广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初5635号原告（反诉被告）：江门市兴顺实业有限公司，住所地江门市新会区××××××古会桥工业开发区，统一社会信用代码914×××××××××××298D。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：卢健宏，是广东弘新君睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈剑峰，是广东弘新君睿律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东青苹果变压器有限公司，住所地江门市新会区古井镇古会桥，统一社会信用代码914××××××××××894XQ。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：林素贞，是广东高拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：林焯胜，是广东高拓律师事务所律师。原告（反诉被告）江门市兴顺实业有限公司（以下简称“兴顺公司”）诉被告（反诉原告）广东青苹果变压器有限公司（以下简称“青苹果公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用普通程序于同年11月23日、2021年1月22日公开开庭进行审理。兴顺公司的委托诉讼代理人卢健宏、陈剑峰，青苹果公司的委托诉讼代理人林素贞、林焯胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴顺公司向本院提出本诉请求：1.判令青苹果公司向兴顺公司支付租金61368.81元（计至2020年7月15日）；2.判令青苹果公司向兴顺公司支付场地占用费61150.53元（按《厂房及土地租赁协议》约定的租金标准从2020年7月16日暂计至2020年8月31日的场地占用费为61150.53元），场地占用费计算至青苹果公司实际搬离租赁场地之日止；3.判令青苹果公司向兴顺公司支付违约金290259.12元（该违约金暂计至2020年8月7日），此后的违约金以61368.81元为基数，按年利率24%为标准，从2020年8月8日计算至被告结清租金之日止；4.判令青苹果公司向兴顺公司支付2020年4月-7月的水电费合计17591.68元；5.判令青苹果公司向兴顺公司支付本案律师费人民币50000元；6.判令青苹果公司向兴顺公司支付逾期付款的利息损失（以实际拖欠场地占用费的总数为基数，从起诉之日起计至青苹果公司清偿所有欠款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算逾期付款的利息损失）；7.判令青苹果公司立即搬离位于广东省江门市新会区××××××古会桥工业开发区厂房及其他建筑物的租赁场地；8.判令本案的全部诉讼费用由青苹果公司承担。事实和理由：兴顺公司与青苹果公司于2014年9月10日在新会区签订《厂房及土地租赁协议》，该协议主要约定以下内容：青苹果公司承租兴顺公司名下位于广东省江门市新会区××××××古会桥工业开发区厂房及其他建筑物（以《厂房及土地租赁协议》附件一为准，以下简称租赁厂房）；租赁期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止；租金前三年为人民币40万元/年，以后每三年上调一次，每次上调比例为10%；租金按年支付，租赁期内承租方于每年1月31日前支付整年租金；租赁厂房的水电费由承租方承担，青苹果公司每月向兴顺公司支付租赁厂房的水电费；如承租方未按时交付或交足租金，且逾期超过10个工作日，出租方有权要求承租方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金应按日计算，为逾期未付金额的千分之一，自应付之日起算至完全付清之日止；如承租方逾期未付租金超过30日，出租方有权书面通知承租方终止本合同，收回租赁房屋及土地使用权。在《厂房及土地租赁协议》签订初期，青苹果公司基本能按照协议约履行付款义务。