黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黑01民终483号上诉人（一审被告）：赵末东，男，1948年5月26日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被上诉人(一审原告)：哈尔滨俊成物业管理有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区香城街********。法定代表人：吉有光，该公司总经理。上诉人赵末东因与被上诉人哈尔滨俊成物业管理有限责任公司（以下简称俊成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式审理了本案。上诉人赵末东、被上诉人俊成物业公司的法定代表人吉有光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵末东上诉请求：1.撤销哈尔滨市香坊区人民法院(2020）黑0110民初1551号民事判决书，改判支持赵末东的诉讼请求，判令新城街道办事处与俊成物业所签订合同无效。2.本案一审、二审诉讼费用由俊成物业公司承担。事实和理由：一、适用法律错误。原审判决依据城乡建设部发布的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条来判定没有法律依据。《业主大会和业主委员会指导规则》为规范性文件而非国家法律。根据《物权法》第七十六条及《物业管理条例》第六条的规定，没有业主参与签订的合同应为无效合同。二、认定事实不清。1.一审法院错误理解《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，“社区居委会代行业主委员会职责”真正含义是指代行职责是指召开业主大会，而非代签合同。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十二条、四十六条明确了业主委员会的职责，根据《物业管理条例》第十一条、第十三条、第十八条的规定，应当撤销"代行业主委员会"的不当决定。2.物业服务企业应当具有服务资质和到行政主管部门备案登记，要求俊城物业出示他的企业资质和从事物业管理活动人员的职业资格证书。3.合同过期无效，根据《物业管理条例》第三十七条，物业合同因过期而无效。三、物权法是国家法律，高于政府规章，原判决属于适用法律错误、认定事实错误，请求完全依据《物权法》相关法律规定，并且代表的不单单是一户一人，乃是香城街3号楼80%以上的居民的诉求。俊成物业公司辩称，一审判决合法有效，本案纠纷是物业合同纠纷，合同是与香化社区签订的正规合同，香化社区能够代表小区的业主。合同期限为一年，根据合同约定，甲方需在合同期满前二个月提前通知乙方，如不通知乙方，则合同自然延续，所以合同是有效的。俊成物业公司向一审法院起诉请求：1.判令赵末东支付俊成物业公司拖欠自2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费合计1397元；2.判令赵末东承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年11月20日，俊成物业公司与赵末东所在小区街道办事处指定的香化社区居民委员会签订了《香城街3号楼物业管理服务合同》一份，合同约定：甲方为哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会、乙方为俊成物业公司，由乙方承担哈尔滨市香坊区香城街3号楼的物业管理工作，合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运，污水管道的疏通；4、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；5、装饰装修管理服务；6、物业档案资料管理。第四条约定：乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：1、多层住宅每月0.65元平方米。依据哈尔滨市物价局和哈尔滨市房产住宅局制定的《哈尔滨市物业收费管理办法》按一级服务标准执行。第八条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年11月20日前2个月内缴纳次年的物业服务费用履行交纳义务。2017年1月1日，俊成物业公司开始对该小区进行物业管理。赵末东为哈尔滨市香坊区香城街3号5单元401室房屋的业主，房屋建筑面积为59.50平方米。赵末东在俊成物业公司服务期间未缴纳2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。一审法院认为：根据中华人民共和国住房和城乡建设部2009年12月1日印发并于2010年1月1日生效的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，赵末东所在小区因客观原因未能成立业主委员会，该小区所在的居民委员会得到了所在街道办事处的指定，因此，赵末东所在小区居民委员会有权代行小区业委员会履行职责。俊成物业公司与香化社区居民委员会于2016年11月20日签订了《香城街3号楼物业管理服务合同》，俊成物业公司通过合法程序进驻该小区接管物业，并实际提供了物业服务。故对赵末东辩称的其没与俊成物业公司签订过物业管理有偿服务合同，俊成物业公司与香化社区居民委员会签订的合同对赵末东不具备约束力的抗辩意见，不予支持。