广东省汕头市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤05执异18号 异议人（被执行人）：广东锦峰地产投资有限公司，住所地广东省汕头市海滨路科技馆大楼六楼之一。 法定代表人：陈阳。 委托诉讼代理人：沈毅、郑紫韵，分别系广东涉川律师事务所律师、实习律师。 申请执行人：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街2号。 法定代表人：牛成立。 委托诉讼代理人：董永，北京市康达（广州）律师事务所律师。 本院在执行申请执行人中诚信托有限责任公司与被执行人广东锦峰地产投资有限公司、孙少杰、广东锦峰集团有限公司、汕头市蓝水星乐园有限公司借款合同纠纷一案中，被执行人广东锦峰地产投资有限公司于2021年3月9日对执行行为提出书面异议。本院于2021年3月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人广东锦峰地产投资有限公司称，一、对广东昊华土地房地产与资产评估有限公司出具的编号为昊华房评报字（2021）第098号房地产估价报告提出如下异议： （一）评估报告作出的过程不符合《房地产估价规范》的规定，估价结论缺乏客观科学性，不宜作为拍卖标的物的价值参考。1、评估人对在建工程的价值评估，应当客观、公正地反映估价对象在评估时点的合理价值，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格或价值。根据《房地产估价规范》，“5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。5.1.3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。”《房地产估价规范》条文说明4.5.1第二款规定：“…假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，包括可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新开发、更新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是拆除重建，则属于毛地的范畴）。”被评估对象作为在建工程，评估公司应选用包括“假设开发法”在内两种以上的评估方法进行评估，而评估D地块的昊华评估公司仅以成本法对预测开发完成后的房地产价值进行评估，显然不符合上述《房地产估价规范》要求。2、根据昊华评估公司出具的《房地产估价报告》（第一部分估价师声明：“八、本次评估的土地面积以估价委托人提供的产权资料为依据，地下室工程面积以估价委托人提供的《房地产测绘成果报告书》为依据，未实地丈量。”第二部分估价的假设及限制条件：“受客观原因限制，我们会同估价委托人对估价对象实地查勘时未能进入地下室二层进行查勘，本次评估设定地下室一、二层情况一致。”而《房地产估价规范》3.0.8要求：“当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进入估价对象内部进行实地查勘及其具体原因。对未进行实地查勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明。”实地查勘作为估价规范的必要程序，完成有客观实现的条件，但拍卖估价的《房地产估价报告》未进行实际测量就假定了面积，且在估价假设中并未对原因进行说明，不符合《房地产估价规范》的要求。3、根据《房地产估价规范》7.0.1和7.0.5的规定，估价报告必须包含估价技术报告，除非估价委托合同约定评估机构不向估价委托人提供估价技术报告。昊华评估公司出具的报告未包含估价技术报告，无法反映拍卖标的物的情况，不具有科学性和客观性。4、根据《房地产估价规范》3.0.2第3款：“受理估价委托后，应根据估价项目的规模、难度和完成时间参加估价的注册房地产估价师的数量，并至少选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价师共同进行估价，且明确其中一人为项目负责人。”估价报告没有明确选定估价师中的一人作为项目负责人，明显不符合程序规定。 （二）评估结论不符合市场价值，不具有参考价值。1、标的物性质认定有误，无法体现案涉地块上在建工程的价值。在建项目是指正在施工或虽已完工但未办理移交验收手续的建设项目。根据《工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定》第四条：“……工程建设项目报建表示项目前期工作结束，施工准备阶段开始；取得工程建设项目施工许可证表示施工准备阶段结束，施工阶段开始；竣工验收表示施工阶段结束，竣工阶段开始；保修期限届满，全部工程建设项目实施阶段程序结束。”本项目依法进行报建，取得项目《施工许可证》，已经进入施工阶段并且确有完成相关部分建设工程，投入了巨额的建设资金，应认定为是在建工程。评估机构将在建工程作为土地使用权进行评估,对标的物的性质认定错误，未能客观准确反映标的物价值。2、评估报告中地价影响因素分析与土地评估方法及参数取值之间不一致。评估报告对汕头市房地产市场综合分析中对楼市的分析认为楼市成交量上涨，估价结果却得出评估标的物的价值却远低于第一份估价报告，明显前后矛盾，与实际情况相悖。