四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1980号 上诉人（原审原告）：拾国杰，男，1989年12月10日出生，汉族，住江苏省徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：都燕果，四川循定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙承仙，四川循定律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：肖弛，女，1986年8月28日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：都燕果，四川循定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙承仙，四川循定律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都国色天乡旅游投资有限公司，住所地：四川省成都市温江区万春镇卫星村国色天乡西班牙馆。 法定代表人：邓义川，董事长。 委托诉讼代理人：崔月虎，泰和泰律师事务所律师。 上诉人拾国杰、肖弛与被上诉人成都国色天乡旅游投资有限公司（以下简称国色天乡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初2456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 拾国杰、肖弛上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持拾国杰、肖弛的全部诉讼请求；2.判令国色天乡公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、首先，一审判决超出国色天乡公司的答辩请求范围，违反了不告不理原则。国色天乡公司在一审答辩中提出“违约金的标准请求调低，应当按照合同约定计算”。即，国色天乡公司认可已经违约的事实，拾国杰、肖弛与国色天乡公司仅对违约金的计算标准尚未达成一致。其次，一审判决认定“国色天乡公司尚未逾期”超出了国色天乡公司的答辩请求。一审判决认定“最后到达的办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证的时间”缺乏事实与法律依据。一审判决认定“最后到达的办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证的时间”时，并未说明得出该结论的相应法律、法规，该结论缺乏合理性。最后，一审判决认定“应当以最后到达的办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证的时间”违反了公平原则，是不合理的。“双证合一”政策实施后，国色天乡公司客观上只需提交一次资料即可获得“双证”，原约定的国有土地使用权证书已经不必再另行办理。因此，办理国有土地使用权证书的时间不应当再计算在办证期限内，应当从逾期办理房屋所有权证书的日期即交房后365个工作日计算办理不动产权证书的时间，并以此计算逾期办证违约金。 二、拾国杰、肖弛主张的违约金的计算标准合理，应当予以支持。1.合同约定的违约金过低，不足以弥补拾国杰、肖弛的损失，合理调高违约金有利于维护当事人合法权益。首先，逾期办证致使拾国杰、肖弛丧失交易机会。商品房买卖的核心目的是取得房屋所有权即房屋所有权证书，虽然拾国杰、肖弛在取得房屋权属证书前就已经在事实上占有了房屋，但其不能享有处分权。拾国杰、肖弛对房屋的转让、抵押、入股出资等行为均在法律上受限制，体现为一种非明示的潜在权利风险和交易机会的丧失。二是逾期办证增加拾国杰、肖弛二手房买卖税负担。根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条，对于二手房买卖，取得房产证后不足2年的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；2年以上（含2年）的，免征增值税。以案涉房款517372元为例，取得房产证2年之内买卖比满2年以后买卖，需要多缴纳高达25868.6元的增值税。显然，逾期办证给购房者造成了税负损失。逾期办证的损失是确实存在的。案涉《四川商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》）第二十八条约定“自逾期之日起按照已付款万分之零点二计算违约金”，该计算标准过低，明显低于因此给拾国杰、肖弛造成的损失，应当依法予以增加。也符合原《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应当依法予以支持。2.购房合同为格式条款，在签订合同时，未以明显标志提示拾国杰、肖弛注意，且违约金的约定过低，与市场中同类违约金比例相差较大，约定过低的违约金对拾国杰、肖弛不公平。3.调整约定过低的逾期办证违约金符合法律制定违约金的作用和目的。