福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0121民初100号 原告：深圳市万科物业服务有限公司，住所地深圳市福田区梅林路63号梅林万科中心第二、三层。 法定代表人：宋澜涛，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕，福建拓维律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张伟强，福建拓维律师事务所执业律师。 被告：福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南通镇南通街街尾。 法定代表人：邹眉，经理。 委托诉讼代理人：齐鑫民，北京观韬中茂（福州）律师事务所执业律师。 原告深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）与被告福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司（以下简称奥特莱斯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司委托诉讼代理人陈燕、被告奥特莱斯公司委托诉讼代理人齐鑫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令奥特莱斯公司向万科物业公司支付自2019年7月起暂计算至2020年6月止3.5折物业服务费1438830.44元、自2019年7月起暂计算至2020年6月止空置房物业费3318.88元、自2019年6月起暂计算至2020年6月止公摊电费420.09元，共计1442569.41元；2.判令奥特莱斯公司向万科物业公司支付空置房的逾期付款违约金2720.2元（以空置房每月应交付金额为基数，自2019年7月起暂计算至2020年10月15日，最终应计算至实际全部付清物业服务费之日止）；3.判令奥特莱斯公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等）。 事实和理由：万科物业公司与奥特莱斯公司签订的《福建省前期物业服务委托合同》约定，由万科物业公司为奥特莱斯公司开发的天泽·奥特莱斯城市广场B2地块提供前期物业服务，合同期限为5年，自2017年6月30日起至2022年6月29日止。合同第七条第四款第4项约定：本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费，由奥特莱斯公司承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由奥特莱斯公司承担；奥特莱斯公司售房时承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由奥特莱斯公司承担。合同第七条第一款和第十四条约定，物业服务费按建筑面积计算：高层住宅2.68元/月·平方米；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊，具体分摊办法为：小区内的公共用电、用水按全区业主所占有的住宅建筑面积按比例平均分摊，电梯电费按业主所居住的楼层高低具体分摊（一般按楼宇总层数的中间层为均价，每向上一层增加系数，每降低一层降低系数，正负0标准层不分摊）。奥特莱斯公司违反合同第七条约定，经万科物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每逾期一日按欠费总额3‰的标准向万科物业公司支付违约金。2017年6月20日，奥特莱斯公司向万科物业公司书面出具《【天泽奥特莱斯城市广场】住宅1-8#楼物业费收取说明函》，明确说明自交房之日起3年内，按物业费的6.5折缴交，即1.74元/㎡，差额部分即3.5折部分由奥特莱斯公司补齐。合同签订后，万科物业公司按照合同约定为奥特莱斯公司开发的天泽·奥特莱斯城市广场B2地块提供前期物业服务，但奥特莱斯公司自2019年7月起拖欠3.5折物业服务费和空置房物业费、公摊电费等。2020年9月14日，万科物业公司向奥特莱斯公司寄送了《关于天泽奥特莱斯物业费打折、空置房和公摊费用申请支付的工作联系函》，要求奥特莱斯公司于2020年9月30日前将欠付款项1442569.41元一次性支付至万科物业公司的收款账户。奥特莱斯公司已于2020年9月16日收到上述函件，但至今未履行付款义务，已构成严重违约。故万科物业公司诉至法院，要求判如所请。 奥特莱斯公司辩称，一、奥特莱斯公司向万科物业公司出具《天泽奥特莱斯城市广场住宅1-8#楼物业费收取说明函》的行为在法律性质上属于债务加入，但该行为未履行公司对外担保的决议程序，依法应当认定为无效担保。1.民法典第五百五十二条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。”本案中，奥特莱斯公司于2017年6月20日向万科物业公司出具《天泽奥特莱斯城市广场住宅1-8#楼物业费收取说明函》，以单方承诺的方式加入万科物业公司与业主的债权债务关系之中，并就业主应缴物业费的3.5折部分物业费承担差额补足责任，在法律性质上属于《民法典》第五百五十二条所规定的债务加入。