广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初18404号原告：叶秀葵，女，汉族，1953年1月8日出生，住址为广东省东莞市××××××××××××，公民身份号码为442××××××××××××620。委托代理人：廖剑锋，广东品峰律师事务所律师。被告：东莞市凯联物业发展有限公司，住所为广东省东莞市×××××××××××××××。法定代表人：刘思莉，执行董事。委托代理人：曹灼彬，广东合盛律师事务所律师。原告叶秀葵诉被告东莞市凯联物业发展有限公司（以下简称凯联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告叶秀葵的委托代理人廖剑锋，被告凯联公司的委托代理人曹灼彬，均到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本院依法将本案裁定转为普通程序并组成合议庭，于2021年1月26日再次公开开庭进行了审理。原告叶秀葵及其委托代理人廖剑锋，被告凯联公司的委托代理人曹灼彬，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶秀葵向本院提出诉讼请求（变更后）：1.解除双方于2018年1月2日签订《认购协议书》；2.被告返还原告购房款200万元及其利息92.4万元（从2018年1月5日起至2020年12月4日止，按全国银行间同业拆借中心同期贷款市场报价利率（LPR）四倍计算，即200万元×3.85%×4÷12×36个月=92.4万元；2020年12月5日起至还清时止的利息，以欠款金额为本金按全国银行间同业拆借中心同期贷款市场报价利率（LPR）四倍另计）；3.被告赔偿原告房产价格差额损失318万元；（上述金额暂计610400元）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月2日，原、被告签订NO:0000142《认购协议书》，约定原告向被告购买东莞市×××××××××汇景豪园（推广名：茂竹先生）23栋104号的商品房，建筑面积约221.56㎡，价款为200万元。同日，双方还签订《补充协议》约定，如被告30日内未能与原告网签《商品房买卖合同》的，应当按房屋交易总价200万元的20%向原告支付违约金，被告并应承担后期房屋交易价格及税费可能调高的部分。2018年1月4日，原告向被告一次性付清了全部房款，被告亦向原告出具了收据。但被告收款后，总以各种借口拖延与原告网签《商品房买卖合同》，也不办理案涉房屋的买卖备案手续。为此，原告只能根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定以及相关法律法规，向法院提起民事诉讼，望判如诉请。在2020年12月4日庭审期间，被告当庭提供《商品房买卖合同（预售）》，证明其已将案涉23-104房屋出卖给案外人周国川、陈淑贞，并否认原、被告之间的买卖合同关系。据此，原告认为被告一房二卖行为已构成根本违约，并导致原告合同目的不能实现。故原告特依法提出上述变更请求，望判如所请。原告叶秀葵对其上述主张提供的证据有：认购协议书，认购协议书补充协议，收款银行账户确认书、转账记录和收款收据，东莞商房预证字第201601664号商品房预售许可证，凯联汇景豪园可售统计总表，凯联汇景豪园可售统计明细表，东莞市新建商品房住房销售价格申报表（别墅11-22栋、29-38栋），案涉23-104号房销售信息。被告凯联公司辩称，被告认为，双方真实的法律关系是借款担保合同关系，不是买卖合同关系。理由如下：第一，因为被告有资金需求向袁子良借款，所以袁子良指示其母亲叶秀葵、其亲戚或者员工张梦丽以购房的名义向被告出借了600万元，所购买的三套房产分别是23幢101、23幢102、23幢104，实际上是为借款提供担保的，双方在签订认购协议书的同时签订了补充协议，补充协议的第一条已经明确了合同有随时解除的可能，以及被告随时可以向原告回购，第二条则明确了被告要承担房屋真实价格产生的税费，实际上就是约定了担保人要承担合同备案，或者过户，也就是让与担保登记所产生的费用，双方之间是没有真实的买卖商品房的意思表示；第二，实际放款当日，双方又签订了回购协议，实际约定借款的本金、利率以及还款期限，并且特别强调了被告有随