贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终814号上诉人（原审被告）：梁岸娟，女，1978年3月26日出生，侗族，住广西壮族自治区桂林市象山区。被上诉人（原审原告）：藏龙，男，1988年1月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：黄渊，贵州屋脊律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉孟华，贵州屋脊律师事务所实习律师。原审第三人：邬学敏，男，1948年2月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。原审第三人：付元碧，女，1952年5月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。上诉人梁岸娟因与被上诉人藏龙、原审第三人邬学敏、付元碧合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2019)黔0111民初2191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审普通程序，由审判员庞敏独任审理，于2021年3月1日公开开庭审理了本案。上诉人梁岸娟，被上诉人藏龙的委托诉讼代理人黄渊、冉孟华到庭参加诉讼，原审第三人邬学敏、付元碧经本院合法通知未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。梁岸娟上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初2191号民事判决，改判驳回原审原告藏龙全部诉讼请求。2、一审、二审诉讼费、鉴定评估费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院超出当事人的诉讼请求判决，违反了“不告不理”的民事诉讼法准则。被上诉人在一审的诉请为解除原被告门面转租合同并返还原告支付的门面转让费30000元，以及按照中国人民银行同期贷款利率支付利息522元，共计30522元（自2018年10月9日至2019年3月1日，实际以利随本清之日止）。2．判令被告支付门面装修费用损失2000元。”但是，上诉人与被上诉人之间不存在任何租赁合同关系，根据“不告不理”的原则，一审法院只应审查双方是否存在租赁合同关系，以及上诉人是否应当退还30000.00元。在双方不不存在租赁合同关系情况下，应驳回被上诉人的诉请。二、案涉门面能否正常使用以及能否正常办理营业执照，应当是原审第三人与被上诉人之间基于租赁合同关系所产生的权利和义务，与上诉人无关。上诉人对案涉合同解除不存在过错，即便合同应当解除，上诉人也不应当支付利息，一审法院判令上诉人向被上诉人支付利息是于法无据。藏龙辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人邬学敏、付元碧未到庭，也未提交书面答辩意见。藏龙向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原被告门面转租合同并返还原告支付的门面转让费30000元，以及按照中国人民银行同期贷款利率支付利息522元，共计30522元。（自2018年10月9日至2019年3月1日，实际以利随本清之日止）；2.判令被告支付门面装修费用损失2000元。原审法院经审理查明事实如下：2017年10月梁岸娟与邬学敏（付元碧作为代理人）签订门面租赁合同，双方约定邬学敏将原贵州鼎立机械电子有限公司1单元1层12号三间门面出租给梁岸娟经营使用，租赁自2018年1月1日至房屋拆迁，租金为每月2200元，之后租金每年递增150元，押金2200元。拆墙装修所产生费用由梁岸娟承担，梁岸娟有转让经营权，邬学敏不得干涉。邬学敏、付元碧将该房屋交付给梁岸娟时，房屋系空置未装修状态。租赁该房屋后，梁岸娟即至贵阳市工商行政管理局贵阳国家经济技术开发区分局办理了营业执照，后对房屋进行了装修，购置了桌椅、餐饮、厨具等餐饮设备。2018年梁岸娟在网上发布招租信息进行招租。