贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2601民初1044号原告：李某某，女，汉族，1963年12月1日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：马骏，贵州教学律师事务所律师。被告：贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司，住所地贵州省凯里经济开发区春晖大道统一社会信用代码：91522620322478322A。法定代表人：彭志军，系公司执行董事。被告：贵州未来之星营销策划有限公司，住所地贵州省凯里市北京东路****东兴大厦**，统一社会信用代码：91522600MA6GTYYN8J法定代表人：龚彪。委托诉讼代理人:潘边剑,男，苗族，1987年8月28日出生，住贵州省剑河县，系公司员工。第三人：凯里经济开发区百利商业管理有限公司，住所，住所地：贵州省凯里市经济开发区春晖大道**社会信用代码：9152262034706744XF。法定代表人：曾富平，系公司执行董事。原告李某某诉被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司（以下简称“曾辉置业公司”）、被告贵州未来之星营销策划有限公司（以下简称“未来之星公司”）、第三人凯里经济开发区百利商业管理有限公司（以下简称“百利商业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人马骏和被告未来之星公司的委托诉讼代理人潘边剑均到庭参加诉讼，被告曾辉置业公司、第三人百利商业公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除原告与被告曾辉置业公司签订的《商品房买卖合同》。（合同标的额：286084元）；2.请求法院依法判决被告曾辉置业公司退还原告购房款286084元，并向原告支付违约金1430.42元；3.请求法院依法判决两被告连带支付原告团购费20000元；4.请求法院依法判决本案诉讼费用由被告全部承担。事实及理由。原告通过被告曾辉置业公司业务员电话告知他们有凯里南站前广场商铺出卖包租，收益可观。原告与被告曾辉置业公司业务员联络好后，2018年7月8日到被告曾辉置业公司住所地销售中心购买了位于凯里经济开发区站前路********的商铺，建筑面积为22.870平方米，套内建筑面积为11.670平方米。当天即在同一业务员（被告（被告曾辉置业公司与第三人住所地及对外企业电话一致合同实质为房开所为）的指示下签订了书面的《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议书》，并一次性付清了全部房款。原告购买当天预先抵扣了2018年7月9日至2020年7月8日租金共计46572元，时至今日，第三人没有向原告支付过租金，第三人未按《委托经营管理协议书》在承诺的每季度最后一月25日前支付本季度返还租金，在曾辉置业公司业务员拿给原告签订的《委托经营管理协议书》明确载明：“租赁期限为10年，从原告付清购房全款次日（即2018年7月9日）起开始计算租金回报时间。”在该协议书第二条第一项载明：“返租价等于《商品房买卖合同》签约价0.86，第三年租金返还比例为返租价的8%；第四年租金返还比例为返租价的9%；第五年租金返还比例为返租价的10%，第六年至第十年......”。因曾辉置业公司没有按照买房时的包租承诺支付租金，也没按照曾辉置业公司业务员拿给原告签订的《委托经营管理协议书》履行支付租金的合同义务，达不到原告的买房目的，被告的行为构成根本违约，导致原告遭受巨大损失，原告有权要求被告曾辉置业公司解除与原告签订的《商品房买卖合同》，要求被告曾辉置业公司返还原告购房款及向原告支付违约金、并与被告营销公司连带向原告退还2万元团购费.（被告营销公司与被告曾辉公司存在合作关系，通过被告营销公司，原告才可以取得购房优惠）。据此，为维护原告的合法权益，原告特此依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条等规定诉至人民法院，特提出如上所请，请求贵院依法支持原告的诉讼请求为谢!原告为证明其诉请成立，向本院提交的证据有：原告的《身份证》复印件、《商品房买卖合同》、支付房款流水及收据、面积告知书、预售合同登记表、凯里义乌小商品城商铺平面图、《委托经营管理协议书》、高铁置业计划单、商铺认购书、照片11张。被告曾辉置业公司辩称：1.其诉求解除《商品房买卖合同》及退房退款、赔偿违约金的诉讼主张无事实依据和法律依据。曾辉置业公司与百利商业公司是不同的法人主体，其成立时间及经营范围不同，法定代表人也是不同人。原告将两家公司的不同行为混同为是曾辉置业公司一家公司的行为，原告诉请曾辉置业公司承担责任是没有事实依据和法律依据的；原告与曾辉置业公司及百利商业公司的法律关系不同。原告与曾辉置业公司签订的是《商品房买卖合同》，原告与百利商业公司签订的《委托经营管理协议书》的法律关系是租赁合同关系。原告因为与第三人百利商业公司的租赁合同关系第三人未按约定履行，混同法律关系，主张曾辉置业公司未履行租金支付义务，主张曾辉置业公司违约，要求解除《商品房买卖合同》及退回购房款、赔偿违约金的诉讼请求，是无事实依据和法律依据的；2.原告其诉请曾辉置业公司连带承担退还团购费2万元的主张无事实依据和法律依据。曾辉置业公司为了销售回款与未来之星公司签订了《销售代理协议书》，协议中约定未来之星公司作为曾辉置业公司为的唯一销售代理公司，为曾辉置业公司推荐客户签约成功后，曾辉置业公司给予未来之星公司相应的佣金作为劳动报酬。原告属于未来之星公司推荐给曾辉置业公司成功签约的客户，但该团购费是未来之星公司组织原告提供购房服务所收取的劳动费用；在未来之星公司组织原告到曾辉置业公司为所开发的凯里高铁南站商业广场项目购房过程中，享受到了未来之星公司提供的购房指引及相关购房优惠等服务，是享受了相关的购房服务，故该费用是居间服务费用，同时该费用也没有计入房款中。另外，曾辉置业公司与未来之星公司是2家不同的法人主体，其法定代表人不是同一人，其经营范围也完全不相同。