广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0321民初2093号 原告（反诉被告）：王丽娜，女，1975年9月28日生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。 委托诉讼代理人：邓斌烈，广西桂山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫智晴，广西桂山律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：胡清献，男，1973年1月18日生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：莫宜知，广西三心律师事务所律师， 原告（反诉被告）王丽娜与被告（反诉原告）胡清献房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）王丽娜及其委托诉讼代理人邓斌烈，被告（反诉原告）胡清献及其委托诉讼代理人莫宜知到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）王丽娜向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告退还原告交纳押金人民币50000元；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年5月7日，原告与被告签订一份《2018年阳朔爱丁堡客栈合作协议》，由原告以租赁方式与被告共同经营阳朔爱丁堡客栈，原告前2年租金为70000元，2020年上调15%，合作期为5年，原告交付押金50000元。2020年，因××影响，客栈无法经营，原告跟被告协商解除合同，最后被告也同意了，但押金一直未退还给原告。原告认为，原告交付给被告的50000元押金属原告的财产，现双方停止合作关系，被告应退还原告交付的押金50000元。故原告依据《中华人民共和国合同法》的规定提起诉讼，请求人民法院依法判决。 2 被告（反诉原告）胡清献辩称及反诉称：原告称被告同意解除房屋租赁合同不符合事实，原告要求过要解除合同但被告没有同意。原告从2020年5月15日起就没有交房屋使用金，其行为已构成违约。根据双方签订的协议规定，被告不予退还押金。故原告的诉请没有依据，请法院予以驳回。据此，被告提出反诉请求：1、判令原告继续履行《2018年阳朔爱丁堡客栈合作协议》，并向被告支付从2020年5月15日至2021年5月14日期间的客栈使用租金80500元和违约金24150元；2、判令原告支付给被告的押金50000元不予退回；3、判令原告向被告赔偿拆走空调、损毁广告牌、电脑、茶盘、折叠桌等财产损失45920元；4、判令原告承担本案的反诉费用。 反诉被告（本诉原告）王丽娜辩称，1、被告的反诉没有事实及理由。本案支付违约金的诉请，因双方已经协议解除合同，故不存在违约；2、被告把酒店转租未取得房主的同意，该合同系无效合同，故不存在继续履行合同的事实。对于被告提出的不支持退还押金50000元给原告无事实依据，理由与前一项意见一致；3、对于反诉的第三项请求，原告拆走的空调是自己新装的空调，并非被告的空调。对被告提出的损毁茶盘等财物，原告并未毁损，现在还一直放在原处。如有损毁，系被告自己管理不善造成的。 原告（反诉被告）王丽娜对其陈述事实及针对被告的反诉提供的证据有： 1、原、被告身份证复印件，拟证明原、被告的诉讼主体资格。 2、《2018年阳朔爱丁堡客栈合作协议》，拟证明：（1）原告与被告于2018年5月7日签订了《2018年阳朔爱丁堡客栈合作协议》，原告以租赁的方式与被告共同经营阳朔爱丁堡客栈；（2）根据协议原告向被告支付押金50000元，合同解除后，被告一直未将该笔押金退还给原告的事实。 3、原、被告的微信聊天记录，拟证明原、被告双方协议解除合同的事实。 4、存放物品的照片，拟证明被告要求赔偿的物品现在还存放在客栈的事实。 5、证明、购物清单，拟证明被告原来的空调仍然存放在客栈的事实。 6、被告与房东蒋树生的房屋协议，拟证明被告出租房屋转租给原告没有取得原房主的同意，双方签订的协议是无效的。 3 被告（反诉原告）胡清献为其辩解及对其反诉陈述的事实提供的证据有： 被告身份证复印件，拟证明被告符合本案诉讼主体资格和个人身份信息情况。 客栈合作协议，拟证明：（1）被告与原告于2018年5月7日签订了客栈合作协议的事实；（2）协议约定：被告将房屋客栈出租给原告使用，押金50000元；使用期限为2018年5月7日至2023年12月14日，其中2020年5月15日至2023年12月14日每年客栈使用租金为80500元；租金半年一付，每期到期在5日内付清下半年度的使用租金，延迟15日没有支付使用租金，任何一方提出终止合同，需书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同签订前，本合同有效；任何一方违反约定，须向对方支付年度租金的30%作为违约金；附带客栈资产清单，毁坏与丢失的财物根据市场价值赔偿等内容。 