安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖13民终686号 上诉人(原审被告)：宿州吉泰物业公司管理有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区外环南路南侧。 法定代表人：王伟新，该公司经理。 委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：任李侠，女，汉族，1975年11月6日出生，住安徽省淮北市烈山区。 委托诉讼代理人:于鹏，安徽三联律师事务所律师。 原审被告：宿州市白马置业有限公司，住所地安徽省宿州市经济技术开发区金海大道8号。 法人代表人：周观春，该公司经理。 委托诉讼代理人：郑淑丹，该公司员工。 上诉人宿州吉泰物业管理有限公司（以下简称吉泰物业公司）因与被上诉人任李侠，原审被告宿州市白马置业有限公司（以下简称白马置业公司）委托合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2019）皖1302民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉泰物业公司上诉请求：撤销一审判决并改判。事实与理由：案涉《商铺委托经营管理协议》到期后，吉泰物业公司通过电话及书面形式向任李侠告知终止委托经营协议，随后任李侠收回房屋并自行对外租赁。因此不存在支付到期后租金及租金损失的问题。案涉商铺在合同届满后一直处于闲置状态，未产生任何收益，吉泰物业公司到期不应全额负担相应损失。按照合同约定，租赁期第四年就应当支付租金，此时任李侠就应知道自身权利受到侵害，其有义务防止或者减少损失的继续扩大，任李侠对于损失的继续扩大应承担责任。按照双方签订的商铺委托经营协议第二条第二项，双方在该合同中未约定五年经营期到期后的租金数额，双方只是约定甲方继续承租享有优先权，双方按照租金收益所产生的经营效益10%和90%进行分配，这一约定表明双方是委托经营关系，且是风险委托，按照利益共享风险共担的经营原则无收益就无分配，该房屋被对方实际收回，不存在吉泰物业公司继续使用问题，没有收益也不存在给付租金的问题。 任李侠答辩称：、一审认定事实清楚，上诉人所述事实不实。请求驳回其上诉请求。 白马置业公司述称：对吉泰物业公司的上诉无异议。 任李侠向一审法院请求：判令吉泰物业公司、白马置业公司连带给付租金44925元及违约金（自应付款之日起至履行完毕之日止，以应付款数为基数按日万分之三计算）；2、判令吉泰物业公司、白马置业公司给付因吉泰物业公司迟延归还房屋期间的租赁费用89850元及违约金（以租金89850元/年为基数，自2016年8月17日起至实际返还房屋之日止，按日万分之三计算违约金）。 一审法院认定事实：2012年2月17日，任李侠与白马置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买白马置业公司开发的位于宿州市外环南路白马商城西区房屋，该合同第八条中约定了白马置业公司于2013年6月30日前将案涉房屋交付买受人任李侠，任李侠于当日又与吉泰物业公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定任李侠（乙方）将涉案房屋交由吉泰物业公司（甲方）对外统一经营租赁，第二条“经营管理期限”约定：“1、商铺经营管理期限为4年，从2012年8月17日至2016年8月17日止；2、前款经营管理期限届满，甲方对商铺享有优先承租权；乙方可以继续委托甲方统一招商和管理或者乙方自营。（甲方第至年甲乙双方按照本年度租金所产生的经营效益实行10%、90%分成，其中10%作为甲方的管理费用、90%作为业主的效益回报）。第11年如乙方愿意将商铺出售给甲方以原始实际购买合同价的120%购入”。第三条“经营收益及支付方式”中约定“若乙方把商铺委托甲方管理，甲方在2015年8月17日至2016年8月16日甲方支付乙方租金44925元,甲方应在每年租期年中支付。第五条“违约责任”约定：（1）甲方应按期支付乙方费用，逾期支付在60日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按每日万分之三计算的违约金，本协议继续履行，逾期支付超过60日未超过90日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之五计算的违约金，协议继续履行；逾期支付超过90日，甲方应向乙方支付逾期应付款按每日万分之八计算的违约金，逾期支付超过100日，乙方有权终止本协议”。因吉泰物业公司未能按商铺管理经营协议按期支付业主相应的租赁费，业主向政府部门反映，白马置业公司2015年4月20日向购买商铺的业主代表作出书面的《业主代表与白马置业对接洽谈备忘录》，明确：吉泰物业公司是白马置业公司的关联公司，是白马置业公司的子公司，白马置业公司承担吉泰物业公司所有的责任和义务，如吉泰物业公司无法履行相关的责任和义务，白马置业公司则全部承担和继续履行其所有的承诺、责任及义务。该备忘录加盖了白马置业公司的合同专用章。 一审法院认为，涉案《商铺委托经营管理协议》第二条第2款约定，吉泰物业公司在经营管理期限届满后对涉案商铺享有优先承租权，任李侠可以委托吉泰物业公司继续管理经营或者自营，而吉泰物业公司在委托经营管理期限届满后未与任李侠继续签订委托经营管理协议，也未将涉案商铺交由任李侠自营，吉泰物业公司继续占用案涉商铺给任李侠造成一定损失，任李侠有权要求吉泰物业公司承担自合同期满之日的相应责任，吉泰物业公司、白马置业公司辩解案涉商铺闲置，其不应支付费用的理由不成立，不予采纳。