浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终1007号 上诉人（原审被告）：杭州家趣餐饮管理有限公司，统一社会信用代码91330109MA28T5GU79，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区钱江农场钱农东路8号。 法定代表人：雷小石。 委托诉讼代理人：许亦琦、姜国玉，浙江中浙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州誉瑞资产管理有限公司，统一社会信用代码91330109MA28048J5U，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区钱江农场钱农东路8号。 法定代表人：林典誉，董事长。 委托诉讼代理人：项琦。 委托诉讼代理人：王**，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人杭州家趣餐饮管理有限公司（以下简称家趣公司）因与被上诉人杭州誉瑞资产管理有限公司（以下简称誉瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初1562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年3月1日，誉瑞公司与家趣公司签订编号ＹＲ-ＺＬＦＷ-2017001的《杭州睿创世界房屋租赁合同书》（即合同一）。合同一约定，家趣公司租赁誉瑞公司坐落于杭州市萧山区××路××号达利（中国）园区内的杭州睿创世界5号楼1层2328平方米的物业作餐厅之用，租赁期限为2017年3月1日至2022年5月31日，装修免租期3个月，固定租金为15元／平方米／月，按季度支付，家趣公司应于租赁季度期满15日前支付下季度租金。签约后，誉瑞公司、家趣公司就杭州睿创世界5号楼1层2328平方米的租赁标的物进行了验收交接。2017年11月30日，双方就合同一签订《补充协议》，约定誉瑞公司责令家趣公司对餐厅经营现状进行为期三个月的整改，整改后，誉瑞公司会对餐厅质量和客户满意度进行评估调查，如满意度仍低于80%，则誉瑞公司将提前终止租赁合同，且不承担任何违约责任；从2017年12月1日起，原租金15元／平方米／月降低至7.5元／平方米／月，即租赁月度租金为17460元。 2017年8月21日，誉瑞公司与家趣公司又签订编号ＹＲ-ＺＬＦＷ-2017015的《杭州睿创世界房屋租赁合同书》（即合同二），合同二约定，家趣公司租赁誉瑞公司坐落于杭州市萧山区××路××号达利（中国）园区内的杭州睿创世界5号楼2层1200平方米的物业作餐厅之用，租赁期限为2017年8月21日至2022年8月20日，租赁年度固定租金为60000元，按季度支付，家趣公司应于租赁季度期满15日前支付下季度租金。签约后，誉瑞公司、家趣公司就杭州睿创世界5号2层1200平方米的租赁标的物进行了验收交接。 上述合同一、合同二的租赁合同通用条款第九条均约定，在本合同期满或因任何原因终止时，家趣公司应在五日内将该物业恢复原状后交还给誉瑞公司，并将钥匙（如有）交还誉瑞公司。未经誉瑞公司书面同意逾期占用该物业，且未能在上述约定五日的交还期限内搬离该租赁场地的，家趣公司将被视为是自动放弃该租赁场地内的装修、设施、设备的产权或使用权，誉瑞公司有权就此作出处理，家趣公司不得提出任何异议；誉瑞公司清除上述装修、设施、设备或物品的开支及费用由家趣公司承担，誉瑞公司可从家趣公司租赁保证金中扣除上述费用。 