广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初2683号原告：湛江市霞山区国有资产经营公司，住所地湛江市霞山区××××××××。法定代表人：黄杰文，董事长。委托诉讼代理人：董丽娜，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕晓河，广东承诺律师事务所律师。被告：广东博凯建筑工程有限公司，住所地湛江市开发区×××××××××霞海村委会办公楼3楼。法定代表人：李某1。原告湛江市霞山区国有资产经营公司（以下简称国有公司）与被告广东博凯建筑工程有限公司（以下简称博凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后,因无法向被告博凯公司直接送达应诉材料，于2020年12月7日转为普通程序审理，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董丽娜、吕晓河到庭参加诉讼。被告博凯公司经本院合法传唤拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告国有公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告于2016年10月21日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告向原告支付拖欠17个月的租金87360元、水电费4768.2元、垃圾处理费1350元、逾期支付滞纳金23000元。并判令被告支付从起诉之日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占用费、水电费和垃圾处理费（依照合同约定的租金、水电费、垃圾处理费计付）；3.依法判令被告在合同解除后5日内向原告返还该房屋及其附属设施、收回房屋内可移动物品，并判决被告逾期不收回房屋内可移动物品而遗留的物品，原告有权自行处理；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年10月21日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定：原告出租湛江市霞山区××××××××东边，280平方米房屋给被告做办公室使用；租赁期限自2016年12月5日至2024年12月4日止，租赁期为8年；月租金为人民币5600元，第四年开始租金在原租金价格基础上逐年递增10%，租金按月结算，于每月26日前为缴交下个月租金；被告在承租期间电费按1.1元/度、水费按4.5元/吨计费，于次月10号前交清上月水电费；被告拖欠租金累计达二个月或欠缴各项费用的，原告可向被告加收滞纳金，滞纳金按每逾期一天应加收欠缴金额2‰的方法计算；拖欠租金或欠缴各项费用达11200元的，原告有权终止合同，收回房屋，并没收押金。合同解除后5日内被告应返还房屋及附属设施，经原告验收后确认，被告租赁房屋购置的可移动物品由其自行收回，超过5天房屋内被告未经原告同意遗留的物品，原告有权自行处理。合同履行到2019年1月份，被告均有一直依约支付租金及水电费用，但从2019年2月起，被告开始拖欠租金及水电费不付。原告多次催交，被告均未支付。截止到原告提起诉讼，被告已拖欠17个月租金87360元未付，水电费4768.2元未付、垃圾处理费1350元未付。综上，被告的行为已经严重违约，原告特向法院提起诉讼。被告博凯公司既没有到庭参加诉讼，也没有提供书面答辩状。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据，营业执照、企业信用信息公示报告、房屋租赁合同、银行流水等，上述证据形式合法、内容真实，本院予以确认并在案佐证。被告博凯公司经合法传唤未到庭，视为其放弃质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月21日，被告向原告承租位于湛江市霞山区××××××××东边，面积为280平方米的房屋，用于作为办公室。租赁期限自2016年12月5日至2024年12月4日止，租赁期8年。当日，原告（甲方）与被告（乙方）订立《房屋租赁合同》，该合同与本案诉讼请求相关的条款有：“2、月租金为人民币5600元。租金自租赁期内的第四年始直至租赁期满，房屋租金在原租金价格基础上逐年递增10%。4、租金按月结算，每月26日前为缴交下个月租金时间。5、乙方必须于当月26日前将租金以现金交付甲方，或将租金转入甲方指定的账户……三房屋租赁合同押金1、乙方应于本房屋租赁合同签订日向甲方交纳按月租金标准计算的三个月的租赁合同押金16800元，甲方收取押金后，向乙方开具收款凭证。2、租赁期满或合同解除后，房屋租赁合同保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还。四其他费用（一）乙方承担以下费用并承担延期付款的违约责任：1、乙方在承租期间电费按1.1元/度、水费按4.5元/吨计费向甲方缴交……十合同的解除（一）经甲、乙双方协商一致，可以解除合同。任何一方提出解除合同，需提前二个月书面通知另一方，经双方协商后可解除合同。