山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1323民初6660号 原告：耿在超，男，1955年4月27日出生，汉族，居民，住沂水县。 委托诉讼代理人：史松涛，山东万信律师事务所律师。 被告：山东赛石地产集团有限公司。住所地沂水县龙家圈街道驻地。 法定代表人：郭柏峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高金升，山东华正义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐樟才，山东赛石地产集团有限公司。 职工。 原告耿在超诉被告山东赛石地产集团有限公司（以下简称：赛石地产公司）预约合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告耿在超及其委托诉讼代理人史松涛，被告赛石地产有限公司上述委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告耿在超向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还已购买别墅差价201000元；2、判令被告按照每平方米3400元的价格向原告继续出售别墅(暂按面积360平方米计算，以实际面积为准)一套及赔偿违约损失；3、本次诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告曾经出资购买被告赛石地产公司开发的水岸花墅小区内一期别墅两套，单价每平方米3400元。后因一期别墅属违章建筑被政府勒令拆除。于是在2012年1月9日，被告同原告签订协议，约定原告对水岸花墅二期房有两套优先挑选权，且不管房价涨跌，按照一期预订时同价。2012年11月16日，被告法定代理人郭柏峰，再次向原告书面承诺，对二期房，在两套房以内，原告有优先挑选权并按照一期同比例价格优惠。此后，原告购买二期房一套，房号837A，面积402平方米，被告未按照一期价格每平方米3400元的价格出售，而是按照每平方米3900元收取了购房款。每平方米多收了500元，该套房共计多收了201000元。原告请求法院判令被告返还多收的款项。另原告数次要求被告按照协议和承诺，继续向原告出售二期第二套房产，但被告拒不履行其承诺。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。在诉讼期间，原告更改第一项诉讼请求为：要求返还差价168186元，第三项增加要求对方承担诉讼责任险保险费2138元，其他诉讼请求不变。 被告赛石地产有限公司辩称，1、被告出具的协议和承诺已经向原告执行完毕。被告建设的一期被拆除的项目叫金桂园，拆除后被告又建设的项目即二期叫水岸花城小区住宅楼，二期就是指的水岸花城小区住宅楼，二期是当时被告进行工程项目规划和施工过程当中和销售时对水岸花城小区住宅楼的简称和别称，原告所称向其出具的协议及承偌是指水岸花城小区住宅楼的房屋，也就是平时所称的二期，原告以其儿子的名义与被告最终协商确定购买了水岸花城小区住宅楼两套房屋，其购买这两套房屋的依据和根源就是被告出具的协议和承诺，被告也在与原告充分协商的情况下确定了两套房屋的价格并给予优惠。2、原告诉讼已经超过诉讼时效，历经近十年的时间，原告向被告主张权利，无论是物价水平还是社会环境特别是房价也已经发生了翻天覆地的变化，无论原告基于什么目的，其他出的诉讼请求，既不符合实际而且也不合理，更违背公平原则。3、在原告购买水岸花城小区住宅楼两套房屋时，被告已经按照原告要求将其缴纳的90万元预购订金以转为房款的形式折了两套房屋的部分价格，实际上是原告将缴纳的订金进行了退回，所以即使按照原告的主张被告也不承担责任。原告的陈述买房过程也证实在被告向其出具协议和承诺书后经过双方的协商，原告购买了两套房屋作为协议和承诺的履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交或交换了证据。对双方当事人无异议的《协议书》、《承诺书》、《订金收据》、《6-1-101楼房收据》、《21-1别墅销售不动产发票》、《21-2别墅增值税发票》、不动产登记信息、相关购房合同、保全费收据等 证据本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的以下证据存有异议：1、水岸花墅效果图一份，证明6-1-101号属于水岸花墅二期。被告质证认为，该证据不符合证据规则的规定。2、原告与徐樟才的手机短信记录一份，证明原告曾催促被告履行协议书与承诺。被告质证认为，短信是在原告诉讼之后产生。本院对该两份证据认证如下：水岸花墅效果图一份，来源于被告公司的售楼处、是被告公司制作的对外宣传资料，故本院确认该证据证明力；对手机短信记录，是2020年12月11日原告起诉之后给被告所发，不能证实原告曾催促被告履行协议书与承诺。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月9日，原告耿在超分别支付给被告山东赛石地产集团有限公司(曾用名山东赛石置业有限公司)40万元、共计80万元，作为购买被告公司开发的水岸花墅两套别墅的预付款。2010年7月，被告公司开始建设水岸花墅项目（另一名称金桂园），但因土地手续不全，2011年2月被勒令拆除，然后每户补偿10万元，原告耿在超一直未领取上述款项。