上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11955号原告：叶文华，男，1972年7月28日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云沙，上海业盈律师事务所律师。被告：盛燕斌，男，1978年5月25日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：孙吉，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天健，上海市诚至信律师事务所律师。被告：刘迪辉，男，1981年12月13日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：彭属军，湖北楚望律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈浩，湖北楚望律师事务所律师。第三人：上海施惠特投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：潘根涛，总经理。委托诉讼代理人：俞立抗，上海俞立抗律师事务所律师。第三人：上海呈远鼎承投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：左德新。第三人：上海呈远物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王立鹤。原告叶文华与被告盛燕斌、刘迪辉居间合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告叶文华的委托诉讼代理人张云沙、被告盛燕斌、被告刘迪辉的委托诉讼代理人彭属军到庭参加诉讼。之后，本院依法追加上海施惠特投资管理有限公司、上海呈远鼎承投资管理有限公司、上海呈远物业管理有限公司为本案第三人，于2021年2月22日再次公开开庭进行了审理(线上开庭)，本案现已审理终结。原告叶文华的委托诉讼代理人张云沙、被告盛燕斌的委托诉讼代理人孙吉、被告刘迪辉的委托诉讼代理人彭属军、第三人上海施惠特投资管理有限公司(以下简称施惠特公司)的委托诉讼代理人俞立抗到庭参加诉讼。第三人上海呈远鼎承投资管理有限公司(以下简称鼎承公司)、上海呈远物业管理有限公司(以下简称呈远物业公司)经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶文华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间签订的《居间促成确认书》；2、判令两被告退回原告居间费161万元。事实和理由：原告系上海华舒酒店有限公司(以下简称华舒酒店)监事，为酒店选址事宜与两被告达成居间意向并提出酒店选址要求。2019年4月1日，在被告居间下，上海华舒酒店管理有限公司与第三人呈远物业公司达成《上海房屋租赁合同》，租赁位于茸梅路XXX号B座共三层8号楼、9号楼、10号楼的房屋。租赁合同签订后，因与原告最初提出的居间要求不符，原告与两被告于2019年6月10日补充签订了《居间促成确认书》一份，约定：被告促成签订茸梅路XXX号呈远商业广场B座一层至三层不低于5000平方米商铺的租赁合同，经营范围为宾馆，被告需提供产权证明、“工改商证明”给原告；居间总费用150万元，于居间合同签订前支付20万元，于促成的租赁合同签订日之前支付130万元。原告于2019年6月10日支付被告20万元，6月14日支付被告130万元，6月15日支付被告8万元，6月17日支付被告3万元，总计支付被告161万元。后被告未能按约提供工给商证明给原告。原告认为，依法达成的合同合法有效，双方均应严格遵守。现被告不按合同要求促成居间或提供相应材料，使原告无法达成合同目的，给原告造成了严重损失，故请求法院支持原告的诉请。被告盛燕斌辩称，其并非本案适格被告；其是呈远物业公司的经理，不是居间合同的主体；其在《居间促成确认书》上签名，是根据原告的要求做一个交易成功的鉴定；原告的居间费是给了被告刘迪辉；而工改商的证明，其也给了华舒酒店的高管。被告刘迪辉辩称，原告与其签订的《居间促成确认书》合法有效，其也已经履行了约定的业务，促成了华舒酒店与呈远物业公司签订了租赁合同，也通过呈远物业公司向原告提交了工改商的证明，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人施惠特公司述称，其系松江区茸梅路XXX号房产所有权人；2011年11月18日，其与第三人鼎承公司签订《房屋租赁合同》，将松江区茸梅路XXX号房产23030.95平方米出租给第三人鼎承公司，合同约定第三人鼎承公司不得整体转租给第三方(2015年5月28日，鼎承公司未经施惠特公司同意将松江区茸梅路XXX号房产23,030.95平方米整体转租给了第三人呈远物业公司，该转租无效)；由于第三人鼎承公司自2018年初起即欠付房租，故施惠特公司于2019年5月4日向法院提起诉讼[案号(2019)沪0117民初8274号],要求解除双方间的房屋租赁合同并支付拖欠的租金,该案经一、二两审，法院于2020年1月14日终审支持了施惠特公司的诉讼请求，确认双方间的租赁合同于2019年6月13日解除；施惠特公司与呈远物业公司也曾为松江区茸梅路XXX号房产签订过2013年5月1日至2016年4月30日为期三年的《物业管理服务合同》，2019年5月17日施惠特公司起诉呈远物业公司，后经法院调解达成协议，呈远物业公司于2019年7月15日前搬离松江区茸梅路XXX号物业；被告刘迪辉向原告居间房屋租赁，未向房屋产权人了解房产是否可以出租，其作为个人也无居间资格，本案两被告明显对原告隐瞒了鼎承公司、呈远物业公司与施惠特公司存在诉讼的情况，应当退还原告所收居间费。第三人鼎承公司、呈远物业公司均未作陈述。本院经审理认定事实如下：2019年6月10日(合同上的落款打印时间为2019年4月1日，当事人一致确认实际时间为2019年6月10日)，案外人华舒酒店与第三人呈远物业公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定第三人呈远物业公司将茸梅路XXX号B座共三层8号楼、9号楼、10号楼5000平方米的工业用房出租给华舒酒店，租赁期自2019年4月1日起至2032年3月31日止。