鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初2680号原告：崔晓瑰，女，汉族，1978年2月20日生，住址：鞍山市铁**。原告：王海龙，男，汉族，1963年9月30日生，住址：鞍山市铁**。委托代理人：侯艳辉，系辽宁弘扬律师事务所律师。被告：臧洪锁，男，汉族，1966年9月7日生，住址：鞍山市铁**。委托代理人：郭继伟，系辽宁钢城正大律师事务所律师。委托代理人：王燕，女，汉族，1966年7月1日生，住址：，系被告臧洪锁妻子。第三人：鞍山宏昊房产开发有限公司法定代表人：包洪根，系该公司经理（服刑）。第三人：石万三，男，汉族，1955年1月8日生，住址：鞍山市立山区。第三人：杨兴海，男，汉族，1985年1月18日生，住址：广东省深圳市南山区。第三人：宁绍俊，男，汉族，1994年5月25日生，住址：海城市。委托代理人：李乐，男，汉族，1992年4月26日生，住址：海城市。原告崔晓瑰、王海龙与被告臧洪锁、第三人宏昊公司、宁绍俊、石万三、杨兴海占有物返还纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法组成合议庭，于2020年8月12日、12月10日、12月18日、2021年3月23日公开开庭进行审理。本院受理后，本院为查明事实，向相关利害关系人发出参加诉讼通知书，鞍山宏昊房产开发有限公司（以下简称宏昊公司）、宁绍俊、石万三、杨兴海作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序进行审理。原告及委托代理人，被告委托代理人,第三人宁绍俊委托代理人，第三人石万三，第三人杨兴海到庭参加诉讼。第三人宏昊公司无留守人员，法定代表人包洪根处于服刑状态，未能到庭参加诉讼，但本院通过包洪根服刑机构向包本人予以了询问，得到了包的答辩意见。本案现已审理终结。原告崔晓瑰、王海龙向本院提出诉讼请求:1、二原告作为位于鞍山市立山区（产籍号：3-6-304-1294)不动产物权所有人要求被告返还上述房屋的非法占用，将房屋返还原告；2、依法判决被告臧洪锁赔偿原告非法占有本案房屋期间给原告造成的损失30000元；3、由二被告承担本案诉讼费、保全费、鉴定费、评估费等相关费。事实与理由：原告于2013年12月26日与鞍山宏昊房产开发有限公司签订了商品房买卖合同，并办理了网签登记，二原告购买了本案被非法占有的房屋：位于鞍山市立山区（产籍号：3-6-304-1294)。原告于2014年1月26日在鞍山市房屋产权登记发证中心办理了商品房预告登记，2020年6月5日办理了不动产权属登记,2014年5月16日原告发现自己的房屋被被告臧洪锁非法占有,并出租给第三人，非法取得租金，原告多次向被告要求返还房屋，被告均置之不理，2019年10月22日开始被告将房屋租给了赵旭，直至今日房屋一直被非法占有并拒不返还，而原告基于房屋的所有人恳请法院查明事实依法判决被告返还房屋并赔偿房屋被非法占有期间给原告造成的损失。被告臧洪锁辩称：答辩人对本案争议的房屋已经提出司法确权，本案应当中止审理或驳回原告的起诉，在本案司法确权后原告再行主张权利。原告购买该房屋时是现房，完全可以办理入住手续，原告购买房屋后迟迟未办理入住手续，且购房价格明显低于市场价格，每平为2000元，原告涉嫌为债权提供担保。在该房屋有多个购买人存在争议的情况下，最终需要司法确权。宏昊城色小区大量房屋存在一房多卖，按照住建委对宏昊城色小区办理产权证的处理原则，对于手续齐全且在该房屋持续居住的权利人才给办理产权手续。原告没有实际占有该房屋，却办理了该房屋产权证，为此答辩人已经就涉案房屋一房多卖请求法院依法确权，并要求法院注销原告的房屋所有权证。依据《民事诉讼法》第一百五十条第五项，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的，应当中止审理的规定，本案应当中止审理，待另案审结后再行处理。二、答辩人属于合法占有该房屋，原告无权向答辩人要求索赔。涉案房屋于2010年11月6日宏昊公司以每平4480元的价格抵账给为其干工程的隋启宏，隋启宏于2014年5月16日在征得宏昊公司同意的情况下，为答辩人更换了《商品房买卖合同》。宏昊公司将该房屋交付答辩人占有使用，答辩人占有后将该房屋进行出租，上述行为并不违反任何法律规定，属于合法占有，原告要求答辩人进行赔偿没有事实依据。原告与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》，依据合同相对性的原则，宏昊公司负有向原告交付房屋的义务，宏昊公司未能向原告交付房屋，系宏昊公司违约，因此原告未能占有该房屋的损失，应当向宏昊公司主张权利。