安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终445号 上诉人（原审被告、反诉原告）：谢品，男，1987年9月25日出生，汉族，住安徽省潜山市。 委托诉讼代理人：江新树，安徽品仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭川安，安徽甄昭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心，住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路708号。 法定代表人：王国新，该中心主任。 委托诉讼代理人：丁龙，该中心副主任。 委托诉讼代理人：葛满生，安徽安潜律师事务所律师。 上诉人谢品因与被上诉人潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心（以下简称潜山市征收补偿中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省潜山市人民法院（2020）皖0824民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢品及其委托诉讼代理人江新树、郭川安，被上诉人潜山市征收补偿中心的委托诉讼代理人丁龙、葛满生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢品上诉请求：撤销原审判决第二、五项，改判支持谢品的一审反诉请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费、鉴定费由潜山市征收补偿中心负担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误，严重损害谢品合法权益。1、双方租赁协议于2019年2月9日到期后，谢品继续租赁使用涉案房屋，潜山市征收补偿中心未提异议，依据合同法第二百三十六条规定，原租赁协议继续有效，双方成立不定期租赁关系。2、一审判决认定租赁期满后谢品属于非法占有使用涉案房屋，损害国家公共利益，属于错误认定。谢品基于双方存在不定期租赁合同关系，系合法使用涉案房屋，且谢品投入大量资金进行装修装饰，也是对投入装修资产的管理和维护。租赁期满后，潜山市征收补偿中心以实际行为表明同意继续履行原租赁协议，谢品没有违约和非法行为。2020年元月发生重大疫情，客观情况导致谢品无法退房，潜山市征收补偿中心起诉前也未与谢品协商退房事宜，一审认定谢品非法占有使用涉案房屋与事实不符。潜山市征收补偿中心虽于2018年12月11日通知不续租，但此后并未要求收回租赁物并同意谢品使用，要求谢品支付租金，谢品才占有使用涉案房屋，不是非法占用。谢品同意按原租赁协议约定租金标准支付租金，此不损害国家利益。由于政府征迁原因，潜山市征收补偿中心要求收回涉案房屋，谢品主张给予装修和征收补偿，是合理合法的。潜山市征收补偿中心不顾谢品的合理请求从而成讼，谢品未缴纳租金是谢品主张索赔并提出债务冲抵。3、涉案房屋是违法建筑，依法应予拆除。潜山市征收补偿中心不仅未拆除，反而作为商业用房出租给谢品使用。一审法院对租赁房屋的合法性问题不予审查，偏袒潜山市征收补偿中心，损害谢品合法权益。4、潜山市征收补偿中心出租违法建筑，租赁行为违法，不应得到法律保护。一审却判决谢品按市场评估价支付涉案房屋占有使用费，没有事实和法律依据。潜山市征收补偿中心于2020年7月停了涉案房屋的水电，谢品不应再支付占有使用费。由于新冠疫情影响，潜山市征收补偿中心应按安徽省政府规定免收3个月租金。二、一审法院故意不认潜山市征收补偿中心出租违法建筑事实，不对租赁合同效力进行审查，直接驳回谢品的反诉请求，明显偏袒潜山市征收补偿中心。谢品的反诉请求应予支持。 潜山市征收补偿中心辩称，涉案租赁物是合法建筑，且已收归国有，为保证国有资产保值增值，潜山市征收补偿中心作为管理单位，对外出租租赁物，是合法的。在租赁协议到期后，谢品是占用租赁物经营，不构成事实上的租赁合同关系。一审判决谢品按市场评估价支付涉案房屋占有使用费，有事实和法律依据。安徽省政府文件减免3个月租金是指合法租赁关系，双方在2019年2月10日后已不构成租赁关系。依据租赁协议第五条约定，谢品无权要求补偿，一审判决驳回谢品反诉请求正确。请求驳回上诉，维持原判。 