广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初2567号原告：中山市瑞星物业管理有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××295X7。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：廖秀文，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：林小霞，广东铭致律师事务所律师。被告：高俊，男，1958年11月4日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都仑区恩和小区四区×××××，公民身份号码150××××××××××××01X。原告中山市瑞星物业管理有限公司（以下简称瑞星公司）诉被告高俊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞星公司委托诉讼代理人林小霞到庭参加诉讼，被告高俊经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞星公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2019年1月1日至2020年8月31日期间的物业管理费16473元及违约金（计算方法:以每月物业管理费823.65元为基数,分别从欠费当月1日起按月利率2%计至清偿之日止，暂计至2020年10月1日为2240.33元），合计18713.33元。事实和理由：2018年1月1日，中山市凯星房地产有限公司（以下简称凯星公司）与原告签订《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，凯星公司将雍泉度假山庄物业，委托原告提供物业管理服务，物业管理费为电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.8元，高层电梯洋房按建筑面积每月每平方米2元，别墅按市场调节价每平方米2.5元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米暂定2.5元向业主或物业使用人收取；管理服务费采取银行自动划账方式收取，每月1日前收取次月物业管理费；逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的1‰计付滞纳金；委托管理期限从2017年1月1日起至2019年1月1日止。被告为中山市×××××××××××雍泉度假山庄芳草园3幢4号房业主，其物业建筑面积为329.46平方米，每月应向原告交纳物业管理费823.65元。被告拖欠2019年1月1日至2020年8月31日期间共20个月的物业管理费16473元及相应违约金，经原告多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。被告高俊庭前提交书面答辩状称：1.原告瑞星公司与凯星公司签订的《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》的合同截止期限为2019年1月1日，合同有效期已过，而原告的诉求是2019年1月1日以后的物业管理费，故该合同是无效的，不能作为原告的收费依据，即原告不具有收费权利；2.签订购房合同后，被告并未实质收房（领取钥匙），从未居住，亦未曾一次收到过原告的“缴费通知单”（包括函寄或快递）；3.原告违约金的诉求毫无事实依据，并非根据合同计算。综上，请求依法判决驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，凯星公司（甲方）与瑞星公司（乙方）签订《雍泉度假山庄前期物业管理委托合同》约定，甲方将雍泉度假山庄物业，委托乙方提供物业管理服务，物业管理费为电梯洋房按建筑面积每月每平方米1.8元，高层电梯洋房按建筑面积每月每平方米2元，别墅按市场调节价每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋（商铺）按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整，按中山市有关规定及物业管理成本的增加和市场调节调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业服务费的1‰计付滞纳金；委托管理期限自2017年1月1日起至2019年1月1日止。2019年1月18日，瑞星公司向本院起诉高俊物业服务合同纠纷[案号（2019）粤2071民初2115号]，请求高俊向瑞星公司支付2014年9月1日至2018年10月31日期间的物业管理费41182.5元及违约金20179.43元（计算方法：以每月物业管理费823.65元为基数，分别从欠费当月1日起按月利率2%计至清偿之日止）。本院经审理后认定，高俊未在商品房买卖合同约定的交楼期限收楼，凯星公司根据合同约定，于2014年11月19日向被告发出收楼通知书，依据商品房买卖合同第十条的约定，在出卖人发出交付通知书15天后，则视同已进行验收交接交付买受人使用。期限届满次日起，开始起计物业管理费。因此，高俊应从2014年12月5日起缴交物业管理费。本院于2019年5月9日作出（2019）粤2071民初2115号民事判决书，判决：一、高俊向瑞星公司支付2014年12月5日起至2018年10月31日期间的物业管理费38601.7元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额823.65元为基数，分别从欠费当月1日起按月利率2%计至清偿之日止）；二、驳回瑞星公司的其他诉讼请求。庭审时瑞星公司陈述，高俊从2019年1月1日起未向瑞星公司缴交物业管理费，至2020年8月31日累计拖欠20个月物业管理费合计16473元（2元/平方米/月×329.46平方米×20个月）、应付违约金2240.33元，上述费用合计18713.33元。高俊未按时支付物业管理费，瑞星公司经多次催讨未果，于2020年10月19日向本院起诉，主张前述实体权利,本院于2020年10月19日作预立案调解，调解不成于2021年1月14日正式立案。另查明，中山市不动产登记资料查询结果载明，中山市××××××××××××××××××××于201×年×月2×日办理由高俊作为权利人的权属登记，该物业建筑面积为329.46平方米，按照《前期物业管理委托合同》约定，雍泉山庄小区别墅物业管理费标准为每月2.5元/平方米，高俊每月应向瑞星公司缴交的物业管理费为823.65元（329.46平方米×2.5元/月/平方米）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本院作出的（2019）粤2071民初2115号民事判决书认定涉案物业已交付给高俊使用，高俊应从2014年12月5日起开始缴交物业管理费，故本院对于高俊称未收楼的抗辩不予支持。高俊虽未与瑞星公司签订物业管理服务协议，但物业建设单位凯星公司与瑞星公司签订了前期物业管理委托合同，而高俊系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力；合同期满后，建设单位虽未与瑞星公司续签合同，但瑞星公司存在对中山市×××××××××××雍泉度假山庄物业继续管理服务的事实，双方签订的合同继续有效，瑞星公司与小区业主也形成事实上的物业服务合同关系。瑞星公司对高俊的物业履行管理服务，高俊应向瑞星公司支付相应的物业管理费。高俊未按约定期限向瑞星公司支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付拖欠的物业管理费及逾期付款违约金，故瑞星公司要求高俊支付2019年1月1日至2020年8月31日物业管理费16473元，于法有据，本院予以支持。双方在协议中约定的违约金计算标准为每日按应交物业服务费的1‰，瑞星公司认为约定的违约金标准过高，主张按月利率2%计算，此为瑞星公司对其权利的自主处分，本院予以准许。高俊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证、当庭抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告高俊于本判决生效之日起七日内向原告中山市瑞星物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年8月31日的物业管理费16473元及违约金（以每月物业管理费823.65元为基数，分别从欠费当月2日起按月利率2%的标准计付至清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费268元，减半收取134元（原告中山市瑞星物业管理有限公司已预交），由被告高俊负担，并直接向原告中山市瑞星物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 邹 军二〇二一年三月九日书记员 洪艺华陈**龙