浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初17631号 原告（反诉被告）：诸暨煦途商业管理有限公司，住所地诸暨市店口镇万安北路98号2F-001。 法定代表人：邵雪珍。 委托诉讼代理人：刘佳跃,浙江汉普律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴龙炜，男，1988年10月1日出生，汉族，住诸暨市。 委托诉讼代理人：寿银萍，浙江杭明律师事务所律师。 原告诸暨煦途商业管理有限公司（以下简称煦途公司）与被告吴龙炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月9日立案后，根据原告的申请，本院于2020年12月10日作出（2020）浙0681执保2341号民事裁定，查封、扣押或冻结被告所有的价值15万元的财产。本案依法适用简易程序，由审判员楼科威独任审判，被告吴龙炜提起反诉，本院依法合并审理，于2021年3月1日、同年3月11日公开开庭进行了审理，原告煦途公司的法定代表人邵雪珍、委托诉讼代理人刘佳跃，被告吴龙炜及其委托诉讼代理人寿银萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告煦途公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付2021年度租金143325元，并自2020年10月30日起以143325元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍赔偿逾期付款利息损失；二、判令被告支付律师费8000元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》；二、判令被告支付2021年1月1日起至2021年2月28日的租金23887.50元，此后租金计算至房屋实际交还之日止，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍赔偿逾期付款利息损失（自2020年10月25日起暂算至2021年2月25日为1226元，此后继续计算至付清日止）；三、判令被告支付违约金215499.60元；四、判令原告没收被告的保证金22000元；五、判令被告补交装修免租期租金9260.20元；六、判令被告赔偿原告重新招租的房屋空置费损失35831元（三个月租金）；七、判令被告支付律师代理费8000元。事实和理由：2018年12月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告煦途广场1层F1/F2层03号商铺（以下简称涉案商铺）用于天猫电器经营。合同约定：租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止，商铺现状交付，首年租金130000元，此后每年递增5%；按每年为一期支付租金，除首期租金外，其余各期租金须提前45个工作日支付；合同另对违约责任等进行了约定。合同签订后，原告现状交付商铺，被告支付了首期租金等费用。按合同约定，被告应在2020年10月30日前支付2021年度租金，但被告并未按时支付，经原告多次催讨，被告仍拒不履行付款义务。此后被告擅自腾空房屋，且在诉讼过程中反诉主张解除合同，被告的行为已构成根本违约，鉴于被告已无意继续履行合同，故原告要求解除房屋租赁合同。 被告吴龙炜辩称，被告确实向原告承租了涉案店铺，但原告未出示过房产证或其与万安公司就出租商住楼相关的合同约定，不能确定原告是否为本案适格主体，原告应提供相关合同、房产权证、经营范围、授权范围；本案租赁合同系格式合同，原告作为提供格式条款一方未履行提示或说明义务，致使对方没有注意或理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容，主要集中在原告诉请中第三、四、六项系格式条款不作为合同约定内容；本案中原告存在重大过错，原告未按约定办理被告店铺装修消防验收，导致被告多年处于违法经营状态，原告于2020年6月才办理开门检，属违约，又于2020年11月26日起对被告店铺停水停电，双方矛盾激化。鉴于原告的上述违约行为，其诉请的损失应由其自行承担，与被告无关，被告已于2020年12月21日腾空房屋，于同年12月23日向其书面解除合同，并多次向其交付钥匙，原告的损失应当自负。综上，请求驳回原告的诉请。如法院最终认定违约责任在于被告，并要求被告承担违约责任的，有以下意见：同意解除合同，第二项诉请2021年1月1日至2月28日的租金为22054.20元，利息损失无依据；第三项诉请支付违约金约定过高，依法予以下调；第四项诉请，原告无权没收保证金；第五项补交免租期租金，无合同依据；第六项诉请房屋空置损失不应支持，因房屋空置损失与违约金是补偿性质而非惩罚性质；律师费、诉讼费视双方违约情况定；其中第三、四、六项系格式条款不作为合同约定内容。