山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初3349号 原告：赵明文，男，1974年10月25日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 原告：牟玲玲，女，1975年7月11日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：许加富，山东日能律师事务所律师。 被告：日照友巍实业开发有限公司。住所地：山东省日照市东港区。 法定代表人：迟聪聪，经理。 委托诉讼代理人:房美祥，山东文科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪颖，山东文科律师事务所实习律师。 原告赵明文、原告牟玲玲与被告日照友巍实业开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵明文、原告牟玲玲的共同委托诉讼代理人许加富，被告日照友巍实业开发有限公司的委托诉讼代理人房美祥、李雪颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵明文、原告牟玲玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理丽水花园007幢1单元(01)601室不动产权证及支付逾期办证违约金330969元。2.涉案费用均由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求第一项中的违约金的计算方式为自2012年7月1日起至2020年12月30日止，按照银行逾期贷款利率即4.45%上浮40%计算，合同总价款为1171056元×6.65%×8.5年，合计661939元/2=330969元；原告同时明确诉讼请求第二项具体指案件受理费。事实与理由：2011年11月10日原被告签订商品房买卖合同，原告购买位于日照市房屋，房屋总价格1171056元，合同第15条关于产权登记约定被告应当在房屋交付使用后180日内即2012年5月份之前办理房屋权属登记证书，被告未按合同约定履行义务，应承担逾期办证违约责任。综上所述，特向法院提起诉讼，请求明裁。 被告日照友巍实业开发有限公司辩称，原告未办理不动产权证主要是原告没有配合办理导致，另外是客观情况、法律规定等发生变化，不是由被告造成的。一、办理不动产权证属于政府管理部门的职能和权限，并非被告的法定义务，原告要求被告办理不动产权证没有法律和合同依据，在签订的商品房买卖中没有办理新式不动产权证的约定，并且原告已取得房产证。二、根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，以及最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第18条的规定，办理产权手续是商品房购买人的义务，房地产开发企业是协助义务。被告在办理不动产权证条件成立时已通知小区业主，而原告并没有提供身份证、他项权利证等材料。不动产权证的办理不能不是被告的原因，而是原告怠于行使自己的权利。三、当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。现，小区业主有很多已经办理不动产权证书，原告在能够办理不动产证的情况下，未准备齐全办证资料交于被告，也未向被告要求办理不动产权证而是直接起诉，并且向被告主张违约金，这是以自己的拖延行为强行要求被告担责。四、根据商品房买卖合同第十五条第三项的约定，原告已放弃了追究逾期办证中出卖人支付违约金的责任。原告在与被告协商一致的情况下，免除了被告逾期办证承担违约金的违约责任，原告选择的是要求被告实际履行，所以被告不应该支付违约金。五、原告所诉逾期办证违约金计算标准过高。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但该条款规定的是“可以”“按照已付购房款总额”，“参照”“逾期贷款利息标准计算”，并非是“应当”按照已付购房款总额，“按照”逾期贷款利息标准计算。其次，本案在被告交付房屋，原告占有使用房屋的情况下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的逾期贷款利息标准，被告向原告支付的逾期办证违约金的数额远高于同期的逾期交房违约金，明显超过被告订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此在本案中应当参照合同约定的关于逾期交房的违约金计算标准来确定逾期办证的违约金计算标准。六、原告起诉要求支付逾期办证违约金已过诉讼时效。综上所述，办理不动产证需原被告相互配合，原告怠于行使自己的权利，并且被告不存在未履行协助义务的情形，不应承担责任，请依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：证据一、商品房买卖合同。证实合同签订日期为2011年11月10日，合同总价为1171056元，交房日期为2011年12月30日前，产权登记在2012年6月30日前办理，原告主张自2012年7月1日至2020年12月30日期间合计102个月的违约金，按照银行逾期贷款利率6.65%计算，合计为661939元。原告要求按照50%计算，为330969元。证据二、发票一份。证据三、（2018）鲁1102民初1221号民事判决书。证实原被告之间购房及逾期办证的违约事实发生的原因。 经被告质证，其对证据一真实性无异议，但认为商品房买卖合同第十五条第三款明确约定，原告已放弃向被告主张逾期办证违约金，而选择由被告以实际履行代替。且，原告要求被告支付逾期办证违约金部分已超过诉讼时效，违约金计算标准过高。对证据二无异议。对证据三真实性无异议，但我国并不适用判例法。 对于原告提交的证据，本院认证如下：对证据一、证据二，被告对其真实性无异议，本院予以确认，至于证据关联性，本院将在以下分析中再行认定。