重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初10743号 原告：丁娅琳，女，1976年2月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：徐海仁，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪腾，重庆索通律师事务所律师。 被告：重庆远香房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区天龙路****商业1至商业9，统一社会信用代码91500000MA5U733C7U。 法定代表人：王洪辉，董事长。 委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。 原告丁娅琳与被告重庆远香房地产开发有限公司(以下简称“远香房地产公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，被告远香房地产公司在法定期限内向本院提出管辖异议申请。本院于2020年6月5日作出（2020）渝0112民初10743号民事裁定，裁定驳回被告远香房地产公司对本案管辖权提出的异议。被告远香房地产公司不服本院民事裁定，依法向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2020年8月4日，重庆市第一中级人民法院作出（2020）渝01民辖终936号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告丁娅琳的委托诉讼代理人汪腾、被告远香房地产公司的委托诉讼代理人何军到庭参加诉讼。因案情复杂，依法转为适用普通程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告丁娅琳的委托诉讼代理人汪腾、被告远香房地产公司的委托诉讼代理人何军到庭参加诉讼。本案因新冠疫情耽误的审理期间依法予以扣除。本案现已审理终结。 原告丁娅琳向本院提起诉讼请求：1.依法确认原告与被告远香房地产公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》（一）已解除；2.判令被告远香房地产公司立即向原告退还已付首期房款642266元；3.判令被告远香房地产公司向原告支付利息（以642266元为基数，从2017年11月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算利息50289.43元，并从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以950000元为基数，从2018年1月5日起至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算利息为67956.67元，并从2019年8月21日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；暂计算至2020年4月6日，利息为159616.26元）；4.判令被告远香房地产公司偿还原告已向广发银行股份有限公司重庆分行（以下简称“广发银行重庆分行”）支付的贷款本息148623.99元；5.判令被告远香房地产公司向广发银行重庆分行支付《个人房屋按揭贷款合同》项下的剩余贷款本息；6.判令被告远香房地产公司立即退还已付维修基金9765元；7.判令被告远香房地产公司向原告支付违约金159226.60元；8.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将原诉讼请求变更为：1.依法确认原告与被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》（一）已解除；2.判令被告立即向原告退还已付房款1592266元；3.判令被告向原告支付利息（以642266元为基数，从2017年11月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算利息为50289.43元，并从2019年8月20日起至实际付清之日止按照LPR计算；以950000元为基数，从2018年1月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算利息为67956.67元，并从2019年8月20日起至实际付清之日止按照LPR计算；4.判令被告立即退还已付维修基金9765元；5.判令被告向原告支付违约金159226.60元；6.判令被告向原告赔偿其向广发银行重庆分行支出的利息损失；7.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告丁娅琳撤回了要求判令被告向原告赔偿其向广发银行重庆分行支出利息损失的诉讼请求。事实和理由：2017年11月10日，原告与被告签订编号为CQ-108-01291788的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）及《补充协议》（一），约定被告将位于重庆市两江新区XX组团X标准分区XXX-X/XX号地块XX号楼X-X房屋出售给原告，房屋总价款为1592266元，其中首期房款为642266元，银行贷款为950000元。合同第七.（一）.2条约定，被告应于2019年9月30日前将符合合同约定的房屋交付给原告。若被告逾期交房超过90日的，原告有权在90日期限届满后30日内书面解除合同，被告应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按已付房款的10%支付违约金。另外，《补充协议》（一）第14.2.2条约定“利息的起算日期以房价款到达甲方账户的日期为准。”