文书内容重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0237民初827号原告：重庆市宏实物业管理有限责任公司，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路177号，统一社会信用代码91500237750084151M。法定代表人：陶世菊，总经理。委托诉讼代理人：李开鑫（系特别授权），重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴权荣（系特别授权），重庆江晟律师事务所律师。被告:易前芹，女，1971年4月19日出生，汉族，无固定职业，户籍地重庆市巫山县。原告重庆市宏实物业管理有限责任公司（以下简称“宏实物业公司”）与被告易前芹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告宏实物业公司的委托诉讼代理人李开鑫、被告易前芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏实物业公司向本院提出的诉讼请求：1.请依法判令被告支付原告物业管理服务费7158.31元(2016年1月1日起至2020年1月31日止)、违约金500元，二者合计人民币7658.31元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月7日，被告与宜宾恒道房地产投资有限公司签订《房屋买卖合同》、《平湖山水江岸业主临时管理规约》及承诺书。2015年2月1日，原告与宜宾恒道房地产投资有限公司签订《重庆市前期物业服务合同》并从次日起至2020年1月31日止服务于平湖山水江岸小区业主，被告系座落于平湖山水江岸小区X栋X单元XX-X房业主。在原告为平湖山水江岸小区提供物业管理服务期间，原告与被告均应当切实履行《平湖山水江岸小区临时管理公约》、《中华人民共和国物业管理条例》的规定，但被告从2016年1月1日起至2020年1月31日止拖延缴纳物业管理服务费及相关费用。巫山县平湖山水江岸小区《前期物业服务合同》第六条约定:住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.2元/平方米，商业物业管理服务费标准为按建筑面积每月1.5元/平方米。宜宾恒道房地产投资有限公司与原告签订的《平湖山水江岸小区前期物业服务合同》第三十三条约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之一的标准向原告支付违约金。被告向宜宾恒道房地产投资有限公司购买平湖山水江岸小区X栋X单元XX-X室住房，住房建筑面积为121.74平方米。被告作为小区的业主之一，接受了原告提供的物业管理服务，依法应当按照《物业管理条例》、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》以及相关约定向原告缴纳物业管理服务费。但被告从2016年1月1日至2020年1月31日止共拖欠49个月的物业管理服务费7158.31元。在原告多次催收的情况下，被告仍拖欠不缴，其行为已构成违约。故此，原告为依法维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。被告易前芹辩称，原告起诉称“被告拒不缴纳物业费”是因为原告没有按约履行合同及未按规定提供相应等值服务。主要表现为：1.原告从2015年入驻小区至2020年1月原告未履行任何手续从小区自行撤出时，原告从未与业主进行过调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交纳物业费的业主也从未进行入户或电话调查是什么原因以及如何解决业主问题让业主主动缴纳物业费。出现不交费的情况后，原告没有电话催收、门上贴条，只有最后发律师函到法院诉讼，这不是处理问题的态度。2.原告从未开展任何社区文化活动，更别说小区相关文化建设。原告从2015年入驻至今从未对财务收支进行公布，严重侵犯业主知情权。3.按照规定，原告在接到相关部门停水、停电通知后，应按规定时间提前通知用户，但小区每年停水电在七、八次左右，原告只有两次进行提前公告。原告的小区保安亭24小时无人值班，摄像头夜间基本无法使用，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致每年有多户业主家被盗。很多业主汽车被划被刮蹭，小区各处都可以看到业主的车停放，物业没有尽到应尽的职责。电梯因管理不善被水泡了几次，长期不能使用，致使高层业主无法正常居住。原告没有按规定提供保洁服务。小区内的水池，原告入驻后从未管理过。小区内损坏的公用设施设备原告常年未更换。小区备用发电机不能在规定时间内启动应急供电。4.