江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终121号上诉人（原审被告、反诉原告）：付军，男，1981年6月18日出生，汉族，江西省吉安市人，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：杨七芽，江西弘杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司，住所地江西省新余市高新大道皇家花园45栋，统一社会信用代码：91360504081452390L。负责人：周忠义，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊玮，江西袁河律师事务所律师。上诉人付军因与被上诉人江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司（下称汉鼎新余分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初9011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。付军上诉请求：1.撤销一审判决第一、三、四项；2.依法判令汉鼎新余分公司返还付军预收租金183,430元；3.本案本诉、反诉费、保全费、二审上诉费均由汉鼎新余分公司承担。事实和理由：一、汉鼎新余分公司未提交租赁物的土地证、建设工程规划许可证等证明其为合法建筑的证据，涉案《物业租赁合同》无效，汉鼎新余分公司应向付军返还收取的预付租金。二、涉案租赁房屋未交付给付军，付军未实际占有租赁房屋，不应承担涉案租赁房屋的损害修复费用；三、对汉鼎新余分公司主张的经济补偿金和租赁房屋的修复费用不能同时主张，只能主张一项。汉鼎新余分公司辩称，一、双方签订的案涉房屋租赁合同合法有效，不存在导致合同无效的情形。案涉房屋由江西汉鼎房地产开发有限公司依法开发建设，虽然房屋用途为办公，但其属于商业的一种，至于从事何种商业，只要法律未禁止都是可以的，本案不属于合同法定无效的情形。二、案涉房屋早已交付给付军，并由其进行装修。在双方签订租赁合同后，付军向汉鼎新余分公司指定的公司管理人员余发荣预付一个月租金183,403元后，安排人员进行设计和进场装修，现场所有的施工材料都是付军购买，人员由付军聘请并支付工资。三、付军是以消极的不作为方式和态度，拒绝继续履行合同，但是未对汉鼎新余分公司进行足够的赔偿。四、案涉司法鉴定意见是法院依法选定鉴定机构作出，应当作为认定案件事实的依据。汉鼎新余分公司向一审法院起诉请求：1.判令付军向汉鼎新余分公司支付履约保证金2,031,540元，并支付经济补偿366,806元（均取整）；2.判令付军承担房屋被损坏的修复费用512,127.97元；3.本案诉讼费用由付军承担。付军向一审法院反诉请求：1.依法判令付军与汉鼎新余分公司于2019年7月26日签订的《物业租赁合同》在反诉状送达给汉鼎新余分公司之日起解除；2.依法判令余发荣返还付军预收租金人民币183,403元；3.依法判令江西汉鼎房地产开发有限公司与汉鼎新余分公司对余发荣返还预收租金人民币183,403元承担补充返还责任；4.本案本诉、反诉费、保全费均由汉鼎新余分公司承担。一审法院认定事实：2019年7月26日，汉鼎新余分公司、付军双方签订《物业租赁合同》，约定付军租赁汉鼎新余分公司位于新余市，共计134间公寓及大堂用于经营酒店，并对相关事项进行了约定。合同签订后，汉鼎新余分公司将物业交付付军。2019年9月7日汉鼎新余分公司委托律师致函付军在限期内继续履行合同并立即组织人员进场施工，逾期视为付军单方解除合同，并限付军在15日内将所有物业恢复原状。但时至今日，付军不仅没有组织人员进场施工，而且也没有将被破坏的房屋恢复原状。经汉鼎新余分公司申请，一审法院委托新余长兴工程咨询有限公司对汉鼎新余分公司5栋Ｂ座16-21层拆除部分恢复原样的造价进行鉴定。新余长兴工程咨询有限公司鉴定人员经现场勘查确定该房屋恢复原样的造价为511012.92元。汉鼎新余分公司支付鉴定费为3170元。一审法院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案有以下几个争议焦点：一，汉鼎新余分公司、付军签订的《物业租赁合同》，是否有效？