辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0281民初1451号 原告：大连英圣物业有限公司，统一社会信用代码912102817772801602，住所地辽宁省瓦房店市钻石街**。 法定代表人：孙长英，系该公司经理。 委托诉讼代理人：韩卫斌，辽宁青松律师事务所律师。 被告：王岩，男，1979年7月7日出生，汉族，户籍地瓦房店市,现住瓦房店市。 原告大连英圣物业有限公司与被告王岩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连英圣物业有限公司的委托诉讼代理人韩卫斌，被告王岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连英圣物业有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决被告向原告给付物业管理费总计15986元（其中包括垃圾费99个月乘4元每月为396元，物业管理费128.24平方米乘1元每平方米乘99个月为12695.76元，电梯费128.24平方米乘0.3元每个月乘99个月为3808.728元，合计16900.486元），以诉讼请求为准，多余部分放弃。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和案外人大连鑫晟房地产开发有限公司签订《水岸花都住宅小区物业管理委托合同协议书》，合同约定案外人大连鑫晟房地产开发有限公司将开发建设的“水岸花都”项目委托给原告进行物业管理，收费标准按照瓦房店市物价局颁发的文件执行：住宅1元/每平方米/月，公建2元/每平方米/月，电梯费03元/每平方米/月，卫生费4元/每平方米/月，公建卫生费68元/每户/年，车库管理费15元/每平方米/月，车库电费100元/次/年/（按电表数确认）。 被告系瓦房店市水岸花都小区x号楼x单元x室业主。被告接受原告提供的物业服务，但并未向原告缴纳物业管理费、电梯费、垃圾处理费，截止2019年12月31日，被告共应向原告缴纳物业管理费15986元。原告多次催讨，被告至今未缴纳，故原告诉至法院，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告王岩辩称，不同意原告的诉讼请求，原告是2017年才接管的，以前和他们不发生关系，电梯费从2017年5月份接管后每户发放3张电梯门禁卡，我们没交物业费的电梯卡不好用，一直没有使用电梯，因为我们用不了电梯，所以电梯费我不承担。我不交物业费是因为物业管理不到位，单元门的门锁、可视对讲都不好用，说是封闭小区，但是小区门一直都是敞开的，小区里还有很多私自违建、乱砍乱伐的现象，卫生收拾不到位。晚上11点左右院内的路灯不亮。小区也没有业主委员会。小区内电梯里有广告，应该是收费的，应该把广告收费的去向跟业主有一个交代。客厅窗户下雨天漏水，原告不管。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据1、企业机读档案登记材料、变更情况查询卡，证明原告于2005年9月21日成立，企业名称是大连世纪英伦物业有限公司，2013年12月24日，变更名称为大连英圣物业有限公司。 被告对该证据没有异议。 证据2、水岸花都住宅小区物业管理委托合同协议书、催缴通知单、转让协议书、通知书、情况说明，证明原告依据合同对水岸花都小区进行物业管理，被告总计欠付物业费、垃圾费、电梯费共15986元。具体讲该小区开发商大连鑫晟房地产开发有限公司是该小区原物业管理人，2017年5月25日该公司和原告签订了水岸花都住宅小区物业管理委托合同协议书，约定将水岸花都小区的物业管理移交给原告，并且第二项第二条当中约定欠付的物业费业主名单、催交记录一并移交给原告，由甲方催缴。物业费催缴通知单是5张，提交法庭的复印件当中有3张上半部是原物业管理者的存根，下半部是催缴时张贴在业户或入户门上的催缴通知单照片。另外落款时间为2019年5月23日和2019年12月22日的催缴通知单是原告接手后对被告的催缴存根。债权转让协议书的原件在大连鑫晟房地产开发有限公司保存、债权转让通知书的原件已经向相关业主粘贴送达了，所以我们手中只有当时原物业管理人向我们移交的债权转让协议书复印件及债权转让通知书复印件。这种转让协议和转让通知书复印件是原物业管理人向欠费的业户进行的通知，并且也将相关情况告知我们并跟我们签订协议。这些情况在本组情况说明当中由大连鑫晟地产开发有限公司做了明确的说明。 被告对该组证据没有异议。 证据3、瓦房店市房屋登记信息记录，信息显示所有权人为王岩，坐落于，建筑面积128.24平方米就是被告在水岸花都小区的住宅，说明被告接受原告提供的物业服务，应当向原告缴纳物业费。 被告对该证据没有异议，是我的房子，这处房子就在水岸花都小区内，但是我不同意交物业费。 证据4、瓦政发（2009）61号文件，证明生活垃圾费收费标准为每户每月4元，以及原告有权代政府收取生活垃圾费。 被告对该证据没有异议。 被告王岩未向本院提交证据。 