四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0704民初134号 原告：四川富临实业集团有限公司。住所地：绵阳市涪城区安昌路**。 法定代表人：安治富，董事长。 委托诉讼代理人：贾小玉，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗莉，公司员工。 被告：罗健生，男，汉族，生于1975年11月15日，住四川省绵阳市涪城区。 原告四川富临实业集团有限公司（以下简称富临实业）与被告罗健生商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告四川富临实业集团有限公司的委托诉讼代理人贾小玉、罗莉到庭参加诉讼；被告罗健生经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。 原告四川富临实业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告四川富临实业集团有限公司与被告罗健生于2018年11月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：1812290038）及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令被告协助原告注销绵阳市游仙区××路××号××期××幢××单元××楼××号房屋的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：1812290038）备案；3.判令被告向原告承担违约金142481.6元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年11月26日签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：1812290038）及《补充协议》并在房管部门办理了签约备案。合同及补充协议约定，被告以贷款方式购买原告开发的绵阳市游仙区××路××号××期××幢××单元××楼××号房屋，总价712408元。被告于合同签订方当日支付首期房款222408元，余款490000元于2019年2月26日通过向绵阳市商业银行股份有限公司新华支行申请按揭贷款付清。双方在补充协议中约定，如因买受人偿还银行按揭贷款违约，致使出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人承担总房款20%的违约金等其他费用。2019年1月14日，被告与绵阳市商业银行股份有限公司新华支行签订《个人购房借款／担保合同》，原告为被告的借款提供连带责任担保。后因被告支付银行贷款逾期，并因个人债务导致法院对案涉房屋进行了查封并拟进行拍卖，贷款银行认定该笔贷款出现重大违约风险，要求原告对贷款本息等进行了代偿。原告代偿后，多次催告被告支付代偿本息及违约金，但被告置之不理，遂原告提起诉讼，请求依法判决。 被告罗健生未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年11月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：1812290038），约定被告购买原告开发的绵阳市游仙区××路××号××期××幢××单元××楼××号房屋，建筑面积103.5㎡，房屋总价712408元，支付方式为于2018年11月26日前支付首付款222408元，余款490000向绵阳市商业银行股份有限公司新华支行（以下简称商业银行新华支行）贷款支付。同日，被告支付了首付款222408元，并与原告签订了《商品房买卖合同补充协议》，该协议第6.2.6条约定：“因买受人偿还银行贷款违约，贷款银行根据《个人购房借款合同》约定，向出卖人发起《关于终止个人住房借款合同的函》，要求出卖人承担连带保证责任，并从出卖人保证金账户中划扣了相应金额的款项，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人承担总房款20%的违约金、出卖人代买受人偿付的银行借款本息及出卖人因通过诉讼方式主张解除合同所花费的律师费及预交的诉讼费。合同解除后，买受人应配合出卖人到房管部门办理合同登记备案的注销手续。” 2019年1月14日，原告作为保证人，被告作为借款人、抵押人与商业银行新华支行签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告向商业银行新华支行借款490000元，用于购买位于绵阳市游仙区××路××号××期××幢××单元××楼××号房屋；担保人富临实业提供连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金等贷款人实现债权的一切费用。 因被告逾期归还商业银行新华支行的借款，2020年9月23日，商业银行新华支行向原告发函，要求原告回购房屋，结清贷款利息等。2020年9月24日，商业银行新华支行从原告公司的保证金账户中扣收用于代偿被告在其处的贷款本息471154.89元，并向原告出具《关于扣收保证人资金履行保证责任的说明》予以告知。2020年9月24日，被告向原告发出《催告函》，要求被告归还代偿款。 经本院查明，至本案庭审时原告开发的绵阳市游仙区三星路88号富临.绵州水郡二期正在建设中，原告尚未将绵阳市游仙区××路××号××期××幢××单元××楼××号房屋交付给被告；另被告因个人债务问题被绵阳市涪城区人民法院强制执行，案涉房屋于2020年7月6日被绵阳市涪城区人民法院查封。 上述事实，有身份信息、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》、《关于扣收保证人资金履行保证责任的说明》、银行通用业务凭证、当事人陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵守合同权利义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第6.2.6条“因买受人偿还银行贷款违约，贷款银行根据《个人购房借款合同》约定，向出卖人发起《关于终止个人住房借款合同的函》，要求出卖人承担连带保证责任，并从出卖人保证金账户中划扣了相应金额的款项，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人承担总房款20%的违约金、出卖人代买受人偿付的银行借款本息及出卖人因通过诉讼方式主张解除合同所花费的律师费及预交的诉讼费。合同解除后，买受人应配合出卖人到房管部门办理合同登记备案的注销手续。”之约定，结合被告未按约定偿还借款本息、原告向商业银行新华支行代偿的事实，双方合同约定的解除条件已成就，原告有权根据合同及补充协议的约定，单方主张解除合同及补充协议。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”以及五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，在2021年1月19日本案起诉状副本送达被告时，案涉《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》已经解除。 因被告尚未办理案涉房屋的不动产产权登记，其未取得案涉房屋的所有权，虽案涉房屋上有预查封，但本案预查封的对象是被告到期请求原告交付房屋、转移权属的权利，是债权请求权。被告对案涉房屋并不享有事实上和法律上的支配权，故原告依据合同约定行使解除权后，有权要求被告协助配合注销案涉《商品房买卖合同（预售）》的备案登记。 关于违约金的承担问题。被告在案涉合同的履行过程中存在违约行为，按照合同约定确应承担违约责任。但结合违约金以填补损失为主，有限度体现惩罚性的特征，自双方签订合同时至合同解除后，绵阳同地段同类型的商品房价格有所上涨，案涉房屋存在一定幅度的溢价；合同解除后，案涉房屋仍归原告所有，溢价部分的权益由原告享有，该溢价足以弥补因被告违约给原告所造成的损失。若此时，再要求被告承担违约金，有违民法典确立的公平原则，也有悖于中国特色社会主义核心价值观的弘扬，故对原告所主张的违约金，本院不予支持。 案涉《商品房买卖合同（预售）》及补充协议解除后，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，原告应当返还被告所支付的首付款。但介于本案被告因个人债务被其他法院强制执行的特殊情况，若就首付款的退还作处理，可能会造成后续执行法院要求原告协助执行受阻，为避免给被告其他债权人的利益造成损害，本案暂不就首付款的退还作处理。 综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、五百六十五条第二款、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下： 一、原告四川富临实业集团有限公司与被告罗健生于2018年11月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案号：1812290038）及《商品房买卖合同补充协议》于2021年1月19日解除。 二、被告罗健生于本判决生效之日起十日内协助原告四川富临实业集团有限公司注销绵阳市游仙区××路××号××期××幢××单元××楼××号房屋的预售备案登记。 三、驳回原告四川富临实业集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费10924元，由被告罗健生负担（该费用原告四川富临实业集团有限公司已预交，被告罗健生于本判决生效之日起十日内向原告四川富临实业集团有限公司支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  汪 江 审 判 员  李圆圆 人民陪审员  苏 聪 二〇二一年三月十二日 法官 助理  王海霞 书 记 员  李 奎