四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17566号 上诉人（原审原告）：刘辉明，男，1964年11月22日出生，汉族，住成都市锦江区。 被上诉人（原审被告）：邱勇，男，1959年3月14日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：邱坚，男，1986年7月28日出生，住成都市锦江区，系邱勇之子。 上诉人刘辉明因与被上诉人邱勇房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2298号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 刘辉明上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判邱勇向刘辉明支付房屋尾款270658元；2.撤销原审判决第二项，改判邱勇以欠款为基数，按双方合同约定的每日千分之一支付违约金，直至付清全款为止；3.本案二审诉讼费、律师费、保全费等产生合同中明确约定的费用由邱勇承担。 事实及理由：1.刘辉明与邱勇签订的《房屋转让协议》第二条第一款约定：邱勇向开发商支付250000元，如果向开发商支付的金额减少，那么向刘辉明支付的金额增加。邱勇实际支付给开发商234342元，根据合同约定邱勇向开发商少交的15658元（250000－234342）应支付给刘辉明，加上一审法院认定的欠款255000元，合计邱勇应向刘辉明支付270658元。2.一审判决对违约金的调整严重违背了当事人合同约定，且没有法律依据，侵害了刘辉明的合法权益。双方不是民间借贷关系，违约金不应当参照银行贷款利率。邱勇明知刘辉明资金困难、急需钱周转和购房的情况下恶意赖账，造成刘辉明的借贷和以小换大购房行为不得不中止，损失上百万元，邱勇长期欠款还给刘辉明的亲属造成严重的精神伤害，一审判决确定的违约金不足以弥补刘辉明的损失。邱勇恶意欠款，还承担较低的违约成本，给刘辉明造成巨大损失，有违公平原则。 邱勇辩称，1.购房尾款确实没有支付，但其并没有违约，因为刘辉明刻意不收钱，没有支付的途径。第一笔300000元和第二笔300000元，邱勇已经向刘永红的账号转账，刘辉明出具了收条。尾款邱勇愿意支付，但没有刘辉明的联系方式，于是联系了中介工作人员和刘永红。刘辉明和刘永红都不愿意出面，邱勇通过合同载明的刘辉明和刘永红的地址，向他们邮寄了提供收款账号的函件，刘辉明说没有收到该函件。2.合同购房款855000元，邱勇已支付两笔共600000元，剩余尾款为255000元。3.合同中约定的每日千分之一的违约金，年息就是36.5%，严重超出国家保护的年利率上限。4.尾款约定的支付截止时间是2017年2月28日，刘辉明在2020年2月21日起诉，为了收取违约金将利益最大化。如果刘辉明主张急着用钱，按照常理应当是马上主张，而不是等到诉讼时效满了过后才主张。5.刘辉明在上诉状中提到诉讼费等费用，与邱勇无关。 刘辉明向一审法院起诉请求：1.邱勇支付刘辉明购房尾款305658元，并支付违约金（以305658元为基数按每日千分之一标准从2017年2月28日起计算至付清时止，一审庭审中明确是依据《房屋转让协议》第三条第一款第五项）；2.邱勇支付因诉讼产生的律师费20000元（一审庭审中明确是依据《房屋转让协议》第八条）；3.本案诉讼费用由邱勇承担。 一审法院认定事实：2016年7月24日，甲方（受让方）邱勇与乙方（转让方）刘辉明、丙方（经纪方）签订《房屋转让协议》。该协议约定：一、标的物：乙方自愿将位于成都市致瑞雅苑Ｂ区××栋××号商品房购买指标转让给甲方，甲方自愿接受该购买指标。乙方自愿将位于成都市致瑞雅苑Ｂ区××号××层××的车位购买指标转让给甲方，甲方自愿接受该购买指标。车位为可以办理产权的车位。二、转让价格：1.本次商品房购买指标转让过程中，甲方共计向乙方和开发商支付755000元，其中包含甲方向乙方支付505000元，甲方向本标的开发商支付250000元。具体金额以开发商出具的票据为准。如果向开发商支付的金额增加，那么向乙方支付的金额减少；如果向开发商支付的金额减少，那么向乙方支付的金额增加。2.