重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终933号上诉人（原审被告）：高黎蓉,女，1973年9月2日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：余磊，重庆余磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芳，重庆余磊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：任霞，女，1976年12月27日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人：黄明庆，重庆利千佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玲，重庆利千佳律师事务所律师。上诉人高黎蓉因与被上诉人任霞房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初4292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理,于2021年2月24日进行了询问。上诉人高黎蓉及其委托诉讼代理人余磊、杨芳、被上诉人任霞的委托诉讼代理人黄明庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高黎蓉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判上诉人向被上诉人支付2019年12月8日至2020年6月7日的房屋租金31760元及逾期付款利息（以31760元为基数，从2020年5月8日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率计算至付清时止）；依法撤销民事判决第二项，依法改判上诉人向被上诉人支付2020年6月8日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费40538.67元。【上诉金额为：租金152020元（一审判决183780-上诉人请求31760元=152020元），房屋占有使用费17735.74元（已判582741.41元-40538.67元=17735元）上诉金额共计169755.74元】2.一审诉讼费按照胜诉比例分担，上诉费由被上诉人负担。事实及理由：一、一审法院对2019年12月8日至2020年6月7日的房屋租金标准按50元/平米计算，违背了实际履行合同中被上诉人的承诺，加重了上诉人的责任。1.2018年12月8日至2019年6月7日的租金按照合同约定应当是45元/平米，在实际履行过程中，按照40元/平米支付租金双方没有任何异议。在餐饮行业不景气的大环境下，合同约定的房租过高是双方共识，所以双方对租金进行变更是存在客观原因的，上诉人的房租远远高出同地段的其他门面也是真实状况，双方对于房租进行变更也是常态，更何况今年疫情期间减租是大势所趋。2.在2019年7月8日以前，双方对房租通过电话进行了多次沟通，上诉人要求不再递增的表示是一贯的、明确的，被上诉人在2019年7月8日的短信是给上诉人的回复，短信中明确表示“我们也拿出我们的诚心给出一定的支持，今年的递增就不收了”。可见2019年6月8日至2020年6月7日房租不再递增是被上诉人给予上诉人的“支持”，所谓的“支持”应当理解为被上诉人的承诺，因此双方对于房租不再递增已经达成一致。3.2020年4月14日，被上诉人再次表示“要做就按我们说的免租三个月租金，每月收现金40元”，进一步明确2019年6月8日至2020年6月7日的房租是40元/平米，和房租不再递增的表达是一致的。一审法院按照50元/平米的标准计算租金脱离实际情况，加重了上诉人责任。4.合同于2022年到期，如果上诉人重新装修、继续经营，要求延长合同期限，重新再确定5年的合同，双方多次协商的都是关于延长期限和延长后租金问题，最后因租金过高没有达成一致。