依据哈价联发（2013）39号文《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四条规定，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。俊成物业公司对该小区进行一级物业管理服务，按照《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的规定制定0.65元/平方米的物业费收费价格，经社区居民委员会即哈尔滨市香坊区新成街道办事处香化社区居民委员会确认。本案中，俊成物业公司自进驻该小区提供物业管理以后，为小区广大业户提供了物业管理服务，赵末东作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价。关于赵末东辩称的俊成物业公司未履行物业管理职责，对小区管理不完善的问题，经多次实地调查，并结合2019年俊成物业公司诉请该小区众多业主给付物业管理费时众多业主提供的照片，俊成物业公司提供物业服务中确实存在诸如小区内公共道路破损无人修理、垃圾清理不及时、冬天积雪清理不及时等情况，可以认定俊成物业公司在履行物业服务合同过程中，存在违约事实，应当承担违约责任。但赵末东等众多业主长期拖欠物业费，在产生物业服务纠纷后不及时采取正确方式解决问题，而是采用不缴纳物业费的方式对抗，存在怠于行使权利问题。物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以公司的服务不完善就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损害的还是全体业主的利益。综上，根据案件事实酌情减免赵末东等业主物业费的20%。赵末东应当向俊成物业公司支付物业费1485.12元（59.50平方米×0.65元×12个月×4年×80%）,俊成物业公司诉请赵末东支付自2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费合计1397元的诉请未超出该标准，予以支持。俊成物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。判决：赵末东于本判决生效之日立即给付俊成物业公司2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1397元。案件受理费减半收取25元，由俊成物业公司负担12.5元，赵末东负担12.5元，赵末东负担的案件受理费与上款一并给付俊成物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵末东举示证据一全体居民联名签字、证据二全体居民请愿书，虽赵末东举示上述两份证据的原件，但无法确认居民签字的真实性，不予确认；赵末东举示证人石某的证言，因石某与赵末东系同小区居民，俊成物业公司亦向石某催缴费用，石某与本案存在利害关系，故石某证言不予确认。本院经审查确认一审法院认定的事实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点为：居委会与俊成物业公司签订物业服务合同对赵末东是否有效，赵末东是否应按合同约定履行交纳物业费义务；一审判决认定赵末东承担给付物业费的比例是否正确。赵末东所在的香化社区居民委员是根据《中华人民共和国城市居民委会员组织法》由该社区居民自我管理、自我服务，办理赵末东居住地区居民的公共事务和公益事业的基层群众性自治组织。住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。赵末东居住的小区为老旧小区，该小区未成立业主委员会。2016年11月20日，香化社区居民委员、俊成物业公司签订的《香城街3号楼物业管理服务合同》，系代表该小区广大居民行使业主委员会的权能订立。居委会、俊成物业公司签订的物业服务合同符合上述法律、部门规章的规定，合法有效，对赵末东及所在小区业主具有约束力。俊成物业公司进驻该小区后提供了相应的管理服务，双方形成物业服务合同关系，赵末东应按合同约定履行交纳物业费的义务。赵末东虽主张物业合同一年到期后即无效，但依据合同关于“甲方在合同到期60日前应选聘新的物业服务企业，双方未能达成协议，甲方又没有选聘新物业的，合同自动顺延，最低不少于一年。”的约定，在案涉小区未选聘新的物业服务企业，双方亦未达成协议的情况下，案涉物业服务合同自动顺延。本院受理的俊成物业公司诉该小区其他业主物业服务合同纠纷案件中，部分业主对俊成物业公司的服务水平、管理能力指出了大量的服务瑕疵，一审法院经现场查勘，在查明俊成物业公司在小区清洁、公用设施维修维护等方面管理服务标准不足的情况下，依据公平原则酌情免除赵末东20%物业费的给付责任较为公平、合理，本院予以维持。另，俊成物业公司因不服一审判决，向本院提起上诉。于2021年3月24日向本院申请撤回其上诉。俊成物业公司在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。综上所述，赵末东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共37.5元，收取25元，由上诉人赵末东负担12.5元，由被上诉人哈尔滨俊成物业管理有限责任公司负担12.5元。本判决为终审判决。审判长 刘 春审判员 郑兴华审判员 张振宇（（）二〇二一年三月三十日法官助理范东哲书记员陈思