重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1324号上诉人（原审被告）：周军，男，1980年10月15日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：杨道明，重庆衡天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆铜梁天恩中西医结合医院有限公司，住所地重庆市铜梁区南城街道办事处金龙大道9号（4-7门市），统一社会信用代码91500224305020512C。法定代表人：叶琳，执行董事。委托诉讼代理人：彭安碧，该公司工作人员。上诉人周军因与被上诉人重庆铜梁天恩中西医结合医院有限公司（以下简称“天恩公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（2020）渝0151民初3513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了询问。上诉人周军及其委托诉讼代理人杨道明，被上诉人天恩公司的法定代表人叶琳、委托诉讼代理人彭安碧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周军上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，驳回被上诉人的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.应交租金至今未缴纳，双方均有过错，故被上诉人请求解除合同的理由不成立。虽然上诉人未在约定的时间缴纳租金，存在过错，但被上诉人于2020年1月14日发出书面通知催缴租金，应视为被上诉人发出了变更租金缴纳时间的邀约，上诉人按此时间去缴纳租金，被上诉人关门导致无法缴纳，后被上诉人多次去缴纳租金，被上诉人拒绝收取租金，故被上诉人违反自己发出的书面通知，拒收租金，存在过错，无权请求解除合同；2.本案租赁房屋系个体工商户周军的经营场所，解除合同将使市场主体消失，违反了“保市场主体”的政策；3.解除案涉合同，将致使上诉人周军及家庭丧失唯一的生活来源，造成家庭贫困；4.一审判决赔偿疫情期间的租金损失，适用法律错误；5.本案合同未约定“不为催告径行解除合同”，上诉人周军在宽限期内履行义务被拒，一审判决解除合同适用法律错误。天恩公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。被上诉人在上诉人违约后多次催收租金，上诉人至今仍未缴纳租金，被上诉人有权解除合同，上诉人所称的疫情原因并非延迟支付租金及免除租金的合理理由。天恩公司向一审法院起诉请求：1、确认天恩公司、周军之间签订的《门市租赁协议》自2020年5月28日起解除；2、判令周军赔偿天恩公司违约金50万元；3、判令周军腾退房屋并支付房屋占用期间的租金，租金从2020年1月1日起暂计算至2020年7月13日止，共计7650.44元；4、本案诉讼费由周军承担。一审法院认定事实：2014年1月20日，周军因租用位于铜梁区××工业园××道××号铜梁金娣玉竹鞋业有限公司门市（白龙二路9号、11号）与天恩公司签订《门市租赁协议》约定：门市建筑面积109.20平方米（一层）；用途为经营超市；期限自2014年10月9日起至2029年12月31日止，共计15年；租金：每平方米每月9元，前9年每三年递增10%，后6年每两年递增10%，2020年1月1日至2022年12月31日每年度租金14270.26元；每年12月10日前向出租方一次性支付第二年度租金，承租方延迟交纳租金，承租方同意出租方解除合同任意搬离处理室内设施；任何一方违反本协议任一条款均以违约论，由违约方支付守约方违约金人民币50万元，以及赔偿守约方经济损失等。合同签订后，周军陆续支付租金至2019年12月31日。2020年1月14日，天恩公司向周军出具《催缴租金通知书》，通知周军于2020年1月17日17:00前向其交纳2020年门市全年租金14270.26元，逾期或未足额交纳租金，该司将默认其单方面违约并收回门市。周军在庭审中举示视频资料证明其收到通知后于1月17日16时13分到天恩公司交租金，财务室是关门状态，其在财务室门上张贴了便条，要求财务人员就租金收取一事与其联系。天恩公司认可周军当时到来，陈述可能当时财务有事出去了，周军没有继续等。2020年1月20日，周军再次到天恩公司找彭安碧沟通交租金一事，彭安碧答复“等医办开了会，他们最终的结论该怎么办就怎么办……你本来逾期了撒”。2020年5月25日，天恩公司再次向周军出具《催缴租金通知书》载明“……请您在接到本通知之后，于2020年5月28日17:00之前向我司交纳2020年门市全年租金并交纳违约期间的违约金50万元，并按同期贷款利率支付延迟支付期间的资金占用损失。如果我司未在上述规定时间内收到足额的租金及违约金等，我司有权将该门市收回。”周军认可收到通知并陈述其在2020年5月初曾去交过租金，天恩公司对其交租金一事不认可。2020年8月7日，周军收到本院送达的本案诉状副本等诉讼材料。审理过程中，天恩公司主张案涉房屋系其租赁原铜梁县金娣玉竹鞋业有限公司厂房后转租给周军的，周军对此无异议。周军辩称，2020年1月14日的《催缴租金通知书》说明天恩公司放弃了被告在12月10日前没有交纳租金的合同解除权，天恩公司则主张其催收租金并未放弃解除权。天恩公司自认其主张的违约金过高，同意法院依法认定。周军辩称，没有违约，如果承担违约金，应以14270.26元为基数按最高不超过按年利息24%的30%从2019年12月10日计算至2020年1月17日止。一审法院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，周军向天恩公司租赁房屋有《门市租赁协议》在案佐证，周军对此无异议，一审法院予以确认。天恩公司要求解除双方之间的《门市租赁协议》。