湖北省荆州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂10民终344号 上诉人（原审原告）：戴孟辉，男，1970年9月23日出生，汉族，住湖北省监利市。 上诉人（原审原告）：杨伏珍，女，1971年6月12日出生，汉族，住湖北省监利市。系戴孟辉之妻。 被上诉人(原审被告)：湖北亿江南置业有限公司，住所地监利市容城镇玉沙大道265号。 法定代表人：张景，该公司经理。 委托诉讼代理人：张帆，湖北维思德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗楚，湖北维思德律师事务所实习律师。 上诉人戴孟辉、杨伏珍因与被上诉人湖北亿江南置业有限公司（以下简称亿江南公司）商品房销售合同纠纷一案，不服监利市人民法院(2020)鄂1023民初2468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人戴孟辉、杨伏珍，被上诉人亿江南公司的委托诉讼代理人张帆、罗楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 戴孟辉、杨伏珍上诉请求：1、撤销监利市人民法院(2020)鄂1023民初2468号民事判决，支持上诉人一审的诉讼请求。2、判决被告承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定上诉人诉请没有事实和法律依据错误。上诉人购买的商品房是期房而非现房，故原告只能依照宣传册、沙盘图、样板间户型、结构的展示，以及对监利现有商品房结构的认知来签订商品房买卖合同(预售)，这是合同中未提及商品房外立面一事的根本原因。但被上诉人对上诉人所购商品房有无外立面是清楚的，却从未曾告知该商品房有外立面，看样板房时同样没有说明在哪个楼层会有外立面，却故意隐瞒这一事实,已经违约在先。本案是合同纠纷，双方都应当按合同约定全面履行，法院应当按合同约定解决纠纷，且针对合同中的格式条款有两种以上解释的，一审法院也应当作出不利于被上诉人的解释。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》第二十四条4约定:“出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人”，上诉人在收房时发现该商品房有外立面，而该外立面易积水，垃圾沉淀、遮挡视线、产生安全隐患等不利因素，给上诉人的居住产生重大影响，被上诉人不但不能证明已履行告知义务且得到上诉人的认可，且避而不谈其居住影响问题，已构成销售欺诈。2、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《平面图》、《轴立面图》、《墙身大样》、竣工验收合格属行政行为，为另一法律关系。一审法院适用法律错误。被上诉人已依法取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《平面图》、《轴立面图》、《墙身大样》及竣工验收报告，应非常清楚上诉人所购商品房的结构、对居住可能造成影响以及可能损害上诉人利益的情况，在交房前，被上诉人并未将该商品房有外立面的事实告知上诉人。收房后，上诉人发现该商品房有外立面后多次提出异议，要求被上诉人解决外立面对上诉人居住的影响。并在多次提出异议无结果的情况下推选代表人在《e线民生》上提出诉请，寻求权益保护，监利市市场监督管理局经查诉求人反映事实属实。依据《合同法》第6条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”;第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。一审法院采信诉争房屋的设计通过行政审批和符合建筑规范是符合合同约定，而忽视被上诉人履行义务应当遵循诚实信用原则，对上诉人明显是不公正的。因外立面是否经过行政审批与是否符合建筑规范，为另一法律关系，属行政监管范畴，房屋买卖主要是民事法律关系，不能成为被上诉人不构成违约或者免除违约责任的理由，更不能违背上诉人意愿将合同未约定内容以已作出的行政行为强加于上诉人。上诉人花费巨额资金购买房屋，注重的不是房屋外墙立面美观，而是房屋结构是否是上诉人的真实意愿、房屋内各项设施是否有利于居住使用。只有在这一前提下,上诉人才可能与被上诉人签订《商品房买卖合同》。衡法酌理，不能为保全外立面装饰功能，而牺牲上诉人签订《商品房买卖合同》要达到的合同目的。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正公平，支持上诉人一审请求。 亿江南公司辩称，一、被上诉人交付的房屋按照相关部门审核通过的图纸进行建设，符合法律规定及合同约定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不能成立。被上诉人和上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，具有约束力。合同明确约定了房屋室内平面规划设计，房屋外立面不属于双方签订合同的标的物。被上诉人交付的房屋与合同约定的一致，履行了交房义务，被上诉人无任何违约行为。上诉人所称房屋外立面易积水、沉淀垃圾、遮挡视线、产生安全隐患均系其主观感受，并未提供有效证据予以证明，一审法院未予认可，认定事实清楚。被上诉人交付房屋的外立面符合建设工程规划和工程施工图纸的要求，经过竣工验收并备案登记，不得随意变更或拆除。依据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件系交付的必要条件，是被上诉人与上诉人各自履行合同义务的前提，并非上诉人所称的属行政行为，为另一法律关系。一审法院适用法律正确。二、被上诉人不存在销售欺诈行为。被上诉人在售楼过程中，在售楼部大厅设置有沙盘，通过沙盘可以清晰看到房屋存在外立面的客观事实，并在大屏幕上循环播放含有楼盘外观形象（可见外立面设计）的动画宣传片，上诉人在购房时就已知外立面存在，被上诉人不存在任何销售欺诈行为。