河南省南阳市卧龙区人民法院执 行 裁 定 书(2021)豫1303执异40号案外人：陈某，女，汉族，2004年4月2日生，住河南省南阳市卧龙区。法定代理人：时某，女，汉族，1967年5月15日生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：唐诗尧，河南大为律师事务所律师，代理权限为特别授权。申请执行人：国网河南省电力公司南阳供电公司，住所地南阳市人民北路268号，统一社会信用代码91411300176350776D。负责人：吴加新，任总经理职务。委托诉讼代理人：王**，系该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张振勇，河南问鼎律师事务所律师，代理权限为特别授权。申请执行人：南阳市飞龙供电服务有限公司，住所地南阳市宛城区人民路555号，统一社会信用代码914113006146498083。法定代表人张景忠，任董事长职务。委托诉讼代理人：张振勇，河南问鼎律师事务所律师，代理权限为特别授权。被执行人：郭志强，男，汉族，1972年8月25日生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：赵莉，女，汉族，住河南省唐河县，系被执行人妻子），代理权限为特别授权。本院在执行国网河南省电力公司南阳供电公司、南阳市飞龙供电服务有限公司与郭志强租赁合同纠纷一案中，案外人陈某向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称,2019年8月20日，案外人与郭志强、赵莉签订房产转让协议，以95万元的价格购买了南阳市宛城区独山大道东侧1号楼2单元25层2503室房产（合同备案号15833257）。案外人陆续支付了全部价款，并装修入住该房产至今。现虽未办理产权过户手续，但案外人对此并不存在过错。综上所述，案涉房产的所有权应归案外人所有，请求法院解除对案涉房产的查封。案外人为支持其请求，提交了如下证据：第一组：房产转让协议公证一份，显示为2019年8月20日陈某和郭志强、赵莉签订房产转让协议，陈某以950000元的价格购买了南阳市宛城区独山大道东侧1号楼2单元25层2503室房产（合同备案号15833257）；第二组：委托书公证一份，显示为2020年3月15日，郭志强、赵莉与时某签订委托书，委托时某全权办理案涉房产的更名、过户事宜；以上两组证据欲证实案外人签订了书面买卖合同，并办理了公证；第三组：中国建设银行个人活期账户交易明细一份和转款凭证四份，显示为客户名称为时某的账户在2019年8月20日转账给赵广顺500000元、2019年8月27日转账给赵广顺100000元、2019年8月31日转账给赵广顺200000元、2019年10月9日转账给赵莉50000元、2019年12月19日转账给赵莉10000元、2020年3月15日转账给赵莉5000元；第四组：中国农业银行回执一份，显示为2019年12月11日，时某转给赵莉10000元；第五组：转账截图两张，显示为向赵莉转账20000元、10月3日向赵莉转账50000元；第六组：收条一份，显示至2020年3月15日止，赵莉收到时某房屋房款95万元；以上四组证据欲证实案外人支付了全部购房款；第七组：收款收据七张和费用收取清单一份，显示为赵莉支付了案涉房产物业费、大修基金等费用情况；第八组：璟都物业公司出具的收款收据八张，显示为陈某自2019年11月24日开始交纳案涉房产的水电费、物业费等情况，欲证实案外人已经实际占有使用案涉房产。申请执行人辩称，买受人并未取得房产所有权，没有进行过户登记，因此房产仍属被执行人所有，应当作为本案财产执行。案外人提供的公证书合法性有异议，未进行登记取得房屋产权证书是不能买卖的，合同约定价款明显低于2019年市场公允价，交易真实性值得怀疑。其次，转账记录有异议，支付时间、款项日期与房产转让协议所约定房款支付期限不相符。其中有两笔款项共计7万元，并非买受人所支付，其他银行转账显示转账人系买受人的监护人，但收款方不是出卖人，且未按合同期限支付，零零散散也不符合房款交易方式，也与合同约定的付款方式不相符。现有证据不能证实案外人支付了全部购房款。再次，水电费、物业费收据证明方向有异议，物业费相应收据只能证明交付情况，不能证明案外人实际占有、使用案涉房屋。被执行人辩称，案外人所述都是真实的，第一次转款是因为当时我的卡没有拿，身边就拿了一张我父亲的卡，就转到我父亲卡上，且转后我给案外人出具了收据。之后的转款案外人都是用微信转账，最后一笔转账的当天，我们去公证处办理委托公证。房屋钥匙早在第一笔房款支付后就给了案外人。现查明，本院在审理国网河南省电力公司南阳供电公司、南阳市飞龙供电服务有限公司与郭志强租赁合同纠纷一案中，于2020年3月11日作出了（2019）豫1303民初1237号民事判决书，判决如下：“一、自本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）郭志强向原告（反诉被告）国网河南省电力公司南阳供电公司、南阳市飞龙供电服务有限公司支付租赁费共计113万元及违约金（违约金计算办法：自2016年1月1日起以月租金12.5万元为基数按月利率2%计算至租赁费支付完毕之日止）；二、自本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）国网河南省电力公司南阳供电公司、南阳市飞龙供电服务有限公司向被告（反诉原告）郭志强开具金额为30万元的发票；三、原告（反诉被告）国网河南省电力公司南阳供电公司、南阳市飞龙供电服务有限公司在收到租赁费之日起十日内向被告（反诉原告）郭志强开具金额为113万元发票；四、驳回原告（反诉被告）国网河南省电力公司南阳供电公司、南阳市飞龙供电服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郭志强的其他诉讼请求”。国网河南省电力公司南阳供电公司、南阳市飞龙供电服务有限公司不服，向南阳市中级人民法院提起上诉。2020年6月23日，南阳市中级人民法院作出了（2020）豫13民终1975号民事判决书，判决如下：“一、维持河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1237号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初1237号民事判决第二项、第五项；三、驳回郭志强的其他诉讼请求。”在执行过程中，本院依据（2021）豫1303执7号执行裁定书，查封被执行人郭志强位于宛城区独山大道东侧璟都国际1号楼2单元25层2503室房产（合同备案号15833257），并于2021年1月12日送达至南阳市不动产登记中心。案外人据此提出执行异议，以“案涉房产的所有权归其所有”为由，请求解除对案涉房产的查封。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因该房产登记在被执行人郭志强名下，且其未履行生效法律文书所确定的义务，本院据此对该房产采取了查封措施。从案外人提交的证据显示，在本院查封前，案外人陈某与郭志强、赵莉签订房产转让协议，并在南阳市宛都公证处进行了公证，陈某已按合同约定的价格分批全部支付了购房款并占有使用了该房产，因异议人所购房产涉及问题楼盘，至今不能办理网签变更及产权登记手续，并非异议人自身的原因所致，异议人所提交的证据能够阻却人民法院对该房产的执行，故对其异议理由，本院依法予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对南阳市宛城区独山大道东侧璟都国际1号楼2单元25层2503室房产（合同备案号15833257）的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议的诉讼。审 判 长 聂   守   显代理审判员 张冠代理审判员王园二〇二一年三月三十日书 记 员 张   亚   岚