重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初4290号 原告：王祖芳，女，1978年9月18日出生，汉族，户籍地重庆市奉节县，现住重庆市渝北区。 被告：城市社区服务集团（西安）有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦402室，统一社会信用代码91610132MA6W9PCX0Y。 法定代表人：张智军。 原告王祖芳与被告西安城市社区服务集团（西安）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序中的小额诉讼程序于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告王祖芳到庭参加了诉讼，被告城市社区服务集团（西安）有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告王祖芳向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的租金10800元；2.被告向原告支付违约金5400元；3.被告承担换锁费用350元；诉讼费等合理维权开支由被告承担。事实及理由：2019年11月15日，原告与被告签订《房屋托管合同》，合约期120个月，将坐落于重庆市渝北区回兴街道宝圣大道211号西正街2栋8-17室的房屋托管给被告，由其负责房屋的经营管理，经营长租、短租等项目，并约定月租金标准为1800元/月，由被告在每月的最后一天按月支付给原告。但是，被告从2020年初便开始拖欠租金，并在2020年3月16日要求原告与其签订《补充协议》，约定其拖欠的3月的租金为1800元，从2020年4月至5月份分期支付，但至今原告并未收到租金。被告一再失信，继续拖欠租金，始终未履行合同义务。原告为了减少损失，于2020年8月26日换锁收回房屋。 被告城市社区服务集团（西安）有限公司未到庭，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：原告是渝北区回兴街道宝圣大道211号西政国际学术交流中心2幢8-办公17房屋的所有权人。 被告是城城不动产管理有限公司重庆分公司的总公司，城城不动产管理有限公司重庆分公司已于2020年8月26日注销。 2019年11月2日，原告作为托管方（甲方）、城城不动产管理有限公司重庆分公司作为受托方（乙方），签订了《房屋托管合同》一份。主要约定：第一条、房屋基本情况。甲方将坐落于重庆市渝北区回兴街道宝圣大道211号西正街2栋8-办公17室的房屋托管给乙方。第二条、房屋权属状况。一、甲方对该房屋享有所有权的，甲方应向乙方出示房屋所有权（购房合同）。若甲方接收房屋所有权人委托代为管理本房屋，签署本合同的，应向乙方出具授权委托书。二、甲方声明该房屋不存在托管、出租限制，且已经取得此房屋所有权人及所有产权共有人的一致同意。三、甲方承诺，该房屋产权清晰，不存在查封、抵押、出让、债权债务纠纷等影响出租的因素，或者影响实际使用人正常使用房屋的情形。第三条、托管用途。该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目，乙方应将租房合同作为本合同之附件一。第五条、运营模式。托管期限内，甲方全权委托乙方或者乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费。第六条、托管服务费。1.经甲、乙双方协商，合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付。第七条、托管期限。1.本合同托管期合计120个月；自2019年11月15日（以本合同起租日为准）至2029年11月14日止；甲方实收租期110个月，冲抵服务费一十个月。第八条、租金标准及支付方式。一、租金标准：月租金1800元/月。二、付款方式：季付。三、押金标准：1.本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为1800元。四、租金支付时间及方式：1.本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金），每年合同起租月份租金与托管服务费冲抵，互不支付。2.乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日顺延。七、甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%。第十四条、合同的解除。三、乙方有下例情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）。第十五条、违约责任。四、乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。合同附件《房间配置参考表》，载明了屋内物品名称及数量。 2019年11月5日，被告向原告支付了押金1800元。2019年12月31日，被告向原告支付了2019年12月15日至2020年2月14日的租金3600元。2020年4月30日，被告向原告支付了2020年4月的租金1800元。2020年5月31日，被告向原告支付了2020年5月的租金1800元。 2020年8月8日，原告到被告注册地送达了解约函。 2020年8月26日，原告更换了案涉房屋的门锁并支付了换锁费350元。 庭审中，原告陈述，2019年11月15日至2019年12月14日的租金冲抵了托管费；被告欠付2020年2月15日至2020年3月14日、2020年5月15日至2020年8月26日的租金；因城城不动产管理有限公司重庆分公司已经注销，被告作为总公司应当承担责任。 上述事实，有房屋产权证、《房屋托管合同》、三彩家APP租金收入截图、视频、收据、转账记录截图及当事人陈述载卷为凭，足以认定。 本院认为：对于原告与城城不动产管理有限公司重庆分公司之间的法律关系问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期和方式、租赁物维修等条款。而委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向受托人支付报酬。原告与城城不动产管理有限公司重庆分公司签订的《房屋托管合同》中约定了房屋租赁期限、租金、押金、免租期等条款。故原告与城城不动产管理有限公司重庆分公司的法律关系实质是房屋租赁合同关系。 原告与城城不动产管理有限公司重庆分公司签订的《房屋托管合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定以及不违反公序良俗，故双方之间签订的合同依法成立，双方应按合同约定享有权利及履行义务。 城城不动产管理有限公司重庆分公司已于2020年8月26日注销，被告是城城不动产管理有限公司重庆分公司的总公司，原告应当承继被告城城不动产管理有限公司重庆分公司在《房屋托管合同》中的权利和义务。 关于租金。被告作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其按约支付了租金，其未对此举证证明的，应当承担相应的举证责任，故对原告主张被告欠付2020年2月15日至2020年3月14日、2020年5月15日之后租金的事实予以认可。合同第十四条第三款第1项约定，被告原因导致被告不支付或者不按照约定支付租金达30日的，原告有权单方解除合同，收回房屋。故原告有权解除合同，原告已于2020年8月8日向被告送达了解约函，双方的《房屋托管合同》已于2020年8月8日解除。故被告应向原告支付2020年2月15日至2020年3月14日、2020年5月15日至2020年8月8日期间的租金共计6840元。租金和占用费均是被告使用房屋应当支付的对价，合同解除后被告未向原告交还房屋，原告于2020年8月26日自行更换了案涉房屋的门锁、收回了案涉房屋，故被告还应向原告支付2020年8月9日至2020年8月26日期间的房屋占用费1080元。 关于违约金。合同第十五条第四款约定，乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。被告存在合同第十四条第三款约定的逾期支付租金的违约行为，原告有权解除合同，并主张被告支付解除合同违约金5400元，对原告要求被告支付解除合同违约金5400元的诉讼请求，本院予以支持。 关于换锁费用。原告为避免损失扩大而更换门锁、收回房屋，换锁费350元为合理开支，故对原告要求被告承担350元换锁费用的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条的规定，判决如下： 一、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效后立即支付原告王祖芳2020年2月15日至2020年3月14日、2020年5月15日至2020年8月8日期间的租金共计6840元； 二、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效后立即支付原告王祖芳2020年8月9日至2020年8月26日期间的房屋占用费1080元； 三、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效后立即支付原告王祖芳违约金5400元； 四、被告城市社区服务集团（西安）有限公司于本判决生效后立即支付原告王祖芳换锁费用350元； 五、驳回原告王祖芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费213.76元，减半收取106.88元，由被告城市社区服务集团（西安）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄明真 二〇二一年三月二十九日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