河北省青龙满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0321民初577号 原告：谢连明，男，1953年2月20日出生，满族，农民，户籍地：河北省秦皇岛市青龙满族自治县，现住河北省秦皇岛市青龙满族自治县。 委托诉讼代理人：吴秀萍，河北吴秀萍律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张月玲，河北吴秀萍律师事务所律师。 被告：秦皇岛万成房地产有限公司，住所地：河北省秦皇岛市青龙满族自治县青龙镇万成尚景小区一期住宅03号楼03101铺。 统一社会信用代码：91130321560450843L。 法定代表人：王雷，总经理。 委托诉讼代理人：王**，男，1989年11月29日出生，汉族，公司员工，户籍地：江苏省淮安市经济技术开发区，现住河北省秦皇岛市青龙满族自治县。 委托诉讼代理人：陈春元，河北杨瑞律师事务所律师。 原告谢连明与被告秦皇岛万成房地产有限公司（以下简称万成房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日受理后，依法进行诉前调解，因调解未果转入立案程序进行审理。本案依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭并与原告王文颖、肖艳军、杨松保、吕连新、曹力帅、刘长涛、杨斌、杨久春、吕海强、吕国栋、刘永成、张春明、吕连海、马小力、魏文华、陆秋东、许建有、李晓丰、付玉凤、陆国宝、刘鹏飞、王建华、杜文超、孙状分别起诉被告万成房地产公司商品房预售合同纠纷共二十五案进行了合并审理。原告谢连明及其委托诉讼代理人吴秀萍、张月玲，被告万成房地产公司的委托诉讼代理人王**、陈春元到庭参加诉讼。被告万成房地产公司的法定代表人王雷经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告谢连明向本院提出诉讼请求：1、判令被告提供办理万成尚景小区A11-1-1001室房屋产权证的全部证件、资料等为原告办理房屋产权证；2、判令被告向原告支付逾期办证违约金，违约金计算办法为：以497048元（购房款481370+下房款15678元）为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准，自2015年1月1日起至原告实际取得房屋产权证止。3、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年1月17日，原、被告依法签订《商品房预售合同》，原告以总价款481370元人民币购买被告预售的万成尚景小区A11-1-1001室楼房，原告以支付首付款及办理银行贷款的形式，向被告支付全部购楼款。依据约定期限，被告于2014年9月30日向原告交付楼房。依据双方所签订合同第15条的约定，被告应在商品房交付之日起90日内，将办理权属登记所需应由被告提供的资料报产权登记机关备案。但90日内被告没有向相关机关提供任何材料，致使产权证至今为止仍没有办理下来。期间，原告多次找被告交涉，被告以各种理由推拖。另外，原告于2014年12月6日购买下房，购房款15678元。综上所述，原、被告之间签订的《商品房预售合同》合法有效，被告应按合同约定为原告及时办理房屋产权证，现因被告原因，原告仍然没有取得产权证，严重损害了原告的合法权益。依据《民法典》第577条之规定，被告应当承担违约责任。另因双方合同中未约定违约金，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款之规定，违约金应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准计算。原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告万成房地产公司辩称，第一，进行不动产登记必须具备两个条件：1、买受人缴纳相应的契税并提供契税税票凭证。2、出卖人提供办理不动产登记所需的相关资料。本案中，原告没有在合同约定的办理房屋所属权证期限内向税务部门缴纳契税并提供契税税票，导致不动产登记未能完成变更。原告具有一定的过错；第二，导致不能办理房屋产权登记的另一个原因是：A11、A12号两栋楼的业主存在着违建行为，从而导致不能进行规划综合验收。被告曾要求进行拆除并依法提起诉讼，但至今未能拆除。不能办理房地产登记的原因不是被告的主观原因造成，被告不承担违约责任；第三，原告主张的违约金已经依法超过了诉讼时效，不应该支持。