广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0304民初537号 原告：卢胜利，男，汉族，1985年11月6日出生，住广西壮族自治区桂林市秀峰区。 委托诉讼代理人：刘仪祯，女，汉族，1986年4月30日出生，住广西壮族自治区桂林市秀峰区，系原告妻子。 被告：杨茂胜，男，汉族，1966年6月22日出生，户籍所在地湖南省道县，现住广西壮族自治区桂林市。 委托诉讼代理人：秦俊才，广西独秀律师事务所律师。 第三人：黄献群，女，汉族，1955年11月18日出生，住广西壮族自治区桂林市象山区。 委托诉讼代理人：刘玲,女，汉族，1974年11月15日出生，住广西桂林市象山区，系黄献群女儿。 原告卢胜利与被告杨茂胜、第三人黄献群合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年3月2日公开开庭审理了本案。原告卢胜利及其委托诉讼代理人 -2- 刘仪祯，被告杨茂胜及其委托诉讼代理人秦俊才出庭参加了诉讼，第三人黄献群经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告卢胜利向本院提出诉讼请求：1.判令黄献群、被告的《租房合同》不得限制原告，并立即腾空归还房屋（将军路东侧供电公司外住宅）；2.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：该房屋于2004年3月24日办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司桂林市阳桥支行（以下简称“工商银行阳桥支行”）。本案第三人于2018年3月15日与被告签订房屋租赁合同，约定租赁期为10年。2020年5月25日，该不动产抵押权人工商银行阳桥支行为实现抵押债权，向法院申请执行该不动产。在执行阶段原告通过法院拍卖，按照程序完成拍卖，获得该不动产的所有权。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条，本案属于抵押权成立在先，租赁合同成立在后情形，不符合“买卖不破租赁”情形。抵押权人工商银行阳桥支行为实现抵押权申请执行该不动产，不动产发生物权变动，因此该租赁合同不对原告发生效力。原告有权要求被告搬离房屋，将该房屋返还原告。被告经营的桂林市白龙泉旅社（以下简称“白龙泉旅社”）未按规定办理《特种行业经营许可证》、《消防检查合格证》、《卫生许可证》等相关证件，违反《中华人民共和国消防法》等法律，违法经营，违规办旅社可能对房屋的主体产生安全隐患，如发生火灾、凶杀等恶性案件甚至可能会让原告承担连带责任并承受房屋损失，原告要求立即解除合同，立即腾空及归还房屋。故请求法院依法判决。被告租赁的白龙泉旅社整体分为两部分，其中前面部分为原告拍卖所得，后面部分为第三人所有，被告要进入第三人的房屋，必须要通行原告的部分区域，原告所购买的标的成为被告通行的一部分，于情于理不相符合，侵犯了原告的房屋面积。原告多次跟被告询问未来几年房租的事情，被告多次强硬表示租金是跟第三人签的，不可能将租金交给原告，并表示就算是被告给租金，也是被告向第三人交纳租金。实际上被告一分钱租金也不给第三人，被告恶意拖欠租金，原告拿出法院的裁定书，被告也不认可，且原告因为以上诸多原因已经不想再跟被告签任 -3- 何协议。原告多次打电话给被告，并多次上门告知被告，原告已经购买了此标的，被告表示不认识原告，原告有什么问题就去跟第三人讲，不要找被告，被告当面或电话表示跟原告没有任何关系，原告目前已购买此标的一个多月，被告却赖着原告购买的标的不走，又不向原告交纳租金，故为维护原告自身合法权益，原告特向法院起诉，请判如所诉。 被告杨茂胜辩称，被告于2004年3月15日开始向第三人租房，案涉房产位于桂林市象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层，于2004年3月19日抵押给工商银行。被告认为根据《中华人民共和国民法典》或原先的《中华人民共和国合同法》都规定有买卖不破租赁原则，且桂林市象山区人民法院在拍卖公告也明确写明该房屋有租约，到期日是2028年3月15日，租金每月2800元。因此本案原告卢胜利通过法院拍卖购买了被告承租的房屋后，应该及时到不动产登记局将涉案房屋产权办到其名下，再拿不动产证到旅社要求被告将租金交给原告，并由原告来履行作为房东的维修房屋义务。事实上，据被告开庭当天去不动产登记局了解，原告并没有到不动产登记局办理不动产登记过户手续，而我国法律规定不动产登记采取登记公示制度，故只要不动产未登记到原告名下，即使法院下了裁定，也不能对抗他人。综上，既然原告已经购买了被告承租的房屋，依据我国法律规定的买卖不破租赁原则，被告愿意继续履行合同到2028年3月15日，也希望原告履行出租人义务，及时将涉案房屋漏水问题维修好。原告起诉要求被告腾空房屋没有事实及法律依据。 