文书内容河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终1098号上诉人（原审原告）：姜继红，女，1971年5月9日生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。被上诉人（原审被告）：河南三维房地产开发集团有限公司，地址：驻马店市天中山大道中段，统一社会信用代码：914117007474017189。法定代表人：任秀中，总经理。委托诉讼代理人：徐东升，河南北纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：高婷婷，河南北纬律师事务所律师。原审第三人：驻马店高德房产中介有限公司，地址驻马店市文化路和铜山大道交叉口东南角。法定代表人：杨雪英，总经理。原审第三人：苏有全，男，1959年5月15日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。现羁押于驻马店市看守所。上诉人姜继红因与被上诉人河南三维房地产开发集团有限公司（以下简称三维公司）、原审第三人苏有全、驻马店高德房产中介有限公司（以下简称高德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初5397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人姜继红，被上诉人三维公司的委托诉讼代理人高婷婷到庭参加诉讼，原审第三人苏有全、高德公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜继红上诉请求：1、依法撤销驿城区人民法院作出的（2020）豫1702民初5397号民事判决书，并改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，没有判决解除《商品房买卖合同》无事实和法律依据。被上诉人未按合同约定交付房屋，根据合同第九条规定应予解除双方签订的合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应为上诉人办理产权证，但被上诉人未按照约定办理，上诉人有权解除合同。被上诉人出卖给上诉人的房屋所在土地证已被撤销，被上诉人不能按照合同第一条约定交付房屋所占用的土地，已构成根本违约，应判决解除双方签订的商品房买卖合同。被上诉人销售商品房的时候宣传的资料应作为双方签订商品房合同的一部分，被上诉人在销售商品房的时候，宣传三年无理由退房，但被上诉人并没有兑现承诺，被上诉人的行为构成根本违约。由于被上诉人至今未交付房屋，双方约定的国有土地也被撤销，被上诉人不能履行交付房屋的义务，合同目的无法实现。第三人是否违法，是否涉嫌虚假广告与本案没有关系。被上诉人分割销售、变相返租销售、包租销售，严重违法，应解除合同。一审判决不支持违约金，缺乏事实和法律依据。一审法院未查明案件事实，故意混淆视听，隐瞒原告提交的证据。被上诉人应退还上诉人退房款、退契税、退维修基金。三维公司辩称，上诉人要求解除《商品房买卖合同》没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，证据充分，结果正确。案涉房屋已经交付，如房屋未交付，上诉人应在法律规定的期限内行使合同解除权。但上诉人未在法律规定的期限内行使合同解除权，其解除权已丧失。答辩人已经在合同约定的期限内向主管部门办理权属登记资料备案，且已经在2018年6月7日办理含本案房屋在内的房产大证。本案土地使用权证虽然已被撤销，但答辩人已就该宗土地办理出新的土地使用权证，且该商品房开发项目已取得竣工验收备案，合同目的可以实现。上诉人主张的商品房销售宣传资料不是被上诉人制作，被上诉人已向法院提交与第三人之间的协议书及承诺书，第三人因涉嫌虚假广告被立案侦查。本案商品房的销售是合法的。本案商品房的实际销售方是第三人高德公司和苏有全，合同中也没有返本销售、售后包租的相关约定。本案销售的是商铺，不是住宅，不适用《商品房销售管理办法》的有关规定，商品房的销售是合法的。上诉人以合同解除后的违约金主张权利，一审判决合同不予解除不支持违约金是正确的。答辩人在一审中已提交包含上诉人房屋在内的房产大证，足以说明本案所涉房地产开发工程的规划、建造是符合国家标准、证件齐全的。本案合同目的是可以实现的，不符合上诉人主张的民法典第五十八条的适用条件。高德公司、苏有全未到庭陈述意见。