江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初4517号原告：盐城甬豪商务信息咨询有限公司，统一社会信用代码91320902MA1UQXGA1X，住所地江苏省盐城市亭湖区人民南路2号紫薇广场5号楼A座720室。法定代表人：全益军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：仰长斌，浙江秉清律师事务所律师。被告：盐城市泓湾健康管理有限公司，统一社会信用代码91320902MA1YKDKR2Y，住所地江苏省盐城市亭湖区平安路7号。法定代表人：朱巧云，该公司经理。被告：汤永中，男，1968年1月6日生，住所地江苏省盐城市亭湖区。共同委托诉讼代理人：沈党开，江苏一正律师事务所律师。原告盐城甬豪商务信息咨询有限公司（下称甬豪商务公司）与被告盐城市泓湾健康管理有限公司（下称泓湾健康公司）、汤永中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告甬豪商务公司的委托诉讼代理人仰长斌，被告汤永中及被告泓湾健康公司、汤永中的共同委托诉讼代理人沈党开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甬豪商务公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告泓湾健康公司、汤永中先后于2019年6月27日、9月26日签订的两份《租赁合同》，被告泓湾健康公司腾退出位于盐城市亭湖区富豪大厦的租赁物。2、被告泓湾健康公司向原告支付房屋租金289742元（其中按两份租赁合同约定2020年3月1日至2020年5月31日应付租金合计243750元、2020年6月1日至8月31日少付租金45992元）和解除租赁合同后的占有使用费（自法院判决解除合同之日起至被告实际腾退房屋之日止，按两份租赁合同约定的租金标准计算）。3、被告泓湾健康公司向原告支付违约金243750元。4、被告汤永中对被告泓湾健康公司的上述责任承担连带保证责任。事实和理由：2019年6月27日、9月26日，原告甬豪商务公司与被告泓湾健康公司先后签订两份《租赁合同》，约定原告将位于盐城市亭湖区富豪大厦的房屋等设施出租给后者使用。被告汤永中自愿承担连带责任。签约后，原告按约履行义务。被告泓湾健康公司却未能足额支付租金。其行为违反了合同约定条款，原告有权单方面解除合同，要求其腾退房屋、支付租金和违约金。请求法院支持原告诉讼请求。被告泓湾健康公司、汤永中共同辩称，1、2020年全世界爆发的新冠疫情符合不可抗力、情势变更等相关法律规定，故原告单方面解除合同、要求被告支付租金和违约金无事实和法律依据。2、被告主观上不存在违约故意，客观上疫情前后均支付了租金，疫情发生后，履行了告知义务并提出减免租金的要求；继续履行合同亦符合双方签订合同的目的；本案不符合租赁合同约定的解除合同并承担违约金的情形；且根据相关规定，因疫情逾期支付租金不应解除租赁合同，承租人亦不应承担违约责任。3、受疫情影响，2020年1月26日至3月31日被告被迫停业期间无租金收入，2020年4月1日至6月30日有限制的恢复营业期间每个包间只能上一客，同时上客不得超过30人，被告营业收入明显减少，继续按租赁合同约定标准支付租金明显不公平，被告请求在停业期间免除租金、在有限制的恢复营业期间减半支付租金符合公平原则。4、2019年12月1日至2020年8月31日合同约定的租金为737500元，疫情期间应减免租金297450.5元，故被告应支付租金440049.5元，被告已实际支付447758元，被告已不欠付租金。请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年6月27日、同年9月26日，原告甬豪商务公司（甲方、出租人）先后与被告泓湾健康公司（乙方、承租人）、汤永中（保证人）签订两份《租赁合同》，约定：1、租赁物：甲方将自有的位于盐城市亭湖区附属设施（附属设施：电梯一部、地面停车场道闸设备）；六层约1209㎡+358.88㎡共用部分及附属设施（附属设施：电梯一部、地面停车位5个及地下室配电房、一楼大厅监控设备设施、现有空调、部分办公设备设施、部分厨房设施）出租给乙方商用。2、租期：9年11个月，自2019年7月1日起至2029年5月31日止；9年8个月，自2019年10月1日起至2029年5月31日止。