文书内容广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初1613号原告：广州市恒佳物业管理有限公司，住所地广州市白云区沙太南路1023号南方医科大学内广东南方洁灵科技实业有限公司大楼三层306室。法定代表人：黄如锤，执行董事。委托诉讼代理人：文晓波，广东海印律师事务所律师。被告：钟镜钦，男，1950年9月10日出生，汉族，住广州市开发区。原告广州市恒佳物业管理有限公司（以下简称恒佳物业）诉被告钟镜钦物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告恒佳物业公司委托诉讼代理人文晓波、被告钟镜钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒佳物业向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即向原告支付物业管理服务费人民币1691.69元，并自2020年4月1日起至实际清偿之日止，以欠付物业管理服务费数额为基础，按每日0.5‰利率向原告计付逾期付款违约金（暂计至起诉之日为人民币219.07元）；2.请求人民法院判令被告立即向原告支付已为被告垫付的水费人民币667.16元，并自2020年4月1日起至实际清偿之日止，以垫付水费数额为基础，按年利率6%向原告计付垫付资金利息（暂计至起诉之日为人民币28.4元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告根据2013年1月1日与广州经济技术开发区商建房地产公司签订的《物业管理委托合同》，为凯信·东方华庭（物业地址：广州市黄埔区春晖二街）提供物业管理服务，一直勤勉尽责。截至2020年3月1日，原告退出凯信·东方华庭物业服务区域，并与新任物业管理公司完成交接。被告系广州市黄埔区凯信·东方华庭春晖二街63号1304房业主，拖欠自2019年1月起至2020年2月止的物业管理费未向原告支付，另原告为被告垫付了水费总计人民币667.16元。经原告以多种方式催收，被告仍未支付前述欠付费用，无奈之下唯有提起诉讼，请人民法院依法查明事实，判决如原告所请，以保障原告的合法权益。钟镜钦辩称：一、恒佳物业不是适格原告。其是与广州广电物业管理有限公司（以下简称广电物业）签订《物业管理服务协议》，其与恒佳物业无合同关系，恒佳物业何时、何种方式进入小区，其不知情，与《物业管理条例》第二条规定不符。二、非法占有公共收益，破坏小区公共设施，损害业主的合法权益。原告违反《物业管理条例》规定，对广告费、快递柜费、户外停车费等公共收益情况不公开且非法占有；私自拆除停车场管理设备和安防监控设备。三、恒佳物业非法进入小区管理服务，从事经营活动，但对应履行的义务不作为或敷衍了事，表现如下：1.2017年夏季走廊雨棚被台风刮下来后，存在安全隐患，但物业迟迟不予维修，致使该雨棚在小区走廊草坪整整放置近两年时间；2.小区绿化水池不予休整，杂草丛生，小花园和小径被杂草堵死，蚊虫泛滥；3.2020年春节疫情期间消极怠工，敷衍了事。置安全防控于不顾，业主只好自发捐款进行小区消毒和围蔽，并自发轮岗值班检测出入人员的健康码和测量体温；4.小区安保常年得不到改善，小区没监控，出入口经常无人职守，致使小区经常发生入室盗窃和电动车、自行车失窃事件;5.该房屋用于出租，租户拖欠物管费和水费，物业无催收，也没通知被告，直到租户私自退租后，我到物管处查看，才得知我还欠物管费1691.69元、水费667.16元，这是物业失职造成的。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：从2020年10月19日起，广州开发区春晖二街63号1304房的产权人系赵东书（案外人），该房屋建筑面积为100.696平方米。钟镜钦确认其系上述房产前业主，未交纳2019年1月至2020年2月期间的物业管理费。关于恒佳物业是否为适格原告的问题。恒佳物业为证明其系适格原告，向法院提交了《物业管理委托合同》。该合同由广州经济技术开发区商建房地产公司（以下简称商建公司）（甲方）与恒佳物业（乙方）于2013年1月1日签订，合同约定甲方将广州市开发区东区凯信东方华庭小区委托乙方实行物业管理，物业名称为凯信·东方华庭，坐落位置为广州市开发区东区春晖二街61、63、65、67、69号。乙方提供物业管理服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。委托管理期限自2013年1月1日起至业主委员会在物业行政管理部门指导下依法成立后，续聘或另行选聘物业管理公司止。合同详细约定了管理服务项目具体内容，包括房屋建筑共用部位、共用设施和设备、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序管理等等。乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费及代收业主和物业使用人自用的水费及分摊公用设施设备的电费。本物业（包括空置房屋）的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应缴管理费总额的0.5‰交纳滞纳金。恒佳物业陈述，该司实际于2009年1月1日进入涉案小区，为涉案小区提供物业管理服务，于2013年1月1日与涉案小区开发商商建公司签订《物业管理委托合同》，于2020年2月29日退出涉案小区；2009年1月1日以前该小区是由广电物业进行物业服务，2008年12月29日，商建公司与广电物业联合发布《公告》，载明广电物业于2008年12月31日终止对涉案小区的物业管理服务，由商建公司选聘的恒佳物业接管；该司成立了凯信东方华庭物业服务中心，使用涉案小区C1栋首层作为营业场所，并报原广州市萝岗区东区街东区社区居民委员会备案。为证明上述情况，恒佳物业提交了《物业管理委托合同》《关于凯信东方华庭物业服务中心营业场所的使用说明》及拍摄内容为《公告》的照片等证据。钟镜钦不认可恒佳物业与商建公司签订《物业管理委托合同》，亦不认可《公告》《关于凯信东方华庭物业服务中心营业场所的使用说明》，主张为涉案小区提供物业管理服务的主体系广电物业。其提交了其与广电物业签订的《物业管理服务协议》，载明双方于2005年9月17日签订该协议，约定广电物业系房地产开发单位委托的物业管理企业，该协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理。物业名称为凯信·东方华庭，类型为商住小区，座落位置为广州经济技术开发区开创大道东侧C11304房。关于物业管理服务的情况。恒佳物业主张其按合同约定为涉案小区提供了安保、保洁、绿化、电梯维保等物业管理服务；为证明该情况，其提交了安装大堂电子刷卡锁的工程合同、电梯日常维保合同及电梯《特种设备使用标志》及工作情况照片。钟镜钦提交了涉案小区业主微信聊天记录，小区雨棚及照明设施损坏、消防通道及公共区域堆放杂物、小区绿化景观的照片，拟证明恒佳物业存在物业管理服务不作为、不到位的情况；拆除停车场设备的照片，拟证明恒佳物业私自拆除停车场设备、破坏小区公共设施；涉案小区业主微信聊天记录，拟证明恒佳物业在2020年春节疫情期间物业管理服务不作为，防疫措施不到位。对此，恒佳物业回应称照片只是即时影像，不能证明其没有提供物业管理服务；雨棚属公共维修基金大额维修，因当时未成立业委会，未经业主及业委会同意无法动用维修基金；2020年春节疫情期间由于人手不足，经居委会同意暂停小区后门出入，其在前门门岗安排了保安24小时值班、测温，并进行了消毒，部分业主出于便利性考虑，自行恢复后门进出并驻守进行测温。关于水费的问题。恒佳物业主张的水费包括自用水费与公共用水分摊，其中，公共用水分摊无明确计算依据，是根据日常经验计算的。钟镜钦抗辩不认可公共用水分摊费用的计算，对自用水费无提出异议。另查明，除本案外，恒佳物业在本院同期立案的同一系列的物业服务合同纠纷案件还有16件，到庭被告的答辩情况基本一致；到庭被告均确认涉案小区已成立业主委员会，成立时间大概为2019年。恒佳物业称其于2020年2月29日撤出案涉小区，终止对该小区的物业管理服务。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定进行裁判。关于恒佳物业是否为适格原告问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，恒佳物业为证明其系适格原告，向本院提交了商建公司与恒佳物业签订的《物业管理委托合同》，钟镜钦对《物业管理委托合同》的真实性不予认可，但无提供有效证据进行反驳，故本院对恒佳物业提交的《物业管理委托合同》予以确认。因案涉小区于2013年未成立业主委员会，建设单位商建公司与恒佳物业签订的《物业管理委托合同》究其合同性质实际为前期物业服务合同，根据上述规定，该合同对钟镜钦、恒佳物业均具有约束力，双方均应依约履行。恒佳物业因向涉案小区所在地的居委会、街道办事处报送的与涉案小区物业管理服务相关的材料，可佐证其对涉案小区进行实际的物业管理服务；且钟镜钦一直向恒佳物业交纳物业费至2018年12月份，客观上亦确认了双方物业服务合同关系的成立，故对钟镜钦关于恒佳物业不是适格的诉讼主体的抗辩，本院不予采纳。关于物业管理费及水费问题对于物业管理费，恒佳物业已经为该小区提供了物业管理服务，钟镜钦应当支付物业管理费。对于钟镜钦抗辩的服务质量不到位的问题，即使恒佳物业提供的服务确实存在不符双方合同约定的情形，也属于恒佳物业在管理方面的瑕疵，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，钟镜钦可以请求恒佳物业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但钟镜钦不能以此为由拒缴物业费。