广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初12941号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司（原名广州建方房屋租赁管理有限公司），住所地广东省广州市天河区天河东路220号301-335、337-340单元。法定代表人：周松，董事长。委托代理人：陈静佳，该司职员。被告：谢跃文，女，1966年10月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：李成万，广东天穗律师事务所律师。第三人：蛋壳（广州）公寓管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港东路148号1904房。法定代表人：张雪，执行董事兼总经理。委托代理人：刘浏，该司职员。原告广东建方房屋租赁管理有限公司（原名广州建方房屋租赁管理有限公司，简称建方公司）诉被告谢跃文、第三人蛋壳（广州）公寓管理有限公司（简称蛋壳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，先后两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告建方公司的委托代理人陈静佳，被告谢跃文的委托代理人李成万，第三人蛋壳公司的委托代理人刘浏到庭参加了诉讼。第二次庭审原告建方公司的委托代理人陈静佳到庭参加了诉讼，被告谢跃文及第三人蛋壳公司未到庭应诉，本案现已审理终结。原告建方公司诉称：2018年9月29日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，约定原告承租被告广州市天河区中山大道中路x房（下称“涉案房屋”)。租期2018年10月8日至2027年2月8日，总租金281341元。租赁期限内，被告欲处分（包括但不限于出租、转让等）房屋的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告同意；且被告应保证原告在租赁期限内不受任何第三方的干扰或影响。否则原告有权单方解除合同，并要求被告退还剩余期限租金、赔偿原告损失及支付违约金。原告于2018年10月16日向被告支付了租期内全部租金。租期内，被告未提前90日书面通知原告，且未经原告同意将房屋另行出租给第三人，现第三人实际占有、运营该房屋，导致原告无法使用涉案房屋，给原告造成严重损失，被告已严重违约。为维护原告正当权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除原告与被告签署的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告已付的剩余期限租金共计238931.96元及逾期违约金（剩余期限租金按日租金92.39元的标准，从起诉之日计至2027年2月8日；逾期违约金以剩余期限租金为基数，按每日千分之一的标准，从起诉之日计至实际退还之日）；3、被告向原告赔偿损失21933.95元（损失以剩余期限租金为基数，按0.2‰/日的标准，从租赁起始日计算至起诉之日）；4、被告向原告支付违约金47786.39元（违约金以剩余期限租金为基数，按20%的标准计算）；5、被告承担本案全部诉讼费；6、被告退还原告已付的2019年2月23日至2020年1月20日（起诉之日）期间租金30581.09元（日租金92.39元，从2019年2月23日至2020年1月20日，共331天）。被告谢跃文辩称：1、对原告主张的向被告已付租金及剩余租金没有异议。2、我方对原告所主张的预期收益、违约金存有异议。3、我方对原告提出我方未提前90日通知过户办理登记这一法律事实进行补充说明如下：房屋属于拍卖状态并由法院张贴了相关拍卖公告及腾退通知，不属于合同约定的我方主动转让需提前90日通知的事项，因此原告对事实描述存在错误。第三人蛋壳公司述称：1、我方与被告签订委托管理服务合同，受被告委托管理涉案房屋，我方在与被告签订该合同前对原、被告双方之间的租赁合同及租赁关系均不知情。2、被告与我方之间的合同已于2020年4月23日签订终止协议，解除合同关系，且我方已将房屋返还给被告。因此。原、被告双方之间的纠纷与我方无关。经审理查明：查册时间为2020年8月18日的《广州市不动产登记查册表》显示：谢跃文为广州市天河区中山大道x房（住宅，建筑面积85.7897平方米，简称涉案房屋）的登记权属人。涉案房屋已被包括本院在内的多家法院查封、轮候查封，其中首次查封时间为2019年4月12日。2018年9月29日，谢跃文（出租方/甲方）与建方公司（承租方/乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：乙方承租涉案房屋作居住用途。租期2018年10月8日至2027年2月8日，甲方应在2018年10月8日前交付房屋。免租期自2018年10月8日至2019年2月8日，总租金281341元。甲方保证对房屋拥有完整、合法有效的所有权，有权将房屋出租给乙方，且保证乙方在租赁期限内不受任何第三方的干扰或影响。甲方保证在签署本合同前已如实、完整地向乙方披露房屋的情况，包括但不限于房屋性质与权属、房屋纠纷、担保情况、司法查封、房屋租赁、债权债务等，并保证前述情况均不影响乙方的租赁权和本合同的履行。无论何种原因导致本合同终止或解除，甲方均应在合同终止/解除之日向乙方退还剩余期限的租金，否则每逾期一日，甲方应按未退还租金总额的1‰向乙方支付逾期违约金。