上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1378号上诉人（原审被告）：上海傲江生态环境科技有限公司，住所地上海市浦东新区老港镇良欣路456号2幢495室。法定代表人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：陈荣，上海天铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：振丰（上海）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区基隆路99号。法定代表人：姚征，执行董事。委托诉讼代理人：孙颖，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈玫辛，上海市金石律师事务所律师。上诉人上海傲江生态环境科技有限公司（以下简称傲江公司）因与被上诉人振丰（上海）有限公司（以下简称振丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2020)沪0115民初43029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人傲江公司的上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项，只同意支付租金在人民币（币种下同）27,561.64元基础上减10,687元。事实与理由：一、一审判决减免的租金过少，应当再减免一个月租金；二、一审判决傲江公司承担违约责任，支付逾期付款违约金、解约违约金、没收租赁保证金违背事实与法律，显失公平。被上诉人振丰公司坚持一审辩称意见，不同意傲江公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。振丰公司向一审法院提起诉讼，请求：1、确认振丰公司、傲江公司于2019年12月30日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月23日解除；2、判令傲江公司支付自2020年1月1日起至2020年4月23日止的租金人民币37,561.64元；3、判令傲江公司支付逾期付款违约金1,796.96元（以37,561.64元为基数，自2020年1月1日起计算至2020年4月23日止，按每日万分之五计算）；4、判令傲江公司支付解约违约金21,374元（以月租金及物业管理费的两倍计算）；5、判令傲江公司向振丰公司支付的保证金20,000元归振丰公司所有，不予退还；6、判令傲江公司支付自2020年4月24日起至2020年5月17日止的房屋占用费15,780.82元（按日租金的两倍计算）；7、判令傲江公司支付房屋复原费5,509.68元；8、本案诉讼费用由傲江公司承担。一审法院认定的事实：2018年9月17日，振丰公司作为出租方（合同甲方）与作为承租方（合同乙方）的傲江公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定振丰公司将上海市浦东新区XX路XX号XX房屋（以下简称系争房屋）出租给傲江公司作为办公使用，租赁期限自2018年9月23日起至2019年12月31日止，租金为每月10,000元，物业管理费为每月687元，总计10,687元，付三押二，保证金为21,374元。合同还约定了其它事宜。合同签订后，双方按约履行。2019年12月30日，双方就系争房屋续签《上海市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止；租金为每月10,000元，物业管理费为每月687元，总计10,687元，付三押二，保证金为21,374元。合同第4.2条约定：“乙方应于每期末前的十五天内向甲方支付下一期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的1%支付违约金。”第7.1条约定：“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日或非因甲方原因导致合同提前终止时返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。”第9.2条约定：“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。1、乙方有下列情况之一的，甲方视为乙方违约，甲方有权行使解除合同权，并可无条件采取断水、断电、封门等措施，乙方同意甲方有权自行直接进入房屋并处置所有物品并由乙方承担相应的费用（包括但不限于拆除费用、垃圾清运费、物品保管费等），乙方的屋内装修装潢视作放弃，同时甲方可以收回该房屋另行出租，除保证金不予退还外，且乙方还需向甲方支付相当于二个月租金和物业管理费作为违约金：……4）乙方逾期不支付租金、物业管理费、水费、电费累计超过壹个月的。……”合同补充条款约定：“……5、房屋按现状出租。6、乙方返还该房屋时，室内应保留包括但不限于以下设施：室内二台空调；卫生间（含马桶、台盆），家具一套（详见附件）否则，甲方有权直接从保证金中扣除恢复上述设施的相关费用。”合同还约定了其它事宜。合同签订后，傲江公司继续承租系争房屋，并陆续支付租金至2019年12月31日止。另，傲江公司在振丰公司处有保证金20,000元。2020年3月16日，振丰公司向傲江公司发送《催款函》，要求傲江公司在收到催款函后一周内支付包括系争房屋在内六套租赁房屋（26ABDG、27H、28ACH）的欠付租金共计43万余元及违约金，若未能及时付款，需按合同承担相关违约责任。该函件于同年3月17日送达傲江公司。同年4月20日，振丰公司向傲江公司发送《解约函》，载明因傲江公司未按约向振丰公司支付租金，已严重违约，通知傲江公司租赁合同于2020年4月23日解除，解除后三日内支付振丰公司欠付租金、逾期付款违约金、解除合同违约金等各项费用，保证金没收，要求恢复房屋至独立成套后归还等。该函件于同年4月21日送达傲江公司。