浙江省岱山县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0921民初145号 原告：舟山嘉禾物业管理经营有限公司，住所地岱山县高亭镇长河路440号,统一社会信用代码91330921773110025C。 诉讼代表人：傅忠彬。 委托诉讼代理人：俞鼎楠。 委托诉讼代理人：周至沁。 被告：岱山县豪盛时代影城有限公司，住所地岱山县高亭镇长河路348号日达广场A402室，统一社会信用代码91330921075327278J。 法定代表人：李汝豪，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：翁舟娜，舟山市普陀区星光法律服务所法律工作者。 被告：浙江时代电影院线股份有限公司，现住所地杭州市拱墅区大关路远洋国际中心B幢20楼，统一社会信用代码913300007392222505。 法定代表人：许劲峰，该公司董事长兼总经理。 原告舟山嘉禾物业管理经营有限公司(以下简称嘉禾公司)与被告岱山县豪盛时代影城有限公司（以下简称豪盛公司）、浙江时代电影院线股份有限公司（以下简称时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于同年2月8日公开开庭进行了审理。原告嘉禾公司的委托诉讼代理人俞鼎楠到庭参加诉讼，被告豪盛公司的委托诉讼代理人翁舟娜到庭参加诉讼，被告时代公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嘉禾公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告豪盛公司向原告支付2018年6月30日起至2021年6月30日拖欠的房屋租金、物业费1940492.29元，并支付上述费用自2018年6月30日起至实际清偿之日止按日利率千分之一计算的利息(庭后变更为要求被告豪盛公司支付2019年6月30日起至2021年6月29日拖欠的房屋租赁费、物业管理费（以下简称二费）1840492.29元，并支付自2019年6月29日起至实际清偿之日止按日利率千分之一计算的利息)；2.依法判令被告时代公司对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由二被告承担。 事实与理由：2012年4月1日，舟山日达广场企业管理有限公司（以下简称日达公司）与被告时代公司（原名：浙江时代电影大世界有限公司）签订《岱山日达广场时代电影大世界租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），时代公司租赁位于浙江省舟山市岱山县××镇××广场××楼部分房屋。2016年3月22日，日达公司与被告时代公司、被告豪盛公司订立补充协议，约定：各方同意将《房屋租赁合同》中承租方时代公司的权利及义务交由豪盛公司全权负责；时代公司对豪盛公司履行的《房屋租赁合同》各项义务以引起的法律及经济责任，承担连带保证责任。2017年8月8日，经原出租方日达公司、承租方豪盛公司、现原出租方嘉禾公司协商，达成《岱山时代影城主体变更三方补充协议》，约定：自2018年1月1日起出租方变更为嘉禾公司，并承受原合同约定的权利及义务。 《房屋租赁合同》及附件约定：租赁期限为10年(自2013年6月30日至2023年6月29日)，计租面积为1645平方米；租金按租赁物业红线面积计算，前两个租赁年内，租金为人民币1.35元/㎡·天，物业费为人民币4元/㎡·月，自第三个租赁年度起，每二年在上一个租赁年度租金基础上递增5%，以此类推。合同第5条第5款约定：逾期付款违约金按所欠金额每天2‰的比率支付。但被告豪盛公司自2018年6月30日起欠付租金、物业费1940492.29元，至今未缴纳。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关规定向法院提起诉讼。 被告豪盛公司辩称：被告豪盛公司承租原告房屋用于开办电影院以来，因屋顶开孔、翻边、防水均未做到位，致房屋顶面多处开裂，房屋内楼顶、墙体等出现漏水，后越发严重，漏水范围扩大至整个影院，每逢雨水渗漏被告豪盛公司只能组织员工日夜轮流值班用桶、盆接水，被告豪盛公司多次向原告方提出要求维修，但原告一直怠于履行维修义务，由于承租的房屋未能及时修补，致房屋受潮室内装修大面积霉变烂掉、墙体脱落、放映机器施备损坏，入场观影人次减少，给被告豪盛公司经营带来严重影响。