山东省济南市钢城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0117民初99号 原告：桑运伟，男，1984年12月25日出生，汉族，住济南市钢城区。 委托诉讼代理人：魏述杰，山东鲁中环宇律师事务所律师。 被告：陈业敏，男，1984年2月2日出生，汉族，住济南市钢城区。 被告：耿效江，男，1964年7月4日出生，汉族，住济南市莱芜区。 被告：耿秀，女，1987年11月19日出生，汉族，住济南市钢城区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：孙国明，山东金聖诺律师事务所律师。 被告：济南市莱兴房产交易有限公司，住所地：济南市钢城区汶源街道洪沟社区。 法定代表人：龚仟惠，该公司执行董事。 原告桑运伟与被告陈业敏、耿效江、耿秀、济南市莱兴房产交易有限公司合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告桑运伟及其委托诉讼代理人魏述杰，被告陈业敏、耿效江、耿秀共同委托诉讼代理人孙国明、济南市莱兴房产交易有限公司法定代表人龚仟惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 桑运伟向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原告与陈业敏、耿效江、耿秀之间的房屋买卖合同关系；2.请求法院依法判决陈业敏、耿效江、耿秀共同返还原告预付的购房款60万元，陈业敏、耿效江、耿秀共同支付给原告违约金90万元；3.请求法院依法判决济南市莱兴房产交易有限公司对上述款项承担连带清偿责任；4.责令四被告承担一切诉讼费用及保全费用。事实和理由：2020年8月7日，经被告济南市莱兴房产交易有限公司介绍，原告与被告陈业敏在被告济南市莱兴房产交易有限公司处签订《二手房定金合同》，约定被告陈业敏所有的位于钢城区锦绣佳苑三期8#2单元1102室（住宅面积130+70平方）出售给原告，房屋成交价定为1100000元（大写：壹佰壹拾万元），除所购买的主楼房外，还包括储藏室及阁楼。签订上述合同当日原告通过微信转账方式支付给了被告陈业敏定金10000元。2020年8月26日，原告与被告陈业敏共同去被告济南市莱兴房产交易有限公司签订正式合同并办理房屋交接时，被告陈业敏才提供了其岳父被告耿效江与开发商莱芜市国润置业有限公司所签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告才知道被告耿效江是涉案房产的登记产权人。原告与被告陈业敏于2020年8月26日签订了《房屋买卖合同》，被告耿效江为卖方，被告陈业敏为卖方代理人，原告按照上述合同第七条约定将首付款60万元，扣除已付定金1万元，剩余的首付款项59万元通过原告的个人银行账户转入被告耿秀个人银行账户内。原告已按上述合同约定履行完全部义务，但陈业敏、耿效江、耿秀至今未按照上述合同第六条第一款的约定交付所售给原告楼房的义务，已构成根本违约，根据上述合同第六条第一款之规定：逾期超过一个月时，原告方有权解除合同，解除合同后陈业敏、耿效江、耿秀除将已收取的房价款全部退还给原告方外，并应赔偿原告的经济损失，具体赔偿的标准是已付房款的1.5倍金额。经查陈业敏、耿效江、耿秀所售给原告的楼房，陈业敏、耿效江、耿秀均未取得所售给原告楼房的产权，未取得不动产登记证书，更未实际占有和使用所出售给原告的楼房，陈业敏、耿效江、耿秀所售给原告的楼房产权仍然属于莱芜市国润置业有限公司所有，陈业敏、耿效江、耿秀根本无权转让属于第三人合法财产的楼房。被告济南市莱兴房产交易有限公司作为专业房地产中介机构，未认真履行调查核实的职责，主观存在重大过错，客观给原告造成重大经济损失和精神损失，因此对陈业敏、耿效江、耿秀所应返还给原告的已付房款及应赔偿给原告的赔偿款依法承担连带清偿责任。鉴于上述事实，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，实现原告的全部诉讼请求。 陈业敏、耿效江、耿秀辩称，一、原告所诉主体有误，原告在诉状中认可，耿效江为卖方，陈业敏为代理人，原告起诉被告陈业敏与被告耿秀无事实依据。二、原告所诉事实与事实不符。合同签订后，并非被告原因导致未交房，是原告违约。双方签订的《二手房定金合同》，乙方需要签订合同前支付60万元，并承担交房费用，涉案房屋的钥匙尚在开发商处，签订合同后被告陈业敏已经将该房的原始合同、收据等原件交付原告，原告只要到开发商处缴纳所谓的交房费即可领取钥匙，房屋即可交付，但原告违反约定一直不去办理，一直不缴纳所谓的交房费领取钥匙，属于原告违约，并非被告责任。三、被告耿效江从锦绣三期购买的涉案房屋，完全具有处分权，该房屋因尚未办理房产证，但该房已经网签，登记在被告耿效江名下，锦绣三期的全部房产均处于该状态，被告耿效江具有处分权，被告陈业敏为被告耿效江的女婿，被告陈业敏全权代理处理该房产，所以，被告并无违约之处，原告在购买该房时，对该房的现状是完全明知的，现又无理提出该理由，明显违反诚实信用原则。