湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终164号上诉人（一审被告、反诉原告）：孝感华安商贸有限责任公司，住所地：湖北省孝感市北京路。统一社会信用代码：91420900751019757G。法定代表人：华红莲，该公司经理。委托诉讼代理人：陈峰，湖北峰鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，湖北峰鼎律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：湖北省孝感市高新技术产业开发区丹阳办事处严桥社区居民委员会，住所地：湖北省孝感市高新技术产业开发区丹阳办事处严桥社区北京路93号。统一社会信用代码：554209020635018575。法定代表人：严家玉，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：袁琛丽，湖北维思德律师事务所律师。上诉人孝感华安商贸有限责任公司（以下简称华安公司）因与被上诉人湖北省孝感市高新技术产业开发区丹阳办事处严桥社区居民委员会（以下简称严桥居委会）合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华安公司上诉请求：1.判令撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初653号民事判决书中第三项判决，依法改判支持华安公司一审的反诉请求2013653元，或发回重审。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实有误。本案的基本事实是，2007年8月28日，华安公司与严桥居委会签订了合作建房的《协议书》，协议约定:“甲方将自己拥有的位于孝汉大道与××路交汇处的4.2亩合法土地使用证转给乙方，由乙方负责报建，相关费用由乙方承担。”该条款包含两个含义:一是严桥居委会应将4.2亩土地的合法土地使用权全部转让给华安公司；二是由华安公司负责工程项目的报建相关手续及费用。首先，依据合同的目的以及双方的上述约定，严桥居委会应向华安公司交付经过合法手续后可以用于开发的土地。但由于本案中涉案土地原为划拨用地，严桥居委会必须先缴纳土地出让金来改变土地性质才能进行转让，否则华安公司无法用于建房，无法实现合同目的，这是严桥居委会作为合作建房协议中的土地提供方的合同义务。再者，《协议书》中的上述条款应联系整句话来理解，前文提到的是由乙方即华安公司负责报建，那么下文的“相关”费用当然指的是与报建手续相关的费用，报建手续主要是指工程的规划设计许可、施工许可等。该条款中的“相关费用”，不能在这里扩大解释为包括土地出让金及土地增值税等在内的所有费用。请求支持华安公司的上诉请求。严桥居委会二审答辩称：1.按照合同约定，甲方将自己拥有的位于孝汉大道与××路交汇处的4.2亩合法土地使用证转给乙方，由乙方负责报建，相关费用由乙方承担。2.按征收征用交易习惯，被拆迁人是不承担后期开发商的开发成本。华安公司主张的费用属于华安公司的房地产开发的成本费用应当自行承担。严桥居委会一审诉讼请求：1.判决华安公司按《协议书》约定向严桥居委会还建华安公寓一二层面积753.87平方米，并履行为严桥居委会办理还建的2600平方米房屋的不动产登记提交不动产登记申请表、法人营业执照、法定代表人身份证明、不动产权证书（或房产证和土地证）等协助义务；2.赔偿逾期还建的违约金1200000元；3.判决华安公司承担本案诉讼费用、保全费用。华安公司一审反诉请求：1.判令严桥居委会返还华安公司代为垫付的土地出让金及相关税费:1358045元（其中土地出让金926720元、土地增值税298110元、印花税1158元、营业税132057元）及资金占用期间的损失655608元（以1358045元为基数，按中国银行贷款基准利率年息4.1%，从垫付之日2008年6月1日至2010年6月1日）；2.反诉诉讼费用由严桥居委会承担。一审认定事实如下：2007年8月28日，严桥居委会、华安公司签订了《协议书》，该协议的主要相关内容：甲方严桥居委会，乙方华安公司，一、甲方将自己拥有的位于孝汉大道与××路交汇处的4.2亩合法土地使用证转给乙方，由乙方负责报建，相关费用由乙方承担；二、还建方式：甲方用位于孝汉大道与××路交汇处的4.2亩合法土地交换乙方沿北京路的一层、二层毛坯房还建给甲方，每层建筑面积1300平方米，合计2600平方米，其余面积由乙方所有。甲方负责配合拆除4.2亩士地上的房屋……三、产权分配：甲方拥有沿北京路（含南侧）一、二层合计2600平方米的全部产权,产权办理费用由甲方自己承担,乙方应出具相关手续，4.2亩土地以内其余的房屋及土地所有权归乙方所有；在不影响双方今后经营的情况下可以沿北京路、孝汉大道两个方向都可开门。五、甲乙双方正式签订合同10日后，乙方向甲方交纳10万元作定金，乙方破土动工后甲方予以返还。