云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云06民终3446号上诉人（原审被告）：水富金江房地产开发经营有限责任公司，住所地：云南省水富市云富街道办事处临江中路（金港国际）。法定代表人：李培文，系该公司董事长。被上诉人（原审原告）：赵隆源，男，生于1970年5月6日，汉族，云南省威信县人，住云南省水富市。原审被告：水富金江房地产开发经营有限责任公司破产管理人，住所地：云南省昭通市昭阳区海楼路地税小区三幢二单元一楼二号。负责人：杨云秋。上诉人水富金江房地产开发经营有限责任公司（以下简称金江公司）与被上诉人赵隆源、原审被告水富金江房地产开发经营有限责任公司破产管理人商品房销售合同纠纷一案，不服云南省水富市人民法院（2020）云0630民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日受理后，依法组成合议庭，因当事人未提交新证据，本院不开庭审理了本案。本案现已审理终结。金江公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判退还赵隆源缴纳的100000元购房款，并按银行同期贷款利率支付资金占用利息，驳回赵隆源双倍返还及其他全部请求；由赵隆源承担本案诉讼费用。事实与理由：一、赵隆源订购房屋时是明知房屋尚备案在别人名下的事实。2018年金江公司作为债务人向水富市人民法院申请破产重整一案受理后，金江公司破产管理人在处置案涉房屋时，均向各订购人明确告知了房屋现状，即房屋尚备案的登记在别人名下，需撤销原备案登记后才具有转让的条件这一事实，对因该事实存在不能按约完成的可能性，交易存在一定风险的后果，赵隆源是明知且自愿接受的。定金双倍返还规则本质是对恶意违约行为的惩罚，本案中金江公司在执行重整计划过程中出售案涉房屋，旨在提高破产经营收入，竭力维护全体破产债权人利益，提高清偿比例，并无恶意违约的主观故意。二、依照已发生法律效力的《重整计划》规定，全体债权人享有的债权均不包含利息、违约金等。依照《企业破产法》第九十二条之规定，金江公司尚处于破产重整过程中，本案系破产重整过程中形成的对外债务，应受前述法律规定的约束。按照经水富市人民法院批准的《重整计划》规定，普通债权负担的违约金、滞纳金、利息等全部免除，本金偿付80%，本案形成的债权为普通债权，其处理不应支持“双倍返还”违约金及利息。被上诉人赵隆源未作二审答辩。赵隆源向一审法院起诉请求：判决金江公司和金江公司破产管理人双倍返还定金200000元。一审法院认定事实：2018年1月31日金江公司向一审法院申请破产重整，一审法院于2018年2月11日裁定受理，并指定云南意衡律师事务所担任金江公司破产重整管理人，决定管理人职责为：接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；决定债务人的内部管理事务；管理和处分债务人的财产等。2018年6月20日，赵隆源与金江公司签订《“阳光四季”项目订购书》，约定：赵隆源定购金江公司位于水富市枫叶新城阳光四季2栋10楼3号房产一套，建筑面积132.1平方米，单价3400元/平方米，房屋总价449140元，定金100000元；买受人应于接到通知的约定时间内携带本订购书、定金收据和身份证原件到出卖人售楼处签署《商品房买卖合同》，否则属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予返还；在有效期内，出卖人不得将该房屋另售他人，如另售他人则买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金。该订购书有原告签名捺印并加盖了金江公司及其破产管理人的公章。签订项目书当日赵隆源向破产管理人交纳购房定金100000元。另查明，赵隆源定购金江公司位于水富市枫叶新城阳光四季2栋10楼3号房产于2020年9月15日备案登记在案外人李海名下，其中出卖人为金江公司，买受人为李海。一审法院认为，赵隆源与金江公司签订的《“阳光四季”项目订购书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法受法律保护，双方当事人均应当自觉遵守。金江公司将赵隆源已订购的房屋又另卖与案外人李海，并已将涉案房屋备案登记在李海名下，其行为违反了与赵隆源签订的《“阳光四季”项目订购书》的约定，属违约行为，依法应承担相应的违约责任。金江公司破产管理人代表金江公司与赵隆源签订《“阳光四季”项目订购书》、收取赵隆源定金的行为是在金江公司破产重整期间，系依法执行其管理人职务，其行为并不违法。客观上，赵隆源所遭受的损害系金江公司的违约行为所致，且即使赵隆源所遭受的损害系金江公司破产管理人在执行职务时所致，但根据《破产法》的相关规定，对赵隆源遭受损害所产生的债务也属共益债务，依法应当由金江公司承担。因此，金江公司破产管理人对赵隆源主张的违约损失依法不承担责任。综上所述，赵隆源要求金江公司承担双倍返还定金的请求合法，予以支持；但其要求金江公司破产管理人与金江公司共同承担双倍返还定金的请求不合法，不予支持。关于金江公司所提出的破产管理人收取赵隆源10万元定金，自己不知情，事后也未告知自己，此款也未存入自己账户，金江公司在2020年9月11日就将涉案房子卖给了李海，管理人是9月14日才通知停止销售，应由金江公司破产管理人承担相应后果的抗辩意见。