重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初1546号 原告：陈兰，女，1971年3月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。 被告：光控君澜（重庆）酒店管理有限公司，住所地重庆市北部新区金州大道****4-16，统一社会信用代码91500000MA5UHLCH9J。 法定代表人：祝洋洋，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张晓杭，男，系被告公司员工。 被告：祝洋洋，男，1988年7月4日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：张晓杭，男，系被告公司推荐。 原告陈兰与被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司（以下简称“君澜酒店公司”）、祝洋洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告陈兰到庭参加了诉讼。被告君澜酒店公司、祝洋洋经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付拖欠的租金55129元（即从2019年7月1日开始拖欠租金至2020年6月30日止的租金）；2.请求判令被告支付违约金55129元；3.请求确认2020年7月2日原被告双方租赁关系解除之前，即在房屋租赁期间与使用该房屋相关的所有支出费用，全部由被告承担，由被告另行向相关部门直接支付所欠费用；4.请求判令被告依约支付逾期滞纳金，以拖欠的租金金额为准按日万分之五计算逾期滞纳金直到付清时为止（从2019年7月1日拖欠租金开始，现暂计算至2020年6月30日止滞纳金为179元）；5.本案诉讼费、保全费、执行费等由被告承担。诉讼过程中，原告增加要求被告祝洋洋对被告君澜酒店公司应当支付的款项与君澜酒店公司向原告承担连带清偿责任。且原告自愿撤回请求确认2020年7月2日原被告双方租赁关系解除之前，即在房屋租赁期间与使用该房屋相关的所有支出费用，全部由被告承担，由被告另行向相关部门直接支付所欠费用以及请求判令被告依约支付逾期滞纳金，以拖欠的租金金额为准按日万分之五计算逾期滞纳金直到付清时为止（从2019年7月1日拖欠租金开始，现暂计算至2020年6月30日止滞纳金为179元）以及要求被告承担保全费、执行费的诉讼请求。事实和理由：2018年1月23日,原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁重庆力帆红星国际广场二期XX组团XX-XX号房屋以及房内附属装修及物品用于经营酒店，该房屋建筑面积为65.63平方米，租赁期限15年，第1年至第4年月租金为70元/平方米即每月租金4594.10元，从第5年起租金有递增；每月10日前乙方应以银行转账方式支付甲方当月租金。1.2019年10月初被告层提出想把现有租金单价从70元/平方米降为50元/平方米的商议，原告未同意降租，双方对降租一事未达成一致意见，被告仍应按原合同约定继续履行付租义务。从2019年7月开始被告就拖欠租金未付，2020年6月22日原告以EMS快递邮寄方式依照合同约定的送达地址向被告发出催款函催收拖欠的租金，未果。这期间原告没有收到被告发出的类似解除租赁合同的任何书面函件，也没有收到被告向原告发出的类似房屋退还交接等告知类函件。2020年7月2日原告以ems快递邮寄方式依照合同约定的送达地址向被告发出解除函，至此双方租赁合同关系解除。二、从2019年7月1日拖欠租金开始至2020年6月30日止，被告共拖欠租金55129元未支付，此款应立即向原告偿付。三、根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定和原告的可预期收益以及原告的实际损失，被告应承担违约金55129元。根据《房屋租赁合同》第8条第3款约定：“租期内若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同。同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金。”结合本案实际情况来看，被告应承担违约金55129元。四、被告应依约承担逾期付款的滞纳金直至付清时为止（现暂计算至2020年7月1日止滞纳金已有179元）。五、根据租赁合同的约定，租赁期内因使用该房屋而发生的所有费用由被告承担。综上所述，租赁期内被告持续欠租未付，原告催收租金未果，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定特向贵院提起诉讼，恳请法庭支持原告的诉讼请求。 本案在审理中，被告君澜酒店公司、祝洋洋经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但向本院提交书面答辩状。