2021年1月，考虑到春节电影放映经营，为减少下雨漏水对被告经营及设备带来的损失，由被告豪盛公司委托第三方对楼面进行维修，并支付维修费用43430元。被告豪盛公司认为，原告出租给被告豪盛公司的房屋在使用期间出现大面积多处渗漏，经被告豪盛公司多次请求，未能及时有效维修，致被告房屋装修物、放映施备受损，故被告豪盛公司请求：1.扣减2019年6月30日起至2021年6月29日的房屋租赁费40%；2.因疫情期间生意惨淡扣减物业管理费50%（诉讼中撤回）；3.减免自2020年1月23日至2020年8月8日因疫情停止放映电影期间的租金；4.原告请求的违约金过高，请求予以降低；5.请求延迟支付租金及物业费至房屋修复为止（诉讼中撤回）。 原告嘉禾公司向本院提供证据：1.2012年4月1日《岱山日达广场时代电影大世界租赁合同》及附件；2.2016年3月22日房屋租赁合同转让《补充协议》；3.2017年8月8日《岱山时代影城主体变更三方补充协议》；4.被告承租的日达公司高亭镇日达广场A幢402室房屋产权证（复印件）；5.被告2018年以来的租金支付明细及记帐凭证。 被告豪盛公司向本院提供证据：1.租赁房屋楼面及开孔处翻边多处开裂、房屋内大厅、机房、观影厅、走廊、办公室等顶部、墙体多处漏水受损情况拍照及视频；2.被告管理人员（店长）陈燕君关于岱山县豪盛时代影城漏水情况说明及到庭作证证言。 经质证：原、被告双方对双方提供的证据所证明的事实均无异议。 经审理本院对原、被告双方对下列无争议的事实予以确认： 1、原告出租给被告豪盛公司高亭镇日达广场A幢402室房屋，产权证登记实测建筑面积为1632.05㎡； 2、《房屋租赁合同》及附件约定：租赁期限为10年(自2013年6月30日至2023年6月29日)，计租面积为1645平方米，最终以红线实际测量为准，租金按实测面积多退少补，据实结算；租赁费和物业管理费均按红线面积计算，前二个租年度内租金为1.35元/㎡·天、物业管理费为4元/㎡·月，自第三个租赁年度起，每二年在上一年度二费的基础上分别递增5%，以此类推。按照先付后用原则，二费每半年支付一次，于每半年租期开始前10日向出租方支付，出租方收款后提供发票。 3、被告豪盛公司二费均存在违约延期支付，双方确认被告豪盛公司至2021年2月28日支付的租赁费和物业管理费总金额充抵前期所欠原告房屋租赁费、物业管理费金额后，至2019年6月29日尚余210525元，2019年6月30日起至2021年6月29日止所欠费用，由人民法院确定处理。 4、被告豪盛公司延迟支付二费承担的违约利息计算期间确定为自2019年6月30日起至2021年2月28日止，关于二费的逾期付款违约金的具体金额由法院确定。 5、原告出租给被告豪盛公司的房屋在使用过程中出现雨水渗漏现象，2015年原告方曾对涉案出租房屋观影厅、机房等处进行注浆补漏处理，雨水渗漏现象有所改善，但此后每遇雨水仍有渗漏现象，被告豪盛公司也曾向原告多次口头提出要求对房屋存在的质量瑕疵进行维修，但原告未对存在质量瑕疵的出租房进行维修。原告进入破产程序后，2020年9月，被告豪盛公司向原告提出要求对房屋质量瑕疵进行维修，原告破产管理人工作人员在出租房现场查看，发现被告豪盛公司承租的房屋电影院大厅、机房、六个观影厅、走廊、办公室等多处有装修材料霉变并脱落、墙体脱落、地板霉烂等情况。2020年12月，被告豪盛公司通知原告破产管理人工作人员后，委托第三方于次年1月2日至7日对出租房顶的排风口进行了维修，雨水渗漏情况有所改善，但此后每遇雨水天气仍有渗漏现象。2021年1月13日，人民法院组织原告和被告豪盛公司对原告出租给被告豪盛公司的房屋楼面、室内进行查看，发现楼面仍有开裂、积水现象，室内大厅、机房、六个观影厅、走廊、办公室等多处仍存在装修材料霉变并脱落、墙体脱落、地板霉烂等情况。原告于2015年对出租房屋注浆后至今未对出租房屋存在的质量瑕疵进行维修。 6、2020年初，受疫情影响，被告豪盛公司的电影院停业数月，原告同意为被告豪盛公司减免部分租金，具体减免金额由法院酌情确定。 7、若被告豪盛公司在法院判决前向法院预交人民币170万元，则原告向法院申请撤回对被告浙江时代电影院线股份有限公司的起诉。 审理中，被告豪盛公司于2021年3月4日向本院汇入170万元款项，原告嘉禾公司于同年3月8日向本院申请撤回对被告时代公司的起诉，本院裁定予以准许。 本院认为，被告豪盛公司承租原告高亭镇日达广场A幢402室从事电影业等经营，双方履行的《岱山日达广场时代电影大世界租赁合同》，合法有效，本院予以确认。