贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民再14号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：蔡宗林，男，1974年8月18日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人陈色萍，女，1978年5月23日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。系蔡宗林之妻。代理权限为特别授权代理。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈色萍，女，1978年5月23日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路**。法定代表人：阳正威，该公司董事长。委托诉讼代理人杨超，男，1982年9月23日出生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。代理权限为特别授权代理。再审申请人蔡宗林、陈色萍因与被申请人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院(2019)黔04民终1462号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年10月30日作出（2020）黔民申2604号民事裁定：指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2021年3月9日公开开庭审理了本案。再审申请人陈色萍与被申请人贵州安顺今旦房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。蔡宗林、陈色萍申请再审称，请求：1、撤销一审、二审判决；2、判决支持再审申请人原审诉讼请求；3、依法判决诉讼费用由被申请人承担。事实理由：（一）原判决认定基本事实缺乏证据证明。二审判决在基本事实部分已认定被申请人不能按期办证的行为已经违约，本案中申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》约定了办理房屋所有权证的日期及违约金的结算方式，且《商品房买卖合同》系被申请人单方拟定，被申请人签订合同时对各自承担的违约责任是能预见且公平的，一、二审没有证据证明双方对违约金的约定违法。（二）原判决适用法律错误。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第十六条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判决被申请人“承担违约金的数额酌情调整为4000元”属对法律适用错误，根据上述规定，法院无权在毫无法律依据的情况下对违约金的计算进行酌定调整，而应按合同约定据实判令被申请人承担违约金68070.15元。据此，蔡宗林、陈色萍依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审。今旦公司辩称，请求驳回再审申请人再审请求，维持原判。蔡宗林、陈色萍向一审法院起诉请求：1、判令被告将与原告购买的位于安顺市西秀区《房屋所有权证》交付给原告；2、判令被告按照原告已付购房款总额411300元为基数，按日万分之一支付原告从2014年12月31日起至2019年6月15日逾期办证违约金68070.15元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日；3、判令被告负担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：2012年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房套内建筑面积为138.86㎡，总房价款411300元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。该《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。第二十二条约定，出卖人（即被告）承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。合同签订后，原告按合同约定将全部购房款交付给被告。被告于2013年9月30日将房屋交付给原告。因被告一直未将所购房屋的产权证办理并交付给原告，故形成诉讼。审理中，被告自认原告购买的上述商品房暂不具备办理不动产登记证书的条件。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。因“丰景华府”项目的房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书的条件，故原告现要求被告办理所购房屋的不动产登记证书的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因被告在约定日期内没有交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，故原告诉请要求被告支付违约金有理。本案中，原告要求被告支付逾期办理房屋转移登记的违约金为自2014年12月31日起以购房款为基数，按照日万分之一计付至被告交付原告房屋产权证之日。在审理中，被告认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因所致，并且原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额。故根据公平与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况。酌情判决被告支付给原告截止至2019年6月25日的逾期办证违约金4000元。之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1、被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告蔡宗林、陈色萍截止至2019年6月25日的逾期办证违约金4000元。2、驳回原告蔡宗林、陈色萍的其他诉讼请求。本案受理费1552元，减半收取776元，由原告蔡宗林、陈色萍承担726元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担50元。蔡宗林、陈色萍上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人将与上诉人购买的位于安顺市西秀区《房屋所有权证》交付给上诉人；3、判令被上诉人按照上诉人已付购房款总额411300元为基数，按日万分之一支付上诉人从2014年12月31日起至2019年6月15日逾期办证违约金68070.15元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被上诉人交付上诉人房屋产权证之日；4、判令被上诉人负担一审和二审的诉讼费用。事实和理由：一、办理房屋所有权证是被上诉人的义务，房屋买卖合同，被上诉人交付的是房屋属于不动产，应当依法办理转让登记，才能认定被上诉人履行了合同义务，否则房屋的所有权并未实际转移至上诉人手中。