广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初2551号 原告（反诉被告）：桂林春暖花开酒店有限公司，住所地：桂林市秀峰区甲山街道办事处鲁家村30号，统一社会信用代码：91450302MA5KAXP83M。 法定代表人：胡昭玲，总经理。 委托诉讼代理人：刘泽，广西独秀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁毅隆，广西独秀律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：阳志祥，男，1972年6月20日出生，汉族，无职业，住桂林市秀峰区。 被告（反诉原告）：阳玉秀，女，1975年1月30日出生，汉族，无职业，住桂林市。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：张青柳、郭文驱，广西盈迪律师事务所律师。 原告桂林春暖花开酒店有限公司与被告阳志祥、阳玉秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案受理后，依法适用普通程序审理。诉讼过程中，二被告向本院提起反诉，本院于2020年12月4日受理其反诉后，依法合并审理。本院于2020年12月31日、2021年1月14日两次公开开庭审理本案，原告（反诉被告）桂林春暖花开酒店有限公司的委托诉讼代理人刘泽、梁毅隆与被告（反诉原告）阳志祥、阳玉秀及委托诉讼代理人张青柳、郭文驱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林春暖花开酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、二被告退还原告租赁押金15000元；2、二被告支付家具电器及其他物品使用费10000元；3、二被告返还原告代为垫缴的房产税及个人所得税19933.2元；4、二被告赔偿原告搬家损失费600元；5、二被告协助原告将留置于租赁房屋内的家具电器等物品搬离。事实及理由：原告自2014年12月起承租二被告按份共有的房屋。2020年，新冠疫情爆发致原告无法继续经营，经与二被告协商一致，双方合意于2020年4月1日解除租赁合同并确定原告得留置物品至4月30日。但被告阳志祥此后多次拒绝并阻挠原告搬离物品，并于2020年9月份将案涉租赁房屋出租与他人后将原告物品交由后续承租人使用,原告故诉讼主张权利。 原告桂林春暖花开酒店有限公司提交如下证据：1、《房屋租赁合同》2份、《房屋租赁补充协议》、《补充协议》、《合同解除告知书》2份，以证明双方间的租赁关系及解除合意；2、《收条》2份及支付凭证，以证明租赁押金的支付；3、《税收完税证明》，以证明原告代二被告缴纳房产税及个人所得税；4、留置物品清单等；5、2020年4月至8月间，原告与被告阳志祥协商留置物品搬离、原告报警的视频、《酒店搬家合同》，以证明二被告多次阻挠原告搬离留置物品；6、《营业执照》及电费通知，以证明二被告将案涉租赁场所出租与新承租人，留置物品交新承租人使用。 被告阳志祥、阳玉秀辩称：因双方对合同解除后的部分事项存在争议，原告的物品尚未搬离原租赁场所，现已进入诉讼，二被告同意原告将除装饰装修附着物以外的留置物品搬离；对于租赁押金，因原告提前解除租赁合同，故应根据合同约定不予退还押金；对于代缴税款争议，双方于2016年8月已通过诉讼确定由原告自行负担；对于留置物品使用费，因原告未能按时办理移交致物品留置，被告阳志祥为防止物品丢失而于5月初入住该租赁场所，不存在使用费之说。 反诉原告阳志祥、阳玉秀向本院提出反诉请求：1、反诉被告赔偿处理白蚁费用3500元；2、反诉被告赔偿白蚁蛀蚀的装修、门楼损失20000元；3、反诉被告支付水电费383元；4、反诉被告支付留置物品2020年5月1日至2020年11月30日期间按照3000元/月的标准计算的场地占用费21000元。事实及理由：原告与二被告合意解除租赁合同后，原告未按照约定办理物品移交而留置至今。