广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0310民初182号原告：陈秋平，女，1989年10月22日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人：黄渤，广东顶泽律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司深圳分公司，住所深圳市福田区福田街道岗厦社区，统一社会信用代码×××。法定代表人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所西安经济技术开发区未央路，统一社会信用代码×××。法定代表人：张智军。原告陈秋平与被告城城不动产管理有限公司深圳分公司（以下简称城城深圳分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月11日依职权追加城城不动产管理有限公司作为本案被告，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。2021年3月8日，本院作出（2021）粤0310民初182号民事裁定书，本案转为简易程序审理。原告陈秋平及其委托诉讼代理人黄渤到庭参加诉讼；被告城城深圳分公司、城城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈秋平向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的《房屋托管合同》；2.请求判令城城深圳分公司支付2020年9月16日至2020年10月15日、2020年10月16日至2020年11月5日的租金4590元（人民币，下同；2700元＋2700元／月÷30天×21天＝4590元）；3.请求判令城城深圳分公司支付违约金8100元（2700元／月×3月＝8100元）；4.请求判令城城深圳分公司赔偿家电家具款3157元（1199元＋999元＋959元）；5.请求判令城城深圳分公司支付律师费7500元；6.请求城城深圳分公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年4月23日，陈秋平购买了位于深圳市坪山区房屋一套（房产证号：粤（2016）深圳市不动产权第×××号）。2020年5月9日，陈秋平与城城深圳分公司签订《房屋托管合同》，约定：陈秋平把位于深圳市坪山区的房屋托管给城城深圳分公司使用，该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目，委托其从房屋使用人收取租金，按本合同约定的按时支付给陈秋平；2.托管期自2020年5月16日至2023年5月15日止；3.本合同生效后三个工作日内支付押金，起租当月为空租期，次月底最后一天统一支付第二个月租金；4.月租金为2700元，付款周期为月付；5.城城深圳分公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，陈秋平有权单方解除合同，收回该房屋；7.如城城深圳分公司存在不支付或者不按照约定支付租金达30日，导致陈秋平单方解除合同、收回该房屋的，其应按3个月租金标准支付违约金。2020年5月11日，房屋使用人（次承租人）梁凯入住由城城深圳分公司托管出租的该房屋，并提出不需要使用原本在房屋内的电视机（1199元）、洗衣机（999元）、床（959元），城城深圳分公司未经陈秋平同意，于2020年5月11日从房屋内搬走了电视机、洗衣机、床，后丟失了该电视机、洗衣机、床。城城深圳分公司自2020年9月16日后不再向陈秋平支付租金，且房屋使用人（次承租人）梁凯有向其支付租金。由于城城深圳分公司已超过30天逾期没有支付租金，陈秋平于2020年11月5日向其发出《解除合同通知书》，并通过中国邮政邮寄，通知按照合同约定解除《房屋托管合同》并要求其支付拖欠的租金以及违约金、家具家电赔偿款，但邮寄的结果显示其已搬离且电话停机导致无法送达。现诉至法院，望判如所请。城城深圳分公司未提交书面答辩意见。城城公司于庭审结束后提交了书面答辩意见称，1.因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。答辩人与被答辩人签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。2.恳请法院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。答辩人与被答辩人签订《房屋托管合同》后，答辩人一直按照合同约定向被答辩人支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，答辩人经营出现困难，无法按照合同约定日期向被答辩人支付租金。在答辩人未按合同约定日期支付租金的情况下，被答辩人单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自被答辩人收回涉案房屋之日起，答辩人无需向被答辩人支付租金。由于答辩人经营异常无法核查被答辩人单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。3.被答辩人主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。被答辩人主张的违约金远高于答辩人违约给被答辩人造成的损失，加之受疫情影响，答辩人无力支付被答辩人高额违约金，恳请法院依法进行调整。经审理查明，2017年4月23日，陈秋平购买了位于深圳市坪山区房屋即涉案房屋，房产证号为粤（2016）深圳市不动产权第×××号。2019年2月，陈秋平陆续购买了价格分别为959元木床、1199元电视机、999元洗衣机，价格合计3157元，收货地址均为涉案房屋处。