广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终215号 上诉人（原审被告）：刘吉霞，女，壮族，1979年11月18日，住广西上思县。 上诉人（原审被告）：韦飞祥，男，壮族，1963年7月25日，住广西上思县。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：王粒冲，广西济顺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上思县新宸物业服务有限公司。住所：广西上思县思阳镇明江南岸新区明江新城B区12幢住宅楼附楼。统一社会信用代码：91450621MA5KD8M23K。 法定代表人：陈晓燕，该公司总经理。 上诉人刘吉霞、韦飞祥因与被上诉人上思县新宸物业服务有限公司（以下简称新宸物业公司）物业合同纠纷一案，不服上思县人民法院（2020）桂0621民初1121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘吉霞、韦飞祥的共同委托诉讼代理人王粒冲到庭接受询问。被上诉人新宸物业公司经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。 上诉人刘吉霞、韦飞祥上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项；二、驳回被上诉人新宸物业公司的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人新宸物业公司承担。事实与理由：一、一审判决上诉人向被上诉人支付物业管理费等9489.4元没有事实依据。上诉人购买滨江丽景A-3-1603号房，但没有实际入住，不应承担公共物业费用。一审判决认定一经交房就承担公共费用没有法律依据。二、一审判决上诉人应交违约金17353.3元没有法律依据。按照一审判决认定的欠款数额，违约金是欠款数额的两倍，已经超过法律规定，比高利贷还要高，不公平不合理不合法。 被上诉人新宸物业公司提交书面答辩状辩称，一审判决上诉人向被上诉人支付物业管理费9489.4元及违约金正确。根据《前期物业服务合同》约定，业主应于交房之日起交纳物业服务费，业主未入住或者空置期间也应全额交纳物业服务费。上诉人办理交房手续后，就应当按照物业服务合同的约定交纳各种费用。此外，《前期物业服务合同》约定业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的应按累计欠费金额的千分之三/天的标准向物业公司支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予驳回上诉人的上诉请求。 新宸物业公司向一审法院起诉请求：一、刘吉霞、韦飞祥支付尚欠物业管理费、水电公摊、代收水费、生活垃圾处理费等费用共计9541元及逾期支付产生的违约金17353元，两项合计26894.3元（暂计至2020年7月31日）；二、本案诉讼费用由刘吉霞、韦飞祥承担。 一审法院认定事实：2015年8月22日，刘吉霞、韦飞祥与上思县大雁房地产开发有限公司（以下简称大雁公司）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＢＪＬＪＡ-3-1603），购买大雁公司所开发的位于上思县，房屋建筑面积为180.75平方米，刘吉霞、韦飞祥成为该房屋的业主。2016年2月22日，大雁公司将明江新城滨江丽景的Ａ幢3单元1603号房交付给刘吉霞、韦飞祥。上思县新城物业服务有限公司（以下简称新城物业公司）对小区的业主提供物业服务。2013年2月17日，上思县物价局向新城物业公司出具了《关于上思县物业管理服务收费标准的批复》（上价字［2013］1号），批复载明，物业管理服务费住宅按建筑面积0.5元／月.㎡、小高层住宅（带电梯）0.90元／月.㎡、商铺1.00元／月.㎡、其他杂物及车库0.3元／月.㎡，生活垃圾清运处理费按居民每户每月7元收取。2016年12月28日，新城物业公司、大雁公司和新宸物业公司签订《物业交接协议》，约定：新城物业公司撤出明江新城小区，新宸物业公司从2017年1月1日正式进驻接管明江新城小区。同时约定：明江新城小区业主所欠新城物业公司的物业费、水电费由新宸物业公司代为收取，用于新宸物业公司帮新城物业公司垫付的水电费、员工工资、社保等费用。2016年12月2日，大雁公司与新宸物业公司签订了一份《前期物业服务合同》，其中第六条物业服务费第二项约定，本小区物业管理服务收费实行包干制。物业服务费由业主按其拥有住宅物业建筑面积交纳，具体标准由物价局批准，空置房的物业管理费，由大雁公司全额向新宸物业公司缴纳。第七条约定业主应于大雁公司公告的交房之日起交纳物业服务费（物业服务资金），业主未入住或者空置期间也应全额交纳物业服务费。