江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0826民初712号原告：陈静峰，男，汉族，1987年1月22日出生，住江西省吉安市泰和县。委托诉讼代理人：曾琦，江西赣润律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嫣，江西赣润律师事务所律师。被告：吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司。住所地：江西省吉安市泰和县上田（吉安市九鼎安科技术有限公司院内）。统一社会信用代码91360826058825646C。主要负责人：习造生，董事长。委托诉讼代理人：廖小田，公司员工。被告：吉安市安科房地产开发有限公司。住所地：吉安市吉州区吉福路43号。统一社会信用代码91360802662016976K。法定代表人：习造生，总经理。原告陈静峰与被告吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司（以下简称“安科房地产泰和分公司”）、吉安市安科房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案受理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈静峰的委托诉讼代理人曾琦、被告安科房地产泰和分公司的代理人廖小田到庭参加诉讼，吉安市安科房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金16582.5元、逾期办证违约金38689.34元（暂计至2021年2月24日，其后违约金计算至实际办证之日），共计55271.84元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月14日，原告与被告安科房地产泰和分公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告安科房地产泰和分公司购买了位于泰和县房屋（总价495000元），合同约定被告应当在2017年12月16日前向原告交付房屋，但被告未按约定交付房屋给原告，已经构成逾期交付，应当向原告支付逾期交房违约金。合同约定的违约金计算标准过低，请求将违约金提高至日万分之一。延期交房后被告公司也没有在合同约定时间办理产权登记，被告已经构成违约，合同约定的计算标准过低，请求逾期办证违约金参照民间借贷案件资金占用期间利息计算。截至2018年11月16日被告应向原告支付逾期交房违约金16582.5元（495000元×335天×0.0001），暂时计算至2021年2月24日被告应向原告支付逾期办证违约金38689.34元（495000元×741天×3.85％÷365）。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告安科房地产泰和分公司辩称：逾期交房责任我方当然是有一部分，但是有大部分责任是在于政府的，如果把违约责任全部推给我方不合理。延期办证有大部分材料我们都提供了，房屋验收以后我们第一时间把所有的材料都交给了办证单位，但是他们答复说我们提交办证的面积与规划许可证上的计容面积不相符，所以就不予办证。我们是严格按照预售许可出售房屋的，但是政府计算办证面积超出了，这个责任在于政府，与我们企业没有关系。政府出示了一个说明给我们，对逾期办证的情况进行了一个解释说明。被告吉安市安科房地产开发有限公司未到庭，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告提交的《关于赣江名苑延期办理房权证的说明》一份，原告对其关联性有异议，本院认为，该份证据只能证明被告处项目预售许可面积和实际的面积存在1680.64平方米的误差系事实，不能因此免除被告逾期办证的违约责任，故本院不予采信；被告提交的《关于赣江名苑延期交房办证等问题的意见》，原告对其内容的真实性和关联性均有异议，本院认为，该证据系被告单方制作，无其他证据相互印证，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年9月14日，原告陈静峰与被告安科房地产泰和分公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于泰和县，房屋总价款为495000元。合同第八条关于交付期限，双方约定“出卖人应在2017年12月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、若由于政府原因造成工期延长，则交房期限相应顺延，以政府相关职能部门出具的证明为准；3、……”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同第十六条关于产权登记，双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告按合同约定支付了首付款99000元，余款办理了银行按揭贷款。2018年12月18日，原告陈静峰与被告安科房地产泰和分公司办理了案涉房屋的交接手续，被告安科房地产泰和分公司将上述商品房交付原告使用，原告陈静峰至今未取得案涉房屋权属证书。另查明，被告安科房地产泰和分公司系被告安科房地产公司设立的分公司。案涉商品房所在的“赣江名苑”小区建设工程于2018年7月27日通过消防验收，于2019年1月3日通过综合验收。本院认为，本案案由应为商品房预售合同纠纷。原告陈静峰与被告安科房地产泰和分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。被告安科房地产泰和分公司未按合同约定期限交付房屋给原告，已经构成违约，原告要求被告安科房地产泰和分公司支付逾期交房违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。原、被告合同约定的逾期交房违约金计算标准为日万分之0.5，该标准明显过低，原告请求调高，符合法律规定，本院依法调整为日万分之一。原、被告在2018年11月16日即办理案涉房屋交接手续，故原告主张逾期交房违约金计算至2018年11月16日为16，582.5元，符合法律规定，本院依法予以支持。案涉《商品房买卖合同》未约定原告取得房屋权属证书的期限，但原、被告在签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋系尚未建成的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，除原告自身原因外，自房屋交付使用之日起90日内原告未能取得房屋权属证书的，被告即应当承担逾期办证的违约责任。案涉房屋虽然在2018年11月16日即交付原告使用，但房屋所在小区在2019年1月3日才通过综合验收符合合同约定的交付条件，故本案原告取得权属证书的期限应认定为自2019年1月3日起90日内，即最迟应在2019年4月4日前，而原告至今未取得案涉房屋权属证书，被告安科房地产泰和分公司已经构成违约，原告要求其支付逾期办证违约金，符合法律规定，本院依法予以支持，违约金应从2019年4月5日开始计算。案涉《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金计算标准极低，且该合同系格式合同，故该约定应认定为无效条款，在原告损失金额难以确定的情况下，原告主张逾期办证违约金参照民间借贷案件资金占用期间利息的标准计算（即年利率3.85%），符合法律规定，本院依法予以支持。综上对原告主张逾期办证违约金的诉请，本院依法支持计算至2021年2月24日的违约金36，078.7元（495，000元×691天×年利率3.85％÷365天），其后违约金以495，000元为基数按年利率3.85％计算至涉案房屋办理好不动产权证之日。被告安科房地产泰和分公司系被告吉安市安科房地产公司依法设立的分支机构，可以作为诉讼主体参加本案诉讼，但其不具备法人资格，故被告吉安市安科房地产公司应当与被告安科房地产泰和分公司共同承担责任。被告吉安市安科房地产公司未到庭，亦未提交答辩意见，视为其对诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百八十五条、第五百九十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司、吉安市安科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈静峰支付逾期交房违约金16，582.5元【495，000元×0.0001×335天】。二、被告吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司、吉安市安科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈静峰支付计算至2021年2月24日的逾期办证违约金36，078.7元（495，000元×691天×年利率3.85％÷365天），其后违约金以495，000元为基数按年利率3.85％计算至涉案房屋办理好不动产权证之日。三、驳回原告陈静峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取计591元，由被告吉安市安科房地产开发有限公司、吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司负担558元，由原告陈静峰负担33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  刘先迪二〇二一年三月二十九日书记员  肖 昀