湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终842号上诉人（一审原告）：何必军，男，1987年7月16日生，汉族，住湖北省汉川市。上诉人（一审原告）：姜志慧，女，1986年1月1日生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：刘文军、万亚南，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：湖北太福堂置业有限公司。住所地：湖北省汉川市人民大道**。统一社会信用代码：91420984090591747Q。法定代表人：雷先姣，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈峰、聂繁，湖北峰鼎律师事务所律师。上诉人何必军、姜志慧因与被上诉人湖北太福堂置业有限公司（以下简称太福堂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何必军、姜志慧上诉请求：1.请求撤销湖北省汉川市人民法院（2020）鄂0984民初2212号民事判决的第一项和第二项；改判太福堂公司向何必军、姜志慧支付逾期交房违约金11080.71元（违约金以何必军、姜志慧已支付房款728994元为基数，按照日万分之一从2019年12月31日暂计算至2020年5月31日止共计152天）及从2020年6月1日起至太福堂公司具备交房条件之日的逾期交房违约金；改判太福堂公司向何必军、姜志慧支付其因诉讼而支付的律师费（前期500元及后期按生效法律文书确定违约金的10%收取）。2.判令本案一、二审的诉讼费用由太福堂公司负担。事实与理由：一、一审法院认定交房日期变更为2020年3月30日没有事实依据，不能成立。太福堂公司主张交房日期变更为2020年3月30日依据的是《澳林新都二期整改情况说明》和《澳林新都补充协议书》，但这两份书证都不支持太福堂公司的主张。《澳林新都二期整改情况说明》是合法有效的。该文件中的表述只能说明太福堂公司整改完成日期为2020年3月30日。可见，《澳林新都二期整改情况说明》中并没有将2020年3月30日约定为新的交房日期，反而是太福堂公司承诺了“逾期交房日期从2019年12月30日计算”。太福堂公司主张其变更交房日期的另一份书证《澳林新都补充协议书》，该文件中备注栏明确注明“此协议针对所有二期业主，经澳林新都二期60%-80%业主同意，此合同生效”。而没有相关证据证明此补充协议达到澳林新都二期60%--80%业主同意数，因此，《澳林新都补充协议书》未生效，不符合证据合法性的要求。一审法院在太福堂公司没有提供证据的情况下认定何必军、姜志慧回复了短信属认定事实错误。即使是有效的，根据其陈述也不能确定购房合同的交房日期变更为2020年3月30日，理由同上。二、一审法院认定新冠疫情免责77天的理由不能成立。本案合同约定的交房日为2019年12月30日，新冠疫情这个不可抗力事件发生日为2020年1月24日，根据《中华人民共和国合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定中的“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，太福堂公司迟延交房的违约责任不能免除。而且，在新冠疫情过后四个月的开庭当天，太福堂公司仍未整改完毕，也不能提供《澳林新都二期整改情况说明》中承诺提供出示的文件，太福堂公司到庭审当天仍没达到约定的交房条件，太福堂公司仍应根据购房合同和《澳林新都二期整改情况说明》承担逾期交房责任。三、一审法院没有认定“太福堂公司至今没有达到合同约定的交房条件”的关键事实。太福堂公司虽然提供了2020年6月19日签发的涉案房屋的竣工验收备案证明书，只是表明了涉案房屋达到了法定的交付条件，但太福堂公司仍没有达到《澳林新都二期整改情况说明》承诺的“我公司保证在规定时间内2020年3月30日之前把所有未完善部位整改完毕，并且我公司将提供澳林新都二期正式交房前必备的所有《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《实测面积登记表》等原件；包括：消防部、住建部、园林部、规划局、国土局等相关部门所要求达到交房标准的各种条件；如因我公司提供不了和拒绝出示这些证明原件、或文件不全、购房者有权拒绝收房，因此产生的逾期交房的责任全部由我公司承担”。