广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14331号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广州市天河区天河东路220号301-335、337-340单元，统一社会信用代码91440101MA5ANGBN2P。法定代表人：周松。委托诉讼代理人：陈静佳，系该公司员工。被告：张继锋，男，1978年7月28日出生，汉族，住深圳市福田区。原告广东建方房屋租赁管理有限公司诉被告张继锋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告广东建方房屋租赁管理有限公司委托诉讼代理人陈静佳到庭参加诉讼。被告张继锋经本院传票通知未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广东建方房屋租赁管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签署的JF20180814YX0003号《住房租赁合同》。2、被告退还原告已支付的剩余期限租金共计人民币196574.3元（以日租金64.47元，剩余期限从起诉之日起计至2028年10月17日）。3、被告向原告支付违约金47889.6元（按照合同约定被告应支付的违约金为119124.03元，原告自愿调整为47889.6元，即租金总额的20%）。4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月14日，原告与被告签署JF20180814YX0003号《住房租赁合同》（见证据一），约定原告承租被告位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街13座2801房的房屋（下称“涉案房屋”)。租赁期限为2018年8月17日至2028年10月17日，总租金为人民币239448元。租赁期限内，被告应保证原告对房屋的运营使用不受任何第三方的干扰或影响。原告于2018年8月27日向被告支付了租赁期限内全部租金。租赁期限内，因被告的个人债务问题，导致债务人上门催款，且导致法院上门张贴开庭、拍卖公告，并导致涉案房屋被法院强制执行拍卖。严重干扰和影响原告对涉案房屋的运营和使用，给原告造成严重的损失。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，为维护原告的正当权益，原告特向贵院提出上述诉讼请求，望贵院判如所请。原告当庭补充如下：1、因为被告未能偿还房屋的抵押贷款，以及因为被告的其他个人债务，导致涉案房屋被债权人申请天河法院查封以及拍卖，被告违反了合同的第五条第二款、第四款以及附件声明书的约定。2、2020年6月16日天河法院作出执行裁定书，裁定除去原告对涉案房屋享有的租赁权，导致原告无法继续运营和使用该房屋。3、被告的违约行为造成了原告有多方面的损失，包括第一次预付租金的资金成本损失，超过20000元。导致原告实际租金损失，原告对涉案房屋的装修改造费用将近10000元。导致原告逾期收益损失，超过100000元。按照月租金2100元，以每年涨租6%来计算。至于日租金，总租金是239448元除以总期限的天数3714天。租期为自2018年8月17日至2028年的10月17日，计算出为每天租金64.47元。剩余期限是指从2020年6月11日到2028年的10月17日。2020年6月11日为网上立案日期。被告张继锋无答辩，也未向本院提交证据。本院经审查当事人提交证据，并结合庭审陈述，认定事实如下：1、物业基本情况。位于广州市番禺区钟村街祈福新村倚湖居倚湖街13座2801房（以下简称涉案房屋）的产权人为被告张继锋，上述房屋于2018年7月13日办理的抵押登记手续，抵押权人为案外人深圳市唐人融资担保有限公司。2、租赁合同签订及履行情况。2018年8月14日，原告广东建方房屋租赁管理有限公司（乙方、受让方）与被告张继锋（甲方、出让方）签订一份编号为JF20180814YX0003的《住房租赁合同》（以下简称为住房租赁合同），约定甲方将涉案房屋长租给乙方，租期自2018年8月17日至2028年10月17日，空置期2个月，自2018年8月17日至10月17日。乙方一次性支付租金239448元。甲方应于乙方支付租金当日向乙方支付租金2%金额的押金4788.96元，同时向乙方支付相当于租金总额1%的房屋维修基金2394.48元。双方确认押金、房屋维修基金在乙方支付租金时直接扣除。押金4788.96元，在扣除甲方交付房屋前的水电费等应缴清费用后无息退还给甲方。