河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0183民初66号原告：孙涛，男，1982年10月2日出生，汉族，住郑州市惠济区。委托诉讼代理人：张宇飞，河南英展律师事务所律师。委托诉讼代理人：段青青，河南英展律师事务所实习律师。被告：朱留灿，男，1935年6月10日出生，汉族，住郑州市郑州矿区。委托诉讼代理人：朱长红，男，1972年11月23日出生，汉族，住郑州市郑州矿区。系被告朱留灿的儿子。被告：朱长红，男，1972年11月23日出生，汉族，住郑州市郑州矿区。原告孙涛诉被告朱留灿、朱长红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙涛及其委托诉讼代理人张宇飞、段青青，被告朱长红（被告朱留灿的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告朱留灿之间的《房屋转让协议》已解除；2、判令被告返还原告已支付的定金50000元、房屋转让款200000元、原告代被告支付的银行利息52862元以及前述资金占用费（2019年8月20日前按照人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后按照一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿完毕之日为准，暂计至2020年12月9日为16342.81元），以上共计319204.81元；3、判令被告向原告赔偿中介佣金15000元。事实与理由：因朱留灿的代理人朱长红明确保证坐落于富贵七路南、屏华路北名门雅园10号楼2单元201号房产将于2019年8月办理网签手续，于2020年5月份交房，2019年5月6日原告与被告朱留灿的代理人朱长红签订了《房屋转让协议》，约定朱留灿将其对上述房产的购房资格转让给原告，房屋转让费用共35万元，签订协议后至办理网签手续前原告需代朱留灿支付90万元购房贷款的月利息。签订协议当天，原告支付了定金5万元，于2019年5月7日支付了房屋转让款15万元，于2020年4月26日支付了房屋转让款5万元，自签订协议以来代朱留灿支付银行贷款利息共计52862元。目前小区工程停工将近一年，直至2020年11月底，名门雅园小区的房产依然不具备办理网签的条件，名门雅园10号楼2单元201号房产交房无望，原、被告签订的《房屋转让协议》的合同目的无法实现，遂原告向被告送达了律师函解除合同，但被告至今仍未退还原告已支付的各项费用。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。被告朱留灿辩称，1、朱留灿与被告朱长红系父子关系，被告朱留灿委托朱长红代为办理房屋转让手续；房产协议是在买卖双方自愿平等的情况下签订的，根据法律规定，依法成立的合同，自成立之日起生效。本案中，此协议合法有效，应该坚持，不能单方解除，应肯定有效合同的约束力。签订合同时，双方都知道房屋的性质是在建筑中的期房而不是现房，期房是有风险的，当时签订协议时，被告朱留灿没有隐瞒行为，书面协议中也明确约定了网签时间以开发商统一安排时间为准，合同签订后，原告的代理人王娟交了50000元定金和200000元转让款，说明王娟对合同的内容是认可的，无异议的，随后王娟通过微信转账和银行转账方式支付了一段时间的郑州银行贷款利息，更能说明王娟对买卖协议约定的内容没有异议。后来房屋建筑速度放缓，周边房价降了一些，原告单方解除合同没有依据；2、被告朱留灿没有偿还能力；3、原告说停工一年，交房无望，是不现实的，涉案房屋是团购房，牵涉到很多人，不会置之不理，也没有停工一年之说，有五月份现场施工图片为证，还有被告朱长红与原告代理人王娟微信聊天截屏为证，王娟亲口说工地有工人，更不能说明停工一年了，是自相矛盾的。被告朱长红辩称，1、原告要求解除2019年5月6日签订的房产买卖协议，没有法律依据。根据法律规定，依法成立的合同，自成立之日起生效；2、结合本案实际情况，原告当时对购买房产的性质都是认知的，非常清楚房产的实际情况，原告强烈要求购买，说明对交易房产风险认知足够，交易房产买卖双方的行为是原告的真实意思表示，不存在解除协议条件；3、原告与被告2019年5月6日所签订的房产买卖协议，无论是从协议的签订过程、协议的签订内容来看都没有违背法律规定；4、原告提出解除房产转让协议原因，是现在房产掉价。关于原告提出被告违约，原告提出被告明确保证于2019年8月办理网签，2020年5月交房。被告和原告代理人王娟谈论到房屋网签时间时，被告说：“交钱时听其他业主谈论，据说八月或十二月可能会办理网签手续，明年五月可能会交房”后来在签订正式书面协议时，考虑到中间万一有不确定因素发生变化，特别在书面协议中明确约定网签时间具体以开发商统一安排时间为准，最终以书面协议为准。所以不存在被告违约一说。关于原告提出小区停工，不具备网签条件，原告在起诉状的事实与理由部分所称，该小区停工一年，不具备网签条件，这属于找借口。2020年5月25日晚上22时38分被告于原告代理人王娟微信聊天王娟说到：“工地有工人干活”，2020年7月28日上午8时56分微信聊天记录中王娟说：“去看了，进展有点慢”这表明工地没有停工；工地五月份还在施工中，起诉状中称停工一年之说不存在。2020年10月15日下午13时3分微信聊天中王娟说“附近的房价低了让我转出去”，还说到：“别人的转让费都是30万元，我收35万元”，她感觉亏了，这才是原告解除合同的真正原因，是在转移风险。作为一个完全民事行为能力人，在他购买此房屋之前，肯定对此房屋情况进行过了解，购买房子不是草率行为，是经过认真思考过的，签订房产协议时，对购买期房存在的风险是应该认知的；过的施工慢责任不在与被告。在协议履行中，应该从2020年10月至今已不再支付90万贷款利息，已经违反了协议约定。