苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0506民初6245号 原告：苏州升汇昌机械有限公司，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄中安路328号3号楼。 法定代表人：孙精文，总经理。 委托诉讼代理人：杨敏，江苏普思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴娟，江苏普思律师事务所实习律师。 被告：苏州市吴中区金星针织制衣厂，住所地苏州市吴中区临湖镇浦庄中兴路北侧。 负责人：周建林，该厂投资人。 委托诉讼代理人：王婷娴，江苏新天伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王正浩，江苏新天伦（吴江）律师事务所实习律师。 原告苏州升汇昌机械有限公司（以下简称升汇昌公司）与被告苏州市吴中区金星针织制衣厂（以下简称金星针织厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，上列当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告升汇昌公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告于2019年5月30日签订《房屋租赁合同》；2、请求判令被告退还保证金10000元；3、请求判令被告赔偿装修费、搬迁费、停业期间工资和经营收益损失共计104083.33元；4、请求判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月30日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，由原告承租被告位于苏州市吴中区中安路328号院内3号楼4间160平方的厂房用于生产经营。2020年3月20日，该产业园内新仁保硅胶制品经营部发生火灾事故，事故导致原告承租的房屋受损，该厂房已无法正常使用。事故发生后原告无法正常生产经营，此后多次找被告协商但均未得到确切解决方案，为减少损失，原告只能另行承租其他厂房用于经营。由于被告未及时处理本次事宜导致原告提前搬离承租厂房，给原告造成了较重的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告金星针织厂辩称：2020年3月20日，涉案承租厂房所在厂区内2号楼三楼的新仁保硅胶制品经营部发生火灾，该火灾事故主要造成屋面受损约70平方米等，但未造成该厂区内其他厂房受损。涉案承租厂房在3号楼，3号楼在2号楼北侧，中间间隔约10米宽水泥路面，本次火灾起火点在2号楼三楼西北侧，距涉案承租厂房50米以上，原告诉称本次火灾致其承租房屋受损与实际不符，火灾事故后原告仍然继续占有使用涉案承租厂房，期间从未与其协商相关问题，后其于2020年8月3日通知合同终止并要求支付拖欠租金，原告于2020年8月8日回复“东西已搬完”，据此确认原告直至2020年8月8日才腾退涉案承租厂房，认为租赁合同因原告未按约支付租金才由其通知解除，故不同意退还押金并赔偿原告损失，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年5月30日，被告金星针织厂（出租方、甲方）与孙精文（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，由甲方将中安路328号院内3号楼厂房4间160平米（下称涉案厂房）出租给乙方作为生产车间及办公使用，合同约定：租赁期限为期三年，自2019年6月1日起至2022年5月31日止；租金每年50000元，一年一付，先付后用。保证金10000元合同签订时支付，合同期满乙方付清租金及水电费、物业费，厂房到期前撤清并清扫干净，经甲方验收合格后退还给乙方。租赁期满乙方将房屋清扫干净后如期交还，如房屋损坏应由乙方负责修复；乙方如需续租，必须提前向甲方提出，经甲方同意后重新签订租赁合同；乙方租赁期满或乙方中途退租需恢复厂房原貌并打扫干净，经甲方验收后办理退租手续。水费10元/吨，电费1.2元/度，每月6日抄表凭甲方收款收据当月10日前付清；物业费300元/月，每月10日前同水电费一起交清。