故恒佳物业主张的以1.2元/平方米/月的标准，按建筑面积100.696平方米计付2019年1月至2020年2月欠付的物业管理费1691.69元（1.2元/平方米/月×100.696平方米×14个月），具有事实和法律依据，本院予以支持。对于垫付水费。钟镜钦对自用水费无异议，且该水费为恒佳物业先行垫付，故对恒佳物业主张钟镜钦欠付的自用水费，本院予以支持；对恒佳物业主张的自用水费数据，本院予以采纳。钟镜钦不认可公共用水分摊费用的计算，且恒佳物业无证据证明公共用水分摊的产生，亦无法提供公共用水分摊的计算依据，并称仅是根据日常经验计算，故对恒佳物业主张的公共用水分摊部分，本院不予支持。根据恒佳物业提供的用水量数据，钟镜钦欠付的自用水费情况详见下表：            交费时段              上月      抄表数              本月      抄表数              用水量      （吨）              水费单价      （元/吨）              水费金额      （元）                  2018年11月至12月              3105              3125              20              2.93              58.60                  2019年1月至2月              3125              3133              8              2.93              23.44                  2019年3月至4月              3133              3171              38              2.93              111.34                  2019年5月至6月              3171              3212              41              2.93              120.13                  2019年7月至8月              3212              3263              51              2.93              149.43                  2019年9月至10月              0              36              36              2.93              105.48                  2019年11月至12月              36              44              8              2.93              23.44                  水费合计（元）                                                                          591.86       如上表所示，钟镜钦欠付的自用水费为591.86元。关于违约金。2019年1月之前钟镜钦无拖欠物业管理费及水费，后其基于物业管理服务问题无交纳物业管理费及水费，并非恶意拖欠；恒佳物业未提交证据证明其实际损失，亦未提交保安巡查及值班记录、电工工作记录等日常工作记录，故恒佳物业在管理方面有瑕疵。结合钟镜钦及同一系列的物业服务合同纠纷案件其他被告的答辩与举证情况，并考虑恒佳物业已撤出案涉小区管理的事实，恒佳物业主张的物业管理费违约金及水费垫付资金利息缺乏事实与法律依据，故本院对恒佳物业要求钟镜钦支付物业管理费违约金及水费垫付资金利息的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告钟镜钦在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市恒佳物业管理有限公司支付2019年1月至2020年2月的物业管理费1691.69元；二、被告钟镜钦在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市恒佳物业管理有限公司支付垫付的水费591.86元；三、驳回原告广州市恒佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告钟镜钦负担。上述款项已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本判决为终审判决。审判员  陈燕芳二〇二一年三月二十二日异法官助理肖曾琪书记员林苑