山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0602民初8766号原告：烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心，住所地烟台市芝罘区华茂街**。法定代表人：赵君良，该中心主任。委托诉讼代理人：杨永志，山东盛信律师事务所律师。被告：王文勇，男，1970年12月14日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：傅维壮，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜硕，北京市尚公（青岛）律师事务所律师。原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心与被告王文勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心委托诉讼代理人杨永志、被告王文勇及其委托诉讼代理人傅维壮、姜硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿付房屋租金305212.04元（其中2008年前欠租63307.94元，2017年4月1日至2020年8月31日欠租241904.10元）及逾期付款的违约金109520.04元(按年利率4.35%计算至2020年8月31日)，从2020年9月1日起至被告给付之日止仍按上述利率计算。2.判令被告赔偿原告律师代理费12000元。事实和理由：原告为直管公房的管理部门，芝罘区海关街28号房屋为原告管理的直管非住宅公房，被告自2002年7月起租赁该房屋。2009年3月10日原、被告签订的《非住宅房屋租赁合同》载明：被告租赁原告管理的芝罘区海关街28号非住宅房屋，建筑面积590.01平方米，租赁期限自2008年7月1日至2010年6月30日，月租金5900.01元，每月10日前缴纳一次，乙方逾期缴纳房租，每逾期一日，原告按欠租额的万分之五向被告收取违约金。协议还规定，一方不履行本合同规定的条款，除按本协议约定承担违约金外，还应承担因此支付的其他费用（包括诉讼费、执行费及律师代理费）。协议签订后，被告继续使用租赁房屋，截止2008年底被告尚欠房租63307.94元，并从2017年4月1日至今未缴纳房屋租金，原告多次索要未果。被告王文勇辩称，一、原告主张2017年4月1日至2020年8月31日的租金没有事实和法律依据。2002年4月1日，原告的现下属机构向阳房产管理处（时称烟台市向阳房产管理处）与被告签订《房屋租赁契约》，约定烟台市向阳房产管理处将涉案房屋出租给被告使用。2008年，被告在同样承租原告的烟台市芝罘区房屋处举办书画展，因原告没有按照约定对该处房屋进行定期检修导致大雨将展品及房屋内部损坏，给被告造成巨大损失。后经双方协商，免除被告承租的烟台市芝罘区海关街28号、29号，房屋2008年的房租。2009年3月10日，被告与烟台市向阳房产管理处又签订《非住宅房屋租赁合同》，约定烟台市向阳房产管理处将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限自2008年7月1日起至2010年6月30日。免租期过后，被告恢复交纳租金至2017年3月，期间原告从未向被告主张过2008年间的租金。2017年6月22日，原告向被告发出《关于收回、海关街28-29号房屋使用权的通知》，告知被告即日起收回、海关街28-29号房屋使用权。收到该通知后，被告已将海关街28、29号房屋交还给原告，且该房屋现已被出租给他人。故原告主张2017年4月1日至2020年8月31日的租金没有事实和法律依据。二、原告向被告主张支付2008年租金没有事实依据，且已过诉讼时效。原告所指的2008年的租金经烟台市向阳房产管理处同意实际上已被免除。若被告确实欠付租金，那么烟台市向阳房产管理处于2008年权利受到侵害时就应当向被告主张，而事实上烟台市向阳房产管理处不仅没有主张过该期间的租金还继续与被告签订了第二份租赁合同。退一步讲，截至2017年收到《关于收回、海关街28-29号房屋使用权的通知》时，所谓“欠付租金”已发生近10年，即便被告确实“欠付租金”，在诉讼时效不存在中断或中止事由的情况下，被告怠于主张权利导致诉讼时效已过，应自行承担不利法律后果。综上，原告起诉的内容不符合事实，其向被告主张租金于法无据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原、被告双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月27日，烟台市机构编制委员会下发了编办【2013】133号《烟台市机构编制委员会办公室关于烟台市住房和城乡建设局所属部分事业单位机构编制事项核定方案的批复》，该文件确定原告职责范围为负责直管公房的经营管理、保值增值、征收置换等具体工作，该中心内设向阳房产管理处等内设机构15个。涉案房屋烟台市芝罘区海关街28号系原告负责管理的直管公房，2002年起，原、被告即就涉案房屋以及原告负责管理的直管公房烟台市芝罘区海关街29号、烟台市芝罘区建立有房屋租赁关系。2009年1月5日，烟台市向阳房产管理处（即现原告内设向阳房产管理处）与被告就三处房屋租金进行对帐，在《王文勇缴纳租金明细表》上签名和盖章确认，该表内容为“王文勇自2002年7月起承租直管非住宅海关街28号，建筑面积1088.26平方米，月租金10882.60元；王文勇（时代物资燃料公司）自2004年11月起承租直管非住宅，建筑面积1137.29平方米，月租金11372.90元。