河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终862号 上诉人（原审被告）：河北悦达房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区滏河北大街396号华浩天际B座一单元18层1810室。 法定代表人：陈向荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈鹏飞，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：田瑞华，女，1979年10月29日出生，汉族，住鸡泽县 委托诉讼代理人：张胜勋，河北张胜勋律师事务所律师。 上诉人河北悦达房地产开发有限公司（以下简称悦达公司）与被上诉人田瑞华租赁合同纠纷一案，不服河北省鸡泽县人民法院（2020）冀0431民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 悦达公司上诉请求：1、撤销原判第一项、第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是本案为委托经营合同纠纷，一审判决没有履行对当事人告知、释明义务，程序明显不当；二是上诉人不应当承担支付商铺经营回报收益的责任，上诉人失去物业管理控制权时间为2015年9月份；三是违约金利息过高，应以银行利息为标准。 田瑞华辩称，悦达公司违反双方合同约定，请求维持原判。 田瑞华向一审法院起诉请求：1、请求法院判决悦达公司按合同约定给付田瑞华2016年4月23日至2019年4月22日三年的商铺经营回报收益20284.80元，给付2015年5月22日至2015年7月9日的滞纳金和给付2016年5月22日至2019年4月21日三年的滞纳金43490.50元；2、请求法院判决悦达公司因违约给付田瑞华2019年4月23日至2020年1月10日期间的损失（滞纳金）16065.60元；3、请求法院判决悦达公司因违约继续给付田瑞华自起诉之日起至实际还清商铺经营回报收益及滞纳金之日为止期间的损失（滞纳金）；4、本案的诉讼费用由悦达公司负担。 一审法院认定事实：悦达公司于2011年9月份开发鸡泽县龙城国际小区项目，于2015年6月份验收竣工。2013年5月30日田瑞华购买了悦达公司龙城国际购物中心商铺，该商铺所在的楼层为四层，编号为4603，建筑面积为21.13平方米，总价款为84520元。2013年9月14日田瑞华与悦达公司签订商铺委托经营合同，约定：田瑞华为甲方，悦达公司为乙方。委托经营的场地为甲方所有龙城国际购物中心四层4603号商铺。甲方同意将涉及商铺经营管理的一切事项均委托于乙方处理，并同意以乙方的名义从事商铺经营管理的一切活动和行为。委托经营的期限为5年，自2014年4月23日至2019年4月22日。甲方在委托经营期间有权按照约定的时间向乙方收取商铺经营回报收益，委托经营合同期内乙方向甲方的年度回报为商铺总价款的8%。自委托经营之日起乙方向甲方一次性支付一年的经营回报，计算期为一个月，第二个月返还给你给甲方，以后每年依次类推。乙方逾期向甲方支付商铺经营回报收益，甲方有权要求乙方按约履行。若乙方在逾期30个工作日内仍未支付的，自第31个工作日起每日按商铺经营回报的千分之三向乙方加收滞纳金。本合同执行期间，甲乙双方不得提前终止本合同的履行。因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此而给对方造成的损失。遇不可抗力或不可归责于乙方原因而造成商铺损失或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任。 合同签订后，悦达公司于2014年5月22日和2015年7月9日向田瑞华支付了2014年4月至2016年4月两年的经营回报收益共计13524元。之后悦达公司没有向田瑞华支付收益回报。悦达公司开发的龙城国际小区，没有按照购房合同约定的日期向业主交房，且出现电梯无法使用、消防设施不完善等一系列问题，导致龙城国际小区业主无法入住。悦达公司与龙城国际小区业主发生纠纷，陆续有小区业主与悦达公司工作人员发生冲突，在2017年5月份龙城国际业主委员会成立后，以王孟校为首的犯罪分子以小区业主委员会没有经费为由，强行占有小区的商品房及商铺，并对外出租。悦达公司对小区物业管理及本案的商铺完全失去控制权。2018年7月份，王孟校等犯罪分子被逮捕。之后悦达公司配合县政府工作组进入小区，解决遗留问题。现田瑞华因没有得到商铺回报收益，向本院提起诉讼，要求判如所请。 