四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1902民初227号 原告曹文成,男，生于1970年1月20日，汉族，研究生，巴州区一心小学校长，现住四川省巴中市巴州区。 委托代理人邹得萍，四川中奥律师事务所律师。 被告巴中市中天超市连锁有限责任公司 法定代表人戴易，系该公司经理。 委托代理人谭守龙，四川九朝律师事务所律师。 第三人巴中市天宏房地产开发有限公司 法定代表人李滔 委托代理人程小云，巴中市巴州区平梁法律服务所法律工作者。 原告曹文成与被告巴中市中天超市连锁有限责任公司、第三人巴中市天宏房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后。依法由审判员万明适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曹文成及其委托代理人邹得萍、被告巴中市中天超市连锁有限责任公司（以下简称中天超市）的委托代理人谭守龙、第三人巴中市天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏房产公司）的委托代理人程小云等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曹文成向本院提出诉讼请求1.请求依法判令被告向原告支付2019/10/1至2021/3/31案涉房屋租金45万元及资金占用利息(利息分别以15万元为基数,自2019/10/1起算;以15万元为基数,自2020/4/1起算;以15万元为基数,自2020/10/1起算,按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际付清之日止)。2.请求依法确认2021/4/1后案涉房屋的租金15万元/半年,由被告按照被告与第三人2018/8/15签署的《房屋租赁合同》直接向原告支付。3.请求依法判决被告承担本案诉讼费、保全费、评估费。 事实与理由:2008／11／8,第三人（出租人,法定代表人黎天红）将其开发位于巴州区××道××大厦旁,现彩荷印象临街Ａ栋一楼2-6号:五个门面和Ａ栋负一楼（1、2、3、4单元）的房屋出租给被告（承租人,法定代表人戴易）用于经营中天超市,双方签订《房屋租赁合同》（第一份租赁合同）,租赁场地中包含案涉房屋（Ａ2幢第--1层Ｆ／1单元1号,面积约451.14㎡）,租赁期限为十年（2009／8／1至2019／8／1）,案涉房屋所在楼层负一楼第一至第十年每年租金为39万元。 2013/2/2,第三人将已出租的案涉房屋出售给原告,双方签订《商品房买卖合同》(合同编号:(2013)0200052,合同备案号439471),合同第11条约定第三人在2015/2/4前交付案涉房屋,原告已支付房款300万元。 2019／9／13,因第三人迟延交房,原告对第三人提起仲裁申请,经巴中市仲裁委委员会作出（2019）巴仲裁字第28号裁决书已确认案涉房屋归原告所有。2020／6／5,原告取得案涉房屋的不动产产权证（川（2020）巴中市市不动产权第0××5号）。 2017/5/16,第三人向被告发送《房屋租金支付通知》:通知案涉房屋已出售给原告,且2016年后案涉房屋每年30万的租金支付给原告。被告收到前述通知,于2017/7/29向原告支付租金30万元(租期:2017/8/1至2018/8/1)后至今未向原告支付过任何租金费用。 2018/10/25,第三人与被告就案涉房屋又签署新的《房屋租赁合同》(第二份租赁合同),将包含案涉房屋在内的场地(约2500㎡)出租给被告经营中天超市,租赁期限为5年(2019年10月1日-2024年10年1日),租金第一年至第二年50万元/年,第四年52万元/年,第五年为54.08万元,租金支付方式为半年支付一次。第二份租赁合同的租金已经被巴中市巴州区人民法院作出(2019)川1902财保70号民事裁定书(2019/6/10)财产保全。时至今日,案涉房屋一直被被告占有且用于经营中天超市,但原告作为案涉房屋(房屋性质为商用)的所有权人,至今未收到案涉房屋的租金收益,致使原告因案涉房屋本应赚取的租金收益受损。为维护原告的合法权益,依据相关法律规定向贵院提起诉讼,恳请法院判如所请。 被告中天超市辩称：一、我方与第三人签订租赁合同的房屋租金已支付到2021年11月1日止，原告要求给付这一阶段租金诉请不能成立。二、原告请求的年租金30万元缺乏事实依据和法律依据。