广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7262号上诉人（原审原告）：黄胜勇，男，汉族，1966年3月18日出生，居民身份证住址为浙江省乐清市××××××××××，公民身份号码为××××********。委托诉讼代理人：林建钞，广东仁之仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟康，广东仁之仁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘亮崧，男，汉族，1968年10月16日出生，居民身份证住址为广东省东莞市×××××××××××，公民身份号码为××××********。上诉人（原审被告）：刘恒华，男，汉族，1992年4月21日出生，居民身份证住址为广东省东莞市×××××××××，公民身份号码为××××********。以上两上诉人的共同委托诉讼：叶春发，广东尚智和律师事务所律师。原审被告：刘福齐，女，汉族，1968年12月17日出生，居民身份证住址为广东省东莞市×××××××××××，公民身份号码为××××********。委托诉讼代理人：叶春发，广东尚智和律师事务所律师。上诉人黄胜勇与上诉人刘亮崧、刘恒华、原审被告刘福齐租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3639号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告黄胜勇向原审法院提起诉讼，请求：1.刘亮崧、刘恒华、刘福齐向黄胜勇返还押金600000元及利息（以600000元为基数，从起诉之日计至实际清偿之日）；2.刘亮崧、刘恒华、刘福齐向黄胜勇返还款项225014元；3.刘亮崧、刘恒华、刘福齐向黄胜勇赔偿损失1302819.62元；4.刘亮崧、刘恒华、刘福齐承担本案全部诉讼费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决：一、限刘亮崧和刘恒华于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿黄胜勇损失80000元；二、驳回黄胜勇的其他诉讼请求。一审案件受理费11911元，保全费5000元，合计16911元，已由黄胜勇预交，由黄胜勇负担16285元，由刘亮崧、刘恒华负担626元。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2020）粤1972民初3639号民事判决。黄胜勇不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销一审判决第二项，判令刘亮崧、刘恒华向黄胜勇返还600000元押金及利息；2.本案诉讼费用由刘亮崧、刘恒华承担。事实与理由：一审判决认为，黄胜勇提交的银行记录及收据记载黄胜勇在2012年至2013年期间向刘亮崧支付的600000元押金性质为“押金”、“定金”或“订金”，且刘亮崧在一审阶段提交的“银行流水”相关数据，因而认定该600000元款项已经用于充抵占有使用费与事实不符。黄胜勇在2012年至2013年期间向刘亮崧支付的600000元押金并未充抵占有使用费。《租赁合同》现已到期，根据合同约定及相关法律规定，该600000元押金刘亮崧、刘恒华应予返还，理由如下：1.《租赁合同》中，明确载明黄胜勇应向刘亮崧、刘恒华支付合同押金，且刘亮崧、刘恒华在合同履行期间并未对押金的支付提出任何异议。银行记录及收据中之所以记载为“押金”、“定金”或“订金”，是由于黄胜勇法律知识欠缺而导致措辞不甚严谨，但相对于刘亮崧、刘恒华认为该600000元款项为预付合同租金的相关主张，该措辞更为接近合同押金的性质。