山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0213民初442号 原告：曾怡婷，女，1999年1月29日出生，汉族，户籍所在地广东省五华县。 委托诉讼代理人：昝晓君，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被告：青岛钱江景园置业有限公司，住所地山东省青岛市李沧区大崂路****。 法定代表人：贾洪辉，职务董事长。 委托诉讼代理人：范晓强，北京恒都（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李阳，北京恒都（青岛）律师事务所律师。 原告曾怡婷与被告青岛钱江景园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾怡婷的委托诉讼代理人昝晓君，被告青岛钱江景园置业有限公司的委托诉讼代理人范晓强、李阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 曾怡婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还装修费用13万元(以实际评估鉴定为准)；2.判令被告继续履行合同，对未装修的公摊面积按照4000元/平方米的价格标准进行装修；3.判令被告退还多收取的房屋价款45890.42元(计算方法：按照被告许诺赠送的2平方米乘以房屋单价，房屋单价包含4000元/平方米装修造价，或以实际鉴定或图纸测量面积为准)；4.判令被告退还因房屋面积增加而多收取的装修款2000元（计算方法：按照增加面积0.5平方米乘以4000元）；5.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险、鉴定费、公证费、执行费、律师费(风险报酬部分待实际发生后另行主张)等。事实和理由：2019年3月1日，原告在售楼处与被告签订《青岛市商品房预售合同》(以下简称《合同》)，合同约定房屋建筑面积单价为18945.21元，房屋总价款2070333元，该商品房装修价格为每平方米4000元，装修总价为人民币437120元。《合同》签订后，原告依约支付了全部房款及装修款，履行了合同义务。《合同》签订前，被告及现场销售人员对天泰书院壹号小区房屋的装修进行了相应地介绍和承诺。原告按照房屋实测面积补交了差价13079元。经现场查看，原告发现被告交付的精装修商品房与售房时的承诺及样板房差距巨大，且存在严重装修质量问题和安全隐患，原告与其他购房者就装修、房屋质量问题进行维权，并向政府部门进行求助，时至今日，前述问题仍然没有解决。经原告多方查实，被告交付的房屋精装修存在严重偷工减料、以次充好的情况，每平方米精装修工程包干总价不到2000元，与双方约定的4000元/平米严重不符。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《中华人民共和国价格法》第四十一条之规定，被告应当退还多收取的装修款。除房屋装修标准与双方约定的4000元/平米严重不符以外，被告交付房屋的公共走廊部分(楼梯间)为毛坯状态，未按照合同约定4000元/平米的标准装修，根据合同法的相关规定，以及双方签署的《合同》第十六条第（三）约定，装饰装修及设备标准，该商品房应使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照及时更换、修理方式处理。被告在前期宣传、广告、样板房介绍视频当中，多次明确提到“户户赠送入户花园”，且其在官方微信公众号上已明确标注赠送的入户花园的位置，开发商对外公布的售楼视频中，销售人员也明确表示入户花园是赠送给业主的，面积在2-3个平方。被告的该许诺明确且具体，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”但被告却将该赠送部分面积计入了房屋出售面积，按合同约定单价计入了房屋价款，与其承诺不符，被告应当退还相应面积的房价款。案涉房屋在实测后因实测面积大于约定面积，被告要求原告支付多出部分面积的房款，但该多出部分房款中包含了装修款。原告认为，根据《合同》第十三条约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实计算房价款，原告认为应当按照建筑面积单价计算补交房屋面积差价款，被告应当退还原告多补缴的0.5平方米所对应的装修款。原告已履行合同约定的付款义务，被告负有按照合同约定向原告交付房屋的义务，但被告未按合同约定履行义务，应当继续履行合同，并返还原告装修款，赔偿原告相应的损失。