新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0203民初169号 原告：克拉玛依市银丰商贸有限公司，住所地克拉玛依市胜利路26-18-217号。法定代表人：石群芳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄明军，新疆炎黄律师事务所律师。被告：克拉玛依区纵点广告部，住所地克拉玛依市清园路28-1-25号。经营者：郑威明，女，1979年8月1日生，汉族，系广告部负责人，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。被告：胡方华，男，1983年5月26日生，汉族，系个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。委托诉讼代理人：郑威明（被告胡方华的妻子），1979年8月1日生，汉族，系广告部负责人，住克拉玛依区。原告克拉玛依市银丰商贸有限公司（以下简称银丰公司）与被告克拉玛依区纵点广告部（以下简称纵点广告部）、胡方华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银丰贸公司之委托诉讼代理人黄明军，被告纵点广告部之经营者郑威明、被告胡方华之委托诉讼代理人郑威明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银丰公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告向原告支付欠缴房屋租金170,000元、违约金51,000元；2．判令二被告向原告支付欠缴的暖气费19,347元。事实与理由：2017年2月17日，原告将位于克拉玛依市清园路28号面积为177.12㎡的商铺出租给被告经营使用，并与被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：涉案房屋租赁期限自2017年2月18日至2020年4月3日，为期三年，其中自2017年2月18日至2017年4月3日为45天的免费装修期，装修期不收取租赁费，但水电暖等费用由被告按照自己实际使用情况自行承担；合同约定第一年房屋租金8万元，第二年房租8万元，第三年房屋租金9万元，上述租金按年一次性采用先交纳后使用的原则缴纳，合同期内每年的租金应当提前2个月缴纳；涉案房屋租赁期间的水电物业费用由被告直接向物业公司负责缴纳，暖气费由被告向开发商新疆瑞基投资集团有限公司负责缴纳。同时还约定了，若被告未按约定期限交付租金，则按照年租金30%计算违约金。上述租赁合同签订后，被告即投入正常使用，但截至原告起诉之日，被告仅向原告支付了合同约定的第一年租金8万元，剩余第二年和第三年共计17万元租金至今未付，且合同约定的租赁期间的暖气费19,347元也经多次催缴无果最终只能由原告先行代为垫付。被告的上述行为已经严重违反了房屋租赁合同约定及《合同法》的相关约定。因上述费用原告多次催要未果，为维护合法权益，故诉至法院。被告纵点广告部与胡方华辩称：租赁事实属实。被告胡方华租赁涉案房屋用来经营纵点广告部。但2019年4月，被告将北京现代索9×××号车辆以110,000元的价格折抵给原告。后原告在被告的理疗馆办理了3,000元的理疗卡。暖气费在双方核算时已经计算过了，最终被告还剩余57,000元租金未付。二被告不认可违约金。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，原告银丰公司与案外人新疆瑞基投资集团有限公司（以下简称瑞基公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告从瑞基公司承租位于克拉玛依区清园路28-3号商铺，租赁期限自2017年2月18日至2020年4月3日，装修期自2017年2月18日至2017年4月3日共45天不收取租赁费。2018年4月3日，原告银丰公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的二被告签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定由乙方承租位于克拉玛依区清园路28-3号商铺，建筑面积177.12㎡，租赁期限自2017年2月18日至2017年4月3日，装修期自2017年2月18日至2017年4月2日期间内不收取租赁费，但税费、电费、暖气费、空调费、物业管理费等其他费用由乙方自行承担，租赁用途：广告制作安装。第一年与第二年的房屋租金均为80,000元/年，第三年的房屋租金为90,000元/年。租金采用先交纳后使用的方式按年一次性缴纳，合同期内房租应提前二个月缴纳，续租合同需提前三个月缴纳租金。乙方负责每月20日前将水、电等费用缴纳至永升物业公司。物业管理费、卫生费、门前三包费租赁期按年缴永升物业公司。2017年至2020年度租赁期内的暖气费缴瑞基物业公司。物业管理费标准为2.50元/平方米/月。违约责任：乙方逾期交付租金，除及时如数补交外，还支付按年租金30%的违约金。乙方逾期交付其他费用的，除及时如数补交外，每日按未交付款项千分之三支付违约金。合同还约定了其他事项。原告在合同出租方处加盖了公司合同专用章，出租方处还有石群芳、杨银生的签名。被告纵点广告部在承租方处加盖了公司印章，被告胡方华也在承租方处签名。原告于2017年2月将租赁房屋交付给二被告，用来经营被告纵点广告部。2017年4月，瑞基公司已将涉案房屋收回，被告纵点广告部亦未在涉案房屋继续营业。被告向原告支付了第一年的租金80,000元，剩余租金至今未付，故原告诉至本院。另查，郑威明与原告协商郑威明将×××号北京现代车以110,000元的价格出售给原告，并以售车款折抵房屋租金。为此，被告纵点广告部的经营者郑威明作为甲方与作为乙方的杨银生于2019年4月16日签订了一份《车辆买卖合同》。合同约定郑威明将×××号北京现代车1辆以110,000元的价格出售给杨银生。2019年4月16日前该车出现的欠费、手续不全、违章、违法、交通事故、闯红灯等一切事宜由郑威明负责。郑威明于2019年4月30日交付给杨银生。如果出现因为违章或其它任何原因过不了户，杨银生一直是无偿使用。杨银生于2019年4月从郑威明处将×××号北京现代车拿走，又于2020年5月份将车辆送还给郑威明。该车辆至今在被告处，且至今未过户给原告。被告纵点广告部称因为郑威明名下有一辆报废车辆无法办理过户手续。