山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁16民终451号 上诉人(原审被告)：滨城区鑫悦酒店用品总汇，住所地：滨州市滨城区渤海七路506号。 经营者：靳铭鑫，总经理。 上诉人（原审被告）：靳铭鑫，男，1979年3月7日出生，汉族，住淄博市博山区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘建军，山东法之名律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：滨州禚云信息咨询有限公司，住所地：滨州市滨城区黄河二路渤海七路东100米路南市中办事处1幢101号沿街。 法定代表人：刘岩逢，总经理。 委托诉讼代理人：卜新建，山东昌智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文辉，山东昌智律师事务所律师。 上诉人滨城区鑫悦酒店用品总汇（以下简称鑫悦用品总汇）、靳铭鑫因与被上诉人滨州禚云信息咨询有限公司（以下简称禚云公司）物权保护纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院(2020)鲁1602民初5309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫悦用品总汇、靳铭鑫上诉请求：1.依法撤销滨州市滨城区人民法院(2020)鲁1602民初5309号民事判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或者将案件发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致判决错误。1.一审没有认定涉案房屋租赁合同的真实性，属于认定错误。该房屋租赁合同经被上诉人当庭及庭下两次核实质证，最终均认可其真实性，一审法院对于本案关键事实的认定亦是基于该房屋租赁合同，但是一审法院却没有认定其作为证据的真实性，完全属于认定错误。2.一审法院认定被上诉人系涉案房屋的所有权人上诉人没有异议，但是一审法院认定上诉人为涉案房屋的无权占有人和侵害被上诉人所有权的侵权人则属于认定事实错误。上诉人占有、使用涉案的房屋是基于合法、有效的房屋租赁合同，租金已经实际缴纳至2021年5月10日，上诉人对涉案房屋的占有是有权占有。被上诉人是通过法院的执行程序取得涉案房屋的所有权，根据相关法律、法规以及司法解释的规定，涤除执行房屋上占有障碍的主体是人民法院，但是上诉人在本案一审判决之前没有收到任何人民法院让上诉人解除占有的通知，上诉人依据合法、有效的租赁合同缴纳房租并占有使用房屋属于合法履约，不存在任何的侵权行为。即使认定上诉人不得对抗执行，其应解除占有的时间节点也应在人民法院明确要求解除占有的时间而不是被上诉人的起诉之时。该时间节点认定错误。一审法院应当对涉案房屋租赁合同所证明的事实进行认定，否则上诉人的占有就成了无权占有。综上，请求二审法院查明案情，依法支持上诉人的上诉请求。 禚云公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决内容具有事实和法律依据。1.一审判决并未否认上诉人提交租赁合同的真实性，且根据上诉人自认的基本事实予以认定。一审已经查明上诉人是在诉争房屋被抵押后又承租而来，且上诉人自认房屋年租金为25万元，从一审判决内容来看，各方主体均对相关的租赁事实和实际占有使用事实予以认可，但毕竟合同涉及到转租方付盛伟，而付盛伟已死亡，一审法院无法核实合同本身是否系付盛伟所签，这符合逻辑，本案事实认定无误。2.上诉人对诉争房屋的占有属于无权占有。上诉人与付盛伟之间的租赁合同签订在房屋抵押登记之后，因合同具有相对性，而物权具有绝对性、排他性和优先性，无论租赁合同是否真实有效，对被上诉人均无法律约束力。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，本案租赁关系不能对抗已登记的不动产抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条也规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力......”。再者，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一项的规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，承租人无权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。本案被上诉人既为抵押权人，也为以物抵债方式实现债权的房屋受让人，因此，本案租赁合同对被上诉人无约束力，上诉人无权要求被上诉人继续履行租赁合同。根据法律规定，被上诉人作为所有权人，有权自取得所有权之日起要求无权占有人或侵权人进行损害赔偿或承担其他民事责任。