四川省青川县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0822民初170号 原告：罗世友，男，汉族，生于1952年2月4日，住四川省青川县。 被告：周晓梅，女，汉族，生于1979年10月25日，住四川省青川县。 委托诉讼代理人：赵应钢，青川县乔庄镇法律服务所法律工作者。 被告：杨清祥，男，汉族，生于1979年5月21日，住四川省青川县。 委托诉讼代理人：赵应钢，青川县乔庄镇法律服务所法律工作者。 原告罗世友与被告周晓梅、杨清祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告罗世友、被告周晓梅及被告周晓梅和被告杨清祥的委托诉讼代理人赵应钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗世友向本院提出诉讼请求，1.请求判令被告周晓梅、杨清祥支付房屋价款10万元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由，原告系青川县铁合金厂职工，2004年旧城改造分给原告位于万兴广场X幢X单元X楼X号的房屋一套，共113.66平方米，因原告与被告周晓梅系父女关系，2020年11月17日晚，原告夫妇与被告夫妇共同协商，以20万元的价格将该房屋出售给被告，被告给原告及原告之妻唐某某各10万元，唐某某自愿放弃，但被告至今未向原告支付这10万元，该房屋于2020年11月18日在青川县不动产登记中心办理了房产过户手续，至今被告方以欺骗的不法手段未按协议履行，属被告违约。 被告周晓梅、杨清祥辩称，由于“5.12”地震中被告周晓梅的两个表弟遇难，原告及其妻唐某某就不同意被告外出，让其在青川县购房长期生活。经商议，由被告购买原告夫妇所有的位于万兴广场X幢X单元X楼X号的房屋。2011年6月3日原告夫妻与青川县旧城二期改造拆迁办签订置换住房交房协议，约定原告夫妻用其所有的面积为56.65㎡的房屋置换面积为113.66㎡的位于万兴广场X幢X单元X楼X号的房屋一套，各种补差款共计76373元，由二被告以现金方式支付给原告，同时，被告以现金方式支付给原告过渡费10000元。一段时间后，因原告之妻唐某某需要购买养老保险，原告遂以被告购买其置换房很便宜为由，要求被告出钱25000元为唐某某购买养老保险。被告同意后，向其父母讲，我已给你们了111373元购房款，按当时最高房价每平方米1100元算，该房屋总价也才125026元，要求原告夫妻以后不能再变更房价，原告夫妻表示同意。综上，被告共支付购房款111373元。该房屋交房后，由被告进行装修并居住至今，但由于该房的指标是原告的，所以最初办证也是原告的名字。去年11月，被告要求原告按约定变更产权登记手续，为方便办理税费计算，原、被告于2020年11月17日议定该房屋价款10万元，并决定由原告拟定房屋买卖协议。次日，双方到青川县不动产登记中心办理过户手续时，原、被告所拟定的协议由于价格低于国家规定的价格，故不能交易。经咨询后，由青川县不动产登记中心工作人员在购房协议上写了购房价20万元，后双方签字并办理了过户手续。房屋过户第二天，原告就要求被告再付10万元补偿款，原告的行为是对该房屋的二次售卖，所以，原告的起诉理由不成立，被告已于2011年按当时约定支付了全部款项，双方交割完毕，并取得了房子使用权居住至今，原告的诉讼属虚假、恶意诉讼，违背了诚实信用原则，请求依法驳回原告的诉求。 原告为支持其诉请，向法庭提交证据如下： 1.2020年11月18日，原、被告签订的协议原件（原件质证后退还原告，复印件存卷）一份。拟证明被告应当再支付10万元购房款。 2.2012年11月19日，原告购买涉案房屋的手续一套8页，由青川县房产事务中心加盖印章并签署“复印件与原件一致”的复印证明。拟证明原房屋的置换情况和原房屋现在的价值。 3.2020年11月16日，原告手写的住房预算一份1页。拟证明被告当时补差情况和现在被告应当支付10万元购房款。 4.青川县自然资源局出具的房屋登记表一份3页。拟证明该房屋现已过户到被告名下。 