广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7372号原告：潜耀法，男，1978年12月28日出生，汉族，住浙江省缙云县。委托诉讼代理人：李刚，广东本华律师事务所律师。委托诉讼代理人：江权飞，广东本华律师事务所律师。被告：广州中兴伟业物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区石碁镇市莲路南浦村段32号（厂房C）102。法定代表人：王常青，职务：执行董事。委托诉讼代理人：袁建军，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫雨柔，广东华誉品智律师事务所实习人员。原告潜耀法与被告广州中兴伟业物业管理有限公司（以下简称中兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。潜耀法的委托诉讼代理人江权飞，中兴公司的委托诉讼代理人袁建军、莫雨柔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潜耀法向本院提出诉讼请求，请求判决：1.确认被告2020年4月22日作出的解除合同《告知函》无效，判决被告继续履行双方签订的《厂房租赁合同书》，并立即恢复原告厂房的供水供电；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告变更上述诉请为：1.依法解除原告与被告于某18年7月1日签订的《厂房租赁合同书》；2.被告退还原告2019年7月至2020年3月的租金共计108000元；3.被告依法退还原告缴纳的押金36000元；4.被告向原告支付装修装饰损失、搬迁费、员工补偿费及停产停业损失共计373126.5元；5.被告向原告支付公证费3200元及评估费9000元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于某18年7月1日签订《厂房租赁合同书》，约定被告将位于番禺区市××路北段××号厂房租给原告用于合法工业生产经营，租赁期为4年，自2018年7月1日起至2022年6月31日止，每月租金12000元，租金含管理费，每月5日前缴清当月租金。合同签订之日，原告向被告缴纳押金36000元。后受新冠××病毒疫情之影响，原告多次与被告协商减免租金事宜，被告在众多租户面前承诺免除全体租户2020年3-4月份的租金，因此原告未及时缴纳3月租金。但是经被告通知后，原告立即全额支付了2020年2月、3月份租金及水电费20021.8元，履行了相应的合同义务，不存在拖欠租金情况。在双方协商期间，被告以收到政府部门的拆迁通知为由，要求原告进行搬迁，并于某20年3月23日正式对外张贴《搬迁通知》，但却拒不与原告协商搬迁退场补偿事宜，并于某20年3月27日对原告厂房停止供水，截止至2020年4月23日仍未恢复供水。从2020年4月开始，被告故意在夜间停止供电，并于4月22日下午带人直接对原告厂房全天断电，截至起诉之日仍未恢复供电。但事实上原告并未受到任何政府部门要求退场的公告或文件，租赁合同仍具备继续履行的条件。被告以强行断水断电的方式逼迫原告搬迁，并于某20年4月22日向原告发送《告知函》，要求原告支付2020年3月份费用20021.8元，并解除合同。而且被告现已封闭场地的进出，造成原告无法正常经营，被告作为出租方，在原告支付租金及水电费后，仍对原告厂房进行停水停电，造成原告严重经济损失，已经构成严重违约，其行为严重影响了原告的合法权益。因涉案租赁物已被列入拆迁范围，被告亦非实际产权人，其与实际产权人广州市番禺区南村镇罗边村民委员会之间的租赁关系已经解除，被告已无法继续履行合同义务。经原告向罗边村委会核实，自2019年7月村与被告已解除租赁关系，自此未再收取过被告的租金及管理费用等，因此被告转租租赁物并收取租金的基础权利已消灭，其应返还原告交付的2019年7月至2020年3月的租金共计108000元，因合同无法继续履行，被告应将押金款项退还原告。而且原告在承租时对租赁物进行装修装饰，租赁物列入拆迁范围，原告作为承租人，享有获得相应装修装饰、停产停业等相关拆迁补偿款项的权利。因此，根据民事诉讼法的相关规定，请求法院依法判决。