四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11658号 上诉人（原审原告）：四川源汇工程咨询有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市高新区天府三街218号2栋20层2018室。 法定代表人：牛星钢，执行董事。 委托诉讼代理人：来建林，四川炜烨律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都万辰房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市新津县花源镇龙祥二街1号。 法定代表人：赵剑仑，董事长。 委托诉讼代理人：陶江龙，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：田强，四川桦润律师事务所律师。 上诉人四川源汇工程咨询有限公司（以下简称源汇咨询公司）因与上诉人成都万辰房地产开发有限公司（以下简称万辰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2020）川0132民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人源汇咨询公司的法定代表人牛星钢、委托诉讼代理人来建林，上诉人万辰房产公司的委托诉讼代理人田强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 源汇咨询公司上诉请求：1.撤销新津县人民法院（2020）川0132民初654号民事判决书；2.改判支持源汇咨询公司一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由万辰房产公司承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。1.交付房屋没有对应水表、电表的事实没有认定。三套房屋没有水表，用水需从宾馆水表使用的事实，万辰房产公司予以认可。万辰房产公司曾将案涉房屋作为售楼部使用，与宾馆共用水表，但万辰房产公司未对源汇咨询公司如实说明。房屋交付后，原水表改为宾馆专用水表，供水户头改为宾馆，案涉房屋无水可用，不能达到商铺开业经营的目的。源汇咨询公司在2020年1月6日申请开通用水，直到提起上诉之日商铺依然没有安装水表。因此，房屋达到交付条件的日期为2020年1月6日。关于电表。案涉房屋交付时未交付电表。交付前有一只电表供售楼部使用，万辰房产公司没有对电表未入户进行说明，也没有交付供电部门户头及电卡。交房时，仅交付其中一个商铺的电表电卡，导致该套商业用房无法正常使用。在源汇咨询公司多次催促下，万辰房产公司于2019年12月将电表交付，但这套商业用房不通电，经检查，该表需重新布线，方可独立用电，万辰房产公司亦认可。2.实际交付日认定错误。案涉合同约定水、电设施未达交付条件视为逾期交付，故实际交付时间为2020年1月6日。一审判决以通水、通电等同于房屋具有水、电设施。交房时源汇咨询公司提出存放于案涉商铺后墙外的建筑垃圾堆导致排水不畅进行处理，万辰房产公司不予理会。源汇咨询公司于2019年11月26日致函于万辰房产公司，要求对案涉房屋所在商业体消防通道、后墙外建渣、水、电、气表进行整改，万辰房产公司仅对建筑垃圾进行了简单的清理。源汇咨询公司找人施工清运后墙外建渣和疏通室外排水，支付费用25364.6元。而一审判决未认定该事实。 二、一审适用法律错误。一审判决未支持万辰房产公司应当承担2019年7月17日至2020年1月6日期间的违约金错误。按照案涉合同第十一条约定，万辰房产公司应当承担逾期交付期间的违约责任，并按照约定承担违约金。《万辰乐居认购协议书》约定：逾期交付，每月租金损失按照20000元计算。虽然该协议书已失效，但是，源汇咨询公司在违约金不足以弥补损失的情形下，有权要求万辰房产公司承担赔偿责任。虽然万辰房产公司对建筑垃圾进行了一定的清理，但是并未达到排险和设置排水沟的要求，故整改排险的施工费用应当得到支持。合同约定交付条件包括水、电设施齐全，但交付未达约定标准，万辰房产公司应当安装水表及承担费用。 万辰房产公司辩称，对源汇咨询公司的上诉请求、事实及理由不予认可。首先，源汇咨询公司一直主张水表、电表的问题，一审查明，源汇咨询公司在购买案涉房屋时已清楚现状，且对房屋的结构各方面进行充分了解。第二，实际上水电、电表在万辰房产公司销售给源汇咨询公司后，万辰房产公司没有能力进行变更，只能由业主自行变更。