江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初8803号原告：韩先东，男，1965年8月6日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：肖锋，江苏诚卓律师事务所律师。被告：华晶晶，女，1984年12月3日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：刘盘芬（系华晶晶母亲），女，1956年5月13日出生，汉族，住无锡市梁溪区。第三人：无锡万泽房地产营销策划有限公司，住所地无锡市梁溪区清扬路80-7，统一社会信用代码：91320213MA1XREW590。法定代表人：杨国平。委托诉讼代理人：王亚男，女，该公司员工。原告韩先东与被告华晶晶、第三人无锡万泽房地产营销策划有限公司（以下简称万泽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩先东的委托诉讼代理人肖锋、被告华晶晶及其委托诉讼代理人刘盘芬、第三人万泽公司的委托诉讼代理人王亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩先东向本院提出诉讼请求：1.请求判令华晶晶支付购买房屋尚欠购房应付的1万元；2.本案诉讼费由华晶晶承担。事实和理由：2020年5月15日，其通过房屋中介万泽公司与钱盈莉签订一份房屋买卖合同，约定钱盈莉将自己坐落于勤学路20-2-102学区房转让给韩先东，转让价199万元，中介费35820元由韩先东支付。房屋买卖合同签订后，其支付钱盈莉56万元购房款，但尚未办理过户手续。2020年6月27日，在第三人万泽公司作中介人的帮助下，其与华晶晶达成协议，其将从钱盈莉手中购买的学区房转让给华晶晶，转让款为208万元，中介费2万元由华晶晶承担；购房款中留1万元作户口迁出保证金，此1万元户口迁出保证金在钱盈莉将户口迁出后支付给韩先东。现在，钱盈莉的学区房已过户到华晶晶名下，钱盈莉也将户口迁出。但华晶晶只支付钱盈莉购房款143万元，支付给韩先东购房款64万元，支付给第三人中介费1万元。尚欠韩先东户口迁出保证金1万元，第三人中介费1万元。其多次向华晶晶催付，华晶晶却讲这1万元户口保证金已给了第三人。为此其依法向法院提起诉讼，请法院依法判决。被告华晶晶辩称：一、韩先东作为本案原告起诉主体不符。其与韩先东之间不存在房屋买卖关系，且户口迁出保证金与韩先东也没有任何关系，户口迁出是钱盈利的义务,保证金只能由钱盈莉主张。因此,请求法院驳回韩先东的诉讼请求。二、起诉状中陈述内容,有多处与事实不符,属韩先东凭空捏造,偷换概念,混淆视听,毫无根据。三、韩先东举证的承诺书，根据其内容应为原合同的附加变更协议,因此作为原合同的延伸,其合同甲方应仍为原合同甲方钱盈莉,而合同乙方应变更为华晶晶。因此,涉案房屋交易为钱盈莉与华晶晶之间的交易。而韩先东作为变更协议的其中一方,在变更协议生效之日起,就已经退出合约关系,并退出该房屋交易事项。此后,韩先东仅与钱盈莉和中介存在资金退还问题,而其与韩先东之间则不存在任何关系,包括买卖关系和资金拖欠等关系。因此韩先东无权向华晶晶追讨任何钱款。综上,韩先东的诉求缺乏事实与法律依据,与法理相悖,与情理不合。其和韩先东没有达成转让协议也不存在交易，所以不存在要支付韩先东1万元户口保证金，这1万元其是支付给钱盈莉的，请求驳回韩先东的诉请。