云南省云龙县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)云2929民初85号 原告：字正军，男，1959年11月4日生，白族，云南省云龙县人，住云龙县。 委托诉讼代理人：吴卓名，云南欣晨光（大理）律师事务所律师。委托权限为特别授权代理。 被告：杨亚梅，女，1987年12月10日生，白族，云南省云龙县人，住云龙县。 被告：杨文超，男，1956年11月9日生，白族，云南省云龙县人，住云龙县。 被告：杨丽萍，女，1964年12月22日生，白族，云南省云龙县人，住云龙县。 原告字正军与被告杨亚梅、杨文超、杨丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告字正军的委托诉讼代理人吴卓名、被告杨文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告字正军向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告支付购房款人民币60万元。2.请求判令被告向原告支付违约金人民币24万元。3.请求判令被告向原告支付自2020年1月1日起直至欠款还清之日止按月利率12‰计算的利息（利息自2020年1月1日起暂计算至2021年1月2日共计人民币86400元）。4.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告杨亚梅双方于2018年3月30日签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告将位于云龙县，不动产权证书号为“云（2018）云龙县不动产权第××号”的房屋出售给被告杨亚梅；双方在《房屋买卖合同》中约定，房屋总价款为人民币364.16万元，被告杨亚梅应于合同签订之日（2018年3月30日）向原告支付30万元定金，剩余334.16万元被告杨亚梅须于2018年5月25日前付清，同时双方还在合同中对房屋产权登记转移、房屋交付及违约责任等事项作了明确的约定。在2018年3月30日签订《房屋买卖合同》的当日，被告杨文超、杨丽萍、杨亚梅又与原告签订了一份《房屋买卖补充合同书》，被告杨文超、杨丽萍二人承诺愿意与女儿杨亚梅一同承担还款责任。在被告杨亚梅未按照约定于2018年5月25日前付清购房尾款后，被告杨亚梅及其父母杨文超、杨丽萍于2018年5月26日又与原告签订了一份《房屋买卖合同继续履行协议书》，《房屋买卖合同继续履行协议书》明确至2018年5月25日被告仍有154.16万元的购房款未向原告付清，该款项至2018年6月25日仍未付清的话，被告杨文超、杨丽萍愿意一同与被告杨亚梅承担还款责任，并承诺对于所欠余款按农行贷款月利率4.875‰支付给原告。在《房屋买卖合同继续履行协议书》签订后，被告方仍然没有依约支付款项，并于2018年7月6日与原告签订《房屋买卖合同再继续履行协议书》、于2018年8月27日与原告签订《房屋买卖合同的补充协议》、于2019年1月1日与原告签订《房屋买卖合同第三次再继续履行协议书》，约定所欠款项自2018年6月25日起至2020年12月31日止的逾期利息按照月利率12‰计算，违约金按照所欠购房款项的40％计算。合同签订后，原告已经依约履行了合同义务，但被告并未按约向原告支付购房尾款，被告的行为已经构成严重的违约，已经给原告造成了严重的经济损失，应当按照双方所签订的合同约定，向原告支付利息及违约金。在被告未按期支付款项后，原告曾多次向其主张，但被告均以各种理由推诿。 被告杨文超辩称：我妻子杨丽萍和女儿杨亚梅因身体原因不能出庭，但与原告字正军购买房屋主要是我办理，我一人出庭即可。现尚欠字正军购房款60万元属实。购房合同价是364.16万元，我已先后六次付款，共计已支付购房款304.16万元、逾期付款利息16.17629万元。1.对支付给原告60万元购房款我没有意见，但请求四年内还清，因为确实没有钱。2.违约金的诉讼请求不成立，当时签合同时字正军说违约金约定只是形式，不执行。3.原告字正军至今一直占用临街二间铺面的租金和水电费应当抵扣购房款。被告愿意支付2020年度的资金占用利息，但月利率12‰过高，请求法庭根据现行法律规定适当降低并确定合理利率。 被告杨亚梅、杨丽萍经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由被告杨文超当庭提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。杨文超与杨丽萍是夫妻、杨亚梅是杨文超与杨丽萍的女儿。2018年3月30日，原告字正军与被告杨亚梅签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告将位于云龙县，不动产权证书号为“云（2018）云龙县不动产权第××号”的房屋出售给被告杨亚梅。合同约定，房屋总价款为人民币364.16万元，被告杨亚梅应于合同签订之日（2018年3月30日）向原告支付30万元定金，剩余334.16万元被告杨亚梅须于2018年5月25日前付清，同时合同还对房屋产权登记转移、交付及违约责任等事项作了约定。在签订《房屋买卖合同》的当日，原告字正军又与被告杨文超、杨丽萍、杨亚梅签订了一份《房屋买卖补充合同书》，约定了购房款364.16万元由杨文超全权负责，于2018年5月25日前向字正军全部付清。由于被告未能按约定时间付清购房款项，2018年5月26日原告字正军又与被告杨文超、杨丽萍、杨亚梅签订了一份《房屋买卖合同继续履行协议书》，该协议书明确了至2018年5月25日被告仍有154.16万元的购房款未付，约定至2018年6月25日仍未付清，则由被告杨文超负责付清款项，并承担所欠余款按月利率4.875‰计的利息。