广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终25号上诉人（原审原告)：谭海康，男，1991年11月13日出生，汉族，住湖南省桂阳县××××××××，公民身份号码431××××××××××××817。上诉人（原审原告）：邓桂英，女，1970年5月5日出生，汉族，住湖南省桂阳县，公民身份号码432××××××××501866。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：李纲平，广东力创律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：叶依琳，广东力创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州汉鼎房地产中介有限公司，住所地广州市番禺区××××××××××××××××××××。法定代表人：常银香，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾昭财，北京市康达（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨欣，北京市康达（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：鹤山市方圆房地产发展有限公司，住所地鹤山市×××××××××××。法定代表人：李力，该公司总经理。委托诉讼代理人：马美桂，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：广州市方圆房地产发展有公司，住所地广州市越秀区×××××××××××。法定代表人：韩曙光，该公司董事长。上诉人邓桂英、谭海康因与被上诉人广州汉鼎房地产中介有限公司（以下简称汉鼎公司）、鹤山市方圆房地产发展有限公司（以下简称鹤山方圆公司）、广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称广州方圆公司）服务合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2131号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓桂英、谭海康上诉请求：1.依法撤销一审判决，判决汉鼎公司、鹤山方圆公司、广州方圆公司连带返还谭海康、邓桂英装修团购费用50000元及利息4457.26元，共计54457.26元（利息以50000元为本金，按年利率4.35%计，自2018年5月20日起暂计至2020年6月6日，利息为4457.26元，此后按同样标准计至债务全部清偿之日止）2.一、二审诉讼费用由汉鼎公司、鹤山方圆公司、广州方圆公司承担。事实与理由：一审认定焦点事实存在重大错误。一、一审法院认为涉案款项5万元费用显然与鹤山方圆公司就商品房买卖合同收取的购房款没有关联存在重大错误。（一）鹤山方圆公司与汉鼎公司存在居间合同关系及委托代理关系。2016年11月13日《鹤山方圆十里项目合作协议》，约定汉鼎公司为鹤山方圆公司提供居间服务，即鹤山方圆公司与汉鼎公司之间存在居间合同关系。根据法律规定及民事交易常理，鹤山方圆公司作为委托人，应在居间人汉鼎公司提供居间服务且促成居间成功之后，向居间人汉鼎公司支付居间服务费。同日，鹤山方圆公司与汉鼎公司另签订《委托推广协议》，约定汉鼎公司为鹤山方圆公司提供楼盘推广宣传代理服务，即鹤山方圆公司与汉鼎公司之间存在委托代理关系，鹤山方圆公司是委托人，汉鼎公司是受托人，汉鼎公司以鹤山方圆公司名义实施的民事法律行为，对鹤山方圆公司发生效力。（二）汉鼎公司收取涉案款项5万元的行为，是其提供代理服务过程中实施的民事法律行为，所产生的法律后果由鹤山方圆公司承担，即鹤山方圆公司应对涉案款项承担责任。谭海康、邓桂英购买涉案房屋的过程中，完全是在销售人员胡某、徐某的陪同下完成。鹤山方圆公司与汉鼎公司均确认，胡某、徐某为汉鼎公司安排在涉案楼盘现场的工作人员。谭海康、邓桂英于2018年5月20日向鹤山方圆公司支付定金2万元、及分三次向汉鼎公司支付涉案款项5万元的行为，均是在胡某、徐某指引下在涉案楼盘销售中心完成。因为谭海康、邓桂英法律意识淡薄且工作人员刻意忽略收款人的区别等原因，谭海康、邓桂英并没有第一时间意识到不同收款人的区别，但是，汉鼎公司作为鹤山方圆公司的代理人，其实施收取涉案款项5万元的行为，对鹤山方圆公司发生效力，即鹤山方圆公司应对涉案款项承担责任。