山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3124号 上诉人（原审被告）：青岛海纳昌顺电器有限公司，住所地青岛市黄岛区，统一社会信用代码：91xx7N。 法定代表人：孙青娟，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：万维青，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施燕，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：逄锋，男，1971年1月20日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 上诉人青岛海纳昌顺电器有限公司（以下简称海纳昌顺公司）与被上诉人逄锋房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初18618号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 海纳昌顺公司向本院提出上诉请求：一、依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院(2020)鲁0211民初18618号民事判决书并依法改判；二、本案一审、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人不具备要求上诉人返还厂房及承担违约责任的主体资格。被上诉人自2020年9月2日之后就不享有涉案厂房的使用权和所有权，被上诉人无权要求被上诉人返还厂房及承担违约责任。2020年8月20日，被上诉人与案外人青岛市黄岛区红石崖街道办事处签订《搬迁补偿协议书》第三条第2款约定“乙方应在本协议签订之日起10日内将该宗土地上的房屋、设备、地上构筑物、附属设施、苗木等全部清理、拆除。乙方逾期3天未清理完成，视为乙方自动放弃土地上房屋及构筑物、附属设施等地面附着物的使用权和所有权，由甲方无偿自行处置。”故，自2020年9月2日，被上诉人已经不再享有厂房的实际使用权和所有权，而此之后的所有权人和使用权人为案外人青岛市黄岛区红石崖街道办事处。故被上诉人不具备要求上诉人返还厂房及承担违约责任的主体资格。退一步讲，即便被上诉人具备诉讼主体资格，但是上诉人并不存在违约行为，双方合同不能继续履行的原因系政府征收拆迁，而非一方违约导致。故，被上诉人要求上诉人支付违约金无事实及法律依据。二、一审法院认定事实不清，《厂房租赁合同》合法有效，但第六条违约责任第4款内容的签订存在欺诈，应依法撤销。首先，厂房系位于集体土地上，并且涉案土地范围未划入城市、镇区划内，故不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。《厂房租赁合同》中的土地系2014年1月10日被上诉人与王台站崖逢村委签订“土地租赁合同”所使用的集体土地，且一审法院并未查明该集体土地是否被划入城市、镇区划内。故，即便涉案的厂房无相关建设用地使用权、建设规划许可等审批手续，也并不当然导致合同无效。其次，《厂房租赁合同》的签订系被上诉人恶意隐瞒厂房拆迁事实的情形下签订的，且第六条违约责任第4款的内容有悖常理，该条内容关乎上诉人的重要利益，但被上诉人并未履行告知义务，应依法撤销。上诉人与被上诉人实际上自2018年9月份就存在租赁关系，且上诉人一直向被上诉人缴纳租金，被上诉人也接受，双方实际上已经成立不定期租赁合同关系。但被上诉人却在2020年4月份拿着空白合同找上诉人加盖公章，后仅3个月的时间就对租赁厂房进行拆迁评估，不到4个月被上诉人就与案外人黄岛区红石崖街道办处签订了《搬迁补偿协议书》。也就是说被上诉人在找上诉人签订《厂房租赁合同》时已经知晓涉案厂房将确定拆迁的事实，但被上诉人为了占有补偿款而恶意不向上诉人披露此事实。三、即便合同被认定无效，如一审法院所认定违约责任条款不能适用，那么同为违约责任条款中的“一切补偿归甲方所有”的内容就不能适用。根据一审法院认定，因合同无效，违约责任条款不能适用，那么就应该根据公平原则，对合同无效后的财产返还和损害赔偿进行合理分配。但是一审法院仅判令上诉人返还被上诉人厂房，但并未判令被上诉人返还占有上诉人应该享有的补偿款。这样的判决结果显示公平且导致了被上诉人双重获利而上诉人严重受损的结果。