湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终218号上诉人（一审原告暨反诉被告)：周新华，男，1977年1月8日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**，委托诉讼代理人：李宗毅、马伟佳，湖北锡爱律师事务所律师。上诉人（一审被告暨反诉原告）：孝感星河天街商业管理有限公司，住所地：湖北省孝感市孝武大道特**，统一社会信用代码：92420902055410584E。法定代表人：郑荣胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：张望英，该公司员工。上诉人（一审被告）：孝感华庆置业有限公司，住所地：湖北省孝感市孝武大道特**，统一社会信用代码：91420902757000280T。法定代表人：吴华侨，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴佩蓓，该公司员工。上诉人周新华、上诉人孝感星河天街商业管理有限公司（以下简称星河公司）、上诉人孝感华庆置业有限公司（以下简称华庆公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2019)鄂0902民初3004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周新华上诉请求：1.一审少认定周新华的损失902302.22元，请求依法改判，即：判决星河公司、华庆公司连带赔偿周新华装修及经营设备损失966888元、餐厅经营损失38万元、摩地卡品牌使用费18万元、支付违约金31872.42元、鉴定费1万元、返还天然气押金3万元。2.判令本案一审、二审案件受理费由星河公司、华庆公司承担。事实与理由：星河公司单方强行拆除周新华租赁店铺让周新华蒙受了巨额经济损失，一审仅支持了部分损失，请求二审予以改判。主要表现在：一、周新华为经营摩地卡品牌西餐厅一次性缴纳了加盟费18万元，却被一审认定为一年的品牌使用费，一审少认定周新华加盟费损失18万元。周新华提交的加盟合同书第二条约定：“品牌使用费为人民币18万元。甲方按此费用提供相对应设备是旗舰店。乙方承诺，在任何情况下不得要求甲方退还乙方支付的品牌使用费。根据连锁加盟的行业特性，品牌使用费是一次性支付，即周新华支付品牌使用费之后即取得加盟品牌的使用权，只要周新华一直经营餐厅就可以一直使用该品牌。但由于星河公司的违法拆除，导致周新华不再经营，18万元加盟费应认定为周新华的损失。二、周新华为了加盟经营不惜斥巨资装修店铺，却被星河公司强行拆除，若周新华恢复经营必然要重新装修，一审对装修损失按折旧办法给予赔偿明显不公。一审期间，周新华申请对装修价值进行了司法鉴定，鉴定机构采用重置成本的评估方法确定周新华的装修损失966888元，但一审判决却采纳折旧补偿，导致少认定损失332791.2元。三、一审关于违约金认定有误，违约金应为31872.42元。根据周新华与星河公司签订的《物业租赁合同书》第11.7条约定，违约金按照未完成租期租金总额的10%计算。根据《歇业协议》约定，周新华于2018年7月23日歇业，歇业期间费用免除，即歇业期限是不应该计算在租赁期限内的，因此违约金应自2018年7月23日开始计算剩余租期，算至2020年12月24日为29个月，租金总额为318724.2元，违约金应为31872.42元。四、店铺被强拆后，已造成周新华不能经营，周新华在合同期内尚有29个月的可经营时间，扩大了周新华的损失，可期待、可实现的利润38万元应当属于损失范畴，应予支持。对周新华的上诉，星河公司口头答辩称：1.涉案商铺的停业不会导致周新华丧失摩迪卡品牌的使用权，加盟费不是必然损失。2.周新华的损失以应该按照实际损失计算。3.星河公司并未违约解除租赁合同，不应承担违约金。4.星河公司与周新华达成歇业协议，歇业期间周新华并没有收入。对周新华的上诉，华庆公司口头答辩称：1.涉案商铺的停业不会导致周新华丧失摩迪卡品牌的使用权，加盟费不是必然损失。2.周新华的损失以应该按照实际损失计算。3.星河公司并未违约解除租赁合同，不应承担违约金。4.星河公司与周新华达成歇业协议，歇业期间周新华并没有收入。