文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终9444号上诉人（原审原告）：刘燕，女，1982年11月10日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：赵树乾，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄太春，重庆中钦国彦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆中德地产集团有限公司，住所地重庆市北部新区人和大道6号凯旋星座27楼，统一社会信用代码91500000771787016F。法定代表人：冯中德，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：游璐，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市福来家房地产经纪有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道8号3栋7-6号，统一社会信用代码9150010855204727XB。法定代表人：黄乾香，执行董事。委托诉讼代理人：顾加恩，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢彬，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄乾香，女，1979年9月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：顾加恩，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢彬，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄道彬，男，1978年1月30日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人刘燕因与被上诉人重庆中德地产集团有限公司（以下简称中德公司）、被上诉人重庆市福来家房地产经纪有限公司（以下简称福来家公司）、被上诉人黄乾香、被上诉人黄道彬房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初11273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘燕及其委托诉讼代理人黄太春，被上诉人中德公司的委托诉讼代理人游璐、王晶，被上诉人福来家公司和被上诉人黄乾香的共同委托诉讼代理人卢彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘燕上诉请求：1、撤销原判，并发回重审，或者追加当事人后改判。2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院缺少了必要共同诉讼人重庆窝趣公寓管理有限公司（以下简称窝趣公司）、湖南觅思设计室内有限公司（以下简称觅思公司），程序上存在错误，导致事实没有查清。且在南岸区法院的刘捕案中法院判决认为的部分与本案法院认为的部分有不一致的方面，导致刘燕产生困惑，也会对刘燕之后的权利义务产生严重影响，且仍旧没有解决刘燕与被上诉人之间的争议。1、关于涉案房屋是由谁装修的问题。刘燕购买涉案房屋时，福来家公司称刘燕购买的房屋由其找窝趣公司进行装修，在最终刘燕收回房屋时以新装修的状态，让刘燕签订《重庆市商品房买卖合同》时与窝趣公司签订了《装修委托书》。后根据福来家公司的陈述最终是委托觅思公司进行的装修，且装修款及装修也是福来家公司监管。刘燕购买的房屋当时是承诺了按照丽枫酒店进行装修，装修是由福来家公司主导，所有费用刘燕也支付给了福来家公司，至于是窝趣公司进行的装修还是觅思公司装修的，刘燕实际并不清楚，刘燕陈述是窝趣公司装修也只是在不了解情况下的误解，这一切应该以福来家公司的实际操作为准。如实际装修的公司是觅思公司，装修款就与窝趣公司无关。但窝趣公司却要求刘燕支付装修款，这是刘燕起诉的起因。2、刘燕认为窝趣公司是无权向刘燕要求支付装修款的，而应该向代理中德公司的福来家公司支付，但窝趣公司却向刘燕要求支付装修款，这是由福来家公司销售中的问题导致的。另外根据南岸区的判决及窝趣公司已经发函向刘燕要求支付装修款事实，已经让刘燕陷于不利境地，因此需要窝趣公司以及觅思公司都参与诉讼，才能查清整个事实，而不是在本案中以“即使重庆窝趣公寓管理有限公司可能以《装修委托书》作为依据向法院提起相关诉讼，其诉讼请求能否得到支持尚不确定”就驳回刘燕的诉讼请求。3、刘燕支付给福来家公司的款项就是《装修委托书》里约定的127020元加上《重庆市商品房买卖合同》的房款328500元共计455520元，《装修委托书》也约定了收齐装修款后进行装修。