甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民初607号原告（反诉被告）：甘肃银行股份有限公司，住所地：兰州市城关区甘南路122号。统一社会信用代码91620000585910383X。法定代表人：刘青，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁文博，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：李繁，甘肃赛莱律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃森林人商贸有限公司，住所地：兰州市城关区东岗西路525之1号（酒钢大厦）一层。统一社会信用代码91620100745860371E。法定代表人：王忠新，该公司总经理。委托诉讼代理人：许勤，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏俊怀，甘肃中天律师事务所律师。第三人：酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司，住所地：兰州市城关区广武门街道武都路1-3号第六层001室。统一社会信用代码91620100675937096P。法定代表人：姚毅华，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾卫，男，该公司法务主管。原告（反诉被告）甘肃银行股份有限公司（以下简称甘肃银行）与被告（反诉原告）甘肃森林人商贸有限公司（以下简称森林人公司）、第三人酒钢集团兰州聚东房地产开发有限公司（以下简称聚东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甘肃银行的委托诉讼代理人梁文博、李繁，被告（反诉原告）森林人公司的委托诉讼代理人许勤、苏俊怀，第三人聚东公司的委托诉讼代理人贾卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘肃银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除聚东公司与被告签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付房屋租赁费1823261.76元（从2016年11月2日起暂计算至2019年7月31日）；2019年8月1日起至实际搬离之日房屋占用费按每日3738元计算；3.判令被告向原告支付损失11202498.71元；4.判令被告向原告承担逾期付款滞纳金2383033.62元（以实际拖欠租金为基数，每迟延一日按实际拖欠金额的千分之二支付逾期付款滞纳金，自2016年11月2日起暂计算至2019年7月31日）；2019年8月1日起至实际支付之日继续以每迟延一日按实际拖欠房屋租赁费的千分之二计算（以上费用共计15408794.09元）；5.判令被告立即向原告腾退占用房屋；6.原告为实现本案权利所支出的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公告费等费用由被告承担。事实和理由：2015年10月30日，被告与原房屋所有权人聚东公司签订了《租赁合同》，该合同约定聚东公司将其所有的位于酒钢大厦1号楼1层东南角，图纸面积约为350.47平方米，经聚东公司与被告确认扣除公共部分，实际租赁面积为325.57平方米的房屋出租给被告，用以经营销售酒类、茶叶及农特产品。房屋租赁期限为五年，自2015年9月1日起至2020年8月31日，提供免租期三个月。租金应自2015年12月1日起开始计算缴纳（如酒店在2015年12月1日前开业，以酒店具体开业时间为准计缴租金，否则以2015年12月1日为准)，租金及相关费用均以建筑面积为基数计算(最终以兰州市房管局实测绘面积为准，实行多退少补)，租金按照合同确定的租用面积和变更情况计算，租金基本标准为月150元/每平方米，租金每满两年在基本标准上增长月10元/平方米。租金支付方式为一年一付，首付租金于2015年12月1日前付清，以后每年租金于租赁期开始日（9月1日）前十五日内一次性付清。