星河公司上诉请求：1.撤销孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初3004号民事判决书第二、三、六项判决，并依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由周新华承担。事实与理由：一、周新华一审中提交的《关于“摩地卡意式休闲餐厅”装饰装修及经营设施设冬等物品恢复费用评估意见书》（以下简称《评估意见书》）系其单方面委托评估机构作出的，该报告内容前后矛盾，且结论与客观事实不符，一审法院将该报告作为定案依据，导致星河公司承担了过高的赔偿责任。具体如下：1.《评估意见书》第二页明确记载“价格评估基准日为2019年1月20日”，该日期为报告中所有物资及装修计算折旧的日期。但根据周新华与星河公司2018年7月26日签订的《歇业协议》约定涉案商铺自2018年7月23日起歇业，歇业期间商铺内所有的物资及装修均在持续折旧中，该商铺一直歇业至2019年6月才拆除，折旧截止日期应该为2019年6月1日，而非2019年1月20日。所以，《评估意见书》记载的价格评估基准日与实际情况不符，报告将价格评估基准日从2019年6月1日提前至2019年1月20日，导致所有物资及装修的折旧率降低，与客观事实不符。2.《评估意见书》第二页记载“价格评估基准日为2019年1月20日”，第四页记载“装修经济寿命参考5年”，但在报告最终计算损失时，却未将“装潢装修费用”进行任何折旧，而是以全新装修的价格列入损失总金额。在星河公司庭审中提出异议后，该报告的作出机构湖北仲智衡价格鉴定评估有限公司（以下简称评估公司）于2020年5月15日出具了《关于“摩地卡意式休闲餐厅装饰装修及经营设施设备等物品恢复费用评估意见书”相关情况测算说明》（以下简称《测算说明》），该《测算说明》将“装修成新率”进行了说明，但其说明过程中却将2018年7月23日作为价格评估基准日计算“装修成新率”，该《测算说明》记载的“装修成新率”既与客观事实不符，同时又与《评估意见书》前后矛盾。3.《评估意见书》记载的“现场勘验人员”并非该报告的价格鉴定人员，且勘验过程不符合《湖北省涉案财产价格鉴定操作规定》第21条的规定，该报告的出具过程存在明显的程序问题。因此，该《评估意见书》系周新华单方面委托第三方机构作出的，仅能作为其提交的书证，而非鉴定意见；同时，该报告中出现多出内容与客观事实不符，且存在前后矛盾的情况，导致报告结论认定的损失远超过周新华的实际损失。一审法院将该《评估意见书》作为定案依据，认定周新华的装修及经营设备损失634096.8元，与客观事实不符，导致星河公司承担了过重的赔偿责任。另，该《评估意见书》并非法院委托形成的，其评估费用也不应由星河公司承担。二、一审法院直接免去了周新华应付给星河公司的租金39872元，没有事实和法律依据。星河公司与周新华签订的《歇业协议》及《补充说明》明确记载2017年12月23日至2018年7月23日，周新华欠星河公司租金39872元，该租金产生自双方正常履行合同的期间，且双方均予以认可。虽然，《歇业协议》约定租金在恢复经营时付清，涉案《租赁合同》因客观情况被解除，商铺再无恢复经营的可能，但不能因此而直接免除双方前期已经形成的债权债务，星河公司仍有向周新华追索租金的权利。三、一审法院认定星河公司需支付22361.4元违约金，没有事实和法律依据。虽然涉案《租赁合同》约定了违约金的计算方式，但由于《租赁合同》内容被《歇业协议》变更，涉案商铺处于长期歇业状态，歇业期间周新华无需向星河公司交纳租金。虽然《租赁合同》约定“违约金按照未完成租期租金总金额的10%计算”，但由于处于歇业状态下，剩余租期内并无租金产生，因此违约金无从计算。四、周新华并未提出“返还天然气押金3万元”的诉讼请求，案件审理中双方也均未就此进行任何举证、质证和辩论，一审法院判决要求星河公司返还天然气押金3万元，没有事实和法律依据。综上，一审法院错误认定周新华的实际损失金额、违约金金额，导致星河公司承担了过重的赔偿责任；同时，一审法院错误免除了周新华欠缴的租金，导致星河公司合法债权灭失，给星河公司造成了损失，而且还存在超出诉讼请求判决的情况。故恳请二审法院依法予以改判或发回重审。