重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终2505号上诉人（原审原告）：胡开惠，女，1939年9月10日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：苟艳（胡开惠之女），住重庆市江北区。被上诉人（原审被告）：重庆维集商业管理有限公司，住所地重庆市两江新区青竹路3号2幢1-10，统一社会信用代码91500000MA604JAX5L。法定代表人：刘洪明，重庆维集商业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘勇，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：重庆维集酒店管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪西路28号39-19号，统一社会信用代码91500108MA5YPP0M1E。法定代表人：凌雷，总经理。委托诉讼代理人：刘茂旭，重庆腾运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋3楼909号，统一社会信用代码91510100MA6C877301。法定代表人：陈志坚，总经理。被上诉人（原审被告）：重庆橙果酒店管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区大学城南路20号5幢22-1，统一社会信用代码91500106MA60F2DN6Y。法定代表人：李秀荣，总经理。上诉人胡开惠因与被上诉人重庆维集商业管理有限公司（以下简称维集商管公司）、重庆维集酒店管理有限公司（以下简称维集酒店）、四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）、重庆橙果酒店管理有限公司（以下简称橙果酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初13849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡开惠上诉请求：1.依法撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初13849号民事判决，查清事实，依法改判支持胡开惠的全部诉讼请求或者将本案发回重审；2.本案一审、二审的诉讼费用均由维集商管公司、维集酒店、橙森公司、橙果酒店承担。事实和理由：一、原审法院认定维集商管公司的违约行为显著轻微，不应承担违约责任的事实依据不清。(一)相关协议签署情况。胡开惠与维集商管公司于2018年10月31日签订了《酒店租赁合同》，但在2019年4月1日与橙森公司签订《概括转让协议》又是维集酒店。维集商管公司和维集酒店对合同签署主体和合同履行主体不一致的情况未作出解释。由此可见，维集商管公司、维集酒店、橙森公司、橙果酒店之间关系混乱无序，导致胡开惠催收租金时完全不清楚真实管理酒店的是谁。这也是导致后期业住维权事态激化的原因之一。另外，《酒店租赁合同》明确约定了违约情形及违约金，约定系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，原审法院也认可其合法有效。(二)疫情不应成为违约行为的“挡箭牌”。首先，《酒店租赁合同》明确约定了违约情形，维集商管公司、维集酒店、橙森公司、橙果酒店却不依照合约履行。合同概括转让后任何一方也从未通知胡开惠。胡开惠到标的酒店现场欲找到酒店管理方，橙果酒店也从未解释和说明维集商管公司、维集酒店、橙森公司、橙果酒店的各种合同转让关系。同时，实际支付租金的人又是该房屋原产权人孙杉杉。故，胡开惠不知晓橙果酒店的身份，对其发出的一条要求降租的短信回复不准许其无故占用房屋，也是符合常识、常理、常情的。