文书内容江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0507民初436号原告：高杏元，男，1953年2月22日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：顾良，江苏九谷律师事务所律师。被告：苏州奥特投资发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区劳动路1号107室。法定代表人：陆正件。被告：苏州鸿顺投资发展有限公司，住所地江苏省苏州市高新区玉山路58号。法定代表人：蒋小玲。被告方共同委托诉讼代理人：沈芳芳、施春芳，江苏众勋律师事务所律师。原告高杏元与被告苏州正源置业有限公司（以下称正源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案。因正源公司于2020年10月20日注销登记，根据原告高杏元的申请，本院变更正源公司的股东苏州奥特投资发展有限公司、苏州鸿顺投资发展有限公司作为本案被告参与诉讼。本院依法适用小额诉讼程序，于2021年3月9日对本案公开开庭进行了审理。原告高杏元的委托诉讼代理人顾良、被告苏州奥特投资发展有限公司及被告苏州鸿顺投资发展有限公司的委托诉讼代理人施春芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高杏元向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告退还38671元；2、请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与正源公司之间曾因商品房销售合同纠纷诉至法院，案号为(2016)苏0507民初332号，后该案件经过二审及再审，案号分别为(2016)苏05民终10215号和(2018)苏民申3632号。在该案件中原告与正源公司约定以抵债120万元和付现金38671元的方式，由原告向正源公司购买房屋。但后续发生争议，正源公司称抵债120万的事实基础不存在，故推翻此前合意。该争议经法院审理，认定抵债120万元的事实基础的确不存在，故原告与正源公司之间以抵债120万元和付现金38671元的方式购买房屋的约定无法继续履行。原告认为现购买房屋的行为无法继续履行的过错不属于原告，故要求退还此前现金支付的38671元。故诉至法院。被告苏州奥特投资发展有限公司、苏州鸿顺投资发展有限公司答辩称，对于案涉房屋原告已缴纳定金38671元，但原告并未按照认购申请书约定的时间与正源公司签订购房合同、缴纳房款，经正源公司多次催讨，余款仍尚未支付，正源公司早已发函解除认购申请书。按照认购申请书中第二条之约定，因原告方违约，正源公司无需退还定金。两被告作为正源公司的股东，已足额缴纳注册资本，故对正源公司的行为将不再承担责任。本院经审理查明，原告高杏元欲购买正源公司开发的位于苏州市相城经济开发区××室房屋，经双方协商，确定房价为1238671元。因该商品房项目的承包商即案外人苏州市金宇建设有限公司（以下称金宇公司）与案外人陈金海、周晴明存在业务往来，故2015年1月16日，经各方协商，正源公司同意将原告所购房屋房款中1200000元在正源公司所欠工程款中予以扣除，剩余部分38671元由原告以现金形式支付。之后，原告支付了剩余房款38671元。后正源公司对原告高杏元要求办理产权过户手续、交付房屋的请求不予理睬，故原告高杏元以正源公司为被告诉至法院。苏州市相城区人民法院于2016年1月15日立案受理，案号为（2016）苏0507民初332号。该案中查明，2015年1月16日，第三人金宇公司出具《申请书》一份，载明：“正源公司：贵公司开发建造的正源悦庭项目由我公司承建施工，项目负责人：陈金海。现有客户周晴明欲购贵公司悦庭项目4#1402室商品房壹套，总价1238671元(大写：壹佰贰拾叁万捌仟陆佰柒拾壹圆整)。经客户与我公司及陈金海协商一致同意：上述房款中的壹佰贰拾万元请在陈金海施工的正源悦庭项目的建筑工程款中抵扣，剩余部分38671元(大写：叁万捌仟陆佰柒拾壹元)由客户以现金支付。特此申请，望贵公司领导批准，万分感谢!”申请书下方落款申请人处加盖第三人金宇公司公章，项目负责人处由第三人陈金海签名。同日，正源公司向原告高杏元开具收款收据一份，载明金额为38671元，收款方式为现金，收款事由为富元路919号4-1402房款。