山东省费县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1325民初129号 原告：潘振娟，女，1972年12月29日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：王利，临沂兰山利群法律服务所法律工作者。 被告：李伟，男，1975年8月22日出生，汉族，居民，住费县。 委托诉讼代理人：李宝进，山东有序律师事务所律师。 第三人：山东泰诚房屋置换有限公司，住所地费县鲁公花园沿街楼**楼**，统一社会信用代码91371325MA3M249W39。 法定代表人：陈宏亮，经理。 委托诉讼代理人：李占燕，山东信誉永恒律师事务所律师。 原告潘振娟与被告李伟、第三人山东泰诚房屋置换有限公司（以下简称“泰诚房屋置换公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘振娟的委托诉讼代理人王利、被告李伟及其委托诉讼代理人李宝进、第三人泰诚房屋置换公司的委托诉讼代理人李占燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘振娟向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告承担违反《房屋买卖合同》的违约责任，向原告支付违约金325000元；2.请求本案保全费、诉讼费、保函费由被告承担。事实和理由：2020年11月5日原、被告及第三人共同签订《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》约定原告将其位于费县明苑小区4号楼1单元101室房产（权属证号为费城区字第0××0号）以1760000元出售给被告，被告在签订该合同7日内支付房屋首付款750000元。但《房屋买卖合同》签订后被告未按照合同约定支付该房屋首付款，原告以书面形式告知被告在限定期限内支付房屋首付款，并告知若未在限定期限内支付，则双方之间签订的《房屋买卖合同》予以解除。根据原、被告之间签订的《房屋买卖合同》的约定，违约方即本案被告应当承担违约责任。 李伟辩称，被答辩人所诉依法不能成立，无事实与法律依据，请法院查明，依法驳回被答辩人的诉讼请求。1.答辩人在与被答辩人签订房屋买卖合同过程中并无违约行为，相反，是被答辩人、第三人违反合同约定，对买卖合同标的物即涉案房产的情况介绍不实，存在欺诈行为。双方买卖合同的签订系通过第三人介绍完成，第三人处的工作人员介绍交易房产是混凝土浇筑房产，答辩人信以为真而同意购买。2020年11月5日签订合同时，被答辩人当时没签字，而是过了几天才签字。在被答辩人签完字后，答辩人在被答辩人代理人谭辉陪同下对房产进行查看时，发现房屋多处漏雨，经向被答辩人代理人询问才得知房产不是混凝土浇筑的，而是楼板的。答辩人发现受到了欺骗，第三人工作人员对房产情况介绍不实，存在严重的商业欺诈行为。房屋楼板的和浇筑的建成年代不同，质量差异较大，房产价值也不一样，答辩人对此提出异议，经与被答辩人和第三人交涉无果，双方没有继续履行合同。被答辩人及第三人违反商业诚实信用原则，违反合同约定在先，对房产情况介绍不实，导致房产未能交易，应承担违约责任的是被答辩人和第三人。2.从房屋买卖合同约定看，合同第二条约定，甲方(被答辩人)保证此房一切情况介绍属实......，显然被答辩人和第三人在签订合同时对房产情况介绍不实，违反该条约定。合同第六条房款支付方式第1款约定，此合同签订当日乙方(答辩人)支付定金10000元，转交丙方(第三人)，丙方当日支付甲方(被答辩人)账户，甲方交出该房产权属证转交丙方保管。因甲方违约导致不能继续履行合同的，双倍返还定金；因乙方违约导致不能继续履行合同的，定金不予退还。答辩人已按合同约定交纳购房定金，履行了该条约定，导致合同未能继续履行的原因在于被答辩人及第三人，被答辩人及第三人应承担违约责任，双倍返还答辩人定金，对此，答辩人将保留诉权，另行主张。3.被答辩人主张违约金325000元，无任何事实与法律依据。本案双方当事人仅仅履行至签订合同并交纳、收受定金阶段，不管是哪一方违约，只能是按合同第六条第1款的约定，适用定金罚则。假设被答辩人主张的违约金是参照合同第九条约定计算而来，合同第九条约定：此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约，若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费，若甲方违约，应返还乙方购房定金及房款，并支付丙方佣金和赔付乙方房价20%的违约金。