广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终2973号 上诉人（一审被告）：黄深莹，男，1970年1月12日出生，壮族，住百色市右江区。 被上诉人（一审原告）：莫华琴，女，1995年11月10日出生，壮族，住百色市右江区。 委托诉讼代理人：李莉萍，广西君从律师事务所律师。 一审第三人：百色世华房地产代理有限公司，住所地百色市右江区鼎盛中央花园16栋101号商铺。 法定代表人：招富林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵丽梅，该公司职员。 上诉人黄深莹因与被上诉人莫华琴及一审第三人百色世华房地产代理有限公司（以下简称“世华地产”）房屋买卖合同纠纷一案，不服百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初3593号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月17日受理后，依法组成合议庭。于2021年1月19日传唤当事人到庭参加法庭调查，上诉人黄深莹，被上诉人莫华琴的委托诉讼代理人李莉萍，一审第三人世华地产的委托诉讼代理人赵丽梅到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。 黄深莹上诉称，1、请求撤销一审法院民事判决；2、改判被上诉人莫华琴赔偿上诉人违约金116000元。事实与理由：上诉人与被上诉人、一审第三人于2018年9月27日签订《房屋买卖合同》后,上诉人及一审第三人于2018年12月10日之前，多次与被上诉人联系,要求被上诉人配合去办理申报纳税和房屋过户手续,但被上诉人以没有钱交首付款为由不去办理。2018年12月20日,被上诉人才交了5万元首付款,之后被上诉人关机,上诉人和一审第三人都联系不上被上诉人。被上诉人既未能在2018年12月10日前配合上诉人办理纳税和房屋过户手续,也未能按合同第二条第(三)项第(2)点约定的合同签订160天内办妥按揭贷款申请手续,导致合同无法履行,上诉人当然有权依照合同第四条第(四)项的约定,在被上诉人逾期30天后不再出售房屋给被上诉人。因此上诉人将房屋另售给他人不是违约行为,不存在“一房多卖”行为。从上诉人一在审提交的短信聊天记录内容看,被上诉人也承认因其自身原因未能办过户手续，因此是被上诉人违约造成合同无法履行,而不是被上诉人“一房二卖”造成无法履行合同。一审认定上诉人存在违约行为无事实根据,被上诉人应当承担合同约定的违约责任。一审认定事实错误,判决错误,请二审查明事实,依法改判。 莫华琴答辩称，一、首先,本案中上诉人存在以下违约行为:1、双方签订的合同第二条第(三)项第2点约定:“首付款为人民币50000元整,由买方在办理网签过户当日直接支付给卖方。”被上诉人在2018年12月20日已将50000元通过银行转帐方式支付给上诉人,但上诉人未办理网签过户,因此在本案中是上诉人违约在先。2、合同第三条第(一)项约定:“三方于2018年12月10日前买卖双方到税局办理纳税申报手续,纳税申报完后15个工作日到房产交易中心办理过户相关手续。”被上诉人支付定金及首付款共计9万元后,上诉人未按约定办理过户手续给被上诉人,这是对合同的根本性违约。3、双方签订合同后,上诉人对被上诉人违约后,不仅不支付违约金,不退还被上诉人的购房款,在合同未解除,合同还对双方有约束力的情况下,将涉案房转让给第三方韦凤策、黄玉快。上诉人“一房二卖”的行为是对合同根本性违约,严重侵害了被上诉人的合法权益。二、上诉人主张被上诉人失联没有事实依据。上诉人称被上诉人在2018年12月20日交了首付款5万元后关机失联不是事实,首先,上诉人未有证据证明自己的主张;其次,被上诉人在交首付款后就关机失联这一说法有悖常理,如果被上诉人故意要关机失联违约,何必还要交首付款呢?因此,上诉人把合同无法履行的原因推到被上诉人关机失联毫无事实根据。三、被上诉人没有在短信中承认自己违约。首先,合同当事人是否违约应当以其履行合同是否符合合同约定的客观事实来确定,而不能以当事人主观判断作为唯一认定标准。其次,被上诉人在短信中是回复第三人,不是对上诉人承认事实第三,被上诉人当时本意上为了要回首付款,本着好好协商的态度,认为先承认错误以便双方好解决问题才这么回复第三人,对于双方是谁违约的事实应当综合整个案件事实判断,而不是以被上诉人随意回复第三人的一句话来确定。综上所述,上诉人上诉请求无法律依据应依法驳回其上诉请求,维持原审法院判决。 世华地产述称，上诉人说十万元不是他收的，我们不予认可，根据上诉人签订的收款收据收到被上诉人定金四万元证明上诉人已经收到定金四万元。一房多卖是错误的，首先从一审提交的证据来看，世华公司工作人员就给上诉人发信息，直到2019年12月28日才问这套房子是否过户，被上诉人一直没有联系第三人。