被告阳志祥为防止物品丢失，于2020年5月初入住该租赁场所，发现门楼、窗框、柜子等被白蚁蛀蚀，二被告即行治理，现反诉主张权利。 二被告（反诉原告）阳志祥、阳玉秀提交如下证据：1、桂林市房权证秀峰区字第××号《房屋所有权证》；2、照片16张、《白蚁灭治合同》及支付凭证，以证明原告租赁经营期间对租赁场所管理不周，造成一楼大面积蛀蚀，二被告对租赁场所进行白蚁灭治；3、电费支付凭证；4、微信聊天记录，以证明二被告始终配合原告物品的交接；5、照片4张，以证明原告堆积杂物于租赁场所；6、本院（2016）桂0302民初981号《民事调解书》，以证明原告与二被告此前通过诉讼合意房产税及个人所得税由原告负担。 反诉被告桂林春暖花开酒店有限公司反诉辩称：反诉被告承租租赁场所期间妥善管理租赁房屋，定期进行虫鼠蚁的消杀，二被告应自行承担合同解除后的消杀费用；同时，原告承租租赁场所当时系清水房，装修由原告完成，故不存在装修损失的赔偿；再，二被告非法阻挠原告搬离留置物品，其要求原告支付场地占用费无据，请求判决驳回反诉原告的反诉请求。 反诉被告桂林春暖花开酒店有限公司提交如下证据：1、装修类证据，以证明案涉租赁房屋现状系原告装修完成；2、微信聊天记录，以证明反诉被告经营期间定期进行虫鼠蚁的消杀；3、《广西公安机关110处警现场回执单》，以证明反诉原告阳志祥于2020年4月6日强行更换案涉租赁房屋门锁，双方发生争执后反诉被告报警求助；4、支付电费凭证。 经过庭审质证，除二被告对原告证据4的真实性存疑以外，其余证据的真实性双方均无异议。对于原告证据4，本院庭后组织双方清点留置物品并最终原告与新承租人合意买卖，故本院确认物品留置的事实，留置物品详情因无需返还或赔偿而不予审查；其余证据的真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 桂林市秀峰区房屋系一栋建筑面积为486.42㎡的四层住宅，登记所有权人为龙小珍，龙小珍系被告阳志祥、阳玉秀的母亲。2014年11月23日，龙小珍与被告阳志祥以及龙小珍与被告阳玉秀为甲方分别与原告为乙方就该栋房屋的其中330㎡、160㎡签订《房屋租赁合同》，约定（节录）“装修及设备情况：水、电到位，二楼普装，其余门窗齐全清水房；租赁期共15年，甲方从2014年12月1日起将此房屋交付乙方作为经营使用至2029年11月30日止；甲方应承担的费用：租赁期间，甲方应承担的房屋和土地的产权税、租赁税、所得税等国家和地方政府规定的税费；甲方同意乙方对房屋进行装修，费用由乙方自理，合同期满后，无偿转交给甲方；甲方收乙方押金壹万元（伍仟元）整，乙方15年租期满时，结清水、电费，交换钥匙后，由甲方退还乙方押金壹万元（伍仟元）整，乙方未按合约租满15年的，甲方不退还乙方押金”。2020年4月1日，原告以受疫情影响，酒店经营无以为继为由向二被告递交《合同解除告知书》，二被告分别签署，双方合意自当日起解除双方间的租赁合同并“酒店的东西暂放于酒店，若转不出，则于4月30日之前搬走”。 此后至本案诉讼前，原告多次向被告阳志祥提出物品搬离要求遭拒，其中2020年8月5日，原告委托桂林市半球搬家清洗有限责任公司提供搬家服务，后支付放空费600元。 2020年5月19日，二被告委托桂林飞速有害生物防治管理有限公司进行白蚁灭治，支付治理费3500元。 2020年9月20日，二被告将案涉租赁场所出租与新承租人。 诉讼过程中，本院组织原告与二被告对留置物品进行清点。应新承租人请求，原告于2021年1月17日将留置可拆卸物品全部出售与新承租人。 对于原租赁合同解除后的恢复原状（楼梯、墙体）事宜，原告与二被告合意保持现状。 同时查明：原告与二被告共同确认剩余租赁押金计14700元。原告已支付2020年3月份电费83元。2020年1月1日至9月30日期间发生水费399.32元。 再查明：2016年10月，本案二被告阳志祥、阳玉秀向本院提起诉讼，要求解除与本案原告桂林市春暖花开酒店有限公司间的租赁合同、桂林春暖花开酒店有限公司恢复租赁房屋原状并支付欠付租金。