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主或物业使用人应于房屋交接之日交纳首次季度物业服务费；以后应于当年物业服务费到期前1个月内交纳下一次物业服务费。第二十九条约定业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的应按累计欠费金额的千分之三／天的标准向乙方支付违约金。2016年11月至2020年7月，刘吉霞、韦飞祥未向新宸物业公司交纳物业管理费7320.6元,2017年3月至2020年7月，刘吉霞、韦飞祥未交纳生活垃圾处理费245元、2017年3月至2020年7月，刘吉霞、韦飞祥未交纳高层用水加压水泵用电分摊322元、2017年1月至2020年7月，刘吉霞、韦飞祥未交纳电梯电费257.1元、2017年3月至2020年7月新宸物业公司代刘吉霞、韦飞祥交纳水费1038.7元、2016年5月至2020年7月，刘吉霞、韦飞祥未交纳水电公摊费306元，共计9489.4元。 一审法院认为，前期物业服务合同是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。本案中，明江新城小区的房地产开发企业大雁公司选聘新宸物业公司，并签订《前期物业服务合同》，该合同亦属前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”涉案《前期物业服务合同》系协议双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，对新宸物业公司及案涉小区全体业主均具有约束力。刘吉霞、韦飞祥系明江新城小区业主，涉案《前期物业服务合同》对刘吉霞、韦飞祥具有约束力。 关于物业服务费等费用的问题，如前所述，案涉《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，综合全案证据，截止至本案庭审之日，明江新城小区尚未成立业主大会，明江新城小区的物业服务确由新宸物业公司提供。根据《前期物业服务合同》的约定，物业服务费为0.9元/㎡/月，住宅物业生活垃圾处理费为7元/月/户，且已得到上思县物价局书面批复。刘吉霞、韦飞祥的房屋面积为180.75平方米，刘吉霞、韦飞祥每月应交纳的物业服务费为0.9元/平方米.月×180.75平方米=162.68元/月。2016年11月至2020年7月，刘吉霞、韦飞祥未向新宸物业公司交纳物业管理费7320.6元,2017年3月至2020年7月，刘吉霞、韦飞祥未交纳生活垃圾处理费245元、2017年3月至2020年7月，刘吉霞、韦飞祥未交纳高层用水加压水泵用电分摊322元、2017年1月至2020年7月，刘吉霞、韦飞祥未交纳电梯电费257.1元、2017年3月至2020年7月新宸物业公司代刘吉霞、韦飞祥交纳水费1038.7元、2016年5月至2020年7月，刘吉霞、韦飞祥未交纳水电公摊费306元，共计9489.4元。刘吉霞、韦飞祥辩称其购买滨江丽景A-3-1603号房是事实，但还没有住过，按物业服务收费及水电费规定，收房后未入住，没有发生水电。既然不发生水电，就不存在水电及公摊。故本案水电及公摊收费无事实法律依据。此外，新宸物业公司断水是客观事实，物业服务不到位，路灯不亮、管理乱、差，至于物业管理费可适当交付30%，其他不再交。一审法院认为，虽然刘吉霞、韦飞祥没有入住，但是已经交房，就是小区的业主，就应该按照物业合同的约定缴纳各种费用，比如物业费、水电公摊费等，这些费用并不因为刘吉霞、韦飞祥没有入住就不产生。故对于刘吉霞、韦飞祥的辩解，不予采信。对新宸物业公司诉请物业服务费、生活垃圾处理费、高层用水加压水泵用电分摊、电梯电费、代收水费、水电费公摊共计9541元，予以支持9489.4元，超过部分不予支持。 关于新宸物业公司要求刘吉霞、韦飞祥支付违约金的问题。《前期物业服务合同》约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的应按累计欠费金额的千分之三/天的标准向乙方支付违约金。《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力。新宸物业公司主张刘吉霞、韦飞祥按照合同约定的千分之三/天的标准向新宸物业公司支付违约金，予以支持。截止至2020年7月31日，刘吉霞、韦飞祥尚欠新宸物业公司违约金17546.17元，现新宸物业公司诉请要求刘吉霞、韦飞祥支付违约金17353.3元，符合法律规定，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘吉霞、韦飞祥支付新宸物业公司物业管理费7320.6元、生活垃圾处理费245元、高层用水加压水泵用电分摊322元、电梯电费257.1元、代收水费1038.7元、水电公摊费306元，共计9489.4元。