被告君澜酒店公司、祝洋洋辩称，1.该案中原告与被告之间的房屋租赁合同实际已于2019年10月13日在政府的组织下统一解除，由于原告当时未到现场，被告已经通知原告相关解除事宜以及政府要求被告尽快移交酒店并撤离酒店，以便杭风公司尽快接受并重新开业。原告在被告撤离酒店后无法与被告取得联系为由，故意拖至2020年7月2日向被告发出解除函，要求被告付至2020年6月的租金，被告认为不合理。原告在诉状中也提及2019年10月酒店经营方提出降租事宜（该经营方实为杭风公司），在两江管委会的协调下与原告协商降租事宜，而原告故意规避这一事实，把所有责任推至被告。另据被告了解在杭风公司撤离酒店后，原告与重庆万星酒店管理有限公司重新签订了租赁协议（包含免租期），2020年4月至今一直在收房租。而原告也同样规避这一事实，不承认与被告已经解除协议的事实，是否可以认定原告在未与被告解除租赁协议的情况下重复出租该案涉房屋的违约事实。综上所述被告认为所欠租金为（2019年7月、8月、9月）3个月以及10月份13天的租金共计4594.10×3+1990.78=15773.08元。2.关于滞纳金及违约金。（1）是由于被告经营状况确实存在有拖欠原告租金的事实，被告也在积极改善经营状况，由于物业公司8月12日采取了停水停电的措施，导致被告无法继续经营。随后相关政府部门的介入下被告将整体的酒店资产移交给杭风公司。因此拖欠租金主要是由于经营困难以及物业停水停电和政府部门的介入导致被告无法继续经营产生的后果。（2）因被告逾期未支付原告租金，造成原告目前的实际损失为逾期支付租金所导致的损失即为利息损失，请求法院将滞纳金参照同期贷款利率的1.3倍标准计算（原告诉请中的滞纳金计算方式也有误，应当按照当月所欠租金为基数）。（3）被告认为根据合同法对于违约责任的法律明文规定，法律原文意图在填补守约方损失的法律精神，现涉案物业被告已经交回原告，而原告在政府与杭风公司协调下已经重新对外出租，经国家企业信用信息公示系统查询已于2019年10月21日重新成立重庆千思酒店有限公司，股东正是参加政府协调会议中杭风公司代表佘佐涛，因此对原告造成的实际损失是较小的，原告选择滞纳金这个违约责任已经能够填补原告的实际损失。（4）原告要求被告支付滞纳金，是守约方救济途径的一种方式。诉请的滞纳金已经能填补原告实际损失的情况下，原告重复要求被告承担支付12月租金的违约金，也没有了法律依据，根据合同法及司法解释填补损失的立法本意也不相符，因此请求法庭驳回原告要求被告承担55129元的违约金的诉讼请求。（5）如果法庭认为被告应承担违约金支付的违约责任，被告认为原告诉请的违约金数额过高，原告诉请的违约金与滞纳金，均为违约承担的方式，根据合同法司法解释二项规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的。被告的法定代表人祝洋洋，于2019年4月9日受让股权成为被告股东，成为股东以来，一直按照房屋租赁合同的约定履行租金交付义务，实在是由于经营困难才会出现拖欠租金支付的情况。3.关于注册资本以及财产混同。在经营中已经实缴了注册资本。而公司章程中所备注的出资时间2027年4月30日实为《公司法》规定的最迟注册资本实缴期限，公司在实际经营中可以提前缴足。被告认为在经营过程中建立了独立规范的财务制度、财务支付明细、具有独立的经营场所。由于被告的财务软件账本被业主无理扣留在办公电脑中，所以无法作为证据提供。望法庭同意调取证据，待审计后作出公正裁决。 本案在审理中，被告君澜酒店公司、祝洋洋经传票传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈兰系位于重庆市北部新区金州大道****XX-XX房屋的所有权人，该房屋的建筑面积为65.63平方米，房屋用途为商务金融用地/办公。被告君澜酒店公司在2018年2月至2019年8月期间，经营位于重庆市北部新区金州大道**的光控君澜酒店。 2018年1月23日，以原告陈兰为出租人（甲方）、被告君澜酒店公司为承租人（乙方），双方签订《房屋租赁合同》1份。合同主要约定：1.租赁标的物为重庆力帆红星国际广场二期工程XX组团XX层XX号房，建筑面积65.58平方米（最终以甲方房产证书登记的位置和建筑面积为准）。2.出租方式为甲方同意本合同有效期内租赁标的物的使用、收益等一切权利均归乙方享有。在租赁期限内，乙方有权利用租赁标的物的使用权进行合法投资、经营、转租等。3.租赁期限为15年，自开发商实际交房日起算；租赁期限届满前30天内，双方均未提出终止协议，则本租赁协议自动顺延，顺延后租赁协议中的条款与本协议一致，且顺延不限次数。4.租金及支付方式：第1年至第4年月租金为70元/㎡,第5年至第7年月租金为80元/㎡,第8年至第10年月租金为93元/㎡,第11年至第13年月租金为104元/㎡,第14年至第15年月租金为116元/㎡；每月10日前乙方通过银行转账方式支付甲方当月租金；5.