四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川19民终323号 上诉人（原审被告）：洪先刚，男，1976年6月27日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 被上诉人(原审原告)：中交地产北京物业有限公司巴中分公司，住所地四川省巴中市雍景湾9号楼二层202室，统一社会信用代码915119000667832711。 负责人：张亚军。 委托诉讼代理人：李小琴，女，1987年8月3日出生，中交地产北京物业有限公司巴中分公司员工，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区，现住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：李永洪，巴中市巴州区梁永法律服务所法律工作者。 原审被告：苟红英，女，1976年8月14日出生，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 上诉人洪先刚因与被上诉人中交地产北京物业有限公司巴中分公司（以下简称中交物业巴中分公司）、原审被告苟红英物业服务合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初4561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 洪先刚上诉请求：1.请求判令中交物业巴中分公司与业主签订的前期物业合同为无效合同；2.请求判令由此造成的业主伤害、损失由中交物业巴中分公司退还、赔偿、公开道歉，对其进行行政处罚；3.请求判令案涉物业管理服务费可拒交、少交或降低收费标准，更无理由收取后期物业管理费；4.上诉费由中交物业巴中分公司全部承担。事实和理由：1.上诉人洪先刚与被上诉人中交物业巴中分公司签订的前期物业服务合同应视为无效合同，3年合同期满后，没有与业主签订继续的服务合同；2.被上诉人中交物业巴中分公司管理混乱，存在相关人员随意不上班，罢工不在岗，车库无人值守，不清理垃圾；3.被上诉人中交物业巴中分公司私刻并使用虚假印章，被相关行政机关予以处罚；4.被上诉人中交物业巴中分公司侵占出售违建及本小区的架空层，其收入存入公司账户，侵害业主权益，公司收益从未进行公示。 中交物业巴中分公司辩称：1.上诉人洪先刚与被上诉人中交物业巴中分公司原签订的前期物业合同是有效合同，系双方当事人的真实意思表示，并且被上诉人中交物业巴中分公司签订合同后，按照合同的约定履行了义务；2.前期物业合同到期后，按照法定程序与业主委员会签订了物业合同，也是合法有效的。综上所述，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 原审被告苟红英无答辩意见。 中交物业巴中分公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令洪先刚、苟红英立即支付中交物业巴中分公司物业管理服务费共计6011.1元及违约金；2.本案诉讼费由洪先刚、苟红英承担。一审庭审中，中交物业巴中分公司变更诉讼请求为：物业费自2016年9月6日至2020年9月5日共计8014.8元，自愿放弃关于违约金部分的主张。 一审法院认定事实：中交物业巴中分公司系依法设立并取得营业执照，具有物业管理服务资质的法人分支机构。洪先刚、苟红英系巴州区中交王府景一期5栋13楼5号房屋业主，房屋面积为98.22平方米。2015年9月6日，中交物业巴中分公司（甲方）与洪先刚（乙方）签订《（前期）物业管理委托合同》，就双方的权利和义务、物业管理服务内容、期限、费用及违约责任等进行了约定，其中约定：第一条：双方的权利和义务一、甲方的权利义务1.对房屋的公同部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务于管理……；二、乙方的权利义务……；4.依据本协议向甲方交纳物业管理费用……；第二条：物业管理服务内容一、共用部位……；二、共用设施设备……；三、环境卫生……；四、保安……；五、交通秩序与车辆停放……；六、房屋装饰装修管理……；七、绿化……；第三条：物业管理服务期限2.本协议自签订之日起至2018年5月31日止，期限3年……；第四条：物业管理服务费用1.乙方交纳费用时间每年9月5日前……；第八条：违约责任……4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天万分之五交纳违约金……。中交物业公司巴中分公司在合同尾部甲方处加盖公司印章，洪先刚在合同尾部乙方处签名捺印。2015年9月6日，洪先刚向中交物业巴中分公司交纳了2015年9月6日至2016年9月5日期间的物业管理服务费2003.6元及装修垃圾清运费343.8元、装修管理费294.7元，共计2641.1元。合同签订后，中交物业巴中分公司按照合同约定向洪先刚所在小区提供物业管理服务。后中交物业巴中分公司多次向洪先刚发出《物业费缴费通知单》，向洪先刚催收2016年9月6日至2019年9月5日期间的物业管理服务费6011.1元。2019年3月25日、2019年11月25日，巴中市巴州区梁永法律服务所受中交物业巴中分公司委托向洪先刚发出函告催收物业费。现洪先刚未按时交纳下欠的物业管理费，致使中交物业巴中分公司起诉至一审法院，提出前述诉请。 同时查明：2019年11月8日，中交王府景一、二期业主委员会与中交物业巴中分公司签订《物业服务合同》，合同主要约定：合同履行期限为自2019年7月3日起至2022年7月2日止；业主和物业使用人应根据本合同约定按时交纳物业服务费用；不按时交纳物业服务企业可以请求业主委员会督促交纳，并配合和协助乙方按有关规定处理物业与业主的纠纷；物业服务费：住宅1.7元/月/平方米……；物业服务费按壹年或半年交纳，业主或物业使用人应于每年（半年）首日前向乙方交纳当年的物业服务费；自业主迟延交纳物业服务费用至乙方收到欠付费用期间（如通过票据或托收支付物业服务费用的。