潜山市征收补偿中心向一审法院起诉请求：1、判令谢品立即交还承租的租赁物；2、判令谢品立即支付自2019年2月11日起至交还租赁物之日止的房屋使用费（每月83965.44元）；3、判令谢品支付自2020年3月10日起至交还租赁物之日止使用承租房屋产生的电费；4、判令谢品承担违约金124899.8元；5、诉讼费、评估费25000元由谢品承担。谢品向一审法院反诉请求：1、确认双方之间形成租赁合同无效；2、判令潜山市征收补偿中心赔偿谢品装修损失1374130元、经营损失176721.6元；3、诉讼费、鉴定费由潜山市征收补偿中心承担。 一审法院认定事实：2011年5月27日，潜山市人民政府（原潜山县人民政府，甲方）与江苏益兴集团有限公司就潜山市桃园南路棚户区综合改造项目签订《合作协议书》，由江苏益兴集团有限公司对潜山市桃园南路棚户区综合改造项目开发建设，开发建设的土地为国有土地，用地面积4590.46平方米，建筑面积990平方米。2014年12月30日，潜山市人民政府与江苏益兴集团有限公司签订项目终止合作结算清单。2014年12月31日，潜山市人民政府与江苏益兴集团有限公司签订终止潜山市桃园南路棚户区综合改造项目合作。2015年1月10日，潜山市人民政府作出决议将区域内有关的资产进行收购。2015年1月29日，潜山市征收补偿中心（原潜山县土地征收与补偿办公室，甲方）与潜山县新供销有限责任公司（乙方）及潜山县土地收储中心（丙方）签订《补充协议》，甲乙双方于2012年12月31日签订的《房地产收购协议》甲方收购乙方雪湖饭店房地产，收购总补偿费为2626.9381万元，主要约定丙方在2015年1月底以前付给乙方700万元，乙方同时将雪湖饭店房地产权证书交给丙方，雪湖饭店房地产由丙方负责收储，具体工作由甲方负责实施等。2017年1月6日，潜山市征收补偿中心与谢品就谢品承租位于雪湖饭店南侧钢构建筑物（售楼部）签订《租赁协议》，租赁期限自2017年2月11日起至2018年2月10日止，租金20万元，2017年1月17日前一次性付清；房屋修缮及水电费由谢品负责；违约方支付另一方违约金50000元；因不可抗力愿意导致承租建筑物损毁或者造成谢品损失的，双方互不承担责任；因市政建设需要拆除、改造、处置租赁的建筑物，双方互不承担责任；协议还约定了其他事项。2018年2月1日，双方再次签订《租赁协议》，约定谢品承租雪湖饭店南侧钢构建筑物（售楼部）及底层东侧九间、二楼两间，经营服饰与商品库存；租赁期限1年，自2018年2月11日起至2019年2月10日止，租金214000元，协议同时约定了水电费用的缴纳、租赁物的修缮和装饰、违约责任等条款。协议签订后，谢品使用租赁房屋经营，并支付了租赁期限内租金。2018年12月11日，潜山市征收补偿中心向谢品发出通知，告知谢品“因政府规划需要，《租赁协议》到期后，租赁物不再对外出租”，同时要求谢品务必于《协议》到期后，按协议约定腾空房屋，交还租赁物。协议到期后，谢品未交还租赁物，仍继续在租赁物内经营。2020年1月9日，潜山市征收补偿中心再次向谢品发出通知，明确要求谢品在收到通知后30日内腾空房屋，交还租赁物，并结清2019年2月11日起至租赁物交还时止的租金。但谢品至今未交还租赁物，也未支付承租房屋使用费及用电费用。潜山市征收补偿中心申请对谢品承租的位于安徽省潜山市梅城镇雪湖饭店南侧钢构建筑物（售楼部）及底层东侧九间、二楼两间房屋2019年2月11日起至2020年2月10日、2020年2月11日起至2020年5月30日占有使用费市场价值进行评估，一审法院依法指定安徽中恒房地产土地资产评估有限公司进行评估，2020年8月17日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出评估报告，估价结果为：1312380元（共计15.63个月，平均83965.45元/月）。潜山市征收补偿中心支付评估费25000元。谢品申请对谢品承租的位于安徽省潜山市梅城镇雪湖饭店南侧钢构建筑物（售楼部）及底层东侧九间、二楼两间房屋装修价格价值进行评估，一审法院依法指定安徽中恒房地产土地资产评估有限公司进行评估，2020年8月27日，安徽中恒房地产土地资产评估有限公司作出评估报告，估价结果为：1374130元。谢品支付评估费20615元。 一审法院认为，本案争议焦点是双方之间的租赁合同是否合法有效。本案讼争出租房屋已收归国家所有，由潜山市征收补偿中心代表国家进行管理、使用，本案讼争的租赁合同合法有效。