重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初29865号 原告：重庆巴驿公共交通站场管理有限公司，住所地重庆市渝中区德兴里1号1幢平街第二十六层部分，统一社会信用代码91500103073665599A。 法定代表人：吴郸，职务董事长。 委托诉讼代理人：高保荣，重庆静昇律师事务所律师。 被告：李晓琳，女，1980年1月30日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：杨之军，男，1978年11月14日出生，汉族，住重庆市渝北区，系被告配偶。 原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司诉被告李晓琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司的委托诉讼代理人高保荣、被告李晓琳的委托诉讼代理人杨之军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方所签订《房屋租赁合同》，判令被告立即向被告腾退租赁房屋；2.被告向原告支付拖欠的2019年12月21日至2021年1月19日的租金53736.36元，支付从2021年1月20日起至实际腾退房屋止按照租金2倍标准计算占用费，支付水电费5543.2元、解除合同的违约金20000元；3.被告向原告支付逾期支付租金违约金，2019年12月21日至2020年6月20日的租金仅欠15789.36元，以15789.36元为基数从2019年12月6日起按照每日千分之五计算至支付之日止，2020年6月21日至2020年12月20日租金32526元为基数从2020年6月6日起按照每日千分之五计算至支付之日止，2020年12月21日至2021年1月19日的租金5421元为基数从2020年12月21日起按日千分之五计算至支付之日止；诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年7月25日，原告与被告经友好协商签订了空港公交站场站务楼一层职工食堂（面积236平方米）的《房屋租赁合同》，约定了租期、租金标准和支付方式、违约责任等。2019年12月6日，被告应当支付2020年上半年的租金却拖欠不支付，2020年6月初应当支付下半年租金时继续拖欠，其还拖欠了水电费4411.4元。原告多次催促无果。 被告李晓琳辩称，同意解除合同。房屋在2020年国庆节期间已经搬空，没有钥匙，不需要还，没有告诉原告，占用费标准过高。被告代理人在2020年9月去原告公司协商，结果是食堂和一层1号房的租金只支付到2020年9月，合同在2020年9月底解除，所以10月份去搬空房屋，从2020年国庆后的租金不应支付。滞纳金标准过高，违约金过高。水电费无异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》、产权证、催款通知书、水电费明细表、水费报表、电费报表、发票27张、《法律事务委托合同》、发票、中国民生银行电子银行回单等本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：原告是渝北区双凤桥街道长凯路366号房屋的所有权人。 2017年7月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定：二、基本状况，座落空港公交站场站务楼一层职工食堂，面积236平方米。五、租赁期限、租金、履约保证金、租金交付方式，1、租赁期限，从2017年6月21日至2021年6月20日，共计四年。2、租金，第一年每月租金4961元，第二年起每月的租金在上一年度的基础上递增3%（租金不含水费、电费、气费、清洁费及政府职能部门依法征收的各种费用）。3、履约保证金，履约保证金20000元，鉴于本合同为续签合同，乙方在原合同中已向甲方交纳了履约保证金20000元，因此双方签订本合同之日起将原合同中的履约保证金转入本合同，乙方无需再交纳履约保证金。租赁期届满，乙方能遵守本租赁合同的约定，经甲方验收场地无损坏，且相关费用清算完毕，完结退房手续后5个工作日内，甲方将该保证金无息全额退还乙方。乙方退退房时，应将甲方提供的设施设备以完好状态交回，室内的装修不能损坏、拆除，应保持装修完整，否则该履约保证金不予退还。4、租金交付时间和方式，（1）租金支付方式，采取预付方式，每6个月为一次支付期。（2）租金支付时间，合同签订之日起5个工作日内乙方向甲方预付第一期的租金29766元，第一期租金到期前15日内向甲方预付第二期租金，以后各期的付款时间以此类推（付款时间指租金到达甲方账上时间）……第六期2019年12月21日至2020年6月20日，付款时间2019年12月6日前，付款金额31578.75元，第七期2020年6月21日至2020年12月20日，付款时间2020年6月6日前，付款金额32526.11元，第八期2020年12月21日至2021年6月20日，付款时间2020年12月6日前，付款金额32526.11元。