四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2677号 上诉人（原审被告）：绿地集团成都申龙房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市成华区龙潭寺龙井路6号。 法定代表人：王瑞，经理。 委托诉讼代理人：王帅，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宴兵，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张官煌，男，1963年7月7日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：赵津，女，1976年9月19日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。 上诉人绿地集团成都申龙房地产开发有限公司（以下简称绿地申龙公司）与被上诉人张官煌、赵津商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 绿地申龙公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回张官煌、赵津的全部诉讼请求；2．一审、二审诉讼费由张官煌、赵津承担。事实和理由：一、案涉项目所在区域商业房屋平均租金为4元/平方米/日。按照50平方米的房屋计算，每月租金6000元。而本项目案涉商业房屋单价约为27500元/平方米，50平方米的房屋，按照日万分之二的违约金标准计算，每月违约金为8250元。一审判决确定的违约金高于案涉房屋同时间同地段的商业房屋租金。依据合同法司法解释二第二十九条规定，张官煌、赵津主张以万分之二的标准计算违约金过分高于其实际损失。二、案涉项目中1、2栋业主共计420户，其中有164户已与绿地申龙公司达成和解协议；3、4栋业主共计576户，其中有438户已与绿地申龙公司达成和解协议，和解协议中的标准按案涉合同第19条的约定，违约金的计算标准分段计算，90日内以万分之一进行结算，90日之后按照万分之二进行计算，一审法院全部以万分之二判决高于案涉项目与其他业主达成的和解协议的标准。二审法院于2020年12月10日出具的（2020）川01民终16946号等105案民事调解书，协议内容为：前90天以购房总款万分之一计算违约金，91天起至以后以购房总款每日万分之二计算违约金。一审判决违约金标准全部为万分之二高于绿地申龙公司与其他业主和解达成的标准，请求二审法院以处理群体纠纷为考量，以社会稳定为基础降低违约金标准。三、绿地申龙公司根据《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十条第3项约定的方式，采用本地报纸公告的方式通知张官煌、赵津于2020年5月6日至2020年5月11日收房。绿地申龙公司上述送达方式为有效送达，张官煌、赵津未在上述期限内前来收房。根据补充协议第十条第10项约定，张官煌、赵津在上述集中交付期间未收房视为已交付，绿地申龙公司履行交付房屋的义务也截止于2020年5月11日，此后不应承担逾期交付的违约责任。一审法院以绿地申龙公司第二次邮寄的交付通知书载明的时间为违约金计算的载止时间属于认定事实不清。四、一审法院认定因逾期交房的时间发生在疫情爆发之前，而不支持免除疫情期间的违约责任，属于适用法律错误。原合同法第一百一十七条规定:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”。2020年1月24日成都市开始进入I级应急响应，2020年2月6日成都市住房和城乡建设局、成都市卫生健康委员会发布的《关于做好房地产开发领域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》规定：“房地产开发企业一律不得在I级应急响应期间组织商品房交付活动”，2020年2月19日成都市住房和城乡建设局、成都市卫生健康委员会发布了《关于印发成都市商品房销售现场疫情防控工作实施方案的通知》逐步放开了商品房交付活动。在2020年1月24日至2020年2月19日期间，绿地申龙公司因新冠疫情影响无法履行交付房屋的义务，属于因不可抗力不能履行合同的情形，应免除绿地申龙公司该期间的违约责任。 张官煌、赵津辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。理由如下：一、关于绿地申龙公司上诉称一审判决确定的日万分之二的违约金已超过与案涉同时间、同地段的商业房屋租金的问题，案涉商铺出租后，实际收取的租金超出了《购房合同》约定的日万分之二的标准计算的违约金，依据合同法第一百四十四条及合同法司法解释二第二十七、二十八条的规定，因绿地申龙公司逾期交房，给张官煌、赵津造成了实际损失，张官煌、赵津请求增加违约金。二、关于绿地申龙公司上诉称一审判决的计算违约金标准高于和解协议、民事调解书中标准的问题。