云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终120号上诉人（原审原告）：黄桂泉，男，1985年9月23日出生，汉族，大专文化，个体户，户籍地福建省闽清县，住弥渡县。委托诉讼代理人：孙**滨，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王剑云，男，1985年10月22日出生，汉族，初中文化，农民，住祥云县。被上诉人（原审被告）：王娇，女，1988年1月1日出生，汉族，高中文化，居民，住弥渡县。原审第三人：李春仙（系王娇母亲），女，1965年3月11日出生，汉族，初中文化，居民，住弥渡县。委托诉讼代理人：杨七丽，云南正圣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人黄桂泉因与被上诉人王剑云、王娇、原审第三人李春仙租赁合同纠纷一案，不服云南省弥渡县人民法院（2020）云2925民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄桂泉上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1、本案所涉地块系被上诉人王剑云、王娇与原审第三人李春仙共同出租。案涉地块周边在该地块出租时即存在违法建筑，但上诉人实地查看后，被上诉人王剑云、王娇及原审第三人李春仙均向上诉人承诺该地块的使用权无瑕疵，能够正常使用，并承诺处理上诉人在当地不熟悉的社会关系。上诉人与被上诉人王剑云、王娇签订《租赁合同》后，被上诉人王剑云、王娇一直不提供租赁地块的相关权证。在上诉人多次催促下，被上诉人王剑云方才于合同签订一个月后提供了案外人朱志明的《集体土地使用证》让上诉人办理营业执照，并催促上诉人尽快装修、营业。上诉人的租赁行为，完全在被上诉人王剑云、王娇及原审第三人李春仙的诱导下被动完成。2、被上诉人王剑云、王娇及原审第三人李春仙在一、二审过程中的陈述前后矛盾，但通过庭审可确认如下事实：（1）被上诉人王剑云、王娇及原审第三人李春仙系亲属关系；（2）原审第三人李春仙在一审庭审中陈述其系案涉地块的实际出租人，被上诉人王剑云、王娇系其安排代为签订合同；（3）上诉人支付给被上诉人王剑云、王娇及原审第三人李春仙的款项均由作为合同方的被上诉人王剑云、王娇指定，被上诉人王剑云、王娇及原审第三人李春仙同时认可原审第三人李春仙收取的款项系原审第三人李春仙支付出租场地的部分材料款，但原审第三人李春仙实际上并未实际支付材料款项；（4）被上诉人王剑云、王娇及原审第三人李春仙认可上诉人装修的进度及支出装修款项的事实。3、上诉人认可解除合同的判决内容，但在被上诉人王剑云、王娇及原审第三人李春仙存在故意违法、且认可上诉人存在损失的情况下，一审法院未判决其承担任何责任及赔偿上诉人相关损失不当。王剑云辩称，对上诉人一共支付14万元租金的事实无意见。王娇辩称，1、答辩人没有承诺过处理当地不熟悉的社会关系，也不存在诱导欺骗的事实。上诉人在租赁土地时知晓相关土地无合法使用权的事实。答辩人与原审第三人李春仙虽然有亲属关系，但均为独立的自然人。2、答辩人与上诉人签订的《租赁合同》虽然无效，但双方均有过错，应各自承担相应的责任。3、一审判决内容符合法律规定，答辩人并非故意违法，答辩人租赁土地的目的系种植花卉，但转租给上诉人后上诉人改变了土地的用途。李春仙述称，1、本案所涉土地系王剑云向当地村民租赁后，部分转租给上诉人，李春仙自始至终均未参与其中，也未向上诉人做过任何表态及承诺。2、李春仙与被上诉人王剑云、王娇系亲属关系属实，但与本案所涉《租赁合同》无关。上诉人支付给李春仙的25万元款项并非租金，而是委托李春仙代为加固大棚等事由使用。3、李春仙之所以退还上诉人14万元款项，系李春仙尚欠王剑云部分款项未归还，王剑云指示李春仙将该欠款直接归还上诉人。4、上诉人租赁案涉土地时明知该地块无合法使用权的事实，被上诉人王剑云、王娇不存在故意违法的情况。因双方的过错导致合同解除的，应各自承担相应责任。黄桂泉向一审法院起诉请求：1.依法确认原告黄桂泉与被告王剑云、王娇于2018年7月6日签订的《租赁合同》无效；2.判令两被告与第三人连带退还原告支付的场地租金250000元，并共同赔偿原告相关损失571174.8元；3.由共同被告承担本案受理费。一审法院认定事实：2018年7月6日，原告黄桂泉与被告王娇、王剑云签订《租赁合同》，合同约定：王剑云、王娇将位于毗江路南段检察院对面天骄宴会餐厅旁的四个门面及后面场地约3000平方米出租给黄桂泉经营使用。租期自2018年9月1日至2027年9月1日，共9年。租金每年50万元。因不可抗力因素除外（如遇城市建设规划需强行回收土地），双方免责，实际租金按入住天数计算。合同还同时约定：毗江路段两旁违建房屋无政府强拆时，王剑云、王娇保证黄桂泉场地正常使用。同年7月23日，双方签订《合同补充协议》，对出租场地如何使用做了约定。期间，黄桂泉向王剑云支付租金14万元，王剑云向黄桂泉出具了收条。同时，黄桂泉向第三人李春仙转账25万元。随后，黄桂泉对所租赁场地进行了建设和装修。2018年10月24日，弥城镇人民政府拆除了原、被告双方租赁场地上的违法建筑。后王剑云通过李春仙将所收到的租金14万元退还给原告黄桂泉。经法庭释明，原告明确表示对主张的损失不申请司法鉴定。