广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）桂0107民初13471号 原告：马志威，男，1997年1月31日出生，汉族，住广西宾阳县。 委托诉讼代理人：王滔，广西楚林律师事务所律师。 被告：梁肇泉，男，1983年8月1日出生，壮族，住广西隆安县。 第三人：广西南宁金运恒丰商业管理有限公司，住所：南宁市青秀区凤翔路**保利•凤翔花园凤翔阁3单元404号，统一社会信用代码：914501070994507568。 法定代表人：潘艳萍，执行董事。 委托诉讼代理人：孙燕，女，该公司职员。 原告马志威与被告梁肇泉，第三人广西南宁金运恒丰商业管理有限公司（以下简称“金运恒丰公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月6日公开开庭进行了审理。原告马志威及其委托诉讼代理人王滔、被告梁肇泉、第三人金运恒丰公司的委托诉讼代理人孙燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马志威向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年9月30日租金3962元及违约金9568元；支付2019年10月1日至2020年5月10日租金38522元及违约金61766元（违约金按每日千分之五计算，自应付之日起暂计至2020年10月15日，直至支付完毕之日止）；2.判令被告向原告支付2020年5月28日至2020年10月15日商铺占用费23629元（参照月租金标准5253元/月计算）；3.判令被告向原告支付律师费损失5000元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年8月12日，原告马志威与被告梁肇泉、第三人金运恒丰公司签订了《正恒国际商铺租赁及商业管理合同》，约定由原告将位于南宁市租赁给被告使用，并由第三人金运恒丰公司提供商业管理服务。商铺面积32.83平方米，租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止。2017年10月1日至2018年9月30日的月租金为4760元，2018年10月1日至2019年9月30日的月租金为4990元，2019年10月1日至2020年9月30日的月租金为5253元。租金按季度支付，被告须在每个支付期届满前10日向原告支付下个支付期的租金（即先付租金后使用）。如迟延支付租金，违约方应承担应付日至结清日全部迟延付款之利息，按每天千分之五计算，如果逾期款项及违约利息累计超过15日仍未支付完毕，守约方有权解除合同并继续索赔。同时，租赁合同第9条明确约定在合同到期或终止时，无需原告通知或要求，被告应在合同到期或终止后3天内将其所有物搬出承租商铺，把承租商铺交还给原告，如被告未及时将出租商铺交还原告，原告有权采取清偿措施，被告所受的一切损害和费用，包括但不限于登报费用、公证费用、诉讼费、律师代理费及原告因任何后继租户或任何其他第三者由此而提出索赔所受到的一切损失。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，但被告从2019年7月开始拖欠租金，原告多次向被告追讨但被告仍然没有足额支付。在持续拖欠租金且追讨无果后委托第三人于2020年5月10日向被告发出《解除合同及清铺通知书》，通知被告解除双方于2017年8月12日签订的《正恒国际商铺租赁及商业管理合同》，并要求被告将商铺清理恢复原状后还给原告，但被告一直拒接清理。原告委托第三人于2020年5月21日再次向原告发出《解除合同及清铺通知书》，但被告仍然没有对商铺内的物品进行清理，且对原告声称商铺内有贵重物品，如原告未经其同意自行清理将要求原告承担赔偿责任，故原告一直未敢清理，导致原告的商铺一直被占用无法继续出租。原告一直催促被告对商铺进行清理，但被告一直不予清理，直至起诉之日被告仍未清理完毕交还商铺给原告。被告拒付租金和恶意拖延不清理商铺的行为，违反了双方合同的约定，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失。为此，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告梁肇泉辩称：1.