时回购也就是还款的权利，回购应按实际天数支付利息；第三，原来双方约定半年还款期满后即2018年7月，涉案房产具备了网签条件，双方就协商一致进行网签继续担保；第四，被告一直有委托实际控制人戴文勇陆续向袁子良还款；第五，借款期满一周年之际即2019年1月份，袁子良以产生的资金利息为由，要求被告追加担保其利息，考虑到袁子良是被告的销售代理，为了双方的友好合作，被告是同意再增加两套房产也就是41幢1003、41幢1103，以认购书的方式进行担保，被告没有收取过购房款；第六，2019年年中，因为有客户想要购买23幢104房屋，为了不影响正常销售，也因为被告实际已偿还部分款项，袁子良才同意撤销23幢104的网签，是有张梦丽本人的配合；第七，在整个涉案期间，袁子良的公司都在代理被告房产的销售，对于房屋的价格和销售情况是清楚的，所谓的购房款是远低于真实的价格，而且袁子良本人一直在配合担保房产的置换和撤销网签工作，对于涉案房屋另售他人的结果也是在袁子良的代理下达成的，双方是不可能存在买卖合同的真实意思表示。被告凯联公司对其上述主张提供的证据有：23幢101的认购协议书、补充协议及房屋回购协议，23幢102的认购协议书、补充协议及房屋回购协议，23幢104的认购协议书、补充协议及房屋回购协议，银行转账记录3份（2018年1月4日，共600万元），东莞市商品房预（销）售备案系统（2018年7月网签记录），41幢1003、1103房屋认购协议书，银行转账记录（共219.2万元），房价备案回执（汇景豪园1、2、4-9、23-28幢）、房价备案回执（汇景豪园41幢），商品房预售合同（6份），戴文通与袁子良的微信聊天记录（2018年1月2日至4日），银行转账记录（2019年6月24日至7月5日袁子良与戴文勇之间）。本院经审理认定事实如下：凯联公司为深圳市亿源通实业发展有限公司（以下简称亿源通公司）独资设立的有限责任公司，袁子良为东莞市朗高房地产代理有限公司（以下简称朗高公司）的法定代表人，凯联公司与朗高公司有签订《策划销售代理合同》及《续签协议书》，约定由朗高公司为凯联公司开发的位于常平镇还珠沥村汇景豪园项目提供独家策划销售代理服务。2018年1月2日，叶秀葵与凯联公司签订《认购协议书》，主要约定：叶秀葵以200万元的价格向凯联公司认购位于东莞市××××××××汇景豪园（推广名：茂竹先生）23栋104号商品房，一次性支付定金20万元同时签订本认购协议书，并于签署本认购协议书后7天内即2018年1月5日或之前付清余款180万元并签订正式《商品房买卖合同》；双方同意在未签订正式《商品房买卖合同》之前，此《认购书》作为法律有效合约，在签订《商品房买卖合同》后则以《商品房买卖合同》为准。同日，叶秀葵与凯联公司签订《补充协议》，主要约定：自签订本《认购协议书》之日起30天内，如果凯联公司未能取得与叶秀葵进行网上签订《商品房买卖合同》的条件（或资格）的，应当按房屋交易总价（200万）的20%向叶秀葵支付违约金，但在此期间双方已协商解除合同或完成回购的除外；双方确认本次房屋交易价格为200万元，如果签订相关合同（包括但不限于网上签订《商品房屋买卖合同》、房屋买卖备案等）过程中如需要调高房屋交易价格及超出200万元交易价格所涉税费均由凯联公司负责，与叶秀葵无关；本补充协议是《认购协议书》有效组成部分，如果与《认购协议书》有冲突的，均以本补充协议为准。同日，凯联公司出具《收款银行账户确认书》给叶秀葵，通知叶秀葵将购房款付至凯联公司指定的开户名为亿源通公司的银行账户。2018年1月4日，叶秀葵名下东莞农村商业银行账户向凯联公司指定的亿源通公司账户转款200万元，用途及附加信息备注为“汇景豪园购房款”。同日，凯联公司出具收款收据确认收到叶秀葵所付的23栋104房购房全款。同日，叶秀葵与凯联公司签订《房屋回购协议》，主要约定：凯联公司因调整销售计划，需要撤销与叶秀葵签订的合同，向叶秀葵回购上述房屋；叶秀葵同意自签订本协议之日起6个月内不对第三方转让上述房屋，凯联公司同意在该期限内完成以200万元向叶秀葵回购的计划，双方确认如凯联公司按期完成回购并向叶秀葵付清回购款200万元的，凯联公司按房价的20%向叶秀葵支付补偿款（按凯联公司实际支付回购款的时间进行折算，即满6个月共计180天则足额收取补偿房价的20%，依此比例进行折算）；双方确认如果凯联公司自签订本协议之日起超过6个月未能完成回购并向叶秀葵付清回购款的，本协议自动终止；因本协议引起的争议，均提请中国广州仲裁委员会东莞分会按照该会仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。