广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终535号上诉人（原审被告）：赵立贤，男，1961年8月13日出生，汉族，住广东省台山市××××××××××××之一。公民身份号码：44××××××××××××14。委托诉讼代理人：黄雅聪，广东道自在律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：台山市天泽贸易有限公司，住所地：广东省台山市×××××××。统一社会信用代码：91×××××××1J。法定代表人：陈启成,该公司总经理。委托诉讼代理人：黄颂英，广东伯方（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟家达，广东伯方（江门）律师事务所律师。上诉人赵立贤因与被上诉人台山市天泽贸易有限公司（以下简称天泽公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初3429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵立贤上诉请求：1.撤销一审判决，依法驳回天泽公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由天泽公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。首先，赵立贤并非故意拖欠租金，实在是因为店铺经营困难，造成此困境的最大责任在于天泽公司。天泽公司进行市场招商时向赵立贤介绍市场经营商铺有海鲜档、菜肉档、干货档、大排档等，赵立贤考虑到海鲜、菜肉市场能给餐饮业带来便利的食材和客流，有利于餐饮业的经营，故基于对天泽公司的招商宣传而最终决定承租涉案店铺。但是，承租下来后，赵立贤发现天泽公司缺乏市场管理运营经验，涉案店铺所在的市场管理无方、秩序混乱，自2017年11月起即处于涣散经营状态，期间各档口纷纷倒闭，市场一直处于关闭或半关闭状态，没有客人流量，没有招商引资，更没有任何有效的经营管理。天泽公司的失败经营管理，导致赵立贤及其他市场商户严重亏损。为此，赵立贤与周边的商户已经多次联合组织一起到镇信访办寻求帮助，请求政府人员从中协调处理，希望通过减租的方式渡过难关，被执行人也曾派代表出来沟通协商，但都不了了之。其次，赵立贤经营餐饮行业，今年初受新冠肺炎疫情影响很大，根据政府疫情防控措施的要求，店铺不准开门，经营活动完全停滞。再者，天泽公司于2020年5月12日与台山市大蚝门水产专业合作社举行台山蚝文化美食城项目签约仪式，双方签订项目合作协议。天泽公司在双方租赁合同履行期内，不经赵立贤的同意，甚至未通知赵立贤的情况下，擅自把赵立贤承租的店面作为蚝文化美食城宣传之用，并通过电视、互联网等方式广泛宣传，天泽公司失实的宣传导致客人误认为该商铺已作为蚝文化城的对外宣传展厅之用而非餐饮商户，对赵立贤的正常经营造成很大影响。二、一审判决适用法律错误。根据《合同法》第一百一十九条第一款规定，赵立贤没有及时交纳租金固然有违约之嫌，但最主要是因天泽公司的失败经营管理导致，赵立贤在此情况下多次积极主动要求与天泽公司沟通协商解决困难，并且多次寻找政府人员帮助从中协调，天泽公司均无动于衷，消极对待，放任市场经营损失不断扩大。天泽公司应当采取适当措施防止损失扩大而没有采取，天泽公司放任不管，致使损失持续扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。合同的履行是基于公平原则，现由于天泽公司的各种消极怠慢导致市场经营困顿，严重影响商户的正常经营；在面对突如其来的新冠肺炎疫情的时候，在赵立贤等商户希望天泽公司能够体谅困难，并积极主动提供方案，共克时艰的时候，天泽公司消极以待；且仍在双方租赁合同履行期内，天泽公司不经赵立贤的同意，甚至未通知赵立贤的情况下，擅自把赵立贤承租的店面作为蚝文化美食城宣传之用。天泽公司的上述行径，均损害了赵立贤商铺的正常经营，并扩大了赵立贤的损失。天泽公司要求解除合同，实际责任在于天泽公司。若法院认为赵立贤应当承担相应的租金、占有使用费以及违约金，请结合双方过错，适当予以减免。二审中补充上诉意见如下：1.赵立贤开张后第二日就被要求歇业，海鲜市场开张两个月进入停滞状态，商铺纷纷倒闭。天泽公司的违法虚假宣传与赵立贤经济损害结果存在直接因果关系，过错在于天泽公司；2.2020年新冠疫情严重，餐饮业遭受重挫，新冠疫情属于不可抗力，应减免租金；3.一审判决违约金过高，利率应调整到一年期贷款市场报价利率。被上诉人天泽公司辩称，一审认定事实正确，适用法律正确，应予维持，请求驳回赵立贤的上诉请求。天泽公司向一审法院起诉请求：1.请求确认天泽公司与赵立贤签订的《租赁合同》于2020年7月7日已解除；2.请求判令赵立贤立即向天泽公司归还租赁物台山市××××××××××××××××××××××××；3.