文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终782号上诉人（原审被告）：重庆锦双房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区红糟房正街99号附193号，统一社会信用代码91500106MA5U4NAG26。法定代表人：张国明，总经理。委托诉讼代理人：杨缘，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨国芳，女，1972年10月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘建华，重庆通安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱梓倪，男，2001年1月25日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘建华，重庆通安律师事务所律师。上诉人重庆锦双房地产开发有限公司（以下简称锦双公司）因与被上诉人杨国芳、被上诉人邱梓倪商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（以下简称一审法院）（2019）渝0106民初22140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人锦双公司的委托诉讼代理人杨缘、被上诉人杨国芳及其与被上诉人邱梓倪共同委托的诉讼代理人刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦双公司上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回杨国芳、邱梓倪的全部诉讼请求；2.本案鉴定费、诉讼费由杨国芳、邱梓倪全部承担。事实和理由：一、一审法院认定锦双公司就涉案商铺的墙体情况负告知义务属事实认定错误。一审庭审中，锦双公司已举示涉案商铺所在楼栋结构施工图等图纸，该图纸经设计单位、政府主管部门等审查通过，其明确标明涉案商铺内存在两面墙体，该墙体属于承重墙，直接关系整个楼栋主体安全，锦双公司仅仅严格按图施工，中途未擅自改变结构。该墙体不应被理解为不利因素，锦双公司不负有告知义务。二、合同附图仅是房屋分层平面图，并非房屋分户户型结构图或立面图，一审认定其未标注墙体属事实认定错误。首先，一审法院将分层平面图与分户户型结构图理解混淆。双方签订的《商品房买卖合同》附图是涉案商铺分层平面图，并非房屋分户户型结构图或立面图，其仅展示涉案商铺位置概况，不展示涉案商铺的户型结构和公共设施。一审法院以附图没有标明商铺内存在两面墙体等标识存在事实认定错误。其次，涉案商铺作为底层商铺，存在承重墙体或公共设施符合设计规范和建筑要求，合同附图（即分层平面图）也无法具体标明所有构造或公共设施。不能以该附图没有标明就不认可本身符合建设规划的结构设施。三、该房屋的价值属于市场调节，与有无墙体无直接关联。锦双公司已完成交付义务，涉案商铺的价值完全属于市场调节范围，与杨国芳、邱梓倪利用方式、经营业态、市场环境等方面存在重大关系，墙体的存在并不必然导致价值贬损，二者之间并无必然联系。故即使存在价值贬损的风险，也应由杨国芳、邱梓倪自行承担。四、涉案商铺成交价格仅为922409元，一审法院认可司法鉴定报告的价值贬损（即157100元）属事实认定错误。首先，根据司法鉴定报告第11.5条、12.4条阐述：本次以收益法作为评估方法。其未来收益并不固定，该评估价值并非可实现价值。司法鉴定报告认定无墙体评估价为994400元，有墙体评估价为837300元，二者差价（即157100元）为房屋价值贬损的评估不一定能实现。其次，事实上杨国芳、邱梓倪仅支付了922409元，锦双公司无额外获利。即使存在价值贬损，也应以杨国芳、邱梓倪支付的购房款减去有墙体的评估价为准，即922409元－837300元﹦85109元。最后，若直接以有无墙体价值价差作为贬损价值，忽略杨国芳、邱梓倪实际支付的成本，造成合同双方权利义务失衡，使锦双公司的合法利益得不到保护，杨国芳、邱梓倪因此而额外获利，严重违背公平原则。杨国芳、邱梓倪辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。首先，锦双公司认为其举示了涉案商铺的施工图纸，也按图纸进行了施工，就是履行了告知义务，该理由不成立。