安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终938号 上诉人（原审被告）：李伟，男，1986年12月20日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。 委托诉讼代理人：李长友，男，1962年9月6日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。系李伟父亲。 被上诉人（原审原告）：上海深生物业管理有限公司六安分公司，住所地安徽省六安市皖西路以北（原皖西宾馆地块）六洲首府6号304室，统一社会信用代码91341500MA2NK93R55。 负责人：周明维，该公司经理。 委托诉讼代理人：邓传红，系公司员工。 上诉人李伟因与被上诉人上海深生物业管理有限公司六安分公司（以下简称六安深生物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省六安市叶集区人民法院（2020）皖1504民初1620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李伟上诉请求：1．撤销一审判决，改判上诉人不承担付款义务；2．本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人与史河街道胜利社区签订的《物业承接合同》违反法律规定，属于无效合同，对业主没有约束力。二、违反了《国务院物业管理条例》第三条、第十一条、第四十条、第五十六条的相关规定。六安深生物业公司在金河小区每天上班十小时不到，却收取比周边商业小区二十四小时有人服务的还多的费用。且其经常采取各种软暴力手段，打骚扰电话、随意停水停电、张贴恐吓标语等恐吓业主。三、六安深生物业公司物业服务存在瑕疵。小区没有安保人员值班、没有安装摄像头、不维修路灯、多次发生盗窃、小区脏乱差现。六安深生物业公司的入驻，并未给小区居民带来幸福感，反而给居民的心灵带来了严重的创伤。 六安深生物业公司答辩称，一、被上诉人合法进入案涉小区，并提供优质服务，物价部分核定收费标准0.65元/平方。一、二审均按照0.52元/平方判决，上诉人接受服务后，应当依法支付服务费用，原审判决给予认定。二、上诉人的上诉请求没有事实、法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。 六安深生物业公司向一审法院起诉请求：1、李伟支付六安深生物业公司2018年11月28日至2020年10月30日物业费5334.6元；2、李伟承担诉讼费用。 一审法院认定事实：六安市叶集区史河街道金河小区系因征地拆迁由叶集区人民政府建设的安置小区，2017年11月28日金河小区所属史河街道胜利社区居民委员会与原告签订《物业承接合同》及《物业承接合同补充协议》，约定由原告对金河小区提供物业管理服务，并约定原告进场前小区存在的相关具体问题由胜利社区居民委员会负责或协助解决，原告的承接时间为2017年11月28日至2022年11月28日，从2018年11月28日开始收取物业费。原告于2017年11月28日按合同约定进入小区进行物业管理，经六安市叶集区发展和改革委员会批准，该小区物业服务收费指导价为0.65元/平方米。 另查明，被告在金河小区的物业现有6栋3单元201室、面积78.92平方米，2栋21号车库、面积21.04平方米；6栋3单元202室、面积82.9平方米，2栋9号车库、面积20.4平方米；2栋2单元201室、面积120.55元，6栋12号车库、面积12.05平方米，合计面积335.86平方米。因被告及小区部分业主认为涉案《物业承接合同》没有经过招投标，未与金河小区业主协商，以及服务质量存在问题、物业费收取过高等事由，拒绝交纳物业费。原告因催要无着，遂诉至该院。案经调解无效。 又查明，2020年10月20日原告采取优惠措施，对金河小区业主按0.52元/平方米收取物业费。 一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，基于对住宅小区业主的物业利益，由建设单位与物业服务企业所签订的前期物业服务合同，具有法律效力。案涉金河小区系因征地拆迁由叶集区人民政府投资建设的安置小区，胜利社区居民委员会作为建设单位叶集区人民政府的基层群众组织，为落实建设单位责任，基于金河小区业主的物业利益，在小区业主大会成立并选聘物业公司之前，委托原告对金河小区进行前期物业管理，符合上述规定的精神，故案涉《物业承接合同》《物业承接合同补充协议》合法有效，对包括被告在内的金河小区业主具有约束力。原告根据价格部门的批复，按0.65元/平方米向被告收取物业费，具有合法依据。被告辩称合同无效，收费过高，无事实和法律依据，不予采纳。