黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0781民初36号原告：秦艳波，女，1960年5月18日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市，现住黑龙江省铁力市。原告：蔡凤义，男，1959年1月12日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市，现住黑龙江省铁力市。二原告委托诉讼代理人：曹殿良，铁力市铁力镇法律服务所法律工作者。被告：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，职务总经理。委托诉讼代理人：王天祥，男，系该公司负责拆迁的工作人员。委托诉讼代理人：方芳，黑龙江祥达律师事务所律师。原告秦艳波、蔡凤义与被告铁力市骏腾房地产开发有限责任公司（以下简称骏腾公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦艳波及其委托诉讼代理人曹殿良，被告骏腾公司的法定代表人姚旭东及该公司委托诉讼代理人王天祥、方芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦艳波、蔡凤义向本院提出诉讼请求：1.要求骏腾公司返还所收取的楼层差价款39,260.00元、面积补差款31,940.40元、无照面积款4,200.00元；2.要求骏腾公司补偿少给住宅楼面积差价款62,745.60元、少给车库面积差价款5,934.00元；3.要求骏腾公司给付租房款30,000.00元；4.骏腾公司承担诉讼费用。诉讼中，秦艳波、蔡凤义将第二项诉讼请求中的少给车库面积差价款5,934.00元变更为5,100.00元，总诉讼请求减少至173,321.00元。事实和理由：2014年10月24日，二原告与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司动迁二原告位于新铁街××70+70平方米两个住宅，产权证号分别为1916号和0002948号。为二原告回迁安置世纪尚都小区1号楼和14号楼3单元2楼东两套住宅楼，面积均为70平方米，并且回迁两个各19平方米的车库，位置在7号楼下朝阳连体，2015年10月1日回迁入户。同时骏腾公司在协议第四页下方手写增加补充内容约定：回迁面积超过合同约定的面积，二原告不加钱，算骏腾公司赠送，少于合同约定面积骏腾公司按市场价补偿二原告，二原告不交楼层差价款，如不能按期回迁，骏腾公司负责每户每年租房费5,000.00元，此合同为两户。为了进一步明确二原告不交楼层差价款，骏腾公司专门给二原告出具免收楼层差价款的收据一份。原定2015年10月1日回迁入户，由于骏腾公司多方刁难，一直拖到2019年1月1日才给二原告办理入户，骏腾公司并没有按照协议约定的位置和面积回迁。约定回迁的两个住宅楼给二原告回迁到世纪尚都小区3号楼2单元804室75.62平方米小高层电梯房和4号楼4单元402室45.06平方米住宅楼。其中75.62平方米小高层电梯楼收取二原告楼层差价款30,248.00元（75.62平方米×400.00元/平方米），45.06平方米住宅楼收取二原告楼层差价款9,012.00元（45.06平方米×200.00元/平方米），骏腾公司还收取二原告面积差价款31,940.40元（12.38平方米×2,580.00元/平方米），收取二原告无照面积款4,200.00元（42平方米×100.00元/平方米）。二原告认为，骏腾公司违反合同约定收取二原告的楼层差价款39,260.00元、面积补差款31,940.40元、无照面积款4,200.00元应当返还，并且应当按照合同约定的回迁住宅楼面积（145平方米）和车库面积（38平方米），分别补偿二原告住宅楼面积差价款62,745.60元﹝（145平方米-75.62平方米-45.06平方米）×2,580.00元/平方米﹞、补偿车库面积差价款5,934.00元﹝（19平方米×2个-18.47平方米-18.38平方米）×4,500.00元/平方米﹞，给付租房费30,000.00元（5,000.00元/年×2户×3年）。故提出上述诉讼请求。骏腾公司辩称，二原告诉求与事实不符、于法无据，应予驳回：1.双方签订的拆迁安置用房协议已履行完毕。2019年1月1日双方已用调整实际回迁楼房位置、面积等实际履行行为变更了原协议内容，二原告同意变更后的内容并按约定向骏腾公司交付了相应款项，履行完毕后，二原告将协议原件交回。因此，二原告交回协议原件的行为已充分证明协议全部履行完毕的事实，现二原告无权再根据协议向骏腾公司主张任何权利；2.协议中不存在二原告诉状中所述的“约定回迁面积超出合同以外乙方概不加钱”等内容，二原告据此诉求的租房费、补偿少给面积款不是事实、于法无据，应予驳回；3.关于二原告主张返还的各款项，是二原告根据双方约定内容、实际回迁房屋面积计算后自行交付，是二原告的真实意思表示，不应返还。即使二原告欲撤销其交付相应款项的民事行为，亦应证明上述民事行为属于重大误解、显失公平等法定情形，否则不可撤销。另外，二原告交付各款项的行为发生在2019年1月1日，现在诉请撤销并要求返还，已超过法定的诉讼时效，依法应予驳回；4.二原告诉求补偿少给付的面积款与事实不符，不应支持。本案的真实情况是：二原告与案外人印凤民、杨春华共用一份房产证件与骏腾公司签订了两份拆迁安置用房协议书，其中二原告产权面积为70平方米，印凤民产权面积70平方米，二原告要求回迁时，被告发现此问题，经双方协商，最后以原告仅有70平方米面积的房屋实际回迁安置了75.62平方米、45.06平方米楼房两处，面积18.47平方米、18.38平方米车库两个，无论是面积或价值均已数倍超出二原告实际拆迁房屋的面积、价值，以及棚改回迁安置面积的相应比例，二原告在此前提下，欣然同意了骏腾公司的实际回迁安置方案，也按约交付了相应差价款项，积极办理入户等手续，并放弃了协议原约定的剩余面积，同时将协议书原件交回，应视为协议内容全部履行完毕，二原告现再根据协议书复印件诉求少给的面积款，明显与事实不符、于法无据，应予驳回。