湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初4768号原告：秦强胜，男，1968年2月17日出生，汉族，住孝感市孝南区。委托诉讼代理人：范权清，湖北名流律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉，申请执行，领取处分执行物，代收法律文书。被告：孝感市华厦房地产开发集团有限责任公司。住所地：孝感市孝南区新铺镇永安村华厦龙成综合体19楼。统一社会信用代码：91420900747679234R。法定代表人：翟博奇，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建刚，湖北维思德律师事务所律师。代理权限：特别授权。有权查阅案件资料，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，收集证据，签收法律文书等。委托诉讼代理人：周正天，湖北律之心律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：连带福，男，1961年8月1日出生，汉族，住孝感市孝南区。委托诉讼代理人：陈静雯，湖北维思德律师事务所律师。代理权限：特别授权。有权查阅案件资料，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，收集证据，签收法律文书等。第三人：李自成，1948年10月5日出生，汉族，住孝感市开发区。委托诉讼代理人：杨**，湖北金煜言律师事务所律师。代理权限：特别授权。有权查阅案卷资料，代为承认、放弃、变更、增加诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉，签收法律文书等。原告秦强胜诉被告孝感市华厦房地产开发集团有限责任公司（以下简称“华厦公司”）、被告连带福、第三人李自成合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月29日、11月19日公开开庭进行了审理。原告秦强胜及委托诉讼代理人范权清，被告华厦公司委托诉讼代理人李建刚、周正天，被告连带福及其委托诉讼代理人陈静雯，第三人李自成的委托诉讼代理人杨**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求依法判令二被告：1、按照协议立即交付5套还建房于原告并办理房产证书；2、支付逾期交房的违约金807000元（自2015年5月1日至2019年9月30日止，2019年9月30日之后的违约金计算至付清之日止，按每套房屋每日违约金100元计算）；3、承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2013年被告孝感市华厦房地产开发集团有限责任公司成立远大项目部，负责承建孝感市孝南区新铺镇秦家岗集并改造建设项目，现更名为“幸福名城”，该远大项目部负责人是李自成。2013年10月19日，原告为甲方与被告方原项目负责人李自成为乙方签订还建《协议书》，该协议书约定：一、李自成在2#楼还建秦强胜建筑面积580平方米的房屋，还建楼层十三楼A户型1301一套面积125.67平方米，1306一套面积125.67平方米，1202一套面积108.6平方米，1302一套面积108.6平方米，1305一套面积108.6平方米，共计577.14平方米。二、若预定面积超出或减少部分，由不足一方按3000元/㎡支付人民币给另一方，（水电进户）乙方必须给甲方办理两证。三、还建日期在开工之后18个月还建，若延期每天每套100元/天补偿给甲方。该工程于2013年10月开工，2015年5月竣工。建设过程中被告项目负责人变更为第二被告连带福。2016年11月2日，被告连带福在未征得原告同意的情况下，擅自将原告还建的五套房屋变更为2#楼1201、1601、602、1305、1701房屋。