江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣10民初1号原告（案外人、执行异议人）：吴延平，男，1981年4月22日出生，汉族，江西广昌人，住江西省广昌县，委托诉讼代理人：吴广东，男，1947年8月18日出生，代理权限为特别授权代理，系吴延平父亲。委托诉讼代理人：李贤生，广昌县凯瑞法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：抚州农村商业银行股份有限公司，住所地江西省抚州市临川区抚临大道中段，统一社会信用代码91361000060757152M。法定代表人：陈迎宾，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯德胜，1986年9月11日生，代理权限为一般授权代理，系该公司客户经理。委托诉讼代理人：章友华，江西澍正律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告（被执行人）：江西长兴农贸集团有限公司，住所地江西省抚州市广昌县旴江镇莲乡大道出口处（昌厦路旁），统一社会信用代码91361030705781476H。法定代表人：李长文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李小明，1990年6月14日生，代理权限为一般授权代理，系该公司员工。被告（被执行人）：李长文，男，1959年8月11日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县，原告吴延平与被告抚州农村商业银行股份有限公司（以下简称抚州农商行）、江西长兴农贸集团有限公司（下称长兴公司）、李长文执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，于2021年3月1日公开开庭进行了审理，原告吴延平的委托诉讼代理人吴广东、李贤生，被告抚州农商行的委托诉讼代理人章友华、冯德胜，被告长兴公司代理人李小明到庭参加庭审，被告李长文经本院合法传唤无正当理由未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告吴延平提出的诉讼请求：1、请求判决撤销原告购买的位于广昌县旴江镇新圳北路（老车站出口处）第2栋1单元17号、18号店面的执行裁定，并判决排除对该店面的查封、执行。2、请求依法确认位于广昌县旴江镇新圳北路（老车站出口处）第2栋1单元17号、18号店面归原告所有。3、案件受理费由被告共同承担。事实与理由：原告于2007年2月13日购买了被告长兴公司（原名称为江西省广昌县长兴贸工农有限公司）开发的位于广昌县旴江镇新圳北路（老车站出口处）第2栋1单元17号【证号为广昌房权证（2××5）旴字第016884号】、18号【证号为广昌房权证（2××5）旴字第016883号】店面二间，并签订了《商品房买卖合同》，建筑面积为76.734㎡（其中17号店面面积43.326㎡、18号店面面积33.408㎡）,单价为3600元/㎡，购房总价款为276242元，合同签订后，原告依约支付了被告长兴公司、李长文全部购房款，但被告长兴公司一直未在规定的时间内替原告办理产权登记，并将办理好的不动产权证书交付原告。由于原告在与被告长兴公司签订《商品房买卖合同》时疏忽大意，未详尽查看合同内容，导致未在合同中约定办理房屋所有权证书的期限，放纵了被告长兴公司一直未给原告办理产权登记并将不动产权证书交付原告的严重后果，损害了原告的合法权利。原告向被告长兴公司购买取得的广昌县旴江镇新圳北路（老车站出口处）第2栋1单元17号、18号两间店面，是因被告长兴公司的原因导致未办理产权转让过户手续，责任全在被告长兴公司。但该两间店面是原告购买且由原告实际占有、使用至今，周围邻居均知情也是众所周知的事实。现因被告抚州农商行与被告长兴公司、李长文金融借款合同纠纷一案涉诉，抚州市中级人民法院依照抚州农商行的申请，依法裁定查封了原告位于广昌县旴江镇新圳北路老车站出口处第2栋1单元17号、18号店面【执行案号（2020）赣10执16号】。2020年11月3日，原告依法向抚州市中级人民法院提出书面执行异议，并提供了与被告长兴公司签订的商品房买卖合同，购房收款收据，17、18号不动产权登记表，17、18号土地证、房产证复印件等相关证据。听证会后，原告还补充递交了购买别墅合同、申请报告、别墅加间协议、收款收据以及店面出租合同等证据材料。