文书内容重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初3762号原告：重庆市梁平区园艺场（原重庆市梁平县园艺场），住所地重庆市梁平区金带镇，代码标识：45182877-1。负责人：钟刚，重庆市梁平区园艺场副场长。委托诉讼代理人：黄宝存，重庆渝豪律师事务所律师。被告：梁平县金铖现代农业开发有限公司，住所地重庆市梁平区双桂街道办事处凉水村**，统一社会信用代码：91500228056458352Q。法定代表人：罗素蓉，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂全宏，男，1985年9月26日出生，汉族，住重庆市梁平区。原告重庆市梁平区园艺场与被告梁平县金铖现代农业开发有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，由审判员伍安斌独任审理，于2020年9月10日、2020年11月9日进行了第一次、第二次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人、被告法定代表人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。2020年11月30日本案依法转为普通程序，由审判员伍安斌担任审判长与人民陪审员文成都、蒋昌林组成合议庭进行审理，于2021年3月17日进行了第三次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人、被告法定代表人及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人三次申请庭外和解，未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告重庆市梁平区园艺场提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付原告租金150万元，并承担逾期支付的违约金30万元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月23日,原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《梁平县园艺场整体租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于梁平区金带镇金城寨的房屋和土地（约320亩，以实测为准）整体出租给乙方使用。该房屋、土地以及土地上的种植物基本情况是按2013年9月时梁平县园艺场所属的所有房屋和土地，乙方已对甲方所要出租的房屋、土地及附作物做了充分了解。双方议定的上述房屋、土地及附作物租赁期限为20年，从2013年9月30日至2033年9月30日止。2013年9月30日至2023年9月30日年租金为250000元，2023年9月30日至2033年9月30日年租金为280000元。租金支付方式和期限：乙方应于合同签订后，在2013年9月30日之前将第一年的租金250000元交付甲方，此后每年的9月29日之前付清下年度租金。上述房屋、土地出租给乙方使用时，其土地上的果木及附着物的使用权同时由乙方使用。乙方可使用的房屋建筑面积1800平方米。乙方逾期交付房租（金），每逾期一日，由甲方按租金额的千分之一向乙方加收违约金。双方签订《梁平县园艺场整体租赁合同》后，原告将上述土地、房屋和果木等交付被告，被告一直使用至今，被告除了支付第一年度的租金250000元外，从2014年9月开始已有6年租金共计150万元未支付。原告也曾向被告催收租金，被告称经营收入不高，投入较大，处于亏损状态，故一直未能交租金。被告迟迟不支付租金，导致原告每年需要借资交纳职工保险费。为维护合法权益，特提起诉讼。被告梁平县金铖现代农业开发有限公司辩称，不同意支付原告诉称的租金和违约金，如果原告赔偿被告损失，被告可以支付租金。案涉合同实在是原告违约，合同上约定面积约320亩，但是后来实际测量面积只有170余亩，被告接手时全是荒地。土地租金应当每年只有三四万元。