宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初11602号 原告（反诉被告）：陈忠芬，女，1972年6月27日出生，汉族，宁夏贺兰县人，个体，住宁夏银川市兴庆区。 委托代理人：叶依灿，宁夏平瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邹亮，男，1983年12月20日出生，汉族，宁夏中宁县人，企业培训师。住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：袁文静，宁夏观德律师事务所律师。 第三人：银川市海庭家园房产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人：张莉莉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔涛，男，1985年5月9日出生，汉族，该公司店长。 原告(反诉被告)陈忠芬与被告（反诉原告）邹亮、第三人银川市海庭家园房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈忠芬的委托诉讼代理人叶依灿、被告（反诉原告）邹亮及其委托诉讼代理人袁文静、第三人银川市海庭家园房产有限公司的委托诉讼代理人崔涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告(反诉被告)陈忠芬向本院提出如下诉讼请求：一、依法判决解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；二、依法判决被告向原告返还定金10000元；三、依法判决被告向原告支付违约金123000元；以上合计133000元（大写：壹拾叁万贰仟元）；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方通过第三人银川市海庭家源房产有限公司居间介绍，于2020年9月21日签订《房屋买卖合同》，并进行了公证，合同约定被告将宁夏银川市金凤区六盘山路房屋出卖给原告，合同价款为41万元，被告于签订合同当日向原告交付房屋及房屋相关手续，原告同时支付40万元购房款，剩余1万元在被告协助原告变更房屋过户手续后再行支付。合同第四条约定“如有一方违约，按照上述房屋市场评估价格的30%赔偿对方违约金…”。2020年9月13日，原告先行向被告支付了1万元定金，合同签订后，原、被告与第三人三方前往涉案房屋售楼部交涉时，开发商主张被告并未依法履行与开发商签订的房屋买卖协议，在支付了两期房贷之后就中止履行合同义务，现开发商现准备起诉被告，要求解除他们之间的房屋买卖合同。截止今日，合同已经签订一个多月，被告仍无法交付涉案房屋，且原告现已查明涉案房屋三证不齐，未过消防，未缴纳土地出让金，根本不符合交房条件，被告对上述情况一清二楚，却恶意隐瞒，企图骗取购房款，主观恶意明显，其行为已经构成根本违约。原告为履行涉案合同，四处借钱筹集购房款，且支付了涉案合同公证费2050元。又因为购买涉案房屋，错过了另外两套房屋，现另外两套房屋均已分别涨价每平米500元-800元，且已经有价无市，即因为被告恶意违约，导致原告现在需要花费更大代价去购买其他房屋。综上，为维护原告合法权益，现向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）邹亮辩称:原告的诉请没有事实与法律依据，请求依法予以驳回，理由如下：1.原、被告之间于2020年9月13日签订《房屋交易合同》，于2020年9月15日签订《房屋买卖合同》后，并不是被告未按照约定履行合同，而是原告未按照合同约定的时间支付购房款违约在先。原告在2020年9月13日之前已与本案第三人银川市海庭家园房产有限公司实地看过涉案房屋并清楚的了解到该房屋暂时存在的问题(开发商不能正常交房、不能办理产权证、该房产处于烂尾楼的状态)。被告与原告在签订完毕合同后，办理公证手续前，原告到该房屋所在的物业公司了解到，被告与涉案房屋开发商之间还存在着相互欠款的问题(被告欠开发商的房款，开发商欠被告的违约金)，原告将了解到的情况告知了本案第三人海庭家园公司。原告在了解前述事实的基础上，依然在2020年9月21日与被告到公证处去做房屋买卖公证，坚持购买涉案房屋。原告对房屋存在的问题一清二楚，却依然执意购买涉案房屋并在签订合同后恶意要求被告正常交房，且不支付购房款，是原告不支付房款违约在先。原告以被告不能正常交房为由起诉被告意图骗取违约金，主观恶意明显，其行为已经构成违约。被告为履行涉案合同多次拒绝他人高出被告和开发商之间的房屋成交价(46.6万元以上)，导致被告放弃了更高价格出售的机会。据此，被告将在前述事实的基础上提出反诉，请求原告向被告支付违约金。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据该条规定，如果被告存在违约行为，原告不能要求被告即向其双倍返还定金又向其支付违约金。 第三人银川市海庭家园房产有限公司辩称：对于原告的诉请，原告与我方多次沟通如何去办理房屋手续，与被告方沟通后无果，我方就与原告方沟通了后续事宜。我方看了原告提供的资料，原告的诉请属实。我方是按照居间流程进行的，我方不存在任何问题，办理交房手续时，才发现案涉房屋存在问题，被告与开发商之间有欠款的情况，导致房屋暂时不能交房，开发商的财务人员告知我们被告没有给开发商继续还款导致银行将开发商的保证金扣了，导致房屋无法正常交易。被告称房屋存在种种问题，但我方之前交易其他房屋时也都正常进行了交易。 反诉原告（被告）邹亮诉称：1依法判决被反诉人向反诉人支付违约金123000元；2、依法判决本案的诉讼费等费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人通过银川市海庭家源房产有限公司居间介绍，于2020年9月13日签订《房屋买卖合同》，合同约定反诉人将宁夏银川市金风区房屋卖给被反诉人，合同价款为41万元，约定被反诉人在2020年9月14日支付40万元房款给反诉人，剩余1万元房款在以后开发商正式交房能够办理房屋产权证并配合过户后再支付给反诉人。