乙方不得转租转让他人，否则视为乙方违约，甲方有权收回出租房，一切损失乙方自负；本合同期内如乙方中途自行退租，已付租金、保证金不予退还。乙方要负责好租赁厂房及公共区域内的安全，防火、防盗等工作，加强管理做到安全生产，文明生产；如发生违法行为或灾害性事故，均由乙方负责；如给甲方或第三方造成损失，应由乙方负责赔偿。 双方一致确认：孙精文是代表原告升汇昌公司与被告金星针织厂签订上述《房屋租赁合同》，签约后原告已向被告支付截至2020年5月31日一年租金50000元及保证金10000元，合同约定3号厂房为相应房屋所有权证所载的第6幢房屋，该房屋登记所有权人为被告金星针织厂，为一层建筑，属非居住房屋，建筑面积487.69平方米。 2020年8月3日，被告金星针织厂向孙精文邮寄《租金催缴及合同终止通知书》，称根据双方合同约定，你方应在2020年6月1日前支付2020年6月1日至2021年5月31日年租金50000元但至今未付，在此期间产生的水费、电费、物业费亦未支付，已单方违约，要求收到本通知后三个工作日内全额支付应缴租金、水费、电费、物业费，逾期不支付将收回涉案厂房，屋内现有旧挂壁空调一台、旧办公桌二只、旧箩筐6个将作为废品处理，砖砌台面及地面垃圾清理人工费、运费共计4500元由你方支付，同时由于你方单方违约正式通知终止合同，请收本通知后三个工作日内清空厂房并交还等。该邮件于2020年8月6日送达。 2020年8月8日，升汇昌公司法定代表人孙精文向金星针织厂负责人周建林发短信称“东西已搬完”；周建林回复“好的”。对此，被告表示，双方未办理涉案厂房返还交接手续，当日收到该短信通知后去现场查看确认原告确实已经搬离，认可原告已于2020年8月8日腾退并交还涉案厂房。 另查明，2020年3月20日11时55分，位于浦庄镇中安路328号的新仁保硅胶制品经营部发生火灾，起火部位位于厂房西北侧喷涂房内，起火原因为生产过程中混合搅拌硅胶油墨和去渍油时产生静电并引燃去渍油蒸气所致，火灾主要造成房屋受损、机器设备烧毁并造成1人死亡。 2020年3月20日，苏州市公安消防支队吴中区大队向金星针织厂（吴中区临湖新仁保硅胶制品经营部）发出《封闭火灾现场通知书》，称2020年3月20日你单位车间发生火灾，现通知你单位立即对火灾现场进行封闭，封闭区域为厂区整体，未经公安消防机构同意任何人不得进入火灾现场等。2020年7月7日，苏州市吴中区消防救援支队出具《终止案件调查决定书》，对金星针织厂消防设施配置不符合标准一案决定终止调查。 根据本院向苏州市公安消防支队吴中区大队调取的火灾现场勘验笔录显示：中安路328号厂区全由所有人金星针织厂对外出租，厂区由南向北平行分布有3幢建筑，依次编号为1号、2号、3号，起火场所位于2号建筑的三楼东侧，为仁保硅胶制品经营租用部分，该2号建筑三层北侧从东向西第3至第5扇窗户周边有烟熏痕迹，窗框损坏程度西侧重于东侧。 本院调取了涉案火灾事故相关笔录如下：（1）张根源于2020年3月23日接受询问时称：其承租涉案厂区3号建筑的部分用于经营机电设备厂，2号建筑三楼着火并没有影响其他楼建筑，由于2号楼与另外两栋楼之间有间隔，就三栋楼的一楼用铁皮连起来，2号楼着火时该栋楼二楼也只是闻到了刺鼻的气味没有火焰也看不到烟，其他两幢楼没有影响。（2）王杰于2020年3月23日接受询问时称：其承租涉案厂区1号建筑的部分用于经营精密机械公司，2号建筑三楼着火并没有影响其他楼建筑，由于2号楼与另外两栋楼之间有间隔，就三栋楼的一楼用铁皮连起来，2号楼三楼起火影响不到其他楼的生产，而且没有爆炸，着火引起的烟的话也就三楼着火的地方有烟，其他地方也没有，一开始三楼楼梯门没打开时二楼的烟还不大。 再查明，对于火灾事故发生后原告是否已实际搬离涉案厂房，原告表示，火灾事故发生后包括涉案厂房在内整个厂区被封闭以调查火灾原因，最初几天在厂区大门拉了警戒线并有保安看守不允许人员出入，过了十来天虽撤了警戒线允许人员出入但不允许生产，致其无法正常经营而停业，2020年4月初曾打电话给周建林要协商搬离之事，周建林回复需处理火灾事故死者之事没空处理，后来看到其他承租户陆续搬离就于当月自行寻找新址搬离涉案厂房（有用的东西均搬走，遗留了没用的东西），搬离前曾电话通知被告，后于2020年5月就向法院递交本案起诉材料，也就未再找被告协商此事，收到被告邮寄的《租金催缴及合同终止通知书》后又去把没用的东西搬走。