山西省太原市晋源区人民法院民事判决书（2021）晋0110民初413号原告：曲某，现住山西省定襄县。原告：李某，现住山西省定襄县。以上二原告的共同委托诉讼代理人：钱某、崔某，山西吴宋律师事务所律师。被告：太原富力通达房地产开发有限公司。法定代表人：相某，董事长。委托诉讼代理人：时某，1990年4月16日出生，太原富力通达房地产开发有限公司法务人员，现住山西省太原市。被告：太原富力城房地产开发有限公司。法定代表人：杨某，董事长。委托诉讼代理人：张某，女，1983年11月16日出生，满族，太原富力城房地产开发有限公司法务人员，现住山西省太原市。原告曲某、原告李某与被告太原富力通达房地产开发有限公司、被告太原富力城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告曲某、原告李某的共同委托诉讼代理人钱某、崔某，被告太原富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力通达公司）的委托诉讼代理人时某，被告太原富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告富力通达公司支付原告逾期交房违约金17458.73元[1647050元×53天（2020年7月29日至2020年9月20日）×0.0002]；2、判令被告富力城公司对上述第一项诉讼请求承担连带付款责任；3、本案诉讼费用由被告方负担。事实与理由：原告与被告富力通达公司签订《商品房屋买卖合同》一份，合同约定原告购买被告富力通达公司开发的房屋1套，并向其支付房款1647050元，被告富力通达公司向原告交房期限为2020年6月30日前，如被告富力通达公司逾期交房，则按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告富力通达公司支付了全部房款，但被告富力通达公司未依约向原告交房。后被告富力通达公司向原告下发函，称由于疫情影响，不能按时交房，将交房期限变更约定为2020年7月29日之前；但2020年7月28日，被告富力通达公司又向原告发短信（即使是案涉项目的物业公司所发，亦构成被告富力通达公司的表见代理）通知，称7月29日仍不能交房，但愿意按照合同约定支付违约金；后被告富力通达公司再次通知原告，交房日期为2020年9月20日。原告认为，2020年7月29日交房是被告富力通达公司经充分考虑到疫情防控等各项制约因素并结合自身情况而确定的，其通过变更交房履行期限而变更了合同，原告当时未提出异议，视为双方成立了新合同。之后被告富力通达公司亦未按照新合同约定履行交房义务，构成严重违约，理应依法依约承担违约责任。另，被告富力城公司系被告富力通达公司的独资股东，按照我国《公司法》相关规定，应对被告富力通达公司的本案债务承担连带责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告富力通达公司辩称，案涉“富力湾”项目房屋延期交付系因遇不可抗力及政府行为等因素，均不可归责于被告富力通达公司。一、2020年初爆发新冠肺炎疫情，根据山西省政府发布的通知，2020年1月25日至2020年2月24日为疫情防控措施一级响应期间，共计30天。针对房地产行业特殊性，太原市住建局发布《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》，要求在建项目不得在3月1日晚24时开工，务工人员在3月1日前暂勿返并，且进入工地前至少隔离14天以上。以上疫情防控措施期间至少为50天（30天+6天+14天），该疫情防控措施属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，应属不可抗力。二、根据太原市政府发布的重污染天气预警通告，要求施工工地严格遵守环保要求，仅在2019年1月至2020年1月期间，即要求停工至少191天。同时，施工期间，太原市举办了中华人民共和国第二届青年运动会（以下简称“二青会”），案涉项目紧邻“二青会”举办地红灯笼体育场，为保障“二青会”顺利举行，项目停工至少30天（包括“二青会”开幕式至闭幕式共11天），该重污染天气预警及“二青会”停工，均系政府行为导致，非被告可以控制，按照合同约定，因政府行为可据实延期。综上，基于疫情及其防控措施等不可抗力因素，重污染天气预警及“二青会”等政府行为因素，被告富力通达公司依法延期交付房屋，不应承担违约责任。被告富力城公司辩称，一、根据合同相对性原则，被告富力城公司非《商品房屋买卖合同》相对人，原告起诉其不适格。二、有限责任是《公司法》的基石，《公司法》第二十条第三款规定是刺破公司“面纱”的前提，即股东是否存在滥用公司法人地位和公司有限责任逃避债务的情形，本案二被告具有独立账户，独立账簿，每年均独立出具相应的审计报告，两公司系独立的公司主体，不存在公司混同及刺破公司“面纱”的法律规定情形，原告适用《公司法》第六十三条要求被告富力城公司承担连带责任，系片面适用法条，在被告富力城公司不存在滥用公司法人地位和公司有限责任逃避债务的情形下，被告富力城公司无须依照该法条承担连带责任。综上，应驳回原告对被告富力城公司的起诉。