吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2021）吉06民终177号   上诉人（原审被告、反诉原告）:高凤珠，女，1954年2月6日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。   委托诉讼代理人:陈立东，吉林铸杰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：高大松，男，1977年9月29日生，汉族，住长春市朝阳区，系高凤珠之子。   被上诉人（原审原告、反诉被告）:张俊花，女，1964年9月23日出生，汉族，抚松县原木钟厂退休工人，住吉林省抚松县。   委托诉讼代理人:张俊芬，1965年7月I7日出生，汉族，退休工人，住吉林省抚松县，系张俊花之妹。   上诉人高凤珠因与被上诉人张俊花房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2020）吉0621民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。   高凤珠上诉请求：1、撤销（2020）吉0621民初1875号民事判决，判令张俊花立即腾迁、返还高凤珠名下的乐民小区22号楼2单元303室房屋；3、判令张俊花承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：本案事实和证据认定不清，一审法院根据高凤珠将案涉房屋所有权证暂放到张俊花手中持有、张俊花提供的未明确指出双方之间系房屋买卖关系的电话录音及高凤珠在2011年房屋征收时没来要房子等情况，认定双方是房屋买卖关系不是租赁关系属事实和证据认定不清。   张俊花辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院维持一审判决。   张俊花向一审法院起诉请求：判令高凤珠将位于乐民小区22号楼2单元303室房屋过户给张俊花。   高凤珠一审反诉请求：依法判令张俊花立即腾迁、返还高凤珠名下的乐民小区22号楼2单元303室房屋。   一审法院认定事实：1995年，高凤珠将其所有的位于抚松县抚松镇大榆树小区，建筑面积为51.13平方米，栋号为4-192号，砖混结构，私有房屋所有权证号为吉房权抚字第XXXX号的住宅房屋以1万元价款出卖给张俊花。双方未签订书面买卖合同，口头约定办理过户需要缴纳的税费全部由买方承担。张俊花将房款当即付清后，高凤珠将所售房屋及吉房权抚字第XXXX号私有房屋所有权证一并交付张俊花。   2011年，抚松县房屋征收管理办公室（以下简称征收办）因抚松县乐民小区棚户区改造工程建设需要，对抚松镇香江路以北，北新路以东，参乡大路以南范围内的房屋进行征收，张俊花所购买的前述房屋在征收范围内，属于被征收房屋。当年7月6日，张俊花自愿选择产权调换安置方式与征收办签订了《房屋征收产权调换协议书》。协议书载明：“乙方（被征收人）张俊花（照高凤珠），第二条，乙方同意甲方（征收办）征收座落于大榆树小区4-192栋的住宅房屋，其房屋产权性质私产（房屋所有权证）编号04889，结构砖混，建筑面积51.13平方米，房屋用途为住宅。第三条，甲方将座落在乐民小区第A22栋楼2单元3层303房号的房屋作为产权调换住宅房屋。单元号自西向东排列，门牌号自西向东排列，该房屋为期房。乙方选择产权调换房屋的建筑面积65.96平方米，其中与原有照（无籍）住房相等的面积51.13平方米，扩大面积8平方米（含8平方米）以内免收扩大面积款，低保户∕特困户免收4平方米扩大面积款。在此基础上，乙方仍增加面积2.83平方米，2.83平方米按销售优惠价格1，980.00元∕平方米结算，小计5，603.40元，上述乙方应向甲方交纳总价款合计为5，603.40元。该款于工程项目竣工交付使用回迁时一次性交清。第四条、乙方保证在2011年7月6日前搬迁腾空被征收房屋……甲方保证在2012年10月31日前将产权调换房屋交付给乙方。……”等内容。双方还另行签订了《房屋征收补偿付款协议》，张俊花因此次征收获得拆迁补偿款9，576.60元。上述有关征收协议签订后，张俊花按约履行，原持有的未办理过户登记的吉房权抚字第XXXX号私有房屋所有权证被有关部门收回后予以注销登记处理。征收办按照协议约定按时向张俊花交付了回迁的产权调换房屋即乐民小区22号楼2单元303室房屋。   张俊花之父张迎春与高凤珠系同事关系，2007年去世。高凤珠向张俊花出卖的私有房屋所有权证号为吉房权抚字第XXXX号的住宅房屋，系1992年根据优惠出售公有住房审批后以2，461.77元价款购买所得。张俊花通过产权调换回迁安置的座落于乐民小区第A22栋楼2单元3层303号的房屋，产籍号为8905020-004-0808，幢号为0808，丘号为004，测绘建筑面积为66.33平方米，套内面积为57.7495平方米，分摊面积为8.58平方米。