沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0102民初2075号原告：赵梓博，男，1992年10月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告：李晓萌，女，1992年9月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：邱海鹏，男，1980年5月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：沈阳市和平区鑫鹏展业房产信息咨询服务部，住所地沈阳市和平区太原南街129号，统一社会信用代码92210102MA10161N5C。经营者：胡大鹏，男，1975年11月8日出生，汉族，住沈阳市铁西区。被告：陈博，男，1987年5月11日出生，汉族，住沈阳市铁西区。原告赵梓博、李晓萌诉被告邱海鹏、沈阳市和平区鑫鹏展业房产信息咨询服务部（以下简称“鑫鹏展业服务部”）、陈博房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告赵梓博、李晓萌诉称，2020年10月28曰，原告与被告邱海鹏、沈阳市和平区优美家业房产信息咨询服务部签订存量房买卖合同一份，约定原告购买位于沈阳市和平区南三马路67号1单元45楼18室，总房款107万元。原告依约向被告邱海鹏支付购房定金3万元、首付款30万元，共计向被告邱海鹏支付购房款33万元。其后，原告又向被告中介支付购房款19万元、税金50270元、中介费9999元。后因被告未能办理更名过户，三方协商又于2020年12月18日签订补充协议，约定如果不能过户，被告将返还全部首付款，并赔偿违约金107万元。但直至现在，因被告无法将房屋过户到原告名下，原告依照合同要求解除合同，要求被告返还原告支付的全部款项及利息，并要求被告支付违约金。为维护原告合法权益，起诉至法院，请求支持原告全部诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令解除原、被告之间签订的存量房买卖合同；2、请求判令被告邱海鹏返还原告购房款33万元及利息（以同期银行贷款利率计算）；3、请求判令被告鑫鹏展业服务部、陈博返还原告购房款19万元、税金50270元、中介费9999元及上述款项利息（以同期银行贷款利率计算）；4、请求判令三被告支付原告违约金5万元；5、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。被告邱海鹏辩称，我确实收到了原告支付的购房款33万元，但是该33万元已经直接存到银行还了贷款。我希望能够继续履行买卖合同，不同意返还购房款33万元，不同意支付利息。如果确实是因为中介存在挪用买方资金的行为，我方同意解除合同，但是因为我是外地的，来回往返沈阳，希望能够给我补偿，该33万元购房款希望原告能够让我将房屋再次出售之后再返还。希望能够返还我不动产证。被告鑫鹏展业服务部辩称，本案的情况我均不清楚，包括公章的加盖我也不清楚，所有均是陈博个人所为。被告陈博辩称，我收到了原告支付的首付款19万元、税金50270元、中介费9999元，并且没有将首付款转交给房主，也没有转给中介。税金也确实没有交纳，没有转给中介。中介费转给中介鑫鹏展业服务部。关于以上款项我同意返还，但暂时没有偿还能力。经审理查明：2020年10月28日，原告赵梓博（乙方、买受方）与被告邱海鹏（甲方、出卖方）、沈阳市和平区优美家业房产信息咨询服务部（丙方、居间方）签订存量房买卖合同一份，约定交易房产位于沈阳市和平区南三马路67号1单元45楼18室，建筑面积36.82平方米，房屋有抵押存在，欠款额度33万元，房屋售价107万元。乙方应支付中介费9999元。该存量房买卖合同加盖公章为“沈阳市和平区优美家业房产信息咨询服务部合同专用章”。2020年11月9日，被告陈博出具代收协议一份，载明由于银行政策原因，买方李晓萌不能直接把剩余首付款18万元直接转至邱海鹏账户。经协商由沈阳市优居房产交易中山公园店陈博代转沈阳市和平区南三马路67号万科金地中山公园45-18房产剩余首付款18万元。由陈博分批次转至邱海鹏账户。陈博本人承诺向银行提供六张面额分别为叁万元的装修类增值税发票，配合银行完成此次贷款流程。若中途因此18万元不能如期转至邱海鹏本人账户导致本次交易终止。由陈博承担所有相关法律责任附带民事赔偿。合同签订后，原告于2020年10月28日支付给被告邱海鹏购房款33万元（分别为3万元和30万元），该33万元均已用于偿还诉争房屋银行抵押贷款。后原告向被告陈博转账支付19万元购房款（2020年11月8日1万元、11月9日5万元、11月10日3万元、11月11日9万元、11月12日1万元），被告陈博并未将该19万购房款支付给出卖方。原告又向被告陈博支付税金50270元（2020年10月18日1万元、10月20日2万元、10月29日13600元、11月4日6670元）。