绿地申龙公司混淆住宅和商铺的概念。张官煌、赵津购买的是商铺，应以《购房合同》第19条的约定为准，截止2020年6月4日，绿地申龙公司通知张官煌、赵津收房，绿地申龙公司逾期超过90天，应当按照全部房价款日万分之二的标准向张官煌、赵津支付逾期交房的购房款。况且《购房合同》系绿地申龙公司提供的格式合同，违约金计算标准也是其提供的格式条款，绿地申龙公司应当遵守基本的契约精神和诚实信用原则，按照实际损失向张官煌、赵津进行赔偿。三、关于绿地申龙公司上诉称一审法院认定以邮寄第二次交付通知书中的收房时间为违约金计算的截点属于认定事实不清的问题。绿地申龙公司给张官煌、赵津邮寄了一次交付通知书，其没有提交邮寄两次交付通知的证据。绿地申龙公司称，采用本地报纸公告的方式通知绿地申龙公司于2020年5月6日至2020年5月11日收房。公告的内容中要求业主按照交房通知书所述时间前往办理相关手续，2020年5月，绿地申龙公司没给张官煌、赵津邮寄交付通知书。事实上，绿地申龙公司向张官煌、赵津邮寄交付通知书的时间是2020年6月2日，交房通知书载明的交房时间为2020年6月4日，故应以该日期为绿地申龙公司通知张官煌、赵津收房的时间。因此，一审法院认定的违约金计算时间节点无误。四、关于绿地申龙公司上诉称一审判决认定因逾期交房的事件发生在疫情爆发前，而不支持免除疫情期间的违约责任适用法律错误的问题。《购房合同》约定的交房时间为2019年12月20日前，四川省启动一级响应的时间为2020年1月24日，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不能免除绿地申龙公司的违约责任。由于绿地申龙公司违约，给张官煌、赵津造成了实际损失。 张官煌、赵津向一审法院起诉请求：1.判令绿地申龙公司向张官煌、赵津出示位于成都市成华区桂林××路××号××商铺的《建设工程竣工验收备案证明文件》《建设工程竣工验收合格证明》及相关商品房已取得《房屋面积实测报告书》相关交房资料，并按约定完善房屋交接手续；2.判令绿地申龙公司因逾期交房而向张官煌、赵津支付违约金44681.76元（以合同总房款1234303元为基数，按每日万分之二暂计至2020年6月18日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费用由绿地申龙公司承担。 一审法院认定事实：2018年6月20日，张官煌、赵津与绿地申龙公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定：1.张官煌、赵津购买绿地申龙公司开发的位于成都市成华区桂林××路××号××号商品房，房款为1234303元。2.交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。合同十五条约定的“建设工程竣工验收合格证明”指买受人购买商品房所在楼栋取得的经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。3.交房时间为2019年12月20日前，买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间。4.买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。5.除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起60个工作日内退还买受人已付全部房价款，并按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本条约定的逾期交房责任仅限于以下情况导致买受人拒绝收房的：（1）在合同约定的交房期限届满前未满足本合同第十五条第（一）款约定的商品房交付条件；（2）该商品房地基基础或主体结构质量不合格；出卖人对地基基础和主体结构以外的商品房质量瑕疵进行修复的，按补充协议的相关约定处理。6.出卖人通知买受人交付的通知方式包括但不限于挂号信、快递、手机短信、本地报纸公告等形式，出卖人可选择上述方式的一种或多种。出卖人采取邮寄方式通知的，合同中载明的买受人通讯地址或买受人身份证地址为送达地址，出卖人以上述地址寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达（附件第十条第3款）。合同签订后，张官煌、赵津按合同约定已付清了购房款。 2019年8月10日，案涉房屋所在楼栋取得房屋建筑面积测绘成果报告。2019年11月26日，案涉房屋所在的楼栋通过竣工验收，取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。 2020年5月1日，绿地申龙公司登报公告内容：我公司现定于2020年5月6日至5月11日办理绿地悦蓉公馆1栋、2栋交房手续，敬请购买本小区房屋1栋和2栋的业主按照我公司所发（交房通知书）的提示，带齐相关资料和费用，按照（交房通知书）所述时间前往绿地悦蓉公馆办理相关手续。 