福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终517号 上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行，住所地福建省永春县823中路16号。 代表人：郑惠龙，该支行行长。 委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘南钦，福建贤泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张启后，男，1979年4月24日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 原审第三人：林雪丽，女，1966年7月16日出生，汉族，住福建省永春县。 原审第三人：施志超，男，1987年1月5日出生，汉族，住福建省永春县，现于泉州监狱服刑。 原审第三人：李巧兰，女，1988年3月27日出生，汉族，住福建省永春县。 原审第三人：永春县南盛柑桔贸易有限公司，住所地福建省永春县吾峰镇枣岭村。 原审第三人：曾绸，女，1937年8月8日出生，汉族，住福建省永春县。 原审第三人：施志梅，女，1989年1月17日出生，汉族，住福建省永春县。 上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行（下称邮储银行永春支行）因与被上诉人张启后，原审第三人施再友、林雪丽、施志超、李巧兰、永春县南盛柑桔贸易有限公司（以下简称南盛柑桔公司）案外人执行异议之诉，不服福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初1151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理过程中，本院查明施再友于2020年12月7日因病死亡，其第一顺位法定继承人为其母曾绸、其妻林雪丽、其子施志超、其女施志梅，本院依法追加曾绸、施志梅作为原审第三人参加本案诉讼。本案现已审理终结。 邮储银行永春支行上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回张启后的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由张启后承担。事实与理由：一、张启后主张购买的只是整个房屋的一部分，其权利范围并不及于整个房产。张启后最多也只是有权在其购买的范围内要求排除执行，一审基于张启后购买一部分的主张而判决整体房产停止执行，显然超过了张启后的权利范围，明显没有法律依据。二、一审法院判决一方面认可本案房屋可以分割处分，一方面又对执行行为不能分割处理而判决整体房屋停止执行，显然存在重大矛盾。本案房产原本就是一个物权，一个房产证，法院也是一个执行行为，按照一物一权原则以及法律规定，原本就不能分割转让分割处分。但是一审法院认定张启后的买卖合同合法有效，显然是认为本案整体房产未经审批可以分割转让，一个物权可以分割成多个独立物权处分。基于这一个逻辑，对于整体房产中没有出卖的部分原审法院显然也应当区分处理，不能判决停止执行。一审法院判决一方面认定房屋可以分割转让，一方面又不加区分径行判决整体房屋停止执行，首先从逻辑上来说就存在前后矛盾的问题。三、涉案房屋登记在施再友、施志超、李巧兰名下，属于共同共有财产，张启后在未征得其他共有人同意的情况下与施再友签订房屋买卖合同，违反《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，合同效力不及于其他共有人。庭审时施再友及施志超、李巧兰的特别授权代理人均明确表示，施志超、李巧兰对施再友与张启后签订的房屋买卖合同并不知情，且不同意、不认可施再友对共同共有财产的处分行为。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项规定，处分共有的不动产应经全体共同共有人同意，未经其他共有人书面同意的，不得转让。施再友擅自处分共有财产的行为侵害了其他共有权人的合法权益，其与张启后签订的房屋买卖合同对施志超、李巧兰自始不成立，自始就不能取得物权期待权。四、本案不存在适用表见代理制度的前提，一审判决适用合同法第四十九条表见代理制度属于适用法律错误。