重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终9596号上诉人（原审原告）：唐洪梅，女，汉族，1980年3月22日出生，住浙江省安吉县，现住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张垚，重庆理博律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海川，重庆理博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑嘉丽，女，1975年7月15日出生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：梅菊，重庆渝宏律师事务所。上诉人唐洪梅与被上诉人郑嘉丽房屋租赁合同纠纷一案，唐洪梅.不服重庆自由贸易试验区人民法院于2020年8月19日作出的（2020）渝0106民初10587号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月30日受理后，依法组成合议庭，参照适用涉外民事诉讼程序进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐洪梅向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）渝0106民初10587号民事判决；2.改判被上诉人郑嘉丽向上诉人唐洪梅退还40000元及资金占用期间利息（从2019年7月10日起至2019年8月19日以40000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起以按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费由被上诉人郑嘉丽承担。事实与理由：2017年10月，郑嘉丽将坐落于重庆市沙坪坝区小龙坎新街的房屋出租给唐洪梅，并签订《租赁合同》，租赁期限为2017年10月1日至2019年9月30日。2019年6月，郑嘉丽准备将房屋出租给案外人并要求唐洪梅清场腾退，并以此要求唐洪梅多支付40000元给郑嘉丽。唐洪梅因想继续承租，迫于不能继续承租的压力，于2019年7月9日因郑嘉丽要求将40000元和续签押金差额1200元共41200元支付给了郑嘉丽并续签了《租赁合同》。郑嘉丽利用优势地位和唐洪梅急于迫切承租房屋的心理，与唐洪梅签订了一份多支付40000元的显失公平的租赁合同，该合同明显违背了公平、等价有偿原则，系可撤销合同，现上诉人请求变更合同内容，要求被上诉人退还40000元于法有据，应予支持。被上诉人郑嘉丽辩称，一审事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉人的上诉请求。唐洪梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令郑嘉丽向唐洪梅退还违约收取的40000元及资金占用利息（以40000元为基数，从2019年7月10日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起以按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算）；2、判决郑嘉丽承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：郑嘉丽为涉案房屋的所有权人。2017年9月22日，唐洪梅（乙方）与郑嘉丽（甲方）签订《租赁合同》，约定如下：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限从2017年10月1日至2019年9月30日，月租金为6000元。签订合同时，乙方应向甲方交付保证金12000元。乙方合同到期如续签，需在本合同终止前一个月签约。2019年7月9日，唐洪梅（乙方）与郑嘉丽（甲方）签订《租赁合同》，约定如下：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限从2019年10月1日至2023年9月30日，2019年10月1日起至2022年9月30日止，月租金为6600元，2022年10月1日起至2023年9月30日止，月租金为7500元。签订合同时，乙方应向甲方交付保证金13200元。乙方合同到期如续签，需在本合同终止前一个月签约。2019年6月29日，唐洪梅郑嘉丽双方微信聊天记录如下：“郑嘉丽，我准备给别人签合同了，请9月30日前清场，10月1日早上10点我来收铺，退你保证金。唐洪梅，郑姐，是我有哪些地方做的不好吗？……店我还打算租下去的，本想下个月和你说的，合同还有三个月才到期不是吗……”。2019年7月9日，唐洪梅通过支付宝向郑嘉丽支付款项41200元，转账备注为：“金诚D6合同续签押金及其他费用”。另外，郑嘉丽举示了其与案外人（微信名为酷哥）的微信聊天记录，聊天内容有：“酷哥，现在生意整体都在下滑，我是朝天门库存量太大，所以想多发展个店，我是很有诚意的……。郑嘉丽，好处费5万，租金6600元，可签三年。酷哥，好处费3万，租金6000元，签6年合同，后面租金可以随行就市……。郑嘉丽，不……”。拟证明在与唐洪梅续签租赁合同之前，有案外人想租赁涉案房屋，提出了更高的租赁条件。唐洪梅对该证据的真实性无异议，但认为无法核实是否该案外人是否是真实想租赁涉案房屋，双方也没有最终达成租赁条件。审理中，唐洪梅述称唐洪梅支付的40000元是郑嘉丽利用其业主优势，利用唐洪梅想继续承租涉案房屋的优势，违背合同约定向唐洪梅索取的费用，该费用没有任何依据，构成不当得利，还述称是先支付的该40000元，再签订的租赁合同。郑嘉丽则坚持抗辩认为该40000元是唐洪梅郑嘉丽之前电话沟通好后约定时间去门面签订的租赁合同，这是续租合同的条件，也是租金递增的费用，这也是行业不成文的规矩，如果当时没有这个行情，唐洪梅也不会支付，如果唐洪梅不认可，就不会在签订合同时将该款项支付给郑嘉丽。双方分歧较大，调解未成。一审法院认为，唐洪梅郑嘉丽双方于2017年9月22日、2019年7月9日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，唐洪梅郑嘉丽双方应当按照合同约定全面履行权利义务。