抚顺市望花区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0404民初56号原告：高志俭，男，1968年4月9日出生，汉族，现住抚顺市望花区。委托诉讼代理人：王向东，抚顺市新抚区维权法律服务所法律工作者。被告：沈阳旺力地产开发有限公司，住所地抚顺经济开发区**商贸楼。法定代表人：郑学纯，该公司总经理。第三人：万利建设有限公司管理人，住所地浙江省金华市婺城区金衢路**豪森智慧谷别墅**。负责人：陆云英。委托诉讼代理人：钱海燕，浙江金兰律师事务所律师。原告高志俭与被告沈阳旺力地产开发有限公司、第三人万利建设有限公司管理人合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高志俭的委托诉讼代理人王向东到庭参加了诉讼，被告沈阳旺力地产开发有限公司、第三人万利建设有限公司管理人经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2016年9月21日，被告作为甲方，万利建设有限公司作为乙方，原告作为丙方签订了《债权债务转移协议》。协议约定“一、甲乙丙三方一致确认:1、甲、乙双方就抚顺旺力城项目一期A2、A3、A4、A5地块施工合同，甲方应向乙方支付工程款，乙方向丙方借款用于施工。2、乙、丙双方经过甲方同意在自愿协商接受的基础上，甲方愿意以抚顺旺力城项目中的房屋抵偿，抵偿乙方向丙方的借款人民币2444821.68元。3、丙方愿意接受甲方提供的上述商品房作为双方工程款对价。当丙方明确商品房的实际承接方(买受方)后，可有商品房的实际买受人与甲方签订正式的《商品房买卖合同》，甲方给予积极配合。4、办理房证等税款由丙方自行承担，与甲方无关。”2016年10月24日签订了《变更说明》、《关于债权债务转移协议的补充协议》，约定将旺力城项目中的1＃1-1002、1＃-1-901、1＃-2-703三幢房屋作为工程款抵偿(2014)抚开民二初字第208号、(2015)抚开民二初字第8号民事判决书中万利建设有限公司应向高志俭支付的借款。协议签订后，原告与被告于2016年9月25日签订了上述房屋《商品房买卖合同》，被告为原告出具了专用收款收据。原告缴纳电梯费、垃圾清运费、采暖费、物业费等23595.94元，原告占有使用案涉房屋至今。2018年4月16日本溪市平山区人民法院查封案涉房屋，原告提出执行异议，本溪市平山区人民法院裁定驳回异议。原告认为，被告明知案涉房屋己办理抵押登记，仍与原告及第三人签订《债权债务转移协议》，造成原告无法取得案涉房屋。被告存在过错，应当承担违约责任并赔偿原告损失。现提出诉讼请求：1、被告支付原告2444821.68元及违约金(自2016年9月21日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率，2019年8月20日至实际给付之日，按同业拆借利率四倍计算)；2、被告赔偿原告经济损失23595.94元(缴纳案涉房屋电梯费、垃圾清运费、采暖费、物业费等)。3、案件受理费由被告负担。被告沈阳旺力地产开发有限公司未答辩。第三人万利建设有限公司管理人辩称，2019年9月2日，金华市中级人民法院作出(2019)浙07破终3号民事裁定书，裁定由浙江省东阳市人民法院受理丁德江对万利建设有限公司的破产清算申请。浙江省东阳市人民法院于2020年3月2日作出(2020)浙0783破6号裁定书，指定浙江金兰律师事务所担任万利建设有限公司管理人。现万利建设有限公司管理人就本案，陈述如下意见:经管理人审查2016年9月21日，原、被告及第三人签订的《债权债务转移协议》，后续订立的《补充协议》、《变更说明》系真实合法有效。原告也并未向管理人申报《补充协议》中两份判决书项下的债权。综上，请求法院依法裁判。经审理查明，2014年，原告与案外人陈亭宏、浙江万利建筑工程有限公司辽宁分公司、万利建设有限公司借款合同纠纷一案，本院于2014年12月2日作出（2014）抚开民二初字第00208号民事判决，由陈亭宏、浙江万利建筑工程有限公司辽宁分公司偿还原告借款本金110万元，由万利建设有限公司对上述款项承担连带责任。2015年，原告与案外人陈亭宏、浙江万利建筑工程有限公司辽宁分公司、万利建设有限公司借款合同纠纷一案，再次提起诉讼，本院于2015年6月23日作出（2015）抚开民二初字第00008号民事判决，由陈亭宏、浙江万利建筑工程有限公司辽宁分公司偿还原告借款本金110万元及利息，由万利建设有限公司对上述款项承担连带责任。以上判决发生法律效力后，原告高志俭申请执行，经查被执行人在沈阳旺力地产开发有限公司享有到期的债权2642375元。2016年9月21日，沈阳旺力地产开发有限公司作为甲方，万利建设有限公司作为乙方，高志俭作为丙方，三方签订《债权债务转移协议》，协议约定沈阳旺力地产开发有限公司以抚顺旺力城项目中的君悦豪庭1#-1-202(建筑面积108.88平方米)、1#-2-901(建筑面积121.94平方米)、1#-2-703(建筑面积136.05平方米)三套房屋抵付给高志俭借款2444821.68元，用于偿还（2014）抚开民二初字第00208号和（2015）抚开民二初字第00008号民事判决的款项。