贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔05民终438号 上诉人（原审原告）：李国龙，男，1940年11月12日出生，汉族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：潘廷军，贵州一苇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：织金豪都房地产开发有限公司，住所地：贵州省织金县原城关镇法星路靠沿河路处，统一社会信用代码915205245963807791。 法定代表人：朱外香，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱璐瑶，贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号1520520181041376。 原审第三人：织金县金地材房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省织金县原城关镇金西路西湖桥边，统一社会信用代码91520524551935937P。 法定代表人：汪政有，该公司执行董事。 上诉人李国龙因与被上诉人织金豪都房地产开发有限公司（以下简称豪都公司）及第三人织金县金地材房地产开发有限责任公司（以下简称金地材公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院作出的（2020）黔0524民初4322号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人李国龙的上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、合同约定上诉人选择房屋的范围是“君城天下”所有单元的2-8层房屋，全部单元2-8层房屋都要用来先安置移民，被上诉人完全违反合同约定将除3号楼1单元外的楼房（含2-8层）出售。一审认定合同范围不明确不具体完全是枉顾事实。用来安置移民的房屋是全部楼栋的2-8层。当时合同约定用2-8层安置，合同内容已经很清楚，是针对于所有楼栋单元。合同系被上诉人提供的格式文本，格式合同文本由专业从事房地产开发的被上诉人提供，即使有多种解释，也应该依法作出不利于被上诉人的解释，以从公平和正义的观念出发对处于劣势的上诉人提供最低法律保护。被上诉人在其提交给政府的《分房情况的请示报告》载明：“会议决议（指移民决议）签字的人同意将南北风光（目前的君城天下）2-8层补偿给移民户的住宅调换至现在的君城天下三号楼1单元安置”及“20户移民提出异议，不同意将1、2、3号楼的2-8层房调换至3号楼1单元”，被上诉人在其自己给政府的文书里已明确1、2、3号楼的2-8层房屋原本应该用于安置移民，已经充分证明选择房屋范围是全部单元的2-8层。本案纠纷系因被上诉人故意导致。按照《补偿合同》约定，被上诉人在商品住房安置补偿方面需要履行的义务是提供所有楼房的2-8层供移民分配。《补偿合同》上未能约定具体三维坐标的住房，系因被上诉人原因导致。合同虽没有约定具体房屋的三维坐标，但房屋的坐标范围是确定的，即所有单元的2-8层。如今被上诉人擅自更改当初约定的分房范围，对《补偿合同》构成实质违约，从而也才导致本诉讼行为的发生。二、本案不需要抽签选房，应由人民法院直接判决上诉人选择的房屋，未选房的7户也同意上诉人选择7-3-4号，8-3-4号，8-3-1号房。抽签的前提是房开在销售房屋前安置移民，被上诉人将合同约定的2-8层房屋几乎出售完毕了，抽签的基本条件已经丧失。上诉人不能抽签选房责任在于被上诉人。被上诉人在2019年10月发出意图用修建得差的3号楼1单元安置移民的通知，其所提供的选房范围违背合同约定，上诉人多次找被上诉人并两次发出律师函要求其按合同约定履行，被上诉人均拒绝。2020年5月，被上诉人再次意图用3号楼1单元安置上诉人，上诉人要求其按合同履行，其同样拒绝。在参加选房顺序号的抽签前，被上诉人强制性要求签署承诺书，同意其将选房范围调整为3号楼1单元的分房方案并承担全部责任，否则不能参与选房顺序号的抽签活动。因此，上诉人不能抽签选房责任在于被上诉人，不利责任应该由被上诉人承担。未选房的移民均同意上诉人选的3套房屋，并要求人民法院直接判决给上诉人。