甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终189号上诉人（原审原告反诉被告）：惠天保，男,1965年4月19日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：刘辰，甘肃刘辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告反诉原告）：龚红海，男，1970年6月13日出生，汉族，住兰州市城关区。被上诉人（原审第三人）：陈冬梅，女，1966年9月5日出生，汉族，住兰州市安宁区。共同委托诉讼代理人：孙泽华，甘肃得舍律师事务所律师。上诉人惠天保与被上诉人龚红海、陈冬梅房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。惠天保上诉请求:1.撤销兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初245号民事判决，予以改判（支持本诉，驳回反诉）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清。一、一审判决认定：“合同签订后，龚红海将涉案房屋交付惠天保使用，惠天保向龚红海支付76580元，龚红海出具收据三张，载明：1.2016年6月10日－2016年12月10日期间商铺租金20580元；2.押金30000元；3.2016年6月10日－2017年6月10日期间楼梯通道费26000元；备注：从2017年6月10日起每年收费22000元。后续租金惠天保均已按时支付，双方无争议”，是完全错误的，明显属于认定事实不清，理由如下：第一，三份收据是被上诉人的单方面证据，属于当事人单方陈述，不能直接作为定案依据。第二，这三个收据上诉人没有收到，也没有见过，不认可这三个收据。第三，收据没有上诉人的签字，内容也是错误百出，不符合常理。第四，如果是楼梯租金、楼梯使用费，被上诉人为什么不把楼梯租金、楼梯使用费明确写入《租赁合同》，《租赁合同》是被上诉人单方面制作的格式合同，而且在租金交付方式条款上，被上诉人把“租金一次付清方式”修改为“租金6个月付清方式”，并加盖被上诉人龚洪海的印章，说明被上诉人完全可以在《租赁合同》上添加楼梯租金、楼梯使用费的条款，但是《租赁合同》却没有任何楼梯租金的内容，根本无法印证收据上的书写内容。第五，上诉人不认可所谓楼梯租金、楼梯使用费，在合同期间内没有支付任何楼梯租金，并为此提起诉讼，所以根本不存在双方无争议的事实。第六，26000元如果是租金、使用费，应当每年都交，而且被上诉人要求上诉人每半年交一次租金，上诉人分六次交完了租金，但是在第二年、第三年，如果上诉人没有交26000元租金，被上诉人为什么没有催收，根据《租赁合同》第十条“合同的变更、解除与终止”第3款“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋”第（6）项“逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，经甲方书面催告，乙方仍未交纳的”之约定，但是被上诉人没有任何书面催告行动，也没有采取任何措施，根本不符合常理。只能说明，根本不存在什么楼梯租金、楼梯使用费的事实。第七，在一审、二审庭审质证中，被上诉人提供其他租户的收据，意图证明对别的租户也收取了所谓的楼梯使用费，但是在一审实地勘察过程中，并没有其他租户有使用楼梯通道并缴纳所谓楼梯使用费的事实。二、一审判决认定：“龚红海提出的惠天保应支付2017年6月10日－2019年6月10日期间的楼梯通道使用费的诉请。因惠天保仅承租二层房屋，取得龚红海同意后，另行借用原公共楼梯进入承租房屋，并将一层楼梯处的较小空间、楼梯、二层房屋形成一个独立空间，仅供惠天保使用，楼梯成为承租物的一部分，而原设计建造的整体房屋一层、二层租金价格不同，为了满足惠天保仅承租二层的个性化需求，龚红海为惠天保另辟通道并收取楼梯使用费的行为符合双方真实意思表示及商业利益原则，且龚红海出具的收据中明确载明第一年楼梯使用费为26000元，自第二年起楼梯使用费降为每年22000元，对此，惠天保并未提出异议并实际交纳了楼梯使用费，足以说明双方对楼梯使用费已达成一致意见”，明显与事实不符，属于认定事实不清，理由如下：第一，《租赁合同》没有约定楼梯间的内容，没有具体面积，没有具体单价，被上诉人根本没有26000元作为租金的计算方式。