安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0503民初108号 原告：马鞍山华海投资有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：张捷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：季洁，北京市康达（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖纯玲，女，1992年2月生，汉族，马鞍山华海投资有限公司法务，住江苏省南京市建邺区。 被告：马鞍山市星极教育培训学校有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：张巍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林中建，江苏朗盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱智超，江苏朗盈律师事务所律师（实习）。 原告马鞍山华海投资有限公司（以下简称华海公司）与被告马鞍山市星极教育培训学校有限公司（以下简称星极公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华海公司的诉讼代理人季洁、被告星极公司的诉讼代理人林中建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华海公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2017年5月15日签订的《马鞍山华海投资有限公司商业租赁合同书》于2020年9月23日解除；2.判令被告支付原告自2020年9月20日至被告实际搬离之日的租金、市场综合服务费（暂计算至起诉之日为11777元，按年租金84800元、年综合服务费339200元、合计一年424000元计算）；3.判令被告向原告补交2020年6月20日至2020年8月19日期间的租金及市场综合服务费合计70666.66元；4.判令被告向原告支付违约金106000元；5.本案诉讼费由被告承担。原告与马鞍山北极星辰教育咨询有限公司（以下简称星辰公司）于2017年5月5日签订《马鞍山华海投资有限公司商业租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定星辰公司承租原告位于马鞍山市，编号为4Ｆ-2席位，用作经营教育、培训；被告承租时间为2017年5月1日至2023年6月19日，其中2017年5月1日至2017年6月19日为装修免租期，合同在原基础上每两年递增6%；该席位每月租金为6666.67元，全年租金为8万，市场综合费每月为26666.67元，全年合计32万元；上诉租金、市场综合服务按先付后用的原则执行，每三个月为一个支付时段，结算一次，如乙方逾期，按乙方所欠数额的每日千分之一向甲方支付逾期违约金；为保证合同顺利履行，乙方向甲方缴纳履约保证金66666元。2019年9月17日，原告与星辰公司、被告星极公司签订了合同主体变更协议，约定将租赁合同中的承租方星辰公司变更为星极公司，星辰公司在原租赁合同中所享有的权利和承担的义务全部由丙方享有和承担。自此，被告履行租赁合同义务。2020年因新冠××疫情的影响，原告给予被告租金优惠，免收了被告2020年6月20日至8月18日的租金及市场综合服务费70666.66元。2020年8月27日，被告发函告知原告决定于2020年8月27日起不再营业。被告遇到经营困境，不想继续营业，并单方向原告提出解除租赁合同，根据合同约定，被告应向原告赔偿相当于三个月租金的违约金，履约保证金不予退还，同时应向原告补交优惠期间的租金及市场综合服务费70666.66元。但被告只要求解除合同，不提及违约赔偿事宜。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。 星极公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。1.被告向原告发送了解除合同的通知，双方之间的租赁合同最晚解除时间应为2020年9月21日。2.2020年9月24日下午，被告带领人员搬离设备过程中遭到原告的阻止，报警后，公安机关未能调解成功。