甘肃省金昌市中级人民法院民事判决书（2021）甘03民终103号上诉人（原审被告）：吴某，男，汉族，甘肃省金昌市人，金昌艺正广告装饰公司总经理，住金昌市。被上诉人（原审原告）：甘肃力昌置业有限公司，住所地金昌市金川区金川西路8号。法定代表人：俞某，总经理。委托诉讼代理人：罗某，甘肃众纳律师事务所律师。原审第三人：任某，男，汉族，甘肃省金昌市人，住金昌市。上诉人吴某因与被上诉人甘肃力昌置业有限公司（以下简称力昌置业公司）、原审第三人任某案外人执行异议之诉一案，不服金昌市金川区人民法院（2020）甘0302民初2048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴某、被上诉人力昌置业公司的委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼，原审第三人任某经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴某上诉请求：撤销原判，依法驳回力昌置业公司的诉讼请求。事实和理由：一审法院仅以涉案房屋登记的外观权利认定房屋的所有权归力昌置业公司，未对登记的外观权利的合法性、真实性进行审查，径行排除法院对涉案房屋的强制执行，没有事实和法律依据。理由是：1.任某与力昌置业公司于2016年5月17日签订商品房预售合同后，力昌置业公司将涉案房屋实际交付给任某占有、使用、收益。2018年9月5日，涉案房屋被一审法院查封。任某与力昌置业公司在法院查封后的第五天即9月10日签订退房协议。同时，该退房协议的内容明显存在造假行为。协议第一条约定“买受人逾期付款超过90日后，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，即扣除人民币零元整作为买受人违约金”。既然约定买受人应按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，却又载明应扣除的违约金为“零元”，前后矛盾；协议第二条约定“甲方在乙方确认扣除违约金后，应积极配合乙方在金昌市建设局办理注销手续”。依此约定，既然是“确认扣除”，那就说明第三人任某已向力昌置业公司交付了购房款，否则何来“扣除”一说。综上，退房协议明显存在造假行为，是任某与力昌置业公司恶意串通，为规避法院执行签订，违背诚信原则，依法不应得到支持；2.力昌置业公司与任某签订的商品房买卖合同中约定由任某一次性支付涉案房屋的房价款，并确认在签订合同后任某还应支付购房定金。但力昌置业公司与任某在诉讼中却共同否认缴纳房款和支付定金的事实。在双方恶意串通规避执行的情况下，任何一方不可能提交支付房款的证据，也不可能查清双方之间缴纳房款的证据；3.如果按照力昌置业公司陈述，力昌置业公司与任某签订商品房买卖合同，任某未向其缴纳任何购房款，但力昌置业公司作为房地产开发商，在任某未向其缴纳定金、未交首付、未交一分钱购房款的情况下，却向任某在签订合同后即交付房屋并由任某在长达两年多的时间占有使用收益，又在两年多的时间内不向任某主张房价款，也不解除商品房买卖合同而收回涉案房屋。显然，力昌置业公司的行为有悖于开发商正常交易习惯。力昌置业公司辩称，力昌置业公司与任某签订商品房买卖合同后，因任某未缴纳定金或首付款，双方在签订合同时即签订欠款申请书，约定了付款期限及不能付清房款时，任某自愿放弃涉案商铺所有权；任某在当时有雄厚财力，力昌置业公司也向任某主张房价款，后任某债台高筑，无力偿还房款，力昌置业公司为了尽快另行出售房屋，双方遂签订退房协议，在此情况下，在退房协议中约定由任某承担违约金已没有实际意义，在退房协议中也没有约定违约金及具体扣除数额。不动产权属以登记为准，现涉案房屋登记在力昌置业公司名下，任某也未支付房价款，涉案房屋应当属力昌置业公司所有。一审判决正确，请求二审予以维持。力昌置业公司向一审法院的起诉请求：1.判令不得强制执行位于金昌市××区、108号商铺；2.依法确认位于金昌市××区、108号商铺为力昌置业公司所有。一审法院认定事实：2018年8月15日一审法院对吴某诉任某民间借贷纠纷一案作出（2018）甘0302民初1583号民事判决，在该案一审判决尚未生效时，吴某申请对任某的财产进行保全，一审法院于2018年9月5日作出（2018）甘0302财保109号民事裁定书，裁定：一、对被申请人任某名下金昌市金川区南昌路公园里住宅小区13幢107号、108号商铺予以登记查封；二、对被申请人任某持有的金昌云鹏房地产开发有限责任公司的股份及收益予以冻结。一审法院于2018年9月6日向金昌市房地产交易中心、金昌市不动产管理局发出（2018）甘0302执保125号协助执行通知书，对被申请人任某名下金昌市金川区南昌路公园里住宅小区13幢107号、108号商铺予以登记查封，期限三年。该案一审民事判决生效后吴某申请执行，一审法院于2019年6月28日发出（2019）甘0302执458号公告，责令任某于2019年7月8日前搬离上述商铺，法院将对该商铺进行评估、拍卖。2019年7月1日力昌置业公司向一审法院申请执行异议，2019年7月15日一审法院作出（2019）甘0302执异3号执行裁定书，驳回力昌置业公司的执行异议申请。另查明，上述两套商铺属力昌置业公司开发修建，2016年5月17日第三人任某与力昌置业公司签订商品房预售合同，约定任某购买力昌置业公司上述商铺，同时约定任某于2016年5月17日前一次性付清房款，双方还约定了房款未付清的违约责任。