二、一审法院在被上诉人承诺房租不在递增的前提下，再按照合同约定的标准55元/平米计算房屋占有使用费错误，应当按照40元/平米计算为40538.67元。任霞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，上诉人的上诉理由不能成立。双方在房屋租赁合同中对各时期的房屋租赁标准予以明确约定，同时，双方虽曾就2019年12月8日之后的租金标准进行了多次协商，但上诉人陈述中抹掉了被上诉人提出的前提条件，单方认为房屋租金应按照40元/平米计算，缺乏事实依据和证据支撑。同时，如果双方已就2019年12月之后的租金标准达成一致意见，就不会发生之后多次电话或者短信协商续租、调整租金事宜。另外，根据当时双方的协商内容及上诉人支付租金的实际情况也足以推断被上诉人并非无条件认可房租为40元/平米每月，双方并未对房租变更达成一致意见。一审按照原合同约定租金标准计算房屋租金及占有使用费于法有据。任霞向一审法院起诉请求：1.判令高黎蓉支付拖欠的房屋租金260100元及2019年12月26日前的逾期付款利息12632.32元，并从2019年12月27日起，以欠付租金260100元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款利息至款项付清时止；2.判令高黎蓉支付2020年6月8日至2020年8月15日期间的房屋占有使用费174823元；3.判令高黎蓉支付尚欠的水费1660.92元、电费1157.07元；4.判令高黎蓉支付违约金228030元。一审法院认定事实：位于重庆市长寿区××路××号××栋房屋（以下简称案涉房屋）属任霞所有，房屋共计三层，建筑面积为1382.80㎡。2012年6月18日，任霞（甲方、出租方）与高黎蓉（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定任霞将案涉房屋出租给高黎蓉，用于经营餐饮业，租赁期限为2012年6月8日至2022年6月7日止。合同第三条约定：租赁费用按照25元／㎡起租，面积按房屋产权证载明面积计算，免租期为2012年6月8日至2013年6月7日，2013年6月8日至2015年6月7日的租金价格为25元／㎡／月，2015年6月8日至2016年6月7日的租金价格30元／㎡／月，2016年6月8日至2017年6月7日的租金价格35元／㎡／月，2017年6月8日至2018年6月7日的租金价格40元／㎡／月，2018年6月8日至2019年6月7日的租金价格45元／㎡／月，2019年6月8日至2020年6月7日的租金价格50元／㎡／月......租金付款方式为：2013年5月8日前乙方支付第一笔租金，房屋租金按每六个月缴纳一次，以此类推收取下一次租金，租金只能提前不能押后支付，乙方不能按时支付房屋租赁费用时，乙方不得超过一个月，同时甲方电话通知乙方三次以上按当时银行利息支付，甲、乙双方协商解除合同。第四条约定：房屋租赁时间从2012年6月8日开始计算，在签订合同后三个工作日内，乙方向甲方缴纳100000元房屋保证金，待乙方开始缴纳房屋租金后，甲方在七个工作日内退还80000元，预留20000元继续作为合同履约保证金。第七条约定：乙方租赁房屋期间所产生的所有费用（包括水、电费及电话费、网络费、取暖物业费等一切相关费用）由乙方自行承担。第十条约定：本合同双方共同遵守，房屋租赁期间双方不得借故解除合同（条款中明确可以解除合同的除外），任何一方要求解除合同或违约，须提前二个月通知对方，并向对方支付三个月的租金作为违约金。第十二条约定：双方合同期满后，如乙方不再续租，将房屋退还给甲方。乙方不得对房屋内装饰随意破坏，乙方可搬走自行添加的物品，对天棚墙面，地面的装饰禁止随意破坏，如有故意破坏则在保证金中予以扣除。合同签订后，任霞向高黎蓉交付了案涉房屋，高黎蓉向任霞缴纳了履约保证金20000元，并缴清了2019年6月7日前的房屋租金。