重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终965号上诉人（原审被告）：重庆勤雅物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办溪子口商住楼**楼**，统一社会信用代码915001170846823192。法定代表人：陈亚君，总经理。委托诉讼代理人：唐雄伟，重庆中升律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会，住所地，住所地重庆市合川区龙市镇龙腾大道**iv>负责人：郑世兵，主任。委托诉讼代理人：罗杰，重庆智权律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱文明。上诉人重庆勤雅物业管理有限公司因与被上诉人重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（2020）渝0117民初9454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆勤雅物业管理有限公司的法定代表人陈亚君及其委托诉讼代理人唐雄伟，被上诉人重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会的负责人郑世兵及其委托诉讼代理人罗杰、钱文明到庭参加了询问。本案现已审理终结。重庆勤雅物业管理有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人提供的要求更换物业服务公司的证据不真实，且与上诉人收集的证据存在矛盾；2．被上诉人提交的召开业主大会进行表决的签名不真实；3．前期物业服务合同期限届满后，双方形成不定期物业服务合同，被上诉人未提前发出解除通知；4．被上诉人与舜丰物业管理有限公司签订的《龙城明珠物业服务合同》无效；5．案涉小区业主至今未作出另行聘请物业服务人的决定；6．一审部分事实未查清；7．一审适用法律不当。重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会辩称，前期物业服务合同期限届满后，被上诉人选聘了新的物业服务公司，双方权利义务终止，上诉人应当撤场。重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会向一审法院起诉请求：1．判令被告重庆勤雅物业管理有限公司立即退出合川区龙市镇龙城明珠小区的物业管理区域；2．判令被告重庆勤雅物业管理有限公司移交物业用房及相关设施设备、物业资料；3．判令被告承担诉讼费。本案审理中，原告撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年3月8日，重庆市万山通房地产开发有限公司与被告重庆勤雅物业管理有限公司签订《龙城明珠前期物业服务合同》，双方就重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区的前期物业管理服务进行了约定，合同期限自2017年3月7日起至2020年3月6日止。2019年10月21日，重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主大会、业主委员会取得重庆市合川区龙市镇人民政府颁发的《业主大会（业主委员会）备案证》和临时管理规约备案证明。2019年12月3日，原告向该院提起诉讼，请求判决重庆市万山通房地产开发有限公司与被告签订的《龙城明珠前期物业服务合同》已于2019年10月30日解除，该院于2020年7月6日作出（2019）渝0117民初10634号民事判决书，判决《龙城明珠前期物业服务合同》于2019年10月30日解除。之后，经本院审理，以《龙城明珠前期物业服务合同》履行期限已届满，新的物业服务合同已签订，司法评判《龙城明珠前期物业服务合同》于此前解除已无必要，一审判决该物业服务合同于2019年10月30日解除无实际意义为由，于2020年9月22日作出（2020）渝01民终6055号民事判决书，撤销该院作出的（2019）渝0117民初10634号民事判决书，驳回原告的诉讼请求。2020年4月22日，原告与重庆星煜物业管理有限公司签订《龙城明珠物业服务合同》，双方约定由重庆星煜物业管理有限公司为案涉小区提供物业服务，后因被告未退场，双方于2020年10月30日签订《解除物业合同协议书》，解除双方签订的《龙城明珠物业服务合同》。2020年9月，案涉小区业主廖其林等80余名业主提议召开临时业主大会，提议业主数超过案涉小区业主总数20%。同月，原告将临时会议提议书及业主签名册、提议业主权数汇总向案涉小区所在社区居民委员会（重庆市合川区龙市镇龙市社区居民委员会）报备，报备材料载明临时会议采取书面形式召开，表决内容有：1．是否同意勤雅物业撤场；2．是否同意授权业主委员会以诉讼的方式让勤雅物业退场；3．