本次车位购买指标转让过程中，甲方共计向乙方支付100000元，在甲方与开发商签订车位合同时，开发商的应收车位款由乙方向开发商支付，甲方在车位购买过程中不向开发商支付任何款项（税费除外）。三、支付方式：1．转让款支付。（1）2016年7月24日，本合同签订当日甲方向乙方交付定金50000元，以现金形式支付。（2）甲方与开发商签订《商品房买卖合同》当日，甲方向开发商支付250000元。（3）2016年8月31日甲方向乙方支付300000元，其中包含购买车位款100000元。（4）在甲方与本标的物开发商签订车位买卖合同当日，由乙方向开发商支付开发商应收车位款，由甲方与开发商签订车位合同，甲方除税费外，不向开发商支付其他费用。（5）2017年2月28日甲方向乙方支付款项共计255000元，如果甲方未支付给乙方，则按照本次未付款项的千分之一每天支付给乙方违约金。四、税费的约定：经甲乙双方协商，办理的甲方名下的税费由甲方承担，包括但不限于契税、交易手续费、转移登记费、维修基金。八、争议解决：……诉讼费用（包括并不限于诉讼费、律师费、保全费、差旅费、鉴定费等）由败诉方承担。十、其他约定事项：今甲方支付乙方15000元，余下35000元在2016年7月27日与开发商签合同时支付。该协议落款处，乙方签名由刘永红签署为“刘永红代刘辉明”。 2016年7月24日，刘永红出具收条。该收条载明：今收到邱勇（身份证号：510102195903××××）受让本人位于成都市锦江区××栋××号××及致瑞雅苑Ｂ区××层××号车位购买指标定金15000元。 2016年7月30日，邱坚致电刘永红，通话时长约20分钟，主要沟通能否不继续履行《房屋转让协议》的问题。该次通话中，刘永红告知邱坚，其已与刘辉明离婚。 2016年8月9日，刘永红出具收条。该收条载明：收到邱勇支付致瑞雅苑部分房款，金额叁拾万元（上次收定金收条壹万伍仟元整的收条没有收回，该收条作废！）。一审庭审中，邱勇陈述，该300000元系向开发商支付的房款及直接向刘永红支付的房款总和。 2016年8月31日，刘辉明出具收条。该收条载明：今收到邱勇购买本人位于成都市锦江区××栋××号××房款300000元。此款转至本人指定的交通银行账户（户名：刘永红，卡号：6222××××6727）。同日，案外人王素华将300000元转至前述刘永红的账户中。 2017年4月15日，邱勇向崔婵娟、刘辉明、刘永红邮寄《房屋转让协议提供收款账号催告函》。其中，向刘永红的两个地址邮寄的邮件均被退回；向刘辉明的地址成都市金牛区××路××号（公司名称：西南电子器材公司）邮寄的邮件被单位代收。庭审中，邱勇陈述其系根据刘辉明和刘永红的户籍地址邮寄，并提交了常住人口登记卡。该登记卡显示，登记日期为1993年4月29日，刘辉明的服务处所为西南电子器材公司。刘辉明陈述其未收到该邮件。 邱勇提交的短信记录显示：落款为买方邱勇、2017年4月15日；短信收件号码为×××55（备注为“房东刘姐”）；短信内容为：“卖方（刘辉明、刘永红）：我于2016年7月24日在好房ｙｏｕ＋（记诚房产）处与你签订xx号的商品房（包含负二层xx3号产权车位）转让协议，协议约定房屋转让价755000元整，车位转让价100000元整。根据合同约定，我已于签订合同当日与2016年8月31日分两次共计支付你房屋转让款合计600000元。根据合同约定，2017年2月28日是你协助我办理房屋和车位相关转让手续的最后期限，但你始终未能尽你的协助义务帮我办理车位转让手续。鉴于你已协助我办理了房屋转让手续，本着诚实守信的契约精神，我愿向你支付房屋转让款尾款155000元，但包括通过中介多次联系你你均表示不愿见面收取房屋尾款，特致函你，望你提供你的收款账号或收款方式。同时也希望你本着最基本的契约精神尽好你协助我办理车位转让的义务。” 2017年4月15日，邱坚致电刘永红。邱坚：“你致瑞雅苑的房子，你什么时候出来收款？”刘永红：“不是我们不收款，是你们说付不到。我们一直在催你们，已经两个月了……我们都是跟中介联系……”邱坚：“没有付不到，你除了7月份给我打了电话，没有找过我。中介没有联系过我……现在按照协议给你房屋尾款15万5，车位款10万还没到支付时间，因为车位还没有转让给我们。你协助我办理车位前，不可能把车位款付给你。你2月28号没有把车位转给我，你违约在先。”