广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0225民初2397号 原告：黄勇阳，男，1975年10月22日出生，苗族，户籍地：广西融水苗族自治县，现住广西融水苗族自治县。 原告：黄立，男，1997年8月7日出生，苗族，户籍地：广西融水苗族自治县，现住广西融水苗族自治县。 二原告共同委托诉讼代理人：刘桉宁，广西桂霖峰律师事务所律师。 被告：侯水福，男，1959年1月15日出生，汉族，住 广西三江侗族自治县。 委托诉讼代理人：黄平，广西佳卓律师事务所律师。 第三人：广西融水农村商业银行股份有限公司，住所地：融水县融水镇寿星中路22号，统一社会信用代码：91450225499106145K。 法定代表人：贾云贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：粟巍，广西银正（融水）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵冬，广西银正（融水）律师事务所律师。 第三人：梁群妹，女，1959年4月26日出生，壮族，住广西三江侗族自治县。 委托诉讼代理人：范跞，广西佳卓律师事务所律师。 原告黄勇阳、黄立与被告侯水福，第三人广西融水农村商业银行股份有限公司（下称融水农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，于2020年12月16日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄勇阳及黄勇阳、黄立的共同委托诉讼代理人刘桉宁，被告侯水 福的委托诉讼代理人黄平，第三人融水农商行的委托诉讼代理人粟巍到庭参加诉讼。2020年12月30日本院作出通知书依职权追加梁群妹作为本案第三人，于2021年1月20日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄勇阳、黄立的共同委托诉讼代理人刘桉宁，被告侯水福的委托诉讼代理人黄平，第三人融水农商行的委托诉讼代理人粟巍，第三人梁群妹的委托诉讼代理人范跞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄勇阳、黄立向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2016年6月28日签订的《房屋买卖意向协议订金预付凭证》；2、判令被告向原告返还订金120000元并赔偿原告30000元；3、判令被告向原告赔偿装修损失40000元；4、判令被告向原告赔偿可得利益损失240000元；5、判令被告向原告返还代缴的契税5698元；6、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系父子关系，2016年6月28日二原告与被告侯水福签订了一份《房屋买卖意向协议》，双方约定被告侯水福将其所有的位于融水县房屋转让给二原告，双方约定价格为320000元，建筑面积为156.27平方米。双方商定二原告付给被告侯水福预付定金120000元，余下的200000元在办理房屋过户手续时一次付清。同日，原告黄勇阳即向被告侯水福支付了120000元。该《协议》签订之后，被告侯水福 即向二原告交付了案涉房屋，原告黄勇阳出资4万余元进行翻新装修并一直占有使用至今。2020年原告黄勇阳才发现该涉案房屋早已经办理好了不动产权证，并设立了抵押权，抵押权人为第三人广西融水农村商业银行股份有限公司，目前剩余债权为200000元。原告黄勇阳多次找到被告协商要求被告向第三人履行债务，使抵押权消灭，进而将房屋转移登记至二原告名下，但是被告一直不予理会，导致第三人的债权已经到期。二原告认为，被告向二原告隐瞒了案涉房屋已经设立抵押权的事实，在二原告和第三人均不知情的情况下私自向二原告出售该房屋，严重违背了双方《协议》的约定，使原告无法办理过户手续，导致原告的利益受到严重损害。2016年该案涉房屋价值为320000元，但时至2020年该房屋价值涨至约为560000元，因为被告的过错和违约，导致二原告直接经济损失240000元。二原告为维护其自身合法权益，遂向法院起诉，请求法院判如所请。 侯水福答辩称：一、答辩人与原告尚未对房屋买卖达成协议，双方的房屋买卖关系还未成立。根据答辩人与原告签订的《房屋买卖意向协议订金预付凭证》（下简称“房屋买卖意向协议”）的约定，答辩人只是“拟将”房屋转让给原告，双方要真正实施房屋转让行为，还需另外签订正式的房屋购销协议，以房屋购销协议约定的内容为准，所以双方签订的房屋买卖意向协议仅是双方初步达成的房屋买卖意向， 而非房屋买卖合同。二、即便答辩人与原告签订的房屋买卖意向协议是房屋买卖合同，也应当属于无效合同，原告主张解除该协议，不应支持。房屋买卖意向协议中的房屋属答辩人和妻子梁群妹共同共有，且房屋已设置抵押，抵押权人是融水苗族自治县农村信用合作联社营业部。答辩人与原告签订房屋买卖意向协议，并未取得答辩人妻子同意，也未通知抵押权人。