广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初11546号原告：丁光勇，男，1982年3月6日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市。委托诉讼代理人：苏灏峰，广东德纳（龙华）律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂镜，广东德纳（龙华）律师事务所实习律师。被告：邢宇，女，1972年3月27日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市。委托诉讼代理人：刘敏，广东丹柱律师事务所律师。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁光勇及其委托诉讼代理人苏灏峰、被告邢宇及其委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、依法判令被告赔偿原告因被侵犯优先购买权所造成的房屋差价损失90000元（此为暂定差价损失，实际损失以法院委托评估机构对涉案房屋的评估价与交易价的差价为准）；2、判令被告赔偿原告再次购房所需的中介费80070元（此为暂定的中介费用，以成交价471万为基准乘以行业惯例佣金1.7%计算）；3、被告赔偿原告2020年3月12日-2020年12月11日的租金49500元，4、被告赔偿原告搬家费用2000元以及因原告搬家导致的中介损失2750元和误工损失2000元；5、被告赔偿原告给第三人高放支付的学位占用费损失8000元；6、被告承担本案的诉讼费用。被告主要答辩意见：1、原告作为承租人，无论默示还是明示，都已经放弃了优先购买权。（1）被告己经按合同约定书面通知原告将涉案房屋转让，原告逾期未行使优先购买权，按合同约定，原告默示放弃了优先购买权。（2）原告、被告及案外人髙放共同协商一致后确定，原告同意被告与案外人高放继续履行涉案房屋买卖合同，原告已明示放弃了优先购买权。2、原告主张的损失赔偿请求，无事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。3、原告违背诚实信用原则，恶意提起诉讼，请求贵院对原告予以训诫、责令具结悔过，并且对原告处以罚款、拘留。本案相关事实2018年12月9日，原告作为承租方（乙方）与被告作为出租房（甲方）及深圳链家房地产经纪有限公司作为居间人（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于深圳市宝安区上塘居委锦绣江南ＩＩ栋5座14Ａ，建筑面积97.31平方米，房屋所有权证书编号5000591436，租赁期限为2年，自2018年12月12日起至2020年12月11日，租金每月5300元，押金10600元。合同第八条转租及优先购买权：“2、本合同有效期内，甲方需转让租赁房屋的部分或全部产权的，应在转让前一个月书面通知乙方，乙方应在收到甲方书面通知后15日内给与甲方回复，乙方在同等条件下由优先购买权（乙方逾期未回复甲方，视为放弃有效购买权）。”合同附件：“1、合同租期为2年，第一年内租金为伍仟叁佰元人民币，第二年递增贰佰元人民币第二年为伍仟伍佰元人民币。2、出租方需要使用房屋学位，租赁合同签署后，出租方需积极配合出租方办理学位所需租赁合同，办理好租赁合同手续后，承租方承诺一次性支付出租方捌仟元人民币。因使用学位导致所产生的租赁税及相关费用由承租方支付。”双方确认的微信聊天记录显示，2019年8月26日被告问原告：“我有把房子卖掉的打算，还没挂网，不知方便配合看房否？”原告回复：“可以看房，提前约。”之后至2020年4月9日期间，被告多次联系原告约定时间配合中介及客户看房。2020年4月9日双方就房屋优先购买权发生争议。2020年4月11日，被告向原告提出协商提前七个月解除租赁合同。2020年5月10日被告作为甲方（卖方）、高放作为乙方（买方）及原告作为丙方（承租方）共同签订《房屋产权变更通知》：“甲乙双方于2020年3月12日签署锦绣江南II栋座1A房屋买卖合同，现乙方已取得房产证，甲方收到全部房款，买卖流程已全部处理完毕。甲方于2020年5月10日正式交房予乙方。该物业尚有未履行完的房屋租赁合同，自交房之日起，由乙方与丙方履行所有该合同的权利义务，该合同约定的甲方的权利与义务自2020年月10日起终止，甲方将丙方的租房押金10600元转交给乙方。丙方在余下租期内应支付的租金由乙方收取，乙方由微信收款。”当日，被告向高放支付两笔交房补偿11000元及5500元。同日，原告作为承租方与高放作为出租方签订《租房补充协议》：“1、承租方支付学位占用费8000元，出租方积极配合承租方办理入学申请相关手续。2、承租方承诺于2020年8月11日前退租，搬离锦绣江南II栋5座14A物业。3、承租方搬离时，出租方补偿承租方两个月房屋租金，共计11000元，及退还租房押金10600元。4、学位使用费于承租方搬离时支付给出租方。”原告提交的订单详情及付款记录显示于2020年8月11日搬家，支付搬家费558元；微信聊天记录及收据显示原告于2020年8月8日向深圳市家天下房产交易有限公司支付信息咨询费3400元。原告目前尚未购置房屋。裁决结果及理由本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法、有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否已履行通知义务及原告是否已放弃优先购买权。优先购买权系指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下依法享有优先于其他人购买该不动产的权利。根据本院查明的事实，被告于2019年8月26日通过微信向原告表达了出售房屋的意愿，但从未告知原告实质性的出售条件，不能视为已向原告提出同等条件的要约，故被告未依法履行通知义务。因此，亦不能自此开始计算原告答复的期限，不能视为原告已经明示或默示放弃了优先购买权。被告未依法履行通知义务，侵犯原告的优先购买权，违反合同约定，应对原告所受损失承担赔偿责任，原告所诉各项损失分述如下：1、购房的房屋差价损失及中介费。房屋差价损失及购房中介费产生的前提是原告在同地段购置了同类型房屋。本案中，原告尚未购置房屋，并未实际产生损失，故原告相关诉请本院不予支持。2、2020年3月12日至2020年12月11日的租金损失。根据原、被告及买方高放于2020年5月10日签订的《房屋产权变更通知》及《租房补充协议》，原告将于2020年8月11日搬离，已给予原告三个月合理期限用于重新租赁房屋及两个月租金补偿，故原告要求被告赔偿期间租金没有依据，本院不予支持。3、搬家产生的中介费、搬家费及误工费。上述费用系被告违约导致原告的必然支出，应予赔偿。结合原告提交的订单详情及支付凭证，搬家费为588元；中介费原告仅主张2750元；因原告未提交证据证明其收入情况，故误工费本院酌定按照广东省城镇私营单位就业人员上一年度年平均工资计算，计8月11日，为171元（62521元÷365天×1天）。原告主张超过部分本院不予支持。4、支付给高放的学位占用费8000元。根据被告提交的2020年4月15日各方协商谈判录音，原告表示租赁房屋的主要目的是为了申请学位。原、被告签订的《房屋租赁合同》附件已约定原告因使用房屋学位需向被告支付学位占用费8000元，由被告配合原告办理使用学位相关的手续。被告交房时，双方尚未履行完毕。现原告与高放于2020年5月10日签订了《租房补充协议》，由高放作为出租方配合原告办理学位相关手续，原告向高放支付学位占用费8000元，仅系变更了履行合同的主体，原告并未因被告违约产生学位占用费损失，故原告要求被告支付该费用的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、第二百三十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告邢宇自本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告丁光勇搬家费人民币588元、搬家中介费人民币2750元、误工费171元。二、驳回原告丁光勇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2407元，由原告承担2371元，由被告承担人民币36元。原告已预交受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张    媛二〇二一年三月二十四日书记员 巫  小  露书记员 罗秋霞(兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。