姜继红向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告双方2015年5月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：驻20150019817）；2、判令被告退还原告购房款328923元及收益补偿金（收益补偿金计算方式为：总购房款×10%，从2017年1月5起至购房款全部退还之日止×年数）；3、本案一切诉讼费用及保全费均由被告承担，并退还已交纳的契税和维修基金共计19735元；4、判令被告支付原告违约金10196.61元。诉讼中，原告姜继红将第四项诉讼请求明确为：违约金10196.61元包含两部分，一部分为逾期交房违约金，计算方式为已付购房款×3%；另一部分为逾期办证违约金，计算方式为已付购房款的千分之一。一审法院认定事实：2015年5月21日，原告姜继红（××）与被告三维公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于驿）解放大道东段南侧编号为ZMD-2010-30地块和土地使用权。该地块面积为23341.82m2，规划用途为城镇住宅、商服，土地使用年限自2007年6月26日至2047年6月26日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：汇万家）；第二条、商品房销售依据：××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房管预字第20150068号；第三条、××所购商品房的基本情况：××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第2幢2单元2006号房。该商品房的用途为商业用房，属框剪结构，层高为4.2m，建筑层数地上5层，地下1层。该商品房阳台是封闭式。该商品房合同约定建筑面积共12.12平方米，其中，套内建筑面积6.77平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.35平方米；分摊系数：0.790427。第四条、计价方式与价款：出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米27138.86元，总金额328923元……第六条、付款方式及期限：××按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：××于2015年5月21日前一次性付清总房款人民币328923元；第七条、××逾期付款的违约责任：××如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之8的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之8的违约金，并于实际支付应付款的同时向出卖人支付违约金；第八条、交付期限：出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之8的违约金……第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.××同意给予180工作日顺延期以配合出卖人和政府主管部门尽早取得权属登记资料备案。在宽限期结束时，若出卖人未能达到权属登记资料备案，××提出退房，出卖人承担已付房款1‰违约金。本条出卖人的责任是指，在约定期限内完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若××不配合出卖人向产权登记机关提供办理权属登记备案所需资料或配合办理产权登记，出卖人不承担产权登记责任，一切后果及责任均由××承担等条款。合同下方出卖人处加盖有“河南三维房地产开发集团有限公司合同专用章”印章，法定代表人处加盖有“任秀中印”印章，××处有“姜继红”署名及捺印，并有附件四《合同补充协议》。2015年5月21日，原告姜继红向被告三维公司交纳房款328923元，被告三维公司向原告姜继红出具收据一份。现原告以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。庭审中，原告姜继红向本院提交以下证据：一、第一组证据：1.2015年5月21日原告姜继红与被告三维公司签订的《商品房买卖合同》一份；2.由被告三维公司出具的收款收据三份（包含房款收据、契税收据、维修基金收据）；3.退款说明及收条一份，其中退款说明载明：“姜继红，房号2006，预测面积12.12㎡，实测面积：12.02㎡，应退房款2714元，应退契税109元，应退维修基金5616元，共计8439元。”收条内容为：“今收到姜继红商铺资料一套，购房合同复印件5份，身份证复印件7份，房款收据、契税收据、维修基金收据原件各1份。