成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初1506号 原告（反诉被告）：吴兰瑛，女，1986年6月7日出生，汉族，住四川营山县。 委托诉讼代理人：王容，四川道略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严剑宏，四川财邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：成都新时代天诚置业有限公司。住所地：四川省成都市双流区彭镇花园路201号。 法定代表人：许琪。 委托诉讼代理人：胡晓玲，公司员工。 原告吴兰瑛与被告成都新时代天诚置业有限公司（以下简称天诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，天诚公司提起反诉。本院将本、反诉合并后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴兰瑛及其委托诉讼代理人王容和严剑宏、天诚公司的委托诉讼代理人胡晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴兰瑛向本院提出本诉诉讼请求如下：1.判令解除双方签订的成都碧桂园海德ONE99认购书、四川省商品房买卖合同（预售）及补充协议等附件。2.判令天诚公司退还已付款294176元和利息（以294176元为基数，按银行贷款利率从起诉之日起计算至实际退还之日止）。3.判令天诚公司赔偿损失5000元（以294176元为基数，按照银行贷款利率从2020年6月6日起计算至起诉之日止）。事实与理由：2020年6月6日，吴兰瑛在天诚公司销售人员的游说下与其签订成都碧桂园海德ONE99认购书，约定由吴兰瑛认购该司开发的公寓，房价为584176元。认购书签订后，吴兰瑛支付定金20000元，并于2020年6月30日与该司签订四川省商品房买卖合同（预售），约定由吴兰瑛购买该公寓，房价为584176元，付款方式为按揭贷款，首付款（含定金）294176元在2020年6月30日前付清，余款290000元通过向中国农业银行股份有限公司***支行贷款支付。合同签订后，吴兰瑛支付首付款（含定金）294176元，并据天诚公司的要求提交了办理按揭贷款的资料，由该司负责办理贷款申请。但银行以吴兰瑛有消费贷为由拒绝了贷款申请。天诚公司作为开发商、销售企业，对办理住房按揭手续的要求和规定应谨慎审核并告知买受人办理按揭贷款的条件和注意事项。并且，在吴兰瑛支付首付款的过程中曾向该司工作人员明确表示需要通过银行申请一笔贷款用以支付首付款，其工作人员作为专业的销售顾问，明知该行为会影响按揭贷款，却不告知其后果，存在过错。故提起诉讼。 天诚公司本诉辩称，双方所签合同系双方真实的意思表示，合法有效。且双方均为完全民事行为能力人，该合同对双方具有约束力，不能随意解除合同。从合同履行上看，天诚公司无违约行为，反而是吴兰瑛在支付首付款后因其征信问题而无法通过贷款审核且未按约定与天诚公司就变更付款方式进行重新约定，至今仍有房款290000元未支付，其行为构成违约，故吴兰瑛不享有合同解除权，其要求解除合同、返还房款、支付利息并赔偿损失的本诉诉讼请求缺乏事实依据，不能得到支持。同时，天诚公司当庭提起反诉，请求判令：1.解除双方所签的编号为CDHD-9Z-1-2815的四川省商品房买卖合同（预售）及其附件。2.判令吴兰瑛支付违约金87626.85元，且天诚公司有权从其已支付的款型中扣减该违约金和有关费用（包括但不限于因吴兰瑛违约导致天诚公司需支付的诉讼费用和律师费）。 吴兰瑛反诉辩称，合同中关于付款方式的约定，系格式条款，加重了吴兰瑛的负担，排除了自身的权益，应为无效条款。天诚公司负有协助吴兰瑛成功办理贷款审核的义务，故未能通过贷款审核，天诚公司负有不可推卸的责任，因此对该司主张的违约金不予认可。即使法院认为吴兰瑛违约，应向其支付违约金，该司主张的违约金也过高，应当予以调整减少。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2020年6月6日，吴兰瑛和天诚公司签订成都碧桂园海德ONE99认购书，约定由吴兰瑛以584176元的价格购买该司开发的公寓，该认购书签订时由吴兰瑛支付定金20000元，第一期楼款294176元（含定金）于2020年6月13日前付清，第二期楼款290000元于2020年9月13日前付清（银行按揭款）。该认购书签订当日，吴兰瑛支付定金20000元。 2020年6月30日，吴兰瑛与天诚公司签订四川省商品房买卖合同（预售）。该合同约定，1.吴兰瑛以584176元的价格购买该司开发的房屋，性质为办公。2.签订本合同前，吴兰瑛已付定金20000元，该款于本合同签订之日抵作商品房价款；吴兰瑛于2020年6月30日前支付首期款294176元，余款290000元由吴兰瑛向中国农业银行股份有限公司***支行申请10年贷款支付。