上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初21594号原告(反诉被告)：李甘春，男，1973年1月19日出生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：高韵翔，上海业盈律师事务所律师。被告(反诉原告)：周彩光，男，1984年3月9日出生，户籍所在地浙江省。原告李甘春与被告周彩光及反诉原告周彩光与反诉被告李甘春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李甘春及其委托诉讼代理人高韵翔，被告(反诉原告)周彩光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李甘春向我院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年9月28日之前拖欠的租金共计人民币116,308.77元(以下币种均为人民币)及逾期利息(以116,308.77元为本金,从2020年9月29日起至实际清偿之日止,按照LPR计付)：2.被告腾退房屋,并支付从2020年9月29日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费,按照每月32991.67元计付;3.本案诉讼费用由被告承担;4.被告向原告支付电费116,959元.事实与理由：原告李甘春与被告周彩光于2017年4月28日共同签订《租房合同》,承租人为被告和叶某某,二人共同承租原告位于上海市普陀区澳门路XXX号的门面房(以下简称“系争房屋”),合同约定租期为2017年4月28日至2020年9月28日,租金每年359,900元。后实际承租人为周彩光一人，租金也由周彩光支付且由其承诺承担租金债务,并于2020年6月4日与原告签订《房租协议》和《还款协议》,双方约定由被告继续承租房屋并按期支付拖欠租金,但合同签订之后,被告始终未按约支付房租,亦不肯腾退房屋,直至2020年8月31日共拖欠原告租金88700元,现双方合同已于2020年9月28日届满，被告应当及时腾退并返还系争房屋，结清欠付的水电费用，然被告不按时腾房，给原告造成了巨大的经济损失,故诉至法院请求判如所请。被告周彩光辩称，同意支付租金，但是不同意原告的计算方式，被告认为合同是两个人签订的，承租方还有案外人叶某某，首先租金要减半，另外关于补充部分增加的3000元，2018年5、6月份开始都是按照每个月30,000元支付的，一直到2020年都是每月30,000元，2018年之后，我把叶某某的一部分打包在一起交给原告。电费都是本被告直接交给上手房东的，当前确实欠付电费，原告的二楼电表是从被告这里接出去的，所以被告还要帮原告支付电费，而原告的电费从被告应当承担的租金中扣掉，一直都是按照这个模式支付的。2020年8月26日，原告已经将我们赶出去了，现在房屋被腾空了，而且贴出了出租信息，系争房屋我已经不再占有，但要求合同继续有效，之所以欠付租金也是因为原告将我的下家赶走，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告周彩光向我院提起反诉诉讼请求：1.反诉原告与反诉被告于2017年4月28日签订的租赁合同继续履行有效有优先权，并前期房租租金算至2020年8月13日；2.反诉被告支付电费6298.24元，因每天还在用按照实际发生的结算；3.反诉被告赔偿在2020年6月4日反诉被告赶走反诉原告做咖啡的下手租客停止经营搬离店铺所导致的91375元，以及以91375元为本金，从2020年6月4日起至实际清偿之日止按照LPR计算。赔偿在2020年8月14日因反诉被告不支付赔偿赶走反诉原告砸店东西等过激讨租而造成的损失15072元(员工工资6000元，成原材料的损失9072元)；4.反诉被告赔偿丢了一组柜台17000元，佳能单反相机12000元，按照实际丢了的物品计算。归还被搬走的物品，维修损坏的柜台、设备物品等；5.反诉被告赔偿反诉原告6万元转让费；6.案件受理费由被反诉人承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年4月28日签订《租赁合同》，反诉原告与叶某某二人共同承租位于上海市普陀区澳门路XXX号门面房，合同时间是2017年4月28日至2020年9月28日，租金每年359900元。反诉原告和叶某某缴纳了12万元的转让费一起开蛋糕店，其中将一小部分出租给下手作咖啡饮品使用，但在2020年6月4日由于反诉被告伙同5、6个人讨要租金为由，暴力赶走客人、砸店内东西，阻止经营，反诉原告为此报警，警方告知属于经济纠纷，反诉被告考虑到司法途径解决繁琐，自己也理亏，当天应反诉被告要求重新签订《房租协议》和《还款协议》，反诉原告按约定缴纳款项第二天继续开始经营，但反诉被告提前要求解约导致反诉原告的下家在2020年6月4日关店自行搬离至今。