上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初64427号原告：冉令雄，男，1996年12月2日出生，汉族，住四川省万源市。委托诉讼代理人：李萃，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海铁峰房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨慧斌，执行董事。委托诉讼代理人：赵颖瑜，北京市浩天信和(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤茹珺，北京市浩天信和(上海)律师事务所律师。第三人：上海置心房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇丽正路XXX号XXX幢XXX层XXX室。法定代表人：何刚，执行董事。委托诉讼代理人：陈玲玲，女。委托诉讼代理人：黄敏，上海正策律师事务所律师。原告冉令雄与被告上海铁峰房地产开发有限公司、第三人上海置心房地产营销策划有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理，原告冉令雄的委托诉讼代理人李萃、被告上海铁峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵颖瑜、第三人上海置心房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人陈玲玲到庭参加诉讼。后于2021年2月26日再次公开开庭进行了审理，原告冉令雄及其委托诉讼代理人李萃、被告上海铁峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵颖瑜、第三人上海置心房地产营销策划有限公司的委托诉讼代理人黄敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冉令雄向本院提出诉讼请求：1、确认被告与原告于2020年4月11日签订的《上海市商品房预售合同》(以下至判决主文前简称预售合同)有效，并要求被告协助原告将上海市江山路XXX弄XXX号XXX层室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)产权过户至原告名下；2、判令被告及第三人共同向原告返还多支付的购房款378,933元(人民币，下同)；3、判令被告及第三人共同向原告支付占用资金期间的利息损失(以378,933元为本金，自2020年6月29日起至实际归还之日止，按年利率6%计算)；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月23日，原告的父亲冉光和到被告位于上海市江山路《汇芦商务广场》售楼处，经被告销售人员介绍，原告当天就系争房屋与第三人签订定金合同，并称该商铺为期房，最终的定价要结合备案价格并最终以原告与被告签订预售合同为准。原告的父亲于2019年12月23日通过Pos机支付房屋定金10万元。2020年1月18日，被告销售人员通知原告到售楼处，要求原告再补房屋定金40万元，原告于当日通过Pos机又支付了40万元。2020年4月11日，被告销售人员通知原告签订预售合同，原告到达被告售楼处后，销售人员先是把预售合同草稿给原告查看，原告确认了商铺总金额为1,081,247元和面积为38.87平方米后，表示合同没有异议。被告销售人员安排原告通过Pos机分两笔共支付了960,180元。当时原告提出为什么要超出预售合同的金额支付，销售人员告知因为备案的原因，最终肯定会以预售合同为准多退少补，让原告放心，支付后原告与被告签订了正式的预售合同。令原告没想到的是，被告在收到原告支付的购房款后，不但不退回多支付的378,933元，称需交齐定金合同的价格后再予以返还多支付的房款，原告认为被告这样的操作行为会严重侵犯到原告的合法权益，直接表示拒绝，要求被告按照预售合同履行，但被告不予理会。原告为维护自身合法权益,特依法提起诉讼，要求判如所请。被告上海铁峰房地产开发有限公司辩称，被告认可原、被告签署的预售合同有效。被告已取得大产证，但由于原告尚未向被告付清房款，故被告目前不同意配合原告办理过户手续。系争房屋由第三人向被告整体收购，根据收购合同约定，第三人有权转让购买权，系争房屋系第三人收购后向原告转让，并由第三人自行定价。系争房屋的销售由第三人负责，被告配合与第三人指定的人签订预售合同并办理相关事宜。被告仅收到原告按照预售合同约定支付的部分房款，没有超过预售合同约定向原告多收取房款。原告另付的918,753元系依据其与第三人签订的定金合同及协议支付的签约费。原告要求被告返还多支付的购房款并承担利息损失没有依据，要求驳回原告的诉请。第三人上海置心房地产营销策划有限公司述称，第三人认可预售合同有效，但原告尚未付清房款，不同意办理过户手续。系争房屋由第三人向被告整体收购，故原告只能通过第三人购买，第三人有权收取签约转让款。原告与第三人签订的定金合同约定了购房总费用，其中包括房款及签约费。第三人根据双方签订的定金合同及协议约定向原告收取签约费，并未向原告多收取费用，原告要求第三人返还购房款并要求利息损失没有依据。经审理查明，2018年12月26日，被告与第三人签订一份收购合同，约定：由第三人收购被告开发的“中铁临港17区”项目T1(办公)、T2(loft)、T3(loft)及商业门面房，目标物业位于上海市浦东新区南汇新城镇江山路港辉路交叉口；双方确认第三人收购标的物业后将按每套房屋的购买权进行二次转让销售，被告同意给予充分配合，房屋是否网签至第三方名下由第三人承担；第三人按本合同约定履行收购款支付义务，有权转让其房屋购买权并自行定价，有权自行或指定实际购房人与被告签署目标物业具体房屋的预售合同；实际购房人根据与被告签署预售合同向被告支付购房款，由被告开具对应购房款发票、承担相应税收等等。