吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终609号上诉人（原审原告）：钟珲，男，1972年3月10日出生，汉族，河北省秦皇岛市农业银行职员，住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：钟久兴（系钟珲的父亲），男，1949年6月3日出生，汉族，无职业，住河北省秦皇岛市。委托诉讼代理人：孙亚臣，吉林鑫美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：姚闯，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓丽，女，该公司职员。原审第三人：丁俊山，男，1951年8月10日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。原审第三人：郑天臣，男，1953年1月11日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。原审第三人：田艳红，女，1977年8月19日出生，汉族，中国人寿保险公司龙潭支公司职员，住吉林省吉林市龙潭区。上诉人钟珲因与被上诉人吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（以下简称荣腾公司）、原审第三人丁俊山、郑天臣、田艳红房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钟珲的委托诉讼代理人钟久兴、孙亚臣，被上诉人荣腾公司的委托诉讼代理人王晓丽、原审第三人郑天臣到庭参加诉讼。原审第三人丁俊山、田艳红经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。钟珲上诉请求：1.请求撤销（2020）吉0291民初581号判决，依法改判支持钟珲各项诉求；2.本案一审、二审全部诉讼费用由荣腾公司负担。事实和理由：钟珲认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当撤销原判，依法改判。一、一审法院认定部分事实错误。1.涉案15万元借款直接打入法定代表人丁俊山的账户，用于荣腾公司臣山雅苑房地产项目开发，荣腾公司对此签字盖章表明其承认是荣腾公司债务而非个人债务。涉案65万元中的15万元是钟珲按照荣腾公司法定代表人丁俊山的指示直接汇到其个人账户，但这不代表是个人借款，因为丁俊山当时拥有该公司100％的股份，实际上荣腾公司是个人独资企业。丁俊山和荣腾公司存在身份上的混同。即便是丁俊山的个人债务，荣腾公司也是连带债务人，更何况该笔款项被用于荣腾公司开发的臣山雅苑项目建设上。以上事实，作为荣腾公司重要管理者同时也是本案第三人的郑天臣当庭全部予以承认并出具了书面证明材料。作为法定代表人的丁俊山当然有权以荣腾公司的名义对外借款，该行为后果应由荣腾公司承担。荣腾公司与钟珲签订购房协议书并给出具收据，表明其承认是该公司债务而非个人债务。正如一审法院在判决中所述，如单纯地仅将50万元本金和利息核算，不足于双方签订两份内部认购协议中约定的购房款104万元。正是由于荣腾公司将直接打入丁俊山账户的15万元连同另一笔借款50万元叠加核算，最终确定双方在签订以房抵账内部购房协议书时荣腾公司尚欠104万元的本金和利息。一审法院忽视了钟珲持有的内部认购协议书和收据均有荣腾公司法定代表人丁俊山签名和荣腾公司盖章的事实，该签字和盖章方是荣腾公司对借款本金及利息的最终确认。如主张该笔15万元并非其债务，荣腾公司对此负有举证责任。一审法院在荣腾公司没有任何证据证明的前提下，认定该15万元借款不属于荣腾公司的债务，是对证据规则的错误应用。2.一审法院认为该15万元没有在荣腾公司财务账中体现属于事实认定错误。