河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)豫民再17号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱伟岭，男，1976年4月7日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李佩林，男，1972年6月20日出生，汉族，住北京市石景山区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：栗鹏举，男，1971年6月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：任晓，男，1969年4月13日出生，汉族，住河南省西峡县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：魏伟，男，1965年4月8日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 以上五申请人共同委托诉讼代理人：董晓婷，北京市晨野（郑州）律师事务所律师。 以上五申请人共同委托诉讼代理人：徐晓光，北京市晨野（郑州）律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南华启金管家物业服务有限公司。住所地：河南省郑州市郑东新区聚源路**聚源国际**附03。 法定代表人：李海军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张洁，河南新良明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常争争，河南新良明律师事务所律师。 二审上诉人（一审原告）：渠正国，男，1976年5月13日出生，汉族，住河南省郑州市管城回族区。 再审申请人朱伟岭、李佩林、栗鹏举、任晓、魏伟（以下简称朱伟岭等五人）因与被申请人河南华启金管家物业服务有限公司（以下简称华启金管家物业公司）、二审上诉人渠正国侵权责任纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院(2019)豫01民终23358号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月12日作出（2020）豫民申3084号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年1月26日公开开庭审理了本案。再审申请人李佩林、任晓及朱伟岭等五人委托诉讼代理人董晓婷、徐晓光，被申请人华启金管家物业公司的委托诉讼代理人张洁、常争争到庭参加诉讼。渠正国经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 朱伟岭等五人申请再审称，1.2016年5月份，华启金管家物业公司在聚源国际大厦一楼大厅西南角搭建咖啡吧。该咖啡厅位于公共区域，公共区域属于聚源国际大厦全体业主共有财产。华启金管家物业公司未经全体业主同意，擅自改变物业公共区域用途的行为已构成侵权，严重侵害了朱伟岭等五人在内的全体业主的共同利益。朱伟岭等五人要求拆除咖啡厅并恢复原状，理应得到支持。2.本案系因华启金管家物业公司侵害朱伟岭等五人建筑物区分所有权引起的侵权纠纷，与华启金管家物业公司将涉案咖啡厅出租给案外人经营所产生的租赁合同关系无关，原审以拆除咖啡厅涉及案外第三人民事权益为由，驳回朱伟岭等五人的诉讼请求错误。请求：撤销一、二审判决，改判支持朱伟岭等五人一审诉讼请求。 华启金管家物业公司辩称，聚源国际一楼大堂增设咖啡厅这一配套设施已征得符合法定比例的业主同意，程序合法，不构成侵权。朱伟岭等五人在业主人数及专有部分面积上均达不到法定条件，无权要求拆除咖啡厅。要求驳回朱伟岭等五人的再审请求，维持原判。 渠正国、朱伟岭、李佩林、栗鹏举、任晓、魏伟(以下简称渠正国等六人)向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(以下简称一审法院)起诉请求：拆除华启金管家物业公司在聚源国际一楼大堂建设的咖啡厅，恢复原状；诉讼费由华启金管家物业公司负担。 一审法院认定，渠正国等六人系郑州市郑东新区聚源路49号聚源国际大厦的业主，华启金管家物业公司系为聚源国际大厦提供前期物业服务的物业公司。聚源国际大厦未成立业主委员会。 2016年5月份，华启金管家物业公司在聚源国际大厦一楼大厅西南角公共区域搭建“聚缘咖啡”，并在事先及事后以问卷调查等方式征求业主意见，其中部分业主同意，部分业主反对，部分业主未征求意见。华启金管家物业公司搭建的位置为公共区域，属于聚源国际全体业主共有。现该位置由“瑞幸咖啡”实际经营。 渠正国等六人提交11份业主证明材料，证明华启金管家物业公司提供的《聚源国际业主/客户满意度调查问卷》真实性根本没有保证，其中有多份调查问卷存在伪造业主签名、篡改业主真实意见、未向业主说明调查目的进行欺骗性调查等情况。渠正国等六人认为，华启金管家物业公司进行的物业满意度调查问卷，不仅真实性没有保证，也不是对能否在聚源国际一楼大堂建设咖啡厅这一事项进行的合法、有效的表决，更无法证明建设咖啡厅得到了符合法定比例业主的同意。 渠正国等六人提交华启金管家物业公司关于聚源国际电梯广告、大堂咖啡吧和公区电费收支情况的公示说明，证明华启金管家物业公司于2018年6月1日将涉案咖啡厅出租，所产生的租金收益并未用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，而是用于交纳本应由华启金管家物业公司承担的物业公共区域电费。华启金管家物业公司认为郑州市中级人民法院对聚源国际公共区域电费问题作出终审判决，该部分电费由业主承担。华启金管家物业公司公示说明显示聚源国际大堂咖啡吧2018年6月1日投入使用，根据合同约定每月支付3000元的租金，截止到2019年6月30日共使用13个月，租金收入39000元；根据聚源国际项目与业主签订的《前期物业管理服务协议》第二十一条和第二十六条关于“公用水电（电梯、公用区域照明、绿化、景观水电、公共卫生间等）用量，按实际消耗依建筑面积据实分摊”的约定，大厦每月高达两万元左右的公区共用部位和公用设施设备的电费本该向业主分摊，但物业公司至今都未按约定向业主分摊，考虑到此项费用过高，物业服务中心将会在近期向广大业户征询意见，来决定电梯框架广告、咖啡吧租金的收益和公区电费的费用分摊的处理方式。 