第二，根据实地勘测，楼梯间不超过10平方米，如果按26000元计算，每月每平方米租金为216元，明显超过《租赁合同》约定的一楼90元每平米每月的租金。第三，根本不存在所谓的个性化需求，也不是独立空间，案涉楼梯间一楼下面是一个污水井，管道破裂，发散臭气，为了营业美观和遮盖臭气，所以上诉人必须封盖污水井，并安装了一个门，封闭此区域确属必要，直到2017年夏天，被上诉人才进行维修，以该屋污水井为通风口和排污口，使得上诉人一个多月不能正常营业。楼梯间内一楼、二楼分别设有两组配点柜和10组充值电表，该配电柜是其他商户的供电设施。无论刮风下雨、时间早晚、节假日，只要其他商户充电或者是供电设施发生故障，第三人陈冬梅要求上诉人必须随时到场保障其他商户充电和配合设施故障维修工作。楼梯间二楼楼顶，是隔壁餐饮商户放置的乙醇燃料装置，第三人陈冬梅要求上诉人，在餐饮商户添加燃料时由上诉人派人监督，完毕后将二楼楼门关闭。由于旁边万**厂是涉及军事保密单位，第三人陈冬梅要求上诉人必须防止其他无关人员上到二楼顶层。由于楼梯间涉及排污、查电、放燃料等工作，第三人陈冬梅要求上诉人必须保证随叫随到，随时开门。所以为了遮盖污水井、电表等，保持营业形象，上诉人才装修了楼梯间，同时，该楼梯间并不是仅供上诉人专属性、排他性的使用的。第四，楼梯是消防通道，是房屋通行的必备附属设施，而且配置污水井、配电室、电表等设备，由其他商户公用，不能单独用来租赁牟利，租赁楼梯的行为完全违反公序良俗，是不合法的。第五，上诉人对所谓楼梯使用费、租金有异议，上诉人始终认为26000元是楼梯保证金，也没有在租赁期内缴纳所谓的楼梯使用费、租金，根本没有与被上诉人达成一致意见。三、一审判决认定：“关于本诉：惠天保在合同期内擅自将房屋转租他人的行为构成违约，根据合同约定，保证金30000元不予退还”，明显与事实不符，属于认定事实不清，理由如下：第一，《租赁合同》没有约定30000元保证金可以全部扣除。第二，根据《租赁合同》第十三条“乙方违约责任”第1款第（1）项约定，违约应当承担总租金的5%的违约金，总租金为123480元，按5%计算，违约金为6174元。第三，租赁期间，租金全部由上诉人交清，没有拖欠，被上诉人没有受到任何损失，也没有提出任何损失主张。因此，30000元保证金应当扣除部分后予以返还。为此，上诉人认为，一审判决明显错误，理应纠正，请依法支持上诉人的上诉请求。龚红海、陈冬梅辩称，一审判决事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。惠天保向一审法院提出起诉请求：1.判令龚红海及陈冬梅向惠天保返还保证金56000元；2.判令龚红海及陈冬梅向惠天保支付违约金6174元；3.本案诉讼费由龚红海及陈冬梅承担。龚红海向一审法院提出反诉请求：1.确认惠天保与龚红海签订的《租赁合同》于2019年6月10日已解除；2.判令惠天保向龚红海腾交兰州市安宁区××路××商铺××号××层房屋；3.判令惠天保向龚红海支付2017年6月10日至2019年6月10日楼梯通道使用费44000元。审理中，龚红海撤回第一项及第二项反诉请求。一审法院查明事实：2016年6月10日，惠天保与龚红海协商签订《租赁合同》一份，约定：一、由惠天保承租位于安宁区××路××商铺××号××层房屋，一层租金每月标准为90元／㎡，二层租金每月标准为50元／㎡，按建筑面积计算，出租面积一层零平方米、二层68.6平方米；租期36个月，自2016年6月10日起至2019年6月10日止，租赁期满，龚红海有权收回房屋；二、合同签订之日，惠天保向龚红海缴纳履约保证金30000元，合同期届满后，惠天保未发生违约行为或损坏赔偿情形，龚红海无息退还保证金；三、租赁期内，未经龚红海书面同意，惠天保不得转租、转让、转借他人或调换使用、分租承租房屋，否则龚红海有权解除合同收回房屋，惠天保应按合同总租金的5%向龚红海支付违约金。