《梁平县园艺场整体租赁合同》签订后，第一年租金250000元被告已经付清，被告此后没有支付租金，是因为合同约定原告要清场，但是原告一直没有清场，被告承租的房屋内居住着原告的两个职工熊长平、唐小敏及其家人。当时租这房屋准备做民宿，被告用了490余万元将房屋装修完后，熊长平、唐小敏两家人占住了18间房屋，其中一家的家属是精神疾病患者，这两家人在被告租赁的土地范围内开土、种菜，喂的鸡、鸭、鹅成群，导致被告经营的景区到处是鸡粪、鸭粪、鹅粪，被告每天为这两家人服务，开门杆、做清洁，成了免费给他们两家打工的保姆。原告职工唐小敏的丈夫还曾对原告的职工谩骂、殴打，后来被告报警才将事态平息。原告的两个职工及家人占用原告的租赁场地，给被告的日常经营造成了很大的不可控的危险，给被告造成了损失：民宿收入每年损失84万元，饭店收入每年损失36万元，娱乐设施收入每年损失9.6万元，门票收入每年损失96万元，花苗收入损失11万元，清洁、水电费用每年损失14400元，贷款利息每年损失132万元。原告为证明自己的诉讼主张，提供了以下证据：1、梁平县园艺场整体租赁合同，拟证明原、被告签订了梁平县园艺场整体租赁合同，租赁物是位于重庆市梁平区金带镇金城寨的房屋、土地和地上的附着物，出租的土地面积约320亩（以实测为准），租期从2013年9月30日起至2033年9月30日止，其中2013年9月30至2023年9月30日的年租金为25万元，租金的支付期限和支付方式为2013年9月29日前将第一年的租金25万元付清，此后的每年9月29日前付清下年度租金，双方约定如果逾期交付租金，每逾期一日按租金额的千分之一向出租方支付违约金。2、园艺场改制明细账目，拟证明原告的职工每年需要交纳养老保险，因被告没有及时交付租金，导致原告向梁平区农业农村委员会借资交纳养老保险。经质证，被告提出如下质证意见：对梁平县园艺场整体租赁合同的真实性无异议，但该合同第五条约定甲方负责清场，保证乙方正常工作，但是原告的员工占用了18间房屋，并且占用了一部分土地，原告没有清场，被告无法开展工作。园艺场改制明细账目与本案没有关联性。被告为证明自己的诉讼主张，提供了以下证据：1、被告法定代表人制作的《园艺场员工占有场地造成损失清单》，拟证明因原告的职工占用房屋18间居住生活给被告造成损失：民宿收入每年损失84万元，饭店收入每年损失36万元，娱乐设施收入每年损失9.6万元，门票收入每年损失96万元，花苗收入损失11万元，清洁、水电费用每年损失14400元，贷款利息每年损失132万元。2、彭文华、彭文琼分别与金带镇金城村委会签订的承包合同，拟证明证明金带镇金城村的承包价格是100元/亩，而原、被告约定的承包费费用远高于100元/亩。3、重庆市梁平区金带镇双桂村第八村民小组刘远发与梁平县兴东农业开发有限公司签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》，拟证明证明金带镇双桂村的土地承包价格是100元/亩。4、梁平县园艺场整体租赁合同，拟证明被告整体租赁。5、内容为图片及视频U盘一个，拟证明证明原告的两家职工占住在租赁场所内给被告造成损失。6、门禁道闸杆照片的图片一张，拟证明原告的员工破坏被告的门禁道闸杆；7、重庆银行客户回单一张，拟证明被告于2020年11月23日在法庭组织调解时向原告支付了26000元。经质证，原告提出如下质证意见：《园艺场员工占有场地造成损失清单》不应当作为证据，应该是被告自己的陈述，上面所列的损失是营业损失，没有证据证明被告曾经从事上述营业活动，且是因原告的原因造成其停业而产生损失，对其三性不予认可。彭文华、彭文琼分别与金带镇金城村委会签订的承包合同、重庆市梁平区金带镇双桂村第八村民小组刘远发与梁平县兴东农业开发有限公司签订的《重庆市农村土地承包经营权出租合同》均是复印件，无法核验，即使是真实的，合同涉及的租赁物不同，租赁时间不同，与本案有旅游特色的租赁物没有可比性，对其三性不予认可。对于被告方提供的U盘上的照片及视频，因不知道拍摄时间，照片上也看不出是谁在何地方发生何事，故对该证据的三性不予认可。对梁平县园艺场整体租赁合同的真实性无异议，原告认可是整体租赁，整体租赁所涉及到的各条租赁标的土地，房屋、地上附着物等的综合性出租，被告是在2013年9月29日接收本案的租赁物，在接收租赁物的时候对其中一名员工没有搬离房屋的情况是知晓的而没有提出抗辩意见，应视为对合同该条款的变更。