江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初5869号原告：程岩，男，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：宫文涛、杨喜童，江苏道忠律师事务所律师。被告：连云港森林花园置业有限公司，住所地连云港市海州区新浦工业园浙江路**。法定代表人：刘红玖，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱江，江苏苍佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈跃宽，该公司职工。原告程岩与被告连云港森林花园置业有限公司（以下简称森林花园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程岩的委托诉讼代理人宫文涛、杨喜童，被告森林花园公司的委托诉讼代理人朱江、沈跃宽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程岩向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年8月10日签订的《苏园认购书》，被告向原告返还购房款40万元及利息112762（2014年8月10日起按中国人民银行同期贷款利息计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间拆借中心公布的的贷款利率计算至实际给付之日止，暂计算至起诉之日），计512762元；2、被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2014年8月10日，原、被告签订一份《苏园认购书》，原告购买被告开发的位于连云港新浦工业园处的苏园LP-10-101室房屋一套，该协议对房屋的面积、价款及双方的权利义务等进行了相应的约定。签订认购合同时，原告己向被告支付购房款40万元。后因被告原因一直拖延未将该房屋网签备案给原告。近期，被告因金融借款合同纠纷导致本案房屋被海州区法院强制执行拍卖，原告方知晓被告为案外人向中国银行连云港分行借款提供担保，后因未偿还借款，致使被告被强制执行拍卖涉案房屋的事实。现该房屋因拍卖己经为第三方竞得，原、被告之间的购房合同因合同根本目的不能实现应予解除，被告也应承担相应的法律责任。现原告为了维护自身的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请准予诉请。被告森林花园公司辩称：1、原告应举证证明其已向被告支付40万元，现有证据不能证明其已付该款项。2、即使原告已付40万元认购定金，但原告未在认购书签订七日内与被告签订商品房买卖合同，认购书自动解除，被告收取的认购定金不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：一、2014年8月10日，森林花园公司（甲方）与程岩（乙方）签订《苏园认购书》一份，约定乙方认购甲方开发的“苏园”LP10-101室房产，建筑面积202.81平方米，折后单价为6804元/平方米，总房款138万元，首付款40万元，按揭贷款98万元，认购定金40万元。其中甲乙双方权利和义务载明：“1、乙方在签订本认购协议后7日内与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期未签订《商品房买卖合同》的，按本认购条款第2条执行；2、乙方如未能按期与甲方签订《商品房买卖合同》，将视为自动解除本认购书，甲方有权将该物业另售他人，乙方所交认购定金不予退还；3、乙方如需办理按揭手续的，必须在签订《商品房买卖合同》时，向甲方提供银行要求办理按揭手续所需材料，否则甲方可拒绝签约，且将视为乙方不能按期签约的；4、乙方放弃定购，定金不得以任何理由要求退还；5、本认购书和甲方财务部门开具的收据同时使用方为有效……”。在认购书落款处，由森林花园公司加盖公章，程岩签字；此外，“案场经理确认”处由“张中荣”签字。二、2014年8月7日，案外人程某向森林花园公司账户存入10万元，《中国农业银行现金缴款单》载明的“款项来源”为“房款”。诉讼中，程某到庭作证称其为程岩的姐姐，该10万元系其代程岩向森林花园公司支付的购房款。原告举证了2014年8月8日的《交通银行现金解款单》原件一份，加盖了银行公章。该解款单载明：收款单位为“连云港森林花园置业有限公司”，款项来源为“房款”，收款单位账号为“327006003018010124609”，金额为“叁拾万元正”，入账日期为“20140808”。原告举证目的为该30万元系原告向森林花园公司支付的购房款。被告质证意见为“真实性无法确定，不能证明该款项原告向被告交纳”。诉讼中，本院限令原、被告举证该30万元的银行流水或相关凭证。后原告诉称其到银行调取，但当时系以现金形式交纳，无法在银行打印资金流水，未能调取；被告辩称因时间久远，银行未保留，未能调取到。