云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云09民终205号上诉人（原审被告）：云南华屹投资开发有限公司凤庆房地产分公司。住所地：云南省临沧市凤庆县。实际负责人：魏鸿宇。被上诉人（原审原告）：张李新，男，住云南省临沧市凤庆县。委托诉讼代理人：字学英（系张李新妻子），住云南省临沧市凤庆县。代理权限：特别授权代理。上诉人云南华屹投资开发有限公司凤庆房地产分公司（以下简称华屹凤庆分公司）因与被上诉人张李新商品房销售合同纠纷一案，不服云南省凤庆县人民法院（2020）云0921民初1378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月10日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条的规定进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华屹凤庆分公司上诉请求：1.撒销云南省凤庆县人民法院（2020）云0921民初1378号民事判决第二项；2.依法驳回被上诉人张李新的诉讼请求；3.本案诉讼费及一审诉讼费由被上诉人张李新承担。事实和理由：2011年1月18日，被上诉人与上诉人签订了《商品房购销合同》合同编号：溪谷盛紧（2011）第0134号，购买房号为第一组团第31栋3单元302号房，并支付了购房款。合同中虽明确了交房日期，但并未明确办理不动产议证日期。2013年8月6日被上诉人接房时，双方又订了《商品房购销合同》补充协议，协议第二条明确：乙方（被上诉人）自此不在追究原《商品房购销合同》违约责任事宜。且“自约定的交《商品房购销合同》第十条交接条款最后项中也明确：房日期届满之日起，有关该商品房的一切风除由之方（被上诉人）承担”。另《商品房购销合同》补充协议第五条：“乙方承诺对该商品住宅现状所有情况已明确知悉并接受”，被上诉人在签订补充协议时己明知目前的房屋现状，且是不具备办理产权证的。华屹“溪谷盛景”从烂尾到全部建设完成，积极处理各项债权债务，办理各项验收和现在努力办证过程中，均在凤庆县政府、县住建局的指导和帮助下完成，这是众所周知的。为维护自身和广大购房者的利益，特向人民法院上诉，望人民法院依法支持上诉人的诉讼请求。被上诉人张李新答辩称：其意见与一审时答辩意见一致。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张李新一审起诉请求：1.依法判令华屹凤庆分公司按照商品房购销合同约定为张李新办理不动产权证；2.依法判令华屹凤庆分公司承担逾期办证的违约责任，即承担自房屋交付之日（2011年5月1日）起九十日（2011年7月29日）起算至实际办理不动产权证之日止，以已付购房款总额231,998元为基数按年利率4%计算逾期办证的违约金，违约金暂计算至2020年7月29日为83,519.28元（231,998元×4%×9年=83,519.28元）；3.本案诉讼费由华屹凤庆分公司承担。一审法院认定事实：2011年1月18日，张李新与华屹凤庆分公司签订了《商品房购销合同》，合同编号：溪谷盛景（2011）第0134号。合同约定，原告向被告购买位于凤庆县（房屋分户平面图中第1组团第31幢第3单元第3层302号房，参考套内建筑面积128.45㎡）。张李新在合同约定的付款时间内全额支付了购房款231998元。合同约定华屹凤庆分公司于2011年5月1日向张李新交付房屋，同时约定在住房交付之后由华屹凤庆分公司向产权登记机关办理产权登记手续。2013年8月6日住房交付使用。至今，华屹凤庆分公司未向张李新办理不动产权证，双方曾多次协商办理未果，张李新诉至一审法院，请求裁判。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。本案张李新、华屹凤庆分公司双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效。双方均应按约履行各自的义务。根据合同约定，华屹凤庆分公司应当在商品房交付使用后向产权登记机关为其办理产权证，合同中虽未明确约定办理产权证书的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，张李新自房屋交付之日起90日未能取得产权证书，应由华屹凤庆分公司承担逾期办证违约责任。张李新所购房屋于2013年8月6日交付，现已交付使用多年，华屹凤庆分公司却因自身原因未能履行办证的义务，其行为已构成违约。