四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终7031号 上诉人（原审原告）：都江堰舍柯房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福街办观景路**。 法定代表人：魏晓林，经理。 委托诉讼代理人：付劲松，四川都江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：岳云伟，男，1969年10月8日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：袁敏，四川重德律师事务所律师。 上诉人都江堰舍柯房地产开发有限公司（以下简称舍柯公司）因与被上诉人岳云伟房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初3623号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。本案现已审理终结。 舍柯公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法改判由岳云伟向舍柯公司支付房款133920元和16.74平方米的房屋占用费（或房租）152518元以及占用费的资金利息80224元；2.本案一、二审案件受理费由岳云伟承担。庭审中，舍柯公司变更其关于房屋占用费的上诉请求数额为130906.80元，并撤销其关于占用费资金利息80224元的上诉请求。 事实及理由：1.一审部分事实认定不清，证据不足。2009年10月岳云伟增加购买的16.74平方米电梯位置的房屋，未付房款133920元。舍柯公司要求岳云伟支付该16.74平方米的购房款和占用该房屋面积的应付占用费及资金利息，是基于岳云伟未支付该面积的房款，但已占用该房屋十余年，获利约230000元以上。一审已查明舍柯公司与岳云伟于2003年签订房屋买卖协议，约定岳云伟购买房屋的面积为50.75平方米（与李春元共计购买101.50平方米），岳云伟仅付清了该50.75平方米的对应房款。岳云伟和李春元与舍柯公司双方对2009年9月增加买卖的33.48平方米（各16.74平方米）房屋面积及应付房款一人各133920元均无异议，一审法院却认定16.74平方米是2003年11月18日所购的101.5平方米中未计入公摊的面积，据此未支持舍柯公司的主张，是错误的。一审己查明，该16.74平方米的来源，是因2003年双方就50.75平方米的房屋购买在先，又购买该16.74平方米房屋在后，只是在2015年11月25日就岳云伟所购房屋向房管局办理备案登记手续时，将50.75平方米的房屋与16.74平方米的房屋合为一体办理的备案登记。而50.75平方米的房屋的公摊面积究竟是多少，一审未进行调查，但至少不会是16.74平方米；况且一审中双方均认可的两次购房事实中对应购房面积备案登记为套内面积49平方米、公摊面积18.49平方米。此外，一审中针对该16.74平方米的来由，舍柯公司主张是单独购买、未签订书面协议；岳云伟则主张是2003年所购50.75平方米房屋的公摊面积或延续购买。按照岳云伟的说法，该面积是2003年买卖房屋的延续购买行为，较为合理，也与2015年10月备案登记的套内面积49平方米（包括2003年所购房屋50.75平方米的套内面积36.845平方米和2009年购买的16.74平方米中的套内面积12.155平方米之和）相吻合，是依据房管局核定的一楼公摊系数为0.377377得出，因此，该16.74平方米是与2003年的房屋买卖协议相关联，舍柯公司有权依据该协议约定的购房单价主张购房款。2.一审法院驳回舍柯公司针对该16.74平方米的购房款及房屋占用费、利息的主张，是错误的。 岳云伟辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，审理程序合法，应予维持。1.舍柯公司关于16.74平方米的相关诉请，是指向房屋的建筑面积还是公摊面积，或者是套内面积，以及该16.74平方米的来源，舍柯公司并没有阐明。根据舍柯公司的主张，该16.74平方米是岳云伟第三次购房所得，但从一审查明事实看，根本不存在所谓的第三次购房事实。舍柯公司诉请的16.74平方米房款及占用费没有任何依据，不能成立。2.一审判决由岳云伟承担的加固费及税金缺乏依据。关于加固费，舍柯公司在一审中没有提交任何证据证明该费用的存在以及支付事实，而税金应由税务机关依法收缴，并非由人民法院确认。岳云伟对该两项的认定是有异议的，但为了尽快解决纠纷没有提起上诉。 