云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)云08民终143号上诉人（原审被告）：普洱企丰房地产开发有限公司，住所地：云南省普洱市思茅区机场小区。法定代表人：杨熔，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李婧，女，1982年5月10日生，昆明市盘龙区人，现住云南省普洱市思茅区。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：周秋节，女，1987年8月15日生，湖北省随州市人，现住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：李熙，云南新奕星律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原审被告：普洱復和园房地产开发有限公司，住所地：云南省普洱市思茅区。法定代表人：魏亚东，系该公司总经理。上诉人普洱企丰房地产开发有限公司（以下简称企丰公司）因与被上诉人周秋节、原审被告普洱復和园房地产开发有限公司（以下简称復和园公司）商品房预约合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区人民法院(2020）云0802民初2562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。企丰公司上诉请求：驳回企丰房地产公司承担连带赔偿责任的判决。事实与理由：企丰房地产公司与復和园房地产公司是两个各自拥有独立法人财产的公司，周秋节所购房源属杨熔委托復和园房地产公司合作开发的房源，企丰房地产公司和復和园房地产公司没有合作关系，本案涉及房源不属于企丰房地产公司，企丰房地产公司并没有周秋节所购买的房源，自然永远不会有预售证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应该认定合同无效，一审判决中所提到认购协议书中第十条约定和定金双倍返还及返还房款也应判为无效；况且周秋节所支付的款项全部支付至復和园房地产公司，企丰房地产公司没收钱没受益，不应承担连带返还周秋节的款项的责任。周秋节辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，企丰公司的上诉请求不能成立。请求二审人民法院驳回企丰公司的上诉请求。主要事实有两点：1、企丰公司作为销售方在与周秋节签订《普洱广场商品房认购协议书》中签字盖章是双方的真实意思表示，该协议未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为有效。企丰公司在该协议中已经确认盖章的行为，作为具有独立主体资格的法人，应承担其企业公章所带来的全部法律后果及法律责任。2、企丰公司与周秋节之间并未签订商品房预售合同，双方所签订的认购协议书仅仅是对购房作出的一种初步确认，其性质是商品房买卖合同的预约合同，并不属于商品房预售合同。所以虽然该房屋至今未取得商品房预售许可证，但并不影响该协议的效力。企丰公司所依据的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条并不适用。请二审法院查明本案事实后，依法驳回。復和园房地产公司未提交书面答辩状。周秋节向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除周秋节与企丰房地产公司、復和园房地产公司在2018年3月25日签订《普洱广场商品房认购协议书》；2.请求法院依法判令企丰房地产公司、復和园房地产公司双倍返还周秋节交付定金60000.00元；3.请求法院依法判令企丰房地产公司、復和园房地产公司立即返还周秋节购房首付款207240.00元及资金占用利息，利息以207240.00元为基数，按年利率6%的标准从2018年5月28日起计算至返还全部款项之日止；4.请求法院依法判令企丰房地产公司、復和园房地产公司承担周秋节为本次纠纷所支出的律师费用10440.00元；以上费用暂计总额为277680.00元：5.请求法院依法判令本案的诉讼费用由企丰房地产公司、復和园房地产公司承担。一审法院认定事实：2018年3月25日周秋节与復和园房地产公司以及企丰房地产公司签订《普洱广场商品房认购协议书》一份，买方为周秋节，卖方为復和园房地产公司和企丰房地产公司，协议第五条约定：买方在签订本认购协议时向卖方交纳：（人民币）叁万元（30000.00元）的定金，该定金系按照本认购书约定签订《商品房买卖合同》的担保。如买方未能在双方约定期限内与卖方签订《商品房买卖合同》，则卖方有权不返还定金。第六条约定：买方应在签订本认购协议书后7天内携带本认购书、定金收据及身份证前来办理合同签订手续，同时付清应付款项。在签订本认购书后至约定的签订《商品买卖合同》之日前，卖方不得将本认购书认购房屋卖与他人，如买方逾期不按本认购书约定前来办理合同签订手续并同时付清应付款项，则视为买方放弃购买该房屋，卖方则有权对该房屋向他人进行销售等处理。第十条约定：本认购书经双方签字、盖章后生效。第十一条约定：购房合同签订完毕后，《商品房买卖合同》条款对双方具有约束力，本认购书所确认的条款自动失效。认购房屋情况：1.位置：6号楼负1层负1032号房。2.面积：建筑面积33.53㎡。3.总价款：伍拾壹万叁仟元（￥513000.00元），优惠后商铺价款为467240.00元。企丰房地产公司、復和园房地产公司在卖方处进行了盖章，周秋节在买方处进行了签字捺印。协议签订后，周秋节通过其丈夫苏伟基的账户刷卡向復和园房地产公司交付6幢商铺定金（6-负1032）30000.00元；同年5月27日，周秋节刷卡向復和园房地产公司交付商铺首付款207240.00元，周秋节交付的上述两笔款项復和园房地产公司均向周秋节开具了收款收据。周秋节和企丰房地产公司、復和园房地产公司至今未签订《商品房买卖合同》。周秋节因向法院提起诉讼支付律师费10440.00元。另查明：1.周秋节向企丰房地产公司、復和园房地产公司购买的普洱广场楼盘至本院开庭时未取得商品房预售许可证明。2.本院受理的（2020）云0802民初1059号李云秀与企丰房地产公司、復和园房地产公司商品房预约合同纠纷一案中，涉案房屋亦为普洱广场6号楼，企丰房地产公司认可6号楼盘为该公司经营销售楼盘。