上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初14201号原告：曾家年，男，1979年1月27日生，汉族，户籍所在地浙江省，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洁，上海乾业律师事务所律师。被告：包国鑫，男，1963年9月13日生，汉族，住上海市松江区。被告：包永秀，女，1966年4月5日生，汉族，住上海市松江区，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：钟黎峰，上海启赋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘如元，上海启赋律师事务所律师。第三人：包火林，男，1945年3月9日生，汉族，住上海市松江区洞泾镇渔洋浜村**，现住上海市松江区洞泾镇庄泾苑**楼**。委托诉讼代理人：钟黎峰，上海启赋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘如元，上海启赋律师事务所律师。原告曾家年诉被告包国鑫、包永秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序。因原告申请，本院于2020年11月4日追加包火林为第三人参加诉讼。本案于2021年1月11日公开开庭进行了审理，原告曾家年、原告委托诉讼代理人高洁、被告包永秀、第三人包火林及其二人的共同委托诉讼代理人钟黎峰、刘如元到庭参加诉讼，被告包国鑫经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告曾家年向本院提出诉讼请求：1、请求解除被告包国鑫与原告于2016年7月28日签订的《个人买卖合同》；2、请求两被告向原告返还房款716,800元、装修费50,000元、物业费3,000元；3、请求判令两被告向原告赔偿因解除合同的损失(按房屋市场价赔偿)。审理中，原告将第2项诉讼请求中装修费50,000元变更为装修残值25,000元，并明确第3项诉讼请求为：判令两被告向原告赔偿因解除合同的损失(按房屋市场价减去原告已支付的房款的差价赔偿)，具体金额为940,000元。事实和理由：经被告包国鑫介绍，其父包火林处有拆迁房出售，而原告有意购买。2016年7月28日，原告与被告包国鑫签订了一份《个人买卖合同》，合同约定：被告包国鑫向原告出售洞泾镇渔洋苑XXX号XXX室房屋，出售价格为750,000元。合同签订当日，原告一次性支付500,000元，余款于产证过户当日支付给包国鑫。嗣后，原告按照合同约定向被告支付了房款且双方办理了交接手续，至今支付金额已远远超过了约定金额。两被告在上述合同签订时为夫妻关系。依据上述事实，原告基于买卖合同约定合法占有涉案房屋已达4年之久，期间两被告从未向原告提出过异议，然而第三人包火林提出将涉案房屋返还的要求，合同已经无法继续履行。被告包国鑫的行为严重违约，严重损害原告合法权益，符合法定解除合同的条件，此前原告未向被告包国鑫发出解约通知，故应以本案诉状副本送达被告之日为合同解除日。而两被告系夫妻关系，被告包国鑫收取的房款用于家庭共同生活，属于夫妻共同债务，被告包永秀应承担共同还款责任。因此，原告诉至法院，要求判如所请。被告包国鑫未作答辩。被告包永秀辩称，其对被告包国鑫卖房一事并不知情，现已与被告包国鑫离婚。对原告的第1项诉讼请求无异议，对诉状副本送达被告之日为合同解除日也无异议。对原告第2项诉讼请求，房款和装修费由法院认定，但物业费不合理，原告实际使用了房屋，不应由被告承担。对原告第3项诉讼请求，首先原告不具备购房资格，不具备预期利益；其次原告对于购房有重大过错，未尽审慎义务，原告无权要求赔偿损失；最后，即使被告包国鑫应向原告返还房款并赔偿损失，该债务也不属于夫妻共同债务，不同意由被告包永秀承担共同责任。综上，请求法院依法判决。第三人包火林述称，其是涉案房屋的权利人，对被告包国鑫卖房一事并不知情，房屋拿到后一直由包火林管理并对外出租，其和租客所签的《租赁合同》租期到2018年8月。2018年年初，包国鑫把租客赶走了，声称房子出租给他的朋友，每月租金2,000元，一年一付，还要求包永秀签字，包永秀不识字也没签。在其几次催讨下，包国鑫给了几个月租金。