贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1417号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇友宽，男。被上诉人（原审原告）：林睦炎，男，1986年3月3日出生，汉族，住所地湖南省武冈市。委托诉讼代理人：李坚，贵州谦明律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人林睦炎商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初3026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月02日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员刘妍独任审理。上诉人新世界公司的委托诉讼代理人仇友宽，被上诉人林睦炎的委托诉讼代理人李坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1．请求撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人违约金5,364元；2．二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条约定，案涉房屋的逾期交房违约金最高不得超过房屋总价的2%，但一审判决未对逾期交房违约金数额上限进行认定，导致违约金计算金额过高，一审属于认定事实错误。林睦炎辩称，1、违约天数计算请二审法院依法裁判；2、业主因上诉人违约所造成的损失大于2%的违约金，取消2%的违约金限制符合法律规定，亦符合合同约定；3、根据相关法律规定，上诉人交付的房屋要提供“三书一证一表”，目前即使已经交付的房屋亦为违约交付，因始终不具备交房条件，我方对此未上诉只为尽早拿到违约金。林睦炎向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告立即向原告支付逾期交房违约金为87,892元（以总房价687,729元为基数，日万分之三为标准，从2018年10月31日起计算至商品房符合合同约定条件并实际交付之日止，暂计算至2019年12月31日）。一审法院认定事实，2016年2月7日，原告以687729元向被告购买位于观山湖区房屋一套，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十三条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十四条交接手续约定“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理”。上述合同签订后，原告如约支付了购房款，2019年11月21日，在房屋未达到约定交付条件的情况下，原、被告完成了房屋交接。一审法院认为，双方当事人对案涉《商品房买卖合同》效力并无异议，原告的该项诉请，一审法院予以确认。被告认可从逾期之日起至原告实际收房之日止的逾期交房违约金，本案争议的焦点系原告收房后的逾期交房违约金应否支持。对此焦点，一审法院意见如下：依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交接使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原被告在交接房屋时，房屋虽不符合合同约定条件，但双方就该商品房的交付没有除外的特别约定，且事后也没有，应视为案涉商品房已于2019年11月21日实际交付，虽双方在事后为交房不符合约定条件发生纠纷，但双方就被告交房不符合约定条件的违约行为及逾期交房应负的法律责任未达成新的约定，故原告主张的违约金只能计算至实际交房之日，双方在合同第十三条也约定逾期交房违约金从约定的交付期限届满次日起计算至实际交付之日止，原告主张实际交房后的违约金无法律依据和合同依据，一审法院不予支持。2018年10月31日至2019年11月21日共计386日，违约金数额为：687,729元×3?×386日=79,639.02元，案件审理过程中，被告主张已经向原告支付了8,390.29元应予扣除，原告核对后认可该事实，故违约金最终数额为：79,639.02元-8,390.29元=71,248.73元，原告诉请中超出部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告林睦炎与被告贵阳新世界房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起三日内向原告林睦炎支付逾期交房违约金71,248.73元；三、驳回原告林睦炎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,098元（原告预交），由原告林睦炎负担307元，由贵阳新世界房地产有限公司负担791元。二审期间，本案双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、《房屋钥匙签收确认书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院对此予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为逾期交房违约金如何认定的问题。本案中，出卖人新世界公司未按照合同约定的交房时间向买受人交付房屋已构成违约，依据合同约定，买受人有权向新世界公司主张逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十三条内容，双方当事人约定的逾期交房违约金标准为：自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》附件十二补充协议针对前述约定内容，将逾期交房违约金限定为支付比例最高不超过房屋总价的2%，若依照该约定，无论新世界公司逾期交房违约行为持续多长时间，逾期交房违约金最高仅能计算至房屋总价的2%，补充协议的该项约定明显不合理地减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的责任，限制了买受人的权利，不利于督促新世界公司积极履行交房义务依照《商品房买卖合同》第二十九条约定的内容，若补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准。新世界公司主张《商品房买卖合同》第十三条约定的全部已付款的万分之三/日的计算标准过高，请求调低，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合本案实际，鉴于同一小区其余业主亦已自愿调减违约金计算标准到万分之一/日，本院酌情将本案逾期交房违约金标准调减为万分之一/日。合同约定2018年10月30日前交付房屋，在房屋未达成约定交付条件的情况下，2019年11月21日，双方当事人完成了房屋交接。从2018年10月31日计算至2019年11月21日，新世界公司共逾期386天，逾期交房违约金计算为687,729元×0.0001×386=26,546.34元，扣除已支付的8,390.29元，剩余18,156.05元。至于买受人主张交付的房屋要提供“三书一证一表”，案涉房屋始终不具备交房条件，因合同并未明确达到交房条件的具体材料名称，且买受人并未对此提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，不属于二审审理范围。综上所述，上诉人贵阳新世界房地产有限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初3026号民事判决第一项；二、撤销贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初3026号民事判决第三项；三、变更贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初3026号民事判决第二项为：贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付林睦炎逾期交房违约金18,156.05元；四、驳回林睦炎的其他诉讼请求。一审案件受理费1,098元，由被上诉人林睦炎负担307元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担791元。二审案件受理费1,132元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担283元，由被上诉人林睦炎负担849元。本判决为终审判决。审判员  刘妍二〇二一年三月二十六日法官助理沈祥凤书记员李连睿