济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0104民初3910号原告：刘辉，男，汉族，1986年1月30日出生，住济南市。委托诉讼代理人：汪伟忠，山东济西律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢秀芝，山东济西律师事务所实习律师。被告：尹海亮，男，汉族，1963年10月16日出生，河南省周口市'style='cousor:pointer'>住河南省周口市。被告：马永真，女，汉族，1966年7月24日出生，住河南省周口市'style='cousor:pointer'>住河南省周口市。第三人：山东利泽房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：董在朋，总经理。委托诉讼代理人：王延涛，男，1991年2月7日出生，汉族，住山东省肥城市。原告刘辉与被告尹海亮、被告马永真，第三人山东利泽房地产经纪有限公司（以下简称利泽地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点实施办法》的规定，本案适用独任制审理。原告刘辉及委托诉讼代理人汪伟忠、卢秀芝、第三人利泽地产的委托诉讼代理人王延涛到庭参加诉讼，被告尹海亮、马永真无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘辉向本院提出诉讼请求：1.被告于2017年2月14日签订的《房屋买卖合同》解除；2.被告返还原告购房款42万元；3.判令被告偿还原告违约金25.2万元；4.判令被告返还原告佣金19700元；5.被告赔偿原告支付的律师费30000元；5.诉讼费、保全费由被告承担。在审理过程中，刘辉将诉讼请求变更为：1.确认原被告双方于2017年2月14日签订的《房屋买卖合同》有效，尹海亮继续履行合同并协助申请人办理过户登记；2.二被告赔偿申请人违约金252000元；3.被告支付原告律师费3万元。事实与理由：二被告系夫妻关系，2017年2月14日原告与被告尹海亮通过第三人山东利泽房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》，合同编号为LZA1000030。被告尹海亮将其名下的位于济南市槐荫区齐州路以西、聊城路以南恒大雅苑18号楼1-2302室房产出售给原告，房屋面积为89.42m，房屋总价款为84万元，原告向第三人支付佣金19700元。合同签订后，原告依据合同约定于2017年2月14日向被告儿子尹鹏龙支付房屋首付款40万元、于2017年3月8日向被告儿子尹鹏龙支付房屋首付款2万元，共计支付房屋首付款42万元。被告于2017年2月14日被告将房屋交付给原告，现原告己入住该房屋。《房屋买卖合同》特别约定条款第三条约定“甲方确保此房屋无任何产权纠纷，必须无条件配合乙方办理产权证过户手续”。《房屋买卖合同》第十二条违约责任第2款约定甲乙一方未按照合同约定履行相关义务违约方应承担合同总房价30%的违约金，并赔偿对方因此遭受的损失(包括律师费、诉讼费用、交通费用)；第3款约定守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。现涉案房产已具备办证条件，小区内其它业主均已办理房屋产权证书。因被告尹海亮、马永真与广发银行股份有限公司济南分行有诉讼，该房产已于2018年4月27日被济南市市中区人民法院查封，导致涉案房产无法办理产权证书。原告通过第三人多次与被告沟通办理产权证书事宜，被告以无力偿还广发银行股份有限公司济南分行欠款为由拒绝办理涉案房产产权证书。两被告系夫妻关系，虽房产登记在被告尹海亮个人名下，但涉案房产系两被告的夫妻共同财产：《房屋买卖合同》仅有被告尹海亮的签字，但其系家事表见代理行为，故应由两被告承担责任。现被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，为提起本次诉讼原告与山东济西律师事务所签订了《委托代理协议》，应支付律师费30000元。尹海亮、马永真未作答辩及提交证据。利泽地产述称，对原告的诉求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月14日，尹海亮（出卖人）与刘辉（买受人）、利泽公司（居间人）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：一、甲方自愿出售坐落于济南市槐荫区恒大雅苑西区18号楼1-3202的房产给乙方，房屋所有权人为尹海亮；房屋建筑面积为89.42平方米，附属设施包括：水、电、暖气、燃气设施、固定装修，房屋抵押、租赁、居住情况：无租赁、无居住、有抵押，甲方承诺和保证此房产无任何权属纠纷，产权取得方式为买卖；二、成交价格为84万元……四、付款方式：按揭贷款：乙方用商贷方式贷款，乙方于2017年2月14日，将首付款40万元存入农商银行账户存入农商银行账户，剩余房款44万元于过户后在银行发放贷款之日向银行直接支付；五、甲乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：在甲乙双方协商的前提下，甲方承担；维修基金乙方承担……十二、违约责任：甲乙双方签订本合同后，如甲、乙一方未按照本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同房屋买卖的向对方支付本合同总房款的3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费）；十三、其他约定事项：①乙方必须在房屋过户后一个月内将尾款交付给甲方（国家或银行政策变动除外）；②乙方须在2017年3月14日之前将首付款2万元整交付甲方，剩余尾款42万元于过户后一个月内交清；③甲方确保该房屋无任何产权纠纷，必须无条件配合乙方办理房屋过户手续。同日，刘辉向尹海亮支付房屋首付款42万元。刘辉提交房屋权属查询信息打印件一份，该打印件载明：坐落于槐荫区齐州路以西，聊城路以南恒大雅苑18号楼1-2302号的房屋，所有权人为尹海亮；查封情况：查封单位济南市市中区人民法院：查封期限：2018年4月27日起至2021年4月26日止；查封单位济南市槐荫区人民法院：2020年6月12日起至2023年6月11日止。另查明，尹海亮与马永真系夫妻关系，刘辉为本案支出律师费2万元。本院认为，刘辉与尹海亮、利泽公司签订的《房屋买卖合同》及其附件，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院对此予以确认。刘辉要求尹海亮为其办理过户手续，由于该涉案房产上存在查封，尚不具备过户条件，对此本院向刘辉予以明示，其明确表示坚持该项诉讼请求，故对此诉讼请求本院不予支持。关于违约金问题，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。在本案中，由于涉案房屋尚未办理产权登记证书，且存在债权债务及查封情况，涉案房屋的权属尚不能确定，无法证实刘辉因尹海亮违约所受的具体损失，刘辉可待产权明晰后，另案主张权利。关于律师费问题，刘辉与尹海亮、利泽公司签订的《房屋买卖合同》中约定，律师费由违约方承担。本案中，在刘辉按合同约定支付首付款后，尹海亮怠于协助办理房屋过户手续，构成违约，律师费应当由尹海亮承担。现刘辉实际支付律师费2万元，故该款项应由尹海亮予以负担。关于马永真的责任问题，由于该《房屋买卖合同》的签订发生在其与尹海亮婚姻关系存续期间，应属于双方共同债务。故马永真应当对上述律师费的承担承担连带还款责任。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定、第六十四条第一款之规定，判决如下：刘辉与尹海亮及山东利泽房地产经纪有限公司于2017年2月14日签订的编号为LZA1000030号的《房屋买卖合同》合法有效；尹海亮、马永真于本判决生效之日起十日内支付刘辉律师费2万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5125元，由尹海亮、马永真负担300元，刘辉负担4825元；保全费4129元，由尹海亮、马永真负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  牟 阳二〇二一年三月一日法官助理  权 晶书 记 员  肖望旭