山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初1289号原告:山东安和物业有限公司，住所地济南市。法定代表人:周琛洁，总经理。委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。被告：李忠栋，男，1973年8月16日出生，汉族，住山东省烟台市。原告山东安和物业有限公司（以下简称安和物业公司）与被告李忠栋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安和物业公司的委托诉讼代理人魏燕到庭参加诉讼，被告李忠栋经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安和物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决李忠栋向安和物业公司支付物业费8474元、违约金1000元；2.本案的诉讼费由李忠栋承担。事实和理由:2009年7月16日，安和物业公司与案外人山东群盛置业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定安和物业公司作为群盛华城小区的前期物业服务企业为该小区提供物业服务，安和物业公司于同年7月入驻该小区提供物业服务。根据合同约定，住宅物业费为1.26元/平方米/月，按季度交纳，如业主逾期支付的，按日承担3%的违约金。案涉房屋面积119.39平方米，李忠栋于2015年9月10日前作为群盛华城**号楼***室业主，拖欠2011年1月1日至2015年9月9日的物业费，安和物业公司多次以口头、电话、书面等方式要求李忠栋支付物业费，但均未果。为维护安和物业公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。李忠栋提交答辩状辩称，第一，安和物业公司不能按照物业合同和物业管理规定提供物业服务，违约在先。安和物业公司不履行安全保卫义务。群盛华城小区原为封闭小区，但小区一直未设置安保，完全成了开放式小区，给居民安全造成了严重的安全隐患，因安和物业公司不能履行物业服务义务，给李忠栋的生活带来诸多不便，故李忠栋不应支付物业费。第二，安和物业公司起诉李忠栋已超过诉讼时效。李忠栋已于2015年9月将房屋出售给李**，并办理了过户手续，自2015年9月至安和物业公司起诉前，安和物业公司从未向李忠栋主张过物业费，已过诉讼时效。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日，因此，本案应适用二年的诉讼时效，即便按照《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效，安和物业公司自2015年9月至起诉之日已接近五年时间，已过了诉讼时效。综上，请法院查明事实，依法驳回安和物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年7月16日，山东群盛置业有限公司作为甲方与乙方安和物业公司签订《物业管理委托合同》，约定甲方通过协议选聘方式将群盛华城小区委托乙方实行物业管理服务，期限自2009年8月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。合同约定本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取，住宅房屋1.26元/月?建筑平方米，非住宅房屋1.58元/月?建筑平方米。甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。根据安和物业公司提交的房屋权属信息，李忠栋自2011年2月16日取得案涉小区**号楼***室房屋的所有权，案涉房屋面积为119.39平方米。安和物业公司主张李忠栋拖欠自2011年1月1日至2015年9月9日的物业费，但并未提交证据证明李忠栋于2011年1月1日即入住案涉房屋或成为案涉房屋的所有人。另查明，2015年9月，李忠栋将案涉房屋出卖给了李**，并于2015年9月10日办理了房屋产权过户登记手续。李忠栋出卖案涉房屋的情况并未告知安和物业公司，亦未与安和物业公司结算拖欠的物业费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，山东群盛置业有限公司与安和物业公司于2009年7月16日签订的《物业管理委托合同》即系前期物业服务合同，该合同系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务企业和小区业主均有约束力。李忠栋作为原群盛华城小区的业主，在该小区居住时既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业费。虽然李忠栋辩称因安和物业公司未按照物业服务合同及物业管理规定提供物业服务，违约在先才拒交物业费，但其对此并未提交证据证明，且物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。本案中，李忠栋在该小区居住期间一直未交纳物业费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他大多数业主均按时交纳了物业费，因此其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。所以李忠栋依法应向安和物业公司支付所欠物业费。关于物业费的欠交的具体时间，因安和物业公司未提交证据证明李忠栋自2011年1月1日即入住案涉房屋或成为案涉房屋的所有人，因此应以李忠栋取得案涉房屋所有权之日即2011年2月16日起计算至其将案涉房屋出卖并过户登记至李**名下之日即2015年9月10日止。上述时间内李忠栋拖欠物业费共计8253元。关于安和物业公司要求的违约金，因安和物业公司未提交充分证据证明其完全履行了物业服务合同约定的义务且经本院查明安和物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定不足，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，因此本院对于安和物业公司要求李忠栋支付违约金的诉讼请求不予支持。关于李忠栋主张安和物业公司的起诉已超过诉讼时效的问题。李忠栋主张本案诉讼时效应自其将房屋出卖之日即2015年9月10日起算。安和物业公司主张，诉讼时效应从权利人知道或者应当知道权利受侵害之日起算，因李忠栋将房屋出售并未告知安和物业公司，直到本案提起诉讼前的2020年5月7日，安和物业公司代理律师查询房屋权属信息时才得知房屋已经被出售的事实，因此诉讼时效应自2020年5月7日起算，即使不从该时间起算也应自安和物业公司停止为案涉小区提供物业服务即2018年12月31日开始起算。对此，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，李忠栋于2015年9月10日将房屋出卖给他人并办理了房屋产权过户登记手续，但在其尚欠安和物业公司物业费的情况下，李忠栋并未与安和物业公司联系对物业费进行结算，同时告知安和物业公司其已将案涉房屋出卖，安和物业公司并不知道李忠栋出卖房屋的事实。但至2018年12月31日，安和物业公司停止为案涉小区提供物业服务时，其即应明确知道李忠栋仍然拖欠物业费的行为侵害其权利，根据上述法律规定，此时诉讼时效期间应该开始计算。因此，本案诉讼时效期间应自安和物业公司停止为案涉小区提供物业服务即2018年12月31日起算，至安和物业公司向本院提起诉讼，未超过三年诉讼时效期间。据此，李忠栋主张安和物业公司的起诉已超过诉讼时效期间，于法无据，本院不予认定。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李忠栋于本判决生效之日起十日内向原告山东安和物业有限公司支付2011年2月16日至2015年9月9日的物业费8248元；二、驳回原告山东安和物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取计106元，由原告山东安和物业有限公司负担50元，被告李忠栋负担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年三月十五日书记员  王雪洁