七、违约责任：甲方若中途不将土地交给乙方建设属违约，甲方须赔偿乙方300万元；乙方如单方放弃该项目建设，乙方须赔偿甲方300万元；八、还建时间：乙方建房以破土动工起一年内还建两层给甲方，如不按期还建，每延期一个月赔款五万元给甲方。九、协议未尽事宜：甲乙双方另行签订补充协议，具有同等法律效力。2007年12月24日，严桥居委会将《中华人民共和国国有土地使用证》依合同约定交给华安公司，华安公司向严桥居委会出具《收条》1份，内容为“收条，今收到严桥村土地使用证一份，地号050508452号（严桥村委会地块），华安酒店（公章），2007.12.24”，该土地使用证载明内容为“土地使用者严桥村委会，座落北京路东、孝天路北（交汇处），地号050508452，图号23.5-93.5，用途商业用地，使用权类型划拨，使用权面积3120平方米”。2008年4月14日，严桥居委会作为甲方、华安公司作为乙方签订了《补充协议》，该协议的主要相关内容为“甲、乙双方就2007年8月28日达成的协议补充如下：一、乙方还建给甲方的一、二层面积合计不少于2600平方米，具体位置及尺寸以甲、乙双方同意并经过市建筑勘察设计院批准通过的一期工程设计图纸为准。二、只要规划许可，甲方在乙方北面的自有土地（现孝锅公司）范围内可自由报建报批，乙方不提任何要求。三、本协议作为原协议之补充部分，一式二份，签字盖章后具有同等法律效力。22号以前拆迁完毕，办公室除外”。2008年6月11日，华安公司代替严桥居委会交纳营业费、城建税等132057.60元，土地增值税298110元、印花税1158.40元、土地出让金926720元（分别交100000元、826720元）合计1358046元。2008年6月19日，土地管理部门在前述《中华人民共和国国有土地使用证》的记事栏中作如下记录：本宗地2008年6月已转让1886.67平方土地使用权给华安商贸有限责任公司，剩余土地使用权面积1233.33（壹仟贰佰叁拾叁点叁平方米）。2009年8月14日，严桥居委会作为甲方、华安公司作为乙方签订了《交房协议》，该协议的主要相关内容为“根据甲乙双方友好协商，特签订如下补充条款：1.原确定甲方用4.2亩合法土地交换北京路的一、二层毛坯房还建给甲方，现决定甲方用4.2亩合法土地交换沿孝汉大道（即华安公寓酒店一期工程）的一、二层毛坯房，具体的还建面积、外装修同原协议不变；2.目前我公司施工的华安一期工程已具备交房条件，确定二〇〇九年九月一日交房给严桥村委会。”。2009年12月8日，严桥居委会作为出租房（甲方）、华安公司作为承租房（乙方）签订了《房屋租赁合同》，该合同的主要相关内容为：甲方将其还建的房屋一层、二层出租给乙方经营使用，不足的面积在附楼中补清，租期10年，自2010年4日1日起至2020年3月31日止。2019年12月19日，经孝感市国地规划设计测量有限公司测量所绘《房产幢平面图》显示:华安公寓,结构混合,幢号1,层数2,建筑面积1846.13平方米。后严桥居委会、华安公司因《协议书》的履行发生争执协商未果，严桥居委会便诉至一审。另查明，2009年9月3日，华安公司在孝感市规划局办理了用地单位华安公司、用地项目名称华安公寓酒店、用地位置北京路、用地性质商住、用地面积5354.2平方米的《中华人民共和国建设用地规划许可证》。2010年3月17日，华安公司在孝感市建设委员会办理了建设单位华安公司、工程名称华安公寓酒店二期工程、建设地址北京路、建设规模26083.5平方米、合同开工日期2009.7.10、合同竣工日期2011.4.1的《中华人民共和国建设工程施工许可证》。2014年3月11日，华安公司在孝感市住房保障和房屋管理局办理了相关证书。上述许可证中的用地均包含本案案涉用地。再查明，2003年11月,孝感市开发区严桥村民委员会更名为孝感经济开发区丹阳办事处严桥社区居民委员会，2018年更名为湖北省孝感市高新技术产业开发区丹阳办事处严桥社区居民委员会。一审认为，本案系合同纠纷。严桥居委会、华安公司签订的《协议书》《补充协议》《交房协议》是双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，严桥居委会、华安公司之间形成合同关系，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《协议书》的约定，严桥居委会将案涉土地使用证及土地依合同约定交给华安公司后，华安公司便实际享有了依法对该土地的占有、使用、收益、处分权等权利；自2007年12月以来,在严桥居委会、华安公司共同作用下,案涉土地及房屋形成现在状况及结果,严桥居委会、华安公司负有共同责任。华安公司在建设案涉房屋的过程中，案涉的房屋的楼层面积未达到约定的标准，严桥居委会未提异议，且接收了案涉房屋，表明是对楼层面积的认可。