北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初13786号原告（反诉被告）：北京佳恺餐饮管理有限公司，住所地北京市房山区西潞街道西潞园小区东门北侧。法定代表人：王伟群，经理。被告（反诉原告）：薛慧，女，1987年5月20日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：吴启顺，北京市大地律师事务所律师。原告（反诉被告）北京佳恺餐饮管理有限公司（简称“佳恺餐饮”）与被告（反诉原告）薛慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佳恺餐饮的法定代表人王伟群，被告（反诉原告）薛慧及其委托诉讼代理人吴启顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳恺餐饮向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2．判令被告支付房租36000元、暖气费12470元、水费315元、电费10768元、卫生费1000元，合计60553元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月17日，原、被告签订商用房租赁协议，约定原告将位于房山区X街X小区X门X侧的房屋出租给被告使用，2019年6月30日前的月租金为10000元，2019年6月30日后的月租金为10500元，免租期一个月，租赁期限至2021年6月31日。合同履行中，因新冠疫情，被告享受了租金减免三个月的政策。按约定，被告应于2020年6月17日交纳7月17日至10月16日的租金及暖气费等其他费用，但被告以资金困难为由请求延期付款。现被告已迁移至新的营业场所，并提出转让该营业场所以收回投资，并因此拒绝交还租赁房屋，故提起诉讼。薛慧辩称：1．原、被告之间存在房屋租赁合同关系属实，但原告提供的租赁房屋面积与合同约定严重不符，继而多收了房屋租金和暖气费，可见我们之间的租赁协议存在严重的欺诈行为；2．我方于2020年9月26日搬走，因此我方认为合同于该日解除；3．按照租赁房屋的实际面积计算，原告应退还我租金和暖气费共57012元；4．我曾交过10000元保证金，原告也应退还；5．我方对原告主张的水费、电费没有争议，卫生费应该是750元。综上，我方不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，请求：1．判令被反诉人退还多收取的房屋租金、暖气费57012元；2．判令被反诉人退还保证金10000元；3．判令被反诉人出具正式的房屋租金票据；4．判令被反诉人支付自2017年5月17日起至今多交款额77976元的利息，按年利率6%计算；5．本案诉讼费、反诉费、鉴定费由被反诉人负担。佳恺餐饮对薛慧的反诉答辩如下：1．多收的暖气费可以退，保证金也可以退；2．我方不认可被告计算的212平方米，当初被告租房的时候我方就说过面积是估算的，后来发生争议了，我量的结果是245．673平方米；3．我方不认可2020年9月26日解除合同的说法。综上，应该退的我方退，被告应该交的必须交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．佳恺餐饮（甲方）于2016年7月自北京昊远隆基物业管理有限公司处租赁了位于北京市房山区X乡X小区X门X号房后，将部分门面（后排七间包间建筑面积290平方米）出租给薛慧（乙方）使用，主要约定：租赁期自2017年4月17日起至2021年6月30日止；店面第一年每月租金10000元（不含物业费、取暖费、电费、水费等），前半年按季度交付房租，半年期满后每次须提前一个月支付六个月租金，免租期一个月；2019年6月开始年租金调整至126000元至合同结束，乙方逾期支付租金的，按日支付应付而未付额千分之五的违约金；保证金10000元；电费按表计付（每度1．31元）、卫生费每年500元、水费按表计付（每吨9元）、取暖费每平方米40元（如遇相关部门调整，甲方有权进行相应调整）；2．按合同约定及当事人陈述，至2020年10月16日，薛慧共欠付租金36000元、取暖（暖气）费12470元（每平方米43元）、水费315元、电费10768元、卫生费750元，其中薛慧以面积不符为由对租金和取暖费的数额有异议，对其他数额没有异议；薛慧另交纳了10000元保证金；3．关于租赁房屋的面积，经薛慧申请，本院依法委托北京金房兴业测绘有限公司进行测量，建筑面积为245．82平方米（房间178．85平方米、走道66．97平方米），薛慧支付了测绘费5000元；4．佳恺餐饮于2020年10月诉至本院，审理中，经本院释明，薛慧于2020年12月7日将房屋钥匙返还给了北京佳恺餐饮管理有限公司。本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，北京佳恺餐饮管理有限公司与薛慧签订的《门面房出租协议》是双方的真实意思表示，且不违背有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行；解除协议应当满足一定的条件并符合相关的法律规定，本案至第一次开庭前，未见双方就解除合同达成合意，且租赁房屋仍由薛慧占用，故薛慧称协议已于2020年9月26日解除缺乏事实和法律依据，本院不予采信；双方于2020年12月7日交接了房屋钥匙，薛慧于2020年12月10日腾退了房屋，至此双方之间的权利义务关系终止，佳恺餐饮要求解除合同的诉求已无需再行处理；就佳恺餐饮主张的36000元租金，经本院审核未超出合理范围，且事实和法律依据充足，本院予以支持；协议约定了部分店面的月租金标准，并未约定按面积来计算月租金数额，且七间包间明确具体，可见双方订立合同的原意是七间包间的租赁，并非具体到290平方米房屋的租赁，因此本院对薛慧按租赁面积计算租金的辩解不予采纳，同时对其要求退还相应租金的反诉请求不予支持；关于取暖（暖气）费，考虑到该费用按实际建筑面积收取，且经本院委托有关机构测量的结果为245．82平方米，故该笔费用的计算应以实测面积为依据，北京佳恺餐饮管理有限公司多收取的部分应当退还，具体数额在薛慧未交纳的部分中予以扣减，经核算薛慧应交12470元、佳恺餐饮应退3534元，扣减后薛慧还应交纳8936元；关于卫生费，薛慧主张按750元支付，经本院审核在合理范围之内，本院予以采纳；关于水费和电费，薛慧无异议，本院予以认可；关于薛慧主张的保证金，佳恺餐饮未提出异议，本院予以支持；薛慧反诉要求佳恺餐饮出具正式的租金票据、支付利息的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院对双方诉求中的合理部分予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条、第一百零九条规定，判决如下：一、薛慧于本判决生效后七日内向北京佳恺餐饮管理有限公司交纳房屋租金36000元、取暖（暖气）费8936元、卫生费750元、水费315元、电费10768元，共计56769元；二、北京佳恺餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内退还薛慧保证金10000元；三、驳回北京佳恺餐饮管理有限公司的其它本诉请求；四、驳回薛慧的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。测绘费5000元，由北京佳恺餐饮管理有限公司负担2500元（于本判决生效后七日内交纳）；由薛慧负担2500元（已交纳）。本诉案件受理费687元，由北京佳恺餐饮管理有限公司负担77元（已交纳）；由薛慧负担610元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费738元，由薛慧负担669元（已交纳）；由北京佳恺餐饮管理有限公司负担69元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李立国二〇二一年三月十五日书记员  孙震颐