客栈盘点清单，拟证明被告于2018年5月8日交付给原告的客栈设施及物件完好的事实。 微信记录，拟证明原告承认将经营管理客栈中的空调拆走的事实。 收条、货单，拟证明涉案广告牌（价值2000元）、茶盘一台（价值1600元）、折叠桌一张（价值320元）的事实。 被告与房东蒋树生签订的协议，拟证明被告与房东蒋树生于2015年11月14日签订合同，租赁期限是10年，从2016年1月1日至2025年12月31日，每年租金50000元，一次性给付500000元，并已经给付租金的事实。 经过开庭质证，被告（反诉原告）胡清献对原告（反诉被告）王丽娜的证据提出如下质证意见：1、对证据1三性无异议；2、对证据2的真实性无异议，内容有异议，第八条第二款当中的内容是空缺的，不是双方协议的，是原告自己添上去的，对证明的目的无异议；3、对证据3的真实性无异议，但对证明内容有异议，不能证明被告已经同意协商解除协议；4、对证据4照片的真实性无法查实，原告没有将客栈交还给被告，被告无法查看，需要双方到现场核实；5、对证据5，原告购买的新空调与本案无关，被告要求是赔偿或重新安装旧空调；6、对证据6，对该协议的真实性及内容无异议，证明目的有异议，该协议虽然没有约定可以转租，但房东对于本案的转租是明知的没有异议，退一步说转不转租是房东与被告履行本合同权利义务的事情，即使没有按照合同约定转租了，也不会导致原、被告签订合同产生无效的 4 法律效力，涉案合同仍然有效双方需要履行。 原告（反诉被告）王丽娜对被告（反诉原告）胡清献的证据提出如下质证意见：对证据1的三性无异议；对证据2与原告提供的合同的第八条第二款有出入，被告提供的不是原件，应该以原告提供的合同原件为准，证明内容与本案没有关联性；对证据3的真实性无异议，对于证明内容有异议，现在物品还存放在客栈内没有动；对证据4的微信记录没有异议，证明内容有异议，原告并没有拆走原来的空调，只是拆下来换上了新的空调。微信的内容被告也表达了解除合同的意思，被告要求原告把空调安装上，然后盘点，但是被告并没有过来履行；对证据5与本案没有关联，票据上的物品是否是清单上的物品无法确定；对证据6的真实性、合法性无异议，在本协议第九条规定不能转让，如需转让需要房东的同意，所以该协议是无效协议。 本院对当事人提供的经质证无异议的证据予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，将在本院认为中予以分析与说明。 对原告提供的证据2，能够证实原、被告于2018年5月7日签订了《2018年爱丁堡客栈合作协议》的事实，与本案有关联，本院予以认定。 对原告提供的证据3，能够证实原告通过微信方式向被告提出解除合同主张的事实，与本案有关联，本院予以认定。 对原告提供的证据4、证据5，因无法证实涉案物品的具体存放位置，被告对此亦表示异议，故本院不予采纳。 对原告提供的证据6，能够证实被告与原出租人签订房屋协议的事实，与本案有关联，本院予以认定。 对被告提供的证据2，能够证实原、被告于2018年5月7日签订了《2018年阳朔爱丁堡客栈合作协议》的事实，与本案有关联，本院予以认定。 对被告提供的证据3，原告对其真实性无异议，本院予以确认。 对被告提供的证据4，能够证实原告将原空调拆除，自行安装新空调的事实，与本案有关联，本院予以认定。 5 对被告提供的证据5，因无法证实票据中载明的物品是否与清单上载明的物品一致，故本院不予采纳。 对被告提供的证据6，能够证实被告与原出租人签订房屋协议的事实，与本案有关联，本院予以认定。 本院结合原告本诉的陈述、反诉辩解以及被告本诉的辩解、反诉的陈述和经审查确认的证据，认定本案法律事实如下：2015年11月14日，被告与蒋树生签订房屋租赁协议。约定：蒋树生将位于阳朔县的房屋大部分租给被告，由被告经营使用；租赁期间为十年，即从2016年1月1日至2025年12月31日；房屋租金每年50000元，交付方式为签订合同后一周内一次性支付。同时，双方就合同的其他内容进行了约定。合同签订后，被告依约向蒋树生支付房租500000元。2018年5月7日，原、被告签订《2018年阳朔爱丁堡客栈合作协议》。该协议约定：1、被告将阳朔县的房屋出租给原告使用；2、使用期限：从2018年5月7日至2023年12月14日；3、租金与押金：2018年5月15日至2020年5月14日租金每年70000元、2020年5月15日至2022年5月14日租金每年80500元、2022年5月15日至2023年12月14日租金每年92575元、房屋押金50000元；4、原告应当于本合同生效起5日内，将租金交付给被告。租金每到期在5日内缴清下半年租金，推延每日租金增加百分之30%，延迟15日没有交付租金的，甲方有权收回客栈并没收押金并追究责任；房屋使用期间，任何一方违反合同约定，依据事实轻重，按年度向对方交纳年度租金的30%作为违约金；5、客栈固定资产，使用期满后归还，如有损坏、丢失，则根据市场价值与赔偿（客栈固定资产、设施与原告免费使用，具体详见盘点清单）。同时，原、被告就其他内容进行了约定。2020年5月15日，原告通过微信方式向被告提出解除合同的主张，被告收到后则提出附带性条件。后双方未能就解除合同事宜达成一致。当月下旬，原告将涉案房屋的钥匙交付给原房屋出租人蒋树生。