80户移民中，未选房的只有8家，72家已经选房，除去上诉人，未选房的有7家，未选房的7家均认可上诉人的选房，并要求人民法院直接判决给上诉人。被上诉人在不断将房屋出售，甚至几乎出售完毕，只有直接判决才能保障上诉人利益。三、被上诉人恶意违约的行为严重损害弱势群体的利益。用于安置移民的房屋都已经被出售，被上诉人强制意图用修得差的房屋安置上诉人，被上诉人恶意违约不履行合同情况下，一审法院认定上诉人未参与选房而无法判决是认定事实错误。四、起诉赔偿难以保障上诉人利益，且上诉人需要住房，只有判决住房才能保障基本居住需求。被上诉人已没有赔付能力，法院曾提及也可以起诉赔偿，但赔偿已经无法保障上诉人权利。五、被上诉人恶意违约，应继续履行合同，即使存在障碍其也应自行解决，一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人已经选择7-3-4号，8-3-4号，8-3-1号房并保全，法院应直接判决给上诉人，进而高效解决纠纷，保障上诉人的权益。故一审判决认定事实错误，适用法律错误，请贵院支持上诉人上诉请求。 被上诉人豪都公司二审中答辩称：根据双方签订的移民安置宅基联合开发补偿合同明确约定补偿的住房应由乙方按抽签秩序选房,补偿住房的面积为282平方米,因此上诉方应该按照约定抽签选房,不能按照主观意愿指定房屋的位置,且上诉人要求的三套房屋均以出售,已无交付的可能性。综上,被上诉人认为一审法院认定事实清楚,适用法律正确,应予驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人金地材公司二审中述称:对于这个情况我也不太清楚,以前开发的发起人是金地才公司,由于资金不足我就将拆迁安置的义务转给被上诉人,政府的要求的必须百分之八十的人同意签字才可以,原来我们签的合同是分给移民2-8层,因为当时考虑到移民都是老年人,并且大部分移民都同意要低层,后来我们又调在第三栋整栋来安置移民,具体后来是怎样的我也不清楚,原始合同就是分配2-8层,改变合同的性质是错误的,应该给移民分到房屋。 上诉人李国龙向一审法院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告向原告交付君城天下7-3-4号，8-3-4号，8-3-1号住房，面积以280米为基数多退少补；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理认定事实如下：第三人金地材公司成立于2010年4月29日，汪政有系第三人金地材公司的执行董事、法定代表人、投资人。2011年9月30日，金地材公司与原告李国龙签订《移民安置宅基地联合开发补偿合同》，约定：金地材公司（简称甲方）公司负责人：汪政有……项目负责人：大股东朱外香……项目经理：陈玉平……织金县水库移民户主，主事人李国龙（简称乙方）……一、项目名称：地点建设项目名称：南北风光建设地点：只进行城关镇三道坡移民安置点。二、移民宅基地被开发及补偿方式：1、乙方有位于织金县平的安置地块120平方米土地，自愿提供给甲方开发。甲方与乙方在合同签订之日起经县政府行政主管部门批准并获得施工许可证时，三年内将商住房修建完工，从建好的住房一楼划门面作为乙方的补偿，另外在商住楼的二至八楼之间，划住房作为补偿。如果补偿的房屋及铺面超过或少于规定的平方米数，则按市场增税价调差。2、甲方补偿给乙方的铺面为乙方抽签所得的一楼临街大道陆拾壹平方米（61ｍ2）、或抽签认定的商场内的铺面捌拾平方米（80ｍ2）。其中只能抽取一个铺面作为乙方的补偿。铺面的位置座号，由所有的移民共同抽签取号定位。每户移民只有一次机会。3、补偿的住房由乙方按抽签次序选房，住房补偿面积为贰佰捌拾平方米（280ｍ2）。4、补偿给移民的房屋永久不交物业管理费。5、甲方提供800平方米的物业管理用房，产权属于甲方所有，移民需办喜事时使用房屋，不交此房屋租金。6、补偿的住房及铺面均和商品房卖出质量相同。交付后乙方自行装修，水电由甲方安装进户，电线到门头部，水到卫生间一组。闭路电视线、电话线安装到门头。三、甲方承诺：本项目在三年内主体完工先给移民交房使用，如不按时交房应按每延期过渡费每一年计算按陆万元计补乙方。四、甲方承诺：在项目负责人朱外香成立豪都公司后，甲方无偿全权转让《移民安置宅基地联合开发补偿合同》及合同约定权属给豪都公司。