广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0324民初302号 原告：刘志贤，女，汉族，1976年6月11日出生，住广西全州县。 委托诉讼代理人：李初龙，广西永富律师事务所律师。 被告：全州恒福置业有限公司，住所地：全州县全州镇民主路**金城花园。 法定代表人：刘建章。 委托诉讼代理人：刘建桥，男，1982年3月25日出生，汉族，住湖南省攸县。 原告刘志贤与被告全州恒福置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘志贤以及委托诉讼代理人李初龙，被告全州恒福置业有限公司法定代表人刘建章以及委托诉讼代理人刘建桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《金城花园认购书》；2、判决被告双倍返还原告认购房屋定金6万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年9月10日，原告通过被告向社会公开发布的要约广告及到被告售楼部实地了解认购房源的宣传相关情况后，与被告签订了一份《金城花园认购书》。被告将金城花园商品房一栋A单元501房销售给原告，承诺该房屋按“10%低公摊花园电梯洋房”面积销售给原告。原告按被告的要求交付了认购定金3万元。2020年10月，原告准备在与被告签订预售合同时，发现被告提供给原告的房屋分层分户平面图中的分摊建筑面积为19.45平方米，总建筑面积123.82平方米，套内面积104.45平方米，实际公摊面积达15.6%，远超出被告广告宣传内容“10%低公摊花园电梯洋房”面积。原告多次与被告协商，要求被告按广告宣传内容“10%低公摊花园电梯洋房”面积签订预售合同，但被告以各种理由搪塞敷衍原告。2020年12月29日，原告以被告公开发布宣传虚假广告，欺骗误导消费者购买其商品房，向全州县消费者权益保护委员会投诉。2021年1月5日，全州县消费者权益保护委员会主持原、被告进行调解，被告承诺给原告一台价值1000元左右洗衣机，作为15.6%公摊面积的条件与原告签订预售合同，但遭到原告拒绝，双方未达成共识。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。 被告全州恒福置业有限公司辩称：1、对原告要求以公摊面积10%签订预售合同不予认可。2019年9月10日，原告在签订认购书及交付定金时，被告已有说明小区的公摊面积仅约10%范围情况，具体面积以房管局实测面积为准，实际小区的公摊面积依户型不同公摊面积有10%—15%左右。在原告提出以公摊面积10%来成交时，被告也建议原告换成公摊面积10%户型来调整，但原告拒不配合。2、原告请求依法解除原、被告签订的《金城花园认购书》不认可。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房销售时，原告与被告签订的《金城花园认购书》是为了保障商品房交易双方当事人的合法权益，一定的情况下是具有法律效力的，双方当时签订《金城花园认购书》是双方交易房屋有关事宜的确认，也是双方真实意思所表述，不应解除签订的认购书。3、请求依法判决原告赔偿被告违约金3万元。原告在2020年12月31日与被告签订认购书，双方约定“甲方以电话或书面形式提前在5个工作日通知乙方办理商品房买卖手续，乙方未在规定时间内交付首付（或全款）和签订《商品买卖合同》及相关文件，视为乙方违约及放弃认购书中所有权益，甲方有权不予退回乙方已缴纳的定金及其他费用”。但在2020年11月19日至2020年12月31日期间被告以微信、电话、催告通知书方式通知原告来办理商品房买卖手续时，原告以各种理由拒绝配合办理相关手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及采信的证据，本院认定事实如下：2020年9月10日，原告与被告签订了一份《金城花园认购书》，被告将金城花园商品房1栋A单元501房销售给原告，原告交付认购定金3万元。被告在售房广告宣称“10%低公摊花园电梯洋房”。原告在与被告签订预售合同时，发现被告提供给原告的房屋分层分户平面图中的分摊建筑面积为19.45平方米，总建筑面积123.82平方米，套内面积104.45平方米，实际公摊面积达15.6%，远超出被告广告宣传内容“10%低公摊花园电梯洋房”面积。原告要求被告按广告宣传内容“10%低公摊花园电梯洋房”面积签订预售合同，被告不予同意，为此，2020年12月29日，原告以被告公开发布宣传虚假广告，欺骗误导消费者购买其商品房，向全州县消费者权益保护委员会投诉。2021年1月5日，全州县消费者权益保护委员会主持原、被告进行调解，调解未达成协议。 本院认为，原告与被告签订的《金城花园认购书》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，系合法有效合同。被告就涉案小区广告宣传是否构成虚假宣传和误导消费者的行为问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告在商品房销售广告及宣传资料中虽使用“10%低公摊花园电梯洋房”对外宣传，但该广告该宣传仅是被告对涉案小区整体设计理念的理解，并未做出具体说明和允诺，且原告、被告签认的《金城花园认购书》内容中并未有说明和允诺所定房屋的公摊面积是多少，因此，本案商品房销售广告和宣传资料是要约邀请。但被告没有向原告充分解释“10%低公摊花园电梯洋房”的含义，客观上误导原告认为所购房屋的公摊面积是10%，原告、被告未能签订商品房买卖合同不可归责于原告、被告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因此，原告要求双倍返还定金的请求不予支持，但被告应当返还定金给原告。原告、被告未能签订商品房买卖合同，原告与被告签订的《金城花园认购书》的合同目的就不能实现，所签订的《金城花园认购书》应予以解除。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第四条规定，判决如下： 一、解除原告刘志贤与被告全州恒福置业有限公司于2020年9月10日签订的《金城花园认购书》。 二、被告全州恒福置业有限公司返还原告刘志贤定金3万元。 三、驳回原告刘志贤的其他诉讼请求。 案件受理费1300元，适用简易程序审理减半收取650元，由原告刘志贤负担300元，被告全州恒福置业有限公司负担350元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1300元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  陈际伟 二〇二一年三月六日 书记员  蒋晶华 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。