广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂13民终128号 上诉人(一审本诉被告、反诉原告)：广西百悦房地产开发有限公司，住所地：来宾市前卫路9号百悦商业广场。 法定代表人：章登峰，总经理。 委托诉讼代理人：杨忠华，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫铸铃，广西桂三力律师事务所律师。 被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：陆沙，男，1981年12月16日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 被上诉人（一审本诉原告、反诉被告）：方升木，男，1976年9月24日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：廖柳萍，广西万益（来宾）律师事务所律师。 上诉人广西百悦房地产开发有限公司（以下简称百悦公司）因与被上诉人陆沙、方升木商品房销售合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初3321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百悦公司上诉请求：1.部分改判，将一审判决第四项改判为陆沙、方升木支付给百悦公司违约金151823.4元；2.被上诉人陆沙、方升木负担本案一二审受理费。事实和理由：一审法院根据公平原则、对等原则、双方过错程度及合同履行情况，判决陆沙、方升木按未付购房款的10%向百悦公司支付违约金55218.8元，属适用法律错误。涉案《商品房买卖合同》明确约定因买受人原因导致合同解除的，买受人应按总价款20%支付违约金。法院应慎重适用公平原则、对等原则等法律原则，有法律明确规定的情况下应优先适用法律条款，本案中，合同明确约定违约责任，应适用合同约定条款。百悦公司在案涉合同履行过程中不存在任何过错，因陆沙、方升木的过错导致合同解除，故一审法院认定过错有失偏颇，导致法律适用错误。请二审法院正确适用法律，依法改判支持百悦公司的上诉请求。 陆沙、方升木辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，一审判决已认定陆沙、方升木违约，并根据公平原则及双方违约程度作出判决正确，因此，百悦公司的上诉请求无事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。 陆沙、方升木向一审法院起诉请求：1．判决解除陆沙、方升木与百悦公司签订的《商品房买卖合同》；2．判决百悦公司返还陆沙、方升木购房款首付、专项维修资金等共计211339元，并自2016年7月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息损失至实际付清之日止；3．本案诉讼费用由百悦公司负担。 百悦公司向一审法院反诉请求：1.解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》；2.判令陆沙、方升木支付给百悦公司违约金151823.4元；3.本案受理费由陆沙、方升木负担。 一审法院认定事实：2015年6月22日，陆沙向百悦公司交纳了定金20000元，认购百悦公司开发的位于来宾市兴宾区。2015年6月29日，陆沙作为乙方（买受人）与百悦公司作为甲方（出卖人）签订了一份编号为201500012176的《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的来宾市，该商品房用途为商业，合同约定建筑面积53.5㎡，其中套内建筑面积22.11㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积31.39㎡；当事人约定该商品房单价14189.10元，总金额759117元。买受人选择按揭方式付款，应于签订《商品房买卖合同》之日起7日内，缴纳首期房款389117元，贷款金额370000元，向出卖人指定银行按揭；买受人应于签署本合同15日内向银行提交申请按揭贷款的全部资料并缴纳相关费用，并及时办理完毕所有的贷款手续，否则视为买受人逾期付款，按本合同第7条约定方式处理；因买受人未按规定付齐房款，或买受人的原因未能申请取得银行按揭贷款时，买受人未能在收到银行拒办通知之日起七日内转其它付款方式支付房款的，出卖人有权把买受人的按揭贷款金额视为买受人逾期付款金额按本合同第7条追究买受人的违约责任；因出卖人原因致使买受人不能在合同约定时间内办妥抵押贷款手续的，买受人不承担逾期付款的违约责任。买受人从本合同约定付款期限第二天至实际付款日止，每天按应付款项的万分之一向出卖人支付违约金；逾期超过30天的，即视为买受人不履行本合同，出卖人有权解除合同，房屋由出卖人另行处置，买受人还应向出卖人支付房屋总价款20％的违约金；出卖人因买受人超过合同约定时间不能付清应付价款而解除合同的、以及买受人在不符合合同约定或者法律法规规定的解除合同条件下要求解除合同以及其他根本违约行为导致合同解除的，出卖人有权在买受人已付价款中扣除违约金，剩余款项退还给买受人。同时，该商品房经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格后由出卖人在2016年1月30日前交付给买受人使用。除不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人、尚未付清房款等因素，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，按逾期时间，分别处理（不作累加），逾期不超过90日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。合同还就双方当事人其他权利义务进行了约定。 合同签订当日，陆沙依约向百悦公司交付了首付款100000元，于同年8月29日交纳了首付款86929元，并按百悦公司要求提交了办理贷款的材料。百悦公司依约将案涉房屋备案登记到陆沙名下。2015年12月10日，陆沙依约向百悦公司交纳了预告登记费、查档费、抵押登记费等共计1200元。因个人工资收入情况不足以覆盖偿还贷款数额，百悦公司指定贷款银行广西来宾桂中农村合作银行拒绝了陆沙的贷款申请，百悦公司并及时将该情况告知了陆沙。