重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0106民初20320号 原告：重庆金麟物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。 被告：戴文秀，女，1955年9月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆金麟物业管理有限公司与被告戴文秀物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆金麟物业管理有限公司的委托诉讼代理人谭丽、陈龙飞，被告戴文秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 重庆金麟物业管理有限公司向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付2018年1月1日至2020年6月30日止（30个月）的物业管理费2427元（0.8/平方米×101.13平方米=80.9元，80.9元×30个月=2427元）；2018年1月1日至2020年6月30日（30个月）公共能耗费300元（10元/户×30个月=300元），物业管理费、公共能耗给共计2727元及滞纳金，滞纳金均以每月欠交的物业管理费80.9元为基数，从次月1日起开始计算至该月物管费交清之日止。其中2018年1月1日至2019年7月30日之间滞纳金按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月1日至2020年6月30日期间的滞纳金以每月欠付的物业管理费80.9元为基数，按2020年10月份公布的一年期LPR计算。2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：被告入住重庆市沙坪坝区天梨路212号30-3（建筑面积101.13平方米），并与原告签订了《前期物业管理服务协议》。协议签订后，原告为被告等小区业主提供了物业服务，但被告自2018年1月起未按约缴纳物业管理费及公共能耗费。经原告多次催收未果，现为维护原告合法权益，特起诉至法院。 被告戴文秀辩称，因为楼上一户的房屋漏水，楼上一直也没有整改完毕，物管一直在协调，等物管协调好了我再交物管费。 本院经审理认定事实如下： 被告戴文秀系沙坪坝区房屋的权利人，该房屋建筑面积为101.13平方米。 2011年4月2日，重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司（甲方）与重庆金麟物业管理有限公司（乙方，本案原告）签订了《梨树湾国际温泉城还建房前期物业服务合同》，合同约定的物业名称为梨树湾国际温泉城还建房，坐落位置为重庆市沙坪坝区梨树湾。合同约定乙方提供的公共性物业服务主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理等。物业服务费按照住宅1.00元/月·平方米（含电梯费，其中1-2层不含电梯费0.7元/月·平方米）收取，公共能耗费向业主分摊计收。物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在乙方收费通知书规定时间内履行交纳义务。本合同期限为三年，自温泉城还建房接房之日起至三年后止，合同到期，业主委员会未成立，甲、乙双方没有异议，则合同继续有效。 2011年4月8日，重庆市沙坪坝区房屋管理局就上述前期物业服务合同出具《前期物业服务合同备案证明》。 2012年5月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定的物业名称为映泉花园，被告的房屋坐落位置为4-30楼3号，建筑面积101.13平方米。同时约定物业服务费根据房屋的建筑面积计算，按照住宅1.00元/月·平方米收取，公共能耗费按照10元/户·月收取，乙方应于每月15日之前主动到甲方处缴清当月应缴纳的各项费用。合同还约定了对乙方所欠物业服务费，甲方有权要求被告补交并从逾期之日按每日千分之三的标准收取滞纳金。 同日，被告从原告处领取了《临时管理规约》、《物业服务协议》以及防盗门钥匙等物品，并在业主接房装修资料签收表上签字。 2019年6月14日，重庆市沙坪坝区人民政府覃家岗街道办事处出具《业主委员会备案证明》，该证明载明：“项目名称：重庆市沙坪坝区映泉花园小区，业主委员会名称：重庆市沙坪坝区映泉花园小区业主委员会。”后，原告与重庆市沙坪坝区映泉花园小区业主委员会签订《映泉花园小区物业服务委托合同》，该合同约定：合同约定的物业名称为映泉花园住宅小区，坐落位置为重庆市沙坪坝区。合同约定乙方提供的公共性物业服务主要包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理等。物业服务费按照住宅0.80元/月·平方米（含电梯费）收取，公共能耗费按照每月10元整的方式向业主计收。物业管理服务费按月交纳，业主应在每月15-25日按时交纳当月的物业服务费及公共能耗费，未按时交纳违约金从次月1日起计算，从逾期之日起按每日千分之二的标准收取。本合同期限为三年，自2019年8月20日至2022年8月19日。 原告通过在被告涉案房屋门上张贴催费通知的形式对被告进行过物业费和公共能耗费的催收，庭审中被告认可的确看见了原告分别于2019年12月1日（催收2018年1月至2019年12月期间的费用）、2020年7月1日（催收2018年1月至2020年7月期间的费用）张贴的催费通知。 庭审中，原告陈述前期物业服务合同期间因存在政府补贴，故物业服务费的标准为0.80元/月·平方米（含电梯费）。被告陈述对原告诉请金额无异议。 原被告双方争议较大，经本院调解未果。 上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的档案调查结果、《梨树湾国际温泉城还建房前期物业服务合同》《前期物业服务合同备案证明》《前期物业服务协议》《映泉花园小区物业服务委托合同》、业主资料签收表、《业主委员会备案证明》、催费通知及张贴通知的照片、欠费明细等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主仅以未接受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告与重庆迈瑞城市建设投资有限责任公司签订了《梨树湾国际温泉城还建房前期物业服务合同》，原告与被告签订《前期物业服务协议》、原告与案涉小区的业主委员会签订《映泉花园小区物业服务委托合同》，且原告依据上述合同为包括被告房屋在内的案涉小区提供了物业管理和服务，故上述合同应属合法有效，原被告均应受上述合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。前述合同约定了物业费及公共能耗费的标准及交纳时间。按照法律规定和协议约定，被告应当按约按月向原告交纳物业费和公共能耗费。原告提供了物业服务，被告作为业主应支付物业费等费用。被告辩称因楼上住户房屋漏水没有整改完毕，原告在协调，但需要等协调好以后再交物业费，本院认为被告的抗辩不成立，故对其抗辩意见不予采信。被告应当向原告缴纳2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业费2427元（0.8元/平方米×101.13平方米=80.9元，80.9元×30个月=2427）元及公共能耗费300元（10元/户×30个月=300元），共计2727元。 关于原告主张的滞纳金即违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，被告应当按月缴纳物业费，但被告一直未予缴纳案涉期间的物业费，故原告有权主张从次月1日起计收违约金。因双方约定的违约金标准过高，现原告自愿主张违约金以被告每月欠交的物业费80.9元为基数，2018年1月1日至2019年7月30日之间按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月1日至2020年6月30日期间按年利率3.85%计算，原告的该项诉讼请求不违反相关法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告戴文秀于本判决发生法律效力后五日内向原告重庆金麟物业管理有限公司支付2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业费2427元、公共能耗费300元共计2727元；并支付滞纳金，该滞纳金以被告该月欠付的物业费80.9元为基数，从次月1日起，2019年7月30日之前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月1日至2020年6月30日期间按年利率3.85%计算，直至该月物业费付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告戴文秀负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  姚 欣 二〇二一年三月十七日 法官助理  祝赣娟 书 记 员  朱利华