对星河公司的上诉，周新华答辩称：一、《评估意见书》系由有资质的评估机构作出的专业性评估意见，依法可作为人民法院定案依据。具体意见如下:1.本案在一审诉讼过程中，周新华已向一审法院申请了评估鉴定，但经一审法院通知星河公司参与评估鉴定时，星河公司以案涉餐厅被拆除、装修及物品被损毁等理由拒不配合法院鉴定程序，导致评估鉴定无法由一审法院按照正常程序开展。无奈之下，只得由周新华单方申请。且星河公司在一审庭审过程中未要求重新鉴定，一审法院以《评估意见书》作为定案依据符合法律规定。2.评估基准日以星河公司张贴的《清场公告》记载的时间来确定的，2019年1月10日，星河公司在星河天街购物广场张贴《清场公告》，公告记载星河天街购物广场于当月20日整体停业并全面清场。评估单位以星河公司自定的清场日期作为评估基准日符合相应事实。3.关于装修及物品折旧问题，《评估意见书》采用的是成本法，评估的数额是基准日恢复费用的总额。考虑到重新恢复时的特殊情况，即设备设施存在折旧计算的可能，装饰装修则不存在折旧(装修只能是全新的)，所以在装饰装潢单项没有计算折旧。后因一审法院要求，对装修装饰单项出具了《测算说明》，仅供法院参考使用。《测算说明》记载的装修成新率以双方商定的歇业日期(2018年7月23日)为准符合事实。众所周知，歇业后店铺及物品未经使用，经济寿命应予中止。二、周新华有权不支付欠付的租金。周新华不否认拖欠租金的事实，但双方在2018年7月26日签订的《歇业协议》及《补充说明》中对前期拖欠的款项以及餐厅的经营等作出新的约定，即前期欠缴的费用待恢复营业时按约定交纳。因此《歇业协议》为附生效期限的合同，即周新华承租的餐厅恢复营业的时候其支付租金的约定才生效。现因星河公司恶意拆除周新华承租的餐厅，导致餐厅被毁，不具备恢复营业的条件。因此，周新华无需支付租金。三、关于违约金的问题，根据周新华与星河公司签订的《物业租赁合同》第11.7条之约定，星河公司以强拆餐厅的事实行为进行违约，应当承担违约责任。首先，《物业租赁合同》在案发之前并未协商解除，合同约定依然有效。其次，《物业租赁合同》约定的承租期限内双方另行签订了《歇业协议》，该协议是对租赁合同履行过程中出现的问题作出的新约定，不是对《物业租赁合同》的变更与替换。第三，歇业的前提就是租赁期限未届满，未完成的租期在歇业以后、恢复营业之前是暂停计算的。不管歇业期限多长、是否计租，都不影响未完成的租赁期限。四、周新华在一审提交的民事起诉状第一项诉讼请求中已对全部损失进行了诉请(包括天然气押金部分)，亦对该部分提交了证据证实(详见证据七，收据编号9361360)。综上，请求驳回上诉。对星河公司的上诉，华庆公司陈述：认可星河公司的上诉意见。华庆公司上诉请求：1.撤销孝感市孝南区人民法院（2019）鄂0902民初3004号民事判决第四项判决，并依法改判为驳回周新华对华庆公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由周新华承担。事实与理由：一审法院在未查明华庆公司与星河公司关系的情况下，以“华庆公司不能证明星河公司财产独立于自己”为由，判令华庆公司对星河公司在本案中的债务承担连带清偿责任，没有事实和法律依据。首先，周新华起诉状“事实与理由”中，并未明确说明要求华庆公司承担连带责任所依据的事实和法律规定，案件庭审时，华庆公司也向法院提出请求周新华对此进行释明，但周新华仍未明确表示其要求华庆公司承担连带责任的事实和法律依据，由此，导致华庆公司无法进行针对性的举证。其次，虽然华庆公司是星河公司的股东，但两个公司均是独立的法人，华庆公司对星河公司出资已全部到位。两公司之间无人员交叉任职情况，均有独立的财务人员，虽两公司存在资金往来，但所有资金往来均在双方账目土有清晰记载，不存在股东与公司资金混同、财务不作清晰区分等财产混同情况。综上，在周新华未释明要求华庆公司承担连带责任的事实与法律依据的情况下，一审法院也未就此进行任何调查，而是直接认定华庆公司不能证明星河公司财产独立于自己，不符合客观事实。故恳请二审法院依法予以改判或发回重审。对华庆公司的上诉，周新华答辩称：1.本案发生的根本原因是因华庆公司与万达集团签约，引进万达广场需对原星河天街购物广场整体改造，导致周新华承租的餐厅遭受单方面强制拆除所致，因此，华庆公司理应承担赔偿责任。2.