山东省烟台市芝罘区人民法院行 政 判 决 书（2020）鲁0602行初52号原告：烟台市塔山工商公司。住所地：山东省烟台市芝罘区上夼西路101号。法定代表人：牟建平，该公司总经理。委托代理人：迟晓焱，该公司工作人员。委托代理人：高保刚，山东诚信人律师事务所律师。被告：烟台市芝罘区自然资源局。住所地：山东省烟台市芝罘区通世路77号。法定代表人：梁鲁力，局长。参加诉讼的行政机关负责人：丁俊，副局长。委托代理人：刘仲原，该局工作人员。委托代理人：段爱群，山东鑫士铭律师事务所律师。第三人：邹建政，男，汉族，1957年3月24日出生，住山东省烟台市芝罘区。委托代理人：潘春刚，山东同济律师事务所律师。原告烟台市塔山工商公司（以下简称塔山工商公司）认为被告烟台市芝罘区自然资源局（以下简称区自然资源局）于2019年11月作出的鲁（2019）烟台市芝不动产权第0032894号不动产登记证书不合法，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人迟晓焱、高保刚，被告副局长丁俊、委托代理人刘仲原、段爱群，第三人邹建政的委托代理人潘春刚到庭参加了诉讼。原告诉称，2000年4月24日，原告取得烟国用（2000）字第069号国有土地使用证，一直持有和使用至今。最近了解得知，第三人邹建政在其不知情的情况下，于2019年11月就位于上××土地××房产××烟台市××路××号，申请办理了鲁（2019）烟台市芝不动产权第0032894号不动产登记证书。根据《不动产登记暂行条例》第16条的规定，邹建政申请办理不动产权证书，应当提交相关的不动产权属来源证明材料、不动产权属证书、不动产界址、空间界限、面积以及与他人利害关系的说明等材料，而上述房产所占用的国有土地使用证一直在原告处持有，原告未将土地使用权转让给邹建政，也没向邹建政出具过任何文件，故被告在上述规定要求的材料不齐全的情况下，为邹建政办理不动产权证书，程序不合法。请求撤销被告向邹建政作出的鲁（2019）烟台市芝不动产权第0032894号不动产登记证书。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1、烟国用（2000）字第069号国有土地使用证，证明上述国有土地使用权属于原告，上述国有土地使用证一直由原告持有；2、不动产登记申请书，证明邹建政于2019年11月27日向烟台市芝罘区不动产登记中心申请将烟房权证芝字第××号房屋所有权证换成不动产权证；3、烟房权证芝字第××号房屋所有权证，证明邹建政申请换证前的房屋所有权证信息；4、鲁（2019）烟台市芝不动产权第0032894号不动产权证信息，证明邹建政换证取得了鲁（2019）烟台市芝不动产权第0032894号不动产权证书；以上证据2、3、4，用以证明被告违法为第三人办理了不动产权证。5、烟房权证芝字第××号房产证，证明在2006年9月20日，烟台市房管局为原告颁发上述房产证，该房产证坐落于××，也就是本案第三人购买的房屋，之前该房产是办理在原告名下，结合其提交的国有土地使用证，证明涉案土地和房屋必须同时具有土地证和房产证，在土地证未变更登记的情况下被告为第三人办理不动产权证是违法的。6、原告关于塔山路31号、32号涉案房屋的情况说明，内容为“1995年10月4日、1996年3月15日，我公司分别与孔庆业、邹顺成签订了联合建造别墅的协议，共建设了包括塔山路31号、32号两套别墅在内的多套别墅。因在2015年以前，房屋和土地是需要分别登记的，因此我公司在2000年4月24日取得了涉案土地在内的烟国用（2000）字第069号国有土地使用证，并于2006年9月20日分别取得了涉案塔山路31号、32号别墅的烟房权证芝字第××号、19××68号房产证。由于这两套别墅之前已经由施工方分别转让给李松山和邹建政，2006年12月我公司将两套别墅从我公司名下分别过户到李松山和邹建政名下，当时因两人无钱办理土地使用权转让手续，因此涉案土地至今一直登记在我公司名下”，证明被告在为第三人办证过程中在其仍持有土地证的情况下仍为第三人办证，违反了国家的相关规定，应予撤销。7、国务院1990年5月19日颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，该条例第7、19、20、22、25条明确规定土地使用权和地上建筑物转让的必须分别到土地管理部门和房产管理部门办理过户登记，第三人在购买房产时只办理了房产登记，而未办理土地使用权过户登记，土地使用权仍在原告名下，在第三人未办理土地使用权过户的情况下，被告为第三人办理不动产证是违法的。8、提供山东省博兴县人民法院行政判决书2份，证明在土地使用权未办理过户的情况下，对不动产登记部门办理的不动产证应予撤销；广西壮族自治区梧州市中级人民法院行政判决书1份，证明在对需要办理不动产登记的房屋未进行15天的公示期就为第三人办证，违背办证程序，应予撤销，上述案例与本案有相似之处，具有参照作用。被告辩称：涉案房产是位于芝罘区××路××号的商品房，是原告开发建设并自愿出售给本案第三人的。