湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终193号上诉人（原审原告）：樊城区梦洁家居生活馆。住所：襄阳市樊城区解放西路桥头花园1幢1层租房。经营者：何翠华。委托诉讼代理人：王敬锋，湖北思扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任杰，女，1965年1月10日出生，汉族，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：杨红娟，湖北法正大律师事务所律师。原审第三人：任勇，男，1970年5月20日出生，汉族，住襄阳市樊城区。上诉人樊城区梦洁家居生活馆（以下简称梦洁家居）因与被上诉人任杰、原审第三人任勇房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院(2020)鄂0606民初5242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。梦洁家居上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人任杰承担。事实和理由：原审判决适用法律错误。被上诉人任杰与上诉人经协商在2020年5月23日达成一致，任杰向其发出《通知书》，减免2020年2、3月两个月房租，并在合同有效期内执行房租下调，即由16500元/月调整为10000元/月，自2020年6月1日开始执行。被上诉人任杰以及原审第三人任勇减免房租除了有疫情原因，还有经营场所的商业环境变化和市政工程对出租房屋的影响，减免房租是被上诉人挽留客户的手段。上诉人对此予以认可，并按照该《通知书》的约定缴纳了房租。双方已经合意对原租赁合同进行了变更，形成了新的租赁合同，应当按照新的租赁合同履行。任杰在2020年7月27日作出《通知书》，单方变更合同，且未经合同相对人同意，单方变更合同的行为不能够产生法律后果，该《通知书》对上诉人无效。上诉人要求撤销该《通知书》符合法律规定。任杰在2020年7月27日作出的《通知书》对2020年5月23日的《通知书》是认可的，应当视为对董淑琴代理行为的追认，不存在超越代理权限的情形。任杰辩称，服从原判。任勇未陈述意见。梦洁家居向一审法院起诉请求：1.判令撤销任杰2020年7月27日作出的《通知书》，并按照任杰2020年5月23日作出的《通知书》计算房屋租赁费；2.本案诉讼费等费用由任杰、任勇共同承担。一审法院认定事实：任杰与任勇系姐弟关系，双方按份共有位于襄阳市××区××桥头花园××层的房屋，各占50%的份额。之后，任杰和任勇共同向陈伟签订一份《授权书》，授权陈伟对其共同共有的上述房屋进行相关的出租、管理、维护等事宜，并收取房屋租金和进行房屋的维护及物业管理等工作。2017年7月8日，陈伟作为出租方的委托代理人与裴洪斌作为承租方签订一份《房屋租赁合同》，约定将位于樊城区解放西路桥头花园门面的一楼西至本命年东至药店，二楼西至本命年东至欣奕除疤店，合计350平方米出租给裴洪斌，经营梦洁家纺用品。期限为60个月，自2017年8月1日起至2022年7月30日止，年租金360000元，租金按月支付，每月10日前付清当月租金。2017年8月9日，陈伟作为出租方的委托代理人与裴洪斌作为承租方再次签订《合同补充协议》一份，变更原合同中的租赁面积350平方米为460平方米，原年租金360000元变更为396000元，即月租金为33000元，按月支付。2017年8月30日，任杰和其丈夫李燕杰共同与董淑琴签订《授权委托书》一份，委托董淑琴对其所有的上述房屋负责对外出租，签订租赁协议，及收取租金、物业、水电费等，任杰每月支付董淑琴工资5000元。2020年5月23日，任杰的委托代理人董淑琴向裴洪斌送达《通知》一份，其内容为：“裴洪斌租赁户：因受新冠××疫情影响，经济下行。考虑到实体店经营困难，房主任杰决定对你减免2020年2月、3月两个月房租。并在合同有效期内执行房租下调；你交纳我方房租由16500元/月调整为10000元/月。自2020年6月1日开始执行。特此通知房主委托人：董淑琴”。2020年7月27日，任杰向梦洁家居及何翠华、裴洪斌送达《通知书》一份，其内容为：“樊城区梦洁家具生活馆、何翠华、裴洪斌：由于疫情已过，且暂时未收取疫情期间2月、3月的房租，并且6月、7月已降过房屋租金了，现通知你们从2020年8月1日起正式恢复原合同约定的房屋租金每月33000元的50%计币16500元，请你方接到通知后，于2020年8月起，每月10日前把房租汇入任杰帐户。