福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1407号 上诉人（原审原告）：陈玉官，男，1967年7月21日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 上诉人（原审被告）：黄雪金，女，1968年8月22日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 委托诉讼代理人：黄鼎溦，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林姝宜，福建融成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑锋，男，1987年8月20日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。 上诉人陈玉官、黄雪金因与被上诉人郑锋农村房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初3529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈玉官、黄雪金上诉请求:撤销一审判决第二项并改判：1.郑锋支付占有购房款期间的利息损失（利息损失以350000元为基数，自2010年4月10日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；2.郑锋赔偿陈玉官、黄雪金房屋装修损失500000元（具体损失以鉴定价格为准）；3.郑锋赔偿陈玉官、黄雪金房屋差价损失200000元（具体损失以鉴定价格为准）；4.本案一、二审诉讼费用由郑锋承担。事实与理由：一审法院认定讼争房屋买卖合同无效后，陈玉官、黄雪金存在过错，属于事实认定错误，郑锋主导交易完成且造成合同无效无法继续履行，应当认定其存在重大过错，应当赔偿陈玉官、黄雪金的损失，负全部责任。在买卖协议签订当时，促成双方达成买卖合意的主要原因，是郑锋急需资金周转，且陈玉官、黄雪金与郑锋属于亲戚关系，陈玉官、黄雪金为了帮助郑锋才与其签订的房屋转让协议，陈玉官、黄雪金购买农村房产的行为本身不存在主观过错，并非一审法院所简单认定的“明知案涉房屋不符合过户条件仍然予以购买”。并且在整个交易流程中，郑锋主导了讼争房产的交易，且导致合同无法继续实质性履行的原因亦为郑锋与郑秀晶民间借贷纠纷一案导致讼争房产被查封，陈玉官、黄雪金无法继续行使居住权利以及期待过户的权利。据此，郑锋导致合同无法履行，在合同无效后应当认定具有重大过错，在本案中负全部责任。综合郑锋过错程度，并且依据民法典以及第8、第9次民商事审判会议纪要的规定，郑锋应当赔偿陈玉官、黄雪金的利息损失以及房产增值损失。《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》中明确在农村房屋买卖合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。在本案中，郑锋存在重大过错，理应赔偿陈玉官、黄雪金的利息损失。根据最高院2019年发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》：合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的因素。应予返还的房屋相对于合同约定价款出现增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。本案涉案房屋福州市长乐区金峰塘下村郑店401房屋，自2010年至今已有10年，房产市价早已今非昔比。且在交付房屋后，陈玉官，黄雪金对该房屋进行了装修，约花费500000元，涉案房屋在装修添附后，产生更高的经济价值。《房屋买卖合同》被认定无效后，房屋无法过户到陈玉官，黄雪金名下，就无法正常获得房屋增值所带来的收益，从物尽其用的效益原则出发，使添附物（本案即为装潢）继续维持下去也有利于维护其经济价值、充分发挥物的效用，所以陈玉官、黄雪金只能维持房屋现状，但是郑锋因其违法行为反而获益，基于公平原则，以及民商事审判会议纪要的规定，诉争房屋的差价损失以及装修费用应由郑锋予以赔偿。 郑锋辩称，要求二审法院维持原判。 陈玉官、黄雪金一审诉讼请求：1、确认陈玉官、黄雪金与郑锋签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令郑锋返还购房款35万元并支付占有期间的利息损失（利息损失以35万元为基数，自2010年4月10日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；3、判令郑锋赔偿房屋装修损失50万元（具体损失以鉴定价格为准）；4、判令郑锋赔偿房屋差价损失20万元（具体损失以鉴定价格为准）。 一审法院认定事实：陈玉官、黄雪金系福州市长乐区湖南镇鹏陈村村民，于1989年9月1日登记结婚。2009年6月，陈玉官、黄雪金向福州市长乐区金峰镇塘下村村民郑锋购买其坐落于××镇××村××的自建房屋一套。黄雪金与郑锋于2009年6月23日签订《房屋买卖合同》，约定房屋售价为350000元，合同签订时付款300000元，余款50000元待房屋过户后付清。2010年4月10日，陈玉官与郑锋签订《房屋买卖协议书》，郑锋确认将××镇××村××的自建房屋一套卖给陈玉官，并已收到首付款180000元。