广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初12819号原告（反诉被告）：唐海溶，女，汉族，1978年1月15日生，住所地：广东省清远市清城区×××××××××××××××××××××××××××，公民身份证号码：430×××××××××××××××。原告（反诉被告）：邓华玉，女，汉族，1979年12月21日生，住所地：湖南省武冈市×××××××××××，公民身份证号码：430×××××××××××××××。以上原告共同委托诉讼代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：清远联投置业有限公司，经营地址：广东省清远市清城区×××××××××××米娅新城阿尔勒中心十幢1-2层商业号层自编号201室，统一社会信用代码：914×××××××××××623Y。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：傅志坚，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈镇浩，广东大观律师事务所实习律师。原告唐海溶、邓华玉诉被告清远联投置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理后，被告提出反诉请求。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓华玉及其委托诉讼代理人蓝战立,被告的委托诉讼代理人傅志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告于2018年12月2日签订的关于广东省清远市清城区×××××××××××米娅新城阿尔勒中心××××××××房屋买卖的《商品房买卖合同（预售）》；二、判决被告双倍返还购房定金共60000给原告；三、判决被告返还购房款本金336227元给原告并支付利息21669.41元（利息计至2020年9月30日为21669.41元，此后的利息以应退购房款为336227元基数按中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%计算至购房款全部退还清给原告为止）；四、判决被告返还物业维修基金、产权登记费、印花税、工本费、律师服务费合共2311.75元；上述各项合计为420208.16元。五、本判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年12月2日签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为20181200116,原告以684227元的价格购买被告开发的位于清远市清城区×××××××××××米娅新城阿尔勒中心××××××××的房屋，合同第二章第三条第4点约定该商品房层高为4.5米。在签订合同后，唐海溶、邓华玉已支付首期款206227元及二期款160000元给被告。然而，被告交付的商铺不符合合同约定的交付条件，根据合同约定，商铺的层高为4.50米，但被告建设过程中将整幢人楼的污水管道、消防管道全部建在涉案商铺室内顶部，导致该商铺的实际使用高度只有2.5米，已严重影响原告对商铺的使用，导致该商铺价值大大降低，原告购买商铺用于经营之合同目的无法实现。2020年9月1日原告委托律师向被告发送律师信，要求被告于2020年9月20日前将涉案商铺内影响高度的各种管道拆除，但被告至今仍没有妥善处理。为保护原告的合法权益，维护法律尊严，现特向贵院提起诉讼，请贵院依法予以判决。补充，涉案商铺里面有多条管道还有好多组阀门，这些阀门在使用过程中需要很多调节，而这些阀门在使用过程中会对我们商户造成很大的麻烦。涉案商铺天花上安装的管道与一般商铺的管道安装有很大的差异，这些管道所占的空间与高度超过一米，密度亦比较大。若我方要对涉案商铺进行装修，在吊了天花之后实际使用高度只有2.3米左右，商铺使用的空间与原合同约定高度4.5米是严重不符的，影响商铺的使用效能，这些管道的铺设在签订买卖合同时是没有明确告知原告方。被告辩称，一、原告诉请解除涉案《商品房买卖合同（预售）》依据不足，恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求。原告以答辩人所交付的涉案房屋层高不足4.5米为由，诉请解除涉案《商品房买卖合同（预售）》依据不足，具体理由如下：答辩人向原告交付的涉案房屋层高符合合同约定，不存在违约。