湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终186号上诉人（一审原告）：罗稳，男，1983年11月29日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。上诉人（一审原告）：颜丽丽，女，1981年10月17日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：罗稳，系颜丽丽丈夫。被上诉人（一审被告）：湖北鸿程房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市北京路**。统一社会信用代码：914209007932923999。法定代表人：黄志雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈艳，湖北峰鼎律师事务所律师。上诉人罗稳、颜丽丽因与被上诉人湖北鸿程房地产开发有限公司（以下简称鸿程公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初2830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗稳、颜丽丽上诉请求：撤销孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初2830号民事判决，并依法改判：1.鸿程公司向罗稳、颜丽丽赔偿交房违约金62726.14元；2.鸿程公司向罗稳、颜丽丽赔偿已付购房款一倍66801元，并赔偿已付购房款利息28790元；3.鸿程公司向罗稳、颜丽丽赔偿预售商品房买卖合同总房价款的10%违约金22080.1元。4.一审诉讼费用、本案上诉费用均由鸿程公司全部承担。上诉理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，一审法院法官认知偏见严重。遗漏国家法律法规规定。一审法院没有调查核实鸿程公司证据的真实性、合法性、关联性。而且一审法院还推翻孝感市中级人民法院（2019）鄂09民终1853号民事判决书中的内容和法官的裁判和本院认为。1.罗稳、颜丽丽提交的证据孝感鸿景新城3号楼706房屋不动产权证证明，鸿景新城3号楼竣工日期是2018年12月10日，鸿程公司提交的证据未达到国家规定的交房标准，鸿程公司应承担交房违约金。鸿程公司提交的证据建筑工程竣工验收报告未经过孝感市孝南区建设工程质量监督管理处审核，不符合国家法律法规规定。一审法院不应认定已竣工验收合格，一审法院未到政府相关行政部门调查核实该证据的真实性、合法性、关联性，就将该证据予以采信，直接推翻罗稳、颜丽丽提交的证据，导致罗稳、颜丽丽的合法权益严重受到侵害。鸿程公司提交的证据不是经政府相关行政主管部门审核颁发的竣工验收备案，而是经过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位成立的验收小组，而且鸿程公司任组长，存在利益输送关联，其他单位人员有陈工、邓工，没有全名，建设单位、勘察单位、监理单位负责人均没有签名和日期，而该证据内容也没有规划、消防、人防、环保、电梯等部门签名盖章，没有安装电梯没有通水通电通燃气，不能满足房屋正常的居住和生活。另外鸿程公司还应在2014年10月30日交房时同时要出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给罗稳、颜丽丽。但罗稳、颜丽丽在2014年10月30日没有收到交房钥匙，也没有收到《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，鸿程公司提交的交房公告证据应是鸿程公司通过电话联系、挂号信、特快专递联系罗稳、颜丽丽，罗稳、颜丽丽没有下落不明、失联，鸿程公司发公告通知罗稳、颜丽丽收房是极其不合理的。而事实是罗稳、颜丽丽一直保持手机畅通，鸿程公司未与罗稳、颜丽丽通过电话联系交房，鸿程公司也未寄挂号信、特快专递通知罗稳、颜丽丽收房。而且孝感市中级人民法院（2019）鄂09民终1853号民事判决书认定案涉房屋至今未交付给罗稳、颜丽丽，鸿程公司存在违约，应承担违约责任。罗稳、颜丽丽提交的证据证明力高于鸿程公司提交的证据，竟然没有被一审法院采信，反而被鸿程公司的证据直接推翻，一审法院严重认定事实不清，认知偏见严重，遗漏国家法律法规规定。