江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终275号上诉人（原审原告）：朱昳，男，1981年8月21日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：简建飞，江西三江合（高安）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张凤，女，1986年5月22日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：简建飞，江西三江合（高安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新余市博大房地产开发有限公司，住所地江西省新余市仙来东大道138号1栋。统一社会信用代码：91360500759956630A。法定代表人：李秋芽，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋学民，江西配德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾颖超，江西配德律师事务所律师。上诉人朱昳、张凤因与上诉人新余市博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初7478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱昳、张凤上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判博大公司向朱昳、张凤支付逾期办证违约金61,032元（暂算至2020年8月18日）；并以总房款580,000元为基数，按年利率6.175%计算支付自2020年8月19日至取得房屋所有权证书之日止的违约金；二、本案一、二审诉讼费用由博大公司承担。事实与理由：一审判决以房屋买卖合同中设置逾期办证违约金目的在于督促博大公司及时协助朱昳、张凤办理房屋所有权转移登记为由，直接认定逾期办证违约金应在2020年7月21日，即案涉房屋达到交付条件日届满360日之次日起算，属于认定事实不清，适用法律错误。一、博大公司是否要承担逾期办证的违约责任，应该根据法律规定及双方合同约定来进行审查。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，博大公司未能在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满前为朱昳、张凤办理房屋权属证书的，应当承担违约责任。而《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款，约定了办理房屋所有权登记的期限为商品房交付之日起360日内；另《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款约定商品房交付之日是在2017年10月30日前。据此，办理房屋所有权登记的期限为商品房交付之日，即2017年10月30日起360天内，即在2018年10月26日前办理房屋所有权登记。但涉案房屋竣工验收合格的时间是2020年7月21日，因此，在2018年10月26日前博大公司根本没有通过竣工验收，而还没有竣工验收合格前是不能办理房屋权属证，博大公司违约。因此，朱昳、张凤请求博大公司支付自2018年10月26日起的逾期办证违约金完全符合法律规定和双方约定。二、《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定办理房屋所有权登记的期限是双方真实的意思表示，该约定恰恰是为了督促博大公司及时办理房屋所有权转移登记。一审判决认为房屋买卖合同中设置逾期办证违约金的主要目的在于督促博大公司及时协助朱昳、张凤办理房屋所有权转移登记，那么就更应该认定逾期办证违约金应在商品房交付之日，即2017年10月30日起360日之次日起算，这样更能督促博大公司为朱昳、张凤及时办理房屋所有权转移登记，否则就要承担更多的违约责任。三、另附件十一《补充协议》第十六条第一款约定：“项目综合联验合格下，如非出卖人造成的办理权属登记延期，出卖人不承担本合同第二十条约定的违约责任。”按上述约定，在项目综合联验合格的情形下，如因博大公司造成办证延期的，博大公司要承担办证延期的违约责任。举重以明轻，在项目综合联验不合格的情形下，朱昳、张凤更是不能办理权属证书，因此，博大公司更应该承担项目综合联验不合格情形下造成的不能如期办证的违约责任。而一审判决认定逾期办证违约金的起算点是在2020年7月21日（项目综合联验合格之日）届满360日之次日，明显是认为项目综合联验不合格的情形下，博大公司不承担逾期办证的违约责任，这与上述条款的约定相违背；也完全与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《商品房买卖合同（预售）》的其他约定相违背。朱昳、张凤补充上诉理由如下：一、依照《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定，在商品房交付之日起360天取得商品房所有权证。因此，一审判决将商品房交付之日解释为商品房达到交付条件之日，是解释错误。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八规定，当合同出现多种解释时，格式合同应当按照该条规定进行解释，但是一审判决作出的解释却与之相悖。