四川省越西县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3434民初219号 原告（反诉被告）：四川省圣景投资有限公司，住所地：广安市岳池县九龙镇丝绸路。 法定代表人：赵德伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：陆春燕，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余志萍，女，1977年4月25日出生，汉族，村民，住越西县。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱**伟，男，1971年12月27日出生，汉族，越西县人社局职工，住越西县。 委托诉讼代理人（特别授权）：余志忠，男，1980年11月17日出生，居民，住越西县。 原告（反诉被告）四川省圣景投资有限公司（以下简称圣景投资）与被告（反诉原告）余志萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，被告（反诉原告）余志萍于2021年3月22日在庭审中向本院提起反诉，本院受理其反诉并在原告（反诉被告）圣景投资自愿放弃举证和答辩期限的情况下，依法适用简易程序，公开开庭对本案本诉和反诉进行了合并审理。原告圣景投资的委托代理人陆春燕，被告（反诉原告）余志萍及其委托代理人朱**伟、余志忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）圣景投资向本院提出诉讼请求：1．判令被告（反诉原告）立即腾退位于越西县××路××号××号楼××号商铺；2．判决被告（反诉原告）按照《金林山水商铺租赁合同》约定向原告支付逾期占用费直至房屋腾退返还之日止（暂计算至2021年1月18日，被告（反诉原告）应付房屋占用费10160.90元）；3．判令被告（反诉原告）立即拆除屋顶全部非法搭建物、并恢复原状。事实与理由：2019年7月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《金林山水商铺租赁合同》，约定被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）所有的位于越西县××路××号××号楼××号商铺，租赁期限为2019年7月1日至2020年12月31日，每年租赁标准为43632元。合同签订后，被告（反诉原告）使用该房屋时未经原告（反诉被告）允许的情况下，在楼顶修建了非法搭建物。因圣景投资拟对外销售该房屋，遂于2019年9月21日向被告（反诉原告）发送了《承租商户优先购买通知书》，被告（反诉原告）收悉后于2019年9月24日交付了3万元的意向金，但被告（反诉原告）未购买该商铺。原告（反诉被告）又于2020年12月15日、2020年12月16日向被告（反诉原告）发送了《通知书》，告知被告（反诉原告）房屋租赁合同到期后应腾退房屋。现租赁合同已到期，但被告（反诉原告）一直拒绝腾退房屋。根据《金林山水商铺租赁合同》第三条第十二款约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付逾期占用费，同时，被告（反诉原告）应负责拆除楼顶的非法搭建物，恢复原状。综述，被告（反诉原告）的上述行为已严重损害了原告（反诉被告）的合法利益，故诉至法院，请求判令支持原告（反诉被告）的诉讼请求。 被告（反诉原告）余志萍辩称，租赁到期后，被告（反诉原告）没有及时腾退商铺是因为原告（反诉被告）没有履行被告（反诉原告）的优先购买权，将房屋卖给原告（反诉被告）自己的员工。在2019年9月24日，原告（反诉被告）员工向被告（反诉原告）发送了一份优先购买权的通知书，并告知若有意向购买需支付30000元的诚意金，被告（反诉原告）就立即交了30000元的诚意金，交付诚意金至今有两年多了，原告（反诉被告）的房屋也没有卖给被告（反诉原告），原告（反诉被告）把房屋卖给他人，诚意金也没有退给被告（反诉原告）。原告（反诉被告）说在房屋开盘当天，被告（反诉原告）没有去买房屋，被告（反诉原告）的委托代理人余志忠是去了现场的，但保安不让其进购房大厅，说是排号后等着叫号，才能进去买房子。被告（反诉原告）的委托代理人余志忠购房大厅都没有进去，房价是多少都不清楚的情况下原告（反诉被告）就把商铺出卖，所以原告（反诉被告）没有保障承租人的优先购买权。