福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1081号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中海汇通（福州）实业有限公司，住所地福建省福州市台江区双杭街道（原洋中街道）双丰村金鱼池**F6-518。 法定代表人:吴月民。 委托诉讼代理人：陈玉生，福建豪诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国邮政集团有限公司福建省福清市分公司，营业场所福建省福清市音西街道福塘路。 负责人:张泳球，总经理。 委托诉讼代理人：张圣林，福建科衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李振坤，福建科衡律师事务所律师。 上诉人中海汇通（福州）实业有限公司（以下简称“中海公司”）因与被上诉人中国邮政集团有限公司福建省福清市分公司（以下简称“邮政福清分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中海公司上诉请求:1.撤销一审判决。2、改判支持中海公司一审的反诉请求;扣减二个月租金;邮政福清分公司多收693134元租金应予以扣减;违约金标准按照银行同期贷款利率计算;履约保证金820000元应予以扣减,或发回重审。3、邮政福清分公司承担一审反诉费用和二审本诉、反诉的诉讼费用。事实与理由：一、2014年3月28日和2014年4月15日,中海公司与邮政福清分公司签订了二份《房屋租赁合同》约定:中海公司向邮政福清分公司租赁位于福清市××街××大楼××㎡店面,该房屋仅作商业用途使用。此外,双方还就各自的权利义务、违约事项等进行了约定。中海公司租赁诉争场所后,由于案涉租赁场所土地性质为划拨地,根据相关法律的规定,仅能作为邮政生产,不能作为商业使用,而要想使案涉租赁场所变更为商业性质使用,必须对整个场所进行全面整改;在征得邮政福清分公司同意的情况下,中海公司投入大量资金对案涉租赁场所进行整体改造,把案涉租赁场所从一个旧破损大楼改造成综合商业楼,使案涉租赁场所的价值得到大幅提升,邮政福清分公司也因此受益。2019年10月18日,双方签订《房屋租赁合同终止协议》,邮政福清分公司于2019年9月30日收回《房屋租赁合同》（编号:×××96）项下的租赁场所（建筑面积15765平方米）,但没有对中海公司投入的上述装修费用的折抵做出约定。《民法总则》第六条规定,民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。现因客观原因,双方自愿终止租赁关系,原《房屋租赁合同》还剩余58个月未履行,从公平的原则出发,中海公司投入的各项装修费用,按照10年的折旧期分摊,由邮政福清分公司按照评估后的价格将剩余58个月的装修费补偿给中海公司,用于抵扣中海公司欠邮政福清分公司的租金,符合法律规定。二、根据中海公司一审提供的证据四可知,由于案涉租赁场所的上一任承租者长城酒店在搬离时对案涉租赁场所破坏较大,导致中海公司无法正常接收,经中海公司与邮政福清分公司现场确认,邮政福清分公司以会议纪要形式确认,租赁期限届满时,延长二个月搬迁期,即增加免租期二个月;现双方已解除租赁合同,故中海公司认为应扣减二个月租金546961元（以租赁合同约定的第一年租金标准:（2540285＋741486）÷12］×2＝546961元）。三、根据邮政福清分公司一审提供的证据2（国有土地使用权证）可知,案涉租赁场所的占地面积为3003平方米。证据3（房产证）可知,案涉租赁场所的总建筑面积为18995.18方米,但六层的产权平面图上体现只有下面五层的一部分,经中海公司委托的福州市测绘院测绘,六层的面积为1227.96平方米、地下室面积为3011.77平方米。从这里得出,案涉租赁大楼产权证项下的建筑面积18995.18平方米包括地下室的3003平方米,即扣除地下室3003平方米,一至六层的房屋建筑面积只有15992.18平方米;可根据二份《房屋租赁合同》可知,邮政福清分公司出租给中海公司的场所的面积为15765＋1027.8＝16792.8平方米,明显多出800.62平方米。