无论锦双公司的施工图纸是否经过行政机关的审批或者是否符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为其免除违约责任的理由。锦双公司自始至终都未举证证明其向杨国芳、邱梓倪履行过涉案商铺内有两面墙体的告知义务。其次，锦双公司认为涉案商铺价值与有无墙体没有关联的理由同样不成立。锦双公司向杨国芳、邱梓倪交付商铺也不能免除其应承担的违约责任。最后，一审法院采纳鉴定机构作出的鉴定意见完全正确。鉴定机构以2019年9月28日为鉴定基准点作出的房屋价值评估，是客观公正的。杨国芳、邱梓倪向一审法院起诉请求：1.判令锦双公司赔偿未履行如实告知义务，导致的房屋贬值损失暂定8万元（以鉴定结论为准）；2.本案诉讼费用由锦双公司承担。一审审理过程中，杨国芳、邱梓倪将其诉讼请求变更为：1.判令锦双公司赔偿房屋贬值损失157100元；2.本案诉讼费用由锦双公司承担。一审法院认定事实：2016年9月9日，由锦双公司开发的中昂·嘉御湾一期取得重庆市商品房预售许可证。2017年8月3日，杨国芳、邱梓倪（乙方）与锦双公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将坐落于重庆市沙坪坝区××组××号××号××商品房××商铺出售给乙方，本商品房项目暂定名为中昂·嘉御湾一期。本商品房所在幢的楼层共计33层，本商品房所在楼层物理层为第1层，名义层为第1层。建筑面积66.73平方米，其中，套内建筑面积65.54平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积1.19平方米。本商品房用途为非住宅，属于商业服务。本商品房户型图见本合同附件一，本商品房共用部位及设施见附件二。本商品房为清水房，总成交金额为922409元，建筑面积单价为13823元／平方米，套内建筑面积单价为14073.99元／平方米。甲方应当在2018年4月30日前，按照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率；（2）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。该合同附图中列明了第Ｓ4-2幢第1层平面图，其中包括标注为商业6的涉案商铺。该合同附件一房屋分层平面图及分户户型平面图为空白，附件二共用部位及设施说明为空白。补充协议约定：如乙方对交付的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，按照甲乙双方认可的鉴定意见确定甲方是否应当承担法律责任。乙方在购买该房屋前已发生的规划变更、设计变更或乙方购买该房屋后不涉及乙方所购该房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该房屋所属项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方不需通知乙方，乙方统一认可该规划变更、设计变更，乙方不提出退房。乙方购买该房屋后涉及乙方所购该房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该房屋所属项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方超过买卖合同约定的期限后通知乙方的，乙方有权退房，但乙方应在甲方通知后15日内作出退房的书面答复，乙方逾期未作出的，视为乙方不退房，甲方按照变更后的状态交付房屋，双方直接按买卖合同及其附件的约定执行，不再另行签订补充协议。由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，甲方应在变更确立后30日内书面告知乙方，但不承担违约责任。甲乙双方同意以买卖合同及其附件、本补充协议所约定的内容为确定双方权利、义务之最终有效依据，双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方确定后才有效，否则对双方不产生约束力，请乙方在签订买卖合同及本补充协议时特别注意。除国家法律、法规、司法解释有明确规定的以外，其他情形适用乙方在签订买卖合同及本补充协议前已经知晓所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为买卖合同及本补充协议内容，并且对双方不产生约束力，甲方在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为买卖合同及本补充协议内容，并且对双方不产生约束力，请乙方在签订买卖合同及本补充协议时特别慎重。