山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终3090号 上诉人（原审原告）：青岛金凤凰控股集团有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：薛程鹏，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘小青，山东万润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵蒙，山东睿泽律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛鑫基房地产集团有限公司，住所地山东省青岛市市北区。 法定代表人：王海青，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李雪冰，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程俊明，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘月凤，女，1964年10月4日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李雪冰，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程俊明，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛鑫泽置业有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区。 法定代表人：王海青，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李雪冰，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程俊明，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王海青，男，1968年4月11日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李雪冰，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程俊明，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛智善置业有限公司，住所地山东省青岛市李沧区重庆中路749号。 法定代表人：荆春忠，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李雪冰，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程俊明，北京市中伦（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛金凤凰控股集团有限公司（以下简称金凤凰公司）与上诉人青岛鑫基房地产集团有限公司（以下简称鑫基公司）、刘月凤、青岛鑫泽置业有限公司（以下简称鑫泽公司）、王海青，被上诉人青岛智善置业有限公司（以下简称智善公司）建设用地使用权合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初1954号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 金凤凰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持金凤凰公司一审诉讼请求，判令鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青、智善公司连带赔偿损失4.43亿元，并支付自2017年9月28日起至实际赔付之日止的利息。2.本案一、二审诉讼费用由鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青、智善公司承担。事实与理由：一、案涉《项目转让协议书》涉及两块土地使用权的转让，总转让价款9.38亿元，金凤凰公司于2017年9月25日至2018年7月27日，先后付款合计9.62亿元，依约履行了全部付款义务，且超过转让协议约定的转让总额9.38亿元。现转让方仅完成了其中一块土地即鑫基公司持股的山东大众报业（集团）置业有限公司（以下简称大众报业置业公司）名下的土地使用权的过户，已过户至金凤凰公司指定的青岛润江房地产开发有限公司（以下简称“润江公司”）名下；另一块土地即鑫基公司与刘月凤共同持股的鑫泽公司名下的土地因被上诉人违约已履行不能，土地上的查封和抵押被上诉人一直未能解决，2017年9月24日《协议书》中所涉及的以该土地提供抵押的工商银行1亿元贷款一直未偿还，在本案诉讼过程中，该土地被该贷款的债权人另案申请拍卖，导致案涉《项目转让协议书》中有关该土地的过户履行不能。二、一审判决关于“当事人转让土地使用权时对于价款的约定并不一定符合市场价格，具有一定的自主性和随意性”的认定错误。2017年9月24日，大众报业置业公司即与金凤凰公司指定的润江公司签订了《土地使用权转让合同》，该转让合同明确约定了大众报业置业公司名下土地使用权转让价格为4.95亿元，既是当事人双方自行协商认可的交易价格，也是经评估机构认可的市场公允价格，当事人已按该价格实际履行，且该价格已被生效判决确认。大众报业置业公司名下土地于2018年8月10日过户至润江公司，在土地过户之前，大众报业置业公司委托青岛衡元德地产评估策划有限责任公司对该土地使用权价格予以评估，评估结果为：估价日期2018年7月24日，土地总价503,122,200元。该评估价格与双方约定的4.95亿元的转让价格相差无几，系当时交易的公允价格。双方当事人已按4.95亿元的转让价格实际履行。大众报业置业公司名下土地过户至润江公司之前，大众报业置业公司原法定代表人冯学君出具授权，大众报业置业公司于2018年8月3日向润江公司开具了4.95亿元的增值税专用发票。即实际履行过程中，双方以4.95亿元的价格开具了相应发票并缴纳了相应税款。大众报业置业公司名下的土地过户至润江公司时，金凤凰公司垫付相关过户税款9,330余万元，对该税款及其他争议，金凤凰公司提起诉讼，山东省高级人民法院于2019年4月19日作出（2018）鲁民初169号民事判决书，支持了金凤凰公司要求被上诉人偿还税费的诉讼请求,同时认定了大众报业置业公司名下土地过户行为的合法性，因此4.95亿元的土地转让价格已为（2018）鲁民初169号案件所确认。三、在前述（2018）鲁民初169号案件中，鑫基公司提出反诉，要求解除案涉《项目转让协议书》、金凤凰公司赔偿其大众报业置业公司土地增值损失3.73亿元,反诉理由：一是政府调整原大众报业置业公司名下土地容积率，致使该土地价值巨额增加，继续履行《项目转让协议书》中的价款对鑫基公司不公平；二是主张金凤凰公司未经鑫基公司同意将该土地过户。鑫基公司的上述两项主张均未被法院支持。（2018）鲁民初169号判决认定对大众报业置业公司名下土地过户程序的合法性予以确认。被上诉人对（2018）鲁民初169号未上诉，说明对该判决认定也是认可的。五、金凤凰公司一审诉讼请求是要求被上诉人承担违约责任，赔偿上诉人损失4.43亿元及利息；一审法院对案涉土地使用权价格进行评估，并以评估价格结合转让协议总价款折算返还上诉人款项是错误的。1.案涉《项目转让协议》约定两块土地的转让款合计为9.38亿，并未作区分；已履行的大众报业置业公司名下的土地交易价格为4.95亿。案涉鑫泽公司名下土地由于被上诉人自身的原因无法转让过户给金凤凰公司，已构成违约，应当赔偿的损失为《项目转让协议书》约定的两块土地的转让款9.38亿元减去已过户的大众报业置业公司名下土地交易价格4.95亿。本案中，金凤凰公司支付了转让款9.38亿元，而被上诉人仅履行了协议中约定的两块地中的一块，上诉人已支付的转让款减去已履行的土地价格为4.43亿元，就是金凤凰公司的损失；且该损失的计算并未超过被上诉人可预见其违反合同可能造成的损失。另外，根据《项目转让协议书》第四条第5项约定，如鑫基公司、刘月凤未能在收到首笔转让款90日内解决两块地的各种纠纷，未能全部撤押、解封，造成上诉人不能达到收购两公司股权及名下资产，属于违约，需支付违约金人民银行同期利息并于5个工作日内退回上诉人前期支付的全部合作款。