重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终2759号上诉人（原审被告）：周守群，女，1971年1月18日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：张继猛，重庆易坤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：屈鑫，女，1997年9月29日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：张继猛，重庆易坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都合力物业服务有限公司，住所地：成都市人民南路四段49号，统一社会信用代码91510107758771976B。法定代表人：谢卫东，董事长。委托诉讼代理人：肖宏，重庆钦天律师事务所律师。上诉人周守群、屈鑫因与被上诉人成都合力物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初10599号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周守群、屈鑫上诉请求：1.请求撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初10599号民事判决的第一项，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由成都合力物业服务有限公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清。1.一审判决书虽然载明“原告通过在涉案房屋上张贴《关于物业费的催收联系函》方式向被告催收2016年lO月至2019年5月期间的物业服务费”，但并未查明成都合力物业服务有限公司是何时张贴及张贴后的持续时间，故并不能排除该联系函只是成都合力物业服务有限公司为挽救诉讼错误而临时张贴的，也不能排除该联系函在张贴照相后立即撕下来的可能性。同时，周守群、屈鑫经营的学瀚教育一直有工作人员上班，故成都合力物业服务有限公司在催收物业费时应该将催收联系函直接交于周守群、屈鑫或周守群、屈鑫的工作人员，而非仅仅是在张贴门上。因此即便存在张贴的事实，也不能因此认定周守群、屈鑫收到了该联系函，不能达到书面催收的目的。2.一审未查清周守群、屈鑫总计缴纳多少物业管理费、成都合力物业服务有限公司收到多少物业管理费，又是如何出具发票等事实。3.一审法院未查明2011年11月10日的《前期物业服务合同》就是备案的合同。同时也未查明成都合力物业服务有限公司是否已经按照该合同附件三的服务标准向业主提供物业服务，更未查明该合同约定的前期服务费标准是否违法。4.一审法院未查清2011年12月13日重庆双远实业(集团)有限公司与成都合力物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同补充协议》中重庆双远实业(集团)有限公司印章的真实性。通过该补充协议和前期物业服务合同中重庆双远实业(集团)有限公司印章的比对可以发现，两个印章差异较大。但两份合同签订时间仅仅相差一个月，故周守群、屈鑫有理由认为该份证据材料是成都合力物业服务有限公司为了挽救诉讼错误而串通重庆双远实业(集团)有限公司后补或伪造的一份证据材料，不应采纳。二、一审法律适用错误。1.成都合力物业服务有限公司并未在本案中主张2017年10月1日之前的物业服务费，即周守群、屈鑫无需提供证据证明己经交清2017年10月1日之前的物业服务费。故周守群、屈鑫在2018年1月至2019年5月期间交纳的费用应予以抵扣。另外，即便成都合力物业服务有限公司主张之前的物业费也是超过了法律保护的诉讼时效，不应得到支持。2.《前期物业服务合同》明确约定成都合力物业服务有限公司必须按照第三章(合同第四条)即附件三的物业服务标准向案涉房屋所在小区提供物业服务。但成都合力物业服务有限公司并未提供任何证据证明其已经按照附件三的服务标准提供服务。按照谁主张、谁举证的原则，成都合力物业服务有限公司应当承担举证不能的责任。故成都合力物业服务有限公司已经构成不完全履行、瑕疵履行、缺陷履行合同，应当依法降低合同约定价格。3.关于本案物业服务费收费标准问题，因成都合力物业服务有限公司与重庆双远实业(集团)有限公司签订的《前期物业服务合同》已于2016年11月9日届满，且周守群、屈鑫已经提供证据证明成都合力物业服务有限公司存在服务缺陷，故在周守群、屈鑫向一审法院提出由第三方评估机构对成都合力物业服务有限公司的服务水平及服务水平对应的服务费进行评估的情况下，一审法院应当依法委托有资质的第三方评估机构对动力国际小区的物业服务水平及服务费用进行评估。