江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终615号上诉人（原审原告、反诉被告）：吉安市同创房地产置业顾问有限公司，住所地吉安市吉州区井冈山大道123号（恒荣丽景花苑）1栋6号，统一社会信用代码91360802693723960J。法定代表人：肖英，董事长。委托诉讼代理人：刘小云，江西奋翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：周红日，江西奋翼律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吉安和骏铠泷房地产开发有限公司，住所地吉安市青原区河东滨江新区鸿翔江誉5号楼1-1504号，统一社会信用代码：91360803MA382PME34。法定代表人：王成芳，董事长。委托诉讼代理人：徐建文，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨璐璐，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。上诉人吉安市同创房地产置业顾问有限公司（以下简称同创置业公司）因与上诉人吉安和骏铠泷房地产开发有限公司（以下简称和骏铠泷公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初3936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人同创置业公司的委托诉讼代理人刘小云、周红日及上诉人和骏铠泷公司的委托诉讼代理人徐建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同创置业公司上诉请求：1、撤销吉州区人民法院（2020）赣0802民初3936号民事判决，改判和骏铠泷公司支付佣金456330元及利息（自2020年10月10日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际还清之日止）；2、本案一、二审诉讼费用全部由和骏铠泷公司承担。事实与理由：一审认为刘龙生、张晋财/王菊萍两组客户不属于同创置业公司客户，属于认定事实错误。（1）《项目销售合作协议》由和骏铠泷公司提供，第五条第5.2款属于格式条款。因和骏铠泷公司系房地产开发商，在案涉合同中处于强势地位，其对外要约时已经将自己的合同意思表示格式化，其要约对象具有广泛性，要约行为具有不断重复性。签订协议的过程中，和骏铠泷公司并未与同创置业公司协商，同创置业公司无权修改合同条款。（2）刘龙生、张晋财/王菊萍两组客户虽未在登记确认后30日内签订《商品房买卖合同》，但登记确认单足以证明该两组客户是同创置业公司所带来的，虽然签订合同时间稍晚，但已达到了《项目销售合作协议》的合同目的。和骏铠泷公司辩称，两公司是平等的民事主体，双方在签订合同时已经充分知道合同条款，不存在同创置业公司所述我方属于强势地位的情形。双方签订的合同条款也不能认定为格式条款。同创置业公司在与我方签订合同时也未对该条款提出异议，双方对该条款约定的内容均已认可。刘龙生、张晋财/王菊萍两组客户在确认后的30日内没有与我方签订商品房买卖合同，属于合同约定的客户确认失效情形。一审法院认定我方无需向同创置业公司支付该两组客户佣金完全正确。和骏铠泷公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回同创置业公司的全部诉讼请求并由同创置业公司返还我方销售佣金191653元；2、本案诉讼费用由同创置业公司承担。事实与理由：1、根据《项目销售合作协议》第五条的约定，本案中高小清/陈荣华、兰青、李平芳、苏振智、刘章新/李小莉、刘龙生、张晋财/王菊萍共7组客户签订《商品房买卖合同时间》距登记确认超过30天，7组客户确认失效；罗军华/刘检登记到访时间早于登记确认时间，应认定为和骏铠泷公司客户。以上8组客户佣金无需支付。2、前期有25组客户也违反了协议第五条的约定，已超额支付497613元佣金，扣除后期应付佣金还剩191653元同创置业公司应返还和骏铠泷公司。同创置业公司辩称，同创置业公司与和骏铠泷公司在履行合同过程中口头变更了合同部分条款，系和骏铠泷公司同意客户晚于30天来签订合同，对于到访时间早于登记确认时间的客户，和骏铠泷公司未向同创置业公司提供，且在客户确认书上签字认可了。和骏铠泷公司已与同创置业公司结算，要求同创置业公司开具了发票，说明和骏铠泷公司审核认为符合结佣条件，因此和骏铠泷公司应当支付佣金。同创置业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告佣金456330元及利息（利息自起诉之日起按年息6%计算至实际付清之日止）。2、本案受理费、财产保全费、保全担保费由被告承担。