河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫06民终24号上诉人（原审被告）：李斌，男，1983年3月19日出生，汉族，住鹤壁市山城区。委托诉讼代理人：张文兵，河南谦荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜付炀，河南谦荣律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：付永存，男，1992年4月6日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：李海祯，河南大正永衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王会丽，河南大正永衡律师事务所律师。原审被告：高文峰，男，1985年1月21日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。上诉人李斌因与被上诉人付永存、原审被告高文峰房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2020）豫0611民初3128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李斌的委托诉讼代理人张文兵、杜付炀，被上诉人付永存及其委托诉讼代理人李海祯、王会丽到庭参加了诉讼。原审被告高文峰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李斌上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判房屋设定的抵押行为有效，并驳回付永存的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由付永存承担。事实与理由：一、不动产的转让以登记为准，未经登记的，不发生法律效力。付永存与高文峰的房屋买卖合同未经登记，不发生效力，且涉案房屋买卖合同可能是虚构。理由：1.在2016年4月，鹤壁市淇滨区未来凤凰城的房价在每平米6000元左右，而付永存与高文峰买卖的房价每平米3846.15元，显然不符合市场价格。2.付永存没有给付高文峰55万元房款，55万元的转帐，只能说明付永存与高文峰有55万元的经济往来，不能认定就是购房款。3.正常的房屋买卖合同都是付房款的80%，剩余房款在过户时支付。而本案付永存一次付清房款55万元，还在长达四年多的时间内，一直未要求高文峰办理过户，不合常理。4.李斌与高文峰民间借贷纠纷一案，已进入执行阶段，付永存与高文峰是为了阻止对该房屋的执行，本案涉嫌虚假诉讼，因此该房屋的所有权人依然是高文峰。二、李斌与高文峰依法签订了书面的抵押合同，并在不动产登记机关依法登记，取得了他项权证，李斌设立的抵押权有效。三、一审高文峰未到庭参加诉讼，无法查明案件事实，且高文峰是卖房人，而房款收条是高文峰所在的公司出具，不符合常理。付永存辩称，1.一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当依法维持原判。2.付永存购买涉案房产的行为在抵押之前，李斌的抵押行为无效。本案中，涉案房屋因付永存已经支付了房款并实际入住，对该房屋已经享有实际的权益，仅仅由于李斌的原因没有办理产权过户手续，造成房产实际权属与登记权属不一致的情形，该房产属于“有争议的财产”。依据我国《民法典》的规定，“所有权、使用权不明或者有争议的财产”，属于禁止抵押的财产范围，高文峰以不享有所有权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。因此，本案中出卖人高文峰将已出售的房屋抵押给他人，违反了国家法律的强制性规定，应认定抵押无效。3.李斌明知该房产已经出售还设立抵押，其抵押行为不应受法律保护。李斌在该房屋上设立抵押权时就已经知道该房屋已出售，但依然设立抵押权，其应承担不利后果，抵押行为不应受法律保护。李斌于2019年3月20日向高文峰提起民间借贷诉讼，于2019年8月9日申请强制执行，均未提到该房产的抵押事宜。另案李斌有专业律师，起诉时没有提起行使抵押优先权，在申请强制执行时没有提到执行该房产，并不符合常理，只能说明李斌起诉前就已经知道该房产已经卖出事实。付永存购买房产已经支付全部房款并实际占有在先，李斌办理抵押在后，即使李斌之前不知道房产已出卖的事实，在办理抵押时没有实际查验抵押房产，未尽到正常的注意义务，也不能构成善意抵押权人。