2017年12月1日，原告与广发银行股份有限公司重庆分行签订《个人房屋按揭贷款合同》约定，原告向广发银行重庆分行借款950000元，用以支付涉案房屋房款，并以涉案房屋作为抵押担保，三方并签订了《抵押贷款合同》。上述合同签订后，原告按约支付了首期房款，广发银行重庆分行按约发放了银行贷款，至此，原告的付款义务履行完毕。但被告却未按约交房，截至2020年1月1日，逾期交房超过90日。基于此，原告向被告邮寄了《关于解除合同的通知》，通知解除上述《房屋买卖合同》及《补充协议》（一），并要求被告承担相应的责任。原告认为，被告逾期交房的行为构成违约，原告有权根据相关合同的约定解除合同，并要求被告承担相应的责任，故依据有关规定，请求贵院判允原告的全部诉讼请求。 原告丁娅琳围绕诉讼请求向法院提交了以下证据： 第一组证据：《重庆市商品房买卖合同》（原件）1份、《补充协议》（原件）1份，拟证明原告和被告之间成立了房屋买卖合同关系，根据合同的相关约定，被告逾期交房超过90日的，原告享有合同解除权，若原告解除合同，被告应返还已支付的房款，并支付利息和按照10%标准支付违约金的事实。 第二组证据：中信银行信用卡账务明细（原件）1份、关于垫付购房定金的情况说明（1份）、广发银行账户交易历史（2份）、收据1份、个人房屋按揭贷款合同、抵押贷款合同、借款借据、收据1份（均为原件），拟证明原告按照合同约定向被告支付了首期款642266元，原告向广发银行重庆分行申请按揭贷款950000元，并由广发银行重庆分行向被告进行了支付，原告向被告支付了维修基金9765元，原告已按照合同支付了全部房款及维修基金的事实。 第三组证据：《关于解除合同的通知》（原件）1份、EMS全球邮政特快专递及邮寄详情单3份（打印件），拟证明2020年1月9日、2020年1月11日及2020年1月15日，被告查收了原告邮寄的《关于解除合同的通知》，因此，案涉的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》（一）已经解除的事实。 被告远香房地产公司辩称，1.案涉房屋已具备合同约定和法律规定的交付条件，可以正常交付，合同目的可以实现，不应解除合同。案涉房屋已取得竣备证、规划确认书、消防意见验收书，完全具备合同约定和法律规定的交付条件；2.业主以群诉的方式提出了超出合同和改变合同交付条件的内容，各方一直在协商确定相应的整改升级方案，项目内容已显著增加和调整，合同履行内容已实质性改变，原有合同约定的交付时间不应再构成对被告实质性约束；3.业主群体向政府领导发短信，向政府施压导致政府迫于压力不敢向被告出具竣备证，其行为符合合同法关于一方阻止条件成就，应当视为条件成就的规定；4.业主提出诉求虽超出原合同约定，但被告仍善意履行，增加成本完成业主相应诉求，被告即使存在单纯交付时间违约，属于显著轻微违约行为，根据九民会议纪要第九十四条的规定，法院在审理解除合同案件中，如果违约方显著轻微且合同目的可以实现，虽然符合合同约定的解除条件时，法院不应判令解除合同，本案事实完全符合该规定的条件，法院不应予以解除；5.不论合同是否解除，原告主张的违约金过高，应予以调整。 被告远香房地产公司为支持其答辩意见提交了以下证据： 第一组证据：重庆市建设工程竣工验收备案登记证、工程竣工规划核实确认书、建设工程消防验收意见书，拟证明案涉项目已具备合同约定和法律规定的交付条件，完全可以正常交付使用；双方签订商品房买卖合同目的完全可以实现，案涉合同不应当予以解除的事实。 第二组证据：XXX项目业主公众号内容公证书1份、业主集中群诉的照片、业主群诉会议纪要（6份），拟证明业主以群诉的方式提出超出合同和改变合同交付条件的内容，各方一直在进行协商确定方案，并进行具体调整和整改，项目内容已发生增加和修改，合同履行内容已发生实际性改变，原有交付时间不再构成对被告实质性约束的事实。 第三组证据：业主群及向政府领导发送的短信，拟证明业主群体集中向政府领导发短信施压，导致政府迫于压力，不敢轻易向被告发出重庆市建设工程竣工验收备案登记证的事实。 第四组证据：被告因完成业主诉求签订的相关合同（九曲河项目一、二、三批次外墙漆整改工程施工合同、XXXXX项目车库地坪工程二标段施工合同、XXXXX项目部分景观及改造工程施工合同、XXXXX项目公区装饰工程三标段施工合同补充协议）、项目整改后的图片、交付通知及相应公证书，拟证明业主诉求虽超出原合同约定，但被告善意履约增加巨额成本，尽量完成业主诉求，原有交付时间不应对被告构成约束，被告即使有违约，也属于轻微违约，相关合同不是在原有合同外增加的合同，其他施工单位在施工过程中增加的工程量的事实。 本院组织当事人进行了质证，双方当事人在庭审中发表了质证意见，其质证意见如下： 原告举示的第一组、第三组证据，被告认为上述证据的真实性无异议，关联性有异议，不应解除合同。 原告举示的第二组证据，被告认为该组证据的真实性无异议。 被告举示的第一组证据，原告对该组证据的真实性无异议，不认可被告的证明目的，被告举示的重庆市建设工程竣工验收备案登记证恰能证明在合同约定的交付时间即2019年9月30日前无法完成房屋交付的事实。 被告举示的第二组证据中的XXX项目业主公众号内容公证书，原告对该证据的真实性无异议。原告对被告举示的第二组证据中的业主集中群诉的照片、业主群诉会议纪要，认为其的真实性无法核实，原告没有参与会议，对被告的证明目的不予认可；合同具有相对性，在合同双方未达成一致性意见的情况下，合同约定的内容应当对双方具有约束力。 被告举示的第三组证据，原告对其真实性无法核实，无法确定双方人员身份。 