福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0103民初732号 原告：福建东安物业管理有限公司，住福州市鼓楼区五一北路129号榕和楼二层，统一社会信用代码9135000061100860XE。 法定代表人：魏成峰。 委托诉讼代理人：方宝福，公司员工。 被告：林国胜，男，1978年8月2日出生，汉族，户籍地福州市，住福州市台江区。 原告福建东安物业管理有限公司（以下简称东安物业公司）与被告林国胜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告东安物业公司的委托诉讼代理人方宝福到庭参加诉讼，被告林国胜经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林国胜支付2006年11月1日至2018年5月31日的物业费7811.8元；2.判令林国胜支付2007年6月1日至2018年5月31日公共水、电费，公共维修分摊、车辆费共计2709.7元；3.林国胜承担诉讼费用。 事实和理由：位于福州市台江区××路××号××花园小区由其公司提供物业管理服务。其公司于2008年1月1日与该项目的开发商福建东建地产有限公司续签了《物业管理委托合同》。其公司根据《福建省物业管理条例》、《福州市物业管理若干规定》及物业服务合同约定，为小区全体业主及林国胜提供日常公共设备、设施维护保养、环境保洁、绿化养护、治安消防安全防范、车辆秩序维护、公共设施维修等物业管理服务。其公司一直按照物业服务合同约定履行物业管理服务义务及责任，林国胜享受到其公司的服务的同时，向其公司缴纳物业服务费是林国胜应尽的责任和义务，林国胜拖欠物业服务费行为严重损害了广大已缴费业主的利益，同时侵犯了其公司的合法权益。经其公司多次发催款通知单、律师函，但林国胜仍拒不支付拖欠的各项费用。2019年其公司曾向法院提起诉讼，经协调无果。并于2020年又向法院提起诉讼后撤回起诉。现再次诉至法院，请求判如所请。 林国胜未作答辩。 经审理查明：坐落于福州市台江区××路××花园××＃楼××单元房屋系林国胜买受陈丽彬产业，房屋产权于2012年2月10日登记于林国胜名下，产权建筑面积为117.07㎡。 业经生效裁判认定如下事实：2008年1月1日，福建东建地产有限公司作为委托方（甲方）、东安物业公司作为物业服务企业（乙方）双方签订一份《福州市物业服务合同》（试行），合同主要约定：甲方选聘乙方对×× 花园提供物业服务事宜，订立本合同，乙方按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，其中多层住宅：0.48元/月．平方米，物业服务等级标准三级；服务期限自2008年1月1日起至2010年12月31日24时止；物业服务费按月进行交纳，业主应在每月25日前履行交纳义务；本合同期限届满前1月，甲乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后1月内继续履行本合同，甲方应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。该合同还约定了其他事项。 2009年9月11日，福州市台江区房地产管理局作出编号：台物合备2007-0162福州市物业服务合同备案证明，内容为“福建东安物业管理有限公司，你单位提交的关于×× 花园（项目名称）物业服务合同的备案材料收悉，现同意给予备案，备案主要内容如下：一、项目名称：×× 花园，二、委托单位：福建东建地产有限公司……五、物业服务合同期限：2009年1月1日至2009年12月31日。” 2011年1月1日，福建东建地产有限公司（甲方）与东安物业公司（乙方）又签了一份《福州市物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对×× 花园提供物业服务，服务期限自2011年1月1日起至2013年12月31日止；乙方根据下述约定，向业主收取物业服务费，具体标准如下：（一）……（三）高层物业费收费标准为每平方米0.48元向业主收取，公共使用水、电费另行向业主分摊收取；（四）车库物业费每间每月收取20元……物业服务费按月进行交纳，业主应在每月30日前履行交纳义务。业主逾期缴纳每日3‰交纳滞纳金；3、物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分：……物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……4、物业服务范围内房屋及配套的设施、设备和相关公共场所的维修费用，单件维修在300元以上的，由小区业主共同分摊，单件维修在300元（包含300元）以内的，由乙方承担。上述合同还约定其他事项。 2014年1月1日、2016年12月26日，福建东建地产有限公司（甲方）与东安物业公司（乙方）分别续签了《福州市物业服务合同》，合同中主要内容与上述2011年1月1日签订的合同一致。 现东安物业公司以林国胜未缴纳2006年11月1日至2018年5月31日止的物业费以及2007年6月1日起至2018年5月31日止公共水、电分摊费、公共维修分摊、车辆费为由诉至本院，提出上述诉请。 诉讼中，东安物业公司陈述其公司与福建东建地产有限公司签订合同，三年一签，因案涉小区成立业主委员会其公司即于2018年5月31撤出案涉小区。 本院认为，东安物业公司受×× 花园开发建设单位福建东建地产有限公司委托对×× 花园进行前期物业服务管理直至2018年5月31日止，前期物业服务合同对包括林国胜在内的业主具有约束力，东安物业公司为×× 花园提供了物业服务直至2018年5月31日止，林国胜作为×× 花园的业主已经实际享受了该物业服务，应依约向东安物业公司交纳物业服务费。案涉房屋产权建筑面积为117.07平方米，经核算案涉房屋物业服务费标准为56.19元/月（0.48元/平方米×117.07平方米）。由于林国胜系于2012年2月10日取得案涉房屋的所有权，故东安物业公司诉请林国胜缴纳2006年11月1日至2012年2月9日期间的物业服务费无据，本院不予支持。林国胜应向东安物业公司缴纳2012年2月10日起至2018年5月31日止拖欠的物业服务费，即4251.71元（56.19元/月×75月+56.19元/月÷30天/月×20日）。另，东安物业公司诉请林国胜缴纳2017年6月1日至2018年5月31日公共水、电费、维修分摊费、车辆费，但其提供在案的证据不足以证明其主张，该项诉请本院不予支持。林国胜经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《物业管理条例》第六条第一款、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下： 一、林国胜应于本判决生效之日起十日内向福建东安物业管理有限公司支付2012年2月10日起至2018年5月31日止的物业服务费4251.71元； 二、驳回福建东安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费31元，由福建东安物业管理有限公司负担18.5元，林国胜负担12.5元。 本判决为终审判决。 审 判 员 张芙蓉 二〇二一年三月二十三日 法官助理 江含慧 书 记 员 王心怡 附：一、附本案适用的相关法律条款： 《物业管理条例》 第六条第一款房屋的所有权人为业主。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。