黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终488号上诉人（原审被告）：杨东，男，1979年1月28日出生，汉族，无业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。被上诉人（原审原告）：大庆市金管家物业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆高新区新科南路60号。法定代表人：王鹏越，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩雪，该公司柏林春天项目部经理。上诉人杨东因与被上诉人大庆市金管家物业管理有限公司（以下简称金管家公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区（2020）黑0691民初3609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨东上诉请求：1.改判一审判决书第一判项为：被告杨东于本判决生效之日起十日内给付原告金管家公司2015、2016、2018和2019年度的物业费4159.93（5199.92×80%）;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉大庆高新区柏林春天小区自2013年建成交付后，一直是被上诉人提供物业服务工作，但该公司未按照约定履行合同义务，小区业委会决定于2017年7月底即2016年7月签订的《物业管理服务委托合同》及《补充协议》到期后，不再与该公司续签物业服务合同。2017年8月1日至2017年12月31日的物业合同，系柏林春天居民委员会与该公司签定的合同，该合同没有签约日期，包括上诉人在内的小区业主不知情；2018年1月1日起，上述物业合同到期后，再没有任何居委会、业委会与金管家公司签订过《物业管理服务委托合同》，故一审法院对柏林春天小区于上述年度与该公司签定、履行案涉物业服务合同的事实认定错误。1.如前所述，2017年签订的《物业管理服务委托合同》是新城社区柏林春天居民委员会与金管家公司签订的，不是柏林春天业主委员会签订的，不代表小区业主的真实意思表示；2.被上诉人一审提交的2018年6月加盖大庆高新区柏林春天业主委员会公章并有时任业委会副主任马丽丽签名的《物业管理服务委托合同》，内容不完整，经上诉人事后向马丽丽本人询问，其表示从未在该合同上签字、盖章，该合同是非常明显的伪造，一审法院对该证据予以采信是错误的。二、一审庭审中，上诉人曾当庭出示手机拍摄的照片90张、视频九段，用以证明被上诉人不作为、不服务或服务质量差的事实，但未提交物质载体。庭后第二天，上诉人按照一审法院要求提交了照片打印件，但一审判决却说上诉人未提交证据。一审法院剥夺了上诉人的举证权利，上诉人将向二审法院进行举证。被上诉人低质低效的服务，上诉人是完全不认可的，但其毕竟是提供了物业服务，因此，上诉人同意缴纳部分物业费，即按照目前所欠物业费的80%交纳。由于被上诉人金管家公司违约在先，故其无权主张逾期付款利息，所以上诉人不同意给付拖欠物业费利息。被上诉人金管家公司辩称，开发商遗留的问题，不在物业服务范围，被上诉人会竭力解决。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。金管家公司向一审法院起诉请求：1.要求杨东给付2015年、2016年、2018年和2019年度的物业费5199.92元及违约金3326.99元；2.案件受理费由杨东负担。一审法院查明，2013年，金管家公司与黑龙江和达房地产开发有限公司签订《柏林春天前期物业服务合同》，约定由金管家公司为柏林春天小区提供物业服务，高层住宅物业费每年每平方米24.18元。2016年、2017年和2018年，金管家公司分别与柏林春天业主委员会签订三份《物业管理服务委托合同》，约定由金管家公司为柏林春天小区提供物业服务，高层住宅物业费每年每平方米23.82元，业主应当于上一年度费用到期前十日至到期之日交纳物业费，逾期缴费按照日千分之三支付违约金。上述合同签订后，金管家公司开始为柏林春天小区提供物业管理服务。杨东系大庆高新区柏林春天小区E3栋1单元804室房屋的业主，该房屋建筑面积60.46平方米，杨东欠付2015年、2016年、2018年和2019年度的物业费共计5109.45元未交纳。一审法院认为，金管家公司与黑龙江和达房地产开发有限公司签订的《柏林春天前期物业服务合同》及金管家公司与大庆市柏林春天小区业主委员会签订的三份《物业管理服务委托合同》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。四份合同均对柏林春天小区的每一位业主包括杨东在内具有约束力，金管家公司已经按照约定履行了自己的义务，杨东亦应当按照合同约定交纳物业费。