陈冬梅作为出租方龚红海的委托代理人在委托代理人处签字。合同签订后，龚红海将涉案房屋交付惠天保使用，惠天保向龚红海支付76580元，龚红海出具收据三张，载明：1.2016年6月10日-2016年12月10日期间商铺租金20580元；2.押金30000元；3.2016年6月10日-2017年6月10日期间楼梯通道费26000元；备注：从2017年6月10日起每年收费22000元。后续租金惠天保均已按时支付，双方无争议。2018年9月16日，惠天保未经龚红海同意擅自将承租房屋及经营的筋骨堂以50000元价格转让给张宏霞、朱安辉后，自行离开承租房屋。直至租赁合同期限临近届满时，龚红海才发现房屋被转租。审理中，在双方当事人在场的情况下，一审法院赴现场进行勘查，拍摄照片存卷，并对当事人进行了询问。现场显示：案涉商铺为二层整体房屋，房内楼梯连接上下层，因惠天保仅承租二层房屋，故其将二楼房屋开门处予以更改，将楼梯口处的房门封闭，借用旁边规划建设时建设的通往楼顶的公用楼梯通道作为其进入二层承租房屋的楼梯，在原墙体上开出进入房屋的房门，并在该楼梯一层入口处安装房门，使一层入口处的较小空间与二层房屋形成了一个独立完整空间，原公共楼梯通道包含在该独立空间中，成为承租物的一部分。因一层入口处的空间较小，故租赁合同约定，租赁面积不含一层空间面积，龚红海未收取一层租金。另说明：上述一层入口处的较小空间并非原设计建设的上下两层房屋的第一层。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《租赁合同》系真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效，当事人均应遵照履行。关于本诉：惠天保在合同期内擅自将房屋转租他人的行为构成违约，根据合同约定，保证金30000元不予退还。惠天保提出龚红海停水停电给其造成损失应承担违约金6174元的诉请，因惠天保未提供证据证明其主张的事实，故依法不予支持。关于反诉：龚红海自愿撤回第一、二项反诉请求，属于其对自己实体权利的处分，不违反法律禁止性规定，本院予以确认。龚红海提出的惠天保应支付2017年6月10日-2019年6月10日期间的楼梯通道使用费的诉请。因惠天保仅承租二层房屋，取得龚红海同意后，另行借用原公共楼梯进入承租房屋，并将一层楼梯处的较小空间、楼梯、二层房屋形成一个独立空间，仅供惠天保使用，楼梯成为承租物的一部分；而原设计建造的整体房屋一层、二层租金价格不同，为了满足惠天保仅承租二层的个性化需求，龚红海为惠天保另辟通道并收取楼梯使用费的行为符合双方真实意思表示及商业利益原则；且龚红海出具的收据中明确载明第一年楼梯使用费为26000元，自第二年起楼梯使用费降为每年22000元，对此，惠天保并未提出异议并实际交纳了楼梯使用费，足以说明双方对楼梯使用费已达成一致意见，现惠天保主张所交26000元为使用楼梯保证金的辩解意见不足为信，不予采纳，惠天保应向龚红海支付欠交的后两年楼梯使用费共计44000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）惠天保的诉讼请求；二、判令原告惠天保于判决生效后20日内向被告龚红海支付欠交的2017年6月10日-2019年6月10日期间的楼梯使用费44000元。本诉案件受理费1354元，由原告（反诉被告）惠天保承担。反诉案件受理费900元，由原告（反诉被告）惠天保承担，与欠款一并支付给被告（反诉原告）龚红海。二审中，双方当事人均未提交新证据，一审查明的事实本院予以确认。在审理中，本院依法去实地对案涉租赁房屋同楼、相同房屋结构的承租户朱荣祖进行了走访调查，并制作了询问笔录。朱荣祖在笔录中陈述：楼梯使用费是在房屋租赁费之外另行缴纳的，其租赁的房屋楼梯使用费是每年12000元。并认可龚红海提交的2017年10月1日向其出具《收据》的真实性。并对案涉房屋现承租人水婷进行了走访调查，制作了询问笔录。