四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18354号 上诉人（原审原告）：四川普净物业管理有限公司，住所地：四川省成都市武侯区菊乐路********。 法定代表人：喻英，总经理。 委托诉讼代理人：唐吉双，四川秉鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张利娟，四川秉鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都公交集团星辰巴士有限公司，住所地：四川省成都市衣冠庙永丰路**。 法定代表人：方兴弘，董事长。 委托诉讼代理人：彭莉花，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王川，四川君合律师事务所律师。 上诉人四川普净物业管理有限公司（以下简称普净公司）因与被上诉人成都公交集团星辰巴士有限公司（以下简称公交公司）合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4409号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 普净公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，并改判支持普净公司的全部诉讼请求；2.本案一审及二审诉讼费由公交公司承担。事实和理由：一审判决遗漏重大案件事实，错误排除和采信证据，致使错误认定公交公司从2018年7月起再未使用普净公司提供的科创路184号停车场。同时，错误理解和适用有关合同终止、解除和变更的相关法律规定，在案涉《公交场站管理协议》的合同当事人未对合同作出任何变更、解除和终止的意思表示的情况下,错误认定该合同已经终止履行；在履行《公交场站管理协议》的过程中，普净公司将西南配件厂的空地提供给公交公司停放大型公交车，在双方未就该场地的使用费、服务费等事项达成新的意见或者补充意见的情况下，一审判决错误认为普净公司与公交公司建立了新的合同关系，这是对合同成立有关法律的错误理解和适用。鉴于此，应当依法撤销一审判决，具体阐述如下：一、一审判决认定事实存在重大遗漏和错误导致错误判决，应予撤销。一审判决在认定2018年7月普净公司将案涉科创路184号停车场两道正门砌砖封闭的同时，遗漏了在该停车场普净公司还留了一道小门可以供7米和12米的公交车通行的事实。2018年7月为应对环保检查普净公司临时封住了两道大门，但却刻意留下了一道侧门，7米、10米和12米的小型公交车可以正常进出，对此凯天社区工作人员也予以认可，但一审判决未认定该事实。普净公司留下该侧门就是为了继续使用该场地。一审未认定该事实直接导致错误认定自2018年7月起该场地就被停止使用，直到2019年5月才重新使用，以致于得出普净公司未继续履行《公交场站管理协议》（以下称《协议》）的错误判决。一审判决未依法认定和采信证据，导致错误认定2018年7月至2019年5月21日期间公交公司未使用案涉科创路184号停车场的事实。普净公司提交的2019年4月7日和5月4日的照片充分显示了公交公司的公交车辆在案涉科创路184号停车场持续停放的事实。一审法院在一审庭审时也对照片的原始载体进行了核实，照片形成的时间都能一一对应，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下称《证据规定》）第94条的规定，“电子数据存在下列情形的，人民法院可以确认其真实性，但有足以反驳的相反证据的除外：（二）由记录和保存电子数据的中立第三方平台提供或者确认的；”该组照片的真实性应该得到认可。公交公司质疑照片的拍摄时间和拍摄地点，但是未申请司法鉴定也未提出相反证据，并且也不能指出照片中标识有星辰公司的社区巴士停放在案涉科创路184号停车场之外的其他地方。该证据直接关系到本案重要事实的查明，一审法院应当对此做进一步调查核实，责令公交公司明确照片中的社区巴士的具体停放地点，可以组织当事人双方到案涉停车场重新拍摄照片比照该照片背景等方式来核实拍摄地点，从而确定公交公司是否在持续使用该案涉科创路184号停车场。一审法院简单以“现场已打围，无法进入，普净公司未进一步举证，无法判断拍摄的具体位置”为由草率作出不予采信该照片的认定。事实上，从本案其他事实形成的逻辑关系看，普净公司为应对环保检查封闭了案涉停车场两道正大门，同时刻意留一道侧门供停车使用，公交公司如果没有继续使用该停车场，必然会提出解除合同的意思表示，然而至今公交公司未提出任何解除或者变更合同的意思表示，再结合照片显示的2019年4月、5月公交公司仍在使用该停车场，据此认定公交公司在2019年5月之前持续在使用案涉科创路184号停车场才符合常理的认知和判断标准。根据《证据规定》第68条规定：“人民法院应当要求证人出庭作证，接受审判人员和当事人的询问，无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”凯天社区工作人员作为公交公司申请的证人，应当出庭接受诉讼当事人和法庭的询问。