文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终10133号上诉人（原审原告）：江黎佳，女，1993年4月20日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：冉维玲，重庆开锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡宸粼，重庆开锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州富力地产（重庆）有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路46号附33号，统一社会信用代码91500000798015585Q。法定代表人：黄浩，执行董事。委托诉讼代理人：余瑞，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晶晶，重庆钜沃律师事务所律师。上诉人江黎佳因与被上诉人广州富力地产（重庆）有限公司（以下简称富力地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初10958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月10日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人江黎佳及其委托诉讼代理人冉维玲、胡宸粼，被上诉人富力地产公司的委托诉讼代理人余瑞参加诉讼。本案现已审理终结。江黎佳上诉请求：撤销一审判决，改判支持江黎佳一审全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由富力地产公司承担。事实和理由：1.富力地产公司通知接房前，涉案房屋就存在严重质量问题，2020年10月又发现卫生间反水导致房屋被浸泡。在接到江黎佳的维修申请后，富力地产公司怠于履行整改义务，才导致江黎佳无法入住，侵犯了江黎佳合法权益。2.涉案房屋虽已经竣工验收备案，但富力地产公司2020年9月3日整改后，涉案房屋仍然存在严重漏水及反水问题。房屋属精装修房，未能解决质量问题导致房屋差价损失及租金损失，应该得到支持。3.江黎佳拒绝接房原因是涉案房屋存在影响正常居住使用的严重质量问题，且一直无法整改完成，并非合同约定的无正当理由拒绝接房。精装房质保期应从交房经业主验收合格之后起算，故不能从2019年4月30日起算质保期。富力地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。江黎佳向一审法院起诉请求判令：1、富力地产公司立即赔偿江黎佳购房差价损失50000元；2、富力地产公司赔偿因未履行质量保修义务给江黎佳造成的损失25000元；3、富力地产公司立即对江黎佳房屋现有质量问题进行修缮，修缮费用由富力地产公司自行承担；4、富力地产公司向江黎佳承担自江黎佳房屋修复之日起两年免费维修义务；5、本案的诉讼费、鉴定费由富力地产公司全部承担。一审法院认定事实：2017年12月20日，江黎佳与富力地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，由江黎佳出资购买富力地产公司开发的富力城2R组团项目重庆市沙坪坝区大学城南路11号A2号楼2-4号房屋。合同对房屋面积、成交价格等进行了约定，同时还约定了房屋的交付时间为2019年4月30日前，如乙方（江黎佳）无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同签订后，江黎佳以银行按揭贷款的方式向富力地产公司支付了全部购房款。2019年4月17日，富力地产公司邮寄《楼宇交付使用通知书》通知江黎佳于2019年4月22日接房，江黎佳于2019年4月27日到现场但拒绝接房。直至2020年6月7日江黎佳才接房。2019年10月5日至2020年6月6日期间，江黎佳共向富力地产公司提出四次房屋整改维修申请，提出案涉房屋存在门把手异响、窗扇有缝隙、部分墙砖空鼓、厕所门框后缝隙较大等问题，富力地产公司在接到江黎佳的申请后均按时对整改项进行维修整改并通知了江黎佳。2020年7月14日，江黎佳向一审法院提起诉讼，以富力地产公司在建校、游泳池和球场的修建问题上存在虚假宣传、案涉房屋存在质量问题为由坚持要求判如所请。2020年9月3日，一审法院对案涉房屋进行现场勘验，江黎佳与富力地产公司均认可现案涉房屋已经整改维修完毕，江黎佳当场表示对整改结果基本认可。另查明，2017年6月8日，富力地产公司与重庆市沙坪坝区教育委员会签订《联合建校协议》，将富力地产公司西永组团U5-12-2/03地块用于中小学建设，并引进重庆市沙坪坝区南开小学及重庆一中的文化、课程、管理和部分师资进行独立办学。建校工程力争2017年开工建设，2019年秋季开学。目前，学校建设正在施工进行中。还查明，案涉房屋所涉工程在2019年4月11日就已经通过竣工验收。再查明，案涉房屋所在的富力城2R组团的游泳池、球场设计修建在该组团第3期项目工程中，现游泳池、球场设计方案已通过并将进行施工。庭审中，江黎佳陈述主张购房差价损失50000元及租房收益损失与物业费损失25000元的理由是案涉房屋质量存在瑕疵与无瑕疵房屋相比存在价值差且因质量问题导致江黎佳无法入住产生租金损失。一审法院认为，江黎佳与富力地产公司签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。