四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终57号 上诉人（原审被告）：罗霞，女，1991年7月1日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘蜜蜜，四川石海律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：宜宾家宽房地产信息咨询有限公司，住所地：宜宾市水井湾路21号紫金城B地块21幢-2层30号。 法定代表人：李声高。 被上诉人（原审原告）:曾德容，女，1975年6月12日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：李雪娟，四川宏成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王加连，女，1986年8月5日出生，汉族，住四川省高县。 上诉人罗霞、宜宾家宽房地产信息咨询有限公司（以下简称家宽公司）因与被上诉人曾德容、王加连房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初5132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗霞上诉请求：1.依法撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初5132号民事判决，并改判驳回曾德容的诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费由曾德容、王加连、家宽公司承担。事实与理由：1.罗霞在王加连处购买了案涉房屋，并履行了合同内容，罗霞系案涉房屋的实际所有人，对房屋享有处分权，并非无权代理。2.签订《房地产买卖合同》后，曾德容多次违约，未按时履行付款义务，并明确告知不再购买该房屋，且在合同解除条件成就后才将房屋转卖他人，罗霞并不属于违约，不应承担违约责任。3.曾德容在2019年11月第一次起诉后并没有再与罗霞和家宽公司联系过，没有想购买房屋的意思。 家宽公司上诉请求：1.依法撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初5132号民事判决，并改判驳回曾德容的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由曾德容、王加连、罗霞承担。事实与理由：1.购买案涉房屋时，家宽公司如实告知了曾德容案涉房屋系罗霞购买，罗霞有权处分该房屋。2.曾德容在签订《房地产买卖合同》后未按时履行付款义务，并明确告知家宽公司和罗霞不再购买该房屋。3.案涉的两份《房屋买卖合同》均系合法有效，家宽公司并没有任何违法及违约行为，且做了大量工作，因曾德容不买房屋导致合同无法履行，家宽公司并未得到相应的报酬，且曾德容第一次起诉后并没有再与家宽公司联系，也没有表示继续购买案涉房屋。曾德容违约在前应向家宽公司支付相应的报酬。 对罗霞和家宽公司的上诉，曾德容辩称，1.罗霞没有代理王加连出售房屋的权限，其无权代理产生的法律后果应自行承担。2.曾德容未支付首期房款并非违约。3.家宽公司未尽应有的审查义务，促成双方签订的系无权代理合同，导致合同不能履行，其无权收取报酬。 曾德容向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除曾德容与王加连于2019年10月9日签订的《房地产买卖合同》。2.请求判决王加连和罗霞连带双倍返还曾德容支付的购房定金共计40000元。3.请求判决家宽公司立即返还曾德容支付的中介佣金3000元。4.本案诉讼费由王加连、罗霞和家宽公司承担。 一审法院认定事实:王加连在宜宾市临港永竞置业有限责任公司购买了位于宜宾市临港区××幢××单元××层××号房屋（以下简称案涉房屋），2015年4月20日，王加连与宜宾市临港永竞置业有限责任公司签订了《委托改造协议》，约定对案涉房屋进行改造。2015年5月25日，案涉房屋办理了预售合同备案及预告登记；2015年6月3日，中国工商银行股份有限公司宜宾分行为案涉房屋办理了抵押权登记。 2019年7月13日，王加连与罗霞在宜宾市俊辰房地产营销策划有限公司居间下，签订了《房屋转让（买卖）居间合同书》，载明将王加连所有的案涉房屋作价543800元转让给罗霞，并约定支付方式为分期付款，合同中一并载明该房屋为已确权但未领证。合同签订当日，罗霞向王加连支付定金50000元，并随后按合同约定分期支付购房款。 2019年7月16日，王加连向罗霞出具经宜宾市合力公证处（2019）川宜市合证内字第1618号公证书进行公证的委托书一份，载明“特委托罗霞办理如下事项：一、在上述房产的贷款银行代为办理上述贷款的还款及提前还款手续……八、代为办理核税、缴纳该房屋的维修资金、缴纳或申请减免该房屋有关的费用和契税款。”，并载明委托期限为“2019年7月16日-2020年7月20日止”。 