湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0115民初5868号原告（反诉被告）：刘静，男，1986年1月19日出生，汉族，户籍地陕西省安康市紫阳县，委托诉讼代理人：黄和志，男，1957年10月11日出生，汉族，住武汉市汉阳区，被告（反诉原告）：杜艳，女，1978年10月20日出生，户籍地湖北省嘉鱼县，委托诉讼代理人：李兆，湖北勤楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚平，湖北勤楚律师事务所实习律师。第三人：武汉新鸿发房地产开发有限公司，住所地武汉市江夏区纸坊街熊廷弼路以北（城关村）鸿发世纪城4栋3层303室。法定代表人：何秀发。委托诉讼代理人：方健，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴悠，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。第三人：武汉汇聚盛世物业管理有限公司，住所地武汉市东湖新技术开发区高新二路134号湖口综合市场。法定代表人：钱胜平。原告（反诉被告）刘静诉被告（反诉原告）杜艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，经当事人申请，本院依法追加武汉新鸿发房地产开发有限公司（以下简称武汉新鸿发公司）、武汉汇聚盛世物业管理有限公司（以下简称武汉汇聚盛世公司）为第三人参加诉讼。原告刘静委托诉讼代理人黄和志，被告杜艳委托诉讼代理人李兆、张亚平，第三人武汉新鸿发公司委托诉讼代理人方健均到庭参加了诉讼。第三人武汉汇聚盛世公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告刘静向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还租房押金12000元；2.要求被告赔偿原告店面装修损失135923.49元，未能经营两年赔偿金60000元。事实与理由：原被告于2019年4月21日签订《房屋租赁合同》，约定：原告承租被告位于武汉市江夏区金樱街鸿发大厦A栋3#的房屋用于开办曾先坤足疗店，租期自2019年5月1日起至2021年5月1日止，租金1.2万元/月，被告如不能保证原告经营两年，被告赔偿原告6万元。合同签订后，原告向被告支付押金1.2万元，并且按照约定开始使用该房屋。2020年5月7日，原告收到鸿发大厦A栋3#所有权人武汉汇聚盛世公司的通知，告知被告与房屋所有权人的房屋租赁合同已于2020年2月21日到期，并要求以大幅增长房租标准与原告签订新的房屋租赁合同。因房租过高，原告撤离该房屋。原告多次联系被告要求协商解决此事，被告均拒绝协商。被告与原告签订合同时隐瞒其与房屋所有权人间的租赁期限与相关事实，导致原告在租赁期间内无法正常经营。原告承租该房屋前期投入装修135923.49元，其他费用共计15万元左右。现被告的行为造成原告装修等损失。原告为维护合法权益，故起诉要求处理。被告杜艳辩称，1.原告于2020年4月开始违约，其至少应将2020年5月至7月的租金付清，但原告未支付。2.原告于2020年5月28日凌晨搬走商铺内物品，但未提出解除合同的要求。3.被告于2020年6月1日再次签订了包含原告租赁商铺的租赁合同，至今未出现因被告原因导致原告不能正常经营使用商铺的情况，被告能够正常交付租赁标的物，合同目的仍能实现。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告杜艳向本院提起反诉，诉讼请求：1.要求解除原被告于2019年4月21日签订的《房屋租赁合同》；2.要求原告向被告支付2020年5月1日至2020年10月30日共计6个月的租赁费7.2万元；3.要求原告承担违约金1.2万元。事实与理由：原被告于2019年4月21日签订了一份《房屋租赁合同》，约定由被告将江夏区大桥新区大花岭金樱街鸿发大厦A座3#（现为附7-9号）商铺出租给原告，租赁面积125m2，月租金为1.2万元，按季度支付，每一期租金到期前一月30日前支付下一期租金，履约保证金1.2万元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告依约将商铺交付给原告，双方履约1年后，原告开始违约，原告应于2020年4月1日将下一季度的租金支付被告，但至今未付。根据合同法第九十四条的规定，请求解除双方租赁合同。原告刘静就被告杜艳反诉辩称，1.原被告间于2019年4月21日签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月28日解除，原告不差欠被告房租，被告的反诉没有任何法律依据，被告的反诉请求依法应驳回。2.被告反诉中认为原告违约没有事实和法律依据，相反被告严重违约，造成原告包括店面装修损失在内的多项财产损失。反诉中，被告提交的武汉汇聚盛世公司出具的证明明显属于造假，与原告2020年5月14日收到的武汉汇聚盛世公司委托湖北以诚律师事务所向原告发出的律师函内容相矛盾，相反该证明的出具时间是2020年11月12日，恰好印证律师函所载内容为真实。原告于2020年5月28日搬离后，同样通过微信方式给被告发送了相应的书面告知。