即对于被上诉人违约，双方约定的也是退还金凤凰公司已支付的全部款项。在大众报业置业公司名下土地已过户的情况下，扣除该土地的过户价款，将其他已支付款项全部退回符合双方合同约定。2.一审法院委托鉴定的《土地估价报告书》与金凤凰公司主张的损失无关联，不应以《土地估价报告书》的结果作为计算上诉人损失的依据，一审判决以两块土地的评估价格与总转让价款比例折算赔偿金额无事实及法律依据。案涉《项目转让协议》中协议各方确定的包括案涉土地在内的两块土地的总价款为9.38亿元，毋庸置疑的是，该份《项目转让协议书》的基础是两块土地都能完成转让过户，在这个大前提下，双方又综合多种因素最终确定了9.38亿转让款价格。现其中一块土地已履行，过户价格也经双方协商认可，税务部门也按4.95亿元核定了相应过户税款，则因案涉土地不能过户，给上诉人造成的损失必然是总转让款与已经过户土地的价格差。一审判决认定“4.43亿元显然远远超出未办理转让手续的土地当时的真实市场价格，以该价格予以返还明显利益失衡”，如按一审判决的逻辑，被上诉人按折算价格1.91亿元返还未转让的土地价款，则已过户的原大众报业置业公司名下土地的价格应为7.47亿元；而该土地在一审的评估价格为4.96亿元、该土地过户时评估的交易公允价格为5.03亿元，双方协商确认的交易价格是4.95亿元，双方是按4.95亿元缴纳了相应税款，即已过户的土地价格无论如何也达不到7.47亿元。现因被上诉人一方违约，案涉土地无法继续履行，被上诉人仅返还金凤凰公司1.91亿元，即被上诉人因违约反而成了受益方，而金凤凰公司履行了合同义务，却要承担以7.47亿元的价格受让价值不足5亿元土地的后果，一审判决以评估价格与转让总价款折算被上诉人应赔偿上诉人的损失，其计算方法无任何事实及法律依据，显失公平。六、智善公司应当对上诉人的损失承担连带赔偿责任。案涉《项目转让协议书》及《委托管理协议》签订后，2017年9月24日，智善公司与鑫基公司、王海青共同作为乙方与金凤凰公司签订了《协议书》，该《协议书》是对上述两协议的履行所作的补充约定。其中第1条中乙方同意：“甲方于2017年9月25日拨付伍亿元至鲁信金控账户，代乙方支付用于偿还乙方所欠丛林集团相关债务，并按照协议由法院出具丛林集团解封黄岛二宗土地裁定”，该处的乙方是包括智善公司、鑫基公司、王海青在内的共同乙方，即智善公司同意与鑫基公司共同作为协议一方，在收到金凤凰公司支付的转让款后，按照《项目转让协议》及《委托管理协议》的约定，保证黄岛两宗土地的解封。现因上诉人依约支付转让款后，鑫泽公司名下的土地却未能按约定解封，导致履行不能，则智善公司应对上诉人的损失承担连带赔偿责任。2017年9月24日的《协议书》第3条约定“薛家岛71亩地（即案涉鑫泽公司名下土地）项目可先行办理增资扩股，因该地块在工商银行抵押的贷款乙方自本协议一年内结清”，在该条后特别注明“智善公司提供与工商银行贷款协议并为甲方提供担保”。而鑫泽公司名下土地正是由于工商银行贷款未清偿，被该贷款的债权人另案拍卖，导致该土地无法履行。智善公司作为该贷款的担保方，因该债务未清偿导致案涉土地被拍卖，其亦应对该土地无法过户的后果与其他被上诉人连带承担赔偿责任。已生效的（2018）鲁民初169号民事判决对智善公司责任承担已有明确认定：2017年9月24日《协议书》是为履行《项目转让协议》而签订，因此，金凤凰公司请求鑫基公司、王海青、智善公司共同承担责任，应予支持。七、被上诉人应自2017年9月28日起支付4.43亿元的利息。《项目转让协议书》第二条第2项约定首笔转让款为3亿元，第四条“三方义务责任”第5条约定“甲乙双方（鑫基公司、刘月凤）自收到首笔转让款后，应立即与山东大众报业（集团）置业有限公司和青岛鑫泽置业有限公司的所有债权人进行和解，签订和解协议，并申请相关法院及权利人对以上两公司及所持有的地块的撤押、解封，保证以上两公司及所持有的地块无纠纷、无争议、权属清晰”。之后签订的《委托管理协议》第一条第1项将首付款的金额变更为6亿元并约定该6亿元由鲁信金控公司代收，用于偿还丛林集团及其关联公司的相关债务。金凤凰公司于2017年9月26日前支付了5.02亿元，而被上诉人却始终未按协议约定，解除对鑫泽公司名下土地的查封，并最终导致该块土地履行不能，被上诉人应按《委托管理协议》第一条第2项约定的返还转让款的时间2017年9月28日起向金凤凰公司支付利息损失。 鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项，改判鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青连带返还金凤凰公司土地转让款127409922元。二、请求撤销一审判决第二项，改判鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青连带支付被上诉人以127409922元为基数计算的利息：自2018年7月28日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际返还之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、请求依法根据二审裁判结果分担诉讼费用。事实与理由：一审法院判令返还金凤凰公司土地使用权转让价款191577036元错误，应当予以纠正。鑫基公司、刘月凤与金凤凰公司2017年6月16日签订的《项目转让协议书》中，仅约定了以9.38亿元总价转让“青房地权市字第××号地块”及“黄国用（2003）第215号地块”使用权，未确定该两块土地使用权各自的价格。一审法院在审理中，经委托评估，2017年6月16日时点的“青房地权市字第××号地块”使用权的土地总价为496414882元，“黄国用（2003）第215号地块”使用权的土地总价为127409922元。一审法院认为，对于合同总价9.38亿元超出转让时两块土地市场价格的总和，在合同中未做明确约定，两块土地各自在《项目转让协议书》中的合同价格应以该两块土地的评估市场价格比例结合项目转让协议总价款进行折算。一审法院在折算过程中，并未充分考虑两块土地的规划用途和价值变化趋势。“青房地权市字第××号地块”规划用途为住宅用地，“黄国用（2003）第215号地块”规划用途为旅游用地，在全国土地市场，住宅用地无论是静态价值还是动态价值（上涨幅度）均显著高于旅游用地。就静态价值而言，2017年6月16日时点的案涉住宅用地价值为496414882元，案涉旅游用地价值为127409922元。就动态价值而言，案涉住宅土地原使用权人大众报业置业公司系2013年通过司法拍卖竞得该宗土地，根据拍卖公告，该宗土地拍卖参考价为2.5亿元，结合一审法院评估结果，该宗土地2017年6月16日评估价值为496414882元，土地价值已经翻倍；而案涉旅游用地2017年6月16日时点的评估价值为127409922元，2019年6月26日至2019年7月22日时点的评估价值为134684091元，两年间该宗土地仅增值700万元。通过以上土地价值对比，说明金凤凰公司和鑫基公司、刘月凤以超过2017年6月16日时点两宗土地合计评估价值的金额转让两宗土地，显然是基于案涉住宅用地的巨大升值空间，而案涉旅游用地只不过是附带捆绑转让，“黄国用（2003）第215号地块”在《项目转让协议书》中的合同价格绝不可能为191577036元，上诉人也不可能以191577036元超额溢价受让旅游用地。因此，协议约定的9.38亿元转让总价超出两块土地市场价格（评估价格）总和的部分，应均为“青房地权市字第××号地块”的溢价，该住宅用地的合同价格为2017年6月16日时点的市场价格（评估价格）加上土地溢价，“黄国用（2003）第215号地块”的合同价格为2017年6月16日时点的市场价格127409922元。 金凤凰公司答辩意见：鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青的上诉理由，没有事实依据及法律依据：一、金凤凰公司一审诉讼请求是要求对方承担违约责任，赔偿上诉人损失4.43亿元及利息。一审法院对案涉土地使用权价格进行评估，并以评估价格结合转让协议总价款折算返还上诉人款项，该计算方法将金凤凰公司的损失与未过户土地价格混为一谈，本身就是错误的。鑫泽公司名下土地由于转让方自身的原因无法过户给金凤凰公司，已构成违约，应当赔偿金凤凰公司的损失为《项目转让协议书》约定的两块土地的转让款9.38亿元减去已过户的大众报业置业公司名下土地交易价格4.95亿。