福建省古田县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽0922民初549号 原告：古田县同兴物业管理有限责任公司，住所地：福建省古田县城西街道新华路29号。 法定代表人：林彤，董事长。 委托诉讼代理人：邱昌登，福建正观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育希，福建正观律师事务所律师。 被告：江人钦，男，1972年7月2日出生，汉族，住福建省古田县。 原告古田县同兴物业管理有限责任公司（以下简称“同兴物业公司”）与被告江人钦物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同兴物业公司的委托诉讼代理人邱昌登、被告江人钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 同兴物业公司向本院提出诉讼请求：判令江人钦向其支付物业管理费2834元，违约金259元，合计3093元。事实与理由：江人钦系古田县城西街道XXX小区XX号楼XX单元XX室物业的买受人，2018年12月10日同兴物业公司作为古田县恒福华府小区的物业管理公司，与恒福华府小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同第五章第七条约定：“物业管理费住户业主每月每平方米1.1元（含水电）。合同第五章第八条约定：逾期未付清，则乙方按每日万分之五计算向业主计收违约金。”同兴物业公司从2013年至2020年12月31日，一直作为恒福华府小区的物业管理公司管理小区的相关物业，在此期间（2019年1月1日至2020年12月31日止）江人钦未向同兴物业公司缴纳物业费，至今已经拖欠同兴物业公司物业管理费2834元，违约金259元，合计3093元。同兴物业公司在恒福华府小区多次向被告发出缴纳物业管理费的通知，向江人钦催讨该笔款项，但江人钦仍是拒不缴纳物业管理费。江人钦拒不支付的行为不仅违背基本诚信，同时侵害了同兴物业公司的合法权益。 江人钦辩称，一、同兴物业公司存在违约行为。其系古田县城西街道恒福华福小区业主，也是业主委员会委员。2013年7月，古田县同兴物业管理有限责任公司与古田县恒生房地产有限公司签定《前期物业管理协议》，至2018年10月恒福华府小区所有业主均认为同兴物业公司在服务期间服务均不到位，同兴物业公司只管收钱，管理问题不作为，因此遭到小区业主抵制要求退出小区管理，同兴物业公司再三承诺会整改后于2018年年底重新与古田县恒福华府小区业主委员会签订合同，双方约定了详细的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理理服务费用、违约责任等条款。合同生效后，因同兴物业公司未履行协议约定的义务、服务质量根本无法达到约定标准，业主委员会根据所有业主的意见，依据合同违约条款对同兴物业公司进行了清退，其未交部分物业管理费系出有因，同兴物业公司恶意起诉，给其生活造成困扰。根据《物业管理服务协议》，同兴物业公司从双方签订协议时起至退出小区期间均未尽义务、服务质量未达标准的具体事项如下：1、同兴物业公司未对房屋共用部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。比如擅自在1号楼与2号楼之间绿化带搭建幼儿园活动场所，不仅毁坏绿化带，侵占业主权益，还给小区业主生活带来极大影响（如噪音）；未对小区绿化带、花草树木进行定期养护，定期修剪，导致花草树木死亡，小区里杂草丛生，草长没膝；公共绿化带随意搭建晾衣架；各楼电梯无定期维护和年检等；小区里监控设备长时间无法正常使用。2同兴物业公司自合同签订时至退出小区服务期间为六年多，这六年多来从未公布物业管理费用收支帐目。违反了双方签署的《物业管理服务条例》第一条第7款“每半年向乙方公布物业管理收支账目”之规定。3、同兴物业公司未对垃圾进行日产日清；未按协议规定对电梯内箱、楼道、楼道扶手进行保洁；小区内随意张贴广告，对个别业主在公共场合饲养家畜未进行阻止导，致环境卫生恶劣，给业主生活带来了极大的困扰及安全隐患。4、对小区未实施封闭式管理，未对小区实行24小时巡逻制度，给业主生活造成极大的支全隐患。