重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终931号上诉人（原审被告）：刘七一，男，1979年7月1日出生，汉族，住四川省广安市广安区。上诉人（原审被告）：蒋裕利，女，1986年9月12日出生，汉族，住四川省广安市广安区。二上诉人共同委托诉讼代理人：唐永胜，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆康田雍俊房地产开发有限公司，住所重庆市北部新区金渝大道42号附1号2-3，统一社会信用代码915000000949468088。法定代表人：汪伟，董事长。委托诉讼代理人：方震，男，重庆康田雍俊房地产开发有限公司员工。上诉人刘七一、蒋裕利因与被上诉人重庆康田雍俊房地产开发有限公司（以下简称康田公司）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2020)渝0112民初20287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘七一、蒋裕利及其委托诉讼代理人唐永胜，被上诉人康田公司的委托诉讼代理人方震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘七一、蒋裕利上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回康田公司的一审诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由康田公司承担。事实和理由：1.刘七一、蒋裕利无违约行为，而是康田公司未履行合同登记备案义务，也未按约交房，构成根本违约。2.合同附件五《补充协议》系格式文本，对购房人明显不利，康田公司未尽提示说明义务，应认定无效。3.即使刘七一、蒋裕利构成违约，一审判决总房款10%的违约金明显过高，应予减少。康田公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。康田公司向一审法院起诉请求：1.判令刘七一、蒋裕利在解除商品房买卖合同的基础上支付康田公司违约金316752元（按照商品房买卖合同附件5第四条第4款约定计算，即总房款1583760元×20%）；2.刘七一、蒋裕利承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月3日，康田公司作为甲方（出卖人），与乙方（买受人）蒋裕利、刘七一签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件五商品房买卖合同补充协议，主要约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市北部新区××街××号××号房屋一套，总成交金额为1583760元。乙方采取按揭付款：（1）乙方于签署合同当日缴付883760元整；（2）乙方向银行申请700000元10年的个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给出卖方，为出卖方收取乙方应付购房款的一部分。合同附件五商品房买卖合同补充协议中第四条、商品房买卖合同【五】条的补充约定【适用于按揭付款】：4、对买卖合同第五条第三款关于“办理按揭贷款违约责任的约定”进行调整，双方重新约定为：若买卖双方任何一方接到银行不予放款的通知（包括口头通知），或出卖人在本买卖合同生效后【90】日内未收到银行向出卖人支付的按揭款项，则买受人保证于付款方式变更日（即任何乙方接到银行不予放款通知之日起第【7】日或在本买卖合同生效第【97】日）前，一次性支付出卖人购房款余款，买受人超过上述变更日期支付购房余款，分别处理：（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人应按照房价款总额的百分之贰拾向出卖人支付违约金，出卖人有权从买受人已支付的首付款中直接扣除买受人应支付的违约金，不足扣除的，买受人应在5个工作日内补足。在办理按揭贷款过程中，双方于2018年5月16日签订《合同补充协议》约定：因乙方个人原因，将首付款883760元提高为950760元，银行贷款金额变为633000元。本协议为买卖合同内容的补充，与买卖合同具有同等法律效力。如本协议的内容与买卖合同内容不一致时，以本协议为准。除本协议约定内容之外，买卖合同中任何条款的法律效力不受影响。康田公司于2017年8月2日收到蒋裕利、刘七一首期款883760元和代收费49164.97元；后于2018年5月16日收到蒋裕利、刘七一首期款67000元。根据（2019）渝0112民初21302号民事判决书采信的证据催款函：康田公司于2019年6月20日向蒋裕利、刘七一催收因银行不予放贷的款项633000元，并要求在2019年6月27日内付清该款项，否则将追究违约责任。2019年12月11日，重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112民初21302号民事判决：一、蒋裕利、刘七一与重庆康田雍俊房地产开发有限公司在2017年8月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议于本判决生效之日解除；二、重庆康田雍俊房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内退还蒋裕利、刘七一购房款950760元……。康田公司提起上诉。重庆市第一中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）渝01民终1471号民事判决：维持重庆市渝北区人民法院渝0112民初21302号民事判决第一项、第二项……。一审法院认为，根据蒋裕利、刘七一要求解除案涉房屋买卖合同的诉请，经重庆市渝北区人民法院一审、重庆市第一中级人民法院二审，双方于2017年8月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，已经人民法院判决解除。根据重庆市渝北区人民法院作出的（2019）渝0112民初21302号民事判决书认定的事实和采信的刘七一与银行工作人员微信聊天记录，蒋裕利、刘七一在明确得知银行不予放贷后，未按照约定一次性支付购房款余款；并且在康田公司发出催款函催收后，蒋裕利、刘七一仍然没有按约支付相应房款，存在逾期付款的违约行为，应当承担违约责任。蒋裕利、刘七一作为违约方起诉解除合同并得到人民法院支持，并不影响其承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案中，蒋裕利、刘七一应承担的违约责任范围是支付康田公司可得利益，即康田公司在合同正常履行时可以获得的利益，包括缔约费用、履约准备费用等必要交易成本以及合同履行后可以获得的利益。康田公司未能提供证据证明其可得利益的具体数额。同时，根据生效民事判决书认定的事实和采信的证据，蒋裕利和刘七一提高首付款比列、积极办理按揭贷款手续，并不存在恶意违约行为。根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定蒋裕利、刘七一应支付违约金为案涉合同总房款的10%，即158376元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、蒋裕利、刘七一自本判决生效后三日内向重庆康田雍俊房地产开发有限公司支付违约金158376元。二、驳回重庆康田雍俊房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取3025.64元，由蒋裕利、刘七一负担。二审中，双方均未举示新证据。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，根据双方诉辩意见，本案主要争议焦点为：1.刘七一、蒋裕利是否构成违约。2.如构成违约，违约金是否过高。重庆市渝北区人民法院作出的（2019）渝0112民初21302号民事判决书已经认定刘七一、蒋裕利存在逾期付款的违约行为，应当承担违约责任。本院作出的（2020）渝01民终1471号民事判决也维持了前述认定结论。现无证据否定前述判决，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、九十三条之规定，刘七一、蒋裕利应承担举证不能的法律后果，其上诉理由，本院不予支持。刘七一、蒋裕利构成违约，按约应当承担违约金，一审判决结合合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将蒋裕利、刘七一应承担的违约金调减至案涉合同总房款的10%，并无不当，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3467.52元，由蒋裕利、刘七一负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二一年三月十六日法官助理  汪 骞书 记 员  陈 胜