谢品在租赁合同到期并收到潜山市征收补偿中心返还房屋的通知后，其仍占有使用承租房屋没有任何法律依据和事实根据，属于非法占有使用承租房屋，损害了国家公共利益，谢品应按照评估价格支付非法占用期间的房屋租金并返还房屋，亦应承担支付电费及违约金的违约责任。故潜山市征收补偿中心要求判令谢品立即向其交还承租的租赁物［安徽省潜山市梅城镇雪湖饭店南侧钢构建筑物（售楼部）及底层东侧九间、二楼两间房屋］、支付自2019年2月11日起至交还租赁物之日止的房屋使用费（83965.44元/月）、支付自2020年3月10日起至交还租赁物之日止使用承租房屋产生的电费、支付违约金124899.8元的诉讼请求，予以支持。谢品非法占有本案讼争的房屋，双方签订的租赁合同也明确约定：“房屋修缮及水电费由谢品负责；因不可抗力愿意导致承租建筑物损毁或者造成谢品损失的，双方互不承担责任；因市政建设需要拆除、改造、处置租赁的建筑物，双方互不承担责任”，现本案讼争房屋是因政府征收而被收回，属于不可抗力，故谢品提出的各项反诉诉讼请求，均无充分的事实根据和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定规定，判决：一、谢品于判决生效之日起立即腾空位于安徽省潜山市梅城镇雪湖饭店南侧钢构建筑物（售楼部）及底层东侧九间、二楼两间房屋并交付潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心；二、谢品于判决生效之日起十日支付潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心自2019年2月11日起至交还租赁物（第一项中的租赁物）之日止的房屋使用费按83965.44元/月计算；三、谢品于判决生效之日起十日支付潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心支付自2020年3月10日起至交还租赁物（第一项中的租赁物）之日止使用承租房屋产生的电费（具体数额以电费发票为准）；四、谢品于判决生效之日起十日支付潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心支付违约金124899.8元；五、驳回谢品的反诉请求。本诉案件受理费20507元，减半收取10253.50元，评估费25000元，共计35253.50元，由谢品负担；反诉案件受理费18758元，减半收取9379元，评估费20615元，共计29994元，由谢品负担。 二审中，谢品提交了如下证据：用电度数记录和电费收据，证明：1、2020年3月12日至2020年7月2日谢品按照潜山市征收补偿中心抄电度数支付了电费，谢品不欠付电费；2、潜山市征收补偿中心一直同意谢品使用租赁物并收取电费；3、潜山市征收补偿中心于2020年7月15日中断租赁物供电，谢品无法使用租赁物，自该日起不应再按租赁协议约定租金标准支付租金。潜山市征收补偿中心质证称：对证据的真实性无异议，2020年6月16日之前的电费已缴清。谢品搬迁时间为2020年10月份，自2020年6月16日至2020年10月的电费应由谢品承担，如果谢品已承担，一审判决第三项可以进行变更。本院认证如下：对该证据的真实性，予以认定。本院告知潜山市征收补偿中心在二审庭审后三日内将其主张谢品欠交电费的金额书面答复法庭，若三日内未提交书面答复，视为谢品不欠交电费，潜山市征收补偿中心予以同意。潜山市征收补偿中心未就此在二审庭审后三日内向本院提交书面答复，依法视为谢品不欠付电费。该证据仅能证明电费缴纳情况，不能证明潜山市征收补偿中心一直同意谢品使用租赁物，亦不能证明潜山市征收补偿中心于2020年7月15日中断租赁物供电，该证据第2、3项证明目的不能成立。 二审查明：《租赁协议》第五条第2项约定“合同到期不再续租时，乙方（谢品）装饰或者增设的附属设施和设备，除乙方自有的动产外，其余附属设施归属于甲方（潜山市征收补偿中心），乙方不得损坏和拆走，甲方亦不承担乙方任何费用；如乙方自有的动产未及时搬走，视为乙方放弃所有权，无偿交给甲方”。谢品于2020年10月27日将租赁物返还给潜山市征收补偿中心，双方办理了租赁物交接手续。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，关于双方签订的《租赁协议》的效力问题，一审判决作出了有理有据的论述，本院予以认同，不再赘述。