周军辩称按天恩公司指定的时间支付租金被拒收，其解除合同既无约定，又无法律规定，不同意解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百零一条规定“有下列情形之一的，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。”一审法院认为，周军未按照合同约定在2019年12月10日前支付2020年度的租金，构成违约。天恩公司2020年1月14日出具的《催缴租金通知书》指定交租金时间是对欠付租金的催收，不是改变租赁合同中关于租金支付时间的约定，也没有明确表示放弃合同解除权的意思表示，故，对周军关于天恩公司放弃合同解除权的辩称意见不予采纳。虽然其于天恩公司第一次催缴租金时限定的最后期限前往天恩公司财务室交纳租金未找到人，2020年1月20日再次交纳租金被拒收，但在此后距天恩公司第二次催缴租金的四个多月直至法庭辩论终结前，既无证据证明其向天恩公司交纳了租金，也无证据证明其在主张租金被天恩公司无正当理由拒绝受领的前提下曾将该笔租金提存。合同约定“承租方延迟交纳租金，承租方同意出租方解除合同”，因周军延迟交纳租金，解除合同的条件已成就。天恩公司要求解除《门市租赁协议》，一审法院予以支持。至于解除合同的时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”天恩公司2020年5月25日出具的《催缴租金通知书》载明“请您在接到本通知之后，于2020年5月28日17:00之前向我司交纳2020年门市全年租金并交纳……如果我司未在上述规定时间内收到足额的租金及违约金等，我司有权将该门市收回。”天恩公司主张2020年5月28日为合同解除时间。一审法院认为，该通知只是向周军表明其有权行使合同解除权，但不是解除合同的意思表示。2020年8月7日，周军收到一审法院送达的诉状副本等诉讼材料。故，一审法院确定双方解除合同的时间为2020年8月7日。天恩公司要求周军腾退房屋。由于双方的《门市租赁协议》已于2020年8月7日解除，出租方有权收回房屋。故，一审法院予以支持周军将案涉房屋腾空并交还。天恩公司要求周军支付2020年1月1日起至2020年7月13日期间的租金7650.44元，周军对该期间的租金金额无异议，故，一审法院予以支持。天恩公司要求周军赔偿违约金50万元，但在庭审中明确表示其清楚违约金过高，同意由法院依法认定。周军辩称，违约金过高，应以14270.26元为基数按最高不超过年利息24%的30%从2019年12月10日计算至2020年1月17日止。一审法院认为，周军延迟支付租金构成违约并导致合同解除，应当支付违约金。由于天恩公司未举示证据证明其因周军违约造成的实际损失，一审法院认为，其损失至少包含合同解除后案涉房屋寻租期的租金损失，故酌情主张三个月租金3567.57元（14270.26元÷12个月×3个月）为违约金。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、重庆铜梁天恩中西医结合医院有限公司与周军签订于2014年1月20日的《门市租赁协议》于2020年8月7日解除；二、周军于判决生效之日起十日内支付重庆铜梁天恩中西医结合医院有限公司违约金3567.57元；三、周军于判决生效之日起十日内将位于铜梁区××工业园××道××号门市（白龙二路9号、11号）腾退给原告重庆铜梁天恩中西医结合医院有限公司，并支付其房屋租金7650.44元；四、驳回重庆铜梁天恩中西医结合医院有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4438.25元，由原告重庆铜梁天恩中西医结合医院有限公司负担4398元，由被告周军负担40.25元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人周军提交如下证据：1.通知，系2020年2月4日被上诉人向上诉发的通知，拟证明被上诉人给上诉人发出停业通知的时候并没有谈到租金的事情，被上诉人认可上诉人可以缓一下；2.录音，拟证明上诉人主动按通知书缴纳租金，系被上诉人故意不收租金。被上诉人天恩公司质证认为，均达不到证明目的。合议庭对上述证据的采信意见在本院认为中具体评述。本院二审对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为案涉租赁合同是否应当予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，天恩公司与周军签订的《门市租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均依约履行。合同中明确约定了“每年12月10日前向出租方支付第二年度租金”，周军应按约支付租金，此系其主要义务。但周军并未按照合同约定在2019年度12月10日前支付2020年度的租金，同时天恩公司在2020年1月24日出具《催缴租金通知书》通知周军于2020年1月17其前支付2020年度租金后，周军仍未在该期间内缴纳，故周军存在根本性违约，本案符合合同约定的解除条件，天恩公司依约有权行使合同解除权。周军上诉认为《催缴租金通知书》应视为天恩公司变更了租金缴纳时间，其在天恩公司催收租金后，多次主动缴纳租金，系天恩公司拒收租金。对此，本院认为，天恩公司对租金的催缴并不能推定为对租金支付时间的调整，也不能推定天恩公司放弃合同解除权，同时，即使周军在此后曾要求支付租金也已经逾期，其之前未按期支付租金的行为已经构成违约，并不影响天恩公司合同解除权的行使，其在二审中提交的证据达不到证明目的，本院不予采信。故一审对天恩公司解除合同的诉请予以支持并以周军收到诉状副本之日作为合同解除之日，具有事实依据和法律依据，认定正确，本院予以维持。综上所述，周军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周军负担。本判决为终审判决。审 判 长  向 川审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年三月二日法官助理  郝晶晶书 记 员  张冬梅