被告中兴公司辩称，因租赁物业所在工业园以及周边地区大范围拆迁改造，导致原、被告的租赁合同关系终止。被告根据合同第十一条的约定，仅同意退还原告的押金36000元，不同意原告的其他诉讼请求。具体如下：1.关于原告第一项诉讼请求，案涉物业租赁合同关系因园区的整体改造已经终止，租赁物早已被拆除，原告提出解除合同的诉请，无实际意义，请求法院驳回。2.关于原告的第二项诉请，《厂房租赁合同书》第十一条第2、3款约定，租赁期间，因政府政策、政府建设及园区开发的原因终止合同的，租金按实际使用的天数计算，多退少补。虽然罗边村通知在2020年3月30日前拆迁，但原告实际使用租赁物业至2020年5月份，按照约定应支付租金（或占有使用费）至2020年5月，但原告仅支付至2020年3月，原告要求返还租金无事实和法律依据。3.原告的第三项诉讼请求，原、被告的合同关系因拆迁而终止，我方同意按租赁合同第十一条第3款约定，退还原告的押金36000元。4.原告的第四项诉讼请求，违反诚实信用原则和公平原则。原、被告签订的《厂房租赁合同书》第十一条第2款约定：“租赁期间，因政府政策、政府建设及园区整体开发需要征用或拆除、改造已租赁的物业，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。”第3款约定：“因上述第1、2款原因而终止合同的，租金按照实际使用的天数计算，多退少补，押金全部退回。”显然，原告在签订租赁合同时已经预见到租赁物有被拆除的风险，但仍愿意接受上述约定，属于其衡量自身风险后作出的选择，由此发生的风险损失应由原告自行承担。在此条件下，被告才同意将案涉物业出租给原告。无论案涉租赁关系的合同效力如何，原、被告都应遵循诚实信用原则。本案的拆迁并非由被告所为，而是罗边村委会的三旧改造工程对其周边地区包括案涉租赁物业的整体拆迁，被告也是受损失方，并无任何获利，原告要求被告承担其损失也有违反公平原则。原告未经通知被告，以没有经过质证的材料单方委托鉴定机构对其所谓损失进行鉴定，不具有客观性、合法性和真实性，不能证明其损失。即使原告有损失，按照合同也是各自承担，不应向被告追偿。否则，将导致各种不诚信的恶劣诉讼。5.对于原告第五项诉请，不同意原告要求被告支付公证费3200元及评估费9000元，原告明知双方是有约定如有拆迁互不补偿，原告自行所作的公正委托没有通知被告，也没有经被告同意，系原告的不诚信行为造成的。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2011年6月16日，广州市番禺区南村镇罗边村经济合作社（以下简称罗边村经济社）与周丽芳签订《罗边村场地承包合同》，约定由罗边村经济社将位于罗边松山工业园一处场地（原华鑫服装厂）出租给周丽芳，占地面积15005.5平方米，承包期限自2011年7月1日至2025年5月14日。2015年11月19日，周丽芳委托罗志添与王常松签订《租赁合同》，约定王常松承租南村镇市新路27号厂房，建筑面积约5000平方米，空地面积约2000平方米，租赁期限自2015年12月1日至2025年6月30日。2017年3月5日，罗志添、王常松、中兴公司签订《补充协议》，由中兴公司继续承接王常松在该租赁合同中的权利义务。2018年7月1日，中兴公司（甲方、出租方）与潜耀法（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于番禺区市××路北段××号厂房的租赁物租给乙方，租赁物包括一楼部分与二楼部分厂房，乙方在租赁前已充分了解租赁物，并经实地考察，确认该租赁物符合用于合法工业生产经营；租赁期限从2018年7月1日至2022年6月31日，甲方于某18年7月1日前将租赁物交付给乙方使用，租赁物每月租金12000元，租金包含管理费，每月5日前缴清当月租金；乙方于本合同签订之日一次性向甲方缴交36000元押金及第一个月租金12000元；甲方为乙方提供用水用电，以村里收费为标准；合同期满，乙方付清租金等经营费用后，甲方将押金无息退还乙方；合同期内，租赁物租金每两年递增10%，按租赁起始日开始计算；乙方装修前应向甲方递交装修图纸或甲方到现场监督，经甲方同意才能施工；拖欠甲方租金或其他应付费用超过15天，甲方有权停止供应水电；租赁期间，因政府政策、政府建设及园区整体开发需要征用或拆除、改造已租赁的物业，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任，因此终止合同的，租金按照实际使用的天数计算，多退少补，押金全额退回。