四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0402民初124号 原告（反诉被告）：邱冰，男，1972年10月31日生，汉族，四川省攀枝花市仁和区居民。 委托诉讼代理人：李思璇，四川晓明维序律师事务所律师，执业证号：××。 被告（反诉原告）：陈南，女，1962年6月1日生，汉族，北京市朝阳区居民。 被告（反诉原告）：彭柳育，女，1936年4月20日生，汉族，北京市朝阳区居民。 委托诉讼代理人：陈南，女，1962年6月1日生，汉族，北京市朝阳区居民，彭柳育之女。 原告（反诉被告）邱冰与被告（反诉原告）陈南、彭柳育房屋买卖合同纠纷一案。本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）邱冰及其委托诉讼代理人李思璇；被告（反诉原告）陈南及彭柳育的委托诉讼代理人陈南到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 邱冰向本院提出诉讼请求：1、判令两被告（反诉原告）履行义务，协助原告办理位于攀枝花市东区××栋××号房屋的过户登记手续；2、本案诉讼费用由两被告（反诉原告）承担。事实和理由：陈某某与彭柳育是夫妻，生育一子陈北仁和一女陈南。陈某某于1998年11月去世。陈北仁亦先于陈某某去世。 1999年6月16日，原告（反诉被告）邱冰与被告（反诉原告）彭柳育签订《住房买卖协议》约定：原告（反诉被告）邱冰以45000元的价格购买登记所有权人为已去世的被告（反诉原告）彭柳育配偶陈某某的位于攀枝花市东区××栋××号房屋。合同签订后，在证明人马某妮、黄某续见证下，邱冰支付了房款45000元，彭柳育亦将出卖房屋交付邱冰，邱冰接收房屋后，对房屋进行装修居住使用至今。因2020年，彭柳育在接到攀钢（集团）房产公司通知其办理案涉房屋产权登记手续时拒不办理，也不告知邱冰办理，致案涉房屋的所有权人至今仍为已去世的陈某某，在邱冰办理房屋过户登记手续过程中，也由于出卖人彭柳育和法定继承人陈南拒不履行协助义务致办理不成，两被告（反诉原告）的行为，侵害了原告（反诉被告）的合法权益，两被告（反诉原告）依法应当协助原告（反诉被告）办理案涉房屋的过户登记手续。 邱冰对其诉请提交了下列证据： 1、邱冰的身份证复印件；拟证实原告的诉讼主体适格； 2、陈某某身份证复印件、攀钢（集团）公司商品优惠住宅售后管理证、攀钢（集团）公司房改资金专用收据、攀枝花市公有住房房改成本价售购协议书、攀钢房改成本价计价表、攀钢（集团）公司职工调退房申请表、住房买卖协议书、收条、中国工商银行存取款凭条；拟证实案涉房屋系1997年11月26日，陈某某与攀钢（集团）公司签订《攀枝花市公有住房协议书》，以成本价购买所得，协议约定陈某某必须向房地产管理局申办所有权证书，而陈某某未办理的事实和陈某某与彭柳育是夫妻，生育有一子陈北仁和一女陈南，陈某某已于1998年11月去世，陈北仁亦先于陈某某去世的事实及1999年6月16日，彭柳育将案涉房屋以45000元出卖给邱冰，邱冰支付了房款，并接收房屋装修后居住使用至今的事实； 3、攀钢职工家庭住宅情况调查表；拟证实原告在办理案涉房屋过户登记手续时，被攀钢（集团）房产公司告知因彭柳育在其供职单位中国工商银行购有住房，违反当时夫妻双方只能在一方供职单位购买一次住房的政策规定，拒绝为邱冰办理房屋过户登记的事实； 4、（2018）川0402民初2185号案卷和（2020）川0402民再4号案卷；拟证实案涉房屋的继承人陈北仁业经四川省攀枝花市东区人民法院一审及再审查明已于陈某某去世前死亡的事实； 5、2002年10月29日，彭柳育向邱冰出具的收据；拟证实2002年10月29日，彭柳育收到邱冰交付陈某某户口簿的事实。 