合同签订当日任某给力昌置业公司出具了欠款申请书，注明任某购买力昌置业公司住宅小区13-107、13-108号两套商铺，欠力昌置业公司两套商铺价款共计1015040元，承诺在60天内分两期付清房款，若未按期付清房款，则任某自愿放弃该两套商铺所有权。合同签订后力昌置业公司在金昌市房地产交易中心为该两套商铺办理了商品房预售备案登记手续，但任某未按期交付力昌置业公司购房款。2018年9月10日力昌置业公司与任某签署了退房协议，内容为：“因任某未付清房款，任某在逾期付款超过90日后以应付款的3%向出卖人支付违约金，出卖人扣除违约金后应积极配合任某在金昌市建设局办理注销手续。”同日力昌置业公司以书面报告向金昌市住房和城乡建设局申请办理对公园里住宅小区13幢107号、108号房屋办理注销手续。但房屋至今未办理注销登记，在金昌市商品房买卖合同网签备案系统中仍在第三人任某名下，整体房地产产权登记在力昌置业公司名下。一审法院认为，力昌置业公司与第三人任某签订商品房预售合同后，办理了商品房预售备案登记手续，该行为为物权法规定的不动产预告登记。不动产预告登记是为保障将来取得物权而进行的登记行为，预告登记后，可排除原不动产权利人对该不动产行使权利，限制的是不动产原权利人。若债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。现第三人任某和力昌置业公司对涉案房产未办理产权登记至任某名下，房屋所有权不属于任某所有，且任某认可该房屋已退还房屋出售方力昌置业公司，该房屋由力昌置业公司开发建设，其所有权属力昌置业公司所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定：对案外人提出的执行异议，人民法院应当审查（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对案外人是否系不动产权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可证、施工许可等相关证据判断。该房屋由力昌置业公司开发建设，整体房地产产权登记在力昌置业公司名下，其虽与第三人任某签订商品房预售合同并办理了商品房预售备案登记，但由于第三人任某未按约定支付购房款，所有权仍属力昌置业公司所有，因此，法院对该两套商铺强制执行以清偿任某所欠吴某债务的执行不符合法律规定，力昌置业公司要求排除对该两套房屋强制执行的诉讼请求成立，应当予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、不得执行金昌市金川区南昌路公园里住××区、108号商铺；二、确认位于金昌市××区、108号商铺为甘肃力昌置业有限公司所有。案件受理费13800元，由吴某负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，一审法院认定事实正确，本院依法予以确认。本院认为，吴某申请对任某从力昌置业公司处购买的位于金昌市××区、108号商铺予以拍卖变卖后偿还借款，案外人力昌置业公司主张涉案商铺属其所有而提起执行异议，本案争议的焦点是力昌置业公司对涉案商铺是否具有合法权利、能否足以排除法院对涉案商铺的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的执行异议，人民法院应当审查（一）案外人是否是权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。依此规定，力昌置业公司是否能够享有足以排除强制执行，应当提供证据证明其为涉案商铺真实、合法的权利人及该权利足以能够排除强制执行。涉案商铺的产权虽然登记在力昌置业公司名下，但吴某对登记的权利外观的真实性、合法性提出了合理的怀疑，力昌置业公司仍应对该登记的权利的真实、合法性提供证据予以证明。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人力昌置业公司与吴某对任某已占有使用的涉案商铺是否系任某所有发生争议，对此涉案商铺权属的审查，可依据该条规定予以审查判断。本案中，任某与力昌置业公司在法院查封扣押前已签订商品房预售合同，在商品房预售合同中明确载明由任某一次性付清购房款，事实上，按照力昌置业公司陈述，任某在购房时有雄厚的资金足以能够支付购房款，但双方在签订合同当时又签订欠款申请书并由任某以借款人的名义签名。签订商品房预售合同后任某即对涉案商铺占有、使用、收益。占有使用收益两年多后，任某又与力昌置业公司在法院查封后的第五天签订退房协议，退房协议内容又存在诸多不合理。力昌置业公司开发的包括涉案商铺总的产权证也才在诉讼前办理，涉案商铺的产权登记未办理在任某名下也非因任某的原因造成。综上，力昌置业公司提供的证据不足以证明其为涉案商铺真实、合法的权利人，不足以排除法院对涉案商铺的强制执行。综上所述，吴某的上诉请求成立。一审法院认定事实正确，但适用法律错误。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销金昌市金川区人民法院（2020）甘0302民初2048号民事判决；二、驳回甘肃力昌置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费13800元，由甘肃力昌置业有限公司负担；二审案件受理费13800元，由甘肃力昌置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴建红审判员 李 静审判员 张 琴二〇二一年三月二十五日书记员 龙 瑶