安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终414号 上诉人（原审被告）：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市宿松县孚玉镇孚玉西路67号。 法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）:洪定元，男，1942年9月19日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：洪中青，（系洪定元之子），男，1963年4月12日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 原审第三人：尹金松，男，1967年7月20日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 原审第三人：尹强荣，男，1964年7月28日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宿松县，经常居住地安徽省安庆市宿松县。 上诉人宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫公司）因与被上诉人洪定元、原审被第三人尹金松、尹强荣房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2020）皖0826民初4104号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鑫鑫公司的法定代表人汪国鑫、被上诉人洪定元的委托诉讼代理人洪中青、原审被第三人尹金松到庭参加诉讼。原审被第三人尹强荣经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 鑫鑫公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、鑫鑫公司与尹金松之间无委托代理关系。涉案房屋未办理过户登记，其所有权属于鑫鑫公司，鑫鑫公司未委托尹金松代理出售房屋及收款，因此尹金松出具的欠条和收条与鑫鑫公司无关，尹金松无权代理销售；二、原审认定洪定元未构成违约错误，涉案《商品房预售合同》应当解除，洪定元应支付违约金。尹金松的收款行为未得到尹强荣、鑫鑫公司的追认，其与洪定元之间的任何条据不能作为洪定元支付购房款的凭证。因此洪定元未向鑫鑫公司支付购房款构成违约。 洪定元辩称：一、鑫鑫公司与尹强荣2017年签订的《协议》确定了尹金松对涉案房屋享有代理销售权。2017年12月6日，尹强荣向鑫鑫公司发送解除协议通知书，该通知书系鑫鑫公司与尹强荣的约定，尹金松并未签字，因此该通知书无法否定洪定元与尹金松签订的《商品房现售合同》的有效性；二、鑫鑫公司制作的《商品房现售合同》第六条载明买受人于2016年已一次性付清购房款387564元整，由此可知，鑫鑫公司认可尹金松的收款行为，洪定元的购房款已全部付清。至于尹金松、尹强荣、鑫鑫公司之间如何结算，与洪定元无关。此外，尹金松出具给尹强荣的购房款条据、欠条、尹金松与鑫鑫公司职员马燕核对出卖金域港湾14个套间支付房款情况表、尹金松与尹强荣公司会计刘润华关于金域港湾14个套间销售结算清单也能证明洪定元已全部付清购房款。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 尹金松述称，2015年5月，尹强荣委托尹金松销售鑫鑫公司抵债的14套商品房，2017年6月，14套房屋全部销售完毕。2017年10月10日，鑫鑫公司与尹强荣签订结算协议，约定14套房以房抵债，该房屋全部由尹金松出卖，与鑫鑫公司无关。鑫鑫公司欠尹强荣已卖房款146万元，由汪国鑫出具借条，约定于2017年11月30日还清。2016年11月11日，尹金松向尹强荣出具欠条，确认尹金松欠到尹强荣1146112元，该款包含案涉房屋的房款。 尹强荣未答辩。 洪定元向一审法院起诉请求：一、依法判决鑫鑫公司限期为洪定元提供办理不动产权属登记证书所需如下文件：1、金域港湾房屋总证复印件；2、金域港湾2幢2单元813室房屋分户图纸；3、公司营业执照复印件；4、公司法定代表人的身份证复印件；5、购房合同；6、购房发票；7、房屋登记申请表和房屋登记询问表，并要求在两表上盖章；8、其他应提供的文件。二、依法判决鑫鑫公司承担超期办理房产权属登记证书应向买受人支付房价款的0.5%的违约金。 