合同法第四十九条规定的表见代理支付只是行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。本案庭审张启后已经确认其直到法院查封拍卖才知道其他共有权人的存在，因此本案合同订立的时候，第一、施再友没有以其他共有权人的名义签约，而是直接以其个人名义签约；第二、张启后连房屋权属都没有查询，不知道还存在其他共有人，张启后主观上都没有认识到施再友的行为是代理其他共有权人的行为，更加不存在“有理由相信”施再友“具有代理权”。因此本案明显不符合合同法第四十九条的规定，一审法院适用法律明显错误。五、涉案房屋的土地使用权类型大部分是划拨性质，转让房地产未经相关职能部门的审批和批准，严重违反法律规定，客观上履行不能并且自始不能办理产权变更登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案房屋土地部分为划拨取得，交易应当经过政府职能部门办理相应的审批手续，未经审批的，无法办理产权证，合同客观上履行不能。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。本案房产分割转让未经批准，明显存在严重违法情形。六、建筑物区分所有权需经相关行政职能部门审批且需符合建设工程规划许可，属于行政机关职能部门的行政职权范畴。涉案房屋登记在施再友、施志超、李巧兰名下共同共有，政府职能部门确权也是一个房产证、一个所有权，法院在2018年6月11日查封涉案房产时也仅有一个查封行为。张启后与施再友在未经任何审批情况下，通过签订买卖合同将案涉房屋任意作出分割转让，在一个完整物权之上试图设定多个所有权，违背物权法一物一权原则，涉案房屋买卖合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。涉案房屋是一个整体建筑物，建设规划许可及不动产登记权属证书体现的也是一个整体物权，并不存在建筑物区分所有权，不存在专有部分和共有部分的区别。张启后与施再友签订房屋买卖合同时关于套房或者店面面积的约定，没有相关行政职能部门的审批，也没有相关测绘单位的测绘报告及图纸，同样也不符合建设工程的规划许可，在上述情形下如果仍然认定分割转让有效，显然是与《中华人民共和国物权法》一物一权原则即同一标的物上不得成立两个所有权或不得成立内容相互矛盾的物权理论相悖。七、张启后与施再友签订房屋买卖合同后，是否有依约支付相应的购房款以及应实际支付多少购房款，事实不清。1.张启后主张其与施再友分别在2013年1月24日和2015年5月23日签订两份房屋买卖合同，而签订第一份合同时涉案房屋尚未建成，虽然合同有约定交易面积但因该建筑物缺乏整体规划又没有相关的建设施工设计图纸，具体实际交付面积往往与合同约定的面积存在较大差异。在案证据无法证明实际交付面积，同时也无法计算出张启后应实际支付多少购房款为宜。2.张启后主张涉案购房款已于2013年1月2日现金支付15万元(有提供收条)，于2015年5月23日现金支付116554元(未提供收条)，该主张缺乏事实和法律依据。首先，现金支付的15万元张启后仅提供施再友个人出具的收条，缺乏其他客观证据相佐证；其次，现金支付的116554元连收条都没有，不符合双方的交易习惯。因此，在张启后是否支付案涉购房款将直接影响到第三人利益时，则仅有其和施再友的认可是不足以证明款项支付的事实，张启后应进一步举证证明款项实际支付的事实。八、张启后与施再友签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，自始不能产生物权变动效力，未能办理过户登记是张启后自身原因所致，其自身存在重大过错。1.张启后明知施再友不具有开发房地产的资质，在涉案房屋尚未建成时即与施再友签订房屋买卖合同属于房屋预售行为，未经许可的房屋预售行为明显违法；在涉案房屋土地使用权性质为划拨的情况下，未经相关政府职能部分的审批私下进行转让交易，其行为违法；在涉案房屋整体性物权的基础上，未经审批私自任意分割转让，其行为违法。张启后在明知是违反法律、行政法规强制性规定的情况下，仍然与施再友签订房屋买卖合同，导致涉案房屋至今无法办理变更登记，根本原因应归责于张启后。2.