此外，重庆双远实业(集团)有限公司的法定代表人胡星卫是成都合力物业服务有限公司的股东，不能排除重庆双远实业(集团)有限公司和成都合力物业服务有限公司串通勾结故意约定较高的物业服务费损害业主利益。4.一审判决书载明：“该两部电梯仅有16、17楼的按键存在问题，其他可到达的楼层却按键正常，不能排除人为设置的合理怀疑”，而事实本来就是成都合力物业服务有限公司恶意打击报复，故一审法院按照8折主张物业服务费明显过高。5.根据《重庆市物业管理条例》第四十七条“前期物业服务费实行政府指导价。建设单位与前期物业服务企业所确定的前期物业服务费应当符合前期物业服务水平，且不得擅自超出政府指导价收费标准”，即前期物业费用应当在政府指导价格范围内确认。本案中成都合力物业服务有限公司与开发商约定的价格远远高于政府指导价，应属违法，故《前期物业服务合同》约定的价格应属无效。6.本案应将重庆双远实业(集团)有限公司追加为共同被告。根据重庆双远实业(集团)有限公司与周守群、屈鑫签订的临时管理规约第三十五条约定，因物业环境绿化、设施设备未完善，物业费应下浮30％收费。该约定对重庆双远实业(集团)有限公司是肯定有效的，即应当由重庆双远实业(集团)有限公司对下浮的30％物业费承担责任。同时，前期物业服务合同是既然有关于根据临时管理规约对成都合力进行授权，那么成都合力也应当接受该临时规约的约束，即因小区的设施设备绿化环境未完善，物业费应下浮30％。另外，现因重庆双远实业(集团)有限公司在破产程序中，其己无力承担责任，如果法院强行将应由重庆双远实业(集团)有限公司承担的责任强加给业主身上，那么业主的权利则无法得到保护。7.根据《前期物业服务合同》释义第六条对“管理规约”进行解释时明确了“管理规约”的意义包含了本物业的管理规约。而《前期物业服务合同》是根据相关法律以及业主临时公约的约定进行制定的，故动力国际临时管理规约应对成都合力物业服务有限公司有效。成都合力物业服务有限公司在二审中答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。1.案涉的小区所有的物业均属于写字楼，不在物业管理条例的核价范围，不受物价局关于物业费的限制。《前期物业服务合同》所确定的物业费，只需要向物价局报备。2.成都合力物业服务有限公司在前期物业管理中参照了相应的法律规定以及临时公约，但并不代表临时管理规约对成都合力物业服务有限公司产生法律效力。成都合力物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令周守群、屈鑫立即支付拖欠的物业费57062.59元；2.判令周守群、屈鑫支付违约金，该违约金以物业费欠费金额为基数，自2017年7月1日起计算至欠费结清之日止，按每日万分之六的标准计算。一审审理中，成都合力物业服务有限公司将第一项诉讼请求的金额变更为52874.51元。一审法院认定事实：周守群、屈鑫系位于重庆市北部新区××道××段××号××幢××号房屋的业主，该房屋建筑面积为182.09平方米，系3.3米层高的写字楼。2011年11月10日，重庆双远实业（集团）有限公司（甲方）与成都合力物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，主要约定由成都合力物业服务有限公司对动力国际提供前期物业服务，合同期限为5年，自2011年11月10日起至2016年11月9日止。该合同第三条“乙方提供的公共性物业服务的主要内容”约定：物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、中央空调、高压水泵房、消防设施设备、电梯、公用水箱、供电、燃气系统二次供电系统等。第五条约定，双方约定物业服务费标准如下（按建筑面积计算）：A栋写字楼3.3米层高部分11.5元/月/平方米（含公共区域水电费、电梯能耗，不含公共区域的中央空调能耗费）。第七条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之六的标准向乙方支付违约金。第三十九条约定，本合同在履行过程中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉，也可选择向重庆仲裁委员会仲裁。该合同还对物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。