山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁11民终388号上诉人（原审原告、案外人）：青岛亿论商贸有限公司，住所地青岛市市**宁夏路****，统一社会信用代码91370203783736339H。法定代表人：李文启，董事长。委托诉讼代理人：殷学儒，男，该公司职工。委托诉讼代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李凤英，女，1970年10月22日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：许新，日照经济开发广通法律服务所法律服务工作者。原审第三人（被执行人）：日照友巍实业开发有限公司，，住所地日照市东港区泰安路北枣庄路东丽水花园**楼沿街，统一社会信用代码913711006138030688。法定代表人：迟聪聪，总经理。委委托诉讼代理人：李岩，山东文科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪颖，山东文科律师事务所实习律师。上诉人青岛亿论商贸有限公司（以下简称青岛亿论公司）因与被上诉人李凤英、原审第三人日照友巍实业开发有限公司（以下简称友巍公司）案外人执行异议之诉一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初2476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。青岛亿论公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉车位的业主是上诉人而非原审第三人。案涉车位系上诉人于2013年8月15日从原审第三人处购买，上诉人已签署《商品房买卖合同》及补充协议并在不动产管理部门备案，而且在合同签署和备案时已交付给上诉人占有、使用、收益。《物权法解释(一)》第一条第二款：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《物权法》第六章第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》第六章第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。既然上述《商品房买卖合同》及补充协议是有效合同，则上诉人即是案涉房产的合法购买人；通过上诉人在原审阶段已经出示的低压供用电合同、电费收据、房屋租赁合同、物业公司收取物业费和水费证明等证据，足以证明案涉房产已经交付给上诉人占有、使用、收益数年。因此，上诉人已经成为《物权法解释》(一)第一条第二款规定的业主，并依法享有《物权法》第六章第七十条、七十一条规定的占有、使用、收益、处分的业主权利。二、案涉车位不在股权转让后的原审第三人资产范围内，不能作为原审第三人的财产被执行。上述《商品房买卖合同》及补充协议签署和履行时，原审第三人的股东为上诉人和郭惠琴。上述《商品房买卖合同》及补充协议履行并交付使用后，上诉人与郭惠琴均将其持有的原审第三人股权转让给了现股东迟聪聪。股权转让意向书、股权转让协议书及补充协议、股权转让物品及文件等交割清单、财务交割清单均明确显示，上述《商品房买卖合同》及补充协议项下的案涉停车位不属于股权转让资产的范围，也不在资产交接范围内。因此，可以证明案涉车位已经不属于股权变更后的原审第三人，原审第三人不再享有占有、使用、受益、处分的物权权利，也不应作为原审第三人的财产被执行。三、上诉人的原审诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。案涉房产及车位的合同价款，除通过双方割账抵顶的部分外，剩余部分上诉人均以现金补齐。在上述股权、资产、财务交割以及账务核算处理过程中，上诉人因上述8套房产(含案涉车位)买卖问题，分别于2013年8月13日付款1000万元、2013年8月20日付款800万元、2013年10月11日付款6817102.35元，实现了8套商品房及相应车位买卖合同的账款两平，同时实现了股权转让前原审第三人的账款两平，同时也达到了《股权转让协议》要求的交接条件。2013年10月25日，股权转受让双方共同完成了原审第三人的财务核算、签署确认和财务交割，形成《补充协议》和附件《日照友巍公司2013年10月25日科目余额明细表》。2013年11月11日，原审第三人原股东青岛亿论公司、郭惠琴与新股东迟聪聪完成了股权转让变更登记，股权转让前的原审第三人变成股权转让后的原审第三人。上述证据和事实充分显示：1、上诉人不欠原审第三人的房款；2、案涉房产不在股权转让涉及的财产范围和交接财产范围内。因此，不论上诉人是否付清房款，均与股权转让后的原审第三人和新股东无关，股权转让后的原审第三人对上诉人均不享有案涉房款的债权，上诉人也不再负有向其支付房款的义务。因此，从另一角度证明了上诉人付清房款的法律事实，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件。