福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初6678号 原告：创元（福建）大酒店有限公司，住所地福建省福清市音西清昌大道101号，统一社会信用代码9135018168750073XD。 法定代表人：薛君霖，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：袁慧霞、郭丹丹，北京中银（福州）律师事务所律师。 被告：福建帝凯投资有限公司，住所地福建省福州市福清市音西街道音西村创元（福建）大酒店有限公司2号楼3层，统一社会信用代码91350181315468337B。 法定代表人：王雄光，总经理。 委托诉讼代理人：鲍夏莹，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告创元（福建）大酒店有限公司（以下简称创元酒店）与被告福建帝凯投资有限公司（以下简称帝凯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，创元酒店的委托诉讼代理人袁慧霞及帝凯公司的委托诉讼代理人鲍夏莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创元酒店向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2015年8月4日签订的《创元国际金融中心租赁合同》；二、判令被告向原告支付2020年1月1日起至2020年7月31日止欠付的租金1,543,500元，此后的租金按照每月220,500元的标准，计算至被告实际腾空租赁房屋并交还原告之日止；三、判令被告向原告支付欠付的水费3661.2元、电费41,225.8元、物业管理服务费及公摊服务费133,035.5元、电梯维保费7500元；四、判令被告立即腾房并将房屋交由原告管理；五、判令被告向原告支付违约金60万元；六、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告以其已接收涉案房屋为由撤回第四项诉请及第二项诉请中自2020年8月1日起的租金。事实与理由：原、被告于2015年8月14日签订了《创元国际金融中心租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：1.原告将创元国际金融中心建筑面积3411.23平方米的房屋出租给被告使用；2.租赁期限为96个月，自2015年9月1日至2023年8月31日止；3.被告每月应向原告支付租金20万元，租金从第四年至第六年期间的三年期间，每年递增5%，被告应按季度支付租金；4.被告应于合同签订后向原告支付履约保证金60万元；5.被告需按时向原告缴纳经营期间所产生的水、电费等；6.若被告无故拖欠支付1个月以上的租金，原告有权单方解除合同，收回房屋，没收3个月租金的履约保证金，并追收被告所欠付的费用等。同时，双方还签订了《后勤管理协议》，约定：被告自2015年9月1日起应按季度向原告支付每月20,467元的管理服务费及公摊费用。2018年12月19日，被告因经营需要申请使用扶梯，并承诺承担部分扶梯电费及维保费。合同签订后，原告已经依约履行完毕了全部合同义务。2016年期间，被告因拖欠租金等费用于2016年10月31日向原告提交申请书，申请将已经缴纳的60万履约保证金抵扣欠付的费用，此后也未将履约保证金补齐。原告为了支持被告的经营，并未要求被告立即补齐。此后，被告开始拖欠相关的费用，其中租金、管理服务及公摊费自2020年1月1日起均未缴纳，水电费自2019年11月30日起均未缴纳，电梯维保费自2019年12月1日起均未缴纳。被告拖欠各项费用，经原告多次催讨，均未按约支付。依据租赁合同的约定，原告有权解除合同，并要求被告偿还所欠付的各项费用及支付等同于60万元履约保证金数额的违约金。为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告帝凯公司辩称，一、原、被告签订的租赁合同已于2020年5月21日解除，被告所需支付的房租、水电费及公摊物业费等费用应截止至2020年4月16日。原告于2020年4月16日以被告拖欠租金为由，将被告租赁的场地收回并扣押了被告购买的健身器材及办公设备，同时向被告发出了律师函催收租金。此后，原告于2020年5月21日向被告发出公告，公告内容为：1.自本公告公示之日起，即解除双方签订的租赁合同；2.截止2020年4月16日，被告尚欠租金、水电费、公摊管理费、电梯维保费等费用共计530,227元，在公示之日起十日内一次性支付至指定账户。