贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初328号原告：刘刚，男，1973年8月7日出生，汉族，贵州省金沙县人，户籍地贵州省金沙县，现住贵州省金沙县。原告：王璇，女，1975年11月21日出生，汉族，贵州省金沙县人，户籍地贵州省金沙县，现住贵州省金沙县。被告：贵州建安房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市金沙县产业园区岩孔镇光明村烂田沟组，统一社会信用代码91520523080696799F。法定代表人：袁安国，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张主红，女，1969年5月15日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告刘刚、王璇与被告贵州建安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称建安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘刚、被告建安公司的委托诉讼代理人张主红到庭参加诉讼，原告王璇经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘刚、王璇向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告违约，尽早为原告办理完结所购商品房不动产权证；2、请求判决被告向原告支付逾期未办理不动产权证书违约金，支付金额至起诉之日为21579.75元（支付计算以2016年8月12日购房首付款70775元和2020年4月24日贷款281000元付购房尾款），后续违约金的支付以实际给原告办理完结不动产权证日止；3、判决本次诉讼所产生的一切费用由被告承担。事实及理由：原告夫妻两人于2016年8月12日买受被告位于金沙县房产，该房以35.1775万元总价成交，当日签订了【建安壹号】《购房合同签订确认表》并交了购房首付款7.0775万元，大修基金、应交税金、办证及各种费用1.2773万元，被告《双方承诺书》承诺2017年12月31日前为原告办理商品房预售合同备案登记和购房按揭贷款手续，但因为被告的原因未能履行承诺。在2019年11月28日签订《商品房买卖合同》（合同编号：Ｙ19058157）,才办理完预售房登记备案和按揭贷款手续。原告已于2020年4月24日按揭贷款28.1万元付清购房尾款，原告已按合同约定尽完义务。按照购房合同第八章第二十二条第三款约定卖方在2017年3月28日前给买受方办理完成初始不动产权证书，但起诉之日买受人仍未收到所购房产不动产权证书，依据合同约定卖方如在约定的时间2017年3月28日后不能办理不动产权证书，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，依据合同约定卖方已构成违约。被告建安公司辩称，被告不应承担超出实际发生的违约损失以外的赔偿责任。本案被告并无主观、恶意违约。根据民法典第五百八十四条、第五百八十五条的规定，本案虽然被告存在延期办证的违约事实，但该案的商品房买卖是采用银行按揭贷款，且买卖双方约定办理商品房产权证书移交给银行作为抵押物，因此，何时办证对买受人没有造成实际损失，故被告不应承担实际损失意外的责任。即便承担违约责任，违约金计算的时间也应根据实际交款时间和扣除法定办证时间。原告2016年8月12日交了购房定金，被告同时将房屋移交给了原告，近几年金沙商品房涨价被告仍然按原认购协议确认价格出售给原告，被告已作出了让利处理，实际上也是给原告的经济补偿。案涉商品房买卖双方虽然于2019年11月28日签订了《商品房买卖合同》，但是原告并未立即支付购房款，而是2020年4月24日才支付购房款281000元。其计算违约责任的时间根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定应是购房款支付后的第90日开始，本案计算违约金的时间应该是2020年7月23日。本院经审理认定事实如下：2016年06月25日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13，631平方米。2016年8月12日，原、被告签订《【建安壹号】购房合同确认表》，约定原告购买被告建安壹号1-25-3号房屋，建筑面积110.95㎡，总价351775元，当日原告交付首付款70775元和代收费用12773元。2019年11月28日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买建安壹号1单元25层5号房屋，建筑面积110.96m2，套内建筑面积91.98㎡。房屋总价款351775元，合同签订当日交付首付款70775元，余款281000元以公积金贷款支付，2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。原告向公积金中心申请的贷款281000.00元于2020年4月24日通过中国工商银行毕节奢香支行发放到被告账户。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。以上事实，有原、被告提供的《【建安壹号】购房合同签订确认表》、《收据》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《毕节市住房公积金管理中心个人贷款支付凭证》等证据予以证明，这些证明具有证明效力，可作为定案依据。因同类型案件，本院曾依职权向金沙县不动产登记中心发函，金沙县不动产登记中心回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告亦应按合同约定向原告交付办理的商品房转移登记相关文书，以便于原告办理不动产登记证，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约，其应按合同约定承担相应的违约责任。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，且经合法登记的不动产能得到更完善的保护，在房屋交易时更加便捷安全，避免发生权属纠纷。对被告称依据双方约定，即便办理该商品房所有权证也是移交给贷款银行作为抵押保管，无论什么时候办理该商品房所有权证，都没有给原告造成实际损失的答辩意见不予采纳。根据金沙县不动产登记中心向本院回函“现因贵州建安房地产开发有限公司不能够提供《金沙县不动产登记办事指南》所需的相关资料，所以，‘建安壹号’建设项目暂不能办理不动产登记”可知，被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，按照《中华人民共和国民法典》第五百八十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告要求被告为其办理不动产登记证事实上履行不能，本院不予支持。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任问题，原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年3月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。在被告因自身原因导致其至今未能办理房屋转移登记有关文书的情形下，被告已经违约。对于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，根据双方在《商品房买卖合同》第二十二条转移登记中“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，被告建安公司应从2017年3月29日起以已交付的购房首付款70775元为基数按日万分之一计算违约金至2020年4月24日支付完毕购房尾款281000元，再从2020年4月25日起以已经支付的购房全款351775元为基数按日万分之一计算违约金至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止。对于被告辩称的本案计算违约金时间应是2020年7月23日的辩解意见，其所依据的事实与本案查明的事实不符，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十条、第五百八十五条、第五百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘刚、王璇违约金，违约金从2017年3月29日起以70775元为基数按日万分之一计算至2020年4月24日，2020年4月25日起以351775元为基数按日万分之一计算违约金至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止；二、驳回原告刘刚、王璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币170元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在二年内向本院申请强制执行。审判员  张鑫二〇二一年三月十六日法官助理朱伟书记员王玉颜