广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂08民终142号 上诉人(原审被告)：桂平天立置业投资发展有限公司，住所地：桂平市中山南路桂金路口东侧。 法定代表人：程燕，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑燕君，广西佑成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈建国，广西和清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张嘉良，男，1987年7月5日出生，汉族，住桂平市。 被上诉人的委托诉讼代理人：黄宝炜，桂平市绣州法律服务所法律工作者。 上诉人桂平天立置业投资发展有限公司（以下简称天立置业公司）因与被上诉人张嘉良商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2020）桂0881民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 天立置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实理由：一、本案未能在合同约定的期限内办证是政府职能部门的原因所致，上诉人不构成违约。1.涉案项目为保障性住房，项目用地的拆迁、通水、通电、排水等配套基础市政设施，属于政府各职能单位的责任范围。在项目完工竣工之后，因配套设施未能建设完成，政府部门未能组织验收，以致未能取得竣工验收备案许可。在政府部门同意进行缺项验收的情况下，涉案工程才取得了竣工备案。未能在合同约定的期限内办证，属于上诉人不可控的 2 事由，上诉人不应当承担责任。2.政府改变了原先设计规划，要求上诉人按新批准的规划设计图纸进行施工建设，导致逾期办证，属于上诉人不可控的事由，不应认定上诉人违约。根据2012年12月14日上诉人与桂平市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》的约定，涉案项目建筑限高为45米，即共建设15层，但根据桂平市住房和城乡规划建设委员会批准的建设方案，建筑限高更改为56.4米，实际建设18层。同时由于涉案项目中的两套房屋的性质问题需要请示政府部门进行汇报、定性，也是竣工验收和办证迟缓的原因。直至2020年3月18日，桂平市国土资源局根据政府的会议纪要才与上诉人就《国有建设用地使用权出让合同》签订了《补充条款》，桂平市不动产中心根据该《补充条款》和政府的会议纪要分别于2020年4月29日、5月9日、6月19日给涉案工程4#、8#、9#楼核发首登不动产权证书。因此，涉案工程的办证时间应自上述时间之次日开始起算，上诉人的办证期限未届满，不构成违约。二、一审判决的违约金没有依据，金额也明显过高。1.被上诉人未举证证明存在的经济损失，也没有损失的事实。涉案项目为保障性住房，房屋已交付给被上诉人使用，未取得产权证书不会造成任何损失，不应过分强调其上市交易价值。2.涉案项目为保障性住房，上诉人的利润不高于3%，上诉人也已就逾期交房承担了违约金，法院应当结合实际情况判决上诉人承担一次违约金的数额不宜超过总房价的0.3%为宜。3.上诉人已将有关涉案被上诉人的所有办证材料提交不动产权登记中心后，完成了出卖人的义务，行政部门的办证时间不应当计入违约金的计算期限，一审判决违约金计至产权证书办理至被上诉人名下之日止是错误的。4.双方在合同中对于因上诉人原因导致的延期办证违约金责任是打“×”，上诉人不需要支付违约金。涉案工程为保障性住房，也不适用商品房买卖合同纠纷的司法解释。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人张嘉良辩称：1.上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院予以维持。2.上诉人主张逾期办证的理由归 3 咎于政府原因理由不充分，上诉人将涉案商品房于2016年前后的时间交付给被上诉人后，在长达4年多的时间里没有积极与政府沟通协调，依据双方签订的涉案商品房买卖合同，上诉人逾期办证，应承担违约责任。以往同一个小区的商品房纠纷案件生效判决也支持了被上诉人的逾期办证违约金请求，并经过广西高院再审审查维持了原生效判决。3.关于办证费用问题，上诉人收取被上诉人的办证费用2000-2500元不等，但根据实际情况，上诉人帮部分被上诉人办证支出的实际费用是80-100元，部分经济适用房免费办证，因此，一审法院进行合并处理，判决全额退还，节约了司法资源。如果二审法院审查认为不合理，那么应抵减实际支出部分，剩余部分仍应判决返还给被上诉人。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张嘉良向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办证违约金22408.62元（以243427元为基数，从2018年10月26日起至被告向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告之日止，按中国人民银行同期同类贷款逾期贷款年利率6%标准计算）给原告；2.判令被告退回预交办证费2060元给原告。 