同年5月17日，双方交接系争房屋。后振丰公司向傲江公司发送函件，要求傲江公司支付欠付租金、违约金等各项费用，并称傲江公司在承租期间擅自将租赁振丰公司的七套房屋和其他第三方房屋打通，至今未恢复至独立成套。振丰公司将委托第三方完成恢复工作，相关费用由傲江公司承担等。现因傲江公司尚未支付拖欠的费用，故振丰公司诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，振丰公司、傲江公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，振丰公司、傲江公司均应恪守。合同履行期间，傲江公司未支付自2020年1月1日起的租金，且经振丰公司发函催讨后仍未付款，振丰公司据此发函通知解除合同，符合双方合同的约定以及法律规定，故涉案租赁合同于2020年4月23日解除。截止至2020年4月23日的租金以及相应的逾期付款违约金，傲江公司应予支付。考虑到前述期间历经新冠肺炎疫情爆发，对傲江公司使用租赁物存在一定影响，傲江公司请求酌减疫情期间的租金，一审法院予以准许。一审法院在傲江公司的应付租金37,561.64元中扣减一个月租金10,000元，傲江公司尚应支付振丰公司租金27,561.64元。振丰公司按每日万分之五为标准计算的逾期付款违约金，因其已对逾期付款的违约金计付标准予以了调整（调低），该项违约金请求，具有合同依据，一审法院予以支持。2020年4月24日至2020年5月17日的房屋占有使用费，考虑到房屋的使用状态，一审法院参照合同约定的租金标准（含物业管理费）每月10,687元计付即8,549.60元。关于振丰公司主张的解除合同违约金、没收保证金以及房屋复原费，一审法院认为，涉案合同系傲江公司违约而解除，傲江公司理应承担合同约定的提前解除合同的违约责任。振丰公司主张将傲江公司缴纳的保证金20,000元没收（不予返还）以及傲江公司还需支付二个月租金和物业管理费作为违约金，该请求并不违背合同约定。鉴于不退还保证金、支付违约金均系解除合同时一方所应承担的违约责任，傲江公司提出违约金过高而请求予以调整。一审法院依照公平原则，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度以及违约造成的损失等因素，准许傲江公司调整的请求，确定涉案保证金归振丰公司所有，傲江公司另支付振丰公司违约金10,687元。由于涉案合同系续租合同，振丰公司、傲江公司在补充条款中确定系争房屋是按现状出租，且振丰公司并无证据反映傲江公司是在签订续租合同后对系争房屋采取了拆除隔墙等装修行为。补充条款也未约定傲江公司在租赁关系结束时有恢复隔墙的义务。振丰公司在双方于2020年5月17日确认按约定交还房屋后，仍向傲江公司发函要求恢复系争房屋至独立成套状态（或承担相应费用）显然与合同约定不符。另补充条款中约定傲江公司返还房屋时，室内应保留包括但不限于二台空调、卫生间（含马桶、台盆）等设施，否则振丰公司有权直接从保证金中扣除恢复上述设施的费用。而振丰公司、傲江公司在对系争房屋交还时，傲江公司并无刻意拆除前述设施的行为，双方系按租赁物使用后的正常状态交还。即使振丰公司有需要恢复相应设施的损失，其亦可以没收傲江公司的保证金弥补。振丰公司诉请傲江公司承担房屋复原费，一审法院不予支持。一审法院于2020年12月2日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，作出民事判决：一、确认振丰（上海）有限公司与上海傲江生态环境科技有限公司于2019年12月30日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月23日解除；二、上海傲江生态环境科技有限公司于判决生效之日起十日内支付振丰（上海）有限公司至2020年4月23日止的欠付租金27,561.64元；三、上海傲江生态环境科技有限公司于判决生效之日起十日内支付振丰（上海）有限公司逾期付款违约金1,796.96元；四、上海傲江生态环境科技有限公司于判决生效之日起十日内支付振丰（上海）有限公司自2020年4月24日起至2020年5月17日止的房屋占有使用费8,549.60元；五、上海傲江生态环境科技有限公司于判决生效之日起十日内支付振丰（上海）有限公司解除合同违约金10,687元；六、上海傲江生态环境科技有限公司在振丰（上海）有限公司处的租赁保证金20,000元归振丰（上海）有限公司所有；七、驳回振丰（上海）有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2,340元，减半收取计1,170元，由振丰（上海）有限公司负担270元，上海傲江生态环境科技有限公司负担900元。二审期间,双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中，双方当事人对租赁合同的解除并无异议，双方争议的焦点集中在合同解除后果的处理。租赁合同解除后，傲江公司应当支付欠付的租金及房屋占有使用费，傲江公司提出应当再减免一个月租金，但新冠疫情并非租金减免的当然理由，更何况傲江公司于2020年1月1日起就开始欠租，至于傲江公司提出的所谓开发票的事由亦不能作为欠租的有效抗辩。因此，一审法院认定的傲江公司应支付的欠租及房屋使用费的金额，于法有据，本院依法予以维持。至于振丰公司因傲江公司欠租的违约行为解除合同，傲江公司当然应当承担相应的违约后果，一审法院认定的欠租违约金、解约违约金、没收租赁保证金等违约责任，符合合同约定，本院依法予以维持。傲江公司认为其无需承担违约责任，于法无据，本院无法采纳。综上，上诉人上海傲江生态环境科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,514元，由上诉人上海傲江生态环境科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年三月三十一日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……