广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初30733号原告：中山市甘泉房地产有限公司，住所地广东省中山市××××××××××，统一社会信用代码914420××××××××0699。法定代表人：罗福能，职务董事长。委托诉讼代理人：高占联，广东科讯律师事务所律师。被告：张小英，女，1967年10月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××，公民身份号码630×××××××********。委托诉讼代理人：朱立胜，男，1963年12月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××，公民身份号码630×××××××********，系被告张小英的丈夫。原告中山市甘泉房地产有限公司（以下简称甘泉公司）与被告张小英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告甘泉公司的委托诉讼代理人高占联，被告张小英及其委托诉讼代理人朱立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘泉公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付服务费13693.03元及利息（以13693.03元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率3.85%/年的标准，从起诉之日起计算至实际付清之日）。事实与理由：原告甘泉公司系甘泉花园（位于中山市××××××）的开发商，在业主委员会选聘物业管理公司对该物业进行接管提供物业管理服务之前，由原告成立的管理处提供小区的物业管理服务。被告系甘泉花园3期D1幢03房的业主，于2007年7月7日购买取得该物业的所有权，该房建筑面积为257.21平方米，根据前期物业管理合同约定的物业管理费标准（每月每平方2.2元），被告每月应支付原告565.86元管理费，另，水费每月按月实际使用情况支付。截止起诉之日，被告拖欠原告2018年10月至2020年8月共23个月的管理费13014.83元、水费678.2元，合计13693.03元的费用未支付。原告多次催收未果，特提起诉讼，请求依法判如所请。原告甘泉公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市商品房销售登记备案；2.前期物业服务合同；3.关于终止甘泉花园前期物业服务合同的通知、交接清单；4.2013年12月26日甘泉花园业主发给和富物业公司的通知；5.2018年11月19日原告撤场申请书及业主委员会回函；6.2013年4月1日至今原告为甘泉花园业主提供服务的部分文书；7.万雷芳劳动合同、社保参保记录；8.公众号。被告张小英答辩称：1.被告取得房地产权证合法合规。被告于2007年7月7日与甘泉公司签订购买甘泉花园三期D103房物业合同，2009年10月30日取得房地产权证书（粤房地产权证中府字第**09035270号）；2.被告认同合法合规物业公司服务。被告与原告签订的甘泉花园（逸林美墅）认购书中第十七条明确规定，乙方即被告同意在业主委员会选聘新的物业公司前，暂由戴德梁行物业管理公司、中山市和富物业管理有限公司（以下简称和富公司）负责小区的物业管理；3.物业服务公司主动退场，致合同失效。和富公司服务至2013年12月31日因管理不善退场；4.原告没有取得物业服务管理资格，委托的实际物业管理无证无照。根据《广东省物业管理条例》第四章中前期物业管理规定之第三十六条，在和富公司2013年12月31日终止前期物业管理合同并撤场后，原告并未按照《广东省物业管理条例》规定执行，既没有向社会公开招投标，也没有经物业所在地的人民政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，而是一直以甘泉物业管理的名义沿用和富公司的收费标准进行收费管理。经核实，甘泉公司的注册登记的营业执照中，没有物业管理的经营范围，也没有按规定在住建部门备案，实际的物业管理是一个不合法无资质经营单位，即没有经过工商管理注册、也未取得工商营业执照、税务登记证，是违规经营、违规收费，小区所有的业主缴纳的管理费，自2014年1月1日至今，仅提供了盖有《甘泉花园管理专用章》的普通收据，期间部分业主也多次要求甘泉花园物业管理负责人提供正规的税务发票、公示收费明细均无果。