文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终55号上诉人（原审被告）：刘红岗，男，1987年2月16日出生，汉族，住甘肃省宁县。被上诉人（原审原告）：孔祥泽，男，1976年10月30日出生，汉族，住重庆市武隆县。上诉人刘红岗因与被上诉人孔祥泽房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初15793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘红岗及被上诉人孔祥泽参加了询问。本案现已审理终结。上诉人刘红岗上诉请求：1．撤销一审判决第四项；2．判令孔祥泽退还刘红岗履约保证金10000元；3．本案一、二审案件受理费由孔祥泽承担。其主要事实及理由：1．一审法院判令由刘红岗承担4500元律师费违反公平原则。案涉租赁合同系因疫情原因导致未能继续履行，而非刘红岗单方违约，且双方最终是在协商一致的基础上解除合同；同时，在双方未解除合同的情况下，孔祥泽单方锁门的行为导致刘红岗无法营业，孔祥泽违约在先，故案涉律师费不应由刘红岗承担。2．孔祥泽应当退还刘红岗履约保证金10000元。根据案涉租赁合同约定，刘红岗已经承担了包括租金、物业费、墙体修复费等在内的各项费用，故孔祥泽应当退还上述履约保证金。一审法院对刘红岗的该主张未予处理错误。被上诉人孔祥泽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。孔祥泽向一审法院起诉请求：1．判令刘红岗立即支付孔祥泽欠付租金12880.97元及滞纳金（该滞纳金分段计算，第一段：以5470元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，从2019年11月5日起计算至付清之日止。第二段：7410.97元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，从2020年2月5日起计算至付清之日止）；2．判令刘红岗立即支付违约金25761.94元；3．判令刘红岗立即支付墙体维修费3000元；4．判令刘红岗立即支付孔祥泽垫付的物管费、电费共计1524.80元；5．判令刘红岗立即支付孔祥泽律师代理费4500元；6．本案的诉讼费用由刘红岗承担。一审法院认定事实：2018年1月8日，孔祥泽与案外人重庆龙湖嘉博地产发展有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：ＲＧ201801080015），约定孔祥泽购买位于重庆市沙坪坝区××永组团Ｌ分区Ｌ30-1／03地块Ｓ3号楼1-商业13，总成交价为931403元，房屋建筑面积为45.59平方米，套内建筑面积42.58平方米，该房屋为按份共有，约定的份额具体为：孔祥泽50%，黄小亚50%。2019年7月3日，孔祥泽作为甲方（出租方）、刘红岗作为乙方（承租方）签订《门面租赁合同》，合同第一条约定甲方将位于重庆市沙坪坝区××永组团Ｌ分区Ｌ30-1／03地块Ｓ3号楼1-商业13（建筑面积为45.59㎡）的门面租赁给乙方作餐饮经营使用，租赁期限从2019年8月15日起至2022年8月14日止，共计36个月，租金从2019年8月15日起计收，其计收方式为：第一年每个月租金为人民币5470元整（大写伍仟肆佰柒拾元整），每季度为3个月收取租金一次（即人民币为16410元整，大写壹万陆仟肆佰壹拾元整）；第二年每个月租金为人民币6000元整（大写陆千元整），每季度为6个月收取租金一次（即人民币36000元整，大写叁万陆仟元整）；第三年每个月租金为人民币6600元整（大写陆仟元整），每季度为6个月收取租金一次（即人民币39600元整，大写叁万玖仟陆佰元整）。以先付租金后使用的原则，每个使用季度届满前十日内，由乙方向甲方预付下一季度租金（租金不包括其他任何费用），同时办清租金缴费手续；在合同有效期内，甲乙双方都不得以任何理由要求增减门面租金。