河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0403民初1012号原告：河南广厦集团房地产开发有限公司，住所地平顶山市卫东区建设路中段路南57号。统一社会信用代码：91410400171808688Q。法定代表人：王德林，总经理。委托诉讼代理人：李珂娟，女，1980年7月12日出生，汉族，该公司职工，住平顶山市卫东区。被告：杨伟科，男，1988年8月10日出生，汉族，住河南省叶县。原告河南广厦集团房地产开发有限公司（以下简称“广厦集团”）与被告杨伟科租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广厦集团的委托诉讼代理人李珂娟，被告杨伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广厦集团向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除双方签订的两份房屋租赁合同，并判令被告立即将涉案房屋腾交原告；2、请求判令被告按房屋租赁合同约定的房租暂按照每个月29300元标准继续向原告支付房租，自被告欠缴房子之日2019年12月起直至合同证实解除并将房屋腾交给原告之日止；3、请求判令被告按6%年利率支付逾期付款利息，自被告房子欠缴之日至房租全部清偿之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年10月16日签订了两份房屋租赁合同，原告为出租房，被告为承租方将位于卫东区新华路广厦汇商广场一层及三层的部分面积出租给被告使用，合同对租金价格、付款方式、租赁期限、违约责任等都进行了明确的约定。合同签订后，原告向被告提供了相应房屋，但是被告未按照合同约定履行义务。被告从2019年12月1日起开始便经常欠缴房屋，截至起诉时，被告已经欠缴了自2019年12月1日至2020年10月31日止的房租共计317400元，且该房租金额仍在继续产生。原告曾多次要求被告支付上述租金，但被告均以各种理由拒绝支付。原告认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合法有效，被告拖欠房租的行为时严重的违约行为，根据双方房屋租赁合同的规定，原告完全有权终止合同并收回房屋。被告的行为严重损害了原告的合法权益，应当承担违约责任，并向原告支付逾期付款违约金。原告为了维护自身的合法权益，根据法律规定，向法院提起诉讼，恳请法院查明事实，给予支持。被告杨伟科辩称，我同意解除合同，也愿意八房屋腾空给原告，但是因为疫情原因没有开门营业。原告在2019年11月开始修补高层房屋瓷砖，围住了租赁的房屋，客户额进不去，请求原告减免房租。2020年7月份，原告把钥匙收走了停水停电，我进不去也不能营业。当时我也没有钱，和原告协商过把房屋里的空调、游泳设备、办公用品等抵房租，原告说随后再说，所以双方之间的租赁关系一直未解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有租赁合同两份，被告提交的证据有平顶山市新冠疫情防控指挥办公室文件一份、房屋押金条一份、工商局电话记录一份、照片、光盘，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据和案件事实，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据和案件事实，本院进行了审查和认定。根据当事人依法提交的证据和本院的审查，本院确认以下事实：2017年10月16日，原告广厦集团与杨伟科签订房屋租赁合同两份，双方约定，被告杨伟科承租原告广厦集团所有的新华路广厦××广场××和××层，面积分别为70平方米和1220平方米，租赁期限自2018年2月1日至2023年1月31日止。租金双方约定：70平方米房屋2018年2月1日至2021年1月31日年租金为58800元，月租金为4900元；2021年2月1日至2022年1月31日的年租金为61740元，月租金为5145元；2022年2月1日至2023年1月31日的年租金为64800元，月租金为5400元。1220平方米房房屋2018年2月1日至2021年1月31日年租金为292800元，月租金为24400元；2021年2月1日至2022年1月31日的年租金为307440元，月租金为25620元；2022年2月1日至2023年1月31日的年租金为322800元，月租金为26900元。被告杨伟科向原告缴纳50000元保证金，双方约定租金按季度结算，每季度租金由杨伟科于上一季度末的20日之前交付给广厦集团。交付房屋的期限双方约定广厦集团在本合同生效之日起五日内将房屋交付给杨伟科。原告广厦集团在该租赁协议上加盖单位印章，杨伟科在该租赁协议上签字捺印。2020年7月9日，广厦集团向杨伟科下发通知一份，内容为：根据你（即杨伟科）与我公司（即广厦集团）签订的租赁合同约定，您已严重违反约定。为了维护我公司的合法权益，现请你于2020年7月11日下午4点之前向我公司交纳所欠租金。如到时我公司未收到所欠租金，我公司将于7月12日上午8:00采取相关措施，请及时做好各项准备工作，由此造成的一切损失、后果与我方无关，由贵方负责。