安徽省阜阳市颍东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1203民初374号 原告（执行案外人）：陆云，女，1972年8月16日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 被告（申请执行人）：季卫新，男，1964年1月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 第三人（被执行人）：阜阳源一置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**北京东路南侧中铁一局综合楼******，统一社会信用代码91341200566369966C。 法定代表人：邱福生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆登，该公司员工。 委托诉讼代理人：孔令豪，该公司员工。 原告陆云与被告季卫新、第三人阜阳源一置业有限公司（以下简称“源一公司”）案外人执行异议之诉一案，本院2021年1月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆云、被告季卫新、第三人源一公司的委托诉讼代理人孔令豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陆云向本院提出诉讼请求：1.依法判决不得执行位于阜阳市颍东区××路××号××商城××期××号××楼××号室房屋，并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月13日，原告与第三人签订《阜阳食品大商城定购单》，购买了第三人位于阜阳市颍东区××路××号××商城××期××号××楼××号室房屋，签订了《商品房买卖合同》，并向第三人全额支付了购房款1929347元，第三人给原告开具了收据。合同约定：上述房屋建筑面积148.64平方米，每平方米12980元，总价款1929347元，2020年6月5日第三人给原告开具正式税务发票。2019年1月1日，原告缴纳物业费等费用，办理相关交付手续，领取钥匙。原告在2019年2月1日将房屋出租并收益。原告多次要求办理过户登记，因第三人未办理所出售商品房的首次登记等原因，造成未能办理过户登记。颍东法院在执行被告申请执行第三人居间合同纠纷一案中，于2019年4月8日查封上述房屋。颍东法院于2020年12月14日受理原告提出的书面异议后，于2020年12月25日作出（2020）皖1203执异93号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告就上述房屋享有足以排除强制执行的民事权益，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，颍东法院驳回原告异议请求错误，请依法支持原告诉讼请求。 季卫新辩称，1.陆云不是本案适格的诉讼主体，其在事实和法律上不对案涉房屋享有任何实体权利，既没有实际的居住权也没有所有权，应当驳回其起诉；2.陆云与源一公司之间的《商品房买卖合同》系无效合同，房屋买卖不成立，陆云不享有案涉房屋的任何权利。首先，《商品房买卖合同》的签订是源一公司股东陆吉安用源一公司的房屋抵付个人债务。公司法规定，公司法定代表人、股东不得利用职权以公司财产为其个人偿还债务，故双方签订的商品房买卖合同无效。陆吉安没有案涉房屋的所有权，无权以个人名义处分该房屋。其次，陆云与陆吉安之间的债权债务是否真实、合法、有效，陆云并未举证证明。再次，《商品房买卖合同》签订后陆云和源一公司并未履行合同中约定的相应内容；3.案涉房屋的所有权没有转移。商品房买卖合同签订后未备案，也未开具支付购房款的发票，陆云没有支付房款，源一公司也没有交付房屋，标的物没有转移。合同是陆云与源一公司串通作出的、是虚假。根据物权法规定，未登记的不动产不发生对外转让的效力；4.陆云对案涉房屋未实际占有使用。案涉房屋现仍是毛坯状态，不可能有人租赁使用。《商铺租赁合同》是虚假的，案涉房屋没有被占有、使用。陆云与朱莉娜资金往来不止一笔，请法院核实；5.陆云、陆吉安故意给本案的执行设置障碍、阻挠执行程序。陆吉安对于案涉房屋的查封、评估、拍卖全程参与，但并未告知案涉房屋存在其他债权。在案涉房屋评估完毕准备网拍的时候，陆云提出执行异议申请显然是双方串通、阻扰执行。综上，请驳回陆云的诉讼请求。 源一公司对原告的诉请无异议。 经审理查明：季卫新与源一公司、合肥蓝地房地产顾问有限公司商品房预约合同纠纷一案，在审理过程中本院于2019年4月2日作出（2019）皖1203民初1434号民事裁定书，并于2019年4月8日依法预查封了案涉房屋。2019年10月10日，本院作出（2019）皖1203民初1434号民事判决书，解除季卫新与源一公司于2017年5月13日签订的《预购房屋协议》，并判决源一公司返还季卫新房款3431265元及利息损失。