第三，对于实际交房的日期，一审法院认定实际交房时间为2019年7月17日有误，实际交房时间应是2019年6月5日，具体理由万辰房产公司在上诉意见中予以说明。对于逾期交房的损失，该损失的依据是建立在认购协议书，而认购协议书在双方签定商品房买卖合同现售的时候就已经失效，按照商品房买卖合同承担逾期交房的违约责任已达到其损失的认定标准。第四，源汇咨询公司提出的建筑垃圾清理和排水的事实及相关费用的问题，一审中已进行认定。且源汇咨询公司提交的建设工程施工合同是对于其后花园的改造工程，与万辰房产公司无关，因此其支付的25000余元的费用不能要求万辰房产公司承担。 万辰房产公司上诉请求：1.撤销原判决书第一项；并依法改判逾期交房时间算至2019年6月5日，逾期交房的时间为47天。事实及理由：一、关于交房时间，源汇咨询公司收房时间为2019年6月5日，而非2019年7月17日。万辰房产公司提交的《交房手续书》以及源汇咨询公司于2019年6月6日出具的《万辰乐居收房意见》，源汇咨询公司于2019年6月5日领取了《交房手续书》，并于次日出具收房意见，均能表明源汇咨询公司己于2019年6月5日在万辰房产公司处收房，2019年7月17日是源汇咨询公司办理相关物业手续的时间而非实际交房时间。若认定上述办理物业时间为交房时间，将加重开发商的责任，因为办理物业的时间由业主决定，而非开发商所能左右。 源汇咨询公司辩称，万辰房产公司的上诉请求不能成立，主要理由如下：第一，关于交房时间的问题，合同约定的交房时间、交接过程中发现交付未达到的情况下是否视为交付的约定。2019年7月17日，源汇咨询公司从物业处领取钥匙，缴纳物业管理费，该事实一审已调查清楚，这一天产生了双方交接的问题。但该时间并不等同于违约交房的时间，按照合同第十一条供水、供电、供暖、燃气等约定，约定了以上设施中第1、2、3、4项约定交付时未达到交付条件的，出卖人按第三条承担逾期交付责任。源汇咨询公司领取钥匙、向物业缴纳物业管理费并不等同于万辰房产公司不承担逾期交付的责任。一审法院认定2019年7月17日是双方交接的时间，并不等同于违约时间应计算至2020年1月6日。第二，万辰房产公司依据收房意见证明交房时间是2019年6月5日没有事实和法律依据。一审中，万辰房产公司出具了该证据，但该收房意见上没有源汇咨询公司的签字。在2019年6月5日之前房屋未达到交付条件，源汇咨询公司反复要求万辰房产公司完成修复义务。万辰房产公司依据所谓的收房意见就能证明交房达到条件、交房未违约不能成立。第三，万辰房产公司认为交付时水表、电表的问题不是其责任。2019年7月17日交房时源汇咨询公司到物管公司拿到案涉房屋钥匙才全面了解房屋情况，源汇咨询公司收房时发现房屋存在很多问题，所以没有在收房意见上签意见，合同约定商品房应有独立的水表、电表，实际上，房屋内没有水表、电表。万辰房产公司只给了源汇咨询公司一张电卡。 源汇咨询公司向一审法院起诉请求：1.请求判令万辰房产公司承担逾期交房违约金137158元（211.664元×3×216日，计算至2020年1月6日）；2.请求判令万辰房产公司承担逾期交房损失144000元（20000元×7.2月，计算至2020年1月6日）；3.请求判令万辰房产公司承担因交付不符约定，源汇咨询公司支出的工程价款25364元；4.请求判令万辰房产公司安装水表并承担所有费用；5.诉讼费由万辰房产公司承担。 一审法院认定事实：源汇咨询公司作为乙方和买受人分别于2018年11月9日、2018年12月12日与万辰房产公司作为甲方和出卖人签订《万辰·乐居认购协议书》《四川省商品房买卖合同（现售）》。《万辰·乐居认购协议书》约定，源汇咨询公司购买万辰房产公司开发的位于四川省新津县××镇××道××号××栋××号商品房（建筑面积223.26平方米，总价款2116640元），协议书第二条约定，甲方于2019年5月31日前交付乙方使用，如逾期交付每月按2000元支付乙方租金。第八条约定，本协议在甲乙双方签订《商品房买卖合同》后即自动失效，由甲方收回。 《四川省商品房买卖合同（现售）》载明：“第十一条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用……如果在约定期限内，基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任。”“第十二条交付时间和手续（一）出卖人在2019年5月31日前向买受人交付该商品房。”“第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.