被告举示的第四组证据中被告因完成业主诉求签订的相关合同，原告对上述证据的真实性无异议；对该组证据中的项目整改后的图片，原告认为其真实性无法核实；对该组证据中的交付通知及相应公证书，原告对其真实性无异议，不认可证明目的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人举示双方对真实性无异议的证据，即原告举示的《重庆市商品房买卖合同》、《补充协议》、中信银行信用卡账务明细、关于垫付购房定金的情况说明、广发银行账户交易历史及收据、个人房屋按揭贷款合同、抵押贷款合同、借款借据及收据；被告举示的重庆市建设工程竣工验收备案登记证、工程竣工规划核实确认书、建设工程消防验收意见书、公证书等证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。《关于解除合同的通知》及EMS全球邮政特快专递及邮寄详情单本院另行阐述。 对有争议的证据，本院认定如下： 1.对被告举示第二组证据中业主集中群诉的照片，因被告未提供原始载体，故对该证据的真实性，本院不予确认；对被告举示的业主群诉会议纪要，系政府职能部门对案涉小区处理的情况，与本案没有直接的关联性，故对该证据的关联性，本院不予采信。 2.对被告举示第三组证据中的业主群向领导发送的短信，因被告未提供原始载体，且与本案无关联性，故对该证据的关联性，本院不予确认。 3.对被告举示第四组证据中的被告因完成业主诉求签订的相关合同，系被告与案外人签订的合同，与本案无关，故对该证据的关联性，本院不予确认；对被告举示第四组证据中项目整改后的图片，因被告未提供原始载体，故对该证据的真实性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月10日，以原告丁娅琳为乙方（买方）、被告远香房地产公司为甲方（卖方），双方签订了一份《重庆市商品房买卖合同》。该《重庆市商品房买卖合同》中的附件一，即为《补充协议》（一）。《重庆市商品房买卖合同》的主要内容是，乙方购买甲方开发的位于重庆市两江新区XX组团X标准分区XXX-X/XX地块XX号楼X-X房屋（建筑面积122.06平方米），总成交金额为1592266元；本合同签订之日支付首期房款642266元，余款950000元于签订本合同之日向银行申请办理按揭贷款；属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第九条逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日的，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当在自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之十向乙方支付违约金。《补充协议》（一）的第六条约定，逾期超过90日之后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买卖合同继续履行的，甲方按日向乙方支付总房价款万分之二的违约金；乙方解除买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除买卖合同，否则视为乙方放弃行使该合同解除权，继续履行买卖合同。《补充协议》（一）第十四条约定，利息的起算日期以房价款到达甲方账户的日期为准，计算截止日期以乙方提出有效书面退房申请为准。合同还对其他方面进行了详细约定。 2017年11月10日，原告支付首期房款642266元，维修基金9765元，按揭印花税47.50元，契税43034.22元,被告向原告出具了相应的收据。 2017年12月1日，以广发银行重庆分行为贷款人，丁娅琳为借款人、抵押人，签订了《个人房屋按揭贷款合同》1份，主要内容为：丁娅琳借款950000元，借款用于购买位于重庆市两江新区XX组团X标准分区XXX-X/XX地块XX号楼X-X房屋，支付对象为远香房地产公司。同时，以广发银行重庆分行为甲方（贷款方、抵押权人），丁娅琳为乙方借款方（借款方、抵押人），远香房地产公司为丙方（担保方、开发商），三方签订了《预购商品房抵押合同》1份，主要内容为：贷款金额为950000元；抵押物为位于重庆市两江新区XX组团X标准分区XXX-X/XX地块XX号楼X-X房屋。2018年1月5日，广发银行股份有限公司重庆分行将950000元转入远香房地产公司账户。之后，原告丁娅琳按月向广发银行重庆分行偿还贷款本息，截至2020年4月9日，共计还款金额为148623.99元。 2019年12月31日，XXXXX项目（6#楼、9-17#楼、44-48#楼、65#及相应地下车库）取得了竣工验收备案登记证。2020年1月17日，XXXXX项目（18-20#楼、22-39#楼及部分车库）取得了竣工验收备案登记证。 2020年1月8日，原告丁娅琳向被告远香房地产公司工商登记地址（即重庆市北部新区天龙路8号2幢商业1至商业9）邮寄了《关于解除合同的通知》。该通知的主要内容为：根据买卖合同第七条之规定，贵公司应于2019年9月30日前交付房屋，但迟至2020年1月1日，贵公司仍然未能履行交付义务。根据《补充协议》第6.2.2条之规定，本人特通知行使解除权解除合同。根据买卖合同第九条，“甲方应当在自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金”及《补充协议》第14.2.2条，“利息的起算日期以房价款到达甲方账户的日期为准，计算截止日期以乙方提出有效书面退房申请为准”，贵公司应向本人返还及支付以下款项：1.购房款1592266元；2.利息154138.41元（按照央行一至五年期贷款利率4.75%计算），其中，购房款642266元利息63641.15元（自2017年11月10日计算至2020年1月7日），购房款950000元利息90497.26元（自2018年1月5日计算至2020年1月7日）；3.违约金159226.6元；4.代收的维修基金9765元。上述款项合计1915396.01元。请贵司支付至以下账户：账户名丁娅琳，开户行招商银行较场口支行，账号62148512********。原告举示该通知的中国邮政速递物流信息显示：被告远香房地产公司收到该通知的时间为2020年1月11日。