贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终246号上诉人（原审原告）：周某某，男，汉族，1963年6月22日生，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。上诉人（原审原告）：熊某某，女，汉族，1970年1月14日生，贵州省贵阳市人，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：曾威，贵州千载律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凡海，贵州千载律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州东联名车广场有限公司。住所贵州省安顺市平坝区，统一社会信用代码：915204210827503309。法定代表人：李刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗时栋，贵州蕴诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：寇满超，贵州蕴诚律师事务所律师。上诉人周某某、熊某某因与被上诉人贵州东联名车广场有限公司（以下简称东联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院(2020)黔0403民初3527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。周某某、熊某某上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉请或指定其他法院对本案进行审理；一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案合同解除权的除斥期间，应当以上诉人向人民法院起诉的时间为起算点，一审认定上诉人解除权已过除斥期间错误。根据《商品房买卖合同》第十四条第一项的约定，被上诉人应当在交房15日前书面通知上诉人，但至上诉人提起诉讼之日，被上诉人仍未发出交房通知，导致上诉人不知道何时交房及是否满足交房条件。因此，上诉人知道或应当知道被上诉人无法交付商品房的时间，不应以合同约定时间，而应当以被上诉人书面通知时间计算。基于被上诉人未履行合同约定的通知义务，也未实际交付房屋，上诉人有理由认为被上诉人无法交付房屋，致使合同根本目的不能实现。上诉人于2020年11月3日向法院提起诉讼，除斥期间应以该时间起算。2、一审裁判有违诚信原则，不利于保护交易安全和稳定。一审判决错误认定上诉人合同解除权已过除斥期间，会纵容出卖人有意违约，侵害买受人的合法利益。3、一审裁判结果违背公平原则，对上诉人的合法权益造成了损害。被上诉人自2018年12月31日起，一直处于持续违约状态，一审法院判决生效后，这种持续状态得不到规制，造成一种上诉人合法权益遭受侵害却无法救济的结果。4、一审法院认定合同违约金产生的法律基础系合同解除，既属于事实认定错误，又属于法律适用错误。根据合同法第一百零七条的规定，违约金的法律基础是法律规定和当事人约定，因此违约金的产生并不以合同解除为基础。就本案而言，合同第十三条、十四条对逾期交房的违约责任和计算方式进行了明确约定，且不以解除合同为前提，因此上诉人的该诉请应予支持。5、一审未依法围绕当事人争议的事实、证据和法律适用等焦点问题进行，存在实质上剥夺上诉人权利的情形。一审法院不但未对双方争议的事实进行审理，反而对当事人没有争议的除斥期间进行审理，并错误认定上诉人合同解除权已过除斥期间，损害了上诉人的合法权利，应予纠正。二审中，东联公司未提交书面答辩状。周某某、熊某某在一审诉请：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号为01349）；二、被告返还原告购房款339859元；三、被告返还原告维修金6797元；四、被告返还原告团购费30000元；五、被告支付原告逾期交房违约金21003元（自2019年1月31日起，每天按照总房款339859元的万分之一计算直至全部款项付清之日止，暂计至2020年10月10日）；六、本案诉讼费等原告为实现债权所支出的合理费用由被告承担。一审法院查明事实：2017年6月5日，周某某、熊某某向东联公司认购其开发的东联名车广场7-1-19号商铺，并交付定金10000元；同年6月30日，周某某、熊某某向东联公司交纳房款273203元、公共维修基金6797元、团购费30000元，2017年7月5日、7月8日，周某某、熊某某再次分别向东联公司交纳房款55260元和1396元；2017年8月11日，双方签订《商品房买卖合同》，约定周某某、熊某某购买上述房屋，付款方式为一次性付款，房屋交付时间为2018年12月31日，逾期交房超过30日，买受人可以退房。