山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁13民终756号上诉人（原审被告）：邵慧涵，女，1988年1月12日出生，汉族，居民，住山东省临沂市河东区。委托诉讼代理人：王康波，山东鼎元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王保玲，女，1986年4月21日出生，汉族，居民，住山东省苍山县。委托诉讼代理人：王光庆，山东正之源律师事务所律师。原审第三人：鲁盟地产集团有限公司，住所地通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼10022-10034。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人：傅小磊，系公司员工。上诉人邵慧涵因与被上诉人王保玲、原审第三人鲁盟地产集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院（2020）鲁1312民初3346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵慧涵上诉请求：1.撤销山东省临沂市河东区人民法院（2020）鲁1312民初3346号民事判决书判决并依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律错误。1、被上诉人未按时向上诉人支付每月房贷的利息，上诉人不存在违约之情形，不应承担违约。被上诉人存在根本违约行为，导致上诉人失去房屋处分权，最终导致双方合同根本目的不能实现。2、被上诉人王宝玲未支付房贷利息的违约行为造成了上诉人巨大的损失，判令上诉人承担律师费用于法无据。被上诉人王宝玲的违约行为导致上诉人因无法偿还房贷与临沂中兴房地产开发有限公司《山东省新建商品房买卖合同（预售）》无法履行，上诉人预期利益损失巨大。被上诉人应当赔偿上诉人的损失。一审法院让上诉人承担所有合同责任显然判决错误。综上，一审法院认定事实错误，一审判决严重损害了上诉人的合法权益。王保玲辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一审判决审理查明，上诉人在出售房屋之前之后，均未能按时偿还房屋贷款，临沂仲裁委244号裁决书已查明并生效，系上诉人根本违约。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。王保玲向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方于2019年2月17日签订的《鲁盟地产买卖契约》有效（契约编号为×××65）；2.依法判令邵慧涵履行合同约定的义务，将位于河东区××号楼××单元××室房产过户到王保玲名下；3.被告承担逾期履行合同义务的违约金100000.00元、律师费15000元、保全费3020元、保全保险800元，共计118820元。庭前原告将诉讼请求变更为：1、依法解除原、被告双方于2019年2月17日签订的《鲁盟地产买卖契约》，邵慧涵返还购房款410000元；2.依法判令被告承担违约金206000元、律师费15000元、保全保险1500元；3.依法判令邵慧涵返还定金50000元；4.依法判令第三人鲁盟地产集团有限公司在收取定金50000元范围内对第三项承担连带返还责任；7.诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月3日邵慧涵与临沂市河东中兴房地产开发有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，购买河东区××号楼××单元××室房产。该房产的价款以按揭贷款的方式支付。2019年2月17日原告（乙方）王保玲与被告（甲方）邵慧涵通过中介鲁盟地产签订《鲁盟地产买卖契约》一份，其中约定“甲方同意将坐落在临沂市河东区××号楼××单元××室出售，建筑面积126.6平方米甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币1030000元整。本合同签订之日，乙方须支付人民币50000元整作为购房定金交由丙方保管”。合同第六条约定“1、乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋（或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之叁的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。