潜耀法自认对租赁物进行过测量，面积约820平方米左右。2018年7月5日，中兴公司出具收据，载明收到潜耀法支付的押金36000元。2020年3月23日，罗志添向各租户发送《搬迁通知》：接到政府通知，将于3月30日前对本区进行清拆，请你对厂做好搬迁准备，及时迁出，有交付按金的向原出租方收回，逾期按弃产弃租处理。2020年4月20日，潜耀法通过案外人向中兴公司指定人员支付3月水电费5602.8元。4月21日，潜耀法通过案外人向中兴公司指定人员支付2020年3月租金、2月水电费共14419元。2020年4月22日，中兴公司向潜耀法发出《告知函》，告知截止至2020年4月20日，潜耀法拖欠3月租金12000元、2月水电费2419元，3月水电费5602.8元，中兴公司依据合同约定于4月22日收回潜耀法所承租的场地，清除、变卖场地内设备和物资以冲抵所欠费用，封闭场地的正常进出，解除合同。2020年5月底，潜耀法搬离涉案厂房。双方当事人对以下问题存在争议。一、潜耀法为证明自己承租涉案厂房设立广州市前程绣品有限公司于本案中遭受的经济损失，自行向广州市番禺公证处对厂房现状申请证据保全，及委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）进行对损失价格评估。广州市番禺公证处于某20年5月25日出具（2020）粤广番禺第16451号、16452号《公证书》，公证内容分别为公证人员于某20年5月20日来到位于番禺区市××路北段××号工业园内的现场，在标识为“广州市前程绣品有限公司”的厂房内，公证人员在现场对厂房地面一楼部分的外观、一楼存放的设备、物品等现状进行拍照，对厂房地面二楼部分的外观、二楼内存放的物品等现状进行拍照，与公证书相粘连的照片为现场拍摄所得，与实际情况相符。2020年6月15日，安衡公司作出穗安价（估）字[2019]K227号价格评估结论书，载明装修价值的评估基准日为2020年5月22日，生产车间设备和办公用品搬迁费用的评估基准日为2020年5月22日，人员补偿费用评估基准日为2020年4月23日至2020年7月8日，停产停业损失补偿费用评估基准日为2020年4月23日至2020年7月8日。价格评估方法为成本法、市场法。价格评估结论：1.装修价值116469元，2.生产车间设备和办公用品搬迁费92350元，3.人员补偿费134308元，4.停产停业损失补偿费30000元。上述经济损失总值373127元。对于上述公证书、评估报告，中兴公司经质证认为：1.不确认公证书的真实性、合法性、关联性，公证内容并非双方共同委托，不确认公证书所证明的拍摄内容，即使内容真实，仅能证明潜耀法于某20年5月份仍未搬离，不能证明其损失。2.不确认评估报告的真实性、合法性、关联性，潜耀法单方委托评估机构作出的报告，鉴定材料未经中兴公司确认，该评估结论不应被采信；潜耀法没有提供证据证明其对厂房进行了装修，其将上一手租户的相应装修项目纳入到评估内容中，不应计算为潜耀法的损失；无论评估结论如何，根据双方约定，因园区整体开发造成的损失，双方互不承担责任，故上述装修损失应由潜耀法自行承担。二、关于工业园的拆迁补偿情况。为查明工业园的拆迁情况，本院向罗边村委会调查取证。罗边村委会负责人陈述的内容如下：1.租赁物有报建手续，但无法提供，整个工业园已拆除。2.涉案工业园拆迁项目属于旧村改造项目，具体补偿事项，由合作开发商与租户进行洽谈。据村了解情况，合作开发商已将补偿款支付给了周丽芳，周丽芳如何与中兴公司商谈补偿，村不清楚。3.村已与周丽芳签订了《终止合同协议书》，周丽芳支付租金至2019年6月底，村于某19年7月1日收回场地，并将场地交予合作开发商负责搬迁工作，合作开发商对村的租金损失另有补偿。关于周丽芳与中兴公司之间就搬迁的补偿问题，中兴公司自认：1.周丽芳给予中兴公司2020年1月至3月的租金优惠，无需支付；2.周丽芳于某20年4月委托案外人与中兴公司就清退费用达成一致协议，按照中兴公司承租的5000平方米建筑面积、2000平方米空地面积的标准，最终协商清退款为33万元，包括租赁物的所有损失及在清退中所产生的费用，中兴公司已收到案外人支付的清退款33万元。