北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1464号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京福满格物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街怡景园北里3、4、5号楼2层A6。法定代表人：马青强，董事长。委托诉讼代理人：吴昆，男，北京福满格物业管理有限公司法务。委托诉讼代理人：王一梵，女，北京福满格物业管理有限公司法务。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王万德，男，1971年1月8日出生，汉族，住河北省张家口市赤城县。委托诉讼代理人：陆沈凤，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚远，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京福满格物业管理有限公司（以下简称福满格公司）因与被上诉人王万德房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。福满格公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，将本案予以改判，支持我公司全部反诉请求，并确认双方租赁关系于2020年4月29日解除，一审、二审诉讼费用由王万德负担。事实和理由：一审判决认定我公司与王万德并未就是否拆除墙体、恢复原状达成一致，认定系我公司行为致使租赁房屋处于不适租状态，属事实认定不清。双方就案外人张钰借用56平米房屋面积建墙事宜协商妥当，王万德也因此事宜向我公司主张了额外的免租期，我公司也支持王万德自行拆除涉案墙体。后因王万德欠付租金，我公司有权解除合同并要求其承担违约金滞纳金等。王万德辩称，同意一审判决，不同意福满格公司上诉请求。福满格公司未能在租赁期内保持租赁物符合约定的用途，构成违约，我有权解除合同并要求福满格公司赔偿损失，故一审判决租赁合同于2020年3月31日解除正确。合同目的无法实现，我有权拒绝支付租金，不存在违约行为。王万德向一审法院起诉请求1.确认双方租赁合同关系于2020年3月31日解除；2.判令福满格公司返还我租金335599元（包括：75平方米房屋2019年8月1日至2020年1月31日租金239531元和56平方米房屋2019年11月1日至2020年2月4日的租金96068元）；3.判令福满格公司退还履约保证金143889元（包括75平米房屋和56平米的履约保证金）；4.判令福满格公司赔偿损失1020512元（包括6、7月份未能按期开业的损失53092元、物业费损失27339元、75平方米房屋装修损失211268元、75平方米房屋购买设备损失84819元、56平方米房屋转让费损失421711元、2019年5月31日至2020年1月人员工资损失167550元、宣传费用损失3600元、聘请会计公司的记账的费用2400元、2019年8月之后购买原材料损失48733元）；5.福满格公司承担本案诉讼费用。福满格公司向一审法院反诉请求：1.判令王万德支付75平米房屋2019年12月1日至2020年5月31日的租金239531元、2019年11月1日至2020年4月29日延迟付款违约金36万元和解除合同违约金239531元；2.判令王万德支付56平米房屋2020年2月1日至2020年5月31日的租金122640元、2020年1月1日至2020年4月30日的逾期付款违约金24万元和解约违约金183960元；3.王万德承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月19日，福满格公司与王万德签署《租赁合同》，约定福满格公司将75平米房屋出租给王万德经营餐饮（饺子），水费10元/吨、电费1.5元/度、物业费1.2元/平方米/天。租赁时间自2019年4月19日至2022年4月18日，其中2019年4月19日至2019年5月18日为装修免租期，期间免除租金，但物业费和装修产生的水电费及其他费用由王万德承担。第一年租金479063元，年租金每两年递增8%。租金每6个月支付一次，王万德应于每个付款期开始计算的前30天向福满格公司支付下期租金。第一年和第二年的每期租金为239531元。