舍柯公司向一审法院起诉请求：1.判令岳云伟向舍柯公司支付第二次购房款98391.20元；2.判令岳云伟向舍柯公司支付x-x-x号房屋面积16.74平方米的应付购房款133920元；3.判令岳云伟向舍柯公司支付16.74平方米的房屋占用费130906.80元；4.判令岳云伟向舍柯公司支付地震房屋受损加固费24258.50元、办证税费7213.26元；5.本案诉讼费、保全费由岳云伟承担。一审审理中，舍柯公司变更第1项诉请的金额为48391.20元，变更第4项诉请的加固费金额为32260.22元。 一审法院认定事实：舍柯公司系“蜀西商城”开发建设单位。2003年11月18日，舍柯公司作为甲方与李春元、岳云伟作为乙方签订了《购房协议》，案涉条款约定：1.经协商，甲方同意将“蜀西商城”底层临街靠观景路的x3#和x4#两间铺面共101.5平方米（在办证时以实际面积为准）售与乙方；2.乙方所购买的x3#、x4#两间铺面共101.5平方米，将来以房管局办证的面积为准，多退少补价款；3.鉴于乙方一次提前付清房款，甲方同意给乙方以优惠价每平方8000元，合计购房款812000元；4.合同签字生效，乙方先付412000元，余款400000元由银行办理按揭转付；5.甲方从2004年3月30日前正式将房交给乙方接管使用；6.甲方应在2004年7月前，将房产证办好交给乙方，在2004年10月底前，将国土证办好交给乙方，办证应缴税费，按国家规定各自承担自己应缴纳部分；7.甲方出售商品房预售许可证号为都房（2003）预售证第212号。据协议所附房屋平面图，x3#、x4#两间铺面的长约14000mm，宽约7000mm。上述《购房协议》签订后，岳云伟于2003年11月9日向舍柯公司支付“蜀西商城”x3#、x4#铺面购房款412000元。2003年12月30日，中国农业银行都江堰市支行同意岳云伟贷款申请，向舍柯公司发放贷款400000元，同日舍柯公司将上述《购房协议》进行了合同备案，合同备案号为1xx2。2004年4月1日，舍柯公司向李春元、岳云伟交付x3#、x4#两间铺面。 2008年5月12日地震后，经都江堰市抗震救灾指挥部告知，经专家评估组评估认定，蜀西商城房屋多数承重构件严重破坏，随时可能危及公共安全，舍柯公司对蜀西商城项目采取了加固的解危措施，加固工程由案外人都江堰市新五建建筑有限责任公司承包，由案外人四川大策建设工程项目管理有限公司负责审计。据竣工备案表，承包单位确认舍柯公司已于2009年11月16日结清工程费用。2011年8月15日，舍柯公司与承包单位、审计单位进行竣工结算并形成经各方签章的《蜀西商城竣工结算书》，结算总价为18981804元。经舍柯公司计算，x3#、x4#铺面所属楼栋一层面积为2034.75平方米，应分摊加固费为972610元，即每平方米应分摊加固费为478元。 2009年11月16日，舍柯公司作为甲方与李春元、岳云伟作为乙方签订了《购房协议》，案涉条款约定：1.甲乙双方经过协商，甲方同意将蜀西商城1#房临街底层靠观景路x3#、x4#后半部的xx3#、xx4#两间铺面共69.15平方出售给乙方所有；2.乙方所购房屋为蜀西商城统一管理的大型商场中，原乙方已购买的x3#、x4#铺面及后半部xx3#、xx4#，系在商场统一归还管理规定的前提下可以单独自主使用的临街商业铺面，乙方所购房屋原设计为7度抗震，5.12地震后中度和轻度损坏，按国家规定，已按8度抗震加固（计划于2009年12月底竣工），从2010年1月1日正式交付给乙方接管使用；3.乙方所购铺面建筑面积（包括公摊面积在内）共69.15平方米（此面积为房管局已核定的办证面积），在办证时，以房管局最后审核面积为准，若有误差，多退少补；4.鉴于乙方原已购买前半部分铺面，甲方按优惠价每平方5880元卖给乙方，乙方共计应付购房款406602元；5.签订合同时，乙方首付房款300000元，余款106602元在2010年5月底前房产证办好时扣除房租后一次付清；6.甲方必须在2010年5月底前给乙方办好购房备案登记，并将房产证给乙方办好交给乙方，在2010年10月底前给乙方办好国土证；7.办证应缴的税费按国家规定，各自缴纳自己应缴的部分；8.甲方不按时给乙方办房产证，乙方不按时付购房款，双方均按购房总价款每日万分之四向对方支付违约金；9.甲方若不能按约定时间交付本协议所购买的两间铺面及双证，应按总房款的20%向乙方付违约金；10.蜀西商城预售许可证号码为147号。上述《购房协议》签订后，李春元、岳云伟于2009年11月23日向舍柯公司支付了首付购房款300000元，舍柯公司按约向李春元、岳云伟交付了房屋。