上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23829号原告：上海莫颖置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：斯朝富，总经理。委托诉讼代理人：于小峰，上海中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶宏，上海瀛泰律师事务所律师。被告：叶康，男，1992年8月27日出生，汉族，户籍地浙江省。原告上海莫颖置业有限公司(下简称莫颖公司)诉被告叶康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年1月6日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人于小峰、被告叶康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫颖公司向本院提出诉讼请求如下：1.被告向原告支付拖欠的租金人民币182,637元(2018年10月1日至2019年4月30日，共7个月，每月26,091元)、物业管理费85,665.45元(2018年7月5日至2019年4月30日，共9.85个月，每月8，697元)以及逾期支付的违约金(按照0.5%每日计算，自2019年5月6日起至实际付清之日止)；2.被告向原告支付房屋占用费104,364元(以月租金和月管理费的两倍，即69,576元为基数，自2019年5月1日计算至2019年6月15日，共计1.5个月)；3.被告向原告支付免租期的租金78,273元；4.被告支付合同解除违约金173,940元(3个月租金、3个月物业管理费、履约保证金69,576元)；5.被告向原告支付房屋恢复原样费90,230元；6.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年9月26日就上海市青浦区富绅时代广场1号楼F5-504/505的商铺签订《店铺租赁合同》，租期5年，自2018年2月1日至2023年1月31日，月租金26,091元，月物业管理费8,697元，装修免租期自2017年11月1日至2018年1月31日。2019年9月，因被告欠付租金、物业管理费等，原告向被告提出解除合同，双方签订《协议书》，约定《店铺租赁合同》自2019年4月30日解除，被告应在2019年4月30日前向原告补足支付251,575元，否则原告仍有权要求被告承担一切法律责任。截至起诉日，被告仍未按协议书履行，被告的行为构成根本违约，原告有权继续按照《店铺租赁合同》的约定要求被告支付合同解除前拖欠的租金及物业管理费，并按照该合同第11.4.1条的约定主张逾期支付违约金，按照第11.5.1条约定主张房屋占用费，按照13.6.7条的约定主张免租期租金，按照第15.2.a条的约定主张合同解约违约金，按照11.2.2条的约定主张房屋恢复原样费，遂原告诉至法院，作如上诉请。被告叶康辩称，针对诉请1，对于拖欠的租金及管理费的时间及金额没有意见，同意支付，但不同意支付逾期付款违约金。案涉商场没有人气，要整体变更管理方，是原告要求被告退租。除案涉解约协议书外，双方还签订过另外一份协议书，两份协议都约定涉案合同在2019年4月30日解除。因被告无能力付款，原告未将另一份协议书给被告。另一协议书写明是被告未按约支付租金导致解除，只要被告支付欠付的租金及物业费，原告将保证金退还被告，未约定其他违约责任。该协议中被告已签字，原告收到后未答复，之后双方才签订案涉解约协议书。针对诉请2，不同意支付。涉案合同解除后被告不再营业，于同日将涉案商铺返还给原告。2019年5月左右，具体时间记不清，被告与招商运营部签订出场清单，出场清单直接给案涉商场保安人员，被告手中没有该清单。保安要根据出场清单让被告出场，出场前被告已经搬离所有可移动物品。对占有使用费的时间不认可，标准过高，按月租金及管理费的标准计算较为合理。针对诉请3，不同意支付。2017年10月，原告催被告进场装修。但案涉商场到2018年5月1日才开业，开业时整个商场5楼都在装修，只有被告一家，不具备营业条件，造成被告损失。针对诉请4，不同意支付且标准过高。根据合同约定，被告违约要向原告支付解约违约金，但另外一份协议书没有约定被告要向原告支付解约违约金，该协议书也是原告拟定，被告签字交给原告后，原告一直未答复。