广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终193号上诉人（原审被告）：姚东财，男，1960年12月19日出生，汉族，住广东省广州市花都区×××××××××××××××。委托诉讼代理人：朱梦舒，广东捷高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾槐花，女，1977年3月21日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区××××××。委托诉讼代理人：吴毓斌，广东亚太时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：勾健颖，广东亚太时代律师事务所实习律师。原审被告：清远荣航房地产发展有限公司，住所地：广东省清远市清城区×××××××边。法定代表人：邝志国，该公司总经理。委托诉讼代理人：许解富，广东万解律师事务所律师。上诉人姚东财因与被上诉人曾槐花、原审被告清远荣航房地产发展有限公司（以下简称荣航公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初5515号民事判决，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚东财的上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回曾槐花的诉讼请求或发回重审；二、本案上诉费用由曾槐花负担。事实与理由：原审判决存在认定事实不清，姚东财不是《时代美居花园认购书》的合同相对人，也没有收取过曾槐花的购房款，原审要求姚东财返还上述款项及利息没有法律依据。根据合同相对性，原审判决要求姚东财返还购房款555000元及支付利息，没有法律依据。一、本案中，曾槐花提交《时代美居花园认购书》，合同签订的甲方是荣航公司，乙方是曾槐花。在该认购书及收款收据上加盖公司印章是荣航公司。荣航公司虽然否认该印章的真实性，但没有提交书面的鉴定申请对该认购书及收款收据所盖公章进行鉴定，原审法院采纳该证据的真实性正确。但在原审判决书却认定“姚东财没有取得荣航公司的授权擅自将案涉房屋售卖给曾槐花，并以荣航公司名义与曾槐花签订《时代美居花园认购书》及开具收款收据，事后未得到荣航公司的追认，该《时代美居花园认购书》及收款收据对荣航公司没有法律约束力，姚东财属于无权代理，因此产生的法律后果由姚东财自行承担”，属相互矛盾。既然《时代美居花园认购书》及收款收据是真实、合法有效的，那么相应的法律后果应由荣航公司承担。二、姚东财没有收到曾槐花支付的购房款，原审判决要求姚东财返还购房款及赔偿利息损失，没有事实依据。荣航公司拖欠姚东财的工程款，在双方协商下达成《以物抵债协议书》。荣航公司同意将3号楼以4200元/平方米的价格作价抵作工程款抵偿给姚东财，并提交加盖荣航公司印章的《房屋认购协议书》及收款收据给姚东财。姚东财因拖欠材料供应商黄建南的工程款，而黄建南拖欠曾槐花的借款，黄建南用涉案房屋抵偿曾槐花的借款，由荣航公司与曾槐花签订《时代美居花园认购书》，荣航公司办理相关购房手续。原审判决判令姚东财要求支付购房款555000元及利息，若黄建南起诉姚东财要求支付拖欠的工程款，姚东财就该笔债务需清偿两次，严重损害姚东财的合法权益。另外，欧立勇案（2018）粤1802民初1611-1614号作出生效判决，与本案案情相同，但判决结论与本案判决结论不同，属同案不同判。此外，补充上诉意见如下：原审判决第八页第五至六行认定姚东财虽然与荣航公司约定以荣航公司名义对外销售房屋抵扣房款，但是姚东财没有提供证据证明与荣航公司对项目进行了结算，是事实认定错误。2015年8月姚东财与荣航公司、案外人国基建设集团有限公司共同对案涉工程进行了结算，结算造价为159939990元，另外增加工程量为1300000元，已在生效的仲裁案件确认事实，因此不存在没有结算或没有工程余款的情况，属一审判决认定错误。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院驳回曾槐花的诉讼请求或发回重审。曾槐花经本院合法送达未参加查询，但提交书面答辩意见称：案涉债务连环冲抵、以房抵债时，曾槐花并不清楚荣航公司与姚东财之间的内部关系，按常理应由荣航公司对外承担责任，荣航公司再另循法律途径处理其与姚东财之间的债权债务纠纷。