涉案房屋买卖合同签订后，张启后从未主动向房屋登记机构查询或者递交过户登记材料，或者主动向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为。涉案房屋于2015年8月28日办理了不动产权登记，具有公示作用，但在长达四年多的时间，张启后却长期怠于行使相关权利，其自身存在重大过错。综上，本案中首先张启后并不符合最高院司法解释中有权要求停止执行的条件；其次张启后也无权针对其未购买的部分主张权利；再次法院也无权对整体房产的执行行为进行分割处理。一审判决在认定事实和适用法律方面均存在重大错误，提起上诉，请求二审法院依法予以纠正。 张启后辩称，一、一审法院在事实认定，法律适用上均正确，依法应当判决驳回上诉，维持原判。二、本案的案由为案外人执行异议之诉，审理的关键在于张启后的情形是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，若符合一审法院判决正确，依法应当给予维持。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。即本案审理的时间节点是以查封的时间为准，并非以办理抵押登记的时间为准，办理抵押登记时债权尚未发生，连债权都没有，何来的优先受偿权。是否享有优先受偿权也应以法院的最后判决确认为准，即使享有优先受偿权，也存在法律、司法解释另有规定的除外，本案就是属于相关司法解释另有规定的除外情形。2.永春县人民法院对涉案房产查封的时间为2018年6月11日，而张启后早已经在此之前签订合法有效的房屋买卖合同，并装修投入占有使用该房产，即在查封之前合法占有使用该房产至今是不争的事实。3.张启后与施再友签订的《房屋买卖合同》未违反法律的强制规定，合法有效，对林雪丽、施志超、李巧兰同样享有法律约束力，一审法院关于房屋买卖合同效力的认定有充分的事实和法律依据。（1）根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定。张启后与施再友签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。（2）施再友与林雪丽为夫妻关系，与施志超为父子关系，与李巧兰为翁媳关系。他们共同生活在一起，且处置房产属于大额的交易，整栋房产二十几套价值几百万，林雪丽、施志超、李巧兰不可能不知道也不过问，不符合日常经验法则。实际情况是林雪丽、施志超、李巧兰清楚施再友将房产对外出售的情况，他们也认可施再友的对外处分行为，他们才始终没有提出异议。张启后与施再友签订的《房屋买卖合同》合法有效，对林雪丽、施志超、李巧兰享有法律约束力。施再友一审到庭之所以否认林雪丽、施志超、李巧兰知悉的情况，是出于亲情关系为了保护林雪丽、施志超、李巧兰的利益。（3）案涉房产的土地性质也已经从集体变更为国有土地性质，且具备办理分户登记的情况，未违反法律的强制性规定。一审法院关于张启后与施再友签订的《房屋买卖合同》的合同效力认定事实清楚，证据充分，法律正确，依法应该给予维持。4.关于涉案房屋的购房款问题，张启后与施再友通过现金交付符合当地农村的交易习惯，且通过一审法院查实大部分业主(20多户)都存在以现金的形式支付购房款，同时施再友也到庭认可张启后已付款情况，施再友本身就有记账，通过一审法庭的分开询问可以确认张启后和施再友双方对于已付款和未付款的回答是相吻合的。同时张启后和施再友才是房屋买卖合同的双方当事人，邮储银行永春支行并不是一方当事人没有参与其中，付款也无需经其确认。5.对于尚未支付的购房款，在一审法院查清后，张启后也根据法律的规定及永春县人民法院的通知要求将尚未支付的购房款交到法院指定的账户用于执行，很好的维护了债权人的合法权益。6.未能办理产权证的过错在于邮储银行永春支行和施再友，他们之间存在恶意串通的情形，施再友隐瞒已经办证和抵押的事实，同时办理产权需要施再友的配合，张启后在办理产权变更手续中处于被动地位，且施再友在取得土地使用权证书和涉案房产的所有权证后较短的时间就偷偷办理了抵押登记，也导致了无法办理相关产权证过后手续。张启后作为普通民事主体，不应严格苛求其能了解到相关信息，或者通过诉讼的方式来完成变更，亦不应由其承担未办理产权过户手续的不利后果。综上，张启后的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应当不予执行。