襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0607民初36号原告：曾文杰，男，1984年4月22日生，汉族，户籍地址襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：李娟，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被告：襄阳新发地农副产品有限公司。住所地：襄阳市襄州区张湾街道办事处洪山头一号。法定代表人：张鹏举，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张郁、刘亦然，湖北思扬律师事务所律师。原告曾文杰与被告襄阳新发地农副产品有限公司（以下简称新发地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告曾文杰及其委托诉讼代理人李娟、被告新发地公司的委托诉讼代理人张郁、刘亦然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾文杰向本院提出诉讼请求，请求：1.判令被告按合同约定向原告交付房屋并协助办理襄阳新发地农副产品博览城4幢1单元xxx号房屋的权属证书；2.判令被告从2019年1月1日起按月2%向原告支付延期交房违约金至房屋交付之日止（暂计算至2020年11月1日为158895.88元）；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月17日，原告与被告补签《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于襄阳市××区航空路北（洪山头社区）襄阳新发地农副产品博览城4幢1单元xxx号商品房，面积55.24平方米，被告应当在2017年7月31日前向原告交房，并在房屋交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已付清全部购房款361127元。后原、被告签订补充协议，被告承诺于2018年12月31日前按照《商品房买卖合同》约定的条件交房，如延期交房，于2019年1月1日起以实际交款额为标准按月2%无条件支付违约金。补充协议约定的交房期限早已届满，被告至今仍未交房，也未按协议约定向原告支付延期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原、被告双方签订的购房合同及补充协议是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未向原告交付房屋及办理权属证书，也未向原告支付违约金，应承担逾期交房的违约责任。因此，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定特向贵院起诉，望依法支持原告诉讼请求。被告新发地公司辩称，1.原告购买商铺原价为361127元，该价款已扣减房价的21%作为原告返租该房屋的三年租金；2.原告已于2016年9月30日实际占有并能够实际处分该房屋，其主张被告未向其交付房屋并无任何事实和法律依据；假设人民法院认为被告存在逾期交房，原告也无权向被告主张延期交房违约金，因为房屋首个承租方百应公司通过与被告协商，将三年的房屋租金（2016年9月30日至2019年9月30日）以抵扣房款的形式支付给了被告，第二承租方中诚雅公司也与原告明确约定了租金，原告已获取了市场认可的租金收益，故原告向被告主张高达月息2%的延期交房违约金并无任何合同和法律依据。如被告向原告支付了延期交房违约金，那么原告基于对涉案房屋占有和权益权，而向百应公司、中诚雅公司获取了21%的房款租金收益（自2016年9月30日至2019年9月30日部分），以及向中诚雅公司获取的每月3428元的租金收益（自2019年10月1日至2021年12月31日部分）；原告基于对涉案房屋的未交房、未占有的原因，向被告主张的高额延期交房收益，原告不应基于两个相互矛盾的权力基础，获得双份收益。3.假设人民法院认定被告应支付延期交房违约金，原告主张的逾期交房违约金明显过高。综上所述，原告诉称的事实与理由与本案事实不符，诉讼请求缺乏法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的陈述及提供的有效证据，本院确认以下案件事实：2016年7月8日，曾文杰（乙方）与被告新发地公司（甲方）签订《襄阳新发地博览城选房协议书》，约定乙方向甲方认购襄阳新发地博览城4-1-xxx号商铺，金额为361127元，此价格已返还三年返租21%，95折优惠，10万抵15万元。2019年5月17日，原告曾文杰与被告新发地公司补签《商品房买卖合同》，合同主要约定，原告购买被告新发地公司开发的位于襄阳市××区航空路北（洪山头社区）襄阳新发地农副产品博览城第4幢1单元xxx号房屋，建筑面积55.24平方米，被告新发地公司应当在2017年7月31日前将验收合格房屋交付给原告曾文杰。被告新发地公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告曾文杰付清全部购房款共计361127元。2016年某日，原告曾文杰（甲方）与案外人襄阳百应商业地产策划有限公司（乙方）、被告新发地公司（丙方）签订一份《商铺租赁合同》，主要约定，甲方将其购买丙方开发的襄阳新发地博览城第4幢1单元xxx号房屋出租给乙方，租赁期限自2016年9月30日至2019年9月29日止，丙方在出售商铺时直接减收购房价的21%作为乙方承租甲方商铺三年的预付租金，丙方与乙方在经营商铺过程中的收益如何分配、风险承担，由乙方与丙方另行协商，与甲方无关等约定。