福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0121民初341号 原告：谢某，女，2011年2月24日生，汉族，住福建省福州市仓山区。 法定代理人：叶某（系谢某母亲），女，1977年12月20日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：马艺宾，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 被告：福建联丰房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县上街镇源通东路118号福晟学府一期1#1层08店面。 法定代表人：叶秋莺，总经理。 被告：福建福晟集团有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道讲堂路2号（福马路南侧与晋安南路东侧交叉处）福晟钱隆大第9#楼27层07办公。 法定代表人：许幼农，董事长、经理。 原告谢某与被告福建联丰房地产开发有限公司（以下简称联丰公司）、福建福晟集团有限公司（以下简称福晟集团）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢某委托诉讼代理人马艺宾到庭参加诉讼，被告联丰公司、福晟集团经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢某向本院提出诉讼请求：1.请求确认谢某与联丰公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系；2.判令联丰公司在具备条件时立即为谢某进行网签备案，并协助谢某办理所有权登记手续；3.判令联丰公司向谢某支付补偿金30526.72元，直至商品房买卖合同网签手续办理之日止（补偿金按照《补充协议》约定标准计算，即2019年10月25日至2020年7月18日按每月2288.87元支付，2020年7月19日起按每月7228.02元支付，次月末仍未足额支付上月补偿金的，上月补偿金按双倍计算，暂计至起诉之日补偿金为30526.72元）；4.判令联丰公司承担谢某所发生的律师费8800元；5.判令福晟集团为联丰公司上述付款义务承担连带清偿责任；6.判令本案诉讼费用由联丰公司、福晟集团承担。 事实与理由：2018年11月9日，谢某与联丰公司签订了《【福晟·钱隆学府】商品房定购协议书》，约定：谢某确定购买“福晟·钱隆学府12号楼1层12单元商品房，建筑面积约44.03ｍ²，并选择一次性付款方式，总房款为602335元。谢某已于2018年10月18日支付定金100000元，又于2018年10月20日支付502335元，全额付清了前述房屋总房款，联丰公司于2018年11月9日向谢某开具了602335元购房款的发票，并向谢某交付了上述房产，现该房产由谢某占有使用。故谢某与联丰公司之间已经形成了商品房买卖合同关系。 2019年10月25日，由联丰公司作为合同甲方、福晟集团作为合同丙方，共同与谢某签订了一份《补充协议》，内容记载：“鉴于甲乙双方于2018年11月9日签订了《商品房定购协议书》，约定了乙方购买甲方开发的钱隆学府项目12楼12商铺（金额602335元），乙方已全款支付给甲方。乙方购买上述房屋前，甲方已向乙方告知该房屋在2019年6月30日前办理网签手续，现因甲方原因导致无法办理网签手续，现就房屋商品房买卖合同网签事项，经甲乙丙三方友好协商，达成以下协议：“一、甲方同意代乙方向该房屋物业服务企业七年物业费作为本协议签订前逾期网签补偿（以当前该房屋物业服务企业开具物业费收据为准）。二、自本协议签订之日起至2020年7月18日止甲方以乙方购房发票金额602335元为基数按照年化4.56%的标准利率按月向乙方支付补偿金（标准月为2288.87元，标准月按30天计算，首、尾两个月若应计算补偿金日期大于20天，按标准月适用，否则按照实际天数计算，次月十号前支付当月补偿金汇入乙方账户；若次月末甲方仍未按约定支付上月补偿金，则该期补偿金应当双倍支付，以此类推。甲方可以从第三方账户向乙方账户支付补偿金。三、甲方承诺上述房屋于2020年7月18日前具备合同网签一切手续，甲方应当在三日内通知乙方办理商品房买卖合同网签。四、截至2020年7月18日，若甲方未能如期办理合同网签，自逾期之日起甲方以乙方持有发票金额602335元为基数按照日万分之四利率按月向乙方支付补偿金（标准月为7228.02元，标准月按30天计算，首、尾两个月若应计算补偿金日期大于20天，按标准月适用，否则按照实际天数计算，次月十号前支付当月补偿金汇入乙方账户；若次月末甲方仍未按约定支付上月补偿金，则该期补偿金应当双倍支付，以此类推至甲方通知乙方办理上述房屋商品房买卖合同网签之日止）；五、若上述第三条约定日期到期3个月后甲方依然无法办理合同网签，视为甲方违约；乙方可向本协议签订地闽侯县人民法院起诉，律师费、诉讼费、法院强制执行费等均由违约方承担。