河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终686号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邢台凯宏房地产开发有限公司，住所地邢台市襄都区西大街新天地小区2号楼1层1－25。 法定代表人：王挺，该公司经理。 委托诉讼代理人：弓丰玲，河北周行律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李鸿洋，男，1999年3月13日出生，汉族，住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：杨成丽（系李鸿洋之母），住邢台市襄都区。 委托诉讼代理人：罗双华，河北佳信时代律师事务所律师。 原审第三人：邢台市金街房地产咨询服务有限公司，住所地邢台经济开发区永安南路58号金宏小区40号楼27层2703室。 法定代表人：李笑，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈志英，该公司员工。 上诉人邢台凯宏房地产开发有限公司（以下简称凯宏房地产）因与被上诉人李鸿洋、原审第三人邢台市金街房地产咨询服务有限公司（以下简称金街公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初1854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人凯宏房地产的委托诉讼代理人弓丰玲，被上诉人李鸿洋的委托诉讼代理人杨成丽、罗双华，原审第三人金街公司的委托诉讼代理人陈志英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯宏房地产上诉请求：1.撤销一审判决发回重审或查明事实后依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决认定事实错误。（一）本案银行贷款无法获得审批，是因为被上诉方拒绝更换担保人，即银行贷款不能办理的原因是被上诉人原因所致。故一审法院认定“银行贷款手续审批未能通过，非因双方的过错导致”错误。因此，被上诉人已经违约，应当承担违约责任。（二）一审法院认定第三人金街公司与杨成丽、李鸿洋民间借贷纠纷案件中李鸿洋向第三人金街公司借款14万元的利息及违约金为本案商品房买卖合同纠纷案件中李鸿洋的直接损失错误。一审判决由上诉人承担民间借贷纠纷案件中借款的利息及违约金部分，使得李鸿洋不履行借款合同的还款义务还能逃避法定责任，有悖于《合同法》的相关规定和诚实信用原则。二、一审法院在未查清案件基本事实的情况下，适用法律错误，作出判决错误。（一）涉案《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。被上诉人拒不依约办理贷款事宜已明显违约，应当根据合同约定向上诉人承担总房款15%的违约责任。（二）有关李鸿洋与金街公司民间借贷纠纷案件中李鸿洋的违约与本案无关，由其违约行为所产生的违约责任应当由其本人或其担保人承担。因此，上诉人有权从李鸿洋已交房款中扣除违约金，将剩余房款在解除合同后无息退还给被上诉人。 李鸿洋辩称，1.上诉人的上诉理由不能成立。答辩人在整个房屋买卖过程中不存在任何违约行为。在签订房屋买卖合同之前，答辩人就多次询问上诉人的业务员，在确保答辩人能够办理按揭贷款的情况下，才签订的房屋买卖合同。按照房屋买卖合同的约定，答辩人先交纳了20%的首付款。在上诉人告诉答辩人银行不能办理贷款的情况下，又按照上诉人的要求另行增加了10%的首付款，但仍然无法办理。因此答辩人才要求与上诉人解除房屋买卖合同，退还已付的首付款。2.答辩人因交纳首付款的借款利息和违约金，当然属于直接损失。因房屋买卖合同中的上诉人属于违约方，因此上诉人应依法承担借款利息是合理合法的。3.导致借款产生利息的原因及责任也在于上诉人。因为答辩人是在2020年7月14日就已经向上诉人发出了解除合同通知书，上诉人也已经收到，但并没有在三个月之内提起诉讼，因此双方之间的房屋买卖合同实际上是在2020年7月14日解除。当时借款并不满1年，借款是不产生利息的。但是因上诉人迟迟不退还答辩人首付款，也不将借款退还给第三人，由此导致借款超过了1年而产生了高额利息。该损失完全是由上诉人造成的，因此依法应由上诉人承担。 金街公司述称，对上诉人的上诉理由没有异议，同意上诉人的意见。 李鸿洋向一审法院起诉请求：1.依法判令原告与被告解除2019年9月19日签订的商品房买卖合同，并双倍退还原告所交购房款定金1万元，退还其余购房款132671元及利息（利息以142671元为基数，自2019年11月25日起至履行完毕之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令被告退还原告首付款140000元并赔偿损失，损失为14万元借款利息、逾期利息和违约金；3.本案的诉讼费用由被告负担。 凯宏房地产向一审法院提出反诉请求：1.依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，2.被告李鸿洋向原告支付违约金141268元，3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年9月19日，凯宏房地产与李鸿洋签订《商品房买卖合同》，约定李鸿洋购买凯宏房地产开发的位于桥东区房屋一套。建筑面积为117.32平方米，单价为7157.32元，房屋总价款为932671元，首付款192671元，余款740000元在银行办理贷款。