重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初2539号 原告：重庆市渝北区华夏物业有限公司，住所地：重庆市渝北区新南路9号，统一社会信用代码91500112203535670H。 法定代表人：贺伦江，总经理。 委托诉讼代理人：涂常丽，女，该公司工作人员。 被告：樊兆梅，女，1957年3月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：龚樊（系樊兆梅之子），住重庆市渝北区。 原告重庆市渝北区华夏物业有限公司与被告樊兆梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区华夏物业有限公司的委托诉讼代理人涂常丽，被告樊兆梅的委托诉讼代理人龚樊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市渝北区华夏物业有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告立即向原告支付2012年1月至2019年10月期间的物业管理费15322元，水电公摊费940元，违约金10000元，共计26262元。事实和理由：被告系XX小区的业主，原告为该小区提供了物业服务，被告未足额交纳物业服务等费用，原告多次催收无果。 被告樊兆梅辩称，2011年接房时窗户有破损，当时物业公司承诺修复，被告将钥匙交给了物业公司进行维修，物业费交至2011年底，之后发现一直未维修，原告也一直未催收，2018年才打电话催收，原告的诉请超过了诉讼时效，原告还将钥匙弄丢；被告的房屋系空置房，水电气表未走动，业主手册上写明空置房物业费按半价交纳，故被告应按半价交纳物业费，水电公摊费及违约金不应该交纳。 本院经审理认定事实如下：被告樊兆梅系位于重庆市两江新区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为135.87平方米，系住宅，空置房，水电气表未走动。 原告在立案时提供了一份2008年9月28日的《XX业主临时公约》，其中第二十七条约定住宅的物业服务费标准为1.2元/月/平方米（按建筑面积计算，含电梯费）。第二十八条约定，物业服务费按月交纳，业主在当月15日前将费用交清；交房后，若水、电、气任何一表计量，物业服务费按收费标准全额收取；若经物业服务公司和业主共同确认水电气表起止数均未走动的，物业服务费按收费标准的50%执行。原告在庭审中陈述该公约是给小区3栋17-2的；经本院询问该公约是否对小区所有业主有效，原告陈述是的。 被告在庭审中提供了2009年10月的《业主手册》一份，其中载明住宅的物业服务费标准为1.2元/月/平方米（按建筑面积计算），交款时间每月5至15日交上月费用，公摊水电费据实分摊，按月收取；如果房屋处于空置状态，请业主及时与物管处联系，物管处将从业主书面申报之日起，在水、电、气表指数未走动的情况下，按50%计收物业空置服务管理费。原告对该手册予以认可，称是其发的，但空置房应当向原告书面申请，从接房起6个月之内物业服务费半价，6个月之后半价需向原告书面申请。 2010年11月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定由原告为XX小区提供物业服务；住宅的物业服务费标准为1.2元/月/平方米（按建筑面积计算，含电梯使用费，不含公共水电费），公共水电费按建筑面积公摊由乙方交纳；乙方交纳费用的时间为每月1日至10日；乙方空置房屋（经甲乙双方认定其水、电、气表起指数均未走动的）在6个月内按物业管理费标准的50%交纳；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%计收滞纳金。该合同还约定了其他事项。 原告在庭审中提供了一份《业主临时管理规约》，其后附有被告于2010年11月17日签字的《承诺书》。《业主临时管理规约》约定，住宅的物业服务费标准为1.2元/月/平方米（含电梯费），共用的专项设备运行的能源消耗及损耗据实分摊；物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前履行交费义务。其后所附被告签订的《承诺书》载明同意履行、遵守《业主临时管理规约》中规定的业主责任和义务。 原告为XX小区提供物业服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告于2018年1月15日通过电话向被告催收，于2018年1月31日通过向被告邮寄《催款通知》的方式催收2012年1月至2018年1月期间的物业服务费。原告另提供了两张温馨提示的张贴照片以证明其向被告催收，被告对此不予认可。审理中，原告称案涉房屋的物业服务费标准为1.2元/月/平方米，公摊费为10元/月，被告对该标准无异议，但认为其房屋空置，应半价交纳物业服务费；原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。 另查明，重庆市物价局曾作出渝价(2004(778号文件，该文件第七条规定：“业主或使用人的空置房，经物管企业与使用人双方认定水、电、气表起止数均未走动的，业主或使用人应交纳50%的物业管理费。”