文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初25326号原告：李天顺，男，1984年1月7日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：唐强，重庆盛世文辉律师事务所律师。被告：李长生，男，1963年7月5日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告李天顺与被告李长生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李天顺及其委托诉讼代理人唐强到庭参加了诉讼，被告李长生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李天顺向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2019年3月10日签订的《商铺租赁合同》无效；2.判令被告退还原告2020年7月1日至2021年3月24日期间的房屋租金154000元;3.判令被告退还原告房屋押金20000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2019年3月10日签订了《商铺租赁合同》，原告租赁被告位于重庆市渝中区陕西路35号附1号房屋，用此房屋来从事服装买卖，合同签订当天原告缴纳房屋押金20000元。原告于2020年4月1日就收到由重庆市渝中区城市管理局牵头的“关于开展朝天门市场及周边消防安全隐患的违章搭建专项整治的通告”，原告租赁的被告房屋系违法搭建房屋，需要拆除，原告无法继续租赁。城管局于2020年7月9日对涉案房屋实施强拆，原告经营截止2020年6月30日。2020年度原告已经向被告累计支付房屋租金22万元，现因房屋系违法建筑，致使原告无法继续租赁，被告应当退还未实际租赁使用期间的房屋租金并退还房屋押金，同时原告保留追究因不能继续租赁所造成损失的权利。原告多次与被告联系，要求退还租金及押金，被告均以各种理由予以推脱，时至今日也未退还。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告李长生未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月8日，李长生向李天顺出具《收条》一份，载明：今收到门面定金30000元，过20号以后定金不退。2019年3月10日，李长生（出租方，甲方）与李天顺（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》一份，内容为：甲方系重庆市渝中区陕西路35号附一号房屋的所有权人，甲方将位于35栋一号商铺出租给乙方，该商铺建筑面积为10㎡，该面积为计算租金面积，另房开商就本商铺的赠送面积不计算租金。该商铺租赁期限为5年，自2019年3月25日起至2024年3月24日，租期到期后乙方愿意继续租赁的，租赁期限自动往后延续。双方签署本协议且乙方按本协议向甲方支付保证金贰万元后，甲方于2019年3月24日前将该商铺交付乙方使用，乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间。租金（含税）按照该商铺的建筑面积计算，具体如下：从2019年3月25日起，每年租金合计人民币190000元整。租金按年交纳，乙方须于2019年3月10日前向甲方首次交纳从起租日2019年3月25日起12个月租金190000元整。甲方租金收取账户如下：开户名毛泽萍，开户行农业银行，账号622848047843948XXXX。甲方收取租金账户变更的，应提前书面告知乙方，否则由此引起的法律责任由甲方承担。甲方收到乙方款项后向乙方开具收据。双方签订本协议后，乙方支付人民币20000元整给甲方作为租赁保证金。在协议终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方缴清协议中约定的各项费用并归还该商铺后，保证金在15个工作日内无息返还乙方，在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺。本合同如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向该商铺所在地人民法院起诉。本合同双方签字盖章后生效，本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。李长生在该合同的最后手书《收条》载明：今收到李天顺租门面费180000元，压金20000元。2020年4月1日重庆市渝中区城市管理局等五部门联合发布《关于开展朝天门市场及周边消防安全隐患和违章搭建专项整治的通告》，载明：整治时间为2020年4月1日—2020年5月31日，整治范围为朝天门陕西路3-6巷、朝天门各类商场、朝天门临街门面及周边区域。整治内容为依法拆除陕西路3-6巷、朝天门市场及周边长期占用消防通道的亭篷摊和违法建（构）筑物，清理整治商场内占用消防通道和消防功能室、遮挡消防器材等违规设置的摊点和门面。2020年4月9日，李天顺将上述通告照片发送至李长生微信。2020年7月9日，李天顺将城管局等部门对涉案房屋实施强拆的照片发送至李长生微信。庭审中，李天顺陈述其于2020年6月30日关闭涉案商铺，2020年7月9日，涉案商铺被依法拆除。李天顺还陈述，原被告双方所签《商铺租赁合同》约定的第一租赁年度真实的租金是每年18万元，但是被告称书面《商铺租赁合同》上写19万元是为了给上一个租户的交代。第二年的租金被告要求上浮至每年21万元，原告也认可了的，虽然合同上没有写明，但是有微信语音为证。庭审中，李天顺向法庭举示其与李长生的微信聊天记录、银行账户交易明细及电话录音，证明李天顺在2019年4月10日至2020年3月20日期间已向李长生支付了2020年3月25日至2021年3月24日的房屋年度租金共计21万元。且表示合同订立时，李天顺不知晓该涉案商铺未取得建设工程规划许可证。上述事实，有《商铺租赁合同》、收条、微信聊天记录、银行账户交易明细、电话录音、照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，李长生与李天顺于2019年3月10日签订的《商铺租赁合同》虽系双方当事人协商一致自愿签订，但因该合同所涉及的租赁标的物系未经建设工程规划许可建设的房屋，且已被相关部门于2020年7月拆除，根据前述法律之规定，案涉《商铺租赁合同》应属无效。因此，本院对原告李天顺请求确认原被告双方于2019年3月10日签订的《商铺租赁合同》无效的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告退还2020年7月1日至2021年3月24日期间的房屋租金154000元的诉讼请求。庭审中，李天顺举示的微信聊天记录、银行账户交易明细及电话录音，能够证明李天顺在2019年4月10日至2020年3月20日期间已向李长生支付了2020年3月25日至2021年3月24日的房屋年度租金共计21万元。结合原告李天顺在庭审中自认其关闭涉案商铺停止经营活动的时间为2020年6月30日。根据前述法律之规定，本院确认被告李长生应退还原告2020年7月1日至2021年3月24日期间的租金154000元。关于原告要求被告退还原告房屋押金20000元的诉讼请求。因案涉《商铺租赁合同》无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告李天顺要求被告李长生返还押金20000元，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李天顺与被告李长生于2019年3月10日签订的《商铺租赁合同》无效；二、被告李长生于本判决生效后立即退还原告李天顺2020年7月1日至2021年3月24日房屋租金154000元；三、被告李长生于本判决生效后立即退还原告李天顺押金20000元。如果被告李长生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2000元，由被告李长生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  颜莉丽人民陪审员  卢宗梅人民陪审员  江礼美二〇二一年三月十七日法官 助理  蒋雪琴书 记 员  余 峥