贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民再9号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郑应江，男，1980年9月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：令狐赟子，系郑应江之妻。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中天城投集团城市建设有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目G6组图负4层7号楼。法定代表人：张智，该公司总经理。委托诉讼代理人：李玲。再审申请人郑应江与被申请人中天城投集团城市建设有限公司（以下简称中天城投公司）商品房销售合同纠纷一案，贵州省贵阳市云岩区人民法院作出（2019）黔0103民初6343号民事判决，郑应江、中天城投公司不服该判决，上诉至本院。本院作出（2019）黔01民终6136号民事判决，郑应江不服该判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院作出（2020）黔民申654号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案，再审申请人郑应江的委托诉讼代理人令狐赟子、被申请人中天城投公司的委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郑应江申请再审请求为：请求依法撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终6136号民事判决，改判支持再审申请人的诉讼请求。事实及理由：一、2016年5月31日是案涉商铺竣工验收合格之日，也是收房通知书EMS邮寄之日，被申请人通知申请人在2016年6月15日办理交房手续，实际交房日是2016年6月18日。《商品房买卖合同》明确约定以实际交房日为截止计算逾期交房的违约金，二审法院对案件事实认定不清，无视合同约定，将2016年5月31日认定为交房日和违约金计算的截止日期，严重损害申请人合法利益。二、被申请人二审中提交的《中天*未来方舟收房通知书（洋房）》复印件是伪造的证据，二审法院却将其作为本案定案依据，在被申请人上诉请求明显违反合同约定的情况下支持其诉请，错误改判，违背诚实信用原则，严重损害申请人的合法利益。三、《商品房买卖合同》中约定逾期交房的违约金过低，不足以赔偿上诉人因此造成的损失，应按政府公布的租金标准调整违约金。被申请人中天城投公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法有效，故请求维持原审判决。郑应江向一审法院起诉请求：1、被告支付逾期交房违约金人民币16510元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定，2015年5月14日，原告郑应江作为买受人与被告中天城投公司作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：原告向被告购买位于云岩区，房屋总价款为1082930元，付款方式为合同签订之日原告支付首期房款582930元，余款50万元以银行按揭方式支付。合同第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；”第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；满足地十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；5、取得《商品房住房交付使用备案证书》。”第十三条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1（1）逾期在90日之内（该时限应不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。”第十四条“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件…”附件十二补充协议第十七条约定“1、关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前合同当事人项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担……（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务；（3）对于房屋交付，出卖人可以邮寄信件的行使发布通知，在交房通知送达买受人之日起第3日即视为买受人接到出卖人发布的通知，并以通知确定的交付时间为交房时间。合同签订当日，原告向被告支付购房首期款582930元，于同年8月29日贷款向被告支付余款50万元。2016年6月18日，原告向案外人中天城投集团物业管理有限公司支付涉案商铺的物业管理费。庭审中，原告表示涉案房屋自收房至今仍未出租。一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，各方当事人应按合同约定履行各自义务。双方约定交房时间为2016年4月30日前，被告未按约向原告交付房屋，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。对于违约金标准，原告主张按2014年三类地段租金标准进行计算，本院认为，租金系可期待利益，即间接性损失，并非原告直接损失，且双方对违约金标准已进行约定，双方所互负违约标准一致，根据权利义务对等原则，违约金标准无调整必要，故对违约金标准，本院按双方约定的日万分之一计算。对于违约金计算截点，根据合同补充协议第十七条第1款第（3）项约定，交房时间以通知确定的交付时间为交房时间，但被告并未提交其所邮寄给原告的通知以明确交房时间，亦未提交其他证据佐证，且庭审中被告亦未对原告主张收房时间2016年6月18日提出异议，故对于收房时间，以原告自认2016年6月18日确认。