安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终307号 上诉人（原审原告）：望江县人民剧场，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇书院路。 负责人：沈结群，经理。 委托诉讼代理人：陈群，安徽雷城律师所事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安庆市天盛文化传媒有限公司，住所地安徽省安庆市望江县经济开发区通港路19号（长天塑业公司内）。 法定代表人：熊本胜，董事长。 委托诉讼代理人：张武成，安徽雷城律师事务所律师。 上诉人望江县人民剧场因与被上诉人安庆市天盛文化传媒有限公司（以下简称天盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省望江县人民法院（2020）皖0827民初1706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 望江县人民剧场上诉请求：撤销原判，改判支持望江县人民剧场的一审诉求。事实和理由：一、一审认定事实不清。1、天盛公司的转租行为未经望江县人民剧场追认。2、对于拖欠租金，超过60天望江县人民剧场即有合同解除权。3、天盛公司在大楼门厅建设吧台占用安全通道不符合合同约定，未经审批加建一层是违法改建租赁物。4、望江县人民剧场要求天盛公司承担违约金10万元，有理有据。二、在没有提交申请和重新确定举证期限的情况下，天盛公司在一审开庭几个星期后提交证据，望江县人民剧场不同意质证，一审法院根据其中部分错误证据认定案件事实，程序违法。 天盛公司辩称，与一审答辩意见一致，望江县人民剧场的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 望江县人民剧场向一审法院起诉请求：1、判令解除双方间的《房屋租赁合同》，天盛公司返还房屋并赔偿因疫情免除的房租5万元、违约金10万元；2、诉讼费用由天盛公司承担。 一审法院认定事实：2013年10月31日，望江县人民剧场（甲方）与天盛公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，望江县人民剧场将书院路人民剧场前面大楼一至四层（过道、门厅共用）的房屋出租给天盛公司使用，合同的主要协议为：……二、租期期限：自2014年1月1日至2034年1月1日止，共20年。……三、租金每年为人民币18万元，租金一年一付，租金每五年递增10%。自本合同生效之日起付清一年租金，未交房租不得入内装修、经营。以后应在租赁上年度的最后一个月内付清下一年租金。乙方逾期支付租金，自逾期之日起每日按应付租金的2%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过3个月的租金。乙方如拖欠租金达60天，甲方有权解除合同，收回出租房屋并追究乙方违约责任。……七、租赁期间，甲方没有会议、演出及其他活动期间将门厅无条件给乙方使用，门厅装潢费用由乙方承担。甲方会议、演出期间，乙方无条件配合甲方，门前门厅不准堆放货物，临时堆放的，也必须搬走，保持通道畅通，不影响会议、演出效果。……九、租赁期间，经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋，否则甲方有权解除合同，收回出租房屋。……十一、租赁期间，如甲方或乙方需要提前终止合同，必须提前三个月书面通知对方。乙方应承担另一方的一切损失，双方达成协议后可解除合同。……十八、在租赁期间，乙方将房顶顶端隔热层作为轻型钢构，面积为320平方，钢构价格按市场价计算，所有制作费由乙方垫付，冲抵甲方每五年递增的房租，产权归甲方所有。天盛公司将承租房屋按望江县人民剧场等的要求进行改造装修后，交付给望江县文广新局招商引资单位望江县天盛假日酒店使用，该酒店成立于2014年3月11日，经营者为熊本胜（与天盛公司法定代表人为同一人）。