河南省开封市禹王台区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0205民初2325号原告:张涛，男，汉族，1964年3月2日出生，住河南省开封市经济技术开发区。委托诉讼代理人：胡海江，河南王松华律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：蔡红霞，女，汉族，1971年4月6日出生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：曹鹏举，河南瀛开律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：王一然，女，汉族，1992年10月10日出生，住河南省开封市龙亭区。委托诉讼代理人：李泽富，男，汉族，1960年6月6日出生，住河南省开封市禹王台区，系公司推荐人员，代理权限为特别授权代理。原告张涛诉被告蔡红霞、王一然案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月18日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张涛的委托诉讼代理人胡海江、被告蔡红霞的委托诉讼代理人曹鹏举、被告王一然的委托诉讼代理人李泽富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张涛向本院提出诉讼请求：1.请求法院撤销（2020）豫0205执异45号执行裁定书；2.请求法院判令中止提取“国窖1573”（开封品尊商贸有限公司）的房屋租金（至起诉时，应提取房租金额为16600元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年6月20日，原告与被执行人王一然签订房屋转让协议，双方约定王一然将位于开封市金明区电视塔西路武警花园2号楼1-2层109号的房屋〔即现在国窖1573（开封品尊商贸有限公司）使用的房屋〕以330万元的价格转让给原告，其中160万元以原告张涛为武警花园小区实施的消防工程款折抵（王一然之母李红彦系武警花园小区开发有限公司的实际控制人），剩余170万元按照约定分批向王一然支付。合同签订后，原告张涛于2017年6月20日当天向王一然支付70万元，后又于2017年6月27日、28日共计向王一然支付100万元。当时该房屋处于银行抵押贷款状态，故一直双方未能办理房屋过户手续。自合同签订后，该房屋一直由原告实际的占有收取租金。2020年10月9日，开封市禹王台区人民法院作出（2020）豫0205执645号协助执行通知书，要求提取国窖1573的房屋租金，原告认为原告的行为符合最高院关于执行异议的司法解释，应当排除执行，提起执行异议。法院于2020年12月7日作出（2020）豫0205执异45号裁定书驳回了原告的执行异议申请。原告认为裁定书中认为原告与王一然以房抵债不同于房屋买卖合同，不能阻却执行的认定错误。首先根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条并未明确要求支付价款必须以货币的方式。本案中，张涛为武警花园进行消防施工，张涛对下余160万元工程款享有必然性合同权利，此后张涛又按照合同约定实际向王一然支付货币170万元，以购买总价款为330万元的房屋，合同的主要履行方式为货币。原告与王一然的房屋买卖合同签订于案涉房屋被法院查封前，合同签订后支付了合同约定的全部价款，并实际占有收益该房屋至今，且未能办理过户的原因非原告所致，故根据最高院关于执行异议的司法解释，原告的行为能够排除执行，请求法院支持原告的诉讼请求。被告蔡红霞辩称，2017年6月20日张涛与王一然签订《房屋转让合同》，合同正式内容中并没有以物抵债明确的约定，双方约定的房屋总价款为330万元，张涛向王一然转款170万元之后未再支付剩余房款，张涛与王一然也未签订以房抵债协议，故张涛与王一然之间并未实际成立以物抵债的法律关系，张涛未付完房款，也未办理房屋过户手续，从张涛和王一然签订合同至2017年10月27日该房被兰考农村商业银行设立抵押权之日中间长达几个月之久，张涛完全可以办理过户登记却未办理过户，过错原因在张涛，张涛未能获得房屋所有权，其不享有足以排除强制执行的民事权益。请依法驳回张涛的异议请求。被告王一然辩称：1.原告确实为被告王一然的母亲李红彦实际掌控的开封鸿彦房地产开发有限公司（以下简称“鸿彦公司”）所开发的武警花园承做消防工程。鸿彦公司法定代表人李鸿兵系李红彦弟弟，经李红彦与张涛协商，张涛愿意购买鸿彦公司过户至王一然名下的房屋，抵消160万元的消防工程价款，余下的170万元由张涛另行支付给王一然。双方虽然没有签订以房抵债的合同，但确实是以房抵债的行为。合同签订后，原告把剩余的170万元支付给王一然之后，涉案房屋就实际交付给了原告张涛，并由张涛实际占有使用至今；2.未及时办理过户是因为鸿彦公司因为资金暂时紧张，无能力解除该房屋在银行的抵押，经与原告协商后，等鸿彦公司资金到位后，解除抵押再另行办理过户手续；3.被告王一然对原告提出的请求无异议，请求法院依法裁决。经审理查明，原告提交王一然与其签订的《房屋转让合同》，主要内容：王一然将武警花园2号楼1-2层109号（房屋产权证号：34××94）面积共计287.2平方米的房屋上下两层转让与张涛，双方约定房屋总价款为人民币330万元；合同签订后张涛向王一然支付70万元，剩余100万元于2018年王一然具备为张涛办理过户条件后支付。