三、我方与第三人签订的租赁合同有效，并得到全面履行，其约定的年租金及期限等对原告有约束力，原告与第三人应共同按房屋产权份额依照合同享有收取租金的权利，具体数额与原告请求的年租金30万元不符，具体数额在我方与第三人签订合同之前就租金总额及面积进行了约定，原告只能按其产权面积享有租金份额。综上，请求驳回原告对我方诉请，并依照我方与第三人签订租赁合同结合原告及第三人对房屋份额享有的收取租金的权利。 第三人天宏房产公司述称：一、原告已支付第三人300万元不属实，原告与第三人之间不是真实的买卖关系，基础法律关系系民间借贷，名义支付了300万元房款，第三人陆续还了170万元本金及利息，约定月息4分。二、原告提起仲裁，仲裁结果及办理不动产登记情况第三人不知情。三、关于年租金30万元不属实，缺乏事实依据及法律依据。四、冻结了第二份租赁合同的租金第三人也不知情，综上，请求法院驳回对第三人诉请。 本院经审理认定事实如下：2008年11月8日，天宏房产公司（作为甲方、出租方）与中天超市（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其坐落在江北大道信合大厦旁，现彩荷印象A栋一楼2-6号：五个门面（面积约1300㎡）和A栋负一楼（1、2、3、4单元，面积约2500㎡）出租给乙方使用；房屋租赁期限共计10年，自2009年8月1日起至2019年8月1日止；负一楼第一至十年每年租金为叁拾玖万元整。合同尾部甲方处加盖“巴中市天宏房地产开发有限公司”印章并有签名“黎天红”，乙方处加盖“巴中市中天超市连锁有限责任公司”印章并有签名“戴易”。 2013年2月2日，天宏房产公司将其开发并出租给中天超市部分房屋出售给原告曹文成，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定天宏房产公司将位于巴中江北大道东段信合大厦对面彩荷印象（房屋编号：F/1-1-1、合同编号：2013-0200052）营业房出售给曹文成，建筑面积451.14㎡，单价6649元/㎡，总价300万元，房屋交付期限为2015年2月4日，办理房屋权属证的时间为2011年3月31日前，逾期交房的违约责任等。 2017年5月16日，天宏房产公司向中天超市戴易出具《收款委托书》，载明：“我单位巴中天宏房地产开发公司法人黎天红在2013年2月2日将位于巴中江北大道东段信合大厦对面彩荷印象（房屋编号：Ｆ／1-1-1、合同编号：2013-0200052）门市出售给了曹文成（身份证号：513027197001××××），现授权曹文成收此门市租金30万／年，在曹文成收款过程中的一切行为均代表本单位，与本单位的行为具有同等的法律效力。我方自动在2008年11月8日与你签订的租房合同总金额中扣减房租30万／年。特此委托!收款人户名：曹文成收款账户：6214××××6592开户行：四川省巴中农商银行（农村信用社）。” 同日，天宏房产公司向中天超市戴易发出《房屋租金支付通知》，载明：“我公司将位于江北大道彩荷印象A栋负一楼A2F/1-1-1面积451.14㎡的门市在2013年2月2日出售给曹文成（合同备案号439471）请将2016年后江北大道彩荷印象A栋负一楼A2F/1-1-1门市每年的房租叁拾万元支付给曹文成（公司自动在租房合同的总金额中扣减租金叁拾万元），其余按照公司法人黎天红与你在2008年11月8日签订的十年租期合同执行。特此！”。 同时查明：被告于2017年5月15日通过詹民程中国工商银行账户向黎天红汇款6万元；于2017年7月29日通过廖智中国工商银行账户向原告曹文成汇款30万元、向黎超汇款3万元。2017年7月29日，黎天红出具《收条》一张，载明：“今收到彩荷印象A区中天超市负层租金叁拾玖万元正（390000.00元），租期（2017年8月-2018年8月）。此据收到人：黎天红”。 被告于2018年3月6日通过中国工商银行账户向黎天红汇款10万元；于2018年6月15日向黎天红汇款10万元；于2018年6月21日向杨茂菊中国工商银行账户汇款19万元。2018年6月21日，黎天红出具《收条》一张，载明：“今收到戴易租彩荷印象A区商业部分租金叁拾玖万元正（390000.00元）。此款打入指定账户户名杨茂菊工行……此据收款人：黎天红”。 