云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终378号上诉人（原审被告）：云南锡业房地产开发经营有限公司，住所地：昆明市官渡区新亚洲体育城星都总部基地商务办公区59号。法定代表人：李师勇，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨晓晟，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：杨茜，北京德恒（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：马吉香，女，1977年7月12日生，汉族，企业职工，住蒙自市。上诉人云南锡业房地产开发经营有限公司（以下简称云南锡业地产公司）因与被上诉人马吉香商品房销售合同纠纷一案，不服云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初3893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。云南锡业地产公司上诉请求：撤销云南省蒙自市人民法院（2020）云2503民初3893号民事判决，改判上诉人于判决生效三十日内支付被上诉人逾期交房违约金102348.64元（较一审判决确认的违约金相差7757.08元）；本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院遗漏认定新冠疫情对上诉人履约的重大影响，未考虑上诉人因疫情原因自2020年1月24日起至2020年3月3日至完全无法开展小区建设工作的情况，仅以不可抗力事件发生在违约行为之后为由即完全不考虑其影响，在该期内持续、全额计算违约金，该处理对上诉人严重不公平，应在一审法院认定的违约金计算期间内扣除2020年1月24日至2020年3月3日，总计39天的违约金（以一审法院确认的违约金计算方式，按15.6%元/㎡/月的标准计算，应调减扣除的金额为：15.6%元/月×39天×1.3×294.23=7757.08元）。根据《合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任。本案中，上诉人并未抗辩要免除全部责任，仅请求法院基于新冠疫情不可抗力的影响，合理公平调整违约金，扣除蒙自市在新冠疫情爆发、被划为低风险地区前仅39天的违约金，一审法院以不可抗力发生在迟延履行后为由完全不考虑其影响系对《合同法》一百一十七的错误适用。综上。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人马吉香辩称，请求二审法院按照双方签订的《商品房屋购销合同》约定，支持被上诉人的一审诉讼请求，驳回上诉人的上诉请求。马吉香向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行原、被告于2018年9月21日签订的《商品房购销合同》；2.判令被告支付原告自2018年12月26日起至2020年10月9日的逾期交房违约金322145.65元；3.判令被告以1132786元为基数，按日万分之五的标准计算支付原告自2020年10月10日起至向原告交房之日止的违约金；4.案件受理费由被告承担。一审法院认定的事实：2018年9月21日，原告为乙方，被告为甲方，签订《商品房购销合同》，约定“第一条、项目建设依据。甲方以［出让］方式取得位于蒙自市红河州公安局警务技能训练基地左侧［地块号］18-（1）-2-2的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。［土地使用权证号］：蒙国用（2013）第××号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，［项目名称］：鑫泰小区。建设工程规划许可证号：532500201612001。第二条、商品房销售依据。乙方购买的商品房为［预售商品房］。批准预售商品房的机关：红河州住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：预许红字（201730）号。第三条、乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品住房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：Ｃ26幢第2单元1-3层102号房……第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2.按建筑面积计价，该商品房建筑面积为294.23平方米，单价为人民币（币种）每平方米3850.00元，总金额为1132786.00元整……第七条、交付期限。甲方应于2018年12月25日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方……第九条、甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列［一］种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按下列［3］种约定承担违约责任……3.逾期交房90天以上的，甲方按乙方已付款的万分之五乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行……”。合同签订后，原告向被告支付了购房款。被告开发的鑫泰小区于2020年9月15日经勘察、设计、施工、监理、建设单位签章验收，质监部门于2020年9月30日对被告提交的鑫泰小区建设项目工程的竣工验收备案文件予以备案。2020年9月24日，被告通过在鑫泰小区内张贴书面通知、电话通知的方式，通知业主接房，根据《鑫泰小区接房及不动产证资料收集通知》记载内容，Ｃ、Ｄ户型接房时间为2020年9月25日至26日。