贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初440号 原告：贵州泰丰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇迎宾大道佳鑫商业广场内。统一社会信用代码：915205210630786736。 法定代表人：伍剑，贵州泰丰物业管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：徐书瑜。 被告：刘银碧，男，1966年8月16日出生，汉族，户籍所在地：贵州省大方县，现居住地：贵州省大方县。 原告贵州泰丰物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“泰丰物管”）与被告刘银碧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告泰丰物管之委托代理人徐书瑜、被告刘银碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰丰物管向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费949.00元；2、请求判令被告支付从起诉之日起按照中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2015年4月29日与原告签订了《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准、双方的权利义务和违约责任等。被告是佳鑫小区A3栋3单元102室业主，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费。但被告无故拖延缴纳从2019年2月8日起至2020年5月31日共478天的物管费949.00元（建筑面积120.81平方米、单价0.5元/月/平方米），原告多次催收未果，故诉至法院。 被告辩称：1.根据被告与佳鑫房开商签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第三项规定，该商品房的物业管理费用自办理房屋交接手续次日起开始缴纳；第四条第四项规定，买受人在办理交房手续时，应当同时与物业公司签署《佳鑫国际商业广场前期物业管理协议》等文件，并按约定将第一期物管费缴纳。水电及其它相关费用从买受人签署《佳鑫国际商业广场前期物业管理协议》、《佳鑫国际商业广场业主临时公约》之日起由买受人承担等约定，答辩人与原告签署以上协议（公约）的时间是2015年4月29日，应该从2015年4月30日起开始计算所交物业管理费用，但泰丰物管违反此约定从2015年2月8日开始计算并违法收取了答辩人的物业管理费用，按照此约定，原告应退还或减除被告2015年2月8日至2015年4月29日之间共计81天的物业管理费142.33505元人民币；2.2019年9月28日，原告已经书面公示“泰丰物业”和“华远卫士”退出佳鑫小区物业管理，后被告便没有享受到原告的任何服务，原告还应该减去答辩人2019年9月28日至2020年5月31日期间共计8个月的物业管理费用；即（120.81×0.5）×8=64.405×8=483.24元人民币，被答辩人起诉的物业费用总额为949.00元人民币，减去483.24元等于465.76元，再减去第一条中违法多收取的81天物业费用142.33505元人民币，实际上被告应交323.42495元物业管理费用；3.原告擅自将距离被告住房不足30米远的业主共有的路面设置为垃圾转运场地，夏季一到，该转运场地50米范围内臭气熏天、苍蝇、灰尘满天飞，严重影响了被告的正常生活，请求法庭责令原告予以拆除，消除影响；4.原告进驻佳鑫小区期间，未经业主委员会及大部分业主同意，违法将小区内监控设施拆除，导致小区监控瘫痪，形同虚设，且对各单元门禁不予维护，导致各单元门禁随时敞开，小区外来人员随意进出，造成楼梯间墙壁、门等多处垃圾广告随处可见，并引发了多起刑事案件，业主无安全感，试问，物业管理费用收取何用?5.被告所购买的佳鑫小区商品房自2015年4月29日交房后，被告准备装修房子时便发现该房屋墙体多处裂缝的质量问题，被告将情况向原告反映，原告便安排技术人员将被告所发现裂缝的墙体予以技术处理好后，被告才开始装修，但装修结束后原告所谓技术处理好的墙体又出现大量裂缝，原告再次安排人员进行“技术处理”，将被告装修好的墙体戳开重新处理，并口头告诉答辩人该墙体不会再裂缝了，事后原告所谓技术处理好的墙体还在开裂，并且和之前的裂缝相比有过之而无不如；当答辩人第三次将此情况反映给原告以后，原告就不作为了，肆意推脱，将责任推给房开公司，至今未给被告处理好墙体开裂一事，试问原告服务到位了吗?负责任了吗?连起诉状上被告人的联系电话都写错，导致法庭至今未能电话联系到答辩人，这是严重不负责任的体现，是对法庭庄严的蔑视、藐视；6.根据《商品房买卖合同》第九章前期物业管理第二条规定；物业服务收费价格为0.5元每平方米（建筑面积），价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施日常维护费，绿化养护费、综合管理费；及地上停车管理费150元每月，地下停车管理费30元每月等约定，原告根本没有对小区内的共用部位共用设施设备进行日常维护，如：小区内各单元门禁均被损坏，泰丰物业公司视而不见、置若罔闻，被告也没有看到原告对各单元进行日常维护，至今小区内所有单元门禁都不起作用，原告是怎样服务的?被告只看到原告唯利是图，肆意妄为，违法收取各种费用。如原告未取得专业委员会或三分之二以上的业主同意，擅自将小区内的停车管理费按每月250元至280元强行收取。根据相关法律规定：建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外），占用所有产权人共有的道路或者其它场地、用于停放汽车的车位、物业用房归全体业主共有，佳鑫小区地下停车位和地面停车位均属于全体业主共同所有，但一直以来，整个小区内的所有停车位均被原告强行占有并高额收取费用且没有依法向业主公布，如果原告认为所有停车位属于他们或者属于房开商所有的话，请求法庭责令原告向所有业主出示产权证，让我们所有业主消费的明明白白、清清楚楚。如果原告不能出示产权证，那请把属于业主的共有车位交还给所有业主。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据，并经庭审质证： 1.贵州泰丰物业管理有限公司营业执照、法定代表人身份证复印件，用以证明原告的主体适格。被告无异议，但法定代表人伍剑是佳鑫房开公司的代表； 2.前期物业服务协议，用以证明合同约定了双方的权利义务以及物业服务费的收费标准。被告认可协议上的签名系其本人所签，但当时没注意看具体内容； 3.商品房买卖合同复印件，用以证明被告与房开公司约定了相应的交房时间。被告认为该合同和其本人的合同原件一致，签订的时候房开公司不允许看合同的具体内容，房开公司是2015年4月20日通知交房的，实际接房的日期是2015年4月29日； 4.