甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘05民终9号上诉人（原审被告）：张某，男，汉族，住天水市。上诉人（原审被告）：刘某（系张某妻子），女，汉族，住天水市。上诉人（原审被告）：赵某，男，汉族，住天水市。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：宋某，甘肃德玺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨某1，女，汉族，无业，住天水市。委托诉讼代理人：杨某2（系杨某1父亲），男，住天水市，现住天水市。委托诉讼代理人：梁某（系杨某1母亲），女，住天水市，现住天水市。上诉人张某、刘某、赵某因与被上诉人杨某1租赁合同纠纷一案，不服天水市秦州区人民法院（2020）甘0502民初2119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张某、刘某、赵某及其共同委托诉讼代理人宋某，被上诉人杨某1的委托诉讼代理人杨某2、梁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某、刘某、赵某上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回杨某1的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由杨某1承担。事实与理由：1.（1）一审认定事实错误。刘某与杨某1父亲系朋友关系，与杨某1并不相识，刘某曾多次以借款等方式帮助过杨某2，杨某2基于感恩的心态将涉案房屋交付给刘某无偿使用经营“农家乐”，杨某2曾承诺待刘某盈利后，再商议之后的房费，基于此刘某投入了60多万元对房屋及院落进行了装修，因此刘某使用该房屋并非基于租赁，而是属于无偿的借用合同；（2）2017年杨某2将涉案房屋交付给刘某使用时，赵某与杨某1、杨某2均不认识，也未订立合同，虽然赵某参与到农家乐投资经营，但仅是赵某与刘某之间的法律关系，不能以此突破合同相对性认定赵某与杨某1存在合同关系。同时，虽然张某与刘某系夫妻关系，但刘某是基于合同关系占有使用该房屋，不能以人身关系来认定张某是涉案合同当事人，张某未参与涉案农家乐的经营，也未以缔约人的身份参与和涉案合同的协商，无论将涉案房屋的使用定性为借用还是租赁，都不能将张某认定为涉案合同当事人；2.一审法院适用法律错误。双方之间即使存在的租赁合同法律关系，但因涉案农村房屋不符合乡村规划，且杨某1系城镇人口，不是天水市秦州区玉泉镇暖和湾村的村民或居民，杨某1并不具备享有涉案暖和湾村0.2亩的宅基地资格，同时涉案房屋占地也远超0.2亩宅基地，明显不符合乡村规划，有违《甘肃省城乡规划条例》的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条已明确该解释适用范围，涉案不符合规划的房屋不能适用该司法解释的规定，故一审法院适用法律错误。杨某1辩称：1.原审判决认定案涉租赁房屋系杨某1所有正确，杨某1主体适格。一审中杨某1提供了村民宅基地审批名单，虽然该宅基地没有办理集体使用权证，但不影响杨某1在其上修建房屋，且一审中张某、刘某答辩认可涉案房屋归杨某1所有；2.一审判决认定杨某1与张某、刘某、赵某存在租赁合同关系正确。张某、刘某与杨某2系多年好友，双方未签订书面租赁协议，仅以口头约定了租金，房屋租金除了通过债务抵销的方式，抵消了部分房屋租金外，张某、刘某、赵某再未支付租金。一审判决正确，请求二审法院维持原判。杨某1向一审法院提出诉讼请求：1.判令张某、刘某、赵某支付因违约拖欠的房租共计45000元；2.判令张某、刘某、赵某支付利息共计4050元（45000元×6%×1.5）；3.判令张某、刘某、赵某腾空房屋并恢复原状。一审法院认定事实：杨某1父亲杨某2与张某、刘某系朋友关系，杨某1在天水市××区洞子西口河对面有宅基地一处，2017年2月13日，双方约定由张某、刘某、赵某负责装修，并以该房屋为经营场所经营“新天地生态休闲山庄”，未进行工商登记注册，该“农家乐”现由张某、刘某、赵某管理、经营至今。杨某1称其系将该房屋租赁给张某、刘某、赵某，且约定了租金第一年为3万元，之后每年上涨，但未提供证据证明其主张；张某、刘某、赵某称杨某1因欠刘某欠款若干元，故以房屋作为“新天地生态休闲山庄”合伙出资，杨某1提供房屋，不收取租金，张某、刘某、赵某出资装修，双方系合伙关系，亦未提供证据证明其主张。另查明，该院房屋及大门院墙体均为杨某1所有，院内大棚及室内装潢、其余物品为张某、刘某、赵某所有，其中一楼转角两间上下楼由杨某1进行装潢。审理中，张某、刘某、赵某陈述杨某1曾欠张某、刘某、赵某借款，后杨某1还款时强行扣除4万多元折抵租金，杨某1对欠款及折抵租金事实无异议，但双方对折抵具体金额及是否已折抵完租金各执一词，且提交的证据无法支持各自辩解。一审法院认为，本案争议的焦点在于：一、杨某1与张某、刘某、赵某系合伙还是房屋租赁关系？二、如果双方系房屋租赁关系，杨某1的诉请有无事实及法律依据？关于争议焦点一：一、根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条第二款“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”的规定，张某、刘某、赵某主张双方之间存在合伙法律关系，但张某、刘某、赵某并未提交合伙协议，出资证明或杨某1参与经营的证据，故对张某、刘某、赵某辩称双方系合伙法律关系的事实，一审法院不予采信。