文书内容重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终1055号上诉人（原审原告）：李七相，男，1971年5月15日出生，汉族，四川省广元市利州区。被上诉人（原审被告）：重庆蕴鸥地产有限公司，住所地重庆市潼南区梓潼街道办事处金潼大道88号（重庆潼南蔬菜批发物流市场7号楼三层），统一社会信用代码9150022308241672XP。法定代表人：肖遥，总经理。委托诉讼代理人：李永飞，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：陈德波，男，1994年10月11日出生，汉族，住重庆市铜梁区。上诉人李七相因与被上诉人重庆蕴鸥地产有限公司（以下简称蕴鸥公司）、被上诉人陈德波商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市潼南区人民法院（以下简称一审法院）（2020）渝0152民初4679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李七相、被上诉人蕴鸥公司的委托诉讼代理人李永飞、被上诉人陈德波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李七相上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判蕴鸥公司与陈德波共同返还李七相超出《重庆市商品房买卖合同》支付的购房款67639元及资金占用损失（以67639元为基数从2019年3月31日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算到付清之日止）；3.本案的一、二审诉讼费用全部由蕴鸥公司与陈德波承担。事实和理由：一审法院对合同主体和部份事实认定存在错误。一、一审法院对本案合同主体认定错误。本案中，李七相只与蕴鸥公司签订有商品房买合同，未与第三方签订预售商品房转让合同。蕴鸥公司与其内部员工周尧签订的《内部购买协议书》与本案无关，而且李七相也不知情。蕴鸥公司与周尧签订和履行《内部购买协议书》涉及的相关证据，不能作为认定本案事实的证据。二、一审法院认定李七相实际购房总价刚好是李七相预付房款的总金额527911元，并认定其中超出《重庆市商品房买卖合同》支付的购房款67639元是陈德波、周尧等人让渡交易机会所赚取的费用，最终判决不应返还错误。首先，李七相与蕴鸥公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是合法有效的，该合同中明确载明案涉房屋的实际价款为461390元。其次，一审法院认定李七相超出前述合同多支付的购房款67639元是陈德波、周尧等人让渡交易机会所赚取的费用也没有直接证据。前述差额款项的归属问题，在李七相与蕴鸥公司签订的合同中没有约定，蕴鸥公司与陈德波也未出示过李七相与任何第三方就此进行过约定的证据。一审法院在没直接证据支持下，仅凭推论认定相关事实错误。三、一案法院从李七相的付款情况推定其对蕴鸥公司与第三方签订《内部购买协议书》知情，不符合事实，也没有直接证据予以证明。实际上，李七相对此并不知情。至于付款情况，李七相只是按蕴鸥公司工作人员的安排付款，付款总额符合要约预付房款的总额，李七相无理由质疑，更不能由此就推定李七相是知情的。一审法院基于此知情推定，进而错误认定李七相超出《重庆市商品房买卖合同》支付的购房款是第三方赚取的合理费用。四、一案法院在审理中认为案涉房屋的交易是由蕴鸥公司先卖给了第三方，第三方再把该房屋转让给李七相，周尧才是案涉房屋本次买卖的权利人，那么，李七相应该与周尧签订商品房买卖合同才对，但事实上李七相从未与周尧签订合同。至于蕴鸥公司与周尧在《内部购买协议书》中关于“享有一次更名权”的约定，实质是把该商品房权利在一定的条件下从周尧转给了蕴鸥公司。故蕴鸥公司才有权利与李七相签订案涉房屋的买卖合同。李七相未与蕴鸥公司或陈德波签有更名或更改合同的任何文件，蕴鸥公司与周尧签订的《内部购买协议书》与本案无关，不能作为本案的证据。五、一审法院认定陈德波在预收房款环节私人出具的收据上载明购房单价4300元/平方米是实际房价证据之一的理由不充分，这只能证明其工作人员是按此价格预收房款。陈德波微信退还李七相1118元，是李七相拿到蕴鸥公司出具的正式合同书后，发现合同约定的房屋总价与要约预付总房款有67639元的巨大差异后，随即向蕴鸥公司的工作人员讨还差款，但陈德波只单方面用微信退还了1118元，还单方面注明是面积差，其余巨额差异一直追讨无果。前述事实只能证明此纠纷是在正式合同出具时就已经产生，一审法院反而以此为依据，错误认定实际房价和差额是合理收费。