山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁13民终758号上诉人（原审被告）：临沂欣龙置业有限公司，住所地临沂市河东区凤仪街1599号。法定代表人：夏元才，经理。委托诉讼代理人：胡小惠，山东甘同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张雪，男，1984年10月1日出生，汉族，居民，住山东省临沂市河东区。委托诉讼代理人：沈玮，山东隆泰律师事务所律师。上诉人临沂欣龙置业有限公司（以下简称欣龙公司）因与被上诉人张雪商品房预售合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院（2020）鲁1312民初4518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。临沂欣龙置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。被上诉人经多次查勘并充分了解涉案楼盘系原计划为经济适用房政府批准变为商品房的项目，相关手续正在办理中的实际情况，并告知被上诉人由于是一楼住宅需要全现金购买，被上诉人应先行支付总房款的20%作为定金，补齐剩余房款再签订合同，但被上诉人以筹集剩余房款为由一直未签订合同，并且被上诉人提供的证据不足以证实上诉人存在不履行约定债务的情形，因此，不应适用双倍返还定金。二、涉案房屋完全可以交付，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议明确约定，被上诉人所交的房款中包含国家有关规定补缴土地使用权出让金或土地受益金的费用，不存在购房目的无法实现。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不充分，请求人民法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人张雪辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持。第一，答辩人在购买房屋时，上诉人明确告知于年底交房(即2018年年底)。但直到一审立案时，答辩人才得知所购买的房屋不符合规划，出卖给答辩人的房屋并不是商品房而是经济适用房。上诉人在收受答辩人定金时向答辩人出卖涉案房屋，不符合相关法律规定，答辩人无法实现其购买房屋的目的。第二，上诉人明显存在欺骗行为，上诉人没有和答辩人签订任何商品房买卖合同。原审原告张雪向一审法院起诉请求：1.请求依法判决被告返还原告定金300,000元（大写：叁拾万元整），并依据定金法则承担责任；2.请求依法判决被告按银行同期贷款利率以30万元为基数支付利息；3.本案诉讼费、保全费等一切费用由被告承担。庭前原告将诉讼请求变更为：1、请求依法判决被告双倍给付定金23万元及定金本金30万元；2.请求依法判决被告按照银行同期贷款利率以30万元为基数支付利息；3.本案诉讼费、保全费等一切费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2018年5月29日张雪向被告欣龙公司转款4万元，6月1日转款6万元，6月2日分两次共计转款8万元，6月5日分三次共计转款12万元。2018年6月7日，被告欣龙公司向原告出具收据一份，其中收款事项为“5-103”定金。原告称，当时与被告约定购买嘉隆花园5号楼103室，面积110平方，每平方11000-12000元，为此原告提交关于涉案楼盘的宣传单页一张。被告则称该楼房的面积为110.21平方米，单价为11,950元。因被告一直未与原告签订商品房预售合同亦未向原告交付房屋，原告于2020年7月2日，7月16日分别向被告欣龙公司发出两份《告知书》，但均被欣龙公司退回。根据原告持有的原始被退回邮件，可证实《告知书》的部分内容为“2018年5月份，我从贵公司了解到贵公司所建造的凤凰府工程在2018年底之前交房，当时贵公司让我缴纳30万元定金，选定5号楼103房屋，房屋交付价格每平方9000元，处于对贵公司的信任，我于2018年5月29日至2018年6月5日将30万元的定金转账到贵公司账户，贵公司于2018年6月7日给我出具收据。2020年7月1日前，我到贵公司多次想洽谈该问题，但始终找不到贵公司的接待人员根据双方的约定，恳请贵公司自收到本告知书之日起10日联系我本人补签商品房买卖合同或交付房屋。望回复”。后原告向12345市民服务热线进行投诉，12345对此予以回复。因被告欣龙公司开发的嘉隆花园部分单元超过经济适用房标准，2020年9月25日，临沂市住房和城乡建设局、临沂市发展和改革委员会下发临建函（2020）15号，其中文件部分内容为“按照临沂市解决房地产领域突出问题领导小组研究意见，嘉隆花园项目二期不再执行经济适用房计划”。一审法院认为，《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第二十一条规定：“经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房价格确定后应当向社会公布。价格主管部门应依法进行监督管理”。第二十四条规定：“经济适用住房管理应建立严格的准入和退出机制。经济适用住房由市、县人民政府按限定的价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。市、县人民政府应当制定经济适用住房申请、审核、公示和轮候的具体办法，并向社会公布”。从上述内容可以看出国家对经济适用住房有严格的规定。就本案而言，嘉隆花园在2019年1月1日对外宣传之前，所建设的部分单元面积已经超过了经济适用房的建设标准。结合2020年9月25日临沂市住房和城乡建设局下发的临建函（2020）15号《关于嘉隆花园项目二期不再执行经济适用房计划的函》，可证实原、被告协商购买涉案房屋时，楼盘的规划内容与实际建设不符。截止本案的庭审，涉案的房产依然没有取得商品房预售许可，原、被告依然无法签订合法有效的《商品房预售合同》。故一审法院认为，因被告违反涉及规划导致原告无法实现购房目的的行为构成违约，原告双倍返还定金的诉求，一审法院予以支持。但是对于定金数额的问题，被告陈述房屋的约定面积为110.21平，单价11,950元，加上负一层的面积，房屋总价为1,500,359.5元。而原告主张按照当时约定的110平方、11,000元-12,000元每平方米，总价九九折的计算方式，房屋最低价款为1,197,900元。故一审法院按照原告主张的价款进行计算，定金数额为房屋价款的20%即239,580元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。鉴于原告的诉讼请求23万元低于23,980元的定金数额，一审法院对此予以支持。综上，被告欣龙公司应向原告返还的双倍定金及房款共计53万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告临沂欣龙置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张雪返还定金及购房款共计530,000元；二、驳回原告张雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，保全费4020元，均由被告临沂欣龙置业有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”本案中，被上诉人张雪通过认购的方式向上诉人欣龙公司转账30万元作为订立商品房买卖合同的担保，但由于上诉人楼盘规划不符、涉案房产没有取得商品房预售许可，使双方无法签订合法有效的商品房预售合同，导致被上诉人无法实现购房目的。上诉人的行为构成违约。被上诉人主张双倍返还定金，一审法院依照上述关于定金数额确定的法律规定予以支持，与法有据，本院予以确认。综上所述，临沂欣龙置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4550元，由上诉人临沂欣龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二一年三月一日书记员  范玉林