贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初396号原告：胡某，男，苗族，1989年9月5日出生，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：杨成铭、潘帅芯，贵州贵信律师事务所执业律师。代理权限为特别授权。被告：黔东南州某某房地产有限责任公司。住所地：凯里市金山大道2号金泉国际新城销售中心。统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方某某，总经理。委托诉讼代表人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住。代理权限为特别授权。委托诉讼代表人：冯昌萍，女，1997年11月11日出生，汉族，贵州省凯里市人，住。代理权限为特别授权。原告胡某诉被告黔东南州某某房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产公司）合同纠纷一案，本院2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告胡某委托的诉讼代理人杨成铭与潘帅芯、被告恒丰房产公司委托的诉讼代理人杨晓燕、冯昌萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡某请求依法判决：1、解除我与被告2017年12月17日签订合同编号ＳＰＲＧＨＴ-20171217商业171号的《商铺认购合同》；2、由被告在判决生效三日内返还我的购房款180904.00元，并支付违约金1809.04元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年12月17日，我与被告恒丰房产公司签订了一份《商铺认购合同》，合同约定：1、我购买被告开发位于凯里市，建筑面积10.41平方米，总价款180904.00元；2、付款方式为一次性付款；3、被告在交付商铺后720个工作日内为我购买的商铺办理房屋权属登记。若在约定期限届满时，因被告的原因导致房屋权属登记事宜无法办理，双方均可解除合同，且被告在30个工作日内退还我交纳的购房款并支付违约金。商铺认购合同签订后，我不仅按约足额支付了购房款，而且被告也于2018年6月30日将涉案商铺交给我管理使用。期间，因被告将我购买的商铺抵押给中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司），不但法院于2020年8月31日裁定查封涉案商铺，而且导致我购买商铺的目的无法实现。现合同约定办理权属登记的期限已届满，被告却不能为我购买的商铺办理房屋产权登记。为了维护我的合法权益，特至法院。原告胡某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份，拟证明胡某的基本身份信息和诉讼主体资格。2、2017年12月17日《商铺认购合同》复印件一份，拟证明（1）恒丰房产公司将开发位于凯里市出售给胡某的事实；（2）合同就商铺面积、单价、付款方式、商铺交付时间以及违约责任进行了约定的事实。3、《收款收据》复印件一份，拟证明胡某已依约向恒丰房产公司支付涉案商铺购房款的事实。4、《不动产登记信息查询表》复印件一份，拟证明（1）恒丰房产公司在出售涉案商铺的时候隐瞒了已经将商铺抵押给华融贵州分公司的事实；（2）抵押行为影响权利人行使所有权的事实。被告恒丰房产公司辩称：第一、涉案的商铺认购合同未达到解除的条件。因为认购合同约定完成商铺权属登记的时间为720个工作日，而本案至庭审结束之日尚未届满。第二、我公司未能按期办理商铺权属登记是因不可抗力的因素影响，并非故意拖延不办理。第三、我公司开发涉案商铺所在的房地产项目采取在建工程抵押属于合法合规的融资经营途径。第四、我公司是因不可抗力的影响才未能按期办理原告购买商铺权属登记的手续，依法不应当承担违约责任。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告恒丰房产公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、被告的《营业执照》、法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明（1）恒丰房产公司的企业性质、市场登记信息和诉讼主体资格；（2）法定代表人方某某的基本身份信息。2、《商品房预售许可证》、《建设施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》复印件各一份共7页，拟证明恒丰房产公司销售给胡某的涉案商铺所在的楼（栋）已按规定取得相关书证，且达到预售条件的事实。经审理查明：2017年12月17日，以原告胡某为认购人（乙方）、被告恒丰房产公司为出卖人（甲方）就商铺买卖事宜签订了一份合同编号ＳＰＲＧＨＴ-20171217商业171号的《商铺认购合同》。合同约定：乙方购买甲方开发位于凯里市，建筑面积10.41平方米，总价款180904.00元；2、商铺产权年限为50年，商铺交付时间为2018年6月30日；3、甲方在交房后720个工作日内为乙方办理房屋权属登记。约定期限届满时，因甲方原因导致房屋权属登记事宜无法办理，双方均可解除合同，甲方在30个工作日内退还乙方交纳的购房款并支付违约金（违约金计算方式为已交房款总额的百分之一），但由于政府部门的政策以及不可抗力等因素造成无法及时办理相关房屋权属登记的情形不属于甲方违约，双方根据实际情形协商，另行约定办理时间。合同签订后，原告胡某向被告恒丰房产公司支付商铺购房款180904.00元，被告恒丰房产公司也如约将销售的商铺交由原告胡某管理使用。2020年8月28日，本院在审理贵州富春建设工程有限公司诉盛宏、方某某、黔东南州某某房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据贵州富春建设工程有限公司的申请，本院依法作出（2020）黔2601执保371号《民事裁定书》，裁定：“查封黔东南州某某房地产有限责任公司所有的位于凯里市金山大道2号金泉国际新城15幢1层108号、109号、1010号、1011号、16幢1层1014号、1015号、1016号不动产；位于金泉国际四期Ｃ幢1层的1-商业、Ｂ幢1层的1-商业1、1-商业2及2层的2-商业1、2-商业2、2-商业3、2-商业4的不动产；位于金泉国际四期Ｂ幢、Ｃ幢的全部车库，含车位455个；位于凯里市大底盘的-1-1、1-1、1-2、1-3、2-2号不动产。……”原告胡某发现所购商铺被法院查封，且被告已将该商铺抵押给华融贵州分公司，遂以合同约定办理权属登记的期限已届满，因被告的原因不能为商铺办理房屋产权登记手续以及合同目的不能实现为由于2021年1月6日向本院提起诉讼。另查明：原告胡某接管涉案商铺后，已委托出租给凯里市恒丰物业服务有限责任公司经营管理，并签订了一份《委托经营管理合同》。上述事实，有原告胡某的民事起诉状、被告恒丰房产公司的民事答辩状以及本院采信双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，足以认定。本院认为：合同是平等民事主体（自然人、法人和其他组织）之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案原告胡某与被告恒丰房产公司签订的《商铺认购合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全符合双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性及有效性，本院依法予以确认。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”根据双方当事人在商铺认购合同中的约定，被告应在交房后720个工作日内为原告办理房屋权属登记。若约定期限届满时，因甲方原因导致房屋权属登记事宜无法办理，双方均可解除合同。实际上，原告接房至庭审结束之日尚未届满720个工作日。虽然被告以在建工程抵押的方式将涉案商铺抵押给案外人是事实，但原告并未以此为由主张解除商铺认购合同，且涉案商铺并非抵押权人主张抵押权才被法院查封。从双方当事人履行商铺认购合同的情况来看，抵押与否并不损害原告行使商铺的管理使用权，对合同目的的实现并未造成实质性的影响。即便对办理权属登记手续可能存在有一定障碍，但双方约定的期限尚未届满，权利人可以通过提出执行异议和执行异议之诉维护自己的合法权益。综上所述，原告胡某的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，本院依法不予支持。被告恒丰房产公司的答辩意见与庭审查明的事实相符，本院依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第七条、第四百六十四条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告胡某的诉讼请求。案件受理费减半收取1977元，诉讼保全申请费1425元，共计3402元，由原告胡某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员 姚 琼二〇二一年三月三日书记员 袁雪婷