本案中，唐洪梅要求郑嘉丽返还收取的40000元，该款项并未写入《租赁合同》中，唐洪梅认为郑嘉丽无权收取该费用，遂提起本案诉讼。对此争议，一审法院根据双方举示的证据及作出的陈述分析如下：唐洪梅向郑嘉丽支付41200元的转账备注为“金诚D6合同续签押金及其他费用”，依据双方的一致陈述，其中1200元为续签租赁合同的押金差额，其余的40000元便应当为备注中的“其他费用”，虽然该40000元并未写入《租赁合同》中，但并不能因为未写入合同便直接认定为郑嘉丽不应当收取该费用，还需要结合案件情况综合分析。郑嘉丽系涉案房屋的业主，郑嘉丽将房屋出租给唐洪梅或者其他承租人有权利向对方提出自己的出租条件，唐洪梅作为承租方，也有权利向郑嘉丽或者其他出租人提出自己的承租条件，此乃为了达成租赁协议必经的协商过程，在出租方与承租方均认可并达成一致意见的情况下才会建立租赁合同关系。按照唐洪梅陈述，唐洪梅是在已经向郑嘉丽转账40000元之后才与郑嘉丽签订的《租赁合同》，可见，该款项是双方为了促成《租赁合同》而约定的条件，唐洪梅亦备注该笔费用为租房其他费用，唐洪梅支付了该费用后便取得了涉案房屋的承租权，该款项应为唐洪梅承租涉案房屋付出的对价。至于唐洪梅述称的唐洪梅享有优先承租权，郑嘉丽虽然举示了微信聊天记录拟证明有案外人欲租赁涉案房屋，但该聊天记录并未显示双方已经达成了合意及约定了租金标准，郑嘉丽后来又将涉案房屋出租给唐洪梅，郑嘉丽作为出租方亦有权利上涨租金标准，并不能因为租金标准提高便认定郑嘉丽侵犯了唐洪梅的优先承租权。综上所述，一审法院认定唐洪梅向郑嘉丽支付的40000元是双方建立租赁合同关系达成的合意，且唐洪梅已经履行完毕，现唐洪梅要求郑嘉丽退还该40000元及支付资金占用利息，并无法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回唐洪梅的诉讼请求。案件受理费800元，由唐洪梅负担。二审期间，本院查明如下事实：1.唐洪梅提交的《情况说明》载明：其从上一任商户手上受让涉案房屋时就与郑嘉丽确认过合同到期不会收回去，但在合同未到期时，郑嘉丽即表示有其他人要求租涉案房屋，并承诺给四万元好处费，房租递增10%。其在郑嘉丽的再三催促下草草按月租6600元签订合同并支付了四万元好处费。后来才觉得6600元每月的房租已经高于市场价格了，其不应该再支付四万元好处费，且其发现从郑嘉丽提供的聊天记录来看，郑嘉丽与酷哥在同一个业主群里，有可能两者同为业主，关于求租的信息系二人共同商量好为其设的陷阱。2.郑嘉丽与案外人（微信名为酷哥）的微信聊天记录显示“现在生意整体都在下滑，我是朝天门库存量太大，所以想多发展个店，多销点货，你也在业主群，其实你也可了解一下现在的生意行情哈”。3.涉案房屋位于重庆市沙坪坝区。双方当事人一审庭审中均认可涉案房屋现由唐洪梅占有。对一审法院查明的其他事实，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人郑嘉丽系香港特别行政区居民，故本案应当参照涉外诉讼程序进行审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。又，根据《最高人民法院关于适用的解释》第十九条规定，财产租赁合同、融资租赁合同以租赁物使用地为合同履行地。本案系因房屋租赁合同纠纷提起的诉讼，涉案房屋位于在沙坪坝区，属于本院管辖范围，故，本院对本案有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案涉案房屋位于内地，房屋租赁行为亦发生于内地，因此，与涉案合同有最密切联系的是内地法律，故，本案应当适用内地法律。本院认为，本案二审的争议焦点在于案涉租赁合同是否显失公平。对此，本院评析如下：首先，关于法律适用问题。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，案涉租赁合同的签订时间为2019年7月9日，该法律事实发生于民法典实施前，应当适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》的相关规定。其次，关于案涉租赁合同是否显示公平的问题。本院认为，通常情况下，双方当事人签订合同应当遵循平等自愿原则，即当事人可以按照自己的意愿地决定是否订立合同，以及合同的内容和形式，但如果在订立合同时显失公平，则可依据《中华人民共和国合同法》第五十四条予以撤销。根据《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十二条的解释，显失公平是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则。因此，显失公平的构成要件包括：一是从客观上来说，一方当事人利用优势或者利用另一方没有经验签订；二是从结果上来说，由于以上原因致使在合同的内容上双方权利义务严重失衡，明显违反公平、等价有偿原则。具体到本案中，从客观上来说，作为涉案房屋的出租方和承租方，均可以在合同到期后自由作出选择，是继续签订合同还是不再续签，双方均处于平等的地位，且唐洪梅自2017年即与郑嘉丽签订了房屋租赁合同，租赁涉案该房屋至今，其对于房屋租赁事宜并非没有经验。该协议的签订并不符合显失公平的客观条件。从结果上来说，现有证据不足以证明涉案合同明显违反公平原则。双方当事人的聊天记录显示，郑嘉丽在合同到期前三个月即2019年6月29日通知了唐洪梅，其准备将涉案房屋租赁给其他人。唐洪梅回复称还想继续租下去。双方于2019年7月9日签订租赁合同。双方当事人对房屋租赁事宜进行了协商，最终以6600元每月的租金和“四万元好处费”的条件签订了案涉房屋租赁协议。前述合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及司法解释的强制性规定，且无证据支撑前述合同的签订违反公平原则，该合同有效。故，对于唐洪梅提出的案涉租赁合同显失公平而应当予以撤销或变更的上诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人唐洪梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 琰审 判 员  姜 蓓审 判 员  周 映二〇二一年三月二十六日法官助理  陆书瑶书 记 员  黄 原