2011年11月被告公司重新开发了别墅，2012年11月20日（签约时间）原告耿在超购买了21-1（817D）、21-2（817C）两套别墅（一套户名为其子耿刚），两套单价分别为4460元、3700元，价款分别为1203665元、1000512元，原告耿在超2011年11月交付的80万元，及其后因拆后补偿的10万元共计90万元，冲抵了上述两套别墅的购房款。因原告对购买的21-1（817D）、21-2（817C）两套别墅不太称心，认为交钱时间早、而没有优先挑选别墅，2012年1月9日，原告与被告公司达成协议：一、原告于2012年元月9日预存被告公司现金90万元，作为水岸花墅二期两套房的预购金。二、被告公司承诺二期开发后给与原告优先挑选权，且房价不管市场涨跌与否，按一期预定时同价。2012年11月16日，被告公司法定代表人郭柏峰再次向原告书面承诺，对二期房两套以内，原告有优先挑选权并按一期比例价格优惠。2017年12月7日（签约时间）原告购买了被告另一套别墅6-101（837A）、单价3818元、建筑面积401.26平米，原告认为被告公司未按协议和承诺向原告出售第二套房产，故提起诉讼，要求被告公司返还一套（6-101）差价168186元，继续以每平方米3400元的价格向原告出售第二套别墅。 另查明，原告购买被告公司6-101（837A）时市场均价为7000元左右，现被告公司与6-101同期房产仅剩余一套即835B（6-102）、面积360平方米，2017年报价7290元每平米（水岸花墅第二期销售明细表），被告公司现行市场报价12000元每平米。在诉讼过程中，本院曾出具调解意见：被告公司以7000元价款，将该房产（835B）出卖给原告，但原告不同意购买。 本院认为，原、被告之间的协议是在将来一定期限内（水岸花墅第二期）订立房屋买卖合同的预先约定，构成预约合同。这已为《民法典》所肯定。预约成立以后，产生预约的法律效力，即当事人在将来一定期限内订立本约的债务。本案中，原、被告按照该预约合同的约定，签订了购买6-101（837A）别墅的房屋买卖合同（即本约），且该合同已履行完毕，即双方正式确认了房屋买卖的合同要素。根据该房屋买卖合同，该房屋单价为3818元，为双方共同所确认，故原告第一项诉讼请求要求被告返还该别墅的房屋差价168186元（单价3818元—3400元），本院不予支持。 该案争议焦点为：1、原告要求被告公司以每平方米3400元的价格继续向其出售第二套别墅（835B（6-102）、面积360平方米）诉求是否合理？2、被告公司是否承担违约赔偿责任，以及违约损失应如何计算？ 关于焦点一，第一，结合本案事实，原告缴纳的90万元定金已在购买21-1（817D）、21-2（817C）两套别墅时，冲抵了房款。2012年1月双方签订预约合同时，该90万元已不能作为再次购买水岸花墅二期两套别墅的预购金。第二，2017年12月7日，原告以3818元的单价购买了第一套别墅，而当时的市场价单价为7000左右，故应认为原、被告履行了预约义务。第三，按照预约协议，原告享有的是“优先挑选权”，2017年在被告公司开发水岸花墅二期时，原告应及时主张或者与购买第一套别墅时同时主张，但原告没有在购买第一套别墅时主张权利，在法庭辩论终结前，原告也未提交证据证实曾向被告公司主张过权利。当前被告公司水岸花墅二期仅剩最后一套别墅（835B（6-102）、面积360平方米）故原告已丧失“优先挑选权”。第四，原告主张以2012年价款3400元，意欲购买被告公司水岸花墅二期仅剩最后一套别墅（835B（6-102）、面积360平方米），至今已经跨度8年有余，市场行情发生了重大变化，当前该别墅价款为单价12000元左右，要求被告公司以2012年价格销售现行房屋亦显示公平。且原告并没有举证证明2012年房屋单价为3400元。第五，在司法实践中，因房屋买卖存在备案、过户等特殊要求，法院也无法强制原、被告订立本约合同，亦或造成判决不能执行的情况。 综上，对原告继续购买最后一套别墅的诉讼请求本院不予支持。 关于焦点二，第一，按照诚信原则及社会主义核心价值观的要求，被告公司既已承诺必应尽力落实，但在原告预挑选购买其别墅的过程中，未保障原告的优先购买权，应承担相应违约责任。 第二，原告的损失在其为投入任何资金的情形下，为信赖利益的损失。根据《民法典》584条的规定，“损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益，但不超过违法合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”，本案中，“订立合同时预见或者应当预见的损失”应参照原、被告订立预约合同时市场价格3800左右和2017年第二期商品房的价格7000左右差价予以确定，原告意欲购买的别墅为360平，故可预见损失约为115万元左右。依据“不超过违法合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，本院酌情确定为元。 依照《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百九十二条，《最高法院关于适用【民法典】时间效力的若干规定》第三条、第二十条之规定，判决如下： 一、被告山东赛石地产集团有限公司向原告耿在超赔偿违约损失元。于本判决生效之日起十日内一次性支付； 二、驳回原告的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元、财产保全费5000元、财产保全保险费2138元由被告山东赛石地产集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  庞国防 审 判 员  李金峰 人民陪审员  李 华 二〇二一年三月十六日 法官 助理  张 磊 书 记 员  郭 强