安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1502民初540号 原告：黄之明，男，1978年8月19日出生，汉族，住浙江省临安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：李**，安徽皋陶律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：祁华翠，安徽皋陶律师事务所律师。 被告：六安泽业房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市经济技术开发区城北乡，统一社会信用代码913415005689981178。 法定代表人：黄鑫，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨涛，安徽金六州律师事务所律师。 原告黄之明与被告六安泽业房地产开发有限公司（以下简称泽业公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2021年1月18日向本院提起诉讼，本院受理后，由审判员吴旭东依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告黄之明的委托诉讼代理人李**，被告泽业公司的委托诉讼代理人杨涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄之明向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付符合商品房买卖合同（合同编号×××08）约定的六安市正阳路以东、纬一路以南皇家御苑5栋11层1102号房屋；2、判令被告为原告办理六安市正阳路以东、纬一路以南皇家御苑5栋11层1102号房屋的不动产权过户登记手续,将房屋不动产权登记至原告名下；3、判令被告自2018年1月1起每日按全部房款493312元的万分之二向原告支付逾期交付房屋违约金至实际交付符合商品房买卖合同约定房屋之日止。（至2020年10月13日违约金暂计100241元）；4、判令被告自2018年4月1起每日按全部房款493312元的万分之一向原告支付逾期交付办理房屋不动产权证违约金至实际完成房屋不动产权证转移登记之日止。（至2020年10月13日违约金暂计50121元）；5、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由:2017年3月27日,原告与被告签订商品房买卖合同,购买被告开发的泽业.皇家御苑5栋11层1102号房屋,面积104.96平方米,总价款493312元。原告于2017年3月27日支付首期房价款248312元,余款245000元向农行皖西路支行申请贷款支付,被告收取全部房款后向原告开具发票。依据双方签订的商品房买卖合同约定,被告应当在2017年12月31日前向原告交付房屋,于交付房屋后90日内办理商品房的房屋所转有权转移登记手续,但被告至今未能交付房屋,也未办理所有权移登记手续,已构成违约。依据合同约定,原告有权要求被告继续履行合同约定义务,并要求被告承担违约责任。被告的行为已经严重影响了原告的生活计划,原告多次和被告沟通交涉,均未能达成一致意见,为维护自身合法权益,原告特具状诉至法院,请依法判如所请。 原告黄之明为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据： 证据一、原告身份证复印件，证明原告身份情况； 证据二、被告工商登记信息、组织机构代码复印件，证明被告身份情况； 证据三、商品房买卖合同书，证明1、2017年3月27日,原告与被告签订商品房买卖合同,购买被告开发的泽业.皇家御苑5幢11层1102号房屋,面积104.96平方米,总价款493312元；2、被告应当在2017年12月31日前向原告交付房屋,于交房之日起90日内办理房屋产权变更登记手续;3、合同第十二条约定,原告要求继续履行合同的,合同继续履行,被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金;合同第二十条约定,被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金； 证据四、收款收据三份、住房公积金贷款发放情况，证明原告付款情况,原告于2017年3月14日向被告支付5000元,2017年3月17日向被告支付238312元,2017年3月27日支付5000元,余款245000元向农行皖西路支行申请贷款支付。 