2、如甲方构成根本违约，自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿（此违约金中含丙方2.7%居间服务费）并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。如乙方构成根本违约，定金概不退回，并承担甲方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用”。合同补充条款、第6条“其他约定事项”：“①②该交易房产自本合同签订之日起甲方负责房贷本金，乙方负责利息（实际金额以甲方提供银行明细为准）至过户完成到乙方名下之日止。③”。合同签订当日，王保玲向鲁盟地产转款5万元，鲁盟地产为其出具收据，收款事由为“河东区××号楼××单元××室购房订金”。庭审中，第三人鲁盟地产陈述其中的14850元已经由经纪人支取，但是对于涉案房产最终的中介价格以及14850元的支取情况，第三人并未提交证据证实。2019年2月25日王保玲的丈夫王海成向邵慧涵支付首付款40万元。2020年1月14日，王保玲向邵慧涵支付房产过户前因按揭贷款产生的利息10000元。根据临沂仲裁委员会出具的（2020）临仲裁字第244号裁定书，认定临沂中兴房地产开发有限公司分别于2019年1月4日、1月18日、4月30日、5月31日、6月20日、7月30日、8月22日、9月21日、10月30日、11月20日、11月25日、2020年1月22日、2月17日、3月31日、4月20日代邵慧涵偿还按揭贷款37220.9元。另查明，原、被告双方签订《鲁盟地产买卖契约》后，并没有将涉案房屋交付原告使用，而是以口头的形式确定了租赁合同关系，由邵慧涵继续居住涉案房屋，并按照每月1300元向王保玲缴纳租金。2019年2月26日邵慧涵向王保玲支付租金共13000元。根据王保玲、邵慧涵之间的微信聊天记录，显示邵慧涵于2019年12月要求王保玲“今年利息先给我清下”，2020年1月14日王保玲向邵慧涵转款10000元，备注为“前购房利息”。2020年2月20日双方对涉案房屋的租金及利息的支付方式通过微信进行了协商，其中部分内容为：（邵慧涵）“我也不给你讲了，房子今年房产证办出来了我给你把房子腾出来，年前利息还有一部分没给的，等房子腾出来，我们打总算下，你看行吧”。（王保玲）“这样也行，但1000太低了，我老公不愿意，他租房子租不到，在中昇大街北边都1300，颐和家园高层没电梯一个月1200还必须租一年还得交押金，这个时期他不愿老往济南跑，要不你打听打听便宜的？亲在不，你看1300行就定了”。（邵慧涵）“行吧，你让大哥把去年利息正好给我，每个月的利息正好拿出1300，抵了房租了，我刚给中介说了，中介说这样行，回头过完户清清账就行了”。（王保玲）“行，利息给了你1万了哈，现在1300一个月，到时候过户咱一起算行吧”。2020年4月27日，邵慧涵向证人王某表示不打算继续出售涉案房屋，王某回复“你的心情我非常理解，说实话咱也得换位思考那边，人家房子还是你的，已经按协议该给的给了。他考虑的是钱全给你了，下证没日子，如果是咱，会给吗？你说是不，都理解下。你家里的事尽量自己家里解决，你让人家给掏钱，人肯定不干。那边不给你利息，你不给他房租，后期一起算是正常的，也没法全怪那边”。一审法院认为，原、被告签订的编号为×××65的《鲁盟地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效。根据临沂仲裁委员会（2020）临仲裁字第244号裁决书，因邵慧涵未偿还银行按揭贷款构成违约，临沂中兴房地产开发有限公司对涉案房屋进行回购并解除了与邵慧涵签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。因此原、被告所签订的《鲁盟地产买卖契约》已经无法继续履行。故对于原告的第一项诉讼请求一审法院予以支持。王保玲向邵慧涵支付的40万元首付款以及办理产权登记前支付的10000元贷款利息，应在涉案房屋买卖合同解除时予以返还。邵慧涵支付给王保玲的13000元租赁费亦应返还。10000元的贷款利息与13000元的租金部分相抵后，王保玲应向邵慧涵返还租金3000元。2019年2月17日王保玲向鲁盟地产支付购房定金50000元，虽然第三人陈述涉案房产的中介费14850元已经被经纪人支取，但是涉案房屋买卖合同中并没有明确中介费的数额，且中介费是否已经由经纪人支取并没有相应证据予以证实，一审法院认为邵慧涵并未实际获得王保玲交付的定金50000元亦未取得该款项的处分权，故该50000元定金应由鲁盟地产予以返还。对原告主张的违约金部分，一审法院认为双方争议的焦点问题在于：补充条款、第6条第2款“该交易房产自本合同签订之日甲方负责房贷本金，乙方负责利息（实际金额以甲方提供银行明细为准）至过户完成到乙方名下之日止”如何履行，是否可依据该条款认定原告违约，被告不承担违约责任；如果认定被告违约，是否系根本违约并按照《鲁盟地产买卖契约》第六条承担违约责任。