广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2021)粤2071民初4605号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××管理大厦，统一社会信用代码914×××××××××××687C。法定代表人：黄奉潮，职务董事副总裁。委托诉讼代理人：杨梅，系公司员工。委托诉讼代理人：彭敏瑜，系公司员工。被告：罗南华，男，1980年6月26日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××雅居乐平南商住小区2幢101房，公民身份号码430××××××××××××832。委托诉讼代理人：孔庆妪，女，1981年5月5日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××雅居乐平南商住小区2幢101房，公民身份号码441××××××××××××127，系被告罗南华妻子。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称雅生活公司）诉被告罗南华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告雅生活公司委托诉讼代理人杨梅，被告罗南华委托诉讼代理人孔庆妪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅生活公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2019年12月至2020年7月期间共8个月的物业管理费2634.4元及违约金（按拖欠各月的物业管理费329.3元为基数，分别从欠费次月起每日按1‰计至清偿之日止，暂计至2020年7月为2957.9元）。事实和理由：被告为中山市三乡镇雅居乐平南商住小区2×××××业主，原告受托为该小区提供物业管理服务。原、被告于2015年7月31日签订《雅居乐森岚前期物业服务协议》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应于每月25日前向原告缴纳当月物业管理费，如不能按时缴付，则从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。关于该小区的物业服务收费标准问题，根据前期物业服务协议约定，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.8元标准向原告缴付物业管理费，其建筑面积为117.59平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费329.3元。被告拖欠2019年12月至2020年7月期间物业管理费共计2634.4元及相应违约金2957.9元，合计5592.3元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：被告向原告支付从2019年12月至2021年2月期间共15个月的物业管理费4939.5元及违约金（按拖欠各月的物业管理费329.3元为基数，分别从欠费次月起每日按1‰计至清偿之日止，暂计至2021年2月为1160.6元）。被告罗南华答辩称，1.被告的房屋小区位于一楼，因为原告的物业服务存在瑕疵（例如：蜗牛满墙爬、垃圾没有清理、化粪池井盖外露且臭气溢出来），被告经多次投诉无果，原告亦没有有效的解决问题，被告不是不交物业管理费；2.原告违规审批外面商铺毗邻被告的房屋的墙面开了三个窗户，该问题应当由有关部门去审批，但原告违规审批，严重影响了被告的生活；3.关于物业管理费，前期服务协议约定单价为2.5元/平方米，但2019年起单价为2.8元/平方米，但原告没有通知被告按照2.8元/平方米收取物业管理费，且政府指导价为2.5元，原告应当出示相关部门的文件告知业主；4.关于违约金，被告只是暂时不交物业管理费，要求支付违约金无法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院经审理认定事实如下：中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）作甲方、雅生活公司（雅居乐雅生活服务股份有限公司于2020年10月9日经中山市市×监督管理局核准，企业名称变更为雅生活智慧城市服务股份有限公司）作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐平南项目物业委托乙方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为:2018年12月31日前高层住宅2.5元/月/平方米，商铺2.9元/月/平方米；2019年1月1日起高层住宅2.8元/月/平方米，商铺2.9元/月/平方米；物业服务费于每月20日前缴交；业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。服务期限自2015年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订服务合同生效之日止。2015年7月31日，雅生活公司作甲方、罗南华作乙方签订一份《雅居乐森岚前期物业服务协议》约定，乙方将位于中山市三乡镇雅居乐平南商住小区2×××××，委托甲方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为阶段性收费，2016年1月1日至2018年12月31日高层住宅2.5元/月/平方米；2019年1月1日起高层住宅2.8元/月/平方米，乙方物业总建筑面积为117.59平方米。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月25日前交纳；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。本协议自甲乙双方签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。2016年7月26日，罗南华签收了房屋钥匙及相关文件。罗南华收楼后至2018年12月底均按每月2.5元/月/平方米标准按时缴交物业管理费，2019年1月至2019年11月均按每月2.8元/月/平方米标准缴交物业管理费。罗南华认为雅生活公司对物业管理费进行了调价，且服务存在瑕疵，故从2019年12月起未再缴交物业管理费。2020年4月20日，雅生活公司通过邮件方式向罗南华发出《房屋费用催缴函》，要求罗南华于2020年4月25日前缴清尚欠的2019年12月至2020年4月止的物业管理费1646.5元及滞纳金（每日按千分之一计算），罗南华称没有收到邮件，但有收到短信催收通知。庭审时雅生活公司陈述，罗南华从2019年12月起开始拖欠物业管理费，至2021年2月共拖欠15个月的物业管理费4939.5元（329.3元/月×15个月），应付违约金1160.6元，以上合计6100.1元。雅生活公司称经多次追讨未果，故于2021年1月27日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，罗南华房产位于中山市×××××××××××××××××××××××××（中山市三乡镇雅居乐平南商住小区××××××），建筑面积为117.59平方米，登记时间为2018年11月9日。