重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终151号上诉人（原审被告）：重庆顺水鱼餐饮管理有限公司，住所地重庆市渝中区中山四路1号6层，社会统一信用代码91500103568746710H。法定代表人：王顺海，职务总经理。委托诉讼代理人：胡闽，重庆峰珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：串炳香，重庆峰珲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅睿娟，女，1982年2月18日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：练杰，重庆学苑律师事务所律师。上诉人重庆顺水鱼餐饮管理有限公司因与被上诉人傅睿娟房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初27666号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人重庆顺水鱼餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人胡闽、串炳香，被上诉人傅睿娟的委托诉讼代理人练杰到庭参加二审询问。本案现已审理终结。重庆顺水鱼餐饮管理有限公司上诉请求：1.撤销重庆市江北区人民法院作出的(2019)渝0105民初27666号民事判决书，并依法改判。2.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院事实和法律认定错误，应依法予以改判。1.上诉人并非无正当理由未支付租金。上诉人未支付2018年11月11日之后的租金，系由于市政建设工程封闭施工导致了上诉人租赁的门面无法正常使用经营，出现严重亏损，上诉人签订合同的目的已无法实现，若继续履行合同将会导致上诉人承担巨额亏损和租金，明显对上诉人不公。2.一审法院认为上诉人商业决策的注意义务应当自行承担系事实认定错误。上诉人与被上诉人签订案涉合同时均不能预见该情况，且案涉工程工程量巨大、工期久，已明显超过上诉人乃至社会公众所能接受的范围，并不属于商业决策应当注意的义务范围。3.根据《最高人民法院关于适用傅睿娟辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，证据充分，应驳回上诉，维持原判。傅睿娟向一审法院起诉请求：一、判决被告支付2018年11月11日至2019年12月25日期间房屋租金670655.89元（计算方式为2018年11月11日至2019年10月10日止的租金共11个月，每月租金为49248.45元，共541732.95元；从2019年10月11日至2019年12月10日共两个月，每月租金51710.87元，共103421.74元；2019年12月11日至2019年12月25日共15天，计算标准为每月租金基数51710.87元×12个月÷365天×15天，共25501.20元）及资金占用利息（从2018年11月11日起，以670655.89元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清）；二、判决解除原告与被告签订的房屋租赁合同。一审法院认定事实：2011年9月28日，案外人傅世华与被告签订2011年10月11日起至2021年10月11日止的《房屋租赁合同》。合同约定，案外人傅世华将位于重庆市江北区××村××号××号商铺租赁给被告。第三条约定，房屋租金35000元／月；被告按季支付租金；从2012年10月11日起，第二年租金在第一年租金的基础上上涨5%。2017年9月8日，原告取得位于重庆市江北区××村××号××号房屋的所有权。2018年3月14日，原告与案外人傅世华、被告在前述《房屋租赁合同》尾页签订变更协议。变更协议约定，1.原告从案外人处购买案涉房屋，原告继受案外人在《房屋租赁合同》中的权利义务，三方无异议。2.2018年3月14日，原告承继案外人权利义务，成为前述合同的甲方。3.租金支付账号变更为户名傅睿娟，开户行招商银行重庆分行，账号6248××××1122。2019年12月3日，被告收到一审法院送达的起诉状副本等应诉材料。2020年4月30日，重庆市第一中级人民法院作出（2019）渝01民终10796号民事判决书，载明：1.被告未披露将要施工的信息属于诚信履行合同义务存在瑕疵，尚未达到欺诈的程度；2.被告披露消息瑕疵给胡霞、李天语带来的利益仅及于道路施工期间，就道路施工期间的租金可酌情调低……租金标准每月调低3000元。庭审中，被告还举示1.照片5张，拟证明案涉房屋有政府工程施工以及2018年12月1日，被告已经搬离并腾空房屋，并未再使用案涉门面。2.交房照片18张，拟证明被告已经履行交还房屋义务，原告拒绝接房。原告质证对证据1的真实性认可，不能达到被告的证明目的。对证据2的真实性认可，不认可关联性及证明目的。庭审中，双方均认可双方未约定租金支付之前提供发票。一审法院认为，被告与案外人傅世华之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。经原、被告及案外人三方签订变更协议，将合同主体变更为原被告，其变更协议系三方真实意思表示，合法有效，原被告之间应当按照《房屋租赁合同》及变更协议约定履行各自义务。关于解除合同问题。首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照合同约定的期限支付租金。本案中，原告已经将案涉房屋租赁给被告，合同约定了租金支付时间及标准，被告应当按约定支付租金。被告自认其并未支付2018年11月11日之后的租金，一审法院予以确认。其次，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条约定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告辩称由于案涉房屋前进行道路施工影响房屋使用，一审法院认为，双方在签订合同之时均不能预见前述情形，被告商业决策的注意义务应当自行承担，不能作为拒绝支付租金的理由，对其辩称一审法院不予采纳。最后，被告至今欠付原告租金，原告行使解除权，符合法律规定的解除条件，因解除合同意思表示于一审法院送达诉讼副本时即2019年12月3日首次到达被告，故，一审法院确认双方之间的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除。