根据周新华提交的《物业租赁合同》《物业管理合同》，华庆公司是星河天街购物广场的所有权人，星河公司只是代华庆公司对购物广场租户进行相应管理。星河公司对购物广场的物业并不具有处置权，最重要的是引进万达广场，华庆公司是最大的利益获得人，其在获取利益的同时将购物广场拆除改造所引发的不利后果全部推给星河公司承担，明显不符合公平原则，也损害了包括周新华在内广大租户的合法权益。3.周新华在一审时已提交了华庆公司与星河公司签订的《授权委托书》，委托书约定华庆公司全权委托星河公司对购物广场进行出租、经营和管理，受托人(即星河公司)所处理的事项，委托人(即华庆公司)均予以承认，并由委托人和受托人承担连带责任。虽然周新华无法提供委托书原件，但结合《物业租赁合同》与《物业管理合同》中的相关约定，其二者之间的委托关系是可以明确的。4.从华庆公司与星河公司之间关系而言，星河公司的唯一出资方(股东)是华庆公司，因此星河公司不仅是一人公司，而且与华庆公司系子公司与母公司的关系。结合本案证据来看，《清场公告》由子公司(星河公司)发布，对外招商合作由母公司(华庆公司)进行，商场的拆除亦是由子公司所为，而子公司的拆除行为完全源自于母公司引进万达。也就是说，星河公司完全被华庆公司掌控，已经丧失了独立经营、自主决策的权利，独立经营尚且不能更何况财务独立，举重以明轻，一审法院适用《中华人民共和国公司法》第六十三条正确。综上，请求二审法院驳回上诉。对华庆公司的上诉，星河公司述称：同意华庆公司的上诉理由。周新华一审诉讼请求：1.解除周新华与星河公司签订的《星河天街购物广场物业租赁合同》；2.判令星河公司赔偿周新华装修及经营设备损失1456262.75元，餐厅经营损失38万元，支付违约金60114.36元，且按年利率6％赔偿资金利息损失（从2019年5月23日起算至实际付清之日止）。华庆公司对上述债务承担连带清偿责任；3.判令星河公司、华庆公司承担周新华因诉讼支出的律师代理费33963.77元；4.判令星河公司、华庆公司承担本案鉴定费1万元；5.判令本案诉讼费、保全费等一切诉讼费用由星河公司、华庆公司共同承担。星河公司一审反诉请求：1.判令周新华支付租金39872元，违约金24171元（违约金暂计至起诉之日，最后截止日期为周新华实际支付之日止）；2.判令周新华支付物业管理费80427元，违约金40854元（违约金暂计至起诉之日，最后截止日期为周新华实际支付之日止。在庭审过程中，星河公司放弃此项反诉请求）;3.判令本案诉讼费用由周新华承担。一审查明：2015年10月31日，周新华与星河公司签订了《租赁合同》一份，主要内容：（1）星河公司将位于孝感市××道××星河××街购物广场××号商铺出租给周新华；（2）租赁期为5年，自2015年12月24日起至2020年12月24日止；（3）租金按“固定租金＋递增”方式计算，从第三年即2017年12月24日开始每年递增5%，具体数额：2015年12月24日至2017年12月23日，每月租金为9845.10元；2017年12月24日至2018年12月23日，每月租金为10337.40元；2018年12月24日起至2019年12月23日止，每月租金为10855.8元；2019年12月24日起至2020年12月24日止，每月租金为11397.30元；（5）租赁期间，除法定或约定事由外，单方提出终止合同的，视为违约，应支付违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之十计算。如星河公司违约，则退回周新华所交租赁保证金（不计利息），如周新华违约，周新华所交租赁保证金不予退还。房屋交付后，周新华即向星河公司交纳天然气押金3万元安装天然气。2015年11月2日，周新华与广州味极限餐饮管理有限公司签订合同书一份，约定使用该公司的“摩地卡”品牌，使用期限为一年。周新华支付品牌使用费18万元（含定金1万元）。2018年7月26日，星河公司与周新华签订《歇业协议》一份，载明：由于星河天街购物广场经营调整，双方达成协议如下：（1）周新华于2018年7月23日歇业，恢复营业时间待星河公司另行通知，歇业期间所产生的费用免除；（2）商场开业率达到50%及以上时，星河公司才可通知周新华恢复营业，周新华不得擅自恢复营业，否则歇业期间费用不予减免；（3）周新华歇业前尚欠星河公司租金未结清，费用计算截止日期为2018年7月23日。