广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初453号原告：官锦辉，男，1971年8月19日出生，汉族，住广东省普宁市××××××××××，公民身份号码440××××××××××××614。被告：陈志颂，男，1983年4月16日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区××××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××859。被告：温配花，女，1985年9月8日出生，汉族，住址广东省深圳市龙岗区××××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××305。委托诉讼代理人：陈志颂，与温配花为夫妻关系。原告官锦辉与被告陈志颂、温配花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告官锦辉、被告陈志颂（兼温配花委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告官锦辉向本院提出诉讼请求：一、判令转让双方签订的房地产转让合同有效；二、判令两被告立即将位于惠东县黄埠镇的土地及房屋过户给原告；三、判令两被告立即将位于惠东县黄埠镇海滨工业区（龟山洋下）G-5区B栋的土地及房屋交付给原告；四、判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与两被告于2020年12月28日签订《房地产转让合同》，约定：两被告将位于惠东县黄埠镇【国有土地使用证号为：惠东国用（2013）第××××号】的土地及房屋转让给原告，转让总价为实收人民币124万元整。两被告于2020年12月28日收取原告74万元定金，原、被告双方同时在合同中约定，在签订转让合同后，原告付清余款人民币50万元后，两被告应在3天内办理更名过户手续并将土地及房屋完全交付原告所有。合同签订后，原告依约于2020年12月28日支付了剩余转让款，但两被告一直推却拒绝办理过户更名手续。原告为维护自身合法权益，已多次催告两被告履行合同义务，然而两被告均未予以配合。鉴于此，原告特向法院提起本案诉讼，望法院判决如诉所请。被告陈志颂、温配花对原告的起诉书的内容无异议。原告官锦辉围绕其诉讼请求依法提交了下列证据予以佐证：1.原告身份证；2.两被告身份证，证明原被告主体资格；3.《房地产转让合同》，证明两被告将涉案房地产转让给原告的事实；4.转账凭证、收据，证明原告已向两被告支付转让款的事实；5.国土证、用地规划许可证、工程规划许可证，证明涉案房地产的相关信息。对原告官锦辉的上述证据，被告陈志颂、温配花均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原、被告的陈述及其提交证据对本案的事实认定如下：被告陈志颂、温配花为夫妻关系，于2017年7月登记结婚。本案涉案土地位于惠东县黄埠镇【国有土地使用证号为：惠东国用（2013）第××××号】，其土地使用权于2013年7月25日登记，土地用途工业，土地面积100平方米，登记权利人为被告陈志颂。2013年9月10日，被告陈志颂就上述土地使用权办理了建设用地规划许可证、于2014年1月26日办理了建设工程规划许可证。此后，被告陈志颂在该建设用地上加盖了一栋两间七层半的水泥结构楼房，建筑面积约为764平方米，地上建筑未办理房产证。2020年12月28日，被告陈志颂、温配花作为转让方（甲方）与原告官锦辉（受让方、乙方）签订了一份《房地产转让合同》，合同约定条款如下：一、甲方自愿将拥有所有权及使用权的位于：惠东县黄埠镇共二间七层半的土地及房屋……土地使用权面积为100平方米，房屋建筑面积为764平方米的土地及房屋转让给乙方，乙方自愿购买，并予以认可。二、转让房地产的付款和交付方式1.双方约定，上述房地产转让总价为甲方实收人民币壹佰贰拾肆万元整（￥1240000.00元），甲方已于2020年12月28日收取了乙方定金人民币柒拾肆万元整（￥740000.00元）。2.双方约定，在签订本合同后，乙方付清余款伍拾万元整（￥500000.00元）之日起3天内，甲方应当协助乙方到相关部门办理更名过户手续，如办证部门认为部分房地产需要完善相关手续的，甲方应当在相关手续完善后将该部分房地产办理更名过户手续给乙方；房地产更名过户手续由乙方负责，甲方只能提供【国有土地使用权证】、【建设工程规划许可证】、【建设用地规划许可证】给乙方办理过户手续，能否办理过户手续及产生的所有费用都由乙方承担，与甲方无关。3.乙方付清所有转让款后，甲方应于3天内将该房地产完全交付乙方所有，同时乙方占有该转让房地产的所有权利。……。合同签订次日，原告通过其深圳农商银行账户（账号尾号373）分别转账500000元、740000元等合计1240000元至被告陈志颂的中国农业银行账户（账号尾号013），两被告收款后，向原告出具一份备注时间为2020年12月28日的《收款收据》予以确认。庭审中，两被告对收取原告上述转让款的事实无异议。庭审中，原、被告双方均确认上述土地上的房屋未办理房产证，并确认涉案房地产已由两被告在原告起诉后于2021年1月中交付给原告占有使用。同时，原告陈述在签订协议时已知晓涉案房屋未办理房产证的事实。原、被告均陈述原告付款后双方曾去过不动产部门询问国土过户事宜，但未能办理过户手续。另据《惠东县不动产登记资料查询结果证明》载明，截止至2021年1月27日，上述土地使用权未存在抵押、查封等权利限制状态。另查明，根据本院生效的（2019）粤1323民初159号等案件，本院曾去函自然资源局就土地办理了国有土地使用权证而地上建有房产但未办理房产证的情形能否办理土地过户事宜进行查询，自然资源局均答复：在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当取得建设工程规划验收合格证方可办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本院依法向原告释明，因本案建设用地上的房产未办理房产证，不具备过户的条件，原告可变更诉请为解除合同、退还转让款、赔偿损失等，原告表示不变更诉请。本院认为，被告陈志颂、温配花将其共有登记在陈志颂名下的位于惠东县黄埠镇海滨工业区（龟山洋下）G-5区B栋房地产转让给原告官锦辉，双方签订了《房地产转让合同》，系双方的真实意思表示，原告支付了相应对价，两被告也向原告交付了土地及地上房屋。虽然地上房屋未办理房产证等权属登记，但该一并处分行为亦符合物权法“房随地走，地随房走”的房地产双向统一处理原则。双方签订的协议不存在损害国家、集体或者他人利益等无效情形，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，双方签订的合同依法成立并有效。原告诉请确认本案《房地产转让合同》合法有效，理由充分，予以支持。关于协助办理涉案土地使用权及房屋过户的问题。原告已按照合同约定向两被告支付了转让款1240000元，两被告亦确认收取了上述转让款并已将房地产交付给原告使用，现两被告未在合同约定的期限内办理涉案土地使用权的过户登记手续。虽然涉案土地办理有国有土地使用权证，但由于涉案土地上已建造了房屋，该房屋未办理房产证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，现涉案房屋未办理权属登记及取得房产证，不具备正常过户的条件，原告亦于签订合同时明知上述情况，且不动产管理部门已明确地上房屋需办理房产证才能办理其他不动产类型登记，因此就现有的情形，原告诉请两被告协助办理涉案土地的使用权及房屋过户手续，理由不足，不予支持。根据合同约定，被告方应当积极完善相关手续，协助原告办理过户手续，原告可在具备过户条件后，再另行主张权利。对交付涉案房地产的诉请，根据庭审时双方的陈述，现涉案房地产已交付给原告使用，原告关于涉案房地产归其使用的诉请现已实际解决，故本院不作处理。综上所述，原告诉请有理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告官锦辉与被告陈志颂、温配花于2020年12月28日签订的《房地产转让合同》合法有效。二、驳回原告官锦辉的其他诉讼请求。案件受理费7980元（已减半收取，原告预交），由原告官锦辉负担4000元，被告林陈志颂、温配花共同负担3980元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 刘振波二〇二一年二月七日法官助理 曾梓峰书 记 员 林思锋