贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终395号 上诉人（原审被告）：贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市民族路**西山新苑，统一信用代码91522701714326782U。 法定代表人：赵幼明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石启光，系贵州仁义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明燕，系贵州仁义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：左慧，女，1991年7月15日生，汉族，住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：包小燕，贵州东阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林青，贵州东阳律师事务所律师。 上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司（以下简称都匀日月房开公司）因与被上诉人左慧商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年2月23日公开开庭对对本案进行了审理。上诉人都匀日月房开公司委托诉讼代理人石启光、陈明燕，被上诉人左慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 都匀日月房开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决对证据的认识和采信错误。一审认定，西山新苑部分土地系划拨地主要涉及土地出让金标准，不属于不可抗力的范畴，但上诉人在一审所提交匀国用（2014）第79号《国有土地使用证》可以明确案涉项目“西山新苑”的土地使用权是上诉人于2014年4月15日从都匀市国土局以出让的方式合法取得。上诉人提交的（2019）匀府专议31号专题会议纪要，证实了原都匀市民政局3794.23平米土地划拨性质的遗留问题导致了上诉人办理大证的期限延误，一审法院忽略了历史遗留问题涉及政策和法律的衔接，忽略了证据的重要性。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案存在诸多的特殊性造成延迟办理房产证的事由。但一审法院仅以简单的合同违约判定上诉人应当承担违约责任，未综合考虑本案的全部客观事情。从上诉人的一审答辩以及提交的证据可以证实，本案被延迟办理房产权证的原因有：1、房屋的施工单位没有按照合同约定的时间交付建设工程；2、政策重大变化和政府部门相关工作滞后；3、电网公司（都匀供电局城西分局）就项目所在地的新建10KV文西线，导致项目办证时间延误；4、政府（消防）职能调整导致项目办证时间延误；5、环西大道二期工程地下综合管沟（含弱电、强电、供水、燃气等）建设导致项目办证时间延误；6、各业主未按期缴纳住房维修基金等多方原因造成，而这些原因都是上诉人无法预见、无法知晓也无法避免的事实。上诉人对上述原因没有任何过错，上诉人根本不能凭一举之力解决给办证代带来的诸多问题。而一审对上述原因没有予以认定和考虑，实属认定事实不清。一审法院对上述事由不予认定为不可抗力或情势变更，但根据法律规定，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹、政府行为等，结合本案，正是因为政府部门的历史遗留问题，导致划拨用地涉及商用需变更土地性质，其符合政府行为不可抗力特征；所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。本案的各种情形也应符合情势变更的情形。因此，一审法院适用法律错误，本案应当认定为不可抗力或情势变更的情形，上诉人不应承担违约责任。三、一审法院认定上诉人应承担万分之零点五的违约金过高且计算时间过长。一审法院判决上诉人从2017年7月1日至2019年9月19日开始，按照购房款的万分之零点五承担违约金，上诉人为了维护企业自身和购房者的合法权益，已经采取了及时合法的方法去解决问题，且购房者可以正常的占有和使用案涉项目商品房，其对商品房的产权并未受到任何损害，并未受到任何经济损失。如一定要让上诉人承担违约责任，那么根据全国各地的司法判例来看，特别是本省遵义地区，违约金的承担比例应判决为每日万分之零点二更符合市场发展和体现市场交易公平性。 左慧二审辩称，上诉人所述情形不属于不可抗力，政府相关部门的职能变更也并未导致相关部门停止办公，不会影响房产证的办理。要求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 左慧向一审法院起诉请求：一、判令被告承担违约责任，按已付购房款每日万分之一向原告支付违约金36529元(违约金以450424元为基数，从2017年7月1日起计至2019年9月19日止)；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年2月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的都匀市民族路1号“西山新苑”商品房，总价450424元，首付款140424元，余款310000元以银行按揭方式支付。双方还约定被告应于2016年12月31日前交房，于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过约定日期起90日以后，买受人不退房的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，支付了全部房款，2019年9月10日被告取得房屋所有权初始登记，2019年9月19日被告张贴关于提交办理不动产登记证有关资料公告，告知业主及时提交资料并办理相关手续。一审另查明，被告向原告开具的发票金额为450593元，原告诉请按照购房合同约定价格450424元为基数计算违约金，系当事人对自己诉讼权利的处分，一审法院予以确认。 