湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1023民初133号原告曹淋珪，男，1981年4月20日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。委托诉讼代理人袁泽龙，北京市京锐律师事务所律师。特别授权。被告郴州市广惠房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道536号星河雅苑103号。法定代表人曹广州，该公司董事长。委托诉讼代理人王星力，湖南楚瑞律师事务所律师。特别授权。原告曹淋珪与被告郴州市广惠房地产开发有限公司（以下简称“广惠公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹淋珪及其委托诉讼代理人袁泽龙、被告广惠公司的委托诉讼代理人王星力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹淋珪诉至本院请求：一、判令被告向原告支付逾期办理产权登记证违约金人民币66599元（以人民币305746元为基数，按万分之二每日计算即61.1元每日，自2017年10月27日暂计至2020年10月21日）；二、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2014年9月25日与被告签订商品房买卖合同，购买位于永兴县××街道××路××栋××单元××号的房屋，房屋总价款为人民币305746元。后原告依约履行了付款义务并支付契税及房屋维修基金。2016年7月3日，被告将房屋交付给原告。依据房屋买卖合同约定，被告应在房屋交付后480日内即2017年10月26日前，为原告办理房屋产权登记，如不能办理应按已经交付款项的万分之二每日支付逾期履行违约金。但被告至今未能办理房屋产权登记，原告多次催促未果，为维护合法权益，依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告广惠公司辩称：一、行政法规《不动产登记暂行条例》取代了部门规章《房屋登记办法》，属于情事变更，原合同中约定的房屋所有权证和土地使用证的办理已无法履行，原告请求答辩人承担违约责任于法无据，应判决驳回原告的所有诉讼请求；二、政府土地调规也是导致迟延办证的重要原因；广惠珑璟城项目原《建设用地规划许可证》是2014年1月17日颁发，该证副本是2014年5月22日颁发。按照永规委发[2015]1号、永政发[2016]6号、永规委[2018]5号文件和2015年11月11日《永兴县人民政府专题会议纪要》，政府对该项目用地进行了调规，由原来的总用地面积37657m2调整为33949m2，直接导致总建筑面积发生改变，使红线图发生改变，必然导致建设用地和建设工程规划改变。2018年11月6日，住建局重新颁发“永规公地字2018-050号”《建设用地规划许可证》，2018年12月24日形成《建设工程规划竣工验收单》，2019年1月22日建设工程规划竣工验收合格，住建局颁发“永规公工字第2018-33号”《建设工程规划许可证》正本。2019年1月25日原告房屋5#综合竣工验收合格并完成竣工验收备案。显然，由于政府的原因而非出卖人原因，导致出卖人于2019年1月25日才完成5#综合竣工验收，这必然会导致开发商首次登记迟延。三、合同约定480天不是为原告办理权属登记的期限，原告对此存在重大误解。合同约定：“出卖人应当在商品房交付使用后480天内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付房价款万分之二的违约金”。答辩人将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是在原告商品房交付使用后480天内完成。报产权登记机关备案的资料需要登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明等。建设用地使用权证明在2014年1月17日取得，建设工程符合规划的证明在2014年5月22日取得，原告所在5号幢房屋竣工验收证明是在2015年11月20日取得。曹淋珪商品房交付时间是2016年7月3日，以上均在原告商品房交付使用后480天内完成。该条款480天不是指办理房产证或不动产证的期限，而是提供资料报备案的期限，办理房地产权属证书的期限双方约定在合同附件四中。附件四约定：“本合同生效之日起90天内，买卖双方向永兴县房管局申请预告登记或预售合同备案登记。商品房综合竣工验收后90日内将该幢商品房向永兴县房管局申请初始登记。取得大产权证后365工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365工作日申请办理买受人土地使用权证”。由于《不动产登记暂行条例》取代了部门规章《房屋登记办法》，首次登记取代了初始登记，不动产证取代了房产证和土地使用证，合同的基础发生重大动摇，相关条件都发生了重大变化，显然本案是不能简单套用该条款并机械适用它，而应该适用“情事变更”制度，允许变更该合同条款或解除该合同条款另行商定办证的期限。更何况，合同只约定了“申请”期限，没有约定“办好”的期限，因而，按合同尚无法确定办理不动产权证的期限，也无所谓被告违约的问题。四、原告诉请“按万分之二每日计算违约金”没有事实和法律依据，应不予支持。《商品房买卖合同》明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天至实际办理登记之日止，出卖人向买受人已支付房价款万分这二的违约金。”该约定并没有要求答辩人按房价款的每日万分之二支付违约金，而是约定“自合同规定期限的第二天至实际办理登记之日止”该违约期间出卖人向买受人总共按已支付房价款万分之二支付违约金。显然，该合同条款不属于《合同法》规定的任一无效情形，是合法有效的条款。如果原告认为对该条款有重大误解或觉得显失公平，也应在知道或应当知道撤销事由之日起一年内向人民法院或仲裁机构行使撤销权。《商品房买卖合同》自2014年9月25日签订已6年多，撤销权早已消失。因此，本案原告要求“按万分之二每日计算违约金”没有依据，应不予支持。经审理查明：2014年9月25日，原告曹淋珪与被告广惠公司签订《商品房买卖合同》（备案号60350325），约定：原告购买广惠公司开发的坐落于永兴县××路××＃××室房产，商品房总价款为305746元，合同还对该商品房的基本情况、计价方式及价款、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、商品房交付期限及条件、房屋交接及违约责任等进行了约定。