新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0105民初295号 原告（反诉被告）：杨倩，女，1990年3月24日出生，汉族，乌鲁木齐朗慕芊商贸有限公司员工，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：邹琼，女，1990年12月5日出生，达斡尔族，住乌鲁木齐市新市区，由乌鲁木齐朗慕芊商贸有限公司推荐。原告（反诉被告）：王飞，男，1984年9月26日出生，汉族，中国人民解放军陆军边海防学院乌鲁木齐小区教学科研处军官，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：杨倩（系王飞之妻），女，1990年3月24日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：邹琼，女，1990年12月5日出生，达斡尔族，住乌鲁木齐市新市区，由中国人民解放军陆军边海防学院乌鲁木齐校区推荐。被告（反诉原告）：新疆新峰天宇房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市沙依巴克区西山路**百信宝山苑******。法定代表人：王洪波，该公司总经理。委托诉讼代理人：古丽孜娜·阿斯卡尔，女，1992年9月3日出生，哈萨克族，该公司员工，住乌鲁木齐市新市区。原告（反诉被告）杨倩、王飞与被告（反诉原告）新疆新峰天宇房地产开发有限公司（以下简称新峰天宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨倩、王飞的委托诉讼代理人邹琼，被告（反诉原告）新峰天宇公司的委托诉讼代理人古丽孜娜·阿斯卡尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨倩、王飞向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告双方签订的《乌鲁木齐御府商品房认购书》；2．判令被告返还原告支付的定金2万元、首期款223,826元，共计243,826元。事实和理由：原、被告双方签订乌鲁木齐御府商品房认购书，约定原告购买由被告开发建设的乌鲁木齐御府楼盘1幢2单元2202室，总价2,438,256元，以分期付款的方式支付价款。认购书签订后，原告依约向被告支付定金2万元及首期款223,826元，合计支付243,826元。后原告欲解除双方签订的认购书，但被告拒不办理解除手续，也拒绝退还原告支付的首期款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”被告的行为侵犯原告的合法权益，经原告多次与被告交涉未果，故提起诉讼。被告（反诉原告）新峰天宇公司辩称，对于原告请求判令解除御府商品房认购书及预售合同没有异议，针对原告请求判令被告返还原告支付商铺房价款243,826元没有异议。被告（反诉原告）新峰天宇公司提出反诉请求：1．判令解除反诉人与被反诉人双方签订《商品房买卖合同》；2．判令被反诉人支付合同违约金121,913元。事实和理由：本案双方合同无法继续履行系杨倩、王飞的违约行为造成。根据双方签订的《乌鲁木齐御府商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》约定，房款支付适用分期付款方式。杨倩、王飞应于2020年9月26日前分五期支付全部房款2,438,256元。2019年9月26日前支付首期房价款223,826元（不含定金）；第二期房价款365,738元，应当于2019年12月22日前支付；第三期房价款365,738元，应当于2020年3月22日前支付；第四期房价款365,738元，应当于2020年6月22日前支付；第五期房价款1,097,216元，应当于2020年9月22日前支付。本案杨倩、王飞于2019年10月21日支付了第一期房价款243,826元（含定金），后期房款均逾期未支付，杨倩、王飞的行为已经构成根本违约，应当承担逾期付款的违约责任。根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第三条第二款约定，“买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。”本案杨倩、王飞自合同约定履行期2019年12月22日起至今未支付房款，已满足逾期180天未按约定全额支付的违约情形。反诉人有权单方解除合同，并依约向被反诉人主张按已付房款的50%违约金，即121,913元。原告（反诉被告）杨倩、王飞针对新峰天宇公司的反诉请求答辩称，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》新峰天宇公司违反了公平原则，原、被告之间的买卖交易始终由新峰天宇公司主导控制，甚至连签订买卖合同时都未明确告知签订的合同系什么合同，连合同书都没有交付给杨倩、王飞，既违反公平原则也属于违约行为。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》为格式合同，根据法律规定，被告应当遵循公平原则，事实上新峰天宇公司没有明确告知杨倩、王飞签订的是《商品房买卖合同（预售）》，在杨倩、王飞提起诉讼后新峰天宇公司的销售人员仍然告知杨倩、王飞签订的是物业协议不是买卖合同。连签订合同系买卖合同都没有明确告知，那么合同中的违约责任作为重大利害关系的条款，不应当成为合同的条款，新峰天宇公司主张违约金没有事实及法律依据。早在2020年3月，杨倩、王飞便明确告知新峰天宇公司不再购买该房的表示，新峰天宇公司一边用各种理由推脱办理退款手续，一边计算违约天数，向杨倩、王飞主张违约金于法不合，于理无据。该房已由新峰天宇公司另行售出，没有造成任何损失，《商品房买卖合同（预售）》中涉及买受人的全部违约责任的约定，明显过高，综上所述杨倩、王飞不应向新峰天宇公司支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。本院经审查，对原告杨倩、王飞提交的《乌鲁木齐御府商品房认购书》、收据、《还款提示函》的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认，对电话通话录音的真实性及与本案的关联性予以确认。对被告新峰天宇公司提交的《商品房买卖合同（预售）》、EMS邮件查询截图、中国邮政寄递平台运单轨迹查询截图的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月21日，甲方（出卖人）新峰天宇公司与乙方（买受人）杨倩、王飞签订《乌鲁木齐御府商品房认购书》，约定杨倩、王飞自愿以单价12,781.8元/平方米，总价2,438,256元认购乌鲁木齐御府楼盘1幢2单元2202室房屋，房屋建筑面积190.76平方米。