湖南省江永县人民法院民 事 判 决 书(2021)湘1125民初172号原告：永州华盛宏祥物业服务有限公司，住所地：湖南省江永县潇浦镇永明中路伟恒广场2幢2-2-2号房屋。法定代表人：许学华，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐秀珍，女，瑶族，1991年11月13日出生，该公司职工，住湖南省江永县。一般授权代理。委托诉讼代理人：卢妍凤，女，汉族，1980年9月2日，该公司职工。住湖南省江永县。一般授权代理。被告：兰小专，男，1981年1月24日出生，汉族，住湖南省江永县。原告永州华盛宏祥物业服务有限公司与被告兰小专物业服务合同纠纷一案，本院2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告永州华盛宏祥物业服务有限公司法定代表人许学华及其委托诉讼代理人唐秀珍、卢妍凤，被告兰小专到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永州华盛宏祥物业服务有限公司向本院提出的诉讼请求：1、依法判令被告支付物业管理费2945元，支付滞纳金2945元；2、本案的诉讼费用由被告承担；3、本案律师费用由被告承担。事实和理由：2017年12月31日永州市江永县荣盛房产有限公司通知被告入住瑶城鑫都。被告在《瑶城鑫都业主入伙通知书》上签字。按该通知被告应当自2018年2月1日起交物业管理费。被告收房当日在《物业管理手册》上签名认可了物业管理费交付的计算标准、付费期限。永州市江永县荣盛房产有限公司2018年的物业管理签约企业是永州市金鸿物业管理有限公司。2019年2月15日永州市江永县荣盛房产有限公司与原告永州华盛宏祥物业服务有限公司签订了一份《物业管理交接协议书》，被告所住小区物业由原告接管。自2020年2月1日，被告应交的物业管理费2945元，经原告多次催收，被告拒不交付，遂诉至法院。被告兰小专辩称，1、此次纠纷是物业工作不到位，部分服务没有提供，侵害了业主合法权益导致的业主对等反制，业主并没有拒交物业费之故意，只是暂缓交纳物业费，希望物业整改到位，满足业主的合理诉求后再交物业费。答辩人对物业提出的逾期按每天千分之三支付滞纳金不认同，且没有约定物业违约需向业主对等补偿，该约定应视为无效约定；2、本案是物业首先违约，物业违约后拒不整改导致多业主暂缓交纳物业费的群体事件，应由社区基层协调磋商解决纠纷，而不是直接提起诉讼，因此，本案产生的诉讼费应由原告承担。3、本案要求由被告承担律师费没有法律依据。物业对违章搭建有制止、纠正、通报或向上级主管部门报告的职责。2019年永州华盛宏祥服务有限公司接手物业后，要求荣盛房产公司增建物业办公用房，在建设时由于建筑物包围了我户天井口，业主多次反映要求停建，但物业拒不履行职责，并协助、配合开发违规建设。在明知此建筑物违规并侵害了业主权益的情况下，和荣盛房产公司签订合同，接收物业管理，法律上承揽了违规建设、堵住我户天井口，影响我户通风的责任，尽有恢复原样的义务。前期物业应当参与工程检查，对发现工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实。由于物业没有履行好职责，我户房屋漏水得不到及时处理，致使我户主卧墙面霉变、墙皮脱落，破坏了我房间整体美观。在本人多次提出要求后，物业仅仅给墙面受损部位覆盖墙漆，导致整体墙色差，墙皮脱落更厉害，更加影响美观。物业没有维修墙面能力，应当按造价折合货币给本人，由本人聘请专业人士对受损的整块墙面重新粉刷。《物业管理手册》上明确约定，业主应当每三个月的前十天交纳物业管理费，物业却要求业主在每年2月1日一次性交纳物业管理费，已经违规。物业应对绿化等公共设施进行养护，维持公共区域秩序，但物业对绿化养护不到位，导致空中花园的草皮枯死。我2栋楼梯口一直被人占用堆放杂物，处于长期无人管理状态。由于物业没有提供或者没有完整提供对绿化养护和公共区域维持秩序的服务，应当减免该服务费用。小区没有安装健全的门禁系统。目前业主无法在户内为来访客人打开门禁和开启电梯，给业主带来极大不便。物业比业主更了解前期物业对开发商的要求，明知小区的门禁系统不健全，有责任要求开发商健全门禁系统。在明知存在问题的情况下，接收物业管理，法律上承揽了解决该问题的责任，物业应当承担健全门禁系统的义务。基于以上答辩，答辩人请求驳回原告支付逾期滞纳金、诉讼费、律师费的诉讼请求，要求物业即时拆除封堵我户天井通风口的建筑，请求法院到相关部门调取物业用房是否有建设许可手续等证据，对涉嫌违规建筑交由相关部门处置。要求物业承担我户修复主卧墙面费用552元，要求物业减免没有提供或者没有完整提供的物业服务费每个月0.2元每平方。支持业主待物业整改完毕后再交纳物业费，同时履行抗辩权。