云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云08民终136号上诉人（原审被告）：普洱企丰房地产开发有限公司，住所地为云南省普洱市思茅区。法定代表人：杨熔，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李婧，女，1982年5月10日生，现住云南省普洱市思茅区。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：万冬琪，女，1988年11月8日生，云南省普洱市景谷县人，现住云南省普洱市思茅区。原审被告：普洱復和园房地产开发有限公司，住所地为云南省普洱市思茅区。法定代表人：魏亚东，系该公司总经理。上诉人普洱企丰房地产开发有限公司（以下简称企丰公司）因与被上诉人万冬琪、原审被告普洱復和园房地产开发有限公司（以下简称復和园公司）商品房预约合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院（2020）云0802民初2906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。企丰公司上诉请求：驳回企丰公司承担连带赔偿责任的判决。事实和理由：企丰公司和復和园公司是两个拥有独立法人财产的公司，万冬琪所购房源属杨熔委托復和园公司合作开发的房源，企丰公司和復和园公司没有合作关系，涉案房源不属于企丰公司。企丰公司并没有万冬琪所购房源，自然不会有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定为合同无效。一审判决中所提到的认购协议书中第十条约定和定金双倍返还及返还房款也应判为无效。且万冬琪支付的款项全部支付至復和园公司，企丰公司没有收钱没有受益，不应承担连带返还万冬琪款项的责任。万冬琪辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请驳回上诉，维持原判。一、企丰公司在《普洱广场商品房认购协议书》中盖章，该协议是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规规定，为有效合同，企丰公司应承担其加盖公章所带来的法律后果；二、双方当事人签订的是认购协议，并不属于商品房预售合同，虽然涉案房屋至今未取得预售许可证，但并不影响《普洱广场商品房认购协议书》的效力。三、万冬琪购房时，没人告知该楼盘仅仅为復和园公司开发建设，与企丰公司无关。且企丰公司与復和园公司共同与万冬琪签订了认购协议，万冬琪有理由相信是企丰公司和復和园公司共同开发建设了该楼盘。復和园公司未提书面答辩意见。万冬琪向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年3月23日签订的《普洱广场商品房认购协议书》；2.判令復和园公司、企丰公司连带双倍返还万冬琪定金60000元；3.判令復和园公司、企丰公司连带返还万冬琪购房款235000元；4.判令由復和园公司、企丰公司承担本案的诉讼费、保全费、担保费。一审法院认定事实：2018年3月23日万冬琪（乙方、买方）与復和园公司、企丰公司（甲方、卖方）签订一份《普洱广场商品房认购协议书》，协议第五条约定：买方在签订本认购协议时向卖方交纳30000元的定金，该定金系按照本认购书约定签订《商品房买卖合同》的担保。如买方未能在双方约定期限内与卖方签订《商品房买卖合同》，则卖方有权不返还定金。第六条约定：买方应在签订本认购协议书后7天内携带本认购书、定金收据及身份证前来办理合同签订手续，同时付清应付款项。在签订本认购书后至约定的签订《商品买卖合同》之日前，卖方不得将本认购书认购房屋卖与他人，如买方逾期不按本认购书约定前来办理合同签订手续并同时付清应付款项，则视为买方放弃购买该房屋，卖方则有权对该房屋向他人进行销售等处理。第十条约定：本认购书经双方签字、盖章后生效。第十一条约定：购房合同签订完毕后，《商品房买卖合同》条款对双方具有约束力，本认购书所确认的条款自动失效。认购房屋情况：1.位置：6号楼4层6-04017号房。2.面积：建筑面积70.74㎡。3.总价款：601290元。復和园公司、企丰公司在卖方处进行了盖章，万冬琪在买方处进行了签字捺印。协议签订当日，万冬琪通过刷卡向復和园公司交付上述房屋约定的定金30000元；2018年4月30日，万冬琪刷卡向復和园公司交付部分购房款235000元，復和园公司就上述收款向万冬琪开具了收款收据。买卖双方至今未签订《商品房买卖合同》。另查明：1.万冬琪购买的普洱广场楼盘至一审法院开庭时未取得商品房预售许可证明。2.一审法院受理的（2020）云0802民初1059号原告李云秀与被告企丰公司、復和园公司商品房预约合同纠纷一案中，涉案房屋亦为普洱广场6号楼，被告企丰公司认可6号楼盘为该公司经营销售楼盘。