河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2951号上诉人(原审原告)：李莉萍，女，汉族，1962年12月9日出生，住委托诉讼代理人：朱振杰，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张爱荣，女，汉族，1964年12月17日出生，被上诉人(原审被告)：赵保红，男，汉族，1966年12月13日出生，委托诉讼代理人：张爱荣，女，汉族，1964年12月17日出生，住址同上，系赵保红之妻。原审原告：李军，男，汉族，1964年6月15日出生，上诉人李莉萍因与被上诉人张爱荣、赵保红、原审原告李军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初8692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人李莉萍的委托诉讼代理人朱振杰，被上诉人张爱荣到庭参加诉讼。原审原告李军经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。李莉萍上诉请求：1、请求判令将（2020）豫0102民初8692号民事判决第一项“张爱荣、赵保红向李军、李莉萍退还预付房款712500元”变更为“张爱荣、赵保红向李军、李莉萍退还预付房款742720元”{计算方法为750000元-（100元/日*56天）*130%=742720元}，即将李军、李莉萍违约金自原判决中的37500元调整为7280元。2、请求判令张爱荣、赵保红支付李军、李莉萍预付款利息暂计8930.95元{计算方法为742720元*3.85%（一年期lpr）/365天*114天（2020年10月27日暂计算至2021年2月18日）}，实际计算至张爱荣、赵保红实际支付李军、李莉萍除却违约金的预付房款日止。3、请求判令诉讼费用由张爱荣、赵保红承担。事实和理由：一、原判决对李军、李莉萍违约金认定过高。1、根据《合同法解释二》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。2、李军、李莉萍在合同履行中由于家庭遭遇重大变故，经济水平下降，但及时告知了张爱荣、赵保红，并表示愿意赔偿损失，李军、李莉萍并未违背诚实信用原则，过错较小。3、张爱荣、赵保红要求赔偿违约金数额与违约损失相差过大，违反《合同法》114条第二款以及《合同法解释》第二十九条规定。二、张爱荣、赵保红应依法承担合同解除后占用除却违约金部分资金的利息。李军、李莉萍与张爱荣、赵保红的买卖合同于2020年10月27日依法解除，张爱荣、赵保红占有李军、李莉萍的预缴购房款已无理由，张爱荣、赵保红理应在李莉萍提出返还购房款请求时，返还李军、李莉萍预缴房款，但张爱荣、赵保红在李军、李莉萍提出返还房款时，以种种理由拒不返还。三、李军、李莉萍认为自2020年10月27日合同解除时，张爱荣、赵保红已负有返还李军、李莉萍预缴房款的责任；其拒不返还，理应承担赔偿李军、李莉萍损失的责任，而这种责任与李莉萍应承担的违约责任系两种性质的问题。张爱荣、赵保红承担的应赔偿李军、李莉萍资金利息损失的责任，系无理由占用李军、李莉萍预缴购房款的应负的责任，而并非一审判决中的违约责任。张爱荣、赵保红辩称，一、上诉人在合同履行中遇重大变故是假，违背了诚信原则是真，属单方违约。二、上诉人要求资金利息纯属不合理要求。李军未到庭，亦未提交书面陈述意见。李军、李莉萍向一审法院起诉请求：1、判令张爱荣、赵保红支付李军、李莉萍预付房款750000元（七十五万元整）；2、判令张爱荣、赵保红支付李军、李莉萍预付房款利息暂计8662元（750000元＊154％／360天＊27天=8662元，实际计算至张爱荣、赵保红支付李军、李莉萍止）；3、判令张爱荣、赵保红支付李军、李莉萍律师费12800元。一审法院认定事实：1、2020年8月28日，李军（乙方）与张爱荣（甲方）签订售房协议，协议主要约定：“甲乙双方经友好协商，甲方把位于郑上路16号院34号楼一单元2号的房子出售给乙方。具体如下：一、房价款：①总价：壹佰叁拾六万元整。②办过户手续所产生的所有费用由乙方支付。甲方得房价总款壹佰叁拾六万元整。二、付款方式：1、乙方8月28日付定金十万元后协议生效。2、在10月10日前乙方再付甲方柒拾万元整。甲方将房门钥匙交给乙方。3、在2020年12月30日乙方将余款伍拾陆万元整付清后，甲方协助乙方办理房屋过户手续。三、违约责任1、若甲方违约：甲方支付乙方违约金拾万元整。2、若乙方违约，需付甲方违约金叁万元整，并从9月1日起，按每月3000元支付甲方房租。