湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂06民终395号上诉人（原审被告）：枣阳市惠民粮油资产管理中心，住所地枣阳市大南街31号。法定代表人：刘峰，该中心经理。委托诉讼代理人：剧晓栋，湖北高实律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：枣阳市先进商贸有限公司，住所地：枣阳市太平镇湖河东街。法定代表人：王进，任该公司总经理。委托诉讼代理人：王占武，湖北胜和律师事务所律师。上诉人枣阳市惠民粮油资产管理中心（以下简称惠民资产管理中心）因与被上诉人枣阳市先进商贸有限公司（以下简称先进商贸公司）合同纠纷一案，不服湖北省枣阳市人民法院（2020）鄂0683民初2673号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠民资产管理中心上诉请求：1.依法撤销枣阳市人民法院（2020）鄂0683民初2673号民事判决书,将本案发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：（一）被上诉人诉讼主体不适格。上诉人在拍卖活动中是委托人，但拍卖人不是受托人，而是独立的法律主体，拍卖人的行为是独立的法律行为，不是代表委托人，拍卖人的行为不能由委托人承担。1.上诉人和拍卖人签订了《湖北省委托拍卖合同》，上诉人在拍卖活动中是委托人，根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，作为委托人的上诉人不能参与拍卖活动，也和竞买人、买受人不产生法律上的利害关系。2.竞买人在竞买成功后成为买受人，同时与拍卖人签订《拍卖成交确认书》，拍卖人和买受人按照《拍卖成交确认书》的约定履行各自的权利义务。综上，根据合同相对性原则，上诉人和被上诉人没有法律上的利害关系，被上诉人起诉上诉人属于诉讼主体不适格。（二）土地出让金应当由买受人即本案的被上诉人缴纳。1.上诉人在2013年9月8日与湖北正大拍卖有限责任公司签订的《湖北省委托拍卖合同》中约定“拍卖标的权属转移手续由买受人办理，相关的费、税由买受人承担。”同时《中华人民共和国城市房地产管理法》“第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”因此按照合同约定和法律规定，土地出让金应当有买受人即本案的被上诉人缴纳。2.《湖北正大拍卖有限公司房地产拍卖规则》是由拍卖人制作的，上诉人并不知情，这份证据的真实性无法证实，即使是真实的，那这份规则也严重违反了委托人和拍卖人的合同约定，严重损害了委托人的权益。（三）被上诉人并没有受到损失。上诉人作为委托人，按照《湖北省委托拍卖合同》的约定，按照拍卖现状的告知，已经交付了标的和相关证件给被上诉人，被上诉人于竞买后即在使用房地产。同时对被上诉人也没有合同和法律规定的义务，没有违约行为，更没有侵权行为，不应当承担赔偿责任。（四）拍卖人没有将拍卖款全部交付上诉人，上诉人受到损失。从2013年至今，虽然上诉人多次、多方面的催促，但拍卖人还没有将拍卖款全部交付上诉人，仍然拖欠，上诉人将采取法律措施依法维权。被上诉人先进商贸公司辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,证据确实充分,程序合格,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求,维持原判。先进商贸公司向一审法院起诉请求：1.判令被告惠民资产管理中心继续履行合同，为出售给原告先进商贸公司的位于枣阳市太平镇湖河东街三组的湖和粮站（又称湖阳粮站、湖河粮站）整体房地产交纳土地出让金并将土地使用证、房产证交付给原告；2.判令被告惠民资产管理中心协助原告先进商贸公司办理房地产过户手续；3.判令被告被告惠民资产管理中心赔偿原告先进商贸公司相关利息损失（利息损失自2013年9月18日起至惠民资产管理中心为拍卖房地产交纳土地出让金并履行协助过户义务之日止按中国人民银行同期银行贷款利率上浮百分之三十予以计算），并承担原告先进商贸公司支出的律师代理费；4.判令被告惠民资产管理中心承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月8日，惠民资产管理中心作为委托人与湖北正大拍卖有限公司作为拍卖人签订了一份《湖北省委托拍卖合同》。该合同约定惠民资产管理中心委托湖北正大拍卖有限公司依法拍卖枣阳市太平寺庄粮站、湖阳粮站、枣阳市兴隆柏湾粮站房地产。湖北正大拍卖有限公司在此次拍卖时公示了《湖北正大拍卖有限公司房地产拍卖会拍卖规则》。该规则第四条第二项规定：买受人交清全部价款和佣金后，凭本公司出具的《标的移交通知书》，由委托方直接向买受人办理资产交接事宜。由委托人负责交纳土地出让金，提供土地、房产原证件，买受人自行办理房产证、土地证。此后，先进商贸公司报名参与了湖北正大拍卖有限公司举办的房地产拍卖会的竞拍，并以101万的价格成功竞得枣阳市湖和粮站房地产。