该欠交的费用按照双方签订的租赁合同计算，周新华须在恢复营业时按合同执行交清费用。如恢复营业时其他商户享有前期欠费清缴优惠的，周新华同时享有；（5）在星河天街购物中心达到周新华要求的开业率50%及以上时，经星河公司书面通知周新华回复营业后，周新华未按通知时间恢复营业的，视为周新华放弃该商铺经营权，《物业租赁合同》自动解除。星河公司有权处置店铺内所有物品，并收回该物业。由此引起的周新华损失，星河公司概不负责。当日，双方还签订《补充说明》一份，主要内容为：星河公司通知恢复营业后，周新华历史欠费按原租赁合同计算，截止2018年7月23日，合计欠费120299元（其中租赁费39872元、物业费80427元）。周新华恢复营业时需先缴纳一半即60149.5元（其中租赁费19936元、物业费40213.5元），剩余一半费用两个月内交清。同年12月，万达集团进驻星河天街购物广场进行整体经营。2019年1月10日，星河公司发出《清场公告》，内容：根据政府品牌升级，整体招商，维护稳定的要求，为确保孝感万达广场如期开业，星河天街购物广场即将进行全面拆改升级。本公司决定于当月20日将购物中心整体停业并启动全面清场。请已解除租赁合同的商户、合同已到期的商户以及欠费商户在当月20日之前自行清铺并到我司办理退场手续。逾期不退场的商户，由此产生的损失及后果本公司概不负责。同年5月22日，由于星河公司强行将周新华店内物品搬走，双方发生冲突，警察到场后建议起诉。另查明：一、华庆公司系星河公司的独资股东；二、2019年12月24日，受湖北锡爱律师事务所委托，评估公司对周新华经营的摩地卡意式休闲餐厅的装修装饰及经营设备设施等物品恢复费用进行了评估，评估结论为：本次评估标的在基准日时的恢复费用为966888元，其中装饰装修费用63.9万元，无成新率。其余费用成新率不等。周新华支出鉴定费用1万元。次年5月15日，评估公司出具《测算说明》一份，载明摩地卡意式休闲餐厅的装修成新率为47.92%。一审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。周新华与星河公司签订的《星河天街购物广场物业租赁合同》《歇业协议》和《补充说明》是双方真实意思表示，内容合法有效。双方均应依约履行。星河公司在未依法定程序解除租赁合同的情况下，单方面发布清场公告并予实施，违反了法律规定，应承担违约责任、赔偿周新华损失。因合同事实上已经无法履行，因此，对周新华要求解除《租赁合同》的诉请，一审法院依法予以支持，周新华要求判令星河公司赔偿装修及经营设备损失，一审法院依法予以支持，其数额为966888元－639000元＋639000元×成新率47.92%＝634096.8元。周新华要求判令星河公司支付鉴定费1万元，一审法院依法予以支持。周新华未完成租期，从2019年5月23日起，至2020年12月24日止，租金总额为223614元（10855.80×8月＋11397.30元×12月＝223614元），违约金按照未完成租期租金总额的10%计算，即22361.40元。周新华诉请的经营损失38万元，缺乏证据支持，一审法院不予支持。周新华诉请的资金利息和律师代理费，未提交证据证明，亦无法律依据，一审法院亦不予支持。周新华所交纳天然气押金3万元，星河公司应予以返还。周新华所交纳的“摩迪卡”品牌使用费18万元，使用期限为一年，至2016年11月1日截止，周新华要求星河公司赔偿该18万元，没有依据，一审法院亦不予支持。周新华自2017年12月23日至2018年7月23日共欠交租金39872元，但双方在《歇业协议》中明确约定欠交租金“在恢复营业时按合同执行交清”，因星河公司、华庆公司违约引进万达集团，周新华并未恢复营业，故所欠交租金可不予交纳。星河公司提出反诉，要求周新华支付租金及违约金，与《歇业协议》和《补充说明》的约定不符，一审法院依法不予支持。