2016年10月24日，三方签订《变更说明》，将原君悦豪庭1#-1-202(建筑面积108.88平方米)，变更为君悦豪庭1#-1-1002(建筑面积108.88平方米)。以上协议签订后，沈阳旺力地产开发有限公司仅将上述三处房屋的钥匙交付给原告高志俭，原告高志俭并未实际入住上述三处房屋。另查，2014年11月19日，本溪旺嘉商砼有限公司因流动资金不足向中国农业银行股份有限公司本溪分行借款2000万元。沈阳旺力地产开发有限公司以其在建的89套房屋为该笔借款进行抵押担保，并办理了抵押登记。案涉三套房屋，包含在沈阳旺力地产开发有限公司提供抵押的89套房屋之内。2017年，因本溪旺嘉商砼有限公司欠中国农业银行股份有限公司本溪分行借款未偿还，中国农业银行股份有限公司本溪分行提起诉讼，于2018年4月16日，本溪市平山区人民法院对沈阳旺力地产开发有限公司抵押的89套房屋进行了查封并拍卖，2020年，原告高志俭得知后，做为案外人对案涉三套房屋提出执行异议，在向本溪市平山区人民法院提出案外人异议时，交纳给沈阳旺力物业管理有限公司电梯费、垃圾清运费、采暖费、物业费等23595.94元。本溪市平山区人民法院2020年8月28日以（2020）辽0502执异35、36、37号裁定书，驳回了高志俭异议。再查，浙江省东阳市人民法院作出（2020）浙0783破6号民事裁定书，指定浙江金兰律师事务所为万利建设有限公司管理人。本院认定的上述事实，有原、被告及第三人签订的《债权债务转移协议》、《变更说明》、人民法院判决书、裁定书等证据材料以及当事人签字确认的庭审笔录在案佐证，上述证据经庭审质证和法院核实，足以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告高志俭与被告沈阳旺力地产开发有限公司、万利建设有限公司签订的《债权债务转移协议》，系各方当事人的真实意思表示，应认定为有效。2016年9月21日，三方协议后，原告高志俭并未要求被告沈阳旺力地产开发有限公司办理房屋过户登记手续。虽然在三方协议前，2014年11月19日，沈阳旺力地产开发有限公司以其在建的89套房屋（含案涉三套房屋）为本溪旺嘉商砼有限公司借款进行了抵押担保，并办理了抵押登记，但案涉三套房屋的所有权仍为沈阳旺力地产开发有限公司。2018年4月16日，本溪市平山区人民法院对沈阳旺力地产开发有限公司提供抵押的89套房屋进行了查封并拍卖，致使发生了所有权的变化，被告沈阳旺力地产开发有限公司再无权对案涉三套房屋进行处置，原、被告间的转让协议无法得到实现。现原告要求被告支付欠款2444821.68元及违约金(自2016年9月21日起至2019年8月19日止，按银行同期贷款利率，2019年8月20日至实际给付之日，按同业拆借利率四倍计算)一节，因双方抵账三套房屋价款2444821.68元，现三套房屋已无法履行给付，被告沈阳旺力地产开发有限公司存在缔约过失，故原告要求被告给付欠款2444821.68元有理，本院予以支持。因案涉三套房屋在2018年4月16日本溪市平山区人民法院查封前，原告并未提供证据证明其向被告主张过权利，故对原告要求被告承担违约金，可按2018年4月16日以后参照中国人民银行规定的利率标准给付。关于原告要求被告赔偿经济损失23595.94元(缴纳案涉房屋电梯费、垃圾清运费、采暖费、物业费等)一节，因以上费用是原告交纳给沈阳旺力物业管理有限公司的，与被告沈阳旺力地产开发有限公司并非同一法律主体，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第五百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳旺力地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告高志俭欠款2444821.68元及违约金(以2444821.68元为基数自2018年4月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计付，从2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；二、驳回原告高志俭的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费26547元，由被告沈阳旺力地产开发有限公司承担，与上述款一并给付原告高志俭。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至抚顺市中级人民法院。审 判 长  唐纯生人民陪审员  丁爱娟人民陪审员  马 非二〇二一年三月三十日书 记 员  单 哲