广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终3420号上诉人（原审原告）：罗立振，女，1977年4月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：肖禹，广东群立弘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原审第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人罗立振、广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）与原审第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初13267号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：“一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金201097元并以201097元为本金自2020年6月3日起至实际清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告罗立振；二、驳回原告罗立振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3806.67元、财产保全费2320元，共6126.67元（原告已预交），由原告负担3062.67元，被告广东广佛智城集团有限公司负担3064元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。”罗立振不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.变更一审判决第一项为智城公司向罗立振返还物业转让金242585元，及从2017年3月31日起按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至2019年8月19日的利息，及自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至实际清偿之日止的利息（暂计至2020年3月30日止约为45000元）；2.解除罗立振与智城公司签订的位于佛山市南海区大沥镇岭南路85号广佛智城项目自编*号地***号楼**层*******号商业用房的《物业使用权转让合同》；3.智城公司向罗立振支付按照转让金242585元的30%计算违约金72775.50元；4.解除罗立振与智城公司、梦乐城公司签订的涉讼《租赁合同》；5.本案一、二审案件受理费、财产保全费等全部由智城公司承担。事实和理由：首先，一审法院认定涉讼合同为无效合同没有事实和法律依据。案涉工程未在合同约定的2017年12月31日竣工验收并交付。合同标的物是否已经建设完毕不是合同是否有效的前提条件，也没有法律规定租赁合同必须是竣工完毕的建筑物。没有按照合同约定竣工，只是承担违约责任。其次，即使一审法院认定合同无效的理由成立，其仅判决智城公司从2020年6月3日起支付相应利息也明显不公。1.导致合同无效的责任不在罗立振，而是智城公司的责任。2.智城公司与梦乐城公司串通，明显存在欺诈。3.罗立振在2017年就已经将几十万元的款项支付给智城公司，在其自身行为导致合同无效的情况下，一审法院判令从2020年6月3日起支付相应利息明显不公。智城公司、梦乐城公司答辩称，一、罗立振的上诉请求没有依据。1.罗立振已确认收到梦乐城公司支付的履约保证金及租金，智城公司亦同意已支付款项用于抵扣智城公司应退还罗立振的转让金，故罗立振上诉主张智城公司向其退还242585元没有依据。2.罗立振上诉请求支付利息有违公平原则，不应支持。二、一审法院认定涉讼合同无效，罗立振要求解除涉讼合同没有实质上的意义。且涉讼合同并无约定罗立振就智城公司迟延交付的行为享有合同解除权。三、罗立振主张的按物业使用权转让金的30%支付违约金没有依据。智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.变更一审判决第一项为：智城公司于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金200298元予罗立振；2.本案一、二审费用由罗立振负担。事实和理由：涉讼《物业使用权转让合同》为双方自愿签订，即使认定该合同无效，也应根据双方的过错程度确定各自应承担的责任，智城公司对合同无效没有过错。因梦乐城公司在本案一审辩论终结后又向罗立振支付租金799元，故智城公司应退款金额为200298元，且不应再计付利息给罗立振。罗立振答辩称，智城公司关于该799元应在返还转让金中予以扣减没有事实和法律依据，应驳回其上诉请求。其它答辩意见与其上诉状意见一致。原审第三人梦乐城公司辩称，答辩意见与智城公司意见一致。二审期间，智城公司提交银行凭证，罗立振及梦乐城公司未提交新证据。本院组织当事人对上述证据进行了质证，经审核，本院对该份证据的真实性予以确认，但因罗立振对该笔金额不予确认，且该笔金额系梦乐城公司与罗立振之间的支付行为，权利人可另案主张，故本院不予审查处理。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为：1.《物业使用权转让合同》及《租赁合同》的效力问题；2.《物业使用权转让合同》及《租赁合同》应否解除；3.若涉讼合同予以解除，则合同解除后的责任承担问题。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向罗立振让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然《物业使用权转让合同》《租赁合同》签订之时，涉讼物业尚未竣工验收备案，仍为在建状态，但涉讼物业已取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，已符合上述司法解释所规定的合同有效情形，《物业使用权转让合同》《租赁合同》应为有效合同。另外，《物业使用权转让合同》在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，涉讼物业所在建筑物至今仍为在建状态，未竣工验收备案，不具备交付条件，且罗立振在本案中要求解除《物业使用权转让合同》《租赁合同》，智城公司对于返还物业使用权转让金亦无异议，故《物业使用权转让合同》已无法继续履行，应予解除。本院确定《物业使用权转让合同》在二十年租赁期限部分于智城公司收到罗立振起诉状副本之日即2020年7月22日解除。而《租赁合同》系在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉讼物业予罗立振出租的基础上签订，故《租赁合同》也于当日一并解除。一审法院认定涉讼合同无效，属适用法律错误，本院予以纠正。涉讼合同解除后，智城公司应向罗立振返还已收取的物业使用权转让金242585元，现梦乐城公司同意罗立振已收取梦乐城公司支付的租金、押金41488元在本案中一并处理，即本案中智城公司实际应退还给罗立振的款项金额为201097元，一审判决对此处理正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题，如上所述，智城公司逾期交付物业的行为构成违约，综合考虑罗立振的实际损失，本院酌定智城公司支付罗立振违约金36387.75元（242585元×15%）。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初13267号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初13267号民事判决第一项为：广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还罗立振物业使用权转让金201097元；三、确认罗立振与广东广佛智城集团有限公司签订的涉讼《物业使用权转让合同》有关物业使用权出让期限二十年内的约定以及罗立振、广东广佛智城集团有限公司、广东智城梦乐城商业投资有限公司签订的涉讼《租赁合同》于2020年7月22日解除；四、广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付罗立振违约金36387.75元；五、驳回罗立振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3806.67元、财产保全费2320元，共6126.67元，由广东广佛智城集团有限公司负担4239元，罗立振负担1887.67元；二审案件受理费2705.51元，由广东广佛智城集团有限公司负担1900元，罗立振负担805.51元。本判决为终审判决。审 判 长  张 莹审 判 员  侯 进审 判 员  禤敏婷二〇二一年三月二十二日法官助理  张湘洁书 记 员  郭倩怡书 记 员  邹洁婷