重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1668号上诉人（原审原告）：赵开兰，女，汉族，1971年7月25日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：梅航，重庆索达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐文杰，男，汉族，1987年3月10日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：屠威，北京志霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐东，男，汉族，1959年1月17日出生，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：屠威，北京志霖律师事务所律师。上诉人赵开兰因与被上诉人徐文杰、徐东房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初12715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人赵开兰的委托诉讼代理人梅航，被上诉人徐文杰、徐东的委托诉讼代理人屠威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵开兰上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判被上诉人返还上诉人剩余定金15万元及年利率6%的资金占用利息，从一审起诉之日起计算；3.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订的《房屋租赁合同》是通过电话协商解除，上诉人并不存在违约行为，并且被上诉人并未向上诉人交付房屋，被上诉人应当返还15万定金。2020年6月20日被上诉人徐东向上诉人发出手机短信，约定交房时间为2020年6月30日，租金计算时间为7月10日，所以应当是过了7月10日后，上诉人没交租金才是违约，而不是6月20日之前没交租金就是违约。另外，合同已经于2020年6月29日电话协商解除，协商的内容是被上诉人退还30万定金，被上诉人只退还了15万定金。后上诉人一直催收，但被上诉人仍未返还。因此一审认定本案系因上诉人违约导致双方解除了租赁合同关系，属于事实认定错误。2.合同通过协商解除，在双方均没有违约行为的情况下，不应适用定金法则。而是应当合同解除后，恢复原状，返还剩余定金。徐文杰、徐东辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人不存在违约的事由，上诉人违反合同约定，拒绝交付第一阶段的租金，在被上诉人催促后，仍不履行，已经违约。之后上诉人与被上诉人协商解除合同，被上诉人处于人道主义考虑，退还了上诉人一半的定金。双方解约并退还定金后，被上诉人将房屋租赁给他人。赵开兰向一审法院起诉请求：1.判令徐文杰、徐东双倍返还赵开兰定金450000元及年利率6%的资金占用利息，从起诉之日起开始计算；2.本案的诉讼费用由徐文杰、徐东承担。一审法院认定事实：赵开兰（乙方、承租方）与徐文杰（甲方、出租方）于2019年4月6日签订租房协议，协议主要约定：甲方、出租方：徐文杰，身份证号码：500106198703××××，乙方、承租方：赵开兰，身份证号码：512930197107××××，一、甲方将自有产权或享有合法使用权的渝碚路32号附50号房屋出租给乙方，套内使用面积73.97㎡，门面宽7米，内空层高3.3米，并提供该房屋产权证和身份证复印件给乙方办证照使用。二、租金及租赁期限：租期共陆年，双方付款均以银行打款为准（均以人民币计算）。从2020年6月30日至2026年6月29日止，租金每年为贰佰万元整。三、交房时间：甲方须于2020年6月29日将该房交给乙方使用，计租时间：2020年6月30日。付租方式每次按季度支付，每次提前10天支付租金。四、履约定金、保证金，租金支付时间：甲乙双方签订本合同后当日内由乙方一次性支付甲方租赁定金：叁拾万元整，接房后自动转为第一次应交纳的租金。乙方另付甲方水电保证金壹拾万元整，期满后或解除合同时，甲方如数无息退还乙方保证金。甲方指定以下为收租账户，开户行：建设银行沙坪坝三峡广场支行，户名：徐东，账号：4340××××1289，联系电话：139××××5550，通讯地址：重庆市沙坪坝凤天路芳草地Ｅ区××单元××号。双方还对其他事宜进行了约定。徐文杰的委托代理人徐东在租赁合同上甲方处签字并代徐文杰签字，赵开兰在乙方处签字。订立合同当日，赵开兰向徐文杰指定的收款银行账户汇款支付定金30万元。