湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终137号上诉人（原审原告）：陈蕾，女，1987年10月4日出生，汉族，湖北省应城市人，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人：夏焱，湖北共合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：应城市全洲恒乐置业有限公司。住所地：湖北省应城市蒲阳大道特**。法定代表人：郭姣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张进宇，湖北横空律师事务所律师。原审第三人：应城市泓诚商业管理有限公司。住所地：湖北省应城市蒲阳大道特**。法定代表人：陈章，该公司经理。原审第三人：应城市泓信物业管理有限公司。住所地：湖北省应城市蒲阳大道特**。法定代表人：陈章，该公司经理。上诉人陈蕾因与被上诉人应城市全洲恒乐置业有限公司（以下简称恒乐公司）及原审第三人应城市泓诚商业管理有限公司（以下简称泓诚公司）、应城市泓信物业管理有限公司（以下简称泓信公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省应城市人民法院（2020）鄂0981民初1301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈蕾及其委托诉讼代理人夏焱，被上诉人恒乐公司的委托诉讼代理人张进宇到庭参加诉讼。原审第三人泓诚公司、泓信公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈蕾上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定了房屋建筑面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。涉案商铺实际层高4.4米与约定层高5.7米不符，差距比例达到了22.8%，远超过了司法解释规定3%的标准。对于本案中实际房屋层高与合同约定不一致的是否能行使合同解除权，应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于建筑面积误差比超过3%，买受人有权请求解除合同的规定。二、实际层高与合同约定层高差距明显过大，已经影响到合同目的实现。无论从使用功能、另行出租给第三人经营、还是再次交易价值上，对陈蕾投资盈利的合同目的均有重大影响。二审庭审中补充理由如下：1.陈蕾查询的证据显示，涉案房屋所在工程项目在2015年11月申请办理预售许可证以及2016年7月向应城市住房和城乡建设局提交的竣工图显示，涉案房屋的层高为5.4米。现涉案房屋层高为4.4米，是将原设计并经过备案的层高5.4米施工时降低为4.4米，属于设计变更。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，变更建筑工程施工图纸设计文件的，恒乐公司应当在变更确定之日起10日内通知陈蕾，其未在规定的时间通知陈蕾，陈蕾有权解除合同。另外《商品房买卖合同》第十条第（一）款第3项约定了供热系统符合供热配建标准，并且由恒乐公司办理开通手续承担相关费用，而实际交付的房屋并没有供热系统，属于《商品房买卖合同》第十五条第（一）款第2项约定的设计变更事项，恒乐公司也未在规定期限内通知陈蕾，陈蕾有权解除合同。2.本案房屋停车泊位减少262个，属于规划变更。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，陈蕾有权解除合同。恒乐公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、陈蕾无权解除双方签订的《商品房买卖合同》1.涉案门面早已于2016年12月交付，双方主要合同义务已经履行完毕。2.陈蕾无约定解除权。房屋层高在合同中约定属于笔误，《商品房买卖合同》附件图标明的层高为4.4米，陈蕾所调取的施工图纸并不是最终的施工图纸，在双方签订合同时层高设计与现有房屋层高是一致的，也和商品房买卖合同中附件一房屋平面图是一致的，层高设计从未变更过，即便该笔误属于恒乐公司的过错，陈蕾也不具备约定解除合同条件，对于层高的变更陈蕾应付举证责任。3.陈蕾不具备法定解除合同条件，陈蕾一审诉状称其解除合同依据的是合同约定设计变更具有合同解除权，而上诉状称因无法实现合同目的要求解除合同，其诉讼理由前后不一致；其次对于特定的合同目的，陈蕾并未提供证据予以证实，陈蕾合同目的是投资购买商品房（门面）进行出租受益，商品房交付后即对外出租，合同目的已然实现。4.停车泊位不属于双方合同约定的解除事项，同时陈蕾一审没有基于该理由提出解除合同，二审增加的该理由不能成立。陈蕾向一审法院起诉请求：1.判令解除陈蕾与恒乐公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号YC16002714）。2.判令恒乐公司向陈蕾返还购房款464451元及赔偿利息损失（利息以464451元为基数，自2016年10月18日起至2019年8月19日按中国人民银行同期全国银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至返还购房款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3.本案诉讼费、鉴定费等与诉讼有关的费用由恒乐公司承担。一审法院认定事实：2016年10月18日陈蕾与恒乐公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YC16002714），合同约定，陈蕾购买恒乐公司所有位于应城市全洲盛世城（中央广场）4，5#商业1单元3层内铺390号，面积为70.48平方米的商铺一套，其中套内建筑面积31.54平方米，分摊面积38.94米，层高5.7平方米，交房日期为2016年12月18日，同日陈蕾与泓诚公司签订《商铺委托管理合同》，合同约定，陈蕾所购商铺于2016年12月18日起至2021年12月17日止，五年间由泓诚公司托管，物管前三年商铺收益作为管理费由泓诚公司享有，后两年商铺收益另行协商。