2019年3月之后，甲方达利（中国）有限公司、乙方家趣公司与丙方案外人杭州义佳餐饮管理有限公司签订了《三方销账协议》，载明合同一、合同二中的水电及蒸汽费用由甲方代收代缴，但截至2019年2月28日，家趣公司应付未付甲方2018年8月至2019年2月的水电及蒸汽费用共计244496元，家趣公司应收未收甲方餐费112811元，丙方应收未收甲方（含誉瑞公司）餐费63603元，应收未收餐费共计176414元。经三方协商一致，餐费款项直接进行冲销，折抵后乙方仍需支付给甲方68082元，乙方已转账支付13023元，剩余55059元乙方应在本协议签订2日内汇入甲方银行账户。 自2018年8月起，家趣公司拖欠誉瑞公司租金。2018年10月29日，誉瑞公司和达利（中国）有限公司分别向家趣公司发函催讨房租和宿舍租金及水电费。2019年3月21日，誉瑞公司又向家趣公司发函催讨。2019年6月13日，誉瑞公司就合同一和合同二向家趣公司发解除函。 2019年7月12日，誉瑞公司、家趣公司在杭州市萧山区公安局市北派出所民警主持下，协商一致签订了《解除协议》，约定鉴于誉瑞公司与家趣公司于2019年6月13日解除了合同一和合同二，现经双方协商一致，达成如下协议：一、以2019年7月12日为准双方同意解除合同一和合同二，届时，双方权利义务终止，合同一和合同二不再执行；二、双方款项结算，家趣公司需向誉瑞公司支付大食堂、小餐厅租金226408元、宿舍租金24421元、水电蒸汽费54619.70元、食堂充值卡余额81942.46元，共计387391.16元，誉瑞公司已收家趣公司保证金286520元，誉瑞公司一次性补贴家趣公司小餐厅改造费及设施设备费40000元，誉瑞公司为加速清退给予家趣公司房屋租金减免50%的优惠125414.50元，两相折抵后，誉瑞公司向家趣公司退还64543.34元；三、家趣公司需在2019年7月22日前，将上述物业（大食堂、小餐厅和宿舍）搬净腾空返还给誉瑞公司，在完成相应的书面物业交接后，誉瑞公司向家趣公司退还64543.34元押金，双方客饭单另行结算；四、任何一方不遵守本协议的约定，造成守约方的损失，违约方应当承担全部违约责任；五、任何与本合同有关的争议应由双方通过友好协商解决；若协商后仍不能解决则应向誉瑞公司所在地人民法院提起诉讼，相关诉讼费、保全费、执行费、律师费等司法费用由败诉方全部承担。 2019年7月12日，家趣公司当时的法定代表人卢君华制作《自用设备清单》，列明有餐具、厨房设备、灶台、荷台、货架、冰箱、除充值间电脑外的电脑监控、酒水柜，达利（中国）有限公司的物业公司经理叶功辉在清单上签字。2019年7月22日，家趣公司当时的法定代表人卢君华向誉瑞公司员工向伟移交了消费机、洗碗机、冷冻冷藏库、空调、电视机等设备以及充值间、西楼梯、玻璃门的钥匙，盘点了餐具，双方签署了《达利（中国）有限公司设备移交单（一楼）》和《二楼餐具盘点》，同时还对餐厅签单往来进行了对账确认。但因部分设施设备仍存放在租赁物业内，家趣公司对租赁物业大门进行上锁。誉瑞公司随后自行将大门的锁撬掉，家趣公司却再行加装锁具，双方为此发生冲突并闹至辖区派出所。2019年7月24日，因誉瑞公司撬锁，家趣公司报警后，达利（中国）园区内的物业公司经理叶功辉、誉瑞公司的员工向伟与家趣公司方卢君华、张建林等人到杭州市萧山区公安局市北派出所再次协调，期间双方提及签订《解除协议》前双方曾口头约定誉瑞公司在2个月内引入新的意向租户，由家趣公司与下家协商租房内资产的转让事宜，如转让价低于60000元，则由誉瑞公司方兜底补足。但该条款未载入《解除协议》。2019年8月2日，誉瑞公司按《解除协议》约定退还家趣公司64543.34元。期间，誉瑞公司、家趣公司一方加锁一方撬锁，反复几次，纠纷不止，但家趣公司确认租房内其物品未丢失。目前，家趣公司已搬走租房内部分可移动物品，但至今仍留置着桌椅等大量物品，家趣公司以誉瑞公司尚未协助其转让租房内资产，需保障其资产安全为由，对租赁物业张贴封条、加锁封闭，至今仍未搬净腾退给誉瑞公司。 