湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终130号上诉人（原审原告）：吴江**，男，1965年8月8日出生，汉族，住湖北省大悟县。被上诉人（原审被告）：刘宏旭，男，1988年3月12日出生，汉族，户籍地湖北省广水市，现住湖北省大悟县开发区。上诉人吴江**因与被上诉人刘宏旭房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝昌县人民法院（2020）鄂0921民初460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴江**上诉请求：1.依法撤销（2020）鄂0921民初460号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.依法判令被上诉人承担本案一审和二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审认定上诉人对被上诉人之间的合同于2019年4月22日解除系认定事实错误。2018年11月2日，被上诉人向上诉人微信转账20000元的附言“2018年10月22日至2019年4月31（30）日房租”，上诉人收下该房租系正常收取租金，被上诉人并未告知上诉人要解除合同。根据《合同法》第93条、第96条规定，被上诉人并未向上诉人表达要解除合同的意思，只是正常缴纳租金。《租房协议书》并未经协商后约定解除。上诉人要求被上诉人将房屋恢复原状，也只是要求其履行协议书约定的义务。被上诉人一天不能腾退房屋，即应缴纳一天的租金。至于上诉人在2019年5月就将涉案房屋对外招租，也只是因为《协议书》约定的租赁时间快要届满。由于大悟县市场经济并不发达，且涉案房屋面积较大，有租房需求和能力的客户并不多，客观上短时间内难以找到令上诉人满意的租户。该行为只是上诉人为了不让房屋出现空租期而做出的未雨绸缪之举，不是表示要与被上诉人解除合同。二、一审法院认定租金及恢复原状费用过低。1.上诉人与被上诉人签订《租房协议书》时约定，第一年租金人民币33000元，此后每年在前一年的基础上涨租10%。那么第五年租金应为48315.3元。上诉人考虑到被上诉人经营不善，资金紧张，在2018年1月20日被上诉人表示先缴纳半年租金20000元时并未提出异议。故上诉人要求被上诉人支付剩余半年的租金20000元的诉求应予支持。2.《租房协议书》系2014年签订，一审法院未考虑随社会经济发展而造成的房屋租金涨幅。被上诉人刘宏旭辩称，上诉人用行为表示已经解除合同，其对外招租张贴出租信息，并以短信形式通知我将房屋恢复原状交给他。没有每年涨租10%的说法。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。吴江**向一审法院起诉请求：1.判令刘宏旭支付半年房租20000元（房租一直计算到恢复原状时间止）；2.判令刘宏旭按照合同恢复原状并赔偿损失；3.诉讼费用由刘宏旭承担。一审法院认定事实：2014年10月22日，吴江**（甲方）与刘宏旭（乙方）经协商签订租房协议书，吴江**将其名下房屋一楼两间门面和二楼三间房屋租给乙方，双方约定：一、一楼和二楼房屋每年租金叁万叁仟元（一楼每间为9000元，二楼为每间5000元）租给乙方。二、乙方在签订合同时必须一次性交房屋租金叁万叁仟元后，乙方再进行装修。房屋装修一切费用由乙方负担。乙方在装修期间不得破坏房屋主体结构。甲方在交房给乙方后，乙方必须负责卷闸门的完好。三、乙方在租房期间内的一切税费等开支，如所有设施的维修、水电费及经营过程中的各种纠纷事故均由乙方自行负责。甲方不承担任何责任。乙方在租赁期间不得转租，可以另行协商。租赁期满后，乙方应当恢复原状，乙方不得以装修、装潢为由，折价给甲方。乙方不得破坏地面、墙体装修及房屋结构。如有破坏，乙方负责无偿修复。四、本合同签订期限为5年，每年房屋租赁按同等地段的市场价计算。以后每年10月22日前一次性交付，合同期满后，经双方协商由乙方优先。如有违约行为，甲乙双方有权解除合同。合同签订后，吴江**将案涉房屋交付刘宏旭使用。双方依约履行四年无异议，至2018年11月2日刘宏旭向吴江**账户转款20000元，并附言“2018年10月22日至2019年4月31（30）日房租。”2019年4月22日，吴江**通过短信要求刘宏旭“请你将所有装修拆清理、恢复原状，经验收合格后将房子交给我”。2019年5月4日，又通过短信要求“小刘你好，请你安排将你原来的装修全部拆除将房子恢复原状，并将拆除垃圾清理干净。”