台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初5026号原告（反诉被告）：台州高新区凯世奇汽车科技有限公司，住所地台州市开发区白云山南路（白云中学对面）南起第24间。法定代表人：回丙海，该公司经理。委托诉讼代理人：蔡辉强，浙江利群律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶萍，浙江利群律师事务所律师。被告（反诉原告）：台州银泰置业有限公司，住所地台州市椒江区洪家街道昌平路1号洪家街道办事处大楼802室。法定代表人：王平乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱思洋，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金孔羽，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。原告台州高新区凯世奇汽车科技有限公司（以下简称凯世奇公司）与被告台州银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理后，依法适用简易程序审理。2020年12月17日，被告银泰公司提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理。本院于2021年1月8日对本案公开开庭进行了审理，原告凯世奇公司的委托诉讼代理人蔡辉强，被告银泰公司的委托诉讼代理人钱思洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯世奇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除凯世奇公司、银泰公司于2019年11月26日签订的《台州银泰城商铺租赁合同》；2.判令银泰公司退还凯世奇公司租金36168元、保证金44776元；3.判令银泰公司支付凯世奇公司违约金44776元；4.判令银泰公司赔偿凯世奇公司损失100000元；5.判令银泰公司赔偿凯世奇公司律师代理费5000元。事实与理由：2019年11月26日，凯世奇公司与银泰公司签订《台州银泰城商铺租赁合同》，约定，凯世奇公司租赁银泰公司位于台州市椒江区××幢××商铺用于汽车维修等相关经营；凯世奇公司向银泰公司缴纳保证金44776元；计租日从2019年12月15日起，第一年租期自2019年12月15日起至2020年12月14日止，当年实际租金为89552元。合同另约定，任何一方因违约造成终止合同的应向守约方支付当年租金的50%作为违约金，并赔偿其他一切直接经济损失和费用。合同签订后，凯世奇公司按约支付租金、保证金，并花费30余万元进行装修，做好长远在此经营的计划。2020年7月19日，交管部门在上述商铺所在的银泰路设置铁栏，将机动车道和非机动车道进行隔离，隔离铁栏封住了银泰路进入该商铺的入口，导致车辆无法驶入该商铺，致使凯世奇公司无法经营。2020年7月20日，因双方多次沟通无果，凯世奇公司向银泰公司送达《退租申请书》，要求返还租赁物、退还租金及保证金。银泰公司于2020年7月22日回复不同意凯世奇公司退租申请。凯世奇公司认为，银泰公司作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。银泰城沿路已被铁栏全部围住，凯世奇公司租赁的商铺门口无法驶入车辆，根本无法经营，凯世奇公司租赁的目的无法实现，银泰公司的行为已构成严重违约，应承担违约责任，退还凯世奇公司自2020年7月20日起至2020年12月14日剩余的147天租金、保证金44776元，支付违约金并赔偿凯世奇公司已投入到该商铺的装修损失以及律师代理费。银泰公司辩称：虽然交管部门在路边设置了铁栏，但该行为并未导致凯世奇公司商铺无法正常使用，凯世奇公司无权以此为由要求解除合同。凯世奇公司主张交管部门在银泰路设置铁栏导致车辆无法驶入其承租商铺与事实不符。交管部门在设置铁栏的同时，也为凯世奇公司预留了车辆出行的通道，车辆均可直接驶至凯世奇公司商铺门口，不存在任何通行障碍。凯世奇公司在其承租的商铺能够正常使用的情况下要求解除商铺租赁合同没有事实和法律依据，该请求不应得到支持。且凯世奇公司在2020年7月20日后仍在正常使用店铺，其最终停业是因其自身经营原因导致，其要求银泰公司返还租金、保证金，并承担违约金没有任何依据。交管部门系政府机构，其安装铁栏的行为属于履行自身行政管理职能的行为，该行为并非银泰公司可以预见和避免，银泰公司对此不存在任何过错。