山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2364号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陶从理，男，1968年5月13日生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：王云鹏，山东海之信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱会杰，男，1970年3月26日生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：宋素芳，女，1971年3月11日生，汉族，住址同上。系朱会杰之妻。 委托诉讼代理人：孙立岗，山东建檩律师事务所律师。 上诉人陶从理与被上诉人朱会杰房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初928号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陶从理向本院提出上诉请求：一、请求撤销一审判决第一、二、三、六项，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求；改判上诉人与被上诉人于2016年6月15日签订的房屋租赁合同无效；改判被上诉人朱会杰立即返还上诉人陶从理房屋占有使用费80000元；改判被上诉人朱会杰返还上诉人陶从理变压器投入款30000元。二、一、二审案件受理费全部由被上诉人朱会杰负担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。(一)、一审判决认定涉案房屋租赁合同为部分有效、部分无效合同，适用法律错误。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同的目的是开办超市，出租房屋需要具备办理各种合法手续的条件。被上诉人朱会杰所出租的1800平方米房屋是一个整体，不能拆分。尽管其中包括国有土地使用证、房屋所有权证载明房屋登记面积437.58平方米，但是作为一个整体1800余平方米的房屋未取得建设工程规划许可证，属于违法建筑。因此，涉案房屋租赁合同应为全部无效，而非部分有效部分无效。(二)、一审判决认定房屋租赁费(房屋占有使用费)按租金标准计算没有事实和法律依据。被上诉人将违法建筑整体出租，一审法院已经认定其承担主要过错责任。在上诉人正常使用违法建筑期间，如果按照约定的房租标准支付占有使用费，符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定。在上诉人已经明确告知出租人不能正常使用该房屋，并将房屋腾空交付给被上诉人之前的期间，依然按照约定的标准计算占用费，显失公平。被上诉人负有主要过错责任，一再推诿不接受房屋交接，该期间的房屋占用费应当按照双方的过错责任分担，请求法院按不超过租金标准的30%认定房屋占有使用费。二、一审判决认定房屋交回时间的事实错误。(一)、一审判决推定双方解除租赁合同或交回房屋的时间为2019年7月5日。由于被上诉人朱会杰未能提供适租房屋办理消防的手续，上诉人陶从理无法经营平度市奥邦超市，因此，上诉人陶从理必须放弃租赁该房屋，另行寻租新的经营地点。上诉人于2017年5月与案外人签订租赁合同，于2017年9月开始向新的出租方支付租金，于2017年12月平度市奥邦超市开始营业，自2018年2月份开始停用涉案租赁房屋电力，朱会杰及当地群众对此事实众所周知。既然已经停止电力供应，涉案房屋不能经营使用，上诉人还要继续占用该房屋不予交回，不具备基本的合理条件。因而，在此期间，陶从理数次与朱会杰及其配偶宋素芳协商合同解除事宜和交回房屋，但是朱会杰和宋素芳已经明知陶从理无法继续租赁该房屋经营超市，但其巧舌如簧继续要求上诉人帮忙对外出租，就是不办理交回房屋手续，但朱会杰同时又对外招租。双方尽管未办理书面的交回房屋手续，但是从被上诉人同意另行招租之时，就应当视为双方已经终止了房屋的继续租赁，而非必须把房屋钥匙办理交回手续之日。因此，法院应当认定双方交回房屋的合理时间不应超过2018年7月31日。但一审判决却错误认定双方自2019年1月5日仍在协商，并错误酌定2019年1月5日其后6个月即2019年7月5日为租赁合同解除或房屋交付时间。