上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初18747号原告(反诉被告)：上海宽拓信息技术有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：顾国宏，经理。委托诉讼代理人：聂运梅，上海辉合律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭秀喜，上海辉合律师事务所律师。被告(反诉原告)：中国建设银行股份有限公司上海长三角一体化示范区支行(曾用名：中国建设银行股份有限公司上海青浦支行)，住所地上海市青浦区。负责人：张悦，行长。委托诉讼代理人：牛俊英，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳伦，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。反诉被告：莫安军，男，1974年10月19日生，汉族，户籍地浙江省温岭市新河镇上莫村**。反诉被告：李军彬，男，1968年1月22日生，汉族，户籍户籍地浙江省温岭市城南镇小江绾村太塘**。div>反诉被告：翁祖岳，男，1969年10月23日生，汉族，户籍地户籍地浙江省慈溪市观海卫镇新泽村泽山。iv>反诉被告：何庆跃，男，1980年2月9日生，汉族，户籍地户籍地江苏省淮安市淮阴区吴集镇吴集街**。iv>反诉被告：莫安兵，男，1972年12月25日生，汉族，户籍地浙江户籍地浙江省温岭市新河镇上莫村**。>原告上海宽拓信息技术有限公司(以下简称宽拓公司)诉被告中国建设银行股份有限公司上海长三角一体化示范区支行(以下建行长三角支行)屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告建行长三角支行提起反诉，本院经审查后依法予以受理，与本诉合并审理。本院于2020年10月29日第一次公开开庭进行审理，原告宽拓公司委托诉讼代理人彭秀喜、被告建行长三角支行委托诉讼代理人李佳伦到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加莫安军、李军彬、翁祖岳、何庆跃、莫安兵为本案反诉被告。本案于2021年1月28日第二次公开开庭进行了审理，原告宽拓公司委托诉讼代理人彭秀喜、被告建行长三角支行委托诉讼代理人李佳伦，反诉被告李军彬、何庆跃到庭参加诉讼，反诉被告莫安军、翁祖岳、莫安兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宽拓公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁关系；2、判令被告向原告支付违约金人民币351,617元(421,940元/12个月*5个月*2倍)；3、判令被告向原告赔偿装修损失3万元。事实与理由：双方自2013年开始建立租赁关系。2019年12月30日，双方签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将其位于青浦区徐泾镇京华路XXX号XXX号楼的房屋出租给原告，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日止，年租金为421,940元，用途为商业用房使用。2020年8月底，案涉房屋被进行了改造、拆除，导致房屋无法继续用于商业使用，给原告造成了巨大的损失。双方多次沟通未果，故诉至法院。被告建行长三角支行辩称：第一，同意解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》，但被告不存在违约行为，不应承担违约责任。案涉合同提前解除的原因系原告存在多个违约行为。原告所述房屋被改造的情况系徐泾镇人民政府为创建美丽街区而对案涉房屋进行的优化。案涉房屋经政府优化后，原告仍在继续正常使用房屋，至今未搬离。案涉房屋用途一直为“办公”，从未变更，办公当然属于商业使用，不存在导致原告无法继续用于商业使用一说。被告自始不存在违约行为，无需承担违约责任，案涉合同被提前解除的原因在于原告未按约支付2020年下半年度的租金以及擅自转租的行为。第二，原告诉请的装修损失无事实依据，其未有证据证明确对案涉房屋进行装修及存在相应装修损失。即使原告存在装修损失，因装修行为未经被告书面同意，其无权擅自装饰装修，由此造成的损失应自行承担。反诉原告建行长三角支行向本院提出反诉请求：1、解除双方于2019年12月30日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令反诉被告返还反诉原告坐落于上海市青浦区徐泾镇京华路XXX号XXX号楼房屋；3、判令反诉被告支付反诉原告自2020年7月1日起至合同解除之日的租金，以每月35,161.67元计算，暂计至2020年10月29日的金额为140,646.70元；4、判令反诉被告支付反诉原告自合同解除之日起至实际返还房屋之日的占有使用费，以每月70,323.34元计算；5、判令反诉被告偿付反诉原告逾期付款违约金(以每日117.21元为基数，自2020年7月21日起计算至实际支付之日止),暂计至2020年10月29日的金额为11,721元；6、判令反诉被告偿付反诉原告解约违约金35,161.67元；7、判令反诉被告支付水电费、垃圾清理费，按实际结算。承诺于2020年11月6日前提供相应依据，逾期则另外诉讼。审理中，反诉原告撤回第二项诉请。事实与理由：2019年12月30日，双方签订《上海市房屋租赁合同》，约定反诉原告将坐落于上海市青浦区徐泾镇京华路XXX号XXX号楼的房屋出租给反诉被告宽拓公司，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日止，年租金为421,940元。2020年8月因创建美丽街区改造，徐泾镇人民政府对案涉房屋进行改造，在改造过程中，反诉原告获知宽拓公司擅自转租的事实，根据合同约定，未经反诉原告书面同意，宽拓公司不得将案涉房屋转租他人。鉴于宽拓公司擅自转租及未付租金的事实，故提起反诉，请求判如诉请。反诉被告宽拓公司辩称：第一，同意解除合同，但合同解除的原因为案涉房屋改造后达不到租赁用途。第二，宽拓公司并未拖欠租金。2020年1月份支付了半年的租金，受疫情影响，建行长三角支行口头告知宽拓公司可以退还2月、3月的租金。因案涉房屋达不到经营目的，经沟通，反诉原告同意宽拓公司先不支付房租。第二，同意返还房屋，随时可以返还。第三，宽拓公司并未违约，不同意其余诉请，双方合作十几年，一直维持转租的状况，反诉原告亦知晓，现以转租理由解除合同有悖诚信原则。反诉被告李军彬辩称：其向宽拓公司租赁案涉房屋，并交付租金至宽拓公司，答辩人实际支付了6个月租金。案涉房屋改造后，装修工人将钥匙交付给我，反诉原告口头告知案涉房屋内的物品可以存放至年底，承诺不收取下半年的费用。答辩人于2020年8月份搬离，案涉房屋未居住亦未营业，反诉原告可以随时取走钥匙。