河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初2749号原告：河南珠江酒店物业管理有限公司，住所地：郑州市惠济区长兴路30号2单元204号，统一社会信用代码：91410108688163691N。法定代表人：代胜利，总经理。委托诉讼代理人：张坤，公司员工。被告：河南鸿马实业有限公司，住所地：郑州市管城区货栈街172号，统一社会信用代码：91410104753888315U。法定代表人：马鸿军，总经理。委托诉讼代理人：马建岭，公司员工。委托诉讼代理人：王建伟，河南豫太律师事务所律师。原告河南珠江酒店物业管理有限公司（以下简称珠江物业）与被告河南鸿马实业有限公司（以下简称鸿马实业）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠江物业委托诉讼代理人张坤，被告鸿马实业委托诉讼代理人马建岭、王建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告鸿马实业立即支付原告自2014年6月1日到2020年12月31日（79个月）的管理费，物业费535455.68元，违约金642343.48元，违约金按日万分之五计取，即321171.74元，合计878386.12元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告是一家经营物业管理的企业，位于河南外包产业园，提供物业管理服务。被告是天元M座的业主，其房屋的建筑面积为1694.48平方米。就河南外包产业园园区的物业管理事宜，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，被告每月按其房屋的建筑面积以每平方米4元向原告支付物业管理费，据此被告每月应向原告支付物业管理费6777.92元；被告若违约，不按时交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。另外，双方约定公共区域的电费由物业使用人按产权面积根据实际发生额分摊。原告一直按照约定履行物业管理义务，但被告从2014年6月1日起即开始拖欠物业管理费。物业费共拖欠79个月，共计535455.68元，水费3577.5元，电费18181.2元，违约金321171.74元。经原告多次催讨，被告仍拒不支付。被告鸿马实业辩称：一、2016年5月4日，原告珠江物业才与建设单位河南杨金科技外包产业园建设投资有限公司（以下简称杨金投资公司）签订《河南外包产业园前期物业服务合同》，该合同约定珠江物业60天后进驻。由此可知珠江物业公司进驻是在2016年7月4日以后；二、2016年5月4日，珠江物业才与建设单位河南杨金投资公司签订《河南外包产业园前期物业服务合同》，因该物业手续、政府批文等不全，无法通过政府有关部门验收，不符合业主入住条件【即没有《竣工验收备案表》、综上所述，珠江物业的主张没有法律依据和事实根据，请求依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2014年11月10日，甲方李红丽、乙方鸿马实业、丙方杨金投资公司签署协议书，约定甲方与丙方2012年4月18日签订房屋买卖协议，约定甲方购买丙方开发的杨金科技外包产业园项目的B6-2号楼（建筑面积1167.8平方米）和车库（面积364平方米），总价款5433185元。协议签订后，甲方分三期向丙方支付了房款，丙方将房屋建成后交付给了甲方。甲乙双方经协商一致，甲方将该房屋转售给乙方，丙方同意。本协议签订生效后，甲方与丙方于2012年4月18日签订的房屋买卖协议中的甲方权利义务由乙方享有和承担。2015年3月25日，金水区住房保障和房地产管理局物业管理科出具编号为金物备（2015）第45号备案证明，载明，项目名称河南外包产业园，具体地址郑州市杨金路与马头岗中街交汇处，总建筑面积197429.73平方米，委托方名称河南杨金科技外包产业园建设投资有限公司（以下简称杨金投资公司），物业服务企业河南珠江酒店物业管理有限公司，物业服务合同期限自2014年12月10日至本物业成立业主委员会并且业主委员会代表全体物业管理企业与新物业服务企业签订的物业服务协议时止。原告珠江物业在庭审过程中向本院提交了其与杨金投资公司于2014年12月10日签订的《前期物业服务合同》，约定由原告为河南外包产业园提供前期物业服务，前期物业服务合同期限自2014年12月10日至本物业成立业主委员会并且业主委员会代表全体物业管理企业与新物业服务企业签订的物业服务协议时止。