山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0104民初948号原告：张敏，女，1980年3月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：纪淑璐，山东储誉律师事务所律师。被告：山东现代物流中心发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：杜瑜，执行董事。委托诉讼代理人：霍宏钧，男，系山东现代物流中心发展有限公司员工。原告张敏与被告山东现代物流中心发展有限公司（以下简称现代物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张敏的委托诉讼代理人纪淑璐，被告现代物流公司的委托诉讼代理人霍宏钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张敏向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方签订的《长期租赁合同》；2.判令被告返还原告租金及装修费、广告费共计129000元；3.判令被告返还原告转让费20000元；4.判令被告向原告支付违约金155638.5元(计至2020年10月1日)；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年10月27日，原被告签订《长期租赁合同》，由原告承租被告在建的济南现代新城浙商大厦裙楼(济南现代国际名酒城)一期二层2185号物业，租赁期限自2013年12月30日至2033年12月29日止，租赁期满后，原告继续无偿使用该物业至2056年12月28日，合同总价款为129000元，其中包含：租金77400元，装修及广告费51600元。物业交付时间为2013年12月30日；如被告不能按合同约定交付物业，被告须按合同价款万分之贰/日向原告支付违约金，超过90天仍未支付的，被告按合同价款万分之伍/日向原告支付违约金。合同签订后，原告依约定支付了价款，被告却一直未向原告交付物业。现代物流公司辩称，1.根据涉案合同第二页备注中表述：甲乙双方对该物业是在建工程均知晓。原告是在对该物业土地使用权、物业建设等情况充分了解后与我方签订的合同，因此原告在签订合同时对涉案物业的情况是清楚的。2.涉案合同第五条第一款表述为：经营户进场装修即视为交付。因此，在合同条款中明确指明是经营户进场装修即视为该物业交付，合同上对交付形式已非常明确。3.涉案合同第七条违约责任第一款表述为：如甲方逾期交付且造成乙方的转租收益受到损失的，甲方需按合同价款万分之二/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之五/日的标准缴纳违约金，该条款明确违约金是在甲方逾期交付并且造成乙方转租收益受到损失的情况下才支付违约金。逾期交付与乙方的转租收益受到损失是违约金产生的必备条件，需同时发生。4.涉案合同第九条第七款表述：本合同连同附件一式叁份，具有同等法律效力，经甲乙双方签章后生效。原告在起诉中并没有提供与本合同相应的附件，对事实有所隐瞒，我方将就附件提供证据。另外，涉案合同中总价款明确标注为租金和装修及广告费，由于装修费及广告费已有部分产生，因此即便解除合同也只能退还租金，装修费及广告费所产生的损失范围，不能适用返还的范畴，应在损失中予以扣减。综上，原告作为具有完全民事行为的成年人，不能以不了解、不清楚作为理由，推卸自己应负的责任和义务，原告在诉状中所举的合同条款也没有全面反映合同事实，断章取义，只摘录对其有利的条款，对合同中上下条款的内容甚至是同条款的内容也举证不实。为此，我方请求法院查清事实，驳回原告的诉请。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：1.关于现代物流公司是否违约的问题；原、被告双方于2013年10月27日签订的《山东现代物流中心发展有限公司租赁合同》（以下简称租赁合同）第五条约定：经营户进场装修即视为交付；该物业交付时间为2013年12月30日。而事实情况是现代物流公司至今亦未向张敏交付涉案商铺，甚至该商铺所在的建筑并未完全建设完毕、未办理验收手续。因此，现代物流公司的行为已严重违反合同约定，张敏租赁商铺的合同目的至今无法实现。张敏虽于2013年10月27日另与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订过《委托经营合同》（保证人为山东现代投资集团有限公司），但从合同主体而言，该委托经营合同系张敏与杭州恒瑞企业营销策划有限公司之间签订，现代物流公司并非该合同的一方当事人，张敏也未委托现代物流公司将涉案商铺交付杭州恒瑞企业营销策划有限公司，不能因该《委托经营合同》的签订而否定现代物流公司存在的违约行为。租赁合同为双务合同，出租人及承租人互享权利又互负义务。张敏作为承租人，主要义务是缴纳租赁费用，依本案查明事实，其就涉案商铺已向现代物流公司履行了合同约定的付款义务；现代物流公司作为出租人，其主要义务是按合同约定向承租人即张敏交付租赁商铺，但其至今未交付。综上所述，现代物流公司的行为已构成违约。2.关于张敏的权益是否受损的问题；双方签订的租赁合同第三条“合同价款及支付方式”约定，（优惠前）合同总价款181154元，若张敏一次性交纳，总优惠后张敏的合同价款为129000元。