江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初5141号原告：希姆斯电梯（中国）有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区团结中路48号。法定代表人：张晓燕，该公司执行董事。委托诉讼代理人：方业树，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周从静，北京市京师（无锡）律师事务所实习律师。被告：先河智能制造（无锡）有限公司，住所地无锡市锡山经济开发区团结中路48号。法定代表人：陈海艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁寅、胡萌萌，江苏茂业律师事务所律师。原告希姆斯电梯（中国）有限公司（以下简称希姆斯公司）与被告先河智能制造（无锡）有限公司（以下简称先河公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告希姆斯公司的委托诉讼代理人方业树、周从静（参加第一次庭审）、被告先河公司的法定代表人陈海艳（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人丁寅、胡萌萌（参加第一次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告希姆斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《厂房租赁合同》，被告立即搬离案涉厂房并将其恢复原状交付给原告；2、判令被告支付三个月租金293538元及违约金1144800元；3、本案诉讼费、律师费、公证费由被告承担。事实和理由：2019年2月，其与先河公司签订厂房租赁合同一份，约定其将坐落于无锡市锡山区××路××号××号厂房出租给先河公司使用，并约定了租金标准与租期等。其按约交付了厂房，但先河公司实施了一系列严重违约、违法行为。该违约、违法行为已经达到约定解除租赁合同的条件，故其诉至法院。被告先河公司辩称，其系合理使用房屋，希姆斯公司无权解除房屋租赁合同。其在承租原告厂房时，希姆斯公司称资金困难，其应希姆斯公司请求一次性付清了39个月租金381.6万元，另外还无息借给希姆斯公司300万元。但希姆斯公司恩将仇报，不仅拖延归还借款，还处处设置障碍，恶意阻碍其合理使用租赁厂房，甚至意图窃取其商业秘密。综上所述，希姆斯公司陈述与事实不符，与法相悖，请求法院驳回希姆斯公司全部诉请。经审理查明：2019年初，希姆斯公司（甲方）与先河公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定由希姆斯公司将坐落于无锡市锡山区××路××号××号厂房出租给先河公司使用，租赁面积为5300平方米，租期39个月，租赁时间自2019年3月1日至2022年5月31日，租金合计3816000元一次性付清。合同另约定，乙方经甲方同意后可对厂房及办公楼进行必要的整改及装修；乙方应当合理使用该物业及其附属设施，如因乙方使用不当造成该物业及其附属设施损坏的，乙方应当负责修复或者经济补偿；乙方如改变该物业的内部结构、装修或设置对物业结构有影响的设施（如安装防盗门、防盗网等）须事先征得甲方书面同意后方可施工。关于租赁的变更、解除与终止，合同载明：“乙方有以下行为之一的，视为乙方违约，甲方有权解除合同并收回该物业：（1）除上述规定外，未经甲方书面同意，乙方用该物业转租、转借、换房的；（2）未经甲方书面同意，乙方擅自进行装修、拆改变动房屋结构的；（3）因乙方原因损坏该物业，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，乙方改变本合同约定的该物业租赁使用的用途；（5）乙方利用该物业存放易燃、易爆等危险物品或者进行违法活动的；（6）有其他严重违约或者违法行为的。”关于违约责任，合同载明：“乙方违反本合同第七条第2款的约定致使甲方解除合同的，乙方需向甲方承付解除合同后3个月的租金。乙方承担本合同金额的30%作为违约金；如造成甲方损失，乙方应当赔偿甲方经济损失。……本合同所称的损失，包括不限于守约方的直接经济损失、利息、律师费、诉讼费、执行费、公证费、差旅费、鉴定费等。”合同签订后，先河公司即支付了全部租金3816000元，并占有使用至今。2020年6月29日，希姆斯公司委托江苏苏湖律师事务所向先河公司发送律师函一份，载明：希姆斯公司发现先河公司存在擅自对房屋进行整改，在厂房墙壁上设立广告牌并对厂房外部进口巴特勒板墙进行损坏，搭建附属设施，铺设水管损坏厂房的行为。故要求先河公司在10日内将厂房恢复原状，并赔偿希姆斯公司损失，否则要求解除合同并承担违约责任。2020年7月20日，先河公司工作人员与希姆斯公司工作人员因厂房门口进出及堆放物品等问题发生肢体冲突，后双方在公安机关调解下赔偿了结。2020年7月21日，锡山区开发区、乡镇（街道）安监部门向先河公司发送整改意见书一份，载明其存在未按照规定对从业人员进行安全生产教育和培训；未将事故隐患排查治理情况如实记录；未如实记录安全生产教育和培训情况；未为从业人员提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品（安全帽）；1人未见焊工证；车间内有行车场所，员工未配备安全帽；车间内有酒精和自喷漆，未放入防爆柜中；车间内乙炔、氧气罐瓶存放不规范的问题，要求在2020年8月5日前整改完毕。2020年8月7日，锡山区开发区、乡镇（街道）安监部门复查了上述情况，均已合格。