成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0116民初690号 原告：李正飞，男，1975年7月13日出生，汉族，住成都市双流区。 原告：谌梅，女，1987年6月9日出生，汉族，住成都市双流区。 委托诉讼代理人：李正飞，系夫妻关系。 被告：成都佶惠佳物业服务有限公司，住所地：成都市双流区东升街道三强南路二段79号。 法定代表人：洪金界，董事长。 委托诉讼代理人：高上智，青海宁辉律师事务所律师。 被告：成都尚地置业有限公司，住所地：成都市双流区东升街道藏卫路北二段1号水云花都23栋1楼102号。 法定代表人：洪金界，董事长。 委托诉讼代理人：许宁，青海宁辉律师事务所律师。 原告李正飞、谌梅与被告成都佶惠佳物业服务有限公司（以下简称佶惠佳公司）、成都尚地置业有限公司（以下简称尚地置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李正飞，被告佶惠佳公司委托诉讼代理人高上智、被告尚地置业公司委托诉讼代理人许宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李正飞、谌梅向本院提出诉讼请求：1.判令佶惠佳公司、尚地置业公司停止地下住宅停车位“只售不租、要租涨价”、“拒办包月停车”的违约行为，继续执行2013年5月3日签订的《前期物业管理协议》；2.判令佶惠佳公司、尚地置业公司向李正飞、谌梅支付违约金58983.4元（即案涉商品房成交价10%），并支付精神补偿费9000元，合计67983.4元。事实与理由：2013年5月3日，李正飞、谌梅与尚地置业公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,与佶惠佳公司签订《前期物业服务协议》、《蓉城胜景业主临时管理规约》，后佶惠佳公司、尚地置业公司出具《蓉城胜景地下停车位租赁协议书》对原停车费价格进行上调。佶惠佳公司、尚地置业公司的行为已违反《前期物业服务协议》的约定和《关于建筑区划配套停车位（库）租售有关问题的通知》、《成都市机动车停放服务收费管理暂行办法（第131号令）》、《成都市双流区住房建设和交通局行政程序处罚决定书》等相关规定。李正飞、谌梅为维护自身权益，特诉至法院，请求依法判决。 佶惠佳公司辩称，案涉小区车位现在并不存在“只售不租”的情况，李正飞、谌梅是有停车位的，因此其诉请第一项与事实不符。李正飞、谌梅主张的违约金没有合同依据，精神损害赔偿金没有法律依据，其诉请应当全部驳回。 尚地置业公司辩称，本案为物业服务合同纠纷，尚地置业公司并非物业服务合同的主体，与本案纠纷无关。李正飞、谌梅主张的违约金没有合同依据，精神损害赔偿金没有法律依据。案涉小区的车位租赁事宜，尚地置业公司已经委托给佶惠佳公司全权处理，相关纠纷与尚地置业公司无关。 本院经审理认定事实如下：2013年5月3日，尚地置业公司作为出卖人，李正飞、谌梅作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定李正飞、谌梅购买由尚地置业公司开发建设的××小区××栋××单元××层××号房屋，购房总价款为589834元。合同第二十二条“前期物业服务”第（一）款约定：尚地置业公司依法选聘佶惠佳公司为物业管理企业；第（二）款第二项约定：地上、地下停车管理费按物价局相关规定执行；第（四）款约定：物业服务的内容和业主临时公约的内容见《商品房买卖合同》附件七。李正飞、谌梅已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由尚地置业公司依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。第二十六条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由尚地置业公司承担的责任或不合理地加重李正飞、谌梅责任以及排除李正飞、谌梅主要权利义务的，仍以本合同为准。对本合同的解除应当采取书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同载明附件七为物业服务，附件七的内容与尚地置业公司和佶惠佳公司签订的前期物业服务合同一致，但并未载明具体的服务内容。《商品房买卖合同补充协议》第七条“对合同第二十条（共有权益的约定）的补充”第八款约定：小区规划用于停放车辆的车位、车库的产权归尚地置业公司所有，李正飞、谌梅可在尚地置业公司销售车位、车库时进行购买或按照物业管理公司的相关规定进行使用。