四川省威远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1024民初264号 原告：付建铭，男，出生于1971年12月7日，汉族，现住严××和路鸿运××苑。 原告：廖美英，女，出生于1974年10月24日，汉族，现住严××和路鸿运××苑。 委托诉讼代理人：付建铭，与原告廖美英系夫妻关系。 被告：内江万汇天达房地产开发有限公司，住所址威远县严陵镇顺城街西外段**荣威后湾********，统一社会信用代码91511024MA64EPE05J。 委托诉讼代理人：胡锐，该公司员工。 原告付建铭、廖美英与被告内江万汇天达房地产开发有限公司（下称万汇公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付建铭、廖美英的委托诉讼代理人付建铭、被告的委托诉讼代理人胡锐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1、解除合同，被告退还全部款项共计250111元；2、被告以赔偿原告定金20000元方式承担违约责任（损失暂计算至2020年12月31日）。事实和理由，原、被告于2020年6月29日签订了商品房买卖合同购买商铺，商铺为威远万汇国际博览城19-1-133号，合同总价248000元，分三期支付，同时双方签订《商铺委托经营协议》。2020年6月21日原告向被告支付了定金20000元，2020年6月29日、8月31日、10月3日原告分别向被告支付房款104000元、50000元、74000元，全部房款已付清。2020年10月21日被告向原告交付《住宅质量保证书》、《内江市住宅使用说明书》，原告向被告支付维修资金986元、代收费1125元。被告向原告开具购房发票、维修资金监管证明、代收费收据，同时收回定金20000元及三次分期付款收据。按照合同约定，被告应于2020年7月29日前办理备案登记，原告女儿于2020年9月租赁资中县人才公寓公租房，被告拖延办理备案登记，致使合同无法备案，无法为原告办理产权，无法达到合同目的。请求法院支持诉请。 被告辩称，因原告自身原因造成的购房合同不能备案并非不能解决，但对方仍强行提出解除购房合同。《资中县人才公寓周转房管理服务办法（修订）》实施至今三年有余，原告女儿或已知晓相关政策会对直系亲属购房产生障碍，且被告无从知晓作为内部材料的人才公寓政策，且与本案买卖合同无关联，出卖人没有义务对其购买资格进行审查，过错不在于被告方。案涉合同未达到解除合同法定要件，且合同约定因买受人原因造成的房屋所有权转移登记的法律责任和风险均由买受人自行承担。双方并未对退房款达成一致。 本院经审理认定事实如下：2020年6月21日，原、被告签订《威远.万汇国际商品博览城认购书》（下称认购书），原告向被告支付了定金20000元。2020年6月29日，双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》（下称《商品房买卖合同》），商铺位于威远万汇国际博览城19-1-133号，合同总价248000元，分三期支付，同时双方签订《商铺委托经营协议》。2020年6月29日、8月31日、10月3日原告分别向被告支付房款104000元、50000元、74000元，全部房款已付清。《商品房买卖合同》第八章合同备案与房屋登记第二十四条（一）“出卖人自本合同签订之日起30日（不超过30日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。”第二十五条（一）“出卖人违反本合同第二十四条第（一）款约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。” 原告女儿于2020年9月租赁资中县人才公寓公租房。 2020年10月21日被告向原告交付《住宅质量保证书》、《内江市住宅使用说明书》，原告向被告支付维修资金986元、代收费1125元。被告向原告开具购房发票、维修资金监管证明、代收费收据，同时将定金20000元抵作购房款。 2020年11月16日，被告就原、被告房屋买卖合同向威远县房管局申请备案，因为原告女儿付丽锟在资中申请了人才公寓不能办理备案登记而发生纠纷。2020年12月26日，原告与被告销售经理吴波协商解除合同并就解决方案达成一致意见：一是寻找客户，由客户直接付款给原告。二是通过诉讼方式解决付款方式。被告认为销售经理无权解除合同。 2021年3月3日，本院依法核实本案不动产登记情况：威远县房屋管理局称讼争房屋不能备案原因是原告女儿付丽锟在资中县申请了人才公寓房，全市系统是相通的。资中房屋管理局称，凡申请人才公寓房须录入直属亲属的身份信息，在资中申请人才公寓的其直属亲属不能在资中县有商品房，避免申请人又出租获利。本案中，讼争房屋要备案有二种处理方式，一是付丽锟申请退出，二是付丽锟申请删除其父母信息备案后又补录。本院征求付丽锟意见，明确表示不申请退出也不申请删除信息。 另查明，2020年6月21日，原、被告签订认购书，载明：定金2万元，如认购人逾期不与出售方签订《商品房买卖合同》出售方有权解除本协议，并有权将访房屋另行出售给第三人。同时，认购人交付的定金不予退还。原告交纳的定金2万元已抵作房款。 本院认为，本案争议焦点为，一是原、被告签订的《房屋买卖合同》是否已解除；二是被告是否承担定金损失违约责任。 一、关于本案合同是否已解除。原、被告房屋合同已解除，其理由如下： 讼争房屋不能办理登记备案后，2020年12月26日原告与被告销售经理吴波达成解除协议，被告以销售经理无权解除合同的理由不能成立。销售经理的职责是代表公司签订合同和解除合同，解除合同为销售经理职权范围内应有之义。即便没有合同解除权也构成表见代理。退一步讲，12月26日合同没有解除，则原告依法享有法定解除权。按合同约定被告应当于2020年7月29日完成备案登记，而被告于2020年11月16日才申请办理备案登记，致使不能办理备案登记，导致原告不能取得物权，不能实现合同目的。被告提出原告女儿付丽锟可以申请退出人才公寓或者申请删除原告身份信息待办理备案登记后又补录原告身份信息，虽然原告与付丽锟属父母与子女关系，但其人格权是独立的，原告无权要求付丽锟做出申请。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告要求被告返还购房款248000元，赔偿维修资金986元、代收费1125元，予以支持。 二、被告是否承担定金损失违约责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》第一百一十五条规定“当事人约定以交付定金作出订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”2020年6月21日，原、被告签订认购书约定如认购人逾期不与出售方签订《商品房买卖合同》出售方有权解除本协议，并有权将房屋另行出售给第三人。同时，认购人交付的定金不予退还。该约定为订约定金，双方于2020年6月29日签订了《商品房买卖合同》，定金的功能已实现，原告要求被告承担2万元的违约责任的请求，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 一、被告内江万汇天达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告付建铭、廖美英购房款248000元，赔偿损失2111元，共计250111元； 二、驳回原告付建铭、廖美英其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费用2676元由被告负担，原告已预交，被告在支付款项时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。 审判员  陈吉云 二〇二一年三月十五日 书记员  唐 莉