江西省南昌市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0103民初115号 原告：李莉，女，1975年11月8日出生，汉族，住江西省抚州市资溪县。 委托诉讼代理人：胡建平，江西华赣律师事务所律师。执业证号：13601199420847519。 被告：南昌工业控股集团有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区洪城路中段。统一社会信用代码：913601007442923177。 法定代表人：葛彬林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄成，女，1991年1月26日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，该公司法律事务处科员。 被告：江西工控艺术品有限公司。住所地：江西省南昌市西湖区站前西路121号豫章楼。统一社会信用代码：91360103MA38DGYJ63。 法定代表人：曾建华，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：梁冉，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201111879999。 委托诉讼代理人：王丹，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201611955889。 被告：刘小丽，女，1989年2月12日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。 被告：邓三根，男，1965年9月21日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。 两被告共同委托诉讼代理人：陈洪波，江西红阳光律师事务所律师。执业证号：13601201320980134。 原告李莉与被告南昌工业控股集团有限公司（简称南昌工控集团）、江西工控艺术品有限公司（简称江西工控公司）、刘小丽、邓三根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李莉及其委托诉讼代理人胡建平，被告南昌工控集团的委托诉讼代理人黄成，被告江西工控公司的委托诉讼代理人王丹，被告刘小丽、邓三根的共同委托诉讼代理人陈洪波，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李莉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告刘小丽、江西工控公司签订的《江西工控艺术店铺转让三方协议》；2、判令解除原告与被告邓三根、江西工控公司签订的《江西工控艺术店铺转让三方协议》；3、判令被告南昌工控集团、江西工控公司返还原告已支付的租金110840元、保证金38520元；4、本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年6月11日，被告刘小丽与被告南昌工控集团、江西工控公司签订了《江西工控艺术品有限公司商铺租赁及物业管理合同书》，约定被告刘小丽租赁被告南昌工控集团位于西湖区商铺，建筑面积292平方米，用于教育培训，租期自2018年10月6日至2025年10月7日，共84个月，租金为50元／平方米／月，每3个月交付一次，按时交付租金享受优惠单价为20元／平方米／月，物业费3元／平方米／月。同日，被告邓三根分别与被告南昌工控股集团、江西工控公司签订了《江西工控艺术品有限公司商铺租赁及物业管理合同书》，约定被告邓三根租赁4、5号商铺，租赁面积为296平方米，其余条款与刘小丽合同一致。被告刘小丽、邓三根利用租赁房屋办理名为江西波思顿教育科技有限公司的教育培训机构。被告刘小丽、邓三根后将江西波思顿教育科技有限公司转让给原告等人，并于2019年10月23日签订《股权转让协议》，通过公司股份全部转让的方式，将江西波思顿教育科技有限公司转让给原告等人。2019年10月24日，原告与被告刘小丽、江西工控公司签订《江西工控艺术店铺转让三方协议》，约定将前述的租赁合同项下刘小丽的权利和义务全部归原告。