七、丙方为本协议甲方项下所有义务承担连带责任担保”。 现经谢某了解，联丰公司将该商品房抵押给银行，时至《补充协议》约定的宽限期已届满三个月，因联丰公司仍未解除抵押登记，故暂时无法为谢某办理商品房买卖合同网签手续，并且，也未按照补充协议的约定全面履行支付补偿金的义务，上述行为已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，联丰公司应承担继续履行合同义务的违约责任，被告福建福晟集团有限公司作为保证人，应就联丰公司在《补充协议》中的约定义务承担连带责任。 综上，因谢某与联丰公司、福晟集团自行协商未果，特向本院提起诉讼，请求依法判如所请，维护谢某的合法权益。 联丰公司、福晟集团未作答辩。 谢某围绕诉讼请求依法提交了【福晟·钱隆学府】商品房定购协议书、银行卡交易明细（购房款）、购房款发票、收款收据、物业发票、补充协议、银行卡交易明细（补偿金）、委托代理合同、发票以及诉争商品房的房屋登记信息，上述证据谢某均提交了原件予以核对，且能相互印证，本院予以确认并在卷佐证。联丰公司、福晟集团未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月19日，谢某与联丰公司签订了《商品房定购协议书》，约定谢某向联丰公司购买［福晟·钱隆学府］12＃楼1层12单元商品房，建筑面积44.03㎡，优惠后单价13180元／㎡，总价为602335元。付款方式为一次性付款：于签订本协议书之日起0日内缴纳总款的50%，30日之内付清余款。谢某自愿于本协议签订当日向联丰公司交付100000元定金。《商品房买卖合同》签订后，谢某已付定金、预付款将全数无息转入购房款首期款内，定金性质不变。本楼盘已办理在建工程抵押，联丰公司负责在本协议签订后办理该单元房产的解押手续，解押时间以联丰公司通知为准。 协议书签订后，谢某通过案外人以转账的方式支付了全部购房款602335元。2018年11月9日，联丰公司向谢某开具了购房款发票，同日，谢某办理了诉争房产的交房手续并申请了水表，缴纳了物业管理费。 后因无法办理诉争房产的网签手续，谢某与联丰公司、福晟集团于2019年10月25日签订了《补充协议》，约定“1.联丰公司同意代谢某向该房屋物业服务企业支付七年物业服务费作为本协议签订前的逾期网签补偿；2.自协议签订之日起至2020年7月18日止，联丰公司以谢某购房发票金额602335元为基数按照年化4.56%的标准利率向谢某支付补偿金（标准月为2288.87元）。次月十号前支付当月补偿金，若次月末联丰公司未按约定支付上月补偿金，则该期补偿金应当双倍支付，以此类推。若联丰公司连续三个月未按照前述约定支付补偿金谢某可向本协议签订地闽侯县人民法院起诉;3.联丰公司承诺于2020年7月18日前具备合同网签一切手续;4.截至2020年7月18日，若联丰公司未能如期办理合同网签，自逾期之日起谢某以联丰公司持有购房发票金额（602335元）为基数按照日万分之四利率按月向谢某支付补偿金（标准月为7228.02元）至联丰公司通知谢某办理合同网签之日止。次月十号前支付当月补偿金，若次月末联丰公司未按约定支付上月补偿金，则该期补偿金应当双倍支付;5.若上述第三条约定日期到期3个月后联丰公司依然无法办理合同网签，视为联丰公司违约，谢某可向本协议签订地闽侯县人民法院起诉，律师费、诉讼费等均由联丰公司承担;6.福晟集团为本协议项下联丰公司所有义务承担连带责任担保。因诉争商品房至今未办理合同网签手续，谢某诉至本院，并支出律师费8800元。协议签订后，联丰公司向谢某支付了补偿金至2020年7月31日，此后未再向谢某支付补偿金，且在支付违约金期间分别于2020年1月、2月、7月存在逾期支付的情形。 另查，诉争商品房于2012年3月21日已办理了产权登记，产权证号为××。本案《商品房定购协议书》签订时联丰公司将诉争房产抵押于交通银行股份有限公司福建省分行（2018年4月17日抵押，2019年4月7日注销），签订后联丰公司又将诉争房产抵押于交通银行股份有限公司福建省分行，抵押期限为2018年11月28日至2020年5月28日。截止2021年3月22日，诉争房产无查封。 再查，2020年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%。 本院认为，谢某向联丰公司订购诉争房产时,双方虽未签订《商品房买卖合同》,但《商品房定购协议书》已经明确了商品房具体情况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容,且《商品房定购协议书》签订前诉争房产已办理产权登记，联丰公司亦已收取了谢某全部购房款,符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认订、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定,故应认定谢某与联丰公司形成了商品房买卖合同关系。