湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1002民初533号原告陈次虎，男，1990年5月20日出生，汉族，湖南省临湘市人，户籍所在地湖南省临湘市，现住湖南省郴州市苏仙区。被告周慧君，女，1987年8月18日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，户籍所在地湖南省郴州市北湖区，现住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人曹芷健，系湖南金州（郴州）律师事务所律师。委托诉讼代理人高欢海，系湖南金州（郴州）律师事务所律师。原告陈次虎与被告周慧君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月1日开庭进行了审理，原告陈次虎、被告周慧君的委托诉讼代理人曹芷健、高欢海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈次虎向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的《商铺租赁合同书》；2、请求判令被告返还保证金6600元整；3、请求判令被告支付违约金8137.8元整（按合同约定的日万分之五暂计至起诉之日）；4、请求判令被告返还非法扣押的原告的办公服务器和电脑等物品损失35823元；5、本案诉讼费用由被告承担。被告周慧君答辩称：1、原告主体不适格，签订合同的乙方承租方叫向月红，而非本案原告。2、原告诉状所称事实与客观事实及我们提供的证据严重不符。根据被告与向月红签订的租赁合同第八条第一款第一项，如未按约定期限交付租金超过五天以上，本案被告有权解除合同。承租人根据合同第五条第四款在租赁期满或者解除合同的情况下面，应该在五日内将可移动拆除的设备搬离，本案很清楚，合同约定月租金为3300元，按季度支付，支付时间为每一个季度第一个月的1号。2019年5月1日双方签订合同，承租方向被告缴纳第一季度租金9900元+保证金6600元，共计16500元。第二季度应缴租金的时间应当是2019年8月1日，但承租人迟延到2019年8月7日缴纳。第三季度应缴租金时间应当是2019年11月1日，但承租人未付任何租金，也未主张解除租赁合同，同时没有腾空该商铺中的设施设备，并且占用商铺至2020年3月。原告逾期缴纳租金的行为已构成违约。3、被告通过原告在合同落款时留下的联系电话多次向原告催缴租金，但原告一直推诿，不与被告进行联系。从被告所提供的微信联系时间也可以看出，在其逾期缴纳房租后，是在2020年2月份才与被告取得联系。其期间占用原告商铺应当根据合同支付租金，被告通过留置、变卖商铺内家具，采取了自力救济，以弥补租金损失，是合情合理合法的。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：一、2019年5月1日，被告周慧君为出租方（甲方），案外人向月红为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁合同书》，约定，1、租赁门面描述：甲方将其拥有的坐落于民生路38号门面房出租给乙方用于经营，该门面建筑面积共100平方米；2、租赁期限：本合同租赁期为壹年，自2019年5月1日至2020年4月30日止；3、租金及付款方式：（1）该门面租金为3300元每月，门面租金按季度缴纳，金额为9900元整；（2）在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由乙方自行承担；（3）为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金6600元，租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还给乙方；4、甲方的权利与义务：（4）租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后5日内办理；5、合同的变更与解除：乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同，（1）未按约定期限交付租金，超过5天以上的；（2）从事非法经营及违法犯罪活动的。甲方有下列情况之一的，乙方有权解除合同，（1）甲方不交付房屋或者迟延交付租赁房屋5天以上的；…。6、违约责任及赔偿：（1）非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失；（2）乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期交付。甲方有关要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；（3）租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方未经甲方同意逾期交换。甲方有权要求乙方按当年租金的日万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；合同最后备注：双方约定租期不满，中途退租，押金及租金不退还，注：此门面租赁期不允许转租或转让（租金交付方式,提前五天）。同日，原告陈次虎为委托方（甲方），案外人向月红为受托方（乙方），双方签订《委托租赁协议》，约定，1、甲方自愿委托乙方租赁位于郴州市北湖区××路××号商铺给委托方作为经营场地，甲方必须签订本协议当日支付钱款，每季租金9900元整（大写：玖仟玖佰元整），保证金人民币6600元整（大写：陆仟陆佰元整，合计：壹万陆仟伍佰元整）给乙方，由乙方全权代理商铺租赁事宜。