甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初7895号原告：张海龙，男，1993年12月5日出生，汉族，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：王鹏，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑宝鹏，甘肃合睿律师事务所律师。被告：郑林清，男，1955年1月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被告：郑磊，男，1981年7月4日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。第三人：李为年，男，1978年8月9日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。原告张海龙与被告郑林清、郑磊、第三人李为年房屋买卖合同纠纷一案，张海龙于2020年8月3日向本院提起诉讼，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张海龙及其委托诉讼代理人王鹏、郑宝鹏，第三人李为年到庭参加诉讼。被告郑林清、郑磊经本院合法传唤未到庭，本案依法进行缺席审理，现已审理终结。原告张海龙向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告郑林清2018年7月10日签订的《购房合同转让协议》；2、请求法院判令二被告向原告返还已付购房款450000元；3、请求法院判令二被告向原告给付违约金90000元；4、请求法院判令二被告按月利率2%向原告给付540000元自2018年12月8日至2020年8月3日期间的利息共计214560元；5、请求法院判令二被告按月利率2%向原告给付540000元自2020年8月4日至全部款项付清之日期间的利息；6、本案诉讼费、保全费、保险费、公告费由被告承担。事实与理由：2018年7月10日，被告郑林清与原告就被告郑林清向原告出卖其购买的位于兰州市城关区××路××镇××号楼××单元××室的房屋签署了《购房合同转让协议》，协议约定：房屋转让价格为1300000元，付款方式为协议签订之日原告向被告郑林清交付定金400000元，在被告郑林清还清银行按揭贷款并将该房屋向原告进行过户时支付剩余全部款项；同时，协议还约定被告郑林清名下房产如出现任何经济纠纷或本协议签署后2个月内不配合过户，将向原告承担已付房款20%的违约金。协议签订后，原告按照被告郑林清的指示分别向被告郑磊及第三人李为年支付了购房定金共计450000元，但被告郑林清始终未协助办理房产过户手续。2018年12月7日被告郑磊向原告出具了《承诺书》一份，承诺其一周内将完成房屋的过户及交付，否则愿意向原告承担相关违约责任，但后来并未履行过户及交付义务。2020年3月11日，原告向兰州市城关区人民法院提起诉讼要求被告按照合同约定履行交房及过户义务，但经法院查询得知被告郑林清名下的上述房屋已于2020年5月13日被兰州市城关区人民法院进行了司法处置，现房屋的实际权利人已非被告郑林清。原告认为由于被告违约给原告造成了巨大损失，故原告诉至法院。被告郑林清、郑磊未到庭答辩，亦未向本院提交书面的答辩意见。第三人李为年辩称，原告所述事实属实、诉请合适，第三人不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行审查确认并在卷佐证。本院认定如下事实：2018年7月10日，原告与被告郑林清就位于兰州市城关区××路××镇××号楼××单元××室的房屋签署了《购房合同转让协议》，协议约定：被告郑林清将上述房屋向原告进行转让，转让价格为1300000元，付款方式为协议签订之日原告向被告郑林清交付定金400000元，在被告郑林清还清银行按揭贷款并将该房屋向原告进行过户时支付剩余全部款项；同时，协议还约定被告郑林清名下房产如出现任何经济纠纷或本协议签署后2个月内不配合过户，将向原告承担已付房款20%的违约金。另查，被告郑林清以录像的形式向原告承诺：委托其子即被告郑磊全权办理其房屋出售的相关事宜。2018年7月至2018年10月期间，原告按照协议的约定及被告郑林清的指示通过被告郑磊及第三人李为年共计向被告郑林清支付了购房款450000元。2018年12月7日，被告郑磊向原告出具一份《承诺书》，载明：“本人郑磊代我父亲郑林清收到张海龙买房定金450000元整，于2018年7月13日签定合同，合同约定两个月内搬离或将产权证过户张海龙名下，至今违约84天，承诺在2018年12月7日前退还张海龙房屋定金及违约金540000元整，如在2018年12月7日前未能及时退还定金540000元，未退还金额按一天千分之五违约金，在2018年12月14日前退完，如在12月14日未退完部分按一天千分之十违约金退还。”