按照《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019)第2.0.13条：“层高storeyheight:建筑物各层之间以楼、地面面层（完成面）计算的垂直距离，屋顶层由该层楼面面层（完成面）至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外端外皮延长线的交点计算的垂直距离。”之定义，层高是各层之间以楼、地面面层（完成面)计算的垂直距离，结合本案，涉案房屋的层高是指从地面至涉案房屋楼上（第二层）的楼面之间的垂直距离，而答辩人交付给原告的涉案房屋层高符合涉案合同约定的4.5米。(二）原告主张涉案房屋层高仅有2.5米，明显与事实不符，恳请法院不予采信。原告作为权利主张者，应按照层高的法律定义提供证据证实涉案房屋的层高仅有2.5米，但在本案中，原告没有提供证据证明答辩人所交付的房屋层高不足4.5米，更没有证据证实涉案房屋的层高仅为2.5米，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告应依法承担举证不能即败诉的后果。二、答辩人在涉案房屋设置有关管道，符合合同约定，原告不能据此单方解除涉案《商品房买卖合同（预售）》。根据《建筑设计防火规范》[GB50016—2014(2018年版）]8.2.1:“下列建筑或场所应设置室内消火栓系统：5建筑高度大于15m或体积大于10000m3的办公建筑、教学建筑和其他单、多层民用建筑。”之规定，涉案房屋属于前述规定的应设置室内消火栓系统的情形，且涉案房屋所在建筑物于2020年1月22日经清远市住房和城乡建设局备案，证明该建筑物的消防设计及验收均符合国家标准。另，涉案《商品房买卖合同（预售）》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中第15条：“商铺内部可能设置有相关公用的烟道、给排水、消防、暖通和电气线路管道桥架等，买受人对此无异议。”，答辩人亦己在合同中明确载明涉案商铺可能存在设置相关公用线路、管道，原告在订立涉案合同前已经知悉该情况可能发生，现其据此提出解除合同明显依据不足而且，值得注意的是，涉案《商品房买卖合同（预售)》中除了明确约定涉案房屋可能存在设置相关公用线路、管道外，也并未有原告在涉案房屋设置了相关公共线路、管道后即享有合同解除权的相关约定。而且，即使涉案房屋设置了相关公用线路、管道，但该设置符合建设工程的规划设计以及消防规范要求，未对原告使用涉案房屋产生不利影响，更未因此降低涉案商铺的价值，故对其诉求应不予支持。三、原告以无法实现其签订涉案《商品房买卖合同（预售）》的合同目的而提出本案解除合同诉求，依据不足。如原告在起诉状中所述，其购买涉案房屋（商铺）用于经营之用，现如今答辩人所交付的商铺亦符合《商品房买卖合同（预售）》的约定，即使在该商铺内设置了有关管道亦不影响原告对该商铺用作经营之用，需要特别说明的是，并非仅仅是涉案房屋存在商铺内铺设消防管道的情形，其他商铺亦同样铺设，这是消防设计及验收的强制性标准和要求。同时，原告亦未能举证证明答辩人所交付的房屋不能实现其购买涉案房屋用于经营所用的目的，因此，原告不能根据《合同法》规定的法定解除情形提出解除涉案合同，恳请法院依法驳回其全部诉讼请求。四、原告未能按约支付购房款，拟通过提起本案诉讼达到无须支付购房款以及承担违约责任的不法目的。根据答辩人与原告双方的约定，原告本应于2020年6月30日支付第三期购房款159000元，但因其自身原因，迟迟未能支付，已构成逾期付款的违约，为此，其起诉并非是因为涉案房屋层高不足4.5米，也不是因为涉案房屋影响了其购买的目的，原告拟通过提起本次诉讼推卸其逾期付款的责任。实际上，与涉案房屋同层的所有商铺都一样按国家标准及要求设置了消防管道，并非只在原告所购房屋内设置，且基本上现已经使用的同类型商铺均装天花吊顶予以使用，该空间高度足以满足原告对涉案房屋的正常使用。综上所述，原告诉请解除涉案《商品房买卖合同（预售）》依据不足，原告以解除涉案《商品房买卖合同（预售）》为前提提出的其余诉讼请求应不予支持，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。另补充，涉案商铺设置的阀门并非是日常使用，亦不存在频繁开关，事实上不会对涉案商铺日常使用产生困扰。涉案商铺在吊天花后实际使用高度并不是原告所述的2.3米，同样的商铺在吊天花后亦能够正常使用。