重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0112民初22699号 原告：胡安娜，女，1988年6月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：靳华，男，原告胡安娜所在单位推荐公民。 被告：重庆旭原创展房地产开发有限公司，住所地重庆市两江新区嵩山北路**，统一社会信用代码91500000336458699L。 法定代表人：刘浩，执行董事。 委托诉讼代理人：熊新立，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘人瑗，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原告胡安娜与被告重庆旭原创展房地产开发有限公司（以下简称旭原公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。后因案情较为复杂，本案转为普通程序，依法由审判员陈吉彦担任审判长，与人民陪审员蒋霞、彭英组成合议庭，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告胡安娜及其委托诉讼代理人靳华，被告旭原公司的委托诉讼代理人熊新立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡安娜向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告交付符合法律规定和合同约定的房屋（后变更为：判决被告对案涉房屋进行整改，使其符合建设工程规划设计文件和国家强制性规范要求，达到交付条件）；2.判决被告向原告交付房屋；3.判决被告支付原告逾期交房违约金（以1318194元为基数，从2020年1月1日起按日万分之四计算至房屋交付之日止）；4.判决被告承担2020年1月1日起至房屋实际交付之日止的物业费及违约金或利息；5.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2019年2月21日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于重庆市北部新区商铺2房屋，总成交金额为1318194元。其后，原告于合同约定的房屋交付时间2019年12月31日前往被告处接房，经查验后，原告认为被告交付的房屋不符合合同约定且存在房屋质量问题，故未接房。截至2020年8月9日，被告仍未将符合法律规定和合同约定的房屋交付给原告，按双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条第2款约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之四的违约金。原告与被告多次协商未果，为维护合法权益，故诉至法院。 被告旭原公司辩称，被告通知原告接房后，原告查验发现室内有四级阶梯，被告委托施工单位进行拆除。由于新冠肺炎疫情影响，拆除工作在2020年4月30日才完成。根据合同约定，案涉房屋的交付条件是取得竣备证，被告在约定交房时间前已取得该证。被告也按照原告留存的地址向其寄送接房通知书，履行了合同约定的通知义务。根据合同补充协议第7条、第8条第7款、第25条第4款第2项和第3项约定，如案涉房屋已取得竣备证，仍存在质量问题，原告也应按通知时间接房，被告履行整改维修义务，如原告不接房，被告免于承担逾期交房违约责任。综上，请驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即胡安娜举示的《重庆市商品房买卖合同》、施工图、2020年1月1日案涉商铺及相邻商铺照片、光盘（施工图及录音三段）、交付问题记录表照片，申请本院调取的案涉商铺施工图，旭原公司举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《房屋交付通知书》及快递存根，本院勘验形成的勘验笔录及照片，本院予以确认并在卷为据。对当事人有异议的证据，本院认定如下：胡安娜举示的备忘录照片，无相应书证印证，真实性无法确认，本院不予采纳；证人陈倩、罗秀云的证言，内容涉及的是证人自己购买的房屋情况，与本案无关联性，本院不予采纳；旭原公司举示的《情况说明》系案外人出具，无其他证据印证，本院不予采纳； 本院经审理认定事实如下：2019年2月21日，以旭原公司为甲方（卖方），胡安娜为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定甲方将位于重庆市北部新商铺2的房屋出售给乙方，该商品房为预售商品房、清水房，建筑面积69.79平方米，用途为非住宅，层高、净高的约定：满足国家强制规范要求（本合同所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至尚不楼板地面或吊底面之间的垂直距离）；总成交金额1318194元，实行分期付款，分别于2019年2月21日惠支付263639元，于2019年6月20日支付395459元，于2019年11月20日支付659096元。