广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终3936号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄良缘，委托诉讼代理人：陈家平，广东穗江律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市琳奈尔实业有限公司，法定代表人：李敏刚。委托诉讼代理人：朱悦清，广东卓建（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹丹，广东卓建（龙岗）律师事务所实习律师。上诉人黄良缘因与被上诉人深圳市琳奈尔实业有限公司（以下简称琳奈尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初4665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄良缘上诉请求：1、撤销本案一审判决第二项、第五项；2、判令黄良缘无须支付琳奈尔公司装修费135135.92元；3、判令琳奈尔公司支付黄良缘拖欠的水电费4728元；4、判令琳奈尔公司拆除位于xxx的装修，恢复原状，拆除及恢复费用由琳奈尔公司承担；5、判令琳奈尔公司将位于xxx移交给黄良缘；6、判令琳奈尔公司支付黄良缘2019年1月1日起至装修拆除将房屋移交给黄良缘之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月25272元计算）；7、判令一、二审诉讼费、保全费全部由琳奈尔公司承担。事实和理由：黄良缘与琳奈尔公司于2016年1月1日签定的《租赁合同》在2018年12月30日合同已到期，租赁合同到期后再起诉装修费用，一审竟然还支持装修费，合同到期后支持装修费无论情理和法理都无依据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”由此可见，即使出租人同意装修，合同期满请求装修费是不予支持。租赁合同到期后，琳奈尔公司没有将装修拆除，也没有向黄良缘移交租赁物，依法应当将私自的装修拆除，并向黄良缘移交恢复原状的租赁物，在移交前应向黄良缘支付房屋使用费。琳奈尔公司辩称，一、琳奈尔公司认可一审判决，黄良缘的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以维持。二、针对上诉请求第二项，黄良缘向琳奈尔公司支付装修损失具有事实及法律依据。一方面，黄良缘未取得建设规划许可证和房产证即将涉案房屋出租给琳奈尔公司，对无效租赁合同的签订具有主观过错，因黄良缘的过错导致租赁合同无效的，应按照其过错承担相应的装修损失。另一方面，黄良缘于2016年1月1日与琳奈尔公司签订了《租赁合同》，约定租赁期限为3年，自2016年1月1日至2018年12月30日止，并约定到期后如果无拆迁事宜，如果黄良缘同意情况下，琳奈尔公司无条件在此合同基础上续签。基于对黄良缘的信任及合同约定的续租条款，琳奈尔公司对涉案厂房进行了大量装修与维护。租赁合同到期前，琳奈尔公司多次提出在原合同基础上续签租赁合同，但黄良缘拒不继续履行，并于2018年9月10日将涉案厂房出租给案外人使用，恶意违反合同约定，黄良缘被迫进行搬迁，给黄良缘造成了极大的经济损失。因此，黄良缘应向琳奈尔公司赔偿装修损失。三、针对上诉请求第三项，琳奈尔公司在搬离租赁厂房前已足额支付水电费用，黄良缘亦未能提供相应的证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果。四、针对上诉请求第四项，一方面，《租赁合同》第一条第1.2款约定，“本租赁物的功能为办公室、展厅及仓库”，第一条第1.4款约定，“免租期自合同开始之日至2016年4月20日”，根据上述约定可知黄良缘明知琳奈尔公司主要租赁用途为办公及展厅，并给予琳奈尔公司近4个月的装修免租期，琳奈尔公司对涉案房屋进行装修是经过黄良缘同意的，并不构成对涉案房屋的侵权，黄良缘主张琳奈尔公司未经其同意装修与事实不符。