广西壮族自治区田林县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1029民初769号 原告：叶晋成，男，1995年1月6日出生，汉族，农民，住广西田林县。 原告：叶昌鑫（曾用名叶昌勋），男，1961年11月25日出生，汉族，教师，住广西田林县。 委托代理人：吴昌忆，广西万科律师事务所律师。 被告：杨正均，男，1963年9月6日出生，汉族，农民，身份证登记住址为广西田林县，现住广西田林县。 原告叶晋成、叶昌鑫与被告杨正均合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶昌鑫及两位原告的委托代理人吴昌忆，以及被告杨正均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告购买宅基地预付款30000元、占用资金利息1260元（按6%计算、占用资金7个月即从2019年11月17日至起诉日）；二、判令被告向原告支付违约金9000元，并赔偿原告租用场地圈马租金900元、雇工清理屋基费1200元；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告叶昌鑫和被告是高中同学，经协商一致，两位原告决定购买被告自称为其所有的位于田林县地，原告叶晋成与被告于2019年11月17日签订了《宅基地使用权转让协议书》，对所转让的宅基地的地点、面积、价款、付款方式、违约责任等作了明确约定。叶昌鑫于签订协议当日支付了购买宅基地预付款30000元给被告。后两位原告商定并经被告同  2 意于2019年12月26日举行“下基脚”仪式，但两位原告雇请工人建房屋基脚时，被告突然拟了一份合同要求两位原告补签，合同内容要求，两位原告在建基脚时在原合同定好的进深位置再后退2.5米，否则不给两位原告建房。两位原告见被告在关键时刻反悔，就拒绝与被告签订补充合同，导致两位原告至今不能建房。为了建房，经多次协商未果，特提起诉讼。叶晋成不得不放弃正在进行的马驮工程项目，租用李森猪圈场地将12匹骡子进行圈管共支付了900元租金；另为了建房屋基脚，原告雇请了6个工人用1天时间对屋基进行清理，支付人工费1200元。被告的行为构成根本性违约，应退还原告的预付款、支付违约金并赔偿原告损失。经多次协商，被告通过微信承诺于2020年1月21日退还25000元，余款定于春节后再退还。承诺的退款时间到期，被告拒不履行退款义务，违反诚实信用原则，于是成讼。 被告辩称，一、两位原告违反合同，被告依法不应该退还购买地基定金30000元；二、该30000元依双方约定是用于砌挡土墙，也已投入挡土墙建设，被告无法返还也不应该返还。事实和理由：被告长住八渡××屯，有土地64.12亩（国有土地），2009年瓦村电站动工建设，被告在洞六屯××房屋、土地被淹没，被告向上级相关部门申请，请求用该64.12亩土地与乐里镇渭佳沟的5.08亩土地进行交换，已获得批准。2019年10月，叶昌鑫向被告要求购买位于轻钢别墅旁边的125平方米土地用于建房，因该处的外坎尚未砌挡土墙，被告没有同意。叶昌鑫作出“先交30000元定金用于砌挡土墙，不足部分随时给足，其余待建房主体完工后再付清”的承诺后，被告才同意卖给叶昌鑫。挡土墙在2020年2月完工，费用共计五万多元，比定金多出两万多元，被告多次向叶昌鑫索要多出的两万多元，但叶昌鑫一直未给。在砌挡土墙之前，叶昌鑫和被告在2019年11月17日签订购买125平方米地基的协议书，并交了定金30000元，还欠95000元。2019年12月26日上午，叶昌鑫在其购买的地基左边空地电杆处点香烧纸，说在此处下基脚。因为此处是规划公路，被告进行了劝阻，双方开始产生矛盾。2020年1月5日，叶昌鑫说其要紧挨着轻钢别墅下基脚建房，但因轻钢别  3 墅的屋檐伸出80公分，被告要求叶昌鑫距离墙壁85公分下基脚，叶昌鑫不同意，所以被告坚决反对。2020年1月11日，叶昌鑫和老同学杨再亮来到现场，商定更改原合同，叶昌鑫同意建房时后退2.5米下基脚，以不影响交通。商定后叶昌鑫、杨再亮修改好合同，被告拿修改后的合同拿去打印，但叶昌鑫不同意签字，故修改后的合同没有生效，原合同继续履行。过得几天，叶昌鑫打电话给被告说不要地皮了，要求被告退回30000元定金。经过杨再亮等老同学劝说，被告愿意退还定金。叶昌鑫就把银行卡号发给被告，要求把定金打入银行卡上。被告不同意打到银行卡上，要求双方见面写明款项是购买地基的定金，并办理好地基转让合同的终止手续。但叶昌鑫不愿终止合同，至今拒绝见面。另外，原告说其雇请张永票等6人清理场地一天、支出工钱1200元，是假的。在原告购买的地基上，唯一影响原告下基脚的是叶昌鑫强行要求被告用勾机挖后面的石壁产生的石头，这些石头很大，人工是搬不了的，也没见过有人来清理场地。原告说的租用李森的猪圈圈养骡子，是出于其他原因，与被告无关。 经审理，本院认定以下事实：两位原告是父子关系，因需要购买被告的地皮建房，经双方协商后，两位原告由叶晋成出面与被告于2019年11月17日签订了一份《宅基地使用权转让协议书》，约定：一、被告将位于田林县的已平整的125平方米地基永久性转让给原告使用；该地基宽10米、进深12.5米；购买价每平方米1000元，价款共计125000元；签订合同时原告付给被告30000元预付金，余款待原告建房完工后十日内付清；原告不得侵占公用路面，建房时不能超出自己的地基面积，不能占用公用路面空间和其他空间；原告必须在自己购买的地基前面后退1.2米下基脚，到第二层再延伸到购买地基处；被告在原告地基前预留5米宽作为公路；等等。对于违约责任，该协议书约定：原告未在约定的时间内付清余款的，被告可无偿收回地基，地面附着物由原告自行拆除，若由被告拆除的，费用由原告承担；原告在使用地基过程中如有纠纷或政府下文干涉，由被告负责协调，若协调不成造成原告直接经济损失的，由被告  4 承担赔偿责任。签订合同当日，叶昌鑫支付给被告30000元，被告就此出具的收据中写该款项为购买地基款。