江西省九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0421民初63号原告：吴斌，男，1987年8月17日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：吴荣生（吴斌父亲），男，1954年6月19日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区，特别授权。原告：姚婷婷，女，1987年5月26日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。委托诉讼代理人：吴斌（姚婷婷丈夫），男，1987年8月17日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区，特别授权。被告：九江吉马置业有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区时代广场1#楼二层109号，统一社会信用代码：91360421MA35WNL830。法定代表人：黄建杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘卫华，1971年10月7日出生，汉族，该公司法务总监，特别授权。原告吴斌、姚婷婷与被告九江吉马置业有限公司（以下简称吉马公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月28日、2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告姚婷婷的诉讼代理人即原告吴斌及吴斌的诉讼代理人吴荣生，被告吉马公司诉讼代理人刘卫华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告修复原告房产前主卧室、前次卧室楼板漏水后，无法确保房屋品质及质量，请求依法解除原告与被告所签商品房买卖合同，合同编号：201706288；2.被告返还原告购房款146,872元及利息23,749.20元；3.请求判令被告返还原告（从2018年2月17日至2021年1月17日止）已向中国银行股份有限公司柴桑支行支付的按揭贷款本息合计126,531.20元；4.请求判令被告返还原告尚欠银行按揭贷款本金余额514,057.60元，返还该款利息金额计算至原告与银行解除按揭贷款合同之日全部利息；5.赔偿其他违约损失146,713.04元，以上费用共计957,923.04元。庭审中两原告申请撤回对绿城物业服务集团有限公司九江分公司的起诉，本院当庭予以准许，并且两原告变更诉讼请求为：1.被告修复原告房产前主卧室、前次卧室楼板漏水后，没法确保房屋品质及质量，请求依法解除原告与被告所签商品房买卖合同，合同编号：201706288；2.返还购房款147,275元及利息20,749.20元；3.请求判令被告返还原告（从2018年2月17日至2021年1月17日止）已向中国银行股份有限公司柴桑支行支付的按揭贷款本息合计126,531.20元；4.请求判令被告返还原告尚欠银行按揭贷款本金余额514,057.60元，返还该款利息金额计算至原告与银行解除按揭贷款合同之日全部利息；5.赔偿不动产登记费80元，他项权证登记费80元，重置房差价107,424元，精神损失误工费10,000元，房屋维修基金7878元，合计125,462元，以上费用共计934,075元。事实和理由：2017年12月原告购买中辉国际一套商品房，于2019年12月交房，交房时开发商、物业违背合同中先验房后交房的约定，要求先办理手续再验房，验房时发现地面未找平、楼板漏水，漏水面积大约10平方米，后原告告知了物业和开发商，并要求整个楼面试水，楼上业主也于2020年4月1日至2020年4月15日停止了装修等待开发商处理。2020年4月3日物业告知漏水已处理，但经现场确认，发现漏水面积反而增大。后原告向信访局反映漏水问题，区住房和城乡建设局在回复中明确原告两卧室漏水、开发商表示会按照修补方案施工并确保质量。后在协调的过程中，开发商杨总在了解事实情况下说房屋验收不了可以退房，但因为施工方不承认漏水，导致未能解决。后经原告多次向有关部门反映此事，开发商于2020年5月20日组织物业、施工方、质监站、监理方等进行现场勘查，确认楼板漏水，开发商进行修补，但是不确保楼板不漏水，不能保证房屋质量。2020年8月份，原告向柴桑区人民法院起诉，开发商经法院判决后才进行修补，但因楼上已入住，未按照国家标准进行试水验收，今后是否漏水不确定。