对此，被告表示，涉案厂房所在厂区全部由其对外出租，火灾事故发生时承租户有10户，火灾事故发生后除原告外的9户中有8户先后均搬离了，只有香到家食品厂没有搬离，当时由于消防方面需要整改，谣言较多说不许生产等，各承租户要开展经营等不及在火灾后一月内就陆续搬走了，搬离的承租户均与其协商处理，租赁合同未到期的就向承租户退还未到期部分的已付租金并退还押金，搬离前均办理了交接手续即由承租户向其出具收条确认收到退回款项，但原告未曾与其联系表示要求搬离，否则其不会在2020年8月3日向原告邮寄通知要求终止合同，火灾事故后按消防部门要求进行整改，具体整改日期为2020年4月28日至10月28日，整改期间涉案厂区并非查封状态，整改期间不影响使用涉案厂房，自2020年8月开始有新租户入驻，据了解香到家食品厂在火灾事故后十几天就恢复生产了，2020年4月确曾接到过孙精文的电话，当时确实回复他没有时间，后来孙精文未再联系其，其也没主动联系孙精文协商，其他承租户均主动与其联系协商提前搬离之事，为此提供证据如下：与张根源签订房屋租赁合同及张根源出具字条“载明收到退押金、租金扣减水电费、物业费后金额18820元，合同终止无异议”；与赵林亚签订房屋租赁合同及赵林业出具字条“载明收到退押金、租金扣减水电费、物业费后金额8500元，合同终止无异议”。经质证，原告对上述证据无异议。 再，被告主张火灾事故发生后涉案厂房另有电费产生，据此认为原告未在火灾事故后实际搬离涉案厂房，为此提供证据如下：（1）电表读数照片2份、收据2份，称原告已交纳截至2020年2月的水电费及物业费，根据收据记载2019年12月用电284度，2020年1月至2月用电330度，已结电费的两个电表读数分别为16444、10659，而2020年8月8日该两个电表读数分别为16521、10982，表明2020年3月至2020年8月8日期间新发生用费400度，相较于原告此前用电量约为2个月的用费量。经质证，原告对上述证据真实性无异议，表示其作为生产企业订单量并非固定故而用电量也不固定，2020年1月至2月期间由于春节放假并受疫情影响导致用电量减少，此后产生电费是3月20日火灾事故发生前生产经营产生的电费，另外被告对涉案厂区进行整改亦会产生电费，3月20日之后包括涉案厂房在内整个厂区被查封无法用于经营，为此提供王杰出具的书面情况说明1份，该说明主要内容“火灾事故后整个产业园全部被封掉，封了大概十天，解封后因消防不过关整个产业园需整改，还有违建现象，也不能正常生产经营，火灾后所有租户找周建林协商停业损失，周建林表示不能给予答复，要等事故处理完毕才能给结果，但可以搬走自己的设备，故而4月左右就把设备搬走了”。经质证，被告认可王杰为其中1个承租户，但认为证人应该出庭作证。 又，被告明确表示清楚双方之间房屋租赁合同已经解除，经本院释明后明确本案中不就租赁合同提前解除给其造成的损失（清理费4500元、违约金10000元）及2020年6月1日至8月8日期间结欠租金9315元、电费430元、物业费680元等提出反诉请求，明确不同意退还保证金10000元，表示由于原告未按约支付2020年6月1日起租金致租赁合同提前解除因此认为原告应承担违约金10000元，故而保证金直接折抵违约金。 原告表示，本案中主张装修费、搬迁费、停业期间工资损失、停业期间经营收入损失等104083.33元，为此提供证据并陈述如下： （1）2020年4月1日与案外人签订《房屋租赁合同》及2020年4月5日收据2份（金额分别为50000元、4000元），称为经营所需另行承租位于平安路××层房屋约180平方米，合同约定租赁期限自2020年4月1日至2023年3月31日，年租金50000元，押金4000元等，以证明火灾事故后产生2个月租金损失8333.33元。 （2）苏州爱米国装饰工程有限公司（下称爱米国公司）出具的收据1份（载明入账时间2019年5月8日），称承租涉案厂房后砌了平台并隔出一个小的办公室，为此支出材料费人工费合计19600元，相关交易未签订合同，据此主张装修损失19600元。 （3）爱米国公司出具装修凭证1份，称重新承租新厂房后找爱米国公司装修支出36900元，相关交易未签订合同，款项现金给付，该凭证载明“升汇昌公司搬厂人工费2300、车费500、新厂房装修费用34000（楼板480、运费100、砖头沙1000、人工费1400、地砖180平×35=6300、地坪另加整地1500、地砖180×20=3600、涂料人工1200、木匠人工材料600、水电人工材料3000、门头砌卫生间开蓄池材料砖头水泥共8000，2020年4月11日完工，收到升汇昌公司36900元”，据此主张装修损失36900元。 （4）自制停业期间工人支出表1份，称火灾事故后停业，实际停业四十多天，人工费支出按1月算计39250元，主张停业期间人工费损失39250元。 （5）税收完税证明1份，以证明2019年缴纳相关税费每月约50000元。 经质证，被告对证据1真实性无异议，但认为原告从涉案厂房搬离与另行承租其他厂房没有必然关系；对证据2认为平台及办公室均属原告为经营所需增添，未增加涉案厂房附加值，按双方合同约定应拆除平台和办公室，收回涉案厂房后亦委托他人予以拆除；对证据3、4、5认为与其无关；认为交税不代表盈利。 以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、照片，被告提供火灾事故认定书复印件、终止案件调查决定书复印件、租金催缴及合同终止通知书及挂号信函收据复印件、短信聊天记录截屏打印件、房屋所有权证复印件，本院调取的火灾事故认定书、火灾事故询问笔录、现场照片、火灾现场勘验笔录等材料及本院质证笔录、庭审笔录予以证实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告向被告承租涉案厂房事实清楚，双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。合同签订后被告履行了提供房屋义务，原告亦按约支付截至2020年5月31日年租金50000元及保证金10000元。根据本案查明的事实可知，2020年3月20日涉案厂房所在厂区内其他由被告出租给他人使用的房屋发生火灾，此后双方一致认为双方之间的房屋租赁合同已提前解除，但双方对于合同解除的具体原因发生争议，原告主张火灾事故后因公安消防机构为查明火灾事故责任封闭厂区整体致其无法继续使用涉案厂房，经电话联系被告协商处理退租事宜未果后于2020年4月自行腾退涉案厂房；被告主张火灾事故影响使用涉案厂房期间较短，火灾事故发生后十几天原告就可继续使用涉案厂房，虽然在火灾事故发生后一月内该厂区内绝大多数承租户均主动与其联系协商处理搬走事宜，当时鉴于消防方面需要整改而各承租户要开展经营等不及整改才要求提前搬走，其同意后向各承租户退还未到期的租金及保证金等；原告在火灾事故后虽曾联系时但当时其明确回复较忙没空处理，之后原告未再与其联系协商处理搬走事宜，其也确实因为较忙未主动联系原告处理，但根据涉案厂房对应电表2020年8月读数认为原告在火灾事故后应该有继续使用涉案厂房，考虑到原告未按租赁合同约定预付2020年6月1日起一年的租金故而其于2020年8月3日向原告邮寄通知书通知提前解除合同，据此认为涉案房屋租赁合同提前解除是由于原告未按约支付租金的违约行为所致。对此，根据本院调取的火灾事故认定书等材料可知公安消防机构在火灾事故发生当日即向被告发出《封闭火灾现场通知书》对包括涉案厂房在内的厂区整体进行封闭处理，并就厂区整体消防设施配置是否符合标准进行调查直至2020年7月7日才向被告发出《终止案件调查决定书》终止调查，结合被告陈述在火灾事故发生后一个月内承租该厂区内部分房屋的除原告外的绝大多数承租户均搬离涉案厂区并明确提前搬离原因是当时涉案厂区需要进行消防整改而各承租户由于经营需要等不及，结合被告确认原告在火灾事故发生后确实曾联系要求处理退租事宜且当时由于被告明确回复没有时间而协商处理未果；同时考虑被告于2020年8月3日向原告邮寄通知书时明确涉案厂房内仅遗留了旧挂壁空调一台、旧办公桌二只、旧箩筐6个等物品而无用于生产的相应机器设备等物品，考虑到原告另行承租房屋用于经营并与案外人签订了房屋租赁合同且该合同约定租赁期间自2020年4月1日起的情况，同时考虑到涉案厂房2019年12月用电量为284度、2020年3月至8月期间用电量为400度及2020年3月20日前原告能正常使用涉案厂房的事实等情况，本院采信原告主张，确认原告于2020年4月时鉴于火灾事故及事发后有关部门要求对厂区进行消防整改等原因认为无法合理预估何时能恢复正常使用涉案厂房作为经营场所而搬离涉案厂房，鉴于原告作为承租人在租期届满前搬离涉案厂房致涉案房屋租赁合同事实上不能履行，而原告提前搬离涉案厂房起因于涉案厂房所在厂区内其他房屋发生火灾对原告在约定租赁期间内连续继续使用承租房屋造成影响，考虑到被告当时明知这种影响且知晓并同意该厂区内其他承租人基于经营需要对这种影响持续状态等不及的原因而提前搬离的情况下，应当认定被告知道或者应当知道原告已搬前搬离，此后被告对此未提出异议，据此本院认定双方之间房屋租赁合同已于2020年4月30日提前解除而终止。