贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0103民初871号原告：贵州国元鸿物业管理服务有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区万江路54号，统一社会信用代码：91520103587251940W。法定代表人：蒲元才，职务：总经理。委托诉讼代理人：林洪民，贵州山一（绥阳）律师事务所律师。被告：康某，女，1948年10月20日生，汉族，住贵州省贵阳市。原告贵州国元鸿物业管理服务有限公司（以下均简称国元鸿物业）与被告康某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国元鸿物业的委托代理人林洪民，被告康某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国元鸿物业向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告支付原告物业管理服务费5442.4元。2．请求判决被告以未支付物业管理服务费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍向原告支付资金占用损失费。3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年1月1日至2015年12月31日期间，原告受云岩区××社区居民委员会委托，对云岩区××花园××期全体业主（物业使用人）提供物业管理服务；服务期期满之日，2015年12月31日，原告与××花园××期业主委员会签定了《××花园××期物业管理服务委托合同》，继续为本案被告提供物业服务，委托管理服务期期限为1年；服务期满前，2016年12月29日，原告与××花园××期业主委员会签定了《××花园××期物业管理服务委托合同》，委托管理服务期期限为1年；服务期满前，2017年12月28日，原告与××花园××期业主委员会又签定了《××花园××期物业管理服务委托合同》，委托管理服务期期限为2年；服务期满前，2019年11月21日，原告与××花园××期业主委员会又签定了《××花园××期物业管理服务委托合同》，委托管理服务期期限为1年，现仍在履行期内。原告从2012年1月1日起至今，多年尽心尽责按合同约定连续为被告提供物业管理服务。被告所居住的房屋为××花园××期××栋××号，住宅建筑面积为147.36平方米，从2012年1月1日起算，截止至2020年5月31日，被告共计拖欠原告物业服务费共计5442.4元；其中，2012年1月1日至2018年5月31日期间，物业管理服务费收费标准按住宅建筑面积每平方米0.35元计算，被告有65个月物业服务费未支付给原告，被告应支付物业服务费为3320.4元；2018年6月1日至2020年5月31日期间，被告有24个月物业服务费未支付给原告，被告应支付物业服务费为2122元。在物业管理服务费标准很低的情况下，被告却以各种理由拒不交纳物业服务费，原告已多次要求被告支付物业管理费和资金占用损失费，但均未果。原告为依法维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特具状诉至贵院，希望贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告康某辩称：一．原告起诉状中的错误。1．康某性别为女。2.××栋××号房屋的产权证面积应为146.11平方米（附件1）。3．物管费计算日期错误，见收据（附件2）。二．原告没有履行物业服务合同中的义务，违约在先，其无权要求答辩人支付物业费。对于原告起诉状中所说“尽心尽责提供服务”，请见照片（附件3）。1．单元门长期开门状态，因为已坏。2.××栋××楼楼顶垃圾无人清理，现已成“垃圾场”。3.10余年来，物管从未进行楼顶屋面维护，以至答辩人房屋漏雨，造成房屋损坏。三．答辩人及家人于2012年12月搬迁至现住址，由于房屋空置，不明确缴纳标准，未及时交纳物业管理费，期间未接到物业管理公司任何形式的沟通（从原告诉状中将答辩人误称为男性，就可看出其从来就没电话联系过答辩人）。更何况最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定“经书面催交……”，原告就交纳物业管理费从来就没有与答辩人有任何形式的沟通联系。其起诉状中所说“多次要求支付物业管理费”以及“以各种理由拒不缴纳”，请其出示证据，若不能出示，其行为对答辩人的名誉已构成污蔑诽谤！四．原告收取物业费有相应台账记录，在起诉状中其故意将物业管理费用计算日期比实际日期增加了1年，面积比实际面积增加了1.25平方米，这种恶劣的欺诈行为存在主观故意，请求法院界定并追究其相应法律责任！五．原告非法将答辩人房屋断水至今，有水费扣费存折为证。根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求答辩人履行付费。综上所述，可以看出原告不作为事实存在，违约在先，请求法院驳回原告所有诉讼请求并承担此次诉讼全部费用。本案查明事实如下：1.