重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终2623号上诉人（原审被告）:林慧琴，女，1973年12月10出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：林军民，（系林慧琴哥哥），住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：冯文，男，1998年9月10日出生，汉族，住四川省邻水县，现住重庆市沙坪坝区。上诉人林慧琴因与被上诉人冯文房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初14974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了询问。上诉人林慧琴的委托诉讼代理人林军民，被上诉人冯文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林慧琴上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回冯文的全部诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由冯文负担。事实和理由：本案的关键在于审查冯文是否与重庆首资科技有限公司（以下简称首资公司）签订了房屋租赁合同，合同是否真实。冯文没有任何证据证实合同真实，如果不能认定租赁合同真实，那么冯文与首资公司的行为就是合伙骗取林慧琴的房屋租金。冯文辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回林慧琴的上诉请求。冯文向一审法院起诉请求：1.请求判令林慧琴返还冯文租赁押金1000元及剩下房屋租金9666.6元；2.请求判令林慧琴赔偿冯文违约金2000元；3.本案诉讼费用由林慧琴承担。一审法院认定事实：林慧琴系重庆市沙坪坝区房屋的所有权人，该房屋所在小区为南开蓓蕾城。2020年5月2日，林慧琴就重庆市沙坪坝区房屋出具《业主授权委托书》，委托案外人林军民代为办理：1、代为与租赁代理人就房屋出租委托代理促成事宜进行洽商、签署并履行相关协议；2、代为签署房屋租赁合同及相关协议；3、代收房屋租金及押金。委托期限自2020年5月2日至2022年7月18日止。当日，林军民代理林慧琴（甲方）与首资公司（乙方）签订《资产委托管理服务合同》，约定甲方将重庆市沙坪坝区房屋委托给首资公司独家委托代理出租，该房屋产权面积37.02平方米，委托代理权限自2020年5月5日起至2022年7月18日，相应权限包括：代理甲方运营及处置房屋，代为收取租金；委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等。同时，双方还签订了《授权委托书》，载明委托人现依法委托首资公司代理本人全权处理坐落于重庆市沙坪坝区房屋所有出租相关事宜，包括但不限于：代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金、更换房屋门锁、物业管理公司处申请水电关闭停电、与承租人解决纠纷等。受托方在授权范围内签署的相关合约文件均有法律效力，本人均予以承认。林军民在委托人的代理人处签字捺印。上述《资产委托管理服务合同》及《授权委托书》签订后，林军民将合同约定的房屋交付首资公司，双方签订了《房屋交接清单》。2020年5月26日，冯文向首资公司支付2000元。2020年5月28日，首资公司（房屋出租代管机构、甲方）与冯文（承租人、乙方）就承租重庆市沙坪坝区××栋××号房屋签订《房屋租赁合同》。该租赁合同载明，房屋所有权人（业主）：林慧琴，房屋出租代管机构（甲方）：首资公司，承租人（乙方）冯文。房屋建筑面积37.02平方米，租赁期限自2020年5月28日起至2021年5月27日止。房屋租金为每月1000元；押金1000元，于合同签订当日支付。租金的付款方式：一次性付清。第九条合同的解除，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方延迟交付房屋达15日的，乙方有权单方解除合同；2、甲方拒不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；3、房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的。第十条，违约责任，甲方有本合同第九条第（三）款约定情形的，应当向乙方支付2个月租金（按乙方最近一期已付租金为标准计算）作为违约金；乙方违反本合同约定的，应当向甲方支付2个月租金（按乙方下期应付租金为标准计算）作为违约金，甲方还有其他损失的，乙方一并赔偿。合同签订当日，冯文向首资公司支付租金11000元。首资公司将涉案房屋交付冯文使用。2020年8与8日，因首资公司未向林慧琴按期支付房屋租金，林军民向冯文发微信要求冯文支付房屋租金，双方协商未果，冯文、林慧琴因此产生纠纷。2020年8月10日，林慧琴向冯文发出《通知》，该通知载明，首资公司房屋租赁户：请按时足额缴纳沙坪坝区沙杨路B栋16-3号房屋租金、水、电、气及物业相关费用，如违背合同约定不按期缴纳，我将按合同约定单方解除房屋租赁合同，由此造成的一切损失和责任自行承担。同时，林慧琴出具《授权委托书》，授权林军民全权处理重庆市沙坪坝区沙杨路南开蓓蕾城B栋16-3号房屋的租赁、合同签订、收取租金及相关事宜，所引起的一切法律责任由林慧琴本人承担。此后，冯文向林慧琴发送短信：“请你证明你是否委托你哥哥林军民通知我19号之前离开房屋”，林慧琴回复短信称：“是的”。冯文又将林慧琴2020年8月10日出具的授权委托书发给林慧琴查看并要求林慧琴证明其身份，林慧琴随即将其身份证拍照后发给冯文。2020年8月10日，冯文将涉案房屋交付给林军民，并搬离涉案房屋。一审审理中，冯文称其与首资公司签订的房屋租赁合同，并认为其起诉林慧琴的理由是：林慧琴作为委托人将涉案房屋委托给首资公司出租，首资公司与冯文签订的房屋租赁合同实质上是林慧琴签订的房屋租赁合同。一审法院认为，冯文与首资公司签订了《房屋租赁合同》，约定将林慧琴所有的位于重庆市沙坪坝区××栋××号房屋出租给冯文使用。现冯文认为首资公司系接受林慧琴的委托与其签订的合同，所以该《房屋租赁合同》应当直接约束林慧琴。