广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0203民初415号原告：陈艳桃，女，1980年2月25日出生，汉族，住广东省韶关市武江区××××××××××××。委托诉讼代理人：陈善源，广东德行律师事务所律师。被告：古剑平，男，1978年9月5日出生，汉族，住韶关市浈江区×××××××××××。原告陈艳桃与被告古剑平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈艳桃及其委托诉讼代理人陈善源，被告古剑平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈艳桃向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告2015年8月4日签订的房屋转让合同合法有效；二、判决原、被告继续履行合同，原告向被告支付剩余购房款60000元，被告向中国工商银行股份有限公司韶关分行办理涂销抵押登记手续，协助原告办理韶关市武江区×××××××栋×××房的产权过户手续，将上述房屋过户登记在原告名下；三、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年8月4日签订房屋转让合同，约定被告将韶关市武江区×××××××栋×××房转让给原告，转让价格为160000元，签订合同当天支付定金100000元，剩余60000元于2015年10月4日前支付，违约金10000元，房地产过户税费由原告承担。合同签订后原告依约支付了100000元定金，被告出具收条予以确认，并将约定房屋交付原告。在办理过户登记时发现被告身份证信息与房产登记信息不一致，需要被告到户籍地进行更正。2011年被告向中国工商银行股份有限公司韶关分行借款时将标的房屋进行了抵押，抵押期限至2023年11月15日。基于以上两个原因原告未向被告支付剩余购房款，被告一直拖延协助办理过户登记。原告认为双方签订的房屋转让合同合法有效，原告已经支付接近总购房款的三分之二，且房屋已经交付使用至今，在被告向银行办理涂销登记手续后可以依法进行房屋过户登记，只是被告怠于履行合同义务。故特向法院提起诉讼，望判如所请。案件审理过程中，原告陈艳桃变更其诉讼请求为：一、判决解除原、被告于2015年8月4日签订的房屋转让合同；二、判决被告向原告返还购房款100000元；三、判决被告承担违约责任，按一倍已付购房款100000元赔偿原告损失（损失包括支付从2015年8月4日至购房款全部返还止按同期银行贷款利率计算的购房款占用期间利息，双倍返还定金32000元，承担违约金10000元，律师费10000元）；四、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年12月25日，经原告代理人向韶关市不动产登记中心查询，合同约定房屋已经于2020年3月23日被罗会英、吴昱均、潘登、沈雁飞四人购买并进行了变更登记，现权利人登记人为陈晓龙。合同标的房屋现已经依法完成了买卖和变更，合同目的已经无法实现，被告的行为构成了根本违约，应当依据《中华人民共和国民法典》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》规定承担违约责任，故特向法院变更以上诉讼请求，望予以准许。被告古剑平辩称，同意返还原告的购房款10万元，并同意支付违约金1万元，也同意承担10万元的利息，但对原告其他的诉讼请求不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：陈艳桃与古剑平称其二人原是夫妻关系，双方于2008年离婚。位于广东省韶关市武江区×××××××栋×××房的房产（建筑面积60.25平方米，以下简称涉案房产）原登记在古剑平名下，陈艳桃及古剑平均陈述为古剑平的婚前个人财产。2015年8月4日，陈艳桃（乙方）与古剑平（甲方）签订了一份《房屋转让合同》，约定古剑平将涉案房产转让给陈艳桃，转让价款为160000元，并约定陈艳桃在合同签订当天向古剑平支付定金100000元，余款在2015年10月4日前支付。此外，合同还约定了“甲方同意在房产证过户当天移交房地产于乙方使用”“甲方决定中途不卖及逾期15天未交付房地产时，作甲方中途违约处理。本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方人民币壹万元正的违约金”“乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方中途违约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予以退回，另赔偿甲方人民币壹万元正的违约金”等内容。合同签订当日，陈艳桃向古剑平支付了100000元，古剑平出具收条给陈艳桃收执。后因古剑平要求将涉案房产变更登记至陈艳桃及双方生育的儿子名下，而陈艳桃不同意，故古剑平拒绝将涉案房产变更登记至陈艳桃名下，陈艳桃亦未再向古剑平支付剩余房款。双方因此发生纠纷成讼。根据韶关市不动产登记中心在2020年12月25日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，涉案房屋的建筑面积及套内面积均为60.25平方米，2020年3月22日，古剑平将涉案房屋出售给案外人罗会英、吴昱均、潘登、沈雁飞四人并办理了过户登记，其后该涉案房屋又变更登记至案外人陈晓龙名下。