本院经审理依法认定事实如下：2018年12月10日，原告与被告富力通达公司签订《商品房屋买卖合同》一份，合同约定原告购买被告富力通达公司开发的位于山西省太原市××区房屋1套，房屋总价款为1647050元，付款方式为银行按揭。出卖人交房期限为2020年6月30日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）因政府行为而导致延期，出卖人需在发生之日起30日内转告买受人......除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，若（1）逾期不超过60日，则自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日内后，买受人有权解除合同......商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同签订后，原告依约办理了支付购房款相关事宜。案涉房屋分别于2017年12月21日、2020年9月10日开工建设、竣工验收。另查明，2020年6月24日，被告富力通达公司向原告送达《房屋交付延期通知函》，称针对新型冠状病毒疫情，太原市住房和城乡建设局于2020年1月31日发布《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》，通知全市新建项目和节前停工的在建项目不得早于3月1日晚24时前开工、复工，该公司严格遵照辖区管理要求启动项目建设复工工作，对复工人员进行核酸检测及隔离等措施，受复工人员排查、隔离、检测等影响，及部分货品厂家加工生产在疫区内，无法及时供货等因素，项目于3月底方进入正常批量施工状态，故案涉房屋交付日期相应顺延为同年7月29日。根据政府相关文件及商品房买卖合同约定，该公司不承担不可抗力情况下延期交付的违约责任。2020年7月28日，“富力物业”向原告送达手机短信，称因此次交付量大，富力湾本次交房将分批次交付使用，为保证更好地服务于广大业主朋友，通知业主所购房屋延期交付，延期交付的违约金由该公司按照合同约定承担，具体交付时间请查收公司发出的书面通知。2020年9月17日，被告富力通达公司及案涉项目物业公司即广州天力物业发展有限公司太原分公司向原告送达《交付使用通知书》，通知其所购房屋已具备交付条件，确定正式交付入住时间为2020年9月20日，需携带指定材料及费用等至山西省太原市××区富力湾物业服务中心办理相关手续。又查明，“二青会”开幕式于2019年8月8日在山西体育中心红灯笼体育场举行，闭幕式于2019年8月18日在山西体育中心体育馆举行，期间共计11天。案涉富力湾项目紧邻山西省体育中心红灯笼体育场，位于其北侧。2019年10月12日，太原市人民政府网站发布《太原市人民政府办公室关于印发太原市重污染天气应急预案的通知》，规定当发布黄色预警信息时，启动三级响应；当发布橙色预警信息时，启动二级响应；当发布红色预警信息时，启动一级响应。三级响应措施的强制性扬尘源减排措施中除应急抢险外，市区所有房屋建筑、拆迁、市政、道路、水利、绿化、通讯等施工工地停止土石方作业、建筑拆除、喷涂粉刷、护坡喷浆、混凝土搅拌等。二级响应措施的强制性扬尘源减排措施中除应急抢险外，所有施工工地停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷、浇筑等易起尘作业全部停止。二级响应措施的强制性扬尘源减排措施中除应急抢险外，所有建筑工地停止户外作业。2019年10月20日，太原市启动重污染天气应急预案橙色（二级）响应：10月20日12时至10月23日24时；2019年10月30日，太原市启动重污染天气应急预案橙色（二级）响应：10月31日12时至11月4日12时；2019年11月4日，太原市延长重污染天气应急预案橙色（二级）响应：11月4日12时至11月8日24时；2019年11月8日，太原市延长重污染天气应急预案橙色（二级）响应：11月8日24时至11月9日24时；2019年11月13日，太原市启动重污染天气应急预案橙色（二级）响应：11月14日0时至11月16日24时；2019年11月19日，太原市启动重污染天气应急预案黄色（三级）响应：11月20日0时至11月23日24时；2019年11月29日，太原市启动重污染天气应急预案黄色（三级）响应：11月29日0时至11月30日24时；2019年12月5日，太原市启动重污染天气应急预案橙色（二级）响应：12月5日18时至12月9日24时；2019年12月11日，太原市启动重污染天气应急预案橙色（二级）响应：12月12日0时至12月15日24时；2019年12月15日，太原市延长重污染天气应急预案橙色（二级）响应：12月16日0时至12月16日24时；2019年12月19日，太原市启动重污染天气应急预案橙色（二级）响应：12月20日12时至12月31日24时；2019年12月24日，太原市延长重污染天气应急预案红色（一级）响应：12月25日6时至12月25日24时；2019年12月25日，太原市重污染天气预警级别由橙色（二级）响应调整为红色（一级）响应：12月26日0时至12月31日24时。