租赁期限内，除本合同另有约定，以下费用包括但不限于：水电费，电话费；电视收视费；治安费，消防费；市场推广费；市场管理费，物业管理费，卫生费等有关经营的支出均由乙方支付。6.本合同的变更与解除应由双方协商一致签订书面协议。否则，任何一方不得单方面变更或解除本合同。7.乙方对租赁标的物享有完全独立的使用、经营和管理等权利，该权利包括但不限于下列内容：决定并实施对商品房进行装饰装修、再次装饰装修的权利，决定并实施对经营设施设备进行变更、添置的权利，决定并实施对商品房与他人商品房之间进行任何方式的改建，以及变更使用功能、使用方式的权利；代表甲方与开发商办理房屋交接、收房手续。8.合同期内，乙方必须按照约定向甲方支付租金，乙方如逾期超过30日（节假日除外）未支付租金的，乙方在及时补清当期所欠租金外，每逾期一天还应按照所欠租金总额的万分之五支付滞纳金给甲方。若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）；在租赁期内，若甲、乙双方擅自单方面解除或终止本合同，单方解除或终止的一方应按合同的首年12个月租金向对方给付违约金；若违约金不足以弥补对方损失的，单方解除或终止的一方应向对方承担由此带来的全部损失。9.在租赁期内，若乙方管理不当造成该房屋的一切损失由乙方承担全部责任。10.附件1《商品房买卖合同》复印件，附件2《房产证》复印件（房管局办理房产证后提交），附件3《装修升级服务标准》，附件4《装修升级服务委托合同》复印件。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部原告在合同上签字并捺印，被告君澜酒店公司在合同上加盖单位印章。 合同签订后，被告按照合同约定向原告给付2019年6月30日前的租金。之后，被告未再向原告给付租金。被告尚欠原告2019年7月1日至2020年11月期间的租金至今未给付。 2020年7月2日，原告向被告公司所在地重庆市渝北区金州大道42号力帆红星广场二期XX幢X楼邮寄《解除函》，该函于2020年7月7日被退回。《解除函》主要内容为：因被告君澜酒店公司未依约给付租金已构成根本性违约，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告君澜酒店公司给付2019年7月至2020年7月期间的租金55128元以及违约金55128元、滞纳金3805元，同时要求被告君澜酒店公司收函后三日内撤离案涉房屋。原告邮寄的《解除函》快递单上显示：“收件人：蓝森珍光控君澜（重庆）酒店管理有限公司，重庆市渝北区金州大道XX号力帆红星广场X期XX幢X楼”。 原告在庭审中陈述其于2020年11月收回了案涉房屋。 庭审中，原告陈述被告君澜酒店公司欠付租金期间租金的标准为70元/平方米/月。 被告祝洋洋未向本院提供出资相应的证据，同时也未提供证明公司财产独立于股东祝洋洋自己财产的相关证据。 另查明，因被告君澜酒店公司经营酒店不善，未能按时给付其租赁房屋业主的租金，导致业主集体到重庆市北部新区政府信访。2019年10月15日，重庆市北部新区政法委领导主持召开协调会，并形成了会议纪要。会议要求被告君澜酒店公司筹集资金给付租金，做好酒店原有资产的处置移交等工作，同时要求妥善处理被告经营酒店期间拆除的14楼房间的恢复装修问题。被告君澜酒店公司的工商档案材料显示，被告君澜酒店公司于2017年4月17日成立，企业类型为有限责任（自然人独资），公司注册资本为1000万元，其公司的法定代表人于2019年4月4日由段欢变更登记为被告祝洋洋。2019年4月4日，被告君澜酒店公司股东决定，同意段欢将其持有被告君澜酒店公司100%的股权转让给被告祝洋洋。被告祝洋洋认缴出资额为1000万元的认缴时间为2027年4月30日，出资方式为货币，出资比例为100%。 2021年1月7日，原告要求二被告支付租金、违约金、滞纳金、等费用诉至本院。本案在审理过程中，原告自愿撤回对段欢的起诉，本院依法裁定准许原告撤回对段欢的起诉。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。 原告要求被告祝洋洋对被告君澜酒店公司应给付原告租金、违约金等承担连带责任的诉讼请求，在庭审中举示了房屋租赁合同、解除函、被告君澜酒店公司的工商档案材料等证据材料予以证明。本院认为，本案被告君澜酒店公司系自然人独资企业，系一个自然人股东投资的公司，其公司现在的股东为被告祝洋洋，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定。以及《中华人民共和国公司法》第六十三条关于“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，本案被告祝洋洋应对其公司财产独立于股东自己财产的事实承担举证责任，但被告祝洋洋未提供出资相应的证据，同时也未提供其他证明公司财产独立于股东自己财产的相关证据，故被告祝洋洋应当承担举证不能的责任，应对被告君澜酒店公司的债务，与被告君澜酒店公司承担连带清偿责任。