四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终932号 上诉人（原审被告）：成都新和房地产开发有限公司，住所地：成都市金牛区蜀华街2号。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：伍国炜，男，1983年2月27日出生，汉族，住成都市金牛区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：邱红兵，男，1968年1月5日出生，汉族，住成都市新都区。 被上诉人（原审原告）：高芬，女，1969年7月5日出生，汉族，住成都市新都区。 上诉人成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）因与被上诉人邱红兵、高芬商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初3969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新和公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回邱红兵、高芬的全部诉讼请求。事实及理由：一、一审未查明关键事实。案涉项目系新和公司与西南石油大学联合开发建设，销售对象均系西南石油大学以书面方式指派给新和公司，新和公司按指派名单与对应人员签订房屋买卖合同，新和公司并无销售案涉房屋的权利。且西南石油大学至今仍有大量房屋未指派购买人，依据新和公司提供的新都房管局打印的案涉项目房屋状况，案涉项目仍有大量房屋未予销售。西南石油大学也出具了书面函件，确认此责任在于西南石油大学而非新和公司。一审庭审查明了该事实，却未在判决中予以表述。二、一审法律适用错误。根据案涉合同补充协议第4条第2款约定可知，案涉项目系高校校园内教职工住宅，邱红兵、高芬在同意西南石油大学指派时就应当知晓并认同，在签订案涉合同时也是协商一致的，且该条款仅对办理分户权证的条件约定，而非排除邱红兵、高芬的权利，一审认定该条款系格式条款系认定错误。 高芬辩称，新和公司和西南石油大学的关系和责任在西南石油大学，与本案房屋买卖合同没有关系，根据合同相对性本案不应考虑，同时没有看到新和公司提交证据说西南石油大学承认自己承担责任。新和公司的陈述不能成立，没有证据能够进行证明。关于补充协议的条款，高芬赞同一审法院的认定，该条款是格式条款。同时，所有的房屋销售完毕后360天内办理产权证，高芬认为是新和公司恶意留下一套进行销售，如果这一套一直没有销售，那么就是一直不办理产权证，因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 邱红兵未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 邱红兵、高芬向一审法院起诉请求：1.判令新和公司立即协助邱红兵、高芬取得位于成都市新都区××栋××单元××楼××号房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至邱红兵、高芬名下；2.本案诉讼费用由新和公司承担。 一审法院认定事实：2012年5月23日，邱红兵、高芬（买受人）与新和公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定邱红兵、高芬购买新和公司开发的位于新都区××镇××道××号××栋××楼××号房屋。建筑面积共89.19平方米，单价每平方米4420.11元，总价款为321784元，同时对商品房面积、价款、付款方式、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等事项进行了约定。《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项载明：“19.2.2如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起＊日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：见补充协议”。《商品房买卖合同补充协议》第三条第一款载明：“一次性付款：买受人付清全部购房款及交纳办理分户产权相关税费后，按出卖人通知的时间和办法安排办理商品房的交付手续。贷款方式付款：买受人付清购房首付款、办理完毕银行按揭贷款手续且按揭贷款全款到出卖人账户，并交纳办理分户产权相关税费后，按出卖人通知的时间和办法安排办理商品房的交付手续”。第四条第一款载明：“4.1买受人委托出卖人办理所购商品房的房屋产权证的，须于房屋交付的同时向出卖人提交办理房屋产权证所须资料以及相关费用（含专项维修基金、相关税费等）”，第四条第二款载明“4.2新和•香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋及地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书。” 邱红兵、高芬分别于2012年5月24日、2012年7月3日向新和公司支付购房定金30000元、购房款161784元、购房款130000元。2012年7月3日，邱红兵、高芬向新和公司交纳了维修基金、契税、登记费等费用，共计11380.44元；同日，新和公司向邱红兵、高芬交付案涉房屋。 一审另查明，2016年10月25日起，成都市新都区实施不动产统一登记，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，2016年10月18日至2016年10月24日，停止受理各类土地、房屋登记业务。成都市新都区不动产登记中心证明案涉房屋所在项目已办理初始登记，且该宗地已完成国有土地使用权土地使用条件变更审查。 