湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鄂01执异56号 案外人：武汉长江日报传媒集团有限公司武汉晨报分公司，住所地湖北省武汉市江汉区长江日报路特1号28层宿舍楼一层。 负责人：谷萍。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司（原中国长城资产管理公司武汉办事处），住所地湖北省武汉市武昌区东湖路155号。 负责人：李**，该公司总经理。 被执行人：湖北大都地产集团有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界镇锦绣大道北一号。 法定代表人：易浩，该公司总经理。 被执行人：深圳市鑫德莱实业有限公司，住所地广东省深圳市福田区华强北路长盛大厦1323-1327号。 法定代表人：赵侃，该公司总经理。 被执行人：武汉宏都伟业投资有限公司，住所地湖北省武汉市江夏区五里界镇锦绣大道北一号。 法定代表人：李洪波，该公司总经理。 被执行人：湖北建诚房地产开发有限公司，住所地湖北省宜昌市西陵区环城东路9号。 法定代表人：史启贵，该公司总经理。 被执行人：易仁君。 被执行人：李勤。 被执行人：易浩。 被执行人：金琪。 被执行人：周爱成。 本院在执行（2018）鄂01执154号中国长城资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称长城资产湖北分公司）与湖北大都地产集团有限公司（以下简称大都地产公司）、深圳市鑫德莱实业有限公司、武汉宏都伟业投资有限公司、湖北建诚房地产开发有限公司、易仁君、李勤、易浩、金琪、周爱成公证债权文书一案过程中，案外人武汉长江日报传媒集团有限公司武汉晨报分公司（以下简称武汉晨报）对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人武汉晨报称，本院在执行申请执行人长城资产湖北分公司与被执行人大都地产公司公证债权文书一案过程中，于2019年11月1日作出（2018）鄂01执154号《公告》，拟对包括位于五里锦绣涉案房屋在内的房产进行评估拍卖。本院误将涉案房屋当作被执行人财产予以执行。2014年12月27日，案外人与大都地产公司订立《武汉市商品房买卖合同》，约定大都地产公司将涉案房屋出卖给案外人，交付时间为2015年8月31日。2014年12月31日，大都地产公司开具了全额房款收据315751元，以确认收到案外人支付的所有款项。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人符合上述条件，本院将案外人的财产予以执行的行为明显错误。为维护自身合法权益，特提出书面异议，请求中止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封。 为支持上述请求，案外人向本院提供了如下证据：1、案外人与大都地产公司签订的《商品房买卖合同》；2、大都地产公司出具的收款《收据》。 经查，申请执行人长城资产湖北分公司依据已经发生法律效力的湖北省武汉市中星公证处（2015）鄂中星内证字第26551号执行证书向湖北省高级人民法院申请执行。2015年12月11日，湖北省高级人民法院作出（2015）鄂执字第00047号执行裁定，将湖北省武汉市中星公证处（2015）鄂中星内证字第26551号执行证书指定宜昌市中级人民法院执行。2016年3月，宜昌市中级人民法院作出（2016）鄂05执11号执行裁定及（2016）鄂05执11-1号协助执行通知书，查封包括涉案房屋在内的被执行人大都地产公司位于武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣涉案324套房产[房产证号：武房权证夏字第201200XXXX-2012005XXX；201200XXXX-2012005XXX；201200XXXX-2012005XXX；201200XXXX-2012005XXX；201200XXXX-2012005XXX；201200XXXX-2012005XXX；201200XXXX-2012005XXX；201200XXXX-2012005XXX；201200XXXX-2012005XXX；201200XXXX-2012005XXX；201200XXXX-2012004XXX；201200XXXX-201200XXXX；201200XXXX-201200XXXX；建筑面积：42608.10㎡；土地证号：夏国用（2010）第XXX号，土地使用权面积：34077.63㎡]和五里锦绣涉案995套房产[房产证号：武房期夏字第201300XXXX号，建筑面积：99656.62㎡；土地证号：夏国用（2010）第XXX号，土地使用权面积：8725.57㎡]，查封期限为三年。该院于同年3月29日将上述法律文书送达武汉市江夏区国土资源局。 2017年12月13日，湖北省高级人民法院作出（2017）鄂执他121号执行裁定，将湖北省武汉市中星公证处（2015）鄂中星内证字第26551号执行证书指定本院执行。 2018年9月12日，本院分别作出（2018）鄂01执154号、（2018）鄂01执154号之一、（2018）鄂01执154号之二《商请移送执行函》，向被执行人大都地产公司名下位于武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣案涉995套房产的首封法院武汉市东西湖区人民法院、被执行人大都地产公司名下位于武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣案涉324套房产的首封法院宜昌市西陵区人民法院和上述房产对应的土地[土地证号：夏国用（2010）第XXX号，夏国用（2010）第XXX号]使用权的首封法院宜昌市中级人民法院商请移送处置权。