由于被上诉人一直没有回信息无法联系，所以没有办理缓签及过户手续，被上诉人自己承认个人原因没有过户，是被上诉人自己承认自己的过错违约在先，定金就不应退还给被上诉人。 莫华琴向一审法院起诉请求1．请求判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》；2．请求判令被告退还原告购房款90000元；3．请求被告赔偿原告支付的中介服务费5800元；4．请求判令被告支付原告合同违约金116000元；5．请求判决被告承担本案的诉讼费。 一审法院查明，2018年9月27日，原告莫华琴与被告黄深莹、第三人百色世华房地产代理有限公司签订一份编号为ＢＳＳＨＤＣ0000142的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告所有的房屋，该房屋坐落于百色市右江区凯旋宫第5幢1单元7层701号房，建筑面积139.81平方米，成交总价款为58万元。付款方式为：1．订合同时支付4万元作为定金，定金自动转为购房款；2．首付款为5万元，由买方在办理网签过户当日直接支付给卖方；3．房价余款为49万元，由买方在合同签订后160天内办妥银行按揭贷款申请手续。合同中三方约定，2018年12月10日前买卖双方到税局办理纳税申报手续，纳税申报完成后十五个工作日内到房产交易中心办理过户手续。《房屋买卖合同》第四条第（二）款约定，“如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。”第四条第（三）款约定，“卖方不能按本合同约定将该物业售于买方，或者因违约而无法将该物业售于买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退还全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。”第四条第（四）款约定，“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金。”合同签订当日，即2018年9月27日原告按照合同约定向被告支付了4万元定金，向第三人支付了5800元中介服务费；2018年12月20日原告向被告支付了首付款5万元。此后，原、被告双方至今仍未办理网签过户、纳税申报、不动产过户登记等手续。另查明，被告已于2020年6月将房屋出售给案外人。 一审法院认为，首先，各方当事人签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订，是当事人的真实意思表示，合同内容没有违反相关法律禁止性规定，上述合同成立、有效。基于该合同，原告负有按约定向被告支付购房款的合同义务，被告负有按约定向原告交付涉案房屋及协助办理房屋过户手续的义务。本案的争议焦点为：一、原、被告是否存在违约情形；二、原、被告各应承担什么责任。对于上述争议焦点一审法院综合分析如下：关于原告是否存在违约情形的问题。原告按约定于2018年9月27日向被告支付了4万元定金。至于首付款5万元，双方约定由原告于办理网签过户当日支付给被告，双方未明确约定办理网签过户的时限，但根据涉案合同第三条约定，买卖双方应于2018年12月10日前到税务局办理纳税申报手续，纳税申报完后15个工作日内到房产交易中心办理过户相关手续，若根据被告代理人在书面代理词中所称办理过户手续包含网签的解读，则双方约定办理过户手续的时限为2018年12月31日之前（除去周末），而原告已于2018年12月20日向被告支付了5万元，原告支付首付款的时间并未超过被告主张的合同约定期限。被告主张原告支付首付款后一直处于关机状态，但被告未提供证据予以证实，至于原告在与世华公司的短信聊天记录中承认是因自己的原因而未办理过户手续，一审法院认为，合同当事人是否违约应当以其履行合同是否符合合同约定的客观事实来确定，而不能以当事人主观判断作为唯一认定标准，且办理过户手续是属于合同约定被告履行义务而原告享受权利的行为，原告履行合同义务后放弃合同权利的说法与常理相悖，且被告没有有效证据支持，一审法院不予采纳。综上，原告在履行涉案合同的过程中不存在违约情形。关于被告是否存在违约情形的问题。在原告不存在违约行为的情况下，被告将涉案房屋另行出售给案外人，存在“一房多卖”的情形，被告辩称系因原告拒绝办理过户手续，不仅未能提供充分证据证实，且在购买方交纳定金和首付款后却拒绝办理过户手续明显有悖于常理。故一审法院对该项辩解不予采信。相反，被告在未与原告解除合同的情况下却一房二卖，已构成违约。关于原、被告各应承担什么责任的问题。本案中，被告的行为已构成违约，但从原告与世华公司的短信聊天记录上看，有理由相信原告虽未违约但在办理过户过程中应亦存在其他过错，应酌情减少或者免除被告的违约责任。