浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初17090号 原告：谭益民，男，1975年8月15日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：谭忠良，浙江博方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳佳，浙江博方律师事务所律师。被告：浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨分公司，住所 地诸暨市暨阳街道育英路58号。 负责人：沈璐佳。 被告：浙江欢乐颂酒店管理有限公司，住所地嘉兴市秀洲区高照街道万丽广场****。 法定代表人：张华福。 二被告的共同委托诉讼代理人：霍凯，男，系公司员工。原告谭益民与被告浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨分 公司（以下至判决主文前简称欢乐颂诸暨分公司）、浙江欢乐颂酒店管理有限公司（以下至判决主文前简称欢乐颂公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月18日受理，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告欢乐颂公司提出管辖权异议申请，本院裁定予以驳回，后被告欢乐颂公司向绍兴市中级人民法院提起上诉，绍兴市中级人民法院于2021年1月26日裁定驳回上诉，维持原裁定。本案于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告谭益民的委托诉讼代理人谭忠良、被告欢乐颂诸暨分公司、欢乐颂公司的共同委托诉讼代理人霍凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭益民向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《商业委托经营协议书》于2020年10月29日解除；2、被告立即向原告腾退位于诸暨市××街道××号楼××号房屋；3、请求判令被告支付至2020年10月29日的租金13379.2元，违约金37200元及自2020年10月30日起至实际腾退之日止按年租金32550元的标准计算的房屋占有使用费。审理中，原告将诉讼请求1、3变更为：１、请求确认原、被告签订的《商业委托经营协议书》及《补充协议》于2020年10月29日解除；3、请求判令被告支付至2020年10月29日的租金10938.4元，违约金37200元及自2020年10月30日起至实际腾退之日止按年租金32550元的标准计算的房屋占有使用费。 事实与理由：欢乐颂诸暨分公司系欢乐颂公司设立的分公司。2017年（应为2019年），谭益民与欢乐颂诸暨分公司签订《商业委托经营协议书》，约定谭益民将位于诸暨市××街道××号楼××号房屋委托欢乐颂诸暨分公司经营，委托经营期限为10年，自2019年1月1日起至2028年12月31日。委托经营期间，欢乐颂诸暨分公司应自2019年1月1日起向谭益民交纳租金，第一年年租金为成交价的6％，即27900元，折算月租金为2325元;第二年年租金为成交价的7％，即32550元，折算月租金为2712元……第五年年租金为成交价的8％，即37200元。同时约定，前五年每月月初结算租金，欢乐颂诸暨分公司将每月租金支付至谭益民指定账户。2020年5月6日，因欢乐颂诸暨分公司一直未按约支付2020年2月及之后的租金，双方签订《关于的补充协议》，约定2020年6月及之后的租金，欢乐颂诸暨分公司应于当月10日支付。2020年2月租金予以免除，2020年3、4、5月的租金支付时间分别为2020年10月25日，11月25日，12月25日。欢乐颂诸暨分公司逾期未付前述租金的，违约金按当期未付租金部分每日千分之一计算，如违约延期至下月的，逾期违约金按当期未付租金部分每日千分之二计算。自2020年6月始，欢乐颂诸暨分公司拖欠租金达3个月及以上的，谭益民可解除原经营合同，欢乐颂诸暨分公司应支付第五年年租金标准的违约金及拖欠租金。 2020年10月29日，因欢乐颂诸暨分公司一直逾期未付2020年3月、9月、10月的租金，谭益民向欢乐颂诸暨分公司送到了《解除合同通知书》，现2020年11月的租金支付时间也已超过，欢乐颂诸暨分公司也一直未向谭益民支付租金及违约金。现谭益民为维护自身的合法权益，特诉至法院，要求判如所请。 欢乐颂诸暨分公司及欢乐颂公司共同辩称：二号楼业主共有126户，原告也是其中之一，126户当中有愿意合作的，和酒店谈了新方案，不愿意合作合同解除的，租金、物业费及水电费算清楚，按时间支付，公司目前没有能力偿还。 