其次，橙果酒店看到众多业主上门讨要租金后发现事态发展不利时，才通过短信的方式给部分业主发送了《致富力城河畔里5栋业主协商函》。而根据调整后的方案，维集商管公司、维集酒店、橙森公司、橙果酒店即便全面履行合同，业主的整体租金也将减少61698元。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，即便是基于疫情这一不可抗力而降租，也以三个月为期，最多以50％的降幅为限作为审判指导意见。那么，维集商管公司、维集酒店、橙森公司、橙果酒店既然认为疫情系合理降租的事由，对未来三年降租事宜无法达成一致意见时，应该将当前应付租金履行到位。即便当前应付租金不能按约定数额支付，也应该通过诉讼来主张降租或者延期支付的权利，而不是以“拖欠有理”的姿态恶意拖欠租金，且趁势告知业主不降租则无法继续经营该酒店。最后，胡开惠万般无奈之下以EMS邮件方式向合同相对方单方解除合同。由于酒店是以整体形式承租，若与一家业主无法达成一致意见，酒店也无法继续经营下去，因此酒店宣称其不再继续承租经营。之后大部分业主达成了解除合同、退房付款的和解协议。但胡开惠从也未与橙果酒店签订过任何协议，也未进行任何退房手续。其他业主接受的条件并不能认定为本案胡开惠也应该接受。而原审法院仅以双方于2020年6月15日办理了房屋交接手续接回案涉房屋，就认定双方就解除合同达成合意，完全不考虑个体当事人的具体境况，任意把接收案涉房子的行为等同于解除合同的合意表示，不仅对该事实认定缺乏证据支持，而且缺乏对生活常识的经验判断。胡开惠认为，应然权利并非实然权利，疫情也不应成为违约方的“挡箭牌”，即便有主张减免和延付的权利，也不应成为躺在权利上理所当然不予作为的理由。故，胡开惠认为原审法院认定维集商管公司的违约行为显著轻微，不应承担违约责任的事实依据不清。二、未考虑免租期收益有违公平原则。胡开惠与维集商管公司在合同中还明确约定了案涉房屋“租期为15年”、“免租期一年”的条款。从商业惯例和逻辑可知，“免租期一年”的约定是胡开惠为博取未来14年的房租收益而让渡自己的权益。如果不是因为约定了15年租期的长期合同，作为一个理性投资人谁会愿意在短期内让渡那么长的免租期?更何况维集商管公司、维集酒店、橙森公司、橙果酒店从签订合同至违约撤场仅一年零七个月时间，却享受了整整一年免租权益。原审法院认为案涉房屋用于酒店经营，经营过程中受到疫情及防控措施影响导致其营业收入减少甚至无营业收入的可能，将此作为认定维集商管公司违约行为轻微的理由。但维集商管公司约定15年租期却仅仅两年不到就事实违约，不仅享有一年免租期收益，还在履约过程中有失诚信，原审法院仍认定其违约行为轻微的裁判观点有失公允。即便在维集商管公司不违约的情况下，在仅有的一年零七个月的实际租期内也应考虑胡开惠的收益，否则疫情中的全部损失均由胡开惠一方承担，才是真正有违公平原则的体现。维集商管公司在二审中答辩称，维集商管公司当时是新成立的公司准备承接河畔里全部房屋。后因为个别原因中止，导致维集商管公司根本没有运营河畔里的全部房屋。胡开惠也没有向维集商管公司交付任何房屋，维集商管公司不应该承担责任。维集酒店在二审中答辩称，1.维集酒店未与胡开惠签订任何协议，未实际使用案涉房屋或从中获利，不是案涉酒店租赁合同的相对方。维集酒店系被维集商管公司在一审中申请追加而参加诉讼，并非以实际履行方的身份参与实质答辩。2.胡开惠称承租方恶意拖欠租金导致合同解除不是事实。因疫情不可抗力的原因，承租方在2020年第一季度遭受了重大损失的情况下，仍按约支付了第一季度的租金。第二季度受疫情影响，如仍按原租金标准履行合同，对承租方显失公平。故承租方积极与各业主就租金调整进行磋商，以求租赁合同继续履行。然而包括胡开惠在内的多数业主向维集酒店和橙果酒店发出要求解除合同的函件，甚至在2020年6月15日发生了业主集结围堵酒店的事件，迫使酒店方同意解除租赁合同。因此胡开惠的行为才是直接导致合同解除的根本原因。3.一审认定案涉合同系双方合意解除，符合案件事实和法律规定。