本案争议焦点：1.双方当事人所签订的拆迁安置用房协议效力如何；2.该协议是否已经履行完毕；3.二原告的各项诉讼请求有无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人对下列证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：1.二原告所举2014年10月24日与骏腾公司签订的328号拆迁安置用房协议（原件）、2014年10月24日骏腾公司出具的收据（实际上是免收楼层差价款的证明）、2019年1月1日骏腾公司出具的收取二原告楼层差价款、面积补差款、无照面积款的收据4张、本院（2019）黑0781民初568号民事判决书；2.骏腾公司所举2014年8月23日与案外人印凤民、杨春华签订的200号拆迁安置用房协议、2018年12月3日蔡凤义出具的证明。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1.二原告所举第0002948号、第1916号产权登记表（均为复印件），第0002948号产权证，骏腾公司所举被拆迁房屋照片打印件。因双方当事人所举上述证据均系为证明被拆迁房屋的原始状况、面积等方面问题，而双方当事人所签订的拆迁协议已经明确记载被拆迁房屋的面积是70+70平方米，本案所要解决的是该拆迁协议是否已经履行完毕的问题，故上述证据与本案争议焦点明显缺乏关联性，本院不予确认；2.骏腾公司所举与二原告签订的328号拆迁安置用房协议。该协议与二原告所举拆迁安置用房协议内容基本一致，只是缺少第四页和第二页下面手写补充部分内容，应当以二原告所举拆迁协议为准，故对该证据本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年10月24日，二原告与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司动迁二原告位于新铁街××70+70平方米房屋（住宅）两处，产权证号分别为1916号和0002948号，为二原告回迁安置世纪尚都小区1号楼和14号楼3单元2楼东两套住宅楼，面积均为70平方米，另外给二原告回迁面积均为19平方米的车库两个，2015年10月1日回迁入户。同时骏腾公司在该协议第四页下方手写增加补充内容约定：回迁面积超过合同约定的面积，算作骏腾公司赠送，少于合同约定面积骏腾公司按市场价补偿二原告，二原告不交楼层差价款，如不能按期回迁，骏腾公司负责每户每年租房费5,000.00元，此合同为两户。当日骏腾公司又给二原告出具内容为免收楼层差价款收据一份。2017年，骏腾公司又在二原告持有的拆迁协议第四页左下角手写下列内容并加盖公章：“本人同意2018年回迁，骏腾公司补偿二原告五平方米面积不收钱（70+70+5=145）住宅”。2018年1月30日，骏腾公司为二原告回迁车库两个，面积分别为18.47平方米和18.38平方米。2019年1月1日，骏腾公司为二原告回迁位于世纪尚都小区的住宅楼两套：其中一套为3号楼2单元804室75.62平方米小高层，收取二原告该楼房楼层差价款30,248.00元（75.62平方米×400.00元/平方米），另一套为4号楼4单元402室45.06平方米住宅楼，收取二原告该楼房楼层差价款9,012.00元（45.06平方米×200.00元/平方米）。另外，骏腾公司还收取二原告面积差价款31,940.40元（12.38平方米×2,580.00元/平方米），收取二原告无照面积款4,200.00元（42平方米×100.00元/平方米）。上为本案事实。本院认为，二原告以被拆迁房屋产权人的身份与骏腾公司签订的拆迁安置用房协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务；综合本案全部事实和证据来看，骏腾公司没有按照双方签订的原拆迁协议约定的时间、位置、面积为二原告回迁房屋，其明显存在违约行为，但是，2019年1月1日，骏腾公司为二原告办理住宅楼回迁手续时，本来按照原拆迁协议的约定，二原告无需向骏腾公司交纳楼层差价款、面积补差款和无照面积款，且对于住宅楼和车库面积不足的部分，骏腾公司还应对二原告进行补偿，但二原告接收回迁楼房，交纳上述款项的行为，足以证实双方当事人对原拆迁协议的上述内容进行了变更，并且已经按变更后的约定实际履行完毕，因此，二原告要求骏腾公司返还所交款项、补偿住宅楼和车库面积差价款的诉讼请求，本院不予支持；双方当事人在原拆迁协议中有关给付租房费的约定，在2019年1月1日办理回迁手续时未予涉及，仍应按原拆迁协议履行，骏腾公司逾期回迁住宅楼3年之久，二原告主张骏腾公司给付租房费30,000.00元有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十一条第一项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性给付秦艳波、蔡凤义租房费30,000.00元；二、驳回秦艳波、蔡凤义的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,766.00元，减半收取计1,883.00元由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担326.00元，秦艳波、蔡凤义负担1,557.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判员  邓宝海二〇二一年三月十一日书记员  姚 娟