合同签订当日，王万德应支付履约保证金79844元和首期租金，共计319375元。该保证金相当于2个月租金，作为王万德履行本合同约定的保证金。由于王万德不履行本合同约定的义务致使合同提前解除终止时，保证金不予退还。合同另约定，王万德延迟支付租金，按每延期1日需向福满格公司支付2000元的违约金。如王万德逾期交纳租金达15天，福满格公司有权采取停水、停电等强制措施，并对王万德造成的损失不承担任何责任；同时福满格公司有权单方面终止合同，且王万德已付履约保证金不予退还，同时福满格公司有权要求王万德支付违约金239531元。福满格公司交付的出租物业不符合约定条件，导致王万德无法使用，王万德有权解除合同，并要求福满格公司赔偿损失。除法定或约定解除本合同条件出现时，任何一方不得无故解除合同，在租赁期限内若福满格公司无故解除合同，应赔偿王万德6个月租金的违约金，并赔偿因此给王万德造成的直接损失，并退还王万德交纳的履约保证金。在租赁期限届满前若王万德无故解除本合同，应赔偿福满格公司6个月的违约金，并赔偿因此给福满格公司造成的直接损失，王万德交纳的履约保证金不予退还。协议签订后，福满格公司2019年4月19日向王万德交付75平米房屋，王万德2019年4月19日支付保证金79844元、首期租金239531元和七个月物业管理费19163元。2019年5月21日，王万德在75平米房屋成立北京德爱居餐饮有限责任公司，并取得营业执照。2019年4月19日，福满格公司与王万德签订《项目工程改造委托协议》，约定王万德委托福满格公司就75平米房屋提前代为施工，厨房烟道、新风系统、消防系统、燃气管道等工程的项目改造，包括营业执照的办理，以及王万德自行装修过程的监督管理服务，其中营业执照、食品经营许可证费用20000元、排烟10000元、消防改造26250元、装修管理费5000元、空调和水冷7500元、装修安全保证金30000元，总计98750元。装修保证金于施工结束验收后合格后退还。王万德同意自进场之日2个月内装修并验收完毕，具备开业条件，每超过一天应支付福满格公司违约金2000元，超过10天装修未结束，应按照每天4000元标准支付违约金。超过20天装修未结束的，本协议、租赁合同及相关补充协议作废，王万德已缴纳的全部费用均不予退还。王万德于2019年4月30日支付项目改造费用68750元。2019年4月18日，案外人邢建欣与福满格公司签署《租赁合同》，约定福满格公司将56平米房屋出租给邢建欣经营餐饮（和火牛排），水费10元/吨、电费1.5元/度、物业费1.2元/平方米/天。租赁时间自2019年4月18日至2022年4月17日，其中2019年4月18日至2019年5月17日为装修免租期，期间免除租金，但物业费和装修产生的水电费及其他费用由邢建欣承担。第一年租金384272元，年租金每两年递增8%。第一年首期租金和二期租金每三个月支付一次，从第一年第三期开始，每6个月支付一次。应于每个付款期开始计算的前30天支付下期租金。第一年首期和第二期租金标准96068元、第一年第三期租金192136元，第二年首期租金192136元。合同签订当日，邢建欣应支付履约保证金64045元和首期租金。该保证金相当于2个月租金，作为邢建欣履行本合同约定的保证金。由于邢建欣不履行本合同约定的义务致使合同提前解除终止时，保证金不予退还。合同另约定，邢建欣延迟支付租金，按每延期1日需向福满格公司支付2000元的违约金。如邢建欣逾期交纳租金达15天，福满格公司有权采取停水、停电等强制措施，并对邢建欣造成的损失不承担任何责任；同时福满格公司有权单方面终止合同，且邢建欣已付履约保证金不予退还，同时福满格公司有权要求邢建欣支付违约金192136元。福满格公司交付的出租物业不符合约定条件，导致邢建欣无法使用，邢建欣有权解除合同，并要求福满格公司赔偿损失。除法定或约定解除本合同条件出现时，任何一方不得无故解除合同，在租赁期限内若福满格公司无故解除合同，应赔偿邢建欣6个月租金的违约金，并赔偿因此给邢建欣造成的直接损失，并退还邢建欣交纳的履约保证金。在租赁期限届满前若邢建欣无故解除本合同，应赔偿福满格公司6个月的违约金，并赔偿因此给福满格公司造成的直接损失，邢建欣交纳的履约保证金不予退还。协议签订后，福满格公司于2019年4月18日向邢建欣交付56平米房屋，邢建欣于2019年4月10日支付保证金64045元、于2019年4月18日支付首期租金96068元和四个月物业管理费8176元。