四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1902民初378号 原告：巴中市中润实业集团有限公司。 法定代表人：刘伟樑，该公司总经理。 住所：四川省巴中市巴州区。 委托代理人（特别授权）：向波，男，生于1978年1月23日，汉族，户籍地四川省都江堰市。 委托代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师。 被告：王继生，男，生于1995年，汉族，户籍地四川省通江县。 原告巴中市中润实业集团有限公司与被告王继生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告巴中市中润实业集团有限公司的委托代理人向波、彭仕喜到庭参加了诉讼，被告王继生经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告与原告于2018年9月11日签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），购买了由原告开发的位于巴中市经济开发区××路××幢××单元××楼××号住房，该商品房总价款为人民币416128.00元（大写:肆拾壹万陆仟壹佰贰拾捌元整），首付款为86128.00元（大写:捌万陆仟壹佰贰拾捌元整）。合同约定除首付款之外的房款人民币330000（大写:叁拾叁万元整）以按揭贷款方式进行支付，并且合同对买受方逾期付款的情形约定了违约金。但迄今为止被告仍未办理按揭贷款，也未变更付款方式付清下欠房款，期间原告多次催要无果，形成纠纷。为维护原告的合法权益不受侵犯，根据法律规定特向法院起诉，请求：1、判令解除原被告之间的《四川省商品房买卖合同（预售）》并判令被告向原告支付违约金（合同约定按照房款总额的20％向出卖人支付违约金）。2、本案案件受理费由被告承担。 被告未出庭，开庭前通过微信答辩称：被告本人于2018年6月在巴中市经济开发区西片区购买了比弗利山庄11栋23楼4号房，交了购房首付86128元，占全部房价款20.69%，剩余部分以军队公积金贷款办理，和开发商约定合作银行为建设银行。交完首付我正常办理各种手续，当手续办完进行办理贷款时，才得知建设银行没有跟比弗利楼盘进行房贷业务合作，并且当时小区处于停工状态，开发商出现资金断链，至目前比弗利楼盘还是未完工状态，还存在资产抵押，设计变更，交房不达标，土地闲置等情况！根据现实情况，我一直不敢办理贷款业务，原因如下：原因一：开发商没有按约定落实公积金贷款银行，导致我办理不了公积金贷款业务，因为使用的军队住房公积金，只能用国有银行进行贷款，开发商违约！原因二：比弗利楼盘存在烂尾风险，自己权益得不到根本保障，据了解比弗利楼盘开发商中润实业有限公司资产负债严重，税费欠额巨大。原因三：开发商不按约定的贷款方式进行房贷办理，变更贷款方式！让我走商贷，合作银行是巴中农商银行，利率偏高！而且还要补交百分之十的首付！这一要求我完全不能接受，因为我的合法利益完全受损！虽然现在比弗利楼盘一期二期部分楼盘已经协调交房，但是该楼盘还存在诸多问题！交房也是不达标准的交房，没有“三证一书一表”！针对以上情况，本人向贵院申请房屋保全，让开发商退款。以上情况属实！如有不实之处，本人愿意承担法律责任。 经审理查明：2016年，原告取得了比弗利山庄（6#-11#楼）项目的《商品房预售许可证》（证书编号：（2016）房预售证第008号），同时还取得了前述项目的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。 2018年6月10日，被告向原告预交了比弗利山庄11-2304室房款86128元，并由原告向被告出具《收据》。 2018年6月11日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同签约备案号：573613），约定：被告向原告购买其位于四川巴中经济开发区××路比弗利山庄（6＃-11＃）11幢1单元23楼4号住宅（建筑面积130.04平方米，总价416128元）。……第九条付款方式及期限：3、贷款方式付款：公积金贷款。买受人于2018年9月11日前支付首期房价款人民币86128万元（大写捌万陆仟壹佰贰拾捌元整），占全部房价款20.69%；余款人民币330000元向巴中市住房公积金管理中心申请贷款支付，期限：15年。第十条逾期付款的处理：（一）除不可抗力外，买受人未按照合同约定时间付款的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分。）本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、市政规划；3、以上两个条件除外，买受人不退房，自十八条约定的交付期限届满之日起可延续3个月，在延续的3个月内不产生任何违约金，3个月若出卖人不能交付该商品房，出卖人向买受人支付全部房款万分之零点五／日的违约金。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定1、出卖人协助买受人办理个人住房商业贷款／住房公积金贷款，买受人应积极办理。