被告提出反诉请求：1、判令反诉被告立即支付到期购房款本金人民币159000元及违约金（违约金从2020年7月1日之日起，每日按该到期应付购房款万分之六的标准计付至付清之日止）；2、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年12月2日签订《商品房买卖合同(预售）》（合同编号：20181200116号），约定反诉被告以人民币684227元的价格购买反诉原告开发的位于广东省清远市清城区×××××××××××米娅新城阿尔勒中心××××××××房屋，分期付款：首期房款人民币206227元在2018年12月2日前支付；第二期房款160000元在2019年6月30日支付；第三期房款159000元在2020年6月30日支付；第四期房款159000元在2021年6月30日支付（详见双方于2018年12月2日签订的《补充协议》)。此外，《商品房买卖合同（预售）》附件11《补充协议》第三条第（一）款中已明确约定逾期付款的违约金为每日按逾期应付款的万分之六支付。现反诉被告未按约定支付购房款，应立即支付并按约定支付违约金，望法院判如所请。原告对被告反诉提出答辩意见：与本诉的意见一致。本院经审理认定事实如下：原告与被告于2018年12月2日签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为20181200116,原告以684227元的价格购买被告开发的位于清远市清城区×××××××××××米娅新城阿尔勒中心××××××××的房屋。涉案《商品房买卖合同（预售）》第二章第三条第4点约定“该商品房层高为4.50米”。……。附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中第15条：“商铺内部可能设置有相关公用的烟道、给排水、消防、暖通和电气线路管道桥架等，买受人对此无异议。”……。附件11《补充协议》第三条第（一）款中已明确约定逾期付款的违约金为每日按逾期应付款的万分之六支付。另，双方于2018年12月2日签订的《补充协议》对涉案房屋的计计价方式、总价款、付款方式及期限作了约定，分期付款：首期房款人民币206227元在2018年12月2日前支付；第二期房款160000元在2019年6月30日支付；第三期房款159000元在2020年6月30日支付；第四期房款159000元在2021年6月30日支付。在签订合同后，唐海溶、邓华玉已支付首期款206227元及二期款160000元给被告。从第三期逾期后，原告没有向被告支付购房款。原告于2020年7月23日接收涉案房屋。本院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，并不违反有关的法律规定或行政法规，为有效合同。本案争议焦点：被告所交付原告的房屋，由于顶部设置了自来水管道、消防管道，是否达到双方合同所约定的4.5米高度。对于楼层4.5米的高度，双方均没有异议。而根据《商品房买卖合同（预售）》附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中第15条：“商铺内部可能设置有相关公用的烟道、给排水、消防、暖通和电气线路管道桥架等，买受人对此无异议。”因而，被告在涉案商铺的顶部安置了自来水管道、消防管道，并经清远市住房和城乡建设局验收合格，符合双方合同的约定，故原告主张商铺的实际使用高度只有2.5米为由，要求解除与被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》，缺乏依据，本院不予支持。因而，对原告所请求的其他各项请求，本院均不予以支持。对于被告提出的反诉请求，由于原告从第三期逾期开始就没有按合同约定向被告支付购房款，原告存在违约行为，故对被告请求原告支付到期购房款本金159000元及违约金（违约金从2020年7月1日之日起，每日按该到期应付购房款万分之六的标准计付至付清之日止），符合双方合同约定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告（反诉被告）唐海溶、邓华玉的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）唐海溶、邓华玉在本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）清远联投置业有限公司支付购房款159000元及违约金（违约金从2020年7月1日之日起，每日按该到期应付购房款万分之六的标准计付至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5321元，反诉受理费1740元，共7061元，由原告（反诉被告）唐海溶、邓华玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  郭少文二〇二一年二月二十四日书记员  梁泳欣附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。