湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初438号原告（反诉被告）：雷升，男，1990年10月7日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。被告（反诉原告）：陈芳，曾用名陈芳玲，女，1987年7月6日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：杨亚利（特别授权），湖南湘人律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐家骏，湖南湘人律师事务所实习律师。被告：戴灵英，女，1985年10月24日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：夏文利（特别授权），湖南光阳律师事务所律师。被告：戴剑，男，1990年7月19日出生，汉族，住湖南省。原告雷升与被告陈芳、戴灵英、戴剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷升、被告陈芳的委托诉讼代理人杨亚利、被告戴灵英的委托诉讼代理人夏文利、被告戴剑均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）雷升向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋买卖合同（编号：MM00000453）；2.判决三被告向原告赔偿违约金90000元、双方居间服务费10800元、装修设计损失5000元，共计105800元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：因房屋买卖事项，2019年1月23日，原告雷升与被告陈芳、被告戴灵英、戴剑协商一致，共同签订《房屋买卖合同》（编号：MM00000453）。合同规定，由被告戴灵英、戴剑提供居间服务，被告陈芳将其位于宁乡市金色夏威夷10栋1602号房屋出售给原告雷升。合同约定该房屋面积89.52㎡，已经抵押给中国建设银行，抵押金额19万元，原告雷升以54.5万元购买，按照定金+购房首付款+公积金贷款+交房尾款的方式向被告陈芳支付购房款，原告雷升于2019年1月23日支付购房定金9万元。待该房屋产权证出来、契税缴纳满两年之后，办理贷款审批通过办理产权过户后，支付被告陈芳首付款3.5万元，原告雷升通过市公积金贷款后，支付购房款42万元。三方一致确定，由被告戴灵英、戴剑提供房屋买卖居间服务，签订房屋买卖合同当日，原告雷升、被告陈芳各自向被告戴灵英支付0.54万元居间服务费。依据房屋买卖合同规定，被告陈芳可依约配合原告雷升办理过户和交付房屋，应按约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续，原告雷升应按约定付款步骤时间按期付款。为促使房屋买卖合同顺利履行，合同约定一方未按合同约定履行其义务，每逾期一日，违约方向守约方支付100元/天的违约金，违约行为累计超过双方约定时间十日，或保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金，合同备注条款明确规定：原告雷升与被告陈芳一致确定，待房屋产权证出来、契税缴纳满两年之后的十日内，进行产权过户；由于被告陈芳原因不卖房屋，应按双倍定金赔偿原告雷升，并双倍承担原告雷升支付被告戴灵英、戴剑的居间服务费，反之亦然，如因原告雷升不买房屋，被告陈芳不予退回定金，并双倍承担被告陈芳支付被告戴灵英、戴剑的居间服务费。合同签订后，原告雷升依约向被告陈芳支付定金9万元，向被告戴灵英、戴剑支付居间服务费0.54万元。合同履行过程中，被告戴灵英代理被告陈芳处理房屋产权登记办理、房屋产权过户、定金退还、装修设计损失赔偿等事项，但三被告互相推诿，隐瞒产权登记真实情况，只强调产权证办下之后立即过户，并要求原告雷升先行装修房屋入住使用。2019年12月23日，被告戴灵英通知原告雷升，合同所涉房屋可以办理产权过户，要求准备好公积金贷款等相关手续，原告雷升表示同意，并要求约定被告陈芳一同办理产权过户手续。2020年1月7日原告雷升催促办理过户事项，万豪公司回复称，被告陈芳没有确定时间，房屋只办下栋证，分证还在办理中。实际上，该房屋已经于2020年1月3日办理了不动产登记，不动产权证号为（2020）宁乡市不动产权第0××8号。自不动产权证办理后，至2020年1月23日，三被告均未联系原告雷升，没有依合同约定到房屋管理部门办理产权过户。