上列证据陈南、彭柳育共同质证提出： 1、邱冰的身份证复印件无异议，但邱冰不是案涉房屋买卖合同签约一方当事人； 2、陈某某身份证复印件、攀钢（集团）公司商品优惠住宅售后管理证、攀钢（集团）公司房改资金专用收据、攀枝花市公有住房房改成本价售购协议书、攀钢房改成本价计价表、攀钢（集团）公司职工调退房申请表、住房买卖协议书无异议；收条是伪造的，且该收条内容也不能证实彭柳育收到了房款45000元；中国工商银行存取款凭条只能证明取款人是邱景光，并非邱冰，与彭柳育无关； 3、攀钢职工家庭住宅情况调查表只能证明彭柳育是中国工商银行职工，与攀钢（集团）公司拒绝为邱冰办理案涉房屋过户无关，亦不能证明彭柳育在其供职单位购买分配住房超出了政策范围； 4、（2018）川0402民初2185号案卷和（2020）川0402民再4号案卷没有查清案件事实，在（2020）川0402民再4号案的庭审过程中，陈南确实陈述持有陈北仁的死亡依据，但该依据陈南找不到了，也就不能证明陈北仁已经死亡； 5、2002年10月29日，彭柳育向邱冰出具的收据无异议。 陈南、彭柳育共同辩称，房屋买卖协议是邱景光与彭柳育签订，而非邱冰与彭柳育、陈南签订，协议签订后，邱景光未按双方约定足额支付彭柳育房款45000元，只支付44300元，没有履行协议约定的全部义务，不是双方当事人的真实意思表示，彭柳育与邱景光签订的房屋买卖协议依法应当无效。邱冰诉讼陈南、彭柳育无理，其诉请依法应当驳回。 陈南、彭柳育对其辩解未提交证据证实。 陈南、彭柳育向本院提出反诉请求：1、请求驳回邱冰的诉讼请求；2、确认案涉房屋的买卖协议无效，责令邱冰将案涉房屋返还陈南、彭柳育，并返还持有的攀钢公司商品（优惠）住宅售购管理证、攀枝花公有住房房改成本售购协议书3份、攀钢房改成本售价房计价表（产权转换）2份、攀钢（集团）公司职工购（调、退）房申请表4份、办理有关现金收讫等单据4份、攀钢（集团）公司房改资金专用收据、陈某某身份证、退休证（复印件）以及本人照片4张；3、判令邱冰按600元／月支付自拿到钥匙之日起至房屋钥匙交回陈南、彭柳育之日止的案涉房屋占用费；4、判决邱冰构成虚假诉讼罪、伪造证据罪、不当得利罪；5、案件受理费和案件反诉费1850元由邱冰承担。事实和理由，陈南母亲彭柳育在1997年失去儿子、1998年失去支付的双重打击下，身心疲惫，一心只想离开案涉房屋这个伤心的地方，在处理案涉房屋时的首要条件就是“产权证转移事宜，由买受人负责办理”。案涉房屋彭柳育报出的市场价是60000元，因购买房屋的多人不能达到这个条件没有成交，在彭柳育买好了1999年5月21日前往成都的火车票准备回成都时，邱景光到彭柳育家，同意“产权证转移事宜，由买受人负责办理”，但要求房屋降价到45000元，彭柳育就极不理智的自作主张同意了邱景光的要求，同年5月20日，在黄某洁的见证下，双方签订了案涉房屋协议书，彭柳育在协议书签订后按月将案涉房屋相关材料交付给了邱景光，邱景光收材料后却不按约定支付房款，也不归还处理，不得以，彭柳育只好写下了少付700元房款的收条。由于邱景光怠于办理案涉房屋所有权转移登记手续，且不足额支付房款，已经违约，导致合同目的不能实现，依法约定承担违约责任。2002年彭柳育身体调理有所好转后即返攀到邱景光家，说明当年与其签订的案涉房屋协议是错误的，愿意退还收取的44300元房款，要求邱景光将案涉房屋返还，由于邱景光不同意，彭柳育年老体弱，势单力薄，只能无奈的让邱景光、邱冰占用案涉房屋至今。邱冰、邱景光不诚信的行为侵害了陈南、彭柳育的合法权益，依法应当进行制裁。 陈南、彭柳育对其反诉请求未提交的证据证实。 邱冰反诉辩称，买卖双方签订协议书后，买受人邱冰支付了价款，出卖人彭柳育亦将房屋交付邱冰使用至今，是双方当事人的真实意思表示，故双方签订的房屋买卖合同合法有效。因案涉房屋登记所有权人是彭柳育的配偶陈某某，在陈某某去世后依法享有财产权利的有彭柳育（75％）和陈南（25％）二人，尽管案涉房屋出卖时无陈南签名，但彭柳育离攀投靠女儿陈南居住十余年，陈南以不知彭柳育出卖案涉房屋为由要求确认协议无效，违背一般生活常识，其主张不应得到支持。陈南、彭柳育在民事案件中控告邱冰构成刑事犯罪，混淆了民事诉讼和刑事诉讼的法律关系，其行为属恶意拖延案件处理。其反诉请求无事实和法律依据，法庭应当依法驳回其反诉请求。 本案经本院审理认定事实如下：邱景光与高志华是夫妻，邱冰是邱景光和高志华之子。陈某某与彭柳育是夫妻，生育有一子陈北仁、一女陈南。陈某某于1998年11月12日去世，陈北仁已于陈某某去世前去世。 1997年11月26日，陈某某与攀枝花钢铁（集团）公司房产公司签订《攀枝花市公有住房房改成本价售购协议书》约定：陈某某以成本价4995元购买位于攀枝花市东区××栋××号房屋，陈某某必须向攀枝花市房屋产权管理机关申办房屋所有权证，由攀枝花钢铁（集团）公司房产公司出具证明向房屋产权管理机关申请办理过户和产权转移登记手续。