广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终368号上诉人（原审原告）：巫庆强，男，汉族，住广东省清远市清城区。上诉人（原审原告）：杨金容，女，汉族，住广东省清远市清城区。上述上诉人共同委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。上述上诉人共同委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：清远市宏翔投资有限公司，住所地：广东省清远市清城西门岗****。法定代表人：邝某1。上诉人巫庆强、杨金容因与上诉人清远市宏翔投资有限公司（以下简称“宏翔公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初5272号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭适用快审程序进行了审理，现已审理终结。上诉人巫庆强、杨金容上诉请求：1.撤销一审判决第三项关于逾期办证违约金的起算时间，改判为“宏翔公司于本判决生效之日起10日内向巫庆强、杨金容支付逾期办证违约金（该违约金以购房款413451元为基数，按年利率6%的标准自2019年11月20日起计至宏翔公司向房地产权登记机关递交涉案房屋权属登记资料备案之日止）”；2.宏翔公司承担本案一审、二审诉讼费。巫庆强、杨金容上诉不服金额为：2019年11月20日至2020年6月23日期间的违约金，即413451元×6%×216天÷365天=14680元。事实和理由：双方在《商品房买卖合同》中约定办证期限为商品房交付之日起540日内，《补充协议》第五条将540日改为540个工作日，足足多出216天，明显不合理的减轻了合同中约定的应当由出卖人承担的责任，主合同的每个条款都属于备案时必须经过审核的，因此，主合同比补充协议具有更高的效力，当出现补充协议的约定与主合同的约定存在冲突时，人民法院应以主合同的约定为准，一审法院按540个工作日作出判决，不利于保护消费者合法权益，请求二审法院依法审理并予以改判。上诉人宏翔公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判宏翔公司向巫庆强、杨金容支付逾期交楼违约金6142元，驳回巫庆强、杨金容的第2、3项诉讼请求；2.案件受理费用由巫庆强、杨金容承担。事实和理由：一、一审法院判决宏翔公司向巫庆强、杨金容支付逾期交楼违约金过高，应当依法调低违约金。应按涉案房屋周边同类房屋租金标准计算。二、一审法院判决宏翔公司从2020年5月6日起按年利率6%计算至需由宏翔公司提供的资料报产权登记机关备案之日止存在认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销。根据合同约定，宏翔公司应履行的办证义务只是协助义务，双方并没有签订过委托宏翔公司代为办理房屋产权登记的协议及授权委托书。按照清远市办理不动产权证的有关规定，在申请办理房屋产权登记时，巫庆强、杨金容应提交业主身份证、契税税票、在不动产登记申请表中签名，如需委托第三方办理，还需签订授权委托书，一审法院对此重要的事实并没有查明。退一步说，无论法院如何认定违约责任，逾期办证违约金的计算期限也只能计算至一审开庭日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有因出卖人的原因导致买受人在约定期限届满未能取得权属证书的，出卖人才需承担违约责任。本案不属于司法解释规定的情形。一审判决宏翔公司于判决生效之日起三十日内将办理房屋权属证书需由宏翔公司提供的资料报产权登记机构备案，并协助巫庆强、杨金容办理涉案房屋的权属证书属于错误判决，涉案房屋早就可以办理房屋权属证书，故不存在还需宏翔公司将资料报产权登记机构备案的情形。宏翔公司提供协助办证的前提是巫庆强、杨金容提供相关资料，涉案买卖合同也没有约定由宏翔公司代为办理权属登记。因此，一审法院判决宏翔公司履行协助义务是错误的，不可履行的，请求二审法院查明事实依法作出公正判决。一审法院经审理，于2020年8月26日作出（2020）粤1802民初5272号民事判决：一、清远市宏翔投资有限公司于一审判决生效之日起10日内向巫庆强、杨金容支付逾期交楼违约金（该违约金以购房款413451元为基数，按每日万分之二的标准自2018年1月2日起计至2018年5月29日止）；二、清远市宏翔投资有限公司于一审判决生效之日起30日内将办理位于清远市清城区西门岗36号宏翔商住大厦二号楼5层08号房屋权属证书的资料报产权登记机关备案，并协助巫庆强、杨金容办理该房屋的权属证书；三、清远市宏翔投资有限公司于一审判决生效之日起10日内向巫庆强、杨金容支付逾期办证违约金（该违约金以购房款413451元为基数，按年利率6%的标准自2020年6月23日起计至清远市宏翔投资有限公司向房地产权登记机关递交涉案房屋权属登记资料备案之日止）；四、驳回巫庆强、杨金容的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取183元、保全费246元，合共429元，由清远市宏翔投资有限公司负担。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。再查明，《补充协议》第五条第5.2约定：“如乙方（指买受人）自行办理或委托第三方办理房屋产权证的，乙方应在接到甲方（指出卖人）《敦促缴纳契税及办理房产证通知书》后十五日内，按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所必须一切文件......