重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终685号上诉人（原审被告）：曹辉，男，汉族，1970年11月24日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：刘茜，重庆迈纵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆正升置业有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路162号1幢21层，统一社会信用代码91500108756225357H。法定代表人：寇德江，董事长。委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐韵雨，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人曹辉因与被上诉人重庆正升置业有限公司（以下简称正升置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹辉的委托诉讼代理人刘茜，被上诉人正升置业公司的委托诉讼代理人刘倬伶到庭参加了询问。本案现已审理终结。曹辉上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审认定被上诉人交付的房屋符合合同约定，系事实认定错误，因被上诉人提供的房屋设施设备老化，对污水处理及排放的指标均超标，导致未能取得排水许可证，上诉人无法正常使用案涉房屋。2．一审认定上诉人应承担逾期付款滞纳金及解除合同违约金，属事实认定错误，被上诉人未交付符合合同约定的房屋，未提供办理排水许可证的材料，上诉人未支付租金属于行使先履行抗辩权的行为，不存在违约。3．案涉合同解除后，被上诉人恶意拒绝办理接房手续，该部分损失应由其自行承担，上诉人不应支付房屋占有使用费。正升置业公司辩称，1．其交付的房屋符合合同约定，办理排水许可证系上诉人义务；2．上诉人拖欠租金构成违约；3．案涉房屋一直未返还。正升置业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即腾空并向原告返还其承租的重庆市沙坪坝区小龙坎新街49号“重庆正升·王府广场”第7层（物理层第11层）房屋；2、判令被告向原告支付其拖欠的房屋租金219770.10元；3、判令被告向原告支付房屋租金滞纳金，该滞纳金以所欠租金83457元为基数自2019年4月26日起，以所欠租金83457元为基数自2019年5月27日起，以所欠租金52856.1元为基数自2019年6月26日起按照每日万分之五的标准计算至被告实际付清拖欠租金之日止；4、判令被告向原告支付解除合同违约金166914元；5、判令被告自2019年7月20日起至实际返还租赁房屋之日止按照2781.90元/日的标准向原告支付房屋占用损失；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月1日，正升置业公司（出租方、甲方）与曹辉（承租方、乙方）签订《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》一份，合同主要约定：一、承租标的1、甲方同意将其所有的位于“重庆正升·王府广场”（重庆市沙坪坝区小龙坎新街49号）第7层（物理层第11层）部分商业用房，出租给乙方用于经营健身馆。乙方在签署本合同前已对甲方出租的房屋现状，包括但不限于房屋之面积、楼层、位置及周边环境，与承租房屋相配套的设备、设施等进行了现场查看，同意承租该房屋。2、乙方承租的房屋建筑面积为2497.59㎡，该承租面积为承租标的物的套内建筑面积和公摊面积之和。二、承租期限承租期限自2011年9月1日至2025年12月31日止。三、租金及支付方式1、起始租金为人民币25.415元/㎡/月，起始月租金为人民币63476元。2、租金由乙方按月支付，在每一月最后5日前向甲方足额支付下一月租金。3、租金自2012年1月1日起递增为27.415元/㎡/月。以后租金每两年递增人民币2元/㎡/月，以此类推至租期届满时止。四、物管费、水费、电费及其他代收代支费用1、乙方同意在入场装修前按规定与甲方委托的物业管理公司签订物业管理合同。九、违约及违约责任（一）下述任一事件的发生构成一方违约：1、甲方未能按合同约定向乙方提供租赁场地。