江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣10民终125号上诉人（原审被告）：程国平，男，1973年2月26日出生，汉族，住江西省崇仁县。被上诉人（原审原告）：龙涛，女，1969年10月5日出生，汉族，住江西省崇仁县。委托诉讼代理人：黎灿昌，男，住江西省崇仁县，上海升瑞建筑劳务有限公司推荐代理人，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张勇，男，1976年8月1日出生，汉族，住江西省崇仁县。上诉人程国平因与被上诉人龙涛、张勇房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省崇仁县人民法院（2020）赣1024民初1051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。程国平上诉请求：1.撤销江西省崇仁县人民法院（2020）赣1024民初1051号民事判决并依法改判驳回被上诉人的一切诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.2018年6月13日上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》中，上诉人所承租的是被上诉人的三栋铁皮厂房和一栋砖结构宿舍。其中在宿舍里面，上诉人于本案一审开庭前就已经没有存放任何东西，只是在三栋铁皮厂房里面存放了物品，所以应当认定上诉人在一审开庭前已经将该栋宿舍房交还了被上诉人，但原审法院没有查清这一事实，直接认定上诉人所承租的厂房及宿舍均没有交还给被上诉人，明显属于认定事实不清。2.上诉人承租三栋铁皮厂房及一栋宿舍目的是为了经营生产物质颗粒业务，上诉人有工商部门的营业执照、相关设备以及现场产品等事实证明，但一审法院却认定与本案无关，对这一事实不予认定。明显属于认定事实不清。直接导致：由于疫情影响，2020年1月至3月三个月的租金，被上诉人没有依照国家及江西省的政策规定，按照公平原则，减半收取租金，或直接在上诉人应付的租金中扣减7500元。3.双方签订的《厂房租赁合同》期满后，被上诉人于2020年6月26日贴出告示的同时，将厂房的营业用电关闸断电，直接导致上诉人无法正常经营，合同目的无法实现，但一审法院对这一事实，也认定不清。4.双方签订的《厂房租赁合同》期满后，第三人崇仁县巴山镇罗溪村罗下组，贴出告示要求被上诉人返还所承租的土地，拆除铁皮厂房，并且将该土地出租给上诉人，但一审法院认定与本案无关，也属于认定事实不清。二、一审法院适用法律错误。由于一审法院对上诉人已经将宿舍返还给被上诉人的事实认定不清，对《厂房租赁合同》期满后被上诉人关闸断电的事实认定不清，对疫情期间，上诉人三个月停工被上诉人应减收7500元租金的事实认定不清，直接依据《合同法》的有关规定，判决上诉人从2020年7月25日起继续按60000元/年标准租金向被上诉人支付租金，付至厂房归还之日止，属于适用法律错误。三、我们在签订《厂房租赁合同》之前确认过，厂房是龙涛、张勇租赁给我，土地是村小组租给龙涛、张勇，他们再租给我，电力由张勇提供。村小组因为龙涛承租的土地到期的事情组织了各方进行协商，已经明确告知龙涛土地租赁合同已经到期了，土地已经由村小组租给我了。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一切诉讼请求。被上诉人龙涛辩称，1.上诉人说已将承租物交回不是事实，到现在他还没有搬走还锁在那里，且所谓退租必须要先支付完租金、水电费，双方办理完交接手续后方能退租；2.疫情期间减免租金的问题，我方认为国家并没有明令在疫情期间必须减免租金，只是建议双方可以协商，免房租是房东个人的行为，不免房租也是房东行使公民个人财产的权利，且上诉人租赁该房屋主要是用于居住和小范围的用于生产，受疫情影响不大，也没有因为疫情他就搬出所承租的厂房或者宿舍，所以上诉人因为疫情的原因要求减免租金，不应予支持；3.张勇、龙涛与程国平的租赁合同中并未约定由张勇提供电力资源，且停电是在协商未果之后，程国平拒不支付租金也未交回租赁物，迫于无奈所以我们停电了，停电并不是上诉人拒绝支付租金的理由；4.土地承租与本案无关。我们当时协调的是龙涛、张勇与程国平的房屋续租问题，后来因为租金差距比较大没有协商成功，并没有对龙涛与村小组的土地承包权进行协商，且龙涛与村小组的土地承包权与本案无关。被上诉人张勇的答辩意见与龙涛一致。龙涛、张勇向一审法院起诉请求：1.请求依法判令程国平支付拖欠租金20000元整,并自2020年6月12日起按每月5%支付滞纳金至租金全部付清为止；2.