福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0121民初355号 原告：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。 法定代表人：高佳灵，总经理。 委托诉讼代理人：林灵香，福建名仕律师事务所律师。 被告：江鸿，男，1969年3月31日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈武，福建润道律师事务所律师。 原告福州市国有房产经营有限公司（以下简称国房公司）与被告江鸿租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。国房公司的委托诉讼代理人林灵香，江鸿的委托诉讼代理人陈武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国房公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2010年1月12日签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月2日解除；2.江鸿立即无条件将其租用的，位于闽侯县××仓库××楼和××楼××、××层2015平方米房产腾空，恢复房屋原状并返还给国房公司；3.江鸿按评估市场租金标准8元／平方米向国房公司支付房屋占用费（自2020年1月2日起计至实际返还房屋之日止，暂计至2020年9月1日为128960元）；4.确认江鸿缴纳租赁押金10875元归国房公司所有；5.江鸿赔偿国房公司本案律师费损失16074元。诉讼过程中，国房公司增加一项诉讼请求，即江鸿将位于闽侯县××仓库××楼××、××层房产所占合法规划红线范围内土地上所搭盖的非法建筑物和构筑物全部拆除清空后，恢复土地原状并退还国房公司。事实与理由：2010年1月12日，国房公司与江鸿签订《房屋租赁合同》约定，国房公司将闽侯县××仓库××楼和××楼××、××层房产租赁给江鸿使用；房屋建筑面积2015㎡，月租金为3625元，第二年开始每个月租金上调5%，即第二年月租金为3806元，以此类推；租赁期限自2010年1月15日起至2012年1月14日止，缴纳合同押金10875元等等。其中合同第6条规定租赁期满，乙方无违约情形，甲方收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方，第11条第5款约定甲乙双方违反本合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失。合同签订后，国房公司将涉案房屋交付给江鸿使用。直至起诉之日，江鸿一直使用该房屋。 因涉案房屋合同租期已届满，2020年1月2日，国房公司以打电话、现场张贴通知、邮寄EMS律师函等方式通知江鸿终止双方之间的租赁关系及房产移交等事宜。然而，江鸿收到通知后，双方未能协商达成续租协议。江鸿至今违法占用上述房产，没有向国房公司移交。 鉴于涉案合同已依法通知解除，故合同解除后，江鸿继续违法占用上述房产，依法应当按评估的市场租金标准8元/平方米向国房公司支付占用期间的房屋占用费直至房屋移交之日止。由于江鸿存在拒绝移交房屋等违约行为，根据合同第6条约定，国房公司有权不予退还租赁押金。根据合同第11条第5款规定，国房公司有权要求江鸿赔偿律师费等损失。 经国房公司调查，案涉房屋所占土地上已经被江鸿建筑了非法建筑物。根据江鸿所提交的证据，可以证实江鸿将案涉房产进行转租，江鸿已经违约。 江鸿辩称：一、国房公司提供的房屋为严重危房，并不具备使用价值，在租赁期江鸿多次要求国房公司进行修缮，但国房公司未予以处理，未尽到出租人的法定义务及合同约定义务，已构成根本性违约。 国房公司提供的租赁房屋已年久失修，存在大量破损，漏雨严重，墙壁腐烂分化，主体结构支架严重变形、残缺，仅由生锈钢管支撑，墙体水泥粉刷大量脱落，明显属于危房，随时都有垮塌危险，完全不具有任何使用价值。江鸿根本不敢使用租赁房屋并曾多次跟国房公司沟通，要求其按照租赁合同约定对房屋进行修缮，然而国房公司虽进行多次勘察，却未予处理。 2019年4月，闽侯县××村居民委员会向租赁房屋寄发《通知》，告知租赁房屋明显属于危房，要求马上搬离，否则后果自负。江鸿随即向国房公司提交《关于仓库修缮的申请报告》，郑重告知国房公司房屋为危房，存在倒塌风险，需要国房公司及时修缮和加固，然而国房公司依然无动于衷，未进行修缮，未尽到出租人应承担的法定义务和合同义务，已构成根本性违约。 二、江鸿在租赁期内就因为危房问题没有实际使用租赁房屋，国房公司实际上也可随意进入租赁房屋，并不存在江鸿强行占用租赁房屋的情况。 鉴于租赁房屋属于危房，有严重的安全隐患，若强行使用，可能会造成人员伤亡和财产损失，故江鸿无论是租赁期内还是租赁期外，自始至终未实际占有使用租赁房屋。 