福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0181民初1256号 原告：林煜恒，男，1997年2月19日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈平娟，曹丽丽，福建吴氏律师事务所律师。 被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码91350181MA347X24XW。 法定代表人：倪可铨，总经理。 委托诉讼代理人：谢莉敏，女。 原告林煜恒与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告林煜恒的委托诉讼代理人陈平娟、被告恒大公司的委托诉讼代理人谢莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林煜恒向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付逾期办证的违约金，以已付购房款1281789元为基数按每日万分之一的标准，自2020年5月2日起计至被告办结诉争房屋的不动产权证书之日止；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年9月22日，原告意欲购入被告位于福清XXX楼盘X幢XX单元，当天双方即签订《福清恒大城商品房认购书》，原告按约支付房屋首付款共计391789元。随后双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购入被告位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元房屋，房屋总价款为1281789元。2017年1月10日，被告即收到剩余的房款89万元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2018年11月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但直至2019年5月1日，被告向原告寄送交楼通知书。2019年11月17日，原告签署《谅解书》对被告上述逾期交房的行为表示谅解。《商品房买卖合同》第十四条约定，自原告2019年5月1日案涉房屋符合交楼条件后，被告应当于2020年5月2日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。原告自交楼后为被告预留长达365日办证时间，但直至今日，被告仍未为原告办理，已构成违约。 被告恒大公司辩称,请求驳回原告不合理的诉讼请求。一、逾期办证违约金应自2020年11月18日起计至2021年1月31日止。2020年12月9日，被告向原告寄送了书面《办理不动产权证通知函》，通知函中载明：原告应于2021年1月31日前至被告处领取办理不动产权证的材料，若逾期不领取，且未与被告联系的，被告不承担延期办理不动产权证的责任。原告于2020年12月10日签收了上述通知函，但至今未至被告处领取材料，亦未与被告联系。故被告已于2021年1月31日履行完毕了办证义务，因原告自身原因逾期办证的，不可追究被告的违约责任。参照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”的规定，因原告单方原因未领取办证材料而导致未办理不动产权证的，原告不得就“扩大的损失”请求赔偿，即自2021年1月31日起不得计算逾期办证违约金。二、原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高，根据合同约定，逾期办证违约金应每年按已付房款的0.1%计算。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行协议约定的内容。《合同补充协议》第十条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，且原告已可使用房屋，逾期办证并未给原告造成实际损失，原告亦未举证证明其损失。故，原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没依据且过高，被告向原告支付的逾期办证违约金应以1,281.8元（已付款1,281,789×0.1%）为限。 当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。恒大公司对林煜恒提交的身份证、国家企业信用信息公示资料、《福清恒大城楼宇认购书》、《商品房买房合同》、银行付款凭证、《个人购房/车位借款及担保合同》、《个人借款合同之补充协议》、个人借款凭证、福建省增值税普通发票、福清恒大城交楼通知书、谅解书、不动产登记证明等证据的真实性无异议。林煜恒对恒大公司提交的办理不动产权通知函签收回执单、快递面单、《办理不动产权证通知函》的真实性无异议。本院予以确认并在卷佐证，作为认定事实的依据。根据上述证据和当事人委托诉讼代理人庭审陈述，本院认定如下事实： 2016年9月22日，林煜恒（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定林煜恒向恒大公司购买位于福清市××街道××村××村××号楼××层××单元房屋，建筑面积136.31平方米，总价款为1281789元。合同还约定：1.出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；2.出卖人应当在商品房交付使用后的365日内办理房屋产权初始预登记，并将办理权属登记需出卖人提供的资料交付买受人。林煜恒向恒大公司支付首付款391789元及剩余房款89万元。2019年5月1日，恒大公司向原告寄送交楼通知书。2019年11月17日，原告签署谅解书对被告上述逾期交房行为表示谅解。2020年12月9日，恒大公司向原告寄送《办理不动产权证通知函》，通知林煜恒于2021年1月31日前至恒大公司领取办理案涉房屋不动产权登记所需资料。2020年12月10日，原告签收恒大公司寄送的《办理不动产权证通知函》。至庭审时，林煜恒未前往恒大公司领取案涉房屋不动产权登记所需资料，案涉房屋尚未办理不动产权登记。 本案经本院主持调解，当事人未能达成调解协议。 本院认为，林煜恒与恒大公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,当事人应按约履行义务。林煜恒已按照合同约定向恒大公司支付全部购房款1,281,789元，2019年5月1日双方办理了房屋交付手续，根据合同约定，其应当在2020年5月1日前将办理房屋权属登记需其提供的资料交付林煜恒。恒大公司未在约定期限内向林煜恒交付办理房屋权属登记所需的资料，已构成违约，应承担逾期办证违约责任。 关于违约金的计算标准问题，林煜恒主张以已付购房款总额1,281,789元为基数按每日万分之一计算，恒大公司主张根据合同附件六第十条第三款约定，逾期办证违约金不应超过已付房款的0.1%。本院认为，办理房屋权属登记亦是开发商出售房屋后应履行的主要义务之一，恒大公司在合同附件中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻和免除了恒大公司的违约责任，排除林煜恒的权利，该条款无效。因此，恒大公司不能据此主张逾期办证违约金不超过已付房款的0.1%。林煜恒请求逾期办证违约金以已付购房款1,281,789元为基数按每日万分之一计算，未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，该主张已臻合理，依法予以支持。 关于违约金的计算期间问题，原告主张自2020年5月2日起计算至房屋权属登记办结之日止，恒大公司主张自2020年11月18日起计至2021年1月31日止。恒大公司抗辩交房时间应以2020年11月18日双方签订《谅解书》的时间为准，该《谅解书》仅能证明当事人就逾期交房违约责任达成谅解协议，不能证明案涉房屋于2020年11月18日交付，其抗辩意见不能成立,本院不予采纳。恒大公司在寄送的《办理不动产权证通知函》里通知林煜恒于2021年1月31日前领取办理案涉房屋不动产权登记所需资料，林煜恒已签收通知函，但因自身原因未在通知时间内领取办理案涉房屋不动产权登记所需资料，不能归责于恒大公司，可视为恒大公司已于2021年1月31日履行合同约定的义务。恒大公司抗辩违约金计算至2021年1月31日止，合法有据，依法予以采纳。林煜恒诉请违约金计至房屋权属登记办结之日止，本院不予支持。 综上所述，恒大公司应以已付购房款1,281,789元为基数，按日万分之一的标准，向林煜恒支付自2020年5月2日起至2021年1月31日的逾期办证违约金35,122元。依照1999年颁布的《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向林煜恒支付逾期办证违约金35,122元； 二、驳回林煜恒的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费679元，减半收取计339.5元，由福清恒大置业有限公司负担（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 本判决为终审判决。 本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 审 判 员 陈红华 二〇二一年三月十六日 法官助理 张一芳 书 记 员 林 慧