河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民再80号再审申请人(原审被告)：李广磊，男，汉族，1966年7月20日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭国柱，河南泽重律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉洁，河南泽重律师事务所律师。被申请人（原审原告）：余森林，男，汉族，1987年10月6日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：牛帅，河南天坤律师事务所律师。原审第三人：郑州世博房地产经纪有限公司，住所地，郑州市二七区郑密路88号院23号楼1层附3号。统一社会信用代码：91410100379676964XU法定代表人：李志远。再审申请人李广磊因与被申请人余森林房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫0103民初5239号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。本院于2020年11月21日作出（2020）豫0103民监29号民事裁定书再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。因原审第三人郑州世博房地产经纪有限公司第九分公司已于2020年9月24日注销，故申请人申请将第三人变更为郑州世博房地产经纪有限公司。原审原告余森林的委托诉讼代理人牛帅，原审被告李广磊的委托诉讼代理人郭国柱到庭参加了诉讼。第三人郑州世博房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李广磊申请再审称：第一、案涉房屋买卖合同于签订当日就已解约，解约的原因是被申请人无法办理银行贷款，而申请人对此没有任何过错，不应支付6万元违约金。除房屋买卖合同签字时申请人见过被申请人余森林，其余时间从未谋面，房屋买卖合同怎样履行，是否解约等与合同相关的情况，均是由中介公司员工赵焕向申请人告知。房屋买卖合同签订当时，中介公司员工赵焕向申请人索要2万元回扣。申请人表示，虽然房屋买卖合同已经签订，但申请人还未拿到一分钱，无法给回扣，或者赵焕给申请人打个条也可以给，赵焕表示无法打条，就回到《房屋买卖合同》签约房屋的里间，约十分钟后，赵焕和余森林从房间走出来，赵焕告知申请人，被申请人余森林无法办理银行贷款，房屋无法交易。申请人想着既然无法办理贷款，也不能强制人家买卖，反正自己也没有出钱，不买就算了，申请人当时就询问赵焕，既然房屋无法交易，是否将房屋买卖合同销毁，赵焕表示合同无需销毁，只需被申请人余森林将持有的第二联红联原件交给申请人，申请人将所持有的第三联黄联原件交给被申请人，双方就算解约。申请人想着房屋买卖价格比较低，对方还可能出现反悔，房子还可以再次交易，就按这种折中的办法进行了办理。为稳妥起见经申请人再三要求，赵焕将持有的第一联白联原件也一并交还申请人。自此申请人认为房屋买卖合同已经解除，申请人于2018年2月1日返回加拿大。根据申请人档案查询，被申请人正是拿着交换后的合同原件（毁约前卖房即申请人持有的黄联起诉的申请人）。第二，申请人认为中介公司串通被申请人余森林欺诈申请人。首先从申请人案涉房屋挂网出卖到房屋买卖合同解约，被申请人余森林从未到案涉房屋进行过现场查看，更未与申请人协商过与案涉房屋相关的事宜包括房价款等，凡是与房屋相关的事宜均是由中介公司赵焕告知申请人，这完全不合常理。余森林作为买方，即使中介公司在阻止其与作为卖方的申请人接触，对于房屋的价款、交接、物业等关键信息总的与卖方见面进一步协商。但是本案中申请人只是在签订房屋买卖合同签字时见过被申请人余森林，其余时间从未与被申请人余森林谋面。即便房屋买卖合同签字时，被申请人见到申请人，也未与申请人谈过讨论过案涉房屋的任何情况。其次，因申请人未给中介公司员工赵焕2万元回扣，随即就被赵焕告知无法办理银行贷款，合同解约，申请人返还加拿大，不久中介公司就联合被申请人余森林作为共同原告起诉申请人。