贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终178号 上诉人（原审被告）：贵州华智房地产开发有限公司,住所地贵州省惠水县。 法定代表人：郑太春，该公司总经理。 被上诉人（原审原告）：安志鑫，男，1979年8月26日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：周登开，贵州今阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁娇，贵州今阳律师事务所律师。 上诉人贵州华智房地产开发有限公司（以下简称华智公司）因与被上诉人安志鑫商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省惠水县人民法院(2020)黔2731民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华智公司上诉请求：1、依法撤销贵州省惠水县人民法院（2020）黔2731民初2354号民事判决，并依法改判驳回安志鑫的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由安志鑫承担。事实和理由：一、安志鑫合同解除权除斥期间已过，其合同解除权已消灭。本案双方于2014年11月30日签署《广东家居建材城认购书》，合同未明确约定交房时间和签署《商品房预售合同》时间。按照规定，安志鑫理应在合理时间内行使合同解除权，至少应当于其认为华智公司应当交房的2015年5月31日后一年内，也即是2016年5月31日前行使，但安志鑫至2020年7月1日前未行使合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《合同法》第九十四条的规定，安志鑫逾期未行使合同解除权，解除权已经消灭。二、一审判决认定华智公司未履行通知签署《商品房预售合同》义务错误。自双方于2014年11月30日签署《广东家居建材城认购书》后，华智公司从2016年取得《商品房预售许可证》后多次联系安志鑫签署《商品房预售合同》，但安志鑫均以其在外地（内蒙）做生意没时间为由未能前来签署《商品房预售合同》，安志鑫对此亦未予否认，故华智公司已经履行了通知义务，不构成违约。三、因安志鑫不享有合同解除权，其基于解除合同要求退还购房款的诉讼请求缺乏事实基础及法律依据，依法应予以驳回，一审判决解除合同，并判决华智公司向安志鑫退还购房款错误。如前所述，因本案合同解除权除斥期间已过，安志鑫合同解除权已消火，安志鑫依法不享有合同解除权。安志鑫的起诉并不能产生合同解除的法律效果，其基于解除合同要求退还购房款、契税、维修基金等并承担违约责任的诉讼请求缺乏事实基础及法律依据，依法应当驳回安志鑫诉讼请求。四、案涉商品房现已具备交付及办理产权登记条件，华智公司随时可向安志鑫交付并办理产权登记，安志鑫随时可实现合同目的。按照维护合同稳定、交易安全的原则，案涉合同不宜解除。五、安志鑫长期不行使合同解除权，华智公司已经完成了履行合同而应当履行的主要义务，并为此付出了巨额成本，在案涉商铺已具备交付及办理产权登记条件的情况下，安志鑫主张解除合同违反诚实信用原则。双方签署《广东家居建材城认购书》后，华智公司为履行合同投入了巨额成本开发建设，并已经获得了《竣工验收报告》、《不动产权证》、《建设竣工规划许可证》。案涉商铺现已具备交付及办理产权登记条件，安志鑫主张解除合同违反诚实信用原则，且合同解除后，华智公司为履行合同所投入的巨额成本将变成巨额损失。 安志鑫二审未向本院书面答辩。 安志鑫向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告双方签订的《广东家居建材城认购书》；2、判决被告返还原告购买商铺款项300789元，并自2014年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付利息至商铺款项付清之日；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告双方于2014年11月30日签订《广东家居建材城认购书》，约定“原告向被告认购广东家居建材城7号楼负一层011号商铺，建筑面积约88.86平方米，销售总价款755330元，返租三年....实际成交价为600789元。”。《广东家居建材城认购书》并未有明确约定的交房时间和签订《商品房预售合同书》的时间，《广东家居建材城认购书》底部，有签名为王硕的备注：“保证2015年5月底前此房可进驻装修。”。当日，原告安志鑫向被告支付认购款300789元，被告亦认可收到认购书300789元；2014年11月30日双方签订《广东家居建材城认购书》后，至庭审之日，双方均未提交证据证实2020年7月1日之前双方积极履行认购书约定的义务。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，本案中，原、被告于2014年11月30日签订《广东家居建材城认购书》后至2020年7月，在长达5年多的时间内，原、被告双方均怠于履行合同义务，未签订正式的《商品房预售合同书》致合同约定的交房时间等具体合同内容约定不明确。合同履行过程中产生争议，双方过错程度相当。综合考虑《广东家居建材城认购书》的合同性质，双方的履行意愿、过错程度、违约行为等情况，原告要求解除原、被告双方签订的《广东家居建材城认购书》，退还预付房款300789元的诉讼请求并未违反法律规定，予以支持。关于原告要求被告支付以300789元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2014年12月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率至商铺款项付清之日止利息的主张，无事实或法律依据，不予支持。关于被告称合同解除权的除斥期间已过，原告不享有合同解除权的辩解。本案中，双方亦未提交合法有效的证据证实解除《广东家居建材城认购书》的权利存续的起始时间，如以2020年7月1日起算的话，除斥期间并未超过。因此，对被告的上述辩解意见，不予采纳；关于被告称多次电话通知原告签署商品房买卖合同，已经履行通知义务不构成违约的辩解。因被告未提交证据证实其通知原告的相应证据，原告仅认可2020年7月1日收到被告的通知，因此，对被告的上述辩解意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告安志鑫与被告贵州华智房地产开发有限公司于2019年9月11日签订的《广东家具建材城认购书》；二、被告贵州华智房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告安志鑫预付房款人民币300789元；三、驳回原告安志鑫的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5812元，减半收取2906元，原告安志鑫承担906元，被告贵州华智房地产开发有限公司承担1000元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：合同解除及除斥期间认定问题。 本院认为：关于本案合同解除及除斥期间认定问题。根据查明事实及安志鑫诉讼请求，本案涉及合同解除权事由有二，一是逾期交付房屋产生的约定解除权，二是房屋面积差异产生的法定解除权。首先，关于逾期交付房屋合同解除及除斥期间认定方面，华智公司虽未在其工作人员承诺的“2015年5月底进住装修”时间交付房屋，但至安志鑫起诉之日已近5年，安志鑫行使该约定解除权已超出除斥期间，本院不予支持；其次，关于屋面积差异合同解除及除斥期间认定方面，认购书约定的建筑面积约88.86平方米，但华智公司工作人员在2020年7月1日与安志鑫通话中告知其实际面积为106.9平方米，超出约定面积18.04平方米，并涉及补差价问题，根据《商品房销售管理办法》第二十条“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。”规定，案涉房屋面积已实际超出约定面积3%，安志鑫享有退房退款即解除合同的权利，且其知晓该面积差异时间至本案起诉时间相差不到2个月，仍在主张解除权的除斥期间内，故其仍享有案涉认购书的法定解除权，即使华智公司通知安志鑫签署购房合同、案涉房产已具备交付及办理产权登记条件，也不影响前述法定解除权的行使。华智公司以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定作为超出除斥期间的上诉理由，实际是针对逾期交房、逾期付款情形，不得对抗安志鑫基于面积差异享有的法定解除权。故，对于华智公司的上诉主张，本院不予支持。另，安志鑫与被告贵州华智房地产开发有限公司是于2014年11月30日签订《广东家居建材城认购书》，一审判决书判项第一项中存在笔误，“2019年9月11日”应为“2014年11月30日”、“广东家具建材城认购书”应为“广东家居建材城认购书”，本院直接予以纠正。 综上所述，贵州华智房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5812元，由上诉人贵州华智房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年三月三十一日 法官助理毛辉 书记员杨洁