该工程竣工且还建日到期后，原告多次找二被告催促交付还建房屋，但被告以种种理由推诿拒不履行还建义务。经原告多处询问发现，被告将原属于原告的还建房屋卖于他人，二被告行为明显违法了还建协议的约定，且一房多卖，也涉嫌欺骗行为，理应承担法律责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令二被告立即履行交付还建房屋5套及办理产权证书，并承担支付违约金的义务。被告华厦公司辩称，1、本案不属于人民法院主管。案涉幸福名城1#、2#楼项目的土地使用权尚未进入招拍挂程序，项目五证即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》均未取得，所涉房屋属于依法不能交易、转让的标的。原告的诉讼请求为交付未取得建设工程规划许可证的建筑，法院应当裁定驳回其起诉。2、原告无法提供《协议书》原件，李自成本身前述陈述不一致，其《询问笔录》不能达到补强没有原件的《协议书》的法律效果，该《协议书》复印件不应被采纳作为认定案件基本事实的依据。由于案件基本事实缺乏证据支持，原告应承担举证不能的不利后果。被告公司没有拆迁秦强胜的房屋，被告公司拆迁的12户房屋与原告拆迁房屋在不同的国有土地出让地块上，项目名称形式上都是“幸福名城”，但实质是不同的独立开发项目，原告要求被告公司承担580平方米还建房是无理要求，也是非法的。3、原告明知李自成与华厦公司属于挂靠关系，李自成是案涉项目1#、2#高层楼房的实际权利人，还与之单独签订《协议书》，原告并未要求华厦公司盖章，李自成也未获得华厦公司的授权，因此该《协议书》本身不对华厦公司产生约束效力。不存在原告误以为李自成是代表华厦公司签订《协议书》的表见代理之可能，因李自成事先也未获得华厦公司的授权或事后获得华厦公司的追认，也不存在构成职务行为的可能，原告不是法律意义上的善意第三人，其在签订协议时信赖的主体是李自成而非华厦公司，华厦公司与原告之间不存在民事法律关系，该协议对华厦公司不具有约束力，因此华厦公司并不负有需向原告履行交付房屋的合同义务。4、因《协议书》本身是前置性意向协议，根据新铺镇政府及孝南区发改委的相关文件，秦家岗集并改造项目对高层楼房从未作出“拆一建三”的比例限制，华厦公司承建的幸福名城1#、2#高层楼房，其房屋拆除及建设面积只需要满足建设用地规划控制指标即可，因此在客观上并不存在平衡成本的必要与可能，协议并未实际履行。协议订立之后客观情况发生变化，原告负责开发的6号楼及3#、4#号楼系以皓冉公司名义开发，其拆迁面积全部报建在皓冉公司名下，实际上也将由皓然组团获得相应补偿，李自成并未从中获益，李自成借了580平方米的拆迁面积，每平方米花没有这样的事情，既然是借拆迁面积，按照当时统一开发的思路，政府今后支付的580平方米的拆迁费用肯定属于李自成所有，这种若要求继续履行协议书会使原告双倍获益，将是双方权利义务极度不一致，违反公平原则。最后，由于原告所挂靠的皓冉公司以及挂靠在华厦公司名下的楼房均已在各自负责的范围完成了开发、建设工作，平衡成本的合同目的无法实现，《协议书》已无继续履行的可能，故法院应依法驳回原告诉讼请求。被告连带福辩称，1、本案不属于买卖合同纠纷。案由是基于人民法院对诉讼案件所涉及的法律关系的性质进行概括后依法确立的案件名称。买卖合同关系是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的法律关系。案涉争议明显不符合买卖合同纠纷的法律特征，请求贵院依职权审查后予以确定。2、我于2016年11月作出的户型变更内容是基于当时不清楚案件真实情况，以为是李自成当初确实拆了秦强胜房屋才答应给的还建面积。基于事后已经查明项目本身没有拆迁原告房屋，因此也无须对其进行还建。3、户型变更行为为我个人行为，未经华夏公司授权认可，我知晓上述事实，因此相应责任不应由华夏公司承担。第三人李自成述称，1、我时任华厦公司项目部负责人，工作职责是依据公司指示对项目进行管理，个人也并没有给谁多少面积的权利。