但从2018年开始，青苹果公司开始出现拖欠租金的情况，之后一直存在拖欠租金及水电费的情况。对此，兴顺公司就前述欠款事项多次向青苹果公司进行催收，然而青苹果公司多次作出限期付款的承诺，但至承诺期满均未能履行任何付款义务。为解决此事，兴顺公司委托律师于2020年7月3日向青苹果公司发出律师函，要求青苹果公司于2020年7月10日前向兴顺公司履行付款义务，否则兴顺公司将解除租赁厂房的租赁关系及要求青苹果公司承担违约责任。但截至2020年7月15日，青苹果公司仍未履行付款义务。于是兴顺公司在2020年7月15日向青苹果公司送达了《解除租赁关系通知书》，正式与青苹果公司解除就租赁厂房的租赁关系，并要求被告在收到该函之日起10内搬离租赁厂房。但截至兴顺公司提交网上起诉申请之日（即2020年7月31日），青苹果公司未支付过其所拖欠的租金和水电费，亦未搬离租赁厂房。截至2020年7月15日，青苹果公司拖欠兴顺公司租金合计351538.96元。同时，青苹果公司尚欠兴顺公司2019年12月-2020年7月的水电费合计27421.53元未支付。在兴顺公司提交网上起诉申请后，青苹果公司于2020年8月7日支付了租金和水电费合计30万元。对此，兴顺公司相应扣减了青苹果公司拖欠的水电费9829.85元（该水电费是2019年12月暂计算至2020年3月的）和部分拖欠租金290170.15元。因此，截至于本起诉状出具之日，青苹果公司仍拖欠租金61368.81元（截至于2020年7月15日拖欠本金351538.96元-2020年8月7日支付的290170.15元=61368.81元），2020年4月-7月水电费17591.68元（2019年12月至2020年7月未支付水电费27421.53元-2019年12月至2020年3月已支付的水电费9829.85元=17591.68元）。截至于本起诉状出具之日，青苹果公司仍未搬出租赁场地，因此青苹果公司应按《厂房及土地租赁协议》约定的租金标准向兴顺公司支付场地占用费，从2020年7月16日暂计至2020年8月31日的场地占用费为61150.53元，场地占用费计算至青苹果公司实际搬离租赁场地之日止。依据《厂房及土地租赁协议》第3.2.4条款“如承租方未按时交付或交足租金，且逾期超过十（10）个工作日，出租方有权要求承租方支付逾期付款违约金。逾期付款违约金应按日计算，为逾期未付金额的千分之一，自应付之日起算至完全付清之日止”，现兴顺公司要求按照上述标准向青苹果公司计收违约金，并计收至青苹果公司清偿拖欠租金之日止。另外，因青苹果公司拖欠兴顺公司租金，兴顺公司经多次催收后仍未果，兴顺公司因此委托律师起诉青苹果公司，由此产生了律师费50000元，根据《厂房及土地租赁协议》第3.2.5条第二款规定“上述违约金是出租方因承租方与其未付租金而终止合同可获得的补偿之一，还应包含出租方为追讨补偿所产生的费用”，及《律师函》中明确表示如青苹果公司未能按时清偿租金和水电费，则由青苹果公司承担兴顺公司的一切损失，包括律师费。因此，青苹果公司应承担兴顺公司委托律师向其追偿而产生的律师费5万元。综上，兴顺公司与青苹果公司之间的债权债务关系明确。现青苹果公司的行为已严重损害兴顺公司的合法权益，为维护自身权益，兴顺公司依法向法院提起诉讼，恳请法院支持兴顺公司的诉讼请求。青苹果公司对本诉答辩认为，一、双方签订的《厂房及土地租赁协议》为无效合同或部分无效合同，兴顺公司依据无效合同主张的违约金和律师费不应支持。二、双方尚未结算，无法确定青苹果公司是否拖欠租金或水电费。1.兴顺公司起诉前和未变更诉讼请求前的“余下租金”金额均计算有误，青苹果公司提出对账后，兴顺公司未予更正，青苹果公司不可能按照其错误数据支付“余下租金”。2.兴顺公司盗用青苹果公司的用水，青苹果公司已向公安报警。3.兴顺公司未将其控制青苹果公司账户期间划付的款项提供出来对账。4.双方至今未对租金和水费进行结算。三、青苹果公司有权行使“先履行抗辩权”。四、兴顺公司违背诚信原则，恶意解除合同。五、兴顺公司主张的违约金计算方式与合同约定不符。六、兴顺公司主张的律师费明显过高。青苹果公司向本院提出反诉请求：1.请求判令兴顺公司向青苹果公司返还租赁保证金100000元及利息（自反诉之日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部保证金返还之日止）；2.