内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2021）内22民终9号上诉人（原审被告）：扎赉特旗财智房地产开发有限责任公司。法定代表人：范某1。上诉人（原审被告）：范某2，住内蒙古自治区。上诉人（原审被告）：范某1，个体工商户，住内蒙古自治区。上诉人（原审被告）：范某3，个体工商户，住内蒙古自治区。上诉人（原审被告）：孙某，个体工商户，住内蒙古自治区。五上诉人共同委托诉讼代理人：曹某，内蒙古兴特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭某，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：马某，内蒙古绰尔律师事务所律师。上诉人扎赉特旗财智房地产开发有限责任公司（以下简称财智公司）、范某2、范某1、范某3、孙某因与被上诉人郭某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区扎赉特旗人民法院（2020）内2223民初321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。财智公司、范某2、范某1、范某3、孙某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郭某的诉讼请求。事实和理由：1.2005年财智公司在扎赉特旗音德尔镇开发绰神小区商住楼时，通过与扎赉特旗自然资源局协商的方式取得了10年土地使用权，并缴纳了10年期限的土地出让金，财智公司缴纳10年土地出让金并不违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条、第13条的规定，所以财智公司缴纳10年土地出让金，并取得10年土地使用权的合法性是毋庸置疑的；2.财智公司与郭某于2005年签订的商品房买卖合同合法有效，一审判决已确认该商品房买卖合同对财智公司与郭某均有约束力，并且双方签订合同时财智公司已将以出让方式取得位于中心以北民族路编号为(2005)字第6号地块的土地使用权，已书写在商品房买卖合同第一条内容之内，郭某也查看了土地出让合同及批准文件，郭某对财智公司出售的商品房土地使用权期限为10年是明知的，即使没有填写土地使用期限，但根据双方签订的商品房合同第一条的内容，也不难确定为10年。另外，财智公司向郭某出售商品房确定的价款，也是按10年土地使用权期限核定的。财智公司从未向郭某承诺为其补缴2015年至2045年土地出让金，所以郭某要求财智公司补缴土地出让金67586元，既没有事实根据，也没有法律根据；3.财智公司与扎赉特旗国土资源局签订土地出让合同后，国土资源局已经做出了挂牌公示栏，应受此约束。郭某辩称，不同意财智公司、范某2、范某1、范某3、孙某的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。郭某购买案涉房屋时，财智公司仅提供一份格式合同，既没有约定土地使用年限，也没有提供任何材料。郭某购买案涉房屋后，一直要求财智公司给办理土地使用证，财智公司迟迟未予办理。后期为了办理房产证，扎赉特旗不动产登记中心要求郭某缴纳40年的土地使用费，至此郭某才知道土地使用年限只有10年。郭某向一审法院起诉请求：依法判令财智公司、范某2、范某1、范某3、孙某立即返还为其补交的土地出让金67286元。一审法院认定事实：2005年5月20日，财智公司与郭某签订商品房买卖合同一份，郭某以每平方米2200元的的价款购买位××镇，建筑面积为174.90平方米，已支付全部购房款。该商品房买卖合同第一条项目建设依据，“第一款出卖人以出让方式取得位于中心于北民族路东编号为（2005）字第6号的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为（2005）字第6号。第二款该地块土地面积为，规划用途为商住楼，土地使用年限自年月日至年月日。未写明具体时间。”2019年1月22日，郭某向扎赉特旗国土资源局补交土地出让价款67286元，补交年限为2015年至2045年。另查明：财智公司于2002年10月18日成立，经营截止日期2012年10月17日，经营范围房地产开发销售，投资者姓名范某1、孙某、范某3、范某2，企业目前状态吊销，未注销，吊销原因逾期未年检，吊销时间2009年12月30日。一审法院认为，郭某与财智公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，即该合同对双方当事人有法律约束力。当事人是否履行合同义务，应以合同约定为依据进行审查和认定。