四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终177号 上诉人（原审原告）：叶洪，男，1997年7月7日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：郑建华，北京京师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐贤杰，北京京师（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王启明，男，1986年11月20日出生，汉族，住四川省长宁县。 被上诉人（原审被告）：齐晓琴，女，1984年9月6日出生，汉族，住四川省长宁县。 上诉人叶洪因与被上诉人王启明、齐晓琴房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院（2020）川1524民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶洪上诉请求：1.依法撤销四川省长宁县人民法院（2020）川1524民初1725号民事判决；2.依法认定上诉人与被上诉人王启明签订的《房屋买卖合同》之4楼（即长宁县长宁镇温州商城三期D7栋4-3.4自配房屋）买卖合同无效；3.依法判决被上诉人王启明、齐晓琴返还上诉人购买该房屋（即长宁县长宁镇温州商城三期D7栋4-3.4自配房屋）购房款223453元；4.依法判决被上诉人王启明、齐晓琴支付上诉人购房款223453元占用的资金利息（按银行同期贷款利率，从2019年11月15日起算，直至实际偿还完毕之日止）；5.依法判决被上诉人王启明、齐晓琴承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：1.2020年7月24日，长宁县综合行政执法局向叶洪下达的行政执法改正通知书，载明长宁县长宁镇温州商城三期D7栋4-3.4没有取得建筑许可，确认4层属于违法建筑。王启明出让该房屋时隐瞒该房屋是违建的事实，基于违建房屋签订的房屋买卖合同无效，因此叶洪要求二被上诉人共同返还223453元以及资金占用利息是符合法律规定的。2.本案中，叶洪与王启明签订的合同包括3楼和4楼总共价值是458000元，叶洪与开发商签订的是3楼的房屋是2880元/平方米计算。一审后，叶洪发现开发商的同期广告是2800元/平方米。两层总房价是458000元，扣减三楼的价格，4楼的价格是223453元。购买房屋是二手房，不能按照一手房屋的价格2800元计算，所以3楼装修的价格是包含在2800元之内的。如果法院认为该装修需要另行计算价格，应当通过鉴定来证明，一审法院应当向当事人释明。一审法院没有释明，因此程序违法。3.齐晓琴参与了房屋买卖全部过程，叶洪支付的大部分款项都转给了齐晓琴，所以齐晓琴应该承担连带支付责任。请求法庭依法支持上诉人的全部上诉请求。 王启明辩称，其和叶洪签订的是二手房买卖合同，以整套为单位买卖的。案涉房屋是其抵工程款所得，其是卖的3楼，4楼合同约定是送叶洪的，若叶洪不想要可以退还。卖房时叶洪的父亲、伯伯都来看了，当时一家人都很满意的。商品房不可能以2800元/平方米的价格出售。 齐晓琴辩称，其和王启明是朋友关系。因王启明欠其28万多元的货款，所以王启明将房屋出卖给叶洪，叶洪将部分房款支付给齐晓琴用于抵货款。所以其和本案是无关，不应该承担连带责任。 叶洪向一审法院起诉请求：1.请求法院依法认定叶洪与王启明签订的《房屋买卖合同》之4楼（即长宁县长宁镇温州商城三期D7栋4-3,4自配房屋）买卖合同无效；2.判令王启明返还叶洪购买该房屋（即长宁县长宁镇温州商城三期D7栋4楼4-3.4购房款223453元；3.判令王启明支付叶洪购房款223453元占用的资金利息（按银行同期贷款利率，从2019年11月15日起算，直至王启明实际偿还完毕之日止）；4.判令齐晓琴对前述款项承担连带支付责任；5.判令王启明、齐晓琴承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年11月14日，叶洪与王启明签订《房屋买卖合同》，约定：第一条王启明将坐落于长宁县长宁镇温州商城××期××栋××楼××.4）已装修房屋和顶楼已配房屋出售给叶洪，三楼房屋用途为商业用房建筑面积80多平方米（实际面积以房产证为准，后期产权面积价格多不退少不补），取得产权证的具体时间以开发商公布为准。