文书内容江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初6374号原告：上海锐房网络科技有限公司，住所地上海市静安区共和新路912号1201-3室。法定代表人：于浩，总经理。委托诉讼代理人：陆殷，系公司员工。被告：苏州市竣景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市南天成路58号。法定代表人：蔡风佳，董事长。委托诉讼代理人：汤锦明，系公司员工。委托诉讼代理人：赵舒卿，系公司员工。原告上海锐房网络科技有限公司（以下简称锐房公司）与被告苏州市竣景房地产开发有限公司（以下简称竣景公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案，依法适用简易程序于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告锐房公司的委托诉讼代理人陆殷，被告竣景公司的委托诉讼代理人汤锦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锐房公司向本院提起诉讼，请求判令：1.被告立即支付原告分销佣金共计人民币413218.44元整；2.被告支付以413218.44元为基数，自原告起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的逾期支付服务费的利息损失；3.本案受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：锐房公司与竣景公司在2018年6月签订《万汇大厦项目中介分销协议》，约定锐房公司为竣景公司提供代理分销服务，竣景公司向锐房公司支付代理分销报酬，合作期限为2018年6月15日至2018年9月14日。合同约定：竣景公司按锐房公司房屋成交销售额的4%向锐房公司支付分销佣金。双方合作期间，锐房公司共为竣景公司代理销售成交18套房屋，具体成交业绩均有报备记录、客户预约来访登记表、客户成交确认单、客户正签合同予以证明，相关登记资料均由竣景公司负责人员签字确认。根据合同约定核算，锐房公司销售成交18套房屋的总服务费为413218.44元，多次沟通结佣，锐房公司均以财务审核不通过为由拒绝支付。锐房公司作为竣景公司的分销合作商，在万汇大厦项目销售过程中，积极整合各方渠道资源，已完全履行了合同义务，但竣景公司仍未支付分销代理佣金，构成严重违约，故诉至法院。被告竣景公司辩称，第一，锐房公司提交的签约结算资料并不完整，竣景公司仅收到六户结算资料，还有十二户的资料没有提交，且结算资料存在瑕疵。其已于2020年8月28日、2020年9月22日反馈锐房公司要求进行整改或者补充资料，但锐房公司拒绝予以配合，佣金并非锐房公司所提交的413218.44元。第二，竣景公司在收到锐房公司提交的六户结算资料后积极审核并以反馈，但锐房公司至今尚未予以回复说明或整改补充资料。逾期支付并非其故意拖欠，而是锐房公司自身存在过错导致，竣景公司不应当支付逾期的相应损失或利息。第三，我们核实系统后发现顾福良的十套房子均存在破底价销售的行为，按照合同的约定，其有权拒绝支付佣金。经审理查明，2018年，竣景公司为甲方、锐房公司为乙方，签订《万汇大厦项目终结分销协议》一份，协议约定：一、委托期限。委托期限为自2018年6月15日起至2018年9月14日止，甲方在委托期满后，依据在此合作期限内乙方的实际销售业绩，再行决定是否签署后续合作协议。委托期间甲方有权同时自建销售团队或委托第三方与乙方共同负责参与该项目所有物业的销售工作。三、代理分销报酬。在委托期内“万汇大厦”项目在售房源的代理分销报酬依据本协议约定：甲方按乙方成功销售的销售单位《商品房买卖合同》约定的成交总金额的百分之四(销售结算价×4%)做为乙方的佣金支付给乙方。四、取定金、房款的约定。当承购方接受的条件符合甲方委托条件时，承购方的定金及购房款打入甲方账户。该项目的销售价格及付款方式由乙方与承购方洽谈，经甲方审核认可加盖公章、甲方法定代表人或授权代理人签字或盖章后方生效执行。在销售过程中，所有的折让、条款之让步须经甲方事先书面确认后方可执行。五、销售成功的标志。1、一次性及分期付款客户委托期内，当承购方与甲方签署《商品房买卖合同》后，即视为乙方已销售成功，但承购方需全额付清房款后，乙方方可按本协议第六条规定之时间向甲方申请结算该销售单位全部佣金，否则甲方有权拒绝支付，直至承购方付清全部房款。2、按揭贷款客户当承购方与甲方签署《商品房买卖合同》并己付清首付房款后，即视为乙方已销售成功，但需承购方房屋按揭贷款申请获取银行批准且按揭款划入甲方账户后，乙方方可按本协议第六条规定之时间向甲方申请结算该销售单位全部佣金，否则甲方有权拒绝支付，直至承购方付清全部房款。六、代理销售佣金的支付方式。3、有下列情形之一的，甲方可以不予支付本协议约定的代理佣金：(1)乙方未经甲方书面同意，擅自改变甲方既定的销售承诺的；（2）非因归责于甲方的原因，造成商品房买卖合同解除的；(3)成交价格低于该房源底价；(4)如遇发生退房，该房源佣金甲方已支付给乙方的，乙方须将该房源佣金全额退还甲方。七、1、客户确认流程：乙方需提前一小时通过甲方线上系统向甲方报备客户信息。