广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终154号 上诉人（原审被告）：赵子杰（曾用名赵品友），男，1971年9月23日出生，汉族，柳州市易盛达工业燃料制造有限公司法定代表人，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：钟国华，柳州市恒益法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：邹明勇，男，1959年12月12日出生，汉族，村民，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托诉讼代理人：温房权，广西同权律师事务所律师。 上诉人赵子杰因与被上诉人邹明勇土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2020）桂0205民初6962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵子杰上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项；2.查明事实，改判继续履行2013年5月16日签订的《场地出租使用协议》；3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决确认2013年5月16日签订的《场地出租使用协议》为无效合同，事实未查明清楚，认定有误。上诉人有证据证明，上诉人所租用的土地为建设用地。2007年8月16日柳州市国土资源局地籍管理科出具《关于柳州市易盛达工业燃料厂用地情况说明》，载明：该宗地地类为建设用地；2007年12月31日柳州市柳北区长塘镇黄土村民委员会（以下简称黄土村民委）向柳州市工商局出具“公司（企业）住所（经营场所证明）”注明“该宗土地不属于耕地，属建设用地。”柳州市柳北区长塘镇人民政府盖章确认。上诉人所租用的土地为建设用地，所签订的《场地出租使用协议》并未违反法律效力性强制性规定，是有效合同。二、一审判决认定租赁合同无效，不符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，不符合关于无效合同的处理原则法律精神，违背民法公平公正的法律精神。一审法院仅判决上诉人返还使用的土地，并未判决被上诉人承担过错责任，有失公平。三、一审法院对主要证据事实未查明清楚。1.2007年9月13日签订的《场地出租使用协议》，有黄土村民委盖章确认并签字“同意”，证明黄土村民委对协议的内容是知情的，对协议内容认可。2.2013年5月16日签订的《场地出租使用协议》第一条第3项之所以未约定“2019年4月30日前”交纳2019年4月30日至2022年4月30日这三年的租金，是上诉人、被上诉人、覃某、黄土村民委经协商达成的口头约定，免交租金，由上诉人无偿使用租用的土地三年。上诉人多次要求重新测量土地的亩数及提供《土地承包经营权证》，但被上诉人从不同意上诉人的要求，上诉人也只能无奈认同。上诉人按照《场地出租使用协议》的约定履行合同，将租金交付至2019年4月30日，并未违约。而一审法院仅凭被上诉人在庭审中辩称“遗漏了”即认定为“合同未对2019年至2021年期间的租金作出明确约定，系原、被告双方在签订合同时，因疏忽大意而引起的漏载”是错误的。3.《场地出租使用协议》是经双方签字，黄土村民委审核签字“同意出租”，并未出现“遗漏”交纳租金时间的状况。4.上诉人请求法院委托第三方对出租的土地进行实地测量确认。综上，上诉人并未违约，无须交纳2019年4月30日至2022年4月30日三年的租金，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 邹明勇辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实、充分，程序合法，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 邹明勇向一审法院起诉请求：一、判决解除邹明勇与赵子杰之间签订的《场地出租使用协议》。二、判决赵子杰将场地清理干净及恢复原貌后交还给邹明勇。三、判决赵子杰支付从2019年5月1日起至交还场地日止的租金给邹明勇；租金按月计算，到2020年8月1日止为32400元；未算到的租金待交还场地时再计算。四、本案受理费由赵子杰承担。 一审法院认定事实：2007年9月13日，邹明勇与赵子杰签订《场地出租使用协议》，约定甲方（邹明勇）将黄土村一块约4.5亩的场地租给乙方（赵子杰）使用，用于厂房和仓库及其它使用。租赁期限从2007年9月13日至2027年9月13日，年租金为1500元/亩。后邹明勇依约交付土地给赵子杰使用，赵子杰按合同约定交纳了2007年9月至2013年4月的租金40500元。后为加收租金，双方于2013年5月16日签订了一份新的《场地出租使用协议》，载明甲方（邹明勇）将黄土村中一块约4.8亩的场地租给乙方（赵子杰）使用，租金为5000元/亩。协议约定“乙方按每3年结付一次租金，付款时间分别为2013年4月30日前，2016年4月30日之前，2022年4月30日之前，2025年4月30日前。如遇付款时间超过60天未付清租金，甲方有权终止该协议，造成一切损失由乙方负责。”赵子杰在向邹明勇交纳2013年5月至2019年4月的租金146880元后再未交纳，邹明勇催收无果，诉至该院。 