河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终593号 上诉人（原审原告）：郭彦春，女，1963年3月3日出生，汉族，住河北省邢台市信都区。 委托诉讼代理人：顾锡惠，男，1972年9月3日出生，汉族，住邢台市信都区。 被上诉人(原审被告）：邢台市大通房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市信都区会宁镇东良舍村。 法定代表人：王国庆，公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑伟，河北九拓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邢台市贞通物业服务有限公司，住所地河北省邢台市信都区会宁镇东良舍村。 法定代表人：王戬，公司执行董事。 委托诉讼代理人：郑伟，河北九拓律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：河北邢州农村商业银行股份有限公司，住所地河北省邢台市桥西区中兴西大街。 法定代表人：程春喜，公司董事长。 上诉人郭彦春因与被上诉人邢台市大通房地产开发有限公司（以下简称大通房地产公司）、邢台市贞通物业服务有限公司（以下简称贞通物业服务公司）、河北邢州农村商业银行股份有限公司（以下简称邢州农村商业银行公司）确认合同效力纠纷一案，不服河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初3220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭彦春的委托诉讼代理人顾锡惠，被上诉人邢台市大通房地产开发有限公司、邢台市贞通物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑伟，到庭参加诉讼。被上诉人河北邢州农村商业银行股份有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭彦春上诉请求：一、依法撤销邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初3200号民事判决，并依法改判为支持郭彦春的诉讼请求。二、本案上诉费及一审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）原审判决书认定事实不清。一审庭审中二被告的共同代理人向法庭提交了：王戬2017年8月10日以被告1总经理身份退还原告87197元的单据；是在执行森岳林xx原房主冯巍和被告1的约定：即办理交房手续时，业主预交款给被告2用于办理完房产证使用，房产证办好后由被告1退还业主预交契税、维修基金、装修押金、办证杂费等的剩余款项；xx房产退款时，因冯巍已经把全部权益抵账给原告，王戬直接把款项退还给原告；证实二被告和淼岳林全体业主之间均存在以上口头约定并在逐户执行中。（二）王戬代表被告2真实预收原告87688.46元，并自证该款用途是补交冯巍和王富强在第三人处办理的按揭贷款；这充分证明二被告明知原告和冯巍、王富强在办理以物抵债手续，并自愿加入协助办理；因我国现阶段的法规规定，也是全国范围内房地产业的交易习惯，即众所周知的事实：是被告2的工作人员协助冯巍、王富强具体办理Fxx和xx的按揭贷款手续，否则按揭贷款也办不下来；因此二被告明知原告和王富强之间Fxx的以物抵债手续，因房产涉及其他纠纷不能办理过户后，理应退还收取原告87688.46元中，王富强的4个月按揭贷款部分；原告并不知情冯巍、王富强4个月的按揭贷款的真实数额是多少，只得按87688.46元中两人各占一半，即王富强占43844.23元为依据向被告2进行追索。（三）因原告自购的淼岳林庄园D3xx号房产的房产证尚未办理，在二被告处有预交款204922元，很自然的也是客观规律在向被告2追索过程中，就Dxx预交款和王富强Fxx的4个月按揭贷款，原告要求二被告和自己进行对账；王戬因不明原因用多种理由进行推诿就是不进行实质对账，期间承诺原告可以用以上两笔款项折抵Fxx、Dxx的物业费，并指派被告1的工作人员办理了原告预交款中装修押金折抵物业费的手续（见新提交证据1)。综上，原告和二被告之间真实存在着三方协议（口头）并进行了实质履行，该协议合情合理、符合客观规律，恳请上级法院予以确认支持原告诉求。 大通房地产公司、贞通物业服务公司答辩称，郭彦春诉请中的三方协议根本不存在，其也没有相关的证据证实。