重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初30781号 原告：林庆彬，男，1953年1月9日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：王伟志，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹庆丽，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。 被告：唐波涛，男，1968年5月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：杨振，重庆森木律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓娓，重庆森木律师事务所实习律师。 原告林庆彬诉被告唐波涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序分别于2020年12月10日、2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告林庆彬的委托诉讼代理人尹庆丽、被告唐波涛的委托诉讼代理人杨振和邓娓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林庆彬向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年4月24日起至2020年10月23日期间的租金41674元；2.原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除且被告向原告支付自2020年10月24日起至被告交还房屋期间的房屋占用损失费（按合同约定的租金标准计算）；3.被告向原告支付违约金7000元；4.被告向原告支付欠付物业费4142.4元；诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租房屋，合同对租期、租金、违约责任等均作了明确约定。合同签订后，原告按约交付了房屋，但被告未足额向原告支付租金。原告多次向被告催收租金无果。 被告唐波涛辩称，第一，被告不是合同的承租方，不是适格主体。被告作为重庆皇加文化艺术传播有限公司的法定代表人代公司与原告签订的合同，重庆皇加文化艺术传播有限公司向原告支付了租金63000元、押金7000元，合同约定用途为办公也证明承租方是公司。第二，若法院认定被告为合同主体，被告同意解除合同，但因新冠肺炎疫情被告请求减免疫情期间一半的租金。第三，原告主张的违约金过高，应当调减，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》、产权证复印件、重庆皇加文化艺术传播有限公司企业信用信息公示系统查询打印件、重庆皇加文化艺术传播有限公司营业执照复印件、《重庆合韵物业管理有限公司收据》、银联流水等本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对原告举示的《房屋附属设施清单》复印件，无原件合同，且无双方签字确认，故因无法核实真实性不予采信；2.对原告举示的《重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司收据》，原告拟证明其支付了租房中介费3500元，因无原件核对，且无相关支付凭证佐证原告实际支付了款项，故不予采信；3.对《XX小区X栋X-X物业费公摊欠费明细表》，原告拟证明被告欠付物业费4142.4元，该明细表与原告举示的《重庆合韵物业管理有限公司收据》、银联流水相互印证，故予以采信；4.对被告举示的中国建设银行网上银行电子回执复印件、银行流水复印件，拟证明皇加公司向原告支付了租金和押金、皇加公司是合同承租人，因是复印件无法核实真实性，且以支付租金的主体认定合同主体没有依据，故对该组证据不予采信；5.对被告举示的照片4张，拟证明被告接房后进行了装修、提升了房屋的办公环境及价值，无手机核对，无法核实拍摄地点和拍摄时间，且与本案无关，故不予采信。 经审理查明：原告是渝北区XX街道XX路136号XX小区X栋X-X房屋的的所有权人。 原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）与案外人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：一、出租房屋坐落地点及设施情况，1、甲方是座落于重庆市渝北区XX街道XX路136号XX小区X栋X-X房屋的合法产权人，现同意将该房屋出租给乙方使用，主要用途为办公。二、租赁期限，1、本合同租赁期限为60个月，自2019年6月25日起至2024年6月24日止。三、租金及支付方式，1、该房屋月租金为7000元。