该合同附件三“电梯、扶梯”的物业管理服务标准约定，每天巡视检查，发现问题应立即停止使用并及时维修，以达到无故障运行，保障安全运行，每年全面大检1次，并有检查记录。该合同于2011年11月22日在相关房管部门办理了备案。2011年12月13日，重庆双远实业（集团）有限公司（甲方）与成都合力物业服务有限公司签订《动力国际前期物业服务合同补充协议》，约定双方如因该合同发生争议，应友好协商解决，协商不成的双方可向合同履行地即重庆市渝北区人民法院提起诉讼。上述物业服务合同签订后，成都合力物业服务有限公司为动力国际小区提供物业服务至今。因周守群、屈鑫在成都合力物业服务有限公司提供物业服务期间内未向成都合力物业服务有限公司足额交纳物业服务费，成都合力物业服务有限公司通过在案涉房屋上张贴《关于物管费的催收联系函》的方式向周守群、屈鑫催收2016年10月至2019年5月期间的物业服务费。一审审理中，成都合力物业服务有限公司提供《周守群物业费欠费计算表》一份，其中载明单月物业服务费2094.04元，欠费月数25月零半月，欠费金额52874.39元，欠费期间2017年10月15日至2017年10月31日、2017年11月1日至2019年11月30日，其中半月的物业服务费减半收取。周守群、屈鑫称其在2020年6月30日之前每月均按照5元/月/平方米的标准向成都合力物业服务有限公司交纳过物业服务费；成都合力物业服务有限公司认可周守群、屈鑫在2018年1月至2019年12月期间交纳过部分费用，但称该费用均是抵扣2017年10月1日之前的欠费。另查明，周守群、屈鑫在一审庭审中提供《公证书》两份以证明成都合力物业服务有限公司私自更换电梯芯片导致其所在楼栋的电梯不能停靠在十六、十七层。重庆市公证处于2019年4月24日作出的《公证书》载明：“申请人重庆学翰教育科技有限公司的委托代理人屈进明于二〇一九年二月十八日来到我处称，周守群系重庆市北部新区泰山大道东段62号1幢16楼、17楼房屋的产权人且重庆学翰教育科技有限公司在上述16楼和17楼办理培训班，因该栋房屋的3号电梯和4号电梯停靠12Ｆ-23Ｆ且目前3号电梯和4号电梯不能到达16楼、17楼停靠，以收集证据为由，向我处提出申请办理保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》及《公证程序规则》的规定，受重庆市公证处的指派，本公证员及公证人员王钦和申请人的委托代理人屈进明于二〇一九年二月十八日上午十时四十分共同从北部新区泰山大道东段62号附101号1幢Ａ座（重庆龙头寺旅游集散中心对面的动力国际Ａ座）进入大堂，大堂3号电梯和4号电梯显示有仅停靠Ｂ2、2Ｆ、12Ｆ-23Ｆ（1号电梯显示有仅停靠4Ｆ-11Ｆ、3Ｆ、Ｌ1，未发现2号电梯），上述三人进入三号电梯，分别按16楼、17楼电梯按键，该按键未反应且按键的灯未亮，屈进明按18楼的电梯按键，该按键有反应且按键灯亮，最后从18楼电梯出来，从18楼的楼梯来到17楼的电梯（17楼是学翰教育），屈进明按下17楼的3号电梯和4号电梯的上下键，该按键未反应且按键灯未亮，3号电梯和4号电梯在17楼均未停，最后来到17楼的货梯，按下电梯上下按键，该按键灯亮；随后，从17楼的货梯进入来到16楼的电梯（16楼是学翰教育），按下16楼的3号电梯和4号电梯的上下键，该按键未反应且按键灯未亮，3号电梯和4号电梯在16楼均未停，最后上述三人从16楼货梯下行来到大堂。上述公证人员使用重庆市公证处的摄像设备对上述过程进行摄像及拍照，上述摄像设备在本公证员与公证人员王钦监督下带回公证处，本公证员将摄像内容和拍照的内容（相片共计二十四张）刻制成光盘。兹证明与本公证书向粘贴的光盘内容系现场拍摄所得，与现场实际情况相符。中华人民共和国重庆市公证处，公证员郭某。二〇一九年四月二十四日。”经一审法院查看该《公证书》所附光盘，该《公证书》中载明的内容属实。重庆市渝信公证处于2019年6月17日作出的《公证书》载明：“申请人重庆学翰教育科技有限公司的法定代表人周守群称，因重庆市渝北区××道××号××座大厅内三部电梯长期不能到达其公司经营场所16、17楼，严重影响其公司正常经营，为了维护其公司合法权益，故于二〇一九年六月十三日向本处申请对上述建筑物大厅内的三部电梯的使用情况进行保全证据。根据《中华人民共和国公证法》及《公证程序规则》的规定，重庆市渝信公证处指派本公证员与本处公证人员金某办理。北京时间二〇一九年六月十三日九时，本公证员与本处公证人员金某以及申请人的法定代表人周守群来到了位于重庆市渝北区××道××号××座。在重庆学翰教育科技有限公司的法定代表人周守群的带领下从该建筑物的大门进入大厅。