云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云01民终69号上诉人（原审被告）：昆明温庭公寓管理有限公司,住所地云南省昆明市官渡区环城南路春天映像青年公寓B单元302房。法定代表人：王亚鹏，经理。委托诉讼代理人：杜成龙，男，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：马云春，女，1971年3月1日出生，回族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：邱崇锐，云南奇正律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明温庭公寓管理有限公司（以下简称“温庭公司”）因与被上诉人马云春房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2020）云0102民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，适用普通程序依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人温庭公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判温庭公司不支付马云春任何费用。事实及理由：按照合同约定马云春应于2019年1月10日交付本房屋，然而马云春没有按照合同约定交付房屋，已构成违约，有事实有依据。马云春跟温庭公司签订合同同时，将房屋同时租给其他人，和租客合同期是到2019年2月28日。马云春一房多租，同时收取租客租金，又收取公司租金，马云春已构成违约。温庭公司于2019年1月18日向马云春支付了13500元租金，马云春于2019年2月28日断水电更换门锁，收回房屋，给温庭公司带来重大损失。马云春没有任何损失，并且收取双份租金，依据合同起租前60天为免租金，即2019年1月18日至2019年2月28日为免租阶段，不收取租金。马云春收取温庭公司13500元租金，并且在没有任何损失的前提下让温庭公司赔偿月租金2月的违约金完全没有任何逻辑，也不符合合同法规定，给对方造成损失时才应支付违约金。马云春没有任何损失并且还有收益，且马云春违约在前，在这种情况下还让温庭公司赔偿其违约金是没有任何依据的。综上，请求二审法院依法改判支持温庭公司的上诉请求。被上诉人马云春答辩称：一、一审法院认定事实清楚。1、马云春按照合同约定交付房屋，没有违约。按照合同约定温庭公司应在交付第一季度三个月房租之后，马云春才将房屋交付给温庭公司。温庭公司于2019年1月18日才交付房租，收到房租后马云春当天就马上通知温庭公司来拿房屋钥匙，温庭公司工作人员表示工作太忙没有时间，2019年1月20日才来拿走钥匙，马云春按照合同约定交付了房屋，没有违约。2、关于免租期。免租期是温庭公司租满一年，马云春可以在租金上给予的优惠，并不是一开始租房就是零租金。另外关于违约应当赔偿的是正常租金的两倍，并不是说以两倍零租金作为赔偿。3、马云春没有“一房两租，一房多租”的问题。2018年12月底，温庭公司拿着马云春与小家联行的租房合同，声称温庭公司是小家联行的投资方。小家联行因为资金链断裂，公司已经倒闭，温庭公司作为投资方前来接管小家联行之前的租约，并处理相关善后工作。温庭公司约马云春到建工大厦（温庭公司当时的办公室）签约，当时小家联行租马云春的1404房里面还住有两名小家联行的租客毛龙云与师建花。小家联行支付马云春的首次房租只支付到十二月底。租户毛龙云与师建花不想搬走，希望能租住到2019年2月底。接到小家联行不租的电话后，马云春就与毛龙云、师建花重新签订了租房合同。马云春于2019年1月10日到温庭公司与温庭公司员工张磊协商，张磊出示了马云春与小家联行签订的合同，声称可以解决小家联行遗留的所有问题。温庭公司承诺：（1）能解决毛龙云与师建花的借贷问题；（2）能让两个租客续租在新月花园。基于温庭公司答应以上两个条件，马云春才同意与温庭公司签订租房合同，所以马云春没有“一房两租，一房多租”的问题。4、温庭公司的违约事实及经过。签约时，双方商定：（1）毛龙云和师建花的租约转给温庭公司续租，二人租到二月底；（2）马云春将已经收取二月份的房租转给温庭公司。1月20日，张磊到新月花园1404房接收房屋，记录家具设备清单，收取钥匙时与毛龙云、师建花见面。三方商定：温庭公司二月份起租新月花园1404房，毛龙云、师建花租住到二月底，已经交给马云春的二月份房租由马云春转微信给张磊，张磊回温庭公司备案。随后马云春通过微信将毛、师二人的房租2500元转给了张磊，并建立了张磊、毛龙云、师建花和马云春的微信群。1月23日14点22分，张磊突然在群里说：“无法，申请不下来。就是你们这几天搬走，搬走以后，把你们的租金扣除水电费退还你们。