河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终463号 上诉人（原审原告）：李世元，女，1984年2月8日出生，汉族，现住石家庄市桥西区。 被上诉人（原审被告）：河北恒润房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥西中山东路158号滨江商务大厦101号一层，统一社会信用代码：9113012376810865X1。 法定代表人：王同欣，执行董事。 委托诉讼代理人：齐凯欣，河北宏策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高才婷，河北宏策律师事务所律师。 上诉人李世元因与被上诉人河北恒润房地产开发有限公司（以下简称恒润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初7458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李世元，被上诉人恒润公司的委托诉讼代理人齐凯欣、高才婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李世元上诉请求：一、依法撤销河北省石家庄市桥西区人民法院2020年11月20日（2020）冀0104民初7458号民事判决。二、解除原告李世元与被告河北恒润房地产开发有限公司签订的《恒润时代广场购房协议》。三、被告赔偿原告购房本金172522元、房屋预期损失257384元、房租损失96568元，合计526474元。三、依法判决诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。在一审判决中（判决书第三页）将2013年6月17日签订的《恒润时代广场购房协议》审判意见为“需待本约合同予以确认，其性质应认定为预约合同”，来适用法律错误，理由如下：（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。（二）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。（三）依据《中华人民共和国建设部令（第88号）商品房销售管理办法》第二十四条，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构、型式、户型、空间、尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。原告认为，本案中协议符合上述条件，被告与原告签订的《恒润时代广场购房协议》为有效商品房买卖合同。在本案中被告不能如约向原告支付所购房屋的原因是被告违法变更规划，即由平层公寓变更为3层LOFT公寓，而并非尚未取得商品房预售许可证。该点在庭审笔录及原告庭审阶段提交的石家庄市行政审批局公示的于2017年12月8日批准的预售许可证（2017163）号，河北恒润房地产开发有限公司关于1、2、3号办公楼预售许可；石家庄市中级人民法院维持的桥西人民法院（2018）冀0104民初4683号判决，法院判决事实认定中均予以体现。原告本次补充提交一份2011年10月31日大经街二期项目拆迁指挥部拆迁公告及选房方案，其中标明该地块2011年政府拆迁规划即规划商务公寓2号楼A户型46.34平米。与原告2013年购买房屋坐落位置一致，面积相同。被告变更规划发生在与原告签订购房协议之后且未书面通知原告，属于单方行为。且被告拒绝依据购房协议第七条特别约定第三点，“在该房屋向房管部门备案前，乙方可享受免费更名一次、三年回购、不同物业等价置换政策”向乙方进行回购或等价置换规划变更后房产项目。该案中原告无任何过错，依法被告应承担全部违约责任。二、一审判决金额明显偏低，《合同法》第113条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。石家庄市中级人民法院维持了桥西人民法院（2018）冀0104民初4683号判决书中显示“经桥西区人民法院查明事实，该房产现已更名为‘恒大中央广场’项目，据石家庄市价格监督管理局监制的《商品房销售明码标价备案手册》，涉案项目公寓2号楼的备案销售价格在30000元每平米以上。法院委托河北华瑞房地产评估有限公司对涉案的大经街二期东区B地块公寓2号楼1226室进行评估，评估价格为46.34平方米精装房屋单价为23624元，总价为109.47万元；毛坯房无单价为22088元，总价102.36万元。桥西区人民法院最终认定房屋单价18500元每平方米。据此计算房屋价值46.34*18500=857290元”。本案一审法院意见中也采纳了这一判决意见。据《恒润时代广场购房协议》及《房屋租赁协议》约定，原告购买该房产希望得到的利益是房屋房价增值和房租收益，原告首付款已支付50%，即使按差价损失占总房屋价值差价损失的一半计算，也因为（857290-342522）/2=257384元。因此原告一审中主张的20万元房屋预期损失并无明显高于实际损失。而一审判决被告赔偿原告128000元损失，判决金额明显偏低。三、一审判决遗漏诉讼请求，依据《合同法》第112条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告在起诉阶段递交材料时已提交一份签订于2013年6月17日购房当日就所购房屋与开发商签订的《房屋租赁协议》。在一审庭审陈述诉求阶段原告已补充诉讼请求，即要求被告支付因不能按时交房对原告造成的自2016年6月17日至2020年11月6日开庭之日共计1603天，按租赁协议约定的1.3元/天/平方米，合计96568元房租损失。在质证阶段，被告律师的质证意见为“该请求过高”而非免责抗辩，在庭审最后的陈述环节，被告律师对该诉求的意见为“原告若坚持该诉讼请求，需向桥西人民法院补缴诉讼费”，实属胡搅蛮缠，而非法律适用或事实认定意见，目的在于拒付赔偿款。原告按照法院要求，于2020年11月13日补缴诉讼费1748元。原告房屋租赁协议中已约明房租价格及支付方式，但由于被告变更规划导致未能按约定时间签订商品房买卖合同并按期交房，因此原告有权申请该损失的权益主张。但在一审判决书中，未见到该诉讼请求即将相应判决。原告依据《民事诉讼法》第200条、第11款之规定，原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的，应当再审。现上诉人为保护自身合法权益，申请桥西区人民法院依法再审。一我觉得他是自己写的，他最后写的是现上诉人为保护自身合法权益，申请桥西区人民法院依法再审。 恒润公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。