广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0117民初511号原告：广州市鸿凯物业服务有限公司，住所地广东省广州市从化区广东从化经济开发区高技术产业园工业大道1号2412房，统一社会信用代码91440101MA5ARACC45。法定代表人：巢梅礼。被告：马伯森，男，1971年8月12日出生，汉族，住广东省广州市从化区。原告广州市鸿凯物业服务有限公司（以下简称“鸿凯公司”）与被告马伯森物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法由审判员梁耀光适用小额诉讼程序于2021年2月7日公开开庭进行了审理。原告鸿凯公司的法定代表人巢梅礼、被告马伯森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿凯公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告房屋地址广东从化X镇星汇峰小区商铺支付原告物业管理费、垃圾费、公摊电费共计人民币5409.1元，滞纳金合计16.23元，共计5425.33元；2.判令被告承担本案诉讼费25元、律师费500元。事实与理由：2018年8月1日，原告与广州市从化区星汇峰业主委员会双方签订了《物业管理合同书》，合同约定由原告向星汇峰小区提供物业管理服务，合同第一份为2018年8月1日至2018年10月31日（该合同为试用期合同），合同第二份为2018年11月1日至2021年10月31日（该合同为小区正式物业管理合同）。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，住宅管理费用为1.6元/平方米，垃圾费15元/户（政府代收），停车费为小区业主150元/月，缴费时间为每月15日前缴费（费用包含物业管理费、公共区域电费、家用水费、停车费），逾期缴费的从次月起按每月应缴费用的千分之三缴纳滞纳金。被告马伯森是涉案小区其中两间商铺物业号的业主，物业面积分别为100.2平方米及75.52平方米，其中100.2平方米的商铺按约定应当向原告缴纳2020年1月1日至2020年7月31日的物业管理费合计4207.7元；2020年1月1日至2020年7月31日的垃圾费合计105元；2020年1月1日至2020年6月30日的电费合计106.9元。另75.72平方米的商铺按约定应当向原告缴纳2020年2月1日至2020年3月31日的物业管理费合计908.6元；2020年2月1日至2020年3月31日的垃圾费合计30元；2020年1月1日至2020年2月29日的电费合计50.9元。但被告马伯森一直拒绝缴费，产生滞纳金共计16.23元。为维护原告的合法利益，故诉讼到法院。被告马伯森辩称，被告不同意原告的诉讼请求。对于面积为75.72平方米的涉案商铺（原告称为45号商铺），原告主张被告欠付2020年2月1日至2020年3月31日期间的物业管理费908.6元、2020年2月1日至2020年3月31日期间的垃圾费30元、2020年1月1日至2020年2月29日期间的电费50.9元不是事实，被告认为一直有缴纳上述费用，该商铺的所有费用被告均已付清。对于100.2平方米的涉案商铺，原告主张被告欠付2020年1月1日至2020年7月31日的物业管理费合计4207.7元、2020年1月1日至2020年7月31日的垃圾费合计105元、2020年1月1日至2020年6月30日的电费合计106.9元，被告承认未缴纳100.2平方米的涉案商铺上述期间的费用，但被告不同意缴纳，因为当时开发商与被告口头约定过该商铺如果没有出租就无须交纳物业管理费等费用，该涉案商铺从2020年1月1日至2020年7月31日期间未出租，所以被告无需缴纳2020年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费、垃圾费、公摊电费。经审理查明：涉案两间商铺均属于广州市星汇峰小区，分别位于广州市从化区X镇X路X号及位于广州市从化区X镇Y路Y号之Y。被告马伯森购买了广州市从化区X镇X路X号商铺，并于2013年7月19日进行不动产登记，登记建筑面积为75.72平方米；被告马伯森购买了广州市从化区X镇Y路Y号之Y商铺，并于2014年3月27日进行不动产登记，登记建筑面积为100.18平方米。原告主营项目类别：物业管理，成立日期：2018年3月26日。2018年7月30日，广州市星汇峰业主委员会（以下简称“星汇峰业委会”）与原告签订《物业管理合同书》，约定由原告为广州市星汇峰小区提供物业管理服务，合同期限自2018年8月1日起至2018年10月31日止。