甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2020）甘0602民初11787号原告：大地影院管理有限公司（以下简称大地公司），住所地深圳市前海深港合作区临海大道59号海运中心主塔楼14楼14035。法定代表人：魏某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘某，男，大学文化，该公司法务人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：文某，男，大学文化，该公司法务人员，住北京市大兴区。被告：武威景泰富房地产开发有限公司（以下简称景泰富公司），住所地甘肃省武威市凉州区东大街211号。法定代表人：张某1，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张某2，甘肃濂继胜律师事务所律师。原告大地公司与被告景泰富公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告大地公司的委托诉讼代理人刘某、文某与被告景泰富公司的委托诉讼代理人张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大地公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告双倍返还定金344万元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求解除双方签订的房屋租赁合同。事实与理由:2018年4月13日,原、被告双方签订了武威君茂国际购物中心电影院房屋租赁合同。租赁合同约定，被告将位于武威市××区、使用面积2816平方米的场地出租给原告用于经营电影院，计租期为免租期满次日起15年，年基本租赁费为1520000元，每三年递增6%;同时租赁合同4.1.1条约定，被告应于2018年6月30日前，完成影院的土建、消防工程，并获取建设消防工程验收合格证,经原告确认后向原告移交租赁场地。合同签订后，原告于2018年4月27日依约向被告支付了定金172万元。但截止原告起诉时，被告始终没有完成合同约定的工程事项,也未向原告提供土建、消防验收合格意见书。为此，原告分别于2019年1月6日、18日、2月20日向被告发函并公证送达了解除租赁合同函，要求被告收到函件的5个工作日内双倍返还定金344万元，但被告收到函件后没有任何回复。现被告逾期交付场地的行为致使原告的合同目的无法实现，已经构成根本违约，应当双倍返还定金344万元。原告为维护自身合法权益，遂诉诸法院。景泰富公司辩称，原告认定的定金数额不应为172万元，应当为20万元，原告请求双倍返还定金344万元于法无据，不应得到支持。签订合同时，案涉房屋未建成亦未进行验收，原告在知情的情况下与被告签订的房屋租赁合同为无效合同，被告应当按照无效合同的法律规定向原告返还房屋租赁费和定金合计172万元。故原告要求被告双倍返还定金344万元无事实和法律依据。被告认可收到原告172万元，被告向原告出具的是152万元的房屋租赁费收据和20万元的定金收据，但在原告的强烈要求下，原告才向被告出具了更改为172万元的收据。原告陈述向被告发函解除合同，被告从未收到来函。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：1、大地公司出示武威君茂国际购物中心电影院房屋租赁合同一份、补充协议一份、建设协议一份、建设工程规划许可证一份，证明原、被告双方签订的租赁合同合法有效，合同约定了租期、租金、租赁场地、交付时间、违约责任等内容。景泰富公司质证后对大地公司出示的租赁合同、补充协议、建设协议的真实性无异议，对合法性有异议，认为涉诉的租赁合同违反建筑法、商品房租赁管理办法以及合同法的规定，属无效合同；对建设工程规划许可证的真实性无异议，对证明目的有异议，认为建设工程规划许可证不能证明原、被告签订的租赁合同必然合法有效。本院认为，大地公司出示的该组证据符合证据的真实性和关联性,故确认其证据效力。2、大地公司出示收据一份、工商银行电子回单一份，证明原告按合同约定向被告支付房屋租赁定金172万元，被告至今未履行交付租赁场地的义务，构成根本违约的事实。经质证，景泰富公司对该组证据的真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，认为在2018年6月4日，被告应原告要求将172万元全部写成了定金。本院认为,双方签订的租赁合同中约定由原告向被告支付定金172万元，其中152万元于计租期开始后抵顶应付租赁费，20万元作为履约定金，根据交易习惯及被告的辩称意见，本院认定履约定金为20万元。3、大地公司出示解除租赁合同函两份、公证书一份、电子邮件截图一份，证明被告构成违约，原告分别于2019年1月6日、18日、2月20日向被告发函通知解除租赁合同的事实。经质证，景泰富公司对该组证据真实性、合法性和关联性均有异议，该组证据是原告单方面的证据，不能作为认定本案事实的依据，不予认可。本院认为，大地公司出示的该组证据符合证据的真实性和关联性,能证明原告发函通知被告解除租赁合同的事实。4、景泰富公司出示收据两份，证明被告于2018年4月27日收取原告的172万元后，于2018年4月28日向原告出具了152万元的房屋租赁费收据和20万元的履约定金收据，后在原告的要求下才重新出具了172万元的定金收据，收回了原来的两份收据。经质证，大地公司对景泰富公司出示的该组证据的真实性不予认可，认为这是被告单方制作的收据，该收据上没有任何原告确认的签字或盖章，对该组证据不予认可。本院认为，该证据系景泰富公司单方制作，故不确认其证据效力。