三、邮储银行永春支行的抵押权及(2017)闽0525民初3879号民事判决书并不是本案的审理范围，也与本案并不冲突。1、根据《民法典》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”及原《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的”的规定。通过一审法院庭审时查明的事实以及邮储银行永春支行一审所提供的证据已经充分证实，邮储银行永春支行为了放贷业绩的需要，在知道施再友已经将大部分房产对外出售的情况下，还告知施再友没事可以办理抵押贷款。同时为了骗取房管部门办理抵押登记手续的需要及其银行内部放贷流程的需要，邮储银行永春支行的业务部主任让施再友配合出具虚假材料，让评估机构出具虚假的评估报告，在大部分业主已经装修入住的情况下，评估报告还体现为毛坯。同时在评估时一楼店铺已经对外出售用作经营超市的情况下，邮储银行永春支行还让施再友出具虚假的租赁合同，让施再友随便找个人签订租赁合同，施再友直接让其外甥签订，邮储银行永春支行与施再友恶意串通损害第三人的事实充分。邮储银行永春支行与施再友恶意串通，签订的《个人最高额抵押合同》涉及以合法形式掩盖非法目的，是无效的法律行为，将涉案房产办理抵押的处分行为无效。2.房管部门办理抵押登记只是形式审查，此前基于不了解案情被施再友和邮储银行永春支行欺骗才办理了抵押登记手续，同时永春县人民法院此前作出的(2017)闽0525民初3879号民事判决书也是在不清楚案情的情况下，单凭当事人提供的书面证据进行审理判决，才导致判决邮储银行永春支行对房产享有抵押权，存在部分事实不清，法律适用错误，依法应该启动再审程序给予相关改正。4.现针对张启后等20多户的案外人执行异议之诉的案件中，充分调查了解本案的相关事实，才清楚邮储银行永春支行是在知道施再友已经将案涉房产大部分对外出售的情况下，为了放贷业绩需要让施再友配合出具虚假证据骗取抵押登记的情形。一审法院从实际情况出发，同时结合张启后作为实际购买人，且早于法院查封之前实际占用使用房产等情形，综合认定张启后所购买的房产属于张启后所有，不属于抵押范围，邮储银行永春支行不享有优先受偿权，判决不予执行张启后所购买的房产事实清楚，证据充分，且法律适用正确，依法应当给予维持。四、张启后本身家庭收入低，为购买上述房产已经是倾全家之力，该套房产是张启后的全部资产，甚至还有外债未还清。从购买到装修入住，直到法院查封前从未有人提出过异议，其本身并不存在任何的过错，且其情况符合法律规定的不予执行的情形，一审法院判决不予执行是正确的。若违反法律规定对该房产进行执行拍卖将导致张启后无家可归，且相关楼盘涉及二十来户，居住上百人若违法判决必将导致社会不稳定因素及群体事件的发生。恳请法院查清事实，公正判决，维护张启后等人的合法权益。五、根据最高院的裁判精神同案应当同判，与本案相同的案例在全国各地均有，且得到生效判决支持。现张启后一审时所提供参考案例与本案的基本事实、争议焦点、法律适用问题等法院具有高度相似性，对本案的判决也具有参考的价值。六、包括张启后在内向施再友购买房屋的共计20来户，且自2013年开始陆续向施再友购买，均不清楚邮储银行永春支行与施再友签订《个人最高额抵押合同》将房产对外抵押的情形。因为邮储银行永春支行明知施再友房产已经对外出售的情形，还与施再友恶意串通偷偷隐瞒进行抵押贷款，本身存在严重过错，应当自行承担相关不利后果。邮储银行永春支行本身是清楚的，且此前办理贷款的业务主任已经被开除并追究相关责任。七、邮储银行永春支行其他上诉事实和理由在一审阶段已经提供，一审法院也已经给予一一回应，现邮储银行永春支行在未提供其他新的证据，其上诉的事实和理由依法不能成立。综上所述，邮储银行永春支行与施再友恶意串通骗取抵押登记，且恶意诉讼企图通过诉讼对他人财产的占用，已经严重侵害到张启后等人的合法权益。张启后的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。一审法院基于查清的事实判决不予执行认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确。该判决有利的维护了20多户购房者的合法权益，才符合法律的公平正义原则。原审判决正确，依法应当判决驳回上诉，维持原判。 