刘永红：“合同写的，应该是付25万5……中介给我说催了你们很多次，你们都不付款。我们已经催了你们很多次付尾款。”邱坚：“我跟中介的事是我们的事。请你拿出你催我的证据出来，我没有接到你任何的催款通知……那你现在收不收这个房屋尾款？……那你就暂时不收这个房屋尾款。” 2017年4月19日，崔婵娟（案涉《房屋转让协议》经纪方工作人员）出具《情况说明》。该情况说明载明：在2016年7月24日，汇诚地产牛沙店签订邱勇与刘辉明关于xx6及车位x区xx3的转让协议，协议约定该房的尾款255000元定于2017年2月28日以前支付。签订协议时，转让方与受让方互留了联系方式。经纪公司相关工作人员在2017年4月7日接到转让方未收到尾款的通知后积极与转让方和受让方联系协调。另在2017年4月10号公司的工作人员再次去开发商处咨询，开发商处未与小区业主（农科院单位业主）签订车位的买卖合同。 2018年8月8日，案涉房屋的不动产权登记至邱勇及案外人王素华名下。 2019年10月23日，成都市公安局锦江区分局成龙路派出所记载的接（报）处警登记表载明：报案人邱勇。当事人刘永红。接警内容：锦江区致瑞雅苑Ｂ区××栋××号发生纠纷。处警情况：我组到达现场，刘永红称自己将位于致瑞雅苑Ｂ区××栋××号房屋出售给邱勇。现邱勇还未付尾款，故上门收费。现房屋已过户至邱勇名下。邱勇称自己已将钱付清，双方发生纠纷。我组现场做好解释工作后刘永红自行离开。该登记表备注处，刘永红、邱勇签字。 一审查明，刘辉明因本案诉讼委托律师代理，支出律师费20000元。 一审另查明，刘辉明与刘永红于1990年5月16日登记结婚，2008年5月23日登记离婚。 一审再查明，2010年6月24日，刘辉明向招商银行贷款57万元，期限为10年。 一审庭审中，刘辉明陈述，2017年4月7日，刘永红致电邱坚，要求支付房款。此后系通过中介向邱勇催款。2019年10月23日，刘永红上门催款。邱勇陈述，2016年8月9日，在刘辉明的协助下，邱勇与案涉房屋的开发商直接签订了房屋买卖合同，目前已取得产权证。房屋是开发商直接向邱勇交付的。案涉车位目前是邱勇在实际使用。车位的交易与房屋的交易方式一致，由刘辉明协助邱勇与开发商直接签订车位买卖合同，但至今未签订合同。之所以没有支付合同尾款，是因为刘辉明在签订合同中及后期均没有提供收款账户，无法向其支付尾款。2016年8月9日刘永红出具的收条上载明的款项中直接向刘永红支付的部分系现金支付给刘永红的。因为签订合同时是刘永红代刘辉明签订，且中介也告知刘辉明、刘永红系夫妻关系，因此邱勇认为刘永红可以收取现金。合同签订及履行过程中，没有与刘辉明联系过，也没有刘辉明的联系方式。 一审法院认为，《房屋转让协议》系刘辉明与邱勇双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点在于：第一，邱勇尚欠合同尾款金额；第二，邱勇是否应承担迟延付款的违约责任以及约定违约金是否予以调减。 关于邱勇尚欠合同尾款金额。邱勇主张尚欠款项总金额为255000元，扣除车位对应款项100000元，现尚欠155000元。刘辉明主张尚欠房款为305658元，构成为：约定2017年2月28日应付房款255000元＋邱勇在开发商处少付的15658元＋定金50000元中尚未支付的35000元。对此一审法院认为，根据《房屋转让协议》，房款及车位款作为一个整体进行分期支付，明确约定了每次支付时间，并不以签订车位相关合同或取得车位所有权为支付车位款的前提条件；且在2016年8月31日邱勇已付的300000元中已包含车位款。因此，邱勇主张扣除100000元车位款的主张不能成立。本案中，邱勇于2016年8月9日与开发商签订了相关合同，按约应于当日向开发商支付部分房款；同日刘永红出具收条载明收到邱勇支付的房款300000元，刘永红在该收条中明确将此前15000元的收条作废，说明该300000元包含已收取的定金15000元。邱勇称该300000元中除向开发商支付的款项外其余款项均以现金支付给刘永红。可见，2016年8月9日刘永红出具的金额为300000元的收条中包含以下三部分款项：一是2016年8月9日邱勇直接向开发商支付的房款，二是签订合同当日已支付的15000元定金，三是2016年8月9日邱勇向刘永红支付的现金（该现金包含了按约应支付的50000元定金中尚欠的35000元，以及约定的250000元与向开发商实际付款金额之间的差额）。