2020年5月7日，成华区住房建设和交通运输局市场监管科对绿地悦蓉公馆商品房交付现场检查记录表明，交付现场披露的信息中有商品住房工程竣工验收合格证明和商品房面积实测报告。 2020年5月9日，成华区住房建设和交通运输局通报绿地申龙公司于2020年4月底擅自向其开发建设的绿地悦蓉公馆项目1、2栋业主寄发《交付通知书》，在相关手续不齐、未达到交付条件的情况下，通知业主于5月6日-5月11日到项目现场办理交付手续。 2020年6月2日，绿地申龙公司向张官煌、赵津邮寄了绿地悦蓉公馆项目交付通知书，通知张官煌、赵津于2020年6月4日办理房屋交付。 一审法院认为，张官煌、赵津与绿地申龙公司签订的商品房买卖合同及附件与补充协议系双方真实意思表示的体现，合法有效。绿地申龙公司未在合同约定的时间内按照约定的交付条件将案涉商品房交付给张官煌、赵津，已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。 一、关于逾期交房的时间。本院认为，合同约定的交付条件为取得房屋建筑面积测绘成果报告和建设工程竣工验收合格证明，而原绿地申龙公司双方在补充协议中明确的建设工程竣工验收合格证明就是竣工验收报告，竣工验收备案并非约定和法定的交付条件。竣工验收合格系法定的交付条件，取得竣工验收报告即表明绿地申龙公司符合了法定的交付条件。绿地申龙公司在交房时已经取得竣工验收报告和房屋建筑面积测绘成果报告，满足了法定和约定的交付条件。但是，绿地申龙公司通知张官煌、赵津交房的时间是在约定的交房时间之后，应当承担逾期交房的违约责任。绿地申龙公司先后通过报纸公告和邮寄交房通知书的方式通知张官煌、赵津交房。绿地申龙公司在2020年5月1日通过报纸公告交房的时间为2020年5月6日至2020年5月11日，同时要求业主按照交房通知书所述时间前往办理相关手续。然而，绿地申龙公司向张官煌、赵津邮寄绿地悦蓉公馆项目交付通知书的时间是2020年6月2日，交房通知书载明的交房时间为2020年6月4日，故应当以2020年6月4日作为绿地申龙公司通知张官煌、赵津收房的时间。根据合同的约定，在交付房屋时绿地申龙公司应当向张官煌、赵津出示房屋建筑面积测绘成果报告和建设工程竣工验收合格证明（即竣工验收报告）。否则，张官煌、赵津有权拒绝收房。但是，张官煌、赵津未向一审法庭举示证据证明其于2020年6月4日前去收房时绿地申龙公司拒绝向张官煌、赵津出示上述文件的任何证据。综合绿地申龙公司已于2019年8月10日取得案涉房屋所在楼栋房屋建筑面积测绘成果报告，2019年11月26日取得竣工验收报告，以及绿地申龙公司出示的公示竣工验收报告照片、商品房交付现场检查记录表，本院认定绿地申龙公司已经履行了公示义务。绿地申龙公司逾期交房违约金计算的截止时间为2020年6月4日。 二、关于违约责任是否因为疫情而减免。绿地申龙公司辩称，应当将受疫情影响的时间扣除。本院认为，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十七的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”合同第十九条约定，除不可抗力外，出卖人未在2019年12月20日前向买受人交付商品房的，应当承担逾期交房的违约责任。绿地申龙公司逾期交房的时间发生在案涉房屋所在地疫情爆发之前，绿地申龙公司主张免除疫情期间的违约责任，不符合合同及法律规定，一审法院不予支持。 三、关于违约金的计算标准。绿地申龙公司辩称，合同第十九条约定逾期标准采取的是分段计算，标准为90日之内应该以房屋总价款万分之一计算，90日之后的期间应当以总价款的万分之二计算。因此，张官煌、赵津主张的全部以万分之二计算没有法律和合同依据。本院认为，根据合同第十九条的约定，除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。从合同条款来看，合同明确约定90日以内和超过90日的逾期交房违约金的计算为分别处理，不作累加，故本院对绿地申龙公司的抗辩意见，不予支持。绿地申龙公司应当按照全部房价款日万分之二的标准向张官煌、赵津支付逾期交房的违约金。 四、关于违约金约定是否过高。一审法院认为，违约金的约定并未与契约正义相悖，绿地申龙公司亦未举证证明违约金的约定过高。合同系绿地申龙公司提供的格式合同，违约金计算标准也是绿地申龙公司提供的格式条款。绿地申龙公司应当遵守基本的契约精神和诚实信用原则，按照约定向张官煌、赵津支付逾期交房的违约金。为维护契约精神，捍卫诚信原则，惩戒绿地申龙公司的违约行为，弥补张官煌、赵津的损失，一审法院对绿地申龙公司辩称违约金约定过高请求调低的意见，不予支持。绿地申龙公司应当按照房屋价款1234303元的日万分之二，向张官煌、赵津支付自2019年12月20日至2020年6月4日期间的逾期交房违约金，共计41225.72元。 