上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9772号上诉人（原审被告）：上海资贤投资发展有限公司，住所地上海市奉贤区环城西路3111弄555号3幢-332。法定代表人：张珂翌，董事长。委托诉讼代理人：陈弘，上海盈仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆梅芳，女，1961年12月30日生，汉族，住上海市奉贤区化学工业区。委托诉讼代理人：沈国英，上海敬贤律师事务所律师。原审第三人：徐忠，男，1972年12月6日生，汉族，住上海市奉贤区。原审第三人：吴闻红，女，1981年12月13日生，汉族，住海南省定安县岭口镇岭腰村委会岭腰市。委托诉讼代理人：徐忠(系吴闻红之夫)，身份年籍详上。上诉人上海资贤投资发展有限公司（以下简称资贤公司）因与被上诉人陆梅芳及原审第三人徐忠、吴闻红其他合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初7578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。资贤公司上诉请求：撤销原判，改判驳回陆梅芳在一审中的诉讼请求。事实与理由：1.其与徐忠、吴闻红之间就上海市奉贤区XX路XX弄XX号XX室（以下简称涉案房屋）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及《南桥传奇车位优惠购买权确认书》（以下简称《车位优惠协议》），明确约定“该优惠购买权只限本人享有，不得赠与、买卖等方式转让予第三人”，之后徐忠、吴闻红将涉案房屋出售给陆梅芳，故其与陆梅芳之间并无合同关系，陆梅芳直接向其主张权利，缺乏请求权基础；2.一审法院确认上述《车位优惠协议》中关于优惠购买权不得转让予第三人的约定是格式条款突破了合同相对性原则，（1）《车位优惠协议》的当事人是其与徐忠、吴闻红，陆梅芳非合同一方当事人，其与陆梅芳之间不存在格式条款问题；（2）《车位优惠协议》约定“该优惠购买权只限本人享有，不得赠与、买卖等方式转让予第三人”，其中“本人”明确指向与其签约的徐忠、吴闻红；一审法院对“本人”的理解使得任何二手房业主无论是否从上家买入车位，都可以再次基于《车位优惠协议》享受优惠价购买车位，使其车位陷入被以优惠价强卖的境地；3.一审认为徐忠、吴闻红以及陆梅芳从未放弃过车位优惠购买权有误；陆梅芳从来就没有获得过该权利，徐忠、吴闻红在涉案房屋所在小区车位发售前，就出让房屋一事并未与其沟通过，故不仅放弃了车位的优惠购买权，更是放弃了车位购买权；4.其为吸引一手房业主购房以利回笼资金，才甘愿承担车位优惠价与市场价之间的差价，故其以优惠价向一手房业主出售车位系一手房的促销手段之一，一审强行判令以优惠价向陆梅芳出售车位，是强制其承担不应承担的义务。陆梅芳辩称：1.合同义务在一定条件下可以转换，故资贤公司强调合同相对性原则，理由不能成立；2.徐忠、吴闻红没有买到优惠价车位是因为资贤公司迟迟不出售车位，徐忠、吴闻红三年内有权出让房屋，以优惠价购买车位的权利也一并转让给其了；3.不得赠与、买卖转让第三人是限制消费者权利、免除己方义务的格式条款，对其不具有法律效力；4.由于资贤公司三年后才出售车位，导致徐忠。吴闻红未能享受一优惠价购买车位的权利，现资贤公司主张该权利不能由其享有，则资贤公司实际免除了自己以优惠价向业主出售车位的合同义务，这种免除是无效的。据此，其认为一审正确，请求二审驳回上诉，维持原判。徐忠、吴闻红述称：与陆梅芳意见一致。陆梅芳向一审法院起诉请求：判令资贤公司以人民币（以下币种相同）10,000元的价格向其出售位于上海市奉贤区XX路XX弄XX车位（以下简称系争车位）。一审法院认定：2016年6月，徐忠、吴闻红购买资贤公司开发的涉案房屋。同年6月30日徐忠、吴闻红与资贤公司签订《车位优惠协议》一份，协议约定，因徐忠、吴闻红是在2016年6月18日至6月30日购买资贤公司开发的125平方米户型房屋，故徐忠、吴闻红有权享受以10,000元价格，同资贤公司另行签订合同后购买车位一个，“该优惠购买权只限本人享有，不得赠与、买卖等方式转让予第三人”，协议还约定选号方法等其他内容。2018年3月27日，陆梅芳通过中介居间向徐忠、吴闻红受让了涉案房屋，并于2018年6月1日取得不动产权证书。2019年9月24日，涉案房屋所在小区车位开始发售，陆梅芳通过手机APP拍得系争车位，但资贤公司以《车位优惠协议》约定“…不得赠与、买卖…”为由，拒绝以10,000元价格向陆梅芳出售。遂起纠纷，后陆梅芳诉至一审法院。一审审理中，陆梅芳、资贤公司均确认，小区业主若取得车位后，须附记在该小区相应房屋的不动产权证书上，无另外的产证。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，秉持诚实，恪守承诺。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。一审法院认为，一、《车位优惠协议》中约定的“本人”应理解为特定业主。根据一审法院查明的事实，《车位优惠协议》系由资贤公司提供的格式合同，协议约定以优惠价出售车位，系资贤公司在特定时间段内、对购买了XX楼XX户型业主的一种促销手段和承诺，故该协议中格式条款约定的“该优惠购买权只限本人享有”中的“本人”，应理解为取得该房屋权利的业主。二、优惠购买权从未被放弃。签订涉案协议时，车位并未发售，故该优惠购买权是一种期待权，徐忠、吴闻红转让房屋时，小区车位也未发售，而转让涉案小区的商品房并无限制，徐忠、吴闻红及陆梅芳从未放弃过优惠购买权。