同日，原告(乙方)与被告刘迪辉(甲方)签订《居间促成确认书》一份，双方就茸梅路XXX号呈远商业广场B座一层至三层的居间事项明确相关条件及居间费用金额。《居间促成确认书》第三条第9项约定：甲方提供给乙方产权证明、工改商证明；第四条约定：居间费用为150万元；该《居间促成确认书》还对乙方承租的面积、用途、居间费的支付方式等作了相应的约定。被告盛燕斌也在《居间促成确认书》签了名。之后，因被告方未提供租赁房产的工改商证明，故提起诉讼。另查明，2019年6月10日，原告转账支付被告刘迪辉20万元；2019年6月14日、6月15日，原告通过同事李美春向被告刘迪辉转账支付138万元；2019年6月17日，原告转账支付被告刘迪辉3万元，共计原告支付被告刘迪辉居间费161万元。再查明，第三人施惠特公司系涉案房屋所有权人，涉案房屋的性质系工业用房；2011年11月18日，施惠特公司与鼎承公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋23,030.95平方米出租给鼎承公司，租赁期自2012年3月1日至2032年2月29日；合同第15.1条约定，在租赁期内，鼎承公司不得将该物业的租赁期整体转让。2015年5月28日，鼎承公司与呈远物业公司签订《上海市房屋租赁合同》，鼎承公司将涉案房屋23,030.95平方米转租给了呈远物业公司，租赁期限自2015年5月20日起至2032年2月29日止。因第三人鼎承公司自2018年初起即欠付房租，故施惠特公司于2019年5月4日向法院提起诉讼[案号(2019)沪0117民初8274号],要求解除双方间的房屋租赁合同并支付拖欠的租金,该案经一、二两审，法院于2020年1月14日终审支持了施惠特公司的诉讼请求，确认双方间的租赁合同于2019年6月13日解除，并判决鼎承公司支付施惠特公司截止2019年6月30日前拖欠的租金及使用费14,972,067.60元及利息损失60万元等。施惠特公司与呈远物业公司也曾为涉案房屋签订过2013年5月1日至2016年4月30日为期三年的《物业管理服务合同》，2019年5月17日施惠特公司起诉呈远物业公司，后经法院调解达成协议，呈远物业公司于2019年7月15日前搬离涉案房屋。2020年5月12日，华舒酒店与施惠特公司签订《施惠特广场房屋租赁合同》一份，华舒酒店向施惠特公司承租松江区茸梅路XXX号5幢9号楼一层101室(房屋面积3656平方米)，房屋租赁期自2020年4月15日起至2026年4月14日止。审理中，被告盛燕斌为证明鼎承公司并非整体转租涉案房屋，向法院提供了2018年1月3日鼎承公司将茸梅路XXX号3幢01-103室出租给案外人上海蔚虾餐饮服务有限公司的《租房合同》及2018年9月14日鼎承公司将茸梅路XXX号3幢01-210室出租给案外人上海稼美餐饮服务有限公司的《租房合同》各一份；被告盛燕斌并提供了微信联络记录，以证明已经于2019年9月5日将涉案房屋的“工改商证明”复印件发送给了华舒酒店的高管赵东义，原告对此予以确认，但明确从没有收到“工改商证明”的原件。被告刘迪辉也确认没有交付原告“工改商证明”的原件，但认为，并不会影响原告办理工商营业执照；被告刘迪辉并向本院提供了2011年11月18日《转租授权书》复印件一份，以证明鼎承公司有权转租涉案房屋。以上事实，有《居间促成确认书》、《上海市房屋租赁合同》、产权登记凭证、付款凭证、微信记录、民事判决书、调解书、庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点，一是被告盛燕斌是否系本案的适格主体，二是本案居间合同的效力及居间合同中居间人的义务是否已经履行。对于第一个争议焦点，从原告支付居间费的时间看，本案的居间合意的达成早于《居间促成确认书》的签订，居间费的收取人是被告刘迪辉，虽然盛燕斌《居间促成确认书》签了名，但并没有注明其系共同居间人或担保人，结合盛燕斌系呈远物业公司人员的身份，故对于盛燕斌关于其只是证明涉案房屋出租的真实性作用的辩称，本院予以采信，原告要求盛燕斌退还居间费的诉讼请求，本院不予支持。对于第二个争议焦点，居间合同中的委托人可以是任何公民、法人，而居间人一般只能是经过有关国家机关登记核准的从事居间营业的法人或公民，被告刘迪辉未经有关国家机关登记核准，故无从事房产居间的资质，其与原告间的居间合同属无效合同，对此，合同双方当事人均有过错；原告要求解除原、被告间的居间合同的诉讼请求，本院不予支持；而从本案居间合同约定的义务来看，被告刘迪辉既没有将涉案房屋出租方的真实情况向原告如实介绍，也没有履行向原告交付涉案房屋的“工改商”证明的主要义务，致使原告无法实现签订居间合同的目的，即使用涉案房屋于经营宾馆的目的，故被告刘迪辉没有收取原告巨额居间费的合法依据，应当如数返还原告。被告刘迪辉的辩称，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、2019年《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告叶文华与被告刘迪辉于2019年6月达成的居间合同无效；二、被告刘迪辉于本判决生效之日起十日内返还原告叶文华居间费161万元；三、驳回原告叶文华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,290元，减半收取9,645元，由原告叶文华负担4,822.5元(已付)，被告刘迪辉负担4,822.5元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈家正二〇二一年三月十二日法官助理 黄尤加书 记 员 黄尤加附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条……（五）、违反法律、行政法规强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、2019年《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条……设立房地产中介机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。