上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终364号上诉人（原审被告）：上海政鑫塑料制品有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇北村路101号3幢。法定代表人：沙政宏，执行董事。委托诉讼代理人：陈辉，上海明伦（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷建华，上海明伦（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海舒宜旅游制品有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇北村路1号。法定代表人：刘宁胜，执行董事。委托诉讼代理人：徐英，上海理度律师事务所律师。上诉人上海政鑫塑料制品有限公司（以下简称政鑫公司）因与被上诉人上海舒宜旅游制品有限公司（以下简称舒宜公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初25634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。政鑫公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判上诉人无需支付被上诉人租金及占有使用费、解除合同违约金。事实和理由：一、一审判决认定房屋占有使用费计算至2020年5月26日，没有事实与法律依据。1.上诉人在2019年10月多次向被上诉人告知要提前解除《租赁合同》且于11月份搬离上海市奉贤区XX镇XX路XX号厂房（以下简称系争厂房），并表示房租会支付至2019年11月30日。2.上诉人搬离系争厂房后按照被上诉人的要求，将系争厂房的垃圾清理完毕，被上诉人进入系争厂房进行了拍照，对于实际接收系争厂房后的房屋状态没有提出异议。故系争厂房在2019年12月12日后实际上已经处于被上诉人的控制占有之下，被上诉人随时可以对外出租厂房，其应积极采取措施减少损失，被上诉人怠于行使自己的权利，此后的租金损失应由被上诉人自行承担3.系争厂房没有钥匙，不需要办理书面的交接手续。被上诉人在上诉人搬离系争厂房当天及垃圾清理后，均可以自由进入系争厂房拍照，这说明系争厂房已经在被上诉人的控制之下。一审法院在2020年5月向双方释明时，仅仅是对已交付系争厂房的确认，并非对实际交付时间的确认。二、一审认定2020年5月26日双方才完成交接，上诉人支付房屋占有使用费至2020年5月26日，且还需要支付六个月的违约金，相当于上诉人向被上诉人支付了2020年一整年的租金，已经严重超出了被上诉人预期获得的利润，严重违反了违约金的补偿性质，变成惩罚性赔偿，于法无据。虽然上诉人要求提前解除《租赁合同》存在过错，但一审法院未考量上诉人已提前告知搬迁并未恶意拖欠租金、多次与被上诉人协商提前退租事宜、对方未主动采取减损措施将系争厂房对外出租等情况，所作出的判决结果显失公平。被上诉人舒宜公司辩称，不同意政鑫公司的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。舒宜公司的一审诉讼请求：1.判令解除舒宜公司、政鑫公司之间的《租赁合同》；2、判令政鑫公司支付房租至案件受理之日,并按租金标准支付房屋占有使用费至房屋实际交付之日即2020年5月26日共计420,825元；3、判令政鑫公司承担违约责任共计2,573,891.25元；4、政鑫公司支付房屋修复费用,暂计500,000元；5、判决保证金200,000元不予退还政鑫公司。一审法院认定事实：2016年7月28日,舒宜公司与政鑫公司签订《租赁合同》一份,约定舒宜公司将系争厂房出租给政鑫公司作生产经营之用,租赁期限自2016年10月16日至2022年10月15日,出租建筑面积共计3,953.81平方米,第一年含税租金单价为0.55元/平方米/日,第二年开始每年递增3%,据此确定第四年房租含税总额为867,327.32元,第五年房租含税总额为893,347.14元,第六年房租含税总额为920,147.55元。该租赁合同第八条第3项约定,在租赁期内双方任何一方提出解除或修改合同,应当提前三个月通知对方进行协商解决,如协商无法解决,本合同所有条款继续生效,一方如强行解除本合同属违约,按违约处理；第十条关于违约责任约定，本租赁合同第三条租赁期限为六年,政鑫公司（乙方）如中途解约作违约处理,在付清全部六年租赁金后方能解除本合同(扣除保证金及付清未付余款)。2019年11月30日,政鑫公司将生产设备等整体搬离,且房租仅支付至2019年11月30日。以致涉讼。一审审理中，经一审法院对双方当事人释明后，双方当事人自行于2020年5月26日完成退还厂房的交接手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。舒宜公司与政鑫公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案中，双方对解除租赁合同均无异议，但对合同解除的时间意见不一。政鑫公司认为合同解除时间应是其搬离系争厂房之日即2019年11月30日，最迟也应是舒宜公司起诉日即2019年12月12日；但舒宜公司则认为政鑫公司搬离厂房时并未明确要求解除合同，也未办理厂房交接手续。对此，一审法院认为，从双方当事人的微信聊天记录看，政鑫公司始终未明确向舒宜公司表示解除合同。现舒宜公司在诉请中明确提出解除合同，故应确认起诉状副本送达之日即2019年12月31日为合同解除之日。合同解除后，当事人应当按约定履行自己的相关义务。