内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2021）内29民终96号   上诉人（原审原告、案外人）：阿拉善盟国泰房地产开发有限责任公司,住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇额鲁特路南侧。   法定代表人:范文中,该公司总经理。   委托诉讼代理人:杨秀玲,该公司员工。   委托诉讼代理人:刘开慧,内蒙古睿华律师事务所律师。   被上诉人(申请执行人):李霞,女,1973年6月8日出生,回族,无固定职业,住内蒙古自治区。   原审第三人(被执行人):张永林,男,1974年4月5日出生,汉族,个体经营者,住内蒙古自治区。   上诉人阿拉善盟国泰房地产开发有限责任公司（以下简称国泰公司）因与被上诉人李霞、原审第三人张永林案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初2652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人国泰公司的委托诉讼代理人杨秀玲、刘开慧，被上诉人李霞到庭参加诉讼。原审第三人张永林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。   国泰公司上诉请求：一、依法撤销阿拉善左旗人民法院作出的（2020）内2921民初2652号民事判决，依法改判或发回重审；二、请求依法判令本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误，1、本案涉案的阿拉善城市广场18号楼36号车库房产虽然网签登记在第三人张永林名下，但双方并未实际履行《商品房买卖合同》，涉案车库的实际所有权人为上诉人，被上诉人无权查封上诉人的财产。2015年，张永林与上诉人协商购买涉案车库，因张永林向农业银行办理贷款用于支付购房款，需要先办理网签合同，2015年3月20日，上诉人给张永林出具了《商品房买卖合同》，张永林向农业银行提交贷款资料经农业银行审核后，张永林不具备贷款条件，贷款未审批。张永林未向上诉人支付购房款，上诉人也未向张永林交付车库。上诉人给张永林出具的《商品房买卖合同》，张永林未签字，此时该合同并未成立生效，案涉车库的物权人仍为上诉人。2、《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”具体到本案，上诉人虽将涉案车库的网签备案手续办理到张永林名下，但是房屋所有权仍登记在上诉人名下，且上诉人与张永林之间并未形成车库买卖的事实，前述网签备案行为属于房产管理部门的行政管理行为，并不属于物权法规定的变动物权行为，不改变上诉人作为涉案车库所有权人的事实，因此上诉人对涉案车库享有物权，足以排除法院的强制执行程序。   李霞辩称，张永林欠我6万元，当时借钱时说有三间房作为抵押，后来张永林对外欠款太多，在我不知情时这三间房屋被拍卖了。后来我申请执行，法院查到张永林名下的车库就执行了，至于车库是谁的我不知道。   原审第三人张永林未到庭，亦未提交书面意见。口头陈述因未能按揭贷款，未缴纳案涉购房款，国泰公司亦未实际交付案涉车库。   国泰公司向一审法院起诉请求：一、立即停止对原告所有的位于阿拉善左旗巴彦浩特镇阿拉善城市广场18号楼36号车库的强制执行，并解除对该房屋的查封措施；二、判令被告承担全部案件诉讼费。   一审法院认定，2019年7月24日，原审法院受理了李霞诉张永林民间借贷纠纷一案，于2019年10月20日作出（2019）内2921民初2740号民事判决，判决由张永林于判决生效之日起五日内偿还李霞借款60000元。判决生效后，张永林未按判决履行给付义务。2020年1月13日，李霞向原审法院申请强制执行。2020年4月13日，原审法院作出（2020）内2921执281号执行裁定，查封张永林名下的案涉车库。原告认为案涉车库系其所有，于2020年8月12日提起案外人执行异议，原审法院作出（2020）内2921执异42号执行裁定书，驳回原告的异议申请，原告不服，遂提起诉讼。原告于2020年9月8日将第三人张永林诉至原审法院，后又撤诉，原审法院作出（2020）内2921民初2651号民事裁定书，准予原告撤诉。   一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案庭审中，原告陈述其与第三人就案涉车库协商过购买事宜，并且其也向第三人出具过购房合同，为第三人办理了网签手续，只是因第三人贷款未审批通过，后未向原告支付车库款，原告也未向其交付车库。从原告上述陈述可以证实，双方就案涉车库买卖达成了一致意见，并且其向第三人出具购房合同的行为、第三人持有合同进行贷款，以及为第三人办理网签手续的的行为均说明双方就案涉车库买卖达成的购房合同系双方真实意思表示，合法有效。原告也按照合同履行了部分义务，第三人未按合同约定履行付款义务，就此原告可以要求第三人履行付款义务，但并不代表双方间的买卖关系不成立。其次，如原告所述，双方达成不再履行合同内容的意见，原告可以向房管部门申请变更网签登记手续，或及时向法院提起解除合同的诉讼。庭审中，原告未能提供其向房管部门申请变更或者由于房管部门原因未能变更的证据，亦未能提供在原审法院查封前进行诉讼的证据，其应当承担举证不能的责任。再次，第三人张永林未到庭参加诉讼，其提供的《情况说明》也只能证实第三人以购买案涉车库名义进行贷款未经审批的过程，并不能就此证明双方间就案涉车库不存在买卖关系。综上，因案涉车库买卖发生在原告和第三人之间，现仅有其双方陈述，再无其他有力证据佐证的情形下，不足以认定双方之间不存在买卖关系，即案涉车库仍系原告所有的事实，故对其主张不予支持。第三人张永林经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，应承担举证不能的法律责任。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第三百一十一条、第三百一十二条第一款（二）项之规定，判决：驳回原告阿拉善盟国泰房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2666元，由原告阿拉善盟国泰房地产开发有限责任公司负担。   本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。   另查明，2015年，张永林与国泰公司协商购买涉案车库，2015年3月20日，上诉人给张永林出具了《商品房买卖合同》，合同约定：国泰公司将位于阿拉善城市广场18-车库-36号车库出售给张永林，建筑面积21.51平米，单价每平米5500元，价款为118305元，付款方式约定：张永林应于2015年3月6日前，一次性支付车库价款118305元，如超过约定期限付款，卖方（国泰公司）有权解除合同，买方（张永林）承担违约责任。该合同国泰公司加盖了公章，张永林未签名。张永林在一审中提交了情况说明：“当时国泰公司和农业银行协商，购买公园天下车库能够办理按揭贷款,签完合同后，国泰公司办事人员向农业银行递交了贷款申请,农业银行审核后，认为本人不具备贷款条件,所以产生了购房签署一事”。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，国泰公司与张永林虽签订了《商品房买卖合同》，并办理了物权预告登记，因张永林未能缴纳购房款，国泰公司亦未实际交付案涉车库，故双方买卖合同并未实际履行。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，上诉人虽将涉案车库的网签备案手续办理到张永林名下，但是房屋所有权仍登记在上诉人名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的效力发生变更，以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定的法定要件，上诉人仍系案涉车库的权利人，该权利能够排除执行。   综上，上诉人国泰公司的上诉意见成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院（2020）内2921民初2652号民事判决；   二、不得执行内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇阿拉善城市广场18号楼36号车库。   一审案件受理费2666元，由原审第三人张永林负担；二审案件受理费2666元，由原审第三人张永林负担。   本判决为终审判决。   审判长 温美蓉   审判员 丁 楠   审判员 王 娟   二〇二一年三月十一日   书记员 董薇薇