青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2021）青0104民初591号原告：青海七月房地产营销策划有限公司（统一社会信用代码：91630104MA757DH14L），住所地，青海省西宁市城西区西关大街130号4号楼5层1057室。法定代表人：白玲，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘鑫，青海凡圣律师事务所律师。被告：芦刚，男，1983年11月5日生，汉族，青海浩贝人力资源有限公司职员，住西宁市。第三人：薛晓峰，男，1971年2月8日生，汉族，住西宁市。原告青海七月房地产营销策划有限公司（以下简称“七月公司”）与被告芦刚、第三人薛晓峰租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青海七月房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人刘鑫、被告芦刚均到庭参加诉讼，第三人薛晓峰经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告七月公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告签订的《不动产租赁合同》；2.请求依法判决被告支付装修款58000元、押金7000元、违约金2088元，总计67088元；3.本案的诉讼费由被告全部承担。事实和理由：2020年4月9日，原、被告签订《不动产租赁合同》，约定：被告将城西区西关大街130号4号楼5层1056号、1057号房屋租赁给原告办公使用。房屋总面积145平方米，租期自2020年5月9日至2023年5月9日止，租金为每平方米40元，年租金为69600元。原告在签订合同当日向被告支付半年租金34800元并着手开始装修。2020年9月23日原告收到第三人《通知》，主要内容为“原告承租的出租方与原房主解除了租赁合同关系，要求与第三人重新签订合同”。原告随后向被告询问，被告否认该事实。2020年12月24日原告承租的房屋被第三人停水停电导致原告无法使用，后期甚至将原告承租的房屋锁住。原告多次要求被告出面解决，但被告一直不予配合。请求判如所请。被告芦刚辩称，1.不同意解除双方间签订的《不动产租赁合同》；2.由于原告未按时交纳租金、取暖费,违约在先，且在合同履行期间自行搬离，对原告主张的装修款58000元、违约金2088元均不予认可。至于其交纳的7000元押金，被告已转交给物业公司，且多垫付255元，原告应向物业公司要求退还。综上请求依法驳回原告全部诉求。第三人薛晓峰在庭后来本院陈述，其与芦刚间的租赁合同尚未解除。如果芦刚及时交清拖欠房租，合同将继续履行。其从未要求七月公司腾退房屋。原告自行于2021年1月15日搬离，房屋钥匙已交付第三人。对芦刚将房屋出租于七月公司事宜知晓且无异议。2020年9月23日张贴的《通知》就是为了告知租客芦刚拖欠房租一事，并未与芦刚解除合同。根据双方提交的证据本院审理查明事实如下：1.2020年4月9日，原告（乙方）与芦刚（甲方）签订《不动产租赁合同》，约定：甲方将位于西宁市××区、1057号（房屋面积145平方米）房屋出租于乙方办公使用；租赁期限自2020年5月9日至2023年5月9日；房屋租金40元/月/平方米，年租金69600元（含物业费）；房租每半年一付，已支付34800元、暖气费已支付6296元，装修押金7000元；合同第五条第6项约定：租赁期内甲方需要提前收回房屋，应当提前--个月与乙方协商并征得乙方书面同意，甲方应当向乙方支付年租金总额--%的违约金，同时退还剩余租金，并赔偿乙方的损失（包括乙方已经或将要支付的装饰、装修费用、搬迁费用等）；第7项约定：租赁期内，乙方提前终止合同的，应当提前--个月与甲方协商并需征得甲方书面同意，合同提前终止后，已收取的租金及押金作为乙方的违约金不再退还。第九条第3项约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，造成甲方损失的，由乙方赔偿：（4）累计拖欠租金达十日的；第十条第3项规定：合同终止或解除后，乙方应当在房屋及附属设施、设备完好，能够正常使用的前提下交还甲方。房屋内的基础装修不得拆除，归甲方所有，乙方不向甲方收取费用。乙方自行安装的其他具有较大价值的设施、设备属乙方所有，由乙方自行拆除。上述拆除工作应在搬迁时间内完成。第十一条第3项约定：甲方不能交付房屋而解除合同的，应当向乙方支付年租金总额3%的违约金。合同签订后，原告于2020年4月9日、22日分别向芦刚转款34800元、13296元。2.2020年4月12日，原告法定代表人白玲与西宁仁鼎家政服务有限公司（以下简称“仁鼎公司”）法定代表人仁欠才旦签订《仁鼎装饰装修工程合同》，约定：原告将唐道637四号楼五楼506、507房屋委托给仁鼎公司装修，装修时间自2020年4月15日开始至2020年5月14日结束，工程价款58000元（一次性包死）。审理过程中仁欠才旦作为原告证人作证，证实该装修工程已于2020年5月16日完工，原告已足额支付装修价款58000元。