周守群在本公证员与公证人员金某的监督下首先乘坐位于该建筑物2楼大厅内的4号电梯到达该建筑物的最高层，然后再乘坐该电梯回到2楼大厅；随后再乘坐该建筑物内的2楼大厅内3号电梯到达该建筑物的最高层，然后再乘坐该电梯回到2楼大厅；最后再乘坐该建筑物2楼大厅内的6号电梯至18楼，周守群走出电梯，然后本公证员与公证人员金某乘坐该电梯到达该建筑物最高层，随后再乘坐该电梯回到2楼大厅。本公证员使用本处录像设备对上述过程进行了全程录像（详见附件一光盘内视频“00101”、“00102”）。返回本处自贸区公证服务中心办公室后，本公证员将本次所录视频导入本处的电脑，并利用本处的刻录设备将上述视频刻录成光盘（详见附件一）。兹证明与本公证书相粘连的光盘中视频均为现场拍摄，视频展示内容与客观情况相符。附件一、光盘一张。中华人民共和国重庆市渝信公证处。公证员洪某。二〇一九年六月十七日。”经一审法院查看该《公证书》所附光盘，按3号电梯及4号电梯的16楼，按键未反应且按键灯未亮；按3号电梯及4号电梯的17楼，一开始按键未反应且按键灯未亮，后再按，按键灯亮；按3号电梯及4号电梯可到达的其他楼层，按键有反应且按键灯亮；按6号电梯的16楼、17楼，按键未反应且按键灯未亮。审理中，原、周守群、屈鑫均认可案涉房屋的电梯由成都合力物业服务有限公司进行管理。周守群、屈鑫为证明成都合力物业服务有限公司提供的物业服务存在严重纰漏，另提供了照片予以证明，成都合力物业服务有限公司对此不予认可。2011年12月9日，重庆双远实业（集团）有限公司作出《动力国际临时管理规约》一份，其中第三十五条规定，A栋写字楼3.3米层高部分的物业服务费标准为11.5元/月/平方米，按建筑面积计算，不含公共区域中央空调运行费用；物业在环境绿化、设备设施等未完善的条件下，在此收费标准基础上，下浮30%收费，在环境绿化、设备设施等完善时执行该收费标准。2014年5月18日，周守群、屈鑫周守群签署《业主承诺书》一份，确认已详细阅读该规约，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守该规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，成都合力物业服务有限公司与重庆双远实业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》在相关房管部门办理了备案，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对动力国际全体业主均具有约束力。成都合力物业服务有限公司作为物业服务企业为动力国际提供了物业服务，周守群、屈鑫作为该小区的业主，应当向成都合力物业服务有限公司支付物业服务费。尽管该合同约定的期限为5年，但该合同到期后，成都合力物业服务有限公司仍为动力国际提供物业服务，成都合力物业服务有限公司与周守群、屈鑫之间形成事实上的物业服务关系，故周守群、屈鑫仍应向成都合力物业服务有限公司支付物业服务费。周守群、屈鑫辩称前期物业服务合同到期后成都合力物业服务有限公司强行服务，未提供证据予以证明，一审法院不予采纳；周守群、屈鑫还辩称前期物业服务合同到期后应当按照无因管理确定其应支付的费用，无事实和法律依据，一审法院亦不予采纳。成都合力物业服务有限公司要求周守群、屈鑫支付2017年10月15日至2017年10月31日、2017年11月1日至2019年11月30日期间的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，因成都合力物业服务有限公司未向一审法院提供证据证明其对2019年6月1日至2019年11月30日期间的物业服务费进行了书面催收，故对该期间物业服务费，一审法院不予支持。根据上述前期物业服务合同的约定，周守群、屈鑫交纳物业服务费的标准为11.5元/月/平方米，每月应交纳11.5元/月/平方米×182.09平方米=2094.04元。成都合力物业服务有限公司提供的《周守群物业费欠费计算表》中载明周守群、屈鑫每月应交纳的物业服务费为2094.04元，且其中半月的物业服务减半收取，系其对自身权利的处分，一审法院按该标准予以主张。周守群、屈鑫辩称根据《动力国际临时管理规约》的规定，物业服务费应当下浮30%，因该规约系重庆双远实业（集团）有限公司作出，成都合力物业服务有限公司并未签章认可，故该规约不能约束成都合力物业服务有限公司，对周守群、屈鑫的该辩称理由，一审法院不予采纳。周守群、屈鑫为证明成都合力物业服务有限公司提供的物业服务存在问题，庭审中提供了《公证书》及照片予以证明。从两份《公证书》载明的内容上看，能够上到16、17楼的3、4号电梯存在按对应按键无反应、按键灯不亮的情况，能够从16、17楼下楼的3、4号电梯按键也存在此种的情况，且还不止一次。