镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1191民初79号原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司镇江分公司，住所地镇江市高新区蒋乔街道九华山社区白龙山路218号雅居乐涟山19栋北侧1楼。法定代表人：储立，该公司总经理。委托诉讼代理人：张守军,该公司项目经理。被告：刘忠明，男，1982年9月10日生，汉族，住镇江市。原告雅生活智慧城市服务股份有限公司镇江分公司与被告刘忠明物业服务合同纠纷一案，镇江市润州区人民法院于2019年6月3日立案后认为被告系该院干警，该院不宜行使管辖权遂请示镇江市中级人民法院指定管辖。2020年9月23日镇江市中级人民法院作出民事裁定，指定本案由镇江经济开发区人民法院审理。本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张守军、被告刘忠明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴2017年7月至2020年3月间的物业服务费6822元以及滞纳金2388元（暂计至2020年2月29日，计算至实际给付之日止）；2.判令被告预缴2020年4月至2021年3月物业费2481元；3.判决被告支付公共能耗费876元（2020年4月1日至2021年3月31日，按照0.6元/平方米/月计算）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告购买了雅尚苑一期18-704室商品房，原告系雅尚苑小区的物业服务公司。被告收房以来，原告按照双方签订的《前期物业管理服务协议》（以下简称服务协议）的约定标准提供物业服务，但被告未能按期给付物业服务费及公共能耗费。原告向被告索要欠付的物业费未果，诉至法院。被告辩称：1.原告计算物业费的起算时间错误，应自2016年8月28日计算；2.案涉房屋被告一直未居住使用，根据服务协议的相关约定，物业费应当按照合同约定的70%标准计算；3.原告未能按照五级物业服务标准提供服务，属于违约，原告违约在先，其主张滞纳金没有事实和法律依据；4.原告恶意使用公共能耗费，被告已按照服务协议预交公共能耗费，原告未提供证据证明被告预交的物业费已经用完，其制作的统计表系单方自行编制，不具有客观性和真实性，其要求被告再次预交公共能耗费，没有事实和法律依据；5.物业收取的广告费用应当冲抵物业费。综上，如果原告要求被告缴纳物业费用，应当自2016年8月28日开始计算，且至少按照合同约定的5折计算（以121.61平方米计算）后扣减已经缴纳的物业费进行计算。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实：原告曾用名为雅居乐物业管理有限公司镇江分公司、雅居乐雅生活服务股份有限公司镇江分公司。2015年12月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订雅尚苑小区前期物业管理服务协议一份，主要约定：乙方于12月20日前向甲方预缴次年物业管理费用；物业管理服务质量按照《镇江市普通住宅小区物业管理服务等级标准》五级执行；乙方交纳费用起始时间为接到入住通知书起，住宅按建筑面积每月每平方米1.7元；业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后6个月（含6个月）未入住的或入住后连续6个月以上（含6个月）未使用的物业，业主应事先书面告知物业服务企业，其物业公共服务费按照合同约定标准的70%交纳；物业公共服务费、代收代支能耗费用按年征收；每次交纳费用时间为每年12月1日至31日预交下一年度物业管理费；公共水电费为代收代交费用，由甲方向乙方收取，标准为0.6元/月/平方米，按实公摊，滚存使用；小区内设置广告收益扣除成本，用于补贴物业管理费，前期用于补贴物业服务费，业委会成立后按三七分成（三分补贴物业，七分作为专项维修基金）；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按照每日千分之二加收滞纳金。2016年6月29日，原告与镇江雅居乐房地产开发有限公司（以下简称镇江雅居乐公司）共同制作雅尚苑售楼通知书，载明：通知被告于2016年6月30日到物业管理公司办理收楼手续；物业服务费自收楼通知书寄发后次月起计收。2016年8月27日，被告缴纳公共能耗费876元，物业费2481元、装修管理服务费304元。原告向被告开具收据，其中备注栏载明“一年（2016。7.1-2017.6.30）”。2017年6月15日、8月5日，原告制作费用催缴单向被告催缴截止2018年6月30日的物业和公摊水电费用。截止目前，案涉18-704室商品房尚未产生水电费用。