湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂03民终695号上诉人（原审被告）：十堰中瑞置业有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区浙江路**七里垭**。法定代表人：王松球，该公司董事长。委托诉讼代理人：周华锋，湖北瑞泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文峰，湖北瑞泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙思明，男，1946年7月2日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：高梓豪，湖北诚智成（十堰）律师事务所律师。上诉人十堰中瑞置业有限公司（以下简称中瑞公司）因与被上诉人孙思明商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省十堰市张湾区人民法院（2020）鄂0303民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判为以已付购房款为基数按日万分之零点五计算延期交房违约金（不服金额4728.26元）；2.二审案件受理费由孙思明承担。事实和理由：1.一审法院对延期交房违约金未依法调整，应以已付购房款为基数按日万分之零点五计算延期交房违约金为宜。案涉的“中瑞领航城”是张湾区的城中村改造集中安置项目。对于安置房竣工验收的问题，十堰市人民政府（2014）49号《专题会议纪要》明确：对项目前置手续暂时难以到位又急待安排入住的，可以先预审验收，待要件资料及前置手续完善后再办理相关正式手续。中瑞公司按政府会议精神和该安置项目的紧迫入住需求，按期建设完工并于2016年9至11月进行工程质量竣工验收，验收合格。2017年1月22日，建设工程消防验收合格。此时，房屋已符合法定交付条件。《建设工程质量管理条例》将竣工验收的行政审批制度改为竣工验收备案制度。即由建设单位组织相关各方进行竣工质量验收，验收合格后进行竣工验收备案。竣工验收备案是将验收文件进行行政备案，是一个行政管理程序，对于购房者而言，备案证明就相当于政府部门的背书文件，具有公信力。可见，经验收合格而未取得竣工验收备案证交付房屋给购房者并未违反法律的强制性规定。中瑞公司应广大购房者及早收房装修的迫切需要，考虑交付房屋本是一个连续耗时，同时也需要购房者前来收房配合的工作，自2016年9月起开展房屋交付，陆续将房屋交付给购房者，广大购房者并未因中瑞公司未出具竣工验收备案证而拒收房屋。却在接收房屋两年后，以中瑞公司未取得竣工验收备案证违反《商品房预售合同》约定的“办妥竣工验收备案”的交房条件，要求中瑞公司承担自约定交房次日起至取得备案证之日期间的延期交房违约金，进行群体性诉讼，有违公序良俗、公平原则。孙思明实际接收了房屋，占有、使用、享有该房屋所有者的权利，未因竣工验收备案时间延后而受到任何损失。孙思明诉请要求此期间的违约金过分高于实际损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，孙思明并无损失，结合《中华人民共和国合同法》关于违约金的补偿性为主、惩罚性为辅的原则，同时兼顾到中瑞公司已诚信、勤勉的履行了合同义务，面临群体诉讼的巨额赔偿，以及案涉的“中瑞领航城”的和谐建设，请求二审法院依法酌情将违约金调整为按日万分之零点五计算为宜。2.一审判决中瑞公司全额承担诉讼费用错误，应由孙思明和中瑞公司分担。孙思明辩称，1.中瑞公司未在商品房预售合同约定的交房时间内将符合约定的房屋交付给孙思明，其行为已构成逾期交房，应当承担相应的违约责任。一审法院基于本案实际情况及公平原则对逾期交房违约金已经做出调整，中瑞公司诉请对逾期交房违约金按日万分之零点二五计算，缺乏事实及法律依据。2.本案的诉讼费用应当由中瑞公司承担。孙思明向一审法院起诉请求：1.判令中瑞公司向孙思明支付延期交房违约金18913.03元（以432336元为基数，按日万分之一自2016年10月1日起暂计算至2017年12月11日，以实际达到合同约定的交房条件之日止）；支付延期办证违约金2168.93元，合计21081.95元；2.2017年12月11日之前的物业费由中瑞公司承担；3.诉讼费用由中瑞公司承担。一审法院认定事实：2016年1月20日，孙思明作为买受人与作为出卖人的中瑞公司签订《商品房预售合同》一份，孙思明购买中瑞公司开发的位于十堰市××江街办××垭路××“××领航城”××单元××商品房××套，总房款价433785元。该合同第九条“交付期限及条件”约定，出卖人应当在2016年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1.该商品房已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。2.该商品房已向房地产开发主管部门办妥综合验收手续并取得《十堰市商品房销售备案证》。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因（见合同附件六），需延期交房使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同第十条第1款约定“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该条第2款约定，但遇下列特殊情况出卖人可据实予以延期并不承担责任的特殊原因进行了约定，即：1.遭遇不可抗力；2.因规划、政策和工程量等变化及遇到重大技术问题而导致工程延误的；3.如遇停水、停电、雨天、雪天、台风及非出卖人原因造成停工的等。第十五条“关于产权登记的约定”出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，第2项约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。上述合同签订后，孙思明向中瑞公司交纳了购房款433785元。2016年11月4日孙思明接收了中瑞公司移交的房屋，并向中瑞公司交纳了维修基金8220元、契税8675.70元、办证费用80元、燃气开通费2200元，共计19476.30元。当日孙思明与十堰市丽景豪庭物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，并交纳了2017年7月1日至2017年12月31日的物业管理服务费等费用。2016年10月18日，孙思明所购商品房所属的1#楼经各部门综合验收，工程质量竣工验收合格，2017年1月22日消防验收合格。2017年12月11日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。一审法院认为，孙思明与中瑞公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，且合同内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。孙思明作为购买方，已履行了支付相应购房款的合同义务，现双方争议的焦点问题为一、中瑞公司应否承担逾期交房的违约责任？