河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终367号 上诉人（原审原告）：涿州康乔房地产开发有限公司，住所地涿州市高铁新城鹏渤书香别苑小区S1商业楼。 法定代表人：韩建，该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓岩，女，汉族，1981年10月15日出生，住涿州市双塔区，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘然，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙玉萍，女，1965年9月5日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。 上诉人涿州康乔房地产开发有限公司（以下简称康乔公司）因与被上诉人孙玉萍商品房销售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初2160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 康乔公司上诉请求：撤销涿州市人民法院（2020）冀0681民初2160号民事判决书，改判支持我方诉讼请求或将本案发还重审；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审程序违法。1、一审法院驳回诉讼请求的理由为“孙玉萍是否仍然具备向银行申请按揭贷款的条件不能确认，上诉人主张孙玉萍办理贷款或交纳全款的诉求于法无据，不予支持”。这个理由不能成立，且这个理由控辩双方均未提及，法院也不应当以此为由来驳回上诉人的上诉请求。2、保定市中级人民法院关于类似案例，已经有正确的生效判决。本案的一审判决，违反了最高人民法院于2020年7月31日起施行的《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》的规定。二、一审事实认定错误之处。1、一审法院首先认定双方签订的合同合法有效，又认定在合同履行过程中，因扬尘治理、政府下发停工通知等原因，上诉人并无违约行为且无需承担违约责任，那么合同根本没有法定或者约定的解除条件，就应当继续履行合同，如何能判定驳回上诉人的诉讼请求。2、一审法院认为因庭审时距离签订涉案合同时间一年有余，被上诉人是否仍然具备向银行申请按揭贷款的条件不能确认，所以驳回诉讼请求，不论该理由是否构成解除条件，一审判决为何猜测孙玉萍不具备贷款条件？如果如具备贷款条件怎么处理？一审判决驳回诉讼请求的理由毫无道理。 孙玉萍答辩称，1、被上诉人于2016年9月29日与康乔公司签订商品房买卖协议，首付完成一年之余，康乔公司以房屋尺寸误差为由要求被上诉人缴纳房屋尺寸差价，因当时涉案楼房未建成，房屋面积应以产权登记面积为准。康乔公司此次收费已属违约，故被上诉人未认可此收费，拒绝该交费理由，并告知康乔公司在场销售人员及财务人员，等待所购房屋建好之后，签正式合同时按实际尺寸核实费用。2、康乔公司本应在2019年6月30日交房，被上诉人当初所购房屋用途是用作子女结婚的婚房。直至2020年4月，被上诉人所购房屋仍未正式完工，康乔公司在这期间向被上诉人发出催办函，被上诉人在明知房屋具体面积不明确、未与康乔公司签署正式合同、耽误被上诉人用房目标、康乔公司违约的情况下，被上诉人当然不能按康乔公司的想法缴纳余款、办理贷款，故被上诉人向康乔公司发出书面告知书回函，要求解除合同。3、本案一审中，被上诉人没有接到过法院传票，法院也没有公告流程，被上诉人在没有到场的情况下开庭，失去了表达个人主张的权利。一审判决驳回了康乔公司的诉求，判决书中明确上诉有效期为判决之后的15日内，而被上诉人接到二审诉讼文书的时间远远超过15日有效期。4、被上诉人自购房之日至今已经过去五年有余，所购房屋所属地区均价也发生了变化，致使本人承担经济损失，此房现在交房，也与本人所购房屋目的产生了严重偏差，对本人及家人产生了严重的精神损害。 康乔公司向一审法院起诉请求：1、要求被告继续履行商品房买卖协议，立即办理银行按揭贷款；2、如不能办理银行按揭贷款，立即交纳购房全款，金额50万元，并承担逾期付款的违约责任；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月81日原告康乔公司与被告孙玉萍签订《商品房买卖协议》孙玉萍购买康乔公司开发的位于添州市影视城路北侧、立新路南侧，九里京城项目7幢2单元2203号商品房一套，房屋建筑面积90.80m，购房单价11113.05元/m，购房总价款1009065元整。合同约定付款方式：被告于2016年10月31日向原告交齐首付款509065元，剩余房款50万元整，由被告向银行申请按揭贷款。原告提交收据一份，证明原告于2016年10月31日收到被告交纳的首付款489065元整，后原告表示已经收到孙玉萍的首付款509065元。