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。 青岛钱江景园置业有限公司辩称，一、针对第1项诉讼请求：被告所交付的商品房符合合同约定，原告所主张的退还装修差价无事实依据。（一）被告已按照合同约定的标准进行装修。双方签订的《青岛市商品房预售合同》（“《预售合同》”）附件三对商品房的装修材料、设备品牌等标准进行了约定，被告已按照合同约定的品牌档次对房屋进行装修，完成了装修义务。如原告认为不符合约定，应当承担举证责任予以证明。原告已完成收房，认可房屋的交付，现又提起诉讼有违诚实信用原则。（二）双方约定《预售合同》附件三为唯一交付标准。《预售合同》补充协议第九条第1款：“出卖人提供给买受人参观的样板房、楼宇模型不作为双方实际验收与交付房屋的标准。”并明确了“交房标准详见本合同附件三”，而样板房中的家具、设施、软装等均不在附件三的范围内，样板间的效果是便于购房人了解房屋格局和功能。（三）被告定价销售行为合法正当。原告依据《价格法》第四十一条的规定要求退还装修款的前提，是需举证证明被告有违反《价格法》第十四条规定的“经营者不正当价格行为”。根据双方签署《预售合同》第二条、第三条对涉案房屋的面积与单价进行了明确的约定，被告所销售的商品房定价符合法律和政策规定，被告依约收取房款、交付房屋具有法律上与合同上的正当性，原告诉求无法律适用前提。综上，本案中，在事实上，被告的定价并未违法，装修亦未违反合同约定，原告接收房屋也表明其并未认为被告违约；在法律上，原告诉求返还财产需基于合同违法无效、撤销或者被告行为违法的情况下，而被告一直善意履行购房合同，原告不具备要求返还的请求权基础。因此，原告要求退还装修价款的诉求应予驳回。二、针对第2项诉讼请求：原告请求对“公摊”部分进行装修，原告诉求继续履行，无事实和合同依据。首先，原告在其诉求中未对明确公摊的部分、范围。被告基于《商品房预售合同》的约定，已经对涉案房屋内面积按照约定的装修标准进行装修。而对于原告主张的对“公摊”部分进行装修缺少合同依据，被告对此有没有装修义务。因此，被告已按照合同约定履行了装修义务，原告第2项诉求无事实依据。三、针对第3项诉讼请求：被告按照合同约定计收房屋价款，原告主张需退还多收取的房屋价款诉讼请求，无事实和法律依据。（一）《预售合同》及补充协议中并未约定赠送面积，原告主张的“开发商许诺赠送2平米”，无合同与事实依据。首先，《预售合同》的签订是双方当事人意思表示一致的结果，双方的权利义务应当以双方签订的合同为准，而《预售合同》中并无赠送面积的有关约定，根据当事人意思自治原则，被告并无赠送房屋面积的义务。其次，《预售合同》补充协议第九条第14项、第15项，双方的权利义务的实现和履行应以《预售合同》为准，而非以前期宣传资料的内容为依据，原告主张的“开发商承诺赠送面积”缺少合同依据。再次，《预售合同》第二条、第三条对涉案房屋的面积与单价进行了明确的约定，被告依约收取房款、交付房屋具有法律上与合同上的正当性，并不存在原告所主张的多收取房屋价款的行为。（二）在客观上，原告所称的“赠送面积”是指所购房屋“北阳台”，已经归原告专属使用。原告购买的房屋“北阳台”，与原告入户门直接相连，实质上享有了对应面积使用的附加值，可视为“面积赠送”，被告的销售宣传和合同履行并无不当。（三）被告的前期宣传，符合广告法的要求，也并非要约。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（“《商品房司法解释》”）第三条，前期宣传构成要约需要具备“说明和允诺具体确定”和“确定有重大影响”两个要素。本案中，被告的前期宣传资料：在对象和内容上，并没有具体确定的允诺。原告诉称被告的宣传资料并不针对原告购买的具体房屋，而是面向的是所有购房者，目的是为了让大众获悉了解本项目，并不涉及后续为缔约合同而进行准备行为的意思表示，也没有提出交易条件，是被告在法律规定的宣传力度范围内进行的合理商业行为。其次，在销售影响上，“北阳台”并非房间内的关键功能间。原告并未举证证明该“赠送面积”的因素对其与被告订立该商品房预售合同有重大影响。综上所述，被告不存在超额收取房屋价款的事实，原告的该项诉讼请求并无合同上与法律上的依据。四、针对第4项诉讼请求：原告请求被告支付多收取的2000元装修款，无事实和法律依据。具体答辩理由，与前述“三、针对第3项诉讼请求”一致，被告按照双方前述的合同约定收取的房款，不存在退还的事实。五、因被告对涉案商品房买卖合同的履行不存在违约行为，原告起诉主张诉讼所发生的费用、公证费、律师费等，应当由原告自行承担。