请求依法驳回上诉，维持原判。高文峰未作答辩。付永存向一审法院起诉请求：1.判令涂销李斌对位于鹤壁市淇滨区未来凤凰城小区10号楼2单元5层西户房屋的抵押权登记；2.判令高文峰将位于鹤壁市淇滨区未来凤凰城小区10号楼2单元5层西户房屋所有权转移登记至付永存名下。一审法院认定事实：2016年4月3日，付永存（乙方）与高文峰（甲方）签订《房屋买卖合同协议书》，主要约定：“1.甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方已对甲方房屋具体情况做了充分了解，并愿意购买其房屋。2.该房屋坐落于鹤壁市淇滨区华山路与九江路交叉口西南角未来凤凰城小区内10号楼2单元5层西户，房屋面积143平方米。3.该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。并且保证该房屋的房屋权属状况的真实性，保证该房屋不受他人合法追索。如果由此导致乙方受到损失，甲方予以赔偿。4.经双方协商确定，该房屋的成交价款为伍拾伍万元整，小写550000元，房款的支付方式为一次性付清。甲方要把购房协议书和交暖气开口费、水电开口费、有线电视开口费等相关票据、身份证复印件一份、钥匙一并交给乙方。过户时甲方要积极配合乙方过户。5.双方约定，办理上述手续费用有乙方支付。6.本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。本合同未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。”该协议签订当日，付永存的父亲付红军以银行卡转账的形式向高文峰支付了上述购房协议中约定的550000元购房款。同时，高文峰及其父亲高现民、鹤壁市盛泰汽车零部件有限公司共同为付永存出具证明“证明，今收到付永存购买高文峰未来凤凰城二期10号楼2单元五楼西户住房款伍拾伍万元整（不含车库），特此证明。房产证直接办付永存手续。”高文峰将涉案房屋交付付永存，付永存对该房屋进行装修并居住至今。涉案房屋于2017年办理了不动产权登记，登记权利人为高文峰，不动产权证号为豫（2017）鹤壁市不动产权第0009753号。2017年10月24日，高文峰将涉案房屋抵押给李斌，并办理了不动产抵押登记，登记证号为豫（2017）鹤壁市不动产权证明第0021767号。鹤壁市山城区人民法院在执行工行长风路支行与高文峰借款合同纠纷一案中，于2020年4月3日做出（2019）豫0603执736号之三民事裁定书，将高文峰名下的涉案房屋予以查封。2020年7月2日，付永存提出执行异议，鹤壁市山城区人民法院驳回了付永存的异议请求。2020年7月22日，付永存提出案外人执行异议之诉，鹤壁市山城区人民法院作出（2020）豫0603民初886号民事判决，认定付永存已经具备了足以排除强制执行的要件，判决停止对涉案房屋的执行。一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护，当事人应按照合同约定履行义务。本案中，付永存与高文峰签订《房屋买卖合同协议书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。付永存按合同约定支付了涉案房屋的全部房款，高文峰已将涉案房屋交付付永存，根据本案现有证据，高文峰应按照合同约定将涉案房屋过户至付永存名下，对此诉讼请求，予以支持。关于判令涂销李斌对涉案房屋抵押权登记的诉讼请求，本案中，付永存购买涉案房屋在先，李斌享有抵押权在后。付永存依约支付了全部购房款，并已合法占有涉案房屋，对该房屋已经享有实际的权益。虽然涉案房屋的所有权仍登记在高文峰名下，但高文峰仅是名义上的所有权人，实际已丧失对该房屋的处分权。在此情况下，涉案房屋权利人的登记状态与实际状态不一致，应认定该房屋为有争议的财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项的规定，有争议的财产不得抵押。高文峰将已出售的房屋抵押给李斌违反了上述法律的强制性规定，且涉案房屋办理抵押时付永存已实际占有涉案房屋，李斌提交的证据不足以证明其尽到一个善意抵押权人应尽的注意义务，故认定高文峰将涉案房屋向李斌抵押的行为无效。因此付永存要求涂销李斌对涉案房屋的抵押登记，予以支持。高文峰未到庭参加诉讼，视为放弃质证抗辩权。