福来家公司以与中德公司的内部协议抗辩，称未收到装修款，而将刘燕置于还需要向窝趣公司支付装修款的责任承担者的位置。基本所有的购房者包括窝趣公司都认为福来家公司收取了刘燕等业主的装修款，窝趣公司还据此提起了诉讼，仅凭福来家公司单方陈述，法院就认定127020元不是装修款，没有法律依据。一审法院应该查清福来家公司向窝趣公司支付装修补贴款是否就是《装修委托书》中本应该向窝趣公司支付的装修款但是变更形式和内容后的装修补贴款，而不是以窝趣公司起诉可能得不到支持为由，且在窝趣公司也尚未出庭的情况下，认为福来家已经支付完毕装修补贴款，但却不审查该装修补贴款与《装修委托书》装修款的关系。在刘燕购买房屋时，是毛坯房，销售人员告知除了《重庆市商品房买卖合同》的款项外，另外收取127020元的装修费，该房屋租赁期间的后期还会翻修，能够在交付房屋时保证房屋装修新颖，符合高标准，而福来家公司收取的款项金额就刚好是《重庆市商品房买卖合同》和刘燕与窝趣公司签订的委托装修协议里面约定的金额的总和，按照常理推测，以及按照购房者的陈述以及当时买房时参与了的窝趣公司都是认可127020元属于装修款的，法院判决刘燕支付的只是购房款是明显错误的。4、中德公司作为开发商，是进行涉案房屋销售的当然主体，并且刘燕也是与其签订的《重庆市商品房买卖合同》。中德公司陈述与福来家公司建立了包销关系，让福来家公司向购房者收取销售服务费，并没有告知过刘燕等消费者，刘燕等人在中德公司的售楼中心购买房屋，中德公司没有公示与福来家公司的包销合同，没有向消费者告知其与福来家公司建立了包销关系，也未告知刘燕在给付的款项中还含有向福来家公司支付的销售服务费。根据《商品房销售管理办法》，房地产开发者销售房屋可以自行销售或者委托中介机构进行销售，即便中德公司与福来家公司建立了包销关系，福来家公司也是向中德公司收取包销佣金，中德公司与福来家公司内部约定可以向不知情的消费者收取销售服务费是违法的，且对刘燕等消费者也是不生效的。刘燕是与中德公司建立的房屋买卖合同关系，与福来家公司没有房屋买卖合同关系。福来家公司是中德公司的包销机构，委托装修也是在代表中德公司进行销售的福来家公司的安排下，福来家公司据此代收房款和装修款。刘燕作为普通消费者，当福来家公司在中德公司的售楼部进行销售时，支付款项时确实没有注意当时收款的一方是福来家公司，只是有支付房款、装修款购买房屋并且购买后即可以返租的朴素认识，也没有足够的法律意识，按说根据《装修委托书》装修款不应该支付给福来家公司，但是当时福来家收取款项，除了房款之外就刚好是装修款，福来家公司如果不认可代收了装修款，就应该退款。中德公司辩称：1、一审审理程序合法。在本案一审中，刘燕将中德公司、福来家公司、黄乾香列为被告，在第二次开庭时追加了黄道彬作为共同被告。一审法院根据刘燕的起诉和追加的被告以及开庭时原被告各方提交的证据材料，包括南岸区法院生效判决文书，已经查清楚了本案基本事实，刘燕在上诉状中所称的窝趣公司、觅思公司属于必要共同诉讼人不参与庭审将会导致事实无法查清的陈述是不正确的。一审法院在查清事实的情况下作出的判决，审理程序符合法律规定。2、一审认定事实清楚，法律关系明确，证据确实充分。在本案一审中，中德公司向法院提交了证据《14号公寓写字楼销售代理合同》及《补充协议》，证明中德公司与福来家公司建立了对中德茵莱国际14号公寓式写字楼第3、4层（含4套板房）的包销关系。福来家公司作为实际的出卖方进行销售，合同里约定了包销网签价为7500元/平米（其中4套精装房网签价为11500元/平米），福来家自行向购买人收取销售服务费作为福来家的销售成本及收益。该包销关系已经在重庆市南区人民法院审理的窝趣公司与福来家公司合同纠纷系列案件中已经认可福来家公司与中德公司关于《14号公寓写字楼销售代理合同》的交易模式系包销合同关系。福来家公司与业主协商达成一致意见后，中德公司根据《14号公寓写字楼销售代理合同》的义务约定配合福来家公司与业主签订了单价7500元/平米的商品房买卖合同以备网签办理房产证，福来家公司依照协议向中德公司支付完毕房款、税费、大修基金等费用，中德公司开具了相对应的购房发票、契税发票、大修基金票据交付给福来家，福来家转交给业主，中德公司据此协助福来家公司履行为业主办理房产证的义务。中德公司只收取了销售代理合同和补充协议约定的金额，并按照合同约定交付出了符合质量约定的清水房和4套板房，已经全部履行完毕与福来家公司签订的合同义务。且根据销售代理合同第6.2条约定：由该服务费收取所引起的任何法律法规纠纷均与中德公司无关，由福来家公司承担。中德公司未参与刘燕与案外人、福来家公司与案外人的其他经济往来，对窝趣公司起诉福来家公司、起诉刘燕及其他业主的诉讼未参与，对刘燕与案外人、福来家公司与案外人的纠纷不清楚也未参与，不应当承担连带责任。福来家公司和黄乾香辩称：1、中德茵莱国际14号公寓式写字楼第3层、第4层共计36套房屋系中德公司开发建设。