辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽02民初873号 原告（案外人）：邢庆恩，男，1973年3月17日生，汉族，住辽宁省鞍山市铁东区。 委托诉讼代理人：盖晓杰，辽宁钢城正大律师事务所律师。 被告（被执行人）：中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司，住所地辽宁省大连市西岗区更新街51号，统一社会信用代码：91210203716984498C。 法定代表人：陈福刚，总经理。 委托诉讼代理人：张运志，辽宁昭明律师事务所律师。 第三人（被执行人）：鞍山北美新热电环保有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁东区山南街94号，统一社会信用代码：912103007527671910。 法定代表人：黄显威，董事长。 委托诉讼代理人：虞雷，男，该公司职员。 被告：刘勇越，男，1998年1月5日生，汉族，住河北省沧州市盐山县。 委托诉讼代理人：张运志，辽宁昭明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄兆坤，辽宁昭明律师事务所律师。 原告邢庆恩与被告中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司（以下简称中国华融）、鞍山北美新热电环保有限公司（以下简称鞍山北美）、刘勇越案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邢庆恩的委托诉讼代理人盖晓杰、被告中国华融及被告刘勇越的委托诉讼代理人张运志、第三人鞍山北美的委托诉讼代理人虞雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢庆恩向本院提出诉讼请求：1、撤销大连市中级人民法院（2018）辽02执655号执行裁定书、大连市中级人民法院（2020）辽02执异582号执行裁定书；2、确认原告对位于鞍山市铁西区民南街×号×栋×层办公楼、权证号为鞍房权证铁西字第×号、建筑面积为1,254平方米、价值180万元的房屋（以下简称案涉房屋）享有足以排除强制执行的民事权益，终止强制执行。事实和理由：中国华融与鞍山北美等人的金融借款合同纠纷一案，大连市中级人民法院作出（2018）辽02执655号执行裁定已发生法律效力，邢庆恩作为案外人对大连市中级人民法院执行案涉房屋不服，提出执行异议，大连市中级人民法院作出（2020）辽02执异582号执行裁定驳回异议，现依法提起诉讼，认为对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，应终止强制执行。具体理由如下：一、在案涉房屋被查封之前，邢庆恩已签订合法有效的书面买卖合同，成为该房屋的实际所有权人。2018年5月，鞍山北美将案涉房屋以280万元的价格转让给邢庆恩，双方订立了书面的《房屋所有权转让合同》。案涉房屋虽不能办理房屋产权证书，但可以在市场上自由转让，鞍山北美作为房屋的原实际所有权人，与邢庆恩合意转让房屋所有权，该法律行为真实、合法、有效。二、案涉房屋在被查封之前即处于邢庆恩的合法占有之中。2010年8月20日，鞍山江山物业服务有限公司作为鞍山北美房产业务管理负责人，与邢庆恩的兄弟邢洪恩签订了《房屋租赁合同》，约定租期从2010年8月20日至2019年5月31日。邢洪恩在案涉房屋投资成立鞍山市铁西区金豹宾馆，原告邢庆恩、其弟邢洪恩与其父邢国柱家族共同经营该宾馆。期间，2018年5月，邢庆恩与鞍山北美完成房屋所有权的转移。2018年5月18日，邢庆恩与承租人姜秀海签订《租房协议》。目前，案涉房屋作为姜秀海参与合伙经营的鞍山市铁西区金生俪水洗浴中心的经营场所，邢庆恩作为实际所有权人仍合法占有该房屋。三、2018年5月17日，原告邢庆恩通过其父邢国柱的账户支付了部分房屋价款共180万元整，并同意按照人民法院的要求将余下100万元交付执行。四、执行标的房屋未登记在案外人名下，并非由于自身原因。目前，案涉房屋的所有权人仍登记为铁道部鞍山工务器材厂，根据鞍山市房产局于2005年5月12日出具的认定，由于联体无法区分及自建暂未验收，该房产不能办理房证。综上，邢庆恩的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求人民法院依法予以支持。 中国华融、刘勇越辩称：不同意邢庆恩的诉讼请求。