违约责任如何计算？二、中瑞公司应否承担逾期办证的违约责任？三、2017年12月11日之前的物业费由谁承担？一、关于中瑞公司应否承担逾期交房的违约责任？违约金如何计算的问题1.双方已在《商品房预售合同》第九条明确约定，中瑞公司应在2016年9月30日前，将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续、已向房地产开发主管部门办妥综合验收手续并取得《十堰市商品房销售备案证》的商品房交付孙思明使用，但中瑞公司交付给孙思明的商品房2016年10月18日竣工验收合格，2017年1月22日消防验收合格，2017年12月11日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，显然不符合合同约定的交付条件，即便孙思明于2016年11月4日实际接收了房屋，中瑞公司亦构成逾期交房，应承担违约责任。中瑞公司无证据证实存在导致其逾期交房的不可抗力或双方约定的其他原因，且无证据证实其已按合同第九条第二款的约定，在发生延期交房事由之日起30日内书面告知孙思明，故中瑞公司关于因登记政策发生变化、政府前置手续延后等不可抗力造成其备案手续延后的辩称，无事实依据且与合同约定不符，不予采信。案涉《商品房预售合同》是中瑞公司提供的文本合同，且该合同第九条约定的交付条件第二条关于办妥综合验收手续是《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定的交付条件，中瑞公司作为房地产开发企业应受该条的约束，其辩称未违反合同约定无事实和法律依据，亦不予采信。中瑞公司辩称孙思明明知未办妥备案手续仍接收交付的房屋，其行为应视为同意变更了合同中关于房屋交付条件的约定，但中瑞公司未提供证据证实孙思明在接受房屋时确切知晓房屋的真实状况，并同意放弃其权利。加之房屋属特殊商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，孙思明实际接收房屋亦不能免除中瑞公司交付符合法定交付条件房屋的义务，故对中瑞公司的该项答辩意见不予采信。2.关于逾期交房违约金的计算问题。依据一审法院查明的事实和合同的约定，中瑞公司应自2016年10月1日至办妥综合验收手续并取得《验收备案证明书》之日2017年12月11日止，按日万分之一向孙思明支付已交付433785元购房款的违约金。但，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。中瑞公司请求减少约定的违约金符合以上立法本意，应予以支持。孙思明已于2016年11月4日接收了所购房屋，客观上缩短了交房的等待期，取得了房屋的使用利益，从公平角度出发，结合中瑞公司逾期交房的实际情况以及给孙思明造成的损失，酌定将中瑞公司应向孙思明支付的逾期交房违约金标准调整至按已付购房款433785元的日万分之零点五进行计算。二、关于中瑞公司应否承担逾期办证违约责任的问题孙思明、中瑞公司签订的《商品房预售合同》第十五条第2项已明确约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。依据上述约定，结合中瑞公司收取孙思明办证费用80元的事实，中瑞公司2017年12月11日取得《工程竣工验收备案证明书》后即应在90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并代孙思明办妥房地产权属证书，但中瑞公司未履行以上义务，故应按合同约定承担逾期办证的违约责任。中瑞公司辩称孙思明无证据证实其不能办理房地产权属证书，亦未提交其已缴纳办证税费的相关证据，与合同约定和查明的事实不符，不予采信。三、关于2017年12月11日之前的物业服务费应由谁承担的问题虽然《湖北省物业服务收费管理办法》第六条规定，前期物业服务合同生效之日至房屋交付之日的物业服务费由建设单位承担，房屋交付之后的物业服务费由业主承担，但该规定的“交付”应理解为房屋的实物交付，而非符合交付条件的法定交付，且双方在签订的《商品房预售合同》中未约定在满足法定交付条件之前的物业服务费由中瑞公司承担。加之，孙思明接收房屋时与十堰市丽景豪庭物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方建立了物业服务合同关系，孙思明享受了十堰市丽景豪庭物业管理有限公司提供的物业服务，理应支付物业服务费。孙思明诉请2017年12月11日之前的物业服务费由中瑞公司承担无事实依据，不符合法律规定，有违公平原则，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中瑞公司于判决生效之日起十日内支付孙思明延期交房违约金9456.51元；二、中瑞公司于判决生效之日起十日内支付孙思明延期办证违约金2168.93元；三、驳回孙思明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费327元，减半收取计163.50元，由中瑞公司负担。二审中，双方当事人均未提交证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”。当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金体现赔偿性；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分，违约金体现为赔偿性，超过损失部分，违约金体现为惩罚性。本案中，根据中瑞公司、孙思明签订的《商品房预售合同》约定可知，中瑞公司应在2016年9月30日前将符合合同约定的房屋交付给孙思明，虽然孙思明于2016年11月4日实际接收了房屋，但中瑞公司于2017年12月11日才办妥综合验收手续并取得《工程竣工验收备案证明书》，中瑞公司仍构成逾期交房，应承担相应的违约责任。一审法院根据中瑞公司提出调整违约金的主张，并根据合同的履行情况、双方的过错程度、以及缔约时对可得利益损失的预见等因素，根据诚实信用原则和公平原则，综合考量将合同约定逾期交房期间违约金标准按已付购房款的日万分之一，调整为按日万分之零点五并无不当，本院予以确认。关于一审案件受理费的承担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”一审法院仅支持了孙思明的部分诉讼请求，一审案件受理费则应由孙思明和中瑞公司各自负担相应的数额，一审判决案件受理费全部由中瑞公司负担不当，本院予以调整。综上，中瑞公司关于违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持，关于一审案件受理费负担问题的上诉理由成立，二审予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费327元，减半收取计163.50元，由孙思明负担81.75元，十堰中瑞置业有限公司负担81.75元。二审案件受理费50元，由十堰中瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢 鸣审判员 祝家兴审判员 张 曼二〇二一年三月三十一日法官助理柏媛媛书记员王行禹