甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初4065号原告（反诉被告）：甘肃省广播电视器材供应站，统一社会信用代码：91620102224439506B,住所地兰州市城关区上水巷3。法定代表人：司学林，该站站长。委托诉讼代理人：梁向洪，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：康凤君，甘肃久铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州大学第一医院，统一社会信用代码：12620000438002676Q，住所地兰州市城关区东岗西路11号。法定代表人：李汛，该院院长。委托诉讼代理人：贺彦，甘肃雷诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：荔天宏，甘肃雷诺律师事务所律师。原告（反诉被告）甘肃省广播电视器材供应站（以下简称广电器材供应站）与被告（反诉原告）兰州大学第一医院（以下简称兰大一院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，兰大一院因要求广电器材供应站退还保证金并赔偿相关损失为由提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。广电器材供应站委托诉讼代理人梁向洪、康凤君与兰大一院委托诉讼代理人贺彦、荔天宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广电器材供应站向本院提出诉讼请求：1、确认广电器材供应站与兰大一院签订的编号为ＧＳＳＧＢＤＳＱＣＧＹＺ-2019001的房屋租赁合同于2019年10月23日解除；2、判令兰大一院立即按合同约定向广电器材供应站支付2019年3月1日至10月22日的房屋租金846658.34元、物业费51756.8元、违约金130200元；3、本案全部诉讼费用由兰大一院承担。事实与理由：2019年3月1日，广电器材供应站与兰大一院签订编号为ＧＳＳＧＢＤＳＱＣＧＹＺ-2019001的房屋租赁合同，约定广电器材供应站将位于兰州市城关区××路××号的房屋出租给兰大一院，租赁期限自2019年3月1日至2029年2月28日，其中2019年3月1日至5月31日为免租期，租金每年1735000元，按季度支付，兰大一院须于合同签订后三个工作日内支付一个季度的押金434000元，物业费为每月6469元；合同同时约定如兰大一院逾期支付租金，每逾期一日，须支付0.5%的逾期付款违约金，并承担违约责任。然而，在合同履行过程中，兰大一院除支付270000元押金外，并未按照合同约定支付租金、剩余押金及物业费。广电器材供应站曾多次向兰大一院致函催收上述款项，但兰大一院均以不同理由推脱。2019年7月23日，广电器材供应站收到兰大一院发出的关于解除租赁合同的告知函后，表示同意解除合同，但兰大一院应依合同约定支付尚欠款项并承担违约责任，然而，兰大一院至今未支付任何款项，依据双方合同约定，合同解除的时间应为2019年10月23日。为此，广电器材供应站诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）兰大一院辩称，第一，兰大一院与广电器材供应站于2019年3月1日、3月21日签订的房屋租赁合同及补充协议是效力待定的合同，涉案房屋的所有权人为甘肃省广播电影电视局，并非广电器材供应站，但截止目前，涉案房屋的所有权人并未对广电器材供应站与兰大一院签订的房屋租赁合同进行任何形式的追认；第二，广电器材供应站依据合同第十六条第一款约定主张双方签订的房屋租赁合同于2019年10月23日解除明显错误；第三，兰大一院不存在任何违约行为，广电器材供应站主张的相关费用无事实依据。被告（反诉原告）兰大一院向本院提出反诉请求：1、确认兰大一院与广电器材供应站签订的编号为ＧＳＳＧＢＤＳＱＣＧＹＺ-2019001的房屋租赁合同于2019年7月23日解除；2、判令广电器材供应站向兰大一院返还保证金270000元；3、判令广电器材供应站赔偿兰大一院装修设计费280000元；4、本案诉讼费由广电器材供应站承担。事实与理由：2019年3月1日，兰大一院与广电器材供应站签订编号为ＧＳＳＧＢＤＳＱＣＧＹＺ-2019001的合同书，约定兰大一院承租位于兰州市城关区××路××号××房用于体检中心二部的建设运营，租赁期限10年，自2019年3月1日至2029年2月28日，其中2019年3月1日至5月31日为免租期。