重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终1765号上诉人（原审被告）：周挺，男，汉族，1982年6月4日出生，户籍地重庆市北碚区。委托诉讼代理人：谢兴国，重庆渲滈律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘扬，重庆渲滈律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：滕明刚，男，汉族，1959年6月30日出生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：朱传玉，重庆大新律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋贤平，重庆大新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋太贤，女，汉族，1964年7月1日出生，户籍地重庆市北碚区。委托诉讼代理人：朱传玉，重庆大新律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋贤平，重庆大新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滕琳，女，汉族，1986年11月4日出生，户籍地重庆市北碚区。委托诉讼代理人：朱传玉，重庆大新律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋贤平，重庆大新律师事务所律师。上诉人周挺因与被上诉人滕明刚、蒋太贤、滕琳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初6910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2021年3月16日进行询问。上诉人周挺的委托诉讼代理人谢兴国、刘扬，被上诉人滕明刚、蒋太贤、滕琳共同的委托诉讼代理人朱传玉、蒋贤平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周挺上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回滕明刚、蒋太贤、滕琳的诉讼请求或发回重审;2.本案一、二审诉讼费由滕明刚、蒋太贤、滕琳承担。事实和理由：1.一审遗漏必要诉讼参加人即涉案房屋共有人宋邦秀。2.一审认定事实不清，与（2019）渝0109民初8264号和（2020）渝01民终902号判决书认定事实相矛盾。前述两判决已查明，周挺已支付2019年5月1日至2019年12月31日的房屋租金（向宋邦秀支付2万元、支付缴纳违章建筑罚款费用2.6万元抵扣该期间租金），一审认定周挺未支付，鉴于被上诉人未提出诉讼请求而不纳入审理范围，与事实不符。3.一审适用法律错误。滕明刚、蒋太贤、滕琳自周挺于2019年提起确认《缙云山香衫园租赁合同》无效之日起，就知道涉案合同无法履行，在此后就应负有防止损失扩大的义务，其未采取适当措施，不得就扩大的损失要求周挺赔偿。4.涉案房屋因涉嫌违章建筑一直未被使用，同时，滕明刚、蒋太贤、滕琳也未按照合同约定向周挺交付相应租赁物，继续按照原租赁合同支付租金明显对周挺不公平，应当予以减少、调整。5.滕明刚、蒋太贤、滕琳一审已陈述，其对涉案房屋进行了清洁作业，说明其在对涉案房屋做保洁时已经实际接管了房屋。6.一审判决第三项超过了滕明刚、蒋太贤、滕琳的诉讼请求。滕明刚、蒋太贤、滕琳共同辩称：一审判决查明的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。滕明刚、蒋太贤、滕琳向一审法院起诉请求：1.解除滕明刚、蒋太贤、滕琳与周挺2018年3月7日签订的《缙云山香杉园租赁合同》并交回房屋；2.恢复承租房屋的原状，赔偿承租房内的家具、电器、炊具厨具等损失（暂定10万元）；3.追收周挺从2020年1月1日至交回房屋期间的房租（以每月5833元计算）；4.支付为周挺垫付的天然气费452.13元；5.周挺承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2020年4月26日，重庆市第一中级人民法院作出（2020）渝01民终902号民事判决书（已生效），该民事判决书注明：周挺因与滕明刚、蒋太贤、滕琳房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2019）渝0109民初8264号民事判决，提起上诉。二审于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月8日进行了询问。周挺的委托诉讼代理人胡毅，滕明刚、蒋太贤、滕琳的委托诉讼代理人蒋贤平、朱传玉到庭参加了询问。