誉瑞公司诉至原审法院，请求判令：1.确认誉瑞公司、家趣公司之间于2019年7月12日在杭州市萧山区公安分局市北派出所签订的《〈杭州睿创世界房屋租赁合同书〉解除协议》有效；2.家趣公司履行《解除协议》，按约定将所占用的杭州市萧山区××路××号达利（中国）园区内的杭州睿创世界5号楼1层2328平方米和5号楼2层1200平方米的物业搬净腾空交还给誉瑞公司；3.家趣公司按《解除协议》约定，承担违约责任，赔偿因违约造成誉瑞公司的损失（赔偿损失按对誉瑞公司造成的租金损失计算，其中5号楼1层2328平方米物业按照誉瑞公司与家趣公司签订的《补充协议》中约定的标准月租金7.5元／平方米／月计，5号楼2层1200平方米物业按照誉瑞公司与家趣公司在2017年8月21日签订的《杭州睿创世界房屋租赁合同书》中约定的标准月租金5000元／月计，从2019年7月23日截止到2019年12月18日共计110023.23元，并按租金计算物业占用费至实际腾退之日）；4.家趣公司按《解除协议》约定，承担本案律师费10000元及诉讼费用等全部费用。 原审法院认为：誉瑞公司、家趣公司签订的案涉房屋租赁合同及《解除协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约全面履行。誉瑞公司、家趣公司既已就双方之间的房屋租赁合同协商一致达成《解除协议》，就应当按照《解除协议》的明确约定履行。《解除协议》约定家趣公司需在2019年7月22日前将案涉物业（大食堂、小餐厅和宿舍）搬净腾空返还给誉瑞公司，并完成相应的书面物业交接。合同一、合同二也约定，合同因任何原因终止时，家趣公司应在五日内将该物业恢复原状后交还给誉瑞公司，并将钥匙（如有）交还誉瑞公司，未经誉瑞公司书面同意逾期占用该物业，且未能在约定交还期限内搬离该租赁场地的，家趣公司将被视为是自动放弃该租赁场地内的装修、设施、设备的产权或使用权，誉瑞公司有权就此作出处理，家趣公司不得提出任何异议。家趣公司按约应在2019年7月22日前将案涉租赁物业（大食堂、小餐厅和宿舍）搬净腾空后返还给誉瑞公司并完成书面物业交接，但家趣公司虽在约定期限内就部分设备、餐具等与誉瑞公司做了交接，却未按期搬净腾空租赁房屋，不仅在租房内仍存放大量物品，还以保障其租房内资产安全为由对租赁物业加锁封闭，实属违约。家趣公司违反《解除协议》关于腾退的约定，逾期占用誉瑞公司房屋，且在誉瑞公司欲依合同约定自行接收处理时，加锁封闭以阻碍誉瑞公司行使合法使用权，由此给誉瑞公司造成的损失，家趣公司应当依法赔偿。家趣公司辩称誉瑞公司承诺在签订《解除协议》后2个月内找到下家并协助家趣公司完成资产转让，转让价不足60000元的由誉瑞公司补足，因誉瑞公司未履行承诺就撬锁处理，誉瑞公司为实际违约方。对此原审法院认为，双方工作人员虽在协商合同解除事宜过程中形成誉瑞公司协助家趣公司转让资产的意向，但在最终达成的《解除协议》中未载明该约定，而家趣公司在没有载明该约定的协议上盖章确认，说明双方最终达成的协议并不包括上述家趣公司抗辩的内容，家趣公司对其主张未提供充分证据证实。而且根据查明的事实，誉瑞公司、家趣公司之间解除租赁合同，系因家趣公司长期拖欠租金等费用所致，根据相关司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。退一步而言，家趣公司上述抗辩内容的实现，受市场的制约，受不确定新租户的制约，具有不确定性，无法作为一项明确可履行的合同义务；即使属实，也不足以成为家趣公司逾期占用租赁物业并阻碍誉瑞公司收回的正当理由，家趣公司欲保障其资产安全，完全可将可移动物品搬离，即使附着于建筑物的固定设备，亦可清点后移交誉瑞公司保管，已移交誉瑞公司保管的物品，风险转移至誉瑞公司，理应由誉瑞公司控制，家趣公司没有理由再将租赁物业加锁封存，导致誉瑞公司无法使用。