文书内容湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初4061号原告：孝感恒盛建筑节能材料有限公司，住所地孝感市孝南经济开发区北区长兴二路。统一社会信用代码：91420902562734292L。诉讼代表人：孝感恒盛建筑节能材料有限公司管理人。负责人：钟莉，孝感恒盛建筑节能材料有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：郑亚康，孝感恒盛建筑节能材料有限公司管理人工作人员。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：罗三容，湖北山川律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：胡子桥，男，1957年1月30日出生，汉族，住湖北省孝感市孝南区。原告孝感恒盛建筑节能材料有限公司（以下简称恒盛公司）与被告胡子桥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日受理后，依法适用普通程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告恒盛公司委托诉讼代理人郑亚康、罗三容，被告胡子桥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告胡子桥立即向原告支付欠付租金474350元，物业费18928元，以上合计为493278元；2.判令被告向原告支付违约金23717.50元；3.判令被告以每日363.33元向原告支付自2020年2月29日至实际腾退之日的占有使用费（截至2020年11月4日为90470元）；4.判令被告腾退并向原告返还4﹟厂房；5.判令本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实与理由：2019年12月31日，孝感市孝南区人民法院以（2019）鄂0902破申2号《民事裁定书》裁定受理孝感恒盛建筑节能材料有限公司破产清算一案、2020年1月22日以（2020）鄂0902破2号《决定书》依法指定管理人。2020年2月29日，恒盛公司与被告所签的租赁合同依法解除。经查：2016年恒盛公司与胡子桥签订《房屋租赁合同》，将4﹟厂房租赁给胡子桥使用，被告胡子桥在承租期间从未向恒盛公司支付过任何费用。经管理人屡次催促，被告仍拒不支付租金。其严重违约行为已经给恒盛公司造成了巨大损失，为维护债权人的合法权益，现依法提起诉讼，望判如所请。被告胡子桥辩称，厂房的基础设施是我建设的，产权属于我个人的，原告无权收取租金，即使公司破产，管理人也要与我协商，恒盛公司与我个人签订了租赁合同，我在恒盛公司有股份，公司与我签订了一份承诺书，我租厂房的费用抵偿公司欠我的债务，请法庭依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据三厂房租赁合同、公告，本院认为，该证据能实现其证明目的，依法予以采信；2.被告提交的证据一承诺书、证据二股东会决议、证据四债权审查结果告知书，本院认为，上述证据与本案无关联性，属另一法律关系，对上述证据依法不予采信；被告提交的证据三会议决议，本院认为，该证据注明年租金的一部分支付胡子桥个人给公司的借款，而并非是抵扣，且对支付的具体金额没有约定，故该证不能实现其证明目的，对其证据目的依法不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月18日，原告恒盛公司与被告胡子桥签订《厂房租赁合同》，合同主要内容为：1.恒盛公司出租给胡子桥的厂房坐落在长兴工业园长兴二路，租赁建筑面积为1000平方米。2.租赁自2016年5月18日起至2026年5月17日止，租赁期10年。3.该厂房每日每平方米建筑面积租金为10元，月租金为1万元，年租赁为12万元，第一年年租金不变，第二年起递增率为3％。租金应预付三个月，支付日期在支付月5日前向恒盛公司支付租金。4.租赁期内，胡子桥应按月缴纳物业管理费，每月物业管理费为416元。5.租赁期内，胡子桥发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知恒盛公司修复，恒盛公司应在接到胡子桥通知后3日内进行维修。逾期不维修的，胡子桥可代为维修，费用由恒盛公司承担。租赁期内，恒盛公司保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，恒盛公司对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知对方。检查养护时，胡子桥应予以配合，恒盛公司应减少对使用该厂房的影响。6.租赁期内，胡子桥应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，恒盛公司有权增收5％滞纳金，并有权终止租赁协议。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，恒盛公司将其合同约定的厂房交付给胡子桥使用至今，但胡子桥一直未支付租金及物业管理费。另查明，被告胡子桥系恒盛公司的股东，其实际租赁的系原告恒盛公司的4﹟厂房。再查明，2019年12月31日，孝感市孝南区人民法院作出（2019）鄂0902破申2号《民事裁定书》，裁定：受理湖北长兴建设工程有限公司对恒盛公司的破产清算申请，本裁定书即日起生效。2020年1月22日，孝感市孝南区人民法院作出（2020）鄂0902破2号《决定书》，指定湖北康硕清算管理有限公司担任恒盛公司破产清算一案的管理人。2020年6月18日，孝南区人民法院作出（2020）鄂0902破2号《公告》，对于恒盛公司财产的租赁和被占用情况，通知如下内容：1.孝感恒盛建筑节能材料有限公司的债务人、财产持有人应自公告之日起五日内向本院指定的管理人清偿债务或交付财产。2.依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，孝感恒盛建筑节能材料有限公司分别与湖北恒品包装有限公司、胡小娟、胡子桥签订的1#、2#、3#、4#厂房、办公楼、食堂等租赁合同于2020年2月29日解除。湖北恒品包装有限公司、胡小娟、胡子桥自公告之日起五日内腾退房屋并向管理人交付，同时向管理人支付相应的租金及占用费。3.没有签订租赁合同占用孝感恒盛建筑节能材料有限公司财产的人员或单位，应自公告之日起五日内向管理人交付财产，同时向管理人支付相应占用费。4.原租赁单位中，经申请管理人同意出租的，在上述规定的交付日期前与管理人协商租赁事宜；管理人不同意出租的，应在上述规定的交付期限内退场。5.各相关单位或人员逾期不腾退房屋、支付相应租金或占用费，将承担相应的法律后果。