江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初10638号原告（反诉被告）：昆山市盛宝利实业发展有限公司，住所地昆山市巴城镇石牌中华路666号，统一社会信用代码9132058378993220XT。法定代表人：王文颜。委托诉讼代理人：蒋水静，江苏展驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李平，江苏展驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州星升旭企业管理有限公司，住所地昆山市巴城镇石牌相石路1008号3号房，统一社会信用代码91320583MA1X5KMC9L。法定代表人：苏松生。被告：苏松生，男，1977年8月15日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：谢文波，上海李东方律师事务所。代理上述两被告。原告昆山市盛宝利实业发展有限公司（以下简称盛宝利公司）诉被告苏州星升旭企业管理有限公司（以下简称星升旭公司）、苏松生、汤逢旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，原告申请撤回对被告汤逢旭的起诉，被告星升旭公司提出反诉，本院依法合并审理，依法适用简易程序于2020年10月22日、2020年11月6日公开开庭进行审理。原告盛宝利公司委托诉讼代理人李平，被告星升旭公司和苏松生委托诉讼代理人谢文波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛宝利公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与星升旭公司的租赁合同，星升旭公司返还租赁物；2.判令星升旭公司支付违约金300000元，并按照现租金标准支付厂房占用费至实际返还之日；3.判令星升旭公司补缴优惠期租金220000元；4.判令星升旭公司支付拖欠的物业费77500元，并继续支付至实际返还之日；5.判令星升旭公司支付拖欠的电费16407元，并按照实际使用电量支付至实际返还厂房之日；6.判令星升旭公司承担本案诉讼费用；7.判令苏松生对以上各项诉讼请求承担连带赔偿责任。事实和理由：2018年，原告与星升旭公司签订了编号为XXXXX的《昆山市盛宝利实业发展有限公司厂房租赁合同》(下称“该《租赁合同》”)，约定星升旭公司承租原告厂区的6#厂房，面积为5000平方米，租赁期间为2018年11月17日至2024年12月30日，其中2018年11月17日-2018年12月31日为优惠期，从2019年1月1日起计算租金，前三年租金为150000元/月，6个月一付。按照约定，被告应于2020年1月1日向原告支付租金900000元，但是星升旭公司至今仅支付550000元，剩余350000元未付，原告于2020年1月15日和2020年3月3日两次向星升旭公司送达“租金催交函”，苏松生均已签收；又于2020年3月15和3月25向星升旭公司发出律师函催交租金，星升旭公司均未履行。原告认为：星升旭公司的行为已经构成严重违约，原告按合同约定有权解除租赁合同并要求星升旭公司承担违约责任及赔偿损失，苏松生作为星升旭公司的股东，认缴出资均未实缴，依法应为公司债务承担连带责任，现具状起诉，请求贵院判如所请。被告星升旭公司和苏松生辩称，1.对诉请1无异议。但对于租赁物返还，租赁物在2020年3月份至今，租客已经将租金交付给原告，目前涉案房屋由原告掌控，被告无法返还；2.对原告要求被告支付违约金30万元不予认可，本案中被告并未违反合同约定，在原告出租给被告的上述租赁物隐瞒了房屋实际面积，在2020年1月份，被告支付了55万元的租金。按照合同约定，半年租金为90万元。当时因为被告发现原告面积误差存在200多平米，被告就与原告协商，对于面积误差部分如何解决。但双方并未对该问题协商一致，导致原告提起本案诉讼。原告在收回租赁物后，以其自己的名义出租，原告违反诚信原则。原告要求违约金没有事实及法律依据；3.原告要求被告补交优惠期的租金不予认可，被告并未违约，原告没有事实及法律依据；4.关于物业费，根据双方合同第4.3条，2020年1月之前，被告已经将物业费结清。在2020年1月份之后的半年，90万元的发票税费为4.5万元，一年的物业费为9万元，被告每年只需支付4.5万元物业费，原告物业费计算有误；5.对电费无异议；6.对苏松生承担连带责任不予认可，合同系原告与星升旭公司签订，根据合同相对性，权利义务也应当由星升旭公司承担。根据公司法相关规定，苏松生虽认缴1000万元资本，但根据章程，到期时间为2048年。原告要求苏松生承担责任，没有法律依据。反诉原告星升旭公司向本院提出反诉请求：1.