文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0230民初3264号原告：付闪敏，女，1990年6月1日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：谭正娟，重庆森吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜超，重庆森吉律师事务所律师。被告：夏小萍，女，1958年10月11日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。原告付闪敏与被告夏小萍房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付闪敏及其委托诉讼代理人谭正娟、杜超，被告夏小萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付闪敏向本院提出诉讼请求：判决1、解除2019年3月19日《房屋买卖合同》及其2020年4月25日《房屋买卖合同补充协议》；2、夏小萍退还付闪敏购房款46万元及其代为交纳的2020年5-6月的按揭贷款6400元和物管费用1828.68元，共计468228.68元；同时对所收46万元从2019年3月28日起至实际退款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率（LPR）计算利息（暂计10000元）；3、夏小萍赔偿付闪敏违约金10万元；4、本案诉讼费用由夏小萍负担。事实和理由：2019年3月19日，付闪敏、夏小萍协商签订《房屋买卖合同》，约定将夏小萍所有的坐落于海南省文昌市XXXXX房屋1套（建筑面积55.51平方米）以总价67万元出售给付闪敏所有，合同签订15日内支付购房款46万元，余款21万元过户完成后立即支付给夏小萍，并约定“一方违反本合同条款,该方应向对方支付违约金10万元”。后付闪敏按约向夏小萍支付了购房款46万元，夏小萍也按约交付了房屋。2020年4月25日，因夏小萍无力支付银行按揭贷款，遂与付闪敏协商签署了《房屋买卖合同补充协议》，约定涉案房屋的银行按揭贷款自2020年5月起由付闪敏负责交纳，付闪敏遂按约交纳了2020年5-6月份的按揭贷款各3200元,共计6400元。此外，付闪敏管业期间还为涉案房屋交纳了1828.68元的物业管理服务费用。2020年1月7日，付闪敏得知涉案房屋因为夏小萍的相关债务被贵院依法冻结，遂委托律师依法提出执行异议，付闪敏为此支付律师费用10000元。然贵院于2020年4月30日裁定驳回了付闪敏的异议请求。2020年5月20日，付闪敏委托律师向贵院提起案外人执行异议之诉，为此支付律师费20000元。然贵院于2020年7月8日判决驳回了付闪敏的诉讼请求，且付闪敏为此承担了案件受理费用8200元。因为夏小萍涉案债务的执行，致使付闪敏根本无法实现合同目的，相关合同依法应予解除，夏小萍亦依法应当立即退还所收购房款项及其代偿的银行按揭款和物管费用共计468228.68元，同时赔付约定违约金10万元，以弥补因此给付闪敏造成的涉案诉讼费、律师费及其房屋溢价等巨额经济损失。夏小萍辩称，1、夏小萍将涉案房屋出售给付闪敏属实，因为没有房产证所以没有办理过户；2、付闪敏的起诉属实，夏小萍也愿意支付违约金，夏小萍现在愿意将涉案房屋出卖后优先偿还付闪敏。本院经审理认定事实如下：2017年1月4日，夏小萍与文昌中南房地产开发有限公司签订《文昌市商品房买卖合同》，约定夏小萍购买XXXXX住房，总价款553125元，首付房款的40%即253125元，其余尾款30万元以银行按揭方式支付。因李姗欠夏小刚的借款未偿还，2019年3月18日，夏小刚（甲方）、李姗（乙方）、夏小萍（丙方）、夏小媛（丁方）共同签署《还款保证协议书》，该协议书载明：因乙方欠甲方借款共计108万元整，经协商达成如下还款保证协议：乙方分期向甲方偿还借款的本息；丙、丁方对乙方向甲方的借款本金108万元整和利息以及因乙方不按协议履行甲方为实现债权所产生的费用承担连带保证责任。夏小萍与夏小媛是亲姐妹关系，李姗是夏小萍之女，付闪敏是夏小媛之女。2019年3月19日，甲方夏小萍与乙方付闪敏签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将海南省文昌市XXXXX房，面积55.51平方米，此房地产出卖给乙方；二、双方在议定上述房地产及附属建筑物总价款为67万元；三、乙方在签订合同时支付定金10000元，乙方在支付定金之日起十五天内向甲方支付首付款（定金从中扣除）46万元；四、由于该房屋不动产产权证没有办理，故银行按揭款仍由甲方支付；五、甲方在产权证过户给乙方名下办理完成以后，乙方向甲方付清全部房款余款21万元；六、如乙方违反本合同条款，该方应向对方支付违约金10万元等内容。2019年3月17日至同月19日期间，夏小媛转账支付其女付闪敏45万余元，用于付闪敏支付涉案房屋的购房款。同月28日，付闪敏通过手机银行向夏小萍转账45万元，夏小萍给付闪敏出具了收购房款46万元的收条。同日，夏小萍又分别向夏小媛、夏燕转账支付25万元、20万元。2020年4月25日，甲方夏小萍与乙方付闪敏签订《房屋买卖合同补充协议》，约定：双方就2019年3月19日原签订的房屋买卖合同事项，达成如下补充合同条款：一、甲方因与另外担保事项被起诉，每月退休养老金被强制执行3000元，现无法履行原合同规定的按期偿还银行按揭贷款3167.32元，截止2020年4月止，甲方已经支付银行按揭贷款117190.84元，尚有余款182809.16元未偿还（附件：房贷借款还款记录）。二、从2020年5月开始，甲方停止支付银行按揭贷款，由乙方按时打款到甲方重庆工商银行丰都支行偿还银行按揭贷款等内容。后，付闪敏代为偿还了两个月的银行按揭款共计6400元，并代支付了涉案房屋的物管费用1828.68元。因李姗、夏小萍、夏小媛未按上述《还款保证协议书》履行还款义务，夏小刚于2019年8月20日向本院申请了财产保全。