福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0504民初408号 原告：胡砖芳，女，1991年11月2日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：赵小欢，广东鹏宁律师事务所律师。 被告：福建美亚房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安开发区杏宅社区美亚·芳邻7号楼四层。 法定代表人：陈芳林，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：卜水龙，福建瀛莱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴沁兰，福建瀛莱律师事务所律师。 原告胡砖芳与被告福建美亚房地产开发有限公司（以下简称美亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告胡砖芳的委托诉讼代理人赵小欢、被告美亚公司的委托诉讼代理人卜水龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡砖芳向本院提出诉讼请求：1.判令美亚公司将符合《商品房买卖合同》约定交房条件的商品房交付给胡砖芳；2．判令美亚公司向胡砖芳支付逾期交房的违约金（以总房价75万元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准，自2019年1月1日计算至2020年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年8月20日计至商品房实际交付之日止）；3.本案诉讼费由美亚公司承担。事实和理由：胡砖芳与美亚公司于2017年5月12日签订《商品房买卖合同》，约定由胡砖芳向美亚公司购买位于泉州市洛江区××开发区××号楼××号商品房，总价款75万元，合同约定美亚公司应于2018年12月31日前将符合交房条件的商品房交付给胡砖芳使用，如有逾期，美亚公司应按日计算向胡砖芳支付全部房价款0.05%的违约金。合同签订后，胡砖芳依约支付房价款，但美亚公司至今未将符合商品房买卖合同约定的商品房交付给胡砖芳。美亚公司应依法履行其义务并支付违约金，因约定的违约金过低，特请求法院调高违约金标准，按银行同期贷款利率及贷款市场报价利率计算违约金。为保护胡砖芳的合法权益，特具状起诉，请判准所诉。 美亚公司辩称，案涉房屋工程于2019年1月30日竣工验收合格，毛坯房具备交付条件。合同约定的是精装房，案涉商品房尚不具备交付精装房的条件。本案合同系双方的真实意思表示，合法、有效。胡砖芳要求继续履行合同，其主张美亚公司支付逾期交房的违约金应按合同约定的标准计算。胡砖芳主张违约金过低，要求按银行贷款利率计算违约，没有事实和法律依据。美亚公司虽逾期交房，但存在延期交房17天的事由。 本院经审理认定事实如下：胡砖芳与美亚公司于2017年5月12日签订《商品房买卖合同》及合同附芳件，双方约定由胡砖芳向美亚公司购买位于泉州市洛江区万安开发区杏宅社区XX商品房，成交金额为75万元。《商品房买卖合同》第九条约定房屋交付条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条约定房屋相关设施设备交付条件。第十一条约定交付时间和手续：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。附件五《关于本项目内相关设施、设备的具体约定》约定了装修工程材料品牌清单。附件十一《补充协议》第三条第3项约定关于商品房交付条件补充为：出卖人应将装修完成后的房屋交付给买受人。《商品房买卖合同》签订后，胡砖芳依约向美亚公司支付全部购房款，案涉商品房尚未装修完毕，美亚公司至今未能将符合交房条件的商品房交付给胡砖芳。 上述事实有胡砖芳提供的《泉州市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》《商品房买卖合同》及合同附件、《发票联》等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方的真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵守、履行。 1．关于商品房交付问题。《商品房买卖合同》及合同附件签订后，胡砖芳依约向美亚公司支付了全部购房款，已经履行了付款义务。美亚公司未按约定在2018年12月31日之前交付符合合同约定交房条件的商品房，已构成违约。美亚公司提出其存在可延期交房17天的抗辩意见，但未能提供相应的证据加以证明，故对其该抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，胡砖芳请求美亚公司将符合《商品房买卖合同》约定交房条件的XX商品房交付给胡砖芳，于法有据，予以支持。 2．关于逾期交付违约金问题。胡砖芳主张违约金过低，要求按银行的贷款利率计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”及第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，同地段同类房屋租金标准是衡量当事人约定的逾期交房违约金是否过低的基本尺度。现胡砖芳未能提供相应的证据证明双方约定的违约金低于案涉商品房同地段同类房屋的租金，故其主张按银行的贷款利率（自2019年1月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，自2019年8月20日起至实际交付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算逾期交房违约金的主张，缺乏依据，不予支持。美亚公司提出应按合同约定的标准计算违约金的抗辩意见，符合双方约定且不违反法律规定，本院予以采纳。 综上所述，胡砖芳的诉讼请求合理合法的部分，本院予以支持。因本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、福建美亚房地产开发有限公司应在符合交付条件后三日内将位于泉州市洛江区万安开发区杏宅社区XX商品房交付给胡砖芳； 二、福建美亚房地产开发有限公司应向胡砖芳支付自2019年1月1日起至实际交房之日止以总房价75万元为基数按日万分之0.5标准计算的逾期交房违约金； 三、驳回胡砖芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1537元，减半收取计768.5元，由胡砖芳负担457元，福建美亚房地产开发有限公司负担311.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谭海燕 二〇二一年三月十六日 书记员  邱 思 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。