江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初6637号原告（案外人）：严锦华，男，1956年12月21日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：张建军，江苏高仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈翔，江苏高仁律师事务所律师。被告（申请执行人）：吴红萍，女，1970年1月17日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：陈品德，江苏海越（南通）律师事务所律师。第三人（不反对案外人异议的被执行人）：顾菊琴，女，1947年7月1日出生，居民身份证号码，汉族，住南通市崇川区。第三人（不反对案外人异议的被执行人）：沈志如，男，1944年12月1日出生，居民身份证号码，汉族，住通市崇川区。原告严锦华与被告吴红萍、第三人顾菊琴、沈志如执行异议之诉一案，本院于2020年10月29日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告严锦华及其委托诉讼代理人张建军、陈翔，被告吴红萍及其委托诉讼代理人陈品德，第三人顾菊琴、沈志如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：吴红萍与顾菊琴、沈志如民间借贷纠纷一案，本院于2015年8月4日作出（2015）崇民初字第00936号民事判决：一、顾菊琴、沈志如于本判决生效后十日内一次性偿还吴红萍借款本金110万元。二、顾菊琴、沈志如于本判决生效后十日内按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率一次性支付吴红萍上述借款的逾期利息（自2011年2月3日起计算至被告实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元（已减半），由顾菊琴、沈志如负担。顾菊琴不服本院判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉，该院于2016年1月18日作出（2015）通中民终字第02434号民事判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，本院依据吴红萍申请，立案强制执行，案号为(2016)苏0602执233号。执行中，本院于2016年11月8日轮候查封南通市不动产，该轮候查封于2019年8月2日转为正式首封，该查封之后还存在多个本院的轮候查封。2016年6月14日，本院作出(2016)苏0602执233号执行裁定：终结本院（2015）崇民初字第00936号民事判决书的本次执行程序。待今后发现被执行人可供执行财产后，吴红萍可向本院申请恢复执行。2020年6月1日，本院依据吴红萍申请，立案恢复执行，案号为（2020）苏0602执恢567号。2020年6月16日，本院作出（2020）苏0602执恢567号执行裁定：查封、拍卖、变卖位于南通市不动产，所得价款偿付相应执行款项。2020年6月17日，本院向南通市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封南通市不动产。2020年6月23日，本院张贴（2020）苏0602执恢567号腾房公告。严锦华提出异议后，本院于2020年10月12日作出（2020）苏0602执异144号《执行裁定书》，驳回严锦华的异议请求。原告严锦华向本院提出诉讼请求：1.请求对南通市新城小区18幢601室不动产停止执行;2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：案涉房屋系严锦华利用顾菊琴的购房指标购买。双方于2005年签订房屋购买转让协议后，严锦华支付全部购房款，从南通市中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）取得案涉房屋，并实际占有居住至今，该房屋现仍登记在中天公司名下。因受南通市政府政策限制，案涉房屋无法办理过户登记。为确认案涉房屋的实际所有权人，严锦华于2016年向贵院提起确认之诉。后贵院作出（2016）苏0602民初4443号《民事判决书》，判决案涉房屋归严锦华所有。基于上述事实，严锦华向贵院提出执行异议，后贵院作出（2020）苏0602执异144号《执行裁定书》，以上述确权判决在查封之后为由裁定驳回其异议请求。案涉房屋系严锦华出资购买，在查封前已经实际占有并居住至今，且权属已由贵院判决确认为其所有，该事实可以排除执行，故案涉《执行裁定书》认定事实及适用法律错误，依法应予撤销。原告严锦华为证明其主张，向本院提交以下证据：1．（2020）苏0602执恢567号《执行裁定书》复印件、执行公告复印件和（2020）苏0602执异144号《执行裁定书》各一份，证明贵院裁定对案涉房屋强制执行并驳回严锦华的执行异议，同时证明案涉房屋仍登记在中天公司名下；2．