贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初6135号原告：贵州展誉房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区甲秀南路396号贵志藏珑1号楼A幢1单元2层4号。法定代表人：何钦，职务：总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：骆光宾，贵州衡一律师事务所实习律师，一般代理。被告：张雪芹，女，1978年6月21日出生，汉族，住贵州省德江县，现住贵阳市花溪区。原告贵州展誉房地产开发有限公司（以下简称展誉房开公司）与被告张雪芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2020年10月27日公开开庭。原告展誉房开公司之委托诉讼代理人李享、被告张雪芹均到庭参加诉讼。本案因疫情原因等依法扣除相应审理期限，现已审理终结。原告展誉房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张雪芹立即向原告支付购房款340000元及违约金（以340000元为基数，按每日万分之2.1标准从2019年11月7日起计算至全部款项付清之日止）；2.判令被告张雪芹立即向原告支付律师代理费10000元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的锦·花溪项目第4幢2单元28层3号房。合同约定：该商品房按每平方米5107.09元出售，总价为489617元，被告依约支付了首付款149971元，因该份合同约定的房屋面积有误差，双方一致同意重新签订合同，原告按约定将被告多支付的首付款408元退还被告，并按约定向被告交付了房屋，被告已办理房屋所有权登记。2019年9月21日，原告登报要求被告办理房屋产权及支付房款，但被告至今未按照双方补充协议约定办理房屋按揭贷款，也未向被告支付购房尾款，尚欠购房款34000元。2020年1月5日，被告已取得不动产权登记证，已入住案涉房屋。经原告多次通知被告履行付款义务均未果。为维护自身合法权益，现提起诉讼，请求如前。被告张雪芹辩称，案涉楼盘为安置房属性，不具备进入市场作为商品房销售的条件，不具备法定交房条件，且配套设施未按规划完善。产权证由原告代为办理，办理完否原告未告知我，而我一直等待见产权证办理按揭面签手续，从2020年4月至8月经多次询问原告办理贷款的工作人员，均说该楼盘按揭手续正处于停办中，让我等候通知。原告诉请无事实依据及充分证据，请驳回其诉讼请求，要求原告支付被告违约金及相关利息，要求原告赔偿被告购房时额外支付的由被告委托的独家销售代理公司的30000元及相关利息，保留因原告违约导致的租房费及由工作地往返贵阳产生相关损失的追索权利，保留根据原告提交的相关自证文件提起诉讼的权利。本院经审理查明事实如下：2017年10月15日，原告展誉房开公司与被告张雪芹签订《商品房买卖合同》，约定：张雪芹购买原告开发的锦·花溪项目第4幢2单元28层3号房，建筑面积共95.87平方米，每平方米5107.09元，总价为489617元，付款方式为：买受人支付首期款149971元，剩余尾款340000元办理银行按揭。合同第七条“买受人逾期付款责任”：……（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后……，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。第八条“交付期限”：出卖人应当在2018年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，约定：一、关于贷款，包括银行按揭和公积金贷款的付款方式的约定。1.如买受人选择按揭贷款付款方式支付余款的，须在出卖人通知后尽快与甲方对接按揭贷款手续、领取、填写、提供相关申请贷款文件，在出卖人通知之日起30个工作日按照贷款银行规范要求办理贷款申请手续提交贷款银行受理，逾期视为违约，则买受人应按逾期未付款的日万分之二点一向出卖人支付违约金。3.出卖人因督促买受人履行合同过程中产生的所有费用（包括但不限于案件诉讼费、评估费、执行费、拍卖费、律师代理费等）由买受人负责承担。七、通知和送达买受人同意出卖人可以选择在《贵州都市报》刊登公告的形式发出通知，在刊登通知之日起第三日即视为买受人接到出卖人的通知。合同签订后，张雪芹向原告支付了首期款149971元。原告陈述已于2019年3月1日收房，已装修并入住。2019年9月21日，原告在《贵州都市报》刊登《办理房屋产权证及支付房款的通知》，通知业主于本公告之日起十日内前往来锦花溪项目售楼部办理房屋产权证和支付房款。案涉房屋于2020年1月18日办理不动产权证，证号为黔（2020）花溪区不动产权第000086号，权利人张雪芹，单独所有。