一审法院认定事实：2016年7月25日，鑫鑫公司与洪定元、姜默枝签订一份《商品房现售合同》，约定洪定元、姜默枝购买鑫鑫公司开发的位于宿松县房屋，房屋总价款为387563元；合同载明买受人于2016年已一次性付清购房款387564元整；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；如因买受人未及时领房，未及时交纳办证税费或及时提供有效办证的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，责任由买受人承担。《合同补充协议》约定，房屋维修金按合同总价款的2%收取，签订本协议时由买受人付清；其他办证费用，按国家规定，在办证时据实缴纳。 洪定元、姜默枝的购房款系以向尹金松交付购房款105000元，以洪定元、姜默枝之子洪中青对尹金松享有的债权抵付余下房款的方式交付。尹金松于合同签订之日向洪定元、姜默枝出具了一份收到购房款387563元的“收到购房款条据”，洪定元、姜默枝实际接收了该房屋。此后鑫鑫公司以未收到购房款为由拒绝向洪定元、姜默枝开具购房款发票并办理房地产权属证书，故洪定元、姜默枝涉讼。 一审另查明，2016年11月11日，尹金松向尹强荣出具欠条，主要内容系确认尹金松欠到尹强荣1146112元，该款系尹金松出卖金域港湾包括案涉房屋在内的3个套间的房款。2016年11月15日，尹金松与鑫鑫公司的工作人员马燕就案涉房屋在内的14套房屋的楼号、套房号、签约日期以及房款交付情况进行了核对，其中洪定元、姜默枝购买的案涉房屋经核对系以“现款”的方式支付房款。2017年10月10日，尹强荣与鑫鑫公司的法定代表人汪国鑫签订《协议书》，约定内容如下：乙方（鑫鑫公司、汪国鑫）原欠甲方（尹强荣）5000000元已用于入股金域港湾项目，经全体股东同意已分得房屋14套，现已全部由甲方委托尹金松出卖，与乙方无关；乙方欠甲方已卖房款1460000元，现由汪国鑫出具借条，定于2017年11月30日还清；该合同经双方签字后生效，前期所有的借条及协议均一律作废。尹强荣作为甲方在《协议书》上签名，乙方的签名人为汪国鑫。 2017年12月6日，尹强荣向鑫鑫公司发出解除《协议书》通知书，提出双方于2017年10月10日签订的《协议书》自动解除，《协议书》中涉及的房地产不得再交给尹金松出卖，尹金松已收取的转款或拟转让的房产款若未交给鑫鑫公司或者尹强荣本人（含指定的银行账号），则尹金松经手出卖房屋所签订的《商品房预售合同》或者《商品房现售合同》全部无效。尹强荣在上面签名，鑫鑫公司加盖公章并注明“同意解除”。上述《协议书》所称的14套房屋包含案涉房屋。 一审再查明，房屋购买人之一的姜默枝于2018年9月22日去世，其与洪定元共生育洪中青、洪中齐、洪中桃、洪中华、洪小春、洪小琴六个子女，在本案的审理过程中，姜默枝的六个子女以书面声明的形式放弃继承姜默枝的民事诉讼权利义务，并同意由洪定元一人继承。 一审法院认为，本案的争议焦点在于:一、本案诉讼主体是否适格；二、买卖双方是否履行了《商品房现售合同》约定的支付购房款的义务；鑫鑫公司应否为洪定元提供办理不动产权属登记证书所需文件并支付违约金。 首先，关于诉讼主体的问题。本案诉争的房屋系洪定元、姜默枝共同购买，姜默枝现已死亡，根据我国民诉法及其司法解释的规定，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼，即姜默枝死亡后，其在本案的相关民事诉讼权利可以由其法定继承人继承。现其六个子女均以书面的形式表明放弃继承，并同意由洪定元一人继承，该声明不违反法律规定，属合法有效，应认定本案洪定元主体适格。就鑫鑫公司抗辩的其主体不适格，其并非办证主体，其只是提供协助。一审法院认为，洪定元的诉请系要求鑫鑫公司按照合同约定提供办理权属登记所需的资料，并非要求鑫鑫公司办理不动产权属登记证书，鑫鑫公司作为合同相对人系适格诉讼主体。 其次，关于洪定元是否按合同约定支付了购房款以及鑫鑫公司应否为洪定元办证提供协助义务并支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，洪定元、姜默枝与鑫鑫公司于2016年7月25日签订了《商品房现售合同》，洪定元、姜默枝在合同中签名，鑫鑫公司加盖了公章，该合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系依法成立且已经生效的合同，对双方均有法律约束力。合同第六条已明确载明买受人于2016年已一次性付清购房款387564元整，该合同的制作人系鑫鑫公司，鑫鑫公司在合同中签字盖章的行为即表明其认可洪定元、姜默枝已经全额支付购房款387564元的事实。鑫鑫公司抗辩称洪定元购房未付任何购房款，显然与其签订的合同内容相矛盾，对其该项抗辩不予采信。本案中，案涉房屋实际由尹金松受尹强荣委托销售，洪定元、姜默枝以现金及以债抵款的方式向尹金松足额交付了购房款。