被告（反诉原告）购买意向书都签订，并且诚意金30000元已交付，说明被告（反诉原告）是有诚意购买商铺的，但原告（反诉被告）未向被告（反诉原告）说明的情况下，就将房屋转卖。对于腾房，被告（反诉原告）不是不愿意腾退，而是原告（反诉被告）侵犯了被告（反诉原告）的优先购买权在先，而且房屋占用费因在疫情期间生意不好不可能依照租赁合同约定计算。对于拆除非法搭建物，如果房屋让被告（反诉原告）购买了，就不存在拆除的情况了。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：判令原告（反诉被告）因侵犯优先购买权而赔偿损失280000元。事实和理由：2019年7月1日被告（反诉原告）与原告签订了房屋租赁合同，该合同于2020年12月31日到期，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）发出了承租户优先购买通知，要求被告（反诉原告）在规定时间内进行排号购买，但当被告（反诉原告）在规定的时间去购买时，原告（反诉被告）却将承租的商铺销售给他人，致使被告（反诉原告）未能购买到该商铺，被告（反诉原告）在租赁、装修、设备等开支费用共计280000元，原告（反诉被告）的行为已经严重侵犯了被告（反诉原告）的合法权益，恳请贵院依法审查后支持被告（反诉原告）的反诉请求。 原告（反诉被告）圣景投资的委托代理人陆春燕辩称，被告（反诉原告）因自身原因未按时到达销售现场，也未进行相应的排号，最终导致被告（反诉原告）自行放弃优先购买权，被告（反诉原告）无权在本案中要求继续行使优先购买权购买该商铺。同时，原告（反诉被告）认为，与被告（反诉原告）的租赁合同已经到期，而且被告（反诉原告）未经原告（反诉被告）同意，在楼顶进行非法搭建，原告（反诉被告）有权要求被告（反诉原告）拆除，被告（反诉原告）无权向原告（反诉被告）主张相应的损失款项。原告（反诉被告）于2019年9月21日向被告（反诉原告）发送了《承租商户优先购买通知书》，要求被告（反诉原告）于2019年9月27日下午六点到销售中心咨询相关销售政策，2019年9月27日当天原告（反诉被告）的销售人员孟梦通过微信方式向被告（反诉原告）发送了于2019年9月28日当天开盘的相关要求，明确说明购房户应当于9月28日上午8：30准时到达销售中心，以排号确定选房顺序，其中特别强调切勿迟到，否则相关号码向后顺延，待所有排号客户选择完毕以后才能选择房源。2019年9月28日开盘当天，原告（反诉被告）在显眼的位置摆放了商铺开盘选房的规则和流程，原告（反诉被告）规定了选房规则：8：30到9：20所有拟购房人员到达现场进行签到并发号；拟购买人员分为承租户购房人员和普通购房人员，分别领取相应的号牌，从9：30开始实行轮号入场的方式，第一轮首先保障了承租商户的优先购买权，第一轮先由承租商户进入排队区等候排号选房，承租商户首轮未选到的，在视为放弃优先购买权的情况下与第二轮普通客户依次进入等候区进行等候，然后在进行选房；每一轮选房时间为15分钟。根据开盘当天现场的监控录像显示，被告（反诉原告）余志萍本人并没有到场，而被告（反诉原告）的委托代理人余志忠迟到，在9：57才到达现场，也未在承租户签到表中签到，按照选房规则，第一轮承租商户已经在9：45就完成选房了，被告（反诉原告）的委托代理人余志忠9：57到达现场后与原告（反诉被告）的相关销售人员进行交涉，销售人员告知被告（反诉原告）的委托代理人余志忠因未按照规定时间到达现场，第一轮承租商户已经选房完毕。被告（反诉原告）的委托代理人余志忠解释到因送孩子而迟到。考虑到被告（反诉原告）的委托代理人余志忠这种情况，原告（反诉被告）的销售人员同意其在普通客户签到表上补签，签到后被告（反诉原告）的委托代理人余志忠也未进行选房，所以，被告（反诉原告）最终没有跟原告（反诉被告）签订任何的购房合同。综上，被告（反诉原告）的反诉请求不能够成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告（反诉被告）提交的证据1．《承租商户优先购买通知书》，证明原告（反诉被告）已告知被告（反诉原告）对承租的商铺开盘当天在同等条件下享有的优先购买权，并说明开盘当天未能按时到场则视为自动放弃优先购买权的事实，被告（反诉原告）质证意见为：对该证据的真实性无异议，对合法性有异议，原告（反诉被告）没有按该《通知书》的约定保障优先购买权，并且该《通知书》中开盘当天未能按时到场则视为自动放弃优先购买权是明显违法的。