第七条约定：（一）属预售商品房的，甲方应当在2019年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；（二）本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条约定：1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。乙方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商铺房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方负担；（2）乙方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括大修基金、税费），且无银行按揭贷款，方可进行房屋交接。如系此原因乙方未能按时接房，视同甲方已完成交房义务，责任同上款。第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。该合同首部载明，胡安娜的地址为重庆市沙坪坝区。 上述合同附图中，标明了案涉房屋的长宽尺寸，但未标明层高。 上述合同附件五《补充协议》中，第七条约定：乙方可拒绝办理交房手续之“正当理由”是指：1.不可抗力导致乙方无法按期与甲方办理房屋交接手续的；2.本商品房未竣工验收合格。除前述正当理由外，乙方以其它任何理由和原因未按期履行接房义务的，自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日起视为已交付，甲方不承担逾期交付的责任。自合同或甲方书面交付通知（以最早的时间为准）确定的交付期限届满之日，开始计算该商品房的保修期，与该商品房有关的财产风险及费用（包括但不限于物业服务费用以及任何其他杂费等）即转由乙方承担。若因乙方未按期办理接房手续给甲方造成损失或给甲方增加的其他费用，也应由乙方承担。第九条约定：……5.乙方知悉并确认：房屋因设计的需要，本商品房各个区域的层高可能并不一致，在符合国家强制性规范的基础上，房屋层高以交付时的状态为准。第二十五条第（四）条约定：……2.交付本商品房时，若本商品房符合合同第七条第（二）款的约定即表明本商品房已达到交付条件，甲方应当与乙方共同查验收房。接房查验时，发现有其他问题的，乙方仍应在合同约定的交付时间内办理完毕接房手续，甲方应按照国家强制性规范和标准修复，乙方应当积极配合修复事项的完成。3.甲方在合同约定期限内具备了符合合同第七条第（二）款约定的房屋交付条件，即使在房屋交付时或交付后发现上述及其他质量问题，甲方应按上述约定承担质量责任，但甲方不承担逾期交房责任。第二十五条第（十三）条约定：若本补充协议与合同的相关约定有抵触或冲突时，以本补充协议的约定为准。 2019年12月，旭原公司按《重庆市商品房买卖合同》载明的胡安娜的地址及联系电话，向胡安娜邮寄了《房屋交付通知书》，通知胡安娜于2019年12月25日至31日期间前往销售中心办理案涉房屋的交付手续。胡安娜于2019年12月24日收到该邮件。 2019年12月30日，旭原公司取得案涉房屋所在项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。 胡安娜举示的2020年1月1日现场照片显示，案涉房屋内有四级阶梯，整体地面明显高于屋外地面。 2020年10月14日，本院组织胡安娜与旭原公司到案涉房屋现场勘验，勘验发现该房屋门口有门槛石，屋内地面低于门槛石，与屋外地面基本齐平，屋内已无阶梯；通过测距仪现场测量，靠门口处净高约5米，中后部净高约5.17米。 另查明，案涉房屋的施工图中对房屋层高标示为“H=5.1m”。 胡安娜申请的证人陈倩出庭陈述：我购买的房屋是×。我于2019年12月31日接到旭原公司通知接房邮件，当天我去接房时发现屋内有四级阶梯，就和工程部交涉并提出意见，填写了意见表，没有接房。之后我和其他几个业主找旭原公司商量阶梯问题，公司称把阶梯打掉，要签一个备忘录，我们不敢签。之后因为疫情，年后又找旭原公司，也没有解决，我不知道我的房屋现状，没有人通知我。 胡安娜申请的证人罗秀云出庭陈述：我购买的房屋是×。2019年12月底我去我购买的房屋查看，发现有四级阶梯，因我购买时图纸没有注明阶梯，所以我没有接房。我不清楚阶梯问题解决没有，没有接到通知。 庭审中，胡安娜举示录音三段，第一段中，胡安娜向对方提出其未接房，不应缴纳物管费；第二段中，胡安娜向对方提出房屋内有台阶，整改后层高超过5.1米，如何处罚，对方告知胡安娜去查询图纸；第三段中，胡安娜等人向对方提出房屋问题如何解决，对方未给予正面回复。 