罗稳、颜丽丽认为鸿程公司未交付案涉房屋给罗稳、颜丽丽，鸿程公司应承担交房违约金责任。2.罗稳、颜丽丽2013年5月28日与鸿程公司签订商品房预售合同当天鸿程公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证，并收取罗稳、颜丽丽购房款。鸿程公司注册资金100000000元人民币，作为专业的房地产开发企业，非常清楚没有取得商品房预售许可证不能出卖房屋，属于故意隐瞒罗稳、颜丽丽。虽然2015年3月14日罗稳、颜丽丽与鸿程公司又签订了一份商品房买卖合同，但是罗稳、颜丽丽的上诉请求是2013年5月28日当天签订的商品房预售合同时鸿程公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，不是鸿程公司取得商品房预售许可证之后2015年3月14日签订的商品房买卖合同，因此，鸿程公司提交的证据与2013年5月28日签订的商品房预售合同无关，而且故意隐瞒证据举证责任不在罗稳、颜丽丽。一审法院认定事实不清，认知偏见严重，而且一审法院也认为2013年5月28日当天鸿程公司未取得商品房预售许可证，还在判决书上写鸿程公司不构成故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情形，不应当承担违约责任。导致一审法院严重侵害罗稳、颜丽丽的合法权益。罗稳、颜丽丽认为鸿程公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证应承担一倍赔偿款及利息。3.一审法院不能推翻孝感市中级人民法院（2019）鄂09民终1853号民事判决书中的内容，按照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，罗稳、颜丽丽已按约定办理了公积金贷款。一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为鸿程公司在罗稳、颜丽丽不支付房屋尾款，双方房屋买卖合同的目的无法实现的情况下，鸿程公司不构成单方面解除合同的违约行为，不应承担违约责任。罗稳、颜丽丽认为一审法院应按照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，鸿程公司单方面解除商品房买卖合同，应承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，一审法院法官认知偏见严重，遗漏国家法律法规规定。请求撤销原判，依法改判支持上诉请求。鸿程公司二审答辩称：1.鸿程公司与罗稳、颜丽丽在2015年3月14日签订商品房买卖合同后取得了商品房预售许可证书，该商品房买卖合同是合法有效的。2013年5月签订第一份商品房买卖合同时虽未取得预售许可证书，但罗稳、颜丽丽对此事是明知的。所以才会在2015年3月14日又签订商品房买卖合同，来取代之前的合同。所以鸿程公司不存在故意隐瞒，且罗稳、颜丽丽也未提供证据。故鸿程公司不应承担故意隐瞒未取得预售许可证书的法律责任。2.本案房屋未实际交付是由于罗稳、颜丽丽未收房，责任不在鸿程公司。鸿程公司已按照合同约定在孝感晚报上刊登公告，通知罗稳、颜丽丽前来办理交房手续，之前也依照罗稳、颜丽丽提供的联系方式，未能与罗稳、颜丽丽联系上。后罗稳、颜丽丽也一直不来办理交房手续，所以鸿程公司已依约履行自己的通知义务。3.鸿程公司是由于罗稳、颜丽丽拒不支付购房款，在多次协商未果的情况下，依照法律和合同的约定，有权单方面解除合同。4.根据一审时鸿程公司向法庭提供的建筑工程竣工验收报告，该报告分别有建设、勘察、施工、监理、设计单位出具验收合格的意见，验收报告合法有效，法院应予以采信。至于上诉状中提到消防、人防、环保、电梯等内容不属于工程竣工验收的范畴。所以鸿程公司交付时符合交房条件。罗稳、颜丽丽一审诉讼请求：1.判令鸿程公司向罗稳、颜丽丽赔偿交房违约金62726.14元（2014年10月31日起至2019年12月22日止，以已付购房款66801元为基数，按日万分之五计算）；2.判令鸿程公司赔偿罗稳、颜丽丽已付购房款一倍损失66801元并赔偿已付购房款利息（2013年5月28日起至2019年12月22日止，按2013年5月中国人民银行同期同类贷款基准利率6.55%计算）；3.判令鸿程公司赔偿罗稳、颜丽丽预售商品房买卖合同总房价款的10%违约金22080.1元；4.本案诉讼费用由鸿程公司全部承担。