苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0506民初540号原告：上海同瀚贸易有限公司，住所地上海市金沙江西路1555弄21号5层。法定代表人：章秀苗，董事长。委托诉讼代理人：陈瀚文，该公司员工。被告：崔叶娟，女，1976年5月1日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：贺川，江苏永德律师事务所律师。被告：吕伏记，男，1972年9月10日生，汉族，住江苏省洪泽县。委托诉讼代理人：戴春燕、李青，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。原告上海同瀚贸易有限公司（以下简称同瀚公司）诉被告崔叶娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，原告申请追加吕伏记为本案被告参加诉讼，本院依法予以准许。原告同瀚公司委托诉讼代理人陈瀚文，被告崔叶娟及其委托诉讼代理人贺川，被告吕伏记委托诉讼代理人戴春燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同瀚公司向本院提出诉讼请求：判令两被告支付拖欠的租金134150元及违约金33537.5元（三个月当期租金）。后，原告变更租金金额为201225元。事实与理由：被告于2019年与苏州胥河房地产开发有限公司签订《苏州澳海胥江湾商铺租赁合同》，租赁胥江湾3层3-21、3-22、3-23号商业用房。后，苏州胥河房地产开发有限公司将商铺转让给其。其也据此多次向被告催要租金，但被告仍未支付第二、三、四期租金。据此，其诉至法院，请求判如所请。被告崔叶娟辩称，对原告起诉的租金金额没有异议，但违约金过高，应按年利率3.75%计算。被告吕伏记辩称，首先，其与被告崔叶娟租赁案涉房屋系用于设立公司，故房屋的实际使用人为设立的公司即苏州市萌芽文化科技有限公司与被告崔叶娟，相应的费用也应由实际使用人支付。其次，如原告认为其也在使用案涉房屋，那其明确于开庭当日即2021年3月30日起解除房屋租赁合同，此后的房租由实际使用人支付。同理，原告主张的房屋租金应计算至2021年3月31日。再者，原告主张的违约金过高，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为合理。经审理查明，2019年6月20日，苏州胥河房地产开发有限公司（甲方，出租方）与崔叶娟、吕伏记（乙方，承租方）签订《苏州澳海胥江湾商铺租赁合同》，主要内容为：房屋基本情况：房屋坐落于苏州市吴中区××口镇××层××、××、××号商业用房（甲方所有），建筑面积408.37平方米。房屋租赁情况：租赁用途为商业，经营品牌为蒙特梭利早教。租赁期限和房屋交付：房屋租赁期限自2019年6月21日至2024年6月20日；装修期为自租赁起始日起6个月，具体的租金支付方式详见附件；租金标准为自租赁起始日起首个租赁年度的租金按1.2元/平方米/天计算，月租金=日租金×建筑面积×365天/12个月。履约保证金：乙方应于合同签署后三个工作日内向甲方支付租赁履约保证金20000元作为乙方全面履行本合同的保证。乙方的违约责任：乙方未按本合同约定的时间支付租金及其他各项费用的，每逾期一天，应按所欠款项的万分之五向甲方偿付违约金；甲方因乙方逾期支付而单方解除或提前终止合同的，乙方除支付前述逾期付款违约金外，还应向甲方支付解除合同的违约金，违约金标准为剩余租期租金的25%，但不得低于三个月的当期租金金额；甲方要求继续履行合同的，乙方应停止违约行为，乙方应按约向甲方支付违约金，但如果没有约定或该约定违约金低于三个月当期租金金额，则违约金为三个月当期租金金额。同时，该合同附件有具体租金明细表、房屋使用交接书，其中具体租金明细表记载第一期（2019年6月21日至2019年12月20日）租金67075元于2019年6月20日支付，第二期（2019年12月21日至2020年6月20日）租金67075元于2019年12月15日支付，第三期（2020年6月21日至2020年12月20日）租金67075元于2020年6月15日支付，第四期（2020年12月21日至2021年6月20日）租金67075元于2020年12月15日支付，第五期（2021年6月21日至2021年12月20日）租金93905元于2021年6月15日支付，第六期（2021年12月21日至2022年6月20日）租金93905元于2021年12月15日支付，第七期（2022年6月21日至2022年12月20日）租金98600元于2022年6月15日支付，第八期（2022年12月21日至2023年6月20日）租金98600元于2022年12月15日支付，第九期（2023年6月21日至2023年12月20日）租金103530元于2023年6月15日支付，第十期（2023年12月21日至2024年6月20日）租金103530元于2023年12月15日支付。