一审法院认为，《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。付军主张，该物业实际并非汉鼎新余分公司所有，汉鼎新余分公司亦未出具该物业具有合法的出租权，因此，不能确定该合同的效力。一审法院认为，即便汉鼎新余分公司不享有案涉房屋的所有权，亦不影响合同的有效性，付军亦未举证证明因汉鼎新余分公司不享有合法出租权而导致付军无法正常租赁，因此，对付军的主张，不予认可。二，涉案房屋的损害的修复费用由谁承担？付军主张，汉鼎新余分公司未提供足够证据证明该房屋系付军派人损害，也未将该房屋交付给付军。一审法院认为，涉案房屋系不动产，合同签订前，付军已经到现场确认过，合同签订后，付军完全可自行根据自身需要去经营，如果付军租用该房屋时遇到阻止其使用该房屋的情形，付军可向汉鼎新余分公司主张权利，但付军未举证证明发生了阻止其租用涉案房的情形。合同签订后到汉鼎新余分公司起诉长达数月，付军亦没有向汉鼎新余分公司主张要求交付涉案房屋，付军主张汉鼎新余分公司未交付房屋显然与常理不符。因此，一审法院认为涉案房屋已交付给付军，付军有义务维护涉案房屋，保障涉案房屋不受损坏。现涉案房屋被部分损坏，付军应承担修复义务，至于被谁损坏，由付军举证，现付军并不能提供证据证明该房屋由何人损坏，因此付军应承担修复义务，根据鉴定结果，付军应当承担修复费用511,012.92元及鉴定费用3170元。三，关于履约保证金2,031,540元是否有合同依据？一审法院认为，根据合同第四条第二款第1项约定乙方（付军）以装修成本费用的总额20%作为合同履约保证金，金额为2,031,540元，但该履约保证金是在合同继续履行的前提下才能予以支付，付军提出反诉请求，明确要求解除合同，从实际情况考虑，合同也无法实际继续履行，因此，对汉鼎新余分公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。四，对汉鼎新余分公司主张的经济补偿金，根据《物业租赁合同》第十条第2项，租赁期间，甲乙双方不得无故终止租赁行为。若因特殊原因，乙方需提前退租的，应提前两个月以书面形式通知甲方（汉鼎新余分公司），除所有酒店设施及装修无偿归甲方外，履约保证金不予退回并赔偿甲方（汉鼎新余分公司）两个月租金作为经济补偿，需经甲方（汉鼎新余分公司）同意，否则视为乙方（付军）违约并赔偿甲方（汉鼎新余分公司）由此造成的一切损失。双方签订合同后，付军并未实际经营，以实际行动表明不愿再继续履行合同，但未经汉鼎新余分公司同意，付军应当承担违约责任，赔偿甲方（汉鼎新余分公司）经济补偿金两个月租金，双方约定每月租金为183,403元，付军应赔偿汉鼎新余分公司经济补偿金366,806元，对汉鼎新余分公司该项主张，予以支持。五，对付军要求解除《物业租赁合同》的主张，予以支持，理由已阐述，在此不再赘述。六，对付军要求返还已交租金183,403元的诉讼请求，汉鼎新余分公司、付军双方约定租赁期从2019年8月10日起至2035年8月10日，付军并未在2019年8月10日前向汉鼎新余分公司明确表示不继续履行合同，因此该租金是用于支付第一个月租金，对付军的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、付军应于本判决生效后立即支付经济补偿金366,806元、涉案房屋被损坏的修复费用511,012.92元、鉴定费3170元，共计880,988.92元。二、解除付军与江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司于2019年7月26日签订的《物业租赁合同》。三、驳回江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司的其他诉讼请求；四、驳回付军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,084元，保全费5000元，由江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司负担24,464元，付军负担10,620元。反诉案件受理费3968元，由付军负担。本院二审期间，汉鼎新余分公司围绕上诉请求依法提交了汉鼎瑞和园5栋B座16-21层房屋备案情况。