上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初13853号原告：黄刚，男，1975年3月8日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：潘文策，上海李旭律师事务所律师。被告：三彩不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：汤李珍。被告：三彩不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：党宏涛，总经理。原告黄刚与被告三彩不动产管理有限公司上海分公司(以下简称上海分公司)、三彩不动产管理有限公司(以下简称三彩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄刚及其委托诉讼代理人潘文策到庭参加了诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄刚向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告上海分公司签订的《精装改造30天房屋托管合同》及《租金分摊补充协议》于2020年12月4日解除；2.两被告按每月18,000元标准支付原告2020年9月11日至11月30日期间的未付租金，以及分期未付的6期租金18,000元；3.两被告支付原告解除合同违约金108,000元。事实和理由：2019年1月11日，原告与上海分公司签订租赁合同，委托上海分公司对上海市浦东新区锦绣路333弄(金色维也纳)49号202室房屋(以下简称系争房屋)进行管理，托管期限为3年，月租金18,000元，付款方式为月付。合同另约定了解除合同的条件及违约金等。合同签订后，原告向上海分公司交付了房屋，后者支付了租金。2020年2月28日原告与上海分公司签订了补充协议，同意上海分公司以分期方式支付2020年1月、2月的租金，两个月租金共计36,000元，自2020年3月至2021年2月期间分12期给付，每期给付3,000元。但自2020年9月起原告未再收到上海分公司的任何付款，包括正常每月应支付的18,000元租金以及应分期支付的3,000元。虽经原告多次催告，被告仍未付款。上海分公司系三彩公司依法设立的分支机构，其民事责任应由三彩公司承担，故提起诉讼。两被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告是系争房屋登记的产权人。上海分公司是三彩公司设立的分公司。2019年1月11日，原告(出租方、甲方)与上海分公司(托管方、乙方)签订电子合同《精装改造30天房屋托管合同》，约定甲方将系争房屋(产证面积168.61平方米)托管给乙方，托管用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目。免租期30天，托管期3年，自2019年1月11日至2022年1月10日止。租金标准：月租金18,000元，付款方式为月付，本合同签订后的次月25日支付(第一次租金)，以后每月25日支付租金。第十二条合同的解除第三款，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；2.非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元；……。第十三条违约责任，第四款，乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付上海分公司，后者用于转租。被告支付了截止2020年1月10日的应付租金2020年2月28日，原告(甲方)与上海分公司(乙方)签订补充协议(电子版)，约定双方原于2019年1月11日签署《房屋租赁/托管合同》(即涉案租赁合同)，受新冠病毒的影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方2个月租金合计36,000元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每个月支付3,000元，其他合同条款不变。协议签订后，自2020年3月起至2020年9月，被告共支付分期付款应付租金6笔，共计18,000元，另支付原告2020年3月11日起至9月10日止的6个月租金(每月18,000元)。2020年10月20日，原告(甲方)与上海分公司(乙方)签订《租金分摊补充协议》(电子版)，约定双方原于2019年1月11日签署《房屋租赁/托管合同》(即涉案租赁合同)，受新冠病毒影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，双方达成协议，对2020年9月11日至12月10日的未付租金,分别自10月11日起、11月11日起、12月11日起，分6期给付当月租金，每期支付3,000元。并约定补偿方案等内容。该份协议内容被告未履行。2020年12月3日，原告向上海分公司发送合同解除通知函，于次日遭退回。此后原告起诉来院。审理中，原告向本院提交了其与案外人就系争房屋签订的房屋租赁合同一份，该合同记载租赁期限自2020年12月1日起至2021年12月1日。原告称因被告不付租金，原告打算收回房屋，房屋内有次承租人，故原告直接与次承租人直接签订了租赁合同。本院认为，原告与上海分公司就系争房屋签订的《精装改造30天房屋托管合同》以及《补充协议》、《租金分摊补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案的《精装改造30天房屋托管合同》合同性质符合房屋租赁合同的特性，双方间实为房屋租赁合同关系。原告已履行了出租方的合同义务，交付租赁物给承租人使用。上海分公司未按合同约定按期支付租金以及补充协议约定的分期付款义务，显然违反了合同约定。原告据此要求解除涉案租赁合同以及租金分摊的补充协议，本院予以准许。审理中，原告确认已于2020年12月1日起与次承租人就系争房屋建立了房屋租赁合同关系，视为原告已收回了系争房屋。本院确认涉案租赁合同已于2020年12月1日解除，相应的租金分摊协议应一并解除。原告诉请要求被告支付截止2020年11月30日的欠付租金及未付分期租金，并无不当，本院予以支持。由于承租方的原因致使涉案租赁合同提前解除，原告诉请被告支付解除合同的违约金，符合合同约定。上海分公司系三彩公司设立的不具有独立法人资格的分支机构，原告诉请三彩公司共同承担合同付款义务，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黄刚与被告三彩不动产管理有限公司上海分公司签订的《精装改造30天房屋托管合同》及《租金分摊补充协议》于2020年12月1日解除；二、被告三彩不动产管理有限公司上海分公司、三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄刚分期未付租金18,000元；三、被告三彩不动产管理有限公司上海分公司、三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄刚自2020年9月11日至2020年11月30日止的租金，按每月18,000元标准计；四、被告三彩不动产管理有限公司上海分公司、三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄刚解除合同违约金108,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,842元，减半收取计1,921元，由被告三彩不动产管理有限公司上海分公司、三彩不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年三月二十四日书记员  卢念腾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。