请求法院依法确认反诉原、被告于2018年11月17日签订位于昆山市巴城镇XXXXXX厂房《昆山市盛宝利实业发展有限公司厂房租赁合同》于2020年10月1日解除；2.请求法院依法判令反诉被告退还反诉原告租金和物业费从2019年1月1日至2020年6月30日，按照每月31.5元×20709×18=117420.03元整；3.请求法院依法判令反诉被告退还反诉原告押金15万元整、预收电费2万元整；4.请求法院依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币30万元整；5.请求法院依法判令反诉被告赔偿反诉原告装修损失、中介费合计人民币45万元整；6.请求法院依法判令反诉被告退还反诉原告多收取电费14953元整；7.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年11月17日，反诉原、被告签订位于昆山市巴城镇XXXXXX厂房《昆山市盛宝利实业发展有限公司厂房租赁合同》简称“《租赁合同》”。反诉被告在签约向反诉原告出示了产证及附件，显示建筑面积4992.91m，故双方在签订合同时确定为5000m，但是在2020年1月初反诉原告发现反诉被告出租上述租赁物面积有误，为此反诉原告至昆山房产交易中心查询，经核实该租赁物建筑面积为4792.91平方米与反诉被告出示给反诉原告产证面积误差在200平方米。为此反诉原告多次向反诉被告讨要说法，被告未做任何回应和表示，然而反诉被告欺骗反诉原告房屋面积误差未妥善解决，反而多次向反诉原告催款要缴纳租金。反诉原告又于2020年4月7日发函给反诉被告，给予解决方案，但是被告都置之不理。反诉原告认为，反诉被告贵出租自有产权房，面积多少是清楚，但是出租的时候为了获得更多不当利益，虚构厂房实际面积，导致反诉原告作出错误判断和贵司签订上述《租赁合同》。因贵司虚增产证面积违背《合同法》诚信原则，同时构成《合同法》54第三款规定系合同欺诈行为。故诉至法院，望判如诉请!反诉被告盛宝利公司辩称，对反诉诉请1至5不予认可。在房屋租赁时，面积是按照蓝图计算，原告不存在虚增面积及欺诈行为。关于诉请6的电费，被告提供的电费单中的“40倍”经向当事人核实，系互感器的变比值，40倍互感器的意思是：实际用电量=表显用电量*40；合同约定的电费收取标准为1.2元/度，加上损耗6%，因此电费按照1.272元/度收取，这个是签订合同时双方就约定好的，被告长达一年多的时间也未对此提出异议，可以充分说明这一点。本院经审理认定事实如下：昆山市巴城镇石牌中华路XXXX号房屋所有权及土地使用权人为盛宝利公司，不动产权证书显示房屋建筑面积27707.23平方米，其中6号厂房面积4792.91平方米，该不动产权证书于2018年7月6日出具。2018年11月17日，星升旭公司（乙方）与盛宝利公司（甲方）签订厂房租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于昆山市巴城镇XXXX号“昆山市盛宝利实业发展有限公司厂区”的6#厂房，建筑面积5000平方米。房屋租赁期自2018年11月17日至2024年12月30日止。在租赁期内，允许乙方将承租的上述房屋转租给他人使用、经营。乙方须向甲方交纳房屋租赁履约保证金150000万元(壹个月房租)和预付电费20000元，该保证金于双方签订合同时支付。2018年11月17日至2018年12月30日为甲方给予乙方的优惠期。房屋租金：租金为6#厂房每月每平方米建筑面积30元。租金递增：每叁年递增一次，递增比例按照上期租金单价上浮10%。租金支付方式：甲方实行先交租金后使用的方式。乙方每6个月向甲方支付一次租金。第一期900000元于2018年12月15日支付，第二期900000元于2019年7月1日支付，第三期900000元于2020年1月1日支付，第四期90000元于2020年7月1日支付，以此类推。甲方需开每年半年厂房租金发票给乙方，税费由甲方负责。乙方另在合同签订时按租赁面积支付物业管理费，物业管理费的支付标准为1.5元/平方米/月，物业管理费每三个月支付一次，第一笔物业管理费于起租日支付。(免优惠期的物业管理费。)合同期内，乙方有下列违约行为之一的，甲方有权单方面通知乙方终止本合同(乙方收到甲方的解除通知书上明确的合同终止日即为本合同的提前终止之日)，收回该房屋，并采取必要的措施。乙方因此产生的装修、装潢损失，由乙方自行承担。同时乙方还应承担房屋修复或恢复原状产生的费用。另外除了甲方直接扣除乙方的履约保证金外，乙方还应按本合同规定的当年度两个月租金作为违约金支付给甲方。1.擅自改变本合同规定的用途，或利用该房屋进行违法活动的。2.未经甲方书面同意，擅自拆改变房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的。3.未经甲方书面同意，擅自将房屋转给他人作仓库使用。