四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终117号 上诉人(原审被告):广安东方恒达房地产开发有限公司，住所地四川省广安市。 法定代表人：詹勇攀，执行董事。 委托诉讼代理人：陈子彬，四川治坛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:王德波，男，汉族，1984年9月23日出生，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）:游娜娜，女，汉族，1986年1月11日出生，住四川省广安市广安区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：卿献光，岳池县中和法律服务所法律工作者。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：游江城（系游娜娜父亲），男，汉族，1956年11月27日出生，住四川省广安市广安区。 上诉人广安东方恒达房地产开发有限公司（以下简称东方恒达公司）因与被上诉人王德波、游娜娜商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初4216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。 东方恒达公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回王德波、游娜娜全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由王德波、游娜娜承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清。案涉项目开发至竣工，经建设、设计、施工、勘察、监理单位五方验收，并经国家相关部门确认合格，其全过程皆符合法律、行政法规、地方性政府规定，无任何违规、乱纪行为，也不存在任何大的质量问题、安全隐患。1.上诉人于2018年12月17日通知被上诉人接房，被上诉人认为存在质量问题拒绝接房，在所有问题整改符合标准后，其仍然拒绝接房。同时，由于众多业主因公共区域过道墙面未贴瓷砖及铺装过道地面砖聚集维权等不可预见、不可抗力情形的出现，上诉人应广安枣山物流商贸园区规划建设局（以下简称枣山规划建设局）要求予以整改，致使案涉项目实际于2019年1月27日才竣工验收合同。原审法院未对维权不可抗力因素进行认定，对房屋交付时间也认定错误，即使认定2019年1月27日为交房时间，上诉人也仅仅逾期27天，加之不可抗力的出现，也符合整改约定。根据合同约定，买受人自通知接房以来，多次故意拒绝接房，通过恶意举报、投诉等手段来让相关部门向上诉人施压，不断重复、变相要求整改，上诉人认为符合合同约定中买受人原因致使该商品房未按约定时间交付，应认定为已按约交付。2.自通知被上诉人接房以来，上诉人已经多次进行相应的整改，现已整改完毕，一审判决称案涉房屋现仍存在质量问题及上诉人不再进行整改与事实不符。3.被上诉人主张商品房存在质量问题，但在诉讼阶段，上诉人明确回复以专业鉴定机构鉴定结果为准，但因被上诉人的原因，鉴定被退回，被上诉人应承担举证不能的责任，而原审法院也未对该事实进行认定。4.对于《现场勘查笔录》，上诉人对证据三性予以认可，但对被上诉人依据该笔录得出的结论：房屋无法正常使用，上诉人存在根本性违约不予认可。综合结论是：上诉人已经取得《竣工验收备案书》，证明上诉人所交付的房屋质量总体是达标的，上诉人存在的质量瑕疵问题，属于轻微违约，可以通过整改措施达到标准，没有达到根本违约的程度，合同应当继续履行。《现场勘查笔录》仅能证明房屋存在轻微瑕疵，并不影响买受人使用，完全符合房屋买卖合同总体交付条件。二、原审法院适用法律错误。上诉人早已完成合同中约定的房屋交付，履行了合同义务，不存在根本违约行为，在履行合同义务过程中仅存在部分瑕疵，原审法院适用法律错误，应当适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条。 王德波、游娜娜辩称，首先，双方签订的房屋买卖合同约定2018年12月31日之前交房，在该期限内案涉房屋项目尚未验收合格也没有备案登记，2019年4月1日案涉房屋项目才验收成功。因此，在交房期限内尚不具备交房条件，上诉人存在违约是事实。其次，在被上诉人收到上诉人通知接房时，发现房屋存在较多的质量问题，以书面的形式多次向当地政府、枣山规划建设局以及上诉人提出要求对案涉房屋质量不符的地方进行整改。上诉人对房屋部分问题进行整改之后，仍然不合格。被上诉人向相关部门提出要求进一步整改，枣山规划建设局也书面向上诉人下达了整改通知，并且组织上诉人和相关部门对案涉房屋进行查验，认为被上诉人反映的质量问题确实应当限期整改，上诉人也同意整改，但最后没有进行再次整改。直到一审法院会同枣山规划建设局以及上诉人、被上诉人进行现场勘测，勘测的结果是房屋仍存在诸多的质量问题。综上，现有证据足以说明案涉房屋一直存在严重的质量问题，至今都没有得到根本的整改。