2017年，中德公司拟对此36套房屋进行销售，但此36套房屋处于抵押状态，需要清偿完毕银行贷款后方可解除抵押再进行销售。中德公司自身并没有足够的资金偿还银行贷款，故而找到福来家公司，由福来家公司提供资金解押。作为回报对价，中德公司以7500元/平方米的价格将此36套房屋交由福来家公司包销。包销活动中，福来家公司自主决定房屋销售价格，中德公司与福来家公司按7500元/平方米的包销底价进行结算并按此包销底价配合与购房者签订《重庆市商品房买卖合同》及办理网签。对于房屋实际销售价格高于包销底价7500元/平方米的部分，作为福来家公司实施包销活动的成本及其他支出、合理利润。为实施包销活动，福来家公司招募了人员，投放了销售广告等。在实施包销活动过程中，福来家公司向购房者告知了房屋的公示价、折后价、合同价不一致的情况，实际购房价款以《认购协议书》约定的折后价为准，中德公司会配合购房者按7500元/平方米的包销底价签署《重庆市商品房买卖合同》并办理网签、办理产权证。在实施包销活动过程中，福来家公司还引进了窝趣公司参与本项目，窝趣公司与购房者就房屋装修后用于经营酒店的有关事宜达成了相关协议。福来家公司也与窝趣公司签署了装修款补贴支付协议，向窝趣公司支付了200余万元的装修补贴款。在实施以上系列商业活动过程中，中德公司与福来家公司签署了《14号公寓写字楼销售代理合同》及《补充协议》；福来家公司与各购房者签署了《商品房认购协议书》；购房者与中德公司签署了《重庆市商品房买卖合同》；福来家公司与窝趣公司签订了《中德茵莱国际霓裳大道1号14号楼3楼和4楼装修款项支付协议》；购房者与窝趣公司签署了《房屋租赁合同》等。2018年8月，窝趣公司认为福来家公司未向其支付完装修补贴款，而在重庆市南岸区人民法院起诉了28个批量诉讼案件的，其中27个诉讼案件以福来家公司为被告，以各购房人作为诉讼第三人。在该等诉讼中，窝趣公司主张《商品房认购协议书》与《重庆市商品房买卖合同》之间的差额全部属于窝趣公司应得的装修补贴款，重庆市南岸区人民法院判决驳回了窝趣公司在该27个诉讼案件中的全部诉讼请求。该等判决已生效，该等生效判决对前述包销系列商业活动中的相关协议及相关事实进行了确认。2020年4月，中德茵莱国际的22位购房者在重庆市渝北区人民法院提起了诉讼，要求判令中德公司、福来家公司退还所谓的多收取的退房款，其中有17个案件分到本案一审法官承办，另外5个案件由其他法官承办（其中有2个撤诉，有3个判决驳回原告诉讼请求后各方均未上诉）。目前，本案一审法官承办的这17个案件中，刘燕案已作出一审判决，另外16个案件一审裁定中止诉讼，等待刘燕案二审结果。2、一审法院认定与刘燕建立房屋买卖合同关系的主体是福来家公司，并非中德公司。我们认为，一审法院的这一认定完全正确，并且有充足的证据支撑。从一审双方举证的情况来看，中德公司与刘燕除了签署了一个《重庆市商品房买卖合同》外，没有再与刘燕签署过任何其他文件。刘燕签署的其他购房文件都是与福来家公司签订，刘燕支付的购房款也是向福来家公司支付的。并且，结合与本案关联的南岸法院系列生效民事判决书、五中院生效民事判决书也可以看出，福来家以7500元/平方米的价格从中德公司处将36套房屋的处置权买断，然后福来家公司自主决定销售价格对外销售，中德公司按7500元/平方米的包销底价向福来家公司收取房款后按此包销底价配合网签《重庆市商品房买卖合同》。所以，完全可以认定，与刘燕建立房屋买卖合同关系的主体是福来家公司。3、一审法院认定刘燕购买案涉房屋的真实成交价是《商品房认购协议书》载明的认购总价455520元，而《重庆市商品房买卖合同》仅仅只是为了办理网签需要而签订，《重庆市商品房买卖合同》载明的328500元并非买卖双方的真实成交价。我们认为，一审法院的这一认定完全正确，并且有充足的证据支撑。在刘燕自己举示的证据《置业预算表》中，明确载明了案涉房屋的折后总价为455520元，表明其在购房时充分知晓房屋的真实成交价。在刘燕本人签字的《商品房认购协议书》中，也明确载明了案涉房屋的认购总价为455520元，表明其在购房时充分知晓房屋的真实成交价。刘燕本人实际支付购房款时，也是按照《置业预算表》和《商品房认购协议书》载明的455520元来支付的，并没有按照《重庆市商品房买卖合同》载明的328500元来支付，表明《重庆市商品房买卖合同》的作用仅仅只是办理网签需要，其载明的价款并非房屋真实成交价。与本案关联的南岸法院系列生效民事判决书、五中院生效民事判决书，并未认定福来家公司向刘燕等购房者多收取购房款，而认定《商品房认购协议书》与《重庆市商品房买卖合同》之间的价款差额属于福来家公司实施包销活动的垫资成本、人力成本、宣传成本及合理利润等，表明福来家公司并未向购房者多收取所谓的装修款。4、刘燕在上诉状中主张窝趣公司、觅思公司是本案必要共同诉讼人，一审法院漏掉了追加必要共同诉讼人。我们认为，刘燕的这一主张不能成立，因为本案是房屋买卖合同纠纷，而窝趣公司并非房屋买卖合同关系的主体。