2008年5月23日，申请人母亲病危，申请人从加拿大又返回国内，正好碰见此诉讼，最终中介公司和余森林的诉讼被驳回，但此时就可以看出，中介公司与被申请人余森林进行了串通。再次，房屋买卖合同签字时赵焕一直催促表示，他们是正规的中介公司，不会欺骗顾客。申请人也证实在赵焕的再三催促下未能仔细查看具体内容，就在房屋买卖合同上签了字。现在想来房屋买卖合同的签订就是中介公司串通被申请人余森林给申请人下的圈套。中介公司串通被申请人余森林以极低的定金2000元（相对于1870000的价款，2000元的定金相差甚远），套住申请人及申请人的房屋，然后再约定一些模糊的条款，使申请人在不知不觉中违约，比如办理贷款等核心事宜，不约定具体的时间节点。致使申请人在实际操作中完全受制于中介公司，在此过程中，中介公司再利用高额的违约金20万元对申请人进行要挟，最终逼申请人就范。本案中申请人因未能给予回扣，即便签约当日就以解约，但仍受到了中介公司的要挟。第三，中介公司和被申请人余森林刻意向法院隐瞒申请人常年不在国内居住的信息，故意向法院隐瞒事实真相，以达到其非法目的，其行为已构成虚假诉讼。中介公司员工，在与申请人接触过程中早已得知申请人常年不在国内居住，准备回加拿大，想以低价将房屋出卖。中介公司和被申请人余森林正是利用申请人常年不在国内，无法接受邮寄件，无法正常出庭的事实，通过诉讼的方式以达到其非法目的。中介公司员工赵焕告知申请人，被申请人余森林无法办理银行贷款，合同无法履行，并于签约当日双方就交换了各自的合同文本原件，申请人认为合同已经解除。2018年2月1日申请人返回加拿大。因申请人未能得到应诉信息，未能出庭，未能将上述事实真相向法庭进行陈述。被申请人和中介公司在原审中所谓的“申请人不愿出卖房屋，也不配合到银行办理贷款”，完全是凭空捏造，其目的通过诉讼的方式达到不法利益，截止到现在，如果余森林愿意，申请人还是愿意把房屋卖给他，从来不存在不卖给被申请人房屋的事实。申请人从来未将案涉房屋的房产证、契税放到中介公司，中介公司也不可能向法院提供出案涉房屋的房产证复印件、契税复印件。二、案涉房屋未按揭，无需到银行办理解押手续，可以直接出卖。而被申请人余森林办理银行贷款无需申请人配合。鉴于合同签约当天就已解约，根本不存在申请人不配合被申请人办理贷款的情形。从案涉房屋挂网出卖中介公司就知道申请人的电话，签约之前中介公司员工赵焕和申请人互加微信，如果房屋买卖合同仍在履行中，中介公司和被申请人为何不通过微信、短信、电话方式通知被申请人配合办理银行贷款？办理网签，反而在确认申请人返还加拿大后通过邮寄的方式通知申请人，唯一的原因就是中介公司和被申请人余森林知道申请人常年不在国内居住，无法查收邮寄件，这样它们既可以达到非法证据搜集的目的，又可以规避法律的规定。诉讼过程中，被申请人故意不向法院提供申请人常年不在国内居住的信息，也未向法院提供中介公司赵焕与申请人互加微信的事实，导致一审法院在不明事实的情况下，通过公告的方式送达了应诉通知和裁判文书，而申请人对此信息完全无法获知，无法出庭应诉，最终导致一审法院做出的判决与事实不符。被申请的行为就已符合虚假诉讼的规定。总之中介公司和被申请人利用申请人常年居住在国外，无法查收邮寄且无法出庭的条件，故意向法院隐瞒事实真相，导致一审法院做出与事实不符的判决，达到获取不法利益的目的，故申请人提出再审申请，请求：依法撤销郑州市二七区人民法院于2009年6月20日作出的(2019)豫0103民初5239号民事判决并重新审理。余森林辩称：申请人李广磊的再审申请没有任何事实及法律依据。原审判决认定事实清楚，裁判适当，应予维持。理由如下，第一涉案房屋买卖合同本身并未在签订当日双方和解解约，而是申请人李广磊在签订合同三天后主动打电话明示不再履行，并之后也未曾与我方进行解约进行补偿。因此不得已之下，被申请人余森林先后以电话联系律师函催告即起诉的方式进行维权，因此根本不存在申请人李广磊所述的双方解约并且互不承担责任。其第一点事实系自身杜撰。被申请人也未串通中介公司欺诈申请人，被申请人当时购买该房本身想作为婚房使用，由于申请人违约导致余森林不仅损失钱财还在生活上出现了巨大的不便。不得已之下申请人被申请人余森林只能与中介公司商量如何解决。中介公司建议起诉，因为他们的佣金按照合同约定是由违约方及申请人李广磊承担。余森林不得已之下才只能进行起诉。而中介公司作为守约方以及考虑到被申请人余森林确实因此无辜受到损失故帮忙让其进行诉讼，完全可以理解。