四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终16437号 上诉人（原审原告）：胥昌明，男，1944年4月12日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：余翔，四川天罗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷愚，四川天罗律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都隆旺房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇龙跃公寓**楼。 法定代表人：隆泽良，董事长。 委托诉讼代理人：张田生，四川习工律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：李俊，女，1985年7月28日出生，汉族，住四川省大英县。 被上诉人（原审第三人）：李宏，男，1974年11月14日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 上诉人胥昌明因与被上诉人成都隆旺房地产开发有限公司（以下简称隆旺公司）、李俊、李宏房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案受理后，组成合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。 胥昌明上诉请求：1.撤销四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2849号民事判决，发回重审或改判将案涉房屋协助办理过户登记到胥昌明的名下；2.一、二审诉讼费用由隆旺公司、李俊、李宏承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清1.案涉房屋系四川泽鑫投资管理有限责任公司（以下简称泽鑫公司）于2013年10月21日与隆旺公司签订买卖合同，形成新的合意用空调工程款作为抵扣房款的房屋。且该空调工程早已交付使用，隆旺公司认为空调工程未组织验收、未结算工程款及泽鑫公司存在违约行为不属于本案的审查范围，应当另行起诉泽鑫公司。2.在李宏非法吸收公众存款案发后，为了获取受害人的谅解，李俊（李宏之妻）在2015年1月20日基于2013年10月21日与隆旺公司签订的《商品房买卖合同》，承诺将该争议房屋更名至胥昌明名下。次日，隆旺公司与胥昌明就案涉房屋签订买卖合同及补充协议。虽然补充协议载明“该客户为抵扣工程款客户，经双方协商甲方同意在乙方所做的空调设备竣工验收后交付该房。若乙方未能履行该工程承包合同，甲方有权收回该房，同时双方签订的商品房买卖合同作废”，但该条款系说明房屋更名的原因，系胥昌明作为受害人代表接收李宏的房屋，并非真实的出资购买该房屋的意思表示。二、案涉房屋系崇州市公安局首查封后由崇州市人民法院执行后查封，旨在保障受害人的清偿权利。1.崇州市人民法院与成都市中级人民法院作出的生效判决认定李宏虽然以泽鑫公司名义对外吸收公众存款，但所吸收的款项存入李宏个人账户，由李宏个人支配，资金并非全部用于泽鑫公司的业务，不能认定是单位犯罪，并判决李宏有期徒刑三年十个月，并处罚金200000元，追缴违法所得8673370元。2.2016年1月20日，崇州市公安局对案涉房屋进行查封，刑事判决生效后，崇州市人民法院将该案移送执行。2019年4月26日重新恢复执行，并对案涉房屋进行查封，期限三年。案涉房屋系李宏将泽鑫公司的工程款抵扣的房屋作为对以胥昌明为代表的53名受害人的清偿标的物，系各方均事先知晓的客观事实与真实意思表示。案涉房屋登记权利人为隆旺公司，故隆旺公司负有对签订商品房买卖和进行备案登记的义务，但隆旺公司未履行上述义务。 隆旺公司辩称，一、原审判决认定事实正确。根据《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》中的明确约定可知，在签订上述协议时，隆旺公司、泽鑫公司及李俊、李宏均明知系以房价折抵工程款，且交付房屋与工程履行关联。