被告（反诉原告）未提供相应证据予以反驳，故本院对原告（反诉被告）提交的该组证据予以采信。2．关于《通知书》的送达信息截图4张，证明《通知书》于2020年12月15日通过邮寄向被告（反诉原告）的两个地址进行送达，被告（反诉原告）已于2020年12月17日签收，被告（反诉原告）对以上证据的质证意见为：对该证据不清楚，有异议。该证据的邮寄订单有被告（反诉原告）签收的运单详情，并且被告（反诉原告）对《通知书》的现场送达无异议，能相互印证，故本院对原告（反诉被告）提交的该组证据予以采信。3．《补充协议》，证明被告（反诉原告）使用楼顶时须经原告（反诉被告）同意并确定使用面积范围，不得破坏房屋结构质量及楼面防水，被告（反诉原告）不能在楼顶乱搭乱建，被告（反诉原告）的质证意见为：对《补充协议》的真实性、合法性予以认可，但对关联性有异议，不能达到原告（反诉被告）的证明目的。因被告（反诉原告）不是《补充协议》的相对人，《补充协议》对被告（反诉原告）没有约束力，故本院对原告（反诉被告）提交的该组证据不予采信。4．申明、流程公示照片2张，证明原告（反诉被告）开盘当天在现场公布了选房规则及相应流程，告知承租商户的相应的权利和义务。被告（反诉原告）的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，对原告（反诉被告）的证明目的有异议，而且原告（反诉被告）的申明、流程公示不醒目也没有人告知。通过照片可以看出申明、流程公示是放在原告（反诉被告）的销售大厅门口，摆放位置容易引起注意，而且申明、流程公示的内容也是清晰可见的，故本院对原告（反诉被告）提交的该组证据予以采信。5．通话记录截屏2张，证明在开盘当天原告（反诉被告）的销售人员孟梦因被告（反诉原告）未按时到达现场给其打电话催促其到现场。被告（反诉原告）的质证意见为：对该组证据的三性不认可，被告（反诉原告）没有接到原告（反诉被告）销售人员孟梦的电话，根据《越西公园一号诚意申请书》的说明，被告（反诉原告）给原告预留通讯联系方式和《通话记录截屏》显示的联系电话一致，原告（反诉被告）的销售人员孟梦联系被告（反诉原告）的时间是开盘当天的早上9点之前，故本院对原告（反诉被告）提交的该组证据的真实性予以采信。6．《微信截图》1张，证明原告（反诉被告）已于2019年9月27日晚上22：59通过微信向被告（反诉原告）发送了关于开盘当天被告（反诉原告）到达时间、迟到的后果等相关事宜，被告（反诉原告）的质证意见为：对真实性没有异议，对微信内容的合法性有异议，是原告（反诉被告）的单方行为，不具有法律效力。在《越西公园一号诚意申请书》中，原告（反诉被告）已经向被告（反诉原告）说明选房规则由原告（反诉被告）公布并保留最终解释权，被告（反诉原告）已经许可了原告发布的规则，被告（反诉原告）虽提出异议，但未提供相应证据予以反驳该证据，故本院对原告（反诉被告）提交的该组证据予以采信。7．《圣景投资监控视频》一份，证明销售当天根据原告（反诉被告）的监控显示，被告（反诉原告）未到达现场，被告（反诉原告）的委托代理人余志忠于2019年8月28日9：57才到达现场进行选房。被告（反诉原告）的质证意见为：对该组证据的三性有异议，被告（反诉原告）是在开盘当天9：57前就到达现场，一直被保安拦在外面、不准进入。原告（反诉被告）提供的视频资料是从销售当天监控视频中调取出来的，从2019年8月28日8：30到9：57时间段完整、无间断，该段视频里被告（反诉原告）及其委托代理人余志忠均没有在监控视频里，因被告（反诉原告）未提供相应证据予以反驳，故本院对原告（反诉被告）提交的该组证据予以采信。8．《公园一号签到表》，选房当天，被告（反诉原告）及其委托代理人余志忠未在承租商户签到表中签到，被告（反诉原告）委托代理人余志忠因迟到只在普通客户签到表中签到。被告（反诉原告）的质证意见为：对该组证据的三性不认可，签到表没有签到人签名或按手印，不能证明被告（反诉原告）到场签到。因该组证据没有签到人的签字，到场人在打印名字上打钩不能证明客户本人进行的签到，故本院对原告（反诉被告）提交的该组证据不予采信。 对于被告（反诉原告）提交的证据1．