上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终322号上诉人（原审原告暨反诉被告）：徐伟英，女，1967年10月31日出生，汉族，住上海市黄浦区。被上诉人（原审被告暨反诉原告）：向安平，男，1980年11月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人徐伟英因与被上诉人向安平房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初48341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐伟英上诉请求：撤销原审判决，改判向安平支付2020年3月5日至8月6日期间的全部房屋租金损失26,000元、赔偿全部损失13,238元、增加支付一审未计入的损失3,890元、履约保证金不予退还。事实和理由：双方的租赁关系在合同到期后转为不定期租赁关系，如要解约也应当按照合同约定提前一个月提出，被上诉人在2020年3月3日突然提出退租，未清空房屋也未交还钥匙，上诉人发律师函要求被上诉人进行交接被上诉人不予理睬，双方实际在一审诉讼期间才完成交接，故被上诉人应当支付房屋交接前的全部租金；被上诉人承租期间造成租赁房屋设施损坏，有些损坏是人为造成的，上诉人主张的损失13,238元有合理依据，原审法院将损失酌定为9,000元不当；一审中上诉人在计算损失时遗漏了部分事项，故要求被上诉人增加赔偿损失3,890元；合同约定协商一致才能退租，被上诉人始终不配合而且自己搬离，对房屋造成损坏，构成违约，故保证金不应退还。向安平辩称，不同意徐伟英的上诉请求，2020年3月8日之前被上诉人一直主动和上诉人联系，由于上诉人不予理睬，所以被上诉人才自己搬离，之后的律师函确实收到，但律师函中的内容被上诉人无法接受，被上诉人认为律师是恶意找理由没收押金，所以没有回复也没有与对方沟通，房屋的空置损失不是被上诉人造成的，是上诉人自己不来交接才造成后续的损失，该期间的租金被上诉人不应支付；房屋确实有部分损坏，但是一审判令的赔偿金额已经足以弥补；合同是正常终止，被上诉人不存在违约，保证金应予退还。原审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐伟英向一审法院起诉请求：1.判令解除徐伟英和向安平间就上海市浦东新区XX村XX号XX室房屋的不定期租赁合同关系；2.判令向安平支付徐伟英2020年3月5日起至2020年8月6日期间的房屋租金人民币26,000元；3.依法判令向安平赔偿徐伟英损失13,238元；4.判令向安平支付拖欠水电费436.94元；5.判令向安平承担本案的诉讼费。向安平向一审法院反诉请求：要求徐伟英返还向安平押金5,150元。一审法院认定，2018年2月25日，以徐伟英为出租方（甲方），向安平为承租方（乙方），案外人上海XX有限公司为居间方签署《房屋租赁合同》，约定由甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，房屋租赁期限自2018年3月5日起至2020年3月4日止；房屋月租金为5,150元，支付租金方式为付三押一，租金应在前一期租金到期日前7天内支付；保证金为1个月租金即5,150元。合同第8条约定，“8-1甲、乙双方约定，该房屋租赁期满甲方不再继续出租的，应于租期届满前1个月书面通知乙方。预（逾）期未书面通知的，本合同租期届满后继续有效，但租赁期限为不定期。8-2甲、乙双方同意，本合同转为不定期合同后，甲方提出解除合同的，应自书面通知乙方之日起，给予乙方1个月的宽限期。宽限期内，乙方应按本合同的约定，向甲方支付该房屋的租金以及由乙方承担的其他费用。”合同第9-2条款约定，“乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用”。合同另约定了其他事项。合同届满时，双方对向安平退租、房屋交接等问题产生争议，向安平支付租金至2020年3月4日，双方直至2020年8月6日才将涉案房屋予以交接。徐伟英认为向安平应当付清交接前的房屋使用费，并赔偿损失，故诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，徐伟英和向安平之间的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。现徐伟英认为本案租赁合同到期后，双方形成不定期租赁合同，要求予以解除。向安平认为其已到期退租。