广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1629号上诉人（原审原告）：中山市大信物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区××××××（三楼302室），统一社会信用代码914×××××××××××896N。法定代表人：张开成，该公司董事长。委托诉讼代理人:李尧旺，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：朱玉达，男，1982年7月14日出生，汉族，住山东省费县×××××××××××××。上诉人中山市大信物业管理有限公司（以下简称大信物业公司）因与被上诉人朱玉达物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初28422号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。大信物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项关于支付物业管理费的内容，改判朱玉达支付物业管理费共16075.28元，即2010年1月1日起至2011年7月31日物业管理费为2430.48元（127.92元×19个月）、2013年1月1日起至2014年12月31日物业管理费为3070.08元（127.92元×24个月）、2015年1月1日起至2020年2月29日物业管理费为10574.72元（170.56元×62个月）。事实和理由：2010年1月份朱玉达对其购买的位于中山市石岐区×××××办理了交楼验收手续，并于同日与大信物业公司签订了《前期物业管理服务协议》约定:由大信物业公司实施物业管理服务，交纳时间为每月10日前，朱玉达购买的房屋权属建筑面积为106.6平方米，每月物业服务费为127.92元，按建筑面积每月每平方米1.2元交纳物业管理服务费。2015年1月始，物业管理服务费调为按建筑面积每月每平方米1.6元计算，每月管理费为170.56元，故朱玉达合计共拖欠物业管理费16075.28元。朱玉达辩称：双方算账有不同的价格，朱玉达不清楚收费标准变化。因为朱玉达房屋存在漏水问题，从2012年装修至今多次联系大信物业公司无果，到2019年才得以解决，水浸泡了房屋6、7年，大信物业公司应给予朱玉达一定的补偿。房屋漏水至少有5年的保修期，大信物业公司应与朱玉达签订书面的维修保障文件。因责任不在朱玉达，朱玉达不应缴纳物业管理费滞纳金。大信物业公司向一审法院起诉请求：1.判令朱玉达立即支付从2010年1月1日起直至判决作出之日止欠付大信物业公司的物业管理费，暂计至2020年2月29日的物业服务费16079.16元、代收水费2284元、梯灯费分摊费64元；2.判令朱玉达在逾期支付物业管理费之日起每日承担逾期付款部分千分之一的违约金直至清偿之日止，暂计至2020年2月29日违约金为24669.63元。一审法院认定事实：朱玉达为中山市×××××（房屋登记建筑面积：106.6平方米）业主，其所有的物业备案登记时间为2010年8月30日。2010年9月20日，中山市大信置业有限公司（甲方）与大信物业公司（乙方）签订了前期服务合同，合同约定，甲方将中山市石岐区×××××委托乙方管理；本物业竣工交付使用后，物业服务费用由业主或非业主使用人缴收；已竣工但尚未出售或尚未交付物业买受人的物业、物业服务费用由房地产开发企业交纳；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前；合同还约定了其他事项。2012年5月28日，大信物业公司（乙方）与朱玉达（甲方）签订前期物业服务合同，双方约定：甲方将其购买的中山市×××××物业服务问题委托乙方管理；乙方按照每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费；住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业服务费，业主从接到建设单位通知可收楼当月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月10日前；业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金；服务期限从物业交付使用之日起至物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止；合同还约定了其他事项。同日，朱玉达办理了收楼手续，并签收了验房交接书。大信物业公司主张朱玉达自2010年1月起未再支付物业服务费，经催收未果后诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审过程中，朱玉达确认收楼时间是2012年5月28日及缴纳了水费64元，并陈述案涉物业是因为长期漏水的情形，但大信物业公司一直拖延不予处理，截止至2018年年底才处理，故没有缴纳物业费。大信物业公司对此收楼时间及水费的缴纳情况予以确认，但是对漏水的处理情况不予确认，其陈述针对该漏水情况亦告知了开发商，积极维修，并将琉璃瓦漏水已经修好。