湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0222民初777号原告：刘志明，男，1972年9月24日出生，汉族，住所地：阳新县。委托诉讼代理人：马先明，湖北富川律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告:阳新县蓝天房地产开发有限公司（以下简称：阳新蓝天公司）。住所地：阳新县兴国镇北门坝路46号。统一社会信用代码：9142022288193206A。法定代表人：严春香，经理。被告:张继荣（曾用名张辉勇），男，1964年6月27日出生，汉族，住所地：阳新县。第三人:叶茜泷，女，1988年6月2日出生，汉族，住武汉市江汉区。原告刘志明与被告阳新蓝天公司、张继荣、第三人叶茜泷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘志明的委托诉讼代理人马先明、被告张继荣到庭参加诉讼。被告阳新蓝天公司、第三人叶茜泷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘志明向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告阳新蓝天公司与原告刘志明2013年2月7日签订的《商品房预售协议书》；2、判令被告阳新蓝天公司、张继荣共同返还原告刘志明购房款157,000元，并支付相应利息（以157,000元为基数,按银行同期贷款利率为标准,从2013年2月7日起计算至本息付清之日止）,并赔偿原告刘志明157,000元；3、判令被告阳新蓝天公司、张继荣承担诉讼费用。事实和理由：2013年2月7日，原告刘志明与被告阳新蓝天公司签订了《商品房预售协议书》,约定：原告刘志明购买被告张继荣挂靠被告阳新蓝天公司开发的阳新县安宝花园1号楼2单元603室，面积150.8平方米，房屋总价款为327,000元。该房屋于2013年10月交付给原告刘志明,特殊情况予以延期,但不得超过180天。协议签订后，根据约定，原告刘志明于合同签订之日支付了147,000元购房款，加上定金10,000元，合计157,000元。后由于被告阳新蓝天公司的原因该房屋无法办理按揭，对于剩余17万元，原告刘志明同意被告阳新蓝天公司为其办理房产证时一次性付清。由于被告阳新蓝天公司拖延一直未办理不动产登记证，也未将房屋交付给原告刘志明。原告刘志明多次电话催促，但被告张继荣以各种借口加以拖延。目前该楼盘早已竣工。2019年上半年，第三人叶茜泷到阳新县主管部门对该房办理了购房合同备案手续。现在被告张继荣无法找到，而被告阳新蓝天公司也置之不理，称该楼盘系由被告张继荣挂靠其公司名下开发。为维护原告合法权益，根据我国合同法的相关规定，特起诉至法院，请求判如所请。被告阳新蓝天公司、第三人叶茜泷未作答辩。被告张继荣辩称，1、案涉房屋是本人开发的，原告刘志明向我缴纳了购房款是事实，签订《商品房预售协议书》也是事实；2、案涉房屋现已卖给了第三人叶茜泷，已办理了网购备案，对于退房或是退款由法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：2013年2月7日，原告刘志明作为购买方（乙方）与被告阳新蓝天公司作为销售方（甲方）签订了一份《商品房预售协议书》，约定：“刘志明自愿向阳新蓝天公司定购阳新县安宝花园（工业园区宝加路）1号楼2单元603室，建筑面积暂定150.83平方米（含分摊面积，建筑面积最后以房管局实际竣工为准据实结算），单价2,169元／平方米，总价款为327,000元;付款方式于首付157,000元，余款用按揭贷款方式支付；购买方按时付款，如未按时付款，销售方有权索要违约利息，如逾期60天以上，仍未付款和利息，销售方有权单方终止合同，将商品房出售他人，所受定金不予退还；销售方按图施工，质量必须符合国家和省有关规定的标准并通过竣工验收。合格后，按时交付购买方使用，如不能如期交付使用，逾期时间超过60日以上的向购买方支付相应银行利息；双方交付使用后，应到房地产管理部门办理登记手续，购买方办理房产证和土地证时所产生的一切费用由购买方自理，水电费用也由购买方自理”。该协议同时加盖“阳新县蓝天房地产开发有限公司合同专用章”印章,并由公司代表张继荣签名。签订协议当日，原告刘志明向被告阳新蓝天公司代表即被告张继荣交付了147,000元，另于2013年2月4日向被告张继荣交付了10,000元，总共交付了157,000元，被告张继荣均向原告刘志明出具收款收据，并在收款收据中注明系“购房定金”。