广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初11106号原告：清远市荣泰物业管理有限公司，住所地清远市清城区×××××××××××××××××××办公室02、06、07号。法定代表人：王萌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈金妹，女，该公司员工。被告：邓芳妹，女，1973年9月24日出生，汉族，住广东省清远市清新区××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××124。原告清远市荣泰物业管理有限公司与被告邓芳妹物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告清远市荣泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈金妹到庭参加诉讼。被告邓芳妹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清远市荣泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付锦江豪苑A7栋1702房自2019年2月1日至2020年7月31日的物业管理费3689.46元，违约金956.59元；2.自2019年2月1日至2020年7月31日公摊水、电费分别为51.75元、433.15元，水费898.38元，公摊维修费88.62元，垃圾处理费180元，以上费用共6297.95元（违约金从欠费次月5日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂时计至2020年8月5日止，实际计至清偿之日止）；3.判决被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第1、2项诉讼请求为：1.请求判决被告支付锦江豪苑A7栋1702房自2019年2月1日至2019年11月8日的物业管理费1899.39元，违约金1035.48元；2.自2019年2月1日至2019年11月8日公摊水、电费分别为51.75元、237.44元，水费490.59元，公摊维修费14.97元，垃圾处理费100元，以上费用共3829.62元（违约金从欠费次月5日起每天按欠费总额的0.1%计算，暂时计至2021年1月5日止，实际计至清偿之日止）。事实和理由：原告是一家具有三级资质的物业管理企业，自2010年起入驻锦江豪苑（一期、二期）并与清远市樵顺房地产开发有限公司（下称“房地产公司”）签订了《前期物业服务委托合同》（下称“委托合同”），原告为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。被告购买该房后享受了原告提供的服务，但被告从2019年2月起便拖欠原告的物业管理服务费，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据《委托合同》的规定，被告购买的房屋属于住宅，物业服务费为1.2元/月/平方米，走廊、电梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主；业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总額的千分之一每日繳纳违约金。因此，被告应向原告支付2019年2月及至2019年11月期间的管理费、公摊水电费及违约金等费用共3829.62元。故，为了维护原告的合法利益，特诉至法院。被告邓芳妹书面答辩称，一、原告极其不负责任，答辩人房屋已经依法出售，并将出售情况告知了原告，但现时原告仍对本人主张权利，明显是错误。二、由于锦江业主对原告的管理意见非常之反感，受其影响，新购房人与其他业主一样，根本不认同原告管理，没有与原告重新签订物业服务合同，因此责任在于原告，应该由原告自己承担责任，与答辩人无关。三、原告在2020年10月22日锦江豪苑业主委员会成立后，为隐瞒其真实收支情况，极不配合业委会工作，根本上没有向业主委员会全面、真实提交相关资料，故意阻挠业主行使权利，致使业委员会工作难以开展，其行为应该是恶意行为，因此其在没有全面配合业委会工作之前，应无权向答辩人主张权利。因此请求法院驳回原告诉讼请求，待原告依法将所有涉及锦江豪园物业管理、收费及开支情况全面提交向，经业委会及双方委托的第三方机构确认后，才具备请求权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未对原告提交的证据提出异议，因此，本院采信原告提交的证据并确认原告主张的事实。经查，房产登记信息显示被告所购物业建筑面积为170.81平方米，被告应交的每月物业服务费金额为204.97元。另该房屋已由被告出售给案外人，并于2019年11月8日办理转移登记手续。本院认为，原被告签订的《锦江豪苑前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定恪守履行。原告在被告所购物业的小区内提供物业服务，被告应按照该协议的约定向原告支付物业服务费、公摊水电费、水费、垃圾处理费，但被告仍拖欠原告该费用未付。被告的行为显然已构成违约，原告有权请求被告清偿所拖欠的费用。因此，对于原告请求被告支付自2019年2月1日至2019年11月8日的物业服务费1899.39元、公摊水费51.75元、公摊电费237.44元、水费490.59元、垃圾处理费100元，本院予以支持。此外，根据协议的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照协议约定请求被告支付逾期付款的滞纳金。因协议约定的滞纳金标准（每日1‰）过分高于原告的实际损失，本院酌情调整为按照一年期贷款市场报价利率的标准计算。按照协议约定，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2019年2月至2019年10月每月拖欠的物业服务费以204.97元为基数，2019年11月的物业服务费以54.66元为基数）为基数，自该期物业服务费逾期之日（该期物业费对应月份的次月6日为逾期之日，即2019年3月6日起至2019年12月6日止的每6日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。对于公摊维修费，本院认为原告起诉主张要求被告支付公摊维修费的，应由原告举证证明其获取的本属于小区业主的公共收益尚不足以支付公共设施公共部位的维修费用，而原告在本案中对此没有举出证据予以证明，因此，对于原告诉请的公摊维修费本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邓芳妹于本判决生效之日起10日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付2019年2月1日至2019年11月8日的物业服务费1899.39元及滞纳金，滞纳金以被告拖欠的各期物业服务费（2019年2月至2019年10月每月拖欠的物业服务费以204.97元为基数，2019年11月的物业服务费以54.66元为基数）为基数，按照一年期贷款市场报价利率的标准自该期物业服务费逾期之日（2019年3月6日起至2019年12月6日止的每月6日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；二、被告邓芳妹于本判决生效之日起10日内向原告清远市荣泰物业管理有限公司支付公摊水费51.75元、公摊电费237.44元、水费490.59元、垃圾处理费100元；三、驳回原告清远市荣泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告邓芳妹负担。本判决为终审判决。审判员  潘金桥二〇二一年三月十五日书记员  罗湘羽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。