2019年4月19日，福满格公司与邢建欣签订《项目工程改造委托协议》，约定邢建欣委托福满格公司就56平米房屋提前代为施工，厨房烟道、新风系统、消防系统、燃气管道等工程的项目改造，包括营业执照的办理，以及邢建欣自行装修过程的监督管理服务，其中营业执照、食品经营许可证费用20000元、排烟10000元、消防改造19600元、装修管理费5000元、空调和水冷5600元、装修安全保证金30000元，总计90200元。装修保证金于施工结束验收合格后退还。邢建欣同意自进场之日2个月内装修并验收完毕，具备开业条件，每超过一天应支付福满格公司违约金2000元，超过10天装修未结束，应按照每天4000元标准支付违约金。超过20天装修未结束的，本协议、租赁合同及相关补充协议作废，邢建欣已缴纳的全部费用均不予退还。邢建欣于2019年4月26日支付项目改造费用60200元。2019年5月28日，福满格公司通知王万德：因配合我方统一开业需要，将75平米房屋免租期结束日期确定为2019年5月31日，租金起算时间为2019年6月1日。2019年6月8日统一开业，请王万德务必于2019年5月31日之前完成装修并具备开业条件。2019年8月，邢建欣、王万德与案外人北京尚尚餐饮管理有限公司东城分公司签署《转让协议书》，约定邢建欣、北京尚尚餐饮管理有限公司东城分公司将邢建欣与福满格公司签署的《租赁合同》项下的全部权利义务转让给王万德，包括但不限于邢建欣、北京尚尚餐饮管理有限公司东城分公司支付给福满格公司的全部租金、保证金等全部费用。将56平米房屋现有装饰、装修、全部设施设备转让给王万德。王万德需要支付转让费用59万元。协议签订后，王万德于2019年8月15日支付转让费10万元、于8月20日支付转让费10万元、于8月21日支付转让费9万元、2019年9月5日支付转让费10万元、于12月16日支付转让费5万元、于2020年1月18日支付转让费10万元、于2020年1月19日支付转让费5万元，共计支付转让费59万元。2019年8月14日，福满格公司、王万德与邢建欣签署《合同主体变更协议》，约定将2019年4月18日，案外人邢建欣与福满格公司签署《租赁合同》中邢建欣权利和义务转让给王万德。租金标准减低，第一年首期、二期租金标准91980元、第一年三期租金183960元、第二年首期租金183960元。原《租赁合同》中押金金额不变，因合同主体变更导致的相关执照变更、装修等事宜，及其所产生的免租期、费用、损失和责任，福满格公司全部都不承担。如在租赁合同约定租赁期限内王万德丧失对租赁房屋的经营管理权或不能按时交纳租金，邢建欣承诺与王万德就租赁合同中的权利义务承担连带责任。鉴于福满格公司与王万德签订《租赁合同》，福满格公司将75平米房屋出租给王万德经营餐饮（饺子），75平米房屋与56平米房屋相邻，故签署本协议，王万德整体经营75平米房屋和56平米房屋，租赁用途变更为餐饮（包括但限于饺子、面条、炒菜和凉菜）。《合同主体变更协议》签订后，因隔壁租户张钰要办理食品经营许可证，但其承租面积不够，故通过福满格公司协调王万德，临时借用王万德承租的56平米房屋的部分面积，并在56平米房屋内建造了一堵墙。庭审中，王万德认可其同意建墙并由张钰借用部分面积办理证照，但当时福满格公司承诺给予王万德补偿，同时福满格公司承诺墙体只是配合张钰办照，几天后即可拆除并恢复原状。福满格公司对此不予认可，其主张墙体并非福满格公司建造，而是张钰建造的，该墙体建造和借用面积办照均系王万德与张钰协商结果，当时福满格公司仅仅是以中间人身份居中协调、沟通；福满格公司亦未承诺给予王万德补偿，王万德应该向张钰主张拆除墙体、恢复原状。为证明各自主张，王万德提供了其与福满格公司员工孙某的沟微信聊天记录，其中2019年8月26日，王万德发送该员工：“孙总，关于配合京川婆婆，我答应您的都做了，大家都是做生意的，好几天了还没有拍摄视频，我也是受到了很大影响。您答应我以后占用共区面积的事还算不算？我能占到哪里？”“……这么改根本就不行，然后说得个十天八天的，这么一弄可不行了，我这儿受不了了……从他伸手（注：语音转文字可能存在识别问题）那会一直到他拍完照儿你的给我免租金”。该职工并未对王万德信息作正面回复，但亦未提出异议。之后9月份、10月份，王万德多次要求福满格公司将墙体拆除并恢复原状，孙某恢复“两个月免租马总给不了，马总说那个牛排那边（注：56平方房屋）给你一个月只能拿着，马总那天怎样给我回复的，然后我这边儿还想跟他沟通吗？……”。