天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0115民初621号原告：郑鹏，男，1995年4月6日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。原告：王名扬，女，1995年11月3日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。二原告委托诉讼代理人：崔广韬，天津文韬律师事务所律师。被告：康建涛，男，1985年11月25日出生，汉族，住天津市宝坻区。被告：王言言，女，1987年6月6日出生，汉族，住天津市宝坻区。被告：张新花，女，1976年9月6日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被告：王开明，男，1976年5月9日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。原告郑鹏、王名扬与被告康建涛、王言言、张新花、王开明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑鹏、王名扬及委托诉讼代理人崔广韬，被告张新花、王开明到庭参加诉讼,被告王言言、康建涛经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑鹏、王名扬向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判决确认郑鹏、王名扬与康建涛签订的房屋租赁合同无效。2．请求人民法院判决康建涛双倍赔偿租房保证金6000元。3．请求人民法院判令康建涛、王言言、张新花、王开明共同返还原告房屋租金40000元，隔断建筑费2200元，取暖费2500元，装修费3000元，牌匾费15000元，以上合计人民币62700元。4．本案诉讼费用由康建涛、王言言、张新花、王开明承担。事实及理由：郑鹏、王名扬系合伙关系，坐落于宝坻区××街××号××层楼房系张新花、王开明夫妇共有的房屋。2018年11月12日，王开明将该栋房屋出租给王言言，并签订房屋租赁合同，期限自2018年11月12日至2021年11月12日，每年租金为92000元，合同约定，王言言不得将店面转让给他人使用。2019年8月3日，王言言擅自将共承租的楼房转租给康建涛，租期为74天，自2019年8月30日起至2019年11月12日，并约定康建涛不得将店面再转租给他人使用。2019年9月6日康建涛隐瞒真实情况又擅自将该房屋的二楼分租给郑鹏、王名扬，郑鹏与康建涛签订房屋租赁合同，合同期限为12个月，自2019年9月6日至2020年9月6日，房屋租金为40000元，押金为3000元，物业费、取暖费另行支付，康建涛另收一、二楼之间的隔断2200元。合同签订后，郑鹏、王名扬依约履行了合同约定的付款义务，并对房屋进行了装修，悬挂了牌匾。2019年11月初，康建涛、王开明分别找到郑鹏、王名扬要求解除房屋租赁合同，2019年11月21日，郑鹏、王名扬从租赁房屋搬离，并将钥匙交给张新花。现该承租房屋的牌匾框架仍在使用。综上所述，康建涛与郑鹏签订的房屋转租合同超出了其承租的期间，双方签订的合同属于无效合同。张新花、王开明作为房主，王言言作为房屋转包方，均应承担相应责任。故提起诉讼。诉讼过程中，郑鹏、王名扬放弃要求王言言、张新花、王开明承担责任的诉讼请求，增加诉请第三项取暖费金额至3,000元。康建涛未作答辩。王言言辩称，不同意向郑鹏、王名扬承担任何责任。张新花、王开明辩称，涉诉房屋未经二人同意，即由王言言转租给康建涛，后康建涛又转租给郑鹏、王名扬，张新花、王开明并无任何过错，不应承担任何责任。本院经审理认定事实如下：郑鹏与王名扬系合伙关系。张新花、王开明系坐落于本区商业街4-10号房屋权利人。2018年11月12日，王开明与王言言签订房屋租赁合同，约定由王言言承租涉诉房屋，租赁期限自2018年11月12日至2021年11月12日，租金每年92,000元，于每年10月12日前付清，不得将店面转让给他人使用。2019年8月30日，王言言未经张新花、王开明同意，将涉诉房屋转租给康建涛，双方签订转租协议，约定王言言将涉诉房屋转租给康建涛，转租期为74天，自2019年8月30日至2019年11月12日，转租费用合计40,000元，转租期间，康建涛不得将店面再转让他人使用。2019年9月6日，康建涛将涉诉房屋二楼转租给郑鹏、王名扬，并与郑鹏签订了房屋租赁合同，约定租赁期限自2019年9月6日至2020年9月6日（共计367天），每年租金（包括押金）43,000元，郑鹏需交纳房屋保证金3,000元，若无违约行为，康建涛于合同期满之日退回。合同签订后，郑鹏向康建涛支付了一年租金40,000元，取暖费3,000元，保证金3,000元，一二楼隔断建设费用2,200元。2019年11月，张新花、王开明发现王言言将涉诉房屋转租，要求康建涛及郑鹏、王名扬搬离。2019年11月21日，郑鹏、王名扬从涉诉房屋搬离。2019年11月15日，王名扬向天津市公安局宝坻分局宝平派出所报警，公安机关依法向本案各被告进行调查，其中康建涛在讯问笔录中称，其同意扣除2,000元物业费后，向郑鹏、王名扬退还租金33,333元、双倍返还保证金6,000元、取暖费3,000元、隔断费2,200元，合计45,000元。另查，2019-2020年度供暖时间为2019年11月1日至2020年3月31日，共计152天。