贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终449号上诉人（原审被告）：贵州大元房地产开发有限公司。住所贵州省安顺市西秀区，统一社会信用代码：915204007801895606。法定代表人：邓天福，系公司执行董事。委托诉讼代理人：谢国球，贵州锐荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梅某某，男，汉族，1984年11月23日生，贵州省普定县人，住安顺市。被上诉人（原审原告）：张某某，女，汉族，1984年6月26日生，贵州省镇宁县人，无业，住安顺市。委托诉讼代理人：梅某某，男，汉族，1984年11月23日生，贵州省普定县人，住安顺市，系张某某配偶。上诉人贵州大元房地产开发有限公司（以下简称大元公司）因与被上诉人梅某某、张某某商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院(2020)黔0402民初3811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。大元公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判为按照安顺市西秀区人民政府（2019）74号公租房租金价格指导意见，每月每平米按8元价格调整预期交房违约金，即8元/㎡/月×78.69㎡÷30天×304天=6379元，扣减1416元物业管理费后为4963元。事实及理由：一、上诉人原审依据安顺市西秀区人民政府（2019）74号公租房租金价格指导意见，并根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，提出请求适当降低对案涉房屋逾期交房违约金的计算请求于法有据，但原审判决未支持上诉人适当降低违约金的辩解请求，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款后段规定。上诉人认为，原审判决适用法律错误，判决结果不公，二审法院依法应当改判纠正，支持和践行当下国家提出的优化营商环境政策精神，为抗击新冠疫情共渡难关。二、关于交房时间的问题。原审判决认定的交房时间为2019年12月1日，与上诉人通知交房时间实际出入一个月时间，即逾期交房天数应当为304天，而不是334天。虽然在个案中经济价值不大，但是上诉人开发的毕竟是一个项目，人数众多，再说，居于审判角度，体现的是一个公平公正的问题，同样应当引起重视。三、根据上诉人于2019年12月8日签订的《确认函》内容，明确被上诉人2019年11月至2020年10月应向深圳公元物业管理有限公司缴纳物业费1416元转由上诉人负担缴纳的事实，依据合同法第八十四条的规定，该函件是经债权人同意的债务转让，本案中应当抵扣违约金，一审适用法律错误。综上，上诉人认为，结合案涉房屋在逾期交房期间处于未投入装修的状态，原审判决属适用法律确有错误，判决结果需要纠正。梅某某、张某某二审未提交书面答辩状。梅某某、张某某在一审诉请：一、依法判令被告给付原告因延迟交房产生的违约金共计10735.9元（自2019年1月1日起至2019年12月1日实际交付房屋之日止以总房款320475元为基准按日万分之一计算）。二、依法判令被告为原告办理商品房所有权初始登记。三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月29日，梅某某、张某某作为买受人与大元公司签订《商品房买卖合同》，约定梅某某、张某某购买大元公司开发建设的金鼎广场项目第5号楼2单元20层3号房，建筑面积78.69平方米，套内建筑面积59.21平方米。该商品房单价每平方米5412.51元，房屋总价款为320475元。付款方式为分期付款：买受人先支付首付款64475元，余款256000元申请银行贷款。第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖；4、燃气；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。第十三条：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人授权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。2017年7月10日，梅某某、张某某向大元公司支付了定金20000元。2017年7月15日，梅某某、张某某向大元公司支付了首付款64473元，大元公司向梅某某、张某某开具了收款收据，后梅某某、张某某向贵阳银行安顺分行贷款支付了剩余购房款256000元。梅某某、张某某自认大元公司于2019年12月1日交付房屋，因大元公司未向梅某某、张某某支付逾期交房违约金，致成诉讼。同时查明，大元公司已将梅某某、张某某购买的该套房屋进行商品房预售合同备案登记，梅某某、张某某认可该事实，庭审中放弃第二项诉讼请求。一审法院认为：梅某某、张某某与大元公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面、适当的履行合同义务。梅某某、张某某按约定已经向大元公司交付所有的购房款，大元公司予以认可。买卖合同中约定大元公司应于2018年12月31日前向梅某某、张某某交付该商品房，但是梅某某、张某某自认大元公司在2019年12月1日才向其交房，而大元公司虽主张其在2019年11月1日交付，但是未提交证据证实该主张，故案涉房屋的交房时间以2019年12月1日认定。根据合同第十三条的约定，逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限即在2018年12月31日前将该商品房交付买受人的，自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金，故大元公司逾期交房时间为2019年1月1日至2019年11月30日，共计334天，按总房款320475元的日万分之一计算违约金为10704元，故大元公司应支付梅某某、张某某逾期交房违约金10704元。对梅某某、张某某诉请的要求大元公司为其理商品房所有权初始登记的诉请，梅某某、张某某已经履行，梅某某、张某某自愿放弃该诉请，系其对诉权的处分，予以准许。对大元公司认为本案《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金过高，请求按照安顺市西秀区人民政府（2019）74号公租房租金价格指导意见，按每月每平方按4-8元价格进行调整，因为梅某某、张某某购买的是商品房，不是公租房，大元公司也没有证据证实合同约定的逾期交房违约金过高，故该辩称不予采信。大元公司辩称其代梅某某、张某某向深圳市公元物业管理有限公司支付了2019年12月1日至2020年11月30日的物业管理费，但是没有提交证据证实代付款事实，且该确认函上并未约定如果大元公司代付物业费后应扣减逾期交房违约金，故大元公司认为违约金应抵扣1416元的物管费的辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、由被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告梅某某、张某某逾期交房违约金人民币10704元。二、驳回原告梅某某、张某某的其他诉讼请求。案件受理费68元，减半收取34元，由大元公司承担。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理，确认一审查明事实。本院认为，本案的争议焦点为：一审认定交房时间是否正确；逾期交房违约金应否调减；上诉人主张的物业管理费能否抵扣本案逾期交房的违约金。上诉人主张其交房时间与一审认定的2019年12月1日相差一个月，但并未提交证据证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，其应承担举证不能的后果，故上诉人的该上诉理由不能成立，一审认定交房时间并无不当。上诉人主张合同约定的违约金过高并申请按公租房租赁价格进行调减，但未提交证据初步证明合同约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，本院不予支持。同时，结合案涉房屋购房总价以及当地同地段、同类型的房屋租金价格、经济水平、物价等实际情况，双方合同约定的逾期交房违约金并未超过造成损失的百分之三十，不属于违约金约定过高的情形,故一审对逾期交房违约金未予调减并无不当，对上诉人的该上诉理由不予支持。上诉人主张以其代缴纳的物业费抵扣逾期交房违约金，因物业费与违约金属不同法律关系产生的费用，且双方并未约定代付物业费后应扣减逾期交房违约金。加之，上诉人至今尚未实际缴纳物业费用，故对其主张不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费68元，由上诉人贵州大元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎福伟审判员  黄光美审判员  王 爽二〇二一年三月二十九日法官助理阮雅倩书记员姜昊（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。