根据原告的起诉，原告明知被告已经交付了商品房，明知在90日内因原告自身原因，未能办理房屋产权登记，但没有在法律的时效内主张权利，原告最早主张权利的时间是2021年，已经远远超过法律规定的诉讼时效，依法不应该支持；第四，对于合同没有约定违约金，原告主张的违约金的计算方法没有法律依据。包括原告在内的众多业主与被告签订的商品房预售合同，有的约定按已付房款的1%计算违约金，有的约定由双方协商，可见当时对违约金的计算方法和数额是多数业主认可的1%的计算方法。因此，如本案被告应当承担违约责任，那么以不超过1%为宜。对于合同有违约金，如本案被告应承担违约责任，应以合同约定的违约金为准。原告谢连明的实际交房2019年3月14日，其无权自2015年1月1日起主张违约责任；第五、对于购买下房的业主，下房款不在合同约定的范围内，将下房款加入本金计算违约责任，没有依据。 为支持其诉讼请求，原告谢连明向法庭出示如下证据： 证据1.2014年1月17日原、被告双方签订的商品房预售合同复印件一份。用以证明，合同约定的情况。 证据2.2014年10月24日购房发票复印件一张。用以证明，购房款金额。 证据3.2014年9月25日交房通知书复印件一份。用以证明，被告向原告交房的时间为2014年9月30日。 证据4.2017年11月8日契税发票复印件一张；2019年3月14日，公共维修基金收据复印件一张；2014年12月6日，下房款的收据复印件一张。用以证明，原告缴纳房屋契税、公共维修基金、下房款的相关情况。 证据5.青龙满族自治县自然资源和规划局关于张劲信访问题的答复意见书复印件一份。用以证明，登记分初始登记和转移登记两部分，只有转移登记才需要契税。 证据6.被告的工商登记档案（网上下载打印）一份。用以证明，被告在2015年1月1日之前违约的原因是五证不全，缺少预售许可证、土地使用权证。 经质证，被告万成房地产公司对原告谢连明出示的上述证据发表如下质证意见：对上述证据的真实性均无异议。原告提供的公共维修基金票据记载的时间是2019年3月14日，该份证据恰恰证明了被告实际交付房屋的时间，只有在原告缴纳公共维修基金、水电费、燃气初装费、装修垃圾清运费、公共部分照明费等八项费用交齐以后按照行业规则才正式交付房屋，对于原告提交的证据3，因原告没有按时履行上述义务，不能作为交房依据；证据6证明的内容不是案涉地块，案涉地块是一期工程，证据6证明的是二期工程。 被告万成房地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据： 证据1.2019年3月14日交房流程表复印件一份（附：公共维修基金等八张票据共9页）。用以证明，被告向原告交房的时间是2019年3月14日。 证据2.2020年9月29日青龙满族自治县人民法院（2020）冀0321民初1670号民事调解书复印件一份。 证据3.2021年1月13日青龙满族自治县人民法院（2020）冀0321民初2226号民事判决书复印件一份。 证据2、3用以证明，导致不能办理不动产登记的责任是由A11、A12号楼部分业主违建造成的，不能办理房地产登记的原因不是被告的主观原因造成，被告不承担违约责任。 证据4.建设工程规划许可证复印件一份。用以证明，万成尚景A11、A12、A13号楼及地下车库是一个整体的规划，只要存在一户违建就导致整体不能验收，不能办理房产证。被告补充说明：该证的发证时间是2012年8月10日，办理该证的前提是必须有土地证，从而证实土地证是在2012年8月10日之前就已经办理下来了。 经庭审质证，原告谢连明对被告万成房地产公司出示的上述证据发表如下质证意见：对证据1有异议，交房流程表上没有原告签字，八张缴费票据上也没有原告或交款人的签名，该组证据与原告提交的交房通知书时间上存在明显差别，应以交房通知书所记载的时间为房屋交付时间。被告提供的单据大部分是物业费、垃圾清运、照明费、燃气初装费，与合同和交房款没有关联性；对证据2-4的真实性均无异议，按照合同约定被告应该在2015年1月1日之前为所有涉案的原告办理产权登记，但由于被告的违约行为造成了原告的房产证没有按照约定时间办理，两份法律文书中涉及的业主违建是被告违约之后发生的侵权行为，与原告没有关系，也不能减轻被告的赔偿责任。被告提供的证据4与原告提交的被告工商登记档案所显示的时间相符，且工商登记档案为公示材料，具有客观性，能够证明在2015年1月1日之前，被告违约的原因并不是存在违建，而是手续不全，无法实现其向产权登记机关提交材料的客观目的，即便目前不能办证的原因是违建，该责任应由被告来承担，被告对于未办产权登记之前房屋公共部分具有管理责任，是被告的不作为导致违建的蔓延，因此违建导致不能办证的责任也应该由被告承担。 本院经审理认定事实如下：2014年1月17日，原、被告签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告开发的位于青龙满族自治县房屋，总价款为481370元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：第1、2项略；3、双方协商”。