至于窝趣公司与刘燕之间，窝趣公司福来家公司之间，窝趣公司与觅思公司之间存在的委托合同关系或者一般商业合同关系等，属于另案问题，应当另案处理。因此，一审法院没有任何必要追加窝趣公司、觅思公司为所谓的必要共同诉讼人，一审法院并不存在遗漏当事人的情况。5、刘燕认为《商品房认购协议书》与《重庆市商品房买卖合同》之间约定的房屋价款差额属于装修款，要求福来家公司退还装修款。我们认为，没有任何证据表明福来家公司收取过所谓的装修款，从认购协议书、房款收据等证据来看，福来家公司向刘燕收取的款项除了税费以外，均为购房款，收款金额与《商品房认购协议书》载明的金额一致，也与刘燕自行举示的《置业预算表》载明的折后总价一致。因此，一审法院驳回刘燕的诉讼请求并无不当。黄道彬向本院邮寄答辩状称：完全同意福来家公司在本案中的全部答辩意见，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回刘燕的上诉请求，维持原判。刘燕向一审法院起诉请求：1、判决中德公司、福来家公司立即向刘燕退还多收取的价款127020元，并支付资金占用损失（以127020元为基数，从2018年1月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；2、判决黄乾香、黄道彬对福来家公司的上述还款义务承担连带清偿责任；3、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2017年7月13日，中德公司作为业主方（甲方），福来家公司作为销售方（乙方）签订《14号公寓写字楼销售代理合同》。第一条委托物业范围甲方投资开发并持有的房地产物业，委托销售物业范围暂定为：中德茵莱国际14号公寓式写字楼第3层、第4层（含4套板房），房屋共36套。第二条委托服务内容2.1委托服务内容：乙方为中德莱茵国际14号楼公寓推荐买受人，为促成甲方与买受人签订正式《重庆市商品房买卖合同》。2.2委托房源网签价格（按建筑面积）：本合同销售房源全部按清水房签约，其中第4层的11号、12号、13号、14号房屋网签价为11500元/平方米，其它房源房网签价为7500元/平方米。2.3关于网签的约定：具体网签工作甲方负责乙方配合，是精装销售的则乙方单独与客户签订委托装修合同，乙方自行收取的装修款项和销售溢价可用于整层网签完成时统一帮客户垫付按揭款项，若乙方要求网签价高于上述约定网签价的，经甲方同意后，由乙方负责承担溢价差额部分的税费，具体税率表双方协商，该税款甲方不出具任何票据，并由乙方在垫付按揭款时同步支付后，甲方再将溢价房款划转给乙方。第四条甲方的权利和义务4.8.2乙方按2.2条售价支付甲方全部购房款和代收税费。第六条服务佣金6.2服务佣金收取：乙方在本合同期约定的销售房源范围内，由乙方自行向购买人收取销售服务费作为乙方的销售成本及收益，甲方无需再向乙方提供任何报酬、费用和补偿。由该服务费收取所引起的任何法律法规纠纷均与甲方无关，由乙方自行承担。2017年9月18日双方就款项的支付还签订了《补充协议》。2017年10月12日，福来家公司向中德公司支付房屋尾款5191860元。中德.茵莱国际公寓置业预算表中载明：面积43.80㎡，建面单价12000元/㎡，总价525600元，折后单价10400元/㎡，折后总价455520元，合同单价7500元/㎡，装修款单价2900元/㎡，合同总价328500元，装修款总价127020元。2017年11月19日，福来家公司作为甲方，刘燕作为乙方签订《商品房认购协议书》。1.1认购物业坐落：重庆市渝北区中德茵莱国际14栋4-2，认购物业建筑面积43.8平方米。2.3房屋认购总价：455520元（指优惠后）。认购建面单价10400元/平方米。2017年12月1日，中德公司作为甲方（卖方），刘燕作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定本商品房座落为：重庆市渝北区××街道××道××号中德.茵莱国14幢4-2，本商品房建筑面积：43.80平方米。总成交金额328500元，建筑面积单价为7500元／平方米。同日，刘燕作为甲方，窝趣公司作为乙方签订《装修委托书》，约定所购房号：中德茵莱国际14幢4层2号，建筑面积43.8㎡，装修总价：127020元。甲方自愿将所购的位于重庆市渝北区××街道××栋××的房屋的装修事宜全权委托给承租方窝趣公司处理：乙方的权限为特别授权，包括但不限于：与铂涛酒店管理集团统一指定专用装修公司签署装修公司及相关文件，沟通房屋设计；确定装修标准，接收材料、设备，支付装修款项（装修款项由甲方通过贷款或使用自有资金支付给乙方）；监督施工，按丽枫酒店机场店标准进行房屋验收，就房屋装修的质量、工期等相关事项与相对方进行沟通、协商。刘燕向福来家公司支付了455520元及契税、大修基金等。