而且，该两部电梯仅有16、17楼的按键存在问题，其他可到达的楼层却按键正常，不能排除人为设置的合理怀疑。案涉房屋系写字楼，且楼层较高，该情况必然对周守群、屈鑫造成较大的影响。上述合同明确约定成都合力物业服务有限公司提供的物业服务包括电梯的维修、养护、运行和管理，而按键无反应、按键灯不亮这一点，一审法院认为不再属于物业服务瑕疵的范畴，已构成物业服务缺陷，足以成为降低物业服务费的理由，一审法院酌情按照8折主张物业服务费。因此，在2017年10月15日至2017年10月31日、2017年11月1日至2019年5月31日期间，周守群、屈鑫应交纳的物业服务费为（2094.04元/月÷4+2094.04元/月×19个月）×80%=32248.22元。因成都合力物业服务有限公司针对周守群、屈鑫提供的物业服务在质量上存在缺陷，故一审法院对违约金不予支持。希望成都合力物业服务有限公司能够本着服务业主的宗旨，提高物业服务质量，以得到业主的认可。周守群、屈鑫称其在2020年6月30日之前每月均按照5元/月/平方米的标准向成都合力物业服务有限公司交纳过物业服务费，成都合力物业服务有限公司认可其在2018年1月至2019年12月期间收到过部分费用，但称该费用均是抵扣2017年10月1日之前的欠费。因周守群、屈鑫未提供证据证明其按照上述合同约定将2017年10月1日之前的物业服务费交清，故对于成都合力物业服务有限公司在2018年1月至2019年5月期间收取的部分费用，一审法院在本案中不作抵扣。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、周守群、屈鑫在判决生效之日起五日内支付成都合力物业服务有限公司2017年10月15日至2017年10月31日、2017年11月1日至2019年5月31日期间的物业服务费32248.22元；二、驳回成都合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费561元（已减半收取），由成都合力物业服务有限公司负担219元，周守群、屈鑫负担342元。二审中，周守群、屈鑫新举示了以下证据：1.成都合力物业服务有限公司及重庆双远实业(集团)有限公司的工商登记信息。拟证明重庆双远实业(集团)有限公司的法定代表人目前是成都合力物业服务有限公司的股东，有理由怀疑双方存在利益关系，故意提高涉案小区的物业服务费，损害业主利益。2.照片10张。拟证明涉案小区现在所在的环境没有绿化，而且规划设计的3个车库出入口，只有一个是正常使用的。报备的设施设备中，诸如很多电梯都、广场的喷水设施等都没有正常运行。成都合力物业服务有限公司的服务完全达不到《前期物业服务合同》附件3约定的标准。3.特快专递邮寄单1份。拟证明周守群、屈鑫在2020年11月25日向一审法院邮寄了评估鉴定申请书，但一审判决却未对该评估鉴定申请作做任何评析。成都合力物业服务有限公司对周守群、屈鑫举示的上述证据质证称：1.对证据1真实性无异议，但与本案无关，也达不到周守群、屈鑫的证明目的。2.对证据2照片的真实性不予认可，没有显示拍摄时间，也不能证明成都合力物业服务有限公司未履行服务义务。而且通过照片并不能显示成都合力物业服务有限公司服务未达标。看起来很乱的地方据成都合力物业服务有限公司称是正在整修。3.对证据3真实性没有异议，但是无法核实邮寄的内容，也未注明是否已经签收，达不到周守群、屈鑫的证明目的。结合当事人的举证、质证意见，本院对周守群、屈鑫在二审中所举示的证据审查认为：1.证据1是在一审举证期届满前就已存在的证据，但周守群、屈鑫未在一审举证期限内予以举示，且该证据不能达到周守群、屈鑫的证明目的，故本院不作为二审新证据予以采纳。2.周守群、屈鑫举示证据2系欲证明成都合力物业服务有限公司提供的物业服务不符合合同约定标准，但由于一审判决已经认定了成都合力物业服务有限公司提供的物业服务存在服务缺陷，故本院对该证据不予采纳。3.周守群、屈鑫举示的证据3不能证明其寄邮的内容。即使确实邮寄的是评估鉴定申请书，但其寄出的时间与一审作出判决书的时间系同一天，因此一审判决未对其评估鉴定申请予以评析亦无不当。故本院对该证据也不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要有以下几方面：一、《前期物业服务合同》关于价格约定的条款是否有效。周守群、屈鑫上诉称，《前期物业服务合同》约定的价格远高于政府指导价，故相关约定无效。本院认为，根据《重庆市物业服务收费管理办法》第七条第一、二款“物业服务收费根据不同物业的性质特点和服务的等级标准分别实行政府指导价和市场调节价。