山东省济南市莱芜区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0116民再7号 原审原告：徐美丽。 委托诉讼代理人：徐英军,系徐美丽配偶。 原审被告：莱芜金缔房地产开发有限公司。 法定代表人：唐春荣，职务：总经理。 委托诉讼代理人：刘洋，山东鲁浩律师事务所律师。 原审原告徐美丽与原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司（以下简称金缔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院（2015）莱城民初字第3199号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年2月20日作出（2019）鲁0116民监4号民事裁定书，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。徐美丽的委托诉讼代理人徐英军、金缔公司的委托诉讼代理人刘洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告徐美丽向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行合同，交付所购买的金地凯旋城四期南沿街商铺B1#楼（东起第一间）一套；2.判令被告支付利息732493.15元（利息以100万元为基数，按照月利率2%，自2012年11月15日计算至2015年12月3日，此后按相同利率计算至被告交房之日）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2011年11月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》、房屋补充协议，原告从被告处购买被告开发的金缔凯旋城四期南沿街商铺B1#楼（东起第一间）一套，总价款1688000元。协议约定，原告自签订协议之日起支付首付款100万元，剩余购房款688000元于2012年11月14日被告交付房屋时支付给被告，如被告不按期交付房屋，被告每月按照已交房款100万元的3.5%向原告支付利息。合同签订后，原告按照约定支付了首付款，但被告没有如期交房。原告多次督促被告交付房屋，其拒不交付。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 原审被告金缔公司在再审中辩称：1、涉案房产已经建设完毕，具备交房条件，如原审原告能将剩余房款交清，答辩人同意交房。2、如认定涉案购房合同系无效合同，根据合同法第五十六、五十八条之规定，答辩人不应承担任何违约责任，而是仅负担返还购房款的义务。3、与涉案合同类似的购房合同均已经被认定为无效合同，根据合同法的相关规定，无效合同自始无效，答辩人不应承担任何违约责任，而是仅负担返还购房款的义务。如原审原告对诉讼请求不予变更的话，其诉讼请求不能成立，应予驳回。 本院原审认定案件事实如下：2011年11月14日，莱芜金缔房地产开发有限公司（出卖人）与徐美丽（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于莱芜间，建筑面积约为211平方米，单价为8000元/平方米，总房款共计人民币壹佰陆拾捌万捌仟元整。房屋面积以房管部门测量核实为准，多退少补。签订合同时，买受人支付房款100万元整，余款于2012年11月14日前付清。合同签订后，徐美丽向莱芜金缔房地产开发有限公司支付房款人民币100万元。同日，原、被告再次签订的《房屋补充协议》一份，该协议进一步对双方所购买商铺事宜进行了详细约定。约定徐美丽将剩余款于2012年11月14日交房时全部付清，延期交房时间最长不超过5个月，到2013年4月14日延期5个月按交房款100万元月利率3.5%支付利息。另查明，涉案商品房业已建成，暂未交付。莱芜金缔房地产开发有限公司拥有对该房产所属土地的土地使用权以及房地产开发权。 本院原审认为，关于原告徐美丽与被告莱芜金缔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的效力认定。商品房销售分为商品房预售和现房销售。莱芜金缔房地产开发有限公司作为具有房地产开发和经营资质的房地产开发企业，虽然取得涉案房产所属的土地使用权和相应的建设工程规划、施工许可，但其在与原告徐美丽签订的协议时尚未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，上述协议应认定为无效。关于原告徐美丽与被告莱芜金缔房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》效力认定后的处理方式。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于预售商品房合同效力的认定是基于《中华人民共和国城市房地产管理法》对房地产开发经营企业的商品房预售经营行为实行许可证制度而作出的，《中华人民共和国城市房地产管理法》是一部行政管理的法律规范，对预售许可制度的规定是强制性的管理性规范，其认购合同无效并非基于合同违反法律、行政法规规定的效力性强制性规定才被认定无效。因房地产合同不同于一般的民事合同，结合本案当事人合同履行的实际情况以及维护涉案房产交易的有序稳定，不能机械的适用无效处理原则。