甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0105民初1386号原告：甘肃西北酒业有限公司，住所地兰州市安宁区桃林路195-2号，统一社会信用代码91620105710398746Q。法定代表人：杨知晓，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨忠辉，男，汉族，1963年8月20日出生，住甘肃省白银市平川区，系甘肃西北酒业有限公司员工。委托诉讼代理人：王启昀，北京市京顺律师事务所律师。被告：兰州市安宁区安宁堡街道办事处，住所地兰州市安宁区安宁堡街道仓院街54号，统一社会信用代码116201050139034795。负责人：王强，系该办事处主任。委托诉讼代理人：汪智雯，甘肃方域西涛律师事务所律师。原告甘肃西北酒业有限公司（以下简称：西北酒业公司）与被告兰州市安宁区安宁堡街道办事处（以下简称：安宁堡街道办事处）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西北酒业公司的委托诉讼代理人杨忠辉、王启昀，被告安宁堡街道办事处的委托诉讼代理人汪智雯均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告西北酒业公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认2020年1月2日被告向原告发出的解除合同通知书，不发生法律效力；2、依法判令原告与被告继续履行2006年3月1日签订的《土地租赁协议书》至2026年2月28日；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年3月1日，原告与被告签订了《土地租赁协议书》。该协议书第一条第1款、第2款约定：被告将571#规划路以西，安宁区物资局供应公司以西，天隆公司以南7.823亩集体土地出租给原告。租期为30年，自2006年3月1日至2036年2月29日，协议书第二条约定：租金按年支付，采取浮动制价格计算。协议书第四条第2款约定：本协议生效后，双方不得无故以任何理由提前终止履行。《土地租赁协议书》签订后，原告一直按约履行义务，支付租金。2020年1月2日，被告突然给原告发出解除合同通知书，声称与原告所签土地租赁协议时间为30年违反了法律规定，同时原告违反了协议规定擅自转租，违反了土地用途，故要求解除《土地租赁协议书》，让原告交还租赁场地。原告认为，被告解约通知没有任何事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”故原、被告签订的《土地租赁协议书》虽约定租期为30年，但只是超过20年以上部分无效，20年以内的租期完全是合法有效的，也就是自2006年3月1日起至2026年2月28日间，租赁协议的效力是没有任何问题的，故被告无权以此为由提出解约。其次，被告认为原告擅自转租有违合同约定，违反了土地用途，对此，原告不予认可，依据双方签订的《土地租赁协议书》第一条第3款约定：“对于甲方租赁给乙方的土地，乙方不能出租”。事实上，原告从未将承租的土地进行过转租，更不存在所谓的违法土地用途行为。原告为酒业公司，在租赁土地后，原告为生产经营之需在租赁土地上建盖了厂房和库房。并且对部分仓库，为加大使用率原告进行了出租。在原告与第三方所签合同中，明确约定了所出租的对象为原告自己加盖的库房，不含任何土地使用权。而出租库房行为，是原告正常行使自己的民事权利和被告没有任何关系。被告无权对此进行干涉，更无权以此为由曲解原告的出租行为并以此要求解除《土地租赁协议书》。退一步讲，即使《土地租赁协议书》中含有约定不得转租土地上建盖库房的条款，被告亦无权以此为由要求解除协议，因为依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，原告出租库房的承租方，有数家单位在使用库房设立公司需要提供经营场所证明时，被告均完全配合开具了《证明》介绍信给工商行政机关，同意其办理营业执照。其时间跨度达数年之久，由此可以证明，被告是完全知晓原告出租自己建盖的库房并以实际行动同意和支持原告的转租行为。综上，原告在履行合同过程中没有任何违约行为，而被告单方违反《土地租赁协议书》约定擅自发函要求解除合同的行为已构成违约。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告安宁堡街道办事处辩称：涉案租赁土地属于农用土地，本案原、被告签订的《土地租赁协议书》违反法律规定，应属于无效协议。原、被告签订的土地租赁协议书第一条第一项明确约定土地系集体土地，协议书第三条第二款权利义务中的第三小项明确约定了要办理用地审批手续，截止目前，并未办理用地手续。发包方安宁堡乡南门村村民委员会因机构改革变更为安宁堡街道南门社区委员会，其对村上的集体土地出具说明具有权威性，自然资源局一般仅对国有土地出具证明，土地承包合同后附有土地承包及履行义务表对耕地面积及四至作出了明确约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年2月18日，甲方安宁堡街道办事处与乙方西北酒业公司签订了《土地租赁协议书》，协议约定，甲方将571#规划以西，安宁区物资局供应公司以西，天隆公司以南7.823亩集体土地出租给乙方建设兴办甘肃西北酒业有限公司。甲方出租给乙方7.823亩土地的使用年限为三十年，自2006年3月1日起至2036年2月29日止。乙方租赁甲方土地在租赁期内没有所有权，只有使用权，对于甲方租赁给乙方的土地，乙方不能买卖、抵押、担保和非法转让、出租或用于非生产用途建设住宅项目。