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2018年4月13日，景泰富公司作为合同甲方（出租方）与作为合同乙方（承租方）的大地公司签订了武威君茂国际购物中心电影院房屋租赁合同。该合同约定：“1、甲方将位于武威市××区的房屋（套内建筑面积2816㎡）租赁给大地公司经营电影院及影院小卖商品和电影衍生品使用。2、租赁期限,自本合同签订之日起至乙方按约定交付租赁场地之日止;装修免租期自双方交接场地之日起满六个月止;经营免租期自装修免租期满之日起满六个月止。3、本合同生效次日起十天内，乙方应向甲方支付定金1720000元，其中1520000元于计租期开始后直接抵扣应付租赁费，剩余200000元转为履约定金，本合同终止之日起五天内由甲方无息返还乙方。4、租赁费含场地租金、物业服务费、相关杂费及税费；基本租赁费按计租期前三年，年基本租赁费1520000元，以后每三年递增6%。5、甲方负责完成影院土建与建设消防工程至竣工验收，取得建设消防工程合格意见书，经乙方确认后向乙方移交租赁场地，甲方交场时间不得晚于2018年6月30日。6、违约责任中约定本合同生效后至租赁场地实际交付前，甲方单方终止合同或将场地出租给第三方或在距影院500米范围内经营（包括甲方自营、合营或出租给第三方经营）电影院业务，则甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿乙方实际损失及预期利益损失共计3000000元。甲方有以下任何一种违约情形，在乙方通知甲方违约后，甲方二十天内未纠正，则乙方有权书面通知甲方中止本合同。甲方应于收到中止合同的通知书之日起五天内向乙方返还双倍定金，退还其已支付尚未到期的租赁费，并赔偿乙方因此遭受到的一切损失等。该合同还约定了双方的其他权利与义务及违约责任等内容。同日，双方又签订了武威君茂国际购物中心影院房屋租赁合同补充协议及武威君茂国际购物中心影院电影院建设协议。上述合同签订后，大地公司于2018年4月27日通过银行转账向景泰富公司支付1720000元。2018年6月4日，景泰富公司向大地公司出具收款金额为1720000元的收据一份。因涉诉房屋未能竣工验收，景泰富公司未按合同约定的2018年6月30日前向大地公司移交涉诉房屋等问题双方发生纠纷，大地公司向景泰富公司发出解除租赁合同告知函。现因双方多次协商解决纠纷无果，遂形成诉讼。庭审结束后，为查明本案事实，本院于2021年1月21日前往凉州区住建局调查获悉，包含涉诉房屋在内的君茂国际购物中心由景泰富公司开发建设，项目建成后，至今未向该局提交相关资料进行竣工验收备案。本院认为，本案争议焦点：1、双方签订的房屋租赁合同是否有效？2、本案定金应认定为172万元还是20万元？关于第一个争议焦点。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同中除对定金约定存在争议外，其他内容均不违反法律强制性规定，系有效合同。在房屋未竣工验收的情况下，双方签订房屋租赁合同，并不影响合同的效力。实际履行中，被告未按合同约定的时间完成涉诉房屋的竣工验收等事项，构成违约，应承担相应的法律责任。关于第二个争议焦点。根据本院查明的事实可知，2018年4月13日，双方签订的房屋租赁合同约定由原告向被告支付定金172万元，其中152万元于计租期开始后抵顶应付租赁费，20万元作为履约定金。现原告主张要求被告双倍返还定金344万元，合同违约责任中亦约定“本合同生效后至租赁场地实际交付前，甲方单方终止合同或将场地出租给第三方或在距影院500米范围内经营（包括甲方自营、合营或出租给第三方经营）电影院业务，则甲方应向乙方双倍返还定金，并赔偿乙方实际损失及预期利益损失共计3000000元”，该数额明显低于原告的主张，故能认定双方实际约定的定金应为20万元，其余152万元为预交的租赁费；原告在明知涉诉房屋未竣工验收的情况下与被告签订房屋租赁合同，而未对自己的投资风险进行预判，也未充分考虑到被告能否按约完成涉诉房屋的竣工验收工作，现被告违约的事实存在，原告理应弘扬社会主义核心价值观，本着公平合理的原则处理本案纠纷。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”现原告主张解除双方签订的房屋租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”根据本院查明的事实及参照处理民事纠纷的基本原则，认定本案定金为200000元，应由景泰富公司按双倍返还给大地公司，故对大地公司主张双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持，但返还双倍定金的数额应为400000元。对于大地公司已经支付给景泰富公司的1520000元租赁费，景泰富公司应当予以全额返还。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款（四）项、第五百六十三条、第五百八十七条、第七百零三条，判决如下：一、武威景泰富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还给大地影院管理有限公司已收取的租赁费1520000元；二、武威景泰富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还给大地影院管理有限公司双倍定金400000元。案件受理费34320元，减半收取17160元，由武威景泰富房地产开发有限公司负担11040元、大地影院管理有限公司负担6120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 金卫平二〇二一年三月十日书记员 冯中山