广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初470号 原告：桂林市百业乌石市场开发有限责任公司，住所地桂林市叠彩区中山北路乌石街西侧北楼。 法定代表人：李七一，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹煜，广西中纬律师事务所律师。 被告：万付强，男，1953年7月10日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 原告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司（以下简称百业公司）诉被告万付强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告百业公司的法定代表人李七一、委托诉讼代理人邹煜，被告万付强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告百业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的不定期租赁合同，并判令被告归还承租原告的C4栋9、10号门面；2.判令被告向原告支付拖欠的门面租金（包括租金人民币245745元、杂费31930元、水费1838元、电费27475元）共计306988元（以上费用暂且计算至2020年12月30日，以被告实际归还门面日期为准）；3.判决被告向原告支付违约金92096.4元（违约金计算标准为拖欠金额的30%，暂且计算至2020年12月30日，以被告实际归还门面日期为准。）以上金额合计399084.4元；4.本案案件受理费用由被告承担。事实与理由：2014年1月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于桂林市叠彩区北辰路39号百业乌石物流配送中心C4栋9、10号门面，合同约定承租期限为2年，到期后双方未再签订新的租赁合同。被告承租伊始尚能按照约定缴纳租金，然而自2015年8月起，被告却拒绝再向原告缴纳租金，截止2020年12月份，被告累计拖欠门面租金、水费、电费、杂费共计306988元。原告为维护合法权益，遂诉至法院。 被告万付强辩称，我不交房租是有原因的，都是因为原告，原告卖给我的门面面积不对，我不存在违约，不同意原告诉请的租金、水电费、杂费和违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，因与双方抗辩事由具有一定关联性，本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《租赁合同》，约定：乙方将坐落于桂林市位于桂林市百业乌石物流配送中心Ｃ4栋9、10号门面，约118平方米租赁给甲方，租期为两年，第一年租金为每月4280元，第二年租金为每月4690元；甲方还应支付水电费、杂费，于每月10日前交纳，甲方迟延按应交付总额的3%按日计罚滞纳金；如甲方违反本合同的规定，欠租金累计达两个月，乙方有权单方面终止合同并收回房屋。合同签订后，原告将约定的门面交付被告使用，在合同履行过程中，被告按合同约定每月交纳租金、水电费、杂费至2015年7月。2015年8月起被告未向原告交纳租金、水电费、杂费。原告多次催收未果，遂诉至法院。 另查明，合同中并未约定水电费、杂费交纳标准。杂费根据门面的位置结合租赁面积计算。2016年7月之前，原告根据水电表记录的度数，按每度1.5元收取电费，按每方4元收取水费。2015年8月至2016年6月及2019年12月至2020年12月期间有抄表明细的电费合计8369元，经计算这期间平均每月电费为364元。2016年7月至2019年11月期间，电表被拆除。从2015年8月至2020年12月30日，有抄表明细的水费合计1192元。 原告要求租金按照3810元/月计算，因疫情原因减半收取2020年2月租金；确认电表被拆除期间的电费是按公摊电费计算；被告租赁的门面杂费按2.3元/㎡计算，现在要求的杂费492元/月包含了原告购买的门面即C4栋11号、12号的杂费。被告认为租金、水电、杂费应该按照以前的标准计算。 本院认为，原、被告在平等互利、协商一致的基础上签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律及行政法规的规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据上述法律规定，原、被告签订的租赁合同在租赁期间届满后继续有效，按照合同约定，欠租金累计达两个月，原告有权单方面终止合同并收回房屋。现被告拖欠租金的时间已超过两个月，符合合同约定的解除合同条件，故对于原告要求解除合同及让被告归还门面的诉讼请求，本院予以支持。 本案争议的焦点为：一、租金、水电费、杂费如何计算；二、被告是否构成违约，是否应支付违约金及违约金如何支付。 一、租金、水电费、杂费如何计算的问题 因原被告所签租赁合同在租赁期间届满后继续有效，涉案门面的租金、水电费、杂费亦应按照双方原合同履行的标准交纳。 1.租金问题。按照双方原履行的标准，原告现诉请的租金为每月3810元，其中原告因疫情原因对2020年2月租金愿意减半收取，低于合同签订时约定的租金，本院予以支持，被告应支付租金为245745元（3810元/月×64个月+1905元）。 2.水费问题。原告诉请的水费，本院根据原交费标准每方4元计算的水费为1192元，有抄表明细予以证实，本院予以支持，超出部分本院不予支持。 3.电费问题。原告根据原交费标准按每度1.5元收取电费。对于2015年8月至2016年6月及2019年12月至2020年12月期间的电费8369元，有抄表明细予以证实，本院予以支持。2016年7月至2019年11月为电表拆除期间，虽然租赁合同未约定电费计算的方式，但电费已经实际发生，且原告也交清了相关费用，考虑原告主张的公摊电费明显高于被告有电表时产生的电费，本院对原告主张按照公摊电费计算的主张不予支持，但可按照被告有电表时产生的平均电费作为被告在电表拆除期间应支付电费的计算标准，经计算平均电费为364元/月，拆除电表期间电费为14924元（364元/月×41个月），被告共应支付原告电费计23293元（14924元+8369元）。 4.杂费问题。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原被告双方在合同中约定有杂费，但未约定杂费的计算方式，参照原告提供的市场内其他租户缴纳杂费的证据，原告按2.3元/㎡计算杂费，本院予以支持。原告认为被告租赁的门面建筑面积为109.4㎡低于合同约定的118㎡，本院予以支持，但原告未向本院提供证据证明被告购买的门面面积，杂费按252元/月（2.3元/㎡×109.4㎡）计算，杂费共计16380元（252元/月×65个月）。原告诉请的杂费31930元，本院部分予以支持。 对于原告诉请中的2020年12月30日至被告实际归还门面期间的租金、杂费，因案涉租赁合同一旦解除，双方就不存在租赁合同关系，原告基于租赁合同关系诉请的租金等费用无法律依据，故本院对合同解除之前的费用予以支持，对合同解除之后的费用，原告可从物权保护角度另行主张权利。对于2020年12月30日至被告实际归还门面期间水电费因尚未确定，本院不予支持，原告可待确定后另行主张权利。 二、被告是否构成违约，是否应支付违约金及违约金如何支付的问题 被告提出不构成违约的辩称没有事实和法律依据。故本院对被告的该辩称不予采信。原告将门面交付被告使用，被告应按照合同约定及时交纳租金、水电费、杂费，但被告长期拖欠租金，其行为已经构成违约，应承担合同约定的违约责任。 关于违约金如何计算的问题，原告主张的违约金是按拖欠金额的30%计算，低于合同约定的按应交总额的3%按日计罚滞纳金的标准，本院予以支持。因被告拖欠原告的租金金额为245745元、水费1192元、电费23293元、杂费16380元，共计286610元，故被告应支付的违约金为85983元。 综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司与被告万付强于2014年1月8日签订的《租赁合同》，被告万付强于本案判决生效之日起十五日内将位于桂林市门面腾空并交付原告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司； 二、被告万付强向原告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司支付租金245745元、水费1192元、电费23293元、杂费16380元，共计286610元（以上费用暂且计算至2020年12月30日，之后的租金按每月3810元、杂费按每月252元计至本案判决生效之日时止）； 三、被告万付强支付原告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司违约金85983元； 四、驳回原告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费8599元(原告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司已预交)，适用简易程序减半收取4299.5元，由原告桂林市百业乌石市场开发有限责任公司负担285.5元，被告万付强负担4014元。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间利息给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法 7 院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8599元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  罗隽佶 二〇二一年三月二十九日 书记员  宾 涛 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。