湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0802民初495号原告：张再丰，男，1967年11月5日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E,住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P,住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际大酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。原告张再丰与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称为“张家界大成酒店”）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称为“张家界山水天下公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张再丰到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店、张家界山水天下公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张再丰向本院提出诉讼请求（当庭变更后的诉讼请求）：1.判令被告立即支付已欠付的租金84180元（2020年1月至2020年12月）；2.判令被告立即支付因其违约期内产生的租金违约金252.24元(截止2020年12月底，之后产生的另外计算)；3.判令被告张家界大成酒店的资产和物业作为欠款抵押物；4.诉讼费用和由此产生的交通费等一切费用由被告承担。事实和理由：2012年4月21日，原、被告签订了一份《房屋销售回购合同》，原告购买了被告位于张家界市永定区南庄坪的张家界××房××层××号房屋，原告于合同签订之时一次性付清了总房价451400元。同时，双方还签订了一份《房屋投资经营合同》。2015年4月21日，原、被告又签订了《房屋销售回购合同补充协议》，明确了该房屋的回购金额为554980元，每年付租金为83247元。2018年5月1日，原告与被告张家界山水天下公司签订了一份《张家界市商品房买卖合同》，双方约定原告购买被告位于张家界市永定区南庄坪的张家界××房××层××号××层××号房××，购房款561200元，该房屋继续由被告张家界大成酒店使用，按原补充协议租金标准，每年应付租金84180元。补充协议签订后只履行了前1年，2016年10月至2018年12月期间和2019年1月至2019年12月期间拖欠的租金均已通过法院判决并申请执行。2020年1月至12月期间，被告共欠原告的租金和违约金84432.24元。现在，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告张家界大成酒店、被告张家界山水天下公司没有到庭答辩，也没有向法庭提交书面答辩和证据有关的材料。查明的事实根据原告方的诉讼主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2012年4月21日，原告张再丰与被告张家界大成酒店、被告张家界山水天下公司、湖南大成国际大酒店有限公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定：（1）原告张再丰将从被告张家界山水天下公司购买的位于张家界大成山水国际大酒店第15层1508B号房屋交由被告张家界大成酒店管理经营；（2）投资期限最短时限不少于2年，最长不超过3年；（3）在本合同的投资期内，投资收益标准：年回报率15%，该房屋年投资收益为67710元，按年度支付；（4）投资期内被告张家界大成酒店逾期超过3个月未向原告张再丰支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应另向原告张再丰支付该房屋本年度内投资收益的0.3%作为违约金；（5）被告张家界山水天下公司以被告张家界大成酒店的资产和物业为被告张家界大成酒店向原告张再丰支付投资收益及后期回购款项提供担保。2、2015年4月21日，原告张再丰与被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》一份，约定：（1）三方于2012年4月21日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为451400元，结清总金额为554980元；（2）原告张再丰同意该合同约定的商品房回购期限届满后（于2015年4月20日届满），乙方延期1-2年回购该商品房，延期回购的截止日期为2017年4月21日止；（3）原告张再丰与被告张家界山水天下公司同意在原签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期满后，被告张家界大成酒店在延长的回购期内继续租赁经营，被告张家界大成酒店并在每满一年当月月底向原告张再丰支付当年租金83247元（总房价554980元×年回报率15%）。3、被告张家界山水天下公司于2015年4月21日给原告张再丰出具了本案诉争房屋购房款554980元的收据。4、2018年5月1日，原告张再丰与被告张家界山水天下公司再次签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，双方约定将原告张再丰购买被告张家界山水天下公司的位于张家界大成山水国际大酒店原第15层1508B号房屋变更为第15层1508号房屋，被告张家界山水天下公司给原告张再丰出具6220元收据一份，并在收据上注明：“原房本金554980元，租金6220元抵房款”等内容。原告张再丰购买的被告张家界山水天下公司位于张家界大成山水国际大酒店第15层1508号房屋的实际支付购房款为561200元。5、根据本案诉争的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》的约定，在2020年1月1日至2020年12月31日期间，被告张家界大成酒店尚欠原告的投资收益84180元【本案诉争房屋总价款561200元×年回报率15%】。6、在原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》期限届满后，双方没有续签或终止本案诉争房屋的投资经营合同，也没有履行双方签订的房屋回购合同，并且，被告张家界大成酒店至今仍在继续租赁使用本案诉争的房屋进行酒店经营，原告张再丰对此也没有提出异议。7、因被告拖欠原告张再丰2019年1月至2019年12月的房屋投资收益款（租金）没有支付，原告张再丰曾因此诉至本院，并且，本院作出了（2020）湘0802民初257号民事判决书，判决由被告张家界大成酒店给原告张再丰支付所欠的房屋投资收益款（租金），并由被告张家界山水天下公司承担相应的担保责任。