该合同第七条交付期限约定，“出卖人暂定在2019年6月30日前，具体交房时间以正式合同为准。买受人不得以此时间追究甲方延期交房的责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府主管部门原因造成无法按合同约定交付房屋，按照国家法律和政府规定发生非出卖人原因且非出卖人所能控制的意外情况，造成不能按合同约定交付房屋的”2019年10月15日，原告向被告发出催办函并邮寄至被告孙玉萍，请被告于2019年10月23日之前至健康公寓营销中心签订《商品房买卖协议》并于2019年10月23日前办理银行贷款手续并交齐银行要求的按揭贷款资料。如未在此期间办理银行贷款手续请于2019年10月23日前交清剩余房款，被告于2019年10月18日签收。后原告康乔公司于2020年4月3日向被告发出催办函，请被告于2020年4月10日前办理银行贷款手续或者交齐剩余房款，被告于2020年4月7日签收。2020年4月20日，孙玉萍向康乔公司发出书面《告知书回函》表示与康乔公司解除购房协议并要求其退还房款及中介费。后，康乔公司收到该通知书，于2020年7月3日向本院提起诉讼。另查，康乔公司提供2017年至2020年政府各部门发布的要求被告停止施工的文件合计停工204天，证明被告应政府要求停止施工，非被告原因导致延期交付房屋。康乔公司提供河北添州京南经济开发区规划建设局出具的证明一份，证明康乔公司于2020年1月23日至2020年4月15日停工，合计停工84天。上述事实，有康乔公司提交的《商品房买卖协议》房款收据、预售许可证复印件、商品房合同的催办函及快递单、告知书回函、各部门要求停工文件及统计表、添州经济开发区规划建设局出具的证明两份、当事人陈述及庭审笔录在卷予以证实。 一审法院认为，原被告双方签订的《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应诚实守信、全面履行。在合同履行过程中，因扬尘治理等原因，政府向被告下发停工通知，造成被告工程不能按期完工。原被告签订的《商品房买卖协议》第七条约定，“出卖人暂定在2019年6月30日期前，具体交房时间以正式合同为准。买受人不得以此事件追究甲方延期交房的责任。“但如遇下列特殊原因，出双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府主管部门原因造成无法按合同约定交付房屋，按照国家法律和政府规定发生非出卖人原因且非出卖人所能控制的意外情况，造成不能按合同约定交付房屋的”。根据康乔公司提供的政府文件及证明文件，双方约定交房日期据实延期后，康乔公司并无违约行为，买方孙玉萍并无约定解除权。现距离双方签订涉案合同时间较长，孙玉萍是否仍然具备向银行申请按揭贷款的条件不能确定，康乔公司主张的孙玉萍必须办理银行按揭贷款或是一次性交纳剩余房款的诉讼请求于法无据，因此原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告涿州康乔房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4400元，由原告承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，上诉人康乔公司的诉讼请求为要求被告继续履行商品房买卖协议，立即办理银行按揭贷款；如不能办理银行按揭贷款，立即交纳购房全款，金额50万元，并承担逾期付款的违约责任。本案中，康乔公司与孙玉萍签订的《商品房买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本着维护房地产交易市场的稳定及保护交易安全的原则，涉案《商品房买卖协议》应当继续履行为宜。被上诉人孙玉萍在二审中提出反诉，要求解除涉案《商品房买卖协议》，为保障当事人充分行使诉讼权利，被上诉人孙玉萍应另行主张。上诉人康乔公司要求被上诉人立即办理银行贷款，否则应缴纳全部购房款，因能否办理银行按揭贷款系金融机构的审查范畴，司法权不宜进行干涉。且上诉人主张被上诉人缴纳剩余全部购房款，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。 综上所述，康乔公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初2160号民事判决； 二、涿州康乔房地产开发有限公司与孙玉萍签订的《商品房买卖协议》继续履行； 三、驳回涿州康乔房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费4400元，二审案件受理费4400元，均由涿州康乔房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  田 苗 审 判 员  肖 雅 审 判 员  万丙申 二〇二一年三月二十九日 法官助理  沈 飞 书 记 员  金 淼