甲方设置的样板房、样板房的配置、样板房的空间尺寸，样板房所在楼宇等仅作展示和参考用，不作为交房标准，即实际交付的商品房质量、设备及装修、配置等与样板房不一致，该房屋的交房标准最终以买卖合同约定及其附件所确定的配置标准为准。合同签订后，杨国芳、邱梓倪向锦双公司交纳了全部购房款922409元。杨国芳于2019年8月28日办理了涉案商铺的接房手续，杨国芳在验房意见中备注了该房屋结构与合同图纸不符。2019年8月28日，杨国芳、邱梓倪（乙方）与锦双公司（甲方）签订《商品房买卖合同之补充协议二》，约定：乙方于2017年8月3日购买了涉案商铺，甲乙双方同意将购房合同第五条第（二）款第3项（1）变更为：乙方于2017年8月3日向甲方支付首付房款462409元，又于2019年8月28日向甲方支付本商品房房款460000元，更改为一次性付款。一审审理中，杨国芳、邱梓倪向一审法院提交鉴定申请，申请对涉案商铺内没有两面墙体和公共排水管道的房屋价值和有两面墙体及公共排水管道价值进行鉴定。一审法院组织双方选取了鉴定机构重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司。2020年1月6日，该评估机构出具了《资产评估报告》，报告载明：评估基准日为2019年12月25日。涉案商铺墙体与商铺空间关系位置示意图载明涉案商铺有两面墙体，面积分别为0.78平方米和0.64平方米。还载明商铺顶棚布局的公共排水管道及烟道，由于其内部本身设计层高为6.61米，较其他商铺高，并且考虑最大利用方式隔为两层装修吊顶后也不会对正常使用造成明显影响，因此公共排水管道不会导致明显的功能性贬值。由于商铺内部存在两面剪力墙墙体，不可拆除，造成使用面积减少；除此之外，该墙体将商铺内部分隔成若干狭窄空间，也导致部分空间利用不便，使功能利用系数降低，潜在利用价值减少。综上所述，商铺内部墙体存在导致不可修复的功能性贬值的情况。评估结论为：涉案商铺于2019年12月25日的市场价值为：1.无墙体及公共排水管道情况下的房屋价值，评估单价15017元/平方米，评估总价100.21万元。2.有墙体及公共排水管道情况下的房屋价值，评估单价12645元/平方米，评估总价84.38万元。由于在对该《资产报告书》质证时，锦双公司不认可鉴定机构评估的基准时间，后杨国芳、邱梓倪表示同意以其实际接房日2019年8月28日作为评估基准日，遂向一审法院提交了补充鉴定申请书，申请对涉案商铺内没有两面墙体和公共排水管道的房屋价值和有两面墙体及公共排水管道价值进行鉴定，评估基准日为2019年8月28日接房之日。一审法院向鉴定机构发出了补充鉴定委托书。鉴定机构于2020年5月15日发出了《资产评估报告》，评估结论为：涉案商铺于2019年8月28日的市场价值为：1.无墙体及公共排水管道情况下的房屋价值，评估单价14902元/平方米，评估总价99.44万元。2.有墙体及公共排水管道情况下的房屋价值，评估单价12548元/平方米，评估总价83.73万元。另外，杨国芳、邱梓倪共计预交鉴定费12200元。一审审理中，锦双公司举示了图片4张，拟证明锦双公司在销售房屋时对房屋的结构等真实情况进行了告知。杨国芳、邱梓倪对该图片的真实性有异议，双方签订房屋买卖合同的时间为2017年8月3日，锦双公司在售房部拍摄的照片并不能证明在2017年8月3日签订房屋买卖合同时，锦双公司对案涉房屋有两面墙体和公共排水管道履行了告知义务。并且在双方签订合同附件15条第1、2款的约定，双方的宣传资料对双方不产生约束力，双方同意以买卖合同及补充协议所约定的内容为确定双方权利义务之最终有效依据，双方的权利义务均以书面约定为准。锦双公司还举示了2016年5月由重庆惠庭都市建筑设计事务所出具的中昂嘉御湾4#楼给排水、暖通施工图和2016年4月由重庆惠庭都市建筑设计事务所出具的中昂嘉御湾4#楼结构施工图。拟证明锦双公司严格按照施工图纸施工，图纸显示了涉案商铺完整的结构跟真实情况完全一致。杨国芳、邱梓倪对该组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为锦双公司举示的两份图纸形成的时间为2016年5月份，双方签订合同时间为2017年8月3日，锦双公司应该在签订房屋买卖合时履行相应的告知义务，在签订房屋买卖合同时，锦双公司并未向杨国芳、邱梓倪出示该两份图纸。