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。租赁期限届满前，潜山市征收补偿中心即告知谢品不再续租，谢品应当在租赁期限届满后及时返还租赁物。谢品未及时返还租赁物而是继续占有使用租赁物，同时违反了合同约定和法律规定，已构成违约。谢品主张租赁期限届满后双方形成不定期租赁合同关系，无事实和法律依据，不能成立。谢品在租赁期满后仍占有使用租赁物的行为属于违约行为，赔偿占有使用费系其应承担的违约责任。针对承租人逾期腾房期间占有使用费问题，法律未作出明确规定，但《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，此系与涉案争议占有使用费相类似的法律规定，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，可在本案中参照适用，谢品主张按照双方《租赁协议》约定租金标准计算占有使用费的上诉请求，本院予以支持。如前所述，赔偿占有使用费系谢品应承担的违约责任，依据日常生活常理及租赁市场交易习惯，谢品在签订《租赁协议》时可预见到的此情形下给合同相对方造成的损失应系相当于参照合同约定租金标准计算产生的占有使用费，一审判决认定的占有使用费计算标准约系合同约定租金标准的5倍，按此计算出的占有使用费远远超出谢品的预期，严重违背《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的违约损失可预见原则，应以纠正。谢品抗辩潜山市征收补偿中心于2020年7月15日中断租赁物供电，房屋占有使用费应计算至该日止，但其提供的证据未予证明，本院不予采信。谢品在租赁期满后占有使用租赁物的行为既系违约行为又属违法行为，谢品以新冠疫情及安徽省政府相关文件规定为由抗辩应减免3个月的占有使用费，违背违法行为不受法律保护的原则，本院不予支持。谢品于2020年10月27日将租赁物返还给潜山市征收补偿中心，实际占有使用租赁物自2019年2月11日至2020年10月27日约20.5个月，该期间占有使用费为365583.33元（214000元/年÷12月×20.5月）。潜山市征收补偿中心在本案中未有违约行为，谢品要求其赔偿经营损失176721.6元，无事实依据，本院不予支持。依据二审查明的《租赁协议》第五条第2项约定，潜山市征收补偿中心在本案中无需赔偿谢品装修损失。谢品于2020年10月27日将租赁物返还给潜山市征收补偿中心，双方办理了租赁物交接手续，鉴于租赁物返还义务已履行完毕，故无需人民法院对此再作出判决。潜山市征收补偿中心要求谢品按评估价赔偿占有使用费的诉求和谢品要求潜山市征收补偿中心按评估价赔偿装修损失的诉求均未得到支持，故双方各自预交的评估费由各自承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省潜山市人民法院（2020）皖0824民初1079号民事判决第四、五项，即“谢品于判决生效之日起十日支付潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心支付违约金124899.8元”、“驳回谢品的反诉请求”； 二、撤销安徽省潜山市人民法院（2020）皖0824民初1079号民事判决第一、二、三项； 三、谢品于本判决生效之日起十日内支付潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心房屋占有使用费365583.33元； 四、驳回潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费20507元，减半收取10253.50元，由潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心负担5925.5元，谢品负担4328元。一审反诉案件受理费18758元，减半收取9379元，由谢品负担；二审案件受理费39265元，由潜山市土地房屋征收补偿安置服务中心负担20507元，谢品负担18758元。 本判决为终审判决。 审判长 程 顺 审判员 刘梦灵 审判员 高 平 二〇二一年三月十一日 法官助理潘朝玉 书记员朱彤 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。