国房公司于2019年委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对租赁房屋进行评估，虽然其鉴定结论与事实严重不符，将没有价值的房屋评估成租金8元/平方米，但该评估也证明国房公司自2019年3月后可以随时进入租赁房屋，没有任何阻拦与困难，租赁房屋内既无江鸿的工作人员，也没有江鸿的货物存放在里边。 江鸿多次通过电话及函件向国房公司回复，表示租赁房屋并未实际使用，完全空置，国房公司可以随时接收租赁房屋。然而国房公司在这种情况下却未进行接收，相应责任应由国房公司自行承担。 三、国房公司要求江鸿为一个没有使用价值，没有实际占用的危房缴纳巨额占用费，于法无据，与理不合。 根据最高院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用《合同法》进行审理。根据《合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据全国人大《合同法》释意第二百一十六条：“由于租赁合同转移的是租赁物的使用权，而承租人租赁财产是为了使用和收益，因此，在租赁合同中的物的瑕疵担保责任主要是物的效用的瑕疵担保，即出租人应保证租赁物具备应有的使用价值。例如，电脑能够正常地设定程序、进行文字编辑和处理以及上网使用；电冰箱能够正常地制冷起到储藏作用等等。”故在租赁期限内保持租赁物符合约定用途是出租人的法定义务。结合租赁合同第三条：“上述房产用于仓库和厂房用途”，第九条甲方的其他权利和义务第二款：“承担因租赁物结构性的质量问题产生的修缮义务”。可知国房公司应保证租赁期限内租赁房屋符合正常仓库和厂房的用途，并有修缮义务。然而，国房公司提供的是危房且并未进行修缮，造成了江鸿无法实际使用租赁房屋，却白白支付租金，江鸿保留另案起诉国房公司赔偿损失的权利。 国房公司提供的房屋没有实际使用价值，就算再次出租也租不出去，并不会造成其实际损失，江鸿也没有强行占用租赁房屋，在这种情况下国房公司要求江鸿按合同租金标准的4.5倍支付占用费，实属无理取闹，江鸿不应承担任何所谓的占用费及律师费等，国房公司也无权没收江鸿租赁押金，国房公司的诉讼请求与理无据，与理不合。 综上，国房公司提供危房进行出租且不予修缮，不接收空置的租赁房屋，构成根本性违约。江鸿无任何违约行为，也无任何强占行为，希望法院依法驳回国房公司的全部诉讼请求，以保护江鸿的合法权益。 国房公司指责江鸿在红线范围内修建违法建筑进行使用缺乏证据，国房公司所主张的违章建筑并不是江鸿所搭建，而且这些违章建筑也并不在租赁房屋所在的院子里。 本院经审理认定事实如下：福建省福州市水产供销公司于2008年将其位于闽侯县××乡（××乡现已撤归××镇）南后湾（位于××镇××村××仓库移交给国房公司经营管理，该仓库建筑面积为2495平方米。 2010年1月12日，国房公司与江鸿签订一份《房屋租赁合同》，合同约定，国房公司将上述仓库中××楼和××楼××、××层的房产出租给江鸿作为仓库和厂房使用；租赁期限24个月，自2010年1月15日起至2012年1月14日止。租赁期限届满，江鸿如需要继续租赁，应提前一个月通知国房公司，在同等条件下，江鸿享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；第一年每月租金3625元，第二年起的租金在上一年基础上递增5%，即第二年每月租金为3806元，以此类推；江鸿应于每个月20日前向国房公司一次性支付本月租金；江鸿签署合同时向国房公司支付租金押金10875元，租赁期满，江鸿无违约情形，国房公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还；租赁期间，未经国房公司书面同意，江鸿不得将租赁物转、分租、转借或者变相转租、分租、转借给第三方，违者国房公司有权终止本合同，收回租赁物并没收江鸿的租赁押金；国房公司承担租赁物结构性的质量问题产生的修缮义务，江鸿承担租赁物的日常修缮义务；合同还约定了其他事项。上述合同约定的仓库红砖楼和白砖楼一、二层房产面积合计为2015平方米。双方签订合同之后，国房公司将合同约定的房产交付给江鸿使用，江鸿向国房公司交纳了押金10875元。 江鸿承租上述仓库后，依约定按每月租金3625元标准向国房公司支付了第一年租金，按每月3806元标准向国房公司支付第二年起租金。合同约定的租赁期限24个月期满之后，双方没有签订新的租赁合同，继续履行原租赁合同，江鸿继续按每月3806元标准向国房公司支付租金。 因仓库存在破损情形，江鸿曾于2019年5月向国房公司递交了一份《关于仓库修缮的申请报告》，江鸿在报告中提到仓库破损严重，计划对仓库进行修缮和加固。双方并没有对仓库修缮和加固。 江鸿承认其于2013年、2014左右将承租房屋整体转租给福汽启腾维修站用于经营活动，维修站于2019年4月与其解除了租赁关系并整体搬走。 福汽启腾维修站撤离之后，仓库××楼和××楼××、××层的房产处于闲置状态，江鸿并无物件放置于讼争房屋之内，但仓库门口遗留下福汽启腾维修站招牌，××楼内部遗留下维修站工作区划指示牌。 