内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2021）内22民终60号上诉人（原审被告）：刘某，住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。上诉人（原审被告）：李某1，住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙某，内蒙古光信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯某，公务员，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：姜某，内蒙古无涯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，内蒙古无涯律师事务所律师。原审第三人：张某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。上诉人刘某、李某1因与被上诉人侯某、原审第三人张某案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2020）内2201民初3580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘某、李某1及二人共同委托诉讼代理人孙某、被上诉人侯某及其委托诉讼代理人姜某、李某2到庭参加诉讼。原审第三人张某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘某、李某1上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回侯某一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由侯某负担。事实和理由：本案的基本事实是案涉房屋的购买人为张某，并且其办理了产权登记，登记号为41055141517893。刘某、李某1与张某之间的借款合同于2014年9月29日办理了公证，随即在科右前旗房产管理局办理了在建工程抵押登记证明书。由于张某未能还款，刘某、李某1持公证书到乌兰浩特市人民法院申请强制执行，请求对该房屋评估拍卖，实现担保物优先受偿。1.一审判决并没有直接判令案涉房屋所有权属于侯某，在房产部门产权手续变更之前该房屋所有权人仍然为张某所有，刘某、李某1有权对该抵押物行使优先受偿；2.从本案双方证据的效力来看，公证书及在建工程抵押登记证明书的效力具有公示的效力，可以对抗任何的其他买卖合同或任何票据的证明效力；3.刘某、李某1与张某办理债权公证时，张某明确告知该房屋没有出卖他人，如果侯某与其真有买卖关系，作为购买方是不可能不审查相关房产手续的，包括该房屋是否有抵押或能否办理正常的交易手续，本案只有一种可能那就是侯某与张某恶意串通以达到其不还钱的目的；4.据了解，侯某与张某之间有特殊的关系，不是正常的买卖关系，侯某是张某的亲大伯哥，从这一点来看其明知该房屋有抵押还进行买卖。这就是虚假的买卖，是欺诈行为，二人之间的买卖合同应认定无效；5.乌兰浩特市人民法院作出的（2020）内2201执异16号裁定书认定是正确的，也就是该房屋设定了抵押权，刘某、李某1享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，侯某提出的排除执行异议不应得到支持。侯某辩称，不同意刘某、李某1的上诉请求，其上诉的事实及理由均不能成立，或与事实不符，或于法无据，请求二审法院驳回其诉讼请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。张某未做陈述。侯某向一审法院起诉请求：依法确认科右前旗水岸绿洲小区10号楼3单元902室的房产归侯某所有，并停止对该房屋的强制执行，解除查封。一审法院认定事实：侯某提交房屋买卖协议、协议书各一份，用以证明2014年6月14日，侯某与张某签订了房屋买卖协议，约定张某将其用工程款抵收的的位××旗房屋出售给侯某。