据此可以认定，该600000元款项性质实为合同押金，一审判决认定该款项性质为合同预付租金，进而认定该600000元款项已经抵充合同租金，与事实明显不符。2.关于刘亮崧、刘恒华在一审阶段提交的“银行流水”相关证据，主张2013-2015年的月租金为103000元，2016-2018年的租金为113300元，主张租赁期间黄胜勇未足额支付租金，案涉600000元押金已经充抵合同租金。针对刘亮崧、刘恒华的上述主张，黄胜勇也提交了租金的支付记录，用于证明2013年1月至2015年4月的月租金实为70000余元，在2015年4月后的月租金为103000元，由此可以认定，案涉厂房实际上于2015年4月起已经涨租，并且黄胜勇已依照刘亮崧、刘恒华的要求足额支付租金。刘亮崧、刘恒华所谓黄胜勇未足额支付租金，进而主张案涉600000元押金已经抵扣厂房租金并无事实依据，依法不应予以支持。3.黄胜勇现仍持有押金的收据原件，该收据原件作为案涉600000元押金的债权凭证，若真如刘亮崧、刘恒华声称的已经抵扣租金，刘亮崧、刘恒华应予收回。现刘亮崧、刘恒华未予收回，并且主张600000元已经抵扣租金的行为，明显与事实常理不符，依法不应予以支持。综上所述，一审判决认定600000元款项已经充抵占有使用费的认定与事实不符。刘亮崧支付的600000元押金并未抵扣占有使用费，现《租赁合同》已经到期，该600000元押金刘亮崧、刘恒华应向黄胜勇返还。刘亮崧答辩称，黄胜勇主张向刘亮崧支付的600000为押金并非事实，该600000实际上是预付租金，已经抵扣完毕。理由如下：1.案涉土地为刘亮崧租用，租期从2012年1月1日开始，然后才开始新建厂房，黄胜勇找到刘亮崧想承租新建的厂房，刘亮崧因资金不足与黄胜勇协商好由黄胜勇预付600000租金以取得优先承租权。黄胜勇向刘亮崧分期支付600000的具体情况为：2012年5月10日支付100000元，2012年6月18日支付100000元，2012年8月29日支付100000元，2012年12月12日支付160000元，均在厂房建好前，剩余的140000元于2013年3月13日支付是由于黄胜勇拖延导致，这样既能够解决刘亮崧建厂房的资金困难，也能让黄胜勇取得优先承租权。2.2019年12月17日下午刘恒华与黄胜勇在东莞市×××××××委会调解时，黄胜勇表示之前合同都己经完结了房租都清楚了，并且三次主张押金只有105000元（详见证据二录音文字记录第1、2页），与600000元前后矛盾差距巨大，但即使黄胜勇单方主张的押金105000元，黄胜勇也没有提供任何证据证明，另外黄胜勇还承认了600000元是预支给刘亮崧建厂房的事实。（详见证据二录音文字记录第5页、证据三微信聊天记录第2页）。3.根据市场上租赁合同普遍的交易习惯和做法，押金一般是在确定月租金的标准的基础上，进行两押一租或三押一租的约定并在合同中写明，确定了金额再支付。本案的600000元己经远远超出两押一租的交易习惯和做法，也并未在合同中约定，而且并非在确定了金额后再支付，而是厂房建好前、合同签订前就已经支付了大部分，完全不符合常理。4.黄胜勇在一审主张2013年1月至2014年4月的月租金为35000元，2014年5月至2015年3月的租金为72224元，在上诉状中又主张2013年1月至2015年4月的月租金实为70000余元，其主张前后矛盾相差巨大。黄胜勇在上诉状主张的如抵扣租金应收回债权凭证与常理不符是错误的，相反，黄胜勇在一审中主张以现金交租却未收到刘亮崧的收据才是更不符合常理的。5.虽然该600000元的付款人均为黄胜勇，但刘亮崧出具的收条中付款人却有黄挺、信博五金线材厂以及黄胜勇，有写定金也有写押金，与常理不符。实际上是黄胜勇利用刘亮崧不懂法、不严谨，分不清定金、订金、押金、预付租金的区别，而刘亮崧应黄胜勇的要求写的，更加印证了该600000元的性质为预付租金并非押金。