房屋维修基金4788.96元用于房屋渗水等维修费用，乙方使用无需甲方同意，如实际维修费用超出由乙方自行承担，多于部分无需退还甲方。如甲方因司法查封等原因导致乙方无法使用房屋的，乙方有权单方解除合同，甲方应于合同解除之日无息退还乙方剩余期限租金，逾期每日支付0.1%的违约金。甲方尚应向乙方支付违约金，违约金为月租金*剩余租期*0.6%。同日，被告张继锋提交一份声明书，确认涉案房屋存在抵押。2018年8月27日，原告向被告转账支付租金232264.56元；2018年11月26日，原告向被告转账支付租金（押金）4788.96元。原告表示剩余租金2394.48元为房屋维修基金。原告在承租房屋后，就涉案房屋分别支出维修费392.4元、按照电子智能门锁费753元、清洁费553元。原告表示其在承租期将涉案房屋对外出租经营。3、涉案物业判决及执行情况。2019年9月5日，广州市天河区人民法院作出（2019）粤0106民初16393号民事判决书，判决张继锋向珠海华润银行股份有限公司广州分行清偿借款本金245490.39元及利息、罚息、复利，支付律师费2000元。2020年7月7日，广州市越秀区人民法院作出（2020）粤0104民初3414号民事判决书，判决张继锋向深圳市唐人融资担保有限公司偿还代偿款1666228.97元及支付违约金、担保费、律师费，深圳市唐人融资担保有限公司有权就涉案房屋拍卖、变卖价款中优先受偿。2020年4月30日，广州市天河区人民法院以（2020）粤0106执4741号案件执行（2019）粤0106民初16393号民事判决书，在涉案房屋现场张贴公告，将拍卖涉案房屋清偿债务。原告向广州市天河区人民法院提出异议，主张对涉案房屋享有租赁权。2020年6月16日，广州市天河区人民法院作出（2020）粤0106执4741号执行裁定书，裁定除去原告对涉案房屋享有的租赁期。原告表示其为配合执行，已通知涉案房屋内的租户搬离，原告表示其向被告追讨剩余租期内的租金未果，诉至本院。以上事实有当事人提交证据及庭审笔录等为证。本院认为，双方当事人之间的合同纠纷发生在民法典实施前，应适用纠纷发生时的法律及相关司法解释的规定确定双方的权利义务。双方当事人签订的住房租赁合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告已经按照合同约定支付了房屋租金，被告有义务保证原告按照合同约定承租、使用涉案房屋。被告因自身的其他债务纠纷导致涉案房屋被拍卖、原告的租赁权被人民法院依法剥除，原告有权解除涉案住房租赁合同，并要求被告承担违约责任。按照合同约定，被告应向原告支付剩余租期内的租金。广州市天河区人民法院于2020年6月16日裁定除去原告就涉案房屋的租赁权，则剩余租期应为2020年6月16日至2028年10月17日。原告主张其已经一次性支付租赁期的全部租金，主张按照全部租金除以租赁期的具体天数，计算日租金，本院予以采纳。经计算，日租金为64.47元[239448元/3714天（2018年8月17日至2028年10月17日）]，剩余租期为3045日，则剩余租期的租金为196311.15元。被告应及时向原告退回上述租金。被告违约导致原告无法继续租用涉案房屋，原告必然产生对租户的赔偿责任以及产生已投入资金的损失。被告应向原告支付违约金。原告主张相当于合同总租金20%金额47889.60元，不超过合同约定的违约金，不损害他人的合法权益，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条，判决如下：一、解除原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告张继锋于2018年8月14日签订的编号为JF20180814YX0003的《住房租赁合同》。二、被告张继锋应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退还剩余租期的租金196311.15元。三、被告张继锋应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金47889.60元。四、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4967元，由被告张继锋负担。被告张继锋应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费4967元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费缴纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 东二〇二一年三月二日书记员 何震宇