此后，叶秀葵与凯联公司一直未签订正式的《商品房买卖合同》，未办理23栋104号房的网签备案手续，凯联公司亦未在《房屋回购协议》约定的期限内完成对23栋104号房的回购。2018年7月3日，张梦丽与凯联公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定凯联公司将同小区的23栋104号房出售给张梦丽，总价款为3757658元。随后，凯联公司与张梦丽完成了23栋104号房的网签备案手续。2018年7月24日，任秀娥与凯联公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定凯联公司将23栋101号房出售给任秀娥，总价款为3747688元。2019年3月11日，萧洛与凯联公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定凯联公司将23栋101号房出售给萧洛，总价款为3747688元。2019年8月20日，凯联公司与张梦丽撤销对23栋104号房的网签备案手续。2020年1月17日，周国川及陈淑贞与凯联公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定凯联公司将23栋104号房出售给周国川及陈淑贞，总价款为3988080元。凯联公司明确，23栋104号房最终在袁子良所负责的朗高公司代理期间销售给了周国川及陈淑贞。2019年1月5日，袁子良与凯联公司签订两份《认购协议书》，（分别）主要约定：袁子良以120万元的价格（每套）向凯联公司分别认购位于东莞市××××××××汇景豪园（推广名：揽胜湾）41栋1003号及41栋1103号商品房（两套价款共计240万元），（每套）一次性支付定金30万元同时签订本认购协议书，并于签署本认购协议书后7天内即2019年1月10日或之前付清余款并签订正式《商品房买卖合同》；双方同意在未签订正式《商品房买卖合同》之前，此《认购书》作为法律有效合约，在签订《商品房买卖合同》后则以《商品房买卖合同》为准。2019年1月8日，凯联公司出具六张收款收据确认收到袁子良所付购买41栋1003号及41栋1103号房的定金、首付款（合计240万元，均为现金）。此后，袁子良与凯联公司一直未签订正式的《商品房买卖合同》，未办理41栋1003号及41栋1103号的网签备案手续。2020年8月13日，黎满辉与凯联公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定凯联公司将41栋1103号房出售给黎满辉，总价款为1856713元。2020年8月27日，郭慧欣与凯联公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定凯联公司将41栋1003号房出售给郭慧欣，总价款为1846375元。凯联公司明确，41栋1003号及41栋1103号房最终在袁子良所负责的朗高公司代理期间销售给了郭慧欣及黎满辉。叶秀葵明确，其与袁子良为母子关系，其因听同村人说23栋104号房所在楼盘一次性付200万元即可购买一套房，故按自身意愿由其单独前往认购23栋104号房，认购行为与袁子良无关，亦由叶秀葵付款，但所有手续资料都是凯联公司办理，叶秀葵只是签了名其他均不清楚，亦记不住所认购的23栋104号房房号。叶秀葵还主张，其于2018年7月还认购了23栋104号房所在楼盘26栋103号房，当时只签了合同。张梦丽明确，其与袁子良及叶秀葵均不认识，其是在东莞市尚宽房地产投资咨询有限公司工作，因听同事说案涉物业所在楼盘的房子，故按自身意愿前往同时认购23栋101号房及23栋102号房（价款亦均为200万元），认购行为与袁子良无关，亦由张梦丽付款，但均未网签；在2018年年中听说可网签但折扣没那么高，于是认购了23栋103号房及23栋104号房并直接网签（均未付款），后来凯联公司通知23栋104号房有其他关系户买了，让张梦丽配合做撤销网签，张梦丽予以了配合。