浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终5163号 上诉人（原审原告）：吴昀超，女，1982年5月13日出生，汉族，住义乌市。 委托诉讼代理人：王伟，浙江京衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏勇强，浙江京衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江义乌华凯电器机械有限公司，住所地：义乌市学生路**。 法定代表人：陈斌，执行董事。 委托诉讼代理人：金佳琦，浙江红太阳律师事务所律师。 上诉人吴昀超因与被上诉人浙江义乌华凯电器机械有限公司（以下简称华凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初8562号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 吴昀超上诉请求：1、撤销一审判决第一项内容，改判支付吴昀超的诉请；2、一、二审诉讼费由华凯公司承担。事实与理由：一审法院的裁判错误，具体理由如下：1、双方系租赁合同纠纷，因义乌市人民政府北苑街道办事处等单位收购案涉土地房屋，案涉租赁合同因无法继续履行而解除。因此，本案合同解除需要解决二个层面的问题。（1）第一个层面的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《租赁司法解释》）第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，双方租赁合同解除，属于《租赁司法解释》第十一条第四款规定的不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装修残值损失，由双方按照公平原则处理。（2）第二个层面的问题。就是如何解决装修残值损失的问题。一审法院对租赁合同解除后的装修残值损失，按照北苑街道办事处委托杭州汇鑫房地产土地评估有限公司对涉及吴昀超承租房屋部分装饰装修的评估金额1474244元进行认定，既不公平，也不合理，违背司法公正，司法裁判缺乏基本的公平与正义。首先，北苑街道办事处委托杭州汇鑫房地产土地评估有限公司作出的涉及吴昀超承租房屋部分装饰装修的评估金额为1474244元，该评估价值对吴昀超没有约束力，吴昀超既没有认可该评估价值，也没有授权华凯公司对该评估价值进行追认。其次，华凯公司在明知装修残值利益属于吴昀超的情况下，在没有征得吴昀超同意的情况下，擅自认可北苑街道办事处委托杭州汇鑫房地产土地评估有限公司作出的涉及吴昀超承租房屋部分的装饰装修评估，严重损害了吴昀超的利益，对其擅自处分吴昀超装修利益的行为而导致吴昀超装修残值补偿减少的，则应当由华凯公司承担。再者，吴昀超委托第三方评估机构对部分装修残值进行评估、加上吴昀超对华凯公司房屋装修投入的设计费、消防设施、房屋加固等设施，总的装修残值为4124035元，何况吴昀超经营的早教中心从装修到被拆除，有效经营时间没有超过四个月。吴昀超委托第三方评估机构进行的评估，一审法院没有采纳并没有进行裁判说理，做到以理服人，依法服人。复者，一审法院对《租房协议》第十条约定：“……注：合同期内拆迁、征收的，被告方按政府对本房屋、场地的装修物评估价的赔偿金百分之百补偿原告方，如政府未对其房屋、场地作出赔偿的，则被告方不需做任何方式的补偿”做了曲解，违背了双方签订协议的初衷。1、本案义乌市北苑街道办事处与华凯公司进行的是案涉房屋土地的收购，收购是一种双方自主进行的协商行为，不具有行政强制性，不产生行政征收的法律效果，不完全等同于征收行为。收购协议虽名为《义乌市房屋征收（收购）补偿协议》，但根据本案协议的签订过程看，其实质上是属于城中村改造中国有土地上房屋的收购协议。建立在双方协商基础上的收购协议，因其在一定层面上有利于提高旧城改造效率，有助于通过提高收购价格来对房屋所有权人给予更加充分的补偿安置。但义乌市北苑街道办事处不能以协议收购方式代替合法征收，收购协议不能作为房屋强制拆除的依据，收购协议也不产生行政征收的法律效果。