广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初449号原告：田彬，男，1989年7月9日出生，汉族，身份证住址河南省新野县。被告：广州昌跃物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：刘畅，总经理。委托诉讼代理人：孔伟明，该司员工。委托诉讼代理人：刘苏林，该司员工。被告：中国铁塔股份有限公司广州市分公司，住所地广州市海珠区。负责人：吉智，总经理。委托诉讼代理人：黄其伟，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾丹，北京德恒（广州）律师事务所律师。第三人：广州市白云区利海绿洲小区业主委员会，住所地广州市白云区。负责人：张粤东，主任。原告田彬与被告广州昌跃物业管理有限公司（以下简称昌跃公司）、中国铁塔股份有限公司广州市分公司（以下简称铁塔公司）、第三人广州市白云区利海绿洲小区业主委员会（以下简称利海绿洲业委会）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田彬，被告昌跃公司的委托诉讼代理人刘苏林，被告铁塔公司的委托诉讼代理人曾丹，第三人利海绿洲业委会主任张粤东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田彬向本院提出诉讼请求：1.利海托斯卡纳D1栋5G基站移到马路边，或学校顶，或绿化带公共区域；2.铁塔公司给昌跃公司的租金归D1栋业主所有。事实与理由如下：昌跃公司和铁塔公司未经利海托斯卡纳D1栋业主同意，于2018年6月左右在D1栋楼顶违规建设5G基站，楼顶是D1栋全体业主共有的，没有业主同意不能建5G基站。铁塔公司支付给昌跃公司的租金，昌跃公司未支付给业主，租金收益应该归D1栋业主所有。且铁塔公司在楼面上铺设高压线，下雨时漏电影响业主上去晒衣服的安全；铁塔公司在地上钻孔导致房子漏水，均对业主造成了影响。故诉至法院，望判如所请求。被告昌跃公司辩称：1.原告诉讼主体不适格，本案涉D1整栋业主利益，原告仅是一套房屋业主，单个业主无权起诉，应该由业主委员会作为原告起诉。2.2016年至2017年期间，由于小区通信网络信号太差，为解决小区信号差的问题，2017年7月1日我司与铁塔公司签订《关于广州白云托斯卡纳南D-ZLH基站的租赁合同》，基站建成后，小区未再发生通信网络差的投诉。若拆除基站，会对小区网络信号造成严重影响。3.我司与涉案小区的开发商签署的前期物业服务合同第十一条明确约定，本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设备设施同意委托我司经营，经营收入扣除经营管理成本外利润双方各占50%。在小区五方共管期间，我司向铁塔公司收取的租金我司同意按照70%的比例提取给业委会。被告铁塔公司辩称：1.原告不具有本案的诉权，因为原告尚未支付完购房款，尚未达到收楼条件，不具备业主身份。同时，D1栋楼顶属于小区全体业主共有，原告一人不能代表所有共有人行使物权。2.我司在租赁合同约定的范围内设立通信设施，已经过无线电管理部门的许可进行建设，目的是向不特定的社会公众提供电信服务，具有公益性，业主对此应当在一定范围内负有必要的容忍义务，如果把基站迁移，受害者将是小区全体业主。3.我司与昌跃公司签署租赁合同时，昌跃公司告知我司其是有授权的，我司认为昌跃公司同意与我司签约必然是取得了授权，且我司是为了小区绝大部分业主的利益而建设的基站。第三人利海绿洲业委会述称：涉案小区共有两届业主委员会，两被告签署的租赁合同的时间是在2016年期间，第一届业主委员会对此并不知情。此后两被告续签租赁合同也未与第二届业主委员会进行过协商。涉案小区在2018年3月15日开始五方共管，当时共管的出发点是维持小区的平稳，处理的方案是维持现状，对原来所签订的合同也是维持现状的原则。从2020年1月开始，昌跃公司所收取的小区公共区域收益包括铁塔公司的租金，由昌跃公司按照70%的比例提取给业主委员会，归全体业主所有。对于原告提出的D1栋基站的问题，我方的意见是由法院依法处理，因为相关事宜需要经过业主大会进行决议，如果仅涉及D1栋业主，也需要该栋业主进行决议，因此业主委员会无法决定这个事情。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的照片、认购书、收款收据、房屋交付使用通知书，业主委员会备案回执、议事规则、利海绿洲小区过渡期五方共管方案、会议纪要、议案、租赁合同、租金转账记录、物业服务合同予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2015年2月12日，田彬、马申丽共同作为认购方，向广东利海集团有限公司认购了利海绿洲花园D1区某单位（以下简称涉案房屋），约定预售建筑面积为47.15平方米，认购价为743225元，认首期楼款31万元须于2015年2月10日前付清（含定金），第二期楼款61613元须于2015年2月15日前付清，余额楼款371612元按出售方指定的日期、地点办理银行按揭。田彬、马申丽至今共向广东利海集团有限公司支付购房款362203元。广东利海集团有限公司于2015年5月1日将涉案房屋交付给田彬、马申丽。广东利海集团有限公司未与田彬、马申丽签署房屋买卖合同，亦未为田彬、马申丽办理涉案房屋的产权证。另查明，昌跃公司原名称为广州利海酒店管理有限公司，于2018年11月23日登记变更为现名称。2013年1月28日，广东利海集团有限公司（甲方）与昌跃公司（乙方）签订《南湖利海绿洲花园物业服务合同》约定，甲方聘用乙方为南湖利海绿洲花园提供物业服务，物业坐落于广州市白云区新广从公路东侧东平红路。合同对服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理等进行了约定，其中第十一条约定：本物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设备设施统一委托乙方经营，经营收入扣除经营管理成本外净利润双方各占50%。