原、双方实际按照面积1382㎡／月结算租金。2018年8月24日，任霞向高黎蓉发送短信，内容为：“高总你好！按去年没涨房租应收331680元，你目前转了20万，请尽快把尾款付清，谢谢理解。”2019月6日，高黎蓉回复任霞：“您好任总：这是2018年6月8日到12月8日的房租尾款已转！按每平方40元月租金计算，总尾款是131200元，任总请查收，现在生意不好做，谢谢支持。”2019年3月23日，高黎蓉向任霞发送短信，内容为：“任总您好：2018年12月8日至2019年6月7日的租金331680元，已汇，请查收！”2019年7月8日，任霞向高黎蓉发送短信称：“高总你好！我和我老公商量一下，鉴于大家都是熟人朋友并一直合作了这么多年，你们也有心把房子重装修过一直做下去，我们也拿出我们的诚心给出一定的支持，今年的递增就不收了，确实大家也相互理解一下都不易，请给予支持和配合。如果愿意就这周内把房租转给我，不愿意就提前一个月通知我并补齐应交的房租。谢谢理解！”2019年9月26日、10月27日、11月16日，任霞分别向高黎蓉发送短信，要求其把房租付清。2019年11月16日，高黎蓉短信回复任霞：“任总您好：实在不好意思，不是不交，确实现租金太高，市场整个大环境也不好，几乎每家房东都降了租金，我们现经营确实很困难，本来我都不打算做了，但小周一直还想坚持，你就给他们年轻人一个机会嘛！如果这个门面这边不租，你们拿过去，不论是自己经营或者另行招租都非常困难，真的现大环境真的很老火，你可能没经营过实体店，你不清楚，即使你每天房租不要钱，员工工资你总得要，包含员工保险，这是一笔非常大的开支，也是不得不开支，哪怕你每天一桌不卖也得开支，我们这个行业是把员工请来了等客人，不像你们做工程是预算好了，能挣钱才做，才请员工，所以风险也特别大，再加上现在整个餐饮行业真的很难做，希望任总理解一下，也望任总和杨总三思！”当日，任霞分多次回复：“已经都给你们优惠很多了，大家都要体谅，不能一直拖起，马上又交房租了，我们也要交按揭，我已经把我们意见也给小周说了，你们要做就把房租按合同约定交，不做就给我们回话及时把房屋及其他费用交情，我好贴出去，事情总得解决，不能拖起不管不问。”2019年11月28日，任霞向高黎蓉发出《催款函》，要求高黎蓉缴清2019年6月8日至2019年12月7日的房屋租金414600元，否则任霞将解除合同。2019年12月5日，高黎蓉向任霞转账200000元用于支付租金。2019年12月12日，任霞再次要求高黎蓉将房租尾款交清。2019年12月27日，高黎蓉向任霞转账300000元用于支付租金。2020年4月3日，高黎蓉向任霞发送短信，主要内容为希望任霞考虑到新冠疫情影响以及餐饮行业的困难之处，再加上双方约定的租金标准过高，希望任霞能够给予免租期五个月，租金按35元现金／月／平方米，10元／月／平方米餐饮代金券（由任霞指定名单）。2020年4月13日，高黎蓉向任霞发送短信称：“任总您好：我给您发的信息看到了嘛？您们怎么考虑的，我好安排，实在不行的话，您看什么时候方便，我们把账结算了......”2020年4月14日，任霞回复高黎蓉：“高总您好！我们当时已经给你们来谈的小周说了，如果不做了就把所有的租金以及产生的其他费用结清，提前一个月给我们书面通知，我们号贴出告示，要做就按我们说的免租三个月的租金，每月收现金40元......”2020年4月22日，任霞向高黎蓉发送短信，要求高黎蓉将欠付的房屋租金缴清。2020年5月6日，任霞向高黎蓉邮寄送达了《租金催收及合同解除函》，要求高黎蓉在知悉后十日内缴清2019年6月8日至2020年6月7日期间欠缴的房屋租金329200元，否则《房屋租赁合同》将于2020年6月7日解除。次日，任霞将该函以彩信方式发送给高黎蓉。2020年5月12日，高黎蓉向任霞回函，载明：“一、我方代表小周和任总就2019年6月8日至2020年6月7日期间的租金标准达成协议已变更为40元／㎡＊月，该协议已经达到变更合同内容的法律效果。现你方主张按原合同的标准收取租金，违背双方对于房屋租金标准实际变更的合意。