2、乙方自愿接受甲方委托，必须在15个工作日内与出租方签订商铺租赁合同，并将定金及租金转交给该商铺的出租方，如因出租方原因导致该商铺不能顺利经营，则乙方所收取的全部费用应退还给甲方，但甲方不可追究乙方责任；3、其他补充：①受托方与周慧君今日签订商铺租赁合同一份。②签订商铺租赁合同后发现此商铺产权证上的信息于商铺合同租赁合同上的不一致，户主是周慧君之夫朱金香，坐落于郴州市北湖区××街道××路××栋××号；当时要求产权证上的户主重签合同时，周慧君告知受托方该户主签不了合同，并告知不影响出租。③钱款支付方式：受托方要求委托方将首次季度租金及保证金汇入李显荣支付宝账户中后转入出租方周慧君账户中。④出租方周慧君承诺给十五天的免租期，但是签订完合同后突然改变主意，只给七天免租期，所以委托方陈次虎须在每季度的七号向出租方周慧君支付租金。等等。二、《商铺租赁合同书》签订当日，原告通过向月红将第一季度的租金9900元及履约保证金6600元转入被告微信账户中，此后，原告租赁该房屋后开始用于经营。2019年8月7日，原告向被告缴纳第二季度租金9900元。从2019年11月7日起，原告开始拖欠被告第三季度租金。为此，被告向原告催讨租金。在通过微信向原告催讨中，原告于2019年11月9日回复“这个微信不是他在使用了”；在通过信息向原告催讨中，原告于2019年11月10日回复“美女，当时租赁合同这边是我签的，但是法人是另外一个人139××××1406所以你还是先联系一下他再说，联系不上的话你可以咨询警方采取相应合理措施。”。2019年12月29日，被告向原告发出信息“你这边换我家门面锁我会报警的”，被告没有信息回复。嗣后，原告未在租赁房屋经营，被告亦无法联系原告。被告于2020年3月将该房屋原财物腾空。于2020年4月3日，被告重新出租。被告腾空房屋财物后，原告要求被告交付原房屋内的财物，被告未予交付。原、被告在微信中进行了交流，交流内容：被告“清空了”；原告“清到哪去了？”被告“问我老公”；原告“空调，办公桌，电脑，什么的”；被告“麻烦你把租金违约金交一下”原告“我把违约金交一下？”被告“合同没到期你没交租金是不是你违约在先？”原告“你把门锁了”“我都没经营”“我也不知道你跟向月红怎么扯的”…被告“你拖欠的房租违约金给我我就还给你”；原告“从你去年十一月九号下午把门面玻璃门上加了把锁之后，我就再也没有经营了”“然后你在去年十一月份九号锁门之前也没有提前告知我需要里面的东西清理出来，你都没有通知我”被告“拖欠我房租还好意思”。三、位于郴州市××路××栋××号房屋的所有权人为朱全香，被告周慧君系朱金香儿媳。四、庭审中，原告列举了收据、照片、物品清单，拟证明其添置的财物在租赁房屋，价值35823元。对此，被告不予认可。判决的理由与结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告陈次虎与向月红签订的《委托租赁协议》以及被告周慧君与向月红签订的《商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律性的规定，合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在租赁中，向月红实施的民事行为，属代理原告陈次虎的行为。本案争议焦点评析如下：（一）关于《商铺租赁合同书》的解除。原告租赁房屋后，从2019年11月7日起未按合同的约定按期支付租金，经被告催讨无着，被告于2020年4月3日，重新出租房屋。原、被告合同目的已无法实现。故原告要求解除向月红代理与被告周慧君签订《商铺租赁合同书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《商铺租赁合同书》解除后，被告应向原告返还保证金6600元。（二）关于当事人违约责任的认定。原告未按合同的约定按期支付租金，其行为属违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。原告离开租赁房屋后，未及时与原告搬出物品，经被告向原告催讨租金，原告亦是推诿、逃避。造成物品损失，原告应承担过错责任。虽原告列举了收据、照片、物品清单，拟证明其添置的财物在租赁房屋，价值35823元。但被告不予认可。本案亦无法确认原告留在房屋内财物品种、数量及价值。故原告要求被告赔偿物品损失35823元，本案不予支持。考虑原告在没有解除租赁合同情况下，将房屋原财物腾空，于2020年4月3日将房屋重新出租，处理不妥，亦应承担过错责任。故其应退还原告保证金6600元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告陈次虎委托向月红与被告周慧君于2019年5月1日签订的《商铺租赁合同书》；二、被告周慧君于本判决生效后十日内返还原告陈次虎保证金6600元；三、驳回原告陈次虎其他诉讼请求。案件受理费1064元，减半收取532元，由原告陈次虎负担482元，被告周慧君负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  石纳新二〇二一年三月十八日法官助理曹诗卉书记员朱珍附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百五十三条债务人转移债务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩；原债务人对债权人享有债权的，新债务人不得向债权人主张抵销。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。