纵观本案，实际就是蕴鸥公司的工作人员陈德波在履行职务时多收了购房人的款项，根据我国相关法律，理应返还和赔偿损失。蕴鸥公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉；蕴鸥公司没有弄错合同相对方，一审法院根据相关证据和常理进行推断，是合理的，李七相在一审中陈述的事实，与其在二审中陈述的事实存在矛盾；蕴鸥公司与案外人签订的《内部购买协议书》中显示可以有一次更名的机会，李七相与蕴鸥公司签订的合同价格为40多万，而李七相实际仅向蕴鸥公司支付了20多万。李七相是通过与案外人更名的方式支付了差额20多万元。因此，李七相是在模糊相关事实，进而作出对其有利的理解，但这并不符合事实。李七相购买案涉房屋时，被告知该房屋总价52万元左右，只是合同中标注的价格为43万元左右。陈德波辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。李七相向一审法院起诉请求：判令蕴鸥公司、陈德波共同返还超出《重庆市商品房买卖合同》支付的购房款67639元及资金占用损失（以67639元为基数从2019年3月31日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。一审法院认定事实：2019年3月31日，蕴鸥公司（甲方）、李七相（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将梓潼街道办事处××路××号××幢××号房屋出售给乙方，总成交金额461390元，建筑面积单价3758.17元/平方米。该合同中载明李七相于2019年3月31日已付清房款。蕴鸥公司于签订合同当日向李七相出具了房屋销售专用收据，载明金额为461390元。2019年3月24日，李七相通过二维码扫款向陈德波支付了2000元，2019年3月26日，向陈德波转账支付48000元（付款备注为潼南欧鹏××幢××房定金）。2019年3月26日，陈德波向李七相出具了定金收条，该收条的主要内容为：今收到李七相交来的新欧鹏××城××幢××号房（面积123.03平方米，单价4300元/平方米）定金50000元，定金不退，于一周内付清尾款并签订网签合同。2019年3月31日，李七相向蕴鸥公司转账211390元、向陈德波转账267639元。李七相以上各项付款合计金额为529029元，与商品房买卖合同中约定的461390元存在67639元的差额。另外，陈德波于当日向李七相转账1118元（转账说明为55-××面积差退款）。一审法院另查明，陈德波系蕴鸥公司工作人员，与周尧等人共同出资25万元，以周尧（乙方）名义于2019年3月19日与蕴鸥公司（甲方）签订有《内部购买协议书》，认购总价为461390元，约定由乙方缴纳25万元作为55-××号房的诚意金，乙方可在2019年7月30日前决定是否购买，并且享有一次更名权。一审法院认为，从一审查明的事实来看，就55-××号房蕴鸥公司与周尧签订有《内部购买协议书》，已经收取了周尧25万元的诚意金，加上李七相向蕴鸥公司转账支付的211390元，合计收取的金额为461390元，该金额与内部购买协议、商品房买卖合同中约定的成交金额一致。在商品房买卖合同的签订前，李七相对外支出了529029元，之后又收到了陈德波的面积差退款1118元，实际支出了527911元。商品房买房合同中的建筑面积折合收条载明的建面单价，金额亦为527911元（4300元/平方米×122.77平方米）。因此，本案中可以认定李七相实际的购房价为4300元/平方米，实际购房总价为527911元。该购房总价与商品房买卖合同中的约定总价所存在的差额，实际系陈德波、周尧等内部认购人向李七相让渡交易机会所赚取的费用，并且从李七相的具体付款情况来看，也可认定李七相是清楚、明白的。现李七相以商品房买卖合同中所载明的合同金额低于其实际支付的数额为由主张退还部分房款，与案件事实不符，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告李七相的诉讼请求。案件受理费1583.2元，减半收取计791.60元，由原告李七相负担。本院二审查明：在一审法院于2020年10月22日组织的庭审中，蕴鸥公司陈述，陈德波向李七相出具的定金收条，只能证明陈德波收取了李七相5万元定金，这是李七相与陈德波关于案涉房屋的收款行为，与蕴鸥公司无关，蕴鸥公司未授权陈德波收取该款；蕴鸥公司认可李七相已付清房款，但蕴鸥公司未授权任何员工代收款项，李七相应知晓购房款不能支付给自然人。