而根据谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司签订的《装修协议书》的约定，鹤山方圆公司除购房款外不得再向谭海康、邓桂英收取任何装修费用，因此，鹤山方圆公司应向谭海康、邓桂英返还涉案款项及相应的利息。需要特别说明，第一，谭海康、邓桂英与汉鼎公司之间不存在任何法律关系，工作人胡某、徐某为谭海康、邓桂英提供服务时，从未向谭海康、邓桂英披露过其为汉鼎公司的员工，相反，该两人一直以鹤山方圆公司销售人员的身份为谭海康、邓桂英提供服务；第二，汉鼎公司为鹤山方圆公司代理人，胡某、徐某作为汉鼎公司的工作人员，提供销售服务为职务行为，产生的法律后果由被代理人鹤山方圆公司承担。（三）根据《合同法》的规定及民事交易常理，汉鼎公司为鹤山方圆公司提供居间服务并促成居间成功后，相应的居间服务费应由鹤山方圆公司向其支付，而不是违反合同相对性等法律基本原则，将支付居间服务费的责任强加在与《鹤山方圆十里项目合作协议》不相关的谭海康、邓桂英身上。二、汉鼎公司工作人员胡某、徐某确有为谭海康、邓桂英提供销售服务，但谭海康、邓桂英无需向汉鼎公司支付任何费用。本案中，在谭海康、邓桂英与汉鼎公司无任何合同约定的情况下，直接认定谭海康、邓桂英应向汉鼎公司支付居间服务费，无任何事实或法律依据。（一）胡某、徐某的销售服务行为，是其本职工作，应由用人单位汉鼎公司或鹤山方圆公司向其支付劳动报酬。（二）如胡某、徐某为谭海康、邓桂英提供了居间服务，应由鹤山方圆公司向汉鼎公司支付居间服务费。1．鹤山方圆公司与汉鼎公司存在居间合同关系，汉鼎公司工作人员胡某、徐某提供居间服务后，应由鹤山方圆公司向汉鼎公司支付居间服务费。2.根据商品房销售市场的交易规律，一手楼盘的销售佣金或居间费用，均由开发商向销售人员发放。（三）胡某、徐某为谭海康、邓桂英争取购房优惠，是销售工作的基本要求，并不当然表示胡某、徐某为谭海康、邓桂英争取了优惠，谭海康、邓桂英就应该向其支付费用。三、一审认定《收款收据》记载的装修团购费用50000元实为谭海康、邓桂英向汉鼎公司支付的服务费存在重大错误。（一）《装修协议书》的相对方为谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司，与汉鼎公司无关。（二）关于《装修协议书》第三条约定的“其他方式”的定义及解释，首先，现有证据无法证明《装修协议书》第三条约定的“其他方式”包括”“参与团购优惠”，一审擅自作出不利于谭海康、邓桂英的解释，无任何事实或法律依据，且违反了意思自治的基本原则。其次，《装修协议书》为格式合同，且出具人为鹤山方圆公司，根据《合同法》第四十一条的规定，应作出不利于鹤山万圆公司的解释，即“其他方式”不包括“参与团购优惠”。（三）“装修团购费用”与“居间服务费”是性质完全不同的两种费用，分别基于“装饰装修合同”、“居间合同”产生，不能混为一谈。（四）谭海康、邓桂英与汉鼎公司之间不存在“装饰装修合同”或“居间合同”，汉鼎公司从未为谭海康、邓桂英提供过装修服务，双方之间甚至从未有装饰装修合意或居问服务合意，谭海康、邓桂英无需向汉鼎公司支付任何费用。汉鼎公司无正当理由向谭海康、邓桂英收取涉案款项，应向谭海康、邓桂英返还。汉鼎公司辩称，请求维持原判，驳回谭海康、邓桂英的上诉。事实与理由：一、汉鼎公司为谭海康、邓桂英提供了全流程的购房服务，同时已披露身份，谭海康、邓桂英知悉服务合同的相对方即为汉鼎公司。谭海康、邓桂英到涉案楼盘看楼以及成交的整个过程均是在汉鼎公司工作人员带领下完成的，汉鼎公司在此过程中己付出了大量的服务成本，并最终为其争取到购房团购优惠。同时，汉鼎公司的工作人员在服务过程中已经向谭海康、邓桂英表明了其作为服务提供方的身份，谭海康、邓桂英对此已经清楚知悉。现谭海康、邓桂英主张汉鼎公司工作人员未披露其身份，应由谭海康、邓桂英承担举证不能后果。况且，谭海康、邓桂英早在2018年5月20日就已经支付了50000元的涉案款项。而无论是付款后即交谭海康、邓桂英保存的三张POS机单，还是汉鼎公司向谭海康、邓桂英开具的收据，均明确显示案涉款项是汉鼎公司收取的。按照一般常理，谭海康、邓桂英作为理性谨慎的人，如汉鼎公司工作人员未披露其身份，谭海康、邓桂英应当会立即提出异议，而非在支付款项的两年后才提起诉讼。