湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终1224号上诉人（原审被告、反诉原告）：王军涛，男，1974年11月19日出生，汉族，住襄阳市高新区。委托诉讼代理人：彭晓红，与王军涛系夫妻关系。上诉人（原审被告、反诉原告）：彭晓红，女，1980年5月9日出生，汉族，住襄阳市高新区。被上诉人（原审原告）：襄阳致力物业服务有限公司，住所地襄阳市长虹北路42号。法定代表人：杨扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兰，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晓波，该公司员工。上诉人王军涛、彭晓红因与被上诉人襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初2857号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭晓红同时作为王军涛的委托诉讼代理人，被上诉人致力物业公司的委托诉讼代理人王兰、刘晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王军涛、彭晓红上诉请求：1.撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初2857号民事判决，改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决依据上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》进行判决是错误的。《前期物业管理服务协议》中约定的物业收费标准、违约金标准和收费时间均与《前期物业管理委托合同》的约定不一致，《前期物业管理委托合同》是依据法律规定由物业公司和开发商签订的，依法对上诉人和被上诉人具有约束力；而《前期物业管理服务协议》是格式化合同，且作为购房合同的附件一并签署，不存在一审法院认定的系在双方平等、自愿基础上签订的情形，也不是当事人的真实意思表示，被上诉人明知自己公司只具备三级资质，却在签署《前期物业管理服务协议》时越级按照一级标准，即1.4元/㎡/月进行收费，违反湖北省物业服务收费管理办法，且《前期物业管理服务协议》约定的服务区域为小区公共物业，上诉人作为单户业主，无权就小区公共物业与被上诉人签订协议，且同一个物业区域、同一个时段不可能存在两个有效的收费标准不同的物业合同，故《前期物业管理服务协议》应认定为无效；二、《关于规范襄阳市普通住宅物业服务收费管理的通知》襄价服规[2014]13号文件，是物价部门对2014年物业服务指导价作出的新规定，是对2013年物业服务指导价进行调整，而被上诉人当时为三级资质，按照该规定不能按一级的标准收费，因此，2013年至2017年度，被上诉人无权按照1.4元/㎡/月的标准进行收费；三、自2017年7月1日起，因小区业委会与长城物业公司签订的物业服务合同成立并生效，上诉人与被上诉人之间没有物业服务合同关系，与诉争小区签订物业服务合同的是长城物业公司，被上诉人在合同终止后，收到了小区业委会的通知要求其于2017年7月1日退出小区，因此被上诉人不可能继续为小区提供物业服务，上诉人亦不可能存在违约行为；四、一审判决对违约金的认定错误，因小区业委会与长城物业公司签订的物业服务合同成立并生效，《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》必然终止，上诉人已经不具有向被上诉人交纳物业费的义务，故不存在违约行为，且上诉人一审提交的证据，能够证明被上诉人的服务有瑕疵，是被上诉人存在违约行为在先。一审按照年利率6%计算，应当是延期支付利息，而双方并没有约定利息。五、一审判决认定被上诉人已通过EMS邮寄《律师函》，其催收行为构成诉讼时效中断是错误的。被上诉人在一审中仅提供《律师函》复印件，上诉人已质证该证据不能证明被上诉人向上诉人催收过欠缴费用。六、一审关于垃圾处置费部分的认定和判决是错误的。垃圾处置费在合同中约定代收代缴，被上诉人代收代缴后，应有代缴凭证，一审判决未说明被上诉人提供任何代缴凭证。被上诉人2020年1-12月并未代上诉人缴纳垃圾处置费。七、一审关于反诉部分的判决是错误的。一审庭审中被上诉人未向法庭提交反诉案的授权委托书，因而不具有反诉案的代理资格，应视为反诉被告缺席。被上诉人未提供垃圾处置费已代缴的凭证，理应返还上诉人。被上诉人按1.4元/㎡/月标准收取上诉人物业管理费没有依据，多收部分应当返还。七、一审判决多处涉嫌故意不提、回避上诉人提交的重要证据，本案原审庭审过程中，人民陪审员不陪审，中途退场，不在庭审笔录上签名。致力物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。