由于新冠疫情不可抗力的影响，导致餐饮行业难以为继，我方并非无故拖欠房屋租金尾款，尚未构成严重违约。二、我方代表小周和杨总在协商中已达成减免3个月的房租并接下来五年按40元／平米＊月不递增的方式继续承租的合意。如你方现仍同意此标准，我方愿意继续承租，并立即支付剩余租金尾款。三、如你方不同意此标准（即接下来五年按40元／平米＊月不递增，并减免3个月的房租），我方将不再继续承租。新冠疫情属不可抗力，按照合同约定和法律规定，因不可抗力致使合同不能履行或延迟履行，责任不可归于我方，故你方称我方根本违约不成立......”2020年6月16日，高黎蓉向任霞发出《通知函》，称决定不再租赁房屋，并通知任霞于2020年6月30日前去接房。原、于2020年6月30日到案涉房屋办理房屋交接手续，因房屋尚存有高黎蓉的部分物品，高黎蓉称物品暂时存放在店内由任霞代为处理，如若丢失，任霞不负责任。任霞要求高黎蓉出具不要求其承担责任的书面承诺，高黎蓉未出具。任霞遂要求高黎蓉将全部物品搬离案涉房屋，并拒绝接房。任霞提供的2020年6月30日的视频为案涉房屋外部，可见大门紧锁，无法看清内部情况。2020年6月30日后，任霞在案涉房屋大门外张贴了招租广告。2020年7月12日，任霞向高黎蓉发送短信，要求其尽快做好房屋腾退，并结清房租及相关费用。2020年7月13日，高黎蓉向任霞发送短信及发函要求任霞办理接房手续。当日，原、双方到场，但未能就办理房屋交接达成一致，高黎蓉遂通过邮寄方式于当天将房屋钥匙交给了任霞。当日，任霞向高黎蓉发送短信称，案涉房屋并未腾空，高黎蓉仅表示交还钥匙，物品还需暂存，且不愿支付暂存期间的房屋租金，要求高黎蓉在收到短信后尽快腾空房屋，再办理交接手续。任霞提供的2020年7月13日的视频为任霞、高黎蓉坐在店内沙发处商谈，无法观察案涉房屋的其他部位情况。案涉房屋目前尚处于空置状态。2020年11月3日，双方共同签署了《情况说明》一份，双方均认可任霞在高黎蓉经营的餐馆内用餐产生餐费113400元，其中的56320元用于抵扣2019年6月8日至2020年6月7日期间的房屋租金。同时查明，高黎蓉的代表小周（音）与任霞曾就房屋事宜进行协商。2019年9月16日，任霞向小周发送短信称：“现如果你们确定要重修装修继续做下去，我们也相应的给予一定的支持和鼓励，今年房屋就按合同上今年不递增了，留5元房租作为我们来消费抵扣，另外实收现金每平方40元，并在这个月内及时缴清下半年的房屋，如果不做就按合同上的房租及时缴清房屋等所有的费用，并提前一个月告知我......”小周称生意难做，要求按36元／㎡收取，双方未能达成一致，任霞遂要求小周缴清租金。对于当事人双方无争议的上述事实，一审法院予以确认。对于当事人双方有争议的事实，一审法院认定如下：1、任霞提交了2020年5月14日《告知函》、2020年5月26日告知函，拟证明其两次发函催收租金。高黎蓉对上述证据不予认可。因上述两份告知函是任霞自行制作，其未提供相应的邮寄凭证或签收记录证明其将上述函件送达高黎蓉，故对上述两份证据的关联性，一审法院不予采信。2、任霞提交了其与高黎蓉的短信聊天记录一份，拟证明2020年6月30日高黎蓉未能交房的事实。该证据内容中不能反映任霞拟证明的待证事实，对其关联性一审法院不予采信。一审法院认为，任霞与高黎蓉签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有相应的权利和履行相应的义务，高黎蓉应按照合同约定按时支付房屋租金。关于高黎蓉是否欠付房屋租金的问题。《房屋租赁合同》，约定2018年6月8日至2019年6月7日的租金价格45元/㎡/月，2019年6月8日至2020年6月7日的租金价格50元/㎡/月，租金房屋租金按每六个月缴纳一次，以此类推收取下一次租金，租金只能提前不能押后支付，乙方不能按时支付房屋租赁费用时，乙方不得超过一个月。