包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）内0204民初90号 原告：包头市卓尔人力资源服务有限公司。 法定代表人：李玉珉。 委托诉讼代理人：李林，公司法务。 被告：吕润玲，女，1973号5月8日出生，现住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：邢炀，北京市盈科（包头）律师事务所律师。 被告：张厚勇，男，1972年3月16日出生，现住内蒙古自治区包头市。 被告：郭佳佳，男，1987年12月18日出生，现住内蒙古自治区包头市。 被告：包头市联邦置业有限责任公司。 法定代表人：武钰。 委托诉讼代理人：程丹。 委托诉讼代理人：王文彪。 原告包头市卓尔人力资源服务有限公司（以下简称卓尔公司）与被告吕润玲、张厚勇、郭佳佳、包头市联邦置业有限责任公司（以下简称联邦置业公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告卓尔公司的委托诉讼代理人李林，被告吕润玲及其委托诉讼代理人邢炀，张厚勇、郭佳佳、联邦置业公司的委托诉讼代理人王文彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卓尔公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告房屋交易行为无效；2、请求法院依法判决被告吕润玲、张厚勇夫妇赔偿私自变卖卓尔公司顶账房造成的财产损失，售房款605000-已付房款125000=480000元；3、请求法院依法判决被告吕润玲、张厚勇夫妇向原告卓尔公司支付（1）2014年5月10日至2015年12月28日未付房款505000元利息24326.43元（利率6%）。（2）2015年12月29日至2017年1月13日未付房款490000元利息16592.54（利率5.7%）。（3）2017年1月14日至2020年12月17日未付房款480000元利息48508.72元（利率4.9%）。利息合计89427.69元。以上均按银行同期贷款利率计算；4、请求依法判决郭佳佳、联邦置业公司对吕润玲、张厚勇侵权处置xxxx房屋的行为和造成的经济损失赔偿承担连带责任。原告卓尔公司当庭明确第1项诉讼请求为:被告吕润玲与被告郭佳佳之间买卖位于xxxxxx房屋行为无效。事实和理由：2013年9月，原告卓尔公司与内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司签订《居然青年城二期单元门购销合同》、《居然青年城二期防盗门、防火门购销合同》各一份，合同金额分别为贰拾壹万元整、贰佰玖拾万零玖佰柒拾贰元整。在结算过程中，内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司向原告卓尔公司顶账位于XXX商品房一套，顶账房价格488772元。被告吕润玲于2012年入职公司，期间负责公司与内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司的具体业务。在已知该业务双方有顶账意向时，被告吕润玲以其公司员工的身份向公司表示愿意以顶账房价格购买公司顶账房。经协商达成口头协议，先付10万元房款，其余房款可分期支付。被告吕润玲夫妇于2014年5月10日向原告卓尔公司交付房款10万元，原告卓尔公司同意顶账房挂在被告吕润玲名下以合理避税。期间被告吕润玲夫妇于2015年12月29日和2017年1月14日分别向原告卓尔公司支付房款15000元及10000元后，再未向原告卓尔公司支付房款。2018年8月4日，被告吕润玲丈夫张厚勇入职和原告卓尔公司为同一法人的包头市包供成套电气设备有限责任公司工作（以下简称包供成套）。被告夫妻二人和女儿一直在顶账房室内居住生活，原告卓尔公司每年都有相关人员向被告吕润玲催收房款，被告吕润玲均以家庭经济困难，孩子上学等理由推脱。除顶账房收据原件交由原告卓尔公司财务做账保管外，顶账房顶账协议原件等被告吕润至今未交回原告卓尔公司。2019年6月20日，被告吕润玲请假回家看病，2019年11月24日其丈夫张厚勇也请假回家。2020年元月20日原告卓尔公司联系被告吕润玲夫妇，电话通知让被告夫妇到卓尔公司交房款，被告以身体有病，刚从外地看病回家，马上过春节等理由拒绝到卓尔公司。原告卓尔公司当天以书面形式向被告吕润玲发出《告知书》,其中两张贴在防盗门上，一张贴在入户防盗门上。2020年2月17日原告卓尔公司电话通知被告交付房款，被告均不配合处理此事。直到2020年3月7日见到购房者郭佳佳，原告卓尔公司这才知道自己的顶账房在完全不知情的情况下，由被告吕润玲夫妇委托联邦置业公司把该房以605000元的价格出售给郭佳佳。原告卓尔公司通过向开发商了解得知，被告吕润玲明知顶账房收据原件存于原告卓尔公司财务，却故意隐瞒事实真相，于2019年11月21日向居然房地产售楼部出具“原件丢失，找回作废”的所谓遗失声明和“变更(更名)承诺书”。被告吕润玲张厚勇夫妇在收到605000元售房款长达一年的时间内没有向卓尔公司支付过任何款项。根据合同法和物权法的相关规定，原告已向被告移交了房屋，而被告并没有完全履行向原告支付房款的义务，那么没有完成支付义务的被告对房屋是不拥有物权的，也就不能够随意的处置房产。