河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初1832号原告：郑州市长城房屋开发集团有限公司,住所地:郑州市中原区中原西路44号。法定代表人:申仕禄，系公司董事长。委托诉讼代理人：曹亚伟，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭俊利，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：张柯，男，汉族，1981年1月20日出生，住郑州市中原区。原告郑州市长城房屋开发集团有限公司诉被告张柯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹亚伟，被告张柯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑州市长城房屋开发集团有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向郑州市长城房屋开发集团有限公司(以下简称长城公司)支付剩余购房款共计318572元;二、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由:2009年4月24日，长城公司与被告签订《房屋交付协议》(以下简称"协议”)，约定被告认购长城公司开发的位于郑州市中原区××路北、××路西的"长城新干线”(现名阳光新苑)小区9号楼18层1801号房屋(暂测建筑面积111.48平方米)，认购房屋单价为4200元/平方米，总房款为人民币468216元。被告于签订协议后支付认购金和首付款,于《商品房买卖合同》签订之日提交银行按揭贷款资料以贷款形式支付剩余购房款;长城公司在被告支付完毕上述款项及其他费用后将房屋先行交付给被告使用;被告应于收到长城公司要求签订《商品房买卖合同》的通知后七日内，前往长城公司指定地点办理《商品房买卖合同》签订及贷款等相关手续事宜。协议签订后,被告共向长城公司支付认购金及首付款148216元,2009年4月28日,长城公司将涉案房屋交付给被告使用至今。根据测绘机构对案涉房屋进行测绘结果，房屋测绘面积实际为111.14平方米。按照协议约定，被告欠付购房款为318572元。2019年10月以来,长城公司多次通知被告签订案涉房产的《商品房买卖合同》并办理相关手续，但均被拒绝，导致长城公司无法依约房屋剩余购房款共计318572元,给长城公司造成巨额损失。综上所述，案涉房屋已取得商品房预售许可证，根据协议约定，被告支付剩余购房款的条件已成就。但被告拒绝履行协议、拒绝支付剩余购房款，已严重违反协议约定，损害了长城公司的合法权益。长城公司为维护其合法权益特诉至贵院,望判如所请。被告张柯辩称，被答辩人违法建设在先，10余年来被答辩人违法建设，在2019年才取得相关手续。被答辩人违约在先，根据双方签订的《房屋交付协议》(以下简称“协议”)，甲方保证本项目开发手续办理时间为本协议签订之后(以签订日期为准)18个月内办妥。如逾期甲方同意按以下方式之一办理:A、同意乙方退房，甲方无息退款。B、乙方不要求退房，甲方自逾期之日起至手续办妥之日，按同期银行贷款利率支付乙方违约金。被答辩人在2019年才取得相关手续，明显违约。被答辩人电话通知答辩人去办理相关手续，答辩人询问违约金问题，被答辩人明确说要违约金退房(见答辩人提供录音、视频证据)。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十五条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。其次，答辩人积极主动配合被答辩人办理手续，并没有拒绝办理，到被答辩人通知的地点主动要求签订《商品房买卖合同》，并按要求提交了按揭贷款资料，被答辩人的工作人员要求先办理贷款手续，再签署《商品房买卖合同》，但因为银行按揭贷款流程要求先提供房产证或有效的《商品房买卖合同》做抵押才能办理银行按揭，导致合同仍然不能签订，故答辩人认为合同未能签订的原因是被答辩人违反银行按揭贷款流程造成的，答辩人是愿意签订符合相关法律法规规定的《商品房买卖合同》及按合同约定办理相关手续的。答辩人并不拒绝支付剩余购房款，而是愿意按协议约定选择按揭贷款方式支付，但因为被答辩人不同意先签订《商品房买卖合同》违反了银行按揭贷款流程，故导致剩余购房款未能支付，应由被答辩人承担主要责任。被答辩人单方面制定的《商品房买卖合同》中部分条款违反了相关法律法规的规定，也导致合同迟迟未能签订。被答辩人单方面制定的《商品房买卖合同》违反了《中华人民共和国民法典》第四条、第五条、第六条、第七条等相关规定。再者，被答辩人现在还存在违法建设情况，根据郑州市自然资源和规划局网站公示的阳光新苑《建设工程规划许可证》中的附图及附件名称中的红线图及被答辩人建设的阳光新苑情况((见答辩人提供照片)，红线范围内西北角的酒店是违法建筑、绿地率不达标，被答辩人现在还存在违法建设情况。答辩人已支付购房首付款10余年，但被答辩人至今仍没有给答辩人开具发票，涉嫌违反《发票管理办法》、《消费者权益保护法》相关规定。答辩人与被答辩人签订的《房屋交付协议》的最终目的是为了具有不动产权证的房屋，而非以先行入住为目的。综上所述，被答辩人起诉状中陈述的部分事实与理由与事实有出入，存在违法建设、丧失商业信誉，且其单方面制定的《商品房买卖合同》违反多项法律法规，答辩人恳请贵院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原、被告的证据及主张的法律事实进行了分析认证。确认本案事实如下：原告长城公司（协议甲方）与被告张柯（协议乙方）于2009年4月24日签订《房屋交付协议》，主要内容为：因甲方房屋开发销售手续仍在办理中，故甲乙双方现无法签订正式的《商品房买卖合同》，亦无法办理相关备案和按揭贷款手续，依照双方订立的《申请认购协议》，根据乙方的入住请求，甲乙双方现就房屋先行交付事宜，经充分协商，自愿订立如下协议：甲方同意在乙方按本协议履行相关付款义务后，将乙方根据《申请认购协议》所认购的“长城·阳光新干线”小区9号楼18层01号房屋（暂测建筑面积111.48平方米），先行交付给乙方使用。