宁夏回族自治区中卫市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁05民终161号 上诉人（原审原告）：中宁县供销合作社联合社，住所地宁夏回族自治区中宁县南街。 法定代表人：马某1。 委托诉讼代理人：朱某，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：王某，宁夏丰安律师事务所律师,代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：郭某1，住宁夏回族自治区中宁县。 委托诉讼代理人：郭某2，系郭某1之子，代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：马某2，住宁夏回族自治区中宁县。 上诉人中某（以下简称中宁供销社）因与被上诉人郭某1、马某2房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院（2020）宁0521民初3389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人的方式，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中宁供销社上诉请求：改判原审判决第二项，增加判决郭某1按照租赁协议所附移交图返还石空供销社分销店院内南边伙房3间、生资仓库2间、宿舍3间及建筑占地范围内的土地使用权；增加判决马某2按照租赁协议所附移交图返还石空供销社分销店院内原7间仓棚（已被拆除）占地范围内的土地使用权并赔偿拆除造成的损失。本案审理过程中，中宁供销社放弃要求马某2承担拆除涉案7间仓棚给其造成损失的诉讼请求。事实和理由：根据涉案租赁协议，石空供销社分销店院内南边房屋在订立合同时已由中宁供销社移交给郭某1，郭某1及其妻子亦予认可。租赁合同解除后，承租人应向出租人返还相应房屋及对应土地使用权。郭某1对房屋进行了维修，该部分价值其可另案主张补偿。 郭某1辩称，涉案石空供销社分销店院内南边伙房3间、宿舍3间、仓库2间及已被拆除的7间仓棚由其与马某2分别从中宁供销社租赁。郭某1承租的房屋系土坯结构且建设时间较早，受风化、暴雨侵蚀等影响出现大量裂纹，但中宁供销社未对房屋进行维护修缮，由郭某1进行了修缮加固。郭某1同意向中宁供销社返还房屋及建筑占地范围内的土地使用权，但中宁供销社应向其赔偿房屋拆迁损失。 马某2辩称，涉案石空供销社分销店院内南边伙房3间、宿舍3间、仓库2间由郭某1承租，已被拆除的7间仓棚由其承租。涉案租赁协议签订时，租赁价格较高，且当时中宁供销社向其表示房屋对应的土地使用权未来归承租人所有。因7间仓棚系老旧房屋，马某2拆除后进行了重建。马某2同意向中宁供销社返还7间仓棚对应的土地使用权，但中宁供销社应赔偿其房屋拆迁损失。 中宁供销社向一审法院起诉请求：1.确认中宁供销社与郭某1、马某2签订的《石空供销社分销店经营设施及场地租赁协议书》中的25年租赁期超过20年的期限为无效内容；2.郭某1、马某2于2020年11月1日起10日内向中宁供销社返还租赁的石空供销社分销店经营设施及场地；3.案件受理费由郭某1、马某2负担。 一审法院认定事实：郭某1、马某2原系中宁供销社职工。宋自成与马某2系夫妻，宋自成现已去世。2000年10月25日，郭某1、马某2及宋自成与中宁供销社签订《石空供销社分销店经营设施及场地租赁协议书》，约定郭某1、马某2及宋自成租赁中宁供销社所有的跃进渠北生产门市部现有固定资产房屋及院内土地，租赁期限自2000年11月1日至2025年11月1日，租赁费为15万元，一次性付清，如须开发建设或改变原有设施，承租人提出书面申请，经中宁供销社同意。该合同附件为租赁场地平面图。平面图显示租赁场地南长72米，东面长48米，西面长57米，面积3774.75平方米。临街房屋12间、南边伙房3间、生资仓库2间、宿舍3间、仓棚7间，磅房及连接磅房。房屋合同签订后，郭某1、马某2及宋自成向中宁供销社交清租赁费。租赁期间，郭某1、马某2对部分租赁物进行了修缮、改建，并在租赁场地上新建部分房屋。同时查明，中宁县为规划实施中宁县火车站站前广场改造提升工程，计划征用包括案涉场所在内的部分场地。为查明租赁物现存状况，法院进行了现场调查。双方当事人现场查看后，一致确认租赁物现仍保留的为临街12间房屋（郭某1、马某2对屋内进行了装修，郭某1占有5间、马某2占有7间）及马某2院内的磅房及与磅房连接的21平方米的砖木房屋。