贵州省铜仁市万山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0603民初76号 原告：李红星，男，1968年10月16日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：侯天发，贵州杰志律师事务所律师。 被告：刘星勇，男，1981年9月18日出生，苗族，住湖南省沅陵县。 原告李红星与被告刘星勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红星的诉讼代理人侯天发到庭参加诉讼，被告刘星勇经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李红星向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，并判决被告将原告房屋恢复至安全适租状态并返还原告；2.判令被告支付原告房屋租金248544元（暂计2020年10月至2021年9月），并支付合同约定全部房屋租金10％的违约金139806元，合计388350元；3.本案诉讼费及律师代理费由被告承担。事实和理由：2020年5月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于铜仁市万山区名家汇桃源居大底盘-1-25、-1-26面积为258.9平方米的门面房用于开办装修、装饰公司，租期5年即2020年7月1日至2025年9月30日；2020年7月1日至9月30日为装修免租金期；租金自2020年10月起计算，每平方米按80元计算，以后每年在前一年单价基础上递增5元；租金每年全额支付一次，按先缴租金后使用原则于应缴租金的截止日前1个月支付；被告应向原告交纳履约保金证20000元，如被告违约则保证金不予退还。同时约定，被告装修不得改变房屋结构，如被告违法乱搭乱建，被执法机关和相关部门职能部门责令整改、拆除的，原告有权解除合同，被告应按合同约定总额10％支付原告违约金。合同签订后，被告向原告交纳了保证金，并对租赁房屋进行装修。2020年8月10日，原告接物业公司通知，被告在装饰租赁房屋时擅自将屋顶部分梁柱凿除毁损，现涉案房屋因安全未达标已被住建部门查封。至今被告未履行交缴房屋租金义务，也未对涉案房屋进行整改。 被告刘星勇未提交答辩状。 本院经审理查明：2020年5月28日，原告李红星与被告刘星勇签订《房屋租赁合同》，约定：被告承租原告位于铜仁市万山区，建筑面积共计258.9平方米的门面，从事商品经营活动。租赁期限为限5年，即：2020年7月1日至2025年9月30日止。租金标准：2020年7月1日至2020年9月30日止，为装修免租期，不收取租金；2020年10月1日至2021年9月30日止，每平方米每月按80元计算。支付方式：被告必须每年向原告一次性支付租金，支付租金时间为每年应缴租金的截止日前1个月内支付。合同签订之日，被告应向原告交纳履约保金证20000元，在租赁期间如被告擅自提前解除合同或违约，保证金不予退还。同时约定，被告对房屋进行装修不得改变房屋结构，确保房屋完整安全。被告违法乱搭乱建，被执法机关和相关职能部门责令整改、拆除的，原告有权解除合同，被告应按照合同约定总额10%支付原告违约金。被告在租赁使用期间，不得擅自改变房屋结构及用途，如对房屋和设施造成毁损的，应负责维修或恢复原状并赔偿经济损失。守约方为主张权利产生的合理费用由违约方承担，包括但不限于诉讼费、律师费、搬运费等。 合同签订后，被告向原告交纳履约保金证20,000元。原告将租赁门面房交付被告。被告在装修过程中，擅自对门面房原结构梁进行施工，变动房屋建筑主体和承重结构，造成安全隐患。2020年8月14日，万山区建筑工程质量监督站、万山区建筑工程安全监督管理站向被告下发《建设工程质量安全监督停工通知书》，责令被告立即停工整改。同年8月19日、8月28日，租赁门面房的开发商贵州名家汇房地产开发有限公司向被告发出了工程联系单并附送了门面房设计单位“北京蓝图工程设计有限公司”为此出具的对租赁门面房加固处理方案设计图，责令被告据此整改。因被告一直未进行整改。2020年11月18日，铜仁市万山区城市管理局对租赁门面房进行查封，并作出了行政处罚。现门面房内堆有大量的装修垃圾，以及搭建的钢架、模板等。 2021年2月2日，铜仁市万山区住建局委托广东保顺检测鉴定有限公司对租赁门面房进行结构安全鉴定，鉴定结论：鉴定区域7-2,7-3×7-C7-D轴一层梁改造修复后影响该鉴定区域的结构安全，应委托具有相关资质的单位进行加固补强处理。被告于2020年10月18日，向原告交纳租金30,000元。 以上案件事实，有原告李红星的当庭陈述及其出示的《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》、工程联系单、照片、北京蓝图工程设计有限公司出具的加固处理方案图、《铜仁市万山区城市管理局行政处罚事先告知书》、《房屋鉴定报告》、收据等证据在卷佐证。 本院认为，原告李红星与被告刘星勇签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照约定履行合同义务。合同签订后，被告在装修时对原结构梁进行施工，造成安全隐患，被执法机关责令整改。被告的行为违反了合同约定，故原告诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》，本院予以支持。《房屋租赁合同》约定：如对房屋和设施造成毁损的，应负责维修或恢复原状并赔偿经济损失。故本院确定由被告对原告的门面进行维修至合格状态后返还原告。 关于原告诉请的房屋租金及违约金。根据《房屋租赁合同》的约定，租金的起算时间为2020年10月1日，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，被告于2021年1月25日收到起诉状副本，本院确定《房屋租赁合同》的解除时间为2021年1月25日，即租金按合同约定每日为690.4元（258.9平方米×80元÷30日）从2020年10月1日计算至2021年1月25日为：78,705.6元。原告根据《房屋租赁合同》约定，按全部房屋租金的10%计算违约金，超出了法律保护的范畴。因被告的违约的行为的确给原告造成损失，在门面房由被告维修期间，原告无法使用。本院确定违约金按租金标准，从合同解除之日至门面房维修合格之日止，但违约金不得超过原告诉请的金额139,806元。关于律师费，《房屋租赁合同》约定律师费由违约方承担，因原告未提交证据证明其开支了律师费用，本院不予支持。被告刘星勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告李红星与被告刘星勇签订的《房屋租赁合同》； 二、被告刘星勇于本判决生效之日起十日内完成对原告李红星位于铜仁市万山区的门面进行维修至合格状态； 三、被告刘星勇于本判决生效之日起五日内支付原告李红星租金78,705.6元； 四、被告刘星勇支付原告李红星违约金，从2021年1月26日起按每日690.4元计算至门面维修合格之日止（违约金总金额不超过139,806元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3,563元，由被告刘星勇负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  彭忠阳 二〇二一年三月二十九日 法官助理吴玉荣 书记员卢佳