江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0583民初2164号原告（反诉被告）：刘江，男，1994年9月30日出生，汉族，住江苏省泰州市兴化市。被告（反诉原告）：祁文树，男，1977年2月12日出生，汉族，住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：陶昌凤，浙江东星律师事务所律师。原告刘江与被告祁文树租赁合同纠纷一案，本院于2021年01月22日立案后，依法适用简易程序审理，审理中，被告依法提起反诉，经本院审查，符合法律规定，本院依法予以准许，并于2021年02月25日就本诉及反诉合并公开开庭进行了审理。原告刘江、被告祁文树及其委托诉讼代理人陶昌凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、要求判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁协议》；二、要求判令被告返还租房押金3000元；三、要求判令被告返还房屋剩下两个月连十天租金12000元；四、要求判令被告支付租金的违约金55836元(暂计一个月租金)；五、要求判令原告物业费作废(2019年12月至2020年12月的费用)；六、本案诉讼费用由被告承担。(并第二任租客的所有损失)。审理中，原告明确诉请第五项为要求不承担物业费(2019年12月至2020年12月的费用)。事实和理由：2019年1月10日，原告因(装修)店铺经营需要而与被告签订《房屋租赁协议》，合同约定：被告将昆山市千灯镇房屋(以下简称“该房屋”)出租给原告、刘江。该房屋的租贫期为2019年1月10日至2021年1月10日止，现原告将房屋租给第二任租客(时间2020年10月26日至2021年1月8日)。现被告无故说我违约，说没有通知将他的房屋转让，自原告认为这并不是违反合同，因为原告跟第二任签订的合同截止没有超过原告与被告合同日期。根据合同内被告手写期间可以转让，除饭店外，期间2020年9月5日被告有跟原告老婆通过电话：说转让被告可以不必到现场(有电话录音)。另外，店铺物业费原告是两年一交，合同上没有注明什么时候交，原告默认到期在交!自上两年也是原告两年一交现原告还有两个月多月到期，被告违反租房合同，房租未到期私自将房屋锁起来，导致第二任租客没法营业，第二任租客还有原告人的起诉费和所有损失均由被告人承担。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院请依法支持原告诉请。被告辩称：1、双方合同解除没有异议。2、要求承担押金3000元，根据合同第八条、第十条、十一条，约定损坏之后要求原告赔偿，租赁期满之后恢复原状。租赁期满后房屋没有缺损，之后被告检查之后，房屋有损坏，没有恢复原状，押金不予退还。原告恢复之后，同意归还。3、4、因原告违约，按照合同违约。原告应当支付1个月的违约金。5、租赁期间的各项支出费用应当由原告缴纳。6、综上我方认为是原告违约。要求承担上述费用。被告向本院提出反诉诉讼请求：一、判令被告向原告支付代为缴纳的物业费4517元，水费21元，电费49元，垃圾清运费400元，共计4987元。二、判令被告将案涉房屋损坏部位恢复原状，损坏物品照价赔偿，损坏的马桶作价1800元。三、判令被告支付原告为协商所支付的交通费用403元，误工费8000元(误工费计每日1000元)，以及因此造成的房屋空置损失9000元(每月房租计3000元)，共计17403元。(以上三项金额总计24190元)四、判令被告支付判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年12月6日，双方签订房屋租赁协议，协议约定：被告刘江作为承租人。租赁期限为2年，从2019年1月10日至2021年1月10日止。租赁期间，水、电、煤气、通讯、有线电视、物业费由被告刘江承担及交纳。但被告经反复催促仍不缴纳物业费、水费、电费，原告只能代为缴纳(2020年11月6日代为缴纳物业费4517元，12月6日代为缴纳电费17元，12月8日代为缴纳水费21元，2021年1月23日代为缴纳电费32元)。双方签订的协议约定：租赁期间内，被告使用屋内设备不当导致损坏的，由被告负责修理，一切人为损坏，被告应负责赔偿。租赁期满后，被告应将房屋按原状交还原告。但经原告验房发现，屋内垃圾成堆，屋内整体装修损坏，墙皮和吊顶毁损严重，且屋内马桶已人为损坏。原告为维护自身权益，曾多次与被告协商，导致原告8日无法从事正常工作，误工费记作每日1000元，误工费总计8000元；同时，因被告的行为导致原告不得不重新对房屋进行装修，导致原告的该房屋三个月内无法出租，严重影响了原告的出租收益。且原告为与被告协商还支付了403元的交通费。但双方协商无果，被告仍未支付原告为其代缴的费用以及对原告进行赔偿。现原告为了维护自身的合法权益，依法向法院提起诉讼，望判如所请。原告针对反诉辩称，电费和水费我已经缴纳过。水费和电费的金额没有异议。但是因为被告将房屋的门锁掉了，导致第二租客不愿意支付。我应当承担。合同中明确了要求我缴纳，物业费应当扣除被告锁门之后的费用。本院经审理查明认定事实如下：原被告双方自2017年起发生租赁关系，于2018年12月6日又再次签订《房屋租赁协议》，约定由原告租赁被告的房屋，租赁期限为2019年1月10日至2021年1月10日止。房租一年一付，租金为50000元，2020年租金涨为3000元，并约定期间可转租（但房客要找好下家，饭店不转）。