西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终149号上诉人(原审被告):香满园蹄花虾，住西藏自治区拉萨市。经营者:陈莉, 男，1975年2月13日出生，汉族，现住西藏自治区拉萨市。委托诉讼代理人:秦升，西藏明亨律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：西藏康宏商贸有限公司，住所地西藏自治区地拉萨市Q。法定代表人：谭玉斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：赖春梅，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：卜晓月，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。原审被告:陈莉，男，1975年2月13日出生，汉族。公民身份号码×××。委托诉讼代理人:秦升，西藏明亨律师事务所律师。上诉人香满园蹄花虾因与被上诉人西藏康宏商贸有限公司、原审被告陈莉房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年 1月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月8日公开开庭审理了本案。上诉人香满园蹄花虾、原审被告陈莉的共同委托诉讼代理人秦升到庭参加诉讼，被上诉人西藏康宏商贸有限公司（以下简称西藏康宏公司）的委托诉讼代理人赖春梅以远程视频方式参加诉讼。本案现已审理终结。香满园蹄花虾的上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院作出的（2020）藏0102民初1417号民事判决第一、二项判决，并依法改判或发回重审；2.判令由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：本案一审法院事实认定不清，导致判决错误。上诉人认为，本案2020年6月12日立案前，中国人民银行阿里地区中心支行（以下简称人行阿里分行）与被上诉人进行了一次与本案所涉租赁房屋相关的租赁关系诉讼，案号为（2019）藏0102民初2582号，该案件于2019年 11月4日下判，因此本案的审理将受2582号案件的影响，而2582号案件认定了被上诉人与人行阿里分行的租赁合同关系自2019年6月30日届满并终止。由此，被上诉人对租赁物的权利终于2019年6月30日，其后，被上诉人对租赁物再无任何权利。因此，在本案一审中，上诉人是应当将房屋返还于人行阿里分行而不是被上诉人；同时，上诉人无需向被上诉人支付所谓的占有使用费，如果要支付，也应向人行阿里分行支付，并且因占有使用费属于损失承担，并非租金，因此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，支付基数不再是所谓的比照租金，而应依照（2020）藏0102民初2797号民事调解书所确认的占有使用费为基数，按照本案所涉房屋的大小和比例来分配，同时，在假设应支付占有使用费的情况下，也应当只计算至人行阿里分行主张之日。据此，上诉人特提出上诉，请求法院查明事实，依法判决。被上诉人西藏康宏公司答辩称，上诉人的上诉主体错误，因为在一审中个体工商户和经营者都是被告，而经营者在二审中被列为原审被告是错误的；房屋占有使用费的计算标准不能适用西藏康宏公司与阿里人行之间租金标准来计算，应按被上诉人与上诉人签订租赁合同约定的租金为标准。一审法院认定事实清楚适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。原审被告陈莉辩称，与上诉人的意见一致。西藏康宏公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告之间的不定期租赁合同，判令被告及时向原告返还房屋及钥匙；2.判令被告向原告支付租金11 959.77元（2019年4月1日至2019年6月9日）、房屋占有使用费 67 600元（2019年6月10日至2020年7月10日）、卫生费2400元，共计81 959.77元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2018年6月10日，西藏康宏公司作为出租方与作为承租方的香满园蹄花虾的经营者陈莉签订了一份《门面房租赁合同》，约定：甲方将拉萨市扎基中路康宏宾馆门面房5—7号（不包括门面房门外的场地）租赁给乙方；合同期限为2018年6月10日至2019年6月9日；租金为每月5200元，双方签订合同后，乙方应每月 1日至3日主动到宾馆二楼办公室交清商品门面房租赁费、水电费和卫生费及其他费用，乙方交费时甲方应向乙方开收据的形式予以确认；电费暂按1.5元 /度，卫生费50元/间/月；特别说明：1.该门面房产权属于中国人民银行阿里地区分行，若阿里人行根据工作需要需收回该门面房，则乙方应无条件退出，甲方不承担任何的赔偿责任。