广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1984号原告：招商局物业管理有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市顺德区，统一社会信用代码：914×××××××××××340H。负责人：陈化冰。委托诉讼代理人：朱玉，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢健娜，广东晟晨律师事务所律师。被告：吕健洪，男，1989年12月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××,公民身份号码：440××××××××××××735。委托诉讼代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。原告招商局物业管理有限公司佛山分公司与被告吕健洪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理。本案依法简易程序速裁审理方式，由审判员梁宁独任审理本案，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱玉、卢健娜、被告的委托诉讼代理人李杰升均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.被告向原告支付物业管理费81222.6元（从2016年6月1日至2020年8月31日，每月物业管理费为1592.6元）及违约金（以拖欠的物业管理费为基数，按日千分之五的标准自拖欠之日计至清偿之日，暂计为309354.578元）；2.被告向原告支付公摊电费330元；3.被告向原告支付实现债权所产生的律师费3000元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求为：物业管理费为87593元（2016年6月1日至2021年1月31日）及明确各项诉请的计算：①本案请求物业管理费计费周期为2016年6月1日至2021年1月31日，依据原、被告签订的前期物业服务合同第四条，物业管理费按4元/月/平方米计算，案涉房屋建筑面积398.16平方米计算，每月物业管理费为1592.6元，共计55个月。②违约金根据原、被告签订的前期物业服务合同第十条第五款第一项的约定，以每月所实际欠缴的费用为基数按每日千分之五的标准计算。③公摊电费是根据被告房屋所在的电表的读数，按电表对应的分摊户数平均计算得出的。如补充证据电费明细表，电表每月读数÷户数计得每户承担的电费，将属于被告区域内需承担公摊电费的几个电表所载的公摊电费金额相加后，计得应由被告承担的公摊电费。计费周期为2016年3月10日至2020年6月30日。④律师费是依据前期物业服务协议第十条第五款第四项的约定，内容为:“原告为追讨所欠费用而产生之费用（如诉讼费、律师费、财产保全费…），从管理费中支付…”，原告认为该条款即为双方约定原告为追索管理费所产生的费用由欠费业主负担。事实和理由：被告作为招商依云曦城花苑29座1号房的业主，已办理了案涉商品房的收楼手续，并于2012年6月17日与原告签订《依云曦城花苑前期物业管理服务协议》（下称“前期物业服务协议”），约定：由原告作为前期物业管理公司为案涉小区提供物业管理服务，物业管理费由被告按其总建筑面积交纳，标准为4元/月×平方米，乙方房屋的总建筑面积为398.16平方米，乙方每月应缴物业管理费1592.6元。物业管理费按月交纳，时间为每月10日前。乙方所缴交的物业管理费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊。被告不按约定标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。由于被告逾期交纳物业管理费及公摊电费，原告已多次向被告催交。但截至起诉之日止，被告仍未交纳拖欠的物业管理费、公摊电费及违约金。综上所述，被告的行为已经严重违反了合同约定，为了维护原告及其他业主的合法权益，特提出此诉讼请求。被告答辩称：（一）对于原告主张的计费周期无异议，但对于原告主张的物业管理费的计收标准4元/月/平方米有异议。被告虽此前按期足额缴纳了物业管理费，但是从银行卡扣划的，被告不清楚此前按何标准计收。原告亦无提交相关证据证明其收费标准符合政府指导价的范围，原告仅同意按2元/月/平方米的标准计收。（二）如被告的抗辩意见不成立，被告对于原告主张的物业管理费的违约金计算标准亦有异议，主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。（三）原告所主张的2017年10月及之前的物业管理费已经超过诉讼时效，该部分物业管理费应不予支持。被告没有收到过原告的催缴函，认为本案的诉讼时效应从2017年11月11日开始起算，原告超出该时效的诉请不应得到支持。（四）对于公摊电费。被告认为原告的举证不完整，无法证明其主张的金额。被告认为原告主张的公摊电费过高，但被告无相关证据提交。