二、汉鼎公司并非商品房买卖合同等协议的合同当事人，其相关的权利义务与汉鼎公司无关。汉鼎公司是基于与谭海康、邓桂英之间的服务合同关系收取服务费。谭海康、邓桂英明显混淆谭海康、邓桂英与汉鼎公司、鹤山方圆公司之间的法律关系。第一，本案中，谭海康、邓桂英与汉鼎公司、鹤山方圆公司的法律关系应当为：汉鼎公司与鹤山方圆公司就引荐客户、给予优惠构成合作合同关系；谭海康、邓桂英与汉鼎公司构成服务合同关系；谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司构成商品房买卖合同关系。第二，汉鼎公司与鹤山方圆公司所签订的《合作协议》从未约定汉鼎公司有权代理鹤山方圆公司与谭海康、邓桂英等购房客户签订商品房买卖合同。谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司签订的商品房买卖合同、装修协议书等协议，仅约束谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司，汉鼎公司并非合同当事人，上述协议中的权利义务与汉鼎公司并无任何关系。所以，汉鼎公司收取谭海康、邓桂英案涉费用的依据并非源于商品房买卖合同或装修协议，而是基于双方之间的服务合同关系，即汉鼎公司在提供购房全流程服务的同时，为谭海康、邓桂英争取到相应的购房优惠，并就50000元的服务费数额与谭海康、邓桂英达成意思表示一致，谭海康、邓桂英自愿支付，故构成服务合同关系，汉鼎公司收取谭海康、邓桂英案涉款项具有法律依据。三、装修团购费用的性质即为服务费，且与案件事实相吻合；未签订书面形式的合同并不影响汉鼎公司与谭海康、邓桂英之间的服务合同的成立。确认一项费用的法律属性，其费用名称并非唯一的判断依据，应当结合双方的法律关系、具体交易情况等予以确认。从费用的名称来看，根据日常生活常识，团购的目的本来就在于争取价格优惠；同时，在本案中，汉鼎公司确实为谭海康、邓桂英争取到毛坯升级装修的优惠项目，为谭海康、邓桂英减免了相应的装修费用。故装修团购费用这一名称，与本案的事实相吻合，亦可表明谭海康、邓桂英在支付费用时已经明确知悉该费用的性质和用途。同时，根据一审法院的认定，谭海康、邓桂英与汉鼎公司构成服务合同关系，故谭海康、邓桂英支付的装修团购费用亦应当认定为服务费，而汉鼎公司亦成功为谭海康、邓桂英争取到相应的优惠，履行了服务合同的义务，故汉鼎公司向谭海康、邓桂英收取装修团购费用即服务费具有充分的法律依据。同时，虽然谭海康、邓桂英与汉鼎公司未签订书面合同，但法律所规定的合同形式并非只有书面形式一种。根据本案的事实，以及谭海康、邓桂英在支付款项后未立即提出异议、于两年后才提起诉讼的反常行为，均可表明谭海康、邓桂英与汉鼎公司于付款之时即通过口头形式对服务合同达成了意思表示一致。现谭海康、邓桂英在汉鼎公司已履行了合同义务并因此享受了相应购房优惠的情况下，却要求退还相应的服务费，明确缺乏法律依据。鹤山方圆公司辩称，鹤山方圆公司从未收取谭海康、邓桂英要求退还的5万元款项，故不负有返还的义务。广州方圆公司未作答辩。谭海康、邓桂英向一审法院提出诉讼请求：1.判令汉鼎公司、鹤山方圆公司、广州方圆公司连带返还谭海康、邓桂英装修团购费用50000元及利息4457.26元（利息以50000元为本金，按年利率4.35%计算，自2018年5月20日起暂计至2020年6月6日为4457.26元，此后按同样标准计至债务全部清偿之日止）；2.判令案件受理费由汉鼎公司、鹤山方圆公司、广州方圆公司承担。一审法院查明事实：2016年11月13日，鹤山方圆公司作为甲方，汉鼎公司作为乙方，双方签订《鹤山**项目合作协议》，内容载：甲方将其已开发的位于广东省鹤山市沙坪镇大雁山风景区西麓的鹤山**项目与乙方合作，由乙方为甲方引荐购房客户，居间促成双方签署《商品房买卖合同》，甲方给予乙方引荐的购房客户相关购房优惠（优惠价格及方式以最终甲方与购房客户签署的《商品房买卖合同》为准）；合作期限为2016年11月13日起至该项目销售完毕。甲方有权提前终止合作，但甲方需提前15日书面通知乙方等。2018年5月20日，谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司签订《【**】认购书》，约定谭海康、邓桂英认购鹤山市***2栋-01-2101单位的物业，原含税价格为1196413元，折扣（YX商业按揭首期垫付100%-总价减2万元）×按揭98折×准时签约99折×成交优惠98折×总经理特批99折，总成交价格为1107343元等。