然而在其未出庭的情况下，一审判决却断章取义错误采信其证言，并依据该证言认定“从2018年7月起，公交公司未能在科创路184号及其后空地停放公交车。”一审判决在违法排除客观证据的同时却采信了极不稳定的主观证言,更是仅凭该孤证认定案件事实，作出错误判决，应当予以纠正。一审判决认定了普净公司自行投入建设了案涉停车场地的事实，但是没有认定具体建设的费用，有违公平公正。一审判决认定，公交公司使用普净公司按照合同标准建设好的场地并接受普净公司的服务，《协议》中约定的费用标准应当包含场地使用费、场地设施建设费及服务费用，之所以普净公司愿意花费大量人力物力财力来打造案涉场地，正是考虑到协议的期限为三年，普净公司的经营成本经过三年能顺利回收，因此协议约定的费用为三年的分担费用。从公交公司提交的其与成都市土地储备中心签订的《临时用地使用协议》中约定的临时用地使用费为210000元每年，可以得知普净公司与公交公司就《协议》中约定的费用标准公平合理。普净公司提交的建筑工程合同、收据、购买物品的发票、劳务派遣合同、工资表、转款凭证等证据正是证明普净公司为打造场地的场地设施建设费、服务费用及场地使用费，与本案存在事实上的关联性，这些证据应予采信，公交公司应该支付上述费用。然而，在协议履行过程中公交公司在未取得普净公司同意的情况下于2019年5月与土地储备中心另行达成了协议，基于政府部门的强势和压力，在双方合同根本没有到期的情况下，普净公司不得不被迫撤场，但双方的合同直至开庭时也未解除或终止。一审法官在现场调查时也确认，公交公司至今还在使用普净公司修建的设施设备，既然一审法院确认费用包含场地使用费、场地设施建设费及服务费用，那公交公司必须支付普净公司为此付出的所有费用。普净公司提交的《停车登记表》是物业服务的真实记录和反映，虽然为普净公司单方制作，但其能够与本案其他证据或者事实相互印证，应当予以采信。一审法院认定普净公司在科创路184号场地为公交公司提供了符合合同约定的场地及服务，公交公司认可普净公司在西南配件厂场地为其提供了服务，那普净公司提交的“停车场登记表”就是上述物业服务的真实反映。且该些车辆出入登记记录形成于物业服务发生当时，不存在伪造及事后制作，该些证据与普净公司提交的其他证据形成了完整的证据链条，能够充分证明普净公司一直在为公交公司提供物业服务，从未间断或终止。一审以该证据为单方制作为由不予采信严重错误，应予纠正。本案为物业管理服务合同关系而非土地租赁合同关系，一审判决对此认识有误，导致在认定合同目的上出现偏差，进而影响正确处理案件。《协议》虽然约定的款项名称是租赁费用，但《协议》第2页第1行和第2行约定了“乙方向甲方收取管理费用并为甲方开具增值税专用发票，甲方在收到增值税专用发票后的15个工作日内将管理费汇入乙方账户”该约定也是双方对物业管理服务关系的确认。结合普净公司向公交公司开具的发票内容为“物业管理费”，公交公司也以支付“停车费”作为普净公司提供物业服务的回应，因此双方为真实的物业服务法律关系。其合同目的就是为满足公交公司停放公交车的安全和正常使用的需要。尽管一段时间内公交公司的部分车辆因环保原因停在了其他场地，但那是普净公司根据履行合同的义务给予的安排，且当时普净公司也与公交公司具体负责人提出是否需要签订补充协议，其回复只要没有影响正常的停车使用，就按原协议执行。普净公司于是积极协调各方资源为公交公司提供了西南配件厂一块场地供公交公司18米的公交车停放，且公交公司并未对普净公司的这样安排提出任何异议，公交公司已经完全实现了合同目的，因此应当支付普净公司相应的对价。一审判决虽然正确分析了公交公司应当支付给普净公司的合同对价包含场地使用费、场地建设费和服务费，但是基于法律关系认识的偏差继而脱离了对公交公司合同目的是否实现的考察，作出了对普净公司极为不公正的错误判决。二、一审判决认定“从2018年7月起，公交公司未能在科创路184号及其后空地停放公交车、接受普净公司的服务，双方签订的《公交场站管理协议》未能继续履行”缺乏事实和法律依据。如前所述，本案的证据和查明事实充分证明了公交公司一直在使用案涉科创路184号场地及其后面空地停放公交车和公交驾驶员车辆，普净公司从未中断过对公交公司的服务，普净公司一直在履行《协议》，在此不再赘述。《公交场站管理协议》自双方签字即生效，在协议未被解除或终止的情况下，该协议继续有效，对双方具有约束力。2018年7月后，虽然普净公司让公交公司安排部分大型公交车停放在西南配件厂的空地，但是双方未就停车费和服务费等达成新的协议或者补充协议。根据原《中华人民共和国合同法》第77条、第78条之规定，普净公司与公交公司并未变更《协议》。普净公司提供西南配件厂的空地给公交公司停放公交车，实际上是在履行《协议》中“普净公司提供给星辰公司合适场地停车”的义务。一审判决认为未将车辆停放在案涉科创路184号场地就是终止原合同履行，普净公司提供西南配件厂的空地给公交公司停放公交车是达成新的合同或者说变更原合同，是适用法律错误。普净公司是否证明其为西南配件厂地块的权利人与本案无任何关系，公交公司接受了普净公司的停车安排，实现了安全停放公交车的合同目的，就应当按照《协议》约定支付普净公司合同对价。