故家趣公司的抗辩理由不成立，不予采纳。 家趣公司没有合法依据持续占用誉瑞公司物业，故誉瑞公司诉请家趣公司履行《解除协议》，将租赁物业搬净腾空后返还给誉瑞公司，合法有据，予以支持。誉瑞公司诉请家趣公司赔偿其2019年7月23日起至实际腾退之日止按照合同约定的租金标准计算的占用期间租金损失，合法有据，亦予以支持。誉瑞公司主张因本案诉讼支出的律师费，但未提供证据证实该损失，故因证据不足，该项诉请不予支持。综上，誉瑞公司的诉讼请求，合理部分予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年12月8日判决：一、确认誉瑞公司与家趣公司于2019年7月12日签订的《〈杭州睿创世界房屋租赁合同书〉解除协议》有效；二、家趣公司于判决生效之日起十日内腾退并返还誉瑞公司位于杭州市萧山区××路××号达利（中国）园区内的杭州睿创世界5号楼1层2328平方米和2层1200平方米的物业；三、家趣公司于判决生效之日起十日内赔偿誉瑞公司自2019年7月23日起至实际腾退之日止按合同约定租金标准计算的占有使用费（其中5号楼1层2328平方米物业按照月租金17460元计，5号楼2层1200平方米物业按照月租金5000元计）；四、驳回誉瑞公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由誉瑞公司负担110元，家趣公司负担1240元。 宣判后，家趣公司不服，向本院提起上诉称：一、家趣公司与誉瑞公司于2019年7月12日签订《解除协议》，书面协议内容不完整，未把誉瑞公司需于2个月内将家趣公司资产转让给下家的义务写进协议，该条件是双方真实合意，是有效的。对于该内容，家趣公司于一审时已提交“录音”证据一份，经法院认可真实性，但一审法院认为“双方工作人员虽在协商合同解除事宜过程中形成誉瑞公司协助家趣公司转让资产的意向，但在最终达成的《解除协议》中未载明该约定，而家趣公司在没有载明该约定的协议上盖章确认，说明双方最终达成的协议并不包括上诉家趣公司抗辩的内容”。根据合同法的相关规定，当事人订立合同可以采用书面形式也可以采用口头形式，只要是双方真实的意思表示就有效。而通过“录音”证据可以看出，签订《解除协议》时誉瑞公司承诺于2个月内找到经营餐饮的下家，并转让家趣公司资产，《解除协议》中缺少了这一重要的意思表示内容，光凭书面内容不足以认清事实。且双方口头约定内容与《解除协议》内容并不冲突，都应该视为有效的合同内容。而从事实逻辑上来分析，双方口头约定的由誉瑞公司在两个月内帮助家趣公司转让资产，系解除房屋租赁合同的前提条件。二、家趣公司未违约拖欠租金，家趣公司与誉瑞公司解除房屋租赁合同实际原因是誉瑞公司违约在先，在园区引进其他餐饮公司，恶意竞争，后双方协商终止合作。誉瑞公司于一审时提交的证据4三方销账协议，证明了誉瑞公司拖欠家趣公司一年的餐费，家趣公司才不支付租金，双方私下已达成合意，租金和餐费可以互抵，抵消后家趣公司不存在租金拖欠的情况。实际解除合同是双方协商一致，以誉瑞公司为家趣公司转让资产为前提条件的。故誉瑞公司以拖欠租金为由通知解除合同只是一个借口，该通知也不能达到解除合同的法律后果。三、家趣公司与誉瑞公司协商一致解除合同，但誉瑞公司拒不履行自己承诺的义务，应向家趣公司赔偿损失。房屋租赁合同原约定的租赁期限为5年，家趣公司装修了3528平方米的场地、投入设备花费了数百万，因誉瑞公司原因双方提前解除合同，家趣公司才使用了两年场地，装修、设备损失较大。故在协商解除合同时，双方口头约定由誉瑞公司在两个月内将家趣公司场地的经营权、装修、设备等转让，价高者得，以此来弥补家趣公司的损失。在这一前提条件的基础上，家趣公司才同意提前解除合同。四、家趣公司已将所有物品与誉瑞公司进行交接，搬离所有能转移的设备，已按约定搬净腾空，也没有对租赁场地加锁封闭。