综上，根据双方合同第十三条约定，被告应支付原告违约金金额为5198.064元（1082930×48天×万分之一/天），本院在此范围内予以支持，对超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告郑应江逾期交房违约金5198.064元；二、驳回原告郑应江的其余诉讼请求。案件受理费106元（已减半收取），由原告负担72.6元（已预交），由被告负担33.4元（该款原告已预交）。郑应江不服一审判决，上诉请求：撤销原判，支持其一审提出的诉讼请求，本案诉讼费由被上诉人负担。二审中，中天城投公司提交了《收房通知书》，拟证明该公司于2016年5月31日通知了郑应江收房，通知方式符合合同约定，逾期交房违约金应当计算至当日而非6月18日。郑应江质证称没有收到该通知，而且按照合同约定的时间，交房时间最早也应当是6月18日。其余事实与一审认定的事实一致。二审法院认为，本案中，郑应江与中天城投公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方具有约束力。双方均应当按照合同约定履行各自义务。合同中，约定了出卖人中天城投公司应当交付房屋的时间为2016年4月30日，但中天城投公司并没有在约定时间内通知郑应江收房，则其构成违约，应当承担相应的违约责任。针对上诉人郑应江提出要求调整违约金标准的问题，本院认为，违约金具有预定性和惩罚性，双方在合同中约定的违约金标准是对未来违约方进行惩罚的事先约定，是双方协商一致的结果，除非能够证明该标准明显不足以弥补守约方损失的情况下，可以申请调整，否则，仍然应当受合同的约束。由于房屋租赁行为系市场行为，受市场影响，郑应江在一审提交的《2014年贵阳市房屋租赁市场指导价》是政府对对应地段房屋租赁价格的参考标准，而非所有房屋均应当按照该标准支付租金。同样，受市场影响，房屋还存在不能出租的可能性，正如郑应江所述，案涉房屋自2016年6月18日交付后，其至今没有成功出租，所以，租金损失并非买受人产生的必然损失，郑应江要求参照租金标准调整违约金无法律依据和事实依据，原审按照双方约定的标准判令中天城投公司支付违约金并无不当，故对上诉人郑应江的上诉请求，本院不予支持。针对中天城投公司的上诉主张，本院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定了通知的方式“出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务”，该内容表示的意思为：信件“寄出”即视为通知到达。一审中，中天城投公司提交了ＥＭＳ单，该快递单注明了郑应江在《商品房买卖合同》中提供的地址以及邮件的内容为“收房通知书”，加盖的邮戳时间为2016年5月31日，此时，房屋已经达到交付条件，故按照双方合同的约定，交付时间应当确定为2016年5月31日，二审中，中天城投公司提交的《收房通知书》与快递单中载明的内容相互印证，应当作为定案依据。对于郑应江提出没有签收快递单的主张，因双方并非以“签收”快递单作为通知到达的标准，故不予支持。原审以郑应江认可收房的时间（2016年6月18日）作为违约金的截止时间不当，本院予以纠正，对中天城投公司的该上诉主张，予以支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初6343号民事判决的第二项；二、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初6343号民事判决的第一项为：中天城投集团城市建设有限公司于本判决生效之日起十日内支付郑应江逾期交房违约金3248.79元。一审案件受理费按照原判决执行；二审案件受理费156元，由郑应江负担。本院再审审理过程中再审申请人郑应江提交了新证据：收房通知书，拟证明：被申请人通知再审申请人收房时间为2016年6月15日，故收房时间应当以被申请人在收房通知书上所载明的时间为准。被申请人中天城投质证意见为：对该组证据的真实性不予认可，因为该组证据与被申请人存档的收房通知书不符，达不到其证明目的。本院再审审理查明事实与原一、二审法院认定事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点有二：一、收房时间；二、违约金的标准。关于争议焦点一，原二审中，被申请人中天城投公司提交的收房通知书是洋房，与申请人所购商铺不一致，且收房人处姓名、房号处为手写体，再审中申请人郑应江提交收房通知书为打印体，本院要求被申请人中天城投公司提交同一批次收房通知书，被申请人中天城投公司未予提交，被申请人中天城投公司应承担举证不能法律后果，故对于收房时间，应以再审申请人郑应江自认2016年6月18日为准。关于争议焦点二，各方当事人应按合同约定行使权利、履行义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定了违约金标准，是双方当事人真实意思表示，应予遵守。再审申请人郑应江亦未提交证据证明，其损失明显高于双方约定的违约金损失，故其该项再审理由本院不予以支持。综上，再审申请人郑应江再审请求部分成立，本院予以部分支持。再审中，再审申请人郑应江提交新证据，被申请人中天城投公司承担举证不能法律后果，对于收房时间本院予以纠正。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款以之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）黔01民终6316号民事判决；二、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院（2019）黔0103民初6343号民事判决；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费106元，由郑应江负担72.6元，由中天城投集团城市建设有限公司负担33.4元。二审案件受理费106元，由郑应江负担，二审案件受理费50元，由中天城投集团城市建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 赵 曜审判员 刘 梅二〇二一年三月十九日书记员 何家伟