按照《雅居乐森岚前期物业服务协议》的约定，××19年×月×日后罗南华每月应向雅生活公司缴交物业管理费329.3元（117.59平方米×2.8元/平方米）。又查，2014年12月31日，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局颁布《关于颁布实施中山市住宅物业服务费指导价标准的通知》通知：业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务费政府指导价最高收费标准为有电梯3元/平方米/月；建设单位与前期物业服务企业在政府指导价最高收费标准之内按质价相符原则确定前期物业服务具体内容和收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或前期物业服务协议中约定；建设单位与物业服务企业签订的委托管理合同和物业服务企业与物业买受人签订的前期物业服务协议相关约定应一致。2019年7月15日，广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅颁布的《关于进一步规范物业服务收费的通知》中明确取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局亦于7月30日转发了该通知。再查，2021年3月29日上午，本院工作人员在未通知雅生活公司、罗南华的情况下对涉案的雅居乐森岚小区进行现场勘察，对罗南华反映的蜗牛满墙爬、垃圾没有清理、化粪池井盖外露且臭气溢出、商铺违规开窗等情况进行了了解并现场拍照。经现场勘查显示：罗南华所在物业周围并未发现有垃圾堆积、蜗牛满墙爬的情况；周围有多个过道井，但未发现有化粪池及井盖外露情况，亦没有臭气溢出情况；相邻商铺的几个窗户现已封闭，但仍看见有三个排气孔。案涉森岚小区业主李亚明于2019年1月3日向本院起诉，请求判决撤销森岚小区业主委员会首次业主大会决议，确认第一届业主委员会选举无效。本院经审理后，于2019年8月1日作出（2019）粤2071民初339号民事判决书，判决撤销中山市三乡雅居乐森岚小区×届业主大会决议。中山市三乡雅居乐森岚小区业主委员会不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2019年12月20日作出（2019）粤20民终6460号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。诉讼过程中，雅生活公司向本院提交《情况说明》，认为主张的违约金过高，主动要求将违约金调整为：以每月物业管理费为基数，分别从欠费次月1日起按全国银行间同业拆借中心一年期的贷款市场报价利率上浮50%计算。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。罗南华委托雅生活公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。雅生活公司与罗南华签订的《雅居乐森岚前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。雅生活公司对罗南华的物业依约履行管理服务，罗南华亦应依约定期限向雅生活公司支付相应费用。本案的争议焦点：一是雅生活公司是否有权要求罗南华支付物业管理费，管理费标准如何确定；二是罗南华应否向雅生活公司支付违约金。对焦点一，首先，本院就罗南华所反映的问题，于2021年3月29日上午未通知雅生活公司、罗南华的情况下，对涉案小区罗南华所在的物业进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：罗南华所在物业周围并未发现有垃圾堆积、蜗牛满墙爬的情况；周围有多个过道井，未发现有化粪池及井盖外露情况，亦没有臭气溢出情况；相邻商铺的几个窗户现已封闭，但仍看见三个排气孔。本院认为，从现场勘查的情况来看，雅生活公司履行了房屋建筑共用部位、共用设施设备和相关场地等的维修养护、管理和公共环境卫生等主要物业服务义务，对于罗南华提交的2019年期间的照片所显示的情形，雅生活公司已就业主反映的问题积极进行了处理。对于罗南华反映的相邻商铺开设排气口等问题，建议罗南华可采取协商处理或向有关行政主管部门反映等途径解决，若其认为因雅生活公司管理的问题造成其相关损失的，可另行协商处理或循法律途径解决。故本院认为雅生活公司已履行了主要的物业服务义务，故罗南华以雅生活公司服务存在瑕疵为由拒交物业管理费的理由缺乏理据，本院不予采纳。其次，雅生活公司与雅建公司签订的《前期物业服务合同》及与罗南华签订的《雅居乐森岚前期物业协议》均约定，物业服务期限自签订协议之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订服务合同生效之日止。雅居乐森岚小区业主大会投票产生业主委员会的决议已被撤销，也没有新的物业管理企业依据与业主委员会的委托进驻案涉小区履行物业管理服务，雅生活公司与雅建公司签订前期物业服务合同后，一直在案涉小区履行物业管理服务至今，其履行合同义务行为应取得相应的对价，罗南华系被管理服务小区的业主，故雅生活公司有权要求罗南华支付物业管理费。前期物业服务合同及协议约定，物业管理费标准为2018年12月31日前高层住宅2.5元/月/平方米，2019年1月1日起高层住宅2.8元/月/平方米，该标准未超出业主大会成立之前的政府指导价最高收费标准,且现出台的相关文件已明确取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理。故雅生活公司主张按照约定从2019年1月起按2.8元/平方米/月标准计算物业管理费有合同约定依据，本院予以支持。本院确定物业管理费按329.3元/月标准从2019年12月起计至2021年2月止共15个月为4939.5元。对焦点二，双方签订的《雅居乐森岚前期物业服务协议》约定，罗南华不按约定标准和时间交纳物业服务费，雅生活公司有权要求罗南华限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。罗南华未按约定期限向雅生活公司支付物业管理费，其行为已构成违约，应按约定支付逾期付款违约金，现雅生活公司主动调整违约金标准按全国银行间同业拆借中心一年期的贷款市场报价利率上浮50%计算，系其对自身权利的自主处分，且该违约金符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告罗南华于本判决生效之日起七日内向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司支付2019年12月至2021年2月期间的物业管理费4939.5元及违约金（违约金以拖欠各月的物业管理费金额329.3元为基数，分别从欠费次月1日起按全国银行间同业拆借中心一年期的贷款市场报价利率的1.5倍计算）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（已由原告雅生活智慧城市服务股份有限公司预交），由被告罗南华负担，并直接向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司支付。本判决为终审判决。审判员 邹 军二〇二一年三月三十一日书记员 洪艺华秦家成