福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初5000号 原告：董秀华，女，1952年12月24日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈启、郑庆寨，福建名匠律师事务所执业律师。 被告：张秀香，女，1972年3月20日出生，汉族，户籍地福建省闽侯县，现住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：徐承辉、许霞，福建瑾而信律师事务所执业律师。 被告：罗良兴，男，1976年3月10日出生，汉族，住福建省永定县。 被告：郭燕芳，女，1973年12月9日出生，汉族，住福建省武夷山市。 原告董秀华与被告张秀香、罗良兴、郭燕芳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告董秀华及其委托诉讼代理人陈启、郑庆寨，被告张秀香及其委托诉讼代理人徐承辉到庭参加诉讼，被告罗良兴、郭燕芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董秀华向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认董秀华与罗良兴、郭燕芳所签订的《房屋买卖合同书》合法有效，并确认董秀华对坐落于闽侯县××街道××房××号楼××单元房屋享有所有权；2.请求依法判决停止对罗良兴、郭燕芳名下位于闽侯县××街道××房××号楼××单元房的执行，并解除对上述房屋的查封、冻结等执行措施；3.请求依法判决罗良兴、郭燕芳履行上述《房屋买卖合同书》的约定，立即办理闽侯县××街道××房××号楼××单元房房产不动产产权登记手续并过户登记到董秀华名下；4.本案案件受理费由张秀香、罗良兴、郭燕芳共同承担。 事实与理由：董秀华与郭燕芳、罗良兴于2017年1月10日签订一份《房屋买卖合同书》，约定罗良兴、郭燕芳自愿将坐落于闽侯县××街道××房××号楼××单元房屋（全部含装修）以及附属配套设施出售给董秀华，房屋成交价格为65万元，付款方式为一次性付款。董秀华依约支付了购房款，郭燕芳、罗良兴并向董秀华出具了《房屋买卖收款收据》，确认收到董秀华支付的购房款65万元。同时，上述房屋已交付由董秀华占有使用，但非因董秀华自身原因至今尚未办理产权证。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，董秀华已取得该房屋的所有权，应对该房屋享有一切权益。张秀香与郭燕芳、罗良兴民间借贷纠纷一案，由闽侯县人民法院立案执行。在执行过程中，闽侯县人民法院错误查封了上述属于董秀华的房屋，严重侵犯了董秀华的合法权益，根据相关法律规定及合同约定，董秀华依法有权要求停止对位于闽侯县××街道××房××号楼××单元房的执行，并解除对上述房屋的查封、冻结等执行措施。为此，董秀华根据民事诉讼法相关法律规定向闽侯县人民法院提出书面异议申请，闽侯县人民法院于2020年9月22日作出（2020）闽0121执异58号《执行裁定书》，裁定驳回董秀华的异议申请，但董秀华不服该裁定，故依据民事诉讼法第227条的规定，特向贵院提起诉讼。同时，根据《房屋买卖合同书》的约定，董秀华依法有权要求被告罗良兴、郭燕芳立即办理闽侯县××街道××房××号楼××单元房房产不动产产权登记手续并过户登记到董秀华名下。 张秀香辩称，一、董秀华要求确认其对位于闽侯县××街道南山安置房6号202单元享有所有权并要求解除对该房屋的执行措施，缺乏事实和法律依据。从董秀华提供的关于本案讼争房屋买卖合同签订的时间及付款时间，明显不符合常理，讼争房屋合同签订于2017年，但是购房的首次付款却是在2013年，前后相差四年，明显不符合常理。且董秀华提供的购房款的流水不能证实其支付全部购房款的事实，董秀华是在讼争房屋被闽侯县人民法院查封后，才入住讼争房屋的，且讼争房屋目前尚未办理权属登记，即使登记了，也还是登记在罗良兴、郭燕芳名下。董秀华诉请缺乏事实和法律依据，依法应当驳回。