任霞同意2018年6月8日至2019年6月7日期间的房屋租金标准不递增，按2017年6月8日至2018年6月7日期间的标准40元/㎡/月收取，系双方之间就租金标准变更达成的合意，该期间的房屋租金已经支付完毕，但并无证据显示2019年6月8日至2020年6月7日期间的租金任霞仍同意也适用该标准。高黎蓉辩称，原、双方已经通过短信联系等方式将该期间的租金标准变更为40元/㎡/月，主要依据为2019年7月8日任霞向高黎蓉发送的短信。从2019年7月8日短信内容看，任霞所述的“今年的递增就不收了”的前提为“鉴于大家都是熟人朋友并一直合作了这么多年，你们也有心把房子重装修过一直做下去”，且在短信末尾，任霞也明确表示如高黎蓉同意，就在一周内将应交的半年租金支付任霞，不同意其提出的条件，则需提前一个月通知任霞并补齐应交房租，此后高黎蓉未回复信息，任霞遂于2019年9月26日、10月27日、11月16日三次短信催告高黎蓉缴纳房屋租金，2019年11月16日高黎蓉短信回复任霞称租金不是不交，确实现租金太高，2020年4月3日高黎蓉向任霞发送短信仍称希望任霞考虑到新冠疫情影响以及餐饮行业的困难之处，再加上双方约定的租金标准过高，希望任霞能够给予免租期五个月，按租金35元/月，10元/月的餐饮代金券收取租金。如高黎蓉所述属实，前期双方已经就变更租金标准达成一致，则高黎蓉无需再多次向任霞请求降低租金标准。且2019年11月28日，任霞向高黎蓉发出《催款函》，要求高黎蓉缴清2019年6月8日至2019年12月7日的房屋租金414600元，否则任霞将解除合同，高黎蓉遂于2019年12月5日向任霞转账200000元，于2019年12月27日向任霞转账300000元，共计500000元，如租金标准已变更为40元/㎡/月，则月租金为55280元，该年度租金为663360元，按照高黎蓉所述的其已支付的租金为500000元，加上其所称的任霞同意免除的三个月租金165840元，再抵扣餐费56320元，高黎蓉反而多交了租金，不合常理。综合上述双方之间的短信往来、高黎蓉交付租金的情况，足以说明原、之间并未就变更2019年6月8日至2020年6月7日的租金标准达成合意。原、双方对租金标准的约定为每年一个固定单价，而非在某个基数上按比例上浮，故不会产生2018年6月8日至2019年6月7日期间的房屋租金标准未按原合同约定的45元的标准执行，而是按40元的标准执行，就导致2019年6月8日至2020年6月7日期间的租金需在40元的基础上加5元计算。综上，高黎蓉仍应按合同约定租金标准的50元/㎡/月给付房屋租金，则2019年6月8日至2020年6月7日期间的租金为829200元（50元/㎡/月*1382㎡*12个月），每半年为419600元。高黎蓉已经支付了500000元，任霞自愿减免新冠肺炎疫情影响期间的一个月的租金69100元，一审法院予以确认，同时任霞在高黎蓉经营的餐馆内就餐产生的餐费56320元，双方均同意用于抵扣2019年6月8日至2020年6月7日期间的租金，一审法院予以确认；关于保证金，高黎蓉请求在本案中一并处理，用于抵扣房租租金，任霞称高黎蓉在搬离案涉房屋时对装饰装修进行了破坏，根据合同第十二条的约定，保证金不予退还，故不同意抵扣。合同第十二条约定如高黎蓉在搬离房屋时对天棚墙面、地面的装饰进行了破坏，则在保证金中予以扣除。现任霞并未举证证明高黎蓉对案涉房屋的天棚墙面、地面进行了故意破坏，即使有破坏，也是在保证金中进行相应的扣除，而非将保证金全部不予退还，故高黎蓉请求将保证金20000元用于抵扣房屋租金符合合同约定，并无不当，且能够减轻当事人诉累，节约诉讼资源。根据高黎蓉缴纳租金的情况，高黎蓉已不欠付2019年6月8日至2019年12月7日的房屋租金，抵扣上述费用后，高黎蓉尚欠任霞2019年12月8日至2020年6月7日的房屋租金为183780元。本案中，任霞于2020年5月6日向高黎蓉邮寄送达了《租金催收及合同解除函》，要求高黎蓉在知悉后十日内缴清2019年6月8日至2020年6月7日期间欠缴的房屋租金329200元，否则《房屋租赁合同》将于2020年6月7日解除，高黎蓉未按该函内容履行，任霞认为合同于2020年6月7日解除，高黎蓉对合同于2020年6月7日解除无异议，双方就合同的解除时间达成合意，一审法院予以确认。