沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初11787号原告（反诉被告）：刘宗仁，男，1962年9月1日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告（反诉原告）：王洪风，男，1976年10月27日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：高孟非，系辽宁恒敬律师事务所律师。被告：韩松，女，1978年2月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：高孟非，系辽宁恒敬律师事务所律师。第三人：浙江**夏物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市皇姑区明廉路36号，统一社会信用代码912101050715007237。负责人：贝海波，系该公司经理。委托代理人：邢源源，女，1967年10月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告（反诉被告）刘宗仁诉被告（反诉原告）王洪风、被告韩松、第三人浙江**夏物业管理有限公司沈阳分公司房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任审判长，与人民陪审员刘陶然、蔡军组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告刘宗仁诉称，原告与被告王洪风于2015年8月13日签订房屋租赁合同，原告将其位于沈阳市和平区南京北街28甲5号351.13平方米的二层楼房屋出租给被告王洪风，房屋租赁期限为五年，自2015年8月16日至2020年8月15日，房屋租金为200万元整，按年结算每年40万元整。原告于2016年7月发现被告王洪风违反租赁合同约定，有擅自改变房屋结构、装修或改变承租房屋用处情形。要求被告王洪风承担支付原告贰拾万元违约金的责任，并将房屋恢复原样。被告王洪风于2016年8月5日给原告写下并签署承担一切责任并按原告要求支付原告将房屋恢复原样的费用的承诺书作为保证。被告王洪风应于2019年7月15日前支付原告2019年8月16日至2020年8月15日房屋租金40万整。被告王洪风于2019年7月16日只支付原告一楼房屋租金,24万元整，并向原告提出退租二楼房屋的要求。原告拒绝了被告王洪风退租二楼房屋的要求。原告与被告就房屋租赁事宜协商不成将被告诉至和平法院，法院判决解除合同，原告不服上诉至沈阳中院，沈阳中院维持原判。法院判决解除合同，被告王洪风应按原告要求将房屋恢复原样，或承担恢复原样的费用，被告王洪风既没有将房屋恢复原样，也没有支付原告恢复原样的费用。租赁房屋二楼被被告王洪风毁损得处于不适宜使用的情形，影响原告二次出租。被告王洪风至今也没有按承诺书的约定，按原告要求返还原告恢复原样的租赁房屋，其应支付原告房屋租金损失至将房屋恢复原样。另解除合同的原因是房屋漏雨不能使用，原房屋租赁合同已经明确约定房屋的维修由被告王洪风承担。除此之外第三人作为房屋的物业管理服务公司，同样也有维修房屋的义务。第三人没有履行其维修房屋的义务，致使房屋不能使用，第三人应对原告至被告将租赁房屋恢复原样之前的房屋租金损失与被告王洪风承担连带责任，对自被告王洪风将租赁房屋恢复原样至房屋漏雨现象修复期间给原告造成的房屋租金损失应承担赔偿责任。被告王洪风与被告韩松是夫妻关系。被告王洪风承租房屋用于经营理发店，其经营理发店的收入应为夫妻共同财产，所负债务也应为夫妻共同债务。请法院依法了解案件事实，依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令被告王洪风按其承诺书将租赁房屋恢复原样（1、顶棚原来是吊棚，王洪风给拆除了，现在要求王洪风重新对顶棚吊棚；2、地砖完好的，王洪风给刨除了，现在要求王洪风重新铺地砖；3、两边墙壁正常是大白墙面，王洪风把墙面作旧，要求重新刮大白；4、一楼与二楼的门脸是整个玻璃，王洪风把一楼分成二个门口，要求王洪风恢复一个门口；5、王洪风在装修过程中将二楼楼板开了楼道口，要求王洪风封闭恢复原状。以上恢复原状的标准要求按照相关工作装修标准执行。）；2、请求判令被告王洪风按年租金16万元的标准赔偿原告房屋租金损失（自2019年8月16日至其将租赁房屋恢复原样止）；3、请求判令被告韩松与被告王洪风共同承担债务；4、请求判令第三人与被告王洪风对原告的第二项诉讼请求承担连带责任；5、诉讼费用由被告王洪风及第三人承担。