按照《重庆市住宅物业服务等级标准》提供服务的住宅以及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价。前款规定之外以及住宅改变用途的物业服务收费实行市场调节价。”之规定，只有按照《重庆市住宅物业服务等级标准》提供服务的住宅以及配套停车场的前期物业服务收费才实行政府指导价，而本案所涉物业系写字楼，不属于实行政府指导价的范畴。同时《前期物业服务合同》的相关约定也未违反法律、行政法规的强制性规定，故《前期物业服务合同》关于价格约定的条款应为有效。二、成都合力物业服务有限公司针对周守群、屈鑫欠交的2016年10月至2019年5月期间的物业费是否尽到了书面催交义务。本院认为，成都合力物业服务有限公司在案涉房屋张贴催收联系函系书面催交物业费的形式之一，且一审庭审质证时周守群、屈鑫也称曾看到过该催收联系函。故可以认定成都合力物业服务有限公司已尽到了书面催交义务。三、周守群、屈鑫在2018年1月至2019年期间交纳的物业费是否应抵充本案所涉及的物业服务费。虽然成都合力物业服务有限公司在一审中认可周守群、屈鑫在2018年1月至2019年12月期间交纳过部分费用，但其同时也称该费用均用于抵扣2017年10月1日之前的欠费。对此本院认为，周守群在二审中称案涉房屋2017年10月1日之前的物业服务费，是按照5元/平方米的标准缴纳的。由此可以认定周守群、屈鑫并未按照《前期物业服务合同》约定的标准足额付清2017年10月1日之前的物业服务费。同时也无证据证明周守群、屈鑫在2018年1月至2019年12月期间交纳物业服务费时，曾指定是支付的2017年10月1日之后的物业服务费。因此周守群、屈鑫缴纳的前述费用应当优先抵充已经到期的物业服务费。此外，由于周守群、屈鑫因欠交物业服务费所负的债务均未提供担保，且债务负担相同，故在物业服务费均到期的情况下，周守群、屈鑫应按照到期的先后顺序履行债务。因此，周守群、屈鑫在2018年1月至2019年12月期间交纳的物业服务费并不能当然地抵充本案欠交的物业服务费。四、关于一审法院酌定周守群、屈鑫按照合同约定标准的80%给付物业服务费是否恰当的问题。本院认为，根据一审查明的事实，可以认定成都合力物业服务有限公司提供的物业服务存在服务缺陷，对周守群、屈鑫正常使用房屋造成了较大影响。基于此，一审法院根据权利义务对等原则，综合物业服务企业提供物业服务过程中存在的缺陷情况，酌情按照合同约定标准的80%主张物业服务费合情合理，本院予以确认。此外，成都合力物业服务有限公司与重庆双远实业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》中对物业收费标准进行了明确约定，对全体业主均具有法律约束力。而《动力国际临时管理规约》系重庆双远实业（集团）有限公司单方作出，对成都合力物业服务有限公司并不具有约束力。故本院对周守群、屈鑫上诉认为应根据该规约来确定收费标准的上诉理由不予支持。五、是否应当追加重庆双远实业（集团）有限公司为本案被告。本院认为，首先成都合力物业服务有限公司并未起诉重庆双远实业（集团）有限公司要求其承担责任。其次，本案物业服务合同的相对方是提供物业服务的成都合力物业服务有限公司以及接受物业服务的业主，重庆双远实业（集团）有限公司并非本案物业服务合同的相对方。因此根据合同相对性原则，重庆双远实业（集团）有限公司并非本案的必要共同诉讼当事人，一审法院未将重庆双远实业（集团）有限公司追加为本案共同被告并无不当。此外，虽然重庆双远实业(集团)有限公司与成都合力物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》和《前期物业服务合同补充协议》中重庆双远实业(集团)有限公司加盖的印章形式上存在不一致之处，但根据一审查明的事实，《前期物业服务合同》于2011年11月22日在相关房管部门办理了备案。因此仅凭两份合同印章上的不一致并不足以证明案涉《前期物业服务合同》系伪造。最后，由于根据现有证据已经可以认定成都合力物业服务有限公司在物业服务过程中存在缺陷，且一审法院也据此相应地调减了物业服务费，故本案没有必要再针对物业服务水平和物业服务费进行鉴定。综上所述，周守群、屈鑫的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费606.21元，由周守群、屈鑫负担。本判决为终审判决。审 判 长  向 川审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年三月十九日法官助理  郝晶晶书 记 员  张冬梅