乙方带客户至现场，需填写客户到访确认单，并第一时间交由甲方指定人员进行明源客户确认，鉴别客户归属。2、客户到访登记流程：乙方带客户至现场，填写客户信息确认单，填写客户信息，待现场业务员接待完毕，分别交由接待业务员，带看经纪人，甲方指定确认人员，进行三方签字确认，作为后续成交佣金结算核对凭证。如乙方未按以上客户带看流程接待客户而客户最终成交的，甲方有权拒绝向乙方支付该客户所成交房源佣金。3、客户有效期：经甲方签字确认的乙方介绍客户，如在本协议委托代理期限内实际成交的，均视为乙方客户，同时如该等客户在本协议终止后一个月的保护期内实际成交的，仍视为乙方客户，甲方需按本协议约定向乙方支付该等客户的销售代理佣金。该协议由锐房公司加盖公章、竣景公司加盖合同章。另查，案涉18套房子认购情况如下：            序号              房号              客户              认购日期              成交金额                  1              1415              秦德超              2018.7.4              595810                  2              934              韩小飞              2018.7.4              585526                  3              1928              卢光鑫              2018.7.14              550001                  4              1913              胡燕              2018.8.1              628249                  5              1906              景生春              2018.8.2              628249                  6              1907              景生春              2018.8.2              628249                  7              1924              孟令金              2018.8.6              545378                  8              1821              杨上子              2018.8.19              539000                  9              1802              顾福良              2018.7.21              598583                  10              1830              顾福良              2018.7.21              504003                  11              1827              顾福良              2018.7.21              504003                  12              1828              顾福良              2018.7.21              504003                  13              1829              顾福良              2018.7.21              504003                  14              1801              顾福良              2018.7.21              715652                  15              1803              顾福良              2018.7.21              598583                  16              1826              顾福良              2018.7.21              504003                  17              1804              顾福良              2018.7.21              598583                  18              1805              顾福良              2018.7.21              598583                                                                          10330461      以上事实由当事人提供的万汇大厦项目终结分销协议、推荐客户成交确认单、苏州市商品房买卖合同陈述等证据证实，本院予以认定。