刘亮崧、刘恒华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决的第一项；2.改判刘亮崧和刘恒华无需赔偿黄胜勇损失80000元；3.本案一审、二审的诉讼费用全部由黄胜勇承担。事实与理由：一、一审酌情确定黄胜勇的损失为80000元没有事实依据。1.从黄胜勇与刘恒华的微信聊天记录显示，黄胜勇于2019年12月16日向刘恒华发送通知称：“现正式通知你，终止厂房的使用，2019年12月17日9时向你交还厂房，请你按时到场办理交接手续”。而刘恒华于2019年12月17日收回厂房后才开始堵门，黄胜勇提交的照片可以显示，即黄胜勇承诺交还厂房办理交接手续的时间之后，刘恒华才实施堵门，既然厂房已经交还刘亮崧、刘恒华，刘亮崧、刘恒华有权自行占有、使用、处分，并没有造成黄胜勇的损失。2.黄胜勇与刘恒华的微信聊天记录显示，黄胜勇于2019年12月13日之前，在未告知刘亮崧、刘恒华的情况下偷偷将厂房搬迁至惠州园洲，其又于2019年12月16日下午12:34通知于2019年12月17日9时交还厂房，足以证明黄胜勇对搬迁的进度是可以掌控的且对交还厂房对其搬迁的影响是明知的，并且自愿放弃相关的权利。因此，即使黄胜勇存在损失，也是黄胜勇自身造成的，或者黄胜勇已经以其行为表明自愿承担由此可能造成的损失。综上所述，基于黄胜勇早已偷偷实施搬迁计划并自愿作出交还厂房的承诺，一审法院认定厂房交还后的堵门造成影响搬迁计划和处分企业资产造成的损失，事实上是不存在的，也没有证据证明堵门至查封的该时间段内黄胜勇的资产有人购买可以处分。对于影响异地重启生产计划的损失也是不存在的，结合黄胜勇早已将生产设备、原物料等搬迁，同时法院的查封清单已经显示现场查封的绝大部分是成品，再者，黄胜勇也没有提交任何证据证明其重启生产受到了阻碍。法院酌定80000元的损失既无计算方式亦无标准，更无事实依据。二、刘亮崧、刘恒华的堵门并不具有违法性，一审法院适用法律错误。黄胜勇占有使用刘亮崧、刘恒华的厂房就应当支付对价，黄胜勇损坏刘亮崧、刘恒华的厂房就应当赔偿，黄胜勇拒不履行支付占有使用费和赔偿维修费的义务，却偷偷搬迁转移财产导致财产混同后续法院无法执行，刘亮崧、刘恒华的堵门行为属于自力救济。退一万步讲，暂且不论上述堵门行为是发生在交还厂房之后，在黄胜勇不履行合同义务的情况下，刘亮崧、刘恒华根据相关法律规定同时享有抗辩权，有权不让黄胜勇继续占有使用租赁物，因此堵门并不违法，是属于行使法律赋予的抗辩权。黄胜勇答辩称，1.即使厂房2019年12月17日交还给刘亮崧、刘恒华，但厂房内的机器设备的所有权仍属于黄胜勇，在厂房交接之后，刘亮崧、刘恒华理应给予黄胜勇合理期限进行搬离。即使黄胜勇的机器设备事后被法院查封，根据相关法律规定，黄胜勇仍有占有使用该机器设备的权利。因此，刘亮崧、刘恒华堵门的行为明显侵犯黄胜勇的合法权益。因此，造成黄胜勇的损失，刘亮崧、刘恒华依法应予赔偿。2.黄胜勇对于案涉厂房的占有是基于双方当事人的合意，属于合法占有，黄胜勇与刘亮崧、刘恒华之间对是否欠付租金产生争议，在协商不成时应提交给法院诉讼解决，刘亮崧、刘恒华未经法院裁决的情况下，私自堵门的行为明显不当，应承担相应的法律责任。刘恒华未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。刘福齐未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经过阅卷和法庭调查，对原审查明的事实予以确认。另查，双方于2012年12月签订第一份租赁合同，虽然约定了租金为每平方米12元，但并没有明确租赁面积，故没有明确具体的月租金数额；同时该合同中虽然约定了承租人需付押金，但并未约定押金的数额。对于第一份租赁合同的月租金标准，双方产生争议。黄胜勇主张履行合同的初期每月35000元，后月租金根据交付的租赁面积扩大而增加。