周挺上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．诉讼费由滕明刚、蒋太贤、滕琳承担。事实和理由：1．案涉房屋属违章建筑，租赁合同当然无效；2．案涉房屋未能实际交付；3．案涉房屋无法达到合同约定的状态。滕明刚、蒋太贤、滕琳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。周挺向一审法院起诉请求：一、判令确认滕明刚、蒋太贤、滕琳与周挺于2018年3月7日签订的《缙云山香杉园租赁合同》无效；二、判令滕明刚、蒋太贤、滕琳立即返还周挺房屋租金11.6万元；三、判令滕明刚、蒋太贤、滕琳立即退还周挺押金7万元；四、判令滕明刚、蒋太贤、滕琳承担周挺装饰工程设计费用损失13万元；诉讼费由滕明刚、蒋太贤、滕琳承担。一审法院认定事实：滕明刚涉案房屋的宅基地上原有房屋为危房，2002年6月24日，滕明刚向北温泉镇申请在原宅基地上修建住宅（现有宅基地110平方米，房屋占地110平米，家庭人口6人，其中农村人口5人，人平宅基地20平米，总建筑面积360平米）。同日，北温泉镇白云村村民委员会同意了滕明刚的申请。后滕明刚在自有宅基地上修建了涉案房屋。2018年3月7日，滕明刚、蒋太贤（出租方）与周挺（承租方）签订《缙云山香杉园租赁合同》，该合同约定，“出租方将位于重庆市北碚区房屋出租给承租方经营，租赁期限自2018年5月1日至2038年4月30日（二十年），租金标准：2018年5月1日至2028年4月30日为70000元／年，2028年5月1日至2038年4月30日为75000元／年。……该房屋及附属设施所涉及到的整改及装修等所有相关事宜需得到甲方同意之后方可进行实施，期间产生的所有费用、所有相关事宜，乙方自行承担。”合同签订时周挺向滕明刚、蒋太贤、滕琳支付了20000元保证金，随后滕明刚、蒋太贤、滕琳向周挺交付了房屋，周挺即着手准备对房屋进行装修改造。2018年5月22日，周挺向滕明刚、蒋太贤、滕琳支付了120000元，同年8月周挺代滕明刚、蒋太贤、滕琳向宋邦秀支付了20000元（双方约定该款算作周挺缴纳的房屋租金），同年10月周挺向滕明刚、蒋太贤、滕琳支付了26000元。至此，周挺共计向滕明刚、蒋太贤、滕琳支付了186000元，其中含保证金70000元，含2018年5月1日至2019年4月30日房租70000元，及2019年5月1日以后的房租46000元。2018年6月23日，北碚区林业局和重庆缙云山国家级自然保护区管理局发布《关于缙云山国家级自然保护区生态环境综合整治的通告》，该通告告知从2018年6月5日起，对缙云山国家级自然保护区开展生态环境综合整治。2018年7月北碚区委、区政府对缙云山环境进行整治，拆除违章建筑。因涉案房屋有42.91平米未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，北碚区城市管理综合行政执法局对滕明刚作出渝碚综罚（北）（2018）188号行政处罚决定书，并拆除了涉案房屋院坝与走廊的茅草棚，总计大约近200平米。周挺因此认为，滕明刚、蒋太贤、滕琳出租的房屋系违章建筑，房屋无法进一步装修并经营农家乐，导致合同目的无法实现，故以前述请求起诉至法院。该案一审法院另查明，滕明刚原有房屋面积450平米，本次政府清理中经实测后有492.91平米，超面积42.91平米。按新的政策要求，滕明刚找到案外人宋邦秀“合户”，整合后成为合法建筑，重新发放相应产权手续。2018年10月9日，滕明刚向北碚区财政局缴纳了罚款25746元。现滕明刚、蒋太贤的违章建筑处罚完毕，涉案房屋可以继续经营农家乐。2019年8月16日，北碚区北温泉街道办事处出具情况说明：“由于缙云山生态环境综合整治需要，北碚区不动产登记中心将滕明刚原房产证（乡村房屋所有权证：08-02-96号）和集体土地建设用地使用证（碚集建（1991）字第031859号）收回注销，现新证正在办理中。该房屋位于××街道××村××组，该房结构为砖混结构，共叁层，建筑面积为450㎡，滕明刚、宋帮秀为房屋产权人。”该案一审法院认为，2018年3月7日，双方签订“缙云山香杉园租赁合同”，系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性及强制性规定，该合同有效成立。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，涉案房屋系滕明刚、蒋太贤在其宅基地上的自建房屋，经2019年7月缙云山生态环境综合整治清理，有42.91平米超过相关规定属于违章建筑，现滕明刚已缴清了罚款接受了相应的处罚，并按新的政策要求找案外人宋帮秀“合户”，将房屋整合成合法建筑，房屋的产权证书正在办理中。故周挺以出租房屋系违章建筑，要求本案按无效合同处理，缺乏事实依据，其全部请求应依法予以驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回周挺的全部诉讼请求。