贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终886号 上诉人（原审被告）：徐正军，男，布依族，1979年12月20日生，贵州省独山县人，住贵州省独山县。 被上诉人（原审原告）：广西北流市贵肆方房地产开发有限公司独山分公司，住所地贵州省独山县麻尾镇新街道班公路边，统一社会信用代码91522726596387516Q。 负责人：甘一坤，系分公司总经理。 委托诉讼代理人：罗泽贵，男。 上诉人徐正军因与被上诉人广西北流市贵肆方房地产开发有限公司独山分公司（以下简称“贵肆方独山分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省独山县人民法院(2020)黔2726民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐正军上诉请求：1、撤销一审判决，2、维持重审前原一审判决。3、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审重审判决忽视合同的原意，《麻尾建材市场租赁合同》用“暂定”、“暂交”等条款，有完全的不确定性，此合同应为不定期合同。2、合同第十一条明确：“补充规定与合同具有同等效力”。重审在审判时未结合重点补充说明：“乙方须在2017年前一次性向甲方支付租金款，到期不支付的此合同则失效”的事实，合同并未注明任何附加条件，只是强调按不按时交租金是使合同当然失效的定性原因，因此重审判决违背了合同的旨意。3、具有诱导、哄骗、胁迫的合同应当失效。4、本人在2018年4月左右已完全搬出租房，根本没有使用。5、重审忽视合同是否真实有效，根据有关规定，未取得“竣工验收合格证”和“建筑工程消防验收合格意见书”的房屋不能出租，否则合同失效。6、请法院查明出租市场是否经过验收合格和是否取得“建筑工程消防验收合格意见书”等相关证件。 贵肆方独山分公司二审未书面答辩。 贵肆方独山分公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付租金38016元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告贵肆方独山分公司在独山县麻尾镇投资开发麻尾镇建材商贸城，2017年8月25日，原告以其内设机构贵州独山县麻尾工业园区建材商贸城开发项目部名义与被告徐正军签订《麻尾建材市场租赁合同》，将该市场1栋6号门面出租给被告使用，合同第三条约定“租房合同暂定两年，即2017年9月1日至2019年8月30日止。房屋暂交租壹年的租金。”第四条约定“商铺租金12元/㎡，租用面积88㎡，每月租金1056元，年租金为人民币12672元，免租金九个月，实际收三个月租金3168元，该租金在2017年12月底前必须交清。不按时交租金的，甲方有权终止租赁合同并收回商铺，甲方可另行租赁。住宅租金价格按6元/㎡，租用面积88/㎡，每月租金为528元，年租金为6336元，免租金九个月，实际收三个月租金1584元，乙方须一次性缴纳壹年租金，实收三个月总租金为4752元”。“第二年商铺租金价佫按14元/㎡，住宅租金价格按6元/㎡”。“两年合同期满后，租金每年按实际市场情况相应调整，……具体由承租人与房东协商。每年租金须一次性支付，先付款后使用，每年租金到期前，须提前一个月支付下年度租金”等内容。双方签订合同后，被告向原告交纳1000元水电押金并使用。庭审中，被告认可2019年4月双方曾因商铺租赁问题发生过争议，案外人徐正军与被告沟通，要求被告支付房租并腾房，但被告表示希望“五一节”过后再腾房，同时认可尚未将商铺钥匙交还原告。另查明，本案首次审理的过程中，原告于2019年12月6日当庭提出解除案涉租赁合同的请求，被告对此无异议，并称主张合同早已解除。上述事实，有双方当事人的当庭陈述及原告提交的《麻尾建材市场租赁合同》等予以印证，经庭审质证，应作为定案依据在卷佐证。 一审法院认为，本案焦点应归纳为一、如何确定案涉租赁合同的履行期间；二、租金应如何计算。关于焦点一：1.原、被告于2017年8月25日签订的《麻尾建材市场租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，为有效合同，受法律保护，原、被告均应该按照合同约定履行自己的义务。该合同第三条约定“租房合同暂定两年，即2017年9月1日至2019年8月30日止。”第四条约定有“两年合同期满后……”内容，双方事后也没有对租期另行补充约定，因此该合同为定期租赁合同，租期两年，即自2017年9月1日至2019年8月30日。2.根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，并结合案涉合同第四条约定“商铺租金12元/㎡，租用面积88㎡，每月租金1056元，年租金为人民币12672元，免租金九个月，实际收三个月租金3168元，该租金在2017年12月底前必须交清。不按时交租金的，甲方有权终止租赁合同并收回商铺，甲方可另行租赁。住宅租金价格按6元/㎡，租用面积88/㎡，每月租金为528元，年租金为6336元，免租金九个月，实际收三个月租金1584元，乙方须一次性缴纳壹年租金，实收三个月总租金为4752元”，可以确认当发生承租方未按合同约定履行支付租金义务的违约情形时，合同的解除权人应为合同甲方即本案原告，其可以选择履行合同或通知被告解除合同，而并非导致合同当然失效。因此对被告“到期未缴纳租金，合同自动无效”的辩解意见，一审法院依法不予采纳。被告提出“2018年已明确告知原告不再继续承租商铺”的意见，因其未能举证证明曾以书面、短信或其他合理方式将解除合同的意思表示告知原告，应承担举证不能的不利后果，对该意见一审法院亦不予采纳。