甲方存在下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应在收到乙方解除合同通知之日向乙方一次性退还剩余期限的租金（其中：剩余期限租金=本合同提前终止或解除之日起至约定租赁期限届满之日止的天数×日租金标准；日租金标准=租金总额÷租赁期限对应天数），同时乙方有权同时要求甲方承担赔偿损失（损失的计算方式为：剩余期限租金×房屋租赁起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数×0.2‰/日）以及按剩余期限租金的20%支付违约金的民事责任：……（3）甲方交付的房屋不符合法律规定或合同约定，或出现甲方故意隐瞒与房屋相关的重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患，或房屋出现漏水筹影响居住的情形，以及发生其他影响乙方租赁权的重大事件（包括但不限于房屋内发生过的非正常死亡事件等）的；（4）甲方违反本合同第二部分第七条所作出的声明，保证与承诺的；（5）甲方严重违反本合同约定，致使乙方的租赁权权受不利影响成本合同无法继续履行的；（8）非因不可抗力或乙方违约的原因，甲方擅自解除本合同成本合同无法继续履行的。等等。签约当日，谢跃文同时签署《房屋抵押声明》、《房屋权属情况声明》作为合同附件。2018年10月17日，建方公司向谢跃文转账支付租金281341元。2020年4月23日，本院立案受理本案。蛋壳公司提供落款时间2020年4月23日，谢跃文（甲方）、蛋壳公司（乙方）双方签署的《终止协议》，拟证实其与谢跃文的租赁关系已经解除，并将涉案房屋返还给谢跃文。协议载明：双方于2019年2月21日签订《财产委托管理服务合同》，原协议有效期自2019年2月23日至2024年8月21日，现双方友好协商，终止原协议，乙方向甲方支付两个月租金作为违约金，甲方同意于2020年4月26日接收房屋。该证据经质证，谢跃文表示：对该证据无异议。建方公司表示：该证据的真实性、合法性由法院核实；该证据证明在我方与谢跃文签订租赁合同后谢跃文又将涉案房屋另行出租给蛋壳公司的违约行为。庭审中建方公司表示：我方于2018年10月初收楼；第一个租客是2019年1月31日到期退租，之后房屋是空置状态；2019年12月我方到涉案房屋上门了解，发现房屋已由蛋壳公司在实际运营；我方向蛋壳公司了解情况，蛋壳公司向我方提供了其与谢跃文的《蛋壳公寓合同书》复印件。谢跃文表示：我方确认建方公司所述的收楼时间及第一个租客于2019年1月31日到期退租；确认我方存在一房二租的情况。蛋壳公司表示：我方与谢跃文于2019年2月23日签约，合同约定期限是2019年2月23日至2024年8月21日；2020年4月23日我方与谢跃文签订终止协议，约定谢跃文于2020年4月26日接收涉案房屋，双方已按该协议履行。谢跃文另表示：涉案房屋已由黄浦法院清场拍卖，现涉案房屋由拍卖的买受人控制。关于剩余租期租金的计算问题，庭审中建方公司、谢跃文共同确认：租期内总租金281341元÷整个租期总天数3045天（2018年10月8日至2027年2月8日）×剩余期限天数2586天（起诉之日2020年1月20日至2027年2月8日）。本院认为：谢跃文与建方公司签署的《房屋租赁合同》合法有效。关于第一项诉请。鉴于谢跃文早已收回房屋，双方合同已实际解除，对此本院在判决主文不再赘述。关于第二项诉请。本案中谢跃文确认其一房二租的违约事实，谢跃文、建方公司共同确认剩余租期租金的数额，可按此认定，谢跃文应向建方公司退还剩余租期租金238931.96元及并支付逾期付款违约金（以238931.96元为本金，按1‰/日的标准，自2020年1月20日起计至清偿之日止，以不超过本金为限）。关于第三项诉请。建方公司该项诉请缺乏合同依据，且建方公司已同时主张根本违约违约金，本院对该项诉请不予支持关于第四项诉请。如前所述，本案中谢跃文一房二租，并导致双方合同实际解除，建方公司无法实现合同目的，现建方公司要求谢跃文按剩余期限租金的20%支付合同解除违约金47786.39元（238931.96元×20%），并无不当，本院予以支持。关于第六项诉请。建方公司确认其租户于2019年1月31日到期退租，涉案房屋闲置，直至2019年12月到涉案房屋查看才发现涉案房屋已由蛋壳公司在实际运营。建方公司该陈述表明其自身对涉案房屋的管理缺位，存在怠于行使权利的情形，建方公司要求谢跃文退还2019年2月23日至2020年1月20日期间的租金，理据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告谢跃文退还原告剩余租期租金238931.96元并支付逾期付款违约金（以238931.96元为本金，按1‰/日的标准，自2020年1月20日起计至清偿之日止，以不超过本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告谢跃文支付原告广东建方房屋租赁管理有限公司合同解除违约金47786.39元。三、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5930元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司负担1110元，被告谢跃文负担4820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  何曙明人民陪审员  伍建红二〇二一年三月十一日书 记 员  庞慧明陈世彬