合同第二条约定，为促使乙方自觉履约守信、正常、合理使用门面遵守双方约定，签约时乙方必须向甲方支付履约保证金人民币10000元整（大写壹万元整）；履约保证金不计息，且履约保证金乙方不能转为租金和物管费、水、电、气及垃圾处理费等费用使用。合同第五条约定，本租赁合同生效后，如甲方提前终止履行合同，应退还乙方已支付周期租金内未使用到期租金和保证金的双倍的同时乙方有权保留进一步索赔的权利。如乙方提前终止合同，已付甲方的租金和履约保证金甲方不予退还，作为赔偿给甲方所造成的据实经济损失。如乙方损坏原基础设施和物件毁灭，乙方将无条件承担恢复原状，或按重置价另行赔偿给甲方的经济责任，因此甲方有权保留进一步索赔的权利，如单方提前终止合同，必须提前60天通知对方。乙方若未按时支付租金，乙方则将支付滞纳金，滞纳金为：应缴每季度租金费用×2%×逾期天数。乙方逾期十日仍未交清本季度租金，甲方视乙方违约，同时甲方有权提前解除租赁合同并有权向乙方追偿尚欠的据实合同租金的双倍作为赔偿金给甲方，为此，甲方有权将门面内的一切物件视为乙方放弃所有权并由甲方处理，乙方无权向甲方提出任何经济赔偿，而乙方交付的履约保证金甲方不予退还……。在本租赁合同履约中，如双方发生争议可协商处理解决，协商不成任何一方均可向门面所属管辖地区的人民法院提出诉讼，为此败诉方除承担判决书上应承担所有责任以外，败诉方及担保人还必须承担另一方因追溯败诉方（违约方）责任产生的律师代理费、业务费、交通费、餐饮费、住宿费及其他与追溯败诉方（违约方）责任有关的所有据实经济费用……。2019年12月11日，刘红岗通过微信与孔祥泽联系，刘红岗：“我们估计不做了，这两天把东西清理完”，孔祥泽回复“好的”。2019年12月16日，刘红岗通过微信与孔祥泽联系，刘红岗：“我还继续做……”。2019年12月17日，刘红岗通过微信转账方式向孔祥泽支付房屋租金5470元。2020年1月18日，孔祥泽通过微信与刘红岗联系，孔祥泽：“刘总，房子的事准备好了吗？”。刘红岗：“我这个兄弟有点扯，前两个月的房租都是我一个人交的，现在问他他说在弄钱，半天问起又不说话，他说在凑钱，我都给他说了，如果他们不做，我就想办法给你把房租交了”。2020年1月23日，刘红岗通过微信与孔祥泽联系，刘红岗：“……你们的门面你先招租吧，我现在是真的无能为力”。孔祥泽：“里面的东西搬完了吗？”。刘红岗：“你招租，东西我年后过去搬走”。孔祥泽：“这个时候，只有年后了”。一审另查明，孔祥泽与黄小娅于2000年1月14日登记结婚。一审审理中，孔祥泽述称，刘红岗从2019年年底就多次表示不想继续经营，孔祥泽也愿意就解除合同一事与其进行协商，刘红岗系自身原因导致无法继续经营而非受疫情影响，刘红岗辩称用履约保证金抵扣相应费用，孔祥泽认为履约保证金按照合同约定不应当进行冲抵且因刘红岗原因单方解除合同造成合同无法继续履行，履约保证金按照合同约定也不应该进行退还；双方签订的租赁合同已于2020年3月25日解除，同日刘红岗将案涉门面交付给孔祥泽，在合同尚未解除之前，孔祥泽应当按照合同约定支付租金；刘红岗违约导致合同提前解除，给孔祥泽造成了门面空置的损失，因此孔祥泽主张的违约金是合理的，不应当进行调整。刘红岗述称，其最初找孔祥泽协商房租的时候是想继续经营下去，后来与孔祥泽协商不再续租，是因为刘红岗的合伙人没有支付合伙费用，刘红岗资金困难无法交纳房租，遂与孔祥泽协商将门面退租，之后刘红岗便回老家，回家后因疫情爆发，刘红岗未及时赶回重庆；刘红岗愿意承担物业服务费及水电费，履约保证金应当冲抵疫情期间的房租。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，合同双方应当全面实际履行合同约定的义务。孔祥泽与刘红岗签订的《门面租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，刘红岗应当依约支付租金。