浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8943号 上诉人（原审被告）：杭州联众医疗科技股份有限公司，住所地杭州市上城区紫金观巷26号202室。 法定代表人：柴雪挺，董事长。 委托诉讼代理人：段红星，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州市上城区中山中路保护与综合整治指挥部，住所地杭州市上城区中山中路153号三楼。 法定代表人：李晟曙，副主任。 委托诉讼代理人：何英齐、腾俊晨，浙江五联律师事务所律师。 上诉人杭州联众医疗科技股份有限公司（以下简称联众公司）因与被上诉人杭州市上城区中山中路保护与综合整治指挥部（以下简称中山中路指挥部）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初902号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月10日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。段红星、何英齐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2015年10月13日，中山中路指挥部（出租方、甲方）与联众公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在杭州市中山××路××号××层××层××、260号（一层）、266号（一层、二层）、277号（一层）、344号（一层）、364号、366号、370号（一层、二层）的六处房屋（租赁面积合计3461.89平方米）作为一个标的整体出租给乙方用作商业用房，房屋租赁期限为五年，自2015年10月9日至2020年10月8日止，甲方给予乙方3个月免租金装修期，自2015年10月9日起至2016年1月8日止，乙方在此期间无需支付租金；房屋租金第一年为2958090元，每半年支付一次，先付后用，于签订合同后三个工作日内支付，此后每期租金乙方需提前15日支付，租金前两年不变，第三年租金在第二年租金基础上递增5%，后三年保持不变；租赁保证金为739522.5元，由乙方一次性向甲方缴纳，该保证金仅是乙方履行合同义务的担保；合同结束（包括但不限于提前解除、终止或租赁期限届满），甲方有权要求乙方交还租赁标的物，对于不可移动的装修装潢以及其他设施设备无偿归甲方所有，双方均无需补偿，乙方逾期交还标的物，除应依照合同最后一个月标准交付逾期期间的租金等各项费用外，每天应按合同最后一个月日租金的2倍向甲方支付占用费，直至乙方交还租赁标的物或甲方收回租赁标的物为止；乙方存在未按时足额支付租金、保证金、保险费或其他费用或补足保证金逾期时间超过30日等情形之一的，甲方有权解除本合同，无条件收回房屋，没收乙方保证金并追究乙方违约责任；乙方逾期支付房屋租金的，由乙方按当年租金总额千分之一／天标准向甲方支付违约金，直至付清为止。当日，双方当事人就涉案租赁标的物完成交接，并签署了《交铺交接单》。2015年10月26日，联众公司向中山中路指挥部交付了房屋租赁保证金739522.5元，并交纳了2016年1月9日至4月8日租期内的租金739522.5元，于2017年5月11日分别交纳租金439621.98元（备注：2016年租金）、1676431.1元（备注：2017年租金），2017年9月27日交纳租金880126.33元（备注：2017年10月9日至2018年4月8日租金），2017年10月9日交纳租金300844.13元（备注：2017年9月6日至2018年3月5日249号房屋租金），2018年3月12日交纳租金615059.1元（备注：249号房屋租金），2018年4月3日缴纳了租金880126.33元（备注：2018年4月9日至2018年10月8日租金），2018年10月17日分别交纳租金243502.56元、267423.72元。 承租期间，联众公司在装修施工时发现租赁标的物中的中山××路××号房屋存在一定安全隐患。2016年9月23日，浙江瀚达工程检测有限公司根据联众公司工作人员周嵘的委托，就中山××路××号房屋安全现状事宜通过检测做出《杭州中山××路××号房屋安全鉴定报告》，综合评定为Ｃ级，部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房。中山中路指挥部同意收回修缮。