西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终157号上诉人（原审被告）：闻小林，男，1991年2月10日出生，汉族，经商，住西藏自治区拉萨市。被上诉人（原审原告）：西藏新生建材设备有限公司，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区柳东路，统一社会信用代码：915400006868233777。法定代表人：尤明元，系该公司董事长。委托诉讼代理人：颜森，西藏蜀藏铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：尼玛卓玛，西藏蜀藏铭律师事务所律师。上诉人闻小林因与被上诉人西藏新生建材设备有限公司（以下简称：新生建材公司）土地租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初1020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闻小林，被上诉人新生建材公司的委托诉讼代理人颜森、尼玛卓玛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闻小林上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初1020号民事判决；2.本案一、二审诉讼费由新生建材公司承担。事实与理由：双方签订的土地租赁协议虽约定了租金标准及支付方式，但具体支付方式约定不明确，即对先使用土地还是先交纳租金没有明确约定。另新生建材公司作为出租方多次堵门、停水、停电，且本案中并非闻小林未交租金而是新生建材公司故意不收租金，闻小林及其他租户亦曾一起去找新生建材公司商谈租金，各方同意将一亩地以35 000元的年租金标准支付租金，但新生建材公司拒收，对此有录音、视频、证人等可以证明，故闻小林在本案中没有违约，反而新生建材公司通过起诉、撤诉等手段故意拖延时间。总之，案涉协议未达到解除条件，且闻小林不应承担违约责任。新生建材公司辩称，双方签订的租赁协议明确约定了相关权利义务以及违约责任等，现案涉协议已具备解除条件，一审法院对本案认定正确，应予维持。新生建材公司向一审法院起诉请求： 1.判令解除双方签订的《土地租赁协议》，闻小林向新生建材公司返还新生建材公司院内东面25亩土地使用权；2.判令闻小林向新生建材公司支付租金249 964元（暂计至2020年10月25日止）；3.判令闻小林支付违约金75 000元；4.本案诉讼费由闻小林承担。一审法院认定事实，2016年4月26日，双方签订《土地租赁协议书》载明：甲方（新生建材公司）将其公司内东面所使用的约25亩土地出租给乙方（闻小林），租期十年，从2016年4月25日至2026年4月5日，每亩年租金2万元，25亩年租金50万元；乙方买断甲方10间住房，每间住房年租金3万元；租金交纳采取按年支付的方式，由乙方于每年4月1日前交纳给甲方；房屋费用支付方式：自合同签订之日起，2016年12月31日前向甲方支付房屋费用3万元，剩余部分在2018年12月31日前支付完所有房屋费用。乙方在承租期内，不得将该土地转租给第三方使用；乙方应按照约定向甲方交纳租金。逾期缴纳租金30日以内，乙方除应补交租金外还应按日向甲方支付年租金百分之五的违约金，如逾期超过60日，甲方有权解除合同，乙方还应支付甲方年租金百分之十五的违约金。双方还对双方的权利义务、违约责任进行了约定。闻小林承租后就案涉土地进行了转租，分别与钟坤立、彭靖峰、范泽民、夏泽芸、伍平玲、井启勇签订承租合同。庭审中双方均认可2020年4月21日至今闻小林未向新生建材公司交纳租金，案涉土地至今由闻小林占有并使用。一审法院认为，《土地租赁协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，能够证明新生建材公司与闻小林之间的土地租赁合同关系。对于判令解除双方签订的《土地租赁协议》，判决闻小林向新生建材公司返还新生建材公司院内东面25 亩土地使用权的诉讼请求。庭审中双方均认可2020年4月21日至今闻小林未向新生建材公司交纳租金，双方合同的约定，逾期缴纳租金超过60日，新生建材公司有权解除合同。现闻小林逾期已有7个多月，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”合同解除的条件已成就，故对新生建材公司该项诉讼请求一审法院予以支持。对于判令闻小林向新生建材公司支付租金249 964元（暂计至2020年10月25日止）的诉讼请求，合同约定的年租金为50万，从2020年4月21日计算至新生建材公司主张的2020年10月25日止（50万÷12个月×7个月=291 667元），现新生建材公司仅主张249 964元，超出部分视为新生建材公司放弃，故一审法院对租金249 964元予以支持。对于判令闻小林支付违约金75 000元的诉讼请求。鉴于因闻小林的原因导致合同无法继续履行，且双方对违约金有明确约定，新生建材公司主张违约金75 000元符合法律规定。一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条第一款之规定，判决：一、解除新生建材公司与闻小林于2016年4月26日签订的《土地租赁协议》，闻小林于判决生效之日起1个月内向新生建材公司返还新生建材公司院内东面25亩土地；二、闻小林于判决生效之日起十日内向新生建材公司支付租金249 964元、违约金75 000元，两项共计324 964元。二审中，闻小林向本院提交如下证据：1.