山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁16民终459号 上诉人（原审原告）：林亚娟，女，1976年2月19日出生，汉族，住无棣县。 委托诉讼代理人：刘炳芹，山东正鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：由井明，男，1968年2月25日出生，汉族，住惠民县。 委托诉讼代理人：尹增栋，山东尹增栋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李同乐，山东尹增栋律师事务所律。 上诉人林亚娟因与被上诉人由井明租赁合同纠纷一案，不服惠民县人民法院(2020)鲁1621民初2846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林亚娟上诉请求：1.请求依法撤销惠民县人民法院(2020)鲁1621民初2846号民事判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人经济损失193350元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决已查明因被上诉人的违约行为致使上诉人不能实现合同目的，导致合同解除。因超市经营需要，2020年7月份上诉人准备在原装修基础上进行超市升级经营装饰、装修时，被上诉人强行阻拦，致使上诉人租赁涉案房屋经营超市的目的无法实现，依法诉求解除了合同。一审法院对以上事实已予以查明认定，并判决支持了上诉人解除合同的诉讼请求。因此，本案因被上诉人违约导致合同解除，已是不争的事实。2.上诉人诉求被上诉人赔偿装饰装修损失，于法有据，应予支持。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项也明确规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”，根据以上法律规定，上诉人有权要求被上诉人赔偿装饰装修损失。其次，为证实房屋装修装饰的损失，上诉人依法申请法院委托评估机构进行了鉴定，经山东博华科信资产评估有限公司现场勘查鉴定，涉案房屋2020年11月20日现场鉴定日的装修装饰价值为190350元，该鉴定认定的价值为双方合同解除后装修装饰的残值损失，鉴定程序合法、鉴定结论客观、真实，上诉人为此支出鉴定费3000元。被上诉人虽对鉴定报告提出异议，但未申请重新鉴定，也未提供有效的反驳证据，其主张应不予支持。应根据鉴定报告认定的装修装饰价值认定上诉人的损失，一审法院对鉴定报告不予采信，无依无据。 由井明辩称，首先，出现纠纷是上诉人违约对外转租造成的。涉案《房屋租赁合同》中第一条明确约定：“乙方保证在租赁期内，未征得甲方同意后不得擅自改变房屋的用途及转让”。涉案房屋，上诉人未经同意私自将其中的两部分转租他人（一部分他人用于经营正德茶行，一部分用于养生堂），超市部分通过微信对外招租未成。上诉人事实上已经严重违约。我方并不是阻拦上诉人进行装修，而是要求其提供一下装修图纸，避免其再次对房屋主体结构进行损坏。因此，我方不存在违约行为。由于我方一直是主张双方应该继续履行租赁合同，故一直不同意对上诉人的装修进行鉴定，在一审中也没有主张要求上诉人赔偿损失，一审庭审过程中，我方拟提起反诉，一审法官表示不准许。其次，上诉人在入住装修时，需要将我的地磅做停车场使用，拆除我的地磅损失、拆毁的楼梯及楼梯间损失、因上诉人私自将房顶切割成两体，破坏了房屋的主体结构，导致严重漏水需要修复的损失、拆除原有多套门窗的损失、有可能发生的租金损失、《房屋租赁合同》最后部分约定的“房屋后面200平需钢结构搭建，费用由乙方承担”，由于其未搭建少缴纳了两个月租金以及我已为其清除的花草树木损失、为了出租给上诉人我提前与五家正常租客解约给我造成的损失等，以上总计达三十多万元。再次，既然一审法院支持了上诉人解除合同的诉讼请求，且认定自2020年7月20日为解除时间，并判令我方返还租赁费53333元。而事实上本案尚在审理过程中，由于上诉人的上诉，导致我方的房产也不能对外出租，我方的损失日益扩大。一审法院综合本案的实际情况，在一审庭审期间，不允许我方对损失提起反诉，恰恰是考虑到我方的损失是为了出租收益而花费的，上诉人的装修是为了承租收益而投入的，事实上我方的损失远远大于上诉人的损失，因此，对于双方的均不予考虑。综上所述，一审判决比较合理，且有利于避免双方损失的扩大。上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 林亚娟向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告偿还原告租金55000元及利息（利息以55000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月3日起计算至实际付清为止）；3.请求判令被告赔偿原告经济损失15万元；4.诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告变更第三项诉讼请求，请求判令被告赔偿原告经济损失193350元。 一审法院认定事实：2019年4月2日，原告林亚娟（乙方）与被告由井明（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁被告的房屋经营超市，租期十年，自2019年6月10日起至2029年6月10日，租赁费每年60000元，一年一付。被告将房屋交付原告后，原告对涉案房屋进行装修装饰，2020年5月26日，原告向被告缴纳2020年6月10日至2021年6月10日租赁费60000元，被告出具收到条，2020年7月9日，原告雇佣人员准备装修装饰涉案房屋，被告及其亲属认为原告转租房屋进行阻拦，引发争议，原告以被告违约不能实现合同目的为由诉至一审法院。 一审法院认为，原告林亚娟与被告由井明签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，本案中，原告缴纳租金后进行房屋装修，被告及其亲属进行阻拦，故原告行使法定合同解除权，要求解除双方间房屋租赁合同的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。被告主张阻拦原告装修房屋是因为原告未经同意转租房屋，证据不足，不予支持。被告收取起诉状副本时间是2020年7月20日，应认定原告林亚娟解除租赁合同的通知于2020年7月20日送达被告由井明，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定,本案合同解除的时间应认定为2020年7月20日，因此，租赁合同解除后，被告应返还租赁费53333元（2020年7月21日至2021年6月10日）。原告请求判令被告赔偿全部装修装饰费用，没有法律依据，依法不予支持，原告主张的租赁费利息，没有法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除原告林亚娟与被告由井明于2019年4月2日签订的《房屋租赁合同》；二、被告由井明于本判决生效之日起十日内返还原告林亚娟租赁费53333元；三、驳回原告林亚娟的其他诉讼请求。案件受理费5258元，由原告林亚娟负担4125元，由被告由井明负担1133元，鉴定费3000元由原告林亚娟负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交房屋现场照片18页，拟证明上诉人主张的装饰装修损失以及鉴定项目的真实性，证明鉴定报告是真实的。 被上诉人质证称装修之前和装修过程中的照片无法核实真实性，与当时被上诉人交付给上诉人时明显不一致。装修后的照片与现状相互吻合，该照片能证实上诉人将所租赁的房产将一部分转租给他人用于经营养生堂和正德茶庄，说明上诉人违约在先。 本院认为，上诉人提交的照片不属于新证据，且不影响对案件基本事实的认定，本院不予确认。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：本案的争议焦点为被上诉人由井明应否赔偿上诉人林亚娟涉案租赁房屋的装修损失193350元。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第一条约定“未征得甲方的同意后不得擅自改变房屋的用途及转让”，该合同载明的系“转让”而非“转租”，该合同无法体现双方明确约定涉案房屋不能转租，故被上诉人以上诉人意图转租为由阻止上诉人装修涉案租赁房屋的行为构成违约，一审据此判令涉案房屋租赁合同解除正确。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，应予支持”之规定，被上诉人应当赔偿上诉人涉案装修装饰的残值损失。关于具体赔偿数额的问题，经一审法院合法委托鉴定机构对涉案租赁房屋进行现场勘察鉴定，该房屋的现存装修装饰鉴定价值为190350元，被上诉人虽对该鉴定价值有异议，但未提出与本案鉴定价值相反的证据予以证明，故被上诉人的抗辩不能成立，被上诉人应赔偿上诉人涉案房屋剩余租赁期内装修装饰残值损失190350元，涉案鉴定费3000元亦应由被上诉人承担。一审认定事实有误，本院予以纠正。 综上所述，林亚娟的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持惠民县人民法院(2020)鲁1621民初2846号民事判决第一项、第二项； 二、撤销惠民县人民法院(2020)鲁1621民初2846号民事判决第三项； 三、被上诉人由井明于本判决生效之日起十日内偿付上诉人林亚娟房屋装修装饰损失190350元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5258元，鉴定费3000元；二审案件受理费4375元，均由被上诉人由井明负担。 审 判 长  吴 琦 审 判 员  王 杰 审 判 员  邵佳宁 二〇二一年三月二日 法官助理  高玉静 书 记 员  张 霞