江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民再3号抗诉机关：江西省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）：吉安市三星物业有限公司，住所地：吉安市吉州区吉州大道恒鑫花园，统一社会信用代码：91360802662003972R。法定代表人：何颖，总经理。委托诉讼代理人：徐辉，江西秉志律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：罗筱琳，女，1959年11月8日出生，汉族，住吉安市吉州区。申诉人吉安市三星物业有限公司（以下简称三星物业公司）因与被申诉人罗筱琳物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）赣08民终187号民事判决，向江西省人民检察院申请抗诉。江西省高级人民法院作出（2020）赣民抗53号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。江西省人民检察院指派吉安市人民检察院检察官王丽娟、检察官助理柯敏出庭履行职务。申诉人三星物业公司的委托诉讼代理人徐辉、被申诉人罗筱琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江西省人民检察院抗诉认为，一、有新证据足以推翻终审判决认定的事实。一是三星物业公司再审提交的“滨江**庭小区给排水规划复印件、吉安市庐陵新区城市综合执法局存根文件复印件、另案民事判决书及吉安市庐陵新区滨江街道麻家社区滨江**庭小区业主委员会的民事起诉状、告知函、证明”等证据材料属于新证据。从该证据形成时间看，吉安市庐陵新区城市综合执法局执法材料形成于本案二审庭审结束之后，属于二审庭审结束之后形成的证据；从新证据内容看，三星物业公司提供的证据足以说明雨污混流，粪便外溢现象不是三星物业公司履行物业服务违约所致，而是业主罗筱琳私自开挖了一个化粪池，并将化粪池与小区化粪池检查井私自接通所致，与本案基本事实相关。二是新的证据推翻了本案终审判决认定的事实。首先，新的证据推翻了终审判决关于三星物业公司不全面履行物业合同导致小区雨污混流、粪便外溢的认定。其次，新证据推翻了终审判决关于三星物业公司未就小区雨污混流、粪便外溢问题履行沟通协调义务的认定。三星物业公司积极向业主委员会和相关执法部门反映，推动问题解决，终审判决认定三星物业公司未就小区雨污混流、粪便外溢问题进行沟通协调，认定事实与本案实际不符。二、终审判决认定罗筱琳有权行使抗辩权、物业公司应当承担全部责任与事实不符、于法无据。一是终审判决认定罗筱琳拒付物业费有正当理由与事实不符、于法无据。罗筱琳因自身实施的侵权行为导致小区环境严重受损，而其又以此为由拒绝交纳物业费，抗辩理由不能成立。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的“正当理由”是指物业服务公司不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，而不是小区个别地方没有清扫干净等一般的违约行为，一般违约行为不能作为拒交物业费的理由。业主自身的侵权行为造成损害后果更不应是免除其物业费的理由。即使如终审判决所认定的三星物业公司未完全履行合同义务，也说明终审判决认定三星物业公司至少已履行部分义务，基于权利和义务的对等性，业主也应当支付部分物业费，终审判决罗筱琳分文不付，有违公平原则。二是终审判决认定物业公司承担全部责任与事实不符、于法无据。本案中业主委员会在收到罗筱琳赔偿款后撤回起诉，并对小区排污管道进行整改，之后店铺地下排污设施没有再出现堵塞的情况，这足以说明解决下水道堵塞的根本之策是改造管道。而《物业管理条例》第十一条第六项规定“改建、重建建筑物及其附属设施由业主共同决定”，另案（2018）赣0803民初470号民事判决也明确小区化粪池太小等属于房屋建筑设计、施工的瑕疵，与物业服务无关。罗筱琳与三星物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第二条也约定物业公司履行的是“下水管道维护和管理的职责”，而非直接改造下水管道。因此，基于上述法律规定、另案生效判决和当事人约定，物业公司既无权也无义务对下水道进行改造。终审判决认定物业公司承担协调解决下水道堵塞问题的全部责任与事实不符、于法无据。三、原判以三星物业公司起诉前未依法向罗筱琳催交物业费为由驳回三星物业公司诉讼请求，明显与实际不符。根据《物业管理条例》第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费用的，人民法院应予支持。”业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会和物业服务企业可以依法催交，经催交业主仍不交纳的，物业服务企业可以依法起诉。