2020年2月21日至2020年11月12日期间，被告不享有案涉商铺的出租权，业主及物业公司要求原告腾退，但被告拒绝出面解决问题，原告无法继续经营只能依法解除合同、腾退房屋。综上，请求法院驳回被告全部反诉请求。第三人武汉新鸿发公司述称，原告的诉讼请求及被告的反诉均与其无关，其不是原被告租赁合同的当事人。第三人武汉汇聚盛世公司未到庭未提交述称意见。本院经审理认定事实如下：第三人武汉新鸿发公司系武汉市江夏区纸坊街大桥社区鸿发大厦A栋商住楼产权所有人。2019年3月7日，李名发代表第三人武汉新鸿发公司（甲方、出租方）与被告杜艳（乙方、承租方）签订了一份《鸿发大厦商铺租赁合同》，约定：甲方将位于大花岭鸿发大厦A栋1单元3#、4#、5#、8#、9#号门面出租给乙方，乙方承租从事欢唱主题KTV经营，承租面积1114.39m2，租期一年，自2019年2月22日起至2020年2月21日止。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告杜艳承租了上述房屋。2019年4月21日，被告杜艳与原告刘静签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告将位于大花岭鸿发大厦A栋3#的门面房屋出租给原告，面积约125m2，租期自2019年5月1日至2021年5月1日。被告应于2019年4月30日前将房屋交付原告。租金及押金：1.租金每月1.2万元，按季度支付，每一期租金到期前一月30日前支付下一期租金；2.押金1.2万元，待合同期满或特殊情况导致合同结束，原告退租后返还。合同解除：1.双方协商一致，可以解除合同；2.因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除。补充协议：被告保证2年以内正常出租给原告，如不能，赔偿原告6万元。合同还约定了其他事项。合同签订当日，原告向被告支付了1.2万元押金和第一季度房租3.6万元。被告按约向原告交付了案涉房屋。原告承租房屋对其进行了装修用于经营武汉市江夏区曾先坤足疗店。原告共计向被告支付了4个季度租金共计14.4万元，最后一季度租金支付时间是2020年1月2日。此后未再付款。2020年1月18日，第三人武汉新鸿发公司与第三人武汉汇聚盛世公司签订了一份《鸿发大厦商铺租赁合同》，约定第三人武汉新鸿发公司将位于武汉市江夏区大桥新区大花岭金樱街鸿发大厦A、B的商铺出租第三人武汉汇聚盛世公司使用。上述租赁商铺包含原告承租的房屋。自2020年1月24日起，因疫情原因，原告一直未营业。2020年5月14日，第三人武汉汇聚盛世公司向被告出具了一份律师函，内容为被告承租商铺的期限已于2020年2月21日到期，要求被告办理腾退事宜。该律师函张贴在原告经营的商铺门店上。该律师函出具后，原告向第三人武汉汇聚盛世公司反映要求继续承租房屋，但双方未达成一致意向。2020年5月28日凌晨，原告搬离案涉租赁房屋。搬离时，被告不在场。2020年6月1日，原告方工作人员马维华通过微信的方式告知被告，原告方已于2020年5月28日腾空房屋。2020年6月2日，马维华再次以微信方式向被告送达一份函件，内容为：武汉市江夏区曾先坤足疗店刘静与你于2019年4月21日签订大花岭鸿发大厦4栋3号房屋租赁合同。依据合同协定，经营期限至2020年4月30日。2020年5月7日，武汉汇聚盛世公司钱总经理致电我店曾先坤，告知，你与房产持证人武汉新鸿发公司签订的租赁合同于2020年2月21日到期，且现由武汉汇聚盛世公司管理，我们必须重新与其签订合同，且涨价很高，本身受疫情影响，我们损失严重，这样就无法经营。按其期限，我们于2020年5月28日腾空房屋。鉴于我们的合同不能履行，其损失更大，而从2020年4月25日至2020年5月15日你的电话仅接通一次，所以，请你约定时间，与我们协商相关事宜，盼复。该函件上无原告签字、捺印或盖章。被告否认上述微信内容，辩称该微信不是原告向被告发送的。审理中，原告陈述其向被告邮寄送达了上述函件，被告否认收到，原告未提交证据证实其已送达。2020年6月1日，被告又与第三人武汉汇聚盛世公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定：被告承租武汉市江夏区金樱街鸿发大厦A栋附7-8-9，租期24个月，自2020年6月1日起至2022年6月1日止。合同还约定了其他事项。另，被告陈述，因原被告未办理解除合同手续，其在2020年10月23日收到法院送达的本案起诉状副本后,于2020年11月份将案涉房屋转租他人使用。另查明，原告租赁案涉房屋期间，被告从未要求其涨房租价格或要求原告腾退房屋。上述事实，有原被告及第三人武汉新鸿发公司陈述，有商铺租赁合同、房屋租赁合同、收据、银行转账记录、律师函等证据经庭审质证属实，足以认定。第三人武汉汇聚盛世公司经本院传票传唤拒不到庭，视其放弃述称权利。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合同有效，当事人应按约履行。在履行合同中，当事人就合同的解除、租赁费用的支付、违约等问题产生争议，现就双方争议具体评析如下：一、本案合同关系及原被告租赁合同的解除问题。案涉租赁房屋系第三人武汉新鸿发公司所有，其代表人李名发与被告签订了租赁合同后，被告与第三人武汉新鸿发公司形成了租赁合同关系。当原告与被告签订了案涉房屋租赁合同后，原被告间形成转承租租赁合同关系。