广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初20335号原告：叶春丽，女，1979年9月6日出生，汉族，住广东省惠州市***************，公民身份号码：******************。委托代理人：崔芸庆，系广东今久律师事务所律师。委托代理人：谢敬洋，系广东今久律师事务所实习律师。被告：广东置荟星城投资开发集团有限公司，住所地：广东省东莞市**********************，统一社会信用代码：****************。法定代表人：张某1。被告：东莞弘群实业投资有限公司，住所地：东莞市寮步***********************，统一社会信用代码：*****************。法定代表人：张某2。两被告共同委托代理人：黄文茂、张艳媚，系北京德恒（东莞）律师事务所律师。原告叶春丽诉被告广东置荟星城投资开发集团有限公司（以下简称“置荟公司”）、东莞弘群实业投资有限公司（以下简称“弘群公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔芸庆、谢敬洋及两被告委托代理人黄文茂、张艳媚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告迟延交付租金行为不承担违约责任，确认被告置荟公司作出的《解约通知书》因无权代理、程序违法和实体错误而无效；2、依法调低2020年2－5月份以及6月15号前的租金标准，按照约定标准的20%即人民币8719.20元/月的标准执行，原告多交付的4.5个月租金156945.60元作为原告预交的后续租金进行抵扣；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2008年6月10日与东莞市星城国际房地产开发有限公司（以下简称“星城房地产公司”）签订《幼儿园房屋租赁意向书》，约定租赁时间为2009年5月1日至2029年4月30日止，后因出租方延迟交付房屋，遂将租赁时间调整为2011年3月1日至2031年2月止，并签署补充协议，合同约定每年的3月29日和9月29日为交租日期。原告投资开办的东莞市×××××××（以下简称“星城幼儿园”）于2011年3月20日经政府同意筹备，2011年7月25日同意开办，2011年8月30日颁发营业执行，并经东莞市民间组织管理局登记正式开园。2010年9月1日开始，原告向星城房地产公司支付租金。其中2012年7月至2013年7月，原告以现金方式将租金交给星城房地产公司，由星城房地产公司开具收据，后领取由被告置荟公司开具的发票。从2019年至今，由被告弘群公司代收租金，由被告置荟公司开具发票。原告在2020年7月14日收到《解约通知书》前，原告已经足额支付了2020年3月份之前的租金，在收到《解约通知书》当日，原告通过转账方式支付了2020年4－7月的所有租金。受今年新冠肺炎疫情影响，所有学校、幼儿园停课，疫情发生后，原告也将相关情况及时通知了两被告，在政府指导下星城幼儿园于6月份才陆续完成复学。因在此期间忙于招生、开学等工作，且因幼儿园是开学后才能逐月收取微薄的费用，受制于资金周转的压力，导致部分到期租金交付有所迟延。被告置荟公司发来的《解约通知书》称：“由于欠付上半年4月份到6月份的租金，己构成严重违约，所以决定合同单方解除，并且于2020年7月30日前腾空房屋，配合办理幼儿园举办方变更手续及缴清欠付租金、违约金及滞纳金”，后原告与被告置荟公司协商未果。原告认为被告置荟公司的解约行为违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条（5）的规定。在今年2月份，被告弘群公司向小区内各商铺租户发出租金减免告示，主动降低部分时段的租金标准，其后原告根据租金减免告示内容，多次向被告弘群公司申请降低租金标准，均被以合同租金单价过低、不在减免范围内为由拒绝。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条（6）、《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》及《东莞市人民政府办公室关于支持民办学校克服疫情影响，稳定健康发展的措施》，两被告应当对原告在疫情停学期间的租金进行适当减免，鉴于双方的合作期限长达20年，原告认为受疫情影响的2020年2－5月以及6月15号前按照约定标准的20%缴纳租金是适当的。被告置荟公司答辩称，置荟公司是以工商变更后的名称发出解约通知书。置荟公司依据合同约定通知解约，是依据原告迟延交付租金的事实。双方约定的租金标准远远低于市场价格，原告主张调低租金标准没有依据。被告弘群公司答辩称，弘群公司与本案没有任何关系，应驳回原告对弘群公司的诉讼请求。经审理查明，被告置荟公司原来的企业名称是东莞市星城国际房地产开发有限公司，后于2012年10月9日变更登记为现名，东莞星城国际花园二期幼儿园的建设单位是被告置荟公司。被告置荟公司与原告叶春丽于2008年6月10日签订一份《幼儿园房屋租赁意向协议》，由叶春丽租赁被告置荟公司的东莞星城国际花园二期幼儿园物业用于开办幼儿园，租赁期限自2009年5月1日至2029年4月30日止，前10年每月的租金为39633元，后10年每月的租金为43596元，叶春丽应于2010年起分别于每年9月20日前和3月20日前一次支付半年的租金，被告置荟公司给予叶春丽一年多的免租期，从2010年9月1日起计算租金。