而根据何必军、姜志慧提供的照片，可以证明至今太福堂公司还有未完善整改的部位；同时，太福堂公司当庭拒绝提供上述所有文件。可见，太福堂公司没有达到合同约定的交房条件。太福堂公司在有效法定文件中都明确承认交房要符合约定条件和法定条件，而且太福堂公司承认其未完成整改的照片（庭审中补充提交的证据）真实性，法院不认定太福堂公司至今没有达到约定交房条件，而只是将逾期交房违约金计算到2020年6月22日，属认定事实错误。四、太福堂公司应承担何必军、姜志慧支付的律师费。本案太福堂公司公然违反约定拒绝交付相关证件，拖延整改房屋问题，造成何必军、姜志慧不能及时收房，更为严重的是当庭不提供应提供的文件也不说明真实情况，属滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务的不当行为，太福堂公司应承担何必军、姜志慧支付的律师费。请求依法支持何必军、姜志慧全部诉讼请求。太福堂公司二审答辩称，一、一审法院认定交房日期变更为2020年3月30日证据充分、事实清楚。根据太福堂公司一审证据五：补充协议书及短信截图。何必军、姜志慧用短信回复同意该协议，证明双方将交房时间变更为2020年3月30日。二、一审法院认定新冠疫情免责77天，符合法律规定及公平原则。1.《商品房买卖合同》第八条第5项、第九条第2项约定，“遭遇强传播性疾病，应政府部门要求，予以停工的，可据实予以延期，不承担违约责任。”2.《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第4条规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”因新冠疫情管控原因，太福堂公司于2020年4月8日才复工，交房时间扣除疫情期间从2020年1月23日至2020年4月8日共计77天，是符合合同约定及法律规定的。三、太福堂公司达到合同约定的交房条件。《商品房买卖合同》第八条交付期限中对于房屋交付条件进行了约定，即“该商品房经验收合格”。根据太福堂公司一审证据四：竣工验收备案证明书，证明房屋已达到合同约定的交房条件。房屋质量、配套设施均不影响上诉人使用，何必军、姜志慧也应于2020年6月22日，太福堂公司公告交房后，配合太福堂公司办理交房手续。四、何必军、姜志慧请求支付律师费用无法律依据。请求驳回上诉、维持原判。何必军、姜志慧一审诉讼请求：1、判令太福堂公司向何必军、姜志慧支付逾期交房违约金11080.71元（违约金以何必军、姜志慧已交付房款728994元为基数，按照日万分之一从2019年12月31日起暂计算至2020年5月31日止共计152天）及从2020年6月1日至太福堂公司具备交房条件实际交房之日或逾期交房导致购房合同解除之日期间的逾期交房违约金；2、判令太福堂公司向何必军、姜志慧支付其因诉讼而支付的律师费（前期500元及后期按生效法律文书确定违约金的10%收取）；3、判令本案诉讼费用由太福堂公司承担。一审审理查明：2018年2月23日，何必军、姜志慧与太福堂公司签订《商品房买卖合同》，由何必军、姜志慧向太福堂公司购买位于汉川市人民大道××号的，澳林新都9栋1单元1304号商品房，交房日期为2019年12月30日。合同经太福堂公司向汉川房地局备案，合同编号为：HC18001609，合同还约定了交房条件、质量标准等条款。何必军、姜志慧共计支付购房款728994元，其中15万元办理了银行按揭贷款，履行了合同约定的义务。2019年12月30日，太福堂公司明示无法达到交房条件不能交房。2020年1月16日，在汉川市房产局的参与下，太福堂公司出具了澳林新都二期整改情况说明，说明澳林新都二期存在：水电气未进户、阳台及室内部分位置漏水、房屋墙面及墙角和楼顶地板渗水漏水、路灯和监控未安、门楼有问题、室内墙顶铁钉钢筋裸露、厨房下水处无防火圈、电梯安全问题（电梯尚未进行特种设备检验取得合格使用证）、下水排水雨水污水排水管道验收问题、绿化问题、充电桩问题、面积实测问题等。同时，太福堂公司承诺在2020年3月30日完成整改并达到交付条件。上述文件另说明了交房条件，交房条件明确为提供《竣工验收备案表》两书、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《实测面积登记表》等原件；消防等部门要求的条件；整改完成。2020年3月22日，太福堂公司发出公告，称3月30日无法完成整改，将交房时间延迟到2020年5月10日。