广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终230号 上诉人（原审被告）：柳州市银河房地产开发有限公司，住所地：柳州市文昌路3号，统一社会信用代码：91450200771713383K。 法定代表人：文耀辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁子强，广西众维律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韦永淑，女，1991年2月10日出生，壮族，住广西柳州市柳南区。 上诉人柳州市银河房地产开发有限公司（以下简称银河房开）因与被上诉人韦永淑商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初5951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人银河房开的委托诉讼代理人梁子强到庭参加诉讼，被上诉人韦永淑经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。 上诉人银河房开上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院未将上诉人的实际交房时间认定为2020年5月20日错误。2020年1月发生××的不可抗力事实众所周知，上诉人在一审中已经提交的柳州市住建委的相关文件以及柳州市柳南区广电社区居民委员会《关于建议交房期间加强疫情防控工作的函》，都有关于减少和防止大量人员聚集的相关要求，并明确指出实行预约制，分批分次分时段交房的要求。上诉人正是遵守相关部门关于疫情期间的要求，才采取分批分次交房的工作，因此具体的交房时间应该认定为2020年5月20日。二、一审法院认定上诉人逾期交房违约天数为99天无事实依据，且被上诉人所购买的5号楼依照双方合同约定，实际可以顺延的天数应该为183天，加上××疫情导致的90天不可抗力期间，共计273天，一审法院对此未予以认定错误。（一）一审法院从双方合同签订之日开始计算应顺延的天数不符合双方合同的约定。上诉人提供的施工许可证、竣工验收备案表均可证明5号楼的施工期间为2017年1月16日至2019年12月13日止，施工开始时双方虽然尚未签订《商品房买卖合同》，但双方签订的合同有该内容（施工期间）的约定，属于双方共同确认和认可整个施工期间的雨天、中高考和噪音天数均应计算为顺延天数,且根据上诉人提交的施工日志和监理日志的统计，该情形应顺延的天数为183天。（二）一审法院未将监理和施工日志中记载为室外停工、室内做工的情况认定为顺延天数错误。上述情况一是发生在高考噪音控制期间，二是发生在主体工程完工之后。首先，高考噪音控制期间，由于所有影响噪音的工作全部停工，正常情况下两天可以完成的工序，拖延了十天才完成，因此该期间应该依照合同约定给予顺延。其次，主体工程完工后，因雨天影响了外墙墙砖的铺设和后期脚手架的拆卸，虽然室内有工作情况，但仅限于打扫卫生、清理杂物，并不属于工程施工的内容，重要的施工内容均在室外，因此一审法院只要室内做工便不予以顺延工期错误。（三）关于疫情期间是否应予以扣除的问题。第一，从合同第八条约定的来看，“2019年12月31日前”只是双方暂定的交房时间，合同附件四第六条所约定的可顺延交房情况的天数也应该计算在交房期限内，因此2020年1月发生的疫情应该认定为在合同约定的交房期限内予以扣除。第二，××疫情属于不可抗力，且该不可抗力发生在合同履行期限内，依照合同法的规定也应该予以扣除。三、一审法院以《商品房买卖合同》约定的条款显失公平为由，将合同约定的逾期交房违约金调整为按已付购房款的日万分之一进行计算没有事实和法律依据。首先，前面已述，上诉人并不存在违约的事实。其次，双方签订的《商品房买卖合同》附件四第九条的约定为有效的条款，若显失公平，依照《合同法》的规定，被上诉人应当在一年内主张撤销。但被上诉人并未行使撤销权，该条款仍属于有效条款，因此被上诉人主张该条款无效不能成立。第三，上述条款为有效条款，且被上诉人无证据证明其损失超过了该条款约定的范围，因此一审法院按照每日万分之一的标准判决上诉人承担违约责任无事实与法律依据。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，应予以改判。 被上诉人韦永淑未提出书面或口头答辩意见。 韦永淑向一审法院起诉请求：一、判令银河房开向韦永淑支付逾期交房违约金42291.98元；二、判令银河房开承担一审全部诉讼费用。 一审法院认定事实：位于柳州市系银河房开开发建设。韦永淑与银河房开签订《商品房买卖合同》，合同签订日期为2017年12月22日。该合同中约定韦永淑购买柳州市万佳濠庭5栋15-2栋号房屋，购房金额648236元，韦永淑已依约履行了付款义务，韦永淑在接收房屋时再向银河房开补交房款414元。合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”合同第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第6种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……6.