山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初7585号原告：济南石泉建筑工程有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370112664895337P。法定代表人：黄树凤，董事长。委托诉讼代理人：安强，山东鲁泉律师事务所律师。被告：北京米高酒店管理有限公司，住所地北京市，统一社会信用代码911101140896606961。法定代表人：张砚辉，董事长。被告：济南米高时尚酒店管理有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370105MA3BXXQAXJ。法定代表人：张砚辉，董事长。被告：张砚辉，男，1981年2月9日出生，汉族，住山东省乐陵市，公民以上三被告共同委托诉讼代理人：姚静，北京天斗律师事务所律师。以上三被告共同委托诉讼代理人：贝为娅，北京天斗律师事务所实习律师。原告济南石泉建筑工程有限公司（以下简称济南石泉公司）与被告北京米高酒店管理有限公司（以下简称北京米高公司）、济南米高时尚酒店管理有限公司（以下简称济南米高公司）、张砚辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告济南石泉公司委托诉讼代理人安强、三被告共同委托诉讼代理人姚静、贝为娅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南石泉建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿付租金668721.35元并支付违约金（以150000元为基数按每日千分之一的标准支付自2016年4月23日至判决生效日止的违约金；以1008721.35为基数按每日千分之一的标准支付自2020.4.23日起至2020.7.5日期间的违约金72628元；以708721.35元为基数按每日千分之一的标准支付自2020.7.6日起至2020.7.22日期间的违约金10631元；以518721.35元为基数按每日千分之一的标准支付自2020.7.29日至判决生效日止的违约金）；2、诉讼费、保全费和保全保险费由被告承担。事实和理由：原告与被告北京米高公司于2015年5月23日签订《房屋租赁合同》一份，根据该合同被告租用原告位于济南市天桥区东西丹凤街36号的办公楼1、3、4、5、6、7层和南院东附属楼一层的四间房屋（以下简称涉案房屋），租赁计费期限为自2015年6月1日起至2022年6月1日止，总租赁面积1955平米，每年租金914940元，租金每两年递增一次，递增幅度为上期租金的5%；按照合同约定被告应于每年的4月23日前一次性向原告提前预付下年度租金，如逾期缴纳租金被告应按照拖欠租金的数额每日支付1%的滞纳金，同时合同还约定被告如有违约其享有的两个月装修免租期便不再享有。合同签订后原告按约定履行了全部义务，在各方面为被告提供方便，但被告长期拖欠租金等费用，给原告造成了较大的经济损失。在原告的再三追索下被告也仅支付了电费，至今仍欠缴租金668721.35元。按照合同约定被告如逾期缴纳租金应按拖欠金额每日百分之一向原告支付违约金，如按此标准被告仅因拖欠今年的租金就应付违约金达120余万元。现原告本着积极解决问题的态度主动降低违约金的计算标准，除了追讨租金668721.35元外仅按拖欠租金的每日千分之一分段计算主张违约金。第一被告租赁房屋后交由第二被告开设酒店使用，第二被告与第一被告同样负有支付租金的义务，第三被告系被告一、二的控股股东且米高公司应交纳的租金基本从其个人账户中支出，其个人资产与公司财产混同。根据法律规定应对一二被告的债务承担连带清偿责任。被告北京米高公司辩称，一、答辩人北京米高公司已足额支付房屋租金，并未违约。2015年5月23日，北京米高公司与济南石泉公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定济南石泉公司向北京米高公司出租涉案房屋，由北京米高公司承租该房屋用于经营宾馆，承租期自2015年6月1日至2022年6月1日。2020年1月底，我国爆发大规模新冠肺炎疫情，宾馆行业首当其冲，影响很大，北京米高公司经营的宾馆也因此也受到巨大影响，入住率锐减，经营发生严重困难，亏损严重。2020年5月9日，经国务院同意，国家发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，指导意见第二条规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。2020年7月27日，山东省发展和改革委员会办公室颁发了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》（以下简称“方案”），方案第二部分“落实房屋租金减免”中规定，对承租国有房屋（包括属于政府机关、高校、研究院所等事业单位和国有企业的经营性房产）的小微企业和个体工商户，在免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金的基础上，延长房租减免政策，将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本案中，涉案房屋的产权人是济南食品科学研究所，承租人北京米高公司属于小微企业，符合政策规定应予减免房租的情形。北京米高公司据此向济南石泉公司提出了减免申请，济南石泉公司一开始同意，因此北京米高公司据此支付了房租，未料，其后济南石泉公司又不同意减免租金，而且还要求全额支付。