本院于2019年8月21日作出了（2019）0230执保262号执行裁定书，查封了夏小萍名下的位于海南省文昌市XXXXX房屋。2020年4月20日，付闪敏向本院提出了执行异议。本院经过审查后，于同年4月30日裁定驳回了付闪敏的异议请求。付闪敏对该执行异议裁定书不服，又提起了案外人执行异议之诉。本院审理后认为，付闪敏就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故判决驳回了付闪敏的诉讼请求。另查明，2018年4月，中共海南省委办公厅、海南省政府办公厅发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，规定：在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙……海口、三亚、琼海已实施限购的区域……上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明等内容。付闪敏向本院起诉后，本院于2020年8月4日向夏小萍送达了民事诉状副本等法律文书。上述事实，有当事人的陈述、《文昌市商品房买卖合同》、银行交易明细、转账凭证、（2020）渝0230执异13号执行裁定书、（2020）渝0230民初2233号民事判决书、《关于进一步稳定房地产市场的通知》等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，根据最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》的相关规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释。本案所涉房屋买卖合同成立，纠纷发生均在民法典施行前，故本案应当适用原来的法律规定，即合同法，但对于合同的解除时间应当适用民法典第五百六十二条的规定。本案当事人对于双方于2019年3月19日签订《房屋买卖合同》并于2020年4月25日签订《房屋买卖合同补充协议》无异议，付闪敏举示了房屋买卖合同及补充协议的原件，也举示了转账支付购房首付款的依据，涉案合同系双方真实意思表示，已经实际履行，不违反法律法规强制性规定，合法有效。现由于夏小萍另外的债务未履行，涉案房屋被法院查封，用于偿还债务，付闪敏申请执行异议及提起执行异议之诉，要求解除查封但均未得到法院的支持。且，付闪敏与夏小萍的房屋买卖合同行为发生在海南省发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》之后，根据该通知的要求，非海南省户籍居民家庭在文昌市购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。付闪敏不是海南省内县、市的户籍居民，也无法提供其他证明材料，故付闪敏与夏小萍之间的房屋买卖行为违反了讼争房屋所在地的住房限购政策，无法办理房屋的权属变更登记。基于以上原因，付闪敏与夏小萍签订房屋买卖合同的目的无法实现，付闪敏有权解除涉案房屋买卖合同及其补充协议。付闪敏请求解除合同的请求事项成立，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，对于返还购房款的问题。双方在签订房屋买卖合同后，付闪敏支付了夏小萍购房款46万元，在转账45万元的当日，夏小萍从其账户转账支付夏小媛25万元，支付夏燕20万元。夏小萍辩称，李姗曾向夏小媛借款60、70万，该25万元是为李姗偿还夏小媛的借款。夏小萍提交了2014年1月6日李姗向夏小媛借款60万元的借条1张，但未提供相应的款项支付凭证，且其所称夏小媛2019年3月多次转账给李姗的银行交易明细中，大部分金额标注为“还款”，其他不能反映款项性质，故夏小萍未举示充分证据证明其辩解意见。付闪敏支付的房款是其母夏小媛交给付闪敏的，夏小萍收到该款项后，已经返还了夏小媛25万元，故本院认为夏小萍现在只应返还21万元；其次，对于付闪敏代夏小萍支付的按揭款和物业费问题。该费用应由夏小萍支付，经双方协议由付闪敏代为支付，现合同解除，付闪敏代为支付的这部分款项夏小萍应当支付给付闪敏；第三，对于违约金的问题。付闪敏请求判决夏小萍支付违约金10万元，本院认为，导致涉案合同解除的原因是因夏小萍所负债务导致涉案房屋被法院查封，夏小萍存在过错，应当承担违约责任。但鉴于付闪敏系夏小媛之女，夏小媛和夏小萍系姐妹关系，又均系李姗借款的保证人，付闪敏作为完全民事行为能力人，在李姗的借款未偿还，夏小萍存在保证责任的情况下，购买夏小萍的房屋所存在的风险应当是明知的，对于现在涉案合同解除的法律后果，付闪敏亦存在过错，故本院决定夏小萍承担涉案合同约定违约金的50%，即50000元；第四、对于付闪敏请求的资金占用损失问题。因违约金是当事人对于违约损失的预先约定，违约金的首要功能是填补违约行为造成的损失，因付闪敏已请求支付违约金，违约金50000元已能够弥补其损失，在付闪敏存在过错的情况下，资金占用损失本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告付闪敏与被告夏小萍于2019年3月19日签订的《房屋买卖合同》及2020年4月25日签订的《房屋买卖合同补充协议》于2020年8月4日解除；二、被告夏小萍在本判决发生法律效力之日起10日内返还原告付闪敏房款21万元以及代交费用8228.68元，共计218228.68元；三、被告夏小萍在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告付闪敏违约金50000元；四、驳回原告付闪敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9582元，由原告付闪敏负担4791元，被告夏小萍负担4791元（原告已垫付4791元，被告在履行判决书义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  秦庆国人民陪审员  邱 棚人民陪审员  姚德秀二〇二一年三月五日法官 助理  范家成书 记 员  周 银