2020年6月17日徐东向赵开兰发出手机短信，主要内容为：赵开兰你好！就我们于去年签订“沙坪坝渝碚路32－50号”门面一事，现对租金金额做一些调整，原合同其他条款不变。因考虑到今年的疫情问题，经我们6月16日友好的协商决定如下：第一年（即：2020年7月10日至2021年7月9日止）租金调整为每年壹佰柒拾万元整（每季度为肆拾贰万伍仟元整）。第二－三年（即：2021年7月10日至2023年7月9日止）每年租金为壹佰捌拾万元整）每季度租金为肆拾伍万元整。第四－六年（即：2023年7月10日至2026年7月9日止）每年租金为贰佰万元整，每季度租金伍拾万元整。以上变更协议与原合同其他条款同时生效且具同等法律效力。注：乙方支付的第一期租金肆拾贰万伍仟元及保证金壹拾万元整共计伍拾贰万元整应在2020年6月20日前支付给甲方。当晚，徐东又向赵开兰发出手机短信，主要内容为：晚上好！我前面发的补充协议中关于交房时间为2020年6月30日而租金计算时间为7月10日，这10天是留给你的装修时间。2020年6月18日，赵开兰紧接前述短信下方向徐东发出手机短信，主要内容为：好的，感谢您的大大支持。当天随后徐东通过手机短信将徐东银行卡账号、开户行及户名信息发给了赵开兰。2020年6月22日，赵开兰向徐东发出手机短信，主要内容为：合同上的卡没有用了吗？随后，赵开兰又向徐东发出手机短信，主要内容为：我马上去转给你。随后徐东又将其银行卡账号、开户行及户名信息用手机短信发给赵开兰，并告知赵开兰：这就是我的卡号呀。同日，赵开兰收到短信后又微信回复徐东，主要内容为：那好的，差你们2个人的身份证，请拍照片发给我一下，办证照要用，谢谢你。徐东随后又将徐东、徐文杰的身份证照片用手机微信发给赵开兰。2020年6月24日，徐东向赵开兰发出短信，主要内容为：你好！你们商量的结果是三峡广场这门面还要不？我一上午都在等你的电话，我刚才打你电话也没接，请你给我个明确答复。赵开兰未予以回复。2020年6月29日，赵开兰、徐东、徐文杰双方用电话通话解除了租赁合同。赵开兰用手机微信向徐东、徐文杰发出了其银行卡照片及相关信息。当天徐东、徐文杰向赵开兰退还定金15万元。2020年7月6日，徐东、徐文杰与案外人就案涉房屋签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给案外人。2020年7月8日，赵开兰向徐东、徐文杰发出手机短信，主要内容为：徐总，您应该退我的钱还没有退完，您好久退给我，非要弄得大家打官司就不好了！那你还是选择把门面交给我嘛，总不能一直把我拖起不解决吧！2020年7月9日，赵开兰向徐东、徐文杰发出关于赵开兰女士通知徐文杰先生交房和退还定金的律师函（渝索达（2020）律函字第077号）。该律师函主要内容中提到因为疫情影响特别大的原因，在徐东、徐文杰与赵开兰沟通后，双方都还比较体谅对方难处，沟通得也比较愉快，在此也表示很感谢徐东、徐文杰，徐东、徐文杰于2020年6月17日用短信的方式将该合同的补充协议发于赵开兰，并明确告知赵开兰交房时间改为6月30日，并且租金计算时间为7月10日。并提出赵开兰依据与徐东、徐文杰签订的《房屋租赁合同》和徐东、徐文杰发的补充协议的内容，按约将30万元定金转给了徐东、徐文杰，但在6月30日到交房日期后至发函之日徐东、徐文杰并未依据合同的约定将该房屋交付给赵开兰，在没有任何通知和催告的情况下将该房屋租赁给了别人。徐东、徐文杰的行为已经根本违约，请徐东、徐文杰按照合同的约定，在收到本函的第二天将该房屋交付赵开兰使用，并重新计算起租时间，如不能按时交付房屋，请解除合同并退还赵开兰的定金30万元等。2020年7月11日，徐东向赵开兰发出手机短信，主要内容为：赵开兰女士，您好，贵方发出的律师函我方已收到。因你未按时支付租金及水电保证金，你我双方已于2020年6月29日，通过电话协商解除关于沙坪坝三峡广场32号附50号的租赁协议，考虑到疫情对你方的影响，退还你方定金15万元，钱款已退至你方提供的银行卡上。你方律师函内容无事实和法律依据，特回复与你。2020年7月15日，赵开兰向徐东、徐文杰发出关于赵开兰女士通知徐文杰解除《房屋租赁合同》的律师函（渝索达（2020）律函字第080号）。该律师函提出徐东、徐文杰未按照合同约定交付房屋，且在拒绝退还定金的情况下将该房屋租赁给了别人，合同已无法实际履行，在徐东、徐文杰收到本律师函之日，赵开兰即与徐东、徐文杰解除房屋租赁合同，徐东、徐文杰依法向赵开兰支付双倍定金45万元，请于收到本函之日起两日内支付。一审审理中，赵开兰与徐东、徐文杰均主张徐东系徐文杰的合同代理人。徐东、徐文杰均否认存在违约行为。经一审法院主持调解，双方当事人自行和解，未能达成调解协议。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案系房屋租赁合同纠纷，双方订立的房屋租赁合同系有效合同，双方租赁合同已经解除，双方当事人均无异议，一审法院予以确认。