一审判决认为普净公司应提交其是西南配件厂地块的权利人才能向公交公司主张合同价款是违反合同相对性原理的错误认定，于法无据。普净公司具有使用案涉场地的正当合法权利，但是2019年5月21日公交公司却单方与成都市土地储备中心签订了《临时用地使用协议》，承租案涉科创路184号场地中的11亩土地用于停车，在普净公司与公交公司签订的《协议》未解除或者终止的情况下，公交公司的单方行为侵害了普净公司的合法利益。一审判决适用法律错误，认为该无权处分的行为可以抗辩普净公司的主张，应当予以纠正。三、普净公司的主张应获得支持，公交公司应当按照合同约定支付费用。本案是物业管理服务合同，普净公司提供场地给公交公司使用，实现公交公司安全停放公交车的合同目的，公交公司按照《协议》约定支付场地使用费、场地建设费以及服务费等合同对价。双方都应按照合同约定全面诚实履行自己的义务，普净公司已经严格按照双方约定提供了合适的场地供公交公司停放公交车使用，即使在合同履行过程中，公交公司的部分车辆（18米大车）因为环保原因移停至其他场地，但是其7米、10米和12米的公交车仍在使用科创路184号场地，普净公司的物业服务也一直未中断过。如普净公司因为环保原因，不能提供相应的补救方案，不能满足公交公司的停车要求，不能继续提供相关服务，按国有企业的惯例，公交公司肯定且应当提出与普净公司签订解除或终止合同，但公交公司并未提出任何异议，且公交公司也以实际行动接受了普净公司的履行，双方并未解除、变更或终止《协议》。因此，公交公司在其安全停放公交车的合同目的已经完全实现的情况下，应当按照约定支付普净公司场地使用费、场地设施建设费及服务费用。公交公司应当按照合同约定支付普净公司垫付的水电费。根据《协议》第五条第（五）款约定：“每月甲方产生的水电费用（按照实际用量结算），乙方先行垫付后，每月开具收据给甲方进行结算”。该约定说明水电费先行由普净公司进行垫付，之后通过普净公司向公交公司开具收据进行结算。2018年1月至2018年6月的水电费用公交公司已经支付给普净公司，按照双方的约定和形成的交易习惯，2018年7月1日至2019年7月31日期间的水电费63548.63元，普净公司已经提供了代垫水电费的收据完成了举证义务，收据上显示的费用与公交公司已交两个季度的费用相当，且公交公司承认在西南配件厂场地普净公司提供了服务，产生水电费正当合理，公交公司应向普净公司支付代垫费用。公交公司作为国有企业不应侵犯中小企业的合法利益。综上，请求依法支持普净公司的全部上诉请求。 公交公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。普净公司称一审判决认定“遗漏了在该停车场普净公司还留了一道小门可以供7米和12米的公交车通行的事实。”事实上，该停车场自2018年7月公交公司搬离该场地后至2019年5月公交公司上级单位成都公交集团有限公司与成都市土地储备中心（以下称土储中心）签署租赁协议后的期间内，公交公司未使用该地块用于停车。根据一审认定的事实，可以得出自2018年7月，公交公司的车辆已经实际搬离184号地块的结论。普净公司主张公交公司继续使用该地块，应提供证据予以证明。普净公司为了证明2018年7月以后公交公司仍在使用184号地块而向法院出具了两张照片，两张照片显示拍摄时间为2019年4月7日，地点位于琉璃二街，其中一张图可以看出一辆公交车有公交公司的标记。该组照片上的车辆为7米的小型车辆，停放的地点也为未硬化的地面，假设普净公司的该组证据为真，根据普净公司的说法7米、10米和12米的小型公交车可以正常进入184号地块上已经硬化的场地，那么何以提供7米的小型公交车停在未硬化的场地上的证据，因此，普净公司提供的照片不能达到其证明目的，因此，应认定184号地块自2018年7月起并未实际使用。普净公司未尽到举证义务，未排除证据瑕疵导致的合理怀疑，应承担举证不能的后果。普净公司提供的2019年4月7日和5月4日拍摄的照片显示的地址为琉璃二街，琉璃二街有多个地块正在或已经实施完毕拆迁，该组证据不能唯一地、客观地指向公交车的停车位置位于184号地块上，应承担举证不能的法律后果。况且，一审法院已经组织过现场走访，没有发现184号地块上有与照片相同的场景。同时，就客观情况而言，有显示公交公司车辆的照片背景不具有特殊性和可识别性，拟通过重新拍摄等手法来确定照片车辆所在位置，不具有可操作性。普净公司认为公交公司如果没有继续使用该停车场，必然会提出解除合同的意思表示，事实上解除合同和履行抗辩都是守约方的权利，不必然主动解除合同。公交公司以止付款项作为履行抗辩方式对普净公司未提供合同约定场地的违约行为予以了回应，不属于不符合常理的情况。庭审的表现形式不拘于特定场所。2020年8月12日，一审法官组织双方当事人在案涉现场对事实进行调查，该种形式同样为庭审调查，法院工作人员核实了双方当事人身份、证人身份并记录在庭审笔录中。对于证人证言，在后续的庭审中双方也发表了质证意见，因此，证人证言的形式符合法律规定，普净公司关于证人证言的形式不合法的上诉理由不能成立。场地建设投入属于经营风险，普净公司无视无权经营及环保的风险，应风险自负；且场地建设投入与普净公司的诉讼请求无关，不应得到支持。