根据合同约定，原告出租的房屋面积应按房产证实测面积确定为1632.05㎡，则第一期2013年6月30日开始房屋租金应调整为1632.05㎡×1.35元/㎡·天×365天/12个月=67016元/月、物业管理费调整为1632.05㎡×4元/㎡·月=6528元/月，至第四期2019年6月30日开始至2021年6月29日被告豪盛公司应支付到期房屋租赁费为67016元/月×105%×105%×105%=77579元/月、物业管理费确定为6528元/月×105%×105%×105%=7557元/月，二费合计为85136元/月。被告豪盛公司承租使用原告出租的房屋并接受原告的物业管理服务，应按约支付到期的二费，被告豪盛公司逾期支付，应承担违约责任。关于被告豪盛公司提出的房屋质量问题引起的租金减免问题，因原告出租的房屋楼顶多处开孔未做好防水处理，使用过程中又存在屋面多处开裂造成雨水渗漏，致被告豪盛公司室内影院装修多处受损，给被告豪盛公司影院经营环境带来明显不利，且多年来被告豪盛公司多次请求原告给予维修，原告兼具房屋出租方和物业管理者的双重主体，在收取费用后却未履行对租赁物维修和物业养护的义务，同时又未督促房屋开发公司履行房屋质保维修义务，被告豪盛公司请求减少房屋租赁费、物业管理费的支付，合法合理，本院予以支持，并根据2021年1月被告对楼面开孔处维修情况及效果区别减免二费，从2019年6月30日起酌情将二费合计减至59595元/月、2020年12月30日起酌情将二费合计减至72366元/月。关于被告豪盛公司提出的2020年1月至7月疫情期间影院停业租金减免问题，本院认为，2019年12月新冠疫情爆发以来，国家通过各个层面、层级采取防控措施，2020年1月20日国家卫健委发布了2020年第1号公告，将新冠病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》管理范围，以防人传人感染，相应的各级疾控中心、行业协会、文化宣传部门通过通知、意见等各种方式，暂定文化电影等聚集性活动，至2020年7月20日，舟山作为疫情低风险地区根据（国影发〔2020〕1号）、（浙影发〔2020〕53号）通知，才开始有序恢复电影营业，被告豪盛公司受疫情及疫情防控措施直接影响而导致停业，符合不可抗力法定要件，可依法免除部分责任，本院依法酌情减免被告豪盛公司停业期间三个月房租费，但对被告豪盛公司要求减免疫情期间物业管理费的请求，于法无据，不予支持。关于原告主张的逾期付款违约金问题，被告豪盛公司辩称违约金按约过高请求减少，本院经审查认为该费用确实过高，酌情依法调整为2019年8月19日前按1至5年期贷款基准年利率4.75%的130%计算，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的130%计算。 根据双方每半年支付二费的约定，经计算，被告2019年6月30日欠付二费为59595元/月×6个月-210525元（上年余款）=147045元，至2021年2月28日承担违约金为147045元×4.75%/12个月×130%×20个月=15133元；2019年12月30日欠付二费为59595元/月×[6个月-3个月（疫情）]=178785元，至2021年2月28日承担违约金为178785元×4.15%/12个月×130%×14个月=11253元；2020年6月30日欠付二费为59595元/月×6个月=357570元，至2021年2月28日承担违约金为357570元×3.85%/12个月×130%×8个月=11391元；2020年12月30日欠付二费为72366元/月×6个月=434196元，至2021年2月28日承担违约金为434196元×3.85%/12个月×130%×2个月=3622元，被告合计欠付二费为1117596元、承担违约金41399元。原告请求被告支付的欠付房屋租赁费、物业管理费及逾期付费违约金合理部分，本院予以支持。被告请求减免房屋租赁费、物业管理费、降低违约金承担，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 被告岱山县豪盛时代影城有限公司于本判决生效后十日内支付给原告舟山嘉禾物业管理经营有限公司欠付的房屋租赁费、物业管理费合计1117596元，并承担违约金41399元； 案件受理费22264元（缓交），减半收取11132元，由原告舟山嘉禾物业管理经营有限公司负担3700元，被告岱山县豪盛时代影城有限公司负担7432元。 审 判 员 石平统 二〇二一年三月十八日 代书记员 姚蔺峻