3、若乙方不能于12月30日付清房款，甲方有权终止协议，并追究乙方违约责任。四、若发生纠纷，双方友好协商，若协商不成，可诉诸法律解决。”2、2020年8月28日，李莉萍向张爱荣转账100000元，该100000元系售房协议约定的100000元定金。2020年10月10日，李莉萍向张爱荣分四次转账共计650000元。本案涉案房屋的钥匙，张爱荣于2020年10月9日交给李军、李莉萍，2020年12月4日李莉萍律师将钥匙退还给张爱荣。庭审中，李军、李莉萍陈述，李军、李莉萍系姐弟关系，因李军系儿子，故姐弟协商以李军名义购买张爱荣、赵保红的房产，现李军、李莉萍共同委托律师起诉，系共同意思表示，李军、李莉萍均不要本案涉案房屋。3．2020年10月27日，张爱荣向李莉萍发微信，内容如下：姐，你还是三思后再做决定吧。2020年10月31日，李莉萍向张爱荣发微信，内容如下：你好。已经几天了，什么时候把钱退给我，2020年11月1日，张爱荣向李莉萍发微信，内容如下：姐你好昨晚上睡的早，今天看到你的微信。姐你看咱们签的协议还没有到期，你还可再犹豫一段时间，以免对你自己做出的决定又后悔，另外在当时签协议是你弟弟签的，你现在要反悔你和你弟弟是不是需要按照咱们的协议给我写个书面的东西，你姊妹俩都签上名字。2020年11月1日，李莉萍向张爱荣发微信，内容如下：既然决定不要了，还是早点退，不然多一个月房租也受不了，本来就紧张，一个月房租也是一个不小的数字。你觉得需要写一个书面的东西的话，就写一个吧。写好了吗……。4．庭审中，李军、李莉萍、张爱荣、赵保红均同意解除售房协议，李莉萍陈述称什么时间解除由法院裁决，张爱荣、赵保红陈述称开庭当日即2020年12月24日解除。关于本案售房协议解除的原因是什么，谁存在违约的问题，李莉萍陈述如下：李军、李莉萍经济状况发生变动，丧失在无贷款情况下现金购买涉案房屋的能力，且在第一时间与张爱荣、赵保红进行了协商，张爱荣也同意了，但是没有退还已付的房款，在张爱荣提交的微信聊天截屏，显示协商过程和协商时间。李军、李莉萍认为李军、李莉萍有一定的过错，但没有主观恶意，且在协商的过程中也同意张爱荣、赵保红酌情扣除违约金。张爱荣陈述如下：属于李军、李莉萍单方面违约，李莉萍代表不了李军的真实意愿，因为售房协议是李军签订的，李军从来没有向我表示过不要这个房子，李莉萍说不要这个房子的时间也不对，我认为李军、李莉萍都说不要，共同书写书面的材料才是不要这个房子。5．庭审中，李军、李莉萍主张本案涉案的100000元为成约定金，不适用定金罚则，李军、李莉萍主张本案涉案的100000元适用定金罚则，主张100000元定金不予退还。6．张爱荣、赵保红于庭前向原审法院提交的答辩状，法官向张爱荣、赵保红充分释明被告的答辩意见和提反诉的区别，张爱荣、赵保红在答辩状中提出的请求是否作为反诉请求向原审法院提出反诉，是否交纳反诉的诉讼费，张爱荣、赵保红当庭明确表示不作为反诉，不交反诉诉讼费。一审法院认为，李军与张爱荣签订的《售房协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。现因李军、李莉萍明确表示无法按约支付剩余房款，要求退还房款，致使合同无法继续履行，李军、李莉萍构成违约。李军、李莉萍、张爱荣、赵保红双方均于开庭当日即2020年12月24日当庭表示同意解除《售房协议》，故《售房协议》于2020年12月24日解除。关于本案定金的性质问题。本案中，李军与张爱荣签订的《售房协议》第二条第一项约定：“乙方8月28日付定金十万元整后协议生效”，李军、李莉萍主张上述约定的定金性质系成约定金，保障的是合同生效的权利，是就合同的生效附加的约定。张爱荣、赵保红主张上述约定不是成约定金。原审法院认为，成约定金是以交付定金作为合同成立或生效的要件，结合上述约定的意思表示及《售房协议》另约定有单独的违约责任条款，故双方约定的该定金的作用系促成合同的生效，该定金的交付为合同的生效要件，而非担保合同义务的履行，故本案100000元定金的性质为成约定金，非违约定金，故原审法院对李军、李莉萍主张的涉案定金系成约定金的主张，予以采信。关于成约定金是否适用定金罚则的问题。李军、李莉萍主张成约定金发挥作用凭借的是定金的交付，如果成约定金与交付方的给付标的物相同并且当事人另无约定，所交付的定金应构成给付的一部分，上述100000元成约定金在合同成立后，已转化为李军、李莉萍的购买房屋预付款，不适用定金罚则。张爱荣、赵保红主张《售房协议》约定了定金，执行过程中有定金的实际交付，合同合规有效，李军、李莉萍一方有毁约的事实，因此符合法律规定适用定金罚则的条件。