江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0682民初9199号原告：薛海波，男，1997年3月21日，汉族，如皋市。委托诉讼代理人：李镒、奚美玲，江苏奔月律师事务所律师。被告：刘波，男，1986年10月8日生，汉族，住如皋市。被告：万胡婷，女，1987年12月1日，汉族，住如皋市。两被告共同委托诉讼代理人：刘勇，男，1963年5月9日生，汉族，住如皋市，系被告刘波之父、被告万胡婷公公。两被告共同委托诉讼代理人：谭德兰，女，1961年4月22日生，汉族，住如皋市，系被告刘波之母、被告万胡婷婆婆。第三人：如皋智宸房产咨询有限公司，住所地：如皋市城北街道海阳北路72号。法定代表人：储彬，执行董事。委托诉讼代理人：高大军，江苏厚高律师事务所律师。第三人：徐琴，女，1981年12月6日生，汉族，住如皋市。原告薛海波与被告刘波、万胡婷及第三人如皋智宸房产咨询有限公司（以下简称智宸公司）、徐琴房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛海波及其委托诉讼代理人李镒、奚美玲，被告刘波及两被告共同委托诉讼代理人刘勇、谭德兰，第三人智宸公司的法定代表人储彬及其委托代理人高大军，第三人徐琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛海波向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘波、万胡婷协助原告办理关于如皋市号房产过户登记手续；2.判令被告刘波、万胡婷向原告交付如皋市号房产，结清水费、电费、煤气费、有线电视费、物业费并将相关配套设施过户给原告；3.判令被告刘波、万胡婷将如皋市房产内的户口迁出；4.判令被告刘波、万胡婷给付原告违约金298000元，赔偿原告中介费13000元，以上合计311000元。5.案件受理费、保全费、保全保险费由被告刘波、万胡婷承担。后原告薛海波向本院申请撤回第3项诉讼请求，并减少第2项诉讼请求为：判令被告刘波、万胡婷向原告交付如皋市号房产，结清物业费；减少第4项诉讼请求为：判令被告刘波、万胡婷给付原告违约金及中介费共计50000元。事实和理由：2020年5月30日，原、被告经智宸公司居间签订《购(定)房屋买卖合同》,约定被告将坐落于如皋市房屋及地下车库G58号以1490000元的价格出售给原告,原告分期给付购房款等事项，该合同对中介服务费用、违约责任等内容作了约定。合同签订后，原告按约向被告支付购房定金及第二、三次购房款合计750000元，并支付中介费13000元。双方原计划约定被告收取前期款项后配合原告办理案涉房产的按揭贷款，以便原告支付合同尾款740000元，然被告于2020年12月13日临时提出更改付款方式，并要求原告于2020年12月16日过户当天将尾款740000元一次性付清，否则拒绝履行合同。为早日实现购房目的，原告与被告达成《补充协议》一份，并就相关事宜作了进一步明确。随即，原告在短短两天内向亲友借款凑齐尾款740000元，并于2020年12月16日携带该款项在第三人智宸公司配合下前往不动产登记中心，本想与被告办理案涉房产的过户登记手续，被告当日却未按约前往配合原告过户，经原告及第三人智宸公司电话、微信联系，被告仍拒绝履行合同义务，并表示不再出卖案涉房产。原告为确保按约履行合同义务，一方面向当地公安部门报警，另一方面将购房尾款740000元支付至中介公司账户进行托管，但被告此后仍未继续履行合同义务，严重侵犯了原告的合法权益，原告遂起诉，请求判如所请。被告刘波、万胡婷辩称：1.驳回原告一切诉讼请求；2.本案原告及第三人智宸公司涉嫌合同诈骗罪，且第三人智宸公司涉嫌非法经营罪。原告涉嫌合同诈骗罪的原因：①原告没有首付能力，按照原合同，原告应当在2020年6月30日之前向被告方支付第三次购房款人民币700000元整，但原告实际仅支付了270000元，原告通过部分履行合同的方式要求被告方继续履行过户，符合《中华人民共和国刑法》第二百二十四条；②原告没有贷款能力，原告凭借购房合同、转账记录、征信材料即可申请按揭贷款，按照合同价款的约定，原告必须付足首付700000才可以申请到贷款，假设原告凭借其民间借贷的借条去申请贷款，会被银行认定为高危人群，更加不可能申请到贷款，并且智宸公司海洋店店长倪亚州及农行经理袁建树都曾经表示原告的征信及流水不足以贷足740000，除此以外，原告的父亲也曾经亲口表述其贷不到款，因此，原告明知自己没有贷款能力，却与被告方约定余款为贷款，口头承诺过户一周贷款可以到账，欺诈被告方签署合同，又在合同上将尾款时间写为银行放款后，要求被告方先过户再申请贷款是原告没有履行能力，欺诈被告，意图套取被告房产及尾款，原告首付违约、贷款违约，根据《民法典》五百六十三条、五百六十六条、五百七十七条、五百八十二条等规定，被告方有权解除合同，并应由原告赔偿被告方违约金。