山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1374号 上诉人（原审原告）：崔希腾，男 委托诉讼代理人：王树德，北京市鑫诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王依妮，北京市鑫诺律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛龙湖置业拓展有限公司 法定代表人：彭江，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：曲颂菊，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人崔希腾因与被上诉人青岛龙湖置业拓展有限公司（以下简称龙湖置业公司）商品房预售合同纠纷一案,不服山东省青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初9500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔希腾上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持崔希腾一审诉讼请求。事实与理由：一、龙湖置业公司销售涉案房屋存在严重的欺诈行为，一审法院认定事实有误。2017年崔希腾与龙湖置业公司签署《青岛市商品房预售合同》，其中第三条房屋价款条款中约定：“不含房屋全装修价格每平米23306.27元，（不含装修）房屋总价3697540元”，《合同填列单》中装修标准标注为：毛坯房。崔希腾随后支付购房款3697540元。2018年8月26日，崔希腾按照龙湖置业公司要求就同一套房屋与其签署了《青岛市商品房出售合同》，此合同进行了网签备案，其中合同第三条房屋价款条款约定不含装修总价2745640元，含精装修总价3697540元，合同附件约定的装修标准为毛坯状态，房屋实际交付标准亦为毛坯房。2019年崔希腾通过政府信息公开方式获取了龙湖置业公司提交给住建部门的青房注字（城16）第111号《预售方案》，此预售方案价格附表中显示涉案房屋存在两个预售备案价，毛坯房（不含装修）对应的备案价为2745640元，精装修房（含装修）对应的备案价为3697540元。二、1.一审判决适用法律错误。《预售方案》中的装修标准、价格对买卖双方具有法律约束力。《青岛市商品房预售合同》及附件《合同填列单》《商品房买卖合同》附件三关于装修标准的条款（毛坯）属于无效条款，龙湖置业公司应该返还崔希腾支付的价款或赔偿损失。开发企业提交《预售方案》既是行政管理一部分，又是经营者民事义务的一部分，因此，《预售方案》当中的装修以及价格等内容对买卖双方具有法律约束力。本案当中，无论是《青岛市商品房出售合同》还是《青岛市商品房预售合同》都是按照3697540元总价进行出售。根据《预售方案》可知3697540元对应的是精装修，装修价值951900元，而毛坯房对应的价格仅为2745640元。按照法律规定，龙湖置业公司应向崔希腾交付精装修房屋，或者按照毛坯房收取房屋价款。但是龙湖置业公司通过格式合同将毛坯房以精装房价格进行出售，实际上免除了龙湖置业公司精装修的义务，加重消费者责任，消费者为此多支付了951900元价款。所以涉案两份中关于房屋是毛坯状态的约定都属于“不公平不合理条款”无效条款。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十八条，龙湖置业公司都应该返还多付价款或赔偿损失。2.龙湖置业公司违反明码标价、价格欺诈等侵害消费者权利应该承担民事责任。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十条规定，经营者提供商品或服务应当明码标价；《中华人民共和国价格法》第十三条也规定，经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用；《商品房销售明码标价规定》(发改价格[2011]548号)第十条第二款、第八条、九条、十三条规定，商品房明码标价的含义是商品房销售价格要与申报价格一致、和价格密切相关的因素（如装修）与申报内容也应该一致。