3、根据标的物的《建设工程规划许可证》记载内容，D、E地块应与相邻另六宗用地为同一项目统一规划建设，缺乏独立明确具体的规划指标。五宗地块虽然独立办理了国有土地使用证，但国有土地使用证“记事”一栏均规定：地号355-00-02-096至355-00-02-103号共八宗地块统一规划、建设、各项地块规划指标（包括容积率）可综合平衡，建成后配套设施共享；案涉D地块的建设工程规划许可证“建设规模”一栏中均规定：相邻的八宗用地为同一项目，用地指标综合平衡。土地使用权的真正财产价值在于其可开发利用的价值，故此，土地使用权的财产价值不仅关乎其面积和位置，还和政府规划建设部门批准的规划建设指标息息相关，两者不可分割。正因为如此，通常每宗土地使用权除了确定面积和四至外，还需明确具体规划建设条件。案涉D地块虽然独立办理了国有土地使用证，但其规划建设指标不具有独立性，在政府规划建设部门未能明确D地块独立的规划建设指标的情况下，D地块既不具有独立分割性，评估机构在无法明确具体规划指标的情况下进行评估，也无法客观准确反映标的物价值。 二、对汕头铭信资产评估土地房地产估价有限公司出具的编号为汕铭评字（2021）0245号房地产估价报告提出如下异议： （一）根据《估价报告》记载的内容，该重新评估过程不符合《房地产估价规范》的规定，估价结论缺乏客观科学性，不宜作为拍卖标的物的价值参考。1、评估人对在建工程的价值评估，应当客观、公正地反映估价对象在评估时点的合理价值，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格或价值。根据《房地产估价规范》，“5.1.2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。5.1.3根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。5.1.4有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。5.1.6具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。”《房地产估价规范》条文说明4.5.1第二款规定：“…假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，包括可供开发的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地）、在建工程（或称为房地产开发项目）、可重新开发、更新改造或改变用途的旧房（包括改建、扩建、重新装饰装修等。如果是拆除重建，则属于毛地的范畴）。”被评估对象作为在建工程，评估公司应选用包括“假设开发法”在内两种以上的评估方法进行评估，铭信评估公司在选用具体估价方法时剔除了市场比较法的估价方式，但在估价过程中却采用了市场比较法的计算公式估算其市场价格，前后矛盾，不适应评估项目的实际。2、根据《房地产估价规范》3.0.2第3款：“受理估价委托后，应根据估价项目的规模、难度和完成时间参加估价的注册房地产估价师的数量，并至少选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价师共同进行估价，且明确其中一人为项目负责人。”两份估价报告都没有明确选定估价师中的一人作为项目负责人，明显不符合程序规定。 （二）评估结论不符合市场价值，不具有参考价值。1、标的物性质认定有误，无法体现案涉地块上在建工程的价值。在建项目是指正在施工或虽已完工但未办理移交验收手续的建设项目。根据《工程建设项目实施阶段程序管理暂行规定》第四条：“……工程建设项目报建表示项目前期工作结束，施工准备阶段开始；取得工程建设项目施工许可证表示施工准备阶段结束，施工阶段开始；竣工验收表示施工阶段结束，竣工阶段开始；保修期限届满，全部工程建设项目实施阶段程序结束。”本项目依法进行报建，取得项目《施工许可证》，已经进入施工阶段并且确有完成相关部分建设工程，投入了巨额的建设资金，应认定为是在建工程。评估机构将在建工程作为土地使用权进行评估,对标的物的性质认定错误，未能客观准确反映标的物价值。2、评估报告中地价影响因素分析与土地评估方法及参数取值之间不一致。评估报告对汕头市房地产市场综合分析中对楼市的分析认为楼市成交量上涨，估价结果却得出评估标的物的价值却远低于第一份估价报告，明显前后矛盾，与实际情况相悖。3、根据标的物的《建设工程规划许可证》记载内容，D、E地块应与相邻另六宗用地为同一项目统一规划建设，缺乏独立明确具体的规划指标。E区五宗地块虽然独立办理了国有土地使用证，但国有土地使用证“记事”一栏均规定：地号355-00-02-096至355-00-02-103号共八宗地块统一规划、建设、各项地块规划指标（包括容积率）可综合平衡，建成后配套设施共享；案涉E地块的建设工程规划许可证“建设规模”一栏中均规定：相邻的八宗用地为同一项目，用地指标综合平衡。土地使用权的真正财产价值在于其可开发利用的价值，故此，土地使用权的财产价值不仅关乎其面积和位置，还和政府规划建设部门批准的规划建设指标息息相关，两者不可分割。正因为如此，通常每宗土地使用权除了确定面积和四至外，还需明确具体规划建设条件。案涉E地块虽然独立办理了国有土地使用证，但其规划建设指标不具有独立性，在政府规划建设部门未能明确E地块独立的规划建设指标的情况下，E地块既不具有独立分割性，评估机构在无法明确具体规划指标的情况下进行评估，也无法客观准确反映标的物价值。 