山东省沂源县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0323民初75号原告（反诉被告）：沂源佳惠新天地商贸有限公司，住所地沂源县鲁山路鲁中义乌商贸城**，统一社会信用代码91370323MA3DRP9QX3。法定代表人：卢玲，总经理。委托诉讼代理人：苗传兴，男，1966年2月15日出生，汉族，该公司职工。被告（反诉原告）：李媛，女，1988年6月6日出生，汉族，住沂源县。委托诉讼代理人：李孝征，山东利公律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁国镇，男，1984年8月21日出生，汉族，住沂源县，系被告李媛丈夫。原告沂源佳惠新天地商贸有限公司诉被告李媛及反诉原告李媛诉反诉被告沂源佳惠新天地商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沂源佳惠新天地商贸有限公司的委托诉讼代理人苗传兴，被告李媛的委托诉讼代理人李孝征、丁国镇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沂源佳惠新天地商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告租金及其他费用202040元及违约金（每日的违约金按照欠费金额1%计算，从2018年5月8日开始计算至实际清偿完毕之日止）；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年5月8日，原被告签订租赁合同，原告将位于沂源县㎡出租给被告做轻餐饮烘焙经营，双方约定被告每年支付租金162000元，但被告违约，除支付给原告部分租赁费外，剩余租金及其他费用分文未付。原告多次找被告索要，被告均以种种理由拒付。为此原告诉至法院，请求支持诉求。被告李媛辩称并反诉称：1、原告要求解除合同无依据，原告未通知被告就强行直接锁门，违反法律规定，且锁门前被告一直按照原告的要求支付租金，从被告支付租金的时间可以证明，因此未达到违约的根本条件，原告无权解除合同。2、原告所诉202040元租金，对其中9000元的维修施工费应当扣除。3、违约金要求过高，请求法院依法调整，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；另外，原告要求违约金从2018年5月8日计算无事实及法律依据，此时被告并不欠原告租金。4、被告缴纳的5000元意向金原告没有退还，被告要求抵顶房租，如果5000元不抵顶，按照违约金计算的话，请法庭在裁判被告支付违约金时应予以扣除，否则会出现重复计算违约金的情形。5、原告未能提前通知被告强行锁门的行为，既给被告造成了经济损失，原告还从中获得了巨大的利益，被告为了经营涉案烘焙店，投入了100多万元，卖了房子和车子，被告在租赁商铺时是毛坯房，四周没有围墙，被告投入了17万元进行硬装，同时花了13多万元做了橱柜，另外还有加盟费，购买的烘焙工具等加起来近100万元，即使被告不再经营，按照市场价转让，转让费在40-50万元之间。基于以上理由，被告依法提起反诉，向法庭提交反诉状，请求：1、要求原告赔偿给被告锁门造成的经济损失4.5万元；2、要求原告在利用被告装修装饰获得的价值范围内补偿被告5万元，要求原告返还被告的各种橱柜，共计11件，价值6万元，如无法返还，折抵相应的租金。反诉被告沂源佳惠新天地商贸有限公司对反诉原告李媛的反诉未主张答辩期。本院经审理认定事实如下：2018年5月8日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订租赁合同一份，原告将位于沂源县㎡出租给被告经营品牌为“贝诺蒂”轻餐饮烘焙，双方约定：租赁期限为壹个租赁年，自2018年8月8日起至2019年8月8日止。租金的计算标准为每日每平方米5元，即每月租金13500元，每年租金162000元；以一个租约年为一个缴租期，乙方应当在本合同签订后向甲方一次性足额支付全年的租金。物业管理收费标准为每月合计100元，一年1200元。合同第16.3约定：双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息返还本合同项下的履约保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方应提前九十天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次(含本数)，则甲方有权单方解除合同，但并不免除乙方应当履行的全部义务。乙方延迟缴纳本合同项下租金、物业管理费、能源费用或其他付费超过15日，经过甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方因此收到第三方索赔的，甲方有权向乙方追偿损失。双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。合同第12.12约定：以半年为一个缴租期，本合同签订后乙方应向甲方一次性足额支付如下费用履约保证金5000元、租金81000元、物业费600元、维修施工费用9000元。合同签订后，被告实际支付原告租金、原告用被告的物品折抵租金、原告退还被告的装修保证金9000元，以上款项共计142460元。2020年9月11日，原告要求解除与被告签订的租赁合同，被告于同日从租赁房屋内搬走。被告应支付原告的租赁费、物业费扣除被告实际支付原告租金、原告用被告的物品折抵租金、原告退还被告的装修保证金后，尚欠原告租赁费、物业费202040元。以上事实，由原告提供的双方签订的沂源佳慧新天商贸有限公司租赁合同，反诉原告提交的操作间租赁合同、被告烘焙店2020年3月-8月份营业额明细、被告烘焙店装修及店内物品照片、烘焙店的装修合同、南京卡帝薇儿展柜销售明细及当事人的庭审陈述予以证实，足以认定。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”双方约定租赁期限为壹个租赁年即自2018年8月8日起至2019年8月8日止，租赁期届满后被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，故双方于2018年5月8日签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同。