华庆公司系星河公司的独资股东，不能证明星河公司的财产独立于自己，故应对星河公司的债务承担连带清偿责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，遂判决：一、解除周新华与星河公司于2015年10月31日签订的《星河天街购物广场物业租赁合同》；二、星河公司于判决生效之日起三日内向周新华赔偿装修及经营设备损失634096.8元、支付违约金22361.4元、鉴定费1万元；三、星河公司于本判决生效之日起三日内向周新华返还天然气押金3万元；四、华庆公司对上述债务承担连带清偿责任；五、驳回周新华的其他诉讼请求；六、驳回星河公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，还应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22173元，由星河公司、华庆公司负担10765元，由周新华负担11408元。一审反诉受理费1400元，减半收取700元，由星河公司负担。二审中，星河公司、华庆公司未提交新证据；周新华提交华庆公司与万达集团签约在孝感日报刊登的新闻稿。拟证明：万达集团入驻孝感市是由华庆公司出面与万达集团进行签约的，而不是由星河公司与万达集团进行签约的。周新华认为华庆公司与万达签约，导致星河天街商业广场进行改造，是华庆公司授意星河公司完成拆除工作，导致周新华遭受损失。该部分损失应当由星河公司、华庆公司共同承担。对周新华二审提交的证据，星河公司质证认为：事实是存在的，与星河公司无关联性，与本案无关联性。华庆公司质证认为：新闻稿是真实的，该证据不能证明华庆公司应该在本案中承担责任。星河公司是租的华庆公司和业主的商铺，整个星河天街的产权是属于华庆公司和小业主的。周新华的商铺是属于小业主的。华庆公司不应当承担周新华商铺的损失赔偿责任。对周新华二审提交的证据，本院认为：华庆公司与万达集团签约在孝感日报刊登的新闻稿的真实性各方当事人均无异议，本院予以认可。但华庆公司与万达集团签约与本案无关，对该证据的证明目的不予采信。经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。受湖北锡爱律师事务所委托，评估公司对周新华经营的摩地卡意式休闲餐厅的装修装饰及经营设备设施等物品恢复费用进行评估后，2019年12月24日出具鄂仲价评字【2019】131号《评估意见书》及《致委托方函》。2020年1月15日一审第一次开庭，星河公司对周新华提交的《评估意见书》质证认为：“据此，我方申请鉴定人员对该报告的‘评估基准日’及‘装修部分折旧’进行说明，如无法合理说明，则我方申请重新鉴定”（原卷第250页、251页）。2020年5月15日，评估公司出具鄂仲价评字【2019】131-2号《测算说明》。2020年11月6日，一审法院组织星河公司、华庆公司对评估公司出具的《测算说明》进行质证。星河公司质证认为：“该《测算说明》计算的装修成新率远高于实际情况，不能证明原告的实际损失，该证据系原告单方面提交的书证，其内容与客观事实严重不符，不用作为定案的依据。”华庆公司质证认为：“我公司的质证意见同上（星河公司）。”另查明，周新华与广州味极限餐饮管理公司签订《合同书》（原卷第60页）第一条授权的内容、期限及地域，二、期限：双方约定的授权期限自2015年11月2日起至2016年11月1日止。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案焦点：1.《评估意见书》及《测算说明》能否作为定案的依据；2.一审是否少认定周新华的损失902302.22元；3.华庆公司是否应当承担责任。本院认为，本案系周新华与星河公司因履行双方签订的《星河天街购物广场物业租赁合同》及相关协议引起纠纷，符合房屋租赁合同纠纷法律关系特征，一审案由定性为房屋租赁合同纠纷是正确的，本院予以确认。上述物业租赁合同及相关协议是双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，依法成立、有效。合同当事人均应依约履行合同义务。星河公司在未依法定程序解除租赁合同的情况下，单方面发布清场公告并予实施，违背了合同约定，依法应承担违约责任、赔偿周新华损失。因合同事实上已经无法履行，因此，对周新华要求解除《租赁合同》及要求赔偿装修及经营设备损失的诉请一审法院依法予以支持是正确的，本院予以支持。对于三方当事人的上诉理由，本院分别评判如下：一、周新华的上诉理由不能成立。1.周新华为经营摩地卡品牌西餐厅一次性缴纳了加盟费18万元，周新华与广州味极限餐饮管理公司签订《合同书》约定的期限：双方约定的授权期限自2015年11月2日起至2016年11月1日止。