贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终865号上诉人（原审被告）：贵州百丰房地产开发有限公司，统一社会信用代码915203810827514990，住所地赤水市大同镇大同村三组。法定代表人：代正华，经理。委托诉讼代理人：范小云，四川杰可律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周岐洁，女，1986年10月30日出生，汉族，住四川省泸县。原审被告：赤水市爱途酒店管理有限公司，统一社会信用代码91520381MA6H46CAXX，住所地赤水市大同镇民族村十组百丰洞天阁。法定代表人：李月江，执行董事。上诉人贵州百丰房地产开发有限公司（以下简称百丰公司）因与被上诉人周岐洁以及原审被告赤水市爱途酒店管理有限公司（以下简称爱途公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2020）黔0381民初1996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。百丰公司上诉请求：撤销原判，改判由百丰公司退还周岐洁房款和办证费198483元，由爱途公司退还周岐洁房款60000元，两公司之间不承担连带返还责任。事实和理由：百丰公司与爱途公司是各自依法独立成立，不是关联公司，没有人格混同，涉及款项都是分别进入百丰公司与爱途公司各自账户，由两公司承担连带返还责任，于法无据。周岐洁是完全民事行为能力人，其应当有一个正确独立的判断，二人与百丰公司签订商品房买卖合同，涉及的购房款应当交给百丰公司。而向爱途公司交纳购房款，得到了收据也是爱途公司出具，二人应当及时提出异议，但二人并没有提出，故二人有过错。周岐洁辩称，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。爱途公司未予答辩。周岐洁向一审法院起诉请求：1、确认原、被告解除房屋认购合同的退房协议有效；2、判令被告百丰公司退还购房款190,000.00元及从2020年5月19日起按年利率6%计算至付清之日止的资金占用利息，判令被告爱途公司退还购房款60,000.00元和税款8,483.00元及从2020年4月17日起按年利率6%计算至付清之日止的资金占用利息，共计258,483.00元，由二被告对前述款项承担连带付款责任；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2019年4月29日，百丰公司（甲方）与周岐洁（乙方）签订“百丰·洞天阁”《房屋认购协议书》，主要内容：一、乙方认购房屋为“百丰·洞天阁”B2号楼2单元1层2号房屋，建筑面积60.94㎡。二、乙方选择按揭支付。三、签订本协议之日乙方向甲方支付定金30,000.00元，在双方签订《商品房买卖合同》及相关附件后，所交定金转为乙方购房款。四、乙方交付购房定金后，于2019年5月10日携带剩余房款及相关办证费用到百丰·洞天阁销售中心签订《商品房买卖合同》。协议书签订当日，百丰公司向原告周岐洁出具收据一份，载明收到周岐洁B2-2-1-2号购房定金30,000.00元（收据载明制单人是黄兵）。2019年5月17日，百丰公司向原告周岐洁出具收据一份，载明收到周岐洁B2-2-1-2号购房款160,000.00元（收据载明制单人是黄兵）。同日，爱途公司向原告周岐洁出具收据一份，载明代收周岐洁购B2-2-1-2号8,483.00元。2019年7月12日，爱途公司向原告周岐洁出具收据一份，载明收到周岐洁B2-2-1-2号购房款100,000.00元。2020年4月16日，周岐洁提交退税申请：周岐洁于2019年5月17日交纳了8,483.00元房款税费，由百丰公司代收，现由于本人申请退房，特申请退还8,483.00元代收税费。黄兵于2020年5月18日在《退税申请》上签字，并注明已收回票据0001597号。2020年4月16日，周岐洁向百丰公司提交《退房申请》：本人周岐洁于2019年5月17日交纳￥290000元定购我司洞天阁项目B2栋2单元1楼2号房。现因个人原因申请退房，并自愿支付违约金￥40000元，申请退款￥250000元。贵司从即日起此房源均可另售。附：8483.00元税费，合计：退款258483元。2020年5月15日前付清。销售经理周冲签字，并加盖了爱途公司印章。同日，周岐洁向百丰公司提交《退房申请》：本人周岐洁于2019年5月17日交纳￥190000元定购我司洞天阁项目B2栋2单元1楼2号房。现因个人原因申请退房，并自愿支付违约金￥0元，申请退款￥190000元。贵司从即日起此房源均可另售。销售经理周冲签字，加盖了百丰公司的印章。财务部黄兵于5月18日签字并注明已收回票据2份。同日，周岐洁向爱途公司提交《退房申请》：本人周岐洁于2019年5月17日交纳￥100000元定购我司洞天阁项目B2栋2单元1楼2号房。现因个人原因申请退房，并自愿支付违约金￥40000元，申请退款￥60000元。贵司从即日起此房源均可另售。销售经理周冲签字，加盖了爱途公司的印章。本案审理期间，根据原告周岐洁申请，本院于2020年8月13日作出（2020）黔0381民初1996号民事裁定：冻结被申请人百丰公司、爱途公司银行存款300,000.00元，或查封扣押相当于300,000.00元的财产，冻结、查封期限为2020年8月13日至2021年8月12日。一审法院认为，本案的争议焦点：1、百丰公司与原告签订的《房屋认购协议书》的效力及《房屋认购协议书》是否解除；2、百丰公司、爱途公司是否应当返还原告购房款、税款及返还金额；3、百丰公司、爱途公司是否应支付资金占用利息。一、百丰公司与原告签订的《房屋认购协议书》的效力。