（暂计至2020年7月31日）；二、刘吉霞、韦飞祥向新宸物业公司支付违约金17353.3元（暂计至2020年7月31日）；三、驳回新宸物业公司的其他诉讼请求。案件受理费236元（新宸物业公司已预交），由刘吉霞、韦飞祥负担。 本院二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。 一审法院查明事实属实，本院予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、一审判决刘吉霞、韦飞祥支付新宸物业公司物业管理费等费用9489.4元有无事实和法律依据；二、一审判决刘吉霞、韦飞祥支付新宸物业公司违约金17353.3元是否过高，应否调整。 本院认为，本案系上诉人刘吉霞、韦飞祥不按时交纳物业管理费等费用与新宸物业公司引发的纠纷，本案案由应当认定为物业服务合同纠纷，一审法院将本案案由定性为合同纠纷过于宽泛，本院予以纠正。一审法院按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定认定涉案《前期物业服务合同》合法有效，对新宸物业公司以及刘吉霞、韦飞祥等小区业主具有约束力正确，本院予以确认。 关于一审判决刘吉霞、韦飞祥支付新宸物业公司物业管理费等费用9489.4元有无事实和法律依据的问题。刘吉霞、韦飞祥虽然上诉主张其并未实际入住，不应交纳物业管理费、承担公共物业费等费用，但其并未提供任何证据予以佐证。即便如刘吉霞、韦飞祥上诉所言，其并未实际入住，但是根据《前期物业服务合同》第七条“业主应于大雁公司公告的交房之日起交纳物业服务费（物业服务资金），业主未入住或者空置期间也应全额交纳物业服务费。”的约定，刘吉霞、韦飞祥应当按照合同约定从交房之日起即交纳物业管理费。物业管理费、公摊水电费高层用水加压水泵用电分摊、电梯电费等费用的收取主要是维护小区业主共同利益，特别是保障小区共有部分、公用设施的正常运转为目的，有利于保护包括刘吉霞、韦飞祥等小区业主物业处于一个完整、安全的环境，故刘吉霞、韦飞祥的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。至于水费，为新宸物业公司代收，刘吉霞、韦飞祥应当向新宸物业公司支付。生活垃圾处理费由于刘吉霞、韦飞祥未能提供证据证明其并未实际入住，因此一审判决其交纳该项费用并无不当，本院予以维持。 关于一审判决刘吉霞、韦飞祥支付新宸物业公司违约金17353.3元是否过高，应否调整的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，对于约定标准过高的违约金，业主可以请求人民法院予以酌减。本案中，根据《前期物业服务合同》之约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的应按累计欠费金额的千分之三/天的标准向乙方支付违约金。该约定标准确实过高，现刘吉霞、韦飞祥请求人民法院对该违约金予以调整，结合刘吉霞、韦飞祥的违约程度、新宸物业服务公司的实际损失等，本院酌定调整为新宸物业服务公司主张违约金17353.3元的30%即5206元较为公平。一审判决违约金过高,应予调整纠正;刘吉霞、韦飞祥上诉主张调整违约金具有事实和法律依据,本院予以支持。 综上所述，上诉人刘吉霞、韦飞祥的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定,判决如下： 一、维持上思县人民法院（2020）桂0621民初1121号民事判决第一项； 二、撤销上思县人民法院（2020）桂0621民初1121号民事判决第三项； 三、变更上思县人民法院（2020）桂0621民初1121号民事判决第二项为：上诉人刘吉霞、韦飞祥向被上诉人上思县新宸物业服务有限公司支付违约金5206元（暂计至2020年7月31日）； 四、驳回被上诉人上思县新宸物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费236元（被上诉人上思县新宸物业服务有限公司已预交），由上诉人刘吉霞、韦飞祥负担107元，被上诉人负担上思县新宸物业服务有限公司129元；二审案件受理费472元（上诉人刘吉霞、韦飞祥已预交），由上诉人刘吉霞、韦飞祥负担214元，被上诉人负担上思县新宸物业服务有限公司258元。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘云燕 审 判 员 李丽莉 审 判 员 李启宁 二〇二一年三月二十八日 法官助理 蔡澄莎 书 记 员 廖 兰 附本案判决所依据的相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。