被上诉人不能以“暂不具备办理不动产登记证书的条件”为由而不向上诉人办理房屋所有权证，违反合同义务。二、被上诉人未能及时办证，已构成违约，应承担违约责任。《商品房买卖合同》约定了被上诉人的办证义务和违约责任，《商品房销售管理办法》第三十四条也有规定，被上诉人报送有关权属资料登记备案是合同义务也是法定义务，这项义务被上诉人并未履行，已经构成违约。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定了违约责任的承担，是法律有规定的。综上，一审法院认定事实不清，请求依法改判被上诉人承担违约责任，支付违约金68070.15元以及上诉人的如上诉请。二审确认一审查明的事实。二审认为：上诉人认为被上诉人没有依照双方签订的《商品房买卖合同》约定为其办理房屋所有权证是违约的，该上诉理由是成立的，一审也是这样认定的。但是，目前由于办理不动产登记证书还不具备条件，人民法院的司法权不能替代行政权在不符合条件的情况下判决办理权属登记，所以一审判决在说理部分已经阐明“待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张”。对于被上诉人的违约责任，一审也是予以确认的。违约金是指由当事人约定或法律规定的，在一方当事人不履行或不完全履行时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金有赔偿性违约金和惩罚性违约金之分。从本案《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定的条款中，双方当事人并未明确约定违约金的性质，因此需要从其签订的《商品房买卖合同》所使用的词句、合同的条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定双方的真实意思。从上述条款可知，当事人双方未明确有额外赔偿损失的意思表示，将其解释为赔偿性违约金并不与当事人的意思表示相违背；其次，将当事人双方约定的逾期办证违约金确定为赔偿性违约金也符合合同的目的及交易习惯，便于纠纷的解决。本案中，案涉房屋已交付上诉人使用，被上诉人是否在合同约定的时间内提供办证条件，对上诉人使用该房屋并无实质性影响，同时上诉人也未提供被上诉人逾期办证所致实际损失的相关证据材料。上诉人支付房款和被上诉人交付房屋的义务均已履行。另外，在本市辖区内因多方面原因导致逾期办理房屋产权证书的纠纷较为普遍，此前违约金是否调整当事人的诉求不同，当事人所处的经济、社会背景不同。一审法院根据购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，参照本辖区内同类纠纷的处理情况，将被上诉人承担违约金的数额酌情调整为4000元亦并无不当。综上，上诉人的上诉理由和请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1552元，由上诉人蔡宗林、陈色萍负担。双方当事人再审中均未提交新证据，再审确认原审查明的事实。本院再审认为，综合双方诉辩观点，本案争议的焦点为：1、被申请人今旦公司是否违约；2、原判确定的违约金数额及起止期间是否合理；3、再审申请人蔡宗林、陈色萍现要求被申请人今旦公司为案涉房屋办理房屋不动产权证书的诉求应否支持。关于被申请人今旦公司是否违约的问题。双方在《商品房买卖合同》第二十二条第二款初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，出卖人应当在2014年12月31日前交付商品房转移登记的有关文书，因今旦公司至今没有交付，应承担违约责任，故被申请人今旦公司应向再审申请人蔡宗林、陈色萍支付自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，故本案的违约金从2015年1月1日起计付。关于原判确定的违约金数额及起止期间是否合理的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人约定的违约金过高或过低的,当事人可以请求人民法院予以调整，另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案中被申请人逾期未给再审申请人办理房屋产权证书，致使合同目的没有全部实现，应当承担一定数额的违约赔偿责任。至于违约金的计算标准，本院认为：违约金坚持以补偿为主，惩罚为辅的原则，即使按“谁主张谁举证”的原则，违约金是否过高的举证责任在违约一方，但要违约一方举证非违约一方的实际损失过于苛求，为有效维护各方当事人利益，在实际损失不能确定的情况下，结合被申请人违约的主客观过错、合同实际履行情况等因素，综合本辖区内的经济发展、物价及收入水平等情况，从制裁违约和利益平衡原则出发,酌情将逾期办理交付房屋权属证书的违约金的计算标准调整为每日万分之零点一五。同时，再审申请人一审诉请的违约金计算至今旦公司交付案涉房屋不动产权证止，而原审判决至起诉之日止，裁判不当。故本案被申请人今旦公司应支付再审申请人蔡宗林、陈色萍2015年1月1日起至2019年6月15日止的逾期办证违约金10031.61元（411300元×0.000015×1626天），2019年6月16日起至被申请人今旦公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人蔡宗林、陈色萍已交付房价款411300元为基数，按日万分之零点一五进行计付。关于再审申请人蔡宗林、陈色萍现要求被申请人今旦公司为案涉房屋办理房屋不动产权证书的诉求应否支持的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中已约定了今旦公司具有为再审申请人办理房屋不动产权证的义务，但目前案涉房屋达不到办理不动产权证书条件，故原判不支持再审申请人现要求被申请人办理所购房屋的不动产权证书的诉讼请求并无不当，再审申请人在待该房屋具备办证条件后，另行向被申请人主张。综上所述，原审所确定的违约金数额及所支持的期间不当，再审予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2019）黔04民终1462号民事判决及贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初3381号民事判决。二、被申请人贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付再审申请人蔡宗林、陈色萍2015年1月1日起至2019年6月15日止的逾期办证违约金10031.61元，2019年6月16日起至贵州安顺今旦房地产开发有限公司交付案涉房屋不动产权证之日期间的逾期办证违约金，以再审申请人蔡宗林、陈色萍已交付房价款411300元为基数，按日万分之零点一五进行计付。三、驳回蔡宗林、陈色萍的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。一审案件受理费1552元，减半收取776元，二审案件受理费1552元，均由贵州安顺今旦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  芶薇薇审判员  宋 颂审判员  刘 运二〇二一年三月十日书记员  程凯军