江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏1311民初401号原告：江伟，男，1990年10月10日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：刘怀锦，江苏钟山明镜(宿迁)律师事务所律师。被告：陈娟，女，1994年12月2日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：罗红，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐振邦，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。原告江伟与被告陈娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日接收诉状并进行诉前调解，因调解未果，于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江伟及其委托诉讼代理人刘怀锦，被告陈娟及其委托诉讼代理人罗红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《二手房买卖合同》；2、判令被告返还已付购房款220000元；3、判令被告赔偿原告违约金暂算至400000元整（违约金标准为未付房款490000元的0.3%每日，从2019年2月28日起至付清之日止）；4、判令被告向原告支付律师费10000元；5、案件受理费及其他诉讼费用均由被告承担。事实与理由：2019年2月28日，原、被告签订《二手房买卖合同》，约定被告将位于宿豫区房屋以740000元价格出售给原告江伟，双方对合同履行、违约责任等均作了约定。截至合同签订时，原告共支付被告房款50000元、定金20000元，合计70000元。2019年3月19日，通过中介公司向被告转账支付150000元购房款。2020年4月16日，被告陈娟向法院提起诉讼要求解除《二手房买卖合同》，法院判决驳回被告解除合同的诉请。现因被告已将涉案房屋另卖他人且已办理过户手续，原告购房目的已经无法实现，被告的行为已构成根本违约。现特诉至法院，请求支持原告的诉请。被告陈娟辩称，一、对涉案房屋解除原告江伟也存在过错，应减轻被告陈娟的责任；二、被告陈娟曾多次向原告索要账号想将首付款返还，原告执意不肯，原告应对扩大的损失承担相应责任；三、关于律师费，因原告也存在违约行为，请求法庭驳回此项诉讼请求；四、关于违约金，原告主张的违约金明显偏高，请求法庭予以减少，且违约金应从被告违约之日起计算。本院经审理认定事实如下：2019年2月28日，原告江伟（乙方）经易得房产公司（丙方）居间与被告陈娟（甲方）签订《二手房买卖合同》一份，约定甲方将宿豫区房屋（建筑面积112平方米）以740000元出售给乙方；乙方于签订合同当日支付甲方20000元定金，如违约，由违约方向守约方赔偿双倍定金，甲方同意保留尾款10000元由丙方暂为保管；付款方式为按揭，自合同签订后七个工作日内将按揭贷款所需材料交于丙方，待银行批准乙方贷款后，乙方自接到丙方通知后2个工作日内，由乙方支付甲方首付款250000元（定金充当房款），甲乙双方开始办理产权过户手续，剩余房款490000元待乙方贷款下发后由银行支付给甲方；贷款过程中，如因乙方提供材料不属实或资信度不够等个人原因导致贷款未果，乙方须在60个工作日补齐所差房款，如无法补齐，乙方可选择终止合同，但必须赔偿甲方定金的双倍作为违约金且支付该房屋成交价的2%佣金给丙方；乙方违约的按未付甲方房款的0.3%/日支付甲方违约金至付清之日，甲方违约的按乙方未付房款的0.3%/日支付乙方违约金至付清之日；因违约方引发诉讼的，诉讼费、保全费、差旅费、律师代理费等相关费用由违约方承担。同时双方在合同第十三条补充约定“先付250000元首付款，剩余款由房产证下来贷款支付”。截至合同签订时，被告共收取原告支付房款50000元、定金20000元，合计70000元。2019年3月19日，原告通过易得房产公司工作人员向被告转账支付150000元。2020年6月，被告陈娟以原告江伟违约为由诉至本院，要求解除双方签订的《二手房买卖合同》，由江伟支付其违约金156000元等，本院于2020年9月10日作出（2020）苏1311民初2474号民事判决，认定江伟虽存在违约行为，但陈娟并不足以据此享有合同法定解除权，对于解除合同的主张未予支持，判决：一、江伟给付陈娟律师费10000元；二、驳回陈娟其他诉讼请求。