河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1202民初94号原告：王寸平，女，1979年11月25日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：张飘飘，河南建庄律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡安泰房地产开发有限公司，住所地：三门峡市陕州区锦绣花园。统一社会信用代码：91411222672889930X。法定代表人：郑德生，该公司总经理。原告王寸平与被告三门峡安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王寸平及其委托诉讼代理人张飘飘，被告安泰公司法定代表人郑德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王寸平向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的商品房买卖合同无效；2.被告双倍返还原告购房款507000元；3.被告返还水电开口费、燃气开口费等10030元；4.被告支付原告购房款利息(本金按253500元，月利率按4.84厘，截止2020年4月13日，利息共计为64932元；从2020年4月14日起，本金按253500元，月利率按全国银行间同业拆借中心公布利率计至还清之日)；5.本案件诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年10月，原告经询问被告售楼工作人员，得知他们开发的位于三门峡市湖滨区交口大桥南的德馨家苑属于正常商品房，手续齐全，可以对外出售。2013年10月26日，原告与被告签订了商品房买卖协议，原告购买被告开发的德馨家苑8号楼中单元四层东户房屋1套，约定面积122平米，每平米1800元，总价款219960元，先交付定金10000元，交房时间为2015年12月31日前,并约定了违约责任。合同签订后，原告多次向被告支付购房款（含定金10000元)、水电开口费、燃气开口费等共263530元。被告于2017年9月22日把房门钥匙交给原告。2020年4月1日，原告发现自己的房屋有人在装修，经询问得知，被告又把原告房屋卖给别人。原告予以制止，并报警处理，没有结果。原告和被告签订的购房合同没有合同编号，属于未备案房屋，不能办理不动产权证书，且被告一房多卖，原告要求被告退款并承担违约责任、利息等，被告以没钱为由拒绝。综上，被告将不能上市交易的回迁房作为商品房，隐瞒房屋真实情况，销售给原告，构成欺诈，双方所签合同无效，给原告造成重大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第四十九条的规定，被告应承担相应的民事责任并赔偿损失。审理中，原告明确其第四项诉讼请求，利息以本金253500元为基准，自2017年9月22日起计算至2019年8月19日，按银行贷款利率计算；之后利息按全国银行间同业拆借中心的报价利率计算。被告安泰房公司辩称，1.被告是和交口乡政府签订合同后开发的房屋，有权出售案涉房屋。2.原告称交纳253500元房款，应拿出凭证。对未加盖被告印章的收据不予认可。3.被告没有一房二卖，原告至今没有付清房款，如果原告付清房款，被告可以立即交房。4.原告没有交够房款，其应当承担延迟交纳房款的利息。5.原告和郭凤勤（又名郭小凤）合伙诈骗被告，被告已经报案，请求法庭将案件移送公安机关。本院经审理认定事实如下：2013年7月25日，安泰公司（乙方）与三门峡市湖滨区交口乡人民政府（以下简称交口乡政府、甲方）签订《新型城镇化建设合作协议书》1份，约定：为统筹城乡发展改革试点的总体部署，由安泰公司在甲方位于交口滨水社区总规划K区01地块，用地性质为新型城镇化社区商住用地；地块面积约为60亩的土地上进行新型城镇化社区建设，包括高层、多层楼房15栋，建筑面积约10万平方米，甲方负责回购2万平方米；2014年底完成6栋楼建设任务，2015年底全面完成15栋楼建设任务；甲方负责为乙方办理政府颁发的社区居民居住相关手续；乙方在建设过程中的规划、设计、建设由乙方负责；另外对付款、交付时间、违约责任等双方权利义务进行了约定。