吉林省梨树县人民法院   民事判决书   （2021）吉0322民初321号   原告：刘亚贤，女，1955年1月25日生，汉族，退休工人，现住吉林省梨树县。   被告：梨树县民政局。   法定代表人：吕平，职务，局长。   委托代理人：刘争戈，吉林公捷律师事务所律师。   原告刘亚贤与被告梨树县民政局租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告刘亚贤、被告委托代理人刘争戈到庭参加诉讼，被告法定代表人吕平经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称，2014年10月31日原告同四平辽河农垦管理区民政局签订敬老院租赁合同，原告租赁民政局下属的敬老院，期限15年，每5年交一次租赁费，当年原告交5年租赁费25万元，对租金、租期和违约责任都进行了约定。原告经营两年后，民政局以种种理由关停、取缔原告的敬老院，导致原告无法经营，期间原告在2015年6月至7月，先后对原敬老院的电路进行改造，锅炉房进行重建，更换锅炉。还对门面及室内天棚地面进行重新装修，添置设备等经评估作价为318766元，导致本案合同不能继续履行的原因在原管理区民政局的出租房屋设施不符合消防安全管理要求，原因不在原告，而在原管理区民政局的出租屋年代久远，主体结构无法改变。现辽河农垦管理区民政局已划归梨树县民政局。因此原告依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1.请求法院依法判令解除租赁合同；2.请求法院依法判决被告退还原告剩余三年的房屋租金人民币150000元，赔偿原告租赁房屋添附损失318766元，合计468766元；2.案件受理费由被告承担。   被告委托代理人辩称，1、对2014年10月31日辽河农垦管理区民政局同原告刘亚贤签订房屋租赁合同的事实没有异议，原告已交付五年的租赁费250000元。原告在诉状中称是因辽河民政局的原因导致敬老院关停与事实不符，当时是因该敬老院的消防设施不符合规定，才由消防部门责令停业，原告在租赁期间对敬老院锅炉房等进行了改建维修，对该事实也无异议。因此就原告的诉讼请求，要求返还剩余3年房屋租金150000元的诉讼请求无事实依据和法律依据，就原告添附财产问题答辩人希望法院依法酌情处理。   开庭审理时，原告为证实自己的诉讼主张向法庭提供了证据，本院组织了当事人进行了举证和质证。原告提供证据如下：   证据一、原辽河农垦管理区民政局副局长张大光出具的情况说明一份；二、辽河农垦管理区消防大队所出情况说明一份；三、2016年辽河农垦管理区民政局关于取缔四平辽河农垦管理区盛仙居老年公寓的请示书一份；四、关于电路改造，房屋改建，锅炉房重建的请示书一份；五、圣仙居养老院情况说明一份；六、房地产现值评估报告一份；七、房屋租赁合同，四平辽河农垦管理区原敬老院招租公告，房屋租赁竞标规则各一份；八、辽河农垦管理区民政局和梨树县民政局业务交接书一份，第七项证明养老院由梨树县民政局福利科管理；九、（2019）吉0322民初3282号民事裁定书，（2019）吉0322民初1160号民事判决书，（2019）吉03民终864号民事裁定书各一份；九、我方交了5年的租赁费250000元的票据一份。证明，原被告之间存在租赁关系，原告向被告交过五年房租，原告经被告同意为敬老院添附建设花费318766元。被告委托代理人质证称，对证据的真实性没有异议，原告的情况说明基本属实，但敬老院关停的原因是历史上的原因形成的，不能简单归责于承租人和出租人，我方同意解除合同。   经审理查明，2014年10月31日，原告刘亚贤与四平辽河农垦管理区民政局签订《租赁合同》，合同约定租期15年，自2014年10月31日至2029年10月31日，租赁期前5年租金250000元，每5年交付一次，原告依照约定向四平辽河农垦管理区民政局交付了2014年10月31日至2019年10月31日期间的租金250000元。后经民政局同意,原告对租赁房屋进行了装饰装修及扩建，共花费318766元。2017年辽河农垦管理区消防大队与孤家子镇派出所对原告经营的圣仙居老年公寓进行排查，发现存在消防安全隐患，责令限期整改，原告无财力进行整改，于2017年选择停业。但是，原告刘亚贤与民政局一直没有解除合同，刘亚贤也一直在占有、使用租赁的房屋。   另查，四平辽河农垦管理区民政局已被撤销,法人终止,原告刘亚贤将梨树县民政局作为本案被告提起诉讼，依照《中华人民共和国民法总则》第九十八条：“机关法人没有被撤销的，法人终止，其民事权利和义务由继任的机关法人享有和承担；没有继任的机关法人的，由作出撤销决定的机关法人享有和承担。”因此，四平辽河农垦管理区民政局已被撤销,法人终止,其民事权利和义务由继任的梨树县民政局享有和承担，原告刘亚贤将梨树县民政局作为本案被告提起诉讼，本院予以支持。   本院认为，原告刘亚贤与四平辽河农垦管理区民政局签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合同合法有效。   关于解除合同，开庭审理时，原告增加诉讼请求，请求解除原被告之间的《租赁合同》，经原被告商议，双方均表示同意解除合同，应予准许。   关于租金，虽然原告经营的圣仙居老年公寓已经停业，但是原告与民政局一直没有解除合同，原告也一直在占有、使用租赁的房屋。原告要求被告退还剩余三年房屋租金150000元的诉讼请求，没有法律依据，不应予以予支持。   关于装饰装修及扩建的损失，原告在征得民政局同意的情况下，在原有敬老院的基础上进行装饰装修及扩建。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”及第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”《租赁合同》第五条约定：“乙方（刘亚贤）新增固定资产如建筑等必需经甲方（民政局）同意并报相关部门批准后方可修建，所修建任何固定建筑产权归甲方所有，乙方必需每年将新增资产登记造册交给甲方备案，甲方可每年定期检查乙方租赁物使用情况。”及第七条：“甲方协助乙方办理开办养老院所需相关手续。”本案，原被告因不可归责于双方的事由导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应按照公平原则分担，因合同约定原告新增资产归民政局所有，所以应由被告民政局赔偿原告刘亚贤因扩建、添附、装修造成的损失。被告民政局对原告扩建、添附、装修损失现有价值的鉴定无异议，被告民政局应按鉴定价格的损失赔偿原告刘亚贤。综上，被告梨树县民政局应赔偿原告刘亚贤因装饰装修及扩建造成的损失共计318766元。   综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十四条的规定，判决如下：   一、解除原告刘亚贤与被告梨树县民政局之间的租赁合同；   二、原告刘亚贤在所租赁的场地及房屋内扩建、添附、装修物归被告梨树县民政局所有；   三、被告梨树县民政局应赔偿原告刘亚贤因装饰装修添附、扩建造成的损失共计318766元；此款于本判决发生法律效力之日起10日内付清；   四、原告刘亚贤于本判决发生法律效力之日起10日内从所租赁的被告梨树县民政局的场地及房屋内迁出。   五、驳回原告刘亚贤的其他诉讼请求。   案件受理费4166元，由原告刘亚贤负担1125元，被告梨树县民政局负担3041元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四平市中级人民法院。   审判员 刘建华   二〇二一年三月三十一日   书记员 李沐阳