综上所述，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原、被告提交一致的《商品房买卖合同（预售）》1份，原告提交的购房发票1份、《关于对天泰书院壹号项目业主新提意见的答复》1份、微信聊天记录4张、楼梯间现场照片1宗、交易凭条打印件1份、《公证书》1份、天泰书院壹号小区竣工验收图纸1宗、企业信用报告1份、《政府信息公开告知书》1份、《商品房预售方案》1份、《委托代理合同》1份、律师费发票1份、中国银行电子回单1份；被告提交的“赠送面积”（北阳台）照片1张。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交：售楼现场的销售价格表照片1宗，证明被告现场销售对外公示的装修标准为4000元/平方米，结合《商品房预售合同》第三条约定，证明4000元/平方米装修标准是被告明确的要约，双方就装修标准达成合意。被告质证认为，对该证据真实性不予认可，装修标准应当依据双方签署的合同为准。本院认为，因原告提交的该组证据无法证明是涉案楼盘，且被告对真实性不予认可，故本院对该组证据不予采信。 二、原告提交：《书院壹号项目业主意见相关说明》1份，该文件来源于业主微信群中，是由被告工作人员向原告发放的，发放日期为2019年3月3日，被告安排郎荣华作为业主对接人，郎荣华电话为176××××9643，被告安排的对接人仍在使用该部电话，仍在被告处工作。该文件证明原、被告双方对于装修标准、工程质量、腰线等问题一直存在较大争议。被告质证认为，对该证据真实性不予认可，即便该证据是真实的，相应内容也与本案无关，该文件的落款日期是2019年3月11日，是在房屋交付之前，属于双方在交付之前的正常交流过程。本院认为，因原告提交的该证据并未加盖被告的公章，被告对该证据真实性不予认可，故本院对该证据不予采信。 三、原告提交：《回执》照片打印件1份，来自于业主微信群，该回执是2019年3月3日被告处工作人员郎荣华签署的，承诺被告将按照4000元/平方米的装修标准，在材料进现场前进行公示，包括材料品牌、型号、市场价格。该证据证明装修按照4000元/平方米的标准是双方的真实意思表示，不存在房屋受市场价格波动影响或通过提高装修费增加房屋价值的情况，被告应当按照约定对材料价格进行公示，而被告直至房屋交付之日，都未将材料品牌、型号、市场价格进行公示。被告质证认为，对该证据真实性有异议，该证据是在业主微信群中的照片，属于传来证据，没有原始载体，而且里面并没有被告作出的相应承诺。本院认为，因原告提交的该证据并非原件，被告对真实性不予认可，且该照片所示内容仅为业主的意见，并没有被告所作的任何承诺，故本院对该证据不予采信。 四、原告提交：房屋室内装修照片打印件1宗，证明被告交付的房屋装修现状达不到合同约定的4000元/平方米的装修标准，同时与被告微信公众号对外宣传的装修品质不符。被告通过微信公众号对外宣传时一直使用“精工细作”、“品质高端”、“匠心鸿著”、“顶峰豪宅”等词语对房屋品质和装修品质进行描述，可见高品质、高标准的装修是被告明确且具体的承诺，但被告实际交付的房屋精装与其承诺不符。被告质证认为，对该组证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可，该份证据恰恰证明被告已经按照合同附件三的约定完成了装修义务。该组证据本院将结合本院认为综合评述。 五、原告提交：被告售楼人员现场介绍视频1份，证明被告处的销售人员在销售书院壹号房屋时，承诺每户门口入户花园的面积为赠送，赠送面积为2.5平方。结合被告对外的宣传、承诺，多份证据之间相互印证，赠送的面积包括入户花园的面积。无论是样板间展示还是销售人员的介绍，均为不带腰线的阳台，均未就部分房屋存在腰线进行提示。结合公证书显示被告前期宣传多次出现“7.6米阔景大阳台”、配图未显示房屋阳台有腰线。被告质证认为，对该证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可，不能确认视频中的是被告工作人员。该组证据本院将结合本院认为综合评述。 六、原告提交：冀慎存与业主的电话录音1份，证明销售人员曾明确承诺业主房屋装修标准按照4000元/平方米，并且与样板间装修一致，并承诺入户花园面积为赠送，房间内阳台面积赠送一半；销售人员称他们系经过公司培训才在销售时向业主承诺装修标准和赠送面积事宜，可以证明被告在销售时确实存在与事实不符或以明确要约的形式诱导业主签订购房合同的行为，被告交付的房屋与其公众号宣传、培训的销售人员售房时提出的明确具体的要约不符。被告质证认为，对冀慎存身份有异议，与本案无关，录制人不是本案当事人。该组证据本院将结合本院认为综合评述。 七、被告提交《收楼物品确认表》1份，证明原告对所购买房屋已经收房，表明原告对所购房屋接收时并未提出异议，认可房屋所购房屋以及装修情况。