2017年5月4日，双方当事人达成《补充协议》，乙方确认除中山××路××号（二层、局部四层）外的其余5处房屋符合合同约定、乙方租赁要求及使用目的，该5处房屋租赁面积1901.27平方米，第一年租金1676431.10元，甲方同意另行给予中山中路344号88天的免租期，即自2016年4月7日起算租金，给予中山中路364、366、370号（一、二层）101天的免租期，即自2016年4月20日起算租金；双方确认中山××路××号（二层、局部四层）房屋租赁面积1485.65平方米，根据修缮情况做如下处理：本协议签订后即由甲方收回修缮，修缮期2个月，修缮完毕后由浙江建院建设检测有限公司对修缮房屋进行检测，该公司出具的检测报告对双方具有约束力，若房屋危险性验定等级达到Ｂ级及以上，甲方向乙方发出交付通知，乙方在接到交付通知之日起5日内对修缮房屋进行验收，甲乙双方签署上述房屋的补充协议并办理房屋交接手续，租赁期限自交付之日起计算，租期5年，免租期3个月，上述交付日前中山××路××号（2层、局部4层）房屋的租金甲方不再计收；经检测未达到上述标准，或甲方未在上述修缮期内完成修缮的，修缮房屋不再计入房屋租赁合同的租赁范围，乙方不再承租。该《补充协议》签订后，中山中路指挥部对问题房屋进行了修缮。2017年8月28日，经浙江建院建设检测有限公司进行鉴定，综合评定为Ｂ级，即基本满足正常使用要求。中山中路指挥部遂于2017年9月6日将该处房屋交付联众公司。双方当事人于2017年9月22日再次签订《补充协议》，确认中山××路××号（二层、局部四层）房屋已修缮完毕且通过乙方验收，上述房屋符合合同约定、乙方租赁要求及使用目的，租赁期自2017年9月6日起至2022年9月5日，免租金装修期自2017年9月6日至2017年12月5日，第一年房屋租金每日每平方米2.5元。 2018年9月26日、2018年11月12日、2018年12月12日，中山中路指挥部向联众公司数次邮寄送达《催缴通知单》，催促联众公司交纳租金。2018年10月15日，联众公司向中山中路指挥部提交《关于中山××路××号、260号提前解除租赁合同事宜的申请报告》，主要内容为：因2017年底该公司董事会决议终止医院项目的筹建、大面积房屋租赁难以找到合适的承租方等原因，故提出解除涉及249号、266号两处房屋的租赁合同。双方当事人就此虽经协商但未达成协议。 2019年9月25日，中山中路指挥部向联众公司邮寄送达《告知函》，告知联众公司截止至2019年9月25日其承租的中山中路六处物业欠付租金3988335.13元经多次催讨至今未付，要求其在7日内支付。基于联众公司拖欠租金未付的事实，中山中路指挥部诉至原审法院。请求判令：1、解除中山中路指挥部、联众公司于2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》及2017年5月4日、2017年9月22日签订的《补充协议》；2、联众公司在上述《房屋租赁合同》、《补充协议》解除之日起十日内立即腾退位于杭州市中山××路××号××层××层××、260号（一层）、266号（一层、二层）、277号（一层）、344号（一层）、364号、366号、370号（一层、二层）的房屋，并将上述房屋交给中山中路指挥部，上述房屋内不可移动的装饰装潢以及其他设施设备归中山中路指挥部所有；3、联众公司立即支付租金4398844.83元（暂计算至2020年5月14日，次日起至上述租赁合同解除之日止的租金按照8319.28元／日的标准计算，自上述租赁合同解除之次日起按10815.06元／日的标准支付占有使用费至联众公司实际腾退之日止）；4、联众公司立即支付中山中路指挥部逾期付款违约金263563.63元（暂计算至2020年5月14日，次日起至联众公司实际履行之日止的逾期付款违约金以联众公司欠付租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；5、本案的诉讼费由联众公司承担。 原审法院认为：中山中路指挥部、联众公司签订的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应确认有效，各方当事人均应严格履行。本案中，中山中路指挥部作为出租人，将其有处分权的案涉房屋交付联众公司租赁使用，联众公司作为承租人，应当依约及时履行支付租金等相关费用的合同义务。基于联众公司未及时支付租金的违约行为，中山中路指挥部依据合同约定诉请提前解除租赁合同、联众公司支付拖欠的租金及解除合同后的房屋占有使用费、逾期付款的违约金等均具有相应依据。联众公司抗辩认为案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》应确认于2018年9月5日解除，理由是承租的涉案标的物中的中山××路××号房屋经鉴定为危房，联众公司在与中山中路指挥部协商不成的情况下于2018年9月5日向中山中路指挥部发出了解除合同的联系函。