重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终1760号上诉人（原审被告）：朱杰，男，1987年6月4日出生，汉族，住广西钦州市钦北区。委托诉讼代理人：李帅，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶艳兰，女，1964年8月28日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。上诉人朱杰因与被上诉人叶艳兰房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初7824号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人朱杰的委托诉讼代理人李帅，被上诉人叶艳兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回叶艳兰的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由叶艳兰承担。主要事实及理由：1.双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方应按约定继续履行，不得擅自变更或解除合同。一审判决确认合同解除是错误的，应予撤销。朱杰未构成违约，解除合同的条件不成就。朱杰已按合同约定支付了定金及首付款，且双方就办理过户手续达成了补充协议，均同意延长办理过户手续。朱杰中止办理房屋按揭贷款是一种救济行为，并非违约行为。合同履行过程中，叶艳兰更换房屋锁芯，阻挠朱杰适用房屋，朱杰多次要求叶艳兰恢复房屋原状交回房屋钥匙，叶艳兰不予配合，严重违反了合同约定。朱杰为了保护自己的利益，中止办理按揭。2.一审判决朱杰承担违约金6.5万元过高，有违公平原则。案涉合同的解除并不仅是朱杰一方的责任，叶艳兰也存在违约行为，亦有过错。根据公平原则，叶艳兰也应承担相应责任。3.朱杰愿意继续履行合同。合同签订后，叶艳兰将房屋交付给朱杰，朱杰办理了装修。2020年2月份未办理按揭是因为××，之后叶艳兰更换锁芯，朱杰还报警，并且起诉要求把房屋交付给朱杰，另案因本案而中止。叶艳兰于2020年5月份向朱杰发函，朱杰收到并回函，回函说明了未办按揭的原因，叶艳兰要求7日内办理按揭，但是朱杰不知道找谁去办，朱杰是在积极履行合同，现在还是愿意继续交易。叶艳兰答辩称，双方签订补充协议明确约定办理按揭的时间，已经给了朱杰10个月时间，确实因为遇到疫情，叶艳兰也没有催促，3月底的时候，银行就开始上班了，叶艳兰就开始联系朱杰，但朱杰一直没有回复，之后叶艳兰去小区，小区保安告知有多人来看房，以为叶艳兰是买房的，因此叶艳兰怀疑，朱杰是将房屋出卖给他人之后再支付房款。叶艳兰在咨询了中介意见后，更换了锁芯，更换锁芯后，朱杰并无报警，4月份就收到朱杰起诉的传票，另案中，叶艳兰是同意给朱杰一个月时间凑房款的，但是朱杰并未回复，然后叶艳兰才起诉的本案。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。叶艳兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令确认叶艳兰与朱杰签订的《房屋买卖合同》于2020年5月14日解除；2.判令朱杰承担违约金138000元；3.判令朱杰支付律师费20000元；4.案诉讼费用由朱杰承担。一审法院认定事实：叶艳兰系位于重庆市沙坪坝区××街××号××号××号房屋的所有权人。2019年5月28日，售房方叶艳兰（甲方）与购房方朱杰（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定将甲方位于坐落于重庆市沙坪坝区××街××号××号××号房屋出卖于乙方。甲乙双方协商后该房屋的成交总价为690000元。付款方式：（二）贷款：1、定金50000元，由乙方于本合同签订当日交付予甲方。2、首付款90000元由乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付予甲方。3、乙方银行按揭贷款550000元由房贷银行直接交付予甲方，实际贷款金额、贷款审批时间、贷款年限、贷款利率和房款时间以银行审批为准，若银行实际贷款额不足交付房款，则由乙方在办理权属转移登记申请并取得回执单后当日交付差额予甲方。若乙方第一次银行按揭贷款申请未通过，甲方同意配合乙方再办理两次银行按揭贷款申请，若乙方银行按揭贷款申请仍未通过，则甲乙双方均同意由乙方在最后一次按揭贷款申请未通过之日起15个工作日内全款购买交易房屋，并于办理权属转移登记申请并取得回执单后当日支付除尾款外的购房款。甲乙双方友好协商约定，乙方需于2020年2月15日之前办理银行按揭相关手续，甲方同意乙方将该房屋无条件过户指定第三方。房屋贷款、权属转移及抵押登记：（一）甲乙双方应最迟于签订本合同之日起20个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续，并交齐所需资料。（二）甲乙双方应于接到经纪方通知（包括但不限于电话、短信或书面通知）后最迟5个工作日办理该房屋权属转移登记申请手续。