根据减免政策，自2019年6月1日起至2020年5月31日止，答辩人应缴纳的房租为672,480.9元。自2020年6月1日起至2021年5月31日止，答辩人应缴纳的房租为714,510.96元。而答辩人实际缴纳了149,8721.35元，多缴纳房租111,729.49元，应予退还。二、2016年，北京米高公司和济南石泉公司协商确定用15万元房租抵销房屋维修费用，北京米高公司已足额支付2017年度租金，并无欠缴。2016年，因承租房屋的三楼下水出现严重问题需要维修，导致从2016年5月20日起整半年时间，三楼层无法使用。北京米高公司按合同约定向济南石泉公司索赔714,225.05元。后经双方协商，从2017年房租中扣减15万元用于抵销北京米高公司的损失。故2016年北京米高公司向济南石泉公司缴纳了764,940（914940-150000）元房租，济南石泉公司在后期的合作中也始终未持异议。故济南石泉公司主张的2016年欠缴15万元房租无事实和法律依据。三、北京米高公司并未违约，无须缴纳违约金。如前所述，北京米高公司已向济南石泉公司足额缴纳了房租，并未违约。且根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第五款的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。综上，北京米高公司已经超额支付了房屋租金，无须再向济南石泉公司支付房租及违约金，故济南石泉公司的诉讼请求并无事实与法律依据，请求法院依法驳回济南石泉公司的全部诉讼请求。被告济南米高公司辩称，答辩人济南米高公司不是本案的合同相对人，不能成为本案的被告，因为房屋租赁合同的签订主体是北京米高公司和济南石泉公司，根据合同相对性原则，济南米高公司不应成为本案被告，无需承担相应责任。被告张砚辉辩称，张砚辉也不是本案民事关系的主体，不应成为本案被告，理由同被告济南米高公司。另外，张砚辉作为北京米高公司法人从个人账户支出款项目的不是为了逃避债务，而是为了缴纳北京米高公司的房租，是履行职务的行为，并没有损害北京米高公司的利益，因此张砚辉通过个人账户缴纳房租的行为，不符合个人财产与公司财产混同的情形。也不符合股东滥用公司独立人格的条件，因此张砚辉也不应成为本案被告，无需对北京米高公司的债务承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2015年5月23日，原告济南石泉公司（合同出租方、甲方）与被告北京米高公司（合同承租方、乙方）及被告张砚辉（合同承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：第一条出租房屋基本情况1、甲方向乙方出租的房屋位于济南市天桥区东西丹凤街36号(以下简称房屋)，房屋所有权证号为：[办公楼(天字第116585号)。附属楼(天字第116586号)]。出租房屋范围包括涉案房屋，总面积为1955平方米。2、甲方承诺出租房屋的行为已经市商务局和财政局国有资产部门批准，且在本合同签订时该房屋产权明晰，不存在任何担保物权和债权、不属违章建筑，甲方保证在本合同签订时房屋未被法院或者其他政府机构采取查封、扣押等强制措施。3、房屋租赁在本合同签订后以现状交接。第二条租赁期限1、房屋租赁期限自2015年6月1日(起租日)至2022年6月1日止。2、甲方提供乙方装修期免租为两个月，如乙方单方违约，乙方返还甲方两个月装修期租金。3、租赁合同期满，乙方应如期交还所租赁房屋.乙方逾期不交还的，甲方有权收回所租赁房屋。甲方如需继续出租，同等条件下，乙方享有优先承租权。经原批准机构批准，双方另行签订租赁合同。第三条租金、租金支付期限及方式1、租金：甲乙双方约定，自2015年6月1日(起租日)起，租金为914940元/年(大写：玖拾壹万肆仟玖佰肆元整每年)租金每两年递增一次，按前一期的基数递增，递增率为5%。2、支付期限：房屋租金每年支付一次。乙方应在签定合同日提前三十日向甲方预付下期租金。3、乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转账或现金方式。第四条双方的权利与义务甲方的权利与义务1、甲方提供房屋周边关系协调，提供自有院落、院内停车位供乙方免费使用。2、甲方向乙方出租的房屋主体结构无损坏，能正常使用。3、甲方应出具房屋产权证明，提供房屋图纸复印件一份。4、在乙方办理相关手续时，应给予配合。乙方的权利与义务1、乙方必须按时足额交纳租金、水电费及相关费用。2、经甲方书面同意后，根据房屋图纸合理装修改造，不得损坏主体结构。3、不得影响甲方及其他承租者正常的工作秩序和管理秩序，否则，承担一切后果。4、乙方承诺不在承租房屋内从事违反法律法规及政府有关部门对出租房屋用途有关规定的行为。第五条房屋租赁用途1、乙方承租房屋用途为商业合法经营。2、不得经营危险易爆品、网吧，禁止黄、赌、毒等影响人民及学生健康经营项目。第六条房屋维护及修缮1、租赁期间，房屋的维修养护由乙方负责，乙方应合理使用并爱护房屋，因乙方使用不当或使用不合理，致使房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。2、租赁期间，甲方对自使用房屋定期进行检查养护时，应提前15日通知乙方，检验养护时乙方应予以配合。3、在本合同有效期内甲方确需对出租房屋所在大楼(第七层)楼顶防水进行改造时，应事先征得乙方书面同意。4、承租期间，乙方如需增建经营设施，乙方自行投资建设，并应取得政府有关部门批准，甲方不另行增加租金。