贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1375号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：仇友宽，男。被上诉人（原审原告）：蔡琴琴，女，1989年8月7日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：李坚，贵州谦明律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人蔡琴琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初2851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月02日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员刘妍独任审理。上诉人新世界公司的委托诉讼代理人仇友宽，被上诉人蔡琴琴的委托诉讼代理人李坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人违约金17368元；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第五条约定，案涉房屋的逾期交房违约金最高不得超过房屋总价的2%，但一审判决未对逾期交房违约金数额上限进行认定，导致违约金计算金额过多，一审属于认定事实错误；2、一审认定逾期交房天数时，将商品房交付之日或业主应当收房当日计算在内，导致多计算了一天违约天数，相应金额也计算错误，属于认定事实错误。蔡琴琴辩称，1、违约天数计算请二审法院依法判决；2、业主因上诉人违约所造成的损失大于2%的违约金，取消2%的违约金限制符合法律规定，亦符合合同约定；3、根据相关法律规定，上诉人交付的房屋要提供“三书一证一表”，目前即使已经交付的房屋亦为违约交付，因始终不具备交房条件，我方对此未上诉只为尽早拿到违约金。蔡琴琴向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、被告立即向原告支付逾期交房违约金为95，092元（以总房价868，416元为基数，日万分之三为标准，从2018年12月31日起计算至商品房符合合同约定条件并实际交付之日止，暂计算至2019年12月31日）。诉讼过程中，原告将诉请的逾期交房违约金计算标准变更为按日万分之一计算，相应金额予以降低。一审法院认定事实：2017年8月20日，原告以868416元向被告购买位于观山湖区房屋一套，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“（一）出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。第十三条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十四条交接手续约定“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。（二）查验房屋1、买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续……”补充协议第十五条其他约定“1、关于通知的约定（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址，如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由买受人承担。如买受人通讯地址变更，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务”。上述合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告未在约定期限向原告交付房屋。2019年8月20日，被告取得由贵州黔正测绘有限公司出具的案涉房屋建筑面积实测报告。2019年8月29日，被告取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案表。2019年12月19日，被告取得涉案房屋的《贵阳市商品住房交付使用备案证书》（筑商品住房交付使用备案字第20190103号），2019年12月31日，被告按原告在《商品房买卖合同》中载明的地址及联系方式向原告发送《收（验）房通知书》，通知原告办理验、收楼手续。一审法院认为，双方当事人对案涉《商品房买卖合同》效力并无异议，且该合同不违反法律法规效力性强制性规定，原告的该项诉请，一审法院予以确认。本案争议的焦点有两点：1、被告通知收房是否符合约定条件；2、原告主张的逾期交房违约金计算截止时间。对上述焦点，一审法院意见如下：根据案涉《商品房买卖合同》第十一条约定，被告向原告交付的房屋应取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、经房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书，并满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，同时还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》均属案涉商品房竣工验收合格的必备条件，则被告取得建设工程竣工验收备案表事实上即已满足要求。在被告通知原告办理房屋交接手续之前，已满足合同约定的交付条件。原告主张被告提供的面积实测报告并非由合同第三条约定的测绘机构“贵阳市房产测绘队”出具，但合同第十一条约定的测绘机构系“有资质的房产测绘机构”，被告提供的面积实测报告中载明了该测绘机构的资质，同时合同第三条载明的“贵阳市房产测绘队”并非独立存在的主体，约定不明，在原告未提供相反证据否定该测绘机构及其资质不符合约定条件的情况下，一审法院认可被告提供的面积实测报告。根据双方合同补充协议约定的通知方式，被告按照合同载明的地址寄出邮件即视为通知，被告邮寄收（验）楼通知符合双方约定，原告应当按照合同第十四条在收到书面通知后15日内办理该商品房的交接手续，故被告承担违约责任的截止时间为从履行通知义务（即2019年12月31日）之次日后十五日，即为2020年1月15日。2018年12月31日至2020年1月15日共计380日，违约金数额为：868,416元×1?×380日=32,999.81元，案件审理过程中，被告主张已经向原告支付了7,902.59元应予扣除，原告核对后认可该事实，故违约金最终数额为：32,999.81元-7,902.59元=25,097.22元，原告诉请中超出部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告蔡琴琴与被告贵阳新世界房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起三日内向原告蔡琴琴支付逾期交房违约金25,097.22元；三、驳回原告蔡琴琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元（原告预交），由贵阳新世界房地产有限公司负担。二审期间，本案双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。另查明，《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、面积实测报告、竣工验收备案表、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》（筑商品住房交付使用备案字第20190103号）、《收（验）房通知书》、邮寄记录等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院对此予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为逾期交房违约金如何认定的问题。本案中，出卖人新世界公司未按照合同约定的交房时间向买受人交付房屋已构成违约，依据合同约定，买受人有权向新世界公司主张逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十三条内容，双方当事人约定的逾期交房违约金标准为：自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件十二补充协议针对前述约定内容，将逾期交房违约金限定为支付比例最高不超过房屋总价的2%，若依照该约定，无论新世界公司逾期交房违约行为持续多长时间，逾期交房违约金最高仅能计算至房屋总价的2%，补充协议的该项约定明显不合理地减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的责任，限制了买受人的权利，不利于督促新世界公司积极履行交房义务，依照《商品房买卖合同》第二十九条约定的内容，若补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准，故本案逾期交房违约金应依据《商品房买卖合同》第十三条予以认定，一审判决以《商品房买卖合同》第十三条约定的全部已付款的万分之一/日的标准计算违约金符合双方约定，本院予以确认。新世界公司上诉主张违约金计算金额超限，本院对该项上诉请求不予支持。但本院认为，关于逾期交房的违约金支付条件双方当事人约定在案涉合同第十三条，合同第十四条约定新世界公司应在交付日前15天通知买受人办理交接手续，该条款仅说明交接手续，并不发生支付违约金的法律后果，故一审判决确认在案涉房屋达到合同约定的交付条件并通知买受人起延后15日作为其履行约定交付义务之日错误，本院对此予以更正。则买受人主张的逾期交房违约金，应截止2019年12月31日。从2018年12月31日计算至2019年12月31日，共逾期365天，逾期交房违约金计算为31697.18元，扣除已支付的7,902.59元，剩余23794.59元。至于买受人主张交付的房屋要提供“三书一证一表”，案涉房屋始终不具备交房条件，因合同并未明确达到交房条件的具体材料名称，且买受人并未对此提出上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，不属于二审审理范围。综上所述，上诉人贵阳新世界房地产有限公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初2851号民事判决第一项；二、撤销贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初2851号民事判决第三项；三、变更贵阳市观山湖区人民法院(2020)黔0115民初2851号民事判决第二项为：贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付蔡琴琴逾期交房违约金23794.59元；四、驳回蔡琴琴的其他诉讼请求。一审案件受理费214元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担45元，由被上诉人蔡琴琴负担5元。本判决为终审判决。审判员  刘妍二〇二一年三月二十七日法官助理沈祥凤书记员李连睿