广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初2637号原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司。法定代表人：麦宗汶，任经理。委托诉讼代理人：谭学俊，广东亲仁律师事务所律师。被告：马爱娣，女。原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司与被告马爱娣物业服务合同纠纷一案，原告于2021年1月8日向本院提起诉讼，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谭学俊，被告马爱娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告支付2018年1月至2020年12月的物业管理费1267.2元、2017年10月至2020年9月的公共水电分摊费111.6元。原告庭后申请撤回被告支付公摊水电费的诉讼请求。事实与理由：南海区桂城俊怡花园住宅小区由原告提供物业管理服务。该小区物业管理住宅收费标准为0.5元/平方米/月，公共电费分摊2元/户/月，公共水费分摊1.1元/户/月。佛山市南海区××××××2××怡花园××××××××确权后的建筑面积70.34平方米，业主是本案被告。被告拖欠原告物业管理费及公共水、电费分摊费合计1378.8元。原告多次以电话、上门催收通知书等形式通知被告交费，但其一直以不合理的借口拖延交费，其至今都没交费。被告辩称，原告无权基于《俊怡花园前期物业管理服务协议》要求被告支付物业费、公摊水电费、垃圾清运费等。被告于2003年8月5日与原告签订《俊怡花园前期物业管理服务协议》，原告在物业管理期间，未能履行物业管理职责，甚至侵吞业主的共有收益，俊怡花园第二届业主委员会于2011年4月1日向原告发出《关于俊怡花园物业服务整改意见的函》，责令原告对安全消防、卫生绿化等一个月内整改完毕，但原告对业委会的整改意见视而不见。根据临时业主大会表决结果，业委会于2011年9月20日作出《关于公布俊怡花园临时业主大会最终表决的公告》，决定解聘现物业公司即原告，并就原告侵占全体业主的共有收益授权业委会以诉讼等方式追讨，但原告至今拒绝移交物业管理权。原告自2011年9月20日起已丧失了俊怡花园前期物业管理提供者的身份，原告无权主张被告等业主支付物业管理费用。原告无论是在被解聘前还是非法霸占物业管理权期间，均未能切实履行管理职责。俊怡花园小区共有4个出入口，但原告仅在正门车辆出入口设置保安岗，值班人员均为60多岁的老年人，业主经常看到保安值班期间睡觉，除了正门轮班的三名保安，未配备其他保安人员，全天没有任何保安进行巡视，四个出入口均未安装门禁，人员车辆自由出入，小区也没有安装监控，导致小区多次发生小偷入室盗窃或室外摩托车被盗事件。600多户居民这些年累计被盗1000多次，被告一台新买的电动车在楼下被盗。被告等业主为此迫不得已自发捐款数十万元购买并安装几十台监控设施，之后小区治安才有好转。小区路面部分塌陷，外围栏栅生锈断裂，消防设施缺损，电线外露且有缺损，居民楼门禁损坏。业委会要求原告整改，但原告从未进行修缮，给小区带来人员及财产重大安全隐患，业主自发出资更换了破损的大门，并对部门居民楼门禁进行更换。原告未能搞好小区环境卫生及绿化，小区卫生环境极差，垃圾遍地无人打扫，绿化长期无人打理。原告从未向业主公布物业管理收支账目，多年来收取的包括停车费在内的业主共有收益，没有用于共有设施和设备的维护修缮，而是被原告非法侵占。原告向被告主张2018年1月起至2020年10月的物业费，应提供证据证明其在该期间为广大业主提供了物业管理服务。原告向被告主张2017年10月前的公摊水电费，原告需要提供其实际已垫付上述费用的证据，即原告每月向供水公司、供电所支付水费、电费的发票以及计费依据，否则原告应承担举证不能的责任。原告长期以来，一直在电箱私拉出电线并提供给商户（违章建筑）使用，收取并占用商户缴交的电费，该部分用电不应由业主承担，即原告需要从已交费的当月公摊电费中将该部分剔除。被告认为2019年1月6日前的费用已过诉讼时效，请法庭对诉讼时效进行审查。前期物业服务协议约定每三个月需要向业主公布一次物业费的状况，但原告没有公布，协议内写明24小时内会维修，但原告从来都没有履行，原告收取了被告水电按金100元，但一直都没有退回给被告。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明以下事实：位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××于2004年×月23日登记在被告名下，建筑面积为70.34平方米。2003年8月5日，原告与被告签订《俊怡花园前期物业管理服务协议》，约定原告为俊怡花园提供物业管理服务，物业管理费按照住宅建筑面积每月每平方米0.5元计算，并明确前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。2005年2月2日，被告出具收据，确认收到14号楼603房水费周转金（按金）100元。原告于2021年1月正式撤离俊怡花园小区。另，本院（2021）粤0605民初2648号民事判决查明原告提供的物业服务确实存在不足。本院认为，原、被告签订的《俊怡花园前期物业管理服务协议》合法有效，该协议约定的“前期物业管理”是指“房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理”，在被告未举证证明案涉小区与原告有重新签订《物业管理合同》或与新的物业管理企业签订了《物业管理合同》的情况下，双方应按《俊怡花园前期物业管理服务协议》履行各自的义务，原告为案涉小区提供物业管理服务至2020年12月底，被告作为小区的业主之一，应按期足额交纳物业管理费。原告主张被告未交纳2018年1月至2020年12月的物业管理费，被告未举证证明其交费情况，本院对此予以确认。被告抗辩原告提供的物业服务不符合协议约定，故不应交纳物业费。根据当事人的陈述及本院查明的事实，原告提供的物业服务确有不足之处，但尚未构成根本违约，并未达到被告可拒绝支付物业服务费的程度，且案涉小区物业费仅为0.5元/平方米/月，业主拒绝缴纳物业费的行为，会造成物业服务企业运行经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他按时交纳费用业主的利益，故本院对被告该抗辩不予采纳。被告抗辩2019年1月6日前的费用已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，2018年1月物业管理费的诉讼时效期间应自2018年2月1日起开始计算三年，原告于2021年1月8日提起诉讼，未超过诉讼时效期间，对被告该抗辩，本院不予采纳。对原告请求被告支付2018年1月至2020年12月的物业管理费，本院予以支持，经核算，物业管理费为1266.12元（70.34平方米×0.5元/月/平方米×36个月），被告举证证明其向原告交纳了100元按金，现原告已经撤离小区，被告主张抵扣物业费，本院予以采纳，即被告应向原告支付物业管理费为1166.12元，对原告超出部分请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年5月15日）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、马爱娣应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2018年1月至2020年12月的物业管理费1166.12元；二、驳回佛山市南海区兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取25元（佛山市南海区兴业物业管理有限公司已预交），由马爱娣负担并应于给付上述款项同期迳付予佛山市南海区兴业物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  麦上康二〇二一年三月十九日书记员  廖嘉颖