四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0903民初1090号 原告：中国建设银行股份有限公司遂宁分行，住所地：遂宁市船山区凯旋中路115号，统一社会信用代码915109039061515853。 负责人：朱斌，该行行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄坤，四川真道（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈重，四川真道（遂宁）律师事务所律师。 被告：刘远朋，男，汉族，生于1977年3月29日，住四川省遂宁市安居区，现住四川省遂宁市船山区。 被告：李春华，女，汉族，生于1979年8月30日，住四川省遂宁市安居区，现住四川省遂宁市船山区。 被告：遂宁富鸿房地产开发有限公司，住所地：遂宁市船山区中国西部现代物流港铁路物流园第B3区3-4F附1号。统一社会信用代码91510900MA67DA3K53。 法定代表人：许丹。 委托诉讼代理人：王益，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：冯敏，该公司工作人员。 原告中国建设银行股份有限公司遂宁分行（以下简称建设银行）与被告刘远朋、李春华、遂宁富鸿房地产开发有限公司（以下简称富鸿房地公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月23日收到原告的起诉状，立案受理后，依法适用普通程序,于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人陈重及被告富鸿房地公司的委托诉讼代理人王益到庭参加诉讼，被告刘远朋、李春华经本院（2020）川0903诉前调5797号公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告刘远朋、李春华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告刘远朋和李春华立即向原告归还贷款本金489904.45元相应的利息、复利和罚息（利息、复利和罚息按合同约定计算至本息付清之日止）；3、判令在被告刘远朋和李春华不清偿或不能完全清偿上述债务时，原告对被告刘远朋和李春华所提供的抵押担保财产于拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4、判令被告富鸿房地公司对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、公告费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：2019年7月26日，原告与被告刘远朋、李春华签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向原告借款500000元，用于购置坐落于四川省遂宁市船山区房屋，贷款期20年。被告刘远朋和李春华自愿用前述房屋为该笔借款提供抵押担保，被告富鸿房地公司为该笔借款提供连带保证责任，担保的范围均包括本金、利息和实现债权等费用。上述合同签订后，原告按照约定向被告提供了500000元的贷款，但被告并未按照合同约定按时足额归还贷款本息，被告的行为已严重违反合同约定，现原告要求解除合同，宣布所有贷款到期。故诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告刘远朋和李春华未提交答辩意见，也未到庭参加诉讼和提供证据，视为放弃答辩、举证和质证的权利。 被告富鸿房地公司辩称，案涉房屋办理预抵押登记，原告应先向购房者进行追索，处置该房屋后不能清偿的情况下，答辩人才能承担未清偿的一般担保责任，而不应直接向答辩人主张担保责任；双方合作协议答辩人所承担保证范围不包括原告主张的律师费，要求答辩人承担担保责任的理由不成立，请求驳回对答辩人的起诉。 本院经审理认定事实如下：被告刘远朋、李春华系夫妻关系。2019年7月26日，被告刘远朋、李春华与原告建设银行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号510670007-2012-20195277171），约定被告刘远朋、李春华因购置富鸿房地公司开发的房产向原告建设银行借款500000元，借款期限为240个月（即2019年7月26日至2039年7月26日），贷款利率为浮动利率即在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率即上述上浮幅度，在本合同约定的每个月利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%，贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，本合同中借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；若借款人出现合同所约定的任一违约情形包括借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；并约定二被告以购买的四川省遂宁市船山区房屋为上述借款进行抵押担保。2019年7月30日办理了预购商品房抵押权预告登记，原告取得了《不动产登记证明》。2019年8月1日，原告按照约定发放了贷款500000元。截止2020年4月10日被告刘远朋偿还了借款本金10095.55元并支付利息21921.25元，之后被告便再未按合同约定偿还借款本息，至今尚欠本金489904.45元。 