建平县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1322民初452号原告刘利新，男，1980年12月15日出生，汉族，无业，住建平县。原告宋淑贤，女，1981年9月10日出生，汉族，医生，住建平县。被告张永军，男，1963年7月17日出生，汉族，新华书店职工，住建平县。被告张昕，女，1967年12月26日出生，汉族，无业，住建平县。二被告委托代理人李小平，辽宁辰阳律师事务所律师。二被告委托代理人张振宪，辽宁辰阳律师事务所律师。原告刘立新、宋淑贤与被告张永军、张昕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘利新、宋淑贤，被告张永军及其与被告张昕的委托代理人李小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘立新、宋淑贤向本院提出诉讼请求：1解除原被告双方签订的《商铺买卖合同协议书》，返还原告定金人民币五万元及利息；2、二被告双倍返还原告定金人民币十万元；3、二被告返还原告的借款利息及商铺断暖费合计6400元；4、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告刘立新、宋淑贤和二被告于2020年9月23日签订了《商铺买卖合同协议书》，约定二被告将其位于刃具厂楼VIII廿一店铺130万元出售给原告（主房一层二层面积合计205平方米，小房面积40平方米）。双方约定签合同时原告先交定金5万元，尾款在2020年9月28日前房屋买卖后交清，被告因其他原因导致不能买卖房屋十日内双倍返还定金。当天原告为被告垫付了商铺断暖费50元。合同签订后，在办理手续过程中，原告发现被告提供的房产证面积为176.68平方米，并不是合同约定的205平方米，且40平方米小房没有产权证，属于违建房屋，不能进行过户交易。而且被告张昕并不是案涉房屋的所有权人，却与被告张永军以夫妻名义出售该房屋，出卖方主体不适格。二被告故意隐瞒该房屋存在阳台贯穿性裂缝的严重质量问题，综上致使合同目的不能实现，存在明显欺诈。原告与二被告协商未果，故诉至法院。被告张永军、张昕答辩称：一、原告所诉无任何事实依据。2020年9月23日，原被告经多次反复协商，且经过原告及其亲属多次实地考察，达成了商铺买卖协议，并由原告方亲自书写了《商铺买卖合同协议书》，按合同约定，答辩人于2020年9月28日前将二层商铺及小房交付原告，原告一次性交款130万元。原告方先交定金5万元。按合同约定，如原告逾期付款，除延期交房外，原告每日支付房价款千分之二违约金，逾期30日，卖房方有权解除合同。合同订立后，答辩人已依约全面履行了合同义务，但原告方迟迟不交付房款。原告方为了达到不支付违约金的目的，编造理由，寻找借口，先是主张房屋面积不够，后来又说小房阳台处有裂缝等等，拒不交付房款，后来干脆就发了一条带有威胁性的短信，房子不买了，还要求答辩人全额退还定金，原告的无理要求遭到拒绝后，即向法院提起诉讼，以期通过国家公权力达到自己的目的。二、原告主张无理，不应得到支持。原告对于涉案房屋的现状是十分清楚的，对于房屋产权证的内容也是十分清楚的，是明知的，答辩人出卖的房子就是现状交易，并非按着建筑面积平米出售的，原告是在多次现场考察之后，才做出了买房的决定，并亲自起草合同，至于房屋产权面积与实际面积不符，是历史原因，初始登记时，未将前后阳台面积计算在内所致。可以进行实地测量。房屋不存在任何质量瑕疵，阳台上出现的裂缝开发商交付时即如此，已经20多年时间。另外，由于原告方违约，致房屋长达5个多月不能出租，原告到供热公司停供暖气，造成暖气片冻裂，水表冻破，造成重大经济损失，原告应予赔偿。原告方无法定理由中途毁约，拒绝履行付款义务，于法无据，不应得到支持。三、张昕既非合同当事人，也非房屋所有权人，本案与张昕无关，将张昕列为被告主体错误。另需要说明：1、因其他原因不能买卖是由于国家政策不允许交易，原告也清楚，我也积极办理，并且把房产证办在我的名下，产权证办下后，原告百般推托不去过户。停止供暖是原告要求并去办理的，停暖后给我造成很大损失，水表冻坏，暖气片冻裂。2、合同签订前我已把房产证，供热证提供给原告，205平方米是原告自己写的，面积不符是历史遗留问题。因二楼前后阳台没算面积，再者二手房出售给原告价钱也没按面积每平方米多少钱出售给原告。3、房屋没有质量问题，原告多次实地看房后签订买卖合同，不存在欺诈行为。4、原告也没跟我协商，只是发给我一条威胁的短信。5、原告违约在先，因原告违约导致房屋五个月未出租。综上，答辩人认为，原告方有能力继续履行合同，而拒绝履行义务，没有法律依据，要求退还定金的理由不成立，应当依法驳回，切实体现合同的严肃性。