本案中，涉案项目在立项初期定的方案是由华厦公司这一家公司进行开发，但在实际的开发过程中最终却分成了两个组团、自负盈亏的方式各自进行开发，两个组团之间互不干涉，“华厦组团”负责开发的地块中并没有拆迁原告秦强胜的房屋更没有借用秦强胜地块的面积，也就没有还建的义务。2、签订协议书情况。当时包括原告秦强胜在内的所有开发组团均挂靠在华厦公司名下，以华厦公司的名义统一规划、整体报建、整体开发、整体核算容积率和享受政府拆迁还建部分的补偿，秦强胜认为自己拆迁多了，要求自己的580平方米的房屋在李自成开发的房屋中还建，但是政府应当给予的580平方米的拆迁补偿没有按照还建房屋的数量给李自成，另外还建房屋的成本还要分摊到整个项目中，按照整体面积计算，并不是李自成借580平方米到还建指标，无偿送580平方米的房屋给原告秦强胜。本人当时在协议上有备注最终仍需要以项目部确认的数据为准。后来分为华厦组团和皓冉组团分开开发后，政府只认各个组团拆迁和实际建设的面积，二个组团不相互算账和平衡，两个组团的容积率不一样、今后核定的土地出让金不一样，更主要是拆迁580平方米的拆迁补偿秦强胜自己以浩冉公司名义申报了，不存在平衡成本的问题，本协议未实际履行。3、关于没有盖章的说明。当时包括原告秦强胜在内的所有开发组团均挂靠在华厦公司名下，以华厦公司的名义统一规划、整体报建、整体开发，华厦公司不是投资人，也不享有开发权利，所有开发行为均是个人行为，原告秦强胜和李自成均明知均挂靠在华厦公司名下，各自独立作出决定，各自以自己的名义签订合同非常正常和自然，无需征得华厦公司的同意，特别是原告秦强胜明知是李自成个人开发，由李自成履行协议，也不可能要华厦公司盖章，如果李自成一方要华厦公司盖章，双方均挂靠在华厦公司名下，均要加盖华厦公司的印章，岂不是甲方乙方均是华厦公司。4、原告诉讼请求权事实基础来自于其与第三人李自成签订的一份协议书，但该协议书的真实性有待确认，按照“谁主张、谁举证”的民事诉讼基本原则，该举证责任的义务在原告。庭审过程中，原告称该协议书原件被收回并以其他政府相关会议记录以证明该协议的真实有效，但结合原告提供的政府会议记录，并无本案被告参与会议，原告在会议上所述的情况均是其单方说辞，最重要的是会议记录中并无本案被告需交付原告5套房屋的相关内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告华厦公司、连带福，第三人李自成对原告提交的证据七、十《协议书》有异议，认为未能提交证据原件，并且该协议书缺乏继续履行的可能。经庭审查明，该协议书虽系复印件，但所议之事并非虚构，其真实性本院予以认可。但是协议的内容缺乏必要的相关证据加以佐证，其证明目的本院不予采信。被告华厦公司、连带福，第三人李自成对原告提交的证据八、九、十一、十二、十三有异议，上述证据缺乏与本案的关联性，未能形成证据链，对其证明目的本院不予采信。原告提交的补充证据一具备真实性，关联性，且来源合法，能说明案件事实，本院予以采信；补充证据二、三、四、五、六、九、十一、十二与本案缺乏必要的关联性，本院不予采信；补充证据七、八系证人证言，该证人并非当事人，其证言证据效力不足，本院不予采信；证据十三、十四、十五、十六的内容不足以说明其证明目的，本院不予采信。被告华厦公司提交的证据二中的《关于秦强胜、卢应清还建房的情况说明》系第三人李自成的自述，不具备证据效力，本院不予采信；被告华厦公司提交的其他证据具备真实性、关联性，来源合法，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月10日，经孝感市孝南区发展和改革局批准，被告华厦公司获准在新铺镇远大社区建设“秦家岗集并改造项目”，并成立远大项目部，该项目部下可设立若干项目分部。2013年4月，原告秦强胜、案外人卢应清与被告华厦公司签订《联合开发协议书》，约定秦强胜、卢应清负责建设“幸福秦苑”6号楼，以华厦公司名义与新铺镇政府和远大社区签订拆迁改造协议，负责整个项目的开发运营，由秦强胜、卢应清与被拆迁人签订拆迁还建协议。