侯某签订购房合同时间早于刘某、李某1的抵押合同时间，张某对该房屋行使的抵押担保行为属于无权处分行为，在侯某未追认的情况下张某的该抵押合同属于效力待定合同，不发生法律效力，刘某无权依据该抵押合同执行案涉房屋，且该房屋买卖协议签订时间早于法院查封时间，侯某与张某于2017年5月1日签订的协议书也属于房屋买卖协议，是法院查封前签订的，上述合法有效的证据足以支持侯某具有排除强制执行的民事权益；侯某提交收据7份（缴纳物业费等相关费用）、现金交款单（房屋增平费）、2018年至2019年度采暖费发票、2019年至2020年度采暖费发票，用以证明侯某已经交付了水岸绿洲小区10号楼3单元902室房屋物业大修基金4152.96元、装修保证金2000元、有线入网费300元、公共卫生费86元、物业费593.28元、电梯费648元、电费500元、垃圾清理费296.64元，并于2017年11月6日向科尔沁右翼前旗房产局交付了商品房预售资金364元的增平费，上述缴款清单完全可以证明侯某已经实际入住，合法占有了该房屋；侯某提交缴纳房款收据三枚、内蒙古农村信用社回单一份，用以证明侯某于合同签订当日即2014年6月14日给付了定金10000元，后陆续向张某给付了剩余的全部房款230000元，上述证据合法有效，因此该事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）款规定；侯某另提交中华人民共和国最高人民法院（2018）法民申4090号民事裁定书打印件、内蒙古自治区高级人民法院（2019）内民终254号民事判决书打印件、辽宁省高级人民法院（2019）辽民终01号民事判决书打印件、四川省成都市中级人民法院（2020）川民终01号民事判决书打印件、内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2020）内2201民初825号民事判决书打印件，用以证明房屋买受人的物权期待权优先于抵押权，对于已经支付全部或者大部分购房款的买受人的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护房屋实际买受人的权利。经质证，刘某认为，侯某出示的上述证据除物业费相关票据真实证明交纳了相关费用，其他证据存在虚假性，均无法证明侯某已实际入住涉案房屋；李某1的质证意见与刘某相同。经质证，张某对侯某出示的证据真实性无异议，但认为2016年6月14日收据的20000元中含10000元涉案房屋的定金，2014年10月29日收据中的220000元包含2016年6月14日收据中的20000元；2016年10月7日由鸿泰房地产公司开具的收据与其无关。刘某提交乌兰浩特市人民法院（2020）内2201执异16号执行裁定书，证明侯某在刘某与张某执行案件中提出异议，申请终止执行，该异议已被驳回；提交内蒙古科右前旗公证处（2014）前证字第1845号公证书、借款合同，证明张某与刘某、李某1于2014年9月29日签订借款合同，张某将诉请房屋抵押给刘某、李某1，并办理了他项权利证书的事实；提交抵押登记证明，用以证明张某为刘某、李某1办理了诉请房屋的抵押权预告登记；提交内蒙古科右前旗公证处（2018）前执字第8号执行证书，用以证明刘某、李某1是依据该执行证书向乌兰浩特市人民法院申请的强制执行；提交乌兰浩特市人民法院关于科右前旗水岸绿洲小区10号楼3单元902室房屋的拍卖公告，用以证明法院根据刘某的申请已对诉请房屋进行拍卖的事实；提交借条四枚，用以证明刘某、李某1与张某陆续的债权债务关系没有过期。经质证，侯某对刘某提交的证据真实性认可，但认为无法证明抵押权优先于侯某购买房屋有效的事实结果，而张某对于归侯某所有的房屋无权行使抵押权处分，根据刘某、李某1出示的抵押权证书，抵押期限是2014年9月29日至2015年9月29日，抵押期限已过，故刘某、李某1无权执行涉案房屋。关于四枚借条是刘某、李某1与张某之间的债权债务关系，与本案无直接关联。张某质证认为，对刘某出示的证据真实性无异议，但认为抵押期限已过，没有再续签抵押，并且已经超出执行时效，四枚借条与争议的房屋和本案无关。李某1未向法庭提交证据，对刘某提交的证据认可。张某提交预购商品房抵押合同，用以证明2014年9月29日与刘某签订的抵押，期限一年，已经到期，但没有续签抵押；提交在建工程抵押手续，用以证明期限也是一年，亦没有续签抵押；提交说明材料一份，证明2014年6月14日侯某在张某处预定两处房屋，张某已经告知存在抵押情形，在抵押到期后办理过户手续。经质证，侯某对张某提交的预购商品房抵押合同、在建工程抵押手续的真实性无异议，认为上述证据能证明抵押期限已过，形成的抵押时间晚于侯某与张某签订房屋买卖协议时间，对说明材料的真实性不予认可，认为说明材料是2017年5月2日出具的，房屋买卖时间发生在2014年6月14日，抵押是发生在2016年9月29日，故买卖事实发生在抵押之前。刘某质证认为，对张某提交的预购商品房抵押合同、在建工程抵押手续的真实性无异议，但均不能证明张某已经解除抵押的事实，对说明材料因是复印件，不予质证。李某1对张某提交证据的质证意见，与刘某意见一致。该院认证，刘某提交的四枚借条与本案无直接关联外，当事人各方提交的证据真实性无异议，各方提交的证据均能反映案件的客观事实，对各方提交的各项证据的证明效力，该院予以认定。