此外，应根据双方过错程度、公平原则来综合认定被告应承担的金额。 被告（反诉原告）吴龙炜提出反诉请求：一、解除双方的店铺租赁合同；二、判令反诉被告煦途公司返还保证金22000元及消防费36710元；三、判令反诉被告赔偿反诉原告装修现值损失计5万元；四、判令反诉被告支付律师费10000元。事实和理由：反诉被告经营坐落于诸暨市店口镇万安北路98号的万安煦途广场（原一百万利来商场），该广场属《消防法》规定的公共聚集场所及属《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》中的特殊建设工程。反诉原告因经营天猫电器所需，向反诉被告承租涉案商铺用于经营，双方签订商铺租赁合同并约定反诉原告支付消防费后，由反诉被告对反诉原告承租的商铺在装修后办理消防验收合格证、装修消防验收、开业验收等消防事宜。后反诉原告支付消防费及保证金、首期租金。2018年12月13日起反诉原告开始装修合计投入装修款17余万元。2019年2月21日、2020年1月23日及2020年5月22日，反诉被告因煦途广场消防安全检查不合格擅自投入使用经营被行政处罚。反诉原告得讯后去相关部门查询，被告知煦途广场重新装修后未申报商场整体的装修消防验收及反诉原告店铺未申报装修消防验收。根据《消防法》相关规定属不得投入经营使用的情形，导致反诉原告的店铺处于违法经营状态。同时，反诉原告因消防验收问题被天猫公司多次警告。此外，反诉被告疏于对广场的管理，导致反诉原告的店铺门多次被堵。2020年11月27日，反诉被告对店铺采取断水断电行为，造成损失。2020年11月24日，反诉原告微信告知反诉被告，因消防存在隐患的情况下无法继续经营，不续租。2020年12月21日，反诉原告腾空店铺并发函通知反诉被告办理交接手续。反诉原告认为双方在签订合同时明确办理装修消防验收、开业验收等消防事宜作为合同成立生效条件，且合同第十一条明确约定终止合同的条件11.2.1“乙方未通过装修消防验收或开业验收的”，即涉案商铺因装修消防验收未通过已达到终止合同的条件。 反诉被告煦途公司辩称，反诉被告没有违约，违约的是反诉原告，反诉原告不支付租金，擅自停业，构成违约，反诉原告没有解除合同的权利和要求返还保证金，反诉原告无权主张违约责任。双方之间的合同成立并履行至今，反诉被告按约履行了全部合同义务，完成了煦途广场与反诉原告店铺区域消防验收，取得了消防验收合格证，商场店铺没有消防隐患。反诉原告的天猫店铺开业后正常经营，从未因消防原因或反诉被告的原因停止营业，也没有受到任何部门的阻挠和处罚。反诉被告要求反诉原告支付拖欠租金后，反诉原告自行停业，完全是为了拒付租金。所以反诉原告要求返还消防费和赔偿损失没有事实和法律依据。关于反诉原告律师费的主张，根据合同约定，由违约方赔偿，故应由反诉原告自行承担；商铺租赁合同没有任何关于消防验收作为合同成立条件的约定，且反诉被告已经帮反诉原告代办了消防验收。综上，反诉原告的反诉请求与事实完全不符，请求予以驳回。 原告煦途公司围绕其诉讼请求，向本院提供商铺租赁合同及附件、交费通知、催款函及EMS面单和详情单，法律服务委托合同、电子发票，公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，浙江省建设工程施工图设计文件消防审查合格书及图纸，绍兴市公安局消防支队建设工程消防验收合格意见书复印件，原告的法定代表人邵雪珍与被告吴龙炜妻子赵洁之间的微信聊天记录，经庭审质证，被告吴龙炜对上述证据的真实性未提出异议，但对消防安全检查合格证的合法性提出异议，对消防审查合格书及图纸、消防验收合格意见书认为与本案之间缺乏关联性，不能达到原告的证明目的。本院对上述证据的真实性予以确认。 被告（反诉原告）吴龙炜对其辩解及反诉请求，提供《商铺租赁合同》、煦途公司的行政处罚信息（来源于国家企业信用信息公示系统）、原告法定代表人邵雪珍与被告妻子赵洁的微信聊天记录及通话记录各1份，视频光盘3份及文字记录1份，律师函、短信记录各1份，加盖有阿里巴巴天猫优品浙江诸暨区印章的通知及门店自查自检通知各1份，委托代理合同及发票复印件各1份，经质证，本院对原告（反诉被告）煦途公司没有异议的商铺租赁合同、煦途公司的行政处罚信息、微信聊天记录及通话记录、律师函、委托代理合同、发票予以确认；视频3份及文字记录无法证明被告所主张的事实，本院不予认定；两份通知只加盖了单位印章而无单位负责人的签字，不符合有效证据的认定条件，本院不予确认。