武汉市东西湖区人民法院于2018年10月8日作出（2017）鄂0102执恢27号之一《移送函》、宜昌市中级人民法院于2018年11月2日作出（2017）鄂05执恢8号《移送执行函》、宜昌市西陵区人民法院于2018年11月16日作出（2017）鄂0502执371号之一《移送执行函》，将其查封财产移送本院执行。 2019年3月，本院作出（2018）鄂01执154号执行裁定及协助执行通知书，续行查封上述房产，并于同年3月12日将上述法律文书送达武汉市江夏区不动产登记局。2019年11月1日，本院作出（2018）鄂01执154号《公告》，拟对上述房产进行评估拍卖，案外人据此向本院提出异议。 另查明，2014年12月27日，案外人作为买受人与大都地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：案外人以单价4070元/平方米购买大都地产公司投资建设的位于武汉市江夏区五里界街毛家畈、锦绣村[土地证号：夏国用（2010）第XXX号]的五里锦绣B区三期项目案涉房屋，该房屋预测建筑面积共77.58平方米，总价人民币315751元等。 2014年12月31日，大都地产公司出具收款《收据》一张，载明：交款单位“武汉长江日报传媒集团有限公司武汉晨报分公司”；收款事由“房款（X-X-XXXX）抵广告服务费”；人民币“315751元”等内容。 再查明，武汉市江夏区住房保障和房屋管理局于2013年9月9日颁发的武汉市期房抵押证明（武房期夏字第201300XXXX号）载明：期房种类“在建工程”；期房坐落“江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣案涉995套房产”；抵押人；“湖北大都地产集团有限公司”；抵押权人“中国民生银行股份有限公司武汉分行”；抵押范围“江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣案涉房产”；建筑面积“8725.57平方米”；设定日期“2013年9月6日”；国有土地使用权证号“夏国用（2010）第XXX号”等内容。 武汉市江夏区住房保障和房屋管理局颁发的房屋他项权证书（武房他证夏字第201300XXXX号）载明：房屋他项权利人“中国民生银行股份有限公司武汉分行”；房屋所有权人“湖北大都地产集团有限公司”；房屋坐落“江夏区五里界街毛家畈、锦绣村（界兴路9号）五里锦绣X区一期住宅X-X号楼324户”；他项权利种类“抵押权”；登记时间“2013年9月10日”；附记“本次抵押一共324套房产，房产证号为：武房权证夏字第201200XXXX-2012005XXX、201200XXXX-2012004XXX、201200XXXX-2012004XXX号、201200XXXX-58XX、201200XXXX-58XX、201200XXXX-58XX、201200XXXX-58XX、201200XXXX-58XX、201200XXXX-58XX、201200XXXX-58XX等，抵押面积“42608.10㎡”等内容。 还查明，2015年3月17日，中国长城资产管理公司武汉办事处（买方）与中国民生银行股份有限公司武汉分行（卖方）及大都地产公司（债务人，抵押人一）、深圳市鑫德莱实业有限公司、武汉宏都伟业投资有限公司、湖北建诚房地产开发有限公司、易仁君、李勤、易浩、周爱成签订《债权转让协议》，约定中国民生银行股份有限公司武汉分行将其对大都地产公司享有的叁亿元债权转让给中国长城资产管理公司武汉办事处。该协议载明：卖方于2013年8月28日与债务人签署了编号为公委贷字第DM001号的《委托贷款借款合同》及《补充协议》，并据此向债务人发放了本金为30000万元人民币的贷款。抵押人一于2013年8月28日与卖方签署了编号为公委贷字第DM004B号的《委托贷款抵押合同》，预定以其位于江夏区五里界街五里锦绣项目未售房屋和在建工程为债务人在《委托贷款借款合同》项下的借款本息清偿义务提供抵押担保，抵押担保权利凭证为武房他证夏字第201300XXXX号，武房期夏字第201300XXXX号等内容。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，根据查明事实，申请人长城资产湖北分公司对涉案房屋享有抵押权。虽然案外人对涉案房屋尚未取得所有权，但其主张的是房屋消费者物权期待权，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条所规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形。故本案可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定予以审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定基于对消费者生存权这一价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，案外人系法人分支机构，从其提交的证据来看，涉案房屋系用于“抵广告服务费”，即案外人购买涉案房屋并非用于生活消费，故不适用上述保护购房消费者条款。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然案外人在法院对涉案房屋采取查封措施之前，就与被执行人大都地产公司签订了房屋买卖合同，并支付了合同约定全部价款，但至本案审查终结，案外人仍未能提交其在法院查封之前就已合法占有涉案房屋的证据，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。故案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 驳回案外人武汉长江日报传媒集团有限公司武汉晨报分公司的异议。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。 审判长  周晨 审判员  吴利 审判员  刘卫 二〇二一年三月二十六日 书记员  谭晓