福满格公司提交了其员工李某与张钰爱人杨某的微信聊天记录，双方于2019年8月份下旬沟通如何摆放吧台和如何协调王万德配合相关部门拍摄视频事宜。2019年9月11日，杨某称：“李经理。饺子家让拆墙，说拖太久了，昨天我和孙总说他也不回话。我这找谁啊！砸墙装个墙糊了七八千，这食药还没有过来看呢，就让拆，我怎么拆。你们物业和他头痛以下。不理他肯定生气”，李回复“孙总说找人和他沟通，一直没理他，说以下会好点。麻烦你了”。另，福满格公司提交了公司任某与王万德微信聊天记录，为2019年11月底双方沟通、协商因为“占地协助京川婆婆拍视频的补偿”事宜。2019年11月26日，王万德与福满格公司签署《补充协议》，约定双方同意56平米房屋租赁合同免租期延长至2019年10月30日，2019年11月1日为租金起算日。本补充协议系对56平米房屋租赁合同的变更和补充。未尽事宜按照56平米房屋租赁合同履行。2020年3月30日，王万德向福满格公司邮寄《律师函》，因福满格公司未能办理租赁物业的相关证照，导致王万德投入大量资金情况下长期无法按照约定用途使用租赁物，福满格行为构成严重违约，导致王万德合同目的无法实现，故通知福满格公司双方租赁合同关系已于2020年1月17日解除，并要求福满格公司退还王万德已付费用、赔偿王万德的损失。福满格公司于2020年3月31日收到上述律师函。2020年4月21日，福满格公司向王万德送达《催款通知函》，要求王万德就75平米房屋和56平米房屋支付下一期租金和逾期付款违约金。2020年4月28日，福满格公司向王万德送达《合同解除通知函》，以王万德延迟支付租金为由，通知王万德解除双方租赁合同关系。庭审中，王万德认可2019年8月2日至2019年12月底，75平米房屋可以正常经营饺子馆。因为56平米房屋内墙体未拆除并恢复原状，王万德在2020年1月份与福满格公司沟通解约事宜，福满格公司当时口头同意解除合同。福满格公司对同意解除合同的陈述不予认可，王万德亦未举证。2020年7月6日，王万德与福满格签署交接单，2020年7月7日，王万德将75平米房屋和56平米房屋内腾空交付给福满格公司。关于损失一节，王万德主张福满格公司通知2019年6月初统一开业，所以王万德购置经营所需食材和物品，但实际上2019年8月才开始营业，导致王万德共计53092元的损失，其中包括人员工资31969元、员工租房租金14700元和食材费用6432元，并向法院提供了采购收据和王万德微信支付明细。福满格公司则认为因为王万德装修直至2019年7月30日才整改完毕，在2019年8月1日才取得食品经营许可证。通过双方微信聊天记录可以看出，食药监部门在验收后，部分商户需要整改后拍摄视频发给食药监部门，而王万德承租75平米房屋在2019年7月29日将视频拍摄完毕。另，王万德要求福满格公司赔偿75平米房屋装修损失211268元，其中包括设计费18018元、施工费124500元和其签署《项目工程改造委托协议》后支付给福满格公司的改造费68750元，王万德向法院提交与北京友美建筑装饰工程设计有限公司签署《设计合同》和《施工合同》和转账明细，显示王万德支付北京友美建筑装饰工程设计有限公司共计119518元。另，王万德提交了其转账给案外人周某的账单，显示金额共计5000元，但王万德对该笔款项与租赁标的关联性未举证。再，王万德要求福满格公司赔偿75平米房屋装饰装修过程中购置设备损失84819元，其中包括不可拆除设备或材料支出3061.2元和可拆除设备支出81757.8元。庭审中，王万德认可交接房屋前其已将可拆除设备全部搬离涉案房屋。就不可拆除部分和安装费用，王万德提交了设备安装记录单、购物小票、销售单、微信交易记录等证据。福满格公司对该部分证据材料不予认可。至于2019年5月31日至2020年1月份员工工资损失167550元和2019年8月购置原材料损失48733元，王万德认可该部分诉讼请求指的全部人员公司，虽然75平米房屋有段时间正常经营饺子，但为了经营56平米房屋，王万德多招聘了两个人，但王万德对于具体是哪两个人，并不能明确；为了经营56平方米房屋，王万德购置材料较多，部分物品过期损坏了，酌情向福满格公司索要48733元赔偿。王万德还主张美团推送宣传费，并提交了一份转账记录，但该证据无法显示与本案关联性。王万德主张聘请会计服务记账支出2400元，其提交了北京德爱居餐饮有限责任公司与北京华亿天诚会计服务有限公司签署的《委托协议》，载明服务期限2019年7月至2020年6月份，代理记账费用2400元，但王万德对于该笔款项是否实际支付未举证。