只租一个月租不下来。”从聊天记录来看张磊承认了租客的租金已经收到。一开始师建花不同意搬走，后来也同意了，24日师建花打电话给张磊退房退租时，张磊不接电话，师建花就打电话给马云春。马云春感觉张磊有问题，就于2019年1月24日晚上19点55分打电话给温庭公司负责人常成，告诉他张磊收取房租后，现在不接租客电话，要求常诚将温庭公司未发放给张磊的当月工资扣住，防止租户毛龙云、师建花的租金受到损失。常成接电话后表示张磊不会走，公司会处理相关问题。随后租户毛龙云、师建花向派出所报警，要求马云春退还两个人的二月份房租，马云春当着派出所警察的面退还了扣除水电费后的房租给二人。在接下来的两周时间里，温庭公司没有任何答复。到2月24日，常成终于回复马云春说“公司财务已经发放了张磊的工资，也不同意重新签订租房合同；转给张磊的房租是个人行为，温庭公司不负责赔偿。”马云春就要求退回租金收回房屋，温庭公司也拒绝收回租金，退房解约，只要求继续执行原合同。2019年2月25日马云春发现新月花园1404房间是由一个叫金宣公寓的公司在出租给租客。马云春感觉事情不妙，马上向辖区派出所新村派出所报案，通知租客搬离，并停水断电[以上情形已经被（2019）云0102民初8707号民事判决书、(2019）云01民终7337号民事判决书、警方的侦查笔录证实]。综上所述，温庭公司违反双方签订的《房屋出租委托代理合同》的约定，违法将马云春的房屋转租给其他人，温庭公司应当按照《房屋出租委托代理合同》第十条违约责任“若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求违约方就该违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任”的约定，承担违约责任，支付马云春违约金9400元。二、一审法院适用法律正确。综上所述，温庭公司的上诉事实和理由不真实、不能成立，应当依法维持一审判决。马云春向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告违约金人民币9400元；2.判决被告返还租金人民币2500元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.原告作为委托人（甲方）与作为受委托方（乙方）的被告于2019年1月10日签订一份《房屋出租委托代理合同》，约定“原告委托被告对外出租位于昆明市五华区房屋，建筑面积为103.94平方米，出租委托代理权限自2019年2月2日至2022年2月1日，共3年。”合同签订后，原被告约定月租金为4700元，季付，第一年前60日免租金。同时，合同约定若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。被告在合同履行期间，将该房屋以案外人昆明金宣公寓管理有限公司的主体进行出租，原告因上述情况于2019年3月1日向昆明市公安局盘龙分局拓东路派出所报警。2.2019年5月6日，温庭公司因房屋租赁合同纠纷至云南省昆明市五华区人民法院起诉马云春，云南省昆明市五华区人民法院于2019年7月5日作出（2019）云0102民初8707号民事判决，认定因温庭公司自认该《房屋出租委托代理合同》签订后是由案外人昆明金宣公寓管理有限公司将该涉案房屋对外进行了出租，根据双方签订的《房屋出租委托代理合同》中第三条第一款“甲方同意将房屋独家委托给乙方全权管理并全权代理出租”的约定，温庭公司无权以昆明金宣公寓管理有限公司对外出租马云春的房屋，故温庭公司的行为违反了双方的约定。3.2019年1月20日，原告分两次向张磊转账共计人民币2510元。2019年2月23日，案外人师建花收到原告退回的房租933.39元，并签字确认。2019年2月24日，案外人毛龙云收到原告退回的2019年2月份房租1253.39元，并出具收条。原告陈述案外人师建花、毛龙云系涉案房屋承租人。案外人师建花、毛龙云于2019年1月1日至2019年2月28日期间承租涉案房屋。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告违反合同约定将涉案房屋委托他人代为出租，存在违约行为，应当承担违约责任，合同约定“若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任”，现原告主张被告按两个月租金计算的违约金人民币9400元（4700元×2个月）的诉讼请求，符合法律的规定和合同的约定，一审法院予以支持。至于原告要求被告返还租金人民币2500元的诉讼请求，一审法院认为，首先，根据原告提交的证据，原告于2019年1月20日分两次向案外人张磊转账共计人民币2510元，庭审中，被告并不认可原告向其员工转账系帮被告代收租金，而原告并未提交证据证实其向张磊所转款项系被告委托张磊代为收取的租金。