事实上,中海公司接收案涉租赁场所后,就发觉租赁面积与实际承租面积不一致,遂于2014年8月19日委托福州市勘测院对案涉租赁场所进行面积测绘,结论是:房屋一至六层的建筑面积为17376.71平方米,地下**面积为3011.77平方米。另外,一层房屋中邮政福清分公司还有部分出租给其他人,一共五间店面,合计面积为1269.45平方米,这样中海公司实际承租到的面积只有17376.71-1269.45＝16107.26平方米;而二份《房屋租赁合同》项下的租赁面积为16792.8平方米,多出租了685.54平方米,即中海公司长期以来,一直多付了685.54平方米的租金,合计693134元,依法应予以扣减。四、中海公司一共有履约保证金820000元,其中已经缴纳635000元、法院判决应支付185000元,现双方租赁关系已经解除,上述费用依法应予以抵扣所欠租金。一审判决以“鉴于中海公司在履行案涉《房屋租赁合同》的实际违约情形”为由,不支持抵扣没有任何理由。因为,邮政福清分公司作为原告都没有以违约为由诉请没收履行保证金,一审判决违反了民事诉讼不诉不理的基本原则。 邮政福清分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中海公司的上诉事实与理由不能成立。一、一审本诉诉请的标的是要求中海公司支付2019年5月1日至2019年9月30日的租金及对应的违约金。而此前中海公司拖欠的租金和违约金已由福清市人民法院（2019）闽0181民初1489号案件判决，在前案判决作出后，中海公司并未上诉，前案已生效并进入执行程序。本案系前案的延续。关于整个案件的基本事实和争议焦点已经在前案中查明和确认，中海公司在上诉中所作的陈述绝大部分已经在前案中做过同样或类似陈述，此处再重复已无实际意义，只是混淆视听，浪费司法资源。二、一审法院判决驳回反诉诉讼请求，未支持中海公司扣减所谓多付租金的抗辩是符合法律，符合双方所签订的《房屋租赁合同》的本意和条款。三、一审法院判令违约金的标准系遵循同案同判的原则，参照前案作出，至于是采取前案标准还是采取中海公司所主张的同期贷款利率由二审法院依法判决。四、一审法院未支持中海公司关于履约保证金的相关抗辩也符合双方所签订的《房屋租赁合同》的本意和条款。 邮政福清分公司向一审法院起诉请求:1.中海公司向邮政福清分公司支付拖欠的2019年5月1日至2019年9月30日的租金1486092.82元。2.中海公司向邮政福清分公司支付逾期违约金（其中864007.50元的逾期违约金以864007.50元为基数，按日万分之五的标准计算，自2019年5月10日起计至所欠租金全部清偿之日止，622085.32元的逾期违约金以622085.32元为基数，按日万分之五的标准计算，自2019年8月10日起计至所欠租金全部清偿之日止）。3.中海公司承担本案诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等）。诉讼中，因没有申请财产保全及公告费，邮政福清分公司明确第三项诉讼请求为：中海公司承担本案诉讼费用。 中海公司向一审法院提出反诉请求：1.邮政福清分公司补偿中海公司各项装修款约计350万元（以法院委托评估结果为准）；2.邮政福清分公司承担反诉费用。 一审法院认定事实：2014年3月28日，福清市邮政局（甲方、出租方）与中海公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（编号：×××96），约定：甲方出租给乙方的房屋按现状出租，乙方已熟悉房屋现状，自愿承租甲方房屋。房屋座落福清市城区小桥街，房屋建筑面积约15765平方米，该房屋仅作商业用途使用，未经甲方同意乙方不得随意改变房屋用途，租期120个月，从2014年8月1日起至2024年7月31日止，十年租金为36800000元（见附件一）。月租金每年调整一次，在上年月租金基础上上调8%，计算公式：新的月租金＝上年月租金×108%。租金按季结算，由乙方于每季的第一个月的10日前转账交付给甲方。乙方在签订本合同之日内须向甲方缴纳相当于叁月的租金额度作为履约保证金，即635000元。若乙方违约，甲方有权直接扣收保证金以优先实现债权。甲方给乙方四个月装修期（即2014年4月1日-2014年7月31日），装修期内免租金，乙方装修前须向甲方提交装修图纸及设计方案。