重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终1526号上诉人（原审被告）：重庆远香房地产开发有限公司，住所地重庆市北部新区天龙路8号2幢商业1至商业9，统一社会信用代码91500000MA5U733C7U。法定代表人：王洪辉，执行董事。委托诉讼代理人：何军，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡健翼，男，1989年10月5日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：胡智悠（胡健翼之父），住重庆市合川区。委托诉讼代理人：张国琼（胡健翼之母），住重庆市合川区。上诉人重庆远香房地产开发有限公司（以下简称远香公司）因与被上诉人胡健翼商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初5875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人远香公司的委托诉讼代理人何军，被上诉人胡健翼的委托诉讼代理人胡智悠、张国琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远香公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.改判远香公司不予退还胡健翼维修基金10643元；3.本案二审诉讼费用由胡健翼承担。事实和理由：远香公司已代胡健翼将维修基金10643元向房产管理部门缴纳，双方商品房买卖合同解除后，胡健翼应自行向房产管理部门要求退还，远香公司无退还义务。胡健翼辩称，远香公司曾告知本人无法办理退款，故维修基金只能由远香公司退还。胡健翼向一审法院起诉请求：1.解除重庆市商品房买卖合同（合同编号：yyjgz-1837）；2.远香公司返还胡健翼交付的房款1870447元及利息、代收税费34008.13元，大修基金10643元；3.远香公司向胡健翼支付违约金187044.7元（胡健翼所交房款的10%计算）；4.本案诉讼费由远香公司承担。一审法院认定事实：2018年6月26日，以远香公司为甲方（卖方），胡健翼为乙方（买方）,双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方开发的位于重庆市两江新区××组××号楼××商品房，总成交金额为1870447元；乙方于签订本合同之日起向甲方一次性支付全部房款1870447元；属预售商品房的，甲方应当在2019年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利息计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金。该合同附件五补充协议（一）第六条关于“逾期交房的违约责任”的补充约定：6.2.2逾期超过90日之后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买卖合同继续履行的，甲方按日向乙方支付总房价款万分之二的违约金；乙方解除买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除买卖合同，否则视为乙方放弃行使该合同解除权，继续履行买卖合同。合同还对其他方面进行了约定。2018年6月26日，胡健翼向远香公司支付了购买案涉房屋的房款1870447元、维修基金10643元，远香公司对此出具收据2张。胡健翼举示的填发日期为2018年10月29日的《税收完税证明》显示，纳税人胡健翼向国家税务总局重庆两江新区税务局缴纳购买案涉房屋的契税34008.13元。对于胡健翼缴纳的维修基金10643元、代收税费34008.13元，远香公司表示，上述费用其已经向政府相关部门缴纳，胡健翼举示的《税收完税证明》可证明胡健翼向我方缴纳的代收税费，我方已经代为缴纳。对于大修基金是否实际代为缴纳，远香公司未举示相应证据。2020年1月17日，远洋九曲河项目（18-43#楼、2#门岗及相应地下车库）取得了竣工验收备案登记证。案涉房屋为32号楼。庭审中，胡健翼举示了加盖邮局邮戳的《邮件交寄单》（收据）和2020年1月8日的通话录音，拟证明胡健翼于2020年1月4日向远香公司邮寄退房申请，要求解除合同、赔偿违约金。其中，《邮件交寄单》（收据）显示邮寄的日期为2020年1月4日，邮寄的收件人为远香公司，地址为重庆市渝中区××路××号企业天地2号楼41楼。远香公司对该邮件交寄单的真实性无异议，但认为无法反映邮寄的内容。一审法院通过《邮件交寄单》（收据）上的单号查询，该邮寄于2020年1月5日签收，签收内容为“重庆市，已签收，他人代收”。其中，2020年1月8日的通话录音显示：胡健翼所称的远香公司的工作人员郭秀琼（以下简称郭秀琼）明确表示已经收到胡健翼邮寄的书面退房通知，且要求胡健翼签一个退房确认的表单和“注销产权”，在该录音中胡健翼要求远香公司返还房款、大修基金和契税以及支付10%的违约金。远香公司质证后表示，对该证据的真实性无法核实，也没有提到收到退房申请。庭审中，远香公司向一审法院举示了交付通知及相应公证书，拟证明远香公司于2020年1月22日向胡健翼邮寄送达交付通知书。胡健翼称对交付通知及相应公证书的真实性无异议，但认为远香公司已经超过了合同约定的交付时间构成违约，且达到了解除的条件。庭审中，双方均陈述，案涉房屋胡健翼没有接房，也没有办理房屋产权证。另查明，远香公司的委托诉讼代理人胥毅向一审法院填写的地址确认书上远香公司的送达地址为重庆市渝中区华龙桥企业天地2号楼41层。一审法院认为，胡健翼与远香公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。关于解除合同。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，远香公司应当于2019年9月30日前向胡健翼交付案涉房屋，逾期超过90日，即至2019年12月29日，如远香公司还未履行交房义务，胡健翼即具有合同解除权。而远香公司于2020年1月17日才取得案涉房屋的竣工验收备案登记证，于2020年1月22日才向胡健翼发出《远洋九公子交付通知书》，逾期交房已超过90日，胡健翼根据合同约定有权解除合同。