2、根据公司法第十六条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第七条之规定，公司对外担保需按公司章程规定由董事会或者股东会、股东大会决议，若被担保人未合理审查公司决议的，担保无效。且根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十二条之规定，债务加入参照该解释关于公司为他人提供担保的有关规则处理，同样需要履行相应的公司决议程序。具体到本案中，奥特莱斯公司向万科物业公司出具具有债务加入性质的《承诺函》，但该《承诺函》的出具未经奥特莱斯公司公司决议，且万科物业公司作为债权人亦未审查相应的公司决议文件，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第七条之规定，应认定债务加入行为无效。3、债务加入行为无效且双方均存在过错的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第十七条的规定，奥特莱斯公司至多承担业主不能清偿部分二分之一的债务。万科物业公司现未举证证明业主不能清偿部分的数额，应当驳回其诉讼请求。二、即使认为债务加入行为有效，万科物业公司未举证证明其向业主收取物业费的具体情况，奥特莱斯公司作为共同债务人无法确定剩余债务的具体数额，亦无法履行相应的付款义务。物业费均系由万科物业公司直接向业主收取，但现根据万科物业公司所提供的证据，无法证明其向业主收取了多少的物业服务费，更无法确定奥特莱斯公司所应当支付的“差额部分物业费”的金额，故债务金额不确定的情况下，奥特莱斯公司无法履行相应的付款义务。三、即使认定奥特莱斯公司需就3.5折物业费全部承担责任，奥特莱斯公司承担责任的范围也仅限于《说明函》出具之时已签约房产（建筑面积123785㎡）所对应的物业费，万科物业公司的诉讼请求存在明显的计算错误。案涉物业的总建筑面积为127715㎡，于《说明函》出具之时仅签约了123785㎡。《说明函》中“自通知交房之日起3年内，按物业费的6.5折缴交，即1.74元/㎡，差额由我司补足”系针对上文中“已签约1322套，建筑面积123785㎡”所作的承诺，对于剩余未签约房产的3.5折物业费，奥特莱斯公司未作出相应的债务加入承诺，无需承担还款责任。根据万科物业公司提供的《拖欠3.5折物业费明细表》，其诉请第一项3.5折物业费系根据127555.89㎡计算，存在明显的计算错误。四、空置房逾期付款违约金的标准为日千分之三，过分高于实际损失，应当予以适当减少。奥特莱斯公司逾期支付空置房物业费对万科物业公司造成的损失仅为资金成本损失，可参照LPR标准计算即年利率3.85%。而万科物业公司所主张的违约金标准为日千分之三，过分高于实际损失，根据《民法典》第五百八十五条、《合同法》第一百一十四条之规定，应当予以适当减少。五、万科物业公司未举证证明公摊电费的支出情况，其要求奥特莱斯公司支付公摊电费420.09元的诉讼请求缺乏相应的事实依据。综上，万科物业公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院在查明本案事实后依法驳回万科物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：《拖欠空置房物业服务明细和违约金计算表》、《拖欠3.5折物业费明细表》系万科物业公司单方制作，不符合证据的形式要件，不予采信。万科物业公司提交的EMS物流信息不能体现邮寄的具体内容，不能证明万科物业公司向奥特莱斯公司邮寄《关于天泽奥特莱斯物业费打折、空置房和公摊费用申请支付的工作联系函》，本院不予采信。 本院经审理查明，万科物业公司与奥特莱斯公司签订《福建省前期物业服务合同》一份，约定由万科物业公司为奥特莱斯公司开发的天泽·奥特莱斯城市广场B2地块提供前期物业服务，合同期限为5年，自2017年6月30日起至2022年6月29日止。合同第七条第四款第4项约定，本合同生效之日起至出售房屋交付之日的当月期间发生的物业服务费，由奥特莱斯公司承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由奥特莱斯公司承担；出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；奥特莱斯公司售房时承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由奥特莱斯公司承担。合同第七条第一款、第三款约定，物业服务费按建筑面积计算：高层住宅2.68元/月·平方米；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊，具体分摊办法为：小区内的公共用电、用水按全区业主所占有的住宅建筑面积按比例平均分摊，电梯电费按业主所居住的楼层高低具体分摊（一般按楼宇总层数的中间层为均价，每向上一层增加系数，每降低一层降低系数，正负0标准层不分摊）；业主或物业使用人应于每月15日前交纳当期物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期，每逾期一日按欠费总额3‰支付违约金。 前述合同签订后，万科物业公司依约为奥特莱斯公司开发的天泽·奥特莱斯城市广场B2地块提供物业服务。2017年6月20日，奥特莱斯公司向万科物业公司出具《【天泽奥特莱斯城市广场】住宅1-8#楼物业费收取说明函》一份，载明：【天泽奥特莱斯城市广场】住宅1-8#楼共计1363套，总建筑面积约127715㎡，已签约1322套，建筑面积123785㎡，物业费为2.68元/㎡。