3.除不可抗力外，吴兰瑛未按照合同约定时间付款的，双方同意按本合同附件十三补充协议第三条的约定处理。 附件四约定，吴兰瑛须在签订商品房买卖合同时支付房屋总价款50.36%即294176元，并于2020年6月30日前向贷款机构办理按揭申请手续，须于2020年9月30日前支付房屋总价款的49.64%即290000元。 附件十三约定，吴兰瑛未按约定时间付款的，按逾期时间分别处理（不作累加）:①逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，吴兰瑛按日向天诚公司支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。②逾期超过90日后，天诚公司有权解除合同。天诚公司解除合同的，吴兰瑛按合同约定总房价的10%支付违约金；天诚公司不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，吴兰瑛按日向天诚公司支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的30%。 同日，双方还签订了银行按揭及公积金付款方式补充协议。该协议第一条约定，吴兰瑛以商业银行按揭贷款的方式向天诚公司支付290000元。第四条约定，无论吴兰瑛选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因其原因导致上述贷款机构不予审批同意其贷款申请或最终批准的贷款金额与其申请的贷款金额存在差异的，则吴兰瑛必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内将该差额款自行支付给天诚公司。若吴兰瑛逾期支付该差额款的，应按应付而未付款的每日万分之一支付违约金。逾期超过90天的，天诚公司有权解除买卖合同，吴兰瑛应向天诚公司支付该商品房总价款15%的违约金。第五条约定，若非吴兰瑛原因导致上述贷款审批机构最终未能批准其贷款申请或最终批准的贷款金额与其申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，吴兰瑛可选择将该差额款自行支付给天诚公司或与该司签订补充协议变更付款方式。吴兰瑛未与天诚公司签订变更付款方式的补充协议且未按买卖合同约定期限将差额款及时足额支付的，应按应付而未付款的每日万分之一支付违约金；逾期超过90天的，天诚公司有权解除买卖合同，吴兰瑛向该司支付房屋总价款15%的违约金。吴兰瑛在买卖合同约定支付楼款的期限内书面告知天诚公司“乙方不同意按买卖合同约定将差额款项及时足额支付给甲方的”，天诚公司有权解除合同，天诚公司在解除买卖合同和办妥合同备案注销手续后30日内无息退回已收的购房款；除此之外，天诚公司无需承担其他任何责任，双方各自的其他损失自行承担。第六条约定，本协议约定与买卖合同不一致的，以本补充协议为准。 上述合同签订当日，吴兰瑛还支付首付款274176元，其中100000元吴兰瑛以消费贷贷款的方式予以支付。后，因吴兰瑛有消费贷贷款未结清，其申请按揭贷款的银行以此为由拒绝其按揭贷款申请。剩余房款290000元，吴兰瑛至今未付。 以上事实，有成都碧桂园海德ONE99认购书、四川省商品房买卖合同（预售）、银行按揭及公积金付款方式补充协议、转款凭证、碧桂园集团通用机打收据等证据以及当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，案涉纠纷所依据的事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，该法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律、司法解释的规定，但法律和司法解释另有规定的除外。 现吴兰瑛和天诚公司签订的系列合同文本是双方真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行各自的权利、义务。根据本院查明的事实，本案的争议焦点为：成都碧桂园海德ONE99认购书是否应当解除；银行按揭及公积金付款方式补充协议第四条和第五条是否属于无效条款；享有解除四川省商品房买卖合同（预售）和对应的系列补充协议的权利主体为吴兰瑛还是天诚公司，若上述合同解除，解除合同的后果应当如何承担。 关于成都碧桂园海德ONE99认购书的问题。该99认购书为预约合同，吴兰瑛和天诚公司于同月30日就认购书所涉房屋签订了正式的四川省商品房买卖合同（预售）和对应的系列补充协议，完成了该认购书约定的签约义务，该认购书涉及的权利义务已经终止，合同予以消灭，已无再行解除的必要，故本院对吴兰瑛要求解除该认购书的诉讼请求不予支持。 关于银行按揭及公积金付款方式补充协议第四条和第五条的问题。