文书内容重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0114民初405号原告：刘杨，男，1985年2月4日出生，土家族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：李玖凤，重庆金讼律师事务所律师。被告：重庆中科置地有限公司，住所地重庆市黔江区城南街道办事处三台山公园，统一社会信用代码91500114559023828U。法定代表人：龚雪，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵林刚，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宇，重庆光界律师事务所律师。原告刘杨诉被告重庆中科置地有限公司（以下简称中科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日受理后，于2020年9月28日作出（2020）渝0114民初2789号民事判决书，原告刘杨不服前述判决，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，重庆市第四中级人民法院于2020年12月17日依法裁定撤销（2020）渝0114民初2789号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘杨的委托诉讼代理人李玖凤、被告中科公司的委托诉讼代理人赵林刚庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘杨向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2019年5月16日签订的《洗车场租赁合同》无效；2.判令被告向原告返还履约保证金3248元、租金4872元；3.判令被告赔偿原告装修费、洗车耗材费、洗车设备设施采购费等经济损失205000元；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年5月16日，原、被告签订《洗车场租赁合同》，约定被告将位于黔江区城南街道三台山路5XX号G02幢负一层116平方米场地出租给原告用于经营洗车场。合同签订后，原告向被告缴纳履约保证金3248元及第一季度租金4872元。随后，原告进场装修，安置洗车设备，产生相关费用205000元。原告办理洗车场的营业执照时发现原告承租的场地属于停车场，无法办理营业执照。2019年12月，黔江区市政管理局口头要求原告拆除洗车设施，恢复停车场。据此，洗车场无法经营，原告要求解除合同并赔偿损失，被告不予处理。2020年3月11日，黔江区市政管理局作出拆除洗车设施并恢复停车位功能的行政决定书（渝黔江城管责改[2020]156号），原告再次要求被告赔偿无果。被告因对原告故意欺瞒出租场地，非洗车场规划用地，而不能用于建设洗车场的实情，并损害社会公共利益；构成合同无效，由被告提供由原告与被告签订的洗车场租赁合同，因被告的故意欺瞒行为触犯合同法第52条规定。原告认为被告的行为给原告造成巨大的经济损失，于2020年3月31日向被告发要求返还财产并赔偿损失的律师函，被告始终不予理睬。原告为维护合法权益，特起诉至法院，望判如所诉。被告中科公司辩称，对于原告的诉讼请求应当依法驳回，原告与被告签订的商铺租赁合同合法有效，同时原告系完全民事行为能力人；既然原告自愿签订了合同，被告方不存在胁迫、威胁等行为，该合同是合法有效的，原告方的所有请求应当驳回。在事实理由当中，原告诉称被告恶意欺瞒，隐瞒其所出租的租赁物系车位的事实，该说法不能成立。从双方2019年4月29日签订合同第一页，合同中明确了该租赁物系车位，从而可以看出被告根本不存在隐瞒事实。原告刘杨向本院提交了以下证据以支持其诉讼请求：1.身份证复印件，证明原告的身份信息及诉讼主体资格；2.电卡复印件，证明原告承租的场地装修成了洗车场；3.重庆中科置地有限公司企业信息；4.洗车场租赁合同；证据3和4证明被告已于2020年4月10日将名称由重庆晋鹏房地产开发有限公司（以下简称晋鹏公司）变更为中科公司，晋鹏公司的权利义务应由中科公司承担，被告是具有房地产开发资质的房地产开发公司，其故意欺瞒实情将其开发的停车场以洗车场的名义出租给原告，原、被告双方签订的租赁合同因损害社会公共利益而无效，给原告造成损失应由被告承担，并应如数返还从原告处取得的保证金和房租，承担向原告赔偿损失的法律责任；5.