湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终571号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司。住所地：湖北省武汉市武昌区体育街特1号。负责人：闵乙铎，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨青松，该公司职员。委托诉讼代理人：杨磊，该公司职员。被上诉人（原审原告）：陈晓明，男，1956年8月1日出生，汉族，住湖北省云梦县。被上诉人（原审原告）：叶汉玲，女，1961年1月4日出生，汉族，住湖北省云梦县。陈晓明、叶汉玲的委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所律师。原审被告：湖北新南洋房地产开发有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇梦泽大道20号。法定代表人：章栋，该公司执行董事。原审被告：云梦县德邦实业有限责任公司。住所地：湖北省云梦县城关镇梦泽大道。法定代表人：章栋，该公司董事长。湖北新南洋房地产开发有限公司、云梦县德邦实业有限责任公司的诉讼委托代理人:孙俊林，湖北孝法律师事务所律师。原审被告：招商银行股份有限公司孝感分行。住所地：湖北省孝感市北京路特1号。负责人：陈坚，该银行行长。委托诉讼代理人：徐隐，该银行职员。委托诉讼代理人：韩朝，该银行职员。上诉人中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人陈晓明、叶汉玲，原审被告湖北新南洋房地产开发有限公司（以下简称新南洋公司）、云梦县德邦实业有限责任公司（以下简称德邦公司）、招商银行股份有限公司孝感分行（以下简称招行孝感分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2020）鄂0923民初1951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：撤销湖北省云梦县人民法院（2020）鄂0923民初1951号民事判决全部内容，依法改判：1.陈晓明、叶汉玲与新南洋公司签署的《商品房买卖合同》无效；2.华融公司对梦园小区风尚国际10号楼1单元2503号房屋对应的土地享有抵押权合法有效，且抵押权依法存续，并未消灭。3.陈晓明、叶汉玲就案涉房地产享有的权利，不能对抗华融公司对案涉土地享有的抵押权。4.本案一审、二审诉讼费用全部由陈晓明、叶汉玲承担。事实与理由：一、华融公司对案涉土地享有的抵押权合法有效。2014年3月20日，德邦公司与招行孝感分行签订《最高额抵押合同》及其补充合同，德邦公司以其名下共计52536.6平方米土地使用权，为其在招行孝感分行债务提供最高额担保，并在土地部门办理了抵押登记。2017年9月6日，招行孝感分行与华融公司签订《单户债权转让协议》，招行孝感分行将上述抵押权项下的债权及其相关全部权利全部转让给华融公司，并在湖北日报上刊登了《债权转让》与《催收通知》。至此，华融公司依法成为德邦公司债权人，享有对德邦公司主债权及相应从权利。二、一审判决认定华融公司就案涉土地享有的抵押权消灭无法律依据。1.一审判决依据《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》等相关法律规定，但是该规定只是说商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，没有规定抵押权消灭。2.陈晓明、叶汉玲并非法律规定的享有优先权的商品房消费者，其对案涉房屋享有的权利不能对抗华融公司抵押权。3.云梦县人民法院（2018）鄂0923特4号民事裁定书只是确认案涉的地块丧失了抵押功能，不能作为土地抵押权消灭理由。三、本案不存在法律规定的抵押权消灭的情形。四、陈晓明、叶汉玲与新南洋公司签署的《商品房买卖合同》无效。1.案涉土地登记在德邦公司名下，而商品房预售许可证却办理在新南洋公司名下，新南洋公司违规取得商品房预售许可证对外销售房屋，陈晓明、叶汉玲与新南洋公司签署的《商品房买卖合同》无效。2.德邦公司与招行孝感分行签订土地抵押合同并办理了土地抵押登记在先，新南洋公司取得商品房预售许可证在后，招行孝感分行没有出具任何同意销售或放弃抵押权的文件，新南洋公司销售案涉房地产行为没有经过招行孝感分行同意转让抵押物行为无效。五、华融公司金融债权、抵押权应受到法律平等保护。