重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终707号上诉人（原审原告）：姚清元，男，1968年7月24日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：祝跃全，重庆竞豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝宇峰，重庆竞豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈勇，男，1977年4月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：李良洪，男，1970年10月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：吕忠胜，男，1975年2月4日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：肖方春，男，1975年4月20日出生，汉族，住重庆市璧山区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：王景，重庆景誉律师事务所律师。上诉人姚清元因与被上诉人陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春租赁合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院（2020）渝0120民初6081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年1月25日进行了询问。上诉人姚清元及其诉讼代理人祝跃全、被上诉人陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春的诉讼代理人王景到庭参加了询问。本案现已审理终结。姚清元上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由李良洪承担。事实和理由：1.开设农家乐系餐饮业，除营业执照外还有其他相关证照需要办理，不能仅凭营业执照认定“存活”。前经营者没有注销执照的“一房多租”致姚清元仅是申请了营业执照但并未发证，也不能办理食品经营许可证；2.在签订合同时，被上诉人隐瞒了其与前经营者签订了15年租期和未注销前经营者营业执照的事实，导致了姚清元不能营业，合同目的不能实现；3.肖方书是李良洪的妻子，李良洪作为房屋建筑出资方的出资系家庭共同资产，肖方书系利害关系人并在合同上代肖方春签字，平时处理案涉房屋相关事宜均是肖方书，肖方书应为本案当事人；4.从2020年1月起，上诉人多次到工商部门要求办理执照未果，多次要求被上诉人注销前经营者的执照，导致不能营业已损失巨大，通知被上诉人解除合同已尽到告知义务，并且上诉人已离场。被上诉人陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。案涉合同签订当日就向上诉人移交了全部租赁物，上诉人也开始正常经营占有，庭审中上诉人也承认租赁物附属房屋、鱼塘一直在收钓鱼的钱，印证了其一直在经营的客观事实。上诉人以案涉房屋为经营地址注册了个体工商户字号，经营状态为存活，其农家乐实际正常经营也是事实。肖方书并非案涉合同当事人，不能突破合同相对性认定肖方书的主体身份。肖方书答应上诉人书写的《申明》系基于姚清元的欺骗和诱导，肖方书的行为未受到被上诉人的授权和追认，更不属于对夫妻共同财产的处分行为。姚清元向一审法院起诉请求：一、确认姚清元与陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月28日解除；如法院认定合同尚未解除，则请求判决解除各方于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》；二、陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春共同退还姚清元保证金3万元、退还押金9万元；陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春支付姚清元资金占用损失（从2020年8月1日开始，以未付保证金及租金为基数，按照同全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至付清之日止）；三、陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春共同支付姚清元违约金5万元。一审法院认定事实：陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春与姚清元于2019年12月10日签订了《房屋租赁合同》，被告陈勇、李良洪、吕忠胜在合同甲方处签字，案外人肖方书在甲方身份证号码处代签肖方春的名字并加盖手印，姚清元在合同乙方处签字。被告肖方春陈述涉案房屋租赁合同是其授权其姐姐肖方书代为签字捺印，其认可该代签行为的法律效力。合同约定甲方将位于××街道××村××组××号房屋租赁给乙方使用，还约定：“一、租赁时间：租期为壹拾年，即从2019年12月10日起至2029年11月30日止。……二、每年租金为玖万元整。每年支付一次，每次提前一个月支付下年租金，伍年，递增随市场价调整10%内。……四、乙方在租赁期间，如将房屋转租或分租给他人，须甲方同意。如在租赁期间遇国家征用则合同终止，甲方退乙方保证金叁万元及剩余租金，乙方不得提出任何附加条件。如乙方提前解除合同则保证金不退，合同期满前一个月，乙方必须注销营业执照……七、违约责任：本协议甲乙双方任何一方不得违约，若有一方违约则赔偿另一方违约金伍万元整……）”。合同签订当日，被告依合同约定将涉案房屋交付给姚清元使用。被告认可姚清元已交纳保证金3万元和租金9万元。四被告在庭审中陈述××街道××村××组××号房屋系被告陈勇、李良洪、吕忠胜共同出资修建，房屋登记产权人是被告肖方春。姚清元登记注册了个体工商户字号“璧山区小田农家乐”，“璧山区小田农家乐”注册日期为2020年1月14日，经营场所为重庆市璧山区91号，经营范围为许可项目：餐饮服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准），经营状态为存活。