同时，该合同还约定，被告若迟延缴纳租金达30日以上聚东公司可以解除合同，并要求被告承担自规定租金缴纳之日起十日后每迟延一日按实际拖欠金额的千分之二支付逾期付款滞纳金，及催收应付款项而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费)，或因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支等。上述合同签订后，聚东公司依约向被告交付房屋。2016年原告与原房屋所有权人聚东公司签订了《酒钢大厦1#楼地上、地下共15层房屋资产和装饰装修工程转让项目交易合同》、《酒钢大厦1#楼地上、地下共15层房屋资产和装饰装修工程转让项目交易合同补充协议》将酒钢大厦1#楼的负1层、负2层，1层至4层和8层至16层房屋资产和装饰装修工程转让给了原告，同时，酒钢公司如实向原告提供出租区域合同，并配合做好以“移交协议”确定的移交日为基准日将主体、相关收益转移给原告，发生在移交日前的债权债务、纠纷等应由甲方负责承担，发生在移交日后的债权债务、纠纷等由原告承担。自移交基准日前的房租由聚东公司负责收取，移交基准日后的房租由原告收取。随后，原告与原房屋所有权人聚东公司及资产控制方酒泉钢铁(集团）有限责任公司三方签订了《资产移交协议》，该协议约定2016年11月1日为资产移交日。被告自租赁案涉房屋后从未向原房屋所有权人及原告交付房租，其行为已严重损害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的财产损失，故原告现依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。森林人公司辩称，一、甘肃银行不是《租赁合同》的当事人，亦不享有《租赁合同》的解除权，故其不是本案适格主体，其诉讼解除《租赁合同》无事实及法律依据，应予驳回。本案中，答辩人对案涉房屋依法享有优先购买权，且于甘肃银行与第三人聚东公司达成案涉转让交易合同之日起就以买受人身合法占有使用案涉房屋，因此，甘肃银行不能承继《租赁合同》的权利义务。此外，由于甘肃银行不是《租赁合同》的当事人，且答辩人在履行合同过程中不存在违约行为，因此甘肃银行并无行使《租赁合同》解除权的前提和条件。二、第三人聚东公司违反《租赁合同》约定，改变案涉酒钢大厦的商业业态规划和管理模式，案涉房屋自2016年11月起的租金依约已全部减免，答辩人没有支付租金的义务，更无承担滞纳金及以损失的义务。根据酒钢大厦原有商业规划，该大厦商业经营业态包括大型酒店及商场，且该大厦院内为全开放管理模式，答辩人正是基于上述规划才与第三人聚东公司签订案涉《租赁合同》，并为了避免上述规划的变更影响答辩人的正常经营，实现答辩人预期的合同利益，因此双方在《租赁合同》第6.2、6.3条对此进行了明确约定，但甘肃银行与聚东公司违反上述约定，在未与答辩人协商的情况下，于2016年11月起进一步变更为全封闭管理，此外其还将原规划的大型酒店和商场均关闭取消，此举导致答辩人自2016年5月起便开始不能正常经营，因此甘肃银行诉请的自2016年11月起案涉房屋的租金已全部减免，答辩人并无支付租金、承担赔偿责任的义务。三、答辩人对案涉房屋享有优先购买权，且该权利属于强制缔约定权，答辩人依法已于甘肃银行与聚东公司达成案涉转让交易合同之日起就以买受人身份合法占有使用案涉房屋，甘肃银行无权要求答辩人支付租金、损失、滞纳金和腾退房屋，应当与第三人聚东公司共同向答辩人承担赔偿责任。本案中，甘肃银行与聚东公司既未在转让案涉房屋前依法履行告知答辩人行使优先购买权的法定义务，且在转让案涉房屋后至今亦未向答辩人告知案涉房屋的交易价格、付款时间、付款方式等交易条件，导致答辩人不能依法行使优先购买权。现答辩人作为承租人依法主张案涉房屋的优先购买权，而答辩人于甘肃银行与聚东公司达成案涉转让交易合同起，就以该合同条件为标准与聚东公司成立案涉房屋的买卖合同关系，即答辩人自此时起就以买受人身份合法占有使用案涉房屋，本案当事人之间房屋租赁法律关系已然终结。因此，甘肃银行不仅无权要求答辩人腾退房屋，还应当与聚东公司因侵害答辩人优先购买权和案涉房屋的承租权而共同承担赔偿责任。综上，请贵院查明案件事实，依法驳回原告诉讼请求。第三人聚东公司述称，同意原告的诉讼请求。森林人公司向本院提起反诉请求：1.请求依法确认反诉原告对位于兰州市城关区××大厦××号楼××层××角（面积为350.47平方米）的房屋享有优先购买权；2.