲突。3、2016年底至2017年初，房屋已经被产权人委托第三方收回管理，被上诉人根本没有供暖和中控管理，该费用并没有实际发生，被上诉人未提交任何证据证明。4、2017年4月26日上诉人已退出涉案场地，2019年2月15日省高院组织再审开庭谈话中，被上诉人承认上诉人房屋租赁费计算至2017年9月30日。五、一审审理中，被上诉人拒不到庭参加诉讼。上诉人有权要求法院予以依法改判，驳回被上诉人全部请求，按撤诉处理。一审判决对上诉人缴纳的公告送达费260元没有作出判决。 被上诉人李洪飞、邱新辉答辩意见：一、原审送达程序违法，未合法传唤李洪飞到庭参加诉讼。公告费用应由上诉人承担。二、物美公司上诉请求“确认租赁合同于2015年12月11日因被上诉人存在严重过错拖欠房屋产权人租金构成违约而解除”，超出一审诉讼请求的范围，应予驳回。三、物美公司上诉请求撤销（2019）冀1003民再16号民事判决第一至五项的理由不能成立。1、物美公司上诉称乐都公司并非产权人，且已与产权人解除合同，丧失出租权，上诉人有权拒付租赁费用没有法律依据和事实依据。根据合同相对性，乐都公司是否对房屋有产权不影响本案租赁合同合法有效，且物美公司已实际使用合同约定的场地。本案为物美公司长期拖欠租金，2016年6月2日主动发函要求解除双方的租赁合同，为物美公司单方解除合同，构成实际违约。2、本案不构成重复起诉，与另案308号案件的诉讼请求不同。基于物美公司发函单方解除合同的基础上，乐都公司于2016年10月8日回函同意终止合同的履行，租赁合同在双方意思自治的情况下解除。双方合同解除后，乐都公司要求物美公司按合同约定支付单方解除合同的违约金和腾退房屋交付占用场地一直未果而提起诉讼，与另案308号案件主张支付租金的诉讼完全不同。3、关于退还装修改造费用补贴，当时乐都公司基于合同期限为12年，才同意给予100万元装修补贴，而物美公司自合同履行的第三年开始便不能按合同约定支付租金，在物美公司单方要求解除合同的情况下，根据租赁合同的期限来折算装修补贴并无不妥。4、赔偿三个月租金是根据双方租赁合同的约定，与违约金并不冲突。双方解除合同后，物美公司一直占用场地，乐都公司在此期间需向产权人支付费用，且无法对外出租。5、原审诉求的员工安置费、供暖费、中控管理费都已实际发生，物美公司应予赔偿。四、乐都公司主张支付租赁费自2016年10月8日租赁合同解除时至2017年10月，房屋占用费的计算为租金标准，符合实际情况，并无不妥。物美公司所称“因被上诉人不是产权人，无需向被上诉人返还场地”的上诉请求，超出了本案审理范围。五、原审未查明物美公司违约的事实，请求依法改判，支持乐都公司在原一审的诉讼请求，物美公司支付违约金300万元。 乐都公司在原审时诉称：2012年5月31日，我公司与被告物美商业公司签订《租赁合同》一份，约定由被告租赁使用我公司位于河北省廊坊市广阳区第一层至第三层。同时约定有租赁面积、期限、租金、租金交付办法及违约条款等。合同签订后，我公司于2012年6月27日将租赁商铺交付给被告。2014年1月13日，我公司与被告签订《廊坊乐都新天地项目调整方案补充协议》一份，该协议对租赁面积进行了调整。2016年6月2日，被告发函给我公司，称：“决定依据合同第十七条第17.1款提前通知贵方终止合作协议事宜。”，我公司接到被告函告后，于2016年10月8日回函，同意被告所提出终止双方2012年5月31日所签订《租赁合同》，但因被告明显违约，要求被告依合同约定承担违约责任、赔偿因此给我公司所造成的经济损失。综上，依据法律规定及合同约定向法院起诉，要求依法判决被告向我公司支付违约金300万元；支付履约保证金300万元；退还装修改造费用补贴100万元；赔偿三个月的租金1367816.63元；赔偿员工安置费10万元；被告立即腾退所租赁的房屋并向我公司支付房屋占用费（自2016年11月27日始至其实际交付房屋止）；向我公司支付占用期间的供暖费366681.00元和中控管理费43200.00元。 物美公司在原审时辩称：我公司确曾给原告公司发函提出解除双方之间的《租赁合同》，但原告并未同意，故合同并未实际解除，我公司亦不存在违约。事实是原告在起诉本案前，已就同一事实向廊坊市广阳区法院起诉，要求我公司向其交付租金等并要求支付违约金。