现赵开兰提起诉讼，提出前述诉讼请求，根据法律规定，赵开兰首先应就其提出的导致合同解除的原因，徐东、徐文杰应向其退还赵开兰租赁定金的事实理由成立的诉讼主张承担举证责任，根据双方举示的前述证据材料记载的内容证明，双方租赁合同约定的支付租金等费用的期限即为2020年6月20日前，双方于2020年6月17日订立补充协议时，内容包括上述期限约定并未进行变更，赵开兰于2020年6月18日表示同意并未提出异议，2020年6月22日赵开兰向徐东发出的短信内容也证明，赵开兰明知该期限并表示要马上付款，因此赵开兰按季度支付第一期租金等费用的期限应当认定为2020年6月20日前。徐东于2020年6月24日向赵开兰发出催促履约的短信，赵开兰未回复，也未足额支付到期租金等费用，结合2020年6月29日徐东、徐文杰向退款，并于2020年7月6日将房屋出租给他人，期间赵开兰从未向徐东、徐文杰提出徐东、徐文杰存在其诉称的违约行为等辩解，可以认定双方于2020年6月29日解除了合同，解除合同的原因并非赵开兰所称的原因，徐东、徐文杰有关因赵开兰未按时足额交纳租金等费用的行为导致双方解除合同的主张，符合定案证据所证明的证据事实，一审法院予以采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案因赵开兰不履行约定的到期债务，构成违约，双方解除了租赁合同关系，徐东、徐文杰退还赵开兰15万定金，对剩余15万元定金不予退还，符合相关法律规定，因此赵开兰对徐东、徐文杰提出的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。赵开兰提出双方约定于2020年6月30日前支付租金的主张，与双方合同约定不符，且与本案证据证明的事实不符，应当依承担未完成举证责任所产生的后果，对赵开兰该主张，一审法院不予采信。赵开兰提出双方解除合同时约定徐东、徐文杰双倍返还定金的主张，应当承担举证责任，现赵开兰举示的证据不足以证明该主张成立，应当依承担未完成举证责任所产生的后果，对赵开兰该主张，一审法院不予采信。在本案合同关系中，徐东系徐文杰代理人，行为后果应由徐文杰承担，赵开兰请求徐东承担诉请责任，亦没有事实及法律依据，一审法院不予支持。因此一审法院认为赵开兰在本案中举示的现有证据材料，不足以使人相信赵开兰的诉讼主张成立，一审法院对赵开兰据以提出本案诉讼请求的诉讼主张不予采信，对赵开兰根据其诉讼主张所提出的本案诉讼请求不予支持。一审法院可据此依法作出判决。综上所述，赵开兰的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回赵开兰的诉讼请求。一审案件受理费减半收取4025元，由赵开兰负担（已交纳）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为被上诉人徐东、徐文杰是否应当向上诉人赵开兰退还定金15万元。本案中，赵开兰上诉认为系双方协商一致解除案涉合同，对于退还30万元定金双方亦达成一致意见，现在双方均无违约行为，故徐东、徐文杰应退还定金15万元。徐文杰辩称，其作为守约方，有理由不退还全部定金，但其基于人道主义考虑，退还了15万元定金，协商解除合同时双方均同意。本院认为，第一，赵开兰存在未能按时足额支付租金的违约行为。案涉合同约定了租金支付期限为2020年6月20日前。后续的变更协议虽然变更了租金起算时间，但并未调整租金支付时间，且再次明确了租金应在2020年6月20日前支付。赵开兰未能按照合同约定在2020年6月20日前支付租金，其行为已构成违约。故本院对赵开兰关于根据租金起算时间相应调整租金支付时间，其不存在逾期支付租金的违约行为的上诉理由，不予支持。第二，赵开兰与徐文杰签订案涉租赁合同后，双方未能继续履行合同，并于2020年6月29日电话协商一致解除合同，徐文杰于当日退还定金15万元。虽然双方未就解除合同事宜包括定金退还事宜形成书面协议，但根据双方在签订租赁合同后的沟通过程来看，系赵开兰未能按时足额缴纳租金等费用的行为导致双方解除合同。赵开兰主张双方协商一致退还全部定金30万元，并未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果。综上所述，赵开兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人赵开兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  向 川审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年三月十五日法官助理  郝晶晶书 记 员  张冬梅