被告泽业公司辩称：一、被告已经于2018年1月29日通知包括本案原告在内的购房户于2018年3月31日前来办理交付房屋手续，后又多次联系原告要求收房并协商违约金事宜，但原告拒绝收房，其本身存在过错，其主张逾期交房违约金存在恶意；二、案涉房屋所在的5#楼业主已于年前取得不动产权证，因原告恶意不予收房导致不能及时办理产权过户登记，责任在于原告，其主张逾期办理不动产权证违约金自身也存在恶意；三、合同约定逾期交房违约金、逾期办理所有权登记违约金均过高，违约金应当根据造成的实际损失予以减少，结合本案逾期交房、逾期过户原告存在恶意，且并未给原告造成任何损失的客观事实，及近两年司法判例，违约金应依法酌情予以降低，请求法院均按日万分之零点五计算；四、案涉房屋于2018年9月28日验收合格，符合交房条件，因原告存在恶意不予收房，其主张逾期交房及逾期办证违约金的期限均明显过长，应按实际逾期时间计算。综上，请求法庭查明事实，依法判决。 被告泽业公司为支持其抗辩意见，向本院提交如下证据： 证据一、营业执照、法定代表人身份证明，证明被告主体适格； 证据二、手机短信息，通话记录详情，证人证言，证明被告工作人员已通知原告于2018年3月31日前交付，后多次要求原告收房并协商违约金事宜，但遭到原告拒绝，原告恶意拖延，未交房的责任在于原告，原告主张违约金的计算期限过长； 证据三、5#楼业主房产证，证明案争房屋所在5#楼已符合办理不动产登记证条件，部分业主已2021年1月取得不动产权证，原告明知案涉房屋可以收房办证却恶意拖延，未办理不动产过户登记手续责任在于原告，原告主张违约金的计算期限过长； 证据四、六安市建设工程质量综合验收表，证明案涉房屋2018年9月28日已综合验收，符合交房条件； 证据五、六安市金安区人民法院（2019）皖1502民初5414号，（2020）皖1502民初299号民事判决书，证明类似案例法院判决通告承担违约金的期限和计算标准； 证据六、王某（公民身份号码342425198601××××）证人证言，主要内容为：其是泽业公司置业顾问，黄之明是其接待的购房客户。其曾于2018年1月29日通过手机短信息告知黄志明所购房屋延期交房云因，以及该房屋可于2018年3月31日之前交付，但黄之明未来受领房屋；直至2019年1月10日，黄之明打其电话询问交房事宜，其告知可来领取房屋钥匙办手续，之后黄之明未再联系。 被告泽业公司对原告证据的质证意见为：对证据一、二的三性无异议；对证据三商品房买卖合同书真实性无异议，但是约定的违约金过高，请求依法酌减；对证四真实性无异议，对于按揭贷款还款认为与本案无关联性。 原告黄之明对被告证据的质证意见为：对证据一的三性无异议；对证据二短信息真实性无异议，证明目的有异议，该短信目的是通知业主因大雪原因造成住房延迟不能交付，并且原告对于被告表示的不能交付的原因有异议，原告认为不能交付的原因是房屋不能通过竣工验收和验收备案；对通话记录有异议，没有提供原件，应当提交当时通话的手机供法庭查证，仅根据通话记录不能反映出被告通知交房的事实。对证据三房产证的真实性无异议，但该份房产证办理的登记时间是2021年1月20日，对于被告的证明目的有异议；对证据四真实性无异议，但认为该份证据仅能证明进行了质量综合验收，而双方签订的商品房买卖合同第9条，约定的房屋交付条件是房屋符合下列第三、四项所列条件，第三项是该房屋经综合查验备案，第四项是该房屋经综合查验合格，该房屋仅仅提交了工程质量验收综合表，该表格是施工单位与建设单位结算工程款所使用，不符合商品房买卖合同约定的交付条件所需证明文件；对证据五真实性无异议，但（2019）皖1502民初5414号民事判决书已经提起上诉，不是生效判决，（2020）皖1502民初299号民事判决是否生效应由被告方提供证据证明。对证据六证人证言，认为证人是被告公司工作人员，与公司具有利害关系；其陈述2019年1月10日原告拨打其电话，其在电话中告知可以交房的陈述与事实不符，原告认为证人证言不能够证明其通知交房的事实，也不能证明原告购买的房屋符合交付条件，2018年1月29日证人发送的短信主要内容是延迟交房，但至2018年3月31日，被告房屋尚未完成综合验收及综合验收备案，并不符合交房条件。 本院对原、被告证据作如下认证：原告证据一、二、三、四均客观真实，本院对其证据效力及证明力予以认定。被告泽业公司证据一、三、四经本院审核亦客观真实，本院对其证据效力及证明力予以认定；被告证据二，手机短信息内容经本院当庭审查客观真实，对其证据效力及证明力予以认定；通话记录仅反映通话记录，不能完整反映通话内容，对其证明力不予认定；证据五5＃业主房产证经本院审核客观真实，可以证明5＃楼在原告起诉前已经符合办证条件；证据六证人证言，虽证人王某系被告公司员工，但其陈述内容与手机短信息内容相互印证，原告本人亦承认当日收到王某短信息，本院对其证言的证据效力及证明力予以认定。 根据上述对证据的分析认定，结合庭审中双方当事人的陈述，审理查明的事实为： 2017年3月27日，原告黄之明与被告泽业公司签订商品房买卖合同一份，购买被告开发的泽业·皇家御苑小区5栋11层1102号房屋，面积104.96平方米，总价款493312元。