荣腾公司为钟珲开具了收据两份，该收据记账联在荣腾公司财务账中均有体现，两者互相印证，且钟珲在一审中提供的其他证据已经能够形成完整的证据链条，证明双方存在债权债务关系。一审法院对此却没有任何评判，钟珲认为账簿里的收据也是荣腾公司抵账的一种表现形式，足以证明荣腾公司已经收到借款并予以确认，且是否记载于荣腾公司的《臣山雅苑借款明细表》上，纯属荣腾公司的内部管理问题，不是钟珲所能控制，钟珲手中的《内部认购协议书》和收据是具有法定效力的债权凭证。二、一审判决适用法律错误。钟珲持有的《臣山雅苑内部认购协议书》及收据上均载明“以房抵账”，这表明二层意思：（1）荣腾公司承认收到借款；（2）债务到期后双方经协商同意变更金钱给付之债为代物清偿之债，签订了内部购房合同，冲抵之前的借款本金和利息。无论是协议书还是收据，均有荣腾公司法定代表人丁俊山签字并加盖了荣腾公司的公章，说明以房抵债是双方的真实意思表示，按照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条的规定，依法签订的合同，在签字盖章之日起成立并生效。荣腾公司曾以涉嫌虚假诉讼为由向吉林市高新公安分局报案，经办案机关侦查，确认既不存在虚假诉讼也没有损害第三人合法权益，更没有违反法律禁止性规定的事实。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条规定，人民法院对钟珲的请求依法应予以支持。一审法院对两份内部认购协议作出了一份有效，一份酌定不成立的判定违背了法律和司法解释的规定，属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二条、第三条规定，钟珲依据依法成立并生效的《内部认购协议书》请求荣腾公司签订正式的《商品房买卖合同》，是依法要求履行合同的正当要求，正是对合同自由、意思自治原则的充分贯彻，也是对诚实信用原则的践行。因此，钟珲请求签订正式的《商品房买卖合同》是有法律依据的，并非一审法院认定不属于司法裁判范围。本案经裁定曾两次发回重审，一审法院三次判决，每次判决原因各异，结果迥异。综上，请求二审法院查清事实，撤销原决，支持钟珲全部诉讼请求，以维护法律的公平公正。荣腾公司辩称，一、民间借贷的基础法律关系根本不存在，钟珲要求确认内部认购协议有效、无效没有事实基础。1.荣腾公司不是民间借贷法律关系的一方主体。荣腾公司与钟珲之间并未签订书面借款合同，借款合同是郑天臣、田艳红的个人行为。2.借款给田艳红并未实际给荣腾公司。据钟珲陈述，本案款项转给了田艳红，并未直接进入荣腾公司账户。荣腾公司与田艳红之间并没有劳动合同，也从未给其开过工资，更没有给田艳红任何授权，田艳红的收款行为不是职务行为，也不是代理行为，而是田艳红的个人行为。吉林省高级人民法院（2018）吉民申1468号裁定书中明确认定“虽然在（2017）吉0291民初系列案件民事判决书中认定田艳红为荣腾公司财务人员，但在没有证据证实其所从事的行为系代表公司的情况下，应该认定其从事的行为仅为个人行为”，没有充分的证据证明田艳红将本案涉及的钱款转给荣腾公司或被荣腾公司使用。金钱本身为种类物，占有即所有，在没有充分证据证明钟珲钱款特定化（笔数及数量）转给荣腾公司或为荣腾公司所用的情况下，就只能认定为郑天臣或田艳红的个人借款。二、关于《臣山雅苑内部认购协议书》。1.钟珲并没有与荣腾公司达成商品房买卖合意，钟珲出示的《臣山雅苑内部认购协议书》并非荣腾公司的真实意思表示。荣腾公司并没有将臣山雅苑的房屋出售给钟珲，也没有与钟珲签订商品房买卖合同（内部认购协议）。钟珲提供的《臣山雅苑内部认购协议书》和收据上面加盖的荣腾公司的公章以及丁俊山的签名的真实性难以确定，假设是真的，也是被郑天臣骗取的，并不是丁俊山的本意，也不是荣腾公司的本意。