后藏龙因租赁房屋进行餐饮经营与梁岸娟达成合意，藏龙于2018年10月8日通过微信转账的形式向梁岸娟支付了40000元。2018年10月9日梁岸娟向藏龙出具收条一张，载明“今收到藏龙交来门面转让费肆万元整，从2018年10月9日以前一切债务纠纷与藏龙无关。”藏龙与梁岸娟均认可40000元中包含案涉房屋出租押金2500元及三个月房租7500元。藏龙与邬学敏、付元碧在梁岸娟在场情况下签订了租赁合同。2019年藏龙与邬学敏、付元碧签订门面租赁解除合同，双方约定自2019年1月31日起自愿解除位于贵阳国家经济技术开发区的门面租赁合同。2019年1月7日藏龙在本院起诉梁岸娟及第三人邬学敏租赁合同纠纷一案，案号为（2019）黔0111民初355号，后藏龙自愿撤诉。庭审中，藏龙提交案外人何宣于2018年10月12日出具的收据一张，载明收到藏龙交来长江路184号贵州鼎力机械电子有限公司1单元1层12号门面的吊顶装修费及材料费共计2000元，以及吊顶照片，拟证明接手案涉房屋后进行了必要装修，花费2000元。梁岸娟辩称，对证据不予认可，收据仅系个人签字，只能算作证人证言。邬学敏、付元碧称，对装修照片不认可，梁岸娟已装修过案涉房屋顶。藏龙提交贵阳市工商行政管理局贵阳国家经济技术开发区分局出具的关于市场主体住所登记条件的情况说明，载明“一、按照相关法律法规规定，市场主体的住所是登记的必要要件，需提交住所证明材料，如不能提交住所证明材料，将不能确定市场主体的住所，即缺失登记的必要条件，不予登记。二、根据《省人民政府办公厅关于进一步放宽市场主体住所（经营场所）注册登记管理的通知》（黔府办函〔2017〕6号）要求，对从事易燃易爆物品销售、储存等涉及人民群众生命财产安全的行业，以及法律、法规禁止使用住宅经营的行业，不得将住宅作为经营性场所使用。”贵阳市城乡规划局贵阳经济技术开发区分局关于核实邬学敏户在花溪区修建房屋是否办理规划手续的复函，载明“关于核实邬学敏户在花溪区修建房屋是否办理规划手续的工作联系函收悉。经核实，邬学敏户在花溪区修建房屋（照片所示部分）未到我局办理规划手续。特此函复。2017年12月13日”以及门面及周边照片等，拟证明藏龙不能办理营业执照的依据，系客观原因不能办理，不能达到租赁合同目的，门面附近片区已被综合执法部门禁止经营。梁岸娟辩称，情况说明只能体现办理工商登记所需材料，复函只能说明邬学敏未办理规划手续，均达不到证明目的。照片无法核实所拍摄地。邬学敏、付元碧称，不清楚需要办理何种手续，案涉房屋附近商户仍正常经营。庭审中，梁岸娟提交与邬学敏签订的租赁合同、经营者为梁岸娟的营业执照、（2019）黔0111民初355号案件庭前会议笔录、藏龙与邬学敏、付元碧签订的门面解除合同以及案涉房屋照片等，拟证明藏龙与邬学敏、付元碧存在租赁关系，后双方协议解除，目前案涉房屋仍由其他人在正常经营以及房屋内物品情况等。藏龙称，与邬学敏、付元碧解除合同系防止损失扩大，与梁岸娟签订转租协议时双方未约定物品及装修等费用，当时双方均认为没有价值，梁岸娟自愿放弃。案涉房屋周边正常经营不符合事实。邬学敏、付元碧称，对上述证据予以认可。庭审中，付元碧提交照片，拟证明新租户接手房屋时情况。藏龙、梁岸娟均予以认可。另查，藏龙称在承租案涉房屋后就口头告知梁岸娟将房屋内物品搬走，但短信告知是在2019年1月30日。梁岸娟称在藏龙第一次起诉立案后的2019年2月1日才收到藏龙信息要求搬离物品。藏龙称曾至工商管理部门办理工商登记时，被口头告知案涉房屋系违章建筑，无法办理营业执照。邬学敏、付元碧称案涉房屋系2005年修建完毕，并未收到任何部门告知系违章建筑。邬学敏的委托诉讼代理人在（2019）黔0111民初355号案件庭前会议笔录中自认，藏龙承租房屋包括具有产权证的一部分及外扩的搭建部分。梁岸娟向本院申请对案涉房屋内物品、装修及装修材料等费用进行评估。经本院依法委托，贵州慧泉价格评估有限公司作出《2020慧评字第0422016号》评估报告书，截止2019年1月31日案涉房屋内物品、装修及装修材料等价值为19054元，鉴定费用4000元。梁岸娟认为如果解除合同，应当将上述损失予以扣除。原审法院认为，根据双方的诉辩意见及举证情况，本案的争议焦点为如下几点：一、藏龙与梁岸娟之间的合同关系的性质及法律效力；二、如案涉合同合法有效，是否达到解除条件，如何处理合同解除后的法律后果。关于焦点一。