四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1102民初68号 原告：周兵，男，1977年6月24日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：周文安，男，1950年6月20日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被告：乐山凯宾酒店管理有限公司。住所地：乐山市市中区嘉定中路345号。统一社会信用代码：915111006735450995。 法定代表人：游小华，执行董事。 委托诉讼代理人：林安，男，1963年6月11日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告周兵与被告乐山凯宾酒店管理有限公司（以下简称凯宾酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告周兵的委托诉讼代理人周文安、被告凯宾酒店的委托诉讼代理人林安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周兵向本院提出诉讼请求：1、判决与被告解除房屋租赁合同；2、判令被告支付原告房屋租金9890元（989元/月×10月）、赔偿金2967元（989元×3）、违约金1780元（989×2×1‰×300+989×2×1‰×240+989×2×1‰×180+989×2×1‰×120+989×2×1‰×60）；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年3月16日，原告与被告签订了房屋租赁合同，将乐山市市中区嘉定中路345号6幢25层20号房（房产证为1幢25层20号）租赁给被告做经济型酒店，期限为15年（从2010年5月1日起至2025年4月30日止）。双方之前未有纠纷，被告应在2020年2月、4月、6月支付房租款，但至今未付。经询问被告，被告以疫情为由要求减免半年租金（从其他房主了解到被告以疫情为由第一次打电话要求房主免三个月房租，有些房主同意有些反对；第二次打电话要求房主免半年房租，有些反对有些不表态；第三次打电话要求房主在原有房租的基础上降40%房租）。得知消息后原告找到被告，被告答复由于疫情原因要求免半年房租并在原有房租基础上降40%，如果同意上述要求立即付所欠房款。如要继续签合同，降原房租的40%，并要求签五年合同，不继续签合同就收房。原告反对，要求依法解除合同，并把所欠房租、违约金（每天1‰）、三个月房租租金的赔偿款一并付清就收房，终止合同。双方经多次协商未果，为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告凯宾酒店辩称，1、请求法院认定房屋租赁合同解除，在2月份被告就向原告提出过解除合同；2、请求法院判决驳回原告的其他诉讼请求；3、诉讼费由原告承担。双方于2009年3月16日签订房屋租赁合同，被告租赁原告的房屋经营酒店，在租赁期间被告严格履约，从无拖欠租金和其他纠纷。2019年12月以来，因新冠疫情，被告执行防疫防控工作，于2020年1月25日全面停止酒店经营。被告向业主支付租金至2020年2月底。2020年2月底，被告本应向业主支付后两个月租金，但因停业，无法支付租金。被告及时与广大业主沟通协商，通知业主减免租金，若不同意减免租金的在被告重新开业前来收房并解除合同（酒店于2020年3月16日重新营业）。127户业主中110户业主同意降租免租，12户业主解约。但原告不仅未在期限内履行解除义务，还联合其余业主到酒店闹事。被告系受疫情影响最严重行业的企业，因不可抗力不能履行合同应免除全部责任。2020年3月16日，被告重新开业，原告在此期间未按通知前来收房，被告决定终止使用原告出租房屋并加贴封条。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，被告已通知原告若不同意免租申请应于被告重新开业前前来收房并解约，原告在此期间未前来解约，且被告明确表示终止使用原告出租房屋，不再继续履行合同。故双方签订的租金合同已依法解除。原告要求被告支付房屋租金、违约金、赔偿金于法无据。 本院经审理认定事实如下：2008年9月16日，周兵（出租人、甲方）与凯宾酒店（承租人、乙方）签订《“天韵城”房屋租赁合同》，主要约定：出租房屋坐落于乐山市嘉定中路“天韵城”6栋25层20号；房屋面积为36.27平方米；房屋租赁用途为开设经济型酒店及酒店配套设施；租赁期限为15年，即2010年5月1日起至2025年4月30日止；前七年的租金为875元/月，后八年的租金为984元/月；凯宾酒店从2010年5月1日起开始支付房屋租金，以后每两个月支付一次，于前两月租金到期日提前一天付清下一周期租金；甲方不得在合同履行过程中无故终止本合同或违约，否则要承担乙方投入的设施、设备费以及影响乙方正常营业所带来的损失；乙方不得在合同履行过程中无故终止本合同或违约，否则要承担三个月房屋租金的赔偿，且房间内乙方投入的所有装修及设施、设备全部作为赔偿归甲方所有；若乙方无故拖欠甲方应付房屋租金时，乙方从应付租金之日起每天按应付租金的1‰向甲方支付违约金，逾期三个月，甲方可自行解除本合同，乙方并承担违约责任；双方因不可抗力的影响，包括租赁所在地政府以上的行政行为致使本合同不能履行或不能完全履行，双方互不承担责任。 