山西省绛县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋0826民初38号 原告：薛红霞，女，1969年7月9日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张三虎，男，山西中条律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马培丽，女，山西中条律师事务所实习律师。 被告：贺小路，男，1965年5月5日出生，汉族，住垣曲县。 被告：安水平，男，1964年5月17日出生，汉族，现住垣曲县。 委托诉讼代理人：冯霞，女，山西天下平律师事务所律师。 原告薛红霞与被告贺小路、安水平确认合同无效纠纷一案，垣曲县人民法院受理后，认为本案原告系其院法官薛红岩姐姐，与本案审理有直接利害关系，将该案报请山西省运城市中级人民法院指定管辖。2020年11月17日，山西省运城市中级人民法院作出（2020）晋08民辖51号民事裁定书，裁定本案由绛县人民法院审理。本院于2021年1月6日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告薛红霞及其委托诉讼代理人张三虎、马培丽，被告安水平及其委托诉讼代理人冯霞到庭参加了诉讼，被告贺小路经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛红霞向本院提出诉讼请求：1.判令确认两被告于2017年7月22日签署的《房地产买卖合同》无效；2.判令被告安水平返还滨河市场174号商品房因拆迁所得的各项收益或折价对原告进行补偿400000元；3.本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告贺小路于1988年3月在同善镇政府登记结婚，于2001年10月9日经垣曲县人民法院调解离婚，制作（2001）垣民初字第333号民事调解书，约定：夫妻共同财产位于滨河市场的上下六间楼房及院内两间平房（即诉争房产滨河市场174号商品房）、同善老家两眼砖窑、摩托车、彩电及屋内其他家电家具存款130000元均归原告所有。离婚后，原告一直在外务工，没有变更房产手续。2020年5月滨河市场拆迁，原告才得知被告贺小路已于2017年7月22日以低于市场价将滨河市场174号商品房出售给被告安水平，并签订《房地产买卖合同》，合同表明被告安水平对该商品房已经做了充分了解，被告安水平明知原告与被告贺小路离婚，且涉案房产明确在离婚调解书中载明产权归原告所有，仍然以485000元的价格购买。2020年5月，滨河市场进行棚户区改造，涉案房产被列入拆迁范围，被告在垣曲县拆迁办置换约130平米的房产，并将置换房产登记在其妻子张彩霞名下，价值约1300000元，之后，原告多次与二被告协商处理，二被告拒绝。综上，贺小路擅自出售原告房产的行为已构成无权处分，安水平受让该房产并非善意且以不合理价格受让，二被告的行为对原告的财产利益造成重大损失，二被告所签订的《房地产买卖合同》系无效合同。为维护原告合法权益，现根据《民法典》等相关法律之规定，特诉至法院，望判如所请。 被告安水平辩称：一、原告不是本案的合法原告主体。1、原告与被告贺小路至今一直在一起共同生活，其二人是否离婚不符合我必须要查明的事实。因我欲购买涉案房屋时，主要是和原告本人直接进行的价格协商。之后在2017年7月22日合同签订时，原告就在现场，同时，我支付的房款也是原告本人和其儿子贺亮共同收取的，虽然原告没有在房屋买卖合同上签名，但其本人对被告贺小路一人签字没有异议的行为，属于默示的意思表示。为此，被告贺小路的签字，符合民法典第一百七十二条、第一千零六十条所规定的表见代理行为。2、原告对涉案房屋不拥有所有权。