贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终10250号上诉人（原审被告）：贵州伊思特文化传播有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区遵义路59号。法定代表人：刘军。委托诉讼代理人：胡燕，贵阳市南明区沙冲法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：卢剑，男，1958年6月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：潘乐婧，贵州黔鹰（南明）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范琴英，贵州黔鹰（南明）律师事务所律师。原审第三人：南明区房屋征收管理局，住所地贵州省贵阳市南明区朝钢路1号贵阳云关水产食品加工园B栋八楼。法定代表人：王**。委托诉讼代理人：唐洪，男，1987年12月22日出生，汉族。原审第三人：宫恺，男，1962年12月27日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。上诉人贵州伊思特文化传播有限公司（以下简称伊思特公司）因与被上诉人卢剑、原审第三人南明区房屋征收管理局（以下简称南明征收局）、宫恺所有权确认纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。伊思特公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉请；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人不是本案适格主体，应当驳回起诉。根据《物权法》第14条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。被上诉人没有办理案涉房屋的不动产变更登记手续，根据登记生效原则，其不能对抗善意第三人即上诉人。因此被上诉人不具有本案诉讼主体资格。二、一审法院审查事实不清，认定错误。第三人宫恺与被上诉人签订房屋买卖合同的行为属于无权处分行为，被上诉人不享有房屋所有权。1.一审法院认定第三人宫恺已交纳购房款46600元，属于合法处分，证据不足。2.即使无权处分的第三人宫恺与被上诉人签订的合同有效，但在未获得追认前，作为买受人的被上诉人也不因此当然取得房屋的所有权。同时本案无证据证明被上诉人为购买该房实际支付了对价，因此该合同是否生效法院并无查明。3.根据《房改产权登记汇总表》显示，当年贵州省广播电视学校其他职工参与集资购买印刷厂同等面积的案涉房屋每套房款总额均在90000余元，即便贵州省广播电视学校当年认为第三人宫恺具备集资购房资格，上诉人也有理由相信终因其没有支付对价（或足额支付对价）导致丧失与其他老师同样办理完善购房申请备案的资格。4.贵州省广播电视学校于2018年向贵州省广播电视印刷厂出具的函件，在没有学校财务凭证予以佐证的情况下不能客观真实反映被上诉人支付对价购买房屋的事实。贵州省广播电视学校与贵州省广播电视印刷厂原同为广电集团下属二级单位，在2001年贵州省广播电视印刷厂就更名，并在2011年划入上诉人伊思特公司。2018年贵州省广播电视学校出函给贵州省广播电视印刷厂而不是接管单位上诉人，不符合常理，因此对其合法性、真实性表示质疑。三、被上诉人无权享有该房屋的征收利益。本案争议房屋为国有单位房改房，购买房改房必须符合国家房改政策规定的购房条件。被上诉人无合法有效证据证明其履行缴纳购房款的事实，更无相关审批同意购房的证据，被上诉人不是案涉房屋的合法所有权人，无权获取征收利益。四、一审法院忽略案涉房屋的实际成交价值，将全部征收款判归被上诉人所有，对上诉人严重不公，导致国有资产流失。被上诉人无任何合法有效证据证明其足额支付对价，也没有缴纳土地收益金。被上诉人卢剑辩称，1.