江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1002民初1177号原告：抚州御鼎置业有限公司，住所：江西省抚州市临川区上顿渡抚临路**，统一社会信用代码：9136100257115242XH。法定代表人：杨中华，男，汉族，抚州市临川区人，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李苏华、余会钱，江西三松律师事务所律师，一般代理。被告：邓某，男，1966年1月14日出生，汉族，抚州市临川区人，退休干部，，住所地：抚州市临川区原告抚州御鼎置业有限公司（以下简称御鼎公司）与被告邓某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告御鼎公司的法定代表人杨中华及其委托代理人李苏华、被告邓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御鼎公司向本院提出诉讼请求：1、请依法判令解除原被告双方于2016年8月30日签订的合同备案号为（20161423）的商品房买卖合同；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2016年8月30日签订有一份合同备案号为:(20161423)的《商品房买卖合同》,约定被告购买原告开发建设的位于抚州市上顿渡镇御鼎国际项目第x栋xx号商品房一套,建筑面积为112.9m(其中套内面积91.96㎡,分摊面积为20.94㎡)。单价4951.78元/㎡，总价为559056元,首付款为169056元，余款390000元在建设银行临川支行处按揭贷款。现因被告至今拖欠原告首付款及相应利息等且自2020年8月起被告无法向建设银行临川支行偿还该房的按揭款本息,建设银行临川支行自2020年8月起扣除原告保证金账户应由被告偿还的按揭本息等，2021年1月29日，建设银行临川支行在原告保证金账户扣除了被告所欠的按揭借款本息。综上情况,因被告确实无力偿还按揭款本息等，原、被告双方于2021年1月15日达成《商品房买卖合同》补充协议书一份同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向贵院提起民事诉讼,敬请贵院支持原告的诉讼请求。原告提交如下证据：1、原告营业执照、法定代表人身份证明、经营许可证及被告身份证复印件，证明原被告的诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，证明原被告双方签订了商品房买卖合同，被告购买了原告方房产，首付款169056元，余款按揭贷款；3、商品房买卖补充协议，证明原、被告对解除商品房买卖合同达成一致。4、邓某个人贷款结清证明、还款证明，证明2021年1月29日，建行扣除原告方在银行的保证金，邓某2020年8月份左右未偿还贷款。5、延期交款申请书、不动产首次登记证明，证明邓某在2016年8月所写，证明被告购买涉案房产首付款申请延期交付，涉案房产还是登记在原告方名下。6、中国建设银行个人贷款对账单，证明邓某从2016年9月9日至2020年7月23日，归还按揭款情况，其中从2020年9月28日至2021年1月29日是扣划的原告保证金账户的款项还的贷款。7、中国建设银行股份有限公司活期存款明细账一份，证明原告保证金名称及账户，其中2021年1月29日金额为297456.8元的交易，是银行扣原告方保证金账户的款。8、中国建设银行临川支行出具的情况说明，证明建设银行扣原告保证金账户中的款项偿还邓某按揭借款本金的流程情况。被告邓某辩称，1、因他朋友要购买案涉房产并预付4万元给原告的杨总，但后来朋友不想买该房，便将4万元转给了他，他给了朋友4万元现金，所以案涉房产后来由他购买。2、他因还有其他经济纠纷，目前没有能力支付按揭款，案涉房产的首付款也没有付清。3、他同意解除与原告签订的商品房买卖合同。被告邓某未提供证据。本院认为原告提供的证据均真实、合法，与本案关联，并且能够相互印证，本院予以采信。经审理查明，2016年8月30日原告御鼎公司与被告邓某签订了《商品房买卖合同》（合同备案号：20161423），合同约定被告邓某向原告公司购买位于临川区上顿渡镇文昌路以南、公园东路以东，御鼎国际（御鼎住宅小区）第x栋xx号房，建筑面积112.9平方米，套内建筑面积91.96平方米。房产单价每平米4951.78元，总价559056元。付款方式为按揭付款，首付款169056元于2016年8月29日前付款，余款39万元申请银行按揭贷款。