江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0205民初79号原告：游创芳，女，1986年10月15日出生，土家族，户籍所在地无锡市锡山区。委托诉讼代理人：刘旭，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。原告：乔志杰，男，1981年10月5日出生，汉族，户籍所在地无锡市锡山区。委托诉讼代理人：刘旭，江苏天豪（苏州）律师事务所律师。被告：成思远，男，1992年1月28日出生，汉族，户籍所在地无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：李思斯，江苏金汇人律师事务所律师。被告：无锡领誉地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320205MA1WQTAM2E，住所地无锡市锡山区安镇街道丹山路245号。法定代表人：周伟，该公司执行董事。原告乔志杰、游创芳与被告成思远、无锡领誉地产经纪有限公司（以下简称领誉公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年1月4日立案受理，于2021年3月10日依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告乔志杰、游创芳的共同委托诉讼代理人刘旭，被告成思远及其委托诉讼代理人李思斯，被告领誉公司的法定代表人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔志杰、游创芳向本院提出诉讼请求：判令成思远赔偿违约金588000元，领誉公司承担连带赔偿责任。事实和理由：2020年6月7日，其与成思远、领誉公司共同签订《房屋买卖合同》，约定由成思远购买位于无锡九里××庄××的房屋，总价为294万元。领誉公司作为本次房屋买卖的中介方，负有如实传递买卖双方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助双方办理产权过户手续的义务。《房屋买卖合同》第八条约定：“甲方要求2020年7月1日开始计算贰个月内完成贷款审批及过户”、“乙方购买该房屋首付款付清后剩余款项由银行放款至甲方账户”。成思远在付清首付款后，未能在约定时间内完成贷款审批及过户，致使其于2020年11月3日才收到剩余的购房款。根据《房屋买卖合同》第八条第三款的约定，成思远应于2020年9月1日前完成贷款审批和过户，再根据第六条第三款第二项约定的如因成思远原因造成贷款不能下发，成思远承担相应责任及经济损失，该款第三项明确贷款逾期责任由成思远承担，再结合第六条第四款的约定，任何一方发生该条第一、二、三款的违约责任，均由违约方向另一方支付房款总额的20%即588000元的违约金。领誉公司在本案中不仅仅是专业的房产居间服务商，根据合同第六条第三款第三项的约定，成思远需按时到领誉公司指定银行办理贷款手续，可见领誉公司同时也作为成思远的贷款的服务方，对于成思远因贷款延期造成的责任，应承担相应的连带赔偿，因为贷款事务的办理其无法实际参与和决定相应的进程，故对于成思远和领誉公司的过错责任其无法进行按份区分，故主张成思远和领誉公司承担连带赔偿责任。其要求领誉公司承担连带责任并无合同约定的依据和法律依据。被告成思远辩称：《房屋买卖合同》第三条约定支付首付款50万元的时间是2020年7月15日前，签订贷款合同时支付第二笔首付款79万元。其完全遵守了该约定，于2020年7月14日支付了60万元，用于乔志杰、游创芳还清屋上原有贷款并解押。2020年7月20日，乔志杰、游创芳和其以及银行三方签署贷款合同。在此之前，案涉房屋根本不具备贷款条件。从2020年7月1日开始计算贷款期限，与事实不符，不当加重了其责任，应当排除适用。其在履约过程中积极支付首付款并配合提供贷款资料，一直在督促中介机构和银行经理，从未有过懈怠行为。如果是银行审批这种非人为可控因素导致贷款期限不固定的，不应认为是违约，更何况其要比一般普通人更积极履行了合同义务。无锡市场银行贷款办理周期一般是三到六个月，本案的贷款时间在合理期限内，且已很快。在签署合同当时，乔志杰、游创芳在三方均在场的情况下承诺称虽然合同上写是写两个月，但是晚几天也不会追究责任，在办理银行贷款时，乔志杰、游创芳也签署了承诺书，表明贷款期限无法预期，但仍愿意办理等待审批。双方已经完成了案涉房屋的过户手续，合同已经履行完毕，乔志杰、游创芳主张解除合同的违约金没有依据，不符合合同第六条第一、二、三款的违约责任，其中第三款第二项约定违约责任是指在其不符合无锡购房贷款政策且提供资料不真实不可靠导致贷款无法正常下发的情况，但本案的贷款也已经实际正常发放。