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、入伙通知书、房屋交接确认书、物业管理交接书、物业管理手册、前期物业服务委托合同各1份，拟证明原、被告之间存在物业管理关系，并明确了收费标准1元/㎡，滞纳金为3‰，被告有义务交物业费给原告，同时承受了前期物业公司交接的权利与义务；2、开发商防水补漏维修合同、电梯维保合同、有关电梯费用，瑶城鑫都小区维修记录表、业主反馈与投诉登记处理表、保安巡逻签到表及保安交接班记录表，消防设备巡检记录表，用工合同各一份，拟证明原告进行了全面、具体、合格的物业管理服务；3、物业服务收费申报审核表、催费通知单1份，拟证明对于在2019年2月1日至2021年1月30日期间没有交物业费2945元，我公司多次对业主进行了物业费催收义务；4、商品房买卖合同，拟证明被告认可物业管理费的收取；5、统计开发商整改问题明细和开发商已做防水补漏维修，拟证明原告已将业主反映的问题交给开发商，开发商也做了一些处理；6、图片（员工日常工作、卫生考核评比、消防演习、工作证及监控设备坐标），拟证明小区各项物业服务符合要求；7、工作人员日常工作照片，拟证明管理员平时上班工作内容。经质证，被告对入伙通知书、房屋交接确认书、物业管理交接书、物业管理手册、前期物业服务委托合同、开发商防水补漏维修合同、电梯维保合同、有关电梯费用、瑶城鑫都小区维修记录表、业主反馈与投诉登记处理表、保安巡逻签到表及保安交接班记录表、消防设备巡检记录表，用工合同、物业服务收费申报审核表、催费通知单、商品房买卖合同无异议。被告提出的证据有主卧室墙面浸水变色、墙皮脱落照片、绿化草皮枯死照片、物业用房封堵通风口照片、电梯口被商贩占用照片，原告对被告证据的真实性无异议，提出被告墙面已经开发商修复；草皮照片是冬天照的，冬天草皮枯萎是正常的季节变化；小区物业用房是建设部门审批后开发商建设的，并非违建建筑；小区第一层是市场，偶有小商贩堆放杂物，并不是长期占用。经审查，本院对原、被告提交的证据真实性、合法性予以确认并在卷佐证，对于关联性，本院在说理部分一并进行阐述。根据当事人的陈述，结合庭审质证、认证的证据，本院认定如下案件事实:瑶城鑫都住宅小区由永州市江永县荣盛房产有限公司开发建设，从建设至交房期间，由永州市金鸿物业管理有限公司管理该小区前期物业，并办理通知住户交接房屋等事宜。被告兰小专所购商品房为该小区2栋1单元1502室，登记面积为122.71㎡。被告于2018年3月9日收房，同日与永州市江永县荣盛房产有限公司、永州市金鸿物业管理有限公司签订《瑶城鑫都业主入伙通知书》，三方约定物业服务费从2018年2月1日起开始计算。同时被告兰小专与永州市金鸿物业管理有限公司签订了《物业管理服务协议》，约定具体的物业服务费交费标准按建筑面积每月每平方米1元缴纳；逾期缴纳的，按日收取3‰的滞纳金。合同约定的物业管理服务内容为：公共卫生：负责小区内公共场所、公共绿地、公共楼道、主次干道的清扫和保洁,定时收集住户放置在制定地点的袋装生活垃圾，保持小区的整洁与干净；公共秩序：小区主出入口实行24小时专职保卫人员门卫值守，调节小区内的公共安全事务；绿化养护：对小区内的公共花草、树木进行养护、补植、修剪、施肥和灭虫等。2019年1月31日，永州市金鸿物业管理有限公司退出瑶城鑫都小区物业管理。2019年2月15日，江永县荣盛房产有限公司与原告永州华盛宏祥物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，该合同第六条约定“业主应于2019年2月1日交房之日起缴纳物业服务费用（未缴交2018年2月1日至2019年1月31日物业费的业主，须向乙方永州华盛宏祥物业服务有限公司补交）…”。至此，该小区物业管理由原告接管。自2019年2月1起被告共欠物业费2945元，原告于2020年6月向被告下达催费通知书。该小区至今未成立业主委员会。另查明，被告现聘用值守保安二人，轮流在保安岗值勤监视监控设备，备勤保安一人，小区共有六个电梯入口，二个消防通道入口。被告聘用的保安人数达不到合同约定的值班要求，公共卫生不能完全达到干净、整洁，业主电梯设置了缴费刷卡限制，未按时交纳物业费的业主被限制使用电梯。本院认为，永州市金鸿物业管理有限公司与被告兰小专于2018年3月9日签订的《物业管理服务协议》,系双方真实意思表示,且不违反法律、法规的禁止性规定,对协议双方均具有约束力,被告兰小专与永州市金鸿物业管理有限公司均应按照约定履行自己的义务。因该小区未成立业主大会，业主也未选聘物业管理企业，小区开发商江永县荣盛房产有限公司与原告永州华盛宏祥物业服务有限公司于2019年2月1日签订《前期物业服务委托合同》后,《物业管理服务协议》的权利义务由原告永州华盛宏祥物业服务有限公司继受，双方当事人成立物业服务合同关系，因此，原告具有收取物业管理费的资格。