河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初1228号原告徐延锋，男，1973年6月17日出生，汉族，住南阳市宛城区。委托代理人王瀚增，南阳市功能区兴法律服务所，特别授权。被告南阳盘古房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91411300663443320K（1-1）。住所地南阳市官庄工区中南路中段（原南阳市八一路20号）。法定代表人陈付全，任公司执行董事。委托代理人陈晨，河南问鼎律师事务所律师，特别授权。原告徐延锋诉被告南阳盘古房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，由审判员范成然独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐延锋的委托代理人王瀚增及被告南阳盘古房地产开发有限公司委托代理人陈晨到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2013年11月4日,原被告双方签订《【盘古官邸】认购协议书》一份，同日原告向被告交纳认购意向金10.3万元，被告出具收据一份，认购“盘古官邸”C区3号楼2单元301室住宅。协议约定:甲方(被告)须按照政府政策规定,及时办理合法房产证手续。因被告预销售房屋的建设项目没有经过相关管理部门审批不符合商品房销售的相关规定，双方至今没有签订《商品房买卖合同》，原告要求被告返还认购意向金符合意向认购协议书的约定，但被告推诿没有返还。综上所述，原告与被告经协商无果，故向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原被告签订的购房合同。2、依法被告返还认购意向金10.3万元及资金占用费（自2013年11月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款付清为止）。3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、案涉新型社区房屋,在法律意意上不完全等同于商品房的买卖,该社区建设不同于城市商品房建设,不需要五证齐全。原告在购房时，对项目性质是明知的,答辩人未向任何人承诺过项目五证齐全,原告现提起诉讼,有违诚实信用原则。二、答辩人承建并销售的案涉项目房屋是按照新农村社区政策建设的房屋,符合各级政府文件精神，项目经各级政府立项、审批和同意,是合法的建设和销售行为。建设土地符合土地利用规划，并已完成相关备案手续。案涉项目办理房产证事宜属，答辩人在认购协议书中明确约定,盘古公司须按照政府政策规定，及时办理合法房产证手续,且办理房产证系政府事权，需相关职能部门作出决策，其土地和办理房屋所有权证的条件亦受当地政府政策的制约。现答辩人仍在积极协调、对接、配合地方政府完善相关用地及房屋产权证的办理的相关事宜。三、双方之间的协议为认购书，其性质为预约合同,不存在合同无效的情形，且2013年11月29日,原告徐延锋按照协议约定，向被告缴纳定金3万元,及案涉房屋部分房款,案涉房屋建好后一直通知原告收房,原告以各种理由推辞拒不收房,现2021年2月22日,原告才向人民法院起诉要求返还价款,其解除权已丧失,即使被告同意解除认购协议，亦是原告存在违约行为,其定金不应退还,原告亦不能向被告主张任何损失。另原告参与的是油田职工系统团购活动，亦说明被告销售房屋符合政府政策规定,不违反法律强制性规定，且已经达到交付使用条件，属于有效的民事法律行为,依法应予以保护。四、本案诉讼费答辩人不予承担。原告为支持其诉请提交如下证据：第一组证据，河南油田采油一厂团购认购协议书（2013年11月4日）。证明原被告之间商品房认购协议真实有效。第二组证据，收据三张（2013年10月1张和11月2张）证明原告向被告交付了房款。被告对原告出示证据作出质证意见如下：对1、2组证据，真实性不持异议，但对证明方向有异议。1.该认购协议书并非商品房买卖合同，而是预约合同。2.该合同条款明确约定，有三万购房定金，在原告交付相应房款时扣除，假设不购买房屋也不退还，关于办理房产手续过错也不在于盘古房地产公司而是政府政策不完善。被告为支持其辩称提交证据如下：第一组证据：河南省国土资源厅、财政厅豫国土资发【2012】81号《关于印发2012年杜河南省土地综合整治试点项目规划方案备案和补助资金申请指南的通知》、2012年10月22日南阳市新型农村社区建设领导小组宛新农社办【2012】1号《关于确定全市100个新型农村社区示范点和13个整体推进乡镇名单的通知》及附件《全市100个市级新型农村社区建设示范点名单》、2013年4月10日《唐河县人民政府关于对郭滩镇幸福湾等8个新型农村社区规划的批复》、2013年11月29日豫土综治办发【2013】142号《河南省土地综合整治工作领导小组办公室关于收到唐河县张店镇李宅村土地综合整治试点项目归划方案备案材料的通知》各一份。证实：案涉官庄工区东兴街道办李宅社区盘古官邸项目属于新型农村社区项目，非城镇商品房开发项目。