由甲方审核通过后出具同意书，方可装修。随每年租金额不同，押金款也相应变动（详见附件二）。房屋租赁期内，乙方如需对房屋进行装饰、改装或增扩设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方自理。根据国家规定应报消防部门审批的，乙方应自行履行相关手续，承担相关费用。乙方负责房屋日常的检查和维修（包括安全、消防设施等），并承担相关费用。除非本合同另有约定，乙方应在租赁期届满时将房屋按现状完好交还甲方，不得移除任何装饰装潢物或附着物，甲方不补偿乙方任何装修装饰、改造费用。乙方负责租赁房屋的治安、消防、公共卫生工作，确保用电、用气安全，承担这些方面管理不善等所造成的不利后果。房屋交接约定：租赁期限届满之日起七天内，甲乙双方按以下约定条款交接。……履约保证金约定：乙方向甲方交房时，甲方应将履约保证金无息退还乙方。如乙方有欠缴的租金及其他未结清的费用，则甲方将履约保证金折抵后剩余部分退还乙方。违约责任：任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关强制性、禁止性规定的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担。……乙方逾期交付房租，每逾期一日按月租金的1%向甲方支付违约金。逾期30日不交房租的，甲方有权终止合同。乙方除支付违约金外，甲方不予返还保证金。乙方拖欠租金连续30天或累计50天的，甲方有权终止合同、收回房屋，因此造成的损失由乙方负责赔偿。本合同未尽事项，双方可签订补充协议对本合同条款进行修订或增删等内容。附件一中载有：十年期租金总额为36800000元，其中从2014年8月1日起至2015年7月31日止年租金为2540285元；从2015年8月1日起至2016年7月31日止年租金为2743508元；从2016年8月1日起至2017年7月31日止年租金为2962989元；从2017年8月1日起至2018年7月31日止年租金为3200028元；从2018年8月1日起至2019年7月31日止，年租金为3456030元；从2019年8月1日起至2020年7月31日止，年租金为3732512元等。附件二中载有：第1、2、3、4、5年的押金分别为635071元、685877元、740747元、800007元、864007元等。 2014年4月30日，中海公司向福清市邮政局书面申请装修免租期从原先四个月延长至七个月。但福清市邮政局仅同意在邮政大楼十年租赁到期另延长两个月搬迁期。 2015年4月，福清市邮政局更名为中国邮政集团公司福建省福清市分公司。 原告（反诉被告）中国邮政集团公司福建省福清市分公司与被告（反诉原告）中海汇通（福州）实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2017年11月1日立案后，于2018年8月20日作出（2017）闽0181民初6734号民事判决后，中海公司不服上诉，福州市中级人民法院以（2018）闽01民终10204号民事裁定撤销原判、发回重审。一审法院于2019年2月12日立案后，案号为（2019）闽0181民初1489号，一审法院经审理于2019年7月18日作出（2019）闽0181民初1489号民事判决，中海公司支付2019年4月30日前拖欠的租金11710598元及2019年4月30日前逾期支付租金的按日万分之五的标准支付相应违约金等。该判决已生效。 2019年4月11日，中海公司向中国邮政集团公司福建省福清市分公司作出《关于空置房屋移交返还报告》，提出“……合同编号×××96建筑面积15765㎡（简称“主合同”）……我司申请将主合同中部分空置场所建筑面积12354.2㎡移交返还给贵司，并终止主合同”等。2019年8月9日，中海公司向中国邮政集团公司福建省福清市分公司作出《关于全部归还邮政租赁房屋的函》，主要内容为：“一、我公司同意将所租赁的小桥街邮政大楼房屋全部归还给中国邮政集团公司福建省福清市分公司（以下简称邮政公司）。二、现在承租的商户张长青、福州支应居餐饮管理有限责任公司、国美电器有限公司和郑雄（4家），直接转给邮政公司签订合同。三、我公司同意积极配合做好善后工作。” 