被反诉人在2020年9月13日之前已与居间中介实地看过涉案房屋并清楚的了解到该房屋暂时存在的问题(开发商不能正常交房、不能办理产权证、该房产处于烂尾楼的状态)。反诉人与被反诉人在签订完毕合同后，被反诉人到该房屋所在的物业公司了解到，反诉人与开发商之间还存在着相互欠款的问题(反诉人欠开发商的房款，开发商欠反诉人的违约金)被反诉人将了解到的情况告知了中介，但是在2020年9月21日被反诉人依然与反诉人到公证处去做房屋买卖公证。被反诉人对房屋存在的问题一清二楚，却依然执意购买并在签订合同后恶意要求反诉人正常交房，而且不支付购房款，是被反诉人不支付房款违约在先。被反诉人以反诉人不能正常交房为由起诉反诉人意图骗取违约金，主观恶意明显，其行为已经构成违约。反诉人为履行涉案合同多次拒绝他人高出反诉人和开发商之间的房屋成交价(46.6万元以上)导致反诉人放弃了更高价格出售的机会。综上，为维护反诉人的合法权益，现向贵院提起反诉，望判如所请。 反诉被告（原告））陈忠芬辩称：反诉人的反诉请求没有事实与法律依据，请求依法驳回其反诉请求。反诉人与被反诉人签订相关案涉合同前，根据反诉人与第三人中介机构所提供的房屋信息所显示案涉房屋未设定抵押，反诉人保证案涉房屋不存在产权纠纷且没有被限制转让，在双方对案涉合同进行公证当天，反诉人、被反诉人及第三人中介机构同时前往案涉房屋物业及开发商售楼部办理房屋交割手续、物业交割手续时才发现反诉人与开发商存在经济纠纷，反诉人无法交付案涉房屋，形成根本违约，应当承担违约责任。 第三人银川市海庭家园房产有限公司辩称：被告的反诉请求与实际发生的事实不符，当时被告提供的所有资料少一张购房发票，当时被告方出示了全款结清证明，我也向被告方询问过，被告说房款已经结清，不存在问题，让我方放心的去交易，我方才与原告被告签了三方合同。合同签订后三方去办理公证，三方一起去开发商处办理物业交割、房屋交割时才发现被告没有给开发商交清房款，还有大部分房款没有交。 根据当事人的诉辩称和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月13日原、被告经第三人居间服务双方经协商签订了一份《房产交易合同》，合同约定被告将银川市金凤区房屋（面积90.61平方米）出售给原告，房屋成交价为41万元，该房屋权属情况为商品房，未设定抵押。被告承诺保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。导致该房屋不能办理产权登记的，由违约方案成交价20%赔偿守约方损失。被告保证已如实陈述该房屋权属状况。2020年9月13日向被告支付定金1万元，原告于次日将购房款40万元支付被告。被告承担本次交易房屋未办理产权证，后期开发商通知被告办理产权证后双方须无条件配合前往办理相关手续，双方共同办理房屋买卖公证，物业费和物业储备金由原告承担。合同签订当日原告支付被告定金1万元，被告给原告出具收据一张，注明收到原告定金1万元。2020年9月15日双方经银川市国安公证处办理了房屋买卖合同的公证，原告支付了合同公证费2050元，而该份房屋买卖合同约定，房屋成交价41万元，房款于2020年9月15日先付给被告40万元，同时被告将上述房屋及房屋相关手续交于原告，剩余房款1万元原告于被告办理产权证且过户至原告名下后一次性付清给被告。产权证可办理至被告名下时，被告应尽快办理，由原告承担办理产权证的相关税费。本合同一经签订双方不得反悔，如一方违约需按市场评估价30%赔偿对方违约金。并如数退还购房款和产权证及其相关手续。该合同经公证后双方及第三人三方前往涉案房屋开发商售楼部交涉时，得知被告与开发商因履行双方签订的房屋买卖合同的还贷义务和违约责任有争议，开发商拟起诉被告解除双方签订的房屋买卖合同。且涉案房屋不具备交房条件。原告遂请求解除双方签订的房屋买卖合同并退还其定金，双方经协商未果，原告遂诉至本院，请求依法判如所请。审理中被告提起反诉。 本院认为，原、被告经第三人居间服务签订的房产交易合同和经公证签订的房屋买卖合同，均系双方当事人的真实意思表示，属有效合同，对双方均具有法律约束力，双方应当自觉全面履行合同的义务。由于被告明知其尚未从其开发商处取得涉案房屋的产权，仍向居间方发布售房信息，且经居间服务与原告签订房屋交易合同，并在合同中称涉案房屋未抵押，违背了诚实信用原则，双方虽办理了房屋买卖合同的公证，但被告因未履行还贷义务致使开发商无法向其交付房屋。其行为构成违约，致使该合同的目的无法实现，应承担相应的违约责任。原告请求解除双方签订的房屋买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告返还定金1万元并支付违约金12300元，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，经释明后原告选择违约金条款，但双方约定的违约金比例过高，本院调整违约金比例为10%，即41万元*10%=41000元。反诉原告（被告）辩称其向反诉被告（原告）和第三人告知了房屋不能交房、不能办理产权及烂尾楼的瑕疵，反诉被告（原告）仍执意购买且不付房款的理由，不符合基本常理和交易习惯，故其辩称理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、解除原告(反诉被告)陈忠芬与被告（反诉原告）邹亮签订的两份房屋买卖合同。 二、被告（反诉原告）邹亮于本判决生效之日起五日内返还原告(反诉被告)陈忠芬的购房定金1万元。 三、被告（反诉原告）邹亮于本判决生效之日起五日内支付原告(反诉被告)陈忠芬购房违约金41000元。 四、驳回反诉原告（被告）邹亮的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1480元，反诉费1380元，共计2860元，由被告（反诉原告）邹亮负担。 如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  李建东 二〇二一年三月二十三日 书记员  沈天豪 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。