辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初7511号原告：沈阳嘉铭置业有限公司，住所地沈阳市于洪区黄海路35号。法定代表人：符凯，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张明春，系辽宁名熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：于金波，系辽宁名熙律师事务所律师。被告：常娜，女，1977年8月19日出生，汉族，无业，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：阎辉，系辽宁盛典律师事务所律师。原告沈阳嘉铭置业有限公司（以下简称“嘉铭公司”）与被告常娜借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉铭公司的委托诉讼代理人于金波、被告常娜的委托诉讼代理人阎辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉铭公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告之间的借款合同；2、判令被告偿还贷款本金352,964.33元，利息1,297.14元（暂计至2020年4月30日；2020年4月30日之后的利息按合同约定计算至借款实际结清之日止）；3、判令被告偿还原告代偿款本金33,758.7元及利息（暂计至2020年4月20日；2020年4月20日之后的利息按同期中国人民银行贷款利率计算至实际偿还之日止）；4、判令被告立即办理沈阳市于洪区房屋的所有权登记和抵押登记，原告对于抵押登记后的该房屋享有优先受偿权；5、判令被告承担保全费、财产保全担保费、律师代理费、评估费、拍卖费、公告费、过户费、查询费等；6、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年12月18日，原告与被告签订商品房买卖合同（以下简称买卖合同）约定，由原告将位于沈阳市于洪区房屋（以下简称案涉房屋）以500000元价格出售给被告。被告于2016年12月18日前交齐首付款100,000元，余款400,000元采取按揭贷款，并于2017年1月18日前到达原告账户，合同签订后被告没有实际向原告支付首付款。2016年12月19日，被告与盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行（以下简称盛京于洪支行）、原告三方共同签订《个人住房（商业住房）借款合同》（以下简称“借款合同”），合同第五条、第六条、第七条、第十条、第十一条分别约定由盛京于洪支行向被告提供借款400,000元，年利率为4.41%，借款期限自2016年12月19日至2035年12月19日，还款总期数为228期，还款方式为等额本息，每月20日还款；由原告为被告提供贷款担保，为抵押加阶段性保证；甲方（被告）以向乙方（盛京于洪支行）借款所购案涉房屋作抵押，抵押担保范围包括贷款金额、利息（包括罚息）、被告支付的赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）；借款期间，甲方（被告）连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的，乙方（盛京于洪支行）有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。借款合同签订后，盛京银行于洪支行与被告对案涉房屋办理了预告抵押登记，登记号为：沈房预中心字第××号。盛京于洪支行于2016年12月21日向被告支付了贷款人民币400,000元。被告未能按期履行借款合同还款义务188期，尚欠盛京于洪支行本金352,964.33元、利息1,297.14元（利息计算暂至2020年4月30日）。原告在履行借款合同中承担担保责任代被告向银行还款本金33,758.7元，被告至今未偿还给原告代偿借款及欠银行借款和利息。2020年4月30日，原告与盛京于洪支行签订了《债权转让协议》，约定盛京于洪支行将其所有的对被告的购房按揭贷款剩余352,964.33元借款本金，利息1,297.14元（利息计算暂至2020年4月30日），合计354,261.47元债权及债权项下的其他附属权利一并转让给原告。原告自债权转让协议成立之日起取得借款合同、担保合同盛京于洪支行对被告享有的主债权和从债权。依据借款合同约定及《债权转让协议》，原告已取得借款合同盛京于洪支行对被告享有的主债权和从债权。被告未按期偿还贷款本息的行为已构成违约，原告请求解除与被告之间的《借款合同》并依据担保法的规定，主张案涉房屋请求抵押权登记，并在抵押登记后判决原告对案涉房屋享有优先受偿权，判令被告限期偿还相应已发放贷款本金、利息并偿还原告垫付的借款，赔偿原告实现债权支付相关费用。被告常娜辩称：1、关于原告请求解除合同，不同意原告的诉讼请求，因为被告在履行合同，除了几次因收入问题没有按时支付贷款外，其余都按时履行，另外原告采取停水、停电等违法行为使被告无法行驶正常的居住权。另外，疫情至今，被告没有找到工作，这客观上也是事实。2、原告代偿本金及数额我们是认可的，是事实，但是原告要求我方支付代偿本金的利息违法，或者是不合法的，因为数额太高，现已接近或超过本金数额。3、关于诉请第四项，被告认为属于物权或权属所有权纠纷，与本案无关。4、关于诉请第五项，律师代理费在双方合同中没有约定，不应由被告承担；评估费等如没有实际发生不应当进行支付。原告尚未给被告办理房屋所有权证，属于违约，原告本身也有过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月19日，经原告提供连带保证，被告与案外人盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行（以下简称“盛京于洪支行”）签订《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（合同编号：3231132316001058），部分内容为：借款金额为400,000元，用于购买沈阳市于洪区房屋。借款期限从2016年12月19日至2035年12月19日，（以借据为准，借据为本合同组成部分），自盛京银行于洪支行将借款划入被告指定，并经盛京银行于洪支行认可的账户之日起计算；贷款年利率为4.41%，本贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下一季度第一结息日开始，按相应档次利率执行新的利率；划款方式：被告与盛京银行于洪支行双方约定采取签订《委托扣款授权书》的方式，即盛京银行于洪支行将贷款直接划入被告在盛京银行于洪支行开设的玫瑰卡账户后，按《委托扣款授权书》的约定，同步将款项从被告账户划入原告在盛京银行于洪支行开设的存款账户内。