重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1193号上诉人（原审被告）：邱全志，男，1973年11月9日出生，汉族，住重庆市长寿区。被上诉人（原审原告）：项智平，男，1971年1月22日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：张宪华，重庆市长寿区晏家法律服务所法律工作者。上诉人邱全志因与被上诉人项智平房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初5930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问。上诉人邱全志、被上诉人项智平的委托诉讼代理人张宪华庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱全志上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回被上诉人项智平的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。1.案外人谢武英出具的收条不应采信，重庆市巴南区人民法院的结案通知书上诉人没有看到过，上诉人不知道执行案件结束，故不能证明上诉人腾空搬离房屋系单方违约行为。上诉人已经缴纳了水、电、气费。2.上诉人腾空房屋是按照重庆市巴南区人民法院公告限期时间搬离的，在搬离之前没有收到任何法院的结案通知书等法律文书。同时，合同并未约定上诉人必须按季度支付租金，上诉人在合同履行过程中也从来没有按季度交付，故上诉人没有违约。另外，案涉房屋由被上诉人另行出租，空置期不到两个月，不应判决60000元违约金。项智平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。合同明确约定了租金按季度缴纳，被上诉人多次催收后，上诉人仍未缴纳，已经违约。同时，执行案件未对上诉人造成任何影响，一审已经提交证据证明。项智平向一审法院起诉请求：1.判令邱全志向项智平支付违约金130000元；2.判令邱全志向项智平支付水、电、气费共计7583.3元。一审法院认定事实：2019年9月17日，邱全志向项智平支付定金10000元，用于租赁案涉房屋。同月20日，项智平（甲方）与邱全志（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定租赁时间为2019年9月30日至2022年9月30日；租金每月15000元，甲方将铺面交付乙方时，乙方支付季度房租费45000元；租赁期间，甲、乙双方承诺不提前终止合同，任何一方终止合同，便视为违约；违约金为130000元。同时约定房屋保证金30000元，期满后无息退还，房租每次提前15日支付等内容。签订合同后，邱全志向项智平缴纳了保证金30000元及一个季度的房屋租金。2020年6月21日，邱全志向项智平支付了2020年7月租金15000元。2020年7月21日，重庆市巴南区人民法院在案涉房屋张贴公告，载明该院于2020年7月3日查封了案涉房屋，要求房屋使用人或占用人于2020年8月10日前将房屋腾空后交付该院进行司法处置。2020年7月23日，项智平向案外人谢武英支付案款68000元，谢武英请求法院结案。同时，项智平将缴费通知书及案外人谢武英出具的收条拍照后通过微信发送给邱全志。2020年7月30日，重庆市巴南区人民法院作出结案通知书，载明：“在执行过程中，本院于2020年7月3日查封被执行人项智平名下有位于重庆市长寿区××路××号××房屋。2020年7月23日，双方当事人经协商，被执行人项智平付款给申请执行人谢武英68000元，申请执行人谢武英自愿放弃剩余债权，被执行人项智平同日履行了给付义务，并缴纳执行费1069元。至此，生效法律文书确定的内容已全部执行完毕，申请执行人基于执行依据的权利全部得到了实现。依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第108条第（1）项的规定，现通知如下：（2020）渝0113执3268号案执行完毕，于2020年7月30日结案。”2020年7月26日及27日项智平、邱全志的微信聊天中，邱全志表示要求解除合同决定重新找门面，项智平表示不同意解除合同，邱全志欠租多月，一直未按合同履行。2020年7月31日的微信聊天中，邱全志表示门面于30日已腾出来，项智平表示邱全志仍需要交租金。2020年7月30日邱全志搬离涉案租赁房屋。