办公楼物业服务费标准为4元/平方米/月，物业服务费从甲方通知收房之日计收，按季度缴纳，具体为每季度前五日缴纳本季度物业服务费。业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之一的标准承担滞纳金。被告鸿马实业向本院提交了原告先前提交的其与杨金投资公司于2016年5月4日签订的《前期物业服务合同》复印件，约定前期物业服务合同期限自2016年5月4日至本物业成立业主委员会并且业主委员会代表全体物业管理企业与新物业服务企业签订的物业服务协议时止。被告鸿马实业向本院提供了原告（甲方）与被告（乙方）于2015年12月5日签订的《前期物业服务协议》，约定河南外包产业园B6-2号楼，建筑面积1531.8平方米。乙方按照甲方与建设单位签订的前期物业服务合同和本协议接受甲方提供的服务，办公楼物业服务费标准打印为4元，手写修改为2元/平方米/月，物业服务费从甲方通知收房之日计收，业主每季度前五日缴纳本季度物业服务费。业主逾期未缴纳物业服务费的，应当补交并自逾期之日按每天千分之一的标准交纳违约金。2020年3月，原告向被告鸿马实业发送《律师函》，载明河南外包产业园小区B6栋2单元（建筑面积1694.48平方米）住宅，自2014年6月1日至2019年12月31日止，欠缴物业管理费454120.6元，违约金414198.7元，鸿马公司应于收到该函后十五天内缴纳上述费用。2020年3月25日，律师函由他人代收。2021年2月6日，被告向原告支付水电费23093.7元，原告亦认可被告水、电费已结清。原告提供欠费清单，载明被告鸿马公司欠费期间2014年6月1日至2020年12月31日，物业费拖欠557214.38元。本院认为：被告鸿马实业提交与原告珠江物业签订2015年12月5日的《前期物业服务合同》，原告虽未提供合同原件证明物业收费标准4元/平方米/月，但其与杨金投资公司签订物业服务合同中收费标准为4元/平方米/月，且被告提供的合同中该标准为手写，与合同其他内容均为机打不一致，且未提供证据系签订时双方一致确定更改为2元，故根据原、被告双方提供证据，本院认定原被告双方合同收费标准为4元/平方米/月。原告庭前向本院提供了2016年5月4日与杨金投资公司签订的物业合同，物业服务期限自2016年5月4日至本物业业主委员会且代表业主与物业管理企业签订物业服务合同。而在庭审时又提供了于2014年12月10日与杨金投资公司签订的物业合同，上述两份合同约定的物业服务起始时间、印章明显不一致，且原告提供不出合同原件。结合2015年3月25日原告才备案为河南外包产业园的物业服务企业，根据该时间推算，被告提供的原告与杨金投资公司于2016年5月4日签订的合同内容较为可信。该合同载明的物业服务自2016年5月4日开始，本院认定双方物业服务开始时间为2016年5月4日。自2016年5月4日至2020年12月31日，被告鸿马实业拖欠原告物业费共计342510.48元，该款项被告应予支付，原告诉请超过部分，本院不予支持。依据双方签订的合同约定，业主逾期未缴纳物业服务费的，应当补交并自逾期之日按日千分之一的标准交纳违约金。但在庭审过程中，被告称曾于2017年5月向原告交纳物业费，原告以未按原告要求缴纳拒绝受领，逾期未缴物业费因原、被告双方对收费标准有歧义导致，且原告未及时主张权利，于2020年3月才向被告鸿马实业发送《律师函》，要求被告鸿马实业应于收到该函后十五天内缴纳上述费用等因素。故根据合同约定，违约金应当从被告应当于每季的第六日起计算，因双方约定的违约金标准过分高于造成的损失，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一点五倍标准计算，对原告主张过高的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南鸿马实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南珠江酒店物业管理有限公司所欠物业服务费342510.48元及违约金，违约金自2016年5月4日起以每季度所欠物业服务费为基数，自每季度第六日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的一点五倍计算；二、驳回原告河南珠江酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6292元，由原告负担3838元，被告负担2454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李继卫二〇二一年三月十日书记员  刘秀芳