贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0330民初2236号原告：刘某正，男，生于1963年11月28日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：陈某红，女，生于1959年9月9日，汉族，贵州省遵义市红花岗区人，现住红花岗区。原告：罗某卫，女，生于1967年3月15日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：何某涛，男，生于1964年5月19日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：何某涛，女，生于1957年7月24日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：赵某梅，女，生于1959年3月3日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：王某平，男，生于1964年10月12日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：张某，女，生于1968年10月9日，贵州省遵义市红花岗区人，住遵义市红花岗区。原告：周某科，男，生于1964年3月25日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：刘某均，男，生于1954年12月23日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：张某英，女，生于1961年4月20日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：张某友，男，生于1961年12月21日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：文某丽，女，生于1964年4月7日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：袁某宇，男，生于1959年8月9日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：袁某梅，女，生于1962年7月29日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：杨某伦，男，生于1951年7月4日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：刘某梅，女，生于1964年10月9日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：王某琴，女，生于1970年12月10日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：周某芬，女，生于1963年1月10日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：文某福，男，生于1963年5月6日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：刘某超，男，生于1960年7月5日，汉族，贵州省习水县人，住本县。原告：刘某芬，女，生于1962年12月17日，汉族，贵州省习水县人，住本县。共同委托代理人：李定洪，贵州黔北律师事务所律师。原告诉讼代表人：刘某正、杨某伦、袁某梅、张某。被告：习水县利民房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市习水县东皇镇桂花路163号，统一社会信用代码91520330722148816P。法定代表人：张永余，公司经理。被告：习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部。住所地遵义市习水县东皇镇府西路82-16，统一社会信用代码91520330MA6EGQUN8R。负责人：袁图平。委托代理人：司开华，公司员工。被告：习水县高新房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市习水县东皇镇桂花路，统一社会信用代码91520330MA6DLWRJ9N。法定代表人：袁珊。