因涉案《商铺委托经营管理协议》约定，2015年8月17日至2016年8月16日甲方支付乙方租金44925元,甲方应在每年租期年中支付。从吉泰物业公司、白马置业公司以往所涉与本案同类诉讼已生效的裁判中认定，白马置业公司曾承诺业主妥善解决租金问题，如吉泰物业公司未能履约，白马置业公司自愿承担责任，白马置业公司应按照其承诺与吉泰物业公司共同对任李侠承担责任。《商铺委托经营管理协议》对五年委托期限届满、双方未能达成新合同情形下，吉泰物业公司占用案涉商铺如何支付费用及违约责任的承担没有约定，综合本案实际情况，可参照第四年的租金标准确定租金数额。对于延期缴费期间的修理费用计算，首先要确认延期交房的时间，案涉房屋任李侠与白马置业公司约定交房时间是2013年6月30日前，《商铺委托经营管理协议》中返租期满日期是2016年8月16日，一审法院认为，可给予两公司一定的准备时间，酌定为30日，即自2016年9月16日起算逾期交房的租金至实际交房之日止，综上所述，吉泰物业公司、白马置业公司应当支付任李侠自2015年8月17日至2016年8月16日租金44925元及租金损失，租金损失以年租金44925元为标准计算；迟延交房期间的租赁费用44925元，该租金损失自2016年9月16日起计算至实际返还房屋之日止。以上二租金损失的计算均分段计算，自2017年10月29日起至2018年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2018年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部清偿完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、白马置业公司、吉泰物业公司于判决生效之日起10日内向任李侠支付自2015年8月17日至2016年8月16日期间的租金44925元及租金损失，（租金损失以年租金44925元为标准计算，自2016年8月16日起至2018年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2018年8月20日起至全部清偿完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；二、白马置业公司、吉泰物业公司于判决生效之日起10日内按照年租金44925元的标准向任李侠支付迟延交房期间的租赁费用及租金损失，（租金损失以年租金44925元为标准计算，自2016年9月16日起至2018年8月20日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2018年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全部清偿完毕之日止）。案件受理费2996元，由白马置业公司、吉泰物业公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吉泰物业公司提供竣工验收报告一份，欲证明该涉案房屋在2013年7月30日通过全部竣工验收，从此时起就符合上房条件。任李侠质证认为：该证据是复印件，真实性无法核实，即便所述的属实也与本案无任何关联性。白马置业公司质证认为：没有意见。原件在房管局，其公司已经办过房产证。本院对该证据的认证意见为：该证据系复印件，真实性无法核实，且与本案所涉租赁合同及任李侠主张的租赁费无关联性。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：依法成立的合同对当事人有约束力。案涉《商铺委托经营管理协议》是吉泰物业公司与任李侠的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应依约履行。吉泰物业公司主张其已于2017年5月8日，书面通知（邮寄）任李侠，终止委托经营协议，但未提交其上诉状主张的邮寄费发票、庭审笔录、照片等证据予以证明，其提供的租赁合同照片打印件虽显示系任李侠与案外人签订的租赁合同，但该证据系复制件，真实性无法核实，任李侠也不予认可，对其该主张本院不予采信。《商铺委托经营管理协议》到期后，吉泰物业公司既未与任李侠续签《商铺委托经营管理协议》，也未将商铺交还任李侠，势必给任李侠造成一定的经济损失。一审判决结合本案的实际情况，参照第四年的租金标准，酌情计算合同期满后的房租并无不当，本院予以维持。吉泰物业公司关于在经营期内案涉房屋处于闲置状态，未能收取租金，应由任李侠分担损失的上诉意见，并未在双方签订的合同内约定，且对于商铺如何运营系吉泰物业公司的经营行为，任李侠要求按照合同约定支付租金，有事实及法律依据。吉泰物业公司关于任李侠在第四年未收到租金时，未采取措施防止损失扩大，任李侠应承担相应损失的主张，因该时间尚处于双方合同约定的委托租赁期限内，双方签订的《商铺委托经营管理协议》仅约定了吉泰物业公司逾期支付租金的违约金标准及逾期支付超过100日，任李侠享有解除合同的权利，并无相应扩大损失的约定。对吉泰物业公司该节主张，本院不予采信。 综上所述，吉泰物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  张 奥 审判员  杨俊举 二〇二一年三月三十日 书记员  王 艳 附本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。