一审法院认为，王万德与福满格公司签署的《租赁合同》、《合同主体变更协议》及补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，王万德委托福满格公司代办75平米房屋的食品经营许可证，双方并未约定办理许可证期限。王万德证据亦不足以证明系福满格公司原因导致办理证照迟延。虽福满格公司通知王万德2019年6月初开始统一营业，但王万德正常经营应该以取得食品经营许可证为前提，而王万德实际于2019年8月1日才取得许可证。故即使美食城确2019年8月开始营业，也对王万德没有实质影响，至于期间其人员工资、物料等成本支出，应系商业经营风险，与福满格公司无关。现王万德要求福满格公司赔偿8月1日之前未能按期开业相关损失和要求退还8月1日之前租金，于法无据，法院不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，王万德、福满格公司与邢建欣签订《合同主体变更协议》后王万德继受了邢建欣租赁合同项下权利和义务。根据该协议约定，王万德承租75平米房屋和56平米房屋用途为餐饮（包括但限于饺子、面条、炒菜和凉菜）。福满格公司作为出租人应保持上述房屋符合约定用途。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，对于案外人张钰借用面积问题，结合双方提交的微信聊天记录和2019年11月26日王万德与福满格公司签署《补充协议》，法院认为福满格公司证据不足以证明借用面积和在56平米房屋面积内建造墙体系王万德与张钰沟通后实施，而恰恰王万德、张钰就该问题均与福满格公司沟通，王万德也多次要求福满格公司拆除墙体恢复原状，且福满格公司因该问题未能及时解决而与王万德签署《补充协议》，给予王万德延长免租期的补偿。王万德虽同意借出部分面积，但双方均认可最初协商时同意借用几天后即可恢复原状。但直至王万德通知福满格公司解除租赁合同关系，该墙体依旧存在，故福满格公司作为合同相对人应对未如约提供适租房屋承担违约责任。2019年11月26日王万德与福满格公司签署《补充协议》，双方达成延长免租期的一致意见，应视为双方对此前因为借用面积问题导致王万德未能正常经营的损失达成补偿方案。而王万德亦认可75平米房屋在2018年8月2日至12月底可以正常经营。王万德要求福满格公司赔偿《补充协议》签署之前因为借用面积问题所致损失，法院不予支持。虽《补充协议》签订确系对之前借用问题达成补偿方案，但双方并未就墙体是否拆除、是否需要恢复原状等问题进行明确约定，故福满格公司之后仍无法免除未如约提供适租房屋的责任，应积极协调和处理，将56平米房屋恢复至适租状态。但福满格公司在合理时间内仍未能采取有效措施，导致王万德承租56平米房屋无法办理就整体租赁物重新整装和办理食品经营许可证增项，不能实现其合同目的，故王万德有权解除双方租赁合同关系。王万德虽主张2020年1月，福满格公司口头同意解除合同，但对此王万德未能举证，该项主张法院不予采纳。而王万德于2020年3月31日向福满格公司送达了《律师函》，通知其解除双方租赁合同关系，故法院认为双方租赁合同关系应于2020年3月31日解除，王万德该项诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案所涉租赁合同关系因福满格公司违约行为导致提前解除，对此福满格公司应承担违约责任。王万德主张退还租金一节，根据法院查明事实，王万德就75平米房屋支付了6个月租金，按照双方租赁合同以及福满格公司通知内容，该部分租金应为2019年6月1日至11月30日租金。另邢建欣就56平米房屋已实际支付了首期三个月租金96068元。根据2019年11月26日的《补充协议》约定，56平米房屋免租期限延长至2019年10月30日，自2019年11月1日为租金起算日。邢建欣已付租金系2019年11月1日至2020年1月31日期间56平米房屋的租金，同时因为《合同主体变更协议》对租金标准进行调整，尚多支付4088元租金，需要在第二期租金中扣减。结合之前论述，王万德要求福满格公司退还2019年11月26日之前已付租金的诉讼请求，法院不予支持。根据《合同主体变更协议》约定75平米房屋和56平米房屋作为一个整体用于经营餐饮，王万德在2019年11月27日之后虽然继续经营一段时间，但因为借用面积问题和食品经营许可证未增项问题，并未处于正常经营状态。