广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初587号原告：黄转南，女，1971年8月9日出生，汉族，公民身份号码：440××××××××××××707，住广东省中山市×××××××××××。委托诉讼代理人：邱秀英，广东俊玮律师事务所律师。被告：珠海市佳誉房地产开发有限公司，住所地广东省珠海市斗门区×××××××××商业中心B区二楼2B03-14室，统一社会信用代码：914×××××××××××579J。法定代表人：陈伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。被告：中山市华润万家便利超市有限公司，住所地中山市××××××××××华润万家配送中心1至4号楼，统一社会信用代码：914×××××××××××679D。法定代表人：李峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈文英，该公司法务。原告黄转南（以下简称原告）诉被告珠海市佳誉房地产开发有限公司（以下简称佳誉公司）、被告中山市华润万家便利超市有限公司（以下简称华润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林和利独任审判并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱秀英、被告佳誉公司的委托诉讼代理人叶思燕和被告华润公司的委托诉讼代理人陈文英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令《商铺租赁合同之补充协议（出租人变更）》第七、八条“2020年5月1日-2022年4月30日，每月租金及管理费标准为25元/平方米，2022年5月1日-2024年4月30日，每月租金及管理费标准为26.25元/平方米，2024年5月1日-2026年4月30日，每月租金及管理费标准为27.56元/平方米，2026年5月1日-2027年4月30日，每月租金及管理费标准为28.94元/平方米，即计租期内每两个计租年，在上一年的基础上递增5%”变更为“2020年5月1日-2022年4月30日，每月租金及管理费标准为70元/平方米，2022年5月1日-2024年4月30日，每月租金及管理费标准为73.5元/平方米，2024年5月1日-2026年4月30日，每月租金及管理费标准为77.175元/平方米，2026年5月1日-2027年4月30日，每月租金及管理费标准为81.03元/平方米，即计租期内每两个计租年，在上一年的基础上递增5%”。2.判令被告华润公司按变更后的租金标准支付租金，并补足支付2020年5月1日至2020年12月4日期间拖欠的租金34566元【（7770-2832）*7个月】（当庭变更）。3.判令被告华润公司向原告支付拖欠租金期间（暂计至2020年12月4日）按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期支付的利息人民币443.6元【计算公式：3.85%/年÷12*各月拖欠租金数额*拖欠月数】。4.判令被告佳誉公司对上述第2项、第3项诉讼请求中被告华润公司应付款项所形成的债务承担赔偿责任。（当庭变更）5.判令被告佳誉公司、华润公司共同承担原告因提起本案诉讼所支付的律师费10000元。6.判令被告承担本案诉讼费及后续的评估费等各项必要支出。事实和理由：2016年底，因案外人邬文辉尚欠原告沙石货款，案外人邬文辉提出有两套抵工程款的房子可以更名过户给原告，抵扣支付沙石货款。原告为了尽快收回货款，同意以该2套商铺抵扣货款。2017年3月3日，在案外人邬文辉的协调下，原告配合被告佳誉公司签订了两份《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告佳誉公司开发建设的8号、27号共计2套商铺，被告应当在2017年3月4日前向原告交付商铺。2017年3月14日，珠海市国土资源局为涉案的2套商铺办理了不动产权登记，原告合法取得2套商铺的所有权。在《商品房买卖合同》签订后的第二天即2017年3月4日，被告佳誉公司又再次通知原告配合签订相关文件，以便后续办理更名手续。