本院认为，原告恒盛公司与被告胡子桥签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人之间真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效。合同签订后，原告恒盛公司履行了合同的约定，将厂房交付给被告胡子桥使用，但被告未依合同的约定，履行支付租金及物业费的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。因孝感市孝南区人民法院于2019年12月31日作出《民事裁定书》，裁定受理湖北长兴建设工程有限公司对原告恒盛公司的破产清算申请，该裁定书即日起生效。依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定,原告与被告签订的上述租赁合同已于2020年2月29日解除。故被告胡子桥应按合同约定支付自2016年5月18日起至2020年2月28日租赁厂房的租金472895.85元、物业费18858.70元及违约金23644.79元（上述租金、物业费及违约金的计算明细附后）。因原告与被告签订的租赁合同已于2020年2月29日解除，被告胡子桥至今仍未腾退厂房，其应向原告腾退占用的厂房，并向原告支付自2020年2月29日至实际腾退之日的占有使用费。按合同约定，到第四年的月租金为10927.27元，故上述占有使用费为每日364.24元。但因原告主张按每日363.33元支付，因此，被告按每日363.33元标准向原告支付上述占有使用费。被告抗辩其租赁厂房的费用抵偿原告欠其债务的意见，因其提交的证据不足以证明其抗辩意见，本院依法不予采纳。被告其他抗辩理由，无事实和法律依据，本院依法亦不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告胡子桥于本判决生效之日起十日内向原告孝感恒盛建筑节能材料有限公司支付自2016年5月18日起至2020年2月28日租金472895.85元、物业费18858.70元及违约金23644.79元；二、被告胡子桥于本判决生效之日起三十日内将其占有使用的案涉4#厂房腾退、返还给原告孝感恒盛建筑节能材料有限公司，并按每日363.33元的标准向原告孝感恒盛建筑节能材料有限公司支付自2020年2月29日至实际腾退之日止占有使用4#厂房的占有使用费。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9875元，由被告胡子桥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  方晓华人民陪审员  胡 波人民陪审员  黄春红二〇二一年三月二十五日书 记 员  魏 铮附：租金、物业费、违约金计算明细            项目              起算时间              止算时间              租金(元/月）              租期（月）              费用（元）              备注                    欠付租金              2016/5/18              2017/5/17              10000              12              120000              合同约定：每日每平方米租金10元/m2,月租金12万，第一年租金不变，第二年起递增3%计算                  2017/5/18              2018/5/17              10300              12              123600                  2018/5/18              2019/5/17              10609              12              127308                  2019/5/18              2020/2/28              10927.27              9个月10天              101987.85                                                                                        小计                            472895.85                                项目              起算时间              止算时间              物业费 （元/月）              租期（月）              费用（元）              备注                    物业费              2016/5/18              2017/5/17              416              12              4992              合同约定：被告按每月416元缴纳物业费计算                  2017/5/18              2018/5/17              416              12              4992                  2018/5/18              2019/5/17              416              12              4992                                2019/5/18              2020/2/28              416              9个月10天              3882.7                                小计                            18858.70                                                      3952                  违约金              胡子桥欠付租金为472895.85元，违约金为：472895.85×5%=23644.79元              23644.79元              合同约定：欠付租金的5%计算                                  附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。