广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1882民初190号原告：连州市文化广电旅游体育局。住所地：连州市××××××××××。法定代表人：范某1。委托代理人：成辉华，广东北湖律师事务所律师。委托代理人：成国良，广东北湖律师事务所律师。被告：唐上群，男，1975年1月25日出生，汉族，连州市人，住连州市×××××××××××××××××××。被告：李保莲，女，1979年4月5日出生，汉族，连州市人，住连州市×××××××××××××××××××。原告连州市文化广电旅游体育局（以下简称旅游局）诉被告唐上群、李保莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告旅游局的委托代理人成国良、被告唐上群到庭参加诉讼，被告李保莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告旅游局向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告唐上群、李保莲签订的房屋租赁合同，责令被告腾退租赁场地及房屋；二、判令被告唐上群、李保莲共同支付原告发生于2014年9月至2019年8月期间的拖欠租金165000元；三、判令被告唐上群、李保莲共同支付原告发生于2020年6月至12月的租金21000元，后续租金自2021年1月起计至被告腾退租赁场地及房屋时止；四、判令被告唐上群、李保莲按拖欠租金每日5‰支付原告违约金(暂计至2020年12月25日的违约金为137475元，后续违约金计至被告腾退租赁场地及房屋时止)；五、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告唐上群与李保莲为夫妻关系，二人自2006年起租赁原连州市中国旅行社进口汽车维修中心(简称：汽修中心)位于连州市××××××××的维修车间及相关维修设备一批用于经营汽车维修厂。汽修中心解散后，其上述资产收归主管部门连州市文化广电旅游体育局管理，因此，汽修中心与被告唐上群、李保莲协议将出租方的权利义务让渡给原告，被告从2012年6月起直接向原告交付涉案场地及房屋的租金。自2014年9月起被告不再向原告缴纳租金，后经协商，双方于2019年11月26日签订《协议书》，确认被告拖欠原告2014年9月至2019年11月共63个月的租金共计189000元，原告自2019年12月起将涉案租赁场地及房屋出租给被告，被告分期支付原告此前拖欠的租金并按时交付新发生的租金，具体支付方式为：“1.被告拖欠的自2014年9月至2019年8月共60个月租金人民币18万元分十二期支付给原告，即被告自2020年1月至2020年12月的每月25日前支付原告租金人民币15000元；2.被告在2019年12月5日前一次性支付原告2019年9月至12月共4个月的租金12000元，并自2020年1月起的每月5日前支付原告当月租金，租金按每月3000元。”协议签订后，被告开始尚能履行合同义务，但自2020年2月起停止支付发生于2014年9月至2019年8月期间的租金，自2020年6月起停止支付当月发生的租金。2020年6月28日，原告向被告送达《关于追收原中旅汽配资产欠缴租金的通知》要求被告支付租金，被告借故拖延。2020年8月5日，原告委托律师向被告发送《律师函》再次催告被告支付租金，被告仍拒不履行义务。原告与被告签订的《协议书》对双方具有法律约束力，应当诚信履行，被告拒不支付原告租金，并经催告后仍未履行，其行为已构成违约，应当承担违约责任。为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定，特向法院提起诉讼，请求贵院及时判决。被告唐上群口头答辩称，关于解除租赁合同，原告是以什么理由和我解除合同，原告没有权利起诉我；关于租金，我一直都有和原告协商，我是有答应支付租金的；关于违约金，是不合理、不合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告唐上群与李保莲为夫妻关系。2006年3月11日，被告唐上群为乙方与连州市×××××××××为甲方签订《租房合同书》，合同主要内容为：“一、甲方位于连州市×××××，维修车间及场地1180平方米一楼办公室一间、值班室一间、2楼会议室一间、维修设备1批（他附表一份），全部租让给乙方使用。二、甲方收到乙方3000元按押金要在2006年3月15日，将所有场地及设备交付乙方使用，乙方租用时间不定，直至甲方拍卖本车间场地成（交）后时间为本合同租用终止时间。四、乙方租用租金为每月3000元，每月3号前交清本月租金……”连州市中国旅行社进口汽车维修中心在甲方落款处加盖公章，被告唐上群在乙方落款处签名。2012年4月13日，被告李保莲为乙方与连州市中国旅行社进口汽车维修中心为甲方签订《租房合同书》一份，合同主要内容为：“现有甲方位于连州市×××××，空闲维修车间、场地、铺面，租让给乙方使用，一、维修车间、场地、铺面共约650平方米；二、甲方收到乙方3000元按押金要在2012年4月15日，将所有场地交付乙方使用，乙方租用时间不定，直至甲方拍卖本车间场地成（交）后时间为本合同租用终止时间。三、乙方租用租金为每月3000元，每月3号前交清本月租金……”2019年11月26日，原告旅游局为甲方与被告唐上群、李保莲为乙方签订《协议书》一份，协议的主要内容为：“2006年3月1日乙方以唐上群名义与连州市中国旅行社进口汽车维修中心签订《租房合同书》，租赁汽修中心位于连州市××××××××的维修车间及相关维修设备一批用于夫妻经营汽车维修厂。