湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终437号上诉人（一审被告、反诉原告）:陈作桥，男，1956年10月6日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：汪敏霞，湖北律之心律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）:唐长清，男，1951年6月2日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：胡小丽，孝感市孝南区环城法律服务所法律工作者。上诉人陈作桥与被上诉人唐长清合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈作桥上诉请求：1.撤销湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初1107号民事判决；2.改判驳回唐长清一审全部诉讼请求，支持陈作桥一审全部反诉请求；3.本案一审、二审全部诉讼费用（包括案件受理费、鉴定费等）全部由唐长清承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。一、一审认定唐长清具有原告诉讼主体资格的依据不足。陈作桥系与孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司毛陈项目部签订《拆迁还建协议》两份，唐长清一审提交的监理费发票也载明项目的开发人为湖北荣欣房地产开发集团有限公司，唐长清提交的证据仅能证实其在协议履行过程中的职务行为，并不能证实其具有原告的诉讼主体资格。二、一审在认定《拆迁还建协议》有效的情况下，判决陈作桥交付99.7平方米的房价款及返还车库不当。1.一审判决超出了唐长清的诉讼请求及事由确定的范围。根据唐长清一审提交的《变更诉讼请求及事由申请书》，其诉讼请求内容为要求确认《拆迁还建协议》无效、返还15套房屋及9间车库、支付占用费；申请变更后的事由中，要求返还房屋、车库及支付占用费的理由，均是基于《拆迁还建协议》无效而主张，即唐长清主张的返还原物及支付占用费的前提是《拆迁还建协议》无效。一审法院依法认定了《拆迁还建协议》有效，驳回唐长清要求确认协议无效请求的同时，应当一并驳回唐长清要求返还房屋及车库的诉讼请求，而不应超出唐长清诉讼请求及事由的范围判决由陈作桥支付房屋价款（唐长清一审诉讼请求中并未要求支付房屋价款）及返还车库。2.一审错误分配举证责任，唐长清主张的还建房屋及车库面积系其单方主张，仅依据其单方提交的设计图纸来认定实际交付面积达到1899.7平方米明显不当。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第90条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，唐长清主张合同无效及返还房屋及车库、支付占用费，应由唐长清就其主张提交足以证实的证据，但唐长清提交的证据不足以证实合同无效，提交的设计图纸也不足以证实实际交付的房屋及车库面积。应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定处理。一审法院在证据采信时认为唐长清提交的设计图纸可以证实交付房屋的实际面积并认为应由陈作桥提交房屋实际测量面积，显然是举证责任分配错误。3、即使存在实际交付还建房屋超出约定面积事实，也系拆迁人的过错，无权向陈作桥主张返还原物或支付占用费。其一、车库或房屋均由开发商设计和建设，如果开发商没有按约定还建面积建设车库、房屋，系其自身过错造成，不能反过来要求处于被动地位的被拆迁人来承担责任，否则开发商可以按其自身意志任意建设而要求被拆迁人来承担损失，对被拆迁人明显不公平，也违反了双方的合意。其二、根据2012年3月7日《拆迁还建协议》，拆迁人承诺还建房屋7套（每套在120平米左右），上述约定对每套房屋面积没有约定准确，通常理解，没有超过130平米的房屋，均可理解成120平米左右。同时，上述协议中并未约定7套房屋还建面积超过时，陈作桥需要承担支付房款或返还房屋的义务，如果当时拆迁人提出此意见，陈作桥不会同意按此方案还建。一审法院直接认定应按120平米每套房屋进行还建并由陈作桥对超出面积的部分支付房款，缺乏依据。其三、两份《拆迁还建协议》中对15套还建房没有明确约定是还建“套内净面积”还是“建筑面积（包含公摊）”，而开发商对于建筑设计、施工是具有专业能力的，由此造成的约定不明而产生的损失，应由开发商自行承担责任。4.一审判决按市场价交付房价款，超出了唐长清诉讼请求的同时，判决确定的内容也不明确，不具有可执行性。三、唐长清的起诉已超出法定的除斥期间和诉讼时效期间。