广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤19民终485号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟慧仪，女，1973年4月2日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××188。委托诉讼代理人：李艳芳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雁萍，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：邬碧阳，男，1967年8月16日出生，汉族，住广东省东源县××××××委会三小组，公民身份号码：441××××××××××××719。委托诉讼代理人：傅其友，广东鼎能律师事务所律师。上诉人钟慧仪因与上诉人邬碧阳纠纷租赁合同一案，均不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初23926号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。钟慧仪向一审法院起诉请求：1.钟慧仪与邬碧阳签订的《物业租赁合同》于2018年7月20日解除；2.邬碧阳向钟慧仪支付2017年12月15日至2018年8月14日的租金共计800000元（每月租金100000元，租期8个月）；3.邬碧阳向钟慧仪支付2018年8月15日至邬碧阳返还租赁物之日止的占有使用费（自解除合同之日即从2018年8月15日开始，按每月租金100000元的双倍计算至邬碧阳返还租赁物之日止）及资金占用费（以应付资金占用费2200000元为本金，按照银行同期贷款利率，从钟慧仪起诉之日起计算至邬碧阳实际支付之日止）；4.邬碧阳向钟慧仪支付违约金，该违约金包括逾期付款违约金800000元（以2017年12月15日至2018年8月14日的每月租金100000元，按每日1%，从当月租金应付之日即当月15日起的次日计至实际支付之日止，每月违约金以当月租金为限，如2017年12月15日至2018年1月14日的违约金从2017年12月16日起算）、解除合同违约金300000元（相当于三个月租金标准）；5.邬碧阳承担本案全部诉讼费用。邬碧阳向一审法院反诉请求：钟慧仪向邬碧阳赔偿沐足店及酒店的装修费3840000元。一审法院判决结果：一、确认钟慧仪与邬碧阳在2017年10月21日签订的《物业租赁合同》（有效合同部分）于2018年7月20日已解除；二、限邬碧阳于判决发生法律效力之日起五日内向钟慧仪支付租金388369.63元及房屋占有使用费（有效合同部分）2191984.63元；三、限邬碧阳于判决发生法律效力之日起五日内向钟慧仪支付违约金488369.63元；四、限邬碧阳于判决发生法律效力之日起五日内向钟慧仪支付房屋占有使用费（无效合同部分）632760.67元；五、限钟慧仪于判决发生法律效力之日起五日内向邬碧阳赔偿损失17831.5元；六、驳回钟慧仪的其他本诉请求；七、驳回邬碧阳的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19800元、财产保全费5000元，共计24800元，由钟慧仪负担2411元，邬碧阳负担22389元。反诉受理费18760元，钟慧仪负担87元，邬碧阳负担18673元。鉴定费105300元（两项鉴定分别为95900元、9400元，均由邬碧阳预交），由钟慧仪负担5145元，邬碧阳负担100155元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初23926号民事判决书。钟慧仪上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判为邬碧阳向钟慧仪支付租金388369.63元及房屋占有使用费（有效合同部分）2316916.39元（与一审判决第二项相差124931.76元）；3.本案一、二审诉讼费由邬碧阳承担。事实与理由：一、房屋占有使用费（有效合同部分）应从合同解除之日的次日即2018年7月21日起计算至邬碧阳腾房之日即2019年12月20日止。合同解除后，向钟慧仪交还租赁物既是邬碧阳的法定义务也是合同约定的义务。逾期交还的，应支付租赁合同解除后至交还期间的房屋占有使用费，一审认定有效部分合同于2018年7月20日解除，且邬碧阳确认其于2019年12月20日才将租赁物交还给钟慧仪。