北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4910号原告：董继明，男，1952年2月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：董继辉，男，1956年10月9日出生，汉族，住北京市西城区。原告董继明与被告董继辉不当得利纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董继明、被告董继辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2020年11月，董继明向本院提出诉讼请求：判决董继辉给付董继明契税4280元、物业费561元、空调费2099元、不动产登记费27元、维修基金费5104元、装修物业服务费128元、装修费32101元，合计44300元。2021年2月，董继明变更诉讼请求为：判决董继辉给付董继明物业费1094元、公共维修基金5104元、空调费2099元、电视机费用666元、装修物业服务费127元、装修费32101元，合计41191元。2021年3月，董继明诉讼请求调整，变更为：判决董继辉给付董继明物业费1094元、公共维修基金5104元、空调费2099元、装修物业服务费127元、装修费32101元，合计40525元。事实和理由：董继明和董继辉共同出资购买位于北京市朝阳区××号房屋（以下简称案涉房屋）。董继明对上述房屋享有三分之二的产权份额，董继辉对上述房屋享有三分之一的产权份额。购买上述房屋前后，董继明支出2019年和2020年两年的物业费3282元、公共维修基金15312元、空调费6297元、装修物业服务费382.8元、装修费96304.9元。依照董继辉所占房屋份额，上述费用的三分之一份额应由董继辉承担，董继明多次向董继辉索要此份额对应的钱款，未果。综上，董继明为维护自身合法权益，故诉至人民法院，请人民法院查清事实，依法判决支持董继明的诉讼请求。董继辉辩称，不同意董继明的诉讼请求。一、董继明与董继辉于2018年9月20日签订《协议书》，约定房屋出租必须经双方同意并按各自份额取得利益。董继明通过不收购房款项、诉讼等方式不愿意履行《协议书》。2020年11月12日，北京市朝阳区人民法院出具生效声明，确认（2019）京0105民初60073号民事判决于2020年10月16日发生法律效力。2020年12月11日董继辉经执行程序取得房屋的权属证书，并实际缴纳契税款、印花税、不动产登记费。从签订协议之日到2021年2月1日，董继辉未从案涉房屋获取任何利益，董继明以不当得利纠纷为由起诉，不成立。二、董继明缴纳物业费目的是为了独占房屋，董继辉未享受相关利益，所以物业费不应由董继辉承担。三、董继明出具的公共维修基金票据开具时间为2011年3月28日，付款人并非董继明，董继辉也是为了独占房屋，所以不应由董继辉负担。四、董继明购买空调费、电视并对房屋进行装修，均未通知董继辉且未获得董继辉同意，董继明提供的相关票据不认可真实性，也不认可关联性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．2011年3月28日公共维修基金收据、2019年3月20日北京极富房地产开发有限公司出具《收款收据》，显示董继明交纳维修基金15312元，董继辉不予认可，结合董继明购房事实及董继明所提供证据之原件，本院认定，董继明缴纳了公共维修基金15312元；2．2019年7月15日国美电器有限公司为董继明开具的空调费发票（3张），显示董继明交纳了6297元，董继辉认可真实性，但认为未经董继辉同意购买，本院予以确认；3．2019年5月27日的《富力物业服务处收款单》，显示2019年5月27日董继明缴纳382.8元，2019年10月19日上海百安居装饰工程有限公司北京分公司开具96304.9元的发票，显示项目为建筑服务*装修工程款，该费用为董继明交纳，董继明出具证据原件，董继辉表示对装修票据真实性认可但不认可装修内容，董继辉的意见不足以否定装修的存在，且董继明提供装修票据中清楚显示装修地址、价格等，本院予以确认装修价款，该装修事实进一步佐证装修服务费的真实存在，本院一并确认，同时需要说明的是，根据备注内容，该装修价款包含燃气灶、油烟机、创维电视等购买价款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：董新平与贾萍系夫妻，二人育有董继华、董继明、董继辉、董继伟四个子女。2018年9月10日，董继明与董继辉签订《协议》，内容为：“经董继明和董继辉协商共同出资购买北京市朝阳区××拆迁安置房一套。因为东城区住建委要求一套房子，不能写两个人的名字，所以董继辉同意写董继明名字，报东城区住建委审批。董继明出资总额占三分之二，董继辉出资总额占三分之一。”2018年9月20日，董继明（甲方）与董继辉（乙方）签订《协议书》，内容为：“鉴于：1.北京市东城区××室房屋产权人原系董新平。2.董新平与贾萍系夫妻关系，育有董继华、董继明、董继辉、董继伟四个子女。董新平于2013年10月16日去世，董继华于1993年1月27日去世，董继华育有董毅、董琦两个子女。3.北京市东城区××室房屋经北京市地铁14号线工程（崇文段）拆迁工程指挥部拆迁征收。4.房屋拆迁人（或协调北京市东城区住建委）针对涉及对象在基本安置外另提供安置房屋一套（房源小区暂定：北京市朝阳区××；格局：两居室）。5.各被安置对象就上述房源的房屋产权登记事宜，同意登记于本协议甲方董继明名下。经甲、乙双方自愿友好协商，就上述安置房源房屋的购买、归属、办理不动产产权登记、变更、权益等事宜达成一致如下，一、关于安置房屋的出资，协议双方一致同意安置房屋（房源小区暂定北京市朝阳区××，格局两居室），由本协议甲方、乙方共同出资购买，甲方按该房屋总价的三分之二出资，乙方按该房屋总价的三分之一出资。