该合同第三条约定：本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积商铺6元/平方，住宅1.6元/平方，垃圾费15元/户（政府代收），后期原告可以根据经营情况自行调节……管理服务费标准的调整按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整。第五条约定：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第六条约定：委托管理期限为三个月，自2018年8月1日起至2018年10月31日止。第七条约定：……星汇峰业委会负责确定本住宅区管理服务费收费标准……。第十九条约定：本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效，有效期为三个月，自2018年8月1日至2018年10月31日。第二十条约定：原告每月30日前应向星汇峰业委会上缴停车场收益2500元，当月收费不够2500元时，由原告垫付，超出部分用来弥补物业服务费和便民服务费用，业主委员会全权委托物业公司代为收取停车场相关费用。2018年10月25日，星汇峰业委会与原告签订《物业管理合同书》，约定由原告为广州市星汇峰小区提供物业管理服务，合同期限自2018年11月1日起至2021年10月31日止。该合同第三条约定：本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积商铺6元/平方，住宅1.6元/平方，垃圾费15元/户（政府代收），后期原告可以根据经营情况自行调节……管理服务费标准的调整按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整。第五条约定：受有关部门或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第六条约定：委托管理期限为三年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止。第七条约定：……星汇峰业委会负责确定本住宅区管理服务费收费标准……。第十九条约定：本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效，有效期为三年，自2018年11月1日至2021年10月31日止。第二十条约定：原告每月30日前应向星汇峰业委会缴纳停车场收益2500元，停车场收益可用于原告日常公共部分的维修支出，每笔支出必须公示7日，7日内业主未作任何异议方可执行，由物业公司在公共部分专项基金里列支，业主委员会全权委托物业公司代为收取停车场相关费用。又查，本院于2020年10月10日立案受理原告起诉被告马伯森物业服务合同纠纷一案，案号为（2020）粤0117民初4941号，后本院于2020年11月25日作出《民事裁定书》，裁定：准许原告广州市鸿凯物业服务有限公司撤回起诉。另查，截止庭审日，原告与被告尚未签订物业服务协议。庭审中，被告承认未缴纳广州市从化区X镇Y路Y号之Y商铺2020年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费、垃圾费、公摊电费。原告提交的《商铺业主马伯森管理费欠费明细》、《星汇峰物业服务中心缴费通知单》（包括水费、电费、管理费、垃圾费）、《管理费/垃圾费/公摊电费/水电费收费一览表》及《商铺水电费/管理费/垃圾费汇总》，列明了被告位于广州市从化区X镇X路X号的商铺在2020年1月1日至2020年3月31日期间所欠的物业管理费、垃圾费、公摊电费的具体计算方法及金额，其中物业管理费（2020年2月1日至2020年3月31日）为6元/㎡/月×75.72㎡×2个月=908.6元；垃圾费（2020年2月1日至2020年3月31日）为15元/月×2个月=30元，公摊电费（2020年1月1日至2020年2月29日）为47.8元+3.1元=50.9元。以上物业管理费、垃圾费、公摊电费共计908.6元+30元+50.9元=989.5元。原告提交的《商铺业主马伯森管理费欠费明细》、《星汇峰物业服务中心缴费通知单》（包括水费、电费、管理费、垃圾费）、《管理费/垃圾费/公摊电费/水电费收费一览表》及《商铺水电费/管理费/垃圾费汇总》，列明了被告位于广州市从化区X镇Y路Y号之Y的商铺在2020年1月1日至2020年7月31日期间所欠的物业管理费、垃圾费、公摊电费的具体计算方法，本院按照具体计算方法计算得出物业管理费（2020年1月1日至2020年7月31日）为6元/㎡/月×100.18㎡×7个月=4207.6元；垃圾费（2020年1月1日至2020年7月31日）为15元/月×7个月=105元，公摊电费（2020年1月1日至2020年6月30日）为0元+91.6元+0元+9.2元+6.1元+0元=106.9元。