文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0119民初4364号原告：曾建萍，女，1956年3月19日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人：蒋学亮（曾建萍丈夫），男，1956年10月25日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：重庆市润和投资有限公司，住所地重庆市南川区水江镇兴盛居委四组，统一社会信用代码91500119580189339N。法定代表人：梅现敏，系该公司董事长。委托代理人：傅先进（该公司法律顾问），男，1974年12月28日出生，汉族，住重庆市南川区。原告曾建萍诉被告重庆市润和投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，原适用简易程序，因本案案情复杂依法转为普通程序，由审判员李雄担任审判长与人民陪审员贺孝林、陈廷刚组成合议庭，共同负责对案件的审理。原告曾建萍及其委托代理人蒋学亮、被告重庆市润和投资有限公司的委托代理人傅先进到庭参加了诉讼。在案件审理过程中，因该案涉及多人购房并起诉，经本院组织双方及其他相关部门协商，原、被告均申请庭外和解，到期后未能达成和解协议，本案恢复审理。本案现已审理终结。原告曾建萍提出诉讼请求：1、要求润和投资有限公司全额退回房款643,698元，并支付10%的违约金64,369.80元，日万分之三的违约金96,854.40元，共计804,922.20元（共计捌拾万肆仟玖佰贰拾贰元贰角），2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告于2014年12月1日与我签订了总房价款643,698元的房屋购房合同。被告于2019年4月宣布无法办理房产证，故原告要求退款，但被告至今未退回，特此提起诉讼请求。后原告变更违约金部分诉讼请求：1、要求被告从2014年12月1日起至2019年3月31日止共计1580天，扣除360个工作日和节假日共计547天，剩余1033天，以643,698元为基数，按照每天万分之三计算延迟办证违约金199,482元；2、要求被告从2019年5月1日起至2020年8月20日止，以643,698元为基数，按照每天万分之三计算解除合同延迟履行违约金94,739元。被告重庆市润和投资有限公司辩称，1、原、被告签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，应受到保护。2、原告补充事实：双方2019年4月解除合同，该事实系伪造，双方未解除合同。3、原告请求全额退款和违约金，不论是依合同约定还是《合同法》明文规定，原告诉求均无依据。至此，请求驳回原告诉求。经审理查明，2014年12月1日，原、被告双方签订了一份《XXXX国际城（中小企业创业园）房屋买卖合同》，约定被告将位于重庆市南川区XX镇XX大道XXXX国际城x栋x层x区xxxx号，建面79.64㎡的一套房屋，以每平米8082.60元的价格卖给原告。原告于合同签订之日一次性付清了购房款643,698元。关于房屋的交付使用，双方约定“甲方（被告）须于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将验收合格房屋交付乙方，甲方未按约定期限交房，应按乙方已支付房款金额，按逾期天数每日万分之三的标准承担违约金。但如因不可抗力因素和建筑过程中不可预见原因（如地震、泥石流、政策等），甲方可据实予以延期，并不承担违约责任”。关于房屋产权办理，双方约定“乙方（原告）付清购房款，房屋交付乙方后，乙方同意该房屋产权按下列第1条约定办理。1、由甲方在360个工作日内按管理部门的规定办理房屋产权证书。相关手续费按当地房管部门和国土部门的相关规定缴费，费用由乙方承担。如因甲方过失不能在规定期限内办理房屋产权证书，乙方按下列（2）种约定办理。（2）合同继续履行，甲方按乙方已付房款金额每日万分之三的标准向乙方支付违约金”。嗣后，因被告无法办理房产证，原告要求被告退还购房款未果，故引发本诉。庭审中，被告认为基于合同无效，原告在合同租赁期间收到的租金应予以返还被告，原告表示已收到第三人百毅公司支付的租金262,843.46元，但是认为违约金和该租金一起作为损失补偿应当得到法院的支持。再查明，本案案涉房屋全称为XXXX国际城，开发商为本案被告重庆市润和投资有限公司，2019年10月17日，该房屋办理《不动产权证书》，不动产单元号为XXXXXXXXXXX，土地用途为工业用地。在案件审理过程中，因双方签订《房屋买卖合同》涉及无效情形，经本院释明，原告变更主张合同无效及其相应法律后果，并自愿撤回要求被告承担延迟办证违约金199,482元和解除合同延迟履行违约金94,739元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以准许。另查明，被告重庆市润和投资有限公司提交的法定代表人为刘文远，经本院核实刘文远已于2020年8月20日退出，重庆市润和投资有限公司的法定代表人新增变更为梅现敏。上述事实，有原告的陈述、被告重庆市润和投资有限公司的辩称以及原告提交的《房屋买卖合同》、收据、备忘录照片复印件等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，具有证明效力，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，双方对案涉房屋买卖的事实并无争议，目前双方争议的是，案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》究竟是合同有效履行不能予以解除还是合同无效的问题。结合本案查明情况来看，原、被告双方在2014年12月1日签订本案中坐落于重庆市南川区XX镇XX大道XXXX国际城《房屋买卖合同》，结合被告的宣传、原、被告的交易模式和其他相应证据来看，双方所签订的《房屋买卖合同》符合商品房买卖的形式要件，同时，被告重庆市润和投资有限公司并未取得商品房预售许可证明，时至今日仍未能取得，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，因此，本案应认定《房屋买卖合同》无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》无效，应由原告向被告返还涉案房屋，由被告向原告退还购房款。在庭审中，经本院释明，原告向本院同时主张房屋出租所获取的租金收益以及按照房屋总价款的10%计算违约金均作为损失的问题，本案中，被告作为房屋建设方，明知未取得涉案房屋的商品房预售许可仍对外以商品房名义销售，存在主观过错，理应承担赔偿对方因此所受到损失的责任，但是本案中，原告已经得到第三人百毅公司支付的租金，该租金应为原告预期利益损失，原告要求被告同时承担违约金和租金存在重复主张，两者只能支持其一，故本院对原告主张合同租赁期间收取的租金作为损失不予退还被告的请求，予以支持，主张被告同时承担违约金的请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条第（三）款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告曾建萍与被告重庆市润和投资有限公司于2014年12月1日签订的《房屋买卖合同》无效。二、由原告曾建萍于本判决生效后十日内向被告重庆市润和投资有限公司返还坐落于重庆市南川区XX镇XX大道XXXX国际城X栋X层X区XXXX号的房屋。三、由被告重庆市润和投资有限公司于本判决生效后十日内向原告曾建萍返还房款643,698元。四、驳回原告曾建萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10,880元（原告曾建萍已预交12,835元），由被告重庆市润和投资有限公司承担，退还原告曾建萍1955元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  李 雄人民陪审员  贺孝林人民陪审员  陈廷刚二〇二一年三月二十四日法官 助理  张 行书 记 员  韦 维