（三）乙方须于办理权属转移登记申请并取得回执单之日起5个工作日内办理该房屋的抵押登记手续。税费承担：（一）该房屋交易过程中所发生的税费（包括契税、增值税、个税、房产税等费用），双方一致同意由乙方独自承担。（二）该房屋配套设施过户所产生的费用，双方一致由乙方独自承担。房屋交付：（一）甲方应于2019年5月29日将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予乙方，乙方应及时配合办理房屋交接手续。（二）该房屋交付时，应当履行下列1、2、3项手续：1、甲乙双方共同对该房屋附属设备设施、装修装饰等相关物品进行验收，记录水、电、燃气表的度数，并交接《物业交割清单》上所列物品。2、甲方将该房屋房门钥匙、水卡、电卡、燃气卡、有线电视卡、门卡等移交予乙方，且甲乙双方须在《物业交割清单》上签字。如任何一方拒绝在《物业交割清单》上签字，又不出具书面理由的，视为物业交割完成。3、在房屋交付日以前发生的水、电、燃气、有线电视、网络、物业管理费及其他费用由甲方承担，房屋交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。房屋风险责任自该房屋交付之日起转移给乙方。违约责任：（一）逾期付款违约责任。（二）逾期办理贷款申请或权属转移登记申请违约责任：甲乙双方任何乙方未按照约定时间办理贷款申请或权属转移登记申请手续的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应办理贷款申请或权属转移登记申请期限届满之次日至实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日止，每逾期一日，违约方按照该房屋成交价的0.5%向守约方支付违约金，并于实际办理贷款申请或权属转移登记申请之日起3日内向守约方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日，守约方有权解除合同。合同被解除的，违约方应当自解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（三）逾期办理抵押登记违约责任。（四）逾期办理解押违约责任。其他：甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费）。合同生效、变更及解除：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明确或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。2019年5月30日，售房方叶艳兰（甲方）与购房方朱杰（买方）签订《补充协议》，约定1、如乙方指定的第三方在2020年2月15日之前未到银行办理按揭手续，则视为乙方违约，甲方将不退还乙方购房定金50000元。房屋买卖合同无效，且乙方装修房屋所有费用自行承担，与甲方无关。2、甲方于2019年5月29日交房于乙方，同意乙方进行房屋装修，不对乙方进行干涉，若甲方反悔，则视为甲方违约，甲方需退还乙方购房定金，另支付违约金50000元于乙方，且赔偿乙方相关装修费用（具体以实际发票、收据为准）。合同及补充协议签订后，朱杰支付定金50000元。2019年5月29日，叶艳兰将案涉房屋交付给朱杰。2020年1月16日，叶艳兰收到朱杰支付的首付款90000元。2020年2月15日前，朱杰并未按约办理银行按揭相关手续。2020年3月25日，叶艳兰涉案房屋的锁芯更换，朱杰无法进入涉案房屋。2020年4月20日，朱杰向该院起诉叶艳兰房屋买卖合同纠纷一案，要求叶艳兰将位于重庆市沙坪坝区××街××号××号××号房屋交付朱杰。2020年5月1日，叶艳兰委托律师向朱杰邮寄《律师函》，通知1、朱杰在收到本函后7日内完成银行按揭贷款；2、如未按本函通知完成银行按揭贷款，将要求其承担138000元的违约责任，并解除《房屋买卖合同》。2020年5月3日，朱杰签收该《律师函》。2020年5月11日，叶艳兰委托律师分别向朱杰及委托诉讼代理人王来香邮寄《律师函》，该函载明：你方至今未办理完结银行按揭贷款的行为已经违反合同约定，现正式函告你方解除双方2019年5月28日签订的《房屋买卖合同》，并要求你方承担违约金138000元以及律师费。2020年5月14日，朱杰的委托诉讼代理人王来香收到该《律师函》。2020年5月15日，朱杰收到该《律师函》。朱杰的律师李帅向叶艳兰的律师马鹏飞发送《律师回函》，载明：（一）你系违约方，不享有合同解除权。首先，双方于2020年1月6日与朱杰就办理过户手续达成补充约定即“双方一致同意延长办理过户手续”，该约定合法有效。双方对之前的合同达成变更。其次，根据合同约定剩余房款由双方办理完成过户手续后支付，但因双方变更了过户时间，现交付剩余款项条件不成就。再次，你同意朱杰就该房屋进行装修，同时，不得对朱杰就该房屋的行为进行任何干涉。但在朱杰付款条件不成就的情况下，你擅自于2020年2月正值新型冠状病毒疫情泛滥之际更换锁芯，阻挠朱杰使用该房屋。（二）你擅自更换房屋锁芯至今，致使朱杰无法使用，严重损害朱杰的合法权益，应当承担损失。