甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2021）甘0104民初104号原告（反诉被告）：柏金龙，男，1959年12月7日出生，汉族，中石化第五建设有限公司退休职工，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：那晓明，甘肃金梵律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚伟，甘肃金梵律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：徐炎东，男，1984年8月5日出生，回族，中石化第五建设有限公司职工，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：刘君，甘肃君意律师事务所律师。柏金龙与徐炎东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案，徐炎东提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。柏金龙及其委托诉讼代理人那晓明，徐炎东委托诉讼代理人刘君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柏金龙向本院提出诉讼请求：1.判令徐炎东协助柏金龙将兰州市西固区房屋（以下简称案涉房屋）产权过户至柏金龙名下；2.本案案件受理费、保全费、保全保险费由徐炎东承担（庭审中，原告确认保全费、保全保险费未发生）。事实和理由：2015年3月11日，柏金龙与徐炎东签订《住房转让协议书》，约定：柏金龙购买徐炎东名下案涉房屋（该房屋是以徐炎东名义从中石化第五建设有限公司处购得）；柏金龙已向徐炎东支付购房押金2万元并需支付转让费4万元；协议签订后双方再无经济纠纷，此后房屋一切费用由柏金龙承担；待房产证发放之日，徐炎东无异议配合将房屋过户至柏金龙名下。协议签订后，柏金龙依约向徐炎东支付了转让费4万元，并向中石化第五建设有限公司支付了购房款319036.8元，徐炎东于2016年7月向柏金龙交付了房屋，柏金龙将房屋装修后实际居住至今。2020年12月5日，中石化第五建设有限公司通知业主可以就案涉房屋办理产权证，遂柏金龙与徐炎东联系要求配合办理，但徐炎东以房屋价格上涨为由，要求柏金龙再向其支付20万元购房款，否则拒绝办理。徐炎东的恶意违约行为严重损害了柏金龙的合法权益，柏金龙为此诉讼。徐炎东辩称：2017年6月12日徐炎东与所在工作单位中石化第五建设有限公司签订了《经济适用住房买卖合同》，中石化第五建设有限公司将以划拨方式取得的位于西固区××路××住房一套，以每平方米3270元、总价319036.8元出售给徐炎东，双方对该经济适用住房柏金龙只有使用权且在使用期间不得擅自改变房屋结构和用途等进行了约定。2015年3月11日柏金龙与徐炎东签订《住房转让协议书》。根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的规定，单位集资建房纳入当地经济适用住房供应计划。根据《〈兰州市经济适用住房管理办法〉实施细则》的规定，经济适用住房产权性质分为“完全产权”和“有限产权”，购房家庭只能用于自住，不得出售、出租、出借、也不得擅自改变住房用途。根据《经济适用住房管理办法》第三十条、第三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，经济适用住房配售五年才可以进行交易，且需取得房屋所有权证书。本案柏金龙与徐炎东《住房转让协议书》违反了法律、行政法规对经济适用住房上市交易的强制性规定，应属无效协议，无效的民事法律行为自始没有法律约束力。综上，请求法院驳回柏金龙的诉讼请求。徐炎东向本院提出反诉请求：1.判令徐炎东与柏金龙签订的《住房转让协议书》无效；2.本案诉讼费用由柏金龙承担。事实和理由：2015年3月11日，徐炎东与柏金龙签订了《住房转让协议书》，双方约定：柏金龙购买徐炎东名下案涉房屋，由柏金龙向徐炎东支付住房转让费4万元。2017年6月12日徐炎东与所在工作单位中石化第五建设有限公司签订《经济适用住房买卖合同》，合同约定：徐炎东购买中石化第五建设有限公司以划拨方式取得的位于西固区××路××房屋一套，房屋建筑面积95.88平方米，单价3270元每平方米，房屋总价款为319036.8元。柏金龙支付了购房款319036.8元，2020年12月13日徐炎东向所在单位补缴了案涉房屋土地收益金及税费共计35582.87元。在案涉房屋尚未建设、权属方中石化第五建设有限公司尚未将房屋出售给徐炎东，徐炎东尚不属于房屋所有权人，且柏金龙已经享受单位福利分房待遇，不具备购买经济适用住房条件的情况下，双方签订《住房转让协议书》对案涉房屋进行了交易，违反了《经济适用房管理办法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》关于单位集资合作建房、购买经济适用住房不满五年不得直接上市交易、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让等相关规定，该《住房转让协议书》应属无效协议。柏金龙对徐炎东的反诉辩称：一、反诉已超过诉讼时效，应予驳回。双方2015年3月11日签订《住房转让协议书》，柏金龙2016年7月将房屋装修后实际居住至今，徐炎东反诉请求确认合同无效已经超过三年诉讼时效。二、双方签订的协议合法有效，反诉请求应予驳回。徐炎东具备购买案涉房屋的资格，有权转让，双方签署协议均系真实意思表示，交易未对公共利益造成影响，也未损害任何案外人的合法权益，不违反国家相关法律、法规的强制性规定，故合法有效。三、柏金龙已完全履行双方协议，目前涉案房屋已具备办理过户的条件。徐炎东实则是因要求柏金龙增加购房款未果而提起反诉，欲通过诉讼途径侵害柏金龙的合法权益，其恶意违约之事实显而易见，已严重违反诚实信用原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对柏金龙提交的《住房转让协议书》、收条及现金交款单、收条、通知、选房通知单、交款单、现金交款单、收款收据存根、取款凭条、POS机刷卡存根、柏金龙户口簿、结婚证、物业收费单据、通知，徐炎东对真实性不持异议；对徐炎东提交的《经济适用住房买卖合同》、补交土地收益金及税费缴费单、中国工商银行电子回单、《住房转让协议书》，柏金龙对真实性不持异议。