综上，异议人依据最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》、《人民法院办理执行案件规范》及《汕头中院司法评估、拍卖和变卖工作细则》等规定提出执行异议，请求法院裁定对广东昊华土地房地产与资产评估有限公司及汕头铭信资产评估土地房地产估价有限公司出具的评估结论不予确认。 异议人提供了《企业信息公示报告》、《房地产评估报告》等书面材料以证明上述事实。 申请执行人中诚信托有限责任公司辩称，一、评估机构出具的估价报告不属于异议范围，异议人无权就此提出异议。本案中，评估机构出具的评估报告，并非具体的法院执行行为，依法不属于异议范围内事项，异议人无权就此向汕头中院提出执行异议。如其对评估结果有意见，则可向评估公司进行反馈，若评估公司认为意见合理合法，则可采纳其意见而对评估报告进行修正，如认为其意见没有法律依据，则可拒绝其意见。但无论如何，异议人并无权就评估结论向法院提出异议。因此，请求法院依法驳回其异议。二、本案执行拍卖标的原评估报告均已超过了一年的使用期限，依法须重新评估。1、广东昊华土地房地产与资产评估有限公司就本案执行拍卖标的之D地块及其地下室工程出具的《房地产估价报告》（昊华房评报字【2019】第258号）的出具日期为2019年4月15日，且其报告第二部分“估价的假设及限制条件”之“二、估价报告使用限制”第2点明确规定：“本报告有效期为一年（自2019年4月15日起），若房地产市场有较大的波动或超过一年，需重新进行评估。”2、汕头市铭信资产评估土地房地产估价有限公司就本案执行拍卖标的之E地块及其地下室工程出具的《房地产估价报告》（汕铭评字【2019】0831号）的出具日期为2019年4月1日，且其报告第二部分“估价假设及限制条件”之“（二）估价限制条件”第1点明确规定：“本报告有效期为自估价报告出具之日起壹年（自2019年4月1日至2020年3月31日），若报告使用期限内，房地产市场状况或估价对象发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。”三、汕头中院依法决定重新进行评估，合法合规，没有违反任何法律法规的禁止性规定，也未损害被执行人的合法权益。1、汕头中院完全依法合规作出重新评估的决定，并未违反任何法律、法规和司法解释的禁止性规定。广东省高院的参考意见的规定是可以不重新评估，而非不能重新评估。2、本案执行标的所在地汕头市乃至全国房地产市场经历新冠疫情及国家调控的多重压力，土地拍卖市场以及房产价格均大幅下降，估价对象发生重大不利变化。汕头中院及评估机构依法对估价作出调整，符合法律法规以及该地房地产市场实际情况，且更有利于提高重新拍卖成功率避免再次流拍未损害被执行人的合法权益。 综上，异议人的异议请求没有法律和事实依据，请求法院依法予以驳回。 本院查明，本院在执行申请执行人中诚信托有限责任公司与被执行人广东锦峰地产投资有限公司、孙少杰、广东锦峰集团有限公司、汕头市蓝水星乐园有限公司借款合同纠纷一案中，依法委托广东昊华土地房地产与资产评估有限公司对涉案财产即位于汕头市龙湖区海湾公园片区锦峰华侨城二期D区占地面积15168.4平方米土地使用权及D区土地中已建地下室工程建筑面积23252.77平方米的房地产进行价值评估，广东昊华土地房地产与资产评估有限公司于2021年2月5日出具了编号为昊华房评报字（2021）第098号房地产估价报告；依法委托汕头铭信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案财产即位于汕头市龙湖区海湾公司片区锦峰华侨城二期E区土地使用权及E区地下室工程的房地产进行价值评估，汕头铭信资产评估土地房地产估价有限公司于2021年2月3日出具了编号为汕铭评字（2021）0245号房地产估价报告。 上述二份估价报告送达当事人后，被执行人广东锦峰地产投资有限公司对估价报告提起了上述异议。 本院认为，综合本院查明的事实、异议人广东锦峰地产投资有限公司的异议事实理由及申请执行人中诚信托有限责任公司的答辩意见，本案争议的焦点为本案是否符合执行行为异议的立案条件。本院在执行申请执行人中诚信托有限责任公司与被执行人广东锦峰地产投资有限公司、孙少杰、广东锦峰集团有限公司、汕头市蓝水星乐园有限公司借款合同纠纷一案中，依法委托广东昊华土地房地产与资产评估有限公司和汕头铭信资产评估土地房地产估价有限公司对涉案财产进行价值评估，异议人收到评估机构出具的评估报告后，对评估方法、结果等不服，应在法定期限内通过本院向评估机构提出异议，并由评估机构作出说明、答复，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的针对执行法院作出的执行行为异议，故异议人所提异议不符合执行行为异议的立案条件，应予以驳回异议申请,对评估机构的评估方法、结果不服，由评估机构进行说明、答复。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一款、第三款的规定，裁定如下： 驳回异议人广东锦峰地产投资有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  黄伟牧 审判员  林炼丛 审判员  郑阳笙 二〇二一年三月二十九日 书记员  吴秀银