重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1132号上诉人（原审被告）：重庆均政商贸有限公司，住所地重庆市沙坪坝区一心村24-31号，统一社会信用代码91500106322205594Y。法定代表人：雷英，经理。委托诉讼代理人：冉景佩，重庆渝高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓诗，女，1986年8月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张馨，女，1976年9月20日出生，汉族，住重庆市合川区。上诉人重庆均政商贸有限公司因与被上诉人邓诗房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初21682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人重庆均政商贸有限公司法定代表人雷英及其委托诉讼代理人冉景佩，被上诉人邓诗的委托诉讼代理人张馨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆均政商贸有限公司上诉请求：1.请求依法撤销重庆市渝北区人民法院的(2020)渝0112民初21682号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;2.一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:上诉人并没有提前解除租赁合同，上诉人不存在不履行合同的根本违约行为，一审法院认定“上诉人存在不履行合同的根本违约行为，被上诉人有权解除合同，要求上诉人承担违约责任”属于事实认定错误，故被上诉人对上诉人减免的5000元租金不应返还，上诉人不应支付被上诉人2020年7月22日至2020年8月5日的租金。邓诗辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉、维持原判。事实及理由：1.上诉人于2020年6月28日就已经以短信方式提出无钱缴纳租金需提前终止合同，且后续过程中上诉人既未向被上诉人支付后续租金，也未在租金所属期到期日后按照合同约定返还房屋，而是一直强行占用至2020年8月5日经派出所调解后才交还房屋；2.上诉人没有按照合同约定履行义务，存在根本违约，应承担违约责任。邓诗向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付违约金32076元；2.被告立即返还其承诺的提前终止《房屋出租协议》则不享受原告给予的新冠肺炎疫情一次性租金减免优惠5000元；3.被告一次性补足支付已享受的从2020年4月22日至2020年7月21日止的租金优惠2076元；4.被告按照《房屋出租协议》第七条乙方的权利义务中第15款的约定向原告支付房屋占用费（按房屋建筑面积79.2平方米×20元×平方米/日计算，从2020年7月22日起计算至被告返还房屋之日止）；5.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告从2016年4月22日起至2019年4月21日期间向原告租赁了渝北区龙溪街道龙脊路1号建材大厦1幢1-11#-1号房屋用于经营。原告（甲方）与被告（乙方）于2020年4月10日签订了新的《房屋出租协议》一份，主要约定：一、房屋状况，1、房屋位置，渝北区龙溪街道龙脊路1号建材大厦1幢1-11#-1号，2、房屋间数1间，3、建筑面积79.2平方米；二、租用期限1年，从2020年4月22日起至2021年4月21日止；三、房屋租金，（一）建筑面积租用单价，1、月租金单价为135元/月/平方米（优惠价，不含房产税及租赁税等税费），2、月租金单价为159.71元/月/平方米（含房产及租赁税），乙方选择上述第1种租金计价方式，（二）月租金为10692元/月，（三）一年租金总额共计128304元；四、房屋租用保证金11484元（结转）（以一个月月租金金额计算收取，当房屋租用保证金不足执行当年一个月月租金金额时，不足部分乙方须于支付执行当年第一次季度租金时向甲方补足），保证金用以确保乙方全面履行本协议及其附件，在乙方违反本协议及其附件的约定时，甲方有权按照相关约定扣除或部分扣除保证金作为乙方支付给甲方的违约金，甲方扣除或部分扣除保证金