4.承租方无根本违约行为，迟延支付租金的违约程序轻微，不应承担违约责任。承租方未按合同约定及时支付2020年4月1日至6月30日的租金，是受疫情及防控措施的影响，主观上并不存在恶意。5.胡开惠所称承租方享有一年免租期收益不是事实。免租期条款的设置用于对房屋进行装修。装修期内，承租方未使用房屋获得收益。另外，承租方对房屋进行装修投入，是为了获取之后长达14的运营收益。而由于合同的解除，导致装修投入无法通过运营而获得收益。因此对承租酒店来说才是极大的损失。橙森公司、橙果酒店在二审中未作答辩。胡开惠向一审法院起诉请求：1.依法判令维集商管公司向胡开惠支付违约金60000元；2.判令橙果酒店立即向胡开惠支付逾期租金（2020年3月31日至2020年4月25日）1483.13元；3.请求判令橙果酒店向胡开惠支付2020年4月26日至6月15日的房屋占用费3025.58元；4.诉讼费由维集商管公司、橙果酒店承担。一审法院认定事实如下：坐落于重庆市沙坪坝区大学××路××号××幢××号房屋登记权利人为胡开惠。房屋用途为商务金融用地／办公，建筑面积为39.55㎡，套内建筑面积为29.25㎡。不动产权证号为渝（2018）沙坪坝区不动产权第0××5号。2018年10月31日，胡开惠作为出租人（甲方）与维集酒店作为承租人（乙方）签订《酒店租赁合同》，约定：鉴于甲方系重庆市沙坪坝区大学城南路20号5幢商业项目（下称本项目）20-24（下称该物业）的所有权人，有权按照法律的规定和自己的意愿，将其所有的该物业租赁于乙方专业公司进行管理和运营，并取得相应的收益；乙方系一家依法设立并合法存续的有限公司，具有商业项目运营管理的能力，由于乙方的运营需要，乙方将会就本项目成立专门的项目公司，在专门的项目公司成立后，甲方应配合乙方签署三方协议，将本协议项下所有权利及义务转到项目公司名下。甲方收到已经签署三方协议通知30天内无正当理由拒绝或其他不作为行为，则本协议项下所有权利及义务自动转到项目公司名下。一、房屋基本情况：1、出租房屋坐落为重庆市沙坪坝区大学××路××号××幢××，房屋面积39.55平方米（本协议内所涉房屋面积表述均为建筑面积，以房产证登记为准）。二、租赁用途及使用：1、乙方租用上述房屋用途为开设酒店及相关行业的经营用房，如需改变用途，应通知甲方，经甲方签字同意后该合同继续有效。…5、甲方自愿让渡收房权给乙方，并委托乙方与出让方直接办理房屋交付手续（本协议作为甲方书面授权乙方代为办理房屋交付手续的书面函件，双方同意不再单独出具授权文书），包括但不限于验收房屋、领取钥匙、办理入住手续等。三、租赁期限：1、自本合同签订之日起至2034年9月30日终止。租赁期满后本合同终止，甲乙双方可另行再进行协商签订合同。四、租金支付：1、免租期为1年，自本合同签订之日起算，免租期内不付租金；2、起始租金按照45元／㎡／月的标准计算，免租期结束后第一年至第三年为45元／㎡／月。第四年至第六年为50元／㎡／月。第七年至第九年为60元／㎡／月。第十年至第十二年为70元／㎡／月。第十三年至租赁期满为75元／㎡／月。本合同约定租金价格为含税价格。3、房屋租金支付方式为按自然季度付款，付款日期分别为每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日。乙方在以上付款日期将下一季度租金转入甲方指定账户，先付后用。第一次租金支付时间在免租期结束当日。…六、乙方的权利义务：…3、乙方有权决定该房屋用以酒店经营管理及相关配套。为保证甲方的合法权益，乙方将严格按照维也纳国际酒店（或同等品牌酒店）装修以及运营物资采购标准以及酒店配置标准实施；…7、乙方逾期支付房屋租金、物业费用、水电费等的，逾期20天以内的，以照欠付金额为基数，按0.3%／天的标准支付违约金；逾期20日以上的，甲方有权提前解除合同，并有权要求乙方应按照6万元／套房屋的标准支付甲方违约金。8、租赁期内，乙方有权将租赁房屋转租给其他人用于经营酒店或相关配套行业，但该转租行为不得损害甲方权益。