广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初776号原告：麦卓兴，男，1970年4月16日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路****自编之二。法定代表人：田全蓝。委托诉讼代理人：罗林宾，该司职员，通讯地址。原告麦卓兴诉被告广州嘉强投资有限公司房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法由审判员梁志铭适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告麦卓兴、被告的委托诉讼代理人罗林宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年8月21日至2020年11月17日止的临迁费用10542.93元(每月临迁费用706元，共14个月28天)；2、判令被告向原告支付2019年3月17日至2020年11月17日止延期补助费28287.07元(按每月706元的200%计付)。事实和理由：1995年7月26日，原告与广州市广协房地产开发有限公司（以下简称广协公司）、广州天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司）签订了广州市房屋拆迁补偿协议书，约定：拆迁原告位于广州市大新路新濠里12号地下房屋；上述二公司要在1998年10月30日前交付产权调换的45.518平米的房产给原告，超面积部分10平米以内的按照1300元每平米计算，超过10平米的部分按照5500元每平米计算。期限到后不能交付房产，原告与天佳公司在1998年12月17日签订了补充协议书，协议约定天佳公司应于2001年12月31日前按原协议约定安排原告回迁至原协议约定的房产，原协议约定的回迁房是不含公用分摊的，以房产的实用面积计算，如天佳公司不能按时安排回迁逾期超过10天的，则应当按照临迁费的300%计算罚款。天佳公司不能按照补充协议的约定安排原告回迁。被告在2010年12月16日通过司法拍卖的方式以27000万元的价格取得了越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南以西“新濠大厦”（现更名为嘉兰轩）的国有建设用地使用权，根据拍卖公告的规定被告从拍卖成交之次日（2010年12月17日）起承担原发展商的权利义务关系，原拆迁补偿协议与补充协议继续有效，故被告应当继续履行原协议与补充协议的一切约定。经广州市中级人民法院（2020）粤01民终14164号民事判决书判决，被告需向原告支付延期补助费至2019年3月16日（按每月706元的200%计付）。2020年11月17日，双方签订了回迁确认书，但被告尚欠临迁费及延期补助费未付，故提起本案诉讼。被告辩称：一、被告是经司法拍卖取得涉案地块土地使用权的，延期安排原告回迁的责任不在被告。原告现要求按几十年前与原拆迁人的约定来约束被告是非常不公平的。即便要支付临迁费，也应与被告重新协商、重新约定临迁费金额，而不应该是如此之高的金额。二、1、被告此前已多次通知原告回迁，而原告无故拖延，不应将过错全部推卸到被告上。2、《补充协议书》所依据的相关拆迁条例已废止。现行拆迁的法规并无200%、甚至300%计算延期补助费的规定。因此，原告主张如此之高的延期补助费是不成立的，也是对被告不公平的。三、疫情爆发以来，被告经营惨淡，恳请法院体恤被告的困难，公平判决。经审理查明，原告曾于2003年以广协公司、天佳公司为被告提起诉讼，本院审理后作出（2003）越法民三初字第99号民事判决，其中查明以下事实：“原告是原广州市大新路新濠里**首层房屋的业权人。该屋地段原由广协公司征用拆迁。1996年8月8日，广州市城市规划局向广协公司和天佳公司发出穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述房屋地块由天佳公司开发建设。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。1995年7月26日，原告（为乙方）与广协公司、天佳公司（均为甲方）签订了《广州市房屋拆迁补偿协议书》，其中订明：甲方经广州市房地产管理局以（93)房拆字153号房屋拆迁许可证批准，需拆除产权属乙方所有的房屋；乙方同意甲方拆除座落在越秀区大新路新××号地下房屋；甲方将自有的座落在越秀区大新路新楼第16层东向建筑面积45.518平方米的房屋划归给乙方所有，作为拆除乙方原址房屋的产权调换，并于1998年10月30日交付给乙方。协议签订后，原告即将房屋交给广协公司、天佳公司拆迁，但广协公司、天佳公司未能依约安置原告回迁。1998年12月17日，原告（为乙方）与天佳公司（为甲方）签订了《补充协议书》，其中订明：甲方应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置乙方回迁居住；如乙方逾期十天仍不回迁或甲乙双方违反本协议的，则按广州市房屋拆迁管理条例规定的罚款标准，分别处以200%—300%罚款；从1999年10月1日起，由公司安置临迁改为自行临迁，按每月706元计，到2001年12月31日止。广协公司、天佳公司自2000年4月1日起没支付临迁补助费给原告，未建好房屋安置原告回迁。”该判决认为，《广州市房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议书》均是双方自愿签订的，内容不违反有关拆迁法律法规的规定，双方均应切实履行。广协公司、天佳公司未能依时安置原告回迁和支付临迁补助费，已构成违约，应承担该违约责任。原告要求广协公司、天佳公司支付临迁补助费合法合理的，予以支持。至于原告要每月按706元的300%支付未付的延期补助费的请求，因原告自从1999年10月1日起自行解决临迁居住，故该请求符合补充协议的约定及现行拆迁法规的规定，予以采纳。广协公司是原拆迁人和协议签订人，其是与香港天佳集团有限公司合作成立了天佳公司，而天佳公司是上述拆迁地块的实际使用人，故广协公司、天佳公司应共同负责支付临迁补助费及延期补助费给原告。