2012年4月13日再以乙方李保莲名义重新与汽修中心签订租房合同，租赁位于连州市××××××××××维修车间、场地、铺面面积约650平方米，并在租赁场所注册登记“连州市海通汽车维修厂”。汽修中心解散后其上述资产收归主管部门甲方管理，乙方从2012年6月起直接向甲方交付租金，但乙方自2014年9月开始不再缴纳租金至今。经甲方多次与乙方协商，乙方同意终止原租赁合同，并就拖欠的自2014年9月至2019年11月共63个月租金共计189000元达成清偿协议如下：一、乙方知悉并确认：连州市中国旅行社进口汽车维修中心已将其在与乙方签订的《租房合同书》中的权利义务已归由甲方，即《租房合同书》中甲方的杈利义务由本协议甲方承受，汽修中心已将该租赁场所的一切权利交由本协议的甲方。二、甲、乙双方确认，上述《租房合同书》中出租的场地目前甲方还未利用，现租给乙方使用，租赁期限从2019年12月开始，如遇连州市政府或甲方及相关政府部门需要征收征用或者集中规划使用时，乙方须无条件返还甲方所租赁场地，乙方自行购置的设备可以搬走，但不得损坏租赁场所原有建筑物或设施，甲方不作任何补偿。三、乙方拖欠的自2014年9月至2019年8月共60个月租金人民币壹拾捌元整(￥180000.00)分十二期支付给甲方，即乙方自2020年1月至2020年12月的每月25日前支付甲方租金人民币壹万伍仟元（￥15000.00）。四、乙方在2019年12月5日前一次性支付甲方自2019年9月至12月共4个月的租金人民币壹万贰仟元(￥12000.00)，并自2020年1月起的每月5日前支付甲方当月租金，租金按每月3000元。五、乙方按照本协议履行义务的，甲方不追究乙方的违约责任。若乙方逾期三个月未支付租金或者未支付之前拖欠的租金，则甲方有权单方提前终止合同，自甲方的终止通知书送达乙方时生效（乙方拒签的视为送达），并有权要求乙方在接到通知后15日内腾退租赁场所、一次性清偿所欠租金并承担按拖欠租金每日5‰计算的违约责任。”《协议书》签订后，被告唐上群分别于2019年12月12日、2020年1月19日、2020年2月14日、2020年4月26日、2020年10月28日、2020年11月10日向原告旅游局账号201××××××××26402740转账12000元、3000元、15000元、6000元、3000元、3000元，共计转账42000元，并摘要备注“租金”。针对原告未按《协议书》约定按时缴纳租金，原告于2020年6月28日向被告送达《关于追收原中旅汽配资产欠缴租金的通知》，要求被告于2020年7月5日前将拖欠租金转到原告银行账户。2020年8月5日，原告委托律师向被告发送《律师函》再次催告被告支付拖欠租金，被告收到上述《通知》与《律师函》后仍未按约定向原告交纳租金。庭审中，被告认可《协议书》签订后，其共向原告支付租金42000元，并认可清楚知道拖欠租金189000元以及承认涉案场地现由被告在使用。被告抗辩由于2019年市政工程封路一年以及2020年疫情，被告两年没有收入，被告曾与原告协商能否减免部分租金，但原告不同意，故被告一直拖欠部分租金至今。2021年2月23日，被告唐上群向本院提交《申请书》两份，向连州市相关领导单位申请减免2019年半年租金以及免收2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月租金。原告就被告唐上群的该申请向连州市国有资产监督管理局去函咨询。2021年3月4日，连州市国有资产监督管理局《复函》答复：“……经审批确认符合疫情期间租金减免条件的，予以免除2020年上半年3个月房屋租金，若上半年租金已缴交的，顺延执行……”本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。结合本案事实与证据，综合原、被告的诉辩，归纳本案的争议焦点为：一、原告的诉讼主体是否适格；二、被告是否应当向原告支付拖欠的租金，若应支付，金额为多少；三、原告是否有权要求解除《房屋租赁合同》，责令被告腾退租赁场地及房屋，并要求被告支付违约金。关于争议焦点一，2006年3月11日，被告唐上群与连州市×××××××××签订《租房合同书》，2012年4月13日，被告李保莲与连州市中国旅行社进口汽车维修中心又签订一份《租房合同书》，两份《租房合同书》均约定连州市中国旅行社进口汽车维修中心将位于连州市×××××的场地租让给被告使用。2019年11月26日，原告旅游局为甲方与被告唐上群、李保莲为乙方签订《协议书》一份，协议的主要内容约定为，“一、乙方知悉并确认：连州市中国旅行社进口汽车维修中心已将其2006年3月11日、2012年4月13日与乙方签订的《租房合同书》中的权利义务归由甲方，即《租房合同书》中甲方的权利义务由本协议甲方承受，汽修中心已将该租赁场所的一切权利交由本协议的甲方。二、甲、乙双方确认，上述《租房合同书》中出租的场地目前甲方还未利用，现租给乙方使用，租赁期限从2019年12月开始，如遇连州市政府或甲方及相关政府部门需要征收征用或者集中规划使用时，乙方须无条件返还甲方所租赁场地，乙方自行购置的设备可以搬走，但不得损坏租赁场所原有建筑物或设施，甲方不作任何补偿……”。上述《租房合同书》以及《协议书》均系在双方在平等、自愿的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人均应按照合同约定享有和履行各自的权利义务。