一审法院认为，侯某与张某在2014年6月14日签订案涉房屋买卖协议并交付购房定金，截止2016年10月7日交付全部房款257088元，并于2016年10月8日、2017年11月6日相继向案涉房屋物业等相关管理部门交付房屋大修基金、物业管理、公共用电取暖、有线入网、垃圾清理、电梯维护、商品房预售资金等各项费用，且入住已装修的案涉房屋，侯某与张某签订案涉房屋买卖协议的时间，早于张某与刘某于2014年9月29日签订案涉房屋抵押合同的时间，亦早于该院（2018）内2201执2291号执行裁定对案涉房屋于2018年12月18日的查封扣押时间，故侯某的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定赋予善意买受人基于物权期待权排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”侯某与张某自愿签订商品房买卖协议，已交付全部购房款，并装修入住上述房屋使用多年，没有违反国家法律及政策强制性规定，属于真实合法的权利人，且侯某不是由于自身原因未办理案涉房屋物权登记，其权利主张完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》上述条款规定，具备依法排除对案涉房屋强制执行的民事权益。刘某提出反驳意见，但无充分证据加以证明，其反驳主张不能成立。对侯某的合理合法诉求，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：“一、对上述执行标的××旗的房产，不得执行；二、确认被查封扣押的××旗的房产，属于原告侯某的合法财产。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘某、李某1提交证据如下：1.刘某与张某签订的还款意向书一份，证明刘某与张某之间有债权债务关系，此时张某并未说过房屋已经出售。经侯某质证认为该还款意向书未涉及到侯某，真实性无法确定，且与本案无关联性；2.中华人民共和国最高人民法院（2020）最高法民终580号民事判决书打印件，证明此案与本案类似，虽然当事人交付了购房款，但未办理预告登记或产权登记，法院对其诉请未予支持，故一审判决错误。经侯某质证认为此案例并非指导案例，对举证目的不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明本案事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为侯某作为购房人享有的请求出卖人张某转移所有权的债权即物权期待权，能否排除刘某、李某1依据抵押权而申请采取的执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，此系关于案外人排除执行异议的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，其适用的一般原则是享有担保物权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的优先受偿权，在此情况下对案外人提出的排除执行异议的请求不予支持，而第二十八条、第二十九条分别针对的是不动产和用于居住的商品房享有物权期待权的规定，属于第二十七条的除外情形，由此可见，申请执行人依据抵押权对执行标的所申请的强制执行并非不可排除。本案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”进行判断，并且该四个要件需同时具备，缺一不可，从本案现有证据看，案涉房屋查封前，侯某与张某已签订房屋买卖协议，刘某上诉主张侯某与张某系亲属关系，恶意串通，双方不存在真实房屋买卖合同关系，但对于该主张其并未能提供证据予以证明，故未有证据证明侯某作为购房人签订房屋买卖协议时为非善意。侯某已支付全部购房款，同时根据物业大修基金、装修保证金、有线入网费、公共卫生费、物业费、电梯费、电费以及增平费收据等证据可以证明案涉房屋在查封前已由侯某实际占有使用。因侯某与张某签订房屋买卖协议系在2014年6月14日，早于案涉房屋办理抵押登记的2014年9月29日，故亦未有证据证明作为房产买受人的侯某未能尽到审慎注意义务或存在过错，即未能证明未办理产权登记系因买受人自身原因，故一审法院认定侯某享有的民事权益能够排除案涉房屋执行并无不当。综上所述，刘某、李某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘某、李某1负担。本判决为终审判决。审判长 高 岩审判员 王晓梅审判员 高铁英二〇二一年三月十二日法官助理 唐诗雨书记员 张善语