江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初7857号原告：晋合公寓小区业主委员会，住所地苏州工业园区融安街18号晋合公寓3号楼。负责人：周亦军，主任。委托诉讼代理人：郁军，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔杰，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。被告：苏州云苏汽车服务有限公司，住所地苏州工业园区融安街18号晋合公寓5幢101室。法定代表人：刘永银，总经理。委托诉讼代理人：滕锦林，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴刚，江苏六典律师事务所实习律师。原告晋合公寓小区业主委员会（以下简称“晋合公寓业委会”）与被告苏州云苏汽车服务有限公司（以下简称“云苏汽车公司”）物权保护纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理，依法适用简易程序于2020年9月18日公开开庭进行了审理，原告晋合公寓业委会的委托诉讼代理人郁军、被告云苏汽车公司的委托诉讼代理人滕锦林、吴刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晋合公寓业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将污损的小区内石板道路进行修复；2.判令被告不得利用、占用小区人行通道，包括但不限于不得用于通行、停车、倒车等（目前被告非法使用、占用的区域为晋合公寓5号楼101室东侧区域）；3.判令被告立即将其租赁房屋区域的建筑物外立面恢复原状；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告租赁晋合公寓5幢101室作为其经营场所，在其租赁过程中，未经业主同意，擅自改变其租赁区域建筑物的外立面，外立面的改变不仅影响美观也造成一定安全隐患，同时也造成业态的整体品质下降，对业主的整体利益造成重大损害。被告的业务范围包括汽车维修服务、汽车租赁等，因被告经营的特性，需要对维修保养的车辆换油、零部件拆卸、试车等，因此，在其日常经营过程中，不仅污损小区内石板道路，也非法占用、使用小区人行通道。被告的上述行为已严重侵害小区全体业主利益，原告多次与其沟通无果，为此，特依法提起诉讼，请依法判处。被告云苏汽车公司辩称：一、原告诉请1、2均不成立，原因如下，原告曾于2019年11月通知被告整改石板路污损、临时占用道路问题，被告接到通知后已经积极整改完毕，并且就石板路污损还向原告支付了1000元的清理费，原告也向被告开具了费用发票。目前被告已经特别注意保护路面，没有任何问题，即便偶有发生也会及时清理。案涉商铺周边通道的功能原本就是用于通行，原告要求不得通行没有道理，被告也没有非法占有的行为。二、原告要求将承租的商铺外立面恢复原状于法无据，被告合法承租了案涉商铺，并按照与房屋所有权人苏州工业园区飞宇印刷有限公司的约定对房屋进行了装修，房屋所有权人对被告的装修没有任何异议。被告在装修时并没有改变外墙的结构形状，只是对玻璃门窗进行了更换，其中玻璃门更换为卷帘门，被告认为门窗属于独立的物，其所有权完全属于房屋所有权人，不属于业主共有，所以房屋所有权人对被告更换门窗的行为没有异议时，其他人无权主张任何权利。案涉房屋系独立的商铺，它是一个特定的空间，具有构造上的独立性、利用上的独立性，它明显区别于住宅，符合物权法对专有部分的解释。被告作为使用权人对专有部分有权进行适当改动。同时案涉商铺的门面外观不等同于建筑物的外立面，案涉商铺属于商业用房，其与普通住宅在利用的价值及程度上有本质的区别。案涉商铺因需要发挥最大的商业价值，对商铺的门面外观进行必要的改动是合情合理的。再者，被告将玻璃门更换为卷帘门，并没有实质改变外观，卷帘门只有在非营业的夜间闭合，也比单纯的玻璃门安全可靠，不存在原告在诉状中陈述的有安全隐患的问题。三、被告在案涉小区经营汽车服务业务，无论是业务本身还是装修装饰，均经过了政府各部门的审查，不存在任何违法、违规的行为。四、原告的诉请3已过诉讼时效，应予驳回。