所以，很明显，原告在签订合同后反悔，才迟延办理相关手续，制造无端的理由想毁约，对其诉求应不予支持，原告应当继续履行合同。如原告坚持解除合同应构成违约，被告保留按照合同追究其违约责任。根据合同约定应将乙方已付房款作为赔偿被告的损失。四、根据以上分析，原告主张的违约金没有事实依据。退一步讲，该违约金约定明显过高，根据合同法司法解释二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定“过分高于造成的损失”，所以司法实践中，一般违约金的保护上线就是实际损失的1.3倍。原告索要的60万元的金钱债务，造成损失无非就是利息损失，所以违约金最多按照同期贷款利息的1.3倍支持。被告认为，按照常理，如果房价上涨，原告不会选择退房，正是原告认为当时的购买价110万元稍高，现有房价可能达不到110万元，被告才制造理由解除合同，请求法院对原告这种违反诚信原则的行为不予保护，依法驳回原告的诉讼请求。 济南市莱兴房产交易有限公司辩称，一、依法驳回桑运伟的诉讼请求。庭审中桑运伟与陈业敏、耿效江、耿秀对“交房费”均认可，只是对交付时间有异议，根据“谁主张，谁举证”的原则，桑运伟应当证明“交房费”系在改完网签后支付，从而证实陈业敏、耿效江、耿秀违反合同在先。根据《中华人民共和国民法典》第510条，“合同生效后当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定”。同时依据《中华人民共和国民法典》第511条第5款“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。根据房屋买卖的交易习惯，“交房费”应在交房时缴纳，桑运伟违约在先，应依法驳回桑运伟的诉讼请求。二、桑运伟主张的违约金过高，且桑运伟存在过错，应减少损失赔偿数额。根据《中华人民共和国民法典》第584条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”第585条第2款，“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”。第592条第1款规定当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。三、桑运伟诉济南市莱兴房产交易有限公司没有法律依据，济南市莱兴房产交易有限公司在中介活动中没有过错，不承担任何清偿责任。《中华人民共和国民法典》第178条第3款，“连带责任，由法律规定或者当事人约定”。桑运伟依据房屋买卖合同第六条之规定起诉陈业敏、耿效江、耿秀返还房款并承担责任，系桑运伟与陈业敏、耿效江、耿秀履行合同造成的纠纷，并非济南市莱兴房产交易有限公司与陈业敏、耿效江、耿秀的共同行为造成桑运伟的损害。同时根据《房屋买卖合同》第六条第5款之规定，济南市莱兴房产交易有限公司为甲、乙双方提供以下服务：充当订约介绍人和撮合人；提供法律咨询，拟定合同文本并协助、指导订立合同；协助办理或代办交房、过户及贷款等手续；为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利。并未给济南市莱兴房产交易有限公司设置承担合同责任的条款。房屋买卖合同是双方在平等自愿协商一致的前提下由济南市莱兴房产交易有限公司见证自愿签署订立的买卖合同，是双方的真实意思表示。《房屋买卖合同》第1条双方在签订合同时已对房屋（合同号）房产证号ＹＳ××89进行了备注，陈业敏也将合同中ＹＳ××89的网签合同交付桑运伟，并在合同中签字，桑运伟也在合同中签字认可，同时根据房屋买卖合同第7条之规定桑运伟已充分知晓房屋状态，结合庭审中原告举证网签合同的行为，足以证明桑运伟在签订合同时知晓房屋的具体情形，桑运伟诉济南市莱兴房产交易有限公司没有任何法律依据和当事人约定，济南市莱兴房产交易有限公司已尽到合理的义务，并无过失，不应当承担任何民事责任。四、根据《房屋买卖合同》第五条约定因房屋本身出现纠纷由陈业敏、耿效江、耿秀承担责任，同时桑运伟也给予了同意。同时房屋买卖双方同意私下进行房屋交接，并未委托济南市莱兴房产交易有限公司办理交房事宜。综上，桑运伟违约在先，应驳回其诉讼请求。济南市莱兴房产交易有限公司在中介合同中履行了注意义务并无过失，不应当承担任何责任，请求人民法院查清事实，支持济南市莱兴房产交易有限公司的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2020年8月7日，陈业敏作为甲方、桑运伟作为乙方、济南市莱兴房产交易有限公司作为丙方共同签订《二手房定金合同》，合同中约定陈业敏将济南市钢城区锦绣佳苑三期8#2单元1102房以110万元的价格出售给桑运伟，桑运伟向陈业敏支付定金1万元。合同中第七条约定“乙方2020年8月30日前支付甲方60万元首付款，余下房款待甲方改网签到乙方名下，乙方60天内支付给甲方。改网签时间约3个月。乙方承担交房费。”