对此该院注意到，涉案六处租赁标的物系中山中路指挥部作为一个整体出租，而联众公司仅针对其中部分租赁物提出解除，且中山××路××号房屋经过中山中路指挥部修缮后达到符合可正常使用的标准，联众公司对此亦表示接受并进行了使用，双方当事人通过签订《补充协议》进一步明确中山××路××号房屋的承租期限、租金支付方式等合同条款，系对原有租赁合同的部分变更，合同变更后，没有证据显示中山中路指挥部存在违约行为导致联众公司可以行使租赁合同解除权之情形，故联众公司并不享有单方解除合同的权利，其发出解除合同通知后，中山中路指挥部即便未在异议期内提起诉讼，也不当然发生解除合同的法律效果。故联众公司的抗辩意见缺乏相应依据，该院不予采纳。考虑到本案租赁合同履行期间发生新型冠状病毒肺炎疫情在一定程度影响租赁合同的正常履行，经征求中山中路指挥部意见后，酌情减免联众公司欠付的2020年2月份和3月份两个月的租金499156.8元。关于联众公司已交纳的租赁保证金739522.5元，根据租赁合同约定并同时考虑到中山中路指挥部在租赁合同解除后存在一定期间的房屋空置损失等因素，中山中路指挥部有权予以没收，故不再在应付的租金及违约金中冲减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、中山中路指挥部与联众公司于2015年10月13日签订的《房屋租赁合同》及2017年5月4日、2017年9月22日签订的《补充协议》于判决生效之日起解除；二、联众公司于判决生效之日起十日内向中山中路指挥部腾退位于杭州市中山××路××号××层××层××、260号（一层）、266号（一层、二层）、277号（一层）、344号（一层）、364号、366号、370号（一层、二层）的房屋，上述房屋内不可移动的装饰装潢以及其他设施设备归中山中路指挥部所有；三、联众公司于判决生效之日起十日内向中山中路指挥部支付租金3899688.03元（暂计算至2020年5月14日，自2020年5月15日至租赁合同解除之日的租金按照每日8319.28元标准另行计算），并支付自租赁合同解除次日起至联众公司实际腾退房屋之日止按照每日10815.06元标准计算的房屋占有使用费；四、联众公司支付逾期付款违约金246628.03元（暂计算至2020年5月14日，次日起至款项实际付清之日止的违约金以未付租金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；五、驳回中山中路指挥部的其他诉讼请求。如联众公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费43056元，减半收取21528元，由联众公司负担19145元，中山中路指挥部负担2383元。财产保全申请费5000元，由联众公司负担。 宣判后，联众公司不服，向本院提起上诉称： 一、一审法院认定事实错误，理由如下：2015年10月13日，中山中路指挥部（出租方、甲方）与联众公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在杭州市中山××路××号××层××层××、260号（一层）、266号（一层、二层）、277号（一层）、344号（一层）、364号、366号、370号（一层、二层）的六处房屋（租赁面积合计3461.89平方米）作为一个标的整体出租给乙方用作商业用房，房屋租赁期限为五年。 承租期间，经联众公司工作人员周嵘委托鉴定，鉴定中山××路××号房屋为危房，综合评定为Ｃ级。后中山中路指挥部经过修缮后，委托浙江建院建设检测有限公司进行鉴定，综合评定为Ｂ级危房。 2018年9月26日联众公司向中山中路指挥部提交《关于中山××路××号、260号提前解除租赁合同事宜的申请报告》，双方当事人就此事虽经协商但未达成协议。 联众公司认为一审法院认定事实错误之处体现在以下几个方面： 1、中山中路指挥部通过公开招标的方式向社会公开招标，竞租人须具备的条件为：愿在租金起始价及以上受让本次挂牌招租标的的中华人民共和国境内合法存续并具有物业管理经验的法人，且竞租人须承诺一旦竞得该租赁权，承租人须在出租房屋所在地成立新公司或将营业执照的住所变更到出租房屋坐在地，且注册资本不得少于人民币500万元；承租人的纳税申报必须在杭州市上城区。于2015年9月24日联众公司通过公开招标的方式中标，并与杭州企业产权交易中心有限公司签订《成交确认书》。同日签订《房屋租赁合同》。 2、联众公司为了响应中山中路指挥部的要求，引进合作人共同设立杭州明安医院有限公司（以下简称明安公司）。