《录音》一份，证明被告（反诉原告）与原告（反诉被告）销售人员孟梦在2019年9月27日、2019年9月27日的电话录音是原告（反诉被告）销售人员孟梦认可的，原告（反诉被告）的质证意见为：对录音的三性不认可，该录音未经原告（反诉被告）销售人员孟梦许可下录音系非法证据，原告（反诉被告）的销售人员孟梦在电话录音一直强调以事实为依据、以证据为准。因该录音未经原告销售人员孟梦许可下进行录音，且录音的内容原告（反诉被告）销售人员孟梦也没有明确认可，故本院对被告（反诉原告）提交的该组证据不予采信。2．《关于余志忠与孟梦的电话稿》2张，证明被告（反诉原告）是在原告原告（反诉被告）销售人员孟梦认可的销售人员孟梦指导进行商铺购买流程，原告（反诉被告）销售人员孟梦认可的销售人员孟梦的指导不善而没有买到房屋的，原告（反诉被告）的质证意见为：对该组证据的三性不予认可，系被告（反诉原告）个人编写。该组证据不能证明被告（反诉原告）没有买到商铺的原因是原告销售人员孟梦造成的，故本院对原告提交的该组证据不予采信。 根据原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的诉辨意见，结合本院所采信的证据，本院认定本案事实如下：2019年7月1日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《金林山水商铺租赁合同》，约定被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）所有的位于越西县××路××号××号楼××号商铺，租赁期限为2019年7月1日至2020年12月31日，每年租赁标准为43632元。合同签订后，因原告（反诉被告）拟对外销售该房屋，遂于2019年9月21日向被告（反诉原告）提前发送了《承租商户优先购买通知书》，要求被告（反诉原告）于2019年9月27日下午六点到销售中心咨询相关销售政策，被告（反诉原告）收悉后于2019年9月24日交付了3万元的意向金。2019年9月27日22：59原告（反诉被告）销售人员孟梦，通过微信方式向被告（反诉原告）发送了关于2019年9月28日开盘当天的相关要求，明确说明购房户应当于上午8：30准时到达销售中心，以排号确定选房顺序，其中特别强调切勿迟到，否则相关号码向后顺延，待所有排号客户选择完毕以后才能选择房源。2019年9月28日开盘当天，原告（反诉被告）在显眼的位置摆放了商铺开盘选房的申明和规则流程，原告（反诉被给）公示了选房规则：开盘当天8：30到9：20所有拟购房人员到达现场进行签到并发号；拟购买人员分为承租户购房人员和普通购房人员，分别领取相应的号牌，从9：30开始实行轮号入场的方式，先由承租商户进入排队区等候，第一轮首先保障承租商户的优先购买权。承租商户首轮未选到的，在视为放弃优先购买权的情况下，才能进入第二轮普通客户依次进入等候区进行等候，然后在进行选房；每一轮选房时间为15分钟。第一轮承租商户已经在9：45就完成选房了。根据开盘当天现场的监控录像显示，被告（反诉原告）本人并没有到场，而被告（反诉原告）的委托代理人余志忠迟到，在9：57才到达现场，被告（反诉原告）的委托代理人余志忠9：57到达现场后与原告（反诉被告）的相关销售人员进行交涉，销售人员告知被告（反诉原告）的委托代理人余志忠未按照规定时间到达现场，第一轮承租商户已经完成选房。被告（反诉原告）的委托代理人余志忠也未参与第二轮选房，被告（反诉原告）最终没有跟原告（反诉被告）签订任何的购房合同。 另查明，原告（反诉被告）于2020年12月15日、2020年12月16日向被告（反诉原告）发送了《通知书》，告知被告（反诉原告）房屋租赁合同到期后应腾退房屋。租赁合同到期后，被告（反诉原告）一直拒绝腾退房屋。《根据金林山水商铺租赁合同》第三条第十二款约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）支付逾期占用费。综述，被告（反诉原告）的上述行为已严重损害了原告的合法利益，后双方对优先购买商铺事宜未能达成一致，故双方诉至本院。 