协议签订后，安泰公司投入资金开始建设。2013年10月26日，王寸平（买受人、乙方）与安泰公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖协议》1份（合同编号为空白），主要内容为：第一条甲方将坐落在三门峡市湖滨区交口乡大桥南的德馨家苑8号楼中单元四层东户，建筑面积122.2平方米，出售给乙方，乙方对甲方出售的房屋做了充分了解，自愿定购。第二条计价方式与价款3.本合同商业用房房屋建筑面积约合122.2平方米，其中地上房屋122.2平方米。4.以上房屋单价包括房屋建设、室外道路硬化、给排水、绿化工程费用。本协议房屋平均单价为1800元，合计总价款219960元。第三条付款办法在2013年10月26日前，乙方支付定金10000元；在2013年11月25日前，乙方付购房款及第五条第一款定金共计80000元；到房屋封顶后付110000元，接甲方办理房屋移交手续通知三十日内，乙方应将按第二条第1款规定的全部剩余购房款29960元一次结清，甲方给予办理房屋（含钥匙）移交。第四条甲方须于2015年12月30日前，将经竣工验收合格、并符合本合同第七条房屋装饰及设施规定的房屋交付乙方；考虑不可预见情况可适当延期30日；但如遇人力不可抗拒的火灾、水灾、地震、疫情等自然灾害等特殊原因，除甲乙双方协商同意变更合同或解除合同外，甲方可据实予以延期。第五条定金约定为空白。第六条违约责任4.乙方在收到该房屋办理移交手续通知15日内，逾期没有向甲方结清实际购房价款的，甲方有权从第16日起收乙方每日欠款额的千分之一的违约金。6.按第四条房屋交付期限约定，考虑不可预料情况再适当延期30日，甲方仍不能向乙方交付房屋，从第31日起每逾期一日，应向乙方支付相当于上述房屋价款万分之一的违约金（不适用第六条第2款定金条款）。第七条房屋装饰及设施情况、保修责任该房屋系砖混结构，户内全部地面砂浆搓毛但不贴地板砖。第九条物业管理约定乙方应自接受房屋之日起，遵守甲方在本小区的安全、保卫、环卫绿化、水电及收费等物业管理制度。第十条房屋装修垃圾清运乙方在接受房屋钥匙时，按照小区环卫管理有关制度，向甲方交纳房屋装修垃圾清运费。第十一条依照相关规定办理房屋产权登记。合同签订后，王寸平于当日向安泰公司转账支付房款10000元，安泰公司向王寸平出具收据1份。安泰公司确认案涉房屋所在小区是安置房，有建设工程规划许可证，至今未取得商品房预售许可证；王寸平住在三门峡市陕州区，系熟人介绍购买房屋，对房屋属安置房一事知情。2013年11月25日、2014年5月31日，王寸平再次分别向安泰公司转账支付房款70000元、90000元，安泰公司分别向王寸平出具收据各1份，经办人为“张”。2015年2月10日，王寸平向安泰公司现金交纳房款20000元，安泰公司向王寸平出具金额为10000元的收据2份，收据编号为2134130、2134131，其中编号为2134130的收据经办人为“郭”，编号为2134131的收据经办人处无人签名。上述5份收据均加盖有安泰公司的财务专用章，安泰公司认可上述190000元房款已收到，收据经办人为“郭”的签名系安泰公司原销售人员郭凤勤。2017年9月22日，王寸平通过郭凤勤收到上述德馨家苑8号楼中单元四层东户房屋的钥匙，但未入住。2020年4月3日，王寸平发现有人在上述房屋进行装修，遂向三门峡市公安局东城分局报警，称安泰公司将案涉房屋钥匙更换并卖给他人。经公安机关协调，王寸平签字同意自行与开发商协商，不要求公安机关处理。安泰公司将上述房屋门锁更换后，王寸平无法进入该房屋。审理中，王寸平称其于2016年9月10日、2017年2月28日、2017年9月22日分别向安泰公司现金交纳房款25000元、20000元、18500元，共计63500元，并提交编号分别为0002026、0002027、0144992的收据3张，收款事由载明：8号楼中单元4楼东户，经办人处均书写“郭”，均未加盖安泰公司财务专用章。其中编号为0002026的收据另载明房屋面积134.78平方米。因上述3份收据未加盖安泰公司财务章，安泰公司否认收到上述63500元房款。王寸平另提交如下收据：1.