关于原告诉请租金问题。首先，被告辩称的原告应提供发票问题。双方并无约定发票和租金支付先后顺序，因此，被告辩称不能作为拒不支付租金的理由和依据，对其辩称，一审法院不予采纳。其次，根据双方合同约定的租金支付时间及租金标准，同时结合被告未支付租金的自认、双方租赁合同解除时间，被告应当支付原告2018年11月11日至2019年12月3日期间的租金，计算为：2018年11月11日至2019年10月10日期间租金49248.51元/月×11个月；2019年10月11日至2019年12月3日期间租金51710.94元/月×1个月+51710.94元/月÷30天×23天。因原告自愿按照49248.45元/月及51710.87元/月标准分别计算和主张前述期间的租金，系其对民事权利的处分，一审法院予以确认。因此，被告应当支付原告租金为633088.82元（2018年11月11日至2019年10月10日期间租金49248.45元/月×11个月；2019年10月11日至2019年12月3日期间租金51710.87元/月×1个月+51710.87元/月÷30天×23天）。2019年12月4日至2019年12月25日期间租金问题，因双方合同已于2019年12月3日解除，原告主张缺乏合同基础，对其主张，一审法院不予支持。原告符合法律规定的诉讼请求，一审法院予以支持；超出部分，不予支持。关于资金占用利息问题。根据双方合同约定，被告按季度支付租金，从其字面解释，被告应当在季度前一日支付原告租金，即前一季度最后一日支付下一季度的租金。因此，被告最迟应当在2018年10月10日支付2018年10月11日至2019年1月10日的租金，以此类推。且双方合同中并未约定逾期支付租金的损失计算方式，原告也未举证证明迟延支付租金给原告造成的损失，一审法院酌情按照被告主张的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算其资金占用利息。综上，结合原告主张，被告应当支付原告资金占用利息:从2018年11月11日起，以98497.02元为基数（49248.51元/月×2个月），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年1月10日起，以147745.53元为基数（49248.51元/月×3个月），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年4月10日起，以147745.53元为基数（49248.51元/月×3个月），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年7月10日起，以147745.53元为基数（49248.51元/月×3个月），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年10月10日起，以91355.87元为基数（2019年10月11日至2019年12月3日期间租金51710.87元/月×1个月+51710.87元/月÷30天×23天），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清。原告符合法律规定的诉讼请求，一审法院予以支持；超出部分，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：“一、原告傅睿娟与被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司于2018年3月14日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月3日解除。二、被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告傅睿娟2018年11月11日至2019年12月3日期间的租金633088.82元及资金占用利息（从2018年11月11日起，以98497.02元，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年1月10日起，以147745.53元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年4月10日起，以147745.53元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年7月10日起，以147745.53元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清；从2019年10月10日起，以91355.87元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，利随本清。三、驳回原告傅睿娟的其他诉讼请求。案件受理费16827.56元，减半收取8413.78元，由被告重庆顺水鱼餐饮管理有限公司负担。”二审中，当事人均未举示新证据。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，关于重庆顺水鱼餐饮管理有限公司主张其于2018年12月1日已搬离案涉房屋，双方合同已告解除的问题。从上诉人自身举示的证据可以看出其将案涉商铺的一部分转租给案外人胡霞、李天语，至2019年9月期间，次承租人仍在承租使用案涉房屋。故其主张已于2018年12月搬离案涉房屋并解除合同的上诉理由不成立，本院不予支持其此项上诉请求。关于租金标准问题。另案次承租人诉承租人重庆顺水鱼餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，人民法院以重庆顺水鱼餐饮管理有限公司未如实披露道路施工信息为由判决调低租金。而本案并不涉及披露信息的义务问题，道路施工系本案当事人在签订合同时均无法预见的因素，重庆顺水鱼餐饮管理有限公司既然选择租赁该房屋用于商业经营，那么其应当承担可能影响其经营收入的相应风险。故一审法院结合合同约定和傅睿娟主张的租金标准确定应付的租金并无不当，本院予以确认。综上所述，重庆顺水鱼餐饮管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10130.89元，由上诉人重庆顺水鱼餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二一年三月十七日法官助理 王玲书 记 员 梁麟