呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终17号   上诉人（原审被告）：吴晓文，女，1988年10月29日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：曲佳慧，内蒙古鸿举律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘凯蓉，内蒙古鸿举律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：杨瑞林，男，1983年9月30日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市赛罕区。   委托诉讼代理人：曲佳慧，内蒙古鸿举律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘凯蓉，内蒙古鸿举律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：内蒙古誉昊房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区璟拳汇小区**楼****。   法定代表人：郭怀中，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：刘银雪，内蒙古誉昊律师事务所律师。   上诉人吴晓文、杨瑞林因与被上诉人内蒙古誉昊房地产开发有限责任公司（以下简称誉昊房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初2151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   吴晓文、杨瑞林上诉请求：1.依法撤销原审判决,改判或驳回誉昊房地产的诉讼请求或发回重审;2.本案全部诉讼费由誉昊房地产承担。事实与理由:1.一审法院认定事实不清,适用法律错误,誉昊房地产提交证据不足。原审判决认定:“本院认为,原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实的意思表示......誉昊房地产与和林格尔县农村信用合作联社于2019年12月18日签订的《房屋按揭贷款合作协议》......单笔按揭贷款最高成数及期限已经作出约定,本案在2020年4月21日向誉昊房地产发出《退款通知书》前,其所购房屋是可以在和林格尔县农村信用合作联社办理房屋按揭贷款;依据誉昊房地产与吴晓文、杨瑞林双方签订的《商品房买卖合同》第七条第二款之约定“若买受人逾期付款或贷款未能进入出卖人账户,则出卖人交房期限亦可相应推迟,并不承担逾期交房的违约金,......”故依据逾期交房超过180日所发出的《退房通知书》无效”对此无法认同,具体理由如下:原审判决认定退房无效系依据《商品房买卖合同》第七条第二款之约定,然而,第七条中与誉昊房地产约定违约责任系按照第一款项下规定,在双方对合同适用条款有明确约定的前提下,原审判决适用《商品房买卖合同》第七条第二款之约定系破坏双方真实意思表示,故认定退房通知书无效依据不合法;2.誉昊房地产在原审时虚假陈述,且其提交与和林格尔县农村信用合作联社(以下简称”信用合作社”)签订的《房屋按揭贷款合作协议》(以下简称“合作协议”)与本案无关,原审认为可以和和林格尔县农村信用合作联社办理按揭贷款认定事实有误。1.依据誉昊房地产与和林格尔县农村信用合作联社签订的《房屋按揭贷款合作协议》第二条约定“合作项目位于呼和浩特盛乐现代服务业集聚区,乙方对于甲方上述项目住宅的购买者提供相关的按揭贷款业务”可知,双方约定房屋按揭贷款合作协议的房屋性质为住宅,并非商铺。所以并不能据此认定该协议适用商铺购买者。而依据与誉昊房地产签订的商品房买卖合同第三条明确约定所购买誉昊房地产房屋性质为商铺,故一审法院将誉昊房地产与和林格尔县农村信用合作联社签订的《房屋按揭贷款合作协议》作为判决依据与法律相违背。2.誉昊房地产要求通过POS机刷卡支付方式向誉昊房地产共缴纳购房款2000195元,通过银联票据显示汇入誉昊房地产在中国银行设立的账户中,均配合其要求。而誉昊房地产提交的合作协议中第七条第四款约定,誉昊房地产应将在本协议中所收到的首付款直接转入誉昊房地产在信用合作社开立的账户;而誉昊房地产并未将缴纳的首付款直接转入信用合作社账户,誉昊房地产并未实际履行合作协议,于此,至今不知晓誉昊房地产的指定银行,而信用合作社亦不知晓客户的存在。3.