2020年9月29日，项智平为涉案房屋缴纳了2020年9月29日之前的水、电、气费共计7583.3元。2020年10月项智平将涉案房屋收回并出租。2020年9月3日，一审法院受理邱全志起诉项智平租赁合同纠纷一案，邱全志请求解除双方签订的《商铺租赁合同》并要求项智平支付违约金并返还保证金。一审法院于2020年11月26日作出（2020）渝0115民初5243号判决书，判决邱全志搬离房屋请求解除合同构成违约，因《商铺租赁合同》不适合强制履行，邱全志与项智平签订的《商铺租赁合同》于2020年7月31日解除，并驳回了邱全志的其余诉讼请求。一审法院认为，项智平、邱全志签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利及履行义务。涉案租赁房屋于2020年7月3日被巴南区法院查封，并限期2020年8月10日前将房屋腾空。项智平知晓后于2020年7月23日履行了生效裁判文书，终止了案涉房屋被执行的进程，且已经告知邱全志，本案中的查封行为并未导致邱全志无法使用涉案房屋，邱全志以此为由搬离房屋构成违约。同时，邱全志在合同履行期间没有按合同约定缴纳租金亦构成违约。项智平、邱全志签订的《商铺租赁合同》约定了违约金130000元，邱全志认为违约金明显于法不符，请求人民法院认定，根据本案邱全志的违约行为及涉案房屋空置情况，邱全志违约给项智平造成的损失情况，一审法院依法将违约金调整为4个月租金即60000元。《商铺租赁合同》经一审法院判决已解除，项智平已经收回了房屋，双方约定的合同终止退还保证金性质系履约保证金，亦属于违约金的一种，邱全志缴纳保证金30000元应在违约金中予以扣除，故扣除后，邱全志应向项智平支付违约金为30000元。关于项智平主张的水、电、气费系产生于邱全志租赁期间，按照《商铺租赁合同》约定应由邱全志承担，故对于项智平要求邱全志支付水、电、气费共计7583.3元，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、邱全志于判决生效后十日内向项智平支付违约金30000元，水、电、气费共计7583.3元，以上费用合计37586.3元；二、驳回项智平的其余诉讼请求。一审案件受理费1450元，由项智平负担705.17元，邱全志负担744.83元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。邱全志提交房屋租赁合同一份，拟证明项智平已经于2020年9月26日将案涉房屋租给了案外人，一审按4个月房屋租金的标准认定违约金过高。项智平对邱全志在二审中举示的上述证据质证称：对真实性予以认可。本院对邱全志在二审中举示的上述证据，结合当事人的质证意见，审查认为：对证据的真实性予以确认，对关联性及证明目的在本院认为中具体评述。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为邱全志是否违约以及一审认定的违约金是否过高。邱全志上诉认为其搬离案涉房屋系由于重庆巴南区人民法院的公告，其并不知晓执行案件的结案情况，故不存在违约行为。本院认为，根据一审查明的事实，案涉房屋虽然于2020年7月3日被法院查封，并限期将房屋腾空，但被上诉人项智平已经于2020年7月23日履行了相关债务，终止了案涉房屋被执行的进程，并将相关情况告知了邱全志，故本案并未因查封行为而导致合同目的无法实现，邱全志仍能正常使用案涉房屋，邱全志无权以此为由搬离房屋，其明知案涉合同可以继续履行的情况下，单方搬离案涉房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。另外，邱全志还上诉认为项智平已经将案涉房屋出租，一审认定4个月租金作为违约金过高。本院认为，关于违约金的计算标准，应考虑违约金兼具补偿性和惩罚性的性质，并结合双方缔约时的真实意思表示、守约方实际损失、违约方过错程度综合认定。本案中，虽然邱全志于两个多月后将案涉房屋另行出租，但租金低于案涉租赁合同，项智平因邱全志的违约行为产生房屋闲置期间的租金损失、寻租费用以及租金差价等损失，一审认定4个月租金作为违约金，合情合理，本院予以确认。综上所述，邱全志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费739.66元，由上诉人邱全志负担。本判决为终审判决。审 判 长  向 川审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年三月八日法官助理  郝晶晶书 记 员  张冬梅