3、租金及支付方式：（1）2019年7月1日-2020年5月31日租金733340元；2020年6月1日-2021年5月31日租金80万元；2021年6月1日-2022年5月31日租金80万元；……；2028年6月1日-2029年5月31日租金101.3万元。租金按先支付后使用的原则：2019年7月1日至2019年8月31日的租金133340元须在合同签订日付清，以后租金以3个月为一个支付期由泓湾健康公司支付；付款须提前一个月，即在每年的5月1日、8月1日、11月1日、2月1日之前付清；在本合同签约时，乙方须支付押金20万元。（2）2019年10月1日-2020年5月31日租金116667元；2020年6月1日-2021年5月31日租金20万元；2021年6月1日-2022年5月31日租金20万元；……；2028年6月1日-2029年5月31日租金225101万元。租金按先支付后使用的原则：2019年10月1日至2019年11月30日的租金29167元须在合同签订日付清，以后租金以3个月为一个支付期由泓湾健康公司支付；付款须提前一个月，即在每年的5月1日、8月1日、11月1日、2月1日之前付清；在本合同签约时，乙方须支付押金3万元。4、违约责任：（1）乙方应按本合同规定的方式和时间如期缴纳租金，如逾期则应向甲方支付逾期付款违约金，违约金以每逾期一天按应付租金的万分之五计算，直至付清租金为止；如逾期超过30日，则甲方有权单方面解除本租赁合同。（2）本合同签订后，双方均应按约履行；如任何一方违反上述任何一条约定的，守约方有权单方提前解除合同，违约方还应按当年年租金25%向守约方支付违约金；如给对方造成损失的，还应赔偿。（3）合同履行期间，乙方提供担保人为其上述责任承担连带保证责任，保证范围包括租金、违约金、滞纳金、律师费、赔偿金、利息、水电费、催告费等，保证期间至乙方债权届满之日起二年。汤永中作为保证人在上述合同上签名。2020年3月3日，泓湾健康公司向甬豪商务公司发出一份《商铺减免租金申请表》，内容为：我司于2019年5月承租贵公司商务楼（租期10年），在装修期间，得到贵公司的大力支持；我司于2019年12月正式营业，总投资2000多万元，现有员工160人（技师100人左右，保底工资7000-15000元不等；后勤保障60人，平均工资5000元左右），月支出工资100万元左右，月水电费用9万元左右。公司刚起步，还未进入正轨经营，遇到不可抗拒的新冠病毒的影响。接政府相关职能部门通知，于2020年1月26日停业不能正常营业，具体何时开业等政府职能部门通知。因公司刚起步，前期投资较大，目前无能力支付房租，故向贵公司申请减免：1、在不能正常营业期间给予房租减免；2、恢复营业后三个月给予房租减半。甬豪商务公司收悉后，于同月10日向前者发出《回复函》，载明：1、首先，贵方未能按合同约定支付租金，已存在违约，这是事实。2、其次，我司将房屋出租给贵方，已完成了合同约定义务；至于贵方是否将房屋用于经营或是否有经营收入，是贵方的权利以及应当承担的风险；在违约期间并未改变贵方对房屋的占有、使用支配状态；租赁房屋的经营与否与房屋租赁合同的履行无关联性；故虽说本次新冠疫情严峻，但不构成本租赁合同项下的不可抗力事件。3、最后，我司因疫情也存在严重困难，面临资金流受限、经营压力、巨额的人力成本、防疫控疫的负担，而且还面临巨大的银行还款压力，租金的回报率连银行利息都不够；目前我司举步维艰，困难重重，希望理解。为此，发函贵方，无法同意贵方提出的减免租金要求，同时要求贵司接函后三日内立即向我司支付所欠的租金和逾期付款违约金，否则应当承担违约责任。同月11日，甬豪商务公司向泓湾健康公司发出一份《催款函》，载明：贵方与我司于2019年9月26日签订租赁合同。根据合同约定，贵方应于2020年2月1日前支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金243750元，但贵方至今未支付，且合同规定滞纳金，为此，特致函贵方：1、根据合同约定，贵方已严重违约；2、请贵方在收到本函后3日内将应付租金及滞纳金支付至本公司；否则，我司将单方面提前解除合同，收回房屋，并由贵司承担违约责任。同月16日，泓湾健康公司向甬豪商务公司发出一份《商铺减免租金再次申请表》，再次请求后者给予租金减免。同月20日，甬豪商务公司向泓湾健康公司发出一份《律师函》，载明：浙江秉清律师事务所接受甬豪商务公司的委托，指派仰长斌律师就贵方未支付租金的相关事宜，致函贵方。《租赁合同》签订后，甬豪商务公司将房屋出租给贵方即依约履行了合同约定义务，但贵方未能按约支付租金，存在违约。