针对诉请5，双方口头协商约定系争商铺恢复原状的费用是38,000元，用装修押金、履约保证金及公共事业保证金抵扣，故被告未支付该笔费用，没有形成书面的材料。经开庭审理查明：位于上海市青浦区盈浦街道盈港路XXX弄XXX号富绅时代广场F5-504/505室房屋登记在原告名下。2017年9月26日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就上海市青浦区盈港路XXX弄XXX号富绅时代广场F5-504/505室店铺签订《富绅时代广场店铺租赁合同》(下简称租赁合同)。第4.4条约定，乙方向甲方支付租金，采用先付后用的原则，乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期租金，之后于上期租期届满前5日内预支付下期租金，支付日期不得晚于支付月的20日；租金从甲方广场开业日开始计付，租期未满1个月的情况下，根据该月的实际租赁天数计算。4.5条约定，管理费从进场日开始计付，采用先付后用的原则，乙方自本合同签订之日起5日内向甲方预支付第一期管理费，之后于上期租期届满前10日内预支付下期管理费，支付日期不得晚于支付月的20日。4.6条约定，乙方应向甲方支付的履约保证金及支付方式详见附件一开店条件书。履约保证金不是乙方预付的租金、物管费、水电费及其他费用，仅是乙方履行本合同的保证金。6.2条，乙方在装修前应与管理公司办理装修手续，与管理公司签订《装修管理协议》，并向管理公司缴纳装修保证金、装修管理费、垃圾清运费等费用。装修保证金将于乙方装修完毕经相关政府部门、管理公司验收通过并出具合格单后，扣除损坏赔偿(如有)后，由管理公司无息退还乙方。11.1.2条约定，除租赁期限届满合同正常终止外，如甲方或乙方依据本合同约定或法律、法规的规定单方面解除而终止合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日交还该店铺，甲乙双方另有约定的除外；11.2.1条，因为解约、期限届满等任何因素使得本合同终结时起，乙方应当在合同解除或期间届满之日将自己所有之物全部搬出，费用自己负担；开店铺位内经过加工、改建的部位，按照附件《交房确认单》中所表明店铺状况予以原状恢复，并在甲方的检查后进行交还；如果为了返还所进行的施工活动，需要由甲方来指定施工者的话，所需费用由甲方算定，乙方承担；11.2.2条，如果该店铺交还时之状况不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或甲方自行恢复原状的，使得该店铺之状况符合前项指定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担；11.4.1条，本合同终止，乙方应于本合同终止之日起5天内向甲方付清尚未支付的全部款项包括但不限于租金、管理费、违约金、损害赔偿、拆除费、垃圾清运费、水电煤气公共事业费等，若乙方未在上述期限内付清欠款，则甲方有权根据本合同追究乙方的违约责任即按每逾期1天加收乙方拖欠款项0.5%的违约金至付清欠款之日；11.4.2条，本合同终止时，乙方仍拖欠甲方款项的，甲方可留置与乙方拖欠款项金额价值相当的乙方物品；如乙方在甲方留置乙方物品之日起5日内未支付相应款项，甲方可留置物品变卖，所得款项扣除留置物品保管费、变卖手续费等实现债权所需费用后，用于抵偿乙方拖欠甲方的款项，多余款项退还乙方，不足抵偿的，甲方有权继续向乙方追索。11.5.1条，交还期满后乙方仍未能按约定的要求将该店铺交还甲方的，则自交还期届满之日次日起，乙方应当按照合同终止时该店铺租金标准的2倍向甲方支付占用费，并按照合同终止时该店铺管理费标准的2倍向甲方支付管理费及承担相关公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该店铺为止。11.5.2条，在前述情况下，甲方有权自交还期届满次日起，对该店铺采取停水、电等供应，控制人员进出，阻止乙方继续经营等强制措施将乙方清场，因此发生的费用以及造成的一切责任和损失由乙方承担。合同第13.3条约定，租赁期限内，除本合同另有约定外，如出现下述情况，甲方可单方解除本合同并追究乙方违约责任：……2)租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，提前解除合同或中途擅自退租的；……。第13.5条约定，按本合同的规定，凡甲方有权终止、解除本合同的，一旦甲方将终止、解除本合同的书面通知根据本合同约定的方式送至该店铺，本合同即自行终止，乙方在前述情形下应立即将该店铺交还给甲方，如有必要，甲方有权不经乙方许可而进入该店铺，单方恢复对该店铺的占有和使用，并拒绝乙方进入该店铺。