一审法院认为,本案涉及三个问题：一、合同效力问题。使用农村集体土地应当遵守相关法律规定，未经依法批准不得将农村土地用于非农建设。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。二被告将土地租赁给原告用于建房经营商铺，改变了土地的农业用途，且未依法办理农用地转用审批手续，因此原告与二被告签订的《租赁合同》违反法律规定，应认定为无效合同。二、租金的认定及返还问题。因原被告双方签订的《租赁合同》无效，故被告应该将所收取的租金退还原告。《租赁合同》是原告黄桂泉与被告王剑云、王娇签订的，在王剑云、王娇未委托他人收款的情况下，承租方黄桂泉应该将租金交纳给出租方王剑云和王娇。根据查明事实，黄桂泉向王剑云交纳了租金14万元，该14万元王剑云已经通过第三人李春仙返还了黄桂泉。第三人李春仙并非合同当事人，原告无证据证实其向第三人转款25万元属合同约定租金，故在本案中不予处理。三、损失是否应当赔偿。原告称因被告曾向其提交过朱志明的集体土地使用证，故其并不知所承租的土地无合法建设用地使用权证。根据查明事实，朱志明的集体土地使用证使用权面积为67平方米，而原告向二被告租赁的场地面积约3000平方米，二者差距巨大。且双方在合同中明确约定“毗江路段两旁违建房屋无政府强拆时，两被告保证黄桂泉场地正常使用”，据此，合同双方对出租房屋系违章建筑是明知的。双方明知原告租赁该场地后的用途，故对合同无效双方均有过错，应当各自承担相应的责任和损失。结合原告未提交证据证明损失金额的具体情况，故原告主张由二被告和第三人赔偿损失的诉讼请求无事实法律依据，不予支持。综上所述，违反法律强制性规定的合同无效。依据《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条第一款，《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认原告黄桂泉与被告王剑云、王娇于2018年7月6日签订的《租赁合同》无效。二、驳回原告黄桂泉的其他诉讼请求。案件受理费12012元，减半收取计6006元，由原告黄桂泉负担（已交）。二审中，为证明其主张，上诉人申请证人杨某应出庭作证。证人杨某应证实：杨某应与上诉人系朋友关系，杨某应于2018年7、8月份到上诉人处，听到上诉人与李春仙商谈租赁场地的事情。经质证，上诉人对证人证言予以认可；被上诉人对证人证言不予认可。第三人李春仙认为证人出庭作证程序不合法，且不属于新证据，并对证人证言的真实性不予认可。被上诉人向本院提交两组证据：合同附图复印件一份共一页，欲证明上诉人知晓租赁场地的权属情况；《租赁合同》复印件四份及《收条》复印件三份共十一页，欲证明上诉人向被上诉人租赁的土地系被上诉人向当地村民租赁而来，与第三人李春仙无关。经质证，上诉人对合同附图的证明目的不予认可；认为《租赁合同》可证实被上诉人未将租赁土地的瑕疵告知上诉人的事实；对《收条》的关联性不予认可。第三人李春仙对被上诉人提交的两组证据予以认可。本院认为，针对证人证言，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第一款规定：“当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前向人民法院提交申请书”。上诉人在举证期限内未向本院提出申请的情况下在开庭时自行将证人带到法庭作证，违法法律关于证人出庭的程序性规定，其证人证言不属于二审新证据，本院不予采信。《租赁合同》及《收条》无原件予以核对，真实性无法确认，不予采信。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案中，各方当事人均认可《租赁合同》所涉地块违反土地使用性质，且对一审法院确认《租赁合同》无效未提出异议，本院依法确认案涉《租赁合同》无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”。黄桂泉在合同订立后支付了部分租金，并进行了一定程度的装修。对黄桂泉支付的14万元租金，已由王剑云通过第三人李春仙退还黄桂泉。黄桂泉主张其支付给第三人李春仙的25万元亦属于租金，但本案所涉《租赁合同》的合同双方为黄桂泉与王剑云、王娇。在王剑云、王娇否认其指示第三人李春仙代为收取租金的情况下，黄桂泉并未提交必要证据证实该25万元款项确属其向王剑云、王娇支付的租金的事实，且原审第三人李春仙认可收到黄桂泉250000元的款项不属于本案所涉《租赁合同》关系，对该主张不予支持。对该款项，黄桂泉可另案主张。针对黄桂泉在承租土地建筑物上投入的装修费用，虽其在一审提交的照片可以证实装修的事实，但对投入装修款项的具体金额，黄桂泉并未提交必要证据证实。且在一审法院释明的情况下，黄桂泉拒绝对投入装修的金额进行鉴定，依法应由黄桂泉自行承担举证不能的不利后果。故对黄桂泉要求王剑云、王娇及第三人李春仙赔偿损失的请求，本院不予支持。综上，黄桂泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12012元，由黄桂泉负担。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 李晓丹审判员 沈春梅二〇二一年三月四日法官助理普玉松书记员段杰润