综上，若合同合法有效，但因被上诉人已经不再享有厂房的所有权和使用权，故被上诉人没有诉讼主体资格。若合同无效，正如一审法院认定，违约责任条款因合同无效不能适用，那么就应该在判令上诉人返还厂房的同时一并判令被上诉人返还上诉人补偿款，才能达到公平合理的效果。 逄锋答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉维持原判。 逢锋向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的厂房租赁合同，海纳昌顺公司向我方返还厂房；2.判令海纳昌顺公司支付因违约给其造成的损失（海纳昌顺公司逾期缴纳租赁费产生滞纳金抵减我方应向海纳昌顺公司返还的租赁费）42,200元；3.判令本案诉讼费由海纳昌顺公司负担。庭审中，逄锋申请变更第2项诉讼请求为判令海纳昌顺公司向逄锋支付逾期交纳租金产生的滞纳金109800元。事实和理由：2020年4月15日，双方签订《厂房租赁合同》，合同约定海纳昌顺公司应在合同签订之日一次性向逄锋付清当年的厂房租赁费24万元，每逾期一天，应向逄锋交纳迟交部分千分之五的滞纳金，逾期三个月逄锋有权终止合同。海纳昌顺公司于2020年4月22日仅向逄锋支付12万元租赁费，剩余12万元租赁费至今未支付。2020年8月20日因政府征收逄锋厂房占用土地，逄锋8月24日向海纳昌顺公司送达了《终止租赁合同协议》，海纳昌顺公司拒签，逄锋在8月25日向海纳昌顺公司送达了《终止租赁合同通知》，8月31日逄锋又通过快寄向海纳昌顺公司邮寄了《搬迁通知函》及上述两份《终止租赁合同协议》《终止租赁合同通知》，但海纳昌顺公司至今未作出回应并拒绝搬离厂房。 海纳昌顺公司在一审中辩称，第一，其公司已起诉要求逄锋支付停产停业损失等补偿款，返还已支付但未到期的9月、10月租金共计40000元，解除双方之间的租赁合同关系，该案已于2020年8月31日18:36立案完成。逄锋提出的“解除双方签订的厂房租赁合同，要求我方返还厂房”的诉请，违反了“一事不再理”原则，应驳回该项诉讼请求。第二，从一定意义上说，逄锋提供的厂房租赁协议，具有格式条款性质，因此在逄锋未特别释明的情况下，对于厂房租赁合同中与既往交易惯例发生不一致的条款应该认定为无效条款。逄锋称当地村委会需要备案，拿着空白合同让被告公司盖章，存在欺诈。第三，退一步说，即使认为上述合同所涉空白条款及对应的其他条款有效，在协议签订后，双方实际履行过程中，实际已通过实际履行行为，对合同条款内容进行变更。关于租赁费交纳期限的条款已经实际变更，在2020年8月24日前，逄锋从未以未足额交纳租赁费为由主张解除合同。第四，再退一步讲，即使认为双方通过实际履行，也未达到变更合同租金支付条款的效果，但逄锋依然违反了《合同法》关于减损原则的规定，放任损失扩大，主观上存在恶意，应当承担相应的法律责任，对扩大的损失不得要求赔偿。 一审法院认定事实如下： 1、2020年4月15日，逄锋作为甲方，海纳昌顺公司作为乙方，签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于崖逄村以北的厂房面积2000平方米，租赁给乙方使用；租赁期限自2020年5月1日始至2021年4月30日止；租赁费共计24万元，自合同签订之日一次性付清等内容。第六条第二款约定，乙方应按合同规定期限足额缴纳租赁费，逾期支付的除及时如数补交外，每逾期一天，应向甲方缴纳迟交部分千分之五滞纳金，租赁费按年度计算缴纳，逾期三个月甲方有权终止合同，并继续索取租赁费。第六条第四款约定，租赁期内，如国家或集体征用，乙方应无条件服从，土地、地面附着物及其他一切补偿款归甲方。海纳昌顺公司在该合同上加盖公章，逄锋在合同上签字。 2、2020年8月20日，逄锋与青岛市黄岛区红石崖街道办事处签订《搬迁补偿协议书》，约定因项目建设需占用涉案土地，房屋、机械设备、附属设施及地上附着物需拆迁和搬迁；经双方协商同意，青岛市黄岛区红石崖街道办事处对逄锋地上附着物实行货币化补偿，房屋、构筑物、附属设施、设备搬迁、苗木、停产停业损失、搬迁费等补偿费用共计8492242元，协议签订后十个工作日内拨付补偿款的30%即254万元，余款在土地清理完毕交付验收合格后十个工作日内支付等。 3、逄锋称，于2020年8月25日发出《终止租赁合同通知》，限定海纳昌顺公司于10日内搬离厂房。海纳昌顺公司称未收到该通知，故一审法院对该通知送达情况不予认定。