另一方面，根据《租赁合同》第二条第四款约定，“乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之时将租赁物清扫干净，搬迁完毕。”，双方并未约定租赁期满之时应将租赁物恢复原状，琳奈尔公司已按照合同约定在搬离之时即将租赁物全部清扫干净，并完成搬迁。五、针对上诉请求第五项和第六项，本案一审庭审中，黄良缘已确认琳奈尔公司于2019年1月10日实际搬离涉案房屋。涉案房屋已腾空移交给黄良缘，并处于黄良缘的实际控制之下，不存在琳奈尔公司继续占有使用的情况，琳奈尔公司也无需支付房屋占有使用费。六、本案一审、二审的诉讼费、保全费应由黄良缘自行承担。综上，黄良缘的上诉理由不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。琳奈尔公司向一审法院起诉请求：1、判令黄良缘向琳奈尔公司支付装修费、搬迁费及其他损失合计1125600元；2、本案诉讼费用由黄良缘承担。黄良缘向一审法院反诉请求：1、判令琳奈尔公司支付黄良缘拖欠的水电费4728元；2、判令琳奈尔公司拆除位于xxx的装修，恢复原状，拆除及恢复费用由琳奈尔公司承担；3、判令琳奈尔公司将位于xxx移交给黄良缘；4、判令琳奈尔公司支付黄良缘2018年12月20日至2018年12月31日的租金10169.28元；5、判令琳奈尔公司支付黄良缘2019年1月1日起至装修拆除将房屋移交给黄良缘之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费按每月25272元计算），暂计75816元；6、判令琳奈尔公司承担全部诉讼费。在一审庭审中，黄良缘增加一项反诉请求：请求确认琳奈尔公司与黄良缘于2016年1月1日签订的《租赁合同》无效。一审法院认定事实：涉案房产未取得建设工程规划许可证及房产证，于2009年12月16日已由黄良缘儿子黄文学、黄文钊共同申报历史遗留问题建筑。2016年1月1日，琳奈尔公司与黄良缘签订《租赁合同》，约定黄良缘将位于深圳市龙岗区xx街道x社区xxx路xx号（进厂门右手边3楼整层）和宿舍4间租赁给琳奈尔公司，面积共计2140平方米；租赁物功能为办公室、展厅及仓库，租赁期限3年，自2016年1月1日起至2018年12月30日止，租赁期限届满前2个月提出，经黄良缘同意后，琳奈尔公司与黄良缘双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同；到期后如果无拆迁事项，在琳奈尔公司同意的情况下，黄良缘无条件在此合同基础上续签，双方重新签订合同；免租期为2016年1月1日到2016年4月20日，免租期届满后次日开始计收租金；租金为每平方米12元，每月租金共计25680元，租金每两年按照8%的金额递增一次，从2018年1月1日起按每平方米12.96元计算，租金当月5日前交，租赁保证金为51360元，琳奈尔公司分摊每月保安费和卫生费共计1000元；租赁期满或合同提前终止时，琳奈尔公司应将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给黄良缘。2018年8月16日，黄良缘通过其儿子黄文钊以微信形式给琳奈尔公司去函，告知琳奈尔公司涉案房产已出租给案外人，如琳奈尔公司有意续租，可以和案外人协商相关出租条件。2018年8月23日，琳奈尔公司回函称愿意按原合同的出租条件继续承租涉案房产。根据黄良缘提交的证据，黄良缘儿子黄文钊与案外人深圳佰联杰实业有限公司于2018年9月10日签订《厂房租赁合同》，将含涉案房产在内的房产出租给案外人使用，租赁期限十年。一审庭审中，黄良缘主张琳奈尔公司于每月5日前支付当月20日至下月20日租金，属于提前交付租金。琳奈尔公司则主张系每月5日左右支付当月租金。根据琳奈尔公司的申请，一审法院依法委托鉴定机构对涉案房产的装修价值进行评估，并作出深国房资评字【2019】第xxxx号资产评估报告书，评估结果是涉案房产的装修价值为305192元，排除可拆卸的财产外（可拆卸部分财产已在评估报告中标注），还有装修价值270271.84元。