普净公司在未取得184号土地的合法使用权的情况下，擅自与他人缔结合同，其应当预见到租赁期间内该地块有被收回的可能；在经营过程中，普净公司对场地的维护不满足环保的要求，被责令整改，场地被封锁，导致无法继续使用，以上均属于普净公司的经营风险，是其过错行为导致，与公交公司无关，其对场地投入的损失，应由其自己承担。从普净公司的诉讼请求来看，其主张公交公司支付的是合同价款，而非赔偿建设损失。支付合同价款的诉讼请求是建立在《公交场站管理协议》有效、双方持续履行的情况下才能成立。因此，从普净公司诉讼请求的角度来讲，一审法院对普净公司关于建设投入的证据认定与本案无关是正确的。普净公司称：“在协议履行过程中，公交公司在未取得普净公司同意的情况下于2019年5月与土储中心另行达成了协议，基于政府部门的强势和压力，在双方合同根本没有到期的情况下，普净公司不得不被迫撤场，但双方的合同直至开庭时也未解除或终止。”但从该种表述来看，普净公司无权处分案涉地块是事实，而且整个开庭过程都没有提交其取得案涉土地使用权的任何证明材料，普净公司无权处分他人财产，财产权利人行使取回权具有正当性。至于普净公司的投入已经物化到土地上，普净公司的损失则为土储中心获得的不当得利，普净公司应向土储中心主张而非公交公司。停车记录表由普净公司单方出具，在公交公司未认可的情况下不能被采信。停车记录表由普净公司单方制作，不具有客观性，且无任何其他证据与之呼应，不应被采信。关于《公交场站管理协议》的性质，一审判决第10页明确租金包括服务费用，即对场地提供清洁、维护及安保等服务产生的费用。假设停车记录表为真，也仅能证明其提供了车辆进场的维护工作，而车辆进场的维护工作同样可能在西南配件厂地块上发生，因此，该组证据并不能证明公交公司使用了案涉土地。一审判决已经明确“所以2018年7月至2019年5月，普净公司不仅向公交公司提供的地块变更，而且无论是从场地面积还是提供的服务标准均不及《公交场站管理协议》中所确定的标准，当时《公交场站管理协议》未实际履行，故普净公司无权要求公交公司按照《公交场站管理协议》确定的标准向其支付费用。”因此，普净公司如果认为其提供了安保服务，应由公交公司支付相应费用，那么普净公司应另案向公交公司主张。其实，一审判决中对该事实的认定背后的法理是对“合同变更”和“新立合同”的认定。在本案情形下，公交公司搬离184号地块之事实应视为新立事实合同。我国关于合同变更的立法原则采用禁止推定规则，具体到本案当中，公交公司从原地块搬离至原西南汽配厂，从地块面积、硬化面积、设施设备均有根本性差异，据此双方不能按照协议来履行，而双方亦未达成明示的变更合同的意思表示且无法适用默示规则。既然双方行为为另立事实合同，该种情况下，普净公司无事实和法律依据参照协议中约定的价款向公交公司主张，因此，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。本案以合同纠纷立案，从案涉合同的约定以及实际履行情况来看，无论如何也无法将其归为物业管理服务合同纠纷。如果以物业管理服务合同关系来界定普净公司和公交公司之间的合同关系，那么普净公司无法解释：为何由普净公司提供案涉场地；为何由普净公司对案涉土地进行建设；物业服务费的价格为何高达9000元/亩/月。从《公交场站管理协议》的约定来看：“租赁地块作为甲方公交车场站，用于调停及夜间停放使用。乙方保证该用地为乙方合法取得并享有完整的使用权，可以依法租赁给甲方，期限为甲方公交车辆进场之日起至2020年11月10日止，租赁费用：租赁单价为9000元/亩/月，租赁面积以实测面积为准，乙方负责场站建设，建设标准如下：.......乙方负责安防系统建设和安保人员的聘请......”该等约定表明，普净公司和公交公司之间的法律关系应界定为租赁合同关系附带安保管理服务合同关系。至于普净公司在诉状中称的车辆停放场地变更为西南配件厂一事“对公交公司而言根本没有实质影响，且公交公司并未对普净公司的这样安排提出任何异议，公交公司已经完全实现了合同目的”的说辞，更是无稽之谈。事实上，西南配件厂土地未硬化、无水电设施设备，完全不符合《公交场站管理协议》约定的场地使用标准，完全不满足合同目的。如果按照普净公司的说法，西南配件厂都能满足公交公司的使用要求，那之前硬化184号地块并设置相应的设施设备的行为没有任何意义，因此，普净公司关于合同目的已经实现的说法没有任何依据。二、《公交场站管理协议》事实上已于2018年7月开始未再履行，一审法院认定事实正确。普净公司认为双方并未变更《公交场站管理协议》，普净公司提供西南配件厂的空地给公交公司停放公交车，实际上是履行《公交场站管理协议》中“普净公司提供给星辰公司合适场地停车”的义务，满足公交公司安全停放公交车的合同目的，公交公司接受停车安排即是以其实际行动认可普净公司对合同的实际履行。事实上，普净公司要求公交公司车辆搬离184号地块属于另立事实合同。普净公司既不认可该行为属于另立事实合同也不认可该行为属于变更合同，但又无法说明该行为的法律性质，径直以《公交场站管理协议》约定价款要求公交公司支付，属于对法律的错误理解。