李凤英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。（2020）鲁11民终2617号案件与本案具有关联性，该案已作出判决。请求二审依法驳回上诉。友巍公司述称，同李凤英的答辩意见。青岛亿论公司向一审法院起诉请求：1.确认其为案涉停车位的业主；2.停止对案涉车位的执行；3.案件受理费由李凤英、友巍公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。青岛亿论公司向提交如下证据：证据一、《商品房买卖合同》及补充协议，证明其已经购买案涉房产且在合同中确定房款已经付清，在合同签订时房屋已经交付使用；证据二、该合同的不动产备案记录；证据三、友巍公司出具的购房发票；证据四、契税完税证明、契税耕地占用税交纳证明（用于办理房产证）、契税耕地占用税证明（用于办理土地证），证明该房产已经具备确权条件；证据五、其日照供电公司签署的低压供用电合同、电费收费收据（九份），证明案涉房产已经交付使用；证据六、委托书（三份）、出租合同（四份），证明案涉房产已交付使用；证据七、家洁物业公司证明，长鑫物业公司证明，家洁物业公司收取其物业费证明，家洁物业公司收取承租方（出租人为原告）爱车汇物业费、水费收款收据，证明房屋已经交付使用；证据八、股权转让意向书、股权转让协议、股权转让补充协议，证明友巍公司原股东郭惠芹和其已经将全部股权转给了迟聪聪，且在相关协议当中明确标明案涉房产不在转让的范围内，也不在股权转让交接的范围内，证明其没有向股权转让后的友巍公司支付房款的义务；证据九、股权转让物品、文件等交割清单，股权转让财务交割清单，证明友巍公司新旧股东之间已经就股权转让所涉及的财产、文件资料、财务等已经办理了交割手续。案涉房产确定不在股权转让涉及财产范围内，案涉房产的房产问题与新股东无关，且股权转让前的友巍公司的公章已销毁，并启用新的友巍公司的公章印鉴，友巍公司虽名称未变，但实质上股权转让前后，友巍公司有本质区别。换言之，友巍公司在本质上已经不同；证据十、房款转让记录（三笔），该房款的缴纳发生于友巍公司新老股东完成股权转让、财产交割之前，为了使股权转让前的友巍公司财务平账（收支持平），达到新老股东交接条件，两个老股东之间和股权转让前友巍公司对该公司的财务进行对账、债权债务清理等。对青岛亿论公司尚欠股权转让前的友巍公司部分房款，由其补齐，为此，青岛亿论公司分别于2013年8月13日付款10000000元，于2013年8月20日付款8000000元，于2013年10月11日付款6817102.35元。至此，青岛亿论公司向股权转让前的友巍公司已付清全部八套房子房款，其中包括案涉房款。其他房款在双方对账过程中，通过财务割账方式付清。青岛亿论公司不再欠友巍公司任何款项。李凤英经质证认为，青岛亿论公司系友巍公司原股东，因此对此提交的有关案涉房屋的合同，对其真实性不清楚，但是通过日照市中级人民法院对涉及有关青岛亿论公司与友巍公司的房屋买卖均已查明，青岛亿论公司并没有实际向友巍公司支付购房款，对青岛亿论公司提交的其他所有证据真实性不清楚。友巍公司经质证认为，对证据一、二真实性无异议，但并不能证明青岛亿论公司已交付案涉房款，也不能证明物权已经发生变动；对证据三、四真实性无异议，2013年8月18日青岛亿论公司控制友巍公司出具发票不能证明已经付款，而是关联交易；对证据五真实性不认可，客户名称为中国工商银行日照市中支行，不能证明其主张；对证据六真实性均不认可，系青岛亿论公司单方支付，青岛亿论公司无权与案外人签订房屋租赁合同；对证据七真实性不予认可，同一小区竟然存在两家物业，一家为家洁物业，一家为长鑫物业公司，不符合物业管理条例规定，并无经办人签字，且该证明不符合证据规则，根据相关法律规定，证人证言需要证人出庭接受质询，否则不能作为定案依据；对证据八真实性无异议，但与本案无关联性，第三人股权转让与青岛亿论公司不支付房款无任何联系，股权转让时的对价是股东之间的经济关系，与本案无关；对证据九真实性无异议，该证据仅证明双方之间的股权交割关系，不能证明青岛亿论公司支付了案涉车位的房款；对证据十银行转账记录真实性无异议，但该转账记录发生在股权转让之前，不能证明青岛亿论公司支付了案涉房款，仅证明青岛亿论公司与友巍公司之间存在经济往来。李凤英未提交任何证据。友巍公司提交如下证据：证据一、案涉房产的产权登记证书，证明案涉房产一直在其名下，并未发生物权转移；证据二、日照市中级人民法院（2019）鲁11民终533号判决书及山东省高院(2019)鲁民申7373号，均证明青岛亿论公司并未足额支付合理公允的对价，再次证明案涉房屋应归其所有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，不足以排除执行。青岛亿伦公司经质证认为，对证据一真实性无异议，但是都不能证实友巍公司主张的事项，该房产证是作为开发商在销售商品房和办理商品房分户之前，按照房地产管理法的规定所办理的初始登记，即大证，并不代表友巍公司具有相应的所有权，例如物权法解释一所规定的业主，虽然没有持有不动产权证，但是已经实体上享有了法定的物权权利。