呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2020）内01民终4132号   上诉人（原审被告）：王振华，男，1983年5月4日出生，满族，无固定职业，住呼和浩特市。   被上诉人（原审原告）：吉鹏，男，1990年5月10日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：迟刚，内蒙古典和律师事务所律师。   上诉人王振华因与被上诉人吉鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不公开进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   王振华上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.依法将本案发回重审或改判,判令驳回吉鹏一审全部诉讼请求;3.判令将一、二审诉讼费用由吉鹏负担。事实与理由:一、一审判决适用法律错误,未认定合同无效。双方争议的转让合同自始至终系无效合同。2018年3月1日吉鹏和维多利签署的经营合同中,第十七条明确约定:“不得对该商铺进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营,否则视为严重违约、”在一审法庭辩论中王振华已提出吉鹏对该店铺违约转让,该合同无效。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”如签订合同无效,吉鹏应该承担合同无效的全部过错责任。对吉鹏的违约责任王振华将另行起诉要求赔偿。吉鹏涉嫌欺诈、欺骗转让方。吉鹏和王振华承诺自己和维多利签署的合同是2017年到2019年三年,2017年吉鹏自己经营狼诱惑餐饮店,2018年转让给王振华。并在转让合同里,明确标明在合同剩余时间段2018年1月1日到2018年12月31日房屋租金为每平米每日5元。2019年1月到2019年12月31日房租为每平米5.5元。而吉鹏和维多利实际签署合同只到2018年3月。2018年3月才又重新签署了一份2018年3月到12月的合同。根本没有和维多利签署2017年--2019三年的合约。王振华也是看中吉鹏的店铺房屋租金稳定且价格合理才出34万(包含商场押金)巨资转让店铺。吉鹏为了转让亏损的店铺,而且店铺租金根本不是吉鹏所能承诺那样稳定,且也不是吉鹏能控制的。捏造合同签署事实,欺诈、欺骗王振华签署合同。该合同应为无效合同。如签订合同无效,吉鹏应该承担合同无效的全部过错责任。对吉鹏的违约责任，王振华将另行起诉要求赔偿。二、一审判决认定事实错误,未对商场押金部分做出判决,未核减店铺押金119800元。在王振华和吉鹏签署的转让合同中,明确转让费包括商城押金119800元。由于王振华没有和维多利公司签署合同,押金条名字为吉鹏,押金退还也是只能退还给吉鹏。王振华调取证据中维多利公司出具的吉鹏已经在六月办理了撤店手续,而且在一审辩论中吉鹏也承认已办理撤店手续,商城押金119800元应在转让费里扣除。所以转让费应为340000元减去119800元合计为220200元。在一审法院的审理中，王振华已经分期转账给吉鹏287432元。多支付了67232元,吉鹏应退还王振华67232元。三、一审判决认定事实错误,未对占用房屋租金、多出租金部分做出判决,未核减吉鹏占用店铺期间的租金10720元。在王振华给吉鹏出具的证明当中,明确标明吉鹏占用房屋8天,而在2018年1季度租金全部由王振华缴纳。吉鹏占用房屋的租金应由其承担。如王振华放弃这部分权益时就不会表明吉鹏占用时间。因此,应减去店铺268平米每日租金5元8天的金额,即268×5×8=10720元。王振华在交付一季度1-3月租金时房屋租金确实为每平米每日5元交付金额为120600元。而在2018年3月,吉鹏重新和维多利公司签署了合同。房屋租金涨为每平米每日5.5元。在交付2季度4月到6月的租金时就成了268×5.5×90=132660元。转让合约里明确约定2018年房租为每平米每日5元。多出部分乙方也就是王振华有权要求甲方吉鹏支付出租方上涨的租金部分。顾应扣减132660元-120600元=12060元。   吉鹏辩称，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的法定情形有以下几项，一、一方以强迫一方以其欺诈强迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通损害国家集体或第三人利益；三、以合法目的的非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律法规等强制规定。王振华提出的合同无效的依据无事实及法律依据。王振华未与维多利签订2019年1月1日至2019年12月31日的合同，与本案无关，但依据吉鹏与维多利交易习惯可以在2019年后补签该协议，如王振华实际经营至2019年，因吉鹏未签署相应合同，导致王振华产生相应损失，王振华可以依据该合同提起诉讼要求赔偿，但王振华实际经营时间未到2019年，现要求依据此判决合同无效，无事实及法律依据。王振华要求返还租金、返还押金，该押金因王振华未及时缴纳2016年6月份至9月份的租金导致被维多利扣除，且双方约定交给出租方，租金也在转让范围内，王振华因自身原因导致商场押金被扣，应承担相应后果。