兴顺公司向青苹果公司补偿搬迁费损失共500000元；3.本案本诉及反诉费用由兴顺公司承担。事实和理由：兴顺公司与青苹果公司于2014年9月10日签订《厂房及土地租赁协议》，约定由兴顺公司向青苹果公司出租其所有的座落于江门市新会区××××××古会桥工业开发区的厂房及其它建筑物。协议签订后，青苹果公司向兴顺公司支付了100000元作为租赁保证金。因青苹果公司发现涉案厂房及建筑物没有不动产权证等证件，而且该建筑物大部分为违章或违法建筑。因违章或违法建筑不能办理不动产权证、也没有取得建设工程规划许可证，《厂房及土地租赁协议》为无效合同或部分无效合同。兴顺公司于2019年7月出具《江门市兴顺实业有限公司五金加工生产项目规划》，涉案工业园需要改造，包括青苹果公司承租的场地。兴顺公司为了让青苹果公司腾退承租的场地，并且不用赔偿给青苹果公司，达到工业园改造的目的，虚构青苹果公司拖欠多年租金及水电费的事实，要求与青苹果公司解除合同以及要求青苹果公司搬迁，该行为将造成青苹果公司搬迁费损失达500000元，兴顺公司应向青苹果公司补偿该损失。兴顺公司对于反诉答辩认为，关于保证金10万元不应退还，因为青苹果公司至今仍拖欠租金和水电费。关于搬迁费，兴顺公司从2020年7月份解除租赁合同至今不断要求青苹果公司离场，但青苹果公司在如此长的时间内并没有做任何撤场措施和准备，因此即使现在青苹果公司撤场造成的损失也是青苹果自身的原因造成的。关于疫情期间减免租金，青苹果公司实际上在疫情期间也不断进行生产经营，并有营业，由此可以见，疫情对青苹果公司的影响不大，不影响减免租金的相应条件。兴顺公司对其本诉及反诉答辩在举证期限内提供了如下证据：1.《厂房及土地租赁协议》及补充协议，证明双方签订租赁合同，约定租期、租金、违约及解除合同条款等。2.租金拖欠情况明细、水电费拖欠情况明细，证明被告拖欠租金及水电费情况。3.《律师函》、EMS快递签收单，证明原告多次催收未果，向被告发出律师函。4.《解除租赁关系通知书》、现场送达照片，证明被告未能在《律师函》指定期限内履行付款义务，原告于2020年7月15日向被告送达《解除租赁关系通知书》解除双方的租赁关系，并要求被告10天内搬离。5.《催告声明》及发出该声明的微信聊天记录，证明被告无任何搬离的表示或行为，原告向被告送达且要求其搬离和付清欠款的通知。6.关于《解除租赁关系》的复函，证明被告知悉《解除租赁关系通知书》的内容。7.委托代理合同及发票，证明原告委托律师向被告追讨租金等，产生律师费50000元。8.新国用（2014）第00460号土地使用权证，证明原告为涉案土地使用权人。9.微信聊天记录（青苹果公司财务刘丽颖与兴顺公司员工陈梦凡），证明双方于2020年1月7日进行对账，确认截至2020年1月7日，被告仍拖欠2018年租金27550元、2019年租金440000元、2018年12月-2019年10月的水电费55798.76元，合计共欠523348.11元。10.催收通知书、催收现场拍摄照片、微信聊天记录（兴顺公司法人李某1与员工汤顺帆）、关于汤顺帆工作调动的通知，证明就被告拖欠租金及水电费一事，原告于2020年5月9日向被告进行催收。11.短信记录、现场催收照片，证明原告多次催收未果后，于2020年6月16日与被告负责人面谈商讨如何支付拖欠租金及水电费一事，但被告一直未能确定还款方案，以及未能支付拖欠款项。12.广发网上银行电子回单，证明被告支付拖欠款项时是租金和水电费一并支付。13.短信信息（网上立案时间），证明原告于2020年7月31日就本案纠纷一事已向江门市新会区人民法院提起诉讼。14.工程竣工验收移交证明书，证明案涉工程已竣工验收并移交。15.案涉场地的水表照片，证明截至2020年9月30日，被告占用原告案涉场地进行生产经营而产生的实际用水量。16.兴顺公司与青苹果公司在2018年5月至2020年7月期间水电费发票、用水量记录、用电记录、电费统计表，证明青苹果在此期间用水、用电情况。17.公司分立协议、核准变更登记通知书、公司设立登记申请书、报告书、广东省三新线缆有限公司股东会协议、土地估价报告书，证明涉案租赁场地是合法建筑，而且在转让过程中进过工商行政部门同意。18.用水证明，证明案外人使用了青苹果公司的水，案外人愿意支付水费给青苹果公司，但青苹果公司拒收。