北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0111民初546号原告：北京商济源文化有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区乐园大街17号2层。法定代表人：张金华，执行董事。委托诉讼代理人：高海嵘，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，北京市东卫律师事务所律师。被告：北京恒隆兴置业有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道政通路12号1号楼二层219室。法定代表人：张强，执行董事。委托诉讼代理人：郝若兰，女，1994年10月10日出生，汉族，该公司职员。原告北京商济源文化有限公司（以下简称商济源公司）与被告北京恒隆兴置业有限公司（以下简称恒隆兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告商济源公司的委托诉讼代理人高海嵘、被告恒隆兴公司的委托诉讼代理人郝若兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。商济源公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除商济源公司、恒隆兴公司于2018年4月7日签订的编号为Y2088345的《北京市商品房预售合同》（以下简称合同）；2.判令恒隆兴公司退还商济源公司已支付的购房款613510元；3.判令恒隆兴公司按中国人民银行同期贷款基准利率，向商济源公司支付从付款之日起至实际退还之日止的已付购房款利息71114.8元（暂计至2020年10月28日）；4.判令恒隆兴公司退还商济源公司已支付的物业费3337.63元和采暖费1765元（上述款项合计689727.43元）；诉讼费及30000元律师费由恒隆兴公司承担。事实和理由：商济源公司、恒隆兴公司于2018年4月7日签订本案合同，约定商济源公司从恒隆兴公司处购买翠堤清苑地下××号商铺，恒隆兴公司应在2019年10月31日前向商济源公司交付案涉房屋。合同签订后，商济源公司如约支付了购房款，后恒隆兴公司通知商济源公司收房，商济源公司在2019年11月2日收房时，发现恒隆兴公司拟交付的房屋与合同约定严重不符，商济源公司当天即明确表明拒绝收房，恒隆兴公司表示可以进行整改至符合合同约定。但恒隆兴公司到商济源公司起诉前才答复，该房屋无法整改也不能更换，更不能退房。商济源公司解除合同的事实依据有：1.目测面积与合同约定面积相差3%；2.层高合同约定是4.75米，实际交付核实为2.9米（从大的排风口到地面自行测量结果），超过了合理的范围；3.房屋中纵向的柱子、变电箱、公告管道检修口合同约定为无；4.房屋中存在的柱子管道减少了房屋空间尺寸，违反了合同第17页设计变更约定条款。因恒隆兴公司拟向商济源公司交付的房屋与合同约定不符，已严重影响了商济源公司对案涉房屋的正常使用，为维护合法权益，故诉至法院请求依法判决。恒隆兴公司辩称：商济源公司的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回。我公司交付的案涉房屋室内设施均符合合同约定，商济源公司主张解除合同没有法定的理由，我公司亦不同意退还商济源公司购房款及利息等费用。本院经审理认定事实如下：2018年4月7日，商济源公司与恒隆兴公司签订了本案的合同（商业、办公等非住宅类），合同编号：Y2088345，约定“出卖人：恒隆兴公司，买受人：商济源公司，预售许可证号：京房售证字（2017）70号，项目名称：翠堤清苑，房屋坐落：房山区拱辰街道16-03-04等地块16-03-04地块地下××号；术语解释部分，层高：是指上下两层楼板结构面之间或楼板结果面与地板结构面之间的垂直距离。净高：是指楼（地）面至楼板结构底面之间的垂直距离；第三条商品房基本情况，1.该商品房的规划性质为配套商业。3.该商品房为第一条规定项目中的16-03-04地块地下车库××号。4.出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京米拉测绘有限公司，其预测建筑面积共37.57平方米。其中，套内建筑面积18.77平方米，分摊共有建筑面积18.8平方米。与该商品房有关的共用建筑面积分摊情况见附件二。该商品房层高为4.75米；第六条计价方式和价款部分约定，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币46908.31元，总价款880469元。第九条商品房交付条件部分约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件。2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》。3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件；第十条商品房相关设施设备交付条件约定，出卖人承诺本合同附件五载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的相关设施设备的交用日期与公示的该项目建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，2019年10月31日达到使用条件。2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，2019年10月31日达到使用条件。3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，2019年10月31日达到使用条件。4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，完成室内燃气管道敷设，交付时达到使用条件；第十一条交付时间和手续约定，（一）出卖人应当于2019年10月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。3.该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单；第十三条面积差异处理约定，该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第（一）种方式处理。