广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0310民初624号原告：张红海，男，1979年1月7日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被告：城城不动产管理有限公司深圳分公司，住所深圳市福田区福田街道岗厦社区，统一社会信用代码×××。法定代表人：陈倩。被告：城城不动产管理有限公司，住所西安经济技术开发区未央路，统一社会信用代码×××。法定代表人：张智军。原告张红海与被告城城不动产管理有限公司深圳分公司(以下简称城城深圳分公司)、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）之间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月14日依职权追加城城不动产管理有限公司作为本案被告，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告张红海到庭参加诉讼；被告城城深圳分公司、城城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红海向本院提出诉讼请求：1.判令城城深圳分公司支付2020年9月至11月期间租金9,600元（人民币，下同）；2.判令城城深圳分公司支付违约金9,600元；判令城城深圳分公司退还房屋管理费200元。事实与理由：2020年4月4日，张红海与城城深圳分公司的联系人叶炜增签订《房屋托管合同》，将深圳市坪山区905房委托至城城深圳分公司进行托管出租，托管期限12个月，即自2020年4月27日至2021年4月26日止，月租金3,200元，付款方式为月付，每个月最后一天支付租金。现8月至11月连续四个月，城城深圳分公司未按《房屋托管合同》期限约定支付租金，8月31日租金违约拖欠至10月3日才支付，原约定9月至11月三个月租金共9,600元仍未支付。按照《房屋托管合同》约定，城城深圳分公司应支付违约金9,600元，且因无人管理房屋应退还2020年9月1日至2021年4月26日期间房屋维修费200元。现诉至法院，望判如所请。城城深圳分公司未提交书面答辩意见。城城公司于庭审结束后提交了书面答辩意见称，1.因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。答辩人与被答辩人签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同。2.恳请法院依据相关证据及案件事实确认答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。答辩人与被答辩人签订《房屋托管合同》后，答辩人一直按照合同约定向被答辩人支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，答辩人经营出现困难，无法按照合同约定日期向被答辩人支付租金。在答辩人未按合同约定日期支付租金的情况下，被答辩人单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自被答辩人收回涉案房屋之日起，答辩人无需向被答辩人支付租金。由于答辩人经营异常无法核查被答辩人单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算答辩人欠付被答辩人租金的具体数额。3.被答辩人主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。被答辩人主张的违约金远高于答辩人违约给被答辩人造成的损失，加之受疫情影响，答辩人无力支付被答辩人高额违约金，恳请法院依法进行调整。经审理查明，2020年4月4日，张红海作为甲方（托管方）与作为乙方（受托方）的城城深圳分公司签订《房屋托管合同》，约定：甲方将坐落在深圳市坪山区坪山街道的房屋托管给乙方，托管期12个月，自2020年4月27日至2021年4月26日止，甲方实收租期11个月，空租期一个月，月租金3,200元，付款方式月付，次月起每个月最后一天支付甲方租金；甲方必须按照乙方要求配置家具家电，保证该房屋能达到正常使用的要求（详见附件三《房间配置参考表》），乙方在服务过程中针对甲方不符合配置标准家具家电的维修、保养及更换费用，在甲方同意的前提下，可以从租金中扣除；甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除；乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方原告有权单方解除合同，收回该房屋，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。张红海在甲方处签名，城城深圳分公司在乙方处盖公章。同日，张红海将涉案房屋交付给城城深圳分公司并向其支付了365元的房屋维修费，城城深圳分公司按约向其支付了2020年8月前的租金。自2020年9月1日起，城城深圳分公司未向张红海支付租金且不再管理涉案房屋。庭审中，张红海自述因涉案房屋的次承租人已向城城深圳分公司缴纳了2020年4月至2021年4月期间的租金，而城城深圳分公司未按时向其支付租金，其已与次承租人协商由次承租人自2021年1月起每月再次向张红海支付1,600元租金，支付至2021年4月。上述事实，有《房屋托管合同》、租金截图、微信聊天记录截图、催收截图等证据及庭审笔录予以证明，足以认定。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。张红海与城城深圳分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。张红海已将涉案房屋交付给城城深圳分公司，城城深圳分公司应按约支付租金。关于张红海要求城城深圳分公司支付2020年9月至11月期间租金9,600元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于张红海要求城城深圳分公司支付违约金9,600元的诉讼请求，现因城城深圳分公司未向张红海支付租金，其行为构成违约，其应承担违约责任，虽《房屋托管合同》有“乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方原告有权单方解除合同，收回该房屋，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方”之规定，但双方约定的违约金过高,本院依法下调违约金至6,400元,故城城深圳分公司需向张红海支付违约金6,400元。关于张红海要求城城深圳分公司返还2020年9月至2021年4月期间的房屋管理费，因城城深圳分公司在该期间未实际管理涉案房屋，故其应向张红海退还该期间的房屋管理费240元（8个月×30天×1元=240元），但因张红海仅要求返还200元，系其对自身权利的自行处分行为，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”以及《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，城城深圳分公司的民事责任应由城城公司承担。城城公司、城城深圳分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席判决。对于本案需要说明的是，因本案系群体性案件，为审慎处理维护各方合法利益，特申请延长了一个月的审限。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张红海支付租金9,600元、支付违约金6,400元、返还房屋管理费200元，合计16,200元；二、驳回原告张红海其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元（原告已预交），由城城不动产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邱艳红二〇二一年三月三十一日书记员  黄淑惠