最高人民法院关于物业服务合同司法解释与适用（263）中，我国的现行法律法规对物业服务行业实行市场准入制，因此物业服务企业必须具备相应的资质才能从事和经营物业服务业务，具备相应的资质是其从事物业服务和经营等民事活动所具备的基础性条件。如果转委托的企业不具备相应物业服务企业资质，其就不是合适的民事主体，在效力上产生瑕疵，合同归于无效；5.原告因服务主体变更，违法违规经营收费。原告与被告所签订的认购书约定，小区物业管理由戴德梁行物业公司、和富公司管理，在和富公司撤场之后，原告并没有按照国家规定招投标，而是委托三无主体进行管理且未向广大业主告知，也没有与小区业主签订物业服务合同，原告甘泉公司违反了合同法第五十二条的规定（合同无效的法定情形），有下列情形之一的合同无效：第（二）款恶意串通损害国家集体或者第三人利益的（涉嫌透漏税款，为办理合法经营手续，违法经营，现实际物业管理服务主体与当初同业主签订的管理服务主体早已不符，且现在服务主体不合法合规，无法承担相应的法律责任，业主的服务质量和法律权益无法得到保障）；第（三）款以合法行使掩盖非法目的（与被告签订认购书时明确暂由戴德梁行物业物业管理有限公司、和富公司负责管理，2013年12月和富公司终止服务合同与撤场之后，没有正式合法合规经营却以甘泉物业管理名义非法经营收取管理费至今）；第（五）款违反法律、行政法规的强制性规定的（实际经营收费的单位未进行相关的营业执照登记，原告也未按相关规定在有关部门备案及未与业主或业委会签订有效物业服务合同），根据相关法律规定，业主可以拒绝缴纳相应的物业费，请求物业服务企业退还已收取的违规费用等；6.甘泉公司的主张无效。小区的物业管理应该是由按照国家规定具有独立法人资格、具备独立民事行为能力、在工商行政管理部门注册登记的公司，对小区进行物业服务管理，目前甘泉公司不符合法律关于经营资质等主体资格的要求，无任何证照、未与业委会或业主签订管理协议，而且缴交的费用无开具正式发票，是典型的三无主体，所有原告诉状中的主张无效；7.逃避政府监管。原告以不是一经营主体的甘泉花园物业管理的名义，在甘泉花园（逸林美墅）非法经营7年之久，期间三乡住建局在2019年11月29日也下达了要求甘泉花园物业管理整改通知书，且三乡住建局也在2019年12月22日派人在小区召开业主和实际经营人公开调解会，要求甘泉花园物业管理退场或者整改，但甘泉花园物业管理和原告置若罔闻，至今没有整改，既不办理合法合规手续，更不退场，原告和甘泉花园管理相关负责人也不向业主委员会移交任何小区管理档案文件资料，也不提供给业主委员会管理用房。如果原告通过法院要回他们的非法经营所得，那非法经营就得到了支持，助长了非法经营的不当行为。原告这种非法经营且已造成事实偷税漏税的行为应该得到执法部门的遏制。综上所述，鉴于原告违反物业服务合同约定，违反工商行政管理部规定，违反《物业管理条例》，违反合同法的相关条款的事实与理由，被告请求法院驳回原告的诉讼请求并承担原告与被告的诉讼诉讼费用及相关费用，要求判令原告退还在非法经营与无效合同经营期间收取的被告的物业管理费用（自2014年1月至2018年9月共57个月）32256.3元。最后，我们的经营企业、业主不仅应该守法，也应该对不合法及违法行为说不，我们业主强烈要求甘泉花园物业管理应该按照国家和政府部门的合法规定，由具有独立法人资格、具有独立民事行为能力的、由工商部门注册登记合法合规的物业公司对小区事实专业管理。否则小区业主应享有的权益和提供的服务都不能得到保障。被告张小英就其辩称提交证据如下：1.中山市住房和城乡建设局中建信息公开（2019）238号；2.责令限期整改通知书；3.反映事项依法履职的答复；4.支付甘泉物业管理费收据；5.甘泉花园管理处申请撤场及回复函；6.通知；7.中山市国土资源局关于开展地质灾害隐患整治的通知；8.整改通知书及其情况说明；9.报警回执；10.房地权证；11.致甘泉花园业主们的一封信；12.南方都市报。