到时本合同同样生效。五、合同一经签订，如乙方反悔应支付甲方违约金陆万元。……甲方：陈玉平朱外香（均签字捺印）乙方：李国龙（签字捺印）。 被告豪都公司成立于2012年5月28日，朱外香系法定代表人，股东有陈媚、陈都、朱外香。在项目负责人朱外香成立豪都公司后，该合同约定的权利义务全部转移给豪都公司承受。 2017年8月18日，织金县国土资源局（出让人）与被告豪都公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，将织金县双堰街道办事处星秀社区（鱼山路三道坡）23968.89平方米土地出让给豪都公司，出让价款为20010000元，用途为其他普通商品住房用地。同时在补充条款约定，受让人负责地块红线内移民安置。地块用途为商住综合用地。 2019年8月19日，豪都公司发出君城天下3号楼1单元分房初步方案。2019年10月4日，被告豪都公司发出“君城天下”三号楼1单元移民户分房登记告知书，通知含原告在内的85户移民报名登记。2019年10月17日，被告豪都公司发出通知，通知未登记分房的洪家渡水库移民收到本通知后于2019年10月25日前携带相关资料到豪都公司办公室登记。2019年12月19日、2019年12月26日，原告委托律师向被告两次就分房事宜发出律师函。2020年5月8日，豪都公司制定了分房方案并通知选房移民；2020年5月12日，豪都公司在贵州日报上公告分房通知。原告认可收到被告分房通知，因原告不同意被告豪都公司提出的需事先签订承诺书的要求，未进行抽签选房。 一审法院认为：原告与第三人金地材公司签订的《移民安置宅基地联合开发补偿合同》中朱外香以项目负责人身份签字，加之，被告在客观上也实际使用了含原告在内的移民的安置地块开发建设“君城天下”项目，故第三人与原告签订的补偿合同约定的相关权利义务应转由被告豪都公司承受，该补偿合同对被告有效，被告系适格主体。原告作为洪家渡电站水库移民，根据与原城关镇人民政府签订的拆迁安置协议及上级政府部门的文件通过划拨的形式取得三道坡宅基地使用权，虽然案涉土地原属集体土地，但该宅基地已通过政府的行政行为确认为安置移民的土地，并以政府文件的形式同意先行使用，后补办相关手续，应视为案涉土地的性质已依法改变为建设用地，原告在此基础与第三人金地材公司签订的《移民安置宅基地联合开发补偿合同》，实为是将该土地的使用权转让给第三人，该合同是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律的强制性规定，也未损害国家、集体或他人利益，属有效的合同，对双方均产生约束力，双方应按照合同约定履行。至于被告豪都公司提出的该合同属行政合同的答辩意见，因合同双方当事人均不是行政机关，不符合行政合同的法律特征，该答辩主张不予采纳；被告豪都公司提出的安置包括原告在内的移民是代替政府履行义务的答辩意见，因政府并未授权被告履行安置义务，而是织金县国土资源局与被告豪都公司签订《国有建设用地使用权出让合同》前，原、被告就已经签订了《移民安置宅基地联合开发补偿合同》，且与织金县国土资源局签订土地出让合同时，织金县国土资源局在办理土地使用权出让时将负责地块红线内移民安置的义务明确给被告豪都公司，应认定织金县国土资源局同意移民将土地使用权转让给被告豪都公司，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”的规定，被告与原告等人签订《移民安置宅基地联合开发补偿合同》属于补偿性质的合同，而不属于被告代政府履行安置义务，故被告的该项答辩主张，本院不予采纳。 原告要求被告豪都公司交付位于织金县，8-3-4号，8-3-1号住房，面积以280米为基数多退少补的诉讼请求，因原、被告签订的《移民安置宅基地联合开发补偿合同》并未约定安置补偿住房的具体位置及房号，该合同约定不明确、不具体，合同亦约定原告要参与抽签选房，在原告未参与抽签选房亦未与被告协商确定补偿的具体住房的情况下，原告要求本院判决确认被告向其交付“君城天下”7-3-4号，8-3-4号，8-3-1号3套住房的条件尚不成就，原告经本院释明后亦明确表示不变更诉讼请求，故对原告的该项主张，本院不予支持。原告请求交付安置补偿房屋的合同权利可通过与被告另行订立标的物明确具体的合同后或者依据其他请求权基础另行主张。