而后反诉原告按照协议约定交款情况下，反诉被告不赔付下家搬离造成损失的费用，再次伙同6、7个人来到店铺强行干扰反诉原告经营，进行打砸暴力赶走顾客迫使关店。至2020年8月26日反诉被告到系争房屋以讨要租金为由，进行停水停电、锁门、封门，暴力赶走客人，更换门锁钥匙，将经营的柜台、设备、大烤炉、醒发箱搬至他处，反诉被告不仅违约而且违法，故诉至法院，请求判如所请。反诉被告李甘春辩称，反诉原告迟延交付租金行为在先，违约在先，反诉被告没有向反诉原告交付电费的义务，只是因为反诉被告的电表接在反诉原告电表上，反诉原告只是代交给上家。反诉原告的第三、四项诉讼请求没有事实依据，反诉被告讨要租金都是因反诉原告违约支付租金导致，反诉原告迟延支付租金，双方是合同到期不再续租，不存在赔偿转让费的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：2017年4月28日，李甘春作为甲方与周彩光作为乙方签署《租房合同》，约定甲方将系争房屋租给乙方，租期从2017年4月21日至大合同同步，租金每年359900元，付三押一，押金为12,000元；乙方在租房期间经营范围内发生的水费、电费等均由乙方自负等。上述合同尾部，双方签署《补充协议》约定，一、从6月21日起甲方增加二楼楼梯直出到大柱子为界归周彩光使用，每月租金增加3000元；二、即日起甲方无条件无偿给乙方提供店铺营业执照，让乙方在网上销售产品。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋。2020年6月4日，李甘春与周彩光就欠付租金事宜发生争议，双方对欠付租金进行结算如下：一、2019年4月至2020年2月租金，按每月30000元计算，周彩光应付330,000元，实付265,000元，共欠付65000元；二、2018年4月至2019年3月，按照每月16,500元计算，周彩光应付228,000元，扣去有代原告支付的9247元电费，和实际支付的204,150元，共欠付14603元；三、上述两项欠付金额总额扣除押金15000元和电费21732.88元，周彩光共计欠付42870元。同日，李甘春作为甲方与周彩光作为乙方根据上述结算方式签订《还款协议证据》，兹有周彩光欠李甘春42870元，经双方调解，从2020年6月开始每月20日之内周彩光归还给李甘春10000元，其2020年8月20日归还12870元，如有违约，乙方终止合同，自动退场，7天之内退场。2020年6月4日，李甘春作为甲方与周彩光作为乙方签订《房租协议证据》，约定周彩光向李甘春租澳门路XXX号门面做面包，从2020年欠李甘春6月房租，7月5日之内还清，7月份周彩光欠李甘春房租，2020年8月5日之前还清，8月份周彩光欠李甘春房租2020年9月5日之前还清(先用后付)，如有违约，乙方七天之内自动退场终止合同。上述还款协议签订之后，双方确认截止到2020年4月30日，周彩光欠付租金42870元。后周彩光向李甘春支付款项80000元，其中20000元用于归还还款协议金额，6月、7月各支付了30000元。2020年8月14日、24日，李甘春至系争房屋处进行催讨租金，采取封门换锁等措施，双方发生争议，周彩光报警。2020年6月24日之后，周彩光未在系争房屋内经营，物品未搬离。2020年9月，李甘春要求周彩光搬走系争房屋内物品。2020年10月，李甘春向我院提起本案诉讼。另查明，2020年10月22日，我院就(2020)沪0107民初14190号原告(反诉被告)周文良与被告(反诉原告)周彩光房屋租赁合同一案作出一审判决：“一、被告周彩光应于本判决生效之日起十日内退还原告周文良合作经营费16,900元、合同保证金26,000元、物业垃圾费975元；二、被告周彩光应于本判决生效之日起十日内赔偿原告周文良转让费损失8,500元；三、对原告周文良的其余诉讼请求，不予支持；四、对反诉原告周彩光的全部反诉诉讼请求，均不予支持。”该案尚未生效。审理中，周彩光提供一份李甘春作为甲方与周彩光、叶某某作为乙方签订的《租赁合同》复印件，以证明系争房屋的承租方是周彩光、叶某某，房租是叶某某交给周彩光后由周彩光支付。经法院组织与叶某某谈话，叶某某否认该合同真实性并表示自2019年3月之后均由周彩光一人经营一人交付房租。关于系争房屋交接情况，周彩光表示，系争房屋内有其物品需要取回，有些物品因李甘春原因遗失。李甘春表示，系争房屋一楼、二楼未动，三楼物品集中存在在一间房屋内，房屋曾由李甘春上锁。经法院释明，双方于2020年11月16日至系争房屋现场查看，2021年1月6日双方当庭表示至迟于2021年1月9日交接，李甘春予以配合，周彩光逾期未搬离物品视为放弃。