一审法院查明：对双方无异议的事实予以确认，并认定事实如下：2014年12月23日，原告张嘉良与被告签订《桂平市限价住房买卖合同》，双方约定原告购买被告开发的位于桂平市西山镇大起村铺岭屯名为2011年桂平市保障性安居工程限价商品住房铺岭小区（润景嘉园）的第4幢C单元2层01号商品房，房屋总价款243427元。合同第十七条第3款约定甲（即被告）乙（即原告）双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）乙方委托甲方办理。甲方应当在限价住房交付使用后720日内，向房屋登记机构为乙方申请房屋所有权登记， 4 并将以乙方为产权人的房屋所有权证书交付乙方。合同签订后，原告张嘉良依约将购房款243427元支付给被告，被告于2016年11月4日将涉案商品房交付给原告张嘉良。2014年12月17日，原告支付2060元办证费给被告。 一审法院认为，合同约定被告应当在限价住房交付使用后720日内，向房屋登记机构为原告张嘉良申请房屋所有权登记，并将以原告张嘉良为产权人的房屋所有权证书交付原告张嘉良。但被告于2016年11月4日将涉案商品房交付给原告张嘉良后，至今没有办理房产证给原告，被告已构成违约，应承担违约责任。故被告应以购房款243427元为基数，从2018年10月25日起至被告将位于桂平市西山镇大起村铺岭屯名为2011年桂平市保障性安居工程限价商品住房铺岭小区（润景嘉园）的第4幢C单元2层01号商品房的房产证办理至原告名下之日止计付违约金给原告张嘉良。双方在合同中虽未对违约金的计算标准进行约定，但兼顾合同履行情况，当事人过错程度及原告的预期利益等综合因素，酌定被告按年利率3%为标准计算逾期办证违约金给原告张嘉良。另，根据公平原则和诚实信用原则，被告应支付逾期办证违约金的总额不能超过已付购房款总额的30%。 关于原告预交的办证费问题。办理产权证书虽需要支出相关费用，但因涉案商品房的产权证书至今未办理至原告名下，被告应退回原告预交的办证费2060元，待涉案商品房的产权证书办理至原告名下后，由双方根据办证的实际支出自行交接。 关于本案是否已过诉讼时效问题。根据双方合同约定，被告应当于2018年10月25日前将涉案房屋产权证书办理登记至原告名下，诉讼时效自2018年10月26日起算三年，而原告于2020年7月9日向该院提起诉讼，主张权利，没有超过诉讼时效，故对被告的该项辩称，不予采信。一审判决：一、被告桂平天 5 立置业投资发展有限公司应支付迟延办证违约金[以购房款243427元为基数，从2018年10月25日起至被告将位于桂平市西山镇大起村铺岭屯名为2011年桂平市保障性安居工程限价商品住房铺岭小区（润景嘉园）的第4幢C单元2层01号商品房的房产证办理至原告名下之日止，按年利率3%计算；违约金的总额不能超过购房款243427元的30%]给原告张嘉良；二、驳回原告张嘉良的其他诉讼请求。 一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，涉案商品房于2020年9月16日已办理了不动产证至张嘉良名下。 本案二审的争议焦点为：一、被上诉人未能在合同约定的期限取得房屋权属证书是否系上诉人原因导致；二、上诉人应否退还办证费2060元给被上诉人。 本院认为，一、上诉人提供的桂平市人民政府关于研究铺岭保障性安居工程项目的系列会议纪要显示，涉案小区市政工程规划建设滞后，虽经桂平市政府多年来多次组织政府相关部门召开协调会进行研究部署，但直至2019年7月3日桂平市政府才同意对涉案小区配套设施项目进行缺项验收，涉案工程项目才得以办理工程竣工验收备案手续。同时，上诉人与桂平市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》虽然约定涉案项目的建筑限高为45米，但根据上诉人提供的涉案工程的总平图显示工程项目的实际建筑高度设计为56.4米，由于存在该事项变更，在经过桂平市人民政府召开协调会、桂平市原国土资源局与上诉人补签《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》后，桂平市不动产中心方同意于2020年4月29日、5月9日、6月19日给涉案工程的4#、8#、9#楼核发首登不动产权证书。上述事实证明，被上诉人未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书并非上诉人的原因所导致，不能归责于上诉人，上诉人依法不承担违约责任。上诉人提出不构成违约的理由成立，本院予以支持。二、被上诉人委托上诉人办理房 6 屋所有权登记费用开支问题，与本案商品房预售合同纠纷虽有一定关联，但诉讼的法律关系（标的）并非同一类，非必要共同诉讼，且不宜在本案合并审理，当事人可以依法另行主张权利。一审法院合并审理不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人上诉请求成立，本院予以支持。一审判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销桂平市人民法院（2020）桂0881民初2587号民事判决； 二、驳回张嘉良请求判令桂平天立置业投资发展有限公司退回预交办证费2060元的起诉。 三、驳回张嘉良的其他诉讼请求。 一审案件受理费205元，二审案件受理费112元，均由被上诉人张嘉良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二一年三月二十八日 法官助理 黄祝芳 书 记 员 林紫璇 7