广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初2190号原告：广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××，统一社会信用代码91440600MA4UK9QU6A。负责人：李耀民。委托诉讼代理人：冼嘉乐、王秀华，均系广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：徐艳，女，1988年2月24日出生。原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司诉被告徐艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王秀华到庭参加诉讼，被告徐艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理服务费4688.69元（按2.90元/平方米﹒月的标准计算，从2019年5月至2020年7月，共15个月）；2、判令被告向原告支付物业管理服务费违约金1021.65元（违约金以当月欠缴的物业管理服务费为本金，按每日0.1%的标准，从欠缴之日起计至被告实际缴清之日止，暂计至2020年7月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系可逸诚品广场业主。根据前期物业服务协议约定：1、协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》或建设单位依法选定其他物业管理企业而签订《前期物业管理委托合同》生效之日终止；2、物业服务费用标准为2.90元/平方米﹒月，被告每月10日前向原告缴物业费；3、被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日0.1%追缴逾期付款违约金。涉案物业位于佛山市禅城区××××××××座，被告为权利人。原告依约为被告提供了物业管理服务至今，被告却不依约向原告支付上述费用，且原告曾多次以各种方式催讨涉案欠缴的2019年×月至2020年×月物业管理费4688.69元均未果。原告提起诉讼，请求法院判如所请。被告提交书面答辩意见：被告已在2020年9月交纳2019年5月-2020年7月的物业管理费，请求法院驳回原告的诉讼请求。1、2020年6月26日收到被告交款通知书，应交物业费1067.21元，与管家确认金额，被告有2000元装修押金未退，原告建议直接将押金抵减物业费，所以在当时被告认为没有欠缴物业费，另外装修押金抵减的哪几个月物业费被告不得而知。2、2.90元/平方米﹒月物业费，是一级物业公司收费标准，却未提供一级物业公司应提供的服务。小区卫生堪忧、扰人噪音无人理会、高空坠物也反映多次，希望装摄像头，大多数业主对物业不满意。3、小区商业收入广告费、公共地区营收等属业主共有，没有看到公示，也不清楚去向。4、物业服务合同已到期，根据规定物业费收费不得超过2.70元/平方米﹒月，被告收费应调整与服务相匹配的收费标准。经审理查明：被告系讼争房屋佛山市禅城区×××××××可逸诚品广场小区x房权利人，房屋建筑面积115.4平方米，系2016年向案外人佛山市禅城区越威房地产开发有限公司（以下简称：越威公司）购买所得，2017年8月13日涉案房屋交付使用。同时查明，2015年12月10日越威公司与广州城建开发物业有限公司（以下简称：广州城建物业公司）签订《越秀可逸诚品广场前期物业服务委托合同》，选聘广州城建物业公司对其开发建设的可逸诚品广场实施前期物业管理服务，双方对权利义务、管理服务标准、物业管理服务费、违约责任等进行了具体约定，同时约定本合同期限自2016年1月1日起至2020年12月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；物业服务合同期限届满，业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘或者续聘局决定为止。合同签订后，广州城建开发物业有限公司禅城区分公司依约开始为涉案小区提供物业管理服务。2017年7月31日广州城建开发物业有限公司禅城区分公司变更名称为被告现名，并继续为涉案小区提供物业管理服务至今。2016年1月14日佛山市禅城区发展规划和统计局做出《关于越秀可逸诚品广场物业服务收费超过最高政府指导价标准的审核意见》，同意原告管理的越秀可逸诚品广场按照高层住宅2.90元/平方米﹒月（不含公共水电分摊）标准执行（有效期至2020年12月30日止，如有效期内成立业主委员会则按业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》为准）。2016年5月14日，广州城建开发物业有限公司禅城区分公司与被告签订《可逸诚品广场前期物业服务协议》，协议载明：原告是越威公司委托管理可逸诚品广场的物业服务管理企业，为可逸诚品广场提供前期物业管理服务，对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向业主收取物业管理费用，物业服务费采用酬金制，具体标准按建筑面积2.90元/平方米﹒月；被告应自房屋买卖合同约定的交付使用之日起交纳物业服务费，物业服务费按月于每月10日前向原告交纳；被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日1‰追缴逾期付款违约金；本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》或建设单位依法定程序选定其他物业管理企业签订《前期物业管理委托合同》生效之日终止。诉讼中，原告陈述：涉案小区尚未成立业主委员会；被告答辩状中所述的装修押金2000元，经被告申请原告已在2020年7月9日抵扣2018年12月-2019年5月的物业管理服务费，抵扣后尚有2019年5月物业管理服务费5.50元（334.25元/月×6个月-2000元=5.50元）未缴纳；被告提供的缴费服务平台截图物业欠费为0，是因为欠费超过6个月，系统会进行挂账处理，挂起费用包含物业管理服务费与公摊费用等，挂账数额在截图上也有显示；被告已于2020年8月29日交清2019年5月-8月、2020年9月15日交清2019年9月-2020年4月、2020年10月26日交清2020年5月、2020年12月14日交清2020年6月-7月的物业管理服务费本金，但未支付违约金。2020年4月8日，广州越秀物业发展有限公司出具《声明书》载明：该公司是可逸诚品广场小区物业管理单位，公司原名广州城建开发物业有限公司；广州越秀物业发展有限公司禅城分公司系其分公司，自2016年1月1日起实际负责上述物业小区的物业管理；上述小区自2016年1月1日起至2022年12月31日的物业管理服务费及相应违约金的债权均由广州越秀物业发展有限公司禅城分公司享有和行使债权人权利。上述事实，有原告提交的营业执照、被告身份证复印件、《越秀可逸诚品广场前期物业服务委托合同》、《可逸诚品广场前期物业服务协议》、《佛山市禅城区发展规划和统计局关于越秀可逸诚品广场物业服务收费超过最高政府指导价标准的审核意见》、声明书、房屋交接单、佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果、商品房买卖合同、越秀物业服务平台截图、欠费清单中本金数额及欠费违约金起算日期、原告陈述等证据予以证实。本院认为，关于本案法律适用问题。本案系物业服务合同纠纷，所涉物业服务合同及因履行合同发生的争议均产生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》等旧法的规定。关于合同效力问题。原、被告签订的《可逸诚品广场前期物业服务协议》系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。关于物业管理服务费。