（三）本回函要求你于收到本函3日内腾退房屋，交还该房屋钥匙。该函的落款时间为2020年5月14日。一审另查明，叶艳兰因本次诉讼产生律师费20000元。现叶艳兰诉至法院，要求判如所请。一审审理中，朱杰举示《收条》一张，该收条载明“今收到朱杰（身份真：450702198706××××）购买叶艳兰（身份证：510212196408××××），位于沙坪坝区××街××号××号××号房屋首付款玖万正（¥90000）。双方协商，过户延长。”证明叶艳兰收到首付款90000元后同意延长涉案房屋的交易时间。叶艳兰认为该复印件与原件不一致，原件上有三处加盖了手印，但该复印件只有一处加盖了手印。另外《收条》中载明的“双方协商过户延长”不认可，该字系中介方字迹，并非叶艳兰本人所写。即使“双方协商过户延长”是真实的，双方协商过户延长也属于约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款约定，在本案中叶艳兰有权要求朱杰随时履行义务，叶艳兰已经给了朱杰足够的时间，但朱杰均没有履行银行贷款按揭的事宜，办理银行按揭贷款手续系办理房屋过户手续的前置程序。一审法院认为，双方签订《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效。该协议对双方均有约束力，双方应按合同约定履行相应的义务。关于《房屋买卖合同》的解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《房屋买卖合同》约定朱杰需于2020年2月15日之前办理银行按揭相关手续，若逾期办理贷款申请超过15日，守约方有权解除合同。《补充协议》约定：“如乙方指定第三方在2020年2月15日之前未到银行办理按揭贷款手续，则视为乙方违约，甲方将不退还乙方购房定金50000元。房屋买卖合同无效，且乙方装修房屋所有费用自行承担，于甲方无关”。双方的真实意思表示并非朱杰违约后房屋买卖合同无效，应当是朱杰违约叶艳兰有权解除房屋买卖合同。因此，该协议应当表述为：“如乙方指定第三方在2020年2月15日之前未到银行办理按揭贷款手续，则视为乙方违约，甲方将不退还乙方购房定金50000元。房屋买卖合同解除，且乙方装修房屋所有费用自行承担，与甲方无关”。朱杰并未按照约定于2020年2月15日前到银行办理按揭贷款手续，叶艳兰又于2020年5月1日向朱杰发函要求朱杰收到该函后7日内完成银行按揭贷款，实际上延长了办理银行按揭手续的期限，但朱杰至今仍未办理银行按揭贷款手续，构成违约。虽然《收条》中载明“双方协商，过户延长”，但叶艳兰对该约定不予认可，即使该约定是真实的，该约定也仅是针对过户时间的延长，而不是办理银行按揭相关手续的无时间限制的延长，《房屋买卖合同》也没有约定朱杰办理按揭贷款手续要以叶艳兰过户为前提。因此，叶艳兰有权主张解除《房屋买卖合同》。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同在通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。叶艳兰于2020年5月11日向朱杰及其委托诉讼代理人邮寄含有解除《房屋买卖合同》意思的《律师函》，朱杰的委托诉讼代理人于2020年5月14日收到该函，朱杰于2020年5月15日收到该函。解除合同的通知到达对方时即发生解除的效力，故应以最先到达被告处《律师函》的时间视为《房屋买卖合同》解除的时间。因此，叶艳兰要求法院确认2020年5月14日《房屋买卖合同》解除，有事实和法律依据，该院予以支持。关于违约责任。《房屋买卖合同》约定购房方逾期办理银行贷款申请超过15天，售房方有权解除合同，且购房方应按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金。《补充协议》约定“如乙方指定第三方在2020年2月15日之前未到银行办理按揭贷款手续，则视为乙方违约，甲方将不退还乙方购房定金50000元。房屋买卖合同解除，且乙方装修房屋所有费用自行承担，与甲方无关”。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，当事人既约定违约金，又约定定金的，乙方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中叶艳兰选择适用违约金条款。朱杰逾期办理贷款申请超过15天，因此，叶艳兰有权主张违约金。审理中，朱杰主张双方约定的违约金过分高于叶艳兰因其违约行为产生的损失，叶艳兰未举示其因朱杰约行为产生的损失。兼顾涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，该院酌定确定违约金65000元较为适宜。关于律师费。《房屋买卖合同》并未明确约定朱杰逾期办理银行按揭贷款除承担违约金外，还需承担叶艳兰因此产生的律师费。《房屋买卖合同》中约定需要承担律师费的情形系“甲乙双方因交易意向发生改变或其他违约行为（如交易过程中房屋被查封、冻结等），导致合同不能按约继续履行的，均视为严重违约，守约方有权解除合同，由违约方向守约方支付该房屋成交价20%的违约金。