河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0326民初604号原告（案外人）：赵万敏，男，1941年6月3日生，汉族，住。委托诉讼代理人：黄东毅，河南君信合律师事务所律师。特别授权。原告（案外人）：赵国政，男，1963年1月11日生，汉族，住汝阳县，现住三门峡市湖滨区，居民。系赵万敏之子。被告（申请执行人）：河南汝阳农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91410300087479244B，住所地汝阳县城人民路29号。法定代表人：李效楠，公司董事长。委托诉讼代理人：李党建，该公司职工。特别授权。委托诉讼代理人：郭超越，河南达兴律师事务所律师。一般代理。第三人（被执行人）：赵美茹，女，1987年6月24日生，汉族，住汝阳县。系赵国政之女。原告赵万敏、赵国政与被告河南汝阳农村商业银行股份有限公司（以下简称汝阳农商行）及第三人赵美茹案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2021年2月18日起诉，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告赵国政，原告赵万敏委托诉讼代理人黄东毅，被告汝阳农商行委托诉讼代理人李党建、郭超越，第三人赵美茹到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求依法撤销汝阳县人民法院（2020）豫0326财保76号民事裁定对坐落于汝阳梦馨园古严桥西1号楼2单元701号房产的查封和执行；2、要求依法撤销汝阳县人民法院（2021）豫0326执异12号执行裁定书；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月26日，原告赵万敏与第三人赵美茹签定了一份房屋买卖合同，赵美茹将自己拥有的位于汝阳县云梦馨园1号楼2单元701号房产（按揭房）以31万元价格转让给赵万敏，赵万敏通过儿子赵国政及银行分三次给赵美茹转款31万元（由银行转帐记录为证)。2020年6月，被告汝阳农商行因赵美菇原因向法院申请财产保全，法院于当月22日裁定将该房查封。由于该房产早在2015年赵美菇已转让给赵万敏，且赵万敏已支付了全部房款居住至今，但由于开发商原因没法办理过户手续，为此原告提出书面异议，而法院在没有认真审查或听证情况下，就草率作出（2021)豫0326执异12号执行裁定书（送达时间2021年2月11日），原告不服而提起本案诉讼。《最高人民法院关于人民法院关于民事执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若午问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。(一)……。而本案原告在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同，已合法占有该房产，已支付了全部价款，没有办理过户登记是政府因开发商原因不予办理，并非原告的原因，原告购买此房产没有任何过错。故法院之前做出的查封裁定显然是错误的，应予纠正。庭审中，原告对其前两项诉讼请求变更为不得执行位于汝阳梦馨园古严桥西1号楼2单元701号房产。被告辩称：其因洛阳市生亨千商贸有限公司借款、第三人赵美茹提供保证担保且下欠本金利息未还而申请保全、起诉，法院依其申请而作出（2020）豫0326财保76号民事裁定书并对涉案房产予以查封，并无不当。法院（2020）豫0326民初2842号民事判决书判决赵美茹对洛阳市生亨千商贸有限公司下欠的本金447.2915万元及利息、罚息承担连带清偿责任，该判决书生效后其于2020年10月10日申请执行，法院依法对涉案房产强制执行并无不当，原告的主张无事实法律依据，请予驳回。第三人辩称：其将该房于2015年已经卖给了原告，法院不应该执行该房子。该房子原系其与开发商签订合同购买，系按揭贷款房，贷款抵押日期30年，即从2010年至2040年。本院对当事人无争议事实及无争议证据所证明事实归纳确认如下：第三人赵美茹系原告赵国政之女、赵万敏之孙女，赵国政系赵万敏之子，涉案房产位于汝阳梦馨园古严桥西1号楼2单元701号。