广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终126号 上诉人（原审原告）：广西安信物业服务有限公司，住所地广西南宁市青秀区吉祥路9号吉祥•凤景湾小区110号商铺第三层，统一社会信用代码：91450000561559373L。 法定代表人：利海峰，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘文旭，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴东安，男，1950年3月18日出生，汉族，住广西东兴市。 委托诉讼代理人：蔡始军，广西北仑律师事务所律师。 上诉人广西安信物业服务有限公司（以下简称“安信公司”）因与被上诉人吴东安物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区东兴市人民法院（2020）桂0681民初1585号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安信公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、判决错误。一审法院认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵，在合同履行过程中存在过错，已构成违约。但根据现有证据，被上诉人并不能证明上诉人在提供物业服务期间存在过错，一审法院认定上诉人构成违约的 -2- 事实不清、证据不足。二、一审法院认定过错责任存在错误。一审法院认定上诉人构成违约，根据过错责任的适用原则，对上诉人诉请的物业服务费支持80%且对被上诉人因迟延交纳物业服务费所应承担的违约责任不予支持。上诉人认为，上诉人为被上诉人提供的物业服务，并未导致被上诉人存在实际损失，且一审法院对被上诉人迟延交纳物业服务费这一违约事实，未认定其过错责任。 吴东安辩称，上诉人没有按照约定每年公告物业服务事项，并且在没有通知任何业主的情况下物业费增加了50元，上诉人没有按照物业服务合同履行。房屋共用设备设施养护不好，小区的路灯经常存在问题，严重影响了业主的夜间出行。小区的卫生存在问题，没有按照除四害要求进行专项消杀，小区的专业保安治安管理差，时有盗窃事件发生，业主没有安全感。小区交通秩序存在问题，白天小区成为大货车装卸货物的场地以及传销中巴的集散地，晚上非小区车辆随意停放，影响了业主进出也导致大部分业主门前车位被占用，小区噪音扰民。上诉人没有进行有效管理。上诉人作为开发商指定前期物业管理单位，前期物业服务协议存在欺骗业主的现象。上诉人是开发商选定的前期物业管理单位，具有特殊关系。在房屋质量存在问题的时候，业主曾经多次向上诉人反映由上诉人向开发商协商整改，但是上诉人一直置之不理。后有部分业主投诉至东兴市住建局，住建局下文件要求整改，但是他们目前都没有整改。综上，上诉人在没有全面适当履行物业服务，存在错误，物业费应当适当扣减。一审扣减了20%，上诉人认为根据过错程度应该扣减50%。 安信公司向一审法院起诉请求：吴东安向安信公司支付自2015年9月至2019年12月期间的物业服务费19,969.88元及违约金5,990.96元。 一审法院认定事实：2012年11月7日，安信公司与吴东安签订《前期物 -3- 业服务协议》，约定：安信公司为法式天地楼提供物业服务，吴东安系东兴市东兴镇兴业路56-12号（法式天地楼19栋1902号）的业主，该物业建筑面积390.86㎡，其中一层商铺面积106㎡，二三四层住宅面积286.86㎡。住宅的物业服务费按0.8元／㎡／月，商业的物业服务费按1.5元／㎡／月。物业服务费按月交纳，每月5日前履行交纳义务，吴东安未按时交纳物业服务费，每逾期一日将承担应交物业服务费总额千分之三的滞纳金，合同还对其他事项作了约定。吴东安在2015年9月至2015年10月期间欠缴整栋楼的物业服务费625.38元、在2105年11月至2019年12月欠缴一层商铺及二三四层的物业费分别为7,950元、11,394.4元，合计19,970元（取整）。 安信公司在提供物业服务期间，部分服务项目不符合要求，没有按时公布物业服务费各项收支账目，开放式的小区安保存在漏洞，偶有盗窃事件发生，外来车辆随意停放，夜间噪音较大，部分公用设施维修不及时等现象，这种情况导致部分业主认为安信公司提供服务不符合要求而拒付费用。 一审法院认为，安信公司、吴东安签订的《前期物业服务协议》合法有效，安信公司、吴东安应当全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。安信公司提供的物业服务存在瑕疵，在合同履行过程中存在过错，其请求吴东安承担迟延交付物业服务费用的违约责任，该院不予支持。安信公司已构成违约，其要求吴东安足额交纳物业服务费显然不妥，综合安信公司的违约情况，根据过错责任的 -4- 适用原则，安信公司诉请的物业服务费，法院依法支持80％，吴东安按原定标准的80％向安信公司支付从2015年9月至2019年12月期间的物业服务费15,976元（取整）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、吴东安向安信公司支付物业服务费15,976元；二、驳回安信公司的其他诉讼请求。案件受理费450元，减半收取225元，由吴东安负担。 本院认为，《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，一审认定合同合法有效正确。本院予以确认。 小区物业管理涉及业主群体利益，规范的物业管理秩序需要物业公司及业主一起共同努力营造构建。涉案小区属开放式小区，管理难度较大。综合双方提供的证据，本院认为安信公司已基本按照合同约定履行了义务，提供了物业服务，满足了业主生活需求。虽然安信公司没有按约定向全体业主公告本物业服务区域内主要物业服务事项，公布物业服务费用收支账目，且小区偶尔也存在车辆停放不够有序现象，服务质量存在瑕疵。但该瑕疵仅属一般违约行为，并没有对业主造成严重影响和损害。在物业管理过程出现的瑕疵双方应通过沟通协商加以解决，而不能以拒缴物业服务费作为对抗，若长此以往，必将造成物业公司无法正常运营，影响其按质提供服务，对已足额按时缴纳物业服务费的业主也不公平，最终损害双方利益，降低业主生活品质，不利于构建文明和谐社会。安信公司未全面履行合同义务，本应相应调低物业服务费标准，但吴东安拖欠物业服务费长达数年，时间跨度长，考虑到物价上涨等因素，一审在不支持逾期缴费违约金的情况下再调低物业服务费标准 -5- 确有不当，本院予以纠正。综合双方的履约情况，根据公平原则，本院认为吴东安应当全额支付所欠物业服务费，但对安信公司所主张的违约金本院不予支持，一审对违约金不予支持正确，应予维持。关于房屋建设质量问题，安信公司与开发商是两个不同诉讼主体，按照合同约定，房屋质量问题与安信公司无关，吴东安以此为由主张安信公司违约无事实根据，本院不予采信。需要指出的是，安信公司应以问题为导向，针对管理中存在的瑕疵，认真加以整改，按照约定真正为广大业主提供舒心、优质管理和服务。 综上，安信公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区东兴市人民法院（2020）桂0681民初1585号民事判决； 二、被上诉人吴东安向上诉人广西安信物业服务有限公司支付物业服务费19,969.88元； 三、驳回上诉人广西安信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费450元，减半收取225元，由上诉人广西安信物业服务有限公司负担52元，被上诉人吴东安负担173元。二审案件受理费50元，由被上诉人吴东安负担。 上述金钱给付义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或同级被执行财产所在地人民法院申请执 -6- 行。 本判决为终审判决。 审判长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年三月三十一日 书记员 曾             建