经审理查明，2013年1月1日，甲方甘泉公司与乙方和富公司签订《甘泉花园（逸林美墅）前期物业服务协议》约定：甲方将位于中山市×××××××××××甘泉花园商住小区委托乙方提供物业管理服务；按包干制方式收取物业服务费和提取酬金，按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，包括共用水费、电费；一期别墅住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，二、三期别墅住宅按建筑面积每月每平方米2.2元收取；合同还约定了其他内容。原告提供的2013年12月26日《中山市和富物业有限公司》显示：因贵司管理甘泉小区期间出现多起偷盗事件、垃圾长期不清理，服务质量差等诸多问题，引起业主强烈不满，业主已于2013年11月20日召开会议，会议提出多项整改意见，其中包括要求更换物业公司，贵司负责人孔宝华先生会上承诺随时配合撤场，现应业主要求，暂由甘泉管理处接管甘泉小区物业管理，请你司2013年12月31日前和甘泉管理处进行交接。该文件上甘泉花园业主处签有张小英、曾瑜、黄瑞宝等人名。2018年11月19日《“甘泉花园管理处”申请撤场》显示：“甘泉花园管理处”于2014年1月1日正式向甘泉花园业主、住户提供物业服务，感谢全体业主/住户一直以来对“管理处”大力支持与配合；近期小区矛盾突出，装修问题集中爆发，“管理处”处理的结果不能达到业委会要求，为了防止后期矛盾越演越烈，现“管理处”申请最迟在2019年1月31日撤离小区，如果新物业公司在2019年1月31日前进场“管理处”愿意配合提前撤离，望业主委员会批准；请业委会决定时间通知我们，好安排工作人员及交接事宜。申请人落款处载甘泉花园管理处，签万雷芳名，签收人落款处签曾瑜名。2018年12月21日，中山市×××××××业主委员会出具《关于申请撤场的回复函》，载有：我业委会于2018年11月19日，接贵处《“甘泉花园管理处”申请撤场》的函，期间多次与贵处接触商谈，然贵处还是一再表示去意，并让业委会另聘请新物业公司管理小区；现经业委会全体委员的讨论，一致同意贵处因自身原因撤场的决定；希望贵处在整个撤场的续留过程中，本着负责任的态度，继续做好管理小区的各项工作，同时整理好属于业主的业委会用房及所有与小区相关的各项材料，及时转交予业委会使用、存查、建立档案；感谢贵处多年来的管理服务，并请站好最后一班岗，配合业委会选聘或委托监管的新物业公司，有序进行交接。2019年12月2日，中山市×××××××业主委员会向甘泉花园管理处出具《通知》，显示：根据中山市三乡镇住房和城乡建设局《责令（期限）整改通知书》编号：（SX0005）号文的通知书，及贵处2018年11月19日向业委会提出“甘泉花园管理处申请撤场”的申请书，经甘泉花园业主委员组织开会研究，同意现有的“甘泉花园管理处”撤场的申请；经请示中山市三乡镇住房和城乡建设局，业主委员会同意与有合法资质的中山市金诺物业管理有限公司签订临时代管物业服务合同，现要求“甘泉花园管理处”于2019年12月17日前撤离本小区，望“甘泉花园管理处”能积极配合，顺利完成各项交接工作，在此也感谢你们多年来为小区做出的所有付出。根据原告提供的“中山甘泉花园业主之家”微信公众号，其中一篇文章内容有，2019年12月31日：12月22日的物业管理说明会中，与会的部分业主坚持拒绝临时物业管理的提议，部分业主表达年关将近，最好不要更换物业；针对此议题，业委会再度与住建局沟通，希望住建局及前陇村居委会能够通融，尊重小区业主的意愿，将小区整改期限从12月5日延期至业主大会选出新的物业管理公司为止。2021年2月4日，本院工作人员对涉案的甘泉花园小区进行现场勘察，对业主反映的安全管理、小区卫生等情况进行了了解。另查，2014年2月1日，甲方甘泉公司与乙方万雷芳签订劳动合同，载有：乙方的岗位为物业部，职务为物业经理，工作地点为甘泉花园。再查，中山市不动产登记资料查询结果载明，被告位于中山市××××××××××××××××××××（中山市××××××××期D1幢03房）的房产，建筑面积为257.21平方米，登记时间为2009年10月30日。按照前期物业服务合同中约定的每月2.2元/平方米计算，被告每月应缴交物业管理费565.86元（257.21平方米×2.2元/平方米）。