江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初13126号原告：张舒雨，女，1984年10月2日生，汉族，住南京市秦淮区。被告：南京复地明珠置业有限公司，统一社会信用代码9132010475858351T，住所地南京市秦淮区双龙街******。委托诉讼代理人：詹婧，女，该公司法务。委托诉讼代理人：曹登辉，江苏三法律师事务所律师。原告张舒雨与被告南京复地明珠置业有限公司（以下简称复地明珠公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张舒雨，被告复地明珠公司的委托诉讼代理人曹登辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张舒雨向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付迟延交房违约金14123.46元（自2020年5月1日起至2020年7月21日止，每日按已收房款的万分之一计算）；2.被告赔偿原告房屋维修期间的损失（自2020年7月21日起至2021年1月19止，按每天100元计算）；3.被告支付延期办证违约金1000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月26日，原、被告签订《南京市商品房预售合同》，约定：被告将南京市秦淮区双龙大道东侧地块宴南都花园S3幢公寓X室房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告，总价款为1723733元；2020年4月30日前交付，迟延交付的，按照已收价款的万分之一支付原告违约金。合同签订后，原告支付首付款并办理贷款，将全部购房款支付给被告。由于被告拖欠民工工资，民工多次罢工，导致工期延误，原告于2020年7月才收到入住通知书，通知原告办理入住的时间为2020年7月21日。7月21日，原告前往交付中心收房。但被告并未出示《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料的原件，房屋存在诸多质量问题、空气中弥漫着化学气味，低楼层的公寓还在装修中。而且对于迟延交房的违约责任，被告也以疫情为由拒绝按照合同约定赔偿。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法保护原告的合法权益。被告复地明珠公司辩称，第一,针对原告的第一项诉讼请求，法院已经就逾期交房问题作出类似的生效判决，确认逾期交房是因新冠疫情不可抗力因素造成，合理期限应当予以扣减。同时，根据同案同判的基本原则，被告不存在原告在诉状中所述的质量和化学气味等问题。第二,对于房屋维修期间的损失，根据谁主张谁举证的基本原则，原告应当就其房屋质量问题影响其实际居住提供证据予以证明。事实上，在原、被告交接房屋过程中，并不存在最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第13条规定的房屋质量问题，不存在严重影响正常居住使用的情况，原告诉请要求房屋维修期间的损失没有事实依据。第三，对于原告主张的延期办证违约金，被告同意支付。本院经审理认定事实如下：2018年1月26日，原、被告签订《〈宴南都花园〉商品房预售合同》，约定：被告将案涉房屋预售给原告，房屋建筑面积55.1平方米，总价款为1723733元；被告应于2020年4月30日前向原告交付房屋，迟延交房的，每天按照已收价款的万分之一计算，向原告支付迟延期间的违约金；原告应按被告书面通知的期限（包括通知交付日）前往房屋所在地办理房屋验收交接手续，否则，视为房屋已于上述通知的最后一日交付完毕。双方同时签署《装饰装修标准确认书》，确认由被告委托有专业资质的设计、施工单位对房屋进行装饰装修，并应于2020年4月30日前将房屋交付给原告。2020年7月10日，被告向原告发出《复地宴南都花园入住通知书》，通知原告于2020年7月21日办理入户手续。2020年7月25日，原、被告办理案涉房屋交接手续。另查明，2020年8月17日，原告将案涉房屋内的地板更换。原告主张被告交付的地板出现多处空鼓，容易破损，被告则否认地板存在质量问题。另原告提出柜子、楼梯踢脚线、楼梯扶手等均存在问题，门槛石破裂、储藏室灯无法完全关闭等问题至今没有维修好。被告则不认可原告上述主张，并认为即便存在上述质量问题，也未严重影响到居住条件。再查明，2020年1月24日，为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，有效防止疫情扩散和蔓延，保障人民群众的身体健康和生命安全，江苏省人民政府决定，自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。2020年2月24日24时起，江苏将疫情防控应急响应级别由突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月27日24时起，新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。本案被告在委托上海住安公司对案涉房屋所在公寓楼进行户内精装修过程中，因受疫情及疫情防控措施的影响，部分装修材料无法按约供货，上海住安公司重新选择厂家供货及安装；部分湖北籍施工人员无法进场施工，劳务分包单位重新寻找施工班组；大部分施工人员于2020年3月以后陆续返宁。本院认为，对原告主张的延期办证违约金1000元，被告同意支付，本院予以确认。本案争议焦点为：一、新冠疫情是否构成不可抗力，是否能因此免除被告承担逾期交房的违约责任；二、案涉房屋出现的质量问题以及被告对案涉房屋的维修行为是否导致案涉房屋无法居住使用。关于争议焦点一，本院认为，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。首先，本次疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高，且截至目前尚未研发出特效药物，因此新冠疫情本身符合不可抗力的三个构成要素，符合不可抗力的成立条件。其次，疫情是重大公共安全卫生事件，行政机关可根据相关法律、法规采取应对疫情的管理措施，实际上，全国各地均采取了一些强力的疫情防控措施，这些疫情防控措施同样满足不可抗力的三个构成要素，符合不可抗力的成立要件。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案案涉房屋系精装修交付，在合同约定的交房期限尚未届满前，爆发新冠疫情，因受疫情及疫情防控措施的影响，导致原本由湖北企业加工、安装的部分装修材料不得不另行选择其他企业完成、部分湖北籍装修施工人员无法来宁进场施工、进场施工人员的来宁时间亦受到不同程度地限制，加之需要采取隔离等管控措施，客观上对装修施工造成影响。鉴于新冠疫情对装修施工实际造成的影响，本着“共担风险”、“共渡难关”的原则，应部分免除被告应承担的逾期交房的责任，本院酌定在实际逾期交房的天数中扣除40天的免责部分，即本案被告应承担42天的逾期交房违约责任，应支付的逾期交房违约金为7239.7元（1723733×0.0001×42）。关于争议焦点二，原告主张被告交付的地板多处空鼓、质量差，要求被告更换，之后原告自行更换新地板，对此，被告不予认可，认为地板不存在质量问题。本院认为，原告所举证据不足以证明被告交付的地板存在质量问题并导致不能使用。原告主张灯、门槛石、柜子、楼梯踢脚线等存在质量问题，双方对是否存在质量问题、是否属于质保范围、是否维修完毕等存有争议，原告如认为被告未按合同约定履行质保义务，可另行主张权利；原告主张一直没有维修好，导致房屋存在空置损失，本院认为，即便原告所述上述问题存在、尚未维修完毕，亦不足以导致房屋无法居住使用，故原告主张维修期间房屋空置损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告南京复地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张舒雨逾期交房违约金7239.7元；二、被告南京复地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张舒雨逾期办证违约金1000元；三、驳回原告张舒雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，减半收取计76.5元，由原告张舒雨负担21.5元，被告南京复地明珠置业有限公司负担45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱教莉二〇二一年三月二十五日见习书记员  陈志扬