郑天臣曾指使他人抢走并控制荣腾公司公章和财务账等，该事实被吉林市龙潭区人民法院（2017）吉0203民初677号民事判决予以确认。郑天臣利用控制荣腾公司公章和财务账等便利条件，虚开了内部认购协议和收据等。因此，钟珲出示的《臣山雅苑内部认购协议书》并非荣腾公司的真实意思表示。2.钟珲并没有向荣腾公司支付购房款。如前所述，钟珲与荣腾公司之间的民间借贷基础法律关系不存在，钟珲主张的履行商品房买卖合同以及返还购房款等主张无事实和法律依据，因为钟珲并没有将购房款支付给荣腾公司，荣腾公司也没有收到过田艳红的购房款，亦没有与钟珲达成商品房买卖合同，更不存在故意隐瞒没有商品房预售许可证的事实将房屋出卖给钟珲。三、本案缺少以房抵债协议的中间环节。具钟珲所诉，本案应当是以物抵债，但缺少以物抵债协议，双方缺少必要的磋商。关于每一次抵债具体抵顶哪笔欠款、多少本金、多少利息、抵顶后的结算数额等等都没有具体约定，仅凭抵账协议和收据难以确认双方有以物抵债的合意。四、生效判决具有既判力。这个既判力不但约束当事人，而且约束法院。法院在处理后诉案件时应当受确定判决的约束，即法院遵守确定判决，不得作出相反的判决，这是既判力的禁止矛盾的作用。因此，在吉林市龙潭区人民法院、吉林市中级人民法院、铁东区人民法院、四平市中级人民法院、吉林省高级人民法院均对转入或存入田艳红银行卡的借款认定为郑天臣个人借款，不是荣腾公司借款的情况下，假设郑天臣和田艳红是荣腾公司的工作人员，由于没有荣腾公司的授权，也不能代表荣腾公司对外借款；即使臣山雅苑内部认购协议书和收据加盖了荣腾公司的公章，并有丁俊山签字，提供了荣腾公司的臣山雅苑借款明细表、记账凭证等财务账，也不能据此认定是荣腾公司的借款。应依法认定是郑天臣个人借款。这些生效的裁判文书对二审法院同样具有约束力，二审法院不应作出与此结论相反的判决。郑天臣述称，钱确实给荣腾公司了，同意把房子给钟珲。丁俊山、田艳红未到庭，亦未提交书面陈述意见。钟珲向一审法院起诉请求：1.依法确认钟珲与荣腾公司于2014年6月30日签订的编号为37、38号的《臣山雅苑内部认购协议书》有效；2.依法判令荣腾公司立即与钟珲就上述编号为37、38号的《臣山雅苑内部认购协议书》签订《商品房买卖合同》，并进行网签备案登记；3.依法判令由荣腾公司承担本案各项诉讼费用。一审法院认定事实：丁俊山于2011年9月-2016年7月间担任荣腾公司法定代表人。2011年年末，荣腾公司要开发房地产项目，丁俊山代表荣腾公司与郑天臣就开发臣山雅苑项目达成合伙协议，约定荣腾公司出钱购买土地，郑天臣负责开发过程中需要的其他费用。2011年12月16日，荣腾公司与吉林市仪表总厂签订产权转让协议，吉林市仪表总厂将土地及厂房转让给荣腾公司，转让价款为2400万元，丁俊山、郑天臣在协议书中签字。田艳红原为荣腾公司财务人员，通过田艳红账户支付了转让款。钟久兴与钟珲是父子关系。2011年12月16日，钟珲通过银行转给其父钟久兴5万元。钟久兴于2012年4月17日，汇入丁俊山银行卡内15万元。2016年9月7日，钟珲通过银行转给其父钟久兴10万元。2012年6月25日，钟珲通过银行转给其父钟久兴50万元。钟久兴于2012年6月25日通过中国工商银行汇入田艳红银行卡内50万元。荣腾公司财务账中由丁俊山签字的原始凭证粘贴单所附的“臣山雅苑借款明细表”记载借钟珲50万元，月利率3%。丁俊山在借款明细表底部签字并书写“三方核实后确认利息”。2014年6月30日，钟久兴代表钟珲与荣腾公司签订的编号为37、38号两份《臣山雅苑内部认购协议书》，协议中甲方（出售方）为荣腾公司，乙方（认购方）为钟辉。主要内容：钟辉认购案涉房屋，建筑面积104平方米，房屋单价5000元/平方米，折后总价52万元；案涉房屋，建筑面积104平方米，房屋单价5000元/平方米，折后总价52万元，两份协议中均标明“转账”。荣腾公司及丁俊山均在内部认购协议中盖章签字。同日，荣腾公司为钟珲出具了两份数额均为52万元的购房收据，表明收款方式为转账。