湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初1630号原告：长沙盛隆物业管理咨询有限公司，住所地长沙市天心区长征花园1号楼1栋114房。法定代表人：龙健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住湖南省，系该公司法务。被告：熊利，女，1966年7月27日出生，汉族，居民，住湖南省。被告：吴国强，男，1963年4月4日出生，汉族，居民，住湖南省。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司（以下简称“盛隆物业”）与被告熊利、吴国强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟波到庭参加了诉讼，被告熊利、吴国强经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费4466元，生活垃圾费177元，违约金600元，共计5243元；2．被告承担本案诉讼费、公告费。事实和理由：2012年12月25日，宁乡县加强物业管理有限公司与长沙市东大房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定自2012年12月25日起至2015年12月25日止由宁乡县加强物业管理有限公司向龙湾一品小区提供物业管理服务。宁乡县加强物业管理有限公司于2018年1月2日与原告签订了《债权转让协议》，宁乡县加强物业管理有限公司对宁乡龙湾一品物业管理项目业主拖欠的物业费、环保费、二次供水加压费等债权，全部转让给原告，并于2018年1月2日向被告告知了债权转让情况。2018年1月1日，原告与长沙市东大房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同书》，合同约定由原告向龙湾一品小区提供物业服务，合同期限为5年，即自2018年1月1日起至2023年12月31日止。但业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同时，此合同自行解除。同时约定如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，原告可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业4-1-603号房的业主，物业面积110.5平方米，物业费收费标准为1.4元/月/平方米计算，按约定应向原告缴纳从2016年4月4日至2018年8月31日的物业管理费4466元，生活垃圾费177元，违约金600元，共计5243元。被告熊利、吴国强未到庭参加诉讼，未向本院递交书面答辩意见。经审理查明，被告熊利、吴国强系夫妻关系，双方系原告所服务的位于××乡××道××路相交处（龙湾一品）4栋603室的所有权人，建筑面积为110.03平方米，总层数12层，房屋类型为住宅。2012年12月25日,长沙市东大房地产开发有限公司与宁乡县加强物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》，合同约定由宁乡县加强物业管理有限公司向长沙市东大房地产开发有限公司开发的龙湾一品小区提供物业管理服务，物业费收费标准为：高层住宅1.4元／月／㎡，合同期限自2012年12月25日起至2015年12月25日，如业主委员会成立并与物业管理企业签订《物业服务合同》时，此合同自行解除。本合同期满，长沙市东大房地产开发有限公司没有续聘或解聘宁乡县加强物业管理有限公司，且没有选聘新的物业管理企业，视为此合同自动延续。该合同到期后，长沙市东大房地产开发有限公司未解聘宁乡县加强物业管理有限公司，且未选聘新的物业管理企业，合同自动延续。2015年6月24日，经宁乡县发展和改革局核定，宁乡县加强物业管理有限公司物业服务费收费标准为：电梯房1.4元／㎡／月。2018年1月1日，长沙市东大房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同书》，合同约定高层住宅收费标准为1.4元／月／平方米，委托物业管理期限为2018年1月1日至2023年12月31日止，原告实际为小区提供物业服务的时间为2018年1月1日至2018年8月31日。被告熊利、吴国强名下住宅物业管理费已缴至2017年4月1日，后至2018年8月31日，后经原告催收未缴。另查明，2018年1月2日，宁乡县加强物业管理有限公司与原告签订了债权转让协议，约定宁乡县加强物业管理有限公司将2017年12月31日前对被告享有的物业费、环保费、二次供水加压费等债权转让给原告盛隆物业公司，2019年11月25日原告通过在小区公告栏张贴债权转让通知书的方式向被告送达了债权转让通知书。再查明，2018年1月5日宁乡县加强物业管理有限公司与原告的小区设施设备进行移交表中显示：小区存在地面路灯、门禁、安全出口灯损坏、地下公共用房基本被占用等情况。上述事实，有原告提交的《前期物业服务协议》，不动产登记信息表，婚姻登记信息表、债权转让通知书、转让协议及照片、《物业管理委托合同》、龙湾一品小区设备移交情况，龙湾一品小区物业企业更迭移交协议、设备维修、卫生清扫、绿化维护、下水道疏通等照片、加强物业债权转让欠费统计表，收费台账、被告提交的收据及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，宁乡县加强物业管理有限公司与案外人长沙市东大房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，受法律保护。合同到期后，宁乡县加强物业管理有限公司因小区业主委员会未成立，对小区物业继续进行了管理，合同继续履行。2018年1月1日，长沙市东大房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同书》系双方真实意思表示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。现宁乡县加强物业管理有限公司与盛隆物业公司签订了债权转让协议，约定宁乡县加强物业管理有限公司将前述对被告享有的债权转让给原告盛隆物业公司，其转让行为合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，盛隆物业公司将上述债权转让协议内容书面通知了被告，被告应向原告缴纳2017年4月2日至2018年8月31日止的物业管理费，鉴于宁乡县加强物业管理有限公司及原告在提供物业服务过程中，在小区日常清扫、消防设备维护、小区保安服务、公共设施维护方面存在问题，本院酌情认定被告熊利、吴国强应向原告支付2017年4月2日至2018年8月31日止的物业管理费2357元（1.4元/月×17个月×110.03平方米×90%）。关于生活垃圾处理费，原告提交的宁乡市市容环境卫生维护中心的证明能证明宁乡县加强物业管理有限公司已经代缴2013年度至2018年度垃圾处理费，但是加强物业管理有限期公司只转让了2017年12月31日前的债权，而无证据证明原告已代缴2018年度的垃圾处理费，故本院对加强物业服务期间（2017年4月2日至2017年12月31日）已代缴的城市生活垃圾处理费56元予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案未产生公告费，故对原告要求被告支付公告费的诉讼请求，本院不予支持。被告熊利、吴国强未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告熊利、吴国强自本判决生效之日起五日内向原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司支付物业服务费2357元，城市生活垃圾处理费56元，共计2413元；二、驳回原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告长沙盛隆物业管理咨询有限公司负担13元，被告熊利、吴国强负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢苗苗二〇二一年三月二十四日书记员  余慕蓉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。