上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终674号上诉人（原审被告）：云骊（上海）电子科技有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区科苑路88号2幢1号楼[201、501及601]室部分[201-010—201-020、501-005—501-009、501-022、601-006—601-009]单元即[210-220、505-509/522/606-609]。法定代表人:吴瑞兰,执行董事。委托诉讼代理人：李心军，上海上正恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟令军，上海上正恒泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海家新网络科技有限公司，住所地上海市松江区荣乐中路12弄136号。法定代表人：张振纪，执行董事。委托诉讼代理人：单欣怡，上海信思法律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓蓉，上海信思法律师事务所律师。原审第三人：上海向辉网络科技有限公司，住所地上海市松江区小昆山镇鹤溪街23号11幢243室。法定代表人：闫春宝。上诉人云骊（上海）电子科技有限公司（以下简称云骊公司）因与被上诉人上海家新网络科技有限公司（以下简称家新公司）、原审第三人上海向辉网络科技有限公司（以下简称向辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初10991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。云骊公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判云骊公司无需向家新公司支付解约违约金10,000元。事实与理由：家新公司无法举证涉案房屋的层层转租得到了产权人和上一级承租人的同意，虽然向辉公司在一审庭审中陈述同意将涉案房屋转租给家新公司，但这属于事后表态，故涉案的租赁合同应属无效；即使涉案租赁合同有效，合同解除的原因主要在于2019年5月房屋水电无法正常使用，云骊公司不得不搬离房屋，对此情况家新公司是明知的，故云骊公司没有违约，不应承担违约责任；此外违约金和赔偿损失不能同时适用，故有关支付10,000元违约金的条款应当属于无效条款。家新公司辩称，产权人和向辉公司对于家新公司将涉案房屋出租给云骊公司均是知情且同意的，故不存在租赁合同无效的情形；本案中根本不存在2019年5月房屋水电无法正常使用的情形，云骊公司不仅未能如期支付租金，而且单方面告知不再继续租赁涉案房屋，在家新公司不同意也不知情的情况下单方面搬离涉案房屋，系违约，应承担违约责任。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。向辉公司未作答辩。家新公司向一审法院起诉请求：1.判令云骊公司支付家新公司租金43,316元（自2018年11月29日起计算至2019年5月31日止，按每月7,140元的标准计算）；2.判令云骊公司支付家新公司逾期支付租金的违约金（以21,420元为基数，自2018年12月8日起计算至实际支付之日止；以21,420元为基数，自2019年3月8日起计算至实际支付之日止；均按年利率3.65%计算）；3.判令云骊公司赔偿家新公司解约违约金10,000元。一审法院经审理认定事实如下：2016年11月，上海XX有限公司（以下简称XX公司）将包括涉案房屋在内的房屋出租给向辉公司，约定租赁期间自2016年11月1日起至2019年10月30日止等。2018年8月，向辉公司将上述房屋转租给家新公司，约定租赁期间自2018年8月25日起至2019年8月30日止等。2018年8月，家新公司、云骊公司签订《松江锦昔路公寓租赁续签协议》一份。该协议约定，家新公司将涉案房屋出租给云骊公司；租赁期间自2018年8月29日至2019年8月28日；租金为每月每间1,785元，按季度支付，于每季度7日前支付下个季度租金;押金为6,800元。合同第七条第2款约定，乙方逾期交付租金，除应补交租金外，还应按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的0.01%。第4款约定，一方如果具有合同约定的其他违约行为，违约方除应向守约方赔偿因其违约造成损失外，还应支付10,000元违约金等。一审审理中，家新公司、云骊公司一致同意将已付押金6,800元抵扣云骊公司欠付的租金或占有使用费；双方明确没有其他合同解除的后果需要在本案中处理。一审审理中，家新公司陈述：其诉请均基于合同解除；其在2019年6月中下旬收回钥匙时合同即解除，合同解除的原因在于云骊公司擅自搬离且未按约付租金；云骊公司曾于2019年5月底告知家新公司要退租但家新公司并未同意。云骊公司陈述：其于2019年5月底搬离涉案房屋并将钥匙放在“门卫”，此前已电话告知家新公司不再租房，但家新公司不同意拿钥匙，故将钥匙放在“门卫”；2019年5月底家新公司、云骊公司之间合同已经解除；合同解除的原因是因涉案房屋不符合租赁用途，2019年5月房屋水电无法正常使用故其搬离，但其无证据证明该节事实。向辉公司陈述：家新公司将涉案房屋转租给云骊公司征得了向辉公司的同意。一审法院认为：家新公司、云骊公司之间就涉案房屋签订的《松江锦昔路公寓租赁续签协议》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，否则应承担相应的违约责任。一审中，云骊公司确认欠付自2018年11月29日起至2019年5月31日止的租金，对于每月7,140元的租金标准亦无异议，故对家新公司主张43,316元欠付租金的诉请一审法院予以支持，家新公司、云骊公司均同意已付押金6,800元抵扣欠付租金，抵扣后，云骊公司尚需支付家新公司36,516元。依据《松江锦昔路公寓租赁续签协议》的约定，每季度前7日支付下季度的租金，逾期应按拖欠租金的日0.01%支付违约金。故对家新公司要求云骊公司支付逾期付款违约金的诉请，一审法院予以支持。本案系因云骊公司违约导致合同解除，依据合同第七条第4款的约定，云骊公司应当赔偿家新公司解约违约金10,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，作出判决：一、云骊（上海）电子科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海家新网络科技有限公司租金36,516元（云骊（上海）电子科技有限公司已付押金6,800元已抵扣）；二、云骊（上海）电子科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海家新网络科技有限公司逾期支付租金的违约金（以21,420元为基数，自2018年12月8日起计算至实际支付之日止；以21,420元为基数，自2019年3月8日起计算至实际支付之日止；均按年利率3.65%计算）；三、云骊（上海）电子科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海家新网络科技有限公司解约违约金10,000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,133元，减半收取566.50元，由云骊公司负担。二审期间，当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点在于租赁合同是否有效及云骊公司是否应当支付违约金10,000元。在案证据显示，家新公司和云骊公司均具有相应的民事行为能力，双方就涉案房屋签订的《松江锦昔路公寓租赁续签协议》亦是真实意思的表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，也不违背公序良俗，故租赁合同不存在无效情形，应为有效合同。同时，根据法律规定，承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除合同，但并不影响承租人与次承租人之间租赁合同的法律效力。因此，云骊公司关于租赁合同无效的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于合同解除的原因，虽然云骊公司主张合同解除是由于2019年5月房屋水电无法正常使用，但其并未就此提供相应证据予以证明，且家新公司对此原因不予认可，故对云骊公司该上诉理由，本院不予采信。一审判决认定云骊公司构成违约并按照协议约定判令其向家新公司支付相应违约金，有事实及合同依据，本院予以维持。综上所述，云骊公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由云骊（上海）电子科技有限公司负担负担。本判决为终审判决。审判长  陈福才审判员  叶 兰审判员  严佳维二〇二一年三月二十三日书记员  韩欣彦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……