判令程国平将损坏承租房屋恢复原状；3.判令程国平归还承租房屋,并自2020年6月12起按6000元/年支付租金至归还承租房屋之日为止。4.判令案件受理费由程国平承担。一审法院认定事实：2018年6月13日，龙涛、张勇作为甲方与程国平、俞晓匡作为乙方签订厂房租赁合同一份，程国平、俞晓匡租赁龙涛、张勇位于巴山镇罗溪村沙场的厂房，租赁期限为贰年，自2018年6月13日至2020年6月12日。租金为年租金60000元，每年一次性付清，乙方自租日起付60000元，每二次至2019年6月12日付60000元。租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时修复。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用时，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。租赁期间，甲方保证厂房及其附属设施处于正常可用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，不得拖欠工人工资、电费等一切乙方应承担的费用。程国平于2018年6月2日支付押金20000元，于2018年6月12日支付租金60000元，于2019年7月23日支付租金22000元，于2019年7月31日支付租金8000元，于2019年12月31日代张勇向章小明支付钢管费用4000元抵租金，于2020年1月23日支付租金6000元。2020年3月份，案涉厂房因强风受到损害，程国平维修花费7000元。根据龙涛、张勇陈述，俞晓匡已退出租赁，程国平未予以否认。租赁合同到期后，龙涛、张勇与程国平未签订续租合同。2020年6月26日，龙涛在厂房贴出告示，内容为：本厂房、宿舍为本人合法所有，未经本人允许，任何人不得侵占使用。现发现有他人私自占用本人厂房、宿舍，如2020年6月28日前厂房、宿舍内的物品仍未搬出，本人将有权作为无主遗弃物自行处理，告示人龙涛。截止一审法庭辩论结束，程国平仍在占有使用厂房。一审法院认为，龙涛、张勇与程国平签订租赁合同，将厂房租赁给程国平，该合同不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行。程国平应当按照合同约定支付租金，截止2020年1月23日，程国平共支付了2019年6月13日至2020年6月12日期间租金40000元，程国平主张余款20000元用押金抵扣，因双方未再签订租赁合同，程国平的押金可以用于支付租金，租金支付至2020年6月12日。故对龙涛、张勇主张程国平欠2019年6月13日至2020年6月12日期间租金20000元的主张，不予支持。因租赁合同到期后未续租，程国平应当将厂房归还龙涛、张勇，故对龙涛、张勇要求程国平归还承租房屋的主张，予以支持。程国平自2020年6月13日起仍占有使用该厂房，应当支付租金，其主张厂房土地被其租赁，属于另案法律关系，应当另行主张。程国平维修厂房因自然灾害致损所花费的7000元，合同约定厂房损害由乙方维修，同时约定不合理使用的维修费用由程国平负担，但本次维修系因自然灾害所致，不属于不合理使用导致，故该费用应当由龙涛、张勇负担，可用于抵扣租金。程国平应自2020年6月13日起继续按60000元/年标准租金向龙涛、张勇支付租金，付至程国平搬出厂房之日止，因其已支付的7000元可用于抵扣租金，故租金自2020年7月25日起计算，算至搬出厂房之日止。关于龙涛、张勇主张要求程国平将厂房恢复原状，因龙涛、张勇未能举证证明程国平损害该房屋，故对龙涛、张勇的该主张，不予支持。关于程国平主张疫情期间减少租金的诉讼请求，因该租金已经支付，其该主张属于要求返还租金，其主张不符合法律规定，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十五条之规定，一审法院判决：一、程国平将所租赁的厂房归还龙涛、张勇，并自2020年7月25日起继续按60000元/年标准租金向龙涛、张勇支付租金，付至厂房归还之日止，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回龙涛、张勇关于拖欠租金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费计300元，减半收取计150元，由龙涛、张勇负担100元，由程国平负担50元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人程国平向本院提交以下证据：1.