2018年9月1日，原告曾文杰（甲方）与案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》，主要约定：甲方自愿委托乙方对其位于襄阳市襄州区航空路399号的“新发地农批商铺”4栋1单元xxx号房进行出租和经营管理，2016年9月30日至2019年9月30日租赁期间双方不计核租金，2019年10月1日至2021年12月31日为租赁延续期，租金由乙方按约定支付；甲方应于首次从开发商处接收房屋后立即将该商铺交付乙方，若甲方逾期向乙方交付商铺的，则视为甲方已于开发商向其交房之日起将商铺交付给乙方；租金标准为延期的第一年2019年10月1日至2020年9月30日按房款总额的9%计核，即月租金为3428元；延期的第二年及以后月度2020年10月1日至2021年12月31日按房款总额的10%计核，即月租金为3809元；协议签订时，乙方预付3个月租金10285元，即从2019年10月1日起算租金，完成按揭办理时再预付3个月租金，从延期第七月开始按月于每月10日前支付。同日，原告曾文杰（甲方）与案外人襄阳百应商业地产策划有限公司（乙方）、被告新发地公司（丙方）、襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司（丁方）又签订一份《协议》，主要约定因甲方与丁方于2018年9月1日签订了《新发地农批城商铺委托经营管理协议》，经甲、乙、丙、丁四方协商达成如下协议：一、甲方同意与乙方丙方解除已签订的《商铺租赁合同》，丁方在支付甲方租金时甲方与乙方丙方签订的《商铺租赁合同》收回；二、甲方不再追究丙方前期延迟交房的任何责任；三、非因丙方原因致甲方未能完成按揭，甲方主张退房时，由丙方代丁方扣除甲方已收取的租金；四、2017年7月31日丙方向甲方出具的《关于交房补充协议》均同时作废；五、丙方承诺于2018年12月31日前按照《商品房买卖合同》约定的条件交房，如延期交房于2019年1月1日起以实际交款额为标准按月2%无条件支付违约金。上述《商铺委托经营管理协议》、《协议》签订后，案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司向原告曾文杰支付了8个月租金共计27425元，因合同约定的其他租金未支付，故引起诉讼。上述事实，有商品房买卖合同、四方协议、襄阳新发地博览城选房协议书、商铺委托经营管理协议、银行回单以及当事人陈述等为证，足以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告曾文杰与被告新发地公司签订的《襄阳新发地博览城选房协议书》和《商品房买卖合同》以及原告曾文杰与案外人襄阳百应商业地产策划有限公司、襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》和《商铺委托经营管理协议》均是当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规等强制性规定，属合法有效合同应受法律保护。本案争议的焦点问题，一是被告新发地公司是否向原告曾文杰交付了涉案商铺。原告曾文杰于2019年5月17日与被告新发地公司补签的《商品房买卖合同》约定，被告新发地公司应于2017年7月31日前将验收合格房屋交付给原告曾文杰。原告曾文杰与案外人襄阳百应商业地产策划有限公司签订的《商铺租赁合同》，约定将案涉商铺租赁给案外人襄阳百应商业地产策划有限公司，租期为2016年9月30日起至2019年9月29日止，租金通过被告新发地公司直接减收购房价的21%作为三年租金。原告曾文杰于2018年9月1日又与案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理协议》约定，将案涉商铺的租期约定为2016年9月30日至2019年9月30日，此租赁期间不计核租金，2019年10月1日至2021年12月31日为租赁延续期，期间双方重新约定租金数。此后，案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司按照合同约定向原告曾文杰支付了8个月的租金27425元。被告新发地公司虽然未直接将涉案商铺交付给原告曾文杰，但根据《商铺租赁合同》和《商铺委托经营管理协议》以及原告曾文杰接收租金后也未提出异议等事实，能认定被告新发地公司已在合同约定期限内向原告曾文杰交付了涉案商铺，故原告曾文杰主张被告新发地公司向其交付房屋并支付延期交房违约金158895.88元的诉讼请求，本院不予支持。二是关于办理房屋权属证书的问题。2019年5月17日补签《商品房买卖合同》约定，被告新发地公司应当在2017年7月31日前交付房屋，从2017年7月31日起计算360个工作日，那么，被告应当自2019年1月8日前将办理房屋权属证书的相关手续报给相关行政部门，但被告新发地公司未提交相关证据予以证实其履行该义务。故原告曾文杰主张被告新发地公司协助其办理襄阳新发地农副产品博览城4幢1单元xxx号房屋权属证书的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告襄阳新发地农副产品有限公司于本判决生效后三十日内将原告曾文杰购买的位于襄阳市襄州区航空路北（洪山头社区）襄阳新发地农副产品博览城第4幢1单元xxx号商铺办理权属登记需由被告襄阳新发地农副产品有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回原告曾文杰的其他诉讼请求。案件受理费（减半收取）2290元，由原告曾文杰负担1145元，被告襄阳新发地农副产品有限公司1145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  卓洪涛二〇二一年三月二十六日书记员  张梦迪