该商品房经建设、设计、施工、监理、勘察五方验收合格……（备注：2012年1月1日以后取得《商品房预售许可证》的商品房必须取得房屋建筑工程竣工验收备案证明方可交付使用。）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.其他约定详见附件四：第六条……”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的万分之二计赔买受人，若逾期交付超过365天，买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内退还买受人已付款，并按买受人已交款额的万分之二计赔买受人。出卖人逾期超过365天起的60天内买受人未以书面方式向出卖人做出是否退房的决定的，视为买受人放弃退房的权利。”合同附件四《合同补充协议》第六条约定：“对‘交付期限及交付条件’的补充约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、××突发事件、××疫情或政府××、××、××会议、庆典、交通管制、中、××等原因通知××及其他政府行为××工期延误的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；……5、施工期间气象部门记录有降水的（以气象部门证明为准）日高温超过40度（含40度）……9、买受人未交纳物业专项维修资金的，出卖人有权延期交房，交房日期顺延至买受人向柳州市住建委支付所购物业的专项维修基金之日起30日内……”合同附件四《合同补充协议》第八条约定：“房屋交接1、买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋；买受人在出卖人提供的《房屋交接书》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已验收和交接……” 银河房开于2020年5月11日向韦永淑邮寄交房通知书，告知韦永淑5栋定于2020年6月3日-2020年6月9日期间办理交房手续，同时银河房开还于2020年5月12日在柳州日报刊登交房通知，通知业主万佳濠庭2-3栋、5-7栋已通关相关部门验收、达到交房条件，商品房定于2020年5月20日起正式交付，业主于交房之日起40日内预约交房。现韦永淑主张交房时间为2020年6月11日。银河房开则主张分批次交房是因疫情防控的需要，交房时间应为2020年5月20日。 通过比对广西建工集团第二建筑工程有限责任公司第二分公司对万佳濠庭5号楼及地下室制作的《施工日志》及南宁品正建设咨询有限责任公司对万佳濠庭5号楼及地下室制作的《监理日志》，并结合柳州市气候评价所2019年11月16日出具气象资料服务的柳州市逐日降水情况，从韦永淑、银河房开合同签订日（2017年12月22日）至工程竣工验收日（2019年12月13日)，韦永淑所购买的万佳濠庭楼盘在建设过程中因雨停工47天，因中高考停工12天，因噪音管控停工2天。 另查明，广西建工集团第二建筑工程有限责任公司第二分公司为广西建工集团第二建筑工程有限责任公司的下属分公司。万佳濠庭5号楼已于2019年12月13日通过五方验收合格，取得竣工验收意见书。2019年12月20日,银河房开向韦永淑发出《延期交房通知书》，通知韦永淑交房时间力争在2020年5月左右，具体交房日期在实际交房前另行通知。2020年1月20日，银河房开取得竣工验收备案证明。 一审法院认为，韦永淑、银河房开签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该合同合法有效，对双方当事人均具有法定约束力。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点应归纳为：1、出卖人是否构成违约，违约金计算的标准如何确定；2、关于交房时间的认定；3、关于可顺延交房情形及可顺延交房天数的认定；4、关于计算逾期违约金基数的认定。 关于争议焦点一。《商品房买卖合同》中对合同双方的权利义务均作了明确的约定。韦永淑作为买受人应承担按时支付房款的义务，银河房开作为出卖人应承担按时交付商品房的义务。现韦永淑已按约履行了付款义务，银河房开未能在合同约定期限内向韦永淑交付商品房已构成违约。《商品房买卖合同》中将出卖人逾期交房的违约责任约定为“按买受人已交款额的万分之二计赔买受人”，该约定与合同中对买受人逾期付款的违约责任所作的约定严重不对等，显失公平且极不合理。韦永淑要求增加违约金合理且合法，应予支持，但增加后的违约金数额应以不超过实际损失额为限。因韦永淑未举证证明其实际损失额，故一审法院酌情调整为按已付购房款的日万分之一进行计算。 关于争议焦点二。银河房开主张受××疫情防控工作的影响才作出分批办理交房手续的通知，交房时间应以登报公告载明的2020年5月20日进行认定。但根据双方《商品房买卖合同》附件四第八条的约定：“房屋交接1、买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋；买受人在出卖人提供的《房屋交接书》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已验收和交接……”，银河房开向韦永淑发出的交房通知书上明确载明了办理交房手续的时间为2020年6月3日至2020年6月9日，现韦永淑主张领取钥匙时间为2020年6月21日、正式交房时间为2020年6月11日，因韦永淑主张的正式交付日期晚于交房通知书上载明办理交房手续的最后一日，故认定2020年6月9日作为银河房开实际交房时间。 