（五）原告主张的律师费，没有事实及合同依据。原告所述的“律师费从管理费的支出”应当理解为原告的维权成本从其收取的物业管理费中开支。（六）被告认为原告的物业服务质量存在严重瑕疵问题，被告无需支付物业管理费。具体如下：原告根本没有对案涉物业进行任何的物业管理服务，构成严重违约，其无权要求物业管理费。在被告相邻业主非法占用被告的土地建设永久建筑物，并将被告房屋负一层的泥土挖空，严重危及被告房屋安全的情况下，原告却对如此公然的违反物业管理行为熟视无睹、放任自流，并且一直不通知被告。原告在相邻业主的整个违建过程，根本没有按照前期物业服务协议的约定对案涉物业提供的物业管理服务，既没有制止该业主的违法行为，也没有告知被告，完全放任自流，怠于履行管理义务。令人气愤的是，在相邻业主长达大半年的违法施工期间，原告一直没有任何通知和采取措施，对相邻业主不断扩大侵占被告的土地面积和损毁房屋具有重大过错。两者之间存在因果关系，应承担全部责任。更为严重的是，原告的违约行为仍然在持续状态，至今已经长达六年之久。原告仍然没有督促该业主立即拆除占用被告土地范围内的建筑物，将被告的地下室回填土方、恢复原状，原告构成根本违约。原告不仅无权收取被告的管理费，还应赔偿被告的损失。被告针对上述问题向有关部门投诉相邻业主，但尚未提起民事诉讼。被告在本案中抗辩的是原告未尽管理义务，原告并无对业主的装修进行登记；对于业主的装修工程没有进行巡查，未能及时发现相邻业主对原告房屋的侵权行为，也无责令相邻业主恢复原状。以上，被告提供相关照片及视频予以证明。此外，被告认为根据谁主张、谁举证，原告应举证其是否全面提供了物业管理服务。但原告未能提交相关证据证实其对被告相邻房屋的违反物业管理行为及违建行为进行了合理的制止，以及向有关部门举报，故应认定原告对物业管理的管理、维护存在严重缺失。诉讼中，原告举证如下：1.原告的营业执照1份、物业服务企业资质证书（复印件）。2.商品房买卖合同（原件）、依云曦城花苑入伙通知书（复印件）、前期物业管理服务协议（原件）。3.物业管理费欠费明细（打印件）。4.公摊电费欠费明细及计算说明（复印件）。5.律师函（原件）、催交函邮单（原件）、投妥证明（复印件）、民事委托合同（原件）、律师费发票（原件）。6.前期物业管理服务合同（原件）。7.依云曦城一期别墅公摊电表明细（打印件）、电费发票（复印件）。8.业主管理规约、钥匙/资料/礼品房屋交接表、业主/住户情况登记表、业主入住手续办理确认表、区域消防责任书、承诺书（均为原件）、银行卡（复印件）。9.清洁服务承包合同、客服部排班表（均为原件）。10.往期交费记录（打印件）。11.装修违章整改通知书（原件）。被告提交证据如下：12.图片7张（打印件,已核对原载体）、视频3段（光盘，已核对原载体）。经审查，本院对当事人无异议的证据的真实性予以确认。对当事人有异议的证据，在“本院认为”部分进行综合认定。综合以上当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2012年3月26日，招商局物业管理有限公司与佛山招商九龙仓房地产有限公司签订《前期物业管理服务合同》，原告受委托对案涉小区进行物业管理。2012年6月17日，原、被告签订依云曦城花苑《前期物业管理服务协议》，约定：别墅按建筑面积以4元/月/平方米的标准计算；业主应于每月10日前，交纳当月物业管理费；业主不按约定标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金；原告为追讨所欠费用而产生之费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）从管理费中支付。根据上述协议，原告按4元/月/平方米的收费标准收取物业管理费。2013年12月31日，被告办理了收楼手续。被告是位于广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××的产权人，房屋建筑面积为398.16平方米。另查明：原告于2019年8月18日向被告户籍地址邮寄催缴涉案费用的律师函，该函经邮寄于次日由他人签收。本院认为：涉讼《前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告主张被告拖欠2016年6月1日至2021年1月31日的物业管理费，要求被告清偿并支付逾期付款违约金。被告对欠款周期无异议，但对费用计收标准有异议，认为原告未能举证证明收费标准符合政府指导价的范围，仅同意按2元/平方米/月的标准计收，并认为原告对业主的装修工程没有进行巡查，未能及时发现相邻业主对原告房屋的侵权行为，没有通知被告，未能责令相邻业主恢复原状，原告对物业的管理、维护存在严重缺失，不同意支付尚欠的物业管理费及违约金。此外，被告抗辩原告2017年10月前的物业服务费诉请已经超出诉讼时效期间，应不予支持。对此，原告举示装修申请审批表登记表、装修违章整改通知书等证据，拟证明原告对被告诉称的相邻业主房屋的装修进行登记，并责令相邻业主对“违章扩建地下室”、“破坏公共绿地”等行为进行整改，该通知书亦送达给相邻业主收执。