2018年10月25日，天宏房产公司与被告中天超市就彩荷印象临街高层一栋负一层户号-1-1和A区A栋负一层户号-1-5至-1-8（1、2、3、4）单元，面积约2500㎡）的房屋又续签订《房屋租赁合同》，租赁期限5年（2019年10月1日至2024年10月1日止,前一轮合同于2019年8月1日结束起至2019年10月1日止为免租装修期），第一年至第二年租金为50万元，第三年开始在第一年基础上递增4%，第三、四年每年租金为52万元，第五年租金为54.08万元等进行了约定。被告中天超市、第三人未向原告支付2019年度的租金发生纠纷，本院于2019年1月15日受理原告曹文成与被告戴易房屋租赁合同纠纷一案，当时原告尚未取得巴中江北大道东段彩荷印象A2幢F/1-1-1房屋的权属证书，本院于2019年4月9日以(2019)川1902民初314号民事判决驳回原告曹文成的诉讼请求。 2019年原告曹文成向巴中仲裁委员会申请仲裁，2019年9月13日巴中仲裁委员会作出（2019）巴仲裁字第028号裁决书，裁决：被申请人天宏房产公司在本裁定生效之日起60日内向申请人曹文成交付房屋和办理不动产权属证书；被申请人天宏房产公司在本裁定生效之日起20日内向申请人曹文成支付逾期交房违约金（以30万元为基数，按日万分之一计算，从2015年2月5日起至实际交房之日止）。 2020年1月6日原告曹文成向四川省巴中市中级人民法院申请执行（2019）巴仲裁字第028号裁决书，2020年1月16日四川省巴中市中级人民法院作出（2020）川19执1号执行裁定书，裁定提取第三人天宏房产公司在被告中天超市尚未收取的租金564880元、2020年6月9日四川省巴中市中级人民法院作出（2020）川19执1号之一执行裁定书，裁定提取第三人天宏房产公司在被告中天超市尚未收取的租金107080元。截至2020年6月9日之前被告中天超市协助四川省巴中市中级人民法院执行应支付第三人天宏房产公司租金671960元。 另，2020年3月18日四川省巴中市中级人民法院在执行中组织原告及第三人对案涉房屋进行了交接，自2020年3月18日起该房屋正式交接，但在执行记录中载明，第三人要求租金按平方摊租金，原告则提出要求按周边市场行情计算租金，法院执行中释明双方另行协商。 本案审理中，被告中天超市主张已付清2019年10月1日至2011年9月30日前的两年的租金合计100万元，已支付87多万元，包括协助法院执行仲裁书支付租金671960元，另向天宏房产公司黎天洪支付租金20万元。 2020年6月5日，巴中市自然资源和规划局就案涉房屋为原告曹文成办理了房屋不动产权证书，编号为川（2020）巴中市不动产权第0××5号，权属登记房屋权利人为曹文成（单独所有），房屋坐落为巴中市××庙街门市2—16号，权利性质为出让／市场化商品房，面积共有宗地面积12234.82㎡／房屋建筑面积472.67㎡，专有建筑面积403.19㎡，分摊面积69.45㎡，所在楼层-1层。 2020年11月12日，原告委托四川省信合房地产评估咨询有限公司对案涉房屋建筑面积472.67㎡2019年至2021年度租金进行评估：2018年至2019年月租金39元/㎡，年租金221210元；2019年至2020年月租金40元/㎡，年租金226882元；2020年至2021年月租金38元/㎡，年租金215538元，用去评估费7000元。本案审理中，被告虽对该评估报告提出异议，但未提供相应证据佐证。 本案审理中，被告主张第二次续租赁时双方约定按租赁面积约2500㎡计算租金并主张的租金应按房屋面积份额计算租金，并提供了2018年10月24日被告的法定代表人与第三人的法定代表人的座谈记录，原告主张该记录系假的，认为若笔录属实上一个案件被告应当向法庭提供；原告另主张案涉租赁的房屋系临街的五个口面门市，其房屋价值比被告租赁第三人天宏房产公司其他房屋价值大，其租金亦应高于被告租赁第三人的其他部分房屋的租金。 上述事实，有各方当事人的陈述、原告的身份信息，企业登记信息，商品房买卖合同，房屋租赁合同，银行汇款凭证，收款委托书，房屋租金支付通知，评估报告，照片，银行电子回单，收条，仲裁书，财产交接笔录，不动产权证书执行裁定书，(2019)川1902民初314号民事判决书等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。 房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的合同。本案第三人天宏房产公司将自己开发的商业用房租赁给被告中天超市，租赁期间，第三人天宏房产公司将租赁的部分商业用房出售给原告曹文成，租赁期届满前第三人又将原租赁房屋（包括出售给原告的部分房屋）续租给被告，约定租赁期限五年（2019年10月1日至2024年10月1日）。