2020年5月10日，太福堂公司不提供承诺的交房时展示交验《竣工验收备案表》两书、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《实测面积登记表》等原件及相关文件，因此，何必军、姜志慧认为太福堂公司不具备交房条件。根据购房合同第九条第一款第一项的约定及澳林新都二期整改情况说明第十七条的承诺，太福堂公司应承担2019年12月31日至满足交房条件实际交房日期间的逾期交房违约金。何必军、姜志慧及委托律师虽多次就逾期交房违约金事宜向太福堂公司主张权利，但双方仍未达成一致意见。为此，何必军、姜志慧诉至一审。另查明，因新冠病毒疫情，武汉市政府于2020年1月23日关闭离汉通道，汉川市人民政府决定于2020年1月24日封城。2020年3月14日，汉川市人民政府决定实行分区分级交通管控和人员安全有序流动。汉川市住房和城乡建设局申请全市28个符合复工复产要求的工地复工复产，太福堂公司不在此列。直至2020年4月8日，湖北省疫情防控指挥部通告，武汉全面解封。太福堂公司依据湖北省疫情防控指挥部通告才正式复工。太福堂公司复工后迅速开展工作，于2020年6月19日取得房屋验收备案证明书。2020年6月22日，太福堂公司在长江商报上刊登了交房公告。一审认为，太福堂公司依法取得了商品房预售许可证，其与何必军、姜志慧所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反相关法律法规的禁止性规定，是合法有效的。双方应当全面履行合同义务。何必军、姜志慧依合同交清全部房款，太福堂公司却未按期交房，应承担逾期交房的违约责任。因此，何必军、姜志慧要求太福堂公司支付逾期交房的违约金的诉讼请求，一审依法予以支持。2019年12月30日，太福堂公司作出了补充协议书，何必军、姜志慧用短信回复同意该协议，应视为双方将交房日期变更为2020年3月30日。扣除疫情期间从2020年1月23日至2020年4月8日。太福堂公司应当于2020年6月14日交房，但太福堂公司刊发交房公告之日为2020年6月22日，太福堂公司仍构成逾期交房，根据双方签订的补充协议规定，如太福堂公司不能按变更时间交房的，应当从2019年12月31日起承担逾期交房违约金。故太福堂公司应承担逾期交房违约金7144.14元（728994元×98天×0.0001）。何必军、姜志慧要求太福堂公司支付律师费的诉讼请求，无法律依据，对该诉请，一审未予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：一、太福堂公司于判决生效之日起十日内向何必军、姜志慧支付逾期交房违约金7144.14元；二、驳回何必军、姜志慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，依法依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由太福堂公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审认定事实属实，本院依法予以确认。另查明：一、何必军、姜志慧与太福堂公司签订的《商品房买卖合同》，第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为汉川市住房保障和房屋管理局，商品房预售许可证号为川房预售许字【2017】030号。第八条交付期限。出卖人应当在2019年12月30日前。依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1.该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.遭遇战争，，地震大雨，冰雹，大风，旱涝灾害等自然灾害及骚乱，群体性事件等其他事件，可据实予以延期；3.遭遇地区性，强传播性疾病，应政府相关部门要求，予以停工的，可据实予以延期，经规划部门批准的规划变更，设计单位同意的设计变更导致工期延误的。二、《澳林新都二期整改情况说明》承诺载明：“我公司保证在规定时间内2020年3月30日之前把所有未完善部位整改完毕，并且我公司将提供澳林新都二期正式交房前必备的所有《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《实测面积登记表》等原件；包括：消防部、住建部、园林部、规划局、国土局等相关部门所要求达到交房标准的各种条件；如因我公司提供不了和拒绝出示这些证明原件、或文件不全、购房者有权拒绝收房，因此产生的逾期交房的责任全部由我公司承担。”