2020年4月25日，被告陈芳退回原告购房定金90000元，在定金退回收条上，注明原告雷升没有免除被告陈芳原《房屋买卖合同》的违约赔偿责任。原告雷升按照三被告先行装修入住的要求，对房屋进行装修设计，支付设计费用0.5万元。在合同中，被告陈芳承诺在房屋产权证（不动产权证）办理之后十日内办理产权过户，将房屋出售给原告雷升，但是在不动产权证已办理后，被告仍隐瞒不动产登记办理事实，拒不履行过户义务。由于被告陈芳未在约定期限内，将房屋产权过户给原告雷升，原告雷升没有取得房屋产权，被告戴灵英、戴剑隐瞒事实真相，欺骗原告，有明显过错，三被告已严重违约，依照相关法律法规，原告雷升有权解除房屋买卖合同，被告陈芳应按合同约定向原告雷升赔偿违约金9万元、双倍居间服务费1.08万元、装修设计费用损失0.5万元，被告戴灵英、戴剑对此承担共同赔偿责任。被告（反诉原告）陈芳辩称：1.原告从未向答辩人询问或求证过房屋产权的现实情况，原告一直在和中介联系和沟通，如果有隐瞒，也是中介在隐瞒，同时原告提供的聊天记录中明确表示答辩人是很诚信的，他受到了中介的欺诈，虽然原告和答辩人的合同约定的很清楚，但是原告和中介沟通的不清楚，因此原告所主张的答辩人隐瞒产权登记的情况没有事实依据。2.原告陈述涉案房屋是2020年1月3日办理的不动产权登记，但答辩人是在2020年3月26日才知晓不动产权办理的事实，原告认为答辩人没有在2020年1月23日前配合其办理过户系刻意隐瞒不成立，答辩人不可能在1月份并不明知产权证办理的情况下去配合原告办理过户。根据合同约定，房屋过户的履行义务是在房产证出来后十日内，如果原告不买，原告应该承担违约责任，如果答辩人不卖，答辩人承担违约责任。原告并没有在2020年1月13日前要求答辩人过户，原告也构成了违约。本案过户时间起算点应当是双方都知道不动产权证出来的时间节点，根据原告提供的聊天记录，原告在2020年3月25日知晓房产证已经出来，并告知答辩人，答辩人于3月26日确认房产证已经出来的事实，同时于3月30日向原告发出了办理产权过户的通知，原告单方撕毁合同，拒不办理过户，应当向答辩人承担违约责任。3.合同签订于2019年1月23日，原告于2019年6月5日向答辩人明确表示，因不能办理过户，其不购买房屋，实际上是原告反复违约，没有诚信，不遵守契约精神，应当向答辩人承担违约责任。被告戴灵英辩称：1.答辩人不是适格的诉讼被告。原告雷升与被告陈芳的房屋买卖合同的签订，系宁乡万豪房地产经纪有限公司金色夏威夷分公司提供媒介服务，答辩人虽系公司股东，但公司已于2020年9月22日依照《公司法》规定的注销程序向工商部门申请了注销登记。2.答辩人不存在退还原告中介费用5400元。答辩人本人没有收取原告支付的中介费用；中介方宁乡万豪房地产经纪有限公司金色夏威夷分公司已于2019年1月23日促成原告雷升与被告陈芳签订了《房屋买卖合同》；2019年1月23日，宁乡万豪房地产经纪有限公司金色夏威夷分公司促成的原告雷升与被告陈芳签订的《房屋买卖合同》第三条居间服务费的支付明确约定，签订本合同后，甲乙双方即陈芳、雷升认可共同委托丙方宁乡万豪房地产经纪有限公司金色夏威夷分公司为其已提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日甲乙双方分别应支付丙方居间服务费5400元，为保障丙方合法权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲乙双方一次性支付给丙方。3.答辩人不存在支付原告违约金9万元。原告与陈芳签订的《房屋买卖合同》是在宁乡万豪房地产经纪有限公司金色夏威夷分公司的中介下促成签订，不是答辩人个人促成；宁乡万豪房地产经纪有限公司金色夏威夷分公司促成的原告雷升与被告陈芳签订的《房屋买卖合同》第六条丙方的义务中明确约定，丙方为达成本合同提供居间服务，丙方对在交易过程中甲乙双方提供的文件、资料、凭证、信息保密；合同第二条第四款明确约定，银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理，甲乙双方另行委托代办机构办理；合同签订后，甲乙双方并没有与宁乡万豪房地产经纪有限公司金色夏威夷分公司和答辩人签订产权过户、银行贷款办理等手续的书面委托协议，更加没有支付代办费用给与宁乡万豪房地产经纪有限公司金色夏威夷分公司和答辩人；合同签订后，该合同的履行系原告雷升与被告陈芳之间的事情，宁乡万豪房地产经纪有限公司金色夏威夷分公司不存在要尽合同能否履行成功的义务，原告与宁乡万豪房地产经纪有限公司金色夏威夷分公司原告陈勇的微信联系，陈勇也只是在尽无偿协助义务而已，且原告在2019年6月22日与陈勇的微信聊天记录中早提出不购买陈芳的房屋，要求陈勇继续向其推介其他合适的房源，不追究其责任。