2018年3月21日，渝北区回兴街道服装城大道36号中德·茵莱国际14幢4-2房屋的产权变更登记在刘燕的名下。2018年4月8日，福来家公司与窝趣公司签订《关于中德莱茵国际霓裳大道1号14号楼3楼和4楼装修款项支付协议》。内容为：中德莱茵国际（渝北区回兴街道霓裳大道1号14号楼3楼和4楼），业主与窝趣公司签订租赁合同约定物业租赁用于酒店经营，并承诺补贴酒店装修款共计2089088元。由于，房屋进行销售行为的合作公司为福来家公司，故此款由开发商支付给此公司法人黄乾香个人账户。黄乾香和窝趣公司共同对此款项进行监管，按照窝趣公司和觅思公司签订的合同付款金额、付款时间将款项按时拨付给窝趣公司并由其支付给觅思公司进行合同内约定的酒店筹建工程。窝趣公司作为原告，以福来家公司、黄乾香作为被告向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，要求福来家公司向其支付装修补贴款387434元。重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民终2895号民事判决书认定：福来家公司通过其法定代表人黄乾香的向其账户向窝趣公司支付了1701654元。福来家公司是装修补贴款的支付主体，福来家公司认为窝趣公司向房屋购买人何丹丹、张高易收取了本该由福来家公司收取的装修款应作扣除，但是福来家公司对此未举示充分证据证明，不予采信。故判决福来家公司向窝趣公司支付装修补贴款387434元。2019年9月18日，重庆仲裁委员会受理了福来家公司与何丹丹、张高易商品房销售合同纠纷案。2018年8月17日，窝趣公司又以福来家公司、黄乾香作为被告，以座落于重庆市渝北区××街道××道××号中德莱茵国际14幢3-1购房人刘捕作为第三人向重庆市南岸区人民法院提起诉讼，要求福来家公司支付装修款104000元（《装修委托书》中的金额）。窝趣公司的理由为福来家公司作为房屋销售代理公司向刘捕代收了全额购房款和房屋装修款，但福来家公司并未支付给窝趣公司。福来家公司的答辩意见为：福来家公司将部分销售溢价作为装修补贴支付给窝趣公司。购房者按实际购买价向福来家公司支付了购房款（含网签价标准购房款、装修款及福来家公司就该项目的成本和利润）。同时，根据福来家公司与窝趣公司达成的合作模式，购买人签署《装修委托书》将房屋委托给窝趣公司，同时，购房人还与窝趣公司签订了租赁合同，由窝趣公司承租购买人的房屋。由于窝趣公司不具有引进铂涛集团丽枫酒店品牌的能力，且其真实目的系拟租赁标的房屋自营酒店，故福来家公司为息事宁人，只能同意窝趣公司自营酒店，并支付部分装修补贴。在合同履行期间，窝趣公司未经过福来家公司及中德公司的允许私自向中德莱茵国际14号楼3-4已购房业主何丹丹收取115434元（抵租金）、张高易收取272000元（抵租金）。现装修补贴2089088元已付清。福来家公司支付的装修补贴属于实施包销活动的成本费用。《装修委托书》并非福来家公司与窝趣公司签订，故窝趣公司无权向福来家公司主张款项。《装修委托书》也未明确合同细则、付款时间、付款方式、装修费承担方式等，故其亦无权向购房人主张装修款。刘捕的意见为：窝趣公司与购房人签订了《装修委托书》和《房屋租赁合同》，约定刘捕将房屋出租给窝趣公司开办酒店，刘捕向窝趣公司支付装修款，由其委托装修机构对房屋进行装修。鉴于福来家公司告知刘捕由其代收购房款、装修款，刘捕有理由相信福来家公司有权代收装修款。按《装修委托书》的约定，刘捕应当向窝趣公司支付装修款，现福来家公司已代窝趣公司收取了刘捕的装修款，故刘捕的支付义务已完成。福来家公司应当将代收的装修款支付给窝趣公司。重庆市南岸区人民法院作出（2018）渝0108民初18002号民事判决书，认为：窝趣公司以福来家公司收取刘捕交付的涉案房屋装修款项之行为是与其建立委托代理合同关系为由向福来家公司主张权利，但在诉讼过程中并未举示充分证据证明福来家公司代理其收取涉案房屋装修款项与窝趣公司形成过合意，福来家公司亦否认向窝趣公司就代理收取涉案房屋装修款作出过意思表示。尽管刘捕与中德公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的涉案房屋价款和福来家公司的《商品房认购协议书》所约定的购房款总价在数额上的确存在差异，但窝趣公司与刘捕均未能举证证明福来家公司向刘捕收取过涉案房屋的装修款项。故对窝趣公司要求福来家公司将代收的装修款返还给窝趣公司的诉讼请求不予支持。窝趣公司与刘捕签订的《装修委托书》，窝趣公司在实际履行装修义务的情形下可据实另案向刘捕主张相应的合同权利。刘捕如认为福来家公司向其收取的款项有一部分没有合法依据，亦可另案向福来家公司主张返还。故判决驳回窝趣公司的诉讼请求。该案中还认定：福来家公司，ＰＯＳ机小票名称为：重庆福来家地产，其收款结算人为其法定代表人黄乾香的个人账户。由于窝趣公司未对本案原告刘燕所购房屋的装修款项进行起诉，故刘燕案无重庆市南岸区人民法院的相关判决。