致力物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王军涛、彭晓红支付自2017年5月1日至2020年7月31日期间的物业费及垃圾处置费等共计4733.5元，并自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准支付物业服务费及垃圾处置费，直至致力物业公司与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止；2.判令王军涛、彭晓红支付违约金1420元（按欠费总额的30%计算）；3.案件受理费由王军涛、彭晓红负担。王军涛、彭晓红向一审法院提出反诉请求：1、判令致力物业公司返还王军涛、彭晓红自2014年4月3日起至2017年4月30日止多付的物业管理费共计人民币1240.83元；2、由致力物业公司承担反诉费。一审法院认定事实：王军涛、彭晓红系襄阳市高新区艺苑·景观豪庭小区1幢1单元15层1室的房屋所有权人，系艺苑·景观豪庭小区的业主，其房屋建筑面积为83.84㎡。2011年2月21日，致力物业公司（乙方）与艺苑·景观豪庭小区的建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》一份。双方约定，甲方将艺苑·景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自合同生效之日起至物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止；合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用权人收取。2014年4月3日，王军涛与致力物业公司签订了艺苑·景观豪庭《前期物业管理服务协议》，协议约定：业主交纳费用的起始时间为开发商通知交房之日开始计费，一次缴纳一年费用；每次物业服务费到期前三十日内一次性缴纳，物业服务费及其他费用按实际发生额据实结算；物业服务费高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收；物业管理服务费用标准按襄阳市物价局核定的收费标准执行；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取，等等。后王军涛自房屋交付之日起，即按照双方约定的收费标准向致力物业公司交纳物业服务费及垃圾处置费，直至2017年4月30日。自2017年5月1日起，因王军涛、彭晓红未再继续交纳，经致力物业公司催收并通过EMS邮寄《律师函》后，其仍未交纳，致力物业公司遂提起本案诉讼。诉讼过程中，王军涛、彭晓红以致力物业公司违反其与建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》约定、擅自提高收费标准、多收物业服务费等理由向一审法院提起反诉，要求致力物业公司返还其多收的物业管理费1240.83元。另查明，2012年12月31日，致力物业公司经襄阳市物价局审核批准，办理了物业服务收费副本号为2013-259的《监审证》，载明：根据襄价服规（2012）214号规定，艺苑·景观豪庭小区高层物业管理收费标准为1.4元/㎡/月。又查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭小区业主委员会（下称艺苑业委会）选聘长城物业公司作为该小区新的物业管理服务企业，双方并签订了《物业管理服务合同》，但因致力物业公司未退出该小区，致长城物业公司至今尚未进驻该小区从事物业管理服务。为此，艺苑业委会曾于2018年6月4日向一审法院起诉致力物业公司，要求其退出艺苑·景观豪庭小区、移交物业管理用房和相关设施，并移交物业服务所必需的相关资料。2018年11月19日，一审法院作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决，以艺苑业委会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反《物业管理条例》相关程序性规定为由，驳回了艺苑业委会的诉讼请求。艺苑业委会不服，向襄阳市中级人民法院提起上诉，市中院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决，驳回上诉，维持原判。现艺苑·景观豪庭小区的物业管理服务仍由致力物业公司在继续负责。上述事实，有《前期物业管理委托合同》、《湖北省服务价格监审证》、《艺苑·景观豪庭前期物业管理服务协议》、《收据》、（2018）鄂0691民初1407号《民事判决书》、（2019）鄂06民终375号《民事判决书》及当事人陈述等证据证实，足以认定。一审法院认为，致力物业公司作为物业管理服务企业，其依据与建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，向艺苑·景观豪庭小区提供前期物业管理服务，后又与王军涛签订《前期物业管理服务协议》并提供相关服务，故致力物业公司与王军涛、彭晓红双方依法建立前期物业管理服务合同关系。