福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽0481民初683号 原告：永安市立达信和物业管理有限公司，住所地：永安市燕南街道景泰秀水小区会所****，统一社会信用代码：91350481MA2YMUF5X2。 法定代表人：贺敏慧，总经理。 委托诉讼代理人：陈爱蓉，福建建州联兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小妹。 被告：吴剑雄，男，1983年11月27日出生，汉族，林业技术员，住永安市。 原告永安市立达信和物业管理有限公司（以下简称立达信和物业公司）与被告吴剑雄物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告立达信和物业公司的委托诉讼代理人陈爱蓉、被告吴剑雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 立达信和物业公司向本院提出诉讼请求：1.吴剑雄立即支付物业服务费632.3元（自2018年3月1日起至12月31日止，共10个月）、公摊费26.2元（自2018年3月1日至12月31日止），合计658.5元；2.本案诉讼费用由吴剑雄承担。事实与理由：2018年2月28日，立达信和物业公司与永安市绿景佳园小区业主委员会签订《永安市绿景佳园小区物业服务合同》，合同约定由立达信和物业公司提供各项物业管理服务，步梯按0.5月/平方米收取物业费。吴剑雄于2008年3月接收永安市绿景佳园小区南1#4-XX室的房产，房产面积为126.45平方米。吴剑雄从2018年3月1日起至2018年12月31日止，合计10个月欠物业费632.3元、公摊费26.2元未付，经立达信和物业公司多次催讨无果，不得已诉诸法院，望判如所请。 吴剑雄辩称，物业合同是立达信和物业公司与业主委员会签订的，吴剑雄没有与立达信和物业公司签订合同，立达信和物业公司应该先找业主委员会，不能直接告吴剑雄。业委会签订合同的时候我们不知道，绿景小区先后换了好几个物业，不知道立达信和物业公司与业主委员会签订物业服务合同，吴剑雄于2013年入住绿景小区，2016年、2017年屋顶漏水，多次找物业、业委会反映问题要求维修，但是都没有得到解决，直到2019年新的业委会成立后，申请了维修基金，才解决了漏水的问题。因为之前的物业公司和业委会做的不好，物业公司没有做好物业服务，小区有很多业主都不愿意交物业费，所以2019年小区才会成立新的业委会。 立达信和物业公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据： 证据1.营业执照、法人身份证明、法人身份证，证明立达信和物业公司的主体资格。 证据2.永安市绿景小区物业服务委托合同，证明立达信和物业公司、吴剑雄形成物业管理合同关系的事实。 证据3.物业服务照片，立达信和物业公司对于小区的物业管理和服务情况。 证据4.欠费明细，证明吴剑雄从2018年3月1日起至2018年12月31日止，吴剑雄欠立达信和物业公司物业费、公摊费的事实。 证据5.物业催缴通知，证明立达信和物业公司向吴剑雄催缴物业费。 证据6.房产登记信息查询结果，证明吴剑雄是本案涉案房屋的业主，应该缴纳物业费的事实。 吴剑雄对立达信和物业公司提供的证据质证认为：对证据1无异议；对证据2有异议，没有见过合同，不清楚该合同是否真实合法；对证据3有异议，照片不能证明是在什么时间、由哪家物业公司为小区提供物业管理服务；对证据4有异议，之前的物业费单价不是0.5元/平方米，记不清楚物业费交到几月份，物业应该提供缴费记录表；对证据5有异议，对门口张贴的缴费通知没有印象；对证据6无异议。 吴剑雄提供以下证据：当庭出示手机拍摄的维修房屋屋顶漏水费用发票照片（庭后未提供纸质打印件），证明房屋漏水问题直到2019年成立新的业委会之后才得到处理，之前都没有解决，物业公司没有尽到物业服务的义务。 立达信和物业公司质证认为：该证据不能证明吴剑雄主张的事实，屋顶漏水不包含在物业服务的范围内，漏水属于房屋质量问题，物业公司无法解决房屋质量的问题。 本院对立达信和物业公司、吴剑雄提供的证据经审查认定如下：立达信和物业公司提交的证据具备真实性、合法性、关联性，本院予以确认；立达信和物业公司对吴剑雄提交的证据所要证明的事实有异议，对真实性未持异议，本院对吴剑雄提交的证据的真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年2月28日，立达信和物业公司与永安市绿景佳园小区业主委员会签订《永安市绿景佳园小区物业服务委托合同》。合同主要约定：永安市绿景佳园小区业主委员会将绿景佳园小区物业服务委托由立达信和物业公司实行物业管理，管理期限从2018年3月1日起至2019年2月28日止；业主每6月30日之后交纳当年物业费无电梯房每月按0.5/平方米收取物业费；立达信和物业公司每月每户提取污水处理费2.2元用于支付门禁系统的修缮费用，其余的金额返还给业主；公共设施的用水、用电等费用由业主按建筑面积共同分担；合同第三条委托服务事项中第1项约定：房屋建筑共有部分的巡检、维修、养护、管理，包括但不限于楼梯间、走廊通道、门厅、电梯间、设备用房及其配套附属用房等公共部位。