广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0821民初590号 原告：中国农业银行股份有限公司平南县支行，住所地广西平南县平南镇朝阳路410号。统一社会信用代码：91450821200495474Y。 负责人：何新，该支行行长。 委托诉讼代理人：罗仲，男，该行客户经理。 委托诉讼代理人：张彬强，男，该行副经理。 被告：潘华森，男，1988年8月20日出生，汉族，住广西平南县。 被告：黄彩霞，女，1991年7月10日出生，汉族，住广西平南县。 被告：平南县东辉房地产开发有限公司。住所地广西平南县大安镇南梧二级公路边。 法定代表人：唐永干。 原告中国农业银行股份有限公司平南县支行(以下简称农行平南支行)与被告潘华森、黄彩霞、平南县东辉房地产开发有限公司（以下简称东辉公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告农行平南支行的委托诉讼代理人罗仲、张彬强、被告黄彩霞到庭参加诉讼；被告潘华森、东辉公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行平南支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告潘华森偿还我行贷款本金153627.1元和计至还清日止按合同约定利率和计息办法应计付的利息；2.判令被告东辉公司对债务人潘华森在我行的债务（含产生的孳息以及实现债权的费用）承担连带保证担保责任；3.判令解除原告与上述被告签订的《个人购房担保借款合同》合同编号为：45020120170036256；4.判令原告对被告用于抵押的商品房享有抵押权，在依法拍卖或者变卖后所得价款有优先受偿权；5.判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由:潘华森因购房产资金不足于2017年5月15日向原告申请贷款，金额为17.9万元，期限180个月，按月等额本息还款，被告自愿用所购买的位于平南县作抵押。根据被告申请，原告于2017年5月17日与被告签订了《个人购房担保借款合同》，并办理了抵押登记手续。依合同约定，原告对被告潘华森发放了贷款17.9万元，约定借款期限为2017年7月1日至2032年6月30日，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月。被告潘华森在2020年6月1日之前已归还该笔贷款部分本息，其中本金25352.10元、利息23865.25元，但截至2020年10月23日被告还有4个月未按合同约定偿还该笔贷款本息，逾期未还欠款达6131.36元（其中本金3113.58元、利息3017.78元），经原告多次催收，借款人仍不履行还款义务。同时，被告东辉公司也未按合同约定履行担保义务。被告已构成违约，损害了原告的合法权益。 被告黄彩霞辩称，没有能力继续还款，同意解除合同。 被告潘华森、东辉公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告潘华森、黄彩霞是夫妻关系。2017年5月15日，潘华森向原告农行平南支行申请贷款17.9万元用于购房，黄彩霞作为申请人配偶和抵/质押人（共有人）签字。同日，黄彩霞签署《中国农业银行广西区分行个人购建房贷款共同还款人确认书》给农行平南支行，表示认同潘华森的贷款行为，自愿作为借款人归还贷款的共同还款人，承担不可撤销的共同还款责任。 2017年5月17日，被告潘华森作为借款人及抵押人，被告黄彩霞作为抵押人，东辉公司作为保证人，与原告农行平南支行签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170036256），主要内容为：1.合同第二十三条约定借款金额为17.9万元。2.第二十四条约定借款用途为购买住房，购买的房产位于平南县。3.第二十五条约定借款期限15年，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。4.第二十六条约定借款执行利率采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0%后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动。5.第1.4.1条第（3）种方式为自中国人民银行人民币贷款基准利率（或1年期ＬＰＲ）调整后的次年1月1日起调整。6.第二十八条约定借款提取方式为借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入东辉公司的账户。7.第二十九条约定还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日（每期末月的20日／每期末月的借款发放对应日）。8.第三十一条约定借款担保方式为阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人东辉公司按9.1和9.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按9.2和9.3约定提供抵押担保。9.第9.1条约定保证方式为连带责任保证，保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。10.第9.2.1条、第三十二条约定抵押人与抵押共有人同意以平南县房屋提供抵押担保。11.第三十五条约定阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。12.第11.1条约定借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期ＬＰＲ）调整，自基准利率调整之日（或1年期ＬＰＲ调整后的一个工作日）起罚息利率相应调整。13.