重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1862号上诉人（原审被告）：李建宇，男，汉族，1997年04月11日出生，四川省天全县。委托诉讼代理人：丁咏，重庆君毅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石景宇，男，汉族，1973年06月22日出生，重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：冯源，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凎，重庆志和智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石井会，女，汉族，1970年02月14日出生，重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：冯源，重庆志和智律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨凎，重庆志和智律师事务所律师。上诉人李建宇与被上诉人石景宇、石井会房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2020)渝0105民初2798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月04日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。李建宇的委托诉讼代理人丁咏，石景宇、石井会的委托诉讼代理人杨凎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李建宇上诉请求：1.撤销重庆市江北区人民法院(2020)渝0105民初2798号民事判决，改判驳回石景宇、石井会的全部诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由石景宇、石井会负担。事实和理由：一审法院认定事实和适用法律错误，且程序违法。第一，李建宇与石景宇于2019年7月29日签订的房屋买卖合同，欠缺共有人石井会以及二人各自配偶的签字及授权，合同虽形式上成立，但实质上效力待定或者未生效。石井会向石景宇出具的未经公证的委托书虽然包括了过户事宜，但并未办理公证，显然系为了达到不法目的而事后补充的证据。一审法院错误适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，以李建宇主张合同无效为由驳回其诉讼请求；第二，双方签订的房屋买卖合同中“由乙方出资60万元整协助甲方解押，解押款以借款形式，甲方不需要承担任何费用及利息，在过户当日甲方收到房屋尾款180万元并办理完成过户等相关手续后，此笔借款抵作房款，借款条约自动失效”的约定应理解为李建宇仅为二石景宇、石井会提供出借方，由出借方和二石景宇、石井会签订借款合同并获取资金解押，而非李建宇以自己的名义找出借方借款。且案涉房屋的抵押人石井会未及时对该合同进行追认，亦未提供解除房屋抵押必须的相关资料，故双方签订的买卖合同未能正常履行的责任在被上诉方，李建宇无任何过错。而且双方在微信就买房事宜反复进行沟通的行为表明双方已就合同履行期限作出了延迟变更，双方都放弃向对方追究迟延履行合同的违约责任，根据对等原则，如果一审认为石景宇、石井会无任何过错，那么李建宇同样也无任何过错；第三，据了解，石景宇、石井会已将案涉房屋进行处置，李建宇在一审程序中提交律师调查令，要求调查案涉房屋的买卖成交价格，以证实石景宇、石井会的实际损失，但一审法院在相关事实未查清楚的情况下直接判决李建宇承担违约责任，确定违约金数额的证据不足，程序违法。石景宇、石井会辩称，李建宇与石景宇、石井会签订的《重庆市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，对双方均具有拘束力。现因李建宇未按房屋买卖合同的约定在规定时间内履行付款义务，石景宇、石井会有权解除合同，并要求李建宇承担违约责任。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。石景宇、石井会向一审法院起诉请求：一、依法确认2019年7月29日签订的重庆市房屋买卖合同中原、被告关于房屋买卖的约定于2020年1月6日解除；二、被告立即赔偿原告49万元违约金；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：重庆市江北区大石坝街道北滨一路528号60幢2单元6-1房屋产权人是石景宇、石井会。