藏龙与梁岸娟虽然没有签订书面合同，但是事实上双方通过口头约定和对口头约定的实际履行形成了事实上的合同关系。双方在达成合意后，藏龙于2018年10月8日向梁岸娟支付了转让费40000元，梁岸娟接受转让费并向藏龙交付了其承租的花溪区修建房屋及房屋内部装修和物品，双方的合同关系从2018年10月8日即依法成立。对于双方合同的性质分析如下：首先，藏龙与梁岸娟之间是否系转租合同关系。依照《中华人民共和合同法》第二百二十四条之规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有限，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”依据该条法律规定，合法有效的转租合同，应到包括以下几个要点，一是应当经出租人同意，二是转租后承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，转租后原承租人与出租人、新承租人与原承租人之间同时存在合法有效的租赁合同关系。本案中，藏龙承租案涉房屋后直接与出租人邬学敏、付元碧签订了房屋租赁合同，邬学敏、付元碧与梁岸娟的租赁合同关系已解除，不具备三方之间存在两个租赁合同关系的条件，且藏龙与邬学敏、付元碧签订门面租赁解除合同，双方约定自2019年1月31日起自愿解除位于贵阳国家经济技术开发区的门面租赁合同，可见藏龙与邬学敏、付元碧对于双方之间的租赁合同关系有明确认知，故一审法院认为，藏龙与梁岸娟之间不存在转租合同关系。其次，藏龙与梁岸娟之间是否系买卖关系。庭审中，梁岸娟辩称双方之间系买卖合同关系，标的物为案涉房屋的装修价值及餐饮设备等物品。但是根据双方履行合同的内容来看，藏龙向梁岸娟支付了40000元转让费，梁岸娟将房屋及房屋内的装修、物品交给藏龙由其实际经营，双方转让的不仅仅是房屋装修和物品，除此之外还应当包含具有商业价值的房屋的优先承租权和经营权。实践生活中，承租他人已承租房屋或接替他人承租房屋的行为，普遍存在收取门面转让费的情形，而门面转让费即应当包含房屋客观存在的商业价值。因此，藏龙与梁岸娟之间的合同关系，并非单纯买卖合同关系，而是梁岸娟出让具有商业价值的房屋优先承租权、经营权和房屋内装修残值及物品所有权，藏龙支付门面转让费的合同关系。双方的转让合同系双方的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效的合同。关于焦点二。藏龙与梁岸娟之间存在的转让合同关系，合同目的在于承租案涉房屋，并以该房屋作为经营场所开展餐饮经营。根据贵阳市工商行政管理局贵阳国家经济技术开发区分局出具的关于市场主体住所登记条件的情况说明，不能提交住所证明材料的不予登记，法律、法规禁止使用住宅经营的行业，不得将住宅作为经营性场所使用。违章建筑一般指未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证核定的相关内容建设的建筑。根据贵阳市城乡规划局贵阳经济技术开发区分局关于核实邬学敏户在花溪区修建房屋是否办理规划手续的复函，结合邬学敏的委托诉讼代理人在（2019）黔0111民初355号案件庭前会议笔录关于产权部分的陈述，案涉房屋确有部分存在未办理规划许可情形，即房屋有部分属于违章建筑。本案中，由于双方约定转让的案涉房屋存在部分违章建设问题，且不能作为经营场所使用，明显不具备办理工商营业执照的条件，藏龙无法办理工商营业执照从事经营活动，导致合同目的不能实现。根据合同法第九十四条的规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。故由于藏龙、梁岸娟之间约定转让的房屋无法从事经营活动，不能实现合同目的，现藏龙主张解除合同的诉讼请求有事实及法律的依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，藏龙要求梁岸娟返还门面转让费30000元的诉求，予以支持。对于梁岸娟提出其转让给藏龙的房屋装修及物品价值应当在本案中予以扣除的意见，一审法院认为，双方达成转让合同之后，梁岸娟已经将房屋连同内部装修、物品全部交付给藏龙，装修部分和物品部分的所有权已经转移给藏龙，合同解除后，当事人可以要求恢复原状，但根据庭审查明的事实，恢复原状无法实现，可以根据价值予以返还，本案依据梁岸娟的申请对案涉房屋装修残值及物品损失已经进行了评估，为减少当事人诉累，一审法院该部分金额可以在本案中予以扣除，故梁岸娟还应当向藏龙支付30000－19054＝10946元。