江西省吉安市青原区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0803民初71号原告：吉安市鑫邦物业服务有限公司，住所地江西省吉安市青原区尚东峰汇2栋201室，统一社会信用代码91360803083938853C。法定代表人：肖昭亮，董事长。委托诉讼代理人：杨彩虹，湖南怀治律师事务所律师。被告：廖旭红，女，1980年3月25日出生，汉族。原告吉安市鑫邦物业服务有限公司（以下简称鑫邦物业公司）诉被告廖旭红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理，原告鑫邦物业公司的委托诉讼代理人杨彩虹、被告廖旭红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即支付怡心苑小区2-1-701室的物业管理费5,449.56元，违约金1,634.87元，共计7,084.43元；2.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为吉安市青原区怡心苑2栋1单元701室的业主，其房屋建筑面积142.02㎡。原告2014年9月30日与怡心苑小区开发商企业江西建磊实业有限公司，签订了前期物业管理服务合同，委托期限从2014年9月19日起至2020年9月18日止，入驻怡心苑小区提供物业服务。原告入驻后，积极履行合同约定的相关权利和义务，但是被告于2018年1月16日起停止缴纳物业费，截止2020年6月30日，欠费月数为29个月零16天，每月金额184.63元，被告欠缴5,449.56元。现原告经催收无效，诉至法院，望判如所请。被告廖旭红辩称，原告公司乱收费、物业费过高，其住7楼按面积收了二次供水费、破墙费500元、垃圾清运费、电梯使用费等，当时收取的时候说是押金，表示可以随时退，后推迟了半年才退；原告将业主停在地下车库的电瓶车赶上地面后，未帮助解决电瓶车充电的问题；小区门口要么没有设置岗亭，要么岗亭没有人值岗，安全得不到保障；小区公共区域无人打扫整理、消防设施破损无人维护、原告未公示小区的物业收支情况。经审理查明，2014年9月30日，原告鑫邦物业公司（乙方）与江西建磊实业有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》约定：“第一条，甲方将怡心苑委托予乙方实行物业管理；第二条物业基本情况，物业类型商住楼，地理位置江西省吉安市青原区华能大道与正气路交叉口东北角，占地面积10075平方米，建筑面积39000平方米…第十四条，负责向业主和物业使用人收取下列费用，由物业公司包干便用，自负盈亏，定期公布小区财务收支账目：a)物业管理服务费等收费标准：高层带电梯住宅带每月0.8元/平方米（不含电梯运行费）；住宅改办公1.2元/平方米；商铺1.2元/平方米；二次供水加压电费0.4元/吨，转供电加收专用变压器维护费、电损、线损费0.2元/度;b)电梯运行电费按建筑面积分摊0.4元/平方米；d)物委批准或行业规定的其它费用：装修管理及垃圾清理费3.60元/平方米（出城管统一组织清运），装修质量违约金500元/户（装修完毕壹年后确认无违章即抵物业费），加压水费预收300元/户，装修期间电梯维护费300元/户，施工人员出入证办理、装修审批及建档资料费60元/户；第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费…第十七条委托期限为六年，自2014年9月19日起至2020年9月18日止，期限之后开业主大会，由业主委员会商量再聘任。第十八条甲方权利义务f)在业主委员会成立之前，负责指定业主公约并作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守；……v)每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目；……”后原告依约进入怡心苑小区提供物业管理服务。后原告参与怡心苑前期物业服务招标项目，于2014年11月25日成为吉市物招[2014]013号怡心苑小区，前期物业服务招标项目的中标人，江西鑫磊工程造价咨询有限公司通知鑫邦物业公司中标价格为高层0.95元/㎡/月，并通知在接到通知书30天内，与江西建磊实业有限公司签订合同。另查明，被告廖旭红是吉安市青原区正气路怡心苑小区2栋1单元701房的业主，房屋建筑面积为142.02㎡。原告为怡心苑小区提供物业服务后，廖旭红先后缴纳了装修押金、破墙费500元、物业费等。自2018年1月16日起至2020年6月30日5446.47[1.3元/㎡/月×142.02㎡×(29个月+15天）]，被告以原告物业管理不到位、物业公司乱收费、物业服务质量差等原因拖交。2020年7月31日原告在被告家门口张贴《责任告知书》，书面通知被告交纳至2020年6月30日的物业费5,540元、违约金依合同约定计算等在合理期限内支付。但是被告至今拒不支付，原告因此诉至法院。上述事实，有原告鑫邦物业公司向本院提交的该公司营业执照复印件1份、《物业服务管理合同》1份、业主住户情况登记表、交房手续书、房屋详细信息表、业主缴费收据、书面催缴函照片及短信催缴记录、中标通知书等证据；被告也向本院提交了照片39张、收据4张等证据证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵，且存在乱收费的问题。经庭审审查，对上述证据本院予以采信，并在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”与第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”所以作为建设单位的江西建磊实业有限责任公司，在进行招投标并与原告鑫邦物业公司签订的前期物业服务合同，对业主被告廖旭红具有约束力，廖旭红应按前期物业服务合同的约定履行支付物业服务费的义务。但根据《物业管理条例》第四十条规定“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中，原告虽然为怡心苑小区提供了物业服务，被告就应按合同约定交纳物业服务费0.95元/㎡/月，以及电梯运行费，但其提供的物业服务存在严重瑕疵，且被告居住七楼，无需供水二次加压费，其收取的物业服务费应与其提供的物业服务质量相适应，现原告主张被告从2018年1月16日至2020年6月30日的物业费5,449.56元，既计算不准确，也与其服务质量不相适应，本院酌定为4,524.75元[1.2元/㎡/月×142.02㎡×(29个月+15天）×90%]，超过部分不予支持；但驳回原告要求被告支付违约金1,634.87元的诉讼请求。综上所述，原告鑫邦物业公司要求被告廖旭红支付欠交的物业服务费4,524.75元的诉讼请求，本院予以支持；驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《物业管理条例》第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条规定，判决如下：一、被告廖旭红在本判决生效之日起五日内支付原告吉安市鑫邦物业服务有限公司物业费4,524.75元；二、驳回原告吉安市鑫邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告廖旭红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员 欧阳根金二〇二一年三月十六日法官助理刘春梅书记员张钰附：本判决生效后，权利人可以申请执行，申请执行的期间为二年。