乙方同意签署本认购书时支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），乙方须于2019年9月26日前支付首期房款223,826元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，于2019年12月22日前支付365,738元，于2020年3月22日前支付365,738元，于2020年6月22日前支付365,738元，于2020年9月22日前支付1,097,216元，如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付为违约金。认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到乌鲁木齐御府售楼中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。同日，杨倩、王飞向新峰天宇公司交纳首期款（含定金）243,826元。2019年10月21日，出卖人新峰天宇公司与买受人杨倩、王飞签订了《商品房买卖合同（预售）》，房屋坐落、单价、总价、面积及付款方式和期限与《乌鲁木齐御府商品房认购书》中确认的信息一致，合同约定杨倩、王飞如未按合同约定的时间付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，按日万分之一支付违约金；逾期超过180日后，新峰天宇公司有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同第十九条约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内，办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。合同附件十一补充协议第三条第2项规定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。2020年5月29日，新峰天宇公司向杨倩、王飞发出《还款提示函》，载明：“你在2019年9月22日认购了乌鲁木齐恒大御府项目乌鲁木齐恒大御府-一期1号楼2单元2202号房。依据您与我司签订的《商品房买卖合同》约定，您应于2019年9月22日前付清剩余房款365,738元，截止发函之日您已逾期159天。依据合同约定，每逾期一天按未交房款的万分之一向我司支付违约金，逾期超过合同约定支付期限180日的，我司有权解除该合同，并另行处理该房屋。为避免产生更多违约金及不良信用记录，请您在2020年5月29日前支付完毕剩余房款365,738元，否则，我司将按《商品买卖合同》第八条的约定及相关法律规定处理。”新峰天宇公司将案涉房产另行出售并与案外人高建雄签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定的首期房款缴纳时间为2020年6月26日。另查明，庭审中，杨倩、王飞与新峰天宇公司均同意解除双方于2019年10月21日签订的《乌鲁木齐御府商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》。新峰天宇公司同意向杨倩、王飞返还已收房款及定金243,826元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨倩、王飞与新峰天宇公司于2019年10月21日签订的《乌鲁木齐御府商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订了《乌鲁木齐御府商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，本案双方均同意解除，本院予以确认。杨倩、王飞已向新峰天宇公司缴纳定金2万元首期房款223,826元，依照合同约定定金2万元在双方签订《商品房买卖合同》时转入房款，庭审中，新峰天宇公司同意向杨倩、王飞返还已收房款243,826元，本院予以确认。本案的争议焦点为：在合同履行过程中，违约方如何确认，杨倩、王飞是否应当向新峰天宇公司支付合同违约金121,913元。自由、平等是社会主义核心价值观在社会层面的价值体现。公民有订立合同的自由，在合同履行过程中依法享有平等的法律地位，其合法权益应当受到平等的保护。本案中，杨倩、王飞认为在合同履行过程中买卖交易始终由新峰天宇公司主导控制，对于双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》新峰天宇公司未向杨倩、王飞交付，在杨倩、王飞的追问下，新峰天宇公司也未告知双方已经签订《商品房买卖合同（预售）》。由此可见，虽然双方之间签订了《商品房买卖合同（预售）》，但新峰天宇公司在合同一经签字即拿走合同且始终未向杨倩、王飞交付合同的行为，剥夺了杨倩、王飞对合同权利义务的知情权，客观上给杨倩、王飞行使合同权利、履行合同义务制造了障碍，新峰天宇公司的行为违反了公平原则以及平等交易的原则，其做法有违社会主义核心价值观。《商品房买卖合同（预售）》第十九条约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内，办理商品房预售合同登记备案手续，并将合同登记备案情况告知买受人，而新峰天宇公司作为始终持有《商品房买卖合同（预售）》的一方，未能按照合同的约定办理商品房预售合同登记备案手续，构成违约。《乌鲁木齐御府商品房认购书》中已对购房款缴纳时间进行明确约定，即使杨倩、王飞未持有《商品房买卖合同（预售）》，亦应当按照《乌鲁木齐御府商品房认购书》的约定按时缴纳购房款，杨倩、王飞未按期缴纳房款的行为亦构成违约。鉴于杨倩、王飞和新峰天宇公司在合同履行过程中均具有过错，损失应由其自行承担。对于新峰天宇公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杨倩、王飞与被告（反诉原告）新疆新峰天宇房地产开发有限公司于2019年10月21日签订的《乌鲁木齐御府商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》；二、被告（反诉原告）新疆新峰天宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）杨倩、王飞返还购房款243,826元；三、驳回被告（反诉原告）新疆新峰天宇房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）杨倩、王飞支付合同违约金121,913元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉标的243,826元，案件受理费4,957.39元（杨倩、王飞已预交2,478.69元），减半收取2,478.69元，由被告（反诉原告）新疆新峰天宇房地产开发有限公司负担并于本判决生效后直接支付于原告杨倩、王飞。反诉标的121,913元，案件受理费1,369.13元（新峰天宇公司已预交1,369.13元），由被告（反诉原告）新疆新峰天宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   王彩虹二 Ｏ 二 一 年 三 月 三 十 日书  记  员   王筱雅