中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）最高法民申1134号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人，案外人）：韩小兰，女，1963年5月4日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区金鱼岭路159号。 委托诉讼代理人：梁予庆，江西经炜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈江波，江西经炜律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人，申请执行人）：恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段467号。 负责人：辜俊兰，该行行长。 委托诉讼代理人：周亿洲，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。 一审第三人（案外人）：南充东方花园酒店有限公司，住所地四川省南充市高坪区松林路38号。 法定代表人：游文洲，该公司执行董事。 一审第三人（被执行人）：南充莱茵威尔能源投资管理有限公司，住所地四川省南充市高坪区明宇路1号。 法定代表人：杨晓斌，该公司执行董事。 一审第三人（被执行人）：四川思凯房地产开发有限公司，住所地四川省成都市高新区中和大道二段99号18栋13层3号。 法定代表人：谭明玉，该公司执行董事。 一审第三人（被执行人）：陈春兰，女，1965年3月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 一审第三人（被执行人）：四川省南充市万事兴房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区龙吟路56号。 法定代表人：唐作银，该公司执行董事。 一审第三人（被执行人）：唐作银，男，1965年3月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 再审申请人韩小兰因与被申请人恒丰银行股份有限公司南充分行（以下简称恒丰银行南充分行）及一审第三人南充东方花园酒店有限公司（以下简称东方花园公司）、南充莱茵威尔能源投资管理有限公司（以下简称莱茵威尔公司）、四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯公司）、陈春兰、四川省南充市万事兴房地产开发有限公司（以下简称万事兴公司）、唐作银申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2020）川民终275号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 韩小兰申请再审称：一、二审判决认定韩小兰本质上属于普通金钱债权人系事实认定错误。首先，《股权转让协议》《关于思凯房产股权转让协议执行情况的备忘录》《商品房买卖合同》以及思凯公司出具的收款收据、双方办理的房屋交接手续等证据，可以证明其与思凯公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体和其他第三人的合法权益，应为合法有效。其次，韩小兰已履行了支付购房款的义务，与思凯公司建立了房屋买卖合同关系，并合法占有了房屋，其享有的权利已转变为对案涉房屋的物权期待权，而非二审判决认定的普通金钱债权。再次，法律、行政法规并未禁止以房抵债，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）亦未规定基于以房抵债而享有的物权不适用该规定。二、二审判决认定案涉房屋性质为非住宅用房系事实认定错误。韩小兰购买房屋的土地性质为商业用地，但开发商实际是按照居住属性对外宣传销售，且房屋本身的设计亦是按照居家使用来设计，韩小兰已对案涉房屋按照住宅开始装修并办理了水、电、气等相关手续。目前，商改住的现象普遍存在，不能简单以土地性质来判断房屋性质，应从实际使用情况及周边环境综合认定房屋性质。二审法院仅以土地性质是商用而否认房屋的居住用途，与实际不符。三、执行案件存在程序违法的问题。首先，根据相关法律和司法解释的规定，只有生效法律文书确定恒丰银行南充分行对诉争房屋享有优先受偿权的，人民法院才能将诉争房屋作为抵押财产进行执行，且执行案件必须严格按照生效法律文书确定的内容来执行。