即使安装铁栏的行为导致凯世奇公司无法正常使用商铺，凯世奇公司也无权要求银泰公司承担违约责任及赔偿损失。凯世奇公司同时主张违约金和赔偿损失于法无据。综上，凯世奇公司的诉请没有事实和法律依据，不应得到支持。银泰公司向本院提出反诉请求：1.判决解除银泰公司与凯世奇公司签订的《台州银泰城商铺租赁合同》；2.判决凯世奇公司支付房屋租金99467元（暂算至2020年12月19日，实际计算至商铺租赁合同解除之日）；3.判决凯世奇公司支付房屋占有使用费（按照每年358208元计算，自商铺租赁合同解除之日计算至凯世奇公司腾退并将商铺恢复原状返还银泰公司之日）；4.判决凯世奇公司支付违约金89552元；5.判决凯世奇公司赔偿银泰公司律师费12000元；6.判决凯世奇公司立即从银泰公司位于椒江区××幢××商铺中腾退，并将商铺恢复原状后归还银泰公司。事实与理由：银泰公司系浙江省台州市椒江区银泰城的开发商。2019年11月26日，银泰公司与凯世奇公司签订《台州银泰城商铺租赁合同》一份，合同约定银泰公司将位于浙江省台州市椒江区××幢××商铺出租给凯世奇公司用于经营使用，租赁期间为2019年12月15日至2027年12月14日。根据合同约定，2019年12月15日至2020年12月14日当年租金标准为179104元，银泰公司同意给予租金优惠，实际租金为89552元；2020年12月15日至2021年12月14日当年租金标准为179104元，银泰公司同意给予租金优惠，实际租金为134328元。合同同时约定，在合同期限内，如凯世奇公司违约导致银泰公司解除合同的，本合同期限内银泰公司已给予的租金优惠予以取消，凯世奇公司应按当年的租金标准予以补缴。同时，合同还对双方的其他各项权利、义务进行了约定。合同签订后，银泰公司按照约定，将商铺交付给凯世奇公司，凯世奇公司也对商铺进行了装修并实际投入使用，其向银泰公司支付了租金。2020年初，因新冠疫情导致凯世奇公司经营困难。2020年6月14日，银泰公司根据凯世奇公司要求与其签订《租赁合同补充协议》，约定银泰公司减半收取凯世奇公司2020年6月、7月两个月的租金，共计减免7462元。《租赁合同补充协议》签订后，凯世奇公司向银泰公司支付了2020年6月15日至12月14日的租金共计37311元。2020年7月，因台州市创建全国文明城市需要，政府部门依法对银泰城所在路段进行改造，但该整治行为对凯世奇公司商铺使用并未造成影响。2020年7月24日，凯世奇公司以其自身经营困难为由，单方面申请解除《台州银泰城商铺租赁合同》。此后，凯世奇公司在未经银泰公司同意的情况下，擅自对其承租的商铺进行拆除，该拆除行为对银泰公司商铺及相邻商铺造成较大损坏。虽然银泰公司及物业多次要求其进行修理，但其对此均置之不理。鉴于凯世奇公司已明确表示不会继续履行商铺租赁合同的主要义务，银泰公司反诉要求解除双方签订的商铺租赁合同，并要求凯世奇公司承担违约责任。凯世奇公司辩称：对银泰公司系本案承租物的开发商、双方于2019年11月26日签署商铺租赁合同约定租金及缴付权利义务、双方于2020年6月14日因新冠疫情签署补充协议减免租金以及凯世奇公司实际支付租赁费用等事实均无异议。但2020年7月，交管部门及行政执法部门并非是在凯世奇公司所承租的商铺前路段进行改造，而是按照当初道路规划设计进行交通标识设置，即增加了中间隔离带和两旁车道的分隔栏，并进行正常的监管。道路部分由交警部门负责，路边绿化带以上的部分（直至凯世奇公司商铺门前）由行政执法部门负责。凡是停在该路段的车辆，绿化带以下的由交警部门负责贴单处罚，绿化带以上的由行政执法部门负责贴单处罚。这导致凯世奇公司除了承租的店铺内可以停车，其他地方一律无法停车。在这种情况下，租赁物根本无法经营洗车和汽车装潢业务。银泰公司在将租赁物出租给凯世奇公司的时候并没有清楚告知该情况。在银泰城路段出现上述政府管制行为后，凯世奇公司已经及时向银泰公司提出解除合同，但银泰公司不同意。为减少每日支出的租赁费用、人工费用以及装修折旧费用的损失，凯世奇公司采取了自行救济方式，即在通知银泰公司而没有得到回复的情况下对商铺自行进行了拆除。该行为属于对商铺恢复原状，并非恶意的拆除行为，也没有对相邻商铺造成损失，且凯世奇公司左右并无相邻的商铺，仅凯世奇公司一家在经营。凯世奇公司同意银泰公司解除合同的请求，但合同解除的原因应是银泰公司的行为导致合同无法履行。在凯世奇公司提出解除合同并实施拆除行为时，凯世奇公司支付的租赁费用所覆盖的租赁期尚未届满，故凯世奇公司不存在拖欠租金，也不需要继续支付租赁费用。凯世奇公司在2020年7月已经向银泰公司要求返还商铺，但银泰公司拒绝接收并强行要求凯世奇公司继续承租，故不存在凯世奇公司占有银泰公司房屋的事实，银泰公司要求凯世奇公司支付占有使用费缺乏依据。