顶楼属于自配房屋没有产权，出售房屋辅助设施已在相关公司立户，包括室内装饰及防盗门和相关固定设施。第二条：甲方对转让房屋的产权拥有情形：甲方对转让房屋确权，该房是开发商抵给甲方的工程款所得，甲方属于该房的实际所有人。第三条：甲方对产权及出卖权的声明：甲方保证所告知给乙方本合同第二条所记载的产权拥有情形属实。甲方保证出售给乙方的房屋产权清晰，符合国家及房屋所在城市房屋上的有关政策，绝无其他权属设定和其他纠纷，乙方买房后，若该房屋有产权纠纷以致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方的经济损失。第四条：计价方式和价款：计价方式按整套就算，双方议定该房屋出售总价为人民币458000元。第五条：采取两次性付款，第一次于2019年11月13日向中介郭定英支付20000元，第二次于2019年11月14日甲方配合乙方到售楼部完成更名手续，待乙方签完网签手续后当日支付余款438000元整；第六条：其他事项，甲方已将该房相关实际情况如实告知买方，乙方对该房屋的相关具体情况已经清楚明白，视为充分了解自愿购房。甲方协助乙方到售楼部变更为乙方名字后，后期乙方接开发商通知办理产权证后应积极办理（最迟办理时间是接到通知起30日内）。乙方按照该楼盘售楼部购买一手房相关程序办理，并自行缴纳因购买该房屋应该缴纳的相关税收及费用。合同签订后，叶洪按约定支付王启明定金20000元，同日，叶洪在王启明配合下与案外人长宁县浙瓯房地产开发有限公司（以下简称浙瓯房产公司）签订《四川省商品房买卖合同》约定叶洪购买的案外人的房屋为预售许可证17012号下Ｄ-7号楼无单元3层3-3.4号。预测建筑面积81.44平方米，按建筑面积计算单价2880元／平方米，总价234547元。叶洪与案外人浙瓯房产公司就《四川省商品房买卖合同》办理了网签备案。2019年11月14日。叶洪通过案外人叶俊超按王启明的要求向齐晓琴转款328000元，向浙瓯房产公司转款两次合计109000元，另向齐晓琴转款2036元。2019年11月14日，王启明向叶洪出具收条，载明：“今收到叶洪购买位于长宁镇温州商城××栋××.4及4-3.4及配房屋住房购房款458000元。”同日，案外人浙瓯房产公司向叶洪出具收据，载明收到叶洪三期Ｄ7-3-3.4房款234547元。在合同签订时段，案涉房屋4楼（自行搭建）处于出租状态，叶洪与王启明签订《房屋买卖合同》前的租金系王启明收取，合同签订后叶洪曾收取过租金。2020年7月24日，长宁县综合行政执法局向叶洪下达《行政执法责令改正通知书》（长综执（2020）责改字029号，《通知书》载明：“温州商城Ｄ7栋4楼（4-3-4）在未取得建设工程规划许可证进行建设的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》的有关规定。要求立即将查出的问题进行整改，拒不整改的，我局将按相关要求予以查处。”后双方产生纠纷，2020年9月10日，叶洪向一审法院提起诉讼，一审法院审理期间，叶洪申请追加齐晓琴为被告并请求判令齐晓琴承担连带支付责任。 另查明，2020年11月14日，案外人浙瓯房产公司出具《说明》，载明：“长宁县长宁镇江长路外侧温州商城4号地块D-7号楼五单元3层3-3.4设计为商业用房，面积81.44平方米，系我公司开发建造，由于欠王启明较多工程款，经与王启明多次协商，公司作出较大让步，将该房以上面积的商业框架空地抵工程款234547元给王启明。该商业用房当时售价4500元/平方米，实际价值36万余元，备注：后王启明、叶洪与我公司协商，办理不动产权证时直接更名给叶洪。”王启明在该房上搭建了建筑物即案涉第四层，一并进行了装饰装修，其中第四层搭建部分在与叶洪进行交易前处于出租状态，后叶洪收取了部分租金。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及相关法律精神，买卖违法建筑的合同依法应确认为无效。但具体就本案而言，双方当事人签订的《房屋买卖合同》中虽有涉及楼顶擅自搭建的部分，但双方在合同中未对各部分的价值进行区分，系按二手房交易方式进行买卖。叶洪与案外人浙瓯房产公司签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）系在特殊情况下形成且王启明事实上投入了全部装修及家具等费用，叶洪以与浙瓯房产公司签订的合同金额推定搭建部分价值的为223453元与查明事实不符。