辽宁省大石桥市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0882民初404号原告：孙波，男，1960年4月7日出生，汉族，住大石桥市。委托诉讼代理人刘洋，辽宁中允律师事务所律师。被告：营口市社会保障中心（原营口市社会保障中心），住所地营口市民生路28号。负责人：田虹，系中心主任。委托诉讼代理人：赵会影，辽宁睿智律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹庆亮，社保员工。原告孙波与被告营口市社会保障中心租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙波及其委托代理人刘洋、被告营口市社会保障中心委托代理人赵会影、曹庆亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙波向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2016年1月1日至2020年8月31日房屋看护及相关费用611440元；2.要求被告返还房屋装修的现有价值款2711008元；3.要求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2004年11月至2015年12月期间，孙波承租营口市社会保障中心位于大石桥市石桥管理石桥大街西段的房屋（华宫）并签订房屋租赁合同。孙波承租营口市社会保障中心房屋最初，房屋当时无门窗、无任何配套设备，孙波对房屋进行大量改造装修，为此投入装修资金一千多万元，历时8个多月。房屋租赁到期后，营口市社会保障中心称房屋要对外出售，因冬季过冬需要维护水管线路等问题，当时主管领导沙书记经开会研究要求原告继续对房屋进行看护，保持房屋正常使用状态，孙波因此垫付大量资金用于看护，营口市社会保障中心至今未支付相关费用。同时根据双方签订租赁合同约定投入资产经评估净现值应当返还给孙波，其投入装修资金千多万，经评估净现值为2711008元，本案中营口市社会保障中心应当返还该部分资产。依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请求人民法院依法支持孙波的诉讼请求。被告营口市社会保障中心辩称，第一、对于第一项诉讼请求应予以驳回对于该项诉讼请求被答辩人有举出相应证据予以证明的义务，但是答辩人并未收到被答辩人关于该项诉讼请求的任何证据，既然没有相应的证据予以证实，那么对于其诉讼请求就应当承担举证不能的法律后果，应予以驳回。第二、被答辩人要求答辩人返还房屋状的现有价值，没有事实及法律依据。根据答辩人与答辩人签订的《房屋租赁补充协议》第5条“租赁期满后，乙方有优先承租权，如另有承租人承租，应按实际投资残值予以评估补偿乙方，如未出租，甲方对乙方的投资不予补偿和返还”之规定，涉案在租赁期满后，并未出租他人，所以无论被答辩人投资与否，答辩人均不存在对其补偿或返还投资的情况，故对于其第二项诉讼请求没有事实及法律依据。综上，请求法庭查明案件事实，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了大石桥市人民法院（2019）辽0882民初3462号民事判决、开庭笔录、营口市中级人民法院（2020）辽08民申199号民事裁定书、租赁合同（2004年-2010年）及补充条款、租赁协议（2010年-2014年）及补充协议（2015年12月31日到期）、限期搬迁通知、买煤票据、水费证明、电费证明、看护人员合同及劳务费发票、评估报告、证人证言、记账凭证等证据本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年2月24日，孙波与营口市社会保障中心签订租赁合同约定：营口市社会保障中心将其所有的华宫部分房产和设备的使用权出租孙波，租赁期限为六年，租金每年26万元，承租之日起每半年预交13万元，租赁期间孙波投入的所有固定资产，租赁期满后全部归营口市社会保障中心所有。租赁期满，孙波如愿意继续经营，同等条件下有优先权。在经营期间如营口市社会保障中心变卖资产，应根据国家的有关规定，投入资产净评估净现值后返还给孙波，同等条件下孙波有优先购买权。2005年4月30日，原、被告双方签订“营口市住房公积金管理中心与孙波就华宫部分房产和设备使用权租赁合同补充条款”约定：由孙波装修工程量大，未能按原租赁合同规定日期竣工，且洗浴中心经营状况不好，不能按原合同约定交纳租金，为保证孙波继续经营，双方约定：起租日期从2004年11月1日始，年租金26万元。2004年11月1日至2005年4月30日租金已交纳。从2005年5月1日起，租金每月支付一次，交租日期为次月1日，每月交纳租金21667.00元。其他条款按原租赁合同继续执行。2010年11月1日，营口市住房公积金管理中心与大石桥市清水洗浴休闲广场签订租赁合同约定：营口市住房公积金管理中心将所属华宫部分房产和设备的使用权继续出租给大石桥市清水洗浴休闲广场经营管理(包括清水聚宾酒楼)，出租期限为四年两个月(从2010年11月1日到2014年12月31日)，每年租金26万元，按月缴纳，月租金21，667.00元，租赁期间华宫房产、设备的维护由大石桥市清水洗浴休闲广场负责，如发生重大的维修费用由营口市住房公积金管理中心和大石桥市清水洗浴休闲广场协商解决，租赁期满，大石桥市清水洗浴休闲广场有优先租赁权。