七、通知条款：1、任何一方均应本着诚实信用原则来对待另一方在履行合同时的通知、告知事项，如因重大事项须履行通知义务的，均应当以当面签收或特快专递方式送达相对人。…4、因受送达人在合同中提供或者确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时告知、以及受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致送达文件中的通知、告知事项未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。5、本合同所列的联系方式为双方工作联系往来、法律文书及争议解决时人民法院和／或仲裁机构的法律文书送达地址，人民法院和／或仲裁机构的诉讼文书（含裁判文书）向任何合同任何一方当事人的上述地址和／或工商登记公示地址（居民身份证登记地址）送达的，视为有效送达。6、本通知条款为独立条款，不受合同整体或其他条款的效力影响。合同另对甲方权利义务、房屋维修保养义务、合同解除及争议解决进行了约定。胡开惠在合同甲方处签名捺印，维集商管公司在乙方处盖章。2019年4月1日，维集酒店（甲方）与橙森公司（乙方）签订《概括转让协议》，约定：鉴于1、自2018年至2019年期间，甲方以承租人的身份与若干出租人签订了《酒店租赁合同》（附件1），具体出租人信息详见《清单》（附件2）；2、根据《酒店租赁合同》约定，将成立项目公司，待项目公司成立后，将《酒店租赁合同》项下所有权利义务转让至项目公司；3、乙方系为本项目专门成立的酒店项目公司，亦为《清单》所涉房屋的实际承租人。现经甲乙双方协商一致，由乙方概括承受甲方在《酒店租赁合同》项下的全部权利义务，并签订以下条款，以资共同遵守：第一条，自本协议生效之日起，原《酒店租赁合同》对甲方再无约束力，由乙方作为承租人，享有合同权利，并对出租人履行合同义务。第二条，在本协议生效当日，甲方应将其与相关出租人签署的《酒店租赁合同》原件交予乙方保管，详见《清单》；第三条，自本协议生效后，若出现出租人以《酒店租赁合同》为依据向甲方主张任何权利，乙方应第一时间联系对方，由乙方作为责任主体（包括但不限于出资聘请律师、出庭应诉、组织协调等），无论出租人是否接受，因应对出租人主张权利所产生的费用概由乙方承担。第四条，本协议一式两份，双方各执一份。协议附件2《清单》中包含胡开惠所有的涉案房屋。维集酒店在协议甲方处盖章，橙森公司在协议乙方处盖章。2019年9月30日、12月31日，橙森公司通过中国建设银行分别向胡开惠转账支付租金3616.91元、5339.25元。2020年6月8日，胡开惠按照“重庆市渝北区两江新区青竹路3幢2号1-10”的地址向维集商管公司邮寄《解除合同通知函》，函件载明：“1、因贵司未按照合同约定履行义务，房屋租金逾期支付已达20天以上，故我有权解除本合同，现通过特快专递方式正式函告贵司解除贵我双方签订的《酒店租赁合同》；2、《酒店租赁合同》正式解除之日以邮件签收之日为准；3、按照合同约定，我向贵司工商登记公示地址邮寄本函，如邮寄本地址被拒收或退回，邮件退回之日视为送达之日，《酒店租赁合同》自邮件被退回之日自动解除；4、合同解除后，贵司仍需向贵我双方在合同中约定的指定账户支付逾期租金（逾期之日起至合同解除之日止，暂计至2020年6月8日）4034元。5、合同解除后，根据合同约定贵司应向我赔偿违约金60000元，请收到本函后立即支付至贵我双方在合同中约定的指定账户。6、合同解除后，请立即结清房屋租赁期间的物业管理费、水电气费等相关手续，并将房屋钥匙归还于我；贵司在腾退房屋过程中，不得搬移及损坏房间内所有的设施设备装修装饰物，否则承担相应的赔偿责任。”该邮件于2020年4月25日由菜鸟驿站代收。