编号0144976收据1张，经办人处书写“郭”，未加盖安泰公司财务印章，载明2017年9月22日，王寸平交纳水电开口费4500元。2.编号0816003收据1张，未有签字及盖章，载明2017年9月22日，王寸平交纳装修垃圾费（8#中-4-东户）400元。3.编号70292984收据1张，收款处加盖三门峡中裕燃气有限公司财务专用章，经手人范钦鹏，载明：2018年3月30日，兹收到王翠萍交来交口德馨苑8号楼-2-4东户燃气建设费2900元、报警器260元、波纹管100元、保险100元。王翠萍即为王寸平。4.编号6038945收据1张，未加盖安泰公司财务印章，载明：2019年1月24日，兹收到王寸平（××）交来8号楼2单元401号2018年-2019年物业费1180元，收款人郭凤勤。5.编号0052584收据1张，加盖三门峡顺成物业服务有限公司（以下简称顺成物业）财务专用章，载明：2020年1月15日，兹收到王寸平交来8号楼2单元401号2020年物业费590元，收款人郭凤勤。6.编号7947847收据1张，加盖顺成物业财务专用章，载明：2020年12月27日，兹收到王寸平交来8号楼2单元401号2021年物业费493元，收款人郭凤勤。以上共计10523元。安泰公司对上述未加盖其公司印章收据不予认可。上述王寸平提交的经办人处签名为“郭”的收据，双方一致确认是郭凤勤的签名。原告王寸平称郭凤勤是安泰公司销售人员，其在售楼处由郭凤勤接待，盖章的收据是郭凤勤所写交由其他人盖章，未盖章收据亦是以现金方式付款后由郭凤勤所写，其询问郭凤勤为何不盖章，郭凤勤说是公司的事情，她不用管；郭凤勤收取钱款的行为是职务行为；2017年9月22日郭凤勤将房屋钥匙交付原告，当时双方都未提出给收据加盖印章；之后郭凤勤是否在安泰公司工作不清楚。安泰公司称2015年2月郭凤勤开具收据时，是公司销售人员。2018年郑德生任安泰公司法定代表人后，曾询问郭凤勤收款的事情，郭凤勤不说，后安泰公司认为郭凤勤存在诈骗，让郭凤勤离开安泰公司，郭凤勤之后到顺成物业工作。安泰公司印章在会计处保存，王寸平在收据未加盖公司印章的情况下，多次向郭凤勤交款，不符合常理。2020年11月，安泰公司就郭凤勤私自收取德馨家苑房屋尾款一事，安泰公司向三门峡市公安局东城分局报案。经本院与公安机关承办民警联系，称目前对安泰公司提交的涉案线索正在进行核查中。另查明，1.安泰公司成立于2008年4月2日，时任法定代表人为郑德生。2015年6月1日，安泰公司法定代表人由郑德生变更为平小建。2018年5月21日，安泰公司法定代表人由平小建变更为郑德生。2.2020年6月3日，王寸平曾向本院提起诉讼，请求解除与安泰公司签订的《商品房买卖协议》；双倍返还购房款；返还水电、燃气开口费；支付利息等。2020年7月24日，王寸平向本院自愿申请撤诉。本院于当日作出（2020）豫1202民初2026号民事裁定，准许王寸平撤诉。在该案审理中，安泰公司的委托诉讼代理人马建敏认为案涉房屋没有取得商品房预售许可证，其与王寸平签订的《商品房买卖协议》属无效协议。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，原、被告签订的《商品房买卖协议》，虽属双方当事人的真实意思表示，但由于案涉房屋属于安置房，被告在未取得案涉房屋商品房预售许可证的情况下，向原告销售房屋，且在原告起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故双方签订的《商品房买卖协议》属无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。虽然原告曾取得案涉房屋，后被告又将房屋更换门锁，原告没有实际入住，原告无需向被告返还案涉房屋，但被告应向原告返还购房款并应对原告的损失承担相应的责任。关于购房款的数额。被告确认已收取原告房款190000元，但对原告主张的剩余房款63500元不予认可。结合原告提交的收据来看，原告购买房屋的经办人是郭凤勤，郭凤勤于2015年2月10日开具的收据加盖安泰公司财务专用章，可知郭凤勤是安泰公司雇佣员工，被告对该事实亦认可，本院予以确认。