事后2015年2月10日，泽鑫公司向隆旺公司出具《承诺书》明确“如不履行该承诺隆旺公司有权作出处罚（包括收回部分房产）”，即案涉商品房买卖合同的签订系基于履行建设工程合同的付款行为，该商品房买卖合同属于以物抵债协议系在工程款并未结算尚需继续施工未竣工，且该抵债物尚未交付泽鑫公司指定的接受人即胥昌明。二、原审法院判决合法有据，法律适用正确。胥昌明在上诉状中所说案涉房屋已用于抵扣工程款支付给泽鑫公司不是事实。事实是因泽鑫公司未履行《中央空调工程合同》约定的工程内容，且其施工的空调设备工程未竣工验收，隆旺公司对李宏、李俊和泽鑫公司均不存在到期债权或欠付工程款的情形；与此相反，泽鑫公司未按《中央空调工程合同》约定完全施工工程，已经构成违约且给隆旺公司造成了极大损失。根据案涉《商品房买卖合同》补充协议第十八条、第十九条“空调设备竣工验收合格后交付该房”的附条件的约定，隆旺公司对胥昌明无履行交付房屋的义务。胥昌明提出的上诉请求，没有事实及法律依据。三、隆旺公司二审提交的新证据进一步证明隆旺公司对胥昌明不存在合同或法律履行义务，原审判决正确。在胥昌明起诉隆旺公司时，隆旺公司因泽鑫公司未按《中央空调工程合同》约定完成施工工程，于2019年7月15日向都江堰人民法院提起了诉讼，因泽鑫公司法定代表人李宏服刑等多种原因，隆旺公司与泽鑫公司的施工合同纠纷的判决在本案一审中未能作为证据提交。此后，都江堰人民法院于2020年4月8日作出了（2019）川0181民初2873号民事判决书，泽鑫公司不服（2019）川0181民初2873号民事判决，向成都市中级人民法院提起上诉，成都市中级人民法院2020年8月25日作出（2020）川01民终13362号民事裁定，裁定“一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力”，现（2020）川01民终13362号民事裁定和（2019）川0181民初2873号民事判决已于2020年9月4日发生法律效力。（2019）川0181民初2873号民事判决认定了泽鑫公司承包的施工工程未竣工验收、泽鑫公司开具假发票、泽鑫公司违约和损失赔偿等事实，并判决泽鑫公司给付隆旺公司违约金580000元，给付赔偿金502031.17元，经与隆旺公司未支付剩余工程款的冲抵和品迭，泽鑫公司还应向隆旺公司给付违约金和赔偿金合计213153.17元。目前，隆旺公司正在申请强制执行。上述证据充分证明：隆旺公司对泽鑫公司不存在未支付的款项等债务，隆旺公司对胥昌明亦不存在所诉的履行义务。 李俊未到庭发表答辩意见，庭后也未提交书面意见。 李宏未到庭发表答辩意见，庭后也未提交书面意见。 胥昌明向一审法院提出的诉讼请求：1.依法判令隆旺公司交付位于都江堰市××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋；2.判令隆旺公司将位于都江堰市××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋过户登记至胥昌明名下；3.本案诉讼费用由隆旺公司承担。 一审法院认定事实：2013年10月15日，隆旺公司（发包人）与泽鑫公司（承包人）签订《都江堰青城半岛商场中央空调工程施工合同》（以下简称空调施工合同），签订《都江堰青城半岛商场中央空调工程施工合同》，与本案有关的约定：第一条【工程概况】工程内容：都江堰青城半岛地下商场和地上一层中央空调、通风系统工程。总日历工期212天，开工日期：2013年11月1日，竣工日期：2014年5月31日。合同价款：总包干价为2900000元，此合同价含一切税费、材料、设备、设施安装费及配合费、验收手续费等。且不随市场价格变化而调整。第四条【施工组织设计和工期】，若承包人原因造成工期延误，不能按合同工期竣工，承包人应承担违约责任，赔偿发包人损失并支付违约金，每延一天按5000元计算违约金，超出半个月，发包人有权终止本协议，并责令承包人1日内无条件退场。第七条【合同价款与支付】中工程款（进度款）支付：双方约定该工程款全部以发包人的可售房屋抵作工程款的95%，余5%作工程质量保修金保修期二年，保修期满后十五日内结算支付（无息）。（注：抵房的房号为x-x-x-x，优惠后单价为5200元/㎡；x-x-x-x，优惠后单价为5207元/㎡；x-x-x-x，优惠后单价为5202元/㎡，合计抵房价2668906元。）