该合同签订后，案外人甘肃鼎鑫拍卖有限公司将兰大一院支付的拍卖保证金270000元转付给广电器材供应站。此后，兰大一院与广电器材供应站又于2019年3月29日专门针对涉案房屋有关消防事宜签订《补充协议》，明确约定广电器材供应站应配合兰大一院办理合法的消防手续。但是，因广电器材供应站拒绝配合办理消防手续，致使涉案房屋未通过消防验收。兰大一院多次催告未果，遂于2019年7月23日向广电器材供应站发出《关于解除的通知》，明确告知广电器材供应站在收到该通知书后房屋租赁合同依法自动解除，广电器材供应站也未就该合同解除提出书面异议。至此，双方于2019年3月1日签订的《合同书》已于2019年7月23日解除。同时，兰大一院为体检二部的装修实际产生装修设计费28万元，但因广电器材供应站迟延履行合同义务的违约行为导致兰大一院无法使用涉案房屋，给兰大一院造成了包括上述装修设计费在内的巨大经济损失。兰大一院认为，广电器材供应站拒不整改及配合办理消防手续的行为，致使兰大一院的合同目的无法实现，双方签订的租赁合同已依法解除，故广电器材供应站应向兰大一院退还已收取的保证金，并赔偿损失。原告（反诉被告）广电器材供应站针对被告（反诉原告）兰大一院的反诉辩称，一、案涉房屋系广电器材供应站所有的用于经营、办公的六层建筑物，属于二类民用建筑物，广电器材供应站通过拍卖方式出让该建筑物10年的租赁权，兰大一院在竞拍前多次到现场查看了涉案房屋的现状，在拍卖会现场，拍卖师对涉案房屋的相关情况做了介绍和说明。因此，兰大一院是对涉案房屋有足够了解后，最终竞得了租赁权，并与广电器材供应站签订合同书，然合同履行过程中，兰大一院又以该租赁物属于一类建筑，无法通过消防验收为由，拒付房屋租金及相关费用，并提出解除合同的理由显然不能成立。二、根据双方签订的《合同书》第十六条的约定，兰大一院单方提前解除合同的，须提前90日向广电器材供应站提出，合同并未约定兰大一院享有其他情形的合同解除权。兰大一院于2019年7月23日向广电器材供应站提出解除合同，该合同应于2019年10月23日正式解除。兰大一院主张合同自解除通知到达之日起解除没有事实和法律依据。三、在案涉合同解除前，兰大一院应当依据合同约定履行支付房屋租金、押金及物业费的义务，广电器材供应站也多次要求兰大一院履行支付义务，但兰大一院均拒绝履行，已构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任，其无权要求广电器材供应站返还保证金。同时，根据合同约定，兰大一院承租房屋后对合同内楼盘改造装修，包括电力系统、消防系统、上下水管网系统、排污系统、暖气循环系统等，在不影响其他楼层的情况下，可根据业务需要自行设计改造并承担费用及责任，因此，兰大一院对租赁房屋的设计费用，应由其按照约定自行承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案诉争认定事实如下：位于兰州市城关区××路××号××层××层的房屋（以下简称：涉案房屋）的所有权人系甘肃省广播电影电视局。期间，经甘肃省广播电影电视局内部行政调配，涉案房屋由原告（反诉被告）广电器材供应站实际占有使用。2018年12月，广电器材供应站委托甘肃鼎鑫拍卖有限公司（以下简称：鼎鑫拍卖公司）对涉案房屋一至六层（实际总面积2156.53平方米）的十年期租赁权进行拍卖。2019年1月3日、1月8日，鼎鑫拍卖公司发出拍卖公告，定于2019年1月14日上午就涉案房屋十年期租赁权进行公开拍卖，并要求竞买人自行现场踏勘，竞买保证金为30万元。2019年1月14日，被告（反诉原告）兰大一院向鼎鑫拍卖公司支付竞拍保证金30万元后，以第一年租金1735000元的应价竞得涉案房屋十年期租赁权，并与鼎鑫拍卖公司签订了拍卖成交确认书。2019年3月1日，广电器材供应站与兰大一院签订合同书，约定广电器材供应站将位于兰州市城关区××路××号的房屋出租给兰大一院用于体检中心二部的建设运营，广电器材供应站保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定，总出租面积为2156.533平方米，其中一楼161.925平方米、二楼500.008平方米、三至六楼每层均为373.65平方米；租赁期限10年，自2019年3月1日至2029年2月28日，其中2019年3月1日至5月31日为免租期；租金第一、第二年不变，为1735000元，按季度支付，每季度最后10天前支付下季度房租，并于合同签订后三个工作日内支付押金434000元；物业费为每月6469元；合同期内，兰大一院确因自身经营状况发生变化而无力履行合约，可提前90天向广电器材供应站申请提前终止合同；合同还约定了其他事宜及违约责任。