五、关于张官煌、赵津要求绿地申龙公司出示《建设工程竣工验收备案证明文件》《建设工程竣工验收合格证明》《房屋面积实测报告书》的诉讼请求。在案证据显示，绿地申龙公司已经在交付现场进行了信息披露，且在一审庭审举证阶段，绿地申龙公司又当庭出示了上述两份文件，故一审法院认为张官煌、赵津的该部分诉讼请求已经实现。《建设工程竣工验收备案证明文件》非合同约定的交付条件，张官煌、赵津要求绿地申龙公司在交房时出示没有合同依据。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、绿地申龙公司于判决生效后十日内向张官煌、赵津支付逾期交房违约金41225.72元；二、驳回张官煌、赵津的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为459元，由绿地申龙公司负担。 二审中绿地申龙公司提交新证据，1.电子截图（2张），该截图根据大数据网络搜索悦蓉公馆商铺租金为3元/平方米。2.（2020）川01民终16946号案等105案民事调解书，内容为违约金计算标准前90天以购房总款每日万分之一计算，自91天起至以后以购房总款为基数，按每日万分之二进行计算。证明一审判决的违约金明显高于实际损失，有悖于绿地申龙公司与其他大部分业主项目达成的调解协议约定的违约金标准，请求法院按照调解协议所约定的标准降低违约金。 张官煌、赵津对证据真实性、合法性、关联性不予认可。认为民事调解书中的房屋是住宅，案涉房屋是商铺。 本院审查认为，电子截图是复印件，对三性不予认可；对民事调解书真实性、合法性予以认可，因调解是当事人作出的意思表示，本院对关联性不予确认。 张官煌、赵津未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，张官煌、赵津与绿地申龙公司签订的商品房买卖合同及附件与补充协议合法有效，当事人双方均应按约定履行各自的义务。本案二审的争议焦点为，一审法院认定绿地申龙公司逾期交房时间、逾期交房的违约金是否应当调减、是否应扣疫情的期间。 第一，关于逾期交房的截止时间。本院认为，虽然绿地申龙公司于2020年5月1日通过报纸公告交房的时间为2020年5月6日至2020年5月11日，但2020年5月9日成华区住房建设和交通运输局通报绿地申龙公司于2020年4月底擅自向其开发建设的绿地悦蓉公馆项目1、2栋业主寄发《交付通知书》，认为绿地申龙公司在相关手续不齐、未达到交付条件的情况下，通知业主于5月6日-5月11日到项目现场办理交付手续。因行政管理部门已认定绿地申龙公司通知业主于5月6日-5月11日交房存在相关手续不齐、未达到交付条件的情况，故一审法院对绿地申龙公司主张其履行交付房屋的义务截止于2020年5月11日不予认定正确。绿地申龙公司在完善相关交房手续后向张官煌、赵津邮寄绿地悦蓉公馆项目交付通知书，确定交房时间为2020年6月4日，一审法院认定2020年6月4日作为绿地申龙公司通知张官煌、赵津收房的截止时间正确。 第二，关于逾期交房的违约金是否应当调减的争议。本院认为，根据合同第十九条约定，除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。从该条款可以得出，逾期90日以内和超过90日的逾期交房违约金的计算为分别处理，不作累加。从查明的事实看，案涉房屋应于2019年12月20日前交付，实际上绿地申龙公司于2020年6月4日交付房屋，已超出90日逾期交房，因此，应按“逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金”的约定计算违约金；绿地申龙公司主张应根据和解协议与民事调解书的内容对案涉房屋逾期交房违约金的计算标准进行调整无法律依据，且现有证据不能证明违约金过分高于造成的损失，一审法院不予调整并无不当。 第三，关于是否扣除受疫情影响的时间。本院认为，绿地申龙公司未在2019年12月20日前向张官煌、赵津交付商品房，已经违约，虽然2020年2月6日成都市住房和城乡建设局、成都市卫生健康委员会发布了《关于做好房地产开发领域新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》规定不得在I级应急响应期间组织商品房交付活动，但2020年2月19日成都市住房和城乡建设局、成都市卫生健康委员会发布的《关于印发成都市商品房销售现场疫情防控工作实施方案的通知》逐步放开了商品房交付活动。而2020年5月9日成华区住房建设和交通运输局通报绿地申龙公司相关手续不齐、未达到交付条件。因此，疫情并不构成绿地申龙公司逾期交房的阻碍条件，绿地申龙公司主张应当扣除受疫情影响的时间不符合合同约定及法律规定。 综上所述，绿地申龙公司的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费918元，由绿地集团成都申龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年三月五日 书记员 夏玉荣