原告与第三人签订的商品房预(销)售合同第一条项目建设依据明确载明：出卖人以出让方式取得位于新疆军区干休所以东编号为(1996)烟地合字(31)号地块的土地使用权。该地块土地面积为31280平方米，规划用途为住宅。2006年12月20日，原告委托王密强到烟台市房产交易中心为第三人申请办理房屋所有权转移登记手续，其中载明的用地性质为住宅出让，土地证号为烟国用(2000)字第069号，第三人于2007年1月4日取得了涉案房产的房屋所有权证（证号：烟房权证芝字第××号）。2019年11月27日，第三人持该房屋所有权证申请办理房产证补、换不动产权证。被告下属的芝罘区不动产登记中心受理后，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”、《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”、《不动产登记暂行条例》第四条“国家实行不动产统一登记制度”、烟台市国土资源局《关于不动产登记有关政策和办理程序的通知》(烟国土资发【2016】2号)第三条国有土地房屋单证申办不动产登记问题第1款“地来源合法、土地批准资料齐全，有房屋所有权证尚未办理土地使用权证，可依申请直接办理不动产权的各类登记”等规定，经审查依法为第三人办理了房产证补、换不动产权证，证号为鲁（2019）烟台市芝不动产权第0032894号。综上所述，被告作出的行政行为证据确实充分、认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。原告诉请撤销被告向第三人颁发的鲁(2019)烟台市芝不动产权第0032894号不动产权证没有事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。被告向本院提供了据以作出被诉具体行政行为的证据及法律依据：1、商品房预（销）售合同；2、授权委托书；3、房屋所有权（转移）登记申请书审批书；以上证据1至3，证明涉案房产是位于芝罘区××路××号的商品房，系原告开发建设并自愿出售给本案第三人邹建政的。该项目的建设依据是原告以出让方式取得位于新疆军区干休所以东编号为（1996）烟地合字（31）号地块的土地使用权，土地使用年限至2066年12月1日，该地块土地面积为31280平方米，规划用途为住宅，原告经批准在上述地块上建设商品房。原告与第三人均委托王密强办理涉案房产的所有权转移登记手续。2006年12月18日王密强在填写的房屋所有权转移登记申请书中明确载明涉案房屋的用地性质为住宅出让，土地证号为烟国用（2000）字第069号。经原烟台市房产管理局审批后，邹建政于2007年1月4日取得了涉案房产的房屋所有权证（证号：烟房权证芝字第××号），依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条的规定，涉案房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用的初始登记在原告名下的烟国用（2000）字第069号范围内的土地使用权同时转让。4、不动产登记申请书；5、申请人身份证明材料；6、房屋所有权证书；7、查档证明；8、国有土地使用权证书；9、不动产登记受理清单；10、不动产登记业务审查意见表；以上证据4至10，证明2019年11月27日第三人持烟房权证芝字第××号房屋所有权证申请办理房产证补、换不动产权证。被告下属的芝罘区不动产登记中心受理后，经查显示无此房办理土地证信息，无查封，抵押已注销，土地大证的证号为烟国用（2000）字第069号，住宅、出让、土地使用年限至2066年12月1日。该不动产处于权属状态，证号相符，面积362.36平方米，系购买原告的房。2019年12月2日，被告经审核后依法依规为第三人办理了涉案不动产权登记并颁发了涉案不动产权证书，证号为鲁（2019）烟台市芝不动产权第0032894号。被告尽到了审慎的审查义务，符合法律及相关规定。11、编号为00003854烟台市销售不动产通用发票（存档联）一张，证明原告销售涉案不动产的金额为440992.12元，付款人为本案第三人，收款单位为原告，该发票的开具时间为2006年12月8日，该发票加盖了原告的财务专用章。该证据系被告在本案第二次开庭后提交。法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《物权法》第一百四十七条、《不动产登记暂行条例》第四条、烟台市国土资源局《关于不动产登记有关政策和办理程序的通知》（烟国土资发（2016）22号）第三条第一款。第三人陈述，首先，2007年1月4日，第三人取得烟房权证芝字第××号房屋产权证书完全合法。2006年12月，原告委托单位员工王密强到烟台市房产交易中心为其申请办理房屋所有权转移登记手续，并提交了商品房预(销)售合同、授权委托书、房屋所有权(转移)登记申请书审批书、国有土地使用权证书等材料。其中商品房预(销)售合同明确载明：出卖人是原告，委托代理人王密强，买受人为第三人；该合同第一条“出卖人以出让方式取得位于新疆军区干休所东编号为(1996)烟地合字(31)号地块的土地使用权。