河北省保定市徐水区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0609民初302号 原告：李娜，女，1991年12月6日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：田雪娇，河北尚言律师事务所律师。 被告：保定市佳源房地产开发有限公司，住保定市徐水区同兴路南北起第三栋东起第5户。 法定代表人：黄常川，该公司执行董事。 委托代理人：吴君影，河北王笑娟律师事务所律师。 原告李娜与被告保定市佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娜委托诉讼代理人田雪娇、被告佳源公司委托诉讼代理人吴君影到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李娜向本院提出诉讼请求：1、依法确认李娜与佳源公司签订的《商品房认购协议》无效；2、判令佳源公司返还购房款、团购费共计311429.50元及利息（利息自2018年5月7日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日）。3、诉讼费用由佳源公司负担。事实及理由：李娜于2018年5月8日与佳源公司签署了《商品房认购协议》，约定购买佳源公司坐落于保定市徐水区。按照合同约定李娜分别于2018年5月7日、2018年5月8日向佳源公司支付购房款、团购费共计311429.50元。佳源公司应于2020年12月31日前将房屋交付给李娜。自2018年5月8日至今已经马上到交房截止日期，佳源公司却仍未动工建房，后李娜了解到佳源公司并未取得商品房预售许可证，因此，李娜要求与佳源公司解除双方签订的购房协议，退还购房款及利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，双方签订的《商品房认购协议》应属无效，佳源公司应当返还已付的购房款、团购费311429.50及利息，故诉至法院。 佳源公司辩称，：1、认购协议是双方的真实意思表示，且不违背法律规定，协议合法有效；2、双方在2018年5月8日，并未签署协议，李娜主张无效的2018年5月8日的协议并不存在；3、双方于2017年3月11日签订认购协议1份，但李娜签订协议后迟延14个月才交付首付款，协议实际生效日应推延14个月，交房日期也应推延14个月，同时，李娜应以协议约定按日万分之一向佳源公司缴纳违约金，但李娜一直未付，李娜违约在先；4、即便按协议约定交房日期，李娜起诉时也未到约定交房日；5、2020年爆发的新冠疫情，属不可抗力，根据协议第五条约定，因不可抗力不能按约定履行义务依法不视为违约，合同期限应相应延长；6、佳源公司仅收到李娜交付的首付款271099元，李娜主张返还311429.5元及利息，无事实和法律依据；7、根据协议第六条约定，如延期交房超过60日，李娜应行使合同解除权，而不是主张合同无效，但目前李娜并未向佳源公司主张过解除合同。综上，李娜的起诉不符合法律规定，违背双方的协议约定，应依法驳回诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认如下： 1、保定市佳源房地产开发有限公司原名称为：徐水县佳源房地产开发有限公司，2017年12月1日该公司将公司名称由“徐水县佳源房地产开发有限公司”变更为“保定市佳源房地产开发有限公司”。 2、李娜与佳源公司签订《商品房认购协议》一份。约定：李娜购买佳源公司开发的位于河北省保定市徐水区。建筑面积约115.23平米，单价7820元／平方米，总价人民币901099元。出卖人应当在2020年12月31日前，向买受人交付商品房。 3、佳源公司收到韩天岳代李娜交的首付款271099元，佳源公司向李娜出具了2017年3月11日加盖该公司财务专用章的收据一张。载明：今收到李娜2号楼2单元1001室购房首付款271099元。 4、佳源公司在李娜起诉前未取得商品房销售（预售）许可证明。 对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、李娜要求确认与佳源公司签订的《商品房认购协议》无效，提交：购房协议1份，收据2张，及个人账户明细1张，在签订购房协议时，佳源公司并未向李娜明确告知其不具备商品房预售许可证，因此李娜认为该协议无效。佳源公司质证称，对商品房认购协议真实性没有异议，但房屋认购协议签订日期为2017年3月11日，本案中李娜主张无效的并非该协议，故该协议与本案焦点没有关联性，同时庭审中李娜主张于2018年5月8日到被告购房于当日签订协议，但其主张的团购费支付日期为2018年5月7日，说明李娜、佳源公司之间应存在一份2018年5月8日的认购协议，此协议才是本案审理范围，虽然李娜声称应开发商要求将协议日期写为2017年3月11日但并未提供证据，故李娜的观点不能成立。