庭审时，被告杨伟科称“（钥匙）2020年7月（收走），收走钥匙的时候也停水停电了”“因为疫情我没有营业没有向原告交房租，原告说要拿走钥匙并停水停电，我明确表示干不了了，主动配合原告把钥匙给原告”。原告广厦集团对杨伟科的述称表示认可。另查明，租赁房屋第一层房租交至2020年1月份，第三层房租交至2019年12月。被告杨伟科交纳的保证金50000元，原告广厦集团未退还。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告广厦集团与杨伟科签订房屋租赁合同，约定由杨伟科承租广厦集团的房屋，租期5年。在合同的履行过程中，被告杨伟科未向原告及时足额支付租金，双方发生争议。首先，关于合同解除及涉案房屋腾交问题，原被告约定了租金数额及交纳时间，亦约定了租赁物的交付时间，被告杨伟科未及时交纳房租已构成违约，庭审时双方均认可2020年7月份，广厦集团收走租赁物的钥匙，并对租赁物停水停电，亦构成违约。双方均以自己的行为表明不履行合同主要债务，现原告广厦集团要求解除租赁合同，被告杨伟科亦同意解除合同，本院认为，双方之间的租赁合同于2020年7月解除。双方之间的合同已经解除，故原告广厦集团要求被告搬离租赁物的诉讼请求，本院予以支持。其次，关于租金问题，庭审时双方认可新华路广厦汇商广场第一层房租交至2019年12月，第三层房租交至2019年11月。则被告杨伟科需支付广厦汇商广场第一层2020年1月至7月的房租共计34300元（4900元/月×7月），广厦汇商广场第三层2019年12月至2020年7月的房租共计195200元（24400元/月×8月）,共计为229500元。因2020年初发生新冠肺炎疫情，属于全国突发公共生卫事件，不可预见、不可避免、不能克服，系不可抗力，疫情防控期间不能营业，无法产生收益，根据公平原则和不可抗力免责规则，本院酌定免除被告两个月的租金为58600元（4900元/月×2月+24400元/月×2月）。又因双方之间租赁合同尚在履行期间内，被告杨伟科向广厦集团返还租赁房屋钥匙，应当及时搬离租赁的房屋，但其未搬离，广厦集团在收到租赁房屋钥匙之后，应当及时督促被告杨伟科搬离租赁物，积极发布广告或以其他方式另行招租而非放任损失的扩大。故本院认为自2020年8月再计算一个月，原告广厦集团有足够的时间采取积极方式另行招租，被告杨伟科有足够的时间搬离租赁房屋，在此期间的费用由被告杨伟科承担，具体参照双方之间的租赁合同约定的租赁费用为29300元。则被告杨伟科应当向原告广厦集团支付房租共计200200元。最后，关于逾期支付租金的利息，租赁合同约定租金按季度结算，每季度租金由被告杨伟科于上一季度末的20日之前交付给甲方，杨伟科逾期未交付租金，每逾期一日按应缴额日千分之三向广厦集团承担滞纳金，逾期一个月以上，除承担滞纳金外，广厦集团有权按照合同第十二条的约定处理。被告杨伟科未及时支付租金，应当承担违约责任，合同约定日千分之三，约定的违约责任过高，本院调整为按照原告起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%为准。双方约定的支付租金的时间为每季度租金与上一季度末的20日之前交付，但根据广厦集团提交的银行交易记录明细载明的租金支付时间，在合同履行过程中，双方实际改变了合同的约定，租金为按月支付，交纳时间为本月底或次月初，本院认定其租金支付时间为每个月月底。被告杨伟科一直未向原告广厦集团支付租金，则租金从逾期之日起按照其未缴纳的租金数额予以计算。原告其他诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告河南广厦集团房地产开发有限公司与被告杨伟科签订的租赁合同于2020年7月解除，被告杨伟科于本判决发生法律效力之日起十日内向原告河南广厦集团房地产开发有限公司返还新华路广厦汇商广场第一层和第三层的房屋。二、被告杨伟科于本判决发生法律效力之日起十日内向原告河南广厦集团房地产开发有限公司支付租金200200元及违约金（违约金按照自2020月1月1日起以24400元为基数；自2020年2月1日其以53700元为基数；自2020年5月1日起以83000元为基数；自2020年6月1日起以112300元为基数；自2020年7月1日起以141600元为基数；自2020年8月1日起以170900元为基数；自2020年9月1日起以200200元为基数按照按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算至清偿完毕之日止）。三、驳回原告河南广厦集团房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3067元，由原告河南广厦集团房地产开发有限公司承担1097元，被告杨伟科承担1970元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山中级人民法院。审判员  赵烈贞二〇二一年三月三十一日法官助理周晓俊书记员王博附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。