根据《前期物业管理委托合同》约定，致力物业公司对艺苑·景观豪庭小区前期委托管理的期限自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘新的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。故该《前期物业管理委托合同》系附终止期限的合同，新的《物业管理服务合同》生效之日即为该《前期物业管理委托合同》终止之日。现艺苑业委会因未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规的规定选聘新的物业服务企业，并依据新的《物业管理服务合同》要求致力物业公司退出该小区物业管理的诉讼请求，已被一审法院及市中院生效判决予以驳回；且致力物业公司依据其《前期物业管理委托合同》至今仍在该小区从事物业管理活动，系提供物业服务的现任企业。故对致力物业公司继续提供物业服务的事实，一审法院予以确认。王军涛、彭晓红辩称与致力物业公司签订的《前期物业管理服务协议》已于2017年7月1日起已自行终止，双方已不存在事实上的物业服务关系、其不构成违约而应继续交纳物业费并支付违约金的理由，与事实不符，不予支持。王军涛、彭晓红又辩称双方的《前期物业管理服务协议》与致力物业公司《前期物业管理委托合同》约定的物业收费标准不一致、应认定该协议无效的理由，因双方《前期物业管理服务协议》系致力物业公司与王军涛在平等、自愿基础上所签订，系双方当事人真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，故王军涛、彭晓红的该辩称理由，亦不予支持。彭晓红还辩称其并非《前期物业管理服务协议》签订人、致力物业公司起诉主体错误、其仅应向王军涛主张50%的物业费理由，因其与王军涛系夫妻关系，亦是案涉房屋的实际使用人，且王军涛、彭晓红均系案涉房屋的权利人，基于夫妻之间互有家事代理权的一般原则，王军涛以业主身份与致力物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，其权利义务应及于彭晓红、故王军涛、彭晓红均负有向致力物业公司交纳物业费的义务，其应继续按协议约定的标准交纳物业服务费及垃圾处置费。王军涛、彭晓红的该项辩称理由，与事实不符，亦不予支持。王军涛、彭晓红还辩称致力物业公司起诉已超过诉讼时效的理由，因本案物业服务费及垃圾处置费的拖欠时间为2017年5月1日开始，且致力物业公司已通过EMS邮寄《律师函》，其催收行为构成诉讼时效中断，故致力物业公司的起诉并未超过诉讼时效。王军涛、彭晓红的该辩称理由因证据不足，亦不予支持。关于诉争物业服务费及垃圾处置费的标准，双方在《前期物业管理服务协议》已明确约定“物业服务费高层住宅按建筑面积按1.4元/㎡/月收取、固定垃圾处置费按每月每户4元代收”，该约定虽与致力物业公司《前期物业管理委托合同》载明的收费标准不一致，但致力物业公司的《前期物业管理委托合同》已载明“合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用权人收取”。现致力物业公司于2012年12月31日经襄阳市物价局审核批准，已办理物业服务收费副本号为2013-259的《监审证》，将艺苑·景观豪庭小区高层物业收费标准调整为1.4元/㎡/月。虽《监审证》有效期仅为一年，但该标准系物价部门对物业管理服务费所作的调整，王军涛、彭晓红亦按照调整后的标准按1.4元/㎡/月向致力物业公司交纳物业管理费数年，应认定双方就收费标准已达成新的合意。故致力物业公司主张王军涛、彭晓红应继续按该标准交纳物业管理费的请求，符合政策精神，亦具有事实依据，予以支持。王军涛、彭晓红又辩称致力物业公司为三级物业服务企业，却超越资质等级按一级企业1.4元/㎡/月的标准收取物业服务费、属违规收费的理由，因《住房城乡建设部关于废止的决定》已于2018年3月8日起正式施行，取消了物业服务企业的资质认定，实行物业收费“一价清”制度，故王军涛、彭晓红的该辩称理由不成立，不予采纳，其应继续按1.4元/㎡/月向致力物业公司交纳物业管理费。致力物业公司又主张王军涛、彭晓红自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准支付物业服务费及垃圾处置费直至其与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止的请求，因其后期物业服务的事实尚未实际发生，且存在不确定因素，故不予支持，其待实际发生后有权另行主张。致力物业公司还主张王军涛、彭晓红按照欠费总额的30%支付1420元违约金的请求，虽未超过双方《前期物业管理服务协议》约定的标准，但该主张过分高于其实际造成的损失。