（2016）苏0602民初4443号《民事判决书》、（2017）苏0602执2124号《执行裁定书》及顾菊琴出具的《证明》各一份，证明生效判决认定严锦华和顾菊琴于2005年签订的房屋转让协议合法有效，严锦华全额支付了购房款及配套费用，且已实际占有案涉房屋，该房屋归严锦华所有；3．南通市崇川区文峰街道新城社区居委会和南通中天物业管理有限公司共同出具的《证明》、建设银行持卡人存根、电费发票、大众燃气缴费专用发票各一份，江苏增值税普通发票、收据各三份，证明案涉房屋的物业费、水电费、网络费用、装修保证金均由严锦华缴纳，进而证明严锦华自2007年起就已实际占有案涉房屋并一直居住至今；4.中天公司出具的《情况说明》一份，证明案涉房屋实际由严锦华出资购买，中天公司对严锦华主张案涉房屋的权利没有异议。被告吴红萍辩称，1.我与顾菊琴、沈志如之间的债权债务合法有效，故申请法院强制执行该两人名下的案涉房屋合法有据。2.虽然严锦华在案涉房屋被查封之前可能与顾菊琴签订了房屋转让合同，但严锦华没有支付案涉房屋的全部价款。3.从严锦华与顾菊琴2005年订立房屋转让合同时，至其2016年诉至法院要求继续履行合同期间内，严锦华并未要求顾菊琴对案涉房屋进行过户登记。所以，虽然案涉房屋由严锦华占有，但其没有根据法律规定办理不动产转移登记手续，而且未能办理产权转移手续的责任在于严锦华，并非是他人原因或者其他客观原因导致。综上，严锦华要求法院停止对案涉房屋的强制执行无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。被告吴红萍为证明其主张，向本院提交以下证据：1．（2015）崇民初字第00936号《民事判决书》、（2016）苏0602民初977号《民事判决书》、（2015）通中民终字第02434号《民事判决书》、（2015）苏民申4503号《民事裁定书》各一份，证明吴红萍对顾菊琴、沈志如享有合法债权及执行依据；2．（2016）苏0602执233号《执行裁定书》、（2016）苏0602执3451号之一《执行裁定书》各一份，证明吴红萍分别依据（2015）崇民初字第00936号《民事判决书》、（2016）苏0602民初977号《民事判决书》向贵院申请强制执行，后贵院均终结了两次执行程序；3．（2020）苏0602执恢567号《执行裁定书》一份，证明贵院依法恢复吴红萍对顾菊琴、沈志如的执行申请，同时裁定对案涉房屋进行拍卖、变卖。第三人顾菊琴述称，1.我与严锦华签订的房屋转让协议是真实的，我将12万元左右的房款汇入市政府事务管理局后，严锦华以现金方式将上述款项给付给我，故严锦华支付了案涉房屋的全部款项。2.严锦华多次提出办理房屋过户手续，但当时市政府行政中心规定案涉房屋须在购买后五年才能过户，故未能及时过户。之后，我受他人蛊惑，用案涉房屋向银行抵押贷款36万元并出借他人。由于他人未能还款，致使我无力偿还银行贷款，银行通过诉讼索要欠款后，中天公司代我偿还了银行贷款，也正因如此，导致案涉房屋目前仍登记在中天公司名下，所以案涉房屋无法完成过户不是严锦华自身原因造成的。第三人沈志如述称，顾菊琴陈述的事实属实。第三人顾菊琴、沈志如未向本院提交任何证据。经庭审质证，吴红萍对严锦华所举证据1的合法性和关联性予以认可，但认为不能证明其主张；对证据2中（2016）苏0602民初4443号民事判决书的真实性和合法性予以认可，对关联性不予认可，认为严锦华与顾菊琴未能在约定的应当办理房屋过户期限届满后五年内根据政策和法律办理过户手续；对证据3中物业费、水电费等发票形式上的真实性不持异议，但认为该组证据不能证明案涉房屋属于严锦华合法占有，不动产的归属应以不动产登记为准；对证据4的真实性不持异议，对其合法性及关联性不予认可，认为该情况说明中没有法定代表人或者经办人的签字及联系方式，不符合证据的法定形式要求；对严锦华所举其余证据未持异议。严锦华对吴红萍所举证据1、2的真实性没有异议，对判决内容的质证意见以第三人意见为主，并认为严锦华是以物权期待权提出执行异议，不是以文书生效时间先后确定权利保护，故该组证据不能够证明法院的执行裁定合法；对证据3的真实性无异议，但对执行裁定书内容的合法性持有异议，认为该裁定书不能作为吴红萍权利支撑的依据。顾菊琴、沈志如对严锦华所举证据均无异议；对吴红萍所举证据中判决书的真实性予以认可，但认为案涉房屋实际是严锦华购买的，不属于该两人财产。本院对以上证据认证如下：对各方当事人均不持异议的证据，本院依法予以认定。对各方当事人持有异议证据的真实性、合法性及关联性，本院将在说理部分结合认定的事实一并分析认定。经审理查明：南通市新城小区18幢601室房屋及18幢地下车库04室登记所有权人为中天公司，该房已办理合同预售备案，预购人为顾菊琴，现案涉房屋由严锦华实际占有并居住。严锦华与顾菊琴所有权确认纠纷一案，本院于2016年11月4日作出（2016）苏0602民初4443号民事判决，认定严锦华与顾菊琴于2005年7月25日就案涉房屋签订的《房屋购买权转让协议》合法有效，且严锦华已按协议全额负担购房款及配套费用，并居住使用，其对该房屋应享有所有权，顾菊琴应当继续履行协议，配合严锦华办理所有权变更登记。并据此判决：一、南通市新城小区18幢601室房屋及18幢4号自行车库归严锦华所有。二、南通市新城小区南A34号汽车车位使用权由严锦华享有。