湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初16244号原告：湖南朗溪酒庄股份有限公司，住所地长沙市芙蓉区韭菜园商住楼东A2。法定代表人：周文辉，董事长。委托诉讼代理人：谢辉，湖南义剑（长沙）律师事务所律师。被告：袁大志，男，1977年1月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：夏学泉，湖南锐杰律师事务所律师。原告湖南朗溪酒庄股份有限公司（以下简称“朗溪酒庄”）诉被告袁大志确认合同效力纠纷一案，本院于2020年11月30日立案，依法适用简易程序公开开庭审理，原告朗溪酒庄的委托诉讼代理人谢辉、被告袁大志及其委托诉讼代理人夏学泉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朗溪酒庄向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2006年5月28日签订的以房抵债合同有效；2.判令被告履行协助过户义务，将上述房产产权（地址长沙市芙蓉区××宿舍××栋××房）过户至原告名下；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2006年3月24日，长沙市天心区人民法院以（2005）天民初字第1636号《民事判决书》，判决：“1.被告湘乡水泥有限公司在本判决生效之日起三日内，给付湖南佳辉经贸发展有限公司货款811216.8元；2.被告湘乡水泥有限公司在本判决生效之日起三日内，向原告湖南佳辉经贸发展有限公司支付利息（从2005年10月21日起至本判决发生法律效力之日止，按银行同期贷款利率计算）；3.由被告长沙市建武有限公司和冯武新对上述款项承担连带清偿责任。本案案件受理费13120元，财产保全费5020元，其他诉讼费10元，共计18150元，由被告承担。”各方没有提起上诉，民事判决书发生法律效力。2006年5月28日，原告副经理焦海波与被告签订抵押协议，协议约定：“乙方（即被告）自愿将位于长沙市芙蓉区××宿舍××栋××房（建筑面积176.93㎡）作为冯武新欠佳辉公司焦海波煤款910000元的抵押物。如2006年6月30日前该欠款冯武新未如数归还，则该房屋自动作价叁拾万元给甲方（即原告）。”原告副经理焦海波、被告在抵押协议上签字。谢林安和冯武新作为见证在抵押协议上签字。抵押协议签订后，湘乡水泥有限公司、长沙市建武有限公司和冯武新未履行民事判决，被告按照抵押协议约定，将房屋交付给原告，原告用于员工宿舍并每年支付了物业、水电费至今。原告多次要求被告办理房屋过户手续，将房屋过户登记到原告名下，未果。被告不履行担保义务和责任，原告根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国担保法》之规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告袁大志辩称：首先被告认为被告与原告之间的抵押协议并未生效，因被告未经妻子授权，被告擅自在协议上签字的行为是无权处置的行为。被告虽然在协议签字，当时受到威胁，情况危及他人生命安全，被告签字后并未去房产办理抵押登记，根据房产规定被告和原告因未办理抵押登记，应为无效。即便条款被认定有效，原告诉请超过诉讼时效应予以驳回，原告的占用行为长达17年之久，被告保留追溯的权利，原告的诉请没有任何事实及法律依据，依法应全部驳回。本院经审理认定事实如下：2006年3月24日，湖南省长沙市天心区人民法院作出的（2005）天民初字第1636号民事判决，判决：“一、被告湘乡水泥有限公司在本判决生效之日起三日内，给付湖南佳辉经贸发展有限公司货款811216.8元；二、被告湘乡水泥有限公司在本判决生效之日起三日内，向原告湖南佳辉经贸发展有限公司支付利息（从2005年10月21日起至本判决发生法律效力之日止，按银行同期贷款利率计算）；三、由被告长沙市建武有限公司和冯武新对上述款项承担连带清偿责任。本案案件受理费13120元，财产保全费5020元，其他诉讼费10元，共计18150元，由被告承担。”各方当事人均未在法定期限内提起上诉，判决书已生效。但湘乡水泥有限公司、长沙市建武有限公司及冯新武均未按期履行给付义务。2006年5月28日，原告公司员工焦海波（甲方）与被告袁大志（乙方）签订了一份《抵押协议》，约定乙方自愿将位于长沙市芙蓉区××宿舍××栋××房（建筑面积176.93㎡）作为冯新武欠朗溪酒庄焦海波煤款玖拾壹万元的抵押物，如2006年6月30日前该欠款冯武新未全额如数归还，则该房屋自动作价叁拾万元给甲方。案外人谢林安、冯武新在见证人处签字确认。