2018年5月至6月，三星物业公司曾多次向罗筱琳书面催交物业费，同时滨江**庭小区业主委员会也多次向罗筱琳催交物业费，可见无论是三星物业公司还是滨江**庭小区业主委员会均积极履行了催交义务。原判认定三星物业公司在提起本案诉讼前未依法向罗筱琳催交物业费，与实际不符。综上，（2019）赣08民终187号民事判决认定事实、适用法律确有错误，且有新证据足以推翻原判决，请依法再审。申诉人三星物业公司称，一、原审判决认定申诉人未履行合同义务缺乏证据证明，被申诉人私自开挖化粪池属于违章违建，不符合设计规划，管道大小及布置均不符合规范，经常堵塞导致污秽溢出，本应取缔，现吉安市庐陵新区城市综合执法局已责令被申诉人整改，且小区业主委员会也诉至法院要求被申诉人停止私挖化粪池的侵权行为，且被申诉人进行了赔偿。违章违建的化粪池本不属于申诉人物业服务范围，被申诉人不能因此拒交物业费。申诉人已多次为违章的化粪池进行疏通，已经履行了合同义务。面对被申诉人拖延物业服务费的情况，申诉人打电话催、上门催、寄送律师函，被申诉人应当交纳物业费。二审现场查勘时未通知申诉人到场，未给申诉人解释、说明事实的机会，不能以二审现场查看就认定申诉人未提供物业服务。申诉人提供的服务有许多项目，不仅仅是清掏化粪池和疏通下水管道，还包括物业共用部位的维修、养护、管理，设施设备的维修、养护，垃圾清运、安保等，申诉人提供了诸多服务，被申诉人也享受了服务，应当交纳物业费。被申诉人私自开挖化粪池导致粪便经常溢出，污染小区环境，侵害了全体业主的合法权益，滨江**庭小区业主委员会起诉被申诉人要求停止侵害、恢复原状。该案在吉安市青原区人民法院立案审结，最终被申诉人赔偿7600元用于整改违章建造的化粪池，业主委员会于2019年10月28日将该情况告知了申诉人。二、原判适用法律错误。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”《物业管理条例》第三十五条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。上述法律条文中并没有规定业主可以以物业服务不到位而拒缴物业管理费用和减少费用金额。申诉人已尽到了合同义务，即使是申诉人存在管理服务不到位之处，也应该由开发商或小区全体业主、受到损失的相关业主向申诉人另行主张，而不是被申诉人个人以此拒缴或者减少物业管理费用的理由。二审在没有明确法律依据的情况下，判决被申诉人完全不承担物业服务费属适用法律错误，也违反了公平原则。综上，请求撤销吉安市中级人民法院（2019）赣08民终187号民事判决，改判支持申诉人要求被申诉人支使物业服务费36605.6元及违约金7321元的全部诉讼请求。被申诉人罗筱琳辩称，一、本人没有私自开挖化粪池，购买店面时也不知道化粪池在什么位置，因化粪池堵塞，请人去清理，已经提交了相关票据。本人支付的清理费用远远高于物业费。二、三星物业公司一直没有提供服务，因物业公司服务不到位，所有住宅都没有交物业费。三、三星物业公司提交的证据是2019年以后的催交，与本案无关。一审审理过程中，本人支付了5000元，申诉人没有开收据。因物业公司服务不到位，本人不应支付物业费，请求法院依法裁决。三星物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告罗筱琳向原告支付拖欠的物业管理服务费36605.6元（2016年9月1日至2018年7月31日期间的物业费）和违约金7321元；2、本案诉讼费由被告罗筱琳承担。一审法院认定事实：2010年12月16日，原告三星物业公司与吉安市青原区滨江**庭小区的建设单位吉安市宏图实业开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对滨江**庭小区提供物业服务。合同约定物业服务事项包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同约定物业费的标准为：多层住宅0.35元/月/㎡，高层住宅1.2元/月/㎡，办公楼1元/月/㎡，商业物业1元/月/㎡，其他0.25元/月/㎡。合同约定物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在末一个月履行交纳义务。合同签订后，原告对滨江**庭小区提供物业服务。涉案滨江**庭小区8栋、9栋、10栋门面业主是被告罗筱琳，房屋面积为1591.55㎡。滨江**庭小区自2012年入住以来，小区排污管道设施出现破损下沉，以及污水管道无法疏通严重堵塞大粪翻上地面等问题。2017年，原告与滨江**庭小区业主委员会进行了排污设施改造。被告已向原告交纳了2016年8月31日之前的物业费，2016年9月1日之后的未交，原告遂诉至法院。一审法院认为，原告与吉安市青原区滨江**庭小区建设单位吉安市宏图实业开发有限公司签订的前期物业服务合同系当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为吉安市青原区滨江**庭小区辖物业的业主，系物业服务合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者，该前期物业服务合同对被告具有约束效力。