河北省定州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0682民初3918号 原告：张现伟，男，1973年1月16日出生，汉族，住定州市。 委托诉讼代理人：李伟强，河北三和时代（定州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马占峰，定州市顺达法律服务所法律工作者。 被告：朱来宝，男，1969年7月24日出生，汉族，住定州市。 委托诉讼代理人：郭书芹，定州市胜利法律服务所法律工作者。 被告：河北金顺房地产开发有限公司。住所地：定州市西关南街。统一社会信用代码：911306826636632946。 法定代表人：高建设，公司董事长。 委托诉讼代理人：陈永，公司法务。 原告张现伟与被告朱来宝、河北金顺房地产开发有限公司（简称金顺公司）执行异议之诉纠纷一案，2019年11月25日诉来本院，本院于2020年3月3日作出（2019）冀0682民初5348号民事判决。被告朱来宝不服判决，向保定市中级人民法院提起上诉，2020年7月15日该院作出（2020）冀06民终1708号民事裁定书，裁定撤销（2019）冀0682民初5348号民事判决，发回本院重审。本院2020年7月29日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告张现伟委托诉讼代理人李伟强、马占峰、被告朱来宝及其委托诉讼代理人郭书芹、被告金顺公司委托诉讼代理人陈永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张现伟向本院提出诉讼请求：一、不得执行（2019）冀0682执异117号执行裁定书，判令解除（2018）冀0682民初5071号民事裁定书对定州市的查封；二、确认原告与金顺公司于2016年10月13日签订的《定州市商品房买卖合同》有效，确认金鹏公寓小区4号楼1单元102室房屋归原告所有；三、诉讼费由被告承担。庭审中原告将第一项诉讼请求变更为：请求撤销（2019）冀0682执异117号执行裁定书、（2018）冀0682民初5071号民事裁定书，不得执行金鹏公寓小区4号楼1单元102室房屋并解除对该房屋的查封。事实和理由：朱来宝与金顺公司商品房预售合同纠纷一案，定州市法院2018年12月6日作出（2018）冀0682民初5071号民事裁定书，查封了金鹏公寓小区4号楼1单元101室、102室。原告认为法院查封金鹏公寓小区4号楼1单元102室侵犯了原告合法利益，原告2019年10月10日提出执行异议。2019年11月12日，法院作出（2019）冀0682执异117号执行裁定书，驳回了原告异议请求。原告认为金鹏公寓小区4号楼1单元102室属于原告所有，应当解除查封，因为原告通过佟志法购买房产并实际支付购房款68万元，金顺公司与原告签订了房屋买卖合同，合同系双方真实意思表示，原告也实际交付了房产，原告与金顺公司签订的买卖合同真实有效。金鹏公寓小区4号楼1单元102室房屋归原告所有，具备了取得房产所有权的合法条件。签订合同后取得了房门钥匙，缴纳了物业费等费用，原告已合法占有房产，原告享有能够排除他人的权利，他人无权向原告主张权利。被告朱来宝提供的商品房预售合同并非真实的买卖合同，金顺公司明确表示该合同系金顺公司为朱来宝的借款提供所谓担保而签订，并非是双方真实意思表示，不能对抗原告对房产合法占有的权利。 被告朱来宝辩称，《商品房买卖合同》是否有效属于确权之诉，与执行异议之诉不属同一案由，原告应另案起诉，应驳回原告的全部诉讼请求。原告提出的排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对原告与金顺公司的《商品房买卖合同》属无效合同，因签订合同时房屋所涉开发项目五证不全，合同也未经房产部门备案登记，不属于合法销售。合同签订时间与原告和佟志法交易时间、转款时间不一致。金顺公司并没有收到房款，原告排除权利的前提是具有合法有效的买卖合同。张现伟签订房屋买卖合同时间是2016年10月13日，金顺公司当日为张现伟开具收款收据，收款人为金顺公司，与佟志法无关，且佟志法银行交易记录在后，原告向佟志法交付的款项不能证实是房款。原告提交的小区物业证据中所加盖的物业印章不是经过公安备案的的印章，无法证实其收款收据合法性。张现伟主张缴纳物业费的时间为2016年10月1日，但是签订合同时间是2016年10月13日，存在早收费情况。原告提交的视频不能证实原告实际控制和占有了房屋。金顺公司与佟志法签订合同时间是2016年10月13日，无房屋交款记录，不能证明房屋系佟志法合法取得。佟志法即使签订了房屋买卖合同但并未取得房屋的房产证书，房屋买卖合同也不生效，土地证在2020年才取得，也就是说只有在2020年以后房屋才能进行上市销售。原告购买佟志法的房屋属于自己审查不严，应当承担合同无效责任。原告应证明所购房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。4号楼土地和房产在银行进行了抵押，买卖合同无效。房屋在2014年金顺公司曾与案外人李英美签订《房屋买卖合同》，在李英美没有提出执行异议情况下，不能认定原告的合同合法有效。故原告请求无事实与法律依据，应驳回其诉讼请求。 