如乙方委托甲方办理房屋产权证的，乙方应在接到甲方《督促缴纳契税及办理房产证通知书》后十五日内将上述办理《房屋产权证》所必须一切文件资料提交给甲方......”。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方在二审中的争议焦点为：一、涉案逾期交楼违约金是否过高，应否予以调整；二、宏翔公司是否存在逾期办证的违约行为，涉案逾期办证违约金应如何计算。关于争议焦点一。上诉人宏翔公司与上诉人巫庆强、杨金容在《商品房买卖合同（预售）》中约定“出卖人逾期交房90日，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。该约定是双方真实意思表示，双方均应恪守履行。宏翔公司主张违约金过高但并未提交相关证据予以证明，因此，对其主张按逾期交楼违约金应按房屋周边同类房屋租金标准计算的意见，与双方约定不符，且于法无据，对其该上诉意见本院不予采纳。关于争议焦点二。依据双方在《补充协议》第五条的约定，宏翔公司在巫庆强、杨金容收楼后应协助巫庆强、杨金容向房地产权登记机关递交权属登记资料。因此，对宏翔公司上诉认为本案买受人没有书面委托其办理房屋产权登记因而其没有协助办证义务的意见，理据不足，本院不予采纳。涉案房屋在2019年6月21日已经完成初次登记，宏翔公司依约应协助房屋买受人向房地产权登记机关递交权属登记资料。同时依照《补充协议》第五条第5.2点的约定，宏翔公司应及时向买受人发出《敦促缴纳契税及办理房产证通知书》，通知买受人向其提交办理房屋产权证的相关资料。迄今为止，宏翔公司未提交证据证实其在完成初次登记后有向房屋买受人发出《敦促缴纳契税及办理房产证通知书》，应当承担逾期办证的违约责任。因此，对宏翔公司主张因买受人未向其提供办理权属登记申请资料为由主张其不构成违约，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，双方虽在《补充协议》第五条第5.1点约定，宏翔公司应在巫庆强、杨金容收楼后540个工作日内协助巫庆强、杨金容向房地产权登记机关递交权属登记资料。但该约定与涉案《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项约定的“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的”存在表述不一致的情形，且对于540日应为工作日还是自然日，巫庆强、杨金容与宏翔公司各执一词。而依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十八条第二款：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，涉案办证期限应当以《商品房买卖合同（预售）》的约定为准，故巫庆强、杨金容关于逾期办证违约金应从其“收楼后540日”而非“540个工作日”届满之日起计算的意见，合法合理，本院予以支持。因本案房屋买受人已经于2018年5月29日接收了涉案房屋，依照约定宏翔公司应从收楼（2018年5月29日）后540日内（至2019年11月20日）协助买受人向房地产权登记机关递交权属登记资料。由于宏翔公司一直未履行协助买受人向房地产权登记机关递交权属登记资料的义务，构成违约，故涉案逾期办证违约金的起始期限应从2019年11月21日起算。至于逾期办证违约金的截止期限，宏翔公司主张逾期办证违约金的计算期限应计算至一审开庭日止的意见，于法无据，本院不予采纳。对于一审判决认定涉案逾期办证违约金计算至宏翔公司提交资料报产权登记机关备案时止，巫庆强、杨金容对此亦无异议，本院予以维持。一审判决以逾期办证期限为540个工作日认定涉案逾期办证违约金从2020年6月23日起算，确有错误，本院予以纠正。最后，因双方在《商品房买卖合同（预售）》以及《补充协议》中对出卖人如何承担逾期办证违约金未作出约定，综合宏翔公司的违约事实、本地发展状况，一审法院以已付房款为基数按照年利率6%的标准计算逾期办证违约金正确，本院依法予以维持。综上所述，上诉人巫庆强、杨金容的上诉理由部分成立，本院予以采纳。上诉人清远市宏翔投资有限公司的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实和适用法律错误之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初5272号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初5272号民事判决第四项；三、变更广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初5272号民事判决第三项为：上诉人清远市宏翔投资有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人巫庆强、杨金容支付逾期办证违约金（该违约金以购房款413451元为基数，按年利率6%的标准自2019年11月21日起计至上诉人清远市宏翔投资有限公司向房地产权登记机关递交涉案房屋权属登记资料备案之日止）；四、驳回上诉人巫庆强、杨金容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计183元，财产保全费246元，合共429元，由上诉人清远市宏翔投资有限公司负担。二审案件受理费533元，由上诉人清远市宏翔投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 曾文东审 判 员 禹 莉二〇二一年三月四日法官助理 彭凤平书 记 员 唐海萍