广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初13800号原告：中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社，住所地广东省中山市××××××××××之一。法定代表人：梁玉萍，该社主任。委托诉讼代理人：卢燕飞，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖珊，广东广中律师事务所实习律师。被告：谢全贵，男，1987年7月5日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区×××××××××村民组。原告中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社（以下简称贴边经联社）诉被告谢全贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贴边经联社委托诉讼代理人卢燕飞、廖珊到庭参加诉讼，被告谢全贵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。贴边经联社向本院提出诉讼请求：1.谢全贵支付所欠2019年8月23日至2020年4月16日的租金16711元、水电费929元及垃圾清运费300元，共18393元，并以16711元为基数从2019年8月27日起至实际支付之日止按每天1‰计付逾期付款违约金（暂计至2020年9月15日约为6501元）给贴边经联社；2.谢全贵赔偿贴边经联社向谢全贵主张权利产生的律师费3000元，以上合计24894元。诉讼过程中，贴边经联社称其诉讼请求中垃圾清运费300元实为笔误，应为753元，诉求总金额不变。事实和理由：谢全贵因经营需要承租贴边经联社名下的位于中山市×××××××××××××××××第3卡商铺。2017年2月2日，贴边经联社与谢全贵协商签订《贴边村综合楼商铺租赁合同》。约定乙方向甲方租赁坐落在中山市××××××××××××××第3卡商铺，面积92.5平方米，租金为每月2590元，垃圾清运费为每季度300元，租金及垃圾清运费按照先缴租后使用的原则，在每季度前一天付清，如不按时缴交租金，则按拖欠租金总额每天处罚1％滞纳金给甲方，并约定水电费由乙方在指定时间缴纳给甲方。如乙方违约应赔偿甲方的直接损失。上述合同签订后，贴边经联社已按合同约定向谢全贵履行了交付租赁商铺的义务，而谢全贵却未按合同约定履行交租义务。依照合同约定，谢全贵应于2019年8月22日前支付2019年8月23日至同年11月22日的租金7770元，但谢全贵仅缴纳租金2800元，剩余4970元及水电费929元未缴纳，至今尚欠贴边经联社2019年8月23日至2020年4月16日的租金16711元、水电费929元及垃圾清运费300元共18393元。贴边经联社于2020年8月31日向谢全贵催缴上述租金，但谢全贵至今未按约定缴纳租金及上述费用。谢全贵的违约行为已给贴边经联社造成了一定的经济损失。贴边经联社曾多次与谢全贵协商未果。谢全贵不按合同约定履行交租义务的行为已构成违约，其应依合同约定交清所欠租金及支付逾期付款违约金、水电费、垃圾清运费给贴边经联社，并赔偿贴边经联社因追诉谢全贵逾期支付租金而导致的律师代理费损失。因合同中约定的违约金数额过高，贴边经联社将违约金下调至按拖欠租金总数的每天1‰计算。综上，请依法判决。诉讼过程中，谢全贵称上述垃圾清运费300元为笔误，实际为753元。谢全贵未在法定期限内提交答辩意见，亦未提交证据。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2017年2月22日，贴边经联社（甲方）与谢全贵（乙方）签订《贴边村综合楼商铺租赁合同》，约定甲方将座落在中山市×××××××××××××××××第3卡商铺，面积92.5平方米，出租给乙方作商业经营用途；租赁期限2017年2月23日至2021年12月31日止；每月租金2590元，每季度租金7770元；乙方在缴交租金时须同时向甲方缴纳每季度垃圾清运费，每季度为300元；本合同签订之日起乙方须向甲方缴纳保证金7770元作为承租保证金，在乙方无违约行为、无拖欠租金及其他应缴费用、无需支付赔偿金的前提下，承租期满并将租赁物返还给甲方时，保证金无息退回给乙方；乙方每月所产生的水费按3元/度、电费按1.2元/度计算，由甲方每月安排人员抄写水电表读数下发通知，要求乙方在指定时间缴纳给甲方；租赁期内，乙方如不按时缴交租金，则按拖欠租金总额每天计付1％滞纳金给甲方，如乙方逾期1个月仍未交完租金，甲方有权终止本合同和收回乙方使用权，甲方没收乙方的保证金，并追收乙方拖欠全期租金及因此造成甲方的一切经济损失；合同还约定了其他内容。