广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0206民初73号 原告：柳州市鸿宇房地产经纪有限公司，住所地广西柳州市航三路2号福禄苑4栋1-8。统一社会信用代码：91450200MA5L9TNG02（1-1）。 法定代表人：周积华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟艳，柳州市柳南法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张玉德，柳州市柳南法律服务所法律工作者。 被告：柳江县恒丰正大投资有限公司，住所地广西柳州市柳江区新兴工业园顺业路1号308室。统一社会信用代码：91450221098347888N。 法定代表人：朱能向，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谭森云，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 原告柳州市鸿宇房地产经纪有限公司（以下简称鸿宇公司）与被告柳江县恒丰正大投资有限公司（以下简称恒丰公司）销售代理合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月7日公开开庭进行了审理。书记员马洁华担任记录。原告鸿宇公司法定代表人周积华及其委托诉讼代理人钟艳，被告恒丰公司委托诉讼代理人谭森云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿宇公司向本院提出诉讼请求：一、判决恒丰公司支付给鸿宇公司佣金等费用合计2722253元及逾期付款违约金227210元（该违约金以每栋房屋销售佣金应付金额为基数，以同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍为标准，从每栋房屋购房款回款日起，扣除7天后暂计算至2020 2 年12月31日，之后违约金按上述标准计算至恒丰公司付清欠款时止，具体计算方式见附表）；二、本案诉讼费用由恒丰公司承担。 事实和理由：鸿宇公司与恒丰公司于2017年7月1日签订《房地产代理销售合同》，约定恒丰公司委托鸿宇公司独家代理恒丰公司开发经营或拥有的恒丰·创业园销售，代理期限为18个月，即自2017年7月1日至2018年12月30日，合同到期前7天内双方均未提出反对意见，本合同自动延长3个月；项目销售厂房二、三、四层底价为2200元/平方米，一层底价为3300元/平方米，双方同意销售房产二、三、四层价格上升至2500元/平方米以上，一层销售价格上升至3600元/平方米以上，以恒丰公司60%，鸿宇公司40%的分配方式分成；恒丰公司在购房业主正式签订预售/买卖合同并支付首期款后，鸿宇公司即可根据客户支付的金额按比例收取代理佣金，代理佣金为300元/平方米，结清余款后，鸿宇公司即可获得本合同约定的返利佣金；恒丰公司如期确保工程按预定时间竣工并验收合格，如因工期延误而给销售带来影响，由恒丰公司负责；若恒丰公司未依约支付给鸿宇公司费用，每逾期一天，恒丰公司按应付款金额的千分之一计付违约金给鸿宇公司，若逾期超过30天恒丰公司仍未付款，鸿宇公司有权停止销售工作直至恒丰公司支付相关费用止；如双方解除合同，恒丰公司应在鸿宇公司撤场前清算相应的代理佣金及溢价佣金。合同签订后，鸿宇公司依约履行了合同义务，但恒丰公司一直未依约支付佣金等费用。2017年12月18日，双方第一次对账，后又分别进行了16次对账，明确了恒丰公司应支付给鸿宇公司的佣金等费用的金额、当期应付款金额及当期尚欠金额。但恒丰公司在对账后仍未能依约付款。鸿宇公司经多次催收，恒丰公司陆续支付了部分佣金。2020年12月1日，双方再次对账后确认：截止2020年11月30日，恒丰公司尚欠鸿宇公司佣金等费用6252965元，应支付费用为2722253元。但对账后，恒丰公司仍未能付款，鸿宇公司遂诉至法院，并提出上述诉请。 原告鸿宇公司对其陈述事实向法庭提供如下证据： 3 1.《房地产代理销售合同》，拟证明鸿宇公司与恒丰公司签订《房地产代理销售合同》的事实，合同对双方的相关权利义务作出了约定； 2.《对账单》17份，拟证明鸿宇公司与恒丰公司共进行了17次对账，明确了恒丰公司应支付给鸿宇公司的佣金金额、当期应付款金额及当期尚欠金额。 