由原告发出的公告可知，首先，双方签订的租赁合同已于2020年5月21日解除；其次，原告在2020年4月16日即已将房屋收回，被告只需支付各项费用至当天；第三，虽说公告里催促被告将健身器材及办公设备搬离，但实际情况是被告需支付完所欠的租金及各项费用后，才能将上述物品搬离，现被告的健身器材及办公设备被原告扣押抵作租金。二、原告起诉状中计算得出的被告拖欠租金、物业费、水电费及公摊费的金额与实际情况明显不符。首先，双方协商自2016年8月份起租金为每月10万元，且自2016年9月份起至2019年12月31日被告均按10万元向原告缴纳租金，原告也认可并出具了收据，但计算的租金标准仍按照20万元计算。被告自2020年1月23日起均未再营业，各项费用并未产生，但原告却计算各项费用至2020年7月31日，且未提供水电费的原始凭证，该费用缺乏依据。其次，原告在2020年4月16日即将被告的租赁场地收回，并扣押了相应的健身器材及办公设备，且在2020年7月15日又将场地重新租赁给第三人开办健身房，被告的租金、水电费等各项费用均应计至2020年4月16日，在扣除疫情期间原告同意给予两个月的免租期，故被告应支付的租金为15万元，物业管理费及公摊费为71,635元。第三，被告的健身器材及办公设备被原告扣押抵作租金，上述物品被告在2015年所购价格为899,941元，即便折旧计算，也仍价值不少金额。此外，在2016年至2017年期间，被告享有6个月的免租期，但被告仍继续缴纳租金，因此截止2019年12月31日被告实际上多缴纳了60万元的租金。最后，原告计算的违约金也有误，双方约定的违约金系按3个月的租金计算，既然被告的租金在2016年8月份起就变更为10万元，则违约金也应变更为30万元。此外，被告为配合国家防疫需要在2020年2月份和3月份歇业，期间没有营业收入，在4月份刚可以开业，原告却以被告拖欠租金为由收回场地，即便在此期间未按时缴纳租金也无需承担违约责任。三、被告既无拖欠原告租金，也不存在其他违约行为，原告擅自收回租赁场地并扣押被告所有的健身器材及办公设备违约在先，应承担违约责任并赔偿损失。双方于2015年12月4日签订补充协议，约定原告给予9个月的免租期，分3次免租，2015年至2017年期间的每年9月1日至11月30日为免租期。2016年10月3日，被告又向原告提交申请将月租金变更为每月10万元，原告也同意被告的申请，被告自2016年9月份起每月交纳10万元租金至2019年12月31日，并未享受到免租待遇，实际上多支付了60万元的租金。被告实际营业至2020年1月23日（即大年29），后因新冠肺炎疫情影响，为配合国家防疫需要，健身房一直歇业，直至2020年3月20日福州市体育局发出通知，全市体育行业方可有序复工，但被告还未来得及筹备开业，就被原告以拖欠租金为由收回了租赁场地及扣押设备，其行为直接导致健身房倒闭。按原告单方计算，被告拖欠至2020年4月16日的租金及水电费等各项费用合计530,227元，即便原告在疫情期间不予免租，被告往年多支付的60万元租金也足以支付上述各项费用并不拖欠。此外，被告将场地转租均系经过原告同意，其中名为转租给毛星的场地实际上是内部承包，不存在擅自转租，另外转租场地的行为均已得到原告的认可。综上，原告违约在先，应向被告支付相当于3个月租金金额的违约金30万元，并退还所有健身器材及办公设备及赔偿各项损失。请求法院驳回原告除解除合同外的其他诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。原、被告为证实其主张提交的房产证、租赁合同、后勤管理协议、申请书2份（被告于2016年10月31日和2018年12月19日出具）、租赁合同3份（被告与案外人毛星、王泽、邹金凤签署）、补充协议、申请（2019年11月26日出具）、收款收据及转账凭证、微信聊天记录及欠费详单、公告、租赁合同（原告与案外人福建聚鲜丰进出口商贸有限公司签署）、营业执照及法定代表人身份证明、福州市体育局文件、律师函及张贴照片等证据，经庭审举证、质证，双方对其真实性均无异议，上述证据来源合法，与本案争议事实具有关联性，本院予以采纳。对于原告提交的欠费项目表、水电费欠费表，系其单方制作，金额未得到被告的认可，且记载自2020年2月份起被告停业期间每月仍使用数千度电明显与客观事实不符，本院不予采纳。 根据上述采纳的证据结合双方当事人的陈述，本院确认原、被告所述双方签订租赁合同及补充协议、后勤管理协议以及上述合同及协议约定的内容、被告提交的申请书及内容、被告支付租金金额等均属实。租赁合同另约定：被告应每3个月为一期的方式支付租金，并在每一期到期十个工作日前支付下一期租金；被告应按时足额缴纳该房屋租金及相关费用。