因一方违约的，违约方除了应按约向守约方支付违约金外，还应承担守约方因实现权利所支出的相关合理费用（如律师费、误工费、差旅费）”，即只要在朱杰存在上述严重违约情形时，叶艳兰才有权向朱杰支付律师费。因此，叶艳兰的该项诉讼请求，该院不予支持。关于朱杰称受新型冠状肺炎疫情影响未按约办理银行贷款手续的抗辩。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。众所周知，受新型冠状病毒导致的肺炎疫情影响，2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。本案中，朱杰本应于2020年2月15日前办理按揭手续，朱杰办理按揭手续的期限届满前，新型冠状病毒导致的肺炎疫情暴发。新型冠状病毒导致的肺炎疫情属于突发公共卫生事件，双方均不能预见，也不能避免或克服疫情防控的影响，应当认定为不可抗力。因此，朱杰在不可抗力的情况下逾期办理银行按揭贷款手续，不应承担违约责任。2020年3月24日，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级下调为三级。部分行业也已有序复工复产。新型冠状病毒引发的肺炎疫情导致的公共卫生事件应急响应虽然没有完全解除，但其防控措施对履行合同的影响已经不属于不能克服的情形，即不可抗力因素已经消除，朱杰应当在合理期限内履行办理银行按揭贷款手续的义务，叶艳兰也可以指定合理期限。叶艳兰于2020年5月1日向朱杰发函要求其收到该函后7日内完成银行按揭贷款，可见叶艳兰仍然希望合同得以履行，叶艳兰指定的期间亦属于合理范围。因此，叶艳兰应当在指定期限内履行办理银行按揭贷款的合同义务，然而朱杰没有举示证据证明朱杰或其指定第三人于2020年2月15日之前办理银行按揭贷款手续，也没有举示证据证明其通知叶艳兰因不可抗力需延期履行。况且双方于2020年5月28日就签订了《房屋买卖合同》，并约定办理银行按揭贷款的期限为2020年2月15日前，并不是2020年2月15日当天，该办理银行按揭贷款的期限也十分充足。综上，朱杰的该抗辩，该院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百十一四条、第一百十一六条、第一百一十八条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、确认原告叶艳兰与被告朱杰签订的《房屋买卖合同》于2020年5月14日解除；二、限被告朱杰于本判决书发生法律效力后3日内支付原告叶艳兰违约金65000元；三、驳回原告叶艳兰的其他诉讼请求。”二审中，双方对一审查明的事实均无异议，且均未举示新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一审对朱杰与叶艳兰签订的《房屋买卖合同》的效力认定正确，具体理由同一审，不再赘述。根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点是：1.叶艳兰是否有权解除合同；2.朱杰应否承担违约责任。针对上述争议焦点，分别评述如下：一、关于叶艳兰是否有权解除合同叶艳兰与朱杰于2019年5月28日签订的《房屋买卖合同》明确约定，朱杰应于2020年2月15日前办理银行按揭相关手续，叶艳兰同意朱杰将房屋无条件过户给指定第三方。后双方又于2019年5月30日签订《补充协议》进一步明确约定，如朱杰指定的第三方在2020年2月15日之前未到银行办理按揭手续，则视为朱杰违约，叶艳兰将不退还购房定金，房屋买卖合同无效，且朱杰装修房屋的所有费用自行承担。一审认定《补充协议》中有关朱杰违约后房屋买卖合同无效的约定，应当理解为朱杰违约后叶艳兰有权解除合同。该解释符合常理，且双方二审中均未就此提出异议。朱杰签订合同后，在长达十个月左右的时间内一直没有办理银行按揭手续。至2020年2月，虽然出现了××这一突发公共卫生事件，但自2020年3月24日，重庆市突发公共卫生事件应急响应已从二级下调至三级，复工复产已有序进行。因此，即使存在不可抗力，该因素也已消除。叶艳兰于2020年5月1日向朱杰发函要求继续履行合同，并限其7日内完成银行按揭手续。朱杰收到上述函件后，仍逾期未办理银行按揭手续。一审综合上述事实，认定朱杰构成违约，叶艳兰有权依据合同约定解除合同，并无不当。二、关于朱杰应否承担违约责任双方签订的《房屋买卖合同》约定，如朱杰逾期办理银行手续，叶艳兰有权解除合同，且朱杰应按房屋成交价的20%支付违约金。另，双方签订的《补充协议》又约定，如朱杰逾期办理银行按揭手续，则叶艳兰不退还购房定金5万元。即双方签订的合同既约定了违约金，又约定了定金。叶艳兰选择主张违约金138000元，一审法院综合合同履行情况及双方当事人过错程度等因素，已将违约金调减为65000元。叶艳兰未上诉。朱杰称，调减后的违约金仍然过高，无事实依据，本院不予支持。综上所述，朱杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由朱杰负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 乔 艳审判员 吴学文二〇二一年三月二十九日书记员 陈 胜