浙江省高院的相关判决、裁定书对于收购行为不产生行政征收的法律后果已经作出了认定，也就意味着收购行为不产生行政征收导致物权变动的法律后果。因此《租房协议》第十条约定不适用于本案。2）《租赁协议》适用的前提是政府对本房屋、场地的装修物评估价值应以吴昀超认可为前提，否则承租人不可能说政府给多少都会认可，如果是这样一种逻辑思维，政府评估残值为零岂不更好，政府可以不用花钱对承租人进行补偿。2、一审程序违法。一审庭审中，法庭要求吴昀超提出对案涉房屋装修进行司法鉴定，吴昀超也向一审法庭提交了司法鉴定申请书，双方都做了鉴定笔录，但是一审法院最终没有组织进行司法鉴定，而导致房屋被义乌市北苑街道办事处拆除，一审法院以杭州汇鑫房地产土地评估有限公司的评估结果作为裁判依据，在实体处理和程序上都是错误的。3、本案吴昀超损失惨重，一审法院迫于政府压力没有守住司法底线。吴昀超2019年3月11日与华凯公司签订案涉《租房协议》，2019年9月份开始早教中心营业，今年又碰上新型冠状病毒肺炎疫情，有效营业时间不足四个月，吴昀超前后投入800多万元，现在一审法院判决147万元进行赔偿，吴昀超投入的租金将血本无归。综上，请求支持吴昀超的上诉请求。 华凯公司辩称，一、双方签订的租房协议第十条已约定本案情况下纠纷的解决方式，应当按照该条款处理。双方签订的租房协议第十条中对本案情况已作出明确约定：“甲方因政府行为或因如拆迁、规划调整及其他致使房屋不能继续使用的特殊情况要求提前终止本协议的，须提前一个月通知乙方，乙方同意无条件配合执行。房租金按实际使用时间计算，余款在乙方搬迁完毕后十个工作日内退返乙方。（注：合同期内拆迁、征收的，甲方按政府对本房屋、场地的装修物评估价的赔偿金百分之百补偿乙方。）”，结合本条前款“甲方因政府行为或因如拆迁、规划调整及其他……”这一表述可以明确，备注中的“拆迁、征收”系列举式表述而非穷尽式表述，实际上是对前款中未穷尽的情况做一个列举，本案的情况符合该条约定。且国有土地上收购与国有土地上征收都是政府通过提前发布公告及红线图，对一定区域内的土地及建筑物进行拆迁，并基于统一标准进行评估补偿，以普通人的角度从形式上看两者并没有什么差异，也难以区分，基本上都统称为拆迁，因此从合同订立时这一约定的目的来看，也是符合本案的情况的。如果吴昀超执意按照文字进行解释并认为本案不属于租房协议第十条约定的情况，那么根据案涉租房协议第八条约定：“租赁期满，合同解除后。乙方装修投入均归甲方所有，固定装修物不得拆除，甲方不赔偿乙方任何款项”，众所周知，租赁期满后合同履行完毕自然合同终止，而合同解除则是未履行完毕的情况下终止合同，因此该条款实际上约定的是合同自然终止及合同解除两种情况下装修物的归属情况，且并未限定因何种原因解除，那么根据该条款本案合同解除后，装修归华凯公司所有，吴昀超没有依据向华凯公司主张装修部分的补偿。即，华凯公司已于2020年6月24日向吴昀超通知解除租房协议，吴昀超也于2020年6月27日回函表示收到通知函，因此租房协议已于2020年6月27日解除。而协议第八条系对合同终止或解除后装修物归属的一般条款，第十条系在遇到政府行为导致合同提前终止的情况下对装修物归属的特别约定，如吴昀超认为本案不适用租房协议第十条的特别约定，那么按照协议第八条，装修均归华凯公司所有，华凯公司不需对吴昀超作出任何赔偿。二、北苑街道办事处委托的评估合理合法，应当作为本案租赁物损失的计算依据。1、评估结果是否客观正确并不以当事人是否认可为标准。根据《浙江省国有土地上房屋征收评估技术指引（试行）》第二十五条规定：“……装饰装修补偿单价政府有规定的，从其规定；无规定的，各地评估专家委员会可作相应规定。本条所指装饰装修价值是指房屋结构以外的、且不可移动、无再次利用价值的装饰、装修含材料、人工费、管理费、利润等必要的费用”，装饰装修价值评估仅包含上述条款中列举的项目，且在市政府有规定补偿单价的情况下应按照改单价进行评估。北苑街道办事处委托的杭州汇鑫房地产土地评估有限公司严格按照上述规定，对除房屋结构以外的、且不可移动、无再次利用价值的装饰、装修按照义乌市政府对整个开关厂区块制定的统一补偿标准进行评估，评估结果合理合法。