期后,阳新县安宝花园楼盘竣工，原告刘志明与被告阳新蓝天公司一直未签订《商品房买卖合同》。2016年7月21日，被告阳新蓝天公司未通知原告刘志明擅自与第三人叶茜泷签订《商品房买卖合同》，将上述案涉房屋阳新县安宝花园1号楼2单元603室出卖给第三人叶茜泷，并在阳新县房管部门办理了商品房合同备案。原告刘志明发现后多次找被告协商无果，遂于2020年3月27日起诉来院，提出上述诉请。本院认为，原告刘志明与被告阳新蓝天公司签订的《商品房预售协议书》，该预售协议系以将来签订《商品房买卖合同》为目的的预约合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。因被告阳新蓝天公司将案涉房屋已转卖第三人叶茜泷，与第三人叶茜泷签订了《商品房买卖合同》，且在房管部门办理了备案登记，致使与原告刘志明签订的上述《商品房预售协议书》无法实际履行，已不能实现合同目的，此预售协议依法应予以解除。被告阳新蓝天公司的上述行为已构成单方违约,因此对收取原告刘志明的购房定金应当按照法律关于定金的规定处理，即双倍返还购房定金。我国《担保法》规定：“定金的数额，由当事人约定，但不得超过主合同标的数额的20%”。被告阳新蓝天公司的代表即被告张继荣收取原告刘志明交纳了购房定金共计157,000元，明显超出了上述规定。据此，对此157,000元，可确定购房定金应为65,400元（房屋总价款327,000元×定金限额20%=65,400元），余下91,600元应视为支付的购房款。因此，被告阳新蓝天公司应向原告刘志明双倍返还的购房定金为130,800元（购房定金65,400元×双倍返还=130,800元）。根据我国《合同法》规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。上述《商品房预售协议书》解除后，被告阳新蓝天公司对收取原告刘志明91,600元购房款，应予返还，并承担此部分款项的资金占用期间的利息损失。故对原告刘志明要求解除与被告阳新蓝天公司签订的《商品房预售协议书》，并要求被告阳新蓝天公司返还购房款及承担利息的诉讼请求，本院予以部分支持。对原告刘志明要求被告阳新蓝天公司赔偿157,000元的诉讼请求,因双方签订的是商品房预售合同而未签订商品房买卖合同,故原告的此项诉求,于法无据，不予支持。被告张继荣在与原告刘志明签订的《商品房预售协议书》上仅以被告阳新蓝天公司代表身份签字，其产生的权利义务应由被告阳新蓝天公司承担。故对原告刘志明要求被告张继荣与被告阳新蓝天公司共同承担民事责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。被告阳新蓝天公司、第三人叶茜泷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第四条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告刘志明与被告阳新县蓝天房地产开发有限公司于2013年2月7日签订的《商品房预售协议书》；二、被告阳新县蓝天房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告刘志明返还购房认购款人民币91,600元、购房定金人民币130,800元，并承担利息（利息计算如下：1、以本金人民币91,600元为基数，自2013年2月7日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；三、驳回原告刘志明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,010元，由原告刘志明承担1,800元，被告阳新县蓝天房地产开发有限公司负担4,210元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费6,010元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17——154101040005118，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。当事人签收一审裁判文书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知书，不再另行送达。审 判 长  刘 华人民陪审员  秦传正人民陪审员  李 静二〇二一年三月八日书 记 员  姜键韬