请求依法确认反诉被告与第三人之间《酒钢大厦1＃楼地上、地下15层房屋资产和装饰装修工程转让项目交易合同》、《酒钢大厦1＃楼地上、地下共15层房屋资产和装饰装修工程转让项目交易合同补充协议》约定的同等条件，反诉原告与聚东公司成立新的房屋买卖关系；3.请求依法判令第三人聚东公司优先履行与反诉原告的房屋买卖合同，由反诉被告将位于兰州市城关区××大厦××号楼××层××角（面积为350.47平方米）的房屋过户至反诉原告名下；4.请求依法判令反诉被告甘肃银行、聚东公司共同赔偿反诉原告各项损失共计7250000元；五、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2015年10月30日，反诉原告与第三人聚东公司签订《租赁合同》，约定反诉原告承租聚东公司所有的位于酒钢大厦1号楼1层东南角面积为350.47平方米房屋，租赁期间为五年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止，租赁用途为经营销售酒类、茶叶及农特产品。聚东公司承诺该大厦的商业经营规划包含五星酒店和地下综合超市，并采取开放式管理模式以方便大厦内商户的经营。但在2016年聚东公司在未预先通知反诉原告的情况下，与甘肃银行签订《酒钢大厦1＃楼地上、地下15层房屋资产和装饰装修工程转让项目交易合同》、《酒钢大厦1＃楼地上、地下共15层房屋资产和装饰装修工程转让项目交易合同补充协议》，将反诉原告承租的房屋在内的酒钢大厦1＃楼部分所有权进行转让。上述协议的订立过程中，未依法履行通知承租人行使优先购买权的法定义务。此外，聚东公司违背最初招商承诺，不仅改变该大厦原有经营规划，还在该大厦所有出入口擅自加装限制通行的电子门，对该大厦进行封闭管理，且聚东公司在与反诉原告签订《租赁合同》时，故意隐瞒该大厦尚未进行竣工验收、消防验收的事实，致使反诉原告承租的房屋自始至终均不具备出租条件。另，反诉被告还利用优势地位，对反诉原告承租的房屋采取了断电的违法行为，严重影响了反诉原告的正常营业，造成巨额经济损失。反诉原告认为，根据《合同法》第八十八条、第二百一十六条、第二百三十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十一条等规定，反诉原告的优先购买权应受法律保护，且反诉被告与第三人应对其侵权行为产生损害结果承担赔偿责任。故为保障反诉原告的合法权益，维护司法权威，反诉原告特提出上述反诉请求，恳请贵院查明案件事实后，依法支持反诉原告之诉请。甘肃银行辩称，森林人公司违约在先，应当先缴纳房租，我方有解除合同的权利，森林人公司不具有优先购买权，该房屋和聚东公司签订协议在相关政府网站公示，政府整体销售房屋不能分割，房屋交易已交付给甘肃银行，森林人主张的损失没有事实法律依据。甘肃银行不是本案的事实主体。聚东公司述称，一、本案从2017年12月开始就已然经过了兰州市城关区人民法院、兰州市中级人民法院两级法院的三次审理。森林人公司在与聚东公司存在租赁合同关系期间，无故拒绝缴纳所租赁房屋租金（2015年9月1日至2016年10月31日期间)，致使聚东公司利益严重受损。对此，聚东公司于2017年9月向兰州市城关区人民法院提出要求森林人公司依照租赁合同的约定，支付所出租房屋租金及其逾期违约金的诉讼。兰州市、区两级人民法院已经进行了多次审理，目前正处于发回重审后的上诉程序。依据法律规定，在此次由甘肃银行提起的，与森林人公司之间要求解除双方租赁关系，腾交出租房屋、赔偿延迟搬迁损失的诉讼中，本案应该遵从“一事不二审的原则”，依法驳回森林人公司欲想再次让法院重复审理其与聚东公司之间的租赁合同纠纷事项的诉讼权利，不应再次重复审理森林人公司与聚东公司之间就履行租赁合同期间双方产生的纠纷事项。二、被答辩人其所称的“租赁房屋的优先购买权”自始至终都不成立。答辩人聚东公司通过甘肃产权交易所出售的标的是一座四星级的酒钢大厦酒店来作为一个整体标的的(该标的包括共计有4.78万平方米的房屋资产及其装饰装修整体工程，详见甘肃产权交易所提供的证据)，而并非是一间由被答辩人森林人公司所租赁的350.47平米的酒店大堂附属店铺。(应注意到，被答辩人所承租的房屋的面积还不到本次聚东公司所整体出售酒店建筑面积的1%)，被答辩人事实上不具备参与购买酒钢大厦酒店潜在购买人的投标资格。