凯联公司则主张：其因有资金需求而于2018年1月初向袁子良借款600万元，袁子良遂通过叶秀葵及张梦丽的名义向凯联公司认购房产（23栋104号房及23栋101号房、23栋102号房）的方式向凯联公司融资出借，并通过对该些物业的认购、回购来实现对借款提供担保，故叶秀葵及张梦丽与凯联公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，而是借款担保合同关系；叶秀葵及张梦丽账户所付购房款合计600万元实为袁子良履行出借义务的出借款，通过签订《认购协议书》的同时签订的《补充协议》及放款当日签订的《房屋回购协议》，明确借款的本金、利率及还款期限；约定的半年还款期（回购期）届满后即2018年7月时，凯联公司无法按时还款，23栋104号房具备了网签备案条件，就与袁子良协商一致将23栋104号房进行网签备案继续担保，因张梦丽及叶秀葵名义认购的房产先后被客户看中需真实销售，故在袁子良的指示及叶秀葵和张梦丽的配合下，先后置换成23栋104号房、23栋103号房给张梦丽认购并办理网签，置换26栋103号房给叶秀葵认购并办理网签，后凯联公司有实际偿还部分借款，袁子良同意指示张梦丽配合办理撤销对23栋104号房的网签，置换担保的房产叶秀葵及张梦丽均未实际付款；借款期满一年之际即2019年1月时，袁子良以产生借款利息为由要求凯联公司追加担保房产以担保利息（按600万元本金的40%年息合计240万元），凯联公司同意增加41栋1003号房及41栋1103号房给袁子良认购的方式实现担保，故凯联公司实际未收取袁子良该两套房产的购房款；凯联公司已通过其实际控制人之一戴文勇的账户向袁子良偿还案涉借款债务合计219.2万元。为此，凯联公司提供了袁子良与戴文通之间于2018年1月2日至4日期间的微信聊天记录，拟证实双方之间的借贷及前述担保合意。该微信聊天记录显示：袁子良于2018年1月2日通知戴文通“我们项目的股东周意600万借款的方案。具体细节我们再拟定。你可以去和对方洽谈了。用款时间最好提前两个工作日通知我”（文字信息原文），戴文通表示“感谢”；3日晚，袁子良向戴文通发送《补充协议》《收款银行账号确认》《房屋回购协议》的电子文档，并告知收款账号需明确为法人或股东、因备案价格为200万元网签不了而需要认购书的补充条款、整理好文件后约名义上的认购人（即“拿来落名的那些人”）签名后即可银行转款（均为语音信息摘要），戴文通明确“转股东公司账户吧”（文字信息原文），袁子良再次明确收款账户由戴文通指定及前述具体操作事宜（均为语音信息显示）；4日16时，袁子良将叶秀葵账户于当日15时57分26秒向亿源通公司账户转款200万元的转账信息截图发给戴文通，并告知“另外两笔在做”，戴文通回复“收到400”，随后袁子良将张梦丽账户于当日16时6分23秒及16时10分13秒分两次转款各200万元（合计400万元）的转账信息截图发给戴文通，戴文通回复“收到600”“多谢”，袁子良回复“不谢”。叶秀葵、张梦丽及袁子良先是认可上述微信聊天记录的真实性，只是认为聊天记录不完整，并主张双方之间的法律关系只能由双方签订的协议来确定，不能依据聊天内容来确定，后又以《代理词》的形式否认该聊天记录的真实性。袁子良先是认可凯联公司及其实际控制人一到年底资金紧张就问袁子良的公司能否借款，袁子良与股东商议通过销售的方式来执行出借，但后来未做成，2018年1月2日的600万元借款方案即属于此情形，但袁子良后来又以该聊天记录上由其转发转账凭证显示的合计600万元与其无关，并以“时间太久，印象不深，就是我在跟进”“因凯联公司当时太急着钱用，我帮他跟进这个事情，就告诉他有钱进来了”“时间太久不清楚了”等为由来解释其在该聊天记录中的相应信息内容。叶秀葵、张梦丽及袁子良均坚持主张，三人与凯联公司之间均为真实的商品房买卖合同关系，坚决否认认购前述房产为凯联公司向袁子良借款600万元的担保。此外，凯联公司提供戴文勇名下银行账户的流水（银行转账记录），拟证实凯联公司通过戴文勇于2018年10月9日至2019年11月14日期间向袁子良偿还案涉借款600万元中的债务合计219.2万元。凯联公司认可，戴文通和戴文勇为凯联公司的实际控制人；袁子良认可，前述银行转账记录的真实性，并认可其与凯联公司的实际控制人戴文勇和戴文通之间存在个人的借款，并已另案或正在提起诉讼，先通过代理人主张219.2万元可能是支付销售代理费，后袁子良本人主张明确为戴文勇偿还其个人的借款，同时提供其银行流水及转账凭证拟以证实。