湖北省阳新县人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂0222执异11号案外人：胡慧琴，女。申请执行人：湖北新农垦建设工程有限公司阳新分公司被执行人：湖北鑫骏置业有限公司。被执行人：吴刚，男。被执行人：曹鲜花，女。本院在执行申请执行人湖北新农垦建设工程有限公司阳新分公司（以下简称新农垦公司）与被执行人湖北鑫骏置业有限公司（以下简称鑫骏公司）、吴刚、曹鲜花建设工程施工合同纠纷一案中，案外人胡慧琴于2021年3月1日对法院执行鑫骏公司名下一品华府2708号房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人胡慧琴称，2014年7月24日，我在一品华府签订了一份2708号《房屋的购房合同》，于当年7月28日在建行柜面现金存入鑫骏公司账户首付款18万元整，当时本打算在银行办理按揭，但由于开发商鑫骏公司出现信誉问题，担心后期不能按期交房，有放弃购买的意向。由于签了合同，交了按揭款无法退回，在没有办法的情况下，我于2015年1月18日直接付现金40万元给开发商胡志明，胡志明当日开具了收条，鑫骏公司开具了收款收据，我于2015年初在一品华府物业领取了2708房屋钥匙。过后，鑫骏公司果然出现信誉问题，一品华府项目因资金不足一直处于烂尾状态，水电电梯无法正常使用，也一直不能装修。2015年6月，我听说一品华府业主委员会按管了物业，交了电路水管整改费及电梯费就可以装修了，就于当月13日交给一品华府业主委员会万会计600元电路水管整改费及电梯费。我购买的位于阳新县兴国镇林峰路与东坡路交叉路口一品华府2708号的房产，不管从法律层面还是实际占有层面来说都为我所有，而法院在执行过程中没有经过任何调查取证，在当事人不知情的情况下，对该房产直接采取冻结的执行措施不当，严重侵犯了我的合法权益，应立即停止查封，并以书面形式进行澄清，以免给我造成损失。申请执行人新农垦公司称，案涉房屋未进行有效买卖，且未在职能部门进行网签备案，查封时仍然是鑫骏公司财产，人民法院完全可以，且应该予以执行。胡慧琴与鑫骏公司股东胡志明系父女关系，他们签订所谓的商品房买卖合同只是他们恶意串通，企图转移鑫骏公司财产而侵害其他合法债权人权益的一种手段和把戏。且通过查询公司账本和向鑫骏公司实控人调查证实，胡志明替公司收受涉案房屋购房款的事实并不存在。本案异议人并不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能阻却排除法院执行，其异议理由不成立。被执行人鑫骏公司、吴刚称，2015年6、7月份，在吴刚因糖尿病及胆囊切除手术住院期间，吴刚将公司售楼事务交公司股东胡志明代管，胡志明在代管期间网签了一品华府楼盘2套住房给其女儿胡晓红（1406室）、胡慧琴（2708室），2套住房均没有支付任何售房款给公司。被执行人曹鲜花未作书面意见。本院查明，新农垦公司诉鑫骏公司、吴刚、曹鲜花、胡志明建设工程施工合同纠纷一案，本院经审理作出（2015）鄂阳新民一初字第00471号民事判决书，判决：一、鑫骏公司在本判决生效后五日内支付新农垦公司下欠工程款10481985.55元；二、吴刚、曹鲜花对上述支付款项承担连带偿还责任；三、驳回新农垦公司的其他诉讼请求。诉讼期间，本院根据新农垦公司的财产保全申请，于2016年4月14日作出（2015）鄂阳新民一初字第00471－1号民事裁定书，裁定对鑫骏公司、吴刚、曹鲜花、胡志明所有的存款1500万元予以冻结或查封、扣押同等价值的财产，本院于2016年4月26日对鑫骏公司开发的阳新县兴国镇一品华府商住楼的2803、2805、2603、2606、2402、2306、2308、2202、2106、2108、2109、2008、1906、1907、1908、1909、1801、1802、1702、1706、1708、1709、1602、1607、1608、1609、1508、1405、1408、1307、1308、1107、1109、502、505、1103、商铺401铺、402铺、101铺予以查封（轮候查封）。2016年5月26日，本院根据新农垦公司申请，作出（2015）鄂阳新民一初字第00471－2号民事裁定书，裁定解除对鑫骏公司开发的阳新县兴国镇一品华府商住楼的2109、1909、1709、1609、1109、2308、2108、2008、1908、1708、1608、1508、1408、1308、1907、1607、1307、1107、2606、2306、2106、1706、502、商铺101铺共24套房的轮候查封。案件进入执行程序后，本院于2020年6月17日向阳新县不动产登记中心发出（2017）鄂0222执278号之三执行裁定书和协助执行通知书，将鑫骏公司名下一品华府2708、1406两处房产予以查封，查封期间三年。另查明，2014年7月24日，胡慧琴与鑫骏公司签订商品房买卖合同（合同编号:YX14001623）。主要内容为：鑫骏公司将其开发的一品华府2708号建筑面积153.28平方米房屋，以每平方米3783.92元价格出售给胡慧琴，胡慧琴首次支付房款人民币180000元，剩余房款计人民币400000元办理银行按揭贷款，该商品房买卖合同已于2014年7月30日备案。②2014年7月28日，鑫骏公司开具交款人胡慧琴以现金方式一次性付一品华府2708号房款180000元的收据。2015年1月18日，鑫骏公司开具交款人胡慧琴以现金方式一次性付一品华府2708号房款400000元的收据。胡志明出具的今收到一品华府2708室房款肆拾万元整收条。万琼开具的交款人胡慧琴（2708号房）陆佰元整电路整改、水管整改和电梯费用收据。鑫骏公司账号42001606936059636688活期存款明细账。内容证明2014年7月28日，胡慧琴汇入该账户180000元的事实。2015年11月5日，阳新县鑫荣物业有限公司开具胡慧琴一品华府2708号房屋2015年11月5日至2016年11月5日物业费1839元收据。本院认为，形式审查商品房买卖合同（合同编号:YX14001623）、鑫骏公司2014年7月28日和2015年1月18日开具的2张收据、鑫骏公司账号42001606936059636688活期存款明细账和万琼开具的电路整改、水管整改和电梯费用收据，以及阳新县鑫荣物业有限公司开具的物业费收据等证据，可以证明胡慧琴两次共支付280000元购买鑫骏公司开发的一品华府2708号建筑面积153.28平方米房屋，并于2015年11月5日与物业办理入住手续的事实。本案案涉房屋在法院查封之前胡慧琴与鑫骏公司已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款，并合法占有案涉房屋，同时案涉房屋并非因胡慧琴自身原因导致未办理过户登记。所以本案符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，胡慧琴享有案涉房屋的物权期待权，该权利能够排除执行。因此，本院执行申请执行人新农垦公司与被执行人鑫骏公司、吴刚、曹鲜花建设工程施工合同纠纷案查封鑫骏公司开发的一品华府2708号房产不妥，应予纠正。新农垦公司提出胡慧琴与鑫骏公司股东胡志明签订的商品房买卖合同存在恶意串通，企图转移鑫骏公司财产而侵害其他合法债权人权益的辩解，因未提供相关证据，本院不予支持。鑫骏公司和吴刚提出胡志明代管鑫骏公司售楼事务期间网签给胡慧琴一品华府2708号房屋，胡慧琴未支付售房款给鑫骏公司的主张，与事实不符，本院亦不予支持。故案外人胡慧琴的异议理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对鑫骏公司开发的一品华府2708号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  柯永钢审判员  孙章华审判员  柯文宗二〇二一年三月十一日书记员  沈 阳