原告质证认为，对证据真实性、证明事项不认可。1、原告在交房手续办理流程单上的签字才系交房时真实意思表示附条件收房，无论是《收楼物品确认表》和交房手续办理流程单原件都在被告处。交房手续确认一栏，侯方健明确对装修不达标、补交差价、装修质量有争议。2、收楼物品确认表不是交房确认书，被告处有单独的《交房手续办理流程单》，由于业主们对房屋争议巨大，很多业主为附条件收房，即在交房手续单上明确写明对房屋装修标准、对腰线等问题均存在争议，甚至拒绝在交房确认单上签字。被告在民事诉讼中不提供虚假的证据、不捏造隐瞒真实情况是本分，作为青岛地区20多年的老开发商，在本案当中应当有着最起码的诚信。3、原被告之间就案涉起诉事项一直存在争议，即便原告收房，也仅仅代表原告不采取解除合同的方式解决争议，不代表原告认可房屋的装修已达到约定标准以及涉诉的其他事项。该组证据本院将结合本院认为综合评述。 八、被告提交：小区同等装修标准房屋室内装修照片27张和视频1段，证明被告已经按照预售合同附件三约定的全部品牌、标准对涉案房屋室内进行了装修，小区公共区域电梯厅、公共走廊、楼梯间等也按照合同约定进行了装修。原告质证认为，对该组证据的真实性、证明事项不予认可，1、被告提交该组证据视为自认，证据恰恰证明被告对全小区采用的是统一装修标准，无论原告是否提交室内装修照片，都不影响被告对每一户采取统一装修标准的客观事实。2、首先，在进行产品真伪鉴定、装修造价经济类鉴定前，无法确认安装品牌是否真实，退一步讲，即便被告是按照附件三提供的装修材料，同一品牌也分很多档次，仅仅提供品牌标识不能证明被告交付的装修达到了合同约定的4000元每平米的标准，按照合同约定，交付的标准应当同时满足4000元/平米以及附件三两个条件。3、被告所指的楼梯间系公共走廊的一部分，附件三中没有对楼梯间专门作出规定，楼梯间从一楼一直贯穿到楼顶，属于公共走廊、通道的一部分。《住宅设计规范》中没有公共走廊一词，公共走廊系被告创设，本案合同格式条款系被告提供，根据《民法典·合同编》496条规定，本案商品房预售合同为格式条款，第498条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。由于公共走廊、楼梯间之间没有明确的概念区分，楼梯间作为每一栋楼的公共通道，原告理解当然属于公共走廊，故被告未按照附件三约定的地面地砖、墙面白色乳胶漆标准装修楼梯间。该组证据本院将结合本院认为综合评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告作为乙方（买方）、被告作为甲方（卖方）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于青岛市李沧区××路××号××号楼××单元××户住宅一处，暂测房屋建筑面积为109.28平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不含装修）为18945.21元，房屋总价款（不含装修）为2070333元，装修总价为437120元。商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告。房屋实测面积与预测面积发生误差的，根据套内建筑面积计价的约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，据实结算房价款。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理方式处理。合同附件六为关于装饰装修及相关设备标准的约定，对外墙、起居室、厨房、卫生间、阳台、电梯等装修标准进行约定。合同补充条款约定，出卖人提供给买受人参观的样板房、楼宇模型不作为双方实际验收与交付房屋的标准，该商品房与相同户型的样板房因所在楼栋、楼层或地形等不同，局部结构、层高、面积可能存在差异，实际交付的该商品房的装修标准以买卖合同附件六规定的内容为准，出卖人在样板房内陈列的家具、装饰物品、照明、电器等，均系出卖人为方便买受人了解该房屋格局及其使用功能而设置的示意性装修及配置，均不属于本项目的交房标准，交房标准详见本合同附件六。本合同约定的建筑面积和套内面积，有关公摊面积及公摊测算方式，买受人在购买前已经充分了解并接受，在签订本合同时已完全知悉并无异议。