如前所述，涉案房屋租赁合同已经被认定为无效合同，无效合同自始无效，因此并不涉及合同解除及房屋交付的问题，自2018年2月份起陶从理已经不再使用涉案房屋，涉案房屋也不具备经营超市的使用用途，陶从理自然无需再支付房屋占有使用费。(二)、一审判决错误计算和认定租赁费或房屋占有使用费的数额。如前所述，即便已经登记的437.58平方米房屋具有建设工程规划许可证，但是涉案1800平方米房屋系整体租赁用于经营超市，因房屋不适租而导致合同无效及合同目的无法实现，因此，不能如一审判决所认定部分支付租赁费，部分支付房屋占有使用费，如此认定不仅无事实和法律依据，也显失公平。一审判决既已认定朱会杰对于合同无效负有主要责任，因此，对于不具有使用用途的房屋而言，朱会杰不应因合同无效而获益，而使陶从理因此产生巨大经济损失。故应按合同约定的租金标准的30%即90000元/年(300000元X30%)认定房屋占有使用费，自2016年8月1日至2018年7月31日期间的房屋占有使用费为180000元，陶从理之前已经支付600000元，朱会杰应当返还420000元占有使用费。陶从理之前暂请求返还房屋占有使用费80000元，同时保留请求朱会杰返还其它房屋占有使用费的权利。因此，陶从理的该项反诉请求应当给予支持，但是一审判决却无事实依据的给予驳回。(三)、房屋租赁合同约定期限五年，期限届满后续延五年，因此，变压器及设施投入款折算期限应按十年计算。陶从理实际使用不足二年，因此，即便按二年折算，朱会杰也应当退还36000元(45000元-4500元/年X2年)，陶从理反诉请求退还30000元并未超过规定，该反诉请求应当给予支持，但是一审判决却错误认定退还18000元。综上，一审判决认定部分事实错误，适用法律错误，结果导致错判，损害了陶从理的合法权益。为此，特上诉于贵院，望依法予以纠正。 朱会杰答辩称：一审法院判决双方合同部分有效适用法律正确，一审法院判决上诉人交回房屋的时间系合理时间，判决上诉人付给被上诉人租赁费数额得到，对被上诉人而言该数额甚至偏少，故被上诉人认为一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 朱会杰向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令陶从理给付朱会杰房屋租金450000元及违约金126000元（计算至2020年2月1日），共计576000元；2、本案诉讼费用由陶从理承担。事实和理由：2016年6月15日，陶从理、朱会杰签订《房屋租赁合同》，合同约定，朱会杰将自己所有的房屋租给陶从理使用，租赁期暂定5年，年租金300000元，租金应于每年8月1日前支付，如到期不付租金，需按照月利率2%支付违约金。但是陶从理仅仅按期交纳了前两年的租金，到了第三年便不再交纳，至今已经拖欠房租近一年半了。朱会杰在此间曾多次跟陶从理进行交涉，陶从理均以种种理由拖延至今未支付租金。综上，陶从理的行为已侵害了朱会杰的合法权益，故诉至贵院，望依法判如所请。 陶从理一审中辩称，一、朱会杰出租给陶从理的房屋系未取得建设工程规划许可证、房屋产权证的非法建筑，朱会杰的对外租赁行为违反了法律法规的强制性规定，涉案的《房屋租赁合同》依法应认定为无效合同。二、涉案的房屋未依法取得建设工程消防验收，也无进行消防竣工验收备案的法律文件，导致陶从理无法通过消防安全检查，无法实现开办超市的合同目的，自然导致合同无效。三、朱会杰要求陶从理支付2018年8月至2020年2月1日期间的房租及违约金缺乏基本的事实依据。 陶从理向一审法院提出反诉请求，1、确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令朱会杰返还房屋租赁费80000元、租房押金10000元、变压器及配套设施款30000元，共计120000元；3、反诉费由朱会杰承担。事实和理由同上述答辩意见。 针对陶从理的反诉请求朱会杰答辩称道，朱会杰的反诉无事实和法律依据，其不能继续使用租赁物的责任全在于陶从理本身，与朱会杰没有任何关系，请依法驳回其反诉请求。 一审法院认定事实如下： 2016年6月15日，陶从理、朱会杰签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：出租人（甲方）朱会杰，承租人（乙方）陶从理。一、出租物业坐落地点及设施情况。1、甲方将其拥有的位于平度市房屋整栋租给乙方使用，用途为购物超市，房屋面积为1800余平方米。2、该房屋装修及设施情况见附件。二、租赁期限及租金支付。