2019年12月26日，原告举行下基脚仪式时，被告认为原告下基脚的地方超出原告所购买的土地范围，占到预留的规划公路用地，要求原告退回2.5米才下基脚，双方为此产生争议。经协商，双方于2019年12月27日达成了口头协议，即：被告将30000元退还给原告，并约定于2020年春节前付清；原告将该地基退还给被告，由被告自行处理。到2020年1月21日，被告又提出在2020年春节前先支付25000元、春节后（不出正月）再支付5000元的付款计划。次日，叶昌鑫将自己的银行卡账号发给被告，被告又要求叶昌鑫出具收据写明是何种款项、尚欠的5000元何时付清等内容。之后，被告一直没有付款，原告一直没有出具收据。 本院认为，原告和被告于2019年12月27日达成的口头协议，是双方的真实意思表示，合法有效。故应认定双方已经协商一致于2019年12月27日解除了之前签订的《宅基地使用权转让协议书》，被告应依照该口头协议履行退还30000元给原告的义务。对于该30000元的支付方式，虽然之前约定在2020年春节前付清，但之后被告又计划在2020年春节前支付25000元、春节后再支付5000元，原告对此未提出异议，并向被告提供了银行卡账号，在本案中也提出“经多次协商，被告通过微信承诺于2020年1月21日退还25000元，余款定于春节后再退还。承诺的退款时间到期，被告拒不履行退款义务”的主张，故应认定双方最终约定的付款方式是在2020年春节前支付25000元、春节后（不出正月）再支付5000元。而被告至今没有支付，构成违约，应承担继续履行的违约责任。故原告要求被告退还购买宅基地预付款30000元的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 被告关于其不应该退还该30000元的理由不能成立：首先，被告关于原告承诺先预付30000元用于砌挡土墙的主张，因无证据证明，不能成立。而《宅基地使用权转让协议书》中约定原告应向被告支付30000元预付金、余款待后支付，被  5 告出具的收款收据也明确写该30000元是购买地基款，可见该30000元是购买地基价款的一部分，而不是被告所说的用于砌挡土墙的费用。砌挡土墙不是原告的责任范围，砌挡土墙的费用不应由原告承担，被告是否将原告预付的30000元用于砌挡土墙与原告无关。因此，被告关于该30000元是双方约定用于砌挡土墙的费用并且已实际用于砌挡土墙，故不应退还也无法退还的抗辩主张，理由不能成立。其次，被告称原告欲紧挨着轻钢别墅下基脚，但没有证据证明，该主张不能成立。虽然双方确实对原告是否占用公路预留地下基脚产生争议，但是双方只约定了所转让地基的长、宽和面积，没有明确划定地基的四至范围及公路预留地范围，无法辨明原告是否超出所购买的地基范围下基脚，故不能认定原告就此构成违约。目前也没有确凿证据证明原告有其他违约行为并能达到被告不应退还预付款的效果。 对于原告的利息请求，被告未能在最终约定的2020年正月底（即2020年2月22日）前付清应退还的30000元，构成违约，应承担赔偿因逾期付款所造成损失的责任。原告以年利率6%计算利息的方式主张逾期付款造成的损失，合理合法，本院予以支持。但利息的起算日应为2020年2月23日，此前的利息本院不予支持，因为：如前所述，由于双方的疏忽，在签订转让协议时对地基的四至范围及公路预留地范围没有明确约定，致使之后无法辨明原告是否超出所购买的地基范围下基脚，故也不能认定被告要求原告后退2.5米后才下基脚的行为构成违约，被告不应承担在确定解除转让协议前的利息，而转让协议解除后至最终确定的履行期限届满期间，是双方协商的过程及双方达成的履行期限的合意，被告亦不应该承担利息。据此，从2020年2月23日至本案起诉日2020年6月18日共117天，被告应支付的利息为576.99元（30000元×6%/年×117天÷365天/年）。 原告的清理地基费用、圈管骡子场地租金及9000元违约金这三项赔偿请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。理由如下：一、如前所述，因双方对所转让地基的四至范围及公路预留地范围没有明确约定，无法认定被告要求原告后退2.5米  6 后才下基脚的行为构成违约；二、就清理地基费用的请求，原告只提供张永票写的收据及张永票的出庭证言为证据，证据都出自一个人，证据单薄，而且该收据中写的费用只是“清理屋基钱”，但出庭证言却说不仅清理地基，还开挖基脚，存在不相符的情况，可信度不高，又未能提供其他有效证据佐证，难以采信，故原告的这一请求证据不足；三、关于圈骡子场地租金的请求，原告仅提供一张租金收据为证据，该收据的真实性无法确认，而且原告圈管骡子的行为与其是否得在所购买的地基上建房之间没有必然的因果关系；四、双方对相关违约金没有约定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告杨正均向原告叶晋成、叶昌鑫退还购买地基款30000元，并支付利息576.99元，共计30576.99元； 二、驳回原告叶晋成、叶昌鑫的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期不履行的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半后确定收取429.50元，由原告叶晋成、叶昌鑫负担119元，由被告杨正均负担310.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区百色市中级人民法院。 审判员  覃立革  7 二○二一年三月十六日 法官助理农培 书记员姚再任 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。  8 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。