原告于2019年6月13日向一审法院起诉要求被告支付拖欠的商铺租金，在一审法院向被告送达应诉手续后，被告在合同约定的租赁期限届满前也未将案涉商铺以合理方式交还原告，亦可认定其仍然在占有使用案涉商铺。3.被告明确其在租赁期限届满后不再续租，因此原告应当在租赁期限届满后积极采取合理方式敦促被告及时返还租赁物以减少自身损失，但其怠于积极行使权利，直至2019年12月6日一审法院开庭审理时方提出解除合同，对租金损失的扩大也存在一定责任，因此应适当减少原告在合同期限届满后实际占用租赁物的租赁费。综合本案实际情况，一审法院酌定由被告支付定期合同之外2个月的租金。关于焦点二：合同约定租赁期间内，按双方约定被告应支付的租金：第一年扣除9个月（免租金）后为12元/㎡×88㎡/月×(12－9)个月=3168元（商铺），6元/㎡×88㎡/月×(12－9)个月=1584元(住宅)；第二年为14元/㎡×88㎡/月×12个月=14784元（商铺），6元/㎡×88㎡/月×12个月=6336元（住宅）；2.租赁期限届满后继续占用租赁物的租金为14元/㎡×88㎡/月×2个月=2464元（商铺），6元/㎡×88㎡/月×2个月=1056。综上，被告应向原告支付租金共计29392元，对原告诉请超过上述金额的部分，一审法院依法不予支持。关于原告预付的水电押金，可待双方结算后自行协商解决或另行主张，在本案中不作处理。关于被告答辩当地政府与城管部门强行动员被告等商家统一搬到该建材城经营，签订租赁协议并非被告自愿的意见，一审法院认为，政府进行市场引导的行为，并非行政强制，双方租赁合同仍系双方协商一致后自愿订立，不影响双方按合同履行约定义务。另外，关于原告请求解除租赁合同诉请，鉴于双方所签订的《麻尾建材市场租赁合同》期限已届满，案涉租赁合同已履行完毕，且原、被告双方均无延续租赁合同的意愿，也没有订立新的租赁合同，因此一审法院已无判令合同解除的必要，本案仅需处理双方关于租赁费的争议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告徐正军在本判决生效后十日内支付原告广西北流市贵肆方房地产开发有限公司独山分公司房屋租金共计29392元。二、驳回原告广西北流市贵肆方房地产开发有限公司独山分公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人徐正军围绕上诉请求依法提交了证据。 徐正军提交的证据：证据1，合同纠纷诉讼证人证言。拟证明：2018年4月已搬出经过及证明人。证据2：照片1，拟证明：建材城实际情况现状，照片2，拟证明实际已搬出其他地方经营。证据3：照片（出租告示），拟证明本案当事人已贴出租告示。证据4，何与良证人证言。拟证明：上诉人去租房是被开发商欺骗才去建材城的。证据5，莫启正证人证言，拟证明：我和上诉人一样，都是被城管叫来建材城的。叫我来的时候后面有些连门都没有。证据6，何明言证人证言，拟证明：是城管和政府组织我们到建材城经营，当时建材城并不具备经营的条件。证据7，张登军证人证言，拟证明：政府叫我们必须到建材城经营。在2018年5、6月份，大多数人就没有在该市场经营了，当时的建材市场建设不完备。 被上诉人贵肆方独山分公司质证意见：关于证据1，与本案无关。合同中并未保证到这地方经营生意会很好。证据2，与本案无关，水电是通的。证据3，合同快到期，我就贴广告招租，有意向的可以联系我。证据4，证言不真实，没有提供证据证实是政府强迫上诉人去的，政府承诺的优惠政策也是有的，也没有证据证实我们公司的欺骗行为。证据5，当时我们的建材城是完工的。证据6，与本案无关联性。证据7，水电是要他们从门口接进家。该证言与事实不符。 本院质证意见：证据1至证据3，不能达到证明目的。证据4至证据7，可以确认本案租赁合同期限为2年，但不能证明徐正军搬出争议商铺的具体时间。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：1、案涉租赁合同的效力；2、案涉租赁合同的履行期间如何确定。 （一）关于案涉租赁合同的效力 徐正军上诉主张案涉租赁合同非其真实意思表示，未经过竣工验收，未取得《建筑工程消防验收合格意见书》，故合同无效。本院认为，徐正军在一、二审中提交的证据，不能充分证实其在签订《麻尾建材市场租赁合同》时，有被胁迫、受欺诈情形，因此其作为完全民事行为能力人签订的合同，应认定为是其真实意思表示。未经验收或者验收不合格建筑物不得投入使用的规定，系管理性规范，而非效力性强制性规范，即使认为本案租赁标的物为未经消防验收的房屋，租赁合同仍然依法有效。因此一审认定《麻尾建材市场租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，为有效合同正确，徐正军的该项上诉主张不能成立，应予驳回。 （二）关于案涉租赁合同的履行期间如何确定 根据双方2017年8月25日签订的《麻尾建材市场租赁合同》第三条约定“租房合同暂定两年，即2017年9月1日至2019年8月30日止。”第四条约定有“两年合同期满后……”内容，双方事后也没有对租期另行补充约定，结合二审中出庭作证的证人证言，该合同为定期租赁合同，租期两年，即自2017年9月1日至2019年8月30日止，一审对此认定正确，应予维持。 综上所述，徐正军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费264元，由上诉人徐正军负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年三月二十四日 法官助理陆梅 书记员雷春莲