该合同第十一条约定“出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十二条逾期交付责任约定（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当在解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照在不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”第二十条（二）约定“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款就基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”上述合同签订后，原告按约支付首期购房款248312元，并申请银行按揭贷款支付购房余款245000元。被告泽业公司收取全部房款后向原告开具购房发票。后由于原告所购商品房施工工期延误，被告泽业公司未能在约定的2017年12月31日前向原告交付该商品房。 2018年1月29日，被告泽业公司工作人员王某向原告黄之明手机发送短信息原告，内容为“尊敬的黄之明业主您好！关于您所购买的皇家御苑5＃1102室，由于近期在项目工程收尾过程中大雪等气候原因，导致您的住房延迟不得交付，在此我公司向您表示深深的歉意，鉴于我公司的安排您的爱房将于2018年3月31日前交付于您，具体的交房相关事宜我公司届时与您洽谈处理，敬请谅解----”被告黄之明后未按照泽业公司通知时间受领房屋。2018年9月28日，原告所购商品房的5＃楼竣工并通过建设工程质量综合验收。2019年1月10日，原告通过电话向被告泽业公司工作人员王某询问房屋交付问题，之后未前来办理交房手续及办证手续。2020年7月份，原告向被告主张逾期交房违约金及逾期办证违约金，被告泽业公司表示可以地下车位使用权折抵相应违约金，原告对此表示不同意，于2021年1月18日向本院提起诉讼。 本院认为，被告泽业公司未能在约定的时间向原告交付商品房并为其办理产权登记手续，基本违约事实清楚，应承担相应的违约责任。被告在诉讼中以原告自身恶意拖延受领房屋，逾期给付购房款，约定的违约金比例过分高于实际损失为由抗辩，争议焦点在于一、本案应如何确定被告违约责任计算时间；二、约定的违约责任是否过分高于实际损失，本院对此分别认为： 关于争点一，虽被告泽业公司于2018年1月29日发短信息通知原告于2018年3月31日前交付所购商品房，但直至2018年9月28日，原告所购商品房所在的5#楼竣工才通过工程质量综合验收，具备交房条件，故被告逾期交房违约金的计算期限，理应自违约之日2018年1月1日计算至该商品房具备交房条件后的一段合理期限内截止，本院对此酌定为2018年10月30日，计303天；逾期办证违约金计算期限酌定为自违约之日2018年4月1日计算至2019年1月30日，计305天。 关于争点二，被告泽业公司未能在约定的时间内交房，确应对逾期交房及逾期办证承担双重的违约责任。原告关于逾期交房的违约损失，主要体现为房屋使用功能的时间延误，结合该地段房租标准，合同约定为按日支付全部房价款的日万分之二，则每月约为2960元，确远高于原告实际损失，本院对此依职权调整为按日支付全部房价款的日万分之一；关于逾期办证违约金，本院结合相关司法判例，酌情确定为按日支付全部房价款的日万分之零点五计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 一、被告六安泽业房地产开发有限公司向原告黄之明交付六安市正阳路以东、纬一路以南泽业·皇家御苑小区5栋11层1102号房屋； 二、被告六安泽业房地产开发有限公司为原告黄之明办理所购皇家御苑小区5栋11层1102号房屋的不动产权登记手续； 三、被告六安泽业房地产开发有限公司给付原告黄之明逾期交付房屋违约金14947元（303日×493312×1?）； 四、被告六安泽业房地产开发有限公司给付原告黄之明逾期办理房屋不动产权违约金7523元（305日×493312×0.5?）； 上述一、二两项的行为义务及三、四项的金钱给付义务，均于本判决生效之日起七日内一次性履行完毕。 五、驳回原告黄之明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付行为义务及金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，承担迟延履行金及加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4510元，减半收取2255元，由原告黄之明负担755元，被告六安泽业房地产开发有限公司负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  吴旭东 二〇二一年三月八日 书记员  李 伟 附：相关法条 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。