办证办公室，2018年10月12日。”原告向本院提交该证据用于证明原告姜继红购买三维公司开发建设的涉案房屋且已支付全部购房款，房屋的分摊系数是被告私自加上去的，其分摊系数也是违背法律规定的。被告三维公司质证称：1.合同真实性没有异议，该合同是高德公司以三维公司名义签订，以上合同约定，三维公司以办出本案房屋在内的房产大证，本案以符合办证条件。被告认为予以合同相关的责任应有高德公司及苏有全承担。2.购房款收据的真实性没有异议，购房款虽然支付至三维公司名下账户，但依据三维公司与高德公司之间的协议书，该账户内款项是三方共管，购房款最终由高德公司收取。三维公司没有收到契税及办证费用。3.退款说明及收条真实性有异议，不是三维公司出具的。第三人苏有权质证称：对于合同及收据无异议，退款说明及收条无法证明真实性。二、第二组证据：被告三维公司的销售广告、宣传资料及销讲词、业主集体要求被告退房的照片，用于证明：被告在销售案涉商铺的销售广告和宣传资料上有3年托管、10年回本、商铺位置佳、纯现铺、财富通、自持经营、市场空白、灵活格局，并承诺“3年，无理由退铺：投资回报率低，退铺！经营不繁荣，退铺！无理由，无风险，小投资撬动大资本！”，购买无理由退铺的街铺有位置好、无风险、收益大、自由度大等好处，投资天中天街的3大保障：一重保障：十年租金收益；二重保障：无理由150%回购收益；三重保障：200万高端身价保单收益等内容。原告基于被告的宣传才购买商铺，广告对原告购买房屋具有决定作用，上述宣传资料应为《商品房买卖合同》的条款，原告购房后，被告不但没有将房屋交付原告，且房屋没有任何收益和回报，所以应解除双方买卖合同。被告三维公司质证称：1.销售广告、宣传资料真实性无法核实，该宣传没有三维公司印章，三维公司也没有制作销售广告，没有承诺返租及退房，照片不能证明原告主张的目的；2.销讲词与本案没有关联，本案是二层商铺。第三人苏有全质证称：原告是2015年购买涉案房屋，有些广告是2017年的，与本案是否有关系由法院裁决。三、第三组证据：录音光盘及书面内容，证明原告与被告三维公司蔡经理通话，被告与原告达成一致，同意退还购房款，被告存在违约。被告三维公司质证称，通话录音显示蔡经理让苏有全跟原告联系，可以看出本案争议房屋的款项最终是由苏有全收取，另外蔡总也没有代表三维公司，不能证明三维公司违约。第三人苏有全对该证据未发表质证意见。四、第四组证据：中原银行股份有限公司驻马店铁西支行出具的交易凭证一份，载明原告姜继红于2015年5月21日向被告三维公司支付90000元，证明涉案商品房是被告三维公司出卖给姜继红的，也是被告三维公司收取的购房款。被告三维公司质证称，真实性无异议，质证意见同第一组证据的质证意见。第三人苏有全质证称，无异议。五、第五组证据：三维公司行政处罚工商信息，证明三维公司销售房屋，因违法虚假宣传被行政处罚，进一步证明是三维公司对外宣传售房。被告三维公司及第三人苏有全质证称，真实性请法庭确认，工商信息中载明的是抽奖式有奖销售，与原告主张的返租没有关联。六、第六组证据：2020年6月2日三维公司发布的《通知公告》一份，证明被告三维公司负有办理产权证的责任，但被告三维公司没有按照约定办证，存在根本违约。被告三维公司质证称，真实性无异议，是苏有全因涉嫌刑事案件被羁押后，政府成立工作组，解决业主的相关问题，三维公司也在配合，并不能证明三维公司有负责办证责任。第三人苏有全质证称，无异议。七、第七组证据：河南省信阳市中级人民法院作出的(2016)豫15行初81号行政判决书一份及建设工程规划许可证。证明三维公司出售给姜继红的房屋所在国有土地使用证已于2016年12月21日被人民法院判决撤销，姜继红与三维公司签订的商品房买卖合同已履行不能，应予以解除。被告三维公司质证称，真实性无异议，土地证被撤销后，三维公司已经就本项目所在土地办出新的土地证，且该项目已经通过竣工验收备案，房产大证已经办出，不是原告主张的合同不能履行。第三人苏有全质证无异议。八、第八组证据：托管经营协议一份，协议载明甲方为“驻马店天街物业管理有限公司”，乙方为姜继红，原告姜继红在该协议乙方处签字并捺印，甲方处为空白。原告提交该证据用于证明：原告姜继红未收到商品房，也未对外托管。被告三维公司质证称，真实性没有异议，该份协议证明原告基于本案争议的房屋已经获得收益。第三人苏有全质证称，托管协议确实是2015年签订的，前三年的托管费用已经从总房款中扣除，原告少交纳了24%的房款。九、第九组证据：2020年6月9日，被告三维公司的委托诉讼代理人高婷婷出具的庭审调查书面答复，内容为：“关于上诉人姜继红与被上诉人河南三维房地产开发集团有限公司、第三人苏有全、驻马店高德房产中介有限公司商品房预售合同纠纷上诉一案，针对法庭提出的问题，经核实，书面答复如下：1.