二审询问中，针对李七相为何在2019年3月31日向蕴鸥公司转账211390元以外，还向陈德波转账267639元的问题，李七相陈述，是由于蕴鸥公司的操作习惯，一部分打公账21万多，另一部分打私账。蕴鸥公司陈述，其公司并没有这样的操作习惯，预售资金要进监管账户，蕴鸥公司认可已收取46万余元的原因是陈德波与案外人已经支付了蕴鸥公司25万余元，加上李七相支付的21万余元，正好是蕴鸥公司与李七相在《重庆市商品房买卖合同》中约定的案涉房屋总金额，蕴鸥公司在出售案涉房屋过程中，实际收了461390元。陈德波陈述，蕴鸥公司收了李七相21万余元，收了陈德波跟案外人支付的25万余元。二审询问中，针对李七相在与蕴鸥公司签订合同当天向蕴鸥公司和陈德波的付款总额为何超出合同约定的问题，李七相陈述，当时是先交的钱，后签的合同，转账时间有银行记录，并且李七相是签订合同后十几天才拿到合同；蕴鸥公司陈述，李七相所述的内容属于现场情况，无法核实，即使其表述是真实的，也是李七相在知晓价格有误的情况下签订的，至于差额6万余元，是李七相向陈德波和案外人购买的交易机会。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，李七相与蕴鸥公司于2019年3月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照该合同的约定全面履行各自的义务。从该合同的约定以及蕴鸥公司向李七相出具的房屋销售专用收据可知，案涉房屋的总成交金额为461390元。李七相虽然仅在2019年3月31日直接向蕴鸥公司支付211390元，但蕴鸥公司亦在本案中自认除李七相直接支付的前述款项外，还包括陈德波和案外人代李七相向其支付的250000元。据此可知，蕴鸥公司已足额收取李七相支付的461390元案涉房屋价款，该事实亦与蕴鸥公司与李七相在《重庆市商品房买卖合同》中确认的李七相已于2019年3月31日付清房款，以及陈德波在本案二审询问中陈述的相关事实一致。由于陈德波既非李七相与蕴鸥公司签订《重庆市商品房买卖合同》的相对方，亦非周尧与蕴鸥公司签订《内部购买协议书》的相对方，且蕴鸥公司并不认可陈德波具有代表其向李七相收取案涉房屋定金及价款的权限，李七相亦未举证证明陈德波具有代表蕴鸥公司向其收取案涉房屋定金和价款的权限。因此，李七相向陈德波支付定金50000元和转账267639元，不能视为其直接向蕴鸥公司支付了前述款项。至于陈德波将其从李七相处收取的部分款项用于代李七相向蕴鸥公司支付案涉房屋价款，并不违反法律的规定。因此，从已查明的事实和当事人自认的情况上看，李七相并未举示充分的证据证明蕴鸥公司多收取了其购房款，故李七相要求蕴鸥公司向其返还超出《重庆市商品房买卖合同》支付的购房款，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，李七相向陈德波总共支付317639元（定金50000元+267693元），陈德波代李七相支付案涉房屋价款250000元，并于2019年3月31日退还李七相1118元，陈德波称其收取的剩余款项66521元（317639元﹣250000元﹣1118元）系其与案外人周尧等人向李七相让渡交易机会所赚取的费用，但陈德波并未举示充分的证据证明其与李七相存在让渡案涉房屋交易机会并收取相应费用的约定，且从其于2019年3月26日向李七相出具的定金收条中，亦不能推导出陈德波具有收取李七相66521元的合理事由。因陈德波收取李七相66521元缺乏法律根据，李七相在本案中要求陈德波返还该笔款项，并自2019年4月1日起计算资金占用损失，符合前述法律的规定，本院予以支持，对李七相超出前述款项及资金占用损失部分的诉讼请求，本院予以驳回。综上所述，李七相的上诉请求部分成立，一审法院认定事实有误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市潼南区人民法院（2020）渝0152民初4679号民事判决；二、陈德波于本判决生效之日起七日内返还李七相66521元及资金占用损失（资金占用损失以66521元为基数，自2019年4月1日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；三、驳回李七相的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1583.20元，减半收取计791.60元，由陈德波负担。二审案件受理费1601.45元，由陈德波负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  陈孟琼审 判 员  胡海滨二〇二一年三月二十二日法官助理  傅典模书 记 员  冉沅弋