云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终392号上诉人（原审原告）：潘致强，男，1965年9月25日生，汉族，住个旧市。委托诉讼代理人：李敏，云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：白居飞，云南谣光律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南锡业房地产开发经营有限公司，住所地：昆明市官渡区新亚洲体育城星都总部基地商务办公区**。法定代表人：李师勇，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨晓晟，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨萍，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。上诉人潘致强与上诉人云南锡业房地产开发经营有限公司（以下简称云南锡业地产公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初4265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘致强上诉请求：撤销云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初4265号民事判决，依法改判云南锡业地产公司支付2019年4月28日至2020年9月25日逾期交房违约金90920.35元（以本案房屋面积250.14为基数，在15.6元/㎡/月基础上上浮30%计算该期间内违约金）；一、二审诉讼费由云南锡业地产公司承担。事实与理由：1.云南锡业地产公司在2020年9月15日前不具有交付本案商品房的条件。2019年11月份案涉小区规划总图发生变更，云南锡业地产公司对小区内的硬件设施重新施工，期间2020年3月份仍在施工，直到2020年9月15日才经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，房地产开发项目竣工、验收合格后方可交付使用的相关规定，云南锡业地产公司在2020年9月15日前不具有交付本案商品房的法定条件。2.上诉人潘致强于2019年2月16日申请装修涉案房屋并领取钥匙的行为，不能视为双方交接房屋。2019年11月份涉案小区规划总图发生变更，云南锡业地产公司对小区硬件设施重新施工，施工期间小区存在安全隐患及水、电等生活基本设施不健全等情况，不符合入住的条件。双方签订的《商品房购销合同》合法有效，其中第七条约定“甲方（云南锡业地产公司）应于2018年12月25日前，将经建设单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方（潘致强）”，但本案小区直至2020年9月15日才经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方验收合格，2020年9月25日才通知潘致强接房，故潘致强装修房屋领取钥匙不能视为双方交接涉案房屋的时间。3.一审法院计算违约金的截止日期错误。综合前述1、2理由，双方在《商品房购销合同》第九条中约定了逾期交房的违约责任及违约金的计算方式，合法有效的合同应得到及时、有效的履行，云南锡业地产公司应对其逾期交房的行为承担违约责任，计算违约金的截止时间应为2020年9月25日。4.法院的裁判结果应体现制裁房地产开发企业的违规运作行为，规范房地产市场合法有效运转。2018年12月5日涉案小区工程初验时，蒙自市工程质量监督站签发了《蒙自市建设工程质量监督执法告知书》，明确告知云南锡业地产公司未经竣工验收合格不得交付使用；2019年3月3日，蒙自市房管处对云南锡业地产公司下发了《停止交房通知书》，但云南锡业地产公司无视上述行政决定，违规运作，其行为应予惩罚。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定的违约金应以实际损失为参考，本意是为了防止违约金约定过分脱离实际损失，在本案中云南锡业地产公司持续违规运作的情况下，违背了诚信原则，一审的判决结果可能助长房地产开发企业违规手段促进交付条件的成就，有违公平原则。故本案计算的违约金截止日期应为2020年9月25日。综上，请求二审法院支持其上诉请求，依法作出公正判决。云南锡业地产公司上诉请求：撤销云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初4265号民事判决，改判仅向潘致强支付逾期交房违约金1620元；本案诉讼费由潘致强承担。事实与理由：1.一审判决计算逾期交房违约金的截止日期错误。依据双方签订的《商品房购销合同》，云南锡业地产公司向潘致强交付的商品房仅为毛坯房，潘致强于2019年2月16日装修房屋领取钥匙即实现了合同项下的使用权益。一审法院将计算违约金的截止日期确定为申请装修截止日期即2019年4月17日，对云南锡业地产公司严重不公平。2.违约金应与实际损失相当。本案中潘致强装修期间对房屋的使用权益未受到损害，故依据潘致强《装修申请表》于2019年2月17日至2019年4月17日的装修期间为59天，其装修期间内不应计算违约金，应在原判基础上调减扣除金额为5124.81元。综上，请求二审支持其上诉请求。潘致强向一审法院起诉请求：1.