被告作为小区业主及物业使用人应及时交纳物业费。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业费。但是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。根据以上规定，物业服务企业向拖欠物业费用的业主进行书面催交是向法院提起诉讼的前置条件，本案原告未提交其已进行书面催收的证据。因此，对原告要求被告罗筱琳交纳物业管理费以及违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回三星物业公司的诉讼请求。案件受理费900元，减半收取计450元，由三星物业公司负担。三星物业公司不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决，依法支持上诉人的诉讼请求，改判罗筱琳支付2016年9月1日至2018年7月31日期间的物业服务费36605.6元，并支付违约金7321元。2、本案诉讼费用由被上诉人负担。二审法院认定事实：2014年10月，罗筱琳与三星物业公司签订了一份物业管理服务协议，协议第二条物业管理服务内容约定：一、房屋共同部位的维护和管理；二、房屋共同设施设备的范围包括上下水管道、沟渠池、井等；三、环境卫生及绿化，物业公共场所、场地、房屋共同部位的环境清扫、保洁及垃圾清运、阴井、明沟、化粪池的清掏；以及保安交通秩序与车辆停放等条款。上诉人曾向被上诉人罗筱琳催缴物业费时，罗筱琳以上诉人未按约提供物业管理服务，未对排污管道和粪池进行按时疏通和清掏为由拒交物业服务费，为此产生纠纷，涉及本案门面的物业费纠纷于2016年经两次诉讼至法院，法院生效判决书也对上诉人在物业管理服务不到位的事实作出了认定。之后本案所涉门面化粪池出现堵塞，造成粪便倒灌的现象一直没有解决，本案业主所出租门店的经营者也于2017年12月，自费请人对管道堵塞进行过疏通，滨江**庭业主委员会主任麻新谦也予以了证明。二审查明的其他事实与一审法院认定事实相一致。二审法院认为，上诉人与被上诉人罗筱琳签订的前期物业服务合同系当事人的真实意思表示且未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人双方均应严格遵守。物业公司应按合同的约定全面履行物业管理服务合同的义务，被上诉人作为吉安市青原区滨江**庭小区的业主接受了物业管理服务，应履行按时交纳物业费的义务。本案中，根据上诉人与被上诉人签订的物业合同约定，物业公司应履行对小区房屋共同部位的维护和管理，共同部位包括户外墙面、门厅、和楼梯间、走廊通道等，房屋共同设施设备包括上下水管道、沟渠池、井等；对环境卫生及绿化包括物业公共场所、场地、房屋共同部位的环境清扫、保洁及垃圾清运、阴井、明沟、化粪池的清掏，以及保安和交通秩序与车辆停放等管理服务义务。签订合同后，上诉人曾向被上诉人罗筱琳催缴过物业费，罗筱琳均以上诉人未履行定期对化粪池的清掏、物业保安落实不到位等合同义务为由拒交物业服务费，双方为此发生过纠纷两次诉讼至法院，法院生效判决书也对上诉人在物业管理服务不到位的实事作出了认定和处理。现上诉人再次诉请被上诉人应缴纳自2016年9月1日至2018年7月31日期间的物业服务费，但被上诉人仍然以物业公司未履行按期清掏化粪池和疏通下水管道等合同义务抗辩拒缴物业服务费。自上诉人于2016年起诉被上诉人缴交物业费之后，虽经法院判决被上诉人应缴交物业费，但至本案诉讼期间，所涉门面化粪池出现堵塞，造成粪便倒灌的现象一直没有得到解决，以致本案业主所出租门店的经营者自费请人对管道堵塞进行过疏通。因此，上诉人作为专业的物业公司，本应协调好相关部门解决下水管道和化粪池的堵塞问题，认真履行好按期清掏化粪池和疏通下水管道等合同约定的管理服务义务。上诉人未完全履行合同义务，业主和门面经营者享受不到物业服务的成果，影响到生活和生产经营，被上诉人罗筱琳拒绝缴纳物业管理费并不是没有理由。因此，上诉人诉请被上诉人支付物业管理服务费，不符合合同约定和法律规定，不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。本院再审期间，申诉人三星物业公司提交了以下证据：1、滨江**庭小区给排水规划，拟证明罗筱琳开挖的化粪池不在小区的给排水规划内，系其私自违规开挖，不属于物业服务范围；2、吉安市庐陵新区城市综合执法局物业管理科作出的《责令整改通知书》，拟证明罗筱琳存在违规增设污水管，私自违规建设化粪池，执法部门要求其进行整改；3、三星物业公司2019年5月16日清掏化粪池照片3张，证明被申诉人为服务小区其他业主，保障小区良好环境，请人清掏罗筱琳私自开挖的化粪池；4、（2017）赣0803民初1233号、（2018）赣0803民初470号判决书，拟证明申诉人起诉滨江**庭小区拖欠物业服务费的其他业主，法院判决相关业主支付物业服务费；5、滨江**庭小区业主委员会起诉状、告知函各一份，拟证明罗筱琳因私自开挖化粪池及改拆雨水管侵害了全体业主的合法权益，该小区业主委员会起诉罗筱琳要求停止侵害、恢复原状，因罗筱琳赔偿业主委员会7600元，业主委员会撤诉；6、滨江**庭小区业主委员会证明，拟证明申诉人与业主委员会多次向罗筱琳催交物业费；7、2018年12月28日、2019年3月3日证明各一份，拟证明罗筱琳将滨江**庭小区8、9、10号店铺出租给他人经营餐馆，并进行违规装修，导致小区化粪池堵塞，侵害了小区全体业主的权益。