2020年5月25日及7月13日，周某某、熊某某收取东联公司2017年6月30日至2019年12月30日期间和2020年前三个月的租金共计6798元。案涉商铺至今尚未实际交付原告。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、本案是否具有法定或者约定应当解除合同的情形；二、案涉合同是否超过除斥期间；三、本案是否具有不可抗力情形；四、违约金的计算是否合理；五、团购费性质如何确认，是否退还。在本案中，双方自愿签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方当事人应谨守合同约定，全面确实履行合同义务。首先，关于合同解除的问题。依照《商品房买卖合同》关于房屋交付时间为2018年12月31日及逾期30日后买受人享有合同解除权的约定，至今，东联公司未向周某某、熊某某履行交付房屋的义务，周某某、熊某某行使合同解除权符合合同的约定。其次，关于除斥期间的问题。享有合同解除权的一方应当在合理期限内行使合同解除权，超过期限，合同解除权将行消灭。在本案中，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同对于房屋交付的时间已作出了明确约定为2018年12月31日，如逾期交房30日后，周某某、熊某某即享有合同解除权，合同解除权的起算时间应从2019年1月30日开始计算，而周某某、熊某某诉请合同解除的时间为2020年11月3日，根据《最高人民法院关于关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，本案合同的解除权的行使已超过除斥期间。再次，关于不可抗力的问题。庭审中，东联公司主张案涉工程存在导致工程延期交付的不可抗力情形的产生，但其未能提供证据对此加以证明，同时，即使如东联公司主张属实，则第一次不可抗力产生的时间为2016年年初，第二次不可抗力产生的时间为2019年，在第一次不可抗力产生的期间内，双方未缔结合同，即使不可抗力期限有所延长至合同签订期间，亦已属东联公司可预见的情形，此时对合同的签订及房屋的交付也不构成不可抗力，而第二次不可抗力的产生期间后于合同义务履行届满时，故对交房义务不构成影响，也不属于不可抗力，故对东联公司关于不可抗力的主张，无事实依据且理由不成立，不予支持。综上，周某某、熊某某诉请解除合同虽符合合同约定，但已超过合同解除权行使的除斥期间，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”的规定，该权利已消灭，周某某、熊某某诉请解除合同理由不成立，不予支持。对于违约金和团购费退还的问题，因该两项诉请基于合同解除的法律基础产生，既已不支持解除合同，则对此并无审查必要。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，一审判决：驳回原告周某某、熊某某的全部诉讼请求。案件受理费7264元，减半收取3632元，由周某某、熊某某负担。二审中，上诉人提交东联公司2019年10月18日《回复函》、2019年11月16日《承诺》、2020年8月12日《答复》、2020年8月31日《业主告知书》，拟证实其解除权未超过除斥期间以及东联公司仍然不能交付房屋的事实。东联公司对以上证据的真实性无异议，但认为以上材料仅是对业主问题的声明和回复，并非对退房问题的重新约定，除斥期间不适用中止中断和延长的规定，上诉人的解除权已过除斥期间。以上证据真实客观，可以采信作为认定案件事实的依据。二审确认一审查明的基本事实，但一审中周某某、熊某某收取东联公司2017年6月30日至2019年12月30日期间的房屋租金应为60041.75元，2020年前三个月的租金为6798元，一审存在笔误应予纠正。另查明，2017年6月30日上诉人与案外人贵州东联名车商业管理有限公司签订《商铺委托管理经营合同》，约定上诉人将本案所购买的房屋委托案外人经营管理，约定案外人按年支付上诉人投资回报，第一年为20392元，第二年为23790元，第三年为27189元，支付期限从2017年6月30日开始，满10年终止。还约定，买卖合同与委托经营管理合同不一致的，以经营管理合同为准。又查明，2019年10月18日东联公司向购买案涉项目的业主出具《回复函》，主要对业主关于交房和规划问题进行答复，同时主张业主与案外人签订了委托管理合同，并援引了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十一条的规定，又表明因施工单位原因导致工期延误和逾期交房，交房时间应当顺延不应属于违约。