湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0124民初761号原告：长沙恒港房地产开发有限公司，住所地宁乡市白马桥乡凤形山社区宁黄路101号。法定代表人：李哲峰。委托诉讼代理人：丁冬生，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：张亚儒，女，系该公司员工。被告：刘青辉，女，1975年10月29日出生，汉族，住湖南省。原告长沙恒港房地产开发有限公司与被告刘青辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长沙恒港房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁冬生、张亚儒到庭参加了诉讼，被告刘青辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年12月9日签订的《租赁合同》及《商场综合经营管理合同》；2、判令被告立即腾空租赁房屋并交付给原告；3、判令被告立即向原告支付欠付租金及管理费25927元（自2020年4月15日计算至2020年12月14日）；4、判令被告按照《租赁合同》及《商场综合经营管理合同》约定的3944元/月的标准向原告支付占用房屋期间的使用费及管理费（自2020年12月15日起至被告实际腾退房屋之日止）；5、判令被告按照履约保证金的标准向原告支付违约金10138元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月9日，原、被告双方签订了《租赁合同》及《商场综合经营管理合同》，约定原告将位于水木清华28#天恒生活广场第1层第A-11后商铺租赁给被告使用，同时双方就租金标准及支付方式、租期等均进行了约定。合同签订后，原告如约将商铺交付给被告使用，但被告仅支付了履约保证金10138元及一个季度的租金9123元和管理费6084元，便未再向原告支付任何费用。天恒生活广场均于2020年1月1日开业，原告同意被告计租日从2020年1月15日开始计算。后经原、被告双方共同复尺，涉案商铺的实际使用面积为49.3㎡，根据合同约定，租金标准应为2366.4元/月，管理费标准为1577.6元/月，合计3944元/月，原告应退还被告多收取的保证金2250元及第一季度的租金和管理费3375元，共计5625元，自2020年4月15日至2020年12月14日，被告欠付原告租金及管理费为31552元，抵扣因面积差多收取的5625元，被告仍欠付原告25927元。对前述欠款，原告多次向被告催要未果，遂向法院起诉。被告刘青辉未答辩。本院经审理认定事实如下：2019年12月9日，原告长沙恒港房地产开发有限公司与被告刘青辉分别签订《租赁合同》和《商场综合经营管理合同》。《租赁合同》约定：1、甲方（原告）将位于××乡××街道××社区××路××路交汇处（水木清华）28＃天恒生活广场第1层Ａ-11号商铺出租给乙方（被告），建筑面积101.38㎡，实际使用面积63.36平米，实际使用面积作为双方核算商铺租赁费用、公共能源分摊费等相关费用的依据；2、租赁期限为36个月，即自2019年12月9日至2022年12月8日（以实际开业日算起）；3、租金标准为48元／月／㎡，即每月3041元，租金按季度支付，乙方须提前15天支付下一季度的租金；4、乙方自合同签订当日向甲方缴纳履约保证金10138元，如在合同期限内乙方无违约行为，则该保证金在合同终止或解除60天后，由双方结清相关费用后无息返还；5、乙方违反合同约定迟延交付租金的，每迟延一天，应按照拖欠金额的千分之五向甲方支付滞纳金，支付到租金交清或合同解除时止（超过一个月未缴纳租金，则视为乙方放弃合作，甲方可以无条件终止合同），因乙方迟延交付租金导致合同解除的，甲方有权扣除乙方全部保证金并要求乙方赔偿因此造成的所有损失。《商场综合经营管理合同》约定：1、商场综合经营管理范围由物业管理和商场运营管理两大部分构成，具体包括公共物业及消防设施和其他配套设施的维护、保养、更新等，公共水电消耗，秩序维护、安保巡逻，日常公共区域卫生清洁、垃圾清运，公共升降电梯、中央空调、公共区域照明、音响、电话、网络等商场营运必备设备的正常允准服务等项目；2、综合经营管理费标准为32元／月／㎡，即2028元／月，交纳方式为按季支付，乙方必须每次提前15天向甲方一次性交纳下一季度的综合经营管理费。合同签订当日，被告按63.36㎡的标准向原告支付了一个季度的租金9123元、管理费6084元及履约保证金10138元。