2019年2月，国房公司委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司对讼争仓库××楼和××楼××、××层的房产月租金单价进行评估，福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司评估基准日为2019年3月1日，以房屋全部出租，用途为仓储，租赁期为3年，租赁期内租金不上涨等为条件，评估其综合单价为8元/平方米。 国房公司于2020年1月2日向江鸿发出通知，通知江鸿讼争仓库××楼和××楼××、××层的房产租赁期已届满，其开展国有经营性房产公开招租工作，自通知函发之日起房屋租赁关系终止，自通知送达之日起五个工作日内携带租赁合同及身份证明文件至其单位办理房产移交手续。国房公司还于同年6月向江鸿发出解除合同之律师函。 江鸿于2020年1月6日向国房公司支付租金3806元，这是江鸿最后一次向国房公司一次性支付本月租金。 国房公司曾与福建名仕律师事务所签订了委托代理合同，约定福建名仕律师事务所接受国房公司委托，指派律师作为江鸿等租赁合同纠纷5案件诉讼代理人，一审律师代理费合计81400元，其中本案件律师费为16074元。 本院认为，国房公司与江鸿签订了《房屋租赁合同》，国房公司将其经营管理的位于闽侯县××镇××村仓库××楼和××楼××、××层房产出租给江鸿作为仓库和厂房使用，双方由此形成房屋租赁合同关系，该租赁合同关系系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于国房公司请求确认双方于2020年1月2日解除《房屋租赁合同》问题。《房屋租赁合同》约定的租赁期限为24个月，由于租赁期间届满，江鸿继续使用租赁物，而国房公司没有提出异议，原租赁合同因此继续有效，但租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。江鸿对于国房公司请求确认双方于2020年1月2日解除《房屋租赁合同》表示同意，表明双方对此已形成合意，本院予以确认。 关于国房公司请求江鸿自2020年1月2日起计至实际返还房屋之日止按评估8元/平方米支付房屋占用费问题。首先，双方于2020年1月2日解除了《房屋租赁合同》，双方在合同解除之后，均负有履行讼争房产交接义务。由于双方没有就交接期限进行约定，本院根据本案的实际情况，酌情确定合理的交接期限为2020年1月2日至3月31日，江鸿在该期间继续占用讼争房屋，应向国房公司支付占用费。然而，合理交接期限后，国房公司没有接收讼争房产以防止损失的扩大，则对于合理交接期限后没有接收讼争房产致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。其次，租赁期间届满后双方继续履行原租赁合同，由于双方自第二年起每月租金按3806元/月计算直至2020年1月，故本院认为交接期讼争房产占用费仍应参照该标准计算为宜，国房公司主张月租金评估价本院不予采纳。综上，江鸿应支付国房公司支付房屋占用费为7612元。 关于国房公司请求江鸿腾空房产，恢复房屋原状并返还房产问题。讼争房产已处于腾空状态，国房公司无证据证明江鸿在承租期间改变了讼争房产作结构状况并阻碍交房，故国房公司可随时接收讼争房产，其本项请求已无必要，但江鸿负有拆除仓库内有关福汽启腾维修站遗留招牌等标志物义务。 关于国房公司请求租赁押金10875元归其所有问题。由于江鸿在承租期间将讼争房产转租给福汽启腾维修站用于经营活动，江鸿没有证明这已经国房公司同意，况且次承租人改变了合同约定房产用途，故江鸿应对其转租行为应承担违约责任，国房公司该项请求符合合同约定，本院予以支持。 关于国房公司请求江鸿赔偿本案律师费损失16074元问题。因《房屋租赁合同》未对律师费问题进行特别约定，且国房公司并没有提供证据证明委托律师的必要性，本项费用加重江鸿负担，故本院不予支持。 关于国房公司请求江鸿全部拆除清空非法建筑物和构筑物，恢复土地原状并退还问题。由于国房公司该项事实主张依据不足，本院不予认定，该项请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、福州市国有房产经营有限公司与江鸿于2010年1月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月2日解除； 江鸿应于本判决生效之日起十日内支付福州市国有房产经营有限公司房屋占用费7612元，并拆除闽侯县××镇××村仓库内有关福汽启腾维修站遗留招牌等标志物； 江鸿已支付福州市国有房产经营有限公司房屋租赁押金10875元，归福州市国有房产经营有限公司所有； 四、驳回福州市国有房产经营有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3418元，减半收取计1709元，由福州市国有房产经营有限公司负担1506元，由江鸿负担203元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈伟力 二〇二一年三月二十六日 书记员  蒋春莺 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。