贵州省正安县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0324民初1201号原告：蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司（以下简称“蒙自金马物业公司”）。统一社会信用代码：91520303683986250G。住所地：贵州省遵义市汇川区天津路浩鑫北门堤都****。法定代表人：蔡大钧，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：李文杰，系重庆华升（正安）律师事务所律师。被告：吕明富，男，1960年6月13日生，汉族，小学文化，贵州省正安县人，住正安，住正安县：正安县）。原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司与被告吕明富物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月26日下午14时30分在本院第十五审判庭公开开庭进行了审理。原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司委托诉讼代理人李文杰、被告吕明富到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告蒙自金马物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费5266.7元及资金占用费；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2012年6月20日，原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订《物业管理前期服务合同》，合同约定：遵义世纪福元房地产开发有限公司（甲方）选聘蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司（乙方）为正安县世纪福元小区提供前期物业服务，业主应在规定时间内缴纳物业服务费。，合同签订后，原告按照合同约定提供物业服务，履行了约定的义务，被告作为小区9栋7-1号、10栋5-2号步梯房业主，房屋面积分别为91.37m2、120.33m2，应当按照前期物业合同履行缴纳物业服务费义务，但自2013年7月至2018年5月31日止，被告一直拖欠上述二套房屋的物业费未缴纳，按0.5元/月/m2计，共5266.7元。原告多次催收未果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、《前期物业服务合同》1份，证明遵义世纪福元房地产开发公司选聘原告为涉案小区提供物业服务的事实；2、物业服务工作照片53张，证明原告为涉案小区提供了物业服务的事实。被告吕明富辩称：对原告诉称的二套房屋的面积及欠物业费的时间无异议。我未交物业费的原因是9号楼的二楼平台长期积水，原告未及时疏通，妨碍了通行；10号楼的楼梯地砖只安装了一半，到现在都没有处理；小区花园内的亭子损坏后未修缮，门口的桂花树不知被挖到什么地方去了。另外我从房开商手中接的这二套还房漏水问题一直未处理，原告给我解决后，我才同意支付物业费，否则我不同意支付。被告未向本院提供证据。综合原告提供的上列证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2012年6月16日，原告与遵义世纪福元房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定，遵义世纪福元房地产开发有限公司选聘原告为世纪福园小区提供前期物业服务，合同期限自2012年6月12日至2015年6月15日止，由原告对小区内共用部分、公共区域的设施设备进行维护维修保洁、车辆停放秩序维护等，由业主或物业使用人按高层（电梯）住宅1）住宅1月/m2、多层住宅0.7元/月/m2、门面按2元/月/m2，还房按高层（电梯）住宅1元/月/m2、多层住宅0.5元/月/m2向原告按年交纳物业服务费，合同并约定了其他事项。合同签订后，原告入住该小区提供物业服务。服务期限届满后，因该小区未成立业主委员会，原告在该小区仍继续提供物业服务至2018年5月31日止，之后，由新的物业服务企业即贵州华泰物业管理有限公司继续提供物业服务。被告系该小区9栋7-1号、10栋5-2号步梯房还房业主，房屋面积分别为91.37m2、120.33m2。因被告拖欠9栋7-1号房屋2013年7月至2018年5月31日止共58个月的物业费、拖欠10栋5-2号房屋2014年10月12日至2018年5月31日止43个月15天的物业费未缴纳。原告经多次催收未果后，诉来本院，请求被告支付物业费5266.7元及资金占用费，并承担本案诉讼费。庭审中，原告放弃请求被告支付资金占用费主张。另查明：原告在其服务期间存在个别路灯损坏未及时更换、消防通道偶有堵塞未及时疏通、摩托车乱停乱放未及时整治、地面路砖损坏未及时恢复、地面及平台垃圾未及时清运、绿化带缺损未及时补栽、物业收费标准及服务内容未在小区醒目位置上墙公示等服务瑕疵及服务不到位，2021年3月10日，经本院会同正安县住建局对其服务质量量化考评为91.3分。对原告提供的《前期物业服务合同》、服务工作照片，因客观真实，来源合法，本院予以采信；对本院会同正安县住建局对原告的《服务质量考核标准及量化评分表》，因原、被告双方无异议，本院予以采信。本院认为：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。，按此规定，原告与建设单位遵义世纪福元房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，对包括被告在内的业主或物业使用人均具有法律约束力。在原告为该小区提供公共物业服务后，被告作为业主，应负向原告支付物业费义务。因至今被告拖欠未缴纳，对照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。的规定，故原告请求被告支付物业费的诉讼主张，因事实理由充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告在该小区物业服务期间，存在个别路灯损坏未及时更换、消防通道偶有堵塞未及时疏通、摩托车乱停乱放未及时整治、地面路砖损坏未及时恢复、地面及平台垃圾未及时清运、绿化带缺损未及时补栽、物业收费标准及服务内容未在小区醒目位置上墙公示等服务不到位服务质量存在较大瑕疵问题，结合2021年3月10日本院会同正安县住建局对原告在其服务期间的服务质量量化考核评分为91.3分实际，考虑被告9栋7-1号房屋所在的9号楼二楼平台长期积水，被告未及时履行疏通义务，给该栋的业主出行带来妨碍，应按物业服务质量扣减2.4%的量化考评份值，按照物业服务质价等偿原则，酌定由被告按原告服务质量的88.9%（91.3%-2.4%）和91.3%的比例标准，共计支付原告所欠的物业费4717元，其中9栋7-1号房屋应支付2355元（91.37m258个月0.5元/月/m288.9%），10栋5-2号房屋应支付2362元（120.33m243个月0.5元/月/m291.3%）。原告诉请超出部分，本院不予支持。庭审中原告放弃请求被告承担资金占用费的主张，是对其民事诉权的处分，不违反法律规定，本院予以认可。对被告提出的二套房屋漏水所造成的损害赔偿问题，因涉及鉴定评估漏水的原因、所造成的具体损失、应由谁承担责任等，系另一法律关系，被告可凭证据另行主张权利，并不妨碍原告对其行使物业服务费请求权，故被告以此拒交物业费的抗辩主张，理由不充分，于法无据，本院不予采纳。综上所述，为保护物业企业及业主合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第九百四十八条之规定，判决如下：一、限被告吕明富于本判决生效后五日内支付原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司从2013年7月至2018年5月31日止二套步梯还房的物业服务费共计4717元；如果未在本判决确定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告蒙自金马物业服务有限公司遵义分公司负担3元，由被告吕明富负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审 判 员  焦 苑二〇二一年三月二十六日法官助理  黄远喻书 记 员  雷 涛