租赁期间水电费、物业费由原告缴纳。支付押金3000元，租赁期满，如房屋、装潢、设备等无缺损，应承担的费用都交纳，即全部退还。备注家具、设备处为空白且有叉叉划去。2020年10月11日，原告告知被告要转让店，被告回复，先把物业费交清，有转店打电话给我。后原告将涉案租赁房屋转让给案外人，被告发现后报警要求案外人搬离，并于2020年11月4日，被告发短信给原告，载明：“刘老板我跟你说一下你没经我同意没告知我，我没在场私自把我的房子转租给他人。拖欠物业费，我多次约你而你不出来解决问题。鉴于种种情况我有权收回房子解除合同。所剩房租抵冲物业费及违约金。我郑重通知你房子5号收回。你仔细看看合同你严重违约。”后案外人搬离后，被告于2020年11月6日将涉案房屋上锁。原告于2020年11月6日短信告知被告，载明：“因你违反合同，提前收房子导致店铺被你及物业把店铺门被锁，导致现任租客现在无法正常营业，产生的每天营业损失大概金额2000元，自今日2020年11月6号起到处理结束，所产生的所有费用，将有你本人承担。”另查明，原告已经缴纳2020年全年租金53000元，并在2018年12月6日缴纳2017年度-2018年度的物业费4516.8元。并有押金3000元在被告处。原被告双方一致确认2020年11月5日合同解除，被告将涉案房屋上锁后，将涉案房屋部分交由其老乡存放物品。被告已经缴纳2019-2020年度涉案房屋物业费4517元，被告锁门前产生的水费21元，电费49元原告予以认可。以上事实由当事人提供的租赁协议、微信转账记录、微信聊天记录、短信记录、转账记录以及当事人陈述予以证实。本院认为，原被告双方之间签订有租赁协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定行使各自权利并履行相应的义务。合同约定，2020年期间，原告有权将涉案房屋进行转租，故对被告抗辩称原告转租须经其同意的主张本院不予采纳。但合同同时约定物业费由原告承担，原告在被告催告后，未能及时缴纳物业费系存在违约行为，但结合原告2018年底缴纳2017年度及2018年度的物业费情况看，原告经被告催告未能及时缴纳物业费虽存在违约行为，但该违约行为并未严重到可以解除合同，故被告以赶走次承租人并将涉案房屋锁门的行为并无正当的合同理由，亦构成违约。双方一致确认合同解除时间为2020年11月5日，本院予以确认，合同解除系由于双方均存在违约行为，故双方均应对合同解除造成的损失承担各自的责任。关于合同解除造成的损失，合同解除后，涉案房屋并未出租，故2020年11月5日至2020年12月31日期间租金的损失共计57*53000/365=8277元。由于被告于2020年11月5日即已经收回房屋，且是在次承租人搬离后收回，故不应再予以计算额外的招租期损失。另有物业费损失为57*4517/2/365=353元。原被告双方均存在违约行为导致最终合同解除，故本院酌定由原被告双方对损失各自承担50%的责任。故被告应返还原告已支付租金4138.5元。关于原告主张的诉请第二项返还押金3000元，被告主张原告未能恢复房屋原状，且未结清相关水电费、物业费，故不予返还，关于恢复房屋原状，由于双方在租赁协议时未能明确房屋现状，且在房屋状态处以叉叉划去，本院有理由认定涉案房屋不存在合理的装饰装修，且涉案房屋在被告锁门后亦未能保持原状，已经将部分交由被告老乡存放物品，且原告将涉案房屋转租给次承租人具有合同依据，而被告擅自将次承租人赶走，造成涉案房屋直接由被告收回，故对被告要求原告再行恢复原状的反诉诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的次承租人损失，原告未能提供证据，且原告庭审中起初陈述与次承租人之间和解没有损失，之后又陈述存在几千元损失，但均未能提供相关证据，故本院对原告该项诉请亦不予支持。合同解除系由于双方违约行为导致，故对原告诉请要求被告承担违约金的诉请本院不予支持。关于被告反诉请求要求原告承担交通费、误工费等，无相关的事实和法律依据，本院不予支持。房屋空置费在计算上述合同解除损失时，本院已经予以处理，由于被告2020年11月5日即已经收回房屋，故不再额外延长招租期损失。综上，扣除原告应承担的物业费、水电费，被告共计应返还原告房租租金及押金为3000+4138.5-（4517-353/2）-21-49=2728元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十九条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告祁文树于本判决生效之日起十日内返还原告刘江押金3000元、租金4138.5元。二、原告刘江于本判决生效之日起十日内支付被告祁文树物业费4340.5元、水费21元、电费49元。三、上述两项合计，被告祁文树共计应支付原告刘江2728元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告刘江的其他诉讼请求。五、驳回被告祁文树的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1570元，减半收取785元，由原告刘江负担。反诉案件404元，减半收取202元，由被告祁文树负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  徐福灿二〇二一年三月三日书记员  姚勇明