双方确认：本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次商品房买卖在协商过程中形成的各类口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力；出卖人所做的各类楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，其中如有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同，其他未明确载入本合同的内容均不影响本合同的订立以及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成出卖人的义务和责任。出卖人对该商品房规划范围内的房屋及相关设施所发布的广告及宣传内容均以《商品房买卖合同》及其附件和补充协议所规定的内容为准，如广告宣传资料所述内容未列入《商品房买卖合同》及其附件的，对甲乙双方均不具有法律效力。 合同签订后，原告依约支付了全部购房款。 2019年6月29日，被告出具《关于对天泰书院壹号项目业主新提意见的答复》，《答复》中对电梯、样板间开放、精装风格、精装标准、空调的问题进行了说明。 2019年8月15日，涉案房屋所在项目“杨哥庄二期旧村改造项目（书院壹号及安置房项目）3-10#楼（3层及以上）”完成竣工验收。原告已验收房屋，对装修不达标等问题存有争议。 原被告提交的相关照片及视频显示：涉案房屋楼梯间为水泥踏步、墙面及顶面均为白色乳胶漆、装有金属扶手，涉案房屋电梯间、公共走廊铺地砖、墙砖，顶面为白色乳胶漆。涉案房屋入户门前有2.32平方米室外连廊，被告在其微信公众号中对涉案房屋所在楼盘的宣传语中提到的“户户赠享入户花园”即指该面积。 原告为本案诉讼支出律师费4000元。 本院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》及其附件、补充条款均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。 关于原告主张的退还装修费用13万元的诉讼请求。被告交付的房屋完成竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，双方虽然在预售合同中约定了装修总价款为437120元，但该装修价值并非涉案房屋的装修造价，商品房本身属于交易商品，在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非房屋中各单项装修项目用材及施工成本的简单累加，根据举证责任分配原则及当事人的陈述，可以认定被告已按照合同约定的装修标准对涉案房屋进行了装修，故原告主张返还装修费用13万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的要求被告继续履行合同，对未装修的公摊面积按照4000元/平方米的装修标准进行装修的诉讼请求。原告未明确公摊面积具体范围，且双方签订的合同附件六中并未对公摊面积的装修标准进行约定，原告该主张无合同依据，本院不予支持。 关于原告主张退还多收取的房屋价款问题，首先，原告主张的赠送面积系被告的广告宣传语，该宣传未达到构成要约的条件，也未列入双方签订的预售合同、附件及补充协议中，因此该宣传语对被告不具有约束力；其次，原告所谓赠送的“入户花园”其实为涉案房屋入户门外的室外连廊，属于公摊面积的一部分，不能计入原告的套内面积，且双方合同补充条款明确约定“本合同约定的建筑面积和套内面积，有关公摊面积及公摊测算方式，买受人在购买前已经充分了解并接受，在签订本合同时已完全知悉并无异议”，被告按照房屋建筑面积收取房屋价款并无不当，故原告主张被告退还多收取的房屋价款45890.42元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 关于原告主张的退还因房屋面积增加而多收取的2000元装修款，根据合同约定房屋实测面积与预测面积发生误差的，根据套内建筑面积计价的约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，据实结算房价款。合同约定的房屋建筑面积单价为不含房屋全装修价格的单价，而被告交付的房屋已全部进行装修，装修价格已计入房屋总价，因此，原告主张按照不含装修的建筑面积单价补交房屋面积差价款无事实和法律依据，本院不予支持。 关于律师费，因原告提交的证据不足以证明被告存在违约行为，故无权要求被告承担律师费，对原告要求被告支付律师费4000元的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告曾怡婷的诉讼请求。 案件受理费3858元，减半收取计1929元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  周巧凤 二〇二一年三月三十一日 书记员  于 超