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，因涉案厂房未取得建设工程规划许可证和房产证，故琳奈尔公司与黄良缘于2016年1月1日签订的租赁合同应认定为无效合同。关于琳奈尔公司主张的装修费、搬迁费及其他损失问题，一审法院认为，黄良缘明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证，仍与琳奈尔公司签订租赁合同，其行为造成了市场经济活动一定程度的混乱，主观上存在一定的过错。并且根据双方签订的租赁合同第一条1.2，其载明琳奈尔公司租赁厂房的用途为办公室、展厅及仓库，根据日常经验法则，一审法院可以认定黄良缘在合同磋商期、签订时有足够的机会认识到琳奈尔公司需要对租赁物进行一定程度的装修，因此黄良缘称其直到2019年1月5日方得知琳奈尔公司有对租赁物进行装修的说法没有合理依据，一审法院不予采信。对于琳奈尔公司来说，其在未明确涉案厂房权属及性质的情况下，仅凭与黄良缘的接触与交流即与黄良缘签订合同，缺乏应有的理性人审查义务，其对涉案无效合同的签订同样存在过错。因反诉人在反诉中已要求黄良缘将涉案房产恢复原状，视为黄良缘不同意利用琳奈尔公司的装修，但根据司法解释的规定，琳奈尔公司可以将未形成附合的装修装饰物拆除，对于未拆除的部分，由双方按照过错分担现值损失。关于黄良缘主张合同已到期，无须支付装修损失的问题，根据双方签订的《租赁合同》，关于续签合同的条款存在冲突及歧义，双方均坚持对己方有利的条款内容及解释，一审法院亦无法通过合同全文确定双方关于续签合同的真实意思，因此，应采信对合同提供方不利的解释。根据该合同的内容，可以认定合同提供方为出租方，即本案黄良缘，因此，一审法院采信琳奈尔公司的观点，即合同到期后如果无拆迁事宜，如果琳奈尔公司同意情况下，黄良缘应无条件在原合同约定的租金标准基础上续签合同。而黄良缘在琳奈尔公司同意续签租赁合同的情况下将涉案厂房出租给案外第三人，违反了合同约定，存在过错，故一审法院支持在深国房资评字【2019】第xxx号资产评估报告书的基础上，排除可拆卸部分财产，按照270271.84元的标准，双方各自分摊一半的费用，即一审法院部分支持琳奈尔公司要求黄良缘支付装修费的诉请，最后该金额合计为135135.92元【270271.84元×50%】。对于琳奈尔公司主张的搬迁费24000元，其支付方式为现金支付，琳奈尔公司并未提交相应的收据或发票，并且一审法院认为，琳奈尔公司的搬迁费属于企业正常的、必要的开支，无论合同效力如何、合同双方履约情况如何，该笔开支均是不可避免的，并且其数额还可能会随着经济发展水平的提升而提高，故一审法院对琳奈尔公司主张的搬迁费不予支持。对于琳奈尔公司诉请的家具变卖差价、搬离租赁仓库所花费用及租金的差价，以及琳奈尔公司未开展经营期间的损失，亦是同理。故一审法院对琳奈尔公司主张的搬迁费及其他损失不予支持。关于黄良缘主张的水电费问题，一审法院认为，黄良缘提交了一份水电表读数的照片作为证据以期证明琳奈尔公司拖欠了一定金额的水电费，但是其并未明确记录使用水电的时间、地点，黄良缘也未提交相应的发票或收费单予以佐证，同时琳奈尔公司对此项证据的三性均不认可，故黄良缘须承担举证不能的法律后果，一审法院对其主张的水电费问题不予支持。关于黄良缘主张的由琳奈尔公司拆除装修、承担拆除及恢复费用的问题，如前所述，琳奈尔公司的装修行为是经过黄良缘同意至少是默许的，不构成对涉案房产的侵权，因此根据前述司法解释，一审法院对黄良缘的该项主张不予支持。但根据相关司法解释，未形成附合的装饰装修物，琳奈尔公司可自行拆除，因拆除造成房屋毁损的，黄良缘可另案要求琳奈尔公司恢复原状。关于黄良缘主张的琳奈尔公司支付自2018年12月20日至31日的租金、支付自2019年1月1日至装修拆除将房屋移交黄良缘之日的房屋占有使用费问题，根据司法解释和前文论证，因为租赁合同无效，当事人请求参照租金标准支付房屋占有使用费的，法院应予支持。在庭审中，黄良缘主张每月5日前支付当月20日至下月20日租金，属于提前交付租金，琳奈尔公司则主张每月5日左右支付当月租金。结合双方《租赁合同》的约定，起租日期为21日，因此，根据市场交易习惯，可认定琳奈尔公司的每月租金所涵盖的期间为上月21日至当月20日。