另查明，根据被告委托，云南天禹资产评估有限公司于2020年1月10日作出天禹咨询报（2020）字第15001号《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》，结论为鑫泰小区周边区间合理房租范围参考值为14元/㎡－16元/㎡。审理过程中，原告认为质监部门对鑫泰小区房屋竣工验收备案时间为2020年9月30日，对被告主张的违约金计算截止时间不予认可。同时，原告明确表示不对鑫泰小区同地段租金标准申请鉴定。一审法院认为，（一）关于合同约定违约金是否过高的问题。原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，原、被告双方应按诚实信用原则，全面、完全履行合同义务，被告未按合同约定期限将竣工验收房屋交付原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告签订的《商品房购销合同》第九条的约定，逾期交房90天以上，违约金按原告已付购房款的万分之五乘以逾期天数计算，结合被告提供的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》中记载的鑫泰小区同地段租金标准，原告主张的被告逾期交房超过90天的违约金已超过造成损失的30%，故应认定合同约定违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，对被告要求减少违约金的请求，予以支持。（二）关于违约金计算标准及起止时间的认定。关于违约金计算标准。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。”本案中，被告提供的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅平均区间房租价格市场调查咨询意见书》属被告单方委托有关机构对鑫泰小区同地段租金出具的意见书，但原告未提交相应的证据予以反驳，且经释明，原告明确表示不申请鉴定，故根据原、被告签订的《商品房购销合同》及被告提交的《蒙自鑫泰小区周边小区配套住宅区间平均房租价格市场调查咨询意见书》，结合本案实际，对本案违约金计算采取分段计算，即：1.逾期交房90天内的违约金按每天30元计算；2.逾期交房超过90天的违约金，以原、被告签订的《商品房购销合同》中约定的房屋面积为基数，在15.6元/㎡/月基础上上浮30%计算。关于违约金计算起止时间的认定。根据原、被告签订的《商品房购销合同》约定的交房时间，结合鑫泰小区项目已于2020年9月15日经建设、监理、施工、设计、勘查五方签章验收合格以及被告通知原告接房的时间，认定违约金起止日期为2018年12月26日至2020年9月25日，对原告称被告通知原告交房时，鑫泰小区项目竣工验收尚未经行政主管部门备案，对违约金计算截止时间不予认可的陈述，不予支持。故认定本案违约金为110105.72元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决“被告云南锡业房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告马吉香逾期交房违约金110105.72元。案件受理费6132元，由原告马吉香负担3630元，由被告云南锡业房地产开发经营有限公司负担2502元。”二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一审对逾期交房违约金的计算是否合理。本院认为，（一）依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应按诚实信用原则，全面、完全履行合同义务，上诉人未按合同约定期限将竣工验收房屋交付被上诉人，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，云南锡业地产公司继续履行“商品房经建设单位组织验收合格”的义务，已于2020年9月15日完成了工程竣工五方责任主体的签章验收手续，故计算违约金应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”及第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确认：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构的同地段同类房屋租金标准确定”。本案双方订立的《商品房购售合同》约定了区分时间段的违约金计算方式，一审法院采取分段计算违约金即逾期交房90天内按合同约定每天30元计算，逾期交房超过90天的参照同地段同类房屋租金标准在15.6元/㎡/月基础上上浮30%计算，既符合法律规定也符合双方合同约定，本院予以确认。（二）根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，双方签订的《商品房购售合同》约定的交房屋时间为2018年12月25日前，而上诉人于2020年9月24日才通知被上诉人接房，其逾期交房的违约行为在疫情发生之前，故不能免除其违约责任。一审认定计算违约金起止期限为2018年12月26日至2020年9月25日并无不当，本院予以确认。上诉人主张因疫情原因要求扣除自2020年1月24日起至2020年3月3日止总计39天的违约金7757.08元的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人云南锡业房地产开发经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 红审判员 宋安娥审判员 王 鹏二〇二一年三月二十六日书记员 董之旋