河北省丰宁满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0826民初611号 原告：武小军，女，1977年6月29日出生，满族，医生，住河北省承德市丰宁满族自治县。 委托诉讼代理人：姜辣，河北坤平律师事务所律师。 被告：付德申，男，1957年1月24日出生，满族，农民，住河北省承德市丰宁满族自治县。 被告：王建兰，女，1954年7月8日出生，汉族，农民，住河北省承德市丰宁满族自治县。 原告武小军与被告付德申、王建兰合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武小军委托诉讼代理人姜辣到庭参加诉讼、被告付德申、被告王建兰经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 武小军向本院提出诉讼请求：1.依法判令原被告于2021年1月18日签订的《房屋买卖合同》有效；2.被告承担诉讼费。事实和理由：原被告于2021年1月18日签订《房屋买卖合同》一份。合同约定原告向被告购买被告拥有的坐落于丰宁满族自治县房屋现房一套，建筑面积114.46平方米。以及白塔村新民居二期期房一套，该套房屋被告已经交付2万元报名费及首付款30万元。两套房屋总价款1006760.00元人民币。被告方同意以被告于2011年向原告借款本息1001857.00元作为购房款，购房款不足部分由原告另行向被告支付现金4903元。合同签订后被告不予配合办理房屋更名或房产过户手续，拒绝履行合同义务。故原告诉至法院，请求依法裁决。 付德申辩称，因武小军与我合同纠纷一案，我因身体生病原因无法出庭，就原告起诉内容书面答辩如下：一、该《房屋买卖合同》的真实性我认可。2010年9月因我购买白塔村新民居一期房子资金不够，向原告借款现金30万元人民币，约定利息是二分钱。原告多次找我要，我因看病、购买白塔二期房屋，故没有钱偿还原告，我答应将房屋抵顶给原告，但是一直没有跟原告签订合同。2020年底原告起诉至法院要求我还款，我与原告签订了《房屋买卖合同》，原告撤诉。我认可《房屋买卖合同》的内容。二、我同意按照合同约定配合原告办理更名手续或过户手续。我同意协助办理更名手续。第一、合同签订后，我身体一直不好，老伴王建兰一直照顾我，没有顾上去办理手续。第二、白塔新民居还没有房产证，办理不了过户。办理更名手续也不好办理。我认为我也认可买房子的情况，就没在意。我同意协助办理更名手续。 王建兰辩称，因武小军与我合同纠纷一案，就原告起诉内容书面答辩如下：一、该《房屋买卖合同》的真实性我认可。2010年9月因我们家购买白塔村新民居一期房子资金不够，向原告借款现金30万元人民币，约定利息是二分钱，借款人是付德申的名。原告多次跟付德申要，我知情，但付德申身体不好，常年吃药，没有经济来源，因白塔建二期房屋，想着先要房子，以后卖了还能多点钱还账，故没有钱还原告。我也答应将房屋抵顶给原告，但是二期房子没有完全建完，所以一直拖着没有跟原告签订合同。2020年底原告起诉付德申至法院要求还款，我和付德申与原告签订了《房屋买卖合同》，原告撤诉。我认可《房屋买卖合同》的内容。二、我同意按照合同约定配合原告办理更名手续或过户手续。我同意协助办理更名手续，不是不予配合办理手续。第一、合同签订没多长时间，没有顾上去办理手续。第二、白塔新民居还没有房产证，办理不了过户。办理更名手续也不好办理。我认为我也认可买房子的情况，就没在意。我同意协助办理更名手续。 本院经审理认定事实如下：2010年9月因被告付德申、王建兰购买白塔村新民居一期楼房资金不够，向原告武小军借款现金30万元人民币，被告付德申为原告出具借条一张，内容为:“今借到武小军现金叁拾万元￥300000.00元，利息按照每月贰分计算，在二年内还清，如不能按期还款，愿承担一切法律责任。借款人：付德申，2011年3月1日。”借款逾期后，被告付德申、王建兰未能偿还原告借款本息，经原告多次索要，2021年1月18日，原被告双方达成以房抵债协议，同时签订《房屋买卖合同》一份，内容为：“卖方（甲方）：付德申、王建兰；买方（乙方）：武小军。2010年9月甲方购买白塔新民居一期房子，因资金不够，2011年3月1日，甲方向乙方借款30万元，约定月息二分，该笔借款至合同签订之日共计欠乙方本息1001857.00元人民币（2020年8月20日前按照月息二分计算，2020年8月20日至签订合同之日按照年息15.4%计算）。因甲方无力偿还乙方借款本息，故根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，就甲方欠乙方借款无法偿还，甲方愿意以借款本息作为购房款签订本合同，以资共同信守执行。第一条：乙方同意购买甲方拥有的坐落在丰宁满族自治县新民居两套房，包括一期9号楼三单元502室，建筑面积为114.46平方米，该套房屋约定每平米6000元，计686760.00元人民币，以及白塔新民居二期房屋一套，该套房甲方已经交付2万元报名费及首付款30万元，具体房号及单价以交房时白塔村委会分房方式为准。第二条：上述房产的交易价格为：一期房屋（含地下室Ｂ3）总价686760.00元人民币，二期房屋甲方已经交付32万元人民币。第三条付款时间与办法：1.合同签订之日甲乙双方确定购房款为1006760.00元人民币。2.合同签订之日，乙方支付甲方购房款1006760.00元人民币，包括甲方应偿还乙方借款本息1001857.00元人民币，以及现金4903.00元人民币。3.二期房屋剩余房款交房时由乙方一次性直接付清。第四条：签订合同之日，甲方交付房屋及房屋相关合同、手续。第五条：甲方保障该房屋没有欠缴水费、电费、取暖费、物业费等费用，甲方保证该房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷，没有设有抵押、担保等他项权利。第六条：甲方应积极配合乙方到白塔村民委员会完成户名变更或房产过户。因甲方不配合原因造成该商品房不能办理产权变更或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。第七条：因变更户名或房屋过户产生的费用由乙方支付。第八条违约责任：甲、乙双方合同签订后，双方按合同约定履行，未按合同约定履行的，属于违约行为。甲方违约甲方退还乙方已经支付的房款，并支付乙方10万元违约金；乙方违约，甲方扣除10万元后退还乙方已支付房款。第九条：本合同一式两份，甲乙双方各一份，双方签字后生效。第十条：本合同发生争议，双方可以通过协商、诉讼方式解决。第十一条：本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定，经双方签字后与本合同具有同等法律效力。甲方：付德申、王建兰（签字）、乙方：武小军（签字）。” 另查明，2021年3月16日大阁镇白塔村民委员会证明：“白塔新民居一期用地于2012年1月9日取得国有建设用地使用权出让，二期用地于2019年2月2日取得国有建设用地使用权出让。我村村民付德申全款购买一期9号楼三单元502室，二期购买楼房一套交款32万元（正在建设未分楼号）。同意卖给或抵顶给武小军。” 本院认为，原告武小军与被告付德申、王建兰在本案《房屋买卖合同》签订之前确实存在借款合同关系，但《房屋买卖合同》是在被告付德申、王建兰未偿还借款本息的情况下，经重新协商，将借款合同关系转变为房屋买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋的交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出约定。民事法律关系的产生、变更、消灭除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立房屋买卖合同关系，通过被告所有的房屋出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。经审查，双方之间借款利息的计算方法，未超出法律规定的民间借贷利率保护上限，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 确认2021年1月18日原告武小军与被告付德申、王建兰签订的《房屋买卖合同》有效。 案件受理费100.00元，由被告付德申、王建兰承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  扈广洲 二〇二一年三月二十三日 书记员  王星月