协议签订后，被告袁大志将《购买经济适用住房合同书》及房款支付的原件交付给原告朗溪酒庄。双方并未办理抵押登记。原告朗溪酒庄于2006年6月底开始占有使用涉案房屋，用做员工宿舍，2020年10月13日，案外人长沙巨鹰物业管理有限公司出具一份证明，证实从2006年6月至2020年10月涉案房屋的物业费、水电费由原告朗溪酒庄员工于依利、舒婷等人缴清。之后，由于原告未能办理涉案房屋的过户手续，遂诉至法院。另查明，涉案长沙市芙蓉区××宿舍××栋××房是被告袁大志和其配偶史晴燕于2004年7月20日共同购买的经济适用房。该房于2013年12月4日办理了权属登记，登记的所有权人为被告袁大志及其配偶史晴燕，为共同共有，房屋登记位置为长沙市芙蓉区××宿舍××栋××。再查，2020年12月11日，湖南佳辉经贸发展有限公司变更登记名称为湖南朗溪酒庄股份有限公司。以上事实有当事人的当庭陈述及原告提交并经庭审质证的长沙市天心区人民法院（2005）天民初字第1636号《民事判决书》、《抵押协议》、《合同书》、《收据》及《证明》、内资企业登记基本情况表、不动产情况表等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为朗溪酒庄与被告袁大志签订的《抵押协议》的效力问题。本院认为：第一，案涉《抵押协议》的标的物为位于长沙市芙蓉区××宿舍××栋××房（房屋产权登记地址为：长沙市芙蓉区××宿舍××栋××，登记权利人为袁大志和史晴燕，权证号为：××、××）。案涉房屋属于被告袁大志和史晴燕的夫妻共同财产，被告袁大志在与朗溪酒庄签订《抵押协议》时，并未得到史晴燕的同意或授权。但在案涉《抵押协议》签订后，原告自2006年6月开始就占有案涉房屋至今，史晴燕知道或应当知道案涉房屋由被告袁大志与原告签订了抵押协议，但史晴燕一直没有向原告提出过异议。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条第二款规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人同意，抵押无效，但是，其他共有人知道或应当知道而未提出异议的，视为同意，抵押有效。故被告袁大志以未经史晴燕同意为由主张《抵押协议》无效，不能成立。第二，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。本案《抵押协议》签订后，未办理抵押登记手续，原告依法不享有案涉房屋的抵押权，但不影响《抵押协议》的效力。第三，被告袁大志辩称其签订协议受到威胁，情况危及他人生命安全，但未提供相关证据证明，应承担不利后果。第四，从《抵押协议》的内容看，该协议约定：如2006年6月30日前该欠款冯武新未全额如数归还，则该房屋自动作价叁拾万元给湖南佳辉经贸发展有限公司。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此，朗溪酒庄与被告袁大志签订的《抵押协议》中的上述内容无效。本案案涉《抵押协议》并不是以物抵债协议。而是在天心区人民法院作出的（2005）天民初字第1636号民事判决生效后，朗溪酒庄与被告袁大志就案外人冯新武应承担的债务由被告袁大志提供担保所签订的抵押协议。该《抵押协议》中重新约定了冯新武履行债务的时间，即2006年6月30日前，在冯新武未按时履行的情况下，由被告袁大志承担担保责任。因此，本案并非债务履行期限期满后达成的以物抵债协议。综上所述，朗溪酒庄与被告袁大志签订《抵押协议》属于部分无效协议。即该《抵押协议》中有关“如2006年6月30日前该欠款冯武新未全额如数归还，则该房屋自动作价叁拾万元给湖南佳辉经贸发展有限公司”条款无效。由此，原告的全部诉请均不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百八十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条第二款和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告湖南朗溪酒庄股份有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取10410元，由原告湖南朗溪酒庄股份有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  石志刚二〇二一年三月一日法官助理彭婷书记员曹京琼附相关法条：《中华人民共和国担保法》第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。