一审法院判决：一、朱玉达于判决发生法律效力之日起七日内向大信物业公司支付2012年5月至2020年2月的物业服务费12024.48元及滞纳金（滞纳金计算方法：以每月拖欠的物业服务费127.92元为基数，分别从2012年5月至2020年2月的11日起按年利率6%计至清偿之日止）；二、朱玉达于判决发生法律效力之日起七日内向大信物业公司支付梯灯费64元。三、驳回大信物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费878元，减半收取为439元（大信物业公司已预交），由大信物业公司承担222元，由朱玉达负担217元（朱玉达于判决发生法律效力之日起七日内迳付大信物业公司）。本院二审期间，大信物业公司、朱玉达均未向本院提交新证据。本院另查明：2015年12月20日，大信物业公司向中山市发展和改革局递交物业服务收费备案表，要求将石岐区兴盛路5号石岐区大信海岸家园高层住宅物业收费按每月每平方1.6元的标准备案，2015年12月29日，中山市发展和改革局向大信物业公司发出备案回执（2015年SXQ032号），认为其申请备案的收费标准符合政府指导价管理有关规定，该局已备案。二审庭审中，大信物业公司称从2015年1月1日开始按1.6元/平方米/月的标准计收物业管理费的依据需核实并于庭后3日内提交情况说明，大信物业公司逾期未提交情况说明。一审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对于上诉人大信物业公司的上诉请求及理由，首先，关于物业管理费的计费期间，经查，2012年5月28日的前期物业服务合同约定，业主从接到建设单位通知可收楼当月开始缴交物业服务费，但大信物业公司一、二审期间并未能举证证明曾通知朱玉达收楼的时间；并且，2010年9月20日的前期物业服务合同约定业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，一审庭审过程中双方均确认朱玉达于2012年5月28日办理好收楼手续，故开始缴纳物业费时间应从2012年5月开始计付，一审法院对物业管理费计费期间的认定理据充分，应予维持。其次，关于物业管理费的计算标准，大信物业公司主张2015年1月1日始应按1.6元/平方米/月的标准计算物业管理费，但中山市发展和改革局向大信物业公司发出备案回执的日期是2015年12月29日，且大信物业公司逾期未提交情况说明，故本院对大信物业公司的主张不予采纳，本案物业管理费应自2016年1月起按1.6元/平方米/月的标准计算。另外，朱玉达关于因房屋漏水才未缴纳物业管理费、其不应支付滞纳金的抗辩，根据合同约定若房屋存在质量问题，在保修期内由开发商负责维修，且大信物业公司对朱玉达的漏水问题进行了跟进及处理，已提供相对完善的物业服务，故本院对朱玉达的抗辩主张不予采信。经核算，朱玉达自2012年5月28日至2015年12月应按1.2元/平方米/月的标准支付物业管理费共5500.56元（106.6平方米×1.2元/平方米/月×43个月），自2016年1月至2020年2月应按1.6元/平方米/月的标准支付物业管理费共8528元（106.6平方米×1.6元/平方米/月×50个月），共计14028.56元。综上所述，上诉人大信物业公司的上诉请求部分成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初28422号民事判决第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初28422号民事判决第三项；三、变更广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初28422号民事判决第一项为：被上诉人朱玉达于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人中山市大信物业管理有限公司支付2012年5月至2020年2月的物业服务费14028.56元及滞纳金（滞纳金计算方法：2012年5月至2015年12月以每月拖欠的物业服务费127.92元为基数、2016年1月至2020年2月以每月拖欠的物业服务费170.56元为基数，分别从2012年5月至2020年2月每个月的11日起按年利率6%计至清偿之日止）；四、驳回上诉人中山市大信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费878元，减半收取为439元（中山市大信物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市大信物业管理有限公司承担202元，由被上诉人朱玉达负担237元；二审案件受理费202元（中山市大信物业管理有限公司已预交），由上诉人中山市大信物业管理有限公司负担102元，由被上诉人朱玉达负担100元（被上诉人朱玉达负担部分于本判决生效之日起七日内迳付上诉人中山市大信物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年三月二十六日法官助理 王冰钰书 记 员 刘粤湘