2020年2月17日，窝趣公司向刘燕发出《通知书》，内容为：一、请贵方在接到本函后三日内按《装修委托书》约定向窝趣公司一次性支付装修款127020元，并按银行同期贷款利率支付资金占用利息。贵方已支付给福来家公司的装修款及相关损失请自行要求福来家公司予以返还。二、因疫情导致不可抗力事件影响，若贵方未按时向窝趣公司支付装修款，窝趣公司将保留采取法律手段予以追收。刘燕明确房屋已装修，是由窝趣公司进行的装修。现窝趣公司尚未对《装修委托书》中的装修款127020元提起诉讼，但窝趣公司发函要求刘燕支付装修款，并以此为由拒绝支付房租，且已起诉解除双方的租赁合同。另，福来家公司企业类型为有限责任公司，股东为黄道彬、黄乾香，黄道彬与黄乾香系夫妻关系。一审法院认为:刘燕与福来家公司所签订的《商品房认购协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。从中德公司与福来家公司签订的《14号公寓写字楼销售代理合同》来看，中德公司与福来家公司是包销合同关系，其与刘燕签订《重庆市商品房买卖合同》是为了履行《14号公寓写字楼销售代理合同》的合同义务，中德公司并不是与刘燕建立房屋买卖合同关系的相对方，故其不应当承担责任。刘燕与福来家公司建立的是房屋买卖合同关系，与窝趣公司建立的是委托合同关系。重庆市南岸区人民法院的生效判决并未认定福来家公司向刘燕等收取的款项系装修款。福来家公司所收取的《商品房认购协议》与《重庆市商品房买卖合同》之间的差额部分，福来家公司自认该部分包含实施包销活动的垫资成本、人力成本、宣传成本等；向窝趣公司支付的装修补贴款；实施包销活动的合理利润，这符合包销合同中作为包销人的福来家公司的收益原则。现福来家公司已向窝趣公司付完毕全部装修补贴款，刘燕也明确房屋系由窝趣公司进行的装修，刘燕除向福来家公司支付了购房款外并未实际支付其他款项。刘燕认为福来家公司所收取的款项为装修款，但并未举示充足的证据。即使窝趣公司可能以《装修委托书》作为依据向法院提起相关诉讼，其诉讼请求能否得到支持尚不确定，故对刘燕的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告刘燕的全部诉讼请求。案件受理费3092元，因适用简易程序审理减半收取1546元，由原告刘燕负担。”本院二审审理查明：二审中，各方对原判查明的事实均无异议；本院对原判查明的事实予以确认。2017年11月19日，福来家公司作为甲方，刘燕作为乙方签订《商品房认购协议书》。3.1本认购协议书签署当天乙方向甲方支付定金2万元，作为乙方履行本认购协议书项下各项合同义务的担保。甲方收取乙方定金金额以福来家公司开付的收据金额为准，其他票据一律无效。5.1本协议签署前，乙方完全理解本协议即将签署的《重庆市房屋买卖合同》及《补充协议书》的相关内容，相关合同文本甲方已公示在售楼部，乙方对合同条款无异议并表示在签署时不再修改。5.4未经甲方书面同意，本协议书项下约定之认购人、房屋总价、付款方式须与《重庆市商品房买卖合同》购买方、房屋总价、付款方式等相同，乙方不得随意变更，否则视为乙方违约，应按照本协议书第六条约定承担违约责任。第八条：本协议书构成《重庆市商品房买卖合同》的一部分，本协议书项下约定内容与《重庆市商品房买卖合同》内容相矛盾的，以《重庆市商品房买卖合同》为准。该协议书第四条是对付款方式的约定，分为一次性付款和按揭付款两种，但是未进行勾选。根据本案一审庭审笔录，本案与（2020）渝0112民初11265号原告为购房者刘捕（即重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初18002号案件的第三人）的案件及其他十余位购房者，共计十七案合并审理。十七案中有三案未举示置业预算表。对于购房者举示的置业预算表，中德公司对证据三性不认可，认为该份材料上无任何公司签字盖章，无法核实真实性，但可以看出合同总价与商品房买卖合同第三条合同成交总价相同，该份材料装修总价与原告诉称金额相同，证明原告在缴纳该笔款项时是非常清楚该笔款项由来构成并非原告诉称的无事实依据支付款项；福来家公司、黄乾香认为，无双方盖章，无法确定真实性，即便真实也不构成双方最终意思表示，原告与福来家公司的权利义务应当以双方签章的认购协议书为准，从置业预算表内容可以反映出表格中载明折后单价及总价，该价格与认购协议书是相同的，原告举示预算表说明原告对房屋完整的成交价格是知晓并同意的，在内容上除了商品房买卖合同签约价格7500元外（其在置业预算表表现的合同单价系网签单价），其余款项表述为装修款，结合福来家公司即将举示的销售代理合同、认购书可以看出包括了福来家公司包销的营销推广费用、人工费用、装修补贴款等，且事实上原告实际接受的房屋也是经过装修可用于酒店经营的房屋，故福来家公司没有向原告多收取款项。本院二审询问,“审：上诉人你方认为缺少了必要的共同诉讼人重庆窝趣公寓管理公司和湖南觅思设计室内有限公司，你方是认为这两个公司与你方是什么法律关系，应当以什么身份参加到到本案中？