第三人万泽公司述称，一开始是韩先东和钱盈莉关于勤学路20-2-102室的房屋买卖合同，该房屋登记在钱盈莉名下，实际是钱盈莉母亲的房子，钱盈莉母亲答应韩先东房屋可以公证或者过户给韩先东。因为韩先东一个人去看的房子，签完合同后韩先东妻子嫌房子太小，过了一个月左右韩先东就想把案涉房屋过户给别人，华晶晶通过网络找到万泽公司的王亚男要买房子，王亚男带华晶晶看过其他房子，告知华晶晶目前有一套房屋即案涉房屋，并问是否需要，明确说了价格是208万元，华晶晶表示同意。韩先东和钱盈莉的合同也给华晶晶看过，中间的差价华晶晶也知道。一开始想写变更协议，王亚男和韩先东及其妻子去找了钱盈莉的母亲胡玲凤，并给胡玲凤看了变更协议，胡玲凤看了一眼明确说无论给谁，只要拿到该拿的钱就可以，胡玲凤随时可以配合签字，胡玲凤说不用签变更协议。王亚男就找到韩先东和华晶晶说了这个事情，可以简单化，韩先东和华晶晶就签了承诺书，韩先东写的是给万泽公司，华晶晶写的是给韩先东的。由于是一次性付款，所以这个钱给钱盈莉或者韩先东都可以，华晶晶就做了本票给钱盈莉，其中说留1万元户口保证金，等过完户迁完户口，再给韩先东。中介费本来是2万元，华晶晶已经给了1万元，现在还有1万元没付。韩先东举证及华晶晶、万泽公司质证意见如下：证据1：2020年5月15日韩先东和钱盈莉签订的房屋买卖合同及佣金确认书、收据，证明韩先东和钱盈莉之间已经达成房屋买卖，购买价是199万元。证据2：2020年5月13日胡玲凤出具的收条复印件一份，由韩先东付钱给胡玲凤，胡玲凤确认定金、房价、中介费。华晶晶对证据1、2的意见是，对于买卖合同、佣金确认书没有异议，但对于证据1中的收据有异议，认为与证据2的收条相矛盾，2020年5月13日的收条“房价199万元（其中存于中介1万元）”，这1万元是包含在5万元中还是另外给了中介1万元，以及这1万元的性质是什么。万泽公司对证据1、2没有异议，合同是其公司与韩先东、钱盈利签订的，这1万元是包含在5万元定金里面的，钱盈利户口迁走以后这1万元会给钱盈莉，只是暂存在其公司。胡玲凤要求房款全部到位是199万元，但是房屋没有交接，所以还差1万元在其公司，韩先东帮其公司给了胡玲凤1万元，其公司这边的1万元是要给韩先东的。证据3：华晶晶于2020年6月27日出具的承诺书，确认了华晶晶购买案涉房屋，价格是208万元，中介费是2万元，留1万元作为户口保证金，在户口迁出后支付。华晶晶对证据3没有异议，承诺书是其写的，不过这份承诺书的承诺对象是钱盈莉。万泽公司对证据3的意见是，华晶晶看完韩先东和钱盈莉签的合同，其也找了胡玲凤，胡玲凤表示可以配合签字，不需要更改协议，华晶晶也愿意签承诺书，这个承诺书是给韩先东的。当时写了两份承诺书，韩先东写了一份，华晶晶写了一份，韩先东写的是给其公司的，华晶晶写的是给韩先东的。证据4：微信转账凭证，其中6万元由杨佳怡（韩先东朋友）于2020年5月13日替韩先东微信转账给钱盈莉，由胡玲凤收取，还有50万元由韩梅（韩先东之姐）于2020年5月29日替韩先东微信转账给钱盈莉，由胡玲凤收取。华晶晶对证据4的意见是，韩先东支付的6万元定金,其实当时胡玲凤只收到5万元,还有1万元并没带走,而是留在了万泽公司，万泽公司在庭上又说这1万元要还给韩先东的,所以韩先东实付胡玲凤55万元。与诉状所言不符，该证据不能说明韩先东已经支付了56万元，而且也无法证明房子由韩先东卖给华晶晶的,反而能证明钱盈莉为什么要将收取房款中的一部分钱给韩先东,正是为了退这笔钱，而至于为什么是64万元,那是韩先东与钱盈莉之间的事情,与其无关。华晶晶举证及韩先东、万泽公司质证意见如下：证据1：网签合同，证明案涉房屋交易双方为钱盈莉和华晶晶，韩先东作为原告起诉主体不符。