崇仁县巴山镇罗溪村民委员会的通告复印件一份；2.会议记录复印件一份；3.中华人民共和国林权证复印件一份；4.土地租赁合同复印件一份。证明目的：证明程国平已经承租了村小组的土地，但是房屋租赁问题没有与被上诉人和村小组协商好，村小组不让程国平搬。被上诉人龙涛发表质证意见：上诉人提交的四组证据均不能证明上诉人主张的证明目的。1.对通告的真实性予以认可，合法性、关联性不予认可。村民委员会是村民的自治组织不是法人机构，它不能代替本村小组发出通告，该通告对被上诉人没有约束力，且村民委员会也没有发布此通告的主体资格；2.对会议记录的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，且从会议记录可以看出，出租人侵犯了龙涛的优先承租权，此事将由龙涛另行主张；3.对林权证的三性均不予认可，因为对方没有提供林权证的原件所以对真实性不予认可，且不能达到上诉人的证明目的；4.对土地租赁合同的真实性予以认可，但是对合法性、关联性不予认可。出租方为罗下组，但后面签名为部分村民签名，不能保证所有拥有林权证的全体人员都签名了，只能代表签名部分人员的意思表示，且此份租赁合同出租的只是位于王土岗的土地，而上诉人提交的林权证上面的地名为虎脑山，不能证明是同一块地，此份租赁合同的租赁物为土地使用权，并未对土地上面的附着物出租或承租，与本案的审理无关。且该份租赁合同侵犯了龙涛的优先承租权，此事将由龙涛另行主张。被上诉人张勇发表质证意见：与龙涛的质证意见一致。被上诉人龙涛向本院提交三张照片，证明上诉人在上诉状中陈述已将承租物交还给被上诉人不属实。上诉人程国平发表质证意见：照片是事实，我是没有搬出来，是因为村小组让我不要搬，老百姓到我那边闹。土地租赁合同和会议记录都写的是王土岗的土地。被上诉人张勇发表质证意见：对龙涛提交的证据我认可，是事实。但对上诉人程国平说的老百姓到他那闹我有异议，厂房是我建的，老百姓没有权利阻挠他搬东西。对当事人提交的证据，本院经审查认定如下：1.对程国平提交的四份证据的真实性、合法性均予以确认，对其证明目的，本院将结合其他证据予以综合认定；2.对龙涛提交的三张照片的真实性、合法性、关联性均予以确认。上诉人程国平对一审认定的事实没有异议，被上诉人龙涛、张勇对一审认定的“程国平维修花费7000元”有异议，程国平没有提供维修工程量清单和计价方式依据，对金额有异议，且根据合同约定厂房及附属设施的维修责任本来就归乙方，乙方拒不维修甲方代为维修，费用由乙方承担。对当事人二审争议的事实，本院经审查认定如下：案涉合同约定，租赁期间，因乙方（程国平）使用不当或不合理使用，致使厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修；租赁期间，甲方（龙涛、张勇）保证厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。案涉厂房损坏是由于自然灾害天气导致，并非由于程国平使用不当或者不合理使用，此时应由出租人履行对厂房的维修义务，出租人未履行维修义务，承租人自行维修，维修费用由出租人负担。一审判决该维修费用可抵扣租金，并无不当。关于维修费用的金额，一审中程国平已提交了收条，并对维修费用做了合理解释说明，龙涛、张勇对该7000元费用不予认可，但未能提供足以反驳的充分证据，且一审判决该7000元维修费用抵扣租金，龙涛、张勇并未提起上诉，故，二审对龙涛、张勇提出的事实异议不予采信。综上，二审对一审认定的事实均予以确认。本案经调解，未能达成一致意见，调解不成。本案二审的争议焦点为：程国平是否要向龙涛、张勇返还租赁厂房，并支付租赁期满后的厂房占用使用费。本院认为，程国平与龙涛、张勇签订的《厂房租赁合同》已于2020年6月12日到期，租赁期限届满后双方未再续签合同，承租人应当将租赁物归还出租人。二审中，程国平认可其尚未搬离案涉租赁厂房，龙涛、张勇要求程国平返还租赁厂房，并支付2020年6月12日之后的租赁厂房占用使用费的主张，于法有据，应予以支持。关于疫情期间的租金减免，案涉租赁厂房并非国有资产，程国平要求疫情期间减免租金，与政策规定不符，二审不予支持，承租人可与出租人协商解决。程国平主张其已租赁案涉厂房所在的土地，本院认为，程国平与罗下组签订的《土地租赁合同》与本案所涉的《厂房租赁合同》，系不同的合同当事人之间的法律关系，与本案的处理无关。综上所述，上诉人程国平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人程国平负担。本判决为终审判决。审判长 范 宣审判员 邹志伟审判员 王 琳二〇二一年三月三十日法官助理高忠明书记员余文渊