无签订日期的《房屋租赁补充协议》约定，营口市住房公积金管理中心与大石桥市清水洗浴休闲广场于2010年1月签订的租赁合同，由于华宫建筑年限长，房屋破损严重，双方协商后，作出补充协议约定：租赁期限由2014年12月31日延长至2015年12月31日止;大石桥市清水洗浴休闲广场对房屋出现及可能出现的问题进行维修，在维修之前应通知营口市住房公积金管理中心，征得其同意，并向其报送维修报告及预算，并出具合理手续及票据，否则维修费用由大石桥市清水洗浴休闲广场自行承担;经营口市住房公积金管理中心同意维修维护的费用可抵顶房屋租金;考虑到大石桥市清水洗浴休闲广场未全部使用华宫，经测算按实际使用面积约6000平方米计收租金，每年租金调整为13万元，从2013年1月1日调整，但华宫的其他部分的维修和看护仍由其负责;租赁期满后，大石桥市清水洗浴休闲广场有优先承租权，如另有承租人承租，应按实际投资残值予以评估补偿大石桥市清水洗浴休闲广场，如未出租，原告不予补偿和返还。另查：孙波申请“对大石桥市华宫房屋因申请人装修的现有价值进行评估”，辽宁光大房地产资产评估有限责任公司对大石桥市清水洗浴休闲广场房屋装修进行评估后出具评估报告，评估结论为：“经过评定估算，该房屋装修部分的损失价值，为重新装修后的全部费用金额。委估资产评估价值为2，711，008.00元整(取整数到元)。大写人民币：贰佰柒拾壹万壹仟零捌元整此金额未考虑拆除装修物的残余价值”。再查：营口市社会保障中心对大石桥清水洗浴中心作出关于限期搬迁的通知，载明“华宫”已于2019年6月出售，2020年7月购房人已经办理不动产证书，我们将于近期将“华宫”移交给购买方，不在需要贵方进行看护。请在接到通知后7日内将贵方物品自行搬出，在搬出时需保持室内外原样，不得损坏房屋。购买方接收房屋后，对室内遗留物品有权自行处理，我方不负任何责任。有关租金等经济纠纷，以法院判决为准，按法院判决执行。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告房屋租赁行为系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。原、被告合同中约定：租赁期间后，原告有优先承租权。如另有承租人承租，应按实际投资残值予以评估补偿原告，如未出租，被告对原告的投资不予补偿和返还。该条约定对涉案房屋内附属物作出相关约定，被告抗辩称该房屋该房屋未出租给其他人，其对原告的投资不予返还。但根据合同中该条款的约定，双方意思表示的目的是对承租方投资价值保护，现被告已出售该房屋，房屋出卖情形下承租人投资款补偿在合同中未有约定。根据当然解释的法律解释方法,举轻以明重,房屋出租其他人出租人对投资款应予补偿，房屋出售其他人出租人对投资款更应予补偿。对于营口市社会保障中心协议中补偿的约定仅适用于房屋出租情况的辩解,本院不予支持，故原告主张房屋装修现有价值的诉请，本院对此予以支持。关于房屋装修现有价值数额，经营口市中级人民法院委托辽宁光大房地产资产评估有限责任公司对大石桥市清水洗浴休闲广场房屋装修进行评估，评估价值为2711008.00元，本院对此予以采信。庭审中，被告抗辩该评估报告已超过一年的评估有效期限，该评估报告书做出时间为2019年12月1日，原告于2020年10月19日向本院提起诉讼，故对被告的该项抗辩本院不予支持。关于原告主张在看护期间锅炉费、电费、税费锅炉工工资的诉请，原告仅提供证明及收据未有其他证据予以佐证，未能证明原告在看护期间的实际支出，被告对此也不予认可，故对于原告的该项诉请本院无法予以支持。关于原告主张的锅炉房更夫工资、洗浴更夫工资的诉请，原告提供劳动用工合同及增值税发票，仅能证明2016年被告向于长信支付的工资为每年19000元，未能证明2016年12月31日之后原告雇佣人员所实际产生的看护费用，故对原告的该项诉请本院无法予以支持。关于原告主张拆除外墙各项费用5000元的诉请，未提供相关证据予以证明，本院对此不予支持。原告可待证据充分之后另行诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、四百六十六条、七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告营口市社会保障中心于本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告孙波房屋装修现有价值2711008.00元。二、驳回原告其他诉讼请求。上述给付义务于本判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33380元，减半收取16690元，由被告营口市社会保障中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审判员  张永东二〇二一年三月二十日法官助理高宏旭书记员张斯琦