2020年5月9日，陈秋平作为甲方（托管方）与作为乙方的城城深圳分公司签订《房屋托管合同》，约定：甲方将坐落在深圳市坪山区的房屋托管给乙方，该房屋为2室1厅1卫1厨，房产证面积36.66平方米；甲方对该房屋享有所有权，甲方声明该房屋不存在托管、出租限制；该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目，托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务；经甲、乙双方协商，合同期内甲方不向乙方支付任何费用，托管服务费由乙方自行向房屋使用人收取托管服务费，托管期内，甲方委托乙方从房屋使用人收取租金，按本合同约定按时支付给甲方；托管期内，甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金，本合同托管期合计36个月，自2020年5月16日至2023年5月15日止，甲方实收租期33个月，空租期3个月，本合同生效日起，7日后为起租日；月租金为2700元，付款方式为月付，本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为押金，押金数额为2700元，合同期最后1个月乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金；本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付；甲方必须按照乙方要求配置家具家电，保证该房屋能达到正常使用的要求（详见附件三《房间配置参考表》），乙方在服务过程中针对甲方不符合配置标准家具家电的维修、保养及更换费用，在甲方同意的前提下，可以从租金中扣除；甲方向乙方支付1元／天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一租金中扣除；乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。陈秋平在甲方处签名，城城深圳分公司在乙方处盖公章。同日，陈秋平将涉案房屋交付给城城深圳分公司。2020年5月11日，案外人梁凯作为次承租人即房屋使用人入住涉案房屋，并提出不需要使用涉案房屋内的电视机、洗衣机、木床，城城深圳分公司从涉案房屋内搬走了上述物品。2020年5月13日，城城深圳分公司向陈秋平支付押金2700元。2020年7月1日，城城深圳分公司向陈秋平支付了2020年6月16日至2020年7月15日期间的租金2335元（扣除家电家具维修费365元）。2020年8月7日，城城深圳分公司向陈秋平支付了2020年7月16日至2020年8月15日期间的租金2700元。2020年9月5日，城城深圳分公司向陈秋平支付了2020年8月16日至2020年9月15日期间的租金2700元。2020年9月16日后城城深圳分公司不再向陈秋平支付租金。2020年11月5日，陈秋平向城城深圳分公司发出《解除合同通知书》，但因城城深圳分公司已搬离且电话停机导致无法送达。2020年11月6日，陈秋平与广东冠杰律师事务所签订委托代理合同，支付了代理费7500元。城城深圳分公司尚欠陈秋平租金4590元（2700元＋2700元÷30天×21天）。上述事实，有《深圳市房地产买卖合同》、订单详情截图、发票、《房屋托管合同》、客户回单、《解除合同通知书》、委托代理合同等证据及庭审笔录予以证明，足以认定。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。陈秋平与城城深圳分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。陈秋平已将涉案房屋交付给城城深圳分公司，城城深圳分公司应按约支付租金。现由于城城深圳分公司未向陈秋平支付租金，陈秋平收回涉案房屋，因城城深圳分公司的违约行为致使《房屋托管合同》的合同目的不能实现，根据《房屋托管合同》中“乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方原告有权单方解除合同，收回该房屋”之约定，陈秋平与城城深圳分公司之间的《房屋托管合同》可以解除。关于陈秋平要求解除其与城城深圳分公司之间的《房屋托管合同》的诉讼请求，因陈秋平发送的《解除合同通知书》并未到达城城深圳分公司，故本院认定陈秋平直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，本案的起诉状副本已送达至城城深圳分公司，故本院依法确认陈秋平与城城深圳分公司之间的《房屋托管合同》已解除。关于陈秋平要求城城公司支付租金4,590元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。关于陈秋平要求城城深圳分公司支付违约金8,100元诉讼请求，因违约金和押金不退还的约定均具有违约惩罚性质，本院将其一并认定为违约金，而双方约定的违约金过高,本院依法下调违约金至5,400元,因城城深圳分公司已向陈秋平支付过押金2,700元且该押金尚未退还,故城城深圳分公司仍需向陈秋平支付违约金2,700元(5,400元-2,700元)。关于陈秋平要求城城深圳分公司赔偿家电款3,157元的诉讼请求，因家电产品系日常用品存在折旧，故本院酌情支持2,000元。关于陈秋平要求城城深圳分公司支付律师费7,500元，因不符合双方的约定，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”以及《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，城城深圳分公司的民事责任应由城城公司承担。城城公司、城城深圳分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席判决。对于本案需要说明的是，因本案在转为简易程序前已经开庭审理，且双方当事人均同意不再开庭审理，故本院未组织双方再次开庭审理。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、判令原告陈秋平与被告城城不动产管理有限公司深圳分公司签订的《房屋托管合同》已解除；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈秋平支付租金4,590元、支付违约金2,700元、赔偿家电款2,000元，合计9,290元；三、驳回原告陈秋平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费191.84元（原告已预交），由被告城城不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  邱艳红二〇二一年三月三十一日书记员  黄淑惠