另查明，案外人肖方书于2020年7月8日与姚清元签订了《申明》一份，其中载明：因前任农家乐法人贺开智没注销营业执照导致现任姚清元无法办理执照，无法正常营业，特地互相商定减免房租租金肆个月（注：2019年12月10日-2020年12月10日，延至21年肆月30日止）。肖方书在《申明》甲方签署“肖方书代李良洪”字样，并捺印，姚清元在乙方处签字捺印。姚清元于2020年7月28日（邮寄时间）分别向被告陈勇、李良洪、吕忠胜邮寄了解除涉案租赁合同的通知，被告陈勇、李良洪、吕忠胜在庭审中陈述已收到该邮件。一审法院认为，被告陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春与姚清元于2019年12月10日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行合同义务。关于姚清元称合同履行过程中受新型冠状病毒肺炎疫情的影响致合同无法继续履行的诉称意见，因从2020年3月10日24时起我市突发公共卫生事件应急响应级别从一级调整为二级、从3月24日24时起我市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级，随着疫情逐渐好转，商家可以营业，租赁合同仍可继续履行，故对姚清元以新型冠状病毒肺炎疫情为由主张解除租赁合同，一审法院不予支持。本案争议焦点为被告是否存在延迟履行债务或者有其他违约行为致使姚清元不能实现合同目的，从而使姚清元享有单方解除《房屋租赁合同》的法定理由。现对该争议焦点评议如下：《房屋租赁合同》订立后双方当事人均按照合同约定履行了交付房屋及支付租金、保证金的主要合同义务。姚清元也于2020年1月14日成功注册成立了个体工商户字号“璧山区小田农家乐”，经营场所为重庆市璧山区91号，经营状态为存活，因此，并不存在姚清元所称的被告不能及时解决涉案租赁房屋经营执照办理事宜从而导致无法实现租赁房屋的合同目的情况，故姚清元并无解除合同的法定理由。姚清元向被告发函通知解除《房屋租赁合同》，在被告不同意解除合同的情况下，该解除函并不能产生解除双方之间《房屋租赁合同》的法律后果。其次，姚清元虽称从2020年7月28日就已经搬离租赁房屋，但被告对此并不认可且姚清元对此并未举证证明，且姚清元也自认附属于租赁房屋的鱼塘其还在收钓鱼的钱。关于2020年7月8日《申明》的问题，因肖方书并非租赁合同的当事人，被告陈勇、吕忠胜、肖方春对该《申明》并未追认，故不能以《申明》中记载的“因前任农家乐法人贺开智没注销营业执照导致现任姚清元无法办理执照，无法正常营业”作为被告对“姚清元无法办理执照，无法正常经营”的认可。综上，姚清元要求解除合同的理由均不能成立，对其确认合同已解除、请求解除合同的诉讼请求一审法院不予支持。合同未解除，姚清元已向被告支付的租金和保证金不予退还。因被告并无违约行为，姚清元要求被告支付资金占用损失和违约金的诉讼请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决如下：驳回原告姚清元的诉讼请求。案件受理费减半收取计1850元，由原告姚清元承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。姚清元举示的新证据为《关于姚清元办理证照相关情况说明》，拟证明由于被上诉人出租房屋给他人办理了营业执照且一直未注销，导致上诉人领取不了营业执照，也没有许可证导致无法经营，系被上诉人隐瞒没有注销的事实造成合同目的不能实现。陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春质证认为，对证据真实性无异议，但不认可上诉人的证明目的，该证据内容显示个体工商户已经成立，合法注册，证据第二段仅是他人的陈述不属于证明单位所能证明或所认定的内容，姚清元没有取得营业许可证与房屋租赁没有关联性。贺开志在另案中已经举示了上诉人实际经营的证据，食品经营许可证的取得与营业执照没有必然关联性。陈勇、李良洪、吕忠胜、肖方春举示的新证据为上诉人与被上诉人于2020年12月10日签订的《房屋交接》，拟证明双方承诺不再继续续租，物品已清，交接完毕。姚清元质证认为，对该证据的三性无异议，但不能达到其证明目的，姚清元是照被上诉人的要求写了费用已经清楚，实际上就是房屋及物品交接给被上诉人了，费用包括房租、水电。本院认证认为，姚清元举示的《关于姚清元办理证照相关情况说明》虽加盖了重庆市璧山区璧城街道市场监督管理所印章，但未有经办人或负责人签字，不符合单位证据的形式要求，而且证据内容不能达到证明目的，故不予采信。被上诉人举示的《房屋交接》系双方签订，姚清元亦认可是其所签，本院对其真实性、关联性、合法性予以认可，能够达到证明目的，故予以采信。本院二审查明，2020年12月10日，姚清元与吕忠胜、肖方书签订的《房屋交接》载明“姚清元于2020.12.10不再继续续租璧山区××号房屋，房屋已交、物品已清、交结完毕、费用已清，合同终至，一式两份”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审虽争议的是姚清元是否享有案涉合同解除权和肖方书的合同主体问题，但是根据二审查明的新事实，案涉合同双方已经于2020年12月10日办理了案涉房屋交接手续，并书面约定合同终止。由此，姚清元诉请的解除合同等诉讼请求的事实基础已不存在，合同已因双方约定而终止，姚清元的诉讼请求应予驳回。姚清元在二审中虽提出上述《房屋交接》中的“费用已清”包括了租金和水电，并且提出还应退还房租和保证金，但双方明确了“费用已清”并未备注具体费用项目，姚清元也未能证明双方尚有费用未结清，故其主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，姚清元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人姚清元负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  刘 静审 判 员  陈义熙二〇二一年三月一日法官助理  赵颖嘉书 记 员  白耀妮