第三人同意被告包永秀的答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告包国鑫与包永秀原系夫妻关系，二人于1986年4月15日登记结婚，2019年5月14日登记离婚。第三人包火林与被告包永秀系父女，与被告包国鑫原系翁婿。2010年9月，上海市松江区洞泾镇渔洋浜村XXX号房屋被拆迁，被拆迁安置人为第三人包火林。2013年6月，松江区洞泾镇人民政府安置办公室将坐落于上海市松江区洞泾镇沈砖公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)安置给该户。开发商上海海桥置业有限公司于2016年5月取得大产证，第三人包火林于2020年8月19日登记为涉案房屋的权利人。2016年7月28日，原告与被告包国鑫签订《个人买卖合同》，载明：卖方(甲方)包国鑫，买方(乙方)曾家年。第一条约定，甲方自愿将其坐落于渔洋苑11幢6单元802室(即涉案房屋)，建筑面积60.01平方米房屋及其附属设施、设备出售给乙方。第二条约定，甲乙双方商定该房屋产的成交价格700,000元，本协议签订当日，乙方一次性支付甲方500,000元，付款方式为银行转账，甲方产证过户给乙方后，乙方应付余款200,000元给甲方。第三条约定，甲方保证上述房地产权属清晰、无争议，未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内并已取得其他共有人同意。第四条约定，如甲方与第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方无法如本协议约定获取该房产所有权，即甲方违约。第五条约定，在政策和法律允许范围内，乙方要求甲方过户，甲方或甲方继承人应无条件积极协助乙方到房屋权属登记机关办理过户，过户时产生的所有税费全部由乙方负责缴纳。第六条约定，物业管理、水、电、燃气、有线电视、电话等相关杂费，甲方负责缴纳至2017年4月止，2017年5月起由乙方负责(物业费乙方入住开始算)。签订上述合同时，被告包国鑫向原告提供了《塘桥大居安置户购房结算单》复印件，载明经抽签确定涉案房屋安置给包火林购房户，以及房款、配套费、总价等相关信息。原告自2016年7月28日至2019年9月3日期间，共向被告包国鑫支付款项共计769,800元，其中备注的装修费为50,000元，物业费3,000元，其余716,800元部分备注房款，部分未作备注。2018年4月10日左右，被告包国鑫将涉案房屋交付于原告使用，后原告委托被告包国鑫进行装修。因第三人包火林于2020年8月经核准登记为涉案房屋的产权人，要求原告排除妨害返还房屋，故原告于2020年12月14日将房屋返还给了包火林。因当事人对于涉案房屋现有价值不能达成一致，故本院委托上海信衡房地产估价有限公司对涉案房屋(毛坯状态)的市场价值进行评估，原告垫付评估费6,000元。该公司于2020年12月8日出具(2020)第F00845号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象在全部假设和限制条件下的市场价值为1,640,000元，折合建筑面积单价为27,329元/平方米。原告、被告包永秀、第三人包火林对估价报告均无异议。审理中，原告及被告包永秀、第三人包火林一致确认：涉案房屋装修残值为25,000元；房屋差价损失计算方法为：1,640,000元减去原告实际支付的房款716,800元，计923,200元。此外，第三人包火林已支付2018年1月至2020年6月的物业费合计2,160元。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、当事人对于被告包永秀对涉案房屋买卖是否知情存在争议：原告主张被告包永秀知情，理由一是2016年签好合同后，被告包国鑫曾经带其老婆到原告处买家具，原告没收钱，还将家具送到了两被告位于文翔路的住处；二是房屋从2018年至2020年一直是原告占有，被告包永秀及第三人包火林中间很长时间内也没有来交涉，仅在2019年在居委会进行交涉。被告包永秀则认为其没见过原告，更没去过原告店里买家具，包国鑫曾说要买家具，但其未同意，后来运过来一个床、一个橱，包国鑫也没说多少钱，包国鑫在外有很多女人，去原告店里的肯定不是包永秀，两被告关系不好很多年了，以前也提过离婚，但没离成；至于房屋被原告占有的事情，包国鑫声称房屋租掉了。第三人包火林同意被告包永秀的意见。