陈晓明、叶汉玲辩称，1.陈晓明、叶汉玲与与新南洋公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效。该合同系双方的意思表示真实，并未违反国家强制性法律规定。合同签订后双方履行了合同的付款和交房义务，该合同应当合法有效。假设湖北新南洋公司“违规取得”了商品房预售许可证，应当属于房地产行政管理的内容，也属于另一个法律关系，与商品房消费者无关，与本案无关，并不能由此认定案涉的《商品房买卖合同》为无效。2.原审判决认定案涉土地的抵押权已经消灭具有相应的法律依据。云梦县人民法院（2018）鄂0923特4号《民事裁定书》已经生效。该裁定书中已经明确认定案涉地块的土地抵押功能已经消失，同时认定，华融公司可以通过处置剩余的抵押土地后所得价款来实行其抵押权。因此，应当认定案涉地块上的抵押权已经消灭。3.华融公司的金融债权保护不能对抗陈晓明、叶汉玲的商品房消费者权利。依据《民法典》及相关法律规定，陈晓明、叶汉玲作为商品房的消费者，所享有的商品房的物权期待权和获取商品房的不动产产权的权利大于金融债权人的抵押权，应当优先得到法律保障。请求驳回上诉，维持原判。新南洋公司、德邦公司述称，1.新南洋公司与陈晓明、叶汉玲签订的商品房买卖合同合法有效。2.抵押土地名为德邦公司的，实际为新南洋公司的。请求支持一审法院判决。招行孝感分行述称，招行孝感分行已经将抵押权与其担保的债权转让给华融公司，本案与招行孝感分行无关。陈晓明、叶汉玲向一审法院起诉请求：1、确认陈晓明、叶汉玲与新南洋公司签订的YMX17002595号《商品房买卖合同》有效；2、确认新南洋公司未按照《商品房买卖合同》的约定期限为陈晓明、叶汉玲办理不动产登记的行为构成违约，判令新南洋公司向陈晓明、叶汉玲支付违约金1395元。陈晓明、叶汉玲在审理过程中放弃该项诉讼请求。3、判令新南洋公司立即将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助陈晓明、叶汉玲办理案涉的梦园小区风尚国际10号楼1单元2503号房屋的不动产权属证书。4、确认德邦公司与招行孝感分行、华融公司之间设立的案涉房屋所在地块的土地使用权已经消灭并注消抵押登记。5、判令新南洋公司、德邦公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：陈晓明、叶汉玲系夫妻关系，新南洋公司与德邦公司同属于湖北富思特材料科技集团有限公司的子公司。2014-2015年，新南洋公司办理了《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等相关证照，开始在其所有的云国用（2009）第12001-1号《国有土地使用权证书》记载的土地上进行梦园小区风尚国际商品房开发建设。2015年4月23日，新南洋公司办理了《湖北省商品房预售许可证》，开始公开预售商品房。所开发建设的商品房现已全部销售完毕。2017年10月7日，陈晓明、叶汉玲与新南洋公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：陈晓明、叶汉玲购买新南洋公司开发建设的梦园小区风尚国际10号楼1单元2503号房屋，房屋面积103.91平方米，每平方米2685.02元，总购房款为279000元，交付时间为2017年10月8日前。出卖人应当在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因为出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，出卖人按已付价款的0.5%向买受人支付违约金。2017年10月7日，陈晓明、叶汉玲一次性向新南洋公司付清了全部购房款。当日，新南洋公司向陈晓明、叶汉玲交付了房屋。2017年10月9日，新南洋公司向陈晓明、叶汉玲出具279000元的购房款发票。随后，陈晓明、叶汉玲对该房屋进行装修并入住该房屋。因为案涉房屋对应的土地使用权被抵押，导致陈晓明、叶汉玲不能取得房屋不动产权属证书。2014年3月20日，德邦公司将从新南洋公司所有的云国用（2009）第12001-1号地块中分割出来并登记在德邦公司名下的云国用（2009）第12001-4号地块的土地使用权抵押给招行孝感分行，双方签订了《最高额抵押合同》及补充协议，并办理了抵押登记，《最高额抵押合同》记载的最高额为2800万元，抵押期限为2014年3月20日至2016年3月19日。