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月6日，原告（反诉被告）煦途公司（甲方）与被告（反诉原告）吴龙炜（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于诸暨市××路××号××广场××商铺××方用于经营天猫电器，租期5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止，免租期（含装修期）内，乙方免交租金，但如因乙方违约致使甲方提前终止合同的，或是乙方中途擅自退租的，乙方除应承担合同其他条款规定的违约责任外，还应补交免租期（含装修期）的租金，租金按合同起始租金标准计算；第一年租金为130000元，租赁期间租金递增，每一年环比递增5%直至合同期满，租金在上一年的基础上增加5%，租金按年支付，按照先付后用的原则，第一期租金在本合同签署后3个工作日内支付，每期付租需提前45个工作日；乙方应向甲方支付租赁保证金22000元，该保证金由甲方保留，不计利息；如乙方逾期超过3天未交清欠款（含租金等各项甲方应收费用）的，甲方有权提前终止合同，收回出租物业，乙方应赔偿甲方因此所遭受的一切损失，同时甲方有权没收保证金及要求乙方按照合同租金及物业费总额30%标准支付违约金，乙方不得用保证金抵消或抵付其他应付租金、物业服务费、水电空调费、违约金等任何费用；违约责任约定中14.1.2为逾期超过3日（包括3日），乙方每逾期1日，应另行支付应付未付款项每日千分之五的滞纳金；14.4为租赁期间，乙方擅自提前终止合同的，或甲方因乙方原因（包括但不限于第十一条第2款）提前终止合同的，乙方应当赔偿甲方的实际损失（包括但不限于招商损失、拆除装修损失、预期租金损失、律师费等相关损失等），同时，甲方有权没收相当于租赁保证金同等金额作为违约金，且甲方对乙方在该房屋内的装饰装修、搬迁和其他投入、损失等不予赔偿，均由乙方自行承担；合同11页双方落款签名处上方，双方补充约定乙方交纳消防费36710元，2018年12月28日前付清合同首期租金、保证金、消防费188710元。合同附件四为商户经营规范书，附件五交付标准为现状交付，附件六为消防安全协议书。合同签订后，煦途公司向吴龙炜交付涉案商铺，吴龙炜交付首期租金、租赁保证金及消防费共计188710元。煦途公司为涉案商铺安装了相应的消防设备。吴龙炜已付清至2020年12月31日止的租金。2020年10月13日，煦途公司通过邮政特快专递向吴龙炜寄送了交费通知，通知吴龙炜于2020年10月30日前（租金到期前45个工作日）交纳2021年的租金143325元，市政垃圾清运费2000元，合计145325元。吴龙炜于次日签收。2020年11月16日，煦途公司向吴龙炜发送催款函，通知吴龙炜租金已逾期16天，要求吴龙炜于2020年11月19日前一次性交纳上述欠款，并在催款函中载明对期限届满仍未支付欠付款项的，公司将按照合同约定做出相应的行为。吴龙炜方于2020年11月18日签收。此后，原告法定代表人邵雪珍与被告吴龙炜的妻子赵洁通过微信聊天协商相关租赁事宜，包括租金支付、消防验收以及解除合同所需承担的费用等问题。邵雪珍表示租金最晚应在11月25日付清。煦途公司于2020年12月9日诉至本院，要求吴龙炜支付2021年的租金，并赔偿相应的利息损失。吴龙炜于2020年12月23日向煦途公司发送律师函，认为煦途公司未办妥相关消防验收的证件，要求解除商铺租赁合同，返还保证金及消防费等。吴龙炜在答辩期内提起反诉，要求解除合同，返还保证金及消防费，并赔偿损失。审理中，煦途公司变更诉讼请求，要求解除租赁合同，并要求吴龙炜支付拖欠租金，支付违约金、赔偿损失等。 另查明，涉案商铺所在的万安·煦途广场原为万安万利来广场。2010年5月19日，绍兴市公安局消防大队向浙江万安置业有限公司发送绍公消验[2010]第0070号关于浙江万安置业有限公司万安万利来广场建设消防验收合格的意见，综合评定该工程消防验收合格，该意见中还写明工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法向公安消防机构申请建设消防工程设计审核、验收或备案。2020年6月1日，浙江精创建设工程施工图审查中心就煦途公司万安万利来广场装修工程出具消防审查合格书。2020年6月3日，煦途公司取得由诸暨市消防大队出具的万安万利来广场公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。吴龙炜于2021年3月11日庭审结束后向煦途公司法定代表人邵雪珍交付涉案商铺的钥匙一把，由双方签字确认。 本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同，系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应确认有效。被告吴龙炜辩称原告主体资格不确定，但根据吴龙炜反诉主张的事实，可以证明原告煦途公司主体适格，故对吴龙炜的该辩解意见不予采信。本案审理中，双方均要求解除商铺租赁合同，且双方于2021年3月11日共同确认吴龙炜将商铺钥匙交付煦途公司法定代表人邵雪珍，故本院确认双方的租赁合同于2021年3月11日解除。本案的争议焦点是原、被告哪一方存在根本性违约，应承担相应的违约责任。原告煦途公司主张被告吴龙炜未按约支付租金，导致合同提前终止，应承担违约责任。被告吴龙炜答辩并反诉称原告煦途公司未为涉案商铺办理装修消防验收，导致吴龙炜多年处于违法经营状态，已达到双方租赁合同约定的终止合同的条件，故应由煦途公司承担违约责任。