张李新关于违约金的请求以及计算标准符合法律的规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、华屹凤庆分公司应按合同约定继续履行为张李新办理产权登记的义务；二、华屹凤庆房分公司向张李新支付自2013年11月7日起至实际办理不动产权证之日止，以已付购房款总额231,998元为基数，按年利率4%计算产生的利息；三、驳回张李新的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1888元，适用简易程序减半收取944元，由华屹凤庆分公司负担760元，由张李新负担184元。根据当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：华屹凤庆分公司是否应向张李新承担办理不动产权证及逾期办证违约的责任。二审中，华屹凤庆分公司向本院提交以下证据：1.和解协议及临沧市中院裁定书，欲证明上诉人资不抵债；2.各债权人会议纪要，欲证明公司无资金，均由债权人集资建设；3.凤庆县住建局交房工作方案，欲证明公司已无能为力，由政府组织交房；4.《商品房销售合同补充协议》，欲证明被上诉人已知晓该房产公司的现状并接房，且不再追究原《商品房购销合同》违约责任事宜；5.达森死亡证明，总公司及凤庆分公司法人均已死亡；6.欠税通知书，欲证明上诉人现状困难，已无力承担任何违约责任；7.《中共凤庆县委办公室凤庆县人民政府办公室关于印发凤庆华屹小区历史遗留问题处置工作方案的通知》（[2020]-8），欲证明政府已组织处置华屹凤庆分公司相关问题。经质证，被上诉人张李新认为上诉人华屹凤庆分公司提交的上述证据与本案不具有关联性。对于证据4，真实性无异议，但认为当时如果不签商品房销售合同补充协议，就交接不了房。本院认为，上诉人华屹凤庆分公司提交的证据1、2、3、5、6、7、8组证据，与本案原审原告张李新诉请华屹凤庆分公司按照约定办理不动产权证及承担逾期办证的违约责任，无关联性，本院不予采信。证据4，真实、合法、有效，本院予以采信。被上诉人张李新未向本院提交新证据。一审认定的法律事实，均有相应证据证实，本院予以确认，不再重复赘述。针对本案争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述法律规定，商品房的出卖人具有为买受人办理不动产登记的法定义务。本案中，华屹凤庆分公司与张李新在合同中虽未明确约定办理产权证书的时间，但华屹凤庆分公司在交房后90后未能为张李新办理不动产权属证书，应承担继续为张李新办理不动产权属证书的责任，华屹凤庆分公司应于本判决生效之日起六个月内为张李新办理不动产权证。对于是否应支持逾期办证违约金的问题，本院认为，华屹凤庆分公司与张李新妻子字学英2013年8月6日签订的《商品房销售合同补充协议》约定：“一、由于国家宏观调控及前期预算的失误，导致公司资金运营困难，企业濒临破产，现已无力赔付《商品房购销合同》中涉及的延期交房违约金，但甲方（华屹凤庆分公司）仍尽最大努力免除《商品房购销合同》中约定由业主缴纳的全部配套设施费，与配套设施施工单位产生的债权债务由甲方负责协调处理。二、乙方自此不再追究原《商品房购销合同》违约责任事宜。……”张李新妻子字学英作为完全民事行为能力人，应明知在《商品房销售合同补充协议》上签名捺印的法律后果。张李新亦未举证证明字学英签订《商品房销售合同补充协议》时存在重大误解，或华屹凤庆分公司以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使其在违背真实意思的情况下签订《商品房销售合同补充协议》。因此，该协议系案涉双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照协议内容履行，张李新与华屹凤庆分公司约定，张李新不再追究原《商品房购销合同》违约责任事宜，一审判令华屹凤庆分公司承担逾期办证违约金不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人华屹凤庆分公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销云南省凤庆县人民法院（2020）云0921民初1378号民事判决；二、云南华屹投资开发有限公司凤庆房地产分公司应于本判决生效之日起六个月内为张李新办理不动产权证；三、驳回张李新的其他诉讼请求。二审案件受理费1888元，由云南华屹投资开发有限公司凤庆房地产分公司承担944元，张李新承担944元；一审案件受理费1888元，适用简易程序减半收取944元，由云南华屹投资开发有限公司凤庆房地产分公司承担472元，由张李新承担472元。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审云南省凤庆县人民法院申请强制执行。审判长  李世兰审判员  周付翠审判员  张 丽二〇二一年三月二十六日法官助理王翀书记员张茗珺