被告王洪风辩称，一、在2020辽01民终5160号判决书生效后我方一直同意并积极联系刘宗仁，要求将房屋恢复原状，但刘宗仁一直拒绝回复并声称自己也不知道房屋原来是什么状态。由于上述原因，我方至今无法对其进行恢复，今天我们也愿意按照我们的承诺书马上为其恢复。事实理由是王洪风从07年开始租赁房屋，至合同解除前王洪风从来没欠过任何租金。另外王洪风还向其交纳了2万元的抵押金，2018年至2019年房屋就漏水发霉，然后多次找到刘宗仁维修，但没有给维修，导致房屋现在已无法经营发廊和美容院，法院也解除了该份合同就是因为房屋无法使用漏水。其次，根据王洪风在2016年8月5日出具的承诺函，在合同解除时，应将房屋恢复原状。在上述合同被法院判决解除后，王洪风通过多种渠道包括电话、短信、邮寄快递，在涉案房屋门口张贴通知的形式告知刘宗仁，可以随时为其恢复房屋。但刘宗仁恶意将王洪风电话列入黑名单，拒绝接电话和短信，拒不回复邮寄的快递通知，拒绝回复涉案房屋张贴的恢复原状通知，无奈王洪风又通过他人电话向其发送短信，告知其可以为其恢复原状，又通过他人电话与刘宗仁取得联系，刘宗仁生称自己收到了上述通知，但是自己也不知道应恢复成何种状态，此处可提供电话录音。刘宗仁在庭审前消极拒绝为其恢复原状，也没有指明恢复原状的标准，现在又要求恢复原状，其诉讼请求没有事实法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。二、关于房屋的赔偿损失，刘宗仁主张的房屋租金损失，不仅没有事实和法律依据，与其起诉状中的陈述事实也相矛盾。涉案房屋在此前的诉讼中，法院已经查明和认定房屋因为漏水发霉不能继续使用和对外出租，并据此解除了双方的租赁合同。根据上述法院认定的事实和判决，既然正在履行的合同都已经因为房屋漏水合同解除，那么涉案房屋在未能将房屋漏水修理完毕前，不可能对外二次出租。本案的起诉状中也写到第六项，要求第三人维修漏雨房屋，因此可以证明现在房屋正在漏水状态，因此任何人都不可能承租一个漏水发霉的房屋，此时的房屋已经丧失了对外出租的使用价值，不具备出租产生租金收益的基本条件，否则法院也不会解除合同。因此房屋是否有二次的租金损失与会是否恢复原状无关。相反，由于刘宗仁消极维修自有房屋造成的一切法律责任应由其自行承担。刘宗仁在起诉状中也指出解除合同的原因是房屋漏雨不能使用，也承认房屋不能对外出租使用的原因是在于漏雨，与我方是否恢复原状也无关。另外刘宗仁一方面拒绝对其房屋恢复原状，一方面又要求赔偿因未能恢复原状而造成的损失，其显然在恶意扩大经济损失，对于房屋漏雨不能使用事实也没有采取积极的补救措施。所以我方认为对于权利人自身消极维修房屋造成的扩大损失应由其自行承担后果。三、王洪风在提出反诉的同时，将此前诉讼中的3万元违约金扣除，本次反诉的标的额2万元后，剩余1万元将在本次庭审中当面支付给刘宗仁，以避免其恶意申请执行。我方从未拒绝按照此前的判决书内容履行相关义务。综上所述，刘宗仁的诉讼请求没有事实和法律依据，在房屋漏水的情况下还要求答辩人承担房屋租金损失是没有事实和法律依据的，请求法院驳回其诉讼请求。被告韩松辩称，韩松与本案无关，并且该房屋纠纷在此前的诉讼中，法院已经认定与韩松无关，属于王洪风个人债务。本次原告继续坚持起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回其与本人有关的诉讼请求。第三人浙江**夏物业管理有限公司沈阳分公司述称，原告要求物业公司网维修漏水房屋超出我们物业服务公司的范围，所以跟我们物业公司没有关系。因为他的房屋是2007年的房子，已经过了质保期，超出了维修范围。反诉原告王洪风诉称，2015年8月13日，王洪风与刘宗仁签订了房屋租赁合同，刘宗仁将其位于沈阳市和平区南京北街28甲5号二层楼，面积为351.13平方米的房屋出租给王洪风，约定租赁期限为5年，自2015年8月16日至2020年8月15日止，租金200万元。自承租房屋以来，王洪风发现房屋经常出现漏水的现象，直至2019年漏水的现象更加严重，已经严重影响经营情况。现经法院判决上述合同已经解除，根据租赁合同约定王洪风在合同解除前缴纳2万元水、电费押金应予返还。反诉请求：1、请求判令反诉被告返还水、电费押金2万元；2、请求判令反诉被告承担本案诉讼费用。反诉被告刘宗仁辩称，合同当中确实约定了水、电押金2万元，但是由于我找不到收据的底子，如果对方提供水、电押金收据，我核实为真实的，愿意返还2万元押金。经审理查明，原告刘宗仁曾起诉来院，要求被告王洪风继续履行案涉房屋租赁合同，向其支付案涉二楼房屋租金16万元及滞纳金、违约金等，本院于2019年12月20日作出（2019）辽0102民初14937号民事判决书，判决“一、解除原告刘宗仁与被告王洪风于2015年8月13日签订的《房屋租赁合同》中涉及位于沈阳市和平区南京北街28甲5房屋二楼的部分；二、被告王洪风于本判决生效之日起十日内给付原告刘宗仁违约金3万元；三、驳回原告刘宗仁的其他诉讼请求”。