福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1600号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林晨帆，男，1990年4月28日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：骆阿养，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：侯卫生，女，1969年11月9日出生，汉族，住江苏省扬州市开发区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福州市晋安区亿木投资管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路**（原连江北路与化工路交叉处）东二环泰禾城市广场（一期）8#楼5层07办公。 法定代表人：侯卫生。 上诉人林晨帆因与被上诉人侯卫生、福州市晋安区亿木投资管理有限公司（以下简称亿木公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初5207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林晨帆上诉请求：撤销一审判决，改判驳回侯卫生、亿木公司一审全部反诉请求，并支持林晨帆一审全部本诉请求。事实和理由：一、侯卫生、亿木公司均系案涉房屋承租人，应共同承担本案债务。微信聊天记录及交易明细、案外人签订的几份租赁合同，加之侯卫生亦陈述其系代表亿木公司签订诉争合同，综上可知案涉房屋系侯卫生、亿木公司共同承租并对外出租、收取房租。二、诉争《房屋租赁合同》第七条第4款就滞纳金进行约定，林晨帆关于滞纳金的诉请有合同依据。三、因侯卫生、亿木公司恶意违约，导致林晨帆损失律师费6000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，侯卫生、亿木公司应予赔偿。四、根据《房屋租赁合同》约定，如若侯卫生、亿木公司转租未取得林晨帆的书面同意，林晨帆有权没收押金，且押金亦应在承租人付清所有费用后无息退还，但侯卫生、亿木公司至今未缴纳租金。五、林晨帆于2020年5月26日委托律师向侯卫生、亿木公司发送律师函，要求承租人在收到函件之日起3日内搬迁屋内物品，侯卫生并未处理，根据《房屋租赁合同》第七条第4款约定，林晨帆有权处理遗留物。 侯卫生、亿木公司未作答辩。 林晨帆向一审法院起诉请求：1.侯卫生、亿木公司向林晨帆给付拖欠的租金2129.6元；2.侯卫生、亿木公司向林晨帆给付还清租金之日止的滞纳金1192.57元（滞纳金以2129.6元为基数，按日千分之十的标准，自2020年5月3日暂计算至2020年6月28日为1192.57元，实际计算至还清租金之日止）；3.侯卫生、亿木公司向林晨帆支付违约赔偿金2129.6元；4.侯卫生、亿木公司向林晨帆支付房屋违法装修拆除清理费3500元；5.侯卫生、亿木公司向林晨帆支付律师费6000元；6.本案全部诉讼费用由侯卫生、亿木公司承担。 侯卫生、亿木公司向一审法院提出反诉请求：1.林晨帆向侯卫生、亿木公司偿还押金1600元；2.林晨帆向侯卫生、亿木公司返还房屋内物品空调5台、热水器5台、冰箱4台、洗衣机3台、抽油烟机2台、窗帘5套、家具（床、衣柜、床头柜、电脑桌）5套；3.林晨帆向侯卫生、亿木公司赔偿房屋装修款50000元；4.林晨帆向侯卫生、亿木公司赔偿一个月的租金2129.6元；5.林晨帆承担本案全部诉讼费用、鉴定费等。 