假使其需要承担违约责任，其只认可自2020年7月21日起至贷款实际审批之日止，按照LPR计算的逾期付款利息。被告领誉公司辩称：在案涉房屋手续办理的过程中，游创芳多次使用过期身份证，造成银行贷款和过户手续不能正常办理，造成了时间的拖延。且在案涉交易过程中，无锡市出台“830”新政，造成银行对贷款审批需要重新审批。在成思远贷款审批过户件发放之日，其及时通知乔志杰、游创芳配合成思远办理过户手续，二人多次推脱没有时间，在其极力劝说下，才于2020年10月27日配合过户。由此产生的拖延时间，其认为是乔志杰、游创芳的责任。《房屋买卖合同》第九条第二款约定在过完户物业交接完毕本合同自动作废。各方只有在没有异议的情况下才会交接清楚的，有异议的话是不会交接清楚的。现各项事宜已经交接清楚了，合同已经履行完毕了，故其认为其与成思远不存在违约责任。本院经审理认定事实如下：一、关于《房屋买卖合同》及购房款支付2020年6月29日，乔志杰、游创芳（甲方），成思远、柴琳琳（乙方）和领誉公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将无锡九里××庄××的房屋出售给乙方，实际成交价为294万，甲乙双方签订合同时，乙方支付定金5万元，首付款共计129万元，第一笔50万元供甲方还房贷，于2020年7月15日前支付，具体以银行预约时间支付，首付房款79万元在签银行贷款当天支付，乙方贷款额度为160万元，贷款种类为商业贷款，乙方承诺为本人第2次贷款购房，并根据银行政策办理贷款手续。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须提供相应的合法证件。该合同第六条就违约责任进行了约定，其中第三款载明：1.贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已经交纳的各种费用不予退还。2.合同填写的具体贷款金额以银行核定为准，且乙方须保证符合无锡市购房及贷款政策，乙方所提供的各种材料与证明必须真实、可靠。如因乙方原因造成贷款不能正常下发，乙方承担相应责任及经济损失。3.乙方须按时到丙方指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。第四款载明如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1，2，3违约责任，均由违约方向另一方支付合同确定的房款总额的20%作为违约金，且双倍赔偿定金（即：甲方违约应双倍返还定金给乙方，乙方违约定金归甲方所有）。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，违约方承担丙方居间服务费（按购房总价的3%计算）及因此给守约方、中介公司造成的其他损失（包含但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、调查取证费、广告费等），所有违约金应在丙方发出催款通知（含书面、邮件、手机短信等）五个工作日内付清。第七款载明如乙方未按约定时间付款的，那么每逾期一天按逾期应付款的万分之五向对方赔偿损失。违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。该合同第八条就其他事宜进行了约定，其中第二款载明乙方为无锡人才引进人群，第三款载明甲方要求2020年7月1日开始计算二个月内完成贷款审批及过户。2020年6月29日，成思远向乔志杰支付购房定金5万元。7月14日，成思远分3笔共向乔志杰支付首付款共60万元。7月20日，成思远分4笔共向乔志杰支付首付款共69万元。乔志杰、游创芳确认其于2020年11月3日收到了剩余房款160万元。二、关于贷款审批事宜2020年7月19日，领誉公司人员通过微信通知成思远于次日至光大银行无锡新区支行，成思远于次日至该行。8月15日，成思远询问领誉公司人员下一步需要做什么，对方回复等待银行贷款。成思远询问何时过户网签，对方回答已经做了。8月21日，领誉公司人员告知成思远，银行的客户经理询问曾提及的保险理财，并要求与成思远直接联系，并向成思远发送了银行人员的联系方式。9月6日，成思远告知领誉公司人员催一催银行，看何时能过户。领誉公司人员答复需要一个月，并称“我们上次确定下来可能是25号还是28号吧，就是说你不买保险，从确定的日期算起，他说审批的话也要一个月的时间”，“他们下半年的光大银行，还有很多银行就是不参不接二手单子了，把剩下的单子可能就是这样一个月之内完成吧，他们都接新房了，二手房不接了”。