同日，原告与被告邓三根、江西工控公司签订《江西工控艺术店铺转让三方协议》，约定将前述租赁合同项下邓三根的权利和义务全部归原告。合同签订后，原告按约定支付了租金及物业管理费用给被告江西工控公司。此后，原告在办教育培训许可证过程中发现，租赁房屋的第三层系自行搭建的，没有任何合法的手续，没有办理消防证，根本不可能办理教育培训机构，教育部门也不予办理，原告无法实现合同目的，因此，租赁合同应予解除，并返还原告已支付的租金。原告在办理教育培训许可证的过程中，在与教育局办证人员某得知，被告刘小丽、邓三根此前也申请了办证，正是因为没有房屋产权证、没有消防证而无法办理，该两被告隐瞒事实真相，诱骗原告购买其公司股份，接受租赁房屋，而原告无法实现合同目的，因此，租赁合同也应予解除。 原告李莉向本院提交了如下证据： 证据一、原、被告的身份信息。证明原、被告有独立民事行为能力，是本案的适格主体。 证据二、《江西工控艺术品有限公司商铺租赁及物业管理合同书》。证明被告刘小丽、邓三根分别与被告南昌工控集团、江西工控公司签订了合同，约定了租赁物用途是教育培训，并约定了租赁面积、租期、租金等内容。 证据三、《股权转让协议》。证明被告刘小丽、邓三根通过股份全部转让的方式，将江西波思顿教育科技有限公司转让给原告等人。 证据四、《江西工控艺术店铺转让三方协议》二份。证明原告与被告刘小丽、江西工控公司签订了三方协议，约定被告刘小丽将其《租赁及物业管理合同书》项下刘小丽的权利和义务全部归原告。同日，原告与被告邓三根、江西工控公司签订《江西工控艺术店铺转让三方协议》，约定被告邓三根将其《租赁及物业管几理合同书》项下邓三根的权利和义务全部归原告。 证据五、收条。证明被告江西工控公司收取了原告交付的租金110840元、保证金38520元。 被告南昌工控集团辩称：请求法院依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。第一、本案的租赁行为合法有效，为现状出租，提供的租赁房屋有不动产权证和建设工程消防验收合格意见书。首先，案涉租赁房屋系我方所属房屋并取得建设工程消防验收合格意见书，答辩人向被答辩人提供的房屋是合法有效、符合租赁要求的。其次，答辩人与被答辩人签订的《商铺租赁合同书》第一条第1点约定：“本合同签署时，乙方（即原告）对本合同所指向的经营场地作了充分的了解，并予以认可”。故，被答辩人诉称案涉租赁房屋系答辩人自行搭建没有合法手续、未办理消防证，致使无法实现合同目的一事，无事实依据。第二、答辩人已全权委托被告江西工控公司经营管理案涉物业。被告江西工控公司系我公司全资子公司南昌金泰国资管理有限公司为有效管理南昌古玩城物业设立的全资子公司，答辩人已将案涉房屋对外招租、收取房租等租赁事宜全权委托给被告江西工控公司，由其经营管理。综上，被答辩人要求答辩人返还其已支付的租金和保证金的诉讼请求没有事实和法律依据，恳请贵院驳回被答辩人对答辩人提出的全部诉讼请求。 被告南昌工控集团未向本院提交证据。 被告江西工控公司辩称：一、被答辩人管理的本案涉诉房屋经消防验收合格，并持有不动产权证，系合法出租房屋。本案涉诉房屋2015年12月30日经南昌市公安消防支队验收并出具洪公消验字（2015）第0386号验收合格消防意见书。房屋所有人南昌工控集团持有赣（2017）南昌市不动产权第××号不动产权证。被答辩人作为合法授权的租赁管理方，出租案涉房屋系合法商事行为。在被答辩人提交的证据材料中，答辩人与邓三根、刘小丽签订的《店铺租赁合同书》附件中附有不动产权证及消防验收合格意见书，原告在承租案涉房屋并签订店铺转让三方协议时也明知该事实。 上述案涉房屋香樟楼的其他楼层如一层、二层的3,4,5号商铺商户均通过了消防安全检查，并办理了工商营业执照，原告承租的房屋也开设了江西波思顿教育科技有限公司并办理了营业执照，被答辩人诉状中虚假陈述答辩人房屋消防未验收及没有办理不动产权证，其所谓无法办理教育培训许可证系其本身不符合办学资质条件，根据《中华人民共和国民办教育促进法》等相关法律规定，办学许可证有着严格的师资、设备等要求，被答辩人将与本案被告邓三根、刘小丽之间商事行为强加给答辩人，没有事实和法律依据。被答辩人也没有提供任何证据证明其无法办理教育培训许可证系答辩人原因。二、被答辩人于2020年10月5日向答辩人提交《撤场申请》，答辩人与被答辩人、刘小丽、邓三根分别签订的《江西工控艺术店铺转让三方协议》于当日解除，被答辩人诉请的解除协议及返还租金及保证金的事实不存在。