浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0326民初6061号 原告：陈显懿，女，1999年11月22日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：吴学斌、邹曼云，浙江浙信律师事务所律师。 被告：平阳华宜置业有限公司，住所地浙江省平阳县昆阳镇汇水河北路高速公路出口处**。 法定代表人：董文斌。 委托诉讼代理人：温正建，浙江九凰律师事务所律师。 原告陈显懿与被告平阳华宜置业有限公司（以下简称华宜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用简易程序于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告陈显懿委托诉讼代理人吴学斌，被告华宜公司委托诉讼代理人温正建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈显懿向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告之间签订的关于平阳县××镇××期××号楼××层××号××号××号××号商品房的《商品房买卖合同》；2.判决被告华宜公司向原告陈显懿返还2028800元并支付利息（从2019年6月30日起暂算至2020年11月30日止为140832元）及违约金797760元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月30日，原、被告双方签订四份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的坐落于平阳县××镇××期××号楼××层××号××号××号××号商品房，总价款3988800元。合同约定，被告应于2020年3月20日前将符合条件的商品房交付给原告，若被告逾期未能交付超过90日的，原告有权解除合同，被告应退还全部购房款，并按照合同签署日的中国人民银行贷款市场报价利率给付利息，还要向原告支付总购房款的20%违约金。合同签订后，原告于2019年6月30日支付了首期购房款2028800元。后被告逾期交房，也未通知交房。2020年11月19日，原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，但被告在送达之日起15日内未退还原告已付房价款及利息、违约金。 诉讼中，原告陈述：若本案判决不予解除合同，原告同意继续履行合同，被告华宜公司应按合同约定支付违约金。 被告华宜公司辩称：（一）原告要求解除商品房买卖合同条件不成就。被告在开发建设工程项目过程中遭遇了新冠肺炎疫情影响，原计划于2020年开工而不得不停工停业，后工地工人直至2020年5、6月份才陆续返工。根据疫情对项目的影响程度，扣除合理期间应为3个月至5个月。本案中，被告的商品房开发建设明显受到疫情的影响而停工停产，工人返回及建筑材料的采购都明显受到影响。因此，原告要求解除合同，不应支持。另外，原告购买房屋的目的是用于居住，虽然房屋交付逾期，但是城中府项目已经通过竣工验收，并实现交付，并不影响原告居住。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。本案中，逾期交付时间扣除疫情之后，刚刚超过90日，虽然合同约定的解除条件成就，但被告的违约逾期交付显著轻微，并不影响原告购房居住目的的实现，因此本案不应解除双方合同。（二）若法院判令不解除合同，被告华宜公司同意就逾期交付赔偿问题一并处理，但赔偿标准应当扣除疫情不可抗力的天数，且违约金标准过高，请求予以调整。 经审理，本院认定事实如下：2019年6月30日，原告陈显懿（买受人）与被告华宜公司（出卖人）签订一份4份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买开发的平阳县××镇××期××号楼××层××号××号××号××号商品房，总价款为3988800元。合同第十条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋实测测绘报告。合同第十二条约定，出卖人应当在2020年3月20日前向买受人交付商品房，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起并具备通知条件后30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期，不视为出卖人逾期交付。合同第十三条约定，除不可抗力外，逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照合同签署日的中国人民银行公布的同期贷款利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告支付了首付款2028800元，余款1960000元尚未办理按揭贷款手续。 2020年10月18日，平阳县昆阳镇B73地块城中府项目经竣工验收合格，并于2020年11月3日办理竣工验收备案登记。被告华宜公司通知原告于2020年11月8日办理涉案房屋交付手续，原告未予办理。2020年11月19日，原告向被告华宜公司邮寄《解除合同通知书》，要求解除《商品房买卖合同》，退还已付房款2028800元并赔偿利息损失、违约金。 另查明：1.涉案平阳县昆阳镇B73地块城中府项目施工单位越烽建设集团有限公司计划自2020年1月24日起项目正常施工，并制定《春节期间至2月份项目正常施工进度计划》；2.因疫情防控需要，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，于同年3月2日疫情防控应急响应等级调整至二级，于同年3月23日调整为三级；3.