广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初2430号原告：佛山市千秋物业服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区，统一社会信用代码：914×××××××××××679N。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：罗永强，男，系原告员工。被告：梁锐庆，男，1967年5月7日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××××××××,公民身份号码:440××××××××××××831。委托诉讼代理人：冯少芳，女，系被告配偶。原告佛山市千秋物业服务有限公司与被告梁锐庆物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理。本案依法简易程序速裁审理方式，由审判员梁宁独任审理本案，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗永强、被告及其委托诉讼代理人冯少芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告支付2013年4月至2020年11月的物业管理费7313.08元、2013年4月至2020年11月期间公摊水电费用702.57元，合计为8015.65元；2.被告给付2013年4月至2020年11月期间欠费的滞纳金（违约金）共29947.06元（以8015.65元为计算基数）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确各项诉请的计算方式及依据：①物业管理费7313.08元，计算周期为2013年4月至2020年11月，按0.5元/月/平方米计算、面积158.97平方米计收。每月服务费为79.49元，共92个月。依据原告与案涉小区业委会所签订的《碧翠豪城小区物业服务合同》第三章第九、十条的约定，被告应在每月10日前按月缴纳物业服务费。②违约金是依据原告与案涉小区业委会所签订的《碧翠豪城小区物业服务合同》第三章第十条的约定，被告应在每月10日前按月缴纳物业服务费。对于违约金的计算的利率水平，虽无合同约定，但被告拖欠物业服务费及公摊水电费，对原告造成了占用资金损失，原告现同意下调至按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%折算成日利率为日万分之一计收违约金。原告主张以物业服务费及公摊水电费的欠费总额作为基数。对于公摊水电费亦列入滞纳金的计算基数之内，但由于公摊水电费并非每月均发生，且是以原告向供水供电部门实际垫付的周期为依据，故有部分月份的计算基数并无加入公摊水电费。③原告主张的公摊费是指公摊水电费，依据原告与案涉小区业委会所签订的《碧翠豪城小区物业服务合同》第三章第九条第三款的约定，结合水厂、供电所出具的发票，平摊到小区的全区业主及本栋楼的业主（约800多户）计算得出。计算周期为2013年4月至2020年6月。公用产生的用电也是由业主承担的，原告并无提供水电费的计算列表。事实和理由：被告系原告提供物业管理服务的广东省佛山市南海区×××××××××××××××××的业主，根据《碧翠豪城小区物业服务合间》的约定，被告应于每月10日前交纳当月物业服务费用。涉讼房屋建筑面积为158.97平方米，管理费单价为0.5元/平方米/月，被告从2013年4月至2020年11月期间共欠费8015.65元。一直以来，原告对案涉小区的物业安防、清洁卫生、绿化养护以及公共设施的维护等提供了服务工作，被告自2013年4月起一直未交物业服务费用，其应从2013年5月承担起违约责任，按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。综上，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告答辩称：（一）对于原告主张的物业费计费周期、计收标准0.5元/月/平方米无异议，但对于原告主张的计费面积有异议，应按产权登记的面积155.61平方米计算。（二）对于公摊水电费计费周期无异议。（三）不同意支付违约金。案涉合同并无约定违约金计收标准。被告并非故意拖欠物业服务费和公摊水电费，是因原告未能协助处理被告与楼上业主的相邻纠纷，该楼上业主违规装修，被告通知原告后，原告不能有效制止并修复因楼上业主违规装修造成公共地方的损坏。（四）如被告的抗辩意见不成立，被告同意支付物业费及公摊水电费；如需支付违约金，不同意原告主张的计费标准，该计收标准并无约定。诉讼中，原告举证如下：1.原告的营业执照1份、被告身份证（复印件）2.《碧翠豪城小区物业服务合同》、补充协议（均为复印件）。3.催缴费通知书4份（复印件）。