2019年6月11日，答辩人接管原出租管理方与邓三根签订位于西湖区,5号商铺的《商铺租赁合同书》，合同对租赁期限、合同保证金、租金、物业管理费交纳等均明确约定。2019年10月24日，邓三根、刘小丽将其承租的上述房屋转让给被答辩人，邓三根与被答辩人签订的《商铺租赁合同书》所有承租人条款由答辩人继续执行，三方签订的转让协议注明截止到2019年7月31日的租金、水电、物业费已结清，店铺后期所有债权债务由被答辩人承担，自此案涉商铺由被答辩人承租。2020年10月5日，被答辩人因个人原因不再继续租赁经营，向答辩人提出撤场申请，并承诺承租该商铺时所缴纳店铺保证金归答辩人所有，店铺内装修等其他附加设施无偿交付给答辩人，并声明3、4、5号商铺保证金收据不慎遗失。结合《店铺租赁合同书》第九条第三款约定，因乙方违反合同约定导致提前终止合同的，被答辩人向答辩人交纳的各项款项（含租金、合同履约保证金），答辩人有权不予退还。因此无论是事前合同约定还是事后被答辩人的申请承诺，被答辩人诉请均没有事实依据。综上，被答辫人诉讼请求没有事实及证据支持，恳请贵院驳回被答辩人所有诉请。 被告江西工控公司向本院提交了如下证据： 证据一、《不动产权证》、《南昌市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《江西工控艺术品有限公司商铺租赁及物业管理合同书》两份、《江西工控艺术品店铺转让三方协议》两份（原承租人分别为邓三根、刘小丽）。证明：江西工控公司接受南昌工集团的委托，作为本案房屋的租赁管理方。房屋交付给原承租人邓三根、刘小丽时为毛坯现状交付，交付时已经消防验收合格。2019年10月24日，答辩人与原告、被告邓三根、刘小丽签订店铺转让三方协议，原告认可并执行原店铺租赁合同。 证据二、《撤场申请》、《保证金收据遗失声明》。证明2020年10月5日，原告李莉因个人愿意不再继续租赁经营，向江西工控公司申请撤场。缴纳的店铺保证金归我司所有，并声明保证金收据遗失。原告单方提前解约，根据合同及三方协议约定，应当承担违约责任，店铺保证金应归江西工控公司所有。 被告刘小丽、邓三根共同辩称：一、《店铺转让三方协议》是原、被告在平等自愿情况下签订的三方协议，是原告真实意思表示，对原告是有法律效力的，原告现又提出解除该三方协议，没有任何事实依据和法律依据，依法不能成立。如果原告还要执意解除，属于单方解除合同，应依法承担相应的法律责任。二、《店铺转让三方协议》明确约定店铺转让之后与我方无关，因此不管原告经营什么怎么经营，但依法依约均不能损害被告刘小丽、邓三根任何权益，更无权要求被告刘小丽、邓三根承担任何责任。三、本案系房屋租赁合同纠纷，不是股权转让纠纷，因此原告所称股权转让事宜与原告提起本案诉讼请求无关。既然原告提出了股权转让事宜，原告至今尚欠被告刘小丽、邓三根股权转让款6万元未支付，已经构成违约，请原告尽快支付。四、原告关于被告刘小丽、邓三根隐瞒事实的观点严重违背客观事实，纯属主观臆想，试图达到掩盖其自身经营不善、转移其内部矛盾、推卸责任至其他方的非法目的，没有任何依据，依法不能成立。在此，被告刘小丽、邓三根郑重声明：对于原告这种毫无根据的恶意污蔑，被告刘小丽、邓三根保留追究其相应法律责任的权利，并将视事态发展，采取法律措施。综上所述，原告诉请没有任何事实依据和法律依据，依法不能成立，请求法院驳回原告对被告刘小丽、邓三根的诉讼请求。 被告刘小丽、邓三根共同向本院提交了如下证据： 证据一、《店铺转让三方协议》。证明：原、被告在平等自愿情况下签订了三方协议，且明确约定店铺转让之后与被告刘小丽、邓三根无关，因此不管原告经营什么怎么经营，但依法约均不能损害被告刘小丽、邓三根任何权益，更无权要求被告刘小丽、邓三根承担任何责任。 证据二、录音光盘一份（李莉与邓三根的录音）。证明：原告在电话中明确表示是其股东内部试图达到掩盖自身经营不善、转移其内部矛盾、推卸责任至其他方的非法目的才提起本案诉讼，因此原告诉称不属实、诉请不能成立。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 坐落于南昌市西湖区站前西路121号香樟楼产权为被告南昌工集团所有，南昌工集团于2017年取得了该房屋产权证。2015年12月30日，南昌市公安消防支队对该建筑工程出具了《建设工程消防验收意见书》，载明：“该建筑地上3层、地下1层，建筑高度14.3米，建筑面积19800平方米，使用功能地上办公，地下为设备用房和汽车库。