平阳县住房和城乡建设局在（2020）浙0326民初3581号案件中出具平建住函[2020]101号复函，载明：企业实际复产复工时间，需根据温州市住建局《关于新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期误和商品房延期交付时间计算的补充通知》等有关文件结合该企业实际情况确定;4.温州市住房和城乡建设局出具温住建发[2020]55号《温州市住建局关于因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付时间计算的补充通知》（以下简称温住建发[2020]55号文件），载明：经认真研究，就因新冠肺炎疫情影响造成建筑工程项目工期延误和商品房延期交付的时间计算明确如下，一、建筑工程项目工期延误时间应按照实际开工时间与计划开工时间对比进行测算。如果有春节停复工的计划安排并且报送发包人或施工监理审批的，以专项计划为准；没有专项计划的，施工组织安排或进度计划中有相应规定的以施工组织安排、进度计划为准；都没有规定的，以行业惯例为准（一般为农历正月十五）。二、因主要原材料因疫情不能及时供应和部分重点疫区的建筑工人不能及时返回，从企业备案开（复）工时间开始，再给予最长不超过14天的建筑工程开（复）工准备期。三、商品房因疫情影响延期交付时间原则上等同于建筑工程工期顺延时间。 以上事实，由原告身份证、被告企业基本信息、商品房买卖合同、发票、《解除合同通知书》、邮寄运单、工程竣工验收备案表、建设工程复工备案表、顺延交付通知书、交付通知书、施工进度计划报审表、平建住函[2020]101号复函、温住建发[2020]55号文件及原、被告陈述在案佐证，本院予以确认。 ?本院认为，原告陈显懿与被告华宜公司签订的4份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据诉辩双方意见，本案的争议焦点为：一、因疫情原因扣除延期交房时间问题；二、合同应否解除问题。 关于因疫情原因扣除延期交房时间问题。本院认为，案涉工程因新冠肺炎疫情防控而停工属于不可抗力，其延误的工期不属于违约，应当从逾期交房的期间内予以扣除。起止时间，应根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。本案中，被告华宜公司企业备案开（复）工时间虽为2020年2月22日，但此时浙江省疫情防控应急响应等级为一级，外来务工人员进入省内客观上存在障碍，平阳县住房和城乡建设局在本院审理的另案件中出具平建住函[2020]101号复函亦载明企业实际复产复工时间，需根据温住建发[2020]55号文件等有关文件结合该企业实际情况确定。本院根据上述指导意见及复函，结合浙江省疫情等级调整为二级时间点（即2020年3月2日）及温住建发[2020]55号文件载明的关于因疫情影响致商品房延期交付计算方式及再给予14天的建筑工程开（复）工准备期等内容，确定被告因疫情影响扣除延期交房的天数为53天（即被告原计划开工时间2020年1月24日至2020年3月2日为39天，另加14天复工准备期，合计53天）。 关于本案合同应否解除问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第四项规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”本案中，被告华宜公司未在合同约定的2020年3月20日将符合交付条件的商品房交付给原告，确有疫情原因影响。扣除疫情所导致的不可抗力期间后，被告华宜公司逾期交房违约行为应属轻微。并且，涉案商品房现已具备交房条件，原告的购房目的可以实现。另外，房地产作为投资较大的商品，房地产公司在履行房地产买卖合同已将房屋建设至具备交房条件时，如将房地产买卖合同解除，不利于维护房地产交易市场的安全和秩序。综合以上事实，原告以被告华宜公司逾期交付房屋而要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院不予支持。然被告华宜公司未按期将符合交付条件的商品房交付给原告，为避免诉累，被告应向原告支付延期交房违约金。 关于违约金应否调整问题，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”本案中，原、被告双方均未举证证明其实际损失的金额，因逾期交房给购房者造成的损失包括对房屋行使占有、使用、收益等各项权能的损失,并不仅仅是房屋租金损失，故被告提出以房屋年租金或以人民银行基准利率计算利息作为原告的损失标准明显不合理。但基于合同法规定的违约金以补偿性为基础的特点，综合本案疫情因素影响程度、延期交付时间，兼顾合同履行情况、预期利益以及融资成本等因素，并考虑到本案可能所带来的后续大量违约金主张给被告企业经营所带来的困难，根据公平原则，本院酌情将违约金调整按日万分之三予以计算。 被告华宜公司在已取得涉案工程竣工验收备案登记情况下通知原告于2020年11月8日交房，符合合同约定，故本案逾期交房违约金应止付于2020年11月8日。经本院核算，以3988800元为基数从2020年3月21日起按日万分之三计算至2020年11月8日，并扣除53天后的违约金为214199元。 综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条（法释[2009]5号），《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十六条之规定，判决如下: 一、被告平阳华宜置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈显懿违约金214199元； 二、驳回原告陈显懿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30540元，减半收取计15270元，由陈显懿负担13013.50元，平阳华宜置业有限公司负担2256.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。 审 判 员 包崇鸽 二〇二一年三月二日 代书记员 王新新