三、《澳林新都补充协议书》约定：“本协议视为正式合同补充条款，具备法律效力。经业主于2019年12月30日实地检查勘测，发现小区存在诸多问题，达不到交房条件，只能延期交房，具体情况见附表说明。2020年3月30日开发商提供《住房质量保证书》《住宅使用说明15》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《建筑工程竣工验收备案表》(即两书一证一表)。包括：消防部、住建部、园林部、规划局、国土局等相关部门达到交房标准”“10.如2020年3月30日前未完成上述所有条款，按开发商违约处理，具体违约时间从2019年12月30日开始计算”“备注：此协议针对所有二期业主，经澳林新都二期60%-80%业主同意，此合同生效”“同意业主以以下格式统一回复短信同意”。四、本院调查涉及太福堂公司与58户业主的案件，52户业主按照《澳林新都补充协议书》约定的短信格式，回复同意；6户业主未回复短信。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案焦点：何必军、姜志慧的上诉请求是否应予支持。本院认为，何必军、姜志慧与太福堂公司签订的《商品房买卖合同》第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房”。因此，何必军、姜志慧与太福堂公司之间因履行预售商品房《商品房买卖合同》产生纠纷，案由应确定为商品房预售合同纠纷。一审确定案由为商品房买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。一、《澳林新都补充协议书》达到生效条件，已发生法律效力。《澳林新都补充协议书》备注载明：此协议针对所有二期业主，经澳林新都二期60%-80%业主同意，此合同生效。本院审理的太福堂公司与58户业主的案件，同意该协议的业主比例89.66%，超过了备注载明的“60%-80%业主同意”，《澳林新都补充协议书》已生效。该协议书约定的“如2020年3月30日前未完成上述所有条款，按开发商违约处理，具体违约时间从2019年12月30日开始计算”，因此，交房日期变更为2020年3月30日。同时，为了保证太福堂公司按时交房，约定“如太福堂公司未按期交房，则从2019年12月30日开始计算违约时间”。二、太福堂公司取得《竣工验收备案证明书》，符合合同约定的交房条件。2020年6月19日太福堂公司取得了编号为422228-20-0011的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，到达《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件。2020年6月22日，太福堂公司在长江商报上刊登了交房公告，符合《商品房买卖合同》第十一条第二款约定的房屋交接手续。《澳林新都二期整改情况说明》中提到的“我公司将提供澳林新都二期正式交房前必备的所有《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《实测面积登记表》等原件”，属于合同履行中的附随义务，何必军、姜志慧仍然可以继续要求太福堂公司提交上述文件。对此本院采信太福堂公司“竣工验收备案证明书，证明房屋已达到合同约定的交房条件。房屋质量、配套设施均不影响上诉人使用”的抗辩意见。三、一审认定新冠疫情免责77天，符合法律规定及合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”的规定，及《商品房买卖合同》第八条第二款第三项“遭遇地区性、强传播性疾病，应政府部门要求，予以停工的，可据实予以延期，不承担违约责任”的约定，新冠疫情期间从2020年1月23日至2020年4月8日共计77天，一审认定太福堂公司因新冠疫情免责77天，符合法律规定、符合合同约定。综上所述，一审认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，依法应予维持。何必军、姜志慧主张“应承担上诉人支付的律师费”无事实及法律依据。故对何必军、姜志慧的上诉理由本院不予采信，对其上诉请求本院予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由何必军、姜志慧负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二一年三月三十日书记员  董艳乐