上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初6548号原告：上海金磊置业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：谈勇，董事长。委托诉讼代理人：夏明明，上海市中天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：马溱，上海市中天阳律师事务所律师。被告：上海贸盛贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：任岳松，总经理。委托诉讼代理人：任俊，男。委托诉讼代理人：陈结根，上海翊鸿律师事务所律师。原告上海金磊置业有限公司(以下简称金磊公司)与被告上海贸盛贸易有限公司(以下简称贸盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金磊公司的委托诉讼代理人夏明明，被告贸盛公司的委托诉讼代理人任俊、陈结根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金磊公司向本院提出诉讼请求：1.被告迁离并交还上海市浦东新区机场镇东方现代商业广场晨阳路XXX弄XXX号地下1层51室房屋；2.被告支付原告2020年4月1日至2020年9月18日的房屋租金人民币(币种下同)596,455.74元，扣除保证金30万元后的金额为296,455.74元；3.被告按3,550.33元/天的标准支付原告2020年9月19日起至实际交还房屋之日止的占有使用费；4.被告按958.59元/天的标准支付2020年3月16日至2020年6月15日的滞纳金86,273.10元；按1,917.18元/天的标准支付2020年6月16日起至实际支付拖欠租金之日的滞纳金；5.被告支付原告违约金319,530元。事实和理由：2013年12月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于浦东新区机场镇东方现代商业广场晨阳路XXX弄XXX号地下一层51室房屋(以下简称系争房屋)开设超市，房屋建筑面积1985.09平方米，租约期限10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止，日租金1.6元/㎡，前三年租金不变，第4年起每2年递增率为5%。租金采取先付后用方式，由原告按3个月作为一个付款期向乙方计收。《租赁合同》签订后，双方均正常履约，直至2020年3月15日，被告首次拖欠支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金319,530元，至2020年6月15日，被告再次拖欠支付2020年7月1日至2020年9月30日的租金319,530元。多次交涉无果后，2020年9月3日，原告通过EMS及短信向被告发出催讨租金的公函，并要求被告于收到公函的10日内付清拖欠的房租及滞纳金，但被告仍未履行付款义务。鉴于以上情况，根据《租赁合同》第十条之约定，原告正式通知被告双方签订的《租赁合同》于2020年9月18日解除，被告应在2020年9月21日前迁离并交回租赁房屋，租金照实结算到双方办理完交接手续当日止。被告贸盛公司辩称，不同意原告诉请，实际履行合同的是上海亳鑫贸易有限公司(以下简称亳鑫公司)。2018年底，其将系争房屋转给亳鑫公司，2019年1月开始由亳鑫公司实际使用系争房屋并支付租金。原告应向亳鑫公司主张权利。如果本案由被告承担责任，被告表示，认可《租赁合同》于2020年9月18日解除，同意返还房屋、支付房屋使用费，但不清楚租金的支付情况，要求在应付费用中抵扣30万元租赁保证金。另外，合同约定的逾期付款滞纳金和违约金标准过高，请求予以调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：原告为上海市浦东新区晨阳路191-223、227-263(单)号，225弄1-88号等房屋(含系争房屋)的所有权人。2013年12月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将建筑面积为1985.09平方米的系争房屋出租给乙方使用，用途为开设超市(超市品牌：尚优玛特)。租期为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日止。甲方给乙方提供2个月的免租金装修期，即：2014年1月1日至2014年2月28日为免租金装修期。日租金为1.6元/㎡，前三年租金不变，第4年每2年递增率为5%，租金采用先付后用方式，由甲方按3个月(月租金=日租金*365天*建筑面积/12)作为一个付款期向乙方计收，在租赁期间，乙方应于每个付款期到期前15天向甲方支付租金，甲方应在收到乙方租金之日起5天内出具收据给乙方，乙方需要正式发票的，甲方开具租赁发票的税费由乙方承担。在租赁期间，乙方将承租物业整体转让第三方承担，必须得到甲方同意后，并将转租合同送达甲方备案；任何情况下，甲方不承担因乙方自主经营导致第三方向甲方索赔的责任，包括但不限于乙方将该房产内全部或部分转租产生的违约责任。乙方向甲方租赁房屋时，应向甲方支付租赁保证金合同，保证金金额为30万元人民币，乙方应于支付甲方首期租金时一并支付租赁保证金。同时双方还约定：若乙方逾期支付租金10天，经甲方一次催告后仍不支付的，甲方有权单方面提前解除合同，并要求乙方及乙方的担保方赔偿其遭受的实际损失；乙方依据合同条款提前解除合同时，应书面通知乙方。乙方应在甲方限定时限内迁离并交回租赁物业，租金照实结算到双方办理完交接手续当日止，同时乙方向甲方偿付相当于3个(当)月租金的违约金；甲方亦可选择不予解除合同，但甲方仍有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失或支付违约金。