江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0682民初108号原告：南通领航物业管理有限公司，住所地如皋市磨头镇卓吾南路1号508室。法定代表人：吴久红，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陶亚敏(特别授权)，系公司员工。被告：耿凤云，男，1977年7月18日生，汉族，住如皋市。原告南通领航物业管理有限公司（以下简称领航物业公司）与被告耿凤云物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告领航物业公司的委托诉讼代理人陶亚敏与被告耿凤云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领航物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告自2018年3月至2021年2月止的物业管理服务费3972元（137.9平方米×0.8元/月/平方米×36个月）；2、被告给付原告自2018年3月至2021年2月止的公共能耗费260元（2018年度92元+2019年度84元+2020年度84元）；3、被告承担拖欠物业费的违约金725元（以2018年3月至2019年2月止拖欠物业费1324元为基数自2018年3月1日起；以2019年3月至2020年2月止拖欠物业费1324元为基数自2019年3月1日起，均按日利率万分之五计算至2020年2月29日止）。事实和理由：被告系如皋市九华镇福桂园小区1号楼202室业主，建筑面积137.9平方米。原告与该小区开发公司及业主委员会均签订了物业服务合同，约定原告自2018年3月1日起为福桂园小区提供物业服务至2021年2月28日止，物业费标准为0.8元/平方米/月，于每年第一个月的上旬缴纳。至今，被告拖欠原告自2018年3月至2021年2月止的物业服务费和公共能耗费未付，现要求判如所请。被告耿凤云辩称，1.我没有与原告签订任何物业服务合同，所谓的业委会何时成立、如何选举、原告何时进驻小区以及其与上一任物业公司如何交接等，均没有通知业主，我们均不知情。2.上一任物业公司曾承诺我改进物业服务，否则将退还我已交的物业费，而事实上其承诺没有兑现亦未退还相应物业费，原告既已接手该物业项目，则应承继相应债务，退还我已交物业费。3.原告提供的物业服务不到位，不仅楼道卫生打扫不及时、绿化养护不到位、公共设施不予维护，而且小区大门长年敞开、其他业主私自搭建等存在安全隐患，原告均未予管理。综上，原告收取物业费没有任何依据，我无需支付原告物业费和违约金。相反原告强行提供的物业服务违背了大多数业主的意愿，损害了大多数业主的合法权益，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2018年5月30日，原告领航物业公司作为乙方与南通耀隆置业有限公司（以下简称耀隆公司）作为甲方就甲方选聘乙方对福桂园小区提供前期物业服务事宜签订《福桂园前期物业服务合同》一份。合同约定：第三条乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；第七条物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.8元/月.平方米（不包括小区照明能耗费、加压泵房运行费及智能化系统运行费、该费用按实按年按户向业主分摊）；第八条物业服务费每年预缴一次，缴纳费用的时间为每年3月上旬，业主或物业使用人应在约定的交费时间内按时自觉交纳；第三十五条业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，物业方有权要求业主或物业使用人补交并从逾期之日起支付缴纳费用日万分之五的违约金，拒不支付物业服务费的，乙方有权使用法律手段追究拒缴业主或物业使用人的责任；第三十九条本合同期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止；但在本合同期限内，若本小区成立业主委员会，则业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效的，本合同即终止……。合同签订后，耀隆公司在合同下方甲方处加盖了公司公章及法定代表人刘银忠印章，原告在合同下方乙方处加盖公章，并由法定代表人吴久红在合同下方法人代表处签名，如皋市城市管理行政执法局作为鉴证部门在合同下方盖章。该合同于2018年6月11日在如皋市城市管理行政执法局进行了备案登记。此后，原告领航物业公司作为乙方与如皋市九华镇福桂园小区业主委员会（以下简称福桂园业委会）作为甲方就甲方选聘乙方对福桂园小区提供前期物业服务事宜签订《福桂园前期物业服务合同》一份。合同中关于乙方提供的前期物业管理服务内容、物业服务费用标准、物业服务费的缴纳时间、未能按时足额缴纳物业服务费用的违约金计算及合同期限等内容均与前述原告与耀隆公司签订的《福桂园前期物业服务合同》基本一致；关于能耗费约定为根据每年实际发生额按小区总户数（或按业主专有面积）进行分摊，分摊系数为1-2层0.8、3-4层0.9、5-6层1.3。合同签订后，福桂园业委会在合同下方甲方处加盖了公章，吴永建在业委会代表处签名，原告在合同下方乙方处加盖了公章。另查，被告耿凤云购买如皋市九华镇福桂园1号楼202室建筑面积为137.9平方米的房屋一套，并于2016年左右居住该房屋至今。被告自2018年3月1日起即未缴纳物业费用。因被告未缴纳所欠物业费和能耗费，原告即于2021年1月5日诉至本院，要求判如所请。审理中，被告对原告主张的自2018年3月1日至2021年2月28日止的公共能耗费260元予以认可。被告提供南通万拓物业管理有限公司（以下简称万拓物业公司）出具的承诺书一份，以证明该公司承诺被告改进物业服务否则如数退还物业费。以上事实，有当事人的当庭陈述、福桂园前期物业服务合同、如皋市物业服务合同备案证明、照片、物业考核检查情况通报、承诺书、业主群聊天记录截图、业主维权书等在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案被告所在小区的建设单位、业主委员会与原告签订的《福桂园前期物业服务合同》均不违反法律禁止性规定，是合法有效的。以上合同对原告及该小区内的所有业主均具有法律约束力。原告已按照合同约定提供了物业服务，被告作为该小区业主应当按照合同约定如期足额缴纳物业费和公共能耗费。被告以其与原告未签订物业服务合同为由拒付物业费，理由不成立，本院不予支持。因被告自2018年3月1日起未缴纳物业费用，故原告根据《福桂园前期物业服务合同》的约定主张自2018年3月1日至2021年2月28日止的物业管理服务费3972元（137.9平方米×0.8元/月/平方米×36个月），于法有据，应予支持。原告主张的自2018年3月1日至2021年2月28日止的公共能耗费260元，被告对此无异，本院依法照准。原告虽主张要求被告支付违约金725元，但被告提供照片等证据证明原告提供的物业服务存在一定瑕疵，被告因此与原告产生矛盾，未缴纳物业费，该责任不可完全归咎于被告，故原告要求被告承担违约金，本院不予支持。但被告所辩小区部分业主违章搭建等问题,由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为业主正常使用提供服务,其本身并无执法权和司法权,业主如果认为相邻业主的搭建侵犯了自己的权益,可以另行主张，被告所辩不能构成拒付物业费的理由。原告在今后的物业服务中，应当尽到自己的物业服务职能，加强对物业服务人员的培训和要求。物业公司作为提供物业服务的主体,应当加强与业主的沟通,对于业主反映的问题及时有效地进行反馈,努力提升自身的物业服务水平,通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境,取得业主的认可。被告虽提供万拓物业公司出具的承诺书，但据此要求原告退还其向万拓物业公司缴纳的物业费用，无事实与法律依据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告耿凤云给付原告南通领航物业管理有限公司自2018年3月1日至2021年2月28日止的物业服务费3972元。二、被告耿凤云给付原告南通领航物业管理有限公司自2018年3月1日至2021年2月28日止的公共能耗费260元。上述第一、二项合计4232元，于判决生效后立即履行。三、驳回原告南通领航物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告耿凤云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供相应上诉状副本，上诉于南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费50元。审 判 员  李 茜二〇二一年三月十二日法官助理  商晶晶书 记 员  马楠楠