对于评估费用4000元，考虑该部分损失系梁岸娟主张扣除，故应由梁岸娟予以承担。对于藏龙主张的利息，因本案系法院认定合同解除后产生的支付义务，对于藏龙主张的合同解除前的利息不予支持，对于合同解除后的利息应当从藏龙主张合同解除即本案立案之日起算，按照中国人民银行同期贷款利率计算，算至2019年8月19日；2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。对于藏龙已经取得所有权的房屋装修和物品部分，其在与邬学敏、付元碧形成租赁合同关系后，双方在解除租赁合同关系时应当对房屋附属的装修和物品进行妥善的处理，由于未妥善处理而造成的该部分损失，藏龙可以另行权利。对于藏龙要求梁岸娟赔偿装修损失2000元的诉请，系藏龙在与邬学敏、付元碧形成租赁合同关系后作出的自主行为，如前所述，在新的租赁关系中由于未妥善处理造成的装修损失，藏龙可以另行主张权利，不应在本案中处理，对该诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除原告藏龙与被告梁岸娟于2018年10月8日成立的关于“花溪区修建房屋”的转让合同关系；二、被告梁岸娟在本判决书生效十日内向原告藏龙支付10946元，并支付利息（利息以10946元为基数，自本案立案之日即2019年3月4日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算，算至2019年8月19日；2019年8月20日起的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；三、驳回原告藏龙其余诉讼请求。案件受理费407元（已减半收取），由原告藏龙负担259元，被告梁岸娟负担148元；评估费用4000元由被告梁岸娟负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，被上诉人藏龙提出的诉讼请求为解除双方的门面转租合同，返还门面转让费30000元及利息。上述诉讼请求旨在解除双方之间的法律关系，确认双方法律关系解除后的权利、义务。原审判决根据双方合同的内容分析，认为双方转让标的为房屋装修和物品以及具有商业价值的房屋的优先承租权和经营权，进而将双方的法律关系界定为梁岸娟出让具有商业价值的房屋优先承租权、经营权和房屋内装修残值及物品所有权，藏龙支付门面转让费的合同关系并无不当。综合考量藏龙诉讼请求的真实意思及双方法律关系的内涵、外延，原审判决第一项并未违反“不告不理”的原则。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，藏龙要求梁岸娟返还基于转让行为支付的门面转让费，一审法院扣除案涉房屋装修残值及物品2019年1月31日的价值后。判令梁岸娟还应当向藏龙支付10946元合法、有据，本院予以维持。原审判决对评估费4000元的分担有失公允,应予纠正。理由如下：一方面，藏龙与梁岸娟之间的合同无法继续履行的原因为案涉房屋部分属于违章建筑，不能办理营业执照。上述状态，在藏龙与梁岸娟建立合同关系时已经客观存在，藏龙受让时并未尽到审慎义务。另一方面，本案评估的产生系合同关系解除后，藏龙无法向梁岸娟返还原物而进行。原审法院将评估费用4000元分配给梁岸娟负担，有失公允。本院将评估费用4000元分担方式纠正为由梁岸娟负担2000元，藏龙负担2000元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果正确，应予维持。原审判决对4000元评估费分配有失公允，本院重新分配。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费407元（已减半收取），由藏龙负担259元，梁岸娟负担148元。评估费用4000元，由梁岸娟负担2000元，由藏龙负担2000元。二审案件受理费814元，由藏龙负担518元，梁岸娟负担296元。本判决为终审判决。审判员 庞 敏二〇二一年三月一日书记员 余琼敏