原告购买的部分房屋交付到期后，第三人既未向原告交付房屋，又未给付延期交付房屋的违约金或损失，原告申请仲裁，仲裁书生效后第三人未履行，经人民法院执行确认2020年3月18日起第三人正式将案涉房屋交接给原告。依据买卖不破租赁的原则，2018年10月25日被告与第三人签订的租赁合同对原告具有约束力，原告在房屋接手后才具有主张房屋租赁的权利，故原告主张案涉房屋的租金自2020年3月18日起开始计算。 关于案涉房屋租金的认定。庭审中，被告主张第二次签订的续租合同时双方单位负责人座谈记录租金按平方计算，原告否认并认为该座谈记录不属实，并主张被告在上一个案件未提供该座谈记录。被告租赁第三人的房屋（包括原告购买的部分房屋），两次签订租赁合同约定的租金均为总租金，未约定租金的单价，亦未对原告购买的临街五个门市的租金单独约定。被告与第三人签订的租赁合同负一楼约2500㎡商业房，临街仅有的五个门市均由原告购买，其商业价值明显高于其他部分，若原告购买案涉的商业房按房屋面积份额计算其租金，明显对原告不公。本案诉讼中，原告提供了其诉前委托评估机构对2018年至2021年三年租金分别进行了评估，但该评估结果低于第三人承诺向原告2016年至2018年的租金按年租金30万元计算，2018年续签的租赁合同约定租金低于原租金，故原告按原租赁合同中的第三人承诺主张年租金30万元缺乏事实依据。原告未按该评估报告主张权利，被告虽对原告提供的评估报告提出异议，但又未提供其他证据证实原告购买的商业房的合理、公平的租金计算方法。故结合评估机构对2018年至2021年对租金的评估结论及被告与第三人签订的续租合同约定租金的递增计算方式的实际情况，本院酌情认定原告购买案涉房屋的租金第一年、第二年即2019年10月1日至2021年9月30日之间每年租金为221210元{（221210元+226882元+215539元）/3}，第三年、第四年即2021年10月1日至2023年9月30日之间每年的租金为230058.40元（221210元+221210元×4%），第五年即2023年10月1日至2024年10月1日的租金为239260.74元(230058.40元+230058.40元×4%）。2020年3月18日至2020年9月30日的租金应为118786.74元（221210元×196天/365天）。 被告应支付2019年10月1日至2021年9月30日两年的租金（包括原告购买的部分房屋租金），法院执行仲裁书时提取租金及被告已另向第三人支付部分租金，已支付大部分租金，故原告在租赁期间2020年3月18日至2021年9月30日之间享有的租金339996.74元应由第三人向原告支付，在租赁期间2021年10月1日至2024年10月1日之间的租金由被告直接向原告支付。 原告主张的资金占用利息，租赁合同未约定，故其主张，本院不予支持。原告主张的评估费，本院予以支持。 本案审理中，第三人主张原告支付的购房款实际为借款，但未提供证据本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第七百零三条、第七百二十五条之规定，判决如下： 一、第三人巴中市天宏房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内向原告曹文成支付2020年3月18日至2021年9月30日之间的房屋租金339996.74元。 二、2021年10月1日至2023年9月30日租赁期间每年的租金230058.40元，由被告巴中市中天超市连锁有限责任公司在每半年即每年的9月25日、3月26日分别向原告曹文成支付房屋租金115029.20元；2023年10月1日至2024年10月1日租赁期间的租金239260.74元，由被告巴中市中天超市连锁有限责任公司在每半年即2023年9月25日、2024年3月26日向原告曹文成分别支付房屋租金11960.37元。 三、本案评估费7000元，由第三人巴中市天宏房地产开发有限公司负担。 四、驳回原告曹文成的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8050元，减半收取4025元，由第三人巴中市天宏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员  万 明 二〇二一年三月十七日 法官助理  扈 丹 书 记 员  王梓淇