潜耀法认为，中兴公司与周丽芳之间的补偿约定，不影响潜耀法基于合同无效而向中兴公司主张的相应赔偿。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现未有证据显示涉案厂房已取得建设工程规划许可证，故双方就涉案厂房于某18年7月1日签订的《租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因案涉合同无效，为保证合同履行的保证金已无事实必要且缺乏法定或约定依据，故中兴公司收取的保证金36000元应退还给潜耀法。关于潜耀法要求退还2019年7月至2020年3月租金的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般予以支持。根据该条规定，潜耀法如实际使用厂房的，应当支付厂房占用期间的占有使用费、水电费等费用。潜耀法已支付完毕2019年7月至2020年3月的租金、水电费，但考虑到2020年1月底开始，新型冠状病毒××在全国蔓延，全国各地均采取了严格的疫情防控措施，对多个行业的生产经营产生了影响，且中兴公司实际未支付2020年1月至3月的租金，故对上述时段的租金应予以免除，潜耀法已支付给中兴公司该时段的租金36000元，应当予以返还。2019年7月至2019年12月的租金，中兴公司提交证据证实已支付给了周丽芳，潜耀法也已实际使用涉案厂房，应当为此支付相应的占有使用费，故潜耀法要求中兴公司退还该时段的租金，本院不予支持。关于潜耀法要求中兴公司赔偿的装修装饰损失、搬迁费、员工补偿损失、停产停业损失等问题。根据中兴公司与潜耀法在《厂房租赁合同书》中约定，租赁期间因政府政策、政府建设及园区整体开发需要征用或拆除、改造已租赁的物业，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。虽然双方签订的租赁合同为无效合同，但双方对于租赁物因整体开发而需要被征用、改造等产生损失后果的约定，仍属于对自身权利义务的处分，可参照执行。现涉案厂房所在工业园已被相关政府批准旧村改造，因此而造成潜耀法、中兴公司的损失，根据上述约定均应当各自承担。但是，根据本院已查明事实，罗边村旧村改造项目的合作开发商对周丽芳有进行补偿，该补偿实际综合了租金、搬迁费、各项其他补偿费等内容，周丽芳与中兴公司之间亦就租金、搬迁费、其他补偿费等内容达成了一致协议，在给予免除2020年1月至3月租金的前提下，按照中兴公司所租用的面积还补偿了33万元，该33万元补偿款部分权利来源于中兴公司分租的实际承租人，故基于公平合理原则，中兴公司应当在已收取的补偿款范围内对潜耀法的损失适当予以补偿。结合本院已支持中兴公司应退还潜耀法2020年1至3月的租金，对于潜耀法主张的其他各项损失，本院酌情支持52800元。至于潜耀法主张中兴公司应赔偿的公证费、评估费，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告潜耀法与被告广州中兴伟业物业管理有限公司于2018年7月1日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告广州中兴伟业物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潜耀法退还租赁保证金36000元；三、被告广州中兴伟业物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潜耀法退还2020年1月至2020年3月已支付的占有使用费36000元；四、被告广州中兴伟业物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潜耀法支付补偿款52800元；五、驳回原告潜耀法其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费9560元，由原告潜耀法承担7489元，被告广州中兴伟业物业管理有限公司承担2071元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二一年三月五日书记员  陈冬