望江县天盛假日酒店将一楼店面分别转租给徐应毛经营的望江县仁康大药房有限公司（成立日期2014年6月13日，核准日期2017年11月13日，《房屋租赁合同》一年一签）、黄结珍经营的望江县柏兆记书院路店（成立日期2013年12月17日，核准日期2016年12月26日）使用；望江县天盛假日酒店于2019年12月1日与蒋贤江签订《宾馆承包合同》，合同主要内容为：将酒店的一楼门厅、吧台及三至五层（楼）共计36间客房及停车场及其他设备设施等交由蒋贤江承包经营，承包期限为五年（2020年1月15日至2025年1月15日），年承包费为人民币28万元整等；望江县天盛假日酒店于2019年3月26日与鲍家琪签订《宾馆承包合同》，合同主要内容为：将酒店的二楼（百读社培训学校）交由鲍家琪承包经营，承包期限为五年（2019年6月15日至2024年6月15日），年承包费为人民币6万元整等。2019年11月21日，望江县人民剧场（甲方）与天盛公司（乙方）签订《关于增加房屋租金的补充协议》，协议内容为：根据房屋租赁市场行情，经双方协商一致，调整房租。按2013年10月31日签订的合同租金从2017年合同日起每年增加人民币2万元，其他条款不变。天盛公司自2014年至2016年均分两次交纳一年租金18万元，2017年至2019年均于上、下半年各交租金10万元，2020年1月13日一次交纳租金20万元。2020年4月8日，蒋贤江、鲍家琪、徐应毛、黄结珍四人向市长留言信箱反映疫情期间房租减免问题；双方当事人于2020年4月10日达成《疫情期间减免房租的协议》，协议内容为：望江县人民剧场（甲方）减免天盛公司（乙方）2020年2月、3月、4月3个月房租共5万元，减免房租从以后房租中抵扣；同日，望江县天盛假日酒店向蒋贤江、鲍家琪、徐应毛、黄结珍四人减免租金共计5万元（仁康药房8000元、柏兆记8000元、百读社6000元、宾馆28000元），并注明：租户若续租，从下年扣除；若不续租，直接退回现金。天盛公司在该减免房租商户列表上盖章确认。2020年5月7日，因天盛公司未经望江县人民剧场同意转租他人，望江县人民剧场向天盛公司出具《解除合同通知书》，要求解除双方2013年4月10日签订的《房屋租赁合同》、天盛公司限期（2020年5月15日前）搬离并返还房屋。《解除合同通知书》通过顺丰速运邮寄给天盛公司。望江县人民剧场作为发包人，将望江县人民剧场综合楼加层工程的岩土勘察交由委托勘察人安庆地质勘察公司勘察，由勘察人出具的《岩土工程勘察报告》中亦明确有“拟在现有基础上加盖1层技术层”等内容；望江县人民剧场作为委托单位，将望江县人民剧场沿街主楼的结构安全性鉴定交由安徽省建筑工程质量第二监督检测站，安徽省建筑工程质量第二监督检测站作出的《望江县人民剧场沿街主楼结构安全性鉴定报告》中明确记载“在原有四层结构上增加一层结构，结构布置与四层结构相同”等关于加建五层的内容；框架柱配筋及截面几何尺寸抽检情况总表（表5.2.3.1）中涉及五层柱的抽检等内容。承租房屋在投入使用前，天盛公司在对承租房屋进行改造装修中包含一楼大厅吧台的布置、设立。 一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同在双方签字后成立并生效，该合同对双方均有约束力，故双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。望江县人民剧场作为合同相对方，依据合同有权提起对天盛公司的诉讼，故主体适格。望江县人民剧场提出解除《房屋租赁合同》之诉请的理由为天盛公司行为违反合同约定：天盛公司拖欠租金，未经望江县人民剧场同意转租给他人，天盛公司违反约定建设吧台、占用过道造成安全隐患及四楼顶层加盖一层钢构隔热层属违法建筑，以明显低于市场租金价格损害国家利益。