四川天府新区成都片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0192民初2876号 原告：王强，男，1986年10月2日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：唐晓林，四川蜀西律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欣，四川蜀西律师事务所律师。 被告：邵春梅，女，1979年2月1日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告王强与被告邵春梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王强的委托诉讼代理人唐晓林、张欣到庭参加诉讼，被告邵春梅经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王强向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行双方签订的《房屋买卖欠款协议》，按合同约定支付原告房屋转卖款867800元；2.判令被告返还原告为其代还的房贷86800元；3.判令被告返还原告已支付房款400000元；4.判令被告支付以上三项诉求合计1354600元为基数，自2020年4月29日起计算资金占用利息，按年利率百分之六计算至付清之日，暂计算至2020年7月8日为15587元；5.被告承担诉讼费、保全费。庭审中，原告提出因计算错误，第二项诉请中原告代还房贷金额应为86622元，第三项诉请中原告已支付房款应为439000元，第四项诉请中计算利息的基数应为1393422元，计算日期为2020年6月9日起诉之日起至实际付清之日止。因原告诉请变更仅涉及金额调整，故本院不再向双方当事人另行指定举证期限。事实与理由：2017年10月25日，原被告双方就坐落于成都市天府新区××街道××路××段××号××栋××单元××层××号房屋买卖事宜达成合意，并于当日签订《存量房买卖合同》。约定成交价格为1380000元，原告先后向被告支付购房款439000元，并从2017年11月至2020年2月期间每月将贷款打到被告的银行账户，合计还贷86622元。2019年11月30日，被告与第三人雍伟签订了《房屋买卖合同书》，约定将房屋以1565000元的价格交易给雍伟。2020年3月4日，原被告签订《房屋买卖欠款协议》，双方就被告将房屋转卖给第三人雍伟一事达成一致，并约定除原告先行代付的贷款、已支付的房款外，被告还应支付原告房屋转卖款867800元。被告收到雍伟支付的购房款后，拒不履行《房屋买卖欠款协议》约定的义务，原告多次催促，被告均予以拒绝。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告邵春梅未发表答辩意见。 本院经审理认定事实如下：王强与邵春梅签订《存量房买卖合同》（未在合同上署名签订日期），约定：王强以1380000元的价格购买邵春梅所有的位于成都市天府新区××街道××路××段××号××栋××单元××层××号的房屋。2017年11月起至2020年2月，王强每月向邵春梅尾号为6312的邮储银行账户汇入3086元或3100元款项，并做“房款”或“房贷”备注，部分转款未做备注，合计转款86622元。王强另于2018年1月和4月及2020年3月分别向邵春梅的该账户转入200000元（备注购房款）、200000元（备注购房款）和39000元（未做备注）。 2019年11月30日，邵春梅与案外人雍伟签订《房屋买卖合同书》，约定将上述案涉房屋以1565000元的价格出售给雍伟。2020年3月4日，邵春梅与雍伟就房屋过户事宜签订《关于房屋买卖合同（编号0000089）的补充协议一》。同日，邵春梅与王强签订《房屋买卖欠款协议》，约定“甲方：邵春梅乙方：王强，...，现双方协商，将房屋转卖第三方雍伟，按前期合同约定除银行按揭、已支付房款，甲方还需支付乙方人民币867800（大写：捌拾陆万柒仟捌佰）”，其中甲方为邵春梅，乙方为王强。 另查明，案涉房屋已于2020年4月29日设定抵押，抵押权人中国农业银行股份有限公司成都青羊支行，债务人雍伟。 以上事实，有《存量房买卖合同》《房屋买卖合同书》《房屋买卖欠款协议》、王强偿还房贷的银行流水记录、雍伟支付案涉房屋购房款的收据及当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案涉及的争议焦点有两个：一、邵春梅应向王强返还的具体金额；二、邵春梅有无义务支付资金占用利息。结合查明的事实，本院对上述争议焦点作如下评判： （一）关于邵春梅应当返还王强的具体金额 本院认为首先应当查明王强已经向邵春梅支付的金额。王强自2017年11月起至2020年2月，陆续向邵春梅尾号为5526的中国邮政储蓄银行账户中转入3086元至3100元不等的款项，尽管部分款项未做备注，但结合转款时间、备注及金额，本院认为该部分转款均为支付的房贷费用，合计金额为86622元。王强在2018年1月17日及4月18日向邵春梅尾号为7779的中国农业银行账户分别转入两笔备注为“购房款”的200000元，合计400000元，因有明确备注，且转款时间合理，本院予以认可。