2、乙方未能按合同约定向甲方全额缴纳租赁场地的租金或未能按合同约定期限接收场地，或未能按时足额缴纳物业管理及其他费用。（二）一方因上述原因违约，应向守约方承担如下违约责任：1、甲方因本条第9.1.1款发生的违约，应赔偿乙方不能租赁该租赁场地的直接经济损失。2、乙方因本条第9.1.2款发生的违约，乙方应向甲方支付所欠缴金额及所欠缴金额的滞纳金，滞纳金按所欠金额的总额每日以万分之五计算。欠缴费用累计超过30天的，甲方有权单方解除本合同，乙方除按所欠款项每日万分之五支付逾期付款滞纳金直至还清之日止，还需向甲方赔偿2个月租金的违约金。十一、适用法律及争端解决甲乙双方因履行本合同发生的任何争端，应首先友好协商解决，如协商不成，双方同意向本合同履行地人民法院起诉。合同签订后，正升置业公司按约向曹辉交付租赁房屋，曹辉接收了租赁房屋。在租赁合同履行中，曹辉向物管公司支付租赁房屋的物管费，并向正升置业公司支付房屋租金至2019年4月30日止，从2019年5月1日起的房屋租金曹辉未再支付。2011年10月8日，曹辉向正升置业公司提出书面申请，称其承租正升置业公司王府井7楼近2500平方米场地经营健身房项目，由于健身行业无序竞争，导致经营困难，为了更好的履行合同义务，特申请调整经营项目，将现有健身项目改为烧烤自助餐及茶楼。涉及上下水、烟道、隔油池等的改造，其已与王府井百货协商妥当，施工及改造费用由其自行组织、承担。同日，重庆大正物业管理有限公司签署同意该项目的实施，请严格按大厦装修管理规定予以实施的意见。2018年2月，重庆市沙坪坝区三峡广场商圈管理委员会作出“开展粪便处理设施、排水设施安全生产大排查大整治大执法”的工作方案和通知，工作方案明确：排查整治原则包含督促设施产权人、使用人、管理人严格落实主体责任，排查整治范围为辖区所有粪便处理设施、排水管网，完成工作的最后期限为6月5日。案涉房屋物管公司收到上述通知和执法方案后，于2018年2月和4月将通知和工作方案的内容分别告知了被告和原告。2018年12月11日，重庆市沙坪坝区城市管理局出具受理通知单，载明收到案涉房屋物管公司申请办理污水排入水管网事项（事项编号1758）所提交的申请材料10项，现予受理，将在15个工作日内予以办结。2019年5月21日，正升置业公司工作人员、曹辉、案涉房屋物管公司工作人员就曹辉要求提交排污许可证的问题开会进行协商。协商中，曹辉提出从2018年6月至今未提供排污许可证；正升置业公司表示案涉房屋项目在2005年竣工验收，取得合法手续，也有环保验收相应资料，将积极配合寻找环保相应的资料；物管公司表示在2018年7月应曹辉的要求，其准备相应的资料向沙区城管局递交办理排污许可证，因排污指标检测资料其中一项不合格被退回，在2018年12月份又递交一次相应资料，也被退回，主要是排污指标其中一项硫化物未达标。经协商确定：1、正升置业公司继续寻找与环保验收相关的资料作为依据；2、由曹辉联系沙区城管局指定的排污检测厂家，协调出具正式的合格检验报告，协助物管公司办理排污许可证。2019年7月18日，正升置业公司委托律师向曹辉发出《律师函》一份，该函载明：重庆坤源衡泰律师事务所接受正升置业公司的委托，指派李燕、刘倬伶律师就您违反合同约定、拖欠委托人租金事宜，郑重向您发出律师函。2011年9月1日，您与委托人签订《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》，该合同约定：1、被告向委托人承租“重庆正升·王府广场”第7层部分商业用房，建筑面积为2497.59㎡；2、承租期限自2011年9月1日起至2025年12月31日止；3、租金按建筑面积收取，起始租金为人民币25.415元/㎡/月，自2012年1月1日递增为27.415元/㎡/月；此后租金每两年递增2元/㎡/月，以此类推至租赁期限届满时止；4、租金由您按月支付，在每一月最后5日前向委托人足额缴纳下一月租金；5、您未能按时足额支付租金的，应向委托人支付所欠租金及滞纳金，滞纳金按所欠金额的总额每日以万分之五计算；欠缴费用累计超过30天的，委托人有权解除本合同，您除按所欠款项每日万分之五支付逾期付款滞纳金直至还清时止，还需向委托人赔偿2个月租金的违约金；6、在承租期内，若因您眼中违约导致委托人单方解除合同，委托人有权要求您缴付3个月租金作为解约赔偿金。上述合同签订后，委托人按约履行了房屋交付义务，将房屋交付您使用至今。但您并未按约于2019年4月25日以前向委托人支付2019年5月租金，亦未支付2019年6、7月租金，自2019年4月25日起持续拖欠租金至今。