第九条“其他约定”第三款约定：本协议生效后，买卖双方任何一方无正当理由要求终止合同的，违约方按《商品房买卖合同》及本补充协议有关条款承担违约责任，向对方支付本套商品房成交价总额10%的违约金。同时，《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》对双方的其他权利义务进行了约定。 2013年5月3日，尚地置业公司向李正飞、谌梅提供佶惠佳公司作为甲方，李正飞、谌梅作为乙方的《前期物业服务协议》格式文本，李正飞、谌梅签名确认。该协议约定由佶惠佳公司为李正飞、谌梅购买的案涉房屋（双流区东升街道长顺路三段128号1幢3单元803号住宅）提供前期物业管理，协议履行期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。协议第四条第二款“机动车停车位管理服务费收费标准”第（2）项约定：李正飞、谌梅租用地下停车位的，汽车排量在1.8（含1.8）以内、1.8-2.5（含2.5）以内、2.5以上的停车服务费分别为200元/车/月、300元/车/月、400元/车/月。第十一条“违约责任”第三款约定：佶惠佳公司违反本协议的，擅自提高收费标准或乱收费的，李正飞、谌梅有权要求佶惠佳公司清退所收费用，退还利息并支付违约金。 2014年2月1日，尚地公司向佶惠佳公司出具《车位代租授权委托书》，将案涉小区地下停车位交由佶惠佳公司进行出租及管理。 另查明，自2015年起，李正飞、谌梅向佶惠佳公司租赁小区地下停车位1个，车位使用服务费200元/车/月，双方未签订车位租赁合同。2020年8月起，佶惠佳公司对需要租赁地下停车位的业主，除按照《前期物业服务协议》第四条第二款约定的机动车停车位管理服务费收费标准收取费用外，增加收取60元/车/月的车位物管费。 2020年8月12日，成都市双流区住房建设和交通局作出双住建交信字[2020]151号《关于王豪事项的行政程序处理决定书》，该决定书载明，对于王豪反映双流区东升街道蓉城胜景小区的地下车位只售不租，未发任何书面通知或张贴告示的问题，经调查了解并多次召开协调会，因开发商仍坚持地下室产权车位只售不租的违法行为，拒绝按照《成都市人民政府（第131号令）》相关规定执行，已函告区市场监督管理局依规处理。 本案在审理过程中，经当庭向案涉小区物业服务人员电话询问得知，案涉小区车位已经可以办理租赁，但是小区业主必须在结清物业费的情况下，才能租赁小区停车位，且每次租赁时长不得超过两个月。到期之后，需另行办理续租。 以上事实，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务协议》、《关于王豪事项的行政程序处理决定书》、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，一、关于本案合同主体问题。尚地公司作为案涉小区的开发商，其已将小区地下停车位的出租及管理事宜委托给佶惠佳公司处理，佶惠佳公司作为案涉小区的物业公司，负责与业主办理停车位租赁合同，收取租赁费并进行相应的管理。因此，本案物业服务合同纠纷的相对方是佶惠佳公司与李正飞、谌梅。 二、关于佶惠佳公司是否存在“只售不租、要租涨价”、“拒办包月停车”的违约行为的问题。根据《关于王豪事项的行政程序处理决定书》可以证明，案涉小区确实存在过地下室产权车位只售不租的违法行为，小区业主向有关部门进行了投诉举报，相关部门也就该问题对案涉小区依规进行了处理。现案涉小区的地下停车位虽已经可以进行租赁，但根据庭审查明的事实及当事人的一致陈述，佶惠佳公司要求小区业主必须在结清物业费的情形下，才同意将车位出租给业主使用，且每次只能租赁两个月期限。本院认为，物业公司依据物业服务合同收取物业费与依据车位租赁合同收取地下停车费属于两个不同的法律关系，不能强行将二者进行捆绑，佶惠佳公司的该行为系人为设置租赁障碍，阻碍了小区业主行使合法的租赁权，增加了业主停车困难，加重了小区业主与物业公司之间的矛盾，不利于小区的安定团结，也不利于社会的和谐稳定。佶惠佳公司作为物业公司，本应与小区业主建立良好的服务合同关系，但其却利用优势地位，强行增加业主正常停车的难度，有违我国法律所倡导的公平、平等的合同原则，有违契约精神。佶惠佳公司应当停止该违法行为，与小区业主建立平等的车位租赁合同关系。 根据佶惠佳公司制作的《蓉城胜景地下停车位租赁协议书》载明的内容可以证明，其向业主出租车位时，另外增收了60元/月的车位物管费。佶惠佳公司辩称，每月收取的租赁地下车位相关费用是由车位物管费、车位使用服务费两项构成，其中车位物管费为60元/车/月，车位使用服务费为《前期物业服务协议》中约定的车位租赁费用。