浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0303民初444号 原告：温州绿城浙远房地产开发有限公司，住所地：浙江省温州市龙湾区永中镇永中路17号，统一社会信用代码91330300MA2CPEHE94。 法定代表人：叶恒，董事长。 委托代理人：蔡国锋、苏丽颖，上海兰迪（温州）律师事务所律师。 被告：张天行，男，1992年3月27日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 被告：金晓旭，女，1965年6月20日，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 原告温州绿城浙远房地产开发有限公司与被告张天行、金晓旭商品房预售合同纠纷一案，于2021年1月15日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，于同年3月10日公开开庭进行了审理。原告温州绿城浙远房地产开发有限公司的委托代理人苏丽颖、被告张天行、金晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温州绿城浙远房地产开发有限公司诉称：2020年6月，原、被告双方以原告为出卖人，被告为买受人，自愿签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××74，房屋编号：××）及《浙江省商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定被告向原告购买位于龙湾区××街道××村××幢××单元××室商品房××，并做了如下约定： “该商品房单价为每平方米(人民币)26961.52元，总价款为(人民币)3497449元。(详见合同第七条)。 “买受人采取下列第3种方式付款：..3.贷款方式付款：商业贷款。(1)买受人支付首期房价款人民币1057449元后，剩余人民币2440000元由买受人申请贷款支付。(2)买受人应当于2020年6月1日前向贷款机构提交贷款申请资料、办理贷款审批手续。”(详见合同第八条) “买受人选择贷款方式付款的，本合同第八条(二)款第3项所述“向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续”，系指买受人在该约定的日期前向贷款机构提交齐全办理贷款所需的所有申请材料、缴纳相关费用并与贷款机构签妥按揭贷款合同......确保于本合同第八条第(二)款第3项约定的期限办妥贷款手续。因买受人逾期办妥的，构成买受人违约，买受人应按每日未付房款额的万分之一点五向出卖人支付逾期期间违约金(详见补充协议第六条1款) “......买受人逾期办妥的，导致在本合同第八条第(二)款第3项约定的应放贷日前贷款没有发放的或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，均构成买受人逾期支付违约，按照本合同第九条的约定承担逾期付款责任。”(详见附件四) “买受人未按照约定时间付款的，逾期超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。”(详见合同第九条) 上述合同签订后，双方向温州市龙湾区房产管理中心办理了合同备案登记手续。被告支付了首付款1057449元，但未依约向贷款机构提交并办妥贷款手续。 后原告完成该商品房所在楼栋的结顶，达到了按揭贷款规定的放款条件。但经原告多次口头及书面等催促，时至今日，被告仍未向贷款机构提交并办妥贷款手续、支付按揭款项，也未一次性付清剩余房款。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，但被告却未依约履行办妥按揭贷款手续并支付按揭款项等合同主要义务，构成违约，后经原告多次催告，仍拒不支付剩余房款，其行为严重损害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判令：1.被告支付原告购房款2440000元及逾期支付违约金64050元(自2020年6月2日起，以逾期应付款2440000元为基数，按每日万分之一点五计算，暂算至2020年11月24日，暂计175天，以实际支付日为准)；2.本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告以被告张天行、金晓旭于2021年1月18日将合同约定的剩余购房款付至原告银行账户为由，变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告逾期付款违约金84180元。 原告在本院指定的举证期限内，提供了如下证据： 1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，以证明原、被告的诉讼主体资格； 2.《浙江省商品房买卖合同(预售)》及本合同登记备案意见、《浙江省商品房买卖合同(预售)补充协议》，以证明原告和被告签订《浙江省商品房同登记备案意见买卖合同(预售)》及补充协议，合同已依约登记备案的事实； 3.催告函（2020.8.20）、再次催告函（2020.9.2)、快递单、邮件跟踪查询，以证明原告多次通知、催促被告办理按揭贷款手续或依约付清剩余房款的事实； 4.发票、交易签购单，以证明被告于2020年6月1日支付首付款，经多次催告，于2021年1月18日一次性支付剩余购房款的事实； 5.被告张天行与原告销售人员的微信聊天记录，以证实被告张天行在2020年7月时就知道房款已经逾期的事实； 6.