另查明，陈艳桃委托广东德行律师事务所律师代理本案诉讼，双方签订有《委托代理合同》，陈艳桃为此支付了律师费10000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，且是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定，法律、司法解释另有规定的除外。陈艳桃与古剑平于2015年8月4日签订的《房屋转让合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。现双方均认可由于古剑平违约导致合同无法继续履行，本院对此予以确认，现陈艳桃要求解除合同有事实和法律依据，古剑平对此亦表示同意，故对陈艳桃的该项诉讼请求，本院依法予以支持。本案的《房屋转让合同》解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，陈艳桃要求古剑平返还已付款项100000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。陈艳桃在本案中要求古剑平以赔偿损失的方式承担违约责任，其要求古剑平赔偿的具体损失包括：①以100000元为基数，从2015年8月4日起按同期银行贷款利率计付利息至款项清偿之日止；②双倍返还定金32000元；③依约承担违约金10000元；④律师代理费10000元。虽然古剑平明确同意赔偿利息及10000元违约金，但根据庭审情况，古剑平显然是在不同意双倍返还定金、不同意赔偿律师代理人的前提下作出的意思表示，而陈艳桃亦明确坚持其所有请求，故本院应按古剑平拒绝赔偿予以对待并依照法律的规定审查陈艳桃的诉讼请求，从而确定古剑平的违约赔偿责任。对于陈艳桃上述赔偿请求，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，守约方可要求违约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而要求违约方承担赔偿损失的违约责任时，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约方赔偿的损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，而依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，而《中华人民共和国合同法》第一百一十六条又规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，在一方违约时，守约方可以选择适用违约金或者定金条款，但只能择其一主张。本案中，陈艳桃与古剑平的《房屋转让合同》既约定有违约金10000元，又约定了定金100000元的内容，经释明后，陈艳桃选择适用定金罚则，本院予以确认，但《房屋转让合同》的标的额为160000元，双方约定的定金100000元，远远超过了《中华人民共和国担保法》第九十一条规定的定金不得超过主合同标的额的百分之二十的标准，现陈艳桃明确请求古剑平向其返还32000元定金，有事实和法律依据，本院依法予以支持。至于陈艳桃请求的利息及律师代理费问题，因古剑平收取并占有陈艳桃支付的100000元购房款长达五余年之久，陈艳桃必然存在利息损失；同时陈艳桃在催告古剑平返还购房款无果的情形下，通过委托律师行使诉权的方式救济自身权利，并为此支付10000元律师代理费，亦属陈艳桃的合理损失。但是，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，违约方赔偿的损失数额应当相当于因违约所造成的损失，在合同同时约定有定金条款和违约金条款之时，守约方选择适用定金条款，对于其他损失能否再行主张的问题，《中华人民共和国合同法》未作明确规定，而2021年1月1日起实施的《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”根据该条款内容可知，在当事人选择适用定金罚则后，原则上不再支持违约损失，唯有定金不足以弥补损失的，守约方才能请求超过定金数额的损失。本案中，本院已按陈艳桃的选择支持其要求古剑平双倍返还定金32000元的请求，故陈艳桃只能就损失数额高于32000元的部分要求古剑平予以赔偿。按照中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从支付购房款之日起计算至今，陈艳桃的使用资金的替代利息损失略低于28000元，鉴于陈艳桃支付10000元律师代理费属实且该费用并未超过《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》及其附件《广东省律师服务政府指导价》的标准，故除陈艳桃请求返还的32000元定金之外，本院酌情支持古剑平还应向陈艳桃支付违约损害赔偿数额6000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条的规定，判决如下：一、解除原告陈艳桃与被告古剑平于2015年8月4日签订的《房屋转让合同》；二、被告古剑平应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款100000元给原告陈艳桃；三、被告古剑平应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿38000元给原告陈艳桃；四、驳回原告陈艳桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告陈艳桃负担620元，由被告古剑平负担1530元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 梁增有二〇二一年三月十日法官助理 张丹英书 记 员 陈宇静