江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0507民初7336号原告：李玉琴，女，1990年3月5日出生，汉族，住江苏省南京市高淳区。委托诉讼代理人：姬海涛，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告：苏州金月亮实业投资有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路959号元和大厦553室。法定代表人：张建平，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱小燕，江苏夏默识律师事务所律师。原告李玉琴与被告苏州金月亮实业投资有限公司（以下简称金月亮公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案受理，依法适用简易程序独任审判，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告李玉琴的委托诉讼代理人姬海涛、被告金月亮公司的委托诉讼代理人朱小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉琴诉称，2020年3月16日，原、被告签订《苏州市商品房买卖合同》，编号为苏房商相城合同202003160081，合同约定原告向被告购买位于相城区元和街道富元路2011号325室商品房，房屋价款为575700元，被告定于2020年7月30前将该商品房交付原告。此外，合同还对付款方式、违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约向被告支付房屋价款575700元，双方于2020年11月29日办理房屋交接手续。截至原告起诉之日，被告尚未向原告支付逾期交房违约金。被告逾期交房的行为已构成违约，其应当按合同约定承担违约责任。请求法院判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金35117.70元。2、诉讼费用由被告承担。被告金月亮公司辩称，被告虽迟延交房，但确系受2020年新冠疫情影响，新冠疫情属于不可抗力，根据法律规定，被告不应当承担逾期交房违约责任。2020年3月16日，双方签订苏州市商品房买卖合同，约定交房时间是2020年7月30日前，众所周知，自2020年1月起，我国遭受了疫情，为了防控疫情响应政府号召，案涉房屋所在项目均停工。虽然到2020年2月25日，政府同意被告售楼处有条件的复工，但直至2020年3月19日才允许建材装修等商贸服务行业全面复工，并且要求返苏人员必须隔离14天，不仅被告直接复工的时间受到了影响，疫情还影响了第三方如供电部门、供水部门对被告进行供电供水的时间，从而导致了被告在供水、供电、消防、人防等重大工程无法进行调试，也造成了延误。退一步讲，即使法庭认为被告应当承担逾期交房违约责任，被告也向法庭提交了同地段同类型房屋（带装修）每月租金大概在1000元到1600元之间的截图证据，表明原告的实际损失还达不到日万分之一的标准，原告主张的违约金请求明显过高，请求法院按照公平原则予以调减。经审理查明，2020年3月16日，原告李玉琴（买受人）与被告金月亮公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定：原告李玉琴购买被告金月亮公司位于苏州市相城区元和街道富元路2011号325室商品房，房屋建筑面积共51.38平方米，房屋总价款暂定为575700元。合同第十七条约定，出卖人定于2020年7月30日前将商品房交付给买受人，不可抗力除外，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。经买受人同意，出卖人可以提前交付商品房，但最早不得早于2020年1月30日，否则买受人有权暂不接收房屋交付。合同第二十条约定，出卖人如未按合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自本合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同还对其他事项作了约定。另查，根据国家有关法律法规规定和出现的新冠疫情防控形势，江苏省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年2月24日24时起将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年2月25日，苏州市相城区建设工程质量安全监督站向被告发出《建设工程恢复施工安全监督告知书》，内容为：你单位建设的金灿时代商业广场工程，经查验符合复工条件。自本告知书下发之日起，我站恢复对金灿时代商业广场工程实施施工安全监督。审理中，原、被告一致确认，原告已将房款575700元支付给被告，被告于2020年11月29日向原告开具购房款发票，开票金额为575700元。被告于2020年11月29日将案涉房屋交付给原告。上述事实，由当事人提供的《苏州市商品房买卖合同》、银联刷卡支付存根、个人商业用房借款担保合同、江苏增值税普通发票、江苏省人民政府防控一级响应调整为二级响应的网络通告、建设工程恢复施工安全监督告知书等证据及庭审笔录附卷作证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原、被告之间建立的商品房买卖合同关系合法有效，双方应当按约履行。原告按约履行了支付房款的合同义务，根据双方签订的《苏州市商品房买卖合同》的约定，被告应于2020年7月30日前将涉案房屋交付给原告，而实际交房日期为2020年11月29日，被告逾期交房122天，被告应承担逾期交房的违约责任。被告辩称其受新冠疫情影响导致迟延交房，属于不可抗力，其不应承担逾期交房违约责任。对此，本院认为，原被告于2020年3月16日签订《苏州市商品房买卖合同》，即合同签订时间在新冠××疫情爆发后，且自2020年2月24日24时起，江苏省人民政府将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，被告在签订合同时应当预见新冠××疫情对交房时间所产生的影响，而被告仍与原告约定于2020年7月30日前交付房屋，被告应按照合同约定的时间交付房屋，被告的辩解意见本院不予采信。根据《苏州市商品房买卖合同》第二十条之规定，出卖人逾期交房超过30日，买受人不解除合同的，自合同约定房屋最后交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人已交付房款万分之五的违约金。现原告按日万分之五主张逾期交房违约金，被告辩称原告主张的违约金过高，要求调减。本院认为，原告未就因被告逾期交房给其造成的实际损失举证予以证明，而合同中约定的逾期交房违约金计算标准过高，应予调整，本院酌情将合同约定的违约金计算标准调整为按每日万分之一点五计算。综上，被告应支付原告逾期交房违约金10535.31元（575700*0.00015*122）。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律法规的规定，判决如下：被告苏州金月亮实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李玉琴逾期交房违约金10535.31元（如采用转账方式，请汇入原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022025983）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取339元，由原告李玉琴负担307元，由被告苏州金月亮实业投资有限公司负担32元（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331057053）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  靳义威二〇二一年三月三十一日书记员  许盛泽