本案被告存在违约情形，原告亦存在其他过错，故一审法院以双方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、百色城区房价行情及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原、被告双方关于违约责任的诉讼主张均不予支持，即确定原、被告双方均不对对方承担违约责任。但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定，原告支付被告的购房款90000元应当由被告返还原告。此外，关于涉案《商品房买卖合同》解除的问题。被告就同一标的房屋订立多重买卖合同导致合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”自被告将涉案房屋过户给案外人后，原告即取得合同的解除权。故原告要求解除涉案《商品房买卖合同》的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款规定，判决：一、解除原告莫华琴与被告黄深莹、第三人百色世华房地产代理有限公司于2018年9月27日签订的《商品房买卖合同》；二、被告黄深莹退还原告莫华琴购房款90000元；三、驳回原告莫华琴的其他诉讼请求；四、驳回被告黄深莹的反诉请求。本案案件受理费4476元，减半收取2238元，由原告莫华琴负担；反诉受理费2620元，减半收取1310元，由被告（反诉原告）黄深莹负担。 二审期间，上诉人向法庭提交如下证据：《收据》，证明收四万元定金交纳两万元。 被上诉人对上诉人提交的证据进行质证认为，对这个证据关联性有异议，这个是上诉方和第三人之间的约定，对中介服务费的约定，双方之间收多少服务费及收到多少与被上诉人无关，而且根据约定定金自动转为购房款。上诉人对四万元定金一审时也是承认收到了，当时对收到四万元无异议。 世华公司对上诉人提交的证据进行质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议，这个是收取中介服务费。这个按照约定收的，上诉人也是同意支付一万五千六百元的中介服务费，与本案购房款无关联。 对上诉人提交的证据，本院认为，世华公司认可该证据，是可以证明收取定金多少，本院予以采信。 综合全案证据，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案上诉人为了出售自己的房屋，找到中介机构（本案第三人），然后在中介机构的主持下与被上诉人签订《商品房买卖合同》。中介机构也在《商品房买卖合同》上面盖章，并收取上诉人的中介费。在履行整个《商品房买卖合同》中，中介机构都证实上诉人没有违约。一审法院认定上诉人存在“一房多卖”的情形，与事实不符。相反，从上诉人在一审提交的短信聊天记录内容看,被上诉人承认是由于其个人原因，不能办理本案房屋过户手续，并同意不退押金，只要退首付款就行。该事实与中介机构的主张完全吻合，是被上诉人的违约行为，造成本案的《商品房买卖合同》无法履行。现本案的《商品房买卖合同》确实无法履行，被上诉人在一审主张解除《商品房买卖合同》与事实相符，一审法院解除本案的《商品房买卖合同》正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，在本案中，上诉人因不能履行本案的《商品房买卖合同》造成各种损失（包括两次交纳中介费，及各种误工、误时等才能再次出售），酌情损失4万元。被上诉人诉请退回9万元款项，与事实不符，本院酌情退回5万元（9万元－4万元）。一审法院判决退还被上诉人莫华琴购房款90000元错误，本院予更正。关于上诉人主张要求按《商品房买卖合同》约定支付违约金116000元的问题。因本案《商品房买卖合同》按合同解除的效力处理，酌情扣除损失。且被上诉人在本案中的过错行为，也没有造成上诉人很大的损失，故对上诉人的该请求，本院不予支持。 综上所述，上诉人黄深莹的上诉理由部分成立。一审判决认定事实正确，判决结果错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初3593号民事判决第一、三、四项； 二、变更百色市右江区人民法院（2020）桂1002民初3593号民事判决第二项为“上诉人黄深莹退还被上诉人莫华琴购房款50000元”。 一审案件受理费2238元，反诉受理费1310元，共计3548元，由被上诉人莫华琴负担；二审案件受理费2620元（上诉人黄深莹已预交），由被上诉人莫华琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓梅君 审判员  凌 除 审判员  张力夫 二〇二一年三月十日 书记员  覃 静