重庆市铜梁区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0151民初607号 原告：重庆市铜梁区虎峰镇回龙村村民委员会六村民小组(原铜梁县虎峰镇回龙村第六农业合作社），住所重庆市铜梁区虎峰镇回龙村。 代表人：肖实华，该小组组长。 委托诉讼代理人：陈仕伟，重庆渝礼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉顺琦，重庆渝礼律师事务所律师。 被告：重庆市铜梁区水利局，住所重庆市铜梁区巴川街道白龙大道151号，统一社会信用代码11500224009334533W。 负责人：李琼，局长。 委托诉讼代理人：李华，重庆奕平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时渝，重庆奕平律师事务所律师。 原告重庆市铜梁区虎峰镇回龙村村民委员会六村民小组（以下简称：“回龙村六组”）与被告重庆市铜梁区水利局（以下简称：“铜梁水利局”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告回龙村六组的代表人肖实华及其委托诉讼代理人陈仕伟，被告铜梁水利局的委托诉讼代理人李华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告回龙村六组向本院提出诉讼请求（审理中变更为）：1、判令被告铜梁水利局支付原告2019年的土地租金73253.52元（600斤/亩×98.591亩×1.2元/斤×1年+500斤/亩×3.78亩×1.2元/斤×1年）、2020年的土地租金73253.52元（计算方式同2019年）、2021年的土地租金79357.20元（600斤/亩×98.59亩×1.3元/斤×1年+500斤/亩×3.78亩×1.3元/斤×1年），共计225864.24元。2、被告支付原告2016年9月1日至2021年8月31日的管理费31223元（2016.9.1-2020.8.31的管理费为102.371亩×50斤×1.2元/斤×4年=24569元，2020.9.1-2021.8.31的管理费为102.371亩×50斤×1.3元/斤=6654元）。3、被告支付违约金70000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月28日，原告与原重庆市铜梁县凤飞水土保持试验场（以下简称“凤飞试验场”）签订了《土地租赁合同》，约定原告将95.594亩土地出租给凤飞试验场使用。合同还对租金、管理费、支付方式、违约责任等进行了约定。2013年11月28日，双方再次签订《土地租赁合同》，约定凤飞试验场再租用原告土地6.777亩。2017年，凤飞试验场因政府机构改革被注销，其权利义务最终由被告铜梁水利局承继。因铜梁水利局拒绝向原告支付土地租金，双方曾多次发生纠纷。2017年9月，原、被告在铜梁区虎峰镇政府协调下，被告仅支付了2017年、2018年的土地租金。现被告仍拖欠原告2018后的土地租金及从2016年9月1日起的管理费。因原告多次催收未果，故诉至法院望判如所请。 被告铜梁水利局辩称，凤飞试验场在注销清算时，铜梁水利局仅系主管单位及清算责任单位，但没有明确约定由铜梁水利局承担继续履行案涉土地租赁合同的义务，故铜梁水利局不是租金支付主体。凤飞试验场注销后，双方土地租赁合同便未再继续履行，合同已经解除。案涉土地也实由原告占有使用，故不应再支付租金。若法院主张铜梁水利局需承担责任，其对原告请求的管理费不认可，即便主张，2016.9.1-2017.8.31年度的管理费也已超过诉讼时效，不应得到支持。其次，对违约金也不予认可，即便主张，原告请求的违约金也过高，请求法院调低。 经审理查明，2012年11月28日，原告（甲方）与凤飞试验场（乙方）签订了《土地租赁合同》，主要约定：甲方将95.594亩（其中田91.864亩、土3.73亩）土地租赁给乙方从事种养殖生产经营，租期15年，自2012年11月30日至2027年11月29日。土地租金田按每亩300公斤稻谷计算，土每年每亩按250公斤稻谷计算，具体价格按照当年10月15日当天虎峰市场价。土地租金每年12月31日前一次性付清次年租金。