一审法院认为，周秋节于2018年3月25日与復和园房地产公司、企丰房地产公司签订《普洱广场商品房认购协议书》是双方在签订正式的《商品房买卖合同》前所订立的协议，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认，其性质是商品房买卖合同的预约合同，对双方当事人均具有约束力。依照预约合同与本约合同的关系，预约具有先于本约且以订立本约为合同目的的法律性质。本案双方当事人在签订《普洱广场商品房认购协议书》，且周秋节已按约定交付定金30000.00元后，均负有进一步协商签订商品房买卖合同的义务。另根据合同意思自治原则，合同内容需要双方协商一致，即应由当事人自愿决定，法律不能强制当事人签订合同。周秋节与復和园房地产公司、企丰房地产公司签订的《普洱广场商品房认购协议书》第六条约定：买方应在签订本认购协议书七日内携带本认购书、定金收据及身份证办理合同签订手续。在七日内周秋节已按照双方的约定与復和园房地产公司、企丰房地产公司工作人员联系签订合同，随后亦按照復和园房地产公司、企丰房地产公司工作人员的要求交付了购房款207240.00元，但復和园房地产公司、企丰房地产公司均以各种理由至今未与周秋节签订《商品房买卖合同》，復和园房地产公司、企丰房地产公司的行为显然违反了双方预约合同的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。在本案中，周秋节与復和园房地产公司、企丰房地产公司未签订《商品房买卖合同》是因復和园房地产公司、企丰房地产公司至今未取得所销售楼盘的商品房预售许可证明，其销售的普洱广场楼盘尚不符合法定销售条件，故造成双方未能签订《商品房买卖合同》责任在于復和园房地产公司、企丰房地产公司，现周秋节明确表示对復和园房地产公司、企丰房地产公司已丧失信任，不愿意继续购买復和园房地产公司、企丰房地产公司销售普洱广场的楼盘。因此，周秋节主张解除与復和园房地产公司、企丰房地产公司签订的《普洱广场商品房认购协议书》以及由復和园房地产公司、企丰房地产公司连带双倍返还定金60000.00元和购房款207240.00元的诉请，符合双方的约定和法律规定，一审法院予以支持。对于周秋节主张復和园房地产公司、企丰房地产公司支付以207240.00元为基数自2018年5月28日起至退还全部款项之日止按年利率6%计算的资金占用费以及维权支出的律师费10440.00元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，周秋节与復和园房地产公司、企丰房地产公司签订的认购协议仅约定了定金没有约定违约金，但在诉讼中周秋节已经选择了适用定金罚则，其再主张其他损失明显已超出了上述法律的规定。因此，现周秋节主张復和园房地产公司、企丰房地产公司支付以207240.00元为基数自2018年5月28日起至退还全部款项之日止按年利率6%计算的资金占用费以及维权支出的律师费10440.00元的诉请，于法无据，一审法院不予支持。对于企丰房地产公司抗辩其并没有收到任何款项，企丰房地产公司与本案没有任何关系，所以没有返还定金和房款的义务。因本案中与周秋节签订的《普洱广场商品房认购协议书》中明确载明甲方即卖方为復和园房地产公司、企丰房地产公司，其中第十条约定：本认购书经双方签字、盖章后生效。企丰房地产公司亦在合同中加盖公章予以确认，现该协议已生效，对復和园房地产公司、企丰房地产公司均具有约束力，復和园房地产公司、企丰房地产公司均应对该协议中产生的法律后果承担法律责任。故对于企丰房地产公司的抗辩，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除周秋节与復和园房地产公司、企丰房地产公司于2018年3月25日签订的《普洱广场商品房认购协议书》；二、由復和园房地产公司、企丰房地产公司于本判决生效之日起十五日内连带返还周秋节定金60000.00元和购房款207240.00元，共计267240.00元；三、驳回周秋节的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5465.00元，减半收取2732.50元，由復和园房地产公司、企丰房地产公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。经本院二审审理，查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，涉案房屋至二审阶段仍未取得商品房预售许可证。本院认为，本案争议焦点为企丰房地产公司是否应在本案中承担责任。企丰公司认为，涉案房屋不是其房源，房屋款项也不是其收取的，应由復和园公司承担责任，企丰公司不应承担责任。本院认为，首先，根据《普洱广场商品房认购协议书》第十条约定：“本认购协议经双方签字、盖章后生效。”结合《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，企丰公司已经在《普洱广场商品房认购协议书》上的甲方处盖章，说明其认可协议的内容，根据合同的相对性，企丰公司系合同一方当事人，周秋节作为合同相对方，有权请求企丰公司承担因合同产生的法律后果。故无论房屋款项由谁收取或者企丰公司、復和园公司之间对于承担责任如何约定均不影响合同的相对性。其次，企丰公司未提交证据证明在与购房者签订《普洱广场商品房认购协议书》时，已履行告知购房者涉案房屋的真正开发商并非自己的义务，应由其承担举证不能的后果。另，企丰公司关于盖章系销售人员错误操作的主张。本院认为，该主张系企丰公司的内部管理问题，并不能对抗盖章行为对第三人所产生的法律后果。故企丰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。本案因涉案房屋至今未取得商品房预售许可证，导致买卖双方未能签订商品房买卖合同的责任在甲方（企丰公司、復和园公司），一审判决甲方（企丰公司、復和园公司）承担违反协议约定所产生的法律后果并无不当，本院予以维持。综上所述，普洱企丰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5465元，由普洱企丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 坤审判员 田 田审判员 邱继娇二〇二一年三月二十九日法官助理付梦瑶书记员刘奕君