可见，不论邱勇向开发商直接支付多少金额（即不论是比约定的250000元多，还是比250000元少），剩余金额均是支付给了刘永红，凑足300000元，刘永红出具收条对该款项予以确认。从刘永红所出具收条的内容来看，其明确写明“上次收定金收条壹万伍仟元整的收条没有收回，该收条作废”，可见，刘永红对于收条所包含的金额是很清楚的，同时对于收款及出具收条一事也是很谨慎的。如果实际上总金额没有达到300000元，按常理刘永红不会出具收条予以确认。现刘辉明主张其未收到该300000元中包含的第三部分款项，其所举的开发商开具的收据等仅能证明邱勇向开发商支付的金额，不能证明邱勇未将差额部分支付给刘辉明，即刘辉明所举该证据不能推翻该收条载明的事实。此外，刘辉明在起诉时诉状中所陈述的亦是邱勇未支付2017年2月28日应付房款255000元，并未提及还有其他未付款项。因此，对于刘辉明主张的未付定金35000元及应付差额15658元，一审法院不予采纳。综上，一审法院认定邱勇尚欠合同尾款为255000元，即《房屋转让协议》约定2017年2月28日应付的款项金额。 关于邱勇是否应承担迟延付款的违约责任以及约定违约金是否予以调减。对于邱勇未按约支付255000元合同尾款的事实一审法院已予以确认。邱勇辩称其未按约付款是因为刘辉明未告知邱勇收款账号，邱勇想付款但无法付款。对此，一审法院认为，综合本案事实来看，2016年7月24日刘永红代刘辉明签订《房屋转让协议》；2016年7月30日邱勇已知晓刘永红与刘辉明离婚事实；2016年8月9日邱勇向刘永红现金支付案涉房屋部分房款并由刘永红出具收条；2017年4月15日，邱勇之子邱坚致电刘永红要求刘永红收尾款并就尾款金额与刘永红进行争论；邱勇所提交的其2017年4月15日发送给刘永红的短信中将刘辉明、刘永红共同列为卖方；一审庭审中邱勇陈述邱勇没有刘辉明的联系方式也未与刘辉明联系过，其之所以向刘永红付款是因为相信刘永红与刘辉明系夫妻关系，刘永红可以收取部分现金房款。可见，在邱勇的认知中，其一直认定刘永红有权代刘辉明签订案涉合同、有权代刘辉明收取房款；在知道刘永红与刘辉明离婚事实的情况下，邱勇并未改变前述认知。邱勇已知晓刘永红银行账号并于2016年8月31日向该账户转款，此情形下，按照邱勇的前述认知，不会因不知道刘辉明的账号而不付款。其次，即使邱勇对于付款至刘永红账号有所担心，且不知道刘辉明账号，也有其他途径履行支付尾款义务。再次，邱勇称其于2017年4月15日向刘永红发短信和发函索要收款账号，但2019年10月刘永红上门收取房款时，邱勇并未向刘永红索要收款账号，反而称其已将钱付清，可以推知邱勇并不是因为不知道收款账号而不付款。因此，不论从主观上还是客观上，“不知道刘辉明收款账户”均不能成为邱勇不按约支付合同尾款的理由。因此，邱勇的抗辩理由不能成立。邱勇逾期付款，已构成违约，应承担相应违约责任。《房屋转让协议》约定按每日千分之一标准支付违约金，邱勇抗辩其不应承担违约责任且违约金过高。鉴于本案中刘辉明所举证据仅能证明其在出卖案涉房屋前存在贷款、支付了贷款利息，未举证证明其他实际损失，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院应综合考虑对违约金予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合衡量。一审法院综合考虑本案合同的履行情况、邱勇已享有的房屋及车位相关利益、刘辉明的实际损失等因素，酌情确定按照每日万分之二的标准自逾期之日即2017年3月1日起计算支付违约金至实际付清之日止。 关于律师费。因《房屋转让协议》约定包括律师费在内的诉讼费用由败诉方承担，故一审法院对刘辉明主张的20000元律师费予以支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、邱勇于判决生效之日起15日内向刘辉明支付合同尾款255000元；二、邱勇于判决生效之日起15日内向刘辉明支付违约金（以255000元为基数，按每日万分之二的标准自2017年3月1日计算至实际付清之日止）；三、邱勇于判决生效之日起15日内向刘辉明支付律师费20000元；四、驳回刘辉明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9342元，减半收取计4671元，保全费3170元，共计7841元，由邱勇承担。 