5、小区内各种车辆无序停放；部分车辆停放在绿化带内和消防通道上；无专职车辆管理员；无道路安全标志标线；电动车无序充电；小区大门在幼儿园上放学时被大量家长、幼儿拥堵；存在极大的安全隐患，也给业主生活带来极大困扰。6、消防设备无维护，随意挪用消防设施，无消防疏散示意图，消防疏散通道经常堆放杂物，消防通道被占用，新的物业管理公司接收的消防设备因长期未维护，消防设备已彻底损坏，如果要修缮要花费几十万元，这是同兴物业公司给业主造成的其中一项损失。二、其作为恒福华府业主委员会的委员因正常反应物业不作为问题以及筹备业主委员会事宜遭到同兴物业公司的恶意针对。其前期都准时缴纳物业费，在入住过程中，其发现同兴物业公司的不作为导致恒福华府小区出现了诸多问题，其多次平和反映正常的问题，但是同兴物业公司态度蛮横无理对其反映的问题均置之不理，于是其作为业主积极推动了业主委员会的成立，这样可以对同兴物业公司的服务进行监督，也正基于此，同兴物业公司对其心存怨恨，关于小区反映的房屋漏水问题进行修缮时唯独对其房屋置之不理，其他有修缮的被答辩人也就是走马观花修缮不到位，至今还有二十几户依然存在漏水问题，同兴物业公司从协议签订之日起就未尽大部分双方约定的义务，给其生活造成极大困扰，造成精神伤害，严重影晌业主的生命财产安全，现同兴物业公司反而起诉要求继续支付业物管理费实属无理，更不合法。因此，同兴物业公司的诉讼请求应予驳回。三、其保留对同兴物业公司给其造成损失的诉讼权利，只要同兴物业公司尽到责任对其责任范围的事情继续进行修补，其愿意缴纳剩余的物业费，否则同兴物业公司违约，无权要求其缴纳剩余的物业费。同时请求同兴物业公司公开水电费的账目跟业主进行清算，多退少补，而不是同兴物业公司退出小区就可以结了。综上，请求贵院在查明事实的基础上依法判决驳回同兴物业公司的诉讼请求。 同兴物业公司围绕诉讼请求依法提交了物业管理服务合同、物业费计算表；江人钦提交了照片3组、古建函（2018）328号意见函，协议书、缴费通知书、问卷调查，本院组织双方当事人进行了举证。同兴物业公司提交的上述证据客观真实，可作为认定本案事实的依据，本院予以确认并在卷佐证，江人钦提交的证据与本案缺乏关联性，且证据的真实性疑，本院不予采纳。 根据当事人的陈述和相关证据的审查核实，本案事实认定如下：2018年12月10日同兴物业公司作为古田县恒福华府小区的物业管理公司，与恒福华府小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》。江人钦系古田县城西街道恒福华府小区l号楼2单元703室业主，2019年1月1日至2020年12月31日，江人钦欠同兴物业公司物业费2834元，违约金259元。 本院认为，同兴物业公司作为古田县恒福华府小区的物业管理公司与恒福华府小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，系合同双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。同兴物业公司依据上述合同为江人钦所有的案涉房屋所在小区提供物业服务，江人钦为小区业主接受物业服务，理应及时向同兴物业公司交纳物业费，部分业主不交纳物业费的行为，不利于已交费业主的权益和小区整体利益的维护。即便同兴物业公司在履行合同的过程中，存在瑕疵与漏洞，主张权利的主体为小区业主委员会，而非个人。现同兴物业公司诉求江人钦交纳物业费及违约金，有合同和法律依据，诉请合理，予以支持。由于本案标的较小且属于法律规定的简单案件，故适用小额诉讼程序，实行一审终审。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条、《最高人民法院》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 江人钦应于本判决生效之日起十日内向古田县同兴物业管理有限责任公司支付物业服务费物业费2834元，违约金259元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由江人钦负担。 本判决为终审判决 审判员  陈祖凑 二〇二一年三月二十九日 书记员  张锦凤 附注：义务人必须在指定的期限内履行义务，未及时履行的，权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。