陕西省富平县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0528民初162号 原告：董某某，男，汉族，居民，住富平县。 委托代理人：刘成渐，陕西秀林律师事务所律师。 被告：李某某，女，汉族，居民，住富平县。 委托代理人：樊胜利，陕西法安律师事务所律师。 原告董某某与被告李某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董某某及委托代理人刘成渐,被告李某某的委托代理人樊胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董某某向本院提起诉讼请求：1、请求被告立即履行合同，为原告办理房屋过户登记手续；2、判令被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准，向原告支付2021年1月15日之前的违约金51893.75元，并判令支付2021年1月15日之后的违约金，直至办理完房屋过户登记手续为止；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告以46万元价格购买被告位于富平县莲湖街党校家属楼西单元二楼西户二手商品房，2018年5月1日原告预付被告购房款15万元，6月16日预付被告购房款20万元，2019年5月15日，双方签订《二手房买卖合同》，合同签订当天，被告告知原告自己之前用该房在银行抵押贷款，目前尚有11万元贷款未还，于是双方约定，合同签订后，原告支付被告11万元，被告尽快清偿银行贷款，及时办理房屋过户手续，原告表示同意，并在合同中特别约定。2018年6月份，被告将房屋交于原告，原告开始装修，目前原告已装修完毕并已入住。根据双方合同约定，被告应在合同签订后一月内为原告办理房屋产权过户，若每逾期一日，应按已交房款每日千分之五向原告赔偿损失，现已历时十八个月之久，经原告多次催促，被告仍以各种理由不予办理房屋过户登记，故诉至法院，请求判如所请。 被告对房屋买卖事实、原告已付款项、房屋交付原告居住均无异议，但其辩称，原告已认知认可被告房屋设定抵押，因房屋解押程序及期限不受被告控制，房屋解压后办理过户也需要过程，故要求原告预留一定时间为原告办理过户手续；因合同对违约责任约定不明，视为无约定违约责任，故原告诉请第二项应予驳回。 原告为证明其主张，向本院提交证据如下： 第一组：被告向原告出具的收据三份，证明原告经中间人姬瑞娟介绍购买被告房屋，并于2018年5月1日支付被告购房款15万元，2018年6月16日支付被告购房款20万元，2019年5月15日支付被告剩余购房款11万元，共付被告购房款46万元的事实； 第二组：《二手房买卖合同》一份，证明原被告于2019年5月15日签订了《二手房买卖合同》并生效，该合同第三条第一项约定房屋交易价格为46万元，第二项约定了付款方式，第五项约定被告在2019年5月15日至2019年6月15日至内必须付清所欠房贷并向原告办理完产权过户手续，合同第八条第3项（2）约定，若被告未按约定时间为原告办理房屋过户手续，每逾期一日，应按总房款46万元×每日千分之五向原告告支付违约金的事实。 第三组，原被告微信聊天记录，证明被告怠于履行导致违约的事实。 被告质证，对第一组证据无异议；第二组证据真实性无异议，证明目的有异议，合同第三条第2项、第5项违约责任约定不明，不能证明原告的证明目的；第三组证据真实性无异议，认为聊天内容与本案无关联性，不能证明原告要求被告办理过户事实。 被告未向法庭提交证据。 本院认证，被告对原告提交的证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，被告认为合同第三条第2项、第5项约定不明，根据合同约定，原被告均认知认同被告房屋设定抵押，第2项约定双方配合办理过户手续，第5项约定被告必须在一月内办理完完毕，被告于合同签订当日（即2019年5月15日）已收取11万元购房款，应及时清偿贷款办理房屋解压，并应于1月内配合原告办理房屋过户手续，上述条款并非约定不明，双方签订合同时已对房屋解压、过户手续的办理期限也已知晓，合同系双方真实意思表示，故该证据证明目的予以确认；原告提交的第三组证据虽涉及电梯安装事宜，但该内容是基于被告未按约办理房屋过户所致，故证明目的予以确认。 依据认证结果及庭审调查，本院查明事实如下：原被告经案外人姬瑞娟介绍并商议，被告将位于富平县莲湖大街党校家属楼西单元二楼西户房屋以46万元出卖与原告。2018年5月1日，原告预付被告购房款15万元，同年6月16日原告支付被告购房款20万元，被告将房屋交于原告，原告已对房屋装修并入住。2019年5月15日，双方签订《二手房买卖合同》，合同对房屋基本情况、房屋权属、成交价及付款方式、权利义务、房屋交付、违约责任进行约定。合同第二条第（六）项释明房屋已涉抵押；第三条第2项约定:“……在签订本合同当日支付协商剩余房款，即人民币110000元（此尾款用于甲方赎楼）”；第3项约定：“在解压证房产证下来7日内甲乙双方必须准备号相关文件资料配合办理交易过户手续”；第5项约定:“甲方必须在一个月内配合乙方做完解压、过户手续”；合同第七条违约责任第（三）项6款约定：“若每逾期一日，应按已交房款每日千分之五向原告赔偿损失”。合同签订后，原告于当日支付被告剩余房款11万元，用于被告清偿银行贷款。被告收款后未按约办理解压、过户手续，期间，原告通过信息等方式督促被告履行合同义务未果，原告诉至本院。审理中，被告于2021年3月2日结清个人银行贷款,本院多次调解未果。 本院认为，原被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，均应遵照履行。本案中，原被告对已付购房款46万元、房屋交付原告并入住均无异议，且被告表示同意向原告办理房屋产权过户手续。本案争议的焦点：被告是否承担违约责任。根据查明事实，原告于合同签订当日（即2019年5月15日）支付被告11万元，累计向被告支付购房款46万元，原告已按约履行付款义务。因案涉房屋在银行设定抵押，根据合同第三条（二）项特别约定，该尾款用于被告赎楼，即该款由被告清偿抵押贷款，在办理房屋解压手续后7日内配合原告办理房屋过户手续，并约定上述事项应在1月内（即：2019年6月15日前）完成，该约定原被告在签订合同时已知晓和认知，被告若认为期限不足应及时告知原告，但被告收款后怠于履行，直至本案诉讼时仍未履行合同义务，致使原告合同目的不能实现。根据合同约定及法律规定，被告应对其迟延履行义务承担违约责任，因合同约定的违约责任违反有关法律规定，应予调整，故违约金应以购房款46万元为基数，从2019年6月16日起以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础向原告支付利息至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础计算至房屋过户之日止。被告认为合同违约责任不明，原告放弃违约责任之观点与事实不符，不予采纳。 综上，被告应向原告办理房屋产权过户手续，并承担因延迟履行给原告造成的违约责任。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条、第五百九十八条、第六百零一条之规定，判决如下： 一、被告李某某于本判决生效后十日内向原告董某某办理房屋产权过户登记手续； 二、被告李某某向原告董某某支付违约金，违约金以46万元为基数，从2019年6月16日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率之标准向原告支付至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）之标准计算至房屋过户之日止。 如果被告未按照判决指定的期限履行交付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1097元，减半收取548.5元，由被告李某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审判员  雷艳丽 二〇二一年三月二十二日 书记员  王继建