四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3401民初270号 原告：柏昌华，男，汉族，1969年2月4日出生，四川省会东县人，村民，住四川省会东县。 原告：杨世会，女，汉族，1970年9月20日出生，四川省会东县人，村民，小学文化，住四川省会东县。 委托诉讼代理人：袁良国，男，汉族，1977年2月24日，四川省会东县，代理权限为特别授权代理。 被告：李春林，男，汉族，1963年9月27日出生，四川省会东县人，住四川省会东县。 被告：保天贞，女，汉族，1965年7月29日出生，四川省会东县人，住四川省会东县。 委托诉讼代理人：母其军，男，1969年12月25日出生，法律工作者，系会东县鯵鱼河镇至诚法律服务所法律服务工作者，代理权限为一般授权代理。 原告柏昌华、杨世会诉被告李春林、保天贞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2021年2月2日、2021年3月16日公开开庭进行了审理，原被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告柏昌华、杨世会向本院提出的诉讼请求：一、请求人民法院依法确认解除原告与被告于2011年7月15日签订的房屋买卖合同效力；二、请求人民法院依法判决被告返还原告已支付的购房款320000元，支付原告违约金96000元，购房款和违约金两项共计为416000元，三、责令被告归还原告向被告出具的40000元欠条一张；四、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：原告与被告相互认识，2011年5月被告向原告称，他们在西昌市××乡××村××组正在修建一栋砖房结构房屋，保证能将土地使用证和房产证办理在自己名下。经双方协商好房屋和配套车库价格等事宜后，双方于2011年7月15日，签订了房屋买卖合同。合同签订后原告先后支付了被告300000元购房款，在房屋未交付的情况下，被告称他们经济困难，可优惠原告购房尾款24000元，叫原告尽快再交房屋尾款60000元给他们就行了，原告遂又支付了被告20000元房屋尾款，尚欠的40000元原告出具了欠条一张。后被告一拖再拖，房屋手续也迟迟未办理，导致出卖房屋始终达不到交付条件，故一直未将合同中约定的房屋交付给原告。2020年8月26日，经原告了解核实，才发现该栋房屋土地使用证登记人为周国祥。现在政府要对该栋房屋进行拆迁，任何人已无法再办理房产手续。2020年9月6日，原告向被告书面送达了解除合同通知书，通知被告因双方签订的房屋买卖合同目的不能实现，要求解除双方于2011年7月15日签订的房屋买卖合同，并要求返还原告支付的购房款，被告均不予理睬。特起诉到人民法院，请求人民法院维护原告的合法权益。 被告李春林、保天贞辩称，本案因案涉农村宅基地使用权纠纷，该宗宅基地使用权登记在西昌市××乡××村××组村民周国祥名下，周国祥系本案的必要共同诉讼参与人，应当参加本案审理。但是周国祥已经死亡，需等待确定继承人，宅基地使用权人需变更登记在继承人名下之后，追加当事人参加本案审理。另外原告主张解除合同已经超过诉讼时效。2006年8月10日，周国祥将高枧乡城所村5组2号所有住房出售给侄女王正湘。2010年4月8日，周国强，王正香在宅基地使用权范围内进行原址拆旧建新，危房改建，并向西昌市高枧乡规划办公室报批相关手续。2011年7月21日，获西昌市人民政府《村民宅基地批准书》（西市府〔2011〕字第0148号）等手续。现周国祥已经死亡，王正湘以继受取得方式继承宅基地使用权和新建房屋取得房屋所有权。因王正湘欠李春林、保天贞60万元债务。经双方协商，房屋所有人王正湘将高枧乡陈所村5组2号新建的四楼、五楼两套住房抵押给李春林、保天贞还债。原被告双方签订房屋买卖合同全是事实。案涉房屋已经于2013年底按合同约定交付给了原告，原告已经支付了相应地对价，2014年1月14日做了结算，所欠购房款原告已经写下欠条，所欠现金40000元，定于2014年4月30日还款。现在应当确认原被告签订的房屋买卖合同有效且不能解除。恳请法院查明事实，驳回原告所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告柏昌华、杨世会提交了1、二原告身份证复印件2张。