2015年1月19日，正源公司作为甲方，原告高杏元作为乙方，双方签订《正源悦庭房屋认购申请书》一份(编号为A0001405)，约定乙方向甲方认购物业为4幢1402室，建筑面积为131.08平方米，房屋总价为1238671元，付款方式为一次性付款；乙方自愿支付定金20000元，并于2015年2月28日前携带认购书、收据、身份证等相关证件及签约应付款项到正源悦庭售楼处签署《商品房买卖合同》，逾期视为违约，甲方不另催告，本认购书自然作废，已付定金乙方不得以任何理由要求退还；签署《商品房买卖合同》时，乙方需一次性将房款全部付清。合同还就其他内容进行了约定，甲、乙双方并均在合同落款处签名、盖章确认。2015年11月，正源公司委托江苏大名大律师事务所律师向原告高杏元发出《律师函》一份，就原告认购正源悦庭房屋事宜致函，内容为：“2015年2月28日，贵方与委托人签订了正源悦庭房屋认购申请书，认购位于苏州市相城区××正××室房屋一套，约定房屋单价为9449.7329元，总价为1238671元，付款方式为一次性付清。……贵方签署认购申请书后，支付了38671元定金，至今没有来签署《商品房买卖合同》，为此，本律师接受委托人的委托郑重致函贵方如下：1、请贵方在收到本函后3日内，携带上述认购书、定金收据、身份证等相关证件及签约应付款项到正源悦庭售楼处签署《商品房买卖合同》，或办理相关手续解除双方签署的认购书，并退还已支付的定金；2、如贵方逾期不来签署《商品房买卖合同》或办理解除认购书相关手续的，则视为贵方放弃上述房屋的认购权，委托人有权另行出售，并没收贵方支付的定金。……”律师函还就其他内容进行了通知，落款处加盖江苏大名大律师事务所公函专用章。2016年1月5日，被告正源公司向第三人金宇公司出具《对账函》一份，载明：“致：金宇公司关于贵公司施工的正源悦庭项目，请核对下表中往来账款。望贵公司在收到本对账函后进行确认、签字并加盖财务章后交我公司经办人或寄回我公司。若有疑问，请来电询问。谢谢!截至2015年12月31日，我公司应付工程款39218500元，已付工程款47310600元，已足额(超额)支付。”对账函下方加盖被告公章，并由财务负责人签名。该《对账函》同页下方为《回执》联，内容为：“关于上述对账内容：(√)我公司确认无误；()我公司确认存在差异如下”。回执下方由第三人金宇公司加盖公章，并由财务负责人签名。2016年1月8日，第三人金宇公司出具《撤销申请书》一份，载明：“正源公司：关于我公司于2015年1月16日向贵公司出具的申请书，现鉴于以下原因，我公司申请撤销：第一、经查，陈金海对外所欠钢材款用于其它房产项目，与正源悦庭项目无关，不应在该项目中抵扣。第二、就正源悦庭项目，贵公司已足额(超额)支付我公司工程款，不存在应付款额度可进行抵扣。故我公司在此正式撤销上述申请!”第三人金宇公司在该申请书下方加盖公章。该案庭审中，原告高杏元将购房经过陈述为，原告系周晴明之岳父，周晴明与陈金海在2011年发生生意往来，陈金海欠周晴明1200000元材料款，双方约定在2011年底还清，但实际并未支付。金宇公司是正源公司的承包商，而陈金海是金宇公司的项目负责人。2015年1月16日，各方当事人达成一致意见，正源公司同意原告所购买涉案房屋购房款中的1200000元在正源公司所欠金宇公司的工程款中进行抵扣，剩余部分38671元由原告以现金形式向正源公司支付。金宇公司是根据正源公司的要求，向正源公司出具了申请书，并由陈金海作为项目负责人在申请书中签名。2015年1月19日，原告按照正源公司销售人员的要求，签订了《正源悦庭房屋认购申请书》，之后原告多次要求被告正源公司签订正式的商品房买卖合同，办理过户手续及交房，但被告正源公司均不予配合。周晴明对原告的陈述予以认可，另陈述金宇公司出具给正源公司的《申请书》实际系正源公司所写，金宇公司及陈金海均予以确认，故就陈金海与周晴明之间的债权转让给高杏元，各方均是知晓的。第三人陈金海对原告的陈述亦予确认，其另陈述其系正源公司开发的涉案房屋所在楼盘的项目负责人，金宇公司与其之间就涉案工程款未全部结清。正源公司则对原告的陈述均予否认，认为原告高杏元与正源公司存在正常的商品房买卖合同关系，在签订《正源悦庭房屋认购申请书》后，原告仅支付38671元，余款一直未付，故被告才发律师函给原告催讨并明确解除合同。原告所陈述的周晴明、陈金海之间的债务与正源公司无关；正源公司与金宇公司之间确实存在施工合同，但正源公司已向金宁公司超额支付了工程进度款。另虽认购申请书约定定金为20000元，但系原告主动要求支付定金38671元，以便剩余1200000元的整数。