3、支付周期，租金每半年支付一次，首期租金应在甲方将房屋移交乙方当日支付，以后每期租金应在上期租金对应租期届满前10日内支付下一期限的租金，如遇节假日的，支付租金的时间顺延到节后第一个工作日。4、乙方若逾期支付租金，每逾一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过十五天，甲方有权收回该房屋，乙方须按实际占用期限交纳租金并承担违约责任。六、关于押金，1、为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，在本合同签订之日，乙方应向甲方交付7000元作为押金，本合同期满，乙方如不再续租，在结清所有费用（水、电、燃气、电话、电梯、有线电视收视费等）后3日内，甲方应将押金全额退还。2、乙方如在租赁期内擅自解除本合同的，甲方有权没收押金，甲方如在租赁期内擅自解除本合同的，甲方需向乙方双倍退还押金。五、权利与义务，4、乙方承担租赁期内电话费、宽带费、水费、电费、燃气费、物业管理费和电梯费等实际使用费用及使用不当所造成的维修费用。八、违约责任。2、乙方违约的处理，（1）未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、借租、擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动或拖欠房租十五天以上的，乙方应向甲方支付一个月租金作为违约金。若违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应另行据实赔偿，甲方有权终止合同。合同还约定了其他内容。合同抬头处列明乙方、承租方为被告。合同落款乙方处有被告的签名和捺印。 合同签订后，原告收到了押金7000元、2019年6月25日至2020年3月24日的租金63000元。 2020年12月5日，本院向被告送达了诉状副本等文书。 2020年12月10日，本案第一次庭审时被告举示了案涉房屋钥匙一把并主张当庭交还原告，原告以不能确定是否是案涉房屋钥匙、不确定一共有几把钥匙、原告代理人是一般代理、屋内物品没有清点、被告还欠付费用为由，拒绝接收钥匙。2021年1月19日，第二次庭审时被告当庭向原告交还案涉房屋钥匙一把。 2020年12月11日，原告支付了案涉房屋2020年1月至12月物业费4142.4元。 另查明，被告是重庆皇加文化艺术传播有限公司的法定代表人和股东，公司的注册成立日期为2013年11月11日，注册住所地为重庆市渝北区龙溪街道花卉园西一路5号1幢2单元2-23-5。 庭审中，原告称，被告租赁的房屋与重庆皇加文化艺术传播有限公司的注册地址不是同一地址，合同落款处只有被告的签名，没有重庆皇加文化艺术传播有限公司的盖章，故承租人是被告；押金作为租金抵扣，认可被告已付10个月租金；主张的租金和占用费均是使用房屋的对价；依据合同第八条第2款第（1）项，被告存在逾期支付租金的违约行为，故原告主张被告支付违约金7000元；双方之前均没有提出过解除合同，原告无法联系被告，故只能起诉；原告从未告知物业公司不准被告进入屋内、不准搬走物品；因新冠肺炎疫情同意减免2000元租金。 被告称，租赁房屋用于办公；因新冠肺炎疫情，导致被告资金有压力，至今没有恢复办公，要求减免2020年1月24日至2020年3月24日期间一半的租金，该期间租金已经支付，应当顺延抵扣；同意支付租金至本案第一次开庭时即2020年12月10日，被告当庭提出交还房屋钥匙但原告不接收；被告已经将物业费支付至2020年3月，但无证据证明；第一次庭审后原告通知物业公司不准被告进入屋内、不准被告搬走物品，截止第二次庭审时还没有搬走，被告自愿放弃屋内装修和物品；同意押金抵作租金。 本院认为：被告主张其不是《房屋租赁合同》的主体，重庆皇加文化艺术传播有限公司才是合同主体。合同抬头处列明被告为乙方，落款乙方处也只有被告的签名和捺印，合同未加盖重庆皇加文化艺术传播有限公司的印章。此外，被告以其是重庆皇加文化艺术传播有限公司法定代表人、重庆皇加文化艺术传播有限公司向原告支付了租金和押金为由主张合同主体是重庆皇加文化艺术传播有限公司没有依据。故《房屋租赁合同》中的房屋租赁部分的主体应为原告与被告。 原告与被告签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁部分是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同。被告作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其按照合同约定向原告支付了租金。被告未对此举示证据证明，应当承担相应的举证责任。故对原告主张被告欠付2020年4月24日之后租金的事实本院予以认可。被告存在逾期支付租金的行为，并表示同意解除合同，故对原告诉请判决解除合同的诉讼请求，本院予以支持。