湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终81号上诉人（原审被告）：湖北华耀房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市。法定代表人：熊祖耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：王斌，湖北律之心律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛亚玲，湖北律之心律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶星，女，1986年8月11日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：杨公强，湖北熠耀律师事务所律师。上诉人湖北华耀房地产开发有限公司（以下简称华耀公司）因与被上诉人叶星商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华耀公司上诉请求：1.撤销一审判决书，改判驳回叶星的一审诉讼请求（争议金额1872元），或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由叶星承担。事实与理由：一审判决书认定事实错误，导致作出错误的判决，应当予以纠正。理由如下：一、一审认定华耀公司违约交房错误。本案为合同纠纷，当事人是否履行了合同义务以及履行合同义务的标准，应当严格按照合同约定予以认定。华耀公司与叶星签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：华耀公司向叶星交付房屋的标准是“该商品房经验收合格”。依据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，竣工验收由设计、施工、工程监理等单位完成，上述单位完成竣工验收后，出具《建筑工程竣工验收报告》。《建筑工程竣工验收报告》是确定建设工程竣工验收是否合格的法定文件，也是华耀公司与叶星在合同中约定的交付房屋的条件，一审判决书将《工程竣工验收备案证明书》作为房屋验收的必备条件，没有法律依据。华耀公司已于2019年1月30日取得了《建筑工程竣工验收报告》，并于2019年2月16日按照合同约定，以登报公告的方式通知叶星办理交房手续，预期视为已经交付。故此，华耀公司已经按照合同约定的时间和标准履行了交房义务，华耀公司不应当承担违约金。二、一审确认的诉讼费错误。一审认定华耀公司支付的违约金以720000元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年2月28日起计算至2019年3月13日止，经计算违约金为1872元，即使一审判决正确，华耀公司只应当按照标的额1872元承担50元的诉讼费，其余诉讼费应当由叶星承担。叶星向一审法院起诉请求：1.判令华耀公司向叶星支付逾期交付房屋的违约金，具体为：以720000元的购房总金额为基数，按照日万分之四计算，自2019年2月28日起暂计算至2019年11月27日，总计77760元；2019年11月28日起，以720000元的购房总金额为基数，按照日万分之四继续向叶星承担逾期交房的违约金，直至华耀公司将符合《商品房买卖合同》约定的交付条件的房产交付给叶星使用为止；2.本案诉讼费其其他费用由华耀公司负担。一审法院认定，2017年1月21日，叶星和华耀公司签订了《商品房买卖合同》，约定叶星购买华耀公司开发的位于孝感市××南经济开发区××军社区××号房屋，房屋面积132.37平方米，房屋总价款720000元。同时该《商品房买卖合同》第八条约定，华耀公司应当在2019年2月28日前，将验收合格的房屋交付给叶星；第九条约定，如果华耀公司逾期不超过90日向叶星交付房屋，则应当按日向叶星支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，叶星支付给华耀公司220000元房屋首付款，剩余的500000元房款，叶星以银行按揭贷款的方式支付给华耀公司。2019年1月30日，华耀天城项目经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同验收作出《建筑工程竣工验收报告》。2019年2月13日，华耀公司以登报公告的形式要求叶星及其他业主收房。2019年3月13日叶星与华耀公司办理了涉案房屋的交接手续，叶星并与物业公司签订《前期物业管理服务协议》以及《消防安全承诺书》。2019年8月5日经建设工程质量监督管理部门调查发现华耀天城项目存在多处质量问题，并下达要求整改和停止交房的处罚文件，但华耀公司的整改措施未能完成。此后叶星就涉案房屋逾期交房的违约赔偿事宜，多次与华耀公司协商无果，以致成讼。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。叶星和华耀公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。叶星已向华耀公司交付全部购房款，华耀公司应当按合同约定的时间和条件交付涉案房屋。华耀公司虽在合同约定的交房时间之前经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同验收作出《建筑工程竣工验收报告》，但随后，建设工程质量监督管理部门在履行监督职权的过程中发现涉案的华耀天城项目存在多处质量问题，并下达要求其整改和停止向业主交房的处罚文件，故华耀公司未能按合同约定时间向叶星交付合同约定条件的房屋，理应承担相应的违约责任，因叶星已于2019年3月13日与华耀公司办理了正式的房屋交接手续，涉案房屋应当视为已经交付，依照叶星与华耀公司签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，华耀公司应当以叶星已付房款为基数，按日万分之二的标准承担自2019年2月28日起至2019年3月13日止的逾期交房违约金，故对叶星要求华耀公司按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：华耀公司于判决生效后十日内向叶星支付逾期交房的违约金（违约金以720000元的已付房款为基数，按日万分之二的标准自2019年2月28日起计算至2019年3月13日止）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费872元，由华耀公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系因开发商华耀公司将正在建设中的商品房预先销售给叶星，叶星支付购房款后，开发商华耀公司按照合同约定的期限交付合格的商品房，由此而引发的纠纷应确定为商品房预售合同纠纷。一审法院将本案确定为房屋买卖合同纠纷，不符合最高人民法院颁布的《民事案件案由规定》的规定，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的焦点：一、华耀公司是否履行了合同约定的交房义务，应否承担违约责任。二、本案诉讼费如何负担。关于焦点问题一，本院认为，建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。建设单位能否提交《建设工程竣工验收备案证明》是办理房屋权属证明的前提，属于商品房交付的必备条件。交房，是商品房买卖合同中开发商的主要义务，同时也是房屋毁损、灭失风险由开发商转移至购房人的标志。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人（华耀公司）应当在2019年2月28日前，将经验收合格的商品房交付买受人（叶星）使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。由此可见，对未经验收合格的商品房，法律、行政法规已明文规定不允许交付使用。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定，商品房只有经过了上述部门的验收并合格后，才能算是达到了交房条件。《建设工程竣工验收报告》是指工程项目竣工之后，经过相关部门成立的专门验收机构，组织专家进行质量评估验收以后形成的书面报告。建筑工程质量合格，与商品房验收合格并非同一概念，建筑工程质量合格不等同于商品房验收合格，不能用建筑工程质量合格替代商品房的验收。故华耀公司仅以取得《建设工程竣工验收报告》主张达到了商品房的交付条件的上诉理由本院不予采信。关于焦点问题二，一审判令“华耀公司于判决生效后十日内向叶星支付逾期交房的违约金（违约金以720000元的已付房款为基数，按日万分之二的标准自2019年2月28日起计算至2019年3月13日止）”。依照《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项、第二十九条规定，华耀公司应负担的诉讼费用为50元。余下的诉讼费822元，因叶星的诉讼请求未获法院支持，应由叶星自行负担。故一审判令“一审案件受理费872元，由华耀公司负担”不当，本院予以纠正。但诉讼费的负担不影响本案的实体处理，本案对诉讼费的负担予以纠正后维持一审判决。另，一审作出判决后，叶星未提出上诉，视为其对一审判决的认可。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，处理结果。但诉讼费的负担不正确，本院依法予以纠正后维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费872元，由叶星负担822元，由湖北华耀房地产开发有限公司负担50元；二审案件受理费50元，由湖北华耀房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇二一年三月十一日书记员  董艳乐