天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初8358号原告:天津团泊湖开发有限公司，住所地天津市静海区团泊新城2号路。法定代表人:陈长春,该公司董事长。委托诉讼代理人：王嘉琛，该公司员工。被告：古一娜。委托诉讼代理人：吕文倩，天津得安律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文雅，天津得安律师事务所律师。原告天津团泊湖开发有限公司与被告古一娜商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津团泊湖开发有限公司的委托诉讼代理人王嘉琛，被告古一娜的委托诉讼代理人吕文倩、杜文雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津团泊湖开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2019-0007161），并由被告协助原告办理退房手续及解除合同的相关手续；2、请求判令被告赔偿原告自2019年10月26日起至完成正式合同的解除手续之日止的逾期付款违约金233205元（暂计至2019年11月17日，计算公式为690000×0.05%×389＋990000×10%）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月10日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号2019-0007161）及《补充合同》，就坐落于静海区房屋买卖一事达成一致。房屋建筑面积121.49平方米，价款990000元。合同签订后，被告已支付首付款，但被告迟迟未支付后续房款，原告多次致电，致函催促被告履行义务未果。无奈之下，原告只能向被告发送《解除合同通知书》，但至今仍未得到被告的回应。根据《补充合同》第一条第（二）款第2项的约定，原告有权解除合同并请求被告承担违约责任。原告认为被告未按照合同约定办理贷款交纳剩余房款的行为已构成违约，根据合同及相关法律规定，原告有权单方解除合同并追究被告的违约责任。综上，原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。被告古一娜辩称，不同意原告的全部诉讼请求，要求继续履行合同，不同意支付原告违约金。理由如下：1.被告已按约支付首付款、契税、维修基金、预告登记费等费用，并积极配合原告及原告指定的银行办理购房贷款，在原、被告双方签订合同之前，被告便将自己的收入、银行流水、个人征信等影响办理贷款的情况全部告知了原告及银行，当时原告及指定的银行，均表示按照被告的情况办理贷款无问题，被告正是基于原告的信赖，认为原告能够为其成功办理贷款，才签订购房合同，现因原告未能成功为被告办理贷款，而导致合同无法继续履行，系原告违约；2.根据合同约定，被告以贷款方式支付购房款，但是合同对支付房款的时间未能约定，原告如认为被告办理贷款时间过长，应履行催告义务，并同被告协商确定履行的时间。原告在未进行任何通知的情况下，无权要求解除合同。此外，根据补充合同第一条第三款约定，在贷款银行对被告的贷款申请作出不予贷款的表示下，原告应向被告发出书面通知，在原告未向被告发出书面通知的情况下，原告无权要求解除合同；3.双方约定的交房日期为2020年12月31日，但是根据目前施工进度，即使算上因疫情原因一个月的工期，原告也无法在约定的时间向被告交付符合条件的房屋，原告的行为构成违约，原告无权要求解除合同；4.双方签订的买卖合同及补充协议，均为原告单方提供的采用格式条款订立的合同。按照双方签订的合同，被告作为买方，如未按约付款，卖方可在合同签订后第46个自然日起，每日按贷款金额的万分之五向被告收取违约金，并自第60个自然日开始，卖方享有单方解除权，而如果卖方未按时交房，买方仍需继续履行合同，仅可要求卖方承担违约责任。原告在签订合同时未对格式条款进行解释说明，故对被告不利条款应认定无效，原告亦无权按照无效的条款向被告主张违约责任。本院经审理认定事实如下：2019年9月10日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号2019-0007161）及补充合同，合同约定被告购买原告开发的坐落于静海区的房屋，房屋建筑面积121.49平方米，房屋价款990000元。双方约定甲方（原告）于2020年12月31日前，将符合交付条件的商品房交付乙方（被告）使用。乙方采取贷款形式付款，于2019年9月20日前一次性存入商品房首付款300000元，其余价款办理贷款。《补充合同》第一条第（二）款第2项约定，出卖人有权依据实际情况选择以下第（1）项、第（2）项任一约定：（1）无论发生任何情况，如果在合同签订之日起四十五个自然日内出卖人仍未能收到包括贷款金额在内的含税总房款，则自合同签订后四十六个自然日起每逾期一天买受人按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金。如果在合同签订之日起六十个自然日内出卖人仍未收到包括贷款金额在内的含税总房款，则出卖人有权单方解除合同，此时买受人除自合同签订后四十六个自然日起每逾期一天按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金外，出卖人再向买受人收取含税总房款的10%的违约金。