庭审过程中，原告陈述被告从2018年10月1日起开始拖欠物业管理费，至2020年8月31日共拖欠23个月的物业管理费13014.83元，以及水费678.2元，确认尚未移交小区的相关资料给业委会，并称后山地质隐患已部分清理，尚有部分因业主不同意挖掘机经过，未能处理，小区围墙的摄像头在原告接手管理后已进行了升级更换，部分围墙及镀锌拉杆被特大暴雨冲毁，物业向业委会报告，希望动用维修基金进行修复，遭到拒绝，原告为确保小区安全对砖墙进修并添加安防设备，对冲毁的镀锌栏杆新添加铁网，若小区业主认为围墙需要加固和加高，物业公司也会做相应的修缮，但相关费用是需要业主承担；被告确认和富公司退出后，业主同意由管理处暂时管理，并按照2.2元标准缴纳管理费，2018年10月份开始没有缴费，确认水费是原告代收代缴，涉案小区尚未选定新的物业公司，但认为管理处未能尽到物业管理义务，未对后山地质灾害进行治理，小区保安人数不够，围墙存在安全漏洞，小区绿化及违章建筑问题亦存在管理不作为。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案小区先是由和富公司提供物业管理服务，后应涉案小区业主要求，由“甘泉花园管理处”即原告甘泉公司行使物业公司的职能，提供物业管理服务。现甘泉公司已为被告张小英提供了基本的物业服务,虽被告抗辩称甘泉公司不具备相应资质，但根据《物业管理条例》（2018年修订）第二十四条的规定，并未要求提供物业管理服务的物业公司具有相应的资质，故本院认定原告与被告形成了事实上的物业服务合同关系。原告向被告提供了服务，被告应按照法律规定向原告支付相应物业费用。被告认为涉案小区存在安全隐患、安保人员严重不足、绿化无人管理等问题，以及原告未及时移交资料，故以此为由拒不缴纳物业费用。从现场勘查的情况来看，涉案小区设有一个出入口，有安防设备，并由一名保安站岗，小区卫生较为清洁，小区公共区域未有大问题，但仍存在一定程度的瑕疵，原告作为物业服务机构，应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如积极与业主进行沟通等,并对相关部门管理监督中提出的问题及时整改。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德，小区业主和物业服务公司应当一起努力，围墙及配套安防设施的改进升级等小区重大公共事项亦应由全体业主协商后与物业公司依法推进，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。另本案为物业服务合同纠纷，后山地质隐患问题与本案非同一法律关系，不属于本案审理的范围，原告应另循法律途径解决。综上，本院认为，被告关于以原告存在上述问题为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予支持。现原告参照涉案《甘泉花园（逸林美墅）前期物业服务协议》收取物业管理费，主张要求被告按每月565.86元支付2018年10月1日起至2020年8月31日期间共23个月的物业管理费13014.83元（257.21平方米×2.2元/平方米×23个月）以及水费678.2元，合理有据，本院予以支持。对于利息，被告未及时向原告支付上述费用，现原告要求被告从起诉之日即2020年11月27日起计付利息，于法有据，本院予以支持，计算标准应以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为准。另，若被告对涉案小区的物业公司提供的物业服务有异议,可以同全体业主协商或向政府物业管理部门反映,亦可通过业主委员会,选聘出令大多数业主满意的物业服务公司，原告亦应配合完成交接手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十四条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告张小英于本判决生效之日起五日内向原告中山市甘泉房地产有限公司支付2018年10月1日至2020年8月31日期间的物业管理费以及水费共计13693.03元及利息（计算方式：以13693.03元为基数，从2020年11月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元（原告已预交），由被告张小英负担（被告于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  余 伟人民陪审员  吴志勇人民陪审员  章 枢二〇二一年三月二十九日书 记 员  何丽钊梁丽萍