第三人黄献群未到庭，未发表陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉桂林市象山区将军铁路东侧供电公司外1- -4- 2层住宅原登记在案外人刘桂芳名下，该房产于2004年3月19日抵押给工商银行阳桥支行，并于2004年3月24日办理抵押登记。第三人与案外人刘桂芳系夫妻关系。2020年5月25日，案涉象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层住宅的抵押权人工商银行阳桥支行为实现抵押债权，向法院申请执行该不动产。本院在执行申请执行人工商银行阳桥支行与被执行人黄献群金融借款合同纠纷一案过程中，于2020年12月依法委托淘宝网拍卖被执行人刘桂芳名下的位于桂林市象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层住宅。2020年12月18日原告卢胜利以624740元的最高价竞得。本院于2020年12月28日作出（2020）桂0304执恢181号之二裁定书，裁定：“一、解除象山区人民法院（2020）桂0304执恢181号执行裁定书对刘桂芳名下桂林市象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层房产的查封；二、注销刘桂芳名下桂林市象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层。产证（产权证号：301379612001-××2）；三、注销中国工商银行股份有限公司桂林阳桥支行在刘桂芳名下桂林市象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层房产的抵押登记（他项权证号：3012256）；四、桂林市象山区将军桥铁路东侧供电公司外1-2层的所有权及相应的其他权利归买受人卢胜利（身份证号：4210831985××××××××）所有，自本裁定送达买受人卢胜利（身份证号：4210831985××××××××）时起转移；五、买受人卢胜利（身份证号：4210831985××××××××）可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。”原告于2021年1月12日签收上述裁定书。 -5- 另查明，被告庭审中称第三人于2004年3月15日开始将包括案涉象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层住宅在内的房屋及房屋搭建的违章建筑整体出租给被告用作开设旅社（即为白龙泉旅社），案涉拍卖的象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层住宅为该旅社的一部分。第三人在本案审理的过程中仅表示从2004年开始出租房屋给被告使用，但是具体时间记不清了。原、被告庭审提交的证据仅显示被告分别于2007年8月6日、2018年3月15日与第三人签订租房合同，其中2018年3月15日签订的租房合同显示，白龙泉旅社的租期从2018年3月15日至2028年3月15日止，押金35000元整，白龙泉旅社租金为每月2800元按月支付等。 在本案的审理过程中，本院对白龙泉旅社进行现场勘验。白龙泉旅社系由两套房产的基础上组成，其中一套座落于象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层，面积为119.54平方米（以下简称“东外侧楼”），另一套座落于象山区将军路14号一层住宅，面积53.6平方米（以下简称“西内侧楼”）。东外侧楼在原二层建筑基础上加盖楼上第三层；在原东外侧楼一楼外东侧又加盖了一层，且在该加盖一层楼顶上又加盖了两间厕所（以下简称“东外侧楼附东楼”）；在东外侧楼附东楼南边又加盖了一栋三层建筑（以下简称“东外侧楼附东南楼”）；西内侧楼在原一层建筑基础上又加盖了三层，成为一栋四层楼建筑。上述加盖部分均无建筑施工许可、无产权。被告与第三人签订的租赁合同所指标的白龙泉旅社由上述东外侧楼、西内侧楼（均含原建筑基础上加盖楼层）、东外侧楼附东楼、东外侧楼附东南楼四组连体建筑构成。在本案审理过程中，被告及第三人表示其双方对于象山区将军路14号一层住宅目前正在买卖协商中。 原告庭审中明确诉讼请求第一项系要求被告从上述东外侧楼、东外侧楼附东楼、东外侧楼附东南楼内整体腾空房屋，即包括拍卖部分以及违建部分的房产均要求被告腾空房屋返还给原告。 -6- 本院认为，根据双方诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、原告主体资格是否适格；二、被告是否可以继续租赁原告房屋，是否符合买卖不破租赁的情形，若不能，是否应当腾退房屋。 一、关于原告主体资格是否适格的问题。 