验收意见如下：一、工程为土建毛坯验收，综合评定该工程消防验收合格；二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效；三、该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申报消防设计审核或备案。属于公众聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。”2019年5月21日，被告江西工控公司与被告刘小丽、邓三根分别签订了《江西工控艺术品有限公司商铺租赁及物业管理合同书》，约定香樟楼三层4、5号商铺由邓三根承租、3号商铺由刘小丽承租。刘小丽、邓三根承租商铺后，注册成立了江西波思顿教育科技有限公司，领取了营业执照。2019年7月30日、10月23日，邓三根、刘小丽（甲方）与李莉（乙方）、陈鹤（丙方）签订《股权转让协议书》及补充协议，邓三根、刘小丽将江西波思顿教育科技有限公司的所有股权转让给李莉和陈鹤。2019年10月24日，邓三根、刘小丽与李莉及江西工控公司签订《江西工控艺术品店铺转让三方协议》，约定邓三根、刘小丽将承租案涉商铺合同中的所有权利义务转让给李莉，邓三根、刘小丽已结清应交各项费用。李莉承接案涉商铺后，至2020年10月5日前的租金计110840元均已缴纳，并交纳了租房保证金35280元。2020年10月5日，原告李莉向被告江西工控公司提交《撤场申请》，载明：“本人李莉承租南昌古玩城香樟楼3、4、5号店铺，因我方个人原因不再继续租赁经营，承租商铺时所缴纳店铺保证金归贵公司所有，本人2020年10月5日正式退出该店铺，一次性结清应缴费用，商铺内装修等其他附加设施无偿交付给江西工控公司，交付后的所有债权债务与本人无关。”被告江西工控公司同意了原告李莉的申请，并办理了案涉商铺交接，但未签订书面解除协议。现原告以案涉商铺没有产权证、消防验收不合格、被告邓三根、刘小丽隐瞒事实真相等为由，向本院提出如上诉请。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对合同各方均具有法律约束力。原、被告签订的《江西工控艺术品店铺转让三方协议》，属三方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗，合法有效。原、被告签订“三方协议”后，被告邓三根、刘小丽将承租的南昌古玩城香樟楼3、4、5号店铺即案涉商铺的所有权利义务转让给原告李莉，原告李莉与被告江西工控公司之间形成了房屋租赁合同关系，并已实际履行。2020年10月5日，原告李莉向被告江西工控公司提交《撤场申请》，载明：“本人李莉承租南昌古玩城香樟楼3、4、5号店铺，因我方个人原因不再继续租赁经营，承租商铺时所缴纳店铺保证金归贵公司所有，本人2020年10月5日正式退出该店铺，一次性结清应缴费用，商铺内装修等其他附加设施无偿交付给江西工控公司，交付后的所有债权债务与本人无关。”被告江西工控公司同意了原告李莉的申请，双方办理了案涉商铺交接。事实上，案涉商铺的租赁合同关系已通过协商一致的方法实际解除，被告江西工控公司对此也予以确认。现原告以案涉商铺没有产权证、消防验收不合格、被告邓三根、刘小丽隐瞒事实真相等为由，向本院提起民事诉讼，原告的诉请无事实和法律依据支持。但原告李莉与被告江西工控公司解除租赁关系时，双方未签订书面解除协议，为避免今后发生其他纠纷，本院确认原告李莉与被告签订的“三方协议”已实际解除。对原告的其他诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认原告李莉与被告刘小丽、被告江西工控艺术品有限公司签订的《江西工控艺术店铺转让三方协议》已于2020年10月5日解除； 二、确认原告李莉与被告邓三根、被告江西工控艺术品有限公司签订的《江西工控艺术店铺转让三方协议》已于2020年10月5日解除； 三、驳回原告李莉的其他诉讼请求。 原告李莉预交的案件受理费10620元，由原告李莉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  何新平 人民陪审员  罗娟昱 人民陪审员  程莉莎 二〇二一年三月十日 书 记 员  黄前琴