河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0502民初360号原告：安阳好家物业管理有限责任公司，住所地安阳市文峰区文明大道东段456号御峰名苑2号楼2单元502室。法定代表人：王丽英，职务：总经理。委托诉讼代理人：周静，河南商歌律师事务所律师。被告：靳娟娟，女，1983年6月19日出生，汉族，无固定职业，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：李海军（被告靳娟娟丈夫），男，1972年12月8日出生，汉族，无固定职业，住安阳市文峰区。原告安阳好家物业管理有限责任公司（以下简称好家物业公司）与被告靳娟娟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告好家物业公司法定代表人王丽英及其委托诉讼代理人周静，被告靳娟娟委托诉讼代理人李海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好家物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年5月1日至2018年12月15日期间的物业服务费人民币5467.8元（150.94平方米×1.15元/月/平方米×31.5个月）及违约金4532.2元（从逾期之日起至支付全部物业管理费之日止，按照每日百分之一向原告支付违约金，超出4532.2元的部分自愿放弃）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告接受安阳市文峰区中华路街道昌泰社区居民委员会的委托，与御峰名苑小区的建设单位河南京城房地产开发有限公司签订《御峰名苑物业管理委托合同》，接替安阳市东方物业管理有限责任公司，于2011年3月17日起进入安阳市文峰区御峰名苑小区，依据安阳市东方物业管理有限责任公司与该小区业主签订的《御峰名苑前期物业服务协议》的约定为该小区业主提供物业服务。被告是该小区2号楼1单元14层1401室业主，房屋面积为150.94平方米，协议约定按照1.15元/月/平方米交纳物业费，逾期未交纳，从逾期之日起每天支付1%违约金，现被告欠原告2016年5月1日至2018年12月15日期间物业费5467.8元及违约金4532.2元。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告靳娟娟辩称，被告居住的御峰名苑小区没有物业服务企业为小区业主提供服务，前期物业公司为安阳市东方物业管理有限责任公司，安阳市文峰区昌泰社区没有权利为御峰名苑小区选择物业服务公司；房管局规定小区的满意率、经营收费率达到60%才能进行收费，但是原告没有达到这个标准，没有收费的权利；原告侵吞小区公共收入170万元左右，侵吞水费9万余元；原告主张的物业收费期间不符合客观实际，从2018年8月原告就没有再进行过服务；原告从来没有向被告进行过催要；业主在小区内居住没有安全感，原告从吕村拉来两大车人，将业主打伤；被告在小区内丢了一辆新摩托车，当时找物业，物业说让报警，警察来了之后被告去物业调监控，当时的监控都是坏的，摩托车价值6800元，警察让提供监控的时间段，当时2号楼前的监控都是坏的，无法提供监控，警察无法破案；原告雇佣的两个保安每天都在门岗睡觉，小区内垃圾成堆。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告好家物业公司提交了《御峰名苑前期物业服务协议》、《御峰名苑物业管理委托合同》、委托书、交接表、（2016）豫0502民初2699号调解书，被告靳娟娟提交了照片。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告靳娟娟系安阳市文峰区御峰名苑小区2号楼1单元1401室的业主，该房屋建筑面积为150.94平方米，被告未交纳2016年5月1日至2018年12月15日期间的物业服务费。2.2013年2月17日，被告靳娟娟（乙方）与安阳市东方物业管理有限责任公司（甲方）签订《御峰名苑前期物业服务协议》，约定：甲方为乙方提供物业服务，乙方按照本协议约定交纳物业服务费，小高层按建筑面积每月每平方米1.15元收取物业服务费，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。后安阳市东方物业管理有限责任公司从御峰名苑小区撤离，不再向该小区提供物业服务。3.河南京成房地产开发有限公司系御峰名苑小区的开发建设商。2011年3月17日，河南京成房地产开发有限公司（甲方）与原告好家物业公司（乙方）签订《御峰名苑物业管理委托合同》，约定：甲方将位于安阳市文明大道东段456号御峰名苑住宅小区的物业服务，委托乙方实行统一管理，综合服务；乙方管理事项为区域内房屋的使用、维护、养护、管理，物业范围内的公共设施、设备及场所消防、电梯、园林绿化、道路、停车场等的使用、维护、养护和管理，区域内的清洁卫生、公共生活秩序、车辆行驶及停泊等；服务标准和收费价格仍按原定前期标准执行，价格不变，1.15元/平方米/月。4.2011年3月17日，安阳市文峰区中华路街道昌泰社区居民委员会向原告好家物业公司出具委托书，内容为“好家物业：东方物业公司已撤出御峰名苑的物业服务及管理工作，经请示上级部门批准，现委托你公司接管御峰名苑的物业服务及管理工作。时间为居民入驻率达60%以上，选举产生新的业主委员会后，由业主委员会选聘新的物业管理公司为止”。5.原告于2018年12月15日从安阳市文峰区御峰名苑小区撤出服务。安阳市文峰区御峰名苑小区业主委员会已经就御峰名苑小区公共服务中心被占用向法院提起诉讼。本院认为，御峰名苑小区的建设单位河南京成房地产开发有限公司与原告好家物业公司签订的《御峰名苑物业管理委托合同》，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故原告好家物业公司主体适格，被告辩称原告入驻御峰名苑小区不合法，未提交证据予以证明，该辩称意见本院不予采信。原告依据《御峰名苑物业管理委托合同》向御峰名苑小区提供物业服务，被告作为御峰名苑小区的业主，应当向原告支付相关物业服务费，根据合同约定，物业服务费按建筑面积1.15元/平方米/月计算，被告房屋建筑面积为150.94平方米，被告应当向原告交纳2016年5月1日至2018年12月15日期间的物业服务费5467.80元（1.15元/平方米/月×150.94平方米×31.5个月）。被告辩称原告没有收取物业服务费的权利，无事实和法律依据，本院不予采信。被告辩称原告侵吞小区公共收入及水费，可另案主张权利。被告辩称原告于2018年8月就不再为小区提供物业服务，与查明事实不符，本院不予采信。被告辩称曾在小区丢失摩托车，因小区监控损坏导致警察无法破案、原告处保安每天在门岗睡觉、小区垃圾成堆，证据不足，本院不予采信。原、被告因物业服务产生纠纷，原告主张违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告靳娟娟于本判决生效之日起十日内支付原告安阳好家物业管理有限责任公司2016年5月1日至2018年12月15日期间的物业服务费5467.80元；二、驳回原告安阳好家物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告靳娟娟负担。本判决为终审判决。审 判 员  祝 昉二〇二一年三月十五日代理书记员  宇文琳