此后，款项仍未付清。原、被告双方又先后四次签定了继续履行合同的协议书，即于2018年7月6日签订《房屋买卖合同再继续履行协议书》、于2018年8月27日签订《房屋买卖合同的补充协议》、于2019年1月1日签订《房屋买卖合同第三次再继续履行协议书》，于2020年1月1日签订《房屋买卖合同第四次再继续履行协议书》。该第四次再继续履行协议书确定被告尚欠原告房价款60万元，并约定所欠房价款60万元由被告杨文超全权负责于2020年12月31日前付清。所欠款项自2020年1月1日起至2020年12月31日止，按月利率12‰以实际欠款天数计算付利息给原告。如至2020年12月31日未按前述约定付清款项，10日内付款，则支付60万元及利息；20日内付款，则按所欠房款60万元及利息的40%支付违约金；购房余款及利息付清后10日内，原告将房屋一层交给被告使用。此后，被告仍然未支付所欠款项，原告便于2021年1月28日向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。 另查明，除一层的临街两间铺面因购房款未支付完毕，原告尚未交付给被告外，其余合同约定的买卖房屋均已交付且已经完成不动产过户登记，不动产所有权人已经变更登记为杨亚梅。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述和原告提供的合同、协议予以证实。经法庭质证，对原告提供证据的真实性被告没有异议，该证据来源合法、内容客观真实、与本案有关联，本院予以确认。被告辩称40%的违约金约定不成立，对“当时说只是形式，不执行”的主张没有向法庭提供证据予以佐证，抗辩理由本院不予采纳。被告向本院提供的邻居商铺租房协议一份，原告对其三性均不认可，该证据与本案没有关联性，本院不予采信。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，被告杨亚梅、杨丽萍经传票传唤拒不到庭参加诉讼，是其自动放弃自己的诉讼权利。被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告签订的《房屋买卖合同》及其补充协议、继续履行协议有效，且买卖房屋已经办理了不动产过户登记。根据原、被告2020年1月1日签订的《房屋买卖合同第四次再继续履行协议书》明确认定，被告尚欠原告购房款60万元。对此被告无异议，但对利息和违约金有异议。因此，本案争议的焦点是：被告是否应当支付欠款利息及违约金。 《房屋买卖合同第四次再继续履行协议书》是本案双方当事人关于购房款支付约定的一个补充协议，利息和违约金支付均系当事人双方的约定。关于被告杨文超的抗辩：1.违约金不成立，签订合同时字正军说违约金约定只是形式，不执行。但原告没有提供相关证据予以证明，应自行承担于己不利的法律后果。2.关于原告字正军至今一直占用临街二间铺面的租金和水电费应当抵扣购房款的主张，与协议关于“甲方在乙方付清全部购房款及利息后10日内将该房屋一层交给乙方使用”的约定不符，且被告未提供该铺面租金及所用水电费的相关证据，抗辩主张本院不予采纳。 关于欠付购房款60万元的利息和违约金支付约定的问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。”被告抗辩不承担违约金的主张无证据证明，本院不予支持，但本案当事人约定的逾期付款利息本质上也是违约金，因此被告抗辩称逾期付款月利率12‰过高，请求法庭根据现行法律规定适当降低并确定合理利率，属于其对违约金约定过高请求调整的主张，本院予以支持。根据现行法律对违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人均可请求人民法院进行调整的规定，可以明确违约金的性质主要是对损失的补偿性，违约金的计算应当以违约造成的实际损失为参照。原告未向法庭提供证据证明其实际损失，违约金的计算即没有参照基础。主张约定逾期付款月利率12‰，利息从2020年1月1日起计算，请求“按所欠购房款60万元及利息的40%向甲方支付违约金”，是既主张利息又主张本金加利息的40%违约金，属于重复计算违约金，加重了被告的违约责任，有违公平原则。因此，根据本案原告没有向法庭提供证据证明其损失额的实际，违约金只能按民间借贷利息计算，即按照2020年1月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）4.15%的四倍计算。原、被告《房屋买卖合同第四次再继续履行协议书》约定，60万元的逾期付款利息从2020年1月1日起计算。因此，本院支持的违约金是[600000元×(4.15%×4)÷12月]×15月=135000元。 综上所述，原告的诉讼请求有事实依据，但对违约金请求只能参照民间借贷利息规定予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、五百七十九条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告杨亚梅、杨文超、杨丽萍于本判决生效后十日内支付给原告字正军购房款600000元、违约金135000元，共计735000元。 二、驳回原告字正军的其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13064元，由被告杨亚梅、杨文超、杨丽萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。 审判员  杨光林 二〇二一年三月三十日 书记员  马永兴