后，本协议继续履行的，乙方应在扣除或部分扣除后三日内补足保证金，否则，视为乙方违约，本协议期满后乙方不再租用且乙方无其他违约行为则凭租用保证金收据原件无息退还；五、付款方式，季度/次付款，1、签订本协议，乙方于2020年4月15日前向甲方支付第一次季度租金32076元，于2020年7月6日前付清季度租金，即32076元，以此类推，（乙方每次须提前15天一次性支付给甲方下一次季度租金，且应主动付款至甲方指定的银行账户内），逾期未交租金，乙方须按应付租金的日计15‰向甲方支付逾期违约金，直至付清应付租金之日止，若乙方逾期10日仍未交租金，甲方有权自事发之日即终止本协议，并收回乙方所承租的房屋且乙方所交的租金和房屋租用保证金甲方不予退还，由此造成的一切损失及责任均由乙方自行承担，2、若乙方未按本协议约定按时足额租金，甲方有权单方解除本协议，除向乙方追收租金及滞纳金外，乙方还应另按事发当年执行月租金的标准向甲方承担以三个月租金计算金额的违约金；六、租用该房屋的经营用途，格力空调、家具；第七条、特别约定，甲方的权利、义务，承租期间，乙方若有违约或有下列情形之一，甲方有权于事发时无条件单方终止本协议并收回该房屋，且乙方所缴房屋租金及租用保证金，甲方一律不退，3、乙方不按期交纳租金或拖欠租金累计超过10天的，或逾期支付物管费等物业服务费、水费、电费等超过5天，6、因乙方原因提前终止本协议，乙方的权利、义务，15、本协议期满或因乙方原因提前终止本协议，乙方不再租用，甲方有权即时收回该房屋，乙方应将房屋清扫干净后如期归还，未经甲方书面同意而逾期交还该房屋的，每逾期一日，乙方须按本协议中约定的建筑面积以20元/平方米/元向甲方支付对该房屋的占用费直至乙方交还该房屋为止；十一、乙方若有违约，甲方有权自行用房屋租用保证金充抵违约金、赔偿金、补偿金等，不足部分甲方继续向乙方追偿，直至追究乙方因此引发的其它经济责任；十三、本协议承租期内，甲、乙双方原则上均不得提前终止本协议，如任何一方要求提前终止本协议，须提前一个月通知对方，并按事发当年执行的月租金标准偿付对方以一个季度租金计算金额的违约金；十四、本协议约定的“甲方有权收回该房屋”是指本协议期满乙方不再租用该房屋或因乙方原因提前终止本协议或因乙方违约时，甲方均有权不通过诉讼而采取一切合法手段（包括但不限于断水、断电、更换门锁）即时收回该房屋，而因此造成的损失及责任均由乙方自行承担。合同还约定了其他内容。合同签订当日，被告还向原告出具了《申请并承诺书》，主要载明：由于乙方被告经营状况不佳，特向甲方申请将该房屋的月租金从2020年4月22日起至2021年4月21日止给予下调优惠692元/月（即：此期间执行月租金为10000元/月）。同时，乙方向甲方郑重承诺，乙方对甲方给予的租金优惠不得向任何人透露，如有第三人知晓，乙方则自愿放弃甲方给予的租金优惠，严格按甲、乙双方签订的该房屋《房屋出租协议》中约定的月租金（即10692元/月）执行向甲方按时支付该房屋租金，并于事发之日起2日内向甲方一次性支付补足乙方已享受的租金优惠款。乙方若未按上述承诺严格执行，则视为乙方违约，甲方可无条件严格按《房屋出租协议》中的相应约定条款执行，且由此造成的一切损失和责任由乙方自行承担。合同落款甲方处经办人有“王茜”和“郑荣丽”的签名，乙方处经办人有被告法定代表人雷英的签名。同日，被告向原告出具了2张《收条》。其中一张《收条》主要载明：今收到原告退2020年4月22日起至2020年7月21日止租金优惠款现金2076元，落款经手人处有王茜、郑荣丽和张馨的签名。另一张《收条》主要载明：今收到原告的一次性租金减免金额现金5000元，此款系双方为应对突发的“新冠肺炎”疫情，共渡难关，经双方协商后，原告按与被告方于2020年4月10日签订的《房屋出租协议》中执行的月租金为计算基数，对被告给予的一次性减免半个月租金，且被告郑重承诺，若被告提前终止该协议，则不享受上述租金减免，被告须于事发之日即退还原告上述租金减免金额5000元。2020年4月14日，原告向被告的法定代表人雷英优惠转账支付了减免5000元和2076元后2020年4月22日至2020年7月21日期间的租金25000元。2020年6月28日，原告的工作人员王茜与被告法定代表人雷英通话。雷英：你们给隔壁免了一个月，为什么只给我免半个月；你们再给我免半个月租金，缓交一个月租金。王茜：之前是按季度支付租金，你经营困难可以一个月一个月的交，再免半个月租金不得行。雷英：那我按合同提前一个月通知你终止合同。