本合同期限自2013年1月1日起至业主委员会代表全体业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，昌跃公司依约进场提供物业服务。2019年5月10日，昌跃公司（甲方）与铁塔公司（乙方）签订了《广州白云区托斯卡纳南D-ZLH基站的租赁合同》，约定：甲方向乙方提供位于广州市白云区广从路托斯卡纳D1栋十三层楼顶的空置场地15平方米用作乙方自建轻体房作为无人值守基站机房，并提供楼顶平台供乙方自行安装室外天线设备。乙方可根据基站需要安装框架或支架，甲方提供院内相应的地上或地下通信管道和楼内管道以便乙方布放相应缆线。本合同签订时，甲方应向乙方出具主体资格证明文件，以及对房屋及场地拥有合法权利的证明文件。甲方应保证对租赁房屋及场地拥有完全产权，排除任何第三方对于本场地及房屋的利益要求。该房屋、场地使用期为三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止。双方商定本合同使用费为15000元/年等等。昌跃公司和铁塔公司确认上述合同是后期补签的。截至本案庭审辩论终结之日，铁塔公司的基站仍未搬离D1栋楼顶。昌跃公司与铁塔公司陈述，上述租赁合同到期后，由于田彬的投诉，故三方还在就此事进行协商，昌跃公司与铁塔公司现暂时是不定期租赁期间。铁塔公司向昌跃公司支付租金至2020年6月30日。还查明，利海绿洲花园共选举成立了两届业主委员会，其中第一届业主委员会任期自2016年5月12日至2019年5月11日，第二期业主委员会任期自2019年7月26日至2022年7月25日。2018年3月15日，利海绿洲花园成立了由永平街道办、凤凰社区居委会、利海绿洲业委会、小区党员代表、昌跃公司五方组成的临时过渡共管小组，共同管理小区，共管方案包括财务共管，共管费用包括物业管理费、停车费、广告费及其他共管收益等。本院认为：田彬基于与建设单位广东利海集团有限公司的商品房买卖行为，已合法占有建筑物专有部分，虽然其并未依法办理所有权登记，仍可认定为业主。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条第一款第（一）项的规定，利海绿洲花园D1栋楼顶属于建筑物的基本结构，依法属于D1栋全体业主共有。同时根据上述司法解释第十四条：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，在业主共有权受到损害时，业主有权提起诉讼，故田彬作为D1栋的业主，提起本案诉讼，主体适格，昌跃公司和铁塔公司关于田彬主体不适格的抗辩意见本院不予采纳。本案中，昌跃公司作为利海绿洲花园的物业服务企业，与铁塔公司签署了租赁合同，将利海绿洲花园D1栋楼顶的部分区域出租给铁塔公司用于安装基站。关于昌跃公司的行为是否构成擅自占用、处分业主共有部分的问题，昌跃公司与小区建设单位广东利海集团有限公司于2013年1月28日签署了《南湖利海绿洲花园物业服务合同》，该物业服务合同属于前期物业服务合同，该前期物业服务合同对业主具有约束力。根据该合同第十一条的约定，昌跃公司受建设单位委托有权对利海绿洲花园内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设备设施进行经营。但是，利海绿洲花园D1栋楼顶仅是属于D1栋全体业主共有的部位，并不是属于利海绿洲花园内全体业主所有的物业共用部位，故昌跃公司经营D1栋楼顶并不属于第十一条规定的委托昌跃公司经营的物业共用部位，昌跃公司在将D1栋楼顶的部分区域出租给铁塔公司时，并未按照当时的规定取得D1栋专有部分占该单元总面积过半数且占该单元业主总人数过半数的业主的同意，已构成擅自处分业主共有部分的行为，该处分行为对D1栋业主不发生法律效力，铁塔公司现占用D1栋楼顶部分区域的行为属于无权占用，田彬现要求昌跃公司和铁塔公司移除D1栋楼顶部分的基站的诉讼请求合理，可予以支持。至于田彬要求将基站移到马路边，或学校顶或绿化公共区域的诉讼请求，由于基站移除后需要安装到何处，并非本案的处理范围，田彬的该项诉讼请求本院不予支持。田彬要求确认铁塔公司交付给昌跃公司的租金归D1栋业主所有的诉讼请求，本院认为铁塔公司已经以货币的方式向昌跃公司支付了租金，由于货币是种类物，货币占有的取得就视为货币所有权的取得，故昌跃公司收取铁塔公司租金时即取得该笔租金的所有权，田彬要求确认租金归D1栋业主所有的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。需要指出的是，昌跃公司擅自处分D1栋全体业主共有的部分，并据此获取了相应的收益，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，D1栋的业主有权要求昌跃公司将扣除合理成本之后的收益用于补充该栋建筑专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，故相关权利人可待D1栋全体业主依照法定程序作出相关决议后，再行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条第二款、第三条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三十日内，被告广州昌跃物业管理有限公司、中国铁塔股份有限公司广州市分公司将位于广州市白云区广从路托斯卡纳D1栋十三层楼顶基站机房及其附属的室外天线设备、框架或支架、缆线等予以移除；二、驳回原告田彬的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告广州昌跃物业管理有限公司、中国铁塔股份有限公司广州市分公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年三月十二日书记员  林嘉仪