文书内容江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初267号原告：马金柱，男，1979年6月7日出生，汉族，住淮安市洪泽区。原告：梁燕，女，1980年9月29日出生，汉族，住淮安市洪泽区。两原告委托诉讼代理人：王玉忠，淮安市洪泽区老子山法律服务所法律工作者。被告：盱眙雨润中央购物广场有限公司，统一社会信用代码91320830595560559T，住所地淮安市盱眙县二山路金源果品市场北侧大楼。法定代表人：张宏明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吕凌霜，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琳琳，北京金诚同达（南京）律师事务所实习律师。原告马金柱、梁燕与被告盱眙雨润中央购物广场有限公司（以下简称雨润公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案，依法由审判员余中文适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理，原告梁燕、马金柱的委托诉讼代理人王玉忠，被告雨润公司的委托诉讼代理人吕凌霜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马金柱、梁燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款10万元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告对涉案房屋的买卖行为是认可的，由于被告迟迟不能交付房屋，原告认为双方买卖合同已经解除，故要求被告退还预付的购房款10万元，请求支持原告诉讼请求。被告雨润公司辩称，1、关于原告主体身份问题，实际上梁燕向我公司购买B4023商铺，马金柱不是适格诉讼主体。2、我公司于2018年2月25日收到梁燕购房款定金8万元后，我公司于2018年3月10日完成了B4023购房合同的网签备案，在网签合同打印完成并通知梁燕签订正式的购房合同时，梁燕称不再购买B4023的房屋，我公司认为B4023房屋的购房合同的签订，梁燕存在缔约过失，即便法院认定被告返还购房款，也应当扣除定金。梁燕所称另外2万元是支付给与我公司毫无任何关系第三人，故该2万元梁燕无权向我公司主张。3、本案的房屋不存在梁燕所称无法交付的情形，梁燕所购买的B4023房屋属虚拟商铺，在签订正式购房后，该形式的房屋全部托管给商管公司，由商管公司统一运营，目前所涉的虚拟商铺，已经交给商管公司，并且已经开业。因梁燕的原因未能签订正式的购房合同，所以不存在原告陈述的合同已经解除的说法，双方之间的买卖合同关系并未生效。综上，梁燕存在缔约过失，所以交纳的定金不予退还，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，两原告于2020年2月24日向本院提起诉讼，1、请求解除与雨润公司于2018年2月25日签订购买盱眙县盱城街道雨润广场综合楼1713A的《商品房买卖合同》；2、判令雨润公司返还购房款51.60万元及逾期交房违约金5160元（标的51.60万元×1%）；3、诉讼费用由雨润公司承担。经审理认定事实如下：雨润公司是盱眙县雨润广场楼盘开发商，并根据销售计划搞促销活动。2018年2月25日两原告在雨润公司参加雨润广场售楼部活动，并分别交纳两份团购费，其中,0400648收据的金额为1万元，事由为“综合楼1713A”;0400649收据的金额为2万元，事由为“商B4023”，款项分别在雨润公司PS机刷卡支付，所出收据加盖北京弘嘉和互联网信息服务有限责任公司（以下简称弘嘉和公司）财务专用章。同日，两原告在雨润公司售楼部签订《商品房买卖合同》，合同编号1038960001647，约定两原告购买雨润公司开发的雨润广场综合楼1713A，建筑面积102.95平方米，总价为58.60万元，付款方式约定：买受人在签订合同当日支付首付款40.60万元，含定金1万元，余款18万元于本同签订后7个工作日内向指定银行、公积金贷款机构等书面申请购房按揭付款，因买受人原因不能贷款的，买受人应于收到通知之日起7日内，以现金方式支付给出卖人，否则按合同第七条承担违约责任……。合同签订当日，梁燕在被告PS机刷卡支付40.60万元，雨润公司出具40.60万元发票，雨润公司于2018年2月25日将买卖合同备案、网签。