陈某某支付购房款后，未按约定到攀枝花市房屋产权管理机关办理该房屋的权属登记。 1999年5月19日，邱冰与彭柳育签订《住房买卖协议书》约定：邱冰以45000元的价格购买陈某某名下位于攀枝花市东区××栋××号的房屋；有关该房产权证转移事宜，由邱冰负责办理；彭柳育在本协议书签订之时应向邱冰交出攀钢公司商品（优惠）住宅售购管理证、攀枝花市公有住房房改成本售购协议书（三份）、攀钢房改成本售价房计价表（产权转换）（两份）、攀钢（集团）公司职工购（调、退）房申请表（四份）及其办理有关现金收讫等单据（四份）和房售购办理费（一张）、产权人陈某某身份证、退休证复印件、本人相片（四张）；双方在确认邱冰付清款项，彭柳育将上述相关材料交付邱冰后，双方签字生效。马艳妮、黄光洁作为证明人亦在该协议上签名确认。协议签订后，彭柳育将协议约定的案涉房屋相关材料和案涉房屋钥匙交给了邱冰。邱冰之父邱景光于1999年5月20日，将其与其妻高志华名下的45000元定期存单交付给彭柳育用于支付案涉房屋的购房款，彭柳育亦向邱景光、高志华出具了“高志华同志一年期存款单二张贰万元正；邱景光同志一年期存款单三张金额贰万伍仟元正，以上存款共计五张，金额为四万五仟元正，该存款单98年12月24日存入、99年12月24日支取，该利息为平半分得”的收条。随后，邱景光与彭柳育于当日共同到银行提前支取了上述定期存单后，彭柳育向邱景光支付利息700元,彭柳育亦将案涉房屋交付邱冰使用至今。2018年6月14日，邱冰向本院提起对彭柳育、陈南的诉讼，请求确认位于攀枝花市东区××栋××号房屋归邱冰所有；案件诉讼费由彭柳育、陈南承担。本院审理后于2018年11月5日作出（2018）川0402民初2185号民事判决，判决位于四川省攀枝花市东区××栋××号房屋归邱冰所有，案件受理费925元，由邱冰承担462.5元；彭柳育和陈南承担462.5元。该判决生效后，陈南不服向四川省攀枝花市东区人民检察院申诉该院以攀东检民（行）监［2019］51040200004号《检察建议书》,向本院提出再审检察建议。经本院审判委员会讨论决定，于2020年5月14日作出（2020）川0402民监2号民事裁定，对该案进行再审,并于2020年10月12日作出（2020）川0402民再4号民事判决，判决撤销了本院（2018）川0402民初2185号民事判决；驳回了邱冰的诉讼请求；原审案件受理费925元由邱冰负担。邱冰签收该判决书后诉来本院，要求判令其诉讼请求。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。依据邱冰提交的邱冰的身份证复印件；陈某某身份证复印件、攀钢（集团）公司商品优惠住宅售后管理证；攀钢（集团）公司房改资金专用收据；攀枝花市公有住房房改成本价售购协议书；攀钢房改成本价计价表；攀钢（集团）公司职工调退房申请表；住房买卖协议书；收条；中国工商银行存取款凭条；攀钢职工家庭住宅情况调查表；（2018）川0402民初2185号案卷和（2020）川0402民再4号案卷；2002年10月29日，彭柳育向邱冰出具的收据和当事人的陈述，能够证实彭柳育一方在收取邱冰一方支付的房款45000元后，将买卖房屋交付邱冰装修使用后未协助邱冰办理买卖房屋过户登记手续的事实，符合《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定，故邱冰与彭柳育签订的《住房买卖协议书》合法有效，依法应予保护。 本案争议焦点为：一、案涉标的物的所有权人是谁，彭柳育处分案涉房屋是否告知了案涉房屋共有权人陈南，并取得了陈南的同意；二、案涉房屋买卖过程中何时办理房屋过户登记手续。 一、关于案涉标的物的所有权人是谁，彭柳育处分案涉房屋是否告知了案涉房屋共有权人陈南，并取得了陈南的同意问题，案涉房屋所有权系1997年2月27日，彭柳育丈夫陈某某与攀钢（集团）公司房产公司签订《房改成本价售购协议》取得，所有权人为陈某某、彭柳育。因陈某某、彭柳育不按约定向攀钢（集团）公司房产公司索取证明后向攀枝花市房屋产权管理机关申请办理过户和产权转移登记手续，致案涉房屋所有权人至今仍为攀钢（集团）公司房产公司，责任在陈某某、彭柳育。