海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2021）琼0271民初1166号   原告：来燕，女，1981年10月25日出生（公民身份号码：XXX），汉族，现住北京市朝阳区。   委托诉讼代理人:来利国，男，1986年2月3日出生（公民身份号码：XXX），汉族，系原告来燕的弟弟，现住北京市密云县。   被告：余嘉，男，1979年10月1日出生，（公民身份号码：XXX），汉族，现住海南省三亚市。   委托诉讼代理人：卢家清，海南云帆律师事务所律师。   原告来燕诉被告余嘉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告来燕委托诉讼代理人来国利，被告余嘉的委托诉讼代理人卢家清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告来燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付2016年4月22日双方签订海南省三亚林场职工保障性住房（职工集资套房）转让合同内所约定在三亚市海棠湾区（林旺）海南省三亚林场场部职工住宿区内（三林花园小区），楼栋及套房编号为6栋A301的房屋，并且房屋的所有权和使用权等一切权利归来燕所有；二、判令被告向原告自2018年1月竣工交房至2020年10月房屋租金收入每月3000元，共计33个月，合计99000元；三、判令被告退还给原告2020年6月21日所支付的房子物业及水电费用5400元；四、判令被告向原告支付精神抚慰金150000元；五、判令被告向原告支付海口至三亚往返路费、误工费、住宿费、伙食费9月两趟，10月1趟，11月2趟，共计5趟合计5000元；六、本案件受理费，诉讼费由被告承担。事实理由：因原告2016年4月22日和被告购买海南省三亚林场职工保障性住房（职工集资套房）转让合同内所约定在三亚市海棠湾区（林旺）海南省三亚林场场部职工住宿区里边的房屋，自签合同开始按照被告所给的时间节点支付各种购房款项，直至2017年10月30日止，原告分别在2016年4月22日一次性支付了指标款130000元，第一期购房款100000元，第二期购房款100000元，共计330000元。2016年6月21日支付了第三期购房款133000元，2016年12月9日补房屋差价15000元，2017年10月30日又补缴了土地税款70000元。被告选完楼栋及楼层房号后（6栋A301）等待交房，2018年和2019年被告以各种理由推脱交房时间，例如单位有人检查，单位变更企业性质，单位领导出差没人办事，一个人办几个人的事等等，直到2019年10月原告丈夫去世，被告都没有告诉原告房子已经交付了，致使原告丈夫带着遗憾走了，因为失去爱人的原告伤心难过就一直没有过问房子的事情，直到2020年6月21日被告以交物业水电费公摊为由要求支付5400元，承诺就可以拿钥匙交房了，为了早点拿到房子早日了结原告丈夫的遗愿，当天就把钱支付给了被告，被告收到钱后又以各种理由推脱至9月份，按照和被告约定的时间安排委托人来国利前去房屋所在地对接，才从小区物业公告栏得知被告房屋所在三林花园小区6栋A301房在2018年1月就己交付，按照公告栏信息找到对应楼栋及房号，发现房屋已经被装修并且有人居住，当时就给被告打电话，被告在电话里也承认两年前就已经交房，承认这件事情都是他（被告）的错，还和委托人来国利约定好时间解决这件事，委托人按照约定好的时间来等被告，被告一直就没有出现，直到2020年9月26日晚上20:25分跟被告通了最后一次电话，约定当日晚上21：OO在三林小区见面解决问题，被告到约定时间都还是没有出现，委托人来国利才报警，警察出警到6栋A301房敲门核实惰况，房屋内居住的为租客，房东姓杨，此时已经证实被告所说的全部都是假话，一房两卖才是真，其行为属于诈骗行为，被告知道房子的事情败露后，各种谎言拖延时间不肯见面解决问题想逃避法律责任。为了保障原告的合法权益和经济损失，现向人民法院起诉被告余嘉向原告交付2016年4月22日双方签订的海南省三亚林场职工保障性住房（职工集资套房）转让合同内所约定在三亚市海棠湾区（林旺）海南省三亚林场场部职工住宿区内（三林花园小区），楼栋及套房编号为6栋A301的房屋，并且房屋的所有权和使用权等一切权利归原告来燕所有，被告向原告支付自2018年1月竣工交房至2020年10月房屋租金收入每月3000元，共计33个月，合计99000元，被告退还给原告2020年6月21日所支付的房子物业及水电费用5400元，被告向原告支付精神抚慰金150000元，被告向原告支付海口至三亚往返路费、误工费、住宿费、伙食费9月两趟，10月1趟，11月2趟，共计5趟合计5000元。被告承担本案的诉讼费等相关费用，望贵院给予受理。   被告余嘉辩称，一、原、被告签订的《海南省三亚林场职工保障性住房（职工集资套房）转让合同》为无效合同。被告于2016年8月15日与海南省三亚林场签订《三亚市经济适用住房销售合同》，购买涉案房屋，其中合同第十条约定：已购经济适用住房存在以下情形的，应当由政府收购：买受人出租、出借、转让、赠与住房或改变使用性质并拒不改正的；第十一条上市交易约定：买受人取得土地房屋权证后不满5年的，不得直接上市交易，买受人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧回购；买受人取得土地房屋权证后满5年，购房人可上市转让经济适用房，政府有权优先回购。