经庭审质证，被告对原告出示的证据1的真实性和关联性无异议，但认为这是为了办理房屋过户手续而由双方补签的协议；对证据3提出异议，认为系原告手书，与原、被告之间的房屋买卖无关，但被告对该证据中支付76373元的事实无异议。被告对原告出示的其他证据无异议。 对原告方所出示的证据1，因原、被告在签订了该“协议”后又另行签订了《存量房买卖合同》，且该合同约定房屋出让价格与证据1中约定价格不一致。从合同签订先后时间看，《存量房买卖合同》签订在后，从合同内容看，原、被告签订的“协议”有逃税的目的，而《存量房买卖合同》是按照该房屋的实际价值签订，故对原告提供的证据1不予采信。对原告所出示的证据3，该证据系原告自己手书，二被告对已支付76373元这一事实无异议，对其他内容提出异议，故对二被告已支付76373元的事实，双方无异议本院予以确认，对其他部分本院不予采信。对原告出示的其他证据，具有真实性，合法性，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告为支持其答辩理由，向本院提供证据如下： 第一组证据： 1.存量房买卖合同复印件一份8页。 2.被告不动产产权证复印件一份4页。 3.原告罗世友房权证档案复印件一份3页。 4.完税证明复印件一份1页； 5.被告周晓梅、杨清祥身份证、结婚证复印件一份3页。 6.原告罗世友及证人唐某某身份证、结婚证复印件一份2页。 被告拟用上述证据证明存量房买卖合同价格不具有真实性，从该合同第四条房款支付内容看，被告无需再向原告付款，原、被告已按约定各自履行房屋买卖的义务。 第二组证据：证明复印件一份1页。 原告拟用该证据证明案涉房屋系原告的置换房。 第三组证据： 1.原告手书住房预算复印件一份1页。 2.原告手书房屋预算复印件一份2页。 3.原告手书房屋来历情况复印件一份2页。 被告拟用上述证据证明被告于2011年按当时约定已支付购买指标房款76373元。 第四组证据：青川县旧城二期改造拆迁置换住房交房协议复印件一份3页。 被告拟用上述证据证明案涉房屋原告拥有56.62㎡，价值为4.6453万元，被告购买案涉房屋支付价款合理，符合当时市场价格。 第五组证据：青川县征地农转非人员参加养老保险报名册一份1页。 被告拟用上述证据证明被告支付了购房款2.5万元给原告之妻唐某某购买养老保险。 经庭审质证，原告对被告出示的证据均无异议。 经本院审查，被告出示的第三组第2份证据，系原告自行手书，且内容与案涉房屋无关，本院不予采信。对被告所出示的其他证据，符合证据三性，本院予以采信。 被告方申请证人唐某某出庭作证，拟证明案涉房屋已卖给被告。 证人唐某某证实：原告所有的房屋在拆迁前，原、被告在共同征求原告之子意见后，原告同意将拆迁指标卖给被告，为此被告共支付了8万多元，其中1万元是过渡费。同时，证人唐某某也证实，这总价8万多元中的76373元是新旧房屋的价差款。 原告质证认为，不是将拆迁指标卖与被告，被告当时只是交了补差款。 证人唐某某的证言，能够证明案件的基本事实，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案中，原告罗世友与证人唐某某系夫妻。被告周晓梅系原告罗世友与证人唐某某之女。被告周晓梅与被告杨清祥系夫妻。 2011年6月3日，原告罗世友与青川县旧城二期改造拆迁建设协调办公室达成《青川县旧城二期改造拆迁置换住房交房协议》，约定“一、乙方原拆迁住房建设面积56.65㎡，原置换协议约定房屋位于万兴广场5幢1单元3楼4号，建筑面积112.4㎡；乙方现分配房屋实际位于万兴广场5幢1单元3楼4号，实测建筑面积113.66㎡”。“二、按照乙方现分配的住房实测建筑面积，乙方应向甲方补差人民币57824元。其中（一）乙方应支付四方房屋补差款人民币76373元。其中：等面积内的补差款为56.65㎡×280元＝15862元；超面积20㎡之内的补差款为20㎡×990元＝19800元；超面积20㎡以外的补差款为37.01㎡×1100元＝40711元。”在扣除甲方还应当支付乙方的过渡安置费后，乙方实际应当补差57824元。 二被告以现金的方式给原告罗世友支付了76373元的房屋补差款，原告罗世友将应交的房屋补差款交至青川县旧城二期改造拆迁建设协调管理办公室银行账户。同时，二被告向原告再支付过渡费1.2万元。