广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0304民初45471号原告（反诉被告）苏永洪，男，汉族，1965年9月24日出生，住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托代理人何珊红，广东诺臣律师事务所律师。被告（反诉原告）温玉堂，男，汉族，1964年10月22日出生，住址广东省深圳市福田区。委托代理人王庆社，广东华商律师事务所律师。委托代理人张雁旋，广东华商律师事务所实习律师。第三人李群先，女，汉族，1972年10月12日出生，住址广东省深圳市福田区。第三人温嘉丽，女，汉族，1996年2月27日出生，住址广东省深圳市福田区。上列原告苏永洪诉被告温玉堂合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理，适用普通程序于2021年3月19日公开开庭进行独任审理，原告苏永洪及其委托代理人黄卉楠、何珊红、被告温玉堂及其代理人王庆社、第三人李群先、温嘉丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告约定，被告2000年3月1日将其自建的位于沙××楼××房（以下简称涉案房屋）出售给原告，原告需支付购房款30万元。2001年5月19日原、被告签订《购买楼房协议书》，明确载明上述购房情况，同日深圳市鹏城律师事务所对上述协议书出具了《见证书》。原告己依约支付全部购房款，但是2019年5月份被告未经原告同意，私自将涉案房屋换锁，拒绝让原告进入涉案房屋。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。原告请求法院判令：1、被告向原告返还购房款30万元及利息（利息以30万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2001年5月19日起计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计至付清之日止，暂计至起诉之日为5万元）；2、判令被告向原告支付涉案房屋价值损失暂计250万元，具体金额以评估鉴定结果为准；2、本案案件诉讼费用、鉴定费用由被告承担。被告答辩称：原告的诉讼请求和事实理由均不能成立，请求法院依法驳回。理由如下：原告与被告在2001年5月19日签订购买楼房协议书之日，由于涉案房产属于历史遗留建筑，无法办理过户，导致该合同自始无效，原告长期占有被告该房产，应当向被告赔偿相应的损失。被告提出反诉称：反诉人是深圳市福田区沙头街道沙尾社区西村的村民，被反诉人非该村村民，涉案房屋位于福田区，是在反诉人的宅基地上建设的农村私宅房屋。2001年5月19日，反诉人与被反诉人签订《购买楼房协议书》，约定反诉人将其自建的位于沙××楼××房转卖给被反诉人；成交后反诉人将涉案房屋交付给被反诉人，被反诉人一直使用至今。2009年12月3日，反诉人按照规定作为涉案房屋申报人依法向深圳巿福田区沙头街道办事处办理了农村城市化历史遗留建筑普査申报，申报建筑编号：XXX—XXXX—XXXXX—Ａ，申请收件回执编号：ＮＯ.ＦＴXXXXXX。我国《城市房地产管理法》第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。涉案协议系对农村集体所有的土地上所建房屋的转让，且被反诉人并非深圳市福田区沙头街道沙尾社区西村的村民，在双方成交之前，反诉人如同本村若干其他村民各自占有相同性质的房屋一样，合法占有涉案房产。涉案房屋的土地属于深圳市福田区沙头街道沙尾社区西村集体所有，建在该村集体土地上房屋无法进行转让（含房屋过户登记），依法更不许向该农村集体经济组织成员之外的主体转让，故涉案协议属于自始无法履行的合同，且该协议因违反法律、行政法规的强制性规定。故该协议为无效合同，反诉人有权恢复与被反诉人成交之前合法占有的状态，并有权向被反诉人主张房屋占有使用费。据此，被告提出反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人于2001年5月19日签订的《购买楼房协议书》无效；2、请求判令被反诉人立即向反诉人返还沙××楼××房；3、请求判令被反诉人向反诉人支付房屋占有使用费暂计为625000元（房屋使用费自2000年3月1日暂计至2020年12月31日，按2500元／月计算），并应支付至实际返还房屋之日止；4、由被反诉人承担本案反诉费。原告对此答辩称：一、根据（2020)粤0304民调令1436号的复函可知，涉案房屋所在的楼为宅基地，属于历史遗留建筑，房屋权属人为被答辩人。