广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初18959号原告：黄荣，男，汉族，1997年4月16日出生，住广东省汕头市。委托诉讼代理人：黄子健，男，汉族，1966年1月12日出生，住广东省汕头市。被告：饶超，男，汉族，1996年8月20日出生，住广东省珠海市。原告黄荣与被告饶超房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄荣的委托诉讼代理人黄子健、被告饶超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄荣提出的诉讼请求如下：一、被告退还原告2020年3月4日至2020年6月3日共三个月的房屋租金6000元及相应管理费、其他杂费共200元；二、被告退还原告租房押金2000元；三、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月2日，原告向被告租用珠海市香洲区金凤路18号北京师范大学珠海分校内京师家园4幢1梯202房大房（以下简称案涉房屋）用作本人在北京师范大学珠海分校学习期间的住所，并与原告签订《房屋租赁合同》一份，约定租期1年（自2019年3月4日至2020年3月3日），每月租金2000元，每月管理费和其他杂费（包含水费和网络费）100元，一次性付给出租人（即被告）押金2000元。2020年1月10日，学校放假，原告离开租用房回原籍。租期届满前，原、被告于2019年12月9日通过微信约定租期再续半年（自2020年3月4日至2020年9月3日），租金和付款时间等按原约定不变。2020年2月29日，被告向原告收取续租期间租金和管理费（2020年3月至2020年6月共三个月）6000元及管理费、其他杂费（包含水费）200元。同年5月2日，原告回京师家园要入住租用房，被学校告知：因疫情原因京师家园今年2月起已经禁止外人（包括租客）入住。经向学校申请，学校只允许原告限时进入收拾房间并搬走行李，必须当天进入当天离开，不能在房里过夜。由于不能居住，原告于2020年5月3日通知被告退租并要求被告收回房间钥匙，退回租金、管理费和押金，被告以原告违约为由拒绝退付租金、管理费和押金，原告多次催讨未果。原告认为，被告在明知租房限制入住的情况下仍收取租金和管理费，侵犯了原告的权益。在原告未违约的情况下，被告拒不退还押金，侵犯了原告的权益。被告饶超辩称，一、原告自愿租赁案涉房屋，被告按约定提供了适租房屋，履行了合同义务。原、被告之间的房屋租赁合同及延长租赁期限均是双方协商一致情况下达成，具有法律效力。被告作为房东履行了出租房屋的义务且保障了承租人入住房屋的权利，从未以任何形式阻止承租人入住。被告已经完成合同约定交付房屋的义务，不存在任何违约行为。因此，原告的诉讼请求不具有事实与法律依据，不应被支持。二、北京师范大学珠海园区无权阻止被告出租房屋，其阻止承租人入住行为与被告无关。该案中争议的房屋为被告依法所有，享有该房屋的所有权、出租权等合法物权。北京师范大学珠海园区为教育性单位，对疫情防控措施应在自身范围内执行，其对被告所有的房屋不具有任何权利，无权干涉被告出租房屋以及承租人入住，且被告自始至终从未阻止原告入住房屋，故原告因北京师范大学珠海园区的行为无法入住造成的损失与被告无关。三、原告延租交付房租为2020年2月29日。北京师范大学珠海园区发布疫情防控通知的时间为2020年2月13日且原告已在其上签字，这足以证实原告在延长租赁前已经知晓学校的防控措施，对之后无法入住而产生的损失理应自己承担。四、原告未履行提前告知义务，造成被告损失扩大。原告实际掌握房屋的情况，在其无法入住的情况下理应提前与被告协商，但自其2020年2月13日签署学校防控返校通知后并未告知被告上述情况，且仍然与被告办理延租，致使被告无法有效安排房屋的使用，造成房屋空置。原告放任的行为具有明显过错，对被告造成的损失应由其承担。五、原告延租期间履行相应报备义务可以正常入住，其诉状所述不实。疫情防控期间学校从未禁止，也无权禁止房屋的正常出租。在原告延租的期间内同小区其他租户在完成报备后均正常入住了小区，为此被告提供证人证言可予以证实。经审理查明：2019年3月2日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京师范大学珠海分校京师家园4栋1梯202室大房出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年3月4日起至2020年3月3日止；租金为2000元/月，乙方须在每3个月25-30号前支付剩余的租金给甲方；乙方租赁期间，水费、网络费、物业管理费为100元/月；押金2000元，退房2天内结算退还。