但林慧琴抗辩称其与首资公司是租赁合同关系，林慧琴与冯文没有直接的合同关系。因此，本案的关键在于认定首资公司将涉案房屋出租给冯文是接受委托的代理行为还是转租行为。《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，林慧琴就涉案房屋出具《业主授权委托书》，委托林军民代为与租赁代理人洽商、签署并履行相关协议，林慧琴和案外人林军民构成委托代理关系，林慧琴系被代理人，案外人林军民系代理人。《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条第一款规定，代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。一审法院认为，复代理又称再代理，是指代理人为实施代理权限内的全部或者部分行为，以自己的名义选定他人担任自己被代理人的代理人，并由该他人代理被代理人实施法律行为的情形。被选定的该他人为复代理人，其代理的法律效果直接归属于被代理人。本案中，林慧琴的代理人林军民与首资公司签订《资产委托管理服务合同》和《授权委托书》，委托首资公司运营及处置涉案房屋，并代为收取租金。而林慧琴出具了委托林军民的《业主授权委托书》并在本案中举示了林军民代理其与首资公司签订的《资产委托管理服务合同》和《授权委托书》，应当视为其对林军民选任首资公司作为复代理人的同意或追认。因此首资公司系林慧琴的复代理人，其代理的法律效果直接由林慧琴承担。据此，首资公司与冯文签订的《房屋租赁合同》，其合同效力直接由林慧琴承担，而首资公司收取的冯文的租金、押金，应当视为代林慧琴收取。冯文与林慧琴的复代理人首资公司签订的《房屋租赁合同》系冯文与林慧琴的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原双方应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行期间，林慧琴向冯文发出《通知》要求冯文交纳租金等费用，同时再次委托林军民办理涉案房屋租赁、合同签订、收取租金等相关事宜。2020年8月10日，冯文与林军民办理房屋交接手续后，冯文搬离涉案房屋。因此，冯文、林慧琴双方签订的《房屋租赁合同》合同于2020年8月10日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，冯文、林慧琴签订的租赁合同约定的租期为自2020年5月28日起至2021年5月27日止，租金为1000元/月，而冯文已支付租赁期间的全部房租12000元及押金1000元，现冯文、林慧琴于2020年8月10日解除合同，因此，林慧琴应当返还押金1000元及冯文已支付的2020年8月10日之后的部分租金9548.39元（1000元÷31天×17天+1000元/月×9个月）。据此，对冯文要求林慧琴返还押金1000元及剩余房屋租金9548.39元的部分诉讼请求，一审法院予以支持；对冯文主张返还租金超出9548.39元的部分诉讼请求，一审法院不予支持。合同约定，房屋承租期内，林慧琴单方面收回房屋的，应当向冯文支付2个月租金作为违约金。本案中，冯文向林慧琴发送短信称：“请你证明你是否委托你哥哥林军民通知我19号之前离开房屋”，而林慧琴回复短信称：“是的”。结合林慧琴向冯文发出的《通知》，可见，林慧琴认可其在冯文拒绝再次向其支付租金后，要求林慧琴2020年8月19日之前搬离涉案房屋。因此，林慧琴单方面要求收回房屋、解除合同，构成违约，应当承担违约责任。据此，冯文要求林慧琴支付违约金2000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。需要说明的是，代理关系的法律后果与转租关系的法律后果有本质的区别，当事人应当审慎授权他人代理自己实施民事法律行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第一款的规定，代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。林慧琴可以另行向首资公司主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条、第一百六十九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、林慧琴于判决发生法律效力之日起5日内返还冯文押金1000元和剩余租金9548.39元；二、林慧琴于判决发生法律效力之日起5日内支付冯文违约金2000元；三、驳回冯文其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费116.68元，减半收取58.34元，由林慧琴负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人林慧琴与被上诉人冯文之间是否存在真实的房屋租赁合同关系。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，冯文作为主张合同关系成立并生效的一方当事人，其在一审中提交的《房屋租赁合同》、支付宝账单、授权委托书、房屋交接清单等证据能够相互印证，形成证据链条，足以证明首资公司作为林慧琴的复代理人与冯文签订《房屋租赁合同》。冯文按照合同约定支付租金并实际占有使用案涉房屋这一事实，冯文已经尽到了举证责任。林慧琴对其与首资公司之间的委托代理关系并无异议，但上诉认为案涉租赁合同虚假。本院认为，林慧琴主张合同虚假并未提交证据予以证明，不足以反驳冯文提交的证据，应承担举证不能的法律后果。故一审认定案涉合同真实有效并认定林慧琴作为合同主体按照合同约定返还租金并支付违约金，具有事实依据和法律依据，并无不当，本院予以确认。综上所述，林慧琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费113.71元，由上诉人林慧琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  向 川审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年三月三十一日法官助理  郝晶晶书 记 员  张冬梅