江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1324民初532号原告：宿迁忠惠置业有限公司，统一社会信用代码913213240831229778，住所地泗洪县黄山北路7号。法定代表人：郑军，该公司总经理。委托诉讼代理人：高中新，江苏兆仕禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙蕊，江苏兆仕禾律师事务所实习律师。被告：杜存坤，男，1981年1月1日出生，个体户，住泗洪县。原告宿迁忠惠置业有限公司（以下简称忠惠公司）与被告杜存坤商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告忠惠公司的委托诉讼代理人高中新、孙蕊，被告杜存坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忠惠公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的备案号为33850de2d6e25555《商品房买卖合同》不成立；2.判令被告协助原告办理注销备案号为33850de2d6e25555《商品房买卖合同》备案手续；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年因原告经济困难，原、被告经协商，原告以被告名义购买原告开发的泗洪县淮河大道南侧德惠武苑3幢4单元407室，并办理按揭贷款，按揭贷款由原告偿还。双方于2016年12月20日签订《商品房买卖合同》，备案号为33850de2d6e25555，形式上约定原告将泗洪县淮河大道南侧德惠武苑3幢4单元407室建筑面积为102.23平方米房屋出卖给被告，但是被告未支付购房款，原告也未曾将德惠武苑3幢4单元407室交付给被告。因原、被告没有商品房买卖真实的意思表示，所签订的商品房买卖合同不成立。案件审理中，原告变更第一项诉讼请求为：确认原、被告签订的备案号为33850de2d6e25555《商品房买卖合同》无效。被告杜存坤辩称：1.双方签订的合同系真实意思表示，应合法有效，被告也办理了相应的房屋按揭贷款；2.2016年，被告作为原告公司的职工，因经济困难，故原告同意被告暂缓支付房款首付及契税。房屋按揭贷款虽由原告偿还，但该款项来源系案涉房屋的租金，双方约定以租代购；3.2010年，案涉房产属于小产权，已由原告出售给案外人王得祥，后又在2016年将案涉房产出售给原告，属于一房二卖，系违法行为。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告提供的商品房买卖合同1份，欲证明原被告虽签订商品房买卖合同，但无真实的房屋买卖意思，目的是为了从银行办理按揭贷款，被告对合同真实性无异议，但抗辩该合同系双方真实意思。本院认为，双方对其真实性无异议，本院予以确认。该合同能够证明双方就案涉房屋签订商品房买卖合同，对该证明目的，予以采信；2.原告提供的协议书1份、付款凭证1组，欲证明原、被告之间不存在真实的买卖关系，为此双方签订协议，并由原告支付房屋首付款及按揭贷款。被告对其真实性无异议，但抗辩协议书签订不符合规定，双方的真实意思为以租代购。本院认为，双方对其真实性无异议，本院予以确认。该协议书内容显示被告仅是享有署名权，并无处置权，无须承担相应的缴款义务，结合原告提供的付款凭证，能够认定原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系，对该证明目的，本院予以采信；3.被告提供的个人信用报告1份，欲证明案涉房屋登记在被告名下，并且办理银行按揭贷款，原告对其真实性无法确认，即使是真实的，不能证明被告实际购买案涉房产。本院认为，对其真实性本院予以确认，结合原、被告陈述能够认定，案涉房屋按揭贷款登记在被告名下，费用由原告支付；4.用水证明、用电证明打印件各1份，欲证明案涉房屋自2017年至今一直有人租用，被告通过以租代购交纳按揭贷款。原告对其真实性及证明目的，均不予认可。本院认为，该组证据系打印件，本院无法核实其真实性，即使该证据系真实的，也无法证明原被告之间存在以租代购的协议，故对被告的证明目的，本院不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2016年12月20日，忠惠公司作为出卖人、杜存坤作为买受人签订德惠武苑3幢4单元407室房屋商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171，备案号：33850de2d6e25555），约定价款支付方式为首付及办理银行按揭。同日，双方签订协议书，约定忠惠公司将案涉房屋注册到杜存坤名下，协议存续期间不得以任何形式转让、抵押、出租、出售此房。如忠惠公司需要将房屋产权转让他人，杜存坤需无条件配合，协议存续期间所产生的按揭贷款、办证费用、以后过户费用及水电费用均由忠惠公司负担。后忠惠公司按照协议约定按月支付房屋按揭贷款。案涉房屋备案登记在杜存坤名下，尚未办理权属证书。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，原告忠惠公司与被告杜存坤签订房屋买卖合同，系为借杜存坤之名，办理银行贷款盘活公司资金，缔约双方均无买卖的意思表示，故其双方之间商品房买卖合同无效，原告要求被告协助办理注销《商品房买卖合同》备案手续的主张，应予支持。被告杜存坤抗辩案涉房产房款系通过借款及租金支付，未提供证据予以证明，亦与其签订的合同相矛盾，对其抗辩本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决如下：一、原告宿迁忠惠置业有限公司与被告杜存坤签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）无效；二、被告杜存坤于判决生效后十日内协助原告宿迁忠惠置业有限公司办理注销《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）备案手续。案件受理费减半收取计40元，由被告杜存坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员 朱 欢二〇二一年三月二十六日书记员 刘婷婷附录一：本案证据目录一、原告忠惠公司提交的证据和证明目的如下：1.商品房买卖合同1份，证明原被告虽签订商品房买卖合同，但无真实的房屋买卖意思，目的是为了从银行办理按揭贷款；2.协议1份，证明原被告之间不存在真实的买卖关系，为此双方签订该协议约定具体情况；3.付款凭证1组，证明案涉房屋的首付款及按揭贷款均由原告偿还；4.不动产权情况登记表1份，证明案涉房屋目前仍归原告所有；5.情况说明1份，证明案涉房屋仅进行网签备案，并未办理过户手续，目前房屋仍属于原告所有。二、被告杜存坤提交的证据和证明目的如下：1.商品房买卖合同1份，系复印件，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，该合同具有法律效力；2.不动产权登记表1份，证明案涉房屋登记在被告名下；3.个人信用报告1份，证明案涉房屋登记在被告名下，并且办理银行按揭贷款；4.短信交易凭证打印件5份，证明原告向被告转账支付租金，后该款用于偿还银行按揭贷款；5.不动产登记表、不动产登记信息表各1份，证明案涉房屋登记备案在被告名下；6.用水证明、用电证明打印件各1份，证明案涉房屋自2017年至今一直有人租用。附录二：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。