合同签订后，原告于2014年10月24日付清购房款。2019年3月14日，被告向原告交付了房屋，原告向被告交付公共维修基金14441元。2014年12月6日，原告购买被告开发的秦皇岛万成房地产有限公司11-1-18下房，并交纳下房款15678元。2017年11月8日，原告缴纳房屋契税7220.55元。因被告一直没有为原告办理产权登记手续，原告于2021年1月22日向法院提起诉讼。 另查明，被告开发的万成尚景小区A11、A12、A13号楼及地下车库，属于同一规划许可证范围。被告在2014年交房后，A11、A12号楼的部分业主改变房屋原有结构，形成违法建筑，致使A11、A12、A13号楼及地下车库的规划验收许可证一直未能办理。 以上事实有原、被告的当庭陈述、商品房预售合同、公共维修基金收据、下房款收据等证据附卷佐证，并经庭审质证、认证，本院予以采信。 本院认为，原告谢连明与被告万成房地产公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。依据该合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。关于交房时间，原、被告双方各执一词，本院经审查认为被告出具的交房通知书仅为单方通知，待原告按照通知要求完成交费义务后，方能实际交付房屋，故原告以通知书载明日期为交房时间的主张不能成立，应以原告交纳公共维修基金的日期即2019年3月14日为案涉房屋的实际交付日期。被告未能在房屋交付使用后90日内履行合同义务，构成违约。故被告应按合同约定在合理期限内提供办理房屋权属登记相关资料报产权登记机关备案，并依法承担违约责任。原、被告在双方签订的《商品房预售合同》中约定，如因被告的责任致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商处理，对违约责任的承担方式未进行明确约定。原告提起诉讼后，本院组织双方进行诉前调解，但双方未能达成一致意见。根据法律规定，被告应向原告支付逾期办证违约金。根据法律规定，被告应向原告支付逾期办证违约金。对于计算违约金的利率标准，考虑到被告未能办理产权登记的主要原因系小区部分业主违法建筑以及部分业主未及时提供契税凭证、足额缴纳各项费用等，不能完全归责于被告，且考虑被告与小区其他业主签订的《商品房预售合同》中约定的逾期办证违约金为1%等因素，根据过错程度和公平原则，本院酌定被告以购房款为基数，按年利率1%的标准向原告支付逾期办证违约金。对于原告主张按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准计算违约金，本院不予支持。对于计算违约金的本金基数，因原、被告签订《商品房预售合同》时，合同的标的物并未包含“下房”，双方也未另行约定《商品房预售合同》中的条款同样适用于原告购买“下房”的行为，因此本院确定违约金计算的本金基数为购房款481370元，原告主张将“下房款”计入本金一并计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于本案的诉讼时效问题，被告于2019年3月14日交付房屋，原告应自交房90日后即2019年6月13日知道其权利受到损害，其于2021年1月22日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效，对被告的抗辩事由，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告秦皇岛万成房地产有限公司于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由秦皇岛万成房地产有限公司提供的资料报产权登记机关备案； 二、被告秦皇岛万成房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢连明支付逾期办证违约金，违约金以购房款481370元为基数，自2019年6月13日起至2021年1月22日止，按年利率1%标准计算； 三、驳回原告谢连明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，减半收取250元，由被告秦皇岛万成房地产有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳至本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员 邱 颖 二〇二一年三月三十一日 书记员 肖亚力