平面图上显示的北面仓棚马某2陈述已由其拆除重建，中宁供销社认可。南边伙房3间、宿舍3件及生资车间，郭某1陈述其保留地基重建，中宁供销社认为归其所有。从现场勘查看，房屋与平面图载明数量不一致。法院就部分毁损房屋不能返还情况向中宁供销社释明，中宁供销社未发表意见。 一审法院认为，中宁供销社与郭某1、马某2签订租赁合同，郭某1、马某2向中宁供销社足额支付租赁费，双方之间形成租赁合同关系。根据法律规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。中宁供销社、郭某1、马某2签订的租赁协议约定租赁期限为25年，已经超过法律规定的租赁期限最长期限。中宁供销社在20年租赁期限届满前起诉，已经以其行为表明不再续租，双方协议下剩5年租赁期限为无效约定，故对中宁供销社要求确认租赁期限超过20年的约定为无效约定的请求予以支持。对于中宁供销社要求返还经营设施及场地的请求，双方签订的租赁协议20年期限至2020年10月31日届满，租赁期限届满，郭某1、马某2应返还租赁物。租赁场地以平面图载明的3774.75平方米为准，返还的房屋以法院确认的双方认可的临街12间房屋（郭某1占有5间、马某2占有7间）及马某2院内的磅房及与磅房连接的21平方米的砖木房屋为准。对于平面图载明的伙房、生资车间、宿舍，郭某1自认仅保留地基，中宁供销社现有证据无法证实现场查看的南边房屋系租赁时中宁供销社交付的房屋，即无法确定原始租赁物尚存在。仓棚7间，中宁供销社在现场查看时，认可马某2已经拆除，无法返还。上述情况，法院已向中宁供销社释明，中宁供销社没有回复，对上述租赁物不能返还的损失，本案不予处理。中宁供销社如果有证据，可以另案起诉。对于郭某1、马某2辩解中宁供销社赔偿其包括下剩租期租金在内损失的意见，因其未在答辩期内提起反诉，本案不予处理，郭某1、马某2可另案起诉。判决：一、郭某1、马某2与中宁供销社2000年10月25日签订的《石空供销社分销店经营设施及场地租赁协议书》中租赁期限超过20年的约定无效；二、郭某1、马某2于判决生效30日内共同返还中宁供销社石空镇跃进渠北3774.75平方米的场地；郭某1于判决生效30日内返还中宁供销社跃进渠北临街房屋5间，马某2于判决生效30日内返还中宁供销社跃进渠北临街房屋7间、院内磅房及与磅房连接的21平方米房屋。案件受理费200元（已减半收取），由郭某1、马某2负担。 二审中，各方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明，涉案房屋均在租赁协议附件图纸载明的院落范围内。其中，涉案石空供销社分销店院内南边伙房3间、宿舍3间、仓库2间由郭某1承租并进行了修缮，已被拆除的7间仓棚原由马某2承租。宋自成去世后，其与马某2共同承租的标的物由马某2占有使用。除此之外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，各方当事人均认可郭某1承租的石空供销社分销店院内南边伙房3间、宿舍3间、仓库2间及马某2承租的仓棚7间均在涉案租赁协议附件图纸载明的院落范围内，应予确认。一审已判令郭某1、马某2向中宁供销社返还涉案院落对应土地使用权，中宁供销社关于郭某1、马某2应向其返还相应房屋对应土地使用权的上诉请求构成重复主张，不予支持。涉案租赁协议解除后，郭某1依法应向中宁供销社返还包括石空供销社分销店院内南边伙房3间、宿舍3间、仓库2间在内的租赁房屋。郭某1、马某2提出其对涉案房屋进行了修缮、重建，中宁供销社应赔偿其房屋拆迁损失及租赁协议提前解除给其造成的损失，但未在一审中提出反诉，郭某1、马某2可另行主张。 综上，中宁供销社的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区中宁县人民法院（2020）宁0521民初3389号民事判决第一项、第二项； 二、郭某1于本判决生效后30日内向中宁县供销合作社联社返还石空供销社分销店院内南边伙房3间、宿舍3间、仓库2间。 一审案件受理费200元（已减半收取），二审案件受理费100元，合计300元，由郭某1、马某2负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕广飞 审判员  杨 涛 审判员  马博文 二〇二一年三月十五日 书记员  王娜娜 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。