江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0104民初12700号原告：张魁魁，男，1991年6月15日出生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：刘友财，江苏江左律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海池，江苏江左律师事务所实习律师。被告：丁云鹏，男，1990年10月5日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被告：江苏中广置业有限公司，住所地江苏省南京市新街口管家桥9号12层。法定代表人：翟韶均。委托诉讼代理人：吴应龙，男。原告张魁魁与被告丁云鹏、江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张魁魁的委托诉讼代理人刘友财、朱海池，被告丁云鹏，被告中广置业公司的委托诉讼代理人吴应龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张魁魁向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖中介合同》、《南京市存量房买卖合同》；2.判令丁云鹏、中广置业公司连带返还张魁魁购房款185000元及利息(以185000元为基数，自2020年11月14日起至实际归还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令中广置业公司退还张魁魁佣金10000元及利息（以10000元为基数，自2020年11月14日起至实际归还之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令丁云鹏、中广置业公司共同支付违约金216600元；5.判令丁云鹏、中广置业公司承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2020年10月24日，原、被告三方签订了《房地产买卖中介合同》,约定：丁云鹏将其坐落于南京市江宁区秣陵街道修文路9号梧桐语花园14幢X室房产（以下简称X室房产）出卖给张魁魁，房屋售价为2166600元，建筑面积为90.74平方米；中广置业公司作为居间方代办产权转移、房屋交付、贷款、土地使用证等相关事宜，由于过失影响交易，应承担违约责任;丁云鹏无正当理由不履行合同的，应承担违约责任；违约方向守约方支付违约金，按标的额的10%，计216600元。合同签订后，张魁魁于当日向中广置业公司支付了佣金10000元，又陆续向丁云鹏支付了定金及购房款共计185000元，之后丁云鹏拒绝出卖房屋。事后得知X室房产办理了两个抵押，抵押金额超2000000元。2020年12月4日，因丁云鹏拒不履行合同，于是报警，最终经江宁区淳化街道人民调解委员会调解无果。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼。被告丁云鹏辩称，同意解除合同，但丁云鹏不应当承担违约责任，不同意张魁魁主张的违约金。因为中广置业公司在房屋买卖前已经清楚知晓房屋的实际状况，其进行了操作，最后导致张魁魁解除合同，故责任在中广置业公司。被告中广置业公司辩称，中广置业公司不应当承担违约责任。签订合同时，中广置业公司已经强调丁云鹏的产权信息显示有抵押，而房屋有抵押属于很正常的情况，正常解押，房屋就能正常过户，中广置业公司走完了手续，而丁云鹏12月3日没有按时解押，造成合同不能正常履行，因此是丁云鹏违约，丁云鹏应承担责任并要承担中介费用。本院经审理查明，丁云鹏系X室房产所有权人。2020年10月24日，丁云鹏（委托人、出售方、甲方）、张魁魁（委托人、买受方、乙方）、中广置业公司（受托人、中介方、丙方）签订《房地产买卖中介合同》一份，其中约定：X室房产售价2166600元，甲方委托丙方出售X室房产，乙方委托丙方购买X室房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、土地使用证等事宜；丙方派王洋洋经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方向丙方支付佣金28000元，于签约当日前支付。合同第五条“丙方的义务”载明：“……3、根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项进展情况向委托人通报……”合同第九条“违约责任”载明：“（一）三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、与他人串通，损害甲、乙方利益的；3、故意隐瞒，提高委托标的利差；4、其他过失影响甲、乙方交易的。（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。