王振华在一审中未提交相应的证据证明吉鹏占用该商铺8天，应当承担举证不能的责任，王振华指出租金涨价，双方合同2018年约定的租金每平米每天为5元，但实际涨价原因为物业费涨价，租金未实际涨价，且合同约定双方交接前的租赁合同的相关费用由吉鹏承担，交接后的物业费王振华作为场地的实际使用人应由王振华支付。   吉鹏向一审法院起诉请求：1.依法判令王振华支付所欠店面转让费120500元及利息15665元(以120500元为基数,按照年利率6%计算,自2018年3月5日起计算至2020年5月5日),继续计算至实际付清之日止的利息;2.本案诉讼费由王振华负担。   一审法院认定事实：2018年1月3日，吉鹏(甲方)与王振华(乙方)签订《转让合同》,约定乙方自愿收购位于海亮时代itimes五楼营业中的面积为268平方米的饭店,双方商定于以34万元其中包括商城押金119800元分四次支付甲方转让费。乙方在签订本协议,先向甲方支付定金3万元,2018年1月5日接受饭店交12万元,2018年2月5日交95000元,2018年3月5日向甲方交清余款95000元。甲方有义务协助乙方与出租方协商重新装修的事项,并保证在乙方接手餐厅之后,乙方可以重新施工装修包括重新更换经营品牌。王振华出具《证明》载明:“甲方王振华,授权给乙方吉鹏,壹拾叁万贰仟捌佰圆整(132800),本项资金以微信的方式给予乙方,本项资金为甲方委托乙方缴纳海亮店面2018年第一季度(1月至3月)租金,其中店面租金中乙方占用8天,甲方于2018年1月9日开始使用,此金额与店面转让合同中的叁拾肆万元(34万元)无关。注明:金额更正为132068元。”王振华、吉鹏在庭审中均承认,以上款项132068元中包含1万元更名费及第一个季度租金122068元。2018年1月9日,王振华向内蒙古维多利(商业有限公司)交纳装修押金5000元。王振华于2018年1月5日至2018年3月16日期间多次向吉鹏通过支付宝及微信转账方式支付款项共计289499.20元。2018年1月5日,吉鹏出具收条,载明:“今收到王如意152629198305040019现金壹拾万元整(10万)。”王振华在庭审中表示“王如意”系其常用名。吉鹏向王振华出具收到定金3万元的定金收据。吉鹏述称:吉鹏虽然给王振华出具定金3万元的定金收据,但是没有实际收到该定金。   一审法院认为，吉鹏的诉讼请求是否具有事实及法律依据,是否应当予以支持。吉鹏将涉案餐厅转让给王振华,双方并签订《转让合同》对于相关事项进行约定。王振华在合同履行过程中共计向王振华支付419499.20元,其中包含了王振华委托吉鹏代为支付的第一季度租金及更名费合计132068元,应当予以扣减,故王振华已付转让金应为419500元-132068元=287431.20元。关于吉鹏主张其中3万元定金系重复计算的意见,吉鹏向王振华出具定金收据确认收到了王振华支付的3万元定金,吉鹏作为一名完全民事行为能力人应当能够认识到出具该收据的法律后果,故该院对于吉鹏的上述意见，不予采信。王振华、吉鹏双方约定转让金为34万元,王振华已支付转让金为287431.20元,故王振华现尚欠吉鹏转让金52568.80元未支付。关于王振华主张的商城押金、装修保证金等,保证金的退还必须符合合同约定并经最终结算,且王振华未就上述押金保证金提起反诉,本案中不宜对以上保证金进行审理,王振华可另案起诉解决。关于王振华主张的更名费,王振华、吉鹏双方在合同中并未约定由谁负担更名费用,王振华自愿向吉鹏支付更名费用并委托吉鹏交纳,应当视为双方之间已经协商由王振华负担更名费,故不应在本案中扣减。关于王振华主张的第二季度多支付的租金,王振华未向法庭举证证明,故不予采信。关于吉鹏主张的利息,王振华未按期向吉鹏支付转让款,应当向吉鹏支付所欠付款项的利息,利息分段计算如下:以52568.80元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准,自2018年3月6日起计算至2019年8月19日;以52568.80元为基数,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准,自2019年8月19日计算至王振华实际付清之日止。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定,判决:一、王振华于本判决生效之日起十五日内向吉鹏支付转让款52568.80元及利息(利息分段计算如下:以52568.80元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准,自2018年3月6日起计算至2019年8月19日;以52568.80元为基数,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准,自2019年8月19日计算至王振华实际付清之日止);二、驳回吉鹏的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1510元,由王振华负担638元,吉鹏负担872元。   本院二审期间，吉鹏向法庭提交了一份经营合同（2017、2018版），拟证明2018年3月，维多利与王振华签订的经营合同与2017年吉鹏与维多利签订的经营合同的日租金相同，但是2018年签订的物业费上涨，该金额应由王振华缴纳。