西安市碑林区人民法院民事判决书(2020)陕0103民初10064号原告：张无忌，(曾用名张鹏)，男，1986年2月3日出，汉族，无业，住西安市灞桥区。原告：李天成，男，1993年8月20日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。原告：张琨，男，1977年4月22日出生，汉族，无业，住陕西省西咸新区。原告：吴珀，女，1979年6月10日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。原告：肖雪，女，1990年9月25日出生，汉族，住西安市户县。原告：刘振山，男，1975年3月20日出生，汉族，住河南省兰考县。原告：程遥，男，1991年3月8日出生，汉族，住西安市碑林区。原告：柏金燕，女，1965年7月12日出生，汉族，住西安市碑林区。原告：刘占印，男，1977年10月24日出生，汉族，住河南省镇平县。原告：许洪，女，1968年3月26日出生，汉族，住西安市碑林区。上列十原告共同委托诉讼代理人：冯玉琴，陕西潇耀律师事务所律师。被告：中联颐华苑业主委员会，住所地西安市碑林区。负责人：李金秀，女，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：石震，陕西泽界律师事务所律师。第三人：陕西实康物业管理有限责任公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：张鹏辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨宝，陕西泽界律师事务所律师。第三人：陕西朝阳物业管理有限责任公司，住所地西安市高新区。法定代表人：李如玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王高伟，男，该公司员工，住该公司。原告张无忌、李天成、张琨、吴珀、肖雪、刘振山、程瑶、柏金燕、刘占印、许洪诉被告中联颐华苑业主委员会(以下简称中联业委会)、第三人陕西实康物业管理有限责任公司（以下简称实康公司）、陕西朝阳物业管理有限责任公司（以下简称朝阳公司）撤销权纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。本案当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。十原告向本院提出诉讼请求：1、请求撤销被告中联颐华苑业主委员会选聘陕西实康物业管理有限责任公司为物业服务企业及解聘陕西朝阳物业管理有限责任公司的决定；2、依法确认被告中联颐华苑业主委员会与第三人陕西实康物业管理有限责任公司签订的《物业服务合同》无效；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告均为中联颐华苑小区业主。2020年8月中旬，原告得知中联业委会在既未换届和改选，也未召开业主大会的情况下，私自与实康公司签订了物业服务合同，并解聘原小区物业朝阳公司。根据相关法律规定，原告认为中联业委会侵害了业主的合法权益，认为其私自决定选聘和解聘物业服务企业的行为违法，应当予以撤销。被告中联业委会辩称：1、中联颐华苑业主委员会是合法成立的业主委员会，在新业主委员会产生之前，本届业委会继续履行小区业主委员会职责，且经街道居委会明确；2、原告以中联业委会未换届及改选为由请求撤销解聘与第三人朝阳公司的物业服务合同决定是不明真相或是完全不顾小区大多数业主合法权益而谋取一己之私损害小区大多数人利益的行为；3、原告张鹏、李天成均与第三人朝阳物业公司存在利害关系，其主体不适格；4、原告的个人意思并不能代表全体业主的利益。综上，请求驳回原告诉请。第三人实康公司述称：1、中联业委会是合法成立的业主委员会，代表中联颐华苑小区所有业主，有权签订物业服务合同；2、中联业委会与其签订物业服务合同，证明了其公司的管理能力优于朝阳公司，能给业主提供更为优质的物业服务；3、因朝阳公司迟迟不退出该小区，致使其不能进驻该小区为广大业主提供物业服务，与中联业委会签订的物业服务合同一直无法履行，造成每月物业费损失高达101009.98元，故其公司要求判决朝阳公司退出该小区。综上，请求驳回原告诉请。第三人朝阳公司述称：1、其公司从2003年进入小区提供服务，之后一直为该小区提供服务，得到小区业主的认可，业委会突然更换物业并未通知其公司，据了解，大多数业主均不清楚业委会更换物业公司；2、文艺北路社区在2020年8月17日在小区张贴《通知》，告知了原小区业委会任期已满，新一届业委会暂未选举，业委会公章由社区保管，故业委会与实康公司的合同显然存在问题，属于无效。故其同意原告诉讼请求，请求法院依法判决。经审理查明，张无忌等十名原告系西安市XX路XX号XX小区业主，2007年该小区成立业主委员会，名称为“中联颐华苑业主委员会”，该业委会于2007年7月23日经西安市房屋管理局备案。2008年5月15日，该业委会与朝阳物业签订了《物业管理服务合同》，聘用朝阳物业为该小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2008年5月15日起至2011年5月14日止，并约定合同到期后，双方如无异议，合同自动延期。合同到期后，双方未续签合同，朝阳物业继续为该小区提供物业管理服务。2010年3月，中联颐华苑业主委员会召开第二届业主大会，据原告提供的《业主委员会备案表》显示，该小区物业管理区域总套数294套、非住宅110户，出售套数294套，出售户数294户，总建筑面积49305.18平方米，出售面积49305.18平方米，参加大会应到人数192名，实到人数122名，参会业主占有面积19495.28平方米；关于“业主大会决定事项”第4项“解聘和选聘物业服务企业”表决结果显示：(1)续聘现物业服务企业，同意人数为37户，占总人数30%，同意面积为5912.50平方米，占总面积30%；（2）选聘新的物业服务企业，同意人数为95户，占总人数78%，同意面积为15180.75平方米，占总面积78%。该《业主委员会备案表》中未载明选聘新的物业服务企业的名称，且未加盖社区居委会及街道办事处的公章。据证人出庭陈述，中联颐华苑业主委员会2010年召开第二届业主大会是在碑林区文艺路街道办事处的指导和监督下进行的，其当时作为街道办社会事务科科长全程参与了业主大会。