董秀华向闽侯县人民法院就本案讼争房屋提出执行异议，经闽侯县人民法院审理，同样认为董秀华提出的异议理由不成立，作出（2020）闽0121执异58号《执行裁定书》，驳回董秀华的异议。 二、董秀华存在着虚假诉讼的行为，依法应当将本案移送公安机关立案侦查。从董秀华提供的相关证据及所陈述的事实，不符合常理，很明显董秀华的行为属于捏造的事实向人民法院提起诉讼，该行为符合司法解释规定的虚假诉讼，应当将本案移送到公安机关立案侦查。 罗良兴、郭燕芳未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。罗良兴、郭燕芳未到庭应诉，视为其放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 罗良兴与郭燕芳系夫妻关系。2013年3月21日，闽侯县荆溪镇人民政府与郭燕芳签订《房屋征收补偿协议书》，约定闽侯县荆溪镇人民政府征收郭燕芳坐落于荆溪镇溪下村的房屋，以房屋产权调换安置进行房屋征收补偿安置。郭燕芳获得两套安置房，其中一套为南山安置房6号楼202单元。 罗良兴、郭燕芳（甲方）与董秀华（乙方）签订一份落款时间为2017年1月10日的《房屋买卖合同书》，约定甲方自愿将坐落于闽侯县××街道××房××＃楼××单元房屋（含全部装修）以及附属配套设施，建筑面积124.71平方米，出售给乙方，成交价格65万元；甲乙双方商定，乙方一次性付款；因甲方将该房屋出售给乙方，无处居住，经双方协商，乙方同意将该房屋无偿让甲方居住两年，水电、物业费由甲方自行承担，于2017年1月1日至2019年12月31日止，期限一到，甲方应无条件将全部出售的房屋交给乙方。该《房屋买卖合同书》上见证单位处加盖有闽侯县荆溪镇溪下村民委员会印章。 董秀华之子董述耀于2013年7月15日通过其个人银行账户向郭燕芳转账支付9万元，用途备注为货款；于2014年11月18日向案外人吴贞灿转账53万元。董秀华自2020年初起居住于案涉房屋。董秀华向本院提交了2020年7月份开票的2020年1月至5月污水处理费发票、2020年1至6月份的物业费发票以及开票时间为2020年6月份、缴费期间为2020年1-6月份的房屋公摊电费的收款收据。 郭燕芳、罗良兴向董秀华出具有一份落款时间为2017年1月10日的《房屋买卖收款收据》，载明收到乙方（买方）董秀华购房款65万元，从此日起该房屋归乙方所有，收款人签名处郭燕芳身份证尾号为“4063”。 2020年9月29日，郭燕芳出具一份《收款证明（说明）》，该份内容载明：本人与董秀华于2013年就购买本人安置房达成初步协议并于2013年7月13日收到董秀华（儿子）支付的购买本人名下案涉房屋的购房款9万元，于2014年11月18日通过本人指定汇入的第三方吴贞灿银行账户收到董秀华通过其儿子账户支付的购房款53万元，以上通过转账收到购房款62万元，剩余3万元购房款以现金形式支付，共计收到购房款65万元；至2017年元月10日，双方对房屋具体坐落面积等基本情况确定后签订具体的书面协议，为避免不必要的纠纷，合同签订后，本人正式向董秀华出具房屋买卖收款收据、字条确认收款事实；后因双方协商，董秀华同意将房屋无偿提供给本人居住两年，即2017年元月元日至2019年12月31日，期满于2019年12月31日本人搬离房屋，将房屋退还董秀华居住和所有，董秀华于2020年初搬入居住。罗良兴在该说明上签字并备注“情况属实”。 另查明，案涉房屋所在小区于2019年10月11日取得《国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记通知书》。闽侯县不动产登记和交易中心于2021年1月10日出具一份《关于南山安置房登记的说明》，内容有关：甘蔗街道南山安置房项目已于2019年11月11日在我中心办理了总登记手续。因该项目用地属于集体性的用地，安置户在办理不动产登记前申请表需要南山村委会盖章确认。目前该处的安置房除南山村本村村民陆续过来申请登记手续外，溪下村、光明村等其他村的安置户尚未申请登记手续。