经质证，付军对该组证据的三性无异议，认为该组证据反映汉鼎新余分公司出租给付军的134间公寓，其中有29间已售他人。汉鼎新余分公司仅就其中的105间有所有权，可以对外出租，另外29间，其不具有所有权，不享有合法的处分出租权利。付军与汉鼎新余分公司就该29间公寓建立的租赁合同关系为无效合同关系，无权主张权利。本院认为，双方对该组证据的三性均无异议，本院予以确认。二审查明，汉鼎新余分公司出租给付军的134间公寓，其中的29间已售给余发荣、付燕舞、宋浩等人，未售105间。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题是：一、案涉《物业租赁合同》是否合法有效？二、案涉房屋的修复费用应如何承担？三、汉鼎新余分公司要求付军支付经济补偿金366,806元是否合法有据？四、付军支付的租金183,403元应否予以返还？针对上述焦点问题，本院分别评述如下：一、关于案涉《物业租赁合同》的效力问题。付军上诉认为，汉鼎新余分公司未提供证据证明案涉房屋是合法建筑、对部分物业不享有合法的所有权或者使用权且将该《物业租赁合同》项下的办公物业改为酒店物业使用并对外出租，违反了法律、行政法规的强制性规定，《物业租赁合同》依法无效。本院认为，案涉工程在本院审结的其他生效法律文书已查明取得了建设工程规划许可证并经竣工验收，上诉人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认为涉案《物业租赁合同》无效，理由不成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”合同法未规定出租人必须对租赁物享有所有权。出租人未取得权属证书或不具有所有权的房屋租赁合同并非无效合同，如不存在合同无效之情形应为有效合同。对于出租人没有处分权（出租权）的房屋租赁合同，仍然属于有效合同，只是在租赁物不能交付使用或者妨碍承租人使用租赁物时，出租人应当承担违约责任或者解除租赁合同后赔偿损失责任。付军认为汉鼎新余分公司对其出租的134间房屋中有29间不享有所有权或使用权，从而认为合同无效的理由不成立，本院不予支持。根据双方签订的《物业租赁合同》第八条第2款约定：汉鼎新余分公司保证该物业可以作为酒店经营，条件符合的情况下能够办理法律法规允许内的工商登记事宜，均由付军自行办理。2018年12月11日新余市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》表明：5#楼B座5至21层为办公，属一类高层综合建筑。该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向该支队申请建设工程消防设计审核和验收。付军并未提供证据证明案涉租赁房屋不能作为酒店经营，以及不能作为酒店经营的原因系汉鼎新余分公司导致，付军认为《物业租赁合同》依法无效的上诉理由不成立，本院不予支持。本院认为，《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二、关于案涉房屋的修复费用应如何承担的问题。付军上诉认为，案涉房屋没有交付给付军，付军并未对案涉房屋实际占有，不应承担修复费用。本院认为，汉鼎新余分公司与付军签订《物业租赁合同》时间是在2019年7月26日，合同第三条第1款约定装修期限为自双方签订租赁合同之日起10个月内必须完成；第八条第3款约定汉鼎新余分公司保证租赁物业在付军装修期前2019年7月20日开始前通过一次性消防验收，交付付军使用（以消防验收证明为据）；第十一条第5款约定本合同自双方签署后生效。经查，新余市公安消防支队在2018年12月11日已对案涉租赁物验收，并出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。涉案租赁物在签订合同时交付使用条件成就，而付军在签订合同后的2019年7月29日通过银行转账向汉鼎新余分公司的委托代理人余发荣支付租金183,403元，在其未提供任何证据证明汉鼎新余分公司将涉案租赁物另行发租给他人使用并对该租赁物进行装修的情况下，根据双方的合同约定结合付军支付租金的事实，可以认定付军接收了涉案租赁物并对其进行了部分装修。