第13.6条约定，乙方违反本合同的有关约定导致甲方行使合同解除权的，甲方除有权要求支付相关违约金外，还有权：……2)乙方应向甲方支付的租金、管理费、违约金等费用，甲方有权从乙方支付的保证金中先予扣除，不足部分可以继续向乙方主张……。第13.7条约定，所有免租金期系甲方考虑乙方能够完整履行合同而给予的优惠。如系乙方的原因致使本合同提前解除终止的，则在不影响甲方其他权利的前提下，视为乙方不再享有装修免租金期，乙方应支付免租期的租金。第15.1条约定，乙方应付的租金、管理费、其他费用以及保证金等所欠甲方的债务，未及时交付的情况，对未交纳部分，每天加收0.5%的迟延支付违约金直至交付。第15.2条约定，合同解约违约金：a.乙方要求解约的、b.因为乙方违反本合同规定使得甲方解除合同的、c.乙方根据破产法等法律法规解除本合同的、d.因为乙方的责任使得本合同提前终止的情况下，乙方应当向甲方支付相当于该店铺三个月的租金和管理费以及相当于保证金数额的违约金,乙方还需赔偿甲方全部损失。合同附件一《开店条件书》约定，租期5年，2018年2月1日至2023年1月31日，计租面积为285.93平方米。乙方于2017年11月1日进场装修。装修免租期自2017年11月1日至2018年1月31日(装修期间物业管理费1元/平方米/天)。计租日为2018年2月1日。营业内容为餐饮。履约保证金按照2月租金缴纳52,182元，按照2月管理费缴纳17,394元，合计69,576元。公共事业保证金10,000元，乙方应于合同签订后7个工作日内缴纳；租金为固定租金，第一、二年月租金26,091元，第三、四年月租金27,831元，第五年月租金29,570元，租金费用以公历年的季度3个月为一个交租金费用期。首次缴纳公历年的租金费2个月，至2018年3月31日，计52,182元，乙方应于入场装修前一次性缴纳完毕；管理服务费8,697元/月，以3个月为一个交管理费期，首次缴纳管理费2个月，计17,394元；装修押金14,297元，装修管理费1,000元。另查明，原告交付案涉店铺给被告时为毛坯，被告接收后进行装修。案涉富绅时代广场于2018年5月1日开业。被告租金付至2018年6月30日，物业费付至2018年7月5日，并向原告支付履约保证金69,576元、公共事业保证金10,000元、装修押金14,297元。2018年8月7日，原告与上海联源物业发展有限公司共同向被告发出《督促付款催告函》，内容为：根据合同约定，被告应于2018年6月15日前向原告支付2018年7月1日至2018年9月30日租金合计78,273元，应在2018年6月15日之前向上海联源物业发展有限公司支付2018年7月1日至2018年9月30日管理费合计26,091元。然经多次催告，截止本函发出之日，贵方仍拒不支付。原告验证催告被告立即付清上述所有欠费104,364元与所有延迟付款违约金。否则，原告将采取停水停电等措施，一切后果由被告负责。与此同时，原告也将选择按合同约定解除合同，要求被告承担违约责任及赔偿我方一切损失。被告确认签收该函，但未付款。2019年，原告(甲方)与被告(乙方)签订《协议书》(落款时间为2019年月日)，约定由于乙方自身原因提出解除合同并向甲方申请减免违约责任,双方协商如下：一、租赁合同自2019年4月30日系由于乙方违约提前解除；二、乙方于2019年6月15日腾退干净完好店铺经甲方检查认可后向甲方交付房屋,双方签订的房屋交还书(模板如附件2)为唯一有效的还房证明；三、乙方已支付的租金可以用到2018年9月30日、管理费可以用到2018年7月5日，之后乙方租金、管理费应支付到2019年4月30日，即还需向甲方支付租金、管理费266,510元；四、乙方同意支付房屋清理、修理补偿金58,690元、餐厨垃圾费1,248元、仓库租金19,000元。鉴于乙方曾经支付过履约保证金69,576元、公共事业保证金10,000元、装修押金14,297元(合计93,873元)，直接抵扣支付上述第三、第四项费用尚有不足,乙方还需按照付款承诺书约定期内补足支付251,575元；七、甲方附条件的做如下同意,如乙方能够：(1)在2019年6月15日腾退干净完好店铺并经甲方检查认可后及时向甲方交付房屋的……；(5)乙方需按照付款承诺书约定期内补足支付251,575元的。甲方可以同意不再追究乙方违约责任。