福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1557号 上诉人（原审原告）：林友文，男，1947年9月17日出生，汉族，住福建省福州市。 被上诉人（原审被告）：郑训志，男，1984年3月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人林友文与被上诉人郑训志房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6364号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林友文上诉请求:1.要求郑训志赔偿因违约解除合同而造成损失人民币50000元；2.要求郑训志承担（2020）闽0102民初6364号一审诉讼案的全部受理费，共2639元；3.改判支持林友文要求郑训志履行《房屋租赁合同》中补充条款第3条：“赔偿守约方装修违约金拾万元整（人民币100000元）”的契约的诉求；4.要求郑训志支付本次上诉的全部诉讼受理费2639元。事实与理由：1、郑训志在2701室内加装隔断，进行违法群租，并被政府相应职能部门查处，导致林友文签订租赁合同的目的无法实现。根据《房屋租赁合同》约定，任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家有关法规，另一方有权提前解除契约，所造成损失由责任方承担。既然郑训志是违约责任方理所当然应该赔偿所造成林友文的所有损失。因为郑训志违约未经业主同意违章搭盖被拆除，林友文在利用原有装修的目的不能实现，要恢复利用就必须损失重新装修费用50000元（郑训志在庭中确认装修费用是100000元），因此请求判令郑训志赔偿因违约造成林友文损失50000元。2、根据合同法第114条第2款规定，在郑训志没有提出调整申请时，法院不应主动对违约金予以调整。因此鼓楼区人民法院在郑训志没有提出调整的申请时，主动调整了违约金是不适宜的，属于适用法律不当，应予以纠正。3、林友文主张郑训志支付10万元的违约金是专项的“装修违约金”，双方合同对此亦有约定，因此林友文主张的只是要求履行合同的义务是合理的，应予以支持。4、双方在签订合同时，是经过双方协商一致，专门从合同里单列出“装修违约金”这一条款（补充条款第3条）。只因为出租房屋时是毛坯房，由郑训志自行装修使用，估计装修费用100000元（实际费用超过100000元），郑训志对此亦在一审中确认，因此本项违约金标的应该是100000元的装修费用，而不是月租金。现因郑训志违约而终止合同，使林友文签订合同目的不能达到，除了要寻找下一承租方而产生的损失外，还会因由于郑训志违章搭盖被拆除而影响了整个防水工程，电线线路，水管管道都受到损害，只能恢复原状重新装修，这就会产生装修费用的损失。况且《房屋租赁合同》的补充条款第6条约定，合同终止后不能拆除固定装修，也就是说房屋出租后装修已成为林友文签订合同的目的之一，除此之外，在恢复房屋原状和重新装修中对已有的房屋整体、下水道管道、承重墙反复敲打撞击也会产生无法计量的损失。综上所述，100000元装修违约金并不会过分高于实际损失，而实际损失绝对大于违约金，因此，以违约金过分高于实际损失为由调低双方约定的违约金是不合理的。5、本案鼓楼区人民法院的判决已确认郑训志是违约方，因此郑训志已没有资格要求调低违约金的金额；当然守约方也不能被苛求确切地提供损失的证据。何况违约金本身带有惩罚性质。6、鉴于一审判决郑训志支付林友文3万违约金，和郑训志在恢复租房原始状态时需要花费拆建费用，及防漏工程费用将近2万元，因此林友文要求郑训志以补偿损失为由再支付林友文5万元人民币。以上三项共计10万元，作为支持林友文提出郑训志支付林友文10万元装修违约金的诉讼请求。7、林友文一审有在诉讼状中有提出“赔偿因解除合同而造成的损失”，但没有提出具体赔偿金额的原因，是因林友文已经提出要求郑训志赔偿“装修违约金10万元”，这10万元可以涵盖合同补充第6条：合同终止后不能拆除固定装修——甲方合同的目的之一再利用的损失。以及因恢复原状和重新装修的费用，装修敲打和撞击对房屋整体无法计量的损失，因此林友文在原诉讼状中没有提出具体的赔偿损失的金额。8、由于本案判决郑训志败诉，因此诉讼费应由郑训志全部承担。 郑训志辩称，1、郑训志认可一审判决，故在一审判决后积极与林友文协商，双方已经达成庭外和解协议，郑训志也已经履约完毕。现在的案涉房屋已经恢复到毛坯房的状况，而且相应的防水工程也完成。