一审法院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条第一款规定：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”上述法律条文确定未经依法确定为建设用地的农村土地均不得用于非农建设。此外，土地制度是我国的根本制度，合理利用农村土地关系到农村的可持续发展，邹明勇违反上述法律规定，将农民集体所有的土地出租用于非农业建设，将会损害国家、集体和社会公共利益。现查明赵子杰在租赁土地上进行炼油的生产经营活动，且邹明勇在签订协议时就已知晓赵子杰将土地做非农用途，故邹明勇与赵子杰签订的《场地出租使用协议》因违反法律效力性强制性规定而无效。 关于案涉土地的返还，现因确认合同无效，赵子杰无占有、使用该宗土地的合法依据，因此判决生效后，赵子杰应将租赁场地返还邹明勇。另关于邹明勇要求清理场地恢复原貌的诉请，双方协议未约定相应义务且没有法律依据，故该院不予支持。 关于租金，邹明勇已按照协议约定将土地交付赵子杰占有、使用、收益，赵子杰也一直依照约定支付至2019年4月的租金，故案涉合同虽然无效，但事实上合同已经履行，拖欠的租金应认定为场地使用费。《协议》约定乙方按每3年结付一次租金，虽然合同中未写明“2019年4月30日前”赵子杰应交付2019年5月至2021年4月期间的租金，但结合《协议》约定的每3年结付一次租金，以及双方订立合同的目的，该院认为，合同未对2019年至2021年期间的租金作出明确约定，系双方在签订合同时，因疏忽大意而引起的漏载。赵子杰未按约定支付租金而使用场地，应向邹明勇支付从2019年5月至实际返还土地之日间的场地使用费，场地使用费标准应按《协议》约定的标准计算。 一审法院判决：一、确认邹明勇与赵子杰就柳州市柳北区长塘镇黄土村中邹明勇名下4.8亩承包地于2013年5月16日签订的《场地出租使用协议》为无效合同；二、赵子杰应在本判决生效十日内返还邹明勇所占土地；三、赵子杰应给付邹明勇从2019年5月至实际返还土地之日的场地使用费（暂计至2020年7月31日为32400元，2020年8月之后的场地使用费按合同约定的计算标准计至实际返还土地之日止）；四、驳回邹明勇的其他诉讼请求。一审案件受理费305元（邹明勇已预交，已减半收取），由赵子杰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人赵子杰提交以下新的证据：证据1.《关于柳州市易盛达工业燃料厂用地情况说明》及附图复印件，证据2.柳州市易盛达工业燃料制造有限公司的工商登记材料，共同拟证明：上诉人租用的土地为建设用地。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据1为复印件，无原件核对，来源不清，故本院不予认定。对于上诉人提交的证据2，来源真实合法，本院视其与本案关联性大小作为审理之参考。 当事人对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、案涉租赁合同的效力；二、上诉人应否将土地返还给被上诉人；三、上诉人是否欠付租金或场地使用费。 关于争议焦点一，上诉人在案涉土地上进行炼油的生产经营活动，用于非农建设，根据《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第四十四条第一款、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证，在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。本案中，上诉人与被上诉人均未办理过上述手续，双方也未能提供有效证据证明土地确权机关确认案涉集体土地为建设用地。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，一审法院认定本案所涉《场地出租使用协议》为无效合同，符合相关法律规定，本院予以维持。 关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，上诉人应将案涉租赁场地返还给被上诉人。 关于争议焦点三。根据双方签订的《场地出租使用协议》第一条第三点的约定，租金是按照先交款后使用的原则，按每3年结付一次租金。上诉人称2019年5月1日至2022年4月30日期间的租金免收，被上诉人不予认可。对此，上诉人既未能提供其他证据佐证被上诉人对其免收2019年5月1日至2022年4月30日三年的租金，也未能合理解释被上诉人在租赁了六年后中途减免其三年租金的原因。故一审法院根据双方签订的《场地出租使用协议》第一条第三点的约定，从通常理解，认定付款时间中的“2019年4月30日前”为双方因疏忽大意引起的漏载，更符合双方之间“按每3年结付一次租金”的合同约定。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，合同虽被确认无效，上诉人一直占有使用案涉土地，仍应向被上诉人支付占有使用费。上诉人已支付至2019年4月的租金，故应向被上诉人支付从2019年5月起至实际返还土地之日止的场地占有使用费，参照双方协议约定的租金标准计算。一审判决正确，本院予以维持。 综上所述，赵子杰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费610元（赵子杰已预交），由上诉人赵子杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二一年三月十六日 书记员 谭 玉