黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0103民初6397号原告：哈尔滨美佳物业管理有限公司，统一社会信用代码912301027277209493，住所地哈尔滨市南岗区花园街304号美禾大厦2302室。法定代表人：许柳，职务经理。委托诉讼代理人：董宏泰，男，哈尔滨美佳物业管理有限公司职员，住哈尔滨市南岗区。被告：郝永顺，男，1957年9月2日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。原告哈尔滨美佳物业管理有限公司与被告郝永顺物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董宏泰，被告郝永顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，判令被告向原告给付2019年2月1日至2019年10月15日期间的物业服务费1938元（其中，物业费1513元、电梯费425元），并自2019年2月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，至1938元物业服务费全部给付日止。案件受理费由被告承担。1、判令被告支付拖欠房屋物业服务费2725元及违约金；2、判令被告向原告支付自2019年2月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息及《物业服务合同》约定的违约金；3、案件受理费由被告承担。？原告的诉讼请求与立案时有无变化：按商服计共计算2725元（自2019年2月1日-2019年10月15日的物业费2130元、电梯费595元）；按住宅计算共计2015元（自2019年2月1日-10月15日物业费1320元、电梯费595元）。事实与理由：2019年2月1日，原告与案外人哈尔滨市南岗区七政街道办事处阳光社区居民委员会签订物业管理服务合同，合同约定，由原告对哈尔滨市南岗区和兴小区提供物业管理服务；高层住宅房屋物业管理费按建筑面积每平方米每月1.20元收取；高层住宅商用房屋物业管理费按建筑面积每平方米每月1.80元收取。被告是哈尔滨市南岗区西大直街400号和兴商大厦1单元25层5号业主，房屋建筑面积为139.25平方米，2019年2月1日至2019年10月15日期间被告尚欠原告物业管理服务费1938元。经原告多次催缴未果，故诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告现在属于居住状态。2017年4月1日，被告将物业费交给当时的物业公司黑龙江德腾物业管理服务有限公司了，期限是3年（2017年1月至2019年12月），物业费5013元，电梯费2520元，原告主张被告拖欠物业费的事实不成立。小区自2003年建成以来物业费没有超过1元钱的，按照物业费收费标准原告的服务也达不到1元钱标准，业主没有看到当时的物业合同，起诉状中写的全年物业费是2725元，被告不同意，之前的票据显示被告的物业费和电梯费是7533元，共缴纳三年，原告管理期间，小区出现严重问题，出行困难，长达近3个月时间没有电梯使用，被告多次向原告表示已交过物业费了，但原告都是置之不理。不同意原告的诉讼请求。原、被告围绕其诉辩主张分别向法庭举示了相关证据，本院依法组织当事人进行了质证，当事人对真实性无异议的证据[能源管理合同、水电费记录、电梯维保合同、保洁外包协议、下水外网清掏协议、水质检验报告、外墙维修协议、服务人员工资表、给业主开发票的税费、不动产权证]本院予以确认并在案佐证。对双方持有异议的证据，本院分析认证如下：原告举示的入驻哈尔滨市南岗区和兴小区公告、物业服务合同是根据原告与哈尔滨市南岗区七政街道办事处阳光社区居民委员会协商形成的；被告举示的收据证明其向黑龙江德腾物业管理服务有限公司预交2017年1月至2019年12月期间的物业费，与本案事实相关，具有证明力，予以采信。被告举示的房屋租赁合同与本案无关，不予采信。经本院审理查明，被告是哈尔滨市南岗区和兴小区哈尔滨市南岗区西大直街400号1单元25层5号房屋的业主，房屋建筑面积139.08平方米。2019年2月1日之前，该小区由案外人黑龙江德腾物业管理服务有限公司提供物业服务。2019年2月1日，原告与案外人哈尔滨市南岗区七政街道办事处阳光社区居民委员会签订物业服务合同，约定，由原告为哈尔滨市南岗区和兴小区提供物业管理服务；高层住宅房屋物业管理费按建筑面积每平方米每月1.20元收取；高层住宅商用房屋物业管理费按建筑面积每平方米每月1.80元收取。2019年10月15日，原告因故退出该小区。在2019年2月1日至2019年10月15日期间被告没有向原告支付物业服务费。