广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初127号原告（反诉被告）：佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，住所地广东省佛山市高明区××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××***。负责人：李彪。委托诉讼代理人：钟秀珍，女，1983年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市高明区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××***，系该公司职员。被告（反诉原告）：黄曦婷，女，1994年4月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××***。原告（反诉被告）佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司（以下简称凯信公司）与被告（反诉原告）黄曦婷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凯信公司的委托诉讼代理人钟秀珍、被告（反诉原告）黄曦婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯信公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2019年5月起至2020年8月期间住宅物业管理服务费共计4326.08元；2.判令被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金430.04元（2019年5月起至2020年8月，违约金从欠费次月首日起计，按欠费总额每日万分之五，计至实际清偿之日止，暂计至起诉之日2020年8月31日为430.04元）；3.判令被告支付2019年2月2日起至2020年6月30日的住宅公摊电费，共计284.95元；4.本案的受理费由被告承担。事实与理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业，与被告于2016年6月15日签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费为每月270.38元（不含公共水电分摊），被告应于每月5号前交纳当月的物业管理服务费，并约定被告如违反协议不按期交纳有关费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。然而被告却拖欠2019年5月起至2020年8月期间住宅物业管理服务费4326.08元，2019年5月起至2020年8月逾期缴纳物业管理服务费违约金430.04元，2019年2月2日起至2020年6月30日的住宅公摊电费284.95元；上述三项合计5041.07元。原告曾多次短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催缴物业管理服务费，但其仍无理拒交。综上所述，被告已严重违反《前期物业管理服务协议》，拖欠物业管理费，致使原告的利益受损，原告现依法向法院提起民事诉讼，请求依法判令如上诉请。被告黄曦婷辩称：原告没有履行物业协议约定，造成被告不必要的损失和精神困扰。第一，人员安全问题。原告曾经在2019年4月10日与被告在法庭上接受和解，并口头承诺将改善该物业管理的质量，特别对外来人员的管理问题，但在2019年10月6日又有人上了被告的房子，被告根本不认识该男子，所租房子的租客也不认识该男子，租客于是报警，该男子只是与之前装修的负责人有财务纠纷，之前被告已经提醒原告这男子因为找不到装修负责人而来骚扰被告，因为该男子可能带有凶器之类的东西，是一个很危险的人。如果原告能尽自己的职责对外来人进行盘查，像碧桂园的物业一样，找人一定要通知业主。因为这名男子不止一次到这个小区来，被告已经通知过，但原告还是没有重视这件事，大门总是打开的。被告于2019年10月将房屋出租，已经签下合同，但因为该男子到被告房子捣乱，喊打喊杀，于是报警处理。这件事让租客觉得不安全遂退租毁约，造成被告经济损失和精神困扰。物业服务企业等建筑物管理人没有采取必要的安全保障措施尽力保障业主的安全。第二，设施安全问题，该楼层还存在电梯经常坏，有时急降，有时关不了门的情况。电线乱搭，保洁有时几天才扫一下地，地下室进水等问题也屡见不鲜。根据《中华人民共和国民法典》第942条的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身财产安全。且不说物业服务者不履行自身义务，给业主带来了极大的困扰，这种物业管理的水准也不应当征收一级的物业管理费，故申请将一级物业管理费降至三级标准，且申请原告赔偿其因管理不善而给业主造成的损失。第三，原告分摊水电费欠真实，所以被告拒绝缴纳。首先，分摊水电费没有设独立电表直接连供电所。只有一个总数，也无法证明每个月的抄表数据，也不向业主提供相关的照片证明，所抄录的电表是否仅供该楼层使用也无从而知。被告多次请提供电表的表数照片，到今天也没有公示电表的所在位置。原告曾经发过信息给被告显示2019年6月30多元的公摊电费，当时被告在业主群已经质疑过这个问题，但原告并无在群里公示，也从未给予回应。但后来公摊电费又毫无理由地减半由原来的30多元到现在每月的10多元，自始至终都未说明情况原因。现今被告也对原告提供的抄表数提出质疑，请求进一步提出切实证据。第四，原告规定的违约金过高，且无合理的收取违约金依据。观察原告发的违约金信息，2020年6月份为41.10元，7月份为16.49元，8月份的违约金却莫名其妙地变成430.01元，无任何解释说明，实属明显不合理。根据法律规定，约定违约金的数额不能超过造成损失的30%，所以被告请求法院判令违约金条款无效。