本案中，金凤凰公司支付了转让款9.38亿元，而对方仅履行了协议中约定的两块地中的一块，金凤凰公司已支付的转让款减去已履行的土地价格，就是金凤凰公司的损失；且该损失的计算并未超过对方可预见其违反合同可能造成的损失。案涉土地拍卖行为发生在本案诉讼过程中，对方已明知其不履行合同可能产生的后果，对方完全可以用其他方式解决案涉土地上的相关债务，继而履行案涉《项目转让协议》，但对方却放任案涉土地无法履行的结果发生，其应承担相应违约后果。二、根据《项目转让协议书》第四条第5项约定，如鑫基公司、刘月凤未能在收到首笔转让款90日内解决两块地的各种纠纷，未能全部撤押、解封，造成上诉人不能达到收购两公司股权及名下资产，属于违约，需支付违约金人民银行同期利息并于5个工作日内退回上诉人前期支付的全部合作款。即对于被告违约，双方约定的也是退还金凤凰公司已支付的全部款项。在大众报业置业公司名下土地已过户的情况下，扣除该土地的过户价款，将其他已支付款项全部退回符合双方合同约定。大众报业置业公司名下土地的过户价格经双方协商认可，税务部门也按4.95亿元核定了相应过户税款，则因案涉土地不能过户，给金凤凰公司造成的损失必然是总转让款与已经过户土地的价格差，对金凤凰公司显失公平。三、对方主张的已过户的原大众报业置业公司名下土地的动态价值（上涨幅度）高于鑫泽公司名下土地的上涨幅度，《项目转让协议书》中9.38亿元转让款超出两块地评估价格的部分，均是已过户的原大众报业置业公司名下土地的溢价，鑫泽公司名下土地的合同价格就是评估价格的上诉理由不能成立。一审法院委托评估机构出具的评估报告中，两块土地的估价期日均是2017年6月16日，即案涉《项目转让协议书》签订当日，故不存在对方所主张已过户的原大众报业置业公司名下土地有溢价，鑫泽公司名下土地无溢价的情形。另外，两块土地的上涨幅度与土地性质与金凤凰公司主张的损失赔偿金额无关。《项目转让协议》约定的两块土地的总价款为9.38亿元应是双方综合多种因素确定的，但大前提一定是两块土地均能完成过户。在（2018）鲁民初169号案件中，鑫基公司提出反诉，要求解除案涉《项目转让协议书》、金凤凰公司赔偿其大众报业置业公司土地增值损失3.73亿元。鑫基公司反诉的主要理由有二，一是政府调整原大众报业置业公司名下土地容积率，致使该土地价值巨额增加，继续履行《项目转让协议书》中的价款对鑫基公司不公平；二是主张金凤凰公司未经鑫基公司同意将该土地过户。鑫基公司的上述理由均未被支持，反诉请求被全部驳回。因此，已过户的原大众报业置业公司名下土地价值是否上涨不影响《项目转让协议书》的履行，更与对方违约给金凤凰公司造成的损失无关，无论两块土地的使用性质及价格涨幅如何，金凤凰公司的损失就是已支付的土地转让款与已过户土地价格的差4.43亿元及利息。 鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青答辩意见：一、对方主张案涉的“青房地权市字第××号地块”的转让价格4.95亿元，并据此主张对方与鑫基公司、刘月凤订立《项目转让协议书》时该地块的价值即为4.95亿元，毫无依据。在2017年签订案涉《项目转让协议书》时，该地块在周边地带已是住宅用地的绝版地，市场潜力以及升值空间巨大。而“黄国用（2003）第215号地块”使用权为旅游用地，土地开发只能自建酒店，还无公用市政配套，虽然土地评估价格可达127409922元，但升值潜力非常有限，市场成交价并不被看好。这也是对方愿意以9.38亿元收购两宗土地的原因。按照常理，对方收购案涉两宗土地的目的是为了赚取利润，假如“青房地权市字第××号地块”使用权价值仅为4.95亿元，“黄国用（2003）第215号地块”使用权按照1.27亿计算，而对方却愿意支付9.38亿购买两宗土地，这根本不合乎常理，真实的原因只能是“青房地权市字第××号地块”使用权价值远远超过4.95亿元，这也为后来围绕该土地的抵押和交易的一系列事实所证实。另外，对方在与鑫基公司、刘月凤订立《项目转让协议书》后直接将“青房地权市字第××号地块”过户至青岛绿地乘晟置业有限公司（以下简称青岛绿地公司）控股95%的润江公司名下。绿地公司为收购该地块以及项目公司润江房地产开发有限公司的股权共支付了15.5亿元，其中2.5亿元支付给了施工单位，也就是土地的价值达13亿元。而且，对方在该地块项目过户给润江公司之前，利用该地块做抵押，从青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江东路支行贷款7.7亿元，该支行对该地块的评估价值为1205895966元。以上事实充分说明，该地块在2017年的价值绝非4.95亿，市场价值至少在10亿元以上。二、对方要求我方承担违约责任，我方承担违约责任的范围就是赔偿对方因未依约取得黄国用（2003）第215号地块使用权的损失，包括土地价值和可得利益。案涉《项目转让协议书》的履行结果，仅是对方未取得“黄国用（2003）第215号地块”使用权，那么相对应的履行利益和可得利益即为该地块使用权的价值和升值价值，该块使用权在2017年6月16日时点的土地评估价为127409922元，2019年6月26日至2019年7月22日的评估价值为134684091元，2020年7月9日的拍卖成交价为75423093元。也就是说，即使我方在对方起诉时未交付“黄国用（2003）第215号地块”使用权构成违约，该地块使用权的履行利益至多为134684091元，且并无可得利益。从合理预见的角度，我方签约时即使预见到该地块使用权不能如期过户，那么我方能够合理预见的损失也就是该地块使用权的土地价值损失，即“黄国用（2003）第215号地块”使用权在2017年交易前后的评估价值。因此，对方主张要求我方承担违约责任，违约责任的形式是赔偿损失，损失的金额至多应为134684091元。三、我方的行为虽然构成违约，但是对方有义务采取措施减少损失。黄国用（2003）第215号地块的拍卖成交价为75423093元，也就是说，为减少损失，对方只需支付75423093元就可以取得“黄国用（2003）第215号地块”使用权。因对方未履行减损义务，不得就扩大的损失要求赔偿。我方仅应在75423093元范围内承担责任。对方明确了解“黄国用（2003）第215号”地块的查封拍卖情况，该土地的最终拍卖成交价为75423093元，也就是说，对方只需要支付75423093元即可以取得该土地使用权，避免自身的损失扩大。然而，对方未履行减损义务，造成最终未取得该地块使用权，反而要求我方赔偿。根据合同法第一百一十九条的规定，对方无权就扩大的损失要求赔偿，我方的赔偿范围仅为75423093元。四、一审判决认定智善公司不承担连带责任，事实清楚，适用法律正确。一审判决认定根据《协议书》的约定，智善公司的保证义务仅限于如金凤凰公司支付的款项超过2017年6月16日签订协议所约定的土地转让费用，超出部分由智善公司担保。因对方并未主张其支付的土地转让价款超出了《项目转让协议书》约定的9.38亿元，对方要求智善公司承担连带责任，毫无依据。五、关于利息计算。对方要求自2017年9月28日起算利息，毫无依据。鉴于对方于2018年7月27日才支付土地转让尾款3.65亿元，一审法院判决自2018年7月28日计算利息，并无不当。 智善公司答辩意见：同意鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青的上诉意见。 金凤凰公司向一审法院提出诉讼请求：1、鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司承担违约责任，返还原告转让款4.43亿元，并赔偿损失即自2017年9月28日至实际返还之日止的利息。其中2017年9月28日至2019年8月19日。按银行同期贷款利息计算，自2019年8月20日至实际返还之日，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算；2、王海青、智善公司对第1项诉讼请求承担连带责任。3、被告承担诉讼费用。 一审法院认定事实如下： 一、合同签订情况 2017年6月16日，鑫基房地产公司（甲方）与刘月凤（乙方）、金凤凰控股公司（丙方）签订《项目转让协议书》一份，主要内容为甲乙丙三方就两宗土地转让事宜达成共识。一、土地位置、权属及面积。1、甲方持股的山东大众报业（集团）置业有限公司所持有的青岛市黄岛区南侧、建院路东侧占地66550.2平方米土地（土地证号：青房地权市字第××号）；2、甲乙双方共同持股的鑫泽置业公司所持有的青岛市黄岛区占地47241平方米土地［地号Ｆ3-782,土地证号：黄国用（2003）字第××号］。