明安公司经营范围：急诊医学科；内科；外科；普通外科专业；妇产科；妇科专业；儿科；预防保健科；中医科；中西医结合科；皮肤科；儿科等；明安医院为了开办医疗机构，经杭州市上城区人民政府、上城区人民政府湖滨街道办事处出具建筑物合法性证明。经杭州市上城区卫生和计划生育局出具批准文号为：杭上医设字2016第5号设置医疗机构批准书。 3、经杭州市上城区人民政府、杭州市上城区人民政府湖滨街道办事处、杭州市上城区卫生和计划生育局等行政机关审批，明安公司开始按照设置医疗机构的条件进行装修，装修时消防、环保机关认为案涉房屋涉及安全隐患。为此明安公司对房屋进行了安全隐患鉴定，经鉴定为C级危房。 4、中山中路指挥部承诺经过修缮完全可以达到开办医疗机构的条件，因此开始了长达一年左右时间的修缮。在中山中路指挥部对案涉房屋进行修缮的过程中，明安医院不能在指定期限内完成医疗机构的验收，为此向杭州市上城区卫生和计划生育局申请延期。中山中路指挥部经过一年左右时间修缮后，于2017年8月通知联众公司接收案涉房屋。经联众公司提出异议后，中山中路指挥部委托浙江建院建设检测有限公司对案涉房屋进行检测。浙江建院建设检测有限公司依据《民用建筑可靠性鉴定标准》进行了鉴定，鉴定结果为Bsu级危房，并提出整改方案，但是中山中路指挥部认为已经符合民用房安全标准。 经明安公司及联众公司多方了解案涉房屋不具备开设医疗机构的条件，为此明安公司和中山中路指挥部协商。经过双方协商一致，并按照2018年9月26日联众公司向中山中路指挥部提交《关于中山××路××号、260号提前解除租赁合同事宜的申请报告》载明的内容履行了相应的义务。联众公司认为双方之间协商一致解除合同的时间为2018年9月26日。 二、一审法院适用法律错误，理由如下： 一审法院认为案涉房屋系一整体，并且该整体为不可分割的。联众公司认为一审法院属于对法律适用不当。理由为： 1、在《物权法》理论及精神中对物的种类划分其中一类为整体与部分的关系。但是关于整体与部分的关系，主要体现在物的功能、价值方面。如果分割开，则丧失物的价值或不能体现物的功能、具体到本案中，每间房屋之间并不存在包含与被包含的关系，其中一间房屋的毁损、灭失并不必然导致其他房屋丧失价值。 2、退一步讲即便是按照一审法院的整体与部分理论，那么在案涉房屋249号、260号房屋存在安全隐患时，中山中路指挥部是否其他房屋同样不能交付。并且不得计算房屋租金，但是遗憾的是中山中路指挥部不但对其他房屋计算租金，而且在租赁期限上进行了两个时间点的计算。 3、违约金的功能是弥补守约方的经济损失，守约方并不能因违约方的违约获取更高的不当利益。 但是在本案中，中山中路指挥部主张按照LPR的1.3倍计算违约金的情况下，同时罚没联众公司签订合同时缴纳的保证金，显然与法律规定冲突。 庭审中，联众公司补充以下两点上诉理由：1、2018年9月5日，联众公司通过邮寄及微信的方式向中山中路指挥部送达了解除249号房屋租赁的申请，并且联众公司已经按照与中山中路指挥部协商一致的结果进行了履行，中山中路指挥部也已经接受了解除申请中的主要权利，所以房屋解除时间应是2018年9月5日。 2、依据《杭州市城市房屋使用安全管理条例》第二十九条规定，房屋处于B级、C级危房时，分别处理原则为：变更房屋用途和禁止使用。双方租赁合同中明确约定案涉租赁房屋应为商业用房，并且实际是作为医院使用，出于安全考虑，2018年9月5日，联众公司发出了解除通知。租赁物危及承租人的安全或健康，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除。 综上：一、请求撤销原审判决；二、改判驳回中山中路指挥部一审诉讼请求或发回重审；三、本案一、二审诉讼费由中山中路指挥部负担。 被上诉人中山中路指挥部辩称： 一、中山中路指挥部与联众公司于2017年9月22日签订《补充协议》已确认中山××路××号房屋达到合同约定以及联众公司的租赁要求及使用目的，中山中路指挥部不存在违约行为，联众公司不享有合同解除权。 承租期间，联众公司发现租赁标的物中山××路××号存在安全隐患。故2017年5月4日，双方签订了《补充协议》，双方确认除中山××路××号房屋外，其余5处房屋符合合同约定、乙方租赁要求以及使用目的，同时确认中山××路××路××号房屋收回修缮，修缮期2个月，修缮完毕后由浙江建院建设检测有限公司对修缮房屋进行检测，该公司出具的报告对双方具有约束力，若房屋危险性验定等级达到Ｂ级及以上，中山中路指挥部向联众公司发出交付通知，并经联众公司验收无异议后，双方签署补充协议并办理房屋交接手续。 2017年8月28日，经浙江建院建设检测有限公司进行鉴定，中山××路××号房屋综合评定为Ｂ级。