西南配件厂地块的使用与否，与《公交场站管理协议》的履行无关，普净公司无法提供与《公交场站管理协议》标准匹配的场地、服务，那么西南配件厂地块的使用行为只能定性为双方另立事实合同，既然双方另立事实合同，那么《公交场站管理协议》终止履行的认定是准确的。无法提供184号地块用以履行《公交场站管理协议》的结果是普净公司造成的，2019年5月土储中心收回地块并再次对外出租的行为，并非公交公司侵害了普净公司权益的行为，二者不具有关联性。三、普净公司的主张不应得到支持。2018年7月至2019年7月期间的水电费不应支付。首先，2018年7月至2019年5月，公交公司没有使用184号地块，无水费、电费产生；其次，2019年5月起公交公司即重新安装了水表、电表，自行缴纳水电费，2019年5月后普净公司不应还有水费、电费产生；最后，普净公司提供的票据也不符合之前提供票据的交易习惯。事实上，从一审法官现场走访的情况来看，即使是在现场调查之时，普净公司安装的电表、水表仍在走动。综上，普净公司关于水电费的主张不应得到支持，一审法院驳回其诉讼请求事实认定清楚、法律适用准确，应予以维持。 普净公司向一审法院起诉请求：1.公交公司向普净公司支付2018年7月1日至2019年7月31日期间的合同款项4095000元（9000元×35亩×13月）；2.公交公司向普净公司支付垫付的水电费63548.63元，暂合计4158548.63元；3.本案的诉讼费等费用由公交公司承担。 一审法院认定事实：2017年11月8日普净公司从成都诚信顺商贸有限公司（以下简称诚信顺公司）租赁了位于琉璃二街北路附近一空地，租赁期限自2017年11月11日至2020年11月10日，租金20000元/亩，每年租金700000元。 2017年11月28日，公交公司（甲方）与普净公司（乙方）签订了《公交场站管理协议》。其中约定，公交公司从普净公司处租赁成都市琉璃二街北路一地块，初期甲方租赁35亩，租赁面积以实测面积为准，（若下一步甲方因生产规模变化需扩大租赁面积，双方再签订补充协议）租赁地块作为甲方公交车场站，用于调停及夜间停放使用。租赁期限从甲方公交车辆进场之日起至2020年11月10日止。租赁单价为9000元/亩/月，租赁面积以实测面积为准，租赁期限内租赁费用按照先用地后付款的原则按季度据实结算。乙方负责场地建设，建设标准如下：（一）地块总面积不低于35亩，包括场地硬化面积不少于50%的商混土地硬化，其余面积由连沙石垫层+碎石面层；（二）15间符合消防要求的集装箱房，厕所4间（男女分用）；（三）进出口坡度＜5-7%，大门宽度≥8米；（四）自行车棚1个，面积不低于100平方米；（五）场内灯光照明和安全监控消防及相关水电，水电费乙方先行垫付后，每月开票给甲方结算。乙方负责安防系统建设确保每个角、进入大门均要安装监控摄像头和负责安保人员聘请，任何时段护场人员在岗人数不得低于12人，同时乙方在场站4个角分别建1个消防栓、井边建蓄水池、消防管网不能覆盖的地方增配35公斤灭火器、建设车辆清洗点、基建工作，乙方负责场站清洁卫生、协调社会关系，涉及场内扬尘等城管监察均由乙方负责解决。为甲方使用用途需要，乙方应使其出租给甲方的场地具备合同约定条件，并承担因此发生的全部费用。 普净公司于2017年12月30日向公交公司交付了一地块，该地块前半部分为硬化地块，后半部分石垫层+碎石面层土地用于公交公司停放车辆。土地上修建了合同约定的集装箱房、厕所、自行车棚、照明、蓄水池、清洗点、灭火器，硬化土地上也安装有摄像头，普净公司派有工作人员对公交公司停放的车辆提供安保服务。该地块正门处为成都市锦江区科创路184号。 公交公司分两次向普净公司支付了2018年1月至2018年6月期间的物业管理费共计1890000元，还支付了此期间使用地块产生的水电费36916.15元。 2018年7月，普净公司将该地块两道正门封上并砌砖，车辆无法从正门通行。之后普净公司将该地块旁——小沙河另一侧原西南机车配件厂拆迁出来的空地交给公交公司及另3家公交集团下的公交公司共同使用，并派员工对该地块车辆提供安保服务。双方未就此地块使用及服务提供问题另行签订书面合同。 2019年5月21日，成都市土地储备中心与成都市公共交通集团有限公司签订了临时用地使用协议，土地储备中心将位于成都市锦江区科创路184号储备土地11亩，按照210000元/年的价格，按土地现状交给成都市公共交通集团有限公司作为临时公交场站使用。合同签订后，成都市公共交通集团有限公司将该土地交给公交公司使用至今。 一审法院另查明，2016年8月30日，柳江街道办事处将小沙河旁约28亩土地移交给成都市土地储备中心。2016年9月30日，成都市国土资源局锦江分局将琉璃二街（大众4S地块）移交给成都市土地储备中心。 一审法院还查明，成都市锦江区科创路为琉璃二街北方相邻的街道，两条街道均为东西走向。成都市锦江区没有一条街道名为琉璃二街北路。 普净公司陈述：成都市土地储备中心与公交公司签订了临时用地使用协议中约定的锦江区科创路184号地块11亩仅为普净公司交付给公交公司的经过硬化的土地，普净公司交付给成都市公共交通集团有限公司的土地包括硬化及其后方石垫层+碎石面层土，共计35亩，对应地图上小沙河以西，琉璃二街与科创路中间的地块。