西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终276号上诉人（原审被告、反诉原告）：仁青卓嘎，女，1970年7月14日出生，藏族，住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：尼玛拉姆，珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：扎西拉姆，珠穆朗玛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓珠曲培，男，1956年6月25日出生，藏族，住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赖春梅，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：措姆，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。上诉人仁青卓嘎因与被上诉人邓珠曲培房屋买卖合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭于2021年3月22日公开开庭审理了本案。上诉人仁青卓嘎及其委托诉讼代理人尼玛拉姆、扎西拉姆，被上诉人邓珠曲培的委托诉讼代理人赖春梅、措姆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。仁青卓嘎上诉请求：1.解除上诉人与被上诉人之间签订的《购房协议》；2.由上诉人向被上诉人退还购房款600 000元；3.由被上诉人向上诉人返还案涉房屋；4.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院并未查清两份《购房协议》内容的真实性，还断然采纳被上诉人提交的《购房协议》，有违公平公正。一审庭审中，双方提交的《购房协议》存有差异，两份《购房协议》均系手写，且均有双方的签字确认。上诉人持有的合同版本中明确载明：“并允许我在楼上养狗”，此为上诉人以低于市场价出售房屋的附加条件，且上诉人持有的合同中载明“注：今买方在银行突然说只有30万’于此协议上的40万不符，卖方只收到首付为30万，如果2019年10月1日，买方在次违约的话，卖方将有权中止买卖协议，特此注明及声明”。《购房协议》约定被上诉人先付400 000元购房款，然而被上诉人仅支付300 000元，上诉人基于此在《购房协议》中添加如上备注内容，且上诉人同样要求被上诉人在其持有的《购房协议》中增加如上内容，但被上诉人告知其未携带《购房协议》，这也就是出现两份内容不同的《购房协议》的原因。另，一审法院未向被上诉人本人核实上诉人持有的《购房协议》添加内容的真实性，被上诉人的代理人出庭参与了庭审，但被上诉人的代理人并不清楚案件事实部分，如关于超出购房款30 000元支付的款项，被上诉人的代理人也是通过电话方式当庭向被上诉人进行核实后才予以了确认。上诉人认为，为查明案件事实一审法院应当向被上诉人本人核实《购房协议》的真实性，以确保本案公正合理的判决，但一审法院并未查清上述事实断然下判有违公平公正。二、上诉人与被上诉人签订的《购房协议》是附条件的合同，合同成立后上诉人已按照合同约定履行相应的义务，但被上诉人违约导致合同目的不能实现，上诉人有权解除合同。上诉人以低于市场价出售案涉房屋的前提条件在于被上诉人同意其在楼顶养狗，在合同履行过程中，被上诉人出尔反尔，不允许上诉人养狗，由于被上诉人的违约导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条，第五百六十三条，第六百四十二条的规定，解除上诉人与被上诉人之间签订的《购房协议》。邓珠曲培答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。邓珠曲培向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告履行《购房协议》内容，协助原告办理房屋过户手续；2.判令被告承担房屋过户手续费；3.判令本案的诉讼费由被告承担。