《物业管理条例》第四十一条第一款规定:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已为包括被告物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，被告应依约支付相应的物业管理服务费。经核算，被告每月应支付物业管理服务费为334.66元（115.4平方米×2.90元/平方米﹒月），原告按334.25元/月主张2019年5月-10月的物业管理服务费是对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。原告诉讼中提供了物业服务费缴费平台扣费截图确认被告已分批全额支付诉请的涉案房屋物业管理服务费本金，故原告关于要求被告支付2019年5月至2020年7月的物业管理服务费的主张本院不再处理。关于违约金。双方在《可逸诚品广场前期物业服务协议》中明确约定被告应在每月10日前交纳当月的物业管理服务费，逾期则从逾期之日起按欠款总额每日1‰交纳违约金。被告关于已在2020年9月交清全部物业管理服务费及物业管理服务存在质量问题的抗辩，因证据不足，本院不予采纳。被告未依时足额交纳物业管理服务费已构成违约，应承担违约责任。但物业管理服务费用系货币债务，原告因被告违约造成的损失系资金占用的利息损失，故该约定违约金标准明显高于其实际利息损失。综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度等因素，本院对原告主张的违约金标准予以调整，即参照买卖合同违约金的相关法律规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（现为同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率）为基础、参照逾期罚息利率标准（即基准利率上浮50%的标准）计算本案违约金，以被告每月欠交物业管理服务费为本金，自欠费当月11日起计算至其实际清偿之日止。经核算，被告应支付违约金为215.68元（详见附件），原告诉请违约金超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告徐艳于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司支付物业管理服务费违约金215.68元。二、驳回原告广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李咏梅二〇二一年三月三十日书记员  黄嘉莹附件：欠费月份欠费本金（元）计算标准（年利率）起算日期结束日期违约天数违约金额（元）2019年5月5.506.525%2019/5/112019/8/191010.102019年5月5.506.375%2019/8/202019/9/19310.032019年5月5.506.300%2019/9/202019/11/19610.062019年5月5.506.225%2019/11/202020/2/19920.092019年5月5.506.075%2020/2/202020/4/19600.062019年5月5.505.775%2020/4/202020/8/291320.122019年6月334.256.525%2019/6/112019/8/19704.242019年6月334.256.375%2019/8/202019/9/19311.832019年6月334.256.300%2019/9/202019/11/19613.572019年6月334.256.225%2019/11/202020/2/19925.322019年6月334.256.075%2020/2/202020/4/19603.382019年6月334.255.775%2020/4/202020/8/291327.082019年7月334.256.525%2019/7/112019/8/19402.422019年7月334.256.375%2019/8/202019/9/19311.832019年7月334.256.300%2019/9/202019/11/19613.572019年7月334.256.225%2019/11/202020/2/19925.322019年7月334.256.075%2020/2/202020/4/19603.382019年7月334.255.775%2020/4/202020/8/291327.082019年8月334.256.525%2019/8/112019/8/1990.552019年8月334.256.375%2019/8/202019/9/19311.832019年8月334.256.300%2019/9/202019/11/19613.572019年8月334.256.225%2019/11/202020/2/19925.322019年8月334.256.075%2020/2/202020/4/19603.382019年8月334.255.775%2020/4/202020/8/291327.082019年9月334.256.375%2019/9/112019/9/1990.532019年9月334.256.300%2019/9/202019/11/19613.572019年9月334.256.225%2019/11/202020/2/19925.322019年9月334.256.075%2020/2/202020/4/19603.382019年9月334.255.775%2020/4/202020/9/151497.992019年10月334.256.300%2019/10/112019/11/19402.342019年10月334.256.225%2019/11/202020/2/19925.322019年10月334.256.075%2020/2/202020/4/19603.382019年10月334.255.775%2020/4/202020/9/151497.992019年11月334.666.300%2019/11/112019/11/1990.532019年11月334.666.225%2019/11/202020/2/19925.322019年11月334.666.075%2020/2/202020/4/19603.392019年11月334.665.775%2020/4/202020/9/151498.002019年12月334.666.225%2019/12/112020/2/19714.112019年12月334.666.075%2020/2/202020/4/19603.392019年12月334.665.775%2020/4/202020/9/151498.002020年1月334.666.225%2020/1/112020/2/19402.312020年1月334.666.075%2020/2/202020/4/19603.392020年1月334.665.775%2020/4/202020/9/151498.002020年2月334.666.225%2020/2/112020/2/1990.522020年2月334.666.075%2020/2/202020/4/19603.392020年2月334.665.775%2020/4/202020/9/151498.002020年3月334.666.075%2020/3/112020/4/19402.262020年3月334.665.775%2020/4/202020/9/151498.002020年4月334.666.075%2020/4/112020/4/1990.512020年4月334.665.775%2020/4/202020/9/151498.002020年5月334.665.775%2020/5/112020/10/261699.072020年6月334.665.775%2020/6/112020/12/1418710.042020年7月334.665.775%2020/7/112020/12/141578.43合计215.68