被告认为，对于第三人智宸公司，其应当有责任核实买方的履行能力，但是其没有审查，反而向被告介绍没有履行能力的原告进行购房，并且买卖合同中所写的“心诚房产”以及“智宸房产信息服务部”均已注销，并不具备经营能力，第三人智宸公司已经违反刑法规定，涉嫌刑事犯罪。综上，要求驳回原告诉求。第三人智宸公司述称：1.原、被告双方在我方提供居间服务的情况下达成案涉买卖合同及补充协议，是双方真实意思表示，不存在任何欺骗、胁迫等情形，因被告未能按照补充协议的约定于2020年12月16日办理过户事宜，而当日，原告已将双方在补充协议中约定的尾款740000元交付到第三人智宸公司的法定代表人处。2.房屋买卖合同上的“心诚房产”几个字是我公司法定代表人储彬书写，当时写这几个字是因为最初在商谈房屋买卖的时候以为第三人徐琴就职于心诚房产中介，之后才知道徐琴是原告的亲戚，是帮着原告进行商谈的，并没有收取中介费。3.买卖合同中智宸服务部的公章是公司工作人员在书写合同时拿错了公章。第三人徐琴述称:1.我与原告薛海波是亲戚关系，薛海波的父亲是我堂哥，薛海波是我侄子；2.讼争房屋是薛海波要买的，我在这个房子上面没有起到中介作用，也没有收中介费，我看到智宸公司发布的案涉房源信息就介绍给薛海波的，我在介绍薛海波向智宸公司购买讼争房屋的时候并没有在中介公司上班，现在我自己开了中介公司，我开的中介公司名字是如皋市铭居房产，我是老板，合同上的“心诚房产”几个字不是我写的，是智宸房产的老板储彬写的；我与心诚房产并无关系，也没有在心诚房产工作过，之所以智宸公司在合同上写这几个字可能是签合同时智宸公司的人以为我是中介身份加入商谈的，但实际上我并没有收取中介费，也没有进行实际上的中介服务。本院经审理认定事实如下：2020年5月31日，被告刘波（同时作为其妻子万胡婷的代理人）与原告薛海波在第三人智宸公司处签订《购（定）房屋买卖合同》，约定，被告刘波、万胡婷（合同甲方）将位于如皋市.85平方米）及地下车库G58（面积为27.8平方米）出卖于原告薛海波（合同乙方），合同成交价为1490000元，由乙方于2020年5月30日支付购房定金5000元；于2020年5月31日支付购房定金45000元；于2020年6月30日支付购房款700000元；于银行房款后支付购房尾款740000元，由甲方结清水、电、煤、有线电视费、物业费等并过户给乙方，将该房产内的户口迁出，交房时甲方保证房屋主体、附属及配套设施完好，完成交房手续。另，合同第四条约定，过户产生的费用（含税费）由乙方承担，其见证方的中介服务费用（成交价的0.9）由乙方承担1.3万元整，作为对见证方的工作报酬；合同第五条约定，双方同意于2020年12月16日前办理房产产权过户手续，甲方承诺无条件协助乙方办理房屋产权及合同第一条约定各配套设施过户手续，同时无条件提供过户所涉及的一切材料，见证方承诺协助甲乙双方办理上述房产的过户贷款手续，不收取其他费用；合同第九条违约责任约定：1）乙方中途违约或违反合同约定内容，乙方的定金作为违约金赔偿于甲方；2）甲方中途毁约或违反合同约定内容，甲方应在毁约（违约）之日将定金与乙方已付房款退还给乙方，并支付给乙方已付定金双倍作为违约金；3）乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约乙方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金，如逾期超过壹日，则视为悔约（违约），并承担违约责任；4）乙方货款违约责任：若是乙方自身原因导致不能顺利贷款，乙方必须立即将甲方过户到自己名下的房产无条件过户给甲方，所涉及的一切过户费用由乙方承担，乙方购房定金不退，甲方退给乙方50%的购房款；5）任何一方违约，由违约方支付给见证方（中介）的工作报酬按第四款约定正常收取……原告薛海波及被告刘波在合同最后签名捺印，第三人智宸公司在中介处盖章，但该公司在原、被告签订的房屋买卖合同时加盖的是“如皋市智宸房产信息咨询服务合同专用章”（双方一致确认，该服务部在合同签订时已注销登记）的合同专用章，后在原告薛海波持有的合同中另行加盖“如皋智宸房产咨询有限公司”公章，买卖合同最后还另行书写补充条款：149万房价包括宁荣新城翠湖苑地下车库G58面积为27.8平，甲方无条件配合在2020年12月16日前办理过户，甲方违约不卖或涨价需赔偿乙方房款的20%，乙方如违约不买则定金不退另需赔偿甲方房款的20%。