若乙方违约，应向甲方赔付房价20%的违约金，佣金由乙方支付，甲方权属证明仍然归甲方所有。由该条款约定可以看出，是在双方交易已经促成，乙方已经交纳购房款或甲方已经交付房产的情况下，如果某一方出现违约情况的违约处罚约定。显然，本案仅仅进行了交纳购房定金这一步，没有交纳购房款也没有交付房产，根本不适用这一条款的约定。被答辩人引用这一条款主张违约金无事实与法律依据，不能成立。综上所述，被答辩人所诉没有事实与法律依据，应依法驳回其诉讼请求。 泰诚房屋置换公司陈述，1.我公司不存在任何过错，我公司接受双方委托后积极报告订立合同的机会，提供订立合同的媒介服务，促成合同的订立。在订立合同过程中如实向双方报告订立合同的相关事项，不存在隐瞒与订立合同无关的重要事实或提供虚假合同的主张。2.合同订立后双方是否能按约定履行，不受我公司左右，合同如能继续履行，我公司将继续提供相关服务。被告还应当补交中介费7600元，合同若解除，我公司已收取的中介费不予退还。 潘振娟为证明其主张向本院提交如下证据：证据一、原告身份证复印件一份，证实原告适格主体；证据二、被告户籍登记查询复印件一份，证实被告的合法身份，系适格的被诉主体；证据三、费县不动产信息查询复印件一份，证实费县明苑小区4号楼1单元1-101房屋系原告个人所有；证据四、房屋买卖合同复印件一份，证实原告将其所有的费县明苑小区4号楼1单元1-101室房屋经第三人介绍以1760000元出卖给被告，并于2020年11月5日签订房屋买卖合同，该合同第六条第一款第二项约定被告在签订合同七日内（即2020年11月12日）向原告支付首付款750000元，而被告却没有按约定向原告支付房屋首付款，被告已构成违约，同时还证实被告的违约行为符合该合同第九条约定，被告应当承担房价1760000元20%的违约金，即325000元；证据五、合同解除告知书、送达回执复印件一份及邮寄过程视频光盘一张，证实2020年12月23日被告违约后原告依法告知被告构成违约并解除了原、被告之间签订的房屋买卖合同，被告于2020年12月29日收到该告知书。 李伟对潘振娟提交的证据的质证意见为：对证据一至证据三无异议；对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，该房屋买卖合同于2020年11月5日签订时甲方并没有在合同上签字按手印，过了几天后才在合同中签的字，也没有按合同第四条约定签订合同三日内向丙方也就是第三人交付房产资料。事实上双方均没有按合同约定的时间履行，该合同第二条约定甲方保证涉案房屋一切情况属实。当时第三人工作人员向被告介绍该房屋为混凝土浇注楼房，而被告和原告代理人谭辉到该房产查看时发现该房屋存在多处漏雨情况，并且原告代理人谭辉陈述该房产并非是混凝土而是楼板房。这时该房屋买卖合同已经签订了，被告对此提出异议，认为原告和第三人对该房屋介绍不实，存在欺诈行为，不能继续履行房屋买卖合同；证据五买卖合同解除的原因系原告及第三人没有如实向被告告知房屋情况，并非被告的原因所致。 泰诚房屋置换公司对潘振娟提交的证据陈述意见为：对证据一至证据四的真实性均无异议，同时陈述2020年11月5日被告通过电话的方式咨询购买原告和我公司挂售的房屋，当日公司工作人员带被告实地看房，被告看房后表示满意。经我公司与双方沟通，于当日双方商谈并签订房屋买卖合同，在签署合同前被告对于房产的情况进行了实地查看，也了解了房屋情况。我公司在签订合同时不存在任何的隐瞒，合同是双方真实意思表示；对证据五我公司不了解。 李伟向本院提交如下证据：证据一、身份证复印件一份，证实被告主体资格；证据二、房屋买卖合同复印件一份，证实原、被告及第三人签订房屋买卖合同；证据三、泰诚房屋置换公司工作人员林菲与李伟微信聊天记录复印件一份，证实第三人介绍房屋是混凝土浇筑结构，存在欺诈行为；证据四、照片4张及视频三段，证实查看房屋漏雨，原告代理人谭辉告知房屋系楼板结构；证据五、交款单据原件二份，证实被告按合同约定交纳定金10000元，并预交过户费10000元；证据六、房屋分布图复印件一份，证实房屋系混合结构，楼板房。 潘振娟对李伟提交的证据的质证意见为：对证据一、证据二没有异议;对证据三、证据四有异议，是否是林菲不确定。在微信的第三张图片中记载被告只是询问房屋的楼顶是否为浇筑，被告是对房屋确定后才签订的合同。所以原告及第三人并没有对被告进行隐瞒。