另乙方曾经为租赁使用店铺支付给管理公司的任何费用,归甲方所有补偿甲方损失,乙方不得再行就此费用向甲方或管理公司主张任何权利。八、如乙方未能：(1)在2019年6月15日腾退干净完好店铺并经甲方检查认可后及时向甲方交付房屋的；(5)乙方需按照付款承诺书约定期内补足支付251,575元的,甲方仍有权要求乙方承担一切法律责任(包括有权要求乙方支付租金管理费合计计算的房屋占用使用费)。九、乙方进一步确认除上述外,与甲方无其他争议和纠纷,乙方承诺不以任何方式(包括但不限于投诉、仲裁、诉讼等)再向甲方提出其他要求和权利主张,如有亦予以自愿放弃。被告出具付款承诺书(落款时间为2019年月日)，内容为：承诺自2019年6月12日至2019年8月17日分期支付欠款251,575元，付款周期如下：1、2019年6月12日至6月16日支付100,000元；2、2019年6月17日至6月30日支付100,000元;3、2019年7月1日至7月16日支付20,000元；4、2019年7月17日至8月16日支付20,000元；5、2019年8月17日至9月16日支付11,575元。如未按约支付，每逾期一日，被告向原告支付全部债务的0.3%作为逾期债务利息，直至本金付清之日。此外，原告有权单方面解除租赁合同，且被告应按照合同约定支付免租期租金78,273元，解除合同违约金139,152元，并将租赁房屋恢复至毛坯房原状向原告返还及追究其原租赁合同中约定的所有违约责任和赔偿金额，同时本人承担违约产生的其他一切损失。承诺书另对其他事项作出了约定。被告未按承诺书约定的时间付款。后被告签订房屋交还书，内容为：甲乙双方租赁合同已经解除，双方已经办理完毕(地址)店铺的交还手续，乙方已经于2019年6月15日将房屋腾退交还给甲方，店内如尚有遗留物乙方全部放弃。该交还书甲方处空白，乙方处有被告签字，但无原、被告的签字日期。审理中，原、被告一致同意：被告已付履约保证金69,576元、公共事业保证金10,000元、装修押金14,297元抵扣被告欠付的费用，在本案中一并处理。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房地产权证、租赁合同、补充协议、协议书、承诺书、房屋交还书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告主张：案涉商场的经营主体直至2019年6月15日左右才发生变化，租赁合同并非双方合意解除，而是被告违约导致提前解除，双方于同一天签订解约协议书和承诺书。解约协议书是附条件的协议，被告应按承诺书的约定付款，否则原告有权要求被告承担租赁合同中的违约责任，故原告根据租赁合同约定主张逾期支付租金和物业费的违约金。根据解约协议书，被告未按解约协议书付款，原告有权按原租赁合同来主张所有违约责任。合同解除后，被告应将系争商铺恢复至毛坯房原状并将房屋返还原告；如未进行恢复的，应向原告支付相关拆除装修并将系争商铺恢复为毛坯房状态所产生的所有费用。没有证据证明原告恢复的原状是原告交付给被告时的原状。原告委托施工单位恢复原状是按照毛坯标准拆除并已付款。审理中，原告提供了：1、付款催告函(2019年9月11日)及快递凭证、督促付款催告函(2018年8月7日)及快递凭证、催告函(2019年4月3日)及快递凭证，证明原告多次催促被告后，其仍不履行租赁合同及解约协议书中的付款。2、恢复原状工程承包合同、恢复原样工程量清单报价单及付款凭证，欲证明恢复原状费用。被告对证据1中，除督促付款催告函外，其余均未收到；对证据2真实性均不认可，原告主张费用高于市场价，应按照商铺实际拆除的费用计算。被告表示：被告无证据证明在2019年5月搬离，涉案商铺没有钥匙，只有出场清单。房屋交还书实际在2019年5月签订，是原告要求被告在2019年6月15日腾退。根据庭审查明的事实，本院认为，案涉租赁合同系原、被告的真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守。协议书约定合同系因被告违约提前解除，约定被告交还房屋的时间及标准，且就租金、管理费、房屋清理修理补偿金、保证金等进行结算抵扣，原、被告均已签字确认，故协议书的内容系双方意思自治范畴且于法无悖，双方理应遵照履行。根据被告出具的承诺书，明确了结算抵扣后被告欠款费用的付款周期及违约责任。此外，承诺原告有权单方解除合同及被告承担支付免租期租金、解除合同违约金、恢复原状后返还及原租赁合同中的所有违约责任和赔偿责任。