2、林友文的上诉请求没有任何法律依据。林友文的第一项请求是新的诉求，与本案一审结果无关。一审判决并没有全面支持林友文的诉求，故一审判决林友文承担部分诉讼费，于法有据。一审判决的第一项是解除双方在2016年12月18日所签订的《房屋租赁合同》，这个与双方在《房屋租赁合同》的补充条款第六点约定“约定租期届满后，乙方移走自己电器何家具，不能拆除开关、灯等其他固定的装修”，二者前置条件是不一样的。综合林友文一审、二审的请求，可以认定林友文是既想让郑训志依约履行完毕合同，又想提前解除合同，明显二者是存在矛盾的，且一审第一项判决也是按照林友文诉求判决。《合同法》虽然尊重合同缔约双方意思自治，但是这种所谓意思自治也应当不违法、尊重社会客观实际情况。在本案一审中，郑训志是认为自己没有违约，在不违约的情况，自然不存在要支付违约金的后果，从而不需要对违约金的高低进行任何陈述。一审法庭认定郑训志违约，在此基础之前依法行使自己职权，调整认为过高的违约金，完全是合法行为。综上所述，请求驳回林友文上诉请求。 林友文向一审法院起诉请求:1．判令解除林友文、郑训志之间签订的《房屋租赁合同》；2．判令郑训志七天内将出租房屋恢复原状，做好卫生间、厨房、阳台位置的防水防漏层，修好大门，阳台推拉门，疏通所有下水道，搬走所有家具日用品，清除所有建筑垃圾，交出大门钥匙，退还租用房屋，并且赔偿因解除合同而造成的损失，并支付房屋占有使用费。如果7天之内未能恢复原状，业主可自行恢复，可自行处理房屋内家具、日用品，费用由郑训志承担；3．判令郑训志支付房屋租金9000元（暂算至六月份，以判决生效月份为实际应支付的租金金额计算）；4．判令郑训志支付迟延支付租金的滞纳金，每月按租金4500元的百分之五滞纳金计算，两次共计2475元（二月份迟延支付天数四天，五月份迟延支付七天）（暂计至起诉之日，实际要求计算至郑训志履行判决之日止的实际迟延期的天数计算）；5．判令郑训志支付使用承租房屋产生的水、电、和物业费等费用共计495.18元（暂计）（物业费四至五月份两个月248.60元，电费134.48元，水费112.10元）（实际金额依判决生效之日的实际欠费金额为准）；6．判令郑训志支付因拆除和整改违章搭盖部分所产生的费用，预算5000元（以实际整改到位的费用为准）；7．判令郑训志赔偿因违约并未履行合同而产生的违约金10万元；8．本案诉讼费用由郑训志承担。 一审法院认定事实：林友文（甲方）与郑训志（乙方）于2016年12月18日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方愿意将座落在福州市鼓楼区杨桥新苑3#2701单元出租给乙方使用，租期自2017年2月18日至2022年7月17日止，共65个月，月租金4500元，房租每月18日前支付。……双方还约定乙方在租赁期间按时缴纳租金，否则以每日按月租金的5%支付滞纳金。逾期七天或以上违约论处（特殊情况下征得林友文同意的例外），按时缴纳水电和物业管理等有关一切费用，严格遵守政府法规法令，及时办理暂住证……否则，一切后果自负。在甲方提供以下设备处载明，毛坯无任何设备。另备注，2016年12月18日至2017年2月17日为甲方给乙方的装修免租期，详见补充条款，与主合同有冲突，以补充条款为主。同日，林友文与郑训志签订《补充条款》，约定：1、租期从2016年12月18日到2017年2月17日为甲方提供的免费装修期；2、乙方承诺只将房屋卫生间设置多个卫生间（原有的下水管道不改变，只能接进去），承重墙不能打掉。房间可以进行任意隔间；3、如果任何一方违约，除因不可抗力或者政府行为造成违约外，租赁期间内，任意一方违约，要赔偿守约方装修违约金10万元；4、乙方承诺要保障房屋出租过程的安全性、合法性，出现一切问题（安全责任、法律责任）由乙方负责全部法律责任；5、乙方如将房屋转租给他人，期间所产生的一切问题与甲方无关，都由乙方全权负责；6、租期满后，乙方移走自己电器和家具，不能拆除开关、灯等其他已经固定的装修；7、租赁期间，所有的物业公摊、水电、煤气、闭路等费用，由乙方缴纳；8、2022年2月18日至2022年7月17日，每月房租为4700元。租赁期间，当地社区居民委员会于2020年4月10日向案涉房屋发出限期整改通知书，认定案涉房屋存在改变房屋结构布局、改变房屋供电、供水、供气线路，房屋存在结构安全隐患、消防安全隐患，要求自行拆除恢复原状，消除安全隐患。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方可以解除合同。