原告刘某正等22人诉被告习水县利民房地产开发有限公司（以下简称利民公司）、习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部（以下简称绿洲豪园）、习水县高新房地产开发有限公司（以下简称高新公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某正、袁某梅、张某、杨某伦及原告22人的委托代理人李定洪，被告绿洲豪园负责人袁图平及其委托代理人司开华到庭参加诉讼，被告利民公司、高新公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即交付双方于2011年8月26日签订的《府西路蔬菜公司至休闲城片区房屋拆迁安置补偿协议》中约定的绿洲豪园步行街6号门面（估值553350元）交付给原告使用；2、判令被告将绿洲豪园1号楼11号、15号、16号门面，步行街6号门面的不动产权证办理到原告名下；3、判令被告立即向原告支付四间门面过渡费1220110元（暂从2013年9月1日起计算至2018年1月31日）；4、判令被告赔偿原告差面积损失3439000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2011年8月26日签订《附西路蔬菜公司至休闲城片区房屋拆迁安置补偿协议》，约定被告用其合法修建的“绿洲豪园”项目部1号楼11号、15号、16号、步行街6号门面安置补偿给原告。现该协议已经人民法院依法判决确认合法有效，法院已于2017年12月28日作出（2015）习民商初字第369号判决，将1号楼11号、15号、16号门面交付给原告刘某正等22人使用，步行街6号门面因正在修建，尚未取得预售许可，不具备交付条件，未一并处理。现交付的1号楼11号门面实际面积为61.4平方米，比约定面积少了34.39平方米，按补充协议约定面积误差超过3%的部分应按同等房屋开盘价5万元/平方米的双倍补偿原告3439000元。现步行街6号门面已具备交付条件，但被告却以多种理由拒绝交付，且被告未按约定向原告支付四间门面的过渡费。综上，请求依法判决，支持原告的诉讼请求。被告利民公司、高新公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。被告绿洲豪园项目部辩称：一、原告请求被告立即向原告交付步行街商业门面一间，法律不应支持这种在旧城改造拆迁过程中拒绝搬迁、索取高额安置房和过渡费的违法行为。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第七条的规定精神，拆迁安置补偿合同中以产权调换为补偿调换方式的合同为以物互物的互易合同。该条规定非常强调产权调换应坚持等价有偿，公平合理的原则，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价。据此规定，无论是从中央到地方，从整体到个别，都强调按“拆一还一”方式进行产权调换。本案双方当事人第一次订立的《拆迁安置补偿协议》已报经主管部门备案，是符合上述规定精神的，而且被告不要原告补付结构差价，新旧差价和超面积差价，然而原告并不满足，凭人多势众，逼迫被告与之重新订立第二份《房屋拆迁安置补偿协议》。被告拆除原告171.43平方米的房屋门面房两间，第二份合同约定偿还297.51平方米，比例为1:1.73平方米，按照县委政府委托评估45000.00元每平方米计算，多还房的房屋价值为5673600.00元，显失公平，该行为不应受到法律的支持和保护。二、被告向原告交付的三件门面房总面积超过被告原旧房面积18.73平方米，按原告5万元/平方米计算，原告应补付被告936500元。三、第二份《房屋拆迁安置补偿协议》不是被告真实意思表示，步行街6号门面房具体在哪栋没有具体明确的约定，且四号楼不是被告公司建设的，而是高新房开公司开发建设的，2014年都没有启动3号楼的修建，2011年签订合同是不可能约定偿还其6号门面，且三号楼至今未取得预售许可证。标的物约定不明的，可按照交易习惯确定，根据房屋拆迁安置补偿交易习惯是“拆一还一”，征拆地无多出的土地，无法多出门面房，被告不应多还门面，交付步行街6号门面房。三、本案的证据问题，合同当事人对欺诈、胁迫、恶意串通等情况下订立的合同的举证是很难的，鉴于此，最高法院关于适用民事诉讼法的解释的规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。四、本案的社会效果问题，最高院要求全国各级法院审理案件中要达到法律效果和社会效果的高度同意，要化解矛盾纠纷，本案中被告受原告乙方刁难、要挟、胁迫而订立显失公平的无效合同被法院确认有效，扩大了矛盾，被告和习水县农资日杂公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定补偿不低于土产公司签订的补偿标准，如原告多的两间门面房补偿，农资公司的几十名职工也会主张多补偿，被告无多余门面补偿，势必扩大矛盾纠纷。五、过渡费应按照原告原房屋171.43平方米计算，不能按拟还房面积计算。2015年2月10日，县人民政府有关部门组织房开企业和业主交接商业门面用房，被告拟将面积基本相同一号楼10号、11号门面交付原告，原告拒绝接受，故过渡费应截止到该日，且原告还应退还被告多付的135516元过渡费。