其中第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后480日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天至实际办理登记之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；附件四（合同补充分协议）约定：本合同生效之日起90天内，买卖双方应向永兴县房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。商品房综合竣工验收后90日内，将该幢商品房向永兴县房屋产权管理局申请初始登记。取得大产权证后365工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365工作日内申请办理买受人的土地使用权证。合同签订后，曹淋珪依约付清了购房款，广惠公司亦于2016年7月3日向曹淋珪交房。2020年11月17日，案涉房产办理了产权登记。另查明，2014年1月17日，广惠珑璟城项目取得永规公地字第2014－012号《建设用地规划许可证》，2014年5月22日，广惠珑璟城项目取得永规公工字第2014－034号《建设工程规划许可证》。而按照2015年11月11日永兴县人民政府专题会议纪要第15期、永兴县城乡规划委员会永规委〈2018〉25号文件要求，明确了广惠珑璟城项目部分国有土地使用权的收回工作，经业主单位和设计单位按照专家意见落实后，征求消防行政主管部门书面意见，报规划行政主管部门审批，广惠公司需重新办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。2018年11月6日，广惠珑璟城项目重新取得永规公地字第2018－050号《建设用地规划许可证》，2019年1月22日，广惠珑璟城项目重新取得永规公工字第2018－33号《建设工程规划许可证》。2015年11月20日，广惠珑璟城5#栋五方竣工验收备案，2019年1月25日，永兴县建设局同意备案。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、福州众达物业服务有限公司出具的《证明》、永规公地字第2014-012号《建设用地规划审批单》、永规公地字第2014-012号《建设用地规划许可证》、永规公工字第2014-034号《建设工程规划审批单》、永规公工字第2014-034号《建设工程规划许可证》、永发改[2014]22号《永兴县发展和改革局关于永兴县广惠珑璟城建设项目备案的通知》、永规委发[2015]1号《2015年县规委专家委员会第1次技术审查会议纪要》、《永兴县人民政府专题会议纪要第15期关于部分国有土地使用权处置调度会议纪要》、永规委发[2018]25号《2018年县规委专家委员会第16次技术审查会议纪要》、永规公地字第2018-050号《建设用地规划审批单》、永规公地字第2018-050号《建设用地规划许可证》、永规验字2018-33号《永兴县住房和城乡规划建设局建设工程规划竣工验收单》、永规公工字第2018-33号《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收备案表》、《永兴县人民政府关于实施不动产统一登记的通告》、《登簿信息表》等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点为被告广惠公司是否应承担逾期办证的违约责任。阐述如下：原告曹淋珪与被告广惠公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。本案中，广惠公司就案涉项目于2014年1月17日取得《建设用地规划许可证》，于2014年5月22日取得《建设工程规划许可证》，2015年11月20日案涉项目五方竣工验收备案，2016年7月3日将案涉房屋交付曹淋珪使用。因案涉项目土地存在地质隐患，永兴县人民政府主动调规收回3708平方米土地使用权，广惠公司被迫需要重新办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。之后，永兴县政府收回广惠公司于2014年取得的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，并于2018年11月6日向广惠公司重新发放《建设用地规划许可证》，于2019年1月22日发放《建设工程规划许可证》。2019年1月25日，永兴县建设局同意广惠公司就5#栋竣工验收备案，并发放《竣工验收备案表》。政府对案涉项目土地规划重新调整，导致案涉项目于2019年1月22日才重新取得《建设工程规划许可证》，该情况的发生不可归责于双方当事人，亦符合《商品房买卖合同》第八条中约定的情形，广惠公司因此而延误了竣工验收备案手续亦不构成违约。依据《商品房买卖合同附件四（合同补充分协议）》的约定，广惠公司应在竣工验收备案后90日内即2019年4月25日前申请办理初始登记（现为首次登记），取得大产权证后365工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，广惠公司未提供证据证实已在合同义务履行期限届满前申请案涉房屋产权首次登记，应当依照合同约定，向原告支付已付房价款万分之二的逾期办证违约金，即305746×0.02%=61元。而原告要求被告自2017年10月27日起按每日万分之二的标准承担逾期办理产权登记证的违约金的诉讼请求，与合同约定不符；且原告曹淋珪亦未提供充分证据证明其因广惠公司延期办证造成的具体损失，故本院仅在合同约定的范围内予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市广惠房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告曹淋珪违约金61元；二、驳回原告曹淋珪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取733元，原告曹淋珪负担708元，被告郴州市广惠房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  马朝晖二〇二一年三月十七日法官助理马佳伶书记员陈丹英附相关法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。