原减免房租的通知于2020年7月31日作废，我方不再执行。谢谢！通知人：任杰”。因梦洁家居对任杰作出的通知不予认可，引起诉讼。一审法院另查明，樊城区梦洁家居生活馆于2018年1月5日注册登记，类型为个体工商户，经营范围为家纺用品零售，经营者为何翠华。何翠华与裴洪斌系夫妻关系。一审法院认为，本案争议的焦点是董淑琴向梦洁家居送达的通知有没有效力，对于任杰作出的《通知书》梦洁家居有无权利申请撤销？法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，任杰的委托代理人董淑琴在委托期限内向裴洪斌送达的减免及租金下调的《通知》，事后在任杰于2020年7月27日作出的上调租金的《通知书》上，已实际认可了董淑琴作出的减免两个月及下调两个月租金的行为，故董淑琴于2020年5月23日的《通知》在任杰的追认下，应为部分有效；任杰作为本案争议房屋的房主，对自己的房屋有处分的权利，其在疫情结束后，上调租金，且未超过原合同的约定，也应为有效。梦洁家居要求撤销任杰于2020年7月27日的《通知》，不符合法律规定的撤销条件，于法无据，故对梦洁家居要求撤销任杰于2020年7月27日的《通知》，并按照任杰2020年5月23日作出的《通知书》计算房屋租赁费，由任杰承担诉讼费的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第一款《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第（二）项、第二款之规定，判决：驳回樊城区梦洁家居生活馆的诉讼请求。案件受理费40元，由樊城区梦洁家居生活馆负担。本院二审期间，梦洁家居向本院递交了《撤回起诉、上诉申请书》，申请撤回对任杰、任勇的起诉。任杰不同意梦洁家居撤回起诉。二审查明，任杰及其丈夫李燕杰与董淑琴于2017年8月30日签订的《授权委托书》载明：“委托人的房屋目前已对外出租。鉴于委托人长年在外地不便于收取相关租金，特与受托人达成如下协议：1、委托人授权董淑琴从委托之日起每月为其催收襄阳市樊城区解放西路桥头花园1幢1层、2层房屋及艺苑巷13间门面房的租金、物业费、水电费等(具体租金明细见附表)，并及时与承租人续签租赁协议或寻找新的承租人。2、受托人应于每月10日前将收取的租金等费用全额存入委托人指定的帐号……3、受托人应尽职尽责完成委托事务，不得将收取的租金予以截留、转借他人使用或有其他侵害委托人利益的行为。4、受托人应采取合法手段收取租金，委托人可以以自己的名义与新的承租人签订租赁房屋的协议。5、受托人违反本协议，委托人有权随时解除本协议并要求其赔偿损失。6、此委托至委托人解除时终止，未尽事宜另议或签订补充协议”。二审另查明，原审判决认定属实，本院予以确认。本院认为，任杰和任勇共同委托代理人陈伟与裴洪斌签订《房屋租赁合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。合同履行过程中，任杰将收取租金等事宜委托董淑琴办理，并授权董淑琴以自己的名义签订租赁协议。裴洪斌完全有理由相信董淑琴2020年5月23日发出《通知书》具有相应的代理权，该行为对被代理人任杰发生法律效力。该《通知书》内容具体明确，对原合同关于租金的约定进行了变更，裴洪斌收到该《通知书》，同意其内容，应当视为双方合意对原《房屋租赁合同》及《合同补充协议》中关于租金标准的约定进行了变更。裴洪斌已按照《通知书》“减免2020年2月、3月两个月房租。并在合同有效期内执行房租下调；你交纳我方房租由16500元/月调整为10000元/月”交纳了2020年6月、7月房租。任杰于2020年7月27日发出《通知》，要求从2020年8月1日起正式恢复原合同约定的房屋租金，系单方作出，裴洪斌明确表示不同意，该通知对裴洪斌不发生效力。梦洁家居起诉要求按照任杰2020年5月23日作出的《通知书》计算房屋租赁费，符合法律规定。综上所述，梦洁家居的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院(2020)鄂0606民初5242号民事判决；二、樊城区梦洁家居生活馆按照任杰2020年5月23日《通知书》的标准向任杰交纳房屋租赁费；三、驳回樊城区梦洁家居生活馆的其他诉讼请求。一审案件受理费40元，由任杰负担；二审案件受理费80元，由任杰负担。本判决为终审判决。审判长  焦静平审判员  黄 鹂审判员  何小玲二〇二一年三月二十九日书记员  严琦童