判决宣判后，刘宗仁不服该判决提起上诉，沈阳市中级人民法院于2020年6月1日作出（2020）辽01民终5160号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。（2019）辽0102民初14937号民事判决书中审理查明，原告刘宗仁（甲方，出租方）与被告王洪风（乙方，承租方）于2015年8月13日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将其所有的位于沈阳市和平区南京北街28甲5（建筑面积351.13平方米）的两层门市房出租给被告王洪风，乙方对该房屋及室内设备设施做了实地考察，已完全了解。租期为五年，从2015年8月16日起至2020年8月15日止。房屋用途为合法经商、办公办学。除双方另有约定外，乙方不得改变房屋用途。甲方将房屋交付给乙方前，乙方应付甲方房屋租赁押金2万元，租赁期满或租赁合同解除，乙方将房屋返还甲方后5个工作日内，甲方核实各项费用无误后将房屋租赁押金返还乙方。房屋租金为200万元，按年结算，乙方分五次支付给甲方。第一年：自2015年8月16日到2016年8月15日，于2015年8月13日，支付40万元；第二年：自2016年8月16日到2017年8月15日，于2016年7月15日前，支付40万元；第三年：自2017年8月16日到2018年8月15日，于2017年7月15日前，支付40万元；第四年：自2018年8月16日到2019年8月15日，于2018年7月15日前，支付40万元；第五年：自2019年8月16日到2020年8月15日，于2019年7月15日前，支付40万元。房屋租赁期间的物业费及冬季采暖费由甲方支付。甲方于2015年8月16日交付乙方。正常的房屋维修养护由乙方负责并承担费用，因乙方管理使用维修养护不善造成房屋及其相关设施的损失，坠物伤人，由乙方承担责任并赔偿损失。乙方只有经甲方书面同意后才可转租房屋，未经甲方书面同意乙方不得转租赁房屋。甲乙双方协商一致可以变更、解除房屋租赁合同。甲方没有按约定交付房屋或者乙方没有按约定时间支付租金，每逾期一日，按年租金的0.5%支付违约金或滞纳金，甲方晚交房屋乙方晚付租金达20天，守约方有权解除合同。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同收回房屋，乙方支付甲方房屋租金10%的违约金：……3.擅自拆改承租房屋结构、装修或改变承租房屋用途；……双方还就免责条款、争议解决方法等事项进行了约定。上述合同签订后，原告刘宗仁将案涉房屋交付被告王洪风，双方依约履行至五年租赁期限中的四年（即至2019年8月15日）。最后一年（即2019年8月16日至2020年8月15日）的房屋租金40万元，被告王洪风已支付原告刘宗仁其中的24万元。庭审中，被告王洪风表示，该24万元系其所承租房屋中一层房屋的第五年租金，因二层房屋存在漏水无法使用且已交回原告刘宗仁，故其不应再支付该房屋本年度租金16万元。2016年8月5日，被告王洪风向原告刘宗仁出具《承诺书》一份，其中载明：“本人王洪风（身份证号2101211976××××××××）是坐落于沈阳市和平区南京北街28甲5号房屋的承租人，房屋出租人是刘宗仁，房屋建筑面积351.13平方米。我于2016年7月，在没有征得房屋出租人刘宗仁同意的情况下，对承租房屋进行了装修。一楼沿南京北街靠北侧一边，增开了一个门，修建了一个通向二楼的楼梯通道，二楼全封闭双层钢化玻璃窗，金属龙骨吊棚被拆除，4个空调通道及出风口和一个进风口被拆除。对此向房屋出租人刘宗仁承诺：由此产生的一切责任有我承担，房屋租赁合同解除或到期不再续租时，如出租人刘宗仁要求将房屋恢复原样，我无条件负责将房屋恢复原样或支付房屋出租人刘宗仁将房屋恢复原样的费用。”2019年8月14日，被告王洪风腾退案涉房屋二楼。原告刘宗仁亦已对外重新发布关于该二楼房屋出租的网络信息。2019年9月26日，第三人华夏物业沈阳公司下属的沈阳金苑华城物业管理处出具《关于中村发廊室内漏雨情况说明》一份，载明：“中村发廊系我们物业管理范围内的租户，由于下雨导致室内屋顶渗水情况经常发生，我们物业公司在2016年出资进行大面积维修，时至今日漏水现象再次发生，租户再次跟我们申报，经过物业工程师傅的排查，结果是，漏点上方是本园区供暖管道设臵处，管道无法移除，导致维修工作无法进行。”