被告恒丰公司辩称，一、恒丰公司认可未支付给鸿宇公司的佣金为2722253元，但根据涉案合同约定，鸿宇公司应在每月1日前提供佣金请款明细单报恒丰公司审核，恒丰公司在收到请款单5个工作日内支付佣金，而鸿宇公司未依约向恒丰公司提交请款明细单，且未开具足额发票，故本案的付款条件未成就；二、根据涉案合同约定，鸿宇公司提供服务后可获得极高的包括佣金和溢价款的报酬，目前恒丰公司遭遇较大的困难，已与鸿宇公司达成不需要支付违约金的约定，故在《对账单》中没有违约金、损失的记载，鸿宇公司没有向恒丰公司实际请款，故无权要求恒丰公司支付违约金；三、若法院认定恒丰公司需要支付违约金，鸿宇公司诉请的违约金计算标准过高，超过其实际损失，本案违约金应当按照一年期LPR3.85%的标准，从起诉之日起算。 被告恒丰公司未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。恒丰公司对鸿宇公司提交的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月1日，恒丰公司作为甲方与鸿宇公司作为乙方签订《房地产代理销售合同》，约定甲方委托乙方独家代理销售由甲方开发经营或拥有的位于柳江区新兴工业园四方片区的“恒丰·创业园”项目，销售范围包括35栋标准四层厂房，单层面积为1350平方米至3000平方米，一层层高7米，二至四层层高4.5米，1栋10层办公楼；如乙方在委托期内能完全履行本合同所约定的相关职责，并按时完成销售任务，无重大过失，则甲方对该项目在委托期内不再委托其他公司销售代理，如不 4 能按时完成任务，甲方可向乙方要求相应的赔偿；甲方将现有的“恒丰·创业园”销售部移交给乙方的次日，售房部整体的水电、物业等产生的相关费用由乙方自行承担；合同代理期限为18个月，即自2017年7月1日至2018年12月30日，合同到期前的7日内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长3个月，合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同终止合同条款处理；乙方自行负责销售期间销售人员的工资、奖金和其他劳务报酬，保证销售环境的整洁，乙方策划人员的工资、奖金和其他劳务报酬、工作设备的支出均由乙方支付，乙方人员来往于本项目的所有差旅费用均由乙方自行承担；双方同意，项目的销售厂房二、三、四层底价为2200元/㎡，一层底价为3300元/㎡，乙方根据此销售均价，制定销售底价表，作为合同的附件；双方同意，项目的销售厂房二、三、四层价格上升至2500元/㎡，一层销售价格上升至3600元/㎡以上，以甲方60%，乙方40%的分配方式分成；甲方在买房正式签订《恒丰·创业园预售/买卖合同》并支付首期款后，乙方即可根据客户支付的金额按比例取得代理佣金；对于乙方已签署《恒丰·创业园预售/买卖合同》并已交纳首期款项的房屋，乙方于每月1日前提供佣金请款明细单报甲方审核，甲方于收到请款明细单的五个工作日内向乙方支付佣金，乙方提供等额的合法票据；甲方在买方正式签订《恒丰·创业园预售/买卖合同》并付清余款后，乙方即可获得本合同规定的返利佣金；甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用，若甲方未能按照本合同约定的代理佣金溢价结算方式支付乙方费用的，每逾期一天，甲方应支付给乙方应支付款项总金额的千分之一的违约金，如逾期超过三十天甲方仍未付款，乙方有权停止销售工作直至甲方支付相关费用止；如甲乙双方解除合同，甲方应在乙方撤场前清算乙方的代理佣金及溢价佣金。合同还对双方的其他权利义务作出了约定。 合同签订后，鸿宇公司即采取聘请业务员、铺设广告等方式对“恒丰·创业园”项目房产进行销售，并陆续销售出多套厂房，恒丰公司支付给鸿宇公司部分佣金等报 5 酬，鸿宇公司亦开具了相应金额的发票给恒丰公司。2018年12月30日，涉案《房地产代理销售合同》期限届满，合同约定的相关厂房未销售完毕，双方未续签合同，鸿宇公司亦未继续代理销售。双方签订合同后，鸿宇公司与恒丰公司陆续进行了17次对账，双方在《对账单》中对销售厂房编号、合同总额、计提佣金、计提溢价分成、本月回款情况、累计回款应结金额、累计未支付金额、鸿宇公司欠发票金额等进行确认。2020年12月1日，双方进行最后一次对账确认，截止2020年11月30日，恒丰公司累计未支付佣金为1876681元，累计未支付溢价分成为845572元，合计2722253元，鸿宇公司未欠付发票。现鸿宇公司认为，恒丰公司未依约付款，违背诚信原则，遂诉至本院，并提出上述诉请。 审理中，鸿宇公司陈述，其之前提交的请款明细单只有一份，由恒丰公司收持，后双方以对账方式进行请款，本案付款条件已成就；恒丰公司对此不认可，认为双方仅是对账，鸿宇公司未向恒丰公司请款。 另查明，本院于2021年1月8日向恒丰公司送达起诉状副本、举证通知书、应诉通知书等材料。 