西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初4511号原告：徐怀芳，女，1976年8月10日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：陕西宏盛文旅开发有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：杨振，该公司总经理。委托诉讼代理人：张**，男，1982年9月21日出生，汉族，该公司部门经理，住西安市莲湖区。原告徐怀芳与被告陕西宏盛文旅开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐怀芳、被告陕西宏盛文旅开发有限公司的委托诉讼代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还违法交房收取装修管理费274.5元；2、被告支付原告逾期办理上述房地产权属证书的违约金7295.3元；3、被告立即给原告办理房屋所有权证；4、本案诉讼费由被告全部承担。事实与理由：2014年7月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告从被告处购买位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX室商品房一套，房屋总价款364765元。根据合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2、3种方式处理：（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款2%向买受人支付违约金。合同签订后原告依约定履行己方义务,但被告未依约给原告办理产权登记，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，被告于2013年9月15日已经向原告交付了房屋，依据合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”按照被告单位实际交房时间2013年9月15日计算，360个工作日届满时间为2015年2月1日。依据2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第一款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”明确了逾期办证违约金诉讼时效起计算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。因此，本案逾期办理房产证违约金诉讼时效应当自办理房屋所有权证期限届满次日2015年2月2日起计算，依据《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，诉讼时效在2017年2月2日已经届满，既便依据《民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”诉讼时效在2018年2月2日已经届满。综上，鉴于原告起诉逾期办证违约金已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据，结合庭审查明，本院认定事实如下：2014年7月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX室商品房一套，建筑面积91.5㎡，房价款364765元，合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、买受人在收到出卖人通知其提供办理产权过户手续十日内，仍不能按通知要求提供产权过户所需资料，则买受人承担延期办理房产证的全部责任。合同附件六第三条关于办理产权登记手续的补充约定，2、买受人同意委托出卖人代办房屋产权登记手续，买受人应于办理房屋交付手续时，向出卖人提供办理该商品房过户手续时需要买受人提供的文件资料及相关税费（包括登记费、手续费、契税、房屋专项维修基金及其他税费），否则出卖人有权拒绝交付房屋，并按本合同第十一条约定的由于买受人原因造成房屋未能按期交付的约定执行。在办理房屋权属登记手续时，买受人应按出卖人的要求无条件及时给予配合。原告依约缴清了购房款。庭审中，被告称于2013年9月15日向原告交付了房屋，并提供了原告缴纳物业费的相关证据；原告表示合同签订于2014年7月26日，不可能于2013年交房。另，原告提交2013年10月17日收据一张，记载项目为“装修管理费274.5 元”，收据上加盖宏府琨翔九天物业管理中心公章。2013年5月31日涉案房屋所处项目取得西安市商品房预售许可证，2018年6月8日被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报西安市不动产登记服务中心备案，2018年6月28日取得房屋初始登记。原告涉案房屋已取得不动产权证。庭审中,原告表示在起诉前，对于逾期办证问题一直催促被告办理，并主张支付逾期办证违约金，但无证据佐证。上述事实，有西安市商品房预售许可证、《商品房买卖合同》、西安市房屋权属分户表及本院庭审笔录等在卷为证。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人逾期履行义务之日起计算。诉讼时效期间届满，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，原告徐怀芳与被告陕西宏盛文旅开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。以合同签订之日为交房之日起算，被告应于2015年12月31日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告实际于2018年6月8日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报西安市不动产登记服务中心备案，被告的行为已构成违约，按合同约定原告不退房，被告应按已付房价款的2%承担违约金。原告应从被告违约之日就应当知道其权利受到损害，其请求被告赔偿违约金的请求于2019年1月1日诉讼时效届满，原告2019年11月8日提起诉讼，原告的请求已经超过三年诉讼时效，现被告对原告的诉讼时效提出抗辩，不同意支付违约金，原告无证据证明有诉讼时效中断之情节，故对原告要求逾期备案的违约金之诉讼请求，依法不予支持。另，原告要求被告退还装修管理费274.5 元，该交费收据系宏府琨翔九天物业管理中心出具并加盖公章，可证该费用并非被告收取，原告可向物业公司主张权利。现原告要求被告退还装修管理费，不予支持。庭审后，原告表示其已经领取了不动产权属证书，故原告诉请被告办理房屋所有权证之诉讼请求，无需处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告徐怀芳要求被告陕西宏盛文旅开发有限公司退还装修管理费274.5元的诉讼请求；二、驳回原告徐怀芳要求被告陕西宏盛文旅开发有限公司支付逾期办理房屋产权证违约金7569.8元的诉讼请求。案件受理费50元，本院减半收取25元，由原告徐怀芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员    高  琪 二〇二一年三月二十二日 书    记    员    朱容娴