且过渡费从第三年起按20%递增的约定是一种违约金的约定方式，约定过高，请法院适当予以减少。六、交付门面面积应以总数来计算，不应以其中某间来计算惩罚性违约金，按照“拆一还一”的还房标准，被告已超标准还房近20平方米，不存在房屋“缩水”问题。故请求判决驳回原告的诉讼请求。经审理认定事实如下：2011年被告利民公司绿洲豪园项目部因开发建设，需要拆除原告等23人位于习水县府西路面积为171.43平方米的门面房及附属设施10平方米的厕所。经与原告多次协商，在2011年8月24日签订《府西路蔬菜公司至休闲城片区房屋拆迁安置补偿协议》。同年8月26日，原告等人又与被告习水县利民公司绿洲豪园项目部签订《府西路蔬菜公司至休闲城片区房屋拆迁安置补偿协议》约定：1、原告被拆迁的房屋位于习水县府西路房产证号00××62、混合结构，门面房171.43平方米，另加附属设施（厕所）10平方米，于2011年8月31日前自行搬迁完毕后随上述房屋产权证交绿洲豪园送有关部门备案；2、根据职工要求，平面图11号门面95.79平方米、15号门面23.08平方米、16号门面99.59平方米，步行街6号门面79.05平方米共四间门面是被告绿洲豪园调换给原告，如产权调换面积大于置换面积时原告不补差；如产权调换面积小于置换面积，面积误差比在3%以内的，由被告绿洲豪园按同等房屋开盘价向原告补差，面积误差比超出3%的部分，由被告绿洲豪园按同等房屋开盘价的双倍向原告补差。被告绿洲豪园如不能按协议约定的门面房归还原告，由被告绿洲豪园按同等房屋开盘价的双倍赔偿原告。3、原告的简易厕所约10平方米，被告一次性补偿原告20000.00元。4、搬迁过渡期为24个月，时间从原告刘某正等人将房屋交给绿洲豪园起算，过渡期内，被告绿洲豪园每年支付原告过渡费32万元，如两年内被告不能按期交房，则从第三年起被告绿洲豪园逐年递增20%过渡费给原告。5、被告的拆还房竣工后以书面方式通知原告，原告在收到通知7日内完善手续接收房屋。协议同时约定以前所签协议作废。双方于2011年8月26日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》已经本院（2014）习民商初字第97号民事判决确认有效。另查明，1号楼11号门面于2016年7月12日交付原告使用，1号楼15号、16号门面于2018年1月31日交付原告使用。2020年11月18日本院在不动产登记事务中心查询到：绿洲豪园名下只有1号楼登记信息，无其他楼栋信息，无步行街6号门面登记信息。步行街6号门面位于在3号楼中，3号楼产权现登记在习水县地产开发有限公司名下，3号楼现已竣工未验收，尚未取得预售许可。另，与被告绿洲豪园签订《补偿协议》合同的乙方王炳华于2012年8月29日因病去世，王炳华的继承人刘春燕（次子）、刘颖（长女）承诺继承份额交由原告刘某均（丈夫）继承。被告已支付原告过渡费307000元。以上事实，有2011年8月24日签订的《府西路蔬菜公司至休闲城片区房屋拆迁安置补偿协议》、2011年8月26日签订的《府西路蔬菜公司至休闲城片区房屋拆迁安置补偿协议》、2015年审判笔录、（2014）习民商初字第97号民事判决、（2015）习民商初字第369号民事判决书、原告证据清单、陈诺书、黔（2018）习水县不动产权第××号不动产权证书、习水县不动产登记事务中心出具的情况说明、不动产登记查询结果、习水县自然资源局出具的情况说明、当事人陈述等证据在卷佐证，予以认定。本院认为：原、被告双方于2011年8月26日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定：被告拆迁原告的门面及附属设施，将被告修建的1号楼11号门面95.79平方米、15号门面23.08平方米、16号门面99.59平方米，步行街6号门面79.05平方米共四间门面安置补偿给原告。该协议经生效判决确认有效，被告应依约将步行街6号门面交付原告使用。原告辩称遵市商房预证习字（2017年）第17030号预售许可证标注开发项目载明的是习水县绿洲豪园4号楼，领证人为袁图平，虽销售房企是习水县高新房地产开发有限公司不是被告，但原告有合理理由相信被告转移安置给原告的房屋，被告应将原告提供的照片上从五星街方向数下来第六间门面交付给原告，原告所提供的预售许可证、照片与其证明目的关联性不足，且无其他证据佐证，本院不予采纳。经本院核实步行街6号门面位于在习水县地产开发有限公司名下的3号楼中，该门面无登记备案信息，3号楼已竣工但未经验收，未取得预售许可，不符合交付条件，对原告主张被告交付安置补偿的步行街6号门面（79.05平方米）的诉请，本院不予支持。原告可在步行街6号门面（79.05平方米）具备交付条件后另行主张。