用以证明原告购买的两间店面已付清了全部款项，系合法取得且一直实际占有、使用至今之事实，原告拥有该两间店面的所有权。故要求解除查封，并排除对原告店面的执行。2020年12月1日，抚州市中级人民法院作出（2020年）赣10执异41号执行裁定书，裁定驳回了原告的异议请求，告知原告可在15日内向人民法院提起诉讼。原告认为：原告与被告长兴公司于2007年2月13日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。同时，原告购买的涉案店面，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同约定支付了购房款并占有标的物至今。根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，原告取得涉案店面后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力。而且，原告买卖在先，被告抚州农商行抵押担保在后。被告抚州农商行抵押担保落空的全部过错责任在于被告长兴公司欺骗被告抚州农商银行，用已出卖给他人的不动产抵押贷款，且抚州农商银行放贷审查不严造成的结果。原告申请排除执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定。为此，原告特依《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用的解释》304条、第305条、第307条、第312条之规定提起诉讼，请依法裁判，支持原告的诉讼请求。被告抚州农商行答辩称：吴延平所提出的撤销位于广昌县旴江镇新圳北路第2栋1单元17号、18号店面执行裁定，排除对店面查封、执行及确认该店面归其所有的请求缺乏事实和法律依据，其诉讼请求应该依法予以驳回。事实及理由：1、因长兴公司借款逾期未还，农商行于2019年10月30日向抚州市中级人民法院起诉，2019年12月4日抚州中院作出（2019）赣10民初189号民事判决，判决长兴农贸公司于判决10日后偿还农商行借款本息1826万元及利息，并判决农商行具有对位于广昌县旴江镇新圳北路第2栋1单元17号、18号等涉案店铺在内为借款抵押的房产以折价或者拍卖，变卖的价款优先受偿权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。答辩人系涉案店铺抵押权人，对涉案店铺享有的抵押权经登记公示，办理了抵押权证，优先受偿权已经生效判决确定，足于对抗案外人。2、按原告起诉书所述,2007年2月13日原告向长兴公司买涉案的二个店铺,并签订了《商品房买卖合同》，且房款已全部交清。长兴公司抵押给答辩人的这二个店铺的房产证是2××5年办理，也就是在2××5年之前，涉案的二个店铺就具备办理房产证的条件，依据原告与长兴公司《商品房买卖合同》第24条约定，自合同生效之日起30天内，由出卖人负责申请办理登记备案，从2007年2月13日至今已达十三年之久，至2××5年也有八年时间，但原告购买的二个店铺既没有办理登记备案，也没有办理房产权，原告却在八年之久的时间里一直不闻不问，对此，原告对于没有办理房产权其行为是具有过错的。3、原告提交的《商品房买卖合同》，从一般成年人的角度，可以看出该份合同，在空格填写的文字部分是由三种笔迹或由三人所写，特别是合同的第三条，在同一条填写的内容中存在二种笔迹，不具备真实性及合法性。4、原告亦未举证提交购房款相关银行交易凭证，仅凭现有的具有利害关系的长兴公司出具的相关收款收据，不足以证明原告实际支付了案涉房款。5、原告为证明涉案的店铺实际交付的证据为六份店面租赁合同书，该六份店面租赁合同书有四份为吴延平作为出租人签订合同，有二份系吴英辉作为出租人，吴英辉是谁不清楚，就四份吴延平作为出租人的合同，吴延平的签名与《商品房买卖合同》上吴延平的签名可以看出不是同一人所写。为此，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告长兴公司答辩称：原告并没有一次性交付房款，最后一笔房款是2018年年底，没有办证是因为之前的房款分很多批交的，2007年到2018年才最后交清房款，后面办证税金较之前高了很多。我方的意见是店面应该归原告所有。被告李长文未作答辩。原告吴延平为证明其主张提供了以下证据：（1）吴延平的居民身份证，拟证明吴延平的身份主体资格。（2）商品房买卖合同，拟证明吴延平购买了广昌县旴江镇新圳北路第2栋1单元17号、18号店面两间，购房总价是276242元。（3）收款收据4份，拟证明吴延平支付了318123元的全部购房款。