沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初6727号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行，住所地：沈阳市浑南区新隆街18-1号，统一社会信用代码：912101008177409434。负责人：刘越，系该行行长。委托诉讼代理人：李丹，女，系该行员工。被告：修磊，男，1993年12月15日出生，满族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。被告：沈阳瑞家置业有限公司，住所地：沈阳市皇姑区长江南街6号1-31-13，统一社会信用代码：91210100555336448A。原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告修磊、沈阳瑞家置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼，被告修磊、沈阳瑞家置业有限公司经公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告修磊、沈阳瑞家置业有限公司于2017年10月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求法院判令被告修磊偿还原告借款本金485,672.50元、利息10,476.86元、罚息183.89元，提前还款违约金2,419.73,合计498,752.78元（以上本金及利息、罚息截止日为2020年3月10日）,并自2020年3月10日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行逾期利息至实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告修磊名下位于沈阳市大东区东北大马路钢巷7-12号2-7-1，建筑面积为83.59平方米的房产行使抵押权，并在抵押担保范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告沈阳瑞家置业有限公司在保证担保的范围内承担连带保证责任；5.请求法院判令被告修磊、沈阳瑞家置业有限公司协助原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行办理抵押权登记手续。6.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告提出撤回第5项诉讼请求。被告修磊、沈阳瑞家置业有限公司经依法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2017年10月25日，原告与被告修磊（借款人、抵押人）、沈阳瑞家置业有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》；2.借款本金：50万元；3.借款期限：自2017年10月25日至2047年10月25日止；4.合同执行利率：月浮动利率，即为基准利率基础上上浮5%，并于每年的1月1日调整利率；5.逾期利率标准：借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定的逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利；6.还款方式：等额本息还款方式,在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息合计2728.59元；7.违约责任：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）由借款人承担；8.欠款情况：2018年1月4日，原告依约发放贷款500000元，被告自2019年12月4日开始出现逾期情况，后未按照合同约定偿还借款。截至2020年3月10日，被告修磊尚拖欠贷款本金485672.3元、利息10061.88元、罚息168.51元。二、抵押合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2017年10月25日，原告与被告修磊（借款人、抵押人）、沈阳瑞家置业有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》；2.主债务：借款本金50万元；3.担保范围：借款本金、利息（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用；4.抵押物：位于沈阳市大东区，建筑面积83.59平方米的房产；5.抵押登记手续：2017年11月1日，沈阳市房屋登记中心为抵押房产办理了预购商品房抵押权预告登记手续。三、保证合同成立及生效情况：1.2017年10月25日，原告与被告修磊（借款人、抵押人）、沈阳瑞家置业有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》；2.主债务：借款本金50万元；3.保证范围：借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；4.保证责任方式：连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；5.保证期间：自合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告修磊、沈阳瑞家置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告修磊签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告修磊未履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任，原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，因此，对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》、偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。依照合同约定，被告沈阳瑞家置业有限公司为上述借款提供连带责任保证，原告有权要求被告沈阳瑞家置业有限公司在保证范围内承担连带保证责任。关于原告主张的违约金。双方已约定，如借款人逾期还款，贷款人计收逾期利息及复利。因逾期利息及复利已具有惩罚性，且在数额上亦高于原告损失，故原告另行主张违约金，已超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，对原告该项主张，本院不予支持。关于原告主张对被告修磊抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求。依照《中华人民共和国担保法》相关规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉案房屋未办理抵押物登记，仅办理了备案登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告修磊、沈阳瑞家置业有限公司2017年10月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告修磊于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行借款本金485672.3元、利息10061.88元、罚息168.51元（以上本金、利息和罚息等计算截止于2020年3月10日），自2020年3月11日起按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，给付原告利息、罚息至本判决实际给付之日止）；三、被告沈阳瑞家置业有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告修磊应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告修磊追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8781元，保全费3014元，公告费300元，均由被告修磊、沈阳瑞家置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  臧 宁人民陪审员  费秀云人民陪审员  万鹏飞二〇二一年三月二日书 记 员  李丹妮