安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终299号 上诉人（原审被告）：宿松县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市宿松县孚玉镇孚玉西路67号。 法定代表人：汪国鑫，该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：何飞龙，男，1979年12月10日出生，汉族，住安徽安庆市省宿松县。 被上诉人（原审原告）：曹贤琼，女，1982年11月10日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：何飞龙（曹贤琼之夫），男，1979年12月10日出生，汉族，住安徽安庆市省宿松县。 上诉人宿松县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫公司）因与被上诉人何飞龙、曹贤琼商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2020）皖0826民初4401号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭,在查阅卷宗，询问当事人，核对事实之后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫鑫公司上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院未向鑫鑫公司送达开庭传票，严重违反法定程序；二、一审认定事实及适用法律均存在错误。根据双方合同中关于产权登记的约定，因买受人原因导致出卖人不能在规定期限内办理产权证的，责任由买受人承担。本案双方当事人于2016年8月18日已经就交房、缴纳相关费用及办证进行了约定，而何飞龙、曹贤琼至今都没有缴纳相关费用，也不及时提交办证资料，其应当承担不能办理房地产权属证书的责任。何飞龙、曹贤琼一审提交的证据中关于鑫鑫公司抵押的房屋中并没有案涉房屋。一审判决对何飞龙、曹贤琼不及时缴纳办证费用及办证材料的事实未作出认定，适用的法律条文也与本案无关联性。 何飞龙、曹贤琼共同辩称：双方签订的《商品房预售合同》约定了房屋维修基金按合同总价1%收取，但鑫鑫公司要求按照按合同总价2%收取，并以此拒收何飞龙、曹贤琼的办证材料导致房地产权属证书不能办理。因此鑫鑫公司应立即为何飞龙、曹贤琼办理不动产权证以及支付逾期办理不动产权证的违约金。 何飞龙、曹贤琼向一审法院起诉请求：一、判令鑫鑫公司立即为何飞龙、曹贤琼办理涉案房屋的房地产权登记手续并交付不动产权证；2.判令鑫鑫公司支付何飞龙、曹贤琼已付房款0.5%的违约金；支付何飞龙、曹贤琼办理登记不动产权证手续所需材料的各项费用10000元；支付因未办理不动产权证致使何飞龙、曹贤琼的直接经济损失（按每年15000元计算）。 一审法院认定事实：鑫鑫公司系宿松县经济开发区“金域港湾”小区开发商。2013年2月19日，何飞龙、曹贤琼与鑫鑫公司签订《商品房预售合同》，约定：何飞龙、曹贤琼购买鑫鑫公司位于宿松县经济开发区，房屋建筑面积151.19平方米，房屋价款按建筑面积计算，每平方米6600元，房屋总价款为997854元，何飞龙、曹贤琼支付首付款597854元，余下房款申请银行按揭；出卖人应当在2016年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，何飞龙、曹贤琼已付清了全部购房款，及时履行了自己应尽的义务，在此期间，鑫鑫公司一再要求何飞龙、曹贤琼按房屋价款的2%缴纳房屋维修基金才愿意交房给何飞龙、曹贤琼，否则不予交房。而合同明确约定按房屋价款的1%收取，为此，何飞龙、曹贤琼曾起诉至一审法院，在一审承办法官的协调下，鑫鑫公司同意交房并按合同约定的1%收取房屋维修基金。但何飞龙、曹贤琼在接房后，鑫鑫公司拒不履行其他约定，至今未给何飞龙、曹贤琼办理不动产权证，也不接受何飞龙、曹贤琼为办理房地产权证所提交的各项材料及相关办证费用。 一审法院认为，何飞龙、曹贤琼与鑫鑫公司签订的《商品房预售合同》内容合法，意思表示真实，为有效合同，双方均应履行。