2018年3月29日，被告富鸿房地公司与原告建设银行签订《按揭业务担保合作协议》（编号18461003-1），约定建设银行同意在自本协议生效之日起3年内，对富鸿房地公司取得位于四川省遂宁市船山区××路北侧一地块的土地使用权、并获准开发兴建中环壹号项目提供符合中国人民银行和中国建设银行规定贷款条件的购房者按揭贷款业务；富鸿房地公司为购买该项目房产的所有符合按揭贷款条件的购房者向建设银行提供连带责任保证，保证期间自建设银行将贷予购房者的款项划入富鸿房地公司的账户之日起至购房者所购房产的载明抵押权的不动产登记证明出具之日止。保证期间内富鸿房地公司按约定为购房者承担保证责任，保证期间届满，富鸿房地公司的保证责任立即解除。 保证范围，在保证期间，购房者与建设银行双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》下购房者所欠的贷款本息及建设银行为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼讼费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费以实际支付为准）。如建设银行主张时购房者所购房产的预抵押登记已办妥的，建设银行先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则富鸿房地公司应立即承担连带清偿责任。 另查明：被告刘远朋、李春华购买的由被告富鸿房地公司开发建设位于四川省遂宁市船山区房屋至今未交付，亦未办理房屋所有权登记。 以上事实，有个人住房（商业用房）借款合同、贷款支付凭证、不动产登记证明、贷款对账单、按揭业务担保合作协议及庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，原告与被告刘远朋、李春华所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告按约履行了贷款人提供借款的义务，二被告却未能按照约定偿本付息，该行为损害了原告的合法权益，已构成违约，符合合同约定的解除条件。故对原告要求解除与被告刘远朋、李春华所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。借款合同解除后，原告有权要求被告刘远朋、李春华偿还剩余借款本金及欠付的利息、罚息。虽然双方在借款合同违约条款中约定借款人未按时还清借款本息，应当计收复利，但并未明确复利的计算标准和方式，且该合同特别条款中亦未约定复利，故对原告要求被告承担复利的诉讼请求，本院不予支持。原、被告之间签订的抵押借款合同合法有效，涉案抵押物虽然办理了抵押预告登记，但该预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告登记所登记的非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权，故本院就原告对涉案房屋享有抵押权的诉讼请求，本院不予支持。虽然双方在借款合同中约定，贷款人以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用由借款人承担，但并未明确具体的费用项目、金额或计算标准，视为约定不明，且原告并未提交实际向律师支付代理费的依据，故对原告要求被告承担律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。按双方约定被告富鸿房地公司自愿为上述借款提供连带责任保证担保,对预抵押登记已办妥的，建设银行先向购房者追索、处置购房者所购房产，处置后仍不足清偿或购房者所购房产无法处置的，则富鸿房地公司应立即承担连带清偿责任。因该房屋至今未办理所有权证，未进行交付，购房者所购房屋处置存在障碍，现原告在保证期间主张被告富鸿房地公司对被告刘远朋、李春华所欠的借款本金及利息、罚息承担连带清偿责任的请求符合双方的约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司遂宁分行与被告刘远朋、李春华所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告刘远朋和李春华于本判决生效后十日内共同向原告中国建设银行股份有限公司遂宁分行偿还借款本金489904.45元及利息、罚息，利息、罚息的计算方法为：以所欠本金489904.45元为基数，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的借款利率及罚息利率为标准，从2020年4月11日起计算至本判决确定的给付之日止；若未按照本判决确定的给付之日给付本金，则上述利息、罚息计算至本金付清之日止； 三、被告遂宁富鸿房地产开发有限公司对上述借款本金、利息及罚息承担连带清偿责任，被告遂宁富鸿房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向被告刘远朋、李春华追偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司遂宁分行的其他诉讼请求。 若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8820元，由被告刘远朋、李春华和遂宁富鸿房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林凤富 人民陪审员  王亚君 人民陪审员  舒 敏 二〇二一年三月二十八日 书 记 员  曹 芮