合同第六条中特别约定：房屋共用设施设备、房屋本体、为业主公共利益保险所需费用可在专项维修基金中开支，但必须按规定批准使用。签订合同后，立达信和物业公司依约履行了合同约定的主要管理服务事项和义务。立达信和物业公司提供物业管理服务期间，吴剑雄系永安市绿景佳园南区X幢X-XX室房产的业主，该房产为步梯房，建筑面积为126.45平方米，从2018年3月1日至2018年12月31日，吴剑雄欠物业管理费632.2元、水电公摊费26.2元，立达信和物业公司应给付吴剑雄污水返还费45元。 本院认为，关于《永安市绿景佳园小区物业服务委托合同》对吴剑雄是否具有法律约束力的问题。吴剑雄辩称不知道永安市绿景佳园小区业主委员会与立达信和物业公司物业委托合同,即使有签订合同，但吴剑雄并未在合同上签字,立达信和物业公司亦未告知收费标准，对立达信和物业公司直接向其主张权利及收费标准有异议。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”立达信和物业公司与永安市绿景佳园小区业主委员会于2018年2月18日签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示,且未违反法律、法规的禁止性规定,对包括吴剑雄在内的全体业主和物业公司均具有约束力,吴剑雄是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者,构成物业服务合同的实质当事人,其在享有合同中相关权利的同时,也应受合同条款的规范和调整,承担相应的合同义务,故对吴剑雄的该项抗辩意见不予采纳。关于吴剑雄提出的屋顶漏水多年得不到维修的问题。吴剑雄辩称立达信和物业公司履行物业合同存在重大违约行为:案涉房屋屋顶漏水,其与立达信和物业公司、业主委员会多次交涉未果，直至成立新的业主委员会后申请专项维修基金才得到解决。本院认为,仅提供2019年维修漏水费用发票，未提供其他证据证明其向立达信和物业公司、业主委员会报告了屋顶漏水一事,亦未提供证据证明其向立达信和物业公司申请专项维修基金,吴剑雄以此拒绝向立达信和物业公司缴纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。立达信和物业公司为小区提供了物业管理服务,吴剑雄事实上也享受了立达信和物业公司提供的物业服务,理应向立达信和物业公司支付物业费用。另外，关于吴剑雄提出的物业公司服务不到位，小区多次更换物业公司，很多业主不愿意缴纳物业费的问题。本院认为，物业服务行为是一种持续性、服务性、通过物业公司员工劳动为业主提供服务的法律行为,由于物业服务范围的广泛性,物业公司在实施物业服务过程中可能存在各种各样的问题,实践中很难达到十全十美,业主可以通过向其提出改正意见,或向房地产行政主管部门反映等合法有效的途径予以解决。小区业主按约向物业公司交纳物业费用,是物业公司提供物业服务的必要条件,业主拖欠物业费势必影响物业公司的正常经营和服务质量,从而影响整个小区业主的利益。总之,物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主的配合,吴剑雄认为立达信和物业公司存在物业服务不到位造成其损失之情形,可以通过法律途径主张权利以维护自身合法利益,而不应当采取拒付物业费的方式使矛盾扩大。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响,也会使小区物业管理陷入恶性循环状态,最终损害的是包括吴剑雄在内的全体业主利益。同时,立达信和物业公司在日常提供物业服务过程中,除尽职尽责履行职责外,也应着力提高服务质量,切实站在为业主、物业使用人服务的角度,解决业主、物业使用人的实际问题,如此,双方才能建立互信、稳固的合作关系。综上所述，立达信和物业公司在履行合同过程中，并不存在违法违规收费、不履行合同义务或履行合同义务有重大瑕疵及其他违法或明显违约的情况，吴剑雄应当履行缴纳物业服务费的义务。立达信和物业公司主张吴剑雄缴纳物业管理费632.2元、水电公摊费26.2元，合计658.5元，于法有据，本院予以支持。庭审后，立达信和物业公司向本院申请同意返还吴剑雄污水处理费45元从欠缴的物业服务费总额中扣除的意见，本院亦以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条的规定，判决如下： 吴剑雄应于本判决生效之日起十日内向永安市立达信和物业管理有限公司支付从2018年3月1日起至2018年12月31日止的物业服务费587.2元、水电公摊费26.2元，合计613.4元； 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由吴剑雄负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  谢永泉 二〇二一年三月十五日 书记员  翁琳芳 附：本判决适用的主要法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。