二、土地价款及付款方式。1、以上两宗地的土地总价款为938000000元。2、付款方式：本协议签订后5日内，丙方将首笔土地转让款300000000元支付给甲乙双方共同指定的收款账户：青岛毅珊海原国际贸易有限公司，账号1：9020102401442050007695，开户行青岛农村商业银行保税区支行。或账号2：810200301421010201，开户行日照银行青岛开发区支行。此款由三方共同监管，专项用于对山东大众报业（集团）置业有限公司及鑫泽置业公司的所有对外债务、担保的账务清算及以上两宗地的撤押、解封及担保过户费用。余额638000000元由丙方在2017年9月15日前支付至以上甲乙指定账户。期间甲乙方因项下项目债务处理需求，在陆亿叁仟捌佰万元支付范围内提出支付要求，丙方需在5个工作日内配合支付。四、三方义务责任。1、甲方合法享有山东大众报业（集团）置业有限公司及项下项目土地按照本合同约定转让给丙方；本项目各类证件、批准文件能够按本合同约定条件更名或办至丙方名下，不会失效、被撤销。2、丙方按本协议要求支付首笔项目转让款后60日内甲方开始向丙方办理所持有的山东大众报业（集团）置业有限公司的股权变更工商税务等手续，并办理各类证照。印鉴由甲、丙双方共管，与该宗地项目有关的全部手续等资料在第一笔转让款到位5个工作日内办理完毕移交工作。……3、甲乙双方合法享有鑫泽置业公司及项下项目土地全部权益，并有权将鑫泽置业公司项下项目土地按照本合同约定转让给丙方；本项目各类证件、批准文件能够按本合同约定条件更名或办至丙方名下，不会失效、被撤销。丙方按本协议要求支付首笔项目转让款后60日内甲乙双方开始向丙方办理所持有的鑫泽置业公司的股权变更工商税务等手续，并办理各类证照、印鉴、与该宗地项目有关的全部手续等资料的移交工作。4、甲乙双方应于本协议签订前向丙方书面提供山东大众报业（集团）置业有限公司及鑫泽置业公司所有对外债权债务及涉诉情况的说明，以便丙方充分了解以上两公司及其名下所持有两宗地块的负债及纠纷情况。5、甲乙双方自收到丙方支付的首笔转让款后，应立即与山东大众报业（集团）置业有限公司及鑫泽置业公司的所有债权人进行和解，签订和解协议，并申请相关法院及权利人对以上两公司及所持有地块的撤押、解封，保证以上两公司及所持有地块无纠纷、无争议、权属清晰。丙方负责配合及时向各权利人支付相应款项，但总款项金额不得超过本次土地转让款总额。如甲乙双方在收到丙方首笔转让款90日内未能全部解决以公司所持有地块的各种纠纷，未能全部撤押、解封，造成丙方不能达到所收购两公司股权及名下资产权属清晰，属于甲乙两方违约，需向丙方支付违约金同期银行利息并于5个工作日内退回丙方前期支付的全部合作款项。如丙方未能及时配合甲乙两方为解决山东大众报业（集团）置业有限公司及鑫泽置业公司的债务支付相关款项，属于丙方违约，需向甲乙两方支付违约金同期银行利息2倍。 金凤凰公司（甲方）与鑫基公司（乙方）、山东鲁信金控资产管理有限公司（丙方）签订《委托管理协议》一份，主要约定三方就丙方受托管理乙方资金款项相关事宜达成本协议。第一条委托管理。1、鉴于甲方意向购买乙方及其实际控制公司所属的位于黄岛的两宗土地，土地证号为：青房地权市字第××号、黄国用（2003）字第××号。经三方协商同意，甲方先支付6亿元土地购置款项给乙方，甲乙双方委托丙方代收该笔购地预付款，并委托丙方管理该笔款项部分用于偿还丛林集团及其关联公司的相关债务，部分用于解决乙方关联公司在烟台项目部分查封债权人的债权。2、甲方将6亿元款项一次性划至丙方账户时，视为已向乙方支付6亿元购地预付款，剩余购地款项，由甲乙双方自行协商解决，与丙方无关。如果2017年9月28日前不能达到丛林债务全部清偿条件，丙方应于2017年9月28日将款项转回甲方指定账户。3、乙方应协调丛林集团及其相关公司的相关债权人，在法院主持下签署和解协议，于丙方将相应资金打到法院指定账户的两个工作日内，由法院出具解封裁定。第二条委托方式及内容。1、甲乙方一致同意将6亿元款项委托丙方受托管理，丙方接受甲乙双方委托，并以乙方名义对外行使权力，清偿其部分债务。2、丙方受托管理的该笔款项，仅用于偿还丛林相关的部分债务及烟台项目部分债务。其中，委托款项中5亿元，用于清偿鑫基及其关联公司对丛林集团及其关联公司相关债务（详见附件和解协议）；委托款项中剩余1亿元，用于偿还鑫基及其关联公司烟台项目的相关查封人债权，包括但不限于栾小文、孙爱娜、左代友、华夏银行、烟台高新地税局等，以甲乙双方出具的支付指令为准。3、丙方按照甲乙双方共同盖章确认的支付指令对外付款，未出具支付指令时，丙方不得出款。4、丙方按照甲乙双方指令付款后，积极协助乙方办理相关解封手续。5、乙方保证丙方按照甲乙双方指令将丛林集团相关的部分债务及烟台项目的部分债务清偿完毕后，乙方确保解除相关债权人对黄岛（土地证号为青房地权市字第××号、黄国用（2003）字第××号）两宗土地的查封，并保证以上两宗土地满足甲方要求过户条件。……第七条违约责任。本协议一方违反本协议约定，即构成违约，违约方应就其违约行为给守约方造成的损失承担赔偿责任。 2017年9月24日，金凤凰公司（甲方）与鑫基公司（乙方）、王海青（乙方）、智善公司（乙方）签订《协议书》一份，主要约定根据2017年9月甲乙双方及山东鲁信金控资产管理有限公司签订三方协议约定，经甲乙双方友好协商，另行签订协议如下：1、甲方自愿购买王海青项下公司（或实际控制公司）黄岛二宗土地（土地证号为：青房地权市字第××号、黄国用（2003）字第××号）及在建工程的款项，经乙方同意：1.1甲方于2017年9月25日拨付伍亿元至鲁信金控账户，代乙方支付用于偿还乙方所欠丛林集团相关债务，并按照协议由法院出具丛林集团解封黄岛二宗土地裁定。1.2甲方于2017年10月9日拨付壹亿元至鲁信金控账户，用于偿还乙方下属山东大众投资管理有限公司过户前相关债权人债务。该笔壹亿元拨款在山东商务职业学院2017年10月份办理完过户手续后二日内，由乙方负责转回甲方，乙方可协商甲方自此笔款中调借伍千万以内款项。2、经甲乙双方友好协商，由甲方先代乙方偿还以下债务及费用：1）乙方所欠城投公司本金及利息约叁亿元。2）凤凰海岸项目土地过户需乙方负担的评估费及各项税费。3、薛家岛71亩地项目可先行办理增资扩股，因该地块在工商银行抵押的贷款乙方自签订本协议一年内结清。（智善置业公司提供与工商银行贷款协议并为甲方提供担保）。4、如甲方支付的上述款项超过甲乙双方2017年6月16日签订协议所约定土地转让费用，超出部分由乙方全资子公司智善置业公司给予担保，自签订本协议半年内付清。 二、合同履行相关事实 上述协议签订后，金凤凰公司于2017年9月25日支付2亿元，2017年9月26日支付3.02亿元，2017年10月18日支付5,000万元。2017年10月19日支付4,500万元（上述款项系金凤凰公司委托案外人支付至鲁信金控公司账户）。2018年7月27日支付3.65亿元（实际支付给鲁信金控公司）。以上共计支付9.62亿元。 2017年9月17日，涉案两宗土地中的“青房地权市字第××号地块”签订土地使用权转让合同，合同约定土地使用权及在建工程转让费总额为495000000元，该宗土地过户至金凤凰公司指定的润江公司名下。鑫泽置业公司名下的“黄国用（2003）字第××号地块”土地至今未能办理过户，且土地上存在多个查封和抵押。 三、其他事实 2018年10月15日，本院受理金凤凰公司作为原告（反诉被告）与鑫基公司（被告及反诉原告）、智善公司（被告）、王海青（被告）、刘月凤（反诉第三人）的建设用地使用权转让合同纠纷，案号为（2018）鲁民初169号。金凤凰公司在该案中的诉讼请求为：1、判令三被告立即偿还原告为被告垫付的各项税费及自垫付之日起至实际还款之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；2、判令三被告偿还原告借款5900万元及自起诉之日起至实际还款之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；3、判令鑫基公司、王海青偿还金凤凰控股公司多付的土地款2700万元；4、判决三被告向金凤凰公司支付因青岛市黄岛区黄国用［2003］字第215号土地未按协议约定时间过户应支付的违约金。鑫基公司在该案中反诉请求：1、解除2017年6月16日《项目转让协议书》；2、判令金凤凰公司向鑫基公司赔偿珠江路土地使用权增值损失3.73亿元；3、鑫泽公司名下北庄土地转让给金凤凰公司的交易不再履行……。