另外，根据《中华人民共和国价格法》第十四条（四）规定，利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易属于不当价格行为；根据国家发改委《禁止价格欺诈行为的规定》第七条（二）规定以及（六）规定，经营者收购、销售商品和提供服务前有价格承诺，不履行或者不完全履行为以及其他价格欺诈手段属于价格欺诈行为。对于“明码标价”“房地产销售价格欺诈”行政管理和民事审判对相关概念和事实的认定并无差异，只是法律责任有不同。本案中，《预售方案》价格附表中显示本案所涉房屋存在两个预售备案价，不含装修对应的备案价为2745640元，含装修对应的备案价为3697540元。因此，龙湖置业公司应该按照上述备案规则进行销售，而龙湖置业公司销售毛坯房却收取精装价款违背了明码标价规定。根据法律规定，龙湖置业公司应该承担民事责任。3.本案不能排除适用《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国价格法》，上述法律明确支持经营者承担民事责任。综上，无论是根据《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》中关于格式条款无效的规定还是《中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国价格法》中关于明码标价、欺诈等规定都适用于本案，龙湖置业公司依法应该承担民事责任。三、关于装修价值和损失，崔希腾已经在一审诉请中列明。鉴于一审法院在庭审中没有组织或释明对本案涉及的装修价值进行鉴定，崔希腾提交了对涉案房屋装修部分（附件三装修部分）进行价值（价格）评估或鉴定的申请，但一审法院亦未予以回应。虽然本案未进行装修价值鉴定，但是鉴于龙湖置业公司在庭审中承认房屋属于毛坯状态，另外龙湖置业公司提交的《商品房预售合同》《合同填列单》亦注明为房屋为毛坯状态，所以可以确定房屋装修价值为0元，崔希腾损失确定为951900元。综上，龙湖置业公司侵害消费者的违法事实清晰，承担法律责任的法律依据明确无争议，应当支持崔希腾的上诉请求。 龙湖置业公司辩称，龙湖置业公司出售房屋明码标价，不存在任何欺诈行为，一审法院认定事实清楚。本案系商品房预售合同纠纷，本案争议的焦点在于签订购房合同时，买卖双方对于涉案房屋的装修标准是否存在争议。双方签订的《青岛市商品房预售合同》《青岛市商品房出售合同》两份合同附件三约定的房屋装修交付标准都是毛坯房。崔希腾对装修交付标准已签字确认。《山东省商品房销售管理条例》第四十条第二款规定，房地产开发企业与买受人应当按照合同约定共同对商品房进行交付验收，龙湖置业公司已根据合同附件三约定的房屋建筑结构、装修及设备标准交付房屋，且崔希腾也是在根据附件三的约定标准验收无异议的情况下接收涉案房屋。合同约定的装修交付标准系双方对房屋交付标准的特别约定，是其真实意思表示，很显然不是格式条款，不违反法律的强制性规定，因此合法有效。需特别说明的是，涉案房屋所属楼座已于2018年6月集中交付，因此双方在2018年8月26日签订《青岛市商品房出售合同》时，涉案房屋是现房，崔希腾对于房屋毛坯现状自然明知。所谓的价格欺诈，系指“经营者利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易”，涉案房屋自2017年双方合议买卖涉案房屋至最终成交，自始至终双方合议的交易价格都是3697540元，房屋交付标准都是毛坯房，价格及装修标准始终没变，双方合议内容明显不符合“价格欺诈”的定义范围，因此崔希腾主张的价格欺诈无事实与法律依据。一审法院对该事实的认定清楚。二、一审判决适用法律正确。双方签订的《青岛市商品房预售合同》《青岛市商品房出售合同》，系平等主体之间在协商一致的前提下，自愿订立的条文，合同对于涉案房屋交付标准进行了单独的约定，不属于格式条款，《中华人民共和国合同法》第四十条不适用于本案，双方对涉案房屋交付标准的约定合法有效。因此，本案不应依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十二条、第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审判决适用法律正确。三、关于装修与损失，双方签订的两份合同约定的房屋交付标准为毛坯房，龙湖置业公司根据双方约定的标准交付房屋，因此崔希腾不存在装修损失，无需进行鉴定。