六、房屋的交付和交还，2、本合同到期或合同解除时，乙方应在租赁期届满或合同解除后7个工作日内将房屋交还给甲方，乙方交还房屋时，由乙方出资的不能移动的设施设备归甲方所有，且甲方无义务给予乙方任何补偿。乙方逾期未移交房屋，每逾期一日应向甲方支付本合同约定的日租金三倍的房屋占用费，且甲方有权自行收回房屋，房屋内所属乙方物品甲方不予保管。九、合同的解除，7、三次违约，属于严重违约行为……9、发生以上3、4、5、6、7条情况，甲方有权自行判断并确认前述事实可以单方面解除合同，书面解除通知到达乙方合同地址生效，且乙方承担甲方实际损失赔偿责任，甲方不退还乙方保证金。十、违约责任，1、本合同双方应当严格履行，若一方违约，应当承担20000元违约金，并赔偿对方直接经济损失，2、有下列行为之一，属违约，⑤乙方逾期1个月未交纳租金或补足保证金。十二、其他约定，5、乙方逾期支付租金、水、电等应付费用，每逾期一日，按拖欠费用的5‰向甲方支付滞纳金。合同还约定了其他内容。 2020年3月27日，原告向被告送达了《催款通知书》，主要载明：你未在合同约定的2020年3月6日前缴纳2020年3月21日至2020年6月20日的房租，我司按合同约定收取拖欠费用5‰的滞纳金共计3526.3元（滞纳金收取日期为2020年3月7日至2020年3月26日）……若你在3日内仍未按时交齐房租及滞纳金，我司将停止提供水电等物业服务，并有权依照法律规定以及合同约定单方解除合同。届时请你在合同解除后30日内腾退房屋并搬离物品，若你未在指定期限内搬离，我司有权视为你司放弃室内物品的所有权及处置权，我司将自行接收租赁房屋并处置室内物品，相关损失由你司自行承担。 原告举示了水电费明细表、水费报表、电费报表、发票27张，拟证明被告欠付2019年12月至2020年5月期间水电费5543.2元。被告对欠付水电费5543.2元予以认可。 本院于2021年1月19日向被告送达了诉状副本等文书。 庭审中，原告称，合同解除给原告造成了空置损失；逾期支付租金给原告造成了资金利息损失；被告支付了保证金，按约定因被告违约不予退还；因为2020年6月时被告已经未经营，原告出于安全考虑断了案涉房屋的水电；2020年9月双方没有协商解除合同，原告只是从2020年9月开始催促被告腾房，想的是被告腾房时解除合同；2020年国庆期间看到被告在搬离，也搬空了，但是无人告知原告已经搬空，原告也没管、没去收房；2021年2月原告分公司的员工去现场看了案涉房屋，拍摄了照片，认可房屋已经腾空，不清楚房屋是否需要锁、是否上锁。 被告称，被告已在2020年10月将案涉房屋腾空，房屋没有钥匙、不需要交还钥匙，2020年6月原告断了水电；之前与原告协商时，原告同意保证金用于冲抵租金和水电费。 本院认为：原告与被告于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于租金、水电费。合同第九条约定，被告三次违约，属于严重违约行为，原告有权解除合同，原告不退还保证金。合同第十条约定，被告逾期1个月未支付租金属于违约，应当承担20000元违约金。被告主张双方协商租金只支付到2020年9月，但原告不予认可，被告无证据予以证明，故对其该主张不予采信。被告作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其按约定向原告支付了租金，其未对此举证证明的，应当承担相应的举证责任。故对原告主张被告欠付2019年12月21日至2021年1月19日期间租金53736.36元的事实予以认可，对原告要求被告支付2019年12月21日至2021年1月19日期间租金53736.36元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告支付2019年12月至2020年5月期间水电费5543.2元，被告予以认可。故对原告要求被告支付水电费5543.2元的诉讼请求，本院予以支持。 关于解除合同并腾退房屋、解除合同违约金。2019年12月21日至2021年1月19日期间租金包含三期租金，被告均逾期未支付，已经构成三次违约，按约属于严重行为，原告有权解除合同、不退还保证金20000元，被告还应支付违约金20000元。故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。本院于2021年1月19日向被告送达了诉状副本等文书，故判决于2021年1月19日解除原告与被告于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》。被告已从案涉房屋搬离，原告也予以认可，故对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。