广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终48号 上诉人（原审原告）：周影军，男，1977年11月6日出生，壮族，住广西防城港市港口区。 上诉人（原审原告）：陆绍凤，女，1977年12月9日出生，壮族，住广西防城港市防城区。 委托诉讼代理人：周影军，男，系陆绍凤的丈夫。 被上诉人（原审被告）：广西方典置业投资有限公司。住所：广西南宁市良庆区歌海路9号广西体育中心配套工程综合体新闻中心塔楼西B座第二十一层。统一社会信用代码：91450100791305838M。 法定代表人：陆飞驯，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张奕华，广西诚瑞（南宁）律师事务所律师。 上诉人周影军、陆绍凤因与被上诉人广西方典置业投资有限公司（以下简称方典公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周影军及其作为陆绍凤的委托诉讼代理人，方典公司的委托诉讼代理人张奕华到庭接受询问。本案现已审理终结。 上诉人周影军、陆绍凤上诉请求:一、撤销一审判决，改判支持周影军、陆绍凤的诉讼请求；二、本案一、二审的诉讼费用由方典公司承担。事实和理由：一、一审法院以方典公司已支付部分违约金为由作出减轻方典公司违约金责任的判决，没有法律依据，应予以纠正。本案中，周影军、陆绍凤与方典公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）、《协议书》合法有效，双方应按照约定履行合同义务。上述合同已经约定方典公司在商品房交付720个工作日内将办理产权登记需由方典公司提供的资料报产权登记机关备案，但方典公司至今未履行其义务，造成周影军、陆绍凤至今无法办理涉案房屋产权登记，其行为已给周影军、陆绍凤造成巨大损失。《补充协议》约定方典公司逾期办证的违约责任即每逾期一日按照买受人已付房款的万分之二支付违约金；《协议书》约定，乙方（周影军）同意甲方（方典公司）将办理并取得房屋所有权证的时间延长至2017年12月31日，逾期办理的，自2018年元月1日起，除按《补充协议》约定的违约金计算方法外，每逾期一日，方典公司应向买受人另支付日违约金10元。由此可知，上述合同中关于方典公司逾期办证的违约金责任约定清晰明确，一审法院却以违约金过高为由进行降低违约金标准，但周影军、陆绍凤请求的违约金已远远低于中国人民银行同期逾期贷款利率标准。故一审法院酌情降低方典公司的违约金标准缺乏事实依据，有失公正。二、一审法院以周影军、陆绍凤的实际损失为基础调低违约金，但对实际损失的认定标准却模糊不清。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条虽然规定人民法院可以依据当事人实际损失进行调整违约金，但当事人的实际损失应当是确定的。本案中，一审法院并没有查清周影军、陆绍凤的实际损失，直接把当事人的诉求金额从34344.07元调整至8800元，认定事实不清，判决有误。三、方典公司在一审中主张违约金过高要求法院予以调整降低，但方典公司没有提供证据证明其需支付的违约金高于周影军、陆绍凤的实际损失，应承担举证不能的不利责任，一审法院忽视该举证责任的分配，作出对周影军、陆绍凤不利的判决，缺乏法律依据。综上所述，周影军、陆绍凤请求二审法院进行改判，支持其诉讼请求，维护其合法权益。 被上诉人方典公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 周影军、陆绍凤向一审法院起诉请求：一、判令方典公司支付周影军、陆绍凤逾期办理房产证的违约金34344.07元（以275228元已付房款为基数，每逾期一日按基数的万分之二加日违约金10元计算，从2018年11月13日起暂计算至2020年8月20日）；二、本案诉讼费由方典公司承担。 一审法院认定事实：2010年1月12日,周影军、陆绍凤（买受人）与方典公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定方典公司以单价2173.65元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给周影军、陆绍凤，建筑面积为126.62平方米，房屋总价款为275228元。合同签订后，周影军、陆绍凤依约支付了房款，方典公司未能在房屋交付使用后720个工作日内协助办理房屋产权证。《补充协议》第七条关于产权登记约定：1.房屋权属登记资料备案后，如买受人委托出卖人办理《房屋所有权证》的，出卖人承诺在房屋交付使用后720个工作日内办理并取得该商品房的《房屋所有权证》交给买受人。如因买受人的责任，买受人未能在规定期限内取得《房屋所有权证》，属出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金，直至产权机关核发《房屋所有权证》之日止；若属出卖人责任且逾期超出360天的，则买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房之日起十日内将买受人已付房款退还给买受人，并支付上述标准的违约金给予买受人。