广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤20执复7号 复议申请人（利害关系人）：吴君鼎，男，1982年l0月12日出生，汉族，住广东省普宁市。 申请执行人：张文，女，1967年11月10日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。 委托诉讼代理人：黄保玲，广东优游涵泳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伟俊，广东优游涵泳律师事务所实习律师。 被执行人：黄海滨，男，1981年10月8日出生，汉族，住广东省普宁市。 被执行人：温雪芳，女，1980年1月19日出生，汉族，住广东省普宁市。 复议申请人吴君鼎不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071执异484号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 在执行法院执行申请执行人张文与被执行人黄海滨、温雪芳民间借贷纠纷一案[执行案号：（2018）粤2071执12577号]中，利害关系人吴君鼎对执行法院（2018）粤2071执12577号之二执行裁定不服，提出书面异议，请求撤销（2018）粤2071执12577号之二执行裁定，准许吴君鼎继续占有使用温雪芳名下位于中山市火炬开发区××号君华新城3区69幢502房（以下简称君华新城502房）。执行法院经审查作出（2020）粤2071执异484号执行裁定，驳回吴君鼎的异议请求。 执行法院查明，关于张文与黄海滨、温雪芳民间借贷纠纷一案，执行法院经审理作出（2017）粤2071民初4341号民事判决，根据判决内容，黄海滨、温雪芳向张文偿还借款本金250万元及利息。判决生效后，因被执行人未按判决履行其义务，申请执行人于2018年8月31日向执行法院申请执行，执行案号为(2018)粤2071执12577号。执行过程中，执行法院作出拍卖公告，并于2019年4月11日对君华新城502房张贴强制搬迁公告，在公告期间，吴君鼎向执行法院提交其与温雪芳签订的《租赁合同》（地址：君华新城502房，租期10年，自2016年12月29日起至2026年12月28日止）。经执行实施部门核查涉案房产于2016年10月28日在中山市自然资源局办理设定抵押登记，抵押权人为张华。经向张华调查，吴君鼎与温雪芳签订的《租赁合同》没有经过抵押权人同意，张华另案已申请法院强制执行。执行法院遂于2020年8月27作出(2018)粤2071执12577号之二执行裁定，裁定解除吴君鼎与温雪芳签订《租赁合同》（地址：君华新城502房，租期10年）的占有使用，限令承租人吴君鼎于2020年9月10日之前自行迁出上述房地产。逾期执行法院将依法强制清场。吴君鼎遂向执行法院提出上述执行异议。 另查，2016年10月28日，君华新城502房进行抵押登记，抵押权人张华，不动产登记证明号粤（2016）中山市不动产证明第0091251号。该案申请执行人张华就与温雪芳、黄海滨民间借贷纠纷一案[（2016）粤2071民初10789号]，已向法院申请立案执行[（2018）粤2071执10020号]。 2020年8月13日，本案执行过程中，经询抵押权人张华，张华明确温雪芳在出租涉案君华新城502房时没有告知张华，也未经其同意。张华明确要求对君华新城502房进行拍卖处理。执行法院作出(2018)粤2071执12577号之二执行裁定后，2020年10月11日张华向执行法院执行实施部分提交申请书，内容为同意在带租约的情况下进行拍卖。 再查，异议审查期间，执行法院向吴君鼎询问，其表示由于温雪芳尚欠其借款，大部分的租金及租赁期间的使用费用没有实际支付，以温雪芳所欠借款予以抵扣。对上述主张，吴君鼎没有向执行法院提交证据。 执行法院认为，本案吴君鼎以对执行标的物享有租赁权、执行中应保障其租赁权益为由提出执行异议。 