陈蕾于2016年10月18日按合同约定向恒乐公司全洲公司交缴购房款480542元。2016年12月商铺交付给泓诚公司装修并进行招商。2019年9月16日因合同所涉商铺实际测量面积为68.12平方米，总价为464451元，恒乐公司向陈蕾退还房款差价16091元，同日陈蕾与泓信公司签订《商用物业经营管理服务合同》，合同约定，管理期限为二年，管理服务费标准为每平方米16元，陈蕾于同时向泓信公司支付上述期间管理服务费13079元。2020年1月商铺承租人向陈蕾协商退出房屋赁事宜才发现商铺层高不符合《合同》约定的层高5.7米，层高仅有4.4米，已严重影响到陈蕾所购房屋的使用功能。根据《合同》第15条的规定，设计变更的约定，陈蕾按《商品房买卖合同》约定有权要求退房，后经双方多次协商无果，陈蕾诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，不得擅自变更或者解除。只有法律规定或合同双方约定的合同解除权条件成立时，方可行使解除合同的权利。本案中陈蕾与恒乐公司在双方签订的合同中对层高有规定，但对层高未达到标准是否解除合同，没有约定，同时陈蕾将购买房屋委托给泓信公司将房屋出租后，以发现房屋层高4.4米，严重影响到陈蕾所购的房屋使用功能，导致不能实现合同的目的，请求解除合同，但陈蕾提供的证据，并不能证明单方有权能依法解除合同，对解除合同的请求，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，遂判决：驳回陈蕾的诉讼请求。案件受理费8260元，退还给陈蕾。陈蕾二审提交证据如下：证据一：4-5号商业三层销售单价表。2#-5#商业楼竣工图2张。拟证明：涉案商铺（内铺390号）在办理预售许可证及竣工图上的层高设计均为5.4米，涉案商铺实际层高4.4米，恒乐公司未经相关部门批准，自行进行过设计变更（三层层高），设计变更后，恒乐公司未依约将设计变更的内容通知陈蕾。证据二：《关于全州盛世城项目4#、5#商铺办理商品房预售许可证的请示》；《关于全州盛世城4#、5#销售价格备案的请示》；《规划条件通知单》；《商品房销售楼盘基础信息公示牌》。拟证明：本项目在2013年12月27日应城市规划局（现应城市自然资源和规划局）出具的规划条件和2015年11月期间办理商品房预售许可证时，规划的机动车停车泊位为8000个。证据三：《关于申请应城市城乡规划局对全洲盛世项目规划验收的请示》应权恒字【2017】第03号；《关于全洲盛世项目规划竣工验收车位不满足规划设计要求的请示》；《湖北共合律师事务所介绍信》；《建设工程竣工规划验收价格通知单》（编号：2017029号）。拟证明：2017年8月4日，因停车泊位少建262个，不符合原有规划条件，恒乐公司以向应城市蒲阳开发投资有限公司缴纳保证金的形式通过了建设工程竣工验收，但实际仍有262个停车泊位未建。停车泊位少建262个属于规划变更，恒乐公司未依约将规划变更的内容通知陈蕾。恒乐公司对陈蕾提交的证据质证如下：对证据一中的销售单价表不属于商品房的设计，与此后的情况也不符。竣工设计图与最终的施工图是不一致的，该竣工图没有标注陈蕾所在门店的层高，是第三层整体的层高是5.4米，其购买的商铺的第三层与竣工图纸上所标注的位置是不一致的，竣工图的所谓第三层是5.4米。陈蕾购买的商铺不在我们设计图层高范围之内。陈蕾商铺的实际层高4.4米没有异议。对证据二、证据三的真实性没有异议，但是不能证实停车泊位是规划变更，因为规划变更必须完善相关手续，方可取得规划验收，陈蕾提到向投资公司缴纳保证金而取得竣工规划验收与相关法规不符，验收应该由相关政府职能部门一起进行。本院认为：陈蕾提交的证据一可以证明涉案商铺的层高为4.4米，与商品房买卖合同约定的层高5.7米不一致，但该证据不能证明恒乐公司自行变更设计图纸。陈蕾提交的证据二、三停车泊位的变化不能达到恒乐公司对商铺设计变更的目的，故对陈蕾提交的证据二、三的证明目的不予采信。恒乐公司、泓诚公司、泓信公司未向本院提交新证据。经审理查明，原审判决认定的事实基本属实，本院予以确认。其中“2020年1月商铺承租人向陈蕾协商退出房屋赁事宜才发现商铺层高不符合《合同》约定的层高5.7米，层高仅有4.4米，已严重影响到陈蕾所购房屋的使用功能。”为陈蕾单方陈述，并无证据证明。本院认为，关于陈蕾与恒乐公司签订的《商品房买卖合同》是否符合约定或者法定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案的《商品房买卖合同》并未约定房屋层高不符合合同约定为理应解除合同的情形。陈蕾上诉所称的设计变更事项，其并未提交充分证据证明，因此本案不存在约定解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案陈蕾提出涉案房屋的实际层高不符合合同约定的理由，不符合上述法定解除情形,故而对陈蕾要求解除合同的诉讼请求不予支持。陈蕾上诉称应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于建筑面积误差比超过3%，买受人有权请求解除合同的规定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”陈蕾所购房屋于2016年12月就已交付给泓诚公司招商并装修,说明房屋已实际交付陈蕾并为其实际掌控，其理应于此时就知晓房屋层高不符合合同约定，其辩称于2020年1月商铺承租人协商退租才知晓房屋层高不符合约定，不符合常理，也无证据证明。涉案房屋的层高并不低于国家规定的基本层高要求,现有的证据也无法证明层高对其投资收益是否真实存在影响或影响度是多少。且陈蕾与恒乐公司签订的合同目的已基本实现,应维持合同关系的存续,维护交易安全稳定。故本院对其要求解除《商品房买卖合同》的诉请不予支持。综上所述，上诉人陈蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十五条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8267元，由陈蕾负担。本判决为终审判决。审判长 刘 汛审判员 王 政审判员 蒋家鹏二〇二一年三月二十一日法官助理王会容书记员董弯弯