原告认为，该合同已经解除，被告应当将房屋押金退还给原告。被告则认为，原告违法解除合同，构成违约，应当继续履行合同，并且向其支付违约金、尚欠房租以及赔偿客栈物品损失。为此，双方产生纠纷。故原告向本院提起诉讼 6 和被告向本院提出反诉。 本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案为租赁合同纠纷，争议焦点为：原告的诉请以及被告的反诉请求是否有事实和法律依据。 关于原、被告签订的《2018年阳朔爱丁堡客栈合作协议》是否有效的问题。原、被告于2018年5月7日签订《2018年阳朔爱丁堡客栈合作协议》，实际系转租合同。该合同系双方当事人真实意思表示，内容并未违反国家强制性法律、法规之规定，应属合法有效。具体为：1、原、被告就转租事宜进行较为全面的约定，该协议亦得到确实履行；2、虽原合同明确被告不得擅自转租，但结合原告承租经营的时间长短、原告提出解除合同主张后向原出租人交付房屋钥匙以及双方产生纠纷原出租人进行协调处理等事实，可以认定原出租人对被告转租的事实是知晓的，且其在合理期限内对转租的事实并未提出异议。被告提出的该协议未经原出租人同意，系无效协议的辩解，因不符合事实依据和法律规定，本院不予采纳。 关于原告交纳的押金是否应当退还的问题。押金系一种特殊的担保形式，目的为担保债务的履行。债务人或者第三人将一定数额的金钱移交债权人占有，当债务人不履行合同时，债权人可以在其债权范围内就债务人交纳的押金优先受偿；如果债务人履行了债务，就有权将押金抵作价款或者收回。本案中，原告向被告交纳房屋押金50000元。原、被告在《2018年阳朔爱丁堡客栈协议》约定：“原告应当于本合同生效起5日内，将租金交付给被告。租金每到期在5日内缴清下半年租金，推延每日租金增加百分之30%，延迟15日没有交付租金的，甲方有权收回客栈并没收押金并追究责任；房屋使用期间，任何一方违反合同约定，依据事实轻重，按年度向对方交纳年度租金的30%作为违约金”。原告在承租房屋期间，于2020年5月15日向被告提出解除合同的主张，被告收到该解除合同通知后，并未请求人民法院或仲裁机构确认合同解除行为的效力，故该合同应于2020年5月15日产生解除效力。原告违反约定，提前解除合同，其行为构成违约，应当按照约定向被告支付违约金。根据《2018年阳朔爱丁堡客栈协议》约定，2020年5月15日至2022年5月14日房屋租金为每年80500元，按照年度租金的30%计算违约金应为24150元（80500元X30%=24150元）。故被告应当向原告退还的押金为25850元（50 7 000元-24150元=25850元）。原告要求被告向其退还押金50000元，不符合法律规定，本院不予支持。被告反诉要求该押金不予退还给原告的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于《2018年阳朔爱丁堡客栈协议》是否应当继续履行的问题。如前所述，该协议已于2020年5月15日解除，合同目的已经无法实现，继续履行已经不能。故被告反诉要求继续履行该协议并支付房租80500元不符合法律规定，本院不予支持。 关于被告反诉要求原告向其赔偿空调、广告牌、电脑、茶盘、折叠桌等财产损失45920元是否应当支持的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，无法提供证据或者提供的证据不足以证实其主张事实的，应当承担不利的法律后果。本案中，原告承认其在房屋租赁期间，将原租赁物中的空调进行拆除。该协议解除后，原告仍负恢复空调原状或者采取其他补救措施等义务。被告反诉要求原告向其赔偿广告牌、电脑、茶盘、折叠桌等财产损失共计45920元，但又未能向本院提供相应证据予以证实，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百一十五条第二款、第七百零三条、第七百一十六条、第七百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告王丽娜应于本判决生效后十五日内将位于阳朔县房屋的空调安装至原状。 被告胡清献应于本判决生效后十五日内向原告王丽娜退还押金25850元。 驳回原告王丽娜的其他诉讼请求。 驳回被告胡清献的其他反诉请求。 本案本诉受理费1050元，原告王丽娜已预交，由原告负担507.15元，被告胡清献负担542.85元。反诉费2154元，被告胡清献已预交，由原告王丽娜负担411.48元，被告胡清献负担1742.52元。 上述应付款项，义务人应于本判决确定的履行期限内履行完毕，如果未按本判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务 8 利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1050元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 李 德 强 人民陪审员 莫 小 云 人民陪审员 诸葛水进 二〇二一年二月三日 法官 助理 黄  飞 书 记 员 刘 玉 婷