山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0321民初17号 原告：桓台县田庄镇牛旺村村民委员会，住所地桓台县田庄镇牛旺村中心路38号。统一社会信用代码54370321B47640312K。 法定代表人：牛毅，村主任。 委托诉讼代理人：王虹，山东圣尧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉菡，山东圣尧律师事务所律师。 被告：张峰，男，1962年12月24日出生，汉族，住桓台县。 委托诉讼代理人：王玉枝，山东建仑律师事务所律师。 原告桓台县田庄镇牛旺村村民委员会（以下简称）与被告张峰农村土地承包合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈玉菡，被告张峰及其委托诉讼代理人王玉枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告签订的“场地租赁合同”；2.依法判令被告支付原告拖欠的租赁费9000元，并支付逾期违约金378元，合计9378元；3.依法判令被告支付原告自起诉之日至实际交付土地之日的租赁费；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2011年3月1日签订场地租赁合同一份，原告将位于在淄博晨钟公司西侧水沟西边，西至供销社垟东壹米，南至信用社房两米处，北至供销社垟外皮场地租赁给被告。在合同履行过程中，被告违反合同约定，现原告根据合同约定提出诉求，望判如所诉。 张峰辩称，1、张峰不存在违反合同约定的情形，张峰于2011年3月15日与签订案涉租赁合同，租赁费为每年4500元，租赁期限自2011年1月1日至2036年12月31日。期间，张峰一直依约缴纳租金，从未违约。即便自2019年3月拒收租金时，张峰也从未间断对租金的缴纳，但因拒收租金的违约行为导致张峰缴纳租金的履约事实无法成就，张峰在经法庭告知诉讼时，已将拒收的租金存入使用的存款账户。就是以“蓄意延期的方式”（即待双方达成租金上涨的一致意见时，一并缴纳租金），造成张峰违约的假象。借其强势地位拒收租金的非法目的有二，一是坐地上涨租金，二是蓄意制造张峰拖欠租金的事实，主观臆断的违约行为既不道德也有违诚信、有失公允。故请法庭依法驳回的诉求。2、行使解除权无事实及法律依据。首先，张峰不存在违反合同约定的情形。其次，退一步讲，在拒收张峰租赁费的情形下，以“违反合同约定，不支付租赁费”为由，要求解除场地租赁合同，缺乏事实依据。因以“蓄意延期的方式”拒收租金后从未催告，张峰在得知诉讼事宜时已经足额缴纳涉案租金。另根据民法典第564条“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起1年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”的规定，原告自2019年3月时已经以“蓄意延期的方式”拒收张峰的租金，故已经超过解除权行使期限，解除权消灭。该解除权行使期限是不变期间，不适用中止、中断和延长的规定。综上所述，借用其村委和出租方的强势地位，再以涨价等各种理由采取拒收或延期收租金的方式，制造张峰拖欠租金的假象，后再以违反合同约定为由解除场地租赁合同，其行为损人利己，有悖于公序良俗，制造事端扰乱疫情期间来之不易的良好的营商环境，原告之诉实属自制是非，缺乏事实与法律依据，请求法庭依法驳回的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2011年3月1日，（甲方）与张峰（乙方）签订场地租赁合同一份，合同约定：租赁期限为26年，自2011年1月1日至2036年12月31日；租赁位置：在淄博晨钟公司西侧水沟西边，西至供销社墙东一米，南至信用社房两米处，北至供销社墙外皮；租赁土地面积：院落总面积1.31亩，地上建筑物有北屋柒间，东屋捌间，西屋叁间，大门一座，砼桥一座。甲方不动产归甲方所有，租赁期内，不动产维修由乙方自负；租赁费及交纳办法：每年4500元，自签订合同即可交清当年租赁费，以后每年3月10日之前交清当年的租赁费。否则，超出一个月交纳滞纳金3‰，超出两个月，村委有权终止合同。