第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金依据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，吴君鼎提交无落款时间的租赁合同；对于租金支付及占有使用情况，吴君鼎仅提交一份押金收据，而且吴君鼎在异议审查阶段表示由于温雪芳尚欠其借款而大部分租金没有实际支付、使用期间所产生的费用也没有支付；在吴君鼎没有实际支付租金的情况下，其主张租赁涉案房产的事实，执行法院不予采纳。 第二，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定，鉴于本案涉案房产2016年10月28日已被设立抵押权，结合第一点所述，即使吴君鼎与温雪芳签订租赁合同，但吴君鼎所提交证据不足以证明其租赁涉案房产的事实，因租赁的存续对设定在先抵押权的实现有影响，执行法院作出裁定涤除异议人的占有并拍卖涉案房产，符合法律规定，并无不当。即使本案抵押权人在执行法院作出裁定后表示同意带租拍卖，也不影响(2018)粤2071执12577号之二执行裁定的合法效力。 综上，吴君鼎认为其对涉案房产享有租赁权，请求带租拍卖并确认吴君鼎享有优先购买权，理据不足，执行法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定：驳回吴君鼎的异议请求。 吴君鼎向本院申请复议称，请求裁定将君华新城502房带租拍卖，确认吴君鼎享有优先购买权。事实和理由：吴君鼎在法院查封前承租温雪芳名下君华新城502房，吴君鼎在签订租赁合同时亦不知道该房屋已做抵押。吴君鼎按时交纳租金，在法院查封该房屋后，吴君鼎已将租金交至法院指定的账户。吴君鼎与温雪芳的租赁合同合法有效，吴君鼎的居住权应予以保护。抵押权人也同意带租拍卖。按照买卖不破租赁的原则，吴君鼎可依法使用租赁物，且在拍卖时享有优先购买权。 张文辩称，在本案中，抵押权先于租赁权设立，亦不存在抵押权人事后已追认抵押期间同意温雪芳将上述房屋出租给吴君鼎的情况，吴君鼎只能就租赁合同另行向温雪芳主张违约责任。另，吴君鼎提交的租赁合同没有实际落款时间，且对租金支付的证明出仅提交一份押金收据，吴君鼎自己也明确表示因温雪芳尚欠其款项故大部分租金没有实际支付，使用期间所产生的费用也没有支付。故吴君鼎提出的复议内容于法无据，于理不合，请求予以驳回。 黄海滨、温雪芳未陈述意见。 本院查明，本院对执行法院查明的事实予以确认。 本院另查明，温雪芳名下君华新城502房于2016年10月28日两次进行抵押登记，抵押权人分别为中国工商银行股份有限公司中山张家边支行（登记在前）、张华。2020年10月11日，抵押权人张华出具书面申请书，同意君华新城502房带租拍卖。另，吴君鼎为证明其主张的租赁事实，向法院提交租赁合同及租赁房屋押金收据，但未提交其向温雪芳支付租金的相关证据，且未提交证据证明其关于租金抵扣借款的主张。 本院认为，本案争议焦点是吴君鼎要求涉案房地产带租拍卖并确认其享有优先购买权的请求能否成立。吴君鼎主张其与温雪芳就君华新城502房存在租赁关系，并提交租赁合同及押金收据予以证明。本院认为，首先，吴君鼎提交的租赁合同没有记载合同签订时间，而吴君鼎亦未举证证明其提交的租赁合同的签订时间，吴君鼎应承担举证不能的法律后果。因租赁合同记载的租赁期限起始时间（2016年12月29日）晚于抵押登记的时间（2016年10月28日），本院认定吴君鼎主张的租赁权产生于涉案房产抵押权之后。虽然抵押权人张华同意带租拍卖，但抵押权人中国工商银行股份有限公司中山张家边支行未明确同意带租拍卖，依据物权优先原则，设定在后的租赁权不得影响设定在先的抵押权的实现。如涉案房地产带租拍卖必然会导致拍卖的价款过低，从而影响抵押权的实现。其次，吴君鼎未提交其曾向温雪芳支付租金的相关凭证，亦未举证证明其关于租金抵扣借款的主张，即吴君鼎未举证证明其向温雪芳支付租金。综上分析，本院认为，吴君鼎关于带租拍卖并确认其优先购买权的请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回吴君鼎的复议申请，维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071执异484号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  李油欢 审判员  尹四娇 审判员  钟国平 二〇二一年三月五日 书记员  王天杨