关于一审卷宗中上诉人姜继红签字的交房确认书，商铺交付确认书，真实性无异议，确为上诉人姜继红所签，该房确实没有实际交付；2.本案争议的房屋现尚未交房，但未交房的原因在于第三人将商铺分割出卖，无法确认房屋的具体位置；3.与本案情况一样的，即已全部缴纳房款但未交房的客户数量现暂未统计完全，此种情况的起诉案件共计8件；4.驻马店市天中天街确实有一个服务中心，但不是河南三维房地产开发集团有限公司的办公室”。被告三维公司质证称，这是二审开庭过程中，法官需要核实房屋有没有实际交付，但是高德公司没有向三维公司提供该房是否交付的信息或凭证，因此三维公司向法庭答复的是没有交房，近期高德公司将商业部分的交房日期告知了三维公司，但是依然没有提供交房凭证。但是该案原审代理人在庭审时提交了交房通知书，虽然我们现在依然没有掌握交房通知书的原件，但我们认为高德公司已经向原告交付了房屋。第三人苏有全质证称，真实性没有异议。庭审中，被告三维公司向本院提交以下证据：一、2020年10月2日被告三维公司（甲方）与崔卫冰（乙方）签订的《关于联合开发驻马店市原柴油机厂院内建设项目合同》一份，证明：根据合同约定，三维公司仅提供土地使用权及部分资金，并营造良好外部环境，取得固定收益，项目的开发、销售均由崔卫冰负责，符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，三维公司是土地使用权的出让人，崔卫冰是“天中·天街”项目的实际所有人。原告姜继红质证称，真实性、合法性及证明目的均有异议，首先崔卫冰是自然人，不具有开发房地产的资质，其与三维公司签订协议约定的内容，违反法律的强制性规定，属于无效合同，也没有相关证据相印证该合同是否履行。三维公司对外进行出售房屋均是由三维公司进行出售，而不是崔卫冰。第三人苏有全质证称，无法印证。二、2014年10月23日，三维公司（甲方、开发商）与崔卫冰（乙方、投资商）、第三人高德公司（丙方、销售商）签订的《协议书》一份，三维公司与苏有全、驻马店市天方生物工程有限公司签订的《补充协议》一份，算账凭证一份，及苏有全出具的承诺一份，载明：“2014年10月23日河南三维房地产开发集团有限公司、崔卫冰、驻马店高德房产中介有限公司三方共同开发、投资、销售的天中天街项目，在该项目销售过程中实际牵涉到的驻马店高德房产中介有限公司、驻马店天街物业管理有限公司、驻马店天街贸易有限公司、驻马店天街实业有限公司负责责任人都是苏有全。天中天街销售过程中所牵涉的一切责任都由苏有全承担。”被告提交上述证据用于证明高德公司、苏有全是本案诉争房屋的实际所有人，只是以三维公司名义签订商品房买卖合同，与合同相关的责任应由高德公司、苏有全承担。原告质证称，关于《协议书》及《补充协议》，约定内容违反法律的强制性规定，属于无效合同，原告不知情，且涉案房屋是由三维公司进行销售、宣传和收取购房款。关于该承诺书，苏有全与三维公司具有利害关系，三维公司是为了推脱责任，才让苏有全出具承诺书，该承诺书不具有任何效力。第三人苏有全质证称，关于《协议书》及《补充协议》，约定的是三维公司要为高德公司提供34000平的商业建筑，36亩的土地，后该土地证被撤销，经过高德公司与三维公司的共同努力，政府重新为三维公司颁发土地公司，但是面积仅为26亩，根据实际天街建筑面积为28000多平米，三维公司未按照合同约定足额向高德公司提供34000平的商业商铺，三维公司严重违约，应当赔偿高德公司的相应损失以及合同约定的赔偿金。关于《承诺书》，是我签的字，但是是三维公司提前打印好的，是在特定情况下签署的。三、2017年1月5日，原告姜继红签字确认的交房通知书回执及商铺交付确认书，证明本案争议房屋已经交付。原告质证称，交房通知及交房确认书真实性、合法性及证明目的均有异议。交房通知书回执及商铺交付确认书上姜继红的签名确实是原告本人所签，签名是在2015年签订商品房买卖合同时签上去的。但是该交付确认书上注明的日期不是原告签署时的日期，是被告后期私自添加上的。不能证明三维公司向原告交付房屋，且在本案第一次起诉二审期间，三维公司的代理人向二审法院答复明确称经核实，未向原告姜继红交付购买房屋。第三人苏有全称无异议。四、豫（2018）驻马店市不动产权第0009723号不动产权证一份，证明三维公司已于2018年6月7日办出含本案争议房屋在内的房屋大证，本案争议房屋已符合办证条件。原告质证称，真实性没有异议，证明目的有异议。该不动产证不能证明与本案有关系，不能证明被告出售给原告的房屋的土地包含在该不动产证中，且原告提供的行政判决证明原告与三维公司签订商品房买卖合同中约定的土地已经被撤销。第三人苏有全称无异议。