2014年8月10日，被告森林花园公司向原告程岩出具《收据》一份，载明：“交款单位：程岩交款方式：pos机人民币（大写）肆拾万元整小写：￥400000收款事由：LP10-101房款经办人：张中荣”。该《收据》上加盖了森林花园公司财务专用章。被告辩称：“对收据真实性无异议，但是付款方式为pos机与原告的证据3（农行现金交款单及交通银行现金解款单）相互矛盾，被告没有通过pos机的方式收取原告40万元”。对于是否收到上述40万元，被告辩称：“因时间太长无法查证，所以无法证实”。苏园LP-10幢房屋早已办理了《商品房预（销）售许可证》。原、被告双方至今仍未签订正式的《商品房买卖合同》。三、2019年9月25日，本院对申请执行人中国银行股份有限公司连云港分行与被执行人连云港绿茵科技有限公司、连云港森林花园置业有限公司等金融借款合同纠纷一案作出（2019）苏0706执恢172号执行裁定书，该裁定中载明由于被执行人未履行义务，本院对包括案涉LP-10号楼101室房产在内的八套房产进行司法拍卖，案涉LP-10号楼101室被程某竞买成交，本院裁定“苏园小区LP-10号楼101室归程某”。庭审中，被告自认苏园小区“已经重新启动施工，原先是烂尾，整个苏园小区只有交付两户业主入住，因为工程项目烂尾至今未交付”。本案争议焦点为：1、能否认定原告已向被告支付购房款40万元；2、《苏园认购书》系预约还是本约，合同是否具备解除条件；3、原告主张权利是否已过诉讼时效。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实系于民法典施行前引起，故仍适用民法典施行之前的法律规定。关于第一个争议焦点：能否认定原告程岩已向被告森林花园公司支付购房款40万元。本院认为，现有证据能够认定原告已支付被告40万元购房款。理由如下：1、原告的姐姐程某出庭作证，能够证明程某于2014年8月7日代原告向被告银行账户存入10万元购房款。2、原告举证的交通银行现金解款单原件，能够证明被告的银行账户于2014年8月8日收到了该笔30万元购房款，在原、被告均未能进一步举证该30万元银行流水的情况下，根据证据规则，本院认定该30万元系由原告存入。3、2014年8月10日，原、被告双方签订了《苏园认购书》，且被告向原告出具了案涉房产40万元购房款收据，并在收据上加盖了被告森林花园公司财务专用章，且《苏园认购书》及《收据》中载明的经办人均为同一人，结合被告已在先收到两笔合计40万元款项的实际情况，形成完整的证据链条，能够认定该《收据》的真实性，被告已收到40万元购房款。关于第二个争议焦点：《苏园认购书》系预约还是本约，合同是否具备解除条件。本院认为，《苏园认购书》系本约，而非预约，合同已具备解除条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，《苏园认购书》已对商品房房号、面积、价款、付款方式等主要内容作出了明确约定，且原告已向被告支付购房款40万元，故符合上述《商品房买卖解释》第五条规定，应认定为本约，认定为商品房买卖合同。鉴于案涉房产已被执行、拍卖成交，原告已无法实现合同目的，故原告主张解除合同，有事实与法律依据，本约予以支持。合同解除后，被告应向原告返还购房款40万元并支付利息，原告主张的利息计算方式合法有据，本院予以支持。关于第三个争议焦点：原告主张权利是否已过诉讼时效问题。本院认为，原告主张权利未过诉讼时效。理由如下：2019年9月25日，本院作出（2019）苏0706执恢172号执行裁定，确定案涉房产因拍卖成交归案外人所有。至此，原告才知道或应当知道无法继续履行商品房买卖合同、无法实现合同目的，故本院认定原告主张权利未过诉讼时效。此外，关于被告辩称的原告未能按期与被告签订《商品房买卖合同》，视为自动解除认购书，原告所交认购定金不予退还的观点，本院认为，具备签订正式商品房买卖合同条件后，被告森林花园公司作为开发商应通知原告程岩签约，被告未能举证其已履行通知义务。原、被告之间的商品房买卖合同关系有效，认购书并未自动解除。被告的上述抗辩观点，本院不予采信。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、确认原告程岩与被告连云港森林花园置业有限公司于2014年8月10日签订的《苏园认购书》已解除；二、被告连云港森林花园置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告程岩购房款40万元并支付利息（以40万元为基数，自2014年8月10日起按中国人民银行同期贷款利息计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8928元（原告已预交），由被告负担。被告于给付上述款项时将8928元一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  董延磊人民陪审员  朱国跃人民陪审员  黄苏生二〇二一年三月十日书 记 员  潘俊彤法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。（二）《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。