上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初1327号原告：唐春明，男，1976年11月29日生，汉族，住上海市虹口区。被告：樊标，男，1970年6月13日生，汉族，住上海市嘉定区。原告唐春明与被告樊标房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的房屋租赁合同；2、判令被告将嘉定区沪宜公路XXX号绿地嘉尚大厦215室房屋(以下简称案涉商铺)恢复原状后返还；3、判令被告支付2019年9月1日至2020年12月31日期间的租金费用共计人民币(以下币种同)50,672元；4、判令被告支付2019年9月1日至2020年12月31日期间的物业管理费用共计11,102.6元；5、判令被告支付逾期支付租金违约金15,201.6元(50,672元*30%)。事实与理由：2018年12月16日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将案涉商铺出租给被告，租期自2019年3月1日至2022年2月28日，月租金3,167元，押金3,167元。实际上，被告将租金及物业费付至2019年8月底，但并未支付过押金。被告后提出不再租赁案涉商铺，原告回复不租可以但需恢复原状。自2019年9月起，被告未再支付租金，亦未向原告交还房屋钥匙。被告拆除的玻璃隔断原有角铁，2020年10月中旬被告才将玻璃隔断恢复，但墙壁、地面仍存在很大缝隙。2020年11月3日左右，原告将案涉商铺上锁。2020年11月10日以后，被告又将玻璃隔断进行了加固，虽然缝隙问题得以改善，但因横梁处未放角铁而不够稳固。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称：1、被告于2019年8月即告知原告不再租赁案涉商铺，押金3,167元即作为解约违约金，并将租金、物业费支付至2019年8月底。2019年9月底，被告在微信群里告知，案涉商铺钥匙已放于物业处。2、被告在签约后即支付了复原费4,500元，本无需再对案涉商铺进行复原。实际上被告已于2020年9月3日将拆掉的玻璃隔断恢复，但原告始终不满意并提出未放角铁，然而案涉商铺的玻璃隔断原本就未有角铁。3、被告已支付了赔偿金，无需支付违约金，且双方约定的标准也不合适。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：案涉商铺登记为唐春明所有，建筑面积86.76平方米。2018年12月16日，案外人唐某某代唐春明(甲方、出租方)与樊标(乙方、承租方)签订房屋租赁合同一份，其中约定：甲方向乙方出租案涉商铺；租赁期限3年，自2019年3月1日至2022年2月28日，自双方签署本合同之日至2019年2月28日为乙方的装修期，装修期内甲方承担到2018年12月31日的物业费，乙方承担2019年1月1日至2019年2月28日的物业费；甲方应于正式签订合同日将该房屋交付乙方；月租金3,167元，合同期内租金不变；租金三个月为一期支付，并押金3,167元，第一期租金应于2018年12月17日前付清，以后每期租金于该期首月的十日前支付；如乙方逾期未付租金，则每月逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金；租赁期内，水、电、煤气、电话网络、物业费等由乙方承担；未经甲方同意，乙方不得擅自对该房屋进行装修，乙方对该房屋装修的图纸方案须征得甲方同意，且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。租赁期限届满时，甲乙双方如不续租的，乙方要还原甲方房屋(甲方不要求还原的除外)；如甲乙双方在合同期内任何一方提出终止合同应提前60日告知对方，得到对方谅解认可后方可解除协议，违约方按本合同第九条追究违约责任。该合同第九条约定，如任何一方未按合同约定履行，经另一方催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方需支付守约方违约金，违约金金额为押金金额。若乙方违约，乙方还应还原甲方房屋。次日，樊标支付了2019年3月至5月的租金9,501元，并将案涉商铺的一面玻璃隔断拆除。此后，樊标以代唐春明支付物业费的形式支付了2019年6月至8月的租金9,501元。双方一致确认，物业费694.1元/月，由樊标直接向物业公司支付，已付至2019年8月底。2019年8月，樊标通过微信告知，无法再继续承租案涉商铺，租金只付到2019年8月底。唐春明回复，不租可以，但应将案涉商铺恢复原状。2020年10月中旬，樊标重新安装了玻璃隔断。2020年11月3日左右，唐春明将案涉商铺上锁。又查明，樊标于2021年1月8日签收了本案诉状副本等应诉材料。审理中，樊标称将押金代唐春明支付了中介费，唐春明予以否认。本院认为，唐春明与樊标签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同期限至2022年2月28日，樊标要求于2019年8月底提前解除租赁合同，在此之后亦未再支付租金，显属违约，唐春明作为守约方有权要求解除合同。本案诉状副本可视为解除通知，自到达樊标时双方的租赁关系即告解除。关于恢复原状，合同中有明确约定，唐春明主张玻璃隔断虽已恢复，但欠缺角铁不够稳固，樊标则主张拆除时即无角铁，对此唐春明负有举证责任，在其未能举证的情况，本院采纳樊标的意见并认定案涉商铺已恢复原状。樊标辩称支付过复原费即可免除恢复原状的义务，就此其未能举证，且与其实际恢复原状的行为不符，本院不予采纳。唐春明已于2020年11月3日左右对案涉商铺上锁，实际已收回房屋，故租金、物业费应计算到此时。因双方均未明确说明收房日期，故本院将租金计算到2020年11月3日为44,650元，物业费计算到该日为9,785.9元。关于押金，樊标的证据不足以证明其已支付过，其以押金作为解约违约金及中介费的意见又相互矛盾，本院无法采纳。关于逾期支付租金违约金，樊标不同意支付且对标准提出异议，双方合同约定的标准确实过高，本院根据本案实际情况，酌情支持3,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告唐春明与被告樊标之间的房屋租赁合同于2021年1月8日解除；二、被告樊标应于本判决书生效之日起十日内向原告唐春明支付自2019年9月至2020年11月3日期间的租金44,650元；三、被告樊标应于本判决书生效之日起十日内向原告唐春明支付自2019年9月至2020年11月3日期间的物业费9,785.9元；四、被告樊标应于本判决书生效之日起十日内向原告唐春明支付逾期支付租金违约金3,000元；五、原告唐春明的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,724元，减半收取862元，由被告樊标负担(被告负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇二一年三月十八日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……