五、姜继红与驻马店天街物业管理有限公司签订的托管经营协议书一份、姜继红出具的说明一份，其中说明载明：“本人姜继红，身份证号：，与河南三维房地产开发集团有限公司签订的2006号房屋《商品房买卖合同》中关于单价为27138.86元/平方米，总价款328923元的约定是扣除由驻马店天街物业管理有限公司代本人向河南三维房地产开发集团有限公司支付该房屋3年租金收益后的价格，自交房后3年内的租金收益由驻马店天街物业管理有限公司拥有。”证明：姜继红已将本案争议房屋委托相关公司经营管理，其购买商铺的约定价款即是扣除经营收益后的价款。原告质证称，协议真实性没有异议，但是甲方没有盖章，该合同没有成立，且姜继红签字时，也是在签订商品房买卖合同时签订的，所以说该协议也是无效的，不能证明姜继红已收到商铺，也不能证明姜继红已经收益。说明的真实性没有异议，但是证明目的有异议，该说明也是在签订商品房买卖合同时签订的，说明的内容是三维公司提前打印好的，姜继红并没有实际获得任何收益。第三人苏有全质证称，无异议。另查明：①2018年6月7日，汇万家）2号楼A区、B区2001-2143、2145-2193、2195-2413、2521-2539号等430套房屋取得不动产权证（权利人：三维公司）；②第三人高德公司的经营范围为房产中介；③第三人苏有全因涉嫌虚假广告于2019年9月18日被驻马店市公安局西园分局立案侦查，当日被该局刑事拘留。④庭审中，原告称，其主张的解除涉案《商品房买卖合同》的理由是：1.被告至今未交付案涉商铺；2.被告未依约办理案涉商铺的房地产权属证书；3.被告宣传承诺的三年无理由退铺、投资回报率低退铺、经营不繁荣退铺等。一审法院认为，原告姜继红与被告三维公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于）第2幢2单元2006号预售商品房以328923元的价格出售给原告，双方形成商品房预售合同关系。双方当事人意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案中，①因与原告签订《商品房买卖合同》的相对人是被告三维公司，原告向被告交纳购房款，被告向原告出具收据；②原告提交的销售广告和宣传资料中显示案涉商铺的开发商为被告；③发布办理案涉商铺房产手续《通知公告》的是被告；④案涉汇万家）2号楼A区、B区2001-2143、2145-2193、2195-2413、2521-2539号等430套房屋不动产权证记载的权利人为被告，且崔卫冰、第三人高德公司、苏有全均不具有开发房地产的相关资质。综上，案涉商铺所在项目的开发商是被告三维公司，《商品房买卖合同》的出卖人是被告。因《关于联合开发驻马店市原柴油机厂院内建设项目合同》系三维公司与崔卫冰签订、《协议书》系三维公司、崔卫冰及高德公司签订、《补充协议》系三维公司与苏有全、驻马店市天方生物工程有限公司签订，上述协议均是以上主体达成的内部协议，仅约束签订上述协议的当事人，原告不是上述协议的当事人，上述协议对原告不产生拘束力，故对被告主张第三人高德公司、苏有全是案涉房屋的实际所有人，其只是以三维公司名义签订合同，相关责任应由高德公司、苏有全承担的抗辩意见，无事实及法律依据，不予采纳。关于原告请求解除《商品房买卖合同》的理由为：1.被告至今未交付案涉商铺；2.被告未依约办理案涉商铺的房地产权属证书；3.被告宣传承诺的三年无理由退铺、投资回报率低退铺、经营不繁荣退铺等。针对第1点理由，《商品房买卖合同》约定被告应于2016年4月30日前向原告交付案涉商铺，而原告依约应在被告逾期交房超过90日后有权解除合同，但双方未约定解除权行使期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”，故原告应最迟在2017年7月29日前通知被告解除《商品房买卖合同》，原告逾期未行使，该解除权已经消灭。现原告以被告逾期交房为由请求解除《商品房买卖合同》，于法无据，不予支持。针对原告请求解除《商品房买卖合同》的第2点理由，本案中，《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”条款中约定“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，依据目前查明情况，现案涉商铺所在项目不动产权证已办理，权属登记资料已备案，原告也已向被告交纳契税、维修基金等办证费用。诉讼中，原告主张被告至今尚未交付涉案房屋，因被告三维公司向驻马店市中级人民法院出具的《庭审调查书面答复》中明确载明本案涉案房屋确实没有实际交付，被告也未提供已经实际交付房屋的相关证据，在房屋尚未交付的情况下，现无证据证明原告请求已符合合同约定的逾期办证解除合同条件，故原告以被告未办理案涉商铺的房地产权属证书为由解除《商品房买卖合同》，无事实及法律依据，不予支持；同理，原告请求被告支付逾期办证违约金，亦不予支持。