广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终5361号上诉人（原审被告、反诉原告）：麦颖君，委托诉讼代理人：司启强，广东君孺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄美娇，委托诉讼代理人：杨华亚，北京市京师（深圳）律师事务所律师。上诉人麦颖君因与被上诉人黄美娇房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。麦颖君上诉请求：一、撤销一审判决书中的第三项；二、改判、撤销第五项为黄美娇立即返还麦颖君交付的装修款15万元；三、判决黄美娇承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、关于一审民事判决书中对关于租赁税费问题，一审作出第三项的租赁税费20279.36元及利息损失的一审判决，违背客观事实和双方合同的签订的真实内容。1、一审既然以双方在2011年7月25日签订的房屋租赁合同为准，明确约定了出租方和承租方的权利和义务，并且该合同系出租方打印出来的格式合同条款。2、一审法院明知合同中第七条明确约定了：租赁期间，甲方负责房产税、出租房屋所用土地的使用费。乙方负责支付出租房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）管理费、房屋租赁管理费、租赁税费等。经核对黄美娇提交法院的税收完税证明合计金额为20279.36元，但是其中绝大部分就是房产税为19908.32元。营业税等其他部分组成。而一审法院却在合同明确约定甲方承担房产税的前提下，强行把不属于麦颖君承担的税费作为租赁税费要求麦颖君承担，故意人为颠倒。双方约定承担的税费在合同中己经确定，完税证明的房产税就是合同中约定的税种一致。3、一审法院在违反租赁条款约定的前提下，故意把房产税等作为租赁税费判给麦颖君承担，歪曲案件事实真相。二、一审民事判决中关于麦颖君反诉主张退还15万元装修款的问题的阐述在黄美娇无证据反驳麦颖君的事实的证据前提下，一审竟然采用常理推断麦颖君是补偿黄美娇的现有装修来作出第五项驳回麦颖君的反诉请求的直接理由是错误的。1、黄美娇出具给麦颖君的收条有两笔款项，一是两万元商铺的定金，二是装修款十五万元。收款时间是2011年7月24日，约定了25日签订合同。显然装修款是签订合同之前一天支付的。并不是判决书中：黄美娇在租赁合同签订后向麦颖君收取了15万元装修款项。2、麦颖君因租赁合同到期己经怀孕在香港处于待产状态，没有时间和精力去处理属于很正常的状态，同时黄美娇竟然在第五年收取了麦颖君每年52800元都没有提出任何异议状态，一审竟然认为黄美娇没有改变合同第五年租金的事实。一件事情两种绝然不同的态度。3、麦颖君已经提供了装修证明材料证实是自己承担了装修费，而黄美娇没有履行收到装修款后应当履行的装修义务的证据，同时即使按照黄美娇所称对装修补偿，黄美娇也需要提供证据证实补偿的事实依据。4、依据双方签订的租赁合同第13条约定，可以清晰的看出，黄美娇并没有装修，而是麦颖君委托他人装修的商铺，如果按照一审法院判决的逻辑推算，现有装修费的补偿后，麦颖君还有必要再次装修吗，同时，作为承租人只会对现有的状况承租，更不会对出租方之前的装修还要做补偿的说法，一审法官的说辞严重偏袒黄美娇。5、黄美娇在合同签订前收取的装修款项15万元是在合同之外的约定需要进行装修的约定，但是黄美娇收取装修款后并没有履行装修义务，麦颖君自行掏钱另行装修，为此要求黄美娇返还装修款项合法有据。至于麦颖君何时主张权利并不违反法律规定和事实情况。黄美娇未发表答辩意见。黄美娇向一审法院起诉请求：1、麦颖君支付黄美娇10个月的租金差额52800元；2、麦颖君支付黄美娇拖欠的2016年6月10日至8月9日期间的租金116160元及滞纳金26136元（2016年6月10日至7月9日租金的滞纳金从2016年6月15日开始计算，7月10日至8月9日的租金的滞纳金从7月15日开始计算，计至2016年8月22日）；3、麦颖君将黄美娇已经交清的租赁税共计20279.36元支付给黄美娇；（上列3项诉讼请求减去已经交纳的保证金96000元及麦颖君后来补交的9600元，三项合计119375.36元）4、麦颖君支付黄美娇自起诉之日（2016年8月22日）至实际付清日的利息，以119375.36元为计算基数，按照中国人民同期银行贷款利率4.35%计算；5、麦颖君承担本案诉讼费用。