李广磊第一次诉讼中以邮寄的方式已经签收了法院的传票，但是在第二次诉讼过程中李广磊却不予签收，并非我方故意隐瞒事实，不存在虚假诉讼。原审原告余森林向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告李广磊之间编号为0001247的《房屋买卖合同》；2、判决被告返还原告余森林定金2,000元；3、判决被告向原告余森林支付违约金200,000元；4、判决被告承担原告支付给第三人的佣金共计28,000元；5、判决被告承担本案原告的律师费7,000元；6、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年1月28日，原告余森林与被告李广磊在郑州世博房地产经纪有限公司第九分公司（以下简称“世博公司”）的居间介绍下签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：被告李广磊将其拥有的二七区京广南路68号开元丽城13号楼1单元6层东户的房产以187,000元的价格出售给原告，原告余森林于合同签订时支付佣金及定金共计30,000元。其中世博公司的佣金为28,000元，另外2,000元作为购房定金。合同另特别约定：甲乙双方若有一方违约，则违约方赔偿另一方200,000元作为违约金，且违约方应承担律师费、诉讼费并补出丙方佣金费用。上述合同签订后，原告余森林依约履行了交付定金、佣金等合同义务，并且在筹备首付款及银行贷款的过程中也付出了相应代价，而被告李广磊却在合同签订后无故不予履行协助办理银行贷款、网签过户等义务。无奈之下，原告及第三人多次催促被告履行合同义务被告先是找各种理由推脱，后直接表示不再卖房，并将保存于世博公司处的房产证、契税等相关凭证原件取走。原告认为，本案被告的行为已然构成违约，其违约行为给原告造成巨大的经济损失。为维护自身合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，望依法判如所请。原审经审理查明，1、2018年1月28日，原告（乙方）被告（甲方）与第三人（丙方）签订编号为0001247的《房屋买卖合同》，约定李广磊将其所有的位于郑州市二七区京广南路68号开元丽城13号楼1单元6层东户的房屋出售给原告余森林，房屋约定成交价格为1,870,000元，乙方于合同签订时支付定金叁万元整（其中佣金人民币贰万捌仟圆，）并约定付款方式为按揭贷款，原、被告应于签订合同后（未写明具体日期）共同到银行办理贷款手续。该合同还对双方违约责任进行了约定，合同特别约定：甲乙双方若有一方违约，则违约方赔偿另方200,000元作为违约金，且违约方应承担律师费、诉讼费并补出丙方佣金费用。2．原告在签订合同当日向郑州世博房地产经纪有限公司第九分公司支付定金、佣金共计3万元，第三人向原告出具了收据。3．原告当庭陈述，合同签订后原告与第三人通知被告共同到银行办理贷款时，被告明确向原告及第三人表示不愿再卖房了。4．原告于2018年3月28日以邮寄方式向被告发出律师函，催促其尽快履行合同义务，但因被告方住址搬迁且电话改变，邮件被退回。5．因本案诉讼原告委托律师，原告为次支付律师代理费3,000元。原审认为，本案原告与被告李广磊及被告郑州世博房地产经纪有限公司第九分公司签订《房屋买卖合同》，原告向被告郑州世博房地产经纪有限公司第九分公司交纳佣金及定金后因被告李广磊明确拒绝出售房屋，后被告无法联系，事实清楚。当事人一方明确表示不同意履行合同义务或合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案被告李广磊明确表示不履行合同，且原告有权选择继续履行合同或解除合同，故本案原告请求解除原、被告签订的合同，本院予以支持；当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务，违反合同约定应当承担相应违约责任。合同解除后，当事人可以根据合同履行情况要求违约方支付违约金或赔偿损失，也可以选择双倍返还定金。当事人约定的违约金过分高于造成损失的（高于实际损失的30%），当事人可以请求人民法院予以适当减少。合同权利义务中止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案被告李广磊在合同履行中，明确表示不再履行合同，应当承担违约责任。