2019年10月18日，中国邮政集团公司福建省福清市分公司（甲方）、中海公司（乙方）、福建恒升物业管理有限公司（丙方）（案外人）签订《房屋租赁合同终止协议》，约定：鉴于：甲、乙双方于2014年3月28日签订《房屋租赁合同》（编号：×××96），约定乙方向甲方租赁福清市城区小桥街邮政大楼即恒升广场（以下简称“小桥街邮政大楼”），建筑面积15765平方米的场所。自合同生效后至今，截至2019年9月30日止的租金与违约金，双方约定按照法院判决执行。现应乙方2019年4月11日提交的《关于空置房屋移交返还报告》及乙方2019年8月9日提交的《关于全部归还邮政租赁房屋的函》，经双方协商，双方一致同意终止位于小桥街邮政大楼的《房屋租赁合同》（编号：×××96）。甲方于2019年9月30日收回乙方租赁的合同编号为×××96小桥街邮政大楼全部房产（建筑面积计15765㎡），双方约定从2019年10月1日起甲方停止收取乙方建筑面积计15765㎡的房屋租金。本协议经双方签字盖章后生效等内容。 2020年5月，中国邮政集团公司福建省福清市分公司更名为中国邮政集团有限公司福建省福清市分公司。 一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》及其附件（编号：×××96）、《房屋租赁合同终止协议》，系各方在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。福清市邮政局更名为中国邮政集团公司福建省福清市分公司后，中国邮政集团公司福建省福清市分公司又更名为中国邮政集团有限公司福建省福清市分公司，其合同权利义务依法由邮政福清分公司承受。中海公司自2019年5月1日至2019年9月30日期间使用案涉租赁大楼应当按约支付租金。现邮政福清分公司请求中海公司支付自2019年5月1日至2019年9月30日期间的租金合计1486092.82元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。中海公司未按期支付上述租金已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉《房屋租赁合同终止协议》约定“截至2019年9月30日止的租金与违约金，双方约定按照法院判决执行”，诉讼中邮政福清分公司与中海公司均确认该法院判决即指一审法院（2019）闽0181民初1489号民事判决。根据已查明的事实可知，一审法院（2019）闽0181民初1489号生效民事判决所确定的逾期支付租金的违约金标准为按日万分之五的标准，现邮政福清分公司请求中海公司支付逾期支付上述租金的相应违约金，其中864007.50元、622085.32元的违约金分别以864007.50元、622085.32元为基数，分别自2019年5月10日、2019年8月10日起，均按日万分之五的标准均计至还清款项之日止，一审法院予以支持。 中海公司抗辩上述两个月搬迁期即为免租期，故应相应扣减二个月租金等，根据已查明的事实可知，前述两个月搬迁期适用的前提是十年租赁到期，故中海公司的该项抗辩主张，缺乏依据，一审法院不予采纳。中海公司抗辩经测绘其实际承租面积比两份《房屋租赁合同》记载的租赁面积之和少685.54平方米，该相应面积差部分的对应租金应予扣减等，邮政福清分公司对此测绘结果不予认可，并提出案涉房产系整体竞拍出租，拍卖公司已在竞拍前进行公示，中海公司代理人在相关文件上签认，视为接受当时的状况等。因中海公司的该项抗辩主张，缺乏依据，一审法院不予采纳。中海公司抗辩上述两份《房屋租赁合同》（编号：×××96、×××97）的履约保证金分别为635000元、185000元合计820000元应抵扣其所欠租金。案涉《房屋租赁合同》（编号：×××96）中约定“乙方逾期交付房租，每逾期一日按月租金的1%向甲方支付违约金。逾期30日不交房租的，甲方有权终止合同。乙方除支付违约金外，甲方不予返还保证金。”鉴于中海公司在履行案涉《房屋租赁合同》（编号：×××96）的实际违约情形，中海公司抗辩将该份合同项下的履约保证金635000元抵扣其所欠租金，缺乏依据，一审法院不予支持。《房屋租赁合同》（编号：×××97）项下的履约保证金185000元，与本案缺乏关联，故中海公司该部分抗辩内容，一审法院不予采纳。 