2、《房屋买卖合同》1份，收条3张。3、西昌市村镇规划选址建设意见书申请表1份、土地承包协议1份、自主搬迁人员清理核查登记表1份、补充协议书1份。4、照片11张。5、证明1份。6、证据解除合同通知书1份。7、录音一份。8、高庆兰证人证言。被告李春林、保天贞提交了1、西昌市人民政府宅基地批准书、集体土地建设用地使用证。2、房屋买卖协议（宅基地租用）。3、欠条。4、浦贤德、王正湘与保天贞的抵押合同、借条一份。5、建房承包合同及图纸一份等证据。本院结合当事人的质证意见，证据规则的要求综合考虑，至于证据能否证明当事人的主张，本院将结合全案事实予以确认。 经审理查明：2011年7月13日，李春林、保天贞与柏昌华、杨世会签订房屋买卖合同1份，将西昌市修建中的4楼住房一套和车库卖给柏昌华、杨世会，约定一套住房3300元/平米，达车库一个；整栋房屋土地使用证、房产证由李春林、保天贞办理等内容。2011年7月15日，李春林、保天贞与柏昌华、杨世会再次签订房屋买卖合同1份，内容与13日合同内容大致相同，约定如有违约，违约方应支付守约方总房价30%的违约金，注：房款已付清。2011年7月15日、11月25日、2012年3月22日，李春林、保天贞3次向柏昌华出具收条，各收到购房款100000.00元。2014年1月14日，柏昌华向保天贞出具欠条1张，“欠到保天贞现金40000.00元，还款日期2014年4月30日。”庭审中，李春林、保天贞承认柏昌华、杨世会已经支付了相应地对价360000.00元，2014年1月14日做了结算，所欠购房款柏昌华已经写下欠条，欠保天贞现金40000.00元。 另查明，案涉房屋为2011年7月21日西昌市人民政府村民宅基地批准书（西市府〔2011〕字第0148号）批准高枧乡陈所村五组村民周国祥使用，周国祥（已死亡）于2006年8月10日将案涉房屋以480000.00元价格卖给其外甥女王正湘，王正湘于2011年6月28日与李春林、保天贞签订房屋抵押协议，以欠款600000.00元而将案涉房屋4楼、5楼抵押给李春林、保天贞。 本院认为，本案争议焦点为：1、关于诉讼时效，诉讼时效的客体一般为债权请求权,而确认合同无效的确认之诉不属于诉讼时效制度适用的范围。无效合同是因其违反了法律、行政法规的强制性规定,其自签订之日起不具有法律约束力,不能产生当事人预期的法律后果,不因时间经过而改变无效合同的违法性。无效合同一般不能通过补救而成为有效合同,因此不受诉讼时效的限制。2、关于原被告于2011年7月13日、7月15日签订的房屋买卖合同是否无效的问题。柏昌华、杨世会并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系。《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规和国家政策对农村宅基地使用权的流转作出严格的限制性规定,其目的在于禁止农村宅基地的使用权流转至集体经济组织外,以保护集体组织成员利益。故涉案房屋买卖合同违反了法律和国家政策对农村宅基地使用权流转的强制性规定,应认定涉案房屋买卖合同无效。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条、第五百零八条之规定，判决如下： 一、李春林、保天贞与柏昌华、杨世会于2011年7月13日、7月15日签订的房屋买卖合同无效。李春林、保天贞因此取得的财产360000.00元应当予以返还，柏昌华出具的欠条可以折抵现金40000.00元，由李春林、保天贞在本判决生效之日起十日内返还柏昌华、杨世会人民币320000.00元。 二、驳回柏昌华、杨世会其他诉讼请求。 案件受理费8230.00元，本案减半收取案件受理费4115.00元，由李春林、保天贞负担4115.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  孙雪刚 二〇二一年三月三十日 书记员  丰秀花 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第五百零八条本编对合同的效力没有规定的，适用本法第一编第六章的有关规定。