1、邢庆恩提供的转让合同并未签订日期，无法证明案涉房屋系在查封前已签订了合法有效的书面合同，无法满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第二十八条第一项的规定。2、邢庆恩提供的相关证据无法证明案涉房屋一直是由邢庆恩占有使用，不符合上述规定第二十八条第二款查封前已实际合法占用案涉房屋的条件。3、即使存在真实的买卖关系，根据邢庆恩提供的合同，应一次性付清全部购房款280万元，但其没有付清全部房款，没有按照合同履行合同义务，无法满足上述规定第二十八条第三款，即按照合同履行了相关义务。4、案涉房屋目前登记在鞍山工务器材厂名下，是有证房产，具备办理房屋过户条件。即使存在真实买卖关系，从2018年到查封两年之久，邢庆恩也没有履行过户义务，存在严重的过错。综上，邢庆恩请求不应支持，应予驳回。 鞍山北美述称：同意邢庆恩的诉讼请求、事实与理由。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。邢庆恩提供《房屋所有权转让合同》、汇款凭证、付款收据、房屋所有权证书、请示、房屋租赁协议、营业执照、租金转账凭证、姜秀海的证人证言、邢国柱的证人证言、辽宁省高级人民法院（2019）辽民终1674号民事判决等证据，拟证明其是案涉房屋真实购买人，案涉房屋由其取得并一直合法占有。中国华融提供（2016）辽02民初369号民事判决书、资产转让协议、（2020）辽02执异1119号执行裁定书、房屋所有权证、企业信用信息报告等证据。本院对当事人提供上述证据的真实性予以采信。根据各方无异议的证据及当事人的当庭陈述笔录，本院认定事实如下： 渤海银行股份有限公司大连分行诉鞍山鑫利能源有限公司、大连北美能源有限公司、鞍山北美、乔通、史焱红、乔跃金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月27日作出（2016）辽02民初369号民事判决：一、被告鞍山鑫利能源有限公司于判决生效后十日内向原告渤海银行股份有限公司大连分行偿还贷款本金人民币8522万元；二、被告鞍山鑫利能源有限公司于判决生效后十日内向原告渤海银行股份有限公司大连分行给付贷款利息、罚息、复利（截至2016年8月7日尚欠利息、罚息、复利7454716.32元；自2016年8月8日起至实际给付之日止，以本金8522万元为基数，按照编号为渤连分流贷（2015）第12、13号《流动资金借款合同》约定的罚息利率计算罚息、复利）；三、被告鞍山鑫利能源有限公司于判决生效后十日内向原告渤海银行股份有限公司大连分行给付律师费5万元。四、被告大连北美能源有限公司、鞍山北美、乔通、史焱红、乔跃对上述第一、二、三项之款项各自在最高额8522万元范围内承担连带给付责任。被告大连北美能源有限公司、鞍山北美、乔通、史焱红、乔跃承担连带保证责任后有权向被告鞍山鑫利能源有限公司追偿；五、驳回原告渤海银行股份有限公司大连分行其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因被告未履行义务，原告向本院申请执行。在该案执行过程中，中国华融、刘勇越先后变更为本案申请执行人。 2020年5月，本院作出（2018）辽02执655号执行裁定：查封被执行人鞍山北美购买的房屋所有权人登记为铁道部鞍山工务器材厂、权证号为鞍房权证铁西字第×号、建筑面积为1254平方米的房产1处（以下简称案涉房屋）。该裁定书载明：本院在执行中国华融与鞍山鑫利能源有限公司、大连北美能源有限公司、鞍山北美、乔通、史焱红、乔跃金融借款合同纠纷一案中，申请执行人中国华融发现新的财产线索，申请查封被执行人鞍山北美购买的权证号为鞍房权证铁西字第011473号房产，并提供了相关证据。案外人邢庆恩对执行案涉房屋提出书面异议。本院于2020年8月7日作出（2020）辽02执异582号执行裁定书，驳回案外人邢庆恩的异议请求。邢庆恩对该裁定不服，于该裁定送达之日起十五日内向本院提起本案诉讼。 邢庆恩与鞍山北美签订《所有权转让合同》一份，载明：鞍山北美向邢庆恩转让房屋所有权，转让房屋总金额为税后280万元，付款方式为合同签订时一次性付清全款，鞍山北美给邢庆恩出具收据，鞍山北美指定乔景新代收购房款。该合同未载明签订时间。邢国柱（邢庆恩父亲）于2018年5月17日向乔景新汇款180万元，并表示系替邢庆恩支付案涉房屋的部分房款。鞍山北美予以认可，中国华融对此不予认可。2018年5月18日，邢庆恩与案外人姜秀海签订《租房协议》一份，载明：邢庆恩将案涉房屋租赁给案外人姜秀海，租金每年15.5万元，租金支付方式为每年6月1日前。