谭益民为证明自己主张的事实，向本院提交了：1、产权证书；2、商业委托经营协议书及补充协议；3、解除合同通知书及邮寄面单、物流信息。上述证据经庭审出示，欢乐颂诸暨分公司及欢乐颂公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院查明的事实与谭益民诉称的事实一致。 另查明，《商业委托经营协议书》第九条约定，欢乐颂诸暨分公司负责委托期内物业管理及公共场地的清洁、绿化、消防、安全及水、电、电梯、空调维护、保养及宣传推广等工作。《补充协议》第３条约定，自2020年６月始，酒店拖欠业主租金达３个月及３个月以上的，业主可解除原经营合同，并按商定的原经营委托合同由欢乐颂诸暨分公司支付给业主第５年的年租金支付违约金及拖欠租金。 谭益民起诉后，欢乐颂诸暨分公司支付了9月份的租金2440.8元，将尚欠租金变更为10938.4元。 本院认为，谭益民与欢乐颂诸暨分公司签订的商业委托经营协议书及补充协议系双方当事人真实意思表示，除补充协议中约定的违约金标准过高外，其余内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。谭益民将购买的凯信商厦２号楼425房交由欢乐颂诸暨分公司全权经营和管理，由于其经营状况不佳，约定解除合同的条件成就，谭益民单方要求解除与欢乐颂诸暨分公司的商业委托经营协议书及补充协议，欢乐颂诸暨分公司也同意解除，本院予以支持。合同解除之日为解除通知到达被告之日，即2020年10月29日。合同解除后，欢乐颂公司应将案涉房屋予以腾退，并应按照其腾退前实际使用该房屋的期间向谭益民支付租金或占有使用费。根据查明的事实，欢乐颂诸暨分公司在合同解除前，尚欠谭益民2020年3月、4月、5月、10月的租金，即10938.4元（2712元/月×５－2440.8元－180.8元），该款欢乐颂诸暨分公司应当支付。欢乐颂公司辩称租金应扣除税金，但未提供相应证据证明，且与协议书约定不符，对该辩称意见，本院不予采纳。因合同解除后，欢乐颂诸暨分公司尚未返还案涉房屋，实际占有期间的使用费，其应参照原协议书约定的标准（即年租金32550元）支付。由于欢乐颂诸暨分公司逾期支付租金存在违约行为，谭益民要求其支付违约金理由正当，应予支持；但合同约定违约金的标准偏高，本院根据合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等，违约金计算的标准调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，计算违约金的基数为尚欠的租金，不包含实际占有使用费，起算时间为逾期次日即2020年10月26日）。欢乐颂诸暨分公司系欢乐颂公司设立的分公司，依照《公司法》第十四条“公司可以设立分公司。……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”规定，欢乐颂公司对欢乐颂诸暨分公司的债务应承担清偿责任。本案立案案由为委托合同纠纷，按审理查明的基础法律事实，本案案由变更为合同纠纷。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认谭益民与浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨分公司2019年签订的《商业委托经营协议书》、2020年5月6日签订的《关于的补充协议》于2020年10月29日解除； 二、浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨分公司于本判决生效之日起二十日内将位于诸暨市××街道××号楼××号房屋腾退给谭益民； 三、浙江欢乐颂酒店管理有限公司、浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨分公司应支付谭益民租金10938.4元，并支付以10938.4元为基数自2020年10月26日起至款付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）1.3倍计算的违约金，自2020年10月30日起至实际腾退日止按年租金32550元的标准计算的房屋占有使用费，款定于本判决生效之日起二十日内付清； 四、驳回谭益民的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1064元，依法减半收取532元，由浙江欢乐颂酒店管理有限公司、浙江欢乐颂酒店管理有限公司诸暨分公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 李 晖 二〇二一年三月二十六日 书记员 俞佳琪