案涉的南洋新城风尚国际10号楼栋就位于云国用（2009）第12001-4号《国有土地使用权证书》记载的地块上。2017年9月6日招行孝感分行将上述抵押权项下的债权及其相关全部权利全部转让给华融公司。双方签订了不良资产转让协议，并在湖北日报上刊登了《债权转让》与《催收通知》。2018年4月，华融公司以德邦公司为被申请人申请实现担保物权，其中包括案涉房屋所在的云国用（2009）第12001-4号地块的土地使用权的抵押物权。云梦县人民法院依法作出了（2018）鄂0923民特4号民事裁定，该裁定书明确认定“鉴于该土地现状，部分土地已被案外人用于房地产开发并销售给个人，按照房地一致原则，该已开发用地不可能再次转让，其作为抵押财产的功能已经丧失。故目前可用于拍卖、变卖的抵押财产剩余未被开发用地4417.1㎡和14403.44㎡，申请人对该剩余抵押土地变价后的所得价款在债权明确具体的范围内享有优先受偿权。”并据此作出了裁定。该裁定已经生效。上述案外人系新南洋公司，14403.44㎡为案涉地块剩余抵押土地面积。一审法院认为，陈晓明、叶汉玲与新南洋公司签订的YMX17002595号《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应该认定有效；陈晓明、叶汉玲要求新南洋继续履行合同，将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助办理案涉的梦园小区风尚国际10号楼1单元2503号房屋的不动产权属证书，符合法律规定应该予以支持。庭审中陈晓明、叶汉玲自愿放弃要求新南洋公司支付违约金的诉讼请求，是其真实意思表示，应依法准许。德邦公司与招行孝感分行、华融公司之间设立的案涉房屋所在地块的土地使用权的抵押权是否已经消灭是本案争议焦点,对本案争议焦点具体阐述如下：2014年3月20日，德邦公司将其名下的云国用（2009）第12001-4号地块的土地使用权抵押给招行孝感分行，双方签订的《最高额抵押合同》及补充协议是双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效。陈晓明、叶汉玲购买商品房支付了全部对价，随后进行了装修并入住，属于消费者购房人。因涉案商品房所对应土地使用权上设立的抵押权未注销，导致陈晓明、叶汉玲所购的商品房土地使用权无法办理转移登记，从而无法取得完整的房屋权属。对购房人的权利与抵押权人的权利发生冲突的问题，应从现有的法律规定及价值取向等进行判断。首先，从《最高人民法院关于建设工程款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故在已经支付全部或大部分购房款的消费者的权利与银行抵押权冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。最高人民法院的这一批复也体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。其次，从维护交易安全角度考量，“维护交易安全”是商法的基本原则，对于陈晓明、叶汉玲等购房人而言，基于信赖开发商已经取得商品房预售证后购买商品房，是能够在支付房屋对价后取得完整的房屋产权，如果在支付了全部购房款或者大部分购房的情况下，还不能取得没有抵押权负担的商品房，购房人对于交易安全的信赖会受到严重损害，订立合同时的目的无法得到实现。再者，从价值取向上考量，陈晓明、叶汉玲购买房屋的目的是取得完整的房屋产权，属于物权的交付期待权，且房屋价值巨大，很多购房户可能是用一辈子的积蓄去购买房屋，房屋产权是否能完整取得，对陈晓明、叶汉玲等购房户影响巨大，事关购房户的居住权、生存权，相对于抵押债权更要优先保护；且在风险控制成本及条件上，抵押权人要优于购房户，抵押权人完全可以要求开发商提前清偿债务或提供其他担保，也可以要求对开发商出售商品房所得的资金进行监管。如果购房者已经支付对价，还将抵押权的负担转移给购房人，显然违反公平原则。再次，已经生效的云梦县人民法院（2018）鄂0923特4号民事裁定书已经明确认定案涉的地块丧失了抵押功能，华融公司只能对剩余未被开发抵押土地变价款优先受偿。综上分析，华融公司应该通过其他途径实现从招行孝感分行转让的债权，不能再主张案涉房屋所对应的土地抵押权。因而陈晓明、叶汉玲要求确认德邦公司、华融公司与招行孝感分行之间设立的案涉房屋所对应的土地使用权上的抵押权消灭，并要求注销该房屋所对应土地使用权上设立的抵押权的诉讼请求，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、确认陈晓明、叶汉玲与湖北新南洋房地产开发有限公司签订的YMX17002595号《商品房买卖合同》有效；二、确认陈晓明、叶汉玲购买的梦园小区风尚国际10号楼2单元2503号房屋所对应的土地使用权上设立的抵押权消灭。