被告陈博并未将税金支付给第三方。原告于2020年10月23日支付给被告陈博中介费9999元，被告陈博将中介费支付给被告鑫鹏展业服务部，鑫鹏展业服务部庭审中予以认可。另查明，沈阳市和平区优美家业房产信息咨询服务部已于2020年11月3日注销。被告陈博系被告鑫鹏展业服务部的员工。再查明，2020年12月18日，被告鑫鹏展业服务部给原告出具补充合同一份，载明由于优居房产交易中山公园店过失，导致买方李晓萌未能按时取得万科金地中上公园（4518）房产证、契证。此补充合同规定如下：1、中介承诺在2020年12月25日至2020年12月30日之日内约甲乙双方到和平区房产局办理退卷并重新递交材料申请过户并在2020年12月30日前取得房产证。2、本次交易未能如期完成中介有重大过失。本中介承诺重新过户超出的税款以及费用全部由优居房产交易中山公园店承担。退回全部首付款，并赔偿李晓萌人民币107万元。3、若未能履行此合同签订的承诺条款本中介自愿承担一切法律责任。该补充协议加盖“沈阳市和平区鑫鹏展业房产信息咨询服务部合同专用章”。2021年1月10日，被告陈博给原告出具协议一份，载明优居房产中山公园店陈博承诺将李晓萌支付的购买万科金地中山公园4518首付款中介费等一并退还，约定日期2021年1月11月退还，金额为首付款180000元加税金。该协议加盖“沈阳市和平区鑫鹏展业房产信息咨询服务部合同专用章”。上述事实，有当事人向法庭提供的存量房买卖合同、补充合同、协议、代收协议、欠条、收款收据（定金）、银行交易记录、微信聊天、转帐记录截图、准予登记通知书等证据及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告赵梓博与被告邱海鹏、沈阳市和平区优美家业房产信息咨询服务部签订的存量房买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，故合同合法有效。被告鑫鹏展业服务部虽未在存量房买卖合同上加盖公章，但其在后续的补充合同及协议中均加盖了公章，并且实际收取了中介费，故应视为其承受了该合同的权利义务。各方均应依照合同约定履行各自的权利义务。原告已依约支付了相应款项，被告邱海鹏亦依约偿还了银行贷款，但被告陈博及鑫鹏展业服务部未依约履行合同义务，致使该合同无法继续履行，现原告要求解除合同，被告均表示同意，故本院对于解除存量房买卖合同的诉请予以支持。合同解除后，被告邱海鹏应将收取的购房款33万本金予以返还，虽其不存在过错，但其收取的购房款已用于偿还银行贷款，其减少支付给银行的贷款利息亦属间接收益，故对原告要求被告邱海鹏返还购房款33万元并支付利息的诉请予以支持。因被告陈博及鑫鹏展业的过错导致合同解除，故应承担相应的违约责任，关于原告要求其返还已收取的购房款19万元、税金50270元、中介费9999元的诉请予以支持。关于原告要求其承担利息及违约金的诉请，虽补充合同中有约定违约金为107万元，但标准明显过高，本院酌定将违约金标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告赵梓博与被告邱海鹏于2020年10月28日就位于沈阳市和平区南三马路67号1单元45楼18室签订的存量房买卖合同；二、被告邱海鹏于本判决生效之日起十日内给付原告赵梓博、李晓萌购房款330000元及利息（以330000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年10月28日起计算至实际给付之日止）；三、被告沈阳市和平区鑫鹏展业房产信息咨询服务部、陈博于本判决生效之日起十日内给付原告赵梓博、李晓萌购房款190000元及利息（以190000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算，从2020年11月12日起计算至实际给付之日止）；四、被告沈阳市和平区鑫鹏展业房产信息咨询服务部、陈博于本判决生效之日起十日内给付原告赵梓博、李晓萌税金50270元及利息（以50270元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算，从2020年11月4日起计算至实际给付之日止）；五、被告沈阳市和平区鑫鹏展业房产信息咨询服务部于本判决生效之日起十日内返还原告赵梓博、李晓萌中介费9999元；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7215元（已减半收取），由被告沈阳市和平区鑫鹏展业房产信息咨询服务部、陈博承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  郝志杰二〇二一年三月二十二日书记员  王俊恫本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。