湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0222民初177号原告:柯新英，女，1959年3月10日出生，汉族，住阳新县，委托诉讼代理人：成黎霞、成彩霞，湖北睿范律师事务所律师。被告：孔凡孝，男，1961年6月2日出生，汉族，住阳新县，委托诉讼代理人：郭衍胜，湖北才俊律师事务所律师。原告柯新英与被告孔凡孝租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告柯新英及其委托诉讼代理人成黎霞、成彩霞、被告孔凡孝及其委托诉讼代理人郭衍胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯新英向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告孔凡孝返还原告门面转让费及租赁费共计48,000元；2.依法解除原、被告订立的口头门面租赁合同；3.本案一切诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月27日，被告孔凡孝将其门面租赁给原告，租赁时间为七个月。被告要求原告支付门面转让金30,000元以及七个月的门面租赁费18,000元，合计48,000元。原告当日向被告支付门面转让金30,000元，并于次日将门面租赁费18,000元支付给被告。同年10月3日，原门面房主告知原告其与被告订立门面租赁合同时，已约定该门面不能转让，如果转让需经过原房主同意。原告遂要求被告退还支付给被告的门面转让费及七个月的门面租赁费合计48,000元，被告置之不理。原告为维护自身合法权益遂诉至法院。被告孔凡孝辩称：1、被告将门店转让给原告不违反法律规定；2、被告转让门店给原告符合法律规定和交易习惯；3.原告在与被告协商并履行转让门店协议之前是知道被告与原房主的门店租赁协议内容的，被告将其与原房主的门店租赁协议交给了原告保存，所以原告知道并相信被告会与原房主沟通好转让事宜，即使有风险，也是事前知道并愿意承担的；4、原告与被告履行完转让门店协议之后，原告将涉案门店转让给了案外第三人，原房主在门店租赁期限到期后，是从案外第三人处拿来的门店钥匙；5、原告与被告的口头协议合法有效且已经履行完毕，依法不能解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定如下：1、原告提交的银行取款凭证及银行交易明细清单。因该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定，故对该证据证明的事实，本院依法予以认定；2、原告提交的门面租赁合同。因该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定，故对该证据证明的事实，本院依法予以认定；3、原告提交的录音。因该证据的真实性、合法性、关联性符合法律规定，故对该证据证明的事实，本院依法予以认定；4、被告提交的录音。因该证据的合法性、关联性不符合法律规定，故对该证据证明的事实，本院依法不予认定。本院经审理认定事实如下：2019年5月18日，被告孔凡孝与案外人舒林英签订一份《门面出租合同》。双方约定：舒林英将位于阳新县××中学旁边的一个门面出租给被告经营；租期一年，自2019年5月18日起至2020年5月18日止；门面租金为一年24,000元；电费按每度1元的标准计算；被告在租用期间无权转让门面等。2019年9月27日，被告孔凡孝在未告知舒林英的情况下将该门面转租给原告柯新英。双方口头约定：租赁时间为七个半月，自2019年9月27日起至2020年5月18日止；门面转让费为30,000元；租金为18,000元；原告不租赁门面，则该门面转让费归被告所有。原告当日将门面转让金30,000元支付给被告，并于次日将门面租赁费18,000元支付给被告。被告向原告出具收条，载明收到门面转让费及门面租金共计48,000元。2019年10月1日，被告将门面钥匙交付给原告。原房主即案外人舒林英事后也认可被告的转租行为，同意由原告承租。原告在租赁门面经营几天后，因舒林英的儿子阻止原告在该门面经营，原告自2019年10月5日开始不再在该门面经营，并要求被告退还门面转让费及门面租金。因被告不同意将门面收回且至今尚未向原告退还门面转让费及门面租金，原告遂诉至法院。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定：当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。本案中，虽然原、被告并未订立书面转租协议，但双方已就门面租赁相关事宜达成口头约定，且原告已将门面转让费及租金已实际支付给被告，被告亦向原告出具了收条，故原、被告双方的口头门面租赁合同已经成立，双方形成事实上的房屋租赁合同关系。依法成立的合同，受法律保护。第七百一十六条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第七百一十八条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。本案中，原承租人即本案被告孔凡孝在转租时虽未经过出租人即案外人舒林英的同意，但舒林英在知晓被告转租后，并未提出异议，原告也当庭表示舒林英没有明确要其关门、并且还跟原告说过让其继续承租，事后舒林英也同意由原告继续承租，应视为出租人舒林英同意或追认了被告的转租行为。故本案被告将涉案门面转租给原告符合相关法律规定。即使被告转租时未经过出租人同意，按照上述法律规定，也是出租人享有行使解除合同的权利，而并非法定解除合同或者认定合同无效的情形。经庭审核实，出租人舒林英未向被告提出解除合同的意思表示，原告事先也知道涉案门面是被告从舒林英处承租过来的，应当对可能由此引发的矛盾和后果有所预见，且原、被告双方口头约定的门面租赁合同已经成立并实际履行，原告也未举证证明被告违反了双方的口头约定。因此，原告要求被告返还门面转让费及租赁费共计48,000元的诉讼请求无事实理由和法律依据，本院依法不予支持。原告诉讼代理人提出的被告存在欺诈行为、出租人亲属在原告承租门面后阻挠原告经营等代理意见，因未提出相应证据证实，且出租人也从未阻止原告经营门面。该代理意见与事实不符，且无证据证实，本院依法不予采纳。原告如果认为案外人阻挠其经营，可以另案起诉维权。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时。解除权人可以解除合同。第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因原、被告双方口头的门面租赁协议系双方真实的意思表示，且已实际履行；原告未举证证明存在符合约定解除合同情形和法定解除合同情形。故对原告要求解除原、被告订立的口头门面租赁合同的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款、《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百七十六条、第四百六十五条、第四百六十九条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第七百一十六条、第七百一十八条的规定，判决如下：驳回原告柯新英的诉讼请求。案件受理费1,000元，由原告柯新英负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行黄石市团城山支行，账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审 判 员  成传军人民陪审员  柯愈生人民陪审员  秦传正二〇二一年三月二日法官助理邢国远书记员梁玉萍