青苹果公司对其反诉及本诉答辩在举证期限内提供了如下证据：19.《厂房及土地租赁协议》，证明双方签订租赁合同，在履行合同过程中，被告发现上述建筑物没有不动产权证，但部分建筑是违章或违法建筑。20.《联络函》、微信记录，证明涉案建筑物存在破损、墙壁开裂、严重漏雨等问题，被告多次向原告及其股东大光明集团反映，但没有处理。21.《关于对广东青苹果变压器有限公司安全监管的通知》、微信记录，证明2020年5月19日古井安委会发出通知，被告的车间墙体结构出现开裂，存在安全隐患，该通知也送达给原告，但原告没有维修。22.录音光盘、录音文字稿、报警回执，证明被告于2020年8月10日报案，原告的员工汤顺帆与被告协商，承认多年来被告的水表存在他人用水情况。23.微信记录，证明被告的工商银行账户一直由原告财务人员操控，被告支付租金等费用均是按照原告的指示。24.国家企业信用信息公示报告，证明原告为国有企业，涉案场地属国有企业国有资产经营用房。25.《关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作的措施的通知》【江府（2020）10号】，证明根据该通知第19条规定，原告应减免被告2020年2月-6月的租金。26.兴顺公司五金加工生产项目规划、关于配合电源改迁工作的函、通知，证明2019年7月出具的五金加工生产项目规划，涉案工业园需要改造，包括被告租赁的场地，原告要求被告腾退租赁场地，达到工业园改造的目的。27.企业复工复产备案表、利润表，增值税纳税申报表、证明受疫情影响，被告无法正常开展生产，收入明显减少。28.应付租金统计表、租金支付情况统计表、收据、新会农商银行交易明细、中国建设银行网上银行电子回执，证明被告已经支付相应的租金。本院就涉案厂房是否报主管部门批准建设，向江门市城乡规划局新会分局、江门市新会区自然资源局调查取证，并组织双方当事人进行现场勘查，涉案厂房中建筑面积1590平方米的场地有报主管部门批准建设的资料，厂区其他的场地没有经过报建。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：对于证据2租金和水电费明细表是兴顺公司单方制作，青苹果公司提出异议，本院不予采纳，关于租金的水电费的计算问题，本院结合双方提供的证据在下文中综合认定。对于证据9的聊天记录，反映双方对2020年1月7日进行对账，本院予以确认。对于证据10、11，反映兴顺公司向青苹果公司将就2020年6月前的租金及水电费催收，但青苹果对拖欠租金及水电费的金额提出异议，双方未能协商一致。对于证据14工程竣工验收移交证明书，兴顺公司提供有原件核对，本院经向建设主管部门调查的证据比对后，对其中铜排车间部分的真实性、合法性、关联性予以确认，其他车间与本案无关。对于证据15水表照片反映的是2020年9月份的用水情况，不属本案诉求的范围，本院不予采纳。对于证据16青苹果公司在2018年5月至2020年7月期间水电费情况，本院经审查后予以确认。对于证据17，兴顺公司提供有原件核对，本院经审查后予以确认。对于证据18用水证明，是案外人用水情况，不属于本案调整的法律关系，本院不予采纳。对于证据22反映青苹果公司的水表存在接到兴顺公司门卫处的客观情况，但不足以证明兴顺公司故意接用水。对于证据23反映双方就交付租金及水电费财务处理情况，但不足以证明青苹果公司的工商银行账户一直由兴顺公司财务人员操控。对于证据24、25、27，本院经审查后予以确认，但涉案场地是否属于国有企业国有资产经营用房，是否应减免租金属于双方的一个争议焦点，本院将在评析部分中综合认定。对于证据26反映涉案工业园需要改造的客观情况，但不足以证明兴顺公司为达到工业园改造的目的而要求青苹果公司腾退租赁场地。对于证据28，本院经审查后予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兴顺公司与青苹果公司于2014年9月10日签订《厂房及土地租赁协议》，约定兴顺公司将其位于江门市新会区××××××古会桥工业开发区的厂房及其它建筑物出租给青苹果公司，租赁期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止；租金前三年为40万元/年，以后每三年上调一次，每次上调比例为10%；租金按年支付，租赁期内承租方于每年1月31日前支付整年租金；如承租方未按时交付租金，须支付逾期付款违约金，未付租金超过30日，出租方有权书面通知承租方终止合同，收回房屋并收取相当于三个月租金的违约金等内容。