本院认为，鸿宇公司与恒丰公司签订的《房地产代理销售合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。本案中，恒丰公司对截止2020年11月30日尚欠鸿宇公司佣金及溢价分成款的金额为2722253元无异议，本院对此予以确认。 关于涉案佣金及溢价分成款本金是否达到支付条件的认定。根据涉案合同约定，鸿宇公司应于每月1日前提供佣金请款明细单报恒丰公司审核，恒丰公司于收到请款明细单的五个工作日内支付佣金给鸿宇公司，鸿宇公司提供等额的合法票据。故应理解为鸿宇公司请款且恒丰公司付款后，鸿宇公司才需提供等额的发票。现鸿宇公司对恒丰公司已支付的佣金等报酬已开具了等额的发票，不存在欠付发票的情形，且鸿 6 宇公司以诉讼的方式向恒丰公司提出付款请求，故涉案佣金及溢价分成款已达到支付条件，恒丰公司应予支付。鸿宇公司要求恒丰公司支付佣金及溢价分成款2722253元的诉请，合法有据，本院予以支持。恒丰公司关于支付条件未成就的抗辩意见，于法无据，本院不予支持。 关于逾期付款违约金的认定。如前所述，涉案合同约定，鸿宇公司向恒丰公司请款为恒丰公司付款的前提条件。庭审中鸿宇公司亦陈述其之前是向恒丰公司提交请款明细单的，故可证实双方之前存在提交请款明细单的请款方式。现鸿宇公司主张双方后采取对账的方式请款，而《对账单》记载的内容仅为对销售厂房编号、合同总额、计提佣金等进行确认，并无鸿宇公司请款的意思表示，鸿宇公司未能提供其他证据证实，且恒丰公司亦不予认可，本院对此不予认定，故在鸿宇公司未向恒丰公司请款的情况下，恒丰公司不付款不构成逾期付款。现鸿宇公司以诉讼的方式向恒丰公司提出付款请求，故可视为鸿宇公司于起诉之日2021年1月4日向恒丰公司请款，恒丰公司于2021年1月8日收到本院送达的起诉状副本，故可视为恒丰公司于2021年1月8日收到鸿宇公司的付款请求，根据合同约定，恒丰公司应于五个工作日内，即2021年1月14日前付款。现恒丰公司至今未付款，且在庭审中提出付款条件未成就的抗辩，构成逾期付款，应支付相应的逾期付款违约金，逾期付款违约金应从2021年1月15日起算。此外，关于逾期付款违约金的计算标准是否过高的问题。本院认为，违约金是否过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，鸿宇公司为履行合同，成功销售厂房，需进行一系列策划，并先行支出业务员工资、广告费、水电费等费用成本，而获得的报酬则是恒丰公司根据回款情况按比例支付，故恒丰公司逾期付款造成鸿宇公司的损失不应仅理解为资金占用的损失，恒丰公司应支付的逾期付款违约金还应体现一定的惩罚性。现鸿宇公司主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算逾期付款违约金，未违反法律 7 的规定，亦未超出合同的约定，符合违约金的“以补偿为主，以惩罚为辅”的性质，本院对此予以支持。据此，恒丰公司应以尚欠款项2722253元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍的标准，从2021年1月15日起计付逾期付款违约金给鸿宇公司，直至恒丰公司付清欠款时止，本院对此予以支持，鸿宇公司诉请超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、被告柳江县恒丰正大投资有限公司支付给原告柳州市鸿宇房地产经纪有限公司佣金及溢价分成款2722253元（该款项结算至2020年11月30日）； 二、被告柳江县恒丰正大投资有限公司支付给原告柳州市鸿宇房地产经纪有限公司逾期付款违约金（该违约金以尚欠款项2722253元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍的标准，从2021年1月15日起计算至柳江县恒丰正大投资有限公司付清欠款时止）； 三、驳回原告柳州市鸿宇房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费30396元，减半收取15198元（原告柳州市鸿宇房地产经纪有限公司已预交），由原告柳州市鸿宇房地产经纪有限公司负担1171元，被告柳江县恒丰正大投资有限公司负担14027元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 8 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费，上诉于柳州市中级人民法院。逾期不交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郏鹏洁 二〇二一年三月十七日 书记员  马洁华