租金和付款方式为从2006年3月1日至2011年2月28日，乙方每年向甲方支付土地租金（4000元×7.823亩），计人民币31292元；从2011年3月1日至2016年2月29日，乙方每年向甲方支付土地租金（5000元×7.823亩），计人民币39115元；从2016年3月1日至2021年2月28日，乙方每年向甲方支付租金（6000元×7.823亩），计人民币46938元；从2021年3月1日至2026年2月28日，乙方每年向甲方支付租金（7000元×7.823亩），计人民币54761元；从2026年3月1日至2031年2月28日，乙方每年向甲方支付租金（8000×7.823亩），计人民币62584元；从2031年3月1日至2036年2月29日，乙方每年向甲方支付租金（9000×7.823亩），计人民币70407元；租金按年支付，租金计算时间从2006年6月1日起执行，之后每年必须在本年度3月1日以前一次性向甲方付清。2020年1月2日，安宁堡街道办事处向西北酒业公司出具了《解除合同通知书》，该通知书的主要内容为：安宁堡街道办事处与西北酒业公司2006年3月1日签订的《土地租赁协议书》，该协议书约定的租赁期为30年违反了法律规定。另外，该《土地租赁协议书》明确约定不得转租，现查明西北酒业公司违反约定擅自转租，违反了土地用途，安宁堡街道办事处通知西北酒业公司解除双方签订的《土地租赁协议书》，要求西北酒业公司撤出场地，交回土地。2015年6月1日，西北酒业公司与兰州信尔安消防设备有限公司就涉案土地地上建筑物签订了《房屋租赁合同》。合同约定，西北酒业公司愿将院内面积150平方米库房租赁给兰州信尔安消防设备有限公司使用，租赁期限为2015年6月1日起至2019年5月31日止，租赁期间不准擅自将房屋转租转让他人，如发现，西北酒业公司有权终止合同等。2017年4月10日，安宁堡街道办事处出具《证明》。该证明主要内容为：本辖区桃林路195-2号（571#规划路以西天隆公司以南）的105㎡的房屋产权归安宁堡街道办事处所有，租给西北酒业公司，现同意转给甘肃盛禾达商贸公司办公使用，经营期间不存在扰民，符合兰州市物业管理条例的相关规定。2018年1月9日，安宁堡街道办事处出具《证明》，内容为兰州市安宁区桃林路195-2号该片土地所有权属安宁堡街道办事处。另查，西北酒业公司自认其除将涉案土地上的地上建筑物出租予兰州信尔安消防设备有限公司外，并将涉案土地地上其他建筑物出租予兰州鑫玉砂业有限公司、甘肃盛禾乐达商贸有限公司、兰州信尔安消防设备有限公司安宁分公司、周建华、陈尊贤、兰辉。2020年11月1日，西北酒业公司认为涉案土地土地性质及土地属性已变更向本院提交调查取证申请书，申请法院向兰州市自然资源局安宁分局调取位于兰州市安宁区××＃××路以西（桃林路）、安宁区物资局供应公司以西、天隆公司以南7.823亩地块的土地登记信息（包括权利人名称、土地性质、土地属性变更历史、土地登记信息等信息）。2021年1月20日，兰州市自然资源局安宁分局向本院出具《回复函》，函告本院查询地块兰州九州通医药有限公司以东、桃林路以西、兰州捷程商贸有限公司以南、甘肃宏宇变压器有限公司以北。经查阅不动产登记数据库，未查询到该宗地不动产登记信息。本院认为，西北酒业公司、安宁堡街道办事处签订的《土地租赁协议书》系双方真实意思表示，除租赁期限超出了法律规定的二十年外，该合同的其他内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，西北酒业公司、安宁堡街道办事处应当履行各自的义务。庭审中，安宁堡街道办辩称其出租给西北酒业公司的涉案土地系农耕地，双方签订的《土地租赁协议书》应为无效合同，并向本院出示了部分村民与安宁堡街道办、安宁堡街道办南门村委会签订的多份农耕地《土地承包合同》，以及安宁堡街道办与安宁堡街道办南门村村民签订的多份《土地租用协议书》，经庭审审查街道办提供的《土地承包合同》、《土地租用协议书》中涉及的土地并不能证明系本案涉案土地，也不能证明涉案土地系农耕地，故对街道办的该辩称意见本院不予采信。西北酒业公司庭审过程中主张涉案土地早已不再是农村集体土地，申请本院向兰州市自然资源局安宁分局调取涉案土地登记信息（包括权利人名称、土地性质、土地属性变更历史、土地登记信息等信息）。兰州市自然资源局安宁分局对涉案土地进行查阅，在国有土地数据库中并未查阅到案涉土地，据此，本院对西北酒业公司主张的该部分事实不予认可。本案中双方租赁协议书中明确约定西北酒业公司租赁安宁堡街道办土地在租赁期内没有所有权，只有使用权，对于安宁堡街道办租给西北酒业公司的土地，西北酒业公司不得买卖、抵押、担保和非法转让、出租或用于非生产用途建设住宅项目。西北酒业公司庭审中自认其将承租土地上的建筑物已向多人转租，虽其中转租给甘肃盛禾乐达商贸公司的房屋已经安宁堡街道办同意，但西北酒业公司对其所租赁的土地地上建筑物向其他多人转租行为未向本院提供证据征得安宁堡街道办同意。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。据此，安宁堡街道办通知西北酒业公司解除双方签订的《租赁租赁协议书》并无不当。故西北酒业公司诉请确认2020年1月2日安宁堡街道办发出的《解除合同通知书》不发生法律效力，并诉请双方继续履行2006年3月1签订的《土地租赁协议书》无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条、第七百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回甘肃西北酒业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元（甘肃西北酒业有限公司预交），由甘肃西北酒业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员 崔粉艳二〇二一年三月二十五日法官助理 赵 薇书 记 员 张雅琪