内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终600号上诉人（原审原告）：王金梅，女，1978年11月28日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市青山区青福镇阳光上城上景园******。被上诉人（原审被告）：内蒙古锐创置业经纪有限公司。住所地：内蒙古自治区包头市稀土高新区稀土路**（包头市西捷物流公司内）。法定代表人：黄春明，总经理。委托诉讼代理人：贾继珍，内蒙古罡和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：包头市润石嘉艺贸易有限责任公司，住所地：内蒙古自治区包头稀土开发区南壕村********。法定代表人：仰杰进，总经理。委托诉讼代理人：师伟，该公司员工。上诉人王金梅因与被上诉人内蒙古锐创置业经纪有限公司（以下简称锐创公司）、包头市润石嘉艺贸易有限责任公司（以下简称润石嘉艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初3477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王金梅，被上诉人锐创公司的委托诉讼代理人贾继珍，润石嘉艺公司的委托诉讼代理人师伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金梅上诉请求：1.请求依法撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2020）内0202民初3477号民事判决或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定的被上诉人润石嘉艺公司与案外人博睿联行（北京）房地产经纪有限公司包头分公司签订的《东站西街集贸市场委托服务代理合同》中的关于每套8000元电商费的约定与上诉人无关，对上诉人不产生任何法律约束力，所以二被上诉人对上诉人收取除商铺租赁费以外的其他费用均没有事实依据。被上诉人锐创公司提供的租赁宣传资料中关于“认筹8000抵10000”的宣传内容，上诉人认为是要约邀请，该内容并没有出现在上诉人与被上诉人润石嘉艺公司签订的《东站西街集贸市场租赁协议》的条款中，而且在租赁协议的租赁价格上并没有体现出任何的优惠，属于虚假宣传。即使上诉人应当知悉16000元定金没有冲抵租赁费，那么也不应当被一审法院认定为“原告对该款项的性质是明知或默认的”，原告仍有权在事后就定金一事向二被上诉人主张权利。在本案租赁商铺过程中，上诉人作为个人处于弱势地位，而二被上诉人作为公司处于强势地位。所以，就二被上诉人所提供的任何条款的格式合同应当依法做出有利于上诉人的解释。既然被上诉人锐创公司给上诉人出具的收据明确写明该16000元系定金，根据合同相对性原则及对该收据内容的字面理解，就应当认定上诉人所交的16000元属定金性质，上诉人足额支付了商铺租赁费，该定金就应当予以返还。同时，在一审过程中，二被上诉人亦无相关证据证明上诉人交纳的16000元定金实际为电商费或者优惠认筹款。上诉人认为，电商费实际上是房地产中介公司巧立名目以“以钱抵钱”的形式变相提高中介费或者为开发商变相涨价的一种手段，加重消费者的负担。本案中，即使被认定为存在电商费，法院也不应支持两被上诉人的收取电商费的行为。锐创公司辩称，一、一审法院认定“定金”是电商费并无不当，依法应予以维持。本案中的“定金”就是电商费，其并不具有担保法意义上的担保功能。被上诉人收取了该部分费用之后已经作为固定成本实际支出，上诉人无权要求退还该部分费用。二、一审法院认定上诉人对收取该部分费用明知且认可并无不当。当时上诉人交纳“定金”（电商费）才可以享受一定比例的优惠，对于交纳“定金”（电商费）可以享受优惠政策的情况，上诉人是知晓的，在缴纳了“定金”（电商费）之后三年多的时间里，上诉人并没有要求退还，现在是因为商铺经营不好才起诉的。上诉人作为完全民事行为能力人，明知上诉人收取“定金”（电商费），但是为了获取租金价格上的优惠，自愿缴纳该费用且最终也实际享受了租金价格上的优惠，因此该民事法律行为合法有效。上诉人无权要求退还。三、退一步讲，即便需要退还，也应当由润石嘉艺公司承担。基于合同相对性原则，电商费系基于润石嘉艺公司与上诉人签订的《租赁协议》支付的，润石嘉艺公司是租金优惠政策和电商费政策的制定者，上诉人只是政策的执行者，因此，如果退还也应当由润石嘉艺公司退还。润石嘉艺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法予以维持。王金梅向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告向原告退还收取原告租赁位于包头市东河区站北路36号东站西街集贸市场A173、A174商铺的定金共计16000元整；2.依法判令二被告向原告支付该定金占有期间的损失（自2017年8月13日起按银行一年期贷款市场报价利率4倍计算至还清定金为止，利随本清）；3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2017年8月12日，原告王金梅与被告润石嘉艺公司签订两份《东站西街集贸市场租赁协议》，原告租赁被告位于包头市东河区东站西街集贸市场A1734、A174号两个商铺，租赁期为30年，租金合计131898元。