根据合同约定，天盛公司应在租赁上年度的最后一个月内付清下一年租金，如拖欠租金达60天，则望江县人民剧场有权解除合同，天盛公司对于2020年度租金应在2019年12月1日至31日一个月内交纳，现天盛公司在2020年1月13日交纳，按合同约定望江县人民剧场未有合同解除权；对于2020年之前各年度租金交纳，天盛公司存在未按约定期限交纳租金并拖欠租金达60天以上情形，望江县人民剧场按合同约定享有合同解除权，然望江县人民剧场从未按合同约定履行“提前三个月书面通知义务”并行使合同解除权，且无证据证明对于天盛公司屡次逾期交纳租金的行为提出异议，对于“躺在权利上睡觉”的望江县人民剧场，现以天盛公司拖欠租金60天以上为由解除合同的主张，不予支持。根据合同第九条内容，双方理解不一致，应理解为“未经望江县人民剧场（甲方）同意，天盛公司（乙方）不得转租、转借承租房屋，否则望江县人民剧场（甲方）有权解除合同，收回房屋”。本案中，对于天盛公司转租房屋情况，可判定系经过望江县人民剧场同意。天盛公司承租房屋的过程中，望江县人民剧场已经知晓其出租的房屋将由望江县天盛假日酒店使用，天盛公司法定代表人和望江县天盛假日酒店经营者虽属同一人，但天盛公司与望江县天盛假日酒店在法律上属不同民事主体，即望江县人民剧场作为《房屋租赁合同》的出租方，在签订合同时就已知悉并同意天盛公司将其承租房屋转租给望江县文广新局招商引资单位望江县天盛假日酒店；后望江县天盛假日酒店将承租房屋一楼门厅、吧台及三至五层（楼）共计36间客房及停车场及其他设备设施等交由蒋贤江承包经营，将酒店的二楼（百读社培训学校）交由鲍家琪承包经营，将承租房屋一楼店面分别再次转租给徐应毛经营的望江县仁康大药房有限公司、黄结珍经营的望江县柏兆记书院路店；天盛公司抗辩称系委托他人（蒋贤江）承包经营而非转租，与事实不符。实质上，望江县天盛假日酒店通过与蒋贤江、鲍家琪签订《宾馆承包合同》之名义，行再次转租之实际，蒋贤江、鲍家琪、徐应毛、黄结珍四人作出的《声明》及疫情减免房租商户列表即是证明；对于望江县天盛假日酒店所有再次转租他人的情况，望江县人民剧场应当是知晓或在当时不知晓后经减免租金过程中事后知情并追认、同意酒店再次转租行为，《疫情期间减免房租的协议》即是证明。故望江县人民剧场以天盛公司未经其同意转租他人为由主张解除合同的诉请，不支持。望江县人民剧场以天盛公司存有违反约定建设吧台、占用过道造成安全隐患及四楼顶层加盖一层钢构隔热层属违法建筑为由，主张解除合同。但天盛公司装修、建立的吧台，加盖的钢构隔热层（五层）至今存在多时，望江县人民剧场知晓、同意该部分的改造、装修，且望江县人民剧场未有证据证明吧台建立、五层加建属违反合同第七条约定内容、系违法建筑，望江县天盛商务（假日）酒店一层平面方案布置图、《房屋租赁合同》第十八条对顶层加盖钢构隔热层冲抵递增房租方面内容、《建设工程勘察合同（一）》、《岩土工程勘察报告》及《望江县人民剧场沿街主楼结构安全性鉴定报告》中关于加建五层的内容即是依据，且双方对于违反合同第七条时未约定出租方享有合同解除权，故望江县人民剧场以此为由主张解除合同的诉求缺乏依据，不予支持。望江县人民剧场认为，《房屋租赁合同》中以明显低于市场租金价格损害国家利益。然，对于租赁合同中的租金，系双方协商一致的结果，且对于租金，并不是固定不变，即“租金每五年递增10%”，后双方达成《关于增加房屋租金的补充协议》，故以明显低于市场租金价格损害国家利益为解除合同的理由，该观点不采信。望江县人民剧场要求天盛公司返还租金5万元的理由是望江县人民剧场直接给商户减免租金，故要求天盛公司返还。根据《疫情期间减免房租的协议》、望江县天盛假日宾馆疫情减免房租商户列表的内容可知，望江县人民剧场作为出租方，减免承租方天盛公司2020年2、3、4月3个月的房租5万元，后由天盛公司减免望江县天盛假日宾馆房租、再由宾馆减免四位商户的房租5万元，减租的方式均是从以后（下年）房租中抵扣。故双方对于已达成的减免房租协议，双方均应遵守，望江县人民剧场要求退还租金的诉请，不予支持。望江县人民剧场主张天盛公司支付违约金10万元，理由为天盛公司没有按期交纳房租，按照合同约定，每天按照应交付租金的2%交付违约金，现只主张10万元。然天盛公司抗辩称，租金交纳时间在实际履行中双方进行了口头变更，望江县人民剧场也未提出异议，故天盛公司没有违约行为，不应承担违约金。