贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终314号上诉人（原审被告）：安顺市世通房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华北路105号世通和府7号楼一层、二层。法定代表人：高帆，总经理。委托诉讼代理人：潘浩，男，住贵州省安顺市西秀区，系公司员工。被上诉人（原审原告）：付磊，男。被上诉人（原审原告）：陈宇敏，女。上诉人安顺市世通房地产开发有限公司（以下简称“世通房开”）因与被上诉人付磊、陈宇敏商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初187号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭于2021年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人世通房开委托诉讼代理人潘浩、被上诉人付磊到庭参加诉讼，被上诉人陈宇敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。世通房开上诉请求：1.撤销一审判决，依法重新改判；.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、逾期办证并非上诉人原因导致。房屋在约定时间前未能办证，是因为案涉房屋所在小区需进行绿化带改造，被上诉人及小区业主阻止改造，导致消防验收迟迟不能通过，房屋具备交房条件后，是因为被上诉人不按约定进行价格补差。因此，逾期办证所产生的后果应当由被上诉人自行承担，不应当判决上诉人支付逾期办证违约金。二、四通费上诉人不应当返还给被上诉人。一审判决引用《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》认定上诉人不应当收取四通费，认为四通费应当包含在房价款内。事实上，一方面上诉人销售给被上诉人的房屋在销售定价时上诉人没有将四通费纳入房价款，而是以实际产生据实预售代缴。被上诉人在交纳该费用时也没有提出质疑或者拒绝支付，长达两年多的时间没有提出退费，原因是其本人是知晓四通费是没有包含在房价款内的。另外，四通费是水电燃气及有限电视的开通费及独立计量表费的俗称，该费用即便上诉人不给被上诉人预售代缴，被上诉人在使用时也是要交纳各有关专营单位才会给开通使用及安装独立计量表的。安装之后，水电燃气等计量表产权也是属于被上诉人的，上诉人之所以预收代交，完全是为了方便购房人，客观事实是上诉人已经将预收的四通费代交给了各有关专营单位。另，被上诉人起诉已经过诉讼时效，被上诉人交纳四通费时间为2016年7月18日，应当与2019年7月18日前提起诉讼，其2020年1月9日才向法院起诉退还四通费，诉讼时效已过。综上所述，上诉人认为一审作出的判决错误，请依法重新改判。被上诉人付磊、陈宇敏二审中未做书面答辩。一审原告付磊、陈宇敏向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告为原告办理所购房屋的产权证并支付2018年6月1日起至起诉之日逾期办证违约金5000元。2、判决被告退还四通费（含通水、通电、通气、通有线电视）3975元。3、诉讼费由被告承担。一审认定的事实：2015年10月5日，原告付磊、陈宇敏与被告安顺市世通房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告付磊、陈宇敏向被告安顺市世通房地产开发有限公司购买位于安顺市西秀区（世通和府）第*幢2单元13层*号房，房号为2-13-*，建筑面积138.39平方米、套内面积113.33平方米，按照套（单元）计算，该商品房总价款531971元；该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理，即出卖人严格按照建设、规划部门批准的施工图尺寸进行施工，最终以产权、产籍部门审核，确定的建筑面积作为房屋总面积和房价的依据，据实结算，并执行第七条约定房屋单价，多退少补；房屋单价＝商品房总价款／商品房建筑面积；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.2%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记即双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。同时，该《商品房买卖合同》还对付款方式、交房条件、本项目内的相关设施、设备的交付时间与使用条件、商品房质量及保修、前期物业管理、房屋的装饰、设备标准等内容进行了约定。2015年9月20日，原告付磊向被告支付首期房款281971元、代办费320元、维修基金9687元。2015年12月14日，原告付磊通过向银行贷款方式向被告支付剩余房款250000元。2016年7月18日，原告付磊向被告支付契税7980元、四通费3975元。同日，被告将商品房移交原告付磊。2017年10月23日，被告向其营销部、财务部、物业公司发出通知，要求上述部门在11月1日至12月31日期间完成补退手续办理。该通知附件载明原告所购房屋的预测面积为138.39平方米、实测面积为140.25平方米。2020年8月4日，原告取得不动产权证。2013年，被告与贵州燃气集团安顺市燃气有限责任公司签订《安顺市居民用户管道燃气设施安装服务协议书》，被告支付安装费2126700元；2015年，被告与安顺市供水总公司工程安装分公司签订《安顺世通和府小区供水管道安装工程施工协议》。2015年11月17日至2017年6月9日期间，被告向安顺市供水总公司工程安装分公司支付工程款及水表安装款共计1677816元；2015年7月2日，被告与贵州省广播电视信息网络股份有限公司安顺市分公司签订《有线电视安装协议》，被告支付安装工程款650000元。2017年7月10日，被告向贵州电网有限责任公司安顺供电局支付电表安装款417560元；2017年7月17日，被告又向贵州电网有限责任公司安顺供电局支付电表安装款16640元。2015年12月1日，原告付磊和陈宇敏作为义务人、中国建设银行股份有限公司安顺分行作为权利到安顺市国土资源局进行抵押权预告登记并办理了安市房预西秀字第××号证书。