该地块土地面积为31280平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自1996年12月2日至2066年12月1日”、第三条“具体街道门牌××，总建筑层数住宅2层362.36平方米”、第四条“按套(单元)计算，该商品房总价(人民币)44.0992万元”，烟国用（2000）字第069号国有土地使用证载明：土地使用者原告，用途为住宅，使用权类型出让，使用权面积31280.0平方米，在国有土地使用证底部列明塔山路25、26、27、28、29、30、31、32号。其次，其取得鲁(2019)烟台市芝不动产权第0032894号不动产权证书合法有效。2019年11月27日，第三人持涉案房产的烟房权证芝字第××号房屋产权证书办理房产证补、换不动产证，被告下属的芝罘区不动产登记中心依据相关法律法规、规范性文件，依法办理了房产证补、换不动产权证完全符合相关规定，合法合规。综上所述，被告对涉案房产作出的不动产权登记行为证据充分，程序合法，适用法律正确。原告请求撤销鲁(2019)烟台市芝不动产权第0032894号不动产权证的诉讼请求没有任何事实与法律依据，应予驳回。第三人向本院提交了以下证据：1、1998年10月6日烟台市公证处的公证书一份；2、1996年3月15日原告与邹顺成（第三人的父亲）签订的联建渡假村别墅协议1份；证据1、2，用以证明涉案房屋是第三人方自行建造，当时向原告购买了三个楼座，也就是土地使用权，一个25万元，共计75万元，买的时候是其父邹顺成和原告直接谈的，协议由其父自己建房，有一些手续由原告来完成，联建渡假村别墅协议在实际履行过程中有所变更，实际上是第三人向原告购买包括涉案土地使用权在内的3块楼座，别墅完全是第三人自行出资建造的，同时证明本案所涉及到的土地使用权系第三人从原告方购得，因其是干工程的，原告有好多工程都是其干的，干的工程款原告当时也没及时给付，最后就商定用工程款来抵顶楼座。3、原告及山东烟台塔山企业集团股份有限公司的工商登记材料各1份，具体为原告的非公司法人信息、企业变更情况、关于成立烟台市塔山工商公司的请示、企业法人注册资本验证报告、山东烟台塔山企业集团股份有限公司企业信用信息公示报告，证明两单位的法定代表人在1998年第三人办理公证时为同一人，均为曹庆礼，两单位的注册登记地址均为上夼西路101号，这充分证明两单位是关联企业且公司混同，及公证书的内容是合法有效的。4、2006-2007年初第三人办理涉案房屋产权登记交费的相关凭证7张，分别是2006年12月7日税收通用完税证、2007年1月4日房产交易手续费单据、2006年12月8日购房发票、2006年12月8日原告财务出具的收款收据、2007年1月4日契税完税证、2006年1月4日登记费单据、2006年1月4日公共资金单据，证明第三人严格按照房管登记部门的要求支付了相关款项，履行了相应手续，而且所有手续都是原告指定王密强代办，即办理产权登记手续是完全合法的，至于原告和第三人之间的民事关系，如房款交纳等问题不属于本案行政诉讼的处理范围，可以通过另案民事诉讼程序解决。经核实，被告当时是根据城市房地产登记管理办法第十七条，要求原告及第三人提供了相关材料，2007年办证完全符合该规定，是完全合法的。经庭审质证，原告提交的证据1至5、被告提交的证据1至10、第三人提交的1至4，均来源合法、客观真实，确认为有效证据。原告的证据6系其对涉案房产的情况说明，是原告对案件事实的陈述；原告的证据7是行政法规规定，证据8是法院的判决书，该2份均不是认定本案事实的证据。被告提交的证据11，不属于其在法定举证期限内提交的证据材料，依法不予采纳。经审理查明，原告于2000年4月24日取得烟国用（2000）字第069号国有土地使用证，该证中载明：土地使用者塔山工商公司，座落于新疆军区干休所东，地号6－11，用途住宅，使用权类型为出让，使用权面积为31280平方米，终止日期为2066年12月1日。在原告与邹建政签订的商品房预售合同中（该合同中没有签订时间）载明：原告以出让方式取得位于新疆军区干休所东地块的土地使用权，土地面积为31280平方米，规划用途为住宅，土地使用年限自1996年12月2日至2066年12月1日，具体街道门牌为××，属砖混结构，层高为2层，建筑面积为362.36平方米，按套计算，商品房总价为44.0992万元，一次性付款；原告应按相关规定在商品交付使用后60日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。邹建政应按相关规定在原告商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。该合同第11页最下方写有“委托塔山公司王密强同志代为办理房产手续邹建政2006.12.5”。2006年12月，邹建政向被告申请办理房屋所有权转移登记。2006年12月20日，原告委托王密强代为办理××房产立契手续。2007年1月4日，邹建政取得了烟房权证芝字第××号房屋所有权证书。