原告向答辩人主张权利并进行索赔，属于主体错误，该项诉请应当依法驳回。三、关于原告要求房屋的承租人赵旭腾出房屋的诉请。因赵旭在原告办理房屋产权证之前就已与答辩人签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效，目前租赁期限尚未到期，原告要求承租人腾出该房屋的诉请应依法驳回。综上所述，涉案争议的房屋在另案处理中，承租人承租的房屋在原告取得房屋产权证之前，至今尚未到期，所以原告的全部诉请应当依法驳回。第三人宏昊公司未出庭，但其服刑的法定代表人包洪根提交的答辩意见载：一、崔晓瑰是通过莫增皮而为，我公司以房抵押在崔晓瑰手，抵押借款，崔不是真实买卖房屋者，我公司不是用此房子抵债。二、我公司与臧洪锁没有业务往来，我公司也没有从臧洪锁处借过款，是随斌（隋启宏是随斌儿子）用我公司抵顶工程款的房子从从臧洪锁抵押借款，我公司配合更名过户而已。三、石万山是我公司用6户房子在石万山处抵押借款，不是买卖也不是抵债。四、我不知道宁绍俊与我公司是什么关系。五、杨兴海与我公司为借贷关系。第三人宁绍俊辩称：涉案房屋由法院拍卖，拍卖的钱大家平分。我是买房不是借款，房子是我在开发商手中买的，有合同、发票为证，2014年5月8日现金付款149440元。第三人石万三辩称：由法院评估拍卖，房款大家均摊。我在开发商手中购买的房子，有合同、发票（税务局合法的机打发票）。包洪根从我处借款70多万，第一次转给兰红（会计）的，其余50多万元转给张晓喆，第一次转款时间为2013年具体月份记不清，最后一次转款为2014年3月15日。包洪根用房屋抵顶欠款，我在宏昊公司登记了6处房子，目前哪处房子也没有给我。70万元借完后，20万元给过利息，后50万元利息一分没给。第三人杨兴海辩称：朋友说开发商卖房子便宜，我就花30万元整买了两个，一部分转帐、一部分现金，2013年4月28日买的，转帐和现金都给了兰红，因为她当时是会计。涉案房屋160035元买的，我就是买房子，不是借款。房子我一个都没有占用，谁占用我也不知道。本院审理查明：2013年12月26日，原告与第三人宏昊公司签订了商品房买卖合同并办理网签登记，约定将被告开发的位于鞍山市立山区房屋（3-6-304-1294）商品房一套以总价款298880元（2000元/平）的价格卖给原告，第三人宏昊公司向原告出具298880元销售不动产统一发票，并于当日向原告开具小区住宅安置单。2014年1月3日原告崔晓瑰通过银行转账方式支付张晓喆298880元（宏昊公司工作人员）。原告于2014年1月26日办理预告登记手续。2020年6月5日原告取得涉案房屋不动产权证书，载明房屋权利人为崔晓瑰与王海龙，二人为夫妻关系。原告始终没有入住该房屋，庭审中原告称，正常开完安置单就可以入住，因家里孩子小与母亲一直住到现在，而且当时房屋煤、水、电不具备入住条件。2010年11月6日，第三人宏昊公司与隋启宏（涉案工程的实际施工人）签订商品房买卖合同一份，将涉案房屋作价669491元（4480元/平）抵顶所欠隋启宏的工程款。隋启宏欠鞍山市千山区瑞丰小额贷款股份有限公司借款840867元，臧洪锁是瑞丰小贷的股东，隋启宏将涉案房屋作价448320元（3000元/平）抵顶给被告臧洪锁，作为偿还的借款。2014年5月16日在征得宏昊公司同意下，宏昊公司为被告臧洪锁出具了商品房买卖合同。2014年5月14日宏昊公司为臧洪锁出具448320元的收款收据。宏昊公司向被告开具小区住宅安置单。被告臧洪锁于2014年5月14日占有该房屋，占有期间交纳了物业费，电梯费、押金、取暖费。被告臧洪锁与赵旭于2019年10月22日签订房屋租赁合同，租期为2019年11月1日至2020年10月31日，租金每年30000元。2014年3月15日，宏昊公司与第三人石万三签订商品房买卖合同一份，将涉案房屋作价194140元（1301.47元/平）抵顶给第三人石万三作为偿还欠款，宏昊公司向石万三出具194140元销售不动产统一发票。2014年3月15日石万三向张晓喆转款200000元。庭审中石万三称，2013年至2014年期间，包洪根从其处借款70多万，用宏昊公司6处房产（包含涉案房产）抵顶偿还借款。2014年5月8日，第三人宁绍俊与第三人宏昊公司签订商品房买卖合同一份，约定将涉案房屋以总价款149440元（1000元/平）价格卖给宁绍俊，宏昊公司向宁绍俊出具149440元销售不动产统一发票。宁绍俊庭审中称，149440元房款全部现金支付。宏昊公司向宁绍俊开具小区住宅安置单。2013年4月28日，第三人杨兴海与第三人宏昊公司签订商品房买卖合同一份，约定将涉案房屋以总价款160035元（1070.89元/平）的价格卖给杨兴海，宏昊公司向杨兴海出具160035元收款收据。