而房屋价值评估反映的是一个客观事实，并不以当事人是否同意或认可而改变。2、即使吴昀超对评估结果有异议而申请复核，也不必然导致评估价格增加。吴昀超认为华凯公司擅自认可北苑街道办事街道委托评估的评估结果，导致吴昀超装修残值补偿减少，并没有相应依据。如前文所述，房屋价值评估有其相应的标准及评估范围，即使吴昀超申请了复核也不必然导致评估结果改变，更不必然导致装修残值补偿增加，又谈何损害了吴昀超权利。且评估范围及补偿单价系义乌市统一标准，具有公信力和普世性，如吴昀超认为补偿标准不合理，应当向制定相关标准的有关部门申诉，如因标准变更导致北苑街道对装修残值补偿增加，华凯公司仍愿意将增加的赔偿金百分之百交付给吴昀超。况且，在整个评估过程中，华凯公司及北苑街道一直与吴昀超保持沟通，预评估时吴昀超认为装修补偿预评金额过低也是华凯公司积极为之与北苑街道协商，在协议签订当日吴昀超也委托合伙人与法务到场，整个过程中吴昀超也没有提出过要复核，因此华凯公司并不存在任何过错，也不存在“擅自”认可的情况。3、吴昀超提供的评估报告并不符合客观事实。吴昀超私下委托的评估并未严格按照《浙江省国有土地房屋征收估价技术指引（试行）》第二十五条规定进行，不但没有按照开关厂区块的补偿标准进行计算，还着重将可移动、有再次利用价值的设备等按照现行购置价+运杂费+安装调试费和其它必要费用进行计算，显然增加了评估金额，而这些可移动、有再次利用价值的部分绝大多数已被吴昀超拆除运走了。综上，一审以北苑街道办事处委托的杭州汇鑫房地产土地评估有限公司作出的评估报告为依据，并无不当。三、本案中北苑街道对案涉厂房对收购行为系具有一定行政强制力的行政行为。本案中，虽然北苑街道对开关厂区块国有土地上房屋采取的是收购的方式，但并不能仅凭该名称就简单认定对案涉区域房屋收购行为系平等主体间民事法律行为。首先，案涉房屋收购系为了秀湖中学扩建，系为了公共利益需要的民生工程；其次，收购行为并非仅针对华凯公司，还包括整个开关厂区块周边的44户住户；再次，该“收购”的补偿标准系基于《义乌市国有土地上房屋征收与补偿办法》制定的统一标准，被收购人并不具备讨价还价的权利。从北苑街道出具的相关材料中也可以看到，其上加盖的都是北苑街道拆迁专用章。因此，本案的纠纷并非因行政机关或国有公司收购个别房屋引发，而是义乌市政府在有机更新过程中，为实现公共利益和行政管理目标，以“收购”来代替应当依法进行的“征收”而引发。虽然协议名为收购，但此种收购本身属于政府征收职能，并服务和服从于有机更新这一公共利益需要，因此此种收购协议也即具有了行政协议的属性。根据最高人民法院作出的（2018）最高法行申2624号行政裁定书，最高人民法院认为，旧城改造过程中对区域性房屋收购，该收购协议具有行政协议的属性，且“收购”的形式具有现实合理性和可行性，因而不宜完全否定此种“收购”模式的合法性，且在现行法律制度缺乏强制性收购规定的前提下，对旧城改造中未达成收购协议的房屋的拆除，只能通过《国有土地房屋征收与补偿条例》规定的征收程序来解除。因此，本案中虽然名为收购，实际上并非平等主体间民事法律行为，具有行政协议的属性。即使华凯公司拒绝签订收购协议，也将引发政府的强制征收行为，在周边房屋均已达成收购意向的前提下，最终案涉房屋必然被拆迁，而本案中政府收购过程中所采取的措施与补偿方案均与征收程序中的标准一致，从实际结果上看，“收购”或是“征收”对本案来说并无区别，因此本案的“收购”系具有一定强制力的行政行为。综上，华凯公司认为北苑街道对开关厂区块进行收购系具有一定强制力的行政行为，符合双方签订的《租房协议》第十条约定，因根据该条款处理。北苑街道委托评估的评估报告合法合理，应当作为本案装饰装修补偿金额的依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。请求依法维持原判，驳回上诉。 