根据《申请认购协议》约定，乙方认购房屋的单价为4200元/平方米，总房款468216元。乙方签署本协议书时支付认购金10000元，剩余首付款138216元于本协议书签订之日起三日内付清，剩余按揭贷款320000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方同时提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续。甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续；乙方接甲方通知后，七日内必须按甲方指定的时间、地点携带本协议和相关交费凭证与甲方签订《商品房买卖合同》，并按合同约定办理相关的手续；如乙方接甲方通知后，拒不与甲方签订《商品房买卖合同》，并拒不办理相关手续的，乙方应将根据本协议接收的房屋退还给甲方，乙方所付购房预付款由甲方无息退还；如乙方接甲方通知后，既拒不与甲方签订《商品房买卖合同》，拒不办理相关手续，又不将根据本协议接收的房屋退还给甲方的，甲方有权强行收回房屋；乙方如系以按揭贷款的方式购买房屋，在双方签订《商品房买卖合同》后，如因乙方原因不能办理按揭贷款，则乙方同意按甲方的要求，全额支付购房款，否则，甲方有权按上述约定的方式收回房屋。上述协议签订后，被告张柯于2009年4月28日领取了案涉房屋的钥匙并签署“入户声明”，表示案涉房屋符合购房条件和要求，正式声明入户。原告长城公司于2019年8月21日取得《郑州市商品房预售许可证》。2019年8月23日和11月1日，原告分别在案涉房屋小区公告栏张贴通知二份，告知商品房业主到指定地点签订《商品房买卖合同》，以及办理网签手续等，同时也在被告所购房屋外门上粘贴该通知。另查明，原告长城公司根据郑州市郑房测绘队出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》陈述张柯购买房屋测绘面积为：9号楼18层01号房屋面积为111.14平方米。庭审中，被告就其答辩主张提交了阳光新苑建设工程规划许可证网页打印件和照片打印件，以及视频光盘，拟证明原告存在违法违建行为、绿地率不达标，原告以该证据无原件无法核实真实性，且内容与本案无关，视频中通话人员的身份不明等为由不予认可。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”;第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案原告长城公司与被告张柯签订的《房屋交付协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，故该协议应当认定为商品房买卖合同。2019年8月21日，原告取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，故案涉《房屋交付协议》应认定为有效。从双方签订《房屋交付协议》载明内容及庭审陈述看，双方对于长城公司销售房屋时，未取得商品房预售许可证明、长城公司的销售行为在签订案涉协议存在违法性是明知的。故张柯应对其明知长城公司销售的房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，购买长城公司销售房屋的行为承担相应的法律后果。本案中，长城公司在张柯仅支付部分房款的情况下即将约定房屋进行交付，张柯亦实际入住涉案房屋分别长达十一年，且在该期间未向长城公司支付剩余房款。即长城公司已履行协议约定的主要义务将协议约定房屋交付给张柯，而张柯亦实现了先行入住的主要合同目的。对于长城公司要求张柯支付相关房款的诉讼请求，本院认为，长城公司已实际将案涉房屋进行交付，《房屋交付协议》虽约定“待签署《商品房买卖合同》之日，被告提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合原告到指定银行办理相关手续”，但因双方至今未签订《商品房买卖合同》，故原约定的按揭贷款难以实现；基于前述，案涉协议是双务合同，双务合同的主要意义在于确立并运行对待给付义务的规则，所谓对待给付义务，即基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系，当事人承担义务的目的在于获得对方给付义务，义务的对待关系又称为义务的对价关系。长城公司已履行协议约定的主要义务，张柯亦实现了先行入住的主要合同目的，长城公司在张柯占有约定房屋长达十一年之久的情况下，要求张柯支付剩余房款，并无不当。依据《房屋交付协议书》约定单价，并结合郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》的测绘房屋面积，计算张柯应向原告支付的剩余房款数额为318572元[111.14平方米*4200元（房屋每平方米单价）-148216元（已付购房款）]，故长城公司要求张柯支付剩余房款318572元，符合法律规定，本院予以支持。被告关于原告逾期180天未能办理商品房开发预售许可手续已构成违约的主张，因被告未提起反诉，本院不予处理。被告称系原告不予签订《商品房买卖合同》的理由，证据不足，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告张柯于本判决生效之日起十日内支付给原告郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款318572元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3040元（已减半收取），由被告张柯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李继昌二〇二一年三月二十四日书记员  范婧煜