1.根据被告与海南省三亚林场签订的合同约定，涉案房屋需取得土地房产证满5年之后方可上市交易，上市交易时政府有权优先回购，涉案房屋至今并未取得土地房产证，且未经单位同意，根据合同约定不得转让；2.涉案房屋买卖因违反相关法律规定而为无效，根据《经济适用住房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购”，《海南省保障性住房管理暂行办法》第三十五条“购买经济适用住房和限价商品住房在取得房屋所有权证5年内不得上市交易，确需转让的，由政府指定的专门机构进行回购，满5年上市转让的，政府指定的专门机构可优先回购，回购的具体办法由市、县人民政府制定”，第四十一条“保障性住房只能自住，不得出租、转租、转借、调换，不得作为经营性用房，不得违反规定转让”，《城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”，第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”之规定，涉案房屋为保障性住房只能自住，至今未取得权属证书，土地性质为划拨方式也未经政府审批同意转让，依法不得转让；3.根据《海南省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见》16、因经济适用住房初始购买者与他人就经济适用住房所签订的买卖合同而产生的纠纷，区别下列情况分别处理：(3)合同签订于国务院意见实施后，依下列情形分别处理：①经济适用房初始购买者就自取得房屋所有权证未满5年的经济适用住房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方当事人按过错责任大小分担”之规定，原告、被告签订涉案合同时，被告还没有与单位签订购房合同，且涉案房屋至今尚未取得房屋所有权证，被告与原告签订的转让合同为无效合同。二、原告要求被告支付房屋租金收入无事实根据和法律依据。涉案房屋买卖因违反法律规定而为无效，原告对此是知晓的，涉案房屋性质为保障性住房，也不得用于出租，原告要求被告支付房屋租金收入无事实和法律依据。三、原告要求支付精神抚慰金及路费、误工费、住宿费、伙食费等无事实和法律依据。原告在进行房屋买卖时已经知晓涉案虏屋为海南省三亚林场的职工保障性住房有上市交易的限制仍进行交易，双方均存在过错，由此产生的损失双方各自承担。原告对涉案房屋的不能交付使用和不能办理产权证的风险已有预判，不存在精神损失，关于路费、住宿费、误工费、伙食费不属于合同纠纷所主张的事项，原告也无证据证明发生实际损失，原告要求被告支付无事实和法律依据。   本院经审理认定如下事实：2016年4月22日，被告余嘉作为甲方与原告来燕作为乙方签订了一份《海南省三亚林场职工保障性住房（职工集资套房）转让合同》，合同约定：一、房屋名称，海南省三亚林场职工保障性住房（职工集资套房）；二、坐落位置：三亚市海棠湾区（林旺）海南省三亚林场场部职工住宿区内，顺序楼栋及套房编号以（单位确认套房为准），套房的建筑面积为90平方米左右（含公摊面积），实际交房面积的误差在正负6%之内；三、甲方同意将本人享受的海南省三亚林场职工保障性住房（职工集资套房）指标转让给乙方，转让金额130000元（注合同生效之日乙方应一次性将转让指标款全额支付给甲方）；四、甲方若擅自取消乙方所订房屋，甲方亦承担乙方己付购房款总额和指标转让费的10倍的违约金，同时退还乙方之前已经支付的一切款项，相等乙方擅自取消所订房屋也同时支付甲方10倍违约金；五、当合同签订生效，乙方缴纳房款到甲方账户之日起，该房屋产权归属乙方，乙方同时具有本房屋的继承、出租、转让、抵押和出售的权利，关于本房屋以上权力的全部收益归乙方所有，甲方同时不得干预；如乙方需要出租出售本房屋时，甲方应无条件予以配合，协助乙方办理相关手续，当单位给予统一办理本房屋的房屋所有权证时，甲方必须协助乙方办理房本，房屋产权归属乙方，如有规定能将本房屋的所有权证（新房本）直接办理为乙方的名字，则甲方应无条件协助配合办理，所产生的费用由乙方出；如本房屋所有权证（新房本）需要先办成甲方的名字，再过户给乙方，则甲方应在办出新房本后或相关购房政策允许后5个工作日内与乙方办理本房屋的过户手续，其办证或过户的一切费用由甲、乙双方各支付50%，本房的房屋所有权证以乙方指定的人名办理；如果到五年办理不了该房屋产权证，乙方有权利退房，如果乙方退房，则甲方无条件退回乙方已经支付的购买指标款、购房款及装修款等全部款项；并给与乙方全部款项的10%作为补偿；乙方可以按甲方职工待遇名义，使用单位收费的水、电等设施；如遇国家开发利用时，乙方享受的拆迁赔偿与本单位职工待遇同等，赔偿的一切收益属于乙方个人所有，与甲方无关，甲方不得干预。合同签订后，2016年4月22日，原告向被告支付了一次性指标款130000元、第一期购房款100000元、第二期购房款100000元；2016年6月21日支付了第三期购房款133000元。