同时，该团购费由未来之星公司收取（刷卡小票显示也是刷入未来之星公司账号），并开具了未来之星公司公章的收据凭证，而且曾辉置业公司也未从2万团购费中产生不当得利或受益。曾辉置业公司与未来之星公司不存在任何关联关系，不存在曾辉置业公司与未来之星公司需要承担连带责任的情形。故原告要求曾辉置业公司连带承担退还2万元团购费的主张无事实依据和法律依据。被告曾辉置业公司未向本院提交证据材料。被告未来之星公司辩称：1.根据李某某的诉请，本案涉及两个纠纷，一是李某某与曾辉置业公司的商品房预售合同纠纷，二是李某某与未来之星公司的居间服务合同纠纷，系两个不同案由的诉讼，一个案件不应有两个案由，根据法院受理本案时定的案由为商品房预售合同纠纷，本案不应就李某某与未来之星公司之间的居间合同纠纷进行审理，因此，恳请依法驳回李某某与未来之星公司就居间服务合同纠纷提起的诉讼；2.未来之星公司所收取李某某的服务费属于居间服务费，未来之星公司及与其合作的分包销售商在客户购买商品房时，皆会告知客户该笔服务费是何原因收取，且告知客户即使其与曾辉公司的买卖合同解除都是不能退还的，客户是在知晓、认可、和自愿缴纳该笔费用后，才购买的商铺。这一点，有客户与曾辉公司签订的《高铁南站商业广场签约算价确认单》或客户与未来之星公司签订的《高铁南站商业广场团购协议书》，都可以证明客户知晓了此事和享受到了优惠。且《高铁南站商业广场团购协议书》是一份具有居间服务合同性质的协议书；3.未来之星公司作为居间服务人，当李某某决定付款购买曾辉置业公司的商品房之后，未来之星公司就己经履行完了居间服务的全部义务，未来之星公司帮助李某某按照约定的购房条件与曾辉公司签订了《凯里高铁南站商业广场商铺认购书》、《商品房买卖合同》，李某某也已经享受到了未来之星公司及其合作分销商给李某某带来的购铺团购优惠以及接送、带看、投资分析等居间服务，现李某某无权要求未来之星公司退还居间服务费，李某某与曾辉公司在履行合同中，其双方无论谁违约，无论是哪方责任导致他们的合同解除，均不能成为李某某要求未来之星公司退还居间服务费的理由，李某某的居间服务费损失不能要求未来之星公司赔偿，因为未来之星公司及其合作商在给李某某进行居间服务之时，也是付出了服务成本的，例如：销售团队工资成本、办公室的租金及水电费成本、电话开发客户的成本，交通成本，接送招待成本等，且这些成本损失是不可逆的，所以未来之星公司现也无法再收回该笔费用，也不应收回该笔费用。所以李某某要求未来之星公司退还居间服务费的请求事实上不能成立，也没有法律依据。为证明辩解理由成立，未来之星公司本院提交的证据有：未来之星营业执照、高铁南站商业广场《团购协议书》、高铁南站商业广场《签约算价单》、团购服务费发票。第三人百利商业公司未向本院提交书面答辩状及证据材料。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：贵州省凯里经济开发区高铁南站商业广场是被告曾辉置业公司开发的商业性项目。曾辉置业公司委托未来之星公司出售涉案房屋。2018年7月8日未来之星公司收取了李某某团购费20000元，李某某与曾辉置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018001847），合同约定：李某某购买曾辉置业公司开发的位于沪昆铁路客运专线凯里南站站前广场项目Ａ区，建筑面积为22.87平方米，套内建筑面积11.67平方米，总价款为286084元；合同还约定：曾辉置业公司应当在2016年12月30前向李某某交付商品房。逾期30日内交房的，合同继续履行，曾辉置业公司按李某某已交购房款日万分之0.5支付违约金；逾期超过30日的，李某某有权退房。李某某退房的，应当书面通知曾辉置业公司。曾辉置业公司自收到退房通知之日起30日内退还全部购房款，并按李某某全部已付款的0.5%向李某某支付违约金。当日李某某全部支付了房款286084元。2018年7月9日李某某与百利商业公司签订了《委托经营管理协议书》，该协议书约定：李某某将涉案房屋委托百利商业公司进行管理，从2018年7月9日起委托期限为10年，并约定了租金的支付方式和数额。原告未能实现合同的目的于2021年1月19日原告向本院提起诉讼，由于被告曾辉置业公司未到庭参加诉讼未能达成调解协议。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告李某某与被告曾辉置业公司订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。2018年7月8日原被告签订《商品房买卖合同》约定的交房时间2016年12月30日，应当视为原告李某某与被告曾辉置业公司未约定交付时间，应以2018年7月8日为交付涉案房屋时间，原告主张解除合同并退还购房款，符合合同约定，其理由正当，应予支持；原告李某某在庭审中放弃要求被告曾辉置业公司支付违约金，视为原告处分自己的权利应当予以允许；原告主张被告未来之星公司退还团购费20000元的诉讼请求，因原告李某某交纳的团购费系向被告未来之星公司交纳，故原告与被告未来之星公司之间的团购费事宜属另一法律关系，本案不予处理。被告曾辉置业公司、第三人百利商业公司00经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自己抗辩权的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告李某某与被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司于2018年7月8日签订的《商品房买卖合同（合同编号：2018001847）》;二、被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告李某某购房款286084元；三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为2956元，由原告李某某负担400元，由被告贵州省凯里经济开发区曾辉置业有限公司负担2556元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  陶林方二〇二一年三月五日书记员  杨芬芬