2020年9月22日，锡山区应急管理局向先河公司发送责令限期整改指令书，载明其存在氧气瓶储存点距焊接动火点5米左右，未达到距离热源10米以外的要求。2020年10月28日，锡山区应急管理局复查了该情况，已合格。2020年10月29日，希姆斯公司向相关部门投诉先河公司“厂房私自安装行车严重影响我公司厂房结构”；锡山区市场监督管理局回复：“经核实，该投诉我局执法人员已于2020年7月24日处理完毕，处理结果为：该台行车不属于特种设备，不属于我局监管范围，另检查时该设备已被当事人自行拆除。”2020年11月13日，希姆斯公司向相关部门反映先河公司“车辆停生产车间绿色消防通道”；2020年11月15日，希姆斯公司向相关部门反映先河公司“私自焚烧工业垃圾”。审理中，双方确认本案所涉厂房建造于2009年9月。该厂房原有6台载重5吨的行车，后先河公司加装1台载重2吨的行车，在希姆斯公司提出异议后即拆除。希姆斯公司认为该加装行车对厂房结构等造成了影响，并认为先河公司的行为还造成了厂房漏水。本院向其释明后，其明确表示就房屋质量问题及原因力不申请司法鉴定，但申请对该加装的行车是否超出厂房的承重范围，是否会对厂房造成安全隐患申请司法鉴定。此外，先河公司在承租厂房外墙安装了“先河”字样的广告牌和L形水管（在希姆斯公司原直立水管旁边）。其主张在2019年2月经希姆斯公司物业负责人徐斌口头同意后安装，但未举证证明。希姆斯公司认为厂房墙面系特殊材质，内含保温棉，墙面被破坏的部分有可能导致渗水、影响整个墙面。关于墙面是否渗水，希姆斯公司表示不清楚，先河公司表示其在正常使用，并无渗水情况。双方就墙面的恢复原状的方法均发邮件咨询墙面材料生产商，希姆斯公司得到的回复是需更换整个墙面，先河公司得到的回复是仅需更换一块墙板。关于希姆斯公司主张的先河公司私自搭建的附属设施，位于厂房一侧，后在希姆斯公司要求下已经拆除。以上事实，有厂房租赁合同、公证书、电子邮件打印件、整改意见书、派出所笔录以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、希姆斯公司是否有权解除本案所涉租赁合同？二、如该合同解除，先河公司是否应当支付违约金及三个月租金，金额如何确定？关于争议焦点一，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，希姆斯公司将坐落于其厂区内的2号厂房出租给先河公司使用，并签订相关租赁合同。该合同系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效，本院依法予以确认。该合同签订后，先河公司将全部房屋租金一次性支付给希姆斯公司，希姆斯公司也将房屋交付给先河公司占有使用至今，故双方均已履行合同主要义务。现希姆斯公司认为先河公司存在违约行为，故要求解除合同。经查，希姆斯公司主张的先河公司的违约行为，主要包括以下几个方面：1、先河公司擅自加装行车，影响房屋结构，并产生房屋安全隐患。本院认为，先河公司加装的行车现已拆除，其安装行为是否对目前房屋的质量产生影响，经本院释明后，希姆斯公司未申请司法鉴定，也未提供其他证据证明目前厂房存在质量问题，故其主张行车的加装行为对本案所涉厂房的质量及使用产生影响，本院不予采纳。关于安全隐患，由于行车实际已经拆除，后续不再会对房屋的安全产生影响，故希姆斯公司就该加装的行车是否超出厂房的承重范围，是否会对厂房造成安全隐患申请司法鉴定，本院不予准许。因此，根据合同约定，先河公司的上述行为虽有不妥，但已经纠正，且未产生实际影响，希姆斯公司无权以此为由解除合同。2、先河公司擅自搭建附属设施。本院认为，该附属设施已经拆除，且未对厂房本身产生影响，故不满足合同约定的解除条件。3、先河公司长期漠视安全生产，实施系列存在重大安全隐患的行为。希姆斯公司对其主张的先河公司的上述涉及安全生产的行为已经向相关部门进行投诉。先河公司在相关部门的要求下进行了整改，且复查合格。因此，上述安全生产隐患行为亦不复存在，此前也未因此产生安全生产事故等，故也不满足合同约定的解除条件。4、希姆斯公司的员工被先河公司员工打伤。该行为与租赁合同本身无直接关联，且已经调解解决，故亦不符合合同约定的解除条件。5、先河公司在厂房外墙铺设水管、设立广告牌，破坏厂房结构、损坏墙壁。经查，先河公司确实在外墙安装了“先河”字样的广告牌及部分水管，但安装广告牌及水管均在厂房外墙，所占面积也很小，且希姆斯公司也在外墙安装了水管，其所举证据不足以证明上述安装项目对厂房结构产生了影响。关于墙壁损坏问题，希姆斯公司主张该行为容易造成墙体漏水，但不清楚现在是否漏水，先河公司表示目前其正常使用，厂房不存在漏水。综上，本院认为，先河公司作为承租人已经履行了支付房租的主要义务，其在合同履行过程中确实存在一些不妥当的行为，但大部分已经及时纠正，且未造成重大损害，尚未达致合同约定的解除条件，也不满足合同的法定解除条件。故希姆斯公司要求解除租赁合同，先河公司搬离案涉厂房并恢复原状，向其交还厂房，无事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，因希姆斯公司无权单方要求解除本案所涉房屋租赁合同，故相应的违约金及租金、损失等也不应当支付。故希姆斯公司主张先河公司向其支付三个月租金293538元、违约金1144800元、律师费、公证费等，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告希姆斯电梯（中国）有限公司的诉讼请求。案件受理费48580元，由希姆斯电梯（中国）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  杨晓敏人民陪审员  王 玲人民陪审员  华 奋二〇二一年三月五日书 记 员  许纪菁