依法判令被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金（其中截止2020年9月30日的违约金为244531元；从2020年10月1日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金871464元为基数，按每天万分之五计算）；2.本案的诉讼费、保全费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求，即变更为要求被告向原告支付逾期交房违约金122265.5元。一审法院认定事实：2017年12月20日，原告为乙方，被告为甲方，签订《商品房购销合同》，约定“第一条、项目建设依据。甲方以［出让］方式取得位于蒙自市红河州公安局警务技能训练基地左侧［地块号］18-（1）-2-2的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。［土地使用权证号］：蒙国用（2013）第××号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，［项目名称］：鑫泰小区。建设工程规划许可证号：532500201612001。第二条、商品房销售依据。乙方购买的商品房为［预售商品房］。批准预售商品房的机关：红河州住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：预许红字（201730）号。第三条、乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品住房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：Ｂ11幢1-2层101号房……第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2.按建筑面积计价，该商品房建筑面积为260.15平方米，单价为人民币（币种）每平方米3300.00元，总金额为858495.00元整……第七条、交付期限。甲方应于2018年12月25日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方……第九条、甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列［一］种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列［3］种约定承担违约责任……3.逾期交房90天以上的，甲方按乙方已付款的万分之五乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行……”。合同签订后，原告向被告支付了购房款。2019年2月2日，原告根据被告通知，领取房屋钥匙。2019年2月16日，原告向江苏高科物业管理有限公司蒙自分公司缴纳装修押金2150元，并提出书面装修申请，要求对房屋进行装修，根据《装修申请表》记载内容，原告装修时间为2019年2月17日至2019年4月17日。2019年8月23日，蒙自市人民政府根据鑫泰小区业主信访，通过网络作出书面回复，称鑫泰小区项目因地上车位问题，暂未通过竣工验收，市房管处于2019年3月3日对被告下发了《停止交房通知》。2019年11月26日，蒙自经济技术开发区管理委员会作出《关于举行云南锡业房地产开发有限公司蒙自分公司鑫泰小区规划总图变更听证会的公告》，对鑫泰小区规划总图变更的合理性，听取社会各方面意见。2020年9月15日，鑫泰小区经勘察、设计、施工、监理、建设单位签章验收，质监部门于2020年9月30日对被告提交的鑫泰小区建设项目工程竣工验收备案文件予以备案。经现场勘验，原告购买的鑫泰小区Ｂ11幢1-2层101号房已装修完毕，屋内摆放了家具。另查明，根据被告委托，云南天禹资产评估有限公司于2020年1月10日作出天禹咨询报（2020）字第15001号《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》，结论为鑫泰小区周边区间合理房租范围参考值为14元/㎡－16元/㎡。审理过程中，原告明确表示不对鑫泰小区同地段租金标准申请鉴定。一审法院认为，（一）关于合同约定违约金是否过高的问题。原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，原、被告双方应按诚实信用原则，全面、完全履行合同义务，被告未按合同约定期限将竣工验收房屋交付原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据原、被告签订的《商品房购销合同》第九条的约定，逾期交房90天以上，违约金按原告已付购房款的万分之五乘以逾期天数计算，结合被告提供的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》中记载的鑫泰小区同地段租金标准，原告主张的被告逾期交房超过90天的违约金已超过造成损失的30%，故应认定合同约定违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，对被告要求减少违约金的请求，予以支持。（二）关于违约金计算标准及起止时间的认定。关于违约金计算标准。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。”