橙果酒店举示了一份《致富力城河畔里5栋业主协商函》，函件中提出因疫情影响，将调整租金方案为：2020年4月1日至2021年3月31日月租金30元／平米、2021年4月1日至2022年3月31日月租金35元／平米、2022年4月1日至2023年3月31日月租金40元／平米，2023年4月1日起，按照原合同约定的起始租金45元／平米／月自行，每三年递增和递增标准都维持原合同约定。另举示了群发短信记录截图，短信内容为“沙坪坝大学城河畔里五栋18楼-22楼业主们，您们好，我们是橙堡公寓（橙果酒店）公司，维集商管公司把你们的物业转租给了我们。鉴于近期的一些问题，应部分业主要求，约定在明天（4月11日）下午三点在酒店前台大厅面谈沟通，如果您有时间，欢迎您前来参加。如果您明天不能来酒店现场，可以在工作时间内联系我司黄经理，电话132××××6336”，与上述函件一并发送至各业主。但胡开惠对上述证据不予认可，主张第三人并非合同向对方，无权与胡开惠协商租金事宜。胡开惠自认已于2020年6月15日已正式办理房屋交接手续收回涉案房屋。胡开惠亦表示要求由橙果酒店支付租金和占有使用费，橙果酒店自愿承担。一审法院认为，胡开惠与维集酒店于2018年10月31日签订的《酒店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。维集商管公司辩称其因盖章错误，并非合同主体，未举示相应证据加以证明，一审法院对其主张不予采信。至于维集酒店与橙森公司的《概括转让协议》中虽包含了涉案房屋，但维集酒店与橙森公司均非《酒店租赁合同》的主体，现无证据证明合同权利义务的概括转让取得了胡开惠的同意，故一审法院认定该《概括转让协议》对胡开惠不发生法律效力。根据合同相对性，维集商管公司为涉案《酒店租赁合同》的承租主体。胡开惠与维集商管公司均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。关于《酒店租赁合同》的解除时间问题及维集商管公司是否应当承担违约责任的问题。胡开惠认为其已于2020年4月25日《解除合同通知函》方式解除合同。维集商管公司则认为胡开惠不具有单方解除权，双方系协商一致解除合同。对此应当首先判断维集商管公司逾期支付房屋租金已达20天以上是否是违约行为从而使得胡开惠享有合同解除权，对此一审法院评析如下：因新型冠状病毒感染肺炎疫情原因，2020年1月24日至同年3月9日为重庆市突发公共卫生事件一级响应期间，同年3月10日至24日调整为二级响应期间，25日后调整为三级响应期间。新型冠状病毒疫情作为突发公共卫生事件，给人们的生产、生活造成了较大的影响，该事件在双方订立合同时无法预见，也无法避免。结合案涉合同履行情况以及新型冠状病毒疫情及防控措施对酒店经营的影响，维集商管公司在本案中违约行为显著轻微，不应承担违约责任。理由如下：第一，本案中，维集商管公司从免租期结束起已按时足额支付了2020年3月31日之前的租金，即维集商管公司在新型冠状病毒疫情发生之前，并不存在迟延支付租金的违约行为；第二，涉案房屋系用于酒店经营，维集商管公司在经营过程中客观上存在受疫情及防控措施影响导致其营业收入减少甚至无营业收入的可能。虽然维集商管公司存在迟延支付租金的行为，但该迟延支付租金的行为客观上受新冠疫情及国家防控措施的影响，主观上并不存在恶意，其违约行为非根本违约行为；第三，虽然应付租金的时间点是在本市因防控新型冠状病毒疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应期间之后，但仍然处于二、三级响应期间，维集商管公司对于已经支付的疫情期间的租金可以因疫情原因申请减免，即使其未主张减免疫情期间的租金，也可以主张因疫情原因延期支付租金，故维集商管公司在未及时支付后续的租金，其原因不应完全归责于维集商管公司，若因此而认定维集商管公司存在违约行为承担违约责任，有违公平原则。综上，一审法院认为，维集商管公司在本案中不存在根本违约行为，胡开惠不享有合同解除权，其通知行为不发生合同解除的效力。维集商管公司可基于新冠疫情这一突发公共卫生事件而免除本案违约责任的承担，故对于胡开惠主张的违约金不应支持。