2020年8月31日，逄锋通过邮寄方式向海纳昌顺公司的杨冠宇寄送《搬迁通知函》及《终止租赁合同通知》，要求海纳昌顺公司搬离租赁场地。杨冠宇于2020年9月1日收到该邮件。截至庭审时，海纳昌顺公司仍在占用涉案租赁房屋。海纳昌顺公司于2020年8月31日向一审法院起诉，请求逄锋支付停产停业损失等补偿款2575989，返还已支付但未到期的9月、10月租金共计40000元，解除双方之间的租赁合同关系。 4、2018年9月份，海纳昌顺公司与该厂区原来经营的企业签订了厂区设备的买卖合同，接手了工厂，与逄锋之间未签订书面租赁合同，但一直通过银行转账方式交纳租赁费，于2018年11月23日支付10万元，于2019年5月6日支付12万元，于2019年10月23日支付12万元，于2020年4月22日支付12万元。 5、涉案土地系2014年1月10日逄锋与王台镇崖逄村委会签订《土地租赁合同》所使用的集体土地，逄锋建设厂房时未办理相关审批手续。 逄锋提交其与案外人签订的《厂房租赁合同》，与本案无关，故一审法院不予认定。 逄锋称，多次电话向杨冠宇催要租赁费，但海纳昌顺公司不认可，称从未催要过。因逄锋对催要租赁费事实未提交充分证据，故一审法院对其主张的催款事实不予认定。 庭审中，一审法院向逄锋释明，双方之间的厂房租赁合同可能涉及无效，逄锋表示即使无效也应参照有效处理。逄锋要求海纳昌顺公司立即搬离厂房，若不搬离，剩余租金另案索要；对于滞纳金损失，请求根据合同第6条第2款，自2020年4月16日计算至2020年10月16日，共计183天，以12万元为基数，按照日千分之五计算109800元，之后根据情况另案起诉。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。争议焦点是：1、本案厂房租赁合同是否有效？逄锋是否有权解除？2、逄锋主张的滞纳金损失如何计算？ 关于焦点1。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”本案中，逄锋建设房屋时未取得相关审批手续，故依法应认定原、被告签订的《厂房租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，海纳昌顺公司应腾退厂房，将租赁厂房返还给逄锋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，虽然涉案租赁合同无效，但海纳昌顺公司仍需参照合同约定的租金标准向逄锋支付实际使用房屋期间的“占有使用费”。至于返还厂房之前的占用费，逄锋保留另案追索的权利，故本案不予处理。 关于焦点2。由于《厂房租赁合同》无效，违约金条款也自始无效，逄锋请求再根据合同约定主张迟延交纳租金的滞纳金，于法无据，一审法院不予支持。 综上，逄锋的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、逄锋与青岛海纳昌顺电器有限公司于2020年4月15日签订的《厂房租赁合同》无效；二、青岛海纳昌顺电器有限公司于判决生效后十日内返还给逄锋《厂房租赁合同》约定的租赁厂房；三、驳回逄锋的其他诉讼请求。案件受理费1248元，由逄锋负担1198元，由青岛海纳昌顺电器有限公司负担50元。青岛海纳昌顺电器有限公司负担部分应在判决生效之日起十日内直接支付逄锋。 二审中各方未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，案件的争议焦点在于涉案房屋租赁合同的效力及上诉人是否应向被上诉人返还房屋。 关于合同效力，双方在一审、二审中均未能提交涉案房屋搬离建设工程规划审批的相关证据。即使涉案房屋不属于城市租赁房屋，亦应参照相应司法解释办理相关建设工程规划审批的相关手续，故一审据此认定合同无效适用法律正确，本院予以认可。 关于上诉人是否应向被上诉人返还房屋，对此本院认为，虽然案涉合同无效，但合同相对方是确定的，合同无效后，承租人应向出租人返还房屋。出租人与拆迁部门的房屋权属问题，与本案的房屋租赁关系无关。故上诉人的该上诉主张本院不予采纳。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛海纳昌顺电器有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   王颖颖 审判员   谷林平 审判员   于 梦 二〇二一年三月二十二日 法官助理 徐 鹏 书记员 王珩霖