合同签订后，贴边经联社将上述租赁物交付给谢全贵，谢全贵按合同约定缴纳押金7770元，并在2019年8月22日缴纳同年8月23日至同年11月22日的部分租金2800元后未再缴纳租金。2020年8月31日，贴边经联社的工作人员通过微信向谢全贵发送缴费单显示2019年10月9日至2020年4月15日水电费929元,2019年8月23日至2019年11月22日租金4970元，2019年8月23日至2019年11月22日垃圾费300元，2019年11月23日至2020年2月22日租金7770元，2019年11月23日至2020年2月22日垃圾费300元，2020年2月23日至2020年4月16日租金3971元，2020年2月23日至2020年4月16日垃圾费153元，合计18393元，备注租金、垃圾费、水电费计算至2020年4月1日，并发送“因您租用位于贴边村利源围综合楼商铺已过期缴交租金。现最后一次通知：于2020年9月1日前上班时间到村委缴交租金的。逾期未缴交的将案合同约定的违约责任条款处理”，谢全贵回复“收到，这两天出了点事情，欠村委会的钱我一定会还上的”。贴边村委会为追讨上述款项，委托广东广中律师事务所卢燕飞律师、廖珊实习律师作为其与谢全贵房屋租赁合同纠纷案件的代理人，并为此支付律师费3000元。贴边经联社称案涉租赁物未办理报建手续，谢全贵使用涉案租赁物至2020年4月16日，其同意谢全贵缴纳的押金7770元用以先抵扣垃圾清运费、水电费，剩余部分抵扣租金。本院认为，本案于2020年10月9日立案，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。贴边经联社与谢全贵签订《贴边村综合楼商铺租赁合同》，将案涉房屋出租给谢全贵使用，贴边经联社称案涉房屋未办理报建手续，谢全贵未予反驳，本院予以采信。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，案涉《贴边村综合楼商铺租赁合同》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，合同无效后，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。因案涉合同已被认定为无效，贴边经联社诉求的租金实为房屋占用费；贴边经联社称谢全贵使用案涉租赁物至2020年4月16日，但仅支付2019年8月23日至同年11月22日的部分租金2800元后未再缴纳租金，谢全贵未予反驳，本院予以采信。经核算，2019年8月23日至2020年4月16日的占用费为20288.33元（2590元/月×7个月+2590元÷30天×25天），谢全贵已支付2800元，尚欠17488.33元，现贴边经联社仅主张16711元，系当事人依法行使民事处分权利，不违反法律规定，本院予以支持。贴边经联社主张谢全贵尚欠其水电费929元及垃圾清运费753元有其提交的微信聊天记录为证，谢全贵未予反驳，本院予以认定，故对贴边经联社诉求的水电费929元及垃圾清运费753元予以支持，以上合计18393元。案涉合同无效，故贴边经联社诉求的违约金缺乏依据，本院不予支持。贴边经联社主张谢全贵支付其律师费缺乏依据，本院不予支持。贴边经联社同意谢全贵支付的押金7770元先用以抵扣水电费及垃圾清运费，超出部分抵扣租金，本院予以准许，抵扣完全部水电费、垃圾清运费及部分房屋占用费后，谢全贵仍应支付贴边经联社房屋占用费10623元。谢全贵经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对贴边经联社诉讼请求和事实理由抗辩的权利，不影响本院对本案的依法审理，本院依法作缺席审判。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢全贵于本判决生效之日起三日内向原告中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社支付拖欠的房屋占用费10623元；二、驳回原告中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，减半收取计211元，由原告中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社负担121元，被告谢全贵负担90元（该款原告中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社已预付，由被告谢全贵在履行中迳付原告中山市横栏镇贴边股份合作经济联合社，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  郭晓琳二〇二一年三月十五日书记员  苏洁萍