一审法院认定事实，2018年11月24日，原告同创置业公司（乙方）与被告和骏铠泷公司（甲方）签订《项目销售合作协议》约定：经甲、乙双方友好协商就乙方为甲方开发的位于吉安市青原区交汇处的蓝光雍锦半岛项目提供销售推介服务事宜达成一致。合作期限：合同签订之日起至2019年11月2日；佣金比例：项目首次开盘后至2018年12月30日，签约金额小于3000万，按成交总价＊1.5%；签约金额大于等于3000万元且小于4500万元，按成交总价＊1.6%；签约金额大于等于4500万，按成交总价＊1.7%。后续持续销售期的合同佣金比例全部按首次开盘至2018年12月30日内的业绩考核结果的佣金标准执行。客户确认：乙方找到目标客户后，将目标客户带至本次合作房源的销售现场，交由甲方审核；甲方授权代表应在第一时间通过甲方销售管理系统按以下原则开展客户确认工作，经审核确认为乙方客户的按协议约定比例结算佣金。原则1：目标客户非蓝光已到访客户或购房客户，视为乙方客户。原则6：经确认的乙方客户从确认之日起30日（此处填写的时间不得超过30日）内有效，乙方客户需在上述期限内与甲方签订《商品房买卖合同》及附件，否则该客户确认失效，不再作为乙方客户；甲方授权代表在《客户登记确认书》签字确认后返还给乙方，作为双方结算依据。佣金支付条件、时间、退还：乙方客户完成付款义务后，即达到佣金支付条件。甲乙双方约定佣金结算时间为月结，甲方在下个结算周期的第一个月的10日前按照乙方报送材料（包括但不限于《佣金结算单》附件四）完成乙方上月度佣金结算，并在结算后10个工作日内予以支付。若客户已经成交，但未体现在乙方提供的上月《佣金结算单》中的，视为乙方放弃该客户归属权，且甲方不支付相关佣金。乙方客户退房的处理如乙方客户因自身原因（如逾期支付购房款或按揭贷款无法办理等）在签订《认购书》或者《商品房买卖合同》及其附件后退房的，对该套房屋乙方不计提佣金；如该套房屋甲方已向乙方支付佣金的，乙方应全额返还甲方或者甲方有权从下次支付乙方的佣金中直接扣除。……合同签订后，原告同创置业公司为被告和骏铠泷公司的蓝光雍锦半岛项目提供推介服务，被告和骏铠泷公司陆续支付原告佣金，尚欠50套房屋佣金未付，其中9套房屋的佣金176330元，41套房屋的佣金901648元。2019年7月1日，原告同创置业公司（乙方1）、吉安市同创房地产置业顾问有限公司大润发分公司（乙方2）与被告和骏铠泷公司（甲方）签订《佣金冲抵协议书》约定：甲乙方本着平等自愿、公平互信的原则，经友好协商，就佣金冲抵部分房款事宜，达成如下协议：一、甲、乙方共同确认：截止2019年6月1日，乙方已结算尚未支付的佣金为901648元。二、经甲、乙方协商一致，乙方同意以“乙方2”名义购买甲方开发的蓝光雍锦半岛项目房屋。三、经甲、乙方一致同意，乙方用第一条所述已结算未支付佣金的100%冲抵第二条乙方2购买房屋的部分房款。乙方2的更名权仅限一次，乙方2须在2019年9月30日前（含当日）行使，逾期不再享有。对逾期未完成更名的房屋，乙方应连带在更名期限届满次日一次性补足至总房款的100%，否则：（1）每逾期一日，乙方应连带按应付未付房款的万分之二／日支付违约金；（2）逾期超过十日，甲方有权单方解除未更名房屋的买卖关系，乙方应按1万元／套（未更名房屋）向甲方支付违约金（该违约金不与本协议第6.2条第（1）款违约金叠加），甲方有权从未更名房屋对应所抵佣金中。在扣除前述违约金款项后，甲方在15日内将对应未更名房屋剩余佣金冲抵款项无息返还给乙方……。协议签订后，原告以吉安市同创房地产置业顾问有限公司大润发分公司购买原告开发的蓝光雍锦半岛项目房屋4套，冲抵佣金601648元，扣除原告应支付的违约金20000元，41套房屋剩余佣金280000元（901648元-601648元-20000元），被告未支付给原告。2020年1月，被告和骏铠泷公司向原告发送了成交客户确认台账、佣金结算通知书、中介、代理销售验收及价格核算单、中介佣金请款单，确认了高小清／陈荣华、兰青、李平芳、苏振智、刘章新／李小莉5组客户佣金共计83387元，2020年1月17日，被告公司员工微信通知原告员工开具上述5组客户的佣金发票给上海好屋网信息技术有限公司，并告知上海好屋网信息技术有限公司的相关开票信息，原告当日按被告和骏铠泷公司的指示向上海好屋网信息技术有限公司开具5套房屋83387元的佣金发票，但被告及上海好屋网信息技术有限公司均未向原告支付该款。原告多次向被告催讨佣金未果，遂诉至法院。一审法院认为，原告同创置业公司与被告和骏铠泷公司签订的《项目销售合作协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。原告为被告和骏铠泷公司提供了推介服务，被告和骏铠泷公司应当支付佣金。《佣金冲抵协议书》确认了被告尚未支付的41户的佣金金额，依据《佣金冲抵协议书》，吉安市同创房地产置业顾问有限公司大润发分公司购买原告开发的蓝光雍锦半岛4套房屋冲抵佣金601648元，原告因少购买两套房屋应被告支付违约金20000元，被告尚欠原告佣金280000元应予以支付。