被告使用涉案场地用于开办健身房，并在使用期间将部分场地转租给他人使用，其中部分转租行为得到原告的认可。 另查明，被告于2016年10月31日提交的申请书除申请将2016年5月1日至7月31日的季度租金以押金60万元抵扣外，另申请从2016年8月份起每月租金交10万元现金，另外10万元以合作方式抵扣，原告法定代表人薛君霖当天签字认可。后原告的后勤处负责人何德英将交流合作方式的10万元修改为5万元，并备注：“因有免租3个月，所以合作项只有60万抵用每月5万，补充协议体现”。此后，被告均按月交纳10万元租金至2019年12月份及以健身年卡折抵5万元租金至2019年11月份，此后未继续交纳租金及交付健身年卡，且期间均未按时支付每月租金。被告起初以每月30张健身年卡抵作月租金5万元，后因年卡金额下降，自2019年8月1日起改成以70张年卡抵作每月租金5万元。 再查明，2020年春节过后因新冠肺炎疫情影响，被告开办的健身房未继续营业。2020年4月17日原告以将律师函张贴在健身房门口及拍照发微信的方式，向被告发送律师函，以被告截止2020年4月16日尚欠租金及各项费用527,727元，且经多次催讨未果，要求被告在收到该律师函三日内支付相应费用，否则将追究违约责任。2020年5月26日原告将解除合同的公告张贴在健身房门口，并由何德英拍照后通过微信发送给被告相关工作人员，公告载明：截止2020年4月16日被告尚欠租金及各项费用合计530,227元，经原告多次催告，被告仍未支付，且被告存在未经许可擅自转租的行为，被告的行为已构成严重违约，声明在公告公示之日即解除租赁合同，要求被告支付欠付的费用，并要求被告于公示之日起十日内将属于被告的物品搬离交还房屋及附属设施，逾期不搬离的视为放弃房屋内的物品所有权，原告将在第三方见证下自行收回租赁物，由此产生的费用由被告承担。被告认可收到该公告及解除合同。2020年6月18日，原告的工作人员薛勇通过微信向被告工作人员发送一份欠费详单，主张截止2020年6月15日，被告欠付2020年1月1日起的租金45万元（免租一个月）、物业管理费112,569元，2019年12月1日起年卡抵租金27.5万元和电梯维保费6500元、水费3071元、电费36,292元，合计883,432元，后续费用仍在产生。薛勇还通过微信表示向公司申请减免租金由一个月改为两个月扣除10万元，再扣除年卡抵租金27.5万元，如被告无异议再讨论合同问题，被告方表示需商量一下，但无果。 本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，本案系房屋租赁合同引起的款项纠纷，故本案应适用合同法的相关规定。涉案租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规规定，合法有效。在此后履行过程中，双方通过申请书及实际履行行为等方式协商变更租赁合同中关于租金金额及支付方式的内容，故双方应按变更后的内容继续履行。被告未按期交纳租金，且新冠肺炎疫情过后均未继续经营及交纳租金，以自己的行为表明不履行合同义务，导致原告出租房屋收取租金的合同目的无法实现，原告有权依据合同约定及法律规定行使解除权。当事人依照合同约定或法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告的工作人员于2020年5月26日通过微信发送公告的方式通知被告解除合同，被告亦认可收到该公告，并同意租赁合同在当时解除，故本院确认涉案租赁合同在2020年5月26日即已解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，被告未将健身器材等搬离继续占有使用场地，应参照约定的租金标准继续支付房屋占用费。鉴于原告发布的公告要求被告在收到公示之日起十日内搬离房屋内的物品，否则自行收回租赁物，再结合原告已于2020年7月15日将涉案房屋重新出租的事实，故应视为原告在2020年6月5日（合同解除后十日）已自行收回租赁物，则被告应支付房屋占用费至2020年6月5日。 关于租金金额问题。原告主张双方约定每月租金20万元，从2016年8月1日起的租金按每月交纳现金10万元，5万元以健身年卡折抵，另外5万元以其他方式合作交纳，且从第四年起月租金年递增5%计为220,500元；被告则主张双方协商变更自2016年8月1日起的月租金为10万元。经审查，被告申请从2016年8月1日起的租金以现金10万元及交流合作方式折抵10万元，原告予以认可，但结合补充协议关于免租期的约定，交流合作的金额变更为5万元，故被告从2016年8月1日起每月只需交纳租金10万元及以健身年卡折抵5万元租金。