福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初5170号 原告：福安市臻品九度娱乐城，住所地福建省福安市新华北路28号春天时尚广场6号楼三层。 经营者：谢石富。 委托诉讼代理人：周湧，男。 委托诉讼代理人：吴远方，福建正联律师事务所律师。 被告：宁德市有德物业管理服务有限公司，住所地福建省福安市阳头鹤西路37号。 法定代表人：肖美琴，总经理。 委托诉讼代理人：黄**，福建怀行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄杰，福建怀行律师事务所律师。 原告福安市臻品九度娱乐城（以下简称“九度娱乐城”）与被告宁德市有德物业管理服务有限公司（以下简称“有德物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告九度娱乐城的委托诉讼代理人周湧、吴远方，被告有德物业的委托诉讼代理人黄杰到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 九度娱乐城向本院提出诉讼请求：有德物业向九度娱乐城返还电费27991元[81000元-（81000元÷0.88元/千瓦时×0.5759元/千瓦时）]。事实与理由：2015年10月16日，九度娱乐城与福建美格春天置业有限公司（以下简称“美格公司”）签订《租赁合同》，承租位于华兴春天城六号楼第三层商铺用于从事量贩式KTV，租赁期限为2015年10月16日至2021年10月15日。2016年2月5日，九度娱乐城与福建永安物业管理有限公司宁德分公司（以下简称“永安物业”）签订《协议合同》，由该物业公司提供物业管理服务，并向承租户代扣代缴电费，合同期限为2016年2月3日至2022年2月2日。2019年11月30日，永安物业将福安市华兴春天城的物业管理服务移交给有德物业，九度娱乐城从2019年12月1日起按照0.88元/千瓦时的单价向有德物业缴纳代扣代缴的电费。2020年5月，九度娱乐城得知有德物业收取的电费高出福安市供电公司的销售电价，曾多次就此问题与有德物业交涉，要求有德物业公示代扣代缴电费的收费项目和金额，但有德物业不仅不予理睬，还以断电相威胁催缴电费。2020年6月8日，九度娱乐城与华兴春天城的十家商户联名向福安市市场监督管理局提出监督申请。2020年7月10日，福安市市场监督管理局作出安市监检责退字（2020）1-25号责令退款通知书，责令有德物业在收到通知书之日起15日内，将消费者或者其他经营者多付的价款38444.08元退还。2020年9月23日，福安市市场监督管理局又作出行政处罚听证告知书，对有德物业处以罚款130000元，但有德物业至今仍未退还分文。据查，福安市供电公司销售给美格公司的电价为0.5759元/千瓦时，但有德物业在服务期间一直以“多收费”的方式代扣代缴电费。 有德物业辩称，1.本案2019年12月至2020年2月的用电标准为0.5952元/千瓦时，九度娱乐城计算2019年12月至2020年7月的电费均以0.5759元/千瓦时，计算方式有误；2.有德物业已于2020年7月31日正式退出了春天城六号楼的物业管理，2020年8月1日正式由福州锦绣物业管理有限公司（以下简称“锦绣物业”）继续提供物业服务，九度娱乐城于2020年8月9日（交接后）预充值的20000元系有德物业代锦绣物业收取，并已结算返还给锦绣物业，并且在交接时，九度娱乐城剩余电费为9250.56元，该电费在结算后，也同样支付给锦绣物业，由其继续进行抵扣。因此，上述两笔共计29250.56元的费用并非有德物业实际收取，应当在81000元中予以扣除后再计算超出的电费；3.九度娱乐城所述的应返还金额中包括电损和公摊，根据有德物业与开发商签订的《福建省前期物业服务合同》约定，公共用电等电费应当公摊，按九度娱乐城电费计算方式，有德物业完全不用承担公摊费用，而公共照明、电损等是必然产生的费用，九度娱乐城提出的请求不合理。综上，请求驳回九度娱乐城的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年10月，九度娱乐城与美格公司签订《租赁合同》，约定由九度娱乐城租赁华兴春天城六号楼第三层商铺用于从事量贩式KTV及其相关商业经营活动，租赁期限为六年，自2015年10月16日起至2015年10月15日止。2016年2月5日，九度娱乐城与永安物业签订《协议合同》，对物业服务内容进行了约定。2019年11月30日，永安物业撤离华兴春天城。