源一公司不服该判决，向安徽省阜阳市中级人民法院提出上诉。2020年5月25日，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2020）皖12民终262号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案在执行过程中，原告陆云于2020年12月14日向本院提出执行异议，本院于2020年12月25日作出（2020）皖1203执异93号执行裁定书，驳回了陆云的异议请求。 另查明：陆云与源一公司签订了落款日期为2018年7月13日的《阜阳食品大商城定购单》《商品房买卖合同》，购买源一公司开发的位于颍东区幸福东路366号阜阳××商城××期××号××楼××室房屋，建筑面积148.64平方米，每平方米12980元，总价1929347元。源一公司为陆云开具了落款日期为同日的购房款收据一张，金额为1929347元，收款方式为陆吉安债务抵付。后双方签订了落款日期为2019年1月1日的《前期物业管理协议》《入住声明》《业主装修规定》等协议，阜阳同顺市场管理有限公司为陆云出具装修押金、装修垃圾清运费及物业费用收据。陆云就案涉房屋与朱莉娜签订了落款日期为2019年2月1日的《商铺租赁合同》，同日朱莉娜向陆云转款100000元。2020年6月5日，源一公司为陆云开具了两张房款增值税发票，价税合计金额为1929347元。 又查明：2013年9月16日，陆云通过中国工商银行向陆吉安转款1500000元，陆吉安向陆云出具一张落款日期为同日的借条。后陆吉安出具了一张落款日期为2018年7月13日的情况说明，内容为：通过结算本息合计欠付陆云金额为2072010元，同意抵付公司分配本人名下的阜阳食品大商城项目22#115室，该房价款为1929347元，剩余的142663元另行结算。2019年5月21日，天赐金属材料有限公司向陆云转款142663元（附言：代陆总支付与陆云之间账务清算余款）。 还查明：源一公司为有限责任公司，现任法定代表人邱福生，公司经营范围：房地产开发经营、商品房销售服务。该公司已取得阜阳食品大商城一期22#商业楼商品房预售许可证，预售许可证号为：（阜）房预售证第201700046号。陆吉安为该公司股东之一，陆云在该公司担任会计职务。 上述事实，有原告提供的原、被告身份证复印件、源一公司营业执照复印件、阜阳食品大商城定购单、商品房买卖合同、收据、汇款凭证、增值税发票、前期物业管理协议、入住声明、装修押金、物业费收据、房屋租赁合同、银行交易明细、商品房预售许可证、颍东法院（2020）皖1203执异93号执行裁定书等证据及当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为原告陆云对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。本案中，原告陆云作为案外人应当就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 原告主张其申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，商品房买卖合同的订立是基于原告与陆吉安之间用源一公司案涉房屋进行的借款抵付行为，为证明案涉房屋系源一公司分配给陆吉安，原告向本院提交了股东会议纪要，但该会议纪要并无所有参会股东及列席人员的签名，真实性难以核实。案涉商品房买卖合同订立的目的在于消灭债务人对债权人的债务，而非单纯的房屋买卖，房屋的交付实质上仅是债务人履行金钱债务的变通方式，并不能改变陆云在本质上仍系普通的金钱债权人，其不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人，也不属于该规定第二十九条规定的房屋消费者，不符合物权期待权特别保护的规定，其享有的仅为债权请求权，故双方间订立的合同不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。同时，原告在庭审中陈述其在以房抵债时对于案涉房屋在当时不能网签的情况是明知的，其对长期无法办理过户登记手续存在一定过错，不应认定为系上述规定中“非因自身原因未办理过户登记”的情形。综上，原告提供的现有证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告陆云的诉讼请求。 案件受理费22164元，由原告陆云负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  陈颍辉 人民陪审员  李 娟 人民陪审员  田亚莉 二〇二一年三月二十二日 法官 助理  陶 珂 书 记 员  张莉莉 附：相关法律条款 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。