原审第三人林雪丽、施志超、李巧兰、南盛柑桔公司、曾绸、施志梅未作陈述。 张启后向一审法院起诉请求：1.不得执行福建省永春县吾峰镇吾峰路91号1单元402室、402室房屋及夹层第11号储藏间及地下室车位2号。2.本案诉讼费由邮储银行永春支行承担。 一审法院审理查明：2013年1月，施再友向张启后出具收条一份，确认收到吾峰镇枣岭村张启后150000元，该款用于向吾峰镇吾中村施再友购买埔尾新区套房，到该房产环梁完成后应再付人民币50000元正，到2013年年底交房给张启后，到时按实际面积结算补清，每平方米人民币2200元，根据再买房顺序排第四位优先选房，外围装修由施再友负责装修。2013年1月24日，张启后与施再友签订《房屋买卖合同》。合同约定张启后向施再友购买坐落于吾峰镇埔尾新区的房产1套，套房位于该房屋的B栋4层（现在的门牌号为吾峰镇吾峰路91号1单元402室），套房面积105平方米（含公摊），每平米2200元，售价总金额为231000元；张启后应于合同签订之日向施再友支付房款150000元，余欠的房款须在交房后十日内结清（注：施再友房产能过户给张启后时，张启后应付清余欠房款）；交房时间为2014年农历春节前；张启后应协助施再友在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权及登记机关办理权属过户登记手续（房产证及土地使用证）。另外张启后还于2015年5月23日与施再友再次签订《房屋买卖合同》，向施再友购买涉案房屋夹层第11号储藏间及地下车库2号车位一位，其中储藏间面积12.07平方米（含公摊），每平方2200元，该储藏间售价为26554元，地下车库每位90000元。张启后后向施再友支付购买储藏间及车位的钱款17554元。上述房产及储藏间、车位，施再友于2015年底交付给张启后占有、使用至今，但一直没有为张启后办理涉案房屋的产权登记过户手续。张启后在案涉房产开设的电表户号为7592594261，在2015年9月开始用电至今。 施再友、施志超、李巧兰案涉址在永春县××镇××村××组××房产的房屋所有权证及国有土地使用权证的登记情况为：［房屋所有权证号分别为：永春房权证吾峰镇字第0××0号房屋所有权人登记为施志超，共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：李巧兰，产权证号022891；共有人：施再友，产权证号022892。永春房权证吾峰镇字第0××1号房屋所有权人登记为李巧兰、共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：施志超，产权证号022890；共有人：施再友，产权证号022892。永春房权证吾峰镇字第0××2号房屋所有权人登记为施再友，共有情况：共同共有。登记时间为2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：施志超，产权证号022890；共有人：李巧兰，产权证号022891。］及址在永春县××镇××村××组的国有土地使用权［国有土地使用权证号分别为：永春国用（2013）第3071号记载：土地使用权人，施再友。地类（用途）住宅，使用权类型出让。使用权面积68.5平方米。登记时间为2013年12月。永春国用（2015）第0567号记载：土地使用权人施再友。地类（用途）住宅，使用权类型划拨。使用权面积148.09平方米、登记时间为2015年7月。永春国用（2015）第0568号记载:土地使用权人施志超、李巧兰。地类（用途）住宅，使用权类型划拨。使用权面积211.07平方米。登记时间为2015年7月。 2015年9月8日，施再友与邮储银行永春支行签订一份《个人最高额综合授信合同》，约定邮储银行永春支行向施再友提供3000000元的最高综合授信限额，授信限额的有效期限自2015年9月8日至2020年9月8日。同日，双方又签订一份《个人额度借款合同》，合同约定：邮储银行永春支行向施再友提供3000000元、可以循环使用的额度借款，额度存续期最长为10年，自2015年9月8日至2025年9月8日。同日，施再友、林雪丽、施志超、李巧兰又共同与邮储银行永春支行签订一份《个人最高额抵押合同》。