同日，原告与润石嘉艺公司签订两份《东站西街集贸市场委托经营管理协议》，约定原告委托润石嘉艺公司经营管理其所租赁A1734、A174两个商铺，委托期限为3年，即2018年1月1日至2020年12月31日，返租租金合计31655元，全部冲抵租赁费。2017年8月12日，原告向被告润石嘉艺公司交纳租赁费100242元，被告锐创公司出具了收款收据。2018年1月11日，原告向被告锐创公司交纳16000元款项，锐创公司给原告出具了收款收据，收据记载为“定金”。另查明，原告与被告润石嘉艺公司订立租赁合同过程中，就所租赁商铺A173、A174号签订过两份《签约确认单》，确认单中记载两个商铺的认购价均为82449元，每个商铺交纳8000元享受租赁优惠均为16500元，原告两个商铺共交纳16000元。2017年8月12日，被告内蒙古锐创置业经纪有限公司（以下简称锐创公司）就原告所交纳的上述16000元款项给原告出具了收款收据，收据记载为“定金”。又查明，被告润石嘉艺公司与案外人博睿联行（北京）房地产经纪有限公司包头分公司（以下简称博睿经纪包头分公司）签订过一份《东站西街集贸市场委托服务代理合同》（签订日期未注明），委托内容为被告润石嘉艺公司委托博睿经纪包头分公司对本项目提供商业产品服务代理及电子商务服务，并作为本项目独家代理公司、独家渠道电商服务。委托服务代理房屋范围为代理包头东站西街集贸市场及规划所有商业产品。在第七条第③项约定，合作期内，甲方（被告润石嘉艺公司）同意本项目合作房源可统一按照优惠价格服务代理，且允许乙方（博睿经纪包头分公司）每套8000元的标准收取电商费。被告锐创公司提出其与案外人博睿经纪包头分公司系合作关系，博睿经纪包头分公司委托锐创公司代为收取上述电商费，并提供博睿经纪包头分公司出具的情况说明书予以证明。在审理过程中，原告变更了部分诉讼请求，变更后的诉讼请求：1.依法判令二被告向原告退还收取原告租赁位于包头市东河区站北路36号东站西街集贸市场A173、A174号两个商铺的定金共计16000元整；2.依法判令二被告向原告支付该定金占有期间的损失（以16000元为基数，自2017年8月13日起按照中国银行同期同类贷款基准计算至还清定金为止，利随本清）；3.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认为，原告要求被告返还其所交纳的两个商铺“定金”16000元，被告不予认可。通过庭审查明，被告锐创公司收取上述费用系基于被告润石嘉艺公司与案外人博睿联行（北京）房地产经纪有限公司包头分公司（以下简称博睿经纪包头分公司）签订的《东站西街集贸市场委托服务代理合同》中关于每套商铺8000元电商费的约定。原告签订《签约确认单》并交纳16000元，被告早在2017年8月12日就给原告出具了收据，原告已实际享受到租赁优惠，原告对此是明知且认可的，该项费用亦属于其应当支付费用的一部分，且原告总共支付的费用亦未超过其应当支付的认购总价，原告的权利并未因此受到损害，故原告要求被告返还该款项及利息的主张缺乏依据。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告的诉讼请求。一审案件受理费200元，减半收取100元，由原告承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。被上诉人锐创公司提交签约确认单一份，欲证明锐创公司向每个商户收取8000元电商费，上诉人是明知且认可的，上诉人亦因交纳此电商费而实际享受了租金优惠政策。上诉人王金梅质证称对该证据真实性和证明目的均不认可。对该证据本院依法予以采信。经本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人已经缴纳的16000元款项的性质以及以上费用是否应当由被上诉人返还，针对以上争议焦点，本院分析如下：首先，本案中博睿经纪包头分公司与润石嘉艺公司签订《东站西街集贸市场委托服务代理合同》中约定润石嘉艺公司委托博睿经纪包头分公司招租，并允许博睿经纪包头分公司每套房产收取电商费8000元作为固定成本及渠道人员等方面的支出。锐创公司基于上述合同受博睿经纪包头分公司的委托收取上诉人两个商铺的电商费16000元。收取该费用时，锐创公司给上诉人出具的收据载明的名称为“定金”，但该费用收取后用于锐创公司的税金、渠道人员工资、办公室成本、渠道拓展等费用，故该费用性质并不属于定金，上诉人关于该费用为定金的主张不成立，本院不予支持。其次，王金梅认可其通过锐创公司与润石嘉艺公司签订了租赁协议，且王金梅与润石嘉艺公司签订的租赁协议中的租金数额亦是按照《签约确认单》中优惠后的价格签订，上述事实表明锐创公司为王金梅提供了服务。即王金梅对于收取每套商铺8000元的电商费一事是明知且认可的，该项费用亦属于其应当支付费用的一部分，故上诉人要求润石嘉艺公司和锐创公司返还电商费的上诉请求缺乏事实与法律依据。综上所述，王金梅的上诉请求成立不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（王金梅已预交），由王金梅负担。本判决为终审判决。审判长 贺 静审判员 李 梅审判员 高阿韬 二〇二一年三月九日法官助理 王 婷书记员 张慧敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法（2017）》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。