双方于2020年3月25日协商一致解除租赁合同，双方的租赁合同法律关系已终止，刘红岗已向孔祥泽支付2019年8月15日至2020年1月14日的房屋租金，尚欠2020年1月15日至2020年3月25日的房屋租金。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法继续履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。疫情防控期间不能正常营业，无法产生收益，且疫情系案涉租赁合同未能继续履行的原因之一，一审法院根据公平原则和不可抗力免责规则，综合考虑疫情与不能履行之间的因果关系及原因力大小等因素，确定双方均应分担由此造成的损失，故适当减免刘红岗尚欠孔祥泽2020年1月15日至2020年3月25日的房屋租金，酌情减免1个月零5天的租金6381.67元，刘红岗还应向孔祥泽支付6381.66元房屋租金。关于孔祥泽主张的滞纳金及违约金问题。本案双方当事人在租赁合同中既约定了违约金又约定滞纳金，滞纳金与逾期付款违约金为同一违约情形下应向守约方作出的补偿性给付，因新冠肺炎疫情的爆发，导致案涉门面空置两个多月，刘红岗亦未缴纳疫情期间的房屋租金，孔祥泽据此要求刘红岗支付滞纳金及违约金。一审法院认为，根据公平原则、诚实信用原则和不可抗力免责规则，刘红岗不应支付滞纳金及违约金。理由如下：首先，刘红岗已经根据合同约定支付房屋租金至2020年1月14日，可见，其已按约定履行了相应合同义务。虽然在2020年1月24日，刘红岗因经营困难向孔祥泽表示孔祥泽可另行招租，且承诺年后搬完店内物品，但因疫情爆发，案涉门面空置两个多月，应属不可抗力，应当适用不可抗力免责规则；其次，案涉房屋空置确已给孔祥泽造成相应租金损失，但一审法院已酌情确定双方平均分担疫情期间的房屋租金损失，孔祥泽的损失已得到相应填补；最后，本着营造良好营商环境的原则，且在疫情期间，各行各业承受着一系列的压力和损失，双方应妥善协商，共度难关。因此，对于孔祥泽要求刘红岗承担逾期支付滞纳金和违约金的诉讼请求，不予支持。关于孔祥泽要求刘红岗支付墙体维修费的问题。租赁合同解除后，承租方应当返还租赁房屋并按约定恢复原状，现孔祥泽举示证据证明其因墙壁修复花费3000元，一审法院予以支持。关于孔祥泽主张的物业服务费、电费问题。孔祥泽已支付案涉房屋2020年1月至3月物业服务费1230.93元、电费293.87元，合计1524.80元，刘红岗述称其愿意向孔祥泽支付以上费用，故对于孔祥泽要求刘红岗支付其垫付的物业服务费、电费共计1524.80元的诉讼请求，予以支持。关于孔祥泽主张的律师费问题。根据案涉租赁合同约定，守约方因追溯违约方责任的律师代理费，由违约方承担。现孔祥泽因本案产生律师代理费4500元，故对于其要求刘红岗支付律师代理费4500元的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决：“一、刘红岗于本判决发生法律效力后三日内支付孔祥泽租金6381.66元；二、刘红岗于本判决发生法律效力后三日内支付孔祥泽墙体维修费3000元；三、刘红岗于本判决发生法律效力后三日内支付孔祥泽物业服务费及电费共计1524.80元；四、刘红岗于本判决发生法律效力后三日内支付孔祥泽律师代理费4500元；五、驳回孔祥泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费991.70元，减半收取495.85元（孔祥泽已预交），由孔祥泽负担335.59元，刘红岗负担160.26元。”本院二审期间，孔祥泽未提交新证据。刘红岗提交了其与孔祥泽2020年3月15日的微信聊天记录截图，拟证明孔祥泽的锁门行为导致其无法营业，孔祥泽违约在先，故锁门后刘红岗就不再承租案涉房屋，孔祥泽应向刘红岗退还案涉履约保证金。