2020年6月28日至2020年7月22日期间，原告的工作人员王茜、郑荣丽、张馨与被告法定代表人雷英微信沟通。2020年6月28日，王茜：按照合同约定你应于7月7日支付龙溪建材门面季度租金，提醒你早点安排好资金按时付至合同指定账户哈。雷英：这几个月都没收到钱，延1个月交；你们隔壁都少了1个月的租金，为啥子我的只少半个月；现在到处都是门面，下半年疫情，又有可能关门；就不租了，我到了7月20号，房子退给你们，在这之前，把我的押金退给我。王茜：你实在不租可以，这是你自己提前终止合同，保证金不予退还。2020年7月8日，雷英：尾数1768的电话，打给我，叫我不租的；请你们把押金退还给我（在7月21日前），我7月21日把门市退给你们，什么时候收到押金，什么时候退门市给你们。郑荣丽：她只是……提醒您安排资金按约定按时支付租金，并非如您所说的“她打电话让您不租了”……承租期间，您若提前退租，终止合同，须由您按《房屋出租协议》的约定承担相应的违约责任……若您决定提前退租，请您最迟于2020年7月21日租金到期日按照上述《房屋出租协议》中的相应约定将您承租的房屋退还甲方，并由您按照上述《房屋出租协议》中的约定承担因您提前终止协议等产生的违约责任和因此造成的损失。2020年7月17日，郑荣丽向雷英发送了《关于限时足额付清渝北区龙溪街道龙脊路1号建材大厦1幢1-11#-1号房屋租金的再次告知函》照片，该函主要载明：贵司应于2020年7月6日前向甲方支付该房屋从2020年7月22日至2020年10月21日止的季度租金共计32076元……贵司至今仍未支付上述季度租金，且贵司已支付的该房屋租金所属期即将于2020年7月21日到期，按该协议中的约定，贵司已严重违约……请贵司于2020年7月20日16:00之前向甲方付清贵司应交的上述租金至该协议指定的收款账户内，否则，甲方将严格按该协议的相应约定条款执行。雷英：我也再次重申，这几个月没有收到货款，没钱付租金（也是你们工作人员告之，要租就租，不租就算了），延迟付款你们又不愿意，那么我只有不租了（我也在6月28日提前告知），我收到押金，我在合同期限内就退门市。2020年7月18日，原告向被告的法定代表人雷英还邮寄送达了《关于限时足额付清渝北区龙溪街道龙脊路1号建材大厦1幢1-11#-1号房屋租金的再次告知函》。2020年7月22日，郑荣丽向雷英发送了《关于因逾期且拒付渝北区龙溪街道龙脊路1号建材大厦1幢1-11#-1号门面房屋租金而要求限期腾空交房的告知函》照片，该函主要载明：贵司应于2020年7月6日前向甲方支付该房屋从2020年7月22日至2020年10月21日止的季度租金共计32076元……请贵司务必于2020年7月22日14:30之前向甲方付清贵司应交的上述租金至该协议指定的收款账户内，否则，甲方将严格按该协议的相应约定条款执行，收回贵司承租的该房屋，并限定贵司务必于2020年7月22日17:00之前按该协议的相应约定搬离腾空将该房屋交还给甲方，且由此产生的损失及责任由贵司自行承担。雷英：先把押金退给我。2020年7月23日，原告向被告的法定代表人雷英还邮寄送达了《关于因逾期且拒付渝北区龙溪街道龙脊路1号建材大厦1幢1-11#-1号门面房屋租金而要求限期腾空交房的告知函》。2020年7月26日，雷英：你们不退押金，押金的钱还可以继续做34天。张馨：您提出提前终止协议，按《房屋出租协议》中的约定，房屋租用保证金是不予退还的……贵公司现占用着业主的上述房屋不退还业主，也是要按《房屋出租协议》中的约定计算支付占用费。2020年8月4日，原告的工作人员张馨（甲方）与被告的法定代表人雷英（乙方）在重庆市渝北区××室签署了《人民调解协议书》，主要约定：1、甲方于2020年8月5日9时许将房屋腾退给乙方，双方在房屋现场办理验收、交付手续……3、有关房屋租金、违约金、押金等的支付或退还，由双方通过诉讼程序解决。2020年8月5日，张馨作为原告（甲方）的经手人与雷英（乙方）签署了《渝北区龙溪街道龙脊路1号建材大厦1幢1-11-1门面移交现场确认单》，主要载明：1.电表止数8855度，2.前入户门钥匙，一把，3.后入户门钥匙，无，4.截止2020年8月4日止的空调公摊费用由乙方直接向本门面所属物业公司（重庆神龙物业管理公司）缴付。被告于2020年8月5日向重庆神龙物业管理有限公司支付了案涉房屋2020年7月16日至2020年8月4日的水费18元、电费257元、物业费198元，于2020年8月28日支付了2020年7月16日至2020年8月15日的空调费161元。