本院认为，依据李娜提交的农行账户明细，韩天岳代李娜支付购房首付款271099元的时间为2018年5月8日，而佳源公司出具的收据时间为2017年3月11日，可以推断出李娜与佳源公司实际签订商品房认购协议及支付房款的时间应为2018年5月8日。李娜与佳源公司签订的《商品房认购协议》，载明了商品房坐落位置、面积、单价、总价款，付款方式等，上述内容符合商品房买卖合同的特征。因此，李娜与佳源公司之间法律关系性质应确定为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，佳源公司未取得商品房销售（预售）许可证，且在李娜起诉前也未取得商品房预售许可证明，故本院认定李娜与佳源公司签订的《商品房认购协议》无效。 2、李娜要求佳源公司返还团购费40330.50元的主张，提交：认购协议1份，收据2张，及个人账户明细1张，。证实李娜于2018年5月8日到佳源公司购买房屋，于当日签订商品房认购协议，但是应开发商要求将签署日期签订为2017年3月11日，实际签订日期为2018年5月8日，李娜分两日向佳源公司支付了团购费和首付款，分别为40330.5元、271099元，均在售楼处支付。佳源公司质证称，对2018年5月7日的团购费票据三性不认可，该票据并未加盖佳源公司的财务专用章或合同专用章，不能证明该款项交付给了佳源公司，根据李娜提供的农业银行账户明细，也证明该笔款项转入了保定千居房地产经纪有限公司，而并未转入佳源公司，故该证据与本案无关。本院认为，李娜要求佳源公司退还团购费40330.5元，虽陈述称，团购费是李娜在看房期间到佳源公司售楼处支付，佳源公司也未告知是第三方收取，支付地点为佳源公司的售楼处，李娜认为该款实际为佳源公司收取，应由佳源公司返还。但该陈述并未提交相关证据证实，佳源公司对此不予认可，综合李娜提交的现有证据不能证实佳源公司与保定千居房地产经纪有限公司存在关联关系，故李娜要求佳源公司返还由保定千居房地产经纪有限公司收取的团购费的主张理据不足，本院不予认定。 本院认为，李娜与佳源公司签订《商品房认购协议》，因佳源公司至李娜起诉时仍未取得商品房预售许可证明而无效，虽佳源公司在销售商品房过程中存在过错，但李娜在签订商品房认购协议及付款时对佳源公司销售商品房的相关资质证明并未进行认真审查，未尽到审查义务，也存在一定的过错责任。但李娜要求佳源公司返还购房款271099元的主张，不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：㈠故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，本院予以支持。关于保定千居房地产经纪有限公司收取的团购费，因李娜提交的收据及账户明细显示该费用系保定千居房地产经纪有限公司收取，结合当事人陈述及相关证据，可以认定李娜与保定千居房地产经纪有限公司之间属于居间合同关系，故李娜要求佳源公司对团购费承担返还责任的主张理据不足，本院不予支持。本案中，李娜要求佳源公司支付以本金311429.50元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算自2018年5月8日起至本息实际清偿之日止资金占用期间的利息，没有合同约定及法律规定，应予调整。即应自2018年5月8日起以佳源公司收到的271099元房款为基数按李娜起诉时（2021年2月22日）全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至房款付清之日止。对李娜要求佳源公司返还团购费及支付利息的主张，理据不足，本院不予支持。超出部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决如下： 一、原告李娜与被告保定市佳源房地产开发有限公司签订的《商品房认购协议》无效； 二、被告保定市佳源房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告李娜购房款271099元，并支付自2018年5月8日起以271099元为基数按2021年2月22日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房款付清之日止的利息； 三、驳回原告李娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6051元，减半收取计3026元，由李娜负担393元，由保定市佳源房地产开发有限公司负担2633元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 齐成柱 二〇二一年三月二十五日 法官助理 潘 萌 书 记 员 国 璇