以上房屋应缴纳租金：2004年1月一12月租金：153337.00元；2005年至2008年（48个月）租金：1068264.00元；合计应缴纳租金为：1221601.00元。实缴纳现金为：400000.00元；以物抵租合计：182800.00元；交纳保证金：400000.00元抵顶房租；至今尚欠租金为：238801.00元。”2009年3月10日，烟台市向阳房产管理处作为甲方，被告作为乙方续签《非住宅房屋租赁合同》，合同约定：甲方自愿将涉案房屋出租给乙方，建筑面积590.01平方米，月租金5900.10元，租期自2008年7月1日起至2010年6月30日止，租金按月结算，乙方每月10日前应主动向甲方交纳。甲方负责对房屋及其附着物的定期检查并进行正常的房屋维修。乙方不再承租房屋时，应提前一个月向甲方提出书面申请，并应将房屋腾空交给甲方，乙方逾期缴纳房租，每逾期一日，原告按欠租额的万分之五向被告收取违约金。一方不履行本合同规定的条款，除按本协议约定承担违约金外，还应承担因此支付的其他费用（包括诉讼费、执行费及律师费）。合同签订后，双方依约履行。合同到期后，原、被告双方未另行签订租赁合同，被告继续租赁使用涉案房屋并交纳房租至2017年3月31日，自2017年4月起被告再未交纳房租。2017年6月22日，原告向被告发出《关于收回、海关街28-29号房屋使用权的通知》，内容为“王文勇：我中心向阳房管处辖区直管非住宅、建筑面积1137.29平方米，月租金11372.9元；海关街28号、建筑面积590.01平方米，月租金5900.1元；海关街29号、建筑面积498.25平方米，月租金4982.5元，3套房屋月租金共计22255.5元，由你承租使用。经核实，你在承租此房期间，至今拖欠租金238801元，且租赁合同到期后，未签订新的租赁合同。根据相关规定，我中心即日起收回上述3套房屋使用权，并追缴所欠租金238801元。望你在接到本通知后，尽快与我中心向阳房管处办理房屋交接手续，并缴纳所欠租金。”被告收到通知后，未提出异议，亦未缴纳所欠租金。原告为本案诉讼，支出律师代理费12000元。本院对原、被告双方争议的焦点问题认定如下：（一）被告是否已经返还原告涉案房屋原告主张，被告至今未返还涉案房屋，被告主张，被告使用房屋至2017年3月31日止，并已将涉案房屋返还原告，认为2017年6月22日原告送达给被告的通知能够证实其已返还房屋的事实，另当庭提交录音两段，主张一段系2020年11月11日被告同原告将涉案房屋收回后再次出租的租户工作人员殷霞的电话通话录音，另一段系被告与原告内设向阳房屋管理处的姜姓工作人员之间的电话通话录音，能够证实2017年6、7月份涉案房屋已经被原告出租给案外人，2017年6、7月份之后被告再无使用该房屋。原告对上述证据不予认可，主张该通话二人身份不明，且谈话内容也证实不了被告将房屋交付给原告的事实。庭审中，被告认可未从涉案房屋中搬离自己的设备物资。本院认为，租赁期间届满或解除合同后，承租人应当返还租赁物。2017年6月22日原告送达给被告的通知中要求被告尽快返还涉案房屋，不能证实被告已尽到返还房屋的义务。被告提交的两份录音证据不能证实对方人员的真实身份，本院依法不予采信。且庭审中，被告认可并未自涉案房屋中搬离自己的设备物资，综上，被告关于已向原告返还涉案房屋的主张证据不足，本院不予采信。（二）被告是否欠付2008年之前的房租原告请求被告支付2008年之前涉案房屋欠租63307.94元，并提交了2009年1月5日，原、被告签名和盖章确认的《王文勇缴纳租金明细表》予以佐证。被告以原告举证超过举证期限为由不予质证，本院认为对案件事实能够起证实作用的证据被告应予质证，被告遂对该证据进行了质证，对证据的真实性无异议，对该房租数额无异议，但辩解因之前原告未履行房屋修缮义务导致涉案房屋漏雨给被告造成损失，双方已协商以此房租抵顶了该损失，故其不欠付原告该房租。为证实自己主张，被告申请证人孙某出庭作证。证人孙某出庭作证称：“2008年7月份我租赁了王文勇在现代美术馆的场地举办画展，画展第三天我发现我有三张画被雨淋湿了，当时我就找王文勇协商，当时3张画的价值大约是50多万元，王文勇说不是他的原因，房子是房管局的，当时王文勇答应赔我的钱，后来王文勇带我去了老华联北面的房管局，可能是让我知道这件事和房管局有关系，当着我的面，我听的意思房管局应该有责任，当时房管局的领导在我跟前表达这个意思应该是房管局有责任让我放心，我会得到赔偿，后来过了几天王文勇给我了25万。”原告对上述证人证言不予认可，认为原告从来没有听说过，被告也没有向原告反映过2008年7月份房屋漏水的事情，如有漏雨事实，2009年的1月5日的房屋缴纳明细表中不可能不出现相关情况。本院认为，被告的辩解仅有自己的陈述与证人证言佐证，且证人证言的内容并不能证实原、被告商定以房租抵顶漏雨损失的事实，被告辩解证据不足，本院不予采纳。原告主张被告欠付2008年底之前涉案房屋欠租63307.94元的事实本院予以采信。（三）原告主张被告支付2008年之前的房租是否已过诉讼时效被告辩称，被告欠付房租，原告于2008年权利受到侵害时就应当向被告主张，而事实上烟台市向阳房产管理处不仅没有主张过该期间的租金还继续与被告签订了第二份租赁合同。