有关违约责任双方约定：乙方拖欠租金、物业管理费或其它应付费用，每逾期一日，乙方应按应付费用总额的0.3%缴纳滞纳金。拖欠10日以上时，乙方同意甲方停止供电、供水和解除合同，并由乙方承担违约责任及其他一切相关责任。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告支付租金及30万元租赁保证金。2020年9月3日，原告向被告发送《公函》，催告被告于2020年3月15日支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金319,530元，以及于2020年6月15日支付2020年7月1日至2020年9月30日的租金319,530元。2020年9月16日，原告通过短信及EMS向被告发送解除合同的《公函》，通知被告，双方的租赁合同已于2020年9月18日解除，要求被告在2020年9月21日前迁离并交还系争房屋，结算租金并偿付相当于3个月租金的违约金。2020年9月18日，被告予以签收。2020年9月20日，被告向原告发送《关于2020年9月16日的公函回复》，表示被告已于2018年12月31日将本店转让给亳鑫公司，法人张明。交接手续已经完成，亳鑫公司已经延续支付了之后的租金；对于原告要求支付2020年4月1日至2020年6月30日、2020年7月1日至2020年9月30日的租金，被告并不知情也没有义务。2020年10月10日，东方现代商业广场管理处出具情况说明，表示系争房屋于2019年1月起装修重新开业并更换张明为实际经营者，之后的物业费、水电费由新经营者支付，至2020年7月超市关门拖欠水电费1万元。2019年1月以前的物业费、水电费由被告支付结清。2021年1月30日，被告向原告发送收房通知，表示原告应向亳鑫公司主张《租赁合同》的权利义务，如原告认为与被告存在租赁关系，则原告立刻收回系争房屋，逾期视为被告已交房。审理中，被告出具2020年4月29日的付款凭证，显示亳鑫公司已将2020年1-3月的房租319,530元支付给原告。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于，《租赁合同》的承租人是否变更为亳鑫公司，由亳鑫公司承担《租赁合同》项下的权利义务。根据我国《合同法》规定，当事人协商一致，可以变更合同。被告主张系争房屋由亳鑫公司实际使用并支付租金，租赁关系与其无关，实际认为已经变更了合同主体，但从在案证据来看，被告并未与原告达成相应的合意，仅凭亳鑫公司向原告支付租金一节事实，无法说明原告同意将亳鑫公司变更为承租人的事实。另外，《租赁合同》也约定，在租赁期间，乙方将承租物业整体转让第三方承担，必须得到甲方同意后，并将转租合同送达甲方备案。被告亦未举证证明完成了上述手续。故针对被告关于主体的抗辩，理据不足，本院不予采纳，被告应承担《租赁合同》项下的义务。原告主张被告拖欠2020年4月1日起的租金，被告提供的租金支付凭证亦仅显示支付至2020年3月底，故就欠付租金的事实，本院可予认定。原告在对被告进行催告后，被告仍怠于履行支付义务，已经构成根本违约，根据《租赁合同》约定，原告享有单方解除权。现双方均认为《租赁合同》于2020年9月18日解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。首先，被告基于《租赁合同》获得系争房屋的占有，现合同已经解除，被告理应向原告返还系争房屋。被告于2021年1月30日向原告发送收房通知，但该行为并不能视为被告已经履行了交还房屋的义务。故对原告第一项诉讼请求，本院予以支持。其次，截至目前，房屋仍在被告的使用之中，原告主张被告支付租期内的租金及合同解除后的房屋使用费，并扣除被告支付的租赁保证金，于法不悖，本院予以照准。关于逾期支付租金的滞纳金及解除合同的违约金，原告主张的标准确实过分高于被告违约给原告造成的实际损失，本院综合考虑合同的履行情况、原告的实际损失、当事人的过错程度等因素，酌情将滞纳金调整为截至2020年9月18日为17,800元，自2020年9月19日起，按照每日60元的标准，计算至实际支付之日止；违约金调整为相当于一个月的租金金额，即106,510元。据此，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海贸盛贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区机场镇晨阳路XXX弄XXX号地下一层51室房屋返还原告上海金磊置业有限公司；二、被告上海贸盛贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金磊置业有限公司租金及房屋使用费(自2020年4月1日起，按照每月106,510元的标准，计算至被告上海贸盛贸易有限公司履行第一项判决内容之日止，并扣除被告上海贸盛贸易有限公司支付的租赁保证金30万元)；三、被告上海贸盛贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金磊置业有限公司滞纳金(截至2020年9月18日为17,800元，自2020年9月19日起，按照每日60元的标准，计算至实际支付之日止)；四、被告上海贸盛贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金磊置业有限公司违约金106,510元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,960元，减半收取4,980元，由被告上海贸盛贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二一年三月十日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。