一审法院认定事实：林晨帆与侯卫生签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：林晨帆将坐落于福州市仓山区××路××号楼××单元房屋出租给侯卫生，租赁期限自2014年6月1日至2020年5月31日；每月租金1600元，租金支付至林晨帆建设银行账户；侯卫生在签订本合同之日交给林晨帆押金1600元作为相关费用的押金，待合同期满或终止时，侯卫生将水电物业租金等付清后，林晨帆无息退还；如需对房屋进行装修，应征得林晨帆书面同意，费用由侯卫生自理；侯卫生应在每月1-3日前按时缴纳租金，每逾期一日，林晨帆按月租金的千分之十加收滞纳金，逾期五天以上以违约论处，侯卫生遗留物若不及时搬走，林晨帆有权处理其遗留物；侯卫生不得私自将房屋转租，如需将房屋转租他人需征得林晨帆书面同意，否则没收所有押金；任何一方未能履行本合同约定或违反国家有关法律法规的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担，任何一方需要提前终止本合同的视为违约，属违约行为的，违约方应赔偿另一方一个月的租金作为违约赔偿金。2014年3月18日，林晨帆与侯卫生签订一份《补充条款》，内容为：“关于侯卫生承租林晨帆坐落于福州市仓山区××期××＃××号单元房产协商条款如下：1、林晨帆同意装修期为签订本合同之日起至2014年5月31日止；2、双方协商同意租金为第一年每月1600元，第二年每月1600元，第三年每月1600元，第四年每月1760元，第五年每月1936元，第六年每月2129.6元；3、侯卫生承诺在租赁期间是投资出租，不得从事任何违法行为事情，并对下家租户实行监护，发生任何法律纠纷由侯卫生承担，林晨帆不负任何法律责任；4、如林晨帆提前终止合同，应赔付侯卫生装修费100000元，按照每年10000元递减赔付给侯卫生；5、如侯卫生提前终止合同，应提前一个月通知林晨帆，林晨帆有权终止合同没收其押金且不对装修做任何赔偿。”合同签订后，林晨帆将房屋以毛坯状态交付侯卫生，侯卫生对房屋进行装修，并在原规划房间范围之外多隔出一个房间。侯卫生每月通过其个人账户向林晨帆转账支付租金至2020年4月。 林晨帆于2020年4月17日向侯卫生发送微信，告知侯卫生，合同下个月到期，要求侯卫生尽快安排时间将房屋恢复原状，拆除违章搭建等装修。林晨帆于2020年5月4日、5日、6日、7日均通过微信要求侯卫生支付5月租金。2020年5月9日，福州市仓山区人民政府金山街道办事处出具《责令限期改正通知书》，以讼争房屋存在改变原有使用性质，挪为他用乱象等，责令立即整改，落实房屋的使用情况，严禁挪为他用。林晨帆于2020年5月11日向侯卫生发送微信，告知侯卫生根据合同约定应在每月1-3日前支付租金，截至当日侯卫生已逾期8天，若侯卫生未在当日内支付拖欠的租金，林晨帆将更换大门钥匙并采取诉讼方式追究侯卫生的相关违约责任。另，认为侯卫生未经允许将房屋擅自违法改造并进行二次转租，构成严重违法违约，要求侯卫生在合同到期前将房屋整改完成至符合政府相关规定。 2020年5月26日，林晨帆委托福建联合信实（福州）律师事务所骆阿养律师向侯卫生发《律师函》，载明：“林晨帆于2020年5月9日收到福州市仓山区人民政府金山街道办事处张贴的《责令限期改正通知书》才知侯卫生违约将房屋擅自改造为群租房，违反了法律及相关政策规定，同时侯卫生拖欠2020年5月3日前应支付的租金2129.6元，故林晨帆委托律师函告：1、侯卫生与林晨帆于2014年3月18日签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》自侯卫生收到本函之日解除；2、侯卫生应在收到本函之日向林晨帆支付拖欠的租金2129.6元及至还清租金之日止的滞纳金；3、侯卫生应在收到本函之日向林晨帆支付违约赔偿金2129.6元；4、侯卫生应在收到本函之日起3日内将房屋内的物品腾空，若逾期腾空，林晨帆有权自行处置房屋内的一切物品；5、侯卫生应在收到本函之日与林晨帆协商将房屋恢复原状事宜。”