重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1105号上诉人（原审被告、反诉原告）：张思国，男，汉族，1970年11月29日出生，住重庆市江北区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆萤春堂科技有限公司，住所地重庆市江北区建北八支路30号3幢26-7，统一社会信用代码91500112MA603RXE24。法定代表人：刘雅云，执行董事。委托诉讼代理人：王雷，四川发现（重庆）律师事务所律师律师。原审第三人：重庆市渝地资产经营管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道紫园路186号，统一社会信用代码915001037094290158。法定代表人：王宏伟，董事长。委托诉讼代理人：孟芹，女，该公司工作人员。上诉人张思国因与被上诉人重庆萤春堂科技有限公司（以下简称萤春堂公司）、原审第三人重庆市渝地资产经营管理有限公司（以下简称渝地公司）合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初24124号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人张思国、被上诉人萤春堂公司的委托诉讼代理人王雷、原审第三人渝地公司的委托诉讼代理人孟芹到庭参加二审询问。本案现已审理终结。张思国上诉请求：1.撤销(2020)渝0112民初24124号民事判决书第二项、第四项；2.依法改判张思国返还萤春堂公司31423元;萤春堂公司支付张思国房屋租金、水电费、物管费57715.60元；3.一二审诉讼费由上诉人与被上诉人依法分担。主要事实和理由：1、一审判决以第三人对商铺停水停电、要求回收商铺为由认定被上诉人订立《美容院合作协议》的目的无法实现，是错误的。第三人虽曾发出停水停电通知，但实际上并没有停水停电，第三人要求收回商铺并不影响被上诉人与第三人签订房屋租赁合同，被上诉人并未举示向出租人要求签订新的租约被拒绝的证据，被上诉人与第三人之间能否签订《房屋租赁合同》系商业风险，应由其自行承担。2、一审判决由上诉人承担被上诉人经营期间的装修费56577元是错误的。《美容院合作协议》明确约定装潢及店内改装的费用由乙方支付，判决由上诉人承担违反了当事人之间的约定，被上诉人擅自撤场属于经营期间的不当商业行为，由此产生的风险损失及责任应由被上诉人自行承担。一审判决被告未履行合同约定的义务致使原告无法办理营业执照和经营，构成违约没有事实依据，上诉人不但提供了《房屋租赁合同》更应要求提供了涉案房屋的平面图，办理营业执照不是上诉人的约定义务和法定义务。3、一审判决不支持上诉人的反诉请求是错误的。被上诉人从2019年10月17日起至《美容院合作协议》解除前实际占有使用案涉房屋，按照约定，房屋租赁费、物业管理费、水电费应由被上诉人承担。即时法院认定出租人免除2019年12月6日至2020年3月5日期间的租金，其余时间的租金亦应计算。物管费的收费标准，上诉人已经向一审法院举示，水电费是客观存在的。被上诉人已经实际收取会员费用，有营业收入，但不按照约定将收入款项进入约定帐户，且擅自撤离经营场所并提出解除《美容院合作协议》，本身构成根本违约，上诉人并无任何违约行为。萤春堂公司辩称，一、涉案商铺因上诉人的原因导致停水停电、未能办理营业执照及继续租赁该房屋，因而被上诉人无法经营，并不是被上诉人擅自终止经营。二、上诉人违约导致被上诉人无法经营，应当承担被上诉人的装修损失。涉案商铺无收益，因此没有进行分红的行为不构成违约。三、上诉人未履行合同义务，导致原审第三人未与被上诉人续订或另立租约，因此被上诉人无需支付租金、物业费、水电费等费用。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。萤春堂公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2019年11月9日签订的《美容院合作协议》；2.