甘肃产权交易所的挂牌公告显示，酒钢大厦酒店合格受让方的条件和要求有三条：（1）具备良好的商业信用和资金支付能力的企业法人；（2）意向受让方须出具自有资金不低于11.5亿元人民币的银行资信证明；(3）受让方须在《产权交易合同》生效之日起5个工作日内一次性付清成交款项。森林人公司只承租了答辩人宾馆一间350.47平方米的房屋就一直称因经营困难而拒不缴纳房屋租金，这样的企业其商业信用无从谈起；该被答辩人的自有资金也不会有11.5亿，5个工作日一次性交清就更不可能实现。由此可见，被答辩人在事实上不具备参与购买酒钢大厦酒店潜在购买人的资格，所称的优先权事实上也是不可能存在的。在与森林人公司的租赁合同存在期间，森林人公司就一直以各种理由无端拒缴房屋租金，聚东公司与甘肃银行公司依法完成酒钢大厦酒店的产权交易后，虽然有“买卖不破租赁”的说法，甘肃银行应承担继续给森林人出租房屋的义务，但依据《合同法》第66条、第227条规定，当森林人公司拒绝按照原合同约定向新的产权人缴纳房屋租金时，甘肃银行就有权终止继续向森林人公司出租房屋，提前终止租赁合同并要求追缴所欠缴的房屋租金。“买卖不破租赁”并不保护不遵守合同约定的违约方。森林人公司在反诉状中所提出的各项赔偿要求既不符合合同签订、履行中的事实情况，没有合法的依据和理由，更不符合《租赁合同》中约定的条款，聚东公司在酒钢大厦酒店建成后才和森林人公司双方商谈后签订的租赁合同，对于所承租的商铺地点、商业功能、经营环境是事前就充分了解的，对此在双方《租赁合同》的第一条有关“租赁物业的位置、面积、经营业态”中已经清楚地写明了，没有任何能产生歧义的地方，故此不存在森林人公司正常从事经营的影响因素，森林人公司在反诉状中提出的影响其经营的说法是没有任何根据和理由的。依照双方《租赁合同》的约定，出租人享有通知解除《租赁合同》的权利。在合同中明确约定当出租人要求解除合同时，只负有补偿对方部分装修损失的责任，而不是承担由承租人所提出的其他一切所谓的夸大损失。在此需要强调的是，森林人公司并不享有接受解除合同后要求补偿的上述权利。在森林人公司自承租房屋长达数年的时间内，从未向聚东公司及甘肃银行缴纳过房屋租金，属于严重违约行为，故此，对于森林人公司在合同依法解除后，依法就不应得到任何补偿，理应由森林人公司自行承担违法造成的结果，以维护合同的有效性及法律的公正和权威。聚东公司是原租赁合同涉及商铺酒钢大厦酒店的出让方，甘肃银行是通过产权交易后取得酒钢大厦酒店产权的承让方。两者作为《租赁合同》的出租方权利人，两者之间是先后的承继关系，且对于《租赁合同》涉及的出租商铺产权及权利时间，聚东公司与甘肃银行公司双方对于该商铺的租金收取也是有明确的权利划分协议的。两者的时间是清晰且没有交集的，并且森林人公司也是非常清楚的。森林人公司要求甘肃银行公司与聚东公司作为共同被告，共同赔偿其所提出的各项损失，是毫无法律根据的。根据民事诉讼法对有关民事反诉案件及合并审理的相关规定，在甘肃银行公司诉森林人公司的租赁合同纠纷本诉案件中，作为被告的森林人公司在反诉时不能将本诉的第三人作为反诉的被告。作为第三人的聚东公司，甘肃银行公司的诉讼请求结果显然与聚东公司没有利害关系。而森林人公司对聚东公司提出的赔偿要求，也不可能和要求甘肃银行公司赔偿的责任混为一体。这是两个不同的法律关系、两个不同的诉讼请求，故此，在此案中森林人公司将聚东公司列为反诉的被告而提起的诉讼请求，不符合构成反诉案件的相关规定，其所提出的反诉主张没有任何的事实根据和法律依据，请合议庭依法予以驳回，并自行承担本反诉案件的全部审理费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合相关证据予以认定。对当事人争议的事实，本院认定如下：2015年10月30日，甲方聚东公司与乙方森林人公司签订《租赁合同》约定：第一条租赁物业的位置、面积、经营业态。1.1甲方将位于酒钢大厦1号楼1层东南角，图纸面积约350.47平方米的房屋出租给乙方，经双方现场确认，租赁区域内的公共部分管道井、配电室等共用部分按规定预留检修通道，对此部分公用面积在图纸面积的基础上予以扣除，实际租赁面积为325.57平方米。租金及相关费用均以建筑面积为基数计算（最终以兰州市房管局实测绘面积为准，实行多退少补），租赁区域平面图详见附件2。1.2该物业使用业态限定为商业经营，经甲、乙双方协商，乙方在该物业做酒类、茶叶、农特产品销售使用。如乙方因经营状况需调整业态，需与甲方协商获得书面同意后进行。