二审中，周挺没有提交新证据。滕明刚、蒋太贤提交其与案外人宋邦秀于2018年12月13日签订的《协议》一份，拟证明案涉合同有效。周挺质证称该证据只能证明滕明刚、蒋太贤等与宋邦秀之间的权利义务关系。二审法院审查认为该证据在一审前已经形成，不是二审程序中的新证据，且该证据与本案没有关联性，对该证据不予采信。二审查明：双方当事人签订的《缙云山香杉园租赁合同》约定：该房屋坐落于重庆市北碚区××街道××村××组××号。其中两楼一底砖混结构房一栋（450平方米），包含停车场、厨房、院坝等原房主土地权附属设施，以及香杉园农家乐营业执照的使用权。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。二审法院认为，该案的争议焦点为案涉《缙云山香杉园租赁合同》的效力认定问题，周挺上诉主张其与滕明刚、蒋太贤之间的房屋租赁合同因案涉房屋屋属于违章建筑而无效。案涉房屋租赁合同中有部分房屋属于违章建筑，但滕明刚已接受了相应的处罚，并按新的政策与案外人宋邦秀“合户”，将房屋整合成合法建筑。虽然整合后的合法产权面积小于案涉房屋的实际面积，但超出的部分面积行政机关并没有再进行行政处罚、也未限制使用。特别是双方当事人租赁合同约定的面积为450平方米，即使案涉房屋存在超出450平方米的违法部分，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，滕明刚、蒋太贤、滕琳在一审法庭辩论终结前已将房屋绝大部分整合成合法建筑，一审法院对此予以了释明，故周挺关于案涉房屋租赁合同因出租房屋系违章建筑无效的主张缺乏事实依据；案涉房屋超出了产权面积，不属于合同约定的面积。由于这部分面积与合法面积不可分割，出租人和相关行政职能部门未限制该部分房屋的使用，因此周挺以案涉合同少部分面积属于超出行政机关许可的面积而主张合同无效，理由不能成立。为了维护交易安全，稳定市场交易秩序，二审法院不支持周挺上诉请求。至于案涉房屋是否交付及是否符合合同约定的状态，属于合同履行的问题，也是基于合同效力作出认定的问题，因此二审法院对周挺基于合同无效提出的其他诉讼请求不予处理。该案诉讼中，周挺提交了《调取证据申请书》，二审法院认为，其未在举证期限内提交《调取证据申请书》，且案涉房屋在一审法庭辩论终结前已被整合成合法建筑，调取证据与本案的处理没有关联性，故对其申请不予准许。综上所述，该案二审判决：驳回上诉，维持原判还查明，本案一审中，滕明刚、蒋太贤、滕琳举示2020年6月30日加盖“重庆市北碚区北温泉街道人民村村民委员会”印章的证明一份，证明内容为“兹有北碚区北温泉桀骜人民村白云组村民滕明刚，从2005年11月至2018年4月底期间一直在经营农家乐（名香杉园农家乐），该农家乐的规模为住宿32个床位，餐饮200人（20桌）。2018年5月1日，滕明刚将农家乐出租给周挺经营使用”。周挺对此陈述，此证明三性均不予认可。滕明刚、蒋太贤、滕琳举示录音材料一段，称系2019年6月17日，滕琳与周挺的通话内容，此通话录音概要为，滕琳向周挺催收拖欠租金，并称如果不租，应把房子交还，周挺称晓得，但还需与赵翔商量。周挺代理人陈述，已经听了，真实性需核实。经本案一审法院限期举证，周挺除陈述外，未能提供2018年6月中下旬以后将案涉房屋交付滕明刚、蒋太贤、滕琳的其他证据。还查明，滕明刚、蒋太贤、滕琳举示2020年6月22日，重庆燃气集团股份有限公司气费专用收据一张，注明“香杉园”，抄表日期2020年6月22日，金额452.13元。称此系周挺发生的燃气费，滕明刚、蒋太贤、滕琳已垫付，故此费用应由周挺方支付滕明刚、蒋太贤、滕琳。一审法院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。就本案而言，2020年4月26日，重庆市第一中级人民法院作出的（2020）渝01民终902号民事判决书，已发生法律效力。该民事判决书所确认的基本事实，一审法院予以确认。该民事判决书对本案双方有约束力。（2020）渝01民终902号民事判决书第三页确认“合同签订周挺向滕明刚、蒋太贤、滕琳支付了20000元保证金，随后滕明刚、蒋太贤、滕琳向周挺交付了房屋，周挺即着手准备对房屋进行装修改造”，对此事实，一审法院予以确认。自2020年4月26日以来，无足够证据证明，周挺已将涉案房屋交还滕明刚、蒋太贤、滕琳。综上，2018年3月7日《缙云山香杉园租赁合同》为有效合同。在合同履行中，周挺未按照合同约定支付2020年1月1日起的涉案房屋租金至本案于2020年7月2日起诉期间的房屋租金，此情形符合双方合同第八条约定的解除条件，且滕明刚、蒋太贤、滕琳合同目的无法实现，故滕明刚、蒋太贤、滕琳要求判令解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。鉴于双方解除合同，应当通知对方，一审法院酌情确定，起诉状送达周挺之日（即2020年7月22日），2018年3月7日签订的《缙云山香杉园租赁合同》予以解除。