根据现行有效的《土地管理法》等法律规定，答辩人非本村村民，其与温玉堂签署的《购买楼房协议书》属无效。但被答辩人依据无效合同主张返还房屋不应当得到支持，应当结合协议签署时的历史背景，以及房价飞速上涨的现实情况，既要尊重历史，也要考虑法律效果及社会效果，平衡双方利益，对于合同无效并不当然支持返还房屋。如需返还，应当赔偿合同无效给答辩人造成的损失。二、温玉堂在2020年2月底3月初期间，未经答辩人的同意，擅自强行将涉案房屋上锁，并已实际控制涉案房屋，导致答辩人无法使用涉案房屋。被答辩人要求答辩人返还涉案房屋没有事实和法律依据。请求法院驳回第二项反诉请求。答辩人购买涉案房屋后，一直用于自住，2018年期间，经温玉堂介绍，苏永洪将涉案房屋出租给了案外人曾庆光使用。2020年2月份，曾庆光告知苏永洪，温玉堂将涉案房屋上锁，并经多次沟通，仍拒不开锁，导致其无法进入房屋。答辩人遂找温玉堂沟通，但温玉堂态度十分恶劣。至今为止，答辩人仍无法使用涉案房屋。其豪取抢夺的行为严重违反诚实信用，请求返还房屋不应当得到支持。三、被答辩人看到房屋不断升值，利欲熏心，公然撕毁已履行20多年的合同，违反诚信原则，豪取抢夺，导致答辩人损失惨重，其无权主张支付房屋占用费。并且2020年2月起，温玉堂已实际控制涉案房屋，其更无权要求答辩人支付2020年2月份以后的房屋占用费。请求法院驳回温玉堂的第三项反诉请求。被答辩人于2009年12月3日，未与答辩人商议，隐瞒房屋己出售的事实，通过欺诈手段擅自以申报人的名义向深圳市福田区沙头街道办事处办理了历史遗留建筑的权属人备案，现却以此为由主张协议无效，其应当承担全部过错责任。答辩人基于对温玉堂的信赖，与温玉堂签订购房合同，并支付了全部购房款30万元。期间，在整个巿场环境影响下，涉案房屋大幅升值，房价不断上涨。温玉堂正是看中了房屋巨额利益，利欲熏心，公然撕毁已经履行20多年的合同，并擅自将涉案房屋上锁，强行夺回房屋，背信弃义，严重违背了诚实信用原则，造成答辩人严重损失，存在明显过错，其无权要求答辩人支付房屋占用费。且实际上，自2020年2月起，温玉堂已强行夺回涉案房屋，至今为止，仍未将房屋交还给反诉苏永洪使用。温玉堂要求反诉苏永洪支付2020年2月份以后的房屋占用费没有事实和法律依据。综上所述，被答辩人利欲熏心，背信弃义，其企图通过诉讼方式谋取不当利益的请求不应当得到支持，如果支持，无疑在无形中助长了不诚信的行为。恳请法院驳回被答辩人第二、三、四项的反诉请求。经审理查明，2001年5月19日，原告与被告签订《购买楼房协议书》，约定“一、甲方（被告）将自建的位于沙××楼××房（具体位置：沙××楼，……）转卖给乙方（原告），建筑面积为100平方米作为住宅用途。二、乙方应于一九九九年一月二十日始分期付购楼款，共分六期每期限伍万元，一九九九年六月二十日前付清，总购楼款为叁拾万元（包装修）。三、屋使用期限为伍拾年，期限为甲乙双方约定为二零零三年三月一日至二零五零年三月一日止；乙方及乙方继承人拥有该房屋所有权、使用权，出租、抵押、转让、赠与、遗赠、继承等权利”。关于沙××楼的房屋权属情况，本院向深圳市沙尾实业股份有限公司发出了（2020）粤0304民调令1436号律师调查令，据深圳市沙尾实业股份有限公司的调查令复函，深圳市福田区沙××楼为宅基地，属于历史遗留建筑，房屋权属人为被告及第三人李群先、温嘉丽。庭审时，原告称其将购房款30万元分6期以现金方式支付给了被告，但无收款收据，被告及第三人均否认收到原告的购房款。被告称，之所以同意原告使用涉案房产是因为原告跟被告说第三人李群先收了款项，被告就同意了原告使用。关于涉案房产是否取得建设工程规划许可证，原告称其不清楚，但据其向深圳市沙尾实业股份有限公司了解，当时村民只需向村里申请报建即可，不需要建设工程规划许可证。被告称涉案房产未取得建设规划许可证。本院认为，原告与被告交易的房产属于未取得建设工程规划许可证的房产，本案应先由行政主管部门对涉案建筑物的合法性进行审查，在行政主管部门对违法建筑作出处理前，房屋买卖合同当事人起诉要求确认合同有效或无效，或要求合同相对方承担合同责任，人民法院不予受理。对于原告的起诉及被告的反诉，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第（三）项之规定，裁定如下：一、驳回原告苏永洪的诉讼请求；二、驳回被告温玉堂的反诉请求。本案不收取案件受理费。原告已预交的案件受理费29600元，在本裁定生效后退还原告。被告已预交的反诉案件受理费5025元，在本裁定生效后退还被告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  郭晶磊二〇二一年三月十九日书记员  吴 晔