安徽省黄山市黄山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1003民初353号 原告（反诉被告）：刘金水，男，1966年3月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：陈涛，广东广和（芜湖）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王国辉，男，1970年10月27日出生，汉族，住安徽省黄山市黄山区。 委托诉讼代理人：程东风，安徽雄风律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘金水与被告（反诉原告）王国辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，被告王国辉提起反诉，经审查反诉理由成立，本诉和反诉合并，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘金水及其委托诉讼代理人陈涛，被告（反诉原告）王国辉及其委托诉讼代理人程东风到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘金水本诉向本院提出诉讼请求：1.判令王国辉支付拖欠的租金15000元、物业费9000元，共计24000元；2.判令王国辉承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年10月15日，王国辉经其战友郑志祥介绍与其签订房屋租赁合同，约定其将位于黄山市黄山区鼎盛裕轩花园B号楼5号、6号门面房出租给王国辉从事商业经营。租期从2015年10月15日至2020年11月16日，租金为前三年每年25000元，三年后租金按每年递增，且约定相关物业管理费由王国辉承担。2019年10月起王国辉资金困难，一直未付最后一期租金，其多次催要，王国辉仍未全面履行支付租金义务，截至租赁期限届满时仍拖欠租金15000元，且房屋租赁期间物业管理费一直未交，其代为支付9000元物业费。 王国辉本诉辩称，双方签订的租赁合同约定租赁房屋面积254平方米，两间两层，租期5年即自2016年1月1日至2020年12月31日止，前三年每年租金25000元，三年后每年按10%递增租金，共计租金132500元。其已支付250000元，所以刘金水再要求我方支付租金没有事实和法律依据，请求驳回刘金水的诉讼请求。 王国辉反诉向本院提出诉讼请求：1.判令刘金水返还其117500元；2.判令反诉费由刘金水承担。事实和理由：2015年10月15日，其与刘金水签订房屋租赁合同，承租刘金水位于黄山市黄山区鼎盛裕轩花园B号楼门面房，租期期限自2015年10月15日至2020年11月16日，租金每年25000元，三年后租金每年10%递增，第四年27500元，第五年30000元。五年租金共计132500元。由于刘金水未交纳房屋维修基金，其垫付后于2015年11月12日才拿到房屋钥匙，再扣除门面房装潢一个月，实际租赁期限为2016年1月1日至2020年12月31日止。因刘金水当时承诺同意其以租代购方式租赁，故其每年双倍支付租金，收取的租金到时一并抵扣购房款。租赁期限内，其共支付刘金水租金250000元。现刘金水已将案涉房屋转让案外人，应将多支付的租金117500元返还王国辉。 刘金水反诉辩称，其与王国辉不仅没有任何书面合同约定过以租代购的事实，也没有作出任何以租代购的口头承诺，在五年中通过双方的聊天记录，也没有任何一次提出以租代购。其交付的租金是按照房屋实际约定租金支付，五年共支付了租金250000元，拖欠2019年度租金5000元，拖欠2020年度租金10000元，这个事实在双方多次聊天记录中有表示，王国辉是为了拖延时间搬迁，自己构造的无理以租代购事实，请求依法驳回王国辉的反诉诉求。 刘金水围绕本诉诉求和反诉辩驳理由提交了如下证据： 证据一、刘金水身份证复印件一份，证明其诉讼主体资格； 证据二、《房屋租赁合同》、聊天记录、个人账户交易明细各一份，证明双方签订了房屋租赁合同，租期从2015年10月15日至2020年11月16日，租金每间每年25000元，三年后租金递增，物业管理费由王国辉承担的事实，以及王国辉仍拖欠租金15000元、物业费9000元的事实； 证据三、物业费收据一份，证明刘金水为王国辉垫付物业费9000元的事实； 证据四、刘金水与郑志洋于2015年10月16日签订的《房屋租赁合同》一份，证明该出租房屋4号门面房与王国辉承租的房屋为同一位置，面积为127.34平方米，租金前三年每间25000元，第四年27500元，第五年30000元的事实和该合同内容与案涉合同一致的事实； 王国辉针对本诉辩驳理由和围绕其反诉诉求，提交了如下证据： 证据一、王国辉身份证复印件一份，证明其诉讼主体资格； 证据二、《房屋租赁合同》一份，证明案涉租赁房屋面积254平方米、二层，租期5年，总租金132500元的事实； 证据三、现金缴款单、领条复印件各一份，证明案涉租赁房屋维修基金254680元由王国辉代缴的事实和王国辉于2015年11月12日才拿到B幢S5、S6号五把钥匙的事实，进而证明租期应扣除门面装潢一个月，实际租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止的事实； 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对刘金水证据二中《房屋租赁合同》的租期，王国辉认为应自2016年1月1日至2020年12月31日止，本院认为，王国辉拿到案涉房屋钥匙的时间是2015年11月12日，结合房屋租赁合同“门面房装潢扣除一个月”的约定，实际租赁期限应自2015年11月12日起至2020年12月13日。