鉴于上述情况，本律师经委托人合法授权后，正式向您进行书面函告如下：因您违约，委托人与您签订的《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》现正式解除。请您于收到本函之日起5日内按照《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》相关约定向委托人支付拖欠租金、滞纳金、违约金及解约赔偿金等费用。否则，委托人将被迫通过法律途径或者其他合法方式维护其合法权利。2019年7月18日，正升置业公司按《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》中载明的曹辉的地址和电话号码通过EMS向曹辉邮寄送达该《律师函》。2019年7月19日，该邮件被签收。另查明，正升置业公司只是重庆市沙坪坝区小龙坎新街49号“正升·王府广场”的业主之一。从2018年1月1日起“正升·王府广场”以及案涉房屋未受到过停业处罚。2019年11月26日，曹辉通过微信曾与正升置业公司项目经理协商提前解除案涉合同，双方未达成一致。审理中，被告曹辉称原告应提供经营餐饮所需的房屋，但案涉房屋未取得《排水许可证》，不符合污水排放条件，需要进行整改，致使被告自2018年3月起至今无法进行经营，原告应承担违约责任，被告有权不支付房租；2019年12月被告与原告沟通归还房屋，原告不办理还房。原告正升置业公司称，根据《城镇污水排入排水管网许可管理办法》（以下简称《排水许可管理办理》）的规定，原告没有办理《排水许可证》法定义务，从事餐饮活动的被告有义务办理《排水许可证》；案涉房屋从2018年1月1日起未受到过停业处罚，被告的抗辩理由不成立。一审法院认为，原告重庆正升置业有限公司、被告曹辉签订的《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。本案的争议焦点为：一、原告交付的案涉房屋是否符合合同约定；二、案涉租赁合同是否解除及解除时间；三、被告应否向原告支付拖欠的租金、滞纳金、解除合同违约金；四、被告是否应腾空并向原告返还承租的房屋，并支付房屋占用损失。对此，本院逐一评析如下：一、原告交付的案涉房屋是否符合合同约定原、被告签订《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》约定：乙方承租案涉房屋用于经营健身馆，乙方已查看房屋现状，同意承租该房屋。合同履行中，曹辉向正升置业公司申请调整经营项目，将健身项目改为烧烤自助餐及茶楼，并表示涉及上下水、烟道、隔油池等的改造已与王府井百货协商妥当，改造费用由其自行组织、承担。从合同看，被告是按现状承租房屋，原告没有为案涉房屋办理《排水许可证》的约定义务。根据《排水许可管理办理》的规定，排水户是指从事工业、建筑、餐饮、医疗等活动的企事业单位、个体工商户。城镇排水设施覆盖范围内的排水户应当按照国家有关规定，将污水排入城镇排水设施。排水户向城镇排水设施排放污水，应当按照本办法的规定，申请领取排水许可证。集中管理的建筑或者单位内有多个排水户的，可以由产权单位或者其委托的物业服务企业统一申请领取排水许可证。从相关法规看，是排水户应当申请领取《排水许可证》，原告仅是“正升·王府广场”的业主之一，没有为案涉房屋申请领取《排水许可证》的法定义务。被告曹辉提出原告交付的房屋无《排水许可证》，不符合合同约定，应承担违约责任，其有权不支付房租的抗辩，因无充分依据，其抗辩理由不成立。二、案涉租赁合同是否解除及解除时间《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原、被告签订的《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》关于违约及违约责任约定：乙方未能按合同约定向甲方全额缴纳租赁场地的租金累计超过30天的，甲方有权单方解除本合同。被告按约定应在2019年4月25日向原告支付下一个月的房屋租金，但被告未按约支付，且从2019年5月1日起的房屋租金均未支付，持续违约。从2019年5月26日起原告享有单方解除合同的权利。当事人在合同中确认的地址、电话号码对合同履行具有重要意义，根据诚实信用原则，当事人有理由相信合同相对方的地址、电话号码是真实的，一方当事人按合同相对方的地址、电话号码发送法律文件，相对方应该能够收悉。