2018年2月25日，梁燕在雨润公司PS机刷卡支付8万元，雨润公司于2018年2月28日出具8万元收据，2018年2月29日出具8万元发票，发票注明：预收雨润广场商业B-4023室，面积20.06平方米，总价16万元。2018年3月10日，雨润公司准备雨润广场商业B-4023室商品房买卖合同，合同编号GF-2000-0171，但两原告没有按约定在该合同上签名。合同约定两原告购买雨润广场商业B4023，建筑面积20.06平方米，总价为16万元，付款方式约定：买受人在签订合同当日支付首付款8万元，含定金1万元，余款8万元与本同签订后7个工作日内向指定银行、公积金贷款机构等书面申请购房按揭付款，因买受人原因不能贷款的，买受人应于收到通知之日起7日内，以现金方式支付给出卖人，否则按合同第七条承担违约责任。合同第八条约定：出卖人于2019年4月30日前交付房屋；第九条（第二）项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计付款1％向买受人支付违约金。之后，雨润公司于2018年3月10日将买卖合同备案、网签，两原告未约定向雨润公司支付剩余购房款，也没有办理相应按揭贷款手续。2019年8月7日，两原告通过江苏省洪泽区老子山法律服务所向被告售楼部发解除《商品房买卖合同》告知书，以雨润公司未按期交房构成违约，要求解除双方2018年2月25日签订的综合楼1713A房屋的《商品房买卖合同》，并退还已付购房款51.60万元，告知书后没有收到对方回应，又电话联系之前售楼人员，未得到雨润公司同意。2019年12月底，雨润公司向原告发律师函，督促两原告按合同履行给付两套不动产清偿余款义务。原告收到后提起诉讼。本院审理认为两原告与雨润公司签订购买雨润广场综合楼1713A的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。两原告已按约定支付雨润公司房屋首付款40.60万元，加促销活动收取1万元，计41.60万元，雨润公司未在合同约定的期限内交付符合合同约定条件的房屋，已构成违约，按照合同约定，逾期超过90日后，两原告有权解除合同，并要求雨润公司返还全部已付款41.60元及支付已付款的1%违约金。雨润公司庭审中称弘嘉和公司不是自己委托房屋销售公司，对其2018年2月25日收取原告团购费1万元不认可，但未就弘嘉和公司在雨润广场售楼部搞促销活动收取费用、签订《商品房买卖合同》事实进行解释，应承担举证不能法律后果。关于两原告在解除购买雨润广场综合楼1713A的《商品房买卖合同》时要求雨润公司退还已付购房款2万元、8万元问题，两原告提交0400649团购费收据的金额为2万元，交费时间为2018年2月25日，交费事由为“商B4023”、2018年2月25日支付8万元与被告提交合同编号GF-2000-0171约定原告梁燕购买雨润广场商业B4023房屋《商品房买卖合同》及8万元发票，均印证了两原告在购买雨润广场综合楼1713A的《商品房买卖合同》同时，还购买了雨润广场商业B-4023室房屋，且两原告为购买该房屋支付10万元款项，只是两原告后期没有按约定在《商品房买卖合同》签名，交纳剩余款项。经法律释明，两原告坚持在解除购买雨润广场综合楼1713A的《商品房买卖合同》同时要求被告退还款项2万元、8万元。故本院作出（2020）苏0830民初451号民事判决，判决如下：一、解除两原告与雨润公司于2018年2月25日签订的盱眙县盱城街道雨润广场综合楼1713A《商品房买卖合同》；二、雨润公司于本判决生效后十日内退还两原告购房款41.60万元，同时支付违约金4160元；三、驳回两原告其他诉讼请求。该判决双方均没有上诉，并按判决内容履行了各自义务。庭审过程中，马金柱陈述：2018年2月25日，我和妻子到雨润公司售楼部看房，当时售楼经理推销B4023商铺和1713A住宅，并进行预算，当时我们对B4023商铺有兴趣，梁燕在售楼部刷卡支付购房款10万元，一次8万元，一次2万元，均开了收据，后来8万元在2018年6月29日开了发票，2万元自始也未开具发票。提交盱眙法院（2020）苏0830民初451号民事判决书，证明2018年2月25日两原告购买雨润公司位于盱眙县盱城街道金源北路20号1713A号商品房和B40236号商铺，预交了购房款10万元，至今双方未能签订房屋买卖合同，雨润公司也没有交付房屋。雨润公司质证意见：2018年2月25日我公司出具8万元的收条，收款事由注“广场商业B4023定金”，明确原告支付8万元为购房定金。原告所称的2万元并非支付给我公司，而是北京弘嘉和公司，与本案没有关联。对（2020）苏0830民初451号《民事判决书》真实性无异议，但该判决书与本案没有关联性。