四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初108号 原告：屈鸿梅，女，1990年11月1日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告：张强，男，1989年8月15日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 二原告共同委托诉讼代理人：张光碧，四川公生明律师事务所律师。 被告：成都瑞博昌企业经营管理有限公司。住所地：四川省成都市青羊区西大街84号金色夏威夷A1301号。 法定代表人：王兴斐，任公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：曹初平，四川乐伯乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马力，四川乐伯乐律师事务所律师。 原告屈鸿梅、张强与被告成都瑞博昌企业经营管理有限公司（以下简称“瑞博昌公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告屈鸿梅及其与原告张强的委托诉讼代理人张光碧，被告瑞博昌公司的委托诉讼代理人曹初平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 屈鸿梅、张强向本院提出诉讼请求：1．确认瑞博昌公司《关于〈委托运营管理合同〉解除函》合同解除无效；2．判决瑞博昌公司继续履行合同并支付屈鸿梅、张强租金90,000元；3．判决瑞博昌公司支付屈鸿梅、张强解除合同的违约金16,000元；4．判决瑞博昌公司支付屈鸿梅、张强逾期支付租金的违约金（直至付清为止）；5．判决瑞博昌公司承担本案的诉讼费。庭审中，屈鸿梅、张强阐明第2项诉请的租金为2020年4月10日至2021年4月10日的租金70,000元；第4项诉请的违约金以10,000为基数，从2020年4月10日起至付清之日止，以20,000元为基数，从2020年7月10日起至付清之日止，以20,000元为基数，从2020年10月10日起至付清之日止，以20,000元为基数，从2021年1月10日起至付清之日止，均按每日万分之一计算。 事实与理由：2019年7月11日，屈鸿梅、张强与瑞博昌公司签订《委托运营管理合同》，屈鸿梅、张强将自己的商铺委托给瑞博昌公司经营管理。双方约定：租赁期两年，租金每季度20,000元，按季度支付，现瑞博昌公司一直拖欠2020年4月10日至2021年4月10日的租金70,000元。屈鸿梅、张强多次要求瑞博昌公司支付租金，瑞博昌公司一直以公司流程等原因推脱未支付。2020年12月29日，屈鸿梅、张强收到瑞博昌公司的《关于〈委托运营管理合同〉解除函》，屈鸿梅、张强不同意与瑞博昌公司解除合同，瑞博昌公司将商铺一直租赁给第三人从事经营，第三人陈述瑞博昌公司已收取租金至2021年2月份，瑞博昌公司与第三人的租赁合同期限还超过《委托运营管理合同》期限。屈鸿梅、张强依据合同约定要求瑞博昌公司继续履行合同，并向屈鸿梅、张强支付欠付租金及应支付的违约金等费用。 瑞博昌公司辩称，双方为委托合同关系，并非租赁合同关系。根据合同约定瑞博昌公司可以行使约定解除权解除合同，屈鸿梅、张强已于2020年12月29日收到了合同解除函，双方的合同关系已经解除。合同解除后，瑞博昌公司未代为经营和管理，不应当支付2021年1月至4月10日的委托租金。且若合同解除无效，瑞博昌公司就不应当存在支付违约金的问题。合同已经解除，瑞博昌公司没有违约行为，即使存在违约金，屈鸿梅、张强也不应重复计算。瑞博昌公司并未将商铺租赁给案外人使用，案涉商铺目前是开放状态，屈鸿梅、张强随时可以行使权利。 