案涉房屋的实际成交价格是208万元。韩先东对证据1没有异议，成交价款是90万元，但实际购买价格是208万元。虽然网签合同卖方是钱盈莉，但是实际上房屋是从韩先东处购买的，只是韩先东向钱盈莉购买房屋时未办理过户手续，所以在网签合同上卖家只能写钱盈莉。万泽公司对证据1没有异议，由于华晶晶要求做90万元，可以少交税。证据2：华晶晶与万泽公司员工王亚男的微信记录截图、本票照片，证明房款是支付给钱盈莉的，并未支付给韩先东。韩先东对证据2的真实性没有异议，但是从两张本票可以看出华晶晶只支付了207万元，所以还欠1万元。64万元是韩先东得的，134万元是钱盈莉得的。万泽公司对证据2没有异议。证据3：华晶晶与万泽公司员工王亚男的微信记录，证明承诺书实际为变更协议。证据4：华晶晶与万泽公司员工王亚男的微信记录，证明万泽公司告知法官监控坏掉了，是在说谎，说话出尔反尔、前后不一，存在诚信问题。韩先东对证据3、4的真实性没有异议，但是可以看出华晶晶欠购房尾款1万元，欠中介费1万元。万泽公司对证据3、4没有异议，之前是要变更合同的，胡玲凤说太忙了，不变更直接签字一次性过户、直接付款。证据5：华晶晶与万泽公司员工王亚男的微信记录，证明其和钱盈莉签订买卖合同，不是和韩先东签订的。韩先东对证据5的真实性没有异议，但是改变不了房屋买卖涉及到韩先东中间的权属。万泽公司对证据5没有异议。证据6：华晶晶和胡玲凤的微信截图，证明胡玲凤的原意是，韩先东必须先付清所有房款才能将房屋过户或者公证，并没有明确说可以由韩先东转卖或者过户给其他人。但事实是韩先东并未付清房款，所以也不存在过户的可能，胡玲凤的话从侧面证明了华晶晶是不可能从韩先东手里卖到房子的。若真如韩先东所说，那就是在房屋所有人未同意的情况下，就将房屋转卖给其他人，此行为属于欺诈。证据7：华晶晶与王亚男在6月22日之前的微信记录，证明王亚男一直是代表房东与华晶晶谈房屋买卖事宜，未加特别说明，所以其自然理解为与房屋所有人进行交易。证据8：华晶晶与王亚男的微信记录，证明商讨签订变更协议的记录。证据9：华晶晶与王亚男的微信记录，证明万泽公司没有透露任何关于钱盈莉表示不用签协议的信息,也没有说过承诺书是改签给韩先东，而这一时间内其也未接到过任何人的电话或与任何人接触。证据10：华晶晶与王亚男的微信记录，证明其一开始坚持开一张207万元本票给钱盈莉，应万泽公司（代表钱盈莉）要求，将本票开成两张全部支付给钱盈莉，至于钱盈莉与韩先东之间的资金交易，万泽公司也认可让他们自己解决。万泽公司一直在代表胡玲凤与华晶晶商定资金交易事宜，后期也是胡玲凤要求其把其中一张本票开成韩先东，但是其没有同意，万泽公司也认可了，所以从侧面证明64万元是胡玲凤意图支付给韩先东，并非是其支付给韩先东。证据11：华晶晶与王亚男的微信记录，证明自27日签订承诺书后，万泽公司一直代表胡玲凤与华晶晶商定本票制作与过户事宜，韩先东完全没有参与。韩先东对证据6、7、8、9、10、11的意见是，这些微信都不是和韩先东发生的，所以对于内容不知道。但从整个聊天记录中可以反映华晶晶是清楚韩先东与钱盈莉有先前的房屋买卖，后来华晶晶按照韩先东的买卖要求确认208万元的房价同时根据胡玲凤的要求将其中64万的购房款给了韩先东，证明华晶晶认可了房子虽是钱盈莉的，但认可了韩先东再将房屋卖给华晶晶的行为。万泽公司对证据6、7、8、9、10、11没有异议。证据12：华晶晶和胡玲凤在2021年1月4日的微信记录，证明其关于房款已经全部付清，也证明当时是韩先东不要房子了，由胡玲凤转卖给华晶晶。