苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初4923号原告：吴文林，男，1953年3月10日出生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。委托诉讼代理人：马苏珍，女，1953年8月14日出生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。委托诉讼代理人：吴祺，男，1983年8月6日出生，汉族，户籍所在地江苏省苏州。被告：周传嫚，女，1986年1月11日出生，汉族，户籍所在地河南省商城县。原告吴文林与被告周传嫚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序审理，原告吴文林及委托诉讼代理人马苏珍（参加第二次庭审）、吴祺（参加第二次庭审），被告周传嫚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吴文林提出诉讼请求：1、被告支付购房尾款1万元，支付违约金2万元；2、被告支付违约金2万元；3、被告赔偿原告精神损害抚慰金1万元；4、诉讼费由被告承担。后原告的诉讼请求变更为：1、被告支付尾款1万元及逾期付款违约金2万元；2、被告支付7万元房款对应的逾期付款利息2万元；3、被告赔偿精神损害抚慰金5000元及被告赔偿因擅自破坏门锁、断水断电导致开锁换电线费用5000元。事实和理由：2019年6月24日原被告通过中介方签订了房屋买卖合同，原告将房价从212万让到208万，约定被告付清房款后让原告暂住三个月，到期再商量。7月8日被告未依约支付7万元，并且被告的买房贷款也是原告帮助贷款办下的。原告方已经仁至义尽，但是在原告方居住快到期的时候，被告翻脸不认人，要求原告支付超过市场价一倍的租金，双方协商未果，被告找来几个人将原告的门、车库用胶水封掉，用工具砸、断水断电，最终被告撬门进入房间并自行居住。我方认为被告并未按照合同约定将购房尾款支付给原告，相反纠结人上门闹事，给原告造成了严重影响。被告周传嫚辩称：针对原告主张的购房尾款及违约金，我方合计支付207万元房款，之所以未付尾款，系因为吴文林不配合周传嫚办理房屋交接手续，双方原定办理过户手续后，应交付钥匙，但是在周传嫚取得产证且吴文林免费居住三个月后，依然不交付钥匙并搬走，为此我方才延期支付尾款1万元。针对原告所主张欠7万元实际为双方口头约定过户当天由被告支付原告7万元，我方于过户当日已将该款项支付给了原告。针对原告主张被告纠集人员破坏房屋等事宜，我方认为因原告违法侵占被告的房屋不肯搬走，不肯交接钥匙，多次辱骂、威胁被告，对被告的生活造成严重影响，所以原告所述内容并不属实。针对原告主张被告承担诉讼费，我方不予接受。本院经审理认定事实如下：落款日期2019年6月24日，原告（甲方）、被告（乙方）在苏州一诺房地产经纪有限公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖（居间）合同》约定：原告将位于苏州工业园区徐家浜二村3幢203室的房屋出售给被告，该房屋所有权人为原告，建筑面积89平方米，成交价格为208万元整。双方约定被告于2019年6月24日交付定金5万元，网签185万元整。2019年6月26日，被告支付原告差价15万元整。网签当日，被告支付原告7万元，尾款1万元整。原、被告双方须在2019年7月12日前提供相应原合法的过户/贷款证件，否则视为违约。原告承诺拿到房款居住三个月，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交予被告，原被告双方自行办理该房屋所发生的水电煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜。以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日，违约方须向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履约金，超过7日，由违约方按照本合同第六条约定承担违约责任。关于违约责任：甲乙任何一方解除合同或者拒绝履行合同或者发生其他违约现象，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格20%作为违约金，实际损失超过该违约金总额的，责任方据实赔偿。