该判决认定金凤凰公司已经足额履行了支付全部项目转让款的义务，《项目转让协议书》在履行过程中政府调高土地容积率，不属于法律规定的合同无效或可变更、可撤销的情形，对鑫基公司关于解除《项目转让协议书》、不再履行转让鑫泽公司名下北庄土地以及赔偿珠江路土地增值损失的请求予以驳回。 一审法院认为，本案中被告主张已经过户给原告指定案外人的珠江路土地备案的价格不能体现该宗土地的公允价格，该价格系原告自行确定，未征求被告的意见，该备案价格具有随意性。为此，被告提出部分证据和主张如下：1、以涉案诉争土地中的“青房地权市字第××号地块”使用权提供抵押的《流动资金借款合同》一份，该合同所附抵押清单中该土地使用权评估价值为1205895966元。2、2017年9月23日大众报业）置业公司与润江公司签订的案涉“青房地权市字第××号地块”的《土地使用权转让合同》一份，该合同中约定的转让费总额为545000000元。3、2017年5月20日大众报业置业公司与青岛鸿盛鼎泰建筑工程有限公司签订的案涉“青房地权市字第××号地块”的《土地使用权转让协议》一份，该协议约定的转让总价款为6亿元。4、2019年6月26日经一审法院委托由山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司对鑫泽公司名下的“黄国用（2003）字第××号地块”土地使用权出具估价报告，估价日期为2019年6月26日至2019年7月22日，评估总地价为134684091元。5、2003年9月7日鑫泽公司与青岛市黄岛区薛家岛北庄一村签订的案涉“黄国用（2003）字第××号地块”土地使用权的《国有土地使用权转让合同》一份，由鑫泽公司受让该宗土地，合同记载的转让总价款为490万元。 本案一审诉讼中，根据被告申请，一审法院依法委托青岛衡元德地产评估策划有限责任公司对位于青岛市黄岛区南侧、建院路东侧占地66550.2平方米土地使用权以及位于青岛市黄岛区占地47241平方米土地使用权价格进行评估，评估时点为2017年6月16日。青岛衡元德地产评估策划有限责任公司于2020年7月2日作出土地估价报告，结论为：位于青岛市黄岛区南侧、建院路东侧占地66550.2平方米土地使用权综合土地单价为7459.22元／平方米，综合楼面地价为536元／平方米，总价为496414882元。青岛市黄岛区占地47241平方米土地使用权土地单价为2697.02元／平方米，楼面地价为5394.04元／平方米，土地总价为127409922元。 一审法院认为，本案主要焦点问题是：1、被告应向原告返还转让款数额的认定；2、各被告应否承担连带责任。 一、关于转让款返还数额的认定。一审法院认为，鑫基公司与刘月凤、金凤凰公司于2017年6月16日签订《项目转让协议书》中约定被告将“青房地权市字第××号地块”及“黄国用（2003）字第××号地块”土地使用权转让给原告。在履行上述协议过程中，双方实际履行了将“青房地权市字第××号地块”使用权转让给原告的内容，对于“黄国用（2003）字第××号地块”土地使用权的转让事宜一直未能履行，且在本案诉讼中，双方已经确认该土地使用权已经无法再履行转让的约定，因此，原告要求被告向原告返还该土地的转让款的理由成立。关于转让款数额的认定，双方在《项目转让协议书》中约定了以总价9.38亿元转让两处土地使用权给原告，但该协议仅确定了总价，未确定该两块土地使用权各自的价格。双方两处土地使用权价格的认定意见不一致，原告主张其于2017年9月17日就“青房地权市字第××号地块”签订土地使用权转让合同中约定土地使用权及在建工程转让费总额为4.95亿元，用9.38亿元-4.95亿元＝4.43亿元即应为未实际办理转让的“黄国用（2003）字第××号地块”土地使用权的价格。被告则认为原告主张的已转让土地的价格不实，并申请对两块土地使用权在签订转让协议时的价格进行评估。经一审法院委托评估，2017年6月16日时点的“青房地权市字第××号地块使”用权的土地总价为496414882元，“黄国用（2003）字第××号地块”土地使用权的土地总价为127409922元。综合上述情形及本案查明的事实，一审法院认为，被告抗辩已办理转让手续的土地使用权合同价格不是真实价格的主张符合事实，理由如下：1、双方《项目转让协议书》中仅约定了两处土地使用权转让总价，并未分别约定两处土地的价格，无法直接根据《项目转让协议书》确定两块土地各自的价格。2、被告提交的“青房地权市字第××号地块”使用权提供抵押的《流动资金借款合同》显示该土地使用权评估价值为1205895966元；2017年9月23日大众报业置业公司与润江公司签订“青房地权市字第××号地块”《土地使用权转让合同》中约定的转让费总额为5.45亿元；2017年5月20日大众报业置业公司与青岛鸿盛鼎泰建筑工程有限公司签订“青房地权市字第××号地块”的《土地使用权转让协议》中约定的转让总价款为6亿元。上述事实说明合同当事人基于不同的目的，对于土地使用权出具不同价值评估报告，在自行转让土地使用权时对于价款的约定并不一定符合市场价格，具有一定的自主性和随意性。3、本次诉讼中，经一审法院委托评估，涉案两块土地在2017年6月16日签订《项目转让协议书》时的价格分别为496414882元和127409922元。2019年6月26日经一审法院对“黄国用（2003）字第××号地块”土地使用权出具估价报告，估价日期为2019年6月26日至2019年7月22日，评估总地价为134,68091元。综合上述事实可见，在2017年6月16日签订《项目转让协议书》时，涉案两宗土地使用权的市场价格差异巨大，实际办理转让手续的土地使用权虽然在转让合同中约定了价款为4.95亿元，如果按照合同约定总价9.38亿元扣减该土地转让合同中约定的4.95亿元，剩余4.43亿元显然远远超出另一块未办理转让手续的土地当时的真实市场价格，以该价款作为未办理转让手续的土地价格予以返还，明显利益失衡。而合同总价9.38亿元也超出转让时两块土地市场价格的总和，对于超出部分的价款如何分配，在合同中未作出明确约定。对此，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行……”。原被告双方对上述争议不能达成协议，亦不存在交易习惯，一审法院认为，对于两块土地各自在《项目转让协议》中的合同价格应以该两地块的评估市场价格比例结合项目转让协议总价款进行折算为宜，据此计算，已转让的土地使用权的合同价款＝496414882元÷（496414882元＋127409922元）×9.38亿元＝746422964元，未转让的土地使用权的合同价款＝127409922元÷（496414882元＋127409922元）×9.38亿元＝191577036元。综上所述，被告应向原告返还未转让的土地使用权价款191577036元,对于原告主张的超出部分，一审法院不予支持。 另外，关于利息问题。原告主张自2017年9月28日起至实际返还之日止的利息。对此一审法院认为，根据上述认定，已转让完成的土地使用权在《项目转让协议书》中的价款应为74,642,964元，该土地使用权于2017年9月17日签订了土地使用权出让合同，原告在履行《项目转让协议书》过程中陆续付款，所付款项应当先扣除已办理转让的土地使用权价款。根据本案查明的事实，原告于2017年9月25日支付2亿元，于2017年9月27日支付3.02亿元，于2017年10月18日支付5,000万元，于2017年10月19日支付4,500万元，于2018年7月27日支付3.65亿元，经核算，原告于2018年7月27日付清已办理转让的土地使用权的价款，剩余款项系支付未办理转让手续的土地价款，该款项亦于2018年7月27日付清。一审庭审中，经询问，双方均称所签订的几份协议未解除，但该土地使用权已无法再办理转让，未能转让完成的主要原因在于被告方，被告实际占用资金至今，因此，原告主张的应返还款项利息应自2018年7月28日起计算至实际返还之日止为宜，利率标准自2018年7月28日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际返还之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 二、关于连带责任主体问题。一审诉讼中，被告鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青均同意承担责任，一审法院予以确认。