湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终125号上诉人（原审原告）：兰萍，女，1982年10月6日出生，汉族，湖北省应城市人，住应城市。上诉人（原审原告）：蒋海轩，男，1979年6月2日出生，汉族，湖北省应城市人，住应城市。兰萍、蒋海轩的共同委托诉讼代理人：夏焱，湖北共合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：应城市全洲恒乐置业有限公司。住所地：湖北省应城市蒲阳大道特**。法定代表人：郭姣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张进宇，湖北横空律师事务所律师。原审第三人：应城市泓诚商业管理有限公司。住所地：湖北省应城市蒲阳大道特**。法定代表人：陈章，该公司经理。原审第三人：应城市泓信物业管理有限公司。住所地：湖北省应城市蒲阳大道特**。法定代表人：陈章，该公司经理。上诉人兰萍、蒋海轩因与被上诉人应城市全洲恒乐置业有限公司（以下简称恒乐公司）及原审第三人应城市泓诚商业管理有限公司（以下简称泓诚公司）、应城市泓信物业管理有限公司（以下简称泓信公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省应城市人民法院(2020)鄂0981民初1271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人兰萍、蒋海轩及其委托诉讼代理人夏焱，被上诉人恒乐公司的委托诉讼代理人张进宇到庭参加诉讼。原审第三人泓诚公司、泓信公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰萍、蒋海轩上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求或将本案发回重审；二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，上诉人有权解除合同。2、实际层高4.4米与合同约定层高5.4米差距明显过大，差距比例达到了18.51%，远远超过了司法解释规定的3%的标准，已经影响到合同目的实现，上诉人有权行使合同解除权。二审庭审中补充理由如下：1.上诉人查询的证据显示，涉案房屋所在工程项目在2015年11月申请办理预售许可证以及2016年7月向应城市住房和城乡建设局提交的竣工图显示，涉案房屋的层高为5.4米。现涉案房屋层高为4.4米，是将原设计并经过备案的层高5.4米施工时降低为4.4米，属于设计变更。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，变更建筑工程施工图纸设计文件的，恒乐公司应当在变更确定之日起10日内通知上诉人，其未在规定的时间通知上诉人，上诉人有权解除合同。另外《商品房买卖合同》第十条第（一）款第3项约定了供热系统符合供热配建标准，并且由恒乐公司办理开通手续承担相关费用，而实际交付的房屋并没有供热系统，属于《商品房买卖合同》第十五条第（一）款第2项约定的设计变更事项，恒乐公司也未在规定期限内通知上诉人，上诉人有权解除合同。2.本案房屋停车泊位减少262个，属于规划变更。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，上诉人有权解除合同。恒乐公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、上诉人无权解除双方签订的《商品房买卖合同》1.涉案门面早已于2016年12月交付，双方主要合同义务已经履行完毕。2.上诉人无约定解除权。房屋层高在合同中约定属于笔误，《商品房买卖合同》附件图标明的层高为4.4米，上诉人所调取的施工图纸并不是最终的施工图纸，在双方签订合同时层高设计与现有房屋层高是一致的，也和商品房买卖合同中附件一房屋平面图是一致的，层高设计从未变更过，即便该笔误属于恒乐公司的过错，上诉人也不具备约定解除合同条件，对于层高的变更上诉人应付举证责任。3.上诉人不具备法定解除合同条件，上诉人一审诉状称其解除合同依据的是合同约定设计变更具有合同解除权，而上诉状称因无法实现合同目的要求解除合同，其诉讼理由前后不一致；其次对于特定的合同目的，上诉人并未提供证据予以证实，上诉人合同目的是投资购买商品房（门面）进行出租受益，商品房交付后即对外出租，合同目的已然实现。4.停车泊位不属于双方合同约定的解除事项，同时上诉人一审没有基于该理由提出解除合同，二审增加的该理由不能成立。兰萍、蒋海轩向一审法院起诉请求：1、判令解除兰萍、蒋海轩与恒乐公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号YC16002532）。2、判令恒乐公司向兰萍、蒋海轩返还购房款380250元及赔偿利息损失（利息以379592元为基数，自2016年10月18日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至2019年9月19日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以380250元为基数，自2019年9月20日起至购房款返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3、判定恒乐公司向兰萍、蒋海轩赔偿房屋贷款利息损失31545.35元（暂计至2020年6月21日，实际以恒乐公司返还购房款之日，兰萍、蒋海轩向银行支付的贷款利息金额为准）。4、判令恒乐公司向兰萍、蒋海轩返还房屋专项维修基金7592元、契税14650.44元，不动产登记费550元。5、本案诉讼费鉴定费等与诉讼有关的费用由恒乐公司承担。一审法院认定事实：2016年9月26日，兰海萍、蒋海轩与应城市全洲恒乐置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YC16002532），合同约定，兰萍、蒋海轩购买全洲公司所有位于应城市全洲盛世城（中央广场）4，5#商业1单元3层内铺389号，面积为53.78平方米的商铺一套，其中套内建筑面积24.07平方米，分摊面积29.71米，层高5.4米，交房日期为2016年12月18日，前期物业服务企业为第三人应城市泓信物业管理有限公司。