上诉人若认为其已支付租金，其可向出租方主张返还或其他违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 禚云公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告鑫悦用品总汇、靳铭鑫腾出位于滨州市××路××号的房屋且将房屋交付原告，并自起诉之日至腾出之日按租赁费市场价值每年25万元（以评估为准）向原告进行赔偿；2.本案诉讼费用、保全费用、保全担保费由被告承担。禚云公司明确其诉讼请求第一项中的房屋为滨城区新悦酒店用品总汇、靳铭鑫占用使用的位于滨州市××路××号××大厦××楼××楼南侧全部（正门以南）的房屋。 一审法院认定事实：2012年6月13日，中国工商银行股份有限公司滨州黄河二路支行（甲方、抵押权人，以下简称工行黄河二路支行）与绿洲公司（乙方、抵押人）签订《最高额抵押合同》，约定：为了保证甲方债权的实现，乙方自愿向甲方提供抵押担保（反担保）；乙方所担保的主债权为自2012年6月15日至2015年6月14日期间（包括该期间的起始日和届满日），在人民币3683.5万元的最高余额内（其中滨国用（2010）字第8280号土地抵押金额550万元，滨州市房权证东区字第2××4号房产抵押金额1550万元，滨州市房权证东区字第2××9号房产抵押金额180万元）。2012年6月18日，滨州市房地产管理局分别对上述房屋抵押进行登记并颁发了房屋他项权证。2012年6月19日，滨州市国土资源局对上述土地使用权抵押进行登记并颁发了他项权证。 2014年6月29日，工行黄河二路支行（贷款人）与绿洲公司（借款人）签订《小企业借款合同》，约定借款人向贷款人借款1500万元。2014年6月29日，绿洲公司向工行黄河二路支行出具了提款通知书，通知该支行拟于2014年6月30日提起金额为14979362.21元的借款。2014年6月30日，工行黄河二路支行向绿洲公司发放了上述借款，并出具借款凭证。借款后，绿洲公司一直未偿还上述借款本息。 2015年6月26日，中国工商银行股份有限公司山东省分行（甲方）与中国长城资产管理公司济南办事处（乙方）签订《资产转让协议》，约定乙方依据本协议自甲方受让不良资产（包括上述借款合同所产生的债务），主债权及担保合同项下的全部权利有乙方享有。 2015年9月16日，中国长城资产管理公司济南办事处（甲方、转让方）与长融国银（北京）投资管理有限公司（乙方、受让方）签订《资产转让协议》，约定乙方受让甲方相应的债权（包括上述借款合同所产生的债务），范围包括主债权及相应的从权利。 2016年7月28日，一审法院受理长融国银（北京）投资管理有限公司与绿洲公司、王英清、齐风美金融借款合同纠纷一案，一审法院于2016年10月19日作出（2016）鲁1602民初4516号民事判决，判决绿洲公司归还长融国银（北京）投资管理有限公司借款本金14979362.21元并支付利息及逾期利息。 2017年2月28日，一审法院受理长融国银（北京）投资管理有限公司申请执行绿洲公司、王英清、齐风美金融借款合同纠纷一案，案号为（2017）鲁1602执163号。 2019年8月5日，一审法院作出（2019）鲁1602执异96号执行裁定书，裁定变更禚云公司为（2016）鲁1602民初4516号一案的申请执行人。 2020年3月5日，一审法院作出（2019）鲁1602执恢505号执行裁定书:将绿洲公司所有的位于滨州市××路××号房产两幢（产权证号分别为滨州市房权证东区字第2××4号、滨州市房权证东区字第2××9号）及土地使用权一宗【产权证号为滨国用（2010）第8280号】作价人民币15342012.16元，交付禚云公司以抵偿（2016）鲁1602民初4516号民事判决书确定的借款本息15342012.16元；上述房产所有权及土地使用权自本裁定送达禚云公司时转移。 2020年7月20日，禚云公司取得上述以物抵债财产中坐落于滨州市××路××号××号楼××房××号楼××房产不动产权证书，证号分别为：鲁（2020）滨州市不动产权第0011731号、鲁（2020）滨州市不动产权第0011725号。其中，9号楼101房产面积为958.68平方米，9号楼201房产面积为1148.7平方米。 鑫悦用品总汇的经营场所即位于滨州市××路××号。靳铭鑫系鑫悦用品总汇的经营者。鑫悦用品总汇、靳铭鑫占用、使用的房屋，即位于上述坐落于滨州市××路××号××号楼××房××号楼××房产。 本案审理中，鑫悦用品总汇、靳铭鑫提供《房屋租赁合同》1份，该合同载明：出租方（甲方）：付盛伟；承租方（乙方）：靳铭鑫；甲方将自有的坐落在滨州市××路××号绿洲大厦一、二楼南6间的房屋出租给乙方使用；租赁期共15年，甲方从2019年5月10日起将出租房交付乙方使用，至2034年5月10日收回；本房屋年租金为人民币250000元，按年计算；每年5月10日前，乙方向甲方支付全年租金；乙方应于本合同到期之日起5日内，将该房屋交付给甲方。落款处有“付盛伟”、靳铭鑫签名、捺印，落款时间为2019年2月22日。 鑫悦用品总汇、靳铭鑫认可其占用、使用的房屋，即是上述《房屋租赁合同》载明的承租房屋。鑫悦用品总汇、靳铭鑫主张，基于上述房屋租赁合同，其已将租金交纳至2021年5月1日。 禚云公司诉求的涉案房屋位置与鑫悦用品总汇、靳铭鑫认可的占用房屋的位置一致。 