广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0203民初487号原告：郭翡，女，1985年8月5日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：郭巧，男，1950年5月5日出生，汉族，住韶关市武江区，系原告郭翡父亲。被告：韶关市汉龙房地产有限公司。住所地：韶关市武江区惠民北路****。法定代表人：李智云。被告：王水华，男，1968年2月24日出生，汉族，住韶关市浈江区。原告郭翡与被告韶关市汉龙房地产有限公司、王水华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告郭翡及其委托诉讼代理人郭巧，被告韶关市汉龙房地产有限公司的法定代表人李智云到庭参加了诉讼，被告王水华经本院传票合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭翡向本院提出诉讼请求：1.被告归还原告租赁合同款40000元、协议利息4835.59元、违约金30000元，合计74835.59元；2.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2019年7月1日租赁被告位于武江区******二层，合同签订后，原告即时按合同第三款约定转账80000元给被告（有发票），后因被告迟迟不能将房子办妥交付原告使用，拖至当年的12月20日，被告都确定不能将房子交给原告（其工程实际未竣工验收）。这是正式违约了。但原告在无办法的情况下，只能要求被告将80000元退回（有补充协议）。经过无数次电话及微信催收，被告才于2020年1月19日还给原告40000元，剩余40000元至今未还。而被告已将合同中的二层房屋出租给高思培优单位，现高思培优已开业两个多月，但被告欠原告的钱一直未还。被告房屋本身未竣工验收就不能出租，被告没有房屋的合法使用权不能签订租赁合同，被告此行为本身就违法违规。被告收取原告保证金80000元后，不能履行合约交付房屋给原告使用，给原告造成直接经济损失21466元，具体包括：1.设计费4800元；2.机构合作费损失33333元，原告与合作机构的合作费用第一年100000元，从2019年9月1日开始，到2019年12月20日被告提出退租有4个月，按照100000元÷12个月×4个月计算为33333元。此外，原告租用用途为从事早教托育行业，有开学时间的特殊性，错过秋季10月、11月，就要到第二年的4月、5月才适宜开张，由于被告的原因耽误了经营计划，让原告损失了半年的经营周期，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，被告应支付原告经营损失54150元（按照每月租金9025元计算六个月）。再有，原告为了维护自身合法权益，确保本案将来的生效判决得以执行，原告申请了诉讼保全并为此支付了财产保全申请费390元应由被告承担。综上，请求法院判令被告立即归还原告74835.59元以及承担本案的诉讼费。被告韶关市汉龙房地产有限公司辩称，我公司与原告签订了合同属实，当时出租的用途是做幼儿园，需要安装消防喷淋系统，该系统安装需要300000元的费用，原告不愿意安装就主动退租，于是双方才签订了补充协议，根据租赁合同的约定，原告不履行合同约定其交纳的保证金不予退还，但我公司还是同意将保证金退还给原告。被告王水华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月1日，原告郭翡（乙方、承租方）与被告韶关市汉龙房地产有限公司（甲方、出租方）签订了一份《租赁合同》，约定被告韶关市汉龙房地产有限公司将位于武江区******第二层租赁给原告郭翡，租金为9025元/月，租赁期限为6年，甲方给予乙方2个月的免租金装修期，合同从交付日期起开始计收租金，房屋保证金为50000元，履约建筑工程质量保证金为30000元。该合同落款出租方（甲方）处有被告王水华（系韶关市汉龙房地产有限公司的监事）签名并加盖了被告韶关市汉龙房地产有限公司的公章。合同签订当日，原告郭翡向被告韶关市汉龙房地产有限公司支付了房屋保证金为50000元及履约建筑工程质量保证金为30000元，合计80000元。上述合同同时附有韶关市住房和城乡建设管理局向被告韶关市汉龙房地产有限公司颁发的***《建筑工程施工许可证》。2019年12月20日，原告郭翡（乙方）与被告韶关市汉龙房地产有限公司（甲方）签订了一份《补充协议》，内容为“经甲乙双方共同协商，乙方在2019年7月1日与甲方签订租用惠民北路****二楼作早教用，现乙方同意退出，不再租用***二楼作早教用，甲方愿意退回乙方所交纳的租金及保证金捌万元整（￥80000.00元），甲方保证在于2020年1月10日前退回租金及保证金捌万元正。如果甲方不能按时退款，即时起按2019年10月1日起计收银行贷款利息”。该合同落款甲方处有被告王水华（系韶关市汉龙房地产有限公司的监事）签名，庭审中，被告韶关市汉龙房地产有限公司确认王水华系代表其公司进行签订的，原告郭翡对此予以认可。该协议签订后，被告韶关市汉龙房地产有限公司于2020年1月19日向原告郭翡退回了40000元，对于剩余的40000元，原告郭翡多次催收未果，遂诉至本院要求判令被告退回40000元，并支付利息4835.59元及违约金30000元。原告郭翡提起诉讼后，被告韶关市汉龙房地产有限公司又于2021年2月3日退还了40000元保证金给原告郭翡。庭审中，原告郭翡主张其存在起诉事实理由部分罗列的损失，但其按照30000元主张违约金。