一审查明：2013年5月28日，罗稳、颜丽丽与鸿程公司签订了一份《商品房买卖合同》，罗稳、颜丽丽购买鸿程公司开发的位于孝感市××单元××商品房××套。合同中与本案争议有关的内容有：1.商品房价款：建筑面积81.42㎡，2711.88元/㎡，总价款220801元。2.付款方式：买受人于2013年5月28日付66801元，余款154000元办理银行按揭贷款，买受人在七日之内必须提供办理银行按揭贷款相关资料，最终以银行审批为准。3.交付期限：出卖人应当在2014年10月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人，交房后180个工作日内办理房产证。4.逾期交房的违约责任：出卖人逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。5.出卖人单方面解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的10%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人。买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应在出卖人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。6.本合同项下有关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递或公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递或公告、日报三日后，买受人的通讯联络以本合同所载明的电话、传真、、地址为准买受人应保证其真实性；买受人通讯方式如有变更，应在变更后5日内以书面形式通知出卖人，否则，出卖人向以上地址及通讯联络发出的挂号信、特快专递视为已通知买受人。次日，罗稳、颜丽丽向鸿程公司支付房款66801元。2014年1月，鸿程公司办理了涉案商品房预售许可证，因涉案房屋备案面积与合同约定面积有差异，2015年3月14日鸿程公司与罗稳、颜丽丽重新签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中对涉案房屋价款及付款金额进行了重新约定，其他条款未改变。双方在合同中约定涉案房屋建筑面积80.84㎡，2711.88元/㎡，总价款219228元，买受人于2013年5月28日付69228元，余款150000元买受人在七日之内提交银行贷款手续，并办理按揭。合同签订当日，罗稳、颜丽丽向鸿程公司补交了首付房款差额2427元。因罗稳、颜丽丽未向鸿程公司支付下欠的购房款，鸿程公司于2019年5月23日向一审法院提起诉讼，要求判决：1.解除鸿程公司与罗稳、颜丽丽签订的《商品房买卖合同》；2.罗稳、颜丽丽向鸿程公司按累计应付房款的10%标准支付违约金；3.本案诉讼费用由罗稳、颜丽丽承担。一审法院经审理于2019年9月9日作出（2019）鄂0902民初2215号判决书，判决：1.解除鸿程公司与罗稳、颜丽丽签订的《商品房买卖合同》；2.鸿程公司于判决生效后三日内向罗稳、颜丽丽支付购房款69228元、经济损失32882.77元；3.驳回鸿程公司的其他诉讼请求。鸿程公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，请求：1.判决撤销孝感市孝南区人民法院作出的（2019）鄂0902民初2215号判决书第二项中经济损失32882.77元，并依法改判罗稳、颜丽丽应向鸿程公司支付违约金15000元；2.上诉费用由罗稳、颜丽丽负担。孝感市中级人民法院经审理于2019年12月22日作出（2019）鄂09民终1853号判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，案涉孝感鸿景新城3#楼房屋竣工时间为2013年12月20日。鸿程公司于2014年10月27日在孝感晚报上刊登交房公告，通知鸿景新城3#、5#楼业主于2014年10月30日起交房。再查明，在（2019）鄂0902民初2215号案件开庭审理过程中，审判员问罗稳、颜丽丽：“你办理了150000元公积金贷款为什么不支付给鸿程公司？”罗稳、颜丽丽回答：“因为没有房产证，我认为存在风险，所以我没有交付尾款。”