宁夏回族自治区平罗县人民法院民 事 判 决 书  （2021）宁0221民初669号原告:宁夏平和物业服务有限公司，住所地：平罗县平西路南侧金水湖畔小区会所。法定代表人：李学文，系宁夏平和物业服务有限公司董事长。委托诉讼代理人：张国新，男，系宁夏平和物业服务有限公司副经理，特别授权代理。被告:罗桐，女，1993年7月14日出生，汉族，宁夏平罗县人，务工，住平罗县金水湖畔小区东七期3-2-102室。委托诉讼代理人：张涛（系被告丈夫），男，1990年11月3日出生，汉族，陕西省咸阳市人，务工，住平罗县金水湖畔小区东七期3-2-102室。特别授权代理。原告宁夏平和物业服务有限公司与被告罗桐物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏平和物业服务有限公司的委托诉讼代理人张国新、被告罗桐的委托诉讼代理人张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠2016年10月10日至2019年12月31日的物业费1257元，违约金2872元，合计4129元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告住金水湖畔小区东七期3号楼2单元102室，截止2019年12月31日共拖欠物业费1257元、违约金2872元没有缴纳。原告的收费人员多次上门催收，被告拒不交纳。原告又上报平罗县物业协会，物业协会签发了告知函，被告仍不缴纳，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，拖欠物业费属实，对违约金有异议，不应当支付违约金。被告自2013年10月入住该小区，两年后，楼道闭门器损坏，被告找原告维修，原告一直不理会，被告便自己维修。2016年12月，被告的车停在小区被撞，被告到物业调监控录像，原告的工作人员告知被告，监控损坏，无法调取，导致被告自己修车造成损失。2018年春节期间，被告回老家过年，2019年2月11日回家后发现厨房和餐厅地面全是积水，被告找物业公司维修，物业公司派人过来没有修好，之后再没有维修过，原告只能自己找人维修。在被告居住期间，房屋出现质量问题，餐厅、客厅地面瓷砖下沉挤坏，卧室木地板下沉，被告多次反映，物业公司直到2020年才派人过来查看，也没有维修就走了。被告认为原告没有履行相应的义务，故不缴纳物业费。经审理查明，2017年3月25日，原告与平罗县金水湖畔小区业主委员会签订了《物业服务合同》。合同约定，由原告向该小区部分业主提供物业服务，住宅物业费每月每平米0.32元。交费方式及时间为物业服务费实行先交费后服务的原则，业主应于物业费到期之日起预交下一年物业服务费用。催缴后仍拒绝交纳的，自逾期之日起每日按应缴纳金额的3‰支付违约金。被告罗桐居住在平罗县金水湖畔小区东七期3 -2-102室，属于原告服务范围，住房面积为101.6平方米。自2016年10月10日至2019年12月31日，被告共拖欠物业费1257元未交纳，原告的工作人员催收后，被告仍未交纳，引起本案诉讼。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的企业法人营业执照、服务价格登记备案证及批准收费的机关文号平发改发（2011）243号文件、物业服务合同、收费台账等证据在卷佐证，本院依法予以确认。被告提交的照片达不到其证明目的，依法不予采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与平罗县金水湖畔小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法、有效，本院依法予以确认。合同签订后，原告提供了相应的服务，被告也享受了事实上的物业服务，应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。故对原告要求被告支付拖欠的物业费1257元的诉讼请求，依法予以支持。合同中约定的违约金过高，本院认为应以欠缴金额的30%为宜，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，依法予以支持377元，对超出部分不予支持。被告的辩解，房屋存在质量问题，车辆被他人损坏、维修楼道门闭门器等问题，与本案无关，被告可另案主张，故对其辩解意见不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条、《物业管理条例》第七条、第十二条第四款、第三十五条第一款、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告罗桐于判决生效后五日内支付原告宁夏平和物业服务有限公司物业费1257元，违约金377元，共计1634元；二、驳回原告宁夏平和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告罗桐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院，并在递交上诉状后七日内，凭本判决书向宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 金亚琼  二〇二一年三月十二日 书 记 员  田梦欣附：本判决书所适用的法律条款 《中华人民共和国物权法》 第八十一条第一款 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托服务企业或者其他管理人管理。《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》29.当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《物业管理条例》第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：……第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。  业主可以委托代理人参加业主大会会议。  业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。  业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。  业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第三十五条第一款 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条第一款 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。1