贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔05民终204号上诉人（原审被告）：乔国浩，男，1981年11月12日出生，河南省南阳市人，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：田兴艳，女，1982年5月15日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省贵阳市南明区。上列二上诉人的委托诉讼代理人（特别授权）：李英，贵州听和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付杰，男，1984年2月1日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人（特别授权）：郭涛，贵州达德律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：喻恒麟，贵州达德律师事务所律师。一审被告:周廷均，男，1960年1月2日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。一审被告:刘国琴，女，1965年12月14日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人乔国浩、田兴艳（以下简称二上诉人）因与被上诉人付杰、原审被告周廷均、刘国琴（以下称原审被告）确认合同无效纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2020）黔0522民初3185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人田兴艳及其委托诉讼代理人李英、被上诉人付杰的委托诉讼代理人郭涛、一审被告周廷均到庭参加了庭询。本案现已审理终结。上诉人乔国浩、田兴艳向本院提出上诉，请求：一、撤销贵州省黔西县人民法院（2020）黔0522民初3185号民事判决；并改判驳回被上诉人的起诉或者驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人付杰不是涉案《房屋出售合同》的当事人，该合同对被上诉人的权利义务不产生影响，其起诉请求合同无效的诉讼主体不适格。二、二上诉人与原审被告周廷均、刘国琴签订的《房屋出售合同》合法有效，应当受理法律的保护。若该合同无效，原审被告周廷均、刘国琴与案外人张尚军签订的涉案房屋的买卖合同也属于无效合同，涉案房屋也不归属于原审被告，一审法院也无权查封涉案房屋。被上诉人付杰二审答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审应予维持；二、付杰已就案涉房屋提起异议之诉，该案的重要事实及房屋出售合同的效力正是本案的诉讼标的，被上诉人付杰是与本案有直接利害关系的公民，符合民诉法关于起诉的规定；三、上诉人与原审被告周廷均签订房屋出售合同时对案涉土地系农村集体用地是知情的，应当承担相应风险，且上诉人在上诉状中也自认我国法律禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织以外的人转让；四、周廷均与案外人张尚军之间的行为效力属另一法律关系，不是本案审理对象。原审被告周廷均二审述称：我是2011年在纳雍承包工程来做，2011年6月我给景银公司借了25万高利贷，按5分算，一个月给12500元，总的给了63万。我后来又给田兴艳借了40万元，我没给田兴艳利息，还不起田兴艳家这个钱，后来就卖给田兴艳抵账。我和付杰没有关系，付杰是景银公司主要负责人。原审被告刘国琴二审未进行陈述。原审原告付杰诉向一审法院起诉请求：一、判决确认周廷均、刘国琴作为甲方与作为乙方的乔国浩、田兴艳于2016年4月13日签订的《房屋出售合同》无效；二、诉讼费由四被告承担。一审法院经审理查明：2016年4月13日，周廷均、刘国琴作为甲方与作为乙方的乔国浩、田兴艳签订的《房屋出售合同》约定，甲方自愿将其坐落于黔西县原城关镇幸福村1组（清毕路932号）房屋出售给乙方，房屋两门面两层，地面建筑面积188平方米，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，房产的交易总价：扣除甲方所欠乙方全部欠款（包含甲乙双方的借贷、租用挖机的费用等），乙方一次性补给甲方人民币400000元，付款时间及方式乙方应于本合同生效之日将该房屋交易总价一次性付给甲方，房屋总价款为90.8万元。合同还约定了其他权利义务关系。合同签订后，扣减掉双方的部分债务后，乔国浩、田兴艳支付了400000元购房款，周廷均、刘国琴将房屋交付给了乔国浩、田兴艳。因周廷均欠付杰借款本金270000元，该案经黔西县人民法院调解处理。调解书生效后，付杰向黔西县人民法院申请执行。