违约金除了弥补损失属性外，还具惩罚属性。若按照约定的违约金计算标准判决，明显是对国色天乡公司逾期办证违约行为的变相纵容。 三、一审庭审中，国色天乡公司认可并同意继续为拾国杰、肖弛办理不动产权证书。案涉《合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）均约定了拾国杰、肖弛委托国色天乡公司办理不动产权登记证书，拾国杰、肖弛向国色天乡公司支付相应的契税、专项维修基金等费用。2017年9月28日，拾国杰、肖弛向国色天乡公司支付了契税、维修基金、印花税登记费、产权登记费、地籍测量费等共计10786元，办理了收房手续。故国色天乡公司负有为拾国杰、肖弛办理不动产权证书的义务。案涉房屋未办理初始登记，不能阻却国色天乡公司应当为拾国杰、肖弛办理不动产权证书的合同义务。 四、一审判决认定事实不清，对办理房屋所有权证的截止时间计算错误。按照合同约定，国色天乡公司应当在交房后365个工作日内办理房屋所有权证，又约定交房的截止日期为2017年9月21日，所以办理房屋所有权证的截止时间应当以2017年9月21日开始计算365个工作日；即使以2017年9月28日，也就是实际交房之日起计算，办理房屋所有权证的截止时间也应当为2019年3月19日，而非一审判决认定的2019年4月13日。 国色天乡公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。关于是否违约的问题，一审中由国色天乡公司员工出庭进行陈述，对于国色天乡公司是否违约并没有正确表达，国色天乡公司没有自认违约，而是假设法院认定违约，请求对违约金进行调整。2.对于办证的问题，国色天乡公司未取得大产权，无法进行产权证办理，需要待大产权证办理完毕之后进行办理。3.关于违约金的问题，国色天乡公司不存在违约行为，即便法院认定国色天乡公司违约，对于拾国杰、肖弛所主张的违约金，根据《合同》关于逾期办证违约金的约定以及《补充协议》第15条第5款的约定，逾期办证违约金双方已经确定，不应再进行变更。4.对于拾国杰、肖弛所述的不动产办理时间应该按照合同约定的房屋所有权办理时间进行计算也无合同依据。 拾国杰、肖弛向一审法院起诉请求：1.判令国色天乡公司为拾国杰、肖弛办理位于成都市温江区××幢××单元××层××号房屋的不动产权证书；2.判令国色天乡公司向拾国杰、肖弛支付逾期办理不动产权证书的违约金（违约金以571372元为基数，按照日利率万分之一的标准从2020年5月19日起计算至实际办理不动产权证书之日止）；3.判令国色天乡公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年5月1日，拾国杰、肖弛与国色天乡公司签订《合同》及《补充协议》，约定拾国杰、肖弛购买由国色天乡公司开发的位于成都市温江区××幢××单元××层××号的房屋，建筑面积117.43平方米，总价款571372元。《合同》第十八条交付时间和手续约定：“（一）出卖人在2017年9月21日前向买受人交付该商品房。”第二十七条房屋所有权转移登记约定：“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起365个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。”第二十八条房屋所有权转移登记责任处理约定：“（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，本合同继续履行，但出卖人自逾期之日起按日计算向买受人支付买受人已付款万分之零点贰违约金。2.因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担”。《补充协议》第十一条第7项约定：出卖人应在买受人取得房屋所有权证书之日起2年内协助买受人办理国有土地使用权证书……拾国杰向国色天乡公司支付了案涉房屋的购房款，2017年9月28日，拾国杰、肖弛向国色天乡公司支付了契税、维修基金、印花税登记费、产权登记费、地籍测量费等共计10786元，同时办理了案涉房屋的收房手续。 2016年8月12日，温江区国土资源局发布《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》，通告载明：自2016年8月16日起，在温江区范围内实施不动产统一登记，停止办理房屋所有权证、国有土地使用权证。 一审另查明，案涉房屋所在楼栋尚未取得初始登记产权证书。 一审法院认定上述事实，有当事人的当庭陈述、当事人双方身份证明信息、《合同》《补充协议》、不动产登记信息摘要、国色天乡公司出具的发票及收据等证据在案佐证，经一审庭审调查核实，一审法院予以确认。 