安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1502民初60号 原告:张亮,男,汉族,1988年8月21日生,初中文化，驾驶员，住六安市金安区,现租住六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨倩文，安徽皋兴律师事务所律师。 被告:陈芳,女,汉族,1991年8月25日生,高中文化，无业，住安徽省寿县。 被告:王光明,男,汉族,1978年8月8日生,初中文化，个体工商户，住安徽省寿县。 第三人:六安市创家房产经纪有限公司,住所地六安市金安区清水河街道梅山北路以北翰林壹号公馆47幢106、206商铺，统一社会信用代码91341500MA2TW08963。 法定代表人:张磊,该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：高伟，该公司员工。 原告张亮与被告陈芳、王光明、第三人六安市创家房产经纪有限公司（以下简称创家房产经纪公司）居间合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张亮及其委托诉讼代理人杨倩文、被告陈芳、王光明、第三人创家房产经纪公司的委托诉讼代理人高伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告陈芳支付原告房屋佣金8500元；2、判令被告陈芳支付原告为维权产生的律师费用2500元；3、判令被告陈芳对上述款项的支付承担连带担保责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年4月28日,原告、被告与第三人签订《存量房买卖合同》。原告(买方)于当日支付被告(卖方)定金10000元、第二日支付被告购房款90000元。2020年5月6日,原告支付第三人佣金8500元。在后续合同履行中,被告以种种理由推诿过户,经多次多方协调,2020年9月15日,原被告双方签署协议一份,协议约定由被告双倍返还定金及已收房款,由被告承担佣金，并承诺于2020年11月15日支付完毕。截至起诉之日,被告尚欠原告8500元未支付,经原告多次索要,被告明确表示拒付。请求贵院查明案件事实,依法支持原告的诉讼请求。 被告陈芳、王光明辩称，被告陈芳和原告签订存量房买卖合同之前，案涉房屋已经在六安天一典当行办理了400000元抵押贷款，后因为生意失败，没有偿还该笔贷款，并且也告知了第三人房屋进行了抵押贷款，当时第三人跟原告讲是银行贷款，第三人跟被告讲可以签订买卖合同，所以就与原告签订了买卖合同，并收取了原告交纳的定金10000元及90000元购房款；后因过户前需要偿还400000元典当行的贷款，否则办不了过户手续，被告没钱偿还，卖房的目的就是急用钱，所以合同没有继续履行。现被告已经全额退还了原告支付的购房款及定金，并支付违约金10000元，故不同意支付房屋佣金及律师费，因佣金是第三人收取的，应由第三人予以退还。 第三人创家房产经纪公司述称，原告通过安居客找到我公司，要求购买案涉房屋，经过第三人协调确定房屋价格695000元。当时陈芳只跟第三人讲房屋办理了抵押，但未明确告知是在典当行办理的抵押，第三人在购房合同上明确指出房屋处于抵押状态。三方协商由张亮支付定金和首付款一共360000元，剩余所欠贷款部分由陈芳自行筹备。原告于签订合同当天支付陈芳定金10000元，次日支付首付款90000元，2020年5月6日由第三人公司员工带领张亮到银行办理了银行贷款手续，当日张亮支付了其应当承担的佣金8500元，陈芳也签订了一份500元的佣金确认书，但至今未付。三方约定房屋满两年时过户，但是在2020年7月9日王光明打电话给第三人称因未偿还400000元贷款，房屋已被法院查封，让第三人通知原告解除合同，第三人就告知了原告，并约定时间就房屋解约问题进行商谈。2020年7月9日和10日第三人通过网签系统查询该房屋并未保全，可以正常交易，随即就打电话给王光明核实，王光明给的解释是可能是法院的裁定还没有送达到房产部门，这两天就能到。于是，2020年7月12日第三人就与原、被告联系就解约进行协商并达成了解约协议，协议生效的前提是陈芳承诺最迟于2020年7月31日前向张亮返还定金10000元、购房款90000元，支付违约金10000元。当时张亮同意收取违约金3000元，若陈芳不能按时履行本协议，就以双方签订的存量房买卖合同为准承担违约金10000元，并承担所有的佣金。期间王光明通过第三人仅返还张亮10000元，第三人多次催促陈芳返还购房款，但陈芳一直未付，2020年7月31日到期后仍然未付，故原、被告理应按照存量房买卖合同执行。后在第三人的催促下，被告在8月份返还原告40000元，第三人又召集原、被告到公司协商，经过商谈约定在2020年9月底前陈芳将剩余所有款项返还给张亮，并承担原告支付的佣金8500元，但是陈芳仍未将款项付给张亮。第三人公司员工即带张亮到陈芳老家找陈芳，通过陈芳的父母打电话给王光明，王光明讲他没钱，让原告起诉他。