一审认为，本案是因罗稳、颜丽丽与鸿程公司之间就达成的鸿程公司把正在建设中的房屋预先销售给罗稳、颜丽丽，罗稳、颜丽丽支付房屋价款的《商品房买卖合同》产生的纠纷，故应定性为商品房预售合同纠纷。罗稳、颜丽丽与鸿程公司于2013年5月28日签订的《商品房买卖合同》及2015年3月14日签订的《商品房买卖合同》系购买同一套房屋。前述两份合同系双方当事人真实意思表示，虽然在2013年5月28日签订《商品房买卖合同》时，鸿程公司未取得商品房预售许可证，但在双方于2015年3月14日签订《商品房买卖合同》前，鸿程公司已取得案涉房屋的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，上述两份合同成立并生效。本案当事人争议的焦点问题为：1.鸿程公司是否构成逾期交房违约，如违约，违约责任如何承担；2.鸿程公司在与罗稳、颜丽丽签订《商品房买卖合同》时是否故意隐瞒未取得商品房预售许可证的行为，是否应当承担违约责任；3.鸿程公司是否构成单方解除合同的违约情形，是否应当向罗稳、颜丽丽赔偿合同总房价款10%的违约金。关于焦点问题1，案涉两份《商品房买卖合同》均约定鸿程公司应于2014年10月30日前向罗稳、颜丽丽交付经验收合格的房屋。而鸿程公司于2014年10月27日在孝感晚报上刊登了交房公告，且此时该房屋已经竣工验收，达到合同约定的交房条件，故鸿程公司不构成逾期交房违约，不应当承担违约责任。关于焦点问题2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”本案中，罗稳、颜丽丽与鸿程公司于2013年5月28日签订《商品房买卖合同》时，虽然鸿程公司未取得商品房预售许可证，但罗稳、颜丽丽并无证据证明鸿程公司有隐瞒此事实，且双方在案涉房屋取得商品房预售许可证后，于2015年3月14日重新签订了《商品房买卖合同》，后合同已经取代了前合同。故鸿程公司在与罗稳、颜丽丽签订《商品房买卖合同》时不构成故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情形，不应当承担违约责任。关于焦点问题3，案涉两份《商品房买卖合同》均约定：“出卖人单方面解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起30日内日，按原房价款的10%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人。”而鸿程公司在罗稳、颜丽丽不支付房屋尾款，双方房屋买卖合同的目的无法实现的情况下，于2019年5月23日向一审法院起诉请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的合同法定解除条件，鸿程公司不构成单方面解除合同的违约行为，不应当承担违约责任。综上，罗稳、颜丽丽的诉讼请求均不能成立，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：驳回罗稳、颜丽丽的诉讼请求。一审案件受理费3908元，减半收取计1954元，由罗稳、颜丽丽负担。二审中，鸿程公司未提交新证据；罗稳、颜丽丽提交的鸿程公司营业执照副本，不属于二审新证据，本院不予质证认证。罗稳、颜丽丽在二审中向本院提交了申请人民法院调查取证申请书，请求人民法院依职权调查案涉房屋的竣工时间。鸿程公司质证认为：根据已经提供的验收报告上写的很清楚，房屋竣工验收合格的日期为2013年12月20日。关于罗稳、颜丽丽要求鸿程公司出示的竣工验收备案表，鸿程公司进行工程备案的时间是2018年12月10日，但是该工程备案是所有的工程完成后才进行工程备案。在双方签订买卖合同第八条明确约定，商品房交付应具备：该商品房应经验收合格。该约定是合法有效的，而鸿程公司交付时提供的房屋是经过验收合格的，是否在房管部门进行备案，不影响房屋的交付。验收备案只不过是管理性法规，非法律强制性规定。对罗稳、颜丽丽的该调查取证申请，本院认为：该申请调查事项不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定的当事人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据。因此对该申请本院予以驳回。经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。