该案经审理认为，根据各方举证及到庭当事人陈述，可认定原告高杏元系第三人周晴明之岳父，第三人周晴明对于第三人陈金海享有1200000元的清偿期已届满的债权，但无证据证明正源公司结欠第三人陈金海或第三人金宇公司1200000元到期债务，故第三人陈金海称将其对第三人金宇公司或被告正源公司的债权转移给本案原告高杏元，以冲抵其对第三人周晴明的债务，无事实基础。因本案原、被告双方在签订认购申请书后未能签订正式商品房买卖合同，亦未办理涉案房屋的物权转移手续，故清偿行为尚未完成。现正源公司对债权转让、以涉案房屋房款折抵债务的情形均不予认可，而第三人金宇公司亦出具《撤销申请书》，要求将其于2015年1月16日向被告正源公司出具的《申请书》予以撤销，故在原告高杏元未能进一步举证其已就涉案房屋足额向正源公司支付价款的情况下，对于原告高杏元要求被告正源公司配合办理涉案房屋的不动产权变更登记手续并交付房屋的诉讼请求，不予支持。故判决驳回了原告高杏元的诉讼请求。原告高杏元因不服苏州市相城区人民法院(2016)苏0507民初332号民事判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。苏州市中级人民法院在该案中另查明，高杏元与正源公司曾于2015年1月16日签订了一份编号为苏房商相合同201501160102的苏州市商品房买卖合同并进行了备案，后于2015年1月19日申请注销备案。苏州市中级人民法院认为，高杏元虽然于2015年1月16日与正源公司就案涉房屋签订商品房买卖合同并进行了备案，但双方已经协商一致办理了登记注销手续并另行签订认购申请书，应视为双方协商解除了商品房买卖合同，就涉案房屋的买卖另行约定。根据认购申请书，高杏元应当在2015年2月28日与正源公司签订正式的商品房买卖合同，但双方并未按约签订合同。认购申请书中仅约定了房屋坐落、面积、价款、付款方式及定金，对于剩余房款的支付时间、房屋的交付时间等均无约定。对于购房款1238671元，高杏元提供的收款收据可以证明其向正源公司支付了38671元，剩余房款1200000元高杏元认为已经在正源公司应付的工程款中予以抵扣，对此高杏元应当举证证明。高杏元提交的金宇公司2015年1月16日申请书中并无正源公司的盖章确认，正源公司不认可该抵扣申请，金宇公司也明确正源公司已经超额支付工程款并申请撤销其于2015年1月16日出具的申请书。高杏元与正源公司2015年1月19日签订的认购申请书并不完全具备商品房买卖合同的主要内容，高杏元提供的证据也不足以证明正源公司已经按照约定收受购房款，故本案并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，上述认购申请书并非正式的商品房买卖合同，高杏元据此主张正源公司交付房屋、配合办理过户于法无据。故判决驳回上诉，维持原判。因原告高杏元不服江苏省苏州市中级人民法院(2016)苏05民终10215号民事判决，向江苏省高级法院申请再审。江苏省高院经审查认为，对于高杏元要求正源公司交付房屋、配合办理过户的诉讼请求，一、二审判决未予支持，并无不当。高杏元要求发回重审，无事实和法律依据，故裁定驳回高杏元的再审申请。另查明，正源公司系有限责任公司，于2012年11月7日登记成立，于2020年10月20日经苏州市相城区行政审批局核准注销，注销类别为企业直接申请注销，苏州奥特投资发展有限公司、苏州鸿顺投资发展有限公司为正源公司的股东。《企业注销登记申请书》中填写的注销情形属于债权债务已清算完结的简易注销。2020年9月1日正源公司的全体投资人出具承诺书，承诺正源公司在申请注销登记前已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未结清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结。如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任。上述事实，由原告的身份信息、二被告的工商登记信息、正源公司的工商材料、（2016）苏0507民初332号民事判决书、（2016）苏05民终10215号民事判决书、(2018)苏民申3632号以及当事人陈述为证，本院予以确认。庭审中，被告方称，金宇公司于2015年1月16日出具的《申请书》上并无正源公司的盖章，正源公司从未与原告达成过以工程款抵扣房款的约定。原告于2015年1月16日支付38671元是其自愿支付的房屋定金，并非原告所称的购房款。因原告未按照其与正源公司于2015年1月19日签订的《正源悦庭房屋认购申请书》之约定，与正源公司签订商品房买卖合同，构成违约，原告已付定金不得以任何理由要求退还。