一审法院认为，田瑞华与悦达公司签订的商铺委托经营合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然本案当事人订立的合同名称为委托经营合同，但双方并非委托合同法律关系。田瑞华从悦达公司处购买商铺，之后由悦达公司使用，悦达公司向田瑞华支付使用费，故双方之间系租赁合同关系。本案的案由应当确定为租赁合同纠纷。田瑞华将自己所有的商铺租赁给悦达公司用以经营，悦达公司应当按照合同约定每年向田瑞华支付商铺经营收益也就是租金。悦达公司自2016年的4月份之后没有再支付租金。2016年4月份到2017年4月份，悦达公司尚没有失去对商铺的掌控，应当按照合同约定向田瑞华支付12个月的商铺经营收益共计6762元。对于原告要求每日按商铺经营回报的千分之三计算违约金的主张，悦达公司辩称违约金过高，请求法院下调标准，根据双方合同的履行情况、田瑞华的预期利益和其实际损失，本院认为按照年利率20%计算违约金为宜，即悦达公司应当支付赵建岭自2016年5月23日至实际履行之日以6762元为基数年利率20%计算的违约金。对于田瑞华放弃要求悦达公司支付2015年度47天的违约金，对此本院予以尊重。 关于田瑞华主张的自2017年5月至2019年4月22日的商铺经营收益及违约金，犯罪分子强行进入小区赶走悦达公司工作人员，悦达公司对商铺已失去控制权，该情形系双方合同第七条约定的不可归责于悦达公司的原因而造成商铺损失，悦达公司在此期间不应当承担给付责任。2019年4月23日之后双方合同终止，田瑞华要求悦达公司支付承担违约金的主张，没有事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、河北悦达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付田瑞华租赁费6762元；二、河北悦达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付田瑞华以6762元为基数计算的违约金（自2016年5月23日至实际履行之日按照年利率20%计算）；三、驳回田瑞华的其他诉讼请求。案件受理费1796.02减半收取898由河北悦达房地产开发有限公司和田瑞华各负担449元。 二审期间，悦达公司提交了4份收据复印件，证明从2016年8月份，龙城小区就脱离了该公司的管控，被王孟校非法侵占。田瑞华质证认为，龙城小区业委会成立于2017年5月份，该证据不能达到其证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方陈述，本案的争议焦点为：第一，一审确定本案的案由为租赁合同纠纷是否正确；第二，悦达公司对案涉商铺失去控制权的时间及是否应当承担责任；第三，一审法院调整违约金标准是否适当。 第一，一审确定本案的案由为租赁合同纠纷是否正确的问题。田瑞华购买悦达公司商铺后，将商铺交给悦达公司使用、收益，悦达公司按照商铺总价款的8%标准支付年度回报收益，双方签订的合同虽然名为商铺委托经营合同，但是根据合同内容可以确认实质为租赁合同，故一审法院认定本案为租赁合同纠纷正确，本院予以确认。 第二，关于悦达公司对案涉商铺失去控制权的时间及是否应当承担责任的问题。结合鸡泽县人民法院作出的（2019）冀0431刑初1号生效刑事判决可以确认，案涉商铺在2017年5月份被犯罪分子王孟校等强行占有，故可以认定悦达公司是在2017年5月份不再占有使用案涉商铺，失去对案涉商铺的控制。悦达公司称其失去对案涉商铺失去控制时间为2015年9月份，早于2017年5月，因悦达公司未能提交充分证据，本院对此不予采信，但悦达公司应当支付使用商铺期间的租赁费用。 第三，关于一审法院调整违约金标准是否适当的问题。田瑞华与悦达公司虽然有关于违约金的约定，但违约金过分高于造成的损失，且悦达公司在一审中请求调整违约金，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及预期收益等情况，根据公平原则和诚实信用原则，调整违约金标准为以6762为基数，按照年利率20%计算并无不当，故本院认定一审法院调整违约金标准适当。 综上，上诉人悦达公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由河北悦达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王跃安 审判员  张树刚 审判员  米秉华 二〇二一年三月二十九日 书记员  陈 波