王万德自2020年1月停止经营，双方于2020年7月7日，王万德将75平米房屋和56平米房屋内腾空交付给福满格公司。法院将根据双方合同履行情况、双方当事人过错、房屋是否符合合同约定的使用条件、并考虑新冠肺炎疫情发生以来疫情防控措施对经营的影响等因素，酌情确定2019年11月27日至2020年7月7日期间的租金及房屋占有使用费，扣减王万德已付租金后，两者金额相当，租金和房屋占有使用费双方互不支付。至于王万德主张损失一节，2019年11月26日王万德与福满格公司签署《补充协议》，双方达成延长免租期的一致意见，但并未对物业费进行约定，应视为并未进行变更，王万德已付物业费均系2019年11年26日之前的费用，王万德要求福满格公司赔偿物业费损失的诉讼请求，法院不予支持。6、7月份未能按期开业损失，意见同前，不再赘述，该项诉讼请求，法院不予支持。美团宣传费用，王万德未能举证证明关联性，该项诉讼请求，法院不予支持。会计记账费用，法院根据王万德提供合同约定服务期限和租赁合同履行情况，酌情确定合理部分。至于8月份之后原材料损失、人员工资损失，因为该部分费用基本发生在2019年11月26日之前，王万德自认截止2019年12月底75平米房屋一直处于经营状态，且王万德一直清楚借用面积问题的存在，故该部分诉讼请求，法院不予支持。至于王万德主张的装修损失、设备损失和转让费损失，王万德自认办理涉案房屋的时候大部分的移动设备均已经拆除，该部分设备支出，福满格公司不应予以赔偿。对于已形成附合的装饰装修物，因违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，具体金额法院根据剩余租赁期限、双方过错等因素酌定。至于转让费损失，王万德的履约保证金、租金和物业费已经单独主张，剩余转让费，法院考虑56平米房屋是否正常使用、双方当事人过错、合同剩余期限等因素，酌情确定合理部分。本案系因为福满格公司违约导致合同解除，其收取履约保证金应予返还，王万德该项诉讼请求，法院予以支持。王万德并无违约行为，故福满格公司反诉要求王万德支付延迟付款违约金、解约违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年10月28日判决如下：一、确认王万德与北京福满格物业管理有限公司之间租赁合同关系于2020年3月31日解除；二、北京福满格物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还王万德保证金143889元；三、北京福满格物业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿王万德损失348500元；四、驳回王万德其他诉讼请求；五、驳回北京福满格物业管理有限公司的反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，福满格公司向本院提交如下证据：1.王万德与福满格公司员工的微信截屏，证明从王万德和福满格公司提交的微信截屏来看，王万德一直说要找张钰拆墙，可以证明涉案墙体是张钰所建，与福满格公司无关。王万德认可真实性，但主张福满格公司仅提供部分聊天记录，在完整记录中，王万德是因为福满格公司拒绝沟通才去找的张钰，王万德是明确要求福满格公司将涉案墙体拆除的。2.福满格公司员工马威、任思通的证人证言，证明建造涉案墙体是三方商谈结果，且王万德已因为此事获得额外免租期，福满格公司已提醒王万德可以让张钰将涉案墙体拆除并及时办理营业执照。王万德对真实性不予认可，认为证人与福满格公司有利害关系，且对证言内容不予认可。3.2020年1月14日现场照片，证明涉案墙体是在原有玻璃墙体位置上而建的石膏板展示墙，拆除与否不影响王万德办理营业执照，且即使除去张钰借用面积，王万德可使用的剩余面积也完全可以立即申请《食品经营许可证》。王万德对证明目的不予认可，认为涉案墙体影响其正常装修经营，导致其合同目的无法实现，且福满格公司拍摄照片时王万德已停止经营。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。王万德与福满格公司签订的《租赁合同》、《合同主体变更协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于合同解除问题，在王万德向福满格公司邮寄的《律师函》中，王万德以福满格公司构成严重违约导致合同目的无法实现为由通知福满格公司双方租赁合同关系已于2020年1月17日解除，福满格公司于2020年3月31日收到上述律师函。