其次，原告虽称向原承租人师建花、毛龙云收取租金2500元后又转账给张磊，是因为原承租人师建花、毛龙云愿意继续承租房屋，但承租人为被告。对上述陈述，原告并未提交证据证实。而根据庭审查明的事实，原告虽于2019年2月23日、24日共向原承租人即案外人师建花、毛龙云退还房租2186.78元，但上述退款系因原告提前与原承租人师建花、毛龙云解约而向其退还的房租，此系原告作为出租人应当履行的义务。最后，原告所称向师建花、毛龙云退还的租金为2500元，亦与庭审查明的事实不符。而原告虽称被告的行为造成其损失2500元，但原告也没有提交证据予以证实。综上，原告要求被告返还租金人民币2500元的诉讼请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告昆明温庭公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内支付原告马云春违约金人民币9400元；二、驳回原告马云春的其他诉讼请求。二审中，马云春提交以下新证据：一、马云春与温庭公司员工张磊的微信聊天记录复印件；二、马云春与张磊的电话通话记录复印件；三、马云春、张磊、租户群聊记录复印件。以上证据欲证明温庭公司存在违约行为，应按照合同约定支付马云春违约金9400元；马云春收取租户师建花、毛龙云2500元租金后，将2500元租金转交给温庭公司代理人--员工张磊，张磊收取2500元租金后，温庭公司不认可收取了租金；马云春退还租户师建花、毛龙云2500元租金，张磊及温庭公司的行为造成马云春2500元损失；温庭公司的上诉理由不真实，事实不存在。经质证，温庭公司对于上述第一、三组证据真实性认可，但证明目的不认可；第二组证据真实性不认可。本院认为，温庭公司对第一、三组证据真实性认可，本院对其真实性予以确认；第二组证据马云春与张磊的电话通话记录，马云春并未附具体通话内容，无法证实与本案的关联性和马云春的证明目的，本院不予采信。二审中，温庭公司未提交新的证据材料。二审经审理确认的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院依法予以确认。本院补充确认以下案件事实：《房屋出租委托代理合同》第八条约定，出租代理期限内，未经甲方（马云春）书面许可，乙方（温庭公司）不得将代理事宜全部或部分转委托给他人。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：温庭公司是否存在违约行为，是否应承担9400元违约金？本院认为，双方签订的《房屋出租委托代理合同》第八条约定，出租代理期限内，未经马云春书面许可，温庭公司不得将代理事宜全部或部分转委托给他人。一审认定温庭公司在合同履行期间，将案涉房屋交由案外人昆明金宣公寓管理有限公司进行出租，温庭公司对此并不持异议，该行为违反上述约定，应当支付违约金。温庭公司认为马云春对此并无损失，不应支持违约金。本院认为，合同第十条约定，若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该等违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。该约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，约定的违约金计算标准亦未超出合理范围，合法有效，故马云春主张的按两个月租金标准计算的违约金9400元，具有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。温庭公司还抗辩认为，昆明金宣公寓管理有限公司与温庭公司系“人员一致，两套牌子”，实际系同一主体，故案涉房屋以昆明金宣公寓管理有限公司名义进行出租并不算违约。本院认为，温庭公司并未提交证据证明两家公司具有上述关联关系，且即便为关联公司，两家公司亦为法律规定的独立民事主体，温庭公司并无证据证明马云春知晓两家公司业务混同的情况，故温庭公司亦应经马云春书面同意才能将案涉房屋交由昆明金宣公寓管理有限公司进行出租，温庭公司的该项抗辩理由不能成立，本院不予支持。至于温庭公司提出的马云春可能存在的逾期交付房屋、一房多租、断水断电、更换门锁等违约行为，并不能成为温庭公司违约而应承担责任的免责理由，该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，上诉人温庭公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费98元，由上诉人昆明温庭公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何海燕审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二一年三月十一日法官助理何永伦书记员陈媛媛