因金江公司破产管理人是代表金江公司与赵隆源签订的《“阳光四季”项目订购书》和收取赵隆源定金，至于金江公司是否知晓此事，是金江公司与破产管理人内部事宜，不影响金江公司对赵隆源承担返还定金责任。因此，金江公司所提出的应由金江公司破产管理人承担后果的抗辩意见不合法，不予采纳。关于金江公司所提出的赵隆源所购买的房产当时备案在向煜名下，自己无权处理，破产管理人对该房屋出售并收取定金的行为违法，买卖无效，自己无过错，不承担责任的抗辩意见。根据庭审查明的事实，涉案房屋于2020年9月15日备案登记在案外人李海名下，其中出卖人为金江公司，买受人为李海。即使涉案房产当时是备案登记在向煜名下，过错也在金江公司，且金江公司也认可是其将案涉房屋出卖给案外人李海。因此，金江公司所提出的其不承担责任的抗辩意见无事实和法律依据，不予采纳。金江公司破产管理人提出本案中责任主体是金江公司的抗辩意见合法，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第六项、第四十二条第五项、第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决：金江公司于本判决生效之日起十日内双倍返还赵隆源购房款定金200000元。案件受理费8037元，减半收取计4018.5元，由金江公司负担（限于本判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人未提交新证据。双方当事人对一审判决认定的法律事实均未提出异议，对当事人无异议的事实，本院予以确认。归纳当事人的上诉主张，本案的争议焦点是：金江公司是否应当向赵隆源双倍返还定金。本院认为，本案中，赵隆源向金江公司定购的案涉房屋是在金江公司进入破产重整期间。金江公司认为赵隆源在订购房屋时明知房屋尚备案在别人名下的事实，但金江公司不能向法院提交证据证明该事实，在金江公司与赵隆源签订的《“阳光四季”项目订购书》中载明了“买受人已充分了解出卖人所售商品房的基本情况”，同时也载明了“在有效期内，出卖人不得将该房屋另售他人，如另售他人则买受人有权要求出卖人双倍返还买受人已付定金”的内容。从以上约定内容可以看出，赵隆源已充分了解的案涉房屋的基本情况并非包括该房屋尚备案在他人名下的内容，且案涉房屋于2020年9月15日备案登记在案外人李海名下，并非金江公司主张的案外人向煜。金江公司在《“阳光四季”项目订购书》签订之后，又将案涉房屋另售他人，根据双方的上述约定和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金的规定，对赵隆源主张由金江公司双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”因赵隆源向金江公司购买的房屋总价款为449140元，合同标的额的20%即为89828元，双方约定的定金为100000元，对其中超出的10172元不应双倍返还，本案应由金江公司双倍返还的定金为89828元×2=179656元，加上超出定金数额的10172元，共计189828元，应由金江公司返还给赵隆源。赵隆源主张双倍返还定金200000元，对超出189828元的部分，本院不予支持。金江公司认为按照水富市人民法院批准的《重整计划》，全体债权人享有的债权均不包含利息、违约金等，依照《中华人民共和国企业破产法》第九十二条的规定，本案形成的债权为普通债权，不应支持定金双倍返还的上诉理由，本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第四十二条规定：“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；（三）因债务人不当得利所产生的债务；（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；（六）债务人财产致人损害所产生的债务。”本案的债务属于该法条第（四）项规定的为债务人继续营业而产生的其他债务，为共益债务。金江公司认为本案形成的债权为普通债权，按照《重整计划》不应支持定金双倍返还的上诉理由不成立，本院不予支持。另，依照《中华人民共和国企业破产法》第二十五条第（七）项的规定，管理人履行的职责包括：代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序。金江公司破产管理人在本案中应作为金江公司的代表人，而非当事人，一审判决将金江公司破产管理人列为本案被告不当，本院依法予以纠正。综上所述，金江公司的上诉理由部分成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律和判决结果均有不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销云南省水富市人民法院（2020）云0630民初621号民事判决；二、由水富金江房地产开发经营有限责任公司于本判决生效之日起十日内向赵隆源返还定金189828元；三、驳回赵隆源的其他诉讼请求。一审案件受理费4018.50元，由赵隆源负担804元，由水富金江房地产开发经营有限责任公司负担3214.5元。二审案件受理费8037元，由赵隆源负担1608元，由水富金江房地产开发经营有限责任公司负担6429元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  王宇波审判员  马 娜审判员  杨胜洪二〇二一年三月一日书记员  邢 璠