虽然恒丰银行南充分行取得了案涉房屋的他项权利证书，但法律文书并未确认恒丰银行南充分行对案涉房屋享有抵押权，执行案件未经审判程序即认定恒丰银行南充分行对案涉房屋享有抵押权，“以执代审”，程序违法。其次，案涉房屋已为韩小兰占有、使用，且案涉房屋所在楼盘开盘时房屋就销售殆尽，多数业主已陆续装修入住。数年后开发商将案涉房屋抵押，恒丰银行南充分行作为专业金融机构却不做任何尽职调查，未尽到审慎、合理的注意义务，仍然进行抵押登记。恒丰银行南充分行未主张优先受偿权，且生效法律文书亦未确认其对案涉房屋享有优先受偿权，因此，案涉房屋不能作为抵押财产执行，只能作为思凯公司的一般责任财产执行。恒丰银行南充分行主张适用《执行异议复议规定》第二十七条，认定其对案涉房屋享有对抗案外人的担保物权，缺乏事实和法律依据，不应得到支持，二审判决认定恒丰银行南充分行对案涉房屋享有抵押权显属错误。四、二审判决依据《执行异议复议规定》第二十九条，认定韩小兰对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益系适用法律错误。首先，根据相关规定，在已经支付全部或大部分购房款的房屋买受人的权益与银行抵押权产生冲突时，应优先保护房屋买受人的权利。其次，《执行异议复议规定》第二十七条对担保物权等优先受偿权采用了“但书”条款，即符合法律、司法解释另有规定的情形，即可排除执行。案外人只要能够满足《执行异议复议规定》第二十八条或第二十九条，即可对抗申请执行人对执行标的享有的担保物权，排除执行。司法实践中，一般认为买受人可以选择适用上述条款，只要满足其一即可。二审判决却要求买受人既要满足第二十八条，又要满足第二十九条，显属违反《执行异议复议规定》。本案中，虽然案涉房屋登记在思凯公司名下，但在四川省南充市中级人民法院（以下简称南充中院）查封之前，其已与思凯公司签订了购房合同，交纳了全部购房款，亦合法占有案涉房屋，并已在装修中，未能办理过户登记并非韩小兰原因所致。因此，其满足第二十八条规定的所有条件。二审判决适用《执行异议复议规定》第二十九条作出准许执行案涉房屋的判决，属于适用法律错误。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定，申请再审，请求：1.撤销四川高院（2020）川民终275号民事判决，判令立即停止对案涉房屋的执行；2.一、二审诉讼费用由恒丰银行南充分行负担。 韩小兰向本院提交两组证据证明其多年来合法占有案涉房屋，行使了业主权利，履行了业主义务，南充中院的查封中断其对案涉房屋行使权利。第一组证据为《前期物业服务协议》（1份）、物业费《收据》（4张）；第二组证据为《装饰装修管理服务协议》（1份）、四川省成都市蜀都公证处（2018）川成蜀证内经字第30727号《公证书》（1份）。 恒丰银行南充分行辩称，本案二审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审法院依据《执行异议复议规定》第二十八条作出判决，适用法律错误。一、恒丰银行南充分行对执行标的案涉房屋依法享有对抗案外人的担保物权，韩小兰提出的排除执行异议不应予以支持。二、《执行异议复议规定》第二十七条“但书”条款特指第二十九条的规定，不包括第二十八条的规定，一般房屋买受人的物权期待权不能对抗抵押权人的担保物权。第二十九条规定明确要求只有当“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”才能够排除执行。韩小兰购买的房屋系办公房，不享有购买生活住宅房的消费者权益，对担保物权等优先受偿权，其不享有排除执行的权利。此外，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，因案涉房屋所分摊的土地使用权已经设定抵押，所以不能办理过户。三、案外人梁寿荣等十余人（包含韩小兰）分别对恒丰银行南充分行申请执行的22套房产提出执行异议，一审法院裁定中止执行后，恒丰银行南充分行提起执行异议之诉，二审法院判决全部案件准予执行，最高人民法院已作出（2020）最高法民申6239号民事裁定，驳回梁寿荣的再审申请。根据上述理由，请求驳回韩小兰的再审申请。 本院认为,本案系民事申请再审案件，应当围绕当事人主张的再审申请事由是否成立进行审查。因此，本案的审查重点：一、恒丰银行南充分行对案涉房屋是否享有抵押权；二、韩小兰是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于恒丰银行南充分行对案涉房屋是否享有抵押权的问题 首先，恒丰银行南充分行与思凯公司签订的《最高额抵押合同》所附《抵押物清单》中，载明的抵押物包括案涉房屋，并已办理抵押登记手续，领取了案涉房屋的他项权证。