被告赔偿原告装修损失56577元，支付给张秀莉的工资损失12000元，并返还原告10万元打款的剩余款项31423元，同时被告赔偿原告由原告支付给其他员工的工资损失34443元。张思国向一审法院反诉请求：1.原告支付被告违约金10万元；2.原告支付损失57715.60元（包括2019年11月9日至2020年4月22日的租金52339.30元，物业费2754.70元，水电费2621.60元）。一审法院认定事实：2019年8月2日，以第三人为出租方（甲方），以被告为承租方（乙方），双方签订《物业租赁合同》，约定物业坐落于重庆市渝北区××路××号××小区：位于8栋综合楼第1层，门牌编号为附2号，建筑面积为338平方米，经营范围为美容院。物业租赁期限自2018年12月28日起至2019年12月27日止。商铺租金单价为28.5元／平方米，月租金合计为9633元，乙方应按照合同约定或物业管理单位规定足额承担相应的物业管理费、水电气等相关费用。2019年11月9日，以被告为甲方，以原告为乙方，双方签订《美容院合作协议》，约定甲方将坐落于重庆市渝北区××路××路××号理疗店的经营权转让于乙方经营。第二条约定，合同期限：2019年11月9日至2022年11月8日。第三条第（一）款约定，乙方接手后，甲方按照乙方后续运营每月营业利润20%进行分红，若分红未到100万，则分红比例继续保持20%。第六条第（一）款约定，本店点交时，甲方应将本店目前所有会员及顾客资料移交给乙方……。点交前清算所有水、电费用、房租、员工薪资等。第六条第（二）款约定，甲方安排一名财务人员对本店进行账目管理，其工资由本店支付。签约后三日内，乙方需打款10万元到双方指定的银行账号，后续该店收入和支出均从该账号进出账，甲方有权对乙方的营业账目和客户系统进行查阅，乙方应无条件配合，若运营出现亏损，甲乙双方按照持股比例进行承担。第六条第（三）款约定，本店名称及门头装潢和店内改装按照乙方的经营需求进行变更，费用由乙方支付。第六条第（四）款约定，本店承租坐落重庆市渝北区××路××路××号的租赁权，由甲方让与乙方，并由甲方负责出租人与乙方办理续租手续，与乙方换立租约。续租合同另见乙方与房屋产权人所签订的房屋租赁合同。第六条第（五）款约定，乙方经营期间的一切商业风险或法律责任均由乙方自行承担。第七条约定，违约处罚：除本协议第六条约定之外，任何一方违反本契所列各条情形之一，即视为违约，对方有权解除契约，若一方出现违约，违约方赔偿守约方10万元。其后，双方履行合同。庭审中，原告向被告指定的案外人张秀莉的银行账户分两次共转账10万元，双方认可该10万元的部分已经用于支付装修费56577元（分别为：9127元、2万元、7450元、1万元、1万元）和张秀莉3个月工资12000元（系被告从账户中直接扣除），剩余款项31423元支付至被告账户。原告举示微信支付交易明细和工资表，拟证明原告向其员工发放2020年11月、12月份工资31463元，被告对此无异议，认为原告本应该向其员工支付工资，与其无关。原告举示微信聊天记录，拟证明原告要求被告提供案涉商铺的产权证和房屋租赁合同用于办理营业执照未果，要求用门店备用金支付员工工资等费用未果。被告对聊天记录真实性无异议，但认为上述内容不是被告义务。后被告欠付第三人租金。2019年12月27日，第三人向原告发出停水停电通知书，载明：张思国，依据双方签署的《物业租赁合同》，截止2019年12月27日，已产生欠款144495元，我司已对你进行诉讼，且你与我司签订的《物业租赁合同》已于2019年12月27日到期，按照合同约定，我司将于2019年12月30日对你方租赁商铺停水停电，拟收回物业，同时追究你的违约责任。原告于2019年12月30日通过微信将通知书发送被告。第三人向曾以被告为被申请人，向重庆市仲裁委提起仲裁（2019）渝仲字第3477号，要求解除双方租赁合同，由被告退还租赁房屋和恢复原状，并支付2018年12月28日起的租金等。