2020年12月5日，本院向被告送达了诉状副本等文书，故判决于2020年12月5日解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁部分。 关于租金、占用费。原告主张被告支付租金至2020年10月23日，并支付2020年10月24日起的房屋占用费。原告主张的租金计算截止时间和占用费起算时间没有依据，但租金和占用费均是使用房屋的对价，且原告同意将押金抵付一个月租金，故抵扣后被告应向原告支付2020年4月25日至合同解除之日即2020年12月5日的租金7000元/月×7.33个月＝51310元。被告主张因新冠费用疫情应减免2020年1月24日至2020年3月24日期间一半的租金，减免的租金顺延抵扣欠付的租金。新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免的突发公共卫生事件。案涉房屋用于办公，疫情对案涉房屋租赁而言属于不可抗力，疫情的防控措施对案涉房屋的使用会造成影响。结合重庆市区域内新冠疫情相关政策，根据公平原则，本院酌情认定减免被告一个月租金，因疫情期间租金被告已经支付，故顺延减免2020年4月25日至2020年5月24日的租金。减免租金后，被告还应向原告支付2020年4月25日至2020年12月5日期间欠付的租金51310元－7000元＝44310元。合同解除后被告应向原告交还案涉房屋，逾期不交还房屋的应向原告支付房屋占用费。占用费参照租金标准计算具有合理性。2020年12月10日第一次庭审时被告主张当庭交还原告案涉房屋钥匙，但原告以不能确定是否是案涉房屋钥匙、不确定一共有几把钥匙、原告代理人是一般代理、屋内物品没有清点、被告还欠付费用为由拒不接收，原告拒收理由不成立，其拒不接收钥匙后无权要求原告向其支付占用费，故被告应向原告支付的房屋占用费为2020年12月6日起按每月7000元计算至2020年12月10日止共计1166.67元。 关于违约金。原告主张，依据合同第八条第2款第（1）项，因被告存在逾期支付租金的违约行为，要求被告支付违约金7000元。依据合同第三条约定，被告应于2019年12月24日前支付2020年3月25日至2020年6月24日期间的租金21000元，扣减疫情减免和押金抵扣后应付7000元，应于2020年6月24日前支付2020年6月25日至2020年12月5日期间的租金37310元。被告辩称违约金过高，应当调减为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。违约金的主要作用系弥补损失，被告逾期支付租金给原告造成的主要是资金占用利息损失，故对被告主张调减违约金的主张予以认可，被告应向原告支付以7000元为基数从2019年12月25日起、以37310元为基数从2020年6月25日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金违约金，违约金以不超过7000元为限。 关于物业费。合同第五条第4款约定被告应承担租赁期内物业管理费。被告称其已支付案涉房屋的物业费至2020年3月，但无证据予以佐证，对其主张本院不予认可。原告举示的证据证明原告已经代被告支付了案涉房屋2020年1月至12月物业费4142.4元。2020年12月10日第一次庭审时被告主张当庭交还原告案涉房屋钥匙，但原告拒不接收，其后的物业费应由原告自行承担。故被告应向原告支付2020年1月至2020年12月10日期间的物业费4142.4元÷12个月×11.33个月＝3911.12元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告林庆彬与被告唐波涛签订的《房屋租赁合同》中的房屋租赁部分于2020年12月5日解除； 二、被告唐波涛于本判决生效后立即向原告林庆彬支付2020年4月25日至2020年12月5日期间欠付的租金44310元； 三、被告唐波涛于本判决生效后立即向原告林庆彬支付2020年12月6日起至2020年12月10日期间的房屋占用费1166.67元； 四、被告唐波涛于本判决生效后立即向原告林庆彬支付以7000元为基数从2019年12月25日起、以37310元为基数从2020年6月25日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金违约金，以不超过7000元为限； 五、被告唐波涛于本判决生效后立即向原告林庆彬支付物业费3911.12元； 六、驳回原告林庆彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4765元减半收取2382.5元，由被告唐波涛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  黄明真 二〇二一年三月九日 书记员  陈 实