根据双方向法庭递交的房屋所有权证体现，原告的名字已经被勾划去除并同时加盖有房地产管理所的公章。可以证实，原告不是该涉案房屋的所有权人，也排除了原告持有涉案房产系夫妻共同财产之份额。这种公共行政管理机关对涉案房产的权利归属确认，其效力对外应当远远大于原告和被告贺小路之间所达成的相对私密的涉及他们二人之间的人身及财产处分行为的法律效力。二、原告的起诉属于恶意诉讼。我与被告贺小路签订的房地产买卖合同，有中间人可以证实，原告和他们的儿子三人均在现场参与。原告不仅和其子贺亮一起到农业银行接受了房款，而且还和中间人等在一起吃了饭。现原告认为涉案房屋被拆迁后，我获得经济补偿较高，便出尔反尔，起诉要求确认房地产买卖合同的真实有效，其本质属于不诚信行为。根据民法典第一百四十条“行为人可以明示或者默示作出意思表示”以及第一百四十三条“民事法律行为有效的条件”之内容，我与被告贺小路所签订的房地产买卖合同不违背法律、行政法规的强制性规定和公序良俗而有效，所以，原告也无权要求我对其进行经济补偿。综上，根据事实和法律，依法驳回原告的起诉。 被告贺小路未作答辩。 原告薛红霞针对其诉讼请求向本院举证，第一组证据：1995年6月21日的房契一份、（垣）房买卖契字（95）*号房地产买卖契约一份、垣曲县房屋契证新字第*号契证复印件一份、房产证复印件一份、垣曲县建设局契税及收据一份，拟证明截止在1995年6月21日，垣曲县滨河市场第174号房产由高峰以62500元的价格出售给贺小路与薛红霞夫妇，并且办理了房产证等房产手续，该房产属于该夫妻二人的共同财产。 第二组证据：（2001）垣民初字第333号民事调解书一份，拟证明涉案房产，也就是原滨河市场第174号上下6间楼房及院内的三间平房，均归原告所有，自2001年10月9日起本案原告依法对滨河市场174号的房产取得物权，是该房产的合法所有权人，被告贺小路不再对该房产享有物权；该调解书同时证明原告与被告贺小路自1988年3月-2001年10月9日属于合法夫妻，印证第一组证据证实的在1995年6月21日从高峰处购买的涉案房产，在二人夫妻关系存续期间，在此期间属于二人的夫妻共同财产。 第三组证据：二被告于2017年7月22日签署的房屋买卖合同一份，拟证明在2017年7月22日，被告贺小路未经原告同意及授权的情况下，将原告所有的位于垣曲县滨河市场第174号房产出售给被告安水平。 第四组证据原告的身份证和户口本，上面住址是涉案房屋所在住址，辅助证明该房产是原告的。 被告安水平针对其反驳主张向本院举证，第一组证据：房地产买卖合同复印件、收条复印件各一份，转账凭证两份，拟证明：1、2017年7月22日，二被告经中间人王某、石专旺、屈某说和，双方签订了位于新城镇滨河市场174号前后上下八间房屋的买卖合同。该房屋使用权证号为：字第***号，买卖成交价款为485000元；2、该购房款485000元，由张彩霞、侯红霞通过农业银行将购房款转至原告薛红霞与被告贺小路共同的儿子贺亮名下，另50000元转账凭证尚未找到；3、被告贺小路于当日亲笔写有收条，证实已经收到了安水平、张彩霞夫妻支付的购房款485000元；4、二被告之间买卖关系成立，双方交易完成。 第二组证据：房屋使用权证复印件一份、契证复印件一份，拟证明：1、涉案房屋的所有权人只是被告贺小路，因原告薛红霞名字已经被划掉，且此处加盖有垣曲县房地产管理所公章予以确认；2、涉案房产与原告薛红霞无关；3、涉案房屋的实际购买人系被告贺小路，购买时间是1996年11月20日，购买价格为5000元；4、原告薛红霞认为涉案房产价格明显低于市场价格没有依据。 第三组证据：申请证人王某、石专红、屈某出庭作证，拟证明：1、房屋买卖合同签订当日，原告薛红霞和其子贺亮一直在现场；2、房屋的价格是双方当事人提前协商好的；3、该房屋以前是学校出租使用的；4、平时原告薛红霞就一直居住在该房屋内，这些事实证明了原告对二被告之间签订的房屋买卖合同不仅知情，而且就在现场，所以原告的起诉与基本事实不符。 