甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终274号上诉人（原审原告）：张克仔，男，1967年11月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：吴文磊，甘肃仁尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董辉宗，男，1984年2月15日出生，汉族，现住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：罗春湘，甘肃王力律师事务所律师。原审第三人：喻仲朝，男，1983年12月6日出生，汉族，住甘肃省永昌县。上诉人张克仔因与被上诉人董辉宗、原审第三人喻仲朝案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初227号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张克仔上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市安宁区人民法院（2020）甘0105民初227号民事判决，解除兰州市城关区高新雁北路聚金雅园2幢802室房屋的查封保全，或发回重审；2.本案全部诉讼费用由董辉宗承担。事实与理由：一审法院查明事实不清、认定事实错误，未有效保护张克仔的合法权利。2018年6月20日，张克仔就通过居间方兰州盛祥房地产代理有限公司与喻仲朝签订了房屋买卖协议，购买了涉案房屋，约定房屋转让价款为162万元，合同签订后，张克仔依约履行了付款义务共计115万元。2018年6月29日，喻仲朝和兰州盛祥房地产代理有限公司向张克仔交付了涉案房屋并给付房屋钥匙柒把，张克仔依法对房屋进行了占有。依据法律规定，张克仔已通过合法渠道购买了涉案房屋，可以排除对涉案房屋的查封保全。故提起上诉，请求判如所请。董辉宗辩称，一审法院认定事实清楚，判决结果正确。张克仔与喻仲朝签订合同时间为2018年6月20日，一审法院作出保全裁定时间为2019年7月17日，若张克仔购买了涉案房屋，完全有时间与喻仲朝协商变更初始登记备案。而且张克仔未向喻仲朝支付过任何款项，其是将款项支付给他人，也无他人向喻仲朝支付款项的银行转账记录，无法确定支付款项的真实性，张克仔提交的照片也不能证明其占有涉案房屋。请求二审法院驳回上诉，维持原判。喻仲朝述称，其向董辉宗借款属实，将案涉房屋出卖予张克仔也属实，请求法院依法裁判。张克仔向一审法院起诉请求：1.立即停止对其购买的兰州市城关区高新雁北路聚金雅园2幢802室房屋的查封保全，并解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费由董辉宗承担。一审法院认定事实：2019年7月11日，董辉宗以民间借贷纠纷将喻仲朝诉至一审法院，并申请财产保全。一审法院于2019年7月17日作出（2019）甘0105民初1423号民事裁定书，裁定查封、冻结喻仲朝名下位于兰州高新区××＃××路××＃××路××＃××路××号楼××室房屋。2019年10月17日，董辉宗与喻仲朝达成调解协议，一审法院作出（2019）甘0105民初1423号民事调解书。2015年9月3日，出卖人甘肃金川集团房地产开发有限公司与买受人喻仲朝签订商品房买卖合同（合同编号：2015预32245）。合同约定出卖人以出让方式取得位于兰州高新区××＃××路以南、Ｓ610＃规划路以西、Ｔ605＃规划路以北、编号为Ｂ59001的地块的土地使用权，经批准在上述地块上建设商品房，【暂定名】聚金雅园。买受人购买的商品房为该项目中的第2幢802号房，建筑面积175.13平方米，房屋总价为1183599元。首付款363599元，剩余82万元办理交行按揭贷款。2018年6月20日，甲方（出让方）喻仲朝与乙方（受让方）张克仔、丙方（见证方）甘肃菲尔尼斯法律服务有限公司签订房屋买卖（转让）协议一份，约定喻仲朝将位于甘肃省兰州市高新区××幢××室出售给张克仔，价格为1620000元。支付方式为第一次2018年6月20日支付90万。第二次2018年6月29日前支付20万。第三次更名／过户当日支付52万，若能办理更名手续则在更名当日支付；若不能办理更名，在办理过户手续当日支付。以上款项均由乙方汇入甲方指定的银行账户，开户行招商银行，户名喻仲朝，银行卡号6214××××1172。还载明该房屋办理了银行贷款，未还金额为70万元。