2019年10月9日，在家宽公司居间下，罗霞与曾德容签订了《房地产买卖合同》，载明甲方（卖方）为王加连，甲方代理人为罗霞，乙方（买方）为曾德容，居间方为家宽公司。在该合同第三项所售房屋现状中载明“1、该房屋未办理房屋所有权证、国有土地证……2、该房处于抵押状态，抵押人：王加连，如签订合同后出现合同无效、反悔等由甲方原因导致以后不能正常顺利交易过户，由甲方承担全部的经济和法律责任”；在第四项付款方式中载明“（1）定金：乙方于2019年10月9日支付甲方20000元；（2）首期房款：220000元于2019年10月17日前付给甲方……。甲方：王加连（罗霞代）、乙方：曾德容。居间方：宜宾市家宽房产信息有限公司。”合同签订当日，曾德容就案涉房屋向罗霞支付定金20000元，罗霞出具收条并签字捺印；曾德容就房屋中介佣金向家宽公司支付3000元，家宽公司员工唐国芬代收并出具收条，且收条上注明“剩余6000元于办理公证之日起付清”，并加盖家宽公司公章。 合同签订后，曾德容前往家宽公司多次与家宽公司、罗霞进行协商，要求罗霞补齐授权委托手续，并表示如不能补齐手续，就无法继续履行合同。2019年11月18日，曾德容以微信向家宽公司员工唐国芬表示“罗霞提供的公证委托书根本没有王加连授权她对房屋进行交易的委托事项……请你协调卖方在明天之前出示王加连授权其进行房屋交易的授权委托，并保证房屋在签订合同时能合法交易，否则将通过司法途径维护权益”，并表示“现在我要求王加连追认，否则我不能再付款”，唐国芬在微信中向曾德容表示“我们也给你说了没证的房子只能做公证……本来他证马上到手了的可卖”。 2019年11月19日，曾德容向一审法院提起诉讼，认为在办理贷款手续中，发现罗霞没有代理权限，且房屋未办理产权证，诉请罗霞双倍返还定金，并诉请家宽公司返还中介佣金，后曾德容向一审法院提起撤诉，一审法院作出（2020）川1502民初1630号民事裁定书裁定准予撤诉。 2019年12月10日，宜宾市自然资源和规划局出具川（2019）宜宾市不动产权第2××2号不动产权证，载明“产权人：王加连，共有情况：单独所有，坐落：宜宾市化工路265号临港中央17幢1单元19层4号，不动产单元号：511502008009ＧＢ00025Ｆ00170108”。 2020年3月12日，王加连向罗霞出具宜宾市合力公证处（2020）川宜市合证内字第0517号公证书及经过公证的《委托书》一份，载明委托事项为“一、代为到不动产登记中心查询上述房屋档案……二、代为确定买受方，与买受方签订房屋买卖合同，办理移交房屋和产权证明文件等与售房有关的相关手续……”，并载明“委托期限自2020年3月12日-2022年3月11日止”。 2020年5月11日，宜宾市自然资源和规划局临港经济技术开发区分局（房管局）出具《不动产查档证明》，载明案涉房屋所有权人为“黄远东、苏竹君”，登记时间为“2020年3月13日”，共有方式为“共同共有”。 一审法院认为：本案的争议焦点为1.罗霞是否具有代理权限。2.违约方为曾德容还是罗霞。3.家宽公司在本案中是否有过错，中介佣金是否应当返还。 针对焦点1，不动产物权的设立、变更，经依法登记发生法律效力，未经登记，不发生法律效力。本案中，王加连与罗霞就案涉房屋签订了《房屋转让（买卖）居间合同书》，罗霞已按约履行其分期付款义务，但由于客观原因，未能完成不动产权属变更过户，故虽然双方签订的房屋买卖合同有效，但案涉房屋仍备案在王加连名下，其权属仍属于王加连。在庭审中，罗霞称王加连口头授权其处理案涉房屋，但未提供证据证明王加连有口头授权行为,对涉及房屋买卖的大宗交易，口头授权显然不足以取信交易的相对方，结合王加连向罗霞出具的经宜宾市合力公证处（2019）川宜市合证内字第1618号公证书进行公证的《委托书》，曾德容在缴纳定金后，有理由对罗霞出卖王加连所有的案涉房屋是否具有授权进行合理的怀疑。且2020年3月12日，王加连向罗霞出具了经（2020）川宜市合证内字第0517号公证书公证的《委托书》，罗霞取得了“代为确定买受方、与买受方签订房屋买卖合同”的授权委托，但该《委托书》委托期限注明为“2020年3月12日起至2022年3月11日止”。由此可见，王加连对罗霞以自己名义于2019年10月9日签订的《房地产买卖合同》并未进行追认，故罗霞将案涉房屋卖与曾德容的行为系无权处分。 针对焦点2，在一方当事人有丧失或者可能丧失债务履行的其他情形时，应当先履行债务的当事人可以中止履行。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款第二项规定“当事人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（二）申请人、代理人身份证明材料，授权委托书”。根据不动产的一般交易习惯，在房屋出卖方不能亲自到场的情况下，不动产登记机构均要求受托方出具经公证的授权委托书，其委托事项应包括代为确定买受方，与买受方签订房屋买卖合同等。