据了解，系因南山村村委会认为该地块系村集体土地尚未在申请登记表上盖章，导致这些村的村民无法申请办理不动产登记。 审理中，董秀华称案涉房屋于2013年3月份左右交付郭燕芳、罗良兴使用；罗良兴称2015年左右入住案涉房屋，2015年、2016年左右说好卖给董秀华，2017年才签订合同。本院向吴贞灿调查本案相关情况时，吴贞灿称：其不认识董述耀，当时有听说郭燕芳要卖房子，因郭燕芳向吴贞灿表示其账户不方便，叫吴贞灿帮忙走账，收到董述耀支付的53万元后，约一周时间与其他人凑了53万元现金交付给了郭燕芳；其与郭燕芳以及董述耀之间均没有其他经济往来。 在本院执行张秀香与罗良兴、郭燕芳民间借贷纠纷一案中，董秀华对案涉房产提出书面异议。本院受理后，于2020年9月22日作出（2020）闽0121执异58号裁定书，裁定驳回董秀华的异议申请。董秀华在期限内向本院提起诉讼。 本院认为，本案的争议焦点在于董秀华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中： （一）董秀华与郭燕芳是否在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。董秀华与郭燕芳之间的《房屋买卖合同书》签订于2017年1月10日，而在本院执行张秀香与罗良兴、郭燕芳民间借贷纠纷一案中，于2020年4月17日查封案涉房产，因此，董秀华与郭燕芳在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。 （二）董秀华与郭燕芳是否在本院查封前已合法占有案涉房屋。《房屋买卖合同书》约定房屋由郭燕芳等无偿居住至2019年12月31日，期限届满房屋交付董秀华。而庭审中双方均认可董秀华自2020年初起居住于案涉房屋，并交纳自2020年1月起的案涉房屋的污水处理费、物业费以及公摊电费等，因此，可以认定董秀华在本院查封前已合法占有案涉房屋。 （三）董秀华与郭燕芳是否已支付全部价款。郭燕芳、罗良兴已向董秀华出具了金额为65万元的《房屋买卖收款收据》，且其二人出具的《收款证明》中对双方买卖房屋的协商、收付款等情况进行说明，与案外人吴贞灿对其所收取的53万元款项所作说明能够互相印证，可以认定董秀华已支付全部价款。 （四）本案是否系由董秀华自身原因未办理过户登记。从闽侯县不动产登记和交易中心出具的《关于南山安置房登记的说明》可知，案涉房屋至今未办理产权登记，系因案涉房屋所在项目用地属于集体性的用地，安置户在办理不动产登记前申请表需要南山村委会盖章确认，南山村村委会认为该地块系村集体土地尚未在申请登记表上盖章，导致溪下村、光明村等其他村的村民无法申请办理不动产登记。故案涉房屋系因不可归责于董秀华的客观原因无法办理过户登记。 综上，董秀华的提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利能够排除执行，董秀华诉请停止执行案涉房屋并解除对案涉房屋的执行措施，于法有据，本院予以支持。 董秀华对诉争房屋享有的是物权期待权,其本质特性还是特殊的债权,并非物权关系,故其要求确认诉争房屋归其所有以及要求郭燕芳协助董秀华办理过户手续的诉求,没有法律依据,其可在条件具备后另行主张，故对其该项诉求,本院不予支持。罗良兴、郭燕芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理、判决。 综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、停止执行位于闽侯县××街道××房××号楼××单元并解除对上述房屋的执行措施； 二、驳回董秀华其他诉讼请求。 案件受理费10300元，由张秀香、罗良兴、郭燕芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李秀华 人民陪审员  兰 艳 人民陪审员  陈 清 二〇二一年三月十九日 书 记 员  陈 丽 附： 本案适用法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。