3.2020年12月24日，第三人薛晓峰出具《授权书》，主要内容为：要求物业公司停止涉案房屋的供水供电。原告自诉2020年12月24日当天确实停水停电十五分钟左右，但之后再未发生过停水停电现象。4.2021年1月15日原告自行搬离涉案房屋，第三人于当日出具《确认函》并附原告搬离物品清单，对涉案房屋出租时系毛坯房，由原告完成装修及原告已于2021年1月15日拉走所有屋内物品事实予以确认。原告搬离当日，第三人曾致电芦刚告知原告搬离事宜，芦刚并未提出质疑。5.2020年9月23日，第三人在涉案房屋张贴《通知》，主要内容：金座美隆4号楼5楼各位租客，因与芦刚原合同解除，请各位租客与原房主联系，重新签订租房合同。来时带上与芦刚签订的合同。原告自述看到该通知后与第三人联系，因双方对租金未协商一致，原告于2021年1月15日自行搬离。第三人陈述张贴该《通知》目的仅为告知实际承租方芦刚拖欠房租一事，双方间《租赁合同》并未解除。6.原告向芦刚交纳装修押金7000元，芦刚收到后将此款交至西宁大唐道物业有限公司，该公司于2020年4月24日出具的《收据》中显示装修押金金额为7255元。7.2020年11月1日芦刚通过微信转款6300元给白玲，主张该款是原告签订合同时交纳的暖气费6296元，因原告要求自行交纳退还。8.2021年2月24日，西宁唐道商业运营管理有限公司物业部向涉案商铺下发《交费通知单》要求交纳2020年10月15日至2021年4月15日期间的暖气费6233.50元。9.2020年4月14日被告与第三人签订《不动产租赁合同》，约定：第三人将其位于西宁市××区、1052、1053、1054、1055、1056、1057、1058七套房屋总面积为1283.53平方米，出租于被告使用，租赁期限自2020年4月14日至2023年4月13日。房屋租金每平方米45元。第三人自认现除1056、1057两套房屋外其余房屋仍按照被告与第三人签订的《不动产租赁合同》履行。以上事实有《不动产租赁合同》《确认函》《装饰装修合同》《证人证言》《支付凭证》《通知》《第三人向物业公司出具的授权书》《物业公司收据》《微信支付凭证》《交费通知单》、当事人陈述、开庭笔录等证据在案佐证。双方无争议的事实本院予以确认。本案双方争议焦点为：第三人与被告间的《租赁合同》是否已解除？原告腾退房屋是否因被告提前收回房屋所致？原告诉求是否成立？针对以上争议焦点，本院综合评判如下：一、第三人与被告间的《租赁合同》是否已解除？原告在承租过程中虽收到第三人“与芦刚间租赁合同已解除”的《通知》，期间也发生物业停水停电十余分钟及锁门半天的事件，但原告始终未收到第三人及被告要求其搬离的《通知》，停水停电及锁门事件亦未对原告的正常使用造成实质影响。另，第三人庭后陈述其于2020年9月23日张贴《通知》的目的仅是告知实际承租人芦刚拖欠租金事宜，担心芦刚收取房租后不交予第三人，其与芦刚间《租赁合同》并未实际解除。芦刚亦当庭表示与第三人间的《租赁合同》仍在继续履行。且芦刚与第三人间签订的××区一整层的《租赁合同》，现除一家实际承租户与第三人重新签订《租赁合同》外，其余部分仍依照被告与第三人间签订的《租赁合同》继续履行。原告提交的证据无法证实第三人与被告间的《租赁合同》已解除。二、原告腾退房屋是否因被告提前收回房屋所致？原告诉求是否成立？本案审理过程中，原告自认第三人及被告口头要求其腾退房屋，但未提交证据。原告于2021年1月15日腾退房屋系自主行为，相应的法律后果自行承担。故其要求被告赔偿装修损失、支付违约金的诉求于法无据，不予支持。现鉴于涉案房屋原告已于2021年1月15日自行搬离后交还第三人，当日第三人已将原告腾退事宜告知芦刚，芦刚未提出异议，故原告与被告间签订的《不动产租赁合同》已于2021年1月15日解除，被告要求继续履行合同的辩称不予采信。关于原告要求被告退还7000元装修押金一节，因该费用原告已实际交付被告，被告应当退还。被告虽辩称已将该费用交付物业公司并出具《物业公司收据》，但鉴于收据原件在被告手中，费用也系被告办理，故被告可在退还原告装修押金后持交费凭证向物业公司办理退费。综上，为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、原告青海七月房地产营销策划有限公司与被告芦刚于2020年4月9日签订的《不动产租赁合同》已于2021年1月15日解除；二、被告芦刚退还原告青海七月房地产营销策划有限公司装修押金7000元；三、驳回原告青海七月房地产营销策划有限公司要求被告芦刚赔偿装修损失58000元、承担违约金2088元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费已减半收取739元，由原告青海七月房地产营销策划有限公司负担662元，由被告芦刚负担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员  杨 萍二〇二一年三月二十五日法官助理  高雅春书 记 员  何春燕附：本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。