庭审中，双方一致确认双方合同已于2020年8月5日解除。原告称，依据合同第7条甲方权利义务第3款主张解除合同；依据合同第五条第2款、第七条甲方权利义务第6款、第十三条主张违约金32076元；依据合同第七条不退还保证金；案涉房屋正在招租。被告称，2020年6月28日雷英与王茜通话中，让被告要租就租，不租就算了；双方之后继续沟通了支付租金，2020年7月22日原告让被告先支付1000元表示诚意，之后说拿200元表示诚意，但被告拿不出来，被告要求2020年8月中旬拿到货款后交租金，但原告不同意；原告主张的占用费过高；保证金应当退还，若需要支付原告款项，保证金可以进行抵扣。一审法院认为，原告与被告于2020年4月10日签订的《房屋出租协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。双方的房屋租赁合同已于2020年8月5日解除。本案的争议焦点是被告是否应承担解除合同的违约责任。新冠疫情属于不可预见、不能避免的突发公共卫生事件。租赁物用于经营空调、家具销售，疫情对案涉租赁物而言属于不可抗力，疫情的防控措施对租赁物的使用和经营会造成影响，双方可以通过继续协商或者诉至法院以确认合同变更的方式，使得合同继续履行。双方签订合同当日被告向原告出具的《申请并承诺书》中，双方就新冠疫情影响协商一致租金下调优惠692元/月。若被告之后经营中认为还需要原告再给予减免租金等优惠，可以继续与原告协商，协商不成，还可以诉至法院以确认合同变更的方式使得合同继续履行。被告未举示证据证明因新冠疫情导致其无法继续履行合同、合同目的无法实现。合同第十三条约定，被告提前终止本协议，须提前一个月通知对方，并按事发当年执行的月租金标准偿付对方一个季度租金作为违约金。被告法定代表人雷英于2020年6月28日通过电话、微信的方式告知原告的工作人员王茜称，按合同约定提前一个月通知解除合同、到了7月20号退房。但是之后双方又继续沟通支付租金、诚意金等内容，被告还以原告退还押金为其交还案涉房屋的条件，被告也未向原告支付一个季度的租金作为违约金，故被告法定代表人雷英于2020年6月28日提前一个月通知解除合同不发生解除合同的法律效力。被告存在不履行合同的根本违约行为，原告有权解除合同、要求被告承担违约责任。关于违约金。合同第五条第2款约定，被告未按时支付租金，原告有权解除合同，被告应支付原告当年执行月租金标准计算3个月租金作为违约金。被告出具的《申请并承诺书》载明其向原告申请合同租期内租金按10000元每月支付，虽然无原告的签字确认，但从被告已向原告支付的情况和收条看，被告是按照每月10000元的标准支付2020年4月22日至2020年7月21日期间租金。且原告的工作人员王茜、郑丽荣、原告的委托诉讼代理人张馨也在《收条》上签字确认，可以认定月租金执行标准为每月10000元。现并无《申请并承诺书》约定的“如有第三人知晓，乙方则自愿放弃甲方给予的租金优惠”事项的发生，故仍应按每月10000元作为租金计算标准，被告应向原告支付解除合同违约金30000元。合同第七条约定，被告违约导致原告单方解除合同并收回房屋的，原告不退还被告已支付的租金及保证金。原告据此约定主张不退还被告已支付的保证金14484元。此时不退还保证金实际上即为解除合同的违约金，应将保证金与违约金综合予以考量。被告违约导致合同提前解除，给原告造成的主要是房屋另行招租期间的空置损失，故一审法院酌情判决被告向原告支付解除合同的违约金30000元，抵扣保证金14484元不予退还后，被告还应向原告支付解除合同的违约金15516元。关于返还租金优惠。2020年4月10日，被告向原告出具的金额5000元的《收条》载明：原告的一次性租金减免金额现金5000元，此款系……对被告给予的一次性减免半个月租金，且被告郑重承诺，若被告提前终止该协议，则不享受上述租金减免，被告须于事发之日即退还原告上述租金减免金额5000元。现合同因被告原因提前终止，被告应当按其承诺向原告退还租金优惠5000元。对原告要求被告返还租金减免优惠款5000元的诉讼请求，一审法院予以支持。因并无《申请并承诺书》载明的放弃租金优惠的情形，原告主张被告返还2020年4月22日至2020年7月21日止的租金优惠2076元没有依据，一审法院不予支持。关于占用费。被告已向原告支付了截止2020年7月21日的租金。合同于2020年8月5日解除，被告于当日向原告交还了案涉房屋。原告主张被告支付从2020年7月22日起按照每日1584元的标准计算至返还之日止的房屋占用费。