被告提交证据如下：4.情况说明（原件）、投诉回访记录2份（复印件）、照片8页（打印件，被告及其配偶于2021年1月3日、1月26日、1月27日使用己方手机拍摄，已核对原载体）。经审查，本院对当事人无异议的证据的真实性予以确认。对当事人有异议的证据，在“本院认为”部分进行综合认定。综合以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2014年3月10日，原告与碧翠豪城业主委员会签订《物业服务合同》、《补充协议》，约定原告受委托对案涉小区进行物业管理，约定：楼梯楼住宅按建筑面积以0.5元/月/平方米的标准计算；业主应于每月10日前，交纳当月物业管理费。根据上述合同，原告按0.5元/月/平方米的收费标准收取物业管理费。被告是位于广东省佛山市南海区狮山镇罗村罗湖北区×××××××××××××××的产权人，房屋建筑面积为155.61平方米。本院认为：涉讼《物业服务合同》、《补充协议》没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告主张被告拖欠2013年4月至2020年11月的物业管理费、公摊水电费702.57元，要求被告清偿并支付逾期付款违约金。被告对前述费用欠款周期、金额均无异议，但对物业管理费计收面积有异议，认为应按产权登记的房屋的面积155.61平方米计收，并认为原告未能协助处理被告与楼上业主的相邻纠纷，且不能有效制止并修复因其他业主违规装修造成公共地方、烟管的损坏，亦不能制止其他住户改造“房中房”出租等行为，造成涉讼房屋安全、消防等隐患，不同意支付违约金。对此，从被告举示《投诉回访记录》等证据反映，原告投到被告投诉后已经责令相关业主整改，并通过有关部分介入处理，在合同义务范围内对相关业主的室内装饰装修活动进行的管理，被告的举证亦未足以证明原告存在不提供服务的同等违约行为或原告存在违约行为造成被告专有部位的特定损失。根据案涉物业服务合同的约定，被告应于每月10日前缴纳当月的物业管理费，被告未按约定支付费用，造成原告资金被占用的损失，原告主张被告支付违约金，理据充分，本院予以支持。被告以上述未能有效处理其与相邻业主纠纷等作为免除违约责任的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。原告依前述合同及协议为涉讼小区住户提供物业管理服务,被告应按该合同约定的收费标准、期限、违约责任规定支付各项费用及违约金。但物业管理费应以涉讼物业产权登记的面积作为计收标准，被告此项异议理据充分，本院予以采纳。综上，原告请求被告支付2013年4月至2020年11月期间的物业管理费,经核算为7158.06元（0.5元平方米/月×155.61平方米×92个月），本院对符合核定金额的部分予以支持。对于原告主张支付公摊水电费702.57元，原告提交相关的计费明细，所计得的金额合理，被告对计算亦周期无异议，本院对原告此项诉请予以支持。关于原告请求被告支付物业管理费、公摊水电费的逾期付款违约金。其中2013年4月至2020年11月期间的物业管理费根据涉讼合同应于当月10日前缴清，被告未依约缴纳已构成违约,应按涉讼合同约定以上述欠费期间各月物业管理费77.81元为基数，各期从当月11日起计至当期费用实际清偿之日止。原告依据全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率折算后主张按每日万分之一的标准计算，理据充分，本院予以支持。对于原告主张被告支付公摊水电费的违约金，经查，该项费用系代收代缴的费用，原告未能举证明实际代缴付的日期，无法确认实际支付的日期，被告对此亦有异议，原告主张计收该项费用的违约金，缺乏依据。由上，原告超出上述核定范围的违约金诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、梁锐庆应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费7158.06元、公摊水电费702.57元，以及2013年4月至2020年11月期间的管理费相应逾期违约金（以各月管理费77.81元为基数，各期从当月11日起，均按日万分之一计至管理费实际清偿之日止）予佛山市千秋物业服务有限公司；二、驳回佛山市千秋物业服务有限公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元（原告已预交），由被告负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告于法庭辩论前放弃部分诉讼请求，对其多预交的受理费349.54元，原告可于本判决发生法律效力后向本院书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 宁二〇二一年二月二十六日书记员 徐国君