安徽省郎溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1821民初164号 原告：合肥宁巨物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区。 法定代表人：包建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李俊，安徽中天恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：封保建，安徽中天恒律师事务所实习律师。 被告：宋**，男，1990年7月18日出生，汉族，住安徽省郎溪县。 原告合肥宁巨物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“宁巨公司”）与被告宋**物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告宁巨公司委托诉讼代理人李俊、封保建到庭参加了诉讼。被告宋**经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 宁巨公司向本院提出诉讼请求：1、宋**向宁巨公司支付拖欠的物业管理服务费用1664元及违约金803元(以1664元为基数，按照日千分之三的标准，自2020年1月1日计算至2021年1月10日)；2、宋**承担本案全部诉讼费用。事实和理由：宁巨公司与郎溪国购广场商业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，由宁巨公司为郎溪国购广场提供前期物业管理服务事宜，委托服务期限自2016年10月1日起至业主委员会成立止。合同约定，宋**应按照0.70元/m2/月的标准向宁巨公司交纳物业管理费，业主和使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三标准向该公司支付违约金。宋**是郎溪国购广场18幢1103室(房屋面积：98.99m2)的业主，在享受了宁巨公司提供的物业服务的同时，却并没有按时向该公司交纳物业服务费用，没有履行业主应尽的基本义务。宋**自2018年1月1日至2019年12月31日，未按照《前期物业服务合同》交纳物业管理服务费，累计欠物业服务费1664元及违约金803元。宁巨公司多次催要，宋**均以种种理由予以搪塞，不予交纳。故宁巨公司特具状本院，请求支持诉请。 宋**未作答辩。 宁巨公司围绕诉讼请求向本院提交了证据《前期物业服务合同》，《房屋交付验收表》、《住宅装饰装修管理服务协议》，《律师函》及EMS送达凭证各一份，宋**未向本院提交证据。经审查，本院认为宁巨公司提供的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 郎溪国购广场商业发展有限公司作为甲方，宁巨公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对郎溪国购广场提供前期物业管理服务事宜。该合同对服务内容与服务质量标准、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金使用与管理、物业服务合同终止、解除的条件、违约责任等作了约定。该合同约定：第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放服务；（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理……第七条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：……0.70元/月.平方米……第八条 业主应于办理房屋交付之日的次月起交纳物业服务费用……第三十六条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三标准向乙方支付违约金……第四十条本合同期限自2016年10月1日起至业主委员会成立止。 又查明：宋**系郎溪国购广场18幢1103室的业主，该幢房屋建筑面积为98.99m2。2015年7月22日，宋**在案涉房屋交付验收表验收人（业主）处签字。2020年4月26日，安徽中天恒律师事务所受宁巨公司的委托，按照上述地址向宋**寄《律师函》，催缴2018年1月1日至2019年12月31日物业费。庭审中，宁巨公司陈述郎溪国购广场业主委员会于2020年1月1日成立。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。宁巨公司与郎溪国购广场商业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由宁巨公司为郎溪国购广场提供物业服务，宋**为郎溪国购广场业主，上述合同对其具有约束力。宁巨公司为宋**提供物业服务，宋**应按合同约定支付物业服务费，2018年1月1日至2019年12月31日物业服务费的数额应为1663元（98.99平方米×0.70元/月．平方米×24个月），对上述物业服务费，宋**应承担给付责任，宁巨公司诉请超出上述数额部分，本院不予支持。对于违约金的认定。根据《前期物业服务合同》第八条、第三十六条约定，业主应于办理房屋交付之日的次月起交纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三标准向乙方支付违约金。本案中，宋**未按协议约定的时间交纳物业费，应按约定支付违约金，但违约金标准过高，本院调整为按照日万分之三计算。按照宁巨公司诉请的时间及上述调整后的违约金计算基数、标准，违约金数额应为188元［1663元×0.0003×376天（2020年1月1日-2021年1月10日）］，对宁巨公司诉请超出上述数额部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告宋**于本判决生效之日起十日内支付原告合肥宁巨物业管理有限公司物业服务费1663元、违约金188元，合计1851元； 二、驳回原告合肥宁巨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告宋**负担。 本判决为终审判决。 审判员  乔瑞 二〇二一年三月十六日 书记员  刘畅 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过） 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。