若退出涉及到搬迁补偿款的，该补偿款由乙方所有，否则乙方不得再向甲方要求其他的赔偿。不足半月的，房租按照半月的标准收取，超出半月不足一月的，房租按照整月的标准收取。2.该房屋若涉及到当地政府拆迁、土地被收回的情况，乙方必须无条件退出，甲方不承担任何的赔偿责任。若退出涉及到搬迁补偿款的，该补偿款由乙方所有，否则乙方不得再向甲方要求其他的赔偿。不足半月的，房租按照半月的标准收取，超出半月不足一月的，房租按照整月的标准收取。合同项下还约定了其他内容。另，陈莉于2014年6月19日注册了字号为“香满园蹄花虾”的个体工商户。另查明，租赁期限届满后，香满园蹄花虾未与西藏康宏公司重新签订房屋租赁合同，但案涉房屋至今由香满园蹄花虾占用并使用。另，陈莉确认截至2019年3月份的租金及卫生费已支付。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。在本案中，被告陈莉系本案被告香满园蹄花虾的经营者，其与原告签订《门面房租赁合同》后将承租的房屋用于香满园蹄花虾的经营，可以确认案涉合同相对人是西藏康宏公司和香满园蹄花虾，被告陈莉在本案中不承担责任。西藏康宏公司与香满园蹄花虾签订的《门面房租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。关于租期届满后原告西藏康宏公司与被告香满园蹄花虾之间是否形成不定期租赁合同的问题。双方签订的租赁合同中明确约定的租赁期限为2018年6月10日至2019年6月9日。租赁期限届满后，双方未续签或重新签订租赁合同，双方亦未达成继续租赁的合意，且原告亦未从被告处收取任何租金，双方之间未形成不定期租赁合同。故原告要求解除其与被告之间的不定期租赁合同的诉请，无事实和法律依据，一审法院未予支持。关于被告香满园蹄花虾能否继续使用案涉房屋的问题。在原告与被告香满园蹄花虾之间的租赁期限届满，在双方当事人无续租合意的情况下，被告香满园蹄花虾继续占有诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原告。但被告香满园蹄花虾一直久拖不还，其已构成违约，应承担相应的违约责任。故被告香满园蹄花虾应向原告返还房屋及钥匙。关于被告香满园蹄花虾是否需向原告西藏康宏公司支付租金、房屋占有使用费及卫生费的问题。原告西藏康宏公司与被告香满园蹄花虾均认可截至2019年3月的租金已付清，2019年4月起被告香满园蹄花虾至今占有使用诉争房屋，至今未支付租金，应支付自2019年4月起至2019年6月9日止的租金11 959.97元（按月租金5200元计算）。租赁期限届满后被告香满园蹄花虾实际占有使用诉争房屋，被告香满园蹄花虾应向原告支付相应的占有使用费计67 600元（2019年6月10日至2020年7月10日，参照案涉《门面房租赁合同》中约定的月租金5200元计算）。对于卫生费，案涉《门面房租赁合同》中对卫生费进行了约定（50元/间/月），案涉三间房每月卫生费为150元，自2019年4月开始，截至开庭之日（2020年8月3日）产生的卫生费为2415元。故原告主张的卫生费2400元，一审法院予以支持。综上，原告要求依法解除原告与被告之间的不定期租赁合同，判令被告及时向原告返还房屋、钥匙，判令被告向原告支付租金11 959.77元（2019年4月1日至2019年6月9日）、房屋占有使用费67 600元（2019年6月10日至2020年7月10日）、卫生费2400元，共计81 959.77元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告香满园蹄花虾自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告西藏康宏商贸有限公司返还房屋（位于拉萨市扎基中路康宏宾馆门面房，门牌号5—7号）及其钥匙；二、被告香满园蹄花虾自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告西藏康宏商贸有限公司支付（自2019年4月1日起至2019年6月9日止）租金11 959.77元、房屋占有使用费67 600元（自2019年6月10日起至2019年7月10日止）、卫生费2400元（自2019年4月起至2020年8月3日止），共计81 959.77元；三、驳回原告西藏康宏商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1648.99元，由香满园蹄花虾负担。待本判决生效后本院将案件受理费1648.99元退还给西藏康宏商贸有限公司。香满园蹄花虾应于本判决生效之日起十五日内向本院（开户行：中国银行拉萨市藏热路支行，户名：拉萨市城关区人民法院诉讼，账号：×××）缴纳案件受理费1648.99元，逾期不缴本院将依法强制执行。二审期间, 原审被告陈莉未提交证据。