西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终159号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡严宽，男，1967年7月14日出生，汉族，现住西藏自治区拉萨市。委托诉讼代理人：王淑勤，西藏国昂律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佘仕刚，男，1983年8月28日出生，汉族，现住西藏自治区拉萨市。委托诉讼代理人：姜佩，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。上诉人胡严宽因与被上诉人佘仕刚房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡严宽的委托诉讼代理人王淑勤，被上诉人佘仕刚的委托诉讼代理人姜佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡严宽上诉请求：1.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初473号民事判决第四项内容，依法改判上诉人不应向被上诉人支付2020年4月1日至2020年7月1日的房屋租金198,450元。2.撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初473号民事判决第五项内容，依法改判上诉人不应向被上诉人支付违约金29,767.5元。3.判令本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人向被上诉人支付2020年4月1日至2020年7月1日的租金198,450元及违约金29,767.5元无事实及法律依据。一审中，上诉人有证据证明其已于2020年3月24日向被上诉人邮寄了涉案租赁物的钥匙，并明确表示将租赁物返还给被上诉人，应当认为涉案租赁合同已解除。但一审法院认为邮寄钥匙的行为不能视为双方就解除合同达成合意，从而作出错误的一审判决，应当予以纠正。关于违约金的判决也不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款之规定。其次，本案于2020年4月1日提交网上立案系统，4月15日下发正式立案通知书。11月10日才结案并送达判决书。而本案适用简易程序审理，但一审超审限长达四个月时间，导致被上诉人又准备起诉主张2020年7月1日至2020年11月10日的房屋租金，且一审法院未考虑涉案租赁物已实际由被上诉人占有的事实及上诉人的反诉请求，基于上述原因给上诉人造成了巨大损失。最后，上诉人认为涉案租赁合同可能存在无效情形，依据一审及向相关部门了解，涉案租赁物可能属违章建筑，基于违章建筑涉案合同是否有效及责任承担问题，二审应予以调查。此外，一审中被上诉人提交的情况说明属于证人证言，应当由证人出庭作证，但一审法院直接予以采纳属认定错误。另外，关于被上诉人是否有权转租涉案房屋其一审中也未举证，基于此涉案合同也可能无效。综上，请求二审依法予以改判。佘仕刚辩称，我方认为上诉人单方邮寄钥匙的行为不能视为单方解除合同。合同签订后，我方已交付涉案房屋，上诉人是否实际占有涉案房屋与我方无关，也不影响合同履行，并且其因疫情原因不予支付租金的主张无法成立。一审超审限情形虽然存在瑕疵，但不影响本案实体审理及作出公正判决。胡严宽向一审起诉请求：1.请求依法解除原、被告之间于2019年4月1日签订的《房屋分租合同书》；2.请求依法判令被告向原告返还房屋押金200,000元：3.请求依法判令被告向原告支付违约金756,000元；4.请求依法判令被告向原告支付本案律师代理费33,000元；5.请求判令本案诉讼费用由被告承担。佘仕刚向一审反诉请求：1.请求依法判令解除双方签订的《房屋分租合同》并判令反诉被告返还租赁房屋；2.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付2020年4月1日至2020年7月1日的房屋租金198,450元；3.请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金756,000元；4.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付本案律师代理费33,000元；5.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付自解除合同之日起至反诉被告实际返还房屋之日的房屋占有使用费；6.本诉诉讼费与反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2019年4月1日签订房屋分租合同，该合同约定甲方（被告佘仕刚）将位于××区三中院内的洛松扎西、益西曲珍、哈里米的部分住房（原胡四老火锅营业面积）分租给乙方（原告胡严宽）用于餐饮经营使用。