2017年10月10日鑫鑫公司与尹强荣签订的以房抵债《协议书》，将包含案涉房屋在内的14套商品房转让给尹强荣用以抵偿其债务，同时约定将该14套房屋委托尹金松代理出售，该协议不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。在该协议签订前，尹金松已经按照委托事项履行代理事宜对该14套商品房进行出售，协议书的签订系对以房抵债并委托出售房屋予以确认。据此认定尹金松对案涉房屋有委托代理销售权，并有权收取购房款。洪定元、姜默枝作为买受人，在向尹金松交付购房款后，与鑫鑫公司签订《商品房现售合同》，该行为也让买受人有理由相信尹金松有代理销售权。对鑫鑫公司提出的未委托尹金松处置房屋的主张不予采信。对于鑫鑫公司主张的该《协议书》已经解除的抗辩，一审法院认为，2017年12月26日的《解除通知》中，尹强荣与鑫鑫公司约定签订的《协议书》自动解除，尹金松已收取的转让或拟转让的房产款若未交给鑫鑫公司或尹强荣本人（含指定的银行账号），则尹金松经手出卖房屋所签订的《商品房预售合同》或者《商品房现售合同》全部无效。该通知系尹强荣与鑫鑫公司之间的内部约定，对于该约定所附加的义务人尹金松未在该通知上签名，且尹强荣与鑫鑫公司并非《商品房现售合同》的相对方，其双方无权对洪定元与鑫鑫公司签订的合同效力进行确认，即该通知对洪定元而言无效。该通知不能对抗洪定元购买案涉房屋并已经支付全部购房款的事实。故一审法院对鑫鑫公司的该项主张亦不予采信。综上，洪定元、姜默枝已按照《商品房现售合同》的约定支付了全部房款，并已实际取得该房屋，鑫鑫公司理应按照合同的约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。鑫鑫公司未按约将应由其提供的资料报产权登记机关备案，致洪定元不能取得房地产权属证书，其行为显已构成违约，应承担相应的违约责任。故一审法院对洪定元要求鑫鑫公司协助提交办理权属登记的资料报产权登记机关备案，并按已付房价款387564元的0.5%支付违约金1937.82元的诉讼请求予以支持。因鑫鑫公司未向洪定元开具购房款发票，致使洪定元未能交纳房屋维修基金，一审法院对鑫鑫公司以洪定元未缴纳房屋维修基金违背了合同约定的主张不予采信。但在鑫鑫公司依照合同的约定开具正式的购房发票后，洪定元应依约缴纳相应的费用。 综上，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：一、宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向洪定元提供下列办理宿松县工业园区韩文路南侧经三路东侧的金域港湾2幢2单元813室不动产权属登记证书所需文件并报宿松县产权登记机关备案：（1）金域港湾房屋初始登记即总证的复印件；（2）金域港湾2幢2单元813室房屋分户图纸；（3）宿松县鑫鑫房地产开发有限公司营业执照复印件；（4）宿松县鑫鑫房地产开发有限公司法定代表人的身份证复印件；（5）《商品房现售合同》；（6）购房款发票；（7）房屋登记申请表和房屋登记询问表，并在两表上加盖宿松县鑫鑫房地产开发有限公司公章；（8）按宿松县产权登记机关要求应提供的其他文件。二、宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起五日内向洪定元支付逾期提供资料报宿松县产权登记机关备案的违约金1937.82元。案件受理费300元，由宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,依法成立的合同，受法律保护。2016年7月25日鑫鑫公司与洪定元、姜默枝签订《商品房现售合同》，并加盖了鑫鑫公司公章，该合同对鑫鑫公司具有法律约束力。该合同第六条中已经明确载明“买受人于2016年已一次性付清购房款：387564元整（叁拾捌万柒仟伍佰陆拾肆元整）”，应视为鑫鑫公司认可洪定元、姜默枝已经付清房款的事实。因此，鑫鑫公司主张洪定元未向其支付购房款构成违约的上诉理由不能成立；2017年10月10日，鑫鑫房产、汪国鑫与尹强荣签订以房抵债协议书，将包含涉案房屋在内的14套商品房转让给尹强荣用于抵偿其债务，同时约定该14套房屋委托尹金松代理出售。协议前，尹金松已经按照委托事项履行代理事宜，协议书对以房抵债并委托代理出售房屋予以确认。因此，原判认定尹金松对包含涉案房屋在内的14套商品房有委托代理销售权，有事实依据，并无不当。 综上所述，鑫鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 平 审判员 左 红 审判员 刘梦灵 二〇二一年三月五日 法官助理潘朝玉 书记员李晶晶 附：本案所适用的相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。