土地租用期满三年后（第四年：2015年9月1日起）每年每亩按50斤稻谷交纳管理费，支付方式同租金。乙方逾期未付清租金视为乙方违约。双方必须遵守本合同约定，若一方违约，则支付违约金7万元。合同签订后，原告按约将土地交付给凤飞试验场使用。2013年11月28日，双方再次签订《土地租赁合同》，约定凤飞试验场再租用原告土地6.777亩（其中田6.727亩、土0.05亩），租期14年，自2013年11月30日至2027年11月29日。合同约定的其他事项同2012年的《土地租赁合同》。 另查明，原铜梁县农机水电局于2001年设立了凤飞试验场， 后因政府机构改革和职能部门调整，原铜梁县农机水电局的职能职责由被告铜梁水利局承继。2016年12月12日，重庆市铜梁区国有资产经营管理中心印发了《铜梁区第一批区属国有企业注销实施方案》、《铜梁区区属国有企业分类改革总体方案》，拟将国有企业凤飞试验场等注销，铜梁水利局为凤飞试验场的主管及责任单位。2017年9月12日，凤飞试验场正式注销登记。 还查明，原、被告曾于2016年12月至2017年9月因土地租金发生纠纷而多次协商。铜梁区虎峰镇政府于2020年7月31日出具《证明》：“兹证明重庆市铜梁区水利局副局长张才余应虎峰镇回龙村三、四、五、六社群众的诉求，在2016年12月至2017年9月，带领水利局工作人员并邀请虎峰镇政府工作人员协调，共同多次到虎峰镇回龙村三、四、五、六社协调处理原重庆市铜梁县凤飞水土保持试验场与虎峰镇回龙村三、四、五、六社签订的《土地租赁合同》问题……最终处理方案双方多次协商未能达成一致。后重庆市铜梁区水利局代为支付了2017年、2018年的土地租金。”2020年7月16日，原告曾将被告诉至本院，要求被告支付租金、管理费等，后原告自愿于2020年9月12日撤回起诉。 庭审中，铜梁水利局自认其单位目前在租赁土地上仍设有监测站在运行，但占地面积较小，其余租地已由原告收回使用。原告当庭否认已收回土地。铜梁水利局对原告主张的稻谷价格2021年前按1.2元/斤、2021年按1.3元/斤的计算方式存疑，其明确表示于庭后一周内核实价格并书面回复意见，若未回复，则视为同意原告的计算标准。后铜梁水利局未向本院提交书面意见。 上述事实，有原、被告的陈述、《租用土地合同》、重庆市铜梁区国有资产经营管理中心文件、铜梁区虎峰镇政府出具的《证明》、本院作出的（2020）渝0151民初3654号民事裁定书等在案佐证，这些证据材料具有真实性、合法性、关联性，本院确认其证明力并予以采纳。 本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与凤飞试验场签订的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，对双方当事人具有法律约束力，凤飞试验场依法负有向原告支付土地租金的义务。凤飞试验场系由原铜梁县农机水电局设立，后因政府机构改革和职能部门调整，原铜梁县农机水电局的职能职责由被告铜梁水利局承继，故铜梁水利局为凤飞试验场的主管单位。后凤飞试验场也因改革而被注销关闭，铜梁水利局为其注销事宜的责任单位，故凤飞试验场对外享有的权利和义务依法由铜梁水利局承继。据此，原告要求铜梁水利局承担土地租金等支付义务并无不当。关于铜梁水利局辩称《土地租赁合同》因凤飞试验场注销后便未再继续履行，合同已经解除的意见，本院认为，如前述，凤飞试验场注销之前对外享有的权利和义务已由铜梁水利局承继，故《土地租赁合同》并非因凤飞试验场注销而自动解除。根据铜梁区虎峰镇政府出具的《证明》，原告与铜梁水利局曾在2016年12月至2017年9月多次协商《土地租赁合同》相关事宜，但并未达成一致意见，铜梁水利局还支付了2017年、2018年的土地租金。现铜梁水利局并无证据证明原告已实际收回租地，且铜梁水利局目前仍在租地上设有监测站，故本院对铜梁水利局辩称合同已经解除的意见不予采信。 关于土地租金，根据《土地租赁合同》，承租方应于每年12月31日前一次性付清次年租金。因铜梁水利局仅支付租金至2018年，故本院对原告要求被告支付2019年、2020年、2021年（三年）的土地租金予以支持。根据合同约定，原告主张的土地租金的计算方式并无不当，本院予以确认。