2015年3月9日，重庆市人民政府办公厅印发《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发(2015(36号），于2017年5月1日起在全市范围内实施，(2004(778号文件同时废止。 上述事实，有房屋产权查询信息、XX业主临时公约、业主手册、前期物业管理服务协议、业主临时管理规约、承诺书、催款通知、邮寄凭证、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案法律事实发生在民法典施行前，故本案应适用2021年1月1日之前的法律、司法解释。 原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告作为物业服务企业为XX小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务等费用。因案涉房屋系空置房，水电气表未走动，原、被告对物业服务费是否应当半价计算有争议。根据查明事实，2008年9月28日的《XX业主临时公约》约定经物业公司与业主共同确认水电气表起止数均未走动的按半价计算，《业主手册》约定业主应向物业公司书面申报后按半价计算，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定空置房在6个月内按半价计算，附有《承诺书》的《业主临时管理规约》对空置房标准无约定，该四份证据中的约定不一致。对此，本院认为，2008年9月28日的《XX业主临时公约》时间在前，《业主手册》的时间次之，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、附有《承诺书》的《业主临时管理规约》时间最后，故应当以原、被告签订的《前期物业管理服务协议》、附有《承诺书》的《业主临时管理规约》为准。尽管原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定空置房在6个月内按半价计算，但按照重庆市有关规定，空置房的物业服务费在渝府办发(2015(36号文件实施前应按半价计算，故2017年4月30日之前的物业服务费应按半价计算，2017年5月1日之日起的物业服务费应按全价计算。 原告要求被告支付2012年1月至2019年10月期间物业服务费，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因原告未向本院提供证据证明其对2018年2月至2019年10月期间的物业服务费进行了书面催收，故对原告要求被告支付该期间物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。被告在庭审中提出了诉讼时效的抗辩；原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定被告应在每月1日至10日履行交纳义务，故诉讼时效应从被告未交费当月的11日起算；原告于2018年1月15日通过电话催收，于2018年1月31日通过邮寄催收，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，2015年9月之前的费用超过了诉讼时效，本院不予支持。原告另提供了两张温馨提示的张贴照片以证明其向被告催收，因被告对此不予认可，且张贴照片看不出张贴时间和地点，故本院不予采纳。因此，本院确认被告在本案中交纳物业服务费的期间为2015年10月至2018年1月，交纳公摊费的期间为2015年10月至2019年10月。 根据以上分析，结合原、被告陈述，在2015年10月至2018年1月期间，被告应交纳的物业服务费为1.2元/月/平方米×135.87平方米×19个月×50%+1.2元/月/平方米×135.87平方米×9个月=3016.31元；在2015年10月至2019年10月期间，被告应交纳的公摊费为10元/月×49个月=490元。本院对原告诉请中超出该计算标准的部分不予支持。对于违约金，原告自愿撤回该项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。 被告辩称案涉房屋窗户有破损，该辩称理由与本案系另一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告樊兆梅在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区华夏物业有限公司2015年10月至2018年1月期间的物业服务费3016.31元； 二、被告樊兆梅在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市渝北区华夏物业有限公司2015年10月至2019年10月期间的公摊费490元； 三、驳回原告重庆市渝北区华夏物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费228.28元（已减半收取），由原告重庆市渝北区华夏物业有限公司负担203.28元，被告樊兆梅负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  张晓华 二〇二一年三月二十二日 书记员  李文婧