该房地产的土地使用证号为枣国用（1994）字第10021010号，载明用地面积4784.127平方米；房产证号为枣公房字第××号。同日，湖北正大拍卖有限公司向其出具了拍卖成交确认书。2013年9月26日，先进商贸公司按照约定交纳了卖价款及佣金110万元。2013年9月26日，湖北正大拍卖公司向惠民资产管理中心出具了标的移交通知书。此后惠民资产管理中心向先进商贸公司移交了涉案拍卖的房地产及相关房地产证件，但未按照约定交纳相应的土地出让金，导致先进商贸公司至今未能办理竞拍的涉案房地产的过户手续。2018年6月4日，原告先进商贸公司曾以同一事由将被告惠民资产管理中心诉至一审法院。该案在审理中被告惠民资产管理中心提出已向市领导汇报为先进商贸公司竞拍的房地产补缴土地出让金，并愿意配合先进商贸公司办理相关的房地产过户手续。此案的诉讼费及先进商贸公司支出的律师代理费由先进商贸公司承担，先进商贸公司对案件进行撤诉。原告先进商贸公司同意了被告惠民资产管理中心的上述意见，于2018年12月27日向枣阳市人民法院申请撤回了对被告惠民资产管理中心的起诉。但先进商贸公司撤诉后，惠民资产管理中心又推诿不为先进商贸公司交纳涉案房地产的土地出让金。为此先进商贸公司于2020年6月12日再次向枣阳市人民法院提起诉讼。另查明，2018年4月16日，先进商贸公司作为甲方与湖北胜和律师事务所作为乙方签订了一份《委托代理合同》。该合同主要约定：甲方委托乙方代理甲方与惠民资产管理中心拍卖合同纠纷一案的第一审诉讼、第二审、申请执行的法律事务。甲方按照起诉的合同标的101万元及要求赔偿的损失30万元总合计130万元标的的2%收取律师代理费，即26000元。立案时支付40%即10000元，案件判决、调解或达成和解撤诉时再行支付40%的代理费10000元，土地出让金交纳完毕后支付下余的20%的代理费6000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告惠民资产管理中心委托湖北正大拍卖有限公司对案涉房地产进行拍卖，并由湖北正大拍卖有限公司在《湖北正大拍卖有限公司房地产拍卖会拍卖规则》等材料中向竞拍人先进商贸公司披露了委托人、房地产基本信息及土地出让金由出卖人惠民资产管理中心承担等内容。原告先进商贸公司竞拍成功后,被告惠民资产管理中心作为拍卖的委托方即与其关于涉案房地产形成拍卖合同关系。对拍卖成交确认书及拍卖规则的约定，双方均应依约履行。原告先进商贸公司已经按照约定交付了全部竞拍价款和佣金，被告惠民资产管理中心应当按照约定为原告先进商贸公司竞拍所得的房地产交纳土地出让金，并配合办理相关过户手续。该案中关于将涉案房地产划拨土地变性为出让土地的土地出让金由惠民资产管理中心负担的条款已经在《湖北正大拍卖有限公司房地产拍卖会拍卖规则》中约定并公示，故该宗土地的土地出让金由被告惠民资产管理中心负担系其真实意思表示。该意思表示属当事人意思自治的范畴，且不违反国家关于土地出让金缴纳的规定。因此，该土地出让金负担的约定合法、有效，被告惠民资产管理中心应当承担。被告惠民资产管理中心对此辩称理由无事实和法律依据，不予采纳。被告惠民资产管理中心自收取拍卖标的款后即应及时交纳土地出让金并协助先进商贸公司办理过户手续，但因惠民资产管理中心至今未交纳土地出让金，导致该房地产一直不能办理过户手续，应承担相应的违约责任。双方在拍卖成交确认书中虽未明确约定违约损失的数额或计算方式，但因惠民资产管理中心的违约导致该宗房地产一直未办理过户手续，使得先进商贸公司不能对购买的房地产及时行使物权并进行全面利用，先进商贸公司要求惠民资产管理中心按其交纳的购买价款为基数，参照人民银行同期同类贷款利率为准支付资金占用期间的利息损失，于法有据，予以支持。但先进商贸公司要求在上述利率标准基础上再上浮30%，与法不符，不予支持。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”。该案惠民资产管理中心应当自收取拍卖标的款的次日起九十日内即在2013年12月26日之前协助为先进商贸公司办理房地产过户手续而未予办理，故惠民资产管理中心应从2013年12月27日起至惠民资产管理中心履行过户义务之日止按收取的拍卖价款为基数，以人民银行同期同类贷款利率为标准计算支付先进商贸公司的损失。同时由于被告惠民资产管理中心的违约行为，导致原告先进商贸公司为主张权利聘请律师而需要支付律师代理费。该律师代理费虽未支付，但根据原告先进商贸公司与湖北胜和律师事务所签订的《委托代理合同》约定条件，该费用的发生具有确定性。