广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初1527号原告：曾智盛，男，汉族，1985年12月31日出生，住所地为广东省始兴县×××××××××××××，公民身份号码为440××××××××××××713。委托代理人：王树标，广东莞茂信律师事务所律师。被告：东莞市樟山水美实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××。法定代表人：叶学信，董事长。委托代理人：单健，男，汉族，1998年1月11日出生，住所地为湖南省衡东县××××××××，公民身份号码为430××××××××××××811，系该公司员工。原告曾智盛诉被告东莞市樟山水美实业投资有限公司（以下简称樟山水美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告曾智盛的委托代理人王树标及被告樟山水美公司的委托代理人单健均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告和被告签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》为无效合同；2.被告返还原告已支付的165746元及利息21816.07元（计至全部款项实际清偿之日止，暂计至2020年11月10日为21816.07元，详见利息计算附表）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由:2017年8月2日，原告与被告签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，约定由原告投资兴建的“首信文化旅游创意步行街”项目××××铺位，总投资款192000元。同时，原告与被告还签订了《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，约定原告将上述铺位出租给被告，被告从2019年8月2日起每季度向原告支付租金2880元。上述两份合同签订后，原告按约向被告支付了首期款122000元及分期供款43746元。合同约定的办理房产登记的期限届满后，被告仍未能向原告明确案涉商铺可以办理房产证。原告认为，案涉合同名为投资合作合同，但被告在未取得建设工程规划许可证的情况下，转让商铺50年使用权的行为应认定为无效的租赁合同，同理，双方签订的租赁合同亦属无效合同，故原告提起本案诉讼。被告辩称，被告同意将款项分20期退还给原告。经审理查明，2017年8月2日，原告曾智盛与被告樟山水美公司签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》，合同主要约定：一、被告已取得“首信文化旅游创意步行街”项目的开发权，此项目主体及配套工程的开发建设已进入实际施工阶段，被告同意将此项目中铺位建设工程与原告合作兴建，原告同意投资与被告合作建设此项目中的一间或多间铺位，被告同意在铺位建成后，将相应铺位50年的使用权给原告作为投资回报。二、原告对其投资建设之铺位拥有50年的使用权，使用权证书由被告与东莞市樟木头镇人民政府农林水务局、东莞市樟木头镇石新股份经济联合社三方签署，并由律师事务所见证收取相应费用。三、被告同意原告投资兴建“首信文化旅游创意步行街”项目××××铺位，投资款为192000元。四、原告应于签订合同时支付铺位首期款122000元，余款70000元分5年付清，利息按贷款年利率9%计算，原告需在每季度第一个月5日前支付4359元。五、被告保证原告对其投资建设的铺位享有50年的使用权，以被告提供的使用权证书日期为准。六、双方共同指定被告作为本项目的独家物业管理公司。原告在签订本合同或办理铺位交接手续时，应与被告另行签订委托经营管理协议，以保障项目统一招商、管理等需要。七、原告应服从被告的统一招商规划，具体规划为返租，双方另行签订《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，到期后双方协商再行签订经营方式。八、被告应按约定的时间交付铺位，时间为2017年12月31日。广东永坤律师事务所对原、被告订立《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》的过程进行了见证，并出具了《见证书》。同日，原告与被告签订《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》，协议主要约定：原告将《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》中约定的商铺出租给被告整体经营管理，租赁期限自2017年8月2日起至2022年8月1日止；第一、二年租金已在双方签订《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》约定的投资款中扣除，第三、四、五年租金按铺位合同价总额的6%支付租金，每年11520元，每季度第3个月10日前支付当季租金，每次支付租金2880元；合约到期，双方另行协商经营模式。原告于2017年8月2日向被告支付首期款122000元，并从2017年10月至2020年10月向被告支付分期款共计43746元（已抵扣被告返租的租金17280元），合计付款165746元。上述分期款支付的具体时间及金额为：2017年10月21日8718元，2018年4月21日8718元，2018年10月26日8718元，2019年4月21日8718元，2019年10月27日2958元，2020年4月26日2958元，2020年10月26日2958元。另，本院在审理（2019）粤1973民初9776号、9777号的过程中，本院依法向东莞市自然资源局对案涉项目的用地及办证情况发函进行调查。东莞市自然资源局复函称：该项目位于东莞市樟木头镇官仓河B段，目前未办理用地手续，无建设用地使用权及集体所有权确权登记；经查最新（2018年政务版）土地利用现状数据库，该项目范围土地现状地类为建设用地（其中18.91亩为村庄、42.28亩为水土建筑）；该项目没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。庭审中，被告确认案涉项目至今没有办理建设工程规划许可证或产权证。以上事实，有原告提供的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》《见证书》《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》、专用收据等，本院调取的东莞市自然资源局出具的《复函》，以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》涉及的是商铺的使用权，而非商铺的所有权，且原告不直接参与案涉项目的开发建设，故双方之间是房屋租赁合同关系而非商品房买卖合同关系或合作开发合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案中，根据东莞市自然资源局出具的《复函》，案涉项目未办理用地手续，无建设用地使用权及集体所有权确权登记，也没有在东莞市自然资源局办理建设工程规划许可证。被告亦确认案涉项目至今没有办理建设工程规划许可证或产权证。因此，本院确认原告与被告签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》应属于无效合同。同理，原、被告签订的《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》亦无效。承上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，原告向被告实际支付的款项165746元，被告应返还原告。被告实际占用了原告的资金，原告要求被告支付资金占用利息，本院予以支持。根据原告支付款项的时间，利息应分段计算如下：（一）以122000元为本金，从2017年8月2日起按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，并从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（二）以8717元为本金，从2017年10月21日起按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，并从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（三）以8717元为本金，从2018年4月21日起按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，并从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（四）以8717元为本金，从2018年10月26日起按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，并从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（五）以8717元为本金，从2019年4月21日起按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，并从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（六）以2958元为本金，从2019年10月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（七）以2958元为本金，从2020年4月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（八）以2958元为本金，从2020年10月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下:一、确认原告曾智盛与被告东莞市樟山水美实业投资有限公司签订的《首信文化旅游创意步行街铺位合同书》《首信文化旅游创意步行街商铺租赁合同》无效；二、被告东莞市樟山水美实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告曾智盛返还款项165746元并支付利息[（一）以122000元为本金，从2017年8月2日起按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，并从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（二）以8717元为本金，从2017年10月21日起按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，并从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（三）以8717元为本金，从2018年4月21日起按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，并从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（四）以8717元为本金，从2018年10月26日起按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，并从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（五）以8717元为本金，从2019年4月21日起按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率计至2019年8月19日，并从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（六）以2958元为本金，从2019年10月27日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（七）以2958元为本金，从2020年4月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；（八）以2958元为本金，从2020年10月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至款项清偿之日止]。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2026元，由被告东莞市樟山水美实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钱开群二〇二一年三月十一日书记员  钟冬妮赵萌附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。