1998年11月12日，陈某某去世，依据《中华人民共和国继承法》的规定，彭柳育作为案涉房屋的共有权人和继承人与另一继承人陈南成为案涉房屋的所有权人，即彭柳育享有75％的份额、陈南享有25％。自1999年5月20日，彭柳育与邱冰签订《住房买卖协议书》并将案涉房屋交付邱冰使用至2018年6月14日，邱冰向本院提起房屋所有权确认诉讼长达19年的时间里，陈南作为共有权人未提出异议，且彭柳育将案涉房屋交付邱冰后投靠女儿陈南共同居住生活的事实，作为案涉房屋因法定继承取得房屋共有权人的陈南，应当知道彭柳育处置共有房屋，诉讼中，彭柳育也未否认其未告知陈南处置房屋，应视为彭柳育作为陈南母亲在处置案涉房屋时告知了陈南，并取得了陈南同意。 二、关于案涉房屋买卖过程中何时办理房屋过户登记手续问题。因陈某某与攀钢（集团）公司房产公司签订《房改成本价售购协议》后，陈某某、彭柳育不按约定向攀枝花市房屋产权管理机关申请办理过户和产权转移登记手续和邱冰与彭柳育在签订《住房买卖协议书》时，只约定了有关该房产权证转移事宜由邱冰办理，彭柳育向邱冰交付案涉房屋相关资料，而未约定具体办理时间和办理方式，导致发生纷争，双方均有责任。邱冰要求彭柳育、陈南协助办理位于攀枝花市东区××栋××号房屋的过户登记手续的诉请；本院比照《商品房销售管理办法》第三十四条第二款：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将所需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门及第三款：房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的规定，从保护交易的角度考虑，彭柳育、陈南应当积极协助邱冰办理过户登记手续，邱冰的诉请本院依法予以支持。陈南、彭柳育所提：房屋买卖协议是邱景光与彭柳育签订，而非邱冰与彭柳育、陈南签订，协议签订后，邱景光未按双方约定足额支付彭柳育房款45000元，只支付44300元，没有履行协议约定的全部义务，不是双方当事人的真实意思表示，彭柳育与邱景光签订的房屋买卖协议依法应当无效的意见，与查明的事实不符，本院不予采信。 陈南、彭柳育要求请求驳回邱冰的诉讼请求的反诉请求，属本诉答辩意见，本院依法不予支持；陈南、彭柳育要求确认案涉房屋的买卖协议无效，责令邱冰将案涉房屋返还陈南、彭柳育，并返还持有的攀钢公司商品（优惠）住宅售购管理证、攀枝花公有住房房改成本售购协议书3份、攀钢房改成本售价房计价表（产权转换）2份、攀钢（集团）公司职工购（调、退）房申请表4份、办理有关现金收讫等单据4份、攀钢（集团）公司房改资金专用收据、陈某某身份证、退休证（复印件）以及本人照片4张的反诉请求和要求判令邱冰按600元／月支付自拿到钥匙之日起至房屋钥匙交回陈南、彭柳育之日止的案涉房屋占用费的反诉请求与查明的事实不符，且与法律、法规相悖，本院依法不予支持；要求判决邱冰构成虚假诉讼罪、伪造证据罪、不当得利罪的反诉请求，不属民事案件的审理范畴，本院依法不作评判。 邱冰所提，买卖双方签订协议书后，买受人邱冰支付了价款，出卖人彭柳育亦将房屋交付邱冰使用至今，是双方当事人的真实意思表示，故双方签订的房屋买卖合同合法有效的意见，符合法律、法规规定，本院采信；所提因案涉房屋登记所有权人是彭柳育的配偶陈某某，在陈某某去世后依法享有财产权利的有彭柳育（75％）和陈南（25％）二人，尽管案涉房屋出卖时无陈南签名，但彭柳育离攀投靠女儿陈南居住十余年，陈南以不知彭柳育出卖案涉房屋为由要求确认协议无效，违背一般生活常识，其主张不应得到支持的意见，本院采信；其余意见本院已作评述。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、陈南、彭柳育于本判决生效后60日内为邱冰办理位于四川省攀枝花市东区××栋××号房屋过户登记手续； 二、驳回陈南、彭柳育的反诉请求。 案件受理费925元，由彭柳育、陈南负担。反诉案件受理费925元，由陈南、彭柳育负担，即陈南、彭柳育负担案件受理费、反诉费共计1850元（于本判决生效之日起三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 长  高文新 审 判 员  贾幼曼 人民陪审员  王兴帮 二〇二一年三月二十五日 书 记 员  郑 川