本院经审理认定事实如下：2019年，屈鸿梅、张强（委托方，甲方）与作为受托方（乙方）的成都新港商业经营管理有限公司（以下简称“新港管理公司”）签订《“华宇广场5ＦＵＮ街”项目委托运营管理合同》（以下简称“《委托管理合同》”），主要内容为：甲方购买有位于成都市锦江区上沙河××街××号（项目：华宇广场）5栋附107号房屋（房号：5-2-105），建筑面积57.73平方米，房屋性质为商业，甲方将该房屋委托乙方全权招商及运营管理，委托经营管理期自2019年7月11日起至2021年7月10日止，期限为2年；甲方自2019年7月11日（以交房时间为准）起开始计收经营管理收益，乙方按季度支付；乙方在免租期届满后按季度向甲方支付委托租金，即：分别于2019年7月10日前、2019年10月10日前、2020年1月10日前、2020年4月10日前、2020年7月10日前、2020年10月10日前、2021年1月10日前、2021年4月10日前，支付20000元；甲方承诺在合同履行期间对房屋拥有无瑕疵的所有权，并有权独立处置房屋，如因甲方原因导致房屋被查封、拍卖、共有人或第三人主张权利等导致本合同无法继续履行的，视为甲方根本违约，乙方有权解除本合同并要求甲方赔偿因此给乙方造成的损失；乙方为了更加合理有效的开展经营管理工作，拟注册项目专属的商业管理公司来开展运营工作，甲方对此表示认可，并同意在新公司成立后无条件配合办理主体变更手续，签订《主体变更协议》，否则，乙方有权解除本合同；本合同签订后，无法定或约定事由，甲乙双方均不得单方面解除合同，否则守约方除有权要求违约方继续履行合同外，违约方还应按下列约定支付违约金：（2）除本协议约定外，如乙方要求单方面解除合同，甲方有权要求乙方按本合同第一个两年经营管理收益总额的10%支付违约金并赔偿甲方的所有损失；乙方逾期支付应付租金，自逾期之日起每日按应交付租金的万分之一向甲方支付违约金。 2020年10月15日，新港管理公司出具《关于〈委托运营管理合同〉的解除函》，载明因市场不景气、新冠疫情的影响，新港管理公司无法继续履行委托合同，故向屈鸿梅发函解除委托合同，要求屈鸿梅在收到函件后3日内及时与新港管理公司对接合同解除后的后续工作。 2020年10月21日，新港管理公司召开股东会决议，全体股东一致同意将公司名称变更为瑞博昌公司，并进行变更登记。 2020年12月28日，瑞博昌公司将《关于〈委托运营管理合同〉的解除函》邮寄给屈鸿梅，快递物流显示收件人于2020年12月29日取件。 庭审中，屈鸿梅、张强陈述2021年1月之前瑞博昌公司尚欠租金50,000元未支付；屈鸿梅、张强于2020年12月29日收到瑞博昌公司邮寄的《关于〈委托运营管理合同〉的解除函》；屈鸿梅、张强年前曾前往案涉商铺查看，瑞博昌公司将商铺出租给案外人，案外人的租金已支付至2021年2月。瑞博昌公司陈述2020年4月之前的租金均按时支付，4月10日支付有租金10,000元，2020年7月10日及10月10日均未支付应支付的租金；瑞博昌公司邮寄解除函后要求屈鸿梅、张强办理房屋交接，但屈鸿梅、张强未进行交接，房屋现处于开放状态。 庭审中，法庭根据瑞博昌公司的陈述要求其在限定时限内向法庭提交情况说明，核实合同解除前案涉商铺的管理以及瑞博昌公司是否已将商铺退还给屈鸿梅、张强等情况，但截至本判决作出之日，瑞博昌公司仍未作出说明。 上述事实，有屈鸿梅、张强、瑞博昌公司的庭审陈述及以下证据在案为证：当事人身份证复印件、营业执照复印件、《委托管理合同》、《关于〈委托运营管理合同〉的解除函》、《股东会决议》、EMS邮寄单及物流查询截图。 本院认为，本案《委托管理合同》约定由屈鸿梅、张强将其所购商铺交由瑞博昌公司整体运营管理，瑞博昌公司在委托经营管理期间按固定金额向屈鸿梅、张强支付委托租金，上述约定内容与一般租赁合同中的权利义务相一致，故案涉合同虽名为《委托管理合同》，但实为房屋租赁合同。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。 关于合同解除。瑞博昌公司于2020年12月29日向屈鸿梅、张强送达《关于〈委托运营管理合同〉的解除函》，告知屈鸿梅、张强因市场及疫情影响，瑞博昌公司无法继续履行合同，要求解除双方的合同，屈鸿梅、张强则不认可该解除函的效力，要求继续履行合同，故本案的争议焦点应为瑞博昌公司是否有权解除案涉房屋租赁合同。本院认为，当事人签订合同的本质在于确保合同的履行，当合同当事人均未出现违约行为时，任何一方均不得随意解除合同，而当出现合同约定的可以解除合同或法律规定可以解除合同的情形时，任何一方当事人均可行使解除合同的权利。就本案来说，瑞博昌公司是否可以依照合同约定行使解除权。