其中《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期付款的违法责任，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议一、关于买受人逾期付款的违约责任（对商品房买卖合同第七条的补充），如果买受人未按合同规定的时间付款，同时又要求继续履行合同的，除支付合同第七条规定的违约金外，出卖人有权重新制定售价，买受人不再享受任何折扣和优惠，超过90天的，出卖人有权解除合同，并将该房产另行出售而不需通知买受人。2016年9月被告邓某就该套房产在中国建设银行临川支行按揭贷款，贷款金额39万元，合同起始日2016年9月9日，到期日2030年9月9日。被告自2020年8月起便未向银行按期交纳该房屋的按揭款。中国建设银行临川支行从2020年9月28日起至2021年1月29日从御鼎置业公司保证金账户扣划了被告邓某的按揭本息共计313126.8元。银行先将上述款扣划至银行内部账户，再从该内部账户所扣的本息转入邓某的个人贷款账户，转入邓某的账户后，银行再划扣邓某的按揭贷款本息。后中国建设银行临川支行出具个人贷款结清证明，证明邓某的个人贷款39万元已于2021年1月29日结清。还查明，原被告《商品房买卖合同》签订后，被告未向原告交付房屋首付款。2021年1月15日，原告御鼎公司（甲方）与被告邓某（乙方）签订《商品房买卖合同》补充协议书约定，甲、乙双方于2016年8月30日签订有一份合同备案号为:（20161423）的《商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发建设的位于抚州市上顿渡镇御鼎国际项目第x栋xx号商品房一套，现因乙方至今未付甲方购房首付款及相应利息等且自2020年8月起乙方无法向银行偿还该房的按揭款本息，银行自2020年8月起扣除甲方在银行保证金账户应由乙方偿还的按揭本息等。现甲、乙双方自愿达成如下一致的协议以供双方共同遵守。1、甲、乙双方经协商同意解除合同备案号为:(20161423)的《商品房买卖合同》，解除合同后该御鼎国际项目第五栋301号商品房另行对外出售。2、双方解除《商品房买卖合同》后，御鼎国际项目第x栋xx号商品房另行出售所得房款在扣除乙方应付首付款、利息、银行按揭本息、罚息等一切费用后,如有剩余的则由甲方返还乙方。3、甲、乙双方应相互、无偿配合解除合同、解除该商品房的备案登记等相关手续;4、本协议系双方的真实意思表示，签订本协议前后不存在任何欺诈、胁迫,双方应认真遵照执行。5、本补充协议一式两份,经双方盖章、签名捺印后生效，双方各执一份并具有同等效力。2019年11月26日抚州市不动产登记局临川分局颁发不动产首次登记权属证明，御鼎国际（御鼎住宅小区）x栋xx室的权利人为原告，不动产权证书号为赣（2019）临川区不动产权第xxxx号。另查明，因被告邓某是另案的被执行人，本案御鼎国际（御鼎住宅小区）x栋xx室房产已被法院查封。上述事实，有原被告陈述、庭审笔录及原告提交的证据所证实。本院认为，原告御鼎公司与被告邓某之间签订的《商品房买卖合同》（合同备案号20161423）系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，双方应按照约定全面履行自己的义务。合同订立后，被告未向原告交纳首付款，2020年8月起被告也未向银行交纳按揭款，依据双方签订的《商品房买卖合同》第七条、合同补充协议第一条的约定，被告逾期付款超过90日，原告有权解除合同。被告购房后，只办理了商品房买卖合同登记备案手续，但未进行正式权属登记，该房尚未转移登记至被告名下，案涉房产被法院查封，属于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定的预查封措施。该查封对应的不是因房屋而取得的物权而是债权，即对开发商的债权。因此案涉房屋的预查封不影响作为开发商的原告与作为另案被执行人的被告行使合同解除权。另2021年1月15日原被告双方签订了《商品房买卖合同》补充协议书，双方基于真实意思表示同意解除该商品房买卖合同。综上，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院予以支持。但合同解除不应减损法院对被执行人的执行权益，购房款的抵扣与返还，应在预查封解除以及预售预告登记解除后进行。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：解除原告抚州御鼎置业有限公司与被告邓某签订的商品房买卖合同（合同备案号：20161423）。案件受理费9390元减半收取计4695元，由被告邓某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判员 上官笑峰二〇二一年三月二十三日法官助理王高颖书记员何敏