原告私自将本该属于业主共有的公告栏、电梯、公共活动场地等其他位置设置商业广告牌，将业主共有场地出租给小区幼儿园并在场地上安装相关设备，从未向业主公布其收入的流向，其广告、车位、场地收益属于业主共有部分的收益应该归全体业主共有，且应该在扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况，原告的行为严重侵害全体业主的权利。5.按照《重庆市物业管理条例》的规定，拖欠物业费不得超过6个月，原告应要求业主超过6个月没有交纳物业费时，原告就应采取相应的措施，而实际上很多业主拖欠一年以上物业费，主要是因为原告自身管理不善所致。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因为原告没有履行双方的合同约定，被告有权拒绝履行并暂时拒绝缴纳物业费用。在原告按合同履行相关义务并解决相关问题后，被告再根据相关规定缴纳费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合其他案件事实综合审查认定。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：被告易前芹于2011年10月7日购买了宜宾恒道房地产投资有限公司的商品房，成为重庆市巫山县高唐街道平湖东路900号X栋X-XX-X室的业主,房屋建筑面积121.74m2。原告（乙方）与宜宾恒道房地产投资有限公司（甲方）签订了《重庆市前期物业服务合同》，合同中约定了物业服务费用收费标准为按建筑面积1.2元/月/平方米，物业服务费用或者物业服务资金按（月）交纳，业主或物业使用人应在（每月）前10日内履行交纳义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。2011年10月7日，被告签订了《承诺书》，载明：二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守《前期物业管理合同》及《业主临时管理规约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人同意承担违反《前期物业管理合同》及《业主临时管理规约》的法律责任并同意对该物业使用人违反前期物业管理合同及业主临时管理规约的行为承担连带责任……。2016年1月1日至2020年1月31日，被告拖欠原告物业服务费7658.31元未缴纳。后原告委托重庆江晟律师事务所向被告发律师函的形式催要物管费，但被告至今未交纳。另查明，2019年12月30日，巫山县山水江岸小区业主委员会向原告发出了《关于要求宏实物业撤出山水江岸小区的告知函》，该告知函明确原告与宜宾恒道房地产投资有限责任公司签订的前期物业管理合同将于2020年2月1日期满，经小区业委会讨论并征求部分业主意见后一致决定，要求原告在合同到期日撤离小区，并及时做好物业移交准备工作。2020年1月31日，原告撤离巫山县山水江岸小区。原告在庭审中同意对违约金的约定予以适当调整。本院认为，被告易前芹作为重庆市巫山县高唐街道平湖东路900号X栋X单元XX-X号室房屋的业主，同意按《前期物业管理合同》及《业主临时管理规约》中的约定履行双方的权利和义务，系双方意思表示真实，对双方均具有法律约束力。原告为包括原告在内的山水江岸小区的业主提供了物业服务，应当按照双方约定和法律规定的收费标准收取相应的管理费，被告易前芹作为山水江岸小区业主，未按时交纳物业费，违反了合同约定，属违约行为，应承担逾期给付的民事责任。因此，原告要求被告给付拖欠的物业管理服务费7158.31元（2016年1月1日至2020年1月31日止，共49个月）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告支付500元违约金的诉讼请求，因原告在庭审中同意对违约金的约定予以适当调整，本院酌定支持400元。对于被告易前芹辩称意见中所述的相关问题，相关权利人可向侵权人或开发商等另行主张权利，本院在本案中不予处理。同时，被告又称原告曾收取的物管费是按建筑面积每月1元/平方米收取的，现在按每月1.2元/平方米收取，是不合理的，本院认为，按《重庆市前期物业服务合同》的约定，住宅的物业费是按1.2元/月/平方米收取，原告在履行合同期间自愿放弃权利，按1元/月/平方米向被告收取，也是符合法律规定的，现原告不愿放弃权利，要求被告按合同履行，不违反法律规定，也未损害被告的利益，故对被告易前芹的辩论意见，本院不予采信。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百三十六条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、由被告易前芹于本判决生效后五日内，支付原告重庆市宏实物业管理有限责任公司物业管理服务费7158.31元及违约金400元，共计7558.31元。二、驳回原告重庆市宏实物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告易前芹负担。本判决为终审判决。审判员  何玲二〇二一年三月十九日书记员  夏燚