原告于2020年3月份在未通知本人和第三人的情况关闭店铺，造成三至五月份不能经营，每天损失2000元。2.租金方面，我愿意支付2019年7月1日至2019年9月30日租金共3962元；欠付原告2019年10月1日至2020年3月15日的租金，同意按照合同约定的金额计算，但违约金不应当支付，因为原告当时称同意我找人合股。2020年3月至2020年5月10日期间，因原告擅自锁门故不愿意支付。原告同意免除疫情期间共15天的租金。3.不愿意支付占用费，我一直在配合原告搬离物品也委托第三人帮我找人清空商铺。5.律师费我愿意担负一半2500元。 第三人金运恒丰公司陈述称：2020年1月份春节后，由于过年期间商家歇业，又遇到疫情，所以整个2月份商家不能营业。3月份政府要求有条件的可以恢复堂食，但商家一直未恢复堂食。3月30日，原告告知第三人其想收回商铺。4月9日，被告发现涉案商铺被加了一把锁，经核实是原告所为。4月16日，被告告知第三人，过两天交租金给原告再让其开锁。5月5日，第三人的工作人员孙燕建立微信群（成员：孙燕、原告、被告及105号商铺业主），用于协商涉案商铺的事宜，但未果。5月10日下午5:58，孙燕以微信方式把《解除合同及清铺通知书》给被告。5月11日原告打开涉案商铺门锁，让被告清空商铺。5月21日晚上，孙燕再次向被告发送《解除合同及清铺通知书》。6月21日，第三人接受被告的委托，代其找师傅并将清空物品的价格报给被告，但被告对价格不满意，故要求自行清空。9月底，被告自行拆除一部分，后因工人无法达到被告的要求故停滞。10月13日第三人拆除涉案商铺外围装修和顶棚。11月20日涉案商铺清空完毕。 经审理查明，原告马志威是位于南宁市的所有权人。2017年8月12日，原告马志威（甲方）、被告梁肇泉（乙方）及第三人金运恒丰公司（丙方）签订一份《正恒国际商铺租赁及商业管理合同》，合同第1条约定：乙方承租位于南宁市，甲乙双方同意遵守丙方的统一运营管理相关制度；第2条约定：租赁期限为三年，从2017年10月1日至2020年9月30日止；第3.1.1约定：2017年10月1日至2018年9月30日月租金为4760元，2018年10月1日至2019年9月30日月租金为4990元，2019年10月1日至2020年9月30日月租金为5253元；第3.1.2约定：租金缴纳按季度支付，除首期租金外，乙方须在每个支付期届满前10日向甲方支付下个支付期的租金，即先付租金后使用；第9条约定：在合同到期或终止时，无需甲方通知或要求，乙方应在合同到期或终止后3天内将其所有物品搬出承租商铺，把承租商铺交还甲方……如乙方未及时将出租商铺交还甲方，甲方有权采取清场措施，乙方所受一切损失自负，乙方还应赔偿甲方和丙方在拖延期间而受到的一切损害和费用，包括但不限于登报费用、公证费用、诉讼费、律师代理费及甲方因任何后继租户、或任何其他第三者由此而提出索赔所受到的一切损失；第11.3约定：根据本合同，应由任何一方支付的任何款项到期未付时，除非合同另有规定，违约方应承担应付日至结清日全部延迟付款额之利息，按每天千分之五的比例计算，如果逾期款项及违约利息累计超过15日仍未支付完毕，守约方有权解除合同并继续索赔；第11.6.1约定：如乙方违法经营或乙方逾期累计15日不支付租金、租赁履约保证金或者未向丙方支付经营履约保证金和经营管理服务费中任何一项费用，甲方有权解除本合同……。此外，各方还就其他权利义务进行约定。 被告承租上述103号商铺及隔壁105号商铺，用于经营餐馆。 2020年1月底，因新冠肺炎疫情防控需要，政府禁止餐饮堂食，故被告自此关门歇业。 2020年3月30日，原告以被告拖欠租金为由，自行在涉案商铺添加门锁。 2020年5月10日，第三人接受原告的委托通过微信向被告发送《解除合同及清铺通知书》，主要内容为：1.因被告拖欠2019年7月1日至2019年9月30日租金3962元及2019年10月1日至2020年3月31日租金31518元，合计35480元，依照合同约定已违约，被告有权解除合同；2.被告应于2020年5月16日前清空铺面，并按商场要求恢复好与105号商铺之间的隔墙交还原告。 同日，原告打开商铺门锁，让被告腾空商铺。因被告未腾空铺面，第三人再次于5月21日向被告发送《解除合同及清铺通知书》，要求被告于2020年5月27日前清空铺面，并按商场要求恢复好与105号商铺之间的隔墙交还原告。 