之后张亮又在公司员工的陪同下，再次找到了陈芳，经过商谈，两被告出具承诺书，承诺原告支付给第三人的佣金（按购房合同约定的佣金金额）由被告承担，并自愿返还原告定金20000元、前期购房款90000元（已返还40000元，剩余50000元未返还），被告于2020年9月30日前再次支付部分，剩余款项于2020年11月15日前全部返还完毕，到期后，两被告仍分文未付。2020年11月下旬，第三人通过张亮得知陈芳又将涉案房屋对外挂牌出售，第三人劝说张亮，只要陈芳将余款付给张亮，就不要追究陈芳一房两卖的责任了。在被告出具承诺书之后，第三人一直联系不上王光明，其不接电话，也不回信息。2020年12月6日，第三人通过张亮得知王光明已将房子出卖给他人，并于2020年12月7日办理了过户手续。2020年12月7日下午一点左右，王光明通知第三人房屋已卖，只同意支付剩余购房款50000元，不同意支付违约金，如果要支付违约金，就不去公司了，让第三人通知张亮。第三人就跟王光明讲先到公司来再协商，下午两点左右王光明与原告都到第三人处，商谈过程中王光明还是不愿意支付违约金，直接要走人，第三人就报了警。在派出所的协调下，王光明将剩余购房款及违约金返还给了张亮，但拒绝支付张亮承担的佣金8500元。根据存量房买卖合同第8.1条约定，违约方应承担第三人的全额佣金（13900元）。 原告张亮围绕诉讼请求向本院提交证据一、原告身份信息、两被告身份信息，证明原、被告诉讼主体适格。证据二、《存量房买卖合同》、不动产权证书，证明被告陈芳系案涉房屋的权利人,被告与原告达成房屋买卖合同,并签订书面协议。证据三、转账凭证、收据一份，证明原告于合同签订后,按照合同约定履行付款义务。证据四、承诺书一份，证明因被告原因,导致不能达到合同目的,双方协议解除合同,协议约定被告陈芳返还原告已付购房款、双倍返还定金、承担全额佣金，被告王光明自愿对上述款项承担无限连带责任。证据五、聘请律师合同、增值税发票、收据，证明原告为维权支付律师费用2500元。 被告陈芳、王光明未向本院提交证据。 第三人创家房产经纪公司为支持其证明内容向本院提交证据一、存量房买卖合同，证明双方买卖合同是真实有效的。证据二、张亮与陈芳的佣金确认书，证明双方各自应当承担的佣金数额合计9000元。证据三、张亮支付陈芳的定金10000元收条，证明陈芳收取张亮10000元定金。证据四、解约协议书，证明2020年7月12日张亮与陈芳达成解约协议书，约定王光明未按照协议履行义务，王光明应支付房屋首付款90000元及违约金10000元，王光明应承担的违约责任以双方及第三人签订的存量房买卖合同为准，并承担所有的诉讼费用，同时证明该协议以张亮收到陈芳支付所有款项为前提才能生效，否则该协议不能生效，买卖合同继续有效。 本院组织当事人进行了质证，被告对原告所举的证据一、二、三、四的三性无异议，对证据四的证明目的有异议，合同没有履行完毕，第三人不应当收取佣金；对证据五的真实性无异议，但佣金及律师费不应该由被告承担。对第三人创家房产经纪公司所举的证据一、二、三的三性无异议，对证据四的真实性有异议，手写部分没有被告摁的手印，是第三人自行添加的，解约协议不是被告陈芳本人签的，陈芳不知道协议内容，也没有授权王光明代签，按照协议约定应该一人一份，但只有第三人持有这份协议，而原、被告都没有。 原告对第三人创家房产经纪公司所举的证据一、二、三、四的三性及证明目的均无异议，该份解约协议书系附条件生效合同，被告没有在合同约定的期限内返还原告购房款及违约金，故该份解约合同未生效，原被告双方于2020年9月15日签订的承诺书双方协议解除合同，并协议了相关违约责任及佣金的履行。 本院对原告提交的一至四组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，证据五真实性予以认定。对第三人提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性予以认定，证据四解约协议书因未有陈芳签名，且陈芳当庭明确表示没有授权王光明代签协议，故本院对该份证据不予认定。 结合当事人陈述，本院认定事实如下：被告陈芳、王光明系夫妻关系。2020年4月28日，原告张亮（乙方）通过第三人创家房产经纪公司（丙方）与被告陈芳（甲方）签订《存量房买卖合同》一份，约定陈芳所售房屋坐落于六安市（房屋产权证号为00××84），建房建筑面积87.88平方米，房屋现处于抵押状态，乙方支付部分购房款给甲方，办理银行还款及撤销房屋抵押登记手续丙方陪同办理；房屋成交价695000元。合同签订当日，乙方向甲方支付定金10000元，乙方向银行、公积金管理中心申办购房贷款，贷款金额330000元。双方于2020年5月15日前往银行、公积金管理中心办理贷款签字手续时，乙方将首付款265000元存入贷款银行指定账户。乙方因自身原因未获得贷款机构批贷的，乙方另行向其他贷款机构申请贷款，至贷款批准，期间已发生的及可能发生的各种费用由乙方承担，但若在乙方另行向其他贷款机构申请贷款且提交了全部贷款资料后15个工作日内，相关贷款机构仍未批贷或批贷额度小于买受人拟贷款金额的，则本合同终止，甲方应向乙方如数返还已收取的定金和购房款，双方互不承担违约责任，乙方承担在申办贷款过程中发生的各项费用及居间中介费用；具体付款方式及期限：乙方于2020年4月29日向甲方支付首付房款90000元，过户前向甲方支付购房款265000元；甲乙双方同意自乙方贷款申请获得银行（公积金管理中心）批准后10日内共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续或公证委托手续。