四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0703民初753号 原告：冯晓凤，女，1991年10月15日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：林勇,四川久太律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：孙敏,四川久太律师事务所执业律师。 被告:绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司，统一社会信用代码91510703675788588H，住所地：绵阳市涪城区青义镇灯塔北街，。 法定代表人：蒲忠华，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人:袁桂茹，四川蜀仁律师事务所律师。 原告冯晓凤与被告绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 冯晓凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告以房款347000元为基数，按日万分之一的标准，从2018年1月1日起至被告为原告办理完毕“碧玉明珠宸”3幢20层4号的房屋权属转移登记之日止向原告支付逾期办证的违约金37996.5元（从2018年1月1日起暂计算至2020年12月31日）；2.判令被告在三十日内办妥不动产权属证书给原告；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年12月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“碧玉明珠宸”3幢20层4号商品房一套，房屋总价款为347000元。被告当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未取得自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，向原告支付已付款总额的日万分之一的违约金。该违约金在出卖人实际取得权属证明之日起15日内支付。如被告未能在取得商品房所在楼栋的权属证明之后90个工作日内取得房屋所有权证书的，自应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，向原告支付已付款总额的日万分之一的违约金。该违约金在原告实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告既未能按约履行取得楼栋权属证明，也未办理转移登记。被告至今未提交办证资料，导致原告至今未拿到权属证书，特提起诉讼，希判如所请。 绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司辩称：1.本案房源不属于商品房；2.被告不是商业开发主体，是政府用于解决民生工程而挂名的平台公司，被告虽然登记为企业，但只承担民生工程的管理责任没有赚钱；3.本案中没有按照合同约定给原告办理相关合同产权证的原因是不可抗力。因为政府关于统建安置房没有详细的程序规定，导致无法操作，故被告应该免责；4.双方约定的违约金过高。在没有影响原告居住的情况下，办证对于其没有实际影响。如果法院认为被告应该承担违约责任，则请求按原约定10%的标准调减违约金。综上，被告认为不应该支付违约金，但是对于办证的请求，被告已经在努力为安置房小区办理相关手续。 本院经审理查明，认定如下事实：2016年12月21日，冯晓凤、贺中易与被告签订《商品房买卖合同》。合同房源说明：为解决因绵阳市二环路建设被拆迁农户的住房安置问题，出卖人开发建设统规统建项目---碧玉明珠宸小区。根据《印发的通知》的规定：按现行安置房标准安置后的多余房屋，可由市国土、房管部门批准同意后，允许两区（乡、镇）和园区（街道办）组织按市场化方式公开出售。现出卖人对安置后的剩余房源，进行公开出售。买受人在充分了解该房屋的性质、修建情况、将来产权证办理等情况下，自愿购买该项目统规统建安置剩余房屋。 合同约定：冯晓凤、贺中易购买被告开发的““碧玉明珠宸”3幢20层4号商品房一套，建筑面积99.74平方米，房屋总价347000元。合同第十九条：（一）初始登记：出卖人应当在2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人向买受人支付已付款总额的日万分之一的违约金，该违约金在出卖人实际取得权属证明之日起15日内支付。（二）转移登记：如因出卖人责任，买受人未能在出卖人取得商品房所在楼栋的权属证明之后90个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人向买受人支付已付款总额的日万分之一的违约金。该违约金在买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内支付。合同签订后，原告按约履行了付款义务。现案涉房屋已交付给原告，但因被告未取得案涉商品房所在楼栋权属证明，至今未办理权属转移登记。 经咨询相关职能部门，对外销售的统规统建剩余房源办证问题“绵府发〔2016〕23号”文件进行了明确，但因市县两级事权改革，未明确具体的审批部门，客观上对该类房源办证造成了影响。庭审中，原告称其主张的违约金，既包括未取得楼栋权属证明的违约金，又包括未办理权属转移登记的违约金。另原告自述未办理权属转移登记并无实际损失。 另查明，贺中易与冯晓凤离婚纠纷一案，绵阳市游仙区人民法院于2018年9月30日做出（2018）川0704民初2091号民事调解书，调解协议第四项载明“四、夫妻共同财产即位于绵阳市涪城区××镇××小区××幢××层××号××商品房××室内装修及物品，归被告冯晓凤所有；四川盛合企业管理有限公司股权归被告冯晓凤所有。”前述（2018）川0704民初2091号民事调解书已于2018年9月30日生效。 本院认为：冯晓凤、贺中易与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。贺中易与冯晓凤签订《商品房买卖合同》后，协议案涉商品房归冯晓凤所有，现冯晓凤据生效法律文书主张与案涉商品房相关的权利，符合法律规定。被告未在合同约定期限内取得案涉房屋所在楼栋权属证书，并办理权属转移登记的行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，原告主张被告承担违约金的请求成立，本院予以支持。 关于违约金计算标准问题。本院认为，被告未在合同约定期限内取得案涉房屋楼栋权属证书并为原告办理权属转移登记，并非是因其主观恶意违约，而是受行政事权改革影响所致。庭审中，原告也自述无实际损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”规定，被告请求调减违约金的意见，本院予以采纳。结合被告违约原因及原告无实际损失的事实，本院酌情调减违约金为，以已付房款总额为基数，按年利率4‰的标准进行计算。故本院支持原告要求被告承担自2018年1月1日起至其取得案涉房屋所在楼栋权属证明之日止，按年利率4‰的标准计算违约金的主张。 关于原告要求被告支付逾期办理权属转移登记违约金的主张。本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，被告承担逾期办理权属转移登记违约金的条件，是因被告责任未能在取得案涉房屋所在楼栋权属证明后90个工作日内取得权属证明，且原告不退房。现被告承担该项违约金的条件尚不成就。故对于原告该部分请求，本院不予支持。 关于原告要求被告在30日内办妥不动产权属证书的主张。本院认为，案涉房屋是否能够办理房屋权属证明应由行政机关依法判断并作出决定，且目前受政策原因影响无法确定案涉房屋权属转移登记办理时间。同时，在案涉房屋所在楼栋权属证明尚未取得的情况下，案涉房屋的转移登记不会因为本案判决生效后执行而得以实现。故对于原告要求被告30日之内办妥不动产权证书的请求不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四十五条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下： 一、被告绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司于本判决生效后三十日内向原告冯晓凤支付逾期办证违约金，计算方法为：以347000元为基数，自2018年1月1日起至被告绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司取得“碧玉明珠宸”3幢20层4号的房屋所在楼栋权属证明时止，按年利率4‰的标准进行计算； 二、驳回原告冯晓凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 案件受理费425元，由原告冯晓凤负担85元，被告绵阳市涪城区富诚青义投资有限公司负担340元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行；逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  孙静 二〇二一年三月三十日 书记员  涂嫱