张俊花在购买高凤珠的房屋后，房屋被征收之前，准备办理过户登记，因无法联系高凤珠到场配合，便自行拟写一份协议书，但在出卖人高凤珠不到场的情况下，房地产管理部门不予单方办理，该单方制作的协议书未能发挥作用。   一审法院认为，高凤珠否认张俊花所诉私有房屋所有权证号为吉房权抚字第XXXX号住宅房屋由其出卖的事实，但并未否认其将私有房屋所有权证交付张俊花的事实，况且张俊花提起本案诉讼前其委托诉讼代理人及本人与高凤珠电话沟通过户登记事宜时，高凤珠并未否认自己出卖房屋之事实，从未提及房屋租赁之事，只是拒绝配合到场过户，足以证明张俊花与高凤珠之间存在前述房屋事实上的买卖关系。买方张俊花当即付清全部价款，卖方高凤珠当即交付房屋并按交易习惯将所售房屋的私有房屋所有权证一并交付买方张俊花，买卖双方主合同义务均已经履行完毕，双方之间房屋买卖关系合法有效。作为出卖方的高凤珠，依法负有协助买受人办理买卖房屋所有权过户登记义务，完成买卖合同标的物所有权的转移。因双方之间买卖的房屋后期被征收以产权调换方式回迁安置为现有的乐民小区第A22栋楼2单元303室，故法院对张俊花要求判令高凤珠协助办理产权调换后所获得的乐民小区第A22栋楼2单元303室房屋产权过户登记的诉讼请求予以支持。高凤珠答辩否认其与张俊花之间存在房屋买卖关系，辩称实为房屋租赁关系，其反诉时所称交付私有房屋所有权证系当年租赁房屋交付给张俊花使用而为，有悖常理，法院不予采信。高凤珠对张俊花提供的电话录音光盘进行质证时对录音内容的真实性有异议，认为不确定是否经过剪辑处理，但经过审判人员当庭释明“如有异议，应在庭后三日内提交书面鉴定申请，逾期未交，视为放弃相关的举证权利，不利后果自行承担”后，在限期内未向法院提交书面鉴定申请，应视为高凤珠对张俊花提供的录音内容的真实性予以认可，其质证时所提异议不成立。张俊花在起诉状“事实与理由”中所提“双方于1995年自愿签订房屋买卖合同”即所谓的“协议书”，明确自认系买卖房屋后为办理过户手续由其自己书写形成。因私有房屋所有权证号为吉房权抚字第XXXX号住宅房屋并非根据该“协议书”所获得，且该“协议书”未能得到实际使用，因此“协议书”形成的真伪并不影响本案张俊花与高凤珠之间关于私有房屋所有权证号为吉房权抚字第XXXX号住宅房屋事实上买卖关系的成立和有效性。高凤珠认为张俊花基于一个伪造的协议起诉本案涉嫌虚假诉讼，无事实法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条第一款、第六十条第二款、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第三条、第三十条第一款、第三十一条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高凤珠于判决生效后五日内协助原告（反诉被告）张俊花办理座落于抚松县抚松镇乐民小区第A22栋楼2单元3层303号房屋（产籍号为8905020-004-0808，幢号为0808，丘号为004，测绘建筑面积为66.33平方米，套内面积为57.7495平方米，分摊面积为8.58平方米）的产权过户登记，办理产权过户登记所需缴纳的税、费由原告（反诉被告）张俊花承担；二、驳回被告（反诉原告）高凤珠的反诉请求。本诉案件受理费1，650.00元，反诉案件受理费1，650.00元，合计3，300.00元，由被告（反诉原告）高凤珠负担。   本院二审审理过程中，高凤珠认可其与张俊花双方系买卖合同关系，但主张对方未交付购房款，其与张俊花的父亲是同事关系，因高凤珠工作调动到辽源市农业局，要以2万元卖房，但张俊花的父亲只交了1万元现金，且没写欠条，高凤珠出于信任关系，将房照、购买公有住房的凭证交付对方，也没有写买卖协议。其他事实与一审法院查明事实一致。   本院认为，张俊花主张高凤珠将房屋所有权证号为吉房权抚字第XXXX号住宅房屋（已拆迁）出售给她，高凤珠二审时对此认可，但主张对方未交付房款，根据张俊花提供的电话录音显示，高凤珠在对方沟通过户登记事宜时并未表明房款未交齐，只是拒绝配合到场过户。案涉房屋出卖已20余年，在此期间，高凤珠从未索要剩余房款亦有悖常理，上述事实足以证明张俊花与高凤珠之间存在案涉房屋事实上的买卖关系，且张俊花已付清全部房款。卖方的高凤珠，依法负有协助买受人张俊花办理买卖房屋所有权过户登记义务，完成买卖合同标的物所有权的转移。因双方之间买卖的房屋后期被征收以产权调换方式回迁安置为现有的乐民小区第A22栋楼2单元303室，故一审法院对张俊花要求判令高凤珠协助办理产权调换后所获得的乐民小区第A22栋楼2单元303室房屋产权过户登记的诉讼请求予以支持并无不当。   综上所述，高凤珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6600.00元，由高凤珠负担。   本判决为终审判决。   审判长张伟审判员兆艳红审判员迟吉岩     二〇二一年三月三十一日   法官助理 胡 雪   书记员 张福民