智善公司不同意承担责任，一审法院认为，原告与被告鑫基公司、刘月凤于2017年6月6日签订《项目转让协议书》约定了以9.38亿元转让涉案两处土地使用权的有关事宜，而原告与鑫基公司、王海青、智善公司又于2017年9月24日签订《协议书》一份，《协议书》对于继续履行项目转让协议书中约定转让的两处土地使用权的有关付款及解除查封等事宜进行约定，对于智善公司的义务约定为：“如金凤凰公司支付的款项超过2017年6月16日签订协议所约定土地转让费用，超出部分由智善公司给予担保，自签订本协议半年内付清。”金凤凰公司的诉讼主张是在《项目转让协议书》约定的9.38亿元价款基础上要求返还未转让土地使用权的价款，并非超出协议约定的转让费用，并不在上述协议书中约定的智善公司担保范围内。因此，金凤凰公司要求智善公司承担连带责任依据不足，一审法院不予支持。 综上，一审法院认为金凤凰公司的诉讼请求部分成立,一审法院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条规定，判决：一、被告青岛鑫基房地产集团有限公司、刘月凤、青岛鑫泽置业有限公司、王海青于判决生效后十日内连带返还原告青岛金凤凰控股集团有限公司土地转让款191,577,036元；二、被告青岛鑫基房地产集团有限公司、刘月凤、青岛鑫泽置业有限公司、王海青于判决生效后十日内连带支付原告青岛金凤凰控股集团有限公司以191,577,036元为基数计算的利息：自2018年7月28日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际返还之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告青岛金凤凰控股集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2,256,800元，财产保全费5,000元，共计2,261,800元，由原告青岛金凤凰控股集团有限公司负担1,283,676元，被告青岛鑫基房地产集团有限公司、刘月凤、青岛鑫泽置业有限公司、王海青负担978,124元。鉴定费206,382元，由原告负担117,225元；被告青岛鑫基房地产集团有限公司、刘月凤、青岛鑫泽置业有限公司、王海青负担89,157元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 金凤凰公司提交如下证据：青衡地（估）字（2018）第07-03号《土地估价报告》一份 证明目的：结合金凤凰公司一审提交的2017年9月17日的《土地使用权转让合同》、5-2增值税专用发票以及一审委托评估机构出具的《土地估价报告》等证据，共同证明：1.原大众报业置业公司名下的土地使用权过户之前，大众报业置业公司委托青岛衡元德地产评估策划有限责任公司对该土地使用权价格进行了评估，估价结果为：该土地在估价日为2018年7月24日，容积率为1.35，土地剩余使用年限为61.71年条件下的国有出让建设用地在土地二级市场流转时合理、公允的使用权价格为503,122,200万元。2.双方实际交易价格4.95亿元，与该评估结论5.03亿元及一审委托评估机构出具的估价结论4.96亿元基本一致，证明4.95亿元就是原大众报业置业公司名下土地当时的市场公允价格。双方已按4.95亿元实际履行，开具了发票并缴纳了相应税款。3.一审认定4.95亿元的约定不符合市场价格系认定事实错误，一审判决认定已转让完成的土地使用权在《项目转让协议书》中的价款应为74,422,964元与事实不符，一审认定的价格远远超过当时的市场交易价格，对金凤凰公司显失公正。4.双方签订《项目转让协议书》时大众报业置业公司名下土地的交易公允价格就是4.95亿元，鑫基公司等在其上诉状中主张9.38亿元转让款超出两块土地市场评估价格的总和部分应为原大众报业置业公司用地溢价与事实不符。 鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青、智善公司质证意见：第一，对真实性不予认可。事实上，在报告出具时间前后，大众报业置业公司所有印鉴均由金凤凰公司控制，该事项也已经在（2018）鲁民初169号民事判决书中查明并做出认定。因此，该报告是金凤凰公司为了过户需要而单方委托制作的，并不能反映案涉地块的真实市场交易价值。第二，在2018年1月10日，青岛市西海岸新区城乡规划委员会已经做出明确的会议纪要，同意将案涉地块的容积率从1.35调整为3.3，该地块的市场价值已经发生变动。第三，假如真如金凤凰公司所述，该住宅用地的价值仅为4.95亿元，而在2018年7月之前，金凤凰公司已经支付了5.97亿元，其尾款是在2018年7月27日支付了3.65亿元，才获得了该地块的土地使用权。如果该地块的价值仅有4.95亿元，金凤凰公司在已经支付了4.95亿元之后，又支付了3.65亿元，完全不符合常理。第四，金凤凰公司在与鑫基公司等签订项目转让协议后，直接将涉案土地打包，与青岛绿地公司签订了项目合作协议，金凤凰公司与青岛绿地公司之间的交易才是真正反映该土地的市场交易价值的客观证据，金凤凰公司应予披露。 鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青提交如下证据： 证据一、“青农商黄岛凤凰岛委贷2017年第3016号青岛农商银行委托贷款合同”、“青农商黄岛长江东流借字2018年第5016号流动资金借款合同”及对应的抵押合同以及青岛农村商业银行黄岛长江东路支行签署的《知情书》 证明目的：（2018）鲁民初169号判决书已经查明并明确认定“金凤凰公司擅自使用大众报业置业印章等资料将珠江路土地过户给润江公司”，“大众报业置业印鉴等本来约定是双方工管，但实际履行过程中，鑫基公司将大众报业置业印鉴等资料皆移交给金凤凰公司”。因此，“青农商黄岛凤凰岛委贷2017年第3016号青岛农商银行委托贷款合同”、“青农商黄岛长江东流借字2018年第5016号流动资金借款合同”所对应的抵押合同均是在青岛金凤凰控股集团有限公司控制下签署的。青农商黄岛长江东流借字2018年第5016号流动资金借款合同”对应的抵押合同对青房地权市字第××号地块的评估价值为1205895966元。青岛农村商业银行股份有限公司黄岛长江东路支行签署的《知情书》，在青房地权市字第××号地块上已经有6亿元抵押的情况下，仍然同意贷款3.7亿元，并办理第三次抵押。以上事实说明，青房地权市字第××号地块使用权的市场价值应当远远高于9.7亿元，且金凤凰公司是知情的。 证据二、润江公司的企业信用信息公示报告以及工商变更材料 证明目的：青岛绿地乘晟置业有限公司于2018年7月19日收购润江公司95%的股权，并办理变更登记。根据（2018）鲁民初169号判决书查明的事实，2018年8月10日，大众报业（集团）置业有限公司将青房地权市字第××号地块使用权过户到润江公司名下。根据鑫基公司等提交青岛绿地乘晟置业有限公司相关的案涉《项目合作协议》，青岛绿地乘晟置业有限公司为收购青房地权市字第××号地块以及项目公司润江公司的股权共支付了15.5亿元。 证据三、青岛新闻网关于“绿地凤栖澜玥”的网页截图 证明内容：青房地权市字第××号地块上建成小区名称为绿地凤栖澜玥，楼盘开盘价为每平米26000元，一定程度反映了青房地权市字第××号地块使用权的市场价值。 金凤凰公司质证意见： 证据一：1.该份证据是复印件，真实性无法确认。对方提交了2份借款合同和2份抵押合同，从时间上看，借款合同一份是2017年10月到2018年1月，一份是2018年7月到2019年1月，即2份借款合同的时间并不重合，不存在重复抵押的情况。2.2018年7月26日农业银行长江东路分理处出具的知情书也是复印件，假定其是真实的，因案涉大众报业置业公司名下的土地是2018年8月10日过户的，在此之前，该土地上的抵押均已经解押，也不存在重复抵押的情况。3.银行抵押所涉及的抵押物的价格并不能体现土地的真实价格，鑫基公司提交的该证据都没有相应的评估报告，对于土地的价格，并不能体现真实价格。4.该证据系银行从事的借款事项，与本案无关。 证据二：对证据二的真实性没有异议，对证明事项有异议。该工商登记信息明确载明：转让方薛成飞将其拥有的股权450万元转让给受让方425万元，没有任何体现对方所主张的15.5亿元转让95%股权的内容。对方所主张的15.5亿元是其一审提交的一份没有任何一方盖章签字的打印件，本身不具备证据效力，且金凤凰公司受让土地之后，土地容积率等情况发生了很大变化,再转让的价格与对方无关。 