桑运伟支付济南市莱兴房产交易有限公司中介服务费5000元。 2020年8月26日，陈业敏作为耿效江代理人，以甲方耿效江名义与乙方桑运伟、丙方济南市莱兴房产交易有限公司共同签订《房屋买卖合同》。合同第二条约定定金1万元转为房款。第六条约定“甲方应当于2020年8月26日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过1个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失已付房款的1.5倍金额。”第七条约定“2020年8月26日前支付甲方60万元首付款（含定金），余下50万元改完网签两个月内付清。” 2020年8月26日，桑运伟通过中国工商银行向耿秀个人账户转账59万元。陈业敏、耿秀出具收条，载明“收到桑运伟购买锦绣佳苑三期8#2-1102室房款600000元”。耿效江至今尚未交付桑运伟房屋。 经桑运伟申请，本院依法调取莱芜市国润置业有限公司与耿效江就锦绣佳苑三期8#2-1102室签订编号为YS0055589号合同。合同签订时间为2017年11月8日。双方约定“买受人应当于2017年11月8日前支付首期房价款167424元，2017年12月10日前支付余款37万元。出卖人于2018年5月1日前向买受人交付该商品房。”耿效江实际交付余款37万元为2020年12月30日。 另查明，根据济南市钢城区住房和城乡建设局出具房产查询报告，截至2021年1月28日，锦绣佳苑三期8#2-1102室已登记在耿效江名下，并备注有商品房网签。 上述事实，有《二手房定金合同》、《房屋买卖合同》、中国工商银行转账凭证、陈业敏与耿秀出具收条、国润置业收款收据、房产查询报告等证据予以证实。 本院认为，桑运伟与耿效江均对《房屋买卖合同》真实性无异议，该合同是双方当事人真实意思表示，合同合法有效。该合同中明确注明卖方为耿效江，买方为桑运伟，陈业敏仅作为卖方耿效江代理人。因此本院认定桑运伟与耿效江构成房屋买卖合同关系。 桑运伟、耿效江基于双方合意订立《房屋买卖合同》，双方订立的合同第六条、第七条明确了双方合同义务。在桑运伟履行支付房款的义务后，耿效江并未按照约定于2020年8月26日交付房屋，违反了合同约定。对于耿效江提出桑运伟未支付交房费的抗辩，本院认为定金合同尽管约定交房费由桑运伟承担，但并未明确交房费的支付时间以及责任，在其后双方当事人的沟通中，耿效江也未及时通知桑运伟支付交房费或拒交责任。耿效江存在违约行为，依法应当承担违约责任。 关于合同解除，双方约定耿效江逾期交房超过一个月，桑运伟享有解除权。因而自桑运伟解除合同的通知到达耿效江时，双方房屋买卖合同已解除。对于桑运伟要求返还已支付购房款60万元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金数额，双方合同约定“甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。”耿效江认为过高，要求予以调整，本案中，桑运伟未能举证证明因耿效江违约自己所遭受的具体损失。结合本案具体情况，对于违约金本院依法调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3-1.5倍为基数上调30%，即以已付房款60万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.69倍-1.95倍标准计算的利息，作为违约方支付违约金的调整标准，因双方约定自2020年8月26日起耿效江将房屋交付给桑运伟，故违约金时间自2020年8月26日起计算。 关于济南市莱兴房产交易有限公司是否承担连带责任责任的问题。本院认为，连带责任由法律规定或当事人约定。本案中，合同并未约定济南市莱兴房产交易有限公司责任内容与类型。桑运伟也无证据证明济南市莱兴房产交易有限公司存在依法应承担连带责任的法定情形。故要求济南市莱兴房产交易有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、耿效江与桑运伟房屋买卖合同已经解除； 二、耿效江于本判决生效后五日内返还桑运伟已付房款60万元； 三、耿效江于判决生效后五日内支付桑运伟违约金（以已付房款60万元为基数，自2020年8月26日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍标准计算）； 四、驳回桑运伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费18300元，减半收取计9150元，由耿效江负担3934元，桑运伟负担5216元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。 审判员  张玉海 二〇二一年三月二十三日 法官助理张恒贵 书记员亓金钰 附相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。