河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民终135号 上诉人（一审被告）:河南申酉置业有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区王城路与中州路交叉口东南角华夏富雅东方02幢1单元17层15号房。 诉讼代表人：河南申酉置业有限公司管理人。 负责人：张春芬。 委托诉讼代理人：邵榕，河南精专律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：宋珂一，女，汉族，1975年12月4日出生，住河南省栾川县。 委托诉讼代理人：毕志鹏，河南道胜律师事务所律师。 上诉人河南申酉置业有限公司（以下简称申酉公司）因与被上诉人宋珂一与破产有关的纠纷一案，不服河南省洛阳市中级人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫03民初281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人申酉公司的委托诉讼代理人邵榕、被上诉人宋珂一及其委托诉讼代理人毕志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申酉公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宋珂一的诉讼请求；一、二审诉讼费用由宋珂一承担。事实和理由：一、案涉房屋属于申酉公司的财产，宋珂一对案涉房屋不享有所有权，不符合破产法规定的权利人行使取回权的条件。宋珂一要求交付案涉房屋并办理不动产权属变更登记，本质上系个别清偿，不符合破产程序公平清偿的宗旨。二、宋珂一在栾川县拥有一套面积达164.5平方米的房屋，按照《河南省人民政府办公厅关于加强廉租房和公共租赁住房入住管理的指导意见》的规定，其购买案涉房屋并非为了满足生活居住需要，不符合法律赋予商品房消费者主体资格，因此在申酉公司破产清算一案中，宋珂一不能认定为商品房消费者，否则将损害建设工程价款优先受偿权等其他优先权人的利益，一审法院认定在申酉公司被宣告破产不能继续履行合同的情况下，宋珂一因合同解除所享有的返还购房款的债权为优先债权没有事实和法律依据。三、一审法院采取同案不同判的做法，严重影响司法公信力。杨金丽诉申酉公司与破产有关纠纷一案与本案案情高度相似，但一审法院对两案的判决结果截然相反。四、一审法院审理程序违法。一审中，宋珂一提交的两份证明均是其在庭审结束后提交，一审法院未组织申酉公司对上述两份证据质证就作为定案证据，审理程序违法。 宋珂一辩称，申酉公司适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议或复议案件若干问题的规定》认为能够排除宋珂一对案涉房产享有的实体权利实属错误，本案系合同纠纷之诉，属于民事诉讼案件并非民事执行异议或复议案件。二、案涉房产系特定物，已经办理预售备案登记手续，宋珂一已按照合同约定将购房款全部支付给申酉公司，因此案涉房产不属于破产财产，宋珂一对该房产依法享有取回权，且宋珂一依法取回案涉房屋并未使其他破产债权人及申酉公司的合法权益遭受损害。三、宋珂一购买案涉房产是用于居住且为了满足基本居住需要。四、一审法院在庭审中已对宋珂一家庭情况予以调查，申酉公司对此也并未提出异议，宋珂一在庭后提交的和关于家庭情况的相关证据，进一步证明宋珂一庭审陈述情况属实，因此一审审理程序合法，并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。 宋珂一向一审法院提起诉讼，请求：一、申酉公司按照双方签订的《房屋买卖合同》继续履行合同向宋珂一交付君山御府A幢2002室房屋，并履行向宋珂一办理房屋登记手续的义务;二、本案诉讼费用由申酉公司承担。 一审法院经审理查明：一、宋珂一购买涉案房产的相关事实。2014年11月22日，宋珂一与申酉公司签订《商品房买卖合同》一份，约定宋珂一向申酉公司购买位于栾川县××路××路××东地块（编号ＫＣ2012-259）建设的君山御府Ａ幢20层2002号房，房屋建筑面积共99.26平方米。房屋总价342956元，合同第六条明确写明宋珂一已于合同签订当日将总房款342956元一次性付清，合同第八条约定申酉公司应于2014年12月31日前交房。宋珂一提交了与合同签订时间相近的取款凭证及将房款交给申酉公司的银行刷卡凭条。2014年11月21日，申酉公司给宋珂一出具了交纳全部房款的购房发票。2015年2月4日，栾川县土地房产交易中心对房屋买卖合同进行了预售登记备案。 二、一审法院受理申酉公司破产一案及管理人对宋珂一债权认定的相关事实。2018年9月12日，一审法院作出（2018）豫03破申30号民事裁定书，受理鲁现标对申酉公司的破产清算申请，并依法指定了管理人。2020年10月25日，申酉公司管理人向宋珂一发出《拟初步确认债权通知》，确认宋珂一截止一审法院受理申酉公司破产一案时，已支付房款342956元，并告知根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，不能认定宋珂一为涉案房产的消费者购房人，拟确认已支付的购房款342956元为普通债权，如对审核结果有异议可以该院提起诉讼。 三、其他事实。2013年12月18日，申酉公司取得涉案房产所在君山御府项目的预售许可证。栾川县自然资源局出具的不动产登记查询结果告知单显示，刘洪涛与宋珂一在该局共有一处不动产登记信息，位于栾川县××广场××小区，面积164.45平方米。