本院认为，煦途公司已为吴龙炜承租的涉案商铺安装了相应的消防设备，并于2020年6月3日取得了诸暨市消防大队出具的涉案商铺所在的万安万利来广场公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，该合格证取得的时间虽迟于双方租赁合同发生之日，但可以证明吴龙炜经营的涉案商铺所在的商场现已取得消防安全检查合格证，已符合正常经营的消防要求，且吴龙炜自2019年1月1日经营涉案商铺以来，并未因消防原因被行政处罚或停止营业。现吴龙炜以其所租赁的商铺装修后未经消防验收合格为由，认为原告未履行消防安全义务，存在违约，并以此为由要求解除合同，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采信。吴龙炜还辩称煦途公司于2020年11月27日对涉案商铺进行断水断电，但其提供的证据不足以认定该事实，本院不予认定。退一步讲，即使煦途公司因吴龙炜逾期支付租金采取了断水断电措施，也符合双方合同约定。故对吴龙炜答辩并反诉所称的煦途公司存在违约的事实不予认定。而根据租赁合同约定，被告吴龙炜应提前45个工作日支付下一年租金，即吴龙炜应于2020年10月30日前支付2021年的租金。后经双方协商，煦途公司同意吴龙炜于2020年11月25日前付清租金，但吴龙炜仍未支付租金，其显属违约，煦途公司以此为由行使合同解除权，并要求吴龙炜承担违约责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。吴龙炜辩称租赁合同系原告提供的格式合同，部分条款应不作为合同约定内容，本院认为，从双方提供的租赁合同来看，双方系在充分协商后所签订，吴龙炜在签订合同时已了解合同的相关内容，故对吴龙炜的上述辩解不予采信。对于原告煦途公司的第二至七项诉讼请求，本院逐一予以评判。第二项诉请，鉴于双方已于2021年3月11日解除合同，故吴龙炜应支付2021年1月1日起至2021年3月11日止的租金计27487元。根据合同约定，逾期支付租金应按日千分之五计算滞纳金，现煦途公司自愿调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍赔偿利息损失，应属合理，本院予以支持，但因煦途公司同意于2020年11月25日支付租金，故逾期利息损失应自2020年11月26日起算。第三项诉请，煦途公司要求按租赁合同约定的租金及物业费总额的30%支付违约金计215499.60元，本院认为，合同约定的违约金过分高于煦途公司造成的损失，吴龙炜要求予以调整，本院予以采纳。根据本案的实际及提前解除合同对煦途公司造成的租金及其他损失，同时结合合同对保证金的相关约定，本院对违约金酌情调整为100000元。第四项诉请，煦途公司要求没收保证金22000元，符合合同约定，本院予以支持。第五项诉请，煦途公司要求吴龙炜补交免租期租金，符合合同约定，本院根据实际，酌情支持20天的免租期租金计7123元。第六项诉请，要求赔偿重新招租的房屋空置费损失35831元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，本院确定的违约金已充分考虑出租方所造成的空置期租金损失，故对该诉请本院不予支持。第七项诉请，支付律师费8000元，符合租赁合同约定且费用合理，本院予以支持。对反诉原告吴龙炜的反诉请求，因吴龙炜反诉所称的煦途公司违约的事实不成立，故对吴龙炜的反诉请求依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）诸暨煦途商业管理有限公司与被告（反诉原告）吴龙炜之间的商铺租赁合同于2021年3月11日解除； 二、被告吴龙炜应支付原告诸暨煦途商业管理有限公司自2021年1月1日起至2021年3月11日止的租金27487元，并以27487元为基数赔偿自2020年11月26日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算的利息损失，款限本判决生效之日起十日内付清； 三、被告吴龙炜支付原告诸暨煦途商业管理有限公司违约金100000元、免租期租金7123元、律师代理费8000元，合计115123元，款限本判决生效之日起十日内付清； 四、被告吴龙炜向原告诸暨煦途商业管理有限公司交纳的保证金22000元归原告诸暨煦途商业管理有限公司所有，原告诸暨煦途商业管理有限公司不予返还被告吴龙炜； 五、驳回原告诸暨煦途商业管理有限公司的其余诉讼请求； 六、驳回反诉原告吴龙炜的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6036元，依法减半收取计3018元，财产保全费1270元，反诉案件受理费2674元，依法减半收取1337元，合计5625元，由原告（反诉被告）诸暨煦途商业管理有限公司负担1630元，被告（反诉原告）吴龙炜负担3995元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  楼科威 二〇二一年三月二十四日 书记员  蔡瑜洁