该定购协议书以及之后三方另行签订的《补充协议》均系各方真实意思表示，没有违反法律和行政法规禁止性规定，应当认定合法有效，各方均应按照协议约定的内容全面履行自己的义务。诉争房产超过约定的期限至今未能办理合同网签手续，联丰公司已构成违约，理应承担违约责任。谢某要求联丰公司继续履行并限期交付诉争房产网签备案及不动产登记相关证件，符合协议约定及法律规定，本院予以支持。 关于补偿金的问题。联丰公司自2020年8月1日起至今未向谢某支付逾期网签补偿金且联丰公司支付2020年1月、3月、7月的违约金出现逾期的情形，故应按照《补充协议》的约定承担相应的逾期支付的违约责任。谢某诉请联丰公司支付2020年1月、2020年3月逾期支付的补偿金4577.74元（2288.87元＋2288.87元）、2020年7月补偿金4264.53元（7月18日前按2288.87元每月标准计算，7月19日之后按7228.02元每月计算），以上合计为8842.27元（逾期支付应双倍支付补偿金，扣减已支付的款项），符合《补偿协议》约定和法律规定，本院予以支持。至于2020年8月1日起的违约金，因联丰公司已逾期支付，按照《补偿协议》约定联丰公司按购房总价款的日万分之四的双倍的标准向谢某支付补偿金，结合谢某已在《商品房订购协议书》签订后短期内就已收房并将房屋出租，至今仍继续在出租，《补偿协议》约定的补偿金标准过高，本院根据公平原则将补偿金标准调整为按一年期贷款市场报价的四位即年利率15.4%计算，故谢某诉请联丰公司支付以602335元为基数按年利率15.4%计算自2020年8月1日起至联丰公司通知谢某办理合同网签之日止的补偿金，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。 关于谢某主张的律师费8800元。补充协议第五条中明确联丰公司违约需承担律师费等费用，且谢某提供了委托代理合同、交易明细、发票等证据证明了律师费的实际支出，故对谢某的该诉讼主张，本院予以支持。 福晟集团以担保方身份在《补充协议》上盖章，并同意承担本协议联丰公司项下所有义务承担连带责任但保留。故福晟集团应为联丰公司的上述债务承担连带保证责任。 联丰公司、福晟集团在收到本院邮寄送达的起诉状、证据、传票等应诉材料后无正当理由拒不到庭，亦未提出抗辩，视为其放弃质证和抗辩权利，本院依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第六百八十八条、第六百九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条第一款第一项、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认谢某与福建联丰房地产开发有限公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系； 二、福建联丰房地产开发有限公司在具备条件时立即为谢某对福晟·钱隆学府12＃楼1层12单元商品房合同进行网签备案，并协助办理所有权登记手续； 三、福建联丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向谢某支付逾期网签补偿金（2020年7月31日前的补偿金合计为8842.27元，之后的补偿金自2020年8月1日起以602335元为基数按年利率15.4%计算至福建联丰房地产开发有限公司通知谢某办理网签手续之日止）； 四、福建联丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向谢某支付花费的律师费8800元； 五、福建福晟集团有限公司对福建联丰房地产开发有限公司的上述第三、四项义务承担连带偿还责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费9823元，因适用简易程序审结，依法减半收取计4911.5元，由福建联丰房地产开发有限公司、福建福晟集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 邱继莲 二〇二一年三月二十六日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 雷丽娇 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第六百八十八条：当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第六百九十一条：保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十四条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。