叶春丽应于协议签订之日起三日内向原告支付四个月租金作为履约保证金，待叶春丽归还租赁房屋且未发生违约的情况下，被告置荟公司无息返还给叶春丽。租赁期间的水电费、燃气费、电话费等费用由叶春丽承担。叶春丽确保幼儿园以“星城国际·清华大学双语实验园”的名称运作并对被告置荟公司宣传推广提供足够的支持。叶春丽逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期期间应计月租金的0.5%向被告置荟公司支付违约金。叶春丽逾期30个日历天未缴租金或逾期15个日历天未缴第七条约定之税费的，被告置荟公司有权解除本协议，没收履约保证金，并收取违约金和滞纳金。除非满足本协议约定或法律规定的终止合同条件，否则任何一方提前解除本协议视为违约，应赔付对方违约金人民币200万元。2011年3月22日，双方又签订一份《补充协议》，约定免租期延长至2012年6月30日，从2012年7月1日起开始计算租金。2020年7月14日，因叶春丽拖欠2020年4月至6月的租金，被告置荟公司向叶春丽发出《解约通知书》，通知双方签订的《幼儿园房屋租赁意向协议》及《补充协议》于2020年7月14日解除，要求叶春丽腾空并返还房屋、没收叶春丽交纳的履约保证金并付清欠付的租金、违约金及滞纳金。叶春丽于7月14日向被告置荟公司转账付清了2020年4月至7月的租金。叶春丽于7月22日复函被告置荟公司，认为迟延支付租金是因为新冠肺炎疫情的不可抗力因素导致，不同意解除合同。被告置荟公司于2020年7月24日针对叶春丽的复函，再次致函叶春丽，重申了被告置荟公司的诉求。被告置荟公司确认叶春丽于2020年9月5日己一次性缴纳了2020年9月至2021年2月的租金，被告置荟公司己开具相应发票给叶春丽。因原告迟延交付租金，被告置荟公司曾向本院起诉原告，诉请确认双方签订的《幼儿园房屋租赁意向协议》及《补充协议》己于2020年7月14日解除，原告将租赁物腾空并返还给被告置荟公司等，本院于2020年9月17日立案受理，案号为(2020)粤1971民初27737号，本院己于2020年12月16日作出(2020)粤1971民初27737号民事判决书，判决驳回置荟公司的全部诉讼请求，该民事判决书已经于2021年1月27日发生法律效力。因新冠肺炎疫情影响，东莞市×××××××××于2020年5月29日通知公布东莞市×××××××可于2020年6月2日起开学，东莞市×××××××于2020年6月15日开学。在新冠肺炎疫情发生前，东莞市×××××××每年上学期为2月至7月，下学期为9月至次年1月中旬。原告主张因为新冠肺炎疫情影响推迟开学，导致原告在开学前没有任何的学费收入，但疫情期间东莞市×××××××仍旧承担了教职工的全部工资及防疫等费用支出。以上事实，有原告提供的《幼儿园房屋租赁意向协议》及《补充协议》、星城国际花园工程施工许可信息、商品房预售许可信息、商品房现售备案信息、工商登记信息查询结果、《解约通知书》、租金转账记录、星城小区业主及星城房地产公司职员适龄儿童优惠情况、寮步镇第四批学生返校学校（第一批次幼儿园）名单、东莞市×××××××2020年2－7月份工资表、其他日常支出收据及本院(2020)粤1971民初27737号民事判决书、本院庭审笔录等附卷证实。本院认为，本院己发生法律效力的(2020)粤1971民初27737号民事判决书判决驳回置荟公司的全部诉讼请求，本院确认原告在新冠肺炎疫情期间迟延交付租金的行为无需承担违约责任，确认原告与被告置荟公司签订的《幼儿园房屋租赁意向协议》及《补充协议》尚未解除。关于双方争议的原告请求降低2020年2月至6月15日期间租金标准的问题，原告承租被告置荟公司房屋而投资开办的东莞市×××××××因新冠肺炎疫情推迟至2020年6月15日开学，在此期间原告无法从东莞市×××××××获得任何营业收入，但疫情期间东莞市×××××××仍旧承担了教职工的全部工资及防疫费用等，继续按照原租赁合同支付租金对原告确实显失公平，原告诉请降低80%的租金，本院酌情变更2020年2月至6月15日期间的租金标准为按照《幼儿园房屋租赁意向协议》约定的每月租金标准43596元降低20%，因原告己向被告置荟公司交付了在此期间的全部租金，即原告多交付的2020年2月至6月15日期间的租金为43596元/月×20%×4.5个月＝39236.4元，因双方的租赁合同仍在继续履行，原告请求对于在此期间的多交付的租金用于抵扣后续租金，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条之规定，判决如下：一、确认原告叶春丽迟延交付2020年4月至6月的租金的行为无需承担违约责任，确认原告叶春丽与被告广东置荟星城投资开发集团有限公司签订的《幼儿园房屋租赁意向协议》及《补充协议》尚未解除；二、变更2020年2月至2020年6月15日期间的租金标准为按照《幼儿园房屋租赁意向协议》约定的每月租金标准43596元降低20%计算，原告叶春丽多交付的2020年2月至2020年6月15日期间的租金39236.4元可用于抵扣后续租金；三、驳回原告叶春丽的其余诉讼请求；四、驳回原告叶春丽对被告东莞弘群实业投资有限公司的全部诉讼请求。本案受理费3438.91元（原告已预交），由原告叶春丽负担2579元，由被告广东置荟星城投资开发集团有限公司负担859.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  王华科审判员  陈慧娜审判员  郑 烨二〇二一年三月二日书记员  单智森附相关法律法规：《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。