基于原被告仅签订合同，被告尚未收取定金，且合同双方需共同办理银行贷款的日期并无明确约定，被告在贷款办理前明确表示不出售房屋违约行为并未给原告造成其他直接损失，鉴于原告已支付佣金等事实，本院酌定支持被告向原告支付其违约金60,000元，对其过高请求不予支持（被告亦无须另行支付佣金）；第三人郑州市正天房地产经纪有限公司第九分公司保管的定金2,000元应依法退回原告；原告请求判令被告承担律师代理费用，双方合同虽有明确约定，但该损失并未超过约定违约金的范围，本院对其请求另行支付律师代理费的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告余森林与被告李广磊及第三人郑州世博房地产经纪有限公司第九分公司于2018年1月28日签订的编号为0001247的《房屋买卖合同》；二、被告李广磊于本判决生效之日起十日内向原告余森林支付违约金60,000元；三、第三人郑州世博房地产经纪有限公司第九分公司于本判决生效之日起十日内退回原告余森林购房定金2,000元；四、驳回原告余森林的其他诉讼请求。案件受理费4,855元，由原告余森林承担3,585元，被告李广磊承担1,270元。本院再审查明事实如下：1、2018年1月28日，原告余森林（乙方）、被告李广磊（甲方）与第三人所属郑州世博房地产经纪有限公司第九分公司（丙方、现已注销工商登记）签订编号为0001247的《房屋买卖合同》，约定李广磊将其所有的位于郑州市二七区京广南路68号开元丽城13号楼1单元6层东户的房屋出售给原告余森林，房屋约定成交价格为1,870,000元，乙方于合同签订时支付定金叁万元整（其中佣金人民币贰万捌仟圆，）并约定付款方式为按揭贷款，原、被告应于签订合同后（未写明具体日期）共同到银行办理贷款手续。该合同还对双方违约责任进行了约定，合同特别约定：甲乙双方若有一方违约，则违约方赔偿另方200,000元作为违约金，且违约方应承担律师费、诉讼费并补出丙方佣金费用。2．郑州世博房地产经纪有限公司第九分公司向原告余森林出具了落款时间为签订合同当日的收据一份，载明收到定金3万元。3．原被告和第三人签订的《房屋买卖合同》为一式三联，其中一联为白色，由中介公司持有，二联为红色，由买方持有，三联为黄色，由卖方持有。被告李广磊在再审庭审中提交了一联（白色）和二联（红色）的合同原件，以证明双方已经解除合同。4．原告于2018年3月28日以邮寄方式向被告发出律师函，催促其尽快履行合同义务，但因被告方住址搬迁且电话改变，邮件被退回。5．因本案诉讼原告委托律师，支付律师代理费3000元。本院再审认为，本案系房屋买卖合同纠纷，房屋买卖系大宗交易，原被告在签订《房屋买卖合同》之前，必然是对合同条款和内容经过了充分协商之后才签字确认的，但是，原被告双方对案涉房屋办理网签时间、按揭贷款办理时间、房屋过户时间、房屋交付时间等均未做具体约定，合同存在重大瑕疵，无法实际履行，被告称签订合同当天就予以解除较为合理，况且本应当由原告和第三人各自持有的合同原件现却在被告李广磊手中，足以证明原被告和第三人签订的《房屋买卖合同》已经解除，故原告该项诉讼请求本院不再处理。按照法律规定，合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案房屋交易不能完成，原被告和第三人均未尽到审慎审查的义务，现房屋买卖合同已经解除，原告支付的3万元定金应当由第三人予以退还。原被告和第三人的其他损失由各自承担。原告的其他诉讼请求本院不予支持。综上，本院（2019）豫0103民初5239号民事判决确有错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫0103民初5239号民事判决书；二、第三人郑州世博房地产经纪有限公司在判决生效之日起十日内退还原告余森林定金30000元；三、驳回原告余森林的其他诉讼请求。原审案件受理费4855元，由原告负担4224元，第三人郑州世博房地产经纪有限公司负担631元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  井柏年审判员  张卫青审判员  冀婷婷二〇二一年三月十日书记员  张 丽