第四组证据：四段录音和六段视频，第一段录音是2020年8月22日安水平妻子张彩霞与侯红霞之间的录音，侯红霞是当天给贺亮名下转账房款30000元的转账人，转账凭证上有侯红霞的名字；第二段录音是2020年8月22日安水平妻子张彩霞与侯红霞之间的录音，这两段录音拟证明付房款当天，薛红霞在车上，贺小路没有去，开车人是原告的儿子；第三段录音是2020年8月21日下午15时27分安水平妻子张彩霞与涉案房屋原承租人何园的录音，第四段录音是2020年8月21日下午15时31分安水平妻子与涉案房屋原承租人何园的录音；第一段视频是2020年9月10日，原告和二被告及被告安水平妻子在垣曲县法院调解的过程；第二段视频是2021年1月25日安水平妻子所拍摄的原告进出自己居住房屋的视频，具体地点是移民新村10号楼2单元；第三段视频是2021年1月23日安水平妻子拍摄的贺小路抽烟后进入薛红霞所居住的移民新村10号楼2单元；第四段视频是2021年1月13日安水平妻子拍摄的薛红霞和贺小路共同外出买菜购物开三轮车回来后，一起进入薛红霞在移民新村所居住的房屋；第五段视频是2021年1月26日安水平妻子拍摄的贺小路自己拿钥匙打开薛红霞所居住的房屋并进入；第六段视频是2021年1月23日安水平妻子拍摄的贺小路骑车买水果等日用物品回到薛红霞住处的事实。以上四段录音和六路视频拟证明：1、2020年9月10日薛红霞、贺小路、安水平及其妻子张彩霞在垣曲法院调解时，薛红霞公开承认签订房屋买卖合同时，其一直都在现场。同时还承认其与安水平夫妻商谈价格以及愿意配合涉案房屋过户等具体事宜；2、涉案房屋原承租人何园证实，是薛红霞告诉其房屋已经出卖，并让她直接和安水平协商继续租赁该房屋；3、侯红霞证明，当天她借给张彩霞30000元现金到银行给贺亮转房款时，贺小路并没有去银行，是薛红霞和其子贺亮一起去的银行接受的房款；4、贺小路至今一直与薛红霞共同生活在一起，其二人实际是假离婚；5、薛红霞对其房屋买卖及价格确认不知情的事实不能成立。 经本院组织双方当事人进行证据交换和质证，被告贺小路未到庭参加诉讼，放弃质证权利。被告安水平对原告薛红霞所举证据质证认为，对第一组证据中的是原件的三份证据真实性无异议，但是该三份证据不能证明与原告有任何关系，只是贺小路本人所购买的房产；对两份复印件由于该房契所购买的价格和原告所提供的所谓的原件表述的价格不符，应当以贺小路缴纳的正式房契价格为准；对1995年6月27日的房产证真实性无异议，该房产证中原告的姓名被去除、勾划，并加盖垣曲县房地产管理所公章，应当视为该房产仅系贺小路所有，与原告无关，原告不属于该涉案房产的合法拥有者，同时，原告所证明的以上财产是1995年6月15日起为夫妻共同财产，但该房产证所填发的日期是1995年6月27日，所以该组证据所证明的事实与原告的主张不符。对原告的第二组证据真实性无异议，对证明内容和目的有异议，该调解协议时间为2001年10月9日，贺小路购买高峰的房产时间是1995年6月21日，房产证所登记的确认为被告贺小路房产的时间为1995年6月27日，为此可以证实该房产属于贺小路个人所有；双方调解离婚时，因为该涉案房产只在贺小路名下，其双方调解对该房产的处分不可以对抗房产登记管理部门对该房产的最终确认；如果原告认为该房产系自己受让所得，其应当在房产管理部门办理房产变更手续，同时，贺小路与安水平签订的房屋买卖协议之后的房款，正是由其儿子贺亮收取，由于婚生儿子贺亮由原告抚养，可以证明原告对其贺小路买卖房屋的行为是明知的，也是应当知道的；原告作为贺小路的前妻提供所有的证据也证明了原告系该证据的实际持有人，所以贺小路将房屋变卖的事实原告是应当知道的。对原告的第三组证据的真实性无异议，被告安水平有证据证明原告在该协议中没有签字，但是其本人和她的儿子贺亮均参与了书写合同以及收款的全过程。