广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0881民初258号原告：巫燕清，女，1972年10月11日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市××××××（即永兴市场楼）东602房，公民身份号码：440××××××××××××846。被告：罗流敏，男，1989年11月25日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县岭北镇遂溪农场迈生中队82号，公民身份号码：440××××××××××××713。被告：廉江市×××地产开发有限公司。住所地：廉江市××××××××。统一社会信用代码：91440881MA4WH4W35Q法定代表人：罗流敏，该司负责人。原告巫燕清诉被告罗流敏、被告廉江市×××地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年01月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年02月26日公开开庭进行了审理。原告巫燕清到庭参加诉讼，被告罗流敏、被告廉江市×××地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巫燕清向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告己交房款216000元及利息31672元，共计247672元，并支付自起诉之日起到房款实际给付之日的利息按照两年期贷款市场报价利率计算利息；2.依法判决被告承担本案的诉讼费用及实现债权所发生的所有费用。原告诉称的事实与理由：2017年9月27日，原告与被告签订《合资建房承诺协议书》，约定原告购买被告开发的位于新风北路九横巷7号地三楼合资房，总金额33.8万元。签订协议后，原告依约按进度向被告交付房款216000元（2017年9月25日微信转账1000元正，2017年9月27日刷卡交1.5万元，2017年10月27日刷卡交地皮款12万元，2018年1月8日刷卡交8万元，共计21.6万）。协议同时约定被告定于2018年6月29日前交付原告房屋，但被告从2017年12月左右建房只建到第八层框架，至今没有封顶及墙体砌砖。现工程停止不建，导致原告损失极大。原告曾多次要求退还己交房款，终止合同，但被告方总推托了事，公司办公室己搬迁，不知去向，电话时接时不接。根据协议第一条第四款：“竣工日期为365天，即自2017年9月27日起至2018年6月29日（雨水天除外）。延误工期30天，每天补偿损失500元整给甲方”。从2018年6月29日起到现在止己违约922天，减去延误30天后，违约金：（922-30）天×500元／天＝446000元。出于人道主义，不要求被告按500元每天赔偿违约金，只要求被告退还本金及本金按银行同期贷款利率计算的利息。原告巫燕清围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证，用以证明原告身份信息；2、被告身份证以及营业执照，用以证明被告罗流敏身份信息以及罗流敏系廉江市×××地产开发有限公司的法人；3、合资建房承诺协议书，用以证明起诉被告的事实；4、照片，用以证明房屋的现状；5、收据四张，用以证明已交付的房款。被告罗流敏、被告廉江市×××地产开发有限公司没有答辩，也没有向本院提交证据。本院组织当事人进行了开庭质证。被告罗流敏、被告廉江市×××地产开发有限公司不到庭视为放弃质证和抗辩的权利。原告提交的证据客观真实，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年9月27日，原告巫燕清在未审核被告的建设规划许可证和商品房预售许可证明的情况下即与被告罗流敏签订《合资建房承诺协议书》，主要内容为：甲方自愿参加新风北路九横巷7号地的合资建房，并同意按如下付款方式支付地皮和建筑材人工费等建筑成本费用。甲方等人在广东省廉江市新风北路九横巷7号地置有宅基地一块，面积125平方米，拟合作建一栋带电梯的楼房，并按序分配使用。甲方经核算以每平方楼房造价加地价分摊为单位委托乙方全权负责建设楼房及统筹安排代为支付该地的购地款。一、乙方建房责任范围。1、乙方负责施工图纸的审核及正规出图，并承诺严格按图正规施工，负责工程质量，保证安全。2、工程范围以毛坯房为准。3、水电安装按政策实行统一安排安装，费用按实际分摊。4、竣工日期为365天，即自2017年9月27日起至2018年6月29日（雨水天除外）。延误工期30天后，每天补偿损失500元整给甲方。二、甲方所定楼层及款项支付方式。甲方认取该栋楼三层，该套房面积为146平方，套房造价33.9万元，杂物间车位约5平方，单价为每个该套房加杂物间（车位）总价33.9万元-1千，实收33.8万元。