根据原、被告的陈述及原、被告提交的证据本院经审理认定事实如下：2020年9月23日，被告张永军作为甲方，与作为乙方的二原告签订了“商铺买卖合同协议”，合同约定：“第一条、甲方于2020年9月28日前将位于刃具厂楼VIII廿一店铺（主房一层二层合计205平方米，小房约40平方米，包括店铺现有装修，装饰，设备）交付乙方使用。第二条、乙方在2020年9月28日前一次性向甲方付房款共计人民币大写壹佰叁拾万整，上述费用已包括所述的装修装饰设备。乙方先向甲方支付预定金伍万元。第三条、乙方逾期交付房款，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的0.2%的违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同。甲方因其他原因导致不能买卖房屋十日内双倍返还乙方预定金。第九条、本合同一式二份，自签字之日起生效。”二原告于合同签订当日给付被告张永军定金5万元。原告于合同签订当日，向建平县热电有限责任公司交断暖费50元，停止了案涉房屋的供暖。另查明，原被告签订房屋买卖协议时，房屋产权证上登记的房屋共有权人为被告张永军及其前妻刘淑兰，刘淑兰于房屋买卖合同订立前已经去世。被告张永军与前妻刘淑兰生育女儿张帅(现年31岁)，刘淑兰去世后，其遗留的房产未处理。再查明，原告与被告张永军按约定进行房屋产权过户时，因被告张永军妻子去世，原房屋产权证需要变更为由未能办理过户手续。2020年11月13日，被告张永军将案涉房屋产权办理到自己名下。2020年12月13日，二原告因买卖房屋存在阳台贯穿性裂缝的问题与被告张永军发生纠纷，协商未果，原告诉至本院。上述事实由原、被告的陈述及原、被告提交的“商铺买卖协议书”一份，原告提交的转账汇款记录一份，原、被告提交的2020年11月13日，被告办理的案涉房屋的所有权证一份，原告提交的原被告的通话录音一份，原告提供的供热报停申请书一份、建平县热电有限责任公司出具的专用收款收据一枚予以证明，并经庭审质证、认证，具有证明效力，本院予以采信。因被告张昕未在合同上签名，不是合同的当事人，也不是案涉房屋的所有权人，故原、被告提供的有关原告与张昕的微信聊天记录与本案无关，对此本院不予采信；原告提交的案涉房屋阳台存在裂缝的照片以证明案涉房屋存在质量瑕疵，因双方在签订合同时被告已经告知相关事实，原告不能提交证据证明因案涉房屋阳台存在裂缝导致不能实现合同目的，故对此本院不予采信；原告提交的向第三人借款的借条及相关的转账记录以证明原告因购买房屋借款存在利息损失，因原告并未实际交付购房款，且原告提交的借条均为未与原件核对的复印件，欠缺真实性，对此本院不予采信；被告提交的建平县热电公司出具的供热证与本案无关，对此本院不予采信。本院认为：原告与被告张永军签订的“商铺买卖合同协议”，因在合同签订时案涉房屋的共有权人刘淑兰已经去世，刘淑兰对案涉房屋的财产份额转化为刘淑兰的遗产，归刘淑兰的合法继承人所共有，被告张永军在签订协议时未经其他房屋共有权人同意，对案涉房屋不具有完全的处分权，导致案涉房屋所有权不能转移，虽然被告张永军后期将案涉房屋产权变更至自己名下，但此后双方未能对房屋交付及房屋价款给付时间另行达成补充协议，故原、被告双方签订的协议未生效。因被告张永军在签订买卖协议时不具有案涉房屋的完全的处分权，致使房屋所有权不能转移，故对原告要求与被告张永军解除合同，返还定金及支付定金利息，给付断暖费的诉讼请求，本院予以支持。因双方所签订的协议未生效，故对原告要求被告按约定双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。因原告未提供借条原件，无法认定其借款的真实性，且原告并未实际支付购房款，故对原告要求被告张永军赔偿原告借款利息的诉讼请求本院不予支持。因被告张昕未在协议上签名，其不是合同的相对人，也不是房屋的所有权人，故原告对被告张昕的诉讼请求缺乏事实及法律依据，对此本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、被告张永军于本判决发生法律效力后十日内返还原告刘立新、宋淑贤购买房屋订金50000元及利息（自2020年9月23日起至实际返还之日止，按2020年9月份一年期贷款市场报价利率计算）。二、被告张永军于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告断暖费50元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714元，由被告张永军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  胡汉志二〇二一年三月二十三日书记员  王 萌