瑞博昌公司要求解除合同系因瑞博昌公司认为市场不景气及疫情影响导致其无法继续履行合同，而根据合同约定内容来看，双方约定瑞博昌公司可以解除合同的情形并不包括前述情形，故瑞博昌公司不能依据合同约定解除双方的租赁合同。关于瑞博昌公司是否享有法定解除权。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”根据前述法律规定，虽我国于2020年1月爆发新冠疫情，全国房屋租赁市场均在不同程度上受到影响，但瑞博昌公司在2020年4月才出现拖欠租金的情形，而此时成都已经复工复训，形势已趋于稳定，若瑞博昌公司出现租金支付困难，其亦可以与屈鸿梅、张强进行协商，但从2020年4月至2020年12月的数月时间内，瑞博昌公司既未与屈鸿梅、张强协商租金调整事宜，亦未与屈鸿梅、张强协商租金延迟支付事宜，而径行要求解除合同，显然无理由与依据，且根据屈鸿梅、张强陈述，瑞博昌公司现仍将房屋出租他人，并一直在收取租金，而瑞博昌公司并未对此作出合理说明或提供证据予以反驳，故瑞博昌公司亦不存在可以根据法律规定解除合同的情形。在合同履行期内，合同任何一方无法定或约定事由，均不得单方面解除合同，既符合本案双方合同约定，亦符合法律规定，故本院确认瑞博昌公司无权提前解除合同，其与屈鸿梅、张强的案涉租赁合同应继续履行。因本院已确认双方的合同应继续履行，实质即确认了瑞博昌公司向屈鸿梅、张强送达的《关于〈委托运营管理合同〉的解除函》不发生法律效力，故对屈鸿梅、张强要求确认瑞博昌公司《关于〈委托运营管理合同〉的解除函》合同解除无效的诉请，本院不再另行予以认定。 关于租金。案涉合同约定了瑞博昌公司支付租金的时间及金额，现双方一致确认瑞博昌公司于2020年4月10日支付租金10,000元后未再支付后续租金，现双方的合同仍继续履行，故瑞博昌公司应按照合同约定向屈鸿梅、张强支付租金。根据合同约定，瑞博昌公司应在2021年1月10日前支付至2021年4月9日的租金20,000元，且瑞博昌公司仍欠付2020年4月10日至2021年1月9日的租金50,000元，以上欠付租金瑞博昌公司至今未付，故瑞博昌公司应向屈鸿梅、张强支付合同项下到期租金70,000元。对屈鸿梅、张强要求瑞博昌公司支付欠付租金70,000元的诉请，本院予以支持。 关于违约金。本案瑞博昌公司的违约行为主要为逾期支付租金，根据合同约定，瑞博昌公司逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的万分之一向屈鸿梅、张强支付违约金。瑞博昌公司自2020年4月10日起即存在逾期支付租金的违约行为，按照合同约定，瑞博昌公司应支付2020年4月10日至2020年7月9日的违约金91元（10,000元×3.65％÷365天×91天），2020年7月10日至2020年10月9日的违约金276元（30,000元×3.65％÷365天×92天），2020年10月10日至2021年1月9日的违约金460元（50,000元×3.65％÷365天×92天），故截至2021年1月9日的违约金共计827元，从2021年1月10日起至欠付租金实际付清之日止的逾期付款违约金，则以70,000元为基数，按每日万分之一计算。对屈鸿梅、张强多主张部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、被告成都瑞博昌企业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告屈鸿梅、张强支付租金70,000元； 二、被告成都瑞博昌企业经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告屈鸿梅、张强支付截至2021年1月9日的违约金827元，2021年1月10日起至租金实际付清之日止的违约金，以70,000元为基数，按年利率3.65％计算； 三、驳回原告屈鸿梅、张强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取275元，由被告成都瑞博昌企业经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 军 二〇二一年三月十五日 书记员 刘素莲