诉讼过程中，双方达成调解协议，本院作出（2016）桂0302民初981号民事调解予以确认，节录“三、被告桂林春暖花开酒店有限公司于2017年1月31日前向原告阳志祥、阳玉秀补缴2015年10月房租1687元、2016年7月房租2475元以及支付迟延缴纳违约金4838元；六、上述合同期满后，若被告不再续租，则应将现作为酒店大厅使用的一楼房间隔墙重新砌建、一楼楼梯（见附件照片3）恢复原状交付原告”。前述调解协议三中涉及的2475元系原告以纳税人龙小珍名义缴纳的截止至2016年6月份的房产税及个人所得税。原告并以纳税人龙小珍名义缴纳了2016年7月1日至2020年3月31日期间的个人所得税4532.4元、房产税15400.8元，合计19933.2元。 本院认为：二被告作为桂林市秀峰区房屋按份共有权利人与原告签订的房屋租赁合同合法有效。合同履行过程中，受2020年新冠肺炎疫情影响，原告与二被告合意解除租赁合同。在解除协议中，除物品留置的时限外，其余常规事项如租赁押金的退还与否、租赁房屋原状的恢复与否等事项均未进行书面约定。结合双方后续系因留置物品的搬离以及二被告以恢复原状予以阻却进而引发本案争议的事实，应当认定原告与二被告在合同解除之时无履行争议。亦即，双方对于租金的完全支付、租赁押金无需退还（原告于合同解除后继续放置可拆卸物品于租赁场所一个月，租赁押金与原月租金相当）、附合装饰装修归属出租人、租赁房屋现状接收（原状的恢复实际会破坏租赁房屋的整体性、减损租赁房屋的使用价值、不利于后续出租）等均已达成合意。此后，原告转租不能向二被告提出物品搬离，二被告因房屋闲置损失方以原诉讼调解协议为由提出原状的恢复，结合被告阳志祥与原告经营者之间的微信聊天内容，应当认定二被告系以恢复原状之名行损失赔偿之实。综上，原告要求退还租赁押金、返还代缴税款（属于租金支付事项）的诉讼请求以及反诉原告要求赔偿灭治白蚁治理费、装修及门楼损失（属于租赁房屋的现状接收事项）的反诉请求均系解除协议之时的合意无争议事项，本院均不予支持。但，2020年1月至3月水费因缴费方式的变化反诉被告未支付，反诉原告要求反诉被告予以支付的反诉请求成立，本院予以支持，因无法区分具体用度而酌定为100元。 对于留置物品的搬离，因原告已与案涉租赁房屋新承租人就留置物品达成买卖协议，留置物品无需搬离，本院不再判项处理。对于原告主张之留置物品使用费及反诉原告主张之留置物品场地占用费，反诉被告因反诉原告阳志祥的阻却无法于限定期限前搬离物品并致物品长时间留置，故反诉原告认为反诉被告违法占用其场地应支付场地占用费无事实根据，本院不予支持；同时，被告阳志祥于2020年5月入住案涉租赁房屋并于2020年9月20日将案涉租赁房屋交由新承租人承租致原告物品损耗，原告要求二被告赔偿物品损失的诉讼请求本院予以支持，酌定为3000元（2020年5月至2021年1月17日）。同时，搬家放空费损失600元亦应由二被告承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告阳志祥、阳玉秀赔偿原告桂林春暖花开酒店有限公司留置物品损耗3000元； 二、被告阳志祥、阳玉秀赔偿原告春暖花开酒店有限公司搬家空置费600元； 三、驳回原告桂林春暖花开酒店有限公司的其他诉讼请求； 四、反诉被告桂林春暖花开酒店有限公司支付反诉原告阳志祥、阳玉秀2020年1月至3月水费100元； 五、驳回反诉原告阳志祥、阳玉秀的其他反诉请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案本诉案件受理费2410元（原告桂林春暖花开酒店有限公司已预交），由原告桂林春暖花开酒店有限公司负担1000元，被告阳志祥、阳玉秀负担1410元；减半收取的反诉案件受理费461元（反诉原告阳志祥、阳玉秀已预交），由反诉原告阳志祥、阳玉秀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉案件受理费2410元、反诉案件受理费461元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审  判  长 李 莉 人民 陪 审员 蒋丽萍 人民 陪 审员 张正雄 二〇二一年三月二十五日 （代）书记员 李琳萍