浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终8284号 上诉人（原审被告）：杭州富春硅谷投资有限公司。住所地：杭州市富阳区银湖街道九龙大道398号富春硅谷创智中心2号楼8层。统一社会信用代码：91330183060966245W。 法定代表人：戴宏亮，执行董事。 委托诉讼代理人：汪**，浙江浙杭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王妍，女，1979年4月10日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人杭州富春硅谷投资有限公司（以下简称富春硅谷公司）因与被上诉人王妍商品房买卖合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初2838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员陈艳适用普通程序独任审理，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。上诉人富春硅谷公司的委托诉讼代理人汪**、被上诉人王妍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年1月24日，富春硅谷公司（出卖人）与王妍（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2018330183YS0101836），约定：买受人购买的商品房为（杭州富春硅谷一期C组团项目3#楼）银湖街道九龙大道398号富春硅谷创智中心9号506室，建筑面积63.55平方米。按建筑面积计算，每平方米15289.20元，总价款971629元。买受人在本合同签订当日支付491629元，余款480000元采用银行按揭贷款方式支付。出卖人应当在2019年6月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定出卖人如未按本合同规定的情形将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；……。第十六条关于产权登记约定出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年9月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约金；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并且自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。……。《商品房买卖合同》还约定其他相关条款。 2018年1月6日，王妍向富春硅谷公司支付购房定金30000元，2018年1月21日，王妍向富春硅谷公司支付购房款461629元，合计支付491629元。2018年2月14日前，王妍与上海浦东发展银行股份有限公司杭州富阳支行签订贷款合同，贷款金额480000元，贷款期限10年，贷款到期日2028年2月14日，贷款当前利率5.88%（年利率），还款方式为采用等额本息还款法，每期还款日为10日。2018年2月14日，上海浦东发展银行股份有限公司杭州富阳支行将王妍的贷款480000元转入富春硅谷公司银行账户。至2020年7月11日，王妍向上海浦东发展银行股份有限公司杭州富阳支行归还贷款本金480000元，支付贷款利息61668.99元，王妍结清贷款。2020年7月16日，王妍注销案涉房屋预售商品房抵押权预告登记。 王妍与深圳市中业建设集团有限公司（以下简称中业建设）签订《委托装修协议》，约定王妍委托中业建设对案涉房屋进行装修；王妍授权中业建设全权代表王妍办理案涉房屋的验房交楼及入伙手续，接受开发商交付的房屋。……。王妍同意中业建设从开发商处收房时可简化交付手续，不必完全按照《商品房买卖合同》约定的程序进行交接，只要房屋竣工验收并取得竣工验收备案表即视为符合交房条件，中业公司即可代王妍收房。……。中业建设应当在2019年12月31日之前将装修完工后的房屋交付给王妍，但开发商延期交付房屋的，中业建设向王妍交付装修完工后房屋的交付日期相应顺延。 2019年8月2日，案涉房屋所在杭州富春硅谷一期C组团3#楼竣工验收合格，杭州市富阳区住房和城乡建设局于2019年11月18日同意备案。2019年12月25日，杭州市规划和自然资源局告知富春硅谷公司，已将银湖街道九龙大道398号富春硅谷创智中心7号302室等不动产权利记载于不动产登记簿，物权登记现已生效，不再另行颁发不动产权证书。2019年12月23日，富春硅谷公司向王妍发出《通知函》，告知王妍其所购买的房屋于2019年12月27日具备不动产产权登记的条件，可前往富春硅谷公司领取不动产产权登记的相关资料。王妍收到该《通知函》。同日，富春硅谷公司通知王妍其所购买的商品房具备交付使用条件，交付时间为2019年12月31日。 2020年1月10日，王妍向富春硅谷公司邮寄《告知函》，载明：依据《商品房买卖合同》，富春硅谷公司应于2019年6月30日前将富春硅谷创智中心9号506室商品房交付本人。本人作为买受人于2020年1月4日现场收房，发现室内装修工程仍未完成且房屋质量不合格，该房屋不具备交付条件。具体如下：1）二楼护栏存在严重安全隐患……10）室内卫生脏乱等。本人于2020年1月4日向贵司销售部经理商勐侃及工程部经理提出相关问题，协商处理方式。商勐侃当场回复于下周一即2020年1月6日答复，却至今未接到回复。现本人正式通知贵司积极处理违约事宜及承担相应赔偿责任。富春硅谷公司收到该《告知函》。 2020年3月25日，王妍向富春硅谷公司工作人员商勐侃提交《退房申请》，载明：本人王妍，购买富春硅谷创智中心9号506室，房款共计971629元整，依《商品房买卖合同》第九条、第十六条，因出卖人逾期交付存在违约。现按相关条款，提出退房并要求出卖人承担违约责任。商勐侃签收了《退房申请》。 