对于证据三，该证据非属法定证据，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年11月10日，原告赵明文（买受人）与被告日照友巍实业开发有限公司（出卖人）签订编号为201111100041的商品房买卖合同一份，主要内容约定：“买受人购买日照友巍实业开发有限公司开发的位于日照市东侧丽水花园小区的房产，具体座落为第007幢1单元（01）601号，建筑面积为116.54平方米；商品房用途为成套住宅；购房款为1145740元，付款方式为银行按揭，首付款345740元，余款800000元办理按揭，买受人需7个工作日内携带银行按揭所需资料到出卖人指定的银行办理手续；出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：由开发商负责办理，所需要相关手续及费用由乙方承担，直至产权办理完毕为止等”。 合同签订后，原告依约缴纳购房款。原告自认被告已经按照合同约定日期交付房屋，并于2013年9月4日办理房屋所有权证书，但原告至今未取得不动产权证。被告主张其通知原告办理不动产权证，因原告未提交材料的原因，导致无法办理，但对其主张被告未提供证据证实。 另查明，经与原告核实，原告认可自2012年7月1日起至2019年8月19日的违约金，按照银行同期贷款基准利率4.35%上浮40%计算，此后至2020年12月30日的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%计算。 本院认为，原告赵明文与被告日照友巍实业开发有限公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，双方之间商品房销售合同关系依法成立并合法有效。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。原告依约向被告缴纳了购房款，履行了自己的义务，被告亦应按约将验收合格的商品房交付原告，并在交房后180日内将办理权属登记所需要由其提供的资料报房地产管理局。然被告将涉案房产交付原告后，只协助原告办理了涉案房产的房屋所有权证，原告尚未取得土地使用证。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日开始实施，被告未能证实在这之前电话或书面通知原告办理土地使用证。被告应依合同约定将办理权属登记证书的资料提交至日照市房地产管理局，协助原告办理不动产证书。被告辩称未能办理不动产权证系因法律规定发生变化，且双方没有关于办理新式不动产证书的约定，但根据合同约定被告应在交付涉案房产后180日内将资料提交至日照市房地产主管部门，协助原告办理权属证书，原告未取得土地使用证，无法办理新式不动产权属证书，该责任不应归责于原告，系被告未能适当履行合同义务而导致，因此被告应继续履行协助原告办理不动产权属证书的义务。至于被告抗辩按照商品房买卖合同第十五条约定经双方协商原告已舍弃主张违约金和损失的权利，但该条并非关于原告舍弃主张违约金和损失的约定，应系未约定，故应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。被告该项抗辩意见，本院不予采纳。至于被告提出的诉讼时效抗辩，因被告的的违约行为一直存在，且原告至今未能取得完整的不动产权属证书，其诉讼时效不应从最初发生违约行为时起算，被告该项抗辩意见，本院不予采纳。依照合同约定，被告应于2011年12月30日前交付涉案房产，并于180日内将办理权属登记的材料提供给日照市房地产管理局。但被告未能严格履行该义务，依法应向原告支付违约金。鉴于原告已经取得涉案房产的房屋所有权证书，原告主张被告按照50%的责任承担违约金的诉讼请求，本院予以支持。现，原告要求被告自2012年7月1日起至2019年8月19日按年利率4.35%上浮40%计算违约金，未超出该期间贷款逾期利率，该期间违约金应为516059.98元；自2019年8月20日起至2019年9月30日止，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%计算违约金应为7935.53元；自2019年10月1日起至2019年10月31日止，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%计算违约金为5738.17元；自2019年11月1日起至2020年1月31日止，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%计算违约金为17198.58元；自2020年2月1日起至2020年3月31日止，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%计算违约金为10882.04元；自2020年4月1日起至2020年12月30日止，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮40%计算违约金应为47865.94元。以上合计605680.25元。故，原告要求被告支付违约金302840.12元（605680.25元×50%）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告日照友巍实业开发有限公司于本判决生效后七日内协助原告赵明文、原告牟玲玲办理位于日照市产的不动产权属证书； 二、被告日照友巍实业开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告赵明文、原告牟玲玲违约金302840.12元； 三、驳回原告赵明文、原告牟玲玲本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6264元，减半收取3132元，由原告赵明文、原告牟玲玲负担2921元，由被告日照友巍实业开发有限公司负担211元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  李娜 二〇二一年三月二十五日 法官助理惠丽娟 书记员何萍萍