河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初2164号原告：中国工商银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行，住所地郑州高新区金梭路17号1号楼。负责人：张晓辉，职务：行长。委托诉讼代理人：于江**，男，系公司员工。委托诉讼代理人：赵春叶，河南大周律师事务所律师。被告:朱来恩，男，汉族，1996年10月26日出生，住安徽省定远县。被告：新密银基房地产有限公司，住所地新密市刘寨镇云岩大道一号。法定代表人：李东晓，职务：董事长。委托诉讼代理人：侯丽斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：傅小青，女，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行（以下简称工行高新支行）与被告朱来恩、新密银基房地产有限公司（以下简称银基公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行高新支行的委托诉讼代理人赵春叶、被告银基公司的委托诉讼代理人傅小青到庭参加诉讼，被告朱来恩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行高新支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱来恩偿还借款本金614412.41元、利息0元（暂计算至2021年1月26日），并按合同约定支付自2021年1月27日起至借款本息还清之日止的利息、罚息、复利；2、判令原告对登记在被告朱来恩名下位于新密市刘寨镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××楼××单元××号房屋折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、判令被告新密银基房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年11月10日，原告与被告朱来恩、新密银基房地产有限公司签订了《个人购房借款/担保合同》,被告朱来恩作为借款人向原告申请贷款630000元，还款期限360个月，被告新密银基房地产有限公司作为保证人对上述贷款的偿还承担连带担保责任。合同明确约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。合同又对贷款利率、还款、罚息、费用、担保等其他事项进行了约定。另外，被告朱来恩用其名下位于新密市刘寨镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××北侧××楼××单元××号房屋为上述贷款向原告办理了抵押担保。合同签订后，原告于2018年12月3日向被告朱来恩指定的新密银基房地产有限公司账户足额发放了贷款。但被告朱来恩未按时、足额还款逾期次数已达到合同第十四条第一款L项的情形，原告根据合同第十四条第二款第4项约定，原告已于2020年12月26日向被告宣告合同提前到期，要求被告一次性清偿剩余贷款本息及其他费用，被告拒不履行，故提起本次诉讼，望判如所请。被告银基公司辩称，一、朱来恩在购房贷款时，已将所购房产抵押给工商银行，并办理了抵押登记手续，民法典的“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，工商银行应首先对朱来恩的抵押物进行折价、拍卖或变卖，并就价款进行优先受偿，而不能直接要求银基公司承担连带清偿责任；二、朱来恩、工商银行与银基公司签署的《个人购房借款担保合同》中，就工商银行的债权约定的有朱来恩提供的物的担保，和银基公司提供的保证等担保方式，就物的担保及保证的实现顺序与方式等并没有做出明确约定，依据民法典规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”，因此也应适用”物保优于人保“的原则，而不能直接要求银基公司承担连带清偿责任。综上，工商银行应首先对朱来恩所有的抵押物进行折价、拍卖或变卖，并就价款进行优先受偿，不足部分由银基公司承担连带清偿责任，我司承担连带清偿责任后有权对朱来恩进行追偿，另我司代偿后工商银行应向我司开具结清证明。被告朱来恩未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据、当庭质证及陈述，认定事实如下：2018年11月10日，原告作为贷款人与被告朱来恩作为借款人、被告银基公司作为保证人签订了《个人购房借款/担保合同》，合同编号为：2018桐支一手房1460，贷款金额为63万元，期限为360个月，贷款期限自2018年11月10日起至2048年11月10日止，实际放款日与到期日以借款凭证为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。合同约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定利率的基础上加收50%确定。被告朱来恩在合同中约定以其所有的位于新密市刘寨镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××路北侧林里居40号楼1单元4层401的房产办理预购商品房抵押权预告登记。合同约定被告银基公司是保证人，保证人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。但合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。上述合同签订后，2018年12月3日，原告依照合同约定履行了发放款义务，但借款人朱来恩自贷款发放之日起至2021年3月4日，未按期按时足额偿还贷款本息。截止到2021年3月4日被告尚欠贷款本金613727.75元，利息3181.52元。另查，2018年12月10日，被告朱来恩为上述位于新密市刘寨镇××大道东侧、××马路南侧、××西侧、横××路北侧林里居40号楼1单元4层401的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押登记。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，合同双方均应依法依约履行合同义务。被告朱来恩经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、举证、质证的权利，应承担对其不利的法律后果。原告按照约定向被告朱来恩提供了贷款，被告朱来恩应当按照约定向原告还本付息。截至2021年3月4日，被告朱来恩连续逾期未还款已超过合同约定的“连续三个月或累计六次”，其行为已构成违约，故原告要求被告朱来恩偿还截至2021年3月4日的贷款本金613727.75元及利息3181.52元，并按照《个人购房借款/担保合同》约定支付2021年3月4日之后的利息至贷款本息实际清偿之日的诉讼请求，本院予以支持。关于被告银基公司提出以被告朱来恩提供的抵押物进行优先受偿后，银基公司对未能清偿部分承担保证责任的抗辩意见。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律的规定，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房产办理抵押权登记的请求权，但并非对涉案房产享有现实的抵押权，故本院对被告银基公司的上述抗辩意见不予采信。对于原告请求上述房屋的抵押权，本院不予支持。根据《个人购房借款/担保合同》约定，被告银基公司是上述合同约定的保证人，依约对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。本案原告主张被告银基公司对被告朱来恩的债务承担连带保证责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，被告银基公司承担连带保证责任后，有权向被告朱来恩追偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱来恩自本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行借款本金613727.75元及利息3181.52元（暂计算至2021年3月4日），并支付自2021年3月5日起至本息实际还清之日止的利息，按照《个人购房借款/担保合同》约定的计息方式计付；二、被告新密银基房地产有限公司对本判决第一项确定的还款义务承担连带保证责任；在承担连带保证责任后，有权向被告朱来恩追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4973元，由被告朱来恩、新密银基房地产有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冯莹丽二〇二一年三月二十五日书记员  王 惠