首先，涉案房屋（河东区颐兴园Ａ9号楼1单元103号）由邵慧涵以按揭贷款的方式购买，其与中国农业银行股份有限公司签订的《个人购房担保借款合同》系合同双方当事人对于房贷还款方式的约定，按揭贷款的还款义务应由邵慧涵承担。其次，在王保玲与邵慧涵签订的涉案房产购房契约中，补充条款、第6条第2款约定利息数额以邵慧涵提供的银行明细为准，但并未对利息的支付方式进行约定，且利息的数额也是以邵慧涵支付后的金额为依据。第三，在原、被告以及被告与案外人“王某”的聊天中可以看出，对于利息的支付方式，并没有明确进行约定，在2019年2月17日签订《鲁盟地产买卖契约》后，邵慧涵并没有每月向王保玲发送银行还款明细，亦没有在微信中要求按月支付，在王保玲支付了10000元利息后，双方依然在协商以房租折抵利息，并在办理产权登记后一并结算。由此可以可出，涉案房产的按揭贷款利息的支付方式是尚未明确的。第四，邵慧涵自2019年1月4日起开始逾期，由临沂中兴房地产开发有限公司代为偿还贷款，也就是在原、被告签订《鲁盟地产买卖契约》前已经存在逾期现象。即使邵慧涵与王保玲协商确认由王保玲按月支付利息，在中国农业银行股份有限公司即涉案房屋按揭贷款银行未予准许的情况下，其二人之间的约定也无法对抗因逾期产生的法律后果。综上，一审法院认为，被告的证据不能证实王保玲存在违约，且因临沂中兴房地产开发有限公司解除《山东省新建商品房买卖合同（预售）》导致涉案房产被开发商收回，《鲁盟地产买卖契约》已经无法履行。故作为出卖人的邵慧涵对于河东区颐兴园Ａ9号楼1单元103室已经无财产处分权，邵慧涵逾期支付按揭贷款造成的后果构成根本违约。对于《鲁盟地产买卖契约》第六条“如甲方构成根本违约，自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿（此违约金中含丙方2.7%居间服务费）并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用”的约定，一审法院认为，王保玲并没有向邵慧涵全额支付购房款，以购房款全额计算违约金数额过高，以王保玲向邵慧涵支付的房款41万元为基数乘以20%计算违约金，符合公平原则。对于律师费的问题，山东正之源律师事务所2020年5月20日出具的代理费15000元发票，与授权委托书、起诉状的时间相吻合，对于该部分代理费一审法院予以认定，2020年9月4日7000元的代理费发票，一审法院对于关联性无法予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告邵慧涵于本判决生效后十日内向原告王保玲返还购房款397000元；二、被告邵慧涵于本判决生效后十日内向原告王保玲支付违约金82000元及律师代理费15000元；三、第三人鲁盟地产集团有限公司于本判决生效后十日内向原告王保玲返还定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10625元，保全费3020元，由被告邵慧涵承担11730元，由第三人鲁盟地产集团有限公司承担1050元，由原告王保玲承担865元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议焦点系导致案涉合同不能履行的违约方的认定问题。因上诉人邵慧涵逾期支付案涉房屋按揭贷款，临沂中兴房地产开发有限公司解除《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，涉案房产被开发商收回，上诉人邵慧涵与被上诉人王保玲签订的《鲁盟地产买卖契约》履行不能。根据合同的相对性原则，负责偿还按揭贷款的义务人是上诉人，上诉人存在多次不能偿还银行按揭贷款的情形况且上诉人在与被上诉人签订买卖契约前逾期已存在。在未征得债权人即贷款银行同意的情况下，无论上诉人与被上诉人作何约定，都不能阻却上诉人逾期产生的法律后果。退一步讲，双方契约补充条款、第6条第2款约定“乙方负责利息（实际金额以甲方提供银行明细为准）至过户完成到乙方名下之日止”，该约定对于利息支付方式未予明确，原审对该条款的效力作了详尽的阐述，本院不再赘述。故上诉人以被上诉人未能按契约补充条款、第6条第2款约定偿还利息的行为违约要求被上诉人承担违约责任的上诉理由，依据不足，本院不予支持。原审关于律师费的判决符合双方合同约定，亦不违反法律规定，原审判决并无不当。综上所述，邵慧涵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8710元，由上诉人邵慧涵负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二一年三月二日书记员  范玉林