1、该房屋租赁期限暂定为5年，自2016年8月1日至2021年8月1日。租金为每年人民币30万元，5年租金不变，租金按年支付，支付时间为每年的8月1日前，以甲方实际收到为准。2、甲、乙双方协商，该房屋租赁期限满5年后，再行续定5年，自2021年8月21日至2026年8月1日，前3年租金每年33万元，租金按年支付，支付时间为每年的8月1日前，后2年租金随行就市。3、乙方若逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按月利率2%支付违约金。拖欠租金超过二个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。三、押金及支付方式。为确保房屋及其附属设施之安全与完好，及租赁期内费用之如期结算，乙方同意于2016年8月1日前支付给甲方押金10000元，甲方收到押金后予以书面签收。七、违约与处理。甲乙双方任何一方未征得对方许可的情况下，不履行本合同规定条款，导致本合同中途终止，则视为该方违约，双方同意违约金为30万元，若违约金不足弥补过错之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。八、其它。1、本合同一经双方签字后立即生效，未经双方同意，不得任意终止，如有未尽事宜，甲乙双方可另行协商。九、补充协议。4、乙方办理营业执照及其他手续，需甲方提供有关证明，甲方应无条件提供。 2016年6月14日，陶从理给付朱会杰355000元，该款用于支付2016年8月1日至2017年8月1日的租金30万元、变压器配套设施款45000元、押金10000元。2017年7月底，陶从理给付朱会杰2017年8月1日到2018年8月1日租金30万元。 经查，涉案房产及土地均登记在朱会杰名下，房屋登记面积437.58平方米（二层楼房389.58平方米，平房48平方米），土地登记面积685平方米。 庭审中，朱会杰主张，在租赁期间陶从理把超市搬出去了，准备经营酒店，陶从理从未提出过房屋不租了，而且陶从理在房屋的墙壁上挂上了奥邦酒店的广告牌，陶从理超市往外搬的具体时间朱会杰不清楚。陶从理对朱会杰的主张不予认可，称其于2016年8月开始租赁涉案房屋，至2018年2月已经腾出房屋。 关于变压器及配套设施，双方口头约定各自投资45000元，租赁合同到期后，该变压器及配套设施归朱会杰，陶从理在5年内及以后的租赁期内均可免费使用。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点有：一、涉案房屋租赁合同的效力认定；二、陶从理应否支付朱会杰租赁费、违约金；三、如何认定租赁合同解除或租赁房屋交付的时间；四、租赁费（房屋占有使用费）的金额；五、朱会杰是否应返还陶从理租金、变压器投入款和押金。下面依据法律和庭审查明的事实，详细加以评判。 关于焦点一：双方签订的《房屋租赁合同》效力。本案中，根据朱会杰提交的不动产权证书和租赁合同，租赁的房屋包括两部分：一是房产证登记的437.58平方米房屋，二是朱会杰自建的1300余平方米房屋。对于第一部分的房屋，因已经办理了产权登记手续，且该部分房屋所涉的租赁合同，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于有效合同。对于朱会杰自建、未经产权登记的第二部分房屋，在一审庭审辩论终结之前，朱会杰没有证据证明已经取得了建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”因此，房屋租赁合同中涉及该1300余平方米房屋的部分，属于无效合同。综上，涉案房屋租赁合同为部分有效、部分无效合同。 关于焦点二：租赁费和违约金问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，因此，虽然涉案租赁合同部分无效，由于陶从理实际租用并使用了朱会杰房屋，且陶从理对于租金标准并不持异议，朱会杰要求按双方约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于朱会杰主张的违约金。首先，对于租赁合同中无效的部分，朱会杰无权主张违约金。其次，从双方签订合同的目的看，朱会杰对陶从理租赁房屋用于经营超市是明知的，朱会杰出租的房屋中有超过70%以上的面积属于无效合同的范围，且不能通过消防验收，从公共场所的安全性考虑，不能用于超市经营。因此，从长期来看，陶从理的合同目的不能有效实现，双方对此均负有一定的过错。