四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）川01民终222号 上诉人（原审原告）：刘贤均，男，1957年2月9日出生，汉族，住四川省彭州市。 上诉人（原审原告）：胡清秀，女，1964年3月13日出生，汉族，住四川省彭州市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张小辉，四川长益律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：甯交明，男，1950年12月10日出生，汉族，住四川省彭州市。 被上诉人（原审被告）：余世凤，女，1955年7月9日出生，汉族，住四川省彭州市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：甯顺志，男，1976年9月11日出生，汉族，住成都市金牛区，系甯交明、余世凤的儿子。 上诉人刘贤均、胡清秀因与被上诉人甯交明、余世凤房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2020）川0182民初2656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 刘贤均、胡清秀上诉请求：请求撤销四川省彭州市人民法院（2020）川0182民初2656号民事判决，改判支持刘贤均、胡清秀全部诉讼请求。事实及理由：一、一审法院事实认定不清。1.1987年刘贤均、胡清秀购买了位于彭州市××镇××道××段的铺面及房屋，1997年拆迁修建了四间房即案涉房屋，后刘贤均、胡清秀与甯交明、余世凤签订协议，以66000元的价格将房屋转让，该房至今无法办理不动产权属登记证，案涉房屋虽为刘贤均、胡清秀所建，但因其是在农村集体土地上建房，实际上涉及私人转让农村集体土地的违反土地管理法的行为，案涉合同属无效合同。2.甯交明不具有彭州市丽春镇花街子村2组集体经济组织成员身份，一审认定其有该身份确属错误。甯交明、余世凤在一审庭审中编造事实，依据2008年地震灾后重建的政策申请办证，与一审庭审查明事实完全不符，且彭州市丽春镇花街子社区居委会（以下简称花街子社区居委会）在得知上述事实后专门出具了证明，以明确说明甯交明办理房屋产权证所盖的公章无效。刘贤均、胡清秀也不认可一审认定的甯交明具有上述身份的事实，该身份证明须经村民大会表决，花街子社区居委会甚至是丽春镇人民政府都无权出具相关证明。案涉房屋所在地三分之二村民同意其取得该土地使用权的事实同样不存在。二、一审法律适用错误。依据土地管理法规定，案涉房屋用地转为建设用地须经相关部门批准，但该地块至今未被批准，性质仍为农用地。土地管理法规定集体经营与性建设用地出让、出租应当经集体经济组织成员村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，但案涉房屋并不是集体经营建设性用地，一审适用该条款认为甯交明、余世凤取得案涉房屋土地使用权明显错误。综上所述，甯交明、余世凤基于案涉无效合同取得的财产应予以返还，并恢复原状。 甯交明、余世凤辩称：一、双方于2004年签订的案涉合同系双方真实意思表示，对双方义务规定明确，在签订该合同当天，甯交明、余世凤就给付了50000元购房款（剩余16000元待房产证和土地证办理下来后再行给付），双方买卖交易已经完成，甯交明、余世凤购得房屋后完全有权对其行使权利。而且，2004年刘贤均、胡清秀出卖案涉房屋时其已获得了当时合理的市场价值，甯交明。余世凤购得案涉房屋后对房屋进行装修改造，加以市场发展，该房屋已价值数十万元，是双方都清楚的事实。二、甯交明、余世凤购得案涉房屋后一直在该房屋内居住经营，刘贤均、胡清秀在起诉前长达十六年的时间里未提出任何异议，当地基层组织和丽春镇政府也认可甯交明、余世凤对该房屋享有所有权。此外，本案这类双方均非房屋所在地集体经济组织成员，未办理房产证和土地使用证但确实购买了房屋实现所有权转移的小产权房购买情形实际上很常见，不能被简单地认定为无效合同，否则将会对市场交易秩序带来极大不良影响。三、刘贤均、胡清秀提起的诉讼属于恶意诉讼，其在出卖该房屋时明知自己不是集体经济组织成员，无房产证和土地使用证但仍然出卖案涉房屋取得利益，并且未按照协议积极履行协助办理房产证和土地使用证的义务，在房屋价格上涨后主张合同无效提起诉讼追求不正当利益，违反诚信原则，不应获得支持。四、虽然双方并非集体经济组织成员，没有合法证件，但双方买卖房屋的事实、甯交明、余世凤对案涉房屋的装修添附并居住使用了十六年的事实的客观存在的，且甯交明。余世凤已在积极办理相关证件，该房屋买卖法律行为应属有效。