上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1962号上诉人（原审被告，反诉原告）：张中运，男，1955年9月9日生，汉族，户籍地山东省单县。委托诉讼代理人：郑黎晓，上海木诚木律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：裴美君，女，1972年8月22日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：隋好平，上海大存律师事务所律师。上诉人张中运因与被上诉人裴美君房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初77101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张中运上诉请求：1.维持原审判决主文第一项、第六项；2.撤销原审判决主文第二项，上诉人已于2021年1月4日返还房屋；3.撤销原审判决主文第三项，改判上诉人无需支付房屋使用费；4.撤销原审判决主文第四项，改判上诉人无需支付违约金7,000元；5.撤销原审判决主文第五项，改判被上诉人返还上诉人押金3,500元；6.撤销原审判决主文第七项，改判判令被上诉人支付上诉人违约金7,000元、被上诉人返还上诉人支付的2020年2月27日至2020年5月26日期间的租金10,500元、被上诉人赔偿上诉人装修损失55,000元。主要理由：1.依据双方合同约定，被上诉人有提供煤气的义务，其未提供煤气的行为已构成违约，上诉人作为合同弱势一方，未支付房租系行使不安抗辩权，不应认定为违约。被上诉人违约在先，应承担相应的违约责任，支付违约金并赔偿上诉人的装修损失。2.被上诉人未能正常提供煤气设备影响房屋正常使用，合同根本目的无法实现，上诉人以不支付租金的方式抗辩不应认定为违约。3.被上诉人拒绝直接接受房屋钥匙，上诉人于2021年1月4日返还房屋给中介，履行了返还房屋的义务。裴美君辩称：1.上诉人的请求没有事实和法律依据，原审判决没有任何错误。2.被上诉人与上诉人、中介公司之间的微信、电话联系方式未曾中断，被上诉人至今没有收到任何上诉人返还房屋的通知，且本案已经通过法审理，交付房屋应在上诉人与被上诉人之间进行或通过法院进行。要求维持原判。裴美君向原审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人于2019年12月26日签订的《租赁合同》；2.判令张中运返还裴美君上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋；3.判令张中运支付裴美君2020年5月27日起至实际返还上述房屋之日止的租金/房屋使用费，按3,500元/月标准计算；4.判令张中运支付裴美君违约金100,000元；5.判令张中运支付裴美君律师费3,000元；6.判令张中运承担本案的诉讼费。张中运向原审法院提出反诉请求：1.判令裴美君支付张中运违约金100,000元；2.判令裴美君返还张中运支付的2020年2月27日至2020年5月26日期间的租金10,500元及押金3,500元；3.判令裴美君赔偿张中运装修损失55,000元。原审法院认定，涉案房屋为动迁安置房，裴美君为安置人员之一。2019年12月26日，裴美君（出租方，甲方）与张中运（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定裴美君将涉案房屋出租给张中运作为居住使用，装修期2个月，交房于2019年12月26日。租赁期限为2020年2月27日至2026年2月26日，月租金为3,500元，每三个月结算一次，提前七天支付下次租金，押金为3,500元。合同第七条第2款约定“乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。”合同第七条第3款约定“未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修、并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。”合同第八条约定“甲方可提供的设备如下（或另附清单说明）①电话/②淋浴器/③空调/④彩电/⑤冰箱/⑥洗衣机/⑦家具/⑧水/电/煤/。”