2020年6月21日，第三人接受被告的委托，代其找师傅腾空商铺，但被告对价格不满故要求自行腾空；9月底，被告自行拆除部分，后因故停工；10月13日，第三人拆除涉案商铺外围装修和顶棚，11月20日，被告的物品已腾空完毕。 另查明，因疫情影响，原告表示同意给予被告免除15天租金。 本院认为，原告、被告及第三人签订的《正恒国际商铺租赁及商业管理合同》是各方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，属合法有效合同。各方在履行合同过程中均应恪守合同之约定。原告已依照合同之约定将房屋交付被告使用，但被告未依照约定向原告支付房屋租金，其行为已构成违约，应承担继续支付的违约责任。 关于租金。被告对2020年5月10日收到原告送达的《解除合同及清铺通知书》没有异议，故原、被告双方的租赁合同关系于该日解除。合同解除后，被告应当依照合同约定向原告支付尚欠的租金。被告对2019年7月1日至2019年9月30日期间尚欠租金共3962元没有异议，本院予以确认；2019年10月1日至2020年3月29日期间，原、被告的租赁合同关系尚未解除，被告应依照合同约定支付该期间的租金；2020年3月30日至5月10日期间，原告在未经被告同意的情况下，无故对涉案商铺添加门锁，致被告无法实际经营商铺，故其主张该期间的租金缺乏依据，本院不予支持。因原告同意免除15天的租金，本院根据本案实际情况确认免除2020年3月15日至3月29日共计15天的租金。综上，被告应支付原告2019年7月1日至2020年3月14日的租金共计32678.4元（3962+5253元/月×5个月+5253元/月÷30天/月×14天）。 关于违约金。原、被告双方在《正恒国际商铺租赁及商业管理合同》第11.3约定“违约方应承担应付日至结清日全部延迟付款额之利息，按每天千分之五的比例计算。”故，原告以被告违约为由主张违约金有合同依据，本院予以支持。但双方约定的违约金过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算。原告在向被告发送两份《解除合同及清铺通知书》中，均未主张违约金，应视为其放弃对2020年5月21日前违约金的主张。故，被告应向原告支付违约金为：以尚欠租金32678.4元为基数，自2020年5月22日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算。 关于占用费。原告已两次向被告送达书面通知要求限期腾空涉案商铺，但被告怠于履行，直至2020年11月20日才腾空并交还原告，此期间导致原告无法将商铺重新出租而造成经济损失。故，原告主张由被告参照月租金5253元/月支付2020年5月28日至10月15日的占用费有理，本院予以支持，并核算占用费为23988.7元（5253元/月×4个月+5253元/月÷30天/月×18天），原告主张23639元未违反法律规定，本院予以确认。 关于律师费。《正恒国际商铺租赁及商业管理合同》第9条仅就被告未能在约定时间内腾空商铺交还原告而应赔偿律师代理费等费用的情形，而本案系因被告拖欠租金而引起的纠纷，双方并未就此产生的律师费进行约定，故原告主张被告按照上述合同第9条的约定向其赔偿律师费，缺乏事实依据，本院不予支持，但被告自愿支付原告2500元的律师费，并未违反法律规定，本院依法照准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告梁肇泉向原告马志威支付2019年7月1日至2020年3月14日的房屋租金32678.4元； 二、被告梁肇泉向原告马志威支付违约金（违约金计算方式：以32678.4元为基数，自2020年5月22日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计付）； 三、被告梁肇泉向原告马志威支付商铺占用费23639元； 四、被告梁肇泉向原告马志威支付律师费2500元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费1575元（已减半，原告马志威已预交），由原告马志威负担530元，由被告梁肇泉负担1045元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  廖丽萍 二〇二一年二月二十二日 书记员  刘 芸