另，禚云公司提交的滨州绿洲大厦租赁合同载明：甲方（绿洲公司），乙方（付盛伟、王友陈）；经友好协商，现就乙方租用甲方所有的滨州绿洲大厦签订合同如下：该大厦位于滨州市××路××号，总建筑面积10296.43㎡（含负一层、顶层旋转餐厅）共18层（其中一楼门厅北绿洲家政、摩托车销售和14层办公室1间归甲方自用）。该合同落款时间显示为2017年1月20日。 本案审理中，禚云公司表示因其主张的房屋占用费与鑫悦用品总汇、靳铭鑫与付盛伟所签《房屋租赁合同》记载数额一致，故不再申请对房屋占用费赔偿标准进行评估。 另，禚云公司起诉时曾列宏瑞盛元公司为本案被告，并请求依法确认宏瑞盛元公司与鑫悦用品总汇、靳铭鑫之间的租赁合同无效。本案审理中，禚云公司申请撤回对宏瑞盛元公司的起诉，并申请撤回“请求依法确认宏瑞盛元公司与鑫悦用品总汇、靳铭鑫之间的租赁合同无效”的诉讼请求。一审法院已另行裁定予以准许。 一审法院认为，根据禚云公司诉求内容及当事人诉辩主张，本案案由应确定为物权保护纠纷。 本案中，禚云公司通过以物抵债方式取得讼争房屋的所有权，并依法办理了不动产权证书，其作为物权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。关于鑫悦用品总汇、靳铭鑫以“买卖不破租赁”原则所提出的抗辩理由，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”即抵押权设立在先时，抵押权行使而使租赁房屋在租赁期间发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束。故本案中鑫悦用品总汇、靳铭鑫以“买卖不破租赁”原则主张租赁关系应予保护，依据不足，不予采纳。禚云公司取得讼争房屋物权后，鑫悦用品总汇、靳铭鑫继续管理使用讼争房屋并未经禚云公司准许，妨害了禚云公司的物权，禚云公司要求鑫悦用品总汇、靳铭鑫腾出讼争房屋且将房屋交还禚云公司，具有事实和法律依据，应予支持。鉴于鑫悦用品总汇、靳铭鑫占有使用讼争房屋时间较长，结合实际情况，一审法院酌情给予其30日搬迁期。 关于房屋占用费赔偿问题。根据已查明的事实，一审法院于2020年3月5日作出包括讼争房屋在内的以物抵债裁定后，禚云公司于2020年7月20日即取得讼争房屋的不动产权证书，禚云公司主张自起诉之日即2020年9月30日起计算房屋占用费，符合法律规定，应予支持。从公平角度出发，房屋占用费参照鑫悦用品总汇、靳铭鑫提交的其与“付盛伟”所签租赁合同的租金标准计算，更为合理。房屋占用费以计算至讼争房屋实际交还之日止为宜。综上，一审法院酌情确定房屋占用费自2020年9月30日起按每月20833.33元（25万元／12个月，保留至小数点后两位）计算至讼争房屋实际交还之日止。禚云公司的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十八条第一款、第三十九条、第一百九十条、第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定判决：一、被告鑫悦用品总汇、靳铭鑫于本判决生效之日起30日内腾出其占用的位于滨州市××路××号××号楼××【鲁（2020）滨州市不动产权第0011731号】、9号楼201【鲁（2020）滨州市不动产权第0011725号】房产中的部分房屋【上述9号楼的一、二楼南6间】，并将上述房屋交还给原告禚云公司；二、被告鑫悦用品总汇、靳铭鑫于本判决生效之日起十日内支付原告禚云公司房屋占用费（自2020年9月30日起按每月20833.33元计算至上述房屋实际交还之日止）；三、驳回原告禚云公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告鑫悦用品总汇、靳铭鑫负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：上诉人鑫悦用品总汇主张其签订的房屋租赁合同真实有效，其对涉案房屋的占有系有权占有，房屋占用费的时间点不应从被上诉人禚云公司一审起诉时起算。本案中，涉案房屋抵押在先，租赁在后，被上诉人于2020年7月20日取得讼争房屋的所有权。被上诉人的抵押权实现后，涉案租赁合同对被上诉人不具有约束力，即被上诉人可以终止涉案租赁合同，上诉人对涉案房屋不享有继续租赁权。涉案租赁合同是否真实有效不能对抗被上诉人抵押权的实现，故上诉人关于涉案房屋系有权占有的抗辩不能成立。关于涉案房屋占用费的起算点的问题，被上诉人自取得涉案房屋所有权之日起就对涉案租赁房屋享有占有权、使用权和收益权，故被上诉人主张自起诉之日即2020年9月30日起计算房屋占用费并不违反法律规定。上诉人关于一审起诉前未收到任何通知，其占有系善意的抗辩不能成立，本院不予支持。 综上所述，鑫悦用品总汇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人鑫悦用品总汇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 琦 审 判 员  王 杰 审 判 员  邵佳宁 二〇二一年三月二日 法官助理  高玉静 书 记 员  张 霞