文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终2142号上诉人（原审原告）：袁伟杰，男，汉族，1975年11月23日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：罗为，重庆剑直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆瑞宇房地产经纪有限公司，住所地重庆市北碚区××路××号，统一社会信用代码91500109ＭＡ5ＵＪＵＭ17Ｇ。法定代表人：周雪峰。被上诉人（原审被告）：彭常庆，男，汉族，1979年9月14日出生，住成都市青白江区。上诉人袁伟杰与被上诉人重庆瑞宇房地产经纪有限公司、彭常庆房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初10326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人袁伟杰及其委托诉讼代理人罗为、被上诉人重庆瑞宇房地产经纪有限公司的法定代表人周雪峰及彭常庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。袁伟杰上诉请求：请求依法撤销原判，改判彭常庆退还袁伟杰定金50000元；本案诉讼费由重庆瑞宇房地产经纪有限公司、彭常庆承担。主要事实和理由：1.2020年6月5日签订的合同虽约定2020年6月20日前袁伟杰提交贷款所需资料去银行办理按揭，但袁伟杰在签订合同后才知道案涉房屋被查封，其根本不可能办理按揭，就不存在因未能办理按揭而违约的问题；2.一审未查清双方去北碚法院执行局甘玲处了解查封情况的具体时间，实际是2020年6月12日，并非一审认定的签订合同前；3.合同明确约定了案涉房屋不存在查封情况，除被上诉人的陈述外，并无证据证明袁伟杰在签订合同前就清楚房屋被查封的事实，故被上诉人存在欺诈，应退还定金。重庆瑞宇房地产经纪有限公司辩称，其答辩意见同一审，即其作为房屋买卖的中介，与卖房人彭常庆在签订合同前告知了袁伟杰涉案房屋涉及查封的情况，以及查封金额185000元，约定好袁伟杰先支付200000元解除北碚区法院执行局对该房屋的查封，当天袁伟杰先支付50000元定金，并协商好袁伟杰自己去平安银行办理贷款手续，首付780000元、贷款2000000元，签订合同后第二周约定袁伟杰与彭常庆到北碚区法院支付200000元解除查封，但袁伟杰来了并没有带钱，然后就说不买这个房子了，请求法院驳回袁伟杰的诉讼请求。彭常庆辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。袁伟杰向一审法院提出诉讼请求：一、请求判令彭常庆退还袁伟杰定金50000元。二、案件诉讼费由被告负担。事实及理由：各方于2020年6月5日签订《房地产买卖协议》，协议约定袁伟杰通过按揭方式购买被告彭常庆位于北碚区××路××号房屋，总价款2780000元，协议约定彭常庆应保证其出售的房屋无司法机关查封、罚没、财产保全等情况，协议签订当日其向彭常庆支付了定金50000元。后彭常庆多次以不在重庆为由推诿办理房屋过户，且袁伟杰后来才得知该房被重庆市北碚区人民法院司法查封，不能正常买卖，特诉至法院，请求依法判决。一审法院认定事实：2020年6月5日，彭常庆作为甲方（出售方）与袁伟杰作为乙方（购买方）及重庆瑞宇房地产经纪有限公司（中介方）签订《房地产买卖协议》。该协议约定，“……该房屋坐落于重庆市北碚区××镇××道××号××幢××号……该房成交价2780000元……房屋交易的税费由乙方承担……中介费15000元由乙方承担……甲乙双方约定2020年6月5日由乙方交纳购房定金50000元给甲方，当甲方收到定金之时不得再将房屋转售第三方或不按约定价格售予乙方，否则应双倍返还定金……乙方向银行申请贰百万元按揭款。甲乙双方应积极配合贷款银行于2020年6月20日前全部提交贷款所需相关真实资料并到银行指定地点办理按揭相关手续，如逾期未提交所有相关真实资料或未配合银行进行指定地方签订银行按揭相关合同视为违约……双方约定按揭申请银行审批同意后60个工作日内办理产权变更登记（若银行实际审批金额小于乙方申请的贷款金额，在办理产权变更登记之日乙方以现金方式补足差额），产权变更登记之日并拿到产权交易所登记受理单之日，乙方支付柒拾叁万元房款给甲方……甲方应保证该房产权明晰，无任何债务及法律纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房，如果该房屋出租，必须保证承租人放弃优先购买权……”。因彭常庆在北碚区法院执行局有债务案件，该房屋在2020年6月5日前被法院查封。该协议签订当日，袁伟杰向彭常庆支付了定金50000元。但事后袁伟杰并未按协议约定的在2020年6月20日前全部提交贷款所需相关真实资料并到银行指定地点办理按揭相关手续，2020年8月7日，袁伟杰电话告知彭常庆不买房子了。2020年8月21日，彭常庆与石燕签订房屋买卖合同，将该房以2745000元出售给石燕，现双方已办理过户手续。