对该合同，庭审中各方一致确认，原、被告双方的正式签约日期为2020年5月31日，因第三人智宸公司于2020年5月30日已书写好合同文本，故该合同所写的落款日期为2020年5月30日。另，第三人智宸公司于2020年5月30日向原告薛海波出具收条，认可收到其支付的中介费13000元。上述合同签订后，被告刘波于2020年5月31日向原告薛海波出具购房定金收条，确认收到原告薛海波支付的购房定金50000元，并认可收受定金不履行义务则双倍返还定金、承担相应赔偿责任。2020年6月9日，原告薛海波通过案外人骆树梅账户向被告刘波招商银行银行卡（卡号：62×××21）转账430000元；2020年6月11日，原告薛海波再次向被告刘波上述账户汇款270000元。以上合计支付750000元。再查，2020年6月、7月左右，第三人智宸公司制作原、被告双方的网签合同，即《存量房买卖合同》，合同编号：皋房（NO：0067702），备案号：皋房（NO：2020BA00025083），该合同记载：出卖方为刘波、万胡婷，买受方为薛海波，合同买卖标的物为如皋市房屋及地下车库G58，房屋价款为1060000元，首付款为320000元，抵押贷款为740000元等信息。该《存量房买卖合同》无原被告双方的签名确认。庭审中，被告刘波、万胡婷对该网签合同持有异议，并在另案中诉讼要求撤销该合同，其认为，第三人智宸公司与买方薛海波恶意串通，未按照实际成交价1490000元制作网签合同，故意做低成交价格为1060000元，而第三人智宸公司陈述：1.该网签合同由其制作，之所以将该合同价款制作为1060000元是因买方薛海波首付款中有430000元不是通过自己账户支付给卖方，而是由案外人骆树梅账户支出，所以在办理银行抵押贷款时银行根据银行的操作规定不认可将该430000元作为买方的首付款，只得将网签合同的价款调整为1060000元；2.该网签合同的制作是为了帮买方申请办理购房尾款的抵押贷款，因在办理该合同时政策上尚未强行要求买卖双方在网签合同上签字只要双方合影拍照上传备案并口头授权即可，故该合同未签名，但买卖双方对该合同内容明知，且在其中介公司进行了合影拍照；3.该合同已经制作完成并上传至相关房产管理部门备案。2020年12月13日，因被告刘波、万胡婷不放心最后一期购房款740000元需要先办理过户登记再行抵押贷款支付，二人遂至第三人智宸公司处，作为甲方与原告薛海波作为乙方重新协商给付方式，双方达成书面《补充协议》，该协议内容为：经双方协商一致，乙方同意于2020年12月16日过户当天将贷款的金额74万元整（柒拾肆万元整）改为全款过户时付给甲方，结清全部房款（翠湖苑6幢2008室），若任何一方违约（毁约）按原合同违约责任执行，甲乙双方对此均无异议，若乙方在2020年12月16日过户时没有凑足全款74万元整（柒拾肆万元整）算乙方违约。被告刘波、万胡婷，原告薛海波分别签名捺印，智宸公司在中介处加盖公章，第三人徐琴亦在中介处签名捺印。对于该补充协议，被告刘波、万胡婷质证时陈述，是其于2020年12月11日发现2020年6月9日收到的43万元并非原告薛海波本人汇款而是案外人骆树梅转账支付后，认为原告薛海波与第三人之间恶意串通对其欺诈，遂于2020年12月13日至智宸公司为进一步取证所签，签订补充协议只是为了核实薛海波是否具备房款给付能力，并非其真实意思表示。对此，被告薛海波、万胡婷举证向如皋市公安局报案的通话记录及向本院立案庭邮寄起诉材料的查询记录打印件，证明其认为买方薛海波与第三人智宸公司及徐琴恶意串通对其欺诈，涉嫌诈骗罪，遂于2020年12月2日及2020年12月11日两次向本院邮寄起诉材料，并向如皋市公安局报案。而原告与第三人智宸公司、徐琴均陈述，三方之间并未恶意串通进行欺诈，智宸公司为本案房屋买卖合同中介，中介费13000元由智宸公司收取，徐琴只是参与商谈，并非居间方。另查，讼争位于如皋市的房屋登记在被告刘波、万胡婷名下，不动产权证号：苏（2018）如皋市不动产权第0021547号，房屋面积为130.85㎡，不动产权证书附记中记载该房屋附属车库为翠湖苑地下车库G58，面积为27.8㎡。