河北省卢龙县人民法院 民 事 判 决 书 （2021)冀0324民初408号 原告：秦皇岛市金立物业服务有限公司，住所地河北省秦皇岛市海港区河北大街东段**，统一社会信用代码：911303026870470230。 法定代表人：吴立芳，经理。 委托诉讼代理人：魏庆国，河北沙洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建炜，男，公司职工。 被告：尹绍军，女，1970年7月6日出生，汉族，住河北省卢龙县。 原告秦皇岛市金立物业服务有限公司（以下简称金立物业）与被告尹绍军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金立物业的法定代表人吴立芳及委托诉讼代理人王建炜、被告尹绍军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金立物业向本院提出诉讼请求：要求被告尹绍军交纳欠缴物业费1524元及违约金372元。事实和理由：2016年6月4日，原、被告双方签订了《前期物业服务合同》，约定由原告负责被告所在小区金域融城6-1-101房屋的物业服务。被告房屋总面积为100.28平方米，物业费标准为0.5元/平方米/月，并约定被告必须依照指定时间交纳物业费，否则视为违约。原告有权起诉并根据《前期物业服务合同》第八部分违约责任的第十五条按被告拖欠物业费的日万分之五计算收取违约金。截止2021年5月12日，被告应当交纳2018年5月13日至2021年5月12日的物业费共计1524元。被告拖欠物业费期间，我公司多次以电话、书面通知等形式向被告催收，被告不予理睬。被告违反《前期物业服务合同》，不履行交费义务，不仅严重侵犯了原告的合法权益，更威胁到原告公司物业管理服务系统的正常运作。故诉至贵院，恳请贵院判如所请。 物业费按0.5元/平方米/月标准计算，被告每年物业费0.5元/月×100.28平方米×12个月=602元，另有垃圾清运费每年36元，小区公共照明费每年40元，被告每年费用合计602元+36元+40元=678元，被告拖欠三年共计678元/年×3年=2034元。另原告应退被告往年收取的下房物业费42.57平方米×0.5元/月×12个月×2年=510元。被告应交纳物业费2034元-510元=1524元。 违约金分两笔计算，第一笔以678元为基数，自2019年5月13日起至2021年5月12日止，按日万分之五计算，计248元；第二笔以678元为基数，自2020年5月13日起至2021年5月12日止，按日万分之五计算，计124元。 被告尹绍军辩称，王建炜曾经给我打电话通知我交纳物业费，我反映了一些情况。第一，房本没有办下来，我把首付的费用以及办理房本的费用全部都交纳了。第二，房屋未装修入住的时候物业公司收取了我的一年物业费，物业费里包括我们下跃的物业费，物业公司说如果不交纳物业费就不给我办理房本手续。第三，我还没有入住就收取了我的垃圾清运费。第四，我家还没有正常入住的时候就丢了东西，我们小区是封闭式小区，也有监控，不应该丢东西，后来去找物业公司，物业公司没有管。第五，我家在装修入住时间不久就出现了下水道淤堵，我找物业公司法人吴立芳，她说物业公司不归她管理，她是受害者，别人不让她管理了。我给姚海洋打电话陈述我家的情况后，姚海洋找了个专业疏通下水道的师傅给我家疏通了下水道，但给我要了200元钱，我认为疏通下水道的钱不应该由我出。第六，我家的取暖费每年应该是2500元左右，每平米25元，结果物业公司收取了3000多元。我认为物业公司多收取了我家的取暖费。同时屋里温度不达标，物业公司说给我们家测量温度，测量之后，都过了一年我才知道给我家测量温度的是李师傅不是陈师傅。我家下跃温度也不达标，一直用空调，第二年我向吴立芳反映情况，我家暖气就被停了。综上，物业公司服务我不满意，我反应的问题物业不处理，所以不愿交纳物业费。 原告金立物业为支持其主张向本院提交如下证据:前期物业服务合同1份、欠缴物业费催收通知单1张、水电费充值收据3张、2020年9月1日原告金立物业的法人吴立芳与被告尹绍军的电话录音光盘1张，以上证据证明被告尹绍军欠缴物业费情况，原告一直正常为小区进行服务，包括被告，原告按照前期物业服务合同收取物业费合理合法。 被告尹绍军的质证意见，证据1上签字是我所签，但我不记得有这份合同；证据2我家门上确实有1份催缴通知书，但我不知道是谁贴的；证据3没有异议；证据4是我与吴立芳的电话录音。 经审理，本院认为原告提供的证据具有真实性、合法性和与本案的关联性，其证明效力本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认本案事实如下：2016年6月4日，原、被告双方签订了《前期物业服务合同》，约定由原告根据有关法律法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业费，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费的收取标准：0.5元/月/平方米（建筑面积）。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的违约金。《前期物业服务合同》终止后尚未有新的物业服务企业承接的，甲方应当继续按照本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费用执行市场调节价。物业管理服务者所发出的收费通知只起提示按时交费的作用，业主不得以未收到通知或迟收到通知为由，迟交或拒交各项费用，否则将视为违约。被告尹绍军系卢龙县石门镇金域融城小区6栋1单元101室业主，住房面积100.28平方米，每年应交物业服务费601.68元（0.5元/月/平方米×100.28平方米×12个月）、城市生活垃圾处理费36元，公共照明费40元，现被告共拖欠2018年5月-2021年5月的物业服务费、城市生活垃圾处理费和公共照明费.2033.04元（601.68元/年×3年+36元/年×3年+40元/年×3年）。被告尹绍军家的下房面积为42.57平方米，原告多收取了被告两年的下房物业费510.84元（42.57平方米×0.5元/平方米×12个月×2年）。原告一直为被告提供充水、充电服务。2021年3月2日，原告金立物业向本院提起诉讼，要求被告尹绍军给付物业服务费、城市生活垃圾处理费和公共照明费计1524元，并按日万分之五支付逾期付款违约金。 本院认为，金立物业与尹绍军签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立,合法有效,对双方均有约束力。原告金立物业对尹绍军购买的金域融城小区6栋楼提供了物业服务,尹绍军作为6栋楼1单元101号的业主,客观上接受了物业服务，故对原告金立物业要求尹绍军交纳物业服务费的诉讼请求予以支持，但原告主张金额计算有误差，本院以合同约定计算。尹绍军称金立物业没有按照合同约定全面履行义务和责任,没有理由收取物业服务费用的主张,理据不足,本院不予支持。需要进一步指出的是,虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价,但物业服务具有公共性,该公共性不仅表现为部分设施使用以及服务内容不是针对某个业主,而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳,因此在衡量某个业主是否应当交纳物业管理服务费用以及是否应当减、免部分费用时,不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价,更多的应当考虑全体业主的整体利益,以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。本案中，因金立物业对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因,应自担相应损失,故对其主张违约金的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告尹绍军于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛市金立物业服务有限公司2018年5月至2021年5月的物业服务费1294.2元（0.5元/月/平方米×100.28平方米×12个月×3年-0.5元/月/平方米×42.57平方米×12个月×2年）； 二、被告尹绍军于本判决生效后十日内给付原告秦皇岛市金立物业服务有限公司2018年5月至2021年5月的城市生活垃圾处理费和公共照明费228元（36元/年×3年+40元/年×3年）。 三、驳回原告秦皇岛市金立物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告尹绍军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  王海盈 二〇二一年三月二十九日 书记员  张书磊