重庆市第四中级人民法院民事裁定书，证明被告故意将标的物公共停车位出租给原告用于开设洗车场；6.重庆市第四中级人民法院质证询问笔录、律师调查笔录、营业执照、合伙人协议、席某某、王某某身份证复印件；7.行政决定书；证据6和证据7证明被告出租给原告的洗车场因侵犯公共利益不能办理工商营业执照，原、被告签订的租赁合同因损害公共利益无效，被告具有完全过错责任；8.房产证复印件，证明被告出租给原告的场地用途为公共停车；9.收据，证明原、被告签订租赁合同后，原告向被告交纳了履约保证金和一个季度的租金；10.收款收据，证明开设洗车场支出商业公摊水电费2660元，应由被告承担；11.三台山新天地洗车场装修工资领用表，证明原告装修洗车场向冉健强、冉桂川等五人支出的工资共计56500元；12.地图商户标准服务协议及收据，证明开设洗车地图商户标注服务支出300元；13.洗车耗材设备会员合作协议，证明开设洗车场支出耗材设备会员费400元；14.收据、发票，证明开设洗车场支出装修费、广告费等费用共计75292元；15.收据、发票、淘宝购物记录，证明开设洗车场线上线下共计支出耗材费用为70565元。被告中科公司质证认为，对证据1和证据2的三性均无异议。对证据3无异议，但不能达到原告的证明目的。对证据4的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，从该合同第一条的第一款可以看出被告已经告知租赁物系车位，不存在原告所说的合同无效的说法。对证据5的真实性无异议，不能达到原告的证明目的。对证据6的真实性无异议，不能达到原告的证明目的，原告没有办理工商营业执照，不能证明合同无效。对证据7的真实性无异议，但不能达到原告的证明目的，反之能证明系原告不积极办理相关的营业手续，才造成了今天案件的发生，系原告的责任。对证据8的三性无异议，不能达到原告的证明目的。对证据9的真实性无异议，不能达到原告的证明目的。对证据10的真实性无异议，该费用系原告经营期间正常的开支费用，不应算为损失。证据11不符合证据的三性，该份证据系原告方单独制作，没有上面的人出庭作证，也没有原告向名单上的6人支付的依据，该份证据不能得到采信。证据12不符合证据三性。证据13不符合证据三性，不能印证实际支付了该笔费用，同时该份证据系原告与其个人签订的协议。证据14不符合证据三性，虽然有公章但是公章是否真实无法核对，收据没有其他证据佐证；收据上特别注明了现金，拿现金的机率是非常小的，同时收据上注明新天地洗车场，也无法证明该收据上的款项是用于本案涉及的洗车场，上面没有支付人的名字；发票也不符合证据的三性，也不能证明9200元购买的物资就是用于本案所争议洗车场的事实，同时该发票的专用章是代开发票专用章，被告方认为系原告方违造的。对证据15，微信支付转账凭证不符合证据三性，没有原告是支付人的相关事实，不能体现该笔费用系用于原告洗车场的事实；广告业务清单也不符合证据的三性，只能证明物品的单价为多少元，不能证明原告购买了这些物品；发票不能证明该笔费用用于本案涉案洗车场，同时这些发票都是代开的发票不真实，也不能证明刘杨实际支付了发票上的金额；汽车饰品批发送货单不符合证据的三性，不能证明系原告购买了清单上的产品，更没有原告支付款项的依据。被告中科公司围绕其辩称向本院提交了以下证据：1.商铺租赁经营意向书，证明原、被告签订租赁合同之前，进行了实地勘察了解了该车位，被告没有欺瞒案涉洗车场是车位的事实；2.洗车场租赁合同，证明原、被告双方系自愿签订本合同，合同中明确了租赁物的现状性质，不存在没有进行告知；3.租金催缴函，要求原告支付租金4872元，同时告知了原告相关的法律义务；4.解除合同告知函，在2020年3月23日给原告发送了解除合同告知函，告知原告尚欠的租金以及解除的理由，证明原、被告之间的租赁合同实际已经解除，原告的诉求1不应当得到支持；5.原告租赁的洗车场照片，证明原告与签订合同后已经实际经营，只是原告怠于办理营业执照，所以才被工商行政处罚；6.2019年黔江区不动产权000056XXX号，证明被告没有侵犯公共利益，所出租的车位系被告单独所有，并不是公共的，土地的性质是出让地，登记权属上看是属于被告单独所有。原告刘杨质证认为，对证据1，被告承诺车位可以作为洗车场，被告是正规的房地产开发公司，原告基于对被告的信任，认为约定的出租物应是洗车场，该证据不能达到被告的证明目的。证据2足以证明双方约定的是洗车场租赁合同，被告故意将自己开发的停车场以洗车场名义出租给原告，双方签订的合同损害了公共利益无效，被告应承担给原告造成的损失，对该证据的真实性无异议。