广东省英德市人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1881民初6274号原告：丘雄伟，男，汉族，1970年3月29日出生，英德市人，住英德市×××××农机二厂，现住英德市××××××××××××**房。公民身份号码：440×××××××********。被告：英德市星晖物业管理有限责任公司，住所地：英德市××××××××××××××××××××××。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：潘海硕，系该公司的经理。原告丘雄伟诉被告英德市星晖物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院2020年11月11日立案受理后，于2020年12年14日依法转为普通程序，由审判员担任审判长，与人民陪审员陈文超、李彩珍组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丘雄伟，被告英德市星晖物业管理有限责任公司的法定代表人陆某1、委托代理人潘海硕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告所持的《华美家园住宅小区服务合同的补充合同》无效。2、确认被告强划车位收停车管理服务费无效。3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、关于请求法院确认被告所持的《华美家园住宅小区服务合同的补充合同》（以下简称《补充合同》）无效的事实与理由。原告是英德市××××住宅小区业主，该小区由英德市建筑安装工程公司开发建设，被告依据《补充合同》受让接手小区的前期物业服务，于2019年11月11日开展物业服务工作。1、被告所持的《补充合同》是根据2007年8月28日建设单位英德市建筑安装工程公司与自然人陆某1签订的《华美家园住宅小区服务合同》（以下简称《服务合同》）于2017年12月5日订立的补充合同，《补充合同》约定由第三方英德市星晖物业管理有限责任公司即被告履行《服务合同》的权利和义务，本质上是《服务合同》的物业服务管理人陆某1将前期物业服务合同的权利义务整体转让给被告的行为，该转让行为不但违反《物业管理条例》第三十九条禁止性规定，而且也违反《服务合同》第五条第2款第（4）项“不得将本小区的服务责任转让给第三方”的约定。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，该《补充合同》无论依合同约定还是依法都应当认定无效。2、依照《中华人民共和国物权法》第一百七十二条和《中华人民共和国担保法》第五条关于主从合同关系效力的规定，《补充合同》是根据《服务合同》第八条第一项的约定订立，其只是依赖《服务合同》的成立和有效为前提而存在的从属合同，从合同是不能独立存在的。《服务合同》己经英德市人民法院生效裁判文书（2018）粤1881民初2913号、(2018）粤1881民初2916号认定为无效合同，既然作为主合同的《服务合同》己经生效裁判文书认定无效，那不能独立存在的从合同《补充合同》也应当无效。3、前期物业服务期间，建设单位在将部分或全部房产出售以后，已经是将属于自己单一业主身份的权利和义务进行让渡，所有业主才是建筑区划内物业的实际享用者和义务承担者。2017年12月，案涉小区建设单位英德市建筑安装工程公司己将全部房产出售，不再是小区唯一的业主了，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。并且，华美家园住宅小区购房合同《广东省商品房买卖合同》的条款没有特别约定业主授权建设单位在前期物业服务期间代为行使解聘、选聘、更换物业服务企业的权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，英德市建筑安装工程公司没经全体业主授权，无权代理全体业主行使更换物业服务企业的权利，2017年12月5日由建设单位英德市建筑安装工程公司单方面和陆某1及被告三方签订的《补充合同》不发生效力。4、2017年12月5日签订的《补充合同》，被告的签约法定代表人是陆某1，在国家企业信用信息公示系统官方网站查询到英德市星晖物业管理有限责任公司成立于2017年12月1日，2019年9月11日发生变更法定代表人，变更前是巫文建，变更后是陆某1，由此可证明2017年12月1日至2019年9月10日期间，被告的法定代表人是巫文建。根据《中华人共和国合同法》第九条“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力”的规定，该《补充合同》的签约人陆某1冒充被告的法定代表人，不具有相应的民事权利，属于无权代表的越权行为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，其所签合同依法应当认定无效。