而被告无视法律和口头合同约定，单方处置了争议房产,而且在交易后的近一年时间内不履行向原告支付房款的义务。所以原告请求法院认定被告交易行为无效，交易行为产生的房屋溢价部分也理所当然的应该返还给原告卓尔公司。吕润玲、张厚勇通过联邦置业公司与购房人郭佳佳进行房屋交易时，联邦置业公司和郭佳佳明知交易的房屋系顶账房，却没有审验顶账房的相关合同手续及该房的来龙去脉等，联邦置业公司和郭佳佳没有尽到注意和审查义务，给原告卓尔公司造成重大经济损失。故恳请法院依法判决联邦置业和郭佳佳对吕润玲、张厚勇侵权处置顶账房的行为和给原告卓尔公司造成的经济损失赔偿承担连带责任。综上，为维护原告的合法权益，诉至本院，请求判如所请。 被告吕润玲辩称，1、请求法院依法判决答辩人与被告郭佳佳房屋交易行为有效。(1)被答辩人诉称答辩人私自变卖被答辩人所有的房屋,我方认为没有任何法律根据，因为答辩人与被答辩人没有形成有效的口头或书面房屋买卖合同，且该房屋的所有权在法律上已经归答辩人所有，答辩人拥有该房屋的所有权。因为被答辩人提供的证据《房源确认单》与《内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司居然青年城专用收据》完全可以证明该房屋所有权已经归答辩人所有。因此根据《民法典》第二百四十条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。答辩人对该房屋有权处分。(2)因为本案是赠与合同，而且，答辩人与被答辩人没有形成任何口头或书面的买卖合同。本案应适用《中华人民共和国民法典》第六百五十七条规定。在2013年3月30日，本案答辩人被包头市包供成套电气设备有限责任公司总经理(即本案的被答辩人)任命为包头市包供成套电气设备有限责任公司经营部负责人。本案答辩人在任职期间积极工作，独自一人为公司办理了输变电专业承包的施工资质、安全生产许可证资质，为被答辩人节省了约60万元的公司经费(该房屋在2014年5月17日出具的收据价格为488772元)。为表彰答辩人吕润玲优秀业绩，无偿赠与其一套房屋。本案中，答辩人已经在事实上和法律上接受赠与，赠与合同成立并生效。因此，答辩人拥有了房屋的所有权。2、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条，下列事实，当事人无须举证证明：……(二)众所周知的事实；(四)根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实……被答辩人为总经理、法定代表人，根据已知的事实和日常生活经验法则推定应当具有赠与的能力和法律的基本认识。如果被答辩人不愿意将房屋赠与给答辩人，答辩人怎么能在只补偿125000元的情况下就能长期占有该房屋呢。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第二款、第四款，可以推定出另一个事实，在2014年，本案包头市包供成套电气设备有限责任公司总经理(即本案的被答辩人)的真实意思是赠与一套房屋给答辩人，答辩人也接受了，承诺了，因此答辩人拥有了该房屋的所有权。3、答辩人出于感激，分别三次补偿被答辩人共计十二万五千元。4、答辩人请求法院依法判决驳回原告诉讼请求1、2、3、4项。根据《民法典》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。根据民法典法律条文本案被答辩人的诉讼请求已经经过了诉讼时效，胜诉权已经丧失，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 被告张厚勇辩称，1、被答辩人李玉珉于2014年赠与我妻子吕润玲房屋一套,故我对于该房屋享有所有权。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。故我出卖房屋的行为为有权处分，没有造成被答辩人的财产损失。2、李玉珉请求我向卓尔公司支付未付房款利息。李玉珉于2014年赠与我妻子吕润玲案涉房屋，不存在房屋尾款未付的情况，故也不存在未付房款利息的情况。因此请求人民法院在查清事实的基础上，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益不受侵害。 被告郭佳佳辩称，不同意原告的诉讼请求，案涉房屋登记在被告吕润玲名下，吕润玲与郭佳佳之间属于正常房屋买卖，原告与吕润玲之间的债务纠纷与案涉房屋买卖无关。 被告联邦置业公司辩称，不认可原告的诉讼请求，案涉房屋登记在被告吕润玲名下，吕润玲与郭佳佳之间属于正常房屋买卖，原告与吕润玲之间的债务纠纷与案涉房屋买卖无关。 经审理查明，2016年11月18日，包头市卓尔综合服务有限公司更名为包头市卓尔人力资源服务有限公司。包头市包供成套电气设备有限责任公司与包头市卓尔人力资源服务有限公司的法定代表人均为李玉珉。 包头卓尔综合服务有限公司承包了内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司所开发的“居然青年城二期入户防盗门工程”。2014年5月4日，经双方协商，内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司向包头卓尔综合服务有限公司提供房屋一套抵顶工程款，总价款为488772元。