双方实际的租赁费用是一年89552元，银泰公司要求凯世奇公司按照4倍租金的标准支付违约金，该违约金标准明显过高。本案并非凯世奇公司违约造成合同无法继续履行，银泰公司无权要求凯世奇公司承担银泰公司的律师费用。本院经审理，认定案件事实如下：2019年11月26日，凯世奇公司与银泰公司签订《台州银泰城商铺租赁合同》，合同约定，银泰公司将位于浙江省台州市椒江区××幢××商铺出租给凯世奇公司作为经营使用，租赁期间为2019年12月15日起至2027年12月14日止；合同签署当日，凯世奇公司应当向银泰公司支付44776元作为租赁保证金，本合同终止且经银泰公司确认凯世奇公司已妥善履行本合同约定的全部义务30日内，银泰公司将剩余的租赁保证金无息退还于凯世奇公司，银泰公司有权从租赁保证金中相应扣除凯世奇公司欠付的租金，由此造成的租赁保证金的不足部分，凯世奇公司应在收到银泰公司通知后7日内补足；2019年12月15日至2020年12月14日当年租金标准为179104元，银泰公司同意给予租金优惠，实际租金为89552元；2020年12月15日至2021年12月14日当年租金标准为179104元，银泰公司同意给予租金优惠，实际租金为134328元；若在合同期限内，如凯世奇公司违约导致银泰公司解除合同的，本合同期限内银泰公司已给予的租金优惠予以取消，凯世奇公司应按当年的租金标准予以补缴；租期届满或合同提前解除时，凯世奇公司应搬离租赁物业并自行负责将租赁物业恢复原状况后归还给银泰公司；如凯世奇公司逾期搬离租赁物业并归还给银泰公司或银泰公司自行收回租赁物业的，则自租期届满或合同提前解除之日起至凯世奇公司将租赁物业归还给银泰公司或银泰公司自行收回租赁物业之日止，每日凯世奇公司应按合同约定的最后一期日租金标准（日租金＝年租金／365天，年租金不扣减免租租金）的双倍向银泰公司支付租赁物业占用费；任何一方因违约造成终止合同的应向守约方支付当年租金的50%作为违约金，并赔偿其他的一切直接经济损失和费用，如凯世奇公司违约同时直接没收商铺租赁保证金。合同还对双方的其他各项权利、义务进行了约定。合同签订后，银泰公司将商铺交付给凯世奇公司，凯世奇公司对商铺进行了装修并实际投入使用。2019年11月11日，凯世奇公司向银泰公司支付10000元。2019年11月25日，凯世奇公司向银泰公司支付79555元。上述款项用于支付租金44779元以及保证金44776元。2020年6月14日，凯世奇公司与银泰公司签订《租赁合同补充协议》，约定基于新冠病毒疫情对租赁合同实际履行产生的各方面影响，银泰公司减半收取凯世奇公司2020年6月、7月两个月的租金，即2020年6月15日至2020年12月14日期间的原租金44773元，现实际收取37311元，共计减免7462元。2020年6月13日，凯世奇公司向银泰公司支付了2020年6月15日至12月14日的租金共计37311元。2020年7月，交管部门对银泰城路段增设隔离带和分隔栏，在路面与绿化带交界处设置铁栏，该隔离导致车辆无法直接从凯世奇公司所租赁商铺门前的岔口处直达商铺门口，而需要从其他过道绕行到商铺门口。凯世奇公司曾向银泰公司提出《退租申请书》，提出由于2020年疫情原因，本已艰难经营，2020年7月19日，该商铺所在银泰路又设置了硬隔离的铁栏，造成车辆进出十分不便，导致凯世奇公司无法正常经营，为减少经济上损失，特此提出提前退租，凯世奇公司将恢复商铺原状并愿承担租赁合同部分违约责任，将租赁保证金作为违约金，申请退还剩余房租35084元。银泰公司未准许。上述事实有凯世奇公司提供的台州银泰城商铺租赁合同、微信聊天截图、招商银行交易明细表、中国工商银行转账凭证、交易详情、照片，银泰公司提供的台州银泰城商铺租赁合同、补充协议、退租申请书、装修备案登记表、室内装修验收表、照片、视频及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为：银泰公司与凯世奇公司签订的《台州银泰城商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》均合法、有效。《台州银泰城商铺租赁合同》约定案涉租赁物用于经营且约定租期自2019年12月15日起至2027年12月14日止。凯世奇公司主张因租赁物门前无法停车且交管部门对银泰城路段的路面与绿化带交界处设置铁栏导致车辆无法进入，致使其无法正常经营，从而要求解除租赁合同。本院认为，交管部门设置隔离铁栏导致车辆无法直接从凯世奇公司所租赁商铺门前的岔口处直达商铺门口，而需要从其他过道绕行到商铺门口，隔离铁栏的设置确实对凯世奇公司的经营产生一定影响，但基于车辆仍然能通过其他通道进入凯世奇公司租赁的商铺，交管部门设置隔离铁栏的行为并不能导致整个租赁合同无法履行，《台州银泰城商铺租赁合同》并未就商铺门前的停车进行约定，凯世奇公司提供的证据也不能证明银泰公司对商铺门前停车进行过承诺，故凯世奇公司要求解除合同的请求缺乏依据，本院不予支持。