北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4041号上诉人（原审原告）：赵某，女，1946年9月3日出生。委托诉讼代理人：陈记国，北京宏健仁和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某，男，1944年12月9日出生。委托诉讼代理人：徐喆，北京市京银律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭少华，北京市京银律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：郭某，男，1975年2月22日出生。委托诉讼代理人：刘春影，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人赵某因与被上诉人王某、郭某离婚后财产纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初38426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵某上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持赵某一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定郭某符合善意取得的法定情形，对涉案房屋享有实体权利；该认定严重错误，违反我国物权法第一百零六条之规定，郭某不构成善意取得，不是房屋实际权利人，该房屋是赵某与王某的共有财产，应依法予以分割。2.一审法院认为郭某支付450万是真实的，无证据表明对该对价系不合理的低价。该认定违背事实，认定错误。3.本案中郭某未取得涉案房屋的所有权，取得不动产所有权登记是判断是否善意取得的三个必要条件之一，郭某不符合善意取得的法定情形，一审法院认定事实错误。4.一审法院违反不告不理的基本诉讼准则，一审法院直接认定无独立请求权第三人郭某的实体权利，该认定不属于离婚后财产纠纷案件的审查和判处范围。王某辩称，同意原审判决，不同意赵某的上诉请求。郭某述称，同意原审判决，不同意赵某的上诉请求。赵某向一审法院起诉请求：依法确认北京市朝阳区清河营东路6号院5号楼1单元x号房屋（以下称x号房屋）归我与王某按份共有，并依法确认双方所占份额，由我占该房屋70％，由王某占该房屋30％。一审法院认定事实：王某与吴秀芹原系夫妻，二人育有一子王金利，后吴秀芹于1973年去世。1979年4月15日，王某与赵某登记结婚，婚后育有一女王金花。王某原在北京市朝阳区来广营乡北湖渠村有3间北房。1984年，王某将该3间房屋作价1000元卖与本村村民鲁明。同年，王某在北京市朝阳区来广营乡北湖渠村申请宅基地一处。此后，王某、赵某共同在该宅基地建造房屋数间。后上述宅基地上房屋拆迁，于2014年6月共购买包括x号房屋在内的3套房屋，购房款由拆迁补偿款中支付，x号房屋以王某名义购买。经查，另外两套拆迁安置房屋登记在王金花名下。2015年11月5日，赵某与王某经一审法院调解自愿解除婚姻关系，双方未就夫妻共同财产进行分割。经查2015年11月5日开庭笔录，双方均向法庭表示“夫妻共同财产不要求法院进行分割，双方私下自行进行解决”。赵某称x号房屋未在离婚时分割是因为该房屋当时没有办理房屋产权证。王某称x号房屋在离婚时实际分割了，因为拆迁安置的另外两套房屋登记在王金花名下，拆迁补偿款在购买房屋剩下400万元，赵某和王某各得了200万元。经询，就离婚调解协议外的财产处理，双方未签订书面协议。经查，王某与赵某离婚后，x号房屋实际由王某使用。赵某称是王某抢走了该房屋，但未能举证。2018年7月7日，王某作为出卖人与买受人郭某签订《北京市存量房屋买卖合同》，王金利作为见证人，双方约定：出卖人将x号房屋出售给买受人，房屋成交价格450万元；买受人采取自行交割方式付款，具体付款方式及期限见附件四；出卖人于2018年9月20日前将x号房屋交付买受人；双方同意自符合办理房屋过户条件时，应买受方的要求，出卖方无条件配合买受方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。附件四为付款方式及期限，约定：买受人向出卖人支付定金20万元，定金支付方式为划转至卡号尾号4660账户；买受人应将房价款180万元存入“王某”名下北京农村商业银行账号尾号为3111银行卡中；买受人取得房屋所有权证书后，将余款250万元存入“王某”名下北京农村商业银行账号尾号为3111银行卡中。