原告称该车辆有大量违章记录未消除不能上路使用，才将车辆交还给郑威明。另查，原告支付了涉案租赁房屋2017年2月18日至2020年4月3日的暖气费19,347元（1,888元＋5,952元＋5,952元＋5,555元）。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、欠条、说明、新疆增值税专用发票，二被告提交的协议书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，租赁合同的承租人应当按照合同约定的期限、金额和方式，完全履行给付租金及其他费用的合同义务。原告银丰公司与二被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有据，本院依法予以确认。本案的争议焦点有二，一为责任主体是谁；二为原告主张的房屋租金、违约金、暖气费是否能得到支持。关于第一个争议焦点。房屋租赁合同承租方处既加盖有被告纵点广告部的印章还有被告胡方华的签名。因涉案租赁房屋用于被告纵点广告部的经营，且租赁合同上加盖了被告纵点广告部的印章，故被告纵点广告部作为租赁合同的承租人与原告形成了租赁合同关系。被告胡方华系被告纵点广告部经营者郑威明的配偶，租赁合同的签订和租金结算胡方华均有参与，且原告与被告胡方华均认可双方形成了租赁关系，因此被告胡方华与原告形成了房屋租赁的合意。被告胡方华与被告纵点广告部作为承租方，共同与原告形成了租赁关系。原告与二被告之间形成了房屋租赁合同关系。综上，原告要求二被告履行合同义务，合法有据，本院依法予以支持。关于第二个争议焦点。房屋租赁合同到期后，瑞基公司已收回了租赁房屋，原告与二被告的租赁合同关系已终止。根据房屋租赁合同，二被告应当向原告支付三年租赁期的房屋租金共计250,000元，现二被告仅支付了80,000元，剩余170,000元至今未付。原告要求二被告支付租金170,000元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。被告辩称以×××号北京现代车的购车款折抵了房屋租金110,000元的抗辩理由，因该车辆现由郑威明自行掌控，且因郑威明的原因未能办理过户手续，依照合同约定原告应当无偿使用该车辆，故未能实现以购车款折抵房屋租金的目的，本院对该辩解理由不予采信。被告辩称原告在被告处办理了价值3,000元的理疗卡，应当折抵房屋租金，被告未出示证据证实该事实，亦未有证据证实双方形成了折抵的合意，故本院对该辩解理由亦不予采信。关于违约金，原告另主张被告按未付租金的30%支付违约金51,000元。《房屋租赁合同》中约定承租方逾期交付租金，除及时如数补交外，还支付按年租金30%的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。鉴于被告当庭要求行使违约金调整请求权，且原告并未提供证据证实被告逾期支付租赁费对其造成的损失情况，故本院根据被告的主张，以原告的利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对原告主张的违约金数额进行适当调整。房屋租赁合同约定租金采用先交纳后使用的方式按年一次性缴纳，合同期内房租应提前二个月缴纳。因此2018年4月4日至2019年4月3日期间的房屋租金80,000元最迟应于2018年2月3日前付清，2019年4月4日至2020年4月3日期间的房屋租金90,000元最迟应于2019年2月3日前付清。因此第二年房屋租金80,000元的违约金应从2018年2月3日起开始计算，第三年房屋租金90,000元的违约金应从2019年2月3日起开始计算。经查2018年2月与2019年2月中国人民银行一年至三年贷款基准利率均为4.75%，但在2019年8月20日，已将“中国人民银行同期同类贷款利率”调整为“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”，故2019年8月20日之后的利息，应当以“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”为基准，经查，2019年8月同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为4.25%，故原告主张的第二年租金80000的违约金应分段计算为：2018年2月3日至2019年8月20日违约金为7,633.32元（80000×4.75%÷365天×564天×130%）；2019年8月21日至判决之日2021年3月25日违约金为7,059.89元（80000×4.25%÷365天×583天×130%）。原告主张的第三年租金90000的违约金应分段计算为：2019年2月3日至2019年8月20日利息为3,029.98元（90000×4.75%÷365天×199天×130%）；2019年8月21日至2021年3月25日利息为7,942.38元（90000×4.25%÷365天×583天×130%）。违约金合计为25,665.57元，超出部分，不予支持。关于暖气费，房屋租赁合同约定应当由承租方承担暖气费。现被告未支付暖气费，原告要求二被告承担由其垫付的暖气费19,347元，合法有据，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》之规定，判决如下：一、被告克拉玛依区纵点广告部与被告胡方华于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依市银丰商贸有限公司支付房屋租金170,000元及违约金25,665.57元；二、被告克拉玛依区纵点广告部与被告胡方华于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依市银丰商贸有限公司支付暖气费19,347元；三、驳回原告克拉玛依市银丰商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,452.60元，由原告克拉玛依市银丰商贸有限公司负担258.52元，由被告克拉玛依区纵点广告部与被告胡方华负担2,194.08元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审  判  员   张力二 〇 二 一 年 三 月 二 十 五 日书  记  员   王霞