贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终2054号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇友宽，男。被上诉人（原审原告）：蔡怀锐，男，1993年9月15日出生，汉族，住所地湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：李坚，贵州谦明律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司(以下简称新世界公司)因与被上诉人蔡怀锐商品房预售合同纠纷一案，上诉人贵阳新世界房地产有限公司不服贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初3022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员刘妍独任审理。上诉人新世界公司的委托诉讼代理人仇友宽，被上诉人蔡怀锐的委托诉讼代理人李坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人违约金7627元；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条约定，案涉房屋的逾期交房违约金最高不得超过房屋总价的2%，但一审判决未对逾期交房违约金数额上限进行认定，导致违约金计算金额过多，一审属于认定事实错误。蔡怀锐辩称，1、违约天数计算请二审法院依法裁判；2、业主因上诉人违约所造成的损失大于2%的违约金，取消2%的违约金限制符合法律规定，亦符合合同约定；3、根据相关法律规定，上诉人交付的房屋要提供“三书一证一表”，目前即使已经交付的房屋亦为违约交付，因始终不具备交房条件，我方对此未上诉只为尽早拿到违约金。蔡怀锐向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告立即向原告支付逾期交房违约金为76,616元(以总房价699,693元为基数,日万分之三为标准,从2018年12月31日起计算至商品房符合合同约定条件并实际交付之日止，暂计算至2019年12月31日)。诉讼过程中，原告将的逾期交房违约金计算标准变更为按日万分之一计算，相应金额予以降低。一审法院认定事实，2016年8月17日，原告以699693元向被告购买位于观山湖区房屋一套，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十三条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十四条交接手续约定“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续……”补充协议第十五条其他约定“1、关于通知的约定（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务”。上述合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告未按约定期限向原告交付房屋，至今案涉房屋不具备交付条件。一审法院认为，双方当事人对案涉《商品房买卖合同》效力并无异议，且该合同不违反法律法规效力性强制性规定，原告的该项诉请，一审法院予以确认。本案争议的焦点系案涉房屋至今不具备交付条件，原告能否主张逾期交房违约金。对上述焦点，一审法院意见如下：案涉《商品房买卖合同》第十三条约定，被告逾期交房的，应在原告实际收房后30日内向其支付逾期交房违约金，原告亦未实际收房，但案涉房屋至今不具备交付条件，且至今被告仍不能确定交付期限，若待原告实际收房后方能主张逾期交房违约金，则不利于督促被告履行交房义务，一审法院确定原告主张的截止2019年12月31日的逾期交房违约金被告应予支付，原告的该项诉请，一审法院予以支持。2018年12月31日至2019年12月31日共计365日，违约金数额为：699,693元×1?×365日=25,538.79元，案件审理过程中，被告主张已经向原告支付了6,367.21元应予扣除，原告核对后认可该事实，故违约金最终数额为：25,538.79元-6,367.21元=19,171.58元。至于2020年1月1日之后的逾期交房违约金，因原告主张的“实际交付日止”在执行过程中可能产生争议，一审法院确认应明确为计算至案涉房屋符合《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定的交付条件并由被告按约定方式履行通知义务之日止，若原告在此之前实际接收房屋，则计算至其实际接收房屋之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告蔡怀锐与被告贵阳新世界房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告蔡怀锐截止2019年12月31日止的逾期交房违约金19,171.58元，并以699,693元为基数、按每日万分之一的标准，从2020年1月1日起继续计算逾期交房违约金至案涉房屋符合约定交付条件并由被告贵阳新世界房地产有限公司按约定方式通知原告蔡怀锐接收房屋之日止，若在此之前原告蔡怀锐实际接收房屋的，则计算至其实际接收房屋之日止；三、驳回原告蔡怀锐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元（原告预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。二审期间，新世界公司提交：1、3栋、4栋、11-14栋交付备案使用备案证书及竣工备案表，证明新世界公司已达到收房条件。被上诉人质证称，竣工备案表列明的十几项交付的备案表中，均无房屋质量合格证书，亦不符合三书一证一表的规定。2、2E11栋登报收楼通知，证明新世界公司在具备验收条件后登报通知业主及时收房。被上诉人质证称，登报收楼通知未按照双方合同约定的收房程序进行，合同约定的完整交接房程序需提前15天通知业主收房，且要有验房程序，业主对质量无异议后签发交接房证书，但房开的告知函件单方修改了合同规定的程序，按照合同规定应该一对一的告知交接房的程序，且签收交接房证书，才符合合同规定的交接房程序，故是无效告知。本院二审经审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致。另查明，《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、贵阳晚报、贵阳市建筑工程竣工验收备案表、贵阳市商品住房交付使用备案证书等证据在卷佐证，并经庭审质证、核实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为逾期交房违约金如何认定的问题。本案中，出卖人新世界公司未按照合同约定的交房时间向买受人交付房屋已构成违约，依据合同约定，买受人有权向新世界公司主张逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十三条内容，双方当事人约定的逾期交房违约金标准为：自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件十二补充协议针对前述约定内容，将逾期交房违约金限定为支付比例最高不超过房屋总价的2%，若依照该约定，无论新世界公司逾期交房违约行为持续多长时间，逾期交房违约金最高仅能计算至房屋总价的2%，补充协议的该项约定明显不合理地减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的责任，限制了买受人的权利，不利于督促新世界公司积极履行交房义务，依照《商品房买卖合同》第二十九条约定的内容，若补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准，故本案逾期交房违约金应依据《商品房买卖合同》第十三条予以认定，一审判决以《商品房买卖合同》第十三条约定的全部已付款的万分之一/日的标准计算违约金符合双方约定，本院予以确认。新世界公司上诉主张违约金计算金额超限，本院对该项上诉请求不予支持。按照案涉《商品房买卖合同》第十三条约定，逾期交房的，房开公司应在买受人实际收房后30日内向其支付逾期交房违约金，本案一审审理过程中，案涉房屋未具备交付条件，一审判决认为若待实际收房后方能主张逾期交房违约金，则不利于督促新世界公司履行交房义务，故对买受人主张的逾期交房违约金予以支持，并无不妥。鉴于案涉房屋已于2020年9月22日取得贵阳市商品住房交付使用备案证书，达到合同约定的交房条件，并于同日在贵阳晚报上刊登收房通知，本院认为登报通知属于书面通知的一种形式，符合合同约定通知方式，故从2018年12月31日计算至2020年9月22日，新世界公司共逾期631天，逾期交房违约金计算为699,693元×0.0001×631=44150.63元,扣除已支付的6,367.21元，剩余37783.42元。一审判决以699,693元为基数、按每日万分之一的标准，计算至案涉房屋符合约定交付条件并由贵阳新世界房地产有限公司按约定方式通知蔡怀锐接收房屋之日止，并无不妥，亦无歧义。至于买受人主张交付的房屋要提供“三书一证一表”，案涉房屋始终不具备交房条件，因合同并未明确达到交房条件的具体材料名称，且买受人并未对此提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，不属于二审审理范围。综上所述，上诉人贵阳新世界房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用89元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘妍二〇二一年三月二十六日法官助理沈祥凤书记员李连睿