合同约定还建房屋的面积2600平方米，已确定还建建筑面积1846.13平方米房屋(华安公寓一、二层房屋)，还差欠753.87平方米房屋；现差欠的还建筑面积753.87平方米房屋还未具体确定；对于已确定的华安公寓一、二层还建筑面积1846.13平方米的房屋，华安公司应依照法律、政策的规定及合同约定，履行严桥居委会为办理还建华安公寓一、二层还建建筑面积1846.13平方米房屋的不动产登记所要求应由华安公司提交的不动产登记申请表、法人营业执照、法定代表人身份证明、不动产权证书（或房产证和土地证）等材料的协助义务；对于差欠的还建筑面积753.87平方米房屋，严桥居委会、华安公司还应依政策、法律的规定及实际情况等协商处理；严桥居委会提供的4.2亩（实为4.68亩：3120平方米/666.67=4.68亩）土地，华安公司已变更土地使用权人的2.83亩（1886.67平方米/666.67=2.83亩），华安公司未变更土地使用权人1.85亩（1233.33平方米/666.67=1.85亩）；对于华安公司未变更土地使用权人1.85亩的土地，严桥居委会、华安公司应按照政策、法律及实际情况协商解决,协商不成,依法由人民政府处理。根据《协议书》“一、甲方将自己拥有的位于孝汉大道与××路交汇处的4.2亩合法土地使用证转给乙方，由乙方负责报建，相关费用由乙方承担”的约定，华安公司代替严桥居委会交纳营业费、城建税等132057.60元，土地增值税298110元、印花税1158.40元、土地出让金926720元（分别交100000元、826720元）合计1358046元，应由华安公司承担。综上所述，严桥居委会的第1项“判决华安公司按《协议书》约定向严桥居委会还建华安公寓一二层面积753.87平方米，并履行为严桥居委会办理还建的2600平方米房屋的不动产登记提交不动产登记申请表、法人营业执照、法定代表人身份证明、不动产权证书（或房产证和土地证）等协助义务”的诉讼请求，一审部分支持；严桥居委会的第2项“赔偿逾期还建的违约金1200000元”的诉讼请求，无事实及合同依据，一审不予支持。严桥居委会的辩论意见，一审部分支持。华安公司的第1要点答辩意见，符合事实，一审予以采纳；华安公司的第2要点答辩意见，不符合事实及合同约定，一审不予采纳；华安公司的第1项“判令严桥居委会返还华安公司代为垫付的土地出让金及相关税费1358045元（其中土地出让金926720元、土地增值税298110元、印花税1158元、营业税132057元）及资金占用期间的损失655608元（以1358045元为基数，按中国银行贷款基准利率年息4.1%，从垫付之日2008年6月1日至2010年6月1日）”反诉请求，与合同约定不符，一审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、华安公司于判决生效之日起30日内履行严桥居委会为办理还建华安公寓一、二层还建建筑面积1846.13平方米房屋的不动产登记所要求应由华安公司提交的不动产登记申请表、法人营业执照、法定代表人身份证明、不动产权证书（或房产证和土地证）等材料的协助义务；二、驳回严桥居委会的其它诉讼请求；三、驳回华安公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费57140元、反诉受理费11454元、保全费5000元合计73594元，由严桥居委会负担27600元,华安公司负担45994元。二审中，双方当事人均未提交新证据。华安公司在上诉以后向本院提出了《申请法院调查取证申请书》，请求人民法院调查调取本案申请人缴纳土地出让金后政府是否对该土地出让金给予返还或奖励及具体金额等资料。严桥居委会质证请求驳回华安公司的该申请。本院经审查认为，华安公司请求的调查内容，不属于人民法院调查取证的范围，而是属于当事人自证的范围。故，驳回华安公司的该申请。经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案焦点：华安公司的上诉请求是否应予支持。本院认为，华安公司与严桥居委会合作建房的《协议书》约定:“甲方将自己拥有的位于孝汉大道与××路交汇处的4.2亩合法土地使用证转给乙方，由乙方负责报建，相关费用由乙方承担。”华安公司认为“该条款包含两个含义:一是严桥居委会应将4.2亩土地的合法土地使用权全部转让给华安公司:二是由华安公司负责工程项目的报建相关手续及费用”，“该条款中的‘相关费用’，不能在这里扩大解释为包括土地出让金及土地增值税等在内的所有费用”，华安公司对于合同条款的解释不符合条款文意亦不符合交易习惯，故本院采信严桥居委会“按征收征用交易习惯，被拆迁人是不承担后期开发商的开发成本。华安公司主张的费用属于华安公司的房地产开发的成本费用应当自行承担”的观点，对华安公司的上诉理由本院不予支持、其上诉请求本院予以驳回。一审认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11456元由孝感华安商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡 红审判员 汪书力审判员 张杨玉二〇二一年三月十九日书记员 董艳乐