倘若信用合作社作为誉昊房地产的指定银行,按照誉昊房地产与信用合作社签订的《合作协议》第六条、第七条第3、ll、12款约定,誉昊房地产的销售人员有义务代理借款人收集申请材料并申请办理房屋按揭贷款业务;然而从未拿到申请材料清单,亦无销售人员提醒并收集,且誉昊房地产亦无证据证明其向履行告知义务;故,购房款系汇至誉昊房地产中国银行账户,且誉昊房地产亦未按合作协议约定将首付款直接转入其在信用合作社设立的账户,足以证明誉昊房地产并未实际履行合作协议,根据合同相对性原则,誉昊房地产不应将其与信用合作社未实际履行的合作协议作为本案证据提交,在与本案无关的前提下,原审法院不应将此作为判定依据;3.结合市场交易习惯,开发商与合作银行均有签订按揭贷款合作协议即指定银行,开发商有义务配合借款人办理银行贷款,此应为《商品房买卖合同》的附随义务。誉昊房地产不断拖延并占用所购房屋用作售楼部,严重违反诚实信用原则。4.根据与誉昊房地产于2019年10月15日签订的《商品房买卖合同》附件约定:“买受人须于买卖合同签订之日起7日内,提交银行所要求的全部文件,并在签订合同15日内根据银行的指示到指定地点办理有关手续及缴纳办理贷款产生的一切费用”而誉昊房地产与信用合作社签订的合作协议系于2019年12月18日签订。期间间隔两个月,已明确超出与誉昊房地产签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定的办理按揭贷款期限,故誉昊房地产与和林格尔县农村信用社签订的《房屋按揭贷款合作协议》与本案无关。誉昊房地产应承担在规定期限内不能办理按揭贷款的违约责任;5.于2020年4月21日向誉昊房地产发出的《退房通知书》应属有效;根据《中华人民共和国合同法》相关规定,解除权属形成权,于2020年4月21日要求解除,结合誉昊房地产的立案时间,其己过异议期间,故其诉讼请求不应支持;无法办理银行贷款系因誉昊房地产在附件5约定的贷款期间内未与信用合作社签订按揭贷款合作协议,且其拒不交房的行为已构成实质违约。解除条件已成就,《退房通知书》应属有效。综上所述,誉昊房地产不诚信行为已使无法再与其达成合意。   誉昊房地产辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确依法应予维持。理由如下：第一，誉昊房地产未按合同约定履行办理银行按揭贷款的义务已构成违约，其作为违约方不享有单方解除合同的权利。根据与誉昊房地产双方签订的商品房买卖合同附件5第3条之规定，誉昊房地产需于买卖合同签订之日起7日内提交银行所要求的全部文件，并在签订合同15日内根据银行的指示到指定地点办理相关手续并缴纳相关费用，为此办理贷款属主动义务，而在合同签订后一直未按合同约定提交过任何贷款资料，也没有办理任何相关手续。所购房屋总价款为4380195元，于2019年10月12日支付100万，于2019年10月15日支付500195元，因案涉房屋为商铺，属商业性质，首付款需付至50%，因首付款不足一直无法办理银行按揭贷款，为此于2020年1月22日补款50万元，并于该日就付款方式进行变更，这一点，在一审中誉昊房地产提供的商品房买卖合同第六条第三项处可以看出，约定了已交1500195元，剩余房款于办理银行按揭贷款付清69万，这一点，需要说明的是，补款69万元，则首付款达到了2190195元，这样付款比例就达到了50%，方可办理按揭。双方又在后边就剩余房款又重新进行了详细的约定，即于2020年1月22日补款50万元，剩余100万于2020年6月30日前补齐，剩余房款同时办理按揭贷款或全款补齐。为此，该条约定属于双方对付款方式进行了变更，应按此约定进行付款和办理银行按揭，但是截止到2020年1月22日，已累计3次支付购房款共计2000195元，69万元并没有按时补齐，仍不满足办理银行按揭贷款的条件。第三，所购房屋为现房，手续齐全，所属项目在2019年12月份即可在和林格尔县农村信用社办理按揭贷款，案涉项目其他买受人也就是商铺客观上已成功办理了按揭，而且结合一审庭审情况来看，出示的与销售人员的电话录音也能证实，销售人员一直在告诉和林信用社是可以办理按揭贷款，并非只是建行一家。在合同签订后以及甚至在补款以后没有补齐剩余的购房款，第一不能办理按揭，同时也未提供过任何按揭贷款资料，为此导致不能办理按揭贷款的原因系单方原因，而非誉昊房地产。根据商品房买卖合同第七条第二项以及第八条，以及附件四、补充协议第四条第四项、第二款，附件5第3第4条的约定，在房屋交付前因付清购房款，包括以按揭贷款形式付清，未能付清的，则誉昊房地产可举起时予以延期交房，故誉昊房地产未按期交房，并不构成违约。3.关于与和林格尔县信用社的合作协议，签订主体是誉昊房地产和信用社，以此作为抗辩理由，不能成立。4.针对发出的确认解除通知无效，根据合同约定誉昊房地产的异议期为两年，誉昊房地产立案时间在该期限内。   誉昊房地产向一审法院起诉请求：1.依法确认于2020年4月21日向誉昊房地产发出的《退房通知书》无效;2.本案全部诉讼费由吴晓文、杨瑞林负担。   