广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终13号上诉人（原审被告）：潘志斌，男，汉族，住清远市清城区。被上诉人（原审原告）：广东宏德科技物业有限公司。住所：广州市海珠区广州大道南911号901房。法定代表人：张敏。委托诉讼代理人：唐忠华，广东卓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小玉，广东卓展律师事务所律师。上诉人潘志斌因与被上诉人广东宏德科技物业有限公司（以下简称宏德物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初3979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘志斌上诉请求：1.撤销一审判决；2.诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审中将被上诉人与清远市万基金海湾签订的2次物业服务合同（第一份期限是2017年1月1日至2019年12月31日，第二份期限是2020年1月1日至2024年12月31日）混为一谈，被上诉人只提供了第一份物业服务合同，上诉人提供了政府职能部门认定其第二份物业服务合同无效的相关铁证，但一审默认支持了第二份物业服务合同有效。二、被上诉人在物业管理过程中存在的乱收费（排污配电分摊费在合同中没有约定，实际管理中已经收取了地下车库车位管理费，属于重复收费）、冒充业主签名违法提取住宅专项维修资金被政府职能部门查实等违法违规事实，上诉人均提供了政府职能部门的认定证据，但一审并没有采纳。三、被上诉人在管理过程中存在的人员配置与物业服务合同约定严重不足、管理期间消防、电梯五方对讲等主要安全设施设备长期处于瘫痪状态，被上诉人的多处单方违约行为严重影响上诉人居住安全，严重违背了企业诚信，严重破坏了物业管理秩序，上诉人均提供了众多铁证，但一审并没有采纳。四、一审判决中认定上诉人的抗辩理由主要涉及小区公共权利行使范畴，但上诉人认为，上诉人也是小区公共权利范畴内的一份子，也是在同一个物业服务合同约束下的，有权主张自己的权利。被上诉人宏德物业公司辩称：第一，涉案物业业主委员会与被上诉人签订的物业管理合同并无法定无效的情形，属于合法有效的合同，对上诉人均具有约束力，上诉人理应按照合同约定向被上诉人支付物业管理费及其他代缴分摊费用，还有小车车位费，且上诉人也实际接受了被上诉人提供的物业服务，并产生分摊水、电等费用，其理应向被上诉人支付物业服务费及其他代缴分摊费用。第二，被上诉人已按合同约定提供了物业服务，上诉人仅以一些片面不完整，甚至不存在的、偶发的或与被上诉人的物业服务无关的事实，否定被上诉人的物业服务质量，以达到拒付物业管理费及其他代缴分摊费用的目的于法无据。因此请求二审法院维持一审判决。被上诉人宏德物业公司向一审法院起诉请求：1.潘志斌向宏德物业公司支付欠缴的物业管理费763.84元、水费184.23元、垃圾费40元、电梯电费分摊51.26元、二次供水分摊81.72元、社区照明分摊0.59元以及排污配电分摊9.9元，合计1131.54元及违约金按每日万分之五计算违约金，自欠费产生之日起计算至实际交付完毕之日止，暂计算至2020年3月23日暂计33元；2.由潘志斌负担案件诉讼费。一审法院认定事实：一、涉案物业：清远市清城区×××××××万基金海湾豪庭*区*座6层01房，建筑面积为159.13平方米，宏德物业公司提供物业服务前已收楼；二、物业服务费收费标准及欠费金额：2017年1月17日，宏德物业公司与涉案小区万基金海湾业主委员会签订《万基金海湾豪庭小区物业管理合同》，约定由宏德物业公司提供物业服务，物业服务费收费标准按建筑面积1.2元/月/平方米计收，即每月190.96元（不含公用水、电费分摊以及公共设备设施大中修、更新、改造费用，垃圾处理费按政府相关规定代收代缴）；交纳时间最迟为每月15日前交纳清上月的物业管理费；2019年12月至2020年3月共欠付金额为763.84元；三、违约责任：逾期缴纳的从逾期之日起按每日万分之五计取违约金；四、其他费用：至2020年3月欠付宏德物业公司代缴水费184.23元、垃圾费40元、电梯电费分摊51.26元、二次供水分摊81.72元、社区照明分摊0.59元以及排污配电分摊9.9元，合计367.7元；五、潘志斌抗辩：一、宏德物业公司没有履行承诺的服务条款导致小区管理混乱、房价也一落千丈，给答辩人造成不可估量的损失；二、物业服务合同没有备案，不合法且无效；三、宏德物业公司没有按承诺配置人员数量，服务质量大打折扣，没有对物业用房进行建设配套，大部分处于毛坯状态，地下车库没有安装可视对讲系统，还私自拆除原有的消防防火门，存在极大安全隐患；宏德物业公司服务标准达不到物业服务合同约定的一级标准，存在欺诈和单方违约行为，体现在小区消防设施设备、电梯对讲系统、监控系统长期处于瘫痪状态，二次供水设备缺乏养护、故障频发，门禁系统基本不进行维修，小区大门出入属于无人管理状态，保安不管不问出入自由，曾出现3户被盗情况，停车场管理混乱，外来车辆随意停放；排污配电费属于乱收费，该费用应包含于车位的管理费内；宏德物业公司随意支配小区公共收益、违法动用专项维修资金，配备保安人员年龄严重偏大且没有购买社保；B区地下车库部分区域长期堆放装修垃圾和生活垃圾，开发商幼儿园侵占小区绿地物业公司不闻不问；四、业委会违规与宏德物业公司续签的《物业服务合同》程序不合法，所签合同无效。