庭审中，胡安娜明确其第1项诉讼请求为要求整改为净层高4.8米，即施工图标示的5.1米扣除上下楼板厚度后的高度；另明确其第4项诉讼请求为要求旭原公司向物业公司支付相应物业费及违约金或利息。旭原公司认为房屋现状已满足图纸标示层高，不同意再整改。 关于整改情况，胡安娜与旭原公司均认可胡安娜于2019年12月31日看房时提出了案涉房屋内有阶梯的问题。旭原公司陈述其在2020年4月30日对案涉房屋整改完成后未向胡安娜发送书面通知，但整改完成后胡安娜与其多次交涉，知晓房屋已整改完成。胡安娜陈述旭原公司未通知其房屋已整改完成的情况，其直至现场勘验之日才知晓房屋进行了整改。 胡安娜另陈述其尚未缴纳案涉房屋的物业费，并认为《重庆市商品房买卖合同》附件五《补充协议》系减轻旭原公司责任，排除其主要权利的格式合同，应为无效。 本院认为：本案所涉事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用当时的法律规定。胡安娜与旭原公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同附件五《补充协议》第七条、第九条第5款、第二十五条第（四）条第2款等约定，系对房屋视为交付情形及后果的约定，并未免除旭原公司应承担的质量责任，也未排除胡安娜主张质量责任的权利，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的格式条款无效情形，上述约定应属有效。因此，上述合同及补充协议条款约定可以作为确定双方权利义务的依据。 关于房屋整改问题。胡安娜要求旭原公司整改的问题在于层高与合同约定及设计图纸不符。首先，合同对案涉房屋层高、净高的约定为满足国家强制规范要求，未作其他约定或标示。其次，根据现场勘验情况，案涉房屋在整改阶梯问题后的净高大约在5米至5.17米左右，施工图标注的高度为5.1米，但施工图所标注高度的计算方法、允许的误差等因素并不明确，胡安娜也未对此申请鉴定，故根据现有证据不足以证明案涉房屋整改后的层高与设计及施工要求不符。据此，胡安娜要求旭原公司对案涉房屋的层高问题进行整改的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金问题。根据《重庆市商品房买卖合同》第七条第二款约定，案涉房屋交付的前提条件是旭原公司取得该房屋所在项目的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（以下简称竣备证）。旭原公司于2019年12月30日取得了案涉房屋的竣备证，达到了合同约定的交房条件，且在合同约定的房屋交付时间2019年12月31日前通知了胡安娜前来接房，胡安娜也在2019年12月31日到达接房现场。当时案涉房屋内存在四级阶梯，与合同附图及施工图的记载不符，但该情形并不属于合同及补充协议约定的可拒绝接房的情形。在此情况下，旭原公司不能免除质量责任，即对房屋内存在阶梯及层高不符合设计的问题进行整改，造成整改期间房屋无法使用的，还应赔偿胡安娜的损失。但是，胡安娜在本案中主张的是逾期交房的违约金，违约金系基于约定而产生的违约责任，其支付情形应根据具体的合同约定来确定。本案中，胡安娜与旭原公司签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条约定了逾期交房的违约金，同时合同附件补充协议第七条又对逾期交房、视为交房的情形进行了补充约定，根据补充协议约定，在案涉房屋已取得竣备证的情况下，案涉房屋应自旭原公司通知接房期限届满时即2019年12月31日视为交付，旭原公司不承担逾期交付的责任，即在此情况下旭原公司不应支付逾期交房的违约金。至于整改期间损失问题，因不属于本案审理范围，本院在此不予详述。据此，对胡安娜要求旭原公司向其交付房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于物业费及相应违约金、利息承担问题。如前所述，旭原公司应承担质量责任，包括赔偿房屋在整改期间无法使用给胡安娜造成的损失。但胡安娜自述其尚未缴纳案涉房屋的物管费，故其主张的物业费及相应违约金、利息损失尚未实际发生，金额也无法确定。此外，胡安娜明确其诉讼请求为要求旭原公司向物业公司支付案涉房屋的物业费，该请求不符合给付之诉的主体要求，也无法律依据或合同依据。综上，胡安娜要求旭原公司承担（即向物业公司支付）2020年1月1日起至房屋实际交付之日止的物业费及违约金或利息的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告胡安娜的诉讼请求。 案件受理费17712.5元，由原告胡安娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  陈吉彦 人民陪审员  彭 英 人民陪审员  蒋 霞 二〇二一年三月十一日 书 记 员  马 瑞