辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0281民初1449号 原告：大连英圣物业有限公司，统一社会信用代码912102817772801602，住所地辽宁省瓦房店市钻石街**。 法定代表人：孙长英，系该公司经理。 委托诉讼代理人：韩卫斌，辽宁青松律师事务所律师。 被告：马仲吾，男，1977年7月25日出生，汉族，现住瓦房店市。 原告大连英圣物业有限公司与被告马仲吾物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连英圣物业有限公司的委托诉讼代理人韩卫斌，被告马仲吾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连英圣物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告给付物业管理费总计8290元（其中包括垃圾费99个月乘4元每月为396元，物业管理费79.74平方米乘1元每平方米乘99个月为7894.26元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和案外人大连鑫晟房地产开发有限公司签订《水岸花都住宅小区物业管理委托合同协议书》，合同约定案外人大连鑫晟房地产开发有限公司将开发建设的“水岸花都”项目委托给原告进行物业管理，收费标准按照瓦房店市物价局颁发的文件执行：住宅1元/每平方米/月，公建2元/每平方米/月，电梯费03元/每平方米/月，卫生费4元/每平方米/月，公建卫生费68元/每户/年，车库管理费15元/每平方米/月，车库电费100元/次/年/(按电表数确认）。 被告系瓦房店市水岸花都小区7号楼4单元301室业主。被告接受原告提供的物业服务，但并未向原告缴纳物业管理费、电梯费、垃圾处理费，截止2019年12月31日，被告共应向原告缴纳物业管理费8290元。原告多次催讨，被告至今未缴纳，故原告诉至法院，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告马仲吾辩称，不同意原告的诉讼请求，按照民法典物业管理的规定，1元一平方米的小区物业费应当设有24小时保安值班，另外，我所居住的小区没有成立业主委员会，在缺乏监督的情况下，我们业主可以拒交物业费，购买房屋的时候小区是封闭小区，但在该物业公司管理期间小区的大门对外敞开，没有保安值守，小区内的绿化树木被物业乱砍乱伐，原告在小区内违章建仓房，原告还要求业主统一安装封闭阳台，原告让我们花高价还不保证封闭阳台的质量，建好后漏雨，找物业他们也不管，楼道内的清洁工作干的不到位，一个星期也没看扫一次，扫一次只干到2楼，小区内的车辆乱停，堵住了消防通道，物业没有安排工作人员维持秩序，疏导交通，法律规定小区内电梯中的广告业务的收入，应该归业主所有，但是我们没有业主委员会，这些钱很显然都被原告控制了。另外，原告之前的物业管理者在建楼承包水暖工程的一方赔我水淹款8000元时，该物业管理者从这笔款中扣了我800元说要维修走廊的水淹墙面，至今没有看他们维修走廊的墙面。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据1、企业机读档案登记材料、变更情况查询卡，证明原告于2005年9月21日成立，企业名称是大连世纪英伦物业有限公司，2013年12月24日，变更名称为大连英圣物业有限公司。 被告对该证据没有异议。 证据2、水岸花都住宅小区物业管理委托合同协议书、催缴通知单、转让协议书、通知书、情况说明，证明原告依据合同对水岸花都小区进行物业管理，被告总计欠付物业费、垃圾费共8290元。具体讲该小区开发商大连鑫晟房地产开发有限公司是该小区原物业管理人，2017年5月25日该公司和原告签订了水岸花都住宅小区物业管理委托合同协议书约定将水岸花都小区的物业管理移交给原告，并且第二项第二条当中约定欠付的物业费业主名单、催交记录一并移交给原告，由甲方催缴。物业费催缴通知单是5张，提交法庭的复印件当中有3张上半部是原物业管理者的存根，下半部是催缴时张贴在业户或入户门上的催缴通知单照片。另外落款时间为2019年5月23日和2019年12月22日的催缴通知单是原告接手后对被告的催缴存根。债权转让协议书的原件在大连鑫晟房地产开发有限公司保存、债权转让通知书的原件已经向相关业主张贴送达了，所以我们手中只有当时原物业管理人向我们移交的债权转让协议书复印件及债权转让通知书复印件。这种转让协议和转让通知书复印件是原物业管理人向欠费的业户进行的通知，并且也将相关情况告知我们并跟我们签订协议。这些情况在本组情况说明当中由大连鑫晟地产开发有限公司做了明确的说明。 被告对该组证据不认可，认为该组证据系原告伪造出来的证据，即使盖着红印业可以先写一个之前的时间再盖上，被告认为就是原告造出来的证据来起诉。 证据3、瓦房店市房屋登记信息记录，信息显示所有权人为马仲吾，坐落于，建筑面积79.74平方米就是被告在水岸花都小区的住宅，说明被告接受原告提供的物业服务，应当向原告缴纳物业费。 被告对该证据没有异议，是我的房子，这处房子就在水岸花都小区内。