河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终700号 上诉人（原审原告）：张效烽，汉族，住河北省保定市莲池区。 委托诉讼代理人：张涛，河北德公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东胜房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市长安区平安北大街**紫晶苑**楼**。 法定代表人：杨丽敏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔利华，河北党育律师事务所律师。 上诉人张效烽因与被上诉人东胜房地产开发集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初7772号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 张效烽上诉请求：1、请求依法撤销（2020）冀0104民初7772号民事判决书，依法改判被上诉人赔偿上诉人交房违约金24776元，逾期办理产权登记违约金145975.9元。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：石家庄市桥西区人民法院于2020年11月4日作出（2020）冀0104民初7772号民事判决书，上诉人对判决不服，提出上诉。理由如下：一、上诉人已经向被上诉人交纳了全部购房款。上诉人依据《石家庄市商品房买卖合同》的约定，于2015年6月26日向被上诉人交付了首付款460109元（含定金10000元），于2015年7月13日在中国建设银行河北省分行营业部办理了个人住房贷款，该行于2020年7月14日将贷款106万元支付给被上诉人。一审中，被上诉人拒绝承认上诉人已经支付全部购房款是没有依据的，况且在2016年9月11日，被上诉人已经向上诉人退还了房屋差价款388元，而且将房屋交付给上诉人，上述事实可以综合印证上诉人已经交纳了全部购房款1520109元。二、上诉人主张逾期交房违约金并未超过诉讼时效。上诉人与被上诉人之间系商品房买卖合同纠纷，双方是基于《石家庄市商品房买卖合同》的约定产生的权利、义务，虽然被上诉人于2016年9月11日向上诉人交付房屋时已经违约，但是双方在此之后仍然在继续履行《石家庄市商品房买卖合同》的约定，被上诉人以实际行为表示要继续履行买卖合同，所以对正在履行当中的合同不应当适用诉讼时效。三、被上诉人应当按照上诉人的诉讼请求赔偿违约金。2015年6月29日原、被告签订了《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号：2015062914423638880），合同第十一条第一项约定交付商品房时间为2016年3月31日。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付之日起480日内取得所有权证。但是在实际履行过程中，至2016年9月11日被告才向原告交付房产，超出约定交房日期163天，按照合同约定应当以152元/天的标准计算违约金，共计24776元。按照合同第二十条约定，被告应当自交房之日（即2016年9月11日）起480日内取得房屋所有权证书（即2018年1月3日前），但是至2020年8月24日被告才能够办理房屋所有权证书。已超出约定日期961天，因2016年9月11日被告已退还原告房屋差价款388元，所以总房价为1519721元，所以按照合同约定以151.9元/天的标准计算违约金，共计145975.9元。因此上诉人提出上诉，请依法支持上诉人的上诉请求。 东胜房地产开发集团有限公司辩称，商品房买卖合同约定东胜应于2016年3月31日向业主交付房屋，在2016年3月31日东胜没有向业主交付房屋，业主已知道自己的权利受到了侵害，因此逾期交房的诉讼时效应该从2016年3月31日，即业主知道自己的权利受到侵害之日起开始计算。况且2016年9月11日东胜已经向业主交付了房屋，业主也已经接受了房屋的交付。即使按照实际房屋的交付时间2016年9月11日计算，业主在一审起诉立案的时间也已超过了三年的诉讼时效。 张效烽向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告于判决书生效之日起十日内向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金24776元。3、请求依法判令被告向原告支付逾期办理产权登记违约金145975.9元。以上共计170751.9元4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年6月29日，原被告签订《石家庄市商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于石家庄市桥西区（嘉苑）4-05号住宅楼02单元2901房屋一套，建筑面积156.91平方米，单价为每平方米9687.78元，总价款1520109元。2015年6月22日，原告向被告支付定金10000元，同年6月26日支付房款450109元，2016年9月11日，被告退还原告面积差价款388元。2016年9月11日，原告缴纳契税、维修基金、制图费、抵押登记费共计33876.73元。庭审中，原告未提交涉案房屋的银行按揭贷款合同及银行贷款支付凭证。2016年9月11日，被告向原告交付了涉案房屋。对以上事实原、被告均没有异议。双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人如未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人，逾期在90日之内，自本合同第十一条规定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。