上诉人与被上诉人向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，并认定如下：上诉人与被上诉人均提交了（2020）藏0102民初2797号民事调解书复印件一份，上诉人用以证明案涉房屋占有使用费的起算日期应为2019年7月1日至2020年7月10日，占有使用费计算标准应以该调解书中确认的包括上诉人房屋在内的十间房屋的占有使用费共计47 030.5元为基数来分配，并按照上诉人占有房屋的实际面积来计算。被上诉人用以证明该调解书确认西藏康宏公司需向人行阿里分行支付包括上诉人房屋在内的十间房屋的占有使用费共计47 030.5元，上诉人应向被上诉人支付房屋占有使用费。原审被告质证意见与上诉人一致。双方对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但不认可对方的证明目的。本院认为，该调解书系生效法律文书,故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。该份证据能够证明被上诉人需向人行阿里分行支付2019年7月1日至2020年7月10日包括案涉房屋在内的十间房屋的占有使用费47 030.5元。本院审理查明，2020年11月30日，西藏自治区拉萨市城关区人民法院作出的（2020）藏0102民初2797号民事调解书中人行阿里支行与西藏康宏公司共同确认，西藏康宏公司应于2021年4月30日前一次性向人行阿里分行支付自2019年7月1日至2020年7月10日期间包括案涉房屋在内的十间房屋的占有使用费 47 030.5元。二审审理查明的其他事实以及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付案涉房屋占有使用费及房屋占有使用费的计算标准问题。评析如下：一、上诉人是否应向被上诉人支付案涉房屋占有使用费《门面房租赁合同》的签订系上诉人与被上诉人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。该租赁合同约定的租赁期限为2018年6月10日至2019年6月9日止，上诉人已依约向被上诉人交付了房屋，房屋租赁期限届满后，上诉人与被上诉人之间并未对案涉房屋重新达成租赁合意，也没有继续履行租赁房屋的行为表示，双方未形成不定期租赁关系。而上诉人在已丧失房屋租赁合同基础的情况下仍继续占有房屋，无事实和法律依据，并导致被上诉人的合法权益受损，故上诉人应向被上诉人返还房屋并支付逾期占有房屋使用费的损失。上诉人提出被上诉人于2019年6月30日之后无权再收取房屋占有使用费，故不应向被上诉人支付房屋占有使用费，而应向人行阿里分行支付。对此，本院认为，虽然被上诉人自2019年7月1日起失去对案涉房屋的承租权，但上诉人在租赁房屋合同届满后继续占有使用案涉房屋，导致被上诉人因无法向人行阿里分行履行房屋返还义务而需要承担2019年7月1日至2020年7月10日期间的房屋占有使用费，被上诉人有权向上诉人主张截止2020年7月10日的房屋占有使用费。因此上诉人应当向被上诉人承担自2019年6月10日至2020年7月10日期间的房屋占有使用费。故本院对上诉人的主张不予支持，一审法院对此认定正确，本院予以维持。二、案涉房屋占有使用费的计算标准上诉人提出房屋占有使用费应依据（2020）藏0102民初2797号调解书中确认的被上诉人应向人行阿里分行支付的包括案涉房屋在内的十间房屋占有使用费47 030.5元为基数，再结合上诉人占有房屋的面积大小来计算。对此，本院认为，被上诉人与人行阿里分行在（2020）藏0102民初2797号民事调解书中对包括案涉房屋在内的十间房屋占有使用费达成的调解金额，系双方在相互妥协和让步的基础上形成，是人行阿里分行对其与被上诉人之间就房屋租赁合同关系作出的权利让渡，故不应依照该调解书中被上诉人支付的房屋占有使用费为计算依据。在双方签订的《门面房租赁合同》中，并未载明案涉房屋面积，而是直接约定了房屋租金，故案涉房屋的占有使用费应当参照双方在《门面房租赁合同》中约定的租金为标准计算，即上诉人应向被上诉人支付自2019年6 月10日至2020年7月10日的房屋占有使用费67 600元，一审法院对此认定正确，本院予以维持；对于上诉人提出的主张，本院不予支持。另，一审法院根据双方在《门面房租赁合同》约定和查明的事实，对于被上诉人应向上诉人支付案涉房屋的租金、卫生费作出的认定并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第 一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1648.99元（香满园蹄花虾已预交），由香满园蹄花虾负担。本判决为终审判决。审  判  长    索 朗 卓 嘎审  判  员    永 青 措 姆审  判  员     白    玛                                                       二〇二一年三月三十日法 官 助 理   王    静书  记  员   希娜索朗曲珠