（4）17、18号店面的不动产产权登记表。拟证明该两个店面抵押登记时间是2017年9月13号，吴延平购买房屋时2007年3月13号，吴延平购买房屋在先。（5）17、18号店面原长兴贸工农公司房产证、土地证复印件一份，拟证明当时长兴公司对该两个店面有出卖的主体资格。（6）17、18号店面的出租合同书一共6份，其中2017年3月1日、2019年3月1号甲方签字中的吴英辉是吴广东的大名，是乡下族谱上的名字。拟证明该房屋从吴延平购买开始，吴延平一直占有使用至今。（7）（2020）赣10执异41号执行裁定书一份，拟证明裁定当时驳回了我方异议申请，我方可以另行提出执行异议之诉。被告抚州农商行质证认为，对证据1三性均无异议。对证据2三性均有异议，一份合同有三种笔迹，第三条下半部分的笔迹与第六条分期付款部分的笔迹是一致的。对证据3收款收据的三性均有异议，第一份收据没有注明是买这两个店面90%的款项房款。对证据4的合法性、真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。对证据5的真实性合法性无异议，关联性及证明目的有异议。对证据6店面出租合同三性均有异议，刚才原告在当庭虽然做了解释，但是吴英辉我们不清楚是谁且吴延平在租赁合同中的三个签名与房屋买卖合同中的签名字迹完全不同。对证据7三性均无异议。被告长兴公司质证认为，对证据1、2三性无异议，对证据3的真实性有异议，对原告一共支付了31.3万元有异议，我们只收了27万多却多出来4万多，正常买房不可能多交钱。对证据4、5、6、7三性均没有异议。被告李长文未到庭视为放弃质证权利。本院对原告提供证据的认证意见为：对于原告提供的证据1、4、5、7三性予以确认。庭审后，被告长兴农贸集团有限公司向本院提交了由其保存的案涉店面的《商品房买卖合同》，被告抚州农商行经核对后，表示不提出笔迹鉴定。故本院对证据2的三性也予以确认。对证据3，由于原告提供了原件，故对该证据本身的真实性予以确认，但该份证据在原告无法提供其实际付款的相关凭证的情况下，尚不足以证明原告已交付了收款收据中所载明的款项。证据6的六份《店面出租合同书》中无法确定合同中的出租店面即为案涉店面，故本院对证据6三性不予采信。被告抚州农商行为证明其主张提供了一份（2019）赣10民初189号民事判决书，拟证明农商行对于涉案房产具有担保物权的优先受偿权可以抵抗原告。原告吴延平质证认为，对该份判决书合法性、真实性不持有异议，对关联性有异议，该判决书不能对抗本案的原告提起执行异议之诉，另外被告农商银行与长兴公司的借贷关系与原告没有任何关联，该借款不能以原告方购买的两个店面来抵偿。被告长兴公司质证认为，对该份判决书三性均无异议。被告李长文未到庭视为放弃质证权利。本院对被告抚州农商行提供证据的认证意见为：对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。经审理查明：2007年2月13日，吴延平与长兴公司签订《商品房买卖合同》，约定吴延平购买江西省广昌县长兴贸工农有限公司名下位于广昌县盱江镇新圳北路第二幢一单元17、18号店铺，两间店铺面积共计76.734㎡，价款共计276,242元，约定的付款方式为首付90%即人民币248,600元，余款27,640元待办理房产证、土地证时付清。合同签订后，长兴公司于2007年2月18日向吴延平出具收款收据“收店面房款248600元”、2009年3月10日向吴延平分两次出具收款收据“北路17、18号店房款10000元、北路17、18号店房款30000元”，收款收据上均加盖有“江西省广昌县长兴贸工农有限公司”财务专用章。2019年6月26日，李长文出具收据一份：“今收到吴延平购买新圳北路老车站出口17#和18#店面购置款贰万玖仟伍佰叁拾贰元（29,532元）。抚州市中级人民法院（2019）赣10民初189号生效民事判决书确认以下事实：2017年9月6日，抚州农商行临川支行与长兴公司签订《抵押合同》，约定以权属证书分别为：广昌房权证（2××5）旴字第016883号、016884号、038260号的店面为长兴公司向抚州农商行临川支行借款提供抵押担保。上述抵押房产于2017年9月13日办理了抵押权登记并载明了抵押顺位和被担保主债权数额，权证号为：赣（2017）广昌县不动产证明第0001840号。抵押物包括案涉房屋，即位于广昌县旴江镇新圳北路车站出口17号、18号商铺。另查明：被告长兴公司成立于2003年4月30日，成立之时公司名称为“江西省广昌县长兴贸工农有限公司”，2013年3月1日，公司名称变更为“江西长兴农贸集团有限公司”。