吴昀超向一审法院起诉请求：一、判令华凯公司支付吴昀超装潢损失5305390元，房屋搬迁费119362元（按被收购房屋建筑面积计算），一次性临时安置费用71617.2元（按收购房屋评估总价值0.6%计算），停业停产损失暂计2405000元（按实际经营损失计算）；房屋评估奖5000元；搬迁奖238724元（按实际收购房屋评估总价值2%计算）。二、判令华凯公司退还吴昀超押金4万元人民币。三、请求判令华凯公司返还吴昀超2020年2月1日至2020年4月10日租赁期间的租金97222.22元。四、本案诉讼费用和财产保全等相关费用由华凯公司承担。 一审认定的事实：2019年3月11日，华凯公司（甲方）与吴昀超（乙方）签订《租房协议》，约定：华凯公司将其所有学生路73号的9号楼房屋面积约615平方米、场地约1000平方米出租给吴昀超使用，出租期限自2019年4月11日至2023年4月10日止，共伍年；2019年4月11日至2020年4月10日房屋租金贰拾万元整、场地租金叁拾万元整（共计人民币500000元整）；2020年4月11日至2021年4月10日房屋租金贰拾壹万元整、场地租金叁拾贰万元整（共计人民币530000元整）；2021、2022、2023年租金分别在上一年租金的基础上上调百分之六，每年3月11日前一次性付清，乙方延期支付租金的，按延期所涉金额的日千分之五支付违约金，延期支付达30日的，甲方有权解除合同并有权提出相关的违约赔偿。水、电押金肆万元整（退房后无拖欠房租费用、水电费及房屋损失费，甲方退还押金）……十、甲方因政府行为或因如拆迁、规划调整及其它致使房屋不能继续使用的特殊情况要求提前终止协议的，须提前一个月通知乙方，乙方同意无条件配合执行；房租金按实际使用时间计算，余款在乙方搬迁后十个工作日内退还乙方（注：合同期内拆迁、征收的，甲方按政府对本房屋、场地的装修物评估价的赔偿金百分之百补偿乙方，如政府未对其房屋、场地做出赔偿的，则甲方不需做任何方式的补偿）……等内容。当日，吴昀超付清了第一年度的租金50万元及押金4万元。吴昀超承租该房屋后即投入了装修，2019年9月18日在案涉租赁场地注册成立了义乌市凯吉早教培训中心有限公司北苑分公司，开始招收学员等工作。 2020年3月份开始，吴昀超与华凯公司法定代表人陈斌及北苑街道办事处工作人员因承租房屋是否涉及政府收购等事项陆续进行沟通。2020年3月23日，吴昀超经与北苑街道办事处工作人员沟通，工作人员告知案涉房屋肯定要搬迁，让吴昀超等租户可以找地方搬离；4月23日，工作人员告知案涉房屋红线已经确定下来，具体腾空时间等通知；4月27日，工作人员告知6月30日前案涉地块房屋要腾空；2020年4月30日，义乌市教育局、义乌市融媒体中心、义乌市北苑街道办事处、义乌市城市投资建设集团有限公司联合发布《北苑街道开关厂区块国有土地上房屋收购方案》。6月8日，华凯公司财务会计在租赁户微信群中发布《房屋租赁终止协议》。2020年4月，北苑街道办事处委托杭州汇鑫房地产土地评估有限公司对义乌市北苑街道学生路73号（华凯公司）被收购房屋价值评估，2020年5月20日，杭州汇鑫房地产土地评估有限公司出具估价报告，涉及吴昀超承租房屋部分的装饰装修补偿金额为1474244元。2020年5月26日，华凯公司与义乌市人民政府北苑街道办事处签订了《义乌市房屋征收（收购）补偿协议》，因绣湖中学校区建设需要，收购华凯公司坐落于学生路73号房屋，房屋评估总价值为36744985元，包括房屋价值补偿为31151441元、装饰装修补偿4557965元、附属房、物补偿1035579元。 另查明，华凯公司于2020年6月24日向吴昀超发出通知函，要求解除案涉《租房协议》。2020年6月27日，吴昀超收到该通知函。吴昀超与华凯公司在装修投入、停产停业损失等费用方面补偿未能达成一致，为此，吴昀超诉来一审法院。 一审法院认为，吴昀超、华凯公司于2019年3月11日签订的《租房协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行自己的权利义务。在合同履行过程中，因2020年4月30日义乌市教育局、义乌市融媒体中心、义乌市北苑街道办事处、义乌市城市投资建设集团有限公司联合发布《北苑街道开关厂区块国有土地上房屋收购方案》，2020年5月26日，华凯公司与义乌市人民政府北苑街道办事处签订了《义乌市房屋征收（收购）补偿协议》，造成吴昀超、华凯公司双方无法履行合同，双方的《租房协议》应予解除。