根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条的规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”本院于2020年12月28日作出（2020）桂0304执恢181号之二执行裁定书，裁定：一、解除象山区人民法院（2020）桂0304执恢181号执行裁定书对刘桂芳名下桂林市象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层房产的查封；二、注销刘桂芳名下桂林市象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层。产证（产权证号：301379612001-××2）；三、注销中国工商银行股份有限公司桂林阳桥支行在刘桂芳名下桂林市象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层房产的抵押登记（他项权证号：3012256）；四、桂林市象山区将军桥铁路东侧供电公司外1-2层的所有权及相应的其他权利归买受人卢胜利（身份证号：4210831985××××××××）所有，自本裁定送达买受人卢胜利（身份证号：4210831985××××××××）时起转移；五、买受人卢胜利（身份证号：4210831985××××××××）可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。依据该裁定，原告于2021年1月12日签收裁定书之日起，案涉象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层住宅所有权归原告所有，因此对于被告辩称原告不是本案的适格原告的说法，本院不予采纳。 二、关于被告是否可以继续租赁原告房屋，是否符合买卖不破租赁的情形，若不能，是否应当腾 -7- 退房屋的问题。 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”以及根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”结合本案，原告庭审中明确诉讼请求第一项系要求被告将上述东外侧楼、东外侧楼附东楼、东外侧楼附东南楼内腾空房屋，包括拍卖部分以及违建部分的房产均要求被告腾空房屋返还给原告。案涉象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层住宅于2004年3月24日办理了抵押权登记，原告、被告庭审中出示的证据仅显示被告于2007年8月6日、2018年3月15日与第三人签订过租房合同，被告庭审中称其2004年3月15日开始向第三人租赁包括案涉象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层住宅在内的房屋，第三人对于被告具体租赁房屋的日期表示其已记不清了，被告又无其他证据予以证明，因此，被告应当承担举证不能的后果。因原告现在不同意继续将案涉象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层住宅继续出租给被告使用，并要求被告腾空搬离案涉上述东外侧楼的一、二层住宅（即象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层住宅）并返还给原告的诉讼请求，本院照准。但是关于原告要求被告腾空违建部分的房产即东外侧楼第三层、东外侧楼附东楼、东外侧楼附东南楼并返还给原告的诉讼请求的问题，涉及到城市规划和市容美化等方面，应为政府相关职能部门才有权认定和处理，不属于人民法院受案范围，本院也不予审查处理。故对于原告诉请要求被告将拍卖部分以及违建部分的房均腾空并返还原告，本院不予全部支持。 -8- 综上，本院依据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条、第四百零五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨茂胜应当于本判决生效之日起十五日内腾空象山区将军铁路东侧供电公司外1-2层住宅并交还给原告卢胜利； 二、驳回原告卢胜利其他诉讼请求。 权利人可在本判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费100元（原告已预交），由被告杨茂胜负担50元，余款50元由原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］。对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交案件受理费。递交上诉状后七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  陈碧云 人民陪审员  陈春燕 人民陪审员  赵康宇 -9- 二〇二一年三月二十二日 书 记 员  李媛媛