（一）根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：1.套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。2.套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同；第十五条设计变更约定，（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向。2.供热、采暖方式；第十六条商品房质量约定，（2）其他质量问题，该商品房质量应当符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1.及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。2.经过更换，修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。（三）装饰装修及设备标准约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家和本市的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第1、3、4方式处理：1.及时更换、修理。3、买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。4.买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六；第二十九条补充协议约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准；附件十一约定，出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明中（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）约定为无；附件十二补充协议约定，（注：出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释）买卖双方经自愿、平等、友好协商，对本合同的有关条款变更和未尽事项达成本协议，以供双方共同信守。一、双方同意本合同第三条补充如下：该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，以实际交房时为准。该房屋的层高非净高，如房屋实际层高与本合同约定不一致，只要实际层高不违反国家及地方的强制性规定，买受人同意按照实际层高作为交楼标准，不向出卖人提出索赔或退房。实际交付以合同约定为准，所有层高均包括楼板厚度。同时，根据建筑抗震结构安全、消防要求、保证整体建筑完整性及商业经营需要，该房屋室内天棚局部可能有结构梁、明管；室内有结构柱或剪力墙、穿梁套管、穿墙套管等；如有卫生间时，卫生间可能有管道井，卫生间顶部可能有明管等。房屋室内可能有风机、风机管道、电缆桥架或线槽、消防栓、给排水立管等公用设施设备；该房屋所在楼宇可能有正压风井；周边及建筑屋面局部可能设有包括但不限于自动扶梯、电表计量开关箱、室内箱式变压器、电缆分支箱、进排风井、油烟净化机组、有线电视设备箱、室内空调机、空中连廊和其他商业经营所必需的设施设备等，以上情况最终以实际交房为准，买受人对此无异议。合同签订后，商济源公司交纳了协议后双方新商定的全部购房款613150元。2018年10月，北京市房地产勘察测绘所针对案涉房屋进行了实际测量，结果案涉房屋建筑面积为38.63平方米，套内建筑面积（含阳台）为18.71平方米，分摊的共有共用建筑面积为19.92平方米。2019年11月2日，双方办理了交房手续，收房当日商济源公司人员在楼宇情况反馈表中备注存在排风管道住户内出户，外立面受损、丑陋等。诉讼中经本院查勘，案涉房屋内屋顶管网下另建有一条截面为长方形的横向排风（排烟）管道（附近房屋亦被该管道横向通连），该排风（排烟）管道在案涉房屋内转向通向屋外且在案涉房屋门上方留有接口。针对商济源公司关于房屋面积超过约定面积3%的陈述，商济源公司诉讼中未提交有效证据予以证明。本院认为：经庭审质证及本院审核，商济源公司与恒隆兴公司签订的合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。房屋交付前恒隆兴公司委托相关测绘机构已对案涉房屋面积进行了实地测量且出具了结果，商济源公司主张该房屋面积与合同约定面积相差超过3%并未能提交有效证据予以证明，故商济源公司的此项解除合同理由本院不予支持。案涉房屋4.75米层高在合同术语解释中已有规定，该房屋建成后为达到正常竣工及使用条件，不可避免的要进行相关设备安装及设施的敷设，室内的排风（排烟）管道横向通连附近房屋，该管道的敷设虽一定程度上限制了商济源公司室内部分空间的使用高度，但该功能性设施系公用管道而并非只在案涉房屋敷设，考虑合同第十二条补充协议中，双方当事人针对实际层高、结构梁、明管、穿墙套管、风机管道等设施设备进行了明确约定（商济源公司在合同该页亦加盖了印章且签字确认），故商济源公司关于因层高、排风（排烟）管、柱子等设施与合同约定不符且严重影响房屋正常使用而要求解除合同的理由缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。针对合同附件十二补充协议中的格式条款，商济源公司庭审中表示“条款都看了，但是对方说不能修改，直接就签了。”经庭审质证，该部分格式条款恒隆兴公司已在合同中该条款前进行了提示，商济源公司签订合同时对该条款明知且认可，经审核，该部分格式条款并不存在排除对方主要权利等法定无效的情形，为此附件十二补充协议条款的证明效力本院予以确定。综上所述，商济源公司要求解除合同并退还购房款等费用的诉讼请求缺乏充分的事实及法律依据，本院不予支持。恒隆兴公司不同意解除合同及返还购房款等费用的辩解本院予以采信。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回北京商济源文化有限公司的诉讼请求。案件受理费5349元，由北京商济源文化有限公司负担（已交纳）；律师费30000元，由北京商济源文化有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 罗建忠二〇二一年三月二十三日法官助理 张宏召书 记 员 隗萌萌