杨兴海庭审中称，2013年4月28日以300000元价款从第三人宏昊公司处购买两套商品房,其中一套为涉案房屋。杨兴海提供2013年4月28日的270000元转款凭证，但此凭证看不清收款人为谁。综上，涉案房屋出现一房五卖现象，原告在被告处登记一处房产，被告臧洪锁登记四处房产，第三人石万山登记六处房产，第三人杨兴海登记四处房产，宁绍俊本人登记一处房产，但其公司其他员工登记多处房产。现宏昊公司法定代表人包洪根因一房多卖行为构成刑事犯罪，处于服刑阶段。本院在审理该案期间，对包洪根予以询问，包认为原被告及第三人均存在以房抵债的行为。上述事实，有原被告及第三人的当庭陈述、答辩意见在卷为凭。原告提供的证据材料有：二原告的结婚证、不动产权证书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋预告登记证明、被告臧洪锁的房屋买卖合同及收据、房屋租赁合同、小区住宅安置单；被告臧洪锁提供的证据材料有：起诉状一份、隋启宏商品房买卖合同、宏昊公司出具的证明一份、臧宏锁的商品房买卖合同、物业公司证明一份、房屋的收款收据、小区入住安置单、物业费、电费、采暖费收据、业主办理入住须知、（2015）鞍刑民初字第00022号刑事判决书；第三人宁绍俊提供的证据材料有：商品房买卖合同、小区入住安置单、销售不动产统一发票；第三人石万三提供的证据材料有：商品房买卖合同、销售不动产统一发票、转款凭证；第三人杨兴海提供的证据材料有：商品房买卖合同、收据、转款凭证。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”规定，本案中第三人宏昊公司与原告崔晓瑰、被告臧洪锁、第三人宁绍俊、第三人石万三、第三人杨兴海所签订的商品房买卖合同均无法律规定的无效情形,为有效合同。买受人基于先后买卖合同而产生的债权,系处于平等地位,并无位序关系,不因先后而影响其合同效力,故前买受人及后买受人均享有向出卖人请求履行债务的权利。因原被告及第三人均要求出卖人即宏昊公司继续履行合同，主张其为涉案房屋的所有权人，但涉案房产仅有一套，故谁是涉案房屋的所有权人是本案的焦点问题。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，不动产登记是房屋权利的明示表现形式，具有推定效力和公信效力。本案中原告崔晓瑰、王海龙于2020年6月5日已完成涉案房屋所有权权属登记，取得了该房屋的不动产权属证书，故本院依据上述法律规定认为原告具备了登记效力的排它权，已经成为涉案房屋的所有权人；另，依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位”的规定，原告完成涉案房屋权属登记，原告的权利已经处于该纪要中优先保护的顺位；再另，结合原告商品房买卖合同的实际履行情况，原告出具了较为规范的买卖合同、出具了房屋价款的交付证据，本院对原告提供的证据效力亦予以确认。本案其他未取得权属证书的买受人，可依据相关法律规定另案向出卖人主张违约责任为宜。关于二原告主张被告臧洪锁赔偿占有房屋期间房屋租金损失一节，本院考虑，被告宏昊公司为被告臧洪锁更换了商品房买卖合同，为臧洪锁出具购房收款收据，为臧洪锁开具了小区住宅安置单，臧洪锁已实际占有涉案房屋并缴纳了相关费用，被告臧洪锁内心已然确认涉案房屋为己方所有。在法院对涉案房屋权属作出判决前，涉案房屋所有权处于待定状态，被告臧洪锁占有使用房屋，并非存在主观过错。该房屋在占有使用期间产生的法定孳息(房屋租金)收益由臧洪锁支配亦不为过，故综合本案的相关事实,兼顾各方当事人正当权益之平衡,二原告要求被告臧洪锁返还占有房屋期间的租金损失,本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”、第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”、第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下：一、位于鞍山市立山区房屋（产籍号3-6-304-1294）房屋权属人为原告崔晓瑰、王海龙。被告臧洪锁于本判决书发生法律效力后十日内将鞍山市立山区房屋（产籍号3-6-304-1294）房屋返还原告崔晓瑰、王海龙；二、驳回原告其它诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告臧洪锁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  李盈洁人民陪审员  贾延平人民陪审员  于会云二〇二一年三月二十三日书 记 员  高 岩