2019年5月，吴江**将案涉房屋张贴招租广告。后因吴江**要求刘宏旭支付2019年4月30日后至2019年10月22日的房租20000元、恢复房屋原状并赔偿损失，刘宏旭则认为双方已通过短信协商同意至2019年4月22日合同终止，合同期内租金已付清，以致成讼。一审法院认为，一、案涉合同的履行期间。吴江**、刘宏旭双方合同约定期限为五年（2014年10月22日—2019年10月22日），前四年均依约履行无纠纷。到第五年（2018年10月22日—2019年10月21日），因双方对合同期限各执一词，发生纠纷。经查：2018年11月2日，刘宏旭转账20000元给吴江**并注明系付至2019年4月30日的房租，吴江**在接受该租金后并未表示异议，且在半年期满日（2019年4月22日）要求刘宏旭清理房屋恢复原状时亦并未主张租金，庭审中吴江**也自认于2019年5月份将案涉房屋对外招租。综合以上事实及刘宏旭的陈述，认定吴江**对刘宏旭关于第五年只租半年（至2019年4月22日）的要求表示认可，双方协商同意至2019年4月22日解除合同，故认定案涉租房协议经双方协商约定租期至2019年4月22日期满。二、吴江**的请求核定。根据以上认定的事实，案涉合同经双方同意变更至2019年4月22日解除，刘宏旭已交清至2019年4月22日的房租，合同到期后，刘宏旭应按照约定及时恢复原状腾退房屋，未及时履行该义务给吴江**造成损失的，应该赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。吴江**在合同到期终止后应采取适当措施防止损失扩大的，因防止损失扩大而支出的合理费用由违约方（刘宏旭）承担，吴江**没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。综合本案实际情况，确定由吴江**自行恢复房屋原状，其费用由刘宏旭承担，酌情确定恢复房屋原状的费用为5000元、刘宏旭未及时履行恢复原状义务给吴江**造成的租金损失5000元，两项合计10000元。依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，吴江**、刘宏旭签订的租房协议，系双方真实意思表示，且不违背法律规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案双方在合同履行四年无异议后，约定第五年期只租半年，期满后刘宏旭未按合同约定将房屋恢复原状并及时腾退，构成违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、刘宏旭恢复案涉房屋原状的义务由吴江**代为履行，刘宏旭承担费用5000元；二、刘宏旭赔偿吴江**损失5000元；三、以上一、二项合计10000元，于本判决生效后十日内履行；四、驳回吴江**的其他诉讼请求。案件受理费300元，由刘宏旭负担。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人向本院提交证据2017年房租款的银行转账凭证（一共39000元，2017年即第四年的房租款）。证明目的：当时没有约定每年涨租10%。上诉人对该证据无异议，但对其证明目的不认可。本院认证如下：该证据真实合法且与本案具有关联性，但不能凭此单独证据达到被上诉人的证明目的。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，2018年11月2日刘宏旭向吴江**账户转款20000元，并附言“2018年10月22日至2019年4月31（30）日房租。”2019年4月22日，吴江**向刘宏旭发短信“请你将所有装修拆清理、恢复原状，经验收合格后将房子交给我”。2019年5月4日，又向刘宏旭发短信“小刘你好，请你安排将你原来的装修全部拆除将房子恢复原状，并将拆除垃圾清理干净。”2019年5月，吴江**将案涉房屋张贴招租广告。一审法院根据上述事实综合认定案涉租房协议经双方协商约定租期至2019年4月22日期满正确。一审法院综合本案实际及现实情况考量，确定由吴江**自行恢复房屋原状，其费用由刘宏旭承担，并酌情确定恢复房屋原状的费用为5000元、刘宏旭未及时履行恢复原状义务给吴江**造成的租金损失5000元，并无不当。吴江**的上诉理由没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人吴江**承担。本判决为终审判决。审判长  黄伟审判员  戴捷审判员  刘彬二〇二一年三月二十六日法官助理王喆书记员程思梅