乙方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，均认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。合同第八条约定：甲、乙双方签订房屋买卖合同后，房屋买卖交易事实已经达成，若甲方违约应双倍返还乙方购房定金，本合同可以解除；若乙方违约，甲方所收乙方购房定金不退，本合同可以解除，同时违约方承担本合同丙方的全额佣金（已经支付佣金，丙方不予退还，由守约方向违约方索要，丙方予以配合）。本合同履行过程中若发生争议，调解不成可向丙方所在地人民法院提起诉讼。甲方承诺此房产权清晰可正常交易。同时，原告和被告陈芳签订佣金服务确认书，原告确认佣金金额8500元，被告陈芳确认佣金金额500元。 合同签订当日，原告张亮向被告陈芳交付定金10000元，又于2020年4月29日向被告支付房款90000元，2020年5月6日向第三人支付佣金8500元，而被告陈芳一直未向第三人交纳佣金。在原告向银行申请办理按揭贷款手续后，被告考虑原告非一次性全额支付房款，自己身负外债无资金偿还典当行贷款，2020年7月6日被告以房屋即将被法院查封为由通知第三人和原告要求解除合同。在第三人的协调下，原告同意解除合同，而被告在第三人的多次催促下，仅向原告返还定金10000元、购房款40000元，剩余房款50000元一直拖延未还，为此，第三人公司员工多次陪同原告找两被告索要余欠款项。2020年9月15日，两被告与原告通过协商自愿达成书面协议：张亮支付给第三人的佣金由陈芳承担，按购房合同标明佣金金额承担，陈芳自愿双倍返还张亮定金20000元，陈芳返还前期张亮缴纳的购房款90000元，已经返还40000元，下余50000元未返还，陈芳于2020年9月30日前再次支付部分，剩下款项于2020年11月15日前全部返还完毕，另外王光明自愿对该笔款项承担无限连带责任担保。但付款期限到期后，两被告仍分文未还。2020年12月7日，第三人召集原、被告调解，因被告拒绝双倍返还定金10000元（已支付10000元）和佣金8500元，第三人遂向当地派出所报警。经派出所调解，被告返还原告购房款50000元，支付双倍定金10000元，但拒绝支付原告承担的佣金8500元，为此引起讼争。 另查明，被告陈芳于2020年12月7日将案涉房屋出卖给他人。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告张亮与被告陈芳、第三人创家房产经纪公司签订的《存量房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方理应遵循诚信、秉持诚实、恪守承诺的原则按约履行各自的义务。原告已按约向被告陈芳支付定金10000元、购房款90000元，但被告陈芳未按合同约定继续履行相关义务，致使原告不能实现合同目的，合同解除，被告陈芳对此应承担违约责任，并承担因违约行为给原告造成的经济损失。由于原告已向第三人支付佣金8500元，根据《存量房买卖合同》约定，违约方应承担居间方的全额佣金，且被告陈芳又与原告自行达成调解协议，自愿按《存量房买卖合同》确定的佣金金额承担原告支付给第三人的佣金，该协议对双方具有约束力，原告诉求被告陈芳承担其支付给第三人的佣金8500元实为经济损失，其诉请于法有据，本院予以支持；被告王光明作为连带责任担保人，应承担连带清偿责任。俩被告抗辩《存量房买卖合同》已解除，第三人应退还原告缴纳的佣金，本案中，第三人在《存量房买卖合同》中已明确注明出卖的房屋处于抵押状态，可见第三人未有故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，损害双方利益的行为，并促成了原告与被告陈芳签订《存量房买卖合同》，虽合同已解除，但系因被告违约所致，过错责任不在第三人而在被告方，现原告依据《存量房买卖合同》及与俩被告签订的协议要求俩被告承担其经济损失，不违背法律规定，故本院对俩被告的抗辩意见，不予采纳。原告诉求俩被告承担律师费2500元，因不是必然损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈芳赔偿原告张亮经济损失8500元，此款于本判决生效之日起五日内一次性付清； 二、被告王光明对上述第一项款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告张亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取计40元，原告张亮负担10元，被告陈芳、王光明负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 朱 莉 二〇二一年三月二十六日 书记员 李慧慧 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以要求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。