2019年3月11日，鼎鑫拍卖公司依约将兰大一院支付的竞拍保证金30万元扣除3万元拍卖佣金后将剩余27万元作为押金支付给了广电器材供应站。上述合同签订后，因消防问题，双方于2019年3月29日签订了补充协议，约定“一、出租方按照合同条款配合租赁方办理合法的消防手续；二、按照消防验收要求，如后期消防验收因七楼彩钢房而不能通过，出租方需拆除楼顶的彩钢板房；出租方应按消防法规的相关要求，完善原楼使用性质的消火栓系统及楼顶消防水箱的建设，所产生的费用由出租方承担；出租方按照合同条款配合租赁方完善室内喷淋系统、报警系统的改造，所产生的费用由租赁方承担；五、出租方按照合同条款配合租赁方完成室外疏散楼梯及外挂电梯等设施的增设工作，所产生的费用由租赁方承担。”2019年4月9日，广电器材供应站向兰大一院交付了涉案房屋。2019年6月8日，因兰大一院就拟建设的体检中心申请消防安全检查，兰州市公安消防支队城关区大队进行检查后向兰大一院发出“关于对甘肃省广播器材供应站拟建设体检中心进行消防安全检查的反馈意见”，该意见指出消防安全方面存在的问题有“1、建筑第7层为扩建区域，建议恢复原有设计，并在建筑顶部增设室内消火栓、屋顶水箱及增压稳压设施；……6.该建筑建设时间较早，应核实供水条件是否满足火灾延续时间供水量要求，若不满足应增设消防水池及消防泵房。”兰大一院收到上述反馈意见后，于2019年6月17日向广电器材供应站发函要求广电器材供应站拆除涉案房屋7层后期加盖的临时违章建筑，并提供涉案房屋所在楼宇的总高度数额。广电器材供应站于2019年6月20日向兰大一院回函称，兰大一院应在其租赁的一至六层范围内设计装修，对七楼所涉建筑的处理方式已在补充协议中明确界定，兰大一院应按合同及补充协议内容履行，并要求兰大一院于2019年6月25日前支付应于合同签订后三日内支付的押金40万元及应于2019年5月20日起支付的三个月房租。因涉案房屋的总高度为26.3米，拟建设的兰大一院体检二部在医疗建筑分类中为一类高层公共建筑，但该建筑已无法实现消防设施改造，不能通过消防验收，兰大一院拟建设的体检二部无法取得各项合法手续进行运营，遂于2019年7月1日向广电器材供应站发出“关于协商解除租赁合同的告知函”，但广电器材供应站于2019年7月8日向兰大一院回函认为兰大一院在竞拍前曾多次派人实地勘察，现以无法实现消防设施改造为由提出解除合同的理由不充分，并称在双方未协商一致前，兰大一院无权单方面终止合同。2019年7月11日，兰大一院再次向广电器材供应站发出“关于解除租赁合同的告知函”，但广电器材供应站认为兰大一院未按合同约定支付租金及其他费用，违约在先，于2019年7月12日回函要求兰大一院支付租金后再协商解除合同、赔偿问题。2019年7月15日，兰大一院再次向广电器材供应站发出催告函，要求广电器材供应站在接到催告函7日内对消防设施完成整改，否则，兰大一院将依法解除合同。2019年7月18日，兰大一院向广电器材供应站发出同意在双方商谈期间，广电器材供应站出租、出售涉案房屋，以减少损失的告知函，但广电器材供应站并未对涉案房屋进行整改，兰大一院遂于2019年7月23日向广电器材供应站再次发出“关于解除《房屋租赁合同》的通知”，广电器材供应站收到该通知后，于2019年7月24日向兰大一院发出“关于敦促支付租金义务的通知”，对兰大一院认为双方签订的房屋租赁合同自2019年7月23日自动解除的观点表示反对，并要求兰大一院按合同约定支付租金。2019年8月27日，兰大一院向广电器材供应站交还了房屋，但双方对合同的解除时间不能达成一致意见，酿成纠纷。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。公共聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上人民政府消防救援机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，兰大一院作为专业的医疗机构，在竞拍前就应对涉案房屋是否符合其经营兰大一院体检二部的相关条件进行核实，但其未尽到谨慎注意义务，通过竞拍方式取得涉案房屋十年期的租赁权后才发现涉案房屋消防不符合验收标准存在过错。