甘肃省定西市中级人民法院   民事判决书   （2021）甘11民终4号   上诉人（原审被告）：吴某,男,汉族,河南省项城市人,农民,住项城市,现住甘肃省陇西县。   上诉人（原审被告）：张某,女,汉族,河南省项城市人,农民,住项城市,现住甘肃省陇西县。   被上诉人（原审原告）：史某,男,汉族,甘肃省陇西县人,农民,住陇西县。   上诉人吴某、张某与被上诉人史某房屋买卖合同纠纷一案，不服陇西县人民法院(2020)甘1122民初3256号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经过阅卷及询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   吴某、张某上诉请求：1.撤销原判，依法改判上诉人张某在本案中不承担责任;2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院将上诉人张某列为本案被告没有法律依据。本案是房屋买卖合同纠纷,上诉人张某并不是买卖合同的任何一方的缔约人,根据合同的相对性原理，在合同纠纷中,将案外人张某列为本案被告，没有任何法律依据。二、一审判决未尽到释明义务,对上诉人张某与被上诉人史某之间是否存在法律关系或何种法律关系未做认定。上诉人张某不是本案房屋买卖合同法律关系的主体,一审法院不但将其列为被告,而且在未确定法律关系的情况下判令上诉人承担法律责任有失公允。三、一审判决认定上诉人因未尽到合理审查义务存在过错,于法无据。综上所述,一审判决将并非合同当事人的上诉人列为本案被告,并判决承担法律责任,没有任何法律依据,依法应当予以撤销,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。   史某服判未答辩。   史某向一审法院起诉请求：1.判令二被告向原告返还购房款346000元,并支付约定的利息186840元(暂计算从2018年5月8日起至2020年8月7日),共计532840元,此后利息按房款为基数,按月利率2%支付至房款返还之日。2.本案诉讼费用、保全费由被告承担。   一审法院查明的事实：原告因结婚需购买住房,经人介绍与被告吴某取得联系,双方商定将案外人柴某抵给被告吴某位于××县的房屋以总价346000元转让与原告。原告向被告吴某支付上述款项后,2018年5月8日,由被告吴某向原告出具收条一份载明:“今收到史某房款现金叁拾肆万陆仟元整346000元,房款已付清”,由被告吴某作为收款方签名捺印。后因双方协商的上述房屋被出售与他人而无法完成转让,经双方再次协商,2018年11月19日,原告通过广告部打印了一份《担保书》载明:“我于2018年5月8日收到××县房款346000元整(叁拾肆万陆仟元整),因与伊发房地产公司协调不畅,致使该房屋被他人购买,我未能按承诺约定交付房屋。我保证于2018年12月17日至2018年12月26日之间向史某提供位于××县相同户型、等面积的房屋一套,如违约立即返还购房款346000元整(叁拾肆万陆仟元整),并按月利率2%支付违约金至购房款返还完毕之日”。另外,在该担保书上,被告吴某自己亲笔书写“本人吴某如有违约,不能按时弄好本房手续并退房款,按当时房价补差价或弄一套相同位置相同面积相同户型的房子”,该担保书由作为保证人暨收款人的被告吴某、作为付款人的原告共同签名捺印。后被告吴某未能按担保书中兑现其承诺,2019年5月10日,被告张某书写了一份《购房违约保证书》载明:“今收到××府)房款现金叁拾肆万陆仟元整(￥346000元整)房款已付清,付款时间:2018年5月8日,由于本人原因未按规定时间将房屋产权办理于史某,属于违约。本人承诺现将渭水华府6号楼2单元704房屋买来顶于史某,时间期限于2019年6月13日前办理房屋产权于史某名下(属于违约按房屋总价的2%违约金退款给史某),房屋面积102m,如果渭水华府6号楼2单元704房屋产权未能在规定时间办理,本人承诺退还全款,并按现时房价补齐差价款”。该购房违约保证书由作为承诺人的被告吴某、作为担保人的被告张某、作为购房人的原告史某共同签名捺印。后被告再次违约未按期履行,2019年10月21日,被告吴某又向原告出具一份《保证书》载明:“本人吴某保证2019年10月24日前给史某办理柴某抵账房一套约102平方米,给予一个准确结果方式方法包括退款,或抵一套别的相同面积的房子,退款方式:于2018年5月8日起按月利率2%支付至房款返还完毕之日”,该保证书由被告吴某签名捺印。