甲方按工程进度付乙方款项方式,第一期3万，在甲、乙签订本协议时支付；第二期14.9万，在该栋楼建设基础面时；第三期8万，在该栋楼建设至楼天面浇筑时支付；第四期5万，在该栋楼建设封顶时支付；第五期3万，交屋验收时支付。甲方所付乙方的款项以乙方的收据为凭。三、政府要求交房屋税收时，甲方必须支付办理相关手续。四、乙方无条件协助甲方等人该栋楼相关土地和套房证件的办理以及相应的法律程序，办理相关证件按政策办理，所涉及的税费及费用由甲方等人负责。五、水电分表安装一切费用由甲方负责。六、责任和义务。1、乙方负责协调代甲方等人支付该地块的地款及栋楼的主体毛坯房标准按质按量施工，施工过程须确保安全，保质保量出现安全和质量等问题由乙方负责。2、甲方须按协议及时付进度款给乙方，若甲方不能按期付款并超过协议时间十天，即视为自动放弃此协议的合作权。乙方可协调甲方其他合作方另寻合作以完成本栋楼的建设，并按甲方所交款项的百分之六十退还甲方。七、本协议一式两份，各两页。甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方签字画押乙方收到甲方所付的首期款项之日生效。落款处，原告巫燕清在甲方处签名捺印，被告罗流敏在乙方处签名捺印，并加盖被告廉江市×××地产开发有限公司的公章。签订协议书后，原告依约按进度向被告分期交付房款共216000元。2017年9月25日交定金1000元，2017年9月27日交地皮款15000元，2017年10月27日交地皮款120000元，2018年1月8日交地皮款80000元。两被告向原告出具四张《收据》，均有被告罗流敏的签名，并加盖被告廉江市×××地产开发有限公司的公章。按照协议书约定两被告应于2018年6月29日前交付房屋给原告，但被告目前只建好第八层框架，至今没有封顶及墙体砌砖。因被告无法交房又不退还房款，故原告诉至本院请求处理。另查明，廉江市×××地产开发有限公司成立于2017年05月03日，经营范围为房地产开发经营、出租和管理自建商品房及配套设施，属于自然人独资有限责任公司。目前，该公司工商登记资料为在业，但已不在登记注册的住所营业。本院认为，一、本案案由应为房屋买卖合同纠纷。从被告出具给原告的《合资建房承诺协议书》的内容判断，第一，本案的建设用地属于宅基地，由被告负责建房，原告在建房过程中仅是支付房屋价款，未参加任何建房事项，不符合合资建房共同参与、共同受益的特点；第二，原告的权利是获取涉案房屋，义务是按照约定的时间交付房屋价款，被告的权利是收取原告的价款，其义务是按照约定的交房标准和时间向原告交付房屋。双方的权利义务关系实质为房屋买卖关系，因此应认定原、被告之间是房屋买卖合同关系，而不是是合资建房关系。二、被告在廉江市××××××××××上建楼房没有办理有关报建手续、没有建设工程规划许可证、没有房屋预售许可证的前提下，出具《合资建房承诺协议书》和《收据》给原告，双方已形成房屋买卖合同关系。双方买卖房屋及支付房款的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，原告与被告之间的房屋买卖合同依法认定无效。三、依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因原告与被告之间的房屋买卖合同关系无效，被告应当将原告已支付的购房款216000元予以返还。被告在没有办理有关报建手续、没有建设工程规划许可证、没有房屋预售许可证的情况下仍预售房屋，存在过错。而原告明知涉案房屋没有相关手续仍购买，也有一定过错的责任。因此，原告请求被告支付购房款的利息无法律依据，本院不予支持。四、原告主张两被告共同返还购房款，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，被告罗流敏作为被告廉江市×××地产开发有限公司（自然人独资）的自然人股东，没有提交证据证明其与公司财产相互独立、互不混同，故其要承担举证不能的不利后果。故被告罗流敏应对被告廉江市×××地产开发有限公司的债务承担连带清偿责任。被告罗流敏、被告廉江市×××地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、限被告廉江市×××地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内向原告巫燕清返还购房款216000元；二、被告罗流敏对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告巫燕清的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2507.54元（原告巫燕清已预交），由被告廉江市×××地产开发有限公司、罗流敏负担2187元，由原告巫燕清负担320.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 韦丽珍二〇二一年三月五日法官助理 尤丽红书 记 员 庞雪霞附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。