根据庭审查明的事实，《房屋租赁合同》于2020年3月4日到期，2020年2月29日，双方协商由向安平按原租金标准续租，但2020年3月3日，向安平明确表示到期后退租。可见，在本案合同到期前，双方实际未能对续租事宜达成一致，双方尚未形成不定期租赁关系。合同现已到期，无需解除，故对徐伟英要求解除不定期租赁关系的诉讼请求，法院不予支持。合同到期后，双方应当结清费用，返还房屋。徐伟英表示向安平直至第一次庭审之日都未返还涉案房屋，尚有被褥等生活用品在屋内，且有生活居住的痕迹。向安平表示早已联系徐伟英收房，但徐伟英几经推脱，导致涉案房屋未能及时返还。从现有证据看，徐伟英曾于2020年3月8日向向安平发送微信表示向安平及其家人突然不住涉案房屋，屋内棉被、锅碗等生活用品都不要了，房屋空置，要求向安平清理物品，提供相关隔离解除的材料等。向安平表示其已要求退房，房屋已空出。徐伟英最晚已于当日知晓向安平放弃屋内物品所有权不再使用涉案房屋，徐伟英应当及时将房屋予以收回，后续双方虽多次争执，但也未见徐伟英去接收房屋时向安平不愿返还房屋。双方交接涉案房屋时，视频内向安平的物品确实也是被褥、锅碗等物品为主。据此，法院对徐伟英要求向安平支付2020年3月5日至2020年3月8日的房屋使用费，法院予以支持，经核算为686.67元，其余期间的房屋使用费，法院不再支持。徐伟英另主张损失13,238元。根据双方提供的照片、房屋交接确认书及庭审陈述，法院认为向安平应当赔偿徐伟英部分损失，并给予一定的复原期，综合考虑本案的实际情况，将向安平支付徐伟英的赔偿金数额酌定为9,000元。至于徐伟英主张的水电费，向安平同意支付，法院予以照准。徐伟英愿意在本案中返还向安平押金5,150元，法院亦予以照准。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决：一、向安平于判决生效之日起十日内支付徐伟英2020年3月5日至2020年3月8日的房屋使用费686.67元；二、向安平于判决生效之日起十日内赔偿徐伟英损失9,000元；三、向安平于判决生效之日起十日内支付徐伟英水电费436.94元；四、徐伟英于判决生效之日起十日内返还向安平押金5,150元；五、驳回徐伟英其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费164元，减半收取计82元，由徐伟英负担61元，向安平负担21元。反诉案件受理费25元，由徐伟英负担。本院二审期间，上诉人提供如下证据材料：1.照片光盘，证明2018年2月25日签署合同时的房屋状态，证明当时的房屋状况良好，修复赔偿费用应当按照合同处理，不应扣除；2.“立邦刷新”上门查看墙面修复的报价及下水道堵塞光盘，证明房屋设施的修复至少需要一个月时间；3.涉疫情的相关背景资料，证明当时被上诉人客观上无法配合达到验收标准却未如实告知；4.被上诉人微信朋友圈截图，证明被上诉人存在转租情形，是二房东。被上诉人经质证认为，对上诉人提供的证据材料均不予认可。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据材料均不能证明其举证目的，本院不予采纳。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本案二审争议焦点在于：一、被上诉人应否支付2020年3月5日至2020年8月6日期间房屋租金损失；二、被上诉人应赔偿上诉人损失金额的认定；三、上诉人应否返还被上诉人租赁保证金。本院认为，一、关于房屋租金损失。双方之间的租赁合同至2020年3月4日到期，此后双方因退租、交接等问题发生争议直至2020年8月6日才完成交接，被上诉人已于2020年3月4日搬离，故3月5日至8月6日期间的房屋租金实质是房屋空置损失，对于该损失应由谁来承担，应当结合实际履行情况以及双方的过错进行考虑。第一，双方的租赁合同到期日为2020年3月4日，虽然合同到期前双方对是否续租进行过协商，但被上诉人在2020年3月3日已经明确向上诉人表示到期后退租，故应认定双方最终并未达成续租的合意，租赁合同到期终止，上诉人主张双方在租赁合同期满后形成不定期租赁关系依据尚不充分。退一步而言，即使如上诉人所主张双方在租赁期限届满后成立不定期租赁关系，被上诉人也能随时提出解约的主张，被上诉人要求解约并不构成违约，上诉人理应及时、妥善与被上诉人协调处理后续退房交接事宜，而不应拒绝被上诉人的解约要求，更不应在被上诉人已经搬离的情况下听之任之，放任损失扩大。第二，本案因双方未能办理退房交接手续导致空置长达5个月，纵观整个履行过程，本院认为双方对此均存在一定过错。