庭审中，竣景公司确认，对于案涉18套房子是由锐房公司相关的中介带过来的客户成交的其没有异议，且案涉18套房产总成交金额为10330461元亦没有异议，案涉18套房产的购房款均已支付，但是对于锐房公司所提交的材料、手续有异议。锐房公司为证明其主张，另举证案涉18套房子相对应的报备材料、客户预约与来访登记表，其中报备材料中微信群名为“万汇沟通群（锐房）”的聊天记录显示，2018年6月16日上午10:24“中介说客户约了今天下午过来看，因为线上系统还不能报备，所以先微信前三后四报备下，丛老板，芬姐，没问题吧”。合景丛刚：“没问题，先带看”。2018年6月23日下午14:42，“报备项目：合景万汇；客户姓名：秦先生；客户电话：181……8084；预计到访时间：2016年6月23日”。2018年6月24日上午10:48，“报备项目：合景万汇；客户姓名：韩先生；客户电话：130……8064；预计到访时间：2016年6月24日”。客户成交确认单有中介公司、代理合同编号、中介人员姓名、中介人员电话、客户姓名、联系电话、首次到访时间、认购书编号、认购房源、认购金额、认购时间、拟签约时间、购房客户确认、一手销售人员确认、项目销售负责人确认、现场财务确认等信息，还载明：说明：本确认单仅作为客户渠道确认依据，不用为佣金结算依据，结算条件以合同约定为准。来访登记表上有预约编号、中介公司、中介人员姓名、客户姓名、客户联系电话、预约到访时间、是否核对明确、预约信息登记人签名、实际到访时间、到访签名确认、客户签名、中介人员签名、一手销售签名、现场销售负责人签名等信息。关于5号、6号房，客户成交确认单显示客户首次到访时间为2018年8月1日，系统报备时间为2018年8月1日上午10:02:39,2018年8月1日11:02:45审核（防截客判定），2018年8月1日14:44:21接收（人工确客），2018年8月2日16:24:11，来访登记录入。客户来访登记表中，显示客户预计到访时间2018年8月1日，实际到访时间为14:24。竣景公司质证后对相关材料提出以下异议：第一，来访时间早于报备时间或者刷卡时间早于到访之间。有此问题的为1号、2号、5号、6号。1号房成交确认单首次到访的时间显示为2018年6月23日，但报备时间为7月4日。2号房成交确认单首次到访的时间显示为2018年6月24日，但报备时间为7月4日。5号、6号也是类似情况，其成交时间早于到访时间，同样也不符合合同约定。如果客户先到访再报备，有可能客户属于自然来访，并不是中介带过来的。第二，来访登记表、客户成交确认单上客户笔迹与合同签署的笔迹不一致。3、4、7、8号房、9-18号房笔迹都不一致。第三，破低价销售，9-18号房均存在破底价销售情形，按照合同约定，其有权拒绝支付佣金。另竣景公司为证明其异议，还举证网页截图一组、pos机交易凭证复印件，其中网页截图显示9号至18号房分别显示2018年1月月26日调整基准低价、2018年4月30日调整促销底价，2018年5月30日调整促销底价，至此底价价格均一致。2018年7月11日11:30调整基准低价，价格有较大幅度上涨。2018年7月15日又调整促销底价，调整前底价与2018年7月11日的调整前底价一致，调整后底价与2018年7月11日的调整后底价一致。2018年7月16日，又调整促销底价，在前两次底价调整基础上又一定程度上提高底价。2018年10月23日，再将促销底价降低至2018年7月16日调整前的底价。除2018年7月16日的底价系系统执行，其余显示归档人为丛刚。另pos机交易凭证显示，5号、6号房客户景生春的刷卡时间是2018年的8月2日16:16。锐房公司上述证据及对竣景公司的异议认为，第一，关于时间问题，1号、2号房，因当时竣景公司的报备系统尚未完全弄好，所以其在微信群上进行报备的，微信报备时间符合报备后满一小时进行带看的原则。5号、6号房客户的来访时间是由竣景公司相关人员进行签字的来访登记表进行确认的。所以客户的来访时间应该是由来访登记表登记为准。系统上的时间，有可能是后期补录入的情况，且来访确认单上的来访时间是2018年8月1日14：24。客户的刷卡时间是2018年的8月2日16:16，所以不存在竣景公司陈述的问题。第二，关于笔迹问题，客户成交确认单上，除3号房没有按手印外，其余的17套房都按手印了，后续锐房公司也对1号、2号、3号、5号、6号客户成交确认单、来访登记表上客户签字进行了补签。另根据合同约定，客户签字与否并不影响客户界定以及业绩确认，合同第7.2条约定，只需要接待业务员、带看经纪人和甲方指定的确认人员进行三方签字即可，并不需要客户签字。三方签字之后，成交确认单及作为后续成交佣金结算核对凭证。第三，关于破低价销售问题。双方在合作时，竣景公司并未就合作房源的底价与其进行约定，也未通知其或进行公示。关于竣景公司提供的系统数据的截图，有可能进行修改，竣景公司无法确认其真实性、合法性。系统截图记载了十套房源的底价，是竣景公司单方提供的底价数据并未和销售方即锐房公司达成一致意见，而且系统截图显示该底价是经过多次修改的，并且记录了修改的调整时间，在2018年7月10日带客户到访后，竣景公司连续于7月11日、7月15日、7月16日对底价进行大幅的提升修改，涉嫌故意提升底价而逃避支付佣金的义务。