后，周彩光直至2021年2月才向我院提交书面情况说明表示，佳能相机、销售展示柜台、两台小米电视机、优瑞咖啡机已明确遗失，被告提供的租赁合同原件已明确遗失，其他合同文件遗失仍在寻找，新麦醒发箱和烤箱等均有不同程度损毁。关于电费支付情况,李甘春表示，李甘春所用电量会通过周彩光的电表计算，但不代表李甘春具有向周彩光支付电费的义务，周彩光只是代为支付，诉请中的电费金额116959元是上家抄给我的，自2020年5月至今没有支付，该电费包括李甘春和周彩光各自承租的部分。周彩光表示，反诉诉请中的电费是根据2019年11月和2020年5月的抄表数计算的，李甘春的上家都是直接向周彩光催讨电费的，这笔电费周彩光也尚未支付，应当由李甘春支付部分。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，李甘春、周彩光均应按照双方签订的《租房合同》、约定履行各自的义务。至于周彩光认为承租人还有案外人叶某某的意见，周彩光未能提供叶某某签字的租赁合同原件，结合2020年6月4日《房屋协议证据》中有关“周彩光向李甘春租澳门路XXX号门面做面包”的表述，以及租金结算过程、租金支付明细等因素，本院对周彩光的该项意见，不予采纳，且假设周彩光、叶某某曾经共同承租李甘春出租的系争房屋，根据李甘春、周彩光的结算情况，至迟于2019年4月起，叶某某已退出该租赁关系，周彩光应当根据与李甘春的租赁合同关系履行应尽的义务。现李甘春与周彩光的租赁期限已经于2020年9月28日届满，双方租赁合同关系终止，周彩光应当及时返还系争房屋并支付拖欠的租金及占有使用费，关于租金标准，根据双方确认的欠付租金计算方式以及支付情况，本院对周彩光认为月租金标准已调整为30000元的意见予以确认，周彩光应按该标准支付自2020年5月1日起至2020年9月28日止的租金148000元以及双方确认的2020年4月30日之前欠付的租金42870元，扣除周彩光已经支付的80000元，周彩光共计应付110870元。关于系争房屋返还，审理中，经我院释明，周彩光确认至迟于2021年1月9日搬走系争房屋内物品，本院认定周彩光返还系争房屋日期为2021年1月9日。关于周彩光应付的房屋占有使用费，综合考虑合同履行情况、过错程度、李甘春因催讨租金采取了封门等干扰经营的活动，以及双方对系争房屋内物品清理发生争议情况，本院酌定为40000元，对原告主张逾期利益的诉请，不再支持。关于电费，双方均未能提供已支付电费的凭据，对于电费并无新的结算，也未提供双方认可的电费情况，故对于李甘春、周彩光要求对方按照己方金额支付租金的诉请，均难以支持。周彩光在租赁期间多次逾期支付房租，在与李甘春达成新的结算协议之后仍未能按照《房租协议证据》、《还款协议证据》约定的时间足额支付租赁费用，构成违约，周彩光也无证据证明李甘春收回系争房屋用于自身出租，本着公平合理原则，周彩光不应再享有系争房屋优先承租权。对周彩光认为租金计算至2020年8月13日的反诉诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。因周彩光的租客搬走系因周彩光欠租引起，周彩光要求李甘春承担另案中周彩光应承担的责任，缺乏依据，本院不予支持。李甘春因催讨采取包括封门在内的干扰行为的相应责任在前述占有使用费的酌定中已经予以考量。同理，对于周彩光主张的员工工资和材料损失，不予支持。关于周彩光主张的柜台、相机损失，未能提供相应证据予以证明系李甘春所致，也无相应的购买、费用支付等证据，也无具体的使用折旧情况，因李甘春的干扰行为已在前述责任中综合考虑，本院不予支持。周彩光与李甘春的合同已经履行完毕，周彩光再要求李甘春支付转让费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第七百零三的规定，判决如下：一、被告周彩光应于本判决生效之日起十日内向原告李甘春支付欠付房屋租金人民币110,870元；二、被告周彩光应于本判决生效之日起十日内向原告李甘春支付房屋占有使用费人民币40,000元；三、对原告李甘春的其余诉讼请求，不予支持；四、对反诉原告周彩光的全部反诉诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币2017元，减半收取计人民币1008.5元，由原告李甘春负担人民币208.5元，被告周彩光担人民币800元。本案反诉受理费人民币1260元(已减半收取)，由反诉原告周彩光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二一年三月二十九日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。