该民事判决已发生法律效力，并已进入法院执行程序。上述事实，有原告的陈述及其提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、购房款收据、中信银行账户交易明细、《民事判决书》等证据予以佐证。判决的理由与结果本院认为，原告张再丰与被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店房屋租赁合同纠纷一案，事实清楚。1、原、被告签订的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》及补充协议都是客观存在的，也是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定。因此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款关于依法成立的合同，自成立时生效的规定，原、被告双方签订的本案诉争的合同均合法有效。2、根据原、被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》的具体内容来看，该投资经营合同符合房屋租赁的法律特征，虽名为投资经营合同，实为房屋租赁合同法律关系。本案诉争房屋的投资经营合同期限届满后，在原、被告双方没有续签或终止投资经营合同及没有回购房屋的情况下，被告张家界大成酒店继续经营、管理和使用本案诉争原告的房屋，原告对此也没有提出异议，故根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条关于“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”之规定，原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》继续有效，但租赁期限为不定期。现在，被告张家界大成酒店尚欠原告2020年1月1日至2020年12月31日期间的投资收益款（租金）84180元没有支付，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条关于承租人应当按照约定的期限支付租金之规定，被告张家界大成酒店应当给原告支付2020年1月1日至2020年12月31日期间所欠的投资收益（租金）84180元。因此，原告张再丰要求被告张家界大成酒店支付投资收益（租金）84180元的诉讼请求，符合法律规定及双方的合同约定，本院予以支持。3、由于在履行本案诉争合同的过程中，原告已按照合同约定履行了自己的全部义务，没有构成违约，但被告张家界大成酒店却没有按照合同约定履行给原告支付房屋投资收益的义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告张家界大成酒店应当按照双方的合同约定给原告支付所欠房屋投资收益的违约金252.54元【84180元×0.3%】。因此，原告要求被告张家界大成酒店支付违约金252.54元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。4、虽然，根据原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定，被告张家界山水天下公司系被告张家界大成酒店向原告张再丰支付本案诉争房屋投资经营收益的保证人，但是，本案诉争房屋投资经营合同期满长达三年后，在被告张家界大成酒店不定期继续租赁原告的房屋从事酒店经营期间，原、被告双方并没有就该合同约定的担保事项重新进行约定，并且，本院作出的（2020）湘0802民初257号民事判决书，仅判决被告张家界山水天下公司对2019年12月31日之前所支付的投资收益承担相应的担保责任。现在，原告在长达近一年之久后才要求被告张家界山水天下公司承担本案诉争投资收益支付的连带保证责任，故根据《中华人民共和国民法典》第六百九十二条第一款关于“保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。”、以及第二款关于“债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。”的规定，被告张家界山水天下公司的保证已超过法律规定的六个月保证期间。因此，根据《中华人民共和国民法典》第六百九十三条第二款关于“连带责任保证的债权人未在保证期间请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。”的规定，原告张再丰现在要求被告张家界山水天下公司承担本案诉争投资经营收益支付保证责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。5、两被告经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十七条、第六百九十二条第一款、第二款、第六百九十三条第二款、第七百二十一条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司给原告张再丰支付2020年1月1日至2020年12月31日期间所欠的租金84180元及违约金252.54元，共计84433元，并定于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告张再丰的其他诉讼请求。案件受理费1910元，减半收取955元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 符 军二〇二一年三月十九日书记员 郑梦琪附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百九十二条：保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。债权人与债务人对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的，保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限期届满之日起计算。第六百九十三条：一般保证的债权人未在保证期间对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不再承担保证责任。连带责任保证的债权人未在保证期间请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。第七百二十一条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百三十四条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。