本案被上诉人是适格主体，依据物权法解释第一条、第二条的规定，被上诉人与第三人宫恺于2014年发生买卖房屋关系，该房屋系第三人宫恺向单位购买的集资房，当时足额缴纳集资款46600元，第三人宫恺购房后于1998年5月取得涉案房屋，并将房屋以毛坯的方式出租给被上诉人，后被上诉人于2014年以21万元价格向第三人宫恺购买，即从1998年5月起到房屋拆迁之前，被上诉人一直居住在案涉房屋。后因一直在外地，所以并不清楚可以办理产权的事宜，待知道能够办理时，便多次向贵州省广播电视学校提出要求尽快办理，贵州省广播电视学校也向上诉人的原单位多次去函，但因上诉人改制，该事情一直搁置。2.一审中被上诉人提供原购房单位贵州省广播电视学校出具的函件、收据以及第三人宫恺出具的证言，均证实被上诉人为该房屋的实际使用人。3.在案涉房屋征收时，是被上诉人作为被征收户签名，也即在第三人南明征收局征收时已经明确被上诉人卢剑实际居住使用该房屋。综上，本案不能以不动产物权登记认定，被上诉人已提交证据证明其是案涉房屋的实际权利人，当然享有征收补偿款。宫恺、南明征收局未提交陈述意见。卢剑向一审法院起诉请求：1.依法判决确认位于贵阳市南明区青云路广电巷9号楼2楼6号房屋的所有权由原告享有；2.依法判令位于贵阳市南明区青云路广电巷9号楼2楼6号房屋的征收补偿款1176675.706元由原告享有；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：卢剑与宫恺原系贵州省广播电视学校教师，1995年贵州省广播电视学校为解决职工住房，后原告卢剑与第三人宫恺按规定审核符合参加集资建房资格，第三人宫恺向单位支付了46600元的集资建房款，房屋大产权登记在贵州省广播电视印刷厂名下，1998年5月，第三人宫恺取得了位于贵阳市南明区青云路广电巷9号楼2楼6号房屋。第三人宫恺将房屋毛坯出租给原告居住使用，2014年时，第三人宫恺将上述房屋以21万元的价格出卖给原告，双方签订了房屋买卖合同，此后该房屋由宫恺继续居住。期间因第三人宫恺在外省工作，单位通知办理产权证时宫恺未能及时赶回贵阳办理产权证。后原告及第三人宫恺要求办理产权证，贵州省广播电视学校于2018年向贵州省广播电视印刷厂出具函件，载明卢剑及宫恺因个人原因未办理学校与印刷厂合建的职工住房产权证，二人合资建房款项已交付清楚，请求印刷厂协助办理相关手续。因企业改制，单位变动，一直未能办理上述房屋产权证。因人民大道建设需要征收原告房屋，2019年5月21日，第三人南明征收局将上述房屋拆除，向原告出具《建设项目被征收房屋验收单（被征收户）》，验收单上建设项目被征收户处填写的名字为宫恺，落款处被征收户签名是原告签名，征收实施单位处加盖第三人南明征收局印章。另查，2001年8月，贵州省广播电视印刷厂更名为贵州省广播电视印务中心，2011年8月，根据上级单位企业改制要求，贵州省广播电视印务中心等三家单位划入伊思特公司，涉及印务中心的全部固定资产由伊思特公司承接。现因原被告对房屋权属有争议，该房屋征收拆迁款尚在第三人南明征收局处未发放。一审法院认为，涉案房屋系贵州广播电视印刷厂集资修建，宫恺作为贵州省广播电视学校职工经单位审核参与集资，并交纳集资款46600元。于1998年5月将位于贵阳市南明区青云路广电巷9号楼2楼6号房屋交付宫恺实际使用。因宫恺在外省未能及时办理产权证，从宫恺缴款收据及贵州省广播电视学校出具的证明以及被告提交移交登记表显示，宫恺与贵州省广播电视学校的购房职工一样交纳了购房款，因客观原因宫恺未能在规定时间内按照房改政策办理产权证，但并不能否认其对该房享有的权利。伊思特公司以宫恺未办理产权证为由认为房屋所有权人为被告的辩解，一审法院不予采纳。后宫恺与本案原告签订房屋买卖合同，将上述房屋卖给原告，原告支付房屋对价并居住使用至拆迁时，买卖合同有效，只是因未办理产权手续无法履行过户义务，现该房屋已经拆迁，相应的房屋拆迁补偿款应由原告享有。