本案诉讼过程中，原告郭翡申请财产保全，本院经审查后作出（2021）粤0203民初487号财产保全民事裁定，并据此以冻结额度为37000元为限对被告王水华的银行账户及财付通账户采取了冻结措施。原告郭翡为此支付了390元财产保全申请费。还查明，原告郭翡及被告韶关市汉龙房地产有限公司均确认租赁标的物从未交付给原告郭翡使用，原告郭翡亦未曾向被告韶关市汉龙房地产有限公司支付租金，且双方于2019年12月20日签订《补充协议》时，原告郭翡并未向被告韶关市汉龙房地产有限公司主张过损失。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，且是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定，法律、司法解释另有规定的除外。依照《中华人民共和国建筑法》第八条的规定，依法应当办理建设工程规划许可证的，取得建设工程规划许可证是办理建筑工程施工许可证的前提条件，本案被告韶关市汉龙房地产有限公司已经取得***的《建筑工程施工许可证》，其将***的二层商铺出租给原告郭翡并签订有《租赁合同》，之后双方又在协商的基础上于2019年12月20日签订《补充协议》，上述合同及补充协议均系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据《补充协议》的内容，被告韶关市汉龙房地产有限公司应于2020年1月10日退还80000元给原告郭翡，否则应从“2019年10月1日起计收银行贷款利息”给原告郭翡。现被告韶关市汉龙房地产有限公司在2020年1月19日退回40000元，在2021年2月3日退回剩余40000元，其已将全部保证金退还给了原告郭翡，故对原告郭翡要求被告韶关市汉龙房地产有限公司返还40000元的诉讼请求，本院依法不再予以支持。而因被告韶关市汉龙房地产有限公司返还款项的时间已超过约定退还期限，故原告郭翡要求被告韶关市汉龙房地产有限公司支付逾期退款的利息的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持，关于利息的计算，双方虽然约定按“银行贷款利息”计算，但未明确具体的标准，在双方无法补充约定的情形下，本院结合2019年8月20日起中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）的事实，确定被告韶关市汉龙房地产有限公司应向原告郭翡支付的利息计算方式为：自2019年10月1日起至2020年1月19日止以80000元为基数、自2020年1月20日起至2021年2月3日止以40000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。至于原告郭翡要求被告韶关市汉龙房地产有限公司支付违约金30000元的诉讼请求，根据原告郭翡的主张，其系认为被告韶关市汉龙房地产有限公司在履行双方《租赁合同》过程中存在违约行为并导致其经济损失，故要求追究被告韶关市汉龙房地产有限公司的违约责任。对此，本院认为，在无特别说明的情形下，对合同的权利及义务进行清理和结算是双方达成解除合同协议的前提和基础，否则双方之间的权利义务关系将长期存在不确定状态，本案中，原、被告双方于2019年12月20日签订的《补充协议》，并不是对《租赁合同》的局部内容进行变更或补充约定，本质上是双方协商解除《租赁合同》的意思表示，故如无特别说明，应视为原、被告双方在对原有《租赁合同》存续期间所产生的权利及义务进行了最终的清理和结算才签订解除租赁关系的《补充协议》，现原、被告之间签订的《补充协议》仅对被告韶关市汉龙房地产有限公司应当退还保证金及未按时退还保证金的后果进行了约定，原告郭翡超出该约定范围要求追究被告韶关市汉龙房地产有限公司违反《租赁合同》的违约责任，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。至于被告王水华的责任问题，被告王水华系被告韶关市汉龙房地产有限公司的监事，其代表被告韶关市汉龙房地产有限公司与原告郭翡签订涉案合同及补充协议的行为属于职务行为，被告韶关市汉龙房地产有限公司及原告郭翡对此均予以认可，故被告王水华个人不承担责任，对原告郭翡要求被告王水华承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。被告王水华经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃法律赋予的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告韶关市汉龙房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期退款利息（利息计算方式：自2019年10月1日起至2020年1月19日止以80000元为基数、自2020年1月20日起至2021年2月3日止以40000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）给原告郭翡；二、驳回原告郭翡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670.88元，减半收取835.44元，财产保全费390元，合计1225.44元，由原告郭翡负担1154.07元，被告韶关市汉龙房地产有限公司负担71.37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 梁增有二〇二一年三月二十五日法官助理 张丹英书 记 员 陈宇静