合同签订后，原告向被告支付押金2000元，2019年3-5月房租及水费等共6300元。2019年12月，原告的父亲黄子健与被告经微信协商拟续租半年。2020年2月29日，经被告询问催促，黄子健代原告向被告支付了2020年3月至5月的租金6000元及该期间的管理费200元。2020年5月3日，原告搬离案涉房屋，但双方就租金及押金的退还问题发生争议，至2020年12月11日庭审时，该房屋钥匙仍由黄子健持有。被告表示其于2020年9月中旬已将案涉房屋的门锁撬开，原告亦同意将该钥匙邮寄交还给被告。在审理过程中，本院组织双方调解未果。庭审时，原告主张，被告在明知案涉房屋已限制租户入住的情况下，仍将其出租并收取原告的租金、管理费。为此，原告提交如下证据：一、原告父亲黄子健与原告班主任林信惠的短信聊天记录可以反映：原告、黄子健等人拟5月2日到珠海，3日搬行李，4日回汕头，但班主任只允许当天取行李即返程，不允许在京师家园居住；二、2020年2月12日，北师大珠海园区肺炎疫情防控工作小组在学校网站上发布《关于疫情防控期教职员返珠返校的有关通知》，内容包括：疫情防控期间教职员不得新出租（借）住房。对于已出租（借）的，教职员承担租户的管理责任，负责向所在单位申报租户返回校内居住的申请；未经批准的不得返回居住，住户为我校学生的不得返回居住；教职员所在单位审核《返回校内居住地报告表》，并报资产处备案。原告同时主张，原告从2020年1月11日左右放寒假，学校原定3月初开学，但老师通知学生暂不回校，并未提到上述《关于疫情防控期教职员返珠返校的有关通知》；原告未曾查阅，也不知情。被告表示，被告已于2019年7月从北京师范大学珠海分校毕业；被告在京师家园小区居住，并受业主委托对外经营房屋租赁；《关于疫情防控期教职员返珠返校的有关通知》未在小区内张贴，被告之前对此并不知情；当时租户可以通过业主向资产处或物业报备租户信息，租户就可以正常在京师家园入住。本院认为，在《房屋租赁合同》约定的租赁期间即将届满的情况下，原、被告双方经协商在原合同的基础上就延长案涉房屋租赁期限半年达成一致，合法有效，相应权利义务应按照原合同的约定继续履行。关于租金、管理费返还问题。其一，从学校采取的疫情防控措施来看，原告提供的《关于疫情防控期教职员返珠返校的有关通知》系2020年2月12日发布于学校网站，主要针对该校教职员返珠返校提出要求。对于该通知涉及的“住户为我校学生的不得返回居住”，原告作为在校学生表示并不知情，但现有证据也不足以证实被告在商定续租时对此明确知悉。因此，原告主张被告续租时隐瞒上述事实，依据不足。学校采取的上述疫情防控措施对案涉房屋租赁的影响并不能完全归责于任何一方。其二，从协商续租的经过来看，受新冠肺炎疫情防控的影响，在开学前老师已通知学生暂不返校且具体返校时间尚未确定的情况下，原告仍与被告商定续租房屋。在自行选定续租时机和对象的同时，原告对于无法如期返校并入住租赁房屋的风险应当有所预见。其三，从承租人实际占用房屋的情况来看，从2020年3月4日至同年5月3日搬离，原告在上述期间无法正常入住案涉房屋主要是受到学校疫情防控措施的影响，但另一方面，原告的物品一直存放于该租赁房屋内，且搬离时因退还款项争议，双方未能正常交接，原告未及时向被告交还房屋钥匙。综上所述，从疫情防控措施对房屋租赁的影响、双方协商续租经过、承租人实际占用房屋等各因素综合考量，本院酌情确定被告适当部分退还原告已收取的租金及管理费等合计2170元（6200元×35%）。关于押金返还问题。如前所述，原告无法正常入住案涉房屋主要是受到学校疫情防控措施的影响。本案中，本院已对争议期间被告应收取的租金、管理费等金额作出相应调整。在原告已经搬离，被告已收回案涉房屋，租赁关系已实际解除的情况下，原告要求被告返还押金2000元，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告饶超于本判决生效之日起十日内向原告黄荣退还房屋租金、管理费等合计2170元；二、被告饶超于本判决生效之日起十日内向原告黄荣退还押金2000元；三、驳回原告黄荣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取378元，由原告黄荣、被告饶超各负担189元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇二一年二月五日书记员 赵梵亦