唐长清一审提出返还原物之诉，要求陈作桥返还占有的房屋及车库、支付占用费。陈作桥对房屋的合法占有系基于拆迁安置补偿关系而来，拆迁人在还建房屋后，已经没有房屋的合法占有权，即使主张享有占有权，其行使占有人返还原物的请求权应符合《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定的1年除斥期间。陈作桥自2015年底至2016年房屋还建后至今实际占有案涉房屋、车库长达5-6年之久，拆迁人现阶段主张排除占有、行使原物返还请求权、损害赔偿请求权的行使期限早已超过了一年的除斥期间。请求“支付房屋占有使用费”系主张返还原物情况下的“损害赔偿请求”，同样应当受上述《物权法》规定的“自侵占发生之日起一年内行使”的请求权行使时效限制，即使适用《民法总则》的3年诉讼时效的规定，也已超过。四、一审法院判决驳回陈作桥反诉请求不当。《拆迁还建协议》明确约定由唐长清承担办理产权登记及水电报装的义务，在协议有效的情况下，一审法院如果确认唐长清具有原告资格，则应当判决由唐长清办理产权登记及水电报装并承担报装费用，且水电报装并不需要依赖于还建房屋审批手续的办理，唐长清可以独立实施，一审法院直接驳回不当。15套还建房屋至今未办理产权登记手续，唐长清违约，应当参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条等法律之规定，向陈作桥支付违约金。一审法院在确认了未办理产权登记的情况下，直接以项目未办理审批手续为由，驳回陈作桥主张支付违约金的请求，明显不当。综上，请求支持陈作桥的上诉请求。唐长清二审答辩称：陈作桥的上诉请求及上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回陈作桥的上诉请求，维持原判。唐长清一审诉讼请求：1.请求判令双方之间签订的两份《拆迁还建协议》无效；2.判令陈作桥返还唐长清出资所建位于毛陈镇毛陈村××“××小区”住房××及车库9间；3.依法判令陈作桥向唐长清支付自2016年至腾退房屋之日的非法占用使用费；4.诉讼费用由陈作桥负担。陈作桥一审反诉请求：判令唐长清向陈作桥支付逾期办证的违约金30000元并未陈作桥办理全部还建房屋的产权登记证书（其中3-2-501/502/201号三套房屋的办证费用全部由唐长清承担）；2.判令唐长清为陈作桥办理3-2-501/502/201号三套房屋的全部水电报装并承担费用；3.本案反诉费用由唐长清承担。一审查明事实：唐长清在筹建位于毛陈镇毛陈村陈家塘胜“欣荣塘胜苑小区”时，因其没有建设资质，故借用孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司的名义，设立孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司毛陈项目部，该小区的工程建设全部由唐长清个人出资。2012年期间，陈作桥代表其兄弟四人与该项目部签订两份《拆迁还建协议》，一份协议约定，共还建陈作桥房屋七套，每套面积120平方米左右，车库3个；另一份协议约定还建陈作桥房屋八套，面积105-120平方米，车库3间，面积15-20平方米，还约定，还房面积超出部分必须按市场价交款给荣欣公司，并由各住户提供自己的土地使用证书交荣欣公司办理相关手续。房屋建成后，陈作桥共还建房屋15套，面积1899.7平方米，车库6间；2013年4月23日，陈作桥弟弟陈胜芳向该项目部另购买了位于4号楼南1号车库一间；陈作桥另占有因拆迁方答应给其父亲使用的4号楼西1号车库，并因为空置而短暂使用过4号楼北10号车库。后双方因还建房屋超出部分的面积和多占车库多次协调未果，以致成诉。一审认为，本案是因拆迁还建产生的纠纷。唐长清借用孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司的名义，私自设立孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司毛陈项目部，系其个人行为，与孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司无关，其作为“欣荣塘胜苑小区”工程项目的实际施工人，在本案中主张其权利并无不妥。该工程虽未办理相关建设许可手续，唐长清也不具备施工资质，但该项目以施工完毕，陈作桥已按《拆迁还建协议》入住，且其原房屋已被拆除，故唐长清主张的确认该两份协议无效的诉讼请求一审不予支持。按协议的约定，陈作桥实际还建面积应为1800平方米（120平方米/套×15套），其实际还建面积为1899.7平方米，超出99.7平方米应按市场价折算欠款返还给唐长清；陈作桥所述拆迁方答应给其父亲使用4号楼西1号车库，因其未提交证据予以证实，故其应将该车库和短暂使用过4号楼北10号车库一并返还给唐长清。