被告金顺公司辩称，我公司已将房产68万元卖给原告并进行了更名，原告每年向本公司缴纳物业费、垃圾处理费等费用，由于我公司向行政机关缴纳罚款没有到位所以未给原告办理产权登记手续。对原告证据真实性、关联性、合法性无异议。因为金顺公司开发建设需要资金曾经向佟志法借款，金鹏公寓小区建好后，经双方协议以签订购房合同的性质抵顶了部分借款，其中包含4号楼1单元102室房屋。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：朱来宝与金顺公司商品房预售合同纠纷一案，本院2018年11月20日立案，诉讼过程中朱来宝申请保全，2018年12月6日本院作出（2018）冀0682民初5071号民事裁定书，查封金顺公司座落于定州市房产两套。2019年3月8日，本院作出（2018）冀0682民初5071号民事判决书，判决金顺公司返还朱来宝购房款80万元。判决生效后，本院在执行朱来宝与金顺公司商品房预售合同纠纷一案过程中，原告张现伟于2019年10月14日提出书面异议，认为本院查封的定州市金鹏公寓4号楼1单元102室房屋属原告所有，2019年11月12日本院作出（2019）冀0682执异117号执行裁定书，裁定驳回张现伟的异议申请。张现伟遂提起本案执行异议之诉。 2016年10月13日，金顺公司与佟志法签订《房屋买卖合同》，金顺公司将定州市房屋抵顶给佟志法，用于抵顶所欠佟志法的部分借款，2017年3月25日，原告张现伟与佟志法签订《房屋买卖合同》，佟志法又将上述房屋以68万元价格出售给原告张现伟，当日原告给付佟志法定金10万元，原告张现伟、佟志法到金顺公司变更了购房合同，金顺公司与原告张现伟签订《房屋买卖合同》，合同总价款68万元，合同落款日期2016年10月13日，被告金顺公司给原告张现伟出具收款68万元收款收据，内容注明收张现伟金鹏公寓4-1-102室房款68万元，时间标注为2016年10月13日。同日，佟志法支付金顺公司更名费5万元，金顺公司在原合同上注明“已更名此合同已做废”。2017年4月5日，原告以银行转账方式支付给佟志法房款58万元，佟志法将房屋钥匙和购房合同交付给原告。原告已缴纳2016年10月1日至2020年4月30日物业费、垃圾处理费等费用，原告未在该房屋内居住，房屋未网签。金顺公司曾用金鹏公寓小区1号、2号、3号、4号、5号楼办理抵押（含4-1-102室），抵押期限自2013年9月17日-2015年9月16日，2020年5月解除抵押。 以上事实，由（2018）冀0682民初5071号民事裁定书、（2019）冀0682执异117号执行裁定书、《商品房买卖合同》、定金收条、银行转账记录等证据及双方当事人陈述予以证实。 本案经本院审判委员会讨论，多数委员认为，本院查封房屋时间为2018年12月6日，在此之前原告已签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，支付了房屋买卖合同约定的购房款、交付了房屋钥匙，并向金顺公司缴纳了物业费、垃圾处理费等，原告已合法占有该房屋，因房屋未办理初始登记并房屋设有抵押，故未办理房屋产权登记手续并非原告自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，故原告请求不得执行金鹏公寓小区4号楼1单元102室，予以支持；原告要求确认与金顺公司2016年10月13日签订的《商品房买卖合同》有效，不违反法律规定，予以支持。因房屋尚未办理初始登记，原告主张房屋所有权理据不足，不予支持。 审判委员会少数委员认为，原告虽提供了与被告金顺公司签订的《商品房买卖合同》，合同落款时间2016年10月13日，虽在本院2018年12月6日查封房屋之前，但房屋系金顺公司以房抵债给案外人佟志法，房款也支付给了佟志法，金顺公司与佟志法之间并非房屋买卖合同关系，金顺公司的行为属于“一房多卖”，且合同未经房产部门备案登记，房屋未网签，原告也未实际占有该房屋，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，因此，原告对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求确认与金顺公司签订的《商品房买卖合同》合法有效、不得执行金鹏公寓小区4号楼1单元102室的主张，不予支持。因房屋未办理初始登记，原告请求确认房屋归其所有，理据不足，不予支持。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 一、不得执行定州市房屋一套； 二、原告张现伟与被告河北金顺房地产开发有限公司2016年10月13日签订的《商品房买卖合同》有效； 三、驳回原告张现伟的其他诉讼请求。 案件受理费10600元，由被告朱来宝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（在递交上诉状之日起七日内将上诉费交至户名：河北省保定市中级人民法院，开户行：中国银行保定市西城支行、账号：10×××07，并将交费凭证提交本院，逾期承担不利后果），并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 交纳诉讼费账户，开户名：定州市财政局，开户行：农业银行定州支行，账号：50×××09。 审 判 长  安丽萍 人民陪审员  张玉静 人民陪审员  杨玉亭 二〇二一年三月十九日 书 记 员  申 阳