依据原告旅游局与被告唐上群、李保莲签订的《协议书》的内容可知，连州市中国旅行社进口汽车维修中心已经将《租房合同书》中的权利义务转让给原告，《中华人民共和国民法典》第五百五十五条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”故现旅游局作为《协议书》的甲方，其作为原告诉讼主体适格。关于争议焦点二，原告旅游局与被告唐上群、李保莲签订的《协议书》系双方在平等、自愿的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方当事人均应严格按照合同约定享有和履行各自的权利义务。《协议书》第三条和第四条分别约定，“……三、乙方拖欠的自2014年9月至2019年8月共60个月租金人民币壹拾捌元整(￥180000.00)分十二期支付给甲方，即乙方自2020年1月至2020年12月的每月25日前支付甲方租金人民币壹万伍仟元（￥15000.00）。四、乙方在2019年12月5日前一次性支付甲方自2019年9月至12月共4个月的租金人民币壹万贰仟元(￥12000.00)，并自2020年1月起的每月5日前支付甲方当月租金，租金按每月3000元。”庭审中，原、被告双方均确认，《协议书》签订后，被告唐上群分别于2019年12月12日、2020年1月19日、2020年2月14日、2020年4月26日、2020年10月28日、2020年11月10日向原告旅游共计转账42000元。故现被告拖欠原告2014年9月至2019年8月期间租金165000元、2020年6月至12月的租金21000元，两项租金合计186000元。被告唐上群抗辩被告抗辩由于2019年市政工程封路一年以及2020年疫情，被告两年没有收入，故拖欠部分租金至今，并向本院提交了《申请书》两份，向连州市相关领导单位申请减免2019年半年租金以及免收2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月租金。原告就被告的该申请向连州市国有资产监督管理局去函咨询。2021年3月4日，连州市国有资产监督管理局《复函》答复：“……经审批确认符合疫情期间租金减免条件的，予以免除2020年上半年3个月房屋租金，若上半年租金已缴交的，顺延执行……”。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”结合连州市国有资产监督管理局的《复函》，对被告拖欠原告的租金，应予以免除2020年上半年3个月房屋租金，即9000元（3000元／月×3个月），现被告2020年上半年租金已缴交，应顺延执行，故被告应向原告支付2014年9月至2019年8月以及2020年6月至12月的拖欠租金共计177000元（186000元－9000元）。关于争议焦点三，虽然原、被告签订的《协议书》第五条约定，“乙方按照本协议履行义务的，甲方不追究乙方的违约责任。若乙方逾期三个月未支付租金或者未支付之前拖欠的租金，则甲方有权单方提前终止合同，自甲方的终止通知书送达乙方时生效（乙方拒签的视为送达），并有权要求乙方在接到通知后15日内腾退租赁场所、一次性清偿所欠租金并承担按拖欠租金每日5‰计算的违约责任。”但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故关于原告要求解除原告与被告唐上群、李保莲签订的房屋租赁合同，责令被告腾退租赁场地及房屋，并要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。2021年1月以后的租金由被告按照与原告签订的《协议书》按时缴交。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十五条、第五百五十六条、第五百七十七条、第五百七十九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告唐上群、李保莲于本判决生效之日起十日内向原告连州市文化广电旅游体育局支付2014年9月至2019年8月以及2020年6月至12月的租金共计177000元，2021年1月以后的租金由被告唐上群、李保莲按照原、被告签订的《协议书》按时缴交；二、驳回原告连州市文化广电旅游体育局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3076.07元，由原告连州市文化广电旅游体育局负担1307.31元，由被告唐上群、李保莲负担1768.76元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本份数，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 何新生二〇二一年三月十八日法官助理 马旭艳书 记 员 黄雨薇附相关法律及其条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百五十五条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第五百五十六条合同的权利和义务一并转让的，适用债权转让、债务转移的有关规定。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。二、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。