唐长清关于要求陈作桥支付占用费的请求于法无据，一审不予支持。陈作桥反诉要求唐长清支付违约金及办理产权证书、水电报装，因“欣荣塘胜苑小区”未办理相关报建审批手续，导致其暂无法办理相关产权手续，故对其反诉一审不予支持，待该小区办理合法产权手续的妨碍排除后，由陈作桥再行主张其权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，遂判决：一、陈作桥判决生效后十日内按市场价支付多还建面积99.7平方米的价款给唐长清。二、陈作桥判决生效后十日内返还唐长清位于孝感市孝南区××“××小区”××楼西××、××楼北××号两间车库。三、驳回唐长清的其他诉讼请求。四、驳回陈作桥的反诉请求。上述应付款项逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案诉讼费500元，由唐长清负担；一审反诉案件受理费1000元，减半收取500元由陈作桥负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审认定“唐长清……借用孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司的名义，设立孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司毛陈项目部”的事实无依据。经查，并无登记为“孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司毛陈项目部”或“孝感市荣欣金阳房地产开发有限公司”的民事主体。唐长清提交的“荣欣塘胜苑”配套费结算票据、缴款书、监理费发票等，结合唐长清在《拆迁还建协议》上的签字，可以认定唐长清为履行两份《拆迁还建协议》的实际主体。案涉的两份《拆迁还建协议》，一份落款时间2012年3月7日；另一份未注明时间但写明“此合同为准，原合同作废。经一审调查(原卷第94页)，唐长清陈述“没有签订日期的合同中此合同为准原合同作废，原合同不包括2012年3月7日签订的合同，两份合同均是当事人签订的”，陈作桥陈述“两份合同均有效，应还15套房屋及6间车库"。据此，双方当事人均认可案涉的两份《拆迁还建协议》单独指向不同的房屋及车库。另查明，2020年4月29日，唐长清起诉请求：1.判令陈作桥立即停止侵权，返还唐长清位于孝南区毛陈镇××小区××楼××单元××室××房屋、××号车库共计三间车库。2.本案诉讼费用由陈作桥承担。2020年8月7日，唐长清变更诉讼请求为：1.请求判令双方当事人签订的两份《拆迁还建协议》无效；2.判令陈作桥返还唐长清出资所建位于毛陈镇毛陈村××“××小区”住房××及车库9间；3.依法判令陈作桥向唐长清支付自2016年至腾退房屋之日的非法占用使用费；4.诉讼费用由陈作桥负担。再查明，唐长清一审反诉答辩称，请求驳回反诉请求：1.本案唐长清、陈作桥签订的两份拆迁还建协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效；2.合同无效违约条款即无效，首先违约的前提是合同有效，而本案诉争的法律关系拆迁还建协议是无效的，请求驳回陈作桥的全部诉讼请求。一审认定的其他事实属实，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审焦点：一、案涉的《拆迁还建协议》是否有效;二、本诉请求应否支持；三、反诉请求应否支持。本院认为，唐长清及陈作桥均以两份《拆迁还建协议》为基础提出本案的本诉及反诉请求，两份《拆迁还建协议》确定的法律关系为本案诉争的法律关系，故本案应当确定为合同纠纷。一审确定案由返还原物纠纷不当，本院予以纠正。一、案涉的《拆迁还建协议》有效。两份《拆迁还建协议》甲方处上均有唐长清的签字，唐长清为履行两份《拆迁还建协议》的实际主体。唐长清与陈作桥签订的两份《拆迁还建协议》，是双方真实意思的表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立、有效。案涉的项目是否办理规划许可手续及唐长清是否具备开发经营资质，与《拆迁还建协议》本身是否有效并无关联，不影响两份《拆迁还建协议》的效力。一审法院驳回唐长清要求确认合同无效的诉讼请求是正确的，本院予以确认。二、唐长清的部分诉讼请求应予支持。两份《拆迁还建协议》有效，唐长清应按协议向陈作桥交付15套房屋及6间车库的。两份《拆迁还建协议》中虽对还建房屋的位置有初步约定，但唐长清一审陈述(审理笔录第6页)“在实际履行中并未完全按照协议中房屋和车库的位置还建给陈作桥”，陈作桥及唐长清对于还建房屋的栋号及车库位置均陈述“需要回去现场核实”，可以认定双方均认可按现有实际还建的房屋及车库来确认已经还建的房屋、车库的位置及面积。