证据三：证据三本身是见面截图，对来源和真实性均无法确认，鑫基公司一方以该网页载明的楼盘价格来证明原大众报业名下土地的价格，本身不具有关联性，且该网页的时间是2020年11月，而案涉合同签订时间是2017年，房地产市场价值瞬息万变，不同时间价值不同。 智善公司质证意见：认可鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青提交的证据。 本院另查明： 金凤凰公司在本院审理的（2018）鲁民初169号案中，提出如下诉讼请求：1、判令三被告立即偿还原告为被告垫付的各项税费93301817.85元及自垫付之日起至实际还款之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；2、判令三被告偿还原告借款人民币5900万元及自起诉之日起至实际还款之日止按照银行同期贷款利率计算的利息；3、判令鑫基公司、王海青偿还原告多付的土地款2700万元；4、判决三被告向原告支付因青岛市黄岛区黄国用［2003］字第215号土地（地号Ｆ3—782，面积47241平方米）未按协议约定时间过户应支付的违约金（自2018年1月19日起至实际过户之日止，以6亿元人民币为基数，按人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2018年12月6日为2295万元）；以上4项共计321055686.46元；5、本案诉讼费用由三被告承担。 鑫基公司在该案中提出如下反诉请求：1、判令解除鑫基公司与金凤凰公司签订的2017年6月16日《项目转让协议书》；2、判令金凤凰公司向鑫基公司赔偿珠江路土地使用权增值损失人民币3.73亿元；3、鑫基公司、刘月凤将共同持股的鑫泽公司名下北庄土地转让给金凤凰公司之交易不再履行；4、判令金凤凰公司向鑫基公司返还大众报业置业公司的公章、财务章、法人章、营业执照、位于青岛市黄岛区施工图审核意见书、抗震设防要求审核意见书、建筑设计合同、人防设计合同、（2011）鲁执字第13-5号《执行裁定书》、竞买协议书、拍卖成交确认书、山东省地方税务局通用机打发票七张（金额252390000元）、电汇凭证回单两张（编号93147812、93147819）、发票（编号00038861）、中华人民共和国税收电子转账专用完税证一张（金额125000元）、中华人民共和国税收缴款书二张（金额7500000元）、中华人民共和国税收缴款书十六张（金额16517704.36元）、电子缴税付款凭证一张（金额110917.58元）；5、金凤凰公司承担反诉诉讼费、保全费等反诉费用。 本院（2018）鲁民初169号民事判决对相关事实，认定如下：（一）2017年6月16日，金凤凰公司（丙方）与鑫基公司（甲方）、刘月凤（乙方）签订《项目转让协议书》约定，鑫基公司将其持股的大众报业置业公司名下的珠江路土地（66,550.2平方米）及鑫基公司与刘月凤共同持股的鑫泽公司所有的北庄土地（47,241平方米）转让给原告，转让款合计9.38亿元。（二）2017年9月24日，金凤凰公司（甲方）与鑫基公司（乙方一）、王海青（乙方二）、智善公司（乙方三）签订《协议书》约定，……1.1甲方于2017年9月25日拨付伍亿元至鲁信金控公司账户，代乙方支付用于偿还乙方所欠丛林集团相关债务，并按照协议由法院出具丛林集团解封黄岛二宗土地裁定。1.2甲方于2017年10月9日拨付壹亿元至鲁信金控公司账户，用于偿还乙方下属大众报业置业公司过户前相关债权人债务。该笔壹亿元拨款在山东商务职业学院2017年10月份办理完过户手续后二日内，由乙方负责转回甲方。乙方可协商甲方自此笔款中调借伍仟万以内款项。2、甲方先代乙方偿还以下债务及费用：1）乙方所欠城投公司本金及利息约叁亿元。2）凤凰海岸项目土地过户需乙方负担的评估费及各项税费。3、薛家岛71亩地项目可先行办理增资扩股，因该地块在工商银行抵押的贷款乙方自签订本协议一年内结清。（智善公司提供与工商银行贷款协议并为甲方提供担保）。4、如甲方支付的上述款项超过甲乙双方2017年6月16日签订协议所约定土地转让费用，超出部分由乙方全资子公司智善公司给予担保，自签订本协议半年内付清。（三）被告于2017年6月26日、2017年6月29日将大众报业置业公司的公章、法人章、财务章及土地使用权证、开发建设手续等资料全部交接给原告。2017年9月17日，大众报业置业公司（转让方、甲方）与润江公司（受让方、乙方）签订《土地使用权转让合同》，将其名下的珠江路土地使用权转让给润江公司。该土地已办理过户手续。（四）2018年11月13日，青岛市黄岛区国土资源和房屋管理局（甲方）与润江公司（乙方）签订《变更协议》，载明：一、依据区规划分局于2018年9月18日出具的《关于核实用地规划指标的复函》意见，将2011-012号《变更协议》第一条“建筑容积率不高于1.35（地上建筑总面积89,702平方米）”变更为“容积率为3.3”。二、因上述建筑容积率变更，乙方同意向甲方补交土地使用权差额出让金834,019,367元。金凤凰公司主张该土地使用权差额出让金834,019,367元已支付。 本院（2018）鲁民初169号民事判决对于智善公司的法律责任，作如下分析认定：从2017年9月24日金凤凰公司与鑫基公司、王海青、智善公司签订的《协议书》内容来看，鑫基公司、王海青、智善公司皆作为乙方，协议内容则涵盖了涉案两宗土地的转让事宜。虽然签订《项目转让协议书》时王海青、智善公司并未作为合同主体，但在2017年9月24日《协议书》中，鑫基公司、王海青、智善公司则是作为同一方。由于2017年9月24日《协议书》是为履行《项目转让协议书》而签订，因此，金凤凰公司请求鑫基公司、王海青、智善公司共同承担责任，应予支持。智善公司主张其不应承担担保责任，理由不能成立。 本院（2018）鲁民初169号民事判决已发生法律效力，作出时间为2019年4月19日，判决主文如下：一、被告（反诉原告）青岛鑫基房地产集团有限公司、被告青岛智善置业有限公司、被告王海青于判决生效之日起十日内偿还原告（反诉被告）青岛金凤凰控股集团有限公司税费93,301,817.85元；二、被告（反诉原告）青岛鑫基房地产集团有限公司、被告青岛智善置业有限公司、被告王海青于本判决生效之日起十日内偿还原告（反诉被告）青岛金凤凰控股集团有限公司借款5,000万元及利息（以4,000万元为本金，自2018年10月15日起至判决生效之日止；以1,000万元为本金，自2018年10月25日起至判决生效之日止，皆按照年利率6%计算）；三、驳回原告（反诉被告）青岛金凤凰控股集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）青岛鑫基房地产集团有限公司的反诉请求。 本院认为，本案所涉《项目转让协议书》《协议书》分别签订于2017年6月16日和9月24日，两份协议共同构成一个合同整体，主要内容是将鑫基公司持股的大众报业置业公司名下的土地（“青房地权市字第××号地块”），以及鑫基公司与刘月凤共同持股的鑫泽公司名下的土地［“黄国用（2003）第215号地块”］，转让给金凤凰公司，转让总价款9.38亿元。上述协议签订后，金凤凰公司已支付了两块土地的全部转让款9.38亿元，却只受让了“青房地权市字第××号地块”，另一块“黄国用（2003）第215号地块”因转让人违约导致无法履行。在此情况下，受让人金凤凰公司作为守约方，有权要求转让人返还未转让部分的转让价款并支付利息。鉴于双方在协议中只约定两块土地转让款总价款9.38亿元，没有分别确定两块土地各自的转让价格,因此本案诉讼争议的焦点主要是案涉土地使用权的转让价格确定问题，另外还涉及智善公司的责任承担问题。本院根据查明的事实证据，分析如下： 一、关于土地交易价格的确定 第一，在市场经济条件下，土地使用权转让的交易价格，主要由市场进行调节，属于当事人意思自治的范畴，应由当事人自主协商决定。在实际交易及纠纷处理中，即便当事人协商约定的土地交易价格，与土地评估价值之间存在一定差异，也属市场交易中的正常现象，应当尊重当事人自愿协商确定的交易价格，除非有证据证明其中存在恶意串通、损害社会公共利益等违法情形，人民法院不应主动干预。在发生争议的情况下，对于案涉土地使用权转让价格的确定，也应主要根据当事人意思表示，结合实际交易等具体情况进行断定，不能背离当事人的真实意思，也不能直接将土地使用权评估价值等同于当事人关于转让土地使用权的交易价格。 