一审庭审中，郭某称其与王某、王金利此前并不认识，通过创业家房地产经纪（北京）有限公司居间签订房屋买卖合同。王某称除了创业家房地产经纪（北京）有限公司还有另一个中介公司北京诚源房地产经纪有限公司。在郭某与王某签署买卖合同前的2018年4月2日，郭某工商银行卡号尾号6085账户支出金额20万元，对方户名为“王＊利”，对方账号尾号为4660。当日，王某出具收条，确认收到郭某支付的购房定金20万元。2018年7月7日，王某向郭某出具收条，确认收到郭某支付的购房款现金15万元。2018年9月20日，郭某工商银行卡号尾号6085账户支出金额100万元，对方户名为“王＊利”，对方账号尾号7688。当日，王某出具收款声明，确认收到郭某支付的购房款100万元。2018年9月26日，郭某工商银行卡号尾号6085账户支出金额50万元，对方户名为“王＊利”，对方账号尾号7688。一审庭审中，王某称其于2018年7月7日向郭某交付房屋钥匙和电卡，但因房屋内原租户尚未到期，郭某直到2018年9月20日租户到期后才开始占有使用房屋。中铁建物业管理有限公司朝阳分公司于2020年8月3日开具证明，证明郭某于2018年9月26日办理x号房屋的入住。一审庭审中，郭某另提交其于2018年10月9日已为x号房屋缴纳自来水费的缴费记录。2019年1月31日，x号房屋所有权登记在王某名下，该房屋建筑面积为81.28平方米。2019年1月26日，郭某工商银行卡号尾号6085账户支出金额15万元，对方户名为“王＊利”，对方账号尾号4425。当日，王某出具收款声明，确认收到郭某支付的购房款15万元。2019年9月11日，郭某向王金利汇款100万元和150万元，工商银行凭证摘要载明均为货款。当日，王某出具收条，确认郭某向其子王金利分两次转款共计250万元，同时确认购房款已全部结清。一审庭审中，郭某称上述两笔款项转账时标注为货款是一个笔误，因为郭某一直是自己做生意的，平时标注货款标习惯了。本案审理中，经赵某申请诉讼保全并提供王金花名下位于北京市朝阳区清河营东路6号院7号楼26层2单元x室为担保，一审法院于2019年4月23日，依法作出裁定，查封王某名下x号房屋。郭某对该查封向一审法院提出执行异议，要求中止执行。2019年11月22日，一审法院于2019年11月22日作出（2019）京0105执异2250号执行裁定，驳回郭某的执行异议申请。郭某以案外人执行异议之诉为由将赵某、王某诉至一审法院，要求解除对北京市朝阳区清河营东路6号院5号楼1单元x号房屋的查封。一审法院作出（2020）京0105民初19156号民事判决，驳回郭某的诉讼请求。郭某不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院认为，x号房产属于赵某与王某离婚后财产纠纷案件诉讼争议标的，如果郭某认为该房产应当归其所有，可以参加上述案件的审理，一并解决纠纷，故该案不属于人民法院应当审理的执行异议之诉。该院于2020年8月31日作出（2020）京03民终6788号民事裁定：一、撤销一审法院（2020）京0105民初19156号民事判决；二、裁定驳回郭某的起诉。经赵某申请，一审法院委托北京鼎春德房地产土地评估有限公司对诉争房屋市场价值进行鉴定。案件审理中，赵某撤回鉴定申请。王某提交北京诚源房地产经纪有限公司出具的《房屋价格估值单》，证明诉争房屋估值为4470400元。赵某对该估值单真实性不认可，认为中介机构不具有估值的资格。一审法院认为，本案的主要争议有二：一、x号房屋在王某与赵某离婚后有无实际分割；二、郭某应否对x号房屋享有实体权利。关于争议一。王某、赵某在离婚调解时均表示“夫妻共同财产不要求法院进行分割，双方私下自行进行解决”，从文义分析，不能看出双方在调解时已经对财产分割问题达成了一致意见。王某虽称双方在房屋登记使用及拆迁补偿款的处置上所获利益大致相当，但该种处置并不必然说明双方就财产分割达成了协议。在王某未能就双方实际分割财产充分举证的情况下，一审法院难以采信其所持双方已就夫妻共同财产分割完毕的意见。因此，x号房屋在王某向郭某出售时应认定为系王某和赵某的夫妻共同财产。关于争议二。一、郭某与王某是否存在恶意串通，以及郭某有无支付合理对价。一审法院认为，在本案中难以认定郭某和王某在合同签订及履行环节存在恶意串通，理由如下：首先，从双方交易的情况来看，并无证明买卖双方在交易前已经认识或存在利害关系的证据。其次，郭某实际履行前期付款义务和实际占有房屋的时间均早于赵某与王某发生本案争议，尚无证据证明上述房屋交付系专为对抗赵某提起本案诉讼而做的准备。