安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终424号 上诉人（原审被告）：赵晓元，男，1963年3月11日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：张树彬,安徽天柱律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵小忠，男，1970年10月1日出生，汉族，农民，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：邓访民，安徽安潜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡甜甜，安徽安潜律师事务所实习律师。 原审第三人：张敬波，男，1974年9月7日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山市。 原审第三人：林银宝，男，1962年10月10日出生，汉族，个体工商户，住安徽省潜山市。 上述原审第三人共同委托诉讼代理人：汪恭文，潜山市彭岭法律服务所法律工作者。 上诉人赵晓元因与被上诉人赵小忠、原审第三人张敬波、林银宝共有纠纷、房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省潜山市人民法院（2020）皖0824民初269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵晓元及其委托诉讼代理人张树彬，被上诉人赵小忠及其委托诉讼代理人邓访民、胡甜甜，原审第三人张敬波、林银宝共同的委托诉讼代理人汪恭文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵晓元上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审认定赵小忠出资6.5万元购买诉争房屋七分之三份额中的三分之一，认定事实错误。赵晓元认可赵小忠出资6.5万元的事实，但是双方没有明确所占的份额。诉争房屋拍卖价为50万元，不包括保证费用及其他费用在内，6.5万元出资明显不够。赵小忠的份额应按出资额计算。二、赵晓元计算的赵小忠份额为29.04%，一审未采纳错误。案涉房产及土地支付费用为522219.8元，含拍卖款50万元和办证及水电安装费用22219.8元。赵晓元享有房产份额，应当承担相应费用。案涉房产及土地分额的七分之三对应的出资为223808.48元，赵小忠出资6.5万元对应的份额为29.04%。三、一审法院认定赵小忠享有2005年加建的商业用房9.12%的份额，认定事实错误。自始至终双方没有确认赵小忠享有加建部分的份额。一审以加建的费用来源于承租人预付的租金推定赵小忠享有份额错误。四、一审法院认定诉争房屋租金数额错误。租赁合同约定含原房屋一层面积224.28平方米，一层走廊63.14平方米，加建的820.28平方米，原房屋占总租赁面积的26.39%，原房屋相应租金占总租金的26.39%。赵小忠应按其在原房屋所占的份额计算租金，自出租之日至2018年2月22日应付赵小忠的租金为34431.24元。一审认定原房屋租金为75000元，加建部分租金为1500元，与租赁协议不符。五、赵晓元已支付租金超过赵小忠应得租金，一审判决认定赵晓元应付租金60766.4元给赵小忠错误。 赵小忠辩称：一、赵晓元的上诉请求不尊重客观事实，有悖诚实信用原则，依法不能成立。双方系胞兄弟，属于直系亲属关系，双方之间就涉案房屋问题双方没有凭证。赵晓元买房时赵晓元夫妇是下岗职工，赵小忠夫妇是金融系统职工，经济条件明显优于赵晓元，赵晓元主动要求赵小忠出资购买其原单位处置的房屋，当时承诺给一列房屋给赵小忠。就该事实一审庭审赵晓元已经当庭确认，赵晓元的姐姐、弟弟出庭作证也予以确认。二、从购房支付款项来看，涉案房屋共七列，含前后空隙土地，拍卖价为50万元，首付45万元，5万元为办证费用，按赵小忠出资6.5万元购买一列，7列应当是45万元。赵小忠在一审庭审和起诉书中均陈述对后期办证费用另行支付了2.1万元给赵晓元，基于双方是兄弟关系，没有凭证，而未被一审法院认定。事实上，赵小忠共计支付给赵晓元8.6万元。三、通过赵小忠提供的录音资料及前期代理人多次调解中，赵晓元的姐姐和弟弟的证言证词，赵晓元对赵小忠享有其七分之三房地产中的一列房地产是无异议的。四、在涉案房屋空隙地上，第三方承租人华联公司因经营需要，在涉案房地产的空隙地上加建房屋，是由赵晓元和本案第三人向华联公司借款加建的，加建费用以租金冲抵。本案赵晓元自2006年2月出租，仅支付赵小忠2年租金（其中还以其经营的家电冲抵的），显然加建房屋是在整体房地产基础上加建的。也就是说，赵小忠应当享有加建部分的七分之一。五、赵晓元自2006年2月将房地产整体出租给他人经营使用，赵小忠享有的租金足以冲抵建设及相关办证费用。六、赵晓元将整体出租的房屋拆散按面积计算租金的上诉请求不能成立。