上：我方认为与这两家公司没有任何法律关系，但是基与福来家公司的安排下，我们与窝趣公司签订了装修委托书，并向福来家公司支付了相应的装修款。而福来家公司也向窝趣公司支付过装修补偿款，而窝趣公司开始认为福来家公司没有支付装修款，向南岸区法院进行起诉。在被南岸区法院判决驳回请求后就向上诉人发函的方式要求支付装修款，并且以诉讼的方式以上诉人没有支付装修款要求与上诉人解除装修合同。本案中查明福来家公司向窝趣公司支付了280多万的装修补偿款，我方认为该款与我方的装修款有一定的关系，我方认为窝趣公司应当以无独立请求权的第三人参加到本案中来。本案中福来家公司举证证明案涉房屋实际由觅思公司装修，并非窝趣公司装修，所以觅思公司也应当以无独立请求权的第三人加入到诉讼中来。”审理中，刘燕申请三位证人出庭作证，称其中一名是销售房屋给刘燕的中介人员，另外二名也是已经起诉的购房者。鉴于两位购房者已经是起诉的当事人之一，基本诉请与刘燕是一致的，所以本院不同意这两位购房者以证人的身份来出庭作证，同意了另外一位证人出庭作证。证人陈某称，（上：证人，你是否是销售给刘燕中德茵莱国际的销售人员？）我是中介公司的销售人员，当时是重庆纵横亿鼎房地产经纪有限公司，这个公司在2019年注销了；（上：证人，这个公寓是你推销给刘燕带她去购买的？）是的，这个楼盘的一级代理公司是重庆九坤房地产营销策划有限公司，九坤公司到亿鼎公司的门店来宣传这个楼盘说是精装带租约，我就根据九坤公司介绍的情况发了朋友圈，我的一个朋友看到后就给我和刘燕双方介绍，我就与刘燕联系上了，带她去中德公司的售楼部了解详情；（上：当时现场了解的是什么情况？装修还是清水？）说卖给刘燕他们是精装房带租约，租期印象中是12年到15年左右，而且九坤公司介绍说最后租约期满后交给购房者的房子是装修翻新过的精装房，而不是使用之后的旧房，当时在场的还有一个福来家公司的置业顾问，介绍的内容跟九坤公司的说的是一样的；（上：证人，当时房屋总价是多少，是否含装修款？）总价具体金额搞忘了，因为是一户一价当时是含了装修款的，在40万左右；（上：签订合同是否是你带刘燕去签的？）应当是陪同了的，但是时间久远记不清楚了，不排除有特殊情况我没有一起去的；（游：证人，根据你的陈述，你们公司对外宣传中德茵莱国际项目的授权是否来自中德公司？）不是，亿鼎公司的授权来自九坤公司，是与九坤签订的合同，九坤公司估计是跟福来家公司签订的合同，如果不签订合同我们和九坤都收不到佣金；（游：你带刘燕去购买房子是否知道购房总价在40万左右？）知道；（卢：证人，你有无证据证明你之前在亿鼎公司上班？）当时有工作牌这些，但是现在公司注销了，就没有了；（卢：证人，你是否到刘燕这套房屋现场去看过？）当时去的时候是现房，肯定是陪她去看了的，售楼部就在那栋楼的大厅里面；（审：证人你所指的现房是否是装修完毕？）不是，是封顶了，有工人在进出，我不清楚是施工环节的扫尾工作，还是施工完之后的装修工作。刘燕认为证人证言真实，该证人可以证实刘燕在购买房屋的总价中是含有装修款的，认可认购协议书中的房屋总价，当时备案的商品房买卖合同和认购协议书之间的差价就是装修款，而并非福来家公司所说的利润和装修成本。中德公司不认可证人的身份，认为也不能达到刘燕的证明目的；证人陈述的内容是刘燕在购房当时知道房屋总价是40万左右，所以刘燕要求退还装修款的诉讼请求从证人证言中得不到支持。对于上述证人证言，福来家公司、黄乾香认为第一刘燕申请证人出庭作证的程序不认可，一审中明明可以申请该证人的，一审没有申请，而且二审中也没有庭前提出证人出庭作证的申请，程序上存在瑕疵；第二对该证人的身份不认可，没有提供工作证明来证明该证人就是当时的中介人员；第三从作证内容来，证明的内容大多来自于听说或者她的推测，哪怕是她本人亲力的事情很多都是应该可能或者记不清楚的表述，我方认为该证明力及弱，不认可该证人证言。因证人陈某未提交工作证或其它能证明上班情况的证据，本院对其称系销售人员的身份无法核实，各被上诉人均不认可其证人身份，因此，对陈某的证人证言，本院不予采信。对于刘燕提出窝趣公司另案提起诉讼要求装修款，刘燕陈述，窝趣公司向我们发函之后，是以我们没有支付装修费为由要求解除租赁协议，是申请的仲裁，不是提起的诉讼，仲裁委已经作出了裁决，没有同意窝趣公司解除租赁协议，裁决窝趣公司要支付给我租金，但是窝趣公司还没有支付。对此说法，刘燕未进行举证。本院认为，就案涉房屋，刘燕究竟是与谁建立的买卖关系的问题。2017年11月19日，福来家公司作为甲方，刘燕作为乙方签订《商品房认购协议书》，5.1约定“本协议签署前，乙方完全理解本协议即将签署的《重庆市房屋买卖合同》及《补充协议书》的相关内容，相关合同文本甲方已公示在售楼部，乙方对合同条款无异议并表示在签署时不再修改。”；第八条约定“本协议书构成《重庆市商品房买卖合同》的一部分，本协议书项下约定内容与《重庆市商品房买卖合同》内容相矛盾的，以《重庆市商品房买卖合同》为准。”