根据原告与案外人哈尔滨市南岗区七政街道办事处阳光社区居民委员会签订的物业服务合同约定，被告尚欠原告物业服务费1938元（其中，物业费1513元、电梯费425元。本院认为，哈尔滨市南岗区七政街道办事处阳光社区居民委员会对哈尔滨市南岗区和兴住宅小区负有管理职能。在哈尔滨市南岗区和兴住宅小区未成立业主委员会的情况下，其与原告签订物业管理服务合同系实施对该住宅小区的管理职能，物业管理服务合同的内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，对哈尔滨市南岗区和兴住宅小区的全体业主具有约束力。在2019年2月1日至2019年10月15日期间，原告对哈尔滨市南岗区和兴住宅小区提供了物业管理服务，被告作为该住宅小区的业主，已经享受了原告提供的物业管理服务，应当向原告支付物业管理服务费。被告没有按期交纳物业管理服务费，已构成违约，应承担付费责任和相应的违约责任。原告诉请被告支付2019年2月1日至2019年10月15日期间的物业管理服务费及违约金（按银行同期贷款利率计算），符合法律规定，依法应予支持。上述物业管理服务合同中的物业费，是缔约人根据哈尔滨市物价监督管理局、哈尔滨市住房保障和房产管理局-哈价联发[2013]39号文件确定的，被告辩称原告收费高于标准的抗辩理由，依据不足，亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告郝永顺于本判决生效后10日内向原告哈尔滨美佳物业管理有限公司支付2019年2月1日至2019年10月15日期间的物业服务费1513元；二、被告郝永顺于本判决生效后10日内向原告哈尔滨美佳物业管理有限公司支付2019年2月1日至2019年10月15日期间的电梯费425元；三、被告郝永顺自2019年2月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告哈尔滨美佳物业管理有限公司支付其所欠物业管理服务费的利息，至1513元物业管理服务费，425元电梯费全部给付日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郝永顺负担。本判决为终审判决。审判员  王德昭二〇二一年三月十九日书记员  司 晴对被告？是否有证据向法庭提供：证据一、物业缴费收据一份。证明我缴纳了2017年1月到2019年12月31日的物业费5013元和电梯费2520元共7533元，共缴纳三年。原告按照对证据一真实性及证明问题均有异议，这个物业费交给前物业于我们没有任何关系。证据二、房屋产权证一份。证明我的房屋是住宅。原告对证据二真实性及证明问题均无异议。证据三、房屋租赁合同一份。证明被告于2019年5月5日已将该房屋出租给案外人王泽晴，每年租金5万元。原告对证据三真实性无异议，证明问题有异议，属于出租商用房屋。是否还有证据：没有。审判员：为了查明案件事实，法庭现在对双方当事人进行询问对被告？在原告进入小区前被告向那个物业公司缴纳的物业费和电梯费：黑龙江德腾物业管理服务有限公司。？最后一次缴费是2017年4月1日：是。？原告入住小区是否向原告缴纳物业费和电梯费：没有。对原告？你们入住小区与前物业是否有交接记录文书或者合同：我和七政街办事处阳光社区交接的，和前物业没有任何关系，财务上没有任何交接的。对被告？你们住宅小区是否归七政街道办事处阳光社区管辖：是。？原告和七政街道办事处阳光社区进行物业管理交接是否有异议：事实无异议，收费标准是有异议。对原告？你与七政街道办事处阳光社区签订物业管理合同，合同上涉及的收费标准依据是什么：参照哈尔滨政府规定双方协商的。？哈尔滨政府参照那个文：物业规定39号文。哈尔滨市物业服务收费管理办法的哈价联发（2013）39号文。？条款怎么约定的：在正文的附表里有规定是1.2元是住宅，1.8是商用住房。对双方审判员：双方当事人对本案事实部分有无补充原告：没有被告：没有审判员：刚才各方当事人围绕本案的（事实）争议的焦点，详细阐述了各自的意见，法庭已经记录在案，法庭调查阶段结束，现在进入法庭辩论阶段，请双方当事人围绕本案事实，争议焦点进行，首先由原告发表辩论意见原告：坚持诉讼请求。被告：坚持答辩意见。审判员：通过法庭辩论各方当事人已经充分阐明了各自的观点，针对原、被告各自发表的辩论意见，本庭将会充分予以考虑。法庭辩论结束，下面由原、被告发表，最后陈述意见。原告：坚持诉讼请求。被告：坚持答辩意见。审判员：依照法律规定，法庭可以根据当事人自愿的原则，对涉案纠纷进行调解，双方当事人是否同意调解原告:不同意调解。被告：不同意调解。审判员：鉴于双方当事人明确表示不同意调解，本庭不在组织调解审判员：本庭庭审到此结束，现在双方休庭，当事人阅读笔录无异议后签字，听清否：听清了（均答）。审判员：原告委托诉讼代理人：原告：书记员：被告：