再次，郭某已经就购买x号房屋向王某或王某授权的收款人王金利支付了450万元的对价。关于2019年9月11日郭某向王金利汇款的100万元和150万元在汇款凭证上注明为货款，是否意味着该部分款项并非本案购房款。一审法院认为：1、并无证据证明郭某与王金利之间存在其他货物买卖关系。2、注明为货款至少可以说明该款项系基于买卖关系产生，并非用于诸如借款等其他性质的款项支付，该买卖关系的性质与本案房屋买卖关系的性质并不违和。3、上述两笔款项与前期支付款项与双方房屋买卖合同价款可以相契合。4、从常理上讲，如果郭某与王金利具有真实的货物买卖关系，并试图以此恶意串通伪造购房款，那么在上述款项支付时赵某已向王某提起了诉讼的情况下，郭某仍以所谓真实的货款加以注明，显然大违常理。综上，一审法院认为郭某向王某支付全部购房款450万元是真实的，无证据表明该对价系不合理的低价。二、郭某有无尽到合理的注意义务。本案中，x号房屋系以王某名义购买，实际由王某对外出租。在双方达成房屋买卖交易之时，王某与赵某已离婚两年有余，无证据表明赵某主张过对该房屋的权利。赵某虽称其因x号房屋未取得房屋所有权证暂未主张，但其对王某实际收取租金亦从未提出过异议。从拆迁安置的3套房屋的实际处置来看，王某作为宅基地使用权人和地上房屋建造人，取得一套房屋的实际权利并不违反通常的认识。综上，在王某已与赵某离婚，x号房屋的预期登记权利人和实际占用人均为王某的情况下，强求郭某在交易时取得王某前妻赵某的同意，无疑对作为一般民众的郭某要求过苛，故一审法院认为郭某在交易时尽到了合理的注意义务，应当认定为善意。三、关于房屋交付情况。根据合同约定，在王某实际取得房屋产权证后，由王某将房屋过户给郭某，郭某向王某支付剩余250万元。根据各方陈述，x号房屋在2019年1月份方可统一办理权属转移登记手续。因此，郭某在依约履行前期付款义务后并实际占有房屋后，因房屋客观上未具备过户条件导致未能及时办理房屋过户，并非郭某所能控制。根据查明的事实，王某已于2018年7月7日向郭某交付房屋钥匙和电卡，在原租户租赁合同于2018年9月20日到期后，郭某已实际占有房屋。故一审法院认为，x号房屋在实际交易时因尚未取得房屋产权证，尚不具备登记条件时，王某已实际将房屋交付给了郭某。综上，郭某在涉案房屋买卖合同签订时尽到了合理的注意义务，可认定为善意，其支付了合理对价，在交易时尚不具备转移登记的条件下，王某实际将房屋交付给了郭某。故法院认为郭某符合善意取得x号房屋的法定情形，应当对x号房屋享有实体权利。一审法院认为，赵某在本案中主张对x号房屋分割，但该房屋实际权利人应认定为郭某，故一审法院对赵某的诉讼请求难以支持。据此，一审法院判决：驳回赵某的全部诉讼请求。案件受理费4150元及保全费5000元，由赵某负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明无异。本院认为，本案二审争议焦点为一审法院判定x号房屋实际权利人为郭某，进而驳回赵某要求确认对x号房屋按份共有的诉讼请求是否妥当。经查，赵某与王某婚后因宅基地房屋拆迁购买三套回迁安置房屋，其中x号房屋以王某名义购买，另外两套房屋登记在女儿王金花名下。从本案现有证据来看，离婚时双方未就共同财产进行分割，离婚后亦未见双方有任何书面或其他证据对共同财产处分达成了一致意见，故一审法院认定x号房屋在王某向郭某出售时应为王某和赵某的夫妻共同财产，并无不当。关于王某向郭某出售x号房屋的问题，经查，售房时距离赵某与王某离婚已有两年有余，要求买受人在签订买卖合同时取得赵某的书面同意对其过苛；郭某于2018年9月26日即办理x号房屋的入住，实际占有控制房屋，仅因房屋客观上未具备过户条件导致未能及时办理过户手续。综合郭某系通过中介购买涉案房屋，所付购房价款亦不存在过低情形，且实际接收房屋并入住等情况，难以认定郭某与王某在交易中存在恶意串通的意图，现有证据亦无法证明郭某未尽到买受人的合理注意义务，因此一审法院综合本案案情认定郭某是x号房屋实际权利人是符合案件实际的，应当予以维持。据此，原审法院对赵某要求确认其与王某对x号房屋按份共有的诉讼请求未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8300元，由赵某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 夏审 判 员  张 弘审 判 员  申峻屹二〇二一年三月二十九日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞书 记 员  王 艳