对于原审判决的处理结果曾槐花也是不服的，但考虑到本案诉讼程序实在过于漫长，为避免诉累，只得接受原审判决结果。本案是基于《时代美居认购书》的签订债务冲抵行为已实现，债务清偿行为已完成，曾槐花基于该民事行为，对黄建南的债权已灭失，无论是荣航公司、姚东财，或是荣航公司与姚东财，总得有一方或两方为曾槐花的债权承担责任。此外，二审法院已作类案（2020）粤18民终758号生效民事判决，判令驳回姚东财的上诉。荣航公司答辩称：一、关于认购书的问题，是由于我方与姚东财签订了以物抵债协议，约定以一号楼等物业抵偿姚东财的工程款，而由姚东财以荣航公司的名义进行销售。实际履行中，由于姚东财不同意按照这个协议抵偿446个车位，致使二号楼、三号楼根本没有交给姚东财销售，后来以物抵债协议书经过法院判决解除，就不存在继续履行的问题。认购书显然是姚东财利用在销售一号楼的机会取得的空白认购书，为了解决其自己的欠款而擅自与曾槐花签订的，实际上姚东财根本无权销售三号楼。三、姚东财与曾槐花之间的债权债务关系应由其二人自行处理，一审法院在这方面的认定正确，三、在同类案件中，清远中院（2020）粤18民终758号生效判决有同样的处理，是正确的。曾槐花向原审法院起诉请求：一、判令荣航公司向曾槐花返还购房款555000元及利息（利息以555000元为基数，按同期银行贷款利率6%自2015年1月30日起算，暂算至2018年6月29日计113865元，直至付清之日止）；二、判令荣航公司赔偿曾槐花清远市清城区×××××××××××××××××201市场差价损失700000元（房屋原购买价555000元和现市场价1255000元，具体以评估价值为准之间的差额）；三、本案诉讼费由荣航公司承担。诉讼中，曾槐花增加诉讼请求：请求姚东财与荣航公司共同承担本案民事责任。原审法院认定事实：根据曾槐花提交的《不动产登记资料查询结果证明》，显示位于清远市清城区×××××××××××××××××××屋的登记权利人为荣航公司，在查询当天（2018年7月9日）该房屋处于被广东省清远市中级人民法院司法查封的状态，查封登记时间为2017年1月26日。2015年1月29日，曾槐花（乙方）与荣航公司（甲方）签订了一份《时代美居花园认购书》（合同编号：8880767），约定乙方购买甲方开发建设的位于清远市清城区×××××××××××××××××201单位，建筑面积117.18平方米，套内建筑面积99.85平方米。成交价555000元，付款方式为一次性付款，定金555000元于签订认购书前付清。认购书第五条约定，乙方须于签订认购书后七日内携带本认购书、定金票据、身份证明文件到甲方本楼盘销售中心交纳首期房款，并与甲方签订《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》及有关文件。认购书第七条约定，在规定的签订买卖合同期限内，如甲方因特殊原因不能按本认购书的内容与乙方签订《商品房买卖合同》，甲方应在七天内向乙方返还已交付定金。认购书第八条其他条款约定，签订《商品房买卖合同》前，认购书作为购买该物业之合法有效合约，《商品房买卖合同》签订后，所有权利义务均以《商品房买卖合同》及补充协议为准。认购书备注约定，总房价555000元已从白兔外墙砖货款中一次性扣除。该认购书的甲方盖章处盖有“清远荣航房地产发展有限公司”的印章。曾槐花为证明其以姚东财欠案外人黄建南的工程材料款抵扣案涉房屋全部购房款555000元，向法院提交一份收据，并申请证人黄建南出庭作证。其中收据内容为：今收到曾槐花3号楼201房购房款555000元。该收据的收款单位处加盖了“清远荣航房地产发展有限公司财务专用章”。证人黄建南在初审庭审中陈述称，姚东财是荣航公司所开发建设涉案楼盘的承建商，其是该楼盘外墙砖供应商，将白兔瓷砖供给姚东财，并与姚东财进行结算。由于该楼盘拖欠货款，荣航公司用案涉房屋抵偿拖欠白兔瓷砖款，黄建南又用该房屋抵偿欠曾槐花的借款，最后荣航公司按照其要求与曾槐花签订出卖案涉房屋的认购协议。庭审中，姚东财确认案涉房屋是其抵债所得后再售卖给曾槐花。荣航公司确认案涉房屋是由姚东财售卖给曾槐花，但抗辩认为案涉房屋并没有抵债给姚东财。荣航公司与姚东财于2011年签订《建筑工程承包施工合同》，合同约定由姚东财承建荣航公司开发的位于清远市清城区××××××侧时代美居楼盘项目。2012年10月29日，荣航公司与姚东财以及黄浩明签订《施工补充协议》，双方对项目工程施工进度及工程进度款等作了补充约定。