法院于2016年9月26日作出（2016）冀1003民初308号民事判决书，判决我公司向原告支付租金等并承担违约金60万元。驳回原告的其他诉讼请求。河北省廊坊市中级人民法院于2016年11月29日作出（2016）冀10民终4646号民事判决书，维持原判。我公司已经履行法院（2016）冀1003民初308号民事判决书所确定的义务。原告基于同一事实，再次向法院起诉，属于重复诉讼。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 再审一审期间，原告（廊坊市乐都百货有限公司股东）李洪飞、邱新辉经合法传唤未到庭参加诉讼。被告物美公司认为原告向其主张租赁费和违约金及装修损失。是乐都公司与产权人已经解除租赁合同，丧失租赁权。请求驳回原告的诉讼请求。 再审一审认定事实：2012年5月31日，原告乐都百货公司与被告物美商业公司签订《租赁合同》一份，约定由被告租赁使用原告位于河北省廊坊市广阳区第一层至第三层。同时约定有租赁面积、期限（租赁期限12年）、租金（前三年租金为每平方米每日1.50元，第四、五、六年租金为每平方米每日1.575元）、租金交付办法及违约条款（约定如无正当理由单方面终止合同履行，视为根本违约，应承担300万元违约金并赔偿对方各项经济损失；需交付三个月租金；支付对方场内员工安置费每人10000.00元）等。被告应向原告交付300万元作为履行合同保证金，该定金在计租日后转为租金（该定金已交付并已转为租金）。原告并给予被告100万元的装修改造补贴款（已经支付）。合同签订后，原告于2012年6月27日将租赁商铺交付给被告。原告场内工作人员为10人。2014年1月13日，原告与被告签订《廊坊乐都新天地项目调整方案补充协议》一份，该协议对租赁面积进行了调整（面积经调整为9649.5平方米）。2016年6月2日，被告发函给原告，称：“决定依据合同第十七条第17.1款提前通知贵方终止合作协议事宜。”原告接到被告函告后，于2016年10月8日回函，同意被告所提出终止双方2012年5月31日所签订《租赁合同》。另，2016年1月8日，原告向廊坊市广阳区人民法院提起诉讼，请求法院判决被告向原告支付所欠租金及承担利息；支付取暖费和中控管理费；一层Ａ区公摊费；滞纳金；违约金；垃圾清运费；制冷费等。经审理法院于2016年9月26日作出（2016）冀1003民初308号民事判决书，判决被告向原告支付租金等并支付迟延履行合同违约金60万元。驳回原告的其他诉讼请求。河北省廊坊市中级人民法院于2016年11月29日作出（2016）冀10民终4646号民事判决书，维持原判。被告已经履行该判决所确定的义务。现原、被告双方已经实际停止租赁，但被告尚未迁出。 上述事实有：原、被告陈述；原、被告2012年5月31日所签《租赁合同》；2014年1月13日所签《廊坊乐都新天地项目调整方案补充协议》；被告物美商业公司2016年6月2日所发《商函》；原告乐都百货公司2016年10月8日同意终止租赁合同的《回函》；原告场内工作人员花名册及《劳动合同》10份；本院2016年9月26日所作（2016）冀1003民初308号民事判决书；河北省廊坊市中级人民法院2016年11月29日所作（2016）冀10民终4646号民事判决书可证。 再审一审认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订租赁合同，约定被告租赁使用原告商铺，并约定有租金、期限及违约责任等条款。被告在合同未到期的情况下提出解除合同，应依照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金、支付三个月的租金、支付原告场内工作人员的安置费、并应支付所欠供暖费和中控管理费，以及按合同约定承担租金到退场之日止。原告依合同约定向被告给予100万元装修补贴，因合同远未到期，被告应适当退还原告所支付的装修补贴款。原告在主张违约金的同时，另又主张被告向其支付履约保证金300万元，显然就同一个合同先后主张两次，属于重复诉讼。故此项主张本院不予支持。再审中，被告物美公司称乐都公司与产权人已经解除租赁合同，丧失租赁权要求驳回原告的诉讼请求。