一审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、收据、商品房买卖合同摘要等证据及到庭当事人的陈述在案佐证。 一审法院认为，邱红兵、高芬与新和公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，邱红兵、高芬按约向新和公司支付了全部购房款，并交纳了房屋登记费、契税、维修基金及土地证工本费，履行了合同约定的全部义务，新和公司向邱红兵、高芬交付了房屋，但未办理该房屋的权属转移登记。新和公司辩称，现案涉项目还有房屋未出售完毕，合同约定的办证条件尚未成就，且由此产生的责任应由西南石油大学承担和解决，请求驳回邱红兵、高芬的诉讼请求。原《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”依据该规定，邱红兵、高芬与新和公司签订的《商品房买卖合同补充协议》属于格式条款。原《中华人民共和国合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”依据该规定，邱红兵、高芬作为购房者，有权利取得案涉房屋的占有、使用并在合理期限内取得案涉房屋的不动产权证书，新和公司在《商品房买卖合同补充协议》对办理案涉房屋的不动产权证书的约定，排除了邱红兵、高芬的主要权利，该条款应为无效，对邱红兵、高芬不产生约束力。关于新和公司提出由此产生的责任由西南石油大学承担和解决，系新和公司与西南石油大学之间的约定，根据合同相对性原则，本案应由新和公司承担责任。故案涉房屋已交付，并已办理楼栋的初始产权登记，具备办理分户产权登记的条件，新和公司应在合理期限内履行协助办理产权转移登记的附随义务，邱红兵、高芬的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：新和公司于判决发生法律效力之日起六十日内协助邱红兵、高芬办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书。一审案件受理费100元（已减半收取），由新和公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据新和公司的上诉请求与邱红兵、高芬的答辩意见，本案二审争议焦点为：新和公司是否应当立即协助邱红兵、高芬办理案涉房屋的不动权属证书。现就上述争议焦点论述如下。 新和公司与邱红兵、高芬签订的案涉合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。 根据本案查明的事实，邱红兵、高芬均已按照合同约定履行了付款义务，则新和公司应当按照合同约定为邱红兵、高芬办理房屋权属转移登记。 关于新和公司上诉提出，基于其公司与西南石油大学之约定，且西南石油大学亦出具书面函件，未办证责任不在新和公司。本院审查后认为，新和公司与西南石油大学之间的合同关系不属于本案审查之范围。新和公司在一审中提交的由西南石油大学于2018年6月26日出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》，西南石油大学在该函第四条载明“贵司在办理房屋产权证期间，若再发生教职工（即购买新和·香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正常办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决”，并不能作为新和公司拒绝为邱红兵、高芬办理房屋权属转移登记之理由。在该函第一、第二条的内容为西南石油大学向新和公司陈述其校愿意对教职工做好宣讲、化解矛盾之工作；请新和公司将办理好的产权证交与该校代为发放。在该函第三条中，西南石油大学公司载明“请贵公司尽快启动新一批房屋产权证的办理，积极配合做好新都房管局、税务局的相关协调工作，制定出工作计划，正确尽快完成所有工作”。故该函的内容中，第一、第二两条的内容为化解商品房预售合同之间的矛盾，第三条为催促办理案涉房屋的转移登记；第四条的内容虽有可对有关人员暂停办证的说明，但该说明不能约束邱红兵、高芬依法行使诉讼权利，也不能对邱红兵、高芬与新和公司以平等民事主体身份建立商品房买卖合同之法律关系予以干涉。故邱红兵、高芬与新和公司之间的法律关系调整，应当以法律规定以及邱红兵、高芬与新和公司之间的合同约定作为依据。新和公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于新和公司上诉提出，根据其公司与邱红兵、高芬的合同约定，现办证条件尚未成就。本院经审查认为，在新和公司与邱红兵、高芬签订的《商品房买卖合同》之补充协议第四条第二款约定的“新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋及地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”，该条约定中的销售、交付完毕时间不能确定，故根据该条款的内容，买受人何时能取得权属证书不能明确，对买受人的权利存在限制的情况。且该条款系新和公司提供的格式合同文本，新和公司亦未提交证据证明对该条款履行了提示说明义务。该约定对邱红兵、高芬不能发生约束力。根据本案查明的事实，现案涉房屋、土地不存在办理权属证书之障碍，故一审法院判决新和公司协助邱红兵、高芬办理案涉房屋不动权属证书符合法律规定，本院予以确认；新和公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费200元，由成都新和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二一年三月一日 书记员 夏玉荣