（三）三方商定，上述违约行为方，选择下列第2条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。1、……2、按标的额的10%，计人民币216600元。”合同第十一条“其他约定”载明：“本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。”同日，丁云鹏（甲方）、张魁魁（乙方）、中广置业公司（丙方）就《房地产买卖中介合同》签订《补充协议》，约定：房款支付方式为非网签流程；乙方于2020年10月24日前支付甲方定金50000元；双方于2020年11月12日前办理商业贷款审批手续，乙方以贷款方式支付甲方部分房款1520000元，下款时间以银行放款时间为准，贷款不足部分以现金补齐；乙方部分房款用于甲方解押，金额为320000元，同时办理解押手续，解押手续办理完毕，领取他项权证后3日内双方办理过户手续，乙方于过户当日支付甲方部分房款260000元；双方于银行下款三日内办理房屋交接手续，同时乙方支付甲方尾款16600元；除主卧大床及餐桌外另外设施全部赠送；甲方净得价，过户过程中税费及其他费用由乙方承担；甲、乙双方任何一方不履行合同的，由违约方承担丙方佣金，如守约方已支付，违约方直接支付给守约方；甲方保证此房无户口，学区未占用，无纠纷。同日，张魁魁向中广置业公司支付佣金10000元。丁云鹏收到张魁魁给付的购房款合计185000元，具体为：2020年10月24日定金50000元，2020年10月30日70000元，2020年11月6日60000元，2020年11月14日5000元。期间，丁云鹏在与张魁魁微信沟通时数次明确房屋解押时间，如：2020年11月17日“我明后天去解压了”“我这周要把解压全部搞定，还要去担保公司申请提前下款”；2020年11月29日“我后面放款的事情，需要点时间，我最迟下周二解压，你看可以么，因为我这里要合计成本的”“这个我下周能解压过户”。2020年11月30日，丁云鹏就X室房产买卖事宜向张魁魁出具书面保证书，承诺于2020年12月3日（含当日）前完成房屋解押手续，如超期，则于2020年12月23日前赔付张魁魁违约金216600元，并退还之前所有房款185000元，总计赔付401600元。因丁云鹏未履行承诺解押，引发纠纷，张魁魁、丁云鹏及中广置业公司人员王洋洋于2020年12月4日在派出所经南京市江宁区淳化街道人民调解委员会调解无果。现张魁魁诉至本院，请求判如所请。诉讼中，丁云鹏确认其未筹到解押款项。丁云鹏和中广置业公司均表示如果法院认定违约，对张魁魁主张的违约金数额无异议，认可违约金按房价的10%计算。另查明，2020年11月6日，丁云鹏（卖方、甲方）与张魁魁（买方、乙方）就X室房产签订了名称为《南京市存量房买卖合同》的网签合同，内容为：房屋转让价款为2300000元，其中含定金20000元，尾款20000元；房价款自行给付，过户当天给付首付款650000元，甲方同意乙方申请总额为1610000元的个人住房抵押贷款，用于支付房屋转让价款的余额，乙方于2020年11月12日前与贷款银行签订借款合同，如乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则乙方在银行贷款批准或者不批准之日起90日内筹款补足，尾款20000元于房屋交付时给付；银行下款3日内交付房屋，贷款审批通过3日前办理相关附属设施和相关权益的更名手续，甲方于过户完成3日前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出；双方于本合同生效30日内共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记，逾期90日未申请转移登记的，一方可以主张解除存量房买卖合同网签备案手续，过错方应当承担违约责任，造成损失的，应当依法进行赔偿；甲乙双方，如任一方违约，则赔偿对方房款总价的10%，即230000元；甲方保证此房无户口，学区不占用，无纠纷；除主卧大床和餐桌外，其他设施全部赠送。该份合同载明房屋抵押状况为无。庭审中，张魁魁表示该份合同的签订只是为了办理过户及贷款使用，合同并非双方的真实意思表示。中广置业公司亦表示该份合同不真实，只有在丁云鹏解押后才生效，以便办理过户及张魁魁多获得银行贷款。丁云鹏则认为该份合同合法有效，交易过户应以2300000元为定价，而张魁魁不愿意，故自己不应当承担违约责任。又查明，中广置业公司提交的查询时间为2020年10月25日的《不动产登记资料查询结果证明》显示：关于X室房产尚存在交通银行股份有限公司江苏省分行和富德财产保险股份有限公司江苏分公司两个抵押权人，抵押方式分别为一般抵押（被担保主债权数额为600000元，登记时间为2017年5月4日）、最高额抵押（最高债权额为1730000元，登记时间为2020年5月26日）。庭审中，中广置业公司认可其在《房地产买卖中介合同》签订前未告知张魁魁X室房产涉及两个抵押，陈述其在签订《房地产买卖中介合同》时，丁云鹏手机APP“我的南京”上查询了X室房产信息，又表示其签约前不知道房产涉及两个抵押，签约次日收到丁云鹏提供的《不动产登记资料查询结果证明》，双方在协商就说明张魁魁知晓房产抵押情况。