侯卫生于次日收到该《律师函》。2020年6月12日,林晨帆委托案外人盛国进对讼争房屋室内装修进行拆除,支付费用3500元。另查明，林晨帆委托福建联合信实（福州）律师事务所骆阿养律师代理本案诉讼，支付律师代理费6000元。 一审法院认为，林晨帆与侯卫生签订的《房屋租赁合同》及《补充条款》系双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。 关于本诉部分，侯卫生辩称其系亿木公司的法定代表人，代表亿木公司与林晨帆签订《房屋租赁合同》及《补充条款》属于履职行为，承租人实际为亿木公司，合同的权利义务归属于亿木公司，侯卫生不是适格的被告。一审法院认为，首先，《房屋租赁合同》系侯卫生个人与林晨帆签订的，而《补充条款》中亦写明“关于侯卫生承租林晨帆坐落于福州市仓山区××期××＃××号单元房产”；其次，讼争房屋每月的租金均是从侯卫生个人银行账户支付；再次，在林晨帆提交的几份案外人承租讼争房屋的租赁合同复印件中，虽首页出租方名称为亿木公司，但仅有一份承租人为詹雷的租赁合同出租方落款有亿木公司的公章外，其他案外人的租赁合同出租方落款处签名人的身份不明或未能体现合同落款签名部分；最后，侯卫生未提交证据证明其已告知林晨帆，其系以亿木公司法定代表人的身份与林晨帆签订租赁合同。综上，一审法院对侯卫生的该项抗辩不予采纳，认定侯卫生为讼争租赁合同的承租方。侯卫生辩称与林晨帆协商一致确认2020年5月的租金在月底时与押金一并结算支付，一审法院认为，林晨帆于2020年5月4日、5日、6日、7日均通过微信要求侯卫生支付5月租金，但侯卫生未予以回应，虽然案外人管贞凯于5月7日微信告知林晨帆“月底到时候一起结”，但管贞凯并非讼争租赁合同的相对方，且林晨帆于5月11日再次向侯卫生发送微信要求侯卫生支付当月租金，故一审法院对侯卫生的该项抗辩不予采纳。侯卫生未按合同约定按期支付租金，已构成违约，林晨帆委托律师向侯卫生邮寄律师函解除双方签订的房屋租赁合同及补充条款，符合合同约定，侯卫生于2020年5月27日收到该函件，故双方签订的房屋租赁合同及补充条款于2020年5月27日解除。侯卫生辩称仅收到一份邮件壳，但没有内容，一审法院认为，侯卫生签收的ＥＭＳ快递面单上的内件品名已注明“林晨帆关于《房屋租赁合同》及《补充条款》解除合同等事宜”，而另一份向侯卫生身份证地址邮寄的ＥＭＳ快递面单上注明了同样的内容，该快递因未妥投被退回，经庭审时当庭拆封查看内附确为林晨帆提交的《律师函》，故一审法院对侯卫生的抗辩不予采信。现林晨帆诉请侯卫生支付5月租金2129.6元及违约金2129.6元，符合合同约定，一审法院予以支持。林晨帆诉请侯卫生支付滞纳金，一审法院认为，滞纳金属于行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，故对于林晨帆的该项诉请，一审法院不予支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，林晨帆将房屋以毛坯状态出租给侯卫生，侯卫生将房屋装修后出租，因林晨帆已自行委托他人对室内装修进行拆除,故林晨帆诉请侯卫生支付装修拆除清运费3500元，一审法院予以支持。林晨帆诉请侯卫生支付律师费6000元，没有合同依据，一审法院不予支持。 关于反诉部分，林晨帆辩称侯卫生擅自改变房屋建筑结构，未经同意将房屋隔建为群租房，未经同意进行转租。一审法院认为，首先，林晨帆与侯卫生签订的《补充条款》约定了装修期及侯卫生承诺在租赁期间从事投资出租，可知林晨帆同意侯卫生对房屋进行装修改造并出租；其次，林晨帆称房屋原格局是4个房间，但其与侯卫生于2020年2月5日的微信聊天记录中体现林晨帆知晓讼争房屋内有5个租户；再次，林晨帆称2020年5月9日福州市仓山区人民政府金山街道办事处下发《责令限期改正通知书》时才知晓讼争房屋属于群租房，但林晨帆于2020年4月17日向侯卫生发送微信要求侯卫生尽快将房屋恢复原状，拆除违章搭建等装修。