双方协商变更了租金交付方式并对免租期租金予以抵扣，不存在被告主张的多交纳免租期租金的事实。此后，双方均按上述申请书的内容履行，至被告停业后，原告催讨租金款项时仍按该金额及支付方式处理，表明原告认可双方协商变更月租金为15万元的事实，故本院予以确认。虽然双方约定其中5万元租金以健身年卡折抵，但因被告经营的健身房已停止营业，继续以健身卡折抵租金已无意义，故被告自2019年12月份起健身年卡折抵的租金5万元仍应以货币方式支付。原告主张按月220,500元计算租金及被告主张月租金变更为10万元均缺乏依据，本院不予采信。 根据上述分析意见，被告应以现金方式支付2020年1月1日至6月5日期间的租金及房屋占用费。考虑到因新冠疫情影响，被告经营的健身房在2020年2至4月份期间难以正常经营，这是不能克服也无法避免的情形，给被告造成较大的经济损失，属于重大情势变更，应予酌情减免部分租金。从公平保护双方合法权益角度出发，再结合原告的相关负责人亦认可因疫情原因同意给予申请两个月免租期的客观事实，本院酌情调整2020年2-4月期间的租金按原租金标准的50%计算，即被告应支付2020年1月1日至6月5日期间的租金及房屋占用费55万元（15+15×3/2+15+15×1/6）。加上2019年12月份未交付健身年卡折抵的当月租金5万元，被告合计欠付租金等费用60万元。 关于水电费、物业管理费、电梯维保费等费用问题。原告主张被告自2020年1月1日起未交纳物业费及公摊费，自2019年12月1日起未交纳水电费、电梯维保费，被告未提出异议，其应按协议约定的标准交纳相关费用。被告主张自2020年1月23日（农历12月29日）起停业后再未继续营业，结合此后开始春节放假及新冠肺炎疫情影响健身房无法正常营业的客观事实，被告的陈述符合社会日常生活经验，原告作为房屋出租方控制房屋，其未提出相反证据予以反驳，本院对被告该主张予以采信。被告停业后未再继续使用相关设施，不再产生水电费，故被告应交纳的水电费、电梯维保费应计至2020年1月份。原告提供的证据不能证实被告2019年12月起实际使用的水电费、电梯维保费等费用，其诉请被告支付上述费用证据不足，本院不予支持。涉案租赁合同于2020年5月26日解除，被告应交纳物业管理费及公摊费至合同解除之日，故被告应交纳的该项费用为119,391元（20467×5/6+20467×5）。 关于违约金问题。租赁合同约定，如因被告违约导致合同提前解除，原告有权收回房屋及没收三个月租金的履约保证金，结合租赁合同约定的履约保证金为初始3个月租金60万元，故双方实际是约定了解除合同违约金为60万元。被告违约导致原告解除合同，被告应支付违约金。原告于2020年7月15日将房屋重新出租且租金仍为每月15万元，原告的损失主要是2020年6月6日至7月14日期间的租金及相关利息损失，故原告主张违约金60万元明显过高，再考虑到新冠肺炎疫情明显不利于健身房的营业，被告未按时支付租金亦情有可原，故参照原告的损失及本案实际情况，本院酌情予以调整违约金按20万元计算为宜。对于原告超出部分的诉求，依法不予支持。 此外，被告提交的采购合同及补充购货合同，仅能体现其在2014年及2015年采购的健身器材等物品及价值，无法证实至停止营业时剩余的健身器材数量及残余价值，对于被告提交的采购合同及补充购货合同不予采纳，对其以健身器材折抵租金的主张亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告创元（福建）大酒店有限公司与被告福建帝凯投资有限公司于2015年8月4日签订的涉案《创元国际金融中心租赁合同》于2020年5月26日解除； 二、被告福建帝凯投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告创元（福建）大酒店有限公司房屋租金及占用费60万元、物业管理费及公摊费用119,391元； 三、被告福建帝凯投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告创元（福建）大酒店有限公司违约金20万元； 四、驳回原告创元（福建）大酒店有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25,431元，由原告创元（福建）大酒店有限公司负担12,437元（已交纳），由被告福建帝凯投资有限公司负担12,994元，限判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林远程 二〇二一年三月十五日 书记员  陈明斌