原告已经举证证明其在合同义务范围内对相关业主的室内装饰装修活动进行的管理，被告的举证亦未足以证明原告存在不提供服务的同等违约行为或原告存在违约行为造成被告专有部位的特定损失，被告以上述未能介入处理其与相邻业主纠纷等作为拒付基本物业管理费用的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。原告依前述合同及协议为涉讼小区住户提供物业管理服务,被告应按该合同约定的收费标准、期限、违约责任规定支付各项费用及违约金。对于被告关于物业管理费诉讼时效的抗辩意见，物业管理费按月支付，为继续性债权，各月产生的物业管理费分别计算诉讼时效期间,原告举示的邮寄凭证及邮件查单反映其于2019年8月18日以被告的户籍地址向被告寄送律师函催收涉案费用，未有证据反映双方另行约定送达地址或被告通知变更联系方式，原告已经以恰当方式主张权利，诉讼时效中断，原告提交的另一邮单因无对应邮件查单反映寄收情况，被告亦有异议，本院不予采信。原告于2019年8月18日寄送律师函之前三年内的费用均未超出请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间，即2016年8月至2021年1月期间的相关费用，尚未超过诉讼时效期间，本院予以支持。对应其对于超出上述期间的费用，本院不予支持。综上，原告请求被告支付2016年8月至2021年1月期间的物业管理费,经核算为86002.56元（4元平方米/月×398.16平方米×54个月），本院对符合核定金额的部分予以支持。关于原告请求被告支付物业管理费的逾期付款违约金。其中2016年8月1日至2021年1月31日期间的物业管理费根据涉讼合同应于当月10日前缴清，被告未依约缴纳已构成违约,应按涉讼合同约定以上述欠费期间各月物业管理费1592.6元为基数，各期从当月11日起计至当期费用实际清偿之日止。原告主张按每日千分之五的标准计算，被告认为过高，仅同意按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对此，本院认为根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》[法释（2009）5号]第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，原告实际产生的损失为资金被占用的损失，结合原告主张的综合利率水平等因素考虑，原告主张的违约金过分高于造成的损失，本院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计算。原告超过核定范围的违约金诉请，本院不予支持。关于公摊电费，原告主张的费用金额为330元，计算周期为2016年3月10日至2020年6月30日，并就其主张的金额提交列算表以及电费发票等证据，原告主张的分摊费用计算方式有相应的依据，计算的结果亦合理，被告亦未能举证反驳，本院对原告该项诉请予以支持。关于律师费，原告根据《前期服务协议》中“原告为追讨所欠费用而产生之费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）从管理费中支付”这一条款提出主张，并认为该条款的含义即追索欠款产生的律师用由被告承担。被告对原告该项费用的主张以及原告对合同条款含义的理解均有异议，认为费用金额过高，且该条款应理解为该项费用从原告收取的物业管理费中开支。对此，从文义内容来看，相关合同条款并不涉及律师费用由何方承担，而条款中“管理费中支付”等内容来看，亦存在多种解释。结合该条款属于格式条款，合同双方对格式条款的理解存在争议且又存在多种解释的情况下，应作出不利于提供格式条款一方即原告的解释，因此本院采纳被告的意见，原告此项诉请缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日施行）第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、吕健洪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费86002.56元、公摊电费330元，以及2016年8月1日起至2021年1月31日期间的管理费相应逾期违约金（以各月管理费1592.6元为基数，各期从当月11日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计至管理费实际清偿之日止）予招商局物业管理有限公司佛山分公司；二、驳回招商局物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3652.08元（原告已预交），由原告负担1961.19元；由被告吕健洪负担1690.89元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内按其应负担的份额迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 宁二〇二一年二月二十四日书记员 徐国君