原审法院认为，关于成约定金，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十六条规定，当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的，给付定金的一方未支付定金，但主合同已经履行或者已经履行主要部分的，不影响主合同的成立或者生效。成约定金的交付是合同生效的要件，如果没有实际交付定金，合同不能生效，则定金罚则自然无法适用，而未交付定金的一方不必承担定金责任。本案定金交付后，《售房协议》生效，该定金的担保功能即已完成，未返还则自动转化为李军、李莉萍应向张爱荣、赵保红给付的购房款，该定金并非合同之债的担保，且《售房协议》违约责任条款亦未约定适用定金罚则，故原审法院对李军、李莉萍主张的成约定金不适用定金罚则的主张，予以采信。李军、李莉萍关于要求张爱荣、赵保红支付预付房款750000元的诉讼请求。本案中，《售房协议》于2020年12月24日解除。李军、李莉萍认为张爱荣、赵保红应酌情扣除部分违约金后将剩余房屋预付款返还给李军、李莉萍，张爱荣、赵保红认为应将李军、李莉萍已付购房款扣除100000元定金后再返还给李军、李莉萍。鉴于涉案房屋的钥匙张爱荣、赵保红于2020年10月9日交给李军、李莉萍，2020年12月4日李军、李莉萍律师将钥匙退还给张爱荣、赵保红，且李莉萍于2020年10月底向张爱荣作出要求张爱荣退房款的意思表示，以及张爱荣关于李军、李莉萍都说不要，共同书写书面的材料才是不要这个房子的陈述，原审法院从李军、李莉萍违约的期间、违约的程度、张爱荣、赵保红的损失程度、涉案房屋的价格波动等方面，以及节省司法资源的角度考量，认定李军、李莉萍应向张爱荣、赵保红支付37500元（30000元违约金＋7500元租金）为宜，扣除37500元，张爱荣、赵保红应向人李军、李莉萍退还预付房款712500元。李军、李莉萍的过高诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。张爱荣、赵保红要求支持张爱荣、赵保红不退定金的请求，无事实和法律依据，原审法院亦不予支持。李军、李莉萍关于要求张爱荣、赵保红支付李军、李莉萍预付房款利息及律师费12800元的诉讼请求，鉴于李军、李莉萍违约致使合同无法继续履行，且《售房协议》未约定李军、李莉萍违约的情况下，张爱荣、赵保红应向李军、李莉萍承担违约责任，李军、李莉萍上述两项诉讼请求无事实和法律依据，故原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张爱荣、赵保红自判决生效之日起二十日内向李莉萍、李军退还预付房款712500元；二、驳回李莉萍、李军的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11516元，减半收取5758元，由李莉萍、李军负担440元，张爱荣、赵保红负担5318元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证据：1、郑州2020年房价走势。该证据证明被上诉人未因解除合同而受到房屋差价方面的实际损失。证据二、三、四分别是涉案房屋小区周边三个高档楼盘房屋的租赁价格。该证据证明合同约定的房屋租金价格系明显过高。被上诉人质证：对上诉人提交的证据不予认可，与本案无关。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”；本案中，上诉人李莉萍在合同签订后明确表示将不再履行合同，其已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于原审法院认定的违约金是否过高的问题，经查，原审法院从李军、李莉萍违约的期间、违约的程度、张爱荣和赵保红的损失程度、涉案房屋的价格波动等方面，以及节省司法资源的角度综合考量，酌定李军、李莉萍向张爱荣、赵保红支付37500元（30000元违约金＋7500元租金）合法合理，并无不当，本院对此予以确认。关于李莉萍上诉主张张爱荣、赵保红应承担合同解除后占用除却违约金部分资金的利息的请求，鉴于本案系李军、李莉萍违约致使合同无法继续履行，张爱荣、赵保红并不存在违约行为，故李莉萍该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李莉萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费779元，由李莉萍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  邢永亮二〇二一年三月三日书记员  宋佳倩