二、双方签订的《补充协议》第十六条第一款约定，项目综合验收合格后，如非出卖人造成的权属登记延期，出卖人不承担本合同约定的第二十条的违约责任。但按照合同约定，验收不合格的情况下，博大公司应当承担违约责任，本案逾期办证的主要责任在于博大公司。三、依照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条规定，逾期交房和逾期办证是可以同时主张违约金的。四、博大公司存在大量诉讼、拖欠众多债权人款项的情形，导致大部分业主的房产被查封、不能办理不动产权属证书。博大公司辩称，1．《商品房买卖合同（预售）》第二十条明确约定商品房交付之日起360天内办理房屋所有权属证书，一审判决将商品房达到交付条件之日认定为交付之日，即交付日为2020年7月21日，并以此为节点计算博大公司的逾期交房违约金，该解释并无不当。2．即便认定2017年10月30日是交房之日，此后的360日是办证期间，办证期间届满后至本案起诉的期间，应当是协商解决的期间，直至案件起诉时博大公司已经完成房屋初始登记，取得大产权证，但是业主没有找博大公司要求办证，因此，起诉的业主不动产权属证书还没有办好，但是部分业主已经办理不动产权属证书。3．双方约定的逾期办证的违约责任是协商解决，本案属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定的“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成的，朱昳、张凤可依据合同约定或者法律规定向博大公司主张逾期办证的违约责任。本案中，朱昳、张凤未能举证证明其与博大公司曾依约协商或者协商未果，因此，博大公司不存在违约。因《商品房买卖合同（预售）》存在“特殊约定”，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定。综上所述，朱昳、张凤的上诉没有事实和法律依据。博大公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回朱昳、张凤的全部诉讼请求；二、判令朱昳、张凤承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决以博大公司未完成证明朱昳、张凤明知或应知房屋现状的举证责任，而认定收房的性质，属事实认定不清。事实上，朱昳、张凤是在知晓房屋实际状况及交付条件的情况下实际收房并入住，博大公司对此无须承担逾期交房的违约责任。一审判决博大公司无须承担逾期办证的违约责任是正确的。朱昳、张凤已经签订了入伙协议书，领取了案涉房屋钥匙，并实际入住，即博大公司于2017年12月23日已向朱昳、张凤交房，通过合同条款约定的交付条件和交付时间，以及朱昳、张凤提交的2017年11月2日《园中苑业主信访问题协调会会议纪要》（以下简称《纪要》）均可以证实，朱昳、张凤在接收房屋时，是知晓房屋现状和交付条件的，基于此应当视为双方变更了合同约定的交房条件，该交付合法有效。首先，依照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第三条规定，案涉合同约定的交房时间是2017年10月30日，且朱昳、张凤陈述小区业主代表曾代表业主在2017年11月与开发商协商过，由此可见，在朱昳、张凤接收房屋时，已知晓博大公司没有取得竣工验收备案登记，而其仍旧同意收房，据此，博大公司不承担逾期交房的违约责任。朱昳、张凤通过业主代表在2017年11月就已经向房管部门反映过案涉房屋尚未通过验收等相关问题，而朱昳、张凤收房时间为2017年12月，如果朱昳、张凤向博大公司主张逾期交房违约金就知道房屋未能办理竣工验收备案登记，而接收房屋后却声称不知晓房屋没有备案登记，这是违背诚信及非善意的。朱昳、张凤已经接收了涉案房屋并且装修入住，并没有造成损失，现又以未满足交房条件主张逾期交房违约金，一审判决以博大公司未完成上述指引规定的举证责任而支持朱昳、张凤的诉请，属认定事实错误，且不符合指引要义。其次，涉案房屋已经全部验收合格，取得了建设工程竣工验收备案证明文件，并办理了不动产权属证书，完全符合交房条件，故博大公司不应承担逾期交房的违约责任。综上所述，请求查明事实，公正裁判。朱昳、张凤辩称，博大公司的上诉请求和事实理由没有依据，请求驳回其上诉请求，维持逾期交房的违约金。朱昳、张凤向一审法院起诉请求：1．判令博大公司向朱昳、张凤支付逾期交房违约金59,276元（暂计算至2020年8月18日）及以总房款580,000元为基数，按日万分之一计算支付自2020年8月19日至房屋达到合同约定交付条件之日止的违约金；2．判令博大公司向朱昳、张凤支付逾期办证违约金61,032元（暂算至2020年8月18日），并且以总房款580,000元为基数，按年利率6.175%计算支付自2020年8月19日至取得房屋所有权证书之日止的违约金；3．本案诉讼费用由博大公司承担。一审法院查明：一、2017年5月26日，朱昳、张凤与博大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：朱昳、张凤购买的房屋是位于新余市商品房（下称案涉房屋），房款总额为580000元，付款方式为公积金贷款；交付期限：博大公司应当在2017年10月30日前交付房屋；商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；博大公司逾期交房超过60日后，朱昳、张凤要求继续履行合同的，合同继续履行，博大公司按日计算向朱昳、张凤支付全部房价款万分之一的违约金；因博大公司的原因，朱昳、张凤未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。