四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11663号 上诉人（原审原告）：四川源汇工程咨询有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府三街218号2栋20层2018室。 法定代表人：牛星钢，执行董事。 委托诉讼代理人：来建林，四川炜烨律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都万辰房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新津县花源镇龙祥二街1号。 法定代表人：赵剑仑，董事长。 委托诉讼代理人：田强，四川桦润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶龙江，男，系公司员工。 上诉人四川源汇工程咨询有限公司（以下简称源汇咨询公司）因与上诉人成都万辰房地产开发有限公司（以下简称万辰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2020）川0132民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行审理。上诉人源汇咨询公司的法定代表人牛星钢、委托诉讼代理人来建林，上诉人万辰房产公司的委托诉讼代理人田强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源汇咨询公司上诉请求：1．撤销四川省新津县人民法院（2020）川0132民初656号民事判决；2．改判支持源汇咨询公司的一审全部诉讼请求；3．本案一、二审诉讼费由万辰房产公司承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。1．交付房屋没有对应水电表的事实没有认定。关于水表，交付的三套房屋没有水表以及用水需从宾馆水表使用的事实，万辰房产公司予以认可。万辰房产公司曾将该房屋作为售楼部使用，与旁边宾馆共用水表，但未对源汇咨询公司如实说明。该房屋交付后，原水表改为宾馆专用水表，供水户头也改宾馆为权利人，案涉房屋无水可用，不能达到商铺开业经营的目的。源汇咨询公司在2020年1月6日申请开通用水，直到提起上诉之日商铺依然没有安装水表。因此案涉房屋达到交付条件的日期为2020年1月6日。关于电表，案涉房屋交付时未交付电表。交付前有一户电表供售楼部使用，万辰房产公司未对电表未入户进行说明，也未交付供电部门户头及电卡。交房时，仅交付其中一个商铺的电表电卡，导致该套商业用房无法正常使用。在源汇咨询公司多次催促下，万辰房产公司于2019年12月将电表交付，但这套商业用房不通电，经检查，该表后面需重新布线进房，方可独立用电，万辰房产公司亦认可。2．实际交付日认定错误。案涉合同约定水、电设施未达交付条件视为逾期交付，故实际交付时间为2020年1月6日。一审判决以通水、通电等同于房屋具有水、电设施，混淆概念。二、一审适用法律错误。一审判决未支持万辰房产公司应当承担2019年7月17日至2020年1月6日期间的违约金错误。如前所述按照案涉合同第十一条及第十三条约定，万辰房产公司应当承担逾期交付期间的违约责任，并按约承担违约金。《万辰乐居认购协议书》约定：逾期交付，每月租金损失按照20000元计算。虽然该协议书已失效，但是，源汇咨询公司在违约金不足以弥补损失的情形下，有权要求万辰房产公司承担赔偿责任。合同约定交付条件包括水电设施齐全，但如前所述交付未达约定标准，故万辰房产公司应当安装水表及承担费用。 万辰房产公司辩称，对于源汇咨询公司的上诉请求、事实及理由不予认可。首先，源汇咨询公司一直主张水表、电表的问题，一审中已查明，源汇咨询公司在购买案涉房屋时已清楚现状，且对房屋的结构各方面进行充分了解。第二，实际上水表、电表在万辰房产公司销售给源汇咨询公司后，万辰房产公司没有能力进行变更，只能由业主自行变更。第三，对于实际交房的日期，一审法院认定实际交房时间为2019年7月17日有误，实际交房时间应是2019年6月5日，具体理由万辰房产公司在上诉意见中予以说明。第四，对于逾期交房的损失，该损失的依据是建立在认购协议书基础上的，而认购协议书在双方签订案涉商品房买卖合同时就已失效，并且因开发商逾期交房，按照商品房买卖合同承担逾期交房的违约责任已达到其损失的认定标准。 万辰房产公司上诉请求：1.撤销四川省新津县人民法院（2020）川0132民初656号民事判决第一项，并依法改判逾期交房时间算至2019年6月5日，逾期交房的时间为47天。2.本案全部费用由源汇咨询公司承担。事实及理由：源汇咨询公司收房的时间为2019年6月5日，而非2019年7月17日。根据一审查明事实、万辰房产公司提交的《交房手续书》以及源汇咨询公司于2019年6月6日出具的《万辰乐居收房意见》能充分说明，源汇咨询公司于2019年6月5日在万辰房产公司处领取了《交房手续书》，并于次日出具收房意见，均能表明源汇咨询公司己于2019年6月5日在万辰房产公司处收房，万辰房产公司向源汇咨询公司交付房屋的行为符合案涉合同约定。