本案中，被告提供的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》属被告单方委托有关机构对鑫泰小区同地段租金出具的意见书，但原告未提交相应的证据予以反驳，且经法院释明，原告明确表示不申请鉴定，故根据原、被告签订的《商品房购销合同》及被告提交的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅区间平均房租价格市场调查咨询意见书》，结合本案实际，应对本案违约金计算采取分段计算，即：1.逾期交房90天内的违约金按每天30元计算；2.逾期交房超过90天的违约金，以原、被告签订的《商品房购销合同》中约定的房屋面积为基数，在15.6元/㎡/月基础上上浮30%计算。关于违约金计算起止时间的认定。虽然原告领取钥匙并装修使用房屋时，鑫泰小区项目未经勘察、设计、施工、监理、建设单位签章验收，但违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当，本案中，鑫泰小区项目现已通过验收，且原告对房屋进行装修使用后，已实现了房屋交易的使用利益，故认定逾期交房违约金计算起止时间为合同约定房屋交付次日起至《装修申请表》中记载的装修完毕之日止，即自2018年12月26日至2019年4月17日。综上认定本案违约金为6744.81元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决：“被告云南锡业房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告潘致强逾期交房违约金6744.81元。案件受理费2745元，由原告潘致强负担2695元，由被告云南锡业房地产开发经营有限公司负担50元”。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一审对逾期交房违约金的计算是否正确。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。本案中，双方签订《商品房购售合同》第七条、第十条约定，云南锡业地产公司应于2018年12月25日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付给潘致强，该《商品房购销合同》附件三《补充协议》第五条房屋验收交接的相关程序内容：“（一）甲方（云南锡业地产公司）在经过项目竣工验收后，应以书面形式通知乙方（潘致强）在约定时间内对房屋进行验收交接。（二）乙方应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施进行验收，并签字确认。甲方应主动向乙方出示质检、规划、消防、人防、环卫等部门的验收合格证明。若甲方不能出示或出示不齐全的，乙方可以拒绝验收，相关责任及损失由甲方承担。（三）甲方若不能提交《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，乙方可以拒签房屋交接书。（四）乙方对房屋基本状况及相关资料进行检验，认为符合合同约定内容的，签订房屋交接书。若不符合合同约定的，乙方有权拒签房屋交接书，甲方必须限期整改直至符合交房标准”。据此，合同双方当事人在房屋交接时均有是否同意交接的选择权。经审查，本案双方当事人均对《房屋交付钥匙、业主手册、商品房质量保证书发放记录》的真实性无异议，该发放记录可以证明潘致强于2019年2月2日从云南锡业地产公司处领取涉案房屋的装修钥匙、正式钥匙、商品房质量保证书、使用说明书、业主手册、物业服务协议、承诺书。实际完成了对合同项下房屋的转移占有，应视为房屋的交付使用。从2019年8月23日蒙自市人民政府网络回复载明“该项目因地上车位问题，需变更规划设计后进行施工”的内容来看，双方履行交接房手续后，确实存在涉案小区需变更地上车位规划的实际情况，但整个小区已于2020年9月15日完成了工程竣工五方责任主体的签章验收，涉案房屋验收合格，双方已实际完成了涉案房屋的交付，其合同主要目的得以实现，经一审法院现场勘查，该房屋已装修完毕且摆放家具，未发现质量问题，潘致强予以签字认可。故对逾期交房违约金的计算应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”及第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确认：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构的同地段同类房屋租金标准确定”。本案双方订立的商品房购售合同约定了区分时间段的违约金计算方式，一审法院采取分段计算违约金即逾期交房90天内按合同约定每天30元计算，逾期交房超过90天的参照同地段同类房屋租金标准在15.6元/㎡/月基础上上浮30%计算，既符合法律规定也符合双方合同约定，本院予以确认。关于违约期的截止问题，一审审慎查明案情并进行现场勘验，采用装修申请表载明的装修完毕时间为计算逾期交付违约金截止时间，符合本案的客观实际，本院予以确认。故上诉人潘致强主张违约金计算截止日期应为2020年9月25日涉案小区完成五方验收后通知其接房之日的上诉理由不能成立；上诉人云南锡业地产公司主张违约金计算截止日期应为潘致强装修开始时间即2019年2月17日的上诉理由亦不能成立，本院均不予采纳。综上所述，上诉人潘致强、云南锡业地产公司的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2123元，由上诉人潘致强负担2073元，由上诉人云南锡业房地产开发经营有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二一年三月二十六日书记员 董之旋