凯世奇公司基于银泰公司违约要求银泰公司支付违约金及赔偿装修损失、律师费的诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。凯世奇公司已向银泰公司发送《退租申请书》，并已关闭商铺及拆除装修物，其已明确表态不再继续租赁案涉商铺，银泰公司据此要求解除银泰公司与凯世奇公司签订的《台州银泰城商铺租赁合同》的请求合理，本院予以支持，该合同的解除时间为银泰公司反诉状送达凯世奇公司的时间，即2020年12月22日。对于银泰公司在2019年12月15日至2020年12月14日期间给予的租金优惠89552元，合同明确约定因凯世奇公司违约导致银泰公司解除合同的，银泰公司已给予的租金优惠予以取消，凯世奇公司应按当年的租金标准予以补缴，故银泰公司有权要求凯世奇公司补缴租金89552元。双方基于疫情原因约定减免的租金7462元不应由凯世奇公司补缴。对于2020年12月14日至2020年12月22日期间的租金，凯世奇公司应支付给银泰公司3925.57元（179104元/年÷365日/年×8日）。综上，凯世奇公司还应支付银泰公司租金93477.57元。本院对凯世奇公司要求银泰公司返还租金的请求不予支持。租赁合同解除后，银泰公司要求凯世奇公司将租赁的商铺恢复原状，但其未对原状进行举证证明，且凯世奇公司已明确其已拆除装修物将商铺恢复原状，故本院对银泰公司的该项请求不予支持，但凯世奇公司仍负有返还商铺的义务，故本院对银泰公司要求凯世奇公司将案涉商铺返还给银泰公司的请求予以支持。凯世奇公司未及时将案涉商铺返还给银泰公司，银泰公司要求凯世奇公司支付自解除之日起至其实际返还商铺之日止的占有使用费符合法律规定及双方约定，但按年租金358208元标准计算占有使用费明显过高，本院酌情确认按年租金179104元的标准计算占有使用费。在凯世奇公司承担上述租金及占有使用费的情况下，银泰公司要求凯世奇公司支付违约金89552元明显过高，本院根据案涉租赁物的年租金标准，酌情将违约金调整为44776元。双方对于律师费的承担并未达成过约定，银泰公司要求凯世奇公司承担律师费12000元缺乏依据，本院对该请求不予支持。凯世奇公司已支付租赁保证金44776元，合同约定在合同终止且经银泰公司确认凯世奇公司已妥善履行合同约定的全部义务30日内，银泰公司将剩余的租赁保证金无息退还于凯世奇公司，并明确如凯世奇公司违约则直接没收商铺租赁保证金，但前述租金、占有使用费及违约金足以弥补银泰公司因合同提前解除所造成的损失，银泰公司还要求没收租赁保证金不合理。鉴于凯世奇公司尚未履行合同约定的全部义务，其要求银泰公司退还租赁保证金也缺乏依据，本院对凯世奇公司要求退还租赁保证金的请求不予支持，相应租赁保证金可待凯世奇公司履行合同义务完毕后另行主张。综上，本院对凯世奇公司的全部诉讼请求予以驳回，对银泰公司诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条的规定，判决如下：一、原告台州高新区凯世奇汽车科技有限公司与被告台州银泰置业有限公司签订的《台州银泰城商铺租赁合同》于2020年12月22日解除；二、原告台州高新区凯世奇汽车科技有限公司于本判决生效后十日内支付给被告台州银泰置业有限公司2020年12月22日前的租金93477.57元并支付违约金44776元；三、原告台州高新区凯世奇汽车科技有限公司于本判决生效后十日内将椒江区银泰城6幢108室、109室商铺返还给被告台州银泰置业有限公司；四、原告台州高新区凯世奇汽车科技有限公司于本判决生效后十日内支付给被告台州银泰置业有限公司自2020年12月23日起至其实际返还商铺之日止按每年179104元的标准计算的占有使用费；五、驳回原告台州高新区凯世奇汽车科技有限公司的全部诉讼请求；六、驳回被告台州银泰置业有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2010元（已减半计算，原告台州高新区凯世奇汽车科技有限公司已预交），由原告台州高新区凯世奇汽车科技有限公司负担；反诉案件受理费2158元（已减半计算，被告台州银泰置业有限公司已预交），由原告台州高新区凯世奇汽车科技有限公司负担1484元，被告台州银泰置业有限公司负担674元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员 郑楚楠二〇二一年三月十六日代书记员 尚艺艺