被告抗辩由于原告未在2020年6月1日前预付2020年6月1日至2021年5月31日期间租金的违约行为而提前解除依据不足，本院不予采信。涉案房屋租赁合同提前解除碍难归责于原告，原告要求被告返还已付保证金10000元，合法有据，本院予以支持。 关于原告主张的各项损失，其一，租金损失8333.33元，原告已向被告支付截至2020年5月31日租金，如前所述，双方之间房屋租赁合同已于2020年4月30日提前终止，考虑到涉案厂房自2020年3月20日发生火灾事故起因厂区整体被查封及被责令要求整改等而影响原告继续使用，被告应向原告退还2020年3月20日起至合同解除之日即2020年4月30日期间的已付租金；而合同解除之后原告未能及时交还涉案厂房直至2020年8月8日才将涉案厂房腾空并交还给被告，考虑涉案厂房需要进行消防整改等影响原告将涉案厂房用作经营场所之使用目的；本院酌情确认合同解除之后即2020年5月1日至2020年8月8日期间占有使用费按合同约定租金标准的50%计算即6849.32元，鉴于原告已向被告支付2020年3月20日至2020年5月31日期间租金10000元，故而本院酌情支持租金损失3150.68元。其二，涉案厂房装修损失19600元，原告称承租涉案厂房后因经营需要砌了一个平台并隔出一个小办公室，为此支出材料费人工费合计19600元，虽原告未能提供相应合同、发票、支付凭证等以证明相关装修费用的真实性和客观性，但双方对于原告承租涉案厂房后进行了相应装修改造之事实不持异议，由于上述改造系原告为经营所需进行的改造且双方合同约定在租赁期届满后或中途退租后需恢复厂房原状，被告抗辩已自行委托他人拆除上述平台及办公室隔断等以致无法申请评估认定装修损失金额，本院综合考虑房屋租赁合同约定租期、具体履行情况、原告向被告返还涉案厂房时未恢复厂房原状即未拆除上述平台和办公室隔断等因素酌情支持9000元。其三，新租厂房装修损失及搬运损失36900元，鉴于原告未能提交相关交易合同、发票、支付凭证等以证明其主张的上述损失数额具有客观性和真实性，况且原告作为承租人在房屋租赁合同提前解除或终止后腾退承租房屋属于其履行合同义务的行为理应自行承担相应费用，而合同解除后另行承租房屋并进行装修产生的费用本身与涉案租赁合同并无必然关联，故对原告主张该项损失，本院不予支持。其四，停业期间人工费支出损失39250元，虽原告提供了自制一份人工费支出清单但没有提供相关转账凭证、支付凭证予以印证，该材料不足以确认相关人员到岗的真实性，本院不予支持。 综上，被告应支付原告保证金10000元、租金损失3150.68元、装修损失9000元。据此，依据原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，第一百一十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告苏州升汇昌机械有限公司与被告苏州市吴中区金星针织制衣厂于2019年5月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。 二、被告苏州市吴中区金星针织制衣厂于本判决生效之日起十日内支付原告苏州升汇昌机械有限公司保证金人民币10000元、租金损失人民币3150.68元、装修损失人民币9000元，以上合计人民币22150.68元。 四、驳回原告苏州升汇昌机械有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为人民币1191元，由原告苏州升汇昌机械有限公司负担人民币1014元，被告苏州市吴中区金星针织制衣厂负担人民币177元。被告负担部分已由原告预交，被告苏州市吴中区金星针织制衣厂于本判决生效之日起十日内直接给付，原告苏州升汇昌机械有限公司预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  王丽娜 二〇二一年三月二十七日 书记员  姚 倩