《补偿协议》约定原告门面房安置补偿方式采取产权调换，原告已履行完毕协议约定搬迁配合义务，被告办理了拆迁地上房屋的产权登记，并将协议约定调换的绿洲豪园1号楼11号、15号、16号门面交付原告使用进行了产权调换，不动产产权变更以登记为准，应对登记信息进行变更，现绿洲豪园1号楼11号、15号、16号门面已符合协议约定的产权变更条件，故对原告主张将绿洲豪园1号楼11号、15号、16号门面的不动产权证办理到原告名下的诉讼请求，本院予以支持。步行街6号门面未交付且无不动产登记信息，不具备将不动产权证变更到原告名下的条件，对原告主张将绿洲豪园步行街6号门面的不动产权证办理到原告名下的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称2015年2月10日，县人民政府有关部门组织房开企业和业主交接商业门面用房，被告拟将面积基本相同一号楼10号、11号门面交付原告，原告拒绝接收，过渡费应截止于该段时间。被告提供证据显示2015年2月10日拟交付房屋为1号、2号、3号、4号、7号，被告违反协议约定，未交付协议指定房屋给原告，原告无违反协议约定的行为，对被告关于过渡费截止时间为2015年2月10日拟交付房屋时间段的辩称，本院不予采纳。原告诉请被告立即向原告支付四间门面过渡费1220110元（暂从2013年9月1日起计算至2018年1月31日），《补偿协议》约定搬迁过渡期为24个月，过渡期内被告绿洲豪园每年支付原告过渡费32万元，如两年内被告不能按期交房，则从第三年起被告绿洲豪园逐年递增20%，关于两年过渡期之后过渡费逐年递增20%过渡费给原告的约定，是双方当事人对逾期交房违约行为的约定，该约定具有违约金的性质，过渡费是对被拆迁人给予临时安置的费用，以补偿为主，目的是保障被拆迁人在入住新安置房前的基本生活条件，超过过渡期间的过渡费损失应根据被拆迁人具体实际损失来进行计算，被告绿洲豪园申请适当减少过渡费，协议约定的从第三年起过渡费逐年递增20%明显过高，根据双方合同履行情况、违约情况情况，结合涉案门面同地段市场租金行情，对原告主张的过渡费本院酌情支持为：被告每年支付原告过渡费32万元，超出部分予以驳回。1号楼11号门面过渡费计算至2016年7月12日交付原告时止，1号楼15号、16号门面过渡费计算至2018年1月31日交付原告时止。经计算：2014年9月1日至2016年7月12日1号楼11号门面过渡费为320000（元）*680（天）*95.79（平方米）/297.51平方米/365（天）=191948.46元；2014年9月1日至2018年1月31日1号楼15号、16号门面、步行街6号门面过渡费为320000（元）*1248（天）*（23.08+99.59+79.05）（平方米）/297.51平方米/365（天）=741855.11元。2014年9月1日至2018年1月31日被告应支付原告四门面过渡费合计为933803.57元，被告已支付307000元，被告绿洲豪园还应支付原告过渡费626803.57元。《补偿协议》中约定“以上四间门面是绿洲豪园调换给原告，……如产权调换面积小于置换面积，面积误差比在3%以内的，由原告按同等房屋开盘价向被告补差，面积误差比超出3%的部分，由被告按同等房屋开盘价的双倍向原告补差”，被告辩称交付门面面积应以总数面积来计算，符合对该协议条款文意的理解。现步行街步6号门面尚未交付，四间门面产权调换面积与置换面的误差比暂无法确定计算，故对原告主张被告赔偿原告差面积损失3439000.00元的诉请，本院不予支持。关于被告赔偿原告面积误差比的损失，原告可在4门面全部交付后，另行主张。被告辩称已向原告交付的三件门面房总面积超过被告原旧房面积18.73平方米，按原告5万元/平方米计算，原告应补付被告936500.00元的辩称，违反双方签订的《补偿协议》第二条“如产权调换面积大于置换面积时原告不补差”的约定，本院不予采纳。因被告习水县利民房地产开发有限公司绿洲豪园项目部属于利民公司的内设机构，无独立承担民事责任的主体资格，其民事法律行为应当由利民公司承担。高新公司与涉案门面无关联，在本案中不承担责任。故此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、将被告习水县利民房地产开发有限公司开发的位于习水县府西路绿洲豪园项目1号楼11号、15号、16号门面不动产权利人由被告习水县利民房地产开发有限公司变更为原告刘某正等22人；二、限被告习水县利民房地产开发有限公司于本判决生效后15日内支付原告刘某正等22人2014年9月1日至2018年1月31日的过渡费626803.57元；三、驳回原告刘某正等22人的其余诉讼请求。案件受理费48287.00元，由被告习水县利民房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院诉请执行。审 判 长  师晨超人民陪审员  袁昌容人民陪审员  陈海燕二〇二一年三月三十一日书 记 员  张 程