2010年1月第三人赵美茹与洛阳市大宅门房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了该公司开发销售的涉案该套房产，该合同显示：建筑面积136.23㎡，总金额25.8万元，付款方式按揭贷款。2020年6月，被告汝阳农商行因洛阳市生亨千商贸有限公司借款，洛阳惠丰耐磨工业有限公司、洛阳福醇商贸有限公司及赵美茹、王亚辉、周鑫鹏、张卫强、周小宇、王龙、王爱云、李文杰提供保证担保，且下欠本息未还而向本院申请财产保全、起诉，本院经审查于2020年6月22日作出（2020）豫0326财保76号民事裁定，对当事人包括赵美茹前述涉案房屋的四套房产及洛阳惠丰耐磨工业有限公司的一处土地使用权予以保全查封；本院经审理于2020年8月作出（2020）豫0326民初2842号民事判决书，判决洛阳市生亨千商贸有限公司限期归还汝阳农商行借款本金447.2915万元并支付下欠利息和逾期罚息，其余被告对该应还付款项承担连带清偿责任。判决生效后汝阳农商行申请执行，本院公告对涉案房产强制执行时原告提出书面执行异议，本院经审查于2021年2月作出（2021）豫0326执异12号执行裁定书，以涉案房产登记在赵美茹名下，本院的查封并无不当，驳回了赵万敏、赵国政的异议请求。针对诉争事实，本院分配举证责任后，原告除出示前述《商品房买卖合同》、其家庭户口薄外，另举证：1、卖方赵美茹，买方赵万敏，落款时间2015年9月26日的《房屋买卖合同》1份，以证明赵美茹将该房产于2015年9月26日以31万元价格卖给了赵万敏，双方在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。2.1、户名赵万敏的自来水公司税费收据2张（显示时间，一张系2016年12月19日，一张系2020年1月20日）；2.2、邻居张豪、王江波《证明》各1份；2.3、开发商负责人高宝柱《证明》1份；2.4、物业管理人员赵甜甜《证明》1份。以证明赵万敏于2015年下半年购得该房，由于开发商原因而不能办理过户手续。3.1、农商行客户赵国政2015年9月23日的1万元取款回单1份；3.2、赵国政银行卡转账凭证1份；3.3、襄阳风神汽车经销有限公司《证明》1份。4、农行汝阳县支行房贷信息管理系统的信息截屏2张，以证明：相应房产的抵押，登记时间为2010年5月4日，借款金额18万元，抵押期限2010年5月4日-2040年5月3日，凭证余额14.08298万元。赵美茹房贷银行卡交易清单2张（正常还款，最近一笔还款时间2021年2月23日）。原告赵国政另陈述：涉案房屋本身就是其出资给女儿赵美茹购买的，其父亲再婚需用房屋，其又出资将该房又从赵美茹手里买回。本案所涉房产本身就不需要签订这个合同，可是后妈坚持，怕老的时候无法居住，所以与赵美茹签了该合同。以证明该房产属赵万敏的，原告与第三人的房屋买卖是真实的。质证意见。第三人表示无异议。被告提出：对1号证据的真实性、合法性不认可，该买卖合同是否属实、签订日期2015年9月26日是否真实无法证实，且未在房管局备案，是否具有法律效力、是否已经实际履行也无法查证。2.1号证据未见自来水公司公章，真实性无法核实，且收据上的地址是否为涉案房产地址也无法核实；若真如原告所说的涉案房产无法登记，那户名不可能为赵万敏，也无法证实用户人为涉案房产所有人。该四份证人《证明》未显示证明人身份信息，真实性无法核实，且证人未出庭，不符合民事证据规则要求，被告不认可。3号证据，前两份为复印件，无法核实，且与本案无关，该银行取款回单仅证明赵国政取款10万元，襄阳风神汽车经销公司的两张单笔转账交易信息显示的用途均为“货款”；襄阳风神汽车经销公司《证明》与事实情况不符，与前述交易信息所载用途“货款”相矛盾。均无法证明原告主张。第三人举证同原告。被告举证除前述本院（2020）豫0326财保76号民事裁定书、（2020）豫0326民初2842号民事判决书外，另出示汝阳县国土资源局《不动产信息查询结果证明》1份；以证明案涉房产登记证号2010049，至今仍在被执行人赵美茹名下。质证意见。原告提出：真实性无异议，但证明方向有异议。此房没有办理房产证，对权属变更，无法办理登记手续。第三人提出：其私下已经交易。本院向农行汝阳县支行调取涉案的2010年5月4日《洛阳市房地产抵押合同》1份。