一审法院认为，杨国芳、邱梓倪与锦双公司于2017年8月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同权利义务。依照合同约定，杨国芳、邱梓倪向锦双公司交纳了全部购房款，锦双公司便应当按照约定向杨国芳、邱梓倪交付商铺。本案中，杨国芳、邱梓倪要求锦双公司赔偿损失是因为杨国芳、邱梓倪在接房时发现涉案商铺存在两面墙体和公共排水管道，与合同约定不符，对杨国芳、邱梓倪造成了房屋价值减少的损失。因此，本案审查的重点便为杨国芳、邱梓倪与锦双公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定购买的涉案商铺是否存在两面墙体和公共排水管道。依据合同来看，锦双公司向杨国芳、邱梓倪出售的商铺为预售商品房，在签订合同时并不能查看到商铺的实际户型情况。合同中约定本商品房户型图见本合同附件一、本商品房共用部位及设施见附件二，但合同附件一房屋分层平面图及分户户型平面图、附件二共用部位及设施说明均为空白，相反，在该合同附图处列明了涉案商铺所在第1层的平面图，其中杨国芳、邱梓倪购买的涉案商铺上面并未标明商铺内有两面墙体或者公共排水管道等标识。因此，通看双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，并未约定杨国芳、邱梓倪购买的涉案商铺户型内存在两面墙体或者公共排水管道。锦双公司抗辩称在向杨国芳、邱梓倪出售房屋时已经如实告知了涉案商铺的真实情况，并举示了照片、施工图等证据。对于锦双公司的抗辩，一审法院认为，第一，杨国芳、邱梓倪对锦双公司举示的照片的真实性并不予认可，即使该照片是真实的，照片也只是拍摄了销售人员及销售现场的部分情况，并不能显示出锦双公司在向杨国芳、邱梓倪销售涉案商铺时明确告知了涉案商铺的户型情况。第二，杨国芳、邱梓倪与锦双公司签订的补充协议已明确约定：“甲乙双方同意以买卖合同及其附件、本补充协议所约定的内容为确定双方权利、义务之最终有效依据，双方的权利义务均以书面约定为准。签订买卖合同及补充协议前已经知晓所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为买卖合同及补充协议内容，对双方不产生约束力”。可见，杨国芳、邱梓倪与锦双公司的权利义务应当以书面协议约定为准，锦双公司举示的销售现场的照片并不能作为约束双方权利义务的依据。第三、对于锦双公司举示的给排水、暖通施工图及结构施工图，如果该施工图在双方签订合同前便已经存在，锦双公司在与杨国芳、邱梓倪签订合同时便应当将该涉案商铺的户型情况明确约定在合同文本中，但合同附件一房屋分层平面图及分户户型平面图却是空白，合同附图所列涉案商铺也并未标明商铺内存在两面墙体等情况，锦双公司并不能以该部分施工图作为约束杨国芳、邱梓倪的依据，双方权利义务的约定仍应当以合同文本为准。并且，锦双公司也未举示证据证明其在签订合同时向杨国芳、邱梓倪出示了该部分施工图并经杨国芳、邱梓倪认可。综上，锦双公司的抗辩并无事实及法律依据，一审法院不予支持。根据鉴定机构出具的《资产评估报告》显示，涉案商铺内的公共排水管道不会导致明显的功能性贬值，由于商铺内部存在两面剪力墙墙体，不可拆除，造成使用面积减少；除此之外，该墙体将商铺内部分隔成若干狭窄空间，也导致部分空间利用不便，使功能利用系数降低，潜在利用价值减少，商铺内部墙体存在导致不可修复的功能性贬值的情况。因此，由于杨国芳、邱梓倪与锦双公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中并未约定涉案商铺存在两面不可拆除的剪力墙墙体，锦双公司向杨国芳、邱梓倪交付的商铺并不符合合同约定，锦双公司违反了合同约定，房屋价值的减少便是杨国芳、邱梓倪因此受到的损失，锦双公司应当向杨国芳、邱梓倪赔偿该损失。至于涉案商铺市场价值的评估基准日，杨国芳、邱梓倪选择的基准日为2019年8月28日实际接房之日，杨国芳、邱梓倪实际接房之日亦为锦双公司向杨国芳、邱梓倪履行交房义务之日，双方房屋买卖的权利义务关系才得以明确，杨国芳、邱梓倪以此时间点作为评估基准日来计算自己的损失符合法律规定，一审法院予以采信。根据《资产评估报告》的评估结论，涉案商铺在2019年8月28日无墙体及公共排水管道情况下的房屋价值为994400元，有墙体及公共排水管道情况下的房屋价值为837300元，价值相差157100元，锦双公司应当将该157100元的房屋价差损失赔偿给杨国芳、邱梓倪。