贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初1785号原告：黔东南州华兴房地产开发有限公司。住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市电厂商业综合楼，统一社会信用代码：91522600798811063U。委托诉讼代理人（特别授权）：潘国华，贵州兄弟律师事务所律师。被告：王建忠，男，1962年8月15日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王春生，贵州知序律师事务所律师。原告黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称：华兴公司）诉被告王建忠合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华兴公司的委托诉讼代理人潘国华，被告王建忠的委托诉讼代理人王春生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王建忠向本院请求判决：1、确认解除《商品房买卖合同》通知书有效；2、确认原告与被告于2017年1月签订的（1）第Ｂ组团1-23-3号（备案合同编号2017001142）、（2）第Ｂ组团1-23-2号（备案合同编号2017001112）、（3）第Ｂ组团1-21-2号（备案合同编号2017001110）、（4）第Ｂ组团1-19-2号（备案合同编号2017001108）、（5）第Ｂ组团1-18-3号（备案合同编号2017001134）、（6）第Ｂ组团1-14-3号（备案合同编号2017001129）、（7）第Ｂ组团1-4-3号（备案合同编号2017001114）、（8）第Ｂ组团1-17-2号（备案合同编号2017001106）、（9）第Ｂ组团1-13-2号（备案合同编号2017001100）、（10）第Ｂ组团2-23-4号（备案合同编号2017001050）、（11）第Ｂ组团2-21-4号（备案合同编号2017001045）、（12）第Ｂ组团2-19-4号（备案合同编号2017001142）、（13）第Ｂ组团2-17-4号（备案合同编号2017001035）、（14）第Ｂ组团2-14-4号（备案合同编号2017001031）、（15）第Ｂ组团2-5-4号（备案合同编号2017000982），共15套《商品房买卖合同》解除；责令被告配合原告到房管部门撤销上述合同备案登记；3、诉讼费由被告承担。事实和理由为：被告于2017年1月与原告签订15份《商品房买卖合同》，购买原告开发的坐落于凯里市电厂一生活区，即诉讼请求二所列的15套商品房。《商品房买卖合同》约定在2017年1月25日前支付全部房款，若逾期出卖人有权解除合同。时至今日被告未依约支付房款，原告无法实现合同目的遂于2020年10月1日在报上通知解除《商品房买卖合同》。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。被告王建忠辩称：1、该通知书无效；2、其第二项诉讼请求不应得到支持，被告也没有配合撤销合同的义务。经审理查明：2017年1月24日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001050），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团2单元23层2-23-4号房，建筑面积为77.85平方米，总价款为256905元，买受人一次性付款应当在2017年1月24日前支付全部房价款，买受人逾期超过15日未付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房……。”当日，王建忠与华兴公司还就该涉案房屋签订了《商品房预售合同登记备案》。华兴公司于2017年2月7日将上述合同及备案表提交到凯里市房地产事业发展管理局（以下简称：房产局）进行备案登记。2017年1月24日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001045），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团2单元21层2-21-4号房，建筑面积为77.85平方米，总价款为256905元……。”其他内容同上。2017年1月24日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001018），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团2单元10层2-10-4号房，建筑面积为77.85平方米，总价款为256905元……。”其他内容同上。2017年1月24日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001042），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团2单元19层2-19-4号房，建筑面积为77.85平方米，总价款为256905元……。”其他内容同上。2017年1月24日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001031），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团2单元14层2-14-4号房，建筑面积为77.85平方米，总价款为256905元……。”其他内容同上。2017年1月24日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001035），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团2单元17层2-17-4号房，建筑面积为77.85平方米，总价款为256905元……。”其他内容同上。2017年1月24日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017000982），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团2单元5层2-5-4号房，建筑面积为77.85平方米，总价款为256905元……。”其他内容同上。2017年1月24日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001106），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团1单元17层1-17-2号房，建筑面积为87.24平方米，总价款为287892元……。”其他内容同上。2017年1月24日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001100），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团1单元13层1-13-2号房，建筑面积为87.24平方米，总价款为287892元……。”其他内容同上。2017年1月25日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001112），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团1单元23层1-23-2号房，建筑面积为87.24平方米，总价款为287892元，买受人一次性付款应当在2017年1月25日前支付全部房价款，买受人逾期超过15日未付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。出卖人应当在2018年10月31日前向买受人交付该商品房……。”当日，王建忠与华兴公司还就该涉案房屋签订了《商品房预售合同登记备案》。华兴公司于2017年2月7日将上述合同及备案表提交到凯里市房地产事业发展管理局（以下简称：房产局）进行备案登记。