王振华对该证据的质证意见为：对该合同的真实性予以认可，但2017年的合同证实了吉鹏签订的合同是2017年到2018年，根本没有2019年及包含的房屋租金，进一步证明了吉鹏在欺瞒、欺诈，而且在吉鹏签署的合同中，面积为533.78平方米，而与王振华签署的面积为268平方米，再一步证明了吉鹏涉嫌欺诈、欺骗、隐瞒事实真相签署合同。除以上证据外，二审查明的事实与一审查明的基本一致。   本院认为，本案的争议焦点为：1.王振华与吉鹏签订的《租赁合同》是否有效；2.王振华是否向吉鹏多支付案涉商铺的租金；吉鹏多占用案涉商铺8日，是否应该进行核减；3.王振华主张案涉商铺的押金应从转让费中扣除，是否有事实及法律依据。   针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十八条即：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租”本案中，2016年12月11日,吉鹏与内蒙古维多利(商业有限公司)签订了《经营合同》该合同约定了吉鹏经营的中式餐饮品牌为“铁哥狼诱惑”，约定的经营期为2017年1月1日起至2018年12月31日止；2018年3月1日吉鹏将案涉商铺转租给王振华，后又与内蒙古维多利(商业有限公司)重新签订了一份《经营合同》，该合同的经营期为：2018年4月1日起至2018年12月31日止，且将案涉商铺的经营品牌变更为“港轩茶餐厅”，王振华向维多利公司交纳装修押金5000元，吉鹏在2018年6月申请撤店，故维多利公司应知吉鹏将案涉商铺转租给王振华，并未在合理的期限内提出异议，则视为维多利公司同意吉鹏的转租行为，故吉鹏与王振华签订的《转让合同》为有效合同。   本案中，吉鹏与王振华签订的《转让协议》的租赁期限虽超过吉鹏与维多利公司签订的《经营合同》的租赁期限，但根据一审的庭审调查，吉鹏与王振华均认可王振华于2018年10月份正式撤离案涉商铺。即王振华在其与吉鹏的合同期内提前撤离案涉商铺。根据吉鹏与维多利公司签订《经营合同》的情况来看，吉鹏与维多利公司继续签合同，也是有可能的。王振华所提供的证据并不能证明其提前撤离案涉商铺是因吉鹏无法与维多利公司继续签合同，其无法使用场地导致。故吉鹏与王振华签订的《转让合同》的租期在2018年3月9日起至2018年10月31日止为有效期。   针对第二个争议焦点，根据吉鹏提供的2017年度、2018年度分别与维多利公司签订的《经营合同》，相比对可认定，该两份《经营合同》中约定的租金相同，维多利公司并未提出将案涉商铺的租金上涨。又根据吉鹏与王振华签订的《转让合同》中第三条第三款约定：“3.甲方应保证与出租方《海亮茂业集团公司》所签合同的剩余时间段内，2018年1月1日至2018年12月31日租金为5元每平方米每天，2019年1月1日至2019年12月31日租金为每平方米5.5元每平方米每天，至此合同期结束，若在上述期间内由于甲方与出租方“海亮茂业集团公司”所签合同问题导致的租金上涨，上涨部分乙方有权要求甲方支付于出租方，乙方不予承担上涨部分租金。”本案中，吉鹏与王振华签订的《转让合同》的有效期为2018年3月9日起至2018年10月31日止。王振华主张因案涉商铺的租金上涨多支付了12060元，应当予以核减，但王振华在一审、二审庭审中未提供相应的证据予以证明其多交付租金的凭证，应承担举证不能的不利后果。   根据一审庭审笔录所记载，王振华主张吉鹏多占用涉案商铺8天，（从2018年3月1日--3月8日止），故租赁费应从2018年3月9日开始计算，吉鹏对此不持异议。故王振华租赁案涉商铺的面积为268平方米，每平方米的租赁费为5元，共占用8天，其租赁费为268×5×8=10720元，应当予以核减。（52568.80元-10720元=41848.20元）   针对第三个争议焦点，王振华认为案涉商铺的押金119800元，应当从转让费中予以核减；吉鹏主张因王振华拖欠维多利公司租金，维多利公司将案涉商铺的押金予以扣除，且王振华在一审中对此并未提出反诉，故本案不宜对此进行审理，王振华可另行起诉。   综上所述，王振华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条、第七百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初1734号民事判决第二项即：“驳回吉鹏的其他诉讼请求。”；   二、变更呼和浩特市回民区人民法院（2020）内0103民初1734号民事判决第一项为王振华于本判决生效之日起十五日内向吉鹏支付转让款41848.80元及利息(利息分段计算如下:以41848.80元为基数,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准,自2018年3月6日起计算至2019年8月19日;以41848.80元为基数,按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准,自2019年8月19日计算至王振华实际付清之日止)；   一审案件受理费已减半收取1510元，由王振华负担638元,吉鹏负担872元；二审案件受理费1110.00元，由王振华负担225元，由吉鹏负担875元。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年三月二日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