2.因非出卖人原因（包括但不限于政府部门原因、政策法规变化等）导致买受人未能在约定期限内取得《房屋所有权证》的，出卖人不承担任何责任。3.该商品房《房屋所有权证》由买受人负责或者委托他人办理的，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理。 另查明，双方于2016年5月17日达成协议并签订《协议书》，约定方典公司向周影军、陆绍凤支付逾期办证违约金5000元，并免收周影军、陆绍凤2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，将办证时间延至2017年12月31日，逾期办理的，自2018年1月1日起，除按合同约定的违约金计算方法（即“属于出卖人过错的，每逾期一日应按买受人已付房款的万分之二向买受人支付违约金”）处理外，尚应向周影军、陆绍凤另支付日违约金10元。 再查明，一审法院于2019年3月25日作出的（2019）桂0602民初37号民事判决书判决方典公司向周影军、陆绍凤支付2018年1月1日至2018年11月12日的逾期办证违约金20489.36元，该判决书已经发生法律效力。一审法庭辩论终结前，方典公司尚未协助周影军、陆绍凤办理涉案房屋的不动产权证书。 一审法院认为，方典公司与周影军、陆绍凤签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《协议书》是双方真实意思表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。周影军、陆绍凤与方典公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。方典公司逾期未能协助周影军、陆绍凤办理涉案房屋的不动产权证书，应承担违约责任。关于周影军、陆绍凤主张的违约金的计算标准是否过高的问题。违约金的高低标准应以造成的损失为依据。方典公司逾期办证后，《协议书》、判决书确定逾期办证违约金为25489.36元，并免收一年的物业费，周影军、陆绍凤的损失已经得到一定的补偿。故综合考虑方典公司逾期办证行为给周影军、陆绍凤造成的损失及方典公司过错程度、合同履行情况等因素，对双方约定的违约金的计算方法予以调整，酌情确定至开庭之日即2020年8月20日的违约金额为8800元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、方典公司在本判决生效之日起十日内向周影军、陆绍凤支付违约金8800元；二、驳回周影军、陆绍凤的其他诉讼请求。案件受理费658.60元，减半收取329.30元，由方典公司负担。 本案二审期间，各方当事人均无新证据提交。 一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于周影军、陆绍凤请求方典公司支付34344.07元逾期办证违约金有无事实和法律依据问题。周影军、陆绍凤与方典公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《协议书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。一审对此认定正确，本院予以确认。依法成立的合同，双方当事人均应按照约定履行各自义务。（2019）桂0602民初37号民事判决生效后，方典公司逾期办证的违约事实持续存在，至今未能为周影军、陆绍凤办理房屋产权证，故周影军、陆绍凤请求方典公司支付从2018年11月13日至2020年8月20日期间的逾期办证违约金，有事实和法律依据，应予以支持。但周影军、陆绍凤上诉认为一审法院调低逾期办证违约金标准，有失公正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审诉讼过程中方典公司主张约定的违约金过高，请求予以减少，一审法院综合考虑方典公司逾期办证行为给周影军、陆绍凤造成的实际损失、方典公司过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，将本案逾期办证违约金酌情调整至8800元，实体处理并无不当，本院予以维持。周影军、陆绍凤上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，周影军、陆绍凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费658.6元（上诉人周影军、陆绍凤已预交），由上诉人周影军、陆绍凤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘云燕 审 判 员 李丽莉 审 判 员 李启宁 二〇二一年三月十九日 法官助理 王景山 书 记 员 刘德明 附本案判决所依据的法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。