经中联业委会申请，本院赴碑林区文艺路街道办事处调取中联颐华苑业主委员会召开业主大会的相应备案资料，该街道办口头回复相关资料未予留存。另查，2020年4月27日，中联业委会向朝阳公司发出一份《工作函》，通知双方2008年5月15日签订的物业管理服务合同终止，朝阳公司收到该通知后未予回复。2020年7月8日，中联业委会召开业主代表大会，讨论更换朝阳物业、选聘新的物业公司相关事宜。2020年7月12日，中联业委会再次召开业主代表大会，显示有十名业主代表签字同意更换朝阳物业，中联业务会于2020年7月12日作出《业委会召开会议决定》，明确作出聘用陕西实康物业管理有限责任公司的决定。2020年8月10日，中联业委会与实康公司签订《物业管理服务合同》及《补充协议》，约定由实康公司为中联颐华苑小区提供物业管理服务，合同期限为三年，自2020年8月10起至2023年8月9日止。2020年8月14日，中联业委会再次向朝阳公司发出《工作函》，通知中联业委会与实康公司签订了聘用服务合同，并要求朝阳公司于2020年8月25日前与实康公司完成交接。朝阳公司一直未与实康公司进行物业移交及工作交接，现仍由朝阳公司继续在该小区进行物业管理服务。2020年3月20日，西安市碑林区XX街XX道XX社区向西安市XX中心使用科出具一份《证明》，载明：“中联颐华苑小区业主委员会是在XX街XX道XX社区的共同组织、指导下，进行公开投票选举所产生的小区业主委员会，期间没有进行过换届选举，在新业主委员会产生前，该小区业主委员会继续履职履责。”2020年8月17日，文北一社区出具一份《通知》，载明因中联颐华苑业委会任期已满，新一届业委会暂未选举，业委会的公章暂由文北一社区进行保管，待新一届业委会选举产生后根据相关规定进行备案后方可使用。2020年10月29日，西安市碑林区XX街XX道XX社区出具一份《情况说明》，载明：“中联颐华苑业委会是依法成立的合法业主委员会，主任李金秀。因中联颐华苑业委会届满，至今未进行换届，业委会公章自2020年8月17日由文北一社区保管，新的业委会换届后公章交还。”经查，朝阳公司的办公地点位于中联颐华苑小区1幢10101室，该房屋为原告张无忌所有，张无忌系朝阳公司法定代表人李如玉之子。原告李天成之父李国强系朝阳公司员工。上述事实，有原告提供的房屋产权证书、工作函复印件、照片、身份证复印件、购房合同、户口本，被告中联业委会提交的业主大会业主委员会备案证、开户许可证、公示、业主委员会备案表、与朝阳公司签订的《物业服务合同》、会议签到表、会议记录、照片、同意更换物业公司的业主代表表态记录、业委会会议决定、业主委员会向小区发出维权呼吁书、业委会给物业公司回复、工作函(两份)、朝阳公司员工表、李天成户籍信息、公示、张鹏户籍信息，第三人实康公司提交的业主大会委员会备案证、《证明》、《物业管理服务合同》，第三人朝阳公司提交的工作函、通知及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，业主是房屋所有权人，对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应的义务。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，依法履行业主大会赋予的职责，接受业主的监督。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”；第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”；第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……”根据上述法律规定，选聘和解聘物业服务企业的决定权属于全体业主，业主委员会仅系业主及业主大会作出决定的执行主体，其仅有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，中联业委会在2020年4月27日作出解聘朝阳公司的决定及2020年7月12日作出选聘实康公司的决定时，未依法召开业主大会，仅通过业委会内部成员自行作出决定。中联业委会辩称其依据2010年召开的第二届业主大会中关于续聘现物业企业及选聘新的物业服务企业的投票结果作出的解聘及选聘物业公司的决定，但中联业委会2010年召开的第二届业主大会备案表中会议表决结果中也仅载明了对是否续聘现物业公司或选聘新物业公司意向的投票结果，并未作出是否解聘现物业公司及具体选聘哪家物业公司的决定，即此次业主大会并未实际进行解聘原物业公司及选聘新物业公司的流程，也未载明新选聘的物业公司的名称，且此届业主大会与中联业委会作出解聘及选聘物业公司的决定相隔十年，期间业主情况、业主意愿等可能发生较大的变动，故对中联业委会该辩称理由依法不予采信。中联业委会并未提供充分有效证据证明其作出的解聘朝阳公司及选聘实康公司为物业服务公司的决定经该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，故中联业委会作出的关于解聘朝阳公司和选聘实康公司为物业服务企业的决定不符合法定程序，侵害了业主的合法权益，原告张无忌等十名业主请求撤销中联业委会作出的解聘朝阳公司及选聘实康公司为物业服务企业决定之请求，有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，张无忌等十名业主并未举证证明中联业委会与实康公司签订的《物业服务合同》符合上述合同无效的法定情形，故对原告要求确认上述合同无效之请求，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销被告中联颐华苑业主委员会作出的选聘陕西实康物业管理有限责任公司为物业服务企业及解聘陕西朝阳物业管理有限责任公司的决定。二、驳回原告张无忌、李天成、张琨、吴珀、肖雪、刘振山、程瑶、柏金燕、刘占印、许洪其余诉讼请求。案件受理费100元，由被告中联颐华苑业主委员会与原告各自负担50元(此款原告已预付，被告在本判决生效后十日内直付原告50元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员   刘 曼   二〇二一年三月十八日  法  官  助  理     彭  悦书  记  员   叶 泳1