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。 戴孟辉、杨伏珍向一审提出诉讼请求：１、判令被告继续履行合同，交付合同约定的房屋，将监利银湖国际3幢1单元7层703号商品房的外立面拆除；2、判令按合同约定被告应当在2019年10月30日交付商品房之日，至2020年9月25日按日计算支付实际全部房价款511785元万分之一的违约金，共计16889元。并自2020年9月25日起按日计算支付全部房价款万分之一的违约金至外立面拆除时止；3、判令自商品房外立面拆除之日起计算物业管理费；4、判令被告承担本案诉讼费用。 一审认定：原、被告于2018年6月27日在监利银湖国际营销中心签订《商品房买卖合同（预售）》，被告将经批准预售的监利银湖国际3幢1单元7层703号商品房出售给原告，总价款为508300元。合同约定，商品房层高为2.9米，有1个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准；商品房交付条件为：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.已取得房屋测绘报告；3.已付清房款；4.出卖人提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；。出卖人应当自2019年10月30日前向买受人交付商品房，在交付日期届满前10日通知买受人；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，商品房存在屋面、墙面、地面渗漏或开裂等质量问题，由出卖人负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付；查验商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，由买受人承担逾期收房的相关责任，并视为本合同项下商品房在上述交房日期已完成交付，物业管理费等相关费用及房屋与设备的质量保修期限自本合同约定的交付日期届满之日开始计算；除不可抗力外，出卖人未按约交付商品房的，逾期在90日之内，出卖人向买受人支付全部房价款日万分之一的违约金，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付全部房价款日万分之一的违约金；出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更，双方签订合同后，涉及规划许可内容变更、出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；……。合同签订后，原告按商品房实际面积支付给被告总价款511785元。2019年10月20日前被告以邮寄方式向原告送达了收房通知，原告于2019年10月30日办理了交付收楼手续，接收了房屋。现原告以房屋阳台外的外立面对其居住生活带来诸多不便为由向一审提起诉讼，并提出前述诉求。 一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，具有约束力。被告按约履行了交房义务，原告亦接收了房屋。房屋的外立面符合建设工程规划和工程施工图纸的要求，经过了竣工验收并备案登记，不得随意变更或拆除。原告亦没有举证证明房屋的外立面系合同签订后由被告单方面变更设计图纸所致，故原告要求被告拆除房屋外立面、支付违约金及拆除外立面后再计算物业费的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回原告戴孟辉、杨伏珍的诉讼请求。案件受理费222元，减半收取计111元，由戴孟辉、杨伏珍负担。 二审中，上诉人向法庭提交了证据：房屋照片5张，用于证明案涉房屋有问题。被上诉人的质证意见是：对照片的真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。照片不能证明上诉人所称的遮挡视线、影响其居住使用，且照片显示该房屋尚处于未装修的状态，在自然状态下存在垃圾、水渍属正常状况。不能证明该房屋存在质量问题，或不符合合同约定。本院认为，上述证据不能证明案涉房屋存在问题，不能作为本案证据使用。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 双方当事人二审争议的焦点问题是：被上诉人交付的案涉房屋是否符合《商品房买卖合同（预售）》约定以及被上诉人应否承担民事违约责任。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条所列情形，应为有效，双方当事人应当依据合同约定履行各自的义务。经查，案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十四条“销售和使用承诺”中“4、出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。具体内容见附件十”，由此可见，被上诉人已将案涉商品房的相关情况在签订合同时告知上诉人。上诉人主张被上诉人未将案涉房屋外立面情况如实告知已构成欺诈，但上诉人在本案中提交的证据并不足以达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定的证明标准，对此，上诉人的主张没有事实和法律依据，不能得到本院支持。被上诉人已依约向上诉人交付案涉房屋，没有违约行为存在，其不应承担民事违约责任。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费222元，由上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈时中 审判员  陶齐学 审判员  李 静 二〇二一年三月二十九日 书记员  程 瀛