关于王万德向福满格公司邮寄的律师函是否产生解除效力的问题，虽《补充协议》签订确系对之前借用问题达成补偿方案，但双方并未就墙体是否拆除、是否需要恢复原状等问题进行明确约定，故福满格公司虽然与王万德签署补充协议，但仍无法免除福满格公司未如约提供适租房屋的责任，福满格公司应积极协调和处理，将56平米房屋恢复至适租状态。本案中福满格公司在合理时间内仍未能采取有效措施，导致王万德承租56平米房屋无法办理就整体租赁物重新整装和办理食品经营许可证增项，不能实现其合同目的，故王万德有权解除双方租赁合同关系。因此一审法院确认双方租赁合同于2020年3月31日解除并无不妥。福满格公司所提在王万德所承租的56平方米租赁房屋内建造隔墙是王万德与张钰协商后所建与该公司无关，且福满格公司已经与王万德就此事已补充协议形式达成补偿方案的主张，经查，就张钰在王万德承租的56平米房屋内建造墙体问题，王万德、张钰就该问题均与福满格公司沟通，在建造完墙体并完成配合张钰办照后，王万德也多次要求福满格公司拆除墙体恢复原状，且福满格公司因该问题未能及时解决而与王万德签署《补充协议》，给予王万德延长免租期的补偿。在补充协议中王万德与福满格公司仅仅就延长免租期达成一致意见，并未就拆除墙体恢复原状进行约定。在此情况下，福满格公司应当在租赁期间保持租赁物符合约定用途承担义务，因此福满格公司关于其不构成违约的主张不予支持。鉴于双方签订的租赁合同于2020年3月31日解除，因此福满格公司所提要求确认双方租赁合同关系于2020年4月19日解除的上诉请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案所涉租赁合同关系因福满格公司违约行为导致提前解除，对此福满格公司应承担违约责任。福满格公司所提要求王万德支付欠付租金的诉请，经查，就75平米房屋部分，王万德已经支付了2019年6月1日至11月30日的6个月租金。就56平米房屋部分，现双方当事人均认可，租金已经交付至2020年1月31日，此外尚多支付4088元租金，需要在第二期租金中扣减。《合同主体变更协议》约定75平米房屋和56平米房屋作为一个整体用于经营餐饮，王万德在2019年11月27日之后虽然继续经营一段时间，但因为借用面积问题和食品经营许可证未增项问题，并未处于正常经营状态。王万德自2020年1月停止经营，2020年7月7日王万德将75平米房屋和56平米房屋内腾空交付给福满格公司。一审法院根据上述查明的事实以及双方合同履行情况、双方当事人过错、房屋是否符合合同约定的使用条件、并考虑新冠肺炎疫情发生以来疫情防控措施对经营的影响等因素，酌情确定2019年11月27日至2020年7月7日期间的租金及房屋占有使用费，扣减王万德已付租金后，两者金额相当，租金和房屋占有使用费双方互不支付并无不当。鉴于福满格公司所提诉请中本次诉讼要求王万德支付租金截止日期为2020年5月31日，因此本院亦仅就福满格公司所提期限内租金予以处理。关于王万德所提要求福满格公司赔偿损失的诉请，对于已经形成附和的装饰装修物，因租赁合同解除系因福满格公司违约所致，因此一审法院根据剩余租赁期限、双方过错程度予以酌定并无不妥。关于转让费损失，一审法院考虑56平米房屋是否正常使用、双方当事人过错、合同剩余期限等因素，酌情确定合理部分是正确的。综上，福满格公司所提不同意赔偿王万德上述损失的上诉主张本院不予支持。关于王万德所提要求福满格公司退还履约保证金的诉请，因合同解除系因福满格公司违约所致，因此福满格公司应当将履约保证金予以退还。福满格公司不同意退还履约保证金的上诉主张本院不予支持。福满格公司上诉主张要求支持其所提解除合同违约金和迟延付款违约金的上诉主张，因本案合同解除系因福满格公司违约所致，因此福满格公司此项上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，北京福满格物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20656元，由北京福满格物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二一年三月二十九日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