4.原告所提的违约金过高。5.答辩人不存在赔偿原告的装修设计费用。被告戴剑辩称意见与被告戴灵英一致。被告（反诉原告）陈芳向本院提出反诉请求：1.请求解除反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》（编号：MM00000453）；2.请求判令被反诉人向反诉人返还定金90000元并支付违约金90000元；3.请求判令被反诉人支付反诉人为维护权利支出的律师费用8000元；4.请求判令本案本诉和反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年1月23日，反诉人（甲方）与被反诉人（乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：乙方于合同签订当日向甲方支付9万元作为购房定金，首付款3.5万元于产权证出来、契税满两年之后，产权过户手续办理之时支付。乙方通过公积金贷款42万元方式向甲方支付。合同同时约定，若有乙方未按合同约定履行，则每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为累计超过约定时间十日的，守约方有权解除合同，并要求违约方支付与合同定金数目相同的违约金，并双倍支付丙方中介服务费。合同签订时，反诉人与被反诉人均明知房产证未下来，被反诉人由于急于买房，想尽快入住，开始装修设计。2019年6月5日，被反诉人向反诉人明确表示不买了。2020年4月25日，被反诉人向反诉人发出律师函，吓唬反诉人，反诉人向被反诉人退还9万元定金。按照合同约定，反诉人有权不予退还被反诉人定金。反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，成立并成效。合同已明确约定，等产权证出来、契税满两年之后支付首付款，被反诉人急于入住，缺少耐心，于2019年6月5日向反诉人表示不再购买房屋，意即不再履行合同，根据相关法律规定，反诉人有权请求被反诉人承担相应的违约责任。原告（反诉被告）雷升针对被告陈芳提起的反诉辩称：1.中介方未在合同签订时明确表示房屋没有房产证；2.原告并未急于装修，是中介方明确表示原告可以装修房屋；3.原告要求合理合法解除合同，中介方出具的承诺书可以体现，中介方承诺可以解除合同的事项，因双方没有解除合同的行为，所以合同一直在继续履行，事实上没有成功的解除合同；4.关于不动产权登记信息，不动产登记时间为2020年1月3日，至2020年1月23日两被告都没有向原告履行办理过户的义务，已经构成事实上的违约。经审理查明：2018年12月23日，雷升经与长沙万豪房地产经纪有限公司中介陈勇沟通联系，欲通过中介与位于宁乡市金色夏威夷10栋1602号房屋的房主商谈房屋购买事宜。后在陈勇所提供的媒介服务下，陈芳（甲方、出售方）、雷升（乙方、买受方）、宁乡万豪房地产经纪有限公司（丙方、居间方）于2019年1月23日签订《房屋买卖合同》（编号：MM00000453），合同约定：甲方自愿将坐落于湖南省宁乡市金色夏威夷10栋1602房出售给乙方（商品房买卖合同21500281602），建筑面积约为89.52㎡；房屋已设定抵押，抵押给中国建设银行，抵押银行金额约190000元；乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉，且已实地看房，无任何异议；甲乙双方确认该房屋总售价为545000元，约定付款方式为购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款，乙方于2019年1月23日支付甲方购房定金90000元，乙方于产权证下来、契税满两年之后办理产权过户，产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款35000元，乙方于通过市公积贷款时向甲方支付购房款420000元；银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理，由甲、乙双方另行委托代办机构办理；签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费5400元，乙方应支付丙方居间服务费5400元，为保障丙方合法权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收定金及购房款中直接扣除应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用，甲、乙双方均无异议；合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金；甲乙双方经友好协商，待产权证出来、契税满两年之后10日内进行产权过户；由于甲方原因不卖，甲方双倍定金赔偿给乙方，并双倍支付丙方中介服务费，由于乙方原因不买，甲方定金不退并双倍支付丙方中介服务费。