至于贵方是否将房屋用于经营或是否有经营收入，是贵方的权利以及应当承担的风险；在违约期间并未改变贵方对房屋的占有、使用支配状态；租赁房屋的经营与否与房屋租赁合同的履行无关联性；故虽说本次新冠疫情严峻，但不构成本租赁合同项下的不可抗力事件。贵方向本公司提交的《商铺减免租金申请表》，本公司明确表示不同意减免。为此，本公司致函贵方，要求贵方接函后三个工作日内支付尚欠的租金及违约金，否则本律师将依据授权诉至法院。双方就租金减免事宜沟通未果，原告遂于2020年6月1日诉至本院。同年8月20日，原告向本院提出撤诉申请。本院于同日作出(2020)苏0902民初2639号民事裁定，准许其撤回诉讼。因纠纷仍未能解决，原告遂再次诉来本院。另查明，1、泓湾健康公司成立于2019年6月19日，其经营范围为：健康管理咨询服务、足浴服务、养生保健服务及洗浴服务。2、2020年1月起，一种严重的、致命的新型冠状病毒××（COVID19）席卷全国,致损严重，各地纷纷采取各种措施严防死守。1月26日，盐城市新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组发布《关于全面落实突发公共卫生事件一级响应的通告》（第3号）（下称第3号通告），载明：为有效遏制新型冠状病毒感染的××疫情扩散和蔓延，切实保障人民群众的身体健康和生命安全。根据江苏省人民政府关于启动突发公共卫生事件一级响应的决定，经研究，自1月27日起，依法实行最严格的科学防控措施：（1）严控人员流动，严防病毒传播：减少人员流动，有序减少室内和市县间部分交通，积极减少与市外交通。（2）严控人员聚集，降低感染风险：全市影剧院、娱乐场所、网吧、浴室等市民非日常生活必需的公共场所暂时停止营业。（3）全面落实消毒措施，保障安全卫生环境。（4）强化措施落实，压实工作责任。（5）本通告自发布之日起施行，直至省一级突发公共卫生事件应急响应终止。3、庭审中，原告陈述其要求解除租赁合同的依据为被告违反了合同载明的“如逾期缴纳租金超过30日，则甲方有权单方面解除本租赁合同”的规定。4、租金支付情况：2020年9月1日-11月31日合同约定的租金25万元，被告已经支付。2019年12月1日-2020年8月31日应付租金为737500元，被告已实际支付447758元。其中2019年12月1日-2020年2月29日已付应付租金243750元；2020年3月1日-5月31日以及2020年6月1日-8月31日合同约定的租金243750元、25万元，被告已付204008元。原告认为：新冠疫情不构成不可抗力事件，被告应按约全额支付租金；被告认为：新冠疫情属于不可抗力，该疫情导致其营业收入明显减少，故2020年1月26日至3月31日停业期间应免除租金、2020年4月1日至6月30日有限制的恢复营业期间应减半支付租金，合计应减免297450.5元，故被告应支付租金440049.5元，被告已实际支付447758元，故其已不欠租金。本案在审理过程中，就上述第3号通告的落实情况及其对泓湾健康公司经营的影响，本院向泓湾健康公司所在地的盐城市亭湖区大洋街道毓龙公园社区进行调查，被调查人员反映如下事实：1、泓湾健康公司是其辖区内企业，经营洗浴、汗蒸和足浴等业务，有150多名员工，是消防与防疫重点管控单位。2、2020年正月初三（1月27日）晚，社区接到上级通知，组织开会，要求美容美发、网吧、饭店、浴城、KTV等所有经营场所出于疫情防控要求一律停止经营，只有小超市暂时允许营业。第二天社区人员找到泓湾健康公司，发现该公司已停止营业。3、2020年3月下旬，许多服务业逐渐复工；泓湾健康公司因人员众多，面积大，属于密闭空间和防疫重点单位，一直到4月1日才正式复工。尽管复工，但对上客有限制，一个包厢最多一名顾客，同时接受服务的顾客不得超过30人。这种有限制的恢复营业一直持续到6月底7月初（3个月）。之后，就不再限制，社区也不再去查了。4、在全面停工和有限制的恢复营业前，泓湾健康公司曾向社区申请复工，但未获上级准许。上述事实，有当事人当庭陈述、租赁合同、商铺减免租金申请表、回复函、催款函、商铺减免租金再次申请表、律师函、第3号通告、调查笔录等证据证实。经庭审双方质证，本院经审核予以确认。本案的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否应予解除。二、因新冠疫情所致租金损失应如何负担。三、被告汤永中是否应承担保证责任。本院认为，原告甬豪商务公司与被告泓湾健康公司、汤永中签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行义务。