当日，双方针对2套商铺分别签订了《协议书》。《协议书》约定被告佳誉公司向原告购买商铺的经营使用权，购买期限都是自2017年3月4日至2020年3月4日止（36个月）。其中，被告佳誉公司以8048元/月的标准购买8号商铺经营使用权、以5670元/月的标准购买27号商铺经营使用权，前述购买2套商铺36个月的经营使用权的费用与原告购买2套商铺的应付款等额冲抵，冲抵后剩余的应付购房款由原告另行支付。原告与被告佳誉公司针对2套商铺还分别签订了2份《授权委托书》，委托书约定内容如下：“委托人（即原告）委托受托人（即被告佳誉公司）在2017年3月4日至2020年3月4日根据委托权限办理1、寻找、联系商铺的承租人并对外招商、出租；2、办理商铺的出租手续；3、签署商铺的租赁合同等文件.......等事项，受托人办理前述委托事项有关事宜、签署有关法律文件，委托人均予以承认”。原告自始认为与被告佳誉公司未就返租期满后商铺租赁事宜进行协商，返租期满后商铺就交由其自行出租。直到2020年5月份起，被告华润万家每月向原告定期转入2832元作为涉案两套商铺的租金。原告才得知，被告佳誉公司在要求原告办理购房手续时所签订的一系列格式文件中包括了《商铺租赁合同之补充协议（出租人变更）》。该补充协议约定租期调整为2017年5月1日至2027年4月30日，2017年5月1日至2020年4月30日为免租期。第一个计租年内（即2020年5月1日至2022年4月30日期间）每月租金及管理费标准为25元/㎡（含税）,第二个计租年内（即2022年5月1日至2024年4月30日期间）每月租金及管理费标准为26.25元/㎡（含税）,第三个计租年内（2024年5月1日至2026年4月30日期间）每月租金及管理费标准为27.56元/㎡（含税）,第四个计租年内（2026年5月1日至2027年4月30日期间）每月租金及管理费标准为28.94元/㎡（含税）。该补充协议的附件系两被告早在2015年2月3日签订的《珠海时代倾城二期房屋租赁合同(华润万家）》（以下简称“原合同”）,补充协议沿用了原合同约定的租金标准，约定平均租金仅为返租期租金的五分之一，仅为同时期同地段市场租金标准的三分之一，同时延长了租赁期限。原告自始不同意按补充协议约定的租金标准出租商铺。原告认为，原告与被告佳誉公司之间存在商品房买卖、房屋租赁以及租赁协议概括转让三种法律关系，原告购买涉案商铺并出租商铺的行为，兼具投资性质，被告佳誉公司通过高额租金标准承租涉案商铺以实现其优惠的营销噱头，并对原告购买并签订商品房买卖合同有重大影响。在原告已签订《商品房买卖合同》、返租协议及取得《房屋不动产权证》后才让原告在《商铺租赁合同之补充协议（出租人变更）》上签名，维护佳誉公司早已与华润万家形成的长达10年的租赁合同关系。被告佳誉公司借着签署买卖合同、购买经营权等系列格式文件给原告造成重大误解，使得原告作出了并非真实意愿地认可补充协议的签约行为。同时如按照补充协议约定的标准继续出租涉案商铺，将导致原告仍要以约为市场价三分之一的租金标准出租涉案商铺长达7年之久，原告的租金收入减少近五十万元，这显然对原告是极其不公平的。故原告诉来法院请求判如所请。原告围绕其诉讼请求提交证据：1.8号商铺的《商品房买卖合同（现售）》附件；2.8号商铺的收楼通知书；3.8号商铺不动产权证书；4.27号商铺收楼通知书；5.27号商铺不动产权证书；6.购房款发票、收款收据；7.购沙款收据；8.《协议书》及《授权委托书》；9.收款信息截图；10.8号、27号商铺租赁合同之补充协议（出租人变更）；11.珠海时代倾城二期房屋租赁合同（华润万家）；12.与案涉商铺同一地段的商铺现行的租金标准以及售价的网上查询结果；13.律师费发票。被告佳誉公司辩称，首先，原告与佳誉公司、华润公司之间的交易行为不存在重大误解，各方当事人是在平等协商的基础上签订合同，系各方真实意思表示，原告主张其购置案涉商铺具有投资目的，实际上也已通过商铺的增值以及佳誉公司回购经营使用权的方式实现。其次，原告请求变更合同相关条款无法律依据，如原告认为案涉交易存在重大误解，应主张撤销相关合同而非变更合同条款。再者，案涉交易合同签订已超过一年，撤销权已消灭。