重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0238民初753号原告：中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行，住所地重庆市巫溪县柏杨街道春申大道272号，统一社会信用代码91500238451905255T。法定代表人：滕刚伟，系该行行长。委托诉讼代理人：杨永志，重庆三真律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凤山，重庆三真律师事务所律师。被告：谭登山，男，1995年8月18日出生，住重庆市巫溪县。被告：重庆市元亨房地产开发有限责任公司，住所地重庆市巫溪县柏杨街道北井大道1号，统一社会信用代码91500238745334435D。法定代表人：李家明，系公司执行董事。原告中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行（以下简称农行巫溪支行）与被告谭登山、重庆市元亨房地产开发有限责任公司（元亨公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘凤山到庭参加诉讼，被告谭登山、重庆市元亨房地产开发有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行巫溪支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告谭登山立即清偿截止2021年1月8日前借款本金239985.35元，利息2923.9元、罚息24.15元、复利18.17元；剩余罚息以借款本金239985.35元为基数，按贷款执行利率上浮50%，从2021年1月9日起计算至借款本息结清之日止；剩余复利（以欠付的利息及罚息之和）2948.05元为基数，按贷款执行利率上浮50%，从2021年1月9日起计算至借款本息结清之日止；若遇利率调整，执行利率自调整后次年的1月1日执行（本息暂计242951.57元）；2.判令被告谭登山向原告支付律师代理费980元；3.判令被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司为前述债务（第一、二项诉讼请求）承担连带保证责任；4.判令原告对被告提供的房屋折价或者拍卖、变卖，所得价款在前述债权（第一、二项诉讼请求）范围内享有优先受偿权；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月7日，被告谭登山与元亨公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买房屋。为支付前述购房款，2017年3月15日被告谭登山与原告签订了个人购房担保借款合同，合同约定了借款金额、借款用途、借款期限、借款利率、担保责任、违约责任等。2017年3月22日被告谭登山用房屋为前述借款办理了预购商品房抵押权预告登记。2017年3月23日原告向被告发放贷款29万元，借款期限从2017年3月23日至2032年3月22日，执行利率为4.9%，逾期利率为7.35%，还款方式为等额本息还款。截止到2021年1月8日，被告谭登山欠到原告借款本金239985.35元，利息2923.9元、罚息24.15元、复利18.17元。原告认为，被告谭登山从2020年10月21日开始逾期还款，原告根据合同约定宣布提前收回贷款，被告应按约定支付本金及相应的费用。涉案房屋没有办理正式的抵押权登记，被告元亨公司应承担连带清偿责任。被告谭登山、元亨公司未提交答辩意见及证据。本案经审理认定如下事实：2017年3月7日，被告谭登山与元亨公司签订《重庆市商品房买卖合同》，购买元亨公司销售的房屋，房屋总价366285元，支付首付款76285元，剩余房款29万元办理银行按揭贷款。同日，谭登山向原告提交个人信贷业务申请。2017年3月15日，原告农行巫溪支行与被告谭登山、元亨公司签订《个人购房担保借款合同》，由第一部分通用条款和第二部分特别条款组成。合同通用条款对借款、先决条件、提取、还款、声明、担保、违约责任等一般事项进行了约定，其中9.1条为连带责任保证担保，9.2条为抵押担保，9.3条为阶段性保证担保+抵押。第11.1条约定，借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。第11.3条约定，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。第11.4条约定，发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违法行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放贷款，有权行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施……(2)借款人未按期足额偿还借款……。第11.8条约定，因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同特别条款约定了借款用途为购买住房，借款期限180月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告元亨公司账户，还款方式为等额本息还款，还款日为每期末月的20日。借款采用阶段性保证+抵押方式提供担保，由阶段性保证人元亨公司按9.1和9.3条约定提供保证担保。由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3条约定提供抵押担保，抵押物为被告谭登山在被告元亨公司处购买的房产，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。合同第三十五条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。被告谭登山在借款人和抵押人处签名捺印，被告元亨公司在保证人处盖章。2017年3月23日，原告向被告谭登山发放贷款29万元并存入元亨公司账户，借款凭证载明借款日期为2017年3月23日，到期日期为2032年3月22日，执行年利率4.9%，逾期年利率7.35%。被告谭登山于2020年9月27日归还2020年2月20日至2020年9月20日到期本息后未再还款。截止2021年1月8日，被告谭登山尚欠原告借款本金239985.35元、利息2923.9元、罚息24.15元、复利18.17元。另查明，原告农行巫溪支行(甲方)于2020年10月13日与重庆三真律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，乙方接受甲方的委托，指派杨永志、刘凤山律师作为甲方的代理人，就甲方贷款诉讼为甲方提供代理一审、二审、再审、执行和其他工作的代理服务，并约定采取涉诉讼每笔980元支付代理费，最终按实际回收金额（除律师代理费和诉讼费）和期限确定代理费。原告于2021年2月25日支付了律师代理费980元。本院认为，原告农行巫溪支行与被告谭登山之间的金融借款合同成立并有效，原告向被告谭登山发放了贷款，被告谭登山应当按照合同约定及时归还贷款本息。被告谭登山未按期归还贷款本息，原告有权按合同约定要求被告提前归还借款，故对原告要求被告谭登山归还下剩借款本金及资金利息的诉讼请求，本院予以支持。对借款执行利率，本院按双方签订的借款凭证予以确定，逾期还款利息和复利按年利率7.35%执行。原告主张被告谭登山偿还2021年1月8日前的本金239985.35元、利息2923.9元、罚息24.15元、复利18.17元，剩余罚息以借款本金239985.35元为基数按年利率7.35%，剩余复利以2923.9元为基数按年利率7.35%，从2021年1月9日起计算至借款本息结清之日止的诉讼请求，本院予以支持。原告主张以罚息24.15元按年利率7.35%计收复利，双方未合同约定，本院不予支持。原告主张的律师代理费系为实现债权而发生，符合合同约定，本院予以支持。被告谭登山以所购房产为本案借款提供抵押担保并签订抵押合同，该房产未办理房产抵押登记，因抵押物未办理抵押登记,抵押合同虽成立但未生效，故原告要求对房产进行折价、拍卖或变卖，并以所得价款对本案债权优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。按合同约定，被告元亨公司承担阶段性保证责任，责任期间自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。本案中，谭登山未办理房地产权属证书，亦未办理抵押登记手续，故元亨公司还处于承担阶段性担保责任期间，对原告要求元亨公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告要求被告谭登山偿还借款本息，要求被告元亨公司承担连带保证责任的理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告谭登山于本判决生效后十日内，偿还原告中国农业银行股有限公司重庆巫溪支行借款本金239985.35元及2021年1月8日前的利息2923.90元、罚息24.15元、复利18.17元；被告谭登山自2021年1月9日起，以239985.35元为基数，按年利率7.35%计收利息至本金清偿完毕之日止；以2923.90元为基数，按年利率7.35%计收复利至清偿完毕时止；被告谭登山于本判决生效后十日内，给付原告中国农业银行股有限公司重庆巫溪支行律师代理费980元；被告重庆市元亨房地产开发有限责任公司对本判决第一、二、三项所确定的给付义务承担连带保证责任，其清偿后有权向被告谭登山追偿；驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2472.14元，由被告谭登山、重庆市元亨房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 张世红二〇二一年三月九日法官助理 孟 祥书 记 员 杜雅娴