而原告则认为，该房屋认购申请书，并不符合最初双方的真实意思表示。该房屋认购申请书为2015年1月19日签署，但在2015年1月16日，原告与正源公司及其他相关人员已达成合意，以抵债120万元加付现金38671元的方式购买涉案房屋，故原告认为所支付的38671元系购房预付款或尾款，并非定金。该认购申请书签订后，原告曾多次要求正源公司签订正式的商品房买卖合同，办理过户手续及交房，但该公司均不予配合。被告方另举证2013年1月4日银行询证函回函一份，主张因两被告已经实际缴纳正源公司的投资款，且正源公司债权债务已清算完结。正源公司与原告之间并不存在尚未结清的债权债务，故在正源公司注销时无需通知原告申请债权债务。作为正源公司的投资人，两被告无需对此承担法律责任。而原告称，正源公司是决议解散注销的，投资人无论出资到位与否，均应对正源公司所负债务承担责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方协商一致解除合同后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据（2016）苏05民终10215号民事判决书中查明认定的事实，2015年1月16日，原告高杏元与正源公司就案涉房屋签订商品房买卖合同并进行了备案，金宇公司向正源公司出具申请书，申请将购房款中的120万元在正源公司所欠工程款中予以扣除，剩余38671元以现金支付。同日，正源公司向原告高杏元开具收款收据，载明收款现金38671元，系富元路919号4-1402房款。现被告方以原告高杏元提交的金宇公司2015年1月16日申请书中并无正源公司的盖章确认为由，主张正源公司从未与原告达成过以工程款抵扣房款的约定，并认为原告于2015年1月16日支付的38671元为其自愿支付的房屋定金而非购房款，皆与事实不符，不应予以认可。2015年1月19日，原告与正源公司协商一致办理了商品房买卖合同登记注销手续，正源公司应返还原告已付的38671元，但正源公司并未归还。双方于同日另行签订了认购申请书，其中约定房屋定金为2万元，且原告应于2015年2月28日前到正源悦庭售楼处签署商品房买卖合同，逾期视为违约，已付定金不得以任何理由要求退还。被告方据此认为，由于原告方未按约签订合同，构成违约，故对于原告自愿支付的38671元属于定金，正源公司无需返还。对此，本院认为，原告与正源公司签订的商品房买卖合同实际已协商解除，双方就涉案房屋的买卖另行约定，在双方没有其他约定的情况下，不能认为原告按照之前的合同约定支付的38671元购房款自然转化为新的约定中的房屋定金。况且从认购申请书约定的定金2万元的数额来看，如果原告已经交纳38671元定金，之后却在认购申请书中约定房屋定金为2万元，明显不符常理。故对于被告方的该主张不应予以支持。由于原告与正源公司于2015年1月16日签订的商品房买卖合同已解除，正源公司未举证证明由于该合同的解除给其造成损失需要对方赔偿，故对于原告主张返还已付38671元购房款的请求应予支持。对于债务承担主体的问题，由于正源公司与原告之间的债权债务未经清算即办理了注销登记，两被告作为正源公司的投资人，在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，原告作为债权人主张两被告对正源公司债务承担相应民事责任，依法应予支持。综上，本案原告的诉讼请求，于法有据，应予支持。故依照《中华人民共和国民法典》一千二百六十条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条之规定，判决如下：被告苏州奥特投资发展有限公司、苏州鸿顺投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高杏元人民币38671元（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州相城支行营业部，账号：32201997436050630022026574）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为383.50元，由被告苏州奥特投资发展有限公司、苏州鸿顺投资发展有限公司负担（该款原告高杏元自愿垫付，本院不再退还，由被告苏州奥特投资发展有限公司、苏州鸿顺投资发展有限公司在履行本判决时一并支付给原告高杏元）。本判决为终审判决。审 判 员 丁亦辛二〇二一年三月十七日法官助理 柳 溪书 记 员 陆锦枫