该房的抵押权人是东亚银行（中国）有限公司重庆分行，抵押人是石景宇、石井会。2019年7月29日，石井会、余航出具委托书载明：我们（委托人）夫妇与受托人石景宇共同在重庆市江北区××路××号××幢××单元××号××，框剪结构，建筑面积174.5平方米，《重庆市房地产权证》编号103房地证2011字第0××5号。现因我们不能亲自前往办理对上述房屋的解除抵押登记（包括提前偿还借款、领取还款证明等）、领取相关房屋产权凭证、档案查询等相关事宜，故特全权委托受托人石景宇为我们的代理人，代为办理上述一切相关事宜。代理人石景宇在上述授权范围内所签署的一切文件我们均予认可，由此而产生的法律后果，均由我们享受和承担。该委托书进行公证。2019年7月29日，石井会、余航又出具委托书，委托石景宇代为办理前述房屋的买卖交易手续，代为签署前述房屋的买卖合同等等。此委托书未公证。2019年7月29日，石景宇、石井会（甲方、出售方）、李建宇（乙方、购买方）与宸友公司（丙方、经纪方）《重庆市房屋买卖合同》约定：房屋基本情况，甲乙双方交易房屋坐落在重庆市江北区××路××号××幢××单元××号，所有权人为石景宇、石井会，产权证编号2011字第003505号，房屋面积为建筑面积174.58平方米，套内面积154.71平方米，土地使用权的获得方式出让，房屋性质商品房，是否设有抵押：是，抵押权人为东亚银行重庆分行；甲乙双方协商同意，该房屋成交总价为人民币2450000元，此价格包含物业大修基金附属设施清单所列的家具家电，装饰装修和配套设施；房款交付：乙方应在签订本合同当日支付定金人民币50000元予卖方，定金在过户后抵作房屋房款；付款方式：买方须于过户当日支付人民币2400000元予卖方；收齐房款（物业交割保证金除外3日内，甲方将该房屋交付给乙方；由乙方出资60万元整协助甲方解押，解押款以借款形式，甲方不需要承担任何费用及利息，在过户当日甲方收到房屋尾款180万元并办理完成过户等相关手续后，此笔借款抵作房款，借款条约自动失效；违约责任：逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：……逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款；若买卖双方任何一方违反本合同约定使该房屋交易不能顺利完成，视为违约。守约方有权解除合同并要求违约方按房屋成交价20%向守约方支付违约金……；履行过程中发生争议，双方应先协商解决，协商不成，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼；补充条款：①房屋尾款180万元整打入甲方提供第三方对公账户监管，待房屋尾款到位，甲乙双方到房交所办理过户手续，过完户见回执单第三方监管房屋尾款自动转入甲方私人账户；②甲方同意并配合乙方指定人上证并办理过户等相关手续；③本次交易须在2019年9月30日前办理完成，如任何一方在2019年9月30日前导致交易无法完成，则违约方向守约方支付房价20%作为违约金赔偿，并有权追究法律责任。2019年7月29日，李建宇支付了定金5万元。石景宇与李建宇微信聊天中2019年9月24日，石景宇说：“我在前几天都给你说过，预约及还款时间的”，李建宇答：“石大哥，明天回复你，他们都下班了”；2019年9月24日，石景宇说：“你落实得怎样，这个月只3至4天了”；2019年10月11日，石景宇说：“你决定还买不？”李建宇答：“石哥，今天没有抽出时间”，“我看好久，我们面谈”，石景宇又说：“你要买还是不买，要明确告诉我”，李建宇答：“我这边资金有点问题”，石景宇继续说：“如果你明确要买，你可以做按揭，不用付全款”，“若你不买，违约金我只算你房总款20%的一半24.5万，我们解除合同，你自己考虑一下吧”，2019年10月12日，李建宇才答：“石哥，星期一我给你个准确答复”；2019年10月31日，李建宇称：“石哥，我这边明天给你个准确答复。我这边可能还是所按揭，谢谢你给的机会，百分之80可以做”；2019年11月7日，李建宇称：“石哥，这边确定了做按揭，能保证你在1月15日前收齐全款”。李建宇给石景宇邮寄了2019年12月10日的《通知》，其中称：我方与你方于2019年7月29日签署了《重庆市房屋买卖合同》，由我方购买你方和石井会名下位于江北区××路××号××幢××单元××的房屋。由于该房屋由你方和石井会共用，我方对此要求你方通知房屋共有人石井会办理相关手续，但至今房屋共有人石井会未前来办理。鉴于房屋买卖需全体共有人一致同意，你方无权单方面签署买卖合同，你方也未能通知房屋共有人石井会办理购房手续，因此，我方与你方签署的合同无效。现我方郑重通知你方，你方在收到本通知后立即退还我方购房定金，否则，我方有权要求你方承担违约责任。