2012年10月29日，荣航公司（甲方）与姚东财（乙方）及案外人黄浩明（丙方）签订《房屋认购协议书》，协议约定：乙方认购甲方开发的时代美居1#楼第2至32层房屋，按建筑面积约为18947.368㎡及单价3800元/㎡计算总价款为72000000元（房屋建筑面积最终以房管部门确权为准，多退少补），以丙方所欠乙方借款本息42000000元及甲方所欠乙方工程款30000000元抵偿上述认购款720000000元；甲方承诺于2012年12月30日前取得抵债房屋的预售许可证，并将房屋交由乙方处理，乙方可以甲方名义销售或委托甲方销售，以甲方的名义与购房客户签订商品房买卖合同。同日，荣航公司（甲方）与姚东财（乙方）及黄浩明（丙方）另签订了一份《以物抵债协议书》，协议约定：至签订该协议书时甲方已支付乙方工程款20000000元，通过签订《房屋认购协议书》，以该项目1#楼抵偿了30000000多0元工程款（最终测定实际面积结算），乙方施工至该项目全部4栋楼房封顶后7天内，如甲、丙方不能支付工程款的，甲方将该项目的全部停车位445个，以每个车位130000元的价格抵偿给乙方所有；如按实际已付工程进度款以及《房屋认购协议书》和以上述停车位抵偿工程款的约定履行结算后，仍有工程余款，而甲方不能在项目验收合格并完成工程决算后15天内支付给乙方的，三方同意以该项目3#楼以4200元/㎡的价格作价抵作工程款抵偿给乙方，工程款及用于抵偿的房屋面积，均据实结算和确定，多退少补；甲方在约定时间内，分期分批将抵债房屋交由乙方处理，乙方可以甲方名义销售或委托被告销售，以甲方的名义与购房客户签订商品房买卖合同。诉讼中，曾槐花向法院申请对案涉房屋在其起诉时该价值时点的市场价值进行评估。原审法院认为：本案属于商品房预约合同纠纷。虽然荣航公司对曾槐花提供的《时代美居花园认购书》及收款收据的真实性不予认可，在庭审中也口头提出申请对该两份证据中的印章进行鉴定，但其一直没有按原审法院要求提交书面的鉴定申请书以及提供荣航公司备案的印章，故原审法院对上述两份证据的真实性予以确认。姚东财与曾槐花均确认案涉房屋是通过抵债所得，实际上曾槐花并没有向荣航公司支付购房款，并且由姚东财以荣航公司名义与曾槐花签订《时代美居花园认购书》及开具收款收据。虽然姚东财与荣航公司及黄浩明三方签订的上述《以物抵债协议书》约定：“如按实际已付工程进度款以及《房屋认购协议书》和该项目的全部停车位445个抵偿工程款的约定履行结算后，仍有工程余款，而被告不能在项目验收合格并完成工程决算后15天内支付给第三人的，三方同意以该项目3#楼以4200元/㎡的价格作价抵作工程款抵偿给第三人，工程款及用于抵偿的房屋面积，均据实结算和确定，多退少补；被告在约定时间内，分期分批将抵债房屋交由第三人处理，第三人可以荣航公司名义销售或委托被告销售，以荣航公司的名义与购房客户签订商品房买卖合同。”但是姚东财没有提供证据证明其与荣航公司、姚东财对项目工程进行了结算，并有工程余款以3#楼予以抵债，而且荣航公司亦否认已将3#楼抵债给姚东财。根据举证责任原则，姚东财应承担举证不能的法律后果，对姚东财主张案涉房屋抵债所得不予确认。姚东财没有取得荣航公司的授权擅自将荣航公司开发的案涉房屋售卖给曾槐花，并以荣航公司名义与曾槐花签订《时代美居花园认购书》及开具收款收据，事后未得到荣航公司的追认，该《时代美居花园认购书》及收款收据对荣航公司没有法律约束力。姚东财的行为属于无权代理，因此而产生的法律后果由姚东财自行承担。对于曾槐花主张要求荣航公司承担本案民事责任的请求，不予支持。曾槐花事实上没有取得案涉房屋，其购房目的已不可能实现，对于曾槐花主张要求姚东财返还购房款555000元及利息的诉讼请求，予以支持。对于曾槐花主张要求姚东财赔偿案涉房屋的差价损失70万元，《时代美居花园认购书》明确约定认购书签订之日起7日内应签订正式的《商品房买卖合同》，但在该期限届满后曾槐花至今都未成功与荣航公司签订正式的《商品房买卖合同》。不能签订正式合同的情况出现后，曾槐花没有证据证明其多次催告荣航公司或者姚东财尽快让其签订《商品房买卖合同》，也没有及时向荣航公司或者姚东财提出其他权利主张。众所周知，清远市区的商品房交易价格自2015年至2017年年初之间较为平稳，未出现大幅增长的情形。