2020年3月4日王强转入邵春梅尾号为5526的邮储银行账户中的39000元，虽未做备注，但王强主张该笔金额系2020年2月最后一笔按月偿还贷款后的尾款，本院认为其主张合理，并无不当，因此亦认可。以上还房贷款项和购房款金额合计525622元，该金额为本院查明的王强因购买案涉房屋向邵春梅所支付的总金额。 因本案的关键证据《房屋买卖欠款协议》中载明“...按前期合同约定除银行按揭、已支付房款，甲方需支付乙方人民币867800，大写（捌拾陆万柒仟捌佰）...”，根据该协议中载明的内容，邵春梅在返还王强已支付的525622元款项之外，还需额外支付867800元，该笔额外支付的金额远高于王强已支付的款项，且远高于邵春梅一房二卖后增加的获益金额（邵春梅与王强交易对价为1380000元，与雍伟交易对价为1565000元，两次交易差价185000元）。鉴于本案被告邵春梅并未出庭答辩，基于慎重考虑，本院庭后于2021年2月26日向王强电话核实该笔867800元金额的具体形成原因，王强答复称因我支付了一部分款项，该笔867800元中包含了我代还的贷款86622元和已支付的房款439000元。2021年3月2日，本院进一步传王强到院接受询问，王强再次明确向邵春梅支付的款项为贷款86622元以及购房款439000元，同时还提出另有300000元支付给了邵春梅（本院在后文将对该300000元予以具体分析）。2021年3月3日，王强向本院提交《王强邵春梅房屋买卖合同纠纷案件中关于2020年3月4日双方签订的中867800元计算明细》以释明前述867800元的计算过程，尽管其计算过程中所列举金额与主张金额略有出入，但在计算王强应向邵春梅补足购房款金额时，仍将其已付款项予以扣除，表明在计算邵春梅支付该笔867800元时已包含了王强已付的房贷及购房款。综合前述分析，结合王强就案涉房屋所付款项的证据材料、王强在本案审理过程中对诉请金额的明确过程，本院认为，邵春梅在将案涉房屋一房二卖出售给雍伟后，返还王强的金额（867800元）适度高于其支付的金额（525622元）符合交易惯例和生活经验法则，亦无明显不合理之处，但若孤立的认可《房屋买卖欠款协议》的内容，支持邵春梅在返还收取王强的525622元的同时，还额外支付867800元，有违常理，也不符合公平合理的原则，加之在本院与王强进行电话确认时王强的陈述及庭后的计算均对867800元包含其已付款项保持一致态度，本院认定邵春梅应当支付王强的金额867800元为包含王强已支付房贷及购房款的总金额，即邵春梅应当返还王强867800元。 另外，王强于2021年3月2日在本院接受询问时提出在上述款项外，另有两笔购房款：2017年9月29日向邵春梅尾号7779的中国农业银行账户转入的款项100000元（备注为“借款”），以及2017年10月13日向同一账户转入的款项200000元（未做备注）。本院认为，一方面，王强提出该两笔转款的主张已超过本院指定的举证期限，且开庭之时王强仍未提出该事实的存在，应当承担举证不能的后果。另一方面，王强与邵春梅签订的《存量房买卖合同》并未就该两笔款项的支付作出约定，结合王强支付案涉房屋购买价款时予以相应备注，且未备注的其他款项亦符合常理的情形，加之2017年9月29日的100000元转款明确备注为借款，不排除双方在案涉房屋款项之外可能还有其他资金往来，在缺乏邵春梅认可或其他证据予以补强的情况下，本院不能有效明确2017年10月13日转入的200000元的具体性质，故本院对王强提出该两笔款项属于购房款项的主张依法不予支持。 （二）邵春梅有无义务支付资金占用利息 关于王强提出判令邵春梅支付资金占用利息，并以1354600元为基数，自2020年4月29日起计算资金占用利息，按年利率百分之六计算至付清之日，暂计算至2020年7月8日为15587元的主张。本院庭后向王强核实该笔款项的具体性质是逾期付款的利息还是逾期付款的违约金，王强明确该笔款项属逾期付款的违约金。本院认为，买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。本案中，邵春梅与王强在《房屋买卖欠款协议》中已明确约定“定于雍伟银行按揭还款之日支付给乙方（王强），甲方（邵春梅）不得违约，否则将承担相应的违约责任”，双方约定了违约责任，但并未明确约定违约责任的计算方式。经本院核实，雍伟第一笔银行按揭还款之日为2020年6月11日，故本院认为邵春梅应当以867800元未付款项为基数，自2020年6月11日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加计50%计算逾期付款违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邵春梅于本判决生效之日起十日内支付原告王强购房贷款、已支付房款及转让款合计867800元，同时以867800元为基数，自2020年6月11日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加计50%支付逾期付款违约金； 二、驳回原告王强的其他诉讼请求。 案件受理费8566元，保全费5000元，由被告邵春梅负担10425元，原告王强负担3141元。 如不服本判决，可在书面判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  郭海平 二〇二一年三月二十日 书记员  王 雄