答辩回复函一份，用以证明通过查找相关资料回复被告在答辩中的相关质疑问题。被告对答辩回复函内容不予认可； 5.日常工作的图片14页，用以证明泰丰物管在2020年5月31日前未撤出之前日常工作的保洁、保安及工程部各部门的工作情况。被告不认可该组证据，称没有看到原告公司好好服务，只是看到他们到处的搞违建； 6.佳鑫项目承接查验记录表，用以证明新的物业公司进入佳鑫小区及泰丰物管撤出佳鑫小区的时间。被告称不清楚这个真不真实，不认可； 7.大方电视台广告部广告播出通知单，用以证明佳鑫房开公司通过电视公告通知业主接房的时间。被告认为即便这个通知是真实的，但是当时候家里没有安装电视，所以没有收到电视公告通知，是接到电话通知的接房时间。 被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据，并经庭审质证： 1.收款收据，用以证明交房时间。原告对收据真实性认可，但认为达不到原告证明目的，不能证明房开公司通知被告接房的时间； 2.情况答复，用以证明原告曾经两次为被告处理房屋开裂的事项，第三次去找原告，原告就推给了房开商。原告认为该文件只是一个回复函，文件里面的内容只是针对房屋开裂的处理内容，原告协调房开公司工程队对被告的房屋开裂问题进行了处理，原告已履行了自己的职责和义务，这组证据达不到被告的证明目的。 经本院审查，对本案证据的证明效力认定如下： 原告第1组、第2组、第5组、第6组、第7组证据符合证据的“真实性、合法性、关联性”，本院均予以确认。对原告第3组证据的真实性，本院依法予以确认，但该证据不能证明房开公司实际通知被告的接房时间，达不到原告证明目的。原告第4组证据系其自己的书面陈述，不应作为证据。对被告第1组证据的真实性，本院依法予以确认，但该收据载明内容为2015年2月8日-2016年2月7日物业管理费，与本案原告主张的物业费用无直接关联。对原告第2组证据的真实性，本院依法予以确认，但该情况答复载明的主要内容为贵州佳鑫房地产开发有限公司与被告就房屋墙体开裂等问题的协调情况答复，与本案无直接关联。 本院经审理认定事实如下：2015年4月29日，原告泰丰物管作为甲方，被告刘银碧作为乙方签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业名称为贵州佳鑫国际商业广场小区，乙方所购房屋坐落位置为A3栋3单元102室，建筑面积120.85平方米；前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业服务；甲方的主要义务有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；乙方的主要义务有依据本协议向甲方交纳物业服务费用和其它费用。协议约定物业服务内容包括了房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、小区绿化、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、档案资料及其它管理服务事项；收费标准高层住宅按建筑面积每月每平方米1.00元、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.50元、商业住宅按建筑面积每月每平方米1.60元，乙方交纳费用时间为业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按每半年交纳一次，具体时间为每个交费周期第一个月的15日前；业主购买车位的，地下机动车停车管理服务费按30元/月标准收取，业主租赁车位的则自行约定；协议还约定根据政府有关规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金。专项维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业服务行政主管部门审核后批准后使用；协议在违约责任中约定甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天的0.5%交纳违约金。上述协议签订后，原告泰丰物管为佳鑫商业广场小区提供了物业管理服务，被告刘银碧未交纳佳鑫商业广场小区A3栋3单元102室从2019年2月8日至2020年5月31日共478天的物业服务费949.00元，原告泰丰物管诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立并生效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第七条第（五）项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费”的规定，原、被告均应按照约定行使权利、履行义务。原告泰丰物管履行了提供物业服务的义务，享有要求被告刘银碧支付物业服务费的权利。原告泰丰物管于2020年5月31日将佳鑫项目移交四川怡壁物业管理有限公司，其实际为佳鑫商业广场小区提供物业服务至2020年5月31日，故原告泰丰物管主张物业服务费计算至2020年5月31日符合客观事实，本院予以支持。原告泰丰物管在物业服务过程中的确有服务不到位的情形，但原告泰丰物管也履行了大部分物业服务的义务，本院对被告应交纳的物业服务费酌情扣减10%，为949.00元-949.00元×10%=854.10元，对原告泰丰物管要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。对于被告刘银碧辩称应扣除2015年2月8日至2015年4月29日期间物业管理费的问题，因该期间的物业管理费被告已于2015年4月29日缴纳，被告在缴纳该费用时并未提出异议，且本案中原告主张的是2019年2月8日起至2020年5月31日期间的物业费，与被告辩称的2015年2月8日至2015年4月29日的物业费不属同一期间，故对被告的该抗辩理由本院不予支持。对于原告辩称的房屋质量问题、停车位权属等问题，若原告有证据证明其向贵州佳鑫房地产开发有限公司购买的房屋质量、停车位权属等不符合《商品房买卖合同》的约定，可以与贵州佳鑫房地产开发有限公司自行协商或另案主张权利，故对被告的该抗辩理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告刘银碧于本判决生效后十日内向原告贵州泰丰物业管理有限公司支付2019年2月8日至2020年5月31日期间的物业服务费854.10元； 二、驳回原告贵州泰丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，适用简易程序减半实收25.00元，由被告刘银碧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，如义务方不自动履行，权利方可于本判决指定的自动履行期限届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审 判 员  罗 单 二〇二一年三月二十二日 法官助理  马海燕 书 记 员  杨 茹