但在广电器材供应站向兰大一院交付房屋前，因涉案房屋消防问题，双方于2019年3月29日签订了补充协议，约定如后期因七楼临建彩钢房不能通过消防验收，器材供应站需拆除七楼的彩钢房，然而，兰大一院接到消防部门的整改通知后，于2019年6月17日书面要求广电器材供应站将七楼临建拆除，广电器材供应站至今未予拆除构成违约，同时，广电器材供应站未将七楼的建筑物拆除势必导致涉案房屋不能经过消防验收，进而导致兰大一院的合同目的无法实现，故兰大一院于2019年7月23日向广电器材供应站发出关于解除《房屋租赁合同》的通知要求解除合同并无不当，根据本案实际情况，该合同解除非因合同约定情形，而是因合同目的无法实现的法定情形，故本院对兰大一院反诉要求确认双方于2019年3月1日签订的合同书及2019年3月29日签订的体检二部新址有关消防的补充协议于2019年7月23日解除的反诉请求予以支持，同时，对广电器材供应站本诉要求确认合同解除时间应依据合同中“单方提前解除合同的须提前90日提出”的约定应为2019年7月23日的诉求不予支持。但如前所述，兰大一院就案涉租赁合同的签订未尽到谨慎注意义务，存在过错，应向广电器材供应站支付合同约定的计租日2019年6月1日至合同解除之日2019年7月23日、并顺延合理腾退时间至2019年7月31日的租金289167元（1735000元÷12月×2月），而对于广电器材供应站要求兰大一院支付免租期（即2019年3月1日至5月31日）及顺延的合理腾退时间到期日（即2019年7月31日）至2019年10月23日的租金的诉讼请求，本院不予支持。关于广电器材供应站要求兰大一院支付物业费51756.8元的诉讼请求，根据本案实际情况，兰大一院并未实际占有使用涉案房屋，故本院对广电器材供应站的该项诉请不予支持。对于广电器材供应站要求兰大一院支付违约金的诉讼请求，因广电器材供应站在履行合同时亦存在违约行为，且其违约行为直接导致兰大一院的合同目的无法实现并最终解除合同，故对广电器材供应站的该项诉请本院亦不予支持。同时，对兰大一院反诉要求广电器材供应站返还保证金270000元的诉讼请求，虽然兰大一院在案涉合同签订时未尽到谨慎注意义务，存在过错，但其在合同签订后就合同实际履行存在的问题与广电器材供应站签订补充协议进行补救，而广电器材供应站未履行补充协议约定的义务，其违约行为导致兰大一院的合同目的无法实现并最终解除合同，故对兰大一院的该项诉请本院予以支持。关于兰大一院反诉要求广电器材供应站赔偿其装修设计费280000元的诉讼请求，经庭审查明，虽然兰大一院为案涉体检二部的装修实际进行了设计，但兰大一院并未向相关设计单位支付该设计费，故对兰大一院的该项反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）甘肃省广播电视器材供应站与被告（反诉原告）兰州大学第一医院于2019年3月1日签订的合同书及2019年3月29日签订的体检二部新址有关消防的补充协议于2019年7月23日解除；二、被告（反诉原告）兰州大学第一医院于本判决生效后15日内向原告（反诉被告）甘肃省广播电视器材供应站支付房屋租金289167元；三、原告（反诉被告）甘肃省广播电视器材供应站于本判决生效后15日内向被告（反诉原告）兰州大学第一医院返还履约保证金270000元；四、驳回原告（反诉被告）甘肃省广播电视器材供应站的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）兰州大学第一医院的其他反诉请求。上述第二、三项相互折抵后，被告（反诉原告）兰州大学第一医院于本判决生效后15日内向原告（反诉被告）甘肃省广播电视器材供应站支付19167元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14058元，原告（反诉被告）甘肃省广播电视器材供应站承担10000元，被告（反诉原告）兰州大学第一医院承担4058元；反诉费4650元，原告（反诉被告）甘肃省广播电视器材供应站承担2250元，被告（反诉原告）兰州大学第一医院承担2400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  毛世祥人民陪审员  马 骏人民陪审员  刘 铭二〇二一年三月二十五日书 记 员  陈丽萍