请求判令赵立贤向天泽公司支付租金165430.25元及逾期违约金(以165430.25元为基数，自起诉之日按每天万分之八计算至全部款项还清之日止)；4.请求判令赵立贤自2020年7月7日起至实际归还铺位之日止按每月5428.5元的标准向天泽公司支付房屋占有使用费(暂计至2020年7月20日为2352.35元)；5.请求判令天泽公司有权没收租赁保证金31000元；6.请求判令赵立贤承担本案所有的诉讼费用。一审法院判决：一、台山市天泽贸易有限公司与赵立贤于2017年10月16日签订的《租赁合同》，确认于2020年7月7日解除；二、赵立贤应于判决生效之日起三十日内向台山市天泽贸易有限公司返还台山市××××××××××××××××××××××××；三、赵立贤应于判决生效之日起十日内向台山市天泽贸易有限公司支付租金134430.25元及合同解除后的占有使用费(占有使用费以每月5428.5元为标准，自2020年7月7日起计算至实际返还商铺之日止)；四、赵立贤应于判决生效之日起十日内向台山市天泽贸易有限公司支付相应的违约金(以134430.25元为本金，自2020年7月24日起至款项还清之日止按每天万分之八计算)；五、驳回台山市天泽贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1827.83元，由台山市天泽贸易有限公司承担310元，赵立贤承担1517.83元。二审中，赵立贤依法提交以下证据：涉案商铺照片、台山蚝文化美食城宣传照片及微信公众号“台山发布”的新闻文章截图；2.光盘。天泽公司未提交新的证据。本院组织了双方当事人进行证据交换与质证。经审核，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对赵立贤的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。结合本案当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.赵立贤是否应承担拖欠租金的违约责任；2.赵立贤是否应支付占有使用费；3.违约金是否过高。关于争议焦点一。赵立贤上诉主张其拖欠租金的原因在于天泽公司招商时虚假宣传，招商后没有管理、且受疫情影响、天泽公司开展活动未经赵立贤同意就随意占用赵立贤店面等原因导致赵立贤店铺无法经营，导致赵立贤拖欠租金、合同解除的过错在于天泽公司。在本案中，根据双方签订的《租赁合同》，其中第十条违约责任约定，如赵立贤拖欠租金及其他应交纳的费用超过三十日（含三十日），则视为赵立贤违约，因此造成天泽公司的一切损失均由赵立贤负责赔偿，天泽公司有权单方面停止水电能源供应并解除本合同，并即时收回出租物业。租赁关系生效至今赵立贤尚未支付过租金，故天泽公司依照上述的约定于2020年7月7日向赵立贤主张解除涉案合同，并无不当，本院予以确认。虽然赵立贤上诉认为是天泽公司的责任导致其无法经营而没有支付租金，但赵立贤提供的证据不足以证明该主张，赵立贤没有如期足额支付租金，其应当承担违约责任，故赵立贤应向天泽公司支付拖欠的租金，即赵立贤应向天泽公司支付从2017年10月16日起计至2020年7月6日的租金。至于赵立贤主张餐饮行业遭受新冠疫情影响及涉案商铺所在市场经营状况一般的客观情况，一审判决已予以考虑，并将赵立贤支付的保证金31000元折抵租金，不予支持天泽公司要求没收保证金的请求。因此，赵立贤的该项上诉主张依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。如上所述，双方的《租赁合同》于2020年7月7日解除，但赵立贤仍实际占有使用涉案租赁物，一审判决其参照双方关于租赁物租金的约定，按5428.5元/月的标准支付2020年7月7日起至实际归还店铺之日止的房屋占有使用费并无不当，本院以维持。关于争议焦点三。根据《租赁合同》第十条违约责任其中约定，赵立贤必须按本合同约定按时足额交付租金及其他应缴纳的费用，如逾期交付，从逾期之日计收迟延履行违约金，每逾期一日赵立贤须按应付款项的万分之八向天泽公司偿付。按双方上述约定，赵立贤逾期支付租金，应当按照拖欠租金数额每天万分之八自起诉之日即2020年7月24日起计至款项还清之日。赵立贤上诉认为违约金计算过高，应予以降低。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，双方约定违约金按照每逾期一日按应付款项的万分之八的标准，没有超出上述的规定，故赵立贤的该项上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，赵立贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2988.61元，由上诉人赵立贤负担。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二一年三月二十七日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢王志恒