合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，根据合同的性质，吴昀超的主张应根据双方协议中第十条约定：“……注：合同期内拆迁、征收的，被告方按政府对本房屋、场地的装修物评估价的赔偿金百分之百补偿原告方，如政府未对其房屋、场地做出赔偿的，则被告方不需做任何方式的补偿”，故吴昀超要求华凯公司支付其承租房屋部分的装饰装修补偿1474244元的主张，予以支持。吴昀超主张装饰装潢损失数额按其委托的评估报告为准，不符合双方合同的约定，不予支持。华凯公司于2020年6月24日向吴昀超发出通知要求解除案涉《租房协议》函，故吴昀超要求华凯公司退还押金4万元应予支持。吴昀超主张华凯公司返还2020年2月1日至2020年4月10日租赁期间的租金97222.22元，符合疫情及房屋拆除的实际情况，予以支持。吴昀超其余诉请，不符合合同约定，不予支持。综上，吴昀超诉请合理合法的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、九十七条、九十八条的规定，判决：一、浙江义乌华凯电器机械有限公司于判决生效后十日内支付吴昀超装饰装修损失1474244元。二、浙江义乌华凯电器机械有限公司于判决生效后十日内退还吴昀超押金40000元。三、浙江义乌华凯电器机械有限公司于判决生效后十日内返还吴昀超租金97222.22元。四、驳回吴昀超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69971元，由吴昀超负担56403元，浙江义乌华凯电器机械有限公司负担13568元；诉讼保全费5000元，由浙江义乌华凯电器机械有限公司负担。 二审中，吴昀超向本院提供了1、学费退款明细一份，证明吴昀超经营的学校在案涉房屋被收购之后，学生要求退还学费，从2020年8月27日-2020年12月18日，新增退还学生的学费270750元；2、学费退费清单、网银转账电子打印回单、部分后期未提供家长所签订的退费清单确认单复印件；3、已搬移走的教具及教具柜清单（431806.4元），已清洁教具款1689.9元；4、其他已搬走的物品（32230.7元）。 华凯公司对上述证据认为，1、该组证据与本案无关，真实性无法确定；2、“退费材料”，对该组证据的真实性有异议，首先相关表格系吴昀超单方制作，不能反映客观事实；其次虽然有银行转账凭证，但不能证明这些款项均是退费，即使是退费也不能证明系因房屋征收导致的退费，因此该证据与本案也缺乏关联性。3、“教具等清单”：对该组证据的真实性有异议，该证据系吴昀超单方制作，仅盖有吴昀超单方的骑缝章，华凯公司对此不予认可。且开关厂校区绝大多数教具均属于可移动、搬迁的物品，已由吴昀超自行处置。4、“其他已搬走的物品”：对该组证据的真实性有异议，这些单据均是页面截图，无原件，且部分收货地址是义乌市××路××号××路××区，而非开关厂校区的地址，因此与本案无关。即使这些物品确实在开关厂校区使用，这些物品均可移动且具有继续利用价值。综上，上述证据与本案缺乏关联性，不能达到吴昀超的证明目的。暂时不论不应当支付停产停业损失，停产停业损失的预期收益，即使吴昀超欲证明停产停业损失，也应当提供被征收前的收益、纳税凭证等相关证明材料，而非一味提交上述无关证据。并且对于损失扩大部分，吴昀超也应承担相应责任。 本院对证据认证如下：对于吴昀超提供的证据，本院将结合全案综合进行认证。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，根据相关法律规定，国有土地上房屋征收与补偿的被征收人与补偿对象为房屋所有权人，房屋征收部门系与被征收人（房屋所有权人）签订相关征收补偿协议。承租人不是征收补偿法律关系的当事人，其不能当然享有征收补偿协议确定的相应补偿款。本案中，吴昀超作为承租人只能根据法律规定及其与华凯公司签订《租房协议》的约定，结合公平原则，向房屋所有权人华凯公司主张分担因合同提前解除所造成的相应损失。 