当事人质证表示真实性无异议。原告另提出：其与赵美茹签订《房屋买卖合同》时，赵美茹没有告知，其不知情；虽赵美茹将该房产卖给了原告，但赵美茹还在无间断还款，并未侵害抵押权人合法权益；现赵万敏系八旬老人，如果将该房拍卖，老人将无处安身。本院依证据规则另确认：2010年5月4日，第三人赵美茹作为抵押人，农行汝阳县支行作为抵押权人，洛阳市大宅门房地产有限公司作为担保人，三方签订《洛阳市房地产抵押合同》一份，约定：抵押人与担保人签订的《商品房买卖合同》，购买房产位于汝阳区汝阳梦馨安家园（小区）一座2单元701号，贷款额为18万元，双方设定以该房产及相关权益作为按揭贷款的抵押物，抵押（按揭）合同期限自本合同签订之日起至贷款本息清偿之日止，在抵押关系存续期间，未经得抵押权人书面同意，抵押人不得出售、出租、拆除、改建或以其他方式处分抵押物。合同签订后当日，其三方到汝阳县房地产抵押登记处进行了抵押登记。后当事人将抵押期间调整为2010年5月4日-2040年5月3日。涉案房产，因开发商原因至今没有办理房屋所有权证书，相应的不动产登记证号为2010049，权利人赵美茹。本院（2020）豫0326财保76号民事裁定作出后，2020年7月1日进行了查封登记，现仍在查封期间。原告赵万敏再婚时，原告赵国政通过与其女儿第三人赵美茹协商，赵美茹于2015年下半年以房产转让形式，将该房屋移交赵万敏居住至今。本院认为：本案系案外人就金钱债权执行涉不动产的执行异议之诉纠纷。当事人之诉讼已经过执行异议程序，本案就案涉房屋对原告所主张的民事权利，应以执行异议之诉审理规则，不仅从程序和权利外观审查，还要从实质上审查，以判断原告是否享有权利，所享有权利的性质和内容，是否可足以排除强制执行的。案涉的汝阳梦馨园古严桥西1号楼2单元701号房产，已行不动产登记，登记的权利人系赵美茹，因赵美茹没有取得房屋所有权登记，因此从权力外观看，第三人赵美茹对该房产享有物权，但不享有法律意义上的完整物权即所有权。依法律规定，一物一权，除宣示权利外，物权的设立、变更和转让均须公示，公示形式动产转让是交付、不动产转让是登记，即不动产物权的取得不仅需要合法的原因行为，还必须进行交付登记，我国法律不承认意思表示行为。原告对案涉房屋所主张民事权利，其提出的依据系双方签有《房屋买卖合同》，已经交付和占有且在法院查封之前；合同产生债权，其双方签有《房屋买卖合同》，但该行为仅系其取得物权的原因，现案涉房产登记名字仍系赵美茹，相应的物权没有变更，原告对该房产不享有物权，更不享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系执行异议的裁决规范，不是不动产物权变动的确权标准，就执行异议之诉来说，属性不同，不能直接适用，但该条所体现法律规则可参照适用，该条主要系确定物权期待权标准并赋予它可优先于一般债权。原告与第三人的《房屋买卖合同》虽系双方真实意思表示，但所买卖房屋系不动产且系按揭贷款房，存在抵押登记，当事人的买卖合同没有征得抵押权人农行汝阳县支行同意，至今未发生法律效力，涉及权属转移部分的约定应为无效。涉案房屋，至今不仅不能办理房屋所有权登记，更不能办理所有权变更登记，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”应指自身过失，原告在知道或应当知道不能过户的情况下仍坚持交易，其行为不符合该条规定之精神，原告取得的权利没有达到物权期待权的标准，仅系带有借居性的一般债权，不足以排除案涉房屋的执行。原告主张的撤销对涉案房产的查封，依据不足，无法支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条、第十四条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，并参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告赵万敏、赵国政的诉讼请求。诉讼费5950元，由原告赵万敏、赵国政承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  李建华人民陪审员  楚世平人民陪审员  段国珍二〇二一年三月二十三日书 记 员  李嘉熙