本案涉及的房产就是这种情况，虽然友巍公司为利益驱动，拒绝为青岛亿论公司办不动产权证，根据物权法已经享有案涉房产的物权即享有占有、使用、处分、收益。作为物权所有人和业主，青岛亿论公司对案涉房产具有排除执行性。对（2019）鲁11民终533号判决书真实性无异议，该判决书与一审判决差异之处在于关于青岛亿论公司和友巍公司签署的《商品房买卖合同》的有效性，一审确认无效，二审确认为有效合同。在该份判决书当中涉及房款的问题都没有表达青岛亿论公司没有支付房款的意思，只是说证据不充分。青岛亿论公司提交的证据五、六、七、九（部分证据）、十是在中院改判判决书生效后，向省高院提出再审期间未能提交的新证据，在该部分新证据中可以证明青岛亿论公司是案涉房产业主并享有物权，青岛亿论公司已经结清房款且并不再欠第三人任何款项。现在友巍公司所提交的所有证据证明的事实，已经与中院判决和提起再审时有重大不同，因此，中院判决和高院再审裁定除了认定购房合同有效外，不再具有可参考性，不能影响本案处理结果。李凤英经质证认为，对友巍公司提交的证据无异议。经审查，对于青岛亿伦公司提交的证据一《商品房买卖合同》及补充协议，证据二不动产备案记录，证据三购房发票，证据四契税完税证明等，友巍公司无异议，本院予以采信；证据五、六、七能够证明青岛亿论公司已经实际占有使用案涉车位，予以采信；对证据八、九、十，友巍公司对其真实性无异议，予以采信。对友巍公司提交的证据一案涉房产的产权登记证书及证据二（2019）鲁11民终533号判决书及（2019）鲁民申7373号，双方均无异议，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实：2013年8月14日，青岛亿伦公司（买受人）与友巍公司（出卖人）签订合同编号为201308140048的《商品房买卖合同》，主要内容约定：友巍公司将其开发的位于日照市产（含案涉停车位在内的若干停车位）出卖给青岛亿伦公司，该商品房建筑面积为2140平方米，商品房单价为每平方米15000元，总金额为3210万元；买受人签订本合同时，已付清全部款项，出卖人应当在2013年9月20日前交付房屋。2013年8月14日、2013年8月15日、2014年2月21日，友巍公司与青岛亿伦公司先后签订补充协议，对房产数量、面积及价款进行调整和确认，实测建筑面积为2163.52平方米，总房款为32452650元。友巍公司于2013年8月18日向青岛亿论公司出具购房发票，金额为32452650元。青岛亿论公司于2014年2月21日缴清契税973579.5元。2014年9月26日，案涉商品房买卖合同项下的房产在房管部门备案。2014年3月18日，含案涉停车位在内的停车位进行产权登记，登记所有权人为友巍公司，产权证号为日房权证市字第**。青岛亿论公司已经占有使用案涉房产多年。青岛亿论公司、案外人郭惠琴原系友巍公司股东。2013年8月12日，迟聪聪与青岛亿论公司、郭惠琴签订《日照友巍实业开发有限公司股权转让意向书》，就股权转让意向进行了协商。2013年9月11日，青岛亿论公司（乙方/股权转让方）与友巍公司的现任法定代表人及控股股东迟聪聪（甲方/股权受让方）、郭惠琴（丙方/股权转让方）签订了《日照友巍实业开发有限公司股权转让协议》，主要内容为：乙方将持有公司53.3%的股权转让给甲方，转让价款13134175.34元，丙方将持有公司46.7%的股权转让给甲方，转让价款11507804.66元。公司目前剩余商品房面积2390.86平方米，剩余地下车位60个（其中车位号79号至86号降10000元），剩余地上车库68.2平方米，上述资产和权益同时转让给甲方。2013年11月11日，友巍公司股东由青岛亿论公司及郭惠琴变更为迟聪聪，迟聪聪持股100%；法定代表人由郭惠琴变更为迟聪聪。2013年10月25日，友巍公司的会计账目核算后形成《日照友巍公司2013年10月25日科目余额明细表》中预收账款科目中记载：丽水沿街房款104013298.00。青岛亿论公司、郭惠琴与迟聪聪签订《日照友巍实业开发有限公司股权转让协议》时，案涉房产不包括在友巍公司转让的资产之内。2018年3月13日，青岛亿论公司向一审法院提起诉讼，请求友巍公司协助办理相关不动产的产权手续。一审法院于2018年12月10日作出（2018）鲁1102民初2183号民事判决书，判决驳回青岛亿论公司的诉讼请求。青岛亿论公司不服该判决，提起上诉。日照市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）鲁11民终533号民事判决书，以青岛亿论公司在股权转让前与友巍公司签订《商品房买卖合同》系关联交易，青岛亿论公司无法证实其已经实际足额支付合理、公允对价，无权要求办理商品房产权变更登记手续为由，判决驳回上诉，维持原判。