杨国芳、邱梓倪的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：限被告重庆锦双房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿原告杨国芳、邱梓倪损失157100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3442元，减半收取1721元，鉴定费12200元，共计13921元（原告已预交），由被告重庆锦双房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明，在一审法院于2020年6月15日组织的庭审中，一审法院组织双方当事人对重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司于2020年5月15日作出的《资产评估报告》进行了质证，重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司参与涉案商铺价值评估的资产评估师赵永亦出庭就评估涉及的问题进行了解释和说明。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，杨国芳、邱梓倪与锦双公司于2017年8月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、2019年8月28日签订的《商品房买卖合同之补充协议二》，均系当事人双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。实施于1999年3月15日至2020年12月31日的《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，根据已查明的事实，杨国芳、邱梓倪与锦双公司就涉案商铺买卖签订相关合同时，涉案商铺尚未建成，故锦双公司在预售涉案商铺时，应如实告知杨国芳、邱梓倪所购商铺的翔实情况。作为购房者的杨国芳、邱梓倪既未参与涉案商铺的前期规划设计工作，亦未参与涉案商铺的实际施工工作，因此，即使锦双公司在修建涉案商铺过程中严格按照规划设计图纸进行施工，亦不能免除其向杨国芳、邱梓倪如实告知涉案商铺内部真实情况的义务。但从双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及相关补充协议上看，并无涉案商铺内存在两面墙体或者公共排水管道的约定。在双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的附图中，亦未注明涉案商铺内有两面墙体或者公共排水管道等标识。锦双公司虽陈述其如实告知了杨国芳、邱梓倪涉案商铺的真实情况，但并未举示充分的证据予以证实，一审法院不采信锦双公司的前述陈述，并无不当。因锦双公司并未如实告知杨国芳、邱梓倪涉案商铺内存在两面不可拆除的剪力墙墙体，且该墙体不仅会造成涉案商铺使用面积减少，也会导致该商铺部分空间利用不便，最终必然导致杨国芳、邱梓倪购买涉案商铺的合同利益受损。同时，准确确定杨国芳、邱梓倪在本案中的具体损失情况涉及专业领域知识，为查明案件事实，一审法院根据杨国芳、邱梓倪的申请，委托具备相应评估资质的重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司就涉案商铺的价值进行评估，程序合法。双方当事人在一审中亦对重庆天鸿资产评估土地房地产估价有限公司于2020年5月15日作出的《资产评估报告》进行了质证。故一审法院结合杨国芳、邱梓倪实际接房时间等事实，采信评估机构作出的前述《资产评估报告》中的评估意见，认定杨国芳、邱梓倪的损失为157100元，并无不当。因锦双公司在销售涉案商铺时未向杨国芳、邱梓倪履行如实告知义务，导致买受人杨国芳、邱梓倪的合同利益受损，一审法院根据查明的相关事实，判决锦双公司赔偿杨国芳、邱梓倪损失157100元，亦无不当。综上所述，锦双公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3442元，由重庆锦双房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  陈孟琼审 判 员  胡海滨二〇二一年三月十七日法官助理  傅典模书 记 员  李白露