反诉原告黄曦婷向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告因管理不善导致租客退租的损失36000元和精神损失费10000元，合共46000元；2.判令反诉被告物业管理费降为三级标准，每月每方1.5元，反诉原告的管理费从2019年5月起至2020年8月只需交2025.15元。事实与理由：反诉被告没有履行物业协议约定，造成反诉原告不必要的损失和精神困扰。第一，人员安全问题。反诉被告曾经在2019年4月10日与反诉原告在法庭上接受和解，并口头承诺将改善该物业管理的质量，特别对外来人员的管理问题，但在2019年10月6日又有人上了反诉原告（业主）的房子，反诉原告根本不认识该男子，所租房子的租客也不认识该男子，租客于是报警，该男子只是与之前装修的负责人有财务纠纷，之前反诉原告（业主）已经提醒反诉被告（物业）这男子因为找不到装修负责人而来骚扰反诉原告，因为该男子可能带有凶器之类的东西，是一个很危险的人。如果反诉被告能尽自己的职责对外来人进行盘查，像碧桂园的物业一样，找人一定要通知业主，因为这名男子不止一次到这个小区来，反诉原告已经通知过，但反诉被告还是没有重视这件事，大门总是打开的。反诉原告2019年10月将房屋出租，已经签下合同，但因为该男子到反诉原告房子捣乱，喊打喊杀，于是报警处理。这件事让租客觉得不安全遂退租毁约，造成反诉原告经济损失和精神困扰。物业服务企业等建筑物管理人没有采取必要的安全保障措施尽力保障业主的安全，故反诉原告要求反诉被告赔偿合同里的损失36000元和精神损失费10000元。第二，设施安全问题，该楼层还存在电梯经常坏，有时急降，有时关不了门的情况。电线乱搭，保洁有时几天才扫一下地，地下室进水等问题也屡见不鲜。根据《中华人民共和国民法典》第942条的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身财产安全。且不说物业服务者不履行自身义务，给业主带来了极大的困扰，这种物业管理的水准也不应当征收一级的物业管理费，故申请将一级物业管理费降至三级标准，且申请反诉被告赔偿其因管理不善而给业主造成的损失。第三，反诉被告分摊水电费欠真实，所以反诉原告拒绝缴纳。首先，分摊水电费没有设独立电表直接连供电所。只有一个总数，也无法证明每个月的抄表数据，也不向业主提供相关的照片证明，所抄录的电表是否仅供该楼层使用也无从而知。反诉原告多次请提供电表的表数照片，到今天也没有公示电表的所在位置。反诉被告曾经发过信息给反诉原告显示2019年6月30多元的公摊电费，当时反诉原告在业主群已经质疑过这个问题，但反诉被告并无在群里公示，也从未给予回应。后来公摊电费又毫无理由地减半，由原来的30多元到现在每月的10多元，自始至终都未说明情况原因。现今反诉原告也对反诉被告提供的抄表数提出质疑，请求进一步提出切实证据。第四，反诉被告规定的违约金过高，且无合理的收取违约金的依据。观察反诉被告发的违约金信息，2020年6月份为41.10元，7月份为16.49元，8月份的违约金却莫名其妙地变成430.01元，无任何解释说明，实属明显不合理。根据法律规定，约定违约金的数额不能超过造成损失的30%。反诉被告凯信公司辩称：关于人员安全问题，根据君御海城前期物业管理服务协议第四条第六点的约定，反诉被告提供的服务内容为公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理，且反诉被告按照附件二物业服务标准对各行人出入口二十四小时坚守，也有人员对车辆进行登记记录，反诉原告陈述也承认为其房屋装修人员的款项问题，因此，其主张赔偿是不成立的；关于设施安全问题，反诉原告反映该楼层电梯还存在经常坏，有时急降，地下室进水等问题，电梯作为特种设备，反诉被告也委托了第三方维保单位进行了维护保养，每个月也是按时公示电梯的维保计划，异常的维修也有相关的记录；反诉原告陈述的关于地下进水问题，描述不清楚，地下漏水现在仍在保修期，反诉被告已经反馈给了开发商；其他关于保洁7天才扫一次地的问题，仅仅是以微信其他业主反映的作为依据，并不能说明反诉被告管理不善，造成反诉原告的损失。君御海城的收费标准也是进行了备案，与反诉原告在购买房屋时签订商品房买卖合同和前期物业服务合同中都有约定，不是反诉原告能随意调整的。反诉原告反映的反诉被告公摊水电费欠真实而拒绝缴纳的问题，反诉被告根据供电局的发票据实分摊，每个月都在大堂进行了公摊，园区公共用电、电梯用电、梯灯用电等，并非是反诉原告说的没有独立电表，公示表中明确标明分摊的户数及事项，如反诉原告需具体了解明细，反诉被告可以放在服务中心的前台，反诉原告可以自行核对。另外，反诉原告陈述的公摊电费问题，相关的公示是有明确的标明，反诉被告也有进行了节能改造，设定定时开关等。从近一年的分摊效果来看，是起到了节能的效果。关于违约金的收取问题，由于受疫情影响，在2020年8月份之前，反诉被告对欠费的单元都没有强行收取，但部分业主故意拖延，2020年2月前的欠费也拒绝交。从2020年8月开始，反诉被告是严格按照君御海城前期物业服务协议的规定，按每日万分之五计算违约金，反诉被告已在2020年7月多次提醒业主缴费，管家在朋友圈、业主群也多次提醒业主，管家也是通知到了反诉原告，综上，反诉被告认为反诉原告的反诉理由不成立，请求驳回反诉原告的全部反诉请求，并交清物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对原告（反诉被告）凯信公司所举证据8，被告（反诉原告）认为其记录的内容不一定真实，在被告（反诉原告）未提出相反证据的情况下，本院对该证据的形式真实性予以确认。对被告（反诉原告）所举证据1，原告（反诉被告）对其关联性有异议，本院经核查，该证据中《房屋租赁合同》的承租方没有具体身份信息，被告（反诉原告）也未提出有关具体租赁情况（交租、交房、租户搬入涉案小区、租户解约的原因等）及具体损失的证据，而且，该《房屋租赁合同》显示的租赁期间是被告（反诉原告）欠缴涉案物业服务费的期间，本院对该证据的真实性、关联性均不予确认。