黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2021）黑81民终35号上诉人（原审被告）：韩世民，男，1960年3月6日出生，汉族，克山农场退休职工，住黑龙江省克山县。被上诉人（原审原告）：王永清，男，1951年12月30日出生，汉族，黑龙江省克山农场退休工人，住黑龙江省克山县。委托诉讼代理人：曹满，齐齐哈尔市卜奎法律服务所法律工作者。上诉人韩世民因与被上诉人王永清房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省九三人民法院（2020)黑8110民初738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韩世民，被上诉人王永清的委托诉讼代理人曹满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩世民上诉请求：1.撤销黑龙江省九三人民法院（2020）黑8110民初738号民事判决，发回重审。2.诉讼费用由王永清承担。事实和理由：一、原审法院把案涉地下室（违建空间）判定为房产，而不是土地，属于事实认定错误。1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》》第一章第二条第二款的规定：“本法所称房屋，是土地上的房屋等建筑物及构筑物”，该地下室是被王永清在开发该商服楼时，把楼基础的隐蔽工程没有进行回填土所形成的地下违法空间。2.因韩世民所购的商服楼0105室是底楼，下面只有土地的存在，否则就不是底楼，那就是二楼或三楼等，韩世民的土地使用权也失去了实际意义。王永清在他人土地之内建造房屋，合同无效后，返还土地的是王永清，其房屋应当按照合同法第58条规定予以拆除。因王永清的过错承担向韩世民的赔偿责任。二、原审法院在案涉地下室（违法空间）所代表的财产构成和权利归属的事实认识不清，导致适用法律错误。1.该地下室的财产构成分两部分，一部分是王永清应当把楼房的基础（隐蔽工程）建成后，把土回填夯实恢复土地原貌，而王永清没有回填，形成的空间构不成财产，财产属性是土地；另一部分是该地下室的四壁、底面和顶板及该地下室的构筑物。2.在权属上，该地下室空间是土地，为韩世民所有，王永清没有土地使用权。理由为：2010年5月，韩世民在实际开发人王永清处购买了该商场一单元0105室（商服楼的底层），建筑面积为165.99平方米，并领取了房产证。根据《物权法》第一百四十条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地一并处分”，据此，韩世民于2010年5月就取得了该土地的使用权，2015年10月13日，韩世民领取了土地使用权证书，使用权的类型是：出让（即购买）。起止日期为2009年7月2日至2049年7月26日，期限40年。该土地的使用权人是韩世民，而不是王永清。另，该地下室的四壁是该楼地下基础的承重墙，底面为该楼基础的防水层，顶盖为韩世民楼的地板。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内以下部分应认定为《物权法》第六章所称的共有部分：（一）建筑基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分…”等。据此，该楼的基础承重墙为所有业主共有。按照上述事实和法律的规定，该地下室财产的构成为韩世民的土地使用权和财产权益，以及业主共有的楼房基础的财产权益。2012年韩世民确与王永清签订了购买地下室的合同，至今没有付款。没有付款的理由是王永清对该地下室没有土地使用权，对地下室构筑物没有所有权，按照《合同法》第九章第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”的规定，王永清的出卖行为属于无权处分，该行为违法。韩世民在与其交易中，没有取得王永清的财产，购买的财产是韩世民自己的土地使用权。而原审法院以《合同法》第58条的规定，适用双返原则，韩世民没有取得王永清的财产，原审法院判决将该地下室返还给王永清是错误的。三、原审法院判定合同无效，是适用法律法规错误。该合同现在仍然有效。1.原审法院在确认合同无效的判定适用的是《合同法》第五十二条第五项的规定，即该合同违反了“法律法规的强制性规定”，认为在建造中没有报批，违反了《城乡规划法》第三十三条的规定，“城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾、减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划。履行规划和审批手续”。王永清是克山农场场直祥和商服楼的开发人，其对防灾减灾、人民防空和通信需要的地下空间没有规划权属，这个规划是城市政府的行为，就审批而言，王永清以个人的名义是不能审批的，对这类空间的开发和利用，是对城市有规划权的职能机构的要求，而不是对自然人或开发公司的要求。该法条属于适用错误，对王永清开挖地下室不具有调整的效力，而正确的是《城乡规划法》第四十条第一款规定：“在城市、镇规划区间进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府、城乡规划主管部门，或者自治区直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程许可证。”2.根据《物权法》第十二章第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在地表、地上或者地下分别设立……”。王永清开挖地下室（违法空间）没有申请办理建设工程许可证，其就领不到建设用地地下土地使用证。