同日，汉鼎公司与鹤山方圆公司签订一份《【鹤山·**】项目客户优惠确认书》，内容载：兹有客户谭海康、邓桂英于2018年5月20日通过汉鼎公司认购本项目单位***2-2101，现向鹤山方圆公司申请确认本次房屋团购优惠方式：总价减2万+按揭98折+准时签约99折+成交优惠98折+总经理特批99折+送装修，等等。同日，谭海康、邓桂英通过pos消费的方式分三笔共向汉鼎公司支付了50000元。汉鼎公司向谭海康、邓桂英出具了《收款收据》，载：“兹收到人民币50000元，该款是付承购**2栋2101单元Ⅰ装修团购费用”。2018年6月8日，谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定谭海康、邓桂英购买鹤山方圆公司开发建设的鹤山市***2栋2101房，总价款为1107343元，谭海康、邓桂英于签订本合同前已支付定金20000元，于2018年6月9日前支付首期房价款337343元，余款770000元向银行申请贷款支付。合同附件十二约定了买受人确认，出卖人就该商品房所做的相关促销、优惠措施与承诺均已体现在合同约定的商品房价款总金额中。合同附件十三约定了***毛坯交楼标准。同日，谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司签订《装修协议书》，约定谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定商品房的装修标准为毛坯房，为保证**项目***组团2栋2101房单元的居住环境、配套和居住质量，由谭海康、邓桂英委托鹤山方圆公司完成商品房设计装修工程，双方同意，商品房设计、装修工程的工程款已经由谭海康、邓桂英通过其他方式向鹤山方圆公司进行支付，鹤山方圆公司不得再向谭海康、邓桂英收取任何装修费用等。另查明，谭海康、邓桂英在庭审中确认其到涉案楼盘看楼及成交的整个过程是在胡某和徐某的带领下完成，汉鼎公司及鹤山方圆公司均确认徐某是汉鼎公司安排在涉案楼盘现场的工作人员。一审法院判决：驳回谭海康、邓桂英的诉讼请求。案件受理费减半收取580.72元，由谭海康、邓桂英负担。二审中，汉鼎公司、鹤山方圆公司、广州方圆公司未提交新的证据。谭海康、邓桂英提交了一审法院（2020）粤0784民初5号民事调解书及生效证明，拟证明该案案情与本案完全一致，仅是鹤山方圆公司借用的第三方不同而已。该案经一审法院调解由案外人广州铭群网络科技有限公司向两个购房者刘计划、王决辉退还了装修款项5万元。基于同样的道理，本案也应由汉鼎公司向谭海康、邓桂英退还装修款项5万元。汉鼎公司、鹤山方圆公司认为上述证据不属于二审新证据，不同意质证。经审查，上述证据与本案争议事实并无关联，有关调解结果属当事人自行协商的结果，不属于二审新的证据，本院不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是服务合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，二审争议焦点为：汉鼎公司、鹤山方圆公司、广州方园公司应否连带退还案涉5万元装修团购费用及利息给谭海康、邓桂英？关于汉鼎公司与鹤山方圆公司之间存在委托关系还是居间关系的问题。居间合同和委托合同的最主要区别在于，居间人不是委托人的代理人，而只是居于交易双方之间起介绍、协助作用的中间人，并不参与委托人与第三人之间的合同。第一，根据鹤山方圆公司与汉鼎公司于2016年11月13日签订的《鹤山**项目合作协议》所约定的内容，双方显然为居间关系而非商品房委托代理销售关系，谭海康、邓桂英上诉中提及的《委托推广协议》系汉鼎公司与广州**团网络科技有限公司所签订而非汉鼎公司与鹤山方圆公司签订。谭海康、邓桂英认为该《委托推广协议》系汉鼎公司与鹤山方圆公司签订进而认为汉鼎公司与鹤山方圆公司之间存在委托关系与事实不符。第二，谭海康、邓桂英于2018年5月20日向汉鼎公司支付了案涉5万元费用后，又于同日向鹤山方圆公司支付了2万元购房定金，汉鼎公司、鹤山方圆公司分别以各自名义向谭海康、邓桂英开具了收款收据。汉鼎公司出具的收款收据载明为装修团购费，鹤山方圆公司出具的收据载明为购房定金。