四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1703民初268号 原告：彭华德，男，汉族，生于1952年4月10日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：魏德奎，达州市达川区百节法律服务所法律工作者。 被告：冯钿嵛，男，汉族，生于1975年2月21日，住四川省达州市通川区。 第三人：潘雪峰，男，汉族，生于1972年9月2日，住四川省达州市达川区。 第三人：郝芳，女，汉族，生于1977年1月10日，住四川省达州市达川区。 原告彭华德与被告冯钿嵛、第三人潘雪峰、第三人郝芳案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理本案，原告彭华德及其委托诉讼代理人魏德奎、被告冯钿嵛、第三人潘雪峰到庭参加了诉讼，被告郝芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭华德向本院提出诉讼请求:1、判决立即停止对位于达川区××镇××社区（原马家乡）马平路原39号2-304号住房的强制执行，并解除查封；2、判决确认原告与第三人潘雪峰签订的商品房买卖合同合法有效，该栋2-304号住房一套归原告所有。房屋总价值约30万元；3、本案诉讼等费用全部判由被告承担。 事实及理由：被告与第三人因民间借贷纠纷一案经达川区人民法院审理后作出（2017）川1703民初3787号民事调解书，主要内容为：被告潘雪峰、郝芳共欠原告冯钿嵛借款119.6万元，自2018年1月1日起潘雪峰、郝芳每月偿还冯钿嵛5万元至付清为止。2019年12月20日，达川区法院作出（2019）川1703执保411号执行裁定书裁定：1、查封被执行人潘雪峰所有的位于达川区××路××＃××层××＃××＃门市（所有权证Ｃ001922,面积245.17平方米）及住宅2-201、2-204、2-303、2-304、2-403（面积共计509.39平方米）。2、查封期限为三年。2020年9月22日，达川区法院作出（2020）川1703执414号执行裁定，公告通知将查封房屋进行询价、评估、拍卖处置，责令被执行人与实际占用人于2020年10月10日前迁出拍卖房屋。原告无意间了解到该情况后，立即向达川区法院提出了执行异议书面申请，对查封内的原39号2-304住房一套主张权利，请求停止执行并解除查封。达川区法院审查后作出（2020）川1703执异136号执行裁定书，裁定驳回案外人彭华德的异议请求，不服的可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。现因原告不服该裁定，依法提起诉讼，理由如下：一、被查封的2-304住房不是第三人潘雪峰、郝芳的财产，而是原告的合法财产。2010年，原告与潘雪峰签订了《达州市商品房买卖合同》（下简称买卖合同）,该合同备案一页载明：出卖人潘雪峰，买受人彭华德，坐落位置达县马家乡马平路39＃,项目名称仁和苑，房号2-304,建筑结构砖混，用途商业、住宅，总价78600元：该合同第二页第三条基本情况一栏载明：该商品房所在楼栋的主体建筑结构为2-304;该合同第三页第五条第2项载明：该商品房总金额为78600元。《买卖合同》达成后，双方均严格按照合同履行，房屋已按期交付给原告占有使用，原告按照约定共计支付购房款75600元，下差3000元约定于交付房产证后一次性付清。原告购房后对将房屋进行了全面装修，于2010年农历腊月16日迁入房屋内居住至今，后来由于潘雪峰及其岳父郝怀美以房屋没卖完无法分证为由，导致无法办理房产证。以上事实表明：马平路39号2-304住房一套，原告已于2010年对该房屋通过合法买卖方式取得，属于原告的合法财产，对该财产原告是合法占有人，不是占用人，不属于达川区法院（2020）川1703执414号执行裁定中所列的“责令被执行人与实际占用人于2020年10月10日前迁出拍卖房屋”中的“实际占用人” 二、被告申请人民法院查封财产时明显超标，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条之规定，人民法院应当依职权及时解除对超标财产的查封。被告与第三人之间的债权债务总额不足120万元，但申请查封的4间门市5套住房现总价值至少在250万元以上，严重违反法律规定。 综上，本案涉案财产马平路原39号2-304住房一套，原告已于2010年通过合法买卖取得，实属原告合法财产，应当受到法律保护，被告申请执行第三人财产时错将该财产认定为第三人财产，且其申请查封的财产明显超标，据此，根据我国《民法典》第215条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及相关法律规定提起诉讼，请求人民法院依法判准原告的所有诉讼请求。 被告冯钿嵛答辩称：原告诉讼请求依法不能成立，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。1.本案是案外人执行异议之诉，原告起诉的事实是否有排除强制执行的权益，原告所起诉的事实仅是与第三人潘雪峰的合同之债，同时原告也不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条规定。2.