另：1.被告提交如下证据：《关于解决“锦花溪”项目相关问题的通知》、《承诺书》、《锦花溪时段供水公告》，拟证实原告不具备法定交房条件。原告质证意见为：通知可以证明原告按行政管理部门要求在履行相关法定程序，其他内容与本案无关联性，承诺书可以印证原告要求被告履行支付房款的义务，公告证明目的不予认可。2.原告提交民事案件委托诉讼代理合同及发票，拟证实因本案支付律师费10000元，被告表示不清楚。3.对未能办理贷款原因，原告陈述因被告未按要求时段去办理，之后银行就不放款了，没有指定在哪家银行办理。被告陈述一直在积极办理，银行是由原告指定，是银行没有贷款指标，现手续只差面签。4.原告陈述因被告未支付完毕购房款，故不动产权证未交付给被告。5.原告展誉房开公司销售案涉房屋未取得商品房预售许可证。6.经本院释明，被告张雪芹明确表示不在本案中提出反诉。审理中，原告申请财产保全，本院于2020年6月8日作出民事裁定书，裁定如下：查封、冻结、扣押被申请人张雪芹名下340000元的财产。原告缴纳保全费2220元。上述事实，有业经庭审质证的原告身份证、国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》及补充协议、不动产权证、《关于解决“锦花溪”项目相关问题的通知》、《承诺书》等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房销售许可证明，与买受人签订的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房销售许可证明的，可以认定有效”的规定，由于预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，房屋的所有权还没有经登记设立，出卖人对其并不享有完全意义的所有权，购房人享有的只是一种物权的期待权，为了维护交易的秩序，保护消费者的利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害，损害国家利益，所以，国家建立了商品房预售的行政许可制度。但买卖合同的最终目的是设立物权，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，现案涉房屋虽尚未取得商品房销售许可证，但已取得了产权部门办理的不动产权证，已发生了张雪芹作为案涉房屋的所有权人的物权公示效力，可视为经产权部门登记已对双方签订的《商品房买卖合同》的效力进行了追认，故本院认定原、被告于2017年10月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效。案涉房屋被告已收房且入住，但其仅支付了首期款149971元，尚欠尾款340000元。双方约定尾款由被告办理按揭贷款，但至今被告未办理完毕银行按揭支付尾款，其行为构成违约，故对原告诉请被告张雪芹支付购房款340000元，符合法律规定，本院予以支持。对原告诉请违约金，双方在补充协议对此进行了明确约定，即“如买受人选择按揭贷款付款方式支付余款的，须在出卖人通知后尽快与甲方对接按揭贷款手续、领取、填写、提供相关申请贷款文件，在出卖人通知之日起30个工作日按照贷款银行规范要求办理贷款申请手续提交贷款银行受理，逾期视为违约，则买受人应按逾期未付款的日万分之二点一向出卖人支付违约金”。原告于2019年9月21日在《贵州都市报》刊登《办理房屋产权证及支付房款的通知》，被告未提交证据证实其在30个工作日内按照贷款银行规范要求办理贷款申请手续提交贷款银行受理，故对原告主张被告从2019年11月7日起按逾期未付款的日万分之2.1标准支付违约金，符合双方约定，本院予以支持。对原告主张的律师费，其提交了相应证据，且补充协议约定“出卖人因督促买受人履行合同过程中产生的所有费用（包括但不限于案件诉讼费、评估费、执行费、拍卖费、律师代理费等）由买受人负责承担”，故本院予以支持。对被告辩解意见，本院不予采纳。综上所述，《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张雪芹于本判决生效之日起十日内向原告贵州展誉房地产开发有限公司支付购房款340000元；二、被告张雪芹于本判决生效之日起十日内向原告贵州展誉房地产开发有限公司支付违约金（以340000元为基数，按每日万分之2.1标准从2019年11月7日起计算至款项付清之日止）；三、被告张雪芹于本判决生效之日起十日内向原告贵州展誉房地产开发有限公司支付律师代理费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，保全费2220元，由被告张雪芹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  魏彩霞二〇二一年三月十六日书记员  余 可