2020年1月25日，山西省人民政府网站发布《山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应》，称根据国务院《突发公共卫生事件应急预案》规定，结合当前疫情防控形势，山西省委、省政府决定，自2020年1月25日18时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日，太原市人民政府网站发布《山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级应急响应》，称按照党中央、国务院决策部署，依据国家有关法律法规规定和山西省新冠肺炎疫情防控形势，省委、省政府决定，自2020年2月24日0时起，将山西省突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年1月31日，太原市住房和城乡建设局网站发布《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》。其中规定，“全市新建项目和节前停工的在建项目不得在3月1日晚24时前开工、复工，拟返并参与工程建设的管理人员、务工人员在3月1日前暂勿返并，并严格履行疫情筛查和疫情防控方案报备。对来自武汉等疫情严重地区的返并人员以及与其有密切接触者，应登记造册并向所在地防疫部门备案，进入施工现场前要隔离不少于14天。2020年2月3日，山西省工信厅印发各企业《工业企业疫情防控工作导则》，称为做好全省工业企业返岗复工后新型冠状病毒感染的疫情防控工作，坚决阻断疫情传播，更好保障人民群众生命安全和身体健康，根据省委第四次专题会议暨省疫情防控工作领导小组会议部署，我省工信厅制定了该《导则》。其中规定，“一、2.做好返岗前疫情防控：对全体职工进行健康状况摸底调查，掌握返岗前是否有武汉市或其他疫情高发地区旅居史或发热患者密切接触史。若有，必须按规定居家隔离或到集中隔离点观察满14天，无异常情况的，可以返岗。有可疑症状的，要及时就医。”2020年3月2日，太原市房产管理局、太原市住房和城乡建设局、太原市财务局、国家税务总局太原市税务局、太原市行政审批服务管理局、太原市住房公积金管理中心、中国人民银行太原中心支行联合发布并房（2020）3号《关于有效应对疫情保障城乡建设有序推进促进房地产市场平稳健康发展的通知》，称为深入贯彻国家、省、市关于疫情防控的决策部署，支持房地产企业，建筑施工企业积极应对疫情给企业生产经营造成的困难，保障城乡有序建设，促进房地产市场平稳健康发展，经市政府同意，通知相关事项。其中，第二条第（四）项规定“顺延开竣工和交付时间规定，因疫情影响不能按原定时间开复工的建设项目，开竣工时间相应顺延。不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目，交付期限顺延。在我市实施疫情防控一级响应措施期间，不计违约责任。”二被告委托立信会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所对各自2019年财务报表进行了审计，并由该所于2020年3月26日出具相应审计报告，审计意见均为：财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了公司2019年12月31日的财务状况以及2019年度的经营成果和现金流量。以上事实，有原告提交的原告身份证复印件、二被告的工商登记信息、《房屋交付延期通知函》一份、手机短信一份、《交付使用通知书》一份、山西省工信厅《工业企业疫情防控工作导则》一份，被告富力通达公司提交的《山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应》一份、《山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级应急响应》一份、《关于加强建筑工地疫情防控工作的紧急通知》一份、《关于有效应对疫情保障城乡建设有序推进促进房地产市场平稳健康发展的通知》一份、《太原市人民政府办公室关于印发太原市重污染天气应急预案的通知》一份、《关于发布/延长/调整/解除太原市重污染天气预警的通告》二十份、“中华人民共和国第二届青年运动会”名词解释一份、《建设工程竣工验收备案表》复印件一份、《商品房屋买卖合同》复印件一份，被告富力城公司提交的《审计报告》两份，以及原告的委托诉讼代理人，二被告的委托诉讼代理人当庭陈述予以佐证。本院认为，原、被告提交的上述证据真实合法有效，本院对上述证据证实的客观事实均予认定。本院认为，第一，关于被告富力通达公司应否支付原告逾期交房违约金的问题。原告与被告富力通达公司签订的《商品房屋买卖合同》，被告富力通达公司向原告送达的《房屋交付延期通知函》、《交付使用通知书》均系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效，成立并生效，当事人理应依约履行相关合同义务。