王一然应保证2018年4月前能够为张涛办理过户手续，无其他第三人对此房屋进行权利主张。合同落款时间为2017年6月20日。合同底部空白处手写“备注”显示：武警花园2号楼1-2层109号、面积287.2㎡、单价11500元/㎡，共计330万元，首付170万元，剩余160万元抵消防工程款。张涛、李红彦在备注尾部签字捺印。落款时间为2017年6月20日。转账凭证显示，合同签订当日张涛通过建设银行向王一然转款50万元和20万元；2017年6月27日，张涛向王一然转款50万元和30万元；2017年6月28日，张涛向王一然转款20万元，上述转款共计170万元。2017年6月27日，鸿彦公司给张涛出具330万元的房款收据。原告提交2013年6月26日，鸿彦公司（甲方）与河南省科安消防设备工程有限公司（乙方，以下简称“科安消防公司”）签订《消防工程安装施工合同》一份，主要内容：甲方同意将位于开封市电视塔西路的武警花园小区武警花园1-4号楼及地下车库、商业用房消防设施安装工程由乙方施工，合同价款共计人民币271万元。原告提交转账凭证显示2014年9月5日、2015年2月9日，李红彦分别向科安消防公司转款50万元、30万元；2015年7月8日，鸿彦公司向科安消防公司转款30万元。原告提交开封市鸿彦物业服务有限公司（甲方，出租人）与黄红斌（乙方，承租人）签订的《商业房屋租赁合同》，主要内容：乙方租赁坐落于开封市城乡××示范区电视塔××路武警花园××西××、面积为287.2平方米的房屋用于名烟名酒的经营。房屋租赁期自2016年10月1日起至2019年9月30日止，共36个月；租金标准为89606元人民币/年，每年以现金方式支付，甲方收款后应提供给乙方有效的收款证明；房屋使用年限为每3年续签合同，租金每年递增5%。原告提交的微信转款凭证显示：转账-来自泸州老窖谢总，2019年5月15日、6月16日、6月17日、6月19日分别为10000元、20000元、20000元、2000元；2019年12月7日两笔分别是20000元和10000元；2019年12月9日、12月12日均为10000元，上述款项共计102000元。2019年10月10日，蔡红霞以民间借贷纠纷向本院提起对李红彦、王一然、鸿彦公司的诉讼。2019年10月10日、11日，本院作出（2019）豫0205民初2449号和（2019）豫0205民初2449号之一民事裁定书及（2019）豫0205执保562号协助执行通知书，依法查封了案涉房屋。2020年8月31日，本院作出（2019）豫0205民初2449号民事判决书，判决李红彦、王一然、开封鸿彦房地产开发有限公司付给蔡红霞借款本金1600万元及利息。2020年9月24日，蔡红霞申请强制执行，本院于2020年10月9日作出（2020）豫0205执645号执行裁定书及协助执行通知书，并于次日向王一然名下房产（证号为34××94）的房屋使用人进行了送达，要求“提取国窖1573（开封品尊商贸有限公司）从2020年10月10日起的房屋租金。”2020年11月10日，张涛向本院提出案外人异议，要求中止提取国窖1573的房屋租金。本院于2020年12月7日作出（2020）豫0205执异45号裁定书，裁定驳回案外人张涛的异议请求。案涉房屋于2015年9月6日登记在王一然名下，房屋产权证号为34××94；案涉房屋于2017年10月27日为河南兰考农村商业银行股份有限公司设定抵押，执行时该房屋由“国窖1573”商户使用。以上事实，有《房屋转让合同》、《消防工程安装施工合同》、《商业房屋租赁合同》、《收据》、转款明细、民事判决书、裁定书、协助执行通知书、送达回证、开封市不动产登记信息记载表、房地产权证及当事人陈述等在卷为证。本院认为,对于张涛是否就涉案标的物具有排除强制执行的民事权益,应当依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定予以判断。本案中，张涛称在2017年6月20日签订《房屋转让协议》，其付过房款后，王一然就向其交付房屋，其已合法占有房屋并收取租金，但张涛提交的微信转账记录均发生在2019年，转账金额与合同约定的租金金额亦不相符，转款人与承租人也不是同一个人，且无证据证明转款人与承租人的关系，现有证据不能充分证明原告收取案涉房屋租金的情况，不足以达到证明其在法院查封案涉房屋前已合法占有该房屋的目的。原告提供的证据显示2017年6月28日将170万元款项支付完毕，开封市不动产登记信息记载表显示，案涉房屋的抵押时间是2017年10月27日，即便如张涛所称支付了房款170万元后，剩余房款以工程款抵房款，那么张涛支付合同约定款项至案涉房屋被抵押期间长达4个月之久，足够双方办理房屋过户登记，但未办理。原告称案涉房屋有抵押无法办理过户的辩称与事实不符，本院不予采信。综上,原告就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项，《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第三十三条第二款之规定,判决如下:驳回原告张涛的诉讼请求。案件受理费215元,由原告张涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  曹兴华人民陪审员  马政婷人民陪审员  张喜兰二〇二一年三月二十九日法官助理杨迎春书记员孙艳艳