2019年12月23日，原告的父亲冉光和代表原告与第三人签订一份定金合同，约定：双方经协商一致，就原告通过第三人预定购买商业/商办房屋事宜订立定金合同，预定房屋地址为上海市江山路XXX弄XXX号T2-066，预测面积为38.87平方米，总费用(房款、签约费)为200万元，定金为10万元；原告同意签订预售合同后支付的定金转为购房总费用之部分；原告于2019年12月23日前支付首笔购房费用10万元(含已支付的定金10万元)，于2020年1月15日前支付第二笔购房费用136万元，于2020年3月15日前支付第三笔购房费用54万元等等。同日，原告向第三人支付10万元。2020年1月18日，原告向第三人支付40万元。2020年4月11日，原告与第三人签订一份协议，约定：原告通过第三人购买系争房屋，原告对第三人提供的服务应按协议约定支付相关的签约费(即签约权转让款)无异议；原告根据协议应向第三人支付签约费918,753元，该费用为固定费用，原告应当于2020年4月11日前以现金或银行转账方式向第三人支付该费用全部款项。原告签订预售合同且支付上述费用后，即视为认可第三人已履行完毕本协议全部义务，原告明确同意第三人向其开具服务费名义的发票；该协议独立于原告因购买该房屋而签订的其他相关合同或协议，与该些其他合同或协议并无直接关联等等。同日，原告向第三人支付418,753元。2020年4月11日，原告(乙方，买方)与被告(甲方，卖方)签订一份预售合同，约定：乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为商业；系争房屋暂测建筑面积为38.87平方米，房屋总价款暂定为1,081,247元；乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自合同应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权单方解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房款不足赔偿的，甲方有权追索，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；甲方定于2020年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)等等。该合同附件一约定：付款方式为不贷款，于2020年4月11日签约并付首付房款541,427元，于2020年4月11日前支付房款539,820元等等。同日，原告向被告支付541,427元。2020年8月19日，第三人向原告出具服务费名义的发票(发票金额为918,753元)。原告收到该发票后，向第三人发出告知函，并将该发票一并退回。2020年8月19日，被告向原告发出律师函，要求原告支付拖欠的购房款539,820元及承担迟延履行所发生的一切费用等等。被告于2020年6月9日取得《建筑工程综合竣工验收合格通知书》，于2021年1月1日取得不动产权证(大产证)。以上事实，由收购合同，定金合同，协议，预售合同，支付凭证，发票，原、被告及第三人的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告为购买系争房屋，与第三人签订定金合同、协议，与被告签订预售合同。根据原告与第三人签订的定金合同约定，原告购买系争房屋应支付的购房总费用为200万元，其中包含房款及签约费；此后原告与第三人签订协议约定签约费金额为918,753元，与被告签订预售合同约定房款金额为1,081,247元。由此可见，原告对于购买系争房屋的总费用为200万元及总费用包含房款和签约费两部分是有明确认知的。上述合同条款系双方当事人协商一致的结果，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按约履行。庭审中原告要求确认其与被告于2020年4月11日就系争房屋签订的预售合同有效，被告对上述合同的有效性并无异议，故本院对此予以确认。对于原告提出的要求被告及第三人共同返还多支付的购房款并承担利息损失的诉请，原告为购买系争房屋，分别与第三人签订定金合同、协议，与被告签订预售合同，并在签约后向第三人支付了全部签约费，向被告支付了部分房款。原告实际支付的款项中包含了签约费及房款两部分，现原告以其实际支付的款项已超出预售合同约定的购房款金额为由，要求被告及第三人共同返还多支付的购房款并承担利息损失，缺乏合同及法律依据，本院对此不予支持。对于原告提出的要求被告协助将系争房屋产权过户至原告名下的诉请，根据原告与被告签订的预售合同约定，原告应于2020年4月11日向被告支付房款1,081,247元，双方应于被告取得大产证后30日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》之日起180天内办理过户手续等等。原告与被告签订预售合同后，仅向被告支付了部分房款，目前被告已取得大产证，但由于原告至今尚未向被告付清全部房款，故被告享有先履行抗辩权。庭审中被告据此予以抗辩，故本院对于原告提出的要求被告协助办理过户手续的诉请不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、确认原告冉令雄与被告上海铁峰房地产开发有限公司于2020年4月11日就上海市江山路XXX弄XXX号XXX层室房屋签订的《上海市商品房预售合同》有效；二、驳回原告冉令雄的其余诉讼请求。案件受理费17,985元，减半收取计8,992.50元，由原告冉令雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇二一年三月十二日书记员  陈 洁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。