华厦公司为法定上的项目主体，秦强胜、卢应清为实际建设主体。第三人李自成负责建设“幸福秦苑”1、2号楼。2013年10月19日，因原告秦强胜自己认为其拆迁的面积相对于可建筑面积要求有富余，而第三人李自成的拆迁面积较小，相对于可建筑面积未达到比例要求（1比3），故与李自成协商，将秦强胜拆迁的580平方米面积计算为李自成拆迁面积，以利于李自成顺利开工，作为回报，李自成则需从自己建设的2号楼中给付秦强胜五套房屋。为此双方签订了《协议书》，约定了五套房屋的具体房号。该工程于2013年10月开工，2015年陆续竣工。后原告秦强胜发现第三人李自成承诺给自己的五套房屋被他人占有，因李自成彼时已退出该项目，故秦强胜要求1、2号楼项目负责人即被告连带福更换几套房屋。连带福遂于2016年11月2日手书了一张便笺，内容为“秦强胜户型变更为2号楼1201、1601、602、1305、1201”。2014年，案外人卢应清成立孝感市皓冉房地产开发有限责任公司（以下简称“皓冉公司”）。华厦公司名下各分项目不再由华厦公司统一开发建设，而是划为由华厦公司与皓冉公司分别组团开发建设、还建、申报手续，两家公司独立核算。其中1号楼、2号楼以华厦公司名义申报，该组团拆迁面积为4221.06平方米，建筑面积28231.2平方米。秦强胜建设的6号楼在内的7栋多层、3栋高层均以皓冉公司名义申报，该组团拆迁总面积为14446.99平方米，建筑面积63454.31平方米。其中秦强胜拆迁面积1390平方米，包括承诺给李自成的580平方米在内亦由皓冉公司申报。原告秦强胜向被告华厦公司及被告连带福索要五套房屋，两被告以华厦公司承建的1、2号楼只需要满足建设用地规划控制指标即可，无需使用580平方米亦没有使用为由，拒绝给付。经新铺镇政府多次协调无果，以至成诉。另查明，2018年华厦公司与皓冉公司开始为该项目申报各项手续，至今尚未办理完毕土地、房产登记的相关手续。本院认为，订立合同需遵循平等公平的原则。原告秦强胜与第三人李自成签订的协议从字面反映为李自成承诺向秦强胜还建五套房屋，但是该给付义务并非空穴来风，双方均应履行自己的义务。根据庭审查明的事实，秦强胜的义务即为转让给李自成580平方米拆迁面积，使其达到开工要求。本案的焦点为李自成建设的1、2号楼是否必须使用秦强胜转让的580平方米拆迁面积方可开工；秦强胜是否实际交付了580平方米拆迁面积。被告华厦公司开发建设的1、2号楼已经建成，相关手续尚未审批，其拆建比例及相关指标是否合格、合法尚未定论。原告秦强胜未能提交证据证实1、2号楼的建设中使用了由其拆迁的580平方米面积，亦不能证实1、2号楼的开工建设必须把秦强胜拆迁的580平方米面积计算为自己的拆迁面积方可开工建设。秦强胜提交的2019年4月30日新铺镇政府会议纪要中确有提及此事，但是未得到华厦公司的认可，亦未达成一致意见并形成结论。反之，被告华厦公司提交的证据能说明秦强胜拆迁的580平方米面积最终由秦强胜与拆迁户签订拆迁还建协议、并由皓冉公司统一申报的情况。结合以上查明的事实，本院对被告华厦公司抗辩“华厦公司承建的幸福名城1#、2#高层楼房，其房屋拆除及建设面积只需要满足建设用地规划控制指标即可，因此在客观上并不存在平衡成本的必要与可能，协议并未实际履行”予以采纳。原告秦强胜未能提交证据证实协议已经履行，应承担举证不能的责任，故对原告的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告秦强胜的诉讼请求。案件受理费26248元，由原告秦强胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈慧娟人民陪审员  肖桂英人民陪审员  朱 香二〇二一年三月三十一日法官助理陈新玲书记员胡倩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。