上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初50307号原告：陈章友，男，1969年6月23日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：王司南，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦利平，上海融力天闻律师事务所律师。被告：李培德，男，1957年12月21日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：潘才华，北京安衡(上海)律师事务所律师。原告陈章友与被告李培德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告陈章友的委托诉讼代理人王司南、被告李培德的委托诉讼代理人潘才华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈章友向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年11月6日签订的《购房确认书》；2.被告双倍返还定金200,000元；3.被告赔偿房屋价值损失300,000元。审理中，原告陈章友变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《购房确认书》于2020年11月5日解除；2.被告返还定金100,000元；3.被告赔偿房屋价值损失400,000元。事实和理由：原、被告于2019年11月6日达成动迁房买卖协议，约定由原告购买被告分得的坐落于闵行区鲁康路XXX弄XXX号XXX室动迁房屋(以下简称系争房屋),约定购房价款为1100,000元，分四次支付。原告已支付购房款100,000元，但被告以其儿子不同意为理由，违约拒绝履行合同，原告多次催促无果。系争房屋目前市场价为1,600,000元至1,700,000元左右，原告按照本案起诉之日的市场询价结果酌情主张房屋价值损失400,000元。被告李培德辩称，同意解除《购房确认书》，但应于2019年11月18日解除，该日被告即明确告知原告无法履行合同；同意返还定金100,000元；就诉请3，双方在签订《购房确认书》的过程中均有过错，应根据过错程度承担各自的损失。第一，签约时被告向原告出具了房屋动迁协议、配偶死亡证明等材料，原告明知系争房屋产权不清晰且由被告父子居住的情况下，仍贸然与被告签约，原告并非善意购房人，其主观过错较大，如有损失，也应由其自行承担。第二，即使要计算房屋价值损失，首先双方约定的房屋价款明显偏低，系原告及中介利用被告年纪大恶意磋商的结果，故应比照双方签约时点的市场价为基准。其次，原告承认2019年11月18日被告即已明确告知儿子不同意出售房屋、无法履行协议，在此情况下原告理应通过要求返还定金或主张双倍定金及时止损，而非放任损失扩大，故原告无权就扩大的损失要求赔偿。第三，迄今原告仅支付定金100,000元，并非房屋首付款，也未依约支付房款、签订买卖合同，却多次起诉要求解除《购房确认书》，表明原告并无继续履行的意愿。综上，原告主张被告赔偿起诉之日房屋增值部分的损失明显不合理，应以房屋购买日2019年11月6日与11月18日期间的市场价差额为限。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。系争房屋系新建配套商品房，建筑面积56.31平方米，于2015年11月18日核准登记在上海益恒置业有限公司名下。2019年11月6日原告(乙方、买受人)与被告(甲方、出卖人)签订《购房确认书》，约定双方于2019年11月6日达成动迁房买卖协议，甲方将其分得的动迁安置房出售给乙方，房屋总价为1,100,000元，建筑面积54平方米；乙方同意上述房屋成交款分四次支付给甲方，于2019年11月6日支付40,000元作为购房定金；于2019年11月7日支付60,000元；于2020年11月6日前支付290,000元，甲乙双方签订买卖合同；双方约定共同前往上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单当日，乙方直接支付甲方尾款710,000元，该笔款项乙方以贷款方式支付给甲方，到账时间以银行放款时间为准；甲方于过户当日房屋腾空交付给乙方，并迁走该房屋内的全部户口(若有)，结清该房屋有关费用；甲方收到乙方支付的定金和购房款后，签署相应的收件收据给乙方；假如甲方提供的上述关于自己家庭成员状况、婚姻状况、被拆迁安置人名单、分配安置房数量信息不实，属于故意隐瞒基本事实，提供虚假情况，而且故意提供会根本影响交易安全的虚假信息，严重违反诚实信用原则，严重损害买受人的合法权益，如果出现前述情形之一，乙方有权立即放弃购买甲方出售的房屋，甲方双倍返还乙方已付定金，同时赔偿乙方的全部直接损失(即乙方为保障交易安全，顺利签订买卖合同所支付的咨询费、律师服务费、查档调档费、交通费等直接成本)给乙方；该房屋交易限制期满后，双方共同到闵行区房地产交易中心不办理产权登记(过户)手续；经双方充分协商确定，该房屋出售总价款为1,100,000元，该总价款包括房屋及其室内装修、生活配套设备、附属设施、物业维修基金、甲方已缴纳的物业管理费和公用事业费及该房屋占用范围内土地使用权出让金；双方约定房屋总价款以套计价，不因房屋实测面积与现在所知面积的差异而变动；本协议自双方签字后即发生法律效力，任何一方不得以除情势变更之外的任何理由、任何方式要求增加或减少双方约定的房屋总价款；甲方不得在过户给乙方之前的任何时间内提出增加该房屋的总价款，若甲方要求提高房屋总价，增加购房价款，属于重大违约行为，除该要求不得成立外，甲方并须赔偿自己所要求增加的价款项的130%给乙方；乙方交付的购房定金适用《担保法》第八十九条和《合同法》第一百一十五条规定的定金罚则；如甲方提出取消交易、不出售该房屋给乙方，构成根本违约，若要求提高房屋售价、增加购房款，构成重大违约，出现以上任一情形，甲方需双倍返还定金给乙方。