但一审法院却未计算该期间的房屋占有使用费113574.33元。二、一审法院在认定房屋占有使用费（有效合同部分）时，认定了房屋占有使用费的计算标准为原租金金额的双倍，但在运用公式进行计算时存在疏漏。遗漏了非整月的五天房屋占有使用费的双倍计算，一审判决书第十二页第二段倒数第三行，少计算了11357.43元。邬碧阳辩称，1.钟慧仪所主张的计算租金有误，不能成立。租金计算是在合同有效的基础之上，但邬碧阳认为案涉合同应是全部无效。2.钟慧仪上诉认为没有计算与事实不符。3.计算方法问题。一审法院判决合同有效部分，房屋占有使用费双倍支付，邬碧阳针对该点提起了上诉，邬碧阳认为案涉合同应全部无效。邬碧阳上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、第四和第七项；2.请依法改判邬碧阳不应支付钟慧仪任何租金、违约金及占有使用费；3.请依法改判钟慧仪赔偿邬碧阳沐足点及酒店的装修费3840000元-17831.5元=3822168.5元；4.一审诉讼费、反诉费及鉴定费等由钟慧仪承担。事实与理由：一、双方于2017年10月21日签订的《物业租赁合同》应是全部无效，而非部分有效、部分无效。1.案涉租赁物是一栋房屋，共计7层，而钟慧仪的房产证上只有一至五层，没有六至七层，案涉房屋只能是一个物体，不可能一层是一个独立物体。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉房屋就是“未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，租赁合同理应无效。二、即使案涉合同部分有效，但也是钟慧仪违约，邬碧阳不交付租金系针对钟慧仪的违约行为进行抗辩，不构成违约。钟慧仪的老公于2018年7月17日突然打电话给邬碧阳，称邬碧阳经营的沐足涉黄，强制停业，7月22日钟慧仪老公又找到邬碧阳，面对面勒令沐足停业（有录音可证）。可见，钟慧仪客观上存在违约行为。由于钟慧仪勒令沐足停业，邬碧阳当即提出解决办法：1.解除合同，由钟慧仪赔偿邬碧阳全部装修损失；2.由钟慧仪找人全部接手。但钟慧仪只强制停业，对于停业后不予理睬。无奈，邬碧阳只能不交租进行抗辩，故邬碧阳不交付租金的行为不构成违约。三、一审判决认定导致钟慧仪解除合同的原因是邬碧阳迟延交付租金，以及认定邬碧阳2018年7月20日前迟延交付租金未取得钟慧仪同意是错误的。从录音中可以看出，合同解除的真正原因是钟慧仪怕邬碧阳经营的沐足涉黄，可能将其老公列入保护伞影响仕途。从录音亦可证明：1.钟慧仪解除合同的原因绝对不是邬碧阳拖延租金；2.邬碧阳迟延支付租金是得到钟慧仪的同意。四、一审判决不认定邬碧阳提交的2018年7月22日录音证据效力以及不将此证据作为判决的依据是错误的。1.一审中，钟慧仪不确认录音证据，按照民诉法及证据规则，法院对一方所提证据的认定，不以另一方的确认为前提。事实上，钟慧仪对录音证据不申请鉴定，说明其是认可该证据的。2.一审判决称录音谈话是发生在7月20日合同解除之后，这不能成为理由。虽然录音谈话发生在7月22日，但谈话中钟慧仪已非常明确的确认律师函的目的亦即解除合同的目的就是不让邬碧阳经营沐足，而非迟延支付租金。7月22日的谈话是钟慧仪就其7月20日发律师函之行为目的向邬碧阳进行解释和说明，充分证明钟慧仪存在勒令邬碧阳停止经营沐足的违约行为，也证明钟慧仪解除合同不是因为租金问题。五、一审判决邬碧阳双倍支付钟慧仪房屋占有使用费缺乏法律依据。1.只有定金才规定可以双倍返还。2.如果说双倍支付房屋占有使用费系当事人约定的违约责任，那也是无效的，按照最高院的相关规定，约定违约金不能过高，过高的违约金也是无效的，法院应当降低。3.案涉合同无效，法院不应依据无效合同作出判决。六、一审判决邬碧阳支付钟慧仪违约金488369.63元明显不当。根据合同法的精神，对于同一违约行为只能适用一种违约责任，且不超过本金，更何况邬碧阳认为案涉合同无效，更谈不上违约的问题。七、无论案涉合同是全部无效还是部分有效，都是因为钟慧仪的过错，导致合同不能履行，故钟慧仪理应赔偿邬碧阳为沐足点及酒店所投资的装修费用。邬碧阳租赁案涉房屋，系钟慧仪主动找到邬碧阳的，并主动提出可以同时经营沐足，以沐足养住宿，可见，邬碧阳当初决定签订合同最重要考量因素是能够同时经营沐足，否则邬碧阳不会签订该合同。之后钟慧仪勒令邬碧阳停止经营沐足，案涉合同毫无意义。故，谈话录音中已充分证实，即导致合同解除的真实原因是钟慧仪一方的过错，其应赔偿邬碧阳损失。钟慧仪辩称，1.一审法院认定案涉合同涉及租赁物1-5层有效，6-7层部分无效，适用法律正确。