售楼处公示的《浙江省商品房买卖合同（预售）示范文本》照片，以证实合同示范文本在售楼现场公示情况。 被告张天行、金晓旭答辩称：1.原、被告于2020年6月1日下午签订《浙江省商品房买卖合同(预售)》及《浙江省商品房买卖合同(预售)补充协议》，根本没有时间按合同约定的2020年6月1日前去办理贷款手续；2.被告在签订合同时明确表明办理公积金贷款，但原告的格式合同中默认了商业贷款，而原告也未告知房产登记在两人名下无法办理公积金贷款；3.办理贷款手续需要持预告登记、备案合同、发票等材料办理，但相关材料都在原告处，原告亦未予以配合协助，且原告系于2020年6月10日才办理预售合同备案手续，被告于2021年1月18日才拿到备案合同，无法在合同约定的2020年6月1日前办理贷款手续；4.原、被告签订合同后，原告以签订的预售合同需要备案为由将合同拿走，直到2021年1月18日才将合同归还被告，导致被告没有机会和时间看清合同关于按揭尾款支付时间等相关内容。但原告的销售人员曾口头承诺按揭尾款支付时间可延长至2020年年底；5.被告并未收到原告公司关于按揭尾款的支付催告函，经联系EMS快递员，快递员表示工作上存在失误。综上，原告起诉要求被告支付逾期违约金于法无据，请求驳回原告诉讼请求。 被告在本院指定的举证期限内，提供了如下证据： 1.备案证明，以证明原告和被告签订的《浙江省商品房买卖合同(预售)》及补充协议于2020年6月10日才备案； 2.被告张天行于2020年8月5日与原告销售人员的通话录音，以证明被告购房时明确要办公积金贷款，当时销售人员承诺争取把贷款拖到2020年年底； 3.被告张天行于2021年3月1日与邮政公司员工的通话记录，以证明快递员将快递放在信箱中未电话通知被告，被告未收到原告的催款通知； 4.微信聊天记录、银行短信通知、公积金管理处排队取号单，以证明被告明确要办公积金贷款，但是原告未为被告指定办理贷款的银行，被告只能自己多方打听。 双方当事人提交的证据，经当庭出示。被告对原告提交的证据，质证认为：对证据1、2、4的三性无异议，但原告在签订合同后没有将合同给被告，且合同中的条款免除原告责任、加重被告责任；对证据3的真实性有异议，被告曾联系快递工作人员，快递员承认因为工作失误没有打电话通知被告；对证据5的三性无异议，但聊天内容侧面印证原告在被告买房时未审核并告知被告两人共同买房无法办理公积金的事实；对证据6，该公示台系2020年11月才设置，被告购房时并没有该公示台。原告对被告提交的证据，质证认为：对证据1，真实性没有异议；对证据2的真实性有异议，即便证据真实，通话中工作人员亦未承诺可以延期付按揭款，且从侧面印证被告知道已经逾期；对证据3的三性有异议，通话中提到的是三江立体城，与本案无关联；对证据4中的微信聊天记录真实性予以确认，但聊天记录中未承诺可以延期支付房款，对被告与其他贷款机构人员的聊天记录等证据的真实性无法核实。 经审查，本院认为，原告提交的证据1、2、4、5及被告提交的证据1经双方质证无异议，本院予以确认，至于待证事实，在下文一并予以阐述；原告提交的证据3中快递单、邮件跟踪查询客观真实，本院予以确认；原告提交的证据6，无法证实公示台设置的具体时间，故不予确认；被告提交的证据2，真实性存疑且无法证实待证事实，故不予确认；被告提交的证据3，对该组证据的真实性、关联性无法证实，故不予确认，且即便该组证据客观真实，亦证明快递人员已将催告函投送至被告提供的通讯地址；被告提交的证据4，对其中被告与原告销售人员的聊天记录经原告质证无异议，予以确认，对该组其他证据的真实性无法核实，不予确认。 经审理，本院认定事实如下：2020年6月1日原告温州绿城浙远房地产开发有限公司与被告张天行、金晓旭签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××74，房屋编号：××）及《浙江省商品房买卖合同（预售）补充协议》，约定被告张天行、金晓旭以3497449元向原告购买位于龙湾区××街道××村××幢××单元××层××号商品房××。双方签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》约定： 第七条计价方式与价款（一）2.该商品房单价为每平方米人民币（币种）26961.52元，总价款为人民币3497449元； 第八条付款方式期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币（币种）200000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）3.贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2020年6月1日前支付首期房价款人民币(币种)1057449元。剩余房款人民币(币种)2440000元由买受人申请贷款支付。买受人应当于2020年6月1日前向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续。2020年6月30日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按照下列约定处理：买受人应在前述期限届满之日前自筹资金一次性付清剩余房款，否则应按本合同第九条的约定承担违约责任。 第九条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1和2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。