第九条【保修】承办人接到保修通知后及时处理，否则发包人另行委托他人保修，费用多少以发包人与施工方协议为准，保修费用在工程保修金内双倍扣除。第十条【违约、索赔和争议】工程质量未达到合同约定的要求，承包人负责无偿返工。由于承包人原因造成逾期交付，每延误一天按5000元支付逾期违约金，影响发包人向业主交房的，承包人承担《商品房购销合同》规定的发包人逾期交房赔偿购房者的违约金。合同签订后，泽鑫公司进场施工。 2013年10月21日，李俊与隆旺公司签订《商品房买卖合同》，载明隆旺公司将其开发的都江堰市房屋出售给李俊。 2014年4月18日，泽鑫公司出具《法人委托书》，载明“致成都隆旺房地产开发有限公司：本法人李宏身份证号码：511002197411××××特此委托李竣身份证号码：510923198507××××前来贵公司办理我公司与贵公司签订的青城半岛中央空调安装工程抵房款事，希贵公司按照合同约定的房号签给李竣个人并给与备案，特此委托。”同日，李俊出具《收据》，载明，今收到隆旺公司空调安装款1773486.00元整，备注：此款用于购买隆旺公司xx号与xx号的房款。经查，身份证号码510923198507××××的李竣即李俊。2014年4月18日，隆旺公司将上述两房签约备案至“李进”名下（签约备案号分别为：8xx1、8xx2）。 2014年8月5日，四川飞红工程管理咨询有限公司向泽鑫公司出具《整改通知》，就未按照合同约定机组品牌安装、噪声引发共振、无减振措施、未提出竣工验收申请等质量问题进行整改。 2015年2月10日，泽鑫公司作出《承诺书》，承诺对商场中央空调、屋面水泵振动问题进行整改，如不履行该承诺隆旺公司有权作出处罚（包括收回部分房产）。2015年2月10日，泽鑫公司委托隆旺公司代付工人工资137000元，转入贺钊银行账户，泽鑫公司出具收条并加盖财务专用章，公司李俊签名。2015年2月16日，隆旺公司与泽鑫公司签订《中央空调工程施工合同补充协议》，约定泽鑫公司尽快整改确保竣工验收，协商不成向项目地人民法院提起诉讼。 2017年8月1日，隆旺公司向泽鑫公司函告整改及违约事宜。 2019年10月12日，案外人壹树工程有限公司向隆旺公司提交《关于都江堰青城半岛中央空调整改降噪施工方案》；2019年10月18日，隆旺公司就青城半岛商业楼屋顶空调系统（整）改造工程与案外人壹树工程有限公司签订《施工（空调）改造合同》，壹树工程有限公司后按照该合同约定进行施工。 一审法院另查明：四川省崇州市人民法院已生效（2019）川0184执异41号执行裁定书载明：2013年10月21日，隆旺公司分别与李俊、李进签订《商品房买卖合同》（合同编号：568、569、570）。其中，568号合同约定隆旺公司将［青城半岛］xx房屋出售给李俊，房屋单价为5200元/㎡，总价款合计892944元；569号和570号合同约定将［青城半岛］xx号和xx号房屋出售给李进，房屋单价分别为5202元/㎡、5207元/㎡，总价款分别为887981元、888835元。该三份合同约定付款方式均为一次性付款，出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。2014年4月18日，隆旺公司对编号为569号和570号《商品房买卖合同》进行备案登记。现该两套房屋已经分别登记在周某某、曾某某和高某、宋某某名下。 2015年1月3日，51名自然人签署《授权书》，载明关于李宏在崇州蓄意诈骗案，经受骗客户召开会议，选出5位代表：召集人胥昌明，成员尹桂芳、杨华明、谭栋彬、彭艳，会议授权该5位同志全权代表所有受骗客户出面处理相关事务。 2015年1月20日，李俊出具《授权书》，载明：因李宏非法吸收公众存款6103700元，目前无法偿还，现将李俊（李宏的妻子）都江堰xx号171.72平方米的房屋抵押给53位债权人代表胥昌明监管，超过还款协议中的还款时间，所有债权人有权处理拍卖变现，凭此书到有关部门办理相关过户手续。 2015年1月22日，包括胥昌明在内的51名自然人签名捺印出具《谅解书》，载明李宏因涉嫌非法吸收公众存款罪，于2014年12月26日被崇州市公安局刑事拘留，现羁押于崇州市看守所，截止2015年1月21日，李宏尚欠借款本金及利息共计6100000元，扣除利息700000元，李宏实际尚欠借款本金5400000元，因李宏及家属积极处理，与受害人达成了《还款协议》，并作了相应的抵押和抵偿，同时办理了相关法律手续，因此受害人对李宏表示谅解。 