1.3乙方声明在签订本合同前已对租赁区域及其附属设施、设备状况，包括但不限墙体、地面、水、电、通讯等设施的各接口、布局和容量限度等内容已有充分了解，并同意接受该现状作为甲方交付使用的标准。第二条租赁期限。2.1该商铺租赁期限为五年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止，提供免租期3月，自2015年9月1日至2015年11月30日止，但是需正常缴纳物业费及公共事业等费用，租金应自2015年12月1日起开始计算缴纳（如酒店在2015年12月1日前开业，以酒店具体开业时间为准计算缴租金，否则以2015年12月1日为准）。2.2租赁期限届满，乙方如欲续约，应在租赁期限满的3个月前向甲方提出书面申请，乙方未在前述期限内向甲方提出书面申请的，视为乙方放弃继续租赁的权利；若甲方同意续约，双方应另行签订书面续约协议；若乙方未在前述期限内向甲方提出书面申请，或乙方申请续约未获甲方同意，或双方就续约条件无法达成一致的，则本合同在租赁期限届满时自动终止，乙方应在租赁期限届满之日起30日内将该租赁区域恢复至甲方认可的状态。2.3租赁期限届满后或该合同解除后，若双方未达成书面续约协议而乙方擅自继续占用租赁区域的，其占用不能视为本合同的延期或续订。2.4租赁合同解除后，甲方应予乙方为期30天合理的拆搬期限。逾期后如若乙方仍未能退出租赁区域，则甲方有权按本合同约定的最后一次应缴租金数额算成日租金2倍计算向乙方收取占用期间的使用费。第三条租金、其他费用及缴纳时间、方式。3.1租赁区域的租金按本合同第1.1条确定的租用面积和变更情况计算，租金基本标准为每月150元/平方米，自租金起缴之日至租期满两年之日按此基本标准收取租金。3.2自租金起缴之日至租期满两年之后，租金在基本标准上每两年增长每月10元/每平方米。3.3本合同项下的租金支付方式为：一年一付，首年租金于2015年12月1日前付清，以后每年租金于租期开始日（9月1日）前十五日内一次性付清。第四条履约保证金。乙方应向甲方支付履约保证金168225元，乙方签署本合同时一次性付清。第八条合同解除。8.1本合同有效期内若乙方违反本合同规定的义务，或出现下列事项之一的，甲方有权停止乙方营业、从保证金扣除相关应付费用并解除合同，若乙方行为对甲方或第三方造成损失的，乙方应负责赔偿相关损失：（1）乙方迟延缴租金达30日（包括30日）。第九条违约责任。9.1乙方迟延交纳租金，自规定租金缴纳之日起十日后每迟延一日按实际拖欠金额的千分之二向甲方支付逾期付款违约金。9.2乙方须承担甲方催讨应收款而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使本合同项下任何权利而引起的一切合理损失费用、开支，由乙方承担。9.3本合同签订后正式履行前，乙方单方终止或解除合同的，已缴纳的履约保证金不予退还，如造成甲方其他损失的应予以另行赔偿。2016年1月，转让方（甲方）聚东公司与受让方（乙方）甘肃银行签订《产权交易合同》，约定聚东公司将酒钢大厦1#综合楼的5层、6层、17-27层房产及负3层使用权转让于甘肃银行。2015年12月28日采取网络竞价方式，转让标的价格为54731万元。2016年10月27日，甲方（资产控制方）酒泉钢铁（集团）有限责任公司、乙方（资产接收方）甘肃银行与丙方（资产移交方）聚东公司签订《资产移交协议》，约定：第一条移交资产。本协议所称移交资产，系指甲方拟向乙方转让的位于甘肃省兰州市城关区××路××号“酒钢大厦1＃楼”（土地使用权证号：国用〔2010〕第Ｃ07828）的负1层、负2层、第1至4层、第8至16层及相关附属资产。第二条移交时间。三方同意以2016年11月1日为移交日。第六条价格及税费承担。3、移交日（含）前，移交资产所产生的物业费、水电费、办证费及其他一切与移交资产相关的税、费等各项费用均由丙方承担，丙方应及时缴纳完毕，因丙方未及时缴纳导致移交日后需要缴纳的，由丙方负责支付。4、移交日后，移交资产所产生的物业费、水电费及其他一切与移交资产使用相关的费用均由乙方暂缴；资产转让完成后，上述费用由乙方承担。资产转让未成的，上述费用由甲方向乙方退还。2017年3月21日，转让方（甲方）聚东公司与受让方（乙方）甘肃银行签订《产权交易合同》，约定聚东公司将酒钢大厦1#楼的负1层、负2层，1层至4层和8层至16层房屋资产和装饰装修工程转让于甘肃银行。转让标的价格为115076万元。