丙方所收取的中介费一律不予退还。关于其他约定一、乙方承诺有连续一年社保。二、甲方承诺此房满五年且唯一住宅。2019年7月8日原被告双方就案涉房屋签订《资金托管协议》，约定房屋成交价格185万元。就款项支付时间，被告于2019年6月24支付原告5万元，2019年6月26日支付原告10万元，2019年9月6日支付原告7万元。案涉房屋于2019年9月6日过户至被告名下。原告于2019年9月11日拿到全款。2020年1月9日，原告向被告发信息，载明2019年12月19日，你来到案涉房屋内看到我们已经搬家完毕，但是至今房屋尾款1万元没交给我们，中介通知你交接也不来。你何时交付尾款1万元履行合同结束？被告未回复。被告与中介方的段密密微信记录，2019年10月28日被告：我们也在等人家给钱，还房东差额。段密密：差额等房东给你房子了你再给他，咱们的中介费说好过户之前给的，现在都好久了你不给我结清，那边的单子也没法给我结算，也一直压着不给我工资。这点中介费不给，产证拿不走的。被告：我现在没有钱。2019年11月30日段密密：我今天问了一下是看产证日期。被告：没有几天了，我老公说到时间我们就去装修。段密密：我们提前几天告诉他让他搬。被告：提前说，不搬我们就去110报案。2019年12月3日段密密：房东那边还是想与你面谈，他说你不面谈，等12号让你找他。我刚刚又问他搬了吗？被告：我们不租。2019年12月10日段密密：葛峰（葛某,4）昨天跟他谈，老头现在连一点费用都不出来，实在不行就按照你说的方案，这个老头不讲理。被告：好，我十点左右去。段密密：好的。被告：你让葛峰（葛某,4）跟他说，我今天断电。段密密：葛峰（葛某,4）跟那老头闹翻了，昨天晚上吵架了，他气死了，说都帮他贴了一点，他竟然一分钱也不出。被告：不急，一会你们把110打来，然后我去断电。2019年12月10日上午9:29被告：我来了，葛峰（葛某,4）去哪了？被告跟中介葛某,4的聊天记录，2019年12月10日葛某,4：房东我跟他也沟通不了，我不知道他不愿意出房租，我能怎么办？本来说好的他出一部分，我补贴一部分，现在被告耍无赖怎么办？被告：他耍无赖我就要房子，一会儿打110，然后房产证给我用，我去把水电煤都给断了。我今天跟我老公什么都不干，就去搞这个事情。葛某,4：我都配合你的。就断水断电经过，原告提交证据并举证如下：2019年12月11日下午15:00胶水封门，开锁花了100元，警察出警后，6人冲上来砸门，防盗门原价有600元钱。12月11日晚上23:00，房门又被胶水给封了，开锁花了120元，车库被胶水给封了，开锁花了110元；2019年12月11日晚23:00断电，请人接电60元；2019年12月12日凌晨断电，天亮请人拖线接电185元；2019年12月13日半夜断电，接的线拿走，12月14日半夜断水，12月16日请人拖线160元，12月16日半夜断电接的人接的线又拿走，私自动电表箱。2020年5月22日由苏州工业园区娄葑派出所出具情况说明，载明2019年12月12日6:42吴文林电话报警称因买卖房子的事情有纠纷，家里的电被对方断掉了。同日，派出所出具情况说明载明，2019年12月11日15:34吴文林电话报警称，其发现东环路徐家浜二村3幢203室自家门锁芯被人用胶水堵了。针对被告方为何未经与原告方协商擅自进入案涉房屋中，将门锁堵住以及将相应的水电断掉，被告陈述因双方协商不了，因原告不肯搬走，所以我方没办法。就双方租赁关系何时到期，被告认为，12月6日就到期了（产证拿到的日期算三个月）。原告认为腾房日期应当是2019年12月12日的零点，但是在2019年12月11日，周传嫚私自将案涉房屋的门锁用胶水给堵了，双方发生了争议，我方予以报警，并在警官的调解下双方进行了协商。但是次日其仍旧将我家中电给断掉，被告的行为构成了违约。中介葛某,4（葛枫）出具的证明，载明在购买徐家浜二村3幢203室房屋的买卖过程中，甲方（原告）从212万元让利到208万元，对乙方（被告）房贷帮忙。乙方2019年7月8日应付甲方7万元，拖欠至9月6日支付。乙方12月11日应当付甲方购房尾款1万元，至今没付。乙方于2019年12月11日对甲方进行了锁门、断电断水。甲方已经于12月19日从原房屋中搬走，乙方至今未和甲方交接，私自进行屋装修居住。甲乙双方未曾交接，1万尾款未交接。庭审中，依照原告申请，证人葛某,4到庭，其陈述我是中介公司的业务经理。7万元房款合同约定7月8日网签时支付，被告支付有迟延，至于被告所述口头约定过户当天支付我不清楚。