合同签订后，青苹果公司向兴顺公司支付了100000元保证金。2015年8月1日，双方签订《补充协议》，原协议条款“设施使用费及其他费用”变更为“水费、电费根据每月双方共同抄表确认的用量结算”等。关于租金部分。按照合同约定，2014年至2016年的三年租金合计120万元，2017年至2019年的三年租金合计132万元，2020年1月起每月为40333.33元。合同签订后至2020年1月17日期间，青苹果公司共支付租金2487450元。2020年6月，兴顺公司与青苹果公司就租金及水电费问题发生争议。兴顺公司于2020年7月4日向青苹果公司寄出《律师函》，要求青苹果公司在7月10日前支付租金及水电费783581.35元，若不履行将行使合同解除权。2020年7月15日兴顺公司向青苹果公司发出《解除租赁关系通知》解除双方的租赁关系。2020年7月23日兴顺公司向青苹果公司发出《催告声明》，要求其搬出涉案厂房并支付拖欠的租金及水电费。同日，青苹果公司向兴顺公司发出关于《解除租赁关系通知》的复函，主要是认为：1.涉案厂房自进场以来就存在建筑设施破损、墙壁开裂、严重漏雨等问题影响使用，而兴顺公司一直没有解决，无法正常租赁物；2.兴顺公司多年来统计水费有可能存在误差，要求核查并进行扣减；3.新冠疫情对青苹果公司造成严重影响，希望兴顺公司能免除上半年3个月租金；4.愿意继续履行合同并在2020年8月10日前支付30万元。之后，青苹果公司于2020年8月7日向兴顺公司支付30万元，租赁过程中合计支付2784750元。关于水电费部分。2018年10月份及之前的水电费青苹果公司已经付清，从2018年11月份至2020年7月份的水电费，根据本院采纳的兴顺公司的水电费证据，确认此期间的水电费合计84894.38元。关于涉案厂房的情况。涉案厂房原属于广东三新线缆有限公司（以下简称三新公司），没有办理不动产权登记，2013年三新公司签订《公司分立协议》，分立出兴顺公司。2014年兴顺公司将涉案厂房出租给青苹果公司。涉案厂房的土地属于国有划拨工业用地。涉案厂房的面积，根据《厂房及土地租赁协议》附图1“车间厂房布置图”计算，面积约5000多平方米，其中报建部分面积为1590.84平方米（对应的建筑红线图为铜排车间），其余部分没有报建。关于兴顺公司及其关联企业的股东情况。兴顺公司的股东为江门市大光明实业发展有限公司、广东大光明集团有限公司。江门市大光明实业发展有限公司的股东为广东大光明集团有限公司。广东大光明集团有限公司的股东为广东宏业投资开发集团有限公司和江门市新会区国有资产管理办公室。广东宏业投资开发集团有限公司的股东是广东省电力实业发展总供公司。广东省电力实业发展总供公司的股东是中国南方电网有限责任公司。中国南方电网有限责任公司的股东是广东省人民政府、海南省人民政府、国家电网公司、中国人寿保险（集团）公司。关于青苹果公司受新冠肺炎疫情影响的情况。受新冠肺炎疫情影响，2020年2月12日的企业复工复产备案表显示，青苹果公司仅有复工人员6人。青苹果公司制作的《利润表》反映2月份的营业收入为“0”，3月至6月的营业收入有好转，但1-6月的月平均营业收入是疫情前一年的月平均营业收入的43%。对于受新冠疫情影响的民营企业，江门市人民政府于2020年3月7日印发《关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作的若干措施的通知》【江府（2020）10号】，其中第19条措施提出“降低民营企业和个体工商户生产经营成本，对承租我市行政事业单位和所属国有企业国有资产类经营用房（不含住宅、公寓）且受疫情影响较大的民营企业、个体工商户减免租金，2020年2月免租，3月至6月的租金减按50%收取”。本院认为，本案是租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，适用法律事实发生之时的法律规定。双方的争议焦点如下：1.涉案的《厂房及土地租赁协议》及其补充协议效力如何？