遂判决：一、广协公司、天佳公司应于判决发生法律效力之日起十日内，将拖欠的从2000年4月1日起至2001年12月31日止的临迁补助费（每月按706元计算）一次性支付给原告；二、广协公司、天佳公司于判决发生法律效力之日起十日内，将拖欠的从2002年1月起至2002年12月止的延期补助费（每月按706元的300%计算）一次性支付给原告；等。天佳公司不服上述判决提起上诉，广州市中级人民法院认为原审判决按原临迁补助费的300%支付2002年1月至12月的延期补助费，该延期补助费实际上述包含了原月临迁补助费和原月临迁补助费200%的处罚，符合补充协议的约定，故以（2003）穗中法民四终字第01099号民事判决驳回上诉，维持原判。另查明：2010年7月27日，本院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，本院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，本院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，现就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，被告以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。被告于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，本院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人广州嘉强投资有限公司（即本案被告）所有。前述项目财产权自本裁定送达买受人广州嘉强投资有限公司时起转移。二、广州嘉强投资有限公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2013年12月18日，被告领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。2016年，被告向原告出具《确认书》，确认其应支付给原告每月临迁费用706元，原告亦在该《确认书》上签名确认。2019年4月1日，原告向本院提起诉讼，请求：1.判令被告向原告支付2010年12月17日起至2012年4月30日止的临迁费用11649元（每月临迁费用706元计算）；2.判令被告向原告支付2010年12月17日起至2019年3月16日的延期补助费139788元（每月按706元的200%计算）；3.判令被告在判决生效之日起3日内安排原告回迁至广州市越秀区大新路390号2810房等。本院于2020年2月6日作出（2019）粤0104民初13616号民事判决：一、被告在判决发生法律效力之日起10日内向原告支付延期补助费（从2016年4月1日至2019年3月16日，按每月706元的200%计付）。二、被告在判决发生法律效力之日起10日内向原告支付保全费384元。三、驳回原告的其他诉讼请求。原告不服判决，提出上诉。广东省广州市中级人民法院于2020年8月28日作出（2020）粤01民终14164号民事判决：一、维持广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13616号民事判决第一、二项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初13616号民事判决第三项；三、广州嘉强投资有限公司于本判决生效之日起十五日内安排麦卓兴回迁至广州市越秀区大新路390号2810房；四、驳回麦卓兴的其他诉讼请求。该判决于2020年9月1日发生法律效力。在本案审理过程中，原、被告双方确认：1、被告向原告支付临迁费至2019年8月20日；2、被告向原告支付延期补助费至2019年3月16日；3、被告于2020年11月17日安排原告回迁广州市越秀区大新路390号2810房。本院认为，原告与广协公司、天佳公司签订的《广州市房屋拆迁补偿协议书》《补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。被告经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交通知书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，本院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。因此，被告应按上述合同约定的标准向原告支付拍卖成交日后即2010年12月17日起的临迁补助费。被告与原告亦在《确认书》中确认了每月临迁费用标准为706元，故被告应按此标准予以给付。根据广州市中级人民法院作出的（2020）粤01民终14164号民事判决，被告应于2020年9月15日前安排原告回迁至广州市越秀区大新路390号2810房，而被告实际于2020年11月17日才安置原告回迁。故被告应向原告支付临迁费、延期补助费至2020年9月15日。被告自2020年9月16日至实际安置原告回迁之日期间未付之费用，属于被告迟延履行民事判决所应承担的法律责任，而非一般意义上的违约责任，原告应另循法律途径主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第七条的规定，判决如下：一、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告麦卓兴支付临迁费（按每月706元，从2019年8月21日计至2020年9月15日止）。二、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告麦卓兴支付延期补助费（按每月706元×200%，从2019年3月17日计至2020年9月15日止）。三、驳回原告麦卓兴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取385元，由原告麦卓兴负担25元，被告广州嘉强投资有限公司负担360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  梁志铭二〇二一年三月八日书记员  黄芷晴