仁青卓嘎向一审法院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告之间的《购房协议》；2.判令反诉原告退还反诉被告购房款600 000元；3.判令反诉被告向反诉原告返还案涉房屋；4.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：原、被告双方于2016年9月25日就原告购买被告房屋一事达成协议，该《购房协议》由原、被告各持一份，合同内容均系手写。《购房协议》约定：“2016年9月25日仁青卓嘎将位于拉萨市××园＃卖给邓珠曲培，价格为陆拾万元整，邓珠曲培先付肆拾万元整，房产证仍由卖方持有，于2019年10月1号，邓珠曲培付剩余的贰拾万元整，同时办理过户手续。手续费由卖方承担。合同签订后45日内交房。”原告于2016年9月27日向被告支付房屋首付款300 000元，余款300 000元原告通过银行转账汇款的形式自2017年1月9日至2019年11月11日陆续向被告付清。一审法院认为，根据原告提交的证据可证实原、被告双方于2016年9月25日签订的《购房协议》，系双方真实意思的表示，合法有效，对双方当事人具有约束力，原、被告应按照合同约定履行各自义务。结合庭审查明的事实原告已向被告付清购房款，被告理应按照合同约定，协助原告办理过户手续，并承担房屋过户费用。故原告请求判令被告协助原告办理房屋过户手续以及过户费由被告承担之诉请，于法有据，一审法院予以支持。被告认为原告未按合同约定支付价款，且阻止被告在案涉房屋楼顶饲养流浪狗，就此提出反诉要求解除合同。反诉原告主张原、被告双方在《购房协议》中约定同意反诉原告在案涉房屋楼顶饲养流浪狗，并称在协议中注明：“今买方银行突然说只有30万，于此协议上的40万不符，卖方只收到首付的30万，如果2019年10月1日，买方在次违约的话，卖方有权中止买卖协议，特此注明及申明”。据此认为反诉被告未按合同约定支付房屋首付款属于违约，反诉原告有权解除合同。经庭审核实由于原、被告双方各自所持有的《购房协议》均系手写，而反诉被告所持有的《购房协议》并无同意反诉原告在楼顶饲养宠物狗以及关于买方再次违约，卖方有权中止合同的约定，对此反诉被告并不认可该内容是其意思表示，而反诉原告作为主张合同已约定该条内容，且反诉被告未完成合同特定条件的一方，其所提交的证据并不能证实该条内容系反诉原、被告达成的一致意见。案涉合同并未约定解除条件，双方就解除合同无法达成一致意见，且本案中并不存在法定解除合同的情形，故反诉原告请求解除反诉原、被告之间的《购房协议》之诉请，于法无据，一审法院未予支持。由于案涉合同未约定解除条件且未达到法定解除条件，故反诉原告请求判令其向反诉被告返还购房款600 000元，同时要求反诉被告向反诉原告返还案涉房屋之诉请，于法无据，一审法院未予支持。综上所述，原告请求依法判令被告履行《购房协议》内容，协助原告办理房屋过户手续并由被告承担房屋过户手续费之诉请，于法有据，一审法院予以支持。反诉原告请求判令解除反诉原、被告之间的《购房协议》并判令反诉原告退还反诉被告购房款600 000元，反诉原告请求反诉被告向其返还案涉房屋之诉请，于法无据，一审法院未予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告仁青卓嘎自本判决书生效之日起15个工作日内协助原告邓珠曲培办理案涉房屋即藏热路以东蜀园小区20幢1单元27号房屋的过户手续。二、案涉房屋过户手续费由被告仁青卓嘎承担。三、驳回反诉原告仁青卓嘎的全部反诉请求。案件受理费200元（原告邓珠曲培已预交），依法减半收取100元，由被告仁青卓嘎负担（限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期未缴纳的，依法强制执行），反诉案件受理费4900元（反诉原告仁青卓嘎已预交），由反诉原告仁青卓嘎负担。二审中，上诉人围绕上诉请求向本院提交了证据。被上诉人未向本院提交证据。针对上诉人提交的证据，本院组织质证，并认定如下：1.照片打印件5张，欲证明上诉人向被上诉人出售案涉房屋时，售价明显低于市场价格。被上诉人的质证意见为真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，双方当事人均具有完全民事法律行为能力的人，双方自愿签订的协议对双方均有约束力。