广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终3421号上诉人（原审原告）：卢隆超，男，1984年12月22日出生，汉族，住广东省南雄市。上诉人（原审原告）：林玉芳，女，1989年10月12日出生，汉族，住广东省天河区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：彭展峰，广东准汇律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈丽红，广东准汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原审第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人卢隆超、林玉芳及广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）与原审第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初12503号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：“一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费220854元并以220854元为本金自2020年5月25日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告卢隆超、林玉芳；二、驳回原告卢隆超、林玉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3158.7元（原告已预交），由原告负担1578.7元，被告广东广佛智城集团有限公司负担1580元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。”上诉人卢隆超、林玉芳不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除卢隆超、林玉芳与智城公司于2017年1月12日签订的《物业使用权转让合同》；2.判决智城公司向卢隆超、林玉芳返还转让金257302元；3.判决智城公司按《物业使用权转让合同》总价款的30%向卢隆超、林玉芳支付违约金77190.60元；4.一、二审诉讼费由智城公司承担。事实和理由：一、涉讼《物业使用权转让合同》合法有效。二、智城公司未按约定期限交付涉讼物业其构成根本违约，卢隆超、林玉芳有权解除涉讼《物业使用权转让合同》。三、智城公司应向卢隆超、林玉芳返还转让金并按《物业使用权转让合同》总价款的30%支付违约金。虽然涉讼合同未约定智城公司违约致使合同解除时智城公司应承担的违约责任，但参照合同第九条第1点，智城公司选择解除合同时，卢隆超、林玉芳应按合同约定的转让金的30%向智城公司支付违约金的约定，故根据公平原则，卢隆超、林玉芳有权要求智城公司按转让金30%支付违约金。其一，卢隆超、林玉芳通过贷款方式支付12万元转让款，按借款年利率8.5015%，借款8年计算，按等额本息还款法，利息损失超过4.5万元；其二，按《物业使用权转让合同》第九条第3点的约定，逾期交付物业违约金按已收转让金每日万分之五的标准计算，违约金已达89283.80元，合计损失超13万元，现卢隆超、林玉芳要求智城公司按总价款的30%支付违约金77190.60元合法合理，也未超过智城公司订立合同时所能预见的损失。四、一审法院的处理有误。卢隆超、林玉芳与梦乐城公司没有签订租赁合同，梦乐城公司与本案没有利害关系，但一审法院却将其追加为第三人，并认定《租赁合同》无效。即使涉讼合同无效，卢隆超、林玉芳不存在过错，且智城公司应当自卢隆超、林玉芳支付转让金之日起计算智城公司占用资金期间的利息。智城公司和梦乐城公司均未发表答辩意见。上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回卢隆超、林玉芳的诉讼请求；2.本案一、二审费用由卢隆超、林玉芳负担。事实和理由：一、涉讼《物业使用权转让合同》为双方自愿签订，涉讼物业主体工程已经封顶，正在办理竣工验收备案手续，故一审法院以涉讼物业不具备进入市场条件及不具备交付使用条件为由认定合同无效有误。二、涉讼《物业使用权转让合同》合法有效，卢隆超、林玉芳要求解除合同没有事实和法律依据。1.涉讼合同中未约定迟延交付物业属可解除合同的情形，故卢隆超、林玉芳提出解除合同没有合同依据。2.合同解除权是形成权，应在法定或合同约定期限内行使。涉讼物业约定的交付时间为2012年12月31日，但卢隆超、林玉芳未在一年的期限内行使解除权，故该解除权消灭。三、卢隆超、林玉芳解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，无权要求返还物业转让金并按30%支付违约金。智城公司已经自2018年8月起共向卢隆超、林玉芳支付租金36448元，可见卢隆超、林玉芳未因涉讼物业逾期交付而遭受损失，故其要求按照30%支付违约金没有依据，应不予支持。卢隆超、林玉芳及梦乐城公司均未发表答辩意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.《物业使用权转让合同》应否解除；3.若涉讼合同予以解除，则合同解除后的责任承担问题。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向卢隆超、林玉芳让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然《物业使用权转让合同》签订之时，涉讼物业尚未竣工验收备案，仍为在建状态，但涉讼物业已取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，已符合上述司法解释所规定的合同有效情形，《物业使用权转让合同》应为有效合同。另外，该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同租赁期限超出二十年部分的约定无效。一审法院认定涉讼合同无效，属适用法律错误，本院予以纠正。关于第二个焦点问题，卢隆超、林玉芳在本案中要求解除《物业使用权转让合同》，而涉讼物业所在建筑物至今未竣工验收备案，不具备交付条件，导致合同目的无法实现，属于法定解除情形，故本院确定《物业使用权转让合同》二十年租赁期限部分于智城公司收到卢隆超、林玉芳起诉状副本之日即2020年7月22日解除。《物业使用权转让合同》二十年租赁期限部分解除，该部分对应的使用权转让金因合同解除应予以退还，超过二十年租赁期限部分无效，该部分对应的使用权转让金因无效亦应予以返还，故智城公司应当将卢隆超、林玉芳已经支付的转让金257302元退还。因智城公司已向卢隆超、林玉芳支付36448元，该款应予以扣减，故智城公司还应返还卢隆超、林玉芳220854元。关于第三个焦点问题，如上所述，智城公司逾期交付物业的行为构成违约。综合考虑卢隆超、林玉芳的实际损失等因素，本院酌定智城公司应向卢隆超、林玉芳支付违约金38595.30元（257302元×15%=38595.30元）综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初12503号民事判决第二项；变更广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初12503号民事判决第一项为：广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金220854元予卢隆超、林玉芳；广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金38595.30元予卢隆超、林玉芳；驳回卢隆超、林玉芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3158.70元，由卢隆超、林玉芳负担370.7元，广东广佛智城集团有限公司负担2788元；二审案件受理费12634.79元，由卢隆超、林玉芳负担1340.39元，广东广佛智城集团有限公司负担11294.40元。本判决为终审判决。审 判 长  张 莹审 判 员  侯 进审 判 员  禤敏婷二〇二一年三月二十二日法官助理  张湘洁书 记 员  邹洁婷