自2016年9月10日起，原告提交的房款收据及其他费用收据，均未加盖公司财务印章，但其经办人（收款人）均是郭凤勤，结合收据内容，均是收取的涉案房屋相关款项，且2017年9月22日郭凤勤交付原告房屋钥匙，据此可知，郭凤勤实际上是以被告名义对外进行的民事活动。况且本次审理中，被告法定代表人郑德生称其于2018年5月接任被告法定代表人后，郭凤勤才离开安泰公司。综合以上分析，虽然郭凤勤给原告开具的收据未加盖安泰公司的财务印章，但在外在表现形态上会使原告相信郭凤勤收款的行为是代表安泰公司在收取购房款及相关费用。原告分多次交纳款项，结合原告的经济能力、房款交付的时间金额等，原告主张交付的事实，本院予以采信。因此，郭凤勤行为的法律后果应由安泰公司承担。故被告应返还原告购房款共计253500元。虽然被告已就郭凤勤收取房款一事向公安机关报案，公安机关只是受理线索，尚未立案侦查。被告要求将本案移送公安机关处理，理由不能成立，本院不予采纳。关于原告主张的水电开口费、垃圾费、物业费、燃气费等其他费用10030元。2017年9月22日郭凤勤收取水电开口费4500元，同日原告称另交付400元装修垃圾费，但收据未有经办人，结合收据时间及房屋钥匙交付的情况，原告称是交付给郭凤勤400元，本院予以采信，以上共计4900元，由于案涉房屋由被告实际控制，应由被告退还原告。燃气费、报警器、波纹管、保险共3360元，虽是三门峡中裕燃气有限公司收取，但该支出实际用于涉案房屋内燃气的开通，且该部分费用是一次性支出，实际收益人是被告，故被告应当予以返还。关于原告于2019年1月24日交2018年-2019年物业费1180元，郭凤勤系收款人，此时郭凤勤已从安泰公司离职，原告虽称对2017年9月22日后郭凤勤是否在被告处不清楚，但物业费应由物业公司收取是社会常识，原告此时仍向房屋销售人员郭凤勤交物业费，自身未尽到审查注意义务，存在一定过错，该项费用应自行承担。原告于2020年1月15日交纳2020年物业费590元，收据加盖顺成物业印章，此系原告在确认房屋为其所有的情况下交纳，该部分费用由其自行承担。原告提交的2020年12月27日交纳2021年物业费493元的收据，未予以主张，不属于本院审理范围。综上，被告安泰公司应返还原告其他费用共计8260元。关于原告要求被告双倍返还购房款的问题。由于原告并非交口乡村民，并不属交口乡政府的回购房范围。根据《商品房买卖协议》，原告在向被告购买房屋时，已对房屋进行了充分了解，对其与被告签订《商品房买卖协议》时，被告并未取得商品房预售许可证明应是知道或应当知道。2017年9月，原告已取得房屋后又起诉确认合同无效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，原告以被告在合同签订中存在故意隐瞒或提供虚假商品房预售许可证为由，要求被告双倍返还购房款，证据不足，本院不予支持。关于原告要求支付的利息。由于合同无效，被告应根据其过错程度赔偿原告的损失。根据庭审中原告明确诉讼请求，要求以本金253500元为基准，自2017年9月22日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二条、第九条之规定，判决如下：一、原告王寸平与被告三门峡安泰房地产开发有限公司于2013年10月26日签订的《商品房买卖协议》无效；二、被告三门峡安泰房地产开发有限公司返还原告王寸平购房款253500元；三、被告三门峡安泰房地产开发有限公司返还原告王寸平交纳的水电开口费、燃气费等费用共计8260元；四、被告三门峡安泰房地产开发有限公司赔偿原告损失（以本金253500元为基准，自2017年9月22日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的给付之日止）。以上第二、三、四项，限本判决发生法律效力之日起十日内付清。五、驳回原告王寸平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元（已减半收取），由原告王寸平负担2210元，被告三门峡安泰房地产开发有限公司负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭战民二〇二一年三月二十九日书记员  吕 蓉