2015年12月25日，舍柯公司将上述《购房协议》进行了合同备案，合同备案号为9xx6。 2013年1月22日，中国农业银行都江堰市支行向都江堰市房产管理局提交《注销合同备案按揭信息申请》，载明：抵押权人农行都江堰市支行于2003年12月30日向购房人岳云伟贷款400000元，抵押期自2003年12月30日至2013年12月29日，抵押房屋为抵押人岳云伟自有坐落于蜀西商城x3#、x4#的房屋，合同备案号为1xx2，现在购房人岳云伟已将贷款本息还清，抵押关系终结，经抵押权人和购房人同意，特向贵局申请注销上述房产合同备案的按揭信息。 一审庭审中，舍柯公司陈述其已将x3号商业房屋的不动产权办理到李春元名下，x4号商业房屋的不动产权办理到岳云伟名下，两套房屋的不动产权证现由舍柯公司持有，x1号和x2号商业房屋的不动产权尚未办理到李春元、岳云伟名下。2018年12月，舍柯公司为岳云伟x4号房屋办证代缴税费，包括登记费550元、维修基金607.32元、房屋买卖契税5951.74元、印花税99.20元。舍柯公司提交了李春元与案外人王敏的《租房协议》，拟证其第3项诉讼请求的依据。李春元、岳云伟共同确认两份《购房协议》所涉四套房屋由李春元对x3#、xx3#房屋主张所有权、岳云伟对x4#、xx4#房屋主张所有权。 经双方当事人确认，2003年11月18日《购房协议》所涉33＃、34＃铺面在房产管理部门登记的基本信息依次为都江堰市幸福街道办观景路xx商业房屋、都江堰市××街道××路××号××栋××楼××号商业房屋。2009年11月16日《购房协议》所涉113＃、114＃铺面房屋在房产管理部门登记的基本信息依次为都江堰市××街道××路××号××栋××楼××号商业房屋（建筑面积33.74平方米）、都江堰市幸福街道办观景路xx号商业房屋（建筑面积33.74平方米）。 根据房屋信息查询记录及网签合同信息查询记录，11号、12号商业房屋的建筑面积均为67.49平方米，包含套内面积49平方米（14×3.5）、公摊面积18.49平方米，房屋所有权人登记为舍柯公司，取得时间为2015年12月10日。 另，一审法院于2020年2月7日对（2019）川0181民初1969号案件作出《民事判决书》，判决舍柯公司于判决生效之日起十日内为岳云伟办理本案所购房屋的不动产权证并交付证书，判决送达双方当事人后，双方当事人均未在法定期限内提起上诉。现（2019）川0181民初1969号《民事判决书》已生效。 一审法院认为，舍柯公司与李春元、岳云伟分别于2003年11月18日、2009年11月16日签订的两份《购房协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为：一、2009年11月16日《购房协议》中剩余房款支付条件是否已成就；二、舍柯公司与岳云伟之间是否存在第三次房屋买卖的事实；三、舍柯公司的加固费诉请是否已超过诉讼时效；四、岳云伟应否分担11号房屋的加固费；五、岳云伟对14号房屋应承担的办证税费。 一、2009年11月16日《购房协议》中剩余房款支付条件是否已成就。根据《购房协议》中“余款106602元在2010年5月底前房产证办好时扣除房租后一次付清”、“甲方必须在2010年5月底前给乙方办好购房备案登记，并将房产证给乙方办好交给乙方，在2010年10月底前给乙方办好国土证”的约定条款，以及一审法院已在2020年2月7日所作出的（2019）川0181民初1968号《民事判决书》对舍柯公司的办证义务已作出生效判决的情况，对舍柯公司请求支付购房尾款的诉讼请求，一审法院予以支持，按房产管理部门登记的建筑面积计算，尾款金额为33.74平方米×5880元/平方米-150000元=48391.20元，故对舍柯公司第1项诉请，一审法院予以支持。 二、舍柯公司与李春元之间是否存在第三次房屋买卖的事实。该项争议点涉及舍柯公司第2、3项诉请是否应予支持。舍柯公司对双方建立了第三次房屋买卖合同关系的事实未提供证据证明，应承担举证不力的不利后果。并且，2003年11月18日《购房协议》所附房屋平面图所标示的房屋尺寸，与房产管理部门核定建筑面积时测绘的套内面积差异较小，故对舍柯公司与李春元、岳云伟于2003年11月18日签订《购房协议》计算房屋面积时未计入公摊面积的事实，一审法院予以确认。舍柯公司第2、3项诉请缺乏事实和法律依据，故一审法院不予支持。 三、舍柯公司的加固费诉请是否已超过诉讼时效。