因原告的阻止及私自加锁行为，导致被告至今未能搬出设备，被告保留因原告阻止搬离设备给其造成扩大损失的权利。3.双方签订的补充协议系因疫情原因，被告无力支付2020年6月20日至2020年8月19日期间的租金及市场综合服务费。被告于2020年8月27日提出解除合同时仍处于新冠疫情防控期间，且被告通知解除时已向原告说明解除原因系多方努力情况下无法恢复营业。根据法律规定，被告因不可抗力原因导致合同无法履行，合同目的无法实现，因此解除合同的行为不应认定为违约行为。4.因双方合同已经解除，为避免诉累，原告应及时向被告退还履约保证金66666元及返还被告相应设备。 华海公司针对其诉请及主张的事实递交了下列证据并予以说明：1.原告商业租赁合同书、合同主体变更协议，证明原、被告的租赁合同关系，期限为2017年5月1日至2023年6月19日；2.补充协议，证明被告违约需要补足优惠期间的租金及市场综合服务费；3.不再运营通知函，证明被告违约，提前终止租赁合同；4.回复函、恢复营业通知函，证明原告积极与被告协商，且希望被告能继续履约，并要求被告恢复营业；5.解约通知函，证明原告多次与被告协商无果，原告发函解除合同；6.恢复营业通知函、回复函邮寄的单据及流水，证明该两份函已送达给被告。星极公司针对其辩称递交了下列证据并予以说明：1.工行客户存款对账单，证明2020年1月2日至2020年7月22日，被告的经营状况及在此期间被告为运营向案外人累计借款513289.89元的事实，被告在疫情期间资金周转困难，没有营业收入，截止2020年7月22日被告账上余额仅有518.19元，已无法且没有能力继续履行合同；2.报警证明及照片，证明案涉房屋大门被华海公司锁起来。 华海公司所举证据均具有真实性、合法性、关联性，予以认定。星极公司所举证据1不足以达到其证明目的，不予认定；所举证据2相互印证，具有真实性、合法性、关联性，予以认定。 根据上述证据的认定及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年5月5日,华海公司（甲方）与星辰公司（乙方）签订《马鞍山华海投资有限公司商业租赁合同书》一份，约定甲方将位于马鞍山市花山区，编号为4Ｆ-2席位租赁给乙方用作经营教育、培训；乙方在该区域的经营期限自2017年5月1日起至2023年6月19日止，其中2017年5月1日至2017年6月19日为装修免租期，合同在原基础上每两年递增6%；该席位每月租金为6666.67元，全年租金为8万；市场综合服务费每月为26666.67元，全年合计32万元；上述租金、市场综合服务费按先付后用的原则执行，每三个月为一个支付时段，结算一次，第一次支付时段的租金由乙方在合同签署之日付清，以后每个时段租金的支付，在前一支付时段到期前的15日前付清，如乙方逾期，按乙方所欠租金数额的每日千分之一向甲方支付逾期违约金；为保证合同顺利履行，乙方同意于本合同签署之日向甲方缴纳履约保证金66666元，乙方在租赁期内不能按约缴纳租金及其他费用的，甲方有权从履约保证金中予以直接扣除违约金滞纳金，因乙方违约甲方有权从履约保证金中直接扣除违约金；合同终止或解除时，并且乙方不出现违约行为和因乙方原因造成甲方损失的情况下，乙方凭收据要求甲方返还履约保证金，甲方需在乙方提出返还要求后一年内不计利息予以返还；租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自不入场经营或停业，否则视为乙方违约，甲方有权选择是否解除合同，甲方选择解除合同的，依照合同第九条约定处理，甲方选择继续承租的，乙方同意在前述不经营或停业期间承担双倍租金，同时甲方仍可随时解除合同，在此种解除合同情况下，乙方同意除应承担合同第九条的约定外，仍然按双倍租金承担前述不经营或停业至解除合同期间的租金；乙方应于终止或解除合同之日将席位腾空交付甲方验收，未能按时交付验收的，视为乙方未交还席位，乙方应向甲方支付相当于原租金三倍数额的占用费，应由乙方承担的其他费用亦由乙方自行承担，甲方有权选择自行收回席位，届时乙方留在席位内的物品，甲方有权另行择地放置，并通知乙方领取，乙方在收到甲方通知后2日内仍不领取视为放弃物品所有权，交由甲方任意处置，由此产生的费用及损失由乙方承担；合同第九条约定，乙方全部或部分逾期交付租金、统一推广费及其他应付费用超过15天的，租赁期间乙方不予进场经营或擅自停业的，甲方有权随时解除合同，履约保证金不予退还，同时乙方应承担相当于三个月租金数额的违约金，且补足除租金及履约保证金以外甲方垫付的费用及滞纳金；因乙方单方解除合同的，甲方有权选择要求乙方继续履约或要求乙方赔偿相当于原席位三个月租金，且履约保证金不予退还；因不可抗力原因，双方不能继续履行合同，甲乙双方均可免除责任，由此产生的损失由各自承担。