二审中，刘辉明围绕上诉请求向本院提交以下证据：第一组证据，刘永红向刘辉明转账的银行流水、刘辉明借钱给别人的凭证、刘辉明向银行申请贷款审核结果，用以证明刘辉明向外借入的款项有资金成本，别人向刘辉明的借款利率最低都是18%，以及刘辉明信用良好但在银行申请贷款被拒，证明贷款非常的难。第二组证据，在开发商处调取的不动产登记信息、邱勇与开发商签的商品房买卖合同摘要及合同尾页、开发商给邱勇开的收据，用以证明一审立案时刘辉明才发现邱勇向开发商少交了15658元，少交款项没有补给刘辉明。第三组证据，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关违约金案例。第四组证据，刘辉明、刘永红到邱勇家要付款的照片、视频，用以证明邱勇对警察说其已付清房款。第五组证据，致瑞雅苑和海伦印象的房价对比照片5张、刘辉明准备购买的海伦印象叠拼房子照片6张，用以证明邱勇侵占刘辉明致瑞雅苑30%多的房款没有损失，反而因为恶意违约获得了400000元属于守约方刘辉明的收益，《房屋转让协议》约定的违约金与邱勇的获利相比其实还低了，刘辉明因为邱勇不付款的违约行为丧失了在天府新区和高新区购买大房子的资格。 邱勇质证认为：对第一组证据关联性有异议，对第二组证据真实性有异议，对第三组证据不发表质证意见，对第四组证据的真实性无异议但与本案无关，对第五组证据关联性有异议。 本院经审查认为，第一组证据均系刘辉明与案外人发生的借贷关系，与本案没有关联，本院不予采纳。对于第二组证据，其中在开发商处调取的不动产登记信息、开发商给邱勇开的收据是刘辉明在本案一审中已经提交并且经过质证的证据，不属于新证据，本院不再评述；邱勇与开发商签的商品房买卖合同摘要，该份证据系复印件，邱勇对其真实性不予认可。本院认为，商品房买卖合同摘要为复印件，不能确定其真实性，不能达到其证明目的；邱勇与开发商签的商品房买卖合同尾页，该份证据为复印件，经本院核对与原件无异，本院对真实性予以认可，对证明目的综合认定。对于第三组，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》系法律规定，不属于证据；相关违约金案例系人民法院基于不同案件事实对违约金作出的不同调整，与本案不具有关联性。对于第四组证据，刘辉明、刘永红到邱勇家要求付款的照片、视频，因邱勇对其真实性予以认可，本院予以采信，对证明目的综合认定。对于第五组证据，致瑞雅苑和海伦印象的房价对比照片5张、刘辉明准备购买的海伦印象叠拼房子照片6张，因市场房价波动和刘辉明的资金用途、购房意向等均非邱勇购买案涉房屋时可以预见的因素，刘辉明拟与案外人订立房屋买卖合同关系与本案也没有关联，故不能达到刘辉明的证明目的，本院对此不予采纳。 另，刘辉明申请刘永红出庭作证，拟证明邱勇未按照合同约定将其向开发商实际支付的房款金额234342元与合同约定的房款金额250000元的差额15658元支付给刘辉明，刘永红对本案关键事实作了陈述。本院经审查认为，刘永红曾于2020年5月14日作为刘辉明的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第二款“证人作证前不得旁听法庭审理，作证时不得以宣读事先准备的书面材料的方式陈述证言”。故对于刘永红的陈述，本院不予采信。 本院二审另查明，邱勇、案外人王素华与四川蓉锦东房地产开发有限公司于2016年8月9日签订案涉房屋《商品房买卖合同》，约定按建筑面积计算，房屋单价为4655元/平方米，总价款为414342元。在邱勇购买案涉房屋前，刘辉明已向四川蓉锦东房地产开发有限公司支付180000元，邱勇实际向四川蓉锦东房地产开发有限公司支付尾款234342元。 本院二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，邱勇、刘辉明签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。 