4.未经甲方书面同意，逾期支付租金累计25天以上。5.未持有经营许可证、不符合消防、环保、治安、防疫等要求的。6.乙方严重违反《前期物业管理公约》或《前期物业管理服务协议》及有关实施细则的。7.拖欠水电费达一个月以上的。8.因乙方原因影响甲方厂区正常经营秩序的。在租赁期内，除本合同第9条约定情形外，甲方要求提前解除本合同的，应提前贰个月书面通知乙方，乙方不同意的合同继续履行，乙方同意解除合同的，甲方应按租赁当年度二个月租金向乙方支付违约金。并按乙方装潢、装修投入费用并结合实际已租赁使用的时间协商确定补偿金额。本合同中，如甲方给予了乙方一定时间的优惠期的，甲方给予乙方的优惠期是附加条件的，如乙方原因中途提前解除合同，或因乙方的违约行为导致甲方提前解除合同的，在双方办理终止手续时，乙方应按起租时每月租金标准补缴优惠期的租金。2018年11月19日，星升旭公司支付盛宝利公司150000元保证金，并预交电费20000元。2018年12月17日支付房租90万元。2019年7月4日支付25万元，2019年7月5日支付15万元，2019年8月3日支付30万元，2019年8月4日支付5万元，2019年8月5日支付5万元，2019年8月6日支付5万元，2019年8月8日支付5万元，2020年1月3日支付20万元，1月13日支付15万元，1月14日支付5万元，1月18日支付5万元。2019年3月5日支付物业管理费22500元，2019年9月26日支付22500元。2020年1月15日，盛宝利公司向星升旭公司发送函，内容为：贵公司于2018年11月17日承租我公司位于昆山市巴城镇XXXXX厂房。按照约定，贵公司应于2020年1月1日向我公司支付第三期租金90万元，但贵公司至今仅支付了40万元，剩余50万元未能支付。为此，我公司致函贵公司，请贵公司尽快向我公司付清到期租金，同时支付自2020年1月1日开始计算至实际付款之日止的逾期付款金额每日千分之三的违约金。另外，我公司也正式提醒贵公司，若贵公司逾期支付租金超过25天的，我公司有权解除与贵公司签订的厂房租赁合同，并追究贵公司的违约责任。请贵公司快速、慎重解决租金逾期事宜。2020年3月3日，盛宝利公司向星升旭公司发送函，贵公司于2018年11月17日承租我公司位于昆山市巴城镇XXXXX号厂区内6#厂房。按照约定，贵公司应于2020年1月1日向我公司支付第三期租金90万元，但贵公司至今仅支付了55万元，剩余35万元未能支付。为此，我公司致函贵公司，请贵公司尽快向我公司付清到期租金，同时支付自2020年1月1日开始计算至实际付款之日止的逾期付款金额每日千分之三的违约金。另外，我公司也正式提醒贵公司，若贵公司逾期支付租金超过25天的，我公司有权解除与贵公司签订的厂房租赁合同，并追宄贵公司的违约责任。请贵公司快速、慎重解决租金逾期事宜。星升旭公司将上述厂房分租给各承租户，其中1.将东边前七格加二楼办公室东边三小间1100平方米出租给昆山金煜莱精密机械有限公司，年租金38万元，租赁期限自2019年4月29日至2024年5月14日。2.将前办公一楼东边一半加二楼办公一间租赁给昆山恒志发五金机电有限公司，年租金138000元，租赁期限自2019年5月18日至2024年5月30日。3.将西边后三格430平方米出租给昆山聚翔泰精密机械有限公司，年租金157380元，租赁期限自2019年3月23日至2023年3月20日。4.将办公一楼西边加二楼办公室两间出租给昆山凯立威自动化设备有限公司，年租金123000元，租赁期限自2020年4月1日至2021年3月30日。5.将西边前两格半（卷帘门里面70平方米为两家共用）加二楼办公室一小间出租给昆山市玉山镇浩利鼎模具机械厂，年租金135000元，租赁期限自2019年5月14日至2024年5月30日。6.将东侧后八格加二楼办公两小间出租给张荣海，年租金40万元，租赁期限自2019年12月22日至2024年12月30日。庭审中双方确认昆山金煜莱精密机械有限公司从2020年5月16日开始，昆山恒志发五金机电有限公司从2020年6月1日开始，昆山聚翔泰精密机械有限公司从2020年4月1日开始，昆山凯立威自动化设备有限公司从2020年10月1日开始；昆山市玉山镇浩利鼎模具机械厂从2020年6月1日开始；张荣海从2020年7月1日开始向盛宝利公司支付租金。仁盛包装在2020.3.18搬离，盛宝利公司收回场地后于2020年7月25日出租给了案外人苏州凯途汽车服务有限公司（租金241112元，租赁期限自2020年6月15日至2021年5月4日）。苏松生与汤逢旭为星升旭公司的股东，各持股50%，各认缴出资额500万元。本院认为：盛宝利公司与星升旭公司签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。