目前租赁场地归誉瑞公司使用，家趣公司可搬离的设备都已搬离，剩余装修、无法搬离的设备仍需誉瑞公司根据约定帮助家趣公司转让。根据誉瑞公司一审提交的证据7“移交清单”也证明，家趣公司已将所有设备交接给誉瑞公司。2019年7月份之后，家趣公司就进不去租赁场地了，因为租赁场所是在誉瑞公司的园区内，所以家趣公司已经进不去，也无从谈起在开锁或者腾退等。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院予以改判，以维护公平正义。故提起上诉，请求判令：1.撤销原审判决，并改判誉瑞公司赔偿家趣公司装修设备等损失300000元（具体数额以第三方评估机构评估的价值为准）；2.诉讼费由誉瑞公司承担。 针对家趣公司的上诉，誉瑞公司答辩称：家趣公司说在2019年7月之后家趣公司就进不去租赁场地了，完全与事实不符。因为2020年邀请家趣公司过来多次进行现场调查拍照，家趣公司阻扰誉瑞公司使用场地。租赁协议、租赁补充协议以及解除协议是双方真实意思一致表示，双方也是认可的。双方协商一致解除合同，但家趣公司拒不履行自己承诺的义务。家趣公司的上诉请求、事实与理由与法律不符，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，家趣公司向本院提交证据材料：图表和报价表各1份（打印件），用以证明家趣公司承租的场地面积比较大，普通装修费用也要一两百万元以上；当时约定租赁期间是5年，家趣公司实际租用了两年。 二审期间，誉瑞公司向本院提交证据材料：照片4份（打印件），用以证明租赁物业中堆放了家趣公司大量物品。 家趣公司提供的证据经誉瑞公司质证：合法性、真实性、关联性均不认可。誉瑞公司提供的证据经家趣公司质证：合法性、真实性、关联性均有异议。本院经审查后认为，上述证据与已在案有效证据及双方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。本院将对本案二审期间的争议焦点进行分析认定。关于解除协议的效力。本案中，誉瑞公司、家趣公司在公安机关人员的主持下，经协商一致签订了《〈杭州睿创世界房屋租赁合同书〉解除协议》。本院经审查后认为，该解除协议系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。因此，原审法院认定双方之间的《〈杭州睿创世界房屋租赁合同书〉解除协议》有效，并无不当。关于租赁标的的腾退。如前所述，解除协议合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。依据解除协议约定，双方之间的租赁合同予以解除。租赁合同解除后，家趣公司作为承租人应于2019年7月22日前将租赁标的腾空并返还给誉瑞公司。但本案中家趣公司并未按照解除协议约定将租赁标的腾空并返还给誉瑞公司，故誉瑞公司有权要求家趣公司继续履行腾空并返还租赁标的的义务。关于占有使用费的负担。租赁合同解除后，家趣公司理应及时按照约定将租赁标的腾空并返还给誉瑞公司。家趣公司逾期未将租赁标的腾空并返还给誉瑞公司的，誉瑞公司有权要求家趣公司支付相应期间的占有使用费。因此，原审法院判定由家趣公司将租赁标的腾退给誉瑞公司并由家趣公司向誉瑞公司支付占有使用费，亦无不当。关于家趣公司在二审中新提出的要求誉瑞公司赔偿装修设备损失的请求。对此，誉瑞公司不同意由二审法院就该项请求在本案中一并审理，故本院对家趣公司在二审中新提出的要求誉瑞公司赔偿装修设备损失的请求，在本案中不予审理。综上，家趣公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由杭州家趣餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二一年三月二十九日 书记员  董 悦