广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0117民初1195号原告：杨均森，男，1987年9月21日出生，汉族，住广东省五华县。原告：黄凤玲，女，1992年4月5日出生，汉族，住广东省五华县。两原告共同委托诉讼代理人：杨登基，广东合邦律师事务所律师。被告：广州市佰家益实业发展有限公司，住所地广州市从化鳌头镇。法定代表人：汤国潮。委托诉讼代理人：胡海源、郭杏珍，均系广东流溪律师事务所律师。原告杨均森、黄凤玲与被告广州市佰家益实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法由审判员张晔适用简易程序，并于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告杨均森、黄凤玲的委托诉讼代理人杨登基、被告广州市佰家益实业发展有限公司的委托诉讼代理人郭杏珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨均森、黄凤玲向本院提出诉讼请求：一：判令被告支付迟延交付案涉房屋的违约金40269.86元（期限暂以《广州市商品房买卖合同（预售）》约定交付日期2020年6月30日到实际交付之日2020年11月8日，以房屋总价格614807元为基数，利率按每日万分之五计算，共计131日）；二、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月24日，两原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定两原告购买被告位于广州市从化区鳌头镇高平村地段的佰家益幸福园商品房（7栋202号），案涉房屋总价款为614807元。合同第十三条约定“甲方应当在2020年6月30日之前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。”《补充协议》第七条第三款规定：“甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，甲方按已付房款的日0.01%支付违约金至实际交付日止，本合同继续履行，甲方支付的总违约金上限不超过实收总房款的1%，乙方同意执行并无异议。”但合同第十条约定逾期付款的违约责任，甲方有权要求乙方每日按总房款的0.05%支付违约金。因合同及补充协议均属被告单方制作严重显失公平的格式条款，故请法院判决被告按每日万分之五计算逾期交楼违约金。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告广州市佰家益实业发展有限公司辩称：1.双方签订的《广州市商品房买卖合同》和补充协议是双方当事人的真实意思表示，合同内容进行了公示，且双方确认对所有条款无异议。2.根据补充协议第六条第五款，被告认为从2020年1月开始的新冠疫情为不可抗力，并根据各自疫情防控工作指挥部发布的第3号和第9号通报，涉案房屋所在地从2020年2月7日开始实行封闭管理，限制非本村车辆何人员的进入，直至2020年5月18日才解除。由于本项目的施工人员都是外来人员，所以在实施封闭期间无法进入现场施工，导致项目停工，同时该期间政府部门对于房屋验收等工作都延后了，完全符合不可抗力，应当顺延交房时间。3.涉案项目于2020年10月22日取得了联合验收意见书，被告已于2020年10月25日发出了收楼通知书给原告，原告在2020年11月8日正式收楼。4.违约金应以实际损失为限，被告并非故意违约或存在重大过错，涉案项目所在的高平村大多为名农民建房，据了解当地租金不会超过1000元/月，因此原告的损失应以实际损失为限。合同约定违约金不能超过总房价的1%，原告的实际损失也没有达到合同总房价的1%上限。综上，被告认为应考虑疫情原因，结合原告的实际损失及已实际收楼、当事人的过错程度作出判决。经审理查明：2018年6月24日，两原告与被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件七《补充协议》，约定两原告购买被告位于广州市从化区鳌头镇高平村地段的佰家益幸福园7栋202号房，总购房款为614807元。合同第十三条约定，被告应当在2020年6月30日之前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知两原告。第十四条约定，被告如未能按合同规定的期限交房，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第七条。《补充协议》第六条第4点约定：如遇不可抗力原因，除双方协商同意解除本合同或变更本合同外，被告在不可抗力发生之日起90天内书面通知两原告的，视为两原告同意被告顺延交房时间，不作被告违约。第六条第5点约定：如因上述第4条中“不可抗力”等非被告所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或被告履行本合同规定的义务被延误，则被告有权将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的时间，而无需为该延误承担任何责任；任何非被告所能控制因素导致影响该商品房交付日期延误，被告也无需对两原告补偿，包括但不限于：（1）发生不可抗力且被告已在不可抗力排除时间发生之日起90日内通知两原告；（2）由于政府行为导致被告延迟获得验收文件或因市政府规划导致小区配套设施须延期交付使用的；……（6）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。第七条第3点规定，被告如未能按本合同规定的期限交房（因不可抗力因素造成除外），自本合同第十三条规定的最后交房期限的次日起至实际交付之日止，被告按已付房价款的日0.01%支付违约金至实际交付日止，本合同继续履行，被告支付的总违约金上限不超过实收总房款的1%，两原告同意执行并无异议。合同签订后，两原告已支付给被告全部购房款。2020年7月5日，两原告向被告发出《关于要求立即交付佰家益幸福园房屋的催告函》，载明：两原告于2020年6月1日接到被告打来的电话，告知其延期交房至2020年9月30日，原因是因新冠疫情影响。2020年10月22日，经相关单位联合验收并出具《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，佰家益幸福园项目工程7栋已通过验收。2020年11月4日，被告寄出《收楼通知书》给两原告，两原告于2020年11月5日收到通知书，并于2020年11月8日收楼。另，2020年2月7日，广州市人民政府发出《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第3号）》，要求所有居住××××）实施封闭管理，加强人员（车辆）出入管理，限制非本小区（村）业主、住户或使用人及车辆进入物业管理区域。2020年5月17日，广州市人民政府发出《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第9号）》，载明当时广州市新冠××疫情基本平稳，各区根据防控实际明确继续采取健康码查验等措施的社区，并做好外来人员登记，其他社区解除封闭式管理、恢复日常管理措施。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，两原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点是：被告是否应支付从2020年6月30日至2020年11月8日的迟延交楼违约金给两原告。针对争议焦点，被告辩称迟延交楼有新冠疫情的原因，属于不可抗力，依合同约定应顺延交楼期限的意见。经查，新冠疫情确属于不可抗力和政府部门公布的公共卫生事件，根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条和《补充协议》第六条第4、5点的约定，可以顺延交楼时间。根据《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第3号）》和《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告（第9号）》，从2020年2月7日至2020年5月17日共101天可予顺延。另，被告已于2020年11月4日向两原告发出《收楼通知书》，从最后交房期限的次日即2020年7月1日至被告发出交楼通知之日即2020年11月4日共计127天，扣除顺延的101天，故被告的迟延交楼时间为26天。两原告主张迟延交楼违约金以房屋总价格614807元为基数，利率按每日万分之五计算。经查，《补充协议》第七条第3点约定是按照已付房价款的日0.01%支付违约金，且总违约金上限不超过实收总房款的1%。故本院认定被告应支付的迟延交楼违约金为：614807元×0.01%×26天=1598.50元。两原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告广州市佰家益实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨均森、黄凤玲支付迟延交楼违约金1598.50元；二、驳回原告杨均森、黄凤玲的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费576元,由原告杨均森、黄凤玲负担556元，被告广州市佰家益实业发展有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 晔二〇二一年三月十五日书记员 李健华