2015年1月23日，李俊出具《承诺书》，载明李俊系泽鑫公司及泽鑫关联公司法人李宏之妻，本人自愿将名下都江堰青城畔岛xx建筑面积171.72平方米更名为胥昌明名下。 2015年1月23日，李宏作为甲方与乙方胥昌明、谭栋彬、尹桂芳、杨华明、彭艳，丙方一李俊、丙方二李春华、丙方三李思平签订《还款协议》，载明乙方五人系李宏及李宏关联公司的债权人代表，其代表了李宏及李宏关联公司所欠53人的债权，三方协商达成如下协议（与本案有关内容）：一、李俊以其位于都江堰市xx号171.72平方米的房屋抵偿李宏的债务。2016年8月，李宏作为甲方与乙方胥昌明、谭栋彬、尹桂芳、杨华明、彭艳，丙方一李俊、丙方二李春华、丙方三李思平签订《补充协议》，载明三方就前述《还款协议》再达成如下补充协议（与本案有关内容）：一、李俊以其位于都江堰市xx号171.72平方米的房屋抵偿李宏的债务，三方协商该房屋财产价值为890000元。 2015年1月24日，胥昌明与隆旺公司签订《商品房买卖合同》，载明隆旺公司将其开发的都江堰市房屋出售给胥昌明，采用一次性付款方式。同时，隆旺公司（甲方）与胥昌明（乙方）还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，载明本协议系前述《商品房买卖合同》的补充协议，总房款为892944元，第十八条载明“该客户为抵扣工程款客户，经双方协商，甲方同意在乙方所做的空调设备竣工验收合格后交付该房。”。 2017年8月9日，隆旺公司向胥昌明邮寄《〈商品房买卖合同〉解除告知函》，载明胥昌明于2015年1月24日在隆旺公司认购的商品房，并签订《商品房买卖合同》（未备案，合同自编号568），房款892944元，选择的是一次性付款，经多次催告仍未付款，故按照《审判房买卖合同》第九条的约定告知胥昌明，该《商品房买卖合同》即行解除，并保留追究胥昌明违约责任和损失赔偿责任的权利。2018年4月17日，隆旺公司通知泽鑫公司办理相关结算手续。 四川省崇州市人民法院于2016年10月17日作出（2016）川0184刑初186号刑事判决书，载明李宏于2014年12月27日因涉嫌犯非法吸收公众存款罪被崇州市公安局决定刑事拘留，该判决书载明“证人隆泽良的证言：我是成都市隆旺房地产开发有限公司的法人，我公司在都江堰市××路××小区。2013年10月15日，李宏与我在都江堰市签署《中央空调工程施工合同》，将‘青城半岛’项目地下商场的中央空调、通风系统工程的采购和安装工程承包给泽鑫公司，工程总价款2900000元。当时签署施工合同时我们就约定我公司将拿出三套房屋抵偿工程款2668906元，x-x-x-x和x-x-x-x已经交付给李宏，还有一套x-x-x-x号房屋，因李宏还没对工程进行验收而且未给我公司提供合格工程发票，所以我们还没有将该套房屋进行备案手续。2015年1月24日李宏要求将该套房屋拟前合同给胥昌明，我公司要求李宏及其公司提供合格的发票，并对工程进行验收合格后，才给他办理备案手续。”；“案发后，李宏与部分被害人达成了还款协议，其家属代为赔偿了部分经济损失，酌情予以从轻处罚。”四川省成都市中级人民法院2016年12月26日以（2016）川01刑终1102刑事裁定书认定前述审判程序合法，事实清楚，维持原判。 案涉房屋现被崇州市公安局、一审法院、崇州市人民法院查封。 国家企业信用信息公示系统显示：泽鑫公司法定代表人李宏，持100%股权，目前企业登记状态为：吊销，未注销。 一审法院认为，首先，关于胥昌明与隆旺公司之间签订的《商品房买卖合同》与隆旺公司与泽鑫公司签订的《中央空调工程施工合同》的关系。根据一审庭审查明事实，李俊、李宏以泽鑫公司名义在办理以房抵偿工程款时，隆旺公司按照其委托将房屋与胥昌明于2015年1月24日签订《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》中明确“该客户为抵扣工程款客户，经双方协商甲方同意在乙方所做的空调设备竣工验收合格后交付该房。”、“若乙方未能履行该工程承包合同，甲方有权收回该房，同时双方签订的商品房买卖合同作废。”