综上，原告依照《物业管理条例》第十一条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第一百七十二条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国合同法》第九条、第四十八条、第五十二条的规定，请求法院确认被告所持的《华美家园住宅小区服务合同的补充合同》无效。二、关于确认被告强划车位收停车管理服务费无效的事实和理由：1、华美家园住宅小区购房合同《广东省商品房买卖合同》对于小区是否具有停车场、停车位以及物业服务企业是否具有停车费收费权没有特别约定。小区的建筑区划内没有建设停车场，被告是否有权向原告收取停车管理服务费，就需要考察停车管理服务费的性质。小区停车管理服务费的性质基本就两种，一种是土地使用费，一种是保管费用。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位都属于全体业主共有。由此可知，土地使用费收费的法律依据是物权法，收费主体是业主。作为物业公司的被告不具有所有权或使用权，没有权利收取土地使用费。《中华人民共和国合同法》第三百六十五条及第三百六十六条规定，保管费的两个原则，一是自愿，二是签署委托保管合同。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条的规定，作为物业公司的被告不能强迫业主委托你保管。即使经协商让你保管车辆，双方承担的责任和义务是必须签订委托保管服务合同。若车子在小区发生刮擦、划痕、丢失，你作为收费方，承担什么责任，提供哪些赔偿都要在保管服务合同约定。2、根据《服务合同》第六条第8款“露天车位使用费依照英德市物价局审批的标准由乙方向车位使用人收取”的约定，依照《物业管理条例》第二十七条的规定，可以肯定英德市建筑安装工程公司对于是否具有露天车位的不确定性，因此《服务合同》约定物业服务管理人需收取露天车位使用费必须经国家行政部门审批。然而，原告自入住至今，从未见过该审批文件，且《服务合同》对停车管理服务费或车辆停放费是否收费、如何收费并无约定，《服务合同》的物业服务管理人没有收取停车管理服务费或车辆停放费的物业服务合同基础。原告与英德市××××××物业管理处2012年1月4日签订的《英德市××××物业管理协议书》，是唯一一份对收取车辆停放费有作出约定的合同，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条的规定，该协议书只是原告与自然人陆某1所签，与被告没有任何关联，更何况该协议书己经英德市人民法院生效的裁判文书（2019）粤1881民初4276号确认为无效合同。3、根据粤发改价格〔2015〕1483号《关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车保管服务收费等有关问题的通知》文件，按照第一条“住宅小区机动车停放保管服务费是停车场经营者接受车位所有权人、业主大会或业主委员会及其他合法单位或组织等的委托，按照停车服务合同或其他约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施、停车秩序管理以及保管服务所收取的费用”的规定，首先案涉小区没有成立业主大会或业主委员会；其次，根据案涉小区的《商品房买卖合同》，小区建筑区划内并没有《通知》所指的停车场、产权车位；最后，物业企业收取机动车保管服务费必须是接受产权人、业主大会或业主委员会委托并订立停车服务合同而获得收权。即使被告曾对车辆停放收费发出过征集意见书，也只能证明其对车辆停放收费进行过征集公示，但双方并未就停车收费达成最终确认的合意，并不能据此认定被告就是接受了产权人、业主大会或其授权的业主委员会的委托，并签订了合法有效的停车服务合同而获得了公示范围内车辆停放场地的合法收费权。根据以上事实和法律法规规定，被告并非案涉小区车辆停放场地所有权人或使用人，车辆停放场地的收费权不但没有物业服务合同的约定，也没有场地所有权人、使用权人的授权委托，更是没有业主大会或其授权的业主委员会委托进行收费的停车服务合同，所以，被告2020年7月4日《关于催缴恶意拖欠停车费的通知》的收费行为是超出物业服务合同约定收费范围的违规收费，原告依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，请求法院确认被告强划车位收停车管理服务费无效。原告为证实其主张在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，原告房产证，证明原告主体资格。2、被告企业信用信息公示报告，证明被告主体资格，2017年12月5日签订的《华美家园住宅小区服务合同的补充合同》是陆某1冒充原告的法定代表人签订的，其签约的行为不具有相应民事去哪里，是无权代表的越权行为，所签订的合同不发生效力。3、华美家园住宅小区服务合同，证明被告的主体资格，该前期物业服务合同对停车服务费是否收费、如何收费没有约定。华美家园住宅小区服务合同的补充合同，证明被告的主体资格，《华美家园住宅小区服务合同》的从合同。