后经联众公司验收无异议，双方于2017年9月22日再次签订《补充协议》，约定：中山××路××号（二层、局部四层）房屋已修缮完毕并通过联众公司验收，并于2017年9月6日交付给联众公司，联众公司确认上述房屋符合合同约定、租赁要求及使用目的。 综上，中山中路指挥部认为案涉房屋已经联众公司验收无异议，并确认符合合同约定、租赁要求及使用目的，中山中路指挥部不存在违约行为，联众公司就本案并不享有合同解除权。 二、退一步来说，中山中路指挥部并未收到联众公司明确要求解除合同的意思表示。 在2018年10月15日的《报告》中，联众公司称“在遵从贵单位相关流程及规定的基础上，现就中山××路××号、266号提前解除事宜做申请”、“以上申请事项望贵单位领导予以酌情考量，及早批示处理。”从上述内容可以看出，该函件中联众公司的意思表示为，就249号、266号房屋的解除，系希望通过和中山中路指挥部协商一致的方式解决，并非直接发出了解除合同的意思表示。 中山中路指挥部直到2020年3月16日收到《对要求提交租金减免申请的函》后才知晓联众公司拟解除中山××路××号、266号的房屋租赁关系，而此前联众公司从未向中山中路指挥部作出关于解除案涉租赁合同的明确意思表示。且如前所述，联众公司亦不享有合同解除权。 三、中山中路指挥部主张按照LPR的1.3倍计算违约金同时罚没保证金，并未获取不当得利。 根据房屋租赁合同第11.2条之约定联众公司逾期支付房屋租金的，由联众公司按当年租金总额千分之一/天的标准向中山中路指挥部支付违约金，直至付清为止。 联众公司现根据合同法第114条第2款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及合同法司法解释二第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”因此中山中路指挥部将违约金调整至按欠付租金为基数，按照LPR的1.3倍计算违约金并无不当。 关于租赁保证金，本案系因联众公司违约导致《房屋租赁合同》解除，且考虑到中山中路指挥部在合同解除后存在一定期间的房屋空置损失等因素，中山中路指挥部没收租赁保证金并无不当。 综上，请求驳回联众公司上诉，维持原判。 二审中，被上诉人中山中路指挥部未向本院提交新的证据，上诉人联众公司向本院提交（2020）浙杭网证内字第3723号公证书一份，欲证明联众公司向中山中路指挥部提出的解除申请的内容是经双方工作人员协商一致形成的文本，并且联众公司已经将相关费用支付给中山中路指挥部。 中山中路指挥部对公证书所载微信聊天记录真实性无异议，但认为该证据与其证明对象之间缺少关联性，微信聊天内容显示联众公司始终没有向中山中路指挥部发出明确的解除合同的意思表示，双方仅是就合同解除进行协商。本院对该证据的真实性予以确认，但认为该证据内容无法证明双方已经就合同解除达成一致意思表示。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为：本案的基础事实是联众公司在租赁合同履行过程中拖欠租金，构成违约，中山中路指挥部要求判令解除合同，联众公司腾退房屋、支付租金、占有使用费并承担相应违约责任。 联众公司上诉主张租赁房屋中的249号房屋为危房，双方当事人已于2018年9月26日协商一致解除合同。本院认为，首先，现有证据表明249号房屋经过中山中路指挥部修缮后已通过联众公司验收，联众公司确认该房屋已符合合同约定以及其租赁要求和使用目的。在联众公司重新接收后，并无新证据表明249号房屋不符合合同约定用途，故联众公司据此要求解除合同，依据不足。其次，联众公司未提交有效证据证明双方就租赁物的解除达成了一致意思表示，更没有办理腾退交接。故联众公司关于合同已于2018年9月26日协商一致解除的意见不成立。 联众公司上诉认为一审判令其按照LPR的1.3倍计算违约金，同时罚没保证金导致中山中路获得了更高的不当利益。本院认为，首先，联众公司欠付租金，必然给中山中路指挥部造成资金被占用损失，原审法院判令其按照LPR的1.3倍支付违约金并未过高于资金被占有的实际损失。其次，案涉租赁合同因联众公司的违约而提前解除，会给中山中路指挥部造成一定期间的房屋空置损失，原审法院判令罚没保证金有明确合同依据，联众公司亦未举证证明保证金数额会高于实际空置损失。故联众公司的该项上诉理由亦不成立。 综上，联众公司的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39971元，由杭州联众医疗科技股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二一年三月三十一日 书记员  张诗雯