2020年4月22日，该委作出仲裁裁决：《物业租赁合同》于2019年12月6日解除，被告退还房屋，并支付2018年12月28日至2019年12月6日的租金108531.8元（因疫情影响免除2019年12月6日至2020年3月5日），以及从2020年3月6日起支付房屋占有使用费至腾空返还之日止等。关于房屋现状，原告陈述其已于2020年1月9日将店铺内自己的东西搬走，于2020年1月11日交付一把钥匙，并向被告交付了商铺。被告陈述原告于2020年1月28日交了一把钥匙，于2020年1月29日将东西搬走。被告与第三人认可房屋没有收回。本案中，原告诉请要求解除《美容院合作协议》，被告同意解除，并于2020年9月10日收到我院寄送的起诉状副本。另，双方均认可协议签订后商铺未点交清算水电费、房租等。一审法院认为，原、被告签订的《美容院合作协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行义务。关于原告请求解除《美容院合作协议》的诉讼请求，依照《美容院合作协议》约定，被告将商铺的经营权和租赁权转让给原告，并负责第三人与原告办理续租手续，与原告换立租约。被告未履行上述义务，且由于被告拖欠第三人租金，第三人对案涉商铺进行停水停电，并要求收回商铺，致使原被告订立《美容院合作协议》的目的经无法实现，现原告要求解除该协议，被告亦同意，则该协议自被告收到法院寄送的起诉状副本之日即2020年9月10日解除。关于原告请求被告返还和赔偿损失的诉讼请求，被告未履行合同约定的义务致使原告无法办理营业执照和经营，构成违约，应向原告承担赔偿责任。双方对原告支付的10万元中有56577元用于支付装修费无异议，该费用在合同正常履行的情况下应由原告负担，现因被告原因致使合同无法履行，被告应赔偿该笔损失，一审法院对该笔损失予以支持。关于张秀莉的工资及其他员工的工资，系原告正常经营应支付的费用，原告要求被告赔偿上述费用于法无据。原告原告支付10万元剩余的款项31423元，合同解除后，上述款项在被告账户，被告应当承担返还责任，一审法院对该项诉讼请求予以支持。关于被告要求原告支付违约金10万元以及赔偿57715.6元（包含2019年11月9日至2020年4月22日的租金52339.30元，物业费2754.70元，水电费2621.60元）的诉讼请求，被告主张原告的营业收入未纳入指定账户、未经被告同意擅自停业、不缴纳案涉房屋租金水电物管费，一审法院认为，由于原告主张没有收入，被告未举证证明原告有收入，故被告主张的该行为不能成立。被告违约导致原告无法营业而非原告擅自停业，故被告主张的该行为亦不成立。关于租金物业水电费，首先，被告未举示物业费、水电费证据，一审法院不予支持。其次，双方《美容院合作协议》未约定租金由原告负担，双方也未以点交形式确定原告何时负担租金，且2019年11月9日至2019年12月27日为被告与第三人租赁期内，理应由被告负担租金，被告其后未促成原告与第三人达成租金协议，原告也无向第三人支付租金的依据。另，原告2020年1月因合同无法履行交还商铺给被告，仲裁委员会另案免除了被告2019年12月6日至2020年3月5日期间的租金，故被告并未产生其主张这么多的租金损失。综上，一审法院对被告要求原告支付违约金、水电费以及租金的反诉请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、确认原告（反诉被告）重庆萤春堂科技有限公司与被告（反诉原告）张思国于2019年11月9日签订的《美容院合作协议》于2020年9月10日解除；二、被告（反诉原告）张思国于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）重庆萤春堂科技有限公司款项31423元，赔偿装修损失56577元；三、驳回原告（反诉被告）重庆萤春堂科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张思国的反诉请求。本诉案件受理费3326.4元，减半收取1663.2元，由由被告（反诉原告）张思国负担。反诉案件受理费3454.31元，减半收取1727.16元，由被告（反诉原告）张思国负担。”二审中，张思国申请证人陈某出庭作证，拟证明张思国将案涉房屋的产权证书交给了被上诉人。