崔希腾主张龙湖置业公司返还装修损失无事实与法律依据，一审法院对于崔希腾的鉴定申请未予批准，于法有据。综上所述，崔希腾上诉意见和主张无事实与法律依据，请求依法驳回崔希腾的上诉请求，维护龙湖置业公司的合法权益。 崔希腾向一审法院提出诉讼请求：1.判令龙湖置业公司赔偿承诺装修标准和实际装修标准的差价（暂计951900元，以评估差价为准）；2.判令龙湖置业公司赔偿因延期使用房屋所带来的损失10万元。 一审法院认定事实如下：一、龙湖置业公司向青岛市城阳区房地产管理处提交的龙湖白沙河X,X期X、X、X#楼《商品房预售方案》[预售证号：青房注字（城16）第xx号]载明开盘日期2016年9月，xx号楼xx层xx户（以下称“涉案房屋”）套内面积142.37平方米，公摊面积16.28平方米，建筑面积158.65平方米，装修标准精装，精装价格6000元，房屋单价（不含装修款）17306.27元，房屋总价（不含装修款）2745640元，房屋单价（含装修款）23306.27元，房屋总价（含装修款）3697540元。 二、2017年3月26日，崔希腾（乙方）与龙湖置业公司（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，主要约定：乙方向甲方购买涉案房屋，暂测建筑面积158.65平方米，其中套内建筑面积142.37平方米、公用分摊建筑面积16.28平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包括房屋全装修价格）为23306.27元，总房价款暂定为3697540元，其中第四条约定乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动，附件三《该房屋建筑结构、装修及设备标准》约定：1、外墙：主要材料为外墙外保温材料、涂料；2、内墙：厨房、卫生间为水泥砂浆面层，其余墙面为腻子或粉刷石膏；3、顶棚：厨房、卫生间为混凝土结构板，阳台天棚为涂料，其余房间顶棚为腻子面层；4、室内地面：地面为细石混凝土面层（卫生间为防水面交付）；5、门窗：主入户门为钢制门，其余外门窗为中空玻璃塑钢门窗；6、阳台、露台地面：混凝土面层，开敞阳台及露台做防水处理；7、其他：1)水暖燃气：给水系统：市政自来水入户；供暖系统：市政供暖，户内地面为低温辐射采暖系统；卫生间为散热片；燃气系统：市政管道天然气入户；2)太阳能热水系统：电辅助加热；3)电气设备：面板、插座、配电箱；4)弱电系统：电话及网络系统：每户预留电话、网络接口；电视系统：每户预留有线电视信号接口；可视对讲：每户设可视对讲机一台；室内安防：主卧室内设紧急求助按钮，叠拼、联排每层设置一个红外双鉴探测器。小区安防系统：闭路电视监控系统，周界防范系统，电子巡更系统。同日，崔希腾签字确认的《合同填列单》载明涉案房屋的总房价款为3697540元，装修标准为毛坯房。 三、2018年8月26日，崔希腾（乙方）与龙湖置业公司（甲方）签订了网上备案的《青岛市商品房出售合同》，主要约定：乙方向甲方购买涉案房屋，暂测建筑面积158.65平方米，其中套内建筑面积142.37平方米、公用分摊建筑面积16.28平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包括房屋全装修价格）为17306.27元，总房价款为2745640元，该房屋全装修总价为3697540元，附件三《该房屋建筑结构、装修及设备标准》约定与2017年3月26日双方所签《青岛市商品房预售合同》约定的内容一致。 四、2019年1月28日，崔希腾之父崔九鹏到龙湖置业公司处办理了涉案房屋及相关市政基础设施和其他设施等进行验收交接，并在《商品房交接单》（交接内容包括墙地面顶棚，强弱电系统，水电气，门窗及栏杆，给排水系统，地暖集水器、太阳能热水器）及附件《保修记录单》（内容空白无问题）上签字确认。同日，崔希腾之父崔九鹏在《业主物品领用登记表》和《钥匙留用确认书》上签字确认，还代崔希腾签署了一份《备忘录》，载明：“乙方购买了甲方开发建设的滟澜海岸项目xx-xx-xx号房屋，该房屋已交付给乙方。现甲乙双方对该房屋前期营销承诺庭院事宜达成如下一致：一、甲方接受乙方的委托对该房屋进行升级改造：1、改造内容为室内一层至三层内庭院拆改加建；2、改造时间为2019年3月1日起至2019年6月30日完工。