从租赁合同看，赵晓元是将涉案房地产整体租赁给第三人经营使用，事实上赵晓元及本案第三人在涉案房屋租赁期间，并未对该房屋占有和使用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 张敬波、林银宝述称：赵晓元与原审第三人签订的协议已经明确约定任何人不得对该房屋部分整体和部分作出处理，在原审庭审中原审第三人均表示不同意将房屋七分之一的份额过户至赵小忠，按照相关法律规定，法院对赵小忠作出了释明，赵小忠对诉求进行了变更，法院依法作出赵小忠对该房屋不再享有物权，赵晓元未就该判项提出上诉，赵小忠也并未提出上诉，赵晓元所主张的事实与理由及诉求与原审第三人没有关系。请求二审法院依法作出合理判决。 赵小忠向一审法院起诉请求：1、请求判令赵晓元给付赵小忠讼争房屋份额价值共计120万元；2、判令赵晓元支付赵小忠自2011年至2018年的房屋租金共76316元；3、案件受理费由赵晓元承担。 一审法院认定事实：2004年2月，原潜山县五交化公司出具通知，将其位于安徽省潜山县交化大楼进行出卖处置，出卖价格50万元。五交化员工赵晓元知道此事后，希望购买五交化公司源潭镇大楼中七分之三的份额。因资金短缺，赵晓元与其胞弟赵小忠达成口头协议，约定由赵小忠出资6.5万元，获得赵晓元购买的五交化大楼七分之三份额的三分之一（即出售的五交化大楼总份额的七分之一）的所有权，但由于某些原因房屋产权证上该七分之三份额均会过户到赵晓元名下，赵小忠只能实际占有。其后赵小忠交付给赵晓元6.5万元作为购买涉案房屋的出资款。2004年3月8日，赵晓元、张敬波、林银宝三个按份购买了涉案房屋并办理了产权过户手续，其中赵晓元拥有涉案房屋七分之三的份额（含赵小忠份额）。2005年9月30日，赵晓元、张敬波、林银宝三人共同与潜山县第三建筑安装有限责任公司签订施工协议，协议约定在潜山县交化大楼）院内新建二层框架结构、建筑面积为865平方米的房屋，工程总造价31万元整，其中11万元由赵晓元、张敬波、林银宝三人自筹（包含向华联超市借款10万元），剩余20万元为向华联超市预支租金，以其后几年租金抵扣至还清时止。 2006年2月22日，赵晓元、张敬波、林银宝三人与华联超市签订《房屋租赁协议》，协议约定华联超市租赁三人共同所有的位于潜山县年，从2006年2月22日至2018年2月21日止，租金为主楼（营业面积1090平方米）70500元／年，扩建部分1500元／年，共计72000元／年；房屋租金每4年一个周期，每周期在上一周期上递增20%。2011年11月8日，赵小忠用家具冲抵赵晓元欠其的房租租金12520元，2013年3月7日赵晓元之妻孙蔼然通过银行转账支付给赵小忠房屋租金16600元。2016年3月7日赵晓元通过银行转账支付给赵小忠房屋租金19954元。 2020年7月28日，经赵小忠申请，法院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对涉案房屋商业用房（含1194.8平方米土地价值）、潜山市2幢商业用房（不含土地价值）市场现值进行评估，评估结论为：位于潜山市（临街）商业用房房屋总价4279326元，土地使用权总价422938元，源庆路2幢商业用房（不含土地价值）总价1209838元，共计5912102元。赵小忠支付评估费用1.5万元。赵晓元对该评估报告结论无异议，赵小忠对该评估结论有异议，认为评估报告中所使用的评估方法有问题，评估价格偏低，但未提供相应证据证明，也未在法定期限内向法院提交重新评估申请，对该评估报告结论予以采信。 一审法院认为，当事人合法财产应当依法予以保护。赵小忠与赵晓元在购买涉案房屋前达成协议系其真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，且已履行完毕，虽未办理过户手续但不影响二人间协议的效力，故对赵小忠与赵晓元之间达成的房屋买卖合同的法律效力予以确认。赵晓元主张讼争房屋的拍卖系对单位职工内位的拍卖，赵晓元能购买该房屋是基于其前五交化员工的身份，但其提供的拍卖公告及通知均无法证明该主张，对赵晓元的主张不予采信。赵晓元与赵小忠间达成的购买房屋七分之一份额的协议系二人私下约定，并未告知共同购买该房屋的二位第三人，且赵晓元与二位第三人间在购买房屋时签订了协议，约定：对该宗房地产原则上整体出租、出让。三人中的任何一人均无权对该宗房地产的整体或部分做出处理，如意见不统一时采取少数服从多数原则。本案审理过程中，法院询问了二位第三人对赵小忠要求将房屋七分之一份额过户至其名下的意见，二位第三人均表示不同意。法律规定共有人约定不得分割共有的不动产或者动产的应当按照约定，法院向赵小忠释明后，赵小忠同意将要求产权过户的诉讼请求变更为要求赵晓元给付120万元房屋价值补偿。 双方对赵小忠以6.5万元的价格购买赵晓元讼争房屋七分之三份额中的三分之一这一协议内容均无异议，且赵小忠已履行给付对价的义务，故赵小忠要求赵晓元支付扩建前房屋七分之一份额的财产价值以及该房屋出租租金的诉讼请求予以支持。赵晓元主张赵小忠未能支付扩建前房屋的办证费用，但未能举证证明办证费用数额；赵小忠主张其向赵晓元支付了2.1万元的办证费用，但仅提供一份证人证言作为证据，由于证人与赵小忠系亲属关系，且证人并未亲眼看到赵小忠给付办证费用，仅是传来证据，故对双方上述主张均不予支持。 