本院经审理查明：2015年6月15日，被告（反诉原告）与佛山市高明富逸湾实业开发有限公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，被告（反诉原告）向佛山市高明富逸湾实业开发有限公司购买佛山市高明区××××××××××××××××××××××××，建筑面积为135.19平方米。同日，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订了一份《君御海城前期物业管理服务协议》，双方约定，被告（反诉原告）每月向凯信公司交纳物业服务费270.38元，物业服务费用自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日或实际交付之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算），且不论被告（反诉原告）是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费，被告（反诉原告）应在每月5号前交纳当月物业服务费；逾期未交纳物业服务费以及水、电、特约服务等费用的，凯信公司将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算（其余约定详见该协议）。2017年1月27日，被告（反诉原告）办理了涉案房屋的收楼手续。另查明：被告（反诉原告）从2019年5月开始欠缴涉案房屋的物业服务费。被告（反诉原告）拖欠涉案房屋从2019年2月2日至2020年6月30日的公摊电费284.95元。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）针对上述费用进行了催收。再查明：原告（反诉被告）在涉案小区门岗采取了外来人员进小区的登记措施。2019年10月6日，有案外人到被告（反诉原告）的涉案房屋里闹事，原告（反诉被告）提供的证据并未显示该案外人进小区的登记信息。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的物业服务存在瑕疵。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《君御海城前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。在原告（反诉被告）已依约履行相应义务的前提下，被告应按照协议约定支付相应的费用，被告逾期缴纳相应费用的行为已构成违约。据此，被告应向原告支付2019年5月1日起至2020年8月31日期间物业管理服务费共计4326.08元（270.38元×16个月）及2019年2月2日至2020年6月30日期间公摊电费284.95元。虽然曾经有案外人到涉案房屋闹事，但该事件属于偶然事件，也涉及到个人之间的纠纷，该事件与反诉被告的物业服务之间并无必然的直接因果关系。反诉被告针对反诉原告的物业服务只是存在瑕疵，并未达到降低物业服务费的严重程度。而且，物业服务涉及的是整个涉案小区，物业服务费的降低涉及到整个小区的业主，只对单个业主降低物业服务费明显对小区的其他业主不公平。在反诉原告没有举出充分的证据证明反诉被告针对整个小区的物业服务存在较严重问题的情况下，本院对反诉原告要求降低物业服务费的诉讼请求不予支持。关于违约金的问题。根据《君御海城前期物业管理服务协议》的约定，被告逾期支付物业服务费的，原告有权要求被告每日按欠费总额的万分之五支付违约金。但是，由于原告针对被告的物业服务存在瑕疵，即原告也存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，双方均应承担相应的责任。根据过错相抵的原则，本院对原告凯信公司有关违约金的诉求不予支持。关于反诉原告请求反诉被告赔偿退租损失和精神损失的问题。正如证据认定部分的陈述，反诉原告未提出有关具体租赁情况（交租、交房、租户搬入涉案小区、租户解约的原因等）及具体损失的证据，也未举证证明与反诉被告的物业服务之间存在直接因果关系，反诉原告有关赔偿退租损失的诉求理据不足。反诉原告也未举证证明其存在精神损害，且该精神损害与反诉被告的物业服务之间存在直接因果关系，本院对反诉原告有关赔偿损失的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄曦婷于本判决生效之日起十日内支付2019年5月1日起至2020年8月31日期间的物业服务费4326.08元给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司；二、被告黄曦婷于本判决生效之日起十日内支付2019年2月2日起至2020年6月30日期间的住宅公摊电费284.95元给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司；驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄曦婷的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取25元（原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司已预交），由被告黄曦婷负担。被告黄曦婷于支付判项确认的款项时一并将其负担的受理费25元支付给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，本院不再另行收退。本案反诉受理费1018元，减半收取509元，由反诉原告黄曦婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 邹志刚二〇二一年三月五日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