被告在此协议履行中没有任何过错，应驳回原告的诉讼请求。本院根据当事人的陈述、举证，对本案事实确认如下：1.2019年4月28日，被告朱留灿与名门地产（河南）有限公司签订《房源保留协议》一份，内容为：名门地产（河南）有限公司或名门地产（河南）有限公司项目公司以出让方式取得位于郑州国际文化创意产业园富贵七路南、屏华路西、富贵八路北、牡丹一街东、编号为牟出【2017】204号地块的土地使用权，出让证号为：豫（2018）中牟县不动产权第0003223号。名门地产（河南）有限公司经批准，在上述地块上建设商品房。房屋按建筑面积计价，房屋单价9031元，房屋总价1953044元。付款方式为一次性分期付款：须于签订房源保留协议之日起三天内一次性支付总房款的50%，即首付款976522元整，剩余房款50%976522元整，自该项目取得预售证三日内补齐。在签订《商品房买卖合同》前，不得将朱留灿已经选定的房屋另行出售。朱留灿不按时付款或签订《商品房买卖合同》的，视为其放弃购买资格，名门地产（河南）有限公司有权将房屋另行出售，名门地产（河南）有限公司无息退还朱留灿已缴纳房款。2019年5月份被告朱留灿将首付款976522元交付给名门地产（河南）有限公司。2.2019年5月6日原告与被告朱留灿，案外人河南云房创意房地产信息咨询有限公司签订《房屋转让协议》一份。主要内容为：被告朱留灿自愿将其位于郑州市屏华路与富贵八路西北角名门雅园10号楼2单元201号房屋转让给原告，建筑面积共216.26平方米，总房款1953044元，所有权人朱留灿，代理人朱长红，开发商为名门地产（河南）有限公司。朱留灿已支付开发商50%的购房款人民币976522元由原告在办理更名网签当日支付给朱留灿，剩余房款根据原告办理按揭贷款情况支付给开发商。原告负责向被告朱留灿支付房屋转让款350000元整，并于2019年5月6号本协议签约当日原告向被告朱留灿支付转让款人民币50000元整，第二次转让款人民币150000元于2019年5月8号前支付给被告朱留灿，剩余转让款人民币150000元于网签当日付清。本合同签订当日原告向云房创意房地产信息咨询有限公司交付中介佣金壹万伍仟元整。3.2019年5月6日，被告朱长红出具收到条一份，内容为：今收到孙涛名门紫园十号楼2单元201号房定金伍万元整（50000元）。2019年5月7日，被告朱长红出具收到条一份，内容为：今收到孙涛购买名门雅园房屋（十号楼二单元201号）定金拾五万元整（150000元）。2020年4月26日，被告朱长红出具收到条一份，内容为：今收到王娟房屋转让款50000元。2019年6月26日至2020年9月28日，原告通过微信向被告朱长红共转账已付购房款中900000元银行利息共计52862元。河南云房创意房地产信息咨询有限公司另给原告出具收据一份，内容为：兹收到王娟交来名门雅园拾号楼贰单元贰零壹号房屋佣金壹万伍仟元。4.2021年2月二被告告知原告在原合同办理网签首付款976522元基础上，根据名门地产（河南）有限公司要求，需再增加首付款300000元，才能办理网签手续。原告不同意变更首付款支付条件。故原告诉至本院，为此形成纠纷。另查明，被告朱留灿系被告朱长红父亲。被告朱留灿已与名门地产（河南）有限公司解除了《房源保留协议》。原告于2020年12月9日向二被告邮寄解除《房屋转让协议》的通知。本院认为，原告、被告朱留灿、河南云房创意房地产信息咨询有限公司签订的《房屋转让协议》意思表示真实，为有效的合同，原告、被告朱留灿均应按照合同的约定履行各自的义务。根据有关法律规定，对依法成立的合同进行变更，需经双方当事人协商一致。现原告孙涛不同意变更合同首付款内容，且合同目的已无法实现，故原告要求确认原告与被告朱留灿之间的《房屋转让协议》已解除，本院予以支持。原告已于2020年12月9日向被告邮寄解除通知，应当确认《房屋转让协议》于2020年12月9日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同解除后，原告应将被告已支付的费用退还。据此，被告应向原告返还已支付购房款、利息及资金占用损失。被告朱留灿应向原告返还原告已支付的定金50000元、房屋转让款200000元、原告代被告朱留灿支付的购房贷款的银行利息52862元（2020年9月28日支付），共计302862元。关于原告主张的资金占用损失，本院参照2020年9月29日同期一年期贷款市场报价利率标准，支持自2020年9月29日起按照同期一年期贷款市场报价利率以302862元为基数支付至款项还清之日止。因被告朱长红不是合同当事人，被告朱长红辩称其代理被告朱留灿接收房款，符合情理。故原告要求被告朱长红承担返还责任，本院不予支持。关于原告主张二被告赔偿中介佣金15000元，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十三条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条等相关法律之规定，判决如下：一、确认原告孙涛与被告朱留灿签订的《房屋转让协议》解除；二、被告朱留灿于本判决生效后十日内返还原告孙涛定金50000元、房屋转让款200000元、垫付银行利息52862元共计302862元及资金占用损失（资金占用损失自2020年9月29日起按照同期一年期贷款市场报价利率以302862元为基数支付至款项还清之日止）；三、驳回原告孙涛对被告朱长红的诉讼请求及其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为3157元，由被告朱留灿负担3015元，由原告孙涛负担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李勇二〇二一年三月二十五日法官助理宋晓丽书记员刘书伟