一审法院认定事实：誉昊房地产与吴晓文、杨瑞林于2019年10月15日签订《商品房买卖合同》及补充协议,购买位于呼和浩特市××区商铺,建筑面积共262.42m°分别于2019年10月12日；2019年10月15日；2020年1月8日分三次向誉昊房地产共计交纳购房款2000195元。2019年12月18日,誉昊房地产与和林格尔县农村信用合作联社签订《房屋按揭贷款合同协议》，2020年4月22日誉昊房地产与中国建设银行股份有限公司自治区分行营业部签订《商品房销售贷款合作协议书》。2020年4月21日,杨瑞林、吴晓文以因无法办理银行贷款为由,向誉昊房地产发出《退房通知书》。   一审法院认为，誉昊房地产与杨瑞林、吴晓文签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实的意思表示,合法有效,对双方具有拘束力,该院予以确认。誉昊房地产与和林格尔县农村信用合作联社于2019年12月18日签订的《房屋按揭贷款合同协议》，且该协议第四条就誉昊房地产开发建设的位于呼和浩特市盛乐现代服务业集聚区的高科嘉园项目的首套住宅、二套住宅、公寓和商铺各类房型单笔按揭贷款最高成数及期限已经作出约定，杨瑞林、吴晓文在2020年4月21日向誉昊房地产发出《退房通知书》前,其所购房屋是可以在和林格尔县农村信用合作联社办理房屋按揭贷款;依据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第二款之约定“若买受人逾期付款或贷款未能进入出卖人账户,则出卖人交房期限亦可相应推迟,并不承担逾期交房的违约金,直至买受人付清全部房款及可能发生的违约金”。因杨瑞林、吴晓文未按时履行办理银行按揭贷款导致誉昊房地产推迟交房,杨瑞林、吴晓文行使解除权的条件未成就,故杨瑞林、吴晓文依据逾期交房超过180日所发出的《退房通知书》无效。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定,判决:杨瑞林、吴晓文于2020年4月21日向内蒙古誉昊房地产开发有限责任公司发出的《退房通知书》无效。案件受理费50元,由杨瑞林、吴晓文负担。   二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是原审判决判令杨瑞林、吴晓文于2020年4月21日向内蒙古誉昊房地产开发有限责任公司发出的《退房通知书》无效是否有事实及法律依据。   根据誉昊房地产与杨瑞林、吴晓文签订的《房屋买卖合同》第八条：“逾期交房超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第六条第3项：“按揭贷款方式（详见附件5）载明：”已交1500195元剩余房款于办理按揭贷款付清。69万元于2020年1月22日补房款50万元整，剩余100万元于2020年6月30日前补齐，剩余房款同时办理按揭贷款或全部补齐。办理按揭房款还剩余138万元。“补充协议”的附件五：“1.买受人于2019年10月15日前支付商品房总价款的34%作为首付款（不包含定金），即人民币1500195元。余款为商品房总价款的66%，即人民币288万元”。的规定，本案中，2019年12月15日，誉昊房地产与杨瑞林、吴晓文签订《商品房买卖合同》及补充协议，该合同约定交房日期为2019年12月15日。《房屋买卖合同》中虽对案涉商铺的首付款及按揭银行贷款的数额重新进行了约定，却与《补充协议》中附件五约定的首付款数额比例和贷款数额比例不一致。即便如此，杨瑞林、吴晓文也按《房屋买卖合同》中首付款比例高的约定内容支付的相应的款项。而誉昊房地产未按合同约定的交房期限将案涉商铺交付于杨瑞林、吴晓文。誉昊房地产逾期交房的期限超出180天，其行为存在违约，应承担相应的违约责任。杨瑞林、吴晓文在誉昊房地产逾期交房超过180天后，于2020年4月21日向誉昊房地产发出的《退房通知书》，而此时杨瑞林、吴晓文交付下一笔《房屋买卖合同》约定的房款的时间（2020年6月30日）尚未到达。也即杨瑞林、吴晓文在向誉昊房地产发出《退房通知书》时，誉昊房地产已逾期交房达到180天，而杨瑞林、吴晓文不存在违约行为。故杨瑞林、吴晓文依据合同约定行使解除权向誉昊房地产发出的解除通知的行为有效。   综上所述，吴晓文、杨瑞林的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：   一、撤销呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初2151号民事判决；   二、驳回内蒙古誉昊房地产开发有限责任公司的诉讼请求。   二审案件受理费100元，由内蒙古誉昊房地产开发有限责任公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年三月二十二日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