因房屋实物已经灭失，原告要求确认房屋所有权归原告所有无现实意义，故一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国物权法》第四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、位于贵阳市南明区青云路广电巷9号楼2楼6号房屋征收补偿款1176675.706元由原告卢剑享有。二、驳回原告卢剑其余诉讼请求。案件受理费7695元，由被告贵州伊思特文化传播有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。上诉人伊思特公司提交以下证据：1.贵州省广播电视学校及职工的交款凭证（单据9张），以及贵州省广播电视学校参与购买房改房的人员统计表，统计表是根据上诉人一审提交的房改产权登记汇总表自行统计。拟证明：贵州省广播电视学校当年参与贵州省广播电视印刷厂集资建房共计7套，该7套房屋内并无本案被上诉人以及第三人宫恺的交款信息，因此，本案被上诉人与第三人宫恺并非本案讼争房屋的合法使有人。2.原贵州省广播电视印刷厂厂长杨铜金书于2019年6月18日出具的证明一份、原贵州省广播电视学校副校长张中先于2019年6月18日出具的证明（复印件），拟证明贵州省广播电视学校参与集资建房共计7套的事实，该两份证明是被上诉人向上诉人说明情况时提交的。上诉人已履行完毕协助该7套房屋产权办理手续。3.根据一审庭审质证，上诉人提供的房改产权登记汇总表，同时通过交款凭证能充分反映贵州省广播电视学校交付给贵州省广播电视印刷厂7套房屋的集资款307251.47元，与实际7位老师所交付的金额是相符的，而且该7套房均已完善房产登记手续。被上诉人卢剑质证认为：1.对贵州省广播电视学校及职工的交款凭证的真实性无异议，但该凭证仅能证实贵州省广播电视学校将集资款交付的事实，并不能证实购买人。2.上诉人依据交款凭证统计出的各购房人不完整，是上诉人自行提供的统计表，没有任何事实依据，上诉人也没有举证证明统计表中的7位购房人系贵州省广播电视学校交款的购房人，故该统计表不能作为定案依据。统计表中的张著雄并不是集资人员，更不是贵州省广播电视学校的职工，故统计表不是集资的统计表。3.对两份证明无异议，是被上诉人提交的。被上诉人卢剑提交以下证据：1.贵州省广播电影电视学校于2019年5月10日向上诉人出具的工作联系函，拟证明贵州省广播电影电视学校已经向上诉人同意将涉案房屋房改至宫恺名下，同时委派职工办理房改手续，其购房款已经转入贵州省广播电视印刷厂账户，由于被上诉人以及第三人宫恺未在贵阳，无法办理办理手续这个事实。上诉人伊思特公司质证认为：对函件的真实性表示质疑，到目前为止其没有看见该函。且该证据不符合证据形式，没有负责人签字，仅凭该工作函，不足以达到被上诉人的证明目的。2.钟涛办理《房地产交易市场准入证》审核表、贵州省广播电影电视学校出具的关于宫恺和卢剑存量证明，拟证明结合卢剑另案中提交的人民大道南段青云段广电巷（9号）楼栋表以及黄廷进的审核表，钟涛的房屋面积与被上诉人房屋面积相同，应补交的土地收益金为23459元，证明案涉房屋房改的价格是按照房屋建筑面积62.51平方米，每平方米1300元计算，总价为78012元；通过黄廷进的审核表可以证明被上诉人与黄廷进交纳的款项均是46600元，可以获得12827元的投资收益，合计已交房款为59427元，被上诉人应交房款为78012元减去已交房款59427元，减去存量21600元，加上应补土地收益金23459元，被上诉人应补差额为20444元；宫恺的房屋总价为78012元，减去已交房款59427元，减去存量13050元，加上应补土地收益金23459元，实际应补差额28994元。上诉人伊思特公司质证认为：证明不符合证据形式要件，单位向人民法院出具的证明材料应当由单位负责人以及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位公章，因此该书面证明缺乏合法有效的形式要件；被上诉人的存量资金的剩余金额应当是由公积金管理中心出具证明，而非由贵州省广播电影电视学校证明该问题；被上诉人存量是否用于购买案涉房屋无法体现，该证明与本案无关；两份审核表是由上诉人在庭审时向法院提供的参考资料，试图表明贵州省广播电视学校其他教师通过合法合规程序购买房改房并办理完善产权登记的事实，本案系对于所有权确认的诉讼，而并非事后被上诉人如何去弥补和完善所有权的争议，钟涛和黄廷进如何购买房屋以及如何使用存量与被上诉人并无关系，也不能等同于被上诉人可以用他人的计算方式来作为自己补交费用的依据。