2014年5月17日，内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司出具收款收据一张，显示：用户名称为吕润玲，房号14#-1103，收款方式：顶账（现），人民币488772元（顶账487128元，补交1644元）。2014年5月17日，吕润玲取得上述房屋的钥匙并进行占有。 2014年5月10日，吕润玲支付给卓尔人力公司法定代表人李玉珉100000元；2015年12月29日，吕润玲支付给卓尔人力公司法定代表人李玉珉15000元，包头市包供成套电气设备有限责任公司就上述两笔款项分别向吕润玲出具收款收据。2017年1月14日，吕润玲支付给卓尔人力公司法定代表人李玉珉10000元。上述款项共计125000元。 庭审中，吕润玲称，其于2013年为包头市包供成套电气设备有限责任公司办理两套资质，一套是输变电专业承包叁级资质，一套是安全生产许可证，共为包头市包供成套电气设备有限责任公司节省委托费用600000元左右，2014年，包头市包供成套电气设备有限责任公司法定代表人李玉珉为表感谢，将位于XXX房屋一套赠与吕润玲，吕润玲认为房屋价值较大，于2014年5月10日、2015年12月29日、2017年1月14日将共计125000元交付给李玉珉作为补偿。吕润玲称双方未签订赠与合同，是口头协议，吕润玲未就上述事实举证。卓尔公司对此不予认可，称案涉房屋系内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司顶账给卓尔公司，吕润玲从卓尔公司购买了案涉房屋，双方未签订书面买卖合同，为口头协议，且吕润玲分别于2014年5月10日、2015年12月29日、2017年1月14日陆续支付125000元房款，卓尔公司向吕润玲主张过剩余购房款，吕润玲均以各种理由拒绝支付。 另查明，2019年11月18日，吕润玲通过联邦置业公司将XXX房屋出售给郭佳佳，三方签订了《房屋买卖（置换）合同》，房款总价610000元，郭佳佳已支付。吕润玲与郭佳佳在内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司售楼部进行了更名，郭佳佳购买上述房屋之后办理了网签登记。联邦置业公司、郭佳佳当庭表示对案涉房屋的纠纷不清楚，根据吕润玲提交的2014年5月17日房屋缴费票据上载明用户名是吕润玲，且交易之前去售楼部核实了案涉房屋的信息，双方之间可以进行正常的房屋买卖。 还查明，吕润玲与张厚勇系夫妻关系，吕润玲于2011年3月至2016年12月在包头市包供成套电气设备有限责任公司工作，张厚勇于2018年在包头市包供成套电气设备有限责任公司工作。 以上事实，有原告提交的包头卓尔综合服务有限公司与内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司签订的《顶房协议》、内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司于2014年5月17日出具的收据一张、包头市包供成套电气设备有限责任公司分别于2014年5月10日，2015年12月29日给吕润玲出具的收款收据等书面证据及原、被告庭审陈述在案佐证。 本院认为，本案争议焦点为吕润玲取得案涉房屋是通过赠与取得还是买卖取得。双方对于XXX室系内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司抵顶给卓尔公司的顶账房的事实均无异议，本院予以确认。吕润玲辩解称案涉房屋是包头市包供成套电气设备有限责任公司法定代表人李玉珉因为吕润玲为公司办理了两套资质节省了委托费用，出于感谢将位于XXX房屋一套赠与吕润玲，吕润玲认为房屋价值过高，后于2014年5月10日、2015年12月29日、2017年1月14日陆续支付李玉珉补偿款125000元。吕润玲未提供赠与的相关证据，且其陈述的向李玉珉支付补偿款125000元亦不符合交易习惯，本院对于XXX吕润玲的上述辩解意见不予采信。吕润玲系包头市包供成套电气设备有限责任公司职工，2014年5月17日，内蒙古居然房地产开发（集团）有限公司售楼部将案涉房屋登记在吕润玲名下，吕润玲取得该房屋的钥匙并进行占有，且吕润玲先后向公司法定代表人李玉珉支付125000元，足以认定吕润玲从卓尔公司购买了XXX房屋，卓尔公司与吕润玲之间存在房屋买卖合同关系。吕润玲基于买卖享有对案涉房屋的所有权，有权处分该房屋，吕润玲将该房屋出售给郭佳佳的房屋买卖行为，符合法律规定，应为有效。故卓尔公司主张吕润玲与郭佳佳之间买卖位于XXX行为无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。卓尔公司的其他赔偿请求，无事实及法律依据，本院均不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下: 驳回原告包头市卓尔人力资源服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费4747元(原告已预交)，由原告包头市卓尔人力资源服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。 审判员 杨 惠 二〇二一年三月十六日 书记员 张真彦 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。