2020年7月之前，佶惠佳公司在车位费的收取上实行相关优惠，只收取了车位使用服务费，未收取车位物管费，2020年7月该优惠结束，自2020年8月始租赁车位开始收取车位物管费，所以，收取金额虽有所上涨，但是车位租赁费用并未上涨，仅是优惠期结束后足额收取。对此辩称意见，根据《前期物业服务协议》第四条第二款约定内容，佶惠佳公司对购置地下停车位的业主按60元/车/月的标准收取物业服务费，对租用地下车位业主按汽车排量差异分别按每月200元、300元、400元的标准收取停车服务费。从该条款的具体文字内容表述看，租用地下停车位收取的费用表述为“停车服务费”，而不是租金、使用费等表述，应当解读为收取的地下停车位费用包含车位租金及车位物业服务费。此外，佶惠佳公司2020年8月前向租用地下停车位的业主收取地下停车费用时，均按汽车排量差异分别按200元、300元、400元的标准收取停车费用，并未向业主明示佶惠佳公司未按照《前期物业服务协议》第四条第二款中约定的地下停车位租赁收费标准足额收取，应当视为佶惠佳公司按照协议约定的收费标准执行。故佶惠佳公司的辩称理由不能成立，其对租用地下停车位的业主每月增加收取60元的车位物管费的行为，系超出《前期物业服务协议》约定的收费标准，属违约行为。 综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款“物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”之规定，对李正飞、谌梅提出按其与佶惠佳公司于2013年5月3日签订的《前期物业服务协议》第四条第二款第（2）项约定收取租用地下停车位的费用的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于李正飞、谌梅主张的违约金及精神损害赔偿金是否成立的问题。李正飞、谌梅诉请按《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》有关条款承担违约责任，支付商品房成交价总额10%的违约金58983.4元。依据《商品房买卖合同补充协议》第九条“其他约定”第三款约定内容，支付商品房成交价总额10%的违约金的前提条件为任何一方无正当理由要求终止合同。本案中，佶惠佳公司提高收费标准的违约行为并不产生终止合同的后果，不应当适用该条约定。对佶惠佳公司提高收费标准的违约行为，虽然《前期物业服务协议》第十一条第三款约定：“佶惠佳公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退所收费用，退还利息并支付违约金”，但未明确约定违约金的计算标准。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”之规定，佶惠佳公司应当赔偿其提高收费标准的违约行为给李正飞、谌梅造成的实际损失。因李正飞、谌梅未举证证明其实际损失的产生，故应承担举证不能的法律后果，本院对于其提出的支付商品房成交价总额10%的违约金58983.4元的诉请不予支持。对于李正飞、谌梅提出的支付精神补偿费9000元的诉讼请求，依据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十三条“侵害自然人人身权益造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。因故意或者重大过失侵害自然人具有人身意义的特定物造成严重精神损害的，被侵权人有权请求精神损害赔偿。”之规定，佶惠佳公司的违约行为并未造成李正飞、谌梅人身权益受损或具有人身意义的特定物损毁，不应当承担精神损害赔偿责任。因此，对于李正飞、谌梅提支付精神补偿费9000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百七十七条、第五百八十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都佶惠佳物业服务有限公司于本判决生效之日起按照《前期物业服务协议》第四条第二款第（2）项约定，根据汽车排量差异分别按每车每月200元、300元、400元的租用地下车位收费标准向原告李正飞、谌梅开放小区地下车位租赁服务； 二、驳回原告李正飞、谌梅的其他诉讼请求。 案件受理费750元，由原告李正飞、谌梅负担375元，被告成都佶惠佳物业服务有限公司负担375元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  敬君 二〇二一年三月二十四日 书记员  赵玲