被告凯宾酒店向原告支付租金至2020年2月，2020年3月起被告凯宾酒店未向原告支付租金。之后，被告凯宾酒店工作人员通过电话方式与原告沟通要求原告减免租金，原告未予同意。2020年7月31日，被告凯宾酒店工作人员通过微信向原告发送《关于酒店因亏损而要求降租金的通知》及空白《补充协议》，主要内容为：由于疫情影响，酒店经营困难，向业主申请免租6个月（即2020年3月1日至8月31日），从2020年9月1日起至2025年4月30日期间的租金调整到按原合同约定租金的60%计算；如果愿意继续与酒店合作的业主于2020年8月20日之前签订补充合同；如果不认可，可以提出解约并在2020年8月31日前到酒店办理解约手续，在免租期间即2020年3月1日至8月31日这六个月期间内的租金，酒店承诺按照原合同所约定的三个月的租金作为补偿支付给业主，双方解约，酒店退还房间给业主；如果在此期限内没有来办理解约手续的业主，视为自动解约终止合同，酒店将封条锁门，不再使用该房间；未尽事宜双方协商解决，若双方协商不成可以通过法律途径解决。 2020年8月22日，原告周兵向被告凯宾酒店送达《严正申明》，主要内容：2020年3月以来，凯宾酒店以疫情影响为由要求免租三月，继而再免租三月，之后又要求降租40%，凯宾酒店单方面多次毁约，严重损害我方利益，属于严重失信违约的行为，我方拒不接受此要求；要求凯宾酒店严格按照合同约定内容及租金支付标准，限期10日内缴纳拖欠的租金及由此产生的违约金，并继续履行合同相关责任及义务，若凯宾酒店拒不履行该合同，我方有权追回所免6个月租金，强行终止本合同，并追究相关违约责任；未尽事宜，双方协商解决，不允许凯宾酒店单方面制定有违《天韵城房屋租赁合同》的协议或合约。 2020年8月28日，被告凯宾酒店在原告的房屋上贴条表明于该日起停止使用该房间。 后因双方协商未果，原告诉至本院并提出前述请求事项。本院于2021年1月12日向被告送达起诉状副本。 上述事实，有当事人的陈述、《天韵城房屋租赁合同》、微信聊天记录截图、《关于酒店因亏损而要求降租金的通知》、《严正申明》、照片等证据予以证实。 本院认为：原告周兵与被告凯宾酒店签订的《天韵城房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反国家强制性效力性法律规定，故该合同依法成立有效，对双方当事人具有约束力，当事人应按照约定全面履行义务。 本案争议焦点为：一、双方签订的《天韵城房屋租赁合同》是否应当解除，如果解除，何时为解除时间；二、被告是否应当向原告支付租金，支付多少；三、被告是否应当向原告支付赔偿金、违约金，支付多少。 关于争议焦点一，原告要求解除合同，被告同意解除，本院予以确认。对于合同的解除时间，本院认为，首先，本案中被告逾期未向原告支付租金存在违约行为，虽疫情对被告的经营有一定影响，但被告自述其从2020年1月25日停止经营，后于2020年3月16日重新营业，疫情并未导致双方的合同不能履行、也未导致双方合同目的不能实现，故被告作为违约方不享有解除权。且根据查明的事实，被告在2020年2月并未向原告发出过书面的解除通知，其第一次通过微信向原告发送含有解除内容的解除通知亦是在2020年7月31日，原告收到该通知后于同年8月22日向被告发出了不同意解除合同的严正申明。其次，原告起诉前未通知过被告解除合同，直接以提起诉讼的方式主张解除合同。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”之规定，本案中，本院向被告送达起诉状副本之日即2021年1月12日为合同解除之日。 关于争议焦点二，如前所述，合同解除时间为2021年1月12日，原告主张要求被告支付2020年3月1日至2020年12月31日期间的租金应予支持。考虑到新冠肺炎疫情是突发公共卫生事件，对被告经营的酒店业确有一定影响且被告停止经营近两个月，适当减少被告应付租金更符合公平原则，综合本案实际情况，本院酌情考虑减少两个月租金较为适宜，故确认被告应支付原告的租金为7872元（984元/月×8月）。 关于争议焦点三，考虑到新冠疫情是突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，因疫情影响所造成的损失双方应充分协商、互谅互让、共克时艰，疫情对酒店行业的影响也确实较大，故对原告主张的赔偿金和违约金本院酌情予以减免。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告周兵与被告乐山凯宾酒店管理有限公司签订的《天韵城房屋租赁合同》于2021年1月12日解除； 二、被告乐山凯宾酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告周兵租金7872元； 三、驳回原告周兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取计83元，由原告周兵负担38元，被告乐山凯宾酒店管理有限公司负担45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  彭洪蔚 二〇二一年三月二十二日 书记员  张 文