租赁物1-5层已获得房地产权证，且该部分租赁物具有独立的使用价值，与6-7层没有取得房地产权证的部分可以作为独立使用的楼层，对该部分作无效的认定，并不影响有证部分租赁物的有效认定。2.对合同解除之后的租金占有使用费，双方在合同中已有明确约定，是双方的真实意思表示，且该约定不违反法律的禁止性规定，一审法院采用双方合同约定作为使用费的标准并无不当。3.案涉合同解除的原因是邬碧阳长期拖欠租金，钟慧仪依法行使合同解除权，邬碧阳没有任何证据证明钟慧仪放弃了因邬碧阳违约而享有的合同解除权。从钟慧仪催告邬碧阳支付租金也可以看出钟慧仪并没有放弃行使这一权利。无论是诉前还是诉中，邬碧阳长期拒绝支付租金，也可以证实其违约行为的客观存在。二审中，邬碧阳提交光盘一张，拟证明：1.钟慧仪一方强行勒令邬碧阳的沐足停业，是违约行为；2.钟慧仪解除合同的真正原因是其担心邬碧阳经营的沐足涉黄其被列为保护伞而追究责任，这是解除合同的原因而非邬碧阳拖延租金。钟慧仪发送律师函的时间是2018年7月20日，邬碧阳一直是与钟某某商谈，从未与钟慧仪见过面，除了签合同是与钟慧仪签订的，邬碧阳几次到钟某某办公室商量该事宜；3.邬碧阳迟延支付租金是经过钟慧仪一方同意的，不构成违约。钟慧仪经质证认为：1.该录音的谈话对象并非钟慧仪的配偶，故在邬碧阳也不能举证证明录音谈话对象的身份及谈话对象同意录音的情况下，钟慧仪不确认该证据的真实性、合法性及关联性。2.邬碧阳于二审期间提交的第二段录音并非新证据，应对其逾期举证的行为予以处罚且不应采信；2.邬碧阳在一审提交的录音甚至包括第二段录音都是经过邬碧阳加工剪辑的效果，其内容并不完整，断章取义；3.该内容并非发生在钟慧仪与邬碧阳之间，钟慧仪是案涉租赁物的出租方，所有的合同交易往来都是发生在钟慧仪和邬碧阳之间，该内容不影响钟慧仪于之前发出的律师函的真实意思表示，未经其本人确认，任何人无权更改其意思表示；4.该录音的谈话内容并不能反映一方放弃追究对方逾期支付租金所产生的违约责任。一方并无在谈话中明确表示支持另一方缓交租金；5.该录音的谈话内容并无撤销律师函的意思表示。钟慧仪因对方违约而享有法律规定的约定解除权，案涉合同自解除通知（即律师函）送达邬碧阳时即解除。结合录音的全部谈话内容，一方无明确表示撤回解除权，双方继续履行合同的意思表示。且根据法律规定，撤回意思表示的通知应当在意思表示到达相对人前或者与意思表示同时到达相对人，而根据邬碧阳陈述，其提交录音的谈话在合同解除后才发生，其也不符合法律规定撤回意思表示的规定，故不能构成对律师函所作出意思表示的撤回。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。另查明，钟慧仪于2019年9月19日的一审庭审中明确，其诉请的占有使用费从2018年8月15日起计算至邬碧阳返还租赁物之日止。以上事实，有一审庭审笔录以及本院法庭调查笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案仅针对邬碧阳、钟慧仪上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案的争议焦点在于：1.案涉《物业租赁合同》的效力应如何认定？2.若合同有效或部分有效，哪一方存在违约行为？3.若邬碧阳存在违约，其应否支付租金、房屋占有使用费、违约金，以及各项金额应当如何计算？4.钟慧仪应否向邬碧阳赔偿沐足店以及酒店的全部装修费用？对此，本院逐一分析如下：一、关于合同效力。案涉租赁房屋第一至五层有产权证，第六至七层没有产权证。虽然该房屋为整体出租，但产权面积和加盖面积可以清晰界定。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，一审法院认定案涉租赁房屋第一至五层的合同部分有效，其余合同部分无效，处理正确，本院予以维持。二、关于违约责任主体。对该问题，双方各执一词。从合同履行情况来看，邬碧阳自承租房屋以来，自始没有交过租金。邬碧阳主张不交租金是经过钟慧仪夫妇同意的，据此提交两份录音予以证明其主张。但钟慧仪对邬碧阳提供的录音不予确认，且该录音发生在解除合同的《律师函》送达邬碧阳之后。从录音内容来看，即使该录音内容反映对话人不同意邬碧阳经营沐足属实，但对话对象并非合同当事人钟慧仪，谈话内容既未能反映出钟慧仪一方放弃追究邬碧阳逾期支付租金的违约责任的意思表示，亦未能反映出钟慧仪撤回《律师函》的意思表示，故邬碧阳所提交的证据不能证明钟慧仪一方已明确同意其缓交租金以及不追究其违约责任的事实。依照合同约定，邬碧阳应当承担逾期支付租金的违约责任。