合同签订当日，陈芳向雷升出具定金收条，其内容如下：今收到雷升购买本人坐落于湖南省××乡××小区××栋××室房屋的购房定金90000元，我产权人收到本笔购房定金后，保证积极配合办理该房屋的产权过户登记至购房人名下，如因我产权人原因造成该房屋不能办理产权过户登记，我产权人愿意按照《合同法》、《中华人民共和国担保法》相关定金“收受定金的一方不履行债务的，须双倍返还定金”条款处理，同时按照我与购房人签订的《房屋买卖合同》承担赔偿责任。同日，陈勇亦向雷升出具收条并加盖印有“宁乡万豪房地产经纪有限公司金色夏威夷分公司”的印章，内容如下：“今收到雷升购买金色夏威夷10栋1602室中介服务费5400元，诚意金2000转为中介服务费”。2019年1月23日，陈芳将其购买房屋时所签的《宁乡市商品房买卖合同》（21500281602）委托给宁乡万豪房地产经纪有限公司夏威夷店保管，以用于办理产权过户手续。2019年4月，雷升通过微信询问房屋过户时间，陈勇回复其房屋暂时还不能过户。后二人就房屋过户时间产生异议，雷升认为其在房屋销售时刻意隐瞒产权证未办理下来的事实，陈勇则称合同上已明确房屋过户时间为产权证下来、契税满两年后10日内。就此，雷升多次向陈勇提出关于退钱的请求，后陈勇于2019年6月29日向其出具承诺书并加盖印有“宁乡万豪房地产经纪有限公司金色夏威夷分公司”的印章，承诺内容如下：“今万豪地产员工陈勇承诺雷升关于金色夏威夷10栋1602室房屋买卖合同三方解除合同事宜。①于2019年7月10日前后3天内，待万豪地产与双方协商后，在买卖双方都在场的前提下，在不影响卖方之前所签买卖合同的前提下，万豪地产陈勇可提前垫付之前买方所支付定金退还给雷升（玖万元整）②在解除合同的同时，退还之前签约时所收取的中介服务费（伍仟元整）③买卖双方须退还之前所签合同及收据”。该承诺出具后，买方、卖方、中介方一直未能协商办理好退房退款等事宜。期间，雷升曾于2019年6月5日通过微信告知陈芳，表示因房屋无法过户，其不购买该房屋。2019年12月23日，陈勇通过微信通知雷升房屋可正常办理过户，并询问雷升何时有空以便提前与卖方约时间，雷升回复称“都有空”并询问需要准备哪些资料。2020年1月7日，雷升再次询问，陈勇表示“房东现在还没确定时间”，并称“现在只下了栋证，分证还在办理”。3月22日，陈勇表示“如果你这边随时可以来宁乡，他就安排时间回来，他现在随时可以回了”，雷升则表示对方存在逾期的违约行为。3月27日，陈勇告知雷升，“刚刚房东打电话给我，开发商这边产权证已经下来了，随时可以回来办理过户手续”，雷升表示“你们已经违约了，没有违约处理的方案我是不会去的”。此后，陈勇多次询问雷升其是否还要该房屋，雷升表示“房子要不要，要看你们给怎样的方案”。3月30日，陈芳通过微信告知雷升，其于3月26日从开发商处得知可以办理产权证，表示“去年6月你说不买了，后来你又告诉中介想买，目前如果需要我配合你办理过户事宜，请提前联系”。后双方一直未能协商一致办理过户。4月25日，陈芳将其在合同签订时所收取的购房定金90000元返还雷升。另查明一，涉案房屋登记日期为2020年1月3日，房产证号为湘（2020）宁乡市不动产权第0××8号。陈开春（陈芳丈夫）曾于2020年3月12日询问开发商工作人员房产证办理事宜，工作人员反馈称“证还没下来”。另查明二，2019年7月9日，陈芳（甲方、出售方）、陈勇（乙方、买受方）、宁乡万豪房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》（编号：MM00000839），约定甲方自愿将坐落于湖南省宁乡市金色夏威夷10栋1602房出售给乙方（商品房买卖合同21500281602）。陈芳、陈勇亦于同日签订《合同补充协议》，约定陈勇有权利对该房屋进行装修再次出售，陈芳需配合陈勇过户至陈勇指定人名下，如果在产权证下来的两个月内没有找到买家，则两个月期限内由陈勇或陈勇指定人按照原合同约定价格购入，如果超过两个月没有售出，则定金不退，房产由陈芳自由支配。庭审中，陈芳表示房屋已经卖与他人。另查明三，宁乡万豪房地产经纪有限公司成立于2016年3月15日，登记股东为戴灵英、戴剑。2020年9月22日，该公司决议解散并办理注销登记，其清算报告中写明公司债权债务已经全部清偿完毕，若有未清偿的债权债务由股东按出资比例承担。