合同约定：由施再友、施志超、李巧兰提供址在永春县××镇××村××组××房产［房屋所有权证号分别为：永春房权证吾峰镇字第0××0号、永春房权证吾峰镇字第0××1号、永春房权证吾峰镇字第0××2号］及址在永春县××镇××村××组的国有土地使用权［国有土地使用权证号分别为：永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、永春国用（2015）第0568号］用以设定金额为7919000元的最高额抵押担保。双方办理了最高额抵押登记手续［房屋他项权证书号分别为：永春房他证吾峰镇字第013471Ａ号、永春房他证吾峰镇字第013471Ｂ号、永春房他证吾峰镇字第013471Ｃ号、永春他项（2015）第0834号、永春他项（2015）第0835号、永春他项（2015）第0836号］。2015年8月1日南盛柑桔公司、2015年9月8日施志超、李巧兰以保证人的身份向邮储银行永春支行出具《企业保证函》、《担保函》，自愿为施再友的上述借款提供连带责任保证。2016年9月13日，施再友因经营需要向邮储银行永春支行申请支用借款3000000元；借款期限自2016年9月13日至2017年9月13日；贷款利率为固定年利率6.09%；采用按月付息到期一次性还本的还款方式；贷款人在借款当日将借款放款至约定的收款账户。因借款人施再友到期未履行还款义务，邮储银行永春支行于2017年10月13日向一审法院提起诉讼，2017年12月20日，一审法院作出（2017）闽0525民初3879号民事判决书，判决施再友、林雪丽应于判决生效后十日内偿还邮储银行永春支行借款本金3000000元及利息、罚息、复利、律师代理费；施再友、林雪丽如未按该判决确定的还款期限还清上述款项，邮储银行永春支行有权以施再友、施志超、李巧兰所有的址在永春县××镇××村××组××房产及国有土地使用权以折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿；施志超、李巧兰、南盛柑桔公司对施再友、林雪丽没有按判决确定的还款期限和数额还款及该判决中以房屋及土地使用权折价或拍卖、变卖所得款项的不足部分，承担连带清偿责任；驳回邮储银行永春支行的其他诉讼请求。该判决生效后，施再友、林雪丽没有主动履行其还款义务，邮储银行永春支行向一审法院申请强制执行，一审法院作出（2018）闽0525执443号执行裁定书，2018年6月11日一审法院到永春县不动产登记中心对涉案房地产进行查封。 2020年4月10日张启后向一审法院提出书面异议，请求解除对施再友、施志超、李巧兰名下所有的址在永春县××镇××村××组××房产［房地产所有权证号：永春房权证吾峰镇字第0××0号、永春房权证吾峰镇字第0××1号、永春房权证吾峰镇字第0××2号，国有土地使用权证号：永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、永春国用（2015）第0568号］的查封。经审查，一审法院于2020年4月14日作出（2020）闽0525执异18号执行裁定书，裁定驳回案外人张启后的异议请求。张启后签收上述裁定书后于2020年5月6日向一审法院提起案外人执行异议之诉，提出前述诉讼请求。 另查明，施再友与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系。 泉州银保监分局于2020年8月18日作出的泉银保监举复[2020]11-2号银行保险违法行为举报调查意见书，认为邮储银行永春支行贷前调查不够尽职，未能发现抵押物电表已分多户且部分电表已实际用电的事实，进而对抵押物内部状态是否发生变化提出质疑。贷款发放后，邮储银行永春支行贷后检查也不到位，未能及时发现前述问题。 2020年9月3日张启后按一审法院的要求将尚未支付的房款99000元预交到其指定的账户。 一审法院认为，（一）关于邮储银行永春支行就案涉房屋所享有的抵押权的合法性问题。第一，邮储银行永春支行就案涉房屋所享有的抵押权业经本院（2017）闽0525民初3879号生效民事判决确认，根据生效判决的既判力，在前述判决被依法撤销之前，邮储银行永春支行就案涉房屋所享有的抵押权合法有效，且具有司法强制执行力。第二，参照2019年9月11日最高人民法院通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条的规定，执行异议之诉不以否定作为执行依据的生效裁判为目的，案外人如认为确有错误的，只能通过再审或提起第三人撤销之诉的方式进行救济。