广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0722民初95号 原告：秦燕，女，1993年2月28日出生，汉族，居民，户籍所在地广西灵川县，现住址南宁市。 委托诉讼代理人：陈敏，广西安弘律师事务所律师，执业证号14501201811044793。 被告：浦北县奕信商贸有限责任公司（原防城港奕信商贸有限责任公司），所在地浦北县小江镇越秀大道（榕侨阳光城）1幢202铺。 法定代表人：张少梅，该公司经理。 第三人：中国工商银行股份有限公司浦北县支行，注册地址浦北县小江镇解放路197号，统一社会信用代码91450722901232407N。 主要负责人：陈熊，该行行长。 委托诉讼代理人：冯恩艺，系该行职员。 委托诉讼代理人：李松乘，系该行职员。 原告秦燕与被告浦北县奕信商贸有限责任公司（以下简称奕信公司）及第三人中国工商银行股份有限公司浦北县支行（以下简称工行浦北支行）商品房预售合同既商品房担保贷款合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈敏，第三人工行浦北支行的委托诉讼代理人冯恩艺、李松乘到庭参加诉讼。被告奕信公司经传票传唤，没有正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 2 原告秦燕向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款本金437596元、利息157534元（利息计算：以首付款365816元为基数，按银行同期贷款利率从2014年10月29日起计至2020年12月11日止，以后另计）；3、判令被告返还原告已付借款利息239695元给原告；4、解除原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》,尚欠的本金由被告归还。事实和理由：2014年10月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：2014K0000130002),原告向被告购买由被告开发的位于浦北县小江镇瓦窑岭的房屋一幢，价格为1217816元，合同约定交房时间为2015年12月31日前，购房首付款为365816元，余款占总房款的70%计人民币852000元由原告向按揭银行申请贷款。原告于2014年10月29日通过银行转账向被告交纳首付款365816元。2014年11月，原告与第三人签订了《个人购房借款/担保合同》，原告向第三人按揭借款852000元支付给被告。截至2020年9月30日，原告向第三人归还了贷款本金71780元和支付利息239695元，尚欠本金780220元。被告至今不能交付房屋，整个工程处于停工状态，为此原告多次催促被告履行交房义务，但被告都以各种理由拒绝。鉴于被告的行为已构成根本性违约，且以自己的行为表示不履行合同义务，根据合同法的规定，原告有权解除合同并得到赔偿。原告一直期望被告开发的房产能够顺利交房，所以原告一直都在归还银行贷款，直到现在，房子根本交付无望，原告出于无奈，只好向法院提起解除与原告的购房合同，同时解除与第三人的担保合同。原告已于2020年11月初发函告知第三人欲解除原、被告签订的《商品房买卖合同》和原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》。根据有关司法解释规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持；以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，商品房买卖 3 合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。综上，因被告的过错导致原告与被告签订的《商品房买卖合同》目的无法实现，同时导致原告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》商品房担保贷款合同的目的无法实现。为了维护原告的合法权益，请求法院支持原告诉请。 被告奕信公司没有提出答辩。 第三人工行浦北支行述称，截止到2021年1月31日，原告尚欠第三人的贷款本金769500.19元、利息3602.69元。原告在2020年10月和同年12月未按时归还每个月的贷款本息，第三人于2020年10月30日、12月25日分别对被告的保证金账户扣划了保证金用于归还原告的贷款本金1349.32元、利息3295.48元和本金2736.62元、利息6595.04元。第三人与原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》约定，原告须付清贷款本息后才能解除合同，被告作为担保人应当对原告尚欠的贷款本息承担连带清偿责任。故，第三人向法院提出如下请求：1、判决原告在还清第三人贷款本金769500.19元及相应的利息前提下才予以解除合同；2、判决被告对原告上述贷款本息承担连带清偿责任。 本院经审理认定的事实如下： 被告奕信公司（原防城港奕信商贸有限责任公司）系浦北县小江镇瓦窑岭金浦商汇的房地产开发企业。2014年取得该项目预售许可证。 2014年10月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014Ｋ0000130002）,原告向被告购买由被告开发的位于浦北县房屋，价格为1217816元。2014年10月20日，第三人取得涉案房屋买卖合同登记备案证明。其中，该合同第十条约定：出卖人应于2015年12月31日前把经商品房建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方联合验收合格的商品房交付买受人使用；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第 4 十条约定的期限和条件将商品房交付买受人，逾期超过90日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。 合同签订后，原告于2014年10月29日向被告支付了首期购房款365816元。2014年11月11日，原告作为借款人与第三人（贷款人）、被告（保证人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定贷款金额为852000元，贷款期限为360个月。借款人应将借款用于购置位于浦北县。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告为本合同项下原告的全部债务提供连带保证担保。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。2014年10月20日，第三人取得涉案房屋的抵押权人登记备案证明。2014年11月24日，第三人将贷款资金852000元划入被告名下账户。贷款以等额还款方式偿还。另，该《个人购房借款／担保合同》第十四条14.1约定，发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：...Ｄ、借款人所购房产或抵押物、质物发生质量、权属等纠纷，已经或可能影响借款人在本合同项下义务履行的；14.2借款人发生14.1约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：...（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；第三十条30.1约定：贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行；第三十五条35.1约定：“除非法律另有规定，本合同任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的有效性和可执行性，也不影响整个合同的效力。本合同借贷条款全部无效／被撤销或解除，不影响保证条款的效力，保证人仍按照约定承担保证责任。”第二十条（三）约定：出卖人应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记。 5 另查明，原告自2014年12月15日起逐月向第三人归还贷款本息至2020年9月15日，其中归还贷款本金78413.87元（原告误算为71780元）、利息256419.33元（原告误算为239695元）。