2019年11月16日东联公司向业主作出《承诺》，表明案外人东联名车商业管理有限公司严格履行委托经营管理合同，如其不能履行的，由东联公司承担责任。表明对符合条件的预告登记，将在一个月内办理完毕，否则愿意退房。又表示案涉项目将在2020年4月30日前完工和验收，在同年5月31日前办理产权证书，否则对付清房款的业主愿意退房处理。2020年8月12日东联公司对业主作出《答复》，载明对于前述《承诺》第一条、第四条继续履行，对于第三条的承诺，因未能实现，再次延期至2021年1月31日起办理产权登记，如2020年12月30日前不能完成竣工备案的，按原承诺履行。同时表示对于要求退房退款的业主，同意业主诉请但应经双方协议后方能成立。2020年8月31日东联公司做出《业主告知书》，主要表明对于委托经营管理的业主租金未支付的部分，推迟至2021年3月31日开始支付。本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否享有合同解除权，其除斥期间是否超过；上诉人主张东联公司逾期交付房屋的违约责任是否成立。第一，根据二审补充查明事实，除本案双方签订的《商品房买卖合同》外，上诉人还与案外人贵州东联名车商业管理有限公司签订了《商铺委托管理经验合同》，约定上诉人将其所购买的案涉商品房委托案外人进行经营和管理，起算时间为2017年6月30日，即上诉人应在此时向案外人交付委托物即其所购买的商品房。又结合被上诉人东联公司所做出的《承诺》等行为，东联公司与案外人贵州东联名车商业管理有限公司实为一体，由案外人与业主所签订的《商铺委托管理经营合同》，实质系为规避部门规章所禁止的售后返租的规定，但并不违反法律法规的强制性规定，应为有效。因《商铺委托管理经营合同》约定的投资回报支付时间为2017年6月30日，早于《商品房买卖合同》约定的交付时间2018年12月31日，且上诉人也实际收到了相应期间的房屋租金，证实案外人贵州东联名车商业管理有限公司对于委托经营合同仍在继续履行，结合被上诉人东联公司随后的《承诺》等行为，应当认定案外人贵州东联名车商业管理有限公司认可租赁物已经移转了占有。上诉人与东联公司签订的《商品房买卖合同》虽约定了交房时间，但因在前或同时签订的《商铺委托管理经验合同》，已经变更了房屋交付对象和方式，且案外人已经履行了支付租金的合同义务，证实其认可房屋交付使用的事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，本案上诉人以东联公司逾期交付房屋构成根本性违约为由主张享有合同解除权，但房屋的交付方式及对象已经发生变更，原《商品房买卖合同》的约定不能产生相应的解除权，故对上诉人的该主张不应予以支持。因上诉人的解除权尚未产生，自然不存在除斥期间的问题。第二，上诉人又主张东联公司逾期交房的违约责任，也不应予以支持。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，解除是合同终止履行的一项事由，合同解除后双方当事人均负有恢复、补救等相应义务，并视合同性质而定。本案商品房买卖合同，上诉人如继续要求履行合同，东联公司自应负担房屋逾期交付期间的违约责任；但本案上诉人主张解除合同，而其合同解除权如果成立，东联公司自不必负继续交付房屋的义务，双方关于标的物的交付期限的约定自然也失去了意义，逾期交付房屋的违约金约定也丧失了基础，此时出卖人东联公司负担的责任应是返还购房款及其在占有该资金期间享有的收益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释[2003]7号第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”、第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，也可证实上述观点。同时据前述，房屋的交付对象已经变更为案外人贵州东联名车商业管理有限公司，该公司也以支付租金的方式认可了房屋移转占有的事实，东联公司也一并视为履行了交付房屋的义务，故对于上诉人关于逾期交付违约金的理由，也不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7264元，由上诉人周某某、熊某某负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 王 爽二〇二一年三月十八日法官助理阮雅倩书记员姜昊（代）