文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初4528号原告：焦志华，女，1961年6月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：夏益芳，重庆市万盛经开区万东法律服务所法律工作者。被告：重庆市润和投资有限公司，住所地重庆市南川区水江镇兴盛居委四组，统一社会信用代码91500119580189339N。法定代表人：梅现敏，系该公司董事长。委托代理人：傅先进（该公司法律顾问），男，1974年12月28日出生，汉族，住重庆市南川区。原告焦志华诉被告重庆市润和投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，原适用简易程序，因本案案情复杂依法转为普通程序，由审判员李雄担任审判长与人民陪审员贺孝林、陈廷刚组成合议庭，共同负责对案件的审理。原告焦志华及其委托代理人夏益芳、被告重庆市润和投资有限公司的委托代理人傅先进到庭参加了诉讼。在案件审理过程中，因该案涉及多人购房并起诉，经本院组织双方及其他相关部门协商，原、被告均申请庭外和解，到期后未能达成和解协议，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告焦志华提出诉讼请求：1、依法解除原被告所签订的《房屋买卖合同》，2、判令被告立即返还原告购房款280,989元并承担违约金28,098元，合计309,087元，3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年9月22日与被告签订了《房屋买卖合同》。被告将位于重庆市南川区XX镇XX大道X栋X层X区XXXX号的房屋，建筑面积51.89平方米，以售价为每平方米5415.09元卖给原告，房屋总价为280,989元，原告在合同签订之日一次性付清了购房款280,989元，合同约定被告于2015年12月31日前交房，如果不能按时交房，被告必须在原告提出解除合同要求之日起30日内退还原告购房款，并按已付房款的10%支付违约金。到了2015年12月31日，被告并未将房屋交房给原告，原告多次向被告催问要求被告交房，被告都置之不理，原告感到很无奈，去被告公司找他们解决问题才发现，被告以商铺卖给原告的房屋现在已作厂房使用，根本不是房屋，经过水江镇人民政府多次协调，原告才在政府工作人员那里了解到，被告根本没有原告所购买的重庆市南川区XX镇XX大道X栋X层X区XXXX号的房屋，被告办理的产权证上注明了被告所修的南川区XX镇园区X号附X号系工业用地，修的房屋属于厂房。被告这种行为是一种有预谋的欺诈行为，并且被告卖给原告所谓的房屋是易东厂房，被告的行为，侵犯了原告的合法权益，给原告带来了巨大的经济损失，原告要求解除合同，被告承担违约金一事经政府部门工作人员多次协商未果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，为了维护原告的合法权益特向你院提起诉讼。被告重庆市润和投资有限公司辩称，1、本案原告要求解除房屋买卖合同没有法律依据，案涉房屋的买卖合同属于无效合同，2、原告要求立即返还购房款、支付违约金没有法律依据和合同约定，3、原告诉状中所称的如不能按时交房，被告必须在原告提出解除合同要求之日起30日内退还原告购房款，并按已支付购房款10%支付违约金，不属实。如果认定合同无效，我们主张按法律规定进行处理，我方认为原、被告双方都存在过错，应当按过错承担责任，综上请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年9月22日，原、被告双方签订了一份《XXXX国际城（中小企业创业园）房屋买卖合同》，约定被告将位于重庆市南川区XX镇XX大道XXXX国际城X栋X层X区XXXX号房屋，建面51.89㎡，以每平方米5415.09元的价格卖给原告。原告于合同签订之日一次性付清了购房款280,989元。关于房屋的交付使用，双方约定“甲方（被告）须于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将验收合格房屋交付乙方，甲方未按约定期限交房，应按乙方已支付房款金额，按逾期天数每日万分之三的标准承担违约金。但如因不可抗力因素和建筑过程中不可预见原因（如地震、泥石流、政策等），甲方可据实予以延期，并不承担违约责任”。关于房屋产权办理，双方约定“乙方（原告）付清购房款，房屋交付乙方后，乙方同意该房屋产权按下列第1条约定办理。1、由甲方在360个工作日内按管理部门的规定办理房屋产权证书。