重庆市万州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）渝0101执异23号 案外人：杜正先，男，汉族，1963年7月19日出生，住重庆市渝北区。 案外人：王燕，女，汉族，1981年3月8日出生，住重庆市万州区。 以上两案外人共同委托代理人：徐运，重庆煦景律师事务所律师。 申请执行人：黄秀虹，女，汉族，1979年3月10日出生，住重庆市万州区。 被执行人：李文，男，1967年2月16日出生，汉族，住重庆市万州区。 被执行人：重庆冠荣房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区王牌路366号A栋二层，统一社会信用代码：91500101673358859L。 法定代表人：李文。 本院在执行申请执行人黄秀虹与被执行人李文、重庆冠荣房地产开发有限公司（以下简称：冠荣公司）民间借贷纠纷一案中，案外人杜正先、王燕对本院查封的冠荣公司开发的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杜正先、王燕提出执行异议请求：中止对房屋的查封。事实及理由：冠荣公司和李文于2013年8月至2014年2月期间先后向杜正先借款3500万元，2016年6月8日，异议人杜正先、重庆天仙湖置业有限公司（以下简称：天仙湖公司）、冠荣公司三方达成协议，天仙湖公司将欠杜正先的989万元债务，转移给冠荣公司，自此，冠荣公司共欠异议人杜正先本息4839万元。同日，冠荣公司以开发的房屋作价3800万元抵债，并签订《重庆市商品房买卖合同》。2018年1月31日签订网签合同，2019年6月28日，再次重新签订了5份《重庆市商品房买卖合同》网签合同用于登记。2019年7月19日，异议人缴清了该房屋的契税和印花税共计2190428.76元。2020年1月20日，冠荣公司将该房屋交付给异议人使用。2020年9月11日，异议人将该房屋出租给重庆君顿酒店管理有限公司，并设计进场装修。2020年12月，异议人要求冠荣公司办理该房屋产权登记时发现万州区人民法院于2020年5月9日作出（2018）渝0101执恢83号执行裁定，查封了北滨大道二段638号滨湖天地18号楼。综上，案涉房屋的权利人为杜正先、王燕，早于查封之前就签订了《重庆市商品房买卖合同》并付清了全部合同价款，缴清了契税和印花税，实际占有该房屋，权利真实合法，享有足以排除强制执行的权益，现依法提出执行异议。 申请执行人黄秀虹答辩称，一、冠荣公司受让重庆环湖物业管理有限公司（以下简称：环湖公司）对杜正先债务和杜正先向冠荣公司提供3500万元借款形成的债权存疑。案外人涉嫌恶意串通帮助被执行人逃避债务，应予以严格审查。（一）从案外人提供的其与天仙湖公司、冠荣公司、环湖公司签订的四方债权转让协议约定看，案外人受让环湖公司债权本金700万元加利息289万元共计989万元，受让环湖公司与冠荣公司借款协议中的债权（无具体债权金额）。案外人自述和提供的购房发票反映出，共计获得受让债权3800万元，而该债权受让存疑，且无相应证据材料印证。（二）案外人举示的四方债权转让协议和（2017）渝0101民初3823号民事调解书确定金额2028万元，无法达到用以抵偿购房款的3800万元金额。（三）案外人提交了完税证明，该完税款项的支付方式、支付人等也应向法院提交，以便证实其真实性。（四）案外人以2020年9月1日与重庆君顿酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同来证实其实际占有不成立。经查询，重庆君顿酒店管理有限公司的经营范围是预包装零售、酒店管理（不是经营）、企业策划等。其协议约定的是2020年10月1日至2021年6月30日止9个月为装修期，计租起始时间为2021年7月1日。因此，仅凭该协议无法达到实际占有的目的。（五）案外人的代理人系杜正先、冠荣公司双方的法律顾问，在本案之前的诉讼和协议的运作，涉嫌以合法的转让、诉讼形式，帮助冠荣公司保留财产、躲避执行。综上，应对案外人的债权进行实质性审查。二、即使案外人享有被执行人债权3800万元真实合法，其签订的商品房买卖合同支付了相关款项，也不能阻却和排除法院的执行。（一）案涉房屋买卖合同的订立系基于案外人与冠荣公司的以房抵债，案涉房屋买卖合同实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭案外人杜正先对冠荣公司的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债行为，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动，在未完成不动产登记前，案外人作为债权人只有债权请求权，不能产生物权期待权。根据法律规定，阻却执行的必须是签订的书面买卖合同不是抵债形成的买卖合同即必须是买卖关系。（二）即使网签了商品房买卖合同并实际支付了价款（不是抵债），也不能阻却并排除执行。办理网签并不代表物权的转移。从《中华人民共和国民法典》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记，结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在案外人名下，案外人进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不直接产生物权变动的效力。