庭审中，独任庭依职权向一审法院执行局承办人法官甘玲调查，其证实，“2020年6月左右，彭常庆与袁伟杰一道来我这里，袁伟杰问若买该房要付多少钱到法院可以解除查封，我回答，需将彭常庆在执行案件中的欠款付清了才能解除查封，他们听了就说回去商量”。彭常庆对此调查内容无异议，认为是签订协议前双方去问的；袁伟杰认为，这是2020年6月10日发生的事。一审法院认为，定金，是指合同当事人为了确保合同的履行依照法律规定或者双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例（不超过20%），预先给付对方当事人的金钱或其替代物。给付金钱的一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还。对于涉案定金，一审法院认为，一、袁伟杰没有证据证明，在签订房屋买卖合同后，袁伟杰按照约定履行了在2020年6月20日前全部提交贷款所需相关真实资料并到银行指定地点办理按揭相关手续的义务，即袁伟杰没有按约办理银行按揭贷款；二、对于彭常庆陈述，双方在签订买卖协议前曾一起到一审法院执行局询问，对于该房需在什么情况下法院可解除查封；此情况经庭审调查核实，基本属实。故袁伟杰以协议中约定了“甲方应保证该房产权明晰，无任何债务及法律纠纷……”为由，主张彭常庆和重庆瑞宇房地产经纪有限公司在签订协议前隐瞒了该房被法院查封的事实而构成违约，该事实并不成立。同时，执行案件处理过程中，被法院查封的房屋，在买房人愿意将买房款支付到法院账户的前提下，法院会解除查封并保证房屋的正常过户，这一点在后来的买房人石燕买房并过户的结果中得以体现。三、彭常庆举示了证据证明，2020年8月7日，袁伟杰电话告知彭常庆不买房子了。故彭常庆于2020年8月21日与石燕签订房屋买卖合同，将该房以2745000元出售给石燕的行为不构成对袁伟杰违约。综上，一审法院认为，双方签订房屋买卖协议后，袁伟杰虽向彭常庆交纳了50000元买房定金，但因其后没有办理按揭贷款、履行合同义务，并向卖方人表示放弃买房，故对其返还定金50000元的请求，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：“驳回原告袁伟杰的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告袁伟杰负担。”二审中，双方对一审查明的事实均无异议，且均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实基本相同。另，经法庭询问：“审：你们去北碚法院执行局查询查封案子的时间？均：2020年6月12日。”“审：彭常庆能否证明在签订协议前将查封的事情告知了上诉人？彭：就是瑞宇公司的法定代表人周雪峰知道，签订合同之前我口头告知了他。审：既然你已口头告知了对方，为何这么重要的事情在合同第5条以手写的方式选择了第2条，“保证房屋产权清晰，无任何债务及法律纠纷”？彭：我没有看这个合同，因为合同是中介拿来的格式合同。”本院认为，案涉《房地产买卖协议》系各方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效。协议签订后，各方均应依约履行义务。关于袁伟杰提出的退还定金50000元的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，根据已查明的事实，首先，彭常庆虽主张在签订案涉《房地产买卖协议》前已将房屋查封事实告知袁伟杰，但除重庆瑞宇房地产经纪有限公司的陈述外，并无其他证据印证，且双方还在合同中以手写方式选择约定“甲方应保证该房产权明晰，无任何债务及法律纠纷”，故彭常庆的主张无事实依据，亦不符合常理。其次，双方均确认于2020年6月12日（签订合同之后）前往北碚法院执行局甘玲处了解案涉房屋查封情况，了解后双方只是说回去商量，在案尚无证据证明双方后续对原合同约定的袁伟杰的付款方式进行协商一致的变更。故袁伟杰在签订合同后知晓房屋被查封的事实，即与合同约定的房屋状态不一致，其未按照合同约定的时间办理按揭手续系行使抗辩权的体现，并不构成违约。再次，袁伟杰于2020年8月7日向彭常庆作出不买房子的意思表示，彭常庆又于2020年8月21日将房屋出售给案外人石燕，且已登记在石燕名下，故案涉合同事实上已无法履行，双方不存在继续履行的可能性。因此，袁伟杰要求退还定金50000元的主张符合法律规定，本院予以支持。综上，袁伟杰的上诉请求成立，本院予以支持。鉴于二审出现新事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初10326号民事判决；二、彭常庆于判决生效后三日内退还袁伟杰定金50000元。一审案件受理费1050元，减半收取525元；二审案件受理费1050元，均由彭常庆负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二一年三月十九日法官助理  庞端端书 记 员  李 娜