买受人须于合同签订后三日内向银行／公积金管理中心……提交符合个人住房商业贷款／住房公积金贷款要求的全部材料；逾期或不齐全或未按规定提交符合要求的材料，致使银行／公积金管理中心无法办理放贷手续或律师无法出具法律意见书，出卖人有权按主合同条款中的第九条“买受人逾期付款的违约责任”执行，逾期30日出卖人有权解除合同，买受人按房款总额的20%向出卖人支付违约金。买受人在接到出卖人或银行／公积金管理中心或银行／公积金管理中心指定的律师事务所办理放贷通知书，于指定时间到指定地点办理相关手续。如因买受人原因不能如期办理放贷手续，逾期30日后，出卖人有权解除合同，买受人按房款总额20%向出卖人支付违约金。 2020年8月27日，因被告未向原告支付下余购房款致使原告诉至来院请求被告支付下余购房款及违约金，本院于2020年9月3日向被告送达了起诉状副本及开庭传票等法律文书。后原告又于2020年9月22日向本院提出了撤诉申请，本院予以准许后作出了（2020）川1902民初4840号民事裁定书，准许原告撤回起诉。因被告仍未向原告支付下余购房款，原告于2021年1月13日再次诉至来院提出上列请求。 上述事实，有原、被告身份信息，《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，《商品房预售许可证》，《商品房买卖合同》，《收据》，（2020）川1902民初4840号民事裁定书及庭审笔录等证据在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张解除合同的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定付款方式为：公积金贷款方式付款，……，余款330000元向巴中市住房公积金管理中心申请贷款支付；……买受人须于合同签订后三日内向银行/公积金管理中心……提交符合个人住房商业贷款/住房公积金贷款要求的全部材料；逾期或不齐全或未按规定提交符合要求的材料，致使银行/公积金管理中心无法办理放贷手续，出卖人有权按主合同条款中的第九条“买受人逾期付款的违约责任”执行，逾期30日出卖人有权解除合同，买受人按房款总额的20%向出卖人支付违约金。被告自2018年6月10日向原告支付首付款后，至今既未通过公积金贷款亦未通过商业贷款的方式向原告支付下余购房款。且在本院于2020年9月3日向被告送达了原告请求被告支付下余购房款起诉状副本后至今仍未履行下余房款支付义务。被告亦在答辩状中要求原告退还其购房款。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，故本院支持原、被告签订的《商品房买卖合同》于起诉状副本送达被告之日（2021年1月18日）解除。 关于原告主张的违约金问题。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告自2020年9月3日收到原告请求被告支付下余购房款的起诉状副本后至今未向原告支付下余房款，构成违约。同时，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定被告逾期支付购房款的违约责任为按房款总额的20%向原告支付违约金，而原告逾期向被告交房的违约责任为从逾期之日起原告向被告支付全部房款万分之零点五/日的违约金。该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任明显不对等。鉴于该合同文本系原告向被告提供的格式合同，从利于被告的角度考虑，本院酌定被告按照原告逾期交房时应向被告支付全部房款万分之零点五/日的违约金承担违约责任。原被告在附件四中虽约定了向银行贷款提供材料的时间，但并未明确约定具体的付款时间。鉴于原被告于2018年6月11日签订商品房买卖合同时约定的交房期限为2018年12月30日前，故本院酌定被告从2018年12月30日起向原告支付违约金。综上，违约金的计算方法为：以416128元为基数，从2018年12月30日起按日万分之零点五向原告支付逾期付款违约金至合同解除之日（2021年1月18日）止，共计15604.8元（0.00005×750天×416128元）。 关于解除合同后返还购房款的问题。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，原告同意在扣除违约金等后将下余房款退还被告，同时被告亦要求原告退还已付购房款，故原告应在《商品房买卖合同》解除后，向被告退还被告已付购房款86128元。扣除被告应支付的违约金15604.8元后，原告可主动向被告返还购房款70523.2元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五条第一款、第五百九十二条之规定，判决如下： 一、原告巴中市中润实业集团有限公司与被告王继生于2018年6月11日签订的《商品房买卖合同》（合同签约备案号：573613）于2021年1月18日解除。 二、被告王继生于本判决生效之日起十五日内向原告巴中市中润实业集团有限公司支付违约金15604.8元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7540元，减半收取3770元，由被告王继生负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  杨太吉 二〇二一年三月三日 书记员  孙晓琴