周岐洁与百丰公司于2019年4月29日签订《房屋认购协议书》，是在平等自愿基础上签订且约定明确，是双方真实意思表示，在性质上属预约合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同。双方对于退房退款达成了协议，故百丰公司与周岐洁签订的《房屋认购协议书》已于2020年4月16日协议解除。二、百丰公司、爱途公司是否应当返还原告购房款、税款及返还金额。百丰·洞天阁是被告百丰公司开发建设的商品房项目,爱途公司对项目商品房进行销售应属于委托销售行为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，该商品房销售对外产生的权利义务依法应由百丰公司享有和负担。百丰公司未按《退房申请》约定期限和金额返还周岐洁购房款，其行为构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，现周岐洁要求百丰公司返还购房款及税费有理，应予支持。在原告周岐洁缴纳的购房款中有108,483.00元是爱途公司收取，且爱途公司在《退房申请》中同意退还周岐洁购房款258,483.00元，爱途公司构成债的加入，周岐洁要求二被告连带返还购房款的诉请有理，应予支持。三、百丰公司、爱途公司是否应支付资金占用利息。根据2020年4月16日由销售经理周冲签字，并加盖了爱途公司印章的《退房申请》载明“2020年5月15日前付清”，应对被告具有约束力，但双方并未对逾期付款的利息进行约定，故二被告应自2020年5月16日起，以250,000.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息。审理中，被告爱途公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，属自行放弃陈述及举证和质证权利，应承担由此产生的不利法律后果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案适用缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告贵州百丰房地产开发有限公司、赤水市爱途酒店管理有限公司于本判决发生法律效力后十五日内连带返还原告周岐洁购房款258,483.00元，并自2020年5月16日起，以258,483.00元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付利息；二、驳回原告周岐洁其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费2,589.00元、保全费2,020.00元，合计4,609.00元，由被告贵州百丰房地产开发有限公司、赤水市爱途酒店管理有限公司负担。本院二审期间，百丰公司诉称将案涉楼盘的销售承包给公司股东陈永奎，陈永奎又转包给李月江，由百丰公司委托爱途公司负责销售，周岐洁提交：1.百丰公司百丰.洞天阁项目内部承包销售经管理管理协议，该协议约定由陈永奎承包案涉楼盘销售，为了促进销售，陈永奎在赤水市招商或成立一个商业服务管理公司对销售物业进行委托经营管理；2.陈永奎与李月江于2018年共同签署的百丰公司关于百丰.洞天阁项目承包工作联系函载明：陈永奎系百丰公司股东，自2018年7月1日起为百丰公司内部整体承包人，陈永奎全权委托李月江办理百丰.天阁销售事项；3.赤水市住房和城乡建设局关于百丰.洞天阁遗留问题项目处置情况的报告公司等证据，证明陈永奎、李月江与百丰公司之间系内部承包及委托关系的内容相符，应予认定。本院认定事实如下：1.百丰公司将案涉楼盘的销售承包给公司股东陈永奎，陈永奎又转包给李月江，并由百丰公司委托爱途公司负责销售；2.爱途公司在百丰公司的销售中心办公，前期销售房屋的款项进入百丰公司帐户，其他事实同原判认定。本院认为，关于上诉人百丰公司与被上诉人周岐洁之间签订的《商品房认购协议书》系合法有效的合同，对当事人具有约束力。《商品房认购协议书》签订后，周岐洁支付购房定金30,000.00元；支付购房款260,000.00元，支付房款税费8,483.00元，分别由百丰公司或爱途公司出具《购房专用收据》作为凭据。根据周岐洁提出的《退房申请》，双方当事人同意解除《商品房认购协议书》。本案中，各方当事人对于如何退还款项产生争议。经查，百丰公司将案涉房屋楼盘销售委托并承包给公司股东陈永奎，陈永奎将具体的销售工作转包李月江，李月江在百丰公司的销售中心以爱途公司的名义完成相应的销售工作，属百丰公司对该楼盘销售工作的具体安排，无论是以李月江个人名义还是以爱途公司的名义实施的行为，均不改系受百丰公司委托实施民事法律行为的属性，且案涉两份《退房申请》均由该项目销售经理周冲署名代表百丰公司、爱途公司办理，更进一步证明具体销售行为系受百丰公司委托实施民事法律行为的性质，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，认定该商品房销售对外产生的权利义务依法应由百丰公司享有和负担并无不当，本院予以确认。因此，百丰公司理应依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，对周岐洁承担损失赔偿责任。另，原判关于爱途公司构成债的加入，爱途公司对此应承担连带返还责任的认定，双方未提出上诉，视其服判。综上所述，百丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5178元，由贵州百丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴  雨审判员 令狐荣强审判员 喻  茜二〇二一年三月十七日法官助理徐星星书记员杨颜穗