后陈娟不服该判决，于2020年9月22日向本院提交上诉状，上诉至宿迁市中级人民法院，因陈娟未在法院指定的期限内交纳二审案件受理费，该院于2020年11月27日作出（2020）苏13民终4110号民事裁定，裁定按陈娟自动撤回上诉处理。在（2020）苏1311民初2474号案件判决后，陈娟又将涉案房屋转卖案外人戚壮，并于2020年9月16日办理了房屋产权变更手续，将房屋过户至戚壮名下。2020年11月6日，被告陈娟向原告江伟邮寄律师函一份，载明，因案涉的二手房已经出售并过户至第三人名下，因此陈娟与你签订的《二手房买卖合同》因履行不能已于2020年9月16日解除；你在收到本律师函后五日内向本律师提供银行卡账号及开户行信息，届时将你支付的首付款扣除判决中你负担的部分后，转入你的账户中。江伟于2020年11月10日签收律师函。另查明，原告江伟诉前申请财产保全，本院于2020年11月10日作出(2020)苏1311财保672号民事裁定书一份，冻结陈娟银行存款630000元，冻结期限为一年。原告支出保全费3670元。再查明，原告因案涉争议与江苏钟山明镜(宿迁)律师事务所签订《民事委托代理合同》一份，委托该所代理此案，为此支付代理费用10000元。案涉房屋取得房产证的时间为2020年8月10日。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，涉案房屋已被被告陈娟另卖他人，并于2020年9月16日办理了产权变更登记手续，该行为至本案房屋买卖合同目的无法实现，被告陈娟构成违约，原告有权解除合同，故对原告要求解除房屋买卖合同的请求，本院依法予以支持。自原告要求解除合同的意思表示到达被告时（于2021年2月5日签收民事诉状副本时），案涉合同已经依法解除。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据合同约定及性质，被告负有将已收取的购房首付款返还原告的义务，故对原告要求返还购房款220000元的主张，本院依法予以支持。对于原告主张的违约金，被告认为双方约定的违约金标准过高，要求法院予以调整。本院认为，本案被告的违约行为给原告江伟造成的损失主要是房价上升造成的房屋差价损失和已支付的购房首付款的利息损失。在涉案合同履行过程中，被告在本院驳回其解除合同的诉请后，将房屋又转卖他人，其主观恶性较大；因原告在起诉时已知晓被告已将房屋转卖他人且已办理过户手续，合同已无法继续履行；综上，对于原告主张的违约金，本院以2020年11月6日为节点，参照当时的二手房市场的房屋交易成交价格及合同履行过程中双方的过错情况酌情按180000元予以支持。对于原告主张的律师费，因合同中约定了律师费的承担问题，且原告的主张不违反相关法律规定，本院予以支持。对于原告是否存在恶意扩大损失的问题，本院认为，本案中，本院于2020年9月10日作出（2020）苏1311民初2474号民事判决，已驳回了被告要求解除合同的诉请，被告在此情况下仍将房屋转卖他人，并办理产权变更手续，其上述行为非常人所能预料；另，被告于2020年11月6日向原告邮寄律师函，在函件中才告知原告涉案房屋已被其转卖他人并办理过户手续，原告于2020年11月6日已向本院送交了立案材料。原告主观上并不存在恶意扩大损失的故意。故对被告提出的原告需对扩大损失部分承担责任的答辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告江伟与被告陈娟签订的《二手房买卖合同》于2021年2月5日解除；二、被告陈娟于本判决生效后十日内返还原告江伟首付款220000元；三、被告陈娟于本判决生效后十日内赔偿原告江伟违约金180000元；四、被告陈娟于本判决生效之日起十日内给付原告江伟律师费10000元；五、驳回原告江伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5050元，保全费3670元，合计8720元，由原告江伟负担1720元，由被告陈娟负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  张小梅二〇二一年三月二十二日书记员  姜赛男