南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1302民初1628号 原告:中国银行股份有限公司南充分行，住所地:南充市顺庆区铁荣路33号，统一信用代码:915113027090478182。 负责人:杨素军，行长。 委托诉讼代理人:李知疾，四川李知疾律师事务所律师。 被告：冯彬，男，汉族，1996年8月26日出生，住南充市顺庆区。 被告：董定强，男，汉族，1972年4月20日出生，住南充市顺庆区。 被告：冯秀英，女，汉族，1970年12月11日出生，住南充市顺庆区。 原告中国银行股份有公司南充分行与被告冯彬、董定强、冯秀英金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司南充分行的委托诉讼代理人李知疾到庭参加了诉讼，被告冯彬、董定强、冯秀英经本院依法传唤未到庭应诉，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行南充分行向本院提出诉讼请求:1、判令被告冯彬一次性偿还原告贷款本金221166.15元及截止2021年2月24日的利息罚息5087.38元；并从2021年2月25日起，以所欠贷款本金和应付未付利息为基数，按照《个人一手住房贷款合同》约定的利息、罚息标准支付至贷款付清之日止；2、判令被告冯彬支付还款违约金965.76元；3、判令被告冯彬承担本案原告为了实现债权支付的代理费13575元；4、判令被告董定强、冯秀英对前述第1、2、3项承担连带偿还责任；5、原告对“南充市顺庆区步云楼3幢2单元804号”住宅变卖、拍卖所得优先受偿；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2016年12月28日原、被告签署了《个人一手住房贷款合同》，约定被告冯彬向原告贷款255000元用于购买南充市顺庆区步云楼3幢2单元804号住宅房屋，贷款期限180期，还款方式为等额本息每月还款。被告冯彬用所购房屋抵押担保；被告董定强、冯秀英对贷款本息及相关费用提供全程连带责任保证。借款合同签订后，原告如约发放贷款，但被告冯彬出现多次逾期，已严重违约。原告多次委托律师发函催告，并根据合同约定，宣布合同项下贷款本息全部提前到期，被告冯彬仍拒绝偿还。为维护原告合法权益，现依据《民事诉讼法》相关规定，诉至人民法院。 为证明其主张，原告向本院提交了以下证据:1.原告的身份信息复印件、被告身份信息复印件；2.中国银行个人房屋类贷款申请表复印件；3.《个人一手住房贷款合同》复印件；4.《个人贷款保证合同》复印件；5.借款借据复印件；6.贷款已还款清单明细复印件；7.律师函及邮政单据；8.中国银行委托代理框架协议、律师费发票复印件。 被告冯彬、董定强、冯秀英未予答辩，也未向本院提交证据。 经审理查明:2016年12月28日，原告中国银行股份有限公司南充分行与被告冯彬签订《个人一手住房贷款合同》，约定:被告冯彬向原告贷款255000元用于购买南充市顺庆区步云楼3幢2单元804号房屋，贷款期限180期，利息采取浮动利率方式（浮动周期为一年），还款方式为等额本息每月还款，指定还款账户为:冯彬，126647386055。同日，原告中国银行股份有限公司与被告董定强、冯秀英签订《个人贷款保证合同》。被告冯彬以合同项下贷款所购南充市顺庆区步云楼3幢2单元804号房屋，对贷款本息及费用提供抵押担保，被告董定强、冯秀英对贷款本息及相关费用提供全程连带责任保证。合同附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第1款约定了构成或视为借款人在本合同项下违约事项:第（2）项未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；第三条第2款出现欠款规定的违约事件时，贷款人有权分别获同时采取下列措施:第（2）项宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；第（6）项因被告违约，原告可以要求被告承担因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失；第六条第2款约定:如借款人在合同中载明的地址、电话发生变更时，应及时通知原告，否则按照合同载明的地址及联系方式送达相关法律文书、诉讼文书均为有效送达，由此引起的相关经济和法律责任由借款人承担。被告冯彬在合同附件一《合同签订人信息》预留住址为:南充市顺庆区，联系电话：159××××3768。董定强、冯秀英预留地址为：南充市顺庆区，联系电话：183××××9768、151××××0039。2017年12月4日，原告中国银行股份有限公司南充分行将贷款255000元，发放到被告冯彬指定的四川省太成房地产开发有限公司名下银行账户。嗣后，被告冯彬多次未按贷款合同约定期限足额偿还贷款，截止2021年2月24日累计逾期5期，逾期合计9526.38元。 本院认为:被告冯彬与原告中国银行股份有限公司南充分行签订的《个人一手住房贷款合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。2017年12月4日，原告中国银行股份有限公司南充分行将贷款255000元，发放到被告冯彬指定的银行账户。现被告冯彬未按约向原告偿还借款，截止2021年2月24日，已有5期违约，依据《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第一款、第二款之约定，原告要求被告冯彬、董定强偿还贷款本金221166.15元及截止2021年2月24日的利息罚息5087.38元；并从2021年2月25日起至全部贷款清偿之日止按《个人一手住房贷款合同》约定计算利息、罚息的请求，本院予以支持。 同时，《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第一款、第二款约定了违约处理措施，原告要求被告支付还款违约金，贷款合同附件一第四条约定，提前还款补偿金标准为提前还款部分金额次月起1个月利息，本院认为该约定是特指客户主动提前还款，并未包含宣布贷款提前到期的情形，故原告主张还款违约金965.76元的诉讼请求，本院不予支持。 原告要求被告支付律师费13575元，有《中国银行委托代理框架协议》、《四川省增值税普通发票》为证，且原告的委托诉讼代理人已实际出庭参与诉讼，加之收费标准符合（川发改价格【2018】93号）《关于规范律师法律服务收费管理有关问题的通知》规定的内容，故本案原告主张的律师费，本院予以支持。 原告中国银行股份有限公司南充分行请求本院确认对案涉抵押物位于南充市顺庆区步云楼3幢2单元804号住房享有优先受偿权，但该房未办理正式抵押登记手续，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋或其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押预告登记并非已实现的抵押权，而是以将来发生抵押权登记的请求权，该请求权具有排他性，原告中国银行股份有限公司南充分行作为预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，享有抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对抵押房屋的处分，但抵押预告登记并非对抵押房屋享有现实的抵押权。鉴于原告尚未对上述房屋获得抵押权，作为抵押权预告登记，自不存在行使抵押权的问题，当本案被告怠于履行归还剩余贷款的义务时，原告中国银行股份有限公司南充分行可拒绝办理上述房屋设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障原告的债权得以实现，故对原告的上述请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十四条、第六百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告冯彬于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司南充分行贷款本金221166.15元及截止2021年2月24日的利息罚息5087.38元；并从2021年2月25日起至全部贷款清偿之日止按双方签订的《个人一手住房贷款合同》约定内容计算利息、罚息（具体金额以中国银行结算系统为准）； 二、被告冯彬于本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司南充分行支付律师代理费13575元； 三、被告董定强、冯秀英对前述第一、二项判决确定的款项承担连带偿还责任； 四、驳回中国银行股份有限公司南充分行的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2449元，由三被告共同承担。被告应于本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司南充分行支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 任 钊 二〇二一年三月二十二日 书记员 文诗懿