是经南阳市人民政府确定的全市100个新型农村社区项目之一，唐河县人民政府同意县规划局、县农办存档备案，实施，该项目并己依法向河南省土地综合整治工作领导小组办公室进行了备案。案涉被告人开发建设的李宅村新型农村社区项目——盘古官邸的开发建设已得到政府的批准，符合法律规定。第二组证据：2018年2月10日宛官管纪【2018]】4号《官庄工区管理委员会会议纪要》、2018年5月30日宛官管纪【2018】18号《官庄工区管委会主任办公（扩大）会议纪要》、2018年9月12日南阳市官庄工区管理委员会《关于南阳盘古房地产开发有限公司相关问题的报告》及2019年11月18日官庄工区东兴街道办事处《会议纪要》各一份。证实：1、几份文件一致确认，案涉李宅社区盘古官邸项目系南阳市确定的100个新型农村社区示范项目，“手续完北，合法合规”，属官庄工区招商引资项目，项目前置手续在南阳市和工区相关部门的监控监督下得到了有序推进；2、因盘古公司前期投资人因病逝世，为妥善化解李宅社区盘古官邸项目的村民安置及拖欠工程款等不安定因素，确保盘古官邸项目顺利进行，经东兴办事处积极协调，2018年4月官庄工区管理委员会引进新的投资人即现投资人恢复项目建设；3、官庄工区一直给与案涉项目于政策支持，并要求东兴办事处协助办理相关手续、改善盘古社区周边环境：协调完成油田职工团体购房尾款的收缴工作等，认真负责地彻底解决相关遗留问题。第三组证据：徐延锋与盘古公司签订的《河南油田公安系统团购【盘古官邸】认购协议书》一份及收款收据（同原告举证，不再重复出示）。证实：双方自愿签订的案涉房产认购协议书，原告并自愿交纳了房款。第四组证据：盘古官邸。C3号楼业主装修入住明细、，证明：2018年10月26日盘古官邸C3号楼已满足入住条件，购房户己开始办理房屋交接手续入住。原告对被告出示的证据质证意见为：对1组证据，真实性没有异议，证明方向有异议，该证据只能证明被告接受规划建设房屋，与本案的争议事实无关。对2组证据，内部的会议纪要无法核实真实性。该证据仅能证明，该房产所在区域有政府扶持，与本案合同的履行没有直接关系。对3组证据，没有异议。对4组证据，真实性、证明方向均有异议，该证据系被告单方提供没有其他证据辅助证明该房屋可以居住。根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月4日,原、被告双方自愿签订南阳盘古房地产开发有限公司开发的【盘古官邸】项目《认购协议书》，后原告分三次（2013年10月19日现金100元、2013年11月4日500元、2013年11月29日102400元）向被告交纳50%房款10.3万元，被告向原告出具收据三张，认购“盘古官邸”C区3号楼2单元301室住宅。截止目前双方没有签订《商品房买卖合同》。另查明，南阳盘古房地产开发有限公司销售的【盘古官邸】项目截止目前未取得商品房预售许可证。本院认为，关于原、被告签订的《认购协议书》是否有效的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房买卖预售合同,应当认定无效。”本案中,被告南阳盘古房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证的情况下,与原告签订【盘古官邸】《认购协议书》并收取房款的行为,违反了法律强制性规定,依法应确认双方签订的【盘古官邸】《认购协议书》无效。关于违约责任问题，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”被告南阳盘古房地产开发有限公司在没有取得预售证的前提下出售房屋存在过错，并且在出售后没有采取补救措施等行为造成原告没有实际取得物权，《认购协议书》第三条“买卖条款”第一项“甲方须在本协议签订之日起，多层（6层）15个月内交付乙方住房；小高层（11-17层）19个月内交付乙方住房；如有不可抗因素（如：自然灾害、政府政策调整等）可顺延交房日期。”的约定被告方未能举证其具体发生政策调整导致房屋延迟交付的证据，无法证明不可抗力发生的时间及原因，因此本院对原告提出的要求被告自2013年11月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款付清为止的请求予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定,判决如下:一、依法解除原告徐延峰与南阳盘古房地产开发有限公司之间签订的协议号为：2013110432301号的《认购协议书》。二、被告南阳盘古房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告徐延峰房款103000元。（并自2013年11月4日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付原告违约金至房款付清为止）。三、驳回原告徐延峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1180元，由被告南阳盘古房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  范成然二〇二一年三月三十日书记员  朱 森