对证据3、4的真实性无异议，不能达到被告的证明目的，双方签订的合同因损害了公共利益无效，合同履行不能，被告根本违约，存在欺瞒行为。对证据5的真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，被告出租给原告的洗车场，因侵犯公共利益不能办理工商营业执照，证明原、被告签订的合同无效，被告具有完全过错。对证据6的真实性无异议，同时证明被告出租给原告的场地用途为停车用途，而不是被告提供的格式合同中所称的洗车场，被告出租给原告的场地不能实现合同约定，原告不能办理工商营业执照，双方签订的合同无效，合同无效的后果应由被告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月16日，晋鹏公司（甲方）作为出租方与刘杨（乙方）作为承租方签订了《洗车场租赁合同》，该合同系格式合同，约定甲方将位于黔江区城南街道三台山5XX号G02幢负一层357、358、359、360、361、362号的车位（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，租赁物面积116平方米，租赁物的功能为洗车场，在租赁期内乙方不能改变租赁物的使用功能，如乙方需改变租赁物的使用功能，要经甲方书面同意；租赁期限为5年，即从2019年7月1日至2024年6月30日；在合同签订之日，乙方应向甲方缴纳履约保证金3248元，租金第1-3年为每月每平方米14元，第4年的租金为每月每平方米14.7元，第5年的租金为每月每平方米15.44元；乙方应在合同签订之日支付第一年第一季度的租金4872元，以后每期租金按季度支付，于每季度开始前10个工作日内向甲方支付下一季度的租金；如乙方欠交租金超过30天仍未支付，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方仍未支付有关款项，甲方有权单方解除合同。合同签订后，原告向被告缴纳保证金3248元及第一季度租金4872元，并对承租的停车场进行装修改建为洗车场。装修完成后，原告经营洗车场一段时间后停业。另查明，重庆市黔江区城市管理局于2020年3月向原告刘杨作出拆除洗车设施并恢复停车位功能的行政决定书（渝黔江城管责改[2020]156号）。黔江区城南街道三台山路5XX号G02幢负一层357、358、359、360、361、362号车位属于晋鹏·三台山停车场的室内停车位。晋鹏·三台山停车场系黔江区三台山小区的配建停车场，产权属被告所有。2020年4月10日，被告将名称由“重庆晋鹏房地产开发有限公司”改为“重庆中科置地有限公司”，并完成了变更登记。2020年3月23日，晋鹏公司向原告发出《解除合同告知函》，以原告未按期缴纳租金为由解除《洗车场租赁合同》。原告收到《洗车场租赁合同》后于2020年3月31日向晋鹏公司邮寄了律师函，对解除合同提出异议。还查明，原告在庭审中表明第三项诉讼请求的金额系由开设洗车场的费用组成，共计是205717元，原告只主张了205000元。原告提交的证据显示其为开设洗车场的花费具体如下：1.原告开设的洗车场从2019年9月15日至2020年1月14日支出的水电公摊费合计为2660元；2.洗车场装修工人工资合计为56500元；3.地图商户标注服务费300元；4.洗车耗材设备会员费400元；5.水泥和砖共计12080元；6.吊顶、防水及卷材共计10100元；7.卷闸门9292元；8.广告费8320元；9.木门8900元；10.瓷砖3360元；11.不锈钢地格栅2750元；12.灯箱制作费5040元；13.广告手绘墙画9730元；14.开关、灯合计3000元；15.家具沙发合计为2800元；16.淘宝上购买的汽车美容耗材、防风帘子、旗帜等合计为5504元；17.洗衣机899元；18.手机架等材料合计1828元；19.汽车装饰用品费用合计9724元；20.设备费用为7128元；21.泡沫机、空压机合计为7100元；22.吸尘机、箱体等合计为9010元；23.电鼓、气鼓等合计为9720元；24.洗车机、美容工具车等合计为9780元；25.车位灯光系统、鼓架子等合计9800元；26.清洗枪、全能水、毛巾等。原告提交的说明表明其中第15项至26项材料设备等能搬走，其余的材料设备（第1项至第14项）不能搬走。原告提交的重庆市第四中级人民法院质证询问笔录显示，二审的证人王银峰在质证时表明其和刘杨合伙开洗车场，后因不能办理营业执照，便不再交纳租金，装修花费如下：人工工资为56500元、商标地图300元、广告和基装费75399元、洗衣机899元、材料会员入场费400元、淘宝和线下买设备69666元；4900元的灯不能拆走，甩干桶（包含在设备里，一千多元）不能拆走，其余设备可以拆走。