一审法院认为，拾国杰、肖弛与国色天乡公司签订《合同》和《补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 第一，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，拾国杰要求国色天乡公司办理案涉房屋的不动产转移登记，但办理不动产转移登记的前提是取得不动产的初始登记，在案涉房屋的初始登记尚未办理完成之前，国色天乡公司事实上无法为拾国杰办理不动产权的转移登记，亦无法办理不动产权属证书，属于法律上或事实上履行不能的情形，因此，对拾国杰、肖弛主张的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 第二，温江区国土局及温江区房管局于2016年8月16日17时起已停止受理各类土地、房屋登记业务，之后只能进行不动产统一登记，但转移登记的内容仅为房屋所有权证书变为不动产权证，只是证件的名称变化，不影响不动产物权设立、变更的效力。因此，在国色天乡公司未按约定期间办理不动产物权转移登记的情况下，拾国杰、肖弛可以向国色天乡公司主张违约金。但就不动产权证而言，其是将原房屋所有权证与国有土地使用权证合二为一，不动产权证包含了房屋所有权证、国有土地使用权证两个证件的属性，在原合同既约定办理房屋所有权证和国有土地使用权证的情况下，以提前到达的办理房屋所有权证时间作为不动产权证的办理时间明显不公平、不合理，因此，在合同约定办理房屋所有权证和国有土地使用权证的情况下，应当以最后到达的办理国有土地使用权证的时间作为办理不动产权证的时间。本案中，2017年9月28日，拾国杰向国色天乡公司支付了契税、维修基金、印花税登记费、产权登记费、地籍测量费等共计10786元，同时办理了案涉房屋的收房手续。若未二证合一，办理房屋所有权证的截止日期为2019年4月13日，由于双方明确约定办理国有土地使用权证的时间为买受人取得房屋所有权证书之日起2年内协助买受人办理国有土地使用权证书即2021年4月12日，国色天乡公司尚未逾期，故其不应当承担相应的违约责任。 综上所述，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回拾国杰、肖弛全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计25元，拾国杰、肖弛负担12.5元，国色天乡公司负担12.5元。 二审中，拾国杰、肖弛提供2份其它案件的笔录，证明国色天乡公司在其他案件中认可其已经违约。 国色天乡公司质证认为，对证据的真实性、合法性认可，对关联性不予认可，不能证明本案事实。 本院经审查认为，对上述证据的真实性、合法性予以认可，对于证明力本院将结合其它证据予以认定。 国色天乡公司未提供新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，拾国杰、肖弛与国色天乡公司签订的《合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。 关于办理不动产权证。根据本案查明的事实，拾国杰、肖弛与国色天乡公司约定的办理房屋所有权证的截止日期为合同约定交付使用之日起365个工作日内，如因买受人怠于、迟延提交必要的登记资料、支付相应税费或履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，导致房屋登记迟延的法律责任和风险，由买受人承担。补充协议约定的办理国有土地使用权证的截止时间为取得房屋所有权证书之日起2年内。现因成都市开始实施不动产统一登记，对原房屋所有权证书和国有土地使用权证书合并登记为不动产权证书，从2016年8月16日起，国色天乡公司在客观上已不能单独申请办理案涉房屋的房屋所有权证书，而双方并无办理不动产权证的相关约定，故本院认为，因二证合一政策的实施，原房屋所有权证书和国有土地使用权证书合并为不动产权证，故不动产权证书的办理时间应以合同约定的国有土地使用权证书办理时间为准。根据查明事实，拾国杰办理收房和缴纳税费的时间为2017年9月28日，因此根据合同约定国色天乡公司为拾国杰、肖弛办理房屋所有权证的截止日期应为2019年3月19日，该时间节点一审认定错误，本院予以更正，由于双方明确约定办理国有土地使用权证的时间为买受人取得房屋所有权证书之日起2年内协助买受人办理国有土地使用权证书即2021年3月18日，故拾国杰、肖弛起诉时国色天乡公司为其办理不动产权证的时间尚未逾期，同时由于案涉房屋的初始登记尚未办理完成，在初始登记尚未办理完成之前，国色天乡公司事实上亦无法为拾国杰办理不动产权的转移登记，亦无法办理不动产权属证书，此属于法律上或事实上履行不能的情形，因此，一审法院对拾国杰、肖弛主张国色天乡公司为其办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求，不予支持并无不当，本院予以维持。 由前述，因案涉房屋办理不动产权证书的期限尚未届满，故国色天乡公司不应当承担逾期办理不动产权证书的违约金。 综上所述，拾国杰、肖弛的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费352元，由拾国杰、肖弛负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 白福群 审 判 员 冯 璐 审 判 员 赵 锋 二〇二一年三月十七日 法官助理 刘 杨 书 记 员 夏玉荣