租赁合同解除，周挺应按约定支付从2020年1月1日起至2020年7月22日期间的房租39276元（注：5833元/月×6月+5833元/月×22/30=39726元）。从2020年7月23日至周挺实际交回房屋，一审法院酌情以原合同约定租金标准计付房屋占用使用费。关于原租赁合同约定的从2019年5月到同年12月期间的房屋租金，鉴于滕明刚、蒋太贤、滕琳未对此提出诉讼请求，周挺亦一直陈述从2018年6月即已将涉案房屋交回，未提出以保证金等进行品迭，故从2019年12月以前相关费用的结算，由双方协商，协商不成可另案起诉，本案不纳入审理范围。关于滕明刚、蒋太贤、滕琳主张周挺支付已垫付的天然气费452.13元，符合双方租赁合同约定，对此，一审法院予以支持。另，本案审理过程中，滕明刚、蒋太贤、滕琳撤回诉讼请求第二项，即“恢复承租房屋的原状，赔偿承租房屋内的家具、电器、炊具、厨具等损失”，对此，一审法院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第八十五条的规定，判决：一、滕明刚、蒋太贤、滕琳与周挺于2018年3月7日签订的《缙云山香杉园租赁合同》于2020年7月22日解除；周挺应于判决生效之日起十日内腾空涉案房屋并交付滕明刚、蒋太贤、滕琳；二、由周挺支付滕明刚、蒋太贤、滕琳涉案房屋从2020年1月1日起至2020年7月22日期间的房屋租金39726元；三、由周挺支付滕明刚、蒋太贤、滕琳涉案房屋从2020年7月23日至涉案房屋交回滕明刚、蒋太贤、滕琳之日期间的房屋占用使用费（以每月5833元标准计算）；四、由周挺支付滕明刚、蒋太贤、滕琳垫付的燃气费452.13元。以上二、三、四项给付内容，限于判决生效之日起十日内付清。案件受理费2300元，减半收取1150元，由周挺负担。本院二审中，周挺向本院举示其于2020年12月15日向滕明刚邮寄的《关于缙云山香衫园房屋交付情况的说明函》及快递回执单复印件，拟证明房屋已经交付给滕明刚、蒋太贤、滕琳。滕明刚、蒋太贤、滕琳认为，前述材料真实性不予认可，未收到该函件，且即使已邮寄，也是单方认识问题，与本案无关。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.是否应将宋邦秀列为共同诉讼人；2.周挺是否将租赁房屋房屋返还滕明刚、蒋太贤、滕琳；3.周挺已交付的租金应否在本案中予以扣除。针对第一项争议焦点，滕明刚、蒋太贤、滕琳与周挺签订租赁合同，双方系租赁合同相对人，因租赁合同产生纠纷，滕明刚、蒋太贤、滕琳有权作为原告提起诉讼。周挺称应追加宋邦秀参与诉讼，因宋邦秀仅系“合户”后的产权人之一，其并未与周挺签订租赁合同，而房屋租赁合同出租人并不一定是房屋产权人，故周挺的该项上诉理由本院不予支持。针对第二项争议焦点，周挺称其已将房屋交还给滕明刚、蒋太贤、滕琳，对此周挺应承担举证责任。周挺虽称滕明刚认可其对房屋进行了清洁作业，但仅凭周挺的陈述，在无其他充分证据证明周挺向滕明刚、蒋太贤、滕琳返还了租赁房屋的情况下，不能认定周挺已向滕明刚返还了租赁房屋。周挺二审中举示的函件，系其单方行为，不能证明双方达成了交付之合意。周挺还称，在其提起合同无效诉讼之日，滕明刚、蒋太贤、滕琳就应知道合同无法继续履行，负有防止损失扩大的义务，租金应予调整减少。对此，本院认为，双方租赁合同已为生效判决确认有效，且租赁房屋仅有小部分被认定为违章建筑，滕明刚与宋邦秀合户后，争议问题已得到适当解决，自始至终并不影响其经营使用，在房屋未返还出租人前，周挺应负有妥善保管和合理使用的义务，出租人并无义务防止损失扩大。相反，在前案一、二审判决作出后，滕明刚、蒋太贤、滕琳提起了本案诉讼，就是为了解决纠纷，减少双方的损失。故周挺的该项上诉理由本院不予支持。针对第三项争议焦点，生效判决已查明，周挺向滕明刚、蒋太贤、滕琳共计支付186000元，其中保证金70000元，租金116000元，因滕明刚、蒋太贤、滕琳并未请求支付2019年12月之前的租金，周挺也未请求将保证金等进行品迭，双方就签订租赁合同之日起至2019年12月的费用并未有结算的请求，故一审未将此期间的费用纳入本案审理系依据双方意思表示，并无不当。双方就此可另行主张权利。周挺还上诉称一审判决第三项超出当事人诉请范围，经查，滕明刚、蒋太贤、滕琳在一审中要求周挺支付2020年1月1日至交回房屋期间的房租，一审法院经审理确定双方租赁合同于2020年7月22日解除，由此，一审法院将2020年7月23日起的租金定性为房屋占有使用费予以主张并不超出当事人的诉请范围。周挺的该项上诉理由，本院亦不予支持。综上所述周挺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费804.45元，由周挺负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年三月二十九日法官助理  黄春燕书 记 员  程 容