贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终247号上诉人（原审原告）：倪某，女，汉族，1985年3月12日生，贵州省贵阳市人，住贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：彭某某，男，侗族，1979年2月3日生，贵州省贵阳市人，住贵阳市花溪区，系倪某配偶。被上诉人（原审被告）：贵州东联名车广场有限公司。住所贵州省安顺市平坝区，统一社会信用代码：915204210827503309。法定代表人：李刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗时栋，贵州蕴诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇满超，贵州蕴诚律师事务所律师。上诉人倪某因与被上诉人贵州东联名车广场有限公司（以下简称东联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院(2020)黔0403民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。倪某上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉请；一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审认定除斥期间已过，解除权消灭错误。第一，案涉房屋应在2018年12月31日前交付，至今不能具备交付条件，被上诉人的严重持续违约行为达到了合同目的不能实现的程度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，从内容上看是针对合同法第九十四条第三项的情形，不适用于违约行为达到合同目的不能实现的情况。若适用前述一年除斥期间的规定，将导致买受人既不能解除合同，又无法取得房屋的后果，合同的履行必将陷入僵局，有失公平。案涉房屋违约状态持续至今，上诉人的合同目的不能实现，解除权并未消灭。2、一审法院对逾期办理产权的问题属于漏判。案涉房屋从2019年3月30日前应向上诉人办理产权转移登记，至今未达办理条件，被上诉人的持续违约行为导致《商品房买卖合同》的目的不能实现，上诉人诉请解除合同符合合同法第九十三条第二款、第九十四条第四项以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，因此一审判决属于漏判和错判。二审中，东联公司未提交书面答辩状。倪某在一审诉请：一、解除与被告签订的《商品房买卖合同》和《商铺委托管理经营合同》；二、被告退还原告已付款项254400元；三、被告支付原告违约金14449.92元；四、本案诉讼费用由被告负担。一审法院查明事实：2017年4月21日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由倪某购买东联公司开发的商铺，合同第十一条约定房屋交付时间为2018年12月31日前，第十三条第（2）项约定，交付时间逾期超过30日，买受人有权退房，第二十二条第三款约定出卖人承诺于2019年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，逾期超过90日的，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；同日，倪某与案外人贵州东联名车商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定由倪某委托案外人贵州东联名车商业管理有限公司对其依照上述商品房买卖合同所购买的商铺进行统一商业规划和管理。上述合同签订后，倪某按约向被告一次性支付购房款254400元，包括购房款220000元、团购费30000元、房屋维修基金4400元。现东联公司未实际向倪某交付案涉房屋，该房屋未达到交付条件，未向倪某提供办理产权所需相关文书。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、本案是否具有解除《商品房买卖合同》的约定或法定的情形；二、本案除斥期间是否经过；三、倪某诉请的违约金是否符合法律规定。在本案中，双方自愿签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人应谨守合同义务，全面确实履行合同义务。首先，关于合同解除的问题。合同签订后，倪某如约向东联公司支付购房款，东联公司应当依照合同约定如期交付房屋和提供办理产权所需文件，而庭审查明，至今，东联公司未履行上述义务，已构成违约，依照双方《商品房买卖合同》第十三条第（2）项的约定，倪某诉请解除合同符合合同约定的解除条件。其次，关于除斥期间的问题。享有合同解除权的一方应当在合理期限内行使合同解除权，超过期限，合同解除权将行消灭。本案中，双方约定房屋交付时间为2018年12月31日，如逾期交房超过30日，买受人将有权行使解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，倪某应最迟于2020年1月31日前向被告行使解除权，超过该期限，解除权消灭；现倪某于2020年7月14日提起诉讼行使解除权已超过该期限，故本案解除权行使已超过除斥期间，解除权已消灭，对倪某以东联公司逾期交房为由行使解除权理由不成立，不予支持；倪某诉请解除合同的另一依据为东联公司未按期办理好不动产权登记证书，对此，一审法院认为，在商品房买卖交易行为中，交付房屋与交付办理产权登记所需相关文件均为出卖人阶段性义务，且两阶段之间后一阶段义务的履行以前一阶段义务履行完毕为基础（即房屋未达交付条件，未实现交付即客观上不具备办理不动产权的基础），故在前一义务未完成且解除权消灭后以后一义务未完成而诉请行使解除权为法律所不能，对该诉请，理由不成立，亦不支持。