2016年9月26日，兰萍、蒋海轩与第三人应城市泓诚商业管理有限公司签订《商铺委托管理合同》，合同约定，兰萍、蒋海轩所购商铺于2016年12月18日起至2021年12月17日止，五年内由泓诚公司托管，物管前三年商铺收益作为管理费由泓诚公司享受有，后两年商铺收益另行协商。兰萍、蒋海轩于2016年12月11日按合同约定向恒乐公司支付购房款379592元（共中包括兰萍、蒋海轩与应城市农村商业银行股份有限公司按揭贷款190000元，兰萍、蒋海轩向银行还贷44笔，合计89452.88元，其中利息31545.35元）。2016年12月商铺交付给第三人泓诚公司装修并进行招商。2019年9月19日因合同所涉商铺实际测量面积为51.99平方米，与合同签订的面积不符，兰萍、蒋海轩向全洲公司补齐房屋差价，同时兰萍、蒋海轩与第三人泓信公司签订《商用物业经营管理服务合同》，合同约定管理期限为二年，管理服务费标准为每平方米16元，兰萍、蒋海轩同时向第三人支付服务费9982元。2020年1月商铺承租人向兰萍、蒋海轩协商房屋租赁事宜时发现商铺层高不符合《合同》约定的层高5.4米，层高仅有4.4米，兰萍、蒋海轩以严重影响到所购房屋的使用功能为由。根据《合同》第15条的规定，设计变更的约定，要求恒乐公司解除《商品房买卖合同》退还购房款，后经双方多次协商无果，兰萍、蒋海轩诉讼来院。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，不得擅自变更或者解除。只有法律规定或合同双方约定的合同解除权条件成立时，方可行使解除合同的权利。本案中的兰萍、蒋海轩与恒乐公司在合同中双方对层高有规定，但对层高未达到标准是否解除合同，没有约定，同时兰萍、蒋海轩将购买房屋委托给第三人泓信公司，将房屋出租几年后，以发现房屋层高4.4米，严重影响到兰萍、蒋海轩所购的房屋使用功能，导致不能实现合同的目的，请求解除合同，但兰萍、蒋海轩提供的证据，并不能证明能依法解除合同，对解除合同的请求，不予采信。其它诉讼请求是基于解除合同为前提的，对其他诉讼请求不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决：驳回兰萍、蒋海轩的诉讼请求。案件受理费7000元，退还给兰萍。本院二审期间，兰萍、蒋海轩提交如下证据：证据一：4-5号商业三层销售单价格一览表、2#-5#商业楼竣工图2张，拟证明：涉案商铺（内铺390号）在办理预售许可证及竣工图上的层高设计均为5.4米，涉案商铺实际层高4.4米，被上诉人未经相关部门批准，自行进行过设计变更（三层层高），设计变更后，被上诉人未依约将设计变更的内容通知上诉人。证据二：《关于全州盛世城项目4#、5#商铺办理商品房预售许可证的请示》、《关于全州盛世城4#、5#销售价格备案的请示》、《规划条件通知单》、《商品房销售楼盘基础信息公示牌》，拟证明本项目在2013年12月27日应城市规划局（现应城市自然资源和规划局）出具的规划条件和2015年11月期间办理商品房预售许可证时，规划的机动车停车泊位为8000个。证据三：《关于申请应城市城乡规划局对全洲盛世项目规划验收的请示》应权恒字【2017】第03号、《关于全洲盛世项目规划竣工验收车位不满足规划设计要求的请示》、《湖北共合律师事务所介绍信》、《建设工程竣工规划验收价格通知单》（编号：2017029号），拟证明2017年8月4日，因停车泊位少建262个，不符合原有规划条件，恒乐公司以向应城市蒲阳开发投资有限公司缴纳保证金的形式通过了建设工程竣工验收，但实际仍有262个停车泊位未建。停车泊位少建262个属于规划变更，恒乐公司未依约将规划变更的内容通知上诉人。恒乐公司质证认为，对证据一中的销售单价表不属于商品房的设计，与此后的情况也不符。竣工设计图与最终的施工图是不一致的，该竣工图没有标注上诉人所在门店的层高，是第三层整体的层高是5.4米，其购买的商铺的第三层与竣工图纸上所标注的位置是不一致的，竣工图的所谓第三层是5.4米。上诉人购买的商铺不在我们设计图层高范围之内。上诉人商铺的实际层高4.4米没有异议。对证据二、证据三的真实性没有异议，但是不能证实停车泊位是规划变更，因为规划变更必须完善相关手续，方可取得规划验收，上诉人提到向投资公司缴纳保证金而取得竣工规划验收与相关法规不符，验收应该由相关政府职能部门一起进行。本院认为，上诉人提交的证据一可以证明涉案商铺的层高为4.4米，与商品房买卖合同约定的层高5.4米不一致，但该证据并不能证明恒乐公司自行变更设计图纸。停车泊位的变化达不到证明案涉房屋建设施工设计变更的目的，故对上诉人提交的证据二、三的证明目的不予采信。恒乐公司、泓诚公司、泓信公司未向本院提交新证据。经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。另查明，案涉房屋于2019年12月23日办理了不动产权证书（编号D42579580850）。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。兰海萍、蒋海轩与恒乐公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，各方当事人依约履行义务。兰萍、蒋海轩于2016年12月11日按合同约定向恒乐公司支付购房款379592元，恒乐公司已将案涉房屋交付给上诉人，案涉房屋也已办理了不动产权证书，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”，案涉《商品房买卖合同（预售）》的权利义务已终止。另，虽恒乐公司交付给上诉人的案涉房屋的层高不符合合同约定，但上诉人在本案诉讼中提交的证据不足以证明恒乐公司自行变更设计图纸，也不足以证明恒乐公司的违约行为致使不能实现合同目的，故上诉人要求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》的请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形，本院不予支持，其基于解除合同后的其他请求，本院亦不予支持。综上所述，上诉人兰萍、蒋海轩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7819元，由兰萍、蒋海轩共同负担。本判决为终审判决。审判长 刘 汛审判员 王 政审判员 蒋家鹏二〇二一年三月十五日书记员 董弯弯