雨润公司未就2018年2月25日出具给原告8万元的收条中注“广场商业B4023定金”和2018年3月10日准备签订雨润广场商业B-4023室商品房买卖合同约定买受人在签订合同当日支付首付款8万元中含定金1万元相冲突进行合理解释。上述事实，有当事人陈述，原告提供被告交付购房款的票据5份、盱眙法院（2020）苏0830民初451号民事判决书，本院（2020）苏0830民初451号民事审判卷宗材料等证据，经庭审质证无异议或异议不能成立，本院予以认定。本院认为，两原告是夫妻，2018年2月25日在雨润公司购买两套房屋，梁燕认可购买涉案房屋是两原告共同行为，因此雨润公司质疑马金柱主体资格，没有事实根据，本院不予采纳。2018年2月25日两原告在雨润公司PS机刷卡支付8万元、2万元，雨润公司于2018年2月28日出具8万元收据，2018年2月29日出具8万元发票，发票注明：预收雨润广场商业B-4023室，面积20.06平方米，总价16万元，后期雨润公司准备雨润广场商业B-4023室编号GF-2000-0171合同商品房买卖合同，约定两原告购买雨润公司商业B4023，建筑面积20.06平方米，总价为16万元，约定买受人在签订合同当日支付首付款8万元，含定金1万元，余款8万元与本合同签订后7个工作日内向指定银行、公积金贷款机构等书面申请购房按揭付款事实清楚，但两原告没有按约定在该合同上签名，也没有办理余款8万元按揭贷款手续，说明两原告与雨润公司商业B4023买卖合同未成立，两原告要求雨润公司退还已付购房款，符合法律规定，本院予以支持。关于定金担保问题，雨润公司庭审中提交2018年2月25日出具给原告8万元的收条中注“广场商业B4023定金”，又在本院（2020）苏0830民初451号卷宗中提交编号GF-2000-0171合同约定两原告购买雨润公司商业B4023，买受人在签订合同当日支付首付款8万元，含定金1万元，要求扣除相应定金，两原告对此有异议，陈述本案中提交2018年2月25日出具给原告8万元的收条想证明已付款数额，不认可交付定金8万元，雨润公司未就2018年2月25日出具给原告8万元的收条中注“广场商业B4023定金”和2018年3月10日准备签订雨润广场商业B-4023室商品房买卖合同约定当日支付首付款8万元中含定金1万元相冲突进行合理解释。本院认为，雨润公司提交2018年2月25日出具给原告8万元的收条、发票和准备签订涉案房屋买卖合同均有定金约定，前者是在出具收条注明，但事由中“广场商业B4023定金”未明确定金多少，而发票中注明该8万元是购房首付款，未明确定金；后者是雨润公司草拟合同，注明首付款8万元中含定金1万元，但两原告没有签名确认，两原告本案庭审中提交2018年2月25日雨润公司出具8万元的收条印证该收条真实性。综上，本院认定双方关于雨润广场商业B-4023室买卖合同中存在1万元定金约定，因两原告之后未按约定履行与雨润公司商品房买卖合同，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金1万元。雨润公司庭审中称弘嘉和公司不是自己委托房屋销售公司，对其2018年2月25日收取两原告团购费2万元不认可，但未就弘嘉和公司在雨润广场售楼部搞促销活动收取费用、签订《商品房买卖合同》事实进行解释，应承担举证不能法律后果。综上所述，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。经本院主持调解，双方当事人未达成一致协议，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告盱眙雨润中央购物广场有限公司于本判决生效后十日内退还原告马金柱、梁燕购房首付款9万元；二、驳回原告马金柱、梁燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告马金柱、梁燕负担115元，由被告盱眙雨润中央购物广场有限公司负担1035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  余中文二〇二一年三月二十五日书记员  徐芳芳开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000340178附：本案援引相关法律条文1、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十六条【定金担保】当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。