2017年12月1日，刘燕作为乙方（买方）与中德公司作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》。因此，就案涉房屋，刘燕是与中德公司建立的买卖关系。且《重庆市商品房买卖合同》是合法有效的。从福来家公司与中德公司签订的《14号公寓写字楼销售代理合同》，结合刘燕与福来家公司签订的《商品房认购协议书》的内容来看，刘燕对于福来家公司代理销售中德公司的案涉房屋，并直接以自己的名义与购房者签订《商品房认购协议书》的情况是知情的。对于刘燕认为一审遗漏必要共同诉讼人重庆窝趣公寓管理有限公司和湖南觅思设计室内有限公司，庭审中，刘燕陈述与上述两家公司并无关系，该公司也不是本案审理的房屋买卖合同关系的相对人，因此，一审法院程序并无不当，对刘燕该上诉请求，本院不予支持。对于本案争议的《商品房认购协议书》与《重庆市商品房买卖合同》之间的差额127020元究竟是什么款项的问题。刘燕在本案起诉状中称，是福来家公司作为销售代理人代表中德公司多收取的房款。中德公司和福来家公司认为是根据《14号公寓写字楼销售代理合同》，福来家公司获得的毛利润。在案件审理中，刘燕认为该差额127020元系福来家公司收取的《装修委托书》中的装修款，窝趣公司已向刘燕发出《通知书》要求支付，故刘燕提起本案诉讼。刘燕为了证明《商品房认购协议书》载明房屋总价455520元由《重庆市商品房买卖合同》的房款328500元和《装修委托书》的装修款127020元组成，举示了置业预算表作为证据。虽然被上诉人均未认可置业预算表的真实性，但被上诉人都认为，该置业预算表可以证明刘燕对购房总价完全清楚；福来家公司和法定代表人黄乾香本人都认为，置业预算表上表述为装修款的款项，结合销售代理合同、认购书可以看出包括了福来家公司包销的营销推广费用、人工费用、装修补贴款等，且事实上购房者实际接受的房屋也是经过装修可用于酒店经营的房屋，故福来家公司没有向购房者多收取款项。被上诉人未对自己说的房屋总价455520元，是清水房的总价，还是装修房的总价作出明确的意见。从重庆市第五中级人民法院（2019）渝05民终2895号民事判决书查明的事实，重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初18002号案件中各方的意见及查明的事实，以及本案一审中共同诉讼的情况，可以看出，窝趣公司是福来家公司引入，拟与福来家公司代销的所有房屋的购房者签订《装修委托书》和《房屋租赁合同》，并向购房者支付租金的一家公司；而并非某个购房者自己去找来单独委托其装修房屋的公司。《装修委托书》约定了装修价款127020元，却未对付款时间这样重要的问题作出约定。窝趣公司在重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初18002号案件中，认为福来家公司收取的购房者的款项中，是包括了网签标准购房款、装修款、福来家公司的成本和利润的；所以是起诉要求福来家公司支付《装修委托书》的装修款，而不是要求购房者支付《装修委托书》的装修款。刘燕在2017年12月1日这一天，签订了《重庆市商品房买卖合同》和《装修委托书》，《重庆市商品房买卖合同》中的清水房款328500元和《装修委托书》中的装修款127020元，共计正是《商品房认购协议书》中的总房款455520元。刘燕有理由相信这就是自己为购买案涉房屋，且可以以装修房屋直接出租给窝趣公司，需要支付的全部对价。福来家公司称自己与《装修委托书》无关，相当于认为刘燕还需要在《商品房认购协议书》总价455520元的基础上，再支付127020元装修款，才能取得装修房。显然与前述三份书证表现出的状况是不相符的。也无证据显示福来家公司在向刘燕出卖房屋时，告知了刘燕，最终取得的房屋为装修房，需在总价455520元的基础上，再另行支付127020元装修款。因此，本院认为，刘燕诉请要求退还的127020元房屋价款，实际上是在清水房房价328500元之外，与窝趣公司签订的《装修委托书》中的装修款127020元。鉴于窝趣公司是福来家公司引进的与刘燕等购房者签订《装修委托书》，刘燕等人有理由相信福来家公司有权代窝趣公司收取装修款，因此，在案涉房屋已实际装修并出租给窝趣公司的情况下，刘燕要求返还该127020元缺乏事实依据，本院不予支持。至于福来家公司是只向窝趣公司支付《关于中德莱茵国际霓裳大道1号14号楼3楼和4楼装修款项支付协议》约定的装修补贴款，还是需要另外向窝趣公司支付《装修委托书》中的装修款，由福来家公司和窝趣公司自行解决，本案不作处理和评判。综上，刘燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3092.92元，由刘燕负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 乔 艳审判员 吴学文二〇二一年三月五日书记员 李 娜