2、当事人对于原告是否具有购房资格存在争议：原告陈述其是非本市户口，已婚，在上海社保已缴满五年，在沪无房，具有购房资格，并提供结婚证、养老保险缴费情况查询、个人不动产登记信息查询记录，其中养老保险缴费情况查询单显示原告2017年缴费月数为7个月，2018年缴费月数为17个月，对此原告陈述因公司财务操作失误，2018年时才发现2017年漏缴5个月，遂于2018年予以补缴，但签订合同时原告具有购房资格。被告包永秀对原告该组证据真实性无异议，但认为原告社保缴费有中断，原告在2017年只缴纳了7个月社保，根据安置补偿协议签订时间、大产证、小产证核准时间，原告至少应满足2015年9月至2020年8月连续缴纳社保满五年的条件，故其不具有在沪购房资格。第三人包火林同意被告包永秀的意见。3、当事人对于原告向被告包国鑫支付的716,800元款项性质有争议：原告主张全部系房款；被告包永秀则认为根据原告陈述包国鑫曾介绍客户到原告处买家具，2016年大额转账未备注，故怀疑2016年的款项与本案无关。原告对此反驳称，虽然包国鑫有时候会带其客户来原告处买家具，但其与包国鑫之间没有其他经济往来。对于已付716,800元超过合同约定的价款700,000元，且余款提前支付的问题，原告解释如下：因包国鑫找了很多借口让原告付钱，说工人摔伤了，老婆住院了，儿子要买车等借口，原告想着反正都要付的且买了房子不想得罪他，就都付了，也没细算，起诉前才发现多付了。被告包永秀对此不予认可，认为买房是一件大事，原告付款与正常交易习惯不同，认为原告转账给包国鑫的款项属于民间借贷。4、当事人对于两被告离婚是否为逃避债务存在争议：原告认为两被告离婚是在2019年5月，处于包国鑫债务爆发期，根据离婚协议书内容，债务全归被告包国鑫，而财产全归被告包永秀，有逃避债务的嫌疑，为此，原告提供离婚证、自愿离婚协议书。被告包永秀对该组证据真实性无异议，对关联性有异议，认为离婚协议中债权债务约定系内部约定，不影响债权人追偿，且处分的房屋中包国鑫也仅有三分之一份额，故并非为了逃避债务而离婚。第三人包火林同意被告包永秀的意见。5、被告包永秀认为被告包国鑫收取了原告钱款后并未用于家庭共同生活，包永秀未收到包国鑫大额转账，且包永秀有稳定的养老金收入，无需对外负债，为此，被告包永秀提供其建设银行交易明细。原告对该组证据真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关，仅凭一个账户无法证明被告包永秀未收到被告包国鑫的大额转账，二被告系夫妻，即便无大额转账，也无法证明包国鑫收取的房款未用于家庭共同生活或共同生产经营，且被告包国鑫有装潢公司，就算其把款项全部用于公司经营，也应当认为是家庭共同经营，包永秀即使有养老金与固定收入，与是否欠债无必然联系。第三人包火林同意被告包永秀的意见，对该组证据也无异议。本院对于原、被告提供的各项证据的真实性予以确认。本院认为，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被告包国鑫与原告签订的《个人买卖合同》，所处分的标的物属于第三人包火林，被告包国鑫系无权处分，故出卖方包国鑫构成根本违约，原告据此行使法定解除权，于法有据，本院予以支持，合同解除日为本案诉状副本视为送达被告包国鑫之日即2020年10月18日。本案争议焦点在于合同解除的后果处理，以及被告包永秀是否应当承担共同责任，围绕争议焦点，本院阐述如下：一、关于合同解除的后果处理。我国法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。1、关于应返还的购房款。本案合同解除后，被告包国鑫需返还原告已付的购房款，尽管实际支付金额大于合同约定金额，但原告陈述尚能自圆其说，故本院认定已付购房款为716,800元。被告包永秀质疑716,800元并非全部是房款或者是民间借贷关系，但未举证证明其主张，且原告支付第一笔款项300,000元的时间是2016年7月28日即合同签订之日，符合常理，故本院对于被告包永秀该项抗辩意见不予采信。2、关于物业费。《个人买卖合同》约定物业费自原告入住开始支付，原告占用房屋的时间为2018年4月10日左右至2020年12月14日，期间物业费应由原告承担，故原告要求被告包国鑫返还全部物业费缺乏依据，本院酌定被告包国鑫返还原告物业费700元。3、关于赔偿损失问题，现原告主张的损失有两项：装修残值损失25,000元、房屋差价损失923,200元，合计948,200元。