2018年7月为了应付环保检查而将2道正门砌墙封上，但还留有一个后门，7米、12米的公交车可以正常驶入，18米公交车无法驶入，公交公司的公交车及司机的私家车也停在该地块上，并没有要求公交公司腾空地块，也正因为考虑到公交公司无法停放18米公交车，所以与诚信顺公司协调，从诚信顺公司处获得该地块旁原西南机车配件厂拆迁出来的空地交给公交公司停放公交车使用，这两个地块都投入了人力物力，直至2019年7月31日才将保安撤走。 公交公司陈述：2018年7月普净公司将科创路184号2道正门封上后，公交车无法正常进入该地块停车，之后普净公司要求将该地块腾空，包括硬化及未硬化部分，公交公司只能将车辆停放在路边，公交公司另派保安守车，直到2018年9月普净公司才将原西南机车配件厂拆迁出来的空地给公交公司使用，该土地上仅有中间能过一辆车的一条道为硬化土地，其余均未硬化，且该硬化的土地是原西南机车配件厂自己修的一条路，与普净公司无关，该地块上除了保安、照明、灭火器之外无其他设施、服务。 一审法院对凯天社区工作人员就科创路184号及原西南机车配件厂拆迁的地块使用进行询问，该工作人员陈述，科创路184号地块在2017年底交给公交集团停放公交车，具体交给哪一家公交公司不清楚，大概2018年下半年，公交公司被赶到原西南机车配件厂拆迁出来的空地，科创路184号两道大门被封上，车辆无法出入，虽然留有一道后门，但很窄，小的车辆可进入，大的公交车极难驶入，该地块后面停放了小汽车，大概2018年底该地块彻底搬空没有停放车辆，直到2019年中旬最后才看到有公交车停进来。 一审法院认定以上事实有普净公司、公交公司营业执照复印件、《土地租赁协议》《公交场站管理协议》《临时用地使用协议》、转款凭证、土地移交确认单、凯天社区工作人员陈述及双方的当庭陈述等证据在案为证。 一审法院认为，普净公司与公交公司签订了《公交场站管理协议》，该协议系双方真实意思表示，且未违反强制性规定，应属合法有效。 公交公司与普净公司约定将琉璃二街北路一空地租赁给公交公司作为公交车场站，以调停及夜间停放公交车，交付该土地之前普净公司应当对该土地上完成适合安全停放、清洁公交车的基础建设，交付地块之后为适于公交车停放、进出而对该条款提供清洁、维护、对其上公交车提供安保服务。由此可见，普净公司向公交公司出租一块适合停放公交车且有相应配套附属设施的场地系该合同的主要目的，在此基础上普净公司为公交公司提供场地清洁、维护及公交车安保服务。虽然合同中约定公交公司应当向普净公司支付的租赁单价为9000元/亩/月，未注明所含的服务费用，也未对服务费另行约定，但公交公司使用普净公司按照其标准建设好的场地并接受普净公司的服务，其支付的对价理应包含场地使用费、场地设施建设费及服务费用。所以《公交场站管理协议》中约定的租金标准9000元/亩/月应当包含场地使用费、场地设施建设费及服务费用。 普净公司于2017年12月30日向公交公司交付了科创路184号硬化的土地及其后方石垫层+碎石面层土的土地，并在该地块上进行了适于公交车安全停放的基础建设，并在该地块上提供服务。公交公司未对地块及服务提出异议，也按照35亩土地的价格按季度、分两次向普净公司支付了2018年1月至2018年6月费用。从公交公司的行为可知，公交公司认可2018年1月至2018年6月期间，普净公司向公交公司提供了符合合同约定的场地及服务，场地面积为35亩。 关于公交公司是否应当按照《公交场站管理协议》的约定向普净公司支付2018年7月1日至2019年7月31日的合同价款的问题。从查明的事实来看，2018年7月至2019年5月期间，普净公司因环保原因将科创路184号场地2道正门砌砖封闭，公交车无法从正门通行。虽然该场地后方有一道小门，但据凯天社区工作人员陈述，该门对公交车而言极难进入，场地后面停放的都是小汽车，约2018年年底，该场地上的车辆被清空。可见从2018年7月起，公交公司未能在科创路184号及其后空地停放公交车、接受普净公司的服务，双方签订的《公交场站管理协议》未能继续履行。 虽然2018年7月至2019年5月，公交公司应普净公司指示，将公交车停放至原西南机车配件厂拆迁所得的空地，该空地上有普净公司安保人员提供安保服务。双方对新地块的租赁、服务未签订书面协议，普净公司亦未举证证明其系该地块的权利人，其无权要求公交公司向其支付该地块的使用费。从该地块的基础设施来看，该地块上仅有照明和灭火器，远达不到《公交场站管理协议》上所约定的公交站场的建设标准。同时该地块上公交公司实际使用的土地面积不明，公交公司称从网络地图测绘来看，该空地总面积仅有21.75亩，普净公司虽对此不予认可，但也未举证证明该空地面积，且该空地上还停放有公交集团旗下另3家公交公司的公交车辆，公交公司与其他3家公交公司停放公交车辆的地方未进行区分，无法确定其中为公交公司实际占有使用的部分。所以2018年7月至2019年5月，普净公司不仅向公交公司提供的地块变更，而且无论是从场地面积还是提供的服务标准均不及《公交场站管理协议》中所确定的标准，当时《公交场站管理协议》未实际履行，故普净公司无权要求公交公司按照《公交场站管理协议》确定的标准向其支付费用。 