云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终70号上诉人（原审被告）:吴兴启，男，1969年2月20日出生，汉族，住云南省大理市。委托诉讼代理人：李涛，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：段晓霞，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李培忠，男，1955年1月2日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：杨嘉宝，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨鹤飞，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：吴兴毕，男，1975年3月30日出生，汉族，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：李涛，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：段晓霞，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。上诉人吴兴启因与被上诉人李培忠、原审第三人吴兴毕房屋租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2020）云2901民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴兴启上诉请求：请求二审法院依法撤销大理市人民法院（2020）云2901民初1641号民事判决，并驳回一审原告全部诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律不当，应依法改判。原审中的第三人吴兴毕是酒店的实际经营、履行合同义务的主体，一审法院无视原告与吴兴毕签订的《房屋租赁合同》，只根据上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，其认定事实不清。上诉人与被上诉人于2015年4月27日签订《房屋租赁合同》，约定被上诉人将位于大理市的自建房屋出租给上诉人用于经营“大理市吉地酒店”，合同对双方的权利义务做了约定。合同签订后，因上诉人不是酒店的实际经营者，实际经营者为其弟弟吴兴毕，后在2015年8月30日经过上诉人、被上诉人、第三人吴兴毕三方的一致同意，被上诉人与吴兴毕重新协商并签订了新的《房屋租赁合同》，合同对租金费用及保证金费用及支付方式、房屋的装修事宜做了明确详细的约定。该合同为上诉人与第三人吴兴毕自愿签署，不存在一审原告所谓的为逃避税收之说。上诉人认为实际经营酒店、履行合同义务的主体是第三人吴兴毕，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》已被第三人吴兴毕新签订的合同所代替。二、原审法院遗漏重要事实，没有核实合同履行中原审被告和上诉人共同对吉地酒店进行了巨大装修投入的事实：①上诉人与昆明金硅科技有限公司签订摄像头装修的《旅馆业治安管理信息系统购销合同》②与杨万海签订《门头装修施工合同》③与大理友信经贸有限公司签订《格力空调购销合同》④与云南普麦电梯有限公司签订《电梯设备买卖、安装合同》⑤与大理智信通科技有限公司签订《监控施工合同》⑥与王**签订《工程施工合同》⑦与大理欧雅壁纸签订《墙纸窗帘购销合同》⑧向大理市红光家具厂购买酒店家具66套⑨向大理市点苍山大理石厂大理石厂大理石地铺石围栏凭证，整个装修投入累计金额高达150万元。由于一审法院无视上述事实，自然导致事实认定错误。一审认定上诉人没有足额交付租金，而案件事实为上诉人超付租金，根据被上诉人与上诉人《房屋租赁合同》的约定：房屋租期开始第1-4年年租金为人民币98000元，上诉人在租期开始的1-4年及第五年应当交付的租金金额为50万元。在一审庭审中对于租金的交付双方当事人无异议的金额达到1385000元，而按照签订《房屋租赁合同》约定应缴租金数额为50万元，上诉人实际已交付1492000元，上诉人向被上诉人实际超付了992000元租金。被上诉人李培忠答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审第三人吴兴毕述称，一审认定事实不清，损害了吴兴毕的合法权益，请求支持吴兴启的上诉请求，驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。李培忠向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付2018年2月6日至2019年2月5日期间拖欠的租金98,000元，并支付该款自2018年2月6日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费7,254元，自2019年8月21日起至实际付款之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；3.判令被告向原告支付2019年2月6日至2020年2月5日期间拖欠的租金98,000元，并支付该款自2019年2月6日起至2019年8月20日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费2,321元、自2019年8月21日起至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；4.判令被告向原告支付自2020年2月6日起至起诉之日止拖欠的租金90,000元，并支付从起诉之日起至《房屋租赁合同》解除之日止按日租金1,200元／天计算，同时支付上述款项自2020年2月6日起至实际支付之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费；5.诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2015年4月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自建房屋（坐南朝北的两幢，建筑面积1600㎡，共计66间客房）出租给乙方使用；租赁期限16年，自2016年2月6日起至2032年2月6日止；租期开始的第1-4年租金为418,000元，第5-10年租金为438,000元，第11-16年租金为458,000元，租金按年支付，乙方在上次预支付租金期满1年后向甲方支付下一年租金；合同签订之日，乙方应向甲方预支付一年租金418,000元作为租赁保证金，租赁保证金用于甲方对房屋室内的装修；乙方未按合同规定的时间交纳相关费用，乙方应提前告知甲方，并保证在多少天内交租，否则，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为相关费用×1%×逾期天数，乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过30天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除本合同；双方还在合同中约定了各自的权利义务、违约责任等内容。后经双方协商将2016年2月6日至2019年2月5日的租金变更为398,000元/年。合同签订后，原告于2015年9月将房屋交付给被告。被告对房屋进行装修之后，作为“大理市吉地酒店”的经营场所，于2015年12月16日开始营业。原告与第三人吴兴毕于2015年8月30日签订一份《房屋租赁合同》，内容与前述原、被告签订的合同基本相同，但其中的租金约定为第1-4年每年98,000元。此后，双方即按约履行，被告向原告交付了部分租金。因“新冠肺炎”疫情爆发，酒店在2020年1月24日至2020年2月27日处于封闭停业状态。此后在被告恢复营业时，原告曾以担心家人安危为由，阻止被告营业。本案的争议焦点是：1、关于两份租赁合同的真实性问题。审理过程中，被告提交了原告与第三人签订的合同，认为双方之间实际履行的是该合同，原告则认为，该合同是应被告的要求为避税所写，并不真实，双方实际履行的是其与被告签订的合同。一审法院认为，依据双方陈述的租赁房屋面积1600㎡、客房66间的标的物，以及租赁物位于大理市的区位，被告主张的每年租金98000元明显违背市场价格，且被告和第三人关于交付租金的事实陈述相互矛盾，故一审法院对原告的该项主张予以采纳。2、被告交纳的租金数额？原告主张被告已经付清了2016年2月6日至2018年2月5日的租金共计785,000元，支付了2018年2月6日至2019年2月5日的租金300,000元、2019年2月6日至2020年2月5日的租金300,000元，截至2019年共计收到被告支付的租金1,385,000元。被告则主张其向原告支付租金共计462,758元，其中2015年5月31日支付预付款98,000元、2015年7月6日支付租金199,874元、2015年11月14日支付租金164,884元，按每年租金98000元计算，其已多付了租金给原告。第三人陈述其和被告共计向原告交付了租金1,425,000元。一审法院认为，如前所述，一审法院认定双方实际履行的是原、被告签订的合同，租金标准为第1-4年每年398,000元。双方均未提交证据充分证明各自的主张，对此被告负有举证责任，但被告仅提交支付租金462,758元的证据，且其和第三人对交付租金的陈述相互矛盾，并不能证明已向原告付清了全部租金的事实。原告自认收到租金1,385,000元，结合双方所提交的证据和当庭陈述，一审法院对原告的该项主张予以采纳。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。合同签订后，原告交付了标的物，履行了合同约定的义务，被告应当按约支付租金。关于合同是否应该解除的问题，合同约定：“租赁期限16年，自2016年2月6日起至2032年2月6日止；租期开始的第1-4年租金为418,000元，第5-10年租金为438,000元，第11-16年租金为458,000元，租金按年支付，被告在上次预支付租金期满1年后向原告支付下一年租金。”被告未按此约定支付租金，已构成违约，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告要求解除合同的条件已成就，对原告主张解除与被告之间的租赁合同的诉请予以支持。关于租金的承担问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“根据合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉房屋在2016年2月6日至2018年2月5日的租金已结算完毕。原告未依约向被告支付2018年2月5日之后的房屋租金，原告要求被告支付租金98,000元符合合同约定，对原告的该项诉请亦予以支持。疫情期间，非双方的过错导致酒店停业，依据酒店于2020年1月24日至2020年2月27日期间关闭，一审法院酌定免除一个月的租金，原告要求被告支付2019年2月6日至2020年2月5日拖欠的租金98,000元扣除一个月的租金后应为63,167元（98,000元-418,000元/年÷12月×1月）。原告要求被告支付2020年2月6日起至合同解除之日止按1,200元/天（438,000元/年÷365天）计算租金符合合同约定，亦予以支持。原告未按照合同约定支付房屋租金，构成违约，应承担逾期付款利息，一审法院对原告要求被告承担逾期付款利息的诉请予以支持。利息的计算方式本院依法确定为：自2019年2月5日起至款项付清之日止，以98,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期还款利息；自2020年2月6日起至款项付清之日止，以63,167元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期还款利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除原告李培忠与被告吴兴启于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》。二、被告吴兴启于本判决生效之日起十日内支付原告李培忠2018年2月6日至2019年2月5日的租金98,000元，并承担该款自2019年2月6日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。