首先对作为承租人的被上诉人而言，其一，承租人在退房时应当恢复原状、清空物品、返还钥匙，本案中被上诉人在未能与上诉人办理退房手续后自行搬离，但搬离时仍在房屋内遗留了部分物品，虽然被上诉人发消息告知上诉人该些物品不要了，但清空物品系承租人的合同义务而非出租人的义务，被上诉人要求上诉人处置物品显然是将自己的合同义务转嫁于上诉人，故本案中被上诉人自行搬离的行为显然不能视为已经全面履行了交接义务；其二，上诉人于2020年3月19日发律师函给被上诉人要求被上诉人明确续租或解约、并要求被上诉人于指定时间内前往办理退房手续，该律师函体现了上诉人通过法律途径解决双方争议的态度，且客观上被上诉人没有返还房屋钥匙，房屋内也遗留了部分被上诉人的物品，房屋返还时的状况也需要双方到场进行确认，然被上诉人在收到该律师函后不予回复，在上诉人律师致电的情况下也不予理睬，被上诉人该做法显属不当，故其对房屋未能及时交接存在一定过错。其次对作为出租人的上诉人而言，其一，被上诉人已经于2020年3月3日明确表示到期退租，并于此后连续发消息给上诉人要求办理退房交接手续，然上诉人未予理睬或配合；上诉人主张其于3月4日到达小区但由于疫情管控无法进入小区，然上诉人对此未能提供任何证据予以证明，且即使上诉人确实到了小区无法进入也应及时与被上诉人联系说明情况，但本案中上诉人未能提供该些证据材料；因此，上诉人在被上诉人明确表示退租要求退房的情况下不予配合显属不当。其二，在双方交涉未果的情况下，被上诉人已自行搬离并将情况告知上诉人，同时也告知上诉人房内遗留的物品均不要了，此后上诉人委托律师向被上诉人出具律师函，函中明确指出要求被上诉人于2020年3月24日前书面确认是否续租或解约并办理退房手续，该期限是上诉人给被上诉人设定的回复期限，则在2020年3月24日被上诉人未作回复、且上诉人律师与被上诉人电话沟通也未果的情况下，上诉人理应知晓被上诉人不予回复的态度，在被上诉人客观上已经搬离、且明确告知房内物品均可丢弃，上诉人作为业主及出租人，不及时收回房屋，任凭房屋空置造成损失，对此上诉人显然对损失的扩大存在责任。综合以上理由，本院认为2020年3月24日之前房屋未能交接导致的空置损失主要责任在于被上诉人，而2020年3月24日之后的空置损失属于因上诉人原因导致的扩大损失，应由上诉人自行承担。原审判令被上诉人仅需支付2020年3月5日至2020年3月8日的房屋使用费不当，本院酌定被上诉人支付上诉人房屋租金损失4,000元。二、关于被上诉人应赔偿损失金额的认定。根据双方合同约定，被上诉人返还该房屋应当符合正常使用后的状态，现根据本案双方交接时确认的房屋状况，确实存在部分损坏，原审根据双方提供的照片及陈述，综合考虑了实际情况以及合理的修复期限，酌情判令被上诉人赔偿9,000元并无不当。上诉人提出的赔偿金额系其自己计算所得，并非已经实际发生的损失，上诉人要求法院全额予以支持依据尚不充分，该上诉请求本院难以支持。三、关于租赁保证金应否予以返还。双方在合同中约定被上诉人应支付租赁保证金5,150元，同时约定合同终止时，该保证金除用以冲抵被上诉人应缴纳的费用外剩余款项应予返还，现本案已判令被上诉人向上诉人支付相应的租金损失及房屋修复损失等，上诉人理应向被上诉人退还租赁保证金。上诉人主张被上诉人未经协商一致退租构成违约故不同意返还租赁保证金，然如前所述，本案系被上诉人到期退租，不存在违约情形，即使如上诉人所主张双方建立了不定期租赁关系，被上诉人提出解除合同也不构成违约，故上诉人不同意返还租赁保证金缺乏依据，该上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但对租金损失部分的处理不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初48341号民事判决第一项为：向安平于本判决生效之日起十日内支付徐伟英房屋租金损失4,000元；二、维持上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初48341号民事判决第二、三、四、五项。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费164元，减半收取计82元，由徐伟英负担54元，向安平负担28元。反诉案件受理费25元，由徐伟英负担。二审案件受理费189元，由徐伟英负担173元，由向安平负担16元。本判决为终审判决。审判长  陈福才审判员  严佳维审判员  叶 兰二〇二一年三月二十三日书记员  鲁彦岐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……