……第十一条违约责任1、因甲方原因，造成乙方损失的，甲方应给予乙方赔偿；如造成乙方无法经营，乙方有权解除合同，并要求甲方承担相当于当期租金的1%/天违约金。2、乙方逾期支付租金或保证金，除应如数补交外还应支付滞纳金，每逾期一天，乙方须按拖欠当期租金或保证金的1%天支付滞纳金。乙方逾期3日未支付租金或水电等费用的，甲方有权解除合同。同时，双方还在合同中对房屋租赁保证金、房屋使用及有关费用、房屋交付及交还期限、方式及验收、解除本合同的条件、合同争议的解决等权利义务进行了约定。合同最后原告济南石泉公司、被告北京米高公司加盖公章，被告张砚辉在乙方处签名。合同签订后，原告济南石泉公司将涉案房屋与被告北京米高公司及被告张砚辉进行了交接，后被告张砚辉用个人账号分加别于2015年6月1日支付租金914940元，2016年8月支付租金764940元，2017年7、8月支付租金960687元，2018年7月支付租金960687元，2019年7月支付租金1008721.35元，2020年7月支付租金49万元（其中有19万元系他人账户转账）。另查明，被告济南米高公司在部分涉案房屋进行经营使用，另有部分涉案房屋被告北京米高公司转租给他人经营使用并收取租金。又查明，原告济南石泉公司为诉讼申请财产保全支出财产保全责任保险费2000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告济南石泉公司与被告北京米高公司及被告张砚辉签订的《房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。关于租金给付的义务主体，由于被告北京米高公司及被告张砚辉系房屋租赁合同的承租方，根据合同相对性原则，两被告负有向原告济南石泉公司支付租金的义务，被告济南米高公司并不是租赁合同的相对方，原告济南石泉公司要求被告济南米高公司偿付租金的请求，本院不予支持。关于租金抵扣问题，被告称2016年未缴纳15万元是因为三楼无法下水导致酒店三楼半年之内无法营业，加上维修费用，双方协商进行了抵扣；对此原告不认可，称不存在协商抵扣15万元租金问题，而被告未能提交证据证实，故该15万元租金被告应予支付。关于被告是否构成违约，被告称根据合同约定原告为被告提供了2个月的免租装修期，被告每年均在6、7月份缴纳房租，原告从未有异议，被告经营的是酒店业，疫情对酒店的经营影响是显而易见的，根据最高人民法院《对于新冠疫情的指导意见》第一条第五款及民法典184条的规定，被告并没有违约。原告则称租金是从2016年就少付15万元开始的，且被告所引用的均为指导性意见，原告也不是意见所指向的主体，被告提供的第三方统计所依据的财务对比情况表显示的单位名称也与被告名称不符，因此租金不应减免。本院以为，房屋租赁合同属于长期性合同，合同双方应本着诚实信用原则切实履行合同。新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件,给人们的生产生活造成了较大的影响,原、被告双方在订立合同时无法预见,也不能避免,不能归责于本案任何一方。被告北京米高公司及被告张砚辉虽未实际使用涉案房屋，但疫情的管控使从事服务业的经营者无法正常使用涉案房屋,造成经济损失是客观存在的,该损失超出了市场风险的范围,被告自认酒店2020年2月一个月未营业，按照公平原则应由双方共担,故本院酌定原告济南石泉公司就涉案房屋免除半月的租金42030.05元。2020年的新冠疫情对各行各业均有不同程度影响，被告北京米高公司及被告张砚辉作为承租人受疫情影响缴纳租金确有困难时，应在遵守合同约定的前提下，积极与原告济南石泉公司沟通协商，取得原告理解从而做出适当减免或延期收取租金的让步，但被告北京米高公司及被告张砚辉以相关指导性意见，自行决定减免数额拒付租金，结合前期所欠租金15万元，被告北京米高公司及被告张砚辉欠租金668721.35元的事实清楚，原告济南石泉公司要求偿付，本院予以支持，但考虑疫情因素应予减免租金42030.05元；被告北京米高公司及张砚辉未按合同约定付款构成违约，应承担违约责任，违约金调整为全国银行间同业拆借中心2020年7月20日公布的一年期（LPR）利率（3.85%）的1.95倍（即年利率7.5%）。原告济南石泉公司为诉讼申请财产保全支出财产保全责任保险费2000元，该款系被告北京米高公司及被告张砚辉拖欠租金引发诉讼所至，原告济南石泉公司要求被告偿付，理由正当，本院予以支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告北京米高酒店管理有限公司、张砚辉于本判决生效之日起10日内支付原告济南石泉建筑工程有限公司房屋租金626691.3元；二、被告北京米高酒店管理有限公司、张砚辉于本判决生效之日起10日内向原告济南石泉建筑工程有限公司支付违约金，以626691.3为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按年利率7.5%计算；三、被告北京米高酒店管理有限公司、张砚辉于本判决生效之日起10日内支付原告济南石泉建筑工程有限公司财产保全责任保险费2000元；四、驳回原告济南石泉建筑工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5660元（已减半收取），申请费5000元，共计10660元，由被告北京米高酒店管理有限公司、张砚辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  温永革二〇二一年三月二十五日书记员  左晴晴