综上，故一审法院对林晨帆的该项抗辩不予采纳。如本诉中所述，林晨帆与侯卫生签订的房屋租赁合同及补充条款于2020年5月27日解除，合同解除后，林晨帆应退还侯卫生已支付的押金1600元并返回房屋内属于侯卫生的物品。林晨帆确认侯卫生主张的空调5台、热水器5台、冰箱4台、洗衣机3台、抽油烟机2台在讼争房屋内，故林晨帆应予返回。林晨帆提交的案外人承租讼争房屋的租赁合同仅能体现讼争房屋内还包含床3张、衣柜4个、床头柜3个、电脑桌3个，林晨帆应返回侯卫生。对于侯卫生主张的窗帘5套没有依据，一审法院不予支持。如前分析，因侯卫生未按合同约定按期支付租金，林晨帆行使合同解除权，故侯卫生诉请林晨帆赔偿房屋装修款50000元及一个月租金2129.6元，没有依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、侯卫生于本判决生效之日起十日内向林晨帆支付租金2129.6元、违约金2129.6元、装修拆除清运费3500元；二、林晨帆于本判决生效之日起十日内向侯卫生退还押金1600元；三、林晨帆于本判决生效之日起十日内向侯卫生返还空调5台、热水器5台、冰箱4台、洗衣机3台、抽油烟机2台、床3张、衣柜4个、床头柜3个、电脑桌3个；四、驳回林晨帆的其他诉讼请求；五、驳回侯卫生、福州市晋安区亿木投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费174元，由林晨帆负担84元，侯卫生负担90元；反诉案件受理费684元，由侯卫生、福州市晋安区亿木投资管理有限公司负担574元，林晨帆负担110元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于亿木公司是否为承租人。诉争《房屋租赁合同》《补充条款》的签约人是侯卫生，合同中没有关于亿木公司亦为承租人的约定。侯卫生虽然主张其签约系履行亿木公司的职务行为，但没有相应证据证明，林晨帆亦不认可该主张。侯卫生在承租案涉房屋后，由亿木公司出面经营出租事宜，系侯卫生与亿木公司之间的法律关系，不能因此推导出亿木公司也是案涉房屋的承租人。林晨帆关于侯卫生与亿木公司均为承租人，应共同承担本案债务的主张，没有事实和法律依据，不予采纳。 关于滞纳金及律师费。诉争合同约定的滞纳金实际是逾期缴纳租金的违约金，一审法院已依据诉争《房屋租赁合同》第九条违约责任中的约定支持了林晨帆违约金2129.6元，已足以弥补其损失，一审法院对滞纳金未予支持，并无不当。而诉争合同中没有对律师费进行约定，林晨帆主张由侯卫生、亿木公司承担律师费，没有合同依据。林晨帆关于滞纳金及律师费的主张，不予采纳。 关于押金。从林晨帆与侯卫生之间签订的《补充条款》及双方间的微信聊天记录可知，林晨帆对侯卫生转租一事是知悉且同意的，林晨帆现在主张转租未经其书面同意而有权没收押金，没有事实和法律依据，本院不予采纳。 关于遗留物品。诉争《房屋租赁合同》第七条第4点虽然约定了“乙方遗留物若不及时搬走，甲方有权处理其遗留物。”但对搬离遗留物的时间并未明确约定。林晨帆仅凭其单方发函要求侯卫生三日内搬离遗留物而主张其有权处置遗留物，依据不足。对遗留在出租屋内的空调5台、热水器5台、冰箱4台、洗衣机3台、抽油烟机2台、床3张、衣柜4个、床头柜3个、电脑桌3个，林晨帆应返还给侯卫生。 综上所述，林晨帆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费858元，由林晨帆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张力群 审 判 员 张 敏 二〇二一年三月十七日 法官助理 林 颖 书 记 员 林雨婷