其次，韩小兰与思凯公司并未办理合同备案手续亦或是申请预告登记，案涉房屋在办理抵押时，仍登记在思凯公司名下，权属清晰，恒丰银行南充分行已尽合理注意义务，并无过错。据此，恒丰银行南充分行对案涉房屋的抵押权系依法设立。最后，虽然执行依据（2017）川13民初58号民事调解书没有明确约定恒丰银行南充分行对案涉房屋的优先受偿权，但并不意味着其就此丧失了对案涉房屋的抵押权。执行依据未否定恒丰银行南充分行对案涉房屋享有抵押权，恒丰银行南充分行亦未明确表示放弃权利，且案涉房屋的抵押登记并未解除。故恒丰银行南充分行对案涉房屋依法享有抵押权，二审判决对此认定并无不当。 二、关于韩小兰是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题 首先，韩小兰与思凯公司签订的案涉《商品房买卖合同》明确约定案涉房屋用途为办公，土地使用年限自2006年9月13日起至2046年9月12日止，案涉房屋价款按非住宅标准计算。双方签订的《补充协议》第一条约定出卖人在签订合同之前，已向买受人明示了《商品房买卖合同》示范文本，向买受人明示了《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》等销售依据。案涉房屋的相关房屋产权证明上也载明规划用途为办公。以上证据足以证明案涉房屋性质并非住宅，韩小兰理应知道此事。即使韩小兰主张开发商对外宣传房屋为居住，房屋亦按照居家设计、其已开始装修并已办理水、电、煤气等相关手续，案涉房屋系用于自住，也不能改变该房屋原本并非住宅的性质。故二审判决对此事实的认定并无错误。其次，根据韩小兰的自述及其提供的《股权转让协议》《关于思凯房产股权转让协议执行情况的备忘录》《商品房买卖合同》等证据，韩小兰所购案涉房屋系源于以房抵债。可见，韩小兰与思凯公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，不是基于生存权，而是为实现债权。因此，韩小兰不是案涉房屋的消费者，故二审判决对此问题的认定并无错误。再次，《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定的除外情形仅限于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定的情形，必须依法从严把握，以免动摇抵押权的优先性基础。而《执行异议复议规定》第二十九条明确规定了消费者对抗抵押权人优先受偿的条件。如前所述，韩小兰不是消费者，不具有优先于抵押权人的权利。最后，韩小兰主张本案应适用《执行异议复议规定》第二十八条排除人民法院的强制执行，而该规定是关于无过错不动产买受人物权期待权排除执行的条件的规定，是相对于普通金钱债权而给予未登记不动产买受人在执行程序中的优先保护，但房屋买受人并不能排除担保物权的强制执行。恒丰银行南充分行对案涉房屋享有的是抵押权，系担保物权。因此，本案不适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定，二审判决适用《执行异议复议规定》第二十七条，并无不当。韩小兰申请再审中提交《前期物业服务协议》（1份）、物业费《收据》（4张）、《装饰装修管理服务协议》（1份）、四川省成都市蜀都公证处（2018）川成蜀证内经字第30727号《公证书》（1份）等证据用以证明其在南充中院查封前已合法占有、使用案涉房屋。本院认为，首先，韩小兰所提交的证据均形成于一审诉讼前，其未提供证据证明系因客观原因于庭审结束后才发现该证据，且未在原庭审中提交该证据不可归责于其本身。其次，因本案不适用《执行异议复议规定》第二十八条和第二十九条的规定，韩小兰对案涉房屋的占有、使用情况不影响案件的处理结果。因此，韩小兰提交的证据不符合《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十七条、第三百八十八条规定的新证据情形，且不足以推翻二审判决，本院不予采信。 此外，韩小兰所述执行案件程序不当问题，不属于本案审查范围，本院不予审查。 综上，韩小兰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回韩小兰的再审申请。 审判长  孙建国 审判员  张爱珍 审判员  肖宝英 二〇二一年三月三十日 法官助理董宁 书记员夏樱