据此，该地下室属于违法空间，违法的关键是没有地下土地使用权证。3.在该合同的交易上，原审法院认为违反了《商品房销售管理办法》的有关规定。该《办法》是建设部规章，不是国务院的行政法规，对该地下室买卖合同没有强制调整的效力。王永清开挖的地下室没有地下土地使用权，而在韩世民具有土地使用权的土地中开挖，其没有土地的财产权益。从该地下室四壁上，财产权益是业主共有，其没有财产所有权，其出卖的行为属于无权处分。该地下室的土地使用权是韩世民的，按照法律规定具有排他性。由于原审法院适用法律法规的错误，该合同均未违反《合同法》第五十二条第五款的规定，故该合同仍然有效，原审法院判定无效是错误的。四、原审法院按照《合同法》第五十八条规定适用“双返”原则，将韩世民的财产返还给王永清，是对上述土地财产权益的违法剥夺，是审判权的违法滥用。由于原审法院适用法律、行政法规错误，该买卖合同没有失去效力，在合同有效的前提下，按无效合同进行财产处理是错误和违法的。韩世民对该地下室之上的房屋有房产证，对该地下室有土地使用证，按照法律的规定，韩世民对该地下室范围内的土地有占有、使用、收益使用权，韩世民是该土地的合法拥有人，具有排他的权利。王永清辩称：原审法院事实认定清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，二审法院应驳回韩世民的上诉请求，维持原判。1.依据禁止反言原则，韩世民上诉所称事实与原审陈述事实相悖，其上诉没有提出相应的证据进行反驳，韩世民认为合同有效的观点不能成立。2.依据《合同法》第五十八条规定，案涉地下室应当返还王永清。韩世民在原审中认可地下室是王永清开发，并有权出售，其二审陈述王永清无权出售地下室的观点没有依据。王永清向一审法院起诉请求：1.确认其与韩世民于2012年10月7日签订的地下室买卖合同无效，并要求韩世民返还案涉地下室；2.判令韩世民支付地下室占用期间使用费用64,000元（共8年，每年8,000元）；3.诉讼费用由韩世民承担。一审法院认定事实：王永清以齐齐哈尔农垦鑫兴房地产开发有限公司的名义建设克山农场祥和家园商服楼及地下室，建成后进行了销售。韩世民于2010年5月10日购买了该商服楼1单元0105室，建筑面积为165.99平方米，并于2010年6月18日办理房屋产权登记，证书号为齐齐哈尔房权证克山字第××号，产权为韩世民与张月英共有，土地使用权人为韩世民，使用面积为105.51平方米，登记日期为2015年10月23日，证书号为黑国用（2015）第24711559号。2012年10月7日，王永清将该商服楼1单元0105室韩世民所购买的房屋正下方的地下室出卖给韩世民，双方签订房屋购销合同,约定价格13万元,付款时间为2013年10月7日，韩世民未支付此款项，该地下室自2012年10月7日至今一直由韩世民占有、管理、使用。一审法院认为：王永清与韩世民双方所签订的地下室买卖合同，王永清未能提供合法有效的地下室建设规划审批手续，《中华人民共和国城乡规划法》第三十三条规定：“城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续。”王永清不能证明该地下室为合法建筑。同时王永清出售该地下室亦不符合《商品房销售管理办法》第七条所规定的商品房现售条件。王永清将违法建筑的地下室出卖给韩世民，双方签订的合同违反法律强制性规定，为无效合同。合同无效，因合同而取得的财产应予返还，虽然诉争地下室为违法建筑，但确实是由王永清建设，故韩世民应予返还王永清，王永清要求确认合同无效并由韩世民返还占用的诉争地下室的诉讼请求，予以支持。王永清要求韩世民支付占用期间的使用费，其所举证据不足以证实，其请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条第一款、第五十八条第一款、《中华人民共和国城乡规划法》第三十三条、《商品房销售管理办法》第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王永清与韩世民2012年10月7日签订的地下室买卖合同无效；二、韩世民于本判决生效后二十日内将其占用的位于克山农场祥和家园商服楼1单元0105室（证书号为齐齐哈尔房权证克山字第××号）楼下地下室返还王永清；三、驳回王永清其他诉讼请求。案件受理费700元，由王永清负担。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为：本案的焦点问题是案涉买卖合同是否有效，以及韩世民是否应将案涉地下室返还给王永清的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中国人民共和国城市房地产管理法》第二条规定，“……本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。……”。《中国人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……。”本案中，王永清与韩世民签订地下室买卖合同，将其所建的无建设规划审批手续和权属证书的案涉地下室销售给韩世民，违反了上述法律规定，原审法院认定案涉买卖合同无效并无不当。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该法律规定，韩世民占有案涉地下室无法律依据，原审法院判决其返还给王永清并无不当。综上，韩世民的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费700元，由韩世民负担。本判决为终审判决。审判长  张贤友审判员  董力源审判员  翟福生二〇二一年三月二十三日此件与原本核对无异书记员  郑 闯