原告是在2019年年底搬走的。具体搬离日期不详。应该多住了几天，但房子没有水电，本身也无法使用，至于被告何日搬入案涉房屋并进行装修，我方不清楚。就合同相关条款我方解释如下：当时是双方协商好房东（原告）免费住三个月，当时因房屋的价格本身就比市场价格偏低一些，且房东也要换房居住，故在合同上写了免费住三个月。后来因为贷款放款比较慢，双方矛盾开始逐渐产生。当时双方去派出所，我了解是因为三个月之后的租金没有谈拢，双方发生了争议。对于其2019年12月11日将门锁用胶水堵住的事情，并非我方授意的，我方具体也不清楚。后来封门、断水、断电我去了两次，第一次我在楼下，但是我也没有能力劝解，因为当时双方矛盾已经激化了。原告的中介费已经支付，被告付了一部分中介费，另葛峰是我的别名，我的真实姓名为葛某,4，证明是我出具的。段密密是我手下的业务员，因为三个月之后不是免费住的，当时想着从中介费中补充一部分，但是被告急着住进去要装修，租金也未商量妥。说明中的内容是原告本人所写，“甲乙双方未曾交接，1万尾款未交接”是我写的，并签了我的名字。原告对证人证言没有异议。被告对证人身份不持异议，但对证人陈述与其不一致部分不予认可。以上事实，由《房屋买卖居间合同》、报警记录、证人证言等证据及各方当事人庭审陈述予以证实，本院对此予以确认。本院认为，依法成立的合同关系，双方当事人均应诚信履行。针对原告各项诉讼请求，本院分析论证如下：针对原告主张被告支付7万元的逾期付款利息2万元的诉讼请求，本院认为，合同约定应当于网签当日即7月8日支付7万元，被告辩称双方约定口头于过户时支付该7万元，并未能就此举证证实，故被告逾期支付上述7万元构成违约，然合同约定的逾期付款违约金过高，本院参照银行同期贷款利率的1.5倍酌定450元。针对原告主张被告赔偿破坏门锁、断水、断电导致的费用5000元，原告主张被告支付尾款1万元及逾期付款利息2万元，本院一并分析如下：就上述损失5000元原告明确系补接电缆的费用，及门锁被封住了换门锁的费用，并为此提2019年12月12日的185元换线和2019年12月16日160元换线费用，其他费用无书面证据。本院认为，合同约定：“原告承诺拿到房款居住三个月”，双方确认房款于2019年9月11日支付给原告，结合合同的上述约定，原告称其有权居住于2019年12月11日的意见，本院予以采纳。故被告无正当理由于2019年12月11日强行进入案涉房屋并将锁封住等，该行为确有所不妥，然在该合同到期后，原告仍未能自案涉房屋搬离，其行为也有所不当，原告及中介方出具的情况说明中均称原告于2019年12月19日自案涉房屋搬离，故被告辩称其于2020年3月搬离的意见，本院碍难采纳。双方合同约定尾款应当于2019年12月11日支付，然被告无正当理由至今未能支付，其行为构成违约，本院结合到期后原告占有使用该房屋的期间、原告的实际损失、被告欠付尾款等因素综合酌定就原告主张被告支付尾款1万元予以支持，另原告主张被告支付上述损失5000元的诉讼请求素，本院不再予以支持。上述尾款1万元应当于2019年12月11日支付，然被告无正当理由至今未支付尾款，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，然合同约定的违约责任过高，本院酌情以1万元为基数参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算支持至判决之日为550元。以上合计10550元。针对原告主张被告支付精神损害抚慰金5000元，本院认为，并无证据表明被告的行为造成原告严重精神损害，原告据此主张被告赔偿原告精神损害抚慰金5000元，无相应的事实和法律依据，本院对此不予支持。以上合计11000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周传嫚于本判决生效之日起十日内支付原告吴文林11000元；二、驳回原告吴文林的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取650元，由被告周传嫚负担120元，原告吴文林负担530元，被告应负担的上述已由原告预交，本院不予退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 王 贞二〇二一年三月三十一日书记员 姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。