（2019）赣10民初189号生效民事判决书判决：一、江西长兴农贸集团有限公司在判决生效后十日内偿还抚州农村商业银行股份有限公司借款本金12,000,000元及利息678,299.95元（该利息计算至2019年10月14日），之后的利息以尚欠本金为基数按年利率15.3%计算到借款还清为止；二、江西长兴农贸集团有限公司在判决生效后十日内偿还抚州农村商业银行股份有限公司借款本金6,290,000元及利息335,581.17元（该利息计算至2019年10月14日），之后的利息以尚欠本金为基数按年利率15.3%计算到借款还清为止；三、抚州农村商业银行股份有限公司上述第一项借款本息对被告江西长兴农贸集团有限公司权属证书分别为广昌房权证（2××5）旴字第016883号、016884号、038260号的房产享有抵押权（抵押权证号为：赣（2017）广昌县不动产证明第0001840号），具有依抵押登记确定的抵押顺位和被担保主债权范围以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的权利……。该判决生效后，抚州农商行向本院申请强制执行，本院在该案执行中对包括案涉房产在内的房屋进行评估。原告吴延平以案涉商铺其已购买，法院执行错误为由，于2020年11月3日向本院提出执行异议申请。本院审查后于2020年12月1日作出（2020）赣10执异41号执行裁定，裁定驳回吴延平的异议请求。原告吴延平不服，收到该裁定书后十五日内向本院提起执行异议之诉。本案的争议焦点是原告吴延平是否享有足以排除被告抚州农商行对案涉17、18号店铺的强制执行的民事权益。原告吴延平主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之二十八条规定，其享有排除强制执行的民事权益。被告抚州农商行认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”且案涉房屋买卖合同在房屋买卖合同的签订、款项交付和产权办理等方面都存在问题，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定条件。本院认为：一、吴延平与案涉店面的买卖是否完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之二十八条规定的问题。首先，在本案诉讼过程中，原告吴延平仅提供了支付案涉店面318132款项的四张收款收据，并未提供其他银行流水、转账凭证加以佐证，其主张采取现金交易方式，但却未提供任何证据。其次，根据案涉店面的《商品房购买合同》，店面总价共计276,242元，但原告吴延平提供支付318,132元的收款收据，支付价款高于合同价格。该四张收款收据上已均注明的是店面的收款，原告吴延平提出其支付房款中所超出的部分混同在2007年2月13日购买被告长兴公司别墅中的房款当中说法，并无事实与法律依据，本院不予采信，收款收据与购房合同所表现的事实并不一致。最后，原告提供的租赁合同中并未标明租赁店面的位置与名称，亦无法证明案涉店面系被吴延平实际合法占有。故原告目前提供的证据并不能证明其对案涉店面具有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之二十八条规定之情形。二、在被告抚州农商行对涉案店面已合法取得抵押物权的情况下，吴延平亦不享有优先确认的权利。吴延平所购买的系店面非用于居住，也非用于其基本生活之需。而在2017年被告抚州农商行即对涉案店面已合法取得抵押物权，原告吴延平即使为店铺买受人，因涉案店面并未办理过户登记，其享有的仅仅是要求出卖人将涉案房屋过户至其名下的债权请求权，其本质仍为债权。根据物权优于债权的原则，在两者冲突时，应当优先保护抵押权人的权利。综上，本院认为，原告吴延平的诉讼请求不能成立，应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第(二)款之规定，判决如下：驳回原告吴延平诉讼请求。案件受理费5444元，由原告吴延平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应的上诉案件受理费（户名：江西省高级人民法院，账号：14×××42，开户银行：农行南昌市环湖支行），上诉于江西省高级人民法院。如在上诉后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  黄玲玲审判员  黄 皓审判员  余 磊二〇二一年三月十八日法官助理揭冯扬书记员徐彦芳