本案中，房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在房屋租赁合同关系中，林友文（出租人）出让房屋使用权，享有收取租金的权利，郑训志（承租人）负有交付租金并合法、合理使用租赁房屋的义务。但郑训志在履行合同过程中，在2701室内加装隔断，进行违法群租，并被政府相应职能部门查处，导致林友文签订租赁合同的目的无法实现，现林友文主张解除合同，理由正当、证据充分，一审法院予以支持。对林友文要求郑训志将2701室恢复原状并腾退的主张，一审法院亦予以支持。关于林友文主张支付房屋租金至判决生效之日，实际是按租金标准支付占用使用费的主张，亦无不当，对此予以支持。关于林友文主张迟延支付租金的滞纳金的问题，双方合同对此亦有约定，且林友文提供的证据可以证实郑训志确实存在迟延支付租金的情形，郑训志亦无证据证明其迟延支付已征得林友文同意，故对林友文主张迟延支付租金的滞纳金2475元的诉求，予以支持。关于林友文主张的案涉房屋的水、电和物业费等费用，目前都未缴纳，因林友文作为案涉房屋业主，必然面临负担上述费用，故其主张郑训志支付案涉房屋的水、电和物业费用的请求，予以支持。至于林友文主张郑训志支付因拆除和整改违章搭盖部分所产生的费用，庭审中，林友文确认因拆除和整改违章搭盖部分所产生的费用为3000元，故对该请求予以支持。因郑训志加装隔断导致合同无法履行，系违约行为，考虑到合同约定到期日为2022年7月17日，现提前解除，林友文因另行寻找承租方而产生的实际损失，林友文主张郑训志支付100000元违约金的诉求，过分高于造成的损失，一审法院酌情予以调整为30000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款规定，判决：一、解除林友文与郑训志于2016年12月18日签订的《房屋租赁合同》；二、郑训志将福州市鼓楼区杨桥新苑3#2701单元房屋恢复原状并腾退给林友文，于判决生效之日起十五日内执行清；三、郑训志自2020年5月18日起按照每月4500元标准向林友文支付房屋占用使用费至实际腾退之日止；四、郑训志向林友文支付迟延支付租金的滞纳金2475元，于判决生效之日起十五日内执行清；五、郑训志向林友文支付使用承租房屋期间产生的物业费用495.18元，于判决生效之日起十五日内执行清；六、郑训志向林友文支付违约金30000元，于判决生效之日起十五日内执行清；七、驳回林友文的其他诉讼请求。如果郑训志未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2639元，由郑训志负担1089元，由林友文负担1550元。 本院二审期间，双方当事人确认，郑训志已将讼争房屋恢复原状并已腾退给林友文，双方租金已结算。各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，双方当事人对解除林友文与郑训志之间的《房屋租赁合同》及腾退房屋、迟延支付租金的滞纳金、物业费用495.18元，并无异议，本院不予审查。郑训志已将讼争房屋恢复原状并已腾退给林友文，双方租金已结算，故本案对林友文关于腾退房屋并要求郑训志支付至实际腾退之日止的房屋占用使用费的诉求不再进行处理。关于林友文主张的违约金，本院认为，因郑训志加装隔断导致合同无法履行，存在违约行为，应承担相应的违约责任，本案中，林友文的损失主要是拆除和整改违章搭盖部分所产生的费用以及因《房屋租赁合同》提前解除，林友文另行寻找承租方而产生的实际租金损失，但本案中，郑训志已出资将讼争房屋恢复原状，且其且一审中对违约金进行了整体抗辩,一审判决酌情认定林友文的违约金损失为30000元并无不当,本院予以维持。林友文主张其还存在利用原有装修的目的不能实现的损失，本院对此不予支持。 综上所述，林友文的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6364号民事判决第一、四、五、六项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6364号民事判决第二、三项； 三、驳回林友文的其他诉讼请求。 如果郑训志未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费2639元，由林友文负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇二一年三月二十三日 书记员  吴 超