2019年5月21日，成都市公共交通集团有限公司从成都市土地储备中心处租赁了位于科创路184号土地面积为11亩的土地，双方在合同中约定成都市土地储备中心按土地现状将土地交付给成都市公共交通集团有限公司使用。之后公交公司重新使用科创路184号土地停放公交车。所以2019年5月21日以后，虽然公交公司又重新使用科创路184号土地及其上附属设施，但该土地及附属设施系公交公司从土地权利人处所得，而非从普净公司处取得，所以普净公司无权要求公交公司继续按照《公交场站管理协议》确定的标准支付费用。 关于水电费的问题。普净公司未能举证证明公交公司在2018年7月至2019年7月31日期间在使用的地块上产生的水电费金额且普净公司对上述费用已代为支付，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《个体工商户条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：驳回普净公司的诉讼请求。一审案件受理费减半收取20034元，由普净公司负担。 二审中，普净公司申请证人邓某、胡某、田某出庭，拟证明：7米和10米的车一直停在案涉场地，案涉停车场地一直由公交公司使用。公交公司质证称，对于证人邓某的证言，公交公司认为其与普净公司有利害关系，其证言不可取。按照证人邓某的说法，其既是四德公司的管理人员也是普净公司的管理人员，在本案中所说的证人证言不应采纳。关于证人提到的照片，公交公司认为该照片不能反映客观真实情况。首先，该照片的时间不能确定拍摄时间为2019年4月7日和5月4日。一审时公交公司当场要求邓某提供照片上传到百度网站的时间，但邓某无法提供，该时间只能显示5月4日和4月7日，在所谓的网上的虚拟时间所产生的照片，但不能表明拍摄的时间就是4月7日和5月4日。公交公司在一审中提到拍摄时间是可以人为调整的，在邓某不能提供在第三方平台上传时间的情况下，公交公司无法判定拍摄的时间就是照片所显示的时间。关于拍摄地点的问题，根据刚才邓某对法庭的回答，四德公司提供的物业服务在琉璃二街不止一块，邓某既是四德公司的管理人员，也是普净公司的管理人员，其拍摄的照片也不止一处。案涉地块和西南配件厂的地块仅隔一条很窄的小河，不排除邓某用西南配件厂的地块来冒充案涉地块的照片，所以才会导致不排除所拍摄的照片的背景会出现相同的建筑物。邓某作为证人提供的证人证言不应被采信。邓某在一审中就以旁听人员的身份参与了庭审，且证人的身份也不属于在一审过程中普净公司无法收集的证据，不应作为新的证据在二审被采信。邓某提供的照片中都无法排除7米车停在未硬化地块上的事实，普净公司一直陈述184号地块有7米和10米的车能够进入，普净公司的陈述无事实依据。胡某的证言是虚假证言，不应采信。第一，胡某为四德公司的员工，而四德公司和普净公司的出资人相同，不具有可信度。第二，胡某所说的话为虚假证言，公交公司询问在2018年4月至2019年7月期间是否只停放了星辰公司的公交车，胡某肯定地说是，但事实上该地块在公交公司使用期间一直到公交公司离开案涉地块之后仍有另一家公交公司在停放其公交车，这在一审审判法官现场察看的时候普净公司也认可，也就是说在胡某上班的期间仍有其他公司停放公交车到案涉地块，一直到公交公司离开案涉地块上，该家公司的公交车仍停放在案涉地块。因此证人的陈述为虚假证言。公交公司认为证人田某的陈述为虚假陈述。证人田某为心猕公司的员工，心猕公司的出资人与普净公司的出资人是同一个，其证言与普净公司有利害关系。其陈述从2018年4月起一直居住在案涉场地现场不是事实。一审时法官组织双方进行现场勘察，田某作为案涉地块最初的现场施工负责人员，进行的是有关场地建设的陈述，而并非是现在其所提的为案涉场站的管理人员。另外，根据田某的证人证言也印证了胡某所说的证言为虚假证言，根据田某的陈述，安保人员提供安保服务的是琉璃二街的全部停车场，整个琉璃二街的停车场不仅有案涉地块，同时还有原西南配件厂地块以及其他地块，而胡某所述的其只提供了案涉地块的安保服务，也印证了胡某所说的是虚假证言。田某陈述案涉地块停放了案外人和公交公司的车辆，但事实上田某在第一次勘察的时候并未提到其住在案涉现场，也不是安保负责人，其陈述是虚假的。本次的证人证言与现勘时具有很大的矛盾性和不一致性，不应采信。 本院对普净公司申请出庭作证的证人证言是否采信以及其证明力，将在下文中结合本案其他证据予以认定。 普净公司对一审法院认定的为证明2018年7月以后公交公司仍在使用科创路184号地铁而向一审法院出示了两张照片有异议，认为普净公司提交的是四张照片，同时认为一审法院没有查明7米和10米的车具体停放位置，未查明科创以南打围之外的部分到琉璃二街这一片空地没有其他的建筑物和其他区域，这个区域都是184号场地，也未查明大门封闭后预留的侧门可以正常进入7米和10米的公交车，对一审法院查明的其他事实无异议。公交公司对一审查明的事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院直接予以确认。对双方当事人有异议的事实，本院将在下文中予以认定。 本院认为，本案二审主要争议焦点为公交公司是否应当向普净公司支付2018年7月1日至2019年7月31日期间的合同款项及水电费。现评判如下。 