广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1821民初331号原告：佛冈明源物业服务有限公司，住所地：广东省佛冈县×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码：91441821MA4UNU3406。法定代表人：曾丽丽，该公司行政经理。委托诉讼代理人：郑嘉丽，该公司客服主管。被告：郑细玉，女，1980年10月8日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区×××××××××，身份证号码：××××××××××××××××××。原告佛冈明源物业服务有限公司与被告郑细玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告佛冈明源物业服务有限公司的委托诉讼代理人郑嘉丽到庭参加诉讼，被告郑细玉经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、原告的诉讼请求：1.请求判令被告给付2019年11月1日至2020年12月31日物业服务费2276.85元，并按每日千分之一支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业服务费（截至2020年12月31日应支付滞纳金为447.34元）；2.请求被告支付原告已代缴的2020年12月1日至2020年12月31日的市政垃圾处理费16元、2020年10月1日至2020年10月31日的公摊水电费28.18元及2020年11月1日至2020年11月30日的自用水费25.63元。以上合计2794元；3.被告承担诉讼费用。二、小区位置、名称及业主房屋房号、建筑面积：广东省佛冈县×××××××××××碧翠景湖轩小区；××××××业主郑细玉，合同约定房屋建筑面积137.16平方米。三、合同的名称和订立的时间：《前期物业管理服务协议》，2019年7月24日签订。四、物业公司的资质及服务期限：工商登记经营范围包括物业管理、绿化管理等，合同约定服务期限自2019年4月12日起至业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》时止。五、物业服务费缴纳时间和缴纳标准：按月交纳，每月5日前交；2019年5月1日起每月按建筑面积1.1元/平方米计付，2020年1月1日开始按1.2元/平方米计付；公共水电费每户按面积分摊，二次供水恒压泵用电按每户用水立方数分摊。六、业主每月应交纳物业服务费的数额：2019年每月150.876元，2020年1月起每月164.592元。七、违约条款：物业公司违反本协议，未达到管理服务质量约定标准，业主有权要求物业公司改正，未改正造成损失的，物业公司承担相应的责任；业主违反本协议，物业公司有权要求业主限期改正，逾期未改正造成损失的，业主承担相应的责任；若业主超过3个月拖欠不交物业服务费的，物业公司可采取相关措施催缴和停止相关服务，并保留采取法律手段追缴的权利，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金；如物业公司采取法律途径追讨业主拖欠的物业管理服务费，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由业主承担，业主拖欠物业公司代收代缴收费的，物业公司根据有关政府部门或单位的授权，可通过法律途径向业主追讨或采取相关措施。八、其他需要说明的情况：案涉小区存在部分业主未依约支付物业服务费的情况，原告于2021年1月26日对包括本案被告在内的业主提起追索物业服务费的民事诉讼，本院已立案审理，案号自（2021）粤1821民初320号至351号。此系列案件审理过程中，部分业主到庭参加诉讼并提出业主不缴纳物业服务费的原因之一是原告的管理和服务存在问题，其提供的服务质量未达到合同约定的服务标准，因此才拒交物业服务费。经查证，本院依法认定案涉业主提出的抗辩事由虽不足以免除交费义务，但原告在为案涉小区提供的物业管理服务确实存在瑕疵，因此不予支持原告要求案涉业主交纳违约金的诉讼请求。另，本案中，被告在庭前向本院答辩称：被告购房时，开发商承诺赠送被告两年物业服务费，因此，被告拒绝交纳该两年的物业服务费。原告与开发商之间未协调好就径直起诉业主，是不作为，其有义务向开发商追讨并落实。被告对原告代缴的市政垃圾处理费和公摊水电费、自用水费均无异议，被告同意交纳，但原告以其已起诉为由拒收。对此，原告称对于开发商承诺免收物业服务费的业主情况，原告已发函开发商落实，但开发商未予处理，原告只能依约向业主催收。裁判结果本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告佛冈明源物业服务有限公司作为有资质的物业管理公司，其与被告郑细玉签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应恪守履行。原告应依照合同约定为被告提供物业服务，被告也应当依约支付相应的物业服务费给原告。根据查明的事实可知，被告拒交物业服务费的原因，是认为开发商承诺赠送其两年的物业服务费，原告应直接与开发商对接处理而不应径直要求其支付。对此，本院认为，开发商承诺赠送被告物业服务费之间的法律关系属于商品房买卖合同关系，与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，被告不能以此对抗原告要求其依约履行交纳物业服务费的义务，其与开发商之间的约定，被告可另循途径解决。故此，对原告要求被告支付2019年11月1日至2020年12月31日的物业服务费2276.85元（150.876元/月×2月+164.592元/月×12月），本院予以支持。对于原告代缴的市政垃圾处理费16元、公摊水电费28.18元和自用水费25.63元，被告均无异议，故对原告要求被告支付上述费用，本院予以支持。至于原告主张的滞纳金，其实质是违约金。虽然本案被告对该项费用未提出答辩意见，但结合本院处理的原告同期起诉案涉小区其他业主追索物业服务费的系列案件认定原告在为案涉小区提供的物业管理服务中确实存在瑕疵，因此不予支持原告要求案涉业主交纳违约金的处理结果和本案的实际情况，根据公平原则，对原告要求本案被告支付违约金的诉讼请求，本院也不予支持。被告郑细玉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关民事诉讼权利，本院依法缺席判决。需要指出的是，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业服务费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。若业主均不交纳物业服务费，导致物业公司无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。因此，作为小区的业主，被告应当及时支付物业服务费。另一方面，原告作为物业服务的提供者，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责履行物业服务义务，积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，及时、积极、认真地予以整改，不断改进、完善自身的服务，努力为全体业主创造一个祥和、安全、舒适的居住环境。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告郑细玉于本判决生效之日起十五日内支付2019年11月1日至2020年12月31日的物业服务费2276.85元、2020年12月1日至2020年12月31日的市政垃圾处理费16元、2020年10月1日至2020年10月31日的公摊水电费28.18元及2020年11月1日至2020年11月30日的自用水费25.63元（以上合计2346.66元）给原告佛冈明源物业服务有限公司；二、驳回原告佛冈明源物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告佛冈明源物业服务有限公司负担5元，被告郑细玉负担20元。原告负担的部分在其预交的诉讼费中扣减，剩余部分可在本判决生效后向本院申请退回；被告负担的部分应于本判决确定的义务履行期届满前向本院缴纳，逾期未履行的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。本判决生效后，如被告未在判决确定的履行期间内履行判决确定的义务，原告可以在判决确定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  向晓韵二〇二一年三月十日书记员  邱紫翠附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：户名：佛冈县人民法院账号：447×××××××××××051开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行附有关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。