后转让方（甲方）聚东公司与受让方（乙方）甘肃银行又签订《酒钢大厦1#楼地上、地下共15层房屋资产和装饰装修工程转让项目交易合同补充协议》，约定：一、交易合同“第二条”产权转让行为及转让价格中标的转让的总价款115076万元，其中：房产金额112317.61万元，设备设施等固定资产2004.28万元，低值易耗品754.11万元。二、交易合同“第三条”标的瑕疵与设置担保情况及处理方式。（2）出租部分：本次转让标的一层、支层、负一层部分区域对外出租，甲方应如实提供出租区域合同，并配合做好以“移交协议”确定的移交日为基准日将主体、相关收益转让给乙方，发生在移交日前的债权债务、纠纷等应由甲方负责承担，发生在移交日后的债权债务纠纷等应由乙方负责承担。双方约定，自移交基准日前的房租由甲方负责收取，移交基准日后的房租由乙方负责收取。若租赁场地乙方自行使用，依据2018年6月14日甘肃银行会议纪要，甲方协同嘉峪关紫玉酒店管理有限责任公司牵头、乙方配合共同对酒店所有租赁经营商户进行清退。甘肃森林人商贸有限公司租赁情况：一层面积325.57平方米，租期2015年9月1日至2020年8月31日，租金150元/平方米/月(每两年增长10/平方米)。2016年11月1日，聚东公司将案涉房产移交甘肃银行。2018年5月28日，聚东公司与甘肃银行向森林人公司发出《通知》载明：“你公司租赁的原酒钢大厦525-1号铺面已被甘肃银行从酒钢集团购得。甘肃银行现将出租的场地收回自用，接此通知后，请你公司30日内搬离。”2018年10月31日，甘肃银行向森林人公司发出《解除合同通知书》载明：“…现因你公司未如约缴纳房屋租金，特依据合同第八条约定，向你公司通知解除你公司与酒钢集团聚东公司于2015年9月27日签订的租赁合同。本通知送达你公司后即刻发生解除效力。你公司应在30日内搬离租赁区域，若逾期未搬离并撤走现场遗留的物品，视为你公司放弃其所有权，由此产生的一切后果由你公司自行承担。”2019年10月18日，森林人公司向兰州恒信公证处申请对案涉租赁房屋周围环境、室内装饰装修的现状及购买电费的过程办理保全证据公证。兰州恒信公证处于2019年10月25日出具（2019）甘兰恒信公内字第6982号公证书。该公证书载明：“…王忠新陪同本公证员首先对森林人公司承租的位于酒钢大厦1号楼1层东南角面积为350.47平方米经营房屋外部环境，即酒钢大厦四周的现状进行了查看，尤其对四周的四处电子门的状况进行了查看，其中东南角及北边门需要刷门禁卡才可以进入。…2019年10月18日下午12时50分许，本公证员与本处工作人员方某同森林人公司工作人员祁淑萍到长虹物业，祁淑萍向该物业一位短发女士要求给森林人公司充电费，该短发女士表示不给充电费，也无法回答原因…”。本案在审理过程中，森林人公司向本院提出鉴定申请，申请对经营损失（包括但不限于烟酒、茶叶等货物损失、人工费用损失、融资成本损失、加盟费损失、经营所需各类许可证办理成本损失、设施设备损失、预期利益损、营业损失等）及装修损失进行鉴定。经本院委托，甘肃天德资产评估事务所于2020年12月10日作出甘天评报字（2020）第021号资产评估报告评估结论：甘肃森林人商贸有限公司涉案商铺装修残值、设备损失残值和自2019年10月29日至2020年8月31日止营业损失评估值为3801163元。其中涉案商铺装修残值173757元，设备损失残值25098元，自2019年10月29日至2020年8月31日止营业损失3602308元。另查明，聚东公司因与森林人公司房屋租赁合同纠纷一案向兰州市城关区人民法院起诉。兰州市城关区人民法院作出（2018）甘0102民初6226号民事判决书，认定，根据聚东公司与森林人公司在履行合同过程中的过错程度，酌定森林人公司按每月每平方米75元的标准向聚东公司支付房屋租金。判决：一、森林人公司于本判决生效后十日内向聚东公司支付房屋租金100390.25元及滞纳金11879.24元（2015年12月1日至2017年10月31日期间的滞纳金）；二、森林人公司以100370.25元为基数，按年利率6.175%标准向聚东公司支付2017年11月1日至款项付清之日的逾期付款滞纳金。宣判后，聚东公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日作出（2020）甘01民终1440号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2020年1月20日，森林人公司申请增加反诉请求，诉请赔偿额变更为8785249.37元，但未缴纳增加反诉请求的反诉费。