根据上列基本事实，可以说明案涉商品房买卖合同符合约定解除以及法定解除的情形，合同应当予以解除。合同解除之后一审法院判决上诉人退还被上诉人全部房款以及资金占用的损失正确。上诉人在一审中提出鉴定申请，但由于申请鉴定的机构缺乏资质，所以最后才没有进行鉴定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 王德波、游娜娜向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令东方恒达公司退还王德波、游娜娜购房款980,000元及同期贷款利息和按购房款20%计算的违约金；3.判令东方恒达公司支付王德波、游娜娜律师代理费；4.本案诉讼费由东方恒达公司承担。一审庭审中，王德波、游娜娜明确第2项诉讼请求的利息从王德波、游娜娜付款之日分别计算；第3项诉讼请求的律师费为40,000元。 一审法院认定事实：2018年2月7日，王德波、游娜娜（买受人）与东方恒达公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同》（预售），合同主要约定：1.买受人购买出卖人开发的广安枣山物流商贸园区××道××段××号“中迪国际社区”XX幢XX层蚕房湾街XX号房屋；2.房屋预测建筑面积93.93平方米，总价为980,000元，于签订合同时支付740,000元，于2018年8月31日付清全部房款；3.商品房交付条件（第十五条）：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，房屋面积实测报告书；4.出卖人在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交付在90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算利息；5.买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂，90个工作日内；（2）管道堵塞，90个工作日内；（3）门窗翘裂、五金件损坏，90个工作日内（第十八条第五款的合同内容）；6.出卖人按合同第十八条第五款约定进行修复或更换、修理，如超过约定期限仍未完成的，出卖人应当自90个工作日期限届满之次日起至实际整改达到约定标准之日止，每天按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金，但买受人不得以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房的法律责任，整改完毕后经通知，买受人拒绝前来验房或无正当理由拒绝办理交付手续的，视为该房屋自通知之日起已完成整改并已交付给买受人；7.经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担赔偿责任。 2018年4月4日，双方签订《商品房买卖合同补充协议》，约定《商品房买卖合同》（预售）第十五条约定的建设工程竣工验收合格证明文件指建设、设计、施工、勘察、监理单位共同出具的《竣工验收报告》。 2018年2月7日，王德波、游娜娜向东方恒达公司缴纳了购房款740,000元，2018年8月24日王德波、游娜娜缴纳购房款240,000元，东方恒达公司于2018年8月24日向王德波、游娜娜出具了980,000元的房屋销售专用收据，其中740,000元系换票。 2018年12月17日，东方恒达公司通知王德波、游娜娜接房，王德波、游娜娜查看房屋后认为存在质量问题没有接房，东方恒达公司整改后又通知王德波、游娜娜接房，王德波、游娜娜查看房屋后认为没有整改，还是有质量问题，东方恒达公司案涉项目工程部安排整改后于2019年6月15日反馈回物业公司及业主；2019年10月26日，工程部再次收到王德波、游娜娜提出质量问题为墙面空鼓、墙面渗水、天花板开裂，工程部于2019年10月28日检查确实存在墙面个别位置空鼓、混凝土麻面瑕疵，未发现天花板开裂漏水问题，于2019年10月30日进行了修复并重新进行了防水处理，所有问题整改完毕，2019年10月31日反馈回物业和业主；2019年11月27日、12月1日、12月2日，东方恒达公司案涉项目工程部再次接到王德波、游娜娜提出墙面空鼓、天花板开裂等质量问题，工程部检查后认为不存在任何问题，并于2019年12月9日通知业主、物业公司，此后未再进行整改。 2019年11月29日，游娜娜父亲游江城向市政府等部门投诉称，王德波、游娜娜购买的案涉房屋存在外墙渗漏、内墙及地面空鼓等质量问题，枣山规划建设局2019年12月12日回复称，“信访人提出的所购门市外墙渗漏内墙及地面空鼓问题经现场核实，外墙渗漏、内墙面及地面空鼓问题属实，我局责令东方恒达和金马公司庚即进行整改落实”。2020年4月8日，枣山规划建设局向四川金马建筑工程有限公司（项目施工人）发出整改通知，称有业主反映中迪国际社区项目存在诸多房屋质量问题，责令公司于2020年4月15日前邀请监理单位、设计单位负责人对质量问题进行现场查验，结合实际出具书面整改意见报备案，逾期将扣除诚信分值。