(1)逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一点五(该比率不低于第(1)项中的比率)的违约金。 原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同(预售)补充协议》约定： 六、关于商品房价款的支付方式、期限的补充约定1、买受人选择贷款方式付款的，本合同第八条第(二)款第3项所述“向贷款机构提交贷款申请材料，办理贷款审批手续”，系指买受人在该约定的日期前向贷款机构提交齐全办理贷款所需的所有申请材料、缴纳相关费用并与贷款机构签妥按揭贷款合同。……买受人逾期办妥的，构成买受人违约，买受人应按每日未付房款额的万分之一点五向出卖人支付逾期期间违约金；2、如因买受人原因、贷款机构原因、政策调整原因或其他非出卖人原因，导致在本合同第八条第(二)款第3项约定的应放贷日前贷款没有发放(含买受人不具备贷款资格、贷款机构无额度放贷等情形)或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，均按合同第八条第(二)款第3项约定执行。 合同签订后，被告张天行、金晓旭于2020年6月1日向原告温州绿城浙远房地产开发有限公司支付首付款1057449元。2020年6月10日，涉案《浙江省商品房买卖合同(预售)》在温州市龙湾区房产管理中心备案登记。后被告张天行、金晓旭未办理贷款手续，剩余房款未于2020年6月30日前到账，二被告亦未在2020年6月30日前一次性付清剩余房款。原告遂于2020年8月20日、2020年9月2日按照被告提供的地址向被告发送《关于尽快办理按揭贷款手续的催告函》《关于尽快办理按揭贷款手续的再次催告函》。后原告诉至法院，在案件审理期间，二被告于2021年1月18日向原告一次性支付剩余购房款2440000元。 本院认为，原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同(预售)》《浙江省商品房买卖合同(预售)补充协议》事实清楚，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规强制性规定，双方均应依约履行。《浙江省商品房买卖合同(预售)》《浙江省商品房买卖合同(预售)补充协议》就剩余房款的付款方式、期限及逾期付款责任进行了约定，但二被告未依约办理贷款手续致使剩余房款未在合同约定的期限前放款，二被告亦未在该期限前一次性支付剩余房款，构成违约。原告要求二被告以逾期未付购房款为基数按每日万分之一点五计算违约金符合双方约定亦不违反法律规定,本院予以支持。但原告主张自2020年6月2日起开始计算违约金，经查认为，虽双方在合同中约定二被告应于2020年6月1日前向贷款机构提交齐全办理贷款所需的所有申请材料、缴纳相关费用并与贷款机构签妥按揭贷款合同，但根据预售商品房贷款政策，办理按揭贷款手续需持经备案的商品房预售合同等材料方可办理，而涉案合同系于2020年6月10日办理备案登记手续，该约定无实际履行可能，故对原告主张从2020年6月2日开始计算违约金的要求不予支持。双方在合同中约定2020年6月30日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，应按合同约定承担违约责任，故应以合同约定的放款日的次日即2020年7月1日开始计算违约金，即73566元（以2440000元为基数按每日万分之一点五自2020年7月1日起计算至2021年1月17日止）。 二被告辩称原告的销售人员曾口头承诺按揭尾款支付时间可延长至2020年年底缺乏事实依据，本院不予采信。二被告辩称在签订合同时已明确要求办理公积金贷款但合同中约定为商业贷款，经查认为关于购房款贷款方式的约定不属于《合同法》第三十九条中需要采取合理方式提请对方注意的条款，被告作为完全民事行为能力人应当对签订商品房预售合同等重大事务尽到合理审慎的义务，故对被告相关辩解不予采纳；同理，对二被告关于合同被原告拿走没看清合同关于尾款支付时间的辩解亦不予采信，且根据被告与原告销售人员的微信聊天记录，被告在原告发送催告函之前已经知道剩余购房款已经逾期。被告辩称原告销售人员未告知登记在两人名下无法办理公积金贷款、被告于2021年1月18日才拿到备案合同导致无法办理贷款，经查认为，被告作为购房者，在购买不动产等大重商品时，应尽买家谨慎之义务，且支付购房款系购房者主要义务，被告以贷款方式支付购房款，更应对本人是否符合贷款条件予以核实，并按照合同约定的时间及时、积极要求原告提供相关材料并办理贷款手续。且根据合同约定，2020年6月30日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的买受人应在前述期限届满之日前自筹资金一次性付清剩余房款，否则应按合同第九条的约定承担违约责任。该约定对被告具有约束力。综上，被告上述主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告张天行、金晓旭于本判决生效之日起十日内共同支付原告温州绿城浙远房地产开发有限公司违约金73566元； 二、驳回原告温州绿城浙远房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1904元，减半收取952元，由原告温州绿城浙远房地产开发有限公司负担120元，由被告张天行、金晓旭负担832元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 员 郑若丽 二〇二一年三月二十九日 代书记员 朱微丰 代书记员 余温艳