后星辰公司依约缴纳履约保证金，华海公司依约将案涉房屋交付给星辰公司占有使用。2019年9月17日，华海公司与星辰公司、星极公司签订《合同主体变更协议》，约定将租赁合同中的承租方由星辰公司变更为星极公司，星辰公司在原租赁合同中所享有的权利和承担的义务全部由星极公司享有和承担，本协议生效后星极公司按照原租赁合同的约定享受权利和承担义务。2020年7月9日，华海公司与星极公司签订《补充协议》一份，约定因新冠××疫情的影响，华海公司给予星极公司疫情期间租赁优惠，免除星极公司租赁商铺2020年6月20日至2020年8月19日期间的租金及市场综合服务费合计70666.66元；若乙方在租赁期间违约或者因违约造成双方合同解除，甲方有权收回上述租赁优惠，即星极公司需补交上述租金及市场综合服务费；原合同里的其他条款均不变，双方继续履行原合同。2020年8月27日，星极公司发函告知华海公司，称由于受到疫情的不可抗力影响，马鞍山星极学堂暑假招生及续办工作未能达到预期，自3月份以来通过各种方式开展市场推广，期望能提升市场曝光度、恢复校区正常运行，但截至目前仍未达到业务上的正常运行，现决定马鞍山星极学堂自2020年8月27日起不再运营。2020年8月31日，华海公司发函回复星极公司，称星极公司因自身原因于2020年8月27日起不再运营，属于单方违约，按照双方约定星极公司需承担违约责任，同时补交租赁优惠期间的租金及市场综合服务费，望星极公司谨慎思虑，否则华海公司将依据合同约定追究星极公司的违约责任。2020年9月10日，华海公司向星极公司发函（《恢复营业告知函》），称星极公司目前一直处于停业状态，望星极公司尽快恢复营业，若继续停业，由此产生的损失应由其自行承担。2020年9月21日，华海公司发函（《解约通知函》），称星极公司于2020年8月27日发函称因自身原因不再运营，属于单方提前解除合同，本公司本着友好合作的态度多次与其电话协商解约事宜，但其于2020年9月3日、9月10日、9月18日连续发函要求终止合同且搬迁物品，但未提解约违约金事宜，且本公司不存在任何阻挠其搬迁私人物品的行为，鉴于此，本公司正式通知星极公司，因其违约行为本公司正式通知其解除合同，其缴纳的履约保证金不予退还，同时应承担相当于3个月租金数额的违约金106000元，且补足租赁优惠期间的租金及市场综合服务费70666.66元，合计176666.66元，请星极公司收到函件后3日内缴纳上述费用并办理解约离场手续。上述《解约通知函》于2020年9月23日由星极公司签收。2020年9月24日，案外人李枫报警称星极学堂单方面违约导致大门被华海三Ｃ物业锁起来，民警到场后了解，星极学堂单方违约导致大门被华海三Ｃ物业锁起来，华海物业已通过司法途径提起上诉，民警告知李枫等法院判决书下来后双方按判决上执行。 本院认为，华海公司与星极公司签订的《马鞍山华海投资有限公司商业租赁合同书》，以及华海公司与星辰公司、星极公司签订的《合同主体变更协议》均系当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，故星极公司承继星辰公司的权利义务，与华海公司均应严格、全面履行《马鞍山华海投资有限公司商业租赁合同书》中约定的义务。一、关于华海公司要求解除案涉租赁合同的主张。按照合同约定，未经华海公司同意，星极公司不得擅自不入场经营或停业，否则视为违约，华海公司有权选择是否解除合同。星极公司于2020年8月27日以新冠××疫情为由发函称不再运营后停止营业，但其未能证明因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，故星极公司的行为构成违约，应承担违约责任，华海公司要求解除案涉租赁合同，符合法律规定，予以支持，案涉租赁合同于星极公司收到华海公司所发的《解约通知函》之日即2020年9月23日解除。二、关于华海公司要求星极公司支付自2020年9月20日至星极公司实际搬离之日止的租金、市场综合服务费的主张。首先，星极公司应支付自2020年9月20起至案涉租赁合同解除之日即2020年9月23日止的租金、市场综合服务费。