则以乙方实际收到欠付费用日为收到欠付费用日）产生之任何损害，合同还对物业服务内容、权利义务、物业的经营与管理等做出了约定，中交王府景一、二期业主委员会与中交物业巴中分公司均在合同尾部加盖公章。 一审法院认为：中交物业巴中分公司与洪先刚于2015年9月6日签订的《（前期）物业管理委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。洪先刚辩称未与前期物业公司签订物业合同，但中交物业巴中分公司提供的《（前期）物业管理委托合同》中乙方处有洪先刚的签名，合同签订当日亦按照合同约定交纳了第一年的物业管理费，故洪先刚、苟红英的该项辩称，不予支持。合同签订后，中交物业巴中分公司依照合同约定向洪先刚、苟红英所在小区提供了物业服务，洪先刚、苟红英作为该小区的业主之一入住小区后亦实际接受了中交物业巴中分公司提供的物业服务。合同到期后，中交王府景一、二期业主委员会与中交物业巴中分公司签订《物业服务合同》，该合同对所有一、二期业主均具有约束力。洪先刚辩称中交物业巴中分公司存在乱收费问题。依据现有证据，其交纳的第一年费用包括2015年9月6日至2016年9月5日期间的物业管理服务费2003.6元及装修垃圾清运费343.8元、装修管理费294.7元，该几笔费用收取符合物业费收费规定，不存在不合理收费问题。物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同，其提供的服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益。业主若对物业服务企业的服务不满，应当通过正常途径与物业企业沟通、协商解决或按法律规定维护自身权利，中交物业巴中分公司拒不交纳物业服务费的行为已构成违约，应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。 关于下欠物业管理服务费金额的问题。中交物业巴中分公司主张洪先刚、苟红英支付2016年9月6日至2020年9月5日的物业服务费，按照合同约定的计算标准，故本院认定洪先刚、苟红英应支付原告的物业管理服务费应为8014.75元（98.22㎡×1.7元/㎡/月×48个月≈8014.75元）。另，中交物业巴中分公司自愿放弃违约金部分的主张，系其对自身权益的处分，依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九之规定，判决：一、洪先刚、苟红英于判决生效之日起十日内向中交地产北京物业有限公司巴中分公司支付2016年9月6日至2020年9月5日期间的物业管理服务费8014.75元；二、驳回中交地产北京物业有限公司巴中分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由洪先刚、苟红英负担。 二审中，上诉人洪先刚、被上诉人中交物业巴中分公司及原审被告苟红英均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人系对2016年9月6日至2020年9月6日之间未缴纳的物业费存在争议，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，上诉人洪先刚与被上诉人中交物业巴中分公司签订《（前期）物业管理委托合同》符合法律规定，合法有效。后被上诉人中交物业巴中分公司与案涉小区一二期业主委员会签订的《物业服务合同》内容不违反我国现行法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对上诉人洪先刚具有法律约束力。被上诉人中交物业巴中分公司依约为上诉人洪先刚所在的案涉小区提供了物业服务，故原审判决上诉人洪先刚向被上诉人中交物业巴中分公司支付相应的物业服务费并无不当。 关于上诉人洪先刚提出被上诉人中交物业巴中分公司提供的物业管理服务不到位的问题。物业服务企业提供的服务具有公共服务性、整体性和持续性，关系到小区全体业主的切身利益。因此，对于单个业主能否以物业服务不到位为由要求降低物业费或者拒绝缴纳物业费应在衡量全体业主与个别业主利益的基础上综合判断。本案中，上诉人洪先刚向人民法院提交的证据不足以证明被上诉人中交物业巴中分公司不履行物业服务合同或者履行物业服务合同存在重大瑕疵，严重影响到全体业主的正常生活，导致全体业主丧失根本合同利益。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利的后果。其次，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，上诉人洪先刚若认为被上诉人中交物业巴中分公司对涉案小区的物业服务存在瑕疵，可通过请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等正常途径主张权利。故上诉人洪先刚提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人洪先刚提出被上诉人中交物业巴中分公司侵占出售违建的架空层，其收入存入公司账户的问题。因本案的基础法律关系为物业服务合同关系，上诉人洪先刚若认为被上诉人中交物业巴中分公司侵害其合法权益可依法据实另案主张权利。故上诉人洪先刚提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人洪先刚提出被上诉人中交物业巴中分公司私刻并使用虚假印章，被相关行政机关处罚的问题。因被上诉人中交物业巴中分公司使用虚假印章，被相关行政机关处罚并不影响被上诉人中交物业巴中分公司向上诉人洪先刚主张要求其支付下欠物业服务费的权利，上诉人洪先刚也不能以此拒交或者少交物业服务费。故上诉人洪先刚提出的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，洪先刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人洪先刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 许雪梅 审 判 员 王 军 审 判 员 李 巍 二〇二一年三月十八日 法官助理 王莉莉 书 记 员 白茂松