2019年12月12日、12月18日，通过微信石景宇给李建宇发送了《要求继续履行的通知》称：通知李建宇继续履行房屋买卖合同，并在收到通知后15日内出资向银行支付60万元解押款项，办理银行解押手续，支付180万房屋尾款，后并过户登记手续；若李建宇未履行前述相关义务，双方签订的房屋买卖合同自动解除，不再向你履行解除合同的通知义务，同时将依法主张合同约定的20%违约责任。2019年12月12日、12月17日，石景宇、石井会四次向李建宇邮寄了《要求继续履行的通知》，邮寄的物流显示，其中一次为本人签收，二次为他人代收，一次为退回。李建宇至今未将240万元支付石景宇、石井会。2019年11月期间，石景宇与王渝（李建宇方人员）曾就第三方出资解押事宜进行过沟通，在谁出面向第三方借款上，双方有分歧，不能形成一致意见。2020年1月6日，通过微信石景宇给李建宇发送了《解除的通知》称：解除双方于2019年7月29日签订的房屋买卖合同，不再履行；已收取的定金不退还；我方将依据房屋买卖合同第二十条补充条款约定，向你按照房价20%收取违约金作为承担违约的责任。2020年1月6日，石景宇又向李建宇邮寄了《解除的通知》，李建宇已于2020年1月7日收到。一审法院认为，石景宇、石井会与李建宇所签《重庆市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，前述房屋买卖合同合法有效。李建宇称前述房屋买卖合同实质上是效力待定、不生效或无效。此称不予支持。理由：其一，本案中，石井会表明其委托了石景宇签订房屋买卖合同；其二，2019年7月29日，签订了房屋买卖合同，同日，石井会等就出具委托书并公证，委托石景宇办理案涉房屋的解除抵押登记、领取相关房屋产权凭证、档案查询等事宜。此就是为房屋出卖转移产权登记解押所做的委托，可证明石景宇签订房屋买卖合同是石井会所委托。对此，石井会等另出具的签订房屋买卖合同委托书亦可证实。其三，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。由此观之，假使是石景宇一人所签订的房屋买卖合同，也是有效的。房屋买卖合同约定：由乙方出资60万元整协助甲方解押，解押款以借款形式，甲方不需要承担任何费用及利息，在过户当日甲方收到房屋尾款180万元并办理完成过户等相关手续后，此笔借款抵作房款，借款条约自动失效；房屋尾款180万元整打入甲方提供第三方对公账户监管，待房屋尾款到位，甲乙双方到房交所办理过户手续，过完户见回执单第三方监管房屋尾款自动转入甲方私人账户；本次交易须在2019年9月30日前办理完成，如任何一方在2019年9月30日前导致交易无法完成，则违约方向守约方支付房价20%作为违约金赔偿，并有权追究法律责任。由此可知，李建宇至少应在2019年9月30日前完成支付房款的合同义务。但李建宇未履行该合同义务。房屋买卖合同约定：逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：……逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价20%向甲方支付违约金……。现李建宇已逾期付款超过15日以上，根据约定，石景宇、石井会有权解除合同。2020年1月6日，李建宇收到解除房屋买卖合同的通知，据此，案涉房屋买卖合同于2020年1月6日解除。审理中，李建宇称房屋买卖合同未能正常履行的过错在二原告，被告无任何过错，房屋未能解押的原因是原告没有提供必须的相关资料，解押最后未能完成并非被告责任。此称不能成立。理由：其一，合同约定的是由李建宇出资60万元借给石景宇、石井会解押，后该款抵作购房款。但2019年9月30日前，李建宇并未履行该约定；其二，2019年911月30日后，双方沟通中谈到第三方垫资解押事宜，但就谁出面向第三方借款却不能形成一致意见。在约定没有变更的情况下，根据房屋买卖合同的约定，仍应由李建宇出资解押。因此，不能解押的原因在于李建宇未提供解押资金，而非石景宇、石井会没提供资料。关于违约金。根据房屋买卖合同约定，李建宇应支付石景宇、石井会违约金。但约定的房价20%违约金49万元过高，应予调整，本院按25万元违约金调整，即李建宇应付的违约金为25万元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认2019年7月29日签订的《重庆市房屋买卖合同》中原告石景宇、石井会与被告李建宇间有关房屋买卖的约定于2020年1月6日解除；二、本判决生效之日起三日内，被告李建宇支付原告石景宇、石井会违约金25万元；三、驳回原告石景宇、石井会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26，400元减半收取13，200元，由原告石景宇、石井会承担960元，被告李建宇承担12，240元。