庭审中，郑鹏、王名扬提出，与康建涛签订合同前，已知晓康建涛系转租，亦询问是否得到了房主允许，康建涛称房主与其为亲戚关系，转租没有问题，后郑鹏、王名扬未进一步核实，便签订合同并支付了上述费用。在装修过程中，定作牌匾花费15,000元，并当庭提交了盖有天津市晓潘广告传媒有限公司财务专用章的收据一份。以上事实，有当事人陈述、书证等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：一、郑鹏与康建涛签订的房屋租赁合同效力问题；二、郑鹏、王名扬损失问题。一、郑鹏与康建涛签订的房屋租赁合同效力问题。本院认为，涉诉纠纷发生于2019年，属《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，原则上适用于当时的法律及司法解释规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》［法释（2009）11号］第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。该解释第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。按照上述法律规定，本案郑鹏与康建涛签订的租赁合同应属无效合同。但，2021年1月1日施行的民法典对上述法律规定进行了修改，民法典第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。第七百一十八条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。上述修改明确删除了无效的内容，即按照民法典的规定及立法精神，无论承租人是否取得出租人同意，其对外签订的转租合同均不因出租人未同意而成为转租合同的效力障碍，转租期限亦不因超过原租赁合同期限而导致合同无效。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。本案即存在此情形，涉诉合同效力问题认定应适用民法典，为有效合同。二、郑鹏、王名扬损失问题。康建涛未经出租人同意将涉诉房屋二楼转租给郑鹏、王名扬，出租人发现后提出异议，导致转租合同无法继续履行，合同目的无法实现，该合同于郑鹏、王名扬搬离之日（2019年11月21日）即已解除，康建涛应承担违约责任。民法典第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，郑鹏、王名扬自2019年9月6日至2019年11月21日（共计77天）实际使用了涉诉房屋，该期间合同已履行完毕，不存在返还问题。经核算，此期间内租金为8,392元（40,000元÷367天×77天），取暖费为1,520元（3,000元÷152天×77天），隔断费为462元（2,200元÷367天×77天），合计10,374元。康建涛应返还郑鹏、王名扬自2019年11月22日至2020年9月6日期间租金31,608元（40,000元-8,392元）、取暖费1,480元（3,000元-1,520元）、隔断费1,738元（2,200元-462元）。康建涛另收取押金3,000元，押金系为保证合同顺利履行所设立的担保条款，应予全额退还。依照基本法理，保证金与定金并非同一概念，郑鹏、王名扬提出涉诉保证金实为定金性质，未提交证据，本院不予采纳。康建涛应退还款项合计37,826元。关于郑鹏、王名扬其他损失，二人主张装修费损失为3,000元，未提交证据，本院不予支持。二人主张牌匾制作损失为15,000元，所提交的证据为收据，不足以证实其实际支出，本院不予支持。该两项损失均可待证据充分后另行主张权利。郑鹏、王名扬放弃对王言言、张新花、王开明的诉讼请求，系依法处分民事权利及诉讼权利，本院予以准许。王言言、康建涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法律后果自负。康建涛在本案审理过程未发表任何意见，其在公安机关所提出的退款等具体处理意见，不能作为定案依据。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百一十七条、第七百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、郑鹏与康建涛签订的房屋租赁合同于2019年11月21日解除；二、康建涛于本判决发生法律效力后五日内返还郑鹏、王名扬租金等各项费用合计37,826元；三、驳回郑鹏、王名扬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费1,518元，减半收取计759元（郑鹏、王名扬已预交），由郑鹏、王名扬负担330元，由康建涛负担429元（于本判决生效后五日内给付郑鹏、王名扬）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 高 满二〇二一年三月十一日书记员 陈文佳附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。第七百一十七条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。第七百一十八条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第八条：民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。