双方在合同中约定：“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别确认，在租赁期限，若乙方延迟缴纳租金或物业管理费或能源费用等累计超过3次(含本数)，则甲方有权单方解除合同，但并不免除乙方应当履行的全部义务。”被告延迟支付租赁费已经超过30日，原告于2020年9月11日要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合上述法律规定和约定，本院予以支持。关于被告欠原告租赁费、物业费数额。被告在庭审质证中对原告主张的欠款金额202040元没有异议，在庭后提交的代理词中也认可这一事实，对此本院予以认定。被告认为：原告要求违约金从2018年5月8日开始计算无事实与法律依据。虽然双方是2018年5月8日签订的租赁合同，但根据租赁合同第1.2条和第四条约定缴纳租金是从2018年8月8日开始计算，而且签订合同当日被告就交纳了半年的租金即交到2019年2月8日。根据租赁合同第12.12条约定，租金是半年一交，而不是1年一交。根据庭审查明的事实，被告已经交纳了142460元租金，根据租赁合同第5.2条约定每天租金是450元，被告共缴纳了10个月零17天的租金，即被告已经交纳租金至2019年6月25日。因此违约金应从2019年6月26日开始计算(说明：根据租赁合同约定，违约金是以欠费金额为基础计算，虽然2019年2月8日以后，没有按半年的标准一次性缴纳，但也是陆续缴纳了一部分，也就是说欠费金额是一个变化的过程，直到原告起诉时才累积到202040元，所以不应从2019年2月8日开始就按现在总的欠款金额202040为基础计算，而应从2019年6月26日开始计算)。被告的辩解意见成立，本院予以支持，因此原告经济损失应从2019年6月26日开始计算。被告认为：关于违约金的计算标准，原告要求每日按欠费金额1%计算违约金，庭审中改为按照年利率15.4%标准计算，被告认为过高，请求法院依法调整。“填补损失”是民事损害赔偿中的一个基本原则，被告拖欠租金给原告造成的损失就是利息损失，因此按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算合理合法，即按照年利率3.85%计算。本院认为：虽然双方在合同中约定：“则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。”但是该约定的违约金明显高于原告的实际损失，应当予以调整，原告的经济损失按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算，可以足以补偿原告的实际损失。被告按照上述标准赔偿原告经济损失后，已经足以弥补原告的实际损失，故被告交纳的5000元履约保证金在计算经济损失时应当予以扣除。《最高人民法院关于依法依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”被告提交的代理词中认为:受疫情影响，原告商场于2020年1月25日关门，到2020年2月25日开门，共计关门30天(30天租金为1.35万)，对此期间的租金应予以免除；开工后，仍受疫情影响，直到2020年4月7日被告与沂源县城市管理委员会办公室签订了《门前五包责任书》后才正常营业，从2020年2月25日至2020年4月7日共计42天，这期间的租金共计为1.89万(450元*42天=1.89万)，被告请求减半收取即支付9450元。综上，减免租金共计24950元(13500+9450=24950元)，因此被告应支付原告租金为177090元(202040-24950=177090元)。本院认为：被告承租的原告的房屋系非国有房屋，疫情或者疫情防控措施导致承租人收入减少，经本院引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解不成，结合本案的实际情况，可以减免一个月的租赁费13500元。即被告实际应支付原告租赁费、物业费188540元（202040-13500元）。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因续租的租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同；同时，被告延迟支付租赁费已经超过30日，根据约定原告有权解除合同，反诉原告要求反诉被告赔偿因锁门造成的经济损失4.5万元，反诉原告提供的证据不足，对该反诉请求，本院不予支持。反诉原告经反诉被告同意后对房屋进行了装饰装修，装饰装修物没有形成附合，反诉原告要求反诉被告在利用装修装饰获得的价值范围内补偿5万元的反诉请求，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告返还各种橱柜共计11件、价值6万元，如无法返还折抵相应的租金的反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2018年5月8日签订的租赁合同于2020年9月11日解除；二、被告李媛支付原告沂源佳惠新天地商贸有限公司租赁费、物业费188540元；三、被告李媛赔偿原告沂源佳惠新天地商贸有限公司经济损失（以188540元为基数，自2019年6月26日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日至履行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算），扣除被告已经交纳的履约保证金5000元；以上款项，于本判决生效后十日内履行；四、驳回原告沂源佳惠新天地商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告李媛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2165元，由原告沂源佳惠新天地商贸有限公司负担145元，被告李媛负担2020元；反诉费1700元，由反诉原告李媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 李 剑二〇二一年三月二十四日书记员 武广超