合同第二十条约定，出卖人和买受人同意在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书。（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起480日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人不同意解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记并取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。另查明，被告提交的2019年4月27日在涉案小区张贴的《关于紫御府嘉苑、馨苑和弘苑办理不动产权证书的二次公告》，再次通知各位业主本人携带夫妻双方身份证及复印件、夫妻双方及未成年子女户口主页、本人页复印件及未成年子女出生证明、夫妻双方结婚证复印件、夫妻双方及未成年子女的房产查询证明原件等资料于2019年4月27日-5月6日早上8：30-下午18：00到紫御府售楼接待前台前往办理。若未在指定时间内提交办证资料，将由业主自己承担不动产权证不能及时办理的不利后果。被告提交的《东胜紫御府嘉苑项目业主提交办理不动产权证书资料确认表》内容显示，业主姓名：张效烽；房号：4-5-2-2901；二次公告后提交资料：房查证明、身份证、户口本；提交日期：2019.5.9；业主签字确认：张效烽。原告对该表的填写内容及签字均无异议。被告提交的《不动产权利及其他事项登记信息》显示，涉案楼的初始登记时间为2018年12月21日。 一审法院认为，原告、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示且未违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，原告、被告应按照合同约定享受权利并承担义务。原告应按合同约定履行向被告支付全部购房款的义务，但原告未提交证据证实其已向被告支付了全部购房款。故，原告要求被告按涉案房屋的全部购房款支付逾期办证违约金及于本判决生效之日起十日内为其办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，无事实根据和法律依据，不予支持。被告应按合同约定在2016年3月31日前交付房屋，但被告于2016年9月11日将涉案房屋交付原告，被告属于逾期交房，而原告于2020年9月9日才向本院起诉，其亦未提交证据证实其在有效的诉讼时效期间内向被告主张过逾期交房违约金。故被告辩驳的原告起诉已超过法定的诉讼时效之理由成立。故，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。依据依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告张效烽的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交中国建设银行“个人贷款支付凭证”一份，欲证实，其已经支付全部购房款。被上诉人对给证据的真实性没有异议。经审理查明的案件其他事实与一审无异，本院予以确认。 本院认为，本案中双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。根据上诉人的上诉请求和理由，双方主要的争议焦点在于：上诉人东胜房地产是否应承担逾期办理不动产权属证书的违约责任。 按照双方签订的《石家庄市商品房买卖合同（预售）》第二十条及附件十一《补充协议》第一条的规定，上诉人的不动产权属证书由被上诉人代办，买受人需在出卖人指定的时间内提供办理房产证所需资料及相关费用，且应在商品房交付之日起480日内取得房屋不动产权属证书。被上诉人称未按时办理房屋不动产权属证书是因为上诉人逾期提交完整的办证资料而导致。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故对被上诉人的主张本院不予采信。现上诉人亦未提交证据证实其在有效的诉讼时效期间内向被上诉人主张过逾期交房违约金。故，对于上诉人要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。 另，在二审期间，上诉人提交了其已经向被上诉人全部支付购房款的银行凭证，故对于上诉人要求被上诉人按涉案房屋的全部购房款支付逾期办证违约金及于本判决生效之日起十日内为其办理房屋所有权转移登记的上诉请求，本院依法予以支持。经查明，被上诉人于2016年9月11日将涉案房屋交付上诉人，被上诉人应当在480日内为上诉人办理不动产权证书。经计算，逾期办证时间天数为487天。故上诉人主张的逾期办理不动产权属证书违约金1520109*0.0001*487=74029.31元的诉讼请求，应予支持。 综上所述，上诉人的部分上诉请求成立。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初7772号民事判决。 二、东胜房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内向张效烽支付逾期办理不动产权属证书违约金74029.31元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1858元，已减半收取，由东胜房地产开发集团有限公司负担。二审案件受理费1858元，由东胜房地产开发集团有限公司、张效烽各自负担929元。 本判决为终审判决。 审 判 长 周玉杰 审 判 员 张 楠 审 判 员 聂瑞强 二〇二一年三月十九日 法官助理 任晓刚 书 记 员 吴依凡