所谓王福强的相关款项与本案没有关联性。一审法院判决正确，应驳回郭彦春的上诉请求。 郭彦春向一审法院起诉请求：一、判决解除郭彦春和大通房地产公司、贞通物业服务公司之间的三方协议，扣除41578元物业费后，大通房地产公司、贞通物业服务公司共同退还郭彦春预付款52266元、赔偿违约损失28150元；二、判令贞通物业服务公司收回律师函并公开向郭彦春道歉，赔偿名誉和精神损失费5000元；三、判令大通房地产公司、贞通物业服务公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年12月15日，郭彦春与案外人冯巍因邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503执185号案件的执行，达成和解，冯巍同意以自有的信都区会宁镇东良舍村淼岳林庄园Fxx房产一套折价150万元抵顶所欠郭彦春的债务。在办理房产过户的过程中，2017年5月11日郭彦春替冯巍、王富强偿还了大通公司代二人支付的四个月按揭贷款87688.46元。F3-2房产办理完过户手续后，2017年8月10日王戬（贞通物业服务公司的总经理）退还郭彦春87197元。 另查明，郭彦春本人在大通房地产公司开发的淼岳林庄园购买Dxx别墅一套，该房产尚未办理完契税、房屋维修基金、装修押金等手续的结算。 2020年10月，河北顺斌律师事务所受贞通物业服务公司的委托催收物业费，要求郭彦春于10月26日前补交Dxx物业费26871.24元、Fxx物业费14706.72元。 一审法院认为，被告承认郭彦春的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，郭彦春没有证据证明其与大通房地产公司、贞通物业服务公司之间有口头协议及协议内容。退一步讲，按其庭审中陈述的口头协议，内容应是大通房地产公司在与其签订商品房买卖合同时预交的契税、维修基金、装修押金的处理。现在案涉Fxx房屋过户手续已经办理，就该房屋的相关费用已经结算清楚，Dxx房产尚未进行结算，郭彦春要求退还预付款50000元没有事实依据。关于郭彦春给付大通房地产公司替冯巍、王富强代偿的87688元按揭贷款，与本案不属于同一法律关系，且在办理了过户手续后，王戬退还郭彦春87197元，他们之间的法律关系也不能与本案糅合到一起处理。综上对郭彦春的第一项诉讼请求不予支持。贞通物业服务公司按照合同约定收取物业费符合法律规定，郭彦春的Dxx房屋入住后没有缴纳过物业费，Fxx房产也只在2020年9月28日缴纳了2020年8月13日至2021年4月30日的物业费，贞通物业服务公司委托律师事务所催收物业费合理合法，并未对其构成侵权，且郭彦春没有提交证据证明该催收行为给其造成任何不良影响或其他社会评价的降低，故对其第二项请求也不应支持。综上所述，郭彦春的诉讼请求没有相关事实和证据证明，应当驳回。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定判决：驳回郭彦春的诉讼请求。案件受理费1938元，减半收取计969元，由原告郭彦春负担。 对本案事实，本院与一审法院认定一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，郭彦春请求解除其与大通房地产公司、贞通物业服务公司之间物业费的三方协议。郭彦春在大通房地产公司开发、由贞通物业服务公司服务的淼岳林有房产。作为原告，郭彦春首先应当证实就其房产物业费的交付方式、方法，其与大通房地产公司、贞通物业服务公司已经达成三方协议及协议的内容。但本案中，郭彦春没有证据证实其与大通房地产公司、贞通物业服务公司就其物业费的交纳方式、方法，达成了一致协议。郭彦春替冯巍、王富强代偿大通房地产公司的87688元按揭贷款，与本案不属于同一法律关系，本案原审不做处理正确。郭彦春应否替冯巍、王富强代偿87688元按揭贷款，郭彦春与大通房地产公司等可协商处理，或者通过法律途径解决。郭彦春在二审庭审时提交的王戬提供的冯巍、王福强两套房按揭贷款的银行流水四页、邢台市桥西区人民法院（2016）冀0503执185号执行裁定书和委托书，与本案没有关联，本案不予采信。 综上所述，郭彦春的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1938元，由上诉人郭彦春承担。 本判决为终审判决。 审判长  郭宏平 审判员  尚好勇 审判员  杨冬梅 二〇二一年三月二十六日 书记员  李晓敏