履约保证金20000元不退还此时亦具有解除合同违约金的性质。被告辩称违约金过高应予调整。解除合同给原告造成的主要是另行寻租期间的房屋空置损失。本院酌情将解除合同违约金调整为16263元。履约保证金20000元中的16263元作为违约金不退还后，被告无须再另行向原告支付解除合同违约金。 关于占用费。合同第六条第2款约定，被告应在合同终止后7个工作日内将房屋交还给原告，乙方逾期未移交房屋，每逾期一日应向原告支付本合同约定的日租金三倍的房屋占用费，且原告有权自行收回房屋，房屋内所属被告物品原告不予保管。原告于2020年3月27日向被告送达的《催款通知书》中通知被告若其在3日内仍未按时交齐房租及滞纳金，原告将解除合同，并在合同解除后30日内腾退房屋并搬离物品，若被告未在指定期限内搬离，原告将自行接收租赁房屋并处置室内物品。被告称其知晓被告在2020年国庆看到被告在搬离，且认可已经腾空了。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在知晓被告搬走后应当积极收回案涉房屋，减少损失扩大，否则就扩大的损失不应向原告主张，2020年10月至合同解除之前这段时间足以让原告行使合同解除权并收回房屋，故对原告要求被告支付2021年1月20日之后房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。 关于逾期支付租金违约金。合同第十二条第5款约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，按拖欠费用的5‰向原告支付滞纳金。滞纳金即逾期支付租金的违约金。被告辩称违约金过高应当调整。逾期支付租金给原告造成的主要是资金占用利息损失，故本院酌情将违约金计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。原告主张被告欠付2019年12月21日至2020年6月20日期间的租金15789.36元，该期间租金应于2019年12月6日前支付；原告主张被告欠付2020年6月21日至2020年12月20日租金32526元，该期间租金被告应于2020年6月6日前支付；原告主张被告欠付2020年12月21日至2021年1月19日的租金5421元，该期间租金被告应于2020年12月6日前支付，但原告主张从2020年12月21日起计算违约金，是对自己权利的处分，本院予以认可。故被告应支付原告以15789.36元为基数从2019年12月7日起、以32526元为基数从2020年6月7日起、以5421元为基数从2020年12月21日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金违约金。 保证金20000元中的16263元作为违约金不退还后还剩余保证金3737元，抵扣被告应支付的2019年12月21日至2021年1月19日期间租金后，被告还应向原告支付该期间欠付租金49999.36元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、于2021年1月19日解除原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司与被告李晓琳于2017年7月25日签订的《房屋租赁合同》； 二、被告李晓琳于本判决生效后立即向原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司支付2019年12月21日至2021年1月19日期间欠付租金49999.36元； 二、被告李晓琳于本判决生效后立即向原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司支付水电费5543.2元； 三、被告李晓琳于本判决生效后立即向原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司支付以15789.36元为基数从2019年12月7日起、以32526元为基数从2020年6月7日起、以5421元为基数从2020年12月21日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止的逾期支付租金违约金； 四、驳回原告重庆巴驿公共交通站场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告李晓琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2098.1元减半收取1049.05元，由被告李晓琳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 黄明真 二〇二一年三月二日 法官助理 陈 实 书 记 员 李 洁