上述收据记账联连同付钟珲50万元本金及利息591,264元的收据（均载明抵房）共同作为结算凭证记载于荣腾公司财务账中。案涉房屋已于2015年6月15日取得商品房预售许可证。一审法院认为，本案争议焦点有二：1.钟珲与荣腾公司之间是否存在民间借贷关系；2.钟珲与荣腾公司之间签订的臣山雅苑内部认购协议书是否有效。一、关于钟珲与荣腾公司之间是否存在民间借贷关系的问题。从钟珲提供的证据看，虽案涉借款50万元系汇入田艳红账户，但从通过田艳红账户向吉林市仪表总厂支付转让款及其他经营款项看，该账户用于公司经营。案涉借款在荣腾公司财务账中臣山雅苑借款明细表中，荣腾公司法定代表人丁俊山签署“三方核实后确认利息”，可见荣腾公司对该借款是认可的，只是需要核实利息，且原始凭证粘贴单中丁俊山亦签字确认，故应认定案涉借款50万元系荣腾公司所借。关于荣腾公司提出的案涉借款均未汇入荣腾公司账户，借款系郑天臣或田艳红个人行为、公司财务账曾被郑天臣控制，部分账目不真实、并提出对用原始凭证粘贴单书写的借据申请鉴定的问题，荣腾公司财务账显示，荣腾公司经营过程中，多笔财务均系田艳红经手，已生效的法律文书也认定田艳红系荣腾公司财务人员，荣腾公司的主张与生效法律文书认定的事实及案涉借款已进入荣腾公司财务账的事实相左，故荣腾公司的抗辩理由不能成立。同时，荣腾公司提供的证据不足以证明案涉款项所涉账目不真实，申请鉴定的内容也不能证明案涉款项所涉账目不真实，故不予采纳和准许，如认为加盖的公章、财务专用章虚假涉嫌犯罪，可向公安机关报案。关于荣腾公司对丁俊山出具的承诺书申请鉴定的问题，因即使没有承诺书，钟珲提供的其他证据已经能够形成完整的证据链条证明待证事实，故无鉴定必要。关于丁俊山申请调取吉林市公安局高新分局询问其笔录过程录像的问题，因丁俊山并未提供公安机关在询问时有迫使其违背意愿进行陈述的证据，且在询问笔录中签署“以上看过，全部属实”，说明询问笔录内容系其真实意思表示。故其申请并无正当理由，不予准许。钟珲主张的借款15万元虽转入丁俊山账户，但在荣腾公司财务账中没有体现，故难以认定该借款系荣腾公司借款。二、关于钟珲与荣腾公司之间签订的臣山雅苑内部认购协议书是否有效。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，除为法律特别规定所禁止的外，应予以准许。钟珲与荣腾公司在存在50万元民间借贷关系的基础上，双方在2014年6月30日签订《臣山雅苑内部认购协议书》，将借款50万元本息转变为购房款系双方合意结果，但经计算，借款本金50万元与自2012年6月25日至2014年6月30日之间按双方约定计算所产生的利息之和，并不足于双方签订的两份内部认购协议中约定的购房款104万元。案涉另外一笔款项15万元，因钟珲提供的证据不足以认定系荣腾公司借款，且钟珲提供的证据不足以证明该15万元款项本息已经双方合意转化为购房款，无法认定抵债事实完全成立，综合本案具体情况，本院酌定双方就臣山雅苑3栋3单元4层401室签订的内部认购协议不成立。就臣山雅苑3栋3单元3层301室签订的内部认购协议成立，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，荣腾公司对案涉房屋取得了商品房预售许可证，故应认定有效。荣腾公司抗辩该协议书并非其真实意思表示，但并未提供充分证据予以证明，该抗辩缺乏事实依据，不予采纳。另外，关于钟珲要求判令荣腾公司与其就《臣山雅苑内部认购协议书》签订正式《商品房买卖合同》，并进行网签备案登记的诉讼请求能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”签订合同需双方当事人对合同内容协商一致，属于当事人意思自治范畴，不属于司法裁判范围，故本院对于钟珲要求判令荣腾公司与其签订正式《商品房买卖合同》诉讼请求不予支持。