庭审中，原告称其公司根据物业服务的行业惯例以及大连鑫晟房地产开发有限公司和原告签订的物业管理委托合同协议书，主要承担案涉小区的卫生管理、设施维护等工作。关于物业费的收取，原告称按惯例是先收一年的费用，收完再提供服务。电梯费收取的是维护费用，使用不收取费用。被告称因未交过物业费，所以不让被告使用电梯，被告也没有单独对电梯交过费。 经本院审查，双方当事人提交的证据经质证，被告对原告提交的企业机读档案登记材料和变更情况查询卡、水岸花都住宅小区物业管理委托合同协议书、瓦房店市房屋登记信息记录、瓦政发（2009）61号文件的真实性没有异议，上述证据来源合法，也具有客观性、关联性，可以证明原告自2017年5月25日起对被告所居住的水岸花都小区实行物业服务管理，有权收取住户的生活垃圾费，收费标准有文件规定，案涉未交纳物业费的住房系被告所有，庭审中被告也未反驳原告起诉的物业费及卫生费数额。院对原告提交的上述证据予以采信。 根据当事人的陈述和庭审质证审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月25日，大连鑫晟房地产开发有限公司与原告大连英圣物业有限公司签订《水岸花都住宅小区物业管理委托合同协议书》，合同约定案外人大连鑫晟房地产开发有限公司将开发建设的“水岸花都”项目委托给原告进行物业管理，收费标准按照瓦房店市物价局颁发的文件执行：住宅1元/每平方米/月，公建2元/每平方米/月，电梯费03元/每平方米/月，卫生费4元/每平方米/月，公建卫生费68元/每户/年，车库管理费15元/每平方米/月，车库电费100元/次/年/（按电表数确认）。并约定欠付的物业费业主名单、催交记录一并移交给原告，由原告催交。 大连鑫苑物业管理有限公司瓦房店分公司系大连鑫晟房地产开发有限公司成立的物业公司，在案外人大连鑫晟房地产开发有限公司将水岸花都小区的物业服务移交本院原告之前，水岸花都小区的物业服务一直由大连鑫苑物业管理有限公司瓦房店分公司管理。 2017年6月1日，大连鑫苑物业管理有限公司瓦房店分公司与大连英圣物业有限公司签订债权转让协议，约定将被告欠付大连鑫苑物业管理有限公司的物业费计10694元的债权转让给原告。 2017年6月1日，大连鑫苑物业管理有限公司瓦房店分公司向被告发出债权转让通知书，通知书载明将被告欠缴的2011年10月1日至2017年5月30期间物业服务费的债权转让给原告。 瓦房店市水岸花都小区x号楼x单元x号房屋系住宅房，建筑面积为128.24平方米。被告王岩是该房屋的业主，亦是该房屋所有权人。原告主张被告王岩给付截至2019年12月共计99个月的物业费和城市生活垃圾处理费合计15986元，其中，原告公司接受债权转让前，被告欠付原物业公司物业费10694元，原告2017年管理案涉小区后，被告欠缴物业费5292元。被告不否认上述欠费事实。经计算，被告欠物业费12695.76元（128.24平方米×1元/平方米/月×99个月），欠电梯费3808.73元（128.24平方米×0.3元/月×99个月），欠城市生活垃圾处理费396元（4元/月×99个月），三项合计16900.49元。 本院认为，原告主张被告给付2019年12月前所欠的物业费，系民法典施行前的法律事实引起的诉讼，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用民法典施行前的法律、司法解释。 本案原告在对被告所在住宅小区实施物业管理期限内，持续为该区域内的业户提供物业管理服务，依据合同约定的收费标准收取业户物业费符合法律规定，被告应向原告交纳物业费。被告以居住的小区物业服务不好为由拒交物业费和卫生费，没有法律依据。被告被禁止使用电梯亦因其未交纳物业费，被告以此为由拒绝交纳电梯费，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，原告大连英圣物业有限公司要求被告交纳截至2019年12月31日共计99个月物业费及电梯维修费的诉讼请求本院予以支持。被告若对原告提供的物业服务有争议，可另行依法向原告主张。 按本地征收城市生活垃圾处理费的惯例，系由政府委托物业公司代收垃圾费并全额上缴市财政。被告亦应自觉缴纳垃圾处理费。依瓦政发（2009）61号文件制定的每户每月4元的收费标准，截至2019年12月共计99个月，被告应缴纳396元垃圾处理费。 原告诉讼请求的物业费、电梯费及垃圾处理费总计15986元，经本院核对计算，上述款项合计16900.49元，原告的诉讼请求未超过本院计算的数额，故对原告的诉讼请求予以支持。 综上,依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告王岩于本判决生效之日起十日内向原告大连英圣物业有限公司交纳物业费、电梯费、垃圾处理费合计15986元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取100元，由被告王岩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  孙志宏 二〇二一年三月十八日 书记员  李 畅