2019年9月7日，汉鼎新余分公司向付军发送《律师函》，认为付军装修仅持续一周多时间就无故中止，一直未见继续履行合同之迹象，为避免汉鼎新余分公司的损失，限付军在收到律师函之日起3日内与汉鼎新余分公司取得联系并立即组织人员进场施工，逾期将视为付军单方违约终止合同。付军收到该律师函后，既未组织人员进场施工也未书面予以回复，付军以自己的行为表明不继续履行合同。汉鼎新余分公司在一审提出的诉讼请求虽然未明确主张解除双方所签合同，但其请求付军承担房屋被损坏的修复费用及按合同约定支付经济补偿金，都是基于合同解除的法律后果，付军所提反诉，明确请求判令付军与汉鼎新余分公司于2019年7月26日签订的《物业租赁合同》在反诉状送达给汉鼎新余分公司之日起解除，系付军不愿继续履行合同的真实意思表示。一审法院判决解除双方之间签订的《物业租赁合同》合法有据。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”付军接收了案涉租赁物并对其进行了部分装修后，违反约定不再继续履行合同，其作为违约方，理应承担租赁物被损坏的修复费用，一审判决并无不当，本院予以支持。三、关于汉鼎新余分公司要求付军支付经济补偿金366,806元是否合法有据的问题。本院认为，《物业租赁合同》第十条第2款约定：“租赁期间，汉鼎新余分公司、付军不得无故终止租赁行为。若因特殊原因，付军需提前退租的，应提前两个月以书面形式通知汉鼎新余分公司，除所有酒店设施及装修无偿归汉鼎新余分公司外，履约保证金不予退回并赔偿汉鼎新余分公司两个月租金作为经济补偿，需经汉鼎新余分公司书面同意，否则视为付军违约并赔偿汉鼎新余分公司由此造成的一切损失；若因特殊原因，汉鼎新余分公司需提前收回物业，亦需提前两个月书面形式通知付军，并无息退回付军履约保证金。”付军违反合同约定，理应按约赔偿汉鼎新余分公司两个月租金即366,806元。一审判决并无不当，本院予以支持。四、关于付军支付的租金应否返还的问题。付军上诉认为，若合同无效，依法应当返还；合同有效，在一年的装修期间免收租金，收租条件未成就，另因规划办公用房用作酒店用房，违反了强制性规定，导致付军不能实现合同目的而依法解除合同，付军不存在过错，依法应当返还预收租金。本院认为，一审以付军并未在2019年8月10日前向汉鼎新余分公司明确表示不继续履行合同，该租金是用于支付第一个月租金为由，不予支持付军主张返还租金的请求不当，应予改判。本案中，汉鼎新余分公司在本诉中请求付军支付经济补偿金和承担修复费用，并未主张付军预付的一个月租金也应作为其损失不予返还，对汉鼎新余分公司主张的经济补偿金和修复费用，因为付军违约，在前面的问题评述中已经阐述了付军应赔偿汉鼎新余分公司两个月租金即366,806元、承担房屋修复费用511,012.92元的理由，付军已经承担了支付两个月租金的违约责任且合同并未约定付军预付的一个月租金不应返还。据此，付军要求返还的主张合法有据，应予支持。综上，付军的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初9011号民事判决第一项、第二项；二、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初9011号民事判决第三项、第四项；三、江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司应于本判决生效后立即向付军返还房屋租金183,403元；四、驳回江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司的其他诉讼请求；五、驳回付军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费30,084元，保全费5000元，由江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司负担24,464元，付军负担10,620元。反诉案件受理费3968元，由江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司负担。二审案件受理费14,379.53元，由江西汉鼎房地产开发有限公司新余分公司负担3968元，付军负担10,411.53元。本判决为终审判决。审判长  赵志刚审判员  艾力钊审判员  赵卫珍二〇二一年三月二十五日书记员  杨 玲