本院综合分析判断，认为上述证据具备证据的真实性、合法性及与本案的关联性，本院确认上述证据的证据效力并在卷佐证。对柏金龙提交的委托书及通话录音，徐炎东对证据的真实性及证明目的均持异议，本院认为，柏金龙提交上述两份证据意欲证明案涉房屋徐炎东已交付其居住至今以及双方未能就案涉房屋办理产权证事宜达成一致之事实，对该两项事实，双方没有分歧，在徐炎东对上述证据真实性未到庭确认的并质疑的情况下，上述两份证据真实与否与本院查明本案事实无碍，故本院不再作为本案证据使用。根据确认的证据及当事人陈述，本院查明以下事实：2014年12月8日徐炎东向中石化第五建设有限公司申购房屋，并交纳保证金20000元，2014年12月18日徐炎东选定案涉房屋，其后与柏金龙商定转让案涉房屋事宜，柏金龙于2015年1月6日将徐炎东交纳的保证金20000元支付给徐炎东。2015年3月11日，双方签订《住房转让协议书》，约定：徐炎东将案涉房屋转让给柏金龙，住房转让费为40000元，协议签订后，此住房之后的一切住房费用由乙方自行承担，房屋为单位分房，发放产权证仍为徐炎东，房产证发放之日，徐炎东与柏金龙一同将房产证户主姓名更改为柏金龙。2015年3月11日，徐炎东出具收条一张，载明收到柏金龙房屋转让款40000元。2015年3月17日，柏金龙以徐炎东的名义向中石化第五建设有限公司交纳购房款200000元，2016年7月3日，柏金龙以徐炎东的名义向中石化第五建设有限公司交纳购房款119036.8元，2016年7月6日，柏金龙从中石化第五建设有限公司领取案涉房屋钥匙后入住至今。2017年6月17日，中石化第五建设有限公司与徐炎东签订《经济适用住房买卖合同》，约定徐炎东向中石化第五建设有限公司购买案涉房屋，房屋建筑面积95.88平方米，单价3270元，总价款319036.8元。2020年12月5日，中石化第五建设有限公司通知包含案涉房屋在内的康乐家园住户办理产权证，2020年12月13日，徐炎东向中石化第五建设有限公司补缴预售面积差价、土地收益金、税费共计35582.87元。之后，柏金龙与徐炎东协商办理产权过户事宜，未协商一致，遂酿成本案纠纷。本院认为，本案的争议焦点是：柏金龙与徐炎东签订的《住房转让协议书》是否有效；徐炎东是否能够将案涉房屋的所有权过户登记至原告名下。对于柏金龙与徐炎东签订的《住房转让协议书》是否有效，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人签订合同时，具有相应的民事权利能力、民事行为能力，平等协商，意思表示真实，不违反法律和行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或者第三人利益，不损害社会公共利益，合同即有效。本案中，徐炎东主张根据《经济适用住房管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，案涉房屋系经济适用住房，根据经济适用住房的政策规定，经济适用住房未满五年，不得上市交易，目前案涉房屋未满五年，且尚未依法领取权属证书，双方签署的房屋买卖合同，是无效合同，不受法律保护。对此，本院认为,一、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该条法律规定，是关于合同无效法定情形的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》和《经济适用住房管理办法》是行政法规，是从行政管理的角度对城市房地产和经济适用住房进行管理，其中关于城市房屋和经济适用住房转让和买卖的规定，是管理性强制性规定而非效力性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，徐炎东主张房屋买卖合同无效的理由不能成立。二、所谓经济适用住房，是指政府提供优惠政策，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。案涉房屋，徐炎东虽与中石化第五建设有限公司签订的是《经济适用住房买卖合同》，但案涉房屋是具有单位集资建设并分配给职工的住房，虽按照政策规定纳入经济适用住房管理，但也并不完全等同于政府主导下具有保障性质的经济适用住房，双方对案涉房屋进行买卖，是合同双方对自有利益的分配和处分，并不损害他人和公共利益，徐炎东以案涉房屋是经济适用住房而主张双方的房屋买卖合同无效，本院不予支持。至于合同双方当事人是否因违反行政管理性强制性规定而应受行政处罚是行政管理机构的职能，与本案合同效力问题无涉。对于徐炎东是否能够将案涉房屋的所有权过户至柏金龙名下。目下，柏金龙没有提交证据证明徐炎东对案涉房屋已取得不动产物权登记，柏金龙请求徐炎东协助将案涉房屋所有权过户至柏金龙名下，尚不具有请求基础，本院无法予以支持。根据当事人陈述及提交的证据，中石化第五建设有限公司对包含案涉房屋在内的康乐家园Ⅰ期1-4#楼住宅不动产权证的初始登记已办理完成，徐炎东是否因与中石化第五建设有限公司签订《经济适用住房买卖合同》而获得案涉房屋不动产物权转移登记，获得什么性质的不动产物权转移登记，未可知，柏金龙请求徐炎东协助将案涉房屋所有权过户至柏金龙名下，条件尚未成立，本院不予支持。根据目前之情形，柏金龙可直接向中石化第五建设有限公司提出将案涉房屋不动产物权转移登记至自己名下的申请，如若不行亦可在中石化第五建设有限公司将案涉房屋不动产物权转移登记手续办理完毕即徐炎东实际取得案涉房屋的权属登记后，与徐炎东协商办理案涉房屋所有权过户手续事宜，协商不成的，可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决如下：一、驳回柏金龙的本诉诉讼请求；二、驳回徐炎东的反诉诉讼请求。本诉减半收取的案件受理费50元由柏金龙负担，反诉减半收取的案件受理费50元由徐炎东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王祯圆二〇二一年三月二日书记员  王久博