对于租金，王国辉认为五年总租金为132500元，其多交的部分应予返还，本院认为，虽房屋租赁合同对租赁物的间数约定不明，存在瑕疵，但结合王国辉实际租赁使用的是S5、S6号两间门面房和其承租前三年每年实际履行交付租金50000元王国辉无异议的事实，以及双方聊天记录中刘金水催讨租金王国辉未提异议的事实和郑志洋承租4号门面房约定前三年每年交付租金25000元的事实，王国辉按二间门面房履行交付租金义务的事实，应予认定；对证据三，黄山市黄山区甘棠物业管理有限责任公司收取的2016年11月至2020年11月的物业费为7200元，因房屋租赁合同第三条有水电物业费由承租人交付的约定，该证据应予认定，王国辉的异议理由不能成立；对证据四，王国辉对关联性有异议，根据合同当事人相对性原则，该证据与本案无关联，王国辉的异议理由成立，不予认定；对王国辉证据二，因该合同上有王国辉单方修改及添加内容，刘金水对三性均持异议，且王国辉不能提供其它证据形成证据锁链相互印证该合同修改及添加内容系双方的真实意思表示，本院不予认定。 根据庭审中当事人陈述和审核认定的证据查明如下事实： 2015年10月15日，刘金水与王国辉签订《房屋租赁合同》，约定：1.刘金水将位于黄山市黄山区鼎盛裕轩花园B号楼门面房出租给王国辉从事商业经营；2.租期五年即从2015年10月15日至2020年11月16日止，租金每年25000元，三年后租金按每年10%递增，第四年租金为27500万，第五年租金为30000万（门面房装潢扣除一个月）；3.房屋租金每年支付一次，先付后租，到期提前一个月交下一期房租。合同签订后，王国辉应向刘金水支付房屋租赁保证金零元，租赁关系终止时，王国辉如无水电物业费拖欠，刘金水应退还保证金；4.租赁期间，刘金水如将房产所有权转移给第三方，提前10天书面通知王国辉，刘金水与第三方协商，王国辉可继续从事经营至合同（到期日）止。同时，合同还约定了双方其他权利和义务。 2015年11月12日，王国辉替刘金水向黄山市黄山区鼎盛置业有限公司交付房屋维修基金254680元（抵付租金）后，领到案涉B幢S5、S6号五把钥匙。取得案涉租赁房屋的占有权和使用权。 王国辉租赁期间，分别于2017年3月7日、2018年2月14日、2019年2月2日、2020年4月17日、2020年6月20日通过网上银行支付刘金水租金24532元、50000元、50000元、30000元、20000元，尚欠租金15000元。2020年6月24日，刘金水通过微信向王国辉讨要拖欠租金，但王国辉一直未能给付。2020年7月20日，刘金水向黄山市黄山区甘棠物业管理有限责任公司交付案涉租赁房屋2016年11月11日-2020年11月11日的物业费7200元。 另查明，案涉房屋系刘金水抵债取得，于2017年办理产权证书。于2020年7月20日、2020年12月8日转卖第三人。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同期限起止时间的确定问题；二、案涉租赁房屋的租金数额确定问题；三、诉争双方是否存在违约问题。 关于焦点一，刘金水与王国辉签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限五年，自2015年10月15日起至2020年11月16日止，但刘金水在房屋租赁合同签订之日并没有将房屋交付王国辉，而王国辉是在替刘金水交付租赁房屋维修基金后，于2015年11月12日才拿到租赁房屋钥匙，取得租赁房屋的占有、使用和收益的权利。根据合同约定的房屋租赁期限的意思表示，和实际交付租赁房屋时间，租赁期限应予顺延，即自2015年11月12日起至2020年12月13日止。王国辉在其持有的《房屋租赁合同》上，单方将合同期限修改为“2016年1月1日至2020年12月31日止”是经刘金水同意，因刘金水当庭不认可，而王国辉又不能提供证据印证，其理由不能采信。 关于焦点二，《房屋租赁合同》约定刘金水将位于黄山市黄山区鼎盛裕轩花园B号楼门面房出租给王国辉从事商业经营，仅明确面积254平方米，未列明间数和每间的租金数额，存在瑕疵，但是，从王国辉租赁S5、S6号二间房屋的客观实际和其前三年每年交付租金50000元及后二年交付租金100000元的履行情况来看，王国辉租赁二间房屋的前三年租金应为每年50000元，第四年应为55000元，第五年应为60000元，况且王国辉已实际交付租金250000元，也就是说双方一直是按此实际履行的。因此，王国辉在本诉和反诉中提出刘金水承诺同意其以租代购方式租赁案涉房屋、其每年按双倍支付租金和刘金水已将案涉租赁房屋出售他人应返还已付租金中117500元的理由，因无确实充分的证据，本院不予采纳和支持。 关于焦点三，依据法律规定，合法有效的合同，双方均应严格信守，依约全面履行。本案诉争双方订立的是五年期房屋租赁合同，履行期的前三年，双方均依约履行了各自的合同义务，但是，自第四年起，王国辉仅给付部分租金，未能完全履行义务，直至租赁期限届满后，也一直未给付拖欠的租金15000元，显属违约，其应承担违约之责任。至于租赁期间案涉房屋的水电物业费，按照合同的约定，应由承租人交纳，但租赁期间，王国辉亦一直未交纳物业费，刘金水垫交后，王国辉理应予以承担。 综上，刘金水本诉的诉讼请求，部分予以支持，部分因与其提供的证据不相吻合，不予支持。王国辉以“以租代购，每年双倍支付租金”的抗辩，请求驳回刘金水的全部诉求的理由，因无证据佐证，本院不予采纳；王国辉要求返还多支付的租金117500元的反诉请求，亦因其不能提供确实充分的证据，本院亦不予支持，刘金水请求依法驳回王国辉的反诉诉求的理由，符合本案的客观事实，正当合理，应予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）王国辉于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）刘金水房屋租金15000元； 二、被告（反诉原告）王国辉于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）刘金水垫付物业费7200元； 三、驳回原告（反诉被告）刘金水的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）王国辉的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费400元，减半收取计200元，由原告（反诉被告）刘金水负担15元，被告（反诉原告）王国辉负担185元；反诉受理费2650元，减半收取1325元，由被告（反诉原告）王国辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  杨宝宏 二〇二一年三月十日 书记员  王雪怡