大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初592号原告盛娟，女，1995年6月10日生，满族，无职业，住辽宁省普兰店市。委托代理人张兆伟、吴琼，辽宁诚高律师事务所律师。被告大连运泰科技有限公司，统一社会信用代码：91210202782481354T，住所地辽宁省大连市中山区昆明街101号。法定代表人吴永根，该单位董事长。委托代理人吴贤德，男，1973年6月16日，朝鲜族，该公司经理，户籍地北京市海淀区，现住大连市中山区。第三人国药控股国大药房沈阳连锁有限公司大连分公司，统一社会信用代码：91210202051143159T，住所地辽宁省大连花园口经济区迎春街6-2号楼501室26-12号。负责人殷雅杰，该公司经理。委托代理人刘刚，男，1977年5月30日生，汉族，系该公司发展部部长，住辽宁省大连市西岗区。原告盛娟与被告大连运泰科技有限公司（以下简称“运泰科技”）、第三人国药控股国大药房沈阳连锁有限公司大连分公司（以下简称“国大药房”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛娟的委托代理人张兆伟，被告运泰科技的委托代理人吴贤德，第三人国大药房的委托代理人刘刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、判令解除原被告于2018年12月29日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付2020年7月至9月租金127500元；3、判令第三人腾退占用房屋。事实与理由：2018年12月，原告购买位于大连市的房屋，并于2019年1月4日取得该房屋的《不动产权证书》。在原告取得案涉房屋所有权以前，原房主将该房屋租赁给被告，租赁期限为2016年6月18日至2024年6月17日，共计8年。原告取得房屋产权后与被告重新签订了《房屋租赁合同》，合同确认了原租赁合同约定的租金以及租赁期限，约定租金为季度预付，即被告需在每季度提前10天向原告支付租金157500元，原告认可被告将房屋分别转租给第三人和杨丽萍美容生活馆的事实，其中第三人承租房屋第一层，杨丽萍美容生活馆承租二、三层；合同对解除的条件也进行了约定，其中包括被告未按约定支付租金，原告有权解除条件。依据合同约定，被告应于2020年6月20日向原告支付第三季度的租金157500元，经原告多次催要，被告于2020年8月20日支付租金30000元，至2020年9月20日被告再次违约。杨丽萍美容生活馆不再承租房屋，经原、被告协商，被告同意将二、三层房屋交还原告，因被告与第三人签订的租赁合同未到期，第三人拒绝腾退导致被告不能交还一楼房屋，继而影响原告对房屋的整体使用，损害原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告运泰科技辩称，同意解除双方之间的租赁合同，但不同意7-9月租金的诉讼请求，理由是2020年7月三方已经达成口头协议，内容是将二、三楼交还给原告，一楼由原告和第三人重新签约。我方于2020年7月已将房屋归还给原告，之后7月-9月份不应再支付房租。按合同约定总租金630000元，去掉二、三楼年租金300000元，一楼年应付330000元。因一楼国大药房已将2019.11-2020.11年租金一次性付给运泰科技，运泰科技应将7、8、9、10四个月的一楼房租110000元转付给原告，去掉保证金50000元，剩余60000元已分两次于8月12日、11月11日给付原告，再无应付未付租金。二、原告在起诉书中也明确指出：1、原告认可被告将房屋分别转租给第三人和杨丽萍美容生活馆的事实。2、杨丽萍美容生活馆不再承租房屋，经原被告协商，被告同意将二、三层房屋交还给原告。因此再次证明房屋已就归还事项达成一致，被告运泰科技已不再负有继续给付租金的责任。对于第三项诉讼请求我方认为被告已经将房屋归还给原告，第三项请求与我方无关。第三人国大药房述称，我们现在仍在使用案涉房屋的一楼，希望继续承租房屋。经审理查明，2018年12月29日，原告（甲方）与被告运泰科技（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：被告运泰科技租赁坐落于大连市西岗区房屋，建筑面积355.15平方米（含夹层469平方米），用途为商铺；租期8年，自2016年6月18日至2024年6月17日（因房屋所有权变更，大连鸿峰生物科技有限公司将此房屋转让给甲方，甲方延续大连鸿峰生物科技有限公司与乙方于2016年6月18日签署的房屋租赁合同相关权利与义务）；年租金630000元，按季度支付，提前10天交纳（大连鸿峰生物科技有限公司已收取2019年第一季度租金157500元，该款项由大连鸿峰生物科技有限公司于2019年1月1日前移交给甲方），乙方以电汇方式将房屋租金支付给甲方指定账户；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金50000元（该保证金由大连鸿峰生物科技有限公司于2019年1月1日前移交给甲方），租赁期满后，若房屋没有任何损坏且乙方足额支付各种费用，房屋租赁保证金在1个月内，如数返还乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，乙方添置的新物可由其自行收回，对于装饰、装修的部分乙方不得损坏，应无偿归甲方所有。同时，合同还约定了合同解除条件。案涉合同履行过程中，被告运泰科技将其承租的案涉房屋一楼转租给第三人国大药房，二、三层转租给杨丽萍美容生活馆，原告均予认可。另查，根据双方《房屋租赁合同》约定，被告运泰科技应于2020年6月20日向原告交纳2020年第三季度即7-9月租金157500元，被告运泰科技于2020年8月12日向原告支付30000元，2020年11月11日向原告支付30000元。现案涉房屋二、三层原告已收回，一层仍在第三人国大药房处使用。本院所确认的上述事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、不动产权证书、录音证据等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告从案外人大连鸿峰生物科技有限公司处购买取得了案涉房屋所有权，并与原承租人运泰科技签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。被告运泰科技未按合同约定时间及时向原告支付租金属违约，应承担相应的违约责任。故原告要求解除《房屋租赁合同》的请求合理，本院予以支持。关于原告主张被告运泰科技支付2020年7月至9月租金127500元一节。被告运泰科技于2020年8月12日、11月11日向原告支付60000元租金的事实表明，双方并未于2020年7月协商一致，解除合同，被告运泰科技仍欠原告7-9月租金97500元未予支付。根据《房屋租赁合同》约定，原告与被告运泰科技签订的租赁合同系对案涉房屋整体租赁，原告现虽已收回案涉二、三层房屋，但第三人国大药房至今仍占用案涉房屋一层，而被告并无有效证据证明双方已于2020年7月解除合同，房屋租赁保证金不符合返还条件，故被告运泰科技要求房屋租赁保证金用以抵扣租金的抗辩主张不能成立，本院不予采纳，被告运泰科技应向原告支付拖欠的租金97500元。关于原告要求第三人国大药房腾退占用的房屋一节。原告与被告运泰科技签订的《房屋租赁合同》因被告未依约给付租金而致合同解除，被告与第三人国大药房的转租合同将因此而处于履行不能状态，原告作为原出租人并非转租合同的当事人，不能强迫原告继续履行转租合同的义务。故第三人国大药房作为次承租人要求继续履行合同的主张，本院不能支持。原告该项诉求合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告盛娟与被告大连运泰科技有限公司于2019年12月29日签订的《房屋租赁合同》。二、被告大连运泰科技有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告盛娟租金97500元。三、第三人国药控股国大药房沈阳连锁有限公司大连分公司于本判决生效之日起10日内将案涉大连市西岗区长春路163号1层房屋腾退给原告盛娟。四、驳回原告盛娟其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1425元（原告已预交），由原告盛娟负担325元，被告大连运泰科技有限公司负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员 杨 晶二〇二一年三月二十二日书记员 于文文