显然，曾槐花在无法与荣航公司成功签订正式合同后在2、3年的时间内均未采取任何适当措施（比如催促合同相对方与其尽早签订正式合同或者通知解除认购书另行购置其他房产）以防止损失扩大，因此，其在3年多后的2018年7月才提起本案诉讼主张的700000元差价损失，属于扩大的损失，不予支持，对于曾槐花请求对案涉房屋的市场价值进行评估的申请不予准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四款、第九十七条、第一百条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2019年11月9日判决如下：一、姚东财于判决生效之日起10日内向曾槐花返还购房款555000元并赔偿利息损失（利息以555000元为基数，自2015年1月30日起按年利率6%计算至被告姚东财返还购房款555000元之日止）；二、驳回曾槐花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17118元，由曾槐花负担8754元，姚东财负担8364元。本院二审期间，姚东财提交《清远时代美居1#-4#楼及地下室负一、二层工程结算表》、《清远时代美居项目增加工程造价汇总表》，拟证明姚东财与荣航公司于2015年8月30日进行书面结算，并有工程余款以3#楼抵债。荣航公司质证认为，仲裁裁决认定我方欠姚东财的工程款，但是由于姚东财的违约责任以及我方实际付款在裁决中并没有涉及，我方也保留了权利要求双方结算，所以双方的工程结算和工程款的最终确认是还没有完成的，裁决中的结算表是为了应付清远市××商业银行股份有限公司制作的，其内容上可以看出是按照完全完工的数量来制作的，事实上涉案工程根本没有完工，所以该结算表不是真正的结算文件。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合姚东财的上诉请求与曾槐花、荣航公司的抗辩意见，归纳本案争议焦点：由姚东财还是荣航公司退回案涉款项给曾槐花。本案中，姚东财与曾槐花之间不存在直接债权债务关系，但基于姚东财、曾槐花以及黄建南达成债务概括转移的口头协议，曾槐花成为姚东财的债权人。荣航公司因欠姚东财工程款，于2012年10月29日与姚东财签订《以物抵债协议书》。姚东财于2015年2月3日以荣航公司名义与曾槐花签订了《时代美居花园认购书》，姚东财和曾槐花据此认为与荣航公司达成了用案涉房屋抵偿姚东财对曾槐花债务的合意，因案涉房屋被另案查封不能继续履行，曾槐花据此要求姚东财和荣航公司承担退回案涉款项的责任，但姚东财和荣航公司均不认可。由姚东财还是荣航公司退回案涉款项给曾槐花，关键在于是否认定姚东财得到荣航公司授权或事后得到荣航公司追认。首先，《时代美居花园认购书》甲方荣航公司经办人，以及收款收据经手人，均为陈远媚。对于陈远媚的身份问题。荣航公司提交陈远媚签名的《出纳移交清单》、姚东财身份信息、清远市尔东置业有限公司工商登记信息、陈远媚账号与清远市尔东置业有限公司银行账号资金往来明细等证据，姚东财对荣航公司提交的证据真实性没有异议，但认为不能证明陈远媚是姚东财的出纳。其次，从《以物抵债协议书》约定内容可知，用案涉房屋所在的3号楼整体抵偿欠姚东财工程款的前提条件是荣航公司不能在规定的时间内支付工程款且用445个车位仍不足抵偿工程款。诉讼中，姚东财和荣航公司均陈述工程款纠纷至今仍没有处理完毕，表明直至2015年2月3日姚东财与曾槐花签订《时代美居花园认购书》时，姚东财没有取得案涉房屋的处分权。再次，2017年1月26日，本院根据姚东财的申请作出（2017）粤执保3号裁定书查封了案涉房屋，也表明姚东财此时仍将案涉房屋作为荣航公司的财产。荣航公司的抗辩，亦表明荣航公司对姚东财与曾槐花签署的《时代美居花园认购书》不予追认，姚东财和曾槐花也没有提供证据证明事后得到了荣航公司追认。以上事实，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，应认定《时代美居花园认购书》对荣航公司没有约束力，姚东财、曾槐花、荣航公司并没有达成以案涉房屋抵偿姚东财对曾槐花债务的合意，曾槐花不能取得案涉房屋权属，555000元应当由姚东财负责退回。综上所述，姚东财的上诉理据部分成立，应予支持，原审判决实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9350元，由姚东财负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 文审 判 员  肖惠文审 判 员  何 燕二〇二一年三月十七日法官助理  吴 骁书 记 员  范小婷附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。