2017年1月25日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001110），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团1单元21层1-21-2号房，建筑面积为87.24平方米，总价款为287892元……。”其他内容同上。2017年1月25日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001129），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团1单元14层1-14-3号房，建筑面积为87.92平方米，总价款为290136元……。”其他内容同上。2017年1月25日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001142），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团1单元23层1-23-3号房，建筑面积为87.92平方米，总价款为290136元……。”其他内容同上。2017年1月25日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001134），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团1单元18层1-18-3号房，建筑面积为87.92平方米，总价款为290136元……。”其他内容同上。2017年1月25日，王建忠作为买受人与华兴公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》（编号：2017001114），合同约定：“王建忠购买华兴公司开发建设的“凯里电力小区”第B组团1单元4层1-4-3号房，建筑面积为87.92平方米，总价款为290136元……。”其他内容同上。华兴公司认为王建忠未向其支付购房款，要求与王建忠解除合同，故于2020年10月1日在黔东南日报上刊登“解除《商品房买卖合同》通知书”，内容为：“王建忠：您于2017年1月与我公司签订15份《商品房买卖合同》，购买我公司开发坐落于凯里市电厂一生活区大桥路西侧路凯里市电厂新村商业综合楼，第Ｂ组团1-23-3号（备案合同编号：2017001142）、第Ｂ组团1-23-2号（备案合同编号：2017001112）、第Ｂ组团1-21-2号（备案合同编号：2017001110）、第Ｂ组团1-19-2号（备案合同编号：2017001108）、第Ｂ组团1-18-3号（备案合同编号：2017001134）、第Ｂ组团1-14-3号（备案合同编号：2017001129）、第Ｂ组团1-4-3号（备案合同编号：2017001114）、第Ｂ组团1-17-2号（备案合同编号：2017001106）、第Ｂ组团1-13-2号（备案合同编号：2017001100）、第Ｂ组团2-23-4号（备案合同编号：2017001050）、第Ｂ组团2-21-4号（备案合同编号：2017001045）、第Ｂ组团2-19-4号（备案合同编号：2017001042）、第Ｂ组团2-17-4号（备案合同编号：2017001035）、第Ｂ组团2-14-4号（备案合同编号：2017001031）、第Ｂ组团2-5-4号（备案合同编号：2017000982），共15套房，买卖合同约定在2017年1月25日前支付全部房价款，但时至今日您未依约支付房款，现我公司根据商品房买卖合同约定和法律的规定特此通知您：即日起解除上述您与我公司签订的15份《商品房买卖合同》，请您5个工作日内与我公司共同到房管部门撤销合同备案登记。特此通知。”另查明：华兴公司至今未向王建忠交付涉案房屋。上述事实，有原告的起诉状、被告委托诉讼代理人的口头答辩意见以及本院采信原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：依法成立的买卖合同受法律保护，合同的订立者应依约履行义务。王建忠与华兴公司签订的涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对合同的真实性、合法性、有效性，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”对于15套涉案房屋合同约定有王建忠需向华兴公司一次性支付购房款，支付购房款的时间为签订《商品房买卖合同》的当日。故王建忠就应在签订合同的当日向华兴公司支付购房款，2017年2月7日，房产局备案登记涉案房屋属王建忠所有。而华兴公司辩称王建忠至今未向其支付购房款，王建忠也辩称购房款系王建忠与华兴公司之间存在债务纠纷，购房款由华兴公司所欠王建忠债务予以抵偿，但是王建忠却未向本院提交相关抵偿债务的证据以及华兴公司收到其购房款的收据，故本院认定王建忠截止庭审时都未向华兴公司支付涉案15套房屋的购房款。双方在合同中约定买受人逾期超过15日未付款的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。故本院认为，王建忠未付购房款超过了15日，华兴公司是有权解除合同的，而华兴公司要求解除合同的书面通知即是于2020年10月1日在黔东南日报上刊登公告来进行的通知，但是该刊登公告的解除通知是否能导致双方签订的《商品房买卖合同》解除，却需要就双方之间对于履行合同的情况进行审查，而该公告的刊登并不能直接导致合同解除，故本院认为，因双方约定华兴公司解除合同必须书面通知，该解除公告仅表示华兴公司要求解除合同的意愿，不存在通知无效与有效的问题，故原告诉请确认解除《商品房买卖合同》通知书有效，本院不予支持。因王建忠未依约支付过购房款，华兴公司也未向王建忠交付涉案15套房屋，故华兴公司要求解除与王建忠签订的涉案15套房屋的《商品房买卖合同》，本院予以支持。因双方的合同解除后，王建忠就有义务配合华兴公司办理涉案15套房屋的撤销备案手续。王建忠辩称华兴公司的合同撤销权已经过了一年的时效，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”而王建忠与华兴公司签订涉案12份合同时均不存在上述行为，故本案不存在华兴公司行使撤销权，华兴公司在本案中行使的是合同解除权，依据是双方约定王建忠逾期付款可行使的合同解除权，依据的是《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权可以解除合同。”故王建忠的该辩解意见，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告黔东南州华兴房地产开发有限公司与被告王建忠于2017年1月份签订的房屋房号以及合同编号为：第B组团1-23-3号（备案合同编号：2017001142）、第B组团1-23-2号（备案合同编号：2017001112）、第B组团1-21-2号（备案合同编号：2017001110）、第B组团1-19-2号（备案合同编号：2017001108）、第B组团1-18-3号（备案合同编号：2017001134）、第B组团1-14-3号（备案合同编号：2017001129）、第B组团1-4-3号（备案合同编号：2017001114）、第B组团1-17-2号（备案合同编号：2017001106）、第B组团1-13-2号（备案合同编号：2017001100）、第B组团2-23-4号（备案合同编号：2017001050）、第B组团2-21-4号（备案合同编号：2017001045）、第B组团2-19-4号（备案合同编号：2017001042）、第B组团2-17-4号（备案合同编号：2017001035）、第B组团2-14-4号（备案合同编号：2017001031）、第B组团2-5-4号（备案合同编号：2017000982），共15套房的《商品房买卖合同》。二、被告王建忠于本判决生效之日起十日内配合原告黔东南州华兴房地产开发有限公司到房产部门办理上述15套房的撤销备案手续。三、驳回原告黔东南州华兴房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取为19966元，由被告王建忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  何婷婷二〇二一年三月三十日法官助理石本媛书记员周榕