故本院主张铜梁水利局需向原告支付该三年土地租金为：2019年73253.52元、2020年73253.52元、2021年79357.20元，共计225864.24元。 关于管理费，根据《土地租赁合同》，承租方应于2015年9月1日起开始交纳，且支付时间同租金即于每年12月31日前一次性付清次年管理费。关于被告辩称原告请求的2016.9.1-2017.8.1年度的管理费已过诉讼时效的意见，本院认为，根据合同约定及通常理解，该年度的管理费应于2016年12月31日前交纳。根据铜梁区虎峰镇政府出具的《证明》，原、被告在2016年12月至2017年9月多次就《土地租赁合同》相关事宜进行协商，被告还支付了2017年、2018年的土地租金，故原告追要该年度管理费的诉讼时效于2017年9月中断并依法重新计算3年。原告后于2020年7月16日将被告诉至本院要求支付租金、管理费等，诉讼时效因原告起诉而再次中断。故原告本次起诉要求被告支付该年度管理费并未超过诉讼时效，本院对被告的该辩称意见不予采信。根据合同约定，铜梁水利局需支付2016.9.1-2020.8.31（4年）的管理费每年为6142.26元（102.371亩×50斤×1.2元/斤），4年为24569元。2020.9.1-2021.8.31的管理费为6654元（102.371亩×50斤×1.3元/斤），5年管理费共计31223元。 关于违约金，根据《土地租赁合同》，承租方即被告铜梁水利局应于每年12月31日前一次性付清次年租金及管理费，铜梁水利局未付款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。违约金根据合同约定为7万元，铜梁水利局认为该约定过高并请求本院予以调整。本院认为7万元的违约金明显过分高于给原告造成的实际损失，本着公平、诚实信用的原则，结合原告诉求，本院予以主张违约金从逾期支付租金及管理费次日起（租金的违约金从2019年1月1日起算，管理费的违约金从2017年1月1日起算）以当年累计欠交的租金及管理费为基数至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，从2019年8月20日起至该款付清时止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算（违约金以7万元为限）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第二十条之规定，判决如下： 一、被告重庆市铜梁区水利局于本判决生效后十日内支付原告重庆市铜梁区虎峰镇回龙村村民委员会六村民小组2019-2021年的土地租金225864.24元（2019年73253.52元、2020年73253.52元、2021年79357.20元）。 二、被告重庆市铜梁区水利局于本判决生效后十日内支付原告重庆市铜梁区虎峰镇回龙村村民委员会六村民小组2016.9.1-2021.8.31的管理费31223元（2016.9.1-2020.8.31每年为6142.26元，2020.9.1-2021.8.31为6654元）。 三、被告重庆市铜梁区水利局于本判决生效后十日内支付原告重庆市铜梁区虎峰镇回龙村村民委员会六村民小组违约金，违约金计算从逾期支付租金及管理费次日起（租金的违约金从2019年1月1日起算，管理费的违约金从2017年1月1日起算）以当年累计欠交的租金及管理费为基数至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，从2019年8月20日起至该款付清时止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算（违约金以7万元为限）。 四、驳回原告重庆市铜梁区虎峰镇回龙村村民委员会六村民小组的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3103.15元（已减半），由被告重庆市铜梁区水利局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 杨建 二〇二一年三月三十一日 法官助理 向菲 书 记 员 曹毅