是否同意授权业主委员会选聘新的物业公司。2020年10月，案涉小区部分业主进行投票表决，同意前述三项内容的业主数超过案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数。2020年11月5日，原告将表决结果向重庆市合川区龙市镇龙市社区居民委员会报备。2020年11月19日，原告与重庆舜丰物业管理有限公司签订《龙城明珠物业服务合同》，双方约定由重庆舜丰物业管理有限公司为案涉小区提供服务服务，合同期间2020年11月19日至2025年11月18日。2020年11月23日，原告起诉至该院，诉请如前。一审法院认为，物业服务合同期限届满后，业主有权要求物业服务企业撤离小区。关于原告的主体资格问题，被告辩称原告重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会成立不合法，但未举示证据予以证明，因重庆市合川区龙市镇人民政府于2019年10月21日向案涉小区业主大会、业主委员会颁发《业主大会（业主委员会）备案证》和临时管理规约备案证明，若无证据证明原告的主体资格已被撤销的情况下，重庆市合川区龙市镇人民政府颁发的备案证仍具有社会公信力，该院对原告的主体资格予以认可。关于被告是否应撤离案涉小区的问题。重庆市万山通房地产开发有限公司与被告重庆勤雅物业管理有限公司签订《龙城明珠前期物业服务合同》，约定由被告为案涉小区提供前期物业服务，合同期间自2017年3月7日起至2020年3月6日止，现合同期限已届满。2020年10月，案涉小区通过召开临时主业大会的形式，超过专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意被告撤离物业服务区域，之后原告经业主授权聘任新的物业服务企业。2020年11月，原告诉至该院，要求被告退出物业服务区域，因原告的该项诉讼请求符合法律规定，该院依法予以支持。综上所述，被告应退出案涉小区物业服务区域。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：限被告重庆勤雅物业管理有限公司于本判决生效后三日内退出重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区的物业管理区域。案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆勤雅物业管理有限公司负担，款限被告重庆勤雅物业管理有限公司于本判决生效后十日内缴纳。二审中，重庆勤雅物业管理有限公司提交《入户调查核实表》一份，主要载明案涉小区有50户业主愿意继续聘请重庆勤雅物业管理有限公司提供物业服务，拟证明50户业主同意上诉人继续提供物业服务。重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会质证称不能确认前述证据的真实性，未达到“双过半”的要求。本院对前述证据的认证意见为，前述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，前期物业服务合同终止后，业主有权要求物业服务人退出物业服务区域。本案中，重庆市万山通房地产开发有限公司与重庆勤雅物业管理有限公司签订的《龙城明珠前期物业服务合同》约定物业服务期间为2017年3月7日起至2020年3月6日。前述合同物业服务期间届满后，重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会与重庆舜丰物业管理有限公司于2020年11月19日签订了《龙城明珠物业服务合同》，约定由重庆舜丰物业管理有限公司为案涉小区提供服务。该合同生效后，案涉《龙城明珠前期物业服务合同》终止，业主有权要求物业服务人退出物业服务区域。本案中案涉前期物业服务期间届满后，要求重庆勤雅物业管理有限公司撤场的决议经业主大会表决通过，重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会亦选聘了新的物业服务人拟为小区提供物业服务，同时重庆市合川区龙市镇龙城明珠小区业主委员会以提起诉讼的方式请求重庆勤雅物业管理有限公司退出物业服务区域，已经给予重庆勤雅物业管理有限公司合理期限履行退出物业服务区域的义务，故一审法院判令重庆勤雅物业管理有限公司撤离小区有事实及法律依据，本院予以维持。至于重庆勤雅物业管理有限公司主张的召开业主大会进行表决签名的真实性以及《龙城明珠物业服务合同》的效力认定问题，不属于本案审理范围，本院不予审查。综上所述，重庆勤雅物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆勤雅物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李盛刚审 判 员 张欲晓审 判 员 唐 松二〇二一年三月十日法官助理 张晓亮书 记 员 李 莉