第二，根据查明的事实，案涉《项目转让协议书》《协议书》签订以后,已得到部分履行，“青房地权市字第××号地块”已完成了转让,相关订约履约的事实也已得到确认：（一）2017年9月17日，大众报业置业公司（转让方、甲方）与润江公司（受让方、乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定大众报业置业公司将其名下的珠江路土地使用权即“青房地权市字第××号地块”转让给润江公司，双方在合同中协商确定的转让价格为4.95亿元。（二）该宗土地使用权交易已经完成，履行了备案过户登记手续，并已根据上述交易价格实际缴纳了税费，承担了纳税义务，税务部门已出具了完税证明。（三）本院（2018）鲁民初169号民事判决已对该宗土地的交易情况包括缴纳税费的情况进行了确认，并判令鑫基公司、智善公司、王海青偿还金凤凰公司基于该土地交易所垫付的相关税费。据此，当事人之间关于“青房地权市字第××号地块”的转让合同合法有效，交易双方当事人自愿协商的土地转让价格为4.95亿元，在没有足够证据证明存在合同无效或其他违法情形的情况下，当事人在“青房地权市字第××号地块”交易过程中协商确定并已实际履行的土地交易价格4.95亿元，应当予以确认。 第三，根据一审法院据以定案的评估报告，在2017年6月16日的时点，“青房地权市字第××号地块”土地使用权的土地总价为496414882元，这与当事人在2017年9月17日转让合同中约定的交易价格4.95亿元极为接近，说明当事人在订立“青房地权市字第××号地块”转让合同时所确定的4.95亿元交易价格，并不存在背离客观实际的情况，本案也没有证据证明当事人在这一土地交易中存在明显压低交易价格或损害他人利益、社会公益利益的行为。至于金凤凰公司使用大众报业置业公司印鉴等资料办理了土地使用权转让手续，并不违反《项目转让协议书》的约定，不构成违约。虽然在“青房地权市字第××号地块”土地转让过户以后，政府部门调高了土地容积率，客观上导致土地价值发生一定变化，但这一情形并不属于法律规定的导致合同无效或可变更、可撤销的情形，且金凤凰公司已按要求向政府部门缴纳了8.34亿余元的土地出让金，金凤凰公司在该宗土地交易前后所支付的合同对价及土地状况等，均已发生了很大变化，因此鑫基公司等转让方不能据此主张合同解除权。事实上，本院（2018）鲁民初169号民事判决已驳回了鑫基公司一方关于解除项目转让协议、赔偿土地增值部分损失等全部反诉请求。 第四，本案一审判决确定的“青房地权市字第××号地块”土地使用权转让价格与评估报告确定的土地使用权评估价值，并不具有同一性。本案中，一审法院按比例折算得出的已转让“青房地权市字第××号地块”土地使用权的合同价款为746422964元，而根据一审法院采信的评估报告，在2017年6月16日的时点，“青房地权市字第××号地块”的土地总价仅为496414882元，一审法院确定的这一合同转让价款746422964元，意味着金凤凰公司就已根据合法有效的合同完成交易的“青房地权市字第××号地块”，在合同约定的转让款之外，还要多承担2.5亿元以上的转让价款，甚至依法还需承担偷逃巨额税款的法律责任。而一审这一认定，与当事人订立履行合同的实际情况、税费征缴情况、备案登记情况，以及本案（2018）鲁民初169号民事判决所作认定，均存在明显的矛盾之处。特别需要指出的是，一审法院判决确定的“青房地权市字第××号土地”的交易价格746422964元，既与当事人在合同中明确约定且实际已经履行的交易价格4.95亿元差距很大，也与一审判决据以定案的评估报告确定的土地总价496414882元极为悬殊，均高出了2.5亿元以上。因此，一审判决确定的这一合同转让价款，既不是当事人协商确定的交易价格，也不是已实际发生的交易价格，还不是评估机构作出的评估价格，而是一审法院根据一定比例进行折算自行确定的裁量数额，实际是抛开了当事人的真实意思，直接将裁判者主观拟制的价格，认定为当事人转让土地使用权的交易价格，属于对市场交易行为的过度干预，超越了司法自由裁量的合理边界。 第五、基于合同法原理，守约方不应因守约行为而受损，违约方也不能因违约行为而获益。对此，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案根据查明的事实，案涉“黄国用（2003）第215号地块”的土地使用权目前已无法按照合同约定继续办理转让，出让人鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青认可未能完成转让的主要原因在于出让人，并自认已构成违约。因此，本案中出让人对于“黄国用（2003）第215号地块”土地转让不能履行，具有主观过错，是违约一方；而受让人金凤凰公司在合同履行过程中，没有违约行为，对合同无法履行亦无过错，是守约一方。因此，本案即便存在事后经评估确定的土地总价，比双方当事人事先在转让合同中约定的土地转让总价要低，会产生一定损失的情况，此种损失也应由违约方承担，而不能如一审法院所认定的让守约方承担主要损失。 基于以上理由，本院认为，本案双方当事人虽然在转让协议没有约定“黄国用（2003）第215号地块”与“青房地权市字第××号地块”两宗土地各自的转让价格，但已明确约定了土地转让总价款9.38亿元，在已过户的“青房地权市字第××号地块”的土地交易价格能够确定为4.95亿元的情况下，除非有足以推翻的证据，另一块土地“黄国用（2003）第215号地块”的转让价格，应以当事人约定的土地转让总价款9.38亿元，减去“青房地权市字第××号地块”4.95亿元的实际交易价格，为4.43亿元。对于该部分一直由转让人占用的4.43亿元剩余转让款，应予返还，并应自金凤凰公司付清最后一笔转让款的次日起支付利息。 二、关于智善公司的责任承担 根据查明的事实：2017年6月16日，鑫基公司（甲方）与刘月凤（乙方）、金凤凰公司（丙方）签订《项目转让协议书》一份，主要内容为甲乙丙三方就两宗土地转让事宜达成共识。2017年9月24日金凤凰公司与鑫基公司、王海青、智善公司签订《协议书》一份，内容亦涵盖了涉案两宗土地的转让事宜。据此，虽然在签订《项目转让协议书》时，王海青、智善公司并未作为合同主体，但在签订《协议书》时，鑫基公司、王海青、智善公司皆作为乙方，共同作为合同一方。《协议书》是为履行《项目转让协议书》而签订，二者共同构成本案所涉土地使用权转让合同。因此，鑫基公司、王海青、智善公司均应视为本案所涉转让合同的一方当事人，均为合同的转让人，智善公司应当与鑫基公司、王海青等共同承担相应的法律责任。对此，本院（2018）鲁民初169号民事判决已作出了明确判定。作为合同受让方的金凤凰公司请求智善公司与鑫基公司、王海青等共同承担责任，应予支持。 综上所述，金凤凰公司的部分上诉请求成立，予以支持。鑫基公司、刘月凤、鑫泽公司、王海青的上诉请求，于法无据，不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市中级人民法院（2017）鲁02民初1954号民事判决； 二、青岛鑫基房地产集团有限公司、刘月凤、青岛鑫泽置业有限公司、王海青、青岛智善置业有限公司于判决生效后十日内返还青岛金凤凰控股集团有限公司土地转让款4.43亿元； 二、青岛鑫基房地产集团有限公司、刘月凤、青岛鑫泽置业有限公司、王海青、青岛智善置业有限公司于判决生效后十日内支付青岛金凤凰控股集团有限公司土地转让款利息（以4.43亿元为基数计算，自2018年7月28日至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际返还之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回青岛金凤凰控股集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,256,800元，由青岛金凤凰控股集团有限公司负担225,680元，由青岛鑫基房地产集团有限公司、刘月凤、青岛鑫泽置业有限公司、王海青、青岛智善置业有限公司负担2,031,120元。财产保全费5,000元，由青岛金凤凰控股集团有限公司负担。鉴定费206,382元，由青岛鑫基房地产集团有限公司、刘月凤、青岛鑫泽置业有限公司、王海青、青岛智善置业有限公司负担。 二审案件受理费1,893,215元，由青岛金凤凰控股集团有限公司负担189,322元，由青岛鑫基房地产集团有限公司、刘月凤、青岛鑫泽置业有限公司、王海青、青岛智善置业有限公司负担1,703,893元。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永生 审 判 员 毕中兴 审 判 员 丁国红 二〇二一年三月二日 法官助理 王新兵 书 记 员 李 倩