麦颖君向一审法院反诉请求：1、黄美娇立即退还麦颖君支付的装修款15万元；2、黄美娇承担反诉费。一审法院认定事实：2011年7月25日，黄美娇（出租方、甲方）与麦颖君（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于xxx（以下简称涉案房产）出租给乙方作商业用途使用，租期自2011年8月10日至2016年8月9日。租赁合同第五条约定，月租金48000元，第三年即2013年8月10日开始递增10%，即月租金52800元，每两年递增一次，如此类推。租赁合同第七条约定，租赁期间，甲方负责支付房产税、出租房屋所用土地的使用费，乙方负责支付出租房屋的水电费、卫生费、房屋管理费、房屋租赁管理费、租赁税费。租赁合同第九条约定，甲方交付房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金即96000元。租赁合同第二十一条约定，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的5‰（每月在合同生效日起5天内交租）。此外，租赁合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，麦颖君向黄美娇支付了租赁保证金96000元，黄美娇将案涉房产交付麦颖君使用，双方开始履行租赁合同。2013年8月份起，麦颖君开始按照合同约定的租金即52800元向黄美娇支付租金，两年租金标准到期后，麦颖君仍然按照2013年的租金标准即52800元/月向黄美娇支付租金至2016年5月，2016年6月10日至8月9日即租赁合同结束之日止的租金麦颖君并未向黄美娇支付。租赁合同期限届满当天即2016年8月9日，麦颖君向黄美娇转账9600元，转账记载为“付2016年花好园租金尾款已扣除2个月押金”。后麦颖君于2016年8月14日前后搬离涉案房产。双方对租赁期最后一年的月租金支付标准存在争议。黄美娇主张按照租赁合同约定，2015年8月份的租金应在52800元的标准上递增10%，即月租金为58080元，麦颖君应向黄美娇支付10个月的租金差额，并按照58080元的标准支付最后两个月的租金。麦颖君主张最后一年的租金标准并未上调，麦颖君一直按照52800元的标准向黄美娇支付租金，黄美娇亦未提出过异议，最后两个月租金在抵扣黄美娇收取的押金后，麦颖君也已向黄美娇支付不足部分，麦颖君并未拖欠黄美娇租金，不存在违约行为。再查，麦颖君在案涉房产经营有办理营业执照，案涉租赁合同在相关部门已进行备案。黄美娇主张因案涉房产需要交纳租赁税费后才能另行出租，故黄美娇先行垫付了案涉房产的租赁税费。黄美娇提交的税收完税证明显示：黄美娇分别于2016年8月26日、2016年9月13日支付2011年9月1日至2016年4月30日期间产生的案涉房产租赁税费及滞纳金共计20279.36元。麦颖君主张通过现金方式分多次向黄美娇支付装修款15万元，但黄美娇并未对案涉房产进行装修，故将该装修款应退回麦颖君。据此，麦颖君提交一张《收条》和《商铺装修证明》。《收条》载明：收到麦小姐承租福田区xxx楼xx号商铺定金2万元。双方协商月租48000元（税后）。装修费15万元正，25日签正式合同，特此。收款人：黄美娇。落款日期：2011年7月24日。《商铺装修证明》载明：2011年7月至10月期间，深圳市福田区xxx园xx商铺和xx商铺分别由深圳市xxx园分店和深圳市福田区xxx理发店申请办理过装修手续并进行装修，装修负责人为：凌某刚。落款为：深圳市xxx物业管理有限公司xxx园分公司，2018年4月12日。一审庭审中，黄美娇代理人致电黄美娇本人，黄美娇本人在电话中确认有收取到15万元。黄美娇主张装修费是黄美娇和麦颖君双方在租赁初期对于商铺里面现有的设施、装修达成的一致认同，黄美娇在出租之前就对案涉房产配备了相应的设施及固定的设施，因此装修的费用是双方达成租赁合同之前双方认可的。麦颖君在租赁期5年内都没有对该装修款向黄美娇提出过异议。一审法院认为，黄美娇与麦颖君签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。