另叶洪在与王启明签订《房屋买卖合同》前现场查看了该处房屋，在合同上注明“顶楼属于自配房屋没有产权”，叶洪与浙瓯房产公司签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）也只涉及第三层，证实叶洪系明知该处房屋的真实情况却同意按当时现状进行交易，亦存在过失。叶洪提出的诉讼请求，因所举证据不足，一审法院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回叶洪的全部诉讼请求。案件受理费4652元，减半收取计2326元，由叶洪负担。 二审中，叶洪提交了以下证据：1.图片，拟证明叶洪与王启明签合同的时候和开发商签合同的时候三楼房屋的实际价格就是2800元/平方米。2.电话录音，上诉人按照开发商提供的电话号码咨询，证明当时的房屋就是2800元/平方米。 对叶洪提交的证据，王启明的质证意见为：其抵工程款的时候是4500元/平方米，合同上写2880元/平方米，是因为开发商为了节省税收，其次开盘和清房因为位置等原因价格都不一样。提交的图片和交房的时候不一样，房屋是叶洪租给租客没有爱护好导致的。电话录音是和以前的开发商卖出的房价是两回事，是清盘价，位置不好才会2800元/平方米出售。齐晓琴没有意见。 经审查，叶洪二审提交的证据均不是二审新证据，且达不到证明目的，与本案基本事实无关，本院不予采纳。 本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：一、叶洪与王启明签订的《房屋买卖合同》之4楼（即长宁县长宁镇温州商城三期D7栋4-3.4自配房屋）买卖合同是否无效？二、王启明是否应当刚返还叶洪购房款223453元以及资金占用利息（按银行同期贷款利率，从2019年11月15日起算，直至实际偿还完毕之日止）？三、齐晓琴是否应对上述争议款项承担连带责任？ 关于焦点一，叶洪购买案涉房屋系与王启明协商并签订《房屋买卖合同》，之后王启明又将案涉房屋交付给叶洪，因此叶洪与王启明签订《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示。而叶洪与浙瓯房产公司签订的《四川省商品房买卖合同》仅是叶洪与王启明签订《房屋买卖合同》为办理过户而签订的合同，并非双方当事人的真实意思表示，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，该合同无效。 对于双方争议的D7栋4-3.4自配房屋，经长宁县综合行政执法局认定为未取得建设工程规划许可证进行建设，因此叶洪与王启明签订的《房屋买卖合同》中对D7栋4-3.4自配房屋的约定无效。合同部分无效，不影响其他部分的效力，叶洪与王启明合同中关于三楼的买卖的约定依然有效。 关于焦点二，叶洪与王启明签订的《房屋买卖合同》中对D7栋4-3.4自配房屋的约定无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因叶洪与浙瓯房产公司签订的《四川省商品房买卖合同》非双方真实意思表示，因此叶洪要求与浙瓯房产公司签订的《四川省商品房买卖合同》中约定价格或者浙瓯房产公司现售卖的其他房屋的价格认定案涉房屋的三楼房屋价值从而认定四楼自配房屋的价值，于法无据，本院不予支持。又因叶洪与王启明签订的《房屋买卖合同》中并未对出售的三楼房屋及四楼自配房屋价值有明确约定，但约定了“顶楼属于自配房屋没有产权”，因此叶洪是应当知道案涉四楼自配房屋的性质，加之现案涉自配房屋并未整改，因此，叶洪的损失并不确定，故，叶洪本案中主张王启明退还购房款223453元及利息的请求，本院不予支持。 关于焦点三，案涉《房屋买卖合同》系叶洪与王启明所签订，齐晓琴虽收取了部分购房款，但系基于其与王启明的其他法律关系，与本案无关，叶洪要求齐晓琴对王启明返还购房款承担连带责任于法无据，本院不予支持。 综上，叶洪的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但处理结果并无不当，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4816元，由王启明负担2408元，叶洪负担2408元。 本判决为终审判决。 审判长 胡 勇 审判员 王纯强 审判员 林 涛 二〇二一年三月二十四日 书记员 刘 芳