针对江黎佳的各项诉讼请求，一审法院现评判如下：对江黎佳主张的购房差价损失50000元，江黎佳以案涉房屋质量存在瑕疵与无瑕疵房屋相比存在价值差为由，要求富力地产公司赔偿50000元，但案涉房屋已经竣工验收并备案，房屋质量已经通过验收，符合相关规定的要求。现案涉房屋也已经由富力地产公司按照江黎佳的要求整改修缮完毕，江黎佳亦认可富力地产公司整改维修的结果，经整改维修后案涉房屋质量并不存在瑕疵，故江黎佳的该项主张无事实和法律依据，一审法院不予支持，依法应予驳回。对江黎佳主张的因富力地产公司未履行质量保修义务给江黎佳造成的租金损失25000元，案涉房屋已经竣工验收并备案，房屋质量已经通过验收，符合相关规定的要求。江黎佳所述门把手异响、窗扇有缝隙、部分墙砖空鼓、厕所门框后缝隙较大等问题并不影响案涉房屋的正常入住使用，而江黎佳以此为由在富力地产公司积极进行维修整改的前提下一直拒绝接房，即使江黎佳确实产生了租房损失也系江黎佳自身行为所致，故江黎佳要求富力地产公司支付因未履行质量保修义务给江黎佳造成的损失25000元，于法无据，一审法院不予支持，依法应予驳回。对江黎佳主张富力地产公司立即对房屋现有质量问题进行修缮并承担修缮费用的请求，现案涉房屋已经由富力地产公司按照江黎佳的要求整改修缮完毕，江黎佳亦认可富力地产公司整改维修的结果。富力地产公司已经履行了保修义务且从未拒绝对案涉房屋进行维修或者要求江黎佳承担维修费用，故江黎佳的该项诉讼请求无事实和法律依据，一审法院依法不予支持，依法应予驳回。对江黎佳主张富力地产公司承担自江黎佳房屋修复之日起两年免费维修义务的请求，江黎佳与富力地产公司的合同中第十八条约定“甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”合同第八条第2款第1项约定“如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。”合同约定富力地产公司最迟应在2019年4月30日交房，富力地产公司通知江黎佳于2019年4月22日接房，江黎佳于2019年4月27日才到场并拒绝接房，按照合同约定应视为案涉房屋已于2019年4月30日交付了江黎佳，根据双方合同约定，富力地产公司应自案涉房屋交付之日起才承担保修责任。故江黎佳请求富力地产公司承担自江黎佳房屋修复之日起两年免费维修义务，无事实和法律依据，一审法院不予支持，依法应予驳回。据此，一审法院依据原《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告江黎佳的全部诉讼请求。案件受理费1675元，减半收取837.5元由原告江黎佳负担。二审中，江黎佳举示2020年10月14日现场视频、微信截图、录音、通知，拟证明一审未全部当庭播放录音，江黎佳与物管协商后，一直怠于履行维修职责，质量问题一直存在，严重影响居住；江黎佳收到一审判决后第二天，涉案房屋卫生间反水，导致其他房间浸水。富力地产公司质证表示，视频和微信截图可见，是新问题，而不是起诉时的问题，不在本案审理范围。整改通知富力地产公司未收到，若确实出现问题，富力地产公司一直都在积极整改；出现新问题后物业也是先发现的，然后就直接联系了上诉人；一审播放了很多视频，法官也到现场勘查，双方对交付情况也予以了认可。上述证据经质证，本院认为，双方对证据真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，依据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为1.一审判决前，涉案房屋是否存在严重影响居住的质量问题；2.一审判决后出现的质量问题应否在本案一并处理。首先，案涉房屋已经竣工验收并备案，房屋质量已经通过验收，符合相关规定的要求。江黎佳所述门把手异响、窗扇有缝隙、部分墙砖空鼓、厕所门框后缝隙较大的具体问题，属房屋轻微质量瑕疵，系维修整改范围，并不影响房屋的正常入住使用，江黎佳据此主张拒绝接房，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。且，2020年9月3日，一审法院对案涉房屋进行现场勘验，江黎佳与富力地产公司均认可现案涉房屋已经整改维修完毕，江黎佳当场表示对整改结果基本认可。涉案房屋所在项目的建学校、游泳池和球场的问题，富力地产公司已在推进建设，不存在销售时虚假宣传。因此，江黎佳主张案涉房屋存在质量问题为由要求富力地产公司赔偿购房差价损失50000元及租金损失25000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。相应，江黎佳主张富力地产公司立即对房屋现有质量问题进行修缮并承担修缮费用，以及承担自江黎佳房屋修复之日起两年免费维修义务，也不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。其次，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉；双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。本案，一审中江黎佳对房屋质量明确了具体问题，并已经一审法院参与现场勘查确认已整改完毕。二审中，涉案房屋卫生间反水，导致其他房间浸水，确实影响居住使用，导致江黎佳损失的，属江黎佳二审中增加请求富力地产公司整改维修及赔偿损失，但富力地产公司不同意二审法院一并审理，故江黎佳对此增加的请求，应依法另行起诉。综上所述，江黎佳的上诉请求及事实和理由依法不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由江黎佳负担。本判决为终审判决。审判长 万 怡审判员 邓 山审判员 朱华惠二〇二一年三月八日书记员 江 波