在解除合同前，各方需继续履行该合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2、因地震、海啸、台风等不可抗力因素致使房屋毁损、灭失或造成其他损失致使房屋无法使用的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，并没收押金。1、拖欠租金或欠缴各项费用达11200元的……十一违约责任（一）乙方拖欠租金累计达二个月或者欠缴各项费用的，甲方除可采取停水、停电等措施外，并向乙方加收滞纳金（滞纳金按每逾期一天应加收欠缴金额的2‰的方法计算）……。”2019年2月3日，被告最后一次交租金5600元，该部分租金是2019年2月5日至2019年3月4日期间的租金。原告于庭审中表示，被告已于2020年7月底返还涉案房屋，涉案房屋内的物品也已搬离。滞纳金按每逾期一天应加收欠缴金额1‰的方法计算。2020年1月23日，结合当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日9时起，广东省将疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年2月29日起，湛江市各县（市、区）全部被确定为低风险地区。2020年5月9日零时起，广东省将疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法，双方均应依约履行各自义务。关于原告国有公司与被告博凯公司于2016年10月21日签订的《房屋租赁合同》是否解除问题。根据双方签订的合同约定，被告拖欠租金或欠缴各项费用达11200元的，原告有权终止合同，收回房屋，并没收押金。原告已于2020年7月底收回房屋，被告未进行反驳，视为默认，故双方签订的合同于2020年7月31日解除。关于原告请求租金及租金违约金问题。根据合同约定，2019年3月至12月期间，每个月租金5600元，2020年1月至7月期间，每个月租金6160元。原告请求被告支付17个月租金共87360元。综合考量疫情防控措施对本地区等行业的影响，以及结合政府及有关部门的管理性文件的要求，可减免部分租金，结合本案查明的事实，根据公平原则，对于原告请求被告支付2020年1月5日至2020年3月4日的租金的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告需向原告支付租金85978.67元（5600元/月×10个月+6160元/月×4个月+6160元/月÷30天×26天）。原告请求被告按每逾期一天应加收欠缴金额1‰的方法计算违约金，请求被告支付租金违约金23000元。在我国合同法中关于违约金的规定，其宗旨在于达到弥补守约方因违约方违约行为所遭受的损失，其性质为“补偿性为主、惩罚性为辅”，补偿性仍是其主要属性，违约制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。被告不按时支付租金造成原告的损失主要表现在利息损失，以及追讨涉案货款而支出的合理费用，结合本案查明的事实，原告请求按每逾期一天应加收欠缴金额1‰计算滞纳金的情况下，又要没收合同押金16800元，兼顾公平原则，本院予以支持原告请求被告支付租金违约金23000元，但被告已支付的合同押金16800元应予以抵扣，故被告尚需向原告支付违约金6200元。关于原告请求被告支付水电费4768.2元、垃圾处理费1350元的问题。原告未提交任何证据予以证明其已代缴了水电费，从原告提交的银行流水中未显示被告需要缴交垃圾处理费，故该请求本院不予支持。关于原告请求被告支付从2020年10月12日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有费、水电费和垃圾处理费的问题。庭审中，原告自认其已于2020年7月底收回涉案房屋，涉案房屋内的物品也已搬离。基于该事实，原告已取回涉案房屋的实际控制权，其完全有理由合理安置房屋内的物品后，对涉案房屋进行正常使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，原告收回房屋后，因其自身原因造成损失的扩大，应由其自身承担，故原告该请求无法律依据，本院不予支持。被告博凯公司经本院合法传唤拒不到庭，视为放弃质证和抗辩权利，依法可缺席判决。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告湛江市霞山区国有资产经营公司与被告广东博凯建筑工程有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；二、被告广东博凯建筑工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告湛江市霞山区国有资产经营公司支付租金85978.67元及违约金6200元；三、驳回原告湛江市霞山区国有资产经营公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2629.56元，由被告广东博凯建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  韩 剑审 判 员  李小凤人民陪审员  刘玉娟二〇二一年三月十五日法官 助理  廖灵翠书 记 员  李雄敏附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。