在执行过程中，黔西县人民法院查封了黔西县（现杜鹃街道牌庄社区一组21号）砖混两层双门面房屋。查封后，乔国浩、田兴艳向黔西县人民法院提出执行异议。黔西县人民法院作出（2020）黔0522执异5号执行裁定书，裁定中止对黔西县（现杜鹃街道牌庄社区一组21号）房屋的执行。一审另查明，周廷均系贵州省黔西县的村民，乔国浩系河南省南阳市人，田兴艳系重新镇三堰村人。位于黔西县（现杜鹃街道牌庄社区一组21号）房屋系周廷均向案外人张尚军转让所得。2006年10月20日，黔西县国土资源局下发了黔县国土资复（2006）39号《关于批准××、××等××村民××建房用地的复函》的文件，文件载明：同意在黔府函（2003）39号文件批准农用地专用指标中使用23860.97平方米，连同未利用地297.60平方米，共计24158.57平方米给方凯、方天寿等213户村民建房自用。案外人张尚军就包含在213户村民中，其办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书，但张廷均未办理涉案房屋相关手续。一审法院认为：本案涉案房屋位于黔西县，该地块系经黔西县国土资源局批复农用地转为村民建房自住，案外人张尚军办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书，由此可见，涉案房屋系农户自建住宅，所占土地已转为农户申请用地，案涉房屋的用地实际上就是农村宅基地性质，案外人张尚军将该房屋转让给本案被告周廷均，周廷均、刘国琴又将该房屋转让给本案乔国浩、田兴艳，乔国浩、田兴艳并非黔县国土资复（2006）39号文件中的213户村民，也非黔西县原城关镇幸福村村民，农村宅基地所有权属于本村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，农村宅基地使用权指的是农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利，房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而农民申请宅基地与特定的身份相联系，农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，且被告乔国浩、田兴艳非涉案房屋所在村的村民，其无权享有该村的土地使用权。周廷均、刘国琴与乔国浩、田兴艳之间的房屋出售合同内容因违反法律强制性规定而归于无效。刘国琴经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律不利后果，应由其自行承担。综上，一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决确认周廷均、刘国琴与乔国浩、田兴艳于2016年4月13日签订的《房屋出售合同》无效。案件受理费25元（已减半收取），由周廷均、刘国琴、乔国浩、田兴艳负担。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，上诉人田兴艳的户口于2020年10月26日因办理购房业务，由贵州省贵阳市南明区甘荫塘小街58号迁到贵州省黔西县城关镇牌庄村第一组。本案二审争议的焦点为：被上诉人付杰的原告主体资格是否适格；如何认定原审被告与二上诉人于2016年4月13日签订的《房屋出售合同》的效力。本院认为，关于被上诉人付杰的原告主体资格是否适格问题。经查，因原审被告周廷均未履行生效民事判决确定的义务，被上诉人向一审法院申请强制执行，一审法院查封了涉案房屋，二上诉人提出执行异议，被上诉人据此向一审法院起诉，请求确认原审被告与二上诉人于2016年4月13日签订的《房屋出售合同》无效的执行异议之诉。被上诉人付杰是与本案有法律上的利害关系，其提起诉讼的原告主体适格。关于本案《房屋出售合同》的效力问题。案涉《房屋出售合同》效力判断取决于房屋所依附的土地性质。案涉房屋所使用的土地系农民集中建房，因涉案房屋没有办理相应的权属登记，且该房屋占有范围内的土地属于集体经济组织所有。原审被告周廷均、刘国琴从案外人张尚军处受让涉案房屋，以及将涉案房屋出卖给上诉人乔国浩、田兴艳时，双方均不是涉案房屋所在地集体经济组织的成员，故双方签订的涉案《房屋出售合同》侵犯了该房屋所在集体经济组织的权益，且违反了相关法律和行政法规的强制性规定，应属于无效合同。至于上诉人所提，如果涉案《房屋出售合同》无效，原审被告周廷均、刘国琴与案外张尚军就涉案房屋的买卖合同也属于无效合同的上诉理由，因不属于本案的审理范围，本院不予审理。综上所述，上诉人乔国浩、田兴艳的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人乔国浩、田兴艳负担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 曾 建审判员 黄塑希二〇二一年三月十六日书记员 李 睿