文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0240民初15号原告：王定来，男，1971年3月4日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：杨先勇，重庆海灯律师事务所律师。被告：孙后山，男，1975年9月15日，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭登福，重庆海灯律师事务所律师。原告王定来诉被告孙后山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王定来及其委托诉讼代理人杨先勇，被告孙后山的委托诉讼代理人谭登福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王定来向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告双方2011年6月20日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判决被告返还原告人民币80000.00元，并以此为基数从2011年6月21日起按年利率6%向原告支付资金占用利息至2020年8月20日，从2020年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至本金付清时止；3.根据定金罚则判决被告支付原告40000.00元；4.判决被告赔偿原告损失20000.00元；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年，被告称其在石柱县X镇X村X组（X公交站往X场方向前行约50米）修建房屋需周转资金，要求原告购买其待修建的房屋一套。双方于2011年6月20日签订了《房屋买卖合同》，约定被告以110000.00元向原告出售房屋第二层，签字当日原告向被告支付了定金40000.00元，2011年7月26日支付了10000.00元，2011年8月7日再支付了10000.00元，2011年9月19日再次支付了20000.00元，一共支付了80000.00元。可被告至今不向原告交付房屋，也不退还购房款，原告认为其修建的系违法建筑，双方签订的系无效合同，为维护自身合法权益，特诉至法院望判如所请。孙后山辩称，第一，答辩人系建卡贫困户，无房居住，2011年经村委会和X街道同意在X村X组修建房屋属实，房屋系集体土地上修建，但没有建房审批手续；第二，2011年，原告主动要求购买房屋，并提出答辩人修建的四楼上加一层即第五层楼，原告愿意以110000.00元再购买该第五层；第三，原告从2011年提出购房至今，没有向答辩人支付过一分钱的购房款，故答辩人没有将房屋交付给原告；第四，原告主张合同无效，答辩人对此没有异议，但合同无效双方都有过错，应各自承担过错责任，而因合同无效，原告诉请的定金条款也为无效条款，且定金罚则与违约金不能同时适用。综上，请求法院驳回原告的第二、第三、第四项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：孙后山在X镇X村X组（X公交站往X场方向前行约50米）集体土地上修建了一栋房屋，房屋至今未取得规划和建设等审批。2011年6月20日，孙后山（甲方）与王定来（乙方）签订《房屋买卖合同》，协议约定：（1）甲方以房屋第二层100多平方米，出售一套房屋给乙方；（2）楼层为二层……（5）乙方愿用110000.00元（壹拾壹万元整）购买此房一套，房产证由甲方办理，但甲方必须出示办理房产证的一切手续费……（7）经甲乙双方签字后，乙方应交40000.00定金，余款两个月后再交，交时押20000.00元，房产证办来再交清。原、被告在合同上签名并捺印，另有原告邀请的见证人马培富和被告邀请的一名见证人签字并捺印。该《房屋买卖合同》一式两份，原、被告各执一份原件，原告举示的原件中，定金“40000.00”中的金额和大写“肆万元整”为手写添加，并盖有一枚指纹。第（7）项后书写了“再付壹万元整（10000.00元）”，提行写明2011年7月26日，再提行写明“再付壹万元整（10000）”，再提行写明2011年8月7日。两行金额处各盖有一枚指纹。原告称该添加内容系其书写后由被告捺印。合同左下角书写了“收贰万元（20000元）”，提行写明2011年9月19日，金额和时间处各盖了一枚指纹。被告称该处系其亲笔书写，记不清有无捺印。被告持有的《房屋买卖合同》原件已经遗失。本院认为，关于合同效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》所涉房屋虽为被告修建，但占用的土地属村集体所有，村集体所有的宅基地由本村村民集体所有，原、被告并非同一集体经济组织成员，且案涉房屋的建设没有取得任何行政审批，该房屋并不具备在市场上流通的交易条件，因此，房屋买卖合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应认定为无效合同，本院对于原告要求确认合同无效的诉求依法予以支持。关于合同取得的财产返还问题。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案当事人对房款是否收取的事实存在争议，从原告举示的合同原件载明的内容上看，所有金额上均有被告的捺印，且最后一次收款20000.00元系被告亲笔书写，被告虽否认捺印的事实，但经本院释明后并未要求指纹鉴定。因此，本院认定原告主张的支付了80000.00元购房款的事实成立，现《房屋买卖合同》无效，被告取得的购房款80000.00元应当返还给原告。关于过错责任认定和损失赔偿问题。被告在签订《房屋买卖合同》时，明知其房屋系集体土地上房屋，且未取得任何建房手续，仍将其出售给被告，具有过错；原告在购房时未审慎地审查房屋是否具备出售条件，对合同无效也应承担一定的过错责任。综合考量双方的过错程度，本院酌情认定由原告承担合同无效30%的过错责任，被告承担70%的过错责任。对于原告主张适用定金罚则问题，定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律和合同的规定，由一方按照合同标的额的一定比例预先给付对方的金钱。定金根据给付目的和效力不同，分为证约定金、立约定金、违约定金和解约定金。本案当事人在合同条款中拟订了定金条款，但没有约定定金性质，合同签订后原告支付了40000.00元，从条文和支付时间可知该定金并非立约定金，定金条款不具有独立性，当《房屋买卖合同》被认定为无效时，定金条款亦为无效约定。因此，本案并不适用定金罚则。对于原告的损失认定问题，原告虽主张房屋因增值产生了损失20000.00元，但对此未举示任何证据佐证，本院对该项损失不予认定。原告因合同无效导致的损失应为已付购房款的资金占用损失，该损失原告主张按照银行贷款利息计算，本院予以支持，但利息还应结合原、被告的过错由被告承担利息损失的70%，且支付时间应从支付之日起算。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告王定来与被告孙后山于2011年6月20日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告孙后山于本判决生效后十日内返还原告王定来购房款80000.00元，并支付王定来利息损失的70%（利息计算方式：其中40000.00元从2011年6月21日起算、10000.00元从2011年7月26日起算、10000.00元从2011年8月7日起算、20000.00元从2011年9月19日起算，年利率标准均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际结付之日止）；三、驳回原告王定来的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取的1550.00元（原告已预交），由被告孙后山负担900.00元，由原告王定来负担650.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员 陈静二〇二一年三月八日法官助理 谢剑书 记 员 谢洋