原告丁娅琳又于2020年1月8日、1月14日，分别向渝中区企业天地2号楼41楼、被告远香房地产公司项目售楼中心等地址邮寄了与上述通知内容相同的《关于解除合同的通知》。 2020年1月20日，被告远香房地产公司向原告丁娅琳寄送了《远洋XXX交付通知书》，通知原告丁娅琳于2020年1月31日前来办理房屋交付手续。原告收到该份通知书后并未实际接房。 庭审中，原告陈述：原告已于2020年1月9日、11日、15日向被告邮寄解除合同通知，通知被告原告单方解除合同及补充协议，因此，合同已解除原告未接房。 庭审中，被告对其辩称业主提出诉求虽超出原合同约定，但被告仍善意履行，增加成本完成业主相应诉求，被告即使存在单纯交付时间违约，属于显著轻微违约行为，法院不应予以解除的抗辩意见，未提供充分的证据予以证明。 2020年4月27日，原告要求确认原告与被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》（一）已解除，并退还购房款、维修基金以及支付违约金，并要求解除原告与广发银行股份有限公司重庆分行之间签订的《个人房屋按揭贷款合同》、《抵押贷款合同》等诉讼请求，诉至本院。本案在审理过程中，原告自愿撤回对广发银行股份有限公司重庆分行的起诉。 本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》（一），系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。 根据原、被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告应当于2019年9月30日前向原告交房，逾期超过90日，即至2019年12月29日，如被告还未履行交房义务，原告即具有合同解除权，而被告于2020年1月20日才向原告发出《远洋XXX交付通知书》，逾期交房已经超过90日。原告按合同的约定，有解除合同的权利。原告丁娅琳已于2020年1月8日向被告工商注册地邮寄《关于解除合同的通知》，被告收到的时间为2020年1月11日。因此，本院认为双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年1月11日已经解除。现原告请求确认原告与被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》（一）已解除的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[法释（2003）7号]第二十五条关于“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房导报贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”的规定，本案案涉房屋的抵押权人广发银行重庆分行未提出诉讼请求，本案对《个人房屋按揭贷款合同》及《预购商品房抵押合同》不予处理。原告丁娅琳在诉讼中自愿撤回了要求判令被告向原告赔偿其向广发银行重庆分行支出的利息损失的诉讼请求，本院予以准许。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，本案原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》解除后，被告应退还原告支付的购房款。因此，对原告丁娅琳请求判令被告立即向原告退还已付房款1592266元的诉讼请求，本院予以支持。 原告支付的维修基金，系被告已代原告向有关收取部门缴纳，无退还的义务，故对原告要求被告退还维修基金9765元的诉讼请求，本院不予支持。 原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定了解除合同被告应按已付房价款百分之十支付违约金，被告虽抗辩违约金过高，但并未举证证明，原告已付房款为1592266元，故对原告请求判令被告向原告支付违约金159226.60元的诉讼请求，本院予以支持。 因原告请求了违约金，本院也予以主张，对原告请求被告向原告支付利息（以642266元为基数，从2017年11月10日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算利息为50289.43元，并从2019年8月20日起至实际付清之日止按照LPR计算；以950000元为基数，从2018年1月5日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算利息为67956.67元，并从2019年8月20日起至实际付清之日止按照LPR计算）的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告丁娅琳与被告重庆远香房地产开发有限公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》（一）于2020年1月11日解除； 二、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，退还原告丁娅琳购房款1592266元； 三、被告重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，支付原告丁娅琳违约金159226.60元； 四、驳回原告丁娅琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34171.51元，由被告重庆远香房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  邹富奎 人民陪审员  卢 维 人民陪审员  何兴专 二〇二一年三月五日 书 记 员  王 玲