青苹果公司是否应当返还涉案厂房给兴顺公司？2.可否减免青苹果公司在2020年2月至6月期间的部分租金或占有使用费，减免金额是多少？之后的租金或占用使用费应当如何计算？青苹果公司应付的水电费是多少？3.兴顺公司主张的违约金、利息和律师费是否理据充分？青苹果公司主张返还租赁保证金及利息、要求兴顺公司赔偿搬迁损失是否理据充分？应当如何计算？关于第一个争议焦点本案中，涉案厂房部分报建，部分没有报建，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但一审辩论结束前取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《厂房及土地租赁协议》及其补充协议中有报建的铜排车间部分，依法有效；没有报建的部分，依法无效。对于合同有效部分。其一，铜排车间的建筑面积为1590.84平方米，车间厂房总的面积有5000多平方米，有效部分占整体面积不足一半。而且，厂房的使用是整体使用，其他无效的部分需要返还，必定会影响到有效部分的使用，故应作整体处理。其二，从青苹果公司提供的证据21，以及现场勘查的情况来看，铜排车间二楼绕线车间部门存在严重质量问题（厂区其他无效部分也存在或多或少的质量问题），涉案厂房存在严重安全隐患，不适宜继续使用。其三，在2020年3月23日的现场勘查中，青苹果公司同意两个月内搬离涉案厂房。结合上述因素综合考虑，本院确定合同有效部分于2020年3月23日解除，合同有效部分厂房的移交应当与合同无效部分的厂房一并整体移交。对于移交厂房的时间，结合青苹果公司承诺移交的时间，本院酌定为本判决生效之日起三十日内。对于第二个争议焦点涉案租赁合同部分有效，部分无效。对于有效部分，按照租赁合同约定的租金计算标准计付；对于无效部分，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，亦应参照合同约定的租金计算标准支付相应的占有使用费。因此，从2014年1月至2020年1月期间，应付租金（占有使用费）为2560333.33元，对此双方并无争议。对于2020年2月至6月期间的租金（占有使用费），兴顺公司主张按合同租金标准计算，青苹果公司主张因受新冠肺炎疫情影响提出减免。对此，本院作如下评析：1.根据本院查明的兴顺公司及其关联企业股东的情况，涉案房产应属于国有资产类经营用房。2.青苹果公司属于民营企业，其在疫情期间的经营收入受到一定的影响。3.江门市人民政府为了统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署，制定了《关于统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作的若干措施》，对于青苹果公司在上述期间内的租金（占有使用费）进行适度减免，有利于帮助受疫情影响的企业纾困解难。青苹果公司提出减免此期间租金（占有使用费）的情况符合国家有关政策，符合最高人民法院相关的指导意见，本院予以支持。参照相关的政策，青苹果公司提出减免2020年2月份的租金（占有使用费），2020年3月份至6月份的租金（占有使用费）按租金标准50%计算为80666.67元，本院予以确认。对于2020年7月1日起至青苹果公司搬离涉案厂房之日的租金（占有使用费），应当参照原租金标准按照每月40333.33元计算。其中从2020年7月1日计至2021年2月28日，共8个月，租金（占有使用费）为322666.64元。因此，从2014年1月至2021年2月28日，青苹果应付租金（占有使用费）2963666.64元（2560333.33元＋80666.67元＋322666.64元）。对于水电费问题。兴顺公司主张2018年11月份至2020年7月份的水电费84894.38元，理据充分，本院予以确认。青苹果公司提出兴顺公司盗水，应扣减水费，因涉及案外人使用青苹果公司的用水，青苹果公司虽已报警，但尚未有处理结果，“盗水”问题不属于本案调整范围。截至2021年2月28日，青苹果公司应付占用使用费2963666.64元和2020年7月份（包括7月份）之前的水电费84894.38元，合计3048561.02元。青苹果公司已付2784750元，还应支付263811.02元。