因此，本案中，张启后提出的抵押存在恶意串通、重大过失等理由不予审查。（二）关于张启后所主张的其就案涉房屋所享有的权利是否能够阻却法院执行的问题。施再友与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系，他们作为家庭成员，又共同生活在一起，在施再友先后数年处置家庭成员所有且包括20套房产及储藏间、车位时，其家庭成员认为当时完全不知情，不符合日常经验法则。因此，在施再友与张启后签订涉案的房屋买卖合同时，张启后有理由相信其有权出卖涉案房屋，施再友的行为构成表见代理。而且施再友的家庭成员在张启后对涉案房屋进行装修并入住数年的情况下也没有提出明确的反对意见，还有根据永春房权证吾峰镇字第0××0号、第0××1号、第0××2号的房屋所有权证载明，施再友、施志超、李巧兰共同共有的案涉房产的土地性质已由集体变更为国有，案涉房屋属于施再友、施志超、李巧兰的自建房，他们的房屋买卖行为并没有违反法律的强制性规定，因此施再友与张启后签订涉案的房屋买卖合同应确认有效。本案中，本院就案涉房屋做出查封裁定的时间为2018年5月2日，张启后与施再友签订《房屋买卖合同》的时间为2013年1月24日及2015年5月23日，且已按合同约定支付大部分房款，对于未缴纳的房款99000也按法院的要求预交到指定的账户，张启后占有、使用案涉房屋的时间为2015年底，早于邮储银行永春支行就案涉房屋设定抵押权的时间，也早于法院查封案涉房屋的时间,施再友、施志超、李巧兰在2013年12月及2015年7月分别取得其所有的土地使用权证，2015年8月28日取得涉案房产的所有权证，在2015年9月8日施再友、施志超、李巧兰与邮储银行永春支行签订一份《个人最高额抵押合同》，对涉案的房产设定抵押。施再友、施志超、李巧兰在取得土地使用权证及涉案房产的所有权证后较短的时间就办理抵押登记，因此，涉案房屋未办理过户登记并非张启后过错所致。张启后作为案涉房屋的买受人，其基于《房屋买卖合同》履行而对案涉房屋所享有的物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条的规定，具有排除执行的效力。张启后提起执行异议请求对本案诉争房产停止执行的理由成立，依法有据，应予支持。综上所述，张启后所主张的其就案涉房屋所享有的权利能够阻却法院执行，具有事实和法律依据，理由充分，对其请求予以支持。邮储银行永春支行辩解理由，没有事实和法律依据，不予采信。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决：不得执行福建省永春县吾峰镇吾峰路91号1单元402室房产及夹层第11号储藏间及地下车位2号［产权证号：永春房权证吾峰镇字第0××0号、永春房权证吾峰镇字第0××1号、永春房权证吾峰镇字第0××2号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号、永春国用（2015）字第0568号］。案件受理费100元，由邮储银行永春支行负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 对一审法院查明的事实中，除邮储银行永春支行对合同签订时间、支付购房款方式有异议及张启后提供的证据不足以证明实际入住时间外，当事人对其余事实均无异议，本院依法予以确认。 二审另查明，施再友于2020年12月7日因病死亡，其第一顺位继承人为其母曾绸、其妻林雪丽、其子施志超、其女施志梅。 本院认为，本案二审的争议焦点为：买受人主张案涉房产权利能否阻却法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，买受人张启后主张案涉房产对登记在施再友、施志超、李巧兰名下的不动产享有的权利能够排除执行，应当同时符合上述四个条件。第一，关于是否在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2013年1月24日、2015年5月23日，张启后与施再友分别签订《房屋买卖合同》购买房屋及储藏间，合同中具体约定了交易房产情况、面积、单价、付款方式、房屋交付条件、产权过户登记约定等事项，买卖合同主要条款具体完整。