盛宝利公司因星升旭公司逾期支付租金超过25日解除合同，星升旭公司抗辩系因盛宝利公司提供的厂房面积与约定面积不一致而行使先履行抗辩权。对此本院认为，根据不动产权证书载明的6号厂房面积4792.91平方米与合同约定的面积5000平方米确实存在差异，若按照产证面积4792.91平方米计算租金，每期租金为862723.8元，三期租金为2588171.4元，而星升旭公司已经支付的租金为235万元，尚余238171.4元未支付，故盛宝利公司固然由于交付租赁物不符合合同约定而违约，星升旭公司亦因不当行使先履行抗辩权而违约。故本院认定合同双方均存在违约行为，各承租户陆续不再向星升旭公司支付租金而向盛宝利公司支付租金，收取租金的行为视为收回房屋，故本院认定盛宝利公司自2020年10月1日起收回所有房屋，双方合同实际自2020年10月1日起解除，双方互负违约责任按合同约定。因盛宝利公司已经以收取租金的方式收回房屋，故其要求星升旭公司返还租赁物的诉讼请求，本院不予支持。星升旭公司应当支付租金至2020年9月30日，计算为：3019533.3元，扣除已经支付的235万元，该日期之前盛宝利公司已经从承租户收取的租金亦应当扣除，具体扣除金额如下：昆山金煜莱精密机械有限公司从2020年5月16日至9月30日租金142500元，昆山恒志发五金机电有限公司从2020年6月1日至9月30日租金46000元，昆山聚翔泰精密机械有限公司从2020年4月1日至9月30日租金78690元，昆山市玉山镇浩利鼎模具机械厂从2020年6月1日至9月30日租金45000元；张荣海从2020年7月1日至9月30日租金100000元，苏州凯途汽车服务有限公司2020年7月25日至9月30日租金48960元。经计算星升旭公司还应当支付盛宝利公司租金208383.3元。关于物业费，按照合同约定1.5元/平方米/月计算至2020年0月30日为150976.66元，扣除已经支付的45000元，还应支付105976.66元。关于盛宝利公司主张星升旭公司补缴优惠期租金220000元，有合同约定，本院予以支持。关于盛宝利公司主张拖欠的电费16407元，星升旭公司予以认可，本院予以支持。关于违约金，盛宝利公司和星升旭公司均需向对方支付违约金30万元，该金额予以抵销。关于盛宝利公司主张苏松生对以上各项诉讼请求承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告星升旭公司主张合同于2020年10月1日解除，本院予以认定。关于反诉原告主张的盛宝利公司退还多支付的租金和物业费，本院核算租金和物业费时已经按产证面积计算，故该项诉请本院不予支持。关于押金15万元，因合同已经解除，盛宝利公司应当退还星升旭公司，对于该诉请，本院予以支持。关于预收电费2万元，因双方电费尚未结算完成，本案中暂不予处理。关于装修损失及中介费，反诉原告并未提供证据证明该损失，故该诉请，本院不予支持。关于反诉原告主张返还多收取电费，并未提供相应证据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间的《厂房租赁合同》于2020年9月30日解除。二、被告苏州星升旭企业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市盛宝利实业发展有限公司租金208383.3元、物业费105976.66元、电费16407元以及优惠期租金220000元。三、反诉被告昆山市盛宝利实业发展有限公司于本判决生效后支付反诉原告苏州星升旭企业管理有限公司押金150000元。四、驳回原告昆山市盛宝利实业发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告苏州星升旭企业管理有限公司的其他反诉请求。（上述二三项合并，被告苏州星升旭企业管理有限公司支付原告昆山市盛宝利实业发展有限公司400766.96元）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××90）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37365元，由被告苏州星升旭企业管理有限公司负担18682.5元，由原告昆山市盛宝利实业发展有限公司负担18682.5元。反诉案件受理费7136元，由原告昆山市盛宝利实业发展有限公司负担1650元，被告苏州星升旭企业管理有限公司负担5486元。其中，原告预交的案件受理费17032.5元，本院予以退还，被告应当负担的17032.5元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：32×××91开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王甜甜二〇二一年三月十日书记员  马润斐