河北省保定市徐水区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0609民初305号 原告：张磊，男，汉族，1984年10月18日出生，住保定市徐水区。 委托诉讼代理人：田雪娇，河北尚言律师事务所律师。 被告：保定市佳源房地产开发有限公司，住保定市徐水区同兴路南北起第三栋东起第5户。 法定代表人：黄常川，该公司执行董事。 委托代理人：吴君影,河北王笑娟律师事务所律师。 原告张磊与被告保定市佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张磊及委托诉讼代理人田雪娇、被告佳源公司的委托诉讼代理人吴君影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张磊向本院提出诉讼请求：1、依法认定张磊与佳源公司签订的《房屋选购意向书》无效；2、判令佳源公司返还购房款280317元及利息（利息自2018年5月12日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日）；3、返还定金50000元。事实及理由：2018年6月21日，张磊与佳源公司签订了《房屋选购意向书》，约定张磊购买佳源公司坐落于保定市徐水区，张磊依约分别于2018年5月12日、2018年6月21日向佳源公司支付购房款、定金共计280317元。佳源公司应予2020年12月31日前将房屋交付给张磊，自2018年6月21日至今已马上到交房日期，佳源公司仍未动工建房，后张磊了解到佳源公司并未取得商品房预售许可证，因此张磊要求佳源公司解除双方签订的《房屋选购意向书》，退还购房款及利息。依据法律规定，双方签订的房屋选购意向书应属无效，佳源公司应当返还已付的购房款、定金280317元及利息并返还未履行合同的一倍定金50000元。故诉至法院。 佳源公司辩称，1、双方签订的是《房屋选购意向书》，选购意向书是张磊为先占佳源公司拟开发建设的房屋而与佳源公司达成的意向协议，协议中仅约定了房屋面积和总价，佳源公司仅承诺不将张磊选定的房屋在日后销售过程中另售他人，意向书中并不具备商品房买卖合同的主要条款，不应认定为商品房买卖合同，也不适用最高法关于商品房买卖合同纠纷的司法解释；2、张磊起诉返还购房款和定金，属于重复计算，佳源公司除收到280317元购房款外，并未收取张磊其他任何款项；3、选购意向书因不是预售或买卖合同，意向书中并未约定房屋交付日期，张磊诉状中所称的交房日无事实依据，综上，请求驳回诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认如下： 1、保定市佳源房地产开发有限公司原名称为：徐水县佳源房地产开发有限公司，2017年12月1日该公司将公司名称由“徐水县佳源房地产开发有限公司”变更为“保定市佳源房地产开发有限公司”。 2、张磊与佳源公司签订《房屋选购意向书》一份。约定：张磊选购佳源公司开发的位于河北省保定市徐水区。建筑面积约115.23平方米，总价人民币910317元。张磊在签订此意向书时向佳源公司支付购房款人民币280317元。在协议签订后，佳源公司保证不将本合同项下的房产出售于其他方。 3、2018年5月12日、2018年6月21日，佳源公司分两次收到张磊共计购房款280317元。 4、佳源公司在张磊起诉前未取得商品房销售（预售）许可证明。 对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、张磊要求确认与佳源公司签订的《房屋选购意向书》无效，提交了下列证据：1、房屋选购意向书1份，张磊通过第三方中介于2018年5月12日到佳源公司与佳源公司签订涉案合同，约定了房号、房屋位置、房款等条款，于2018年5月12日向佳源公司支付定金50000元，同年6月21日分三笔向佳源公司支付230317元，共计支付房款280317元；2、佳源公司向张磊开具的收据1张，其中收据右上角有佳源公司财务人员手写5.12定5万；3、中国农业银行个人账户明细2张；4、徐水区人民法院出具的2020冀0609民初1167号生效民事判决书1份，该判决书为在先的生效判决，在说理部分，对房屋选购意向书的性质认定为商品房预售合同，且应适用审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释第二条规定，至今该房屋未取得预售许可证，依据法律规定，本协议为无效。