东方恒达公司在2020年6月15日向枣山规划建设局的回复中第5条称“业主提出的墙面空鼓、翻砂情况经他公司、业主、物业、建设主管部门现场查看后，会及时安排施工单位于2020年9月30日前按照国家规定标准整改完毕”。因东方恒达公司未再进行整改，王德波、游娜娜遂诉讼至一审法院请求支持其诉讼请求。一审庭审中，王德波、游娜娜提出其购买的案涉房屋存在：1.室外散水及排水沟未达到设计图纸与规范标准要求；2.百叶窗口位置不符合设计图纸要求；3.室外保温层厚度未达到设计图纸及规范要求；4.室内墙面抹灰存在裂缝空鼓；5.室内卫生间不符合设计图纸及规范要求等质量问题，东方恒达公司不予认可，认为不存在任何质量问题。经一审法院释明后，双方同意由王德波、游娜娜申请对案涉房屋是否存在前述质量问题进行鉴定。后王德波、游娜娜未缴纳鉴定费，鉴定被退回。同时，王德波、游娜娜申请一审法院会同枣山规划建设局对案涉房屋现状进行查验，一审法院于2020年11月11日会同枣山规划建设局工作人员对案涉房屋的现状进行了查验，并制作了笔录，枣山规划建设局工作人员查验案涉房屋后确认案涉房屋现在存在的主要问题为：1.墙面仍然存在空鼓情况，还存在轻微掉灰的情况；2.室外背后墙面与绿化回填土持平的地方及以下的墙面未按设计图做保温层；3.室外背面墙处未按设计图修建散水及排水沟，经部分整改后仍不能达到正常排水的要求；4.室内外标高与设计图不一致，室内标高低于室外标高约7公分；对王德波、游娜娜提及的其他的问题如百叶窗位置确与设计图纸不一致，但对正常使用影响不大，面积差异问题已据实退款，室内卫生间墙体等未见图纸有明确标识。 同时查明，东方恒达公司开发的涉案“中迪国际社区”项目，于2016年12月26日取得该项目的建设用地规划许可，2017年1月23日取得建设工程规划许可，2017年3月23日取得建设工程施工许可，案涉工程2019年1月27日竣工验收合格，2019年4月1日竣工验收备案成功。东方恒达公司于2019年6月7日与王德波签订《面积差异结算协议》，确认王德波、游娜娜购买的案涉房屋实际面积比合同约定的预测面积减少1.83平方米，东方恒达公司一次性返还王德波、游娜娜面积差额房款19,092.94元，现房屋总价款为960,907.06元。王德波、游娜娜认可确已收到东方恒达公司退还的面积差额款。 另查明，本案起诉状副本于2020年8月13日送达至东方恒达公司。东方恒达公司原法定代表人庞健于2020年6月30日变更为郑伍古，高管肖涛变更为曾成勇。 一审法院认为，双方签订的《四川省商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。根据双方的合同约定，东方恒达公司应于2018年12月31日前向王德波、游娜娜交付符合合同约定的房屋，虽东方恒达公司多次通知了王德波、游娜娜接收房屋，且该房屋已经竣工验收合格并成功备案，但王德波、游娜娜在查验房屋过程中发现了诸多房屋质量问题，东方恒达公司也多次组织人员进行整改，但在2019年12月9日后便以不存在任何质量问题为由未再继续整改，而事实上，枣山规划建设局2019年12月12日向王德波、游娜娜回复称其反映的房屋质量问题仍然存在，且在2020年4月向东方恒达公司发送了整改通知。东方恒达公司虽承诺在2020年9月30日整改完毕，但直至一审法院现场勘查案涉房屋现状时，案涉房屋存在的质量问题仍未能进行整改，根据双方合同约定的除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的整改期限为90日，东方恒达公司在严重超出该约定整改期的时间内仍未能对案涉房屋存在的问题进行全部整改，现该房屋存在的墙面空鼓、掉砂问题会影响房屋的装修使用，导致装修后出现墙面开裂脱落；室外背面墙无排水沟的问题会导致下雨天雨水浸泡、冲刷墙面墙体，致使墙面潮湿甚至渗水，长此以往还会影响地基稳固，产生安全隐患，严重影响了王德波、游娜娜对该房屋的正常使用，再加上该房屋的室外保温层及室内层高没有按照设计图要求施工，完全不符合合同约定的房屋标准，东方恒达公司的行为已构成严重违约，根据双方合同中“经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，王德波、游娜娜要求解除双方签订的商品房买卖合同的请求，符合法律规定及双方的合同约定，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，合同解除的时间为本案起诉状副本送达东方恒达公司之日即2020年8月13日。王德波、游娜娜主张于2020年6月2日向东方恒达公司送达了《退房通知》，但未提交充分证据证明该通知已送达东方恒达公司，其于2020年8月通过微信向肖涛、庞健送达《退房通知》，但未提交证据证明庞健、肖涛该时间段仍系东方恒达公司工作人员，故无法认定王德波、游娜娜该《退房通知》已经到达公司，该《退房通知》未发生解除合同的效力。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”之规定，本案双方没有约定此解除权的行使期限，东方恒达公司也未催告王德波、游娜娜行使解除权，故王德波、游娜娜的解除权行使期限为一年，自王德波、游娜娜知道或应当知道东方恒达公司不再对其反映的质量问题进行修复之日起计算，即2019年12月9日东方恒达公司经查看认为其不存在质量问题不予再进行整改之日，故截止王德波、游娜娜本案起诉之日，王德波、游娜娜行使合同解除权仍在一年的期限范围内。 