本院认为，被告虽然系《洗车场租赁合同》中租赁标的即案涉停车位的所有权人，但其将案涉车位出租给原告用于非停车用途的行为损害了社会公共利益，该合同无效。关于原告主张被告向其返还租金4872元的诉讼请求，因租赁合同系2019年5月16日签订的，原告从2019年5月16日起实际占有使用案涉车位，重庆市黔江区城市管理局于2020年3月向原告刘杨作出拆除洗车设施并恢复停车位功能的行政决定书，因此，截止2020年3月，原告占用车位的时间已超过9个月。在原告占有使用案涉车位的期间，应向被告支付一定的费用，故对原告主张被告向其返还租赁费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告向其返还履约保证金3248元，《洗车场租赁合同》因损害公共利益无效，合同无效时，被告基于租赁合同取得的保证金应返还给原告，因此，对该部分诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告向其支付装修费、汽车耗材费等合计205000元经济损失的诉讼请求，本院评析如下：其一，关于原告开设洗车场损失的责任划分问题。原、被告签订的《洗车场租赁合同》系格式合同，被告作为房地产开发商，应对租赁标的能否开设洗车场负担主要的审查义务，其明知租赁标的系公共停车位还将其出租给原告，应对原告的损失承担主要责任。原告作为一个理性的成年人，在租赁地下停车位拟用作洗车场时，应考虑到能否办理营业执照，是否损害他人权益的问题，其未尽到谨慎的审查义务，因此，原告对于其开设洗车场的损失应承担次要责任，故本院认为原、被告对原告开设洗车场损失的责任划分为3:7较为适宜。其二，关于原告开设洗车场具体的损失金额问题。装修和设备中有不可拆卸的部分，也有可拆卸的部分，其中原告能带走可拆卸的部分（本院认定事实部分原告为开设洗车场的花费第15项至26项），应由原告对可拆卸部分进行处置，因原告未提供证据证明可拆卸部分的贬值损失，故对于原告主张中关于可拆卸部分的损失，本院不予支持。对其中不可拆卸部分，本院认定如下：1.对于原告开设洗车场支出的水电公摊费用2660元，因原告租赁车位后已装修营业，水电公摊费用应由原告自行负担。2.对装修工人工资56500元是否认定的问题，结合原告提交的工资领用表、银行账户交易明细及二审的证人王银峰的证言，本院对该部分金额予以认定。3.对地图商户标注服务费300元、洗车耗材设备会员费400元、吊顶防水等10100元、卷闸门9292元、广告费8320元、木门8900元、瓷砖3360元、不锈钢地格栅2750元、灯箱制作费5040元、广告手绘墙画9730元、开关和灯3000元，原告提供了相应的票据予以佐证，本院对前述款项予以认定。4.对水泥和砖的费用，原告主张两项合计为12000元，根据原告提交的票据，前述两项款项合计应为12080元，因此对水泥和砖的费用，本院认定为12000元。故不可拆卸部分的损失合计为129692元（56500元+300元+400元+10100元+9292元+8320元+8900元+3360元+2750元+5040元+9730元+3000元+12000元=129692元）。综上，原告应承担不可拆卸部分损失的30%即承担38907.6元（129692×10%=38907.6元），被告应承担不可拆卸部分损失的70%即承担90784.4元（129692×70%=90784.4元），故对于原告要求被告向其支付装修费、汽车耗材费等合计205000元的诉讼请求，本院对于其中的90784.4元予以支持，超过部分，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘杨与被告重庆中科置地有限公司于2019年5月16日签订的《洗车场租赁合同》无效；二、被告重庆中科置地有限公司于本判决生效后十日内向原告刘杨返还保证金3248元；三、被告重庆中科置地有限公司于本判决生效后十日内向原告刘杨赔偿损失90784.4元；四、驳回原告刘杨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4496元，由原告刘杨2396元，被告重庆中科置地有限公司负担2100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  蒋小清人民陪审员  冯明德人民陪审员  莫顺杨二〇二一年三月二十六日法官 助理  高 雅书 记 员  罗秋月