2019年1月30日，被告到安顺市住房和城乡建设局办理了安房商备2019第001号《安顺市商品房屋备案证明书》。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，双方应该按合同约定行使权利并履行义务。关于原告要求被告支付自2019年1月1日起至起诉之日的逾期办证违约金5000元的诉请，原、被告双方在合同中对被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间进行了约定，同时还对被告未能按时将上述文书交给原告的违约责任也进行了约定。本案中，被告未在双方合同约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已违反双方的约定，被告应当承担违约责任，向原告支付违约金。法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的发行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，结合被告违约的过错程度、合同的实际履行情况等因素，综合本辖区内经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡的原则出发，本院酌定逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。关于违约金的起止时间，法律规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日内未取得房屋权属证书的，应当承担违约责任。原告接收房屋的时间为2016年7月18日，违约金应自2016年10月16日起开始支付，但原告仅主张自2019年1月1日起至起诉之日的逾期办证违约金，故被告应当以合同约定的房价款531917元为基数按日万分之零点一五支付原告付磊、陈宇敏2019年1月1日起至原告起诉之日即2019年8月29日共241天的逾期办证违约金共计人民币1923.08元，原告诉请的逾期办证违约金超过此金额的部分不予支持。关于原告要求退还四通费的诉请，因原、被告双方在合同中已约定该商品房总价款，而该价款已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，被告不应再向原告收取该商品房总价款以外的费用。另，水、电、燃气等的开通也不需再次收取费用，故原告要求被告退还四通费的请求本院予以支持。关于原告要求被告为其办理所购房屋产权证的请求，因被告已为其办理了不动产权证，原告的该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、由被告安顺市世通房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告付磊、陈宇敏2019年1月1日起至2019年8月29日的逾期办证违约金人民币.08元；二、由被告安顺市世通房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告付磊、陈宇敏四通费3975元；三、驳回原告付磊、陈宇敏的其他诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由被告安顺市世通房地产开发有限公司负担。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审对一审认定的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是1.逾期办证是否系被上诉人原因导致；2.四通费是否应当退还,该诉请是否已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案纠纷发生于民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。第一，根据一审查明的事实，上诉人逾期给被上诉人办理房屋产权证的事实客观存在。上诉人认为导致逾期办证的原因一是业主阻止绿化改造导致消防验收不能通过，二是被上诉人未按约定进行价格补差。首先，上诉人没有证据证明被上诉人有阻止绿化改造而导致消防验收不过的证据。其次，上诉人亦未举证证明因被上诉人未按约定对面积差价进行补交而导致逾期办证的情形存在。上诉人主张其系2017年通知业主补差价款，经一审查明该通知系上诉人向其营销部、财务部、物业公司发出，上诉人并未提供充分证据证明其向业主发出通知。被上诉人认可上诉人于2019年10月登报通知办理不动产登记，被上诉人补交了差价款，并取得了案涉房屋的不动产权证。本案中，一审支持的逾期办证违约金期间为2017年11月1日至2019年8月29日，截止时间在被上诉人收到补差价款通知之前。所以上诉人的该项上诉理由不能成立。第二，关于四通费的退还问题。双方在《商品房销售合同》上已经明确约定“该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，而现在上诉人上诉称销售定价时没有将四通费部分计入房屋销售单价，与合同约定不符，不予采纳该意见。另外，关于水、电、燃气、有线电视的开通费和建设安装费是完全不同的两个概念，一审中上诉人向有关单位支付的是建设安装费而非开通费用，所以上诉人上诉所称代被上诉人交纳了有关开通费用的说法没有证据证明，不能成立。因此，一审判决上诉人将该部分并未实际产生和交纳的四通费退还给被上诉人正确。此外，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，上诉人未于一审提出诉讼时效抗辩，其在二审并非基于新的证据提出该时效抗辩，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉理由没有证据支撑，与现有证据证明的内容不符，也没有法律依据，依法不予支持其上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费100元，由上诉人安顺市世通房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇二一年三月二十九日法官助理马伟书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。