重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终741号上诉人（原审被告）：李晓飘，男，1998年2月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审原告）：余翔，男，1977年7月21日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵二路。上诉人李晓飘与被上诉人余翔房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初15669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，并于2021年2月23日组织双方当事人进行了调查询问，李晓飘、余翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李晓飘上诉请求：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初15669号民事判决，并改判李晓飘向余翔支付5800元；二、上诉费用由余翔承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，余翔有延迟交房行为。李晓飘不存在违约，李晓飘按时付款，且房屋已经过户，李晓飘多次要求余翔来接收尾款，余翔无故拖延，导致达不成交房条件。二、余翔延迟交房行为导致李晓飘产生4200元的实际损失。余翔辩称，余翔不存在故意拖延不收尾款的情况，李晓飘知晓余翔的微信，且一起去的银行开户，李晓飘知晓余翔的银行账户，李晓飘无权解除该租赁合同。余翔向一审法院起诉请求：1.判令李晓飘支付购房尾款10000元。2.本案诉讼费用由李晓飘承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年4月3日，余翔（甲方）与李晓飘（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定如下：甲方将重庆市沙坪坝区富洲路4号附1号24-2房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方，房屋成交价格为980000元。乙方于2019年4月3日支付购房定金10000元，甲方收定金后不得将该房屋转售第三方或作其抵押。乙方于银行按揭审批通过后，甲方平安银行预约扣款前1日支付购房款380000元给甲方。乙方向银行按揭贷款580000元作为购买该房屋的房款，此款项由乙方按揭银行一次性支付给甲方，按揭贷款具体事宜以贷款银行为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于产权过户当日以现金方式支付给甲方。乙方于接房当日支付清购房余款10000元给甲方。甲乙双方约定于银行审批同意该房屋按揭贷款之日起三个工作日内或甲方取出原件后三个工作日办理该房屋的产权过户手续。甲方收齐全款将房屋交给乙方。合同签订后，李晓飘向余翔支付了购房款970000元。李晓飘于2019年4月24日取得涉案房屋的不动产权证。一审法院另查明，在余翔向李晓飘出售房屋时，房屋处于出租状态。根据《房屋租赁合同》显示，合同尾部承租人处盖有重庆美巴扎餐饮管理有限公司，租赁期限从2018年11月13日起至2019年11月12日。另外，李晓飘述称李晓飘于2019年5月26日与实际承租人贺小梅、物管及中介人员一同去联芳派出所报警，通知余翔来交房并收款，余翔没有来。贺小梅于2019年5月26日将涉案房屋交付李晓飘，李晓飘当日自行更换了房屋钥匙并入住使用。一审法院审理中，李晓飘坚持抗辩要求在购房尾款10000元中扣除李晓飘支付给租赁户的押金2000元及余翔延迟交房产生的房租损失2200元，并举示了余翔于2019年4月29日向案外人贺小梅发送的短信截图、恒田房地产经纪有限责任公司员工姓许的员工与余翔的2019年5月13日手机通话录音光盘及配套文字一份、余翔与李晓飘之间2019年5月13日的微信聊天记录截屏、收据等证据，拟证明李晓飘要支付10000元尾款给余翔，但是余翔不来收取，也不来处理涉案房屋漏水和租赁等事务，还证明在中介的见证下，李晓飘向涉案房屋实际承租人贺小梅退还押金2000元。其中通话记录的主要内容为中介人员要求余翔前来与租赁户、李晓飘三方协商交房事宜，余翔表示余翔与租赁户签订的租赁合同还没到期，在卖房时也标注了房屋处于租赁状态，要求李晓飘承担对租赁户的违约责任，否则无法向李晓飘交付房屋。其中余翔举示的收据显示，该收据为案外人贺小梅于2019年5月22日手写，内容为：今收到怡景苑三期A栋24-2号租房押金（房东李晓飘）垫付余翔小巴扎押金2000元，我本人贺小梅代表小巴扎自愿退房，并在房东（李晓飘）、中介（恒田房产）见证，贺小梅（小巴扎）自愿退房，并在房东（李晓飘）、中介（恒田房产）见证下，贺小梅（小巴扎）不会再找余翔和李晓飘要任何押金及违约金。对于该部分证据，余翔对收据的真实性不予认可，对其余证据的真实性予以认可。