一审认定为一年的品牌使用费符合合同的约定。2.装修费用折旧，《评估报告书》《测算说明》已经明确载明装修成新率47.92%，一审采纳折旧补偿符合鉴定意见也符合客观事实。周新华“一审判决却采纳折旧补偿，导致少认定损失332791.2元”与《评估意见书》《测算说明》不符。3.可期待利益属于变数，并非已经发生的实际损失。一审没有支持可期待利益38万元损失，并无不当。4.鉴定费1万元、返还天然气押金3万元一审已经作出裁判，并未漏判。综上，周新华的上诉理由本院不予采信。二、星河公司的上诉理由不成立。1.《评估意见书》《测算说明》一审举证质证程序合法，应当作为定案的依据。《关于“摩地卡意式休闲餐厅”装饰装修及经营设施设冬等物品恢复费用评估意见书》属于周新华单方委托鉴定，已经过一审庭审质证。针对质证过程中星河公司、华庆公司提出的异议，评估公司出具《测算说明》。2020年11月6日，一审再次组织星河公司、华庆公司对《测算说明》进行质证。星河公司、华庆公司质证认为：“该《测算说明》计算的装修成新率远高于实际情况，不能证明原告的实际损失，该证据系原告单方面提交的书证，其内容与客观事实严重不符，不用作为定案的依据”，但并未提出重新鉴定申请。因此，周新华已尽到了其应尽的举证责任；星河公司、华庆公司仅仅只是质疑上述鉴定结论，并未对自己的质疑提出足以反驳的证据，应当承担举证不能的法律后果。2.周新华有权不支付欠付的租金。周新华不否认拖欠租金的事实，但双方在2018年7月26日签订的《歇业协议》及《补充说明》中对前期拖欠的款项以及餐厅的经营等作出新的约定，即前期欠缴的费用待恢复营业时按约定交纳。因此《歇业协议》为附生效期限的合同，即周新华承租的餐厅恢复营业的时候其支付租金的约定才生效。现因星河公司恶意拆除周新华承租的餐厅，导致餐厅被毁，不具备恢复营业的条件。因此，一审法院判决周新华不支付星河公司的租金39872元有合同依据。3.关于违约金的问题，根据周新华与星河公司签订的《物业租赁合同》第11.7条之约定，星河公司以强拆餐厅的事实行为进行违约，应当承担违约责任。首先，《物业租赁合同》在案发之前并未协商解除，合同约定依然有效。其次，《物业租赁合同》约定的承租期限内双方另行签订了《歇业协议》，该协议是对租赁合同履行过程中出现的问题作出的新约定，不是对《物业租赁合同》的变更与替换。第三，歇业的前提就是租赁期限未届满，未完成的租期在歇业以后、恢复营业之前暂停计算。因此，一审法院认定星河公司需支付22361.4元违约金有合同依据。虽然涉案《租赁合同》约定了违约金的计算方式，但由于《租赁合同》内容被《歇业协议》变更，涉案商铺处于长期歇业状态，歇业期间周新华无需向星河公司交纳租金。虽然《租赁合同》约定“违约金按照未完成租期租金总金额的10%计算”，但由于处于歇业状态下，剩余租期内并无租金产生，因此违约金无从计算。4.周新华一审提交的证据七即为星河公司出具的天然气押金3万元的收据；一审周新华的辩论发言中，请求对该3万元押金予以返还。且一审判决给付该3万元后，并未超过周新华一审诉讼请求的总数额。一审法院为简化诉讼程序、减少当事人诉累，依据公平原则、一站式解决纠纷的原则，在该案中判决返还天然气押金3万元。对于上述裁判，本院认为符合建立健全方便人民群众诉讼的民商事审判工作机制的要求，对此予以确认。综上，对星河公司的上诉理由本院均不予采信。三、华庆公司应当承担连带责任。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。华庆公司系星河公司的独资股东。本案一、二审中，华庆公司均未提交证据证明星河公司财产独立于华庆公司股东自己的财产，一审判决符合法律规定。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，依法应予维持。星河公司、周新华、华庆公司的上诉请求本院均予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计35753元，周新华负担12823元；孝感星河天街商业管理有限公司负担12165元；孝感华庆置业有限公司负担10765元。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二一年三月十一日书记员  董艳乐