后经双方共同复尺，涉案商铺的实际使用面积为49.3㎡，按此面积，租金应为2366元／月，管理费应为1578元／月。另查明，庭审过程中，原告自愿表示：1、基于2020年的新冠疫情情况，免除被告两个月的租金及管理费；2、被告缴纳在原告处的履约保证金，在被告欠付原告的租金中进行抵扣；3、涉案商场于2020年1月1日整体开业，原告同意被告的租金从2020年1月15日开始计算。上述事实，有原告提交的《租赁合同》、《商场综合经营管理合同》、收据及到庭当事人的当庭陈述等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，一、原、被告签订的《租赁合同》及《商场综合经营管理合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《租赁合同》明确约定，被告超过一个月未支付租金，原告可终止合同，现被告在支付一个季度的费用后再未支付后续费用，原告数次催要未果，其有权依据双方约定解除合同。合同解除应当通知对方，原告在起诉前未向被告发出书面解除通知，则本院以向被告送达民事起诉状副本的日期认定原告的解除通知送达之日，即本院确认原、被告双方签订的《租赁合同》及《商场综合经营管理合同》于2021年1月25日解除；二、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的合同于2021年1月25日解除，则原告有权要求被告支付截至合同解除之日的租金和管理费、腾退及返还租赁房屋并支付合同解除次日起至房屋实际腾退之日止的租金损失。关于租金，截至合同解除之日，被告欠付原告的租金为17771元（2366元/月×11月＋2366元/月÷30天×11天-9123元），关于商场管理费，《商场综合经营管理合同》约定，被告向原告支付的管理费包括物业费和商场运营管理费两部分，而根据原告的当庭陈述及本院在庭外向被告丈夫所作的询问笔录，被告自2020年10月份起即未再营业，即从2020年10月起，被告即未再享受原告提供的公共中央空调、公共电梯等服务，未消耗公共水电等，基于此种情况，本院根据权利义务对等原则，从公平角度出发，将2020年10月起的商场管理费酌情减少为789元/月（1578元/月÷2），则从2020年1月15日至2021年1月25日，被告欠付原告的商场管理费为8467元（1578元/月×8月＋789元/月×3月＋789元/月÷30天×11天-6804元）。综上，截至2021年1月25日，被告欠付原告租金及商场管理费合计26238元，在此基础上，原告自愿同意减免被告两个月的租金及管理费7888元（2366元/月×2月＋1578元/月×2月）并抵扣被告缴纳在原告处的履约保证金10138元，即被告现仍欠原告的租金和商场管理费的数额为8212元。关于租金损失的计算标准，本院酌情按3155元/月（2366元/月＋789元/月）予以认定。三、原、被告在合同中未约定被告迟延支付租金的违约金标准，原告亦未提供证据证明被告逾期支付租金给其造成的具体损失数额，故本院对原告要求被告按照履约保证金标准支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告长沙恒港房地产开发有限公司与被告刘青辉2019年12月9日签订的《租赁合同》及《商场综合经营管理合同》于2021年1月25日解除；二、被告刘青辉于本判决书生效之日起10日内将位于××乡××街道××社区××路××路交汇处（水木清华）28＃天恒生活广场第1层Ａ-11号商铺予以腾退；三、被告刘青辉于本判决生效之日起5日内支付原告长沙恒港房地产开发有限公司租金及商场综合管理费8212元；四、被告刘青辉于本判决生效之日起5日内按3155元/月的标准向原告长沙恒港房地产开发有限公司赔偿从2021年1月26日起至房屋实际腾退之日止的租金损失；五、驳回原告长沙恒港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费351元（已减半收取），由被告刘青辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  傅海燕二〇二一年三月十九日书记员  周 婕附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十六第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。