9月16日，成思远：“今天再问下银行进度怎么样了”，领誉公司人员：“他说要月底吧”，成思远：“多催催吧”。9月19日，成思远：“姐，能不能问下进度到哪了？下个星期能不能过户”，领誉公司人员：“今天周末他们不上班的”……成思远：“行吧，记得周一帮我问下”。9月23号，成思远：“姐，明天再问下银行到那个程序了，这周又快完了。”10月20日，成思远：“把那个光大银行的地址发来下”……领誉公司人员：“怎么了？你那贷款合同应该是明天吧，应该能拿到了。”2020年10月20日，“银行张经理”通过微信通知成思远贷款审批通过了，成思远询问何时可以拿过户件，“银行张经理”回复过几天，要用印走程序。10月26日，“银行张经理”问：“你的信用卡收到了吗”，成思远回复：“到了，还在丰巢，没来的及去取”，“银行张经理”：“取了记得这两天激活首刷一笔”。中国光大银行股份有限公司无锡分行（贷款人）与成思远（借款人）签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，载明贷款种类为住房按揭贷款，贷款用途为购房，贷款金额为160万元，贷款期限为2020年10月20日至2050年10月20日。游创芳、乔志杰确认其于2020年11月3日收到160万元。案涉各方均认可案涉贷款审批通过的时间为2020年10月20日。三、关于案涉房屋过户及交接事宜2020年10月26日，乔志杰通过微信通知领誉公司人员：“过户的时间你们约一下吧我们会全力配合的”，领誉公司人员回复称乔志杰和游创芳持有的案涉房屋于2020年6月27日出售给成思远、柴琳琳，买受方完全按照合同约定即时支付购房款、积极配合银行办理贷款手续，现贷款审批已经通过多日，买受方和中介多次联系产权人配合过户手续，转让人多次推脱要与其兄弟协商迟迟不能给出确切时间办理登记过户手续，至于合同约定于2020年9月1日办理过户手续，该项条款为不可抗拒的因素（银行进度任何单位或个人无法控制）。乔志杰回复：“中介10月22日第一次电话通知可以办理过户。因为存在合同违约，所以要与兄协商。今天10月26号第二次电话通知为了减少损失和分歧，我们答应全力配合过户，但对于违约责任将依法追究，特此告知。”10月27日，领誉公司人员向乔志杰发送无锡市土地登记发证中心地址，并告知：“身份证、户口本，结婚证，转账凭证”，乔志杰回复：“确定不需要夫妻双方都到场”，领誉人员回复：“收款人到就可以”。2020年10月27日，案涉房屋转移登记至成思远、柴琳琳名下。2020年11月5日，成思远在案涉房屋《业主物品领用登记表》上注明“以上是原业主交接东西”。成思远陈述案涉房屋的实际交接时间为当日。四、关于《房屋买卖合同》第八条第三款约定游创芳、乔志杰陈述因其急需钱用于商业投资，故出售案涉房屋，而到款时间直接决定了商机可否操作，因此该约定系其出售房屋的关键性条款。成思远陈述游创芳、乔志杰在签订合同时强烈要求将该条款写入合同，但同时承诺就算晚几天也不会追究其责任，其才同意将该约定写入合同。领誉公司陈述在添加该约定时，游创芳、乔志杰告知领誉公司只要确定了银行，二人可通过关系进行加急，但二人实际上没有做到，其认为是游创芳、乔志杰故意设计的圈套。针对上述内容，游创芳、乔志杰表示对成思远和领誉公司的陈述内容不予认可。成思远表示游创芳、乔志杰所称内容并无证据证明，且与本案合同的履行无关。领誉公司对游创芳、乔志杰陈述的内容不予认可。五、关于违约金和实际损失本院要求游创芳、乔志杰明确因案涉违约导致其的实际损失。游创芳、乔志杰陈述《房屋买卖合同》第六条约定的违约责任并非针对成思远，有两款是针对出售方的，只有第三款是针对购买方的，其根据双方约定的违约金提出诉讼请求，不存在过高的情形，其没有按照损失超过违约责任而要求对方承担实际损失；《房屋买卖合同》是由领誉公司提供的，其中第六条第五、六、七款里面提到的逾期赔偿都是按照每天万分之五计算的，只有在双方约定不明的时候，才会出现适用LPR计息，但本案中合同约定的是明确的。六、关于《房屋买卖合同》的主体游创芳、乔志杰表示不再向柴琳琳主张相关权利。成思远陈述柴琳琳系其妻子，合同的权利义务由其承担。案涉各方均认可合同的丙方为领誉公司。七、关于《房屋买卖合同》第六条约定的违约责任关于该条第三款第二项，游创芳、乔志杰认为该项分为前后两个独立的部分，中间以句号分割，即“合同填写的具体贷款金额以银行核定为准，且乙方须保证符合无锡市购房及贷款政策，乙方所提供的各种材料与证明必须真实、可靠”和“如因乙方原因造成贷款不能正常下发，乙方承担相应责任及经济损失”两个部分。其中前半部分是乙方的保证条款，后半部分是乙方的贷款不能正常发放的违约责任。后半部分只明确了因乙方原因造成，至于具体是什么原因，应由法院进行认定。