洇水现象被告在看房子时就已存在，被告看到这种现象后还签订了房屋买卖合同，是对这种现象的认可，所以被告以自己认可的洇水现象而抗辩的这种行为不能成立。同时这种现象也不构成合同的根本违约；证据五收据是由第三人收取的；对证据六的真实性有异议，没有具体的房屋的房号或产权所有人的名字。 泰诚房屋置换公司对李伟提交的证据的陈述意见为：对证据一、证据二无异议，通过证据二可以看出合同于2020年11月5日签订；对证据三有异议，不能证实被告的举证目的，聊天记录显示时间是在房屋买卖合同签订后，而在合同签订前被告已经对涉案房屋进行了实地查看，是在对涉案房屋有明确了解的情况下愿意购买并签订房屋买卖合同。对于房屋的结构在涉案房屋的产权证上有明确的记载，被告提交的证据六能证实被告清楚知晓涉案房屋的结构图。另外，聊天记录显示是问的房屋楼顶的结构情况，而房产证记载涉案房屋结构为混合结构。混合结构就是钢筋混凝土和砖木的混合结构，业务员没有向被告进行虚假陈述；对证据四有异议，房产结构应以房产证登记为准，而不应以某个人的陈述为准。通过被告拍摄的现场照片可以看出因房子是老房子房屋洇水即使不在阴雨天也能看出，被告已实地看房，对房屋的情况是清楚了解的，对房屋的状况也表示认可，在此情况下签订房屋买卖合同不存在任何的重大不实陈述和虚假情况；对证据五真实性无异议，其中收据中的定金10000元，第三人已经转交给原告，由原告领取，对收据中的过户费10000元，实际上是被告支付的佣金费，因合同第七条将佣金费及过户费一起约定为“总金额为49800元”，而在收取该费用时合同刚订立，该费用实质是佣金费；对证据六同证据二、证据三意见，能证实被告对房屋结构情况是清楚了解的。 泰诚房屋置换公司提交涉案房屋所有权证，证实涉案房屋登记结构为混合结构，而混合结构是指混凝土及砖木混合结构，证实被告所陈述的业务员虚假陈述不存在。 潘振娟对泰诚房屋置换公司提交的证据的“三性”均没有异议，同时证实原告已把产权证书交给第三人，第三人也已把该产权证让被告进行了看阅，被告对整个的房屋结构及详细情况已明确认知及判断，房屋买卖合同是合法有效的，该产权证书时至今日也一直存放在第三人处。 李伟对泰诚房屋置换公司提交的证据的真实性及证明目的有异议，在签订合同时被告并没有查看到房权证，而是在与原告代理人谭辉到涉案房屋进行实地查看后，向原告代理人索要房权证进行查看时才了解到该房产结构为混合，从该房产证登记的混合结构看不出该房产为混凝土浇筑还是楼板的。 结合原、被告及第三人的举证、质证、陈述及庭审调查，本院认定事实如下：潘振娟委托谭辉作为代理人出售其所有的涉案房屋，通过泰诚房屋置换公司与李伟达成房屋买卖合意，2020年11月5日，潘振娟作为甲方（出售方）、谭辉作为甲方代理人与乙方（购买方）李伟在泰诚房屋置换公司处使用泰诚房屋置换公司提供的格式合同文本签订了《房屋买卖合同》，主要内容为：“第一条甲方同意将所拥有的临沂市费县明苑小区4号楼1单元101室房产出售给乙方，主房面积约139.93㎡，储藏室约21.08㎡，所有权人：潘振娟，此房权属为单独所有、房改房，此房产性质为：住宅，此房权属证号为：费城区字第0××0号，此房产无抵押无贷款，如此房产未办理房产证面积以新办理产权证面积为准。第二条甲方保证此房一切情况介绍属实，保证此房产无任何产权及经济纠纷，房权证无任何更改，同时保证家庭成员所有亲属及共有人同意出售，同时保证此房产一切税费及开口费（契税、维修基金、物业费、水、电、暖气、燃气）已付清。甲乙双方对该房产土地性质及土地年限无任何异议。第三条在此房产交接之前的物业、水电、气、暖及相关费用由甲方承担。如甲方故意拖延不按时缴纳，乙方有权追究甲方法律责任。甲方承诺在乙方房款全部到位后7日内保留原合同物品、原装修交房，在物业交接及产权转移当中甲方应积极配合乙方办理相关物业产权转移手续。第四条根据委托事项，甲乙双方应于3日之内将丙方要求的各类资料备齐交予丙方，如故拖延造成各项流程进度，丙方不承担责任。第五条乙方对以上房产状况充分了解及认可，同甲方商定交易成交价为￥：1760000元（大写：壹佰柒拾陆万元整），该价格包含该房产的储藏室。第六条房款支付方式：1、此合同签订当日乙方支付定金￥：10000元（大写：壹万元整）转交丙方，丙方当日支付甲方潘振娟账户，甲方交出该房产权属证转交丙方保管。因甲方违约导致不能继续履行合同的，双倍返还定金；因乙方违约导致不能继续履行合同的，定金不予退还。2、经甲乙双方协商一致同意，乙方在签订本合同7日内将房屋首付款￥：750000元（大写：柒拾伍万元整）存入丙方指定账户，待办理完产权转移乙方拿到不动产权证后当日由丙方转入甲方（售房人）潘振娟账户。