但是我不同意交物业费，因为没有业主委员会的监督，什么时候有了，我再交。 证据4、瓦政发（2009）61号文件，证明生活垃圾费收费标准为每户每月4元，以及原告有权代政府收取生活垃圾费。 被告对该证据没有异议。 被告马仲吾未向本院提交证据。 庭审中，原告称其公司根据物业服务的行业惯例以及大连鑫晟房地产开发有限公司和原告签订的物业管理委托合同协议书，主要承担案涉小区的卫生管理、设施维护等工作。被告辩称原告公司没有小区业主委员会的监督，服务也不好，所以不交物业费。 经本院审查，双方当事人提交的证据经质证，被告对原告提交的企业机读档案登记材料和变更情况查询卡、瓦房店市房屋登记信息记录、瓦政发（2009）61号文件的真实性没有异议，上述证据来源合法，也具有客观性、关联性，可以证明原告具有主体资格，有权收取住户的生活垃圾费。同时证明案涉未交纳物业费的住房系被告所有。本院对原告提交的上述证据予以采信。关于物业管理委托合同协议书、催缴通知单、转让协议书、通知书、情况说明，被告对原告出示的上述证据有异议，辩称是原告伪造，但被告未提供证明对其反驳意见予以证明，被告也未就原告向其催交物业费的事实进行反驳，故对被告的辩称意见不予采纳，对原告提交的证据予以采信。 根据当事人的陈述和庭审质证审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月25日，大连鑫晟房地产开发有限公司与原告大连英圣物业有限公司签订《水岸花都住宅小区物业管理委托合同协议书》，合同约定案外人大连鑫晟房地产开发有限公司将开发建设的“水岸花都”项目委托给原告进行物业管理，收费标准按照瓦房店市物价局颁发的文件执行：住宅1元/每平方米/月，公建2元/每平方米/月，电梯费03元/每平方米/月，卫生费4元/每平方米/月，公建卫生费68元/每户/年，车库管理费15元/每平方米/月，车库电费100元/次/年/（按电表数确认）。并约定欠付的物业费业主名单、催交记录一并移交给原告，由原告催交。 大连鑫苑物业管理有限公司瓦房店分公司系大连鑫晟房地产开发有限公司成立的物业公司，在案外人大连鑫晟房地产开发有限公司将水岸花都小区的物业服务移交本院原告之前，水岸花都小区的物业服务一直由大连鑫苑物业管理有限公司瓦房店分公司管理。 2017年6月1日，大连鑫苑物业管理有限公司瓦房店分公司与大连英圣物业有限公司签订债权转让协议，约定将被告欠付大连鑫苑物业管理有限公司的物业费计5694元的债权转让给原告。 2017年6月1日，大连鑫苑物业管理有限公司瓦房店分公司向被告发出债权转让通知书，通知书载明将被告欠缴的2011年10月1日至2017年5月30期间物业服务费的债权转让给原告。 瓦房店市水岸花都小区7号楼4单元301号房屋系住宅房，建筑面积为79.74平方米。被告马仲吾是该房屋的业主，亦是该房屋所有权人。原告主张被告马仲吾给付截至2019年12月共计99个月的物业费和城市生活垃圾处理费合计8290元，其中，原告公司接受债权转让前，被告欠付原物业公司物业费5694元，原告2017年管理案涉小区后，被告欠缴物业费2596元。被告不否认上述欠费事实。经计算，被告欠物业费7894.26元（79.74平方米×1元/平方米/月×99个月），欠城市生活垃圾处理费396元（4元/月×99个月），两项合计8920.26元。 本院认为，原告主张被告给付2019年12月前所欠的物业费，系民法典施行前的法律事实引起的诉讼，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用民法典施行前的法律、司法解释。 本案原告在对被告所在住宅小区实施物业管理期限内，持续为该区域内的业户提供物业管理服务，依据合同约定的收费标准收取业户物业费符合法律规定，被告应向原告交纳物业费。被告以居住的小区物业服务不好为由拒交物业费和卫生费，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，原告大连英圣物业有限公司要求被告交纳截至2019年12月31日共计99个月物业费的诉讼请求本院予以支持。被告若对原告提供的物业服务有争议，可另行依法向原告主张。 按本地征收城市生活垃圾处理费的惯例，系由政府委托物业公司代收垃圾费并全额上缴市财政。被告亦应自觉缴纳垃圾处理费。依瓦政发（2009）61号文件制定的每户每月4元的收费标准，截至2019年12月共计99个月，被告应缴纳396元垃圾处理费。 原告诉讼请求的物业费和垃圾处理费总计8290元，经本院核对计算，上述款项合计8290.26元，原告的诉讼请求未超过本院计算的数额，故对原告的诉讼请求予以支持。 综上,依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告马仲吾于本判决生效之日起十日内向原告大连英圣物业有限公司交纳物业费、垃圾处理费合计8290元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告马仲吾负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  孙志宏 二〇二一年三月十八日 书记员  李 畅