按照逾期时间分段处理（不作累加）（1）逾期不超过60日（含60日），自本合同第十条及附件规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”合同签订后，源汇咨询公司通过分期付款的方式于2018年12月19日前向万辰房产公司支付了上述房屋的全部购房款2116640元。 万辰房产公司交房手续书载明，源汇咨询公司已于2019年6月5日进行入住资格审查、缴纳产权办理资料、付清入住前楼款及产权办理费用等程序，2019年7月17日进行付清各项物业费用、办理入住手续、入住收楼完毕等程序。 一审法院另查明，源汇咨询公司于2019年6月6日向万辰房产公司出具《收房意见》，载明：“……3.现有门锁、钥匙配套交付，窗户正常开启、关闭，更换一楼破损玻璃。4.复原房屋两边石材街面，填补原水景池，修复现街面用花岗岩石铺平。东侧现塑胶防腐木地板已严重破损，应予拆除。与两边街面一个平面用花岗岩石铺平。” 一审法院认为，一、万辰房产公司是否违约交房以及违约交房时间。源汇咨询公司与万辰房产公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》系双方当事人真实意思表示，未违反我国法律法规的强制性规定，内容合法有效。买卖合同第十二条规定万辰房产公司应于2019年5月31日前交付商品房，而万辰房产公司提交的证据能够证明案涉商品房实际交付时间为2019年7月17日，按照买卖合同第十三条第二项规定，万辰房产公司应承担按日万分之二计算违约金。对源汇咨询公司要求万辰房产公司支付2019年7月18日至2020年1月6日违约金的问题，因双方一致陈述案涉商品房能够供水、供电，且在源汇咨询公司向万辰房产公司出具的《收房意见》上也未明确提出缺少供水、排水配套设施的相关整改意见，故万辰房产公司不应当承担2019年7月18日至2020年1月6日期间的违约交房责任。经计算2019年6月1日至2019年7月17日的违约期共计48天，按照日万分之二计算该段期间的违约金为20319.74元，故对源汇咨询公司要求万辰房产公司承担20319.74元违约金的范围内予以支持，对超出的部分一审法院不予支持；二、关于是否支付逾期交房损失的问题。《万辰·乐居认购协议书》虽然约定逾期交付每月按20000元支付租金，但在第八条规定双方签订买卖合同后该协议自动失效，因双方已签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，按照认购协议书的约定该协议书已经失效，故源汇咨询公司要求万辰房产公司按照认购协议书约定的计算方式承担逾期交房损失的理由不能成立，一审法院不予支持；三、关于万辰房产公司是否承担案涉商品房后花园改造费用的问题。虽然源汇咨询公司陈述收房后向万辰房产公司提出过案涉商品房后墙有建渣的问题，但源汇咨询公司又陈述该问题已由万辰房产公司对建渣进行了一定清理。源汇咨询公司主张万辰房产公司未设置排水沟，违反合同约定，进而主张要求支付修建排水沟工程的费用，因双方签订的商品房买卖合同未对后墙是否设置排水沟进行约定，源汇咨询公司现以万辰房产公司违约为由要求万辰房产公司承担案涉商品房后花园改造产生的25364元等费用的理由不能成立，一审法院不予支持；四、关于万辰房产公司是否应当按照合同约定在案涉商品房内安装水表及承担费用的问题。一审庭审中，双方一致认可案涉商铺交付时能够供水、排水，故万辰房产公司交付的案涉商铺已经达到了合同约定基础设施、设备的交付条件，对该项请求一审法院不予支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、万辰房产公司在判决生效之日起十日内向源汇咨询公司支付逾期交房违约金20319.74元；二、驳回源汇咨询公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2949元（已减半），由万辰房产公司负担195元，源汇咨询公司负担2754元。 二审中，源汇咨询公司向本院提交以下证据：证据1：配电箱照片、电卡照片、办卡的情况说明、两张照片（电路铺设的电沟）。拟证明：原来交付房屋时万辰房产公司未按约定一户一表进行交付。交付房屋时三个商铺是一个电表，现在源汇咨询公司另行开通了两个电表，现在是三个商铺三个电表三个电卡。证据2：3张照片。拟证明：原来交付房屋时没有三只水表的事实，直接证明源汇咨询公司自行安装一只水表的过程。同时也证明外墙面的建筑垃圾被清运后源汇咨询公司新建排水沟的事实。 万辰房产公司质证认为，对证据1的形成时间无法确定，且已过举证期限，对该组证据的三性均不予认可。对证据2的三性均不予认可，照片无法确认形成时间。 