针对原告请求解除《商品房买卖合同》的第3点理由，根据第三人苏有全的“承诺”，其自愿承担案涉商铺销售过程中所牵涉的一切责任，现苏有全已因涉嫌虚假广告被公安机关采取刑事强制措施，在案涉商铺销售过程中的销售广告和宣传资料可能系虚假广告，故本案与刑事部分的处理有牵连，在刑事部分未处理完毕前无法明确确认，故原告依据上述销售广告和宣传资料请求解除《商品房买卖合同》，不予支持。故原告请求返还购房款、退还契税、维修基金及办证费用，亦不予支持；对于原告请求的商铺收益损失，《商品房买卖合同》未有相关约定，销售广告和宣传资料约定的也不明确，且销售广告和宣传资料可能系虚假广告，故对原告该项请求不予支持。关于逾期交房违约金，根据《商品房买卖合同》约定“出卖人逾期交房超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3%向××支付违约金”，现原告依据该条款请求被告支付逾期交房违约金，本院认为，被告逾期向原告交付涉案商铺，构成违约，但本案原告系以合同解除后的违约金条款请求被告支付逾期交房违约金，而上述已确认合同不解除，故对原告请求按照合同约定3%支付逾期交房违约金，不予支持。对于实际发生的逾期交房违约金，原告可依法另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决驳回原告姜继红的诉讼请求。案件受理费6682元，保全费2270元，共计8952元，由原告姜继红负担。本院二审期间，上诉人姜继红提交以下证据，第一组，1、三维公司用不同中原银行账户收款。证明天中天街都与三维公司有关。2、录音光盘及书面内容、有关部门针对三维公司房地产出售天街商铺的回复、其他业主购买商铺的贷款合同，均证明天中天街一切都与三维公司有关。第二组，三维公司的宣传资料，任秀中讲话的视频、照片8张、录音等。上述用以证据证明天中天街房屋销售是三维公司及任秀中宣传的，不是他人宣传的。第三组证据：三维公司新证处罚工商信息，用以证明三维公司曾因虚假宣传被行政处罚。第四组证据：河南省高级人民法院行政判决书一份，用以证明三维公司国有土地使用权证被撤销的事实。三维公司质证称，上诉人提交的上述证据一审都已经提交过，同一审发表的质证意见。本院认为，根据双方的诉辩意见及证据本身的证明力，上述证据不能证明上诉人的主张，也不足以证明三维公司存在返租、返补等违法虚假宣传的情形，对上述证明，不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：案涉《商品房买卖合同》应否予以解除、上诉人姜继红主张的违约金应否予以支持。关于案涉《商品房买卖合同》应否解除问题，本案虽无证据证明三维公司将案涉房屋已经交付于姜继红，但姜继红未在合理期限内行使合同解除权。且案涉商铺所在项目不动产权证已办理，权属登记资料已备案，姜继红以三维公司未办理案涉商铺的产权证为由解除《商品房买卖合同》，无事实依据及法律依据。姜继红称三维公司宣传三年无理由退房，其行为构成根本违约，现苏有全已因涉嫌虚假广告被公安机关采取刑事强制措施，在案涉商铺销售过程中的销售广告和宣传资料可能系虚假广告，在刑事部分未处理完毕前无法明确确认，故姜继红依据销售广告和宣传资料请求解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。关于姜继红称三维公司分割销售、变相返租销售等属于严重违法，应解除《商品房买卖合同》的主张，无事实依据及法律依据，本院不予支持。关于三维公司应否向姜继红支付违约金问题，姜继红以合同解除后的违约金条款请求三维公司支付逾期交房违约金，本案已确认合同不解除，故对其请求按照合同约定依已付款的1%支付逾期交房违约金，不予支持。对于实际发生的逾期交房违约金，姜继红可另行主张。在房屋尚未交付的情况下，姜继红请求支付逾期办证违约金亦不符合合同约定。综上所述，姜继红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6680元，由姜继红负担。本判决为终审判决。                                                        审判长   郭留会      审判员   文德群      审判员   杨振松                                           二〇二一年三月二十九日              书记员   邱营峥