陈某陈述其“未看到张思国将产权证书交给被上诉人，我只是在二楼谈事，张思国说要去一楼交证。”对此，本院认为，该证人证言不能证明张思国将案涉房屋的产权证书交予了被上诉人，达不到其证明目的，本院不予采信。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点有三，一是《美容院合作协议》解除后导致的各项损失应由谁承担；二是被上诉人是否应支付2019年11月9日至2019年12月6日期间的房租；三是被上诉人是否应向张思国支付水电费、物管费。本院评析如下：一、《美容院合作协议》解除后的各项损失应由谁承担的问题。本院认为，首先，按照协议约定，张思国负责出租人与被上诉人办理续租手续，与被上诉人换立租约。但张思国在此之前拖欠出租人租金长达一年之久，出租人于2019年11月15日就解除与张思国的《物业租赁合同》、退还租赁房屋提起了仲裁，并于2019年12月6日向张思国送达了仲裁相关文件。2019年12月27日，被上诉人亦收到了出租人发出的因张思国欠租需收回案涉商铺并停水停电的通知。随后，重庆市仲裁委员会亦于2020年4月22日作出（2019）渝仲字第3477号仲裁书，裁决出租人与张思国的《物业租赁合同》于2019年12月6日解除，并裁决张思国返还案涉房屋。有鉴于此，被上诉人已无法再继续承租案涉房屋经营美容院。其次，张思国将理疗店的经营权转让乙方经营，则张思国有义务向被上诉人提供办理美容院营业执照的相关必要资料。本案中，2019年11月28日起被上诉人即向张思国要求其提供办理营业执照必要的《房屋租赁合同》及房产证复印件。从双方沟通的记录可以看出，于2019年12月27日前张思国并未向被上诉人提供办理营业执照必要资料，而2019年12月27日被上诉人就已经收到了出租人要求收回案涉商铺并停水停电的通知。故本院认为，综合上述情况可以看出，因张思国拖欠租金的行为导致案涉房屋面临被出租人收回的巨大风险，被上诉人继续经营美容院的合同亦无法实现。被上诉人停止经营，及时撤出案涉商铺，系主动避免损失继续扩大，并非违约行为。相反，张思国拖欠租金，未及时向被上诉人提供办理营业执照的相关资料系导致合同目的无法实现的主要原因。故因合同目的无法实现，双方解除案涉协议，由此造成的损失应由张思国承担。因此，为经营案涉房屋进行的装修损失应由张思国自行承担。张思国收取的10万元备用金扣除装修损失及人员工资部分，亦应退还给被上诉人。二、关于被上诉人是否应支付2019年11月9日至2019年12月6日期间的房租的问题。本院认为，双方签订的系《美容院合作协议》，约定由被上诉人与出租人另立租约，故被上诉人与出租人另立租约之后的房租应由被上诉人承担。但对于尚在张思国与出租人《物业租赁合同》期内的房租应由谁承担的问题，双方的协议并未明确应由被上诉人向张思国支付租金，仅约定了点交前清算所有水、电费用、房租、员工薪资等，但双方并未进行点交清算。本案系经营权转让，并非转租合同关系。因此，结合合同语义，本院认为关于美容院的房屋租金应为在张思国与出租人的租赁合同期内由张思国承担，若被上诉人与出租人建立了新的租赁关系则由被上诉人承担。因此，2019年11月9日至2019年12月6日期间的房租，应由张思国自行承担。因张思国认可被上诉人于2020年1月29日搬离，故对于2019年12月7日至2020年1月29日期间的租金应由被上诉人承担，但前案仲裁裁决已经免除张思国在此期间的租金，故对此部分租金，本院亦不予支持。三、关于物管费、水电费的问题。本院认为，被上诉人应承担的物管费和水电费应为其进场经营至其撤场期间产生的费用。但张思国举示的证据不足以证明此期间产生的具体费用，且其举示的证据亦不足以证明其代被上诉人支付了该部分费用。因此，本院不予主张。综上所述，张思国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2605.85元，由上诉人张思国负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二一年三月三十一日法官助理 王玲书 记 员 梁麟