原告是位于贵阳市云岩区的物业服务企业，被告是该小区××幢××单元××层××号房屋（建筑面积146.11平方米）业主；2.2011年12月16日，该小区房屋建筑方贵阳市经济适用住房建设有限公司与案外人云岩区××办事处××社区（以下均简称××社区）签订《××期物业管理委托合同》，将位于贵阳市云岩区（即××花园××期）建筑面积86116.3平方米，共计1183户的物业管理服务工作委托××社区进行管理，委托管理期限为5年，从2012年1月1日至2016年1月1日止；同年11月18日，案外人××社区与原告签订了《××期物业管理服务委托合同》，将位于贵阳市的物业管理工作委托原告进行管理，委托管理期限为5年，从2011年12月19日起至2016年12月19日止；物业服务费标准为每平方米0.35元；3.2015年12月31日后，××花园××期小区成立业主委员会，原告遂采取与××花园××期小区业主委员会续签《××花园××期物业管理服务委托合同》的方式，由原告为该小区提供物业服务至今；4.2016年9月30日，云岩区住房和城乡建设局作出云信建［2016］276号《关于同意云岩区”业主委员会备案的通知》，同意位于贵阳市云岩区业主委员会备案；5.2018年5月8日，××花园××期业主委员会与原告作出《××花园××期费调价公示》，从2018年6月1日起将该小区物业费调价为每平方米0.6元；6.原告主张曾在被告家中门上张贴《物管费催缴通知》的方式向被告催缴物管费，但其未提供证据证明；7.原告在为该小区提供物业服务过程中，在环境卫生服务、绿化养护、安保、公共秩序管理等方面存在服务瑕疵。上述事实，有原告提供的相关书证及双方当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案中被告已经作为整体接受了物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖欠物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等民主自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体、细化的质量标准和解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。因此，本案争议焦点为：一、原告提起诉讼的诉讼时效；二、小区业委会与原告签订的《物业管理服务委托合同》及《物管费调价公示》对被告是否有约束力；三、被告实际应当支付的物业费金额；四、资金占用损失是否应当支持；关于争议焦点一：原告提起诉讼的诉讼时效问题，在庭审中被告提出2012年1月1日至2015年12月31日期间与××居委会签订的《××花园××期物业管理服务委托合同》及2015年12月31日至2017年12月28日与业主委员会签订的《××花园××期物业管理服务委托合同》已经超出了诉讼时效，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”，被告未交纳物业管理服务费已达数月之久，原告于2021年1月11日诉至本院，原告未提供证据，不能证明其向被告催收，对被告关于诉讼时效的辩解意见，本院予以采纳。因此，原告所主张的2018年1月11日之前的物业服务费已过诉讼时效，本院依法支持2018年1月12日至2020年5月31日期间的物业服务费；关于争议焦点二：小区业委会与原告签订的《物业管理服务委托合同》及《物管费调价公示》对被告是否有约束力问题，××花园××期小区业主委员会于2016年9月30日已经云岩区住房和城乡建设局备案成立，在未经合法程序撤销前，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”的规定，业主大会或者业主委员会与其依法选聘的物业公司签订的合同，对全体业主具有约束力，故××花园××期业主委员会与原告签订的《物业管理服务委托合同》及《物管费调价公示》对被告具有约束力；关于争议焦点三：被告实际应当支付的物业费金额，因××花园××期小区于2018年6月1日起将该小区物业费调价为每平方米0.6元，之前的物业费为每平方米0.35元，故2018年1月12日至2018年5月31日期间（共计4个月零19天）的物业费应按每平方米0.35元计算，共计236.94元（146.11平方米×0.35元/平方米×4个月零19天≈236.94元）；2018年6月1日至2020年5月31日期间（共计24个月）的物业费应按每平方米0.6元计算，共计2103.98元（146.11平方米×0.6元/平方米×24个月≈2103.98元）。综上，被告应当支付原告2013年1月1日至2020年5月31日期间的物业费共计2340.92元。关于争议焦点四：资金占用损失是否应当支持问题，因原告所提供的物业服务在环境卫生服务、绿化养护、安保、公共秩序管理等方面存在服务瑕疵，故该资金占用损失不应支持。关于被告在庭审中辩称房屋漏水，属于房屋质量问题，但不可以以此拒交物业费。如在房屋保修期内，业主可以要求房开商整改。如因房屋质量问题导致被告财产受损，不属于本案审理范围，被告可另行主张。故对该辩解意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，第二百八十条，《物业管理条例》第七条，第十一条，第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告康某于本判决生效之日起十日内给付原告贵州国元鸿物业管理服务有限公司2018年1月12日至2020年5月31日期间的物业管理服务费2340.92元；二、驳回原告贵州国元鸿物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告康某负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  邵泓泽二〇二一年三月九日书记员  张 宇