故一审法院依法综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情将违约金的标准调整为以所欠4733.5元为基数、按年利率6%计算，王军涛、彭晓红应支付违约金284元；对致力物业公司超过部分的请求，不予支持。王军涛、彭晓红反诉提出致力物业公司应返还其多收的物业管理费1240.83元的请求，因其与致力物业公司签订的《前期物业管理服务协议》已明确约定物业服务费按1.4元/㎡/月的标准交纳，且其亦依照该约定已实际履行数年，故其反诉请求，与双方约定及其实际履行的事实均不符，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王军涛、彭晓红于判决生效之日起十日内向襄阳致力物业服务有限公司支付自2017年5月1日至2020年7月31日期间的物业费及垃圾处置费共计4733.5元；二、王军涛、彭晓红于判决生效之日起十日内向襄阳致力物业服务有限公司支付违约金284元;三、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王军涛、彭晓红的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元、反诉案件受理费50元，均由王军涛、彭晓红负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明，一审判决所认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人致力物业公司与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》未违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同。上诉人王军涛、彭晓红虽然不是该合同当事人，但其接受了致力物业公司提供的物业服务，并已按前期物业服务合同交纳了部分物业费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主王军涛、彭晓红具有约束力。2014年4月3日上诉人王军涛与被上诉人致力物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，根据该协议的约定，被上诉人致力物业公司管理的艺苑?景观豪庭小区高层收费标准为1.4元/月/㎡，因此被上诉人致力物业公司主张按照1.4元/月/㎡向上诉人王军涛、彭晓红收取物业服务费符合双方合同约定，上诉人王军涛、彭晓红上诉称《前期物业管理服务协议》无效且被上诉人致力物业公司无权按照1.4元/月/㎡收取物业费的上诉理由与事实不符，本院不予支持。上诉人王军涛、彭晓红另上诉称致力物业公司无权收取2017年7月1日之后的物业服务费，本院经审查认为，艺苑?景观豪庭小区的业主委员会虽然选聘了新的物业服务企业并起诉要求被上诉人致力物业公司退出小区，但是该诉讼请求已经人民法院生效判决予以驳回，即被上诉人致力物业公司仍然有权依据《前期物业管理服务合同》向包括上诉人王军涛、彭晓红在内的艺苑?景观豪庭业主提供物业服务并收取相应的物业服务费，故上诉人王军涛、彭晓红此项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案违约金的认定，上诉人王军涛、彭晓红上诉称被上诉人致力物业公司服务质量不达标、违约在先，经查，《前期物业管理服务合同》和《前期物业管理服务协议》中均约定物业公司未尽职责及未达服务质量目标的，业主有权令其限期整改，并未约定业主有权拒交物业服务费，一审法院结合双方合同履行情况、过错程度综合判令上诉人王军涛、彭晓红按照年利率6%支付违约金并无不当，本院予以支持。上诉人王军涛、彭晓红上诉称一审认定诉讼时效中断错误，因被上诉人提交了催收物业费的邮寄单证明，上诉人未提交证据推翻被上诉人提交的证据，故一审法院认定本案未超过诉讼时效并无不当，上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人王军涛、彭晓红上诉称被上诉人无权按照1.4元/月/㎡收取物业费，其要求致力物业公司返还多收的物业管理费1240.83元的反诉请求应当得到支持。如前所述，被上诉人按照1.4元/月/㎡收取物业费有事实和法律依据，故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持，一审驳回王军涛、彭晓红的反诉请求并无不当。上诉人王军涛、彭晓红上诉称被上诉人未代缴垃圾处置费，被上诉人收取的垃圾处置费应当返还。因上诉人的该项上诉请求，无相应证据证实，本院不予支持。综上所述，王军涛、彭晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王军涛、彭晓红负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤玉审判员  王剑波审判员  刘茂强审判员  何绍建审判员  余以祥二〇二一年三月十九日法官助理李紫荆书记员刘洋