本院认为，本案二审的争议焦点在于：一、邱勇应当向刘辉明支付的案涉房屋尾款金额；二、邱勇逾期支付房屋尾款的违约金标准。本院对此评述如下： 一、关于邱勇应当向刘辉明支付的案涉房屋尾款金额 本院认为，案涉《房屋转让协议》第二条转让价格：1.本次商品房购买指标转让过程中，邱勇共计向刘辉明和开发商支付755000元，其中包含邱勇向刘辉明支付505000元，邱勇向本标的开发商支付250000元。具体金额以开发商出具的票据为准。如果向开发商支付的金额增加，那么向刘辉明支付的金额减少；如果向开发商支付的金额减少，那么向刘辉明支付的金额增加。2.本次车位购买指标转让过程中，邱勇共计向刘辉明支付100000元……。从该约定可知，邱勇购买案涉房屋及车位所需支付的款项总计855000元。双方在履行合同的过程中，邱勇于2016年8月9日与开发商签订了相关合同，并于当日向开发商支付部分房款，同日刘永红出具收条。该收条载明：收到邱勇支付致瑞雅苑部分房款，金额叁拾万元（上次收定金收条壹万伍仟元整的收条没有收回，该收条作废！）。2016年8月31日，刘辉明出具收条，该收条载明：今收到邱勇购买本人位于成都市锦江区××栋××号××房款300000元。现刘辉明主张刘永红出具的收条载明的金额构成应为：邱勇向开发商支付的250000元房款，向刘永红已支付的15000元定金以及应当支付的剩余定金35000元。实际上，刘永红只收到了邱勇支付的15000元定金，剩余35000元的定金邱勇并未支付，因没有证据予以证明，在二审中对剩余35000元的定金不再主张。250000元房款由邱勇自行向开发商支付，由于邱勇实际向开发商支付的房款为234342元，按照约定邱勇应当将向开发商少付的15658元支付给刘辉明。本院认为，从刘永红出具的收条载明“收到邱勇支付致瑞雅苑部分房款，金额叁拾万元（上次收定金收条壹万伍仟元整的收条没有收回，该收条作废！）”看，刘永红对于收款及出具收条非常谨慎，其应当知晓该收条载明的300000元包含了2016年8月9日邱勇直接向开发商支付的房款，签订协议当日已支付的15000元定金，2016年8月9日邱勇向刘永红支付的款项（包含了按约应支付的50000元定金中尚欠的35000元，以及约定的250000元与向开发商实际付款金额之间的差额），并出具收条对其收到邱勇支付的部分房款300000元予以确认。如果刘永红不清楚该300000元的构成，且未实际收取剩余款项的情况下，其出具收条不符合常理，也不符合一般的房屋交易习惯。本案中，刘辉明提交的证据仅能证明邱勇向开发商支付的房款为234342元，不能证明刘永红在2016年8月9日开具的收条中不包含邱勇向开发商少付的15658元。按照“谁主张谁举证”的原则，刘辉明应当承担举证不能的责任，故刘辉明的该主张不能成立，本院不予支持。当事人双方对刘辉明出具的收条中载明：收到邱勇支付房款300000元的事实没有争议，本院予以确认。综上，邱勇已向刘辉明支付购房款600000元，故一审法院认定邱勇尚欠房屋尾款255000元正确，本院予以维持。 二、关于邱勇逾期支付房屋尾款的违约金标准 刘辉明主张一审判决对违约金的调整违背了当事人合同约定，且没有法律依据，侵害了刘辉明的合法权益，邱勇的违约行为导致刘辉明的借贷、购房损失极大，给刘辉明的亲属造成严重的精神伤害，一审判决确定的违约金不足以弥补刘辉明的损失。 根据本案查明的事实，邱勇未按协议约定按照支付购房款，已构成违约，应承担违约责任。案涉《房屋转让协议》约定按照本次未付款项的每日千分之一的标准支付给刘辉明违约金。本案中，邱勇抗辩《房屋转让协议》约定按千分之一每日支付违约金过高，且刘辉明所举证据仅能证明其在出卖案涉房屋前存在贷款、支付了贷款利息，未举证证明其他实际损失。一审法院依据原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合衡量，酌情将双方约定的计算违约金的标准由每日千分之一调减为日万分之二并无不当，本院予以维持。 综上，刘辉明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费9342元，由刘辉明负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二一年三月十五日 法官助理 周玲萍 书 记 员 夏玉荣