即在签订该《商品房买卖合同》及《＜商品房买卖合同＞补充协议》时，胥昌明与泽鑫公司及李俊、李宏均明知系以房价折抵工程款，且交付房屋与工程履行关联；事后2015年2月10日，泽鑫公司出具《承诺书》亦明确“如不履行该承诺隆旺公司有权作出处罚（包括收回部分房产）”，即与胥昌明签订商品房买卖合同系基于履行建设工程施工合同的付款行为，该以物抵债协议系在工程款并未结算工程尚需要继续施工前达成，且该抵债物尚未交付泽鑫公司指定的接受人胥昌明。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”之规定，加之胥昌明与隆旺公司亦约定“空调设备竣工验收合格后交付该房。”，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，事实上案涉工程未验收合格，故胥昌明主张交付房屋的主张，一审法院不予支持。 其次，就案涉房屋，四川省崇州市人民法院业已生效（2019）川0184执异41号执行裁定书载明：“本案中，隆旺公司主张该工程项目未组织验收、未结算工程款以及泽鑫公司在履行合同的过程中存在违约行为给隆旺公司造成了经济损失等，不属于本案异议审查范围，隆旺公司可通过其他合法途径寻求解决。且隆旺公司在听证中明确表示就施工合同将另案诉讼。”同时四川省崇州市人民法院对隆旺公司就查封案涉房屋的执行行为异议予以驳回，故隆旺公司就案涉房屋的实体权利主张未在生效（2019）川0184执异41号案件中处理。鉴于隆旺公司亦另案〔（2019）川0181民初2873号〕起诉泽鑫公司要求承担违约责任等，一审法院亦不再追加泽鑫公司参加本案诉讼。 第三，事实上，案涉房屋业已登记权利人为隆旺公司（权0292784），至今并未登记备案在案外人胥昌明名下，这也印证了工程未结算、工程尚需要继续施工，胥昌明作为抵扣工程款客户知道案涉房屋存在实现权利瑕疵。同时，四川省崇州市人民法院已生效（2019）川0184执异41号执行裁定书对隆旺公司就查封案涉房屋的执行行为异议予以驳回，即案涉房屋已被查封，故胥昌明主张房屋过户的请求，事实上亦无法履行，故对其主张一审法院不予支持。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回胥昌明的诉讼请求。一审案件受理费12730元，公告费900元，合计13630元，由胥昌明负担。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 二审另查明：四川省崇州市人民法院于2016年10月17日作出（2016）川0184刑初186号刑事判决主文第三项载明公安机关已查封扣押的涉案财产，执行所得退赔各集资参与人；已生效的四川省崇州市人民法院（2019）川0184执异41号执行裁定载明胥昌明陈述“该争议房屋应由法院统一处置分配给所有受害人”。 本院认为，现案涉房屋现被司法查封，胥昌明于本案中提起的诉讼请求及请求权基础系继续履行房屋买卖合同并办理权属登记，根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行意见》第八条关于“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第四款关于“申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出执行异议之诉”之规定，案涉房屋现因司法查封，处于限制物权变动的状态，且已生效刑事判决也做出了执行查封扣押涉案财产所得退赔各集资参与人的认定，故胥昌明可以依据相关规定依法提出执行异议之诉，本院依法对本案裁定驳回起诉。 综上，胥昌明的上诉请求不能成立，本院依法不予支持，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下： 一、撤销四川省都江堰市人民法院作出的（2019）川0181民初2849号民事判决； 二、驳回胥昌明的起诉。 一审案件受理费12730元，退还胥昌明，一审公告费900元，由胥昌明承担；胥昌明预交的二审案件受理费12730元，予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  李 俊 审 判 员  白福群 二〇二一年三月十八日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林