2019年7月18日，原告委托律师按《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》中载明的被告的地址和电话号码以EMS方式向被告邮寄解除合同的《律师函》，该邮件于2019年7月19日被签收，故本院认为原、被告签订《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》于2019年7月19日解除。三、被告应否向原告支付拖欠的租金、滞纳金、解除合同违约金原、被告签订的《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》关于租金及支付方式约定：1、起始租金为人民币25.415元/㎡/月，起始月租金为人民币63476元（房屋建筑面积为2497.59㎡）。2、租金由乙方按月支付，在每一月最后5日前向甲方足额支付下一月租金。3、租金自2012年1月1日起递增为27.415元/㎡/月。以后租金每两年递增人民币2元/㎡/月，以此类推至租期届满时止。根据合同约定，2019年租金为33.415元/㎡/月，房屋建筑面积为2497.59㎡，月租金为83456.97元。截止合同解除的2019年7月19日，被告拖欠2个月19日的房屋租金，拖欠租金共计218064.99元（83456.97元/月×2个月＋83456.97元/月÷31天×19天＝218064.99元），该款被告应向原告支付。对原告要求被告支付拖欠房屋租金的诉讼请求中未超过前述金额的部分，本院予以主张。原、被告签订的《重庆正升·王府广场商业用房租赁合同》关于违约责任约定：乙方因本条第9.1.2款发生的违约（拖欠房租），乙方应向甲方支付所欠缴金额及所欠缴金额的滞纳金，滞纳金按所欠金额的总额每日以万分之五计算。欠缴费用累计超过30天的，甲方有权单方解除本合同，乙方除按所欠款项每日万分之五支付逾期付款滞纳金直至还清之日止，还需向甲方赔偿2个月租金的违约金。原告要求判令被告向其支付房屋租金滞纳金，该滞纳金以所欠租金83457元为基数自2019年4月26日起，以所欠租金83457元为基数自2019年5月27日起，以所欠租金52856.1元为基数自2019年6月26日起按照每日万分之五的标准计算至被告实际付清拖欠租金之日止。被告提出违约金过高，要求予以调低。本院认为，原被告双方约定的逾期付款滞纳金明显过高，应予适当调低，拖欠房屋租金的金额应以审理查明金额为准，即被告应向原告支付房屋租金滞纳金，该滞纳金以所欠租金83456.97元为基数自2019年4月26日起，以所欠租金83456.97元为基数自2019年5月27日起，以所欠租金51151.05元为基数自2019年6月26日起，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至租金付清时为止。对原告该项诉讼请求中的合理部分本院予以主张。原告要求被告向原告支付解除合同违约金166914元。被告提出违约金过高，要求予以调低，且欠租违约金与解除合同违约金请求存在重合。本院认为，原被告双方约定的解除合同违约金标准并未超过合理范围，没有证据证明过分高于造成的损失；欠租违约金与解除合同违约金是根据不同违约事由，针对不同的损失，不属重合请求，故被告的抗辩意见不成立。计算解除合同违约金应以审理查明的月租金为准，即由被告向原告支付解除合同违约金166913.94元（83456.97元×2）。四、被告是否应腾空并向原告返还承租的房屋，并支付房屋占用损失《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应将租赁房屋返还原告。对原告要求被告立即腾空并向原告返还其承租的重庆市沙坪坝区小龙坎新街49号“重庆正升·王府广场”第7层（物理层第11层）房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告辩解2019年12月其与原告项目经理就房屋归还进行沟通，原告不予办理还房手续。原告否认被告向其提出归还房屋。审理中，被告并不认可双方所签租赁合同于开庭前已解除，也无证据证明其提出归还房屋的辩解，故对其辩解本院不予采纳。合同解除后，因被告未向原告返还房屋，被告应从合同解除的次日起至实际返还租赁房屋之日止参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占用损失，即被告自2019年7月20日起至实际返还租赁房屋之日止按照2743.79元/日（83456.97元/月×12个月÷365天）的标准向原告支付房屋占用损失。