本案中，罗霞称有王加连代为出卖房屋的口头授权，显然无法达到《房地产买卖合同》所约定的后续债务的履行条件，已具有可能丧失债务履行的其他情形，曾德容提出不安抗辩，拒绝于2019年10月17日前继续支付首期房款，中止履行合同符合法律规定。后曾德容诉至人民法院，要求判令解除合同，是曾德容主张诉权的表现，而非自其起诉开始合同就当然解除。因王加连未对罗霞的代理行为进行追认，且案涉房屋已过户给案外人，合同的根本目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，罗霞应当按定金罚则双倍返还定金，而王加连作为无辜的权利人不应为此承担责任。对曾德容诉请判决解除曾德容与王加连于2019年10月9日签订的《房地产买卖合同》，一审法院支持为解除曾德容与罗霞于2019年10月9日签订的《房地产买卖合同》；对曾德容诉请王加连和罗霞连带双倍返还曾德容支付的购房定金共计40000元，一审法院支持为罗霞双倍返还曾德容支付的购房款定金40000元。 针对焦点3，居间方应当履行审慎的审核和注意义务。本案中，家宽公司作为房产交易居间方，明知罗霞未取得王加连出卖房屋的书面授权委托手续，系无权处分，且无法提供《不动产登记暂行条例》所规定的办理过户手续所需要的全部证照，仍促成双方签订《房地产买卖合同》，存在过错，应返还收取的中介佣金。对曾德容诉请家宽公司立即返还曾德容支付的中介佣金3000元的诉讼请求，一审法院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十八条第一款第四项、第六十九条、第九十四条第一款第四项、第一百零七条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条规定，判决：一、解除曾德容与罗霞于2019年10月9日签订的《房地产买卖合同》。二、罗霞于判决生效之日起十日内，双倍返还曾德容支付的购房款定金40000元。三、宜宾家宽房地产信息咨询公司于判决生效之日起十日内，返还曾德容支付的中介佣金3000元。如果上述义务人未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费875元，减半收取计437.5元，由罗霞负担407元，宜宾家宽房地产信息咨询公司负担30.5元。 二审中，双方当事人未提交证据。本院经二审审理，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1.罗霞是否属于无权代理。2.合同是否在第一次起诉时已经解除。3.罗霞是否应双倍返还定金4万元。4.家宽公司是否应当返还中介佣金3000元。 关于焦点1，2019年10月9日罗霞以王加连的名义与曾德容签订了《房地产买卖合同》，但直到2019年11月19日曾德容向法院提起诉讼，罗霞也未向曾德容出具王加连委托罗霞出售房屋的书面委托或者向曾德容出具王加连对合同追认的书面依据，因此罗霞以王加连的名义与曾德容签订《房地产买卖合同》属于无权代理。 关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”根据上述规定，罗霞与曾德容签订的《房地产买卖合同》对王加连不发生效力，由罗霞承担责任，曾德容作为善意相对人有权请求罗霞履行债务或者就其受到的损害请求行为赔偿。本案中，曾德容没有行使无权代理合同中善意相对人的撤销权，而是向法院起诉主张和罗霞解除合同，因此，可以认定罗霞与曾德容签订的无权代理合同转化为罗霞与曾德容之间的房屋买卖合同关系。 王加连与罗霞于2019年7月13日签订了《房屋转让（买卖）居间合同书》，约定王加连将房屋出卖给罗霞，但至曾德容向法院起诉时房屋产权并未变更登记到罗霞名下，因此房屋所有权并不属于罗霞，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，曾德容可以要求解除合同并主张损害赔偿。曾德容虽于2019年11月19日向一审法院提起诉讼，但该案中，曾德容并无解除合同的诉讼请求且一审法院并未就曾德容的诉请进行判决，因此本案中，一审法院判决解除合同并无不当。 关于焦点3，本案中，罗霞无权代理签订《房地产买卖合同》,存在过错，且在合同未解除的情况下，得到王加连授权后径直将案涉房屋卖于第三人，因此，罗霞收取了曾德容的定金2万元，应当承担双倍返还定金的责任。 关于焦点4，家宽公司作为中介机构应当对合同成立并有效承担责任。本案中，在家宽公司的居间下，罗霞与曾德容签订了无权代理的《房地产买卖合同》并最终被解除，家宽公司作为居间方应认定为存在过错，曾德容要求家宽公司返还已支付的中介佣金3000元，一审法院予以支持并无不当。 综上，家宽公司的上诉理由不能成立，应予驳回；罗霞的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费850元，由罗霞负担800元，宜宾家宽房地产信息咨询公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 胡 勇 审判员 王纯强 审判员 林 涛 二〇二一年三月二十五日 书记员 刘 芳