2019年10月21日，第三人华夏物业沈阳公司出具《证明》一份，载明：“浙江**夏物业管理有限公司沈阳分公司是出租人刘宗仁出租给承租人王洪风位于沈阳市和平区南京北街28甲5房屋所在小区的物业费服务管理公司。2019年7月中旬，王洪风通知本物业公司说他承租的刘宗仁的房屋下雨时有漏水现象，要求物业维修。后来刘宗仁也找到本物业公司，要求本物业公司维修房屋下雨漏水现象。该房屋漏水的维修应启用维修资金进行维修，因启用维修资金需要一段时间，为了不影响房屋的正常使用，本公司及时对刘宗仁出租给王洪风位于沈阳市和平区南京北街28甲5房屋下雨漏水现象进行处理，房屋漏水现象已经得到控制。本公司分别通知了房屋出租人刘宗仁和房屋承租人王洪风。特此证明。”（2020）辽01民终5160号民事判决书审理查明，2007年7月29日，刘宗仁与王洪风签订房屋租赁合同，约定刘宗仁将位于和平区南京街28甲5号的门市房1层120平方米出租给王洪风，租期四年，从2007年8月15日至2011年8月14日。租金每年17万元。2011年7月29日刘宗仁与王洪风再次签订房屋租赁合同，约定王洪风租赁案涉房屋，建筑面积为351.13平方米房屋的两层门市房。租赁期限四年，从2011年8月15日至2015年8月14日。刘宗仁与王洪风2015年签订的租赁合同中第十条第三项、第四项约定：乙方（王洪风）有下列情形之一的，甲方（刘宗仁）可终止合同收回房屋，乙方支付甲方房屋租金10%违约金……3、擅自拆改承租房屋结构、装修或改变承租房屋用途……4、拖欠租金达20天。另查明，上述判决生效后，被告王洪风通过短信通知、张贴告示、邮件通知等形式联系原告，表示愿意为原告房屋恢复原状。在本案审理期间，被告亦表示愿意对房屋进行维修，本院曾于2020年9月21日组织双方去现场协商维修事宜，但因双方对维修具体事项、标准等意见不一，无法维修。后原告申请鉴定，但鉴定机构予以退鉴。再查明，2011年7月29日，原告出具收条一张载明“今收王洪风2011年8月15日到2012年8月14日房租叁拾万元整，租房押金贰万元整”。上述事实，有当事人向法庭提交的（2019）辽0102民初14937号民事判决书、（2020）辽01民终5160号民事判决书、退鉴说明、收条、快递查询单、短信截图、照片等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本诉部分，关于原告要求被告恢复房屋原状的诉请，房屋租赁合同中的二楼部分经法院生效判决确认合同解除，合同解除后被告王洪风应对拆改部分予以恢复。但双方对拆改部分无法达成一致，原告亦无证据证明房屋原始状态，现再要求被告将房屋恢复原状已不具有实际履行的可能性。关于修复费用，原告未举证予以证明，申请鉴定亦予以退鉴，鉴于被告自愿承担20000元，且根据原告诉请中自述的要求恢复原状内容，本院认为20000元维修费用亦属合理，故酌定被告支付原告房屋恢复费用20000元。关于原告主张的租金损失，此前双方因房屋租赁纠纷一直在法院诉讼，判决生效后被告亦积极协调要求维修，且在被告退还房屋后，原告已张贴对外出租告示，原告未能举证证明房屋未能出租系因未恢复原样造成，故对于间接的租金损失不予支持。关于原告要求被告韩松承担责任的诉请，房屋租赁合同均是王洪风与原告签订，原告并未提供证据证明韩松应承担给付责任，对该项主张，本院不予支持。关于原告主张第三人承担责任的诉请，本案系房屋租赁合同纠纷，原告该项诉请无事实及法律依据，不予支持。反诉部分，庭审中反诉原告提供2011年7月29日反诉被告出具的收条，证明其收取房屋押金20000元，反诉原告对收条真实性没有异议，但抗辩意见为“与别的款项予以冲抵”，但未提供证据予以证明，关于其抗辩意见不予采纳。合同解除后，反诉被告应将房屋押金20000元予以返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告王洪风于本判决生效之日起十日内支付原告刘宗仁房屋修复费用20000元；二、反诉被告刘宗仁于本判决生效之日起十日返还反诉原告王洪风房屋押金20000元；如被告、反诉被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费4100元（原告已预交），由原告刘宗仁承担3800元，被告王洪风承担300元；反诉案件受理费150元（反诉原告已预交），由反诉被告刘宗仁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  刘陶然人民陪审员  蔡 军二〇二一年三月十一日书 记 员  王俊恫本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。