此外，由于佳誉公司已通过签订补充协议，将原租赁合同的权利和义务概况转让给原告进而推出案涉商铺租赁关系，且未从商铺受益，原告主张佳誉公司对华润公司的租金承担连带责任无事实及法律依据。佳誉公司与华润公司均按各方签订的合同履约，无违约行为，原告主张佳誉公司及华润公司支付律师费、评估费无事实及合同依据。被告佳誉公司围绕其辩解主张提交证据：1.认购书；2.协议书、委托书；3.商铺租赁合同之补充协议（出租人变更）；4.同小区商铺出租信息。被告华润公司辩称，根据买卖不破租赁原则以及相关法律规定，华润公司作为承租人在合法承租期间，案涉不动产产权变更的，华润公司有权要求按照原租赁合同履行。在租赁期间内，原告无权要求涨租，同时华润公司已经按照原合同约定的租金标准履行全部合同义务，不存在拖欠租金的情况。因此，原告无权要求华润公司另行支付租金差额，其要求华润公司支付律师费及评估费等费用无事实和法律依据。被告华润公司未向法庭提交证据。经庭审质证，原告与被告佳誉公司提交的证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信，但证明内容以本院认定为准。根据审查确认的证据和庭审情况，本院审理查明以下事实：2015年2月3日，佳誉公司与华润公司签订《珠海时代倾城二期房屋租赁合同（华润万家）》（以下简称《房屋租赁合同》），约定佳誉公司将坐落于珠海市斗门区××××××××××××××、9、10、11、24、25、26、27号商铺出租给华润公司，租期为2016年6月30日至2026年6月30日，共10年，一个“计租年”是指连续12个月的期间。其中免租期为2016年6月30日至2019年6月30日，计租期为2019年7月1日至2026年6月30日。第1个计租年租金及管理费标准为每月每平方米25元，租金及管理费从第2个计租年开始每2年在前一年租金基础上递增5%。2017年1月11日，原告与佳誉公司签订了2份《时代成花园认购书》，由原告认购坐落于珠海市斗门区×××××××商业3区8、27号等2间商铺（与上述坐落于珠海市斗门区×××××××××号××××、27为相同标的，以下简称案涉2间商铺）。2份认购书均由佳誉公司加盖公章并有原告本人亲笔签名，2份认购书中第五条第3点“其他约定或说明”均以区别于正文印刷字体的打印字体载明“此商铺已被华润万家超市租用，出售时带租约销售，并签署《房屋租赁合同》；此单位为抵工程款更名”，以上内容位于原告签名处上方。2017年3月3日，原告与佳誉公司签订2份《商品房买卖合同（现售）》及附件，原告购买案涉2间商铺。2017年3月4日，原告与佳誉公司签订了2份协议书，由佳誉公司购买案涉商铺的经营使用权，购买期间为2017年3月4日至2020年3月4日，分别按照合同约定的经营使用权费用与原告购买案涉商铺的房款等额冲抵。同日，原告还与佳誉公司签订了2份授权委托书，约定由原告委托被告就案涉商铺办理寻找承租人并对外招商、出租，签署租赁合同，办理租赁备案及租赁证等手续，委托期间为2017年3月4日至2020年3月4日。同日，原告作为丙方还签署了2份《商铺租赁合同》之补充协议（出租人变更）（以下简称《补充协议》），该《补充协议》的附件一是案涉商铺平面图，附件二是两被告签订的《房屋租赁合同》复印件。原告在《补充协议》的首页、末页、骑缝页及《补充协议》附件一商铺平面图的对应商铺上亲笔签字并捺印。华润公司作为乙方于2017年4月21日、佳誉公司作为甲方于2017年4月25日亦在2份《补充协议》的末页签字盖章。《补充协议》约定了以下内容：1.佳誉公司与华润公司于2015年2月3日通过签订《房屋租赁合同》由佳誉公司将案涉2间商铺出租给华润公司。佳誉公司将案涉2间商铺转让给原告，原告知悉佳誉公司转让案涉2间商铺时已将案涉2间商铺出租给华润公司。2.佳誉公司、华润公司及原告确认，自《补充协议》生效之日起，佳誉公司退出其与华润公司就《房屋租赁合同》确认的租赁关系，将佳誉公司在该合同项下有关案涉2间商铺的权利义务全部转由原告承受。原告同意取代佳誉公司的法律地位，成为案涉2间商铺的出租人，享有《房屋租赁合同》项下出租人的权利并承担相关义务。3.案涉2间商铺的租期调整为2017年5月1日起至2027年4月30日止，其中免租期为2017年5月1日至2020年4月30日，自2020年5月1日起，每12个月为一个计租年，租金和管理费标准在第一和第二个计租年为每月每平方米25元，第三个计租年起每两个计租年在上一年的基础上递增5%。