水婷在笔录中陈述：案涉房屋的楼梯费是单独收取的，使用费为每半年18000元，该费用并不包括在房屋的租金中。并认可龚红海提交的2019年9月28日向其出具的《收据》的真实性。惠天保对法院做出的两份调查笔录发表质证意见认为：真实性认可，但认为龚红海收取楼梯使用费是不合法的行为，龚红海向其他人收取该费用并不能证明就可向其收取。并且认为《收据》不能证明实际付款。龚红海、陈冬梅对两份询问笔录无异议。本院认为，二审中的争议焦点为：1.是否应返还56000元保证金；2.一审认定惠天保的违约金数额是否正确；3.是否应支付楼梯使用费。关于退还保证金的问题。缴纳履约保证金是为了保证签订合同的双方当事人积极履行签订的合同，并非违约金。本案中，也明确约定案涉的30000元为履约保证金，惠天保已履行了双方签订的《租赁合同》，故履约保证金30000元应予以返还。一审将履约保证金与违约金混为一谈不当，本院予以纠正。关于违约金的问题。惠天保认可其在履行租赁合同中有违约的转租行为，故应承担违约责任。根据双方签订的《租赁合同》第十三条约定：“乙方违约责任，乙方在租赁期间有违约行为，应按照合同总租金5%向甲方支付违约金”。案涉的总租金为123480元，故违约金为6174元（123480元×5%）。一审对违约金计算错误，本院予以纠正。关于楼梯使用费的问题。根据《最高人民法院司法解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”。龚红海为证明案涉楼梯应收取使用费，并且证明双方对楼梯使用费的数额进行了协商约定，提交了2016年5月18日向惠天保出具的《收据》存根。该存根中记载：“第一年楼梯使用费为26000元，自第二年起楼梯使用费降为每年22000元。”因本《收据》为龚红海的自书证据，故本院对楼梯使用费的问题进行了实地调查走访。经调查：案涉租赁房屋同楼、相同房屋结构的租赁房屋物同样也在缴纳楼梯使用费，并且每年的楼梯使用费由出租人与承租人自行协商，有12000元、36000元不等，故能证明案涉房屋同楼同结构的楼梯均在收取楼梯使用费。现惠天保辩称其缴纳的26000元为楼梯的保证金，并非为使用费，但并未提交任何证据佐证。综上，一审认定惠天保应缴纳楼梯使用费并无不当。关于本案适用法律的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，涉案法律事实引起的民事纠纷发生于《中华人民共和国民法典》实施前，对于该纠纷当时的法律、司法解释有规定，因此本案应当适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律、司法解释的规定。综上，惠天保的部分上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律有瑕疵，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二条之规定，判决如下：一、维持兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初245号民事判决第二项（惠天保于判决生效后20日内向龚红海支付欠交的2017年6月10日-2019年6月10日期间的楼梯使用费44000元）；二、撤销兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初245号民事判决第一项及案件受理费部分；三、龚红海于本判决生效之日起二十日之内向惠天保退还履约保证金30000元；四、惠天保于本判决生效之日起二十日之内向龚红海支付违约金6174元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1354元，由龚红海负担650元，惠天保负担704元；一审案件反诉受理费900元，由惠天保负担；二审案件受理费2254元；由龚红海负担1082元，惠天保负担1172元。本判决为终审判决。审 判 长  石 浩审 判 员  陈杰文审 判 员  赵辉君二〇二一年三月十八日法官助理  任 婧书 记 员  耿瑞娇