原、被告均对被告兰小专自2019年2月1日起未缴纳物业费以及按建筑面积1元/㎡/月计算物业费标准的事实无异议，本院予以确认。关于被告辩称的外墙漏水导致墙面霉变的问题，据原告永州华盛宏祥物业服务有限公司与案外人瑶城鑫都小区开发商江永县荣盛房地产有限公司签订的《瑶城鑫都前期物业服务委托合同》第二十条约定：“房屋质量、设备、设施的保养、保修期内，施工单位未能进行及时保养、维修及造成其它经济损失的，由永州华盛宏祥物业服务有限公司及时上报江永县荣盛房地产有限公司；由江永县荣盛房地产有限公司再次促使施工单位进行保养和维修；若施工单位还未对房屋、设备、设施进行修复时，由江永县荣盛房地产有限公司通知永州华盛宏祥物业服务有限公司处理，费用由江永县荣盛房地产有限公司从施工单位质保金中进行代扣除后交由永州华盛宏祥物业服务有限公司。”业主的房屋外墙漏水与墙体开裂属于房屋质量问题，原告永州华盛宏祥物业服务有限公司提供的业主反馈与投诉登记处理表证据印证了原告已将业主反馈的问题登记并向开发商江永县荣盛房地产有限公司反映，履行了物业公司的义务，其修缮义务应当由瑶城鑫都小区开发商江永县荣盛房地产有限公司及施工单位承担，不属于原告永州华盛宏祥物业服务有限公司的义务，故被告辩称要求原告对外墙漏水导致的墙面霉变予以补偿552元的主张，本院不予支持，被告可另行主张起诉。关于被告是否应当全额支付物业费的问题。被告兰小专提出原告在提供物业服务过程中在电梯口被占用、绿化等方面存在瑕疵，因被告提出的证据是某一时间点的照片，该证据不能证实原告长期没有进行管理，故对被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告认为物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主可以请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,而不能以此为由拒交物业费。对于被告提出原告占用小区公共场所建房的问题，经查，瑶城鑫都小区公共场所新建房屋是开发商江永县荣盛房地产有限公司所建，根据《物业管理条例》第五十条规定:“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”以及第五十一条规定：“业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。”因此,被告如认为案外人江永县荣盛房地产有限公司对于全体业主共有部分进行了擅自处分并造成了全体业主利益受损,应当另行提起侵权之诉。物业服务合同作为一种持续性、服务性的合同,需要物业服务公司充分听取业主意见,持续性的改进服务质量,也需要业主配合物业公司及时缴纳物业费,共同促进小区物业的有效管理,实现对业主物业的良好维护。因物业费的收取主要是用于保障建筑物共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支,没有相应的物业费,客观上会影响物业服务公司的服务水平和质量。虽然原告物业公司的物业服务存在瑕疵，但综合考虑原告提供的物业服务，以及该物业管理费用标准较低，根据物业合同的约定，被告兰小专应当缴纳的两年物业费为2945元（1元/㎡×122.71㎡×24），对原告要求被告兰小专支付物业费2945元的诉请，本院予以支持，对被告兰小专提出的减免物业费的抗辩，不予采纳；交物业费和物业整改有先后履行顺序，被告提出同时履行抗辩权的理由不符合法律规定，本院不予采信。关于被告是否应当支付滞纳金的问题。原告作为物业服务企业,应当为被告兰小专等业主提供良好的物业管理和服务,经本院查明，永州华盛宏祥物业公司与瑶城鑫都部分业主物业服务合同纠纷系列案中，原告提供的物业管理服务确实存在一定瑕疵,且原告没有按合同约定时间收取物业费，被告并非恶意拖欠原告物业管理费,故本院对原告要求被告兰小专支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于被告是否应当承担律师费的问题。原告请求被告支付律师费的诉讼主张，因双方未在合同中约定，亦无相应的法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告兰小专于本判决生效之日起十日内支付原告永州华盛宏祥物业管理有限公司2019年2月1日至2021年1月31日期间的物业费2945元;二、驳回原告永州华盛宏祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，由被告兰小专负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员  陈朝云二〇二一年三月三十日法官助理欧阳佚安书记员刘晓附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。