上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初48164号原告：沈华平，男，1986年3月9日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：邹洪君，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹茜雯，上海市锦天城律师事务所律师。被告：三彩不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：汤李珍。被告：三彩不动产管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：党宏涛。原告沈华平与被告三彩不动产管理有限公司上海分公司(以下简称三彩上海分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，2020年11月23日，经原告沈华平申请，本院依法追加三彩不动产管理有限公司(以下简称三彩公司)为本案被告，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告沈华平的委托诉讼代理人邹洪君到庭参加诉讼。被告三彩上海分公司、三彩公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。2021年2月3日，经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限一个月。本案现已审理终结。沈华平向本院提出诉讼请求：1.判令解除沈华平与三彩上海分公司签订的《精装改造30天房屋托管合同》；2.三彩公司支付欠付的租金34,780元；3.三彩公司支付电费148.12元、燃气费6.2元；4.三彩公司支付违约金51,000元。事实和理由：2019年1月9日，沈华平与三彩上海分公司签订《精装改造30天房屋托管合同》，沈华平将其坐落在上海市静安区延安中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下称涉案房屋)出租给三彩上海分公司经营管理，托管期3年，三彩上海分公司每月支付租金8,500元。2020年8月，沈华平收到三彩上海分公司的《解约通知》，称“因受疫情影响，涉案区域房屋租金明显下滑，签约价格与市场价格差距较大，长期无客户租住，导致房源一直空置未出租”而要求解除合同。沈华平认为，双方的房屋托管合同合法有效，应当依法诚实履行。涉案房屋为住宅，主要用途是实现居住功能，疫情并不影响房屋居住功能，合同中并未约定三彩上海分公司在此情形下有单方解除合同的权利，因此其解除合同没有法律和合同依据。为维护沈华平的合法权益，故诉讼至法院。三彩上海分公司书面辩称，1.同意解除合同；2.三彩上海分公司已支付了所有租金，不存在拖欠租金；3.受疫情影响，全国经济下行，企业经营困难，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第5条规定，三彩上海分公司不应承担违约金。三彩公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：沈华平是涉案房屋的产权人。2019年1月9日，沈华平(甲方、托管方)与三彩上海分公司(乙方、受托方)签订《精装改造30天房屋托管合同》，约定甲方将涉案房屋托管给乙方用于经营长租、短租公寓及办公或配套项目，托管期限3年1月，自2019年1月9日至2022年2月8日，月租金8,500元，每月25日支付租金，乙方承担水费、电费、供暖费、燃气费等费用。合同第十二条第三款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；……。合同第十三条第四款约定，乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。合同签订后，双方按约履行合同。2020年2月28日，沈华平(甲方)与三彩上海分公司(乙方)签订《补充协议》，约定受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金，乙方未支付甲方2个月的租金，合计17,000元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每个月支付1,416.67元，其他合同条款不变。2020年7月8日，三彩上海分公司向沈华平发送《解约通知》，称受疫情影响，该区域房屋租金明显下滑，签约价格与市场价格差距较大，长期无客户租住，导致房源一直空置未出租，为了避免双方损失进一步扩大，现通知：自2020年7月8日，解除托管合同关系，房租结算至2020年7月8日。请在收到本通知书之日起3日内，给予书面答复，否则视为默认。公司将派工作人员进行房屋交割退房等手续。2020年8月9日，沈华平支付涉案房屋发生的电费148.12元、燃气费6.2元。2020年9月10日，沈华平使用中国邮政EMS向三彩上海分公司发送《通知》，称于2020年8月收到《解约通知》，但截至2020年9月10日，三彩上海分公司从未派工作人员联系进行房屋交割退房等手续，且截至2020年8月25日，公司应付费用合计80,904.31元。鉴于此，请三彩上海分公司在收到本通知后3日内与沈华平联系，结清所拖欠费用，并办理房屋交割退房手续，否则保留追究违约责任的权利。该快递由他人代收。当月15日，沈华平再次使用中国邮政EMS向三彩上海分公司发送《通知》，重申前述内容并要求支付违约金51,000元。快递亦由他人代收。2020年9月26日，沈华平自行收回了涉案房屋。诉讼中，沈华平称，三彩上海分公司支付租金至2020年7月8日，同时，对于按照《补充协议》约定的分期支付的租金，三彩上海分公司仅支付了3期。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《精装改造30天房屋托管合同》实为房屋租赁合同，该合同及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。三彩上海分公司虽于2020年7月8日向沈华平发送《解约通知》，但解约理由不符合法律规定和合同约定，其无权单方解除合同。沈华平分别于2020年9月10日和15日向三彩上海分公司发送《通知》，要求办理房屋交割手续，但均未有效送达，其于当月26日自行收回涉案房屋，故本院确定双方合同于2020年9月26日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。至合同解除之日，三彩上海分公司尚欠付租金、电费和燃气费，结合沈华平提供的证据，其主张租金34,780元，并无不妥，本院予以准许，至于电费和燃气费，本院凭据核定电费148.12元、燃气费6.2元。三彩上海分公司擅自解除合同并拒付租金，显属违约，沈华平以此解除合同并按照合同约定主张6个月租金的违约金，符合合同约定，本院予以支持。三彩上海分公司以疫情为由援引指导意见规定主张不承担违约责任，对此，本院认为，自2020年3月24日零时起，本市重大突发公共卫生事件响应级别调整为二级，社会生产生活秩序逐步恢复正常，自同年5月9日零时起，调整为三级响应，疫情对生产经营的影响逐渐减弱，时至同年7月，三彩上海分公司仍以疫情为由主张不承担违约责任，本院不予支持。三彩上海分公司不具有法人资格，上述支付欠费和违约金的责任由三彩公司承担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，2018年修订的《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告沈华平与被告三彩不动产管理有限公司上海分公司于2019年1月9日就上海市静安区延安中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《精装改造30天房屋托管合同》于2020年9月26日解除；二、被告三彩不动产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈华平租金34,780元、电费148.12元、燃气费6.2元；三、被告三彩不动产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告沈华平违约金51,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,035元，减半收取1,017.5元，由原告沈华平负担39.5元，被告三彩不动产管理有限公司负担978元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  袁真根二〇二一年三月十日书记员  金 晨附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。