本院经审查认为，对上述证据的采信将结合本案其他查明事实及在案证据综合予以认定。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 二审另查明，《商品房买卖合同》第十条商品房交付条件。该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告书。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》。 第十二条交付时间和手续：3.查验商品房后，双方应当签署商品房交接单……。 2021年3月8日，本院组织当事人双方就三间商铺水表、电表的安装及后花园改造的情况进行了现场勘验，后花园改造的现场是：从三间商铺的后墙向外展开，长约10米，宽约4米，从地平面向下挖深约20厘米，底面积约40平方米的场地。 二审中双方确认三间商铺已安装的一只水表、一只电表均安装在本案案涉105号商铺内。源汇咨询公司不再主张“请求判令万辰房产公司安装水表并承担所有费用”。 本院认为，根据源汇咨询公司及万辰房产公司的上诉请求及双方的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院认定的万辰房产公司逾期交房时间是否正确；源汇咨询公司诉请万辰房产公司承担逾期交房损失是否成立；源汇咨询公司诉请万辰房产公司向其支付工程价款是否成立。 本院认为，源汇咨询公司与万辰房产公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按约定履行各自的义务。 关于第一个争议焦点。本案中双方当事人对逾期交房事实均予认可，但双方当事人对一审判决认定的逾期交房时间均提出了异议。本案中，源汇咨询公司已于2019年6月5日进行入住资格审查、缴纳产权办理资料、付清入住前楼款及产权办理费用等程序，并于2019年6月6日向出具《万辰乐居收房意见》均未涉及供水、供电的情况。根据案涉《四川省商品房买卖合同》第十条商品房交付条件系商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告书。案涉房屋经源汇咨询公司验收后，于2019年7月17日办理了房屋交接手续，在办理交接手续时已经符合合同约定的房屋交付条件，源汇咨询公司于本案诉讼中提出的应当视为房屋逾期交付的基础事实均不是合同约定的交付房屋的条件，而是涉及到配套设施等的交付条件问题，且源汇咨询公司收房后一直占有使用案涉房屋，案涉房屋的供水、供电正常，并未存在导致严重影响案涉房屋使用的情形。故源汇咨询公司据此主张案涉房屋未达到交付条件的理由不能成立，本院不予采纳。因万辰房产公司未能在合同约定的2019年5月31日前交付房屋，构成违约，其应承担逾期交房责任。一审法院认定万辰房产公司逾期交付房屋的时间为2019年6月1日至2019年7月17日正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。首先，双方当事人签订《四川省商品房买卖合同》后，该合同已经成为当事人权利义务的依据，源汇咨询公司再以案涉认购书主张逾期交房损失缺乏合同依据。其次，案涉逾期交房违约金的计算标准为日万分之二，源汇咨询公司并未举证证明该违约金标准过分低于其因逾期收房遭受的损失，且逾期交房违约金足以弥补因万辰房产公司逾期交房给源汇咨询公司造成的损失，故本院对其该诉讼请求不予支持。 关于第三个争议焦点。根据本案查明的事实，源汇咨询公司向万辰房产公司提出三间商铺后墙有建渣，存在排水障碍及后墙渗水的问题后，万辰房产公司对建渣已进行了一定清理。此后，源汇咨询公司又自行对三间商铺所对应的后花园进行改造，产生了费用，因此，要求万辰房产公司承担该费用。本院认为，从现场勘验的情况看，源汇咨询公司自行改造后花园的现场为长约10米，宽约4米，从地平面向下挖深约20厘米，底面积约40平方米的场地，与其所主张排水、防渗水的用途不符。且案涉《商品房买卖合同》并未约定对商铺后墙设置排水沟。故源汇咨询公司要求万辰房产公司承担案涉房屋后花园改造的费用无事实与法律依据，一审法院对源汇咨询公司的该诉请不予支持正确，本院予以维持。 综上，源汇咨询公司、万辰房产公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6288元，由四川源汇工程咨询有限公司负担5898元，由成都万辰房地产开发有限公司负担390元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二一年三月十五日 书记员  夏玉荣