青岛亿论公司向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年2月25日作出（2019）鲁民申7373号民事裁定书，裁定驳回青岛亿论公司的再审申请。2018年1月22日，李凤英向一审法院提起诉讼，要求友巍公司协助办理002幢1单元3层（01）301号相关不动产权证手续且向其支付逾期办证利息54367元。案件审理过程中，李凤英于2018年2月8日向一审法院申请财产保全，要求查封原审第三人友巍实公司所有的日房房权证市字第**房坐落于日照市（02）-120号停车位。一审法院于2018年2月8日作出（2018）鲁1102民初1084号民事裁定书，将上述停车位予以查封。一审法院于2018年5月10日作出（2018）鲁1102民初1084号民事判决书，主要内容为：一、友巍公司支付李凤英逾期办证违约金49789.82元；二、友巍公司支付李凤英保全担保费500元；三、驳回李凤英其他的诉讼请求。判决发生法律效力后，友巍公司未依法履行义务。李凤英于2018年9月19日向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年10月22日作出（2018）鲁1102执2763号执行裁定书，查封登记在友巍公司名下的位于日照市（所有权证号：日房房权证市字第**）房产具体为：B1-（02）-120号。青岛亿论公司提出异议，请求撤销查封。一审法院于2019年10月10日作出（2019）鲁1102执异180号执行裁定书，裁定驳回青岛亿论公司的异议。青岛亿论公司遂提起本案诉讼。一审法院认为，本案当事人争议的焦点是青岛亿论公司对位于日照市泰安路北枣庄路东丽水花园案涉停车位是否享有民事权益，能否排除强制执行。青岛亿论公司主张对案涉房产已与友巍公司签订《商品房买卖合同》，且享有合法的占有使用收益等权利，因此主张对案涉停车位停止执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”，案涉房产登记所有权人为友巍公司，青岛亿论公司虽因房屋买卖合同占有案涉房产，但尚未办理产权变更登记，青岛亿论公司对案涉房产不享有物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，日照市中级人民法院生效判决认定青岛亿论公司“未举证证明其已实际足额支付合理、公允的对价款”。因此，青岛亿论公司虽已占有案涉房产，但其享有的民事权益不足以排除强制执行，故对青岛亿论公司请求判令停止对案涉停车位执行的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。关于青岛亿论公司请求确认其为案涉停车位业主的诉讼请求，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”该解释规定“可以认定为物权法第六章所称的业主”，是为明确建筑物区分所有权纠纷中各方当事人权利义务所作的规定，认定其相对于建筑物区分所有权纠纷的对方当事人享有业主的权利，并非认定其成为该专有部分的物权权利人，上述规定亦不能适用于其他纠纷作为认定物权权利的依据。本案系执行异议之诉纠纷，并非建筑物所有权区分纠纷，不能适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款的规定对青岛亿论公司是否系案涉房产的业主进行认定，即便青岛亿论公司与相关当事人在建筑物区分所有权纠纷中能够被认定为案涉房产的业主，亦不能成为本案排除对案涉房产强制执行的理由。且青岛亿论公司在本案中主张其系案涉房产的业主，系主张对案涉房产享有占有、使用、收益和处分的物权权利，如前述，案涉房产登记所有权人为友巍公司，青岛亿论公司对案涉房产不享有物权。故青岛亿论公司的主张不成立，对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定，本案双方当事人争议的焦点是，上诉人是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据该条司法解释规定，上诉人作为涉案纠纷的案外人，应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，上诉人应提供证据证明涉案房屋同时具备上述四种情形，以此来排除对涉案房屋的强制执行。而生效民事判决已认定青岛亿论公司“未举证证明其已实际足额支付合理、公允的对价款”，故青岛亿论公司虽已占有案涉房产，但不符合上述法律规定的能够排除强制执行的情形，因此，青岛亿论公司对涉案房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，一审法院对其主张未予支持并无不当。综上所述，青岛亿论公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1045元，由上诉人青岛亿论商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉玉审判员  刘 芳审判员  宋海红二〇二一年三月四日书记员  付志娟