租金和占用费均是被告占用房屋应向原告支付的对价，故被告还应向原告支付2020年7月22日至2020年8月5日的租金。但原告主张以合同约定的占用费标准即每日1584元计算没有依据，一审法院不予支持，应以合同约定的租金标准即10000元/月÷30天＝333.33元/日的标准计算欠付的租金。故被告应向原告支付2020年7月22日至2020年8月5日期间欠付的租金333.33元/日×15天＝4999.95元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆均政商贸有限公司于本判决生效后立即向原告邓诗支付解除合同违约金15516元；二、被告重庆均政商贸有限公司于本判决生效后立即向原告邓诗返还租金优惠5000元；三、被告重庆均政商贸有限公司于本判决生效后立即向原告邓诗支付2020年7月22日至2020年8月5日期间欠付的租金4999.95元；四、驳回原告邓诗的其他诉讼请求。如果被告重庆均政商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费778.8元减半收取389.4元，由原告邓诗负担185.35元，被告重庆均政商贸有限公司负担204.05元。本院二审中，重庆均政商贸有限公司向本院举示下列证据：1.公司客户与公司微信聊天记录及账单；2.2019、2020年度格力空调奖励统计表；3.重庆市江北区格力空调销售有限公司预付款往来对帐表；4.2019年3-7月均政销售收入明细；5.2020年3-7月均政销售收入明细；6.信用卡借钱记录。同时该公司还申请其员工王小亚作为证人出庭作证。上述证据及证人证言拟证明上诉人因疫情导致公司资金周转困难，营业收入明显减少，且在外面欠大量外债，并通过信用卡贷款方式进行周转，被上诉人要求上诉人承担违约责任不应得到支持。邓诗质证意见为上诉人提交的证据是其内部资料，我方无法证实，真实性无法确认，证人证言亦与本案无关。本院认为，上诉人举示的上述证据及证人证言仅能证明其经营困难，并不能证明其拒付租金具有合法性，达不到其证明目的，本院不予采信。本院二审对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1.重庆均政商贸有限公司是否存在违约行为并承担责任；2.减免的5000元是否应当返还；3.是否应支付房屋欠付的租金。关于重庆均政商贸有限公司是否存在违约行为并承担责任的问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方自愿签订《房屋出租协议》，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。由于重庆均政商贸有限公司未按照合同约定时间支付租金，在邓诗多次催收的情况下仍拒绝支付，虽然重庆均政商贸有限公司辩称因公司资金周转困难致无力支付租金，其并未提前解除合同，但资金困难并非拒绝履行合同义务的合法事由，客观上其拒付租金的行为已构成根本性违约且最终导致合同提前解除，故其应当承担相应违约责任。一审法院根据合同约定确定重庆均政商贸有限公司承担30000元的违约金并判定在抵扣保证金后还应向邓诗支付违约金15516元并无不当，本院予以确认。关于减免的5000元是否应当返还的问题。依据2020年4月10日重庆均政商贸有限公司出具的《收条》可知，重庆均政商贸有限公司自愿承诺若其提前终止《房屋出租协议》，则不享受该5000元的租金减免，其应当于事发之日退还邓诗5000元。现《房屋出租协议》因重庆均政商贸有限公司的违约行为而提前终止，故重庆均政商贸有限公司应当按照其承诺退还邓诗5000元，重庆均政商贸有限公司该上诉理由不能成立。关于是否应支付欠付租金的问题。审理中，双方均确认案涉租赁合同于2020年8月5日解除，而重庆均政商贸有限公司支付了截止2020年7月21日之前的租金，因此其应当支付2020年7月22日至2020年8月5日的租金，一审法院按照约定租金标准10000/月计算上述期间的租金并无不当，本院予以支持。综上所述，重庆均政商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费778.8元，由上诉人重庆均政商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  刘 静二〇二一年三月十五日法官助理  刘学亮书 记 员  韩 微