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国担保法》第四十九条规定，即便原告与答辩人签订的房屋买卖意向协议是房屋买卖合同，也属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除问题。三、原告要求答辩人赔偿可得利益损失240000元，不能成立。根据合同法第一百一十三条的规定，请求赔偿可得利益损失，是建立在合同成立且有效的前提下。答辩人与原告签订的房屋买卖意向协议，不是房屋买卖合同，双方的买卖关系还未成立，原告无权主张合同履行后可以获得的利益。即便房屋买卖意向协议是房屋买卖合同，但也是无效合同，无效合同自始没有法律约束力，当事人无需履行，原告同样无权主张合同履行后可以获得的利益。四、原告要求答辩人赔偿装修损失40000元，不能成立。答辩人拟卖给原告的房屋，是答辩人装修并居住过的房屋，答辩人把房屋交给原告使用时，原告根本就没有对房屋进行装修，故原告要求答辩人赔偿装修损失40000元，无事实根据。五、答辩人最多只需返还原 告购房订金120000元和赔偿原告30000元。原告和答辩人的房屋买卖关系没有成立，故双方只需相互返还财产即可，即原告将房屋交还给答辩人，答辩人将收取的购房订金120000元退还原告，由于原告一直无偿居住使用答辩人房屋，根据公平原则，答辩人无需再向原告赔偿其他损失；其次，即便原告和答辩人签订的是房屋买卖合同，双方买卖关系成立，但也是无效合同，根据合同法第五十八条的规定，双方仍旧是相互返还财产，由于双方对合同无效均存在过错，即双方都知道房屋是属于答辩人和妻子梁群妹共同所有，但签订协议时都未经答辩人妻子同意，故双方都应承担相应的责任，对各自的损失自行承担。再次，答辩人出具给原告的收据写明：“如遇上其他原因未能办理过户的，另外赔偿给黄勇阳叁万元（30000元）”，这是答辩人在与原告签订房屋买卖意向协议时预见到的因违反合同可能造成的损失，且该预见得到了原告的认可，即便答辩人与原告签订的房屋买卖意向协议是房屋买卖合同，且合法有效，根据合同法第一百一十三条的规定，答辩人最多也只需返还原告购房订金120000元和赔偿原告30000元。六、原告要求答辩人返还代缴的契税5698元不能成立。从原告的提交的证据看，该款是汇给案外人的，而不是汇给答辩人的，且也无法证实汇款人就是原告，款项就是契税，故原告的该项请求不能成立。综上所述，因答辩人和原告之间的买卖关系并未成立，答辩人只需返还原告购房订金120000元即可，除此外，无需再 向原告承担其他责任，望法院驳回原告的其他诉讼请求。 融水农商行答辩称：答辩意见与侯水福基本一致，第三人对涉案房屋的抵押权真实、合法有效，无论本案买卖合同是否合法、有效，并不能对抗第三人对涉案房屋享有的抵押优先权。 梁群妹答辩称：一、同意侯水福的答辩意见，二、对侯水福与黄勇阳、黄立签订的协议其是不知情的，在2020年11月，原告起诉侯水福后，侯水福告知梁群妹才知情。梁群妹在2012年底到2013年初已经搬到三江居住，侯水福告知梁群妹涉案房屋是出租给别人居住，从未告知原告诉请的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 一、被告侯水福、第三人融水农商行对原告提供的证据一《房屋买卖意向协议订金预付凭证》的合法性不予认可，认为该份证据仅能证明原、被告之间达成了房屋的买卖意向，双方如果要实施真正的房屋买卖行为，还需另外签订房屋购销协议，该凭证没有经房屋共有人梁群妹同意，故该凭证无效。第三人梁群妹对该份证据不予认可，其不知情且协议上也没有其签名，不能证实原告的证明目的。本院认为，《房屋买卖意向协议订金预付凭证》内容未违反法律强制性规定， 系原、被告真实意思表示，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，故本院依法予以确认。 二、第三人梁群妹对原告提供的证据二《银行电汇凭证》、《收据》表示不知情且没有收到该笔款项。本院认为120000元系原告按协议向被告支付，被告认可上述证据三性，确认其收到原告交来购房订金120000元的事实，上述证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院依法予以确认。 三、被告侯水福、第三人融水农商行、梁群妹对原告提供的证据三《微信转账凭证截屏》的三性不予认可，被告、第三人融水农商行认为该份证据不能证实所汇的款项是缴纳房屋契税，也不能证实是原告本人所汇，且收款人是案外人，根本不是房开公司，所以原告证明的事实不能成立。梁群妹表示对此不知情。本院认为，该笔微信转账的转款人非原告本人，所转款项亦未注明款项用途，不能证明该款系原告为涉案房屋缴纳契税的事实，故对于该份证据，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月28日，侯水福（甲方）与黄立、黄勇阳（乙方）签订《房屋买卖意向协议订金预付凭证》（以下简称房屋买卖意向协议）一份，协议主要约定：甲方拟将其本人所 有的融水县融水镇玉华东路2号独秀苑3栋301号房屋转让给乙方，双方议价320000元，建筑面积为156.27平方米，过房费用由乙方负责，乙方付给甲方预付定金120000元，余下200000元第二次办理完毕手续一次付清，随后可由乙方清理维修房间，双方具体实施以真实签订房屋购销协议内容为准。