对原告的第四组证据认为，原告住址登记是自己申报的，但是登记的结果并不能证明登记的房产归原告所有，刚才原告陈述说房子曾经建设或者改造以及变更登记的事实，均没有证据证实，其陈述不具有真实性。 原告薛红霞对被告安水平所举证据质证认为，对第一组证据真实性无异议，同时足以证实合同的买卖双方是被告贺小路与被告安水平，不能体现房产的实际所有人薛红霞知情，且贺小路在出售涉案房产时也没有经过原告的授权和委托，事后也没有经过原告的追认，贺小路属于无权处分原告的房产。对第二组证据真实性无异议，在1995年6月27日房产证上所有权人是原告和贺小路，原告的名字被划掉是因为当时登记的只是原告一人的名字，后来因为贺小路多次酒后到垣曲县房管所闹事，垣曲县房管所工作人员将贺小路名字填上后加盖的公章，在2001年原告和贺小路离婚后，原告薛红霞的名字是由贺小路私自划掉的，根据该房产证的登记时间也足以证实该房产在1995年6月27日属于薛红霞和贺小路在合法婚姻存续期间，不属于贺小路个人财产；对转账凭证请求法庭核实其真实性，根据这两份转账明细及贺小路出具的收据，没有任何证据表明出售房产时与原告有任何关系，不能证明原告对贺小路出售房产知情。对第三组证据质证意见：证人王某与安水平住对门，具有利害关系，石专旺与安水平是邻居，屈某与贺小路、安水平具有利害关系；该三位证人证言只能证实他们在安水平与贺小路房屋买卖合同中签字的事实，对该房产的所有权人是谁不知情，也没有参与房屋买卖合同的全过程；签字当晚，薛红霞之所以在现场是因为其儿子从青岛回家，要与父亲一家人团聚所以才去的这个地方，假如薛红霞在场的话，为什么在房屋合同上没有署名，明显与常理不符。对第四组证据质证意见：安水平妻子与侯红霞的第一段和第二段录音，没有看到原始载体，证据来源不合法，这两段录音不完整，而且其内容中谁与谁听不清楚，无法证实两段录音与本案具有直接关系；对安水平妻子和何园第三段和第四段录音真实性有异议，没有看到原始载体，根据被告所提交的两段内容来看，期间所有的问题均是被告引诱性问答，但是根据录音，何园的说法从刚开始的回答均是疑惑性回答，时间太长记不清楚，所以两段录音不能证实被告的证明目的，之所以原告给何园说把房子卖掉了，是因为原告与贺小路离婚后，贺小路不让原告将房屋出租，为了防止贺小路酒后伤害何园开办辅导班里的孩子才这么说的；对第一段视频不能作为证据使用，是偷拍、录拍的，是原、被告在垣曲县人民法院对本案自认的，被告在法院调解过程中偷拍、录拍是违法相关法律规定的；其余五段视频是不道德的，侵犯原告的个人隐私是违法的，该五段视频来源不合法，均系被告偷拍，而且所拍摄的视频内容与本案无关，偷拍时间是在2021年1月份，在2020年10月27日被告贺小路脑梗突然发作，大小便失禁被送进重症监护室，受本案原告两个儿子贺亮和贺明的委托下，将在同善居住的贺小路接过来照顾，夫妻一场，而且也有两个孩子，照顾对方是无可厚非，两人也确实在一起生活，现在贺小路已返回户籍地同善村生活，视频内容与本案待查事实没有关联性。即便在一起同居生活，但是在2001年10月9日垣曲县人民法院已经出具了调解书，调解书中已经明确二人解除婚姻关系，而且对涉案房产作了处分，即原告薛红霞系该房产的所有权人，对方代理人在最后一点中说二人是假离婚不能成立。 本院对原、被告所举证据进行综合确认，原告薛红霞的第一组证据中的房契、房地产买卖契约、契税及收据是被告贺小路受让取得涉案房产的原始资料，与本案具有关联性，其余复印件与被告安水平的第二组证据一致，所反映的事实也基本一致，故本院对原告薛红霞的第一组证据与被告安水平的第二组证据真实性均予以采信；原告薛红霞的第二组证据系人民法院已生效的法律文书，本院予以确认；原告薛红霞的第三组证据与被告的安水平的第一组证据的《房地产买卖合同》一致，被告贺小路所出具的房款收据、向其儿子贺亮银行卡的转款凭证，结合被告安水平的第三组证据中三位证人的证言、被告安水平的第四组证据的录音、视频中原告薛红霞以对话方式作出的意思表示，可以相互印证双方房地产买卖合同的真实性，故本院对原告薛红霞的第二组证据、被告安水平的第一、三、四组证据均予以确认；原告薛红霞的第四组证据系公安机关颁发的户口本及身份证，本院对其真实性均予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明法律事实如下:原告薛红霞与被告贺小路原系夫妻关系。