关于装饰装修损失。华凯公司和吴昀超在《租赁协议》中约定：甲方（华凯公司）因政府行为或因如拆迁、规划调整及其它致使房屋不能继续使用的特殊情况要求提前终止协议的，须提前一个月通知乙方（吴昀超），乙方同意无条件配合执行；房租金按实际使用时间计算，余款在乙方搬迁后十个工作日内退返乙方（注：合同期内拆迁、征收的，甲方按政府对本房屋、场地的装修物评估价的赔偿金百分之百补偿乙方，如政府未对其房屋、场地做出赔偿的，则甲方不需做任何方式的补偿）。2020年4月，义乌市教育局、义乌市融媒体中心、义乌市北苑街道办事处、义乌市城市投资建设集团有限公司联合发布《北苑街道开关厂区块国有土地上房屋收购方案》，义乌市人民政府北苑街道办事处委托杭州汇鑫房地产土地评估有限公司对案涉被收购房屋价值进行评估，根据该公司出具的估价报告，涉及吴昀超承租房屋部分的装饰装修补偿金额为1474244元，一审根据该评估报告认定华凯公司应支付吴昀超装饰装修补偿损失1474244元，符合双方约定，并无不当。吴昀超主张前述损失按照其自行委托的评估报告为准，与双方约定相悖，本院不予采纳，一审对于吴昀超要求对相关损失和费用重新鉴定的申请，未予准许，亦无不妥。 关于房屋搬迁费、一次性临时安置费、搬迁奖，上述费用系根据案涉房产建筑面积及房产评估总价值计算，亦是基于其他补偿项目应由华凯公司享有这一前提，且即使非因本次征迁，双方租赁合同期满后，吴昀超也面临搬迁、另选他址的事实，故吴昀超主张由华凯公司支付上述费用，依据不充分，本院不予支持。 关于房屋评估奖，该奖励系华凯公司作为房屋产权人在规定时间内，配合评估机构做好被收购房屋评估工作，政府给予的奖励，该奖励应由被征收人即华凯公司享有，吴昀超主张该奖励，于法无据，一审未予支持，并无不当。 关于加固费用，吴昀超承租案涉房屋后进行了加固，华凯公司对此予以认可，现租赁期未满，房屋被政府收购，吴昀超因加固行为产生的损失应给予一定的补偿。杭州汇鑫房地产土地评估有限公司出具的《分幢建筑物重置成新价测算表》表明，该房屋重置成新价为565838元，由此，结合租赁剩余期限、双方对于租赁期满装修投入归属约定等情况，本院酌定由华凯公司补偿吴昀超加固损失6万元。 关于停业停产损失，政府部门与被征收人之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与承租人之间的实际损失不具有同一性。本案中，吴昀超因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在，但从查明的事实看，吴昀超对于重新选择经营地点等具有较为充裕的准备时间，故结合租赁剩余期限、易地经营投入等综合因素，本院酌情确定吴昀超的停产停业损失为3万元，该损失由被征收人即华凯公司补偿给吴昀超。 综上，吴昀超的部分上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初8562号民事判决第二、三项； 二、撤销浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初8562号民事判决第一、四项及诉讼费负担部分； 三、浙江义乌华凯电器机械有限公司于本判决生效后十日内支付吴昀超装饰装修损失（含加固费用）1534244元； 四、浙江义乌华凯电器机械有限公司于本判决生效后十日内支付吴昀超停产停业损失30000元； 五、驳回吴昀超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费69971元，由吴昀超负担55597元，浙江义乌华凯电器机械有限公司负担14374元，诉讼保全费5000元，由浙江义乌华凯电器机械有限公司负担；二审案件受理费58496元，由吴昀超负担57707元，浙江义乌华凯电器机械有限公司负担789元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 敏 审 判 员  张燕燕 审 判 员  蓝俏彦 二〇二一年三月二十九日 代书记员  吴晓雯 18-