甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0105民初2900号 原告（反诉被告）：伍莉娜,女,汉族,1967年5月23日出生,住甘肃省兰州市七里河区。 委托诉讼代理人：郭志恒，甘肃佳运律师事务所律师。 被告（反诉原告）：兰州幸福家园房地产开发有限公司，住所地兰州市安宁区莫高大道9之24号（幸福家园黄河明珠小区商铺）,统一社会信用代码91620100070414516N。 法定代表人：冯建聪，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李俊明、张英彬，甘肃正锦信律师事务所律师。 原告（反诉被告）伍莉娜诉被告（反诉原告）兰州幸福家园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月25日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伍莉娜的委托诉讼代理人郭志恒、被告（反诉原告）兰州幸福家园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李俊明、张英彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伍莉娜请求：1、请求兰州幸福家园房地产开发有限公司按照合同约定（自最后交付期限的第二天起即2017年12月29日至实际交付日即2020年3月31日，按照买受人支付房价款万分之一的违约金计算）向伍丽娜支付逾期交房的违约金，即82400元；2、请求兰州幸福家园房地产开发有限公司支付其阻挠伍丽娜装修而导致支付的房屋租金14000元；3、本案诉讼费用由兰州幸福家园房地产开发有限公司承担。事实与理由：2016年1月14日，伍丽娜与兰州幸福家园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，合同约定兰州幸福家园房地产开发有限公司将位于幸福家园黄河明珠第9幢1单元2804号商品房出卖于伍丽娜，房屋总价为999214元。伍丽娜于合同约定的期限支付了首付款309214元，余款于2016年1月14日办理了银行按揭贷款手续，而兰州幸福家园房地产开发有限公司并未按照合同约定期限即2017年12月28日交付房屋。兰州幸福家园房地产开发有限公司于2020年3月才交付的房屋，按照合同约定兰州幸福家园房地产开发有限公司应承担逾期交房的违约责任。 兰州幸福家园房地产开发有限公司辩称：1、伍莉娜的第一项诉讼请求缺乏事实和法律依据,伍莉娜与幸福家园公司及案外人广东丰邦投资有限公司在商品房买卖合同履行过程中就交付时间已经达成一致,进行了变更。2016年1月6日，伍莉娜向案外人广东丰邦投资有限公司借款199842元用于向幸福家园公司支付购买涉案房屋首付款，且伍莉娜授权丰邦公司在伍莉娜未依约向丰邦公司还款的情况下由丰邦公司代为收房。伍莉娜未依约向丰邦公司还款的行为构成违约的事实已经人民法院生效裁判确认。2017年12月，丰邦公司在与伍莉娜协商一致后，告知幸福家园公司暂缓向伍莉娜交房。2020年3月，丰邦公司在与伍莉娜协商一致后，告知幸福家园公司可以向伍莉娜交房。2020年3月31日，伍莉娜向幸福家园公司出具承诺书，对延期交房的原因系其本人未按时偿还房屋首付借款及逾期偿还银行按揭贷款的事实予以认可。延期交房是由于伍莉娜自身的原因造成的，且伍莉娜本人对此予以认可。延期交房是原、被告双方一致认可，是原、被告双方对商品房买卖合同中关于交房时间的重新约定，根据《合同法》第七十七条第一款【合同变更条件】：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，幸福家园公司对于延期交房不构成违约，故幸福家园公司不应承担违约责任。2、伍丽娜的第二项诉讼请求,没有事实和法律依据,且属于侵权关系,非本案审理的范围。伍莉娜与幸福家园公司之间是商品房预售合同法律关系,幸福家园公司已将涉案房屋交付给伍莉娜。伍莉娜的第二项诉讼请求是按照侵权法律关系提出的主张，本案的案由是商品房预售合同纠纷，故伍莉娜的第二项诉讼请求不应在本案中予以处理。且幸福家园公司将涉案房屋交付给伍莉娜后，已与该房屋无关，伍莉娜第二项诉讼请求的被告主体不当。故请求人民法院驳回伍莉娜的第二项诉讼请求。 反诉原告兰州幸福家园房地产开发有限公司反诉请求：1、要求反诉被告伍莉娜向反诉原告兰州幸福家园房地产开发有限公司支付违约金1271元；2、本案反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2016年1月14日，兰州幸福家园房地产开发有限公司与伍莉娜签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定伍莉娜购买兰州幸福家园房地产开发有限公司开发的位于兰州市安宁区××幢××单元××号房，房屋总价999214元，银行按揭方式付款，首付款309214元，按揭贷款690000元。