本院认为，该证据上诉人在庭审中出示了原始载体，故对其真实性本院予以确认。该份证据虽为拉萨房价走势，但并不能以此证明涉案房屋的价款低于市场价格，故该份证据的证明目的本院不予采纳。2.调查笔录原件一份、证人嘎某出庭接受质询，欲证明上诉人一直在案涉房屋的屋顶饲养流浪狗，当时房屋的市场价格为850 000元左右，上诉人以600 000元的价格出售原因系被上诉人承诺上诉人继续在涉案房屋的屋顶饲养流浪狗，但目前流浪狗均被驱赶。被上诉人的质证意见为证人证言陈述其预购房屋的价格为850 000元，但证人并不具有相应的市场定价的资质，且证人证言无法证明被上诉人承诺上诉人可以继续饲养流浪狗，亦不能仅凭证言就认定是被上诉人赶走流浪狗。本院认为，该组证据并不能证明系被上诉人驱赶流浪狗，以及上诉人出售房屋的价格低于市场价格，且证人接受质询所陈述的出售房屋具有附加条件的行为亦是听上诉人向其陈述，故本院对该组证据的证明目的不予认可。二审查明，上诉人持有的《购房协议》中存在“并允许我在楼上养狗”“今买方在银行突然说只有30万元，于此协议上的40万元不附，卖方只收到首付的30万元，如果2019年10月1日，买方在次违约的话，卖方将有权中止卖买协议，特此注明及声明”，而被上诉人持有的《购房协议》并无上述附加内容。本院认定的其他事实及所依据的证据与一审法院一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2016年9月25日签订的《购房协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，且双方当事人均无异议，本院予以确认该合同有效。对于上诉人以《购房协议》约定了附加条件及被上诉人逾期付款为由，主张解除合同及其向被上诉人退还购房款并要求被上诉人返还房屋是否成立的问题。本案中，首先，双方各自持有的《购房协议》均为上诉人书写，上诉人持有的协议中附有“并允许我在楼上养狗”，而被上诉人持有的协议中并无此内容；其次，被上诉人于2016年9月27日向上诉人支付了房屋首付款300 000元，余款300 000元被上诉人通过银行转账的方式于2017年1月9日至2019年11月11日陆续向上诉人付清以及上诉人在收到首付款后已将涉案房屋交付于被上诉人；再次，上诉人持有的《购房协议》所添加的内容即“今买方在银行突然说只有30万元，于此协议上的40万元不附，卖方只收到首付的30万元，如果2019年10月1日，买方在次违约的话，卖方将有权中止卖买协议，特此注明及声明”，虽有捺印但现有证据无法证明系被上诉人所捺，且被上诉人当庭予以否认；最后，证人出庭接受质询其所陈述的内容均为上诉人向证人陈述其所收养的流浪狗被驱赶系被上诉人所为，并非证人亲眼所见。综上所述，上诉人自拟了双方持有的《购房协议》，但被上诉人持有的协议中并无允许上诉人在楼顶养狗的附加内容，上诉人在二审中提交的证人嘎某的调查笔录及其出庭接受了双方当事人的质询，并不足以证明被上诉人认可附加条件的内容，上诉人虽陈述签订合同当日双方对其在楼顶养狗的事宜达成了合意，但《购房协议》系上诉人书写，若达成一致意见，其理应在被上诉人持有的协议中予以添加，故上诉人提交的现有证据不足以证明双方对附加条件形成了合意，上诉人对此应承担举证不能的不利后果。对于上诉人有关被上诉人支付房款的时间超出约定的时间，构成违约的上诉理由。本院认为，被上诉人的确存在延迟交付房款的行为，但上诉人在2019年11月11日收到最终的房款后并未提出任何异议，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条的规定，案涉合同并未约定解除条件，亦并不存在法定解除合同的情形，被上诉人虽在履行合同的过程中存在瑕疵，但并不足以达到解除合同的条件，故上诉人主张解除合同的依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元（上诉人仁青卓嘎已预交），由上诉人仁青卓嘎负担。本判决为终审判决。审  判  长  索 朗卓 嘎审  判  员   白  央  啦审  判  员   拉    姆二〇二一年三月三十日法 官 助 理    次 仁 央 宗书  记  员   希娜索朗曲珠