因此造成的损失，由乙方全部承担；在租赁期内，乙方有管理权和使用权，但无权买卖和转租，不准在土地中挖土、外运、建永久性建筑物，不准私自改变土地性质，否则村委有权终止合同……。在合同“甲方”处盖章确认，张峰在合同“乙方”处签字捺印予以确认。 庭审中，主张：上述合同签订之后，张峰基本上按照约定履行义务，但是在2018年3月份，张峰在缴纳了2017年、2018年两年土地租赁费9000元之后，便未再继续缴纳，一直拖欠租赁费。而且张峰在租赁场地之内，未经的同意，违反合同约定，私自建设永久性的建筑物，而且将租赁场地内原建筑物破坏。故，系依据合同约定行使合同解除权。同时涉案场地租赁合同约定的租赁年限超出了20年，对于超出20年的部分，根据法律规定应属于无效。 张峰对上述场地租赁合同的真实性无异议，对陈述的2018年3月缴纳2017年、2018年两年租赁费9000元的事实无异议。但不能证明张峰未经同意私自建设永久性建筑物，且张峰在2018年3月份缴纳2017、2018年两年度的租赁费，是追认的民事法律行为，不能作为解除合同的依据。张峰在2019年和2020年分别向缴纳过租赁费，但拒收。根据合同法以及现行民法典的规定，以租赁费延期交付作为解除合同的依据，缺乏法律规定。 关于在2018年3月份之后缴纳租赁费的情况，张峰辩称：在2019年3月份张峰按合同约定到处缴纳2019年度的租赁费，但负责人牛毅拒绝收取。此后，张峰多次到处想缴纳租赁费，但牛毅均以上涨租赁费为由，要求与张峰重新签订租赁合同，而张峰一直没有同意上涨租赁费，所以就一直拒收张峰应该按合同约定缴纳的租赁费。2020年3月份租赁费的缴纳也是同样的情况。2020年12月5日，张峰通过其山东农村商业银行账户向“桓台县田庄镇村级财务委托代理中心”转款9000元，备注为2019年和2020年租赁费。 针对张峰辩称的其向缴纳租赁费的事实，张峰申请证人牛某和于某出庭作证。牛某陈述：其自2017年10月份至今担任村两委成员，在2019年，张峰的配偶牛凤华曾去村委缴纳过租赁费，但具体日期记不清楚了，当时在场人员有牛某本人、党支部成员于某、村两委成员牛帅杰。缴纳租赁费的程序是：先由村里书记和主任签字，然后牛帅杰给缴费人员银行账户，缴费人员拿着签字的单据到镇上去交费，交完费再把单子拿回村里。因为村里要上涨土地租赁费价格，张峰不同意，所以村主任牛毅没有签字，也就无法缴费。在此之前，张峰也多次问过租赁费是否开始缴纳，我曾告知已经修改承包费价格的合同租赁费都交了，没有修改合同的租赁费都没有交，因为没改合同的租赁费价格没有定住。于某陈述：其自2011年开始至今任党支部成员，在2019年、2020年张峰的配偶曾去缴纳租赁费，去的时候于某本人、牛某还有牛帅杰均在现场。牛帅杰让她去找村书记牛毅，但因村里想更改合同提高价格，张峰不同意，所以牛毅没有签字，村里会计也就无法提供账号去镇上缴费。 对上述证人证言，不予认可，称证人于某也曾因同样的诉讼事宜被村委起诉，于某与张峰立场相同。牛某与牛毅之间也存在村委成员之间的内部竞争关系，所以牛某的证言存在很多主观因素。对该两证人的证人证言不予认可。 经庭后核实，认可张峰于2020年12月5日向“桓台县田庄镇村级财务委托代理中心”转款9000元的事实。但主张张峰是在知晓诉讼事宜后才缴纳费用，认为在张峰收到本案起诉状之日，涉案合同就已经解除，张峰再行采取补救措施已无济于事。 庭审中，还主张：大约在2013年，张峰违反合同约定拆除涉案场地部分原地上附属物，并私自建设三层楼房。村内老党员一直上访但并未得到处理。张峰违反合同约定，私自建设永久性建筑物，有权按照合同约定解除合同。 诉求的租赁费9000元，系2019年和2020年两年的土地租赁费，按合同约定的每年4500元计算。 诉求的违约金378元，其计算方式为：1、2019年租赁费违约金，自2019年3月11日计算至2020年11月11日，计算20个月，以4500元为基数，按合同约定的3‰标准计算；2、2020年租赁费违约金，自2020年3月11日至2020年11月11日，计算8个月，以4500元为基数，按合同约定的3‰标准计算。金额总计是378元。 此外，还诉求张峰支付自2021年1月1日至实际交付土地之日的租赁费，按合同约定的租赁费计算标准予以计算。 上述事实，由提交的场地租赁合同、2018年3月30日桓台县农村财务专用收款凭证，张峰提交的个人活期存款支取凭证、证人证言及当事人庭审陈述予以证明。 