丁云鹏表示其从未隐瞒房产真实状况，《不动产登记资料查询结果证明》就是其截屏发给中广置业公司的，但不清楚中广置业公司有无告知张魁魁。张魁魁则表示直至丁云鹏迟迟不解押，双方闹得很不愉快时，中广置业公司才口头告知其房产存在总额200万余元的2个抵押，如早知此情况，其不可能签订购房合同。中广置业公司未提交证据证明其曾及时告知张魁魁房产抵押状况。以上事实有《房地产买卖中介合同》（附《补充协议》）、账户明细查询、收据、收条、《不动产登记资料查询结果证明》、网签合同、保证书、《人民调解协议书》、微信聊天截屏及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。丁云鹏主张按网签合同认定案涉房产的交易价格，张魁魁与中广置业公司对此不予认可，经查，网签合同记载定金为20000元，房屋无抵押，这显然与事实不符，丁云鹏认可违约金按房价的10%计算，但其在网签合同签订后出具保证书时确认的违约金数额仍与三方在《房地产买卖中介合同》中的约定数额一致，因此，网签合同并非当事人的真实意思表示。《房地产买卖中介合同》（附《补充协议》）系当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定，中广置业公司应当根据专业知识及工作经验,将所了解的标的情况如实告诉委托人,及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报;相关法律亦规定,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。而交易的房产是否存在抵押等限制信息，是影响房屋买卖合同能否正常履行的重大事项，如存在数个抵押，则在很大程度上影响购房人的购房意愿。本案中，案涉房产在合同签订前尚存在被担保主债权数额为600000元的一般抵押和最高债权额为1730000元的最高额抵押。张魁魁表示其是在丁云鹏迟迟不解押的情况下才被中广置业公司口头告知上述情况，如果其事先知道此情况就不会签订购房合同。无证据证明中广置业公司在合同签订时曾及时查询房产抵押情况并将抵押情况如实告知了张魁魁，现因丁云鹏一直未按约解押，导致合同无法继续履行，张魁魁要求解除《房地产买卖中介合同》（附《补充协议》），合法有据，本院予以支持，丁云鹏应当返还购房款185000元（含定金50000元），合同解除时间为本院向丁云鹏、中广置业公司最终送达诉状副本的时间即2021年1月7日。由于中广置业公司的疏忽，导致张魁魁未能及时知晓案涉房屋的真实抵押情况而签订购房合同，支付的185000元购房款无法收回，中广置业公司应当承担相应的过错赔偿责任。丁云鹏明知案涉房产抵押情况，屡次承诺解押时间却未履行承诺，丁云鹏与中广置业公司之间虽不存在共同故意行为，但双方的行为共同造成了张魁魁购房款损失，因中广置业公司的过错程度低于丁云鹏的过错程度，本院酌定中广置业公司对丁云鹏应返还购房款中的85000元承担连带责任，并退还张魁魁佣金10000元。根据合同约定，违约方应按标的额的10%向守约方支付违约金216600元，丁云鹏出具保证书时亦承诺如其超期解押应向张魁魁支付违约金216600元，现张魁魁主张违约金216600元，有合同依据，鉴于丁云鹏与中广置业公司的过错程度不同，本院认定丁云鹏支付违约金216600元，酌定中广置业公司对违约金中的99519元承担连带责任。本院已支持违约金，张魁魁的相关损失已经得到赔偿，故有关购房款和佣金的利息的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告张魁魁与被告丁云鹏、江苏中广置业有限公司于2020年10月24日签订的《房地产买卖中介合同》（附《补充协议》）于2021年1月7日解除；二、被告丁云鹏于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告张魁魁购房款185000元；三、被告江苏中广置业有限公司对被告丁云鹏上述返还义务中的85000元承担连带责任；四、被告江苏中广置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告张魁魁佣金10000元；五、被告丁云鹏于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告张魁魁违约金216600元；六、被告江苏中广置业有限公司对被告丁云鹏上述给付义务中的99519元承担连带责任；七、驳回原告张魁魁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7482元，减半收取计3741元，保全费2620元，合计6361元，由原告张魁魁负担46元，被告丁云鹏负担5000元，被告江苏中广置业有限公司负担1315元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  尹 江二〇二一年三月十五日见习书记员  顾梦琦