因此，原告要求被告君澜酒店公司的股东祝洋洋（即被告祝洋洋）与被告君澜酒店公司，对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 两江新区政法委于2019年10月15日组织召开的协调会，要求被告尽快对酒店进行移交。被告对酒店进行移交后应及时与原告解除合同，但双方并没有协商解除合同，本案原告在庭审中陈述原告的房屋于2020年11月收回。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定“若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同”。被告没有按约定向原告给付2019年7月1日以后的租金，已经违反合同约定，原告有权解除合同。原告于2020年7月2日邮寄了《解除函》，该函于2020年7月7日被退回。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，案涉合同自通知到达对方时解除。故，本院认为《解除函》被退回之日为合同解除之日。因此，本案原被告之间签订的房屋租赁合同的解除时间为2020年7月7日。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，原告在其诉讼请求中明确被告应支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金，该行为系原告对其民事权利行使处分权，本院予以认定。本案在审理过程中，二被告未向本院举示其于2019年10月13日将房屋返还给原告的相应证据。故被告辩称原告的房屋于2019年10月13日已交还，合同于2019年10月13日解除的抗辩理由不成立，证据不充分，本院不予支持。 根据合同约定，第1年至第4年月租金为70元/平方米，故被告君澜酒店公司尚欠租金期间租金的标准为70元/平方米/月。因此，2019年7月1日至2020年6月30日期间，被告君澜酒店公司应给付的租金为55129.20元（70元/平方米/月×65.63平方米×12个月）。原告在其诉讼请求中明确被告应支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金55129元，系行使其处分权，本院予以支持。据此，被告君澜酒店公司应给付的租金为55129元。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高的请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成的损失的百分之百三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中关于“若乙方逾期超过60日仍未向甲方支付所欠租金及滞纳金的，则甲方有权解除该合同，同时，乙方应向甲方一次性支付首年12个月租金作为违约金（租金按约定租金标准计算）”的约定，本院根据合同的履行情况、公平原则和诚实信用原则，以及双方当事人举示的证据，综合认为双方当事人的该约定过分高于违约造成的损失，且被告君澜酒店公司在庭审中亦提出违约金过高，因此，本院酌情主张6个月租金27564.60元（70元/平方米/月×65.63平方米×6个月）作为违约金，较为公平、合理。对于原告要求被告支付其余部分违约金的诉讼请求，本院不予支持。 诉讼过程中，原告自愿撤回要求确认2020年7月2日原被告双方租赁关系解除之前，即在房屋租赁期间与使用该房屋相关的所有支出费用，全部由被告承担，由被告另行向相关部门直接支付所欠费用以及请求判令被告依约支付逾期滞纳金以及要求被告承担保全费、执行费的诉讼请求的诉讼请求，系当事人处分权利的行为，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告陈兰租金55129元。 二、被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内，给付原告陈兰违约金27564.60元。 三、被告祝洋洋对上述第一、二项中被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司应当支付的款项，与被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司向原告陈兰承担连带清偿责任。 四、驳回原告陈兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1252.58元（已减半收取），由原告陈兰负担501.03元，被告光控君澜（重庆）酒店管理有限公司、祝洋洋负担751.55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  邹富奎 二〇二一年三月二十二日 书记员  粟 兮