以上事实有《租赁合同》、《产权交易合同》、《酒钢大厦1#楼地上、地下共15层房屋资产和装饰装修工程转让项目交易合同补充协议》、《资产移交协议》、《通知》、《解除合同通知书》、《公证书》、《甘天评报字（2020）第021号资产评估报告》、《（2020）甘01民终1440号民事判决书》及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.聚东公司与森林人公司签订的《租赁合同》是否应予解除；2.在合同履行过程中，对违约责任和损失如何认定的问题；3.森林人公司是否享有优先购买权。关于聚东公司与森林人公司签订的《租赁合同》是否应予解除的问题。案涉法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，依法应适用当时的法律法规、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的,合同的权利义务终止:(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(四)债务人依法将标的物提存;(五)债权人免除债务;(六)债权债务同归于一人;(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，聚东公司与森林人公司签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行。双方约定的租赁期限自2015年9月1日起至2020年8月31日止。甘肃银行于2019年8月19日起诉时，租赁期限尚未届满，但在本案审理过程中，租赁合同于2020年8月31日到期，结合本案的实际情况，双方当事人已无再继续履行合同的可能。在租赁期限届满后，双方之间的权利义务关系终止，森林人公司应当返还租赁物。同时，对甘肃银行要求解除租赁合同的诉讼请求，因解除合同的基础已不存在，故对该诉讼请求不予支持。关于租赁合同履行过程中违约责任的认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，甘肃银行在从聚东公司受让酒钢大厦1#楼后，应遵循诚实信用原则，继续履行聚东公司与森林人公司之间的租赁合同。甘肃银行于2018年5月28日向森林人公司发出的将出租场地收回自用的通知，明显违反了“买卖不破租赁的原则及当事人之间的约定，构成违约。本院已生效的（2020）甘01民终1440号民事判决认定，聚东公司在涉案房产还未进行竣工验收的情况下交付森林人公司使用，违反了法律规定的严格瑕疵担保义务，应承担违约责任。森林人公司租赁案涉房屋后，未按合同约定期限支付租金，亦应支付相应的违约金。因生效判决已认定森林人公司未按期支付租金亦属违约，森林人公司应支付2016年11月2日至2018年5月28日之前的房屋租金及相应的违约金。为统一裁判尺度，案涉房屋租金应按照生效判决确认定每月75元/平方米计算，违约金按照年利率6.175%计算。2018年5月28日，森林人公司在收到甘肃银行通知后，未继续缴纳房屋租金，其迟延付款的行为系因甘肃银行违约发出收回场地自用的通知而引起，不属于逾期付款，不应承担逾期付款违约金，但根据本案实际情况，森林人公司截止目前，既未支付房屋租金，亦未搬离案涉房屋，在租赁合同期满后，森林人公司继续占用租赁房屋，应按照原租赁合同约定的租金标准每月150元/平方米向甘肃银行支付房屋占用费，支付至其搬离案涉房屋之日。据此，森林人公司应向甘肃银行支付房屋租赁费为1123216.5元（75平方米/月×325.57平方米×46个月，自2016年11月1日起至2020年8月31日），违约金为45359元（463937.25元×6.175%÷12×19个月，2016年11月1日起至2018年5月28日）。合同期满之日2020年8月31日之后租金按每月150元/平方米计算至森林人公司腾交房屋之日。关于甘肃银行诉请损失是否应予支持的问题。本案中，甘肃银行提交房屋租赁合同等证据，拟证明因森林人公司拒绝腾房，其每年承担11202498.71元的损失。经审查，在案涉租赁合同约定的租赁期限尚未届满前，森林人公司有权占有使用涉案房屋，甘肃银行另行租赁房屋的费用，属于其正常的经营支出，应由其自行承担，其主张由森林人公司承担该部分损失，无事实及法律依据。