在夫妻关系存续期间二人于1995年6月21日从高峰处购买垣曲县滨河市场174号房产，1995年6月27日为该房产办理了房屋所有权证（字第***号），登记在薛红霞名下，但该房产证所有权人薛红霞名字又被划掉，改为贺小路名字，此处加盖了房产管理部门的公章，又以贺小路名义缴纳了该房产交易的各项费用。2001年10月9日，薛红霞与贺小路因感情不和经垣曲县人民法院调解离婚，双方协议将位于滨河市场174号的房产（上下六间楼房及院内两间平房）归薛红霞所有，但未办理房产变更手续，薛红霞又在涉案房产的平房上加盖两间，成为前后两层八间楼房。后安水平与薛红霞就该房产买卖进行协商，2017年7月22日，贺小路与安水平就滨河市场174号的房产达成协议，双方签订了《房地产买卖合同》，合同内容主要约定：贺小路自愿将坐落在新城镇滨河市场174号（字第***号）的房地产出售给安水平，前后上下八间；双方议定上述房地产成交价格为人民币485000元。安水平于2017年7月22日前一次付清给贺小路。合同拟定后，安水平妻子张彩霞、薛红霞及其儿子贺亮三人到银行将房款转账汇入贺亮银行卡中，然后贺小路、安水平及中间人王某、石专旺、屈某在《房地产买卖合同》上签字，同时贺小路出具收据一张，载明：“今收到安水平、张彩霞买房款现金485000元，收款人贺小路”，签订合同时，薛红霞及其儿子贺亮均在场。 同时查明，安水平与贺小路房地产买卖合同完成后，安水平也未办理房产变更手续。现涉案房屋已被政府拆迁，拆迁户主登记在安水平妻子张彩霞名下。 本院认为，本案争议的焦点是，被告贺小路是否有权处分涉案房产，被告安水平购买房屋是否属于善意取得。本案中，原告薛红霞与被告贺小路离婚协议将涉案房产归属薛红霞后，该房产权属登记未发生转移，仍在贺小路名下。后经薛红霞与安水平协商房价一致情况下，贺小路与安水平签订了《房地产买卖合同》，当时房款两清，薛红霞全场参与签订合同及交付房款过程。现薛红霞以贺小路擅自出售其房产的行为已构成无权处分，安水平受让该房产并非善意且以不合理价格受让，二被告的行为对原告的财产利益造成重大损失，所签订的《房地产买卖合同》系无效合同为由诉至本院。本院认为，虽然涉案房产在薛红霞与贺小路离婚时协议归属薛红霞，但该房产权属登记未发生转移，仍在贺小路名下，后经买卖双方充分协商房屋价格后，进行房产买卖交易，在贺小路与安水平签订《房地产买卖合同》时，薛红霞在场，并一起接受购房款，未对涉案房产权属提出异议，应视为薛红霞对贺小路处分涉案房产权利的认可，而且系薛红霞与安水平充分协商房屋价格后达成的房屋买卖协议，该价格是买卖双方认可的价格，安水平购买该房屋属于善意取得。自《房地产买卖合同》签订至薛红霞起诉主张房产买卖合同无效，已超过三年，在此期间原告薛红霞并未对该房产买卖合同行使过撤销权，视为对该合同的认可，故原告的第一项诉讼请求不能成立。原告对其第二项诉讼请求未提供证据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告薛红霞的诉讼请求。 本案案件受理费7300元，由原告薛红霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审 判 长  王文俊 审 判 员  郗 敏 人民陪审员  王 玲 二〇二一年三月二十三日 书 记 员  马 欣