2019年12月，有德物业与美格公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定由有德物业为华兴春天城提供物业服务，时间自2019年12月15日起至2020年6月14日止，并约定公摊水电费每月按户分摊（公摊包括物业区域内：景观、水泵、电梯运行及照明、楼道照明、公共设备运行、地库照明等用电及绿化、保洁、景观等用水，公共包括水电总表与分表的误差之合计分摊）等内容。合同签订后，有德物业实际于2019年12月1日起入住华兴春天城提供物业服务，于2020年7月31日撤离华兴春天城。后由锦绣物业为华兴春天城提供物业服务。 有德物业于2019年12月起至2020年7月止按照每月0.88元/度标准向九度娱乐城收取电费、出具购电收据，收据载明电费包括：1.电力公司实际电价0.7125元；2.服务费及电损、公摊。2019年12月1日至2020年8月31日期间，九度娱乐城共向有德物业支付电费81000元。 另查明，2019年12月至2020年7月，有德物业按照0.5759元/度标准向国网福建省电力有限公司福安市供电公司（以下简称“福安供电公司”）缴纳电费。2020年7月10日，有德物业因在转供电环节多收取费用的行为，被福安市市场监督管理局以安市监检责退字〔2020〕1-25号责令退款通知书，责令有德物业将多收取的共计38444.08元电费退还消费者或其他经营者。 上述事实，有双方当事人的陈述及提交的证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案有德物业提供物业服务的事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。有德物业作为物业服务企业，对九度娱乐城实行转供电并代收代缴电费，其行为应严格遵守法律、行政法规的规定。根据国务院《物业管理条例》第四十四条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，有德物业应以福安供电公司规定的电费标准向九度娱乐城收取电费。有德物业自2019年12月至2020年7月期间以0.88元/度标准向九度娱乐城收取电费，已超过福安供电公司0.5759元的标准，对于超出部分，有德物业应当予以退还。关于有德物业辩称其所收取的电费中包括服务费及电损、公摊电费等费用的意见。对于有德物业代收代缴电费中存在的服务费及电损费用，其作为物业服务企业应以物业费、服务费等形式进行核算收取。关于公摊电费，美格公司与有德物业签订的《福建省前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。合同约定公摊水电费每月按户分摊，且在庭审中双方确认公摊用电的存在，故九度娱乐城应当向有德物业支付公摊电费，现双方对公摊用电度数无法达成一致，本庭结合实际情况酌定九度娱乐城按照0.7元/度的标准支付电费，故有德物业应当返还九度娱乐城电费16568.18元[81000元-81000元÷0.88元/千瓦时×0.7元/千瓦时],九度娱乐城主张超过部分，不予支持。有德物业抗辩其与锦绣物业移交结算时已将九度娱乐城的剩余电费29250.56元移交给锦绣物业公司，但其提供的证据不足以证实其所转账给锦绣公司的款项系九度娱乐城的剩余电费29250.56元，根据合同的相对性原则，有德物业主张扣除29250.56元缺乏依据，不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 宁德市有德物业管理服务有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性返还福安市臻品九度娱乐城16568.18元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 案件受理费499.7元，由福安市臻品九度娱乐城负担204元，由宁德市有德物业管理服务有限公司负担295.7元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  陈明丽 人民陪审员  叶俊杰 人民陪审员  李 明 二〇二一年三月十七日 法官 助理  缪玮婷 书 记 员  钟晓英 附本案适用法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第四十四条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。 物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。