2019年11月27日，第三人向被告申请不动产登记，提供了不动产登记申请书、身份证复印件、房屋所有权证书。被告经查电子档案，显示无此房办理土地证信息，大证信息为证号烟国用（2000）字第069号，住宅、出让、土地使用年限至2066年12月1日，遂于当日受理，受理意见是该不动产处于权属状态，证号相符，面积362.36平方米，购买烟台市塔山工商公司的房，经查物理档，无查封，抵押已注销，予以审核通过，于2019年12月2日为第三人作出涉案不动产权登记，并为邹建政颁发了鲁（2019）烟台市芝不动产权第0032894号不动产权登记证书。庭审中，被告称在不动产权证实行之前，房产证办出后，在申请办理国有土地使用权证时需提供申请表、房屋所有权证书、申请人身份证明、购物发票或购房合同，经国土部门审查，该宗地权属合法、面积准确、四至清楚，尚未办理土地使用权证的，经审批后，可以直接为持有房产证的申请人办理土地使用权证。另外，在被告提供的烟台市国土资源局文件《关于不动产登记有关政策和办理程序的通知》中，第二条国有土地房屋双证齐全申办不动产登记中第3款规定，房屋所有权已办理过转移登记，土地使用权未随之办理相应登记，现要求办理不动产登记的情况，需查清历次房屋登记及土地手续、权属来源等情况，凡房屋过户手续合规，土地可能性来源清晰，无查封、抵押等限制条件的，属出让土地的，需按前款规定缴纳土地出让金办理土地出让手续后，将不动产权证直接办理到现房产权利人名下。办理手续时，历次权利人应当到场见证，确无法到场的，应在不动产登记机构网站公告15个工作日后，打印公告声明并存档；第三条国有土地房屋单证申办不动产登记问题中第1款规定，土地来源合法、土地批准资料齐全，有房屋所有权证尚未办理土地使用权证，可依申请直接办理不动产权的各类登记。多次办理过房屋所有权转移登记，无查封、无抵押等限制条件，首次申办土地使用权登记，可以按上述相关规定将不动产权证办理到现房产权利人名下。被告认为该案符合第三条第1款的情形，原告认为该案符合第二条第3款的情形。诉讼中，本院依据原告的保全申请，依法作出裁定，禁止被告对登记在邹建政名下的鲁（2019）烟台市芝不动产权第0032894号不动产权登记证办理转移登记。本院认为，《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。被告作为县级地方人民政府不动产登记机构，对本辖区内的不动产进行登记是其履行法定职责的行为。本案的焦点是被告于2019年12月2日作出的鲁（2019）烟台市芝不动产权第0032894号不动产权登记是否合法。《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。本案中，第三人已于2007年1月4日取得了××房屋所有权证、尚未取得土地使用权登记的事实清楚、证据充分。被告作出的涉案不动产权登记除房屋所有权登记外，还增加了土地使用权的登记，而本案所涉的土地使用权自2000年4月24日始是登记在原告名下，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第一款“不动产首次登记，是指不动产权利的第一次登记”之规定，涉案的土地使用权如果再进行登记，不属于首次登记，因此不符合《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第一项由单方申请的情形，且就本案查明的事实看，也不符合《不动产登记暂行条例》第十四条第二款所列明的其他由当事人单方申请的情形。因此，本案不动产登记中所涉及的土地使用权登记，应由当事人双方共同申请，而被告在第三人单方申请的情况下，没有告知原登记的产权人即作出涉案不动产权登记，不符合上述规定，程序违法。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款规定，行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第九十六条规定，有下列情形之一，且对原告依法享有的听证、陈述、申辩等重要程序性权利不产生实质损害的，属于行政诉讼法第七十四条第一款第二项规定的“程序轻微违法”；（一）处理期限轻微违法；（二）通知、送达等程序轻微违法；（三）其他程序轻微违法的情形。根据上述规定，被告在对涉案土地使用权办理转移登记时违反法定程序，对原告的陈述和申辩等程序性权利产生损害，应予撤销。综上所述，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（三）项之规定，判决如下：一、撤销被告烟台市芝罘区自然资源局2019年12月2日作出的证号为鲁（2019）烟台市芝不动产权第0032894号、产权人为邹建政的不动产权登记证；二、限被告烟台市芝罘区自然资源局在30个工作日内对第三人邹建政的申请重新作出处理。案件受理费50元、保全费30元，均由被告烟台市芝罘区自然资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  成丽萍人民陪审员  刘丽伟人民陪审员  陈晓健二〇二一年三月三十日书 记 员  宋海琳