安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终1049号 上诉人（原审被告）：倪静远，男，1990年12月13日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市大观区，经常居住地安徽省安庆市。 被上诉人（原审原告）：安庆市京安物业管理有限责任公司,住所地安徽省安庆市沿江东路18号阳光花园二期10栋一层12室。 法定代表人：程华，该公司经理。 委托诉讼代理人：汪声发，安徽引江律师事务所律师。 上诉人倪静远因与被上诉人安庆市京安物业管理有限责任公司（以下简称京安物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2020）皖0802民初1903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 倪静远上诉请求：撤销一审判决，依法改判京安物业履行房屋维修责任并赔偿倪静远房屋内装修、附属家具损害和维修期间住宿等费用。事实和理由：自2018年6月至2020年倪静远多次向京安物业反映房屋渗水问题，但京安物业敷衍了事，至今未维修好，导致倪静远房屋内装修多次受损后均由倪静远自行维修。京安物业未按照合同约定提供物业服务，造成倪静远财物受损，其要求支付物业服务费，违背了合同的平等性。 京安物业辩称，一、一审中倪静远并未反诉要求京安物业履行房屋维修并赔偿损失，二审提出该项诉求超出一审范围，二审应当不予审理。二、倪静远在房屋交付时就发现了房屋渗水问题，房屋渗水是房屋质量问题造成的，根据建设工程质量管理条例规定，在保修期内房屋质量问题由开发商负责维修。倪静远因渗水问题找到京安物业，经过京安物业协调开发商已派人对其房屋进行了维修。物业服务的内容具有多样性，服务过程具有持续性，不能以房屋渗水为由拒交物业服务费用，倪静远的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回其上诉。 京安物业向一审法院起诉请求：一、依法判决倪静远立即支付京安物业2018年9月1日至2020年6月30日物业管理服务费3313.6元。二、倪静远支付滞纳金500元。三、本案诉讼费用由倪静远承担。 一审法院认定事实：2013年10月28日，京安物业与安徽盛晟投资开发（集团）有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由京安物业为盛晟阳光城澜郡提供物业管理服务，合同约定委托管理期限为本合同签订之日起至小区业主委员会成立后，业主委员会与其所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。《前期物业服务合同》第六条约定，物业服务费用，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.80元／平方米／月（含二次供水、电梯能耗费）收取，京安物业实际按1.30元／平方米／月收取。物业服务费按半年交纳，业主或使用人在每年一月、七月份交纳。双方又约定业主未按时足额交纳物业费，应按逾期之日起5‰的标准向京安物业支付违约金。合同签订后，京安物业提供了相应的物业服务。倪静远系盛晟阳光城澜郡小区6栋1单元2703室业主，案涉房屋建筑面积115.86平方米。倪静远每月应交物业费150.62元（115.86㎡×1.3元／月）。自2018年9月1日至2020年6月30日，倪静远欠交物业费22个月，拖欠物业服务费共计3313.6元(150.62元/月×22个月)。京安物业通过书面通知等方式催缴，但倪静远仍未缴纳。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。京安物业与安徽盛晟投资开发（集团）有限公司签订前期物业服务合同合法有效，对业主具有法律约束力。京安物业提供了物业管理服务，倪静远作为小区的业主，应按合同约定交纳物业服务费。倪静远拖欠自2018年9月1日至2020年6月30日的物业管理服务费3313.6元，构成违约，应承担相应违约责任。京安物业要求倪静远给付物业费3313.6元有事实和法律依据，予以支持。倪静远辩称因房屋漏水问题京安物业有责任但未得到解决，没有相关证据予以证明，不予采纳。关于违约金，京安物业无充分证据证明倪静远欠费造成的具体损失数额，结合物业合同性质和本案实际情况，京安物业要求倪静远支付违约金的诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、倪静远于判决生效之日起十日内给付安庆市京安物业管理有限责任公司自2019年9月1日至2020年6月30日的物业管理服务费3313.6元；二、驳回安庆市京安物业管理有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（安庆市京安物业管理有限责任公司已预缴），由倪静远负担。 二审中，倪静远提交照片打印件六张、房屋质量保证书复印件一份以及倪静远、苏传丽与京安物业签订的物业管理服务协议复印件各一份，共同证明其房屋存在渗水问题，京安物业有义务进行维修。京安物业质证认为，对房屋质量保证书的真实性无异议，但与本案无关联性，该份保证书的保证单位及维修主体均是安徽盛晟投资开发（集团）有限公司，而不是京安物业。对两份物业管理服务协议的真实性无异议，但照片及物业管理服务协议均达不到倪静远主张的证明目的，房屋渗水在房屋交付时就已发现，在房屋质量保修期内，倪静远应向开发商主张维修，而不是向京安物业，主体选择错了。房屋渗水后京安物业积极协调，开发商也派人维修了。本院对上述证据认定如下：京安物业对房屋质量保证书及物业管理服务协议的真实性无异议，本院对房屋质量保证书及物业管理服务协议的真实性予以认定。根据房屋质量保证书的内容，保证单位及维修主体均系安徽盛晟投资开发（集团）有限公司，而非京安物业，安徽盛晟投资开发（集团）有限公司与京安物业系两个独立法人，安徽盛晟投资开发（集团）有限公司作出的保证不能约束京安物业，且根据该保证书第二项“用户就上述问题向我公司或京安物业报修后，48小时内作出答复。”之约定，若存在该保证书约定的问题可向京安物业报修，但不能明确京安物业有维修的义务，再结合倪静远与京安物业签订的物业管理服务协议中关于京安物业“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”的约定，房屋渗水等质量问题的维修不属于物业服务范围。综上，倪静远提交的房屋质量保证书、物业管理服务协议及照片均达不到其主张的证明目的。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，倪静远上诉主张的房屋渗水维修及相应的损失赔偿超出物业服务范围，且与本案属不同的法律关系,倪静远在一审中亦未对此提起反诉,故其在二审中要求京安物业履行维修义务并赔偿损失不符合法律规定,本院不予支持。物业服务费是全体业主委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生等项目进行日常维护、修缮等与业主生活相关的服务所收取的费用,事关全体业主的集体利益,也是物业管理单位赖以生存的基础，如所有业主均以各种理由拒交物业服务费，势必造成恶性循环，最终损害的还是业主的利益。本案中，物业服务合同签订后，京安物业履行了房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、保安、交通等项目服务与管理的主要义务，倪静远拒付物业服务费无事实及法律依据。 综上所述，倪静远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由倪静远负担。 本判决为终审判决。 审判长  诸冬林 审判员  张秀珍 审判员  左 红 二〇二一年三月九日 法官助理王岳霞 书记员吴杰 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。