现原告认为被告包国鑫存在过错而己方不存在过错，故应由被告方承担其全部损失。被告包永秀认为原告购买动迁安置房应负有审慎义务，原告也存在过错，且其不具有在沪购房资格，而房屋溢价属于预期利益，原告无权获得预期利益。对此本院认为，损失的承担应以合同双方的过错为判定依据。根据审理查明的事实，被告包国鑫并非涉案房屋的权利人或共有人，其未经权利人包火林同意擅自出售涉案房屋，属于无权处分，本案合同解除的主要原因归责于被告包国鑫。但原告对其损失也有一定过错，首先，其明知涉案房屋是动迁安置房，《塘桥大居安置户购房结算单》载明的购房户为包火林，却仍坚持购买，也未取得包火林的同意，故原告在缔约时未尽审慎义务，存在一定过错；其次，合同履行过程中原告提前并超额支付房款，造成损失进一步扩大；最后，关于原告在沪购房资格问题，原告系非本市户籍已婚人士，与被告包国鑫2016年7月签订《个人买卖合同》时，涉案房屋因系动迁安置房尚不具备过户条件，2016年12月时原告连续缴纳养老保险满62个月，当时原告满足在沪购房条件，但涉案房屋客观上仍不能过户，2017年时由于原告养老保险漏缴5个月，又失去在沪购房资格，应从2017年续缴时重新计算5年，但原告与被告包国鑫并未约定过户时间，故原告可待重新取得购房资格后要求被告包国鑫过户，故被告包永秀抗辩原告无权期待可得利益缺乏依据，但考虑到若合同能够继续履行，原告重新取得购房资格时间较长，其对此也存在一定过失；综上，本院认为原告应当对其损失承担次要责任，综合考虑双方过错大小、原告实际损失情况，本院酌情确定被告包国鑫赔偿原告损失650,000元(包括房屋差价损失633,000元、装修残值损失17,000元)。需要说明的是，尽管被告包国鑫并非装修残值的受益人，但本案合同解除的原因主要归责于其，故其在赔偿该项损失后，有权向第三人进行追偿。二、被告包永秀是否应当承担共同责任？原告主张被告包永秀承担共同责任的理由是被告包永秀对被告包国鑫出售房屋知情，且两被告系夫妻关系，该债务属于夫妻共同债务。被告包永秀主张其免责的理由恰好相反，认为其对卖房不知情、款项未用于家庭共同生活。对此本院认为，首先，被告包国鑫系无权处分涉案房屋，无权处分行为系被告包国鑫的个人行为，所引发的后果不宜牵连到配偶；其次，根据相关司法解释规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。两被告虽原系夫妻关系，但已离婚，原告未能举证证明被告包国鑫的上述债务属于夫妻共同债务。综上，本院认为上述债务系被告包国鑫个人债务，被告包永秀该项抗辩意见成立，原告要求被告包永秀承担共同责任缺乏依据，本院不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款、第九十七条、2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、2018年《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告曾家年与被告包国鑫于2016年7月28日签订的《个人买卖合同》于2020年10月18日解除；二、被告包国鑫于本判决生效之日起十日内返还原告曾家年购房款716,800元；三、被告包国鑫于本判决生效之日起十日内返还原告曾家年物业费700元；四、被告包国鑫于本判决生效之日起十日内赔偿原告曾家年损失650,000元；五、驳回原告曾家年的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,892元，减半收取计9,946元，评估费6,000元，合计诉讼费用15,946元，由原告曾家年负担1,352元(已付)，被告包国鑫负担14,594元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  陆 贤二〇二一年三月三日法官助理  滕小乔书 记 员  滕小乔附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条……出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。五、2018年《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。