二、朱昳、张凤向博大公司支付案涉房屋首期房价款230000元，余款350000元向银行申请贷款支付。三、2018年2月2日，案涉房屋取得房屋测绘报告；2020年7月21日，案涉房屋取得房屋工程竣工验收备案。四、朱昳、张凤已接收案涉房屋，但至今尚未取得房屋所有权证书。一审法院认为，朱昳、张凤与博大公司签订的《商品房买卖合同》是其合意，其内容未违反法律、法规等禁止性规定，上述合同合法有效。现朱昳、张凤主张直至其收房时博大公司仍未取得建设项目竣工验收合格证，不符合交房条件，博大公司应支付逾期交房违约金，博大公司提出朱昳、张凤在知道房屋实际状况及交付条件的情况下仍领取钥匙、接收房屋，应视为双方就合同约定的交房条件做出了变更的抗辩意见。一审法院认为，依据合同约定商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告，现案涉房屋已于2018年2月2日取得房屋测绘报告，2020年7月21日取得房屋工程竣工验收备案，虽然朱昳、张凤已接收房屋，但博大公司未提交证据证明朱昳、张凤收房时明知或应当知道案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接受房屋，故对博大公司提出因朱昳、张凤已实际收房则不应计算逾期交房违约金的抗辩意见，一审法院不予采信。朱昳、张凤现已按照合同约定履行了付款义务，博大公司未依约交付符合交房条件的房屋，系博大公司违约，应向朱昳、张凤支付逾期交房违约金，博大公司的逾期交房天数为994天（自2017年10月31日至2020年7月21日），则一审法院计算逾期交房违约金为57,652元（580,000元×0.1‰×994天=57,652元），故对朱昳、张凤要求博大公司支付逾期交房违约金59,276元的诉请，一审法院予以部分支持。关于逾期办证违约金问题，一审法院认为，朱昳、张凤与博大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定了双方对于房屋登记相关的权利、义务，合同中设置逾期办证违约金的主要目的在于督促博大公司及时协助朱昳、张凤办理房屋所有权转移登记，现案涉房屋于2018年2月2日取得房屋测绘报告，2020年7月21日取得房屋工程竣工验收备案，逾期办证违约金应在2020年7月21日案涉房屋达到交付条件日届满360日之次日起算，现该期限尚未届满，故对朱昳、张凤主张逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、博大公司应于本判决生效之日起十日内向朱昳、张凤支付逾期交房违约金57,652元；二、驳回朱昳、张凤的其他诉讼请求。如未按上述指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,354元（已减半收取），由博大公司负担649元，由朱昳、张凤共同负担705元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院确认一审法院查明的案件事实。本院另查明，《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。朱昳、张凤陈述其尚未交纳案涉房屋的契税。2020年8月12日，案涉房屋所在的2栋完成初始登记，博大公司取得不动产权属证书【证书号为赣（2020）新余市不动产权第0025434号】。还查明，2017年11月2日的《纪要》载明：2017年11月1日下午，市房产管理局组织园中苑业主代表与开发商负责人在局七楼会议室召开了协调会，会议由市房产管理局房地产开发管理科姚登华主持，开发商代表李兵、罗超、胡宁，业主代表张润生、罗魁、何敏、童加兴、胡禹杰（共6人）参加了会议。经双方共同协商，就延期交房等问题达成了一致意见，现纪要如下：一、会议确定：会上，就业主提出的有关问题，经过双方协商达成以下一致意见：（一）关于明确交房时间的问题。由于相关单项工程验收的时间无法确定，同意尽全力确保在11月底项目的水、燃气可正常入户使用满足业主入住的条件。居民供电由开发商尽快完善，在供电部门的供电未入户前，业主的装修、生活用电由开发商无偿提供并确保无故停电，其他单项工程的验收按照时间节点在小区适时进行公告。（二）关于按照规划完善基础设施的问题，按照规划要求进行施工，业主也可委派代表与开发商定期进行沟通协商，在不违反规划的情况下完善。（三）关于违规、延期交房违约金赔付的问题。延期交房违约金，不论已交房还是未交房业主统一按合同约定标准结算到满足合同约定的交房条件为止。违约金是否抵扣物业费、购停车位、储藏间款由业主自行决定或者协商协定。（四）关于小区停车位的问题。同意按照规划要求和法律法规相关规定协商解决，如有异议可相关部门咨询。（五）关于物业费太高要求降低的问题。物业费的收取在双方签订的《商品房买卖合同》有明确的约定，同意对小区物业费进行适当调整，即二楼以上（含二楼）按1.1元/平方米、一楼按1元/平方米收取。（六）关于是否按照规划设计图进行施工问题。业主可向市规划部门进行咨询了解。（七）关于该项目是否按质按量完工的问题。双方业主可向市建筑业管理部门咨询了解。二、会议强调：市房产管理局将跟踪督促开发企业加快对问题的整改工作，开发商要加强与业主的沟通协商，抓紧时间进行整改，对于此次协调的问题，双方签字后不再重复协调。双方代表未在《纪要》上签字。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、博大公司应否承担逾期交房的违约责任；二、博大公司应否承担逾期办证的违约责任。