另未结佣的9组客户中高小清/陈荣华、兰青、李平芳、苏振智、刘章新/李小莉5组客户佣金83387元，被告和骏铠泷公司要求原告开具发票，说明被告和骏铠泷公司审核认为符合结佣条件，且原告按被告的指示开具了发票给上海好屋网信息技术有限公司，故该款被告和骏铠泷公司应予支付，被告和骏铠泷公司辩称该五组客户佣金无需支付不予以支持。其余4组客户中，被告认可客户陈雅文购房所产生的佣金25960元，予以支持。被告和骏铠泷公司辩称原告主张的未结佣的客户中刘龙生、张晋财/王菊萍未在原告与被告和骏铠泷公司签订登记确认单后30日内签订《商品房买卖合同》，该客户确认失效，佣金无需支付；罗军华/刘检登记到访的时间早于原告登记确认的时间，应认定为被告客户，佣金无须支付；前期向原告同创置业公司支付的25组客户佣金497613元，经复核发现其中7组客户与和骏铠泷公司签订《商品房买卖合同》时间距原、被告登记确认时间超过30天，16组客户登记到访时间早于客户登记确认时间，该25组客户佣金被告无须支付，已付的497613元应予抵扣和返还。该院认为，被告提供的证据无法证明罗军华/刘检登记到访的时间早于原告登记确认的时间，该组客户佣金21384元被告应予支付；刘龙生、张晋财/王菊萍两组客户未在原、被告签订登记确认单后30日内签订《商品房买卖合同》，该两组客户的佣金45598元被告不应支付，故被告应支付原告佣金410731元。前期被告已经支付的25组客户佣金是经被告和骏铠泷公司审核，认为符合结佣条件，并予以支付的，且原告与被告和骏铠泷公司的合同约定，只有原告推介的客户因自身原因（如逾期支付购房款或按揭贷款无法办理等）在签订《认购书》或者《商品房买卖合同》及附件后退房的，被告和骏铠泷公司已支付的佣金，原告应予返还，该25组已结佣客户不属于这种情形，故被告和骏铠泷公司提出返还和抵扣没有依据，被告和骏铠泷公司该项辩称及反诉请求，不予支持。被告和骏铠泷公司未按约定支付原告佣金属违约，原告主张自起诉之日计付利息予以支持，但应按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告吉安和骏铠泷房地产开发有限公司支付原告吉安市同创房地产置业顾问有限公司佣金410731元及利息（自2020年10月10日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算至实际还清之日止），限判决生效后十日内付清；二、驳回反诉原告吉安和骏铠泷房地产开发有限公司的反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，同创置业公司与和骏铠泷公司自愿签订《项目销售合作协议》，同创置业公司对协议的内容有充分了解，同意并且按照协议内容在履行合同。即使《项目销售合作协议》是和骏铠泷公司提供，包含格式条款，但并非必然无效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。刘龙生、张晋财/王菊萍两组客户，同创置业公司未能保证其在登记确认后30日内签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，该两组客户确认失效，和骏铠泷公司不用支付相应佣金。高小清/陈荣华、兰青、李平芳、苏振智、刘章新/李小莉5组客户合同签订时间距登记确认时间虽超过了30天，同创置业公司答辩说明，系在与和骏铠泷公司协商后，和骏铠泷公司同意客户稍晚签订购房合同，认可同创置业公司继续履行委托代理义务，结合和骏铠泷公司认可同创置业公司提供的《佣金结算单》并要求同创置业公司开具了税务发票用于支付佣金的情形，可见同创置业公司在与和骏铠泷公司履行合同过程中，双方就该5组客户变更了合同的部分内容，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，和骏铠泷公司应当履行5组客户佣金83387元的付款义务。对于罗军华/刘检登记到访时间是否早于登记确认时间，现有证据无法证实，和骏铠泷公司认为应当扣除该组客户佣金的上诉理由，不予支持。前期已经支付的25组客户佣金是经和骏铠泷公司审核认可并予以支付，且不属于《项目销售合作协议》约定返还佣金的情形，和骏铠泷公司提出返还或抵扣佣金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，吉安市同创房地产置业顾问有限公司与吉安和骏铠泷房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计10840元，由吉安市同创房地产置业顾问有限公司负担956元，吉安和骏铠泷房地产开发有限公司负担9884元。本判决为终审判决。审判长  王东平审判员  赖苏平审判员  涂 强二〇二一年三月二十二日法官助理陈婕书记员曹阳