由于被告推诿、不作为等违约行为，导致原告合同目的不能实现，给原告造成损失，特起诉至法院，以维护合法权益。被告吉马公司辩称，法院已就原告与吉马公司纠纷作出过判决，原告再次诉请解除合同，构成重复起诉，应驳回原告诉讼请求。法院于2020年9月21日作出（2020）赣0421民初1260号判决，判决吉马公司履行修复义务，现吉马公司已履行修复义务，原告又诉请解除合同，理由为无法确保房屋品质及质量。如原告认为房屋质量存在严重问题导致无法实现合同目的，原告可以在此前的诉讼中请求解除合同。因前诉的判决体现的是商品房存在质量瑕疵但并未使得房屋购买人合同目的不能实现，若法院判决解除双方的合同无异于否定了前诉的裁判结果。案涉房屋符合国家验收质量标准，虽存在渗水返潮现象，但属质量瑕疵，且吉马公司已按约定履行了修复义务，不存在影响居住的情形，原告也未提供证据证明房屋质量问题严重影响正常居住使用。原告仅以主观认知为由请求解除合同，没有事实和法律依据。2020年10月28日吉马公司已向法院执行局提交修复过程情况说明，法院已裁定终结执行。原告之所以在诉状中提出无法确保楼板不漏水是因为案涉房屋无法做闭水试验，因案涉房屋的楼上房屋已装修并铺设地板，无法满足原告做闭水试验要求，但该情况是原告造成的，在得知房屋质量瑕疵情况后，吉马公司积极妥善解决问题，但原告一再拖延，并提出一系列不合理请求，导致双方无法达成合意，以致产生诉争。倘若原告认为吉马公司违约，亦应积极采取措施防止损失扩大，但原告的一再拖延导致闭水试验无法完成，故原告的全部诉请应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．两原告提交的（2020）赣0421民初1260号民事判决书、（2020）赣0421执792号民事裁定书，以证明被告虽然进行了修复但是修复的品质及质量没办法保证，存在违约的事实。吉马公司对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为判决修复案涉房屋地面找平、前主卧室、前次卧室顶板渗漏、排除房屋渗漏的妨碍，恰恰证明案涉房屋仅存在部分的质量瑕疵，并不影响房屋的居住使用，不影响房屋买卖合同目的的实现，吉马公司按判决完成了修复；裁定书也证明吉马公司已履行了判决书的义务，但因在楼上卧室做闭水实验的客观条件不具备，导致裁定终结执行。因原告提交的判决书、裁定书系本院作出，本院予以确认。2.两原告提交的《商品房买卖合同（预售）》，以证明根据第16条2-2项，原告有权解除合同，并且被告要据此承担购房款的利息及损失。吉马公司对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告提供的合同条款恰恰证明了原告的诉请没有合同依据，按照该条款，经过更换修理只有存在仍然影响使用的情形，买受人才有权解除合同，原告并未对案涉房屋进行使用，何来严重影响正常使用，原告仅凭主观臆想依照该条款约定提出解除合同违反了该约定的真实目的。因吉马公司对该证据的真实性、合法性无异议，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。3.两原告提交的中国银行还款流水明细清单复印件13页、《个人一手住房贷款合同》复印件，以证明贷款54万元，共360期每期偿还3,025.53元，已偿还到了2021年1月17日，一共偿还了36期共计108,919.08元。吉马公司对该组证据真实性有异议，认为系复印件。因原告庭后提交了加盖中国银行柴桑支行公章的还款流水明细清单予以核对，本院对该组证据予以采信。4.两原告提交的购房发票复印件1张和银行缴款小票复印件3张、补房款收据复印件1张，以证明房屋实有面积为119.36平方米，购房款为687,275元，首付款为147,275元。吉马公司对该组证据真实性有异议，认为系复印件。因原告庭后提交了购房发票及补房款收据原件予以核对，本院对该组证据予以采信。5.两原告提交的维修基金通知单复印件1张、不动产登记费收据1张、吉马置业收据复印件1张，以证明缴纳了维修基金7878元，不动产登记费80元，他项权证登记费80元。吉马公司对该组证据真实性有异议，认为系复印件。因原告庭后提交了该组证据的原件予以核对，本院对该组证据予以采信。6.两原告提交的中辉国际历史价格图表打印件（“住在九江新楼盘”网站），以证明该楼盘现在均价6400元/平方米，原告购房时的均价为5500元/平方米，差价为107,424元。