一审法院判决：一、高文峰与李斌之间以位于鹤壁市淇滨区未来凤凰城小区10号楼2单元5层西户房屋设定抵押的行为无效，高文峰、李斌应于判决生效之日起十五日内到房屋抵押登记机关办理该抵押权[豫（2017）鹤壁市不动产证明第0021767号]涂销手续；二、高文峰于判决生效之日起三十日内协助付永存办理位于鹤壁市淇滨区未来凤凰城小区10号楼2单元5层西户房屋[豫（2017）鹤壁市不动产权第0009753号]的不动产权登记手续，将上述房屋产权办理至付永存名下，因变更登记产生的费用由付永存负担。案件受理费9300元，减半收取4650元，由高文峰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。付永存提交房屋买卖三方合同一份，拟证明：鹤壁市当时的房价是每平米4000元左右，并非李斌所述每平米6000多元，房价是在2016年底开始大涨。在买高文峰房子之前，付永存将淇水春天小区的95.37平方及地下室的房子卖了43万元，折合每平米4000元。李斌质证认为，该证据与本案没有关联性，无法真实反映出涉案房屋的真实房价，涉案房屋所在小区的地理位置和房价明显优于淇水春天小区。在一审中，李斌已经出具证据证明高文峰在2013年购买本案房屋时，花费64万余元，其不可能在2016年以55万元卖出。高文峰未发表质证意见。本院认为，付永存提交的房屋买卖合同与涉案房屋不具有直接关联性，不能证明其诉讼主张，且李斌不予认可，对该证据的证明力本院不予确认。经审查当事人提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院庭审查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人李斌所提出的付永存与高文峰的房屋买卖合同未经登记，不发生效力，一审高文峰未到庭参加诉讼，房屋买卖合同可能虚构，李斌设立的抵押权有效的上诉理由。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，付永存向法院主张其系涉案房屋实际权利人，其向法院提交了2016年4月3日付永存与高文峰的房屋买卖合同，当日付永存父亲全额支付房款55万元的银行流水、当日高文峰及其父亲高现民、鹤壁市盛泰汽车零部件有限公司共同为付永存出具收到房款的证明。李斌对此不予认定，认为一审高文峰未到庭参加诉讼，涉案房屋买卖合同可能虚假，仅是单方猜测，并未提交充分有效的证据印证其上诉主张。高文峰未到庭参加诉讼，视为放弃质证抗辩权，并不影响本案事实的查明，且根据鹤壁市山城区人民法院已经发生法律效力的（2020）豫0603民初886号民事判决，高文峰对房屋买卖合同的真实性予以认可，付永存已经实际占有使用涉案房屋，并认定付永存已经具备了足以排除强制执行的要件，足以证明付永存以购买房屋、取得房屋所有权的意思与高文峰签订房屋买卖合同，具有物权期待权。同时结合本案现有证据不能证明涉案房屋未办理过户系付永存自身原因所致，付永存依约支付了全部购房款，并已合法占有涉案房屋，故付永存已经取得案涉房产的民事权益，一审法院对其要求高文峰对涉案房屋协助办理过户的诉讼请求予以支持并无不当，李斌的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第一款第（四）项规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押。本案中，涉案房屋虽未办理过户登记，但付永存已经取得案涉房屋的民事权益，涉案房屋权利人的登记状态与实际状态不一致，李斌与高文峰于之后签订抵押合同为涉案房屋设立抵押权违反了上述法律规定。经查询，李斌在本辖区法院有多起借款合同或民间借贷案件，李斌应当具有一定的抵押担保专业知识，但根据鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初1681号民事判决和该院（2019）豫0611执1852号民事裁定书显示，李斌作为抵押权人，其向高文峰起诉主张偿还借款时以及申请执行中，均未主张行使抵押权，一审法院综合本案实际情况认定高文峰将涉案房屋向李斌抵押的行为无效，并对付永存要求涂销涉案抵押权登记的诉讼请求予以支持并无不当。李斌的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人李斌的各项上诉理由均不能成立，本院不予支持。鹤壁市淇滨区人民法院一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人李斌负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  祁 祎审判员  苗国庆二〇二一年三月三十日书记员  张亚楠