租赁期限自2019年4月1日起至2024年6月30日止。租金数额及交付时间、方式为每月63,000元，租金交付方式为一年一付，转账或者现金支付。租金采取每年在上一年总金额的基础上递增5%的方式计算，按照先交租金后使用的原则。次年的房屋租金需在前一年的4月1日前一次性支付，乙方不得拖欠房租，如拖欠房租达30日的甲方可视乙方违约并收回房屋。并约定若乙方违约，应向守约方支付一年的房租作为违约金，并赔偿守约方提起诉讼产生的诉讼费、律师代理费、律师调查取证费用等。还约定乙方必须遵纪守法，依法经营、认真做好防火、防盗、杜绝防范一切违法犯罪活动，如造成责任事故或经济损失，视乙方违约，甲方有权解除合同，由此造成的一切经济损失均由乙方承担。门前实行“三包制”自觉接受辖区公安、文化、消防、工商、税务、物价、城管等单位以及甲方保安部门的检查、监督……”等内容。原告就案涉分租合同缴纳了押金200,000元，并支付2019年4月1日至2020年3月30日期间的租金756,000元。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。原、被告签订的《房屋分租合同书》是双方真实意思的表示，依法成立，双方均应当按约履行。原告认为被告所提供的租赁物未达到原告经营要求，导致合同目的不能实现要求解除合同，但原告为此提交的证据无法证实其主张的事实。反诉原告认为反诉被告未按时支付租金，未履行合同义务要求判令解除合同，结合反诉原告提交的证据，反诉原告主张的事实存在，故对反诉原告请求判令解除合同之诉请并要求返还租赁房屋，依法予以支持。案涉租赁合同就退还押金事宜并未进行约定，在案涉合同解除后，被告作为出租方，理应向原告退还押金，故原告要求被告退还押金200,000元之诉请，于法有据，予以支持。原告主张被告所交付的租赁物不符合消防要求,消防部门不允许营业。后城关区自然资源局违法建筑大队又到店检查并告知原告该房屋存在违章建筑问题,需要等待处理结果并对违章建筑予以拆除的原因，认为被告违约，要求被告支付违约金756,000元，原告就该主张提交的证据可证实消防部门对原告经营的城西徐鼎盛民间菜做出不同意投入使用、营业决定书，而城西徐鼎盛民间菜经营场所即为案涉租赁物，结合案涉《房屋分租合同书》之约定，合同中已就防火以及接受消防检查等事项约定由原告自行承担,故原告所经营的店面即案涉租赁物消防安全检查不合格,责任并不在于被告,且原告亦未提交证据证实案涉租赁物为违章建筑，导致其无法经营的相关证据，故对原告要求被告支付违约金756,000元的诉请，不予支持。由于原告并未提交关于被告存在违约情形的确凿证据，结合双方租赁合同之约定，原告无权要求被告承担本案律师费，故对原告要求依法判令被告向原告支付本案律师代理费33,000元的诉请，依法不予支持。反诉原告要求反诉被告支付2020年4月1日至2020年7月1日的房屋租金198,450元,反诉被告就此提出抗辩意见称其已将租赁物钥匙邮寄至反诉原告且通过微信向反诉原告告知其不再租赁案涉房屋,反诉被告就此提交的证据无法证实反诉原、被告就终止合同达成一致意见，依据案涉租赁合同“租金采取每年在上一年总金额的基础上递增5%的方式计算”之约定,该期间的租金应为每月66,150元，反诉原告主张该期间的租金198,450元的诉请，计算无误，于法有据,予以支持。因反诉被告未按时支付租金的违约行为,反诉原告要求反诉被告支付违约金756,000元,反诉被告认为该期间为疫情防控期间，未按时支付租金不应认定为违约，一审认为疫情防控虽造成一定影响，但反诉原告主张房租的期间为我市复工、复产阶段，以上客观因素不将必然导致反诉被告无法履行合同即按时支付租金，故反诉被告未按时支付租金显属违约,反诉原、被告虽就违约金进行了约定，庭审中反诉被告认为双方约定的违约金过高，请求法院予以减少，一审将结合反诉原告的实际损失酌情支持违约金29,767.5元，超出部分不予支持。反诉原告要求反诉被告支付本案律师代理费33,000元，而反诉原告并未提交税务机关认可的有效发票，由此应当承担举证不能的法律后果，故对反诉原告该项诉请，依法不予支持。反诉原告请求判令反诉被告自本案合同解除向反诉原告支付自合同解除之日起至反诉被告实际返还房屋之日的房屋占有使用费。案涉合同解除后反诉被告应当即时返还房屋，若未即时返还房屋将对反诉原告造成一定损失，应当依据相关法律规定，依照案涉合同关于租金之约定向反诉原告支付房屋占有使用费，故一审认为反诉原告该项诉请，于法有据，予以支持。综上所述，原告请求依法解除原、被告之间于2019年4月1日签订的《房屋分租合同书》之诉请，于法无据，不予支持;原告请求依法判令被告向原告返还房屋押金200,000元之诉请，于法有据，予以支持;原告请求依法判令被告向原告支付违约金756,000元之诉请，于法无据，不予支持;原告请求依法判令被告向原告支付本案律师代理费33,000元之诉请，于法无据，不予支持;反诉原告请求依法判令解除双方签订的《房屋分租合同书》判令反诉被告返还租赁房屋之诉请，于法有据，予以支持。反诉原告请求依法判令反诉被告向反诉原告支付2020年4月1日至2020年7月1日的房屋租金198,450元之诉请，于法有据，予以支持。