经查，郑州市中级人民法院作出（2017）豫01民终8183号民事判决，认为渠正国与华启金管家物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。该协议第二十一条第一项约定了公共水电按实际发生量计算，按建筑面积据实分摊，第二十六条约定公用水电用量，按实际消耗依建筑面积据实分摊的内容并不违反《郑州市物业管理条例》第四十三条规定，渠正国主张共用部位、公用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用包含了共用水电费用没有法律依据。 以上事实有渠正国等六人提交的郑州市房屋登记薄六份，聚源国际一楼大厅平面示意图及照片，2016年4月19日谈话录像及内容摘要，证明11份及证明人的身份证复印件、房产证复印件，瑞幸咖啡官网介绍及“瑞幸咖啡”照片，“聚源金街”照片，关于聚源国际电梯广告、大堂咖啡吧和公区电费收支情况的公示说明；华启金管家物业公司提交的郑州市房屋面积测绘报告书，华启聚源国际项目成交客户资料汇总表，192份商品房买卖合同，74份聚源国际业主满意度调查问卷，（2017）豫01民终8183号民事判决书以及郑州市中级人民法院庭审笔录、质证笔录在案佐证。 一审法院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。业主对专有部分以外的共有部分享有共有的共同管理的权利。业主对建筑区划内共有和共同事项的管理权，其行使方式必须遵循一定的表决程序和表决规则，形成业主群体的整体意志。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。华启金管家物业公司的搭建行为征得了部分业主同意，不属于擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动。华启金管家物业公司搭建行为虽有不妥之处，但拆除已搭建的咖啡吧可能影响部分业主的利益。2018年6月1日后，华启金管家物业公司将该咖啡吧场地出租给“瑞幸咖啡”使用，华启金管家物业公司将咖啡吧的收益向全体业主进行了公示，由业主决定将该收益用于公共区域电费的费用分摊，该行为有利于全体业主。郑州市中级人民法院（2017）豫01民终8183号民事判决认为，本案渠正国与华启金管家物业公司签订的《前期物业管理服务协议》第二十一条第一项约定了公共水电按实际发生量计算，按建筑面积据实分摊，第二十六条约定公用水电用量，按实际消耗依建筑面积据实分摊的内容并不违反《郑州市物业管理条例》第四十三条规定。因此，是否拆除已搭建的咖啡吧以及咖啡吧收益的用途仍应当由业主共同决定。业主利益的维护，应当通过成立业主委员会进行主张或由足够人数比例和专有面积比例的业主共同主张。渠正国等六人请求拆除华启金管家物业公司在聚源国际一楼大堂建设的咖啡厅，恢复原状，证据不足，不予支持。一审法院于2019年10月30日作出(2019)豫0191民初24658号民事判决：驳回渠正国等六人的诉讼请求。案件受理费100元，由渠正国等六人负担。 渠正国等六人不服，向河南省郑州市中级人民法院(以下简称二审法院)提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判支持渠正国等六人一审诉讼请求。 二审法院认定的事实与一审一致。 二审法院认为，渠正国等六人请求判令华启金管家物业公司拆除其在聚源国际一楼大堂建设的咖啡厅，恢复原状，但华启金管家物业公司已经将咖啡厅出租给案外人进行经营，已产生另一法律关系，对于案外人是否属于善意第三人以及案外人民事权利，本案无法作出认定和处理。渠正国等六人依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，在未确认华启金管家物业公司与案外人签订的租赁合同的效力并作出妥善处理的情况下，请求判令华启金管家物业公司拆除咖啡厅，涉及案外第三人民事权益，不应支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院于2019年12月9日作出（2019）豫01民终23358号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由渠正国等六人负担。 本院再审认定，2021年1月中旬，涉案咖啡厅改为“聚源国际楼宇党建服务中心”，双方当事人对此无异议。 本院再审认定的其他事实与原审认定的事实一致。 本院再审认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”规定，改变建筑物共有部分用途，属于建筑区划内有关共有和共同管理权利的重大事项，需由业主共同决定，以体现业主群体的整体意志。 本案中，2016年5月，华启金管家物业公司在聚源国际大厦一楼大厅西南角搭建咖啡厅设施。该咖啡厅设施位于公共区域，华启金管家物业公司搭建该设施，改变建筑物共有部分用途，该事项属于建筑区划内有关共有和共同管理权利的重大事项，未经业主共同决定，违反了上述法律和司法解释规定，侵犯了业主共有和共同管理的权利。且华启金管家物业公司在上述设施搭建前及搭建后虽然亦以问卷调查等方式征求部分业主意见，但至今为止华启金管家物业公司提供的证据仍不足以证明其搭建行为得到大多数业主的同意或认可，搭建行为的违法性没有得到补正。故朱伟岭等五人要求拆除涉案咖啡厅设施并恢复原状，理由成立，应予支持。原审以拆除涉案设施涉及案外第三人民事权益为由，判决驳回朱伟岭等五人诉讼请求不妥，应予纠正。 综上，朱伟岭等五人的再审请求成立，本院予以支持。原审判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河南省郑州市中级人民法院(2019)豫01民终23358号民事判决和河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初24658号民事判决； 二、限河南华启金管家物业服务有限公司于判决生效后十五日内将其在郑州市郑东新区聚源路49号聚源国际大厦一楼大厅西南角公共区域搭建的原咖啡厅设施予以拆除，并恢复原状。 一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，总计200元，由河南华启金管家物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦贵云 审判员  肖贺伟 审判员  李 杰 二〇二一年三月二十九日 书记员  李文慧