其后，谭海康、邓桂英系与鹤山方圆公司而不是汉鼎公司签订了《【**】认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，购房首付款也系由鹤山方圆公司而非汉鼎公司代为收取等，案涉房屋买卖系在谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司之间进行。由此可见，在谭海康、邓桂英购房过程中，汉鼎公司只是起介绍、协助及取得团购优惠作用的中间人，并没有以自己名义参与谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司之间订立商品房买卖预约、本约当中。因此，汉鼎公司与鹤山方圆公司之间也并不存在事实上的委托商品房销售关系。关于汉鼎公司应否退还案涉5万元给谭海康、邓桂英的问题。案涉房屋原价为1196413元，团购优惠后的价格为1107343元。谭海康、邓桂英确认其到涉案楼盘看楼及成交的整个过程是在汉鼎公司工作人员胡某和徐某的带领下完成。汉鼎公司于2018年5月20日向谭海康、邓桂英收取了案涉5万元装修团购费用后，已向鹤山方圆公司出具了《【鹤山·**】项目客户优惠确认书》，申请确认房屋团购优惠。根据谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司于2018年5月20日签订的《【**】认购书》、于2018年6月8日签订的《商品房买卖合同（预售）》中所约定房价及谭海康、邓桂英实际支付的房价均为1107343元等的事实，谭海康、邓桂英实际已享受了房屋团购的优惠。综合本案事实，应认定谭海康、邓桂英向汉鼎公司支付案涉5万元的目的在于获取团购优惠，而该团购优惠系由汉鼎公司为谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司提供了交易机会而促成。在谭海康、邓桂英向汉鼎公司支付案涉5万元、汉鼎公司向谭海康、邓桂英开具相应收款收据后，应认定谭海康、邓桂英与汉鼎公司双方之间形成事实上的服务合同关系。故此，汉鼎公司向谭海康、邓桂英收取案涉5万元装修团购费用具有合法依据。现谭海康、邓桂英已实际取得团购优惠且案涉房屋买卖合同实际履行完毕，其又主张汉鼎公司应退还案涉5万元装修团购费用，于法无据，本院不予支持。关于鹤山方圆公司应否退还案涉5万元装修团购费用的问题。谭海康、邓桂英与鹤山方圆公司签订的《【**】认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律和法规的禁止性规定，当属有效。鹤山方圆公司向谭海康、邓桂英收取购房款1107343元，并向谭海康、邓桂英履行了交房义务，谭海康、邓桂英也确认所交付的房屋为带装修的房屋，该履行行为符合合同的约定。前已述及，谭海康、邓桂英支付案涉5万元装修团购费用目的在于获取团购优惠，且谭海康、邓桂英在与鹤山方圆公司签订认购书时对于约定的原购房总价款及参加团购优惠后的购房总价款是明确知晓的，谭海康、邓桂英完全可以就是否通过参加团购取得购房优惠自行做出选择。谭海康、邓桂英在向汉鼎公司支付案涉5万元装修团购费之后，已经向鹤山方圆公司实际支付了认购书、预售合同所约定的总房价款1107343元，没有证据证明谭海康、邓桂英在签订认购书、预售合同以及支付1107343元购房款时已向鹤山方圆公司主张所支付的5万元装修团购费用应作为购房款予以抵扣，表明谭海康、邓桂英认可其向汉鼎公司支付的5万元装修团购费用并不是可以抵扣房款的费用，鹤山方圆公司并不存在欺诈行为。现谭海康、邓桂英已经实际履行完毕和鹤山方圆公司的预售合同，实际已取得购房优惠，购房目的已经实现，而案涉5万元装修团购费用也已经支付逾两年之久。在此情形下，谭海康、邓桂英又主张鹤山方圆公司与汉鼎公司之间存在欺诈行为，在合同价款之外额外收取5万元费用，该费用应抵扣房款，没有事实和法律依据，其相应的上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，因鹤山方圆公司也不负有返还案涉5万元费用的义务，故广州方圆公司亦无此义务。综上所述，邓桂英、谭海康的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1161.43元（已预交），由上诉人邓桂英、谭海康负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二一年三月二十九日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华