重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终1631号上诉人（原审被告）：苏祥云，男，1967年4月16日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：苏能久，男，1941年2月7日出生，汉族，住重庆市奉节县，苏祥云之父。被上诉人（原审原告）：成都合力物业服务有限公司，住所地成都市人民南路四段49号，统一社会信用代码91510107758771976B。法定代表人：谢卫东，董事长。委托诉讼代理人：肖宏，重庆钦天律师事务所律师。上诉人苏祥云因与被上诉人成都合力物业服务有限公司（以下简称合力公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初22802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人苏祥云的委托诉讼代理人苏能久，被上诉人合力公司的委托诉讼代理人肖宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏祥云上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持苏祥云的上诉请求;2.把物管费收取的单价从合力公司主张的11.5元/平方米/月下调到6元/平方米/月；3.因物管乱作为，应赔偿造成的损失，据实计算。事实和理由：1.苏祥云未按时交纳物管费是有原因的，双远集团早有预谋，设下三步套的售房办法与苏祥云签订买卖合同和补充协议，包括苏祥云在内的数百户业主都上当受骗。物业服务费收费标准太高，服务质量差，我们向合力公司提出合理要求，但合力公司完全置之不理。在《合同补充协议》的第十章第二项有明确规定，根据市场变化及相应政策应对物业费用进行调整。同片区其他物业收费均在3元至5元之间，合力公司收费标准远超该标准。合力公司服务合同2016年已到期，即物业已经发生变化，全体业主要求作合理调整，合力公司一口否决。补充协议的第九条、第十条规定，在绿化、设备未完善的条件下，在所定收费标准的基础上下浮30%。但合力公司称该补充协议系与双运集团约定的内容，合力公司未进行签章认可，这种言论毫无道理。2.合力公司擅自放弃服务，对苏祥云造成的四方走道从未进行保洁等管理，合力公司借口说苏祥云不应在人行道上铺设地毯，系歪理邪说。为防滑和减少噪音不应成为合力公司不进行服务的理由。3.合力公司扣押苏祥云财产造成近10万元损失，系苏祥云无力支付物管费的原因。这样严重的事件并与本案有绝对关联，应承担相应责任和赔偿损失。合力公司辩称：一审法院判决查明的事实属实，适用法律正确，应当予以维持。苏祥云上诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。合力公司向一审法院起诉请求：1.判令苏祥云向合力公司支付2015年6月至2020年7月期间的物业服务费61232.44元；2.判令苏祥云支付违约金（以61232.44元为基数，从2015年6月1日起按每日万分之六的标准计算至合力公司本案起诉之日止）；3.诉讼费由苏祥云承担。一审法院认定事实：苏祥云系位于重庆市北部新区××道××段××号××幢××房屋的产权人，该房屋建筑面积为85.88平方米，于2014年2月登记于苏祥云名下。合力公司系具有一级资质的物业服务企业。2011年11月10日，案涉物业的建设单位重庆双远实业（集团）有限公司（以下简称双远集团）与合力公司签订《前期物业服务合同》，主要约定双远集团选聘合力公司对位于重庆市北部新区××道××段××号的动力国际物业提供前期物业服务。物业服务费实行包干制，按建筑面积计算，其中Ａ幢写字楼3.3米层高部分的物业服务费标准为11.5元／平方米／月（含公共区域水电费、电梯能耗，不含公共区域的中央空调能耗费）；业主应于每月10日前预交下一月的物业服务费。合同期限为5年，自2011年11月10日起至2016年11月9日止。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之六的标准向合力公司支付违约金；双方在履行合同中如发生争议，可依法申请调解，向有关行政管理部门申诉，也可以选择重庆仲裁委员会仲裁。合同还对物业服务事项及质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用等事项进行了约定。该合同于2011年11月22日进行了备案。2011年12月13日，双远集团与合力公司签订《动力国际前期物业服务合同补充协议》，约定双方就2011年11月10日签订的《前期物业服务合同》中关于争议管辖部分重新达成一致，双方如因该合同发生争议，应友好协商解决，协商不成的可向合同履行地即重庆市渝北区人民法院提起诉讼等。上述物业服务合同签订后，合力公司重庆分公司按约为动力国际物业提供了基本的物业服务，但其提供的物业服务存在一定瑕疵。另查明，2013年4月21日，苏祥云与双远集团签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同附件五《合同补充协议》第十条中约定，Ａ栋写字楼3.3米层高部分物业服务费收费标准为11.5元／平方米／月。物业在环境绿化、设备设施等未完善的条件下，在此收费标准基础上，下浮30%收费。在环境绿化、设备设施等完善时执行该收费标准。再查明，合力公司为向苏祥云催收案涉物业服务费，于2020年7月9日通过国内挂号信函方式向苏祥云寄送了《律师函》。