对原告该项诉讼请求中的依据充分的部分，本院予以主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、限被告曹辉于本判决发生法律效力之日立即腾空并向原告重庆正升置业有限公司返还其承租的重庆市沙坪坝区小龙坎新街49号“重庆正升·王府广场”第7层（物理层第11层）房屋。二、限被告曹辉于本判决发生法律效力之日立即向原告重庆正升置业有限公司支付房屋租金共计218064.99元。三、限被告曹辉于本判决发生法律效力之日立即向原告重庆正升置业有限公司支付房屋租金滞纳金，该滞纳金以所欠租金83456.97元为基数自2019年4月26日起，以所欠租金83456.97元为基数自2019年5月27日起，以所欠租金51151.05元为基数自2019年6月26日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至租金付清时为止。四、限被告曹辉于本判决发生法律效力之日立即向原告重庆正升置业有限公司支付解除合同违约金166913.94元。五、限被告曹辉于本判决发生法律效力之日立即向原告重庆正升置业有限公司支付房屋占用损失，该损失从2019年7月20日起按2743.79元/日的标准计算至被告返还租赁房屋之日止。六、驳回原告重庆正升置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12648元，减半交纳6324元，由原告重庆正升置业有限公司负担170元，由被告曹辉负担6154元。二审中，正升置业公司没有提交新证据。曹辉提交中国邮政特快专递单及《情况说明》各一份，拟证明被上诉人同意变更案涉房屋用途并同意办理排水许可证。正升置业公司质证称其未收到该快递，对该证据的真实性不认可。本院对前述证据的认证意见为，前述证据达不到上诉人曹辉的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，关于正升置业公司交付的房屋是否符合合同目的的问题，《城镇污水排入排水管网许可管理办法》第二条规定，“在中华人民共和国境内申请污水排入排水管网许可（以下称排水许可），对从事工业、建筑、餐饮、医疗等活动的企业事业单位、个体工商户（以下称排水户）向城镇排水设施排放污水的活动实施监督管理，适用本办法”；第六条规定，“排水户向所在地城镇排水主管部门申请领取排水许可证。城镇排水主管部门应当自受理申请之日起20日内作出决定。”根据前述规定，曹辉承租案涉房屋用于餐饮经营，应由其以排水户名义向环保部门申领《排水许可证》，并对经营活动中产生的废水是否符合法律法规规定的排放要求承担负责，即应由其独立申领与其经营范围相配套的排水许可。曹辉主张因正升置业公司提供房屋的设施设备老化，导致其不能取得排水许可证，但在本案合同履行过程中，曹辉向正升置业公司申请调整经营项目时，在所出具的《申请》中明确载明“将现有健身项目改为烧烤自助餐及茶楼，涉及上下水、烟道、隔油池等的改造，本人已与王府井百货协商妥当。施工及改造费用由本人自行组织、承担。”可见在其调整经营项目时，已经明确了相关排水设施设备由其自行改造，现其主张正升置业公司提供的租赁房屋不符合合同约定，本院不予支持。关于违约责任的承担问题，曹辉主张正升置业公司提供的租赁房屋不符合合同约定且未提供办理排水许可证的材料，其享有先履行抗辩权而不应承担滞纳金及解除合同违约金，本院认为该理由不能成立。如前所述，曹辉关于正升置业公司提供的租赁房屋不符合合同约定的主张不能成立，且其不能取得排水许可证的原因系排污指标检中一项硫化物未达标，并非正升置业公司未提供相应材料，不符合先履行抗辩权的要件，曹辉不享有先履行抗辩权，其拒付租金的行为已构成违约，应承担相应违约责任，一审对滞纳金及解除合同违约金的认定并无不当。关于房屋占用损失的问题，本院认为，租赁期限届满，承租人负有返还租赁物的义务。本案中，曹辉提交的证据不足以证明案涉房屋已返还正升置业公司，亦不能证明系正升置业公司拒绝办理接房手续，故一审认定曹辉应从合同解除的次日起至实际返还租赁房屋之日止向正升置业公司支付房屋占用损失并无不当，该上诉理由不能成立。综上所述，曹辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7074.68元，由曹辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二一年三月一日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