一审法院认为，虽舍柯公司与加固工程承包单位已于2011年8月15日结算，但舍柯公司对其应向地震前已交付商铺的购买人请求支付加固费的金额，需以房产管理部门测算核定的楼栋总体面积为基数计算，故舍柯公司对加固费的诉请应以所涉楼栋总体面积确认后起算，岳云伟未举证证实以舍柯公司确认楼栋总体面积的时间点起算至本案起诉时已超过法定诉讼时效，应承担举证不力的不利后果，故对岳云伟对加固费诉请提出的诉讼时效抗辩，一审法院不予支持。 四、岳云伟应否分担11号房屋的加固费。舍柯公司已将11号房屋于2004年4月1日交付给岳云伟，地震对房屋造成损坏属于非归于双方过错的不可抗力因素，根据舍柯公司的举证情况，能够证明舍柯公司为加固蜀西商城对承包单位承担加固工程费18981804元的债务，根据原《中华人民共和国民法通则》第九十三条“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用”规定，舍柯公司以11号房屋建筑面积请求岳云伟分担加固费用32260.22元（478元/平方米×67.49平方米），具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 五、岳云伟对14号房屋应承担的办证税费。舍柯公司提供了为该房屋办证的登记费550元、维修基金607.32元、房屋买卖契税5951.74元、印花税99.20元共计7208.26元的缴费票据为证，经审查均属于依照相关法律法规规定买方负担范围，对舍柯公司请求岳云伟支付办证税费7208.26元，一审法院予以支持。另有5元费用未提供缴费票据或支付凭证，一审法院不予认定。 一审法院依照原《中华人民共和国民法通则》第九十三条，原《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决：一、岳云伟于判决生效之日起十日内向舍柯公司支付购房款48391.20元；二、岳云伟于判决生效之日起十日内向舍柯公司支付加固费32260.22元；三、岳云伟于判决生效之日起十日内向舍柯公司支付办证税费7208.26元；四、驳回舍柯公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7220元，减半收取3610元，由舍柯公司负担2422元，岳云伟负担1188元。 二审中，舍柯公司提交以下新证据： 1.2015年4月4日，《领取委托代租市场摊位租金收条》，拟证明：舍柯公司在2003年签订的协议为50.75平方米未包含室内空间17平方米。2.两份图纸。拟证明案涉16.74平方米在出售给岳云伟前，是设计为电梯，后未修建电梯，就将案涉房屋卖给了岳云伟。 岳云伟质证认为，对证据1，该收条注明24000元租金与本案没有关系，是李春元案，与本案没有关联性。关于舍柯公司提交的岳云伟的收据，如果有原件岳云伟对其真实性予以认可，但也只能代表租金为24000元/年，并未说明建筑面积是多少，与舍柯公司提出的16.74平方米没有关联性，若没有原件不能作为证据提交。对证据2，舍柯公司欲证明图纸上表明的电梯部分是岳云伟购买的情况，不能达到其证明目的。岳云伟购买的商铺不存在电梯。如岳云伟所购买的商铺有电梯，后电梯取消修建了应有变更设计予以印证，仅凭图纸不能确认实际商铺位置与图纸上对应的电梯位置是一致的，也没有相应的变更设计，舍柯公司的说法不成立。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院另查明，一审法院于2020年2月7日作出的（2019）川0181民初1969号民事判决已生效。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、舍柯公司要求岳云伟支付16.74平方米对应购房款的主张能否成立。 二审中，舍柯公司明确表示，其主张双方就案涉16.74平方米的房屋达成了口头买卖合意，具体事实是：2003年11月18日的《购房协议》中约定岳云伟的购房面积为50.75平方米，后因2008年“5.12地震”对房屋设计安全的考虑，案涉房屋所在楼栋中原本设计安装电梯的位置未实际安装电梯，经舍柯公司与李春元、岳云伟协商一致，将原安装电梯位置的面积并入双方2003年11月18日的《购房协议》所购房屋中且办理备案登记至李春元、岳云伟名下。同时，舍柯公司明确其在本案中诉请的16.74平方米购房款及房屋占用费，是针对34#商铺（也即都江堰市幸福街道办观景路xx号商业房屋），不涉及都江堰市幸福街道办观景路xx号商业房屋。 本院认为，舍柯公司关于与李春元之间建立了第三次房屋买卖合同关系的主张虽缺乏有效证据佐证，但该主张仅是舍柯公司提出的诉讼理由，而根据舍柯公司的前述意见，其关于16.74平方米购房款的主张，实质上包含了基于案涉x4#商铺的实际产权登记面积超出约定面积这一事实向岳云伟主张面积补差款的意思在内。