相关手续费按当地房管部门和国土部门的相关规定缴费，费用由乙方承担。如因甲方过失不能再规定期限内办理房屋产权证书，乙方按下列（2）种约定办理。（2）合同继续履行，甲方按乙方已付房款金额每日万分之三的标准向乙方支付违约金”。合同签订当日，原告即与案外人重庆百毅商业管理有限公司（以下简称百毅）签订了一份《经营权转让合同》，合同约定原告将XXXX国际城X栋X层X区XXXX号房屋（即本案涉及的房屋）的经营权转让给百毅并由百毅同意经营管理。合同确认的转让期限从2014年9月22日至2019年9月21日止。同时合同期限内百毅按季度支付原告经营权转让费，即每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日为支付时间。每年经营权转让费为人民币30,908元，每季度经营权转让费为人民币7727元。嗣后，被告于2019年4月宣布无法办理房产证，原告要求被告退还购房款未果，故引发本诉。庭审中，被告认为基于合同无效，原告在合同租赁期间收到的租金应予以返还被告，原告表示已收到第三人百毅公司支付的租金131,362.37元，但是认为违约金和该租金一起作为损失补偿应当得到法院的支持。再查明，本案案涉房屋全称为XXXX国际城，开发商为本案被告重庆市润和投资有限公司，2019年10月17日，该房屋办理《不动产权证书》，不动产单元号为XXXXXXXXXXXXXXXX，土地用途为工业用地。另查明，被告重庆市润和投资有限公司提交的法定代表人为刘文远，经本院核实刘文远已于2020年8月20日退出，重庆市润和投资有限公司的法定代表人新增变更为梅现敏。上述事实，有原告的陈述、被告重庆市润和投资有限公司的辩称以及原告提交的《房屋买卖合同》、收据、不动产权证书复印件、XXXX国际宣传单、情况说明、备案证等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，双方对案涉房屋买卖的事实并无争议，目前双方争议的是，案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》究竟是合同有效履行不能予以解除还是合同无效的问题。结合本案查明情况来看，原、被告双方在2014年9月22日签订本案中坐落于重庆市南川区XX镇XX大道XXXX国际城X栋X层X区XXXX号房屋的《房屋买卖合同》，结合被告的宣传、原、被告的交易模式和其他相应证据来看，双方所签订的《房屋买卖合同》符合商品房买卖的形式要件，同时，被告重庆市润和投资有限公司并未取得商品房预售许可证明，时至今日仍未能取得，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，因此，本案应认定《房屋买卖合同》无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》无效，应由原告向被告返还涉案房屋，由被告向原告退还购房款。在庭审中，经本院释明，原告向本院同时主张房屋出租所获取的租金收益以及按照房屋总价款的10%计算违约金均作为损失的问题，本案中，被告作为房屋建设方，明知未取得涉案房屋的商品房预售许可仍对外以商品房名义销售，存在主观过错，理应承担赔偿对方因此所受到损失的责任，但是本案中，原告已经得到第三人百毅公司支付的租金，该租金应为原告预期利益损失，原告要求被告同时承担违约金和租金存在重复主张，两者只能支持其一，故本院对原告主张合同租赁期间收取的租金作为损失不予退还被告的请求，予以支持，主张被告同时承担违约金的请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条第（三）款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告焦志华与被告重庆市润和投资有限公司于2014年9月22日签订的《房屋买卖合同》无效。二、由原告焦志华于本判决生效后十日内向被告重庆市润和投资有限公司返还坐落于重庆市南川区XX镇XX大道XXXX国际城X栋X层X区XXXX号的房屋。三、由被告重庆市润和投资有限公司于本判决生效后十日内向原告焦志华返还房款280,989元。四、驳回原告焦志华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5940元，原告焦志华已预交，由被告重庆市润和投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  李 雄人民陪审员  贺孝林人民陪审员  陈廷刚二〇二一年三月十日法官 助理  张 行书 记 员  韦 维