本院认为，本案争议的焦点在于能否依据合同约定行使合同解除权的问题。 涉案与张峰于2011年3月1日签订的场地租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，但其中关于租赁期限的约定，违反了法律关于“租赁期限不得超过20年”的规定，故，其中租赁期限超过20年的约定部分应属无效。在租赁期限20年以内的部分，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。 一、关于主张的以张峰延付租赁费为由要求解除合同的问题。 经庭审查明，涉案场地2019、2020年期间的租赁费，张峰于2020年12月5日才向相关账户转入。但张峰辩称其曾于2019年和2020年均向缴纳租赁费，而村委想提高租赁费价格，并欲更改合同，从而拒收租赁费。为此，张峰申请证人牛某和于某出庭作证。该两人证实：张峰的配偶曾在2019年和2020年去村委缴纳土地租赁费，但村委想更改合同并提高土地租赁费价格，张峰对此不同意，时任村负责人牛毅未按照一般的缴费程序为张峰签字，导致张峰未能缴费。因牛某自2017年10月份至今担任村两委成员，于某自2011年开始至今任党支部成员，两人均在村委上班，故该两人的证言能够证实张峰曾缴纳租赁费的事实。虽对该两证人的证人证言不予认可，但其未提出明确反驳依据对牛某和于某的证言予以反驳。故，对牛某和于某的证言，本院予以采信。 关于土地租赁费的价格在合同中有明确约定，双方当事人均应遵守执行。即使欲提高租赁费的价格，也应与合同相对方即张峰协商一致。故，在关于租赁费的价格双方当事人未重新达成新的合意之前，张峰按照原来的租赁费价格缴纳并无不当。未按正常缴费程序允许张峰缴纳，客观上导致张峰缴纳不能。亦未举证证明在经催告后张峰存在拒不缴纳租金的事实及依据。在此情况下，以张峰延期缴纳租赁费为由，诉求解除涉案场地租赁合同，本院不予支持。 二、关于主张的以张峰在涉案场地上私自建设永久性建筑物为由要求解除合同的问题。 主张张峰在2013年左右私自在涉案场地上建设永久性建筑物，违反合同约定。对此，张峰辩称未提交相应证据，对此不予认可。本院认为，涉案场地租赁合同的出租方，系牛旺村村民的群众性自治组织，对牛旺村所属范围内的人员、土地、资产以及修建房屋等享有一定管理权限，并负有相应的监督义务。即使张峰在涉案场地建设建筑物的事实存在，那么在张峰建设之初，即应对该事实予以知晓，并应审查张峰所建设事项是否符合规定，及时采取相应措施进行监督管理。且按的主张，自张峰建设建筑物至今已近7年的时间，并未举证证明其曾就张峰建设事宜提出相关异议，或向相关部门反映情况。应当认为系就张峰在涉案场地内的建设事项予以默认或许可，应当视为系双方就相关合同约定事项进行了相应的变更。在此情况下，再行以张峰违反合同约定建设永久性建筑物为由，诉求解除涉案场地租赁合同，本院不予支持。 三、关于诉求的租赁费及违约金问题。 经上述分析认定，涉案场地租赁合同并未解除，双方当事人还需按合同约定履行合同义务。经庭审查明，在诉讼过程中，张峰已将拖欠租赁费9000元缴纳至的三资管理账户，履行了缴纳租赁费的义务。故，对的该项诉求，本院不再予以支持。 在涉案场地租赁合同中，明确约定有逾期支付租赁费的违约金计算方式。但证人牛某和于某证实张峰曾缴纳过租赁费，系因与就租赁费上涨事宜未能达成一致，而导致缴费不能。故，张峰并非主观上恶意违约。亦未举证证明张峰经催告后拒不支付租赁费的事实和具体的违约时间节点，故诉求张峰支付违约金378元，本院不予支持。 因涉案场地租赁合同并未解除，在租赁合同期限有效的范围内，当事人应按照合同约定履行。故，诉求张峰支付自起诉之日至实际交付土地之日的租赁费，本院不再予以处理。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告桓台县田庄镇牛旺村村民委员会的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告桓台县田庄镇牛旺村村民委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员 田召朋 二〇二一年三月十一日 法官助理 王迪迪 书 记 员 王宇哲