同日，甲方（出售方）喻仲朝与乙方（买受方）张克仔、丙方（居间方）兰州盛祥房地产代理有限公司、丁方（监督方）甘肃菲尔尼斯法律服务有限公司签订居间合同一份，约定喻仲朝将位于甘肃省兰州市城关区××路××号楼××室出售给张克仔，价格为1620000元。支付方式为分次支付房款。第一次于合同订立预付定金五万元整，同时向甲方付房款玖拾万元整，2018年6月29日再支付贰拾万元整。第二次于甲方办理购房合同更名网签手续当日将剩余尾款一次性支付（办理购房合同更名手续由甲方全权办理，期限为四个月，同时产生的更名费用由甲方承担。）如更名手续不能办理，第二次所付房款待甲方办理产权证过户当日支付。还约定：1.甲方需确保此房产权清晰无任何纠纷。2.此价格甲、乙双方各自承担各自中介费及过户费。3.现因甲方持有商品房购房合同无法办理过户手续，待甲方将产权证拿到手之后办理过户手续。4.第一次办理房产证的费用由甲方承担，第二次过户房产证的费用由甲、乙双方各自承担各自部分。2018年6月19日，中国建设银行户名为牛晓婕，卡号为6217××××7800的账户向户名为杨建鹏（6217004260011758083）账户转账50000元。2018年6月20日，中国建设银行户名为牛晓婕，卡号为6217××××7800的账户向户名为马晓娇（6217××××6305）账户转账48000元；中国邮政储蓄银行户名为张克仔，账号／卡号为6217××××3821的账户向账号为6217××××6305跨行汇出600000元；招商银行户名为张克仔，户口号码为622××××0723的账户向马晓娇（6217××××6305）账户于10:37分转账52000元，于10:45分转账200000元。2018年6月27日，招商银行户名为张克仔，户口号码为622××××0723的账户向马晓娇（6217××××6305）账户转账200000元。另查明：涉案房屋至今未取得房屋所有权证书。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的,应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,兰州市房屋登记电子信息查询证明显示涉案房屋的购房人为喻仲朝,备注为商品房网上合同备案。由于涉案房屋尚未办理房屋所有权属证书,依据物权公示原则,喻仲朝对涉案房屋拥有相应的物权期待权及占有使用、财产处分权。对于案外人张克仔是否已通过房屋买卖（转让）协议或居间合同取得了涉案房屋的民事财产权益问题。对于房屋买卖,不论对个人还是家庭均系重大事项,喻仲朝向张克仔出售房屋，在同一日签订了两份当事人不同的房屋买卖合同，无法确定两份合同的真实性及先后顺序，更无法确定合同相对方具体履行的是哪一份合同。且张克仔支付款项均不是支付给喻仲朝，而是支付给了他人，也无他人向喻仲朝支付款项的银行转账记录，无法确定支付款项的真实性。另外甘肃金川集团房地产开发有限公司与喻仲朝签订商品房买卖合同时间为2015年9月3日，合同第二十五条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向兰州市住房保障和房地产管理局申请登记备案。”张克仔与喻仲朝签订合同时间为2018年6月20日，而本院做出的保全裁定时间为2019年7月17日，若张克仔购买了涉案房屋,完全有时间与喻仲朝协商,由张克仔进行初始备案登记。另外张克仔提交照片拟证明喻仲朝向其交付了房屋，但照片上均无日期，更无张克仔交纳水电费、物业费的票据，无法证明涉案房屋在查封前已实际交付张克仔。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定,判决驳回张克仔的诉讼请求。案件受理费100元，由张克仔负担。张克仔在二审中提交六组证据：第一组证据包括兰州盛祥至诚房屋中介有限公司营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份、证明一份，证明马晓娇和侯学珍系兰州盛祥至诚房屋中介有限公司工作人员，为张克仔与喻仲朝办理房屋中介服务、房屋买卖合同的签署、收付房款及交付房屋；第二组证据包括（2020）甘0102民初1535号民事调解书及开庭笔录各一份、证明两份、授权委托书及身份证复印件各一份，证明经盛祥公司居间，张克仔与喻仲朝签订房屋买卖协议并按约支付房款，涉案房屋已交付张克仔并由其实际占有使用至今；第三组证据为开庭笔录一份，证明董辉宗与喻仲朝的民间借贷纠纷于2019年10月17日经法院调解解决，董辉宗申请法院查封保全涉案房屋在张克仔买卖并占有之后，张克仔可以排除法院执行；第四组证据包括结婚证复印件一份、委托书一份、劳动合同两份，证明本案付款人牛晓婕系张克仔妻子、马晓娇和杨建鹏代表盛祥公司收取房款；第五组证据为中国建设银行个人活期账户交易明细，证明盛祥公司将代收房款交给喻仲朝；第六组证据为收款收据一份、盛祥公司证明一份，证明盛祥公司收到张克仔的中介费16200元。