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条中规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，合力公司与案涉物业的建设单位双远集团签订的《前期物业服务合同》及《动力国际前期物业服务合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。该合同对包括苏祥云在内的动力国际全体业主均具有法律约束力。尽管该合同约定的期限已于2016年11月届满，但在合同期限届满后，案涉物业并未签订新的物业服务合同，合力公司亦继续为该物业提供了基本的物业服务，故合力公司、苏祥云之间形成了事实上的物业服务合同关系。在合力公司提供基本的物业服务后，苏祥云负有向合力公司交纳物业服务费的义务。关于苏祥云辩称的合力公司未对其铺设地毯的公共通道提供保洁服务问题，因苏祥云在房屋外的公共通道上铺设地毯，客观上变更了合力公司提供相应保洁服务的内容，双方对此变更未协商达成一致意见，且因苏祥云铺设地毯导致合力公司无法按上述前期物业服务合同约定提供相应的保洁服务，故即便苏祥云该辩称属实，也非系苏祥云自身原因致使其未提供相应的保洁服务。苏祥云以此而拒绝交纳物业服务费的辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。关于苏祥云另提出的合力公司多收取了水电费问题，因其未向一审法院举证证明，其可另行依法主张。物业服务费的收费标准问题，上述《前期物业服务合同》约定为11.5元／平方米／月。苏祥云对此辩称，在绿化设施不完善的情况下，物业服务费收费标准应当下浮30%。因该约定系苏祥云与动力国际建设单位双远集团所约定内容，合力公司并未签章认可，该约定对合力公司不具有约束力，故对苏祥云提出的该辩解理由，一审法院不予采纳。对合力公司主张的物业服务收费标准为11.5元／平方米／月，一审法院予以确认。苏祥云房屋建筑面积为67.61平方米，根据上述物业服务费收费标准计算，2015年6月至2020年7月期间，共产生物业服务费61232.44元（11.5元／平方米／月×85.88平方米×62个月）。该期间的上述物业服务费，合力公司已于2020年7月向苏祥云进行了催收，苏祥云应予支付。鉴于合力公司提供的物业服务存在一定瑕疵，为平衡双方利益，督促合力公司提高物业服务质量，对合力公司主张的违约金，一审法院不予支持。综上，合力公司诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、苏祥云在判决生效后三日内支付合力公司2015年6月至2020年7月期间的物业服务费61232.44元；二、驳回合力公司的其他诉讼请求。案件受理费1613.72元，减半收取806.86元，由合力公司负担106.86元，苏祥云负担700元。本院二审中，双方均无新证据举示。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案已查明，合力公司于2011年11月10日与涉案物业建设单位签订了《前期物业服务合同》，该合同合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对苏祥云具有约束力。之后，合力公司按照约定为涉案小区提供了物业服务，至2016年11月期限届满后，涉案物业没有签订新的物业服务合同，合力公司继续为涉案小区提供物业服务，苏祥云接受了合力公司提供的物业服务，应当按照《前期物业服务合同》的约定支付物业服务费。合力公司向苏祥云发出了催收物业服务费的《律师函》，苏祥云仍未支付，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，合力公司要求苏祥云支付物业服务费的诉讼请求人民法院应予支持。关于物业服务收费标准问题。如前所述，《前期物业服务合同》对苏祥云具有约束力，合同约定收费标准为11.5元/平方米/月，该收费标准中不单是物业服务费，还包含了公共区域水电费、电梯能耗。苏祥云以与双远集团签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》的约定和合力公司服务质量差为由，认为应当调低物业服务费收费标准。对此，本院认为，第一，苏祥云在购买涉案物业产权时，即知晓其物业服务收费标准，其购买行为即表示对物业收费标准的接受和认可，合力公司收取物业服务费系依据合同约定，苏祥云理应依照《前期物业服务合同》约定的收费标准交纳物业服务费。第二，苏祥云所称服务质量差系公共通道的保洁问题，双方为苏祥云在通道上铺设地毯后的保洁产生争议，此类争议及瑕疵问题不能成为拒交物业服务费的理由。苏祥云据此要求调低物业收费标准的请求本院不予支持。第三，苏祥云称其与建设单位签订《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》中约定“物业在环境绿化、设施设备等未完善的条件下”，收费标准下浮30%。因该约定系双方在房屋买卖合同中的约定，合同目的系买卖房屋，该约定系房屋买卖双方作出的意思表示，对合同签订双方具有约束力，合力公司不是该合同和补充协议的签订人，不能据此在本案中调低物业费收费标准。如苏祥云认为其权利受到侵害，可另行依照法律规定主张权利。关于合力公司应否赔偿苏祥云财产损失的问题。苏祥云称合力公司非法扣押其和他人的财产，应当承担赔偿责任。对此本院认为，本案系物业服务合同纠纷，而侵权赔偿系另一法律关系，本案中不应对此进行审理和裁判，当事人可另行主张权利。综上所述苏祥云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1330.81元，由苏祥云负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年三月二十九日法官助理  黄春燕书 记 员  程 容