后半部分中提到的“正常下发”是指贷款应在双方约定的时间内将约定的尾款全额发放到位，不及时、不足额发放均系不正常发放。成思远认为该项整体条款，“正常下发”是指乙方满足无锡购房及贷款政策，提供的材料真实可靠，无锡贷款的正常审批时间是三至六个月，案涉贷款审批仅用了三个月，故案涉贷款属正常发放。领誉公司陈述成思远为加快贷款的审批及发放，购买了数万元的理财产品，不能正常下发是指借款人资质有问题或者贷款条件不符造成银行无法发放贷款。关于第三款第三项，游创芳、乔志杰陈述因成思远至领誉公司指定的银行办理贷款手续，待贷款审批未按约完成，故其依据此约定要求领誉公司承担连带责任。上述事实，有双方当事人提供的房屋买卖合同、银行交易明细清单、收条、微信聊天记录截图、个人贷款合同（抵押、保证）、不动产权证书、业主物品领用登记表及当事人陈述等在案佐证。本院认为，《房屋买卖合同》系案涉各方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于《房屋买卖合同》第八条第三款的约定，成思远虽辩称案涉房屋于2020年7月20日前不具备贷款条件，从2020年7月1日开始计算贷款期限加重了其责任，应当排除适用。但根据当事各方的在庭审中的陈述可以确认游创芳、乔志杰在签订《房屋买卖合同》时非常明确地将该约定作为合同的条款予以提出，且该条款约定的时间清晰明确，并无歧义。作为合同的相对方，成思远在签署合同时并未对该条款提出异议，并在合同落款处签字确认，故本院据此认为成思远对该条款予以认可，应受该条款的约束，成思远于2020年10月20日方才完成银行贷款的审批，晚于双方约定的时间50天，已构成违约。成思远辩称游创芳、乔志杰在签订合同时承诺就算晚几天也不会追记其责任，游创芳、乔志杰对此未予认可，成思远未提供证据加以证明，故本院对该意见不予采纳。关于成思远上述违约行为的责任。首先，双方对《房屋买卖合同》第六条第三款第二项的理解存在分歧。本院认为第六条第三款作为一个独立条款，应予以整体理解。从该款的整体行文来看，第二项是就乙方应如实提供相关材料以及因乙方原因导致贷款无法正常下发的责任而作出的约定，而第三款约定的是乙方造成贷款延期的责任。从上述两款约定独立成文的形式来看，第三项已就贷款延期的责任由乙方承担作出了约定。因此，第二项中“贷款不能正常下发”应不包括贷款延期责任的含义在内。结合第二项第一句中约定的乙方应如实提供相关材料且保证自身符合无锡市购房及贷款政策，本院认为这里载明的“贷款不能正常下发”应指因乙方的原因造成银行无法发放贷款。而本案中，成思远申请的贷款，已由银行发放，且游创芳、乔志杰已确认收到该款项，故游创芳、乔志杰关于成思远构成《房屋买卖合同》第六条第三款第二项约定的违约责任的意见，本院不予采纳。关于《房屋买卖合同》第六条第四款，该款约定甲、乙双方发生第六条第一、二、三款的违约时，应由违约方向守约方支付房款总价20%的价款作为违约金，游创芳、乔志杰据此主张成思远应承担588000元的违约金。因成思远的违约行为并不符合该款约定的情形，故本院对游创芳、乔志杰的该主张不予支持。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本院询问游创芳、乔志杰其实际损失时，其未予以明确。而成思远提出其只认可按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算予以付款利息。考虑到成思远违约的情形、双方的意见及游创芳、乔志杰的损失等，本院依法酌定成思远应承担以160万元为本金，自2020年9月1日至2020年10月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算的违约金，超出部分，本院不予支持。关于《房屋买卖合同》第六条第三款第三项，该项仅约定了乙方承担贷款延期责任，并未规定领誉公司应承担责任。游创芳、乔志杰据此要求领誉公司承担连带责任，并无依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、成思远于本判决生效之日起十日内支付游创芳、乔志杰违约金（以160万元为本金，自2020年9月1日至2020年10月20日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；二、驳回游创芳、乔志杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4840元，由游创芳、乔志杰负担4736元，成思远负担104元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  刘家强二〇二一年三月二十三日书记员  杨 慧