根据查明的事实，胡健翼在2020年1月4日向远香公司邮寄了文件资料，邮寄地址与远香公司人员在一审法院填写的地址确认书的地址基本一致，且根据邮件交寄件单（收据）上的单号查询，该邮件于2020年1月5日签收，表明远香公司收到了胡健翼邮寄的该邮件。对于邮件的内容，胡健翼表示系退房申请，要求解除合同并赔偿违约金，而远香公司虽然表示邮件交寄件单（收据）不能反映邮寄的内容，但其并未举示相反的证据证明其收到的材料是胡健翼邮寄的何种资料；同时，胡健翼举示的其代理人胡智悠于2020年1月8日与远香公司的人员的通话录音显示远香公司的人员认可收到了胡健翼提交的书面退房申请。结合该通话录音内容，胡健翼主张其于2020年1月4日向远香公司邮寄了退房申请，要求解除合同的事实具有高度可能性，一审法院予以采信。因胡健翼在2020年1月4日向远香公司邮寄退房申请要求解除合同时具有解除权，故《重庆市房屋买卖合同》于远香公司收到胡健翼邮寄的退房申请之日即2020年1月5日时已解除。胡健翼再次起诉要求解除《重庆市房屋买卖合同》无事实依据，一审法院不予支持。远香公司辩称，其违约显著轻微，也没有影响合同目的的实现，不应判令解除。一审法院认为，在《重庆市房屋买卖合同》附件五即补充协议（一）第6.2.2条中明确约定“逾期交房超过90日之后，乙方解除买卖合同的，应在上述90日期限届满后30日内书面解除买卖合同，否则视为乙方放弃行使该合同解除权，继续履行买卖合同”，从该约定可以看出，双方对逾期交房的违约行为何时可以解除有明确的期限约定，且双方对解除权行使期限进行了限期约定，由此远香公司逾期交房超过90日就足以导致胡健翼的合同目的无法实现，胡健翼当然有权解除合同。故对远香公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。关于返还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，远香公司无权继续占有案涉房屋的购房款，应当将收取的购房款退还给胡健翼。现远香公司并未举示证据证明其已经向胡健翼退还了购房款，应当承担举证不能的不利后果。故胡健翼要求远香公司返还购房款1870447元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于返还代收税费。对于胡健翼主张的远香公司代收税费34008.13元，从查明的事实看，远香公司已经代为向税务机关缴纳，故该笔税费胡健翼在案涉商品房买卖解除后应自行向相关部门申请退还，其要求远香公司返还，一审法院不予支持。对于胡健翼主张返还的远香公司代收的大修基金10643元，远香公司虽表示其已经代胡健翼向相关部门缴纳，但并未举示相应的证据，依法由其承担举证不能的不利后果，故胡健翼要求远香公司返还代收的维修基金10643元，一审法院予以支持。关于违约金及购房款利息。首先，根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，在远香公司逾期交房超过90日后，胡健翼主张解除合同的，有权要求远香公司按已付房价款百分之10支付违约金。胡健翼已付房款为1870447元，故胡健翼要求远香公司支付违约金187044.7元（1870447元×10%），符合双方合同约定，一审法院予以支持。远香公司辩称，胡健翼主张的违约金明显过高，应当予以调整。一审法院认为，远香公司抗辩违约金过高，但并未举示任何证据证明该违约金标准过分高于违约造成的实际损失，故对其上述抗辩意见一审法院不予采纳。其次，对于胡健翼主张的购房款利息，根据合同约定，远香公司应当在收到胡健翼的解除通知后的30日内退还胡健翼全部已付房价款，现远香公司未按期退还，构成违约，会给胡健翼造成利息损失。但考虑到一审法院已支持胡健翼主张的已付房价款10%的违约金187044.7元，且胡健翼并未举示证据证明一审法院已支持的违约金数额不能弥补其包括购房款利息损失在内的所有损失。故胡健翼主张的违约金不足以弥补远香公司未及时退还购房款给胡健翼造成的利息损失，其要求远香公司支付购房款的利息，一审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向胡健翼退还购房款1870447元；二、重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向胡健翼退还维修基金10643元；三、重庆远香房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向胡健翼支付违约金187044.7元；四、驳回胡健翼的其他诉讼请求。案件受理费23617元，依法减半收取11808.5元，由重庆远香房地产开发有限公司负担。二审中，远香公司举示重庆市物业专项维修资金专用收据，拟证明远香公司已经代胡健翼缴纳维修基金，合同解除后，应当由胡健翼自行去办理退款，远香公司没有义务就国家相关部门收取的费用予以退还。待本案判决生效后，远香公司可向胡健翼交付该收据供其办理退款。胡健翼质证认为，真实性认可，但远香公司一审未举示，不属于新证据，达不到其证明目的。本院认为，该证据真实合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。二审审理查明：远香公司已代胡健翼交纳了案涉房屋维修基金10643.20元。二审审理查明的其他事实与一审相同。本院认为，根据双方诉辩意见，本案主要争议焦点为：远香公司应否退还胡健翼案涉房屋维修基金10643.20元。根据二审查明的新事实，远香公司已代胡健翼向有关部门缴纳了案涉房屋维修基金10643.20元，远香公司无退还义务，对远香公司的上诉请求，本院予以支持。综上，基于新事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初5875号民事判决第一项、第三项；二、撤销重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初5875号民事判决第二项、第四项；三、驳回胡健翼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费66.08元，由胡健翼负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二一年三月十七日法官助理  汪 骞书 记 员  陈 胜