录音（光盘）一张，用于证明新生建材公司拒收租金的事实。新生建材公司对该证据的证明目的不予认可。本院对该证据的认证意见将在说理部分予以阐述。2.录音（光盘）两张，用于证明新生建材公司把闻小林及其他租户赶走的事实。新生建材公司对该证据的真实性以及证明目的均不予认可。因无法确认其身份，本院对其真实性不予采信。3. 视频《光盘》一张，用于证明新生建材该公司门卫阻拦闻小林车辆进出。新生建材公司对该证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。本院对其真实性予以采信。4.视频《光盘》一张，用于证明新生建材公司已经使用闻小林出租的3亩土地，用于堆放砂石。新生建材公司对其真实性以及证明目的均不予认可。在无其他证据予以佐证的情况下，本院对其真实性不予采信。新生建材公司未提交新证据。本院二审补充查明：新生建材公司于2020年4月20日向闻小林发出的《律师函》载明：“贵方在收到本函之日起15日内支付拖欠租金后搬离，若未能如期按时搬离，出租方新生建材公司将提起司法诉讼”。接处警登记表载明：“报警人：闻小林，报警时间：2020年4月22日12时50分，到警时间：2020年4月22日13时，基本情况：闻小林与新生建材公司租地纠纷。”本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：1.双方签订的《土地租赁协议》是否已具备解除条件；2.新生建材公司主张的土地租金应否支持；3.新生建材公司主张的违约金应否支持。对此，本院评析如下：关于本案争议焦点一即双方签订的《土地租赁协议》是否已到解除条件。新生建材公司认为闻小林未按协议约定支付租金以及未经新生建材公司同意擅自转租土地的行为，已具备约定解除租赁协议的条件，且因合同目的不能实现，符合法定解除条件。闻小林认为，本案实际情况系新生建材公司拒收租金，而并非其欠付租金，且土地转租的行为新生建材公司知晓，故主张双方的土地租赁协议应继续履行。对此，本院认为，在庭审中双方均认可自2020年4月21日至今闻小林并未向新生建材公司交付租金。虽闻小林在本院二审中提交录音等用于证明新生建材公司拒收租金的事实，新生建材公司认为该录音系双方对租赁的相关商谈内容，而非拒收租金的事实。本院认为，在无其他证据予以佐证的情况下，该录音不足以证明新生建材公司拒收租金的事实，故对其证明目的本院不予采信。且依据双方签订的《土地租赁协议书》第五条违约责任“乙方（闻小林）应按照约定向甲方（新生建材公司）交纳租金。如逾期超过60日，甲方有权解除合同”，现双方认可闻小林自2020年4月21日至今未交付土地租金的情况下，依据前述约定，闻小林的行为已具备约定解除条件。一审法院对此认定正确，本院予以维持。关于本案争议焦点二即新生建材公司主张的欠付土地租金应否支持。一审法院依据合同约定的年租金为500 000元，从2020年4月21日计算至新生建材公司主张的2020年10月25日止（500 000元÷12个月×7个月=291 667元），并依据新生建材公司的主张支持249 964元。庭审中闻小林对此金额予以认可，故本院对此金额予以确认。一审法院对此该诉请的判决正确，本院予以维持。关于本案争议焦点三即新生建材公司主张的违约金应否支持的问题。新生建材公司认为，闻小林欠付租金，并擅自转租土地的行为已构成违约，应按双方约定“支付甲方年租金百分之十五的违约金”。本案中，新生建材公司于2020年4月20日向闻小林发出的《律师函》载明：“贵方在收到本函之日起15日内支付拖欠租金后搬离。…”，以及2020年4月22日接处警登记表显示因案涉土地双方引起纠纷并向公安机关报案。本院认为，虽闻小林至今欠付新生建材公司的租金行为已无法辩驳其违约的事实，但在闻小林于2020年4月21日之前未欠租金的情况下，新生建材公司要求闻小林“支付欠付租金并搬离”等提出不合理要求，导致双方间的合同未能履行，新生建材公司存在过错。故本院认为，虽双方在《土地租赁协议书》中有违约金的相关约定，但因本案中闻小林欠付租金新生建材公司亦存在一定的过错。故对新生建材公司关于要求闻小林向其支付违约金75 000元的主张，本院不予支持。一审法院对此认定欠妥，本院予以纠正。综上，闻小林的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初1020号民事判决书第一项，即“解除西藏新生建材设备有限公司与闻小林于2016年4月26日签订的《土地租赁协议》，闻小林于本判决生效之日起1个月内向西藏新生建材设备有限公司返还西藏新生建材设备有限公司院内东面25亩土地”；二、变更西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院（2020）藏0103民初1020号民事判决书第二项，即“闻小林于本判决生效之日起十日内向西藏新生建材设备有限公司支付租金249 964元、违约金75 000元，两项共计324 964元。”为：闻小林于本判决生效之日起十日内向西藏新生建材设备有限公司支付租金249 964元；三、驳回闻小林的其他上诉请求；四、驳回西藏新生建材设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7099.28元（西藏新生建材设备有限公司已预交），由西藏新生建材设备有限公司负担1638.48元、闻小林负担5460.8元；二审案件受理费7099.28元（闻小林已预交），由西藏新生建材设备有限公司负担1638.48元，闻小林负担5460.8元。本判决为终审判决。审  判  长   白 玛审  判  员   格 珠审  判  员   彭美玉二〇二一年三月三十一日书  记  员   拉 片