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回原告李国龙的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告李国龙负担。 二审中，上诉人提交：第一组证据:2020黔0524民初3729号案件的直播内容。拟证明豪都房开称房屋已经无法用7-3-4/8-3-4/8-3-1三套房屋之外的房屋用于履行合同,且其他7家已经同意李国龙的选择,法院应该直接判决。第二组证据:2020黔0524民初3729号案件的直播内容。拟证明3栋一单元是豪都房开故意修建得很差意图应予安置移民,为了达到目的,给了部分人每人好处费25万元,其他人选择3栋一单元,是因为其多得很多面积,单独获得好处费几十万元,部分人受得到好处的人的鼓动无奈进行选择,豪都房开的这种恶意违约行为应予否定. 被上诉人质证意见：对真实性无异议,对证明目的有异议,在另案中被上诉方称要么房屋销售完,要么已经被查封,以证实了上诉方在本案中主张的三套房屋已被销售,已无履行的可能性，对第二组证据真实性无异议,对证明目的有异议,视频中是由案外人王祖龙的陈述豪都房开并未认可,且该视频仅是对当时庭审的展示,并不能认定豪都房开有用故意修建很差的房屋安置的事实,达不到上诉方的证明目的,该证据也没有生效的法律文书的认定。 原审第三人发表质证意见：没有异议。 被上诉人提交：提供合同编号为2019655/2019692/2019694三套房屋买卖合同及三份合同备案登记表（复印件）,其中2019694号原卖给陈都，后又转卖给周荣华。拟证明上诉人主张的三套房屋已经售出，无交付可能性。 上诉人质证意见：对真实性予以认可，但不具有合法性，达不到证明目的，与陈万的合同，我们是在2020年6月份提起的诉前保全，法院是在9月11日查封的，但是被上诉人在2020年9月16日就将房屋卖了，对于周容的合同，也是在一审法院查封期间将房屋卖出，说明了被上诉人恶意违约的行为。 原审第三人发表质证意见：具体情况我不知道。 上述证据二审中出示，并经质证，本院认证如下：上诉人提交第一组、二组证据系其他案件庭审过程中当事人的陈述，未经生效裁判文书认定，不能确定所述内容是否真实，且所陈述内容也达不到上诉人的证明目的，故不予采信。被上诉人所提供的三份房屋买卖合同，上诉人对真实性予以认可，且经相关部分备案登记，故本院予以采信。 经二审审理查明，上诉人一审中要求被上诉人豪都公司交付的位于织金县，8-3-4号，8-3-1号住房已经出卖给其他人，并在织金县住房和城乡建设局办理了备案登记。其余的事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为上诉人要求被上诉人豪都公司交付位于织金县，8-3-4号，8-3-1号住房，面积以280米为基数多退少补的诉讼请求是否能得到支持。经查，因原、被告签订的《移民安置宅基地联合开发补偿合同》中约定“3、补偿的住房由乙方按抽签次序选房，住房补偿面积为贰佰捌拾平方米（280ｍ2）”。补偿合同中并未约定安置补偿住房的具体位置及房号，该合同约定不明确、不具体，合同亦约定上诉人要参与抽签选房，在上诉人未参与抽签选房，也未与被上诉人协商确定补偿的具体住房的情况下，上诉人要求判决被上诉人向其交付“君城天下”7-3-4号，8-3-4号，8-3-1号3套住房的条件尚不成就，无相应的交付依据，且上诉人一审中要求被上诉人豪都公司交付的位于织金县，8-3-4号，8-3-1号住房已经出卖给其他人，并在织金县住房和城乡建设局办理了备案登记。故双方签订的《移民安置宅基地联合开发补偿合同》无明确具体的房号，也未签订补充协议，也未参与抽签选房屋，现上诉人请求交付的房屋已经出卖给了案外人，上诉人也未提供证据证明对案涉房屋享有优先权，故上诉请求不予支持。上诉人经一审法院释明后亦明确表示不变更诉讼请求，故对上诉人的该项主张，不应予以支持，一审判决并无不当，本院予以维持。上诉人因未得到安置产生的损失，可以另行主张权利。故上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李国龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 莉 审判员 曹建军 审判员 吴 丹 二〇二一年三月三十一日 书记员 刘莉丽