张敏已交纳了上述款项。现代物流公司陈述张敏前三年的委托转租收益已从房屋租金中扣除，但张敏是与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订的《委托经营合同》，现代物流公司并非该合同的一方当事人，且租赁合同中并未约定抵扣房租的内容。因此，原、被告签订的租赁合同的租赁价款在最终优惠后定为129000元，与现代物流公司所述无任何关联性。租赁合同是关于用益物权的合同，因此，作为租赁方享有对租赁物的使用和收益的权利，但是时至今日现代物流公司也未将租赁商铺交付给张敏使用。张敏作为涉案商铺的租赁方，既无法使用涉案商铺，也无法因涉案商铺而收益，因此，张敏的权益受损。3.关于装修费及广告费是否应当返还的问题。本案中，租赁合同约定，合同价款129000元包含租金77400元，装修费及广告费51600元；经营户进场装修即视为交付；该物业交付时间为2013年12月30日。根据双方签订的合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，本院认为所谓经营户进场装修，应当指对竣工验收合格后进行经营性装修，即符合名酒城经营标准的装修，而非指对在建工程的基础装修。涉案物业尚处于在建状态，目前根本不可能支出装修费及广告费。退一步讲，即使装修费及广告费如现代物流公司所辩称，其提供的现有证据亦不足以证实其辩解意见。综上所述，现代物流公司没有提供确实充分的证据证实其因涉案物业而支付了装修费及广告费，故张敏要求返还装修费及广告费合法有据。4.关于20000元的转让费是否应当返还的问题。张敏提交的代收条载明，今收客户张敏、张明明（另案原告）转让商铺1-2184、1-2185转让费4000元，代收人王治朋，2013年10月27日。现代物流公司提交的商铺信息确认表中载明，客户张敏，置业顾问王治朋，由此可见代收人王治朋系现代物流公司工作人员。租赁合同第六条“特别约定”约定，承租方如需将合同约定的各项权利义务转让给第三方的，现代物流公司收取3000元过户手续费。张敏、张明明涉案标的额相同，故转让费亦应相同，均为2000元，未超出合同约定，张敏要求返还20000元系笔误，现代物流公司应返还张敏2000元。本院认为，原、被告双方于2013年10月27日签订租赁合同，该合同约定了对商铺承租的相关内容，应认定双方之间建立了商铺租赁合同关系。现代物流公司先是取得涉案商铺所在土地的使用权，后又取得了建设工程规划，故张敏与现代物流公司签订的租赁合同应为有效，双方在合同签订后应严格履行合同义务，否则应依法承担违约责任。本案中，现代物流公司的行为已构成违约，致使不能实现合同目的，故张敏要求解除双方签订的租赁合同合法有据，本院予以支持。因合同解除为形成权，解除权人解除合同的意思到达相对方时合同即告解除。张敏在其起诉状中提出解除合同的意思表示，本院于2021年2月1日将其起诉状副本送达现代物流公司，其解除合同的意思已于当日到达现代物流公司，故双方于2013年10月27日签订的租赁合同于2021年2月1日解除。因现代物流公司未向张敏交付涉案商铺，故不存在商铺返还；但现代物流公司每处物业收取了张敏交纳的129000元（包括包含租金77400元，装修费及广告费51600元），且其至今一直未向张敏交付涉案商铺，张敏并未获得利益，故其应向张敏返还以上款项，本院对张敏要求返还物业的租金及装修费、广告费共计129000元的诉讼请求予以支持。另因双方签订的租赁合同第五条“物业交付”处约定“经营户进场装修即视为交付”“该物业交付时间为2013年12月30日”，第七条“违约责任”处明确约定“甲方（指现代物流公司）应按本合同约定交付物业。如甲方逾期交付且造成乙方（指张敏）的转租收益受到损失的，甲方须按合同价款万分之二/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之五/日的标准缴纳违约金”。基于以上合同约定及本案查明的事实，现代物流公司至今仍未向张敏交付涉案商铺，从合同约定的交付时间2013年12月30日之后，现代物流公司即已构成逾期交付，应向张敏支付违约金。张敏主张违约金按合同约定的计算方式计算至2020年10月1日止，本院予以支持。经本院核算，违约金总计155638.5元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、张敏与山东现代物流中心发展有限公司于2013年10月27日签订的《山东现代物流中心发展有限公司租赁合同》于2021年2月1日解除；二、山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还张敏租金、装修及广告费129000元；三、山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还张敏转让费2000元；四、山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付张敏违约金155638.5元；五、驳回张敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5870元，减半收取2935元，由张敏负担135元，山东现代物流中心发展有限公司负担2800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李明亮二〇二一年三月十六日书记员  赵珊珊