故甘肃银行该诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于森林人公司反诉要求甘肃银行赔偿经营损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。本案中，甘肃银行在租赁期限尚未届满时发出收回出租场地自用的通知，显属违约，但是发出通知这一行为本身，不足以对森林人公司的正常经营产生直接妨害，森林人公司应举证证明其正常经营受到了实质性的阻碍，其诉请经营损失的请求方可得到支持。为此，森林人公司提交甘肃省兰州恒信公证处于2019年10月25日作出的（2019）甘兰恒信公内字第6982号公证书，拟证明甘肃银行对其正常经营造成阻碍。根据该公证书记载的内容，足以认定自2019年10月18日起，森林人公司无法正常经营，依照法律规定，甘肃银行应赔偿森林人公司在剩余租赁期内装修残值、设备损失。因甘肃银行违约行为造成森林人公司无法进行正常经营，因此产生的经营损失，甘肃银行亦应予以赔偿。根据甘肃天德资产评估事务所于2020年12月10日作出甘天评报字（2020）第021号资产评估报告，森林人公司商铺装修残值、设备损失残值和自2019年10月29日至2020年8月31日的营业损失评估值为3801163元。对于森林人公司的上述损失，甘肃银行应予以赔偿。关于森林人公司是否享有优先购买权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋，应当在合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁物时，在同等条件下优先购买该租赁物的权利。该请求权是债权请求权，不是直接对物享有权利，也不能直接对抗第三人，优先权行使前不影响出卖人与其他人进行协商。本案中，甘肃银行与聚东公司采取网络竞价方式转让的是酒钢大厦1号楼负1、2、第1至4层、第8至16层房屋资产。森林人公司未主张同等条件下的优先购买权，仅主张其租赁的1号楼1层东南角325.57平方米房产的优先购买权。而案涉租赁房屋系酒钢大厦1#综合楼整体中不可分割的一小部分，森林人公司仅对其中不可单独处置的该部分行使优先购买权，既不具有操作性也不符合利益最大化原则。故森林人公司关于优先购买权的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，甘肃银行的诉讼请求部分成立，本院予以支持，森林人公司的反诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百二十条、第二百二十九条、第二百三十五条规定，判决如下：一、甘肃森林人商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向甘肃银行股份有限公司支付房屋租赁费1123216.5元、违约金45359元，并自2020年8月31日起按照每月150元/平方米标准计算房屋占用费至实际腾退房屋之日止；二、甘肃森林人商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向甘肃银行股份有限公司腾交酒钢大厦1号楼1层东南角、面积共325.57平方米的租赁房屋；三、甘肃银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内向甘肃森林人商贸有限公司支付各项损失3801163元；四、驳回甘肃银行股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回甘肃森林人商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费114253元，甘肃银行股份有限公司负担91402元，甘肃森林人商贸有限公司负担22851元。反诉案件受理费31275元，甘肃银行股份有限公司负担16397元，甘肃森林人商贸有限公司负担14878元；鉴定费90000元，甘肃银行股份有限公司负担45000元，甘肃森林人商贸有限公司负担45000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长 张煜枫审 判 员 赵辉君审 判 员 刘桂刚二〇二一年三月五日法官助理 冯照阳书 记 员 孟丹丹