刘亮崧、刘恒华则抗辩每月租金为103000元，黄胜勇未足额缴纳的部分则直接在600000元扣减，已全部扣减完毕。关于争议的600000元的支付时间，双方均确认：2012年5月10日支付100000元，2012年6月18日支付100000元，2012年8月29日支付100000元，2012年12月12日支付160000元，2013年3月13日支付140000元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案买卖交易发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释。案涉租赁物未取得建设工程规划许可，故案涉租赁合同为无效合同。根据双方的上诉意见，本案二审的争议焦点为：（一）黄胜勇主张的600000元押金是否退还；（二）刘亮崧、刘恒华是否应当向黄胜勇赔偿损失。还查明，一审庭审中，刘亮崧、刘恒华承认其于2019年12月17日对案涉厂房用车进行堵门，并且至一审庭审结束前承认车辆仍然停放在厂房门口，堵门措施依然存续，但其抗辩为了防止黄胜勇搬离设备逃避租金。关于焦点（一）。黄胜勇主张其已支付押金600000元，因案涉租赁合同无效，应当予以返还。刘亮崧、刘恒华则抗辩600000元为预付租金，系提前支付用于刘亮崧建厂房，后来在双方履行合同的初期已经全部被用于抵扣租金。黄胜勇主张其每月及时通过现金支付或转账支付完毕租金，不存在需要抵扣的情形，但并未提供其每月交付租金的凭据。本院认为，首先，第一份租赁合同中只约定了每平方米单价，并未约定月租金数额，亦未约定押金数额。并且，从黄胜勇支付该600000元的时间来看，一大部分款项的支付均系在案涉租赁合同签订前。其次，黄胜勇主张其在履行该份合同的过程中每月足额交付租金，但黄胜勇并未向本院提交其每月足额缴纳租金的凭据。从双方的陈述来看，履行案涉租赁合同的初期，双方是一边建设厂房一边交付租赁使用，租金数额是根据交付的租赁面积而浮动的，而黄胜勇又未能提供证据证明其已向刘亮崧足额支付了租金，那么刘亮崧、刘恒华抗辩在黄胜勇未足额缴纳租金的情况下从该600000元中直接扣减相应租金，存在一定现实可能性。第三，从刘亮崧、刘恒华提交的录音来看，在双方协商过程中，黄胜勇亦未提出退还押金600000元，仅主张退还押金105000元（录音中刘亮崧、刘恒华并未确认）。因此，刘亮崧、刘恒华主张该600000元系双方协商在签订租赁合同前由黄胜勇提前预付给刘亮崧建设厂房，之后在履行合同过程中作为租金予以抵扣，本院予以采信。黄胜勇诉请刘亮崧、刘恒华向其退还600000元，本院不予支持。关于焦点（二）。案涉厂房已于2019年12月1日被有关部门责令停止生产，且黄胜勇于2019年12月16日已通知刘亮崧、刘恒华终止厂房使用，并于次日交还厂房。刘亮崧、刘恒华于2019年12月17日对案涉厂房采取堵门措施，并于2020年1月9日向法院申请查封厂房内的财产，在一审法庭调查结束前刘亮崧、刘恒华的堵门措施仍然存续。本院认为，黄胜勇已于2019年12月16日通知归还厂房，而刘亮崧、刘恒华系在次日即2019年12月17日进行堵门，并且至一审法庭调查结束前堵门措施仍然持续。刘亮崧、刘恒华采取堵门的措施存在不当，该行为必然对黄胜勇的搬迁及重启生产的实施造成损害。但是黄胜勇在本案中提交有关经营损失、工人工资、机器租金等证据均系其单方制作，本院不予采信。原审根据工厂规模、搬离障碍的影响等，酌情认定刘亮崧、刘恒华应向黄胜勇赔偿损失80000元并无不妥，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11600元，由黄胜勇负担9800元（已预交），由刘亮崧、刘恒华负担1800元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二一年三月五日书记员  叶倩欣