合同第九条约定“甲乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金大写壹拾万，100,000元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还押金……”合同签订当天，裴美君即将涉案房屋毛坯交付张中运。现因张中运仅支付裴美君2020年2月27日至2020年5月26日期间的租金10,500元及押金3,500元，未再支付其他费用，故裴美君诉至原审法院，要求判如所请。本案起诉状及其副本于2020年10月16日送达张中运。原审审理中，1.裴美君表示支付租金是张中运义务，在裴美君向张中运催讨租金后，张中运提出安装煤气，且之后提出不租了，裴美君基于不安抗辩权有权要求张中运先支付租金。裴美君实际配合张中运开通煤气两次，但还是因张中运原因未开通成功，提供其与张中运之间的微信聊天记录截屏打印件，证明2020年4月12日，张中运要求裴美君减免租金，裴美君不同意。2020年5月18日，张中运要求开通煤气，但是按照合同约定张中运应于2020年5月20日前支付下期租金，2020年5月21日，裴美君表示，张中运把租金支付了就开通煤气，当天，裴美君向张中运询问何时在涉案房屋，张中运表示一直在涉案房屋，并表示涉案房屋一直不能租，还要交租金，认为不可能，拒绝支付租金。2020年6月11日，裴美君联系煤气安装人员。2020年6月12日，煤气安装人员到涉案房屋，但张中运没有过去配合安装。经质证，张中运表示对该份证据的真实性无异议，但认为裴美君所述与事实不符。张中运确实要求裴美君减免租金，这是符合合同约定的，是张中运与裴美君进行协商。裴美君称叫安装煤气的人员安装煤气，但张中运在2020年6月12日在涉案房屋等了一上午，没有等到，张中运要求裴美君将煤气公司工作人员电话号码给自己，但裴美君没有给，所以没有联系上煤气工作人员，裴美君也没有把张中运号码给安装人员，所以未能安装成功。实际煤气工作人员是否到涉案房屋没办法确定。该聊天记录可以看出张中运要求裴美君安装煤气，也通过中介协商过，但裴美君未同意。双方当事人确认2020年4月12日张中运提出要求后，裴美君截至2020年5月18日未回复。2.张中运表示涉案房屋空置至今，床和家具都没有搬入，不存在转租。张中运装修涉案房屋时在物业备案且支付过押金，现押金已经退还，说明装修是合格的，提供2020年10月23日拍摄的照片打印件4张，证明张中运装修涉案房屋的现状，其装修涉案房屋支出55,000元，照片中也可以看出装修了煤气，但因未开通，无法使用。经质证，裴美君表示认可该份证据的真实性，通过邻居了解了涉案房屋的情况，确认张中运装修过涉案房屋，认可照片内容，但不愿意折价使用涉案房屋内装修。原审认为，双方当事人签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。针对本诉，裴美君要求解除合同，返还房屋。张中运表示裴美君赔偿其相应损失后可解除合同，返还涉案房屋。双方的争议焦点主要在于张中运是否可以未开通煤气为由拒绝支付租金。从合同签订过程来看，签订合同时张中运看过涉案房屋，明确知晓涉案房屋为毛坯房，尚未开通煤气。从合同签订内容看，张中运表示煤气开通的约定在第八条，但第八条“煤”后面手写“/”，并未约定裴美君必须提供煤气；从合同履行情况来看，裴美君作为出租方，交付房屋系其主要义务，其已于合同签订当日交付张中运涉案房屋，开通煤气并非出租方的主要义务，且张中运支付第一期租金及押金后即未再支付租金，裴美君在张中运要求开通煤气后也进行了一定的配合，至于最终未开通成功的原因双方各执一词，但并不影响张中运实际使用涉案房屋，故原审对张中运以煤气未开通为由拒绝支付租金的意见不予采纳。张中运未按照约定支付租金，裴美君以此要求解除合同、返还房屋的诉讼请求，原审予以支持。合同解除日期以起诉状送达张中运之日即2020年10月16日为准。裴美君要求张中运按3,500元/月标准支付自2020年5月27日起至实际返还房屋之日止的租金/房屋使用费。张中运作为承租方，支付租金系其法定义务，故对裴美君要求张中运支付租金/房屋使用费的诉讼请求，原审予以支持。裴美君另要求张中运支付违约金100,000元，张中运认为其未违约，不同意支付。根据合同第九条约定，如无故违约，违约方应支付守约方违约金100,000元，张中运拖欠支付租金显属违约，应当向裴美君支付违约金，原审综合考虑合同履行情况、张中运的违约程度及违约对裴美君的影响，酌情将违约金数额调整为7,000元。