罗稳、颜丽丽与鸿程公司2013年5月28日签订的《商品房买卖合同》及2015年3月14日签订的《商品房买卖合同》系购买同一套房屋。2015年3月14日签订的《商品房买卖合同》第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机构为孝感市住房保障和房屋管理局，商品房预售许可证号为孝房预售许字【2014】0002号。第六条付款方式及期限。3.其他方式。买受人于2013年5月28日付69228元，余款人民币在七日内提交银行手续并办理按揭【2013年5月28日《商品房买卖合同》此条款约定：买受人于2013年5月28日付66801元，余款人民币154000元办理银行按揭贷款（买受人在七日之内必须提供办理银行按揭贷款相关资料，最终以银行审批为准）】。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案焦点：罗稳、颜丽丽的上诉请求是否应予支持。本院认为，罗稳、颜丽丽与鸿程公司之间2015年3月14日签订的《商品房买卖合同》第二条买卖的标的为预售商品房。因此，鸿程公司与罗稳、颜丽丽之间因履行预售商品房《商品房买卖合同》产生纠纷，本案一审定性为商品房预售合同纠纷是正确的，本院予以确认。一、罗稳、颜丽丽构成违约。罗稳、颜丽丽与鸿程公司两次签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示。一审认定“虽然在2013年5月28日签订《商品房买卖合同》时，鸿程公司未取得商品房预售许可证，但在双方于2015年3月14日签订《商品房买卖合同》前，鸿程公司已取得案涉房屋的商品房预售许可证……上述两份合同成立并生效”符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以确认。因此，2015年3月14日签订第二份《商品房买卖合同》时，鸿程公司已取得案涉房屋的商品房预售许可证；罗稳、颜丽丽交纳首付款69228元。双方均未违反合同约定。根据该合同第六条付款方式及期限的约定，（买受人）余款人民币在七日内提交银行手续并办理按揭。但根据罗稳、颜丽丽在（2019）鄂0902民初2215号案件开庭审理过程中回答审判员提问“你办理了150000元公积金贷款为什么不支付给鸿程公司？”时回答“因为没有房产证，我认为存在风险，所以我没有交付尾款”，罗稳、颜丽丽违反了《商品房买卖合同》第六条“在七日内提交银行手续并办理按揭”的约定。罗稳、颜丽丽在办理了154000元银行按揭贷款后，未向鸿程公司支付，未支付的购房款达全部购房款的69%（154000元÷220801元），构成根本性违约。二、鸿程公司的违约行为已经承担了相应的责任。因罗稳、颜丽丽未向鸿程公司支付下欠的购房款，鸿程公司于2019年5月23日起诉请求：1.解除鸿程公司与罗稳、颜丽丽签订的《商品房买卖合同》；2.罗稳、颜丽丽向鸿程公司按累计应付房款的10%标准支付违约金；3.本案诉讼费用由罗稳、颜丽丽承担。一审法院（2019）鄂0902民初2215号判决书，判决如下：1.解除鸿程公司与罗稳、颜丽丽签订的《商品房买卖合同》；2.鸿程公司于判决生效后三日内向罗稳、颜丽丽支付购房款69228元、经济损失32882.77元；3.驳回鸿程公司的其他诉讼请求。鸿程公司不服上诉后，本院作出（2019）鄂09民终1853号判决，判决驳回上诉，维持原判。该案中，鸿程公司请求的合同解除权及支付违约金。罗稳、颜丽丽没有提出反诉。因罗稳、颜丽丽一审抗辩中提出返还购房款、赔偿损失的主张，一审法院为简化诉讼程序、减少当事人诉累，依据公平原则、一站式解决纠纷的原则，在该案中返还首付款并赔偿违约造成的经济损失32882.77元。鸿程公司已经承担了相应的责任。对于上述裁判，本院认为符合建立健全方便人民群众诉讼的民商事审判工作机制的要求，对此予以确认。综上所述，鸿程公司已经对自己的违约行为承担了相应的责任。罗稳、颜丽丽所购买的标的物即为预售商品房，其“因为没有房产证，我认为存在风险，所以我没有交付尾款”不属于正当行使不安抗辩权。罗稳、颜丽丽未支付大部分购房款的行为应当承担相应的责任。罗稳、颜丽丽的上诉请求本院予以驳回。一审认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3908元由罗稳、颜丽丽负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二一年三月十一日书记员  董艳乐