《商品房买卖合同》附件四第一条（一）5约定：在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）买受人未按时归还银行贷款6个月以内（不含6个月）导致出卖人承担该责任的，出卖人有权要求买受人承担还款责任，并及时通告。买受人除应支付出卖人应还款项外，应向出卖人支付应还款项10%的违约金。因伍莉娜未按时偿还兰州银行按揭款，导致兰州幸福家园房地产开发有限公司承担保证责任，伍莉娜的行为已构成违约，应当依照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。 原告（反诉被告）伍丽娜辩称：兰州幸福家园房地产开发有限公司反诉的内容与案件事实不符，请求驳回兰州幸福家园房地产开发有限公司的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）伍丽娜出示的证据为：商品房买卖合同、房屋质量保证书、销售不动产统一发票、民事起诉状、传票、应诉通知书、民事裁定书、证据清单、执行裁定书、房屋按揭借款合同,拟证明兰州幸福家园房地产开发有限公司违约的事实；被告（反诉原告）兰州幸福家园房地产开发有限公司出示的证据为：商品房买卖合同、借款协议、委托书、（2019）粤0823民初799号民事判决书、（2020）粤0823执246号之一执行裁定书、告知函、承诺书、房屋按揭借款合同、客户回单、收据；拟证明兰州幸福家园房地产开发有限公司未按照合同约定期限交房是因为伍丽娜未按期偿还贷款，违约在先，导致迟延交房。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月14日，兰州幸福家园房地产开发有限公司（出卖人）与伍丽娜（买受人）签订商品房买卖合同（合同编号：2016预03709）。合同约定，兰州幸福家园房地产开发有限公司将位于兰州市安宁区××幢××单元××号房屋出售于伍丽娜，房屋总价为999214元，付款方式为：首期房款309214元，2016年1月6日，伍丽娜向兰州幸福家园房地产开发有限公司支付部分预售购房款109372元。2016年1月14日支付剩余的首期房款199842，余款690000元，在2016年1月14日前办理完银行按揭贷款申请手续。合同补充协议中约定：“买受人未按时归还银行贷款6个月以内（不含6个月）导致出卖人承担该责任的，出卖人有权要求买受人承担还款责任，并及时通告。买受人除应支付出卖人应还款向外，应向出卖人支付应还款项10%的违约金”。2016年1月6日，伍丽娜（乙方、借款方）与广东丰邦投资有限公司（甲方）签订借款协议，该协议约定：乙方购买项目幸福家园黄河明珠第9幢1单元2804号，因资金不足，特向甲方申请借款……；乙方向甲方借款金额199842元；乙方未还清所有借款之前，甲方有权拒绝将其所购买上述房屋交付乙方。”同日，伍丽娜向广东丰邦投资有限公司出具付款委托书，委托广东丰邦投资有限公司将上述借款付至兰州幸福家园房地产开发有限公司。2016年1月6日支付109372元，1月14日支付199842元。2017年9月14日，伍丽娜（借款人）与兰州银行股份有限公司兴科支行（贷款人）签订房屋按揭借款合同（兰银借字2017年第101722017000751号），合同约定贷款金额为690000元。2017年12月13日，广东丰邦投资有限公司向兰州幸福家园房地产开发有限公司发出告知函，该告知函载明：“根据我司与伍莉娜签订的借款协议约定，伍莉娜向我司借款人民币199842元，用于购买贵司开发的黄河明珠二期9幢1单元2804号房。由于伍莉娜未依约还款，按照借款协议的约定，由我司代为收房的条件已成就，经与伍莉娜协商，伍莉娜同意在借款为清偿的情况下延期向其交房。现我司正式通知如下：1、在未得到我司书面同意的情况下，贵司不得将该房屋交付给伍莉娜；2、如伍莉娜有任何疑问，请告知伍莉娜与我司联系。”2020年3月23日，广东丰邦投资有限公司向兰州幸福家园房地产开发有限公司发出告知函，该告知函载明：“根据我司与伍莉娜签订的借款协议约定，伍莉娜向我司借款人民币199842元，用于购买贵司开发的黄河明珠二期9幢1单元2804号房。由于伍莉娜未依约还款，按照借款协议的约定及与伍莉娜协商，伍莉娜同意在借款为清偿的情况下延期向其交房。现伍莉娜已向我司承诺于2020年5月30日前将其欠付我司的款项按照人民法院的判决支付。我司正式通知贵公司请将该房屋交付给伍莉娜。