河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初9175号原告：李付发，男，汉族，1967年8月17日出生，住唐河县。委托诉讼代理人：张秀茹，河南隆翔律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：南阳金盟房地产开发有限公司，住所地南阳市卧龙区王村乡银海钢材市场东场3号楼2楼。法定代表人：龚金平，任公司经理职务。委托诉讼代理人：杨建伟，河南汉冶律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告李付发与被告南阳金盟房地产开发有限公司（以下简称金盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人张秀茹、被告金盟公司的委托代理人杨建伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李付发向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即交付“百里奚新城”2幢1单元23层03号房给原告，并参照合同第四条第三款支付逾期交房的违约金18400元（按已交房款的同期银行存款利息自2018年5月1日起计算至该房交付之日止）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年12月4日，原被告双方签订《百里奚新城购房协议》一份，约定将百里奚新城2幢1单元23层03号房售于原告，原告于2017年11月4日、10日分别交付首付款20000元和150910元，并于2017年12月2日与民生银行和被告签订借款合同，原告按照借款合同和还款合同按月支付按揭款项。按照购房协议和还款合同书约定，被告定于2018年4月30日前房屋达到交房条件交由原告使用，截止目前房屋已具备交付条件，但被告至今仍未交付。以上事实由百里奚新城购房协议、民生银行还款合同书、委托银行(金融机构)划缴房款三方协议书、收款收据二份、民生银行每月划款凭证若干等证据足以证实。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，原被告所签订的合同属合法有效的合同，双方均应依法履行，但被告至今未履行合同义务，直接侵犯了原告的合法权益也违反了房地产交易秩序，为此原告特向贵院提起诉讼，望人民法院支持原告的诉讼请求。被告金盟公司辩称，我方认为房子不能按时交付原因并非被告过错，是由于：1、南阳市政府政策问题，涉案楼不应向外销售；2、房子延期建成是由雨水、创文等不可抗力导致；3、原告未按协议及时支付款项，双方诉争协议无效，该项目未达到法定销售条件；被告愿意赔偿原告相关损失，请求判定协议无效。经审理查明，2017年11月4日，原被告双方签订《百里奚新城购房协议》。协议内容第一条：乙方（李付发）购买的房屋为“百里奚新城”2幢1单元23层03号房屋，该房屋建筑面积约88.88平米，单价4670元每平米，总房款肆拾壹万伍仟零柒拾元（415070元）。第二条：乙方（李付发）按下列第3种方式银行按揭贷款付款，优惠1%，优惠后单价为4623元每平米，总房款为肆拾壹万零玖佰壹拾玖元（410919元）。首付40%，首付款为壹拾柒万零玖佰壹拾玖元（170919元），剩余贰拾肆万元（240000元），办理银行按揭贷款。乙方（李付发）需在选房后3天内（2017年11月10日前）交清所需款，以上所付房款以甲方所开收据为准。被告金盟公司于2017年11月4日向原告李付发出具收款收据，内容为今收到李付发人民币贰万元整，系付2号楼1单元2303房，于2017年11月10日向原告李付发出具收款收据，内容为今收到李付发人民币壹拾伍万零玖佰壹拾玖元整，系付2号楼1单元2303补首付，收款收据具加盖金盟公司财务专用章。另查明，2017年12月2日，原被告双方签订《借款合同》。合同第一条约定：甲方（金盟公司）同意向乙方（李付发）提供总额为人民币240000元的借款，本合同项下的借款为乙方（李付发）购买光武路“百里奚新城”房款的余款，只能用于“百里奚新城”购房款（2号楼1单元2303室），不得挪作他用。合同第二条约定：1、本合同项下借款期限共20年，即240个月，自2017年12月15日起至2037年12月15日。2、还款日期和方式为等额本息还款，乙方（李付发）届时应按月向甲方（金盟公司）还本息，应于每月15号前向乙方（李付发）还本付息人民币约为1636元（实际还款额以银行扣款为准）借款分240期还清，甲方（金盟公司）指定还款银行为民生银行南阳光武路支行，还款银行账号为15×××95，如遇人民银行调整贷款利率，实际扣款金额将有所调整。