因此，该支出代理费的损失应当由被告惠民资产管理中心予以赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百零三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由枣阳市惠民粮油资产管理中心负担枣阳市太平镇湖河东街三组的湖河粮站枣国用（1994）字第10021010号《国有土地使用证》载明的用地面积4784.127平方米由划拨土地性质变更为出让土地性质的该面积应缴纳的土地出让金,于本判决生效后七日内向相关部门履行缴纳义务；二、枣阳市惠民粮油资产管理中心于本判决生效后七日内协助枣阳市先进商贸有限公司办理上述房地产过户手续；三、枣阳市惠民粮油资产管理中心于本判决生效后七日内赔偿枣阳市先进商贸有限公司损失（损失自2013年9月27日起至枣阳市惠民粮油资产管理中心将涉案房地产协助过户至枣阳市先进商贸有限公司名下之日止以180万元为基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率计算），并赔偿枣阳市先进商贸有限公司律师代理费26000元；四、驳回枣阳市先进商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4034元，减半收取2017元，由被告枣阳市惠民粮油资产管理中心负担。一审判决所认定的其他事实属实，本院予以确认。二审中，惠民资产管理中心、先进商贸公司均以“为及时办理案涉房屋权属证书、解决纠纷”为由向本院申请对办证税费负担一并裁决。二审另查明，《湖北正大拍卖有限公司房地产拍卖会拍卖规则》规定，“涉及买、卖双方办证所发生的一切税、费（包括滞纳金等）均由买受人自行承担”。本院认为，湖北正大拍卖有限公司受惠民资产管理中心委托对案涉房地产进行拍卖，双方之间系委托拍卖关系，湖北正大拍卖有限公司实施行为的后果依法应由委托人惠民资产管理中心承担。惠民资产管理中心作为案涉房屋所有权人、委托拍卖人，对竞买人先进商贸公司负有协助办理权属登记的义务。惠民资产管理中心上诉主张先进商贸公司诉讼主体不适格不能成立。湖北正大拍卖有限公司在拍卖前对外发布的《湖北正大拍卖有限公司房地产拍卖会拍卖规则》中明确写明，土地出让金由委托人即惠民资产管理中心负责交纳，一审据此判决惠民资产管理中心承担案涉土地变性的土地出让金，认定事实清楚，适用法律正确。至于惠民资产管理中心在委托湖北正大拍卖有限公司对外拍卖时，对土地出让金的负担问题如何约定，湖北正大拍卖有限公司是否存在违反双方合同约定的情形，则是双方之间的内部法律关系，对外不具约束力，竞买人、委托人应承担的义务应以《湖北正大拍卖有限公司房地产拍卖会拍卖规则》公示内容为准。惠民资产管理中心上诉主张土地出让金应由先进商贸公司交纳，与上述公示内容不符，不能成立。同理，湖北正大拍卖有限公司收到先进商贸公司支付的拍卖成交款后是否向惠民资产管理中心全额转交，也不影响惠民资产管理中心合同义务和法定义务的履行。对于房地产权属过户手续办理问题，《湖北正大拍卖有限公司房地产拍卖会拍卖规则》虽明确“房产证、土地证由买受人自行办理”，但惠民资产管理中心作为原产权登记人负有法定协助义务，且交纳土地出让金是办理房地产过户手续的前提，因其未缴纳土地出金导致案涉房地产过户手续无法办理，且在先进商贸公司2018年就相同事由对其起诉、撤诉后仍未缴纳、办理，已构成违约，依法应承担违约责任。惠民资产管理中心上诉主张其未构成违约，先进商贸公司没有损失，其不应承担赔偿责任，与事实和法律规定不符，本院不予支持。对于先进商贸公司主张惠民资产管理中心赔偿其律师代理费损失的请求，因双方当事人未对律师代理费负担进行约定，先进商贸公司也未提供已支付律师代理费的证据，一审法院对该请求予以支持，适用法律错误，本院予以纠正。一审法院在判决惠民资产管理中心协助先进商贸公司办理房地产过户手续时，未明确税费负担，在执行时有可能产生新的纠纷。惠民资产管理中心、先进商贸公司在二审中均以“为及时办理案涉房屋权属证书、解决纠纷”为由向本院申请对办证税费负担一并裁决，本院予以准许。根据《湖北正大拍卖有限公司房地产拍卖会拍卖规则》公示内容，涉及买、卖双方办证所发生的一切税、费（包括滞纳金等）均由买受人承担，本院据此判决先进商贸公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持湖北省枣阳市人民法院（2020）鄂0683民初2673号民事判决第一项；二、撤销湖北省枣阳市人民法院（2020）鄂0683民初2673号民事判决第二项、第三项、第四项；三、枣阳市惠民粮油资产管理中心于本判决生效后七日内协助枣阳市先进商贸有限责任公司办理上述房地产过户手续，涉及买、卖双方办证所发生的一切税、费（包括滞纳金等）均由枣阳市先进商贸有限责任公司承担；四、枣阳市惠民粮油资产管理中心于本判决生效后七日内赔偿枣阳市先进商贸有限责任公司逾期办证损失（以110万元为基数，自2013年9月27日起至2019年8月20日止，以中国人民银行公布的同期同类商业银行贷款利率，之后至判决主文第一项履行完毕之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；五、驳回枣阳市先进商贸有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4034元减半收取2017元，二审案件受理费4034元，合计6051元，由枣阳市惠民粮油资产管理中心负担5000元，枣阳市先进商贸有限责任公司负担1051元。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 刘丹丹审判员 李 青二〇二一年三月九日书记员 车国玉