关于中海公司反诉请求邮政福清分公司补偿其各项装修款约计350万元（以法院委托评估结果为准）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。……”根据已查明的事实可知，本案中系因中海公司违约导致合同解除，诉讼中邮政福清分公司并未明确表示同意利用，在此情况下，中海公司请求邮政福清分公司补偿各项装修款，理据不足，一审法院不予支持。故中海公司申请委托评估机构对案涉租赁大楼中属于中海公司投入的装修进行评估以折抵所欠租金，一审法院亦不予准许。 综上，判决：一、被告中海汇通（福州）实业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告中国邮政集团有限公司福建省福清市分公司自2019年5月1日至2019年9月30日期间的租金合计1486092.82元。二、被告中海汇通（福州）实业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告中国邮政集团公司福建省福清市分公司违约金（其中864007.50元的违约金以864007.50元为基数，按日万分之五的标准，自2019年5月10日起计至还清款项之日止；622085.32元的违约金以622085.32元为基数，按日万分之五的标准，自2019年8月10日起计至还清款项之日止）。三、驳回反诉原告中海汇通（福州）实业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费19542.30元，由被告中海汇通（福州）实业有限公司负担，限本判决生效之日起七日内向一审法院交纳；反诉受理费17400元(已减半收取),由反诉原告中海汇通（福州）实业有限公司负担(已交纳)。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，中海公司与邮政福清分公司签订的《房屋租赁合同》（编号：×××96）系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。对双方当事人二审中的争议焦点,本院认定如下: 关于中海公司主张的装修费用，（2019）闽0181民初1489号民事生效判决对此已做充分阐述,本院在此不再赘述。中海公司要求以其装修残值用于抵扣中海公司欠邮政福清分公司的租金，本院不予支持。 关于中海公司主张二个月免租期的租金，根据在案证据，福清市邮政局仅同意在邮政大楼十年租赁到期另延长两个月搬迁期，双方当事人约定案涉租赁合同于2020年7月31日终止，但本案中，2019年4月11日，中海公司向邮政福清分公司作出提前终止合同的要求，故中海公司主张二个月免租期的租金，本院亦不予支持。 关于中海公司主张的租赁房屋面积与合同约定不符的抗辩理由是否成立。依照双方签订的《房屋租赁合同》（编号：×××96）,租金以讼争房屋整体租赁确定年租金的方式确定数额,并非以每一建筑平方米面积以及可实际使用的面积来确定中海公司支付的租金数额;现中海公司以其单方测量的使用面积依据,上诉主张合同约定面积与实际面积不符,要求扣减租金，本院不予支持。 关于中海公司主张以履约保证金抵扣租金，本院认为，根据《房屋租赁合同》（编号：×××96）第四条第5款约定：乙方在签订本合同之日内须向甲方缴纳相当于叁月的租金额度作为履约保证金。若中海公司违约，邮政福清分公司有权扣收保证金以优先实现债权。第八条第3款约定，乙方逾期交付房租，每逾期一日按月租金的1%向甲方支付违约金。逾期30日不交房租的，甲方有权终止合同。乙方除支付违约金外，甲方不予返还保证金。本案系中海公司拖欠租金，构成违约,因此，本案履约保证金具备惩罚性，参照《房屋租赁合同》（编号：×××96）的约定,中海公司主张履约保证金可折抵租金，缺乏依据,不予支持。关于中海公司主张《房屋租赁合同》（编号：×××97）项下的履约保证金185000元，与本案缺乏关联，本院不予处理。 综上所述，中海公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19542.30元，由中海汇通（福州）实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年三月二十三日 法官助理 刘 奕 书 记 员 吴 超