双方就合同解除的方式及原因发生争议，任霞认为是高黎蓉违约，任霞行使法定解除权而解除，高黎蓉认为系双方协商解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现已查明，高黎蓉尚欠付任霞房屋租金183780元，任霞于2020年5月6日书面通知高黎蓉，要求高黎蓉在知悉后十日内缴清2019年6月8日至2020年6月7日期间欠缴的房屋租金，否则《房屋租赁合同》将于2020年6月7日解除，经任霞书面催收后，高黎蓉仍未缴纳，根据上述法律规定，任霞有权解除合同。故对于合同解除的原因，一审法院认定是由于高黎蓉违约，任霞依法行使解除权而解除。合同解除后，高黎蓉并未立即将案涉房屋腾还任霞，应支付占用房屋期间的房屋占有使用费。关于高黎蓉占用房屋的期间，任霞诉称高黎蓉占用房屋至2020年8月15日，高黎蓉辩称其2020年6月30日过后即未再占用房屋。现已查明，原、于2020年6月30日到案涉房屋办理房屋交接手续，因房屋尚存有高黎蓉的部分物品，高黎蓉称物品暂时存放在店内由任霞代为处理，如若丢失，任霞不负责任，任霞要求高黎蓉出具不要求其承担责任的书面承诺，高黎蓉未出具，任霞遂要求高黎蓉将全部物品搬离案涉房屋，并拒绝接房。高黎蓉已明确告知任霞其已经搬离撤场，并告知任霞房屋内的部分物品暂存，即使遗失也不要求任霞承担责任，在此种情况下，任霞不得以房屋未腾空为由拒绝接房，其可对未搬空物品自行处置。故一审法院认定房屋占有使用费应计算至2020年6月30日。合同约定的该期间的房屋租金标准为55元/㎡/月，房屋占有使用费应参照该标准计算，2020年6月为2533.67元/日（55元/㎡/月*1382㎡/30天），故高黎蓉应支付的房屋占有使用费为58274.41元（2533.67元/日*23天）。关于任霞请求的逾期利息的问题。合同约定：租金付款方式为2013年5月8日前乙方支付第一笔租金，房屋租金按每六个月缴纳一次，以此类推收取下一次租金，租金只能提前不能押后支付，乙方不能按时支付房屋租赁费用时，乙方不得超过一个月，同时甲方电话通知乙方三次以上按当时银行利息支付，甲、乙双方协商解除合同。2019年6月8日至2019年12月7日的租金414600元，高黎蓉最迟应于2019年7月6日前支付，同时，需任霞催收三次以上才能计付逾期利息。对于该期间的房屋租金，高黎蓉已经缴清，任霞也予以接受，且已经过合理期间，任霞再以高黎蓉逾期支付租金为由要求其支付逾期付款利息，于法无据，一审法院不予支持。对于2019年12月8日至2020年6月7日的房屋租金414600元，高黎蓉尚欠183780元，高黎蓉最迟应于2020年1月6日前支付，任霞于2020年4月14日、4月22日、5月7日三次短信向高黎蓉催收租金，故当期逾期付款利息应从2020年5月8日起以183780元为基数计算。对于标准，任霞自愿按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率计算，符合法律规定，一审法院予以确认，故对逾期付款利息应计算为：以183780元为基数，从2020年5月8日起按全国银行间拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清时止。关于违约金，任霞依据合同第十条之约定，请求按三个月的房屋租金228030元（76010元/月*3）计算违约金。合同第十条约定，任何一方要求解除合同或违约，须提前二个月通知对方，并向对方支付三个月的租金作为违约金。该约定系针对违约方或任意一方无故解除合同而约定的违约责任。本案中，任霞为合同解除方，其依据合同第十条要求高黎蓉承担违约责任，不符合合同约定，一审法院不予支持。关于任霞请求的水费1660.92元、电费1157.07元的问题。对于电费1157.07元，任霞并未举示证据证明其代高黎蓉支付了上述费用，一审法院不予支持。