被告刘波与第三人智宸公司因本案房屋买卖问题多次进行微信聊天，大致内容如下：2020年11月25日，被告刘波发送微信给智宸公司法定代表人储彬：“储总晚上好啊”，“你们智宸公司房产不是已经注销了吗，怎么合同上还盖章呢”，“现在什么年代”，“天眼查随便查”，“大家相互帮忙，你帮我把事情处理一下，大家继续发财”，“撤销合同”……“你帮我去和买方协商，我们协商退款，解除合同”……；储彬回复：“我们什么时候注销了，只是注册资金变更”，“你现在是不卖了，还是担心银行贷款的时间”……“这个公章是我制成，刚成立的时候，个体户的公章，然后我是变更为公司，我这个公章只要他，我这个公司还叫至诚房产，公章是一样可以用的”……2020年12月15日，第三人智宸公司员工倪亚洲向被告刘波发送微信，通知其第二天上午9点之前夫妻双方携带相关证件材料至如皋市不动产登记中心办理讼争房屋的产权变更登记，并告知刘波买方尾款已经全部准备好，过户之前转给刘波，刘波回复要求中介将买方薛海波的银行卡余额截图发给其核查，后倪亚洲将薛海波的银行卡截图（账户余额显示780000元）发送给被告刘波查看，刘波回复“哦，好的”，倪亚洲后问刘波第二天早上9点是否赶得及，刘波回复“差不多吧”。2020年12月16日，上午8时53分，倪亚洲发送微信问刘波“您好，到哪里了？”，但倪亚洲的微信显示其已被刘波删除好友；9时12分，储彬也发送微信询问刘波是否到交易所，微信显示刘波亦将其好友删除；10时55分，原告薛海波向被告刘波发送短信：“您好，我是薛海波，提醒一下今天是合同履行的最后一天，您如皋翠湖苑的房子过户时间与地点和相关材料与到场人员中介已发给你了，我方与中介方也已经于早上8：40之前到达了不动产登记中心，如果你们今天不来就违约了!请务必重视！”，刘波回复：“我们不卖了”“协商以下怎么解决吧”，双方继续对话如下：薛海波：“好的，到中介协商，必须是今天”“你几点到”，刘波回：“短信协商或者电话协商协商不了你们就去起诉吧”，薛海波：“我等你今天过户，今天你不回来协助过户明天就起诉，我的七十四万已经准备好打在了第三方账户”，刘波回：“我们百分之一万不买了”“钱退你，违约金可以协商，你们实在不同意就起诉吧”，薛海波：“我今天全天在如皋只要不动产登记中心上班时间都可以去办理过户手续，我不接受退款，你今天不过户我明天起诉你，我的手机随时保持畅通你今天确定好时间过户随时联系我”，刘波回：“你不接受退款那就没得谈了起诉去吧”；当日下午，薛海波报警，如皋公安局经济开发区中心派出所接处警工作登记表记载：薛海波到所报称其买刘波的房子，现对方不卖了，后续不出面处理，经与刘波联系，其称要与卖方薛海波谈，不与中介谈，现薛海波表示若按照协议不履行，买方将到法院起诉所有的事情；后薛海波于当日下午16时41分将购房余款共计740000元汇至智宸公司法定代表人储彬账户。2020年12月22日，薛海波向本院递交起诉状，提起本案诉讼。2020年12月30日，刘波向薛海波发送短信：“您好，我是刘波，因买家薛海波与中介如皋智宸房产及心诚中介串谋，意图诈骗本人房产，现正式通知解除双方签订的房屋买卖合同，原合同将不再继续履行，请提供买家薛海波银行账号，用于退还75万首付款。”，薛海波回复：“我方不存在违约行为，我方要求继续合同，请您积极配合我方过户”。2021年1月6日，刘波向案外人骆树梅账户退款430000元，并附言：我刘波，退你无因转账。此外，原告薛海波举证其向骆树梅、康宜红的借条复印件及转账记录等证据，证明其因购买讼争房屋向此二人借款并约定借款利息，另申请骆树梅出庭作证，用以证明其向骆树梅借款，并由骆树梅直接代其向刘波支付430000元购房款。骆树梅到庭陈述：1.原告薛海波是其侄子；2.薛海波因购买讼争房屋钱款不够向其两次借款，第一次向其借款430000元，其经薛海波指示于2020年6月9日直接将款项汇至卖房人刘波账户，转账时没有进行转账备注，其认为有转账记录即可，无需备注；第二次向其借款540000元，其直接转账给了薛海波。对于第二笔540000元，原告薛海波提供的转账记录显示，骆树梅向薛海波的转账时间为2020年12月14日，分100000元和440000元两次支付。还举证其因本案诉讼与江苏奔月律师事务所签订《民事委托代理合同》，花费律师代理费30000元。