虽然杨东称金管家公司存在无法供水及挖断电缆断电的状况，却未提供证据对该主张予以证实，故一审法院对杨东的该主张不予采信，对金管家公司要求杨东给付物业费5109.45元的诉讼请求予以支持。关于金管家公司要求杨东支付违约金的诉讼请求，根据《物业管理服务委托合同》约定，业主应当于每年年末交纳当年物业服务费，被告未按期交纳物业费构成违约，应向原告支付违约金，但约定的日千分之三违约金过高，经法庭释明，金管家公司同意降低违约金计算标准，一审法院认为按欠付金额自应交纳次日起年利率6%计算较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告杨东于本判决生效之日起十日内给付原告大庆市金管家物业管理有限公司2015年、2016年、2018年和2019年度的物业费共计5109.45元及利息（其中以789元为基数，从2016年1月1日起按照年利率6%计算至2020年7月31日止；以1440.15元为基数，从2017年1月1日起按照年利率6%计算至2020年7月31日止；以1440.15元为基数，从2019年1月1日起按照年利率6%计算至2020年7月31日止；以1440.15元为基数，从2020年1月1日起按照年利率6%计算至2020年7月31日止）；二、驳回原告大庆市金管家物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告杨东负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交如下证据：证据1.金管家物业服务合同补充协议（复印件，部分不清楚的字迹上诉人自行誊清），来源于2016年至2018年间业委会，系该业委会副主任马丽丽提供给上诉人，没有原件。欲证明，被上诉人如没有完成补充协议约定的服务内容，业主委员会将自动解除物业服务合同。被上诉人质证称，对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，物业已经完成了合同约定的义务，不存在解除的事项。本院对该证据的真实性予以采信。证据2.照片打印件10页，来源于2016年至2019年之间，系上诉人自己手机拍摄，当庭未能出示原始手机载体。欲证明，小区长期存在脏乱差情况，楼道地砖破损严重，单元门常年破损，墙皮脱落，雨天小区积水严重，业主乱停车，消防通道堵塞导致火灾发生时消防车无法进入小区。综上，物业实际服务与收费不成正比，小区服务不到位，应减服务费。被上诉人质证称，对该证据的真实性及证明问题均有异议，墙皮、地砖为基础设施，物业是服务单位,对上述项目进行改造需启动大修基金，上诉人的证据不能证明小区服务不到位。因上述照片拍摄时间不明，亦不能反映案涉小区物业服务整体情况，故本院对该证据不予采信证据3.照片打印件两页。其中2020年11月份的照片来源于上诉人自己的手机拍摄（当庭提交手机予以核对），贴有物业费催缴通知单的来源于一审卷宗。欲证明，物业公司一审提交的证据是不真实的，虽然房门的标号是804，但上诉人家门上方有消防管，被上诉人提交的没有消防管。上诉人没有收到2018年的物业费催费单，不应缴纳滞纳金。被上诉人质证称，对该证据的真实性有异议，物业每一年都是贴催费单，也有给业主打电话催费，业主不应不缴费。因金管家公司是否催费并不影响上诉人交纳案涉物业费的义务，故本院对该证据的关联性不予确认。本院另查明，2017年8月1日至2017年12月31日期间的案涉物业合同为大庆高新区新城社区柏林春天居民委员会（以下简称柏林春天居委会）与金管家物业公司柏林春天管理处所签。本院二审查明的其他事实与一审基本一致。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。金管家公司依照案涉物业管理委托合同为案涉小区提供物业服务于法有据。被上诉人在案涉年度履行了约定的服务义务，上诉人接受了服务且未提交充分证据证明被上诉人在提供物业服务时存在违约行为并具有连续性，故在其未能按照约定交纳案涉物业费时，一审法院判决其应向被上诉人足额交纳案涉年度的物业费用并承担相应的违约金并无不当。上诉人主张按80%支付案涉物业费的理由没有法律和事实依据，本院不予支持。关于上诉人主张一审判决认定事实是否正确的问题，本院认为，2017年8月1日至2017年12月31日期间的案涉物业合同为柏林春天居委会与金管家公司所签，一审法院对此认定有误，本院予以纠正。但此期间，金管家公司仍向案涉小区提供了物业服务，上诉人对此未提出异议。关于上诉人主张2018年度的案涉物业合同系伪造的理由，因上诉人未提交证据予以证明，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决适用法律正确，认定案涉事实虽有瑕疵，但不影响判决结果的正确，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨东负担。本判决为终审判决。审判长  朱志晶审判员  米沧星审判员  王 刚二〇二一年三月十八日法官助理姜雅文书记员桂博文