上述事实，有原、被告的陈述、《房屋买卖合同》、收条、定金收条、微信聊天记录、承诺书、不动产登记信息表、房屋所有权证代管委托书、收付款业务回单、宁乡万豪房地产经纪有限公司章程、股东会决议、清算报告等在卷予以证实，本院予以确认。本案争议焦点为：1.三方在《房屋买卖合同》履行过程中是否存在违约行为；2.《房屋买卖合同》是否已经三方协商后解除。本院认为，陈芳、雷升、宁乡万豪房地产经纪有限公司三方签订的《房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，三方均应按照合同的约定履行各自义务。该合同实际成立两种法律关系，即房屋买卖合同关系、中介合同关系。关于争议焦点1。三方经协商后签订《房屋买卖合同》，合同中对价款支付、房屋产权过户时间、违约责任等均进行了约定。其中房屋产权过户约定为：产权证下来、契税满两年之后10日内办理产权过户，该约定不仅在合同第二条关于付款步骤处通过选项勾选、内容手书的方式约定，亦在合同尾部备注处再次进行手书确认，故在雷升、陈芳间所成立的房屋买卖合同关系中，双方已明确对房屋产权过户时间进行约定，且从其约定内容的理解释义上来看，需满足两项条件：其一为产权证办理下来；其二为契税缴纳满两年。雷升所述其理解的“产权证下来”为已办理的产权证从抵押银行处下来，从整个合同的约定来看，双方在合同中对房屋概况一栏下已将格式条款中的“《房屋所有权证》号为”删除划掉，并在其后手书写明原《商品房买卖合同》编号，且雷升所主张的隐瞒房屋产权登记真实情况并没有相应证据予以证实，故本院对其主张不予采信。此外，涉案房屋的不动产登记时间虽为2020年1月3日，但该时间为相应主管部门在行使行政职权过程中所进行登记的时间，而“产权证下来”时间应为权利人知晓或取得不动产登记证书的时间，从日常生活经验来看，主管部门登记时间与权利人知晓或取得不动产登记证书的时间存在一定先后顺序。从双方提交的微信聊天记录中可知，陈芳于2020年3月26日知晓可以办理产权证后，先后通过中介联系或直接联系雷升其可以办理过户手续，且其在知晓前亦询问过开发商工作人员房产证办理事宜，故从合同约定来看，陈芳作为出卖方在办理过户上不存在相应违约情形。从买受人雷升方面来看，其在合同履行过程中，先按合同约定支付了购房定金，后多次与中介、出卖人就产权过户时间进行磋商，中途虽于2019年6月表示因房屋无法过户，其不购买该房屋，但后续亦在中介询问其过户时表示配合办理过户手续，可见买卖双方在合同签订后合同履行过程中曾多次就后续诸如产权过户事宜进行平等协商，双方互有意见征询。故从合同约定来看，雷升作为买受方不存在违约情形。此外，对于中介一方，其合同义务为向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，雷升作为买受人、陈芳作为出卖人，二者已成立房屋买卖合同关系，中介方已完成其中介服务，亦没有证据证明其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。同时，陈芳委托中介方保管其《商品房买卖合同》以用于办理产权过户手续，陈勇作为宁乡万豪房地产经纪有限公司在合同签订后亦在跟进产权过户事宜。故从合同约定来看，宁乡万豪房地产经纪有限公司亦不存在相应违约情形。关于争议焦点2。从以上所述，三方（即陈芳、雷升、宁乡万豪房地产经纪有限公司）在合同履行过程中均不存在相应违约情形，一方面宁乡万豪房地产经纪有限公司按照合同约定已提供并完成其中介服务，另一方面，陈芳与雷升作为房屋买卖双方在履约过程中，先后经多次协商，其中雷升在收到可办理过户的告知后没有要求办理，并接受了陈芳购房定金的退还，双方已以实际行为解除了所建立的房屋买卖合同关系，即《房屋买卖合同》已经协商解除。基于以上论述，对雷升本诉的各项诉讼请求、陈芳反诉的各项诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）雷升的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）陈芳的全部诉讼请求。本诉案件受理费1208元（已减半收取），反诉案件受理费2030元（已减半收取），以上共计3238元，由原告（反诉被告）雷升负担1208元，被告（反诉原告）陈芳负担2030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何胜兴二〇二一年三月二十九日书记员  卢 佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。