因双方已经签订的合法有效的《臣山雅苑内部认购协议书》，为保证钟珲能够实现房屋所有权，荣腾公司负有为钟珲办理案涉房屋的《臣山雅苑内部认购协议书》备案登记手续的义务。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、钟珲与吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于2014年6月30日就案涉房屋签订的《臣山雅苑内部认购协议书》有效；二、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为钟珲办理案涉房屋的《臣山雅苑内部认购协议书》合同登记备案手续；三、驳回钟珲的其他诉讼请求。案件受理费14,717元，保全费5000元，合计19,717元，由吉林市荣腾房地产开发有限责任公司、钟珲各负担9,858.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：荣腾公司向本院提交如下证据：证据1.丁俊山出具的说明，拟证明丁俊山说明了当年的投资情况、与郑天臣是合作关系，但没有借贷关系，并要求对承诺书的真伪进行鉴定，高新公安局询问笔录与丁俊山说的事实不符。荣腾公司同时申请调取公安机关询问丁俊山的笔录视频。证据2.李春明视频光盘一张，证明李春明称承诺书上的丁俊山和李春明是在空白纸上签名。同时，荣腾公司申请对承诺书的真伪进行鉴定。证据3.2019年12月30日吉林高新技术产业开发区人民检察院答复函，证明高新公安分局对郑天臣立案侦查，未有结论，并不是无罪。荣腾公司要求对载有向钟珲等借款人提供的凭证粘贴单中借条的真伪、书写时间、丁俊山签字的真伪进行鉴定，并申请将郑天臣使用虚假公章伪造借款以及本案移送公安机关。钟珲质证认为，对证据1有异议，丁俊山所述与其之前提交的自述材料以及其在高新公安分局询问笔录中所承认的事实自相矛盾，丁俊山对郑天臣对外代表荣腾公司借款事知道并认可，对以房抵债协议上的签字和盖章也予以承认。根据禁止反言原则，对该证据不应采信，亦无鉴定之必要。对证据2有异议，李春明与丁俊山为亲属关系，是利益共同体，该证人证言证明力有限且与事实不符，一审中承诺书上的签字人之一王有军向法庭提交了录音说明。对证据3有异议，事实证明郑天臣今天能正常出庭，说明高新分局对荣腾公司的指控已作出结论，荣腾公司动辄以虚假诉讼诈骗为由多次报案，经公安机关侦查证实，根本不存在上述行为。郑天臣质证认为，荣腾公司所陈述均没有证据证明。郑天臣在荣腾公司是财务经理，但没有碰过公章。对证据1有异议，房子是以房抵债的；对证据2有异议，证人和丁俊山是亲属关系；对证据3有异议，郑天臣是否有罪需要公安机关侦查。丁俊山、田艳红未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。本院经审核后认证如下：荣腾公司提交的证据1系丁俊山的陈述，丁俊山本人拒不到庭参加诉讼，其出具的说明亦与其此前陈述相矛盾，且无证据证明，故不予采信；证据2证人未出庭接受质询，故对其证言不予采信；对证据3司法机关并未判决郑天臣构成刑事犯罪，亦未认定与本案相关，该证据无法证明荣腾公司的待证问题，故不予采信。钟珲、郑天臣、丁俊山、田艳红二审中未提供证据。各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案历经数次审理，并经公安机关侦查后再次起诉到一审法院，案件事实业已基本查清。一、关于钟珲与荣腾公司之间是否存在债权债务关系的问题。钟珲提交的银行流水等证据能够证明钟珲向荣腾公司交付了借款本金65万元，综合钟珲与荣腾公司签订的《臣山雅苑内部认购协议书》中注明购房款为抵账、荣腾公司加盖公章、法定代表人签字、荣腾公司向钟珲出具的两份收据记载于荣腾公司的财务账中等事实，能够认定该65万元借款本息已经转化为购房款，故应认定钟珲与荣腾公司存在债权债务关系。