赵晓元主张购买后扩建的房屋与赵小忠无关，该扩建房屋工程造价31万元，且房屋在扩建过程中产生了不少费用，应当计算在房屋总造价中，但赵晓元提供的证据并未能充分证明扩建房屋产生了其他费用，故认定购买后扩建房屋的工程总造价为31万元。扩建房屋工程款的房屋折抵租金20万元系用房屋整体租金折抵，其中包括赵小忠应得租金部分，应视为赵小忠对后扩建部分工程款的出资，故赵小忠对后扩建部分也应享有份额。赵小忠主张其对扩建后部分享有当然的七分之一份额。赵小忠与赵晓元在达成协议时房屋未进行扩建，且房屋扩建部分赵小忠并未实际出资达到工程总价款的七分之一，故赵小忠对房屋后扩建部分所占份额应与其出资在总扩建工程款中所占比例相等。因华联超市折抵租金包含后扩建的房屋租金（前楼租金70500元每年，后楼1500元每年），设赵小忠在后扩建房屋中所占比例为X，租金偿还时间需20万元÷7.2万元/年=2.77年，则前楼70500元÷7份×2.77年+后楼1500元×2.77X=整体310000X，解得X=0.0912。即赵小忠占后楼份额应为9.12%。赵小忠所占份额应得补偿为前楼4702264元÷7=671752元，后楼1209838×9.12%=110337.23元，合计782089.23元（671752元+110337.23元）。 赵小忠主张赵晓元需要支付2011年至2018年租金76316元。2011年欠华联超市的租金已经折抵完毕，赵小忠主张租金符合法律规定，予以支持。赵小忠2011年到2018年应得租金计算如下：2010年2月至2014年2月讼争房屋年租金应为前楼70500×（1+20%）=84600元/年，后楼1500×（1+20%）=1800元/年，至2014年2月份赵小忠应得租金为前楼84600元/年÷12月÷7份×38个月=38271.43元，后楼1800元/年÷12月×9.12%×38个月=519.84元；2014年3月至2018年2月讼争房屋年租金应为前楼84600×（1+20%）=101520元/年，后楼1800×（1+20%）=2160元/年，赵小忠未递交证据证明2018年2月22日至2018年12月31日华联超市租金费用，但赵晓元当庭认可上述时间华联超市继续租赁涉案房屋，故对上述时间房屋租金参照前一年度租金标准计算。至2018年12月份赵小忠应得租金为前楼101520元/年÷12月÷7份×58个月=70097元，后楼2160元/年÷12月×9.12%×58个月=952.13元；上述租金合计为109840.4元（38271.43+519.84+70097+952.13），扣除已经支付的租金，赵晓元尚欠赵小忠租金为60766.4元（109840.4元-12520元-19954元-16600元）。 综上所述，对赵小忠的诉讼请求酌情予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款之规定，遂判决：一、被告赵晓元自判决生效之日起三十日内给付原告赵小忠涉案房屋（座落于潜山市份额折抵款782089.23元，赵小忠对该房屋不再享有物权；二、被告赵晓元自判决生效之日起三十日内给付原告赵小忠涉案房屋租金60766.4元；三、驳回原告赵小忠其他诉讼请求。案件受理费减半收取8143元，评估费用15000元，共计23143元，由原告赵小忠负担7643元，被告赵晓元负担15500元。 二审中，当事人未提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,关于赵小忠的份额问题。赵晓元一审认可赵小忠当初购买前面房屋的三分之一份额，双方亲属亦出庭作证证明该事实。原判认定双方口头约定由赵小忠出资6.5万元，获得赵晓元购买的五交化大楼七分之三份额的三分之一，有事实依据。赵晓元提出6.5万元出资明显不够，赵小忠的份额应按出资额计算。该主张与双方约定不符，且双方多年来未发生份额争议，赵晓元亦未举证证明其曾要求赵小忠补交出资，故不予支持。关于扩建部分的份额问题。扩建房屋工程款的房屋折抵租金20万元系用房屋整体租金折抵，其中包括赵小忠应得租金，应视为赵小忠对扩建部分工程款的出资，赵小忠对扩建部分应享有相应份额。关于租金的计算问题。赵晓元主张赵小忠应按其在原有房屋中所占份额计算租金。前已述及，扩建房屋工程款中20万元来源于房屋租金，赵小忠享有相应份额，同时，案涉房屋系整体出租，加建部分亦在原有土地范围内，赵小忠应享有相应份额的租金收益，原判确定的租金计算方式并无不当。综上所述，赵晓元的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5164.38元，由上诉人赵晓元负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 顺 审判员 张秀珍 审判员 高 平 二〇二一年三月五日 法官助理丁娟 书记员吴杰 附本案所适用相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；