黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终2447号上诉人（一审原告）：哈尔滨市大东物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区民安小区17栋楼。法定代表人：汲月利，经理。委托诉讼代理人：吕丹，黑龙江博润律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：刘开君，黑龙江博润律师事务所执业律师。被上诉人（一审被告）：肖琰，女，1990年8月21日出生，回族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：丁湘君（系肖琰母亲），住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨市大东物业管理有限责任公司（以下简称大东物业）因与被上诉人肖琰物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初4768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。上诉人大东物业的委托诉讼代理人吕丹，被上诉人肖琰的委托诉讼代理人丁湘君到庭参加询问。本案现已审理终结。东物业上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持大东物业一审诉讼请求。事实和理由：大东物业认为一审法院认定事实不清，适用法律有误。1.一审法院认定“2015年7月3日至2016年7月2日的物业管理服务费缴费期限为2015年7月2日。超过诉讼时效期间，不予支持”认定有误。根据大东物业与肖琰之间的合同及大东物业与北大荒鑫都开发公司签订的前期物业服务协议的约定，大东物业向肖琰提供物业服务，双方的物业管理合同尚未到期，肖琰未交纳物业费行为一直处于持续状态，直至大东物业起诉至法院时，合同尚未结束，因此不存在超出诉讼时效的问题。2.一审法院认定“肖琰停止缴纳物业服务费并非恶意拖欠，系对大东物业服务的重大争议引起”的事实认定有误。大东物业认为大东物业服务合理，与肖琰不存在服务争议，而且大东物业主张的违约金的依据是肖琰未按合同约定的时间缴纳物业服务费，按照《中华人民共和国合同法》的规定，肖琰未按合同约定的时间缴纳物业费，大东物业有权按照合同的约定要求肖琰缴纳违约金，一审法院认定的事实并非是肖琰拒绝缴纳违约金的抗辩依据，不足以作为其拒绝缴纳违约金的理由。3.大东物业认为物业服务企业作为社区下辖的服务性企业，随时为小区业主提供物业服务，且存在职业收费人员催收物业服务费；肖琰作为小区的业主，应当明知其拖欠物业服务费不符合法律规定，物业服务企业催收物业服务费是人所共知的常识，无需物业服务企业进一步举证加以证实。肖琰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。大东物业向一审法院起诉请求：判令肖琰给付2013年7月3日至2018年7月2日物业费10,271.50元、违约金2813.37元。一审法院认定事实如下：大东物业系******小区的物业服务公司，肖琰系******小区**栋*单元****室房屋（建筑面积122.28平方米）业主。2012年6月30日，双方签订了《前期物业服务协议》，主要约定：大东物业为甲方、肖琰为乙方，由甲方对房屋公共区域、公共设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行日常维护、修缮、服务与管理；缴纳费用时间，满一年的前一日，缴纳下年度费用；物业管理服务费每平方米建筑面积每月1.6元；乙方未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三缴纳违约金。肖琰未向大东物业交纳2013年7月3日至2018年7月2日物业管理服务费。一审法院认为，双方的物业服务合同关系成立。按双方约定，2015年7月3日至2016年7月2日的物业管理服务费，交费期限为2015年7月2日，在《中华人民共和国民法总则》施行前其诉讼时效期间已经届满，不适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间规定。故大东物业关于2016年7月2日前的物业管理服务费请求，超过法定诉讼时效期间，不予支持；其关于2017年7月2日后的物业管理服务费的请求，未超过法定诉讼时效期间，应予支持。肖琰停止交纳物业服务费并非恶意拖欠，系对物业服务的重大争议引起，故一审法院对大东物业要求肖琰支付违约金的诉讼请求，不予支持。大东物业请求的物业管理服务费数额，折合每月平方米建筑面积1.4元，低于双方约定标准。肖琰认为大东物业收费标准违反政府规定，且服务不达标，对此肖琰未完成举证责任。物业服务是一种全天候，不间断、全方位、多层次的过程性服务，肖琰举示的证据不能全面、客观地反映大东物业服务的全部内容，仅凭现有证据并不能形成完整的证据链条，尚不能证明大东物业的服务存在足以丧失收费权利的违约行为。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条规定，判决如下：一、肖琰自本判决生效后十日内给付大东物业2017年7月2日至2018年7月2日的物业管理服务费2054.30元；二、驳回大东物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元，肖琰负担50元，大东物业负担77元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，大东物业为肖琰所在小区提供物业服务，肖琰作为业主实际接受了大东物业提供的服务，双方建立了物业服务合同关系。本案争议焦点为2017年7月2日前的物业管理服务费请求是否超过诉讼时效及肖琰应否向大东物业支付违约金的问题。关于2017年7月2日前的物业费请求是否超过诉讼时效的问题。合同约定履行期限的，诉讼时效从履行期限届满之日起开始计算。根据双方签订的《前期物业服务协议》第四条关于乙方（肖琰）交纳费用时间的约定：“满一年的前一日，缴纳下年度费用，以此类推，实行先缴费后服务”。从该条约定可推知，物业费系提前收取，即业主先交费，物业公司后提供服务。据此，2013年-2014年度的物业费应于2013年7月2日缴纳，2014年-2015年度的物业费应于2014年7月2日缴纳，2015年-2016年度的物业费应于2015年7月2日缴纳，上述年度的物业费2015年7月2日、2016年7月2日、2017年7月2日超过诉讼时效期间。且经审查，大东物业在一审举示的证据不能证实在2017年7月2日前曾向肖琰催缴物业费的事实，二审大东物业亦没有提交证据证实，故一审认定2013年-2014年度、2014年-2015年度、2015年-2016年度的物业费主张已经超过诉讼时效，不予支持符合法律规定，大东物业此主张不成立，本院不予支持。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。大东物业于2019年2月2日向一审法院主张权利，大东物业主张的2016年-2017年度的物业费应于2016年7月2日缴纳，按照上述法律规定，其应适用三年的诉讼时效期间，故一审法院认定大东物业该年度物业费诉请超过诉讼时效有误，本院予以纠正。关于肖琰应否向大东物业支付违约金的问题。根据肖琰一审举示证据可知，大东物业在物业服务方面虽不存在重大问题未导致业主丧失根本的合同利益，但在某些方面确实存在瑕疵。因大东物业在提供物业服务时存在瑕疵，故一审法院对大东物业该项诉讼请求不予支持正确，本院予以维持。综上所述，大东物业的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初4768号民事判决第一项为“肖琰自本判决生效后十日内给付哈尔滨市大东物业管理有限责任公司2016年7月2日至2018年7月2日的物业管理服务费4108.60元”；二、驳回哈尔滨市大东物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费127元，由肖琰负担50元，由哈尔滨市大东物业管理有限责任公司负担77元；二审案件受理费127元（哈尔滨市大东物业管理有限责任公司已交纳），由肖琰负担50元，由哈尔滨市大东物业管理有限责任公司负担77元；在执行中一并执行。本判决为终审判决。审判长 许 静审判员 蔡耘耕审判员 齐 跃（）二〇二一年三月三十日法官助理杨航书记员于凯华