现胡开惠自认已于2020年6月15日已办理房屋交接手续接回案涉房屋，因此双方均无继续履行合同的意愿，应当视为双方就解除案涉租赁合同达成合意，故案涉《酒店租赁合同》解除时间应认定为2020年6月15日。对胡开惠请求橙果酒店支付的2020年3月31日至2020年4月25日的租金1483.13元，橙果酒店无异议且愿意支付，故应当由橙果公司支付上述租金。对胡开惠主张参照合同约定的租金标准支付2020年4月26日至6月15日的房屋占用费3025.58元，系因胡开惠对合同解除时间理解有误造成，该时间段应计算的是租金，而非房屋占用费，橙果酒店无异议且愿意支付，故应当由橙果公司支付上述租金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、橙果酒店于判决发生法律效力后立即支付胡开惠租金4508.71元；二、驳回胡开惠的其他诉讼请求。一审案件受理费1418.66元，减半缴纳709.33元（胡开惠已预交），由胡开惠负担650元，由维集商管公司负担59.33元。双方当事人在二审中均未举示新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要是维集商管公司是否应承担违约责任以及胡开惠主张的违约金应否支持。本院认为，结合案涉合同履行情况、新冠肺炎疫情及疫情防控措施对酒店经营的影响，对胡开惠要求维集商管公司向其支付6万元违约金的上诉请求，本院不予支持。理由如下：第一，2020年初爆发的新冠肺炎疫情，突发性强、涉及面广、影响重大。为积极应对新冠肺炎疫情，重庆市人民政府决定自2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，同年3月10日至24日调整为二级响应，25日后调整为三级响应。新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，给人们的生产、生活造成了重大影响。受疫情及疫情防控措施影响，很多合同规定的义务不能正常履行，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。案涉房屋系用于酒店经营，维集商管公司在经营过程中受疫情及疫情防控措施影响较大，直接导致其营业收入减少甚至无营业收入。承租方已按时足额支付了2020年3月31日之前的租金，虽然承租方未按照合同约定在2020年3月31日及时支付2020年4月1日至6月30日的租金，其没有按照约定的期限支付租金的行为客观上系受疫情及疫情防控措施的影响，主观上并不存在恶意。第二，对于受疫情及疫情防控措施直接影响而引发的民事纠纷，双方当事人应本着共担风险、共渡难关之精神，尽量协商解决。维集商管公司承租案涉房屋用于酒店经营，疫情及疫情防控措施导致其没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同约定支付租金对其明显不公。第三，虽然租赁合同约定了一年的免租期。但从案涉租赁合同约定的租赁用途来看，承租方租赁房屋系用于开设酒店及相关行业的经营。而开设酒店必然会涉及到对房屋进行装修、改造。因此承租方在免租期内并不必然会获得经营收益，胡开惠也未举证证明承租方在免租期内获得了经营收益。第四，本案是胡开惠先向维集酒店发出《解除合同通知函》，之后胡开惠于2020年6月15日办理了房屋交接手续接回案涉房屋，因此案涉租赁合同在事实上已未再履行。但不能以此认定系维集商管公司违约而导致合同解除。在一审已判决由橙果酒店向胡开惠支付合同解除前的租金的情况下，不宜再要求维集商管公司承担违约责任。综上所述，胡开惠的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由胡开惠负担。本判决为终审判决。审 判 长  向 川审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年三月三十一日法官助理  郝晶晶书 记 员  张冬梅