房屋所有权登记在原告罗世友和之妻唐某某（本案证人）名下。 后原告之妻唐某某（本案证人）因失地农转非，需购买养老保险，原告要求二被告支付，二被告按其要求支付了2.5万元用于为其母购买养老保险。 2020年11月18日，原告罗世友与二被告协商案涉房屋过户问题，由原告罗世友起草了协议一份。双方在协议中明确“1.卖方（罗世友）现在位于万兴广场5幢1单元3楼4号住房，面积111.66㎡（此处应为笔误，实际面积为113.66㎡），房产证、土地使用证齐全，卖给女婿和女儿，出让价格为壹拾万元正。”该协议买方由被告杨清祥签名，并代替被告周晓梅写上了“周晓梅”三字。卖方由原告罗世友签名，并代替其妻唐某某写上了“唐某某”三字。同日，原、被告在凭上述协议办理过户手续时，因价格问题导致案涉房屋不能过户，原、被告遂在不动产登记中心签订了由不动产登记中心提供的《存量房买卖合同》，该合同第三条约定案涉房屋的成交价为20万元。此后，原、被告双方顺利办理案涉房屋过户手续，现该房屋已登记于二被告名下。 案涉房屋成交价20万元，原告罗世友主张其夫妻各分得10万元，原告之妻唐某某自愿放弃自己的份额10万元。对该事实，原告罗世友、二被告和原告之妻唐某某（本案证人）均无异议。 本院认为，本案的争议焦点为： 一、原、被告达成的“协议”和《存量房买卖合同》效力问题。 从“协议”和《存量房买卖合同》签订时间上看，原、被告先签订“协议”，为了逃税，在“协议”中约定购房款为10万元，后因价过低而不能过户，原、被告遂重新签订了《存量房买卖合同》，才顺利将房屋过户到被告名下，《存量房买卖合同》签订在后，且不违法法律规定，才是有效合同。从两份合同签订的目的看，双方签订的“协议”有恶意逃税的目的，应属无效，《存量房买卖合同》是符合相关规定要求的合同，才是有效合同。综上，原、被告签订的“协议”存在恶意逃税目的，是无效合同，《存量房买卖合同》是按照相关标准签订的合同，是有效合同。 二、二被告应支付的房屋价款金额。 二被告共支付了三笔款项，即76373元的补差款，1.2万元的过渡安置费和2.5万元购买养老保险的费用。76373元是二被告代原告罗世友交纳的补差款，因为二被告的代交纳行为，原告罗世友才能置换到案涉房屋，否则原告罗世友只能等面积置换。1.2万元是因置换房屋而产生的过渡安置费用，也是因置换行为而产生的费用。二被告给原告罗世友支付76373元和1.2万元的事实原告罗世友认可，以上款项基于房屋买卖行为而支付，属于购房款的一部分，上述两笔费用共计88373元，应当从房屋价款中予以扣减。 二被告为其母唐某某（本案证人）购买养老保险支付的2.5万元，二被告的证据不能证明该款项应当在购房款中扣减，故该笔款项不属于购房款。 按照《存量房买卖合同》中约定房屋购买价款为20万元，扣除二被告已向原告罗世友支付的88373元，二被告还应当向原告罗世友和原告之妻唐某某（本案证人）支付购房款111627元。根据原告所述，其夫妻各应分得该款的一半，即各应当分得 55813.5元，现原告之妻唐某某自愿放弃该款的请求权，二被告还应当向原告罗世友支付购房款55813.5元。 综上所述，原、被告签订《存量房买卖合同》成立、有效，原告罗世友和原告之妻唐某某（本案证人）已向二被告交付了房屋，并办理了过户手续，二被告有按照房屋买卖合同约定支付价款的义务。二被告辩解已支付款项的事实成立，辩解购房款已经全部支付完毕的事实证据不足，对二被告的辩解，本院部分予以采纳。本案中，二被告还应向原告罗世友支付购房款55813.5元，故对原告罗世友的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十五条、第六百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下 被告周晓梅、杨清祥于本判决生效后十日内向原告罗世友支付购房款55813.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告罗世友负担508元，被告周晓梅、罗清祥负担542元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广元市中级人民法院。 审判员 杜 刚 二〇二一年三月十二日 书记员 杨丽君