本院认为，吴兰瑛在四川省商品房买卖合同（预售）中享有从天诚公司处取得案涉房屋的权利，负有向天诚公司支付全部购房款的义务，且该义务为吴兰瑛在该合同的根本义务。上述条款虽为天诚公司因重复使用而预先拟定且在订立合同时未与对方协商的格式条款，但其内容针对的是吴兰瑛在未能通过贷款审批或放贷金额与其申请贷款金额存在差额的情况下以何种方式支付剩余房款，以及对应的逾期付款的违约责任，不存在排除吴兰瑛主要权利的情形，更没有免除天诚公司责任的情形。因此，吴兰瑛关于上述条款为无效条款的主张不能成立。上述条款为有效条款。 关于享有合同解除权的权利主体问题。双方在四川省商品房买卖合同（预售）和对应的系列补充协议中就吴兰瑛支付房款的方式和期限进行了明确约定，双方应当按此约定履行。吴兰瑛已履行了支付首付款的义务，剩余房款290000元双方约定为由吴兰瑛以申请按揭贷款的方式进行支付。现吴兰瑛已向银行提交了按揭贷款申请，但银行是否通过其贷款申请，需建立在吴兰瑛是否按照银行规定的程序和要求提交相应资料并由银行结合其个人征信、偿还能力、财产状况等具体因素的基础之上审查确定。庭审中，吴兰瑛和天诚公司一致陈述剩余房款290000元因吴兰瑛有消费贷贷款未能结清从而被银行拒贷，该拒贷情形应归结于吴兰瑛自身，而不能归结于天诚公司。天诚公司不负有协助吴兰瑛成功办理按揭贷款义务。 吴兰瑛在银行拒贷后，既未与天诚公司就变更付款方式重新达成协议，也未按照合同约定的期限自行补足剩余房款，以致天诚公司至今未能收到剩余房款。其逾期未支付剩余房款的行为构成根本性违约，不享有合同解除权。天诚公司在吴兰瑛逾期未付款的情况下享有解除双方所签的四川省商品房买卖合同（预售）和对应的系列补充协议的权利。 关于合同是否解除以及解除后的法律后果问题。吴兰瑛不享有合同解除权，其全部诉讼请求应当予以驳回。天诚该司享有合同解除权，故其要求解除四川省商品房买卖合同（预售）和对应的系列补充协议的诉讼请求，符合合同约定，应当予以支持。天诚公司现直接以诉讼的方式要求解除合同，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，合同解除时间以其当庭提起反诉之日即2021年3月2日。 吴兰瑛逾期未付款，构成根本性违约，应当按约定承担违约金。虽然合同约定了其应承担违约金的计算方式，但在天诚公司未举证证明自身因吴兰瑛的上述违约行为产生了何种损失和损失大小的情况下，本院认为该司因吴兰瑛的违约行为所产生的损失为利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金以弥补损失为主，惩罚为辅，故本院结合案涉合同的履行情况、吴兰瑛的违约程度、天诚公司的预期利益、双方解除合同后天诚公司仍可另行出售房屋等因素和吴兰瑛关于调减违约金的主张，认为天诚公司主张的违约金过高，应当予以调减，吴兰瑛应承担的违约金以20000元为宜。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，天诚公司在合同解除后应当向吴兰瑛返还所付房款294176元。天诚公司主张在该款中扣减吴兰瑛应承担的违约金并愿意将剩余房款一并退还给吴兰瑛，该情形属于《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条规定的可以合并审理的情形，且减少了诉累，故本院认为上述主张可以在本案中一并处理。天诚公司应在吴兰瑛已付房款294176元中扣减其应承担的违约金20000元后，将剩余房款274176元退还给吴兰瑛。 天诚公司未举证证明律师费的具体金额，且无合同约定该项费用的承担，本院对该司关于该项费用的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第九十一条第一项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下： 一、吴兰瑛与成都新时代天诚置业有限公司于2020年6月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（含附件）、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》于2021年3月2日解除； 二、成都新时代天诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还吴兰瑛房款274176元； 三、驳回吴兰瑛的全部诉讼请求； 四、驳回成都新时代天诚置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4846元，反诉案件受理费996元，共计5842元，由吴兰瑛负担5076元，由成都新时代天诚置业有限公司负担766元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宇飞 二〇二一年三月二十二日 法官助理 邓亚兰 书 记 员 王 丹