本院认为，廊坊市乐都百货有限公司与产权人解除租赁合同，不能对抗被告北京物美商业集团股份有限公司因租赁实际占用所发生的费用。故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决：一、被告北京物美商业集团股份有限公司退还原告（廊坊市乐都百货有限公司股东）李洪飞、邱新辉装修改造费用补贴66万元；二、被告北京物美商业集团股份有限公司赔偿原告（廊坊市乐都百货有限公司股东）李洪飞、邱新辉三个月租金1367816.63元；三、被告北京物美商业集团股份有限公司赔偿原告（廊坊市乐都百货有限公司股东）李洪飞、邱新辉场内员工安置费10万元；四、被告北京物美商业集团股份有限公司向原告（廊坊市乐都百货有限公司股东）李洪飞、邱新辉支付供暖费366681.00元；支付中控管理费43200.00元；五、被告北京物美商业集团股份有限公司向原告（廊坊市乐都百货有限公司股东）李洪飞、邱新辉支付自2016年11月27日始至被告迁出所租赁商铺时止的租赁费（租赁面积为9649.5平方米，租金按1.575元每平方米每日计算）。六、驳回原告的其他诉讼请求。 原审案件受理费71080元，减半收取35540元，原告负担15540元，被告负担20000元。 本院二审查明的事实与一审认定的基本事实一致。 本院二审认为，2012年5月31日，乐都百货公司与物美公司签订租赁合同，合同内容对双方合作事宜及违约责任进行了详细的约定，后又签订补充协议，对租赁面积进行了调整。合同为双方真实意思表示，符合法律规定，且在合同签订后已经实际履行，合法有效。2016年1月8日乐都公司以物美公司拖欠租金及其他相关费用为由另案提起诉讼，现已审理终结，并执行完毕。在上述案件审理期间，物美公司于2016年6月2日向乐都公司发函提出依据合同约定终止合作协议，乐都公司于2016年10月8日回函同意物美公司所提出终止双方于2012年5月31日所签订租赁合同。 物美公司在拖欠租金的前提下，合同未到期的情况下提出解除合同，应依照合同约定承担违约责任，即向乐都公司支付违约金、支付三个月的租金、支付场内工作人员的安置费、并应支付所欠供暖费和中控管理费，以及按合同约定承担租金到退场之日止。双方在合同履行过程中，乐都公司依合同约定给予物美公司100万元装修补贴，因租赁合同远未到期，物美公司应适当退还部分装修补贴款。乐都公司在诉求违约金的同时，另主张物美公司支付履约保证金300万元，属于同一内容的重复诉求。乐都公司诉求支持300万元违约金的主张，本院不予支持。 物美公司上诉提出乐都公司不是本案所出租房屋的产权人，因乐都公司与房屋产权人之间的租赁合同于2015年12月11日已经解除，本案转租合同已丧失继续履行的基础，乐都公司无权向其收取租金和违约金等相关费用的主张，本院认为，根据合同相对性原则，乐都公司与产权人之间解除合同，若乐都公司不能如约返还所租赁的房屋，应承担相应的违约责任。本案涉及的租赁合同为乐都公司与物美公司之间签订，双方应依据本合同约定履行，且物美公司已实际使用合同约定的场地，本案为物美公司拖欠租金，且于2016年6月2日主动发函要求解除合同，物美公司不能以上述原因拒绝承担涉案租赁合同的违约责任、退还场地及交付拖欠的相关费用。 关于物美公司在租赁合同解除后迁出涉案房屋的时间问题，在双方解除合同后，物美公司对迁出涉案房屋的时间，未能提交与乐都公司交接的任何证据，始终未与乐都公司进行交接。因在另案租金之诉的案件审理终结，双方在执行阶段已经达成一致意见，并已执行完毕，本院对此确定的时间予以确认。关于物美公司提出本案与另案租金之诉案件属于重复起诉的问题，经查，另案判决物美公司支付租金截止日期为2016年11月26日，本案认定物美公司应支付的租金自2016年11月27日始至迁出所租赁商铺时止，且本案认定物美公司应支付的相关费用为解除合同的后续事宜，与另案租金之诉并不重复。对该上诉主张，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27102元，由再审上诉人北京物美商业集团股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩春来 审 判 员 刘润涛 审 判 员 马艳侠 二〇二一年三月二十二日 法官助理 薛玉辉 书 记 员 樊梦佳