案涉房产虽为施再友、施志超、李巧兰的自建房，但土地性质已经变更为国有，不属于国家强制性规定的不得交易标的的范畴。施再友虽不是案涉房地产的唯一产权人，但其与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系，为共同生活的家庭成员，在施再友处置家庭成员共有的且如此巨大财产时，其他家庭成员表示完全不知情，不符合生活常理。因此，在买受人与施再友签订案涉房屋买卖合同时，有理由相信施再友有权出卖案涉房产，施再友的行为可构成表见代理。施志超、李巧兰等人在买受人对案涉房产进行装修并入住的情况下没有提出明确的反对意见，视为对施再友代理行为的认可。在一审庭审时，林雪丽、施志超、李巧兰特别授权施再友出庭参加诉讼，表示全交由施再友处理，而施再友在法庭上确认并且愿意履行案涉房产买卖合同义务，故可视为对施再友代理签订房屋买卖合同行为的认可。一审法院于2018年6月11日才到永春县不动产登记中心对案涉房屋进行查封，故本案符合第一个条件，即在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。施再友于2015年初将案涉房屋交付给张启后使用，张启后进行装修后入住，并于2015年9月开设用电账户使用至今，邮储银行永春支行虽对该事实持有异议，但未能提供反驳证据，其异议不能成立。故在人民法院查封之前买受人已合法占有使用案涉房屋。第三，关于价款支付问题。张启后已按照合同约定在签订合同之日向施再友支付了购房款10万元，2013年11月26日支付20万元，施再友出具《收条》交由张启后收执，2015年5月31日支付5.5万元用于购买储藏间，相关事实已经一审庭审质证确认，邮储银行永春支行虽对该事实持有异议，但未能提供反驳证据，其异议不能成立。对于剩余未支付款项，张启后也已按照一审法院要求预交到指定账户，故张启后的行为已符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。第四，关于是否因买受人原因未能办理过户登记。本案中施再友隐瞒办证事实，自行与邮储银行永春支行设立抵押权，买受人对于抵押权的设定并不知情，也不存在与施再友串通的情形，故均不是买受人所能控制的原因而致办理不能，故邮储银行永春支行提出的相关上诉理由不能成立。综上所述，买受人主张对案涉房产所享有的权利能够阻却法院执行，一审法院对此认定正确，邮储银行永春支行的上诉请求不能成立，予以驳回。但一审判决主文表述欠妥，因买受人张启后购买的仅是案涉房产整体中的一部分，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”之规定，政府房地产主管部门已将本案整座房屋产权登记在施再友、施志超、李巧兰名下，在该房屋的所有权证未被注销的情况下,法院若将整栋房屋区分为若干单元并编号,会造成与政府房地产主管部门颁发的不动产权证登记的情况相矛盾,亦不属于人民法院的职权范围，一审法院在判决主文中径直对案涉房屋进行编号不妥，本院予以纠正。 综上所述，邮储银行永春支行的上诉请求不能成立，应予驳回。但一审判决主文表述不当，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初1151号民事判决为：不得执行张启后与施再友于2013年1月24日及2015年5月23日签订的《房屋买卖合同》项下的，址在福建省永春县××镇××村××组的房产【房地产所有权证号：永春房权证吾峰镇字第0××0号、永春房权证吾峰镇字第0××1号、永春房权证吾峰镇字第0××2号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号、永春国用（2015）字第0568号】。 二审案件受理费100元，由上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  何冠雄 审判员  王一平 审判员  李志军 二〇二一年三月三十一日 书记员  郑伟江 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按 照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……