之后，陈玉官、黄雪金于2017年支付剩余购房款170000元。 上述事实，当事人双方均无异议，并由经庭审质证属实的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议书》、《交接不动产权证书合同》、《不动产权证书》、银行历史流水、证人证言等证据佐证，一审法院予以确认。对陈玉官、黄雪金主张的房屋装修500000元、房屋差价损失200000元，因陈玉官、黄雪金未举证证明，故一审法院不予确认。 另查明，长乐区××镇××村××房屋已被一审法院查封。 一审法院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》规定，我国农村宅基地所有权属于农民集体，其使用权的取得源于集体经济组织成员权，具有专属性，其转让和流通受到严格的限制。本案讼争房屋的转让必然导致宅基地使用权的实质转让，而陈玉官、黄雪金并非金峰镇塘下村集体经济组织成员，不符合取得该宅基地使用权的法定条件。综上陈玉官、黄雪金与郑锋之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议书》，已违反《中华人民共和国土地管理法》强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；故陈玉官、黄雪金要求郑锋返还35万元购房款，于法有据，予以支持。郑锋违反法律强制性规定出售案涉房屋存在过错，陈玉官、黄雪金明知案涉房屋不符合过户条件仍予以购买，亦存在过错，双方应当各自承担相应的责任，故对陈玉官、黄雪金支付利息、赔偿装修、差价损失等诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、郑锋应于本判决生效之日向陈玉官、黄雪金返还购房款350000元；二、驳回陈玉官、黄雪金的其他诉讼请求。案件受理费19020元，减半收取计9510元，由陈玉官、黄雪金负担6235元，由郑锋负担3275元。 本院二审期间，陈玉官、黄雪金向本院提交证据：福州市长乐区人民法院（2020）闽0112执恢14号评估结果通知书，拟证明坐落于福州市长乐区××镇××村××单元的案涉争议房屋的评估价格为992572元，与房屋购买价款差额为642572元。郑锋质证认为，没有意见。本院认为，郑锋对陈玉官、黄雪金提供的证据没有异议，本院对该证据予以采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，本案中，双方当事人对陈玉官、黄雪金与郑锋之间签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议书》无效并无异议，本院予以维持。合同无效,因该合同取得的财产,应当返还,故郑锋应返还陈玉官、黄雪金支付的购房款350000元。本案的主要争议焦点为:郑锋、陈玉官、黄雪金对合同无效的过错程度及无效合同造成陈玉官、黄雪金的损失范围。 一、郑锋、陈玉官、黄雪金对合同无效的过错程度。合同被确认无效后,有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失。本案中,郑锋向宅基地所在村集体经济组织成员以外的人员转让房产,存在过错，陈玉官、黄雪金作为非宅基地所在村集体经济组织成员购买讼争房屋,对本案的发生也有过错,本案酌定郑锋对合同无效承担50%的过错责任，陈玉官、黄雪金对合同无效亦应承担50%的过错责任。 二、陈玉官、黄雪金的损失范围。 陈玉官、黄雪金诉请郑锋赔偿房屋差价损失20万元（具体损失以鉴定价格为准）。本案中，因合同无效客观上造成了陈玉官、黄雪金的市场机会丧失,导致损失的客观存在,确定该房产的溢价部分为陈玉官、黄雪金一方的合理损失。福州市长乐区人民法院对讼争房屋的评估价格为992572元，郑锋对该评估结果没有意见，本院认为可将该评估价格确定为讼争房屋的市场价值，故该房产的溢价为642572元(992572元-350000元)。郑锋应对上述溢价损失承担50%的责任，即321286元。 陈玉官、黄雪金诉请郑锋返还购房款350000元并支付占有期间的利息损失。本院认为，本案中,陈玉官、黄雪金要求资金被占用期间的利息损失实际已涵盖在了房屋上涨的损失之内,为兼顾双方利益,本院认为对已涵盖的部分不宜再重复支持。 陈玉官、黄雪金诉请郑锋赔偿房屋装修损失，但陈玉官、黄雪金并未提供证据证明房屋装修损失的具体数额，也未申请法院对房屋装修残值进行鉴定，应承担举证不能的法律后果，本院对陈玉官、黄雪金的该项诉请，不予支持。 综上所述，陈玉官、黄雪金的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初3529号民事判决； 二、郑锋应于本判决生效之日向陈玉官、黄雪金返还购房款350000元、房屋溢价损失321286元； 三、驳回陈玉官、黄雪金的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费19020元，减半收取计9510元，由陈玉官、黄雪金负担4755元，由郑锋负担4755元；二审案件受理费19020元，由陈玉官、黄雪金负担9510元，由郑锋负担9510元。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇二一年三月二十三日 书记员  吴 超