原审第三人南明征收局质证认为本案是物权权属争议，如果法院确认案涉房屋属于上诉人，而上诉人又愿意以房改房出售给职工，相关的土地收益金及补交的费用要以房改办的核算为准；如果确认为被上诉人所有，由于被上诉人没有提交土地证，具体补偿时要扣除土地出让金。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。另查明，贵州省广播电视学校已更名为贵州省广播电影电视学校。原审第三人南明征收局二审中陈述：宫恺一案与卢剑一案的情况基本相同，面积上一审计算少了，而且没有加装修的费用，当时是按照全产权进行评估的，具体补偿因为没有土地证还需要扣除土地收益金或土地出让金。原审第三人宫恺二审中提交其在被上诉人二审中提交的贵州省广播电影电视学校出具的关于宫恺存量证明的照片打印件，并在该打印件上注明“关于我在贵州省广播电影电视学校的房改存量资金13050元……同意用于购买我卖给卢剑的房子……”。本院认为，贵州省广播电视印刷厂系案涉房屋的修建人，上诉人不能提交当年贵州省广播电视学校与贵州省广播电视印刷厂共同集资建房的协议，也未能提交充分证据证明双方协商一致确定分配给贵州省广播电视学校职工居住使用房屋对应的门牌号，现上诉人主张被上诉人及原审第三人宫恺分配到的房屋不是前述两个单位共同集资建房并分配给贵州省广播电视学校教师的房屋，但上诉人作为证据提交的原贵州省广播电视学校副校长张中先出具的证明却印证被上诉人及原审第三人宫恺的房屋是按照集资建房程序分配，故对上诉人的前述主张本院不予支持。虽然被上诉人提交的收款收据中有两份金额共计40000元的收据未加盖贵州省广播电视学校的公章，但贵州省广播电影电视学校出具了函件及证明，认可收款的事实，上诉人对上述函件及证明的真实性提出异议，但并未提交充分证据予以反驳，故对上诉人所提异议，本院不予支持。根据被上诉人提交的收款收据及贵州省广播电影电视学校出具的函件、证明，可以证实原审第三人宫恺参加房改并出资购买案涉房屋的事实，后宫恺与被上诉人签订房屋买卖合同，将案涉房屋出卖给被上诉人，被上诉人支付房屋对价并居住使用至拆迁时，买卖合同有效，仅因未办理产权手续而未履行过户义务，原审第三人宫恺对此亦未提出异议，现该房屋已经拆迁，故案涉房屋因征收获得的征收补偿权益应由被上诉人享有。因案涉房屋未办理房屋所有权证，也未按照规定交纳土地收益金，因此案涉房屋在被征收后还应扣减相应的土地收益金或土地出让金，由于在本案审理中各方当事人均未能提交经过相关行政主管部门确认的扣减土地收益金或土地出让金的证据，故本案的房屋征收补偿款的数额并不能确定，且具体征收补偿事宜亦应由被征收人与征收人南明征收局协商处理，并非民事案件的处理范围，本院仅对被上诉人享有征收补偿的权利予以明确，对具体的征收补偿款的金额不予明确，原判予以明确不当，本院予以纠正。综上所述，伊思特公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4275号民事判决第二项，即“驳回原告卢剑其余诉讼请求”；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初4275号民事判决第一项为：位于贵阳市南明区青云路广电巷9号楼2楼6号房屋征收补偿款由卢剑享有；三、驳回卢剑的其他诉讼请求；四、驳回贵州伊思特文化传播有限公司的上诉请求。一审案件受理费7695元，二审案件受理费15390元，共计23085元，由上诉人贵州伊思特文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  龚国智审判员  喻 兰审判员  汪 静二〇二一年三月十五日法官助理陶海峰书记员张慧玲