被告另辩称原告乱作为收取燃气公司费用，导致业主不能安装燃气，部分业主不能装电表、装自来水表，部分业主被盗等，证据不足，且与原告诉请被告支付物业费没有关联性，不予采纳。一审法院认为，《物业服务合同》依法成立即具有法律约束力，原告应按合同约定向业主提供相应的物业服务，业主接受原告提供的物业服务即应按合同约定交纳物业费。被告在金河小区现有物业为3套房屋、3个车库，合计面积335.86平方米，被告辩称在金河小区只有两套房屋，与事实不符，不予采纳。原告已实际为金河小区提供了物业管理服务，依据叶集价格部门核准的指导价格，被告拖欠2018年11月28日至2020年10月30日物业费5036元，事实清楚，予以认定，原告诉请被告支付拖欠的物业费，具有事实依据。但原告诉请被告支付上述期间物业费5334.6元，与事实不符，不予支持。被告辩称原告没有尽到物业管理服务的义务，但并无证据证明原告根本性违约。现因原告于2020年10月20日按优惠价格0.52元/平方米收取金河小区业主物业费，一审法院认为本案被告亦可参照此价格标准支付物业费，即应支付4029元，原告超出此价格标准部分的诉请，不再支持。一审法院同时认为，原告应根据《物业承接合同》及《物业承接合同补充协议》的约定，逐步提升物业服务质量和水平，提升业主满意度，加强与业主良性互动，构建融洽的双边关系。如果包括被告在内的小区业主，认为原告的物业服务质量与《物业承接合同》约定的内容不符，不能达到被告及其他业主的要求，可待小区成立业主大会及业主委员会后另行依法选聘物业服务企业。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、李伟支付上海深生物业管理有限公司六安分公司2018年11月28日至2020年10月30日物业费4029元，于判决书生效后五日内一次性付清；二、驳回上海深生物业管理有限公司六安分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李伟负担。 二审中，李伟提供了两组新证据。证据一：短信截图打印件。证明收费标准不合法，服务质量不如周边小区，而收取比周边小区高出许多费用。市长热线，物业费不在政府定价范围，而是根据物业和业主共同研究一致认可。证据二：解除合同告知书照片打印件。证明六安深生物业公司服务质量不到，把责任推给社区，而业主就不应该买单。根据缴纳物业费的业主比例占90%以上，他们披着合法的外衣，起诉几户来达到他们恐吓、威逼其他几百户业主的另一种软暴力手段。六安深生物业公司质证认为，证据一达不到上诉人的证明目的，内容反映不在政府定价目录范围内，实行市场调节价。被上诉人是根据叶集区物价部门核定的收费标准，并由一、二审法院依据判决认定收费标准为原定价的80%。证据二达不到上诉人的证明目的，告知书内容并不是被上诉人自认为没有达到服务质量，而是被上诉人与社区协商解除合同，并于2021年2月1日撤离案涉小区。因收费困难，该小区尚有100多户未入住，并有部分人员采取辱骂、侮辱、阻止其他业主缴纳物业费用，并鼓动他人积极诉讼、上诉，导致的物业费难以收取。 本院认证，对两组证据的关联性予以认定。 本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、案涉《物业承接合同》是否合法；二、一审判决李伟向六安深生物业公司支付物业服务费4029元是否有事实和法律依据。分析认定如下： 关于焦点一。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条的“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，在金河小区未成立业主委员会之前，胜利社区居委会受建设单位委托与六安深生物业公司签订《物业承接合同》，符合法律规定。 关于焦点二。首先，六安深生物业公司于2017年11月28日开始为金河小区提供物业服务，根据案涉《物业承接合同》的约定，六安深生物业公司的收费时间从2018年11月28日开始。其次，六安深生物业公司为金河小区提供物业管理和服务的事实客观存在，虽然六安深生物业公司存在部分管理、服务不到位的情形，但一审法院在另案中，对六安深生物业公司主张的金河小区其他部分业主的物业服务费予以酌减，且另案判决已生效。现六安深生物业公司以生效判决确定的标准即0.52元/平方米/月向李伟主张物业服务费，一审判决予以支持并无不当。李伟以物业服务不到位为由拒绝支付物业费，无事实及法律依据。 综上，李伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由李伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴立新 审判员  王世如 审判员  高 华 二〇二一年三月二十六日 法官助理耿广玉 书记员荣元亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。