但朱会杰作为出租方，对此应负主要责任。一审法院综合考虑租赁合同的部分无效、双方的过错程度等因素，对双方各自的过错进行过失相抵，朱会杰主张的违约金不予支持。 关于焦点三：租赁合同解除或租赁房屋交付的时间。朱会杰主张租金应计算至2020年2月1日。陶从理主张于2018年2月已经腾出房屋停止经营。一审法院认为，通过陶从理的举证，虽然陶从理于2017年9月开始即向新的出租方支付租金，并于2018年2月开始在新址经营超市，但并不能据此认定陶从理已经与朱会杰解除了租赁合同并交还房屋。而且从朱会杰提交的2019年1月5日录音证据内容可知，陶从理在该时间仍然在与朱会杰协商如何处理双方之间的租赁合同履行问题，房屋仍然由陶从理占用或控制，陶从理并没有与朱会杰办理房屋交接手续。双方提交的其他证据也无法证明租赁合同的解除或房屋交付的确切时间。一审法院认为，陶从理自2018年8月起已不再交付租金，在2019年1月5日仍协商未果的情况下，双方对于租赁合同的履行已经出现严重分歧，双方均已处于不利的状态，均应及时作出处理，以减少各自的损失。双方协商的期限以不超过6个月较为合理。因此，一审法院酌定2019年1月5日其后6个月即2019年7月5日为租赁合同解除或房屋交付时间。 关于焦点四：租赁费或房屋占有使用费的数额。如前所述，陶从理对于租赁合同的有效部分应当支付租赁费，对无效部分应当支付房屋占有使用费，占有使用费可按双方约定的租金费标准确定。双方均认可陶从理已交付租金至2018年7月31日，一审法院予以确认。因此陶从理应支付自2018年8月1日起至2019年7月5日止的租赁费或占有使用费为277808.22元（300000元÷365天×338天）。 关于焦点五：朱会杰应否返还租金、变压器投入款和押金。关于陶从理要求朱会杰返还多余的租金80000元，因前面已经对租金（房屋占用使用费）进行了处理，陶从理要求返还租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于变压器及设施投入款，因陶从理在第一个合同期届满前即已腾退房屋，且不再实际使用变压器，故朱会杰应退还陶从理部分投入款。因陶从理占有使用租赁房屋时间大约三年，一审法院酌定朱会杰返还18000元。关于租房押金。陶从理退还房屋后，押金朱会杰应当返还。陶从理要求退还押金10000元，理由正当，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陶从理于判决生效之日起10日内给付朱会杰房屋占有使用费277808.22元。二、朱会杰与陶从理于2016年6月15日签订的房屋租赁合同中除涉案房产证书确权面积之外的部分无效。三、朱会杰于判决生效之日起10日内返还陶从理变压器投入款18000元。四、朱会杰于判决生效之日起10日内返还陶从理押金10000元。五、驳回朱会杰的其他诉讼请求。六、驳回陶从理的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9560元，减半收取4780元，由陶从理负担2305元，由朱会杰负担2475元。反诉案件受理费1350元，由朱会杰负担315元，由陶从理负担1035元。 二审中各方未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，一审依据房屋是否办理建设工程规划许可证的情况，认定涉案合同部分有效部分无效，符合法律规定。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故上诉人的该两项上诉主张不成立，本院不予认可。关于应支付租金的数额，陶从理主张其2018年5月已搬离，但并未提供证据予以证明；且依据一审中朱会杰提供的录音证据，在2019年1月，陶从理仍未失去房屋的控制权，仍未将涉案房屋钥匙交还朱会杰。一审法院在此时间点后，给予一定时间作为双方交接时间，符合公平原则，因此一审对租金及占用使用费的认定正确，本院依法予以维持。关于变压器款，双方的首期租赁期为5年，一审法院依据陶从理占用时间酌定变压器的返还款项，符合法律规定，本院依法予以维持。上诉人的其他上诉请求，亦不符合法律规定，本院不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5737元，由上诉人陶从理负担。 本判决为终审判决。 审判长   王颖颖 审判员   谷林平 审判员   于 梦 二〇二一年三月二十三日 法官助理 徐 鹏 书记员 王若怡