在琳奈尔公司未提交有效证据证明已交清所有房租的情况下，黄良缘要求琳奈尔公司支付自2018年12月21日起至搬离之日止房屋占有使用费的诉请于法有据，一审法院予以支持。因双方已确认琳奈尔公司的实际搬离日期为2019年1月10日，故一审法院支持黄良缘主张的自2018年12月21日到2019年1月10日的房屋占有使用费诉请，且房屋占有使用费的计算标准以黄良缘对自身权利处分的结果为准，即按每月25272元计算，最后该金额合计为17690.4元【25272元÷30天×21天】。一审法院判决：一、确认琳奈尔公司与黄良缘黄良缘于2016年1月1日签订的《租赁合同》无效；二、黄良缘于本判决生效之日起五日内支付琳奈尔公司装修费合计135135.92元；三、琳奈尔公司于本判决生效之日起五日内支付黄良缘自2018年12月21日至2019年1月10日的房屋占有使用费合计17690.4元；四、驳回琳奈尔公司的其他诉讼请求；五、驳回黄良缘的其他反诉请求。如上列当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7465元，由琳奈尔公司负担6569元，由黄良缘负担896元；反诉案件受理费1033.92元，由琳奈尔公司负担202元，由黄良缘负担831.92元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案租赁房产未取得建设工程规划许可证，一审认定双方当事人签订的《租赁合同》无效正确。本院针对黄良缘上诉请求及事实与理由对二审争议焦点分析如下：一、关于装修损失。黄良缘以租赁期间届满为由主张无需支付装修损失，对此，应当审查当事人对租赁期限如何约定。根据《合同法》第一百二十五条确立的合同解释规则，在条款理解有争议时，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案《租赁合同》第一条第1.3项关于续签合同条款中特别约定了“合同到期后如果无拆迁事宜，经承租方同意，出租方无条件在此合同基础上续签。”如按照出租方黄良缘解释，双方在合同到期后应另行协商续租，则无须作出以上约定。故，根据合同文本逻辑以及市场交易惯例，琳奈尔公司的观点应为该条款的真实意思表示。一审认定结果正确，本院予以采纳。虽然《租赁合同》无效，但双方在签订合同时对租赁期限的约定系当事人真实意思表示，承租人琳奈尔公司基于对租赁期限的预期而实施装修行为，后因无法完全实现装修物使用价值而遭受损失，属于因合同无效而受到的损失，对此出租人黄良缘应当予以赔偿。一审采纳评估报告计算的装修物价值270271.84元，并在充分考虑承租人琳奈尔公司过错的基础上认定黄良缘承担损失金额50%的赔偿责任，符合诚实信用原则，本院予以维持。二、关于水电费。黄良缘仅提交了水表、电表读数的照片，该组证据无法证明琳奈尔公司欠缴费用的时间段以及对应的费用金额，黄良缘举证未尽充分，本院对该项上诉请求不予支持。三、关于拆除并恢复原状。双方在一审庭审时已确认琳奈尔公司于2019年1月10日搬离，黄良缘可自行收回租赁房产。对于已形成附合的装饰装修物，黄良缘如不同意利用，可自行予以拆除。其中拆除及恢复的费用，亦属于因合同无效导致的损失，按照合同无效的法律后果，应由双方按照过错予以分担。但由于黄良缘对拆除装修物及恢复原状的费用金额在本案中未予以明确，且对该事实没有进行举证，本院不予支持，黄良缘可另循法律途径解决。四、关于占有使用费，一审判令琳奈尔公司支付房屋占有使用费至2019年1月10日，黄良缘在一审庭审时确认在该日期租赁场地已经清空，其请求支付2019年1月1日后的占有使用费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，黄良缘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3097元，由上诉人黄良缘负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年三月十八日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。