对于水费，任霞举示了缴费凭证一张，证明其缴纳了水费（含污水处理费）1660.92元，抄表时间为2020年8月10日，其要求高黎蓉负担。因案涉房屋在合同解除后即出于空置状态，产生的水费应为高黎蓉使用期间产生，且水表的抄表均具有滞后性，根据合同约定上述费用应由高黎蓉承担。现任霞已经代高黎蓉支付了水费1660.92元，高黎蓉应支付任霞。判决：被告高黎蓉于本判决生效之日起10日内向原告任霞支付2019年12月8日至2020年6月7日的房屋租金183780元及逾期付款利息（以183780元为基数，从2020年5月8日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清时止）；被告高黎蓉于本判决生效之日起10日内向原告任霞支付2020年6月8日至2020年6月30日期间的房屋占有使用费为58274.41元；三、被告高黎蓉本判决生效之日起10日内向原告任霞支付水费1660.92元；四、驳回原告任霞的其他诉讼请求。案件受理费5292.02元，由原告任霞负担2786.01元，由被告高黎蓉负担2506.01元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人高黎蓉举示了如下证据：2019年9月27日周龙胜与任霞的短信聊天记录。聊天记录中周龙胜表示“少几块钱对你来说不是很大的事，但对我来说就是很大的事，因为我就能把生意做下去，再加上要装修，这也是很大一批资金”，任霞回复“兄弟房租少了的哟，按合同算应收50了哈，我收40，另外是作为消费当是给你们打广告”。拟证明任霞认可租金是按40元/平米收取。被上诉人任霞质证认为，该证据不属于新证据，认可聊天记录的真实性，但该聊天记录与2019年9月16日的聊天记录是连贯的，即调整租金要以高黎蓉重新装修、延长租期为前提。之后，双方还就相关内容进行了多次协商，足以证明前述聊天记录中任霞并非确认租金变更为40元事实，故不能达到上诉人的证明目的。本院对该证据的真实性、合法性予以认可，关于其证明目的，本院将进行后续评判。本院查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，关于2019年12月8日至2020年6月7日的房屋租金计算标准问题。任霞与高黎蓉签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据双方《房屋租赁合同》约定，2019年6月8日至2020年6月7日的租金标准为50元/m2/月，高黎蓉主张该期间房租标准经双方协商变更为40元/m2/月，对此，高黎蓉应当承担举证责任。一审法院根据当事人举示的证据认定双方并未达成变更合意，并对理由进行了详细阐述，本院赞同，不再赘述。二审中，高黎蓉提交周龙胜与任霞的短信聊天记录，从双方在聊天记录中作出的意思表示可以看出，之前协商变更租金是在承租人继续租赁的前提下所进行的协商，结合之后双方的短信交往内容、催收租金、租金实际履行、解除合同等情况，不能据此认定双方对2019年6月8日至2020年6月7日的租金标准达成了变更的一致意见。需要指出的是，租金标准是租赁合同的重要内容，如需变更应当以明确具体的方式予以表明，高黎蓉在本案中举示的证据，并未对待证事实形成证据锁链，应当承担不利后果。关于2020年6月8日至2020年6月30日高黎蓉应支付的房屋占有使用费的计算标准问题。如前所述，双方并未对租金标准的变更达成一致，一审法院参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，并无不当，本院亦予以支持。综上，高黎蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3695.11元，由上诉人高黎蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽审 判 员  向 川审 判 员  刘 希二〇二一年三月十二日法官助理  罗淋尹书 记 员  程 容