湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初16510号原告：陈某，男，1985年3月4日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：汤某某，女，1987年10月22日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区，与陈衡系夫妻关系。被告：皮某某，男，1989年10月10日出生，汉族，住湖北省洪湖市。被告：许某某，男，1989年11月25日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。原告陈某与被告皮某某、许某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某委托诉讼代理人汤某某，被告皮某某到庭参加诉讼，被告许某某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈某向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同；2、判令被告向原告支付拖欠的租金14122元（未付租金期为2020年2月8日至2020年8月20日），违约金2200元（违约金以押金抵扣）；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年10月7日，原告与被告皮某某签订了《房屋租赁合同》（合同编号XHJS0088412）,约定了由被告皮某某租赁原告位于长沙市芙蓉区银港水晶城房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为2019年10月7日至2020年10月7日,月租金为2200元，按季度提前7天支付下期租金；租赁押金为2200元，如被告皮某某违约，原告有权没收租赁押金等内容。合同签订后，原告按照约定交付了房屋，房屋实际的承租人为被告皮某某与许某某。2020年2月8日起，二被告未再支付房租，原告多次催讨无果，遂于2020年8月20日晚对涉案房屋进行了换锁。2020年8月21日凌晨，被告许某某撬锁后将自己的物品搬离了涉案房屋，后续亦未再支付过欠付的房租，综上，原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告皮某某辩称，许某某是借用其身份证承租的涉案房屋，签订合同与实际用房的皆是许某某，且其本人未曾与原告见过面。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认了如下法律事实：2019年10月7日，许某某持皮某某的身份证以皮某某的名义与陈某签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：陈某将其名下位于长沙市芙蓉区银港水晶城房屋（房屋产权证号：**）的房屋以2200元／月的价格出租给皮某某，租金按季度提前7天进行预付；租赁期限为2019年10月07日至2020年10月07日；皮某某需向陈某支付2200元作为押金；如皮某某存在不按照约定支付租金达十日等情形，陈某有权单方解除合同，收回房屋；如皮某某违约或陈某提前解除合同，陈某有权收取违约金，违约金的金额为租赁押金的金额。涉案房屋交付后，实际由许某某居住使用，且由其直接向陈某支付房租。截止目前，许某某仅支付了2019年10月7日至2020年2月8日的房屋租金，其中2020年1月8日至2月8日的房屋租金系许某某通过个人微信以转账的方式支付给陈某。陈某多次向许某某催讨2020年2月8日之后的房屋租金未果后，遂于2020年8月20日通过微信通知许某某“明天之前请搬出去”，并于当日换锁，许某某于次日凌晨4时36分通过微信告知陈某，其已搬离涉案房屋。本院认为，本案的争议焦点为案涉租赁关系的相对方为谁。经庭审查明，案涉租赁合同的实际签订方为陈某与许某某，落款处“皮某某”的签名与手印皆为许某某代书。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中陈某作为出租人将涉案房屋交付许某某居住及使用，许某某向其支付了房屋租金，二人之间虽无书面租赁合同，但实践行为表明了许某某与陈某之间存在现实的房屋租赁关系。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”、《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，结合皮某某在庭审中承认其同意许某某借用其身份证租房、许某某与陈某签订合同时手持皮某某的身份证的查明事实，应认定许某某以“皮某某”的名义与陈某签订租房合同属于表见代理的法定情形，皮某某亦是案涉租赁关系的相对方。综上所述，案涉租赁关系的相对方为出租人陈某与承租人皮某某、许某某。因许某某存在未按合同约定支付租金达十日的违约情形，陈某有权单方解除合同并收回房屋，案涉房屋租赁合同已无继续履行的基础，故本院对陈某请求解除案涉房屋租赁合同的诉讼请求予以支持，解除日期以陈某换锁之日—2020年8月20日为准。皮某某、许某某作为房屋的承租人，拖欠陈某租金已经构成单方违约，故皮某某、许某某应当向陈某支付未付租金，并赔偿违约损失，即向陈某支付2020年2月9日至2020年8月20日的房屋租金14012元（计算方式：2200÷29*21+2200*5+2200÷31*20=14012元）及违约金2200元（以押金抵扣）。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈某与被告皮某某、许某某于2019年10月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月20日解除；二、被告皮某某、许某某于本判决生效之日起十五日内向原告陈某支付房屋租金14012元（未付租金期为2020年2月9日至2020年8月20日），违约金2200元（违约金以押金抵扣）；三、驳回原告陈某其他诉讼请求。如皮某某、许某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费208元，由被告皮某某、许某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  黄显彬人民陪审员  康 毅人民陪审员  柳满希二〇二一年三月十八日书 记 员  童沁琼附：判决引用法律条文原文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。