限云梦县德邦实业有限责任公司、招商银行股份有限公司孝感分行及中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司于判决生效后十日内注销在该房屋所对应土地使用权上设立的抵押权；三、限湖北新南洋房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内将办理权证登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助陈晓明、叶汉玲办理梦园小区风尚国际18号楼1单元202号房屋的不动产权属证书。案件受理费100元，由湖北新南洋房地产开发有限公司负担。本院二审期间，陈晓明、叶汉玲提交如下证据：证据一、陈晓明、叶汉玲不动产登记情况查询证明，拟证明陈晓明、叶汉玲名下除了案涉不动产外无其他用于居住的房屋；证据二、陈晓明、叶汉玲居住期间向电力公司、自来水公司缴费证明，拟证明陈晓明、叶汉玲自购买案涉不动产以来，一直用于居住；证据三、物业公司证明，证明目的同证据二。华融公司质证认为，对证据一真实性认可，对证明目的不认可。该不动产登记显示状态为注销，即该不动产可能发生权益转移。2017年陈晓明、叶汉玲名下是存在多套房屋，且该查询证明只在云梦县内，无法证明陈晓明、叶汉玲在其他地方存在不动产。对证据二、证据三真实性认可，对证明目的不认可，交费主体不是陈晓明、叶汉玲。新南洋公司、德邦公司对陈晓明、叶汉玲提交的证据无异议。招行孝感分行对陈晓明、叶汉玲提交的证据不发表质证意见。本院认为，陈晓明、叶汉玲提交的证据与本案无关联性，在本案中不能作为定案证据予以采信。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，陈晓明、叶汉玲与新南洋公司签署的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律法规的规定，新南洋公司卖房时已经取得了预售许可证，陈晓明、叶汉玲作为购房人，也尽了合理的审查义务。双方并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形之一，因此该《商品房买卖合同》理应合法有效。在《商品房买卖合同》合法有效的情形下，新南洋公司未按照合同约定给陈晓明、叶汉玲办理不动产权证，应承担违约责任。在确认陈晓明、叶汉玲与新南洋公司签署的《商品房买卖合同》有效的前提下，新南洋公司收取了陈晓明、叶汉玲购房款及办理不动产权证的办证费用后，新南洋公司应依据合同的约定为陈晓明、叶汉玲办理不动产权证。而办理权证的障碍是陈晓明、叶汉玲购买的房屋对应的土地使用权设立了抵押。也就是本案争议的最主要焦点，能否认定新南洋公司与招行孝感分行设定的案涉土地使用权上的抵押权消灭，并办理注销抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定“经抵押权人的同意，抵押人可以转让抵押财产，只是其转让所得的价款应向抵押权人提前清偿债务或提存。”具体到本案，本案所涉土地抵押登记在先，取得商品房预售许可证在后，且招行孝感分行将债权转让给华融公司时，华融公司明知该抵押土地上的房屋已经销售。虽然华融公司称招行孝感分行并未出具书面的同意预售文件，但应推定招行孝感分行默许了新南洋公司可以销售涉案土地上的商品房，并交付房屋、协助购房者办理房屋转移登记手续。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，也应视为招行孝感分行同意转让涉案商品房所对应的土地使用权。另，已经生效的云梦县人民法院（2018）鄂0923特4号民事裁定书已经明确认定案涉的地块丧失了抵押功能，华融公司只能对剩余未被开发抵押土地变价款优先受偿。陈晓明、叶汉玲购买房屋的物权期待权理应受到法律保护，其诉请要求办理不动产权属证的请求应得到支持。综上所述，上诉人中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5485元，由中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 汛审判员 陈 伟审判员 蒋家鹏二〇二一年三月二十三日法官助理郭嘉华书记员李晨