因富春硅谷公司未与王妍办理退房手续，王妍于2020年5月27日提起本案诉讼，请求判令：1、解除与富春硅谷公司的合同，立即退还王妍房价款971629元；2、富春硅谷公司支付王妍购房款利息130292元（从2018年2月14日起算暂计至2020年5月15日共821天，以房价款971629元为基数，贷款年利率5.88%，实际要求计算至富春硅谷公司退还王妍购房款之日止）3、富春硅谷公司支付王妍商品房房逾期交付违约金29149元（逾期超过90日后，房价款971629元为基数额的3%为29149元）；4、富春硅谷公司支付王妍商品房逾期办理产权登记违约金41780元（逾期90日内，房价款971629元为基数，千分之一为972元；逾期超过90日后，从2019年12月28日起暂计至2020年5月15日，共140天，房价款971629元为基数，按日万分之三为40808元）；5、本案诉讼费由富春硅谷公司承担。原审审理中，王妍变更第4项诉讼请求为判令富春硅谷公司赔偿王妍损失40808元（房价款971629元为基数，从2019年9月28日计至2020年5月15日，按日万分之三计算）。审理中王妍明确要求判决解除《商品房买卖合同》而不是要求确认《商品房买卖合同》于2020年3月25日解除。 原审法院认为：王妍与富春硅谷公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018330183YS0101836），未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，王妍、富春硅谷公司均应全面履行合同义务。现王妍以富春硅谷公司逾期交房为由要求解除《商品房买卖合同》，富春硅谷公司表示同意，予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王妍因履行《商品房买卖合同》向富春硅谷公司支付购房款971629元，富春硅谷公司应全额返还。因此，王妍要求富春硅谷公司退还购房款971629元，理由正当，予以支持。本案的争议焦点是王妍是否有权同时向富春硅谷公司主张违约金、购房款利息、赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失承担违约金数额。”根据认定的事实，王妍首付491629元为自有资金；王妍向银行贷款480000元，约定年利率为5.88%。因此，王妍因《商品房买卖合同》解除造成的实际损失为其自有资金利息损失和已支付的贷款利息和贷款结清后贷款本金返还前的利息损失。王妍认为富春硅谷公司长期占有其购房款且迟迟不予处理退房事宜，造成损失，故要求同时支付违约金、购房款利息、赔偿损失，本质上是王妍认为《商品房买卖合同》约定的违约金过低，要求调整。对于王妍自有资金的利息和贷款本金返还前的利息计息标准，违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅。”兼顾违约金的补偿功能和惩罚功能，综合考量本案实际，酌情确定上述利息计算标准2019年8月19日前（含8月19日）为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率和2019年8月20日起为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。对于贷款480000元，王妍已支付自2018年2月14日起至2020年7月11日止的利息61668.99元。该贷款本金480000元已于2018年2月14日转入富春硅谷公司银行账户，实际由富春硅谷公司占有使用，王妍未占有使用该贷款且支付贷款利息，造成王妍损失。现《商品房买卖合同》由于富春硅谷公司逾期交付合同项下商品房的原因解除，即富春硅谷公司对于《商品房买卖合同》的解除存有过错，该部分利息应视为王妍已经发生的实际损失由过错方即富春硅谷公司承担。王妍主张该部分利息按照年利率5.88%计算，经核算自2018年2月14日起至2020年7月11日，利息为68053.35元，高于实际支付的利息，应当以实际支付利息计算损失。因此，王妍要求富春硅谷公司支付贷款480000元按照年利率5.88%计算利息，其合理部分即要求富春硅谷公司支付其实际支付利息61668.99元（仅指2018年2月14日起至2020年7月11日止的利息），理由正当，予以支持。对于王妍首付款491629元的利息和贷款本金480000元自2020年7月12日起算的利息。根据上文所述利息计算标准，首付款491629元自2018年2月14日起算至2019年8月13日止的利息为32078.80元。而《商品房买卖合同》第十条出卖人逾期交房的违约责任约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；”经核算，已付购房款的3%即29149元，明显低于王妍首付款自2018年2月14日起算的部分利息，即低于王妍上述实际损失。虽然王妍同时主张违约金和未实际支出的购房款利息，没有法律依据，但鉴于王妍与富春硅谷公司约定的违约金低于王妍实际损失，王妍依法有权请求予以增加。因此，富春硅谷公司应当以王妍实际损失承担违约责任。故王妍要求富春硅谷公司支付违约金、支付首付款部分利息、支付贷款部分自2020年7月12日起算的利息的合理部分，理由正当，予以支持。关于王妍主张逾期交付权属证书赔偿损失40808元。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，合同约定富春硅谷公司应当在2019年9月28日前取得土地、房屋权属证书，交付给王妍。显然该条款是基于富春硅谷公司于2019年6月30日前向王妍交付符合各项交付条件的商品房的基础之上。现王妍因富春硅谷公司逾期未交付商品房超过90日而选择退房，而不是以富春硅谷公司交付房屋后在约定期限内不能交付土地、房屋权属证书提出解除合同，即本案中富春硅谷公司不再负有向王妍交付土地、房屋权属证书的合同义务，不存在富春硅谷公司不履行该项合同义务的情形；且王妍也未以其他理由要求富春硅谷公司赔偿该项损失。