关于第一个争议焦点。博大公司主张其已提交《纪要》证明朱昳、张凤在接收房屋时，知晓房屋现状及交付条件，有基于此，博大公司无需承担逾期交房的违约金。但《纪要》并不能证明朱昳、张凤在接收房屋时已知晓房屋现状及交付条件。理由如下：一方面《纪要》载明需业主、开发商签字，但朱昳和张凤、博大公司提交的《纪要》均未经过双方签字确认，事后，双方也未按《纪要》内容执行，因此，《纪要》内容不具有约束力，且即便《纪要》有约束力，博大公司也应根据《纪要》内容向所有业主支付违约金，且违约金按合同约定标准结算到满足合同约定的交房条件为止；另一方面，《纪要》载明的业主代表中并不包括朱昳、张凤，故无法确定朱昳、张凤是否知晓《纪要》所涉内容。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”现博大公司未能提交其他证据证明朱昳、张凤在签署入伙手续书、接收案涉房屋时，博大公司已明确告知朱昳、张凤房屋尚未取得竣工验收备案登记，因此，博大公司应承担举证不能的法律后果。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款约定：“出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定，逾期交房的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。出卖人博大公司应依约于2017年10月30日前向买受人朱昳、张凤交付案涉房屋，但博大公司因自身原因导致案涉房屋未在约定期限内交付，博大公司应依约承担相应的违约责任。因此，博大公司应向朱昳、张凤支付逾期交房违约金。关于第二个争议焦点。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。双方对该条款中“交付之日”的理解不一。博大公司认为，该条款中的“交付之日”应为实际交付之日。朱昳、张凤认为，该条款中的“交付之日”应根据合同条款确定，即交付之日为《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的2017年10月30日。“交付之日”应为《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的2017年10月30日。理由如下：一方面，《商品房买卖合同（预售）》是博大公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与朱昳、张凤协商的合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，《商品房买卖合同（预售）》属格式合同。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”现双方对“交付之日”的理解，依照前述法律规定，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于博大公司的解释。另一方面，《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”依照该条法律规定，《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人意思表示一致的结果，按照前述法律规定，对合同条款的解释应当按照使用的词句，结合相关条款、行为性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。《商品房买卖合同（预售）》第十一条已明确约定房屋交付时间，因此，结合该条款，“交付之日”宜认定为2017年10月30日。若将“交付之日”解释为房屋实际交付之日，将导致朱昳、张凤的权益处于不确定状态，在一定程度上免除了博大公司按时取得不动产权属证书的义务，因此，一审判决认定“交付之日”为房屋实际交付之日不当，应予以纠正。现《商品房买卖合同（预售）》并未约定违约金，也未约定损失数额如何确定，仅约定双方协商解决。朱昳、张凤未就协商不成的时间向人民法院提供证据，故朱昳、张凤主张权利之日即起诉之日2020年9月7日视为双方协商不成之日较为合理。朱昳、张凤称博大公司要求业主签署放弃违约金的协议才会向业主开具房屋全款发票，现博大公司未能开具全款发票，故朱昳、张凤未交纳案涉房屋的契税。对于朱昳、张凤关于博大公司要求业主签署放弃违约金的协议才会向业主开具房屋全款发票的陈述，朱昳、张凤未提交证据证明，故对其该项陈述不予采信。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第一款约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理案涉商品的所有权转移登记。因此，业主朱昳、张凤与开发商博大公司均是完成案涉房屋权属转移登记的义务主体。现博大公司已于朱昳、张凤起诉前，即2020年8月12日，完成了案涉房屋所在的2栋的初始登记，朱昳、张凤尚未交纳案涉房屋的契税，其对案涉房屋所有权转移登记未能办理有一定过错，朱昳、张凤无权主张逾期办证的违约金。综上所述，博大公司、朱昳、张凤的上诉请求均不成立，一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,567元，由上诉人新余市博大房地产开发有限公司负担1,241元，由上诉人朱昳、张凤负担1,326元。本判决为终审判决。审判长 蒋 欢审判员 甘致易审判员 何 强二〇二一年三月十六日法官助理吴娜书记员邹慧贤