二审中，当事人均未举示新证据，李建宇向本院提交《律师调查令申请书》，请求本院调取重庆市江北区××路××号××幢××单元××号房屋买卖的过户时间、过户金额、买卖合同等资料，本院认为上述资料与本案没有直接关联，不予准许。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉房屋买卖合同是否生效；2.案涉房屋未能解押的责任归属；3.本案违约金数额的确定是否违法。本院结合案件事实和相关法律规定分析评判如下：一、房屋买卖合同是否生效根据本案查明的事实，2019年7月29日，李建宇与石景宇签订房屋买卖合同。同日，石井会及其配偶出具经公证的委托书，委托石景宇办理案涉房屋的解除抵押登记、领取相关房屋产权凭证、档案查询等事宜。该公证委托显系为到房屋登记机关办理房屋转移产权登记及解押手续所出具。石井会及其配偶向石景宇出具的另一份未经公证的委托书中载明其委托石景宇办理房屋的买卖交易手续，代为签署案涉房屋的买卖合同等内容，落款时间亦为2019年7月29日，与前述经公证的委托书以及石景宇与李建宇签订房屋买卖合同的事实相互印证。李建宇称该委托书系石井会、石景宇为达到非法目的而事后伪造，该主张明显不符合逻辑，且未举示任何证据予以证明。李建宇在向石景宇发出的《通知》中称双方签订的房屋买卖合同因石景宇无权未经石井会同意单方面签署买卖合同而无效，其后又在诉讼中称该房屋买卖合同效力待定、不生效，前后表述不一。原审法院引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定是对李建宇所称合同无效的主张的回应，该院认定双方签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效符合案件事实和法律规定。二、案涉房屋未能解押的责任归属当事人双方签订的合同以手写的方式约定“由乙方出资60万元整协助甲方解押，解押款以借款形式，甲方不需要承担任何费用及利息，在过户当日甲方收到房屋尾款180万元并办理完成过户等相关手续后，此笔借款抵作房款，借款条约自动失效”，该条款明确约定由乙方出资60万元整协助甲方解押，表明应当由乙方（即李建宇）出资60万元帮助甲方（即石景宇、石井会）解押。该条款中约定的以借款的形式、不承担费用和利息、抵作房款后借款条约自动失效的内容亦表明该60万元应当由李建宇支付且在解押后抵作房屋价款。李建宇称该条款应当理解为李建宇仅为二石景宇、石井会提供出借方，由出借方和二石景宇、石井会签订借款合同并获取资金解押，而非李建宇以自己的名义找出借方借款的说法与双方签订的合同内容不一致，其推理逻辑亦明显有悖于常理。在合同约定的2019年9月30日之后，当事人双方在微信就购房事宜进行多次磋商，该行为只能表明双方在合同约定的付款期限届满后仍有继续促成交易的意愿，并不能当然得出李建宇所称双方已就合同履行期限作出了延迟变更并放弃向对方追究迟延履行合同的违约责任的结论。石景宇、石井会在双方的磋商最终未能达成新的合意的情况下，向李建宇主张违约责任并不违反法律规定。一审法院认定在双方约定没有变更的情况下仍应由李建宇出资解押，并认定不能解押的原因在于李建宇未提供解押资金，而非石景宇、石井会没提供资料并无不当。三、本案违约金数额确定是否违法根据《合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”由此可以看出，支付违约金是违约责任的一种重要方式。在确定违约金的基本性质为补偿性的同时，不排除当事人在公平、诚实、信用原则的指导下，约定使用惩罚性的违约金，其目的就在于有效地制裁违约行为，充分保护非违约方的利益。本案中，当事人双方在合同中明确约定了违约金，李建宇作为违约方，应当根据双方合同约定承担违约责任，一审法院结合石景宇、石井会的实际损失和李建宇的违约情况，将双方合同约定的违约金从20%即49万元调整为25万元，符合法律规定，该院在收到李建宇提交的调取案涉房屋的产权交易资料的申请后不予准许并无不当。本院对李建宇在二审中提交的调取案涉房屋的产权交易资料的申请不予准许，亦是基于一审法院对违约金的处理情况和案件事实、相关法律规定进行综合考虑的结果。综上所述，李建宇的上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26400元，由李建宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 万  怡审 判 员 陈 孟 琼审 判 员 胡 海 滨二〇二一年三月十二日法官助理 牛维宋芳书 记 员 江  波