3、剩余房款￥：1000000元（大写：壹佰万元整）由乙方办理工商银行贷款，贷款一次性存入甲方潘振娟账户，期间乙方要积极配合银行的抵押与放款工作。4、如过户后60个工作日内，如因乙方原因造成银行放款逾期或失败，乙方每天向甲方支付贷款额的5‰违约金。（能够说明原因得到甲方谅解和不可抗拒因素或因政府政策调整除外）。以上付款以银行交易记录或收款收据为准。第七条经丙方为甲乙双方房产交易所提供的中介咨询、信息服务等、甲乙双方同意向丙方支付佣金费用及过户费用金额为：￥49800.00元（大写：肆万玖仟捌佰元整）由乙方承担，该费用丙方不提供发票，多退少补，于本合同签订后当日支付给丙方。本合同签订后，丙方所收取的佣金费概不退还。……第九条此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约，若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费，若甲方违约，应返还乙方购房定金及房款，并支付丙方佣金和赔付乙方房价20%的违约金。若乙方违约，应向甲方赔付房价20%的违约金，佣金由乙方支付，甲方权属证明仍然归甲方所有。……第十二条特别约定……3、为顺利交房，需在乙方支付甲方首付款时暂扣甲方10000元作为交房保证金由丙方保存，待房屋顺利交接完后当日支付甲方。”合同签订当日，李伟与泰诚房屋置换公司的工作人员一起到涉案房屋处查看，实地看房后双方到泰诚房屋置换公司处签订合同，潘振娟的代理人谭辉、李伟在合同上签字，泰诚房屋置换公司在合同上加盖公司印章。李伟向第三人泰诚房屋置换公司交纳购房定金10000元及过户费10000元。后潘振娟到第三人泰诚房屋置换公司处在上述合同上签字、按手印。 2020年11月18日，李伟与谭辉再去涉案房屋看房时发现涉案房屋的阳台、客厅存在洇水现象，部分地方存在裂纹，李伟通过查看涉案房屋所有权证书发现涉案房屋结构为混合结构，认为与购房时自己要求的混凝土浇筑房屋结构不符，李伟与潘振娟、泰诚房屋置换公司协商未果，未按照合同约定支付房款。 2020年12月23日，潘振娟向李伟邮寄《合同解除告知书》，内容为：“合同解除告知书致李伟：你因购买我位于费县名苑小区4号楼1单元101室房产（权属证号为费城区字第0××0号），于2020年11月5日与我签订《房屋买卖合同》，你没有按照《房屋买卖合同》的约定支付房屋首付款750000元（大写：柒拾伍万元整），致使你、我签订的《房屋买卖合同》目的无法实现。望你收到告知后三日内如约支付房屋首付款，期满不支付将解除你、我签订的《房屋买卖合同》。敬请知悉。”李伟于2020年12月29日收到该《合同解除告知书》。 庭审中，潘振娟陈述涉案房屋的房权证书在签合同之前就放在第三人泰诚房屋置换公司处，一直到现在；李伟陈述在签订合同时泰诚房屋置换公司未向其出示涉案房屋的房权证；泰诚房屋置换公司陈述在订立合同过程中如实向双方报告订立合同的相关事项，不存在隐瞒与订立合同有关的重要事实或虚假陈述的情况。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，原、被告对涉案房屋的建造结构产生争议，致使合同未能继续履行，后原告向被告邮寄《合同解除告知书》，被告收到该告知书后未提出异议，应视为《房屋买卖合同》已解除。 对于涉案房屋的建造结构，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中未有明确说明，庭审中，原告陈述签订合同前被告已知晓涉案房屋的结构情况，被告则陈述在2020年11月18日再次去看房后通过查看房权证才知晓涉案房屋的建造结构，但双方提交的证据均不能证实各自上述陈述内容。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，原告要求被告按照《房屋买卖合同》中约定的违约责任支付违约金，但其提交的证据不足以证实其主张，同时原告亦未能提交证据证实其实际损失，综上，原告要求被告按照合同约定支付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告潘振娟的诉讼请求。 案件受理费6176元，减半收取计3088元，由原告潘振娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 展新容 二〇二一年三月一日 法官助理 宋静静 书 记 员 程 坤