三、资贤公司履行承诺并未加重其义务。系争车位延迟了三年才发售，并非是徐忠、吴闻红或陆梅芳等业主的原因，且车位不能单独出售，须附记于相应房屋的产证上，陆梅芳作为上文所述的特定业主，按相关规则取得系争车位购买权时，有权依上述协议的约定主张自己的权利，资贤公司履行承诺并不加重其义务，故业主虽有变动，不能构成免除资贤公司义务的理由。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，作出判决：上海资贤投资发展有限公司于判决生效之日起十日内，以10,000元价格出售上海市奉贤区XX路XX弄XX车位予陆梅芳。一审案件受理费50元，由上海资贤投资发展有限公司负担。二审中，资贤公司提交以下新证据材料:1.上海市奉贤区交通委员会于2018年4月28日作出的关于涉案房屋所在地块新建商品房项目配套机动车停车场（库）竣工验收意见以及附表；2.2019年8月21日取得的涉案房屋所属建设项目《上海市商品房销售方案备案证明》；3.2019年9月9日取得的坐落于上海市奉贤区奉浦XX路XX弄的车库《不动产权证书》（以下简称车库大产证）。资贤公司欲以上述新证据材料证明涉案房屋所在项目车库（包括系争车位）于2018年4月通过竣工验收、于2019年8月21日取得销售备案、于2019年9月9日取得车库大产证，故涉案房屋所在项目的车位于2019年9月24日起对外发售，系正常流程，其并未拖延销售。陆梅芳对上述新证据材料的真实性及证明目的无异议。同时表示，其从涉案房屋所在小区物业管理部门取得的有关车位销售时间的书面情况说明与此上述新证据材料证明的情况基本吻合。本院认证意见，因一审认为系争车位延迟了三年才发售，故资贤公司以上述新证据材料证明其未拖延发售车位，陆梅芳对此并无异议，而从内容上看亦能达到其证明目的，故本院予以采信。经本院审理查明，一审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方争议焦点在于:陆梅芳是否符合以10,000元优惠价购得系争车位的特定条件？资贤公司与徐忠、吴闻红签订的《车位优惠协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。该协议约定，因徐忠、吴闻红在2016年6月18日至6月30日期间购买了资贤公司开发的涉案房屋所在小区建筑面积约为125平方米户型的房屋，故有权享受资贤公司提供的特惠10,000元选购一个车位的活动。“该优惠购买权只限本人享有，不得赠与、买卖等方式转让予第三人。”根据上述约定，资贤公司以优惠价10,000元出让车位给特定时期购买涉案房屋所在小区特定房型房屋的业主，并且约定该优惠价购买车位的权利只限本人享有，不得赠与、买卖。该约定系双方真实意思表示,未违反法律的禁止性规定,不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,约定事项明确,应不存有异议,故一审以该约定为格式条款为由认为"本人"泛指取得房屋产权的业主,缺乏事实和法律依据,因此本院予以纠正。根据陆梅芳与徐忠、吴闻红陈述，2016年3月27日，陆梅芳与徐忠、吴闻红就涉案房屋订立买卖合同，同年6月完成过户，徐忠、吴闻红将《车位优惠协议》给了陆梅芳，期间涉案房屋所在小区车位并未开售，双方在房屋买卖合同中对徐忠、吴闻红原拥有的以优惠价购买车位的权利如何处置未作约定，亦无其他明确的书面约定，同时也未告知资贤公司，与资贤公司就此作出协商约定。从上述事实来看，一则徐忠、吴闻红从未向资贤公司要求按照《车位优惠协议》购买车位，也就是说徐忠、吴闻红作为《车位优惠协议》的一方，并未要求实现权利；二则徐忠、吴闻红与陆梅芳在涉案房屋买卖合同中也未就此以优惠价购买车位的权利作出约定，故陆梅芳现主张以优惠价10,000元购买车位的权利继受并无依据。退一步讲，即使如陆梅芳所言，徐忠、吴闻红将以优惠价购买车位的权利转让给了其，那么根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：……（二）按照当事人约定不得转让；……《合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，徐忠、吴闻红与陆梅芳未将债权转让通知资贤公司，故对资贤公司不发生效力。同时，徐忠、吴闻红与资贤公司在《车位优惠协议》中明确约定该权利不得赠与或转让，故陆梅芳依法不能取得以优惠价10,000元购买车位的权利。一审法院认为上述权利即便是通过买卖取得涉案房屋产权的业主也可以享受，并认为资贤公司应向陆梅芳兑现承诺，均缺乏合同依据和法律依据。另根据一审查明的事实，及各方当事人的陈述，涉案房屋所在小区车位已经开售，且陆梅芳已经拍得系争车位，故陆梅芳虽无权以优惠价10,000元购得系争车位，但仍可以以手机APP拍得系争车位时的定价取得车位，其作为业主拥有该小区车位的权利并没有受到影响。综上所述，资贤公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初7578号民事判决；二、驳回陆梅芳的诉讼请求。一审案件受理费案件受理费人民币50元，二审案件受理费人民币50元，均由陆梅芳负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二一年三月三十一日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……