《最高人民法院关于适用的解释》第90条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。唐长清主张交付给陈作桥的15套房屋面积达到1899.7平方米，其对此主张负有举证责任。唐长清一审提交房屋设计图纸拟证明实际交付给陈作桥的房屋面积，陈作桥不予认可。本院认为，两份《拆迁还建协议》分别约定还建房屋7套、8套，故唐长清还建陈作桥15套房屋是准确的履行了合同；根据双方所签订的合同约定，还建房屋7套面积“120平方米左右”及8套面积“105-120平方米”应当作公平、符合常理的解释。还建房屋实际面积的确定，应当由双方认可或由具备测绘资质的机构进行测绘确定，唐长清提交的设计图纸，不足以证实其交付给陈作桥的15套房屋的实际面积。陈作桥该项上诉理由成立。唐长清要求陈作桥返还房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。对于还建的车库，2012年3月7日《拆迁还建协议》约定还建车库3个;另一《拆迁还建协议》约定还建车库3间，车库面积15-20平方米，未约定面积超过时陈作桥需要向唐长清支付差价款，上述车库也没有进行面积测绘。据此，唐长清应向陈作桥交付还建车库6间。根据一审双方确认的车库位置，双方对车库的实际位置认定是一致的，仅系标号顺序不同导致表述不同，本院酌情按照唐长清标号的顺序表述车库位置。一审中陈作桥主张唐长清承诺给其父亲使用4号楼西1号车库，但未提交证据予以证实，应当将该车库返还;陈作桥确认短暂使用过4号楼北10号车库，如果此车库陈作桥至今仍在使用，亦应返还给唐长清。陈作桥的该项上诉理由本院不予支持，一审判决由陈作桥返还唐长清4号楼西1号、4号楼北10号车库本院依法予以维持。三、陈作桥逾期办证违约金及办理产权登记的请求不予支持。1.唐长清与陈作桥签订两份《拆迁还建协议》，约定还建给陈作桥房屋15套，唐长清拆除了陈作桥交付拆迁的房屋并投资建设新的房屋还建给陈作桥，应当为陈作桥办理相关的15套房屋的产权登记手续。案涉的“荣欣塘胜苑”项目虽然未办理规划审批手续导致唐长清暂时无法履行办理产权登记的义务，但不能免除唐长清为陈作桥办理产权登记的义务，唐长清仍负有继续完善房屋规划审批手续以便为陈作桥办理产权登记的义务。一审“因‘欣荣塘胜苑小区’未办理相关报建审批手续，导致其暂无法办理相关产权手续，该审批报建属于行政机关审批事项，司法不宜干预。故对其该项反诉本院不予支持，待该小区办理合法产权手续的妨碍排出后，由陈作桥再行主张其权利”的实体处理，符合本案实际情况，本院予以确认。故对陈作桥的该上诉请求本院不予采信。2.关于三套房屋的办证费用、水电报装及承担费用的请求。2012年3月7日《拆迁还建协议》约定”另承担叁套房屋的水电报装及两证”，据此，唐长清应当承担三套房屋3-2-501/502/201号三套房屋的水电报装及办理产权登记的费用，并为陈作桥办理上述三套房屋的水电报装手续。唐长清陈述上述三套房屋已经办理水电报装，但未提交证据证明。如上述三套房屋仍未办理水电报装，应由唐长清继续办理水电报装并承担费用:如上述三套房屋已由陈作桥自行办理水电报装并支付费用，因本案陈作桥未提交证据证实其为办理上述三套房屋的水电报装手续所支出的实际费用，陈作桥可另行主张。上述三套房屋办理产权登记的费用，在具备办证条件时应由唐长清承担。综上所述，一审认定部分事实不实、部分实体处理不当，依法应与纠正。唐长清一审变更诉讼请求后，一审未责令唐长清明确诉讼标的，并以此计算预交的案件受理费不当。唐长清变更诉讼请求后的诉讼标的为住房15套（按照每套30万元计算）、车库9间（按照每间5万元计算），本院预估诉讼标的价值495万元，应当预交案件受理费46400元。支持返还车库两件，价值10万元。唐长清应当负担一审案件受理费45600元，陈作桥负担800元。对陈作桥的上诉请求本院予以部分支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初1107号民事判决中的第二、四项，即：陈作桥于判决生效后十日内返还唐长清位于孝感市孝南区毛陈镇毛陈村陈家塘胜“欣荣塘胜苑小区”4号楼西1号、4号楼北10号两间车库；驳回陈作桥的反诉请求；二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初1107号民事判决中的第一、三项；三、驳回唐长清的其他诉讼请求。一审本案诉讼费46400元，由唐长清负担45600元，陈作桥负担800元；一审反诉案件受理费1000元，减半收取500元，由陈作桥负担。二审案件受理费1000元，由唐长清负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二一年三月三十一日书记员  董艳乐