一审法院认为，关于万冬琪要求解除双方于2018年3月23日签订的《普洱广场商品房认购协议书》，并要求企丰公司、復和园公司连带双倍返还万冬琪定金60000元和购房款235000元的诉讼请求问题。经审理查明，双方于2018年3月23日签订一份《普洱广场商品房认购协议书》，约定：万冬琪向企丰公司、復和园公司预购一套住房，于签订该认购书后7日内签订商品房买卖合同。而双方并未在约定期限内签订商品房买卖合同。且万冬琪在七日内已按照双方的约定与企丰公司、復和园公司工作人员联系签订合同事宜，随后亦按照企丰公司、復和园公司工作人员的要求交付了购房款235000元，但企丰公司、復和园公司无故至今未与万冬琪签订商品房买卖合同，该行为显然违反了双方预约合同的约定。故一审法院确认双方之间不能在约定的时间签订商品房买卖合同的责任在于企丰公司、復和园公司。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”据此，本案是因企丰公司、復和园公司的原因未能在认购书约定的期限内订立商品房买卖合同，万冬琪的上述请求有事实和法律依据，故一审法院予以支持。对于企丰公司辩称的企丰公司并没有收到任何款项，与本案没有任何关系，所以没有返还定金和房款责任的意见。因本案中与万冬琪签订的《普洱广场商品房认购协议书》中明确载明甲方即卖方为企丰公司、復和园公司，其中第十条约定：本认购书经双方签字、盖章后生效。企丰公司亦在合同中加盖公章予以确认，现该协议已生效，对企丰公司、復和园公司均产生约束力，企丰公司、復和园公司均应对该协议中产生的法律后果承担法律责任。企丰公司的上述意见无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上所述，一审法院确认解除双方当事人于2018年3月23日签订的《普洱广场商品房认购协议书》，由企丰公司、復和园公司连带双倍返还万冬琪定金60000元和购房款235000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审判决：一、解除原告万冬琪与被告普洱復和园房地产开发有限公司、被告普洱企丰房地产开发有限公司于2018年3月23日签订的《普洱广场商品房认购协议书》；二、由被告普洱復和园房地产开发有限公司、被告普洱企丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内连带双倍返还原告万冬琪定金60000元；三、由被告普洱復和园房地产开发有限公司、被告普洱企丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内连带返还原告万冬琪购房款235000元。案件受理费5725元，减半收取2862.50元，由被告普洱復和园房地产开发有限公司、被告普洱企丰房地产开发有限公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。经本院二审审理，查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，涉案房屋至二审阶段仍未取得商品房预售许可证。本院认为，本案二审争议焦点为企丰公司是否应在本案中承担责任。企丰公司认为，涉案房屋不是其房源，房屋款项也不是其收取，应由復和园公司承担责任，企丰公司不应承担责任。本院认为，首先，根据《普洱广场商品房认购协议书》第十条约定：“本认购协议经双方签字、盖章后生效。”结合《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，企丰公司已经在《普洱广场商品房认购协议书》上的甲方处盖章，说明其认可协议的内容，根据合同的相对性，企丰公司系合同一方当事人，万冬琪作为合同相对方，有权请求企丰公司承担因合同产生的法律后果。故无论房屋款项由谁收取或者企丰公司、復和园公司之间对于承担责任如何约定均不影响合同的相对性。其次，企丰公司未提交证据证明在与购房者签订《普洱广场商品房认购协议书》时，已履行告知购房者涉案房屋的真正开发商并非自己的义务，应由其承担举证不能的后果。另，企丰公司关于盖章系销售人员错误操作的主张。本院认为，该主张系企丰公司的内部管理问题，并不能对抗盖章行为对第三人所产生的法律后果。故企丰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。本案因涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，故买卖双方未能签订商品房买卖合同的责任在甲方（企丰公司、復和园公司），一审判决甲方（企丰公司、復和园公司）承担违反协议约定所产生的法律后果并无不当，本院予以维持。综上所述，企丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5725元，由普洱企丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二一年三月二十九日法官助理付梦瑶书记员刘奕君