四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终715号 上诉人（原审被告）：四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司，营业场所：四川省兴文县古宋镇光明新城中央嶺地8号楼。 负责人：陈卫民，总经理。 委托诉讼代理人：李敬，四川晏州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闵志朋，男，汉族，1977年5月出生，住四川省兴文县。 被上诉人（原审原告）：王光荣，女，汉族，1974年10月出生，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：闵志朋（系王光荣丈夫），男，汉族，1977年5月出生，住四川省兴文县。 上诉人四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司（以下简称世代佳业兴文公司）因与被上诉人闵志朋、王光荣房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省兴文县人民法院(2020)川1528民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人世代佳业兴文公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回闵志朋、王光荣的全部诉讼请求；二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、房屋延迟验收的原因是政策因素所致，不能认定上诉人违约。根据《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》关于分户验收的规定以及第三条“住宅工程未组织分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收”的规定，案涉房屋分户验收后才能进行竣工验收，这是前置条件。案涉房屋位于2号楼，且该户幢楼已经于2017年1月4日完成分户验收合格，但是整个建设工程共有8幢楼，按楼号排序从1号楼开始修建，8号楼最后完成。基于上述政策原因，该幢楼的竣工验收必须在其他幢楼分户验收后才能进行，基于政策因素上诉人无法在约定期限内提交竣工验收合格证明材料。双方签订的合同是主管部门制定的标准统一格式合同，上诉人对交房时间也无法进行更改，故不能认定上诉人违约。二、房屋竣工验收后，上诉人多次要求被上诉人接房，且在公众号告知业主可以接房，但被上诉人拒绝接房，因被上诉人拒绝接房所产生的损失应由被上诉人承担。 被上诉人闵志朋、王光荣辩称，首先，《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》在双方签订《商品房买卖合同》之前已经施行，而且一期只有4幢楼，4幢楼是2018年2月整体验收的，上诉人所谓的分户验收没有依据。如果是分户验收，就不会出现房屋漏水问题。其次，上诉人作为有资质的开发商在签订合同时应当预见到交房时间，逾期交房就应当承担违约责任。再次，按照合同约定上诉人应该书面通知被上诉人接房，但是直到2020年1月上诉人才电话通知被上诉人接房，被上诉人接房时发现有质量问题就没接房。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 闵志朋、王光荣向一审法院提出诉讼请求：1.请求世代佳业兴文公司修复房屋浸水问题并尽快向闵志朋、王光荣交房；2.请求世代佳业兴文公司出示交房所必须的房屋质量、消防安全验收合格证明文件；3.由世代佳业兴文公司支付逾期交房违约金40515元；4.由世代佳业兴文公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年11月14日，闵志朋、王光荣与世代佳业兴文公司签订了《商品房买卖合同》，约定由闵志朋、王光荣采用贷款的付款方式购买世代佳业兴文公司开发的中央嶺地2幢23层5号住宅，建筑面积为120.77平方米，房屋总价款为370764元。关于交付条件，合同第十五条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件和建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。关于交付时间和手续，合同第十八条约定，世代佳业兴文公司在2017年1月31日前向闵志朋、王光荣交付；该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。交接商品房时，出卖人向买受人出示满足合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示或者出示不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，按合同十九条处理。关于逾期交付责任，合同第十九条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十八条约定的时间向买受人交付商品房的，按照下列第一种方式处理，逾期在90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。案涉房产所属2号楼于2017年11月30日取得消防验收合格。案涉房产所属中央嶺地一期工程1-8号楼于2018年2月1日完成竣工验收。闵志朋、王光荣至今未办理收房手续。 一审法院认为，闵志朋、王光荣与世代佳业兴文公司在2015年11月14日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应当依约履行合同义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，在交付案涉房屋时该商品房应当取得建设工程竣工验收备案证明文件和建设工程竣工验收合格证明、面积实测报告等。本案中世代佳业兴文公司未提供证据证明其在合同约定交房时间即2017年1月31日取得了竣工验收合格证明、面积实测报告，从双方提供证据看，案涉房产所属2号楼于2017年11月30日取得消防验收合格，所属中央嶺地一期工程于2018年2月1日完成竣工验收。一审法院认为合同中的交房，应当是指满足交房条件的实际交房，否则，如果购买人在交房时间前收房，还会出现交付房屋不符合交房条件但不承担违约责任的情形，这与《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定相违背，因此，世代佳业兴文公司应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算，合同中关于交房手续存在两种理解，应当从有利于买受人的解释，世代佳业兴文公司应该在交付房屋达到交付条件后，书面通知买受人，闵志朋、王光荣认可将2020年1月1日收到世代佳业兴文公司电话通知的时间作为实际交房时间，一审法院予以认可，闵志朋、王光荣至今未收房，应自行承担后期未收房所产生的扩大损失，故一审法院认定闵志朋、王光荣主张的逾期交房违约金从2017年2月1日起按日按房屋总价款370764元按万分之一的标准计算至2020年1月1日。 对闵志朋、王光荣主张的第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，一审法院不予支持；对第二项诉讼请求，因闵志朋、王光荣至今未收房，起诉要求世代佳业兴文公司支付逾期交房违约金时已经将2020年1月1日作为实际交房之日，故对该项请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、世代佳业兴文公司在判决生效后十日内支付闵志朋、王光荣逾期交房违约金，逾期交房违约金的计算方式：以370764元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年2月1日起计算至2020年1月1日止；二、驳回闵志朋、王光荣的其他诉讼请求。案件受理费406元，由世代佳业兴文公司负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十八条第（一）款约定“出卖人在2017年1月31日前向买受人交付该商品房”，其中日期部分为手书填写。《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》于2007年11月1日施行。 二审经审理查明的其余事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人世代佳业兴文公司主张基于分户验收的政策因素导致房屋迟延交付，上诉人不应当承担逾期交房违约责任的理由是否成立的问题。上诉人世代佳业兴文公司与被上诉人闵志朋、王光荣于2015年11月15日签订《商品房买卖合同》，而《四川省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》早在2007年11月1日已经施行，上诉人世代佳业兴文公司作为专业房地产开发经营企业，理应知晓该暂行规定并依据该暂行规定对合理的交房期限作出预测判断。上诉人抗辩认为商品房买卖合同系统一格式制作因而不能变更房屋交付时间。经二审查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》关于交房时间的约定是手书填写，并非统一打印制作，且上诉人完全可以采取补充协议等方式就交房时间重新与被上诉人达成合意。因此，上诉人认为其基于政策因素不应当承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立。 关于上诉人提出其通过微信公众号多次通知被上诉人接房，但被上诉人拒绝接房的事实是否成立的问题。现有证据不足以证明上诉人要求所有业主关注其微信公众号。且公众号发布接房通知时案涉商品房尚未完成竣工验收，而《商品房买卖合同》约定须上诉人取得建设工程竣工验收合格证明等书面材料后方能进行房屋交付。因此，上诉人主张其多次通知被上诉人接房但被上诉人拒绝接房没有事实依据，一审法院根据被上诉人的自认，认定实际交房时间为2020年1月1日并无不当。 综上所述，上诉人世代佳业兴文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费787元，由上诉人四川世代佳业房地产开发有限公司兴文分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 春 审 判 员  陈志彬 审 判 员  翟旭玫 二〇二一年三月三十日 法官助理  贾琳玲 书 记 员  李 雪