福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0121民初1240号 原告：陈华珍，女，1980年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：林志刚，上海九泽（杭州）律师事务所执业律师。 被告：福州金岸房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县竹岐乡竹西村湖头65号。 法定代表人：刘保平，项目总经理。 委托诉讼代理人：郑白玲，女，该公司员工。 原告陈华珍与被告福州金岸房地产开发有限公司（以下简称金岸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告陈华珍的委托诉讼代理人林志刚、被告金岸公司的委托诉讼代理人郑白玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈华珍向本院提出诉讼请求：1.判令金岸公司向陈华珍支付2018年12月31日至2019年10月31日的逾期交房违约金12188元，从2019年11月1日起，逾期交房违约金以399601元为基数，按日万分之一的标准支付至合法房屋交付日；2.判令金岸公司承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：陈华珍与金岸公司于2017年8月15日就金岸公司开发的，坐落于福州市闽侯县（现定名）XX水岸X#楼XX单元号房签订了一份《商品房买卖合同》，该合同中约定，金岸公司应当在2018年12月30日前向陈华珍交付案涉房屋，但金岸公司未按照合同约定具备法定及约定的交房条件。陈华珍已经依约向金岸公司支付了总房款399601元。金岸公司的迟延交付房屋的行为已经构成违约，并给陈华珍造成了经济损失。故陈华珍诉至法院，请求判如所请。 金岸公司辩称，一、金岸公司因不可抗力因素导致顺延交房，不应承担违约责任。金岸公司顺延交房系因台风、暴雨等事由，并非故意拖延交房或违约逾期交房。遭受暴雨、大暴雨、台风等不可抗力影响不能施工，按照合同约定及法律规定可顺延交楼的天数共计37天。本案中，台风作为飓风与暴雨相伴而至的极端恶劣天气，系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力情形之一。根据法律规定闽侯恒大山水城项目因不可抗力造成逾期交房，依法应予以免除责任。二、在合同约定交房的期限内，涉案房屋已具备交付条件且通知陈华珍办理房屋交付手续，陈华珍已接收房屋，依据《商品房买卖合同》第八条的约定，逾期交房违约金应计算至陈华珍接收房屋之日止。 本院认为，陈华珍与金岸公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。金岸公司未在约定期限内向陈华珍交付符合约定条件的房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。 陈华珍主张金岸公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，因双方在合同中约定逾期交房未超过180日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，故陈华珍主张违约金按已付购房款的日万分之一为计算标准，符合双方合同约定，本院予以支持。关于金岸公司庭审中提出的违约金不应超过已付购房款2%的抗辩意见，本院认为，按照《商品房买卖合同》附件六第六条对违约金总额上限的约定，金岸公司逾期交房违约金超过购房款2%后，即便仍未能履行交房义务也无需承担逾期交房违约责任，该约定显然免除了金岸公司应承担的部分违约责任。双方在《商品房买卖合同》第二十二条亦约定，合同补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，故《商品房买卖合同》附件六第六条对逾期交房违约金总额上限的约定应认定无效，且涉案房屋逾期交房未超过180日，故金岸公司的抗辩意见本院不予采纳。 陈华珍主张逾期交房违约金自2018年12月31日起计算，金岸公司抗辩因台风等不可抗力事由导致交房期限顺延，但未提交证据证明已经履行《商品房买卖合同》第八条约定的书面告知义务，且未能提供施工日志、监理日志、施工进度表等证据材料佐证其顺延交房的主张,该抗辩意见本院不予采纳，故陈华珍主张逾期交房违约金自2018年12月31日起计算，本院予以支持；根据金岸公司提供的业主档案可以证实陈华珍于2019年2月9日接收诉争房屋，陈华珍诉称，在业主档案上签字仅是领取房屋钥匙进而对房屋进行检验，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，陈华珍在业主档案上签字确认并领取诉争房屋钥匙及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，应认定为系实际接收诉争房屋的意思表示，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房违约金计算至房屋实际交付之日止，故本院认定逾期交房违约金计算至2019年2月9日止。金岸公司辩称，诉争房屋购房款应扣减《提前支付房款优惠确认函》的优惠金额2243元，并提供了《提前交付房款优惠确认函》作为证据，陈华珍认为其虽在确认函上签字，但并未实际履行，本院认为，根据金岸公司开具的《福建增值税普通发票》中记载陈华珍已付诉争房屋购房款为399601元，该发票的开具时间在确认函出具时间之后，故本院认定金岸公司确认陈华珍已支付购房款为399601元，金岸公司应以已付购房款399601元为基数，按每日0.01%标准，向陈华珍支付2018年12月31日至2019年2月9日的违约金1638.4元（399601元×0.01%×41天），对于陈华珍主张收房后的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、福州金岸房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈华珍支付逾期交房违约金1638.4元。 二、驳回陈华珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费105元，减半收取52.5元，由陈华珍负担27.5元，福州金岸房地产开发有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 员  季 琳 二〇二一年三月十五日 法官助理  张晶晶 书 记 员  吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。