关于争议焦点三。《商品房买卖合同》附件四第六条对延期交付事由进行了约定。韦永淑主张针对雨天、中高考等，都应属于在合同签订前可以预见的事由，银河房开在签订合同时应予以考量，因此不能作为顺延交房的理由。对于××疫情，韦永淑主张该不可抗力发生在当事人迟延履行的违约行为之后，不能作为延期交房的理由。同时，合理的延期天数需综合气象部门记录、施工日志、监理日志及工期延误索赔表等数据对应才能全面证明银河房开所要证明的问题。 根据《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条约定：“对‘交付期限及交付条件’的补充约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、××突发事件、××疫情或政府××、××、××会议、庆典、交通管制、中、××等原因通知××及其他政府行为××工期延误的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；……5、施工期间气象部门记录有降水的（以气象部门证明为准）日高温超过40度（含40度）……9、买受人未交纳物业专项维修资金的，出卖人有权延期交房，交房日期顺延至买受人向柳州市住建委支付所购物业的专项维修基金之日起30日内……”韦永淑在签订合同时,对于该条款中所约定的上述导致工期延长可以据实延期的事由，并未提出异议，故应当视为银河房开可逾期交房的合法事由。但根据“据实”的约定，应比对施工日志与监理日志中记载的实际停工天数予以顺延。对日志中记载室外停工，室内有做工情况的天数，不应予以顺延。关于银河房开对疫情应予顺延的主张。我国××疫情爆发的时间在2020年1月，而合同约定的交房时间为2019年12月31日，对于在约定交房日之后发生的疫情，无法适用合同中“关于发生重大疫情可据实予以延期”的约定进行约束。同时，对银河房开提出的由于韦永淑没有提交专项维修基金的缴费凭证，无法证明均是在2019年12月31日之前已经缴纳专项维修基金，所以未缴纳期间也应当予以顺延的主张，一审法院认为根据谁主张谁举证的原则，银河房开应举证证明韦永淑未按时交纳专项维修基金的证据，由于银河房开未举证证明，故一审法院对此不予采信。 关于可顺延交房的天数。银河房开主张计算可顺延交房天数的起止时间应从工程开工之日（2017年1月16日）开始计算至工程竣工验收之日（2019年12月13日）止。一审法院认为，工程开工之日原、银河房开双方尚未签订合同，双方的权利义务未有相应的合同进行约束，双方在签订《商品房买卖合同》后，权利义务才在合同中予以明确，故计算可顺延交房天数的时间段应从合同签订之日开始计算，因工程竣工验收时间在约定交房之日2019年12月31日之前，故对银河房开主张截止时间计算至工程竣工验收之日，一审法院予以准许。根据银河房开提供的气象资料并比对施工日志与监理日志的记载，在此期间，因雨导致停工47天，中高考导致停工12天，噪音管控导致停工2天，共计61天。 关于争议焦点四。韦永淑主张计算违约金的基数为已交房款648650元，其中包含了韦永淑在接房时补交的房款414元。该部分补交的房屋价款并未实际造成韦永淑被逾期交房时间段内的损失，故不应计入基数进行计算。应以韦永淑在2017年12月22日签订《商品房买卖合同》时约定并已支付的房屋价款648236元作为基数进行计算。 因此，综合全案证据、当事人的陈述以及一审法院已查明的事实，银河房开从合同约定交房的次日即2020年1月1日起计算至实际交房之日即2020年6月9日共计逾期160天。从当事人实际签订合同日(2017年12月22日)至工程竣工验收日（2019年12月13日）的因合同约定事由停工天数共计61天，应当作为符合合同约定延期交房事由的天数，并从逾期天数中予以扣除，则银河房开实际应当承担违约责任的逾期交房天数为99天，故银河房开应当支付韦永淑逾期交房违约金6417.54元。对韦永淑超过该部分的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：柳州市银河房地产开发有限公司向韦永淑支付逾期交房的违约金人民币6417.54元。案件受理费已减半收取429元（韦永淑已预交），由韦永淑负担364元，柳州市银河房地产开发有限公司负担65元并迳付韦永淑。 本院二审期间，上诉人向本院提交了以下证据：一、《签证单》三份，拟证实案涉项目2、3、5、6、7号楼施工期间因雨天、高考等事项延期的具体天数，其中2、3号楼延期158天，5号楼延期183天，6、7号楼延期143天。二、柳南区广电社区函件，拟证实案涉项目所辖社区因疫情防控要求上诉人实行预约制，分批次、分时段交房，因此本案的交房时间应认定为2020年5月20日。三、照片，拟证实因新冠疫情不可抗力导致延期交房，上诉人已经通告被上诉人的事实。四、《关于印发进一步促进柳州市房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，拟证实因新冠疫情，政府给与建筑企业顺延的政策。 