截止到2021年1月21日，原告尚欠第三人贷款本金769500.19元、利息3206.49元。 另，本案起诉状副本分别于2021年1月25日和2021年1月17日送达被告和第三人。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》及庭审笔录证实。 本院认为，本案涉及商品房预售合同关系及商品房按揭贷款合同关系。首先，关于商品房预售合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理的问题。本案中，原告在提起诉讼时一并要求解除商品房预售合同及商品房担保贷款合同，并将作为担保贷款合同一方当事人工行浦北支行列为第三人。在审理过程中，工行浦北支行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，依照《 最高人民法院关于审理商品房买卖合 同纠纷案件适用法律若干问题的解释 （2020年修正）》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第二十一条第一款：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”规定，本院依法将案涉的商品房预售合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理。 其次，案涉合同效力及原告是否有权解除合同问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。另，原、被告与第三人所签订的《个人购房借款/担保合同》也为有效合同，个别条款无效，不影响合同整体效力。根据《商品房买卖合同》约定，涉 6 案商品房交付时间为2015年12月31日前，被告至今未向原告交付房屋，致使合同的目的不能实现，存在明显违约，原告行使合同解除权符合法律规定，本院予以支持。根据《商品房买卖合同解释》第 二十条 规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对原告请求解除与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》的主张，于法有据，本院亦予以支持。同时，依据《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第五百六十五条规定，合同自起诉状副本送达被告时解除。故，案涉的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》分别于2021年1月25日和2021年1月17日解除。 第三，关于合同解除后果处理的问题。依据《民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后，被告应按约将原告支付的购房款返还原告，并向原告支付违约金及赔偿损失。同时，依照《商品房买卖合同解释》第 十九条 规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因此，原告要求被告返还已付购房款，有约定依据，本院予以支持。但原告对于首付款利息要求按贷款利率计算，没有依据，且并非原告实际损失范围，不能成立，该首付款利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日即2014年10月29日起计算至判决生效日止。 第四，借款合同解除后，第三人是否有权依据借款合同所约定的条款请求原告承担剩余贷款本息的还款责任及被告承担连带责任。案涉《个人购房借款/担保合同 7 》第三十条30.1约定：贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。本院认为，该条款是第三人拟定的格式条款，根据《民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”综上来看，第三人事前拟定的该格式条款，在《 商品房买卖合同解释 》已明确商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后由出卖人承担款项返还责任的情况下，却约定借款人即原告承担还款责任，意味着要求原告在既未取得所购房屋亦未实际占有购房款的情况下归还贷款，明显不合理加重了原告的责任，有违公平原则，因此该条款属无效条款，对原告没有约束力。根据上述司法解释规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，原告剩余贷款本息，应由被告向第三人偿还。第三人请求原告在还清贷款本息前提下才予以解除合同，与法相悖，本院不予支持。另，虽然各方在《个人购房借款/担保合同》第三十五条35.1约定：“除非法律另有规定，本合同任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的有效性和可执行性，也不影响整个合同的效力。本合同借贷条款全部无效/被撤销或解除，不影响保证条款的效力，保证人仍按照约定承担保证责任。”但依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二条规定：“当事人在担保合同中约定担保合同的效力独立于主合同，或者约定担保人对主合同无效的法律后果承担担保责任，该有关担保独立性的约定无效。”该条款也无效。鉴于原告剩余贷款本息依法由被告作为债务人向第三人偿还，第三人请求被告承担连带保证责任 8 ，没有法律依据，本院不予支持。此外，第三人尚未就系争房屋获得实在之抵押权，自不存在所谓行使抵押权的问题。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十三条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十一条、第十九条、第二十条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第九条、第十条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、秦燕与浦北县奕信商贸有限责任公司就位于浦北县房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014Ｋ0000130002）于2021年1月25日解除； 二、秦燕与中国工商银行股份有限公司浦北县支行、浦北县奕信商贸有限责任公司签订的《个人购房借款/担保合同》于2021年1月17日解除； 三、浦北县奕信商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内向秦燕返还房款444229.87元； 四、浦北县奕信商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内向秦燕赔偿首付款利息损失（利息损失：以首付款365816元为基数，从2014年10月29日起，以中国人民银行同期定期存款利率计至于判决生效之日止）； 五、浦北县奕信商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内向秦燕赔偿贷款利息损失256419.33元； 六、浦北县奕信商贸有限责任公司于判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司浦北县支行偿还秦燕就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金76 9 9500.19元及利息（利息以中国工商银行股份有限公司浦北县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 七、驳回秦燕的其他诉讼请求； 八、驳回中国工商银行股份有限公司浦北县支行的其他诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人应于生效判决确定的期限内履行给付义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12148元，减半收取计6074元，第三人提起独立请求案件受理费5765元，减半收取计2882.5元，均由浦北县奕信商贸有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员 黄 忠 二〇二一年三月八日 书记员 莫丽婷