韩先东对证据12的意见是，这份微信记录是在诉讼中并且在开庭之后，这时候作为华晶晶是清楚利害关系的，事后说的话不能作为当时行为发生的内心真实意思。万泽公司对证据12的意见是，之前胡玲凤讲过同意韩先东把房子过户给别人，也同意说可以做公证。万泽公司举证及韩先东、华晶晶质证意见如下：证据1：由韩先东出具的承诺书1张。证据2：万泽公司出具的收条1张。韩先东对证据1、2均没有异议。华晶晶对证据1的意见是，根据该承诺书的内容，其承诺变更的首要对象应该是华晶晶与钱盈莉，而非万泽公司。该承诺书明显是过户交易后补的。该承诺书并不能作为韩先东将房屋转卖给华晶晶的证据，只能证明韩先东同意合同变更的事实。华晶晶对证据2的意见是，收条上写的是胡玲凤实收5万元定金,所以韩先东实际支付给胡玲凤的是55万元。也无法证明韩先东是给了胡玲凤56万元,因此,该证据与诉状有出入。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月13日，胡玲凤向韩先东出具收条，主要内容为：今收到韩先东购买勤学路20-2-102学区房定金5万元，房价199万元（其中存于中介1万元），如有违约，双倍赔偿定金双倍违约金，并承担中介费35820元。该收条上有买家韩先东、卖家胡玲凤、见证人王亚男的签名。2020年5月13日，胡玲凤出具收条，主要内容为：今暂收到韩先东购买勤学路20-2-102学区房定金6万元（其中1万元暂存中介方，本人实收5万元），该房屋总价199万元。该收条上有收款人胡玲凤、付款人韩先东、经办部门万泽学前店见证人王亚男的签名。2020年5月15日，钱盈莉与韩先东签订《无锡市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），双方约定：钱盈莉将勤学路20-2-102室房屋（建筑面积32.68平方米）出卖给韩先东，房屋成交价格为199万元，该价格为钱盈莉净得价不含税，定金5万元应于2020年5月13日支付给钱盈莉。2020年5月15日，钱盈莉与韩先东、万泽公司签订《居间服务合同》，以及万泽公司与钱盈莉、韩先东分别签订《房地产经纪佣金确认书》，双方约定佣金金额为35820元。2020年5月15日，钱盈莉出具收据一式三份，收据的主要内容为：房屋出售人钱盈莉于2020年5月13日收到房屋买受人韩先东交来的定金共计5万元。2020年6月27日，华晶晶出具《承诺书》，载明的主要内容为：“本人华晶晶身份证号320203198412××××，于2020年6月28日通过万泽俊家房产购买勤学路20-2-102学区房，直接网签过户，原合同买方韩先东变更为华晶晶，此房最终成交价格208万元，中介费2万元，于过户当天一次性付完。（其中留1万元做户口保证金迁完户口付清）”2020年6月28日，韩先东出具《承诺书》，载明的主要内容为：“本人韩先东320821196508××××自愿将本人购买的勤学路20-2-102房屋,做网签合同买方姓名更改为华晶晶,配合过户及后期交房,一切后果本人韩先东承担。”出票日期为2020年6月30日，刘盘芬向中国建设银行申请收款人为钱盈莉的银行本票两张，金额分别为143万元、64万元。2020年7月1日，钱盈莉与华晶晶签订《无锡市存量房屋买卖合同》，双方约定由钱盈莉将勤学路20-2-102房屋卖给华晶晶，房屋成交总价为90万元。同日，无锡市勤学路20-2-102房屋权属转移登记到华晶晶名下。同日，华晶晶将金额分别为143万元、64万元的中国建设银行本票两张交给钱盈莉。2020年10月14日，韩先东起诉至本院。