因此，王妍该项诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2020年8月25日判决：一、解除王妍与富春硅谷公司2018年1月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018330183YS0101836）；二、富春硅谷公司于判决生效之日起十五日内返还王妍购房款971629元；三、富春硅谷公司于判决生效之日起十五日内支付王妍利息61668.99元；四、富春硅谷公司于判决生效之日起十五日内支付王妍按本金480000元按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月12日起计算至富春硅谷公司返还王妍购房款之日止的违约金；五、富春硅谷公司于判决生效之日起十五日内支付王妍按本金491629元按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2018年2月14日起计算至2019年8月19日止的利息和按本金491629元按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起至富春硅谷公司返还王妍购房款之日止的违约金；六、驳回王妍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 宣判后，富春硅谷公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定王妍的实际损失有误，缺乏事实和法律依据。1、王妍在一审审理过程中并未明确表示要求调高违约金，只是提出多项赔偿损失的请求，一审法院直接认定其要求调高违约金系认定有误。2、即使可以认定合同约定的违约金数额低于王妍实际损失而要求调整，一审法院认定的王妍的实际损失也存在错误。一审法院认定王妍就贷款金额480000元已经支出的利息61668.99元系王妍实际损失，富春硅谷公司予以认可。但是，一审法院以王妍首付款491629元为基数，在2019年8月19日前按照银行同期贷款利率、在2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以下简称“LPR”）计算相应利息；以王妍贷款金额480000元为基数，在2020年7月12日之后按照LPR计算相应利息，缺乏事实和法律依据。一审审理过程中，王妍从未提供其相应的损失证据，故一审法院直接以银行同期贷款利率或LPR计算其损失无事实和法律依据。如果要计算相应的利息损失，也应当按照同期存款基准利率而非贷款利率或LPR计算。综上，一审法院部分事实认定有误，请求二审法院：1、撤销原判第四、五项判决，依法改判按照中国人民银行同期人民币存款基准利率计算王妍相应的利息损失；2、一、二审诉讼费由王妍承担。 上诉人富春硅谷公司在二审中未提交新证据。 被上诉人王妍在二审中辩称：1、房屋从2018年1月至今有均价每平方米1万元的涨幅，从透明售房网截图可以看出来。2、关于王妍自身的租金占用损失。因为王妍购买案涉房屋后有资金压力，王妍又去银行办理贷款，贷款的年利率是6.934%，这有贷款合同可以证明。王妍的利息损失远远超过合同原约定的违约金，所以王妍的利息损失不止是贷款利息，因为没有银行的贷款利息是按基准利率的。另，7月12日，为了可以顺利地把房款退回来，王妍把剩余的40万元左右的贷款全部还清了，王妍还请该40万元的贷款资金也是贷款获得的，王妍是用新的贷款来还清富春硅谷的房屋贷款，贷款利息也是6.934%，这有收集银行记录的。 被上诉人王妍在二审中提交以下证据：1、透明售房网截图打印件一份，证明案涉房屋从2018年1月到现在均价每平方有一万元的涨幅；2、借款合同复印件一份，证明借款合同是2018年5月签订的，是三年期的云抵贷。当时为还清7月12号的那笔贷款，被上诉人在7月9号向银行申请40万的贷款；3、手机银行截图打印件一份，证明被上诉人确实向银行申请上述证据2的贷款。 被上诉人王妍在二审中提交的证据，经庭审举证、质证，上诉人富春硅谷公司对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据只显示备案均价，具体的时间即对应的房屋都不明确，不具有参考价值。对证据2的真实性、合法性上诉人予以认可，但对关联性及待证事实有异议，认为该证据只能证明被上诉人存在向杭州银行借款的事实，但该借款是否用于本案购买房屋是不能确定的。对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据没有显示借款人的任何信息，只显示借款的金额及利率，无法证明是被上诉人所借的款项，也不能证明该款项借来是用于归还案涉房屋贷款的事实。本院认为，证据1未显示时间、对应房屋，缺乏参照价值，不能证明被上诉人的证明目的；证据2、3能相互对应，对其真实性予以确认。 上诉人富春硅谷公司、被上诉人王妍对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，王妍不仅诉请要求富春硅谷公司向其支付已付购房款利息、商品房逾期交付违约金，还要求赔偿损失。因此，实质上系王妍认为双方所签订的《商品房买卖合同》所约定的违约金过低，不足以弥补其损失，故要求予以增加。原审据此在综合考虑王妍上述各项请求的基础上，对违约金作出调整符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”富春硅谷公司在上诉请求中仅要求改判按照中国人民银行人民币存款基准利率计算王妍的利息损失。本院认为，违约金的性质“以补偿为主，以惩罚为辅”，原审在综合考量本案双方履行合同的情况、王妍因富春硅谷公司的违约行为导致的损失等因素，酌情确定违约金标准并无不当。富春硅谷公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1171元，由杭州富春硅谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二一年三月三十一日 书记员 袁其伟