如乙方要求取消交易、不购买该房屋，构成根本违约，若要求大幅度降低房屋总价，构成重大违约，出现两种情形之一时，定金由甲方没收，乙方无权要求返还；任何一方构成违约，需支付总房价的2%作为中介费赔偿居间方；甲方承诺在本协议签订后/日内签订乙方委托人起草的《上海市房地产买卖合同》；若甲方以任何理由拒不签订乙方委托人起草的买卖合同，构成根本违约，需双倍返还乙方已付定金，同时赔偿乙方的全部直接损失(即乙方为解决此问题所支付的咨询费、律师服务费、查档调档费、交通费等直接成本)给乙方；若甲方拖延签订，每拖延一日，向乙方支付1,000元的逾期违约金；本协议双方签字生效，有效期至双方正式签订《动迁房预售预购合同》(房地产买卖合同)为止；本协议一式三份，甲乙双方各执一份，见证人留存一份，均具有同等法律效力；甲方所产生的税费由甲方自行承担，乙方不承担；甲方同意乙方转卖变更产权人，甲方在合同期内无条件全权配合乙方办理。《购房确认书》落款处由上海保铭房地产经纪有限公司作为见证方加盖公章。2019年11月6日，被告出具定金收据，载明出卖方李培德收到陈章友购买系争房屋定金100,000元，以现金方式支付。2019年11月7日原告通过微信分别转账支付20,000元、30,000元，同年11月8日原告微信转账支付9,000元。原告表示其签约当日以现金方式、后续通过微信转账方式共计向被告支付定金100,000元，被告确认收取定金100,000元。另查明，2020年7月原告曾以相同事实及理由将被告诉至本院，案号为(2020)沪0106民初30865号(以下简称30865号案件)。该案审理中，被告当庭表示不同意解除《购房确认书》，要求继续履行，原告以被告有继续履行的意愿为由申请撤诉在案。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，经原、被告一致同意，本院对系争房屋2020年11月5日买卖市场价格进行询价。2021年2月18日，易居臣信房地产经纪(上海)有限公司出具询价结果为30,000元/平方米，并补充说明浦江瑞和城为经济适用房，均价在25,000元至30,000元左右。原告认可询价结果，并表示根据“安居客”网站信息查知，双方签约时系争房屋均价在25,000元左右，至2020年11月均价已上涨了2,000元左右，原告损失较大。被告就询价结果真实性、合法性予以认可，但认为原告交付的只是定金，并非房屋首付款，被告至多在定金范围内承担责任；双方签约时系争房屋均价在28,900元左右，至2020年11月为29,400元左右。原告表示，签约时就知道系争房屋并非被告一人所有，但当时被告承诺其儿子会同意签字，否则原告是不会支付定金的；原告上门看过房，当时是被告居住；当时购买系争房屋是考虑到房价较低，但是将系争房屋小产证未办、暂时不能交易过户的问题考虑在内的，相关问题给予被告一年的充分时间去解决，原告在签约过程中并无过错；2019年11月18日被告通过中介并非要求解除合同，而是让中介想办法说服其儿子签字，且表示还会再跟其儿子谈。被告表示，系争房屋系被告配偶(2017年去世)家里的房屋拆迁后分得，安置房预约单上产权人应该是被告配偶或其儿子，被告应该不是被安置人，系基于继承对系争房屋享有相应的权利。该房屋原由被告父子共同居住。签《购房确认书》时房屋市价为170万，只卖110万是因为中介保证可以做通儿子工作，让其同意签字出售，但被告儿子坚决不同意。为此，被告被儿子赶出系争房屋，不再联系。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原、被告之间就系争房屋买卖事宜协商一致，对房屋坐落位置、房屋价款、房款支付、交付过户等进行了明确约定，系争《购房确认书》系当事人的真实意思表示，双方均应全面善意地履行义务、行使权利。系争房屋属于动迁安置房，2015年11月18日办理初始登记，根据相关政策，双方签订《购房确认书》时系争房屋已不存在三年内不得交易的限制。双方本应依约于2020年11月6日前签订房地产买卖合同，系争房屋此时也已符合过户交易的条件，但系争房屋并非被告个人所有，如其未经其他权利人签字同意出售系争房屋或签订合同后未获其他权利人追认，则客观上存在系争房屋无法交易过户致合同目的无法实现的障碍。现被告因其儿子不愿意出售系争房屋而无法继续履行，原告购房目的事实上已无实现可能，原告据此主张解除《购房确认书》，本院予以支持。被告于2019年11月18日并无明确解除合同的意思表示，原告亦未同意；被告直至30865号案件中还要求继续履行，故被告辩称系争合同于2019年11月18日缺乏事实与法律依据。原告主张系争合同于本案起诉之日2020年11月5日解除并无不当，本院依法予以确认。至于系争《购房确认书》解除的归责以及后果，本院认为，30865号案件中被告主观上虽有继续履约的意愿，原告也愿意配合等待，但直至本案，被告仍未能推进履约，致房屋买卖继续履行不能，故被告对《购房确认书》的解除负有主要责任。但原告签约时明知被告无权单独处分系争房屋，因信任被告及中介承诺能够做通被告儿子工作而与被告签约，其应当对系争房屋将来可能无法交易过户的风险有所预见，故在认定解除后果时予以酌情考虑。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张返还定金100,000元符合法律规定，本院予以支持。对于原告的损失，系争房屋房价自合同签订至解除存在上涨，被告一再表示可以再做工作推进履行，导致原告无法按按原有签约价格购得同类型房屋，故原告有权比照房屋差价主张损失。关于损失具体金额，综合考虑询价结果、价款支付情况、原告审慎程度等因素，本院酌情确定为180,000元。据此，根据1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、确认原告陈章友与被告李培德就上海市闵行区鲁康路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《购房确认书》于2020年11月5日解除；二、被告李培德应于本判决生效之日起十日内返还原告陈章友定金100,000元；三、被告李培德应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈章友180,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，减半收取计4,400元，由原告陈章友负担1,936元，由被告李培德负担2,464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二一年三月三日书记员  张蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。……三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。