对王德波、游娜娜主张的合同解除后的房款退还及损失赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，王德波、游娜娜在合同解除后要求公司退还购房款的请求符合法律规定，予以支持，东方恒达公司应退还王德波、游娜娜购房款960,907.06元。双方解除合同后，王德波、游娜娜的主要损失为资金占用损失，一审法院酌情考虑从款项支付之日起按同期中国人民银行同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。王德波、游娜娜主张其损失还包含另行购买房屋的差价、未接受使用房屋的损失及律师代理费40,000元，王德波、游娜娜未提供确切证据证明另行购买房屋的差价损失，其律师代理费也未提交银行转款凭证，真实性难以确定，且律师费并非王德波、游娜娜必须产生的损失，未接收房屋进行使用的损失已经以购房款的利息损失予以弥补，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，对王德波、游娜娜主张的违约金及律师代理费一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：1.王德波、游娜娜与东方恒达公司于2018年2月7日签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）于2020年8月13日解除；2.东方恒达公司于判决生效之日起十五日内向王德波、游娜娜返还购房款960,907.06元及资金占用损失（损失为：以740,000元为基数，从2018年2月7日起按同期中国人民银行同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止的利息，和以220,907.06元为基数，从2018年8月24日起按同期中国人民银行同类贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止的利息）；3.驳回王德波、游娜娜本案其他诉讼请求。案件受理费15，744元，减半收取7872元，由东方恒达公司负担6221元，王德波、游娜娜自行负担1651元，并分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明、认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为案涉房屋是否存在严重影响使用的质量问题，王德波、游娜娜主张解除合同是否符合约定或法定解除情形。对此，本院评判如下： 现有证据显示，虽然案涉房屋工程于2019年1月27日竣工验收合格，并于2019年4月1日竣工验收备案成功，但案涉房屋存在严重影响使用的质量问题的事实有枣山规划建设局2020年4月8日向上诉人发送的质量整改通知、上诉人承诺在2020年9月30日整改完毕的自认，以及一审法院会同枣山规划建设局工作人员对案涉房屋现状进行了查验并制作的查验笔录等证据证实。一审法院对该事实的认定，证据充分，应予维持。虽然案涉房屋的质量问题未经专业鉴定机构鉴定，但在现有证据的基础上并不影响案涉房屋存在严重影响使用的质量问题的认定。 自2018年12月17日上诉人通知被上诉人接房后，被上诉人多次要求上诉人进行整改，上诉人在2019年12月9日前虽进行了部分整改，但之后就未再进行整改。而根据枣山规划建设局2019年12月12日的信访回复以及2020年4月向上诉人发送的整改通知，足以说明截止2019年12月9日案涉房屋涉及的质量问题并未整改完毕。并且截止一审法院会同枣山规划建设局工作人员对案涉房屋的现状进行查验时，案涉房屋仍然存在有严重影响正常使用的质量问题未能全部进行整改。上诉人已经严重超出了商品房买卖合同中约定的除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的整改期限为90日的约定，且符合除地基基础和主体结构以外的其他质量问题经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同的情形，买受人享有约定解除权。同时，案涉房屋经多次整改仍然存在严重影响正常使用的质量问题，致使被上诉人购买房屋的根本目的不能实现，也符合法定解除的情形。一审法院根据被上诉人的诉请，判决解除合同返还购房款并支付资金占用损失是正确的。上诉人主张案涉房屋其已整改完毕，且在所有问题整改符合标准后，被上诉人仍然拒绝接房，房屋只是存在轻微质量瑕疵，与本案中查明的事实不符，本院不予采纳。 综上所述，广安东方恒达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,442元，由广安东方恒达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 敏 审 判 员  罗乔军 审 判 员  陈 萱 二〇二一年三月二十九日 法官助理  刘延娟 书 记 员  王 茜