关于违约金的问题。倪某诉请违约金的基础为合同解除后东联公司应承担的法律后果，如上所述，案涉合同不予解除，故对该项请求亦不予支持。关于解除《商铺委托管理经营合同》的问题，庭审查明该份合同的当事人双方分别为倪某及案外人贵州东联名车商业管理有限公司，而非本案东联公司，故倪某关于该项诉请的诉请对象错误，故倪某该项诉请不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，一审判决：驳回原告倪某的全部诉讼请求。案件受理费5332元，减半收取2666元，由倪某负担。二审中，上诉人提交东联公司2019年11月16日《承诺》、2020年8月12日《答复》,拟证实其解除权未超过除斥期间以及东联公司仍然不能交付房屋的事实。东联公司对以上证据的真实性无异议，但认为以上材料仅是对业主问题的声明和回复，并非对退房问题的重新约定，除斥期间不适用中止中断和延长的规定，上诉人的解除权已过除斥期间。以上证据真实客观，可以采信作为认定案件事实的依据。二审经审理，确认一审查明事实。另查明，本案上诉人与案外人贵州东联名车商业管理有限公司签订的《商铺委托管理经验合同》载明，委托期限自2017年4月21日开始，前三年投资回报用于抵扣购房款，案外人自第四年起每年向上诉人支付回报，第四年投资回报为22000元，上诉人二审自认收到大约1200元租金。又查明，2019年10月18日东联公司向购买案涉项目的业主出具《回复函》，主要对业主关于交房和规划问题进行答复，同时主张业主与案外人签订了委托管理合同，并援引了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十一条的规定，又表明因施工单位原因导致工期延误和逾期交房，交房时间应当顺延不应属于违约。2019年11月16日东联公司向业主作出《承诺》，表明案外人东联名车商业管理有限公司严格履行委托经营管理合同，如其不能履行的，由东联公司承担责任。同时表明对符合条件的预告登记，将在一个月内办理完毕，否则愿意退房。表示案涉项目将在2020年4月30日前完工和验收，在同年5月31日前办理产权证书，否则对付清房款的业主愿意退房处理。2020年8月12日东联公司对业主做出《答复》，载明对于前述《承诺》第一条、第四条继续履行，对于第三条的承诺，因未能实现，再次延期至2021年1月31日起办理产权登记，如2020年12月30日前不能完成竣工备案的，按原承诺履行。又表示对于要求退房退款的业主，同意业主诉求但应经双方协议后方能成立。2020年8月31日东联公司做出《业主告知书》，主要表明对于委托经营管理的业主租金未支付的部分，推迟至2021年3月31日开始支付。本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否享有合同解除权，其除斥期间是否超过；上诉人主张的东联公司违约责任是否成立。第一，根据二审补充查明事实，除本案双方签订的《商品房买卖合同》外，上诉人还与案外人贵州东联名车商业管理有限公司签订了《商铺委托管理经营合同》，约定上诉人将其所购买的案涉商品房委托案外人进行经营和管理，起算时间为2017年4月21日，即上诉人应在此时向案外人交付委托物即其所购买的商品房。又结合被上诉人东联公司所做出的《承诺》等行为，东联公司与案外人贵州东联名车商业管理有限公司实为一体，由案外人与业主所签订的《商铺委托管理经营合同》，实质系为规避部门规章所禁止的售后返租的规定，但其并不违反法律法规的强制性规定，应为有效。因《商铺委托管理经验合同》约定的投资回报支付时间为2017年4月21日，早于《商品房买卖合同》约定的交付时间2018年12月31日，且合同也约定使用前三年租金抵扣购房款，上诉人也实际收到了相应期间的房屋租金，证实案外人贵州东联名车商业管理有限公司对于委托经营合同仍在继续履行，结合被上诉人东联公司随后的《承诺》等行为，应当认定案外人贵州东联名车商业管理有限公司认可租赁物已经移转了占有。上诉人与东联公司签订的《商品房买卖合同》虽约定了交房时间，但因同时签订的《商铺委托管理经营合同》已经变更了房屋交付对象和方式，且案外人已经履行了支付租金的合同义务，证实其认可房屋交付使用的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，本案上诉人以东联公司逾期交付房屋构成根本性违约为由主张享有合同解除权，但房屋的交付方式及对象已经发生变更，原《商品房买卖合同》的约定不能产生相应的解除权，故对上诉人的该主张不应予以支持。因解除权尚未产生，自然不存在除斥期间的问题。第二，本案《商品房买卖合同》第二十二条第三款第二项载明：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起/日内退还买受人已付款，并按照/利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现上诉人在一审诉请中仅诉请解除合同，而按照以上合同约定，双方就逾期办理产权登记超过90日的处理方式，并未选择赋予上诉人合同解除权利，故上诉人以此主张解除合同的，不应予以支持。同理，因合同约定的违约金系在继续履行合同的情形下，东联公司按日支付违约金，上诉人以解除合同为基础主张东联公司支付违约金的，同样不符合合同约定，也不应予以支持。在继续履行合同的基础上，上诉人可另行向东联公司主张逾期办理产权登记的违约责任。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5332元，由上诉人倪某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 王 爽二〇二一年三月十八日法官助理阮雅倩书记员姜昊（代）