协议书系被告申请减免违约责任而签订，约定欠付款项的付款并附条件约定了原告免除被告违约责任的情形，该情形之一包括被告根据承诺书付款，被告未按约付款，原告仍可要求被告承担一切法律责任。现被告未按承诺书的约定付款，原告有权按租赁合同约定向被告追究相应违约责任。关于租金和物业费，被告确认欠付租金和物业费的金额且同意支付，本院予以照准。被告迟延支付租金及物业费，理应按约向原告支付逾期付款违约金。租赁合同于2019年4月30日解除，原告自2019年5月6日起算逾期付款违约金具有合同依据。原告自愿将违约金标准调整为每日0.5%，考虑到合同履行状况、当事人过错程度以及原告实际损失等因素，本院认定日万分之五尚属合理。关于被告搬离时间，被告主张其在2019年5月腾退但未予以举证，根据被告签字的房屋交还书，被告于2019年6月15日腾退房屋，被告主张该交还书是在2019年5月签订但未进行举证，被告作为完全行为能力人，理应对其在房屋交还书中的内容自行负责，故本院认定被告实际于2019年6月15日腾退搬离案涉商铺。原告根据租赁合同的约定向被告主张未按期腾退的占用费及物业费，并主张解约违约金、免租期租金等违约责任，对此，本院综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，关于2019年5月1日至2019年6月15日的占有使用费，本院酌情认定为26,091元；关于2019年5月1日至2019年6月15日的物业费，本院酌情认定为8,697元；被告应支付原告免租期租金78,273元及解约违约金78,273元。合同系被告违约导致解除，合同解除后，被告应按合同约定将系争商铺恢复至毛坯后返还给原告，现被告未按约履行。原告有权主张相关拆除装修恢复为毛坯房状态所产生的所有费用。审理中，原告对恢复原状产生的费用予以举证，被告抗辩原告主张过高，而原告未举证其委托该单位恢复的原状即为原告交付被告时的原状，故本院结合双方过错程度、实际履行情况、被告腾退时间等，酌情认定被告支付原告恢复原状费用40,000元。原、被告均同意履约保证金、公共事业保证金、装修押金在本案中一并处理，并冲抵被告欠付费用，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶康应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莫颖置业有限公司租金182,637元及逾期付款违约金(以182,637元为本金，按照日万分之五的标准，自2019年5月6日起算至实际支付之日止)；二、被告叶康应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莫颖置业有限公司物业管理费85，665.45元及逾期付款违约金(以85,665.45元为本金，按照日万分之五的标准，自2019年5月6日起算至实际支付之日止)；三、被告叶康应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莫颖置业有限公司占有使用费26,091元(2019年5月1日至2019年6月15日)；四、被告叶康应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莫颖置业有限公司物业管理费8,697元(2019年5月1日至2019年6月15日)；五、被告叶康应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莫颖置业有限公司免租期租金78,273元；六、被告叶康应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莫颖置业有限公司解约违约金78,273元；七、被告叶康应于本判决生效之日起十日内支付原告上海莫颖置业有限公司恢复原状费用40,000元；八、原告上海莫颖置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告叶康履约保证金69,576元、公共事业保证金10,000元、装修押金14,297元(三笔保证金可予以冲抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,907.50元，减半收取计4,953.75元，由被告叶康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二一年三月三十日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。