反诉原告请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金756,000元之诉请，依法对部分违约金予以支持。反诉原告请求依法判令反诉被告向反诉原告支付本案律师代理费33,000元之诉请，证据不足，不予支持。反诉原告请求依法判令反诉被告向反诉原告支付自解除合同之日起至反诉被告实际返还房屋之日的房屋占有使用费之诉请，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除胡严宽与佘仕刚于2019年4月1日签订的《房屋分租合同书》。二、被告佘仕刚于本判决书生效之日起五日内向原告胡严宽退还押金200,000元。三、反诉被告胡严宽于本判决书生效当日向反诉原告佘仕刚返还案涉租赁房屋。四、反诉被告胡严宽于本判决书生效之日起五日内向反诉原告佘仕刚支付2020年4月1日至2020年7月1日的房屋租金198,450元。五、反诉被告胡严宽于本判决书生效之日五日内向反诉原告佘仕刚支付违约金29,767.5元。六、反诉被告于本判决书生效后依照案涉合同所约定的租金标准向反诉原告支付自解除合同之日起至反诉被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。七、驳回原告胡严宽其他诉请求。八、驳回反诉原告佘仕刚其他诉讼请求。二审中，涉案当事人均未提交新证据。二审查明，涉案租赁物在二审期间，已有佘仕刚实际占有。二审查明的事实及依据的证据与一审基本一致。本院认为，如何确认涉案当事人在履约过程中是否存在违约行为及一审是否存在程序问题，应为本案的争议焦点，现解析如下：一、是否存在违约行为方面：（一）租赁物是否存在违建：涉案当事人均系完全民事行为能力人的自然人，其在民事活动中享有的权利及承担的义务均等。胡严宽租赁涉案租赁物目的是基于经营餐营业，对其租赁后的经营风险有“了解”义务。在本案中，胡严宽对其主张因租赁物存在违建导致相关行政部门告知其需要拆除、等待处理等理由，并未提交相应的证据加以佐证；（二）租赁物存在消防安全隐患后果的承担：胡严宽作为餐营业业主，对其经营场所的消防安全、从业人员健康、食材等有必须“应知”责任。根据《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，涉案当事人于2019年4月1日签订《房屋分租合同书》，胡严宽经营的城西徐鼎盛民间菜于2019年4月22日注册。2019年7月5日，向消防部门申请消防安全检查，该消防大队于2019年7月15日做出不同意投入使用、营业决定书【藏拉城公消安不字{2019}第0008号】。而该决定书并未载明永久性不同意投入使用、营业，胡严宽待租赁物存在的消防安全隐患问题整改后可再次向相关部门申请消防安全检查，以达到租赁物使用的目的。但直至起诉，胡严宽所提交的证据均不能证明该事实，且本着“谁经营谁负责”及《房屋分租合同书》亦对防火、消防检查等做出的约定，胡严宽对租赁物存在消防安全隐患之责应由佘仕刚承担的主张亦并未提交相应的证据加以佐证；二、程序问题方面：一审中，佘仕刚作为本案被告于2020年6月8日提出反诉；2020年10月双方当事人提出庭外和解申请，故本案有法定的重新计算审限及扣除审限事由，不存在超审限情形；三、租金及代理费方面：（一）胡严宽主张佘仕刚向其提出支付违约金的反诉诉请，一审法院予以支持的判项，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款规定的理由，并未在一、二审中提交任何因疫情或实施防控措施导致其资金周转困难或营业收入明显减少的证据；同时，佘仕刚在一审中提起反诉诉请，是基于自2020年4月1日起胡严宽未向其支付租金。对此，胡严宽主张自己于2020年3月24日以邮寄租赁物钥匙起应视为返还租赁物的理由，一审对该事实解析清楚，二审不再赘述；（二）涉案《房屋分租合同书》虽未明确约定因诉讼而产生的费用由谁来承担，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”的规定，因合同一方存在违约，合同另一方为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，属于违约方违约给守约方造成的损失，应当予以支持。一审对胡严宽提出此项诉请的解析及认定正确，对佘仕刚提出的该项诉请一审未支持，但佘仕刚对该项并未提出上诉，二审不予审查；另：一审对涉案合同的效力认定并无不当，二审予以确认。但二审辩论中胡严宽请求由人民法院确认涉案合同无效，无事实及法律依据，不予采信。综上，一审判决虽对合理费用的认定有误，但裁判结果基本正确，故对胡严宽的上诉请求不予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,723.35元（胡严宽已预交），由胡严宽负担。本判决为终审判决。审 判 长 边  珍审 判 员 根堆然吉审 判 员 达  杰二〇二一年三月二十五日书 记 员 旦  增