重庆银行客户回单是真实的，原告同意在本案处理被告向原告支付租金时予以扣除。门禁道闸杆照片的图片，看不出来拍摄人员及拍摄时间，更看不出来是谁损坏了道闸，对其三性不予认可。经审核，本院对原告提供的梁平县园艺场整体租赁合同以及被告提供的梁平县园艺场整体租赁合同、重庆银行客户回单的真实性、合法性、关联性予以确认，本院对原、被告告提供的其他证据的真实性、合法性、关联性不予确认。根据采信的证据结合当事人的陈述，本院确认本案以下法律事实：原告重庆市梁平区园艺场的前身为梁平县园艺场。2013年9月23日，梁平县园艺场作为甲方，被告梁平县金铖现代农业开发有限公司作为乙方，双方签订了《梁平县园艺场整体租赁合同》，约定：梁平县园艺场将坐落在梁平区金带镇金城寨的房屋和土地（约320亩，以实测为准)整体出租给梁平县金铖现代农业开发有限公司使用。租赁期限为20年，从2013年9月30日至2033年9月30日止。租赁期届满，双方可以续订租赁合同。租赁物为2013年9月时梁平县园艺场所属的所有房屋和土地。2013年9月30日至2023年9月30日年租金为25万元，2023年9月30日至2033年9月30日年租金为28万元。租金支付方式和期限：乙方应于合同签订后，在2013年9月30日之前将第一年的租金250000元交付甲方，此后每年的9月29日之前付清下年度租金。该合同第五条约定:甲方在2013年9月30日前负责清场，保证乙方在2013年9月30日以后能顺利展开工作。双方在合同中还约定了其他权利义务。合同签订后被告按期向原告支付了第一年的租金25万元，并接收租赁物从事经营活动。原告在2013年9月30日前未能清场，原告的两名职工及家属一直居住在被告承租的房屋内，给被告的经营活动造成了妨碍，原告的两名职工及家属在租赁范围内生活，对被告的经营环境造成了一定影响。因被告未向原告支付2014年9月30日至2020年9月29日6年的租金，原告于2020年7月6日提起本案诉讼。诉讼过程中，原、被告双方曾进行和解，被告于2020年11月23日向原告支付了租金26000元，最终双方未能达成调解协议。本院认为，原、被告签订的《梁平县园艺场整体租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。案涉合同是双务合同，原、被告互负债务，原告应将租赁物的使用权全面转移给被告，并在租赁期内保持租赁物符合租赁的用途。双方约定原告在2013年9月30日前负责清场，而原告未按约定期限将其员工清场，被告有权拒绝原告相应的履行请求。原告未将有关人员清场，对被告整体使用租赁物从事经营活动客观上造成了妨碍，对被告的整体经营环境造成了影响。本院应当遵循公平原则，合理确定双方的民事责任。根据本案的实际情况，因原告未全面履行合同义务，被告应向原告承担相应民事责任。结合原告履行合同义务的情况，本院参考同地域同类土地租赁行情，酌定2014年9月30日至2020年9月29日期间被告向原告支付的租金为人民币40000元/年，被告应向原告支付2014年9月30日至2020年9月29日期间的租金合计240000元，扣除诉讼中被告已经支付的26000元，被告还应向原告支付214000元。原告请求被告支付违约金，因原告未按约定履行清场义务，被告行使抗辩权，不能简单认为原告违约。故对原告关于租金的诉讼请求，本院予以部分支持；对原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百二十六条、第七百零三条、第七百零八条之规定，判决如下：一、被告梁平县金铖现代农业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆市梁平区园艺场支付2014年9月30日至2020年9月29日期间的租金214000元（已扣除诉讼中支付的26000元）。二、驳回原告重庆市梁平区园艺场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，由原告重庆市梁平区园艺场负担18200元，被告梁平县金铖现代农业开发有限公司负担2800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  伍安斌人民陪审员  蒋昌林人民陪审员  文成都二〇二一年三月十七日书 记 员  卢建平