2020年3月31日，伍莉娜向广东丰邦投资有限公司、兰州幸福家园房地产开发有限公司出具承诺书，该承诺书载明：“……由于本人银行贷款未按期还款、房屋首付款未还清致使房屋延后交付，现承诺于2020年5月30日前付清所欠法院判决应付的广东丰邦投资有限公司房屋首付款项、按期还清兰州幸福家园房地产开发有限公司所担保的银行贷款。否则，由此造成的一切责任均由本人承担。望贵公司同意本人收取房屋。”2020年3月31日，兰州幸福家园房地产开发有限公司出具房屋质量保证书，该保证书中载明房屋于2020年3月31日验收入住。 另查明，伍莉娜未能依照与兰州银行股份有限公司兴科支行签订的房屋按揭借款合同约定偿还贷款造成违约，兰州银行股份有限公司兴科支行依据该合同的保证条款，从保证人兰州幸福家园房地产开发有限公司账户内划扣127110.38元。 本院认为，合同是双方当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，双方当事人应依照合同的约定，全面履行合同义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。伍莉娜诉请，兰州幸福家园房地产开发有限公司按照合同约定（自最后交付期限的第二天起即2017年12月29日至实际交付日即2020年3月31日，按照买受人支付房价款万分之一的违约金计算）向伍丽娜支付逾期交房的违约金，即82400元，并出示商品房买卖合同、房屋质量保证书、销售不动产统一发票、民事起诉状、传票、应诉通知书、民事裁定书、证据清单、执行裁定书、房屋按揭借款合同拟予以证明；兰州幸福家园房地产开发有限公司对伍莉娜的诉讼请求不认可，认为伍莉娜与幸福家园公司及案外人广东丰邦投资有限公司在商品房买卖合同履行过程中就交付时间已经达成一致,进行了变更并出示商品房买卖合同、借款协议、委托书、（2019）粤0823民初799号民事判决书、（2020）粤0823执246号之一执行裁定书、告知函、承诺书拟予以证明；因伍丽娜与广东丰邦投资有限公司签订借款协议中载明：“……乙方未还清所有借款之前，甲方有权拒绝将其所购买上述房屋交付乙方……”。2017年12月13日，广东丰邦投资有限公司向兰州幸福家园房地产开发有限公司发出告知函，该告知函载明：“根据我司与伍莉娜签订的借款协议约定，伍莉娜向我司借款人民币199842元，用于购买贵司开发的黄河明珠二期9幢1单元2804号房。由于伍莉娜未依约还款，按照借款协议的约定，由我司代为收房的条件已成就，经与伍莉娜协商，伍莉娜同意在借款为清偿的情况下延期向其交房。”2020年3月31日，伍莉娜向广东丰邦投资有限公司、兰州幸福家园房地产开发有限公司出具承诺书，该承诺书载明：“……由于本人银行贷款未按期还款、房屋首付款未还清致使房屋延后交付，现承诺于2020年5月30日前付清所欠法院判决应付的广东丰邦投资有限公司房屋首付款项、按期还清兰州幸福家园房地产开发有限公司所担保的银行贷款。”综合上述证据，伍丽娜对兰州幸福家园房地产开发有限公司未能及时交房的原因是明知的，且其迟延收房是基于其自身原因造成，而非归责于兰州幸福家园房地产开发有限公司的原因，故伍丽娜诉请兰州幸福家园房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金缺少事实与法律依据，其该项诉讼请求本院不予支持。伍莉娜诉请，兰州幸福家园房地产开发有限公司支付其阻挠伍丽娜装修而导致支付的房屋租金14000元；因伍丽娜未能就其请求向法庭出示证据予以证明，且兰州幸福家园房地产开发有限公司对伍丽娜所诉事实不予认可，故伍丽娜的该项诉讼请求本院不予支持。反诉原告兰州幸福家园房地产开发有限公司的反诉为，要求伍莉娜向兰州幸福家园房地产开发有限公司支付违约金1271元；因双方在合同中就伍莉娜违约责任进行了约定，伍莉娜对其违约行为表示认可，故兰州幸福家园房地产开发有限公司的反诉请求，本院予以支持。 综上所述，伍莉娜的诉讼请求本院不予支持，兰州幸福家园房地产开发有限公司的反诉请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回伍莉娜的诉讼请求； 二、伍莉娜于本判决生效之日起十五日内向兰州幸福家园房地产开发有限公司支付违约金1271元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费2210元，由伍莉娜负担1105元。反诉案件受理费25元，由伍莉娜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在两年内向本院申请执行，逾期申请的视为放弃执行。 审判员  管兰成 二〇二一年三月二十日 书记员  薛 璟