山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0403民初345号原告：山东海纳物业服务有限公司，住所地：日照市东港区日照华润中心005栋01单元1002室，统一社会信用代码：91371100740950431Q。法定代表人：高金亮，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：程海涛、刘洋，山东德衡（枣庄）律师事务所律师。被告：薛城区湖景花园业主委员会，住所地：枣庄市薛城区湖景花园。负责人：田家浩。委托诉讼代理人（特别授权）：梁继文、孙涛（实习），山东华师律师事务所律师。原告山东海纳物业服务有限公司（以下简称海纳物业公司）与被告薛城区湖景花园业主委员会（以下简称湖景花园业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘洋，被告委托诉讼代理人梁继文、孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海纳物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法撤销薛城区湖景花园业主委员会做出的解聘山东海纳物业服务有限公司的决定；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是被告所在小区薛城区湖景花园的前期物业管理方。被告于2020年7月1日在薛城区湖景花园小区内张贴《湖景花园业主委员会关于是否解聘或续聘小区物业公司公告》，向小区全体业主称：根据有关法律规定，小区业主委员会成立之日起前期物业应终止服务合同，海纳物业服务公司服务合同将于2020年6月1日起到期，海纳物业未提出书面续聘申请，经业主委员会于2020年6月17日会议研究决定开展是否解聘或续聘相关工作，并公告工作流程，先征集业主意见，定于2020年7月21日召开业主(代表)大会集中唱票，在唱票过程中不在家或没参加投票的业主的票视为票多的一方，最后公布征求意见结果。2020年7月21日，湖景花园业主委员会公告对前期物业解聘或续聘结果：同意解聘778票，同意续聘73票，空房173票，家中无人485票，弃权28票，废票4票，对前期物业留用3个月31票，根据湖景花园业主委员会成立前筹备规则规定，选票结果中一项票数最多又超半数时，家中无人票数应归为多数，选票结果同意解聘为1263票。原告认为，业主委员会按照法定流程有权解聘前期物业，但是应当依照《物业管理条例》等法律规定的流程依法进行。业主委员会在公告中称前期物业服务合同2020年6月1日到期且未提出续聘申请，显然是在虚构事实误导业主。实际上，前期物业服务合同2021年7月1日才到期。不仅如此，业主委员会组织的投票程序明显违背法定程序，存在大量不核验证业主身份投票、虚构各楼居民代表以及代签等行为。被告的行为明显违背《物业管理条例》等法律法规的规定，严重侵害原告的合法权益，干扰了原告的正常经营活动，造成了极坏影响。现物业服务合同尚未到期，被告违法解聘前期物业缺乏事实和法律依据，前期物业合同应继续履行。为此，原告特依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等法律法规的规定向贵院提起诉讼，请求判如所请，依法维护原告的合法权益。被告湖景花园业委会辩称：一、关于本案程序问题。答辩人认为，被答辩人的主体不适格，应当驳回起诉。被答辩人不是湖景花园小区业主，无权要求撤销湖景花园小区业主大会和业主委员会的决定。业主大会和业主委员会的决定，属于业主的自治权力，被答辩人不是小区业主，不享有此项权利，所以被答辩人无权提起诉讼。人民法院应当驳回其起诉。二、关于本案实体问题。2020年6月26日上午九点，在种庄社区二楼会议室，召开了业主代表大会，应到业主代表49人，实到业主代表26人。参会26名业主代表举手表决，一致同意解聘前期物业服务企业山东海纳物业服务有限公司。后来答辩人又书面征求意见，共有29位业主代表同意解聘，共计专有面积145226.88平方米，达到了业主人数和面积双过半的要求。为了慎重起见，又在种庄社区居委会的监督下，逐一入户书面征求业主的意见。征询业主意见的统计结果：同意解聘前期物业服务企业的业主共计1263票，专有面积172292.41平方米，对比小区业主共计1571户，总建筑面积275612.36平方米，业主人数和面积双过半。2020年8月8日，答辩人开始就选聘物业服务公司的事项征求意见。又按照业主们要求，选聘了新的物业服务公司。2020年10月20日，答辩人和枣庄市德馨物业管理有限公司签订了物业服务合同，并且到常庄街道物业管理办公室进行了合同备案。另外，被答辩人和开发公司签订的《前期物业服务合同》早已经到期，本来就应该将小区的物业服务事项移交给答辩人。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据，不应得到支持。答辩人恳请人民法院依法驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人提交的证据，本院认定事实如下：原告是被告所在小区薛城区湖景花园的前期物业管理方，湖景花园总建筑面积275612.36平方米，小区业主共计1571户。被告于2020年7月1日在薛城区湖景花园小区内张贴《湖景花园业主委员会关于是否解聘或续聘小区物业公司公告》，向小区全体业主称：根据有关法律规定，小区业主委员会成立之日起前期物业应终止服务合同，海纳物业服务公司服务合同将于2020年6月1日起到期，海纳物业未提出书面续聘申请，经业主委员会于2020年6月17日会议研究决定开展是否解聘或续聘相关工作。2020年6月26日召开业主代表大会已完成相关程序。决定是否解聘或者续聘的公告征集业主意见（公告期3天，自2020年7月2日——2020年7月4日）。定于7月5日——17日晚上6点至7点半进行登门入户，以业主签字形式投票征求业主是否解聘或者续聘意见。由全体业主书面签字表决是否解聘或续聘，有各楼楼长和业委会成员以及社区居委会派员监督登门签字投票。对征求的意见资料，由社区居委会人员集中进行管理封存，待征求完业主意见后，定于7月21日召开业主（代表）大会，镇街、居委会、派出所等派人参加集中唱票，在唱票过程中对于不在家或没参加投票的业主的票视为票多的乙方，最后公布征求意见。2020年7月21日，湖景花园业委会公告对前期物业解聘或续聘结果：同意解聘778票，同意续聘73票，空房173票，家中无人485票，弃权28票，废票4票，对前期物业留用3个月31票。根据湖景花园业委会成立前筹备规则规定，选票结果中一项票数最多又超半数时，家中无人票数应归为多数，选票结果同意解聘为1263票。上述同意业主专有面积占172292.41平方米。2020年10月20日，被告与枣庄市德馨物业管理有限公司签订物业服务合同，并于11月2日至常庄街道物业管理办公室进行了合同备案。本院认为，依据《物业管理条例》规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，决定该事项应当经参加表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，被告湖景花园业委会张贴公告告知是否解聘或续聘征集业主意见，并由各楼楼长、业委会成员、社区委员会监督登门签字投票，该程序合法有效。依据《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》第二十六条第二项规定：未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则中规定。被告湖景花园业委会张贴公告表明该规则通知全体业主，视为全体业主已知悉该规定，因此该投票权确定办法合法合规，被告征询全体业主意见统计结果同意解聘共计1263票，数据真实，由全体业主共同决定解聘物业公司符合法律规定业主人数、专有面积双过半的要求。原告提供业主签名表证据系关于罢免现有业主委员会的内容，原告作为物业公司无权征集业主罢免业主委员会，其次该业主签名表亦不能使被告湖景花园业委会行使解聘物业的合法权利失去法律效力，因此原告诉讼请求本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决如下：驳回原告山东海纳物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告山东海纳物业服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  张志胜二〇二一年三月五日书记员  王亚茹