2019年7月17日仅是源汇咨询公司办理相关物业手续的时间而非实际交房时间，若认定上述办理物业时间为交房时间，将严重加重开发商的责任，因为办理物业的时间完全是由业主自身决定的，而非开发商所能左右。 源汇咨询公司辩称，万辰房产公司的上诉请求不能成立，主要理由如下：第一，关于交房时间的问题，合同约定的交房时间、交接过程中发现交付未达到的情况下是否视为交付的约定。2019年7月17日，源汇咨询公司从物业处领取钥匙，缴纳物业管理费的时间，该事实一审已调查清楚，这一天产生了双方交接的问题。但该时间并不等同于违约交房的时间，按照案涉合同第四章第十一条供水、供电、供暖、燃气等约定，其中约定了以上设施中第1、2、3、4项约定交付时未达到交付条件的，出卖人按第三条承担逾期交付责任。源汇咨询公司领取钥匙、向物业缴纳物业管理费并不等同于万辰房产公司不承担逾期交付的责任。一审法院认定2019年7月17日是双方交接的时间，并不等同于违约时间应计算至2020年1月6日。第二，万辰房产公司依据收房意见证明交房时间是2019年6月5日没有事实和法律依据。一审中万辰房产公司出具了该证据，但该收房意见上没有源汇咨询公司的签字。在2019年6月5日之前房屋未达到交付条件，源汇咨询公司反复提出要万辰房产公司完成修复义务。万辰房产公司依据所谓的收房意见就能证明交房达到条件、交房未违约不能成立。第三，万辰房产公司认为交付时水表、电表的问题不是其责任，回避了其交付房屋前是否履行了相关合同约定的问题。2019年7月17日交房时源汇咨询公司到物管拿钥匙才全面了解房屋情况，源汇咨询公司在收房时发现房屋很多问题，因此未在收房意见上签意见，合同约定商品房应有独立的水表、电表，实际上房屋内没有水表、电表。万辰房产公司只给了源汇咨询公司一张电卡，电卡里面还有900余元。 源汇咨询公司向一审法院起诉请求：1.判令万辰房产公司承担逾期交付商品房的违约金74328元（114.704元×3×216日，计算至2020年1月6日）；2.判令万辰房产公司承担逾期交房损失144000元（20000元×7.2月，计算至2020年1月6日）；3.判令万辰房产公司安装水表并承担所有费用；4.诉讼费由万辰房产公司承担。 一审法院认定事实：源汇咨询公司购买万辰房产公司开发的位于四川省新津县××镇××道××号××栋××号商品房（建筑面积71.69平方米，总价款1147040元）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、万辰房产公司在判决生效之日起十日内向源汇咨询公司支付逾期交房违约金11011.58元；二、驳回源汇咨询公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2287元（已减半），由万辰房产公司负担114元，源汇咨询公司负担2173元。 二审中，源汇咨询公司向本院提交以下证据：1.配电箱照片、电卡照片、办卡的情况说明、两张照片（电路铺设的电沟）。拟证明原来交付房屋时万辰房产公司未按约定一户一表进行交付。交付房屋时三个商铺是一个电表，后源汇咨询公司另行开通了两个电表，现在是三个商铺三个电表三个电卡。2.3张照片。拟证明原来交付房屋时没有三只水表的事实，直接证明源汇咨询公司自行安装一只水表的过程。 万辰房产公司质证认为，对证据1的形成时间无法确定，且已过举证期限，对该证据的三性均不予认可。对证据2的三性均不予认可，照片无法确认形成时间。 本院经审查认为，对上述证据的采信将结合本案其他查明事实及在案证据综合予以认定。 本院二审对一审法院审理查明的事实依法予以确认。 二审另查明，源汇咨询公司作为乙方和买受人分别于2018年11月9日、2018年12月12日与万辰房产公司作为甲方和出卖人签订《万辰·乐居认购协议书》《四川省商品房买卖合同（现售）》。《万辰·乐居认购协议书》约定，源汇咨询公司购买万辰房产公司开发的位于四川省新津县××镇××道××号××栋××号商品房（建筑面积71.69平方米，总价款1147040元），协议书第二条约定，甲方于2019年5月31日前交付乙方使用，如逾期交付每月按2000元整支付乙方租金。第八条约定，本协议在甲乙双方签订《商品房买卖合同》后即自动失效，由甲方收回。 《四川省商品房买卖合同（现售）》载明：“第十条商品房交付条件该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告书。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”、“第十一条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用……如果在约定期限内，基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。”“第十二条交付时间和手续（一）出卖人在2019年5月31日前向买受人交付该商品房。”