当日，黄勇阳即通过银行转账方式将120000元汇入侯水福农业银行账户，侯水福向黄勇阳出具《收据》一份，收据载明“收到黄勇阳购房订金壹拾贰万元（120000元）整。如遇上其他原因未能办理过户的，另外赔偿给黄勇阳叁万元（30000元）。”2016年6月30日侯水福将该房屋交付黄立、黄勇阳使用至今，但尚未办理房屋转移登记手续。 2016年12月1日，侯水福、梁群妹签订《房地产抵押清单》，将融水县融水镇玉华东路2号独秀苑3栋301号房抵押给融水苗族自治县农村信用合作联社营业部（现更名为广西融水农村商业银行股份有限公司，以下简称融水农商行），为其儿子侯文波在该营业部借款170000元提供担保，并于2016年12月2日到融水县不动产登记局办理抵押权登记。 另查明，融水县融水镇玉华东路2号独秀苑3栋301号房屋属侯水福、梁群妹共同共有，房产证号为：融房权证融水县字第××、010337-××号，登记时间为2011年8月10日。 本院认为，原告黄勇阳、黄立与被告侯水福签订的协议虽然名为“房屋买卖意向协议”，但协议内容已经包含当事人姓名、标的房屋的基本情况、价款数额以及价款支付方式等合同基本内容，且被告已经收取原告支付的订金120000元并将标的房屋交付原告使用，故该房屋买卖意向协议性质为房屋买卖合同，原、被告存在房屋买卖关系。 关于原、被告双方的房屋买卖意向协议是否具备解除条件的问题。房屋买卖意向协议系原、被告双方的真实意思表示，虽未经其共有权人梁群妹同意，是对共有房产的无权处分，在其共有权人梁群妹不追认的情况下，将导致房屋权属不能变动，但该规定不影响合同效力，故该协议有效。被告在与原告签订房屋买卖意向协议后，2016年12月1日又将涉案房屋为其儿子侯文波在第三人农商行处的170000元借款提供担保，设立了抵押权，导致与原告的合同无法继续履行，合同目的不能实现，现原告主张解除，符合合同的法定解除情形，且在审理过程中，被告亦明确表示同意解除，故本院予以支持。 关于被告是否应向原告返还订金并赔偿损失30000元问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告在与原告签订协议后又将涉案房 屋抵押给第三人农商行，导致双方签订的协议已无法履行，其行为已构成违约，应承担违约责任。在双方签订的房屋买卖意向协议解除后，被告应向原告返还其已收取的购房订金120000元，原告有权要求其赔偿损失。被告向原告出具的《收据》中已明确载明，如遇上其他原因未能办理过户的，被告另外赔偿给原告30000元，该约定未超出法律规定范围，被告应依约赔偿，故对原告要求被告向其赔偿30000元的请求，本院予以支持。 关于被告是否应向原告赔偿装修损失40000元问题。涉案房屋被告在交付给原告居住之前已对房屋进行了装修，原告主张其接收房屋之后重新进行了装修，但对其主张未能提供证据予以证明，故对原告诉请被告向其赔偿装修损失40000元的主张，本院不予支持。 关于被告是否应向原告赔偿可得利益损失240000元问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告在与原告签订协议时，已在其出具的收据中作出了如不能办理房屋过户的，另外向原告赔偿30000元的约定，该约定即违反合同一方订立合同时预见 到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此，原告主张的损失数额包括合同履行后可以获得的利益，不得超过30000元。故原告要求被告向其赔偿可得利益损失240000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告是否应向原告返还代缴的契税5698元问题。本院认为，按照相关规定房屋所有权证在办理前需缴清契税。本案中，涉案房屋早已于2011年8月10日取得房屋所有权证，原告未提供证据证明涉案房屋在交付其使用后需要补缴纳契税，亦无法提供充足证据证实其已实际支付契税款，故对原告要求被告向其返还代缴契税5698元的主张，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（法释〔2009〕5号）第一条之规定，判决如下： 一、解除原告黄勇阳、黄立与被告侯水福于2016年6月28日签订的《房屋买卖意向协议订金预付凭证》； 二、被告侯水福在本判决生效之日起十日内向原告黄勇阳、黄立返还订金120000元，并向原告赔偿损失30000元， 以上共计150000元； 三、驳回原告黄勇阳、黄立的其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7750元，简易程序减半收取计3875元（原告已预交），保全申请费2670元，合计6545元，由原告黄勇阳、黄立负担4262元，由被告侯水福负担2283元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提 出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 苏  丹 二〇二一年三月二十五日 法官助理 廖 紫 眉 书 记 员 欧阳静慧