本案中，双方签订的商品房买卖合同第一条第二款土地使用年限未约定具体时间，按照相关法律规定应当作出不利于提供格式合同条款一方的解释，且财智公司未能进一步举证证明其主张，故财智公司应当按照法律规定最高出让年限缴纳土地出让金。关于财智公司抗辩称合同约定土地出让年限是10年并签订合同时已告知郭某或已公示的主张，因双方签订的商品房买卖合同未约定土地使用年限，且未能提举出通过报纸、互联网等媒介公示的相关证据证实，该院依法不予支持。关于财智公司吊销，未注销的法律责任问题，公司在被依法吊销营业执照后不进行清算的，公司虽丧失了营业资格，但由于未经清算注销，其作为民事主体的资格依然存在，清算义务人对因其怠于履行清算义务而导致公司财产或债权人、股东利益所遭受的实际损失承担责任。本案中，财智公司于2009年12月30日依法被吊销营业执照，范某1、范某2、范某3、孙某作为财智公司的股东应当及时清算而未清算，应承担相应责任。综上，郭某请求财智公司给付补交的土地出让金67286元的主张，该院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、被告扎赉特旗财智房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付原告郭某土地出让金67286元；二、被告范某1、范某2、范某3、孙某对上列第一项承担连带给付责任。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。财智公司、范某2、范某1、范某3、孙某提交如下证据：1.合同编号为2005010的国有土地使用权出让合同一份，证明财智公司取得的国有土地使用年限是10年，并不违反法律强制性规定。经郭某质证认为根据合同相对性原则，上述合同仅约束财智公司与扎赉特旗国土资源局，而财智公司与郭某签订合同时土地使用年限部分是空白的，说明对购买者郭某隐瞒了该事实；2.扎赉特旗自然资源局档案资料一份，证明财智公司取得案涉商品房土地使用权10年，扎赉特旗自然资源局已经向社会公示，符合相关法律规定。经郭某质证认为该证据不符合二审新证据的规定，不是新证据。另外，此档案资料也不属于公示栏。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明本案事实正确，本院予以确认。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。本案中，被上诉人郭某与上诉人财智公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效并已实际履行，各方均应依约享有权利履行义务。本案的争议焦点为郭某补交的土地出让金67286元是否应由财智公司承担。财智公司上诉主张其通过出让形式取得案涉房屋10年土地使用权，符合相关法律规定，10年之后的土地出让金再由其负担无事实及法律依据。对此上诉主张，应考虑到购买商品房，其土地使用年限仅为10年，既明显低于法律规定的土地使用权最高出让年限，亦明显低于普通消费者对于土地使用年限的一般认知。财智公司作为专门的房地产开发企业，应履行告知义务，或有证据证明郭某在与财智公司签订商品房买卖合同时已明确知晓案涉房屋土地使用年限为10年。财智公司主张其与原扎赉特旗国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》中约定土地使用年限为10年，但依据合同相对性原则，该合同仅约束双方。而在财智公司与郭某签订的商品房买卖合同中土地使用年限处为空白。二审期间，财智公司提交扎赉特旗自然资源局档案资料一份，证明案涉土地的使用年限为10年，扎赉特旗自然资源局已经向社会公示。由于上述证据仅为档案资料，无法进一步证明该公示行为系何时、何地及以何种方式进行的，故未能证明郭某在合同签订时明确知晓案涉房屋的土地使用年限仅为10年。综上，因财智公司既未能提交证据证明其就案涉房屋的土地使用年限为10年，已向郭某履行告知义务，亦未能提交证据证明双方成就商品房买卖合同关系时郭某已明确知晓案涉房屋的土地使用年限为10年，故应承担举证不能的法律后果，再兼顾诚实信用及公平原则，财智公司、范某2、范某1、范某3、孙某的上诉理由，本院不予认可。综上所述，财智公司、范某2、范某1、范某3、孙某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1482元，由上诉人扎赉特旗财智房地产开发有限责任公司、范某2、范某1、范某3、孙某负担。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英二〇二一年三月十一日法官助理 唐诗雨书记员 张善语