2020年3月18日，原告向兰州市城关区人民法院起诉要求被告履行交房及办理过户登记的义务，经查，被告郑林清名下的位于兰州市城关区××路××镇××号楼××单元××室的房屋已于2020年5月13日被兰州市城关区人民法院进行了司法处置。本院认为，依法成立的合同，具有法律效力，对双方当事人均具有约束力，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告张海龙与被告郑林清2018年7月10日签订的《购房合同转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告应按协议约定支付购房款，被告亦应按约定向原告交付房屋、为原告办理房屋权属登记。合同签订后，原告履行了支付购房定金的义务，但被告郑林清在签订《购房合同转让协议》后既未向原告交付房屋、也未为原告办理房屋权属登记，后该房屋被法院因强制执行而拍卖。现因合同所涉房屋已非被告郑林清所有，被告郑林清的行为构成违约并导致《购房合同转让协议》的合同目的无法实现，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告郑林清作为《购房合同转让协议》的出让人，应当承担相关合同义务；被告郑磊于2018年12月7日向原告出具《承诺书》，自愿认领了向原告返还购房款及承担相关违约责任的义务；另外，被告郑磊系被告郑林清房屋出售事宜的代理人，原告张海龙也明知二被告之间存在代理关系，在代理权限内，被告郑磊的行为对被代理人即被告郑林清发生法律效力。因此，被告郑磊应当与被告郑林清共同向原告承担责任。《购房合同转让协议》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，合同解除后二被告应返还原告购房款450000元，关于原告要求返还购房款的诉讼请求，本院予以支持。另外，被告郑林清未交付房屋并办理房屋权属登记的行为已构成违约，根据双方《购房合同转让协议》第八条的约定以及被告郑磊出具的《承诺书》中关于违约金的承诺，原告诉请要求被告承担已付购房款的20%即90000元作为违约金合法有据，本院予以支持。关于原告要求二被告按月利率2%给付540000元自2018年12月8日至全部款项付清之日期间利息的诉讼请求。本院认为，被告郑磊于2018年12月7日出具的《承诺书》系其真实意思表示且与《购房合同转让协议》的相关约定一致，故二被告应当按照《承诺书》的内容向原告承担相关责任。根据《承诺书》中“……承诺在2018年12月7日前退还张海龙房屋定金及违约金540000元整，如在2018年12月7日前未能及时退还定金540000元，未退还金额按一天千分之五违约金，在2018年12月14日前退完，如在12月14日未退完部分按一天千分之十违约金退还”的内容可以认定，二被告已将不能履行《购房合同转让协议》的责任自愿转化为与原告之间的债权债务关系，《承诺书》可以视为双方当事人之间达成的债权债务清算协议，无论当事人之间此前的基础法律关系性质为何，均可直接根据该《承诺书》的内容确定债务人的义务。二被告应当在承诺期限内向原告返还全部购房款并支付相应的违约金，否则应当承担逾期还款的违约责任，根据《承诺书》中的内容，二被告应于2018年12月7日前将购房款及违约金共计540000元退还给原告，但二被告至今未退还，所以应当承担逾期还款的违约责任。在被告承诺的违约责任明显过高的情况下，原告在起诉时主动降低后按月利率2%的标准计算540000元自2018年12月8日至全部款项付清之日期间的利息符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百八十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条第二款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张海龙与被告郑林清于2018年7月10日签订的《购房合同转让协议》；二、被告郑林清、郑磊于本判决生效后十日内返还原告张海龙购房款450000元；三、被告郑林清、郑磊于本判决生效后十日内给付原告张海龙违约金90000元；四、被告郑林清、郑磊于判决生效后十日内给付原告张海龙本金540000元,截至2020年8月3日的利息214560元；五、被告郑林清、郑磊于判决生效后十日内给付原告张海龙540000元本金、按年利率24%计算的2020年8月4日至全部款项还清之日的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11346元由被告郑林清、郑磊承担，并与上述款项届时一并支付原告张海龙。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 ：黄劲松人民陪审员 ：陈维萍人民陪审员 ： 邹 燕二〇二一年三月二十二日书 记 员 ：施璞琰