二、关于安置房屋的权利归属与产权登记，1.协议双方一致同意安置房屋由甲方、乙方按比例共有，甲方享有安置房屋三分之二的产权份额，乙方享有安置房屋三分之一的产权份额。2.安置房屋登记于甲方董继明名下。三、关于安置房屋的孳息收益，协议双方一致同意如安置房屋出租或以其他形式产生孳息、收益、财产性权益及其他权利，均按甲方三分之二及乙方三分之一的比例共同分享。四、关于安置房屋不动产变更登记及出售，1.依据现行或将来的国家政策、法律法规，如安置房屋的不动产登记变更不再受到限制或具备变更登记的客观条件，则甲、乙双方应按本协议第二条现定的产权份额积极办理安置房屋的不动产变更登记。2.经本协议甲方、乙方协商一致可共同对安置房屋进行处分。如出售安置房屋的，甲方、乙方应按本协议第二条规定的产权份额比例分享安置房屋出售所得的房屋价款。五、其他，1.甲方、乙方对安置房屋按规定比例分享各项权益，故本协议任何一方均不得在未经另一方同意的情况下擅自处分安置房屋，包括但不限于出租、出售、委托管理、抵押、为安置房屋设置他项权利、用安置房屋作债务担保等。2.甲方、乙方自愿签订本协议，本协议一经生效即具约束力，双方应诚实信用履行不得违反、不得更改、不得撤销。任何一方违反本协议规定内容导致另一方损失的应承担赔偿责任及全部不利后果。”2019年1月22日，董继明收到董继辉经银行转账方式支付的16万元。同日，董继明签署《收条》，内容为：“董继明、董继辉两个人共同出资购买北京市朝阳区××拆迁安置房二居室一套于2019年1月22日下午在光大银行从董继辉账户转入董继明账户16万元作为购房款。”2019年3月20日，董继明与北京极富房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同（限价商品住房）》，购买涉案房屋，总房款449407元。2019年4月4日，涉案房屋登记在董继明名下，建筑面积76.56平方米，性质为限价商品住房。2019年3月，董继明就案涉房屋缴纳2019年3月20日至2020年3月19日的物业费1683.72元。2020年4月，董继明就案涉房屋缴纳2020年3月20日至2021年2月28日的物业费1599.26元。2019年4月9日，董继明向董继辉转账163000元，摘要为“还回常营购房款，附利息3000元”。2019年7月10日，董继明将董继辉诉至本院，要求撤销双方于2018年9月20日签署的《协议书》。本院于2020年2月25日作出（2019）京0102民初29990号民事判决，驳回董继明的诉讼请求。2019年，董继辉将董继明诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认董继辉对案涉房屋享有三分之一的产权份额。2020年9月28日，北京市朝阳区人民法院作出（2019）京0105民初60073号民事判决，确认董继辉对案涉房屋享有三分之一的产权份额。该判决于2020年10月16日生效。董继辉经执行程序，于2020年12月11日取得案涉房屋三分之一的产权份额。本院认为，结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：董继辉主张的各项诉请是否成立。关于物业费1094元，董继明暂不应支付。董继辉经法院生效判决确认为案涉房屋享有三分之一份额的所有权人，该判决生效时间为2020年10月16日生效。换言之，董继辉自2020年10月16日方成为案涉房屋的业主，才负有缴纳物业费的义务。董继明将全部物业费代为缴纳，可就部分向董继辉进行主张。董继明未经董继辉同意擅自将房屋对外出租，占有房屋租金，董继辉并未实际享有租金，没有理由认为董继辉应享有的租金数额低于物业费数额，所以暂时不应判令董继辉支付物业费，应在折抵租金后由双方另行解决。关于公共维修基金5104元，董继辉应予承担。公共维修基金又名住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。董继辉与董继明签订《协议书》时，双方虽未明确约定该部分费用的支付，但该费用性质与房款类似，皆是获取房屋权利所应支付的价款，购房人负有支付义务。该情况应为董继辉所知晓，现董继辉支付相应部分的购房款，其称为房屋所有权人后，也应支付相应的公共维修基金。董继辉提供缴纳公共维修基金的票据，本院认定，董继明共计缴纳15312元，董继辉对案涉房屋享有三分之一的产权份额，故此，董继辉应支付5104元。关于空调费2099元、装修物业服务费127元、装修费32101元，董继辉不应支付。董继辉于2020年10月16日方成为案涉房屋所有权人，上述费用均发生在该时间之前。第一，空调费2099元，空调并非与房屋形成附合，且安装空调并非经董继辉同意，彼时董继明通过各种方式不愿履行与董继辉之协议，所以该部分费用，董继辉不愿负担，董继明应自行解决，亦可自行将空调拆除移走。第二，装修物业费、装修费，董继辉与董继明明确约定任何一方均不得在未经另一方同意的情况下擅自处分安置房屋，董继明未按照合同约定，自行装修房屋，可参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的精神，该部分费用由董继明自行承担更为妥当。综上所述，董继明诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国立法法》第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，董继辉向董继明支付5104元；二、驳回董继明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407元，由董继明负担356元（已交纳），由董继辉负担51元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高磊二〇二一年三月十五日书记员  任卓