何飞龙、曹贤琼依约履行了支付全部购房款的义务后，鑫鑫公司应按其约定在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而鑫鑫公司因不接受何飞龙、曹贤琼相关办证所需材料及费用的情况下，至今未为何飞龙、曹贤琼将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，显然构成违约，依法应当承担相应的办证义务。合同约定房屋维修基金按房屋价款的1%收取，是双方真实意思表示，双方应予遵守。双方签订合同时约定因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金，本案违约金的数额应为4989.27元（997854元×0.5%）。至于何飞龙、曹贤琼要求鑫鑫公司支付其因多次去各部门办理登记不动产权证手续所需各项费用1万元及自2014年起每年因无法装修而带来的房屋租金15000元均无相关证据予以证实，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起九十日内将何飞龙、曹贤琼办理宿松县经济开发区金域港湾3幢D12室权属登记需要由宿松县鑫鑫房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协同何飞龙、曹贤琼办理该房屋的不动产权证；二、宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付何飞龙、曹贤琼逾期办证违约金4989.27元；三、驳回何飞龙、曹贤琼的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担。 本院二审审理期间，鑫鑫公司向本院提供以下证据：证据一、鑫鑫公司的营业执照复印件一份，证明其合法经营的身份；证据二、《法定代表人身份证明书》及汪国鑫的身份证复印件一份，证明汪国鑫系鑫鑫公司法人并担任该公司董事长职务；证据三，安徽省宿松县人民法院（2020）皖0826民初4222号案件开庭传票复印件一份，证明2020年10月13日上午开庭的案件不是本案，一审法院未通知鑫鑫公司开庭传票，缺席判决程序违法；证据四，鑫鑫公司与曹贤琼的短信记录复印件一份，证明鑫鑫公司2017年11月2日通知何飞龙、曹贤琼缴纳办证相关税费并提供办证相关材料，但何飞龙、曹贤琼继续违约的事实。何飞龙、曹贤琼对上述证据质证意见为：一、对证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议；二、证据三由法院依法核实；三、对证据四的真实性没有异议，但该证据达不到其证明目的。本院对上述证据认定如下：对证据一、二的真实性及证明目的予以认定；对证据三的真实性予以认定，但该份证据与本案无关，不能证明一审法院未向鑫鑫公司送达本案的开庭传票；对于证据四的真实性予以认定，至于其证明目的，需综合全案予以分析论证。 何飞龙、曹贤琼向本院提供以下证据：证据一、2018年2月24日曹贤琼与鑫鑫公司的短信记录复印件一份，证明曹贤琼曾向鑫鑫公司提交办证材料，但鑫鑫公司拒收的事实；证据二、鑫鑫公司计算登记费、测绘费、印花税等费用的表格复印件一份，该表格来源于鑫鑫公司会计，证明鑫鑫公司通知何飞龙、曹贤琼缴纳各项费用共计70703元。鑫鑫公司对上述证据质证称：对证据一的真实性无异议，但该证据达不到证明目的；对证据二的真实性、合法性、关联性均有异议，通过该证据无法判断其来源于鑫鑫公司会计，且该证据与本案无关。本院对上述证据认定如下：对证据一的真实性予以认定，从该份证据的内容看，曹贤琼主张其曾向鑫鑫公司提供办证材料但鑫鑫公司拒收，该主张系曹贤琼单方面陈述，鑫鑫公司对此否认，因此该份证据不能证明曹贤琼曾向鑫鑫公司提交过办证材料；证据二系复印件，真实性存疑，且从内容上不能看出该份证据系鑫鑫公司制作，亦无法看出缴纳70703元费用的对象是何飞龙或曹贤琼。该份证据真实性无法确定，且与本案无关，达不到证明目的，本院不予认定。 鑫鑫公司后又向本院提交其从宿松县不动产中心查询的关于何飞龙、曹贤琼购买的宿松县经济开发区房屋相关信息以及用作抵押的6户房屋的信息，证明其公司并未将案涉房屋进行过抵押，而是何飞龙、曹贤琼将其购买的案涉房屋在中国工商银行办理按揭贷款。何飞龙、曹贤琼未发表质证意见。本院对上述证据的真实性予以认定。