经质证，孔祥泽对上述证据的真实性无异议，但认为其锁门是因刘红岗不按约交付租金违约在先，该证据无法达到刘红岗的证明目的。本院对上述证据认证如下：上述证据真实、合法，虽然无法达到刘红岗的证明目的，但并不影响本院对该证据的采信。本院二审查明：1．孔祥泽在一审中举示了其与刘红岗的微信聊天记录拟证明案涉租赁合同于2020年3月25日解除，该微信聊天记录显示，刘红岗在2020年3月25日微信告知孔祥泽：“老板：门面里的东西我今天就全部处理完。这里还有两把钥匙我拿给你。”刘红岗在一审中明确表示对上述证据的真实性无异议，且并未对一审判决认定的合同解除时间提出上诉。2．刘红岗在本院二审中举示了其与孔祥泽2020年3月15日的微信聊天记录，显示刘红岗于2020年3月15日微信联系孔祥泽：“里面的东西我说周日就般呢！结果112那个房东把门锁了。……”本院对一审审理查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于刘红岗是否应当承担案涉律师费以及孔祥泽是否应当向刘红岗退还履约保证金？现分别评判如下：一、关于刘红岗是否应当承担案涉律师费的问题根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，刘红岗上诉称其并非败诉方（违约方），且孔祥泽提前锁门导致其无法营业，违约在先，故其不应该承担案涉律师费。但是，刘红岗与孔祥泽在案涉房屋租赁合同中明确约定：“在本租赁合同履约中，如双方发生争议可协商处理解决，协商不成任何一方均可向……提出诉讼，为此败诉方（以最终判决文书为准）除承担……以外，败诉方……还必须承担另一方因追溯败诉方（违约方）责任产生的律师代理费……。”根据本案一、二审查明的事实，该合同已经于2020年3月25日由孔祥泽与刘红岗双方协商解除，但是因双方对合同解除之前的应付租金数额、房屋修复费用以及案涉房屋的物业费、电费等问题未达成一致，导致孔祥泽提起本案诉讼。而一审法院判令刘红岗承担部分租金，并对孔祥泽主张的房屋修复费以及物业费、电费等予以主张，并无不当，本院对此予以确认。可见，刘红岗是本案的败诉方。故根据本案租赁合同的上述约定，案涉律师费自然应由刘红岗承担，一审法院对此判决正确，本院予以确认。同时，刘红岗与孔祥泽2020年1月23日及2020年3月15日的微信聊天记录显示，刘红岗在孔祥泽锁门之前已决定将案涉门面中的东西搬走即不再经营，综合疫情发生的时间，足以认定刘红岗在孔祥泽锁门时其实并未实际营业，故刘红岗所述的孔祥泽的锁门行为影响了其正常营业也并无事实依据。综上，刘红岗要求不承担案涉律师费的理由不能成立，本院对此不予支持。二、关于孔祥泽是否应当向刘红岗退还履约保证金的问题孔祥泽与刘红岗在案涉租赁合同中明确约定：若刘红岗提前终止合同，则其已付的租金和履约保证金不予退还。虽然案涉租赁合同是双方于2020年3月25日协商解除，但是该合同的解除确系刘红岗在疫情爆发之前即存在提前终止合同的行为所致。故根据合同的上述约定，孔祥泽有权不退还刘红岗交纳的履约保证金，且孔祥泽在一审中亦明确表示不退还该保证金。故一审法院虽然对刘红岗的上述主张未作评判，但并不影响本案处理结果，本院对此予以确认。所以，刘红岗的上述上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，刘红岗的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确且应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费162.50元，由上诉人刘红岗负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  陈义熙审 判 员  刘 静二〇二一年三月二十四日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