而杨某1主张双方系房屋租赁关系，审理查明张某、刘某、赵某确实在使用杨某1房屋，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，张某、刘某、赵某未提交充分证据证明杨某1与张某、刘某、赵某存在合伙关系，双方未签订书面合伙协议，亦未提供出资证明，但张某、刘某、赵某确实与杨某1的房屋具有使用关系，故可认定为双方系房屋租赁关系。关于争议焦点二：根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”杨某1与张某、刘某双方并未约定租赁期限，亦未提供证据证明双方约定了租金，应视为双方之间成立不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，本案杨某1虽未要求解除合同，但其要求张某、刘某、赵某腾空房屋并恢复原状，可视为对双方租赁合同解除的要求，张某、刘某、赵某在庭审中亦陈述双方因租金问题导致矛盾，杨某1已要求其腾空房屋并恢复原状，应视为杨某1已在合理期限内通知承租人（解除合同），故双方的房屋租赁合同已形成事实上的解除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”规定，故对杨某1要求张某、刘某、赵某腾空房屋并恢复原状的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持；关于杨某1主张的租金45000元，张某、刘某、赵某曾不认可双方的租赁关系，审理中，其辩称杨某1曾强行从其借款中扣除4万多元作为租金，但事后张某、刘某、赵某也未提出异议，另外，杨某1、张某、刘某、赵某对扣除租金的数额意见不一致，现杨某1提交的证据不足以支持张某、刘某、赵某尚欠租金45000元的诉请，故对该诉请不予支持。根据该规定第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”双方并未提供证据证明对方违约，张某、刘某、赵某亦未提供证据证明其装修残值的价值，故根据公平原则，一审法院酌定由张某、刘某、赵某将房屋内属于其的物品及可移动装潢进行拆除，其余有可能将房屋破坏的装潢不得拆除。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：一、张某、刘某、赵某于一审判决生效后30日内将租用杨某1位于天水市××区洞子西口河对面的房屋腾空并返还杨某1；二、驳回杨某1其他诉讼请求。一审案件受理费1100元，由杨某1负担800元，张某、刘某、赵某各负担100元。二审中，张某、刘某、赵某对杨某1一审提交的天水市秦州区人民政府关于划拨2008年度农村宅基地用地的批复提出了新的质证意见，认为涉案房屋占地面积为0.6亩，并非该批复所附名单记载的0.2亩，因此涉案该合同无效。经审核，该批复张某、刘某、赵某在一审庭审时明确表示认可，在二审未提供其他证据佐证的情况下，对该质证意见不予采信。二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案当事人之间的法律关系应如何确定，效力应如何认定；2.杨某1要求张某、刘某、赵某腾空房屋并恢复原状的请求能否得到支持。本案中，各方当事人均未签订书面合同约定合同内容，张某、刘某、赵某上诉状中主张为借用关系，杨某1主张为租赁关系，对此发生争议，应结合各方当事人一、二审陈述及交易习惯等因素综合确定当事人之间的法律关系及主体，从二审庭审中双方当事人均提及房屋租金抵扣借款事宜，且刘某明确表示房租应参照邻居租金2万元每年计算的陈述来看，双方口头约定应为租赁法律关系。关于法律关系的主体，一审中，张某与刘某辩称时提及房屋确为杨某1所有，并且秦州区人民政府关于划拨2008年度农村宅基地用地的批复中记载的涉案房屋占地所有人为杨某1，故杨某1为涉案房屋的所有人、出租方，二审查明张某、刘某、赵某管理使用涉案房屋，故该三人应为租赁合同法律关系的承租方。因此，杨某1与张某、刘某、赵某之间形成了租赁合同法律关系。张某、刘某、赵某租赁涉案房屋院落经营农家乐，虽未办理营业执照、卫生许可证，但该租赁行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于上诉人认为杨某1并不具备享有涉案暖和湾村0.2亩的宅基地资格，同时涉案房屋占地也远超0.2亩宅基地，不符合乡村规划导致合同无效的主张，本院认为，天水市秦州区人民政府关于划拨2008年度农村宅基地用地的批复中明确载明，杨某1为暖和湾0.2亩土地权利的享有者，根据该文件内容，杨某1享有暖和湾村0.2亩的宅基地资格，故上诉人主张合同无效的理由不能成立。另外，涉案房屋占地是否超0.2亩上诉人未提供证据，故对该主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，各方当事人对租赁期限没有约定，应为不定期租赁，杨某1有权随时解除合同，杨某1向一审法院起诉要求腾退房屋包含了解除合同的意思，合同解除后，张某、刘某、赵某应将房屋返还。又根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，一审判决张某、刘某、赵某将租用杨某1房屋返还并腾空正确。同时该解释第一条第二款规定“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理”，故上诉人主张一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》错误的上诉理由不能成立。综上所述，张某、刘某、赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由张某、刘某、赵某负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 兰审 判 员  朱金平审 判 员  周 昊二〇二一年三月二十四日法官助理  刘 浩书 记 员  吴 波