审理中，因原告申请保全并提供担保，本院于2020年12月24日作出（2020）苏0682民初9199号民事裁定书，并于2020年12月29日查封了讼争房屋及车库，查封时查明，该财产上无抵押登记或其他查封。以上事实，有原、被告双方的庭审陈述，《购（定）房屋买卖合同》，《存量房买卖合同》，《补充协议》，收条，转账记录，微信聊天记录，（2020）苏0682民初9199号民事裁定书，如皋市不动产登记信息查询结果单等证据在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。本案纠纷所涉合同履行问题虽持续至民法典实行后，但是在民法典施行前发生争议，故适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告薛海波与被告刘波、万胡婷于2020年5月31日签订的《购（定）房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违背法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告薛海波在签订房屋买卖合同后，按照合同约定，在2020年6月30日前向被告刘波支付定金、首付款共计750000元，对于购房尾款740000元，双方原本约定通过银行贷款方式支付，后于2020年12月13日另行订立《补充协议》，该协议亦为双方自愿签订，具有法律效力，该补充协议将尾款支付方式改为于2020年12月16日过户时一次性支付，原告薛海波也在达成该补充协议后筹集资金，如期至如皋市不动产登记中心等待两被告与其办理过户手续，然被告刘波、万胡婷在当日未按约到场，并直接将中介公司工作人员微信好友删除，也明确向原告薛海波表示不再出卖房屋，行为构成违约。原告薛海波在被告刘波明确表示不履行合同义务后将购房余款740000元提存于中介智宸公司处，体现了原告的履约能力和履约诚意。现被告刘波、万胡婷认为原告薛海波与第三人智宸公司及徐琴恶意串通对其欺诈，但其所举证据并不足以证明恶意串通、合伙欺诈的事实存在。第三人智宸公司在本起房屋买卖的居间过程中确实有在买卖合同中加盖已注销的服务部公章、未根据买卖双方的真实成交价制作《存量房买卖合同》并要求买卖双方签字确认等不规范行为，对于这些不规范行为，本院将向相关管理部门发送司法建议进行规制，但这些不规范行为并不影响原、被告双方之间的房屋买卖合同效力，被告刘波、万胡婷据此抗辩双方的买卖合同无效或要求撤销，于法无据，本院不予支持。综上，讼争房屋买卖合同应当继续履行，考虑到被告刘波在原告起诉后于2021年1月6日将薛海波通过骆树梅支付的430000元退还至骆树梅账户，故原告薛海波仍需向被告刘波、万胡婷支付购房余款1170000元；被告刘波、万胡婷在收到该购房款后，应按照双方房屋买卖合同的约定，结清房屋过户前的物业费，并协助原告薛海波办理讼争房屋及车库的过户手续，同时将房屋及车库交付原告。关于违约金及中介费。原告在审理中自行调整其主张，仅要求两被告给付50000元，本院根据本案案情，综合双方买卖合同的约定、原告薛海波的履约情况及损失、两被告的过错及本地区的房地产市场行情等因素，认为原告调整之后的主张于法于理不悖，应予支持。对于保全保险费的负担，双方房屋买卖合同及补充协议中并无约定，故原告要求两被告承担于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告薛海波于本判决生效后立即给付被告刘波、万胡婷购房余款1170000元。二、被告刘波、万胡婷自原告薛海波履行上述第一项给付义务之日起十日内协助原告薛海波办理位于如皋市（不动产权证号：苏（2018）如皋市不动产权第0021547号）的过户手续，过户产生的相关税费由原告薛海波负担。三、被告刘波、万胡婷自原告薛海波履行上述第一项给付义务之日起十日内结清如皋市过户前产生的物业费，并将该房屋及车库交付原告薛海波。四、被告刘波、万胡婷于本判决生效后立即给付原告薛海波违约金及中介费共计50000元。五、驳回原告薛海波的其他诉讼请求。如果原告及两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9330元、保全费5000元，合计14330元，由被告刘波、万胡婷负担（此款原告已垫付，由两被告履行上述判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费18660元。审判员  张蓉蓉二〇二一年三月十三日书记员  徐 慧