黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1005民初78号原告：侯雨辰，男，1991年9月22日出生，汉族，中信银行牡丹江分行客户经理，住所地牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：佟卓，黑龙江国大律师事务所律师。被告：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地牡丹江市西安区宝隆大厦一楼。法定代表人：鲍建胜，总经理。委托诉讼代理人：刘翼鑫，女，牡丹江均胜房地产置业有限公司职工。原告侯雨辰与被告牡丹江均胜房地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年1月14日受理后,依法适用简易程序,于2021年2月25日公开开庭进行了审理，原告侯雨辰及其委托诉讼代理人佟卓、被告牡丹江均胜房地产置业有限公司的委托诉讼代理人刘翼鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯雨辰向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令解除原、被告于2014年11月1日签订的商品房订购协议；被告返还购房款523600元及自2014年11月1日起至购房款全部还清时止的利息损失（自2014年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至购房款全部还清时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；诉讼费由被告负担。事实与理由：2014年11月1日原、被告达成了商品房订购协议，原告购买被告开发的位于海浪路以南、西九条路以东，均胜牡丹城小区11栋1单元1601室房屋，该房屋建筑面积130.90平方米。签订合同当日，原告委托父亲侯雁飞将购房款523600元汇入鲍建胜账户中，之后被告给原告出具了购房收据。后原告发现，被告在与原告签订商品房订购协议时已将案涉房屋备案给他人，被告故意隐瞒真实情况实施民事行为，对原告已构成欺诈。被告至今无法向原告交付该房屋。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告牡丹江均胜房地产置业有限公司辩称，原、被告确实签订了商品房订购协议，同意解除该商品房订购协议，但交款金额应当以银行明细体现的金额为准。根据民法典第五百八十五条、合同法解释二的第二十七条及二十八条第二款，原告主张的利息过高应予调整。经审理查明，2014年11月1日原、被告签订了均胜牡丹城定购协议，原告购买被告开发的位于牡丹江市西安区的房屋，该房屋建筑面积130.90平方米，每平方米单价4000元，总价款523600元。被告违约责任为，定购协议签订后，出售方不得将定购方所购房屋另行出售，否则出售方须向定购方支付违约金，违约金为定购方所购房屋总房款的百分之十，出售方在十五日内将违约金及定购方已交付房款一次性支付定购方。当日，原告向被告法定代表人鲍建胜账户汇入购房款523600元，由被告为原告出具购房款收据。根据牡丹江市住房和城乡建设局的商品房买卖合同备案证明，该房屋在牡丹新城一期（第一部分）、产籍号360－475－1／4－11－011601，在原告买受前，已由刘宇买受，并于2014年5月19日在牡丹江市房产管理局登记备案。2019年1月8日，黑龙江省牡丹江市中级人民法院作出（2017）黑10执恢2号之五执行裁定书，将该房屋查封。被告称其本意不是将房屋出售给刘宇，只是抵押借款，因借款未还上，才导致该房屋被法院查封。本院认为，原、被告双方签订的均胜牡丹城定购协议属有效合同，原告已履行合同义务，被告应按约定履行其义务。但签订上述协议时，被告已将案涉房屋备案登记在他人名下，其能否交付该房屋不确定，又因其未能及时偿还借款，造成该房屋被法院查封，导致被告确定不能交付该房屋，已实际不能履行合同义务，构成违约。原告要求解除合同，被告同意，符合法律规定，本院应予支持。原告要求被告承担不履行合同的违约责任，亦应支持。但案涉房屋在被告向原告出售前已由其出售（或抵押）与案外人刘宇，原、被告双方签订的均胜牡丹城定购协议中所约定的被告的违约责任，不适用本案情形，被告应依法承担相应的违约责任。结合原告的诉讼请求，被告应返还原告向其支付的购房款，并给付原告以523600元为基数、自2014年11月1日起至2019年8月19日止、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日起至所欠购房款实际给付之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。被告认为原告主张利息过高没有法律依据，本院不予支持该抗辩理由。本案系《中华人民共和国民法典》实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。综上，并依据《中华人民共和国民法通则》（1986年4月12日实施）第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日实施）第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月8日实施）第九条、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条一款、第七十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条、第二百三十二条的规定,判决如下:一、解除2014年11月1日原、被告签订的关于牡丹城小区11号楼1单元1601室房屋的均胜牡丹城定购协议；二、被告牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内一次付给付原告侯雨辰欠款523600元，并给付原告以523600元为基数、自2014年11月1日起至2019年8月19日止、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息及自2019年8月20日起至所欠购房款实际给付之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9036元减半收取4518元（实收），由被告牡丹江均胜房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  郭春玲二〇二一年三月二日法官助理王天宇书记员李彦附相关法律条款《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第七十五条人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。当事人拒绝陈述的，不影响人民法院根据证据认定案件事实。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第一百零四条人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。