被申诉人罗筱琳提交了2020年11月、2021年1月26日拍摄的照片16张，拟证明三星物业公司将小区公共财产出租给他人经营，对车辆出入没有进行管理，垃圾没有处理，小区私搭乱建，环境糟糕。本院组织当事人进行了质证。对当事人争议的事实与证据，本院认定如下：2019年5月23日吉安市庐陵新区城市综合执法局物业管理科作出的《限期整改通知书》（庐综执物改字002号）可以证明罗筱琳私自开挖增设排污管，造成雨污混流，粪便外溢，严重影响小区居住环境。吉安市庐陵新区滨江街道麻家社区滨江**庭小区业主委员会民事起诉状可以证明该小区业主委员会起诉罗筱琳要求其排除妨碍，承担侵权责任一事。小区业主委员会可以证明三星物业公司及业主委员会多次向罗筱琳催缴过物业服务费用。被申诉人罗筱琳提交2021年1月拍摄的照片，因该时间段三星物业公司已终止对滨江**庭小区的服务，对该部分照片本院不予认定。罗筱琳2020年11月拍摄的照片可以证实该小区存在车辆无序停放以及私搭乱建等情形。再审查明，2014年10月28日申诉人三星物业公司（乙方）与被申诉人罗筱琳（甲方）签订的《前期物业管理服务协议》第一条第二项乙方的权利义务约定：“1、对房屋共用部位、共同设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主手册》并书面告知甲方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《业主手册》的行为；……11、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；”第三条对物业管理服务质量作了明确约定；第十一条违约责任约定：“乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任”。罗筱琳因对三星物业公司服务不满，未按照合同约定交纳物业管理服务费用。三星物业公司及滨江**庭小区业主委员会于2018年5、6月间张贴通知向罗筱琳催交物业管理服务费。其他事实与一、二审查明的一致。本院再审认为，本案双方当事人争议的焦点为：罗筱琳是否应当支付物业管理服务费用。三星物业公司与罗筱琳签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，双方均应按照协议内容履行好各自义务。三星物业公司履行了协议约定的主要义务，对房屋共用部位、共同设施设备、绿化等进行了维护、服务与管理，业主应当按照协议约定交纳物业管理服务费。三星物业公司再审期间提交的吉安市庐陵新区城市综合执法局物业管理科作出的《限期整改通知书》、滨江**庭小区业主委员会民事起诉状等证据可以证明因罗筱琳自身原因造成滨江**庭小区下水道、化粪池堵塞，罗筱琳不能以此为由拒交物业管理服务费。根据双方协议约定，三星物业公司有向罗筱琳房屋自用部位、自用设施设备维修养护等提供有偿服务的合同义务。从罗筱琳一审、二审、再审提交的照片等证据以及二审现场勘查的情况来看，三星物业公司存在对小区公共环境管理不善的情形，且对罗筱琳提出房屋漏水的问题没有提供维修服务，因此，对三星物业公司主张罗筱琳支付2016年9月1日至2018年7月31日期间的物业管理服务费36605.6元和违约金7321元的请求，本院根据三星物业公司履约的具体情况酌情支持70%物业管理服务费，即36605.6元×70%=25623.92元。对于违约金，因三星物业公司未完全按照协议履行义务，存在违约行为，本院不予支持。综上所述，申诉人三星物业公司提交了新证据，其再审请求部分成立，应予支持。原一、二审判决认定事实不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销本院（2019）赣08民终187号民事判决和吉安市青原区人民法院（2018）赣0803民初1382号民事判决；二、被申诉人罗筱琳于本判决生效之日起十日内向申诉人吉安市三星物业有限公司支付物业管理服务费25623.92元；三、驳回申诉人吉安市三星物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费450元、二审案件受理费900元，合计1350元，由申诉人吉安市三星物业有限公司负担405元，被申诉人罗筱琳负担945元。本判决为终审判决。审判长  王东平审判员  赖苏平审判员  涂 强二〇二一年三月三十一日书记员  曹 阳