广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂06民终125号 上诉人（原审原告）：广西安信物业服务有限公司，住所地广西南宁市青秀区吉祥路9号吉祥•凤景湾小区110号商铺第三层，统一社会信用代码：91450000561559373L。 法定代表人：利海峰，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：刘文旭，北京德恒（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐娅军，女，1985年9月20日出生，汉族，住广西东兴市。 被上诉人（原审被告）：陈某2，男，1974年1月9日出生，汉族，住广西东兴市。 被上诉人（原审被告）：陈某1，男，2009年9月4日出生，汉族，住广西东兴市。 法定代理人：陈某2，系陈某1父亲。 上诉人广西安信物业服务有限公司（以下简称“安信公司”）因与被上诉人唐娅军、陈某2、陈某1物业服务合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2020）桂 -2- 0681民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 安信公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、判决错误。一审法院认定上诉人提供的物业服务存在瑕疵，在合同履行过程中存在过错，已构成违约。但根据现有证据，被上诉人并不能证明上诉人在提供物业服务期间存在过错，一审法院认定上诉人构成违约的事实不清、证据不足。二、一审法院认定过错责任存在错误。一审法院认定上诉人构成违约，根据过错责任的适用原则，对上诉人诉请的物业服务费支持80%且对被上诉人因迟延交纳物业服务费所应承担的违约责任不予支持。上诉人认为，上诉人为被上诉人提供的物业服务，并未导致被上诉人存在实际损失，且一审法院对被上诉人迟延交纳物业服务费这一违约事实，未认定其过错责任。 唐娅军、陈某2、陈某1不做答辩。 安信公司向一审法院起诉请求：唐娅军、陈某2、陈某1向安信公司支付自2014年10月至2019年12月期间的物业服务费19699.47元及违约金5909.84元 一审法院认定事实：2012年8月22日，安信公司与唐娅军、陈某2、陈某1签订《前期物业服务协议》，约定：安信公司为法式天地楼提供物业服务，唐娅军、陈某2、陈某1系东兴市东兴镇兴业路56-11号（法式天地楼19栋1903号）的业主，该物业建筑面积390.86㎡，住宅的物业服务费按0.8元／㎡／月，商业的物业服务费按1.5元／㎡／月。物业服务费按月交纳，每月5日前履行交纳义务，唐娅军、陈某2、陈某1未按时交纳物业服务费，每逾期一日将承担应交物业 -3- 服务费总额千分之三的滞纳金，合同还对其他事项作了约定。唐娅军、陈某2、陈某1在2014年10月至2019年12月期间欠缴物业服务费合计19699元（取整）。 安信公司在提供物业服务期间，部分服务项目不符合要求，没有按时公布物业服务费各项收支账目，开放式的小区安保存在漏洞，偶有盗窃事件发生，外来车辆随意停放，夜间噪音较大，部分公用设施维修不及时等现象，这种情况导致部分业主认为安信公司提供服务不符合要求而拒付费用。 一审法院认为，安信公司与唐娅军、陈某2、陈某1签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方应当全面履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。安信公司提供的物业服务存在瑕疵，在合同履行过程中存在过错，其请求唐娅军、陈某2、陈某1承担迟延交付物业服务费用的违约责任，该院不予支持。安信公司已构成违约，其要求被告足额交纳物业服务费显然不妥，综合安信公司的违约情况，根据过错责任的适用原则，安信公司诉请的物业服务费，该院依法支持80%，唐娅军、陈某2、陈某1按原定标准的80%向安信公司支付从2014年10月至2019年12月期间的物业服务费15759元（取整）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、唐娅军、陈某2、陈某1向安信有限公司支付物业服务费15759元；二、 -4- 驳回安信公司的其他诉讼请求。案件受理费458元，减半收取229元，由唐娅军、陈某2、陈某1负担。 本院二审期间，安信公司向法庭提供了四组新证据，一、值班、巡逻记录；二、四害消杀记录；三、噪音处理记录；四、公共卫生清洁记录，拟证明安信公司已履行了合同义务。本院认为，该证据能证明安信公司基本履行了合同义务。一审认定除“外来车辆随意停放，夜间噪音较大，部分公用设施维修不及时等现象”外，其余认定事实属实，本院予以确认。 另查明，《前期物业服务协议》约定，安信公司应当编制年度工作计划、物业服务年度费用预算，并向全体业主公告，还约定安信公司每年向全体业主公告一次本物业服务区域内主要物业服务事项，公布物业服务费用收支账目。安信公司没有履行上述义务。还查明，涉案小区涉案小区属开放式小区，偶尔有车辆停放不够有序现象。 本院认为，《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，一审认定合同合法有效正确。本院予以确认。 小区物业管理涉及业主群体利益，规范的物业管理秩序需要物业公司及业主一起共同努力营造构建。涉案小区属开放式小区，管理难度较大。综合双方提供的证据，本院认为安信公司已基本按照合同约定履行了义务，提供了物业服务，满足了业主生活需求。虽然安信公司没有按约定向全体业主公告本物业服务区域内主要物业服务事项，公布物业服务费用收支账目，且小区偶尔也存在车辆停放不够有序现象，服务质量存在瑕疵。但该瑕疵仅属一般违约行为，并没有对业主造成严重影响和损害。在物业管理过程出现的瑕疵双方应通过沟通协商加以解决，而不能以拒缴 -5- 物业服务费作为对抗，若长此以往，必将造成物业公司无法正常运营，影响其按质提供服务，对已足额按时缴纳物业服务费的业主也不公平，最终损害双方利益，降低业主生活品质，不利于构建文明和谐社会。安信公司未全面履行合同义务，本应相应调低物业服务费标准，但唐娅军、陈某2、陈某1拖欠物业服务费长达数年，时间跨度长，考虑到物价上涨等因素，一审在不支持逾期缴费违约金的情况下再调低物业服务费标准确有不当，本院予以纠正。综合双方的履约情况，根据公平原则，本院认为唐娅军、陈某2、陈某1应当全额支付所欠物业服务费，但对安信公司所主张的违约金本院不予支持，一审对违约金不予支持正确，应予维持。需要指出的是，安信公司应以问题为导向，针对管理中存在的瑕疵，认真加以整改，按照约定真正为广大业主提供舒心、优质管理和服务。 综上，安信公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区东兴市人民法院（2020）桂0681民初1586号民事判决； 二、被上诉人唐娅军、陈某2、陈某1向上诉人广西安信物业服务有限公司支付物业服务费19699.47元； 三、驳回上诉人广西安信物业服务有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费458元，减半收取229元，由上诉人广西安信物业服务有限公司负担53元，被上诉人唐娅军、陈某2、陈某1负担176元。二审案件受理费50元，由被上诉人唐娅军、陈某2、陈某1负担。 上述金钱给付义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按 -6- 本判决指定的期间履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审法院或同级被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 黄大亮审判员刘帅武审判员栾彩云 二〇二一年三月三十一日 书记员 曾             建