因此，从减少当事人诉累的角度，不宜以舍柯公司无证据证明与岳云伟之间存在第三次房屋买卖的事实就当然驳回舍柯公司的该项诉请。庭审已查明，双方于2003年11月18日签订的《购房协议》中明确约定：“乙方（即李春元、岳云伟）所购买的x3#、x4#两间铺面共101.5平方米，将来以房管局办证的面积为准，多退少补价款”。而34#商铺的所有权已于2015年12月10日登记至舍柯公司名下，建筑面积为67.49平方米（其中套内面积49平方米、公摊面积18.49平方米）。基于上述事实，能够认定x4#商铺的实际产权面积大于约定面积16.74平方米（67.49平方米-50.75平方米），舍柯公司要求岳云伟补缴超面积购房款，符合合同约定。同时，岳云伟针对x4#商铺已另案提起诉讼，一审法院作出（2019）川0181民初1969号民事判决，判令舍柯公司于判决生效之日起十日内协助岳云伟办理x4#商铺的不动产权证并交付证书，该民事判决已经生效，能够认定岳云伟关于x4#商铺办理产权转移登记的请求权已经得到支持。在此情况下，岳云伟以其尚未取得x4#商铺房屋所有权为由抗辩主张面积补差款的支付条件尚不成就的意见，本院不予支持。x4#商铺的产权是否已实际登记至岳云伟名下的事实，不影响本案的处理。 关于该16.74平方米的房款单价，舍柯公司主张按2003年11月18日的《购房协议》约定的8000元/平方米计算。对此，本院认为，根据舍柯公司的自述，其与李春元、岳云伟达成34#商铺中增加面积的买卖合意是在2009年10月，但双方之间是否就该增加面积的购房单价进行约定，舍柯公司对此没有举示任何证据；且，双方之间就商铺买卖先后签订两份《购房协议》，其中2009年11月16日的《购房协议》中明确约定“鉴于李春元、岳云伟原已购买前半部分铺面，舍柯公司按优惠价每平方米5880元卖给乙方”，鉴于该《购房协议》与舍柯公司自述的双方就增加面积达成买卖合意的时间最为接近，本院认为参照该《购房协议》的约定单价认定李春元应补购房款较为合理。同时，从舍柯公司陈述的该16.74平方米面积增加缘由可知，舍柯公司于2004年4月1日向岳云伟交付34#商铺时，双方对34#商铺的建筑面积将增加16.74平方米均不知情，该增加面积亦超出双方在2003年11月18日签订《购房协议》时对“以房管局办证面积为准多退少补”约定的合理预期范围，故，舍柯公司关于该16.74平方米面积补差款的主张，不宜适用2003年11月18日的《购房协议》约定的单价标准。基于上述分析，岳云伟就16.74平方米应向舍柯公司支付的购房款数额为：5880元/平方米×16.74平方米=98431.2元。对舍柯公司按8000元/平方米计价的主张，本院不予支持。 二、舍柯公司要求岳云伟支付16.74平方米对应房屋面积占用费的主张能否成立。 基于前述争议焦点一的分析，舍柯公司关于16.74平方米面积补差款的主张已得到支持，相应地，岳云伟针对该16.74平方米亦支付了合理对价。且，从舍柯公司陈述的该16.74平方米面积增加缘由可知，舍柯公司于2004年4月1日向岳云伟交付x4#商铺时，双方对34#商铺的建筑面积将增加16.74平方米均不知情，案涉两份《购房协议》中亦未约定实际交付房屋的面积超出合同约定面积时岳云伟需向舍柯公司支付增加面积部分的房屋占用费。故，舍柯公司要求岳云伟针对该16.74平方米支付房屋占用费的主张，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上，舍柯公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照原《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初3623号民事判决第一、二、三项； 二、撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初3623号民事判决第四项； 三、岳云伟于本判决生效之日起十日内向都江堰舍柯房地产开发有限公司支付面积补差款98431.2元； 四、驳回都江堰舍柯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费7220元，减半收取3610元，由都江堰舍柯房地产开发有限公司负担1704元，岳云伟负担1906元；二审案件受理费7220元，由上诉人都江堰舍柯房地产开发有限公司负担3408元，由被上诉人岳云伟负担3812元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二一年三月十六日 书记员 何佳林