二、除第一条约定的升级改造内容外，乙方不再就该房屋向甲方提出任何形式的补偿/赔偿及其他要求，也不再以任何其他方式或形式（包括但不限于诉讼及仲裁）向甲方主张任何其他权利或要求。三、乙方保证不将上述内容向任何第三方进行披露。” 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原立案案由商品房销售合同纠纷有误，一审法院予以纠正。本案中，崔希腾2017年3月26日签字确认的《合同填列单》和崔希腾、龙湖置业公司双方同日签订的《青岛市商品房预售合同》均载明涉案房屋装修标准为毛坯房，总房价款为3697540元，需要说明的是，崔希腾在《青岛市商品房预售合同》和《青岛市商品房出售合同》附件三《该房屋建筑结构、装修及设备标准》中均已签字捺印确认装修标准，且崔希腾之父崔九鹏亦是按照崔希腾签字确认的附件三《该房屋建筑结构、装修及设备标准》与龙湖置业公司办理的涉案房屋交房手续，上述事实足以证实崔希腾对其所购买涉案房屋为毛坯房和涉案房屋总价款为3697540元是知情的，崔希腾、龙湖置业公司就涉案房屋所签订的《青岛市商品房预售合同》和《青岛市商品房出售合同》中的合同条款系双方当事人自行平等自愿协商确定，不违反法律、行政法规的强制性规定，已依法成立，具有法律约束力，现龙湖置业公司向崔希腾交付的涉案房屋符合合同约定，崔希腾要求龙湖置业公司赔偿承诺装修标准和实际装修标准的差价（暂计951900元，以评估差价为准）及赔偿因延期使用房屋所带来的损失10万元，理由不当，不符合合同约定和法律规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第五十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回崔希腾的诉讼请求。案件受理费14267元，由崔希腾负担。 二审期间，双方均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案争议的焦点在于龙湖置业公司销售涉案房屋 是否对崔希腾存在欺诈。据已查明事实，双方2017年3月26日签订的《青岛市商品房预售合同》约定涉案房屋暂测建筑面积158.65平方米，每平方米房屋建筑面积（不包括房屋全装修价格）为23306.27元，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为3697540元，并约定该合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再做变动，且该合同附件三中对房屋装修标准等做出了约定，崔希腾对附件三签字捺印。同日，崔希腾签字确认的《合同填列单》载明涉案房屋总房价款为3697540元，装修标准为毛坯房。2018年8月26日，双方签订的《青岛市商品房出售合同》中虽约定每平方米房屋建筑面积单价（不包括房屋全装修价格）为17306.27元，总房价款为2745640元，该房屋全装修总价为3697540元，但该合同附件三中对房屋装修标准等做出的约定与《青岛市商品房预售合同》附件三一致，崔希腾对该附件三亦签字捺印。2019年1月28日，崔希腾之父崔九鹏已对涉案房屋及相关市政基础设施和其他设施等进行了验收交接，并签署备忘录约定接受龙湖置业公司对房屋进行升级改造，且除此升级改造内容外不再就涉案房屋向龙湖置业公司提出任何形式的补偿/赔偿。并且，崔希腾在庭审中认可其购买涉案房屋时明确知道以3697540元购买的房屋交付标准为毛坯房。综上所述，崔希腾与龙湖置业公司就涉案房屋总价为3697540元，交付标准为毛坯房系合同双方平等自愿协商基础上所达成的一致意见，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方均具有约束力。崔希腾并非在对房屋价格与对应的交付标准存在错位认知的情况下完成涉案房屋交易，一审法院驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，崔希腾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14267元，由崔希腾负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年三月二十六日 法官助理  钟速成 书 记 员  韩明玉 书 记 员  李春雨