同日，原被告双方签订《民生银行还款合同书》，合同第一条约定：乙方（李付发）向甲方（金盟公司）购买的房屋坐落于南阳市××区××路与百里××处东北角，房屋位置为百里奚新城2号楼1单元23层3户，户型为二室两厅，暂定房屋面积为88.88平米。合同第四条第二款约定：乙方（李付发）届时应按月向甲方（金盟公司）支付欠款本金，应于每月15号前向甲方（金盟公司）支付人民币1636元。剩余房款共分240期付清。合同第五条第一条约定：甲方（金盟公司）定于2018年4月30日前，房屋达到交房条件，由乙方使用。但发生人力不可抗拒等因素影响工期的（天气气候、水文、及政府“双创”期间政府行为强制性停工等）。再查明，截止2018年4月30日前，原告李付发共支付购房首付款170919元，后分5期，每期1636元，向被告金盟公司转账8180元，合计179099元。现涉案房屋已竣工，并交付部分业主入住，庭审中，原告与被告金盟公司均确认涉案房产未取得商品房预售许可证且处于未交付状态。以上事实，由当事人陈述、购房合同、借款合同、还款合同、银行流水、收款收据等证据予以证实，并经法庭举证、质证，记录在卷。本院认为，原告与被告金盟公司在平等、自愿的基础上签订了《购房协议》，合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定及时、全面履行各自义务。关于被告陈述涉案房屋未达到法定销售条件请求判定与原告签订的《购房协议》为无效合同的诉请，该购房协议为格式合同式样，分别对所在楼层、具体位置、建筑面积、房屋单价、总价款、付款方式、双方权利义务、办理产权事宜、违约责任等作出相应约定，该协议具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本院认为双方当事人签订的购房协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本院认为，商品房预售许可证解决的是市场准入问题，是一种政府管理行为，未取得商品房预售许可证并不当然导致合同无效。上述法规主要对未竣工的商品房的预售行为进行约束，涉案房屋已属现房，即使没有商品房预售许可证，商品房买卖合同应认定有效，且未达到法定销售条件就进行销售系被告方的责任，被告不能以自己的过错为理由，请求确认合同无效，故被告的此陈述本院不予认可。关于被告所称房子延期建成是由不可抗力导致，被告并未提交相关证据予以证实，且无法证明因不可抗力导致延期的具体天数，故对此本院不予认可。原被告双方签订合法有效的房屋买卖合同，且原告已支付首付款并按期履行合同约定的还款义务，被告金盟公司也应按约定将涉案房屋“百里奚新城”2幢1单元23层03号房屋交付给原告。原告主张被告金盟公司交付涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张按合同约定要求被告支付逾期交房违约金的诉请，合同当事人在订立、履行合同以及合同终止后的过程中要讲诚实、守信用，以善意的方式履行合同，遵循商业行为的基本道德规范。根据双方签订的《购房协议》中关于违约责任的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定即“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”,本案中原告要求被告承担违约金的诉请本院予以支持，但原告的诉讼请求仅要求按已交房款的同期存款利息计算违约金，属于当事人对自身民事权利的处分,本院予以确认。截止双方合同约定的交房时间即2018年4月30日为止，原告共缴纳房款179099元，故原告要求被告以此为基数按同期银行存款利率支付自2018年5月1日起计算至该房交付之日止逾期交房违约金的诉请本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、五百零九条、五百七十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告南阳金盟房地产开发有限公司向原告李付发交付位于南阳市卧龙区光武路与百里奚路交汇处东北角百里奚新城2号楼1单元23层03户房屋；二、本判决生效后十日内，被告南阳金盟房地产开发有限公司向原告李付发支付逾期交房违约金（以179099元为基数按同期银行存款利率支付自2018年5月1日起计算至该房交付之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3870元，由被告南阳金盟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  李青二〇二一年三月二日法官助理王骞书记员张桢