一审法院认为，本案争议的主要焦点为：被告逾期办证是否构成违约及如何承担违约责任。原、被告于2015年2月10日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告已履行全部付款义务，被告未按照合同约定的时间取得案涉房屋所有权初始登记，并交付办理商品房转移登记的有关文书构成违约。被告辩称逾期办证系多种原因造成，主张以不可抗力或情势变更免除违约责任。根据法律规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告提出逾期办证的原因,其中施工方逾期竣工、环西大道二期地下综合管沟修建并非不能预见、不能避免、不能克服，而西山西苑部分土地系划拨用地主要涉及土地出让金标准，均不属于不可抗力的范畴。关于消防验收职能职责调整、供配电设施建设及房屋维修基金缴纳规定变化等虽属于政策原因，不能预见，但并非必然导致被告违约的原因，且相关政策变化均发生在合同约定的履行时间之后，被告方据此不能免责。但上述原因确对被告及时履行办证义务、减少违约天数产生一定影响，对被告调低违约金的请求，酌情予以支持。原、被告双方在合同中约定的逾期办证违约金按已付房款的万分之一计算，根据逾期交付房屋违约行为对原告造成的影响程度，依法调整为日万分之零点五。被告于2019年9月19日张贴公告，告知业主及时提交办理不动产登记证有关资料，故被告应承担的逾期办证违约金为：450424元×0.00005×810天（2017年7月1日至2019年9月19日）=18242元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司于判决生效之日起10日内向原告左慧支付逾期办证违约金18242元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费714元，减半收取357元，由原告左慧负担179元，被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司负担178元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于上诉人提交的都匀市住房和城乡建设局都匀市国土资源局匀住建呈（2019）23号文件及关于《关于西山新苑项目相关事宜的请示》的说明、建设工程规划验收申请书的真实性、合法性予以认定，但达不到上诉人的证明目的，不予采纳。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：本案主要争议焦点为：1、情势变更、不可抗力因素认定问题；2、违约金调整问题。 关于本案情势变更、不可抗力因素认定问题。首先，本案双方当事人已在《商品房买卖合同》中约定了逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，且被上诉人已按合同约定履行了给付购房款的义务，而上诉人未能按照合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应承担相应的违约责任。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定，情势变更原则对当事人来讲主要有两个效力即变更合同与解除合同，是从合同效力角度出发解决是否继续履行或变更的问题，本案双方当事人并未提出变更或解除合同主张，只是针对违约责任承担提起诉讼，不适用情势变更原则。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十一条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”规定，上诉人主张逾期办证的原因有：施工单位逾期交付工程、地下综合管沟建设、土地划拨性质遗留问题、电网改造、消防验收职能部门调整、业主未按期缴纳住房维修基金等不可抗力因素造成。本院认为上述因素不属于不可抗力或不能作为上诉人的免责理由，理由如下：1、施工单位逾期交付工程、地下综合管沟建设属于工程施工过程中的一般商业风险，并非不能预见，不属不可抗力；2、土地划拨性质遗留问题。根据上诉人提供的政府相关会议纪要，产生该问题的原因是由于西山新苑项目存在商业部分面积超建及负一层变更为地下商业的情况，导致不能完善办证相关手续，该问题系上诉人自行导致，不属于不可抗力；3.电网改造问题。上诉人提供的《关于都匀城区供电局2015年10KV及以下文龙、文园线等配电网项目核准的批复》并不能证实电网改造与其逾期办证之间存在因果关系，故该因素不属于不可抗力；4.消防验收职能部门调整问题，该政策变化发生在合同约定的履行时间之后，不能免除其责任。5、业主缴纳住房维修基金问题，该政策变化发生在合同约定的履行时间之后，且该政策变化并未影响到上诉人取得初始登记，该因素亦不属于不可抗力。因此，上诉人主张免除逾期办证违约金的理由均不成立，本院不予支持。 关于违约金调整问题。违约金兼具惩罚性与补偿性，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系上诉人提供的格式合同，上诉人作为该合同条款的制定者，更应遵守合同约定，做到诚实信用。根据合同的约定，上诉人本应按照日万分之一的标准向被上诉人支付违约金，但鉴于上诉人诉讼中提出调低违约金请求，一审法院结合本案的实际情况，根据公平和诚实信用原则，将违约金调整为日万分之零点五，并无不当。上诉人二审主张将违约金调整为日万分之零点二，无事实及法律依据，对其该项上诉请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费256元，由上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司负担。上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司多预交的二审案件受理费458元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年三月二十六日 书记员  黄雅菲