在被告与第三人租赁合同未解除的情况下，原被告间合同继续有效。在原被告履行转承租合同期间，原告认为：1.第三人武汉新鸿发公司对案涉房屋管理使用人即第三人武汉汇聚盛世公司向其出具律师函，要求其腾退；2.原告事后未与第三人武汉汇聚盛世公司达成合同意向；3.原告认为受疫情影响，经营亏损。综上，原告要求解除合同，遂于2020年5月28日腾退了租赁房屋。在腾退前，原告未告知被告。腾退时，被告不在场。腾退后，原告工作人员马维华以微信方式告知了被告，同时，原告陈述还向被告发送了书面函件，但被告否认收到，原告无证据证实。原被告上述民事行为，本院认为：1.在被告与第三人武汉新鸿发公司租赁合同未解除的情况下，原被告间的转租合同继续有效；2.原告与第三人武汉新鸿发公司、第三人武汉汇聚盛世公司之间并不存在合同关系，其与第三人武汉汇聚盛世公司是否达成合同意向，不影响其与被告之间合同的履行；3.根据原被告间合同约定，因不可抗力导致合同无法继续履行的，合同自行解除。现原告认为受疫情影响经营亏损，要求解除合同，该理由成立，但原告要求解除合同应告知被告。在其未事先告知的情况下，原告腾退租赁房屋解除合同，属擅自解除合同行为；4.原告腾退租赁房屋后，其工作人员马维华以微信方式告知被告，因马维华系一般工作人员，微信函件无原告签字、捺印或盖章，被告无理由相信；5.原告陈述其向被告邮寄了书面解除合同的函件，被告否认，原告无证据证实，本院不予采信。综上，虽然原告要求解除合同的理由成立，但原告要求解除合同的意思表示未到达被告，原被告间的合同关系仍未解除。本案于2020年10月20日立案后，原告在诉讼中仍未明确要求解除合同，但其诉讼请求要求被告退还押金、赔偿损失，其意思表示有解除合同意愿，当被告于2020年10月23日收到起诉状副本后，原告要求解除合同的意愿到达了被告，至此，双方的转承租合同关系实际解除。二、租金及押金的处理问题。原告虽腾退了租赁房屋，但其腾退后未及时向被告交付租赁房屋，至合同解除前，原告应向被告承担未及时交付租赁房屋期间的租金。截止2020年5月1日，原告共计支付被告4个季度租金14.4万元，原被告无异议，本院予以采信。自2020年5月2日起至合同解除时即2020年10月23日止，租金为1.2万元÷30天×175天=7万元。疫情期间3个月租金计算为3.6万元，原告已交纳，应扣减，原告还应向被告支付租金3.4万元。被告已收取原告押金1.2万元，合同解除后，被告应返还。三、关于被告是否保证原告正常经营2年以上问题。本院认为，在原被告合同履行期间，虽然被告与第三人武汉新鸿发公司合同期限先于原被告约定的期限提前届满，但被告与第三人武汉新鸿发公司间的合同并未解除，事后，被告与第三人武汉汇聚盛世公司又续签订了合同，故本院认为被告保证了原告正常经营期限达2年以上，原告认为被告在该方面违约，不成立，其要求被告赔偿未能经营两年赔偿金6万元，本院不予支持。四、关于原被告是否违约及原告诉请的店面装修损失问题。本院认为，原告租赁房屋经营足疗店，装修系其自主行为，合同解除后，在不影响房屋结构的情况下，可自行拆除。在履行合同中，被告并未违约，故其要求被告赔偿全部装修损失，本院不予支持。原告在履行合同中，遇疫情不可抗力的自然灾害，导致其经营亏损，合同无法继续履行。根据原被告间约定和相应法律规定，原告解除合同的理由成立。事后，原告虽未及时向被告交纳租金，但之前即疫情应减免的租金原告已交纳，可抵扣后期租金，故被告认为原告逾期交纳租金违约，不成立，被告反诉要求原告承担逾期支付租金违约金1.2万元，本院不予支持。上述本院已认定原被告均未违约，原告装修又并未拆除，原告的装修损失应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”的规定处理，现原告未提交其残值相关证据证实，本院结合案情酌定由被告负担1万元的残值损失。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（一）项、第一百零九条、第一百一十七条第一款、第二百二十三条第一款、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下:一、确认原告（反诉被告）刘静与被告（反诉原告）杜艳于2019年4月21日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月23日解除。二、由被告（反诉原告）杜艳向原告（反诉被告）刘静返还押金1.2万元。三、由被告（反诉原告）杜艳向原告（反诉被告）刘静支付装修损失1万元。四、由原告（反诉被告）刘静向被告（反诉原告）杜艳支付租金3.4万元。上述第二项至第四项冲抵后，由原告（反诉被告）刘静于本判决生效后10日内支付被告（反诉原告）杜艳款项1.2万元。五、驳回原告（反诉被告）刘静其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）杜艳其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4418元，减半收取2209元，反诉费950元，合计3159元，由原告（反诉被告）刘静负担2159元，由被告（反诉原告）杜艳负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  熊文才二〇二一年三月二日法官助理汪宇书记员饶红伟