政鑫公司应以租赁合同约定的年租金867,327.32元为标准，向舒宜公司支付2019年12月1日至2019年12月31日的租金，及2020年1月1日起至厂房实际交付之日2020年5月26日止的占有使用厂房费用合计420,594.34元。本案的合同解除系由政鑫公司单方主动解除，属政鑫公司违约导致合同解除，故政鑫公司应按合同约定支付违约金。因合同中违约金约定标准过高，一审法院酌情予以调整至按6个月的租金标准计算即433,663.66元。至于保证金200,000元，舒宜公司应予以退还政鑫公司，但可在上述占有使用房屋费和违约金中相抵扣。对于舒宜公司要求政鑫公司恢复原状、支付修复费用的请求，鉴于舒宜公司未能提交房屋原状的相关证据，一审法院对此请求难以支持。一审法院审理后于2020年11月13日作出判决如下：一、确认上海舒宜旅游制品有限公司与上海政鑫塑料制品有限公司在2016年7月28日签订的《租赁合同》于2019年12月31日解除；二、上海政鑫塑料制品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海舒宜旅游制品有限公司从2019年12月1日起至2019年12月31日止按年租金867,327.32元计算的租金及自2020年1月1日起至2020年5月26日止的占有使用费合计420,594.34元；三、上海政鑫塑料制品有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海舒宜旅游制品有限公司解除合同违约金433,663.66元；四、上海舒宜旅游制品有限公司于判决生效之日起十日内退还上海政鑫塑料制品有限公司保证金200,000元；上述二、三、四项相抵扣后，上海政鑫塑料制品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海舒宜旅游制品有限公司654,258元；五、驳回上海舒宜旅游制品有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,992元，保全费5,000元，合计33,992元，由上海舒宜旅游制品有限公司负担27,192元，上海政鑫塑料制品有限公司负担6,800元。二审中，上诉人向本院补充提交一组双方之间的微信聊天记录，证明2019年10月、11月间上诉人多次向被上诉人提出退租，并表示要将厂房整体搬迁至江苏泰州，且租金会支付至11月30日。被上诉人对于上诉人提交的微信聊天记录的真实性不持异议，故本院对此予以确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，被上诉人明确表示系争厂房在上诉人搬离后至今未能另行出租。本院认为，上诉人与被上诉人就系争厂房所签订的租赁合同系双方真实意思的表示，亦未违反我国法律法规的禁止性规定，一审认定该合同有效当属正确，各方均应严格恪守合同条款，履行各自的合同义务。根据上述合同约定，租赁期内任何一方提出解除合同，均应提前三个月通知对方进行协商，协商不成则合同继续履行，强行解约构成违约。现上诉人因其自身原因要求提前解除合同，且在未与被上诉人协商一致的情况下于2019年11月30日将生产设备整体搬离，显然构成违约。虽然上诉人在二审中主张其于2019年10月就向被上诉人提出了解约的意愿，但结合上述合同条款之约定，上诉人在2019年11月底搬离并租金支付亦截止于该日，显然不符合合同约定的解约条件。鉴于双方当时并未就提前解约达成一致意见，故上诉人自行搬离不发生合同解除的法律后果。而被上诉人在上诉人搬离后，于2019年12月12日即提起本案诉讼，行使合同解除权，则于法有据。一审据此认定本案起诉状副本送达上诉人之日即2019年12月31日为合同解除的时间，亦属正确。鉴于上诉人的租金仅付至2019年11月30日，故上诉人仍应向被上诉人支付2019年12月1日起至房屋实际返还之日止的房屋租金及使用费。虽然上诉人已于2019年11月30日将生产设备整体搬离，但双方一直未办理过房屋交接手续。一审中经法院释明后，双方确认2020年5月26日当庭交接。一审据此认定房屋使用费的截止时间为上述交接之日，并无不当。上诉人二审中主张2019年12月12日系争厂房已在被上诉人控制之下，且无需办理交接，被上诉人对此不予认可。鉴于一则，上诉人系单方违约解除合同，其自行搬离并不必然导致被上诉人应无条件收回房屋；二则，根据双方微信往来记录显示，双方对于搬离后的现场复原状况存在争议，上诉人亦未提出要求办理房屋交接手续，故在被上诉人未同意解除合同的情况下，被上诉人暂时未接收房屋，并无不妥；三则，被上诉人虽不同意上诉人单方解除合同，但在上诉人搬离后亦及时起诉解除合同，并未违反止损义务。因此，上诉人据此要求不再支付其搬离后的租金及房屋使用费的上诉意见，本院不予支持。关于解约违约金的数额。上诉人主张一审酌定的违约金数额仍过高。但鉴于双方在合同中明确约定，若中途解约，则需付清六年全部租金，显然双方在缔约时对于提前解除合同需承担的违约赔偿数额是明确的。现上诉人出于自身原因之考量提前解除合同，理应对其违约行为需承担的赔偿责任有所预见。况且，上诉人提前解约后，系争厂房目前尚未另行出租。涉案合同仅履行了三年，根据该合同约定，解约违约金为剩余三年的租金总和。一审法院综合本案的实际情况，酌情认定由上诉人承担按六个月租金标准计算之违约金，尚属合理，本院予以认同。综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人政鑫公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,343元，由上海政鑫塑料制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二一年三月三十日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……