湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0181民初2446号原告：中国工商银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市北正南路98号。负责人：姜勇斌。委托诉讼代理人：郭静，女，1982年4月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。系该公司员工。委托诉讼代理人：虢光辉，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告：朱运葵，男，1987年2月4日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告中国工商银行股份有限公司浏阳支行（以下简称工商银行浏阳支行）与被告朱运葵金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行浏阳支行的委托诉讼代理人虢光辉、郭静到庭参加诉讼，被告朱运葵经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的编号A：工银字湖南行浏阳支行2011年xxx号《个人购房借款/担保合同》；2.请求判令被告朱运葵偿还原告贷款本金47158.96元及逾期利息1459.74元（暂计算至2020年12月24日，此后利息、罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）；3.判令被告承担原告为实现上述债权而发生的律师代理费2431元；4.判令对被告朱运葵所提供抵押的位于浏阳生物医药园xxxG栋304的房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求为：请求判令被告偿还原告贷款本金47158.96元、逾期利息1928.15元（暂计算至2021年2月24日，此后利息、罚息按合同约定的逾期贷款利率计算至实际清偿日止）被告朱运葵未作答辩。本院经审理认定以下事实：2011年12月20日，原告工商银行浏阳支行作为贷款人，被告朱运葵作为借款人、抵押人共同签订了编号Ａ：工银字湖南行浏阳支行2011年xxx号的《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币200000元；合同项下贷款用途为购买坐落于工业园xxx、建筑面积为130.29平方米；本笔贷款的担保方式为保证、抵押；本合同项下贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率；借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费／仲裁费、律师费及其他依法应由借款人、担保人承担的费用；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保。贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物；抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同还对其他事项进行了约定。合同尾部，被告朱运葵在借款人、抵押人处签名。2012年4月5日，原告工商银行浏阳支行与被告朱运葵以其位于浏阳市工业园的房产办理了抵押权预告登记，权证号为浏房预字第0××7号。2012年4月24日，原告工商银行浏阳支行向被告朱运葵发放了200000元的贷款，双方签订了《个人住房贷款凭证》，载明：借款金额为200000元，每月还款方式为等额本息，贷款到期日为2022年4月24日。借款后，被告朱运葵依约还本付息至2020年4月24日，此后开始未按约履行还款义务，并出现连续三期以上的逾期情况，原告工商银行浏阳支行遂诉至法院。截止至2021年2月24日，被告朱运葵欠原告工商银行浏阳支行借款本金47158.96元、利息及罚息1928.15元未还。另查明：为实现本案债权，工商银行浏阳支行（甲方）与湖南湘军麓和律师事务所（乙方）于2021年1月29日签订《委托代理协议》，约定甲方委托乙方对其违约借款人贷款本息代理诉讼清收工作；律师代理费标准不得超过该案诉讼标的额的5%。本院认为，被告朱运葵与原告工商银行浏阳支行所签订的《个人购房借款/担保合同》，系各自的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。原告工商银行浏阳支行已经根据被告朱运葵的申请向其发放了贷款200000元，被告朱运葵应当按照约定及时向工商银行浏阳支行偿还本金并支付利息。现被告朱运葵未按合同约定还本付息，且连续三期以上出现逾期，因此，根据合同约定和法律规定，被告朱运葵的行为已构成违约，原告工商银行浏阳支行有权宣布贷款提前到期并解除合同，故对原告工商银行浏阳支行要求解除原、被告签订的编号A：工银字湖南行浏阳支行2011年xxx号《个人购房借款/担保合同》及要求被告朱运葵偿还借款本金47158.96元及相应利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。《个人购房借款/担保合同》中对律师代理费进行了约定，因被告朱运葵未按约偿还贷款本息，致使原告工商银行浏阳支行为行使权利而向法院起诉，并因委托湖南湘军麓和律师事务所律师参与诉讼而产生了律师代理费，因此，根据合同约定，被告朱运葵应当承担由此产生的律师代理费，但本案系简单的金融借款合同纠纷类案件，原告工商银行浏阳支行主张的律师代理费过高，本院酌情调整为1000元，对超过该部分的诉请本院不予支持。原告工商银行浏阳支行对被告朱运葵名下位于浏阳市工业园房产办理了抵押权预告登记，但并未办理抵押权设立登记，因抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，抵押权预告登记不能自始取得抵押权设立登记所属的优先受偿权，故因原告工商银行浏阳支行未就涉案房产设立抵押权，本院对原告工商银行浏阳支行的该项诉求不予支持。审理中，被告朱运葵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十九条、第三百九十四条、第三百九十五条、第四百零二条、第四百一十条、第四百一十三条、第四百二十条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司浏阳支行与朱运葵签订的编号A：工银字湖南行浏阳支行2011年xxx号《个人购房借款/担保合同》；二、朱运葵在本判决生效后七日内偿还中国工商银行股份有限公司浏阳支行借款本金47158.96元及利息、罚息（利息、罚息计算方式：截止至2021年2月24日的利息、罚息为1928.15元，此后按照《个人购房借款/担保合同》约定的结息方式计算至实际履行之日止）；三、朱运葵在本判决生效后七日内给付中国工商银行股份有限公司浏阳支行为诉讼而产生的律师代理费1000元；四、驳回中国工商银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1076元，减半收取538元，由朱运葵负担438元，由中国工商银行股份有限公司浏阳支行负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘施汝二〇二一年三月十二日法官助理曾佑芳书记员曾佑芳(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国民法典》第三百八十九条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第四百一十三条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第四百二十条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。