湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终375号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司应城支行，住所地湖北省应城市城中办事处东大街6号。负责人：李文彦，该支行行长。委托代理人：叶爱民，湖北山川律师事务所律师，上诉人（原审被告）：胡晖，女，1970年6月13日出生，汉族，住湖北省应城市。上诉人中国建设银行股份有限公司应城支行（以下简称应城支行）因与上诉人胡晖租赁合同纠纷一案，均不服湖北省应城市人民法院（2020）鄂0981民初1611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。应城支行上诉请求及答辩意见：1.撤销一审判决第三项，改判被上诉人按年租金80800元市场标准，向上诉人支付房租94267元（暂从2019年2月25日计至2020年4月25日），并自2020年4月26日起按该标准支付其它房屋占用费至实际搬出之日止；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：双方签订了《门店租赁协议》，租金为每年2.4万元，期限2年，此后，双方未再签合同，被上诉人继续租用房屋，仍然按照每年2.4万元交租金，最后一次交租金时间为2018年2月至2019年2月25日止。2019年2月25日合同到期，胡晖以未找到新的营业场所等理由，不按承诺交还房屋，上诉人多次上门催促搬离，上诉人提交了合法价格鉴定机构根据应城市市场行情所作评估报告，证明本案门面租金现市场价格为80800元/年。胡晖上诉请求及答辩意见：1.撤销一审判决第一、二项判决，依法改判；2.本案移送孝感市中级人民法院处理。事实与理由：一审认定事实不清，主要证据不足。双方签订了《门店租赁协议》，期限2年，年租金为2.4万元，按年支付租金，2012年2月合同到期后胡晖找到原建行支行法定代表人签订新合同，法定代表人承诺按原合同继续执行二年，原合同条款不变，胡晖认为法定代表人的承诺不是个人行为，而是集体行为决定，故合同最后到期日应为2020年2月26日。2018年2月至2020年2月在房屋租赁合同有效期内，胡晖于2018年8月28日至9月30日对房屋进行装修，费用22万元，建行应城支行应赔偿胡晖合同有效期装修费用部分损失及违约责任。2018年3月胡晖找到现任行长余启华要求签订合同，当时的法定代表人承诺按原合同继续执行二年，原合同条款不变无需变更。2019年3月胡晖找到现建行应城支行行长李文彦交合同期间第二年租金，行长以不能入账为由拒收，2020年3月原合同到期形成不定期租赁。应城支行向一审法院提出诉讼请求：1.判决确认双方当事人告所签订的房屋租赁协议已经于2019年2月25日到期；判令胡晖在诉状送达之日起30日内腾退房屋，结清所有水电等费用，将承租房屋返还给应城支行；胡晖逾期未撤除的物品，视为其放弃所有权归应城支行所有。2.判令胡晖按年租金80800元市场标准向应城支行支付房租94267元（暂从2019年2月25日计至2020年4月25日），并支付其它房屋占用费至退房之日止。3.判令胡晖立即将私自改造的房屋等恢复原状或承担相应的恢复费用。4.本案诉讼费由胡晖承担。一审法院认定事实：2009年1月20日，双方当事人签订《门店租赁协议》，胡晖租用应城支行位于应城古城大道和大智路交汇处房屋，合同约定:租赁期一年，年租金24000元，租赁期内承租方按月向出租方交纳水电费，经出租方同意，承租方可对租赁物进行装修但不得损害房屋整体结构。2010年2月26日，双方当事人重新签订《门店租赁协议》，合同约定租金为每年2.4万元，租赁期2年，其他内容与2009年合同一致。合同到期后，双方未续签合同，胡晖继续租用房屋用于经营手机通讯业务，每年向应城支行交纳2.4万租金，房屋租金付至2019年2月25日。期间胡晖于2018年8月对租赁房屋进行装修，改建楼梯，并于同年9月6日、9月10日签订承诺书，承诺合同到期后将门面交还应城支行，自行承担装修费用。