2018年至2020年期间，姜秀海已经按约支付租金。 另查，鞍山北美与中国长城资产管理股份有限公司大连市分公司（以下简称长城资产管理大连分公司）、鞍山市热电新材股份有限公司（以下简称热电新材公司）、鞍山市热力总公司（以下简称热力总公司）申请执行人执行异议之诉一案，辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民终1674号民事判决。该判决认定如下事实：经鞍山市人民政府批准，鞍山市城市建设投资发展有限公司将热力总公司部分国有产权转让给美国北美企业投资集团公司。美国北美企业投资集团公司授权鞍山北美行使本协议的一切法律义务。转让后，热力总公司为鞍山北美新热电环保有限公司所属的子公司。案涉房屋包含在转让资产中。2012年10月30日，鞍山市国土资源局作出《关于鞍山北美新热电环保有限公司53宗地补办土地出让手续的说明》（鞍国土资〔2012〕450号）文件，记载：鞍山北美并购热力总公司部分国有资产通过了鞍山市企业转让合同履约监管领导小组办公室的验收，准予办理房产、土地有关手续。鞍山北美已于2004年12月21日缴纳了53宗土地的出让金1502万元。该局同意为鞍山北美新热电环保有限公司办理53宗144,787.24平方米土地出让手续。 再查，案涉房屋登记信息显示房屋所有权人为铁道部鞍山工务器材厂。原告称，案涉房屋由铁道部鞍山工务器材厂出售给鞍山市金琦余热供暖有限公司，鞍山市金琦余热供暖有限公司是热力总公司的子公司，案涉房产随热力总公司改制并入鞍山北美，但房屋产权证尚未办理更名。被告称对上述情况不清楚，但对鞍山北美是案涉房屋的真实权利人无异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”现邢庆恩基于其主张的对案涉房屋享有的实体权利，既对执行标的提出排除执行的异议，又作为利害关系人提出纠正查封非被执行人财产的执行行为异议，因此本案应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定进行审查。 本案争议焦点为邢庆恩对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民终1674号民事判决认定的事实，鞍山北美以协议转让方式受让热力总公司部分国有资产，已按照约定支付价款，且就包含案涉房屋在内的土地和房屋向相关部门缴纳了费用和提交过户申请，其中5宗土地已经过户到鞍山北美名下。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案不动产登记簿记载的权利人虽然是铁道部鞍山工务器材厂，但该登记记载的内容与本案物权的真实权利状态不符。根据上述法律规定及事实，应当认定鞍山北美是案涉房屋的真实权利人。因此鞍山北美有权出售案涉房屋，其与邢庆恩签订的《所有权转让合同》，是双方真实意思表示，不违反强制性、效力性法律行政法规，应为合法有效。合同签订后，鞍山北美实际交付案涉房屋，邢庆恩交付了大部分房款，并予以占有、使用、收益。上述行为均发生在法院查封案涉房屋之前。同时，根据辽宁省高级人民法院作出（2019）辽民终1674号民事判决记载的鞍山市国土资源局的情况说明可知，邢庆恩对房屋未能办理过户不存在过错。故，从权利性质上看，邢庆恩对案涉房屋享有物权期待权，优先于刘勇越享有的普通债权，可以排除强制执行。 关于华融公司、刘勇越辩称《所有权转让合同》未记载签署日期，不具有真实性一节，结合案涉房屋房款给付以及后续收益情况，此节应属瑕疵，不足以影响该合同的效力。 综上所述，邢庆恩的诉讼请求与法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，判决如下： 不得执行邢庆恩购买的房屋所有权人登记为铁道部鞍山工务器材厂、权证号为鞍房权证铁西字第O11473号、建筑面积为1,254平方米的房产。 案件受理费21,000元（原告已预交），由刘勇越负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  范瑞瑶 审判员  唐庆福 审判员  王 亮 二〇二一年三月十二日 书记员  程添莹 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。 对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。