后被告吴某仍未能按期兑现,原告经催要房屋转让款346000元未果,形成本案诉讼。另查明,原告于2020年5月27日以合同诈骗为由向甘肃省陇西县公安局提出控告,该局认为无违法事实,属于民事纠纷,于2020年7月28日依法作出陇公(经)不立字(2020〕46号《不予立案通知书》;2020年8月11日,原告向本院申请诉前财产保全,本院依法作出(2020)甘1122财保385号民事裁定书,原告因此支出案件申请费3220元及保险服务费1080元。认定上述事实的证据有身份证明、收条、担保书、购房违约保证书、保证书、不予立案通知书、民事裁定书、保险费发票、当事人陈述等。   一审法院认为，原告与被告吴某协商将位于××县的房屋以总价346000元转让与原告,且被告吴某已实际收到该房款。但该房屋系案外人柴某因工程欠款抵给被告吴某,被告吴某作为出卖人在未完全取得该房屋实际所有权或者处分权的情况下,致使本案标的物所有权不能转移,作为买受人的原告有权要求被告吴某承担违约责任或主张损害赔偿。因此,双方关于房屋转让行为无效。在原告无法实现取得受让房屋目的时,被告吴某应当将收取的房屋转让款全部返还于原告并赔偿相应的损失。关于双方约定的违约金,因原告未提供证据证明其实际受到的损失,且结合本案实际分析,双方约定的违约金明显过高,故适当应予调整;关于被告张某是否应承担责任的问题,因被告吴某在收取原告房屋转让款时,二被告仍是夫妻关系,根据最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的规定》第一条:夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务,应当认定为夫妻共同债务。另外,被告张某在其书写的《购房违约保证书》上自愿作为担保人签名捺印,在庭审时,二被告虽辩称已办理离婚,但未向法庭提交离婚登记手续,故对二被告的该辩解理由不予采纳,二被告各自应承担相应的法律责任。综上所述,原告诉讼请求中合理部分理由正当,证据确实充分,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条、第一百三十二条,《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条,最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的规定》第一条,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款,最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定,判决：一、被告吴某于本判决生效后十五日内返还原告史某房屋转让款346000元,并承担自2018年5月9日起按照年利率6%支付资金占用期间的利息至该款项实际履行完毕。二、被告张某对被告吴某的上述还款义务承担连带清偿责任。案件受理费4565元(已减半收取),案件申请费3220元、保险服务费1080元,合计8865元均由被告吴某、张某负担。   二审中当事人未提交证据。   二审查明的事实和认定事实的证据与一审基本一致，本院予以确认。   本院认为，上诉人吴某、张某对于返还史某房屋转让款346000元以及承担自2018年5月9日起按照年利率6%支付资金占用期间的利息至该款项实际履行完毕之日的判决结果并无异议，本案的争议焦点为：张某是否应对吴某的还款承担连带清偿责任？本案中案外人柴某欠吴某、张某二人工程款，柴某同意吴某、张某将陇西县巩昌镇渭水华府1-2-801室变卖后，以变卖款折抵所欠二人的工程款，后吴某、张某将该房屋以吴某名义出售给史某，史某按约定向吴某支付了购房款346000元，吴某给史某出具了346000元的收条，该行为发生时吴某、张某处于婚姻关系存续期间，后因该房屋另行出售，致史某未取得该房屋的所有权，故一审判决由张某对吴某的还款承担连带清偿责任并无不当。   综上所述，吴某、张某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6490元，由吴某、张某负担。   本判决为终审判决。   审判长 张亚玲   审判员 南鹏飞   审判员 黄晓红     二○二一年三月二十四日   法官助理 王 林   书记员 蔡 洁