2019年4月3日、4月24日、6月14日、7月18日、9月30日，应城支行分别向胡晖送达通知书，告知胡晖租赁合同到期，要求胡晖交还租赁房屋。此后，胡晖占用房屋从事经营活动至今，故此成诉。一审法院认为：本案为租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付出租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方当事人签订房屋租赁协议，并按合同约定履行双方权利义务，应城支行作为租赁合同的出租方，是本案适格原告主体，应城支行是否取得出租房屋产权证，并不影响主体资格和合同效力。合同到期后，胡晖向应城支行支付租金继续使用租赁物，应城支行未提出异议，双方形成不定期租赁合同。2019年4月3日，应城支行提出解除合同并向胡晖送达通知书，双方当事人租赁合同解除。胡晖应在合理期限将承租房屋返还应城支行，并按合同约定对租赁期间水电费用进行结算交纳。合同解除后，胡晖继续占用租赁物，应向应城支行支付占用房屋费用。双方当事人租赁期间按24000元每年支付房屋租金，双方未对租金协商变更，应城支行以鉴定报告所确定价格每年80800元标准主张租赁物占用费赔偿过高，根据本案的事实认为，门面占用费以原租赁合同约定的租赁费标准为宜。双方当事人签订租赁合同约定胡晖不得损害楼房整体结构，胡晖违反合同约定改建楼梯，应城支行要求胡晖恢复原状请求予以支持。胡晖签订承诺书确定自行承担租赁房屋装修费用，故其要求应城支行承担装修损失的请求不予采纳。综上判决：一、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年4月3日到期。二、胡晖应于本判决生效之日起三十日内结清位于应城古城大道和大智路交汇处租赁房屋水电费用，腾退房屋，并将房屋交还中国建设银行股份有限公司应城支行。三、胡晖应于本判决生效之日起三十日内给付中国建设银行股份有限公司应城支行房屋租金及房屋使用费（房屋租金从2019年2月25日付至2019年4月3日，房屋使用费从2019年4月4日起付至被告实际搬出日止，均按每月2000元标准计算）。四、胡晖应于本判决生效之日起三十日内对租赁房屋楼梯改建恢复原状，逾期不履行承担恢复原状费用。五、驳回中国建设银行股份有限公司应城支行其他诉讼请求。案件受理费2156元减半收取1078元，由中国建设银行股份有限公司应城支行承担450元，胡晖承担628元。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。一审判决查明的案件事实属实，本院均予以确认。本院认为，根据各方当事人诉辩称述，在查明案件基本事实的基础上归纳本案的争议焦点为：一是胡晖是否应按年租金80800元市场标准向应城支行支付房租的问题；二是涉案房屋租赁合同是否可以认定为不定期租赁合同的问题。应城支行上诉称向人民法院提交的价格鉴定机构根据应城市市场行情所作评估报告，可以证明本案门面租金现市场价格为80800元/年。该鉴定报告并没有改变涉案租赁合同对租金约定的变更，一审法院认为应城支行以鉴定报告所确定价格每年80800元标准主张租赁物占用费赔偿过高，结合本案的其他事实，门面占用费以原租赁合同约定的租赁费标准为宜的处理意见并无不当，本院亦认可以原租赁合同约定的租赁费标准确定租金为宜。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”2010年2月26日，双方当事人签订《门店租赁协议》到期后，胡晖向应城支行支付租金继续使用租赁物，应城支行未提出异议，双方形成不定期租赁合同。2019年4月3日，应城支行提出解除合同并向胡晖送达通知书，双方当事人租赁合同应当解除。综上所述，中国建设银行股份有限公司、胡晖的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4312元，由中国建设银行股份有限公司负担2156元，由胡晖负担2156元。本判决为终审判决。审判长  黄伟审判员  戴捷审判员  鲍龙二〇二一年三月二十九日法官助理肖苏书记员刘依爽