湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初639号 原告：张灵红，男，1982年1月2日出生，汉族，居民，湖南省沅陵县人。 原告：刘兰(系原告张灵红妻子)，女，1981年11月10日出生，汉族，居民，河南省新野县人。 二原告共同委托诉讼代理人：张靖林（特别授权），沅陵县光明法律服务所法律服务工作者。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚杰耀（特别授权），湖南兴沅律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：张显刚（特别授权），湖南兴沅律师事务所专职律师。 原告张灵红、刘兰与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理，原告张灵红、刘兰的共同委托诉讼代理人张靖林，被告天赐公司的委托诉讼代理人姚杰耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张灵红、刘兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告天赐公司支付二原告逾期办理不动产权利证书违约金37786.38元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年2月6日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区7栋1203号商品房，总价款428417元，首付款138417元，剩余房款采用银行按揭方式支付。合同签订后，原告依约支付了房款及办证费用。按合同约定被告应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证，如逾期自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。2016年1月1日被告将该房屋交付给原告使用，2020年5月28日才办妥该房屋的不动产权证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。 被告天赐公司辩称：一、被答辩人诉请的违约金虚高，与实际不符，故应当予以驳回。按照合同约定答辩人已经为被答辩人办理好不动产权属证书，而合同约定的是房屋所有权证和土地使用权证，而被答辩人并未就办理房屋所有权证和土地使用权证与答辩人协商，答辩人向其提供不动产权属证书并无过错，其二，按照合同约定答辩人办理房屋所有权证及土地使用权证的时间需在房屋交付后的725日内办理完成，但被答辩人计算答辩人构成违约的时间并未减去答辩人合理办证的期间，故被答辩人诉请的违约金虚高，与实际不符，故应当予以驳回。二、依据新规答辩人无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后。被答辩人不考虑前述客观原因一味要求答辩人承担责任过于苛刻。 当事人围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据（二原告出示的居民身份证及被告营业执照复印件各一份、《不动产权证书》复印件一份、销售不动产统一发票复印件二份、沅陵县房地产管理局缴款通知单复印件一份、税收完税证明及物业专项维修资金专用收据复印件各一份、契税税收完税证明及不动产登记收费发票复印件各一份、住宅使用说明书及住宅质量保证书复印件各一份），经审查，上述在卷证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，能够证明待证事实，本院均予以采信。对有争议的证据，本院认定如下： 1.二原告出示的《沅陵县商品房买卖合同》复印件一份，欲证明2015年2月6日，原、被告签订了《沅陵县商品房买卖合同》，购买了沅陵镇御鑫城小区7栋1203号房，总价款428417元。合同约定出卖人应在商品房交付使用后365日内完成商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为应该按照合同约定的期限为办理不动产权的日期。本院经审查认为，该组证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，本院予以采信。 2.二原告出示的金融保险业地方税务局机打发票复印件二份，欲证明二原告付清了房款及办证所需的相关费用。被告对该组证据有异议，认为与本案无关联性。本院经审查认为，该发票不能证明二原告主张的待证事实，与本案不具有关联性，本院不予采信。 3.原告出示的（2020）湘1222民初1404号、（2020）湘12民终2204号民事判决书复印件各一份，欲证明类似案件均按被告违约进行了判决。被告对该组证据有异议，认为与本案无关联性。本院经审查认为，法院生效判决书无需进行认定。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。 2015年2月6日原告刘兰（买受人）、张灵红（共有人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》（合同编号：201400251203），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县沅陵镇御鑫城小区7栋12层1203号商品房，建筑面积122.06平方米；总价款为428417元，首付款为138417元，剩余房款采用银行按揭贷款方式付款；关于交付期限及条件在合同第十条中约定，出卖人应当在2015年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记双方在合同第十七条中约定，自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。 2015年3月12日，二原告支付了首付款138417元。同年4月7日被告代收了二原告交纳的房屋维修基金及办证费用。随后双方办理了银行按揭贷款手续。 2016年1月1日被告将该房屋交付二原告使用。2019年12月26日被告代二原告缴纳了契税6426.26元。2020年5月28日被告为二原告办好了《不动产权证书》[证号：湘（2020）沅陵县不动产权第0001458号]。从合同约定的交房截止时间起算，被告应于2017年12月27日前为二原告办好产权证，故被告逾期办证时间应从2017年12月28日起至2020年5月28日止，共计逾期882日。 本院认为，本案系一起因合同逾期办证引发的违约金纠纷案件。依据原、被告的诉辩意见，争议焦点是二原告主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方应当全面履行各自的义务。本案双方签订的合同中对于交房及办证时间均有明确约定，虽然合同约定的是办理所有权证和土地使用权证，但是由于国家实施不动产统一登记制后不再单独办理两证，而是两证合一统一办理不动产权证，故被告为二原告办理两证的义务转化为办理不动产权证的义务。本案中二原告已经按合同约定交纳购房款及契税、房屋维修基金、办证费用等，说明二原告已经履行了合同约定的义务，而被告未在合同约定的期限内履行办证义务，一直到2020年5月28日才办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任。故对二原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告应当支付二原告违约金37786.38元（428417元×882天×1‱）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张灵红、刘兰逾期办理房屋权属证书的违约金37786.38元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费745元，减半收取计372.5元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 瞿 哲 二〇二一年三月三十一日 书记员 王丽娜 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号） 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。