雅尚苑小区尚未成立业主委员会。另查明，被告因镇江雅居乐公司延期交付案涉房屋要求支付延期交房违约金诉至法院，镇江市京口区法院作出（2018）苏1102民初2757号民事判决，其中查明的事实：“2016年6月29日，镇江雅居乐公司向刘忠明邮寄《雅尚苑收楼通知书》一份，通知刘忠明于2016年6月30日至物业管理公司办理收楼手续。当天刘忠明前往办理房屋交付手续，发现0704室房屋存在墙面空鼓等情况，要求镇江雅居乐公司修复后再行交付，镇江雅居乐公司工作人员称修复后再行通知，双方当日未实际办理交付手续。”；“镇江雅居乐公司对刘忠明提出问题修复后，2016年8月27日，双方办理了房屋交付手续。”并认定“2016年6月30日时间点镇江雅乐居公司已符合交付条件。正常情况下，刘忠明应该接收房屋，对于房屋的质量瑕疵，可要求镇江雅居乐公司承担保修责任。但本案中，镇江雅居乐公司对刘忠明提出的修复要求予以同意并未办理房屋交付手续，可认定为镇江雅居乐公司自愿放弃交付利益，同意待房屋修复后再行交付。0704室房屋实际交付时间为2016年8月27日”。目前该判决已生效。原告向被告索要拖欠的物业费未果，诉至法院。本院认为：原、被告签订的服务协议依法成立，对原、被告双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照协议约定履行义务。服务协议中约定物业费起算点为乙方即被告收到入住通知书起。根据（2018）苏1102民初2757号民事判决书中查明的事实，2016年6月29日镇江雅居乐公司即向被告邮寄收楼通知书，通知被告于2016年6月30日办理收楼手续，被告亦于当天前往办理房屋交付手续，由此可认定被告至少于2016年6月30日即已收到收楼通知书。结合被告提交的由原告开具的物业费、公共耗能费收据中载明的时间（即2016年7月1日至2017年6月30日），18-704室商品房物业费的起算点应自2016年7月1日起算。对被告认为物业费起算点为2016年8月28日的抗辩理由本院不予采信。关于物业费的数额。物业费涉及众多业主，并用于物业共用部位、共同设施设备的正常运转，物业管理区域的清洁卫生、绿化养护、秩序管理等方面，被告拒不缴纳物业费的行为，将导致整体物业管理服务质量下降，损害全体业主合法权益。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，在一定时期内，物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳。被告提供的水电费查询明细显示为缴费及欠费记录均为“0”，属于长期未入住的空置房，本院认为应当按照空置房标准计收物业服务费。2017年7月1日至2021年3月31日的物业服务费为6512元（1.7元/月/平方米×45个月×121.61平方米×70%）。关于公共耗能费，按照合同约定按照公摊面积实际结算，根据原告提交的证据，被告的公共能耗费已经用完，原告有权按照合同主张2020年4月1日至2021年3月31日的公共能耗费为876元（0.6元/月/平方米×12个月×121.61平方米）。关于滞纳金。因原告未提供证据证明其就被告拖欠的物业费进行了催要，且案涉服务协议中约定的每日千分之二的滞纳金明显过高，本院按照欠缴物业费的5%计算滞纳金为326元。关于广告收入。物业公司获取的广告收入属于业主共有，应由业主委员根据服务协议的相关约定进行分配，而不能用于个别欠缴物业费的业主冲抵物业费用。被告主张将广告收益冲抵物业费的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（二）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告刘忠明于本判决生效后十日内支付给原告雅生活智慧城市服务股份有限公司镇江分公司物业服务费6512元（收费期间为自2017年7月1日起至2021年3月31日止）及滞纳金326元。二、被告刘忠明于本判决生效后十日内支付原告雅生活智慧城市服务股份有限公司镇江分公司公共能耗费876元（收费期间为2020年4月1日起至2021年3月31日止）。三、驳回原告雅生活智慧城市服务股份有限公司镇江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取57元，由被告刘忠明负担33元，由原告雅生活智慧城市服务股份有限公司镇江分公司负担24元。本判决为终审判决。审 判 员  卢 焰二〇二一年三月三十一日法官助理  李聆怡书 记 员  严 菲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（五）按时交纳物业服务费用；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。