被告自2017年2月承租案涉商铺，并于2017年4月完成了商铺的装修并营业至今，在本案起诉前，原告从未提出过恢复立面的要求，故已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：云苏汽车公司从案外人苏州工业园区飞宇印刷有限公司处承租名下位于苏州工业园区融安街18号5幢101室房屋，并于2017年3月23日注册登记，登记住所地即该房屋地址。云苏汽车公司承租该房屋后进行装修施工，做途虎养车工厂店（圆融店）使用。2017年3月23日，云苏汽车公司向晋合公寓客服中心出具承诺书，承诺东侧不停放车辆、保持门口卫生等。2020年4月14日，晋合公寓业委会出具业主代表大会表决结果，小区额定业主代表39人，现有业主代表28人，就起诉5号楼商户途虎养车事宜同意22票，不同意1票，弃权5票，表决通过。次日，晋合公寓业委会公布了同意起诉的决议公告。晋合公寓业委会并出具了业主（代表）大会议事规则，对相关诉讼等事宜进行了规定。晋合公寓业委会提交一组照片，主张云苏汽车公司存在问题为车辆堵门、占用公共车位修车、租赁物外立面改变、地面油污、占用东侧公共区域、占用南侧公共区域。晋合公寓业委会另提交视频一组，主张云苏汽车公司在经营过程中非法使用东侧公共区域。云苏汽车公司认为涉及其门头的照片真实性认可，其他真实性无法确认，但照片显示车辆在通行状态，停车位用来停车等本无问题，视频也显示为车辆通行的状态，属于正常状态。晋合公寓业委会向云苏汽车公司多次发送《工作联系函》，就小区人行区域行车、停车等问题、公共区域地面油渍污染等要求整改。云苏汽车公司后回复了整改方案及停车解决方案，对门店的改变与提升等进行了回复并表达了相关诉求。晋合公寓业委会后回复业主代表大会表决对相关方案及诉求不同意。云苏汽车公司与案外人签订了《废铅酸蓄电池回收处置委托协议》、《危废处置合同》。云苏汽车公司另提交物业公司出具的1000元发票，发票记载为停车费，主张已向业委会支付了石板路污损费，晋合公寓业委会认为不能证明该目的。本院认为，当事人针对自己的主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。晋合公寓业委会就相关诉讼事宜已经过业主代表大会表决同意，可以作为原告主体提起本案诉讼。关于污损道路问题，原告提交的照片仅能显示涉案店铺门口位置地面颜色较深，该现象仅为特定时间特定地点的反映，并不能反映被告存在不合理使用造成公共地面严重污损影响通行，故本院对要求被告修复污损道路的请求不予支持。关于占用人行通道问题，门店南侧通道附近存在公共车位，该处并未划分人行通道及机动车道，故机动车、行人均可在互不影响的情况下自由通行，原告提交的占用南侧通道的照片也仅为特定时间点的停车或通行的车辆情况，也并不能证明被告存在长期停放占用通道的事实。门店东侧区域的照片也不足以表明系被告违规占用。故本院对原告要求被告不得利用、占用小区所谓“人行通道”的请求不予支持。关于外立面恢复原状问题，商店经营者有权根据其经营情况对商铺进行合理的装修装饰，有权在店铺的显著位置合理装饰其店名、营业范围等内容。原告要求恢复外立面原状的请求属于持续发生的事实，且属于物权保护范畴，并不受诉讼时效的限制，本院对被告关于诉讼时效的抗辩意见不予采信。对照原告提交的装修前后的店铺照片，显示装修前涉案房屋外立面均为玻璃门窗，装修后情况为拆除了部分玻璃门窗。故被告装修门面仅系拆除了业主专有部分的玻璃门窗，并未对承重墙等共用部位进行改变，原告要求对该专有部位的门窗进行恢复原状无相应依据，本院不予支持。虽然原告以上请求本院未予支持，但双方具有长期合作共处关系，本院也建议被告应严加管理，注意日常经营卫生，不得侵占不具备通行条件的公共区域。对于公共区域可能出现的短暂停车等行为，本院也建议原告会同物业公司提高物业管理水平，进行合理的监督、管理与引导，维护规范的秩序。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告晋合公寓小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告晋合公寓小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李精华二〇二一年三月十九日书记员  李靖伟