栾川县人和物业管理有限公司第一分公司及栾川县城关镇耕莘东路社区居民委员会共同出具证明，写明该社区锦绣家园四号楼一单元402室居民宋珂一、刘红涛、公公刘光跃、婆婆张喜娥、儿子刘炳玺、女儿刘炳钰一家六口在该室居住生活。身份证信息显示公公刘光跃生于1947年，现年73岁；婆婆刘喜娥生于1947年，现年73岁；儿子刘炳玺生于1999年，现年21岁。栾川县庙子镇杨树底村村民委员会出具证明称，该村刘光跃、张喜娥因儿子刘红涛在栾川县城工作，且二人年老体迈需要照顾，加上村子房子建于1989年系老房子，该二人长期与儿子刘红涛在县城居住。宋珂一称购买涉案房产系为了改善居住生活环境。 一审法院认为，本案争议的焦点是在房地产开发企业破产的情形下，是否应继续向已缴纳全款的购房者交付房产，以及在破产企业不能继续交付房屋情形下购房者债权的顺位问题。 《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。本案中，宋珂一作为购房者，已经交纳了全部房款，合同主要义务已经履行完毕，故双方所签房产买卖合同不属于管理人可以解除的合同范围，宋珂一要求申酉公司继续履行合同并办理相关房产登记手续符合双方约定及法律规定，在申酉公司因重整或破产申请被驳回而继续存续的情况下，应当支持宋珂一的诉求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第125条对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解进行了明确，即商品房消费者名下虽已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。涉案房产面积为99.26平方米，宋珂一提交的证据证明现其一家六口生活在一起，父母年迈且儿子已经成年，可以认定其购买涉案房产仍属于满足居住需要。参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，宋珂一对涉案房产享有的权利在顺位上优先于建设工程价款优先受偿权及抵押权，且申酉公司已经收取全部房款，向宋珂一交付房产并不损害申酉公司的合法权利，宋珂一要求申酉公司继续履行合同交付房产的诉求实为对房产主张取回权，应当予以支持。在申酉公司被宣告破产不能继续履行合同的情况下，宋珂一因合同解除所享有的返还购房款的债权，应认定为优先债权。因宋珂一在本案中的诉求为继续履行合同、交付房屋及办理产权登记，故该院对该诉求予以支持，在不能继续履行时，再由申酉公司管理人按照优先债权对宋珂一申报的债权予以认定。 综上，宋珂一的诉讼请求具有事实及法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：申酉公司继续履行与宋珂一签订的《房屋买卖合同》，向宋珂一交付君山御府A幢2002室房产并办理产权登记。一审案件受理费6444元，由申酉公司负担。 本院经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案中，虽然案涉房屋为住宅商品房，宋珂一向申酉公司交付了全部房款，但宋珂一此前已有一套164.45平方米房屋，即使宋珂一全家共有六口人共同生活，人均住房面积达27.3平方米，结合目前城镇居民的生活消费水平及居住需求，其现有住房已能够满足其家庭基本居住需要，宋珂一另行购买案涉房屋已经超出了满足家庭基本居住需要的范围，不属于相关法律及司法解释规定的消费者购房人的情形，其权利不应当优先于其他债权人受偿。一审法院认定在合同不能继续履行时，申酉公司管理人按照优先债权对宋珂一申报的债权予以认定不当，本院予以纠正。 本案中，宋珂一与申酉公司签订《商品房买卖合同》，约定宋珂一向申酉公司购买案涉房屋，宋珂一向申酉公司支付全部购房款，申酉公司给宋珂一出具了购房发票，双方随后对房屋买卖合同进行了预售登记备案，但案涉房屋并没有办理交付手续及所有权的转移登记手续，案涉房屋所有权在法律上仍归属于申酉公司，宋珂一基于《房屋买卖合同》对于申酉公司的权利仍然属于债权，宋珂一关于对案涉房屋行使取回权的请求不能成立。同时，宋珂一关于申酉公司按照双方签订的《房屋买卖合同》继续履行合同向宋珂一交付案涉房屋，并履行向宋珂一办理房屋登记手续的义务的诉讼请求，在实质上是请求申酉公司直接清偿宋珂一基于《房屋买卖合同》而享有的全部债权，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条关于“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”的规定，其请求明显违反了企业破产法关于禁止个别清偿的规定和精神，不应予以支持。一审法院判决支持宋珂一的诉讼请求错误，本院予以纠正。 关于申酉公司上诉称一审法院同案不同判的问题，因该案一审判决并未发生法律效力，因此杨金丽一案的一审判决并不直接影响对本案的审理。一审法院对于宋珂一庭后提交的两份证明，没有经过质证直接予以采信，审理程序上存在一定瑕疵，但不足以影响对本案的实体处理。 综上，申酉公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律和实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2020）豫03民初281号民事判决； 二、驳回宋珂一的诉讼请求。 一、二审案件受理费各6444元，均由宋珂一负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红芬 审 判 员 孙艳梅 审 判 员 刘宇飞 二〇二一年三月三十日 法官助理 秦 权 书 记 员 张潇潇