关于租金标准调整后租金差额应否支付的问题。租赁合同第五条约定：月租金48000元，第三年即2013年8月10日开始递增10%，即月租金52800元，每两年递增一次，如此类推。根据该条约定，租赁合同最后一年月租金标准为58080元【52800元×（1+10%））】，麦颖君实际履行过程中仍按照2013年的标准向黄美娇支付租金，属于未完全履行租赁合同的约定，黄美娇起诉主张麦颖君支付最后一年的租金差额63360元【（58080元-52800元）×12个月】，符合合同约定，一审法院予以支持。麦颖君辩称在租赁合同最后一年履行期间其一直按照52800元的标准向黄美娇支付租金，黄美娇对此并未提出异议，因此，应视为双方就租金标准已经达成共识，即仍按照每月52800元的租金履行。一审法院认为，虽然租赁合同最后一年麦颖君仍按照前两年的租金标准向黄美娇支付租金，但黄美娇不提异议并不代表黄美娇已经默认麦颖君可以按照前两年的租金标准支付租金，在租赁合同已经明确约定租金调整标准且双方未就租金标准变更有过提议的情况下，双方仍应按照租赁合同约定的租金标准执行，麦颖君主张租金已调整，缺乏事实依据，一审法院对麦颖君该答辩意见不予采信。关于押金的抵扣时间问题。租赁合同履行最后两个月，麦颖君未向黄美娇支付租金，租赁合同履行期限届满当日麦颖君即向黄美娇转账9600元，根据转账记载“付2016年花好园租金尾款已扣除2个月押金”可知，麦颖君转账时主张以96000元押金抵扣最后两个月的未付租金，但因双方并未就租金、水电费用及租赁管理税费等进行结算，故麦颖君该主张并不发生抵扣的意思表示，麦颖君仍应向黄美娇支付2016年6月10日至8月9日期间未付租金96000元，但麦颖君已支付的9600元应视为支付最后一个月的部分租金。关于滞纳金问题。麦颖君自2016年6月10日起未向黄美娇支付租金，根据租赁合同的约定，麦颖君应按照每日5‰的标准向黄美娇支付滞纳金，因该滞纳金约定标准明显过高，一审法院酌情调整为麦颖君按照每日万分之六的标准向黄美娇支付滞纳金。关于滞纳金的计算基数，麦颖君在租赁合同履行的最后一年仍然按照每月52800元标准向黄美娇支付租金，黄美娇对此亦未提出异议，因此，麦颖君应不存在故意少交黄美娇租金的问题，因此，就最后两个月的租金差额部分，麦颖君不应承担滞纳金责任，黄美娇主张的滞纳金应按照每月52800元的标准予以计算，具体金额为3314.88元【52800元×0.6‰×68天+52800元×0.6‰×26天+（52800元-9600元）×0.6‰×13天】。上述麦颖君应支付的租金共计159360元，减去麦颖君已支付的押金96000元，麦颖君还应向黄美娇支付租金63360元。黄美娇起诉主张麦颖君支付上述金额的利息（按照中国人民同期银行贷款利率4.35%标准，自2016年8月22日起计算至实际付清日），符合法律规定，一审法院予以支持。黄美娇还主张滞纳金利息损失，于法无据，一审法院不予支持。关于租赁税费问题。根据租赁合同第七条的约定，租赁税费由麦颖君负担，故黄美娇主张麦颖君向其支付先行垫付的租赁税费共计20279.36元，符合合同约定，一审法院予以支持。黄美娇还主张麦颖君自2016年8月22日起支付租赁税费的利息，因该租赁税费支付于黄美娇起诉之后，最后支出时间为2016年9月13日，故一审法院仅支持2016年9月14日之后的利息，黄美娇主张2016年9月13日之前的利息，没有依据，一审法院不予支持。关于麦颖君反诉主张退还15万元装修款的问题。黄美娇在租赁合同签订后向麦颖君收取了15万元装修款项，麦颖君称黄美娇并未对案涉房产进行装修并主张返还，但麦颖君在租赁合同履行期间就该15万元未向黄美娇提出任何主张，在租赁合同到期时也未提出返还问题，显然麦颖君主张黄美娇未曾装修的说法不符合常理，一审法院不予采信。黄美娇主张该15万元装修款是对案涉房产现有装修的一种补偿，符合常理，一审法院予以采纳，对麦颖君该反诉主张，一审法院不予支持。