袁子良在其起诉案件中提供的银行流水及转账凭证显示，戴文勇账户于2018年10月9日至2019年11月14日期间曾多次向袁子良账户转款合计219.2万元（未备注用途），2017年9月14日及2018年12月3日袁子良账户向戴文通账户转款合计200万元（附言备注为出借款）。袁子良明确：其于2017年3月27日、2019年6月22日及10月15日和2020年1月22日分别向戴文勇出借100万元、100万元及60万元和15万元，但未在其起诉案件中提供证据证明；其于2017年4月27日及9月14日、2018年12月3日和2019年5月27日分别向戴文通出借99万元及100万元、100万元和50万元；以上借款均与本案无关，已通过另案或正在起诉寻求解决。凯联公司则明确：前述219.2万元中有159.2万元发生在2018年10月至12月期间，不可能是戴文勇归还袁子良发生在2019年6月和10月的借款；袁子良在2019年6月出借的100万元，戴文勇已在2019年7月5日还清，对此提供了银行转账记录佐证。双方均确认，前述袁子良所主张与戴文勇及戴文通个人之间的借款，与本案无关。因本案与张梦丽、袁子良起诉凯联公司的另外三案，案情相似且四案原告的委托代理人相同，本院决定合并审理，双方均明确表示无异议。张梦丽案涉及的物业为前述23栋101号房，袁子良案涉及的物业为前述41栋1003号房及41栋1103号房，袁子良案关于付款凭证只有凯联公司开具的收据而无相应的银行转账凭证，袁子良主张相应的购房款合计240万元为袁子良现金支付给凯联公司的财务，无其他凭证。另，截至本案判决之日，叶秀葵及张梦丽已分别针对前述26栋103号房、23栋103号房另案向本院提起诉讼，诉请凯联公司继续履行所签订的《商品房买卖合同》并办理网签备案及后续的不动产权过户登记手续，案号分别为（2021）粤1973民初4081号及（2021）粤1973民初5424号。凯联公司曾以《房屋回购协议》约定有仲裁条款且四案为关联案件为由提出管辖权异议，请求驳回叶秀葵的起诉，但在第二次庭审后申请撤回了该异议，本院依法不再审查。以上事实，有前述双方提供的证据及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，按照叶秀葵提出的诉讼请求及所主张的事实与理由，本案确定案由为商品房销售合同纠纷。各方争议的焦点为：一是叶秀葵与凯联公司就23栋104号房是否存在真实的买卖合同关系；二是叶秀葵的相应诉请，理据是否充足。对此，应作如下分析。一、从《认购协议书》《补充协议》及《房屋回购协议》来看。叶秀葵及张梦丽与凯联公司在签订《认购协议书》的同日就签订了《补充协议》，对案涉物业不能按期网签备案按交易总价的20%支付违约金（除双方在此期间协商解除合同或完成回购的除外），以及如后续交易过程中如需调高交易价格及超出200万元交易价格所涉税费均由凯联公司负责进行了明确约定。在叶秀葵及张梦丽全额付款的同日，叶秀葵及张梦丽与凯联公司并未按《认购协议书》的约定签署正式《商品房买卖合同》以完成网签备案，而是签署《房屋回购协议》，约定凯联公司可在6个月内以认购价等额加按实际完成回购时间以认购价的20%标准折算补偿款的对价来回购。叶秀葵及张梦丽与凯联公司的前述约定及行为，与正常的商品房认购及买卖流程明显不符。综合《认购协议书》《补充协议》及《房屋回购协议》的内容可知，该三份协议的约定确实符合类似“让与担保”的意思表示。二、从袁子良与戴文通的微信聊天记录来看。作为凯联公司实际控制人之一的戴文通，确实曾向袁子良提出借款600万元的请求并获袁子良同意，双方关于达成借贷合意及经办完成借贷行为的时间点与案涉三份协议的形成时间点相吻合，袁子良也确实将叶秀葵及张梦丽名下账户向凯联公司指定账户转款支付案涉购房款的转账凭证第一时间发给了戴文通以表明其履行完毕出借义务。袁子良先当庭认可，曾于2018年1月2日同意通过销售的方式来执行向凯联公司出借600万元的借款方案，但后来又以该聊天记录上由其转发转账凭证显示的合计600万元与其无关，并以明显缺乏合理性的理由来解释其在该聊天记录中的相应信息内容，该些解释依法应不予采信。由此可见，袁子良是有意隐瞒并否认其通过以叶秀葵及张梦丽的名义向凯联公司认购房产支付购房款的形式来达到向凯联公司出借融资及以认购房产来为该借款担保的意图。