此后，陆沙提议追加方升木作为共同购房人办理按揭贷款，百悦公司同意。2016年6月20日，陆沙、方升木作为乙方（买受人）与作为甲方（出卖人）又签订了一份编号为201600026816的《商品房买卖合同》，除签订合同日期、交房日期等与原合同不一致外，其他条款与原合同无异，陆沙、方升木未另行支付任何购房款。2016年6月24日，陆沙依约缴纳了住宅专项维修资金3210元。因方升木属公租房保障户家庭成员，违反《来宾市公共租赁住房管理实施细则（2020年版）》第五十一条的相关规定，陆沙、方升木无法办理贷款，此后陆沙、方升木亦未将剩余购房款交付给百悦公司。因无法交纳剩余购房款，陆沙、方升木多次与百悦公司沟通未果，为此诉至一审法院。 一审法院认为，陆沙与百悦公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，陆沙、方升木与百悦公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依照合同约定享受权利并履行义务。合同履行过程中，因无法支付剩余购房款，陆沙、方升木诉请要求解除合同，百悦公司同意解除合同，没有损害国家、集体或者第三人的合法权益，应予以确认。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，在解除合同的情况下，陆沙、方升木诉请要求百悦公司返还首付款、定金、预告登记费、查档费、抵押登记费等208129元，有事实与法律依据，应予以支持。依法缴纳住宅专项维修资金系购房人的法定义务，陆沙、方升木因购房向来宾市房产管理局缴纳了住宅专项维修资金，百悦公司不是收取住宅专项维修资金相对方，陆沙、方升木诉请要求百悦公司退还其缴纳的住宅专项维修资金，没有事实与法律依据，应不予支持；合同解除后，陆沙、方升木可凭缴款凭据向相关部门申请办理退还手续。合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿损失。陆沙、方升木作为买受人，签订合同后仅支付了部分首付款，因其个人收入情况或者不符合相关政策要求，未能办理按揭贷款手续，亦未按约支付剩余购房款，构成根本违约。陆沙、方升木系合同根本违约方，其诉请要求百悦公司支付利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。同时，《商品房买卖合同》系百悦公司提供的格式合同，合同中约定买受人逾期付款导致解除合同的，按总价款的20％支付违约金；出卖人逾期交房导致合同解除的，按买受人已付房款的0.01％支付违约金，有违公平原则。根据公平原则、对等原则、双方过错程度以及合同履行情况，结合当事人的诉讼请求，陆沙、方升木应按应付未付购房款的10％向百悦公司支付违约金，应付未付购房款数额为552188元，陆沙、方升木应支付的违约金为55218.80元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决：一、解除陆沙与广西百悦房地产开发有限公司签订编号为201500012176的《商品房买卖合同》及其附件；二、解除陆沙、方升木与广西百悦房地产开发有限公司签订编号为201600026816的《商品房买卖合同》及其附件；三、广西百悦房地产开发有限公司返还给陆沙、方升木首付款、定金、预告登记费、查档费、抵押登记费等共计208129元；四、陆沙、方升木支付给广西百悦房地产开发有限公司违约金55218.80元；五、驳回陆沙、方升木的其他诉讼请求；六、驳回广西百悦房地产开发有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费4470元，由陆沙、方升木负担68元，广西百悦房地产开发有限公司负担4402元；反诉受理费1668元，由广西百悦房地产开发有限公司负担1061元，陆沙、方升木负担607元。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 经审理查明，一审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。 本院认为，双方当事人自愿签订的两份《商品房买卖合同》及附件，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 签订合同后，陆沙、方升木按合同约支付了部分首付款。但在履行过程中，因陆沙、方升木个人收入情况或者不符合相关政策要求，未能办理按揭贷款手续，亦未按约支付剩余购房款。为此，陆沙、方升木提出解除合同，百悦公司亦同意解除，一审法院据此判决解除合同正确，且百悦公司对一审法院该项判决无异议，本院予以确认。 陆沙、方升木诉请要求百悦公司在合同解除后返还首付款、定金、预告登记费、查档费、抵押登记费等共计金额208129元，有事实与法律依据，一审法院据此判决百悦公司返还上述费用正确，且百悦公司对一审法院该项判决无异议，本院予以确认。 百悦公司上诉提出，因陆沙、方升木未能按合同约定付清购房款的违约行为导致买卖合同解除，依双方签订的合同约定应按购房总价款的20％支付违约金。本院认为，陆沙、方升木因个人收入情况等原因未能办理按揭贷款手续，从而无法支付剩余购房款，导致买卖合同解除，确实构成违约，应承担一定的违约责任。虽然双方自愿签订《商品房买卖合同》，但对违约责任的约定严重显失公平。在该合同中约定因买受人（即陆沙、方升木）逾期付款导致解除合同的，按总价款的20％支付违约金，而出卖人（即百悦公司）逾期交房导致合同解除的，仅按买受人已付房款的0.01％支付违约金。法院对上述显失公平的约定，可依法予以调整。一审法院根据公平原则、对等原则、双方过错程度以及合同履行情况，结合当事人的诉讼请求，判决陆沙、方升木按未付购房款的10％向百悦公司支付违约金552188元并无不当，本院予以确认。因此，百悦公司该项上诉请求理由不充分，本院不予采信。 综上所述，百悦公司的上诉请求理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1108元，由上诉人广西百悦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  韦玉娟 审 判 员  黄月秀 二〇二一年三月二十三日 法官助理  蒙巧玲 书 记 员  廖喜娥 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；