4、（2018）粤1881民初2913号民事判决书，（2018）粤1881民初2916的民事判决书，证明《华美家园住宅小区服务合同》是无效的合同。5、英德市××××物业管理协议书，证明唯一一份对涉案小区车辆停放费收费有约定的合同。6、（2019）粤1881民初4276号民事判决书，证明《华美家园住宅小区服务合同》是无效合同，不具备法律拘束力。7、广东省商品房买卖合同、广东省房地产买卖合同，证明建设单位对涉案小区是否具有停车场、停车位没有特别做出约定。业主没有授权建设单位在前期物业服务期间代为行使解聘、选聘、更换物业服务企业的权利。8、关于放开住宅小区、商业配套、露天停车场停车报关服务费有关问题的通知，证明住宅小区车辆停放保管费需经车位所有权人、业主大会或者业主委员会授权委托并签订停车服务合同才具有合法收费权。9、2019年11月11日公告，2019年9月5日、2019年10月9日、2019年11月7日物业费收费收据，证明截止到2019年11月，案涉小区仍是英德市××××物业管理处名义提供物业服务以及收取物业费。10、关于催缴恶意拖欠停车费的通知，证明被告实施违规收费行为的事实。庭前补充提交证据如下：1、业务信息系统企业登记查询结果，证明英德市××××××物业管理处是虚构的单位，未经国家行政管理部注册登记，不具有独立法人资格的事实。2、报警回执，证明被告单独针对原告实施侵权行为的事实。3、英发改[2012]114号转发清远市物价局关于规范我市物业服务收费备案和明码标价管理的通知，清市价[2012]82号关于规范我市物业服务收费备案和明码标价管理的通知，证明业主大会成立之前物业服务收费实行政府指导价及物业服务收费实行备案管理。2物业服务企业应当实行物业服务收费明码标价。4、星晖物业管理有限责任公司华美家园小区物业服务收费公示表。英德市××××××管理处华美家园小区物业服务收费公示表。证明按照物业服务收费备案和明码标价管理规定，不管是以星晖物业管理有限责任公司还是以英德市××××××物业管理处的明码标价公示，华美家园小区物业服务费范围仅限于物业管理服务费，并没有车辆停放费或车辆管理服务费。5、清远市发展和改革局清远市住房和城乡建设局转发广东省发展改革委广东省住房和城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知；广东省发展改革委广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知，证明2019年8月1日之前，实行政府指导价的物业服务收费仍需要报当地发展改革部门备案。6、（2019）最高法民终410号民事裁定书（合同效力问题类案例）证明加盖公司印章的合同是否对该公司发生效力，其判断标准是看人不看章。7、（2018）苏06民终1076号民事判决书，证明物业服务企业基于物业服务合同对小区业主共有停车费进行管理的，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。8、粤R×××**进出案涉小区大门道闸视频，证明原告车辆粤R×××**无需支付被告擅自扩大收费范围收取的停车服务费或者车辆管理服务费。被告答辩称，一、被答辩人在诉状中提出确认《华美家园住住宅小区服务合同的补充合同》（以下称“补充合同”》）无效，缺乏事实和法律依据。首先，华美家园住宅小区是由英德市建筑安装工程公司开发建造的，至今该小区仍未成立业主委员会。2017年12月5日英德市建筑安装工程公司、陆某1、和答辩人三方签订一份《华美家园住住宅小区服务合同的补充合同》，由陆某1成立一人公司即英德市星晖物业管理有限公司来管理华美家园物业，从合同相对性而言，被答辩人并非该“补充合同”的当事人，无权请求法院确认答辩人与他人签订的合同的效力，其请求人主体不适格。其次，答辩人签订的“补充合同”并未出现《合同法》第五十二条之规定的无效情形。故答辩人签订与他人签订的“补充合同”有效。二、被答辩人在诉状中还提出确认被告强划车位收停车管理服务费无效，也缺乏事实和法律依据。华美家园物业小区建设交付使用以来就有规划车位的，在答辩人接管以来，原有的车位未作任何变动，是这客观存在的事实，也是众所周知的事实，但被答辩人丘雄伟本人应当是不知这一事实的，因为他是通过购买华美家园二手房后才成为业主，从华美家园小区成立至其购买他人的旧房已相隔五、六年之久。被答辩人丘雄伟所述强划车位是他本人意志认为，是头脑发热，争开眼睛说瞎话的行为！请法官明鉴。根据广东省发展和改革委员会、广东省住宅和城乡建设厅文件粤发改价格[2015]483号《关于放开住宅小区、商业配套服务、露天停车保管收费等有关问题的通知》第一条“住宅小区机动车停放保管服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业、停车服务企业等停车场经营者与业主或者使用人通过合同或其他方式约定”规定，根据《清远市区民住宅小区配套停车场机动车停放保管服务收费标准》小车、露天，每月150元，2012年1月4日，答辩人的法定代表人陆某1己与被答辩人签订《英德市××××物业管理协议书》，该协议书第四条第2点约定，“车辆停放费”小车：每月每辆150元。