根据本案涉案房产的实际情况，双方签订的《商品房买卖合同》中约定的期房，现已经成为现房，对于现房销售相对于期房销售，法律规定相对宽松，出卖人无须取得预售许可证。莱芜金缔房地产开发有限公司作为涉案房产的现售商品房的房地产开发企业，具有企业法人营业执照和房地产开发企业资格证书等销售资质，取得涉案房产土地使用证书以及建设工程规划、许可等证书，且涉案房产业已建成，接近竣工或已达到竣工验收等交房条件。双方签订的补充协议约定最迟于2013年4月交房，结合原告徐美丽已实际支付房款50%以上，庭审中被告莱芜金缔房地产开发有限公司亦未表示予以解除合同，故双方并未根本违约，因此，双方应当按照2011年11月14日双方签订的《商品房买卖合同》以及《房屋协议》约定的权利义务，继续履行合同。关于原告徐美丽主张的利息损失。因并非原告原因造成被告迟延交房，故被告应当支付原告一定利息损失。原告主张的以100万元为基数按月息2%支付自2012年11月14日至2013年4月14日期间的利息损失，系双方协议自愿约定，且不违反法律规定，本院予以支持。自2013年4月15日之后的利息损失，因双方在《商品房买卖合同》以及《房屋补充协议》中约定不明确，应当以原告的实际损失为基础，以中国人民银行同期贷款基准利率计算为宜。被告辩称以现行房价要求原告补足差价，于法无据，本院不予支持。 本院原审判决：一、原告徐美丽与被告莱芜金缔房地产开发有限公司继续履行双方于2011年11月14日签订的《商品房买卖合同》；二、被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告徐美丽交付房屋【房屋坐落于莱城区金缔凯旋城四期B1幢1-2层，东起第一间，面积约211平方米】；三、被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告徐美丽支付利息损失（以100万元为基数，自2012年11月14日至2013年4月14日按月息2%计算，自2013年4月15日起至被告交房之日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、驳回原告徐美丽的其他诉讼请求。案件受理费11125元、保全费5000元，由被告负担。 本院再审认定案件事实如下：查明的双方合同内容、已付房款情况与原审一致。再审另查明：金缔公司至今并未取得房屋预售许可证。 本院再审认为,本案的争议焦点问题为：一、双方当事人签订的合同效力问题及（2015）莱城民初字第3199号民事判决是否应予撤销；二、徐美丽的损失应如何处理。 关于第一个争议焦点问题。金缔公司作为具有房地产开发和经营资质的企业，虽然取得涉案房产所属的土地使用权和相应的建设工程规划、施工许可，但其与徐美丽签订合同时涉案房产并非现房，尚未取得商品房预售许可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”金缔公司至今未取得商品房预售许可证明，故双方签订的合同应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此规定，原审判决应予撤销。 关于第二个争议焦点问题。本着合同无效后应尽可能一次性解决纠纷原则，原审原告的相关损失可以一并处理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”金缔公司无证据证实涉案房产符合商品房预售条件及其未故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故其应根据上述法律规定承担责任。金缔公司应返还徐美丽已支付的购房款100万元及利息（以100万元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2012年11月15日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。关于不超过已付购房款一倍赔偿问题，结合案情综合考量，酌情认定由金缔公司赔偿徐美丽70万元。 经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百九十八条的规定，判决如下： 一、撤销（2015）莱城民初字第3199号民事判决书； 二、原审原告徐美丽与原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司于2012年11月14日签订的商品房预售合同及补充协议无效； 三、原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原审原告徐美丽购房款100万元及利息（以100万元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2012年11月15日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）； 四、原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原审原告徐美丽70万元； 五、驳回原审原告徐美丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11125元，由原审被告莱芜金缔房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 王 洋 审判员 王珊珊 审判员 朱丽华 二〇二一年三月二十九日 书记员 崔言禧