结合现有证据证明的事实，一审法院综合考量认为，自2014年至2020年间天盛公司交纳租金从未按《房屋租赁合同》第三条约定内容履行，望江县人民剧场在此期间均接受天盛公司交纳租金并出具租金票据且从未提出过异议；望江县人民剧场主张天盛公司支付违约金10万元，按合同约定需说明10万元违约金计算依据、由来，即应交付租金数额、租金交纳所属期间、逾期天数等，望江县人民剧场对此没有作出说明，故该诉求在本案中予以驳回。综合上述，望江县人民剧场的诉求，缺乏事实和法律依据，均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百二十五条、第二百二十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条、第一百一十九条规定，判决：驳回望江县人民剧场的全部诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由望江县人民剧场负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，涉案合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方当事人在合同中约定，天盛公司未经望江县人民剧场同意转租涉案租赁物的，望江县人民剧场有权解除合同。关于解除合同的条件是否成就，本院认为，天盛公司将涉案租赁物转租给案外人蒋贤江、鲍家琪、徐应毛、黄结珍系客观事实，依据举证规则，应由天盛公司举证证明转租行为经过了天盛公司同意或追认，但天盛公司未就此提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果。《疫情期间减免房租的协议》系双方当事人因疫情原因影响达成的免除部分租金的协议，协议内容并未涉及天盛公司转租事宜，对望江县人民剧场是否同意或追认天盛公司转租行为毫无证明力，一审判决依据该协议认定望江县人民剧场同意或追认天盛公司转租行为，明显错误。至于天盛公司签订涉案合同后由望江县天盛假日酒店实际使用涉案租赁物之事实，不影响本院对天盛公司未经望江县人民剧场同意将涉案租赁物转租给案外人蒋贤江、鲍家琪、徐应毛、黄结珍之客观事实的评判。据此，涉案合同约定的解除条件成就，望江县人民剧场要求解除涉案合同及天盛公司返还涉案租赁物的上诉请求，有充分的事实依据且符合法律规定，本院予以支持。《疫情期间减免房租的协议》是双方当事人因疫情影响达成的独立于涉案合同之外的免除部分租金协议，合法有效，望江县人民剧场要求天盛公司赔偿上述协议约定免除的5万元租金，于法无据，本院不予支持。望江县人民剧场认可天盛公司于2020年1月13日一次性缴纳了2020年度租金，天盛公司的缴纳时间虽比合同约定晚了13天，但参照天盛公司在此之前缴纳均有延迟情况且望江县人民剧场均未提出异议所形成的实际交易习惯，此情形可不视为违约，望江县人民剧场据此要求天盛公司赔偿违约金10万元的上诉请求，本院不予支持。本院已依据天盛公司未经望江县人民剧场同意转租涉案租赁物而支持了望江县人民剧场解除涉案合同的诉求，望江县人民剧场提出的其他上诉理由，本院不予审查。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省望江县人民法院（2020）皖0827民初1706号民事判决； 二、解除望江县人民剧场与安庆市天盛文化传媒有限公司于2013年10月31日签订的《房屋租赁合同》； 三、安庆市天盛文化传媒有限公司于本判决生效后十五内将《房屋租赁合同》标的物房屋返还给望江县人民剧场； 四、驳回望江县人民剧场的其他诉讼请求。 一审案件受理费3300元，减半收取1650元，由望江县人民剧场负担；二审案件受理费3300元，由望江县人民剧场负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 顺 审判员 刘梦灵 审判员 高 平 二〇二一年三月二日 法官助理潘朝玉 书记员李晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。