一审法院确认《律师函》的效力，认定《物业租赁合同》第一至五层有效部分于2018年7月20日《律师函》送达邬碧阳之日解除，于法有据，本院予以维持。三、关于有效合同部分的租金。邬碧阳从未交过租金，依约应向钟慧仪支付起租期即2017年12月15日至合同解除之日即2018年7月20日期间的租金。对于租金面积及金额的计算标准及理由，一审已有详尽论述，邬碧阳未举证推翻一审的计算标准，本院对一审最终认定的租金金额388369.63元予以维持。关于房屋占有使用费。承前所述，《物业租赁合同》有效部分于2018年7月20日解除。钟慧仪于2019年12月20日收回案涉房屋。（一）关于有效合同部分的房屋占有使用费，根据《房屋租赁合同》第11.1条、第11.6条的规定，合同提前解除的，邬碧阳应在三日内向钟慧仪返还房屋并搬离，若邬碧阳逾期搬离的，延误时间内按原租金金额的双倍支付使用费。经查，钟慧仪一审诉请房屋占有使用费从2018年8月15日起计，一审法院已支持其诉讼请求，现其上诉请求从2018年7月21日起计，缺乏理据，本院不予支持。对于有效合同部分的房屋占有使用费应为：（68144.6元/月×16个月＋68144.6元/月÷30天×5天）×2倍=2203342.06元，钟慧仪对此上诉有理，本院予以支持。一审法院对此计算有误，本院在此予以纠正。（二）关于无效合同部分的占有使用费，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，参照合同约定的租金标准，计算出该部分的占有使用费为632760.67元，于法有据，本院予以维持。关于有效合同部分的违约金。本案中，案涉《物业租赁合同》对于邬碧阳因未支付租金的一种违约行为，约定了三种违约责任，金额明显过高，一审法院对此已予调整，本院予以维持。邬碧阳抗辩无需支付违约金的理据不足，本院不予支持。四、关于装饰装修损失的赔偿问题。（一）关于有效合同部分的装饰装修损失。根据案涉《物业租赁合同》第12.2条的约定，邬碧阳因违约导致钟慧仪解除合同的，邬碧阳的装修损失应自行承担，钟慧仪无需补偿。结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款的规定，一审法院对邬碧阳主张案涉房屋第一至五层的装饰装修损失不予支持，于法有据，本院予以维持。（二）关于无效合同部分的装饰装修损失。对此，一审已有详尽论述，理由阐述充分，本院在此不再赘述，并对该部分的赔偿金额17831.5元予以维持。综上所述，邬碧阳的上诉请求不能成立，应予以驳回；钟慧仪的上诉请求部分有理，本院对其有理部分予以支持，对其无理部分予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，惟计算结果部分有误，本院在此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条以及前述援引法律之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初23926号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第七项，以及一审反诉受理费、鉴定费负担部分；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初23926号民事判决第六项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初23926号民事判决第二项为：限邬碧阳于本判决发生法律效力之日起五日内向钟慧仪支付租金388369.63元以及房屋占有使用费（有效合同部分）2203342.06元；四、驳回钟慧仪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费19800元（钟慧仪已预交10950元）、财产保全费5000元（钟慧仪已预交），共计24800元，由钟慧仪负担1956元，邬碧阳负担22844元。二审案件受理费合计67264.21元，由钟慧仪负担2544.22元（钟慧仪已预交2798.64元），由邬碧阳负担64719.99元（邬碧阳已预交64465.57元）。本判决为终审判决。审 判 长 姚渠旺审 判 员 李远伦审 判 员 邓晓畅二〇二一年三月三日法官助理 袁云清书 记 员 许卓红附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利息价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。