房屋使用交接书记载房屋交付日为2019年6月21日。合同签订后，崔叶娟与吕伏记按约交付履约保证金20000元及第一期租金，并以案涉房屋为住所地共同××苏州市萌芽文化科技有限公司，其中崔叶娟持股55%，任公司法定代表人；吕伏记持股45%。后，案涉房屋所有权于2019年12月24日转移登记至同瀚公司名下。2020年6月10日，同瀚公司向崔叶娟、吕伏记发出《催付租金通知书》，记载：案涉房屋已由我司受让，租赁合同项下出租方的权利和义务及责任均由我司享有、承担并履行。我司现就租金缴纳事宜致函如下：按照合同约定，贵方应于2019年12月21日向我司支付房屋租金67075元，但在上述期限内，贵方并未按约履行付款已，故请贵方在接到本通知之日起3日内支付应付租金67075元。审理中，同瀚公司、崔叶娟、吕伏记一致表示案涉房屋现仍由崔叶娟、吕伏记设立的苏州市萌芽文化科技有限公司在使用。同时，吕伏记明确其要求解除合同的事由为案涉房屋系由苏州市萌芽文化科技有限公司实际使用且其与崔叶娟因发生矛盾而无法再共同经营公司（其无法参与公司经营，无法掌握公司财务状况），并有多次提出过终止经营公司。崔叶娟不同意解除合同，并表示案涉房屋系双方共同使用的，吕伏记理应承担相应费用。同瀚公司也不同意解除合同，并表示崔叶娟与吕伏记之间的纠纷应由两人协商解决。以上事实，有同瀚公司提供的《苏州澳海胥江湾商铺租赁合同》、《催付租金通知书》、房屋所有权证及不动产登记查询记录，吕伏记提供的企业信用信息公示报告，以及本院制作的开庭笔录等证据在卷证明。本院认为，双方签订的案涉租赁合同未违反法律强制性规定，当属合法有效，应由各方按约履行。合同签订后，苏州胥河房地产开发有限公司按约向崔叶娟、吕伏记交付房屋并由崔叶娟、吕伏记用于设立苏州市萌芽文化科技有限公司。但崔叶娟、吕伏记仅交付履约保证金及第一期租金。后，同瀚公司受让了案涉房屋并向崔叶娟、吕伏记催交租金，但崔叶娟、吕伏记仍未能支付。由此，同瀚公司要求崔叶娟、吕伏记按约支付应付的第二、三、四期租金共计201225元，合法有据，应予支持。另，案涉合同同时约定逾期支付租金等各项费用的，每逾期一日，应按所欠款项的万分之五支付违约金；因乙方逾期支付而解除或提前终止合同的，乙方除支付逾期付款违约金外还应支付解除合同的违约金；甲方要求继续履行合同的，乙方应按约支付违约金，如没有约定或约定金额低于三个月当期租金的，违约金为三个月当期租金。但崔叶娟、吕伏记抗辩同瀚公司所主张的违约金过高，故本院综合本案中各方的合同履行情况酌情确定违约金以应付租金为基数，自逾期之日起（67075元自2019年12月16日起算，67075元自2020年6月16日起算，67075元自2020年12月16日起算）按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际支付之日止。至于吕伏记有关因与崔叶娟之间就经营苏州市萌芽文化科技有限公司存在纠纷而要求解除合同并要求租金计算至2021年3月30日；及要求租金由苏州市萌芽文化科技有限公司与崔叶娟承担的意见，因同瀚公司、崔叶娟均不予认可且吕伏记也系案涉房屋的承租人及苏州市萌芽文化科技有限公司的股东，故本院对此不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百二十一条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告崔叶娟、吕伏记于本判决生效之日起十日内支付原告上海同瀚贸易有限公司租金人民币201225元及相应的违约金（67075元自2019年12月16日起算，67075元自2020年6月16日起算，67075元自2020年12月16日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际支付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币2411元，由被告崔叶娟、吕伏记负担（原告预交的案件受理费本院不再退还，由两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 江 伟二〇二一年三月三十一日书记员 陶雅洁