2、上诉人在本案一审中一共有四项诉讼请求，分别为：一、请求法院判令解除合同。二请求判令被告返还合同款172522元，以及自2013年6月17日至今的利息65909.87元继续支付至还清之日起止。3、要求按照房屋现价值赔偿损失即20万元。4、本案诉讼费由被告承担。对于上述诉讼请求：一、一审法院经审理判决以解除恒润时代广场购房协议。二、返还李世元购房款172522元。三、支付李世元各项损失赔偿金12万8000元，综上，对于上诉人在一审中提出的诉讼请求，一审法院均作出了处理，并不存在上诉人所称的遗漏诉讼请求的问题。上诉人在上诉请求第三项中提出的房屋预期损失，房租损失是与其在一审中提出的按照房屋现价值赔偿损失的诉讼请求是重复的，且其主张也没有任何事实和法律依据。李世元的上诉请求缺乏事实与法律依据，应予驳回。 李世元向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除合同；2、请求法院判令被告返还合同款172522元以及自2013年6月17日至今的利息65909.87元，继续支付至还清之日起止；3、要求按照房屋现价值赔偿损失计20万元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月17日，原告李世元（乙方）与被告恒润公司（甲方）签订《购房协议》。双方约定：乙方所购房屋的基本情况：房屋坐落：石家庄市桥东区中山路与平安大街西南；房号：公寓2-16-18；建筑面积46.34㎡，单价7391.5元/㎡；总价款342522元。甲、乙双方同意选择银行按揭的付款方式：乙方于2013年6月10日付定金10000元整，于2013年6月17日前付至总房款的50%，即172522元，余款即170000元整以银行按揭方式支付。交房时间预计为2015年12月31日，最终以《商品房买卖合同》为准。如甲方未按约定时间交房，向乙方支付所付款万分之一的违约金。并对其他权利义务予以约定。协议签订后，2013年6月17日，原告通过刷pos机方式交纳首付款172522元（含1万定金）。 一审法院认为，原、被告于2013年6月17日签订的《购房协议》，虽然对涉案房屋的坐落位置、楼层楼号、建筑面积、房屋价款、首期款作了约定，但同时约定交房时间以最终《商品房买卖合同》为准，自双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动废止等内容，因该协议书尚存有不确定因素，需待本约合同予以确认，其性质应当认定为预约合同。由于被告未能交付房屋，导致合同目的不能实现，现原告要求解除合同，一审法院予以支持。解除合同后，被告应将购房款返还原告。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原被告签订购房协议后由于规划变更，导致无法签订本约合同，被告应当承担缔约过失责任，责任范围限于原告信赖利益的损失。但原被告签订的购房协议第三条约定“交房时间预计2015年12月31日，最终以《商品房买卖合同》为准”，因此，原告对于被告销售房屋时，无预售许可证等相关手续，可能存在无法交房的风险是明知的，原告对于本案可能无法签订本约合同应当有预见性，原告对损失发生具有一定过错。石家庄市中级人民法院维持的我院（2018）冀0104民初4683号生效判决中涉及房屋与本案坐落位置一致，面积相同，因此原告损失可以参考该案中房屋价格酌定。本案中原告首付款已支付50%，因此差价损失占总房屋差价损失的一半。综合考量原告向被告交纳房款的数额、时间，原被告双方的过错程度等因素，并结合商品房市场价格变动情况，对于被告给原告造成的损失酌定为128000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，一审判决如下： 一、解除原告李世元与被告河北恒润房地产开发有限公司签订的《购房协议》； 二、被告河北恒润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李世元购房款172522元； 三、被告河北恒润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李世元各项损失赔偿金128000元。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8372元，减半收取计4186元，由原告李世元负担1317元，被告河北恒润房地产开发有限公司负担2869元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提交证据：大经街二期项目拆迁指挥部于2011年10月31日拆迁公告复印件，其中商务公寓2号坐落于规划路以××大街以西，其中Ａ户型46.34平米，用于置换楼层为8到15层，证明原告所购买房产与一审中提请的2018冀0104民初4683号判决中认定房产1226号属于同一座楼，不同楼层相同面积具有认定参考价值。被上诉人质证：对新证据拆迁公告及选房有关须知共六页，对于真实性、合法性、关联性均不认可。这份新证据上并没有任何被上诉人的印章，也没有拆迁部门的印章，并且它的内容也是关于拆迁的，本案是房屋买卖，和本案也没有任何关联性。 对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院基本一致。 本院认为，关于《购房协议》的性质，该协议虽然对涉案房屋的坐落位置、楼层楼号、建筑面积、房屋价款、首期款作了约定，但同时约定交房时间以最终《商品房买卖合同》为准，自双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动废止等内容，因该协议书尚存有不确定因素，需待本约合同予以确认，一审认定其性质为预约合同并无不当。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，由于规划变更，导致无法签订本约合同，恒润公司应当承担缔约过失责任。因李世元对于恒润公司销售房屋时，无预售许可证等相关手续，可能存在无法交房的风险是明知的其对于本案可能无法签订本约合同应当有预见性，其对损失发生具有一定过错。关于损失数额，一审法院综合考量缴纳房款的数额、时间，双方当事人的过错程度等因素，并结合商品房市场价格变动情况，酌情认定恒润公司给李世元造成的损失为128000元，并无不妥。 综上所述，李世元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,372.0元，由上诉人李世元承担。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二一年三月十六日 书记员  张晓燕