关于荣腾公司提出的案涉借款均未汇入荣腾公司账户、借款系田艳红个人行为，并提出对用原始凭证粘贴单书写的借据申请鉴定的问题。荣腾公司财务账显示，荣腾公司经营过程中，多笔财务均系田艳红经手，已生效的法律文书也认定田艳红系荣腾公司财务人员，故荣腾公司的主张与生效法律文书认定的事实及案涉款项已进入荣腾公司财务账的事实相左，荣腾公司的抗辩理由不能成立。同时，荣腾公司提供的证据不足以证明案涉款项所涉账目不真实，申请鉴定的内容也不能证明案涉款项所涉账目不真实，故不予采纳和准许，如认为加盖的公章、财务专用章虚假涉嫌犯罪，可向公安机关报案。关于荣腾公司对丁俊山出具的承诺书申请鉴定的问题，因即使没有承诺书，钟珲提供的其他证据已经能够形成完整的证据链条证明待证事实，故无鉴定必要。关于丁俊山申请调取吉林市公安局高新分局询问其笔录过程录像的问题，因丁俊山并未提供公安机关在询问时有迫使其违背意愿进行陈述的证据，且在询问笔录中签署“以上看过，全部属实”，说明询问笔录内容系其真实意思表示。故其申请并无正当理由，不予准许。二、关于钟珲与荣腾公司签订的两份《臣山雅苑内部认购协议书》是否有效的问题。钟珲向荣腾公司交付借款本金65万元，借款约定月息3分，根据双方于2014年6月30日签订的两份《臣山雅苑内部认购协议书》，载明的是以房抵债，房款合计104万元，与欠付的借款本息相差不大，可认定案涉购房协议系针对案涉借款所产生，具有特定性。荣腾公司出具了加盖财务专用章的以房抵债收据，而且该收据记账联已经留存于荣腾公司财务账册中，应认定荣腾公司对以房抵债是明知且予以认可的，属双方真实意思表示。虽荣腾公司称认购协议书并非其真实意思表示，但并未提供充分证据予以证明，该抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。经公安机关侦查，并未认定本案存在虚假诉讼或者其他涉嫌刑事犯罪的问题，故应认定钟珲与荣腾公司签订的认购协议书并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述借款本息已经转化为购房款，案涉房屋已取得商品房预售许可证，针对案涉房屋签订的内部认购协议有效，荣腾公司应继续履行合同约定的义务，对钟珲该项诉讼请求予以支持。三、关于钟珲提出与荣腾公司签订商品房屋买卖合同的问题，因签订合同需双方当事人对合同内容协商一致，属于双方自治范畴，不属于司法裁判范围，故对该诉讼请求本院不予支持。四、关于钟珲提出对案涉房屋办理备案登记手续的诉讼请求，因双方签订了合法有效的协议书，为保证钟珲将来实现房屋所有权，荣腾公司负有协助钟珲办理房屋备案登记手续，即房屋预告登记手续的义务。综上所述，钟珲的上诉请求部分成立。一审判决事实认定清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初581号民事判决；二、钟珲与吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于2014年6月30日就案涉房屋签订的《臣山雅苑内部认购协议书》有效；三、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助钟珲办理臣山雅苑3栋3单元3层301室、3栋3单元4层401室房屋备案登记手续（即房屋预告登记手续）；四、驳回钟珲的其他诉讼请求。一审案件受理费14,717元、保全费5000元，合计19,717元，由吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费9000元，由吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙海波审判员  高忠华审判员  张 蕾二〇二一年三月二十四日书记员  李晓楠