退一步讲，截至2017年收到《关于收回、海关街28-29号房屋使用权的通知》时，所谓“欠付租金”已发生近10年，即便被告确实“欠付租金”，在诉讼时效不存在中断或中止事由的情况下，被告怠于主张权利导致诉讼时效已过，应自行承担不利法律后果，应依法驳回原告的诉讼请求。经查，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。原、被告签订租金明细表对被告欠付租金进行确定，但并未就还款时间进行约定，原告可以随时向被告主张权利，且至原告向本院提起起诉向被告主张权利时亦未超过二十年，故2017年6月22日，原告向被告送达《关于收回、海关街28-29号房屋使用权的通知》，主张上述租金权利，未超过二十年时效。但2017年6月22日，被告在原告主张权利时拒绝还款，则自该日起为原告知道权利受到损害之日，原告自该日起至2020年9月17日即向本院提交诉讼材料之日止，已超过三年，故原告对2008年之前房租的起诉已超过诉讼时效，被告关于原告请求2008年之前房租已过诉讼时效的抗辩本院予以采纳。综上，本院认为，原、被告签订的非住宅房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。合同期满，被告继续租赁涉案房屋，原告亦未提出异议，应视为不定期租赁，按照原合同继续履行，被告亦应按原合同约定的租金标准继续向原告支付租金。不定期租赁当事人可随时提出解除合同，原告于2017年6月22日向被告提出解除双方签订的非住宅房屋租赁合同，被告亦同意解除，则双方就涉案房屋签订的非住宅房屋租赁合同自该日解除。依法租赁期间届满或解除合同后，承租人应当返还租赁物，如拒不返还租赁物，应支付出租人占有期间的使用费，故被告应自2017年6月23日起，比照原租金标准支付原告房屋占有使用费。原告请求判令被告偿付房屋租金305212.04元，其中2008年前欠租63307.94元，2017年4月1日至2020年8月31日欠租241904.10元，经查，原告请求被告偿付2008年前欠租63307.94元已超过诉讼时效，本院依法不予支持。原告关于被告偿付2017年4月1日至2020年8月31日之间欠租241904.10元的诉讼请求，经查，被告自2017年4月1日起再未支付原告租金的事实清楚，虽原告于2017年6月22日向被告通知解除合同时未就此期间租金进行主张，但未明示予以免除，则被告应支付2017年4月1日起至2017年6月22日合同解除之日的租金，并自2017年6月23日起比照原租金标准支付原告截止2020年8月31日的房屋占有使用费共计241904.10元，庭审中原告虽未明确说明变更诉讼请求，但在庭审中已对诉讼请求的性质说明2017年6月22日前是租金，6月22日以后是占有费用，应视为对诉讼请求予以了变更，关于被告提出的房屋占有使用费系另一法律关系不应合并审理的抗辩，本院认为，房屋租金及房屋占有使用费均基于原、被告之间存在的房屋租赁关系，系同一法律关系，理应合并审理，被告抗辩于法无据，本院不予采纳。原告关于请求被告支付逾期付款违约金109520.04元（按年利率4.35%分段计算至2020年8月31日）,并从2020年9月1日起至被告给付之日止仍按上述利率计算的诉讼请求，本院认为，原告主张按年利率4.35%计算欠付房屋租金的违约金低于双方合同约定的违约金标准，本院予以认可，但被告欠付租金为2017年4月1日起至2017年6月22日之间的租金共计16126.94元，根据合同约定的当月10日支付房屋租金的约定，则相应违约金分段计算为2328.78元，本院对此予以支持。原告请求支付2008年前欠租及自2017年6月23日起计算的房屋占有使用费的违约金于法无据，与约不符，本院不予支持。原告关于被告赔偿原告律师代理费12000元的诉讼请求，符合双方合同约定，但数额过高，根据本案原告胜诉情况，以7000元为宜，过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、当时有效的《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、限被告王文勇于本判决生效之日起10日内支付原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心房屋租金及房屋占有使用费共计241904.10元（房屋占有使用费计算至2020年8月31日止）及违约金2328.78元（计算至2020年8月31日止），并自2020年9月1日起至16126.94元租金实际给付之日止，继续按16126.94元为本金，按年利率4.35%的标准计算违约金给原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心；二、限被告王文勇于本判决生效之日起10日内赔偿原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心律师代理费损失7000元；如果被告王文勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心的其他诉讼请求。案件受理费7701元，减半收取计3851元，由原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心负担1584元，被告王文勇负担2267元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  于英二〇二一年三月十九日书记员  曲妮