三、被告吴兴启于本判决生效之日起十日内支付原告李培忠2019年2月6日至2020年2月5日的租金63,167元，并承担该款自2020年2月6日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。四、被告吴兴启于本判决生效之日起十日内支付原告李培忠2020年2月6日起至合同解除之日止按1,200元/天计算的租金。五、驳回原告李培忠的其他诉讼请求。案件受理费5,734元，由被告吴兴启承担。二审中，上诉人向本院提交如下证据：第一组：大理市下关镇荷花村证明、大理州质量技术监督综合检验中心收费通知单、网络费用发票、缴纳的公安罚没收入、收视维护费、大理卫生局出具的告知书、安全情况检查通知书，证明合同的实际履行状态均有第三人进行，第二组证据：①上诉人与上诉人昆明金硅科技有限公司签订摄像头装修的《旅馆业治安管理信息系统购销合同》；②与杨万海签订《门头装修施工合同》；③与大理友信经贸有限公司签订《格力空调购销合同》；④与云南普麦电梯有限公司签订《电梯设备买卖、安装合同》；⑤与大理智信通科技有限公司签订《监控施工合同》；⑥与王**签订《工程施工合同》；⑦与大理欧雅壁纸签订《墙纸窗帘购销合同》；⑧上诉人向大理市红光家具厂购买酒店家具66套；⑨上诉人向大理市点苍山大理石厂大理石厂大理石地铺石围栏凭证，整个装修投入累计金额达135.5101万元。第三组证据：垫付木地板的款项40000元、应被上诉人要求将6万支付给被上诉人的儿子、应被上诉人的要求向王思礼转账7万元。证明一审双方认可的金额是1385000元，上诉人与第三人交付的是1402000元，吴兴毕与第三人超付992000元。第四组：施工告知书两份，证明市政道路从2018年11月9日至2019年9月1日一直施工导致酒店无法经营。第五组证据：酒店装修前后的照片，证明合同中约定的第七层由被上诉人使用，应退回相应租金。被上诉人经质证认为，第一组证据不能证明第三人和被上诉人之间有合法的租赁关系，第二组证据，对于涉及的装修与本案中没有关联性，一审中上诉人未对装修部分进行主张，第三组证据，涉及的费用已经包含在上诉人自认且法庭认定事实中，第四组证据，对于施工告知书市政道路的修建事实认可，第五组证据，照片无法对比时间，但从外形来看与争议房屋是一致的。第三人认可上诉人提交的所有证据，涉及的装修费用事实均为上诉人和第三人支付。被上诉人提交照片5张，证实涉案酒店2021年1月27日17时为止，除了一楼的集祥超市在经营外，二楼以上处于闲置状态。上诉人及第三人对照片真实性认可，证明方向不认可。本院经审查认为，上诉人提交的第一组证据不能证明上诉人的证明目的，第二组证据因上诉人未对装修部分进行主张，与本案无关联性，第三组证据被上诉人不认可，本院不予确认，第四组证据真实性予以确认，第五组证据真实性予以确认，证明方向不予确认。被上诉人提交照片5张的真实性予以确认。对一审法院认定的案件事实，二审予以确认。本院认为，关于两份租赁合同的真实性问题，上诉人主张双方于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》并未履行，该合同已被被上诉人李培忠与吴兴毕2015年8月30日签订的《房屋租赁合同》所代替，被上诉人则主张该合同是应上诉人的要求为避税所写，本院认为，结合合同内容来看，2015年4月27日的租赁合同租金1-4年为每年418000元，2015年8月30日《租赁合同》的内容与前述合同的内容基本相同，但年租金为98000元，结合本案租赁合同所涉标的物为客房66间，一楼超市和地下车库，第二份合同的年租金为98000元，明显与租赁物标的物及位于大理市的区位不符，结合查明的事实，本案租金的交纳及一楼铺面的转租都是以吴兴启的名义，吴兴启是本案租赁合同的承租人，故一审法院认定双方履行的是第一份租赁合同正确，本院予以确认。关于合同解除的问题，根据双方2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》约定：“租金按年支付，被告在上次预支付租金期满1年后向原告支付下一年租金”及“乙方（被告）未按规定时间、金额缴纳相关费用超过30天的，除收取乙方滞纳金外，甲方（原告）有权解除本合同”,上诉人未按约定支付租金，已构成违约，被上诉人有权解除合同，合同解除后，上诉人应将涉案租赁房屋返还给被上诉人，一审法院对合同解除后返还租赁物未作判决，二审予以纠正。关于上诉人吴兴启所提出的装修损失问题，上诉人主张承租后对房屋进行了部分装修，主要涉及门头、电梯、空调等，认为其装修投入达135万余元，被上诉人对装修投入不认可，认为本案是上诉人违约解除，根据司法解释的相关规定，不应赔偿损失。本院认为，对于上诉人所主张的装修损失，一审时上诉人并未提出相应的诉请，对于装修损失可由上诉人吴兴启另案主张。综上，上诉人吴兴启的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定的事实清楚，但判决结果有误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2020）云2901民初1641号民事判决第一、二、三、四项即“一、解除原告李培忠与被告吴兴启于2015年4月27日签订的《房屋租赁合同》”“二、被告吴兴启于本判决生效之日起十日内支付原告李培忠2018年2月6日至2019年2月5日的租金98,000元，并承担该款自2019年2月6日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息”“三、被告吴兴启于本判决生效之日起十日内支付原告李培忠2019年2月6日至2020年2月5日的租金63,167元，并承担该款自2020年2月6日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息”“四、被告吴兴启于本判决生效之日起十日内支付原告李培忠2020年2月6日起至合同解除之日止按1,200元/天计算的租金”；二、撤销云南省大理市（2020）云2901民初1641号民事判决第五项；三、上诉人吴兴启于本判决生效之日起十五日内返还被上诉人李培忠位于大理市，包括（大建筑房屋地下车库、二层框架大厅、3-7层所有房间、小建筑房屋1-6层）；四、驳回李培忠的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费5734元，由上诉人吴兴启负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨剑丽审判员 杨 宏二〇二一年三月十八日书记员 吴杨旸