故本案案外人对案涉房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了案外人和被执行人通过执行异议恶意串通逃避执行的风险，因此法院在适用上述规定认定案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行时，应当对与法定要件相关的事实从严审查、严格把握、慎重认定。本案中，案外人与冠荣公司在2018年1月31日签订了《商品房买卖合同》并以抵债形式缴纳了相关合同款项，冠荣公司在本案房屋已被保全后亦向其开具了收到其购房款的发票，即使认定双方签订的上述房屋以房抵债买卖合同系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，在此情形下，即使案外人已交付了全部购房款项，但其对案涉房屋所享有的也仅是依据买卖合同取得的债权，而非物权期待权，其对案涉房屋所享有的民事权益尚不足以排除法院的执行。综上，案外人的执行异议不成立，请求依法裁定驳回其异议。 本院查明，请执行人黄秀虹与被执行人李文、冠荣公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月22日作出（2017）渝0101民初6122号民事调解书，双方达成协议：“一、被告重庆冠荣房地产开发有限公司尚欠原告黄秀虹借款本金2400万元及其利息，于2017年6月30日前偿还原告黄秀虹借款本金250万元，并从2016年11月16日起按年利率24%计算利息至付清之日止。二、被告重庆冠荣房地产开发有限公司于2017年7月31日前偿还原告黄秀虹借款本金250万元，并从2016年11月16日起按年利率24%计算利息至付清之日止。三、被告重庆冠荣房地产开发有限公司于2017年8月31日前偿还原告黄秀虹借款本金250万元，并从2016年11月16日起按年利率24%计算利息至付清之日止。四、被告重庆冠荣房地产开发有限公司于2017年9月30日前偿还原告黄秀虹借款本金250万元，并从2016年11月16日起按年利率24%计算利息至付清之日止。五、被告重庆冠荣房地产开发有限公司于2017年10月31日前偿还原告黄秀虹借款本金250万元，并从2016年11月16日起按年利率24%计算利息至付清之日止。六、被告重庆冠荣房地产开发有限公司于2017年11月30日前偿还原告黄秀虹借款本金250万元，并从2016年11月16日起按年利率24%计算利息至付清之日止。七、被告重庆冠荣房地产开发有限公司于2017年12月31日前偿还原告黄秀虹借款本金450万元，并从2016年11月16日起按年利率24%计算利息至付清之日止。八、被告重庆冠荣房地产开发有限公司于2018年1月31日前偿还原告黄秀虹借款本金450万元，并从2016年11月16日起按年利率24%计算利息至付清之日止。九、被告重庆冠荣房地产开发有限公司于2017年5月27日前给付原告黄秀虹法律服务费12万元。十、如果被告重庆冠荣房地产开发有限公司任一期没有按照以上协议完全履行还款义务，原告黄秀虹有权要求未到期债权立即到期，要求被告重庆冠荣房地产开发有限公司立即偿还所有债务，并申请人民法院强制执行。案件受理费161800元，减半收取80900元，保全费5000元，共计85900元，由被告重庆冠荣房地产开发有限公司承担，此款原告已经垫付，被告重庆冠荣房地产开发有限公司于2017年6月30日前支付原告。”该民事调解书于2017年5月22日发生法律效力。 2017年11月20日，黄秀虹申请本院强制执行。在执行过程中，双方达成执行和解协议裁定终结执行。2018年2月22日，黄秀虹申请本院恢复强制执行。2020年5月9日，本院作出（2018）渝0101执恢83号执行裁定，裁定：“查封被执行人重庆冠荣房地产开发有限公司开发的房屋，查封期限为三年。” 2019年6月28日，杜正先、王燕与冠荣公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买了案涉房屋并进行了网签。 本院认为，本案的争议焦点是案外人杜正先、王燕主张案涉房屋系其购买，其请求排除强制执行的民事权益是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案外人杜正先、王燕与被执行人冠荣公司在本院查封前已经签订书面的商品房买卖合同，该合同是双方的真实意思表示，不违背法律的禁止性规定，其合法性本院予以认定。现该房屋由案外人杜正先、王燕按约足额支付完毕价款并已经合法占有，已经形成事实上的管理权和支配权。双方签订合同后应当依约办理过户登记，但由于被执行人冠荣公司的问题未办理过户登记，故对于该房屋未办理过户登记案外人杜正先、王燕并无过错。 综上，案外人杜正先、王燕提出执行异议的理由足以排除法院的执行，本院予以支持，本院应当中止对案涉房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人重庆冠荣房地产开发有限公司开发的房屋（门面除外）的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向重庆市万州区人民法院提起诉讼。 审判长 谭 云 审判员 孙家杰 审判员 冯 鹤 二〇二一年三月九日 书记员 陈 晴