普净公司认为2018年7月因环保整治，普净公司在科创路184号场地不能满足公交公司停放大型公交车的情况下，另行提供了原西南配件厂地块来满足公交公司使用，因此公交公司应当支付相应款项。公交公司认为2018年7月因环保整治，公交公司不能继续使用科创路184号场地，且科创路184号场地不属于案涉《公交场站管理协议》约定的场地，因此公交公司不应支付未使用期间的费用，虽普净公司另行提供了原西南配件厂地块，但该地块与案涉《公交场站管理协议》无关，普净公司不能依据案涉《公交场站管理协议》约定主张合同价款。 对此本院认为，首先，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。 其次，处理本案争议需要认定案涉《公交场站管理协议》的性质。从案涉《公交场站管理协议》约定的普净公司和公交公司的权利义务来看，即普净公司提供场地及配套设施给公交公司使用并收取相应费用，公交公司按照使用期限及使用场地亩数支付费用并使用相应场地及配套设施。根据原《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”规定，案涉《公交场站管理协议》赋予双方当事人的主要权利义务与租赁合同赋予合同当事人的主要权利义务一致，虽然普净公司按照公交公司要求承担了场地建设和安防系统建设，但并没有改变双方的主要权利义务，因此，可以认定案涉《公交场站管理协议》实质为租赁合同。 再次，虽案涉《公交场站管理协议》约定的场地位于琉璃二街北路，但双方均认可签订案涉《公交场站管理协议》后，普净公司提交使用的地块为科创路184号场地，加之公交公司已经按照案涉《公交场站管理协议》支付半年的租金，因此，可以认定科创路184号场地为双方实际租赁使用的场地。 又次，从本案查明的事实来看，公交公司使用科创路184号场地至2018年7月，后又使用普净公司提供的原西南配件厂地块。虽普净公司也未举出充分证据证明双方之间就提供原西南配件厂地块弥补科创路184号场地使用不足达成一致，但从现有证据来看，虽环保整治导致公交公司使用科创路184号场地的合同目的不能完全实现，但从普净公司另行提供原西南配件厂地块且公交公司实际使用该场地以及原西南配件厂地块紧邻科创路184号场地的事实，并结合公交公司并未举证证明因环保整治导致无法使用科创路184号场地进而双方解除了案涉《公交场站管理协议》、也未举证证明其与普净公司之间就原西南配件厂地块使用另行建立了租赁关系的情况分析，公交公司与普净公司之间就再行提供原西南配件厂地块供公交公司使用达成一致具有高度可能，因此，可以认定双方在环保整治导致无法完全使用科创路184号场地的情况下，同意再行提供原西南配件厂地块供公交公司使用，即双方就替代履行达成一致。现公交公司未能提交证据证明双方就替代履行的费用计算另有约定，也未举证证明普净公司未按约定履行相应义务，故本院依法确认应按照案涉《公交场站管理协议》约定的租金标准计算相应租金。 最后，成都市公共交通集团有限公司于2019年5月21日与案外人成都市土地储备中心处租赁了科创路184号场地并将该土地交给公交公司使用，此时，案涉《公交场站管理协议》应当解除，故公交公司应当支付至2019年5月21日止的租金。公交公司认为普净公司直到2018年9月才将原西南配件厂地块交付给公交公司使用，虽然公交公司并未举出充分证据予以证明，但普净公司另行寻找场地确实需要一定的时间，并结合普净公司关于科创路184号场地于2018年7月起无法进出大型公交车的陈述，可以认定在2018年7月至2018年8月期间，普净公司提供的租赁物确实不符合双方约定，应当适当减少租金。本院酌情认定2018年7月至2018年8月期间，公交公司仅承担一个月租金。因此，公交公司应承担2018年8月至2019年5月21日的租金，即九个月零21天的租金，依照案涉《公交场站管理协议》的约定，计算出的租金应为3052479.45元（1890000元÷6个月×9个月+1890000元×2÷365×21天）。因普净公司未能举出充分证据证明公交公司在上述期间内产生的水电费金额，也未举出充分证据证明普净公司已经代为支付，故本院对普净公司主张的水电费不予支持。 综上，普净公司的上诉请求及上诉理由部分成立。一审法院认定事实部分不清，导致判决结果应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初4409号民事判决； 二、成都公交集团星辰巴士有限公司于本判决生效之日起十五日内向四川普净物业管理有限公司支付租金3052479.45元； 三、驳回四川普净物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费20034元，由四川普净物业管理有限公司负担5329元，由成都公交集团星辰巴士有限公司负担14705元。二审案件受理费40068元，由四川普净物业管理有限公司负担10658元，由成都公交集团星辰巴士有限公司负担29410元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 赵 韬 审 判 员 王 果 二〇二一年三月十五日 法官助理 郑 帅 书 记 员 曹成香