本案在审理中，华晶晶陈述，案涉房屋于2020年7月1日过户到其名下，其就涉案房屋共支付了207万元，至今钱盈莉或者胡玲凤没有向华晶晶要求支付1万元，涉案房屋内钱盈莉的户口已经迁出。关于收条上写的是房屋定金6万元，胡玲凤实收5万元，还有1万元暂存中介方，现在该1万元是否给了胡玲凤的问题。万泽公司陈述：这1万元由韩先东给了胡玲凤，过户当天在交易大厅给的，因为胡玲凤说要拿到全款才签字，但是其公司因为没有过户所以拿不出这1万元，所以由韩先东给了1万元。因为房子还没有交接，所以这1万元还在其公司，如果钱盈莉和华晶晶房屋交接后会给韩先东，因为韩先东替其公司支付给钱盈莉的。办理过户的时候，有王亚男、韩先东、钱盈莉、胡玲凤、华晶晶及其母亲在场。华晶晶陈述：要求韩先东或者万泽公司提供由韩先东代万泽公司支付给胡玲凤的依据。这1万元是户口保证金，应该是2020年7月1日以后支付。万泽公司在撒谎，胡玲凤当时没要要保证金，所以不存在韩先东为万泽公司代付的情况，其直接和胡玲凤办过户手续，其是在场的。韩先东陈述：这1万元是房屋过户保证金，已经由其替万泽公司还给了钱盈莉，支付时间是办理房屋过户时在办事大厅给的。关于华晶晶为何开出两张本票，以及款项交付的问题。华晶晶陈述：原来只要求开207万元的本票，等户口迁走后支付1万元，但是中介代表原房东告知其要开成两张，一张是143万元，一张是64万元，所以其应中介转达原房东的要求开了两张，于2020年7月1日在过户大厅过户完后给的胡玲凤和钱盈莉。万泽公司陈述：韩先东要求开两张本票，是在交易完毕给的，本票怎么给的记不清了，不过第二天华晶晶母亲陪韩先东去银行，具体做什么不清楚。华晶晶的代理人刘盘芬陈述：当时在交易大厅，胡玲凤将一张本票给了韩先东，因为钱盈莉急着回上海，说要办手续，其说要接小孩，办的话要明天了，所以让其替钱盈莉转钱给韩先东。第二天到建设银行，说要钱盈莉本人来才可以，就让华晶晶到银行并联系了胡玲凤，因为钱盈莉在上海，所以就把钱转到了其卡上，然后再转给韩先东。本院认为，韩先东与钱盈莉签订的《无锡市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。根据韩先东、华晶晶出具的承诺书、钱盈莉与华晶晶签订的《无锡市存量房屋买卖合同》，以及华晶晶提供的微信记录，并结合当事人的陈述，可以认定钱盈莉同意韩先东将案涉房屋转让给华晶晶的法律事实，华晶晶也确认案涉房屋最终成价格为208万元。从华晶晶分别开出两张银行本票，以及款项交付的过程，同时结合案涉房屋转移登记到华晶晶名下、钱盈莉户口已经从案涉房屋迁出的事实，可以认定钱盈莉已收到卖房款199万元。现华晶晶仅支付购房款207万元，剩余的1万元款项华晶晶应支付给韩先东。综上，韩先东的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：华晶晶于本判决生效之日起10日内向韩先东支付1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已由韩先东预交），由华晶晶负担，华晶晶负担部分的诉讼费于本判决生效之日起10日内直接给付韩先东。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  张国元人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇二一年三月十六日书 记 员  张 娴本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。