佳源公司质证称，1、对意向书真实性没有异议，但该证据并未标明签署日期，张磊主张的签订日期为2018年6月21日，不能认定该意向书是张磊起诉的意向书，同时，该意向书中并未约定房屋的基本状况，销售方式，交付使用条件及交付日期，装饰设备标准承诺，供电、水、热、气、通信等配套基础设施和公共设施的权益、责任，也没有配套建筑的产权归属，及面积差异的处理方式等商品房买卖合同的必备条款，故该选购意向书依法不应认定为商品房买卖合同或商品房预售合同；2、对收据的真实性、关联性需进一步核实，该收据日期为2017年3月28日，而张磊当庭陈述签订协议日期为2018年6月21日，缴款日期为2018年5月和6月，该收据中的张磊是否为本案原告，根据收据的时间与张磊陈述的缴款时间无法判定二者为同一人；3、对账户明细真实性没有异议，表明在2018年张磊仅向佳源公司交付过280317元，而张磊主张的数额330317元二者明显不符；4、对提交的判决书真实性需核实，对关联性不认可，该判决是案外人与佳源公司之间的解除纠纷，而不是确认合同效力纠纷，无论是当事人主体，与案件审理的案由，与本案均无关联性，法院判决说理部分并不是判决认定部分，不是判决结果，根据最高法相关司法解释及相关判例，法院判决中说理部分不属于生效判决已认定的事实，结合质证观点，依据最高法证据规则生效判决如有相反证据能够推翻的生效判决不能作为认定案件事实的证据。本院认为，张磊与佳源公司签订的房屋选购意向书，载明了商品房坐落位置、面积、总价款，付款方式等，上述内容符合商品房买卖合同的特征。因此，张磊与佳源公司间法律关系性质应确定为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，佳源公司未取得商品房销售（预售）许可证，且在张磊起诉前也未取得商品房预售许可证明，故本院确认张磊与佳源公司签订的《房屋选购意向书》无效。 二、张磊要求佳源公司返还双倍定金50000元的主张，提交：1、佳源公司向张磊开具的收据1张，其中收据右上角有佳源公司财务人员手写5.12定5万；2、中国农业银行个人账户明细2张，证明2018年5月12日向佳源公司转款50000元。佳源公司未取得商品房销售（预售）许可证，不能履行合同义务，佳源公司作为收受定金方，应双倍返还定金。佳源公司质证称，张磊以佳源公司不能履行合同义务为由，要求双倍返还定金，但又以合同无效为由要求返还购房款和利息，在同一案件中适用双重标准，其主张不符法律规定；在张磊提交的选购意向书及缴款收据和银行转账仅证明张磊交付过购房款280317元，并无任何证据证实交付除此之外的定金，故张磊主张返还定金无事实支持。本院认为，张磊要求确认与佳源公司签订的房屋选购意向书无效，依据法律规定，合同无效的后果应是返还，要求双倍返还定金于法无据，本院不予认定。 本院认为，本案张磊持有与佳源公司签订的房屋选购意向书和相关付款收据等，证实本案张磊与购房的张磊系同一人，张磊与佳源公司签订房屋选购意向书，因佳源公司至张磊起诉时仍未取得商品房预售许可证明而无效，佳源公司在销售商品房过程中存在过错，张磊在签订意向书及付款时对佳源公司销售商品房的相关资质证明并未进行认真审查，未尽到审查义务，也存在一定的过错责任。但张磊要求佳源公司返还购房款280317元的主张，不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：㈠故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，本院予以支持。张磊要求佳源公司支付以本金280317元为基数，自2018年5月12日按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付款之日止的利息，没有合同约定及法律规定，应予调整。即应分别自2018年5月12日起以佳源公司收到的50000元、2018年6月21日起以佳源公司收到的230317元购房款为基数按张磊起诉时（2021年2月22日）全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至房款付清之日止，超出部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决如下： 一、原告张磊与被告保定市佳源房地产开发有限公司签订的《房屋选购意向书》无效； 二、被告保定市佳源房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告张磊购房款280317元,并分别支付自2018年5月12日起以50000元、自2018年6月21日起以230317元为基数按起诉日2021年2月22日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至房款付清之日止的利息； 三、驳回原告张磊其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6335元，减半收取计3168元，由张磊负担475元，由保定市佳源房地产开发有限公司负担2693元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 员 齐成柱 二〇二一年三月二十五日 法官助理 潘 萌 书 记 员 国 璇