重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初29866号 原告：重庆巴驿公共交通站场管理有限公司，住所地重庆市渝中区德兴里1号1幢平街第二十六层部分，统一社会信用代码91500103073665599A。 法定代表人：吴郸，职务董事长。 委托诉讼代理人：高保荣，重庆静昇律师事务所律师。 被告：李晓琳，女，1980年1月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：杨之军，男，1978年11月14日出生，汉族，住重庆市渝北区，系被告配偶。 原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司诉被告李晓琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司的委托诉讼代理人高保荣、被告李晓琳的委托诉讼代理人杨之军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告腾退租赁房屋；2.被告向原告支付从2020年8月16日起按照日租金三倍计算至腾退房屋之日止的占用费；3.被告向原告支付2020年2月16日至2020年8月15日期间的租金198620元、水电费9386.6元以及违约金10000元；律师费、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年12月14日，原告与被告协商签订了空港公交站场站务楼一层1号房（面积104平方米）的《房屋租赁合同》，约定了租期、租金标准和支付方式、违约责任等。2020年2月1日，被告应当支付上半年的租金19860元时却拖欠不支付，还拖欠了水电费7306.1元。原告多次催促无果。 被告李晓琳辩称，同意腾退房屋，被告在2020年10月国庆节期间已经把东西全部搬走，没有钥匙，不需要还钥匙，但是没有给原告说已经搬走了。房屋占用费标准过高，仅应该支付2个月的房屋占用费。拖欠租金属实，应该支付，水电费认可，违约金1万元过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》、产权证、催款通知书、水电费明细表、水费报表、电费报表、发票27张、《法律事务委托合同》、发票、中国民生银行电子银行回单等本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：原告是渝北区双凤桥街道长凯路366号房屋的所有权人。 2016年12月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：二、基本状况，座落空港公交站场站务楼一层1号房，面积104平方米。三、租赁期限、租金、履约保证金、租金交付方式及物业管理，1、租赁期限，从2016年8月16日至2020年8月15日止，共计四年。2、租金，第一年、第二年租金单价为30元/平方米/月，第三年租金单价在上一年的基础上递增3%，第四年的租金单价在上一年的基础上递增3%。3、履约保证金，乙方应在本合同签订之日起3个工作日内一次性向甲方交纳履约保证金20000元……因本合同为续签合同，鉴于乙方在原合同中已向甲方交纳了20000元履约保证金，本合同签订时将原先交纳的履约保证金自动转入本合同中，乙方无需再向甲方交纳履约保证金。租赁期届满，乙方能遵守本租赁合同的约定，经甲方验收场地无损坏，且相关费用清算完毕，完结退房手续后5个工作日内，甲方将该保证金无息全额退还乙方。乙方退退房时，应将甲方提供的设施设备以完好状态交回，室内的装修不能损坏、拆除，应保持装修完整，否则该履约保证金不予退还。4、租金交付时间和方式，（1）租金支付方式，采取预付方式，每6个月为一次支付期。（2）租金支付时间，合同签订之日起7日内乙方向甲方预付第一期（2016年8月16日至2017年2月15日）的租金，即18720元，第一期租金到期前15日内向甲方预付第二期租金，以后各期的付款时间以此类推（付款时间指租金到达甲方账上时间）。四、房屋的交付和交还，2、房屋的交还，本合同到期或合同解除时，乙方应在租赁期届满或合同解除后7个工作日内将房屋交还给甲方，乙方交还房屋时，由乙方出资的不能移动的设施设备归甲方所有，且甲方无义务给予乙方任何补偿。乙方逾期未移交房屋，每逾期一日应向甲方支付本合同约定的日租金三倍的房屋占用费，且甲方有权自行收回房屋，房屋内所属乙方物品甲方不予保管。七、违约责任，2、乙方因下列根本违约行为的，即视为乙方擅自提前终止合同，甲方有权解除合同并收回该场地另行出租，同时乙方应向甲方支付10000元违约金，履约保证金不予退还，已收租金不予退还，乙方在租赁房屋装修归甲方所有，且甲方无义务给予乙方任何补偿……（1）逾期1个月未支付场地租金、其他应交费用的。3、违约方应承担守约方向其追究违约责任所产生的诉讼费、律师费、差旅费等相关费用。合同还约定了其他内容。 2020年3月27日，原告向被告送达了《催款通知书》，主要载明：你未在合同约定的2020年3月6日前缴纳2020年3月21日至2020年6月20日的房租，我司按合同约定收取拖欠费用5‰的滞纳金共计3526.3元（滞纳金收取日期为2020年3月7日至2020年3月26日）……若你在3日内仍未按时交齐房租及滞纳金，我司将停止提供水电等物业服务，并有权依照法律规定以及合同约定单方解除合同。届时请你在合同解除后30日内腾退房屋并搬离物品，若你未在指定期限内搬离，我司有权视为你司放弃室内物品的所有权及处置权，我司将自行接收租赁房屋并处置室内物品，相关损失由你司自行承担。 原告举示了水电费明细表、水费报表、电费报表、发票27张，拟证明被告欠付2019年12月至2020年5月期间水电费9386.6元。被告对欠付水电费9386.6元予以认可。 2020年7月13日，原告与重庆静昇律师事务所律师签订了《法律事务委托合同》，约定重庆静昇律师事务所律师接受原告委托，为原告与被告的房屋租赁合同纠纷三案在一审程序中提供法律服务；原告应向重庆静昇律师事务所支付律师服务费3000元。原告向重庆静昇律师事务所律师支付了律师费3000元。 