“第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.按逾期时间分段处理（不作累加）（1）逾期不超过60日（含60日），自本合同第十条及附件规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行（2）逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”合同签订后，源汇咨询公司于2018年12月12日前向万辰房产公司支付了上述房屋的全部购房款。 万辰房产公司交房手续书载明，源汇咨询公司已于2019年6月5日进行入住资格审查、交纳产权办理资料、付清入住前楼款及产权办理费用等程序，2019年7月17日进行付清各项物业费用、办理入住手续、入住收楼完毕等程序。 源汇咨询公司于2019年6月6日向万辰房产公司出具《收房意见》，载明：“……3．现有门锁、钥匙配套交付，窗户正常开启、关闭，更换一楼破损玻璃。4．复原房屋两边石材街面，填补原水景池，修复现街面用花岗岩石铺平。东侧现塑胶防腐木地板已严重破损，应予拆除。与两边街面一个平面用花岗岩石铺平。”。 二审中，源汇咨询公司将安装水表及费用的诉讼请求明确为参照105号房屋里安装2.0口径的水表的费用3580元，主张由万辰房产公司支付安装水表费用3580元。 本院认为，源汇咨询公司与万辰房产公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按约定履行各自的义务。根据源汇咨询公司及万辰房产公司的上诉请求及答辩意见，本院将本案二审争议焦点分述如下： 关于案涉逾期交房违约金计算截止时间的认定。本案中双方当事人对逾期交房事实均予认可，但双方当事人对一审判决认定的逾期交房时间均提出了异议。本案中，源汇咨询公司已于2019年6月5日进行入住资格审查、缴纳产权办理资料、付清入住前楼款及产权办理费用等程序，并于2019年6月6日向出具《万辰乐居收房意见》均未涉及供水、供电的情况。根据案涉《四川省商品房买卖合同》第十条商品房交付条件系商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告书。案涉房屋经源汇咨询公司验收后，于2019年7月17日办理了房屋交接手续，在办理交接手续时已经符合合同约定的房屋交付条件，源汇咨询公司于本案诉讼中提出的应当视为房屋逾期交付的基础事实均不是合同约定的交付房屋的条件，而是涉及到配套设施等的交付条件问题，且源汇咨询公司收房后一直占有使用案涉房屋，案涉房屋的供水、供电正常，并未存在导致严重影响案涉房屋使用的情形。故源汇咨询公司据此主张案涉房屋未达到交付条件的理由不能成立，本院不予采纳。但万辰房产公司未能在合同约定的2019年5月31日前交付房屋，构成违约，其应承担逾期交房责任。一审法院认定万辰房产公司逾期交付房屋的时间为2019年6月1日至2019年7月17日正确，本院予以维持。 关于是否支付逾期交房损失的问题。首先，在双方当事人已签订《四川省商品房买卖合同》后该合同已经成为当事人权利义务的依据，源汇咨询公司再以案涉认购书主张逾期交房损失缺乏合同依据。其次，源汇咨询公司并未举证证明案涉逾期交房违约金的计算标准过分低于其因逾期交房遭受的损失，故本院对其该诉讼请求不予支持。 关于支付安装水表费用的问题。房屋水表的安装应当符合“一户一表”，故万辰房产公司应当为源汇咨询公司购买的独立产权的房屋按照“一户一表”安装独立水表。但本案中，因源汇咨询公司已取得案涉房屋的不动产登记，独立水表安装的申请需要产权人提供相应的资料。二审中源汇咨询公司主张的相应安装费用虽未实际发生，但由于万辰房产公司未安装水表的行为给源汇咨询公司实际造成了损失，故本案中，本院对源汇咨询公司主张的水表安装费用3580元依法予以支持。 综上，万辰房产公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；源汇咨询公司的上诉请求部分成立，本院依法予以部分支持。本院对原审判决依法应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川省新津县人民法院（2020）川0132民初656号民事判决第一项； 二、撤销四川省新津县人民法院（2020）川0132民初656号民事判决第二项； 三、成都万辰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向四川源汇工程咨询有限公司支付水表安装费用3580元； 四、驳回四川源汇工程咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2287元，由四川源汇工程咨询有限公司负担2134元，成都万辰房地产开发有限公司负担153元；二审案件受理费共4802元，四川源汇工程咨询有限公司负担4268元，成都万辰房地产开发有限公司负担534元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 龚 耘 二〇二一年三月十五日 书记员 王朝阳