合同签订后，李鸿洋支付了部分首付款52671元后，剩余140000元首付款按照被告凯宏房地产的要求与第三人金街公司签订《借款协议》，由第三人金街公司直接支付给被告凯宏房地产。后在凯宏房地产工作人员的要求下又补交了90000元首付款，李鸿洋共支付凯宏房地产首付款282671元。后因贷款手续银行审批不能通过，致使合同目的不能实现，李鸿洋多次要求凯宏房地产退回购房款无果，形成本讼。 另查明，第三人金街公司诉李鸿洋、案外人杨成丽民间借贷纠纷一案，河北省邢台经济开发区人民法院已作出（2020）冀0591民初1198号民事判决书，判决认定李鸿洋于本判决生效之日起十五日内向金街公司偿还借款本金14万元及利息、逾期利息和违约金（利息以14万元为基数，按照年利率12%自2019年8月30日起至2020年8月29日止；逾期利息和违约金以14万元为基数，自2020年8月30日起至实际履行完毕之日止，按借款协议成立时一年期贷款市场报价利率的四倍即17%计付）。 一审法院认为，李鸿洋诉请解除2019年9月19日双方签订的《商品房买卖合同》，凯宏房地产反诉请求解除该《商品房买卖合同》，且买卖房屋贷款手续未能审批通过，故该合同已无继续履行的必要，对双方解除《商品房买卖合同》的请求，予以支持。银行贷款手续审批未能通过，非因双方的过错导致，故对李鸿洋主张双倍返还定金1万元，不予支持。李鸿洋按照凯宏房地产要求与第三人金街公司签订《借款协议》借款140000元因此产生的利息、逾期利息和违约金，李鸿洋主张由凯宏房地产负担，予以支持。因凯宏房地产实际占用李鸿洋支付的首付款142671元，故应当自占用之日起向李鸿洋支付利息。凯宏房地产主张李鸿洋支付违约金141268元，没有事实根据和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）李鸿洋与被告（反诉原告）邢台凯宏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、自本判决生效后十日内被告（反诉原告）邢台凯宏房地产开发有限公司给付原告（反诉被告）李鸿洋购房款282617元及利息（利息分别以142671元为本金自2019年11月25日起按照当月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.15%计付，以140000元为基数，按照年利率12%自2019年8月30日起至2020年8月29日止；逾期利息和违约金以140000元为基数，自2020年8月30日起至实际履行完毕之日止，按借款协议成立时一年期贷款市场报价利率的四倍即17%计付）；三、驳回原告（反诉被告）李鸿洋的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）邢台凯宏房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5540元，保全费1320元，由被告（反诉原告）邢台凯宏房地产开发有限公司负担。 二审审理中，上诉人提交如下证据：1.《商品房买卖合同》复印件一份；2.《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》复印件一份；3.个人贷款房款回单复印件一份。以上证据欲证明涉案房产贷款手续未获银行审批通过非上诉人原因所致。被上诉人对上述证据的真实性、关联性和证明力均不予认可。金街公司对上述证据无异议。二审对一审查明的案件事实予以认定。 本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。因当事人签订商品房买卖合同及相互间发生的行为均在民法典施行之前，根据法不溯及既往的原则，本案应当适用签订合同时的法律规定。 依据双方当事人的庭审举证及陈述意见，结合一审查明事实，被上诉人在购买涉案房产前就其个人及父母的相关征信和其他情况已如实向上诉人告知，被上诉方作为一般消费者，就购房款能否办理银行贷款手续已经尽到了基本的注意义务。上诉人系专业的房地产开发商，就办理银行贷款事宜具有初步的审查义务。上诉人在对被上诉人办理购房贷款的相关手续、程序未审查清楚的情况下，即同意并接受被上诉人以银行贷款形式购买涉案房产且收取了被上诉人首付购房款的行为明显欠妥。现被上诉人的购房贷款手续因未获银行审批通过而无法办理，上诉人主张系被上诉人原因所致，结合双方当事人举证及庭审陈述意见，从本案现有证据不足以认定上诉人的该项主张成立。一审判决未支持上诉人以被上诉人违约为由要求其承担违约金的诉请并无不当。关于李鸿洋与金街公司之间的民间借贷纠纷案件所判定的借款利息损失应否由上诉人承担的问题。金街公司系被上诉人购房过程中由上诉人向其引荐，且从借款协议的约定内容、款项用途及支付方式的履行情况看，上诉人对被上诉人的借款购房行为的形成和履行明显具有主导作用。有鉴于此，结合被上诉人的整个借款行为发生过程，足以使人对凯宏房地产与金街公司之间的关联性产生合理怀疑。本案上诉人以定期无息借款的方式使被上诉人签订了涉案商品房买卖合同并交纳了首付款，在发生非因被上诉人原因致使银行贷款无法办理、双方合同难以继续履行的情况下，一审法院基于公平和诚实信用原则，判决对被上诉人以购房为目的所借款项的利息和违约损失由上诉人承担并无不当。 综上所述，邢台凯宏房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，判决结果妥当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3126元，由上诉人邢台凯宏房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨月花 审判员  王华青 审判员  武丽萍 二〇二一年三月二十九日 书记员  刘 静