2017年3月14日，珠海市国土资源局为案涉2间商铺办理了不动产权登记，原告已取得案涉2间商铺的所有权。2020年5月至10月期间，华润公司按照每月每平方米25元的标准，共计每月2832元向原告转账支付租金。另查明，原告在庭审中确认在与佳誉公司的委托事项期满，即2020年3月4日后并未收楼，同时原告承认与华润公司存在租赁法律关系。本院认为，本案争议的焦点是原告对案涉商铺的租金标准是否存在重大误解。原告主张不清楚案涉商铺是带租约销售，也不清楚租金标准，因而存在重大误解，并据此主张变更租金标准。本院对此评判如下：一、根据上述查明的事实，以及案涉交易过程，原告与佳誉公司签订的2份《认购书》已经以特别约定条款的方式，明确载明案涉商铺是抵工程款更名且已由华润公司租用，字体使用了明显区别于正文印刷体的打印体，佳誉公司对此并未隐瞒，且相关内容就位于原告签名的上方，即便原告再不认真阅读合同，也足以一眼看到以上文字内容；结合原告承认是通过案外人抵工程款方式购得案涉商铺以及签署收楼通知书而未实际收楼的行为，可以认定原告是知悉案涉商铺是带租约销售的。二、《补充协议》的文件名是“《商铺租赁合同》之补充协议（出租人变更）”，文件名的下方是三方当事人名字，原告亲笔书写了自己的名字、身份证号码和住址并捺印，且不说原告是否认真阅读了协议内容，仅就文件名中“租赁”“补充”“出租人变更”等字眼和三方当事人而言，已经与案涉商铺买卖双方当事人和买卖性质明显不同，这足以引起原告的注意，更何况，原告还在《补充协议》末页、骑缝页及附件一商铺平面图的对应商铺上亲笔签字并捺印，因此，原告认为不知道案涉商铺带租约出售的辩解，明显与事实不相符。三、诚如原告诉状所言，案涉商铺的交易既有商铺买卖、租赁、转租赁转让，还包括以租抵款、以房抵款等事项，明显有别于一般的商铺买卖行为，不但金额高达数百万元，而且租赁时间亦长达数年，任何一项都对原告的权益构成重大影响，本院有理由相信，除了商铺交易价格，与租赁相关的租赁时间、租金标准等合同最核心且关键的内容，即便是一名普通的、理性的市场交易主体，也会就相关事项认真加以权衡，综合予以考量，审慎给予对待，尤其是作为出资购买方和租金收取方的原告，这是原告进行案涉交易过程中最起码应承担的审慎注意义务，不能因为自己没有（仔细）阅读合同文本内容而苛责合同相对方，并据此随意主张重大误解。四、本案中，相关的租赁事宜已经在《补充协议》中明确约定，不存在佳誉公司或华润公司隐瞒或欺骗的情形。有关租赁事宜的约定，文字清楚，意思明确，没有涂改，并不存在不同理解或足以造成误解的表述，也即不存在足以造成原告作出错误意思表示的情形。五、本案涉及10年以上的长期租赁关系，租金标准受到商铺本身状况、周边配套设施、所处的地段、客流量等多种因素影响，原告以当前的市场租金标准来判断合同签订时的租金标准，并主张存在重大误解，是不恰当的。况且，租金市场价只是参考，具体到每一个商铺的租金，都是由租赁双方综合各种因素自行约定，是当事人意思自治的表现，这不是法律所干预的范畴。综上，原告认为对《补充协议》存在重大误解的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。原被告签订的案涉《房屋租赁合同》《时代成花园认购书》《商品房买卖合同（现售）》《商铺租赁合同》之补充协议（出租人变更）等合同是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应恪守。原告提出的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原告在庭审中提出的租金鉴定申请亦因此没有鉴定必要，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄转南的诉讼请求。本案受理费463元，由原告黄转南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  林和利二〇二一年三月二十四日书记员  赵雅平附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。