即使如此，在客户成交时，十套房屋的认购价也是大于当时的底价的。而客户与竣景公司正式签约的时候，是竣景公司与客户自行协商，降价且低于底价出售该十套房屋，是竣景公司自身决策的问题，与锐房公司无关，并且从该系统截图最后一栏的底价数据来看，该十套房屋的售价也是大于底价的，所以不能达到竣景公司的证明目的。本院认为，原、被告之间的商品房委托代理销售合同关系，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行。锐房公司如果按照合同约定将客户带至案涉“万汇大厦”项目销售现场，且最终客户与竣景公司签订《商品房买卖合同》，竣景公司应当按约支付佣金。关于竣景公司抗辩锐房公司提交的材料和手续有问题，所以拒绝支付佣金。本院认为，第一，关于时间问题，虽合同中约定客户确认流程为乙方需提前一小时通过甲方线上系统向甲方报备客户信息，乙方带客户至现场，需填写客户到访确认单，并第一时间交由甲方指定人员进行明源客户确认，鉴别客户归属。现1号、2号房客户成交确认单显示的首次到访时间早于系统报备时间，但有证明表明锐房公司已按规定在微信群中进行报备，也获得了竣景公司工作人员的确认，且竣景公司亦确认，案涉18套房产均系锐房公司相关中介带过来的客户成交的。从锐房公司举证的材料来看，其早在2018年8月1日上午就进行了系统报备，同时2018年8月1日11时左右就进行了审核，并于当日下午14:44进行人工确客，该时间与来访登记表中的时间亦相吻合，故有理由相信系统中2018年8月2日16:24:11显示的来访登记录入系后期补录入或者是误操作。对于竣景公司关于时间问题的抗辩，本院不予采纳。第二，关于笔迹问题，竣景公司认为，客户成交确认单中的客户签字与最终《商品房买卖合同》中客户的签字不一致。本院认为，首先，合同约定了客户到访登记流程，但合同中并未明确说明，客户来访登记表、客户成交确认单上必须是客户本人签字确认；其次，锐房公司为满足竣景公司上述要求，事后找了一些客户补签，并在签字上捺印，仅3号房客户没有捺印，已经补强了手续；第三，锐房公司提交的客户来访登记表、客户成交确认单上均有合同中要求的接待业务员，带看经纪人，甲方指定确认人员三方签字，现竣景公司无法确认上述签字是否是其工作人员的签字，应当由其承担反证不能的不利后果。综上，对于竣景公司的该项辩称，本院不予采纳。第三，关于破底价销售问题，本院认为，虽合同约定，成交价格低于该房源底价，甲方可以不予支付本协议约定的代理佣金。但是从本案9至18号房的情形来看，不应当适用该条的规定，具体理由如下：首先，案涉10套房子最终成交总价与竣景公司认为的底价差距非常小，在400余元至600余元；其次，该客户首次到访时间为2018年7月10日，但是在其到访后竣景公司就对底价进行了频繁调整，最高金额的底价显示调整时间为2018年7月16日凌晨，为系统执行，调整的时间明比较蹊跷，调解动机存在疑问，且在该10套房子明显已经出售的情况下，又于2018年10月23日，又将底价调整回来；再次，客户在成交确认单上显示认购金额均高于最终实际成交金额，也高于系统显示的底价；最后，合同约定最终客户成交金额只有竣景公司有决定权，且底价信息是记录在竣景公司财务系统中，其也并未举证证明已就底价的调整对锐房公司予以披露。基于上述理由，对于因该种莫名其妙的底价调整，导致已经付出劳动的中介方锐房公司无法取得中介佣金，明显不合理，也不公平。故对于竣景公司的该项辩称，本院亦不予采纳。综上，现竣景公司确认案涉18套房的购房款均已支付完毕，其应当按照合同约定，向锐房公司支付上述18套商品房委托代理销售的佣金，现锐房公司主张413218.44元（10330461×4%），未超出合同约定范围，对此本院予以支持，同时，本院认定竣景公司还应当支付以413218.44元为基数，自起诉之日即2020年11月5日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息损失。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、原《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告苏州市竣景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锐房网络科技有限公司佣金413218.44元及该款自2020年11月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际支付之日止的逾期付款利息。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022026550）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3749元，保全费2586元，合计诉讼费用6335元，由被告苏州市竣景房地产开发有限公司负担（被告负担之款，原告自愿垫付，本院不再退还，被告于判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 乔宁宁二〇二一年三月二十二日法官助理 潘李娜书 记 员 姜欣言