一、关于争议焦点1：涉案租赁合同是否应予解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，尽管双方在合同中约定“如逾期缴纳租金超过30日，则甲方有权单方面解除本租赁合同”，但本案为涉新冠××疫情的民事案件，基于其特殊性，其处理应遵循新冠××疫情案件审理的特别规定。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1条第5项规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，因新冠疫情的防疫需要，被告泓湾健康公司在承租后的确在一定期限内被迫停止营业和有限制的恢复营业，导致其营业收入明显减少。该情形符合上述规定。此后被告已恢复经营，并缴纳了后续租金；原告收取上述后续租金的行为表明原告同意被告继续履行租赁合同；双方均以自己的积极行为对继续履行合同达成默契；继续履行合同亦符合双方签订合同的目的。故原告要求解除与被告泓湾健康公司签订的租赁合同、主张后者腾退租赁物并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、关于争议焦点2：因新冠疫情所致租金损失应如何负担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1条第6项规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人按照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，新冠疫情是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。受该不可抗力因素的影响，被告泓湾健康公司承租涉案租赁物后，在一定期限内被迫停止营业和有限制地经营。此时，要求其继续按租赁合同约定的租金标准支付疫情期间的租金对其明显不公平，应依法予以减免。本院根据疫情对被告营业所致影响的程度，结合被告的经营规模、被告维持运营的成本以及本地的经济形势，从公平原则和有利于经济复苏等角度出发，酌情确定停业期间（2020年1月26日至2020年3月31日）和有限制的恢复营业期间（2020年4月1日至2020年6月30日），被告分别按50%和70%的租金标准支付租金，故上述期间，被告应分别减少支付租金88392元、73750元，合计162142元。被告泓湾健康公司请求减免租金的辩称意见，本院予以采信。本案中，2019年12月1日-2020年8月31日应付租金为737500元，被告泓湾健康公司已实际支付447758元。因受新冠疫情影响，被告应减少支付162142元，故被告泓湾健康公司还应支付给原告租金127600元。三、关于争议焦点3：被告汤永中是否应承担保证责任的问题。被告汤永中在租赁合同上签名，约定对泓湾健康公司的责任提供连带责任保证，应当按约承担连带责任；其在承担保证责任后，有权向被告泓湾健康公司追偿。综上，原告的诉讼请求，本院依法予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城市泓湾健康管理有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告盐城甬豪商务信息咨询有限公司租金127600元。二、被告汤永中对被告盐城市泓湾健康管理有限公司的上述债务承担连带责任；其在承担保证责任后，有权向被告盐城市泓湾健康管理有限公司追偿。三、驳回原告盐城甬豪商务信息咨询有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9332元,由原告盐城甬豪商务信息咨询有限公司负担6400元，被告盐城市泓湾健康管理有限公司负担2932元。被告盐城市泓湾健康管理有限公司应于本判决生效之日起十日内直接将该款支付给原告盐城甬豪商务信息咨询有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式四份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该法院按自动撤回上诉处理。审 判 长  何海军人民陪审员  刘玉勤人民陪审员  李新文二〇二一年三月十六日法官 助理  戴欣妍书 记 员  陈 陶附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。