广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0226民初186号 原告：柳州市光明物业服务有限责任公司，住所地广西融安县长安镇融江北路东方明珠小区**，统一社会信用代码914502245667778120。 法定代表人：明小宁，该公司经理。 被告：谭美妮，女，1982年3月5日出生，壮族，户籍地广西三江侗族自治县。 委托诉讼代理人：曾燕妮，广西汇力律师事务所执业律师，执业证号14502201511436798。 原告柳州市光明物业服务有限责任公司与被告谭美妮物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告法定代表人明小宁、被告谭美妮的委托诉讼代理人曾燕妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市光明物业服务有限责任公司诉称：2016年8月31日原告与苏城·光明城小区业委会签订了《物业管理服务协议》（以下简称《协议》），2016年9月1日原告即进入该小区提供物业管理服务，并做了大量的工作。后因安装水表问题，业主与原告产生嫌隙，业主便相互观望不交物业费，原告无奈之下于2018年11月2日在每栋电梯房入口大厅和小区宣传窗张贴撤离通知，告知撤离小区时间并 2 催业主交费。被告至今未缴纳2017年7月至2018年11月的物管费（即物业服务费）及公共路灯费，故向法院起诉，请求依法判令被告支付尚欠的物业服务费131.26平方米×0.65元/月·平方米×17个月=1451元、公共路灯费5元/月·户×17个月=85元(物业服务费按0.65元/月平方米计算,公共路灯费按每户每月5元计算),两项合计1536元整；本案因诉讼所产生的费用由被告承担。 被告及其委托诉讼代理人辩称：一、原告与被告之间不存在物业服务关系；二、原告未对被告进行任何书面形式的催收；三、原告的主张已过诉讼时效；四、公共维修基金不应计入物业服务费；五、原告提供的服务未达到协议约定的标准且侵占业主的水电费。故请法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，三江县苏城·光明城小区业主委员会于2016年9月1日与原告柳州市光明物业服务有限责任公司签订《协议》，约定：由原告为苏城·光明城公园小区提供物业管理服务；第二条对物业管理服务内容作了详细约定；第四条收费标准及方式。1.业主交费时间：物业公司从协议签订之日起按季度或者半年收取业主物业费，未领房未装修的房屋依法由物业全额收取物管费；2.收费标准（按建筑面积）：（1）每户高层按月0.55元/平方米，多层0.45元/平方米，公共维修基金按月0.1元/平方米（维修基金由物业服务公司收取，转入业主委员会进行管理）；（2）公共路灯电费、维护和更换费用按每户5元/月。被告谭美妮在原告所服务的苏城·光明城公园小区内拥有34栋1403号住宅一套，该房屋建筑面积为131.26平方米，系小区业主。自2017年7月1日至2018年11月30日，被告未向原告交纳物业服务费和公共路灯费。 另查明，苏城·光明城小区由苏城·光明城公园小区、中间区、南北区三个自然小区组成。三江县苏城·光明城小区业主委员会任期从2014年9月6日至2017年9月5日，后该小区由三江侗族自治县古宜镇江滨社区居民委员会代为行使业主委员会职责。2016年9月1日，原告入驻涉案小区提供物业服务；2018年11月2 3 日，原告在涉案小区34栋1层大厅张贴通知，告知该栋业主原告公司撤出小区的原因及时间与未交费业主名单及金额；2018年11月30日24时，原告撤离涉案小区。 本院认为，2016年9月1日至2018年11月30日期间，原告柳州市光明物业服务有限责任公司为三江县苏城·光明城公园小区实际提供了物业服务，被告作为小区业主享受物业服务的同时，应当履行交纳相应费用的义务。 关于本案中的《物业管理服务协议》是否有效的问题。本院认为，第一，物业管理合同备案制度属于管理性规范，而非效力性规范，故本案中合同是否备案、选聘物业公司的流程是否合法，不影响合同的效力；第二，按时交纳物业管理相关费用是小区业主的重要义务，物业服务合同到期后，如小区业主委员会或者代管居委会作出不继续聘用原物业公司的决定，同时将该决定送达原物业公司的，送达之日视为交纳物业费用截止之日。本案中，被告未提供小区业主委员会或者代管居委会作出了不继续聘用原告公司的决定，并同时将该决定送达原告公司的相关证据，故本院对被告的相应辩解不予采纳。 关于本案是否进行了书面催收以及是否已超过诉讼时效的问题。2018年11月2日，原告在涉案小区34栋1层大厅张贴通知并附有欠费业主的名单和相应欠费金额，视为原告对欠费业主进行了催收，诉讼时效中断。鉴于物业服务合同具有整体性、持续性的特点，是一个不能割裂的整体，物业公司不可能因为部分业主拒绝交纳物业管理相关费用而停止提供服务，损害全体业主的权益，故其诉讼时效应当从物业服务企业终止物业服务撤离涉案小区之日起算。根据法律对民事权利保护的诉讼时效期间为三年的规定，原告的诉请并未超过诉讼时效，故本院对被告相应的答辩意见不予采纳。 关于公共维修基金的问题。原告未提供充分的证据证明其在涉案小区管理期间公共维修基金的收入、使用、结余等相关情况，亦未提供证据证明其向业主或者业主委员会公布公共维修基金的收入、使用、结余情况，未与业主委员会进行结算 4 、交接，故原告主张将由业主委员会管理的公共维修基金计入物业服务费同时向被告收取的诉讼请求，本院不予支持。 综上，物业公司为业主居住的小区提供物业服务属于连续的、动态的，不同业主对物业公司提供的服务也会因评判标准不同出现差异。本案中，原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，未能达到令全体业主满意的程度，但物业服务过程中所存在的瑕疵不能成为被告拒绝交纳物业管理相关费用的正当理由，如被告对原告公司的服务不满意，可以通过业主委员会、代管居委会或者召开业主大会行使权利，更换其他物业公司，亦可以请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；被告以拒交相关物业费用的办法消极表达对原告服务的不满，既是一种违约行为，也是对已经交费业主的不公平。故原告要求被告补交所欠物业服务费和公共路灯费的诉讼请求，理由正当。但是，原告未能提供其在涉案小区每天清洁小区、24小时门岗值勤的排班表等完整证据,以证明原告为业主提供了符合合同约定标准的物业服务，故本院对原告主张的2017年7月至2018年11月物业服务费酌情支持80%，即131.26平方米×0.55元/月·平方米×17个月×80%=981.82元。根据《协议》第四条第2点收费标准的约定，公共路灯电费、维护和更换费用按每户5元/月计算，但原告未能提供证据证明其已全额交纳公共路灯电费，亦未提供维护、更换涉案小区相应公共路灯的清单，故本院对原告主张的2017年7月至2018年11月公共路灯费酌情支持80%，即5元/月·户×17个月×80%=68元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告谭美妮于本判决生效之日起十日内向原告柳州市光明物业服务有限责任公司交纳2017年7月至2018年11月的物业服务费981.82元、公共路灯费68元，两项合计1049.82元； 5 二、驳回原告柳州市光明物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，如义务人谭美妮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人柳州市光明物业服务有限责任公司可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告柳州市光明物业服务有限责任公司负担8元，被告谭美妮负担17元。 本判决为终审判决。 审 判 员 蒙善清 二〇二一年三月二十二日 法官助理 蓝红玲 书 记 员 陈 爽