顾菊琴于本判决生效之日起十日内，协助严锦华办理上述标的物的物权登记变更手续，所需费用由严锦华负担。案件受理费4437元（已减半），由顾菊琴负担。该判决发生法律效力后，根据严锦华申请，本院于2017年7月14日立案强制执行，案号为（2017）苏0602执2124号。执行过程中，本院查明南通市新城小区18幢601室房屋已被本院多次查封。另本院向南通市不动产登记中心送达了协助执行通知书，要求协助将南通市新城小区18幢601室及18幢4号自行车库不动产过户至严锦华名下，但未能过户。2017年9月22日，本院作出（2017）苏0602执2124号执行裁定：终结（2017）苏0602执2124号案件的执行。另查明，本院在审理中国银行股份有限公司南通城东支行（以下简称中行城东支行）与顾菊琴、沈志如、沈斌、中天公司金融借款合同纠纷一案中查明，顾菊琴、沈志如向中行城东支行借款36万元，用于购买南通市新城小区18幢601室房屋，中天公司、沈斌作为保证人为顾菊琴、沈志如的借款承担连带保证责任。本院于2008年9月27日作出(2008)崇民二初字第0935号判决：一、顾菊琴、沈志如应偿还中行城东支行贷款本金175973.05元；二、顾菊琴、沈志如应偿付中行城东支行利息6023.55元、罚息2998.02元，合计9021.57元（按借款合同约定计算至2008年9月22日止）；三、顾菊琴、沈志如应赔偿中行城东支行支付给律师的代理费损失12980元，以上三项合计197974.62元，由被告顾菊琴、沈志如在本判决生效之日起十日内一次性支付原告；四、沈斌对顾菊琴、沈志如的上述债务承担连带清偿责任；五、中天公司对顾菊琴、沈志如的上述债务承担连带清偿责任。2014年7月31日，本院执行（2009）崇执字第1821号朱自炎与顾菊琴其他合同纠纷一案中，曾查封南通市房屋，现该查封信息在南通市不动产登记中心查询结果中已不显示。本院分别于2016年11月9日、2018年11月22日在执行(2016)苏0602执233号吴红萍与顾菊琴、沈志如合同纠纷和葛建华与顾菊琴民间借贷纠纷两案中轮候查封南通市房屋。本案的争议焦点为：严锦华享有案涉房屋的物权期待权能否足以排除本院的强制执行？本院认为，我国法律在保护签订买卖合同并支付对价的买受人合法权益的同时，也对买受人物权期待权的实现附加了条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，结合已经发生法律效力的（2016）苏0602民初4443号《民事判决书》和本案中查明的事实，本院认定严锦华就案涉房屋所提异议符合上述情形。理由如下：首先，吴红萍申请执行顾菊琴、沈志如民间借贷纠纷(2016)苏0602执233号执行一案中，本院于2016年11月8日轮候查封案涉房屋，该轮候查封于2019年8月2日转为正式首封。在上述查封之前，严锦华与顾菊琴于2005年7月25日就已经签订了合法有效的《房屋购买权转让协议》，且支付了全部价款并占有使用案涉房屋至今。其次，尽管案涉房屋仍登记在中天公司名下，但中天公司在本案中向本院出具的《情况说明》中明确，中天公司与顾菊琴关于案涉房屋的买卖合同继续履行，该房屋实际由严锦华出资购买，中天公司对严锦华主张该房屋权利没有异议。纵观严锦华与顾菊琴签订房屋转让协议至案涉执行异议之诉的整个过程可以看出，虽然案涉房屋早期因政府的政策限制无法及时过户至严锦华名下，但之后均是因顾菊琴与中天公司的合同纠纷以及其与他人的债务纠纷引发的诉讼，而导致案涉房屋无法办理正式产权登记和过户手续。更何况，严锦华在该期间内已采取了提起确认之诉以及申请强制执行等积极行为。因此，案涉房屋至今未能办理过户，并非因严锦华自身原因造成。依照《不动产登记暂行条例》第八条第三款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力。在现有证据能够证明严锦华购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响严锦华对案涉房屋享有的实际产权。案涉房屋并非是顾菊琴的责任财产，吴红萍基于其与顾菊琴之间的债权债务关系申请执行不能及于案涉房屋。综上所述，严锦华所提异议，足以证明其对案涉房屋享有足以排除本院执行的民事权益，故对其诉请，本院依法予以支持。需要说明的是，案涉执行异议之诉的提起是因顾菊琴、沈志如拒不履行法院生效裁判文书所确定的法定义务而引发，而严锦华和吴红萍在本案中均无过错，故本案的案件受理费理应由实际责任人顾菊琴、沈志如承担。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得执行南通市崇川区人民法院（2020）苏0602执恢567号执行裁定书和南通市新城小区18幢601室不动产。案件受理费15600元，由第三人顾菊琴、沈志如负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15600元（该院银行账户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长 陈五建审 判 员 朱陈李审 判 员 陆海宁二〇二一年三月十七日法官助理 缪丽娟书 记 员 杨 佳