余翔认为收据涉案房屋的承租人是公司，公司也盖了公章，收据上没有盖章。余翔坚持不同意扣除李晓飘主张的费用。双方分歧较大，调解未成。一审法院认为，余翔与李晓飘双方于2019年4月3日签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同权利义务。本案的首要争议为李晓飘是否应当向余翔支付购房尾款10000元。《房地产买卖合同》约定：“甲方收齐全款将房屋交给乙方”。李晓飘已经向余翔支付购房款970000元，还余下10000元未支付。根据李晓飘举示的通话记录显示，余翔、李晓飘双方因为房屋处于出租状态并未对交房事宜达成一致意见，余翔并未与李晓飘办理正式的交房手续。但李晓飘认可房屋的承租人已经于2019年5月26日将涉案房屋交付李晓飘，李晓飘当日自行更换了房屋钥匙并入住使用，可见，涉案房屋已实际于2019年5月26日办理了交房手续，届时，李晓飘便应当按照合同约定向余翔支付购房尾款10000元。对于李晓飘抗辩要求在购房尾款中扣除李晓飘支付给租赁户的押金2000元。一审法院认为，余翔在出售房屋时，李晓飘知晓涉案房屋处于租赁状态，且根据房屋租赁合同约定，租赁期限于2019年11月12日才到期。根据买卖不破租赁的原则，除非余翔、李晓飘双方及承租人能够达成一致意见，否则在租赁合同到期前并不具备交房条件。李晓飘举示了落款人为贺小梅的收据，载明李晓飘在2019年5月22日向承租人退还了租房押金2000元，李晓飘也述称其在2019年5月26日自行更换房屋钥匙并入住。该收据为手写，其出具人并未出庭作证，无法核实其真实性，也并未盖有房屋租赁合同中承租人重庆美巴扎餐饮管理有限公司的印章。即使该收据确为房屋承租方出具，余翔也并未参与该过程，李晓飘向承租人退还押金也并未经得余翔的同意，李晓飘自行与承租人达成的协议并不能对余翔产生约束力。李晓飘要求在尾款中扣除该2000元，无法律依据，一审法院不予支持。对于李晓飘抗辩要求在购房尾款中扣除余翔延迟交房产生的房租损失2200元。余翔、李晓飘双方签订的《房地产买卖合同》中并未明确约定具体的交房时间，只是约定余翔收齐房款将房屋交给李晓飘，可见，交房条件是李晓飘将全部购房款交付给余翔。李晓飘至今未将购房尾款10000元交付给余翔，但李晓飘已经于2019年5月26日自行更换房屋钥匙并入住，可见，余翔并不存在延迟交房的行为，李晓飘要求扣除延迟交房的房租损失无法律依据，一审法院不予采纳。综上，李晓飘的抗辩无事实及法律依据，李晓飘应当向余翔支付购房尾款10000元。对于余翔的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：限李晓飘于本判决发生法律效力之日起三日内向余翔支付购房尾款10000元。一审案件受理费50元，减半收取25元，由李晓飘负担。本院二审期间，双方当事人均未举示新的证据。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，余翔、李晓飘签订的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法成立并有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同权利义务。关于余翔是否存在延迟交房的问题，本院认为，根据《房地产买卖合同》的约定，余翔应于收齐全款后将房屋交给李晓飘，李晓飘至今仍尚欠10000元购房款未支付，故余翔不存在延迟交房的问题。李晓飘虽上诉认为余翔无故拖延收取尾款，但并未举示任何的证据予以证明，该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于李晓飘未付的房款10000元中是否应当扣除4200元损失的问题，本院认为，李晓飘对于案涉房屋处于出租状态系知悉的，且如上所述余翔并不存在延迟交房的情形，故李晓飘关于未付房款中应扣除其租房而产生2200元租金损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。另，关于是否应当扣除垫付承租人2000元房屋押金的问题，本院认为，首先，李晓飘对案涉房屋处于租赁状态是清楚的，其与房屋承租人达成的解除房屋租赁合同并退还押金2000元的行为，并未与出租人余翔达成一致意见。其次，李晓飘一审所举示的落款为贺小梅的收据上既无房屋承租人重庆美巴扎餐饮管理有限公司的盖章确认，又无贺小梅的出庭作证，故李晓飘并无充分的证据证明其已经向房屋承租人重庆美巴扎餐饮管理有限公司退还了房屋押金2000元。其关于从未付房款中扣除该垫付的房屋押金2000元的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，李晓飘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人李晓飘负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 赵文建二〇二一年三月一日法官助理 张 迁书 记 员 李白露