借款共计228期，等额按月还款，即在贷款发放的次月开始还款，还款日为每月的20日；抵押物为被告向原告所购买的房屋，房屋坐落于沈阳市于洪区，房地产价值为500,000元。抵押担保的范围包括本合同所列的贷款本金、利息（包括罚息），被告应支付的赔偿金以及盛京银行于洪支行为实现债权而发生的费用（包括处分抵押物的费用等）；违约责任：借款期间，被告连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的，盛京银行于洪支行有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任等。2016年12月21日，盛京银行于洪支行发放了该笔贷款400,000元，并按约定将该款转入原告账户。2016年12月21日，盛京银行于洪支行取得《不动产登记证明》，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。2020年4月30日，原告与盛京银行于洪支行签订《债权转让协议》，将盛京银行于洪支行对被告的债权及原合同所涵盖的主债权、从权利及原合同中盛京银行于洪支行的全部权利转让给原告，截止2020年4月30日转让债权本金为352,964.33元，利息为1,297.14元。盛京银行于洪支行以在报纸公告的方式通知了被告。原告垫付了13期，计33,758.7元，其中最后一笔垫付时间为2020年3月26日。在诉讼中，原告申请诉讼保全，原告支付保险服务费1,100元。本院对被告名下位于沈阳市于洪区房屋予以查封。另查明，2016年12月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，部分内容为：由被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积为60.96平方米，首付款为100,000元，余款400,000元采取按揭贷款等。本院认为，依法订立的合同受法律保护。被告与盛京银行于洪支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的相关规定，为合法有效的合同。盛京银行于洪支行履行完毕了付款义务后，被告应按约定时间偿还借款。在被告未按约定期限偿还借款的情况下，原告履行了连带责任后，有权要求被告给付垫付款项33,758.7元，并支付利息。同时，原告与盛京银行于洪支行签订债权转让协议，将盛京银行于洪支行对被告的债权转让给原告，原告取得了债权人的权利，被告已连续三个月以上未偿还借款，原告可解除《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》，被告应偿还借款本金352,964.33元，及利息1,297.14元（截止于2020年4月30日前），并从2020年5月1日起支付相应利息。关于被告提出不同意解除案涉借款合同及支付代偿本金利息不合法的问题。根据案涉借款合同约定，被告已经连续十三期未还款，已构成违约责任，原告受让债权后，依据合同约定行使合同解除权，应予支持，被告的反驳意见无事实依据，本院不予采信；本案中，被告已经构成违约，原告主张被告支付代偿本金的利息，并不违反法律、法规的相关规定，应予支持，被告的反驳意见无事实依据，本院不予采信。被告提出的原告采取停水、停电等违法行为使被告无法正常居住，但被告未提供证据证明，本院不予采信。关于原告要求的律师费问题。因借款合同对律师费没有约定，故对于原告的该项请求不予支持。关于原告要求的保险费，属原告诉讼中必要的支出，本院予以支持，数额为1,100元。关于原告的评估费、拍卖费、过户费、查询费，因未提供证据，本院不予支持。关于原告要求被告立即办理房屋所有权问题，因本案为借款合同纠纷，原告请求办理案涉房屋的所有权及抵押登记，因与本案不属同一法律关系，本院不予处理。关于原告请求办理案涉房屋抵押登记并享有优先受偿权的问题，被告以涉案房屋提供抵押，办理了预售商品房抵押权预告登记，但仅产生对抗第三人的效力。鉴于该房产未获得权属登记证明，不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，原告尚未取得他项权利证书，其直接要求对该房产行使优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳嘉铭置业有限公司、被告常娜与盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行于2016年12月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》（合同编号：3231132316001058）；二、被告常娜于本判决书发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉铭置业有限公司借款352,964.33元，利息1,297.14元（截止于2020年4月30日前）；三、被告常娜于本判决书发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉铭置业有限公司借款利息（本金按352,964.33元计算，从2020年5月1日起至实际付清之日止，贷款年利率按4.41%计算；如贷款利率在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下一季度第一结息日开始，按相应档次利率执行新的利率）；四、被告常娜于本判决书发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉铭置业有限公司垫付款33,758.7元，并支付利息（以33,758.7元为基数，从2020年4月20日起，至实际给付之日止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告常娜于本判决书发生法律效力后十日内给付原告沈阳嘉铭置业有限公司保险费1,100元；六、驳回原告沈阳嘉铭置业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,548元，保全费3,270元，均由被告常娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  赵海波人民陪审员  肇海燕人民陪审员  王寅辉二〇二一年三月三十一日法官助理张晨书记员王东杰