吉马公司对该证据真实性、合法性有异议，认为即使该网站显示案涉楼盘现在均价为6400元/平方米，但该价格仅为商业网站未经核实的价格，与商品房销售的一房一价不符，且因没有经过有资质的房屋价格鉴定机构鉴定，所以不具备法律效力。因该网站价格图表并非权威数据，本院对该证据不予采信。7.被告吉马公司提交的中辉国际一期1#楼竣工验收备案表、中辉国际一期1#楼竣工验收报告，以证明案涉房屋竣工验收合格，质量符合设计及验收规范要求，观感质量好，不构成原告请求退房的基础。两原告对该两份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为吉马公司提供的只是整体验收材料，没有分项验收材料。因原告对该两份证据的真实性、合法性无异议，本院对该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月25日两原告与被告吉马公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201706288），约定：两原告购买吉马公司开发的中辉国际一期1栋1单元1201号房屋，房屋总价687,275元（含后补交403元），首付房款147,275元（含后补交403元），按揭支付房款540,000元。该合同第十一条第（三）点第2小点约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”；合同第十六条第（二）点其他质量问题约定：“该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任……（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，因此而发生的检测费用由出卖人承担……”后两原告依约向吉马公司支付了购房款，并于2019年12月18日缴纳了案涉房屋的维修基金7878元，于2019年12月22日向吉马公司支付了不动产登记费80元、他项权证登记费80元。2019年12月23日吴斌签字验收房屋，后原告发现案涉房屋存在顶板渗漏，遂于2020年8月10日向本院起诉要求吉马公司修复，本院于2020年9月21日作出（2020）赣0421民初1260号民事判决书，判决吉马公司修复案涉房屋的前主卧室、前次卧室顶板渗漏，吉马公司修复后因案涉房屋楼上住户已入住，未进行闭水检测是否渗漏，本院于2020年12月8日作出（2020）赣0421民初792号民事裁定书终结了该案的执行。本院认为，两原告与被告吉马公司签订《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对于两原告是否重复起诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条：当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中两原告诉讼请求为解除合同及赔偿损失，该诉讼请求与前案修复渗漏等的诉讼请求不同，也并未否定前诉判决结果，两原告以案涉房屋的修复不能确保质量等为由，诉请解除合同等，不构成重复起诉。对于两原告是否有权解除合同，因案涉房屋两卧室顶棚渗漏系在楼上住户装修拌砂浆、找平地面时发生，吉马公司对渗漏处已进行了修补，修补的方案由房屋原设计单位作出并经施工单位、监理单位和吉马公司共同盖章认可，原告吴斌也同意该方案，虽然修补后未进行闭水检测，但卧室不属防水区，在设计功能上未做防水要求，不应该也没有必要通过闭水的方式检测是否渗漏，卧室顶棚使用的系非防水水泥、未做防水处理，在装修拌砂浆、找平地面这种非正常用水时间较长的情况下出现渗水、返潮不属房屋地基基础和主体结构质量问题，可以进行修复且被告已按修复方案进行了修复，故两原告不能提供证据证明案涉房屋存在其他质量问题，严重影响正常居住使用，导致其签订购房合同的目的不能实现，仅以案涉房屋顶棚修补后不能进行闭水检测是否渗水、不能确保楼板不漏水、从而不能确保房屋质量为由，要求解除合同、赔偿损失，不符合合同第十六条：除地基基础和主体结构外质量问题经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同的约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告吴斌、原告姚婷婷诉讼请求。案件受理费13,400元，减半收取6,700元，由原告吴斌、原告姚婷婷共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  吴军二〇二一年三月八日法官助理刘家奇书记员杨康