以上物业管理费、垃圾费、公摊电费共计4207.6元+105元+106.9元=4419.5元。庭审结束后，被告于2021年2月24日向本院提交《民事反诉状》，反诉请求为：1.反诉被告（本案原告）退还反诉原告（本案被告）2016年1月至2020年7月期间反诉原告缴交星汇峰公馆X栋X号、Y栋Y号商铺的物业管理费23371.08元；2.反诉被告按反诉原告实际缴交的星汇峰公馆X栋X号、Y栋Y号商铺物业管理费数额开具物业管理费发票给反诉原告；3.反诉被告赔偿反诉原告经济损失3600元；4.反诉被告退还反诉原告2016年1月至2020年7月期间已支付的星汇峰公馆X栋X号、Y栋Y号商铺电费与供电部门核定的电费差额部分4853.716元；5.反诉被告退还反诉原告截至2020年7月期间收取星汇峰公馆Y栋Y号商铺的三相电电费6108元；6.反诉被告退还截至2020年7月期间收取星汇峰公馆X栋X号、Y栋Y号商铺的垃圾费1545元；7.本案诉讼费由反诉被告承担。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。首先，星汇峰业委会代表涉案小区业主与原告签订《物业管理合同书》，该合同对涉案小区全体业主均有约束力。其次，被告作为涉案小区的业主，原告为涉案商铺小区提供物业管理服务，根据《物业管理合同书》，被告接受物业服务后，应按约交纳物业管理费、垃圾费、电费等相关费用。被告在庭审中抗辩认为其已缴交广州市从化区X镇X路X号商铺的物业管理费、垃圾费、公摊电费等相关费用，但未提交证据予以证实，故对于被告的抗辩理由，本院不予采纳，被告依法应向原告支付广州市从化区X镇X路X号商铺在2020年1月1日至2020年3月31日期间所欠的物业管理费、垃圾费、公摊电费共计989.5元。对于被告在庭审中抗辩认为其与开发商口头约定涉案商铺广州市从化区X镇Y路Y号之Y未出租期间无须缴纳物业管理费等费用，但被告未提交证据予以证明其主张，故对于被告的抗辩理由，本院不予采纳，被告依法应向原告支付广州市从化区X镇Y路Y号之Y商铺在2020年1月1日至2020年7月31日期间所欠的物业管理费、垃圾费、公摊电费共计4419.5元。关于违约金,原告所称滞纳金应为逾期付款违约金。原告向被告提供物业服务，被告应当缴纳相应的物业服务费，但被告一直拖欠相关费用，原告主张违约金于法有据，本院予以支持。根据原告提交的欠费明细表可知，原告是以每月欠费总金额为基数，按每月千分之三的标准一次性计算一个月的违约金，原告诉请的两处涉案的商铺的违约金分别是2.97元、13.26元，均不违反法律相关规定，本院予以认可。关于律师费。原告主张要求被告支付律师费500元，但未提交相关证据予以证明，于法无据，本院不予支持。关于被告于法庭辩论结束后提出的反诉，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十二条的规定，被告应在本案法庭辩论结束前提出反诉，但因被告于2021年2月24日即法庭辩论结束后才向本院提出反诉，已超过提出反诉的期限，故对于被告提出的反诉，本案不作处理，被告可另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十二条及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，判决如下：一、被告马伯森应于本判决发生法律效力之日起十日内支付广州市从化区X镇X路X号商铺2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费908.6元、垃圾费30元、公摊电费50.9元、违约金2.97元，共计992.47元给原告广州市鸿凯物业服务有限公司；二、被告马伯森应于本判决发生法律效力之日起十日内支付广州市从化区X镇Y路Y号之Y商铺2020年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理费4207.6元、垃圾费105元、公摊电费106.9元、违约金13.26元，共计4432.76元给原告广州市鸿凯物业服务有限公司；三、驳回原告广州市鸿凯物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告马伯森负担。本判决为终审判决。审判员  梁耀光二〇二一年三月二十五日书记员  孙雪莹