自通知交房之日起3年内，按物业费的6.5折缴交，即1.74元/㎡，差额由奥特莱斯公司补齐。 万科物业公司与奥特莱斯公司双方共同确认，天泽奥特莱斯城市广场住宅1-8#楼空置房面积为158.95㎡。因奥特莱斯公司未缴纳2019年7月1日起的已签约房屋的3.5折物业费及未出售房屋的物业费，万科物业公司诉至法院。 本院认为，万科物业公司与奥特莱斯公司签订的《福建省前期物业服务合同》，系当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规强制性规定，合法有效。万科物业公司已按照合同约定向奥特莱斯公司开发的天泽·奥特莱斯城市广场B2地块提供物业服务，奥特莱斯公司应按约缴纳物业服务费。合同第七条第四款第4项明确约定，奥特莱斯公司售房时承诺减免物业服务费的，所减免部分的物业服务费由奥特莱斯公司承担，奥特莱斯公司在2017年6月20日出具的《【天泽奥特莱斯城市广场】住宅1-8#楼物业费收取说明函》中明确给予天泽奥特莱斯城市广场住宅1-8#楼购房者减免物业服务费，由奥特莱斯公司承担减免部分即0.94元/月·㎡的物业服务费，现万科物业公司要求奥特莱斯公司支付2019年7月至2020年6月期间的减免部分的物业服务费，于约有据，本院予以支持。奥特莱斯公司向万科物业公司出具《【天泽奥特莱斯城市广场】住宅1-8#楼物业费收取说明函》，承诺减免购房者3.5折物业服务费的，由奥特莱斯公司承担减免部分物业服务费，系债务转移，而非债务加入，故本院对奥特莱斯公司关于出具前述函件行为系债务加入的抗辩不予采纳。奥特莱斯公司另抗辩即使减免有效，也只针对函件出具时已签约的房屋及对应的建筑面积，对此本院认为，从函件的名称可看出该物业服务费的减免系针对天泽奥特莱斯城市广场住宅1-8#楼的所有购房者，故本院对奥特莱斯公司前述抗辩不予采纳。天泽奥特莱斯城市广场住宅1-8#楼减免物业服务费的建筑面积为127556.05㎡（127715㎡-158.95㎡），万科物业公司主张按照127555.89㎡计算减免部分的物业费，奥特莱斯公司应承担的2019年7月至2020年6月期间的减免部分的物业服务费为1438830.44元（12个月×0.94元/月·㎡×127555.89㎡），系万科物业公司处分自身权利，且有利于奥特莱斯公司，本院予以支持。2019年7月至2020年6月期间空置房的物业服务费应为5111.83（12个月×2.68元/月·㎡×158.95㎡），现万科物业公司主张奥特莱斯公司拖欠该期间的空置房物业服务费为3318.84元（12个月×276.57元/月），系万科物业公司处分自身权利，且有利于奥特莱斯公司，本院予以支持。奥特莱斯公司未按约支付物业服务费，依约、依法应承担违约责任。万科物业公司主张违约金按欠费总额日3‰计算，但未举证证明因奥特莱斯公司迟延支付物业服务费所产生的除利息之外的损失，本院对奥特莱斯公司关于违约金计算标准过高应予以调整的抗辩，予以采纳。本院调整2020年8月19日前的逾期付款违约金按月利率2%计算，2020年8月20日起的逾期付款违约金按起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，即按月利率1.28%计算。因合同约定物业服务费于每月15日前缴纳，在下月首日及以后交纳的视为逾期，故每月应缴纳的空置房物业服务费的逾期付款违约金从次月起算。经计算，2019年7月至2020年6月期间空置房物业服务费3318.84元的逾期付款违约金截止至2020年8月19日为473.49元，从2020年8月20日起逾期付款违约金以3318.84元为基数，按月利率1.28%计算至款项实际付清之日止。万科物业公司主张奥特莱斯公司还应支付2019年6月至2020年6月期间的公摊电费420.09元，但未提供证据证明具体公摊电费金额，故本院对万科物业公司上述主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司应在本判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年6月期间减免部分物业服务费1438830.44元； 二、福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司应在本判决生效之日起十日内向深圳市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年6月期间空置房物业服务费3318.84元及逾期付款违约金（截止至2020年8月19日为473.49元，从2020年8月20日起以3318.84元为基数，按月利率1.28%计算至款项实际付清之日止）； 三、驳回深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17808元，由深圳市万科物业服务有限公司负担30元，福建奥特莱斯名牌折扣城有限公司负担17778元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  陆毓微 人民陪审员  程炎钦 人民陪审员  杨木金 二〇二一年三月三十一日 法官 助理  金惠珍 书 记 员  陈可歆 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。