反诉被告何庆跃辩称：答辩意见与李军彬一致。反诉被告莫安军、翁祖岳、莫安兵未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：建行长三角支行为上海市青浦区徐泾镇京华路****楼的权利人，土地用途为办公。2019年12月30日，建行长三角支行(出租方，甲方)与宽拓公司(承租方，乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，载明：一、甲方出租给乙方的房租坐落于上海市青浦区徐泾镇京华路XXX号XXX号楼，建筑面积为578平方米。……二、2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业用房使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2-2乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。三、3-1甲乙双方约定，甲方于2019年12月31日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2020年1月1日起至2020年12月31日止。3-2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。四、4-1甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为2元。年租金总计为421,940元。……4-2乙方应于每年1月20日前及7月20日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金。4-3乙方支付租金的方式如下：转账，户名：中国建设银行股份有限公司上海市分行，开户行：建行上海浦东分行，账号：XXXXXXXXXXXX********。五、……5-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。其他有关费用，均由甲方承担。……六、……6-4除本合同附件(三)外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。……七、7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按4元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费。……八、8-1除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。但同一间居住房屋，不得分割转租。……九、……9-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(五)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过3月的；……十、……10-4租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。……合同另对其他事项作出了约定。甲方、乙方分别在合同尾部签字、盖章。宽拓公司按约向建行长三角支行支付了2020年上半年的租金。另查明，2020年1月6日，宽拓公司(出租人，甲方)分别与乙方莫安军、李军彬、翁祖岳、何庆跃、莫安兵等人签订租赁协议，将案涉房屋分租给乙方，租赁期限均截止至2020年12月31日止。李军彬、何庆跃向宽拓公司实际支付了6个月租金。租赁协议披露该出租房屋的所有权属建行青浦支行所有。莫安军、李军彬、翁祖岳、何庆跃分别于2018年3月16日取得营业执照。各方当事人均确认案涉房屋于2020年8月中旬开始改造，8月30日改造完毕。根据庭审查明的事实，本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2019年12月30日，建行长三角支行与宽拓公司签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。本案当事人均同意解除合同，案涉房屋租期于2020年12月31日到期，故本院认为该合同于2020年12月31日解除。审理中，宽拓公司以改造行为导致房屋商业用途使用目的无法实现为由，认为建行长三角支行违约，要求其承担违约责任，因改造行为不可归咎于建行长三角支行，故对宽拓公司的该项诉请，本院不予支持。宽拓公司未提供证据证明存在装修行为及装修损失，故对其主张的装修损失诉请不予支持。关于反诉诉请，关于租金及违约金，宽拓公司及次承租人均确认建行长三角支行承诺不用支付下半年的租金，建行长三角支行认为该承诺的前提是宽拓公司接受协商方案，因宽拓公司未接受，故该承诺自始不成立。本院认为，建行长三角支行作为案涉房屋的权利人向次承租人承诺不收取下半年的租金，宽拓公司亦未向次承租人主张租金，故建行长三角支行要求宽拓公司支付租金及逾期支付租金的违约金的诉请于法无据，本院不予支持。关于房屋占有使用费，建行长三角支行主张其于2020年12月22日向宽拓公司发送了限期搬离通知书并进行张贴，因宽拓公司仍未主动进行房屋交接，为避免扩大损失，其于2021年1月20日强行自行收回房屋。本院认为，双方的房屋租赁合同约定除续租外，乙方应在租期届满后的10日内应返还该房屋，故承租人享有10日的履行期，不当占有行为自2021年1月11日开始计算。因承租人及次承租人均未实际占用房屋，建行长三角支行可于10日履行期届满后的任何时间收回房屋，对于损失的扩大亦负有一定责任，故本院酌定房屋占有使用费为3,000元。审理中，建行长三角支行以腾退完毕为由自愿撤回第二项诉请，于法无悖，本院予以准许。其未按期提供第七项诉请的证据，视为撤回该诉请，可另案起诉。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告上海宽拓信息技术有限公司的全部诉讼请求；二、反诉被告上海宽拓信息技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告中国建设银行股份有限公司上海长三角一体化示范区支行房屋使用费3,000元；三、驳回反诉原告中国建设银行股份有限公司上海长三角一体化示范区支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7,024.26元，减半收取计3,512.13元，由原告上海宽拓信息技术有限公司负担；反诉案件受理费4,051元，减半收取2,025.50元，由反诉原告中国建设银行股份有限公司上海长三角一体化示范区支行负担1,975.50元，反诉被告上海宽拓信息技术有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨海华二〇二一年三月四日法官助理 侯瑞娜书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。