一审法院判决：一、麦颖君应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄美娇支付未付租金63360元及利息（按照中国人民同期银行贷款利率4.35%标准，自2016年8月22日起计算至实际付清日）；二、麦颖君应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄美娇支付拖欠租金的滞纳金3314.88元；三、麦颖君应于本判决生效之日起十日内向黄美娇支付租赁税费20279.36元及相应的利息损失（按照中国人民同期银行贷款利率4.35%标准，自2016年9月14日起计算至实际付清日）；四、驳回黄美娇的其它诉讼请求；五、驳回麦颖君的反诉请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费2534元（已由黄美娇预交），因黄美娇撤回部分诉讼请求而相对应的案件受理费38元，由一审法院直接退回黄美娇；剩余案件受理费2496元，由黄美娇负担522元，麦颖君负担1974元；反诉案件受理费1650元（已由麦颖君预交），由麦颖君负担；公告登报费2060元，由麦颖君负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。二审法庭调查询问程序中，当事人陈述如下事实：一、黄美娇确认租赁税费共计20279.36元，其中19908.32元为房产税。二、麦颖君称承租涉案房屋时，原有装修为美发店，由于麦颖君经营的是药店，因此需要拆除原装修物进行重新装修。本院认为，麦颖君与黄美娇订立的《房屋租赁合同》真实合法有效，当事人应当严格履行。针对麦颖君上诉事实与理由，本院对争议焦点分析如下：一、关于租赁税费承担问题。《房屋租赁合同》第七条已约定由甲方（黄美娇）负责支付房产税，故租赁税费中的19908.32元房产税应当由黄美娇自行承担。扣除该部分，麦颖君仅须支付黄美娇先行垫付的租赁税费金额为371.04元（20279.36-19908.32=371.04）。一审对此认定有误，本院予以纠正。二、关于15万元装修款是否应予退还问题。麦颖君主张该笔款项系委托黄美娇对房屋进行装修，但并无证据反映麦颖君曾经要求黄美娇履行装修义务，且在麦颖君自行对房屋进行装修后，其也未要求黄美娇返还装修款或以该15万元抵扣前期租金，麦颖君的上述行为确与常理不符。鉴于麦颖君二审期间认可涉案房屋在承租前已进行过装修，只是装修风格与其自行经营的药店不匹配，本院认为双方真实意思是对原有装修物进行酌情补偿的解释更具有可能性，一审因此对麦颖君请求返还该15万元装修款的主张不予支持，符合民事诉讼证据规则，本院予以维持。此外，一审判决认定欠付款项的利息损失计算标准均为按照中国人民银行同期贷款利率4.35%标准计，双方对此未提起上诉，视为对自身权利的处分，本院予以维持。综上所述，麦颖君的上诉请求部分成立，本院相应予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，错误部分本院予以纠正，有关利息部分的判决本院亦予以明确。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初3551号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初3551号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初3551号民事判决第三项为：麦颖君应于本判决生效之日起十日内向黄美娇支付租赁税费371.04元及相应的利息损失（按照中国人民同期银行贷款利率4.35%标准，自2016年9月14日起计算至实际付清日）；四、驳回黄美娇的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2534元(黄美娇预交)，因黄美娇一审撤回部分诉讼请求而相对应的案件受理费38元，由一审法院直接退回黄美娇;剩余案件受理费2496元，由黄美娇负担1098.24元；麦颖君负担1397.76元；反诉案件受理费1650元（麦颖君预交），由麦颖君负担；公告登报费2060元，由麦颖君负担。二审案件受理费3706元（麦颖君预交），由麦颖君负担。麦颖君应在本判决生效之日起十日内迳付黄美娇1397.76元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年三月十八日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。