第11.3条约定对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。14.第11.4条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。案涉抵押房屋于2018年8月31日办理了预售商品房抵押预告登记［不动产登记证明编号：桂（2018）平南县不动产证明第0009969号，产权证明号：桂（2017）平南县不动产证明第0003897号］。截止至2021年3月8日，被告潘华森累计尚欠贷款本金153627.10元、利息29524.38元，现利率为五年期以上贷款市场报价利率加10个基点，执行利率为年利率4.75%。 本院于2021年2月8日送达了起诉状副本给潘华森、黄彩霞、于2021年2月10日送达了起诉状副本给东辉公司。 依原告申请，本院依法于2021年3月25日作出（2021）桂0821民初590号民事裁定，裁定查封登记权利人为潘华森、黄彩霞的位于平南县的房产［不动产登记证明编号：桂（2017）平南县不动产证明第0003897号］。 本院认为，原告农行平南支行与被告潘华森、黄彩霞、东辉公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。原告已依约履行了发放贷款的义务，被告潘华森却没有按照合同的约定偿还借款本息，已构成违约，依法应承担违约责任。现原告请求解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求被告潘华森偿还借款本金153627.10元，符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。原告未诉请黄彩霞承担还款责任，故在本案中其无需承担还款责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”原告以直接提起诉讼的方式主张解除合同，故本案《个人购房借款/担保合同》应当以最后送达起诉状副本给被告的时间即2021年2月10日为合同解除时间。 关于利息的问题。原、被告双方约定借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率（或1年期LPR）调整，自基准利率调整之日（或1年期LPR调整后的一个工作日）起罚息利率相应调整。截止至2021年3月8日，被告潘华森累计尚欠利息（含罚息、复利）为29524.38元，从2021年3月9日起每一日历年度的罚息及复利应分别以153627.10元、应付未付利息为基数，利率按上一日历年度最后一次公布的五年期以上LPR加10个基点再上浮50%计算至实际清偿之日止。 关于被告东辉公司应否对被告潘华森的上述债务承担连带保证责任问题。被告东辉公司自愿为潘华森的上述借款提供连带保证担保，故原告诉请被告东辉公司对被告潘华森的上述债务承担连带责任，符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。东辉公司作为保证人，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，因此，东辉公司承担清偿责任后有权向被告潘华森追偿。 关于原告对被告潘华森、黄彩霞提供抵押的房屋拍卖或变卖所得款项是否享有优先受偿权问题。被告潘华森、黄彩霞以其购买的房屋为其贷款提供抵押担保，办理了抵押权预告登记，未办理正式抵押登记，但是抵押权预告登记主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。根据物权法定原则，抵押权预告登记无法导致不动产物权的设立或变动，不产生优先受偿的效力，故原告对被告潘华森、黄彩霞提供抵押的房屋拍卖或变卖所得款项不享有优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十五条第一款第一项、第四百零二条、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第六百七十一条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十六条、第六百九十一条、第六百九十二条第二款、第七百条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司平南县支行与被告潘华森、黄彩霞、平南县东辉房地产开发有限公司于2017年5月17日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170036256）； 二、被告潘华森归还借款本金153627.10元并支付利息给原告中国农业银行股份有限公司平南县支行[利息（含罚息、复利）的计算方法为：截止至2021年3月8日为29524.38元，从2021年3月9日起每一日历年度的罚息及复利应分别以153627.10元、应付未付利息为基数，利率按上一日历年度最后一次公布的五年期以上LPR加10个基点再上浮50%，均计算至实际清偿之日止]； 三、被告平南县东辉房地产开发有限公司对本判决第二项的债务承担连带清偿责任，被告平南县东辉房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告潘华森追偿； 五、驳回原告中国农业银行股份有限公司平南县支行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3434元，减半收取计1717元（经本院准予缓交），财产保全申请费1520元（原告已预交），合计3237元，由被告潘华森、平南县东辉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费3434元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李仲权 二〇二一年三月二十九日 法官助理 甘 艳 书 记 员 唐楚雯