按照合同约定，上述期间租金标准应为每年84800元（8万元基础上递增6%），综合服务费标准应为每年339200元（32万元基础上递增6%），故星极公司应支付上述期间租金、市场综合服务费共计4647元。其次，依据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，华海公司于2020年9月23日通知星极公司解除合同后，2020年9月24日经民警现场调查时即发现案涉商铺已被华海公司锁上，在华海公司的《解约通知函》中亦可见星极公司在要求停业后即多次提出搬迁物品，可以认定星极公司在案涉合同解除后未及时搬离案涉房屋的原因系华海公司造成，华海公司无权要求星极公司承担合同解除后的案涉房屋占有使用费损失，对华海公司主张的自2020年9月24日起的租金、市场综合服务费不予支持。如华海公司此后通知并协助星极公司搬离而星极公司仍不搬离导致华海公司产生损失，华海公司可另行主张。三、关于华海公司要求星极公司补交2020年6月20日至2020年8月19日期间的租金及市场综合服务费合计70666.66元的主张。虽双方签订的《补充协议》约定，如星极公司在租赁期间违约或者因违约造成双方合同解除，华海公司有权收回上述租赁优惠，星极公司需补交上述租金及市场综合服务费，但考虑疫情及疫情防控措施对星极公司承租案涉商铺经营培训类学校的严重影响，要求星极公司补交全部租金对其明显不公平，结合本案的实际情况，根据公平原则，本院酌情确定减免星极公司一个月租金，即星极公司需补交一个月租金及市场综合服务费35333元。四、关于华海公司要求星极公司支付违约金106000元的主张。双方合同约定，星极公司租赁期间不予进场经营或擅自停业的，华海公司有权随时解除合同，履约保证金不予退还，同时星极公司应承担相当于三个月租金数额的违约金。首先，双方约定的“3个月租金数额的违约金”中的“租金”是仅指“租金”，还是包括“租金”及“市场综合服务费”。案涉合同在约定的应支付款项中区分租金和市场综合服务费，在约定的违约责任中都称租金、未提及市场综合服务费，但星极公司承租案涉房屋应支付的款项包括租金和市场综合服务费，星极公司违约导致合同解除从而让华海公司所受的损失亦应包括租金及市场综合服务费，故本院认定双方约定的违约金中的“租金”系概指租赁费用，包括租金及市场综合服务费，即违约金数额应为106000元。其次，虽案涉合同同时约定了不予退还履约保证金和支付违约金两种违约责任承担方式，但考虑到华海公司因案涉租赁合同提前解除而受到的损失、以及星极公司的过错程度，双方约定的违约金数额已完全能弥补华海公司的损失，华海公司再要求不予退还星极公司履约保证金明显不公平合理，故在华海公司主张违约金106000元的前提下，其应退还星极公司履约保证金66666元。参照案涉合同关于华海公司有权从履约保证金中直接扣除违约金的约定，以及为避免当事人诉累，本院认定上述违约金先由履约保证金予以抵扣，再由星极公司另外再支付华海公司违约金39334元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、原告马鞍山华海投资有限公司与被告马鞍山市星极教育培训学校有限公司之间的《马鞍山华海投资有限公司商业租赁合同书》于2020年9月23日解除； 二、被告马鞍山市星极教育培训学校有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告马鞍山华海投资有限公司租金、市场综合服务费共计39980元； 三、被告马鞍山市星极教育培训学校有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告马鞍山华海投资有限公司违约金39334元（被告马鞍山市星极教育培训学校有限公司已缴纳给原告马鞍山华海投资有限公司的履约保证金66666元不予退还）； 四、驳回原告马鞍山华海投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4068元，减半收取2034元，由原告马鞍山华海投资有限公司负担424元，被告马鞍山市星极教育培训学校有限公司负担1610元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  汪惠芳 二〇二一年三月二十五日 书记员  张 玲 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。