广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终818号上诉人（原审被告）：广东东田投资股份有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区×××××××田丽峰大厦写字楼1301号。法定代表人：刘向荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：路娇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙琳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）：周招英，女，1989年11月30日出生，汉族，住江西省九江市都昌县××××××××××××××，公民身份号码为360××××××××××××861。委托诉讼代理人：赖声平，广东莞祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁妲妲，广东莞祥律师事务所辅助人员。原审被告：东莞市常平房地产开发实业公司。住所地：广东省东莞市××××××××。法定代表人：任兆楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：周妙云，该公司员工。上诉人广东东田投资股份有限公司（以下简称东田公司）因与被上诉人周招英、原审被告东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东田公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回周招英全部诉讼请求；二、由周招英负担本案一审、二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院将不动产权管理部门审核发证的期间强行计入东田公司的办证期间，作出完全没有证据支持的推定，扩大了东田公司的义务，不仅对东田公司不公，而且违反了日常生活经验法则。东田公司提交的常平镇不动产登记中心出具的《关于东田山畔华庭确权相关情况的回复》充分证明，2017年7月14日-12月26日期间是不动产权部门审核发证期间，不应计入东田公司的办证期间。二、一审判决对于诉讼时效期间起算点的认定错误，应予纠正。1.案涉合同第十五条及附件五第五条明确约定了东田公司办理房屋权属登记的时间，也明确约定东田公司违反该义务须按已付房款的万分之五支付违约金，以及周招英有权解除合同的约定。按照双方约定，东田公司需要在2016年11月11日前将有关确权资料报产权登记机关备案，如到期未备案，则视为违约。2.诉讼时效的起点应当从2016年11月11日起算。直到2016年11月11日，东田公司还未能按约定提交权属备案资料，已构成违约，周招英即知道办证权利受到损害，其具备了请求支付迟延办证违约金的权利，诉讼时效开始计算。3.一审法院错误认定逾期办证违约金应认定为每日累计计算的持续性债权，没有事实依据和法律依据。案涉合同是双方共同签署的，合法有效。在周招英未提交任何损失证据的情况下，一审认定违约金过低予以变更没有法律依据。4.一审混淆了协助办证请求权与违约金计算方式的主从关系，在协助办证请求权已超过诉讼时效的情况下，即使违约金持续计算，也不能因此推导出主权利的诉讼时效未超过。周招英辩称，一、案涉双方签订的商品房买卖合同是由开发商事先拟定的格式合同，对此东田公司在一审时也予以确认，在格式合同中东田公司处于优势地位，规定逾期办证时间无论长短违约金均固定为房价的万分之五，该违约金微乎其微，仅有300至400元，而办理产权证是买受人的合同主要权利以及主要的合同目的，否则相当于买小产权房，如果这种条款的法律效力得以确认，等于鼓励开发商不办证，或者长期违约。因此，周招英认为此格式条款属于合同法所明确规定的提供格式条款的一方限制另一方主要权利，免除己方的主要责任的条款，是属于无效条款，无效条款自始无效，不存在超过诉讼时效问题。退一万步说，即使上述条款有效，东田公司在2017年12月28日才通知周招英办证，周招英有权考虑解除还是不解除合同，若周招英不解除合同，应当在解除合同行使期间届满才能开始计算追究不解除合同情况下的违约金时间点。而解除权行使时间是一年，所以诉讼时效应当在交楼后的三年后才能开始计算，无论如何本案不存在超过诉讼时效问题。二、关于违约金计算的截止日期。东田公司上诉主张违约金计算至2017年7月“提交确认资料之日”，显然是没有依据的。根据其格式合同约定，出卖人承诺在交楼之日起730天内协助买受人办妥房地产权证书，以取得房产权证的时间作为截止的时间，而非以提交确认资料作为截止时间点。作为开发商其协助办证的义务不仅是提供办证资料，而且应将大确认证书、查丈图、分户图、宗地图等办证资料交付给业主，其协助办证义务才算完成。其在2017年12月28日才通知业主领取上述资料，所以，逾期违约金计算节点计至该日。三、承前所述，开发商固定的极低的违约金条款无效的情况下，应按双方没有约定违约金处理。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条、第二十条的规定，应该参照银行逾期贷款利率计算违约金。综上所述，东田公司的上诉请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。常平房地产公司述称，同意东田公司的上诉意见。周招英向一审法院起诉请求：一、东田公司、常平房地产公司连带支付周招英逾期办证违约金，以购房款400000元为本金，从2016年11月11日起按照年利率6%计算至2017年12月28日止为27090.41元；二、一审诉讼费由东田公司、常平房地产公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、常平房地产公司、东田公司应于判决发生法律效力之日起十日内共同向周招英支付逾期办证违约金12822元；二、驳回周招英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费237元（周招英已预交），由周招英负担177元，常平房地产公司、东田公司共同负担60元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10661号民事判决书。二审期间，东田公司、周招英、常平房地产公司均未提交新的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院依法对东田公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：一、周招英关于支付逾期办证违约金的请求是否已经超过诉讼时效期间；二、如周招英的请求未超过诉讼时效期间，是否需要对双方约定的逾期办证违约金计算方式进行调整。首先，案涉《商品房买卖合同》（包括主文及附件）是出卖人东田公司、常平房地产公司与买受人周招英的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，周招英亦未在该合同订立之日起一年内申请撤销，因此，该合同合法有效，对各方当事人具有法律约束力。周招英主张称违约金条款属于无效条款理由不成立，本院不予支持。其次，结合案涉《商品房买卖合同》主文及附件，可知当事人约定了出卖人逾期协助办证但买受人不解除合同情形的违约责任。按照合同主文第十五条，该项违约责任为违约金按固定数额（已付房价款的万分之五）计算。再次，由上可知，本案当事人约定的逾期办证违约金是按固定数额计算的，属于一时性债权。一时性债权应从约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，从东田公司、常平房地产公司向周招英交付案涉房屋之日的2014年11月10日起至2016年11月9日，合同约定的协助办证期限满730日，但此时东田公司仍没有协助周招英办妥房地产权属证书。在周招英不解除案涉合同的情况下，应从2016年11月9日起计算逾期办证违约金的诉讼时效期间。至《中华人民共和国民法总则》施行之日即2017年10月1日，诉讼时效期间尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的二年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”据此，周招英最迟应于2019年11月9日向东田公司、常平房地产公司主张权利。而周招英于2020年6月15日才向一审法院申请网上预约立案，且没有证据证明在2016年11月9日至2019年11月9日期间曾就逾期办证违约金向出卖人主张过权利，周招英提起本案诉讼显然已超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款前段规定的三年诉讼时效期间。在此情况下，无需再考虑是否对双方约定的逾期办证违约金的计算方式进行调整的问题。因此，东田公司、常平房地产公司无需向周招英支付逾期办证违约金。对于周招英提出的逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，上诉人东田公司的上诉请求成立，应予支持。一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及上述援引法律、司法解释的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初10661号民事判决；二、驳回周招英的诉讼请求。一审案件受理费237元，由周招英负担。二审案件受理费477元，由周招英负担。广东东田投资股份有限公司预交477元，本院不予清退，由周招英径付477元给广东东田投资股份有限公司。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二一年三月二十三日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。