本院认为，关于本案被告（反诉原告）是否对原租赁的商铺享有优先购买权等争议焦点问题，认定如下：优先购买权系法律赋予承租人的权利，但承租人对该权利的行使应当采取积极的态度和行为，且应在合理期限内，与其他购买人同等的购房条件下才享有优先权，本案原告（反诉被告）已在合理期限内告知被告（反诉原告）应按照原告（反诉被告）的提示行使优先购买权，原告（反诉被告）在《承租户优先购买通知书》中提示被告（反诉原告），在开盘当天若未能按时到场则视为自动放弃优先购买权，并且在开盘前一天也发送短信再次提示被告（反诉原告），被告（反诉原告）虽在诚意申请书中表示愿意购买商铺并已缴纳诚意金，但被告（反诉原告）在已经知晓未能按时到场的法律后果后，被告（反诉原告）没有采取积极的行为未能按时到场，没有进入第一轮承租商户的选号，导致没有购买到承租商铺。因此，本院认定被告（反诉原告）未能按时到场的行为，视为自动放弃优先购买权，被告（反诉原告）对其承租的商铺不再享有优先购买权。对于被告（反诉原告）是否应腾退位于越西县××路××号××号楼××号商铺的争议焦点认定如下：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，被告（反诉原告）租赁期限于2019年12月31日到期，被告（反诉原告）应当返还原告（反诉被告）的商铺，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）腾退商铺的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于被告（反诉原告）是否应按照《金林山水商铺租赁合同》的约定向原告（反诉被告）支付逾期占用费直至房屋腾退返还之日止的争议焦点认定如下：当事人一方不履行合同义务，应当违约责任。本案中，租赁合同到期后，被告（反诉原告）一直未将承租商铺腾退给原告（反诉被告），被告（反诉原告）应按照合同约定向原告（反诉被告）支付逾期租赁费，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期占用费直至房屋腾退返还之日止的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于被告（反诉原告）是否应拆除屋顶全部非法搭建物、并恢复原状的争议焦点认定如下：原告（反诉被告）不能提供证据证明越西县××路××号××号楼××号商铺的搭建物系被告（反诉原告）所建，本院对原告（反诉被告）的该项诉讼请求不予支持。对于原告（反诉被告）是否应赔偿被告（反诉原告）的280000元的争议焦点认定如下：本案已认定被告（反诉原告）未能按时到场的行为，视为自动放弃优先购买权，被告（反诉原告）对其承租的商铺不再享有优先购买权，因此原告（反诉被告）并未侵犯被告（反诉原告）的优先购买权，被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）赔偿280000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百三十三条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）余志萍于本判决生效之日起十五日内腾退位于越西县××路××号××号楼××号商铺； 二、被告（反诉原告）余志萍于本判决生效之日起十五日内向原告四川省圣景投资有限公司支付逾期占用费直至腾退商铺为止（逾期占用费的计算方式：逾期天数×五倍租金×租赁面积）； 三、驳回原告（反诉被告）四川省圣景投资有限公司对被告（反诉原告）余志萍拆除越西县××路××号××号楼301号商铺的全部非法搭建物、并恢复原状的本诉诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）余志萍的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费27元，由被告（反诉原告）余志萍负担；反诉案件受理费2250元，由被告（反诉原告）余志萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员 吉俄子哈 二〇二一年三月三十一日 书记员 马海阿且 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第七百二十六条【房屋承租人优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。 第七百三十三条【租赁期限届满承租人返还租赁物】租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。