至于律师费，裴美君并无提供证据予以证明，原审不予支持。针对反诉，张中运要求裴美君支付违约金100,000元。如前文所述，本案系张中运原因导致合同解除，张中运据此要求裴美君支付违约金的反诉请求，原审不予支持。张中运要求裴美君返还已支付的租金10,500元。张中运作为承租方，支付租金系法定义务，原审不予支持。张中运要求裴美君返还押金，裴美君表示不愿意返还。根据合同第九条约定，张中运违约，裴美君有权不返还押金，现张中运拖欠支付租金显属违约，其要求返还押金的反诉请求，原审不予支持。张中运另要求裴美君赔偿装修损失55,000元，无事实及法律依据，且裴美君表示不同意折价使用，故原审不予支持。据此判决：一、裴美君与张中运签订的《租赁合同》于2020年10月16日解除；二、张中运于本判决生效之日起十日内返还裴美君上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋；三、张中运于本判决生效之日起十日内支付裴美君自2020年5月27日起至实际返还上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋之日止的租金/房屋使用费，按3,500元/月标准计算；四、张中运于本判决生效之日起十日内支付裴美君违约金7,000元；五、张中运支付至裴美君处的押金3,500元归裴美君所有；六、驳回裴美君其余诉讼请求；七、驳回张中运全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,430元，减半收取计1,215元，由裴美君负担696元，张中运负担519元。反诉案件受理费1,840元，由张中运负担。本院二审期间，上诉人张中运提供以下材料作为新的证据：1.手机短信记录截屏复印件1页、落款为“潘某”的《收条》拍照复印件1页，以证明上诉人于2021年1月4日交付房屋钥匙给中介人员潘某，并于当日短信通知被上诉人。2.落款为“潘某”的《说明》拍照复印件1页，以证明系争合同第八条约定内容并非原审法院理解的并未约定被上诉人必须提供煤气，而是载明不改变合同内容的意思。被上诉人质证意见：1.上述材料均不是新的证据。2.对于上述《收条》真实性不认可，被上诉人没有收到中介公司、上诉人或其他人要求交房、交钥匙的通知。3.没有收到上述短信，不认可短信记录真实性。4.上述《说明》属于证人证言，证人必须出庭作证，不认可该《说明》的真实性。本院认证意见：上述手机短信记录未经公证，《收条》和《说明》的落款人未到庭作证，在被上诉人否认上述材料真实性的前提下，本院难以采信上述材料的证明力。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人张中运与被上诉人裴美君签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，原审法院认定合同有效，应属正确。根据在案证据，本案系争合同并未约定被上诉人交房时涉案房屋应开通煤气，上诉人亦未于交房当日及后续期间内及时提出关于房屋无法使用之异议，故本院认为被上诉人交付涉案房屋符合合同约定，并无违约情形。上诉人实际占有使用涉案房屋，理应依约按期支付房屋租金，其拖欠租金的行为显然构成违约。上诉人仅以涉案房屋未开通煤气为由主张行使不安抗辩权，并主张系争合同根本目的无法实现，均缺乏事实依据和法律根据，本院难以采信。原审依被上诉人之诉请认定解除本案系争合同，并认定上诉人应于合同解除后返还房屋、结清房屋使用费、承担相应违约责任，均为正确。原审酌定上诉人应承担的违约金数额符合案件实际情况，本院认为合理。被上诉人并非违约方，上诉人关于被上诉人支付违约金、返还租金、赔偿装修损失的主张均依据不足，本院难以支持。至于上诉人主张的其已于2021年1月4日返还涉案房屋，仅凭在案证据材料，本院难以认定。综上所述，张中运的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,515元，由上诉人张中运负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二一年三月三十一日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……