答辩人签订的“补充合同”其内容就是全面承接之前的债权债务，包括之前承包人与华美家园住宅小区与业主签订的各种协议（因为答辩人是陆某1独资产有限公司）。故答辩人收取被答辩人在小区停车内服务费有合同约定合法有效。被告为证实其抗辩提交的证据有：1、华美家园住宅小区服务合同，证明英德市建筑安装工程公司将华美家园住宅小区物业管理服务工作交给陆某1实施管理。2、华美家园住宅小区服务合同的补充合同，证明开发商同意由陆某1成立物业公司对华美家园住宅小区进行物业管理，并承担和履行之前的权利和义务。证据3、英德市××××物业管理协议书，证明原告之前与陆某1签订的物业管理协议书，包括车辆停放小区内的管理服务等由被告来履行。4、关于放开住宅小区，商业配套。露天停车场停车保管服务费等有关问题的通知，证明被告收取原告停车管理服务费有法律依据。5、清远市居民住宅小区配套停车场机动车停放保管服务费收费标准，证明被告收取原告停车费未超出政府指导价格的规定。经审理查明，英德市××××住宅小区是由英德市建筑安装工程公司开发建设。2007年8月28日，英德市建筑安装工程公司与陆某1签订《华美家园住宅小区服务合同》，该合同约定，“英德市建筑安装工程公司将华美家园住宅小区的治安、卫生、绿化、以及公共设施维护等管理、服务性工作交由陆某1实施，管理期限自2007年9月1日起至华美家园住宅小区成立业主委员会时止，其中第二条约定管理事项：3、华美家园住宅小区规划线内的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括停车场等。第三条约定管理服务质量：6、交通秩序与车辆停放。第六条约定服务费用：8、露天车位使用费依照英德市物价局审批的标准向车位使用人收取。”被告丘雄伟是华美家园住宅小区4号楼203房的业主，2012年1月4日，英德市××××物业管理处（未注册登记）、陆某1与被告丘雄伟签订《英德市××××物业管理协议书》，约定由英德市××××物业管理处、陆某1为原告提供其所在华美家园小区的物业服务，并约定有关物业管理服务内容、双方权利义务、物业管理服务费标准及公共场所水电费分摊费、违约责任等，其中有车辆停放费，小车：月保，每月每辆150元，临保，每日超过0:00时为每次10元。2017年12月1日，陆某1成立英德市星晖物业管理有限责任公司，该公司营业范围为物业管理及咨询、公告设施管理业、批发和零售业、停车服务、室内外保洁服务，股东是陆某1，法定代表人是陆某1。同年12月5日，英德市建筑安装工程公司、陆某1与英德市星晖物业管理有限责任公司签订《华美家园住宅小区服务合同的补充合同》，约定英德市星晖物业管理有限责任公司履行陆某1于2007年8月28日与英德市建筑安装工程公司签订的《华美家园住宅小区服务合同》第八条第一项的约定以及按照《物业管理条例》和相关法律规定的权利和义务，至华美家园住宅小区成立业主委员会。后向小区全体业主张贴公告上述补充合同。同年12月15日，英德市星晖物业管理有限责任公司在服务管理华美家园住宅小区期间，为保护业主生命财产安全及保障业主车辆停车需求，控制外来车辆，由英德市星晖物业管理有限责任公司全额投资改造小区大门道闸，对停放小区的业主小车按月收费150元，非月租车1小时内免费，1小时后-2小时内5元，2小时后-5小时内10元，5小时后-12小时内15元，12小时后-24小时内25元。英德市星晖物业管理有限责任公司向316名业主征集意见，有213名业主签名同意上述收费方案。华美家园住宅小区至今未成立业主委员会。2019年12月15日，英德市星晖物业管理有限责任公司向华美家园全体业主及租户张贴由英德市星晖物业管理有限责任公司承接陆某1签订的《华美家园住宅小区物业管理服务合同》的权利义务。以上事实，有原、被告提交的证据及本院庭审笔录等证据予以证实，本院予以认定。本院认为,关于原告丘雄伟起诉主张请求确认被告与开发建设华美住宅小区的公司签订《华美家园住宅小区服务合同的补充合同》无效以及确认被告强划车位收停车管理服务费无效。因被告能否在涉案小区提供物业管理服务，涉及小区全体业主的共同利益，虽涉案小区未成立业主委员会，但原告不能直接以个人名义提起诉讼请求确认效力。原告主体不适格，本院予以驳回。本案小区应当依法尽快成立业主委员会,执行业主大会决议,与管理人商定管理事宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定,裁定如下:驳回原告丘雄伟的起诉。本案受理费100元，原告丘雄伟已预交，本裁定生效后予以退还。如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄永生人民陪审员  陈文超人民陪审员  李彩珍二〇二〇年三月八日书 记 员  李明荃附相关法律条文：第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。