董辉宗发表质证意见如下：对第一组证据真实性无异议，对证明目的不予认可，张克仔与喻仲朝的合同明确约定了付款方式和账号；第二组证据不能证明购房款支付给了喻仲朝、无法证明房屋实际交付给张克仔；第三组证据只能证明喻仲朝向董辉宗的借款；第四组证据结婚证复印件真实性无异议，对委托书真实性有异议，无法证明付款当时存在委托事宜；第五组证据是马晓娇向喻仲朝的转账记录，真实性认可，无法证明打款目的，无法证明系盛祥公司交付喻仲朝的房款；第六组证据不能证明张克仔向盛祥公司支付了中介费。本院经审查后认为，第一组、第四组、第五组、第六组证据形成了完成的证据链，可以证明盛祥公司的工作人员在收到张克仔交付的115万元购房款后转账给喻仲朝、盛祥公司收到张克仔中介费16200元的事实，且喻仲朝本人也认可已收到张克仔的购房款115万元，本院对以上证据予以采信。虽然盛祥公司要求张克仔将购房款交至其工作人员私人账户的行为不符合其作为市场经营主体应遵守的规定，但不合规并不能否定收款事实；第二组证据的（2020）甘0102民初1535号民事调解书系就张克仔与喻仲朝房屋买卖合同纠纷一案作出，在一审法院查封涉案房屋后生效，在涉案房屋已查封的情况下，张克仔与喻仲朝在申请执行人董辉宗不知情的情况下，以调解方式对涉案房屋另案进行处理可能会损害申请执行人的利益，故本院对该调解书及开庭笔录中记载的事项不予采信；第三组证据的开庭笔录记载的是董辉宗与喻仲朝民间借贷纠纷的开庭过程，不能证明张克仔对涉案房屋享有权利，本院不予采信。对当事人在二审中争议的事实，本院认定如下：2018年6月19日，兰州盛祥房地产代理有限公司向张克仔出具编号为20180619000的收据一份，载明收款事由为雁北路聚金雅园2号楼802室购房定金人民币五万元整，出纳杨建鹏，经办侯雪珍。2018年6月20日和6月27日，盛祥公司经纪人侯学珍分别向张克仔出具收条各一份，载明收到客户张克仔购买位于××路××号楼××室首付90万元整和20万元整，收款卡号为6217××××6305，收款名字马晓娇，收条上有兰州盛祥房地产代理有限公司中广分公司财务专用章。2018年6月20日和2018年6月29日，喻仲朝书写收条各一份，载明收到盛祥房屋购买位于××路××号楼××室房屋首付90万元和房款20万元，收款账号为×××72，收款人喻仲朝。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案当事人争议焦点为张克仔对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。张克仔与喻仲朝于2018年6月20日签订房屋买卖（转让）协议，对房屋的坐落、价格、付款时间及方式、双方的权利义务进行了约定，已具备买卖合同的必备要素，对其效力本院予以确认，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。上述协议签订后，张克仔依约支付购房款115万元，其陈述剩余款项待办理更名手续当日支付，故至今未付，但2018年6月29日喻仲朝和居间方盛祥公司向其交付了房屋钥匙，涉案房屋现由其占有使用，并提交盛祥公司的证明和涉案房屋照片欲证明该事实。本院认为，盛祥公司作为专业的房屋中介机构，在与客户交接房屋钥匙时没有交接清单及客户签字确认不符合交易实践，而且张克仔也未提交其他可以证明其占有房屋的证据，自2018年购买涉案房屋至今，其占有使用涉案房屋却没有购买水电和缴纳物业费的记录不符合常理，故现有证据不能证明张克仔在法院查封之前已占有涉案房屋。现涉案房屋仍备案登记在喻仲朝名下，在张克仔与喻仲朝签订房屋买卖（转让）协议时，涉案房屋因存在抵押登记在客观上不能办理变更登记手续，张克仔也知晓涉案房屋存在抵押的事实，但其与喻仲朝未通知抵押权人，也未与喻仲朝约定将购房款提前偿还银行抵押贷款，自2018年6月20日张克仔与喻仲朝签订房屋买卖（转让）协议至2019年7月17日一审法院查封涉案房屋，张克仔未采取积极的措施将涉案房屋变更至其名下，直至房屋被法院查封后不具备变更登记的条件，张克仔对该后果存在过错，其不符合执行异议和复议规定第二十八条规定的情形，对涉案房屋不享有足以阻却执行的民事权益，对其上诉请求本院不予支持。综上所述，张克仔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张克仔负担。本判决为终审判决。审判长  王晶琦审判员张茜审判员何佳二〇二一年三月八日法官助理马进进书记员裴赟