该组证据能够证明何飞龙、曹贤琼一审提交的鑫鑫公司在安徽宿松农村商业银行股份有限公司抵押的6户房屋并不包括何飞龙、曹贤琼购买的案涉房屋。 针对双方当事人争议的事实，鑫鑫公司提交的2017年11月2日短信记录及何飞龙、曹贤琼提交的2018年2月24日短信记录，均是在2016年8月18日一审法院支持双方进行交接房所作的笔录之后的聊天记录。而在此之前双方就缴费事宜已经发生争议，在2016年8月18日的交接房笔录中曹贤琼同意在2017年8月18日前缴纳相关费用，鑫鑫公司也承诺在何飞龙、曹贤琼缴清相关费用6个月内办理房屋所有权证及土地证。 二审另查明：双方在《商品房预售合同》第十五条中约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、如因买受人未及时领房，未及时交纳办证费用或及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，责任由买受人承担。”该合同附件八合同补充协议约定，“1、房屋维修基金，按合同总价款的1%收取，签订本协议时由买受人付清。2、其他办证费用，按国家规定，在办证时，据实缴纳。” 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审双方争议焦点为：一、一审程序是否违法；二、一审判决鑫鑫公司为何飞龙、曹贤琼办理涉案房屋的房地产权登记手续并交付不动产权证及支付违约金是否有事实和法律依据。 关于一审程序问题，鑫鑫公司法定代表人汪国鑫在一审法院制作的（2020）皖0826民初4401号传票的送达回证上签名，表明其已收到本案传票，鑫鑫公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审理，程序正当。 关于鑫鑫公司应否为何飞龙、曹贤琼办理案涉房屋的房地产权登记手续并交付不动产权证及支付违约金的问题。 依据双方合同约定，如因买受人未及时领房，未及时交纳办证费用或及时提供有效办证资料的原因而导致出卖人不能在规定期限内办理产权登记的，责任由买受人承担。合同附件八中约定的房屋维修基金，按合同总价款的1%收取，签订协议时由买受人付清。同时，双方因案涉房屋交房及缴费等事宜发生争议并诉讼期间，经一审法院法官主持双方对交房、缴费及办证事宜进行重新约定后，何飞龙、曹贤琼已经接受案涉房屋，但何飞龙、曹贤琼一、二审所提交的证据均不足以证明其已经依照双方约定向鑫鑫公司提供了相关办证材料，并缴纳相关办证所需要的费用以及应缴纳的房屋维修基金，其主张鑫鑫公司将案涉房屋进行抵押也与事实不符。对于何飞龙、曹贤琼未能及时办理案涉房屋的不动产权证的原因与其自身未及时履行相关缴费义务相关，故何飞龙、曹贤琼向鑫鑫公司主张支付逾期办证的违约金应不予支持。 综上所述，鑫鑫公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定部分事实不清，导致判决不当。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省宿松县人民法院（2020）皖0826民初4401号民事判决第一项，即：“宿松县鑫鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内将何飞龙、曹贤琼办理宿松县经济开发区金域港湾3幢D12室权属登记需要由宿松县鑫鑫房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协同何飞龙、曹贤琼办理该房屋的不动产权证”； 二、撤销安徽省宿松县人民法院（2020）皖0826民初4401号民事判决第二、三项； 三、驳回何飞龙、曹贤琼一审其他诉讼请求。 一审案件受理费300元，由宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担100元，何飞龙、曹贤琼负担200元；二审案件受理费300元，由宿松县鑫鑫房地产开发有限公司负担100元，何飞龙、曹贤琼负担200元。 本判决为终审判决。 审判长 高 平 审判员 左 红 审判员 刘梦灵 二〇二一年三月二十九日 法官助理金耀 书记员李晶晶 附：本案所适用的相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。