虽然被告富力通达公司不认可手机短信（即2020年7月28日，“富力物业”向原告送达手机短信，称因此次交付量大，富力湾本次交房将分批次交付使用，为保证更好地服务于广大业主朋友，通知业主所购房屋延期交付，延期交付的违约金由该公司按照合同约定承担，具体交付时间请查收公司发出的书面通知）系其授意或委托“富力物业”而发，但其逾期交房确系客观事实，且开发商授意或委托物业公司发送交房信息系房地产行业常态，符合常理，该证据已达到物业公司代表开发商即被告富力通达公司意思表示的高度盖然性，故该手机短信内容视为被告富力通达公司的真实意思表示。此外，《最高人民法院》规定，“二、......当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任；三、（二）......合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。”《最高人民法院》规定，“一、4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”本案中，被告富力通达公司虽然辩称新冠肺炎疫情、“二青会”举行、重污染天气预警等系不可抗力和政府行为，定性准确，但这些影响交房的因素均发生在其于2020年6月24日向原告送达《房屋交付延期通知函》通知原告延期交房至2020年7月29日之前，其通知原告延期交房至2020年7月29日，应系其已在合理期间内将上述因素均考虑在内且考虑清楚后郑重作出的承诺，系其表达交房时间的新意思表示，原告对此亦未提出异议，则视为双方达成新的交房合意（即2020年7月29日交房），该部分合同内容予以变更，被告富力通达公司该第一次通知原告延期交房，于法有据，合情合理，符合公平原则，系对“不可抗力”应有之义的正确理解及对不可抗力规则的合法适用。但在前述影响交房的因素均发生在被告富力通达公司于2020年6月24日向原告送达《房屋交付延期通知函》通知原告延期交房至2020年7月29日之前的前提下，且现有证据均不能证明2020年7月29日至2020年9月20日期间存在这些因素，或者不能证明这些因素直接导致其民事义务部分或者全部不能履行的事实，其亦承诺“延期交付的违约金由该公司按照合同约定承担”，则被告富力通达公司于2020年7月28日通知原告再次延期交房，于法无据，于情无理。根据前述《指导意见》（一）、（二）之相关规定，被告富力通达公司不应再以上述因素对其再次延期交房至2020年9月20日作不当辩解，并以此来对抗原告合理诉求（即原告仅主张2020年7月29日至2020年9月20日期间的逾期交房违约金），主张免除其全部责任，否则，显失公平，且有违“不可抗力”的应有之义及不可抗力规则的合法适用。综上，被告富力通达公司理应依照《商品房屋买卖合同》、手机短信、《房屋交付延期通知函》及《交付使用通知书》支付原告相应逾期交房违约金，故原告主张被告支付其逾期交房违约金17458.73元的诉讼请求，事实清楚，证据确实充分，于法有据，计算合理，本院予以支持。第二，关于被告富力城公司应否承担连带支付逾期交房违约金责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定，“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”该第六十三条之规定要求一人有限责任公司的股东将公司财产与股东财产严格分离，且股东应就其财产是否与公司财产相分离负举证责任。本案中，被告富力城公司提供了二被告的相关审计报告，可以反映被告富力通达公司有独立完整的财务制度，相关财务报表在所有重大方面亦符合企业会计准则的规定编制，公允反映了该公司2019年12月31日的财务状况以及2019年度的经营成果和现金流量，且未见有公司（被告富力通达公司）财产与股东（被告富力城公司）财产混同的迹象，二被告亦各有独立的经营场所，可以基本反映公司财产与股东财产相分离的事实。本院认为，《公司法》第六十三条之规定意在限制一人有限公司股东采用将公司财产与股东财产混同等手段，逃避债务，严重损害公司债权人利益，故股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是该股东的财产与公司财产出现了混同。然而本案中，现有证据无法证明公司财产与股东财产存在混同，原告的诉求及其证据并不能反映二被告财产有混同迹象，不足以否定被告富力城公司的举证，故原告主张被告应承担连带支付逾期交房违约金责任的诉求，证据不足，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十七条、第六十四条、第一百四十二条、第一百六十条规定，判决如下：一、被告太原富力通达房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告曲某、原告李某逾期交房违约金17458.73元；二、驳回原告曲某、原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元减半收取计118元，由被告太原富力通达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 赵淑敏 二〇二一年三月十九日法官助理 刘香平书记员 张宇星