广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1130号上诉人（原审被告）：东莞市华拾精密制造有限公司。住所地：广东省东莞市×××××××××××××。法定代表人：熊祗兰，总经理。被上诉人（原审原告）：刘学文，男，1970年11月22日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区××××巷28号，公民身份号码：442××××××××××××416。委托诉讼代理人：黄汉荣，广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶强，广东鼎能律师事务所辅助人员。上诉人东莞市华拾精密制造有限公司（以下简称华拾公司）因与被上诉人刘学文房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初20244号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华拾公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.重新审核并合理计算一审判决第一项房屋占有使用费数额，总额为零，不需支付；3.判决华拾公司不应向刘学文支付一审判决第二项的所有费用，总额为零，不需支付；4.本案一、二审诉讼费由刘学文承担。事实与理由：一、刘学文原本就想解除《房屋出租合同书》（以下简称“租赁合同”)，一审以刘学文未提交案涉房屋的建筑规划许可证为由，认定合同无效不当。一审并未向出具建筑规划许可证的单位调查取证，应查明案涉房屋是否有建筑规划许可证后再作出认定合同是否无效。二、一审判决第一项房屋占有使用费对应刘学文民事起诉状第二项的诉讼请求，该诉讼请求是租金，而不是房屋占有使用费，这两者不是同一个概念。并且从刘学文民事起诉状第六项诉讼请求来看，其也认可租金与房屋占有使用费不是同一个概念。一审若认定合同无效，就没有租金一说，理应驳回这一诉讼请求。刘学文的诉讼请求不是房屋占有使用费，一审判令华拾公司支付房屋占有使用费不当。三、刘学文民事起诉状第二项诉讼请求租金的总额应小于零。2020年1月份租金，华拾公司已通知刘学文领取，但刘学文无正当理由未领取，且于3月13日前锁了华拾公司办公室大门，应视为刘学文放弃领取租金；2月份租金，正常情况下，按合同约定可在3月30日前支付，但刘学文在3月13日前已将厂房锁门，致使华拾公司无法正常经营和开展相关工作，应视为刘学文放弃收取租金，也可视为刘学文响应国家有关倡导与政令不收取租金；3月份租金，正常情况下，按合同约定可在4月30日前支付，但刘学文在3月13日前已将厂房锁门，致使华拾公司无法正常经营和开展相关工作，应视为刘学文放弃收取租金，也视为刘学文响应国家有关倡导与政令减半或不收取租金；刘学文未经华拾公司同意以房东的身份欺骗四楼租客，收取了3月份部分租金和4月份以后的租金，且未归还给华拾公司。综上，案涉房屋租金总额经计算为负数，刘学文应将其收取的3月份部分租金归还给华拾公司。四、华拾公司恳请法院向出具建筑规划许可证的单位调查取证，查明案涉房屋是否有建筑规划许可证后再作出认定合同是否无效。若合同无效，恳请法院认定刘学文返还租金给华拾公司。五、华拾公司不应向刘学文支付一审判决第二项所有费用。租赁合同第7条与第10条约定电费、水费、垃圾管理费与刘学文无关，华拾公司也没有授权刘学文代为上缴，且上缴款额、计算方法及上缴时间，都是华拾公司与相关单位或人员商讨后再上缴的。同时，刘学文也没有相关人员或单位的收费委托，一审仅凭刘学文持有相关单位或人员的单据作出认定，况且单据上的金额未经华拾公司确认。六、案涉出租屋所在福来路经过升级改造商用价值提高，按正常年份行情推测，临街铺面的租金会有所上涨，且华拾公司也在春节放假前将一楼基本腾空，留有行车及可搬运走的生产用具、物料和少量成品，八间铺面可十分方便地对外出租。由于暴发严重的“新冠肺炎”疫情，华拾公司及其员工为响应国家号召，按规定推迟原计划延期开工，这些都是不可抗力，但刘学文想利用这些机会达到解除租赁合同、没收押金、收回出租屋再高价出租等目的。刘学文未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。刘学文向一审法院起诉请求：1.解除本案双方签订的租赁合同；2.华拾公司向刘学文支付2020年1月1日至3月18日租金33548元；3.华拾公司向刘学文偿还2020年1月至3月的电费8048元；4.华拾公司向刘学文偿还2019年12月至2020年2月期间的水费1132.50元；5.华拾公司向刘学文偿还2019年12月至2020年2月期间的垃圾管理费699元；6.华拾公司向刘学文支付占有使用费12124元（参照月租金标准，以每日租金433元的标准从2020年3月19日起计算至华拾公司一切设备物品清理完毕，暂计至2020年4月15日的占有使用费为12124元）；7.刘学文没收华拾公司押金26000元；8.本案诉讼费由华拾公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、华拾公司应于判决发生法律效力之日起五日内向刘学文支付2020年1月至3月16日止的房屋占有使用费32933.33元；二、华拾公司应于判决发生法律效力之日起五日内向刘学文支付截至2020年3月的电费8048元、2019年12月至2020年2月期间的水费1132.50元、2019年12月至2020年2月期间的垃圾处理费699元；三、驳回刘学文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费919.40元（刘学文己预交），由刘学文负担437元，由华拾公司负担482.40元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初20244号民事判决书。二审期间，华拾公司提交的《手机相片集图截屏》在一审已提交，至于《微信聊天截图》《减租倡议书》并不能证明其上诉之目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，根据华拾公司的上诉意见，二审争议焦点为：案涉租赁合同是否有效以及一审认定房屋占有使用费、电费、水费和垃圾处理费的数额是否合理。首先，由于刘学文将未取得建设工程规划许可的房屋出租给华拾公司，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方签订的租赁合同属于无效合同，故刘学文诉请租金的性质属于房屋占有使用费，依法应参照租赁合同约定的租金标准进行计算。换言之，无论从租金或占有使用费的角度分析，华拾公司都应该给付，并不能以合同有效或无效为由减免给付义务。现华拾公司主张刘学文将案涉房屋一楼、二楼上锁视为放弃收取租金，理据不足，本院不予采纳。至于建设工程规划许可证的举证问题，一审经过庭审已查明案涉房屋并未办理建设工程规划许可证。其次，刘学文代华拾公司缴纳的电费、水费和垃圾处理费系已经实际产生的费用，且均有相关部门出具的收据、票据予以证明，一审认为该些费用应由华拾公司偿付给刘学文，并无不当。综上所述，华拾公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870.32元（已预交），由东莞市华拾精密制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二一年三月十八日书记员  谭震聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。