本院对上诉人提交证据的分析和认定：上诉人在二审中提交的四份证据系在一审举证期限届满之前形成，依法不属于新证据，上诉人对此未给出合理事由，且上诉人提交的证据一、二、三并不足以证实其主张，证据四与本案无直接关联，因此本院对上诉人提交的四份证据及其证明观点不予采纳。 上诉人对一审查明的事实无异议，经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决认定本案的实际交房时间是否正确？二、一审判决认定上诉人逾期交房的天数是否正确？三、一审判决本案逾期交房违约金的计算标准是否正确？ 上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应全面履行合同义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于本案交房时间的认定问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第八条“房屋交接”第1点的约定，买受人须在收到书面交房通知后30日内办理交房手续并接收房屋，买受人在出卖人提供的《房屋交接书》上签字接收房屋或者领取房屋钥匙即视为房屋已经验收和交接。本案上诉人向被上诉人发出的《交房通知书》上明确载明了办理交房手续的时间为2020年6月3日至2020年6月9日，被上诉人主张实际交房时间为2020年6月11日，该时间晚于《交房通知书》上载明的办理交房手续的最后一日，故一审认定本案的交房时间为2020年6月9日合理有据，并无不当。上诉人主张受××疫情防控工作的影响才做出分批办理交房手续的通知，本案的交房时间应认定为案涉小区第一批开始办理交房手续的时间2020年5月20日。上诉人的该主张并无合同与法律依据，本院依法不予支持。 关于上诉人逾期交房天数的认定，亦即如何认定本案可顺延交房情形及天数的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第六条对“交付期限及交付条件”的约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、非出卖人原因包括但不限于自然灾害、××突发事件、××疫情或政府××、××、××会议、庆典、交通管制、中、××等原因通知××及其他政府行为××工期延误的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；……5、施工期间气象部门记录有降水的（以气象部门证明为准）日高温超过40度（含40度）……9、买受人未交纳物业专项维修资金的，出卖人有权延期交房，交房日期顺延至买受人向柳州市住建委支付所购物业的专项维修基金之日起30日内……”因此本案若出现了上述合同条款约定的可顺延交房情形，且《施工日志》与《监理日志》中记载实际停工的，则应当予以顺延。上诉人对该问题提出了三个方面的异议，本院逐一进行分析评述。一、关于上诉人主张计算可顺延天数应从工程开工之日开始计算至工程验收之日止，对此本院认为，合同对缔约双方行为的约束应发生在合同生效之后，本案工程开工之日双方当事人尚未签订合同，因此合同签订前的工期延误不能计入本案可予以顺延的天数，上诉人的该主张不能成立，本院不予支持。一审认定计算本案可顺延天数自合同签订之日开始至工程竣工之日止并无不当，本院对此予以维持。二、关于上诉人主张《监理日志》和《施工日志》记载室外停工，室内做工的情形应认定为可顺延交房的情形，对此本院认为，本案要适用合同约定的顺延交付案涉房屋情形应当要以“据实”为前提，即必须考量该约定情形对于案涉房屋工程的施工是否造成实际影响，因此室外停工，室内做工并不能认定为可顺延交房情形，一审对此认定正确，本院予以维持。三、关于上诉人主张××疫情期间属于不可抗力，应当予以扣除。对此本院认为，我国××疫情发生于2020年1月，而案涉合同约定的交房时间为2019年12月31日，对于在约定交房日之后发生的疫情，不适用合同中“关于发生重大疫情可据实予以延期”的约定，因此上诉人的该主张不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定本案的可顺延交房情形及天数并无不当，并由此计算出本案的逾期交房天数正确，本院予以维持。 关于本案逾期交房违约金计算标准的认定，根据双方签订的《商品房买卖合同》中对于上诉人逾期交房需要承担的违约责任的约定，不论上诉人向被上诉人逾期交房时间多久，上诉人只需按照被上诉人已付总房款的2%支付违约金，可见上诉人的违约成本明显过低，且与合同中对被上诉人逾期付款的违约责任所作的约定严重不对等，显失公平，被上诉人亦主张对此进行调整，因此一审法院依据公平、对等原则将本案逾期交房违约金的计算标准调整为按被上诉人已付购房款的日万分之一公平合理，且依据充分，本院对此予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（柳州市银河房地产开发有限公司已预交），由上诉人柳州市银河房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 司英华 审 判 员 蓝丽霜 审 判 员 孙书文 二〇二一年三月二十三日 代书记员 苏阳晶