2016年8月15日，被告作为买受人与海南省三亚林场作为出卖人签订了一份《三亚市经济适用住房销售合同》，合同约定：一、海南省三亚林场依法通过划拔方式取得位于三亚市海棠区海榆东线公司的土地使用权，经批准，在上述地块上建设经济适用住房暂定名海南省三亚林场职工保障性住房，不动产权证号三土房（2012）字第005941号；二、被告余嘉购买的经济适用住房为项目中的第6#楼A单元301号房，户型三房二厅，该房屋建筑面积90平方米，其中，套内建筑面积74.18平方米，房屋分摊建筑面积15.82平方米；合同第十一条交易上市约定：买受人取得土地房屋权证后不满5年的，不得直接上市交易，买受人因特殊原因确需转让经济适用房的，由政府按照原价格并考虑折旧回购，买受人取得土地房屋权证后满5年的，购房人可以上市转让经济适用房，政府有优先回购，政府不回购的，购房人应缴纳土地收益等价款后方可转让。2016年12月9日，原告又向被告支付了购房房屋差价款15000元；2017年10月30日原告向被告支付了税款70000元；2020年6月21日，原告向被告支付了物业及水电费5400元。因被告至今未向原告交付房屋，2021年1月8日，原告来燕诉至本院，请求判如所请。   以上事实有经济适用住房销售合同、海南省三亚林场职工保障性住房（职工集资套房）转让合同、补充协议、转账凭证及记录、房产项目信息公示、物业公示及双方当事人的庭审陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。   本院认为，根据被告余嘉与海南省三亚林场签订的《经济适用住房销售合同》，可以认定涉案房产性质属于经济适用住房。经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。发展经济适用住房是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系,加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点,不断满足低收入家庭日益增长的住房需求。经济适用住房的用地实行行政划拨的方式,享受政府的扶持政策,以微利价格向中低收入家庭出售。低收入家庭购买新建的经济适用住房实行严格的申请、审批制度。经济适用房在购买后,购买人也只是获得有限产权,如在购买房屋后的五年内不得出售、出租,五年后出售也要向政府交纳土地收益等相关价款等。虽然购买经济适用房存在诸多限制,但由于其价格远低于周边商品房价格,因此经济适用房购买资格也具有重大利益。然而,经济适用房是一种保障性住房,具有一定的人身属性,不可随意转让。本案中,原告来燕在与被告余嘉签订《海南省三亚林场职工保障性住房（职工集资套房）转让合同》时未经过有关部门的购房资格审查,也未取得经济适用房购买资格。不仅原告来燕尚未取得相应的购房资格,转让者被告余嘉也尚未实际取得确定的房屋。被告余嘉将购房权私自转让给没有购房资格的原告来燕的行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定,客观上也损害了社会公共利益,妨碍了其他符合购房条件人行使其购买权。依据《中华人民共和国民法典》的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同及损害社会公共利益的合同无效。故本案中原告来燕与被告余嘉之间所签订的《海南省三亚林场职工保障性住房（职工集资套房）转让合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定且损害了社会公共的利益,故应认定为无效。根据无效合同双方互负返还义务的原则,原告来燕有权要求被告余嘉返还购买经济适用房所有购房款及因合同而实际支付的其他款项，以及有权依据合同无效主张其权利。因此，原告来燕诉求被告余嘉返还物业水电费5400元，本院予以支持。因原告来燕与被告余嘉之间所签订的《海南省三亚林场职工保障性住房（职工集资套房）转让合同》无效，原告来燕坚持认为合同有效，而根据有效合同诉求被告余嘉将2016年4月22日双方签订的《海南省三亚林场职工保障性住房（职工集资套房）转让合同》内所约定在三亚市海棠湾区（林旺）海南省三亚林场场部职工住宿区内（三林花园小区），楼栋及套房编号为6栋A301的房屋交付给原告来燕所有及使用，并要求被告余嘉支付自2018年1月竣工交房至2020年10月房屋租金99000元，本院不予支持。原告如认为因履行合同造成其路费、误工费、住宿费、伙食费损失，其可根据合同无效主张违约责任来进行主张，因此，原告来燕诉求被告余嘉支付路费、误工费、住宿费、伙食费合计5000元，本院不予支持。本案审理的是房屋买卖合同纠纷，并非侵权责任纠纷，原告来燕诉求被告支付精神抚慰金15000元，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：   一、被告余嘉应自本判决生效之日起五日内，向原告来燕返还物业水电费5400元；   二、驳回原告来燕的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5587元（原告已预交），已减半收取，由被告余嘉负担50元，原告来燕负担5537元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 沈相法     二〇二一年三月二十五日   法官助理 刘泉秀   书记员 符婷婷   附相关法律条文:   中华人民共和国合同法   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》   时间效力的若干规定   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。