甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2020）甘0702民初7497号原告（反诉被告）：魏某，甘肃省张掖市人。被告（反诉原告）：徐某，甘肃省民乐县人，现住甘肃省。被告（反诉原告）：柴某，甘肃省民乐县人，现住甘肃省。上列二被告委托诉讼代理人：曹某，系甘肃金寅律师事务所律师。原告（反诉被告）魏某与被告（反诉原告）徐某、柴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告魏某、被告徐某、柴某的委托诉讼代理人曹某到庭参加诉讼。庭审中，原告以需重新补充证据为由申请延期审理，经合议庭评议予以准许，本案于2021年2月7日再次公开开庭进行了审理。原告魏某到庭参加诉讼，被告徐某、柴某经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告魏某向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告房屋租金28000元，承担违约金14000元，合计42000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月5日，被告租赁原告位于张掖市××街店使用，并签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期为三年，租赁期内房租按年支付，第二年、第三年房租需提前3个月付清（即2020年2月8日前付清2020年5月8日至2021年5月8日租金28000元），合同第四条约定如乙方不租房子时交清各类费用，保证下水通畅，若不交清的情况下，乙方则需向甲方支付三年房租50%的违约金，现乙方拒不支付第二年房租且拖欠至今，乙方已违约。原告催要20多次并请求辖区司法机关调解，但被告仍拒不支付，无奈迫使原告提请诉讼，请求人民法院依法审理。被告徐某、柴某未作书面答辩，在庭审中辩称：原告所述原、被告签订租赁房屋合同在后来原、被告已经口头对房屋的租赁期间以及价格做了另行约定，不存在原告以之前签订的合同主张按书面合同支付租金及违约金的情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告徐某、柴某向本院提出反诉请求：1、要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、要求反诉被告赔偿私自锁门造成反诉原告的损失20000元。事实与理由：2019年5月5日，反诉原告租赁反诉被告位于张掖市××街店使用，并签订了房屋租赁合同，租期为三年。2020年8月，反诉原告在正常经营期间，反诉被告向反诉原告索要房租，因疫情影响及资金周转，反诉原告向反诉被告表示过几天交付房租，反诉被告就将反诉原告门店上锁，不让反诉原告正常经营。现反诉原告依据《民法总则》、《民法通则》有关规定，依法我向贵院提起反诉，望予以支持。反诉被告魏某未提交书面答辩状，在庭审中辩称：我不可能和反诉原告解除合同，合同是双方自愿签订的。当时签订合同的时候我就给反诉原告说了一年一签，后反诉原告和我商量要房租28000元每年，签订三年合同。反诉原告害怕我涨房租，我说我不给反诉原告涨房租。我的房屋装修的新新的，被告找了开超市的两口子来给我说，我比较信任开超市的两口子，就签了。这个房屋租赁合同反诉原告反反复复改了好多次，我就不租了，后来反诉原告就缠着我，我就把合同签了，反诉原告说别人都是四万五万，我也确实支持了他们的工作。我没有锁过门，反诉原告无中生有，我也不会赔的。反诉原告租赁我位于张掖市××区店作餐饮用，并签订了房屋租赁合同，租期为三年均属实。后面的全部是无中生有，不属实。本院经审理认定事实如下：2019年5月5日，原告魏某作为出租方（甲方），被告徐某、柴某作为承租方（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将自有位于张掖市××区店租赁给乙方作用餐饮使用；租赁期限为3年，第一年为2019年5月9日至2020年5月8日，店面年租金为28000元。租赁期内房租一年一付，租金在2019年5月5日前一次性付清，先付后用；各种费用交清的情况下，提前3个月付清第二年房租，第二年和第三年房租同第一年不变，先付后用；乙方承诺在不租房子时交清各类费用，保证下水通畅，若不交清的情况下，乙方愿承担三年房租的50%的违约金给甲方。甲方承诺从2019年5月8日到2022年5月8日房租每年28000元，期间不能以任何理由涨房租。如甲方各种理由涨房租，愿承担三年房租的50%的违约金给乙方。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外并按年租金的50%，以天数计算向甲方交付违约金；合同还对双方权利义务、违约责任等事宜进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，被告按约支付了第一年的房屋租金，但第二年房屋租金至今未付。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、房租催缴通知书、照片4张、光盘1张、被告提交的光盘1张以及原告、被告的委托诉讼代理人的当庭陈述等在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为：原告魏某与被告徐某、柴某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违背法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同，应受法律保护，对双方当事人均具有约束力。现根据本案证据及原、被告的诉辩意见，对本案的本诉及反诉诉讼请求分述如下：关于拖欠的房屋租金问题。二被告未按合同约定的时间交付租金的行为，违背了当事人履行义务应当遵循的诚实信用原则，二被告应承担支付租赁费的责任。原告主张的2020年5月8日至2021年5月8日的房屋租金28000元，二被告在庭审中辩称，因全国爆发新冠肺炎疫情，二被告与原告就房屋租赁期间及租金另行作了约定。对此，原告不予认可。本院认为，针对二被告提出的与原告重新进行了口头约定的主张，原告不认可，二被告未提供任何证据加以证明，应承担举证不能的责任，故本院对二被告的该项辩解理由，依法不予采信。但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，本院结合本案实际情况及2020年年初本地新冠肺炎疫情形势及实际防控情况，对案涉租赁房屋2020年的房屋租金酌情予以减免2个月。根据房屋租赁合同的约定，案涉房屋每年的租金为28000元，扣减因新冠肺炎疫情减免的2020年度2个月租金4667元后，本院对原告主张的租金支持23333元。因二被告存在逾期给付租金的违约行为，应按照合同约定向原告支付违约金，双方签订的《房屋租赁合同》约定“乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外并按年租金的50%，以天数计算向甲方交付违约金”，但违约责任的性质应为补偿性，双方的该项约定明显过高，根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’之规定。同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告对其实际损失未能提供证据证明，结合二被告的违约情形以及给原告造成的预期利益损失情况，本院酌定由二被告按照欠付租金23333元的30%承担违约金，即7000元。关于反诉原告主张合同解除问题。反诉原告要求解除双方签订的房屋租赁合同。反诉被告在庭审中辩称，其不同意解除合同，原告仍在继续经营，租赁期限也未届满，不具备合同解除的条件。对反诉原告的该项主张本院依法不予以支持。关于反诉原告主张要求反诉被告赔偿其损失20000元的诉讼请求，反诉原告并未提交相关证据予以证明，应承担举证不能的责任，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告（反诉原告）徐某、柴某偿付原告（反诉被告）魏某房屋租金23333元，承担违约金7000元，合计30333元，于判决生效后十五日内履行完毕；二、驳回被告（反诉原告）徐某、柴某的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费850元，由原告魏某负担236元，被告徐某、柴某负担614元。被告负担的受理费直接给付原告，本院收取原告的案件受理费不再退还。反诉案件受理费180元，由被告徐某、柴某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判长 康文玥人民陪审员 师增儒人民陪审员 杨金明二〇二一年三月八日法官助理 王以斌书记员 符晓婷