关于第三个争议焦点其一，涉案租赁合同部分有效、部分无效，无效部分不应计算违约金、利息和律师费。其二，对于合同有效部分，兴顺公司主张青苹果公司违约的理据并不充分。本次纠纷的起因是双方对于2020年2月至6月份的租金（占有使用费）以及水费的问题产生争议，结合新冠疫情等因素等考虑，双方宜就该段时间的租金（占有使用费）金额的减免额度进行协商。在未有协商一致，租金（占有使用费）计算尚未确定的情况下，兴顺公司于2020年7月15日提出解除合同的理由并不充分。且，青苹果公司于同年7月23日对解除合同问题进行回复，不同意解除合同并于同年8月7日支付30万元，经计算截至本案受理之日（2020年8月13日），青苹果公司应付款项约为277万多元，而此时青苹果公司已支付2784750元。在立案之时，青苹果公司尚未构成拖欠款项，尚不构成违约。综上，兴顺公司主张违约金、利息和律师费，理据不足，本院不予支持。对于青苹果公司主张返还租赁保证金及利息的反诉诉求，如前所述，合同有效部分应予解除，合同解除的原因并非青苹果公司违约，而是客观情况下合同已不适宜继续履行，且合同无效部分也应当互相返还财产，结合双方履行有效部分合同的情况以及利益平衡的考虑，本院认为租赁保证金10万元应由兴顺公司返还给青苹果公司。双方对于合同无效部分均有一定程度的过错，结合双方的过错程度以及利益平衡的考虑，对于青苹果公司主张的利息诉求，本院不予支持。对于青苹果公司主张兴顺公司赔偿搬迁损失的反诉诉求。合同部分无效，兴顺公司和青苹果均有一定过错。青苹果公司在搬离涉案厂房时确实产生一定的搬迁费用（部分机械设备已经固定的地上），对于合同无效造成的损失，兴顺公司应赔偿青苹果公司的部分搬迁费用。但青苹果公司主张搬迁费用为50万元过高，也没有充足的证据加以证明，结合双方的过错程度、青苹果公司的生产规模、员工情况、2021年春节疫情防控以及利益平衡等因素综合考量，本院酌情确定兴顺公司向青苹果公司赔偿的搬迁费金额为4万元（参考1个月的占用费，取整数计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广东青苹果变压器有限公司应自本判决生效之日起三十日内搬离江门市兴顺实业有限公司的位于江门市新会区××××××古会桥工业开发区的厂房。二、被告（反诉原告）广东青苹果变压器有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江门市兴顺实业有限公司支付计至2021年2月28日的租金（占有使用费）以及计至2020年7月（含7月）的水电费，两项合计263811.02元；从2021年3月1日至搬离厂房之日止的租金（占有使用费）按每月40333.33元的标准由被告（反诉原告）广东青苹果变压器有限公司计付给原告（反诉被告）江门市兴顺实业有限公司。三、原告（反诉被告）江门市兴顺实业有限公司应自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广东青苹果变压器有限公司退回保证金100000元及赔偿搬迁费40000元。四、驳回原告（反诉被告）江门市兴顺实业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）广东青苹果变压器有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8605.55元、财产保全费4852.03元，合计13457.58元（已由原告江门市兴顺实业有限公司预付），由原告江门市兴顺实业有限公司负担4936.58元，由被告广东青苹果变压器有限公司负担8521元。反诉案件受理费4900元（已由被告广东青苹果变压器有限公司预付），由原告江门市兴顺实业有限公司负担1143元，由被告广东青苹果变压器有限公司负担3757元。上述双方应负担的本诉诉讼费与反诉诉讼费相冲减后，原告江门市兴顺实业有限公司多交的诉讼费7378元，本院予以退回；被告广东青苹果变压器有限公司应向本院补缴诉讼费7378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长  梁庭超人民陪审员  黄锦霞人民陪审员  陈财满二〇二一年三月三十一日法官 助理  李嘉华书 记 员  苏玉梅