贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0302民初89号 原告：遵义鑫升房地产开发有限责任公司，住所地遵义市红花岗区南门关黑石堡。 法定代表人：王家驹，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王冬梅，贵州司翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘君城，贵州司翰律师事务所律师。 被告：高桂健，男，1981年10月23日生，汉族，住重庆市大足区。 委托诉讼代理人：倪伟，贵州贵弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚昌福，贵州贵弘律师事务所律师。 原告遵义鑫升房地产开发有限责任公司与被告高桂健返还原物纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及其委托诉讼代理人全部到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告遵义鑫升房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还无权占有的“福源山庄”社区山水居1栋住宅一套（建筑面积97.65㎡、单价约4000元/㎡、总价为390600元）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2008年，原告因经营不善被遵义市红花岗区人民政府列为“问题房开”。2009年11月8日，经遵义市红花岗区问题房开协调领导小组协调，公司法定代表人由王鑫森变更为蒋胜德。此后，蒋胜德对公司进行经营管理。直至2020年11月23日，公司法定代表人再由蒋胜德变更为王鑫森，并由王鑫森重新接管公司。在接管公司后，对公司资产进行核查时发现，公司所有的“福源山庄”社区的住宅一套，面积169.97平方米由被告占有，在与被告协商返还房屋无果的情况下，原告无奈诉至法院。根据有关法律规定，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告高桂健辩称，被告对房屋系有权占有。2009年5月16日，原告与被告双方以签订遵义市房屋拆迁补偿协议书的方式，实施了房屋买卖行为，并且被告向原告支付了购房款48000元，该协议由双方签字确认并加盖了公司印章，是双方的真实意思表示。协议的内容合法有效。早在2006年，蒋胜德便以公司负责人的名义对外签订合同，被告有理由相信蒋胜德对公司具有管理权。在2009年12月5日，蒋胜德也成为公司法定代表人。被告所居住的位置虽然不详，但有相关人员证实被告居住的具体楼层和方位，且该住房的使用是通过遵义市拆迁补偿协议的约定以及遵义鑫升房地产开发有限责任公司工作人员的指定，于2013年从遵义鑫升房地产开发有限责任公司处接房至今一直实际占有并使用长达七年。原告公司在此期间并未提出任何异议，法定代表人蒋胜德也认可原告与被告之间房屋买卖的事实。涉案所争议的标的物建设项目属于问题房开。曾经在问题房开工作组进驻后，由蒋胜德承诺化解各方社会矛盾，并且表示对遵义鑫升房地产开发有限责任公司及王鑫森所欠的一切外债承担还款责任，因此，该项目虽为遵义鑫升房地产开发有限责任公司开发项目，但实际由他人开发建设，其建设房屋的权利是否属于原告尚存在争议。因此，原告的诉讼请求应当驳回。 本院经审理认定事实如下：2009年5月16日，案外人蒋胜德代表原告遵义鑫升房地产开发有限责任公司与被告高桂健签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，双方约定由遵义鑫升房地产开发有限责任公司拆迁高桂健40.66平方米房屋，并在所建设的福源山庄项目中安置高桂健140.66平方米房屋一套，遵义鑫升房地产开发有限责任公司用同等建筑房屋面积对高桂健进行安置后，超出原拆迁房屋的100平方米，由高桂健按照每平米800元单价向遵义鑫升房地产开发有限责任公司进行补价购买；合同加盖“遵义鑫升房地产开发有限责任公司合同专用章”。同日，高桂健向遵义鑫升房地产开发有限责任公司支付购房款48000元；遵义鑫升房地产开发有限责任公司向高桂健出具了《收据》，并加盖“遵义鑫升房地产开发有限责任公司财务专用章”，剩余购房款至今尚未缴付。2013年度，高桂健从遵义鑫升房地产开发有限责任公司接房后(房屋为遵义市红花岗区后溪河路105号1单元临街底层门面与一楼住房之间的夹层房屋)并装修入住至今。 另查，遵义鑫升房地产开发有限责任公司由于开发建设涉案房屋所在福源山庄楼盘出现资金困难等问题，于是由蒋胜德对部分突出矛盾等事宜进行协调处理。2008年12月5日，时任法定代表人王鑫森对蒋胜德出具《授权书》，载明“全权委托案外人蒋胜德在此期间主持福源山庄（大厦）项目全面工作(维稳在建工程启动、延续)…授权期限一年”。2009年12月15日，遵义鑫升房地产开发有限责任公司法定代表人由王鑫森正式变更为蒋胜德；2020年11月19日，遵义鑫升房地产开发有限责任公司法定代表人再次由蒋胜德变更为王鑫森；2020年11月25日，遵义鑫升房地产开发有限责任公司又将法定代表人变更为王家驹。还查，2009年5月16日高桂健与遵义鑫升房地产开发有限责任公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，高桂健在福源山庄建设项目处并无房屋进行拆迁，双方真实合意实为遵义鑫升房地产开发有限责任公司以80000元价格将涉案争议房屋出售给高桂健。 本院认为，本案所争议的焦点为高桂健对遵义鑫升房地产开发有限责任公司就涉案争议的标的物遵义市红花岗区后溪河路105号1单元临街门面房与一楼住房中间的夹层房屋是否构成有权占有。蒋胜德代表遵义鑫升房地产开发有限责任公司与高桂健签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，但双方真实意思表示为房屋买卖，并无房屋拆迁安置的意思。双方房屋拆迁安置的民事法律行为属于虚伪行为，应属无效；但双方实际所产生的房屋买卖的隐藏行为属真实意思表示，应当按照有关法律进行处理。2009年5月16日，蒋胜德虽不是遵义鑫升房地产开发有限责任公司法定代表人，但双方当事人均认可蒋胜德在2008年时，就对遵义鑫升房地产开发有限责任公司出现的突出矛盾进行协调解决；且遵义鑫升房地产开发有限责任公司时任法定代表人王鑫森向蒋胜德出具了《授权书》。从《授权书》所载明的内容“全权委托蒋胜德在此期间主持福源山庄（大厦）项目之全面工作（维稳在建工程启动、延续）…”以及当事人的陈述来看，当时遵义鑫升房地产开发有限责任公司由于开发涉案房屋所在福源山庄项目出现经营困境，蒋胜德对外进行房屋销售，进而回笼资金、清偿债务以及化解矛盾也属于对工程的启动、延续的工作之一。因此，蒋胜德代表遵义鑫升房地产开发有限责任公司对外签订房屋销售合同，是具有权利外观的，因此至少是构成表见代理的。此外，高桂健后于2013年接房时，遵义鑫升房地产开发有限责任公司亦为其办理了水电开通等事项，可见，遵义鑫升房地产开发有限责任公司认可高桂健对涉案房屋进行了购买。另本院结合遵义鑫升房地产开发有限责任公司与高桂健所签订合同的时间、价款以及我市的当时房价市场行情、以及涉案房屋的实际状况来看，双方约定的价格合理，无证据证明蒋胜德与高桂健存在恶意串通损害他人的利益的情形。高桂健基于与遵义鑫升房地产开发有限责任公司之间房屋买卖合同关系对涉案房屋进行占有属于有权占有。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，遵义鑫升房地产开发有限责任公司请求高桂健返还涉案标的物的诉讼请求不能成立。关于双方之间有关房屋价款、产权办理等事宜，权利人可以另案进行主张。综上，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告遵义鑫升房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费5300元，由原告遵义鑫升房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员  王 珏 二〇二一年三月二十六日 法官助理  王 骏 书 记 员  彭中艳