三、从叶秀葵及张梦丽的行为来看。叶秀葵与袁子良是母子关系，叶秀葵虽极力否认其是受袁子良的指示或安排签订案涉协议而认购案涉物业并付款，但按叶秀葵所述其只签了名付了款其他均不清楚，甚至记不住所认购案涉物业的房号，这与叶秀葵所主张其为真实购房人应有的正常表现明显不符，叶秀葵的陈述可信度较低。张梦丽虽同样极力否认其是受袁子良的指示或安排签订案涉协议而认购案涉物业并付款，但张梦丽同为房地产行业从业者，其理应知悉签署《认购协议书》的同时签署《补充协议》以及付款的同时签署《房屋回购协议》的法律后果，既有真实的购房意愿又允许限期回购还存在未付款但已网签备案的情况，这亦与正常的商品房买卖交易习惯明显不符，张梦丽的陈述可信度亦较低。综合叶秀葵后续认购26栋103号房、张梦丽后续认购23栋103号房，只签订了相应的商品房买卖合同而一直未付款，但办理了网签备案，以及张梦丽曾先后配合凯联公司办理对23栋104号房的网签备案及撤销网签备案的事实可知，凯联公司关于叶秀葵及张梦丽认购23栋104号房及23栋101号房实际是为凯联公司向袁子良借款600万元的债务进行担保、后续因23栋104号房及23栋101号房需要真实交易而经协商同意置换其他物业进行担保的主张，可信度较高，本院予以采纳。四、从袁子良案涉认购房产的付款凭证来看。袁子良案涉认购两套房产的付款凭证，只有凯联公司开具的收据而无相应的银行转账凭证，袁子良主张相应的购房款合计240万元为袁子良现金支付给凯联公司的财务，无其他凭证。大额交易采用现金付款，在无其他证据佐证的情况下，本身就存在可疑之处。凯联公司主张，该240万元实为案涉借款600万元截至2019年1月满一年时按年利率40%标准计算所得的利息，这与前述《房屋回购协议》约定的按实际完成回购时间以认购价的20%标准折算补偿款相印证，满6个月补偿款为房价的20%，即满一年补偿款为房价的40%，叶秀葵及张梦丽名义认购的三套房产总价合计600万元，600万元的40%即为240万元，正好是袁子良所认购两套房产的总价。结合前述分析，本院认定凯联公司的前述主张可信度明显高于袁子良的主张，本院予以采纳。五、从袁子良关于219.2万元的主张来看。凯联公司提供戴文勇名下银行账户的流水（银行转账记录），拟证实凯联公司通过戴文勇于2018年10月9日至2019年11月14日期间向袁子良偿还案涉借款600万元中的债务合计219.2万元。袁子良认可，前述银行转账记录的真实性，并认可其与凯联公司的实际控制人戴文勇和戴文通之间存在个人的借款，但先通过代理人主张219.2万元可能是支付销售代理费，后袁子良本人主张明确为戴文勇偿还其个人的借款，前后主张存在一定程度上的出入。结合袁子良为此提供的反证及袁子良主张的向戴文勇个人出借款的情况可知，前述219.2万元中确实有159.2万元发生在2018年10月至12月期间，不可能是戴文勇归还袁子良发生在2019年6月至2020年1月期间的借款，而在2018年10月之前按袁子良的主张其只于2017年3月27日向戴文勇个人出借100万元。因此，袁子良主张该219.2万元为戴文勇偿还其个人借款，明显理据不足。综合以上分析，本院认定叶秀葵与凯联公司就23栋104号房形成的法律关系并非买卖合同关系，而是以认购23栋104号房的方式为袁子良向凯联公司提供融资出借并以23栋104号房作为该融资借款的担保合同关系，因此而产生的纠纷各方应遵循诚实信用原则按真实的基础法律关系来寻求解决。叶秀葵坚持其与凯联公司之间为商品房买卖合同关系，故对叶秀葵以商品房买卖合同关系为基础及前提提出解除《认购协议书》、返还购房款和利息以及赔偿房产价格差额损失的诉请，本院依法不予支持。本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告叶秀葵的诉讼请求。本案受理费54528元、关联（2020）粤1973财保2651号案财产保全申请费5000元，合计59528元（原告已预交），由原告叶秀葵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  汤文锋人民陪审员  周健平人民陪审员  袁泳清二〇二一年三月三十日法官 助理  黄文倩书 记 员  周慧娜附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。