根据物权法的原则，我查封第三人潘雪峰的房屋，物权是第三人的所有权，原告没有依法确定物权，查封第三人潘雪峰的房屋，也在达川区河市信用社抵押贷款，借款人是我姐姐、姐夫周波和汤素英，直接用款是潘雪峰，因为他给我写了承诺的。该笔借款的利息和本金未偿还，因为我如果不偿还的话，就影响我的征信，事实证明我查封的房屋是2010年2月19日、2月9日在达县房管局抵押登记的，他陈述的，是在2010年过后签的合同，根据法律诉讼原则，抵押权优于一般债权，故原告诉称查封的房屋依法取得与客观的事实不和，且原告也查清楚该房已抵押，所以原告不是合法的所有人和占有人，因为我抵押在前，他购买合同在后。 第三人潘雪峰述称：彭华德与我房屋买卖合同真实存在，本人认为房屋产权应该是由彭华德所有。 第三人郝芳未出庭应诉答辩。 本院经审理认定事实如下：冯钿嵛与潘雪峰、郝芳民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）川1703民初3787号民事调解书，其内容为：“一、被告潘雪峰、郝芳共欠原告冯钿嵛借款人民币119.6万元，此款自2018年1月1日起由被告潘雪峰、郝芳每月偿还原告冯钿嵛5万元至付清为止；二、原告冯钿嵛放弃借款利息。案件受理费15564元，减半收取7782元由被告潘雪峰、郝芳负担”。2019年12月20日，本院作出（2019）川1703执保411号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人潘雪峰所有的位于达州市达川区××路××＃××层××＃××＃门市（所有权证号：Ｃ001922，面积245.17平方米）及住宅2层2-201（所有权证号：Ｃ001959，面积89.81平方米）、2层2-204（所有权证号：Ｃ001961，面积119.04平方米）、3层2-303（所有权证号：Ｃ001960，面积90.75平方米）、3层2-304（所有权证号：Ｃ001962，面积119.04平方米）、4层2-403（所有权证号：Ｃ001963，面积90.75平方米）。二、查封期限为三年。2020年4月21日，冯钿嵛申请强制执行潘雪峰、郝芳民间借贷纠纷一案本院立案执行，执行案号（2020）川1703执414号。2020年9月22日，本院发出公告，将案涉房产进行询价或评估、拍卖处置，并责令被执行人与实际占用人于2020年10月10日前迁出拍卖房屋。 同时查明，房屋登记薄业务查询结果显示，证件编号为C001922、C001959、C001961、C001960、C001962、C001963房产所有权登记在潘雪峰名下。 同时查明：达州市达川区马家乡马平路39号2-304房屋（所有权证号：C001962，面积119.04平方米）于2010年2月9日由所有权人潘雪峰抵押在原达县农村信用合作联社河市信用社（抵押权人），该担保债务已消灭，但至今未解除抵押。原告彭华德主张潘雪峰于2010年4月将达州市达川区马家乡马平路39号2-304房屋出售给自已，但双方均未出示书面的房屋买卖合同，且原告也未出示购房款的来源证据和交付购房款的证据以及出卖人出具的收到购房款的收据。 以上事实，有原、被告及第三人身份信息复印件、有当事人的陈述、有达川区人民法院作出的（2020）川1703执异136号裁定书、有山青村自来水公司证明、有原告自来水用水交费表、有原告用电客户档案及用电记录、有天然气公司证明及缴费表、有赵家镇立人村村委会证明、有郝怀美的承诺书、有房屋花名册复印件、有达川区房管局房屋业务查询结果单、有2010年2月9日办理的房屋他项权证复印件、有被告信用社利息收回凭证、有冯钿嵛还款凭证、有潘雪峰土地使用证复印件、有潘雪峰给冯钿嵛出具的承诺书复印件3份等证据在卷予以佐证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为案外人彭华德对案涉房屋是否享有排除强制执行的权益。首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条：“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”的规定，本案中，诉争房屋在不动产登记簿上登记的权利人系被执行人潘雪峰，案外人彭华德不是登记簿上载明的房屋所有权人。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人彭华德未能提交证据证明本院查封达州市达川区马家乡马平路39号3层2-304（所有权证号：C001962，面积119.04平方米）房屋之前，其已签订合法有效的书面买卖合同，且非因自身原因未办理产权过户手续（原告购房之前未到房管局查询案涉房屋抵押担保登记公示情况），亦未能提供充分的证据证明已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故原告彭华德对案涉房产提出的执行异议不能满足前述法律规定的条件，不能达到排除强制执行的目的。综上，原告彭华德对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告彭华德的诉讼请求； 案件受理费5800元，由原告彭华德承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  游晓斌 人民陪审员  李小琴 人民陪审员  向道英 二〇二一年三月四日 书 记 员  张 渝