为此，潘志斌提供了录音、视颖资料、图片、证人证言等予以佐证。一审法院认为：宏德物业公司与小区业委会签订的《万基金海湾豪庭小区物业管理合同》，对小区业主具有约束力。宏德物业公司为小区提供物业服务，潘志斌作为业主应按依约缴纳物业服务费，潘志斌抗辩提到的物业服务质量问题，但诉讼中现有证据不足以证实所反映问题属于长期存在足以达到拒付或减免物业服务费的程度，潘志斌该抗辩不构成拒付物管费用的合法理由，且该问题主要涉及小区公共权利行使范畴，潘志斌可另循法律途径处理。本案中，潘志斌未如期支付物管费用已构成违约，宏德物业公司要求潘志斌缴交物业服务费763.84元及各项代缴、分摊费用367.7元合共1131.54元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。至于违约金问题，基于潘志斌提出抗辩认为太高，而诉讼中宏德物业公司就其因潘志斌违约行为导致其损失范围未能提供相应依据，宏德物业公司请求按日万分之五计算违约金，证据不足，一审法院不予采纳，结合潘志斌提出的各项有待改进的物业服务问题，违约金标准一审法院酌情按年利率6%予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出判决：一、潘志斌于判决生效之日起十日内向广东宏德科技物业有限公司支付2019年12月至2020年3月期间的物业服务费763.84元、各项代缴、分摊费用367.7元及违约金（违约金以每月欠付费用为基数，从次月逾期之日即16日起，按年利率6%标准分阶段计付违约金至付清欠款之日止）；二、驳回广东宏德科技物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，由潘志斌负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。本案《万基金海湾豪庭小区物业管理合同》系宏德物业公司与小区业委会签订的，对小区业主具有约束力。上诉人以宏德物业公司续签的物业服务合同无效为由拒绝交费，但是自宏德物业公司实际进入涉案小区进行物业管理，履行物业服务义务，小区业主客观上已经享受宏德物业公司提供的物业服务，小区业主与宏德物业公司已形成事实的物业服务合同关系。根据权利义务对等原则，即使宏德物业公司续签的物业服务合同的合法性存疑，亦不影响宏德物业公司就已经提供的物业服务向小区业主收取物业服务费，且宏德物业公司收取的还有代为收取应向有关单位缴纳的，如公摊水电费等费用，系业主应当承担的，故小区业主应向宏德物业公司交纳物业服务费及相关费用。至于上诉人以宏德物业公司服务不到位、服务质量差为由拒交物业服务费的问题。宏德物业公司收取的物业服务费中，部分是为履行物业管理职责必须支出的成本，如聘用人员工资、维护保养费用等。小区业主欠交物业服务费的行为，实际上使得宏德物业公司的管理成本增加，不仅损害宏德物业公司利益，也变相损害了其他已经按时缴纳物业服务费的业主的利益，最终整个小区环境受到影响。和谐、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护，上诉人拒交物业服务费实属不妥，应予及时补交。故一审法院对于宏德物业公司要求上诉人缴交物业服务费及各项费用的诉讼请求予以支持，并无不当。上诉人未按时向宏德物业公司缴交物业服务费及相关费用属合同违约行为，应当按约定承担违约责任。宏德物业公司请求按日万分之五计算违约金，明显过高。综合上诉人逾期缴纳物业服务费及相关费用确会造成宏德物业公司资金被占用的利息损失，及上诉人提出的宏德物业公司有待改进的物业服务质量问题的事实，一审法院将本案违约金调整为按年利率6%的标准计算，较为合理，本院予以认同。综上所述，上诉人潘志斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘志斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 李延存审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二一年三月三十日法官助理 梁家惠书 记 员 周 莹附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。