庭审中，原告称，合同解除给原告造成了空置损失；逾期支付租金给原告造成了资金利息损失；被告支付了保证金，按约定因被告违约不予退还；依据合同第7.3条主张律师费；因为2020年6月时被告已经未经营，原告出于安全考虑断了案涉房屋的水电；2020年国庆期间看到被告在搬离，也搬空了，但是无人告知原告已经搬空，原告也没管、没去收房；2021年2月原告分公司的员工去现场看了案涉房屋，拍摄了照片，认可房屋已经腾空，不清楚房屋是否需要锁、是否上锁。 被告称，被告已在2020年10月将案涉房屋腾空，房屋没有钥匙、不需要交还钥匙；2020年6月原告断了水电；租金只应支付至2020年9月，之前与原告协商时，原告同意保证金用于冲抵租金和水电费。 本院认为：原告与被告于2016年12月14日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。合同已于2020年8月15日到期终止。 关于租金、水电费和违约金。依据合同第三条第2款约定，2019年8月16日至2020年8月15日期间的月租金标准为3310元。原告主张被告欠付2020年2月16日至2020年8月15日共计6个月租金19860元，被告予以认可，故对原告要求被告支付2020年2月16日至2020年8月15日期间租金19860元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付水电费9386.6元，被告予以认可，故对原告要求被告支付水电费9386.6元的诉讼请求，本院予以支持。合同第七条第2款约定，被告逾期1个月支付租金的，原告有权解除合同并收回该房屋，被告应向原告支付违约金10000元，履约保证金20000元不予退还。履约保证金不退还此时亦具有解除合同违约金的性质，支付违约金10000元、履约保证金20000元不退还的前提是原告行使了合同解除权，但合同已于2020年8月15日到期终止，在原告未行使合同解除权情况下并不适用该条的约定，原告无权主张被告支付违约金10000元、履约保证金20000元不退还，故对原告要求被告支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于腾退房屋、占用费。合同第四条第2款约定，被告应在合同终止后7个工作日内将房屋交还给原告，乙方逾期未移交房屋，每逾期一日应向原告支付本合同约定的日租金三倍的房屋占用费。合同于2020年8月15日终止，被告未按约定于2020年8月25日前交还房屋，应向原告支付占用费。合同约定占用费按租金三倍计算，其中的一倍是房屋占用费，另两倍具有逾期交还房屋的违约金性质，故本院酌情将占用费的标准调整为月租金的1.3倍即4303元计算。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。合同第四条第2款约定，被告逾期未移交房屋，原告有权自行收回房屋，房屋内所属被告物品原告不予保管。原告于2020年3月27日向被告送达的《催款通知书》中通知被告若其在3日内仍未按时交齐房租及滞纳金，原告将解除合同，并在合同解除后30日内腾退房屋并搬离物品，若被告未在指定期限内搬离，原告将自行接收租赁房屋并处置室内物品。被告称其知晓被告在2020年国庆看到被告在搬离，且认可已经腾空了。故对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求本院不予支持。原告在知晓被告搬走后应当积极收回案涉房屋，防止损失扩大，否则就扩大的损失不应向原告主张，被告在2020年国庆期间搬离租赁房屋，原告自行收回房屋无任何障碍，故对原告要求被告支付2020年10月9日之后房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持，被告应向原告支付2020年8月16日起按每月4303元的标准计算至2020年10月8日的房屋占用费1.77个月×4303元/月＝7616.31元。 关于律师费。合同第七条第3款约定，违约方应承担守约方向其追究违约责任所产生的律师费等相关费用。被告属于违约方。原告委托重庆静昇律师事务所代理与被告的三个房屋租赁合同案件，其中包括了本案，共计支付了3000元，原告在本案和另一案中主张律师费，故将律师费平均分配至两个案件中即本案中被告应向原告支付律师费1500元。 保证金20000元应予以退还，被告称可以抵扣应付费用，保证金抵扣被告应支付的2020年2月16日至2020年8月15日期间租金19860后，被告无需再向原告支付该期间租金。抵扣租金后剩余的保证金140元抵扣被告应支付的水电费后，被告还应向原告支付水电费9246.6元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李晓琳于本判决生效后立即向原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司支付水电费9246.6元； 二、被告李晓琳于本判决生效后立即向原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司支付2020年8月16日起至2020年10月8日的房屋占用费7616.31元； 三、被告李晓琳于本判决生效后立即向原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司支付律师费1500元； 四、驳回原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告李晓琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费853.16元减半收取426.58元，由原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司负担38.11元，被告李晓琳负担388.47元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 黄明真 二〇二一年三月二日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