五、案涉合同有房屋所在地的村委会和村民小组认可，甯交明、余世凤购得房屋后在办证途中得到了当地村民每户的签字同意，由此可见即使案涉合同违反了管理性的强制规定，也未损害国家、集体和社会公共利益，应属有效。 刘贤均、胡清秀向一审法院起诉请求：1.依法确认刘贤均、胡清秀与甯交明、余世凤于2004年11月14日签订的《买房协议》无效；2.判令甯交明、余世凤立即向刘贤均、胡清秀返还房屋，并恢复原状。 一审法院认定事实：刘贤均、胡清秀购买了位于彭州市××镇××道××段的铺面及房屋，后因修建丽蓉大道被拆迁，其选择就地自建的方式进行安置，并将自建房出售给了甯交明和余世凤。双方于2004年11月14日，签订了《买房协议》，约定房屋转让价格为66000元，由刘贤均、胡清秀负责办理房产证、土地使用权证，甯交明、余世凤承担房屋土地面积费、手续费，手续办完，房款付清。合同签订后，甯交明、余世凤于2004年11月15日向刘贤均、胡清秀支付购房款50000元，并就剩余房款16000元出具欠条，约定待手续办清后支付。同时，刘贤均、胡清秀将房屋交付给甯交明、余世凤使用至今，现房屋产权证正在办理中。 一审另查明，1.案涉房屋现在的门牌号为四川省彭州市xx号，占用的土地属于彭州市xx组所有。刘贤均、胡清秀并非彭州市xx组集体经济组织成员。2.为办理案涉房屋产权证，甯交明代表家庭成员与彭州市丽春镇人民政府签订了《彭州市丽春镇统规自建安置协议》，约定拆除原有位于彭州市××村××组的房屋，并同意将原有宅基地复垦为耕地。3.经案涉房屋所在地三分之二村民同意，彭州市丽春镇花街子社区居民委员会、彭州市丽春镇人民政府共同出具《土地权属证明》，证明将案涉土地确权给甯交明使用。4.彭州市丽春镇花街子社区居民委员会、彭州市丽春镇人民政府共同出具《集体经济组织成员证明》，证明甯交明为彭州市xx组集体经济组织成员。 一审法院认为，农村集体土地上的房屋买卖受国家政策调整。本案双方签订的《买房协议》系双方真实的意思表示。虽然甯交明、余世凤在购买房屋时不具有案涉房屋所在地集体经济组织成员身份，但现已与彭州市丽春镇人民政府签订《彭州市丽春镇统规自建安置协议》，自愿拆除原户籍地房屋，同意以安置户的身份取得案涉房屋所有权，并经案涉房屋所在地三分之二的村民同意取得该宗土地使用权，现正在以该集体经济组织成员的身份申办房屋产权证。在没有证据证明甯交明取得案涉房屋所在地集体经济组织成员身份不符合法律和国家政策规定前，刘贤均、胡清秀以甯交明、余世凤不具有集体经济组织成员身份为由，主张《买房协议》无效，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘贤均、胡清秀的诉讼请求。案件受理费100元，由刘贤均、胡清秀负担。 二审中，刘贤均、胡清秀提交了加盖有丽春镇花街子社区居民委员会公章的2020年11月3日的证明，拟证明一审关于认定甯交明为二组集体经济组织成员的事实错误。甯交明质证认为，其一审提交的政府证明并未主张甯交明系二组集体经济组织成员而是证明合同系合法。且刘贤均、胡清秀二审提交社区证明没有负责人签字，不具有真实性。 本院经审查认为，对该证明的是否采信将结合本案查明的其他事实及在案证据综合予以认定。 本院二审对一审法院审理查明事实予以确认。 另查明：1.根据彭州市丽春镇政府及丽春镇花街子社区居民委员会出具的土地权属证明显示案涉土地为农村集体土地。 2.二审中，双方当事人均陈述案涉房屋修建在农村集体土地上，且尚未办理房屋权属证书。甯交明主张其非涉案房屋所在村的集体经济组织成员，但案涉合同的合法性已得到相应组织的认可。 本院认为，通过刘贤均、胡清秀及与甯交明、余世凤于本案中提交的书面诉状及答辩意见、当庭陈述及在案证据，可知双方当事人对甯交明、余世凤是否具备以彭州市xx组集体经济组织成员身份行使相关权利发生争议。案涉房屋修建在农村集体土地上，现也未有房屋行政主管部门颁发相应的不动产登记证书，故在行政机关对于在农村集体土地上修建房屋的行为进行认定处理之前，本案不应当通过民事审判进行处理，即不属于人民法院受理民事诉讼案件范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”之规定，本案应当裁定驳回起诉，一审法院对本案进行实体审理存在不当，本院依法予以纠正。 综上，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销四川省彭州市人民法院（2020）川0182民初2656号民事判决； 二、驳回刘贤均、胡清秀的起诉。 免收本案一、二审案件受理费。 本裁定为终审裁定。 本案裁定生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 璐 二〇二一年三月十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林