（2）无论发生任何情况，超过三十个自然日（以登记备案日期为准）出卖人仍未能收到包括贷款金额在内的含税总房款，则自备案登记日期后三十一个自然日起每逾期一天买受人按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金。如果在合同登记备案完成之日起四十五个自然日内出卖人仍未收到包括贷款金额在内的含税总房款，则出卖人有权单方解除合同，此时买受人除自备案登记日期后三十一个自然日起每逾期一天按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金外，出卖人再向买受人收取含税总房款的10%的违约金。《补充合同》第一条第（二）款第3项约定，如贷款银行对买受人的贷款申请做出不予贷款的表示或批准贷款额度低于申请额度的（包括因为国家住房贷款政策调整而导致上述情况发生），则买受人须在贷款银行或出卖人书面通知送达后7日内一次性向出卖人支付该商品房的剩余全部含税总房款、或补交申请贷款额度与银行审批贷款额度之间的差额并与出卖人签署补充合同且经银行审核通过，如超出此期限则自通知送达后第8日起每逾期一天买受人按贷款金额的万分之五向出卖人支付违约金。同时出卖人有权单方解除合同，并再收取买受人含税总房款10%的违约金。合同签订后，被告支付原告房屋首付款300000元，另向原告支付房屋契税、维修基金、预告登记费等共计23603.85元，被告于2019年9月10日向原告出具上述费用的收款收据。剩余房款被告未向原告支付。2019年涉诉房屋办理了预告登记手续。2020年1月15日、2020年9月1日原告分别通过中国邮政速递物流向被告寄送《贷款催办通知书》，上述快递记录均显示未联系上收件人，邮件被退回。2020年9月21日、2020年10月14日，原告分别通过中国邮政速递物流向被告寄送《解除合同通知书》，上述快递记录均显示未联系上收件人，邮件被退回。以上事实由《天津市商品房买卖合同》、《补充合同》、《贷款催办通知书》、《解除合同通知书》、快递查询单、银行交易明细、被告出具的收据及庭审笔录等予以证实。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及补充合同均系当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。当事人应按照合同约定全面履行己方义务。关于合同是否应解除的问题。被告虽表示不同意解除合同，且被告表示原告亦未能按照合同约定时间交付房屋，但根据双方签订的补充合同的约定，被告未能在约定的时限内向原告支付剩余房款，被告首先构成违约，按照合同约定原告有权单方解除合同，被告虽辩称贷款问题系由原告办理，但合同中双方对此并无约定，故被告该项意见，本院不予采信。关于合同的解除时间问题，因原告寄送的解除通知书并未送达至被告，故合同解除日应为本案起诉状副本送达被告之日，即2020年12月10日。关于违约金问题。双方在《补充合同》中对违约责任进行了明确约定，被告未能及时支付原告购房款，被告应当承担违约责任。关于违约金的数额，原告并未提供证据证明其实际损失的情况，基于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，并以补偿非违约方的损失为主要功能，故本院综合考虑涉案房屋地理位置、房屋交易市场情况、当事人预期利益及当事人过错程度等因素，对违约金作适当裁减，酌定被告按总房款990000元的10%，即99000元向原告支付违约金。诉讼过程中被告表示若合同解除，请求原告返还被告已交纳的首付款300000元，经询问原告表示同意在扣除违约金后将首付款返还被告，为避免当事人诉累，本案一并予以处理。合同解除后在原告办理涉诉商品房撤销不动产登记部门备案手续的过程中，如需被告协助，被告应当予以必要协助。另，关于契税、维修基金等费用，因由政府部门收取，故双方应互相配合办理契税、维修基金等费用的退费手续。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第二款、第五百八十三条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告天津团泊湖开发有限公司与被告古一娜于2019年9月10日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2019-0007161）于2020年12月10日解除，被告古一娜于本判决生效后十日内配合原告天津团泊湖开发有限公司办理涉诉房屋撤销预告登记及合同网签备案登记等解除合同的相关手续；二、被告古一娜于本判决生效后五日内给付原告天津团泊湖开发有限公司违约金99000元；原告天津团泊湖开发有限公司于本判决生效后五日内返还被告古一娜购房款300000元，扣除上述违约金后原告天津团泊湖开发有限公司实际返还被告古一娜201000元；三、驳回原告天津团泊湖开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2399元，由原告天津团泊湖开发有限公司承担1381元，由被告古一娜承担1018元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 李 祯二〇二一年三月二十二日书记员 曹彧玮