重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝01民终167号上诉人（原审被告）：邓素梅，女，汉族，1972年1月1日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：王剑波，四川瀛诚虹信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:曹平，男，汉族，1968年9月27日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：王剑波，四川瀛诚虹信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆岭寓物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区丹龙路88号1栋3楼，统一社会信用代码9150010855407170E。法定代表人：郭勇，总经理。委托诉讼代理人:陈丽，女，公司员工。上诉人邓素梅、曹平因与被上诉人重庆岭寓物业管理有限公司（以下简称岭寓物业）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2020）渝0111民初3842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人曹平、邓素梅共同的委托诉讼代理人王剑波，被上诉人岭寓物业的法定代表人郭勇、委托诉讼代理人陈丽到庭参加诉讼。本案现己审理终结。邓素梅、曹平上诉请求：撤销一审判决，依法改判邓素梅、曹平向岭寓物业支付2019年8月1日至2019年10月9日期间的物业服务费376.94元。事实和理由：1.一审认定事实不清，且认定事实错误。一审法院对邓素梅、曹平与岭寓物业之间，原建立的事实上的前期物业服务合同关系，自芸峰·西贵堂小区业主委员会于2019年10月10日与上海永升物业管理有限公司签订的该小区《物业服务合同》生效时已自动终止，这一关键事实未查清；2019年9月经案涉小区业主委员会公开招标，选聘新的物业管理企业，上海永升物业管理有限公司参与竞标并中标后，于2019年10月10日与该小区业主委员会签订了新的《物业服务合同》，该合同明确约定签订即生效。至此，根据前期物业服务合同的约定，以及相关法律、法规的规定，岭寓物业就案涉小区的前期物业服务合同已自动终止，但岭寓物业拒不退出、并移交相关手续，导致上海永升物业管理有限公司无法入驻。一审法院认定邓素梅、曹平与岭寓物业之间，在2019年10月10日后，双方仍具有前期物业服务合同关系的这一认定错误。自涉案小区业主委员会于2019年10月10日与上海永升物业管理有限公司签订新的《物业服务合同》并生效之日，《西贵堂前期物业服务合同》自动终止，至此，邓素梅、曹平与岭寓物业之间已不存在前期物业服务合同关系，以及相应的权利义务。双方之间所形成的事实上的前期物业服务合同关系终止后，其权利义务终止，至此邓素梅、曹平不再负有向岭寓物业支付事实合同终止后物业费的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定:“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”自2019年10月10日涉案小区业主委员会与上海永升物业管理有限公司签订《物业服务合同》生效时，《西贵堂前期物业服务合同》自动终止，岭寓物业已不享有基于前期物业服务合同向邓素梅、曹平收取物业费的权利。2.一审适用法律错误。本案应适用《物权法》第八十一条、《物业管理条例》第二十六条、以及《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，认定岭寓物业与重庆亿超置业发展有限公司所签订的前期物业服务合同，自2019年10月10日案涉小区业主委员会与上海永升物业管理有限公司所签订的物业服务合同生效之日，该前期物业服务合同已自动终止。岭寓物业辩称,到目前为止，我公司与重庆亿超置业发展有限公司签订《西贵堂前期物业服务合同》依然有效，目前我公司依照前期物业服务合同的约定在对小区进行服务。新的物业服务合同签订后，原物业服务公司需要撤场，新的物业服务合同才能履行。邓素梅、曹平提出的合同到期，以及涉案小区业委会签订的新的物业服务合同，实际上业主委员会成立是有瑕疵的已经被叫停，所以目前为止前期物业服务合同依然有效。岭寓物业向一审法院起诉请求：1.判令邓素梅、曹平给付2019年8月至2020年6月物业管理费1511.72元；2018年11月至2019年12月水电公摊费9.65元；2.请求判令邓素梅、曹平按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年6月30日应支付违约金暂定为725.3元；以上合计费用2246.67元；3.本案诉讼费由邓素梅、曹平承担。一审法院认定事实：2013年5月26日，岭寓物业（乙方）与重庆亿超置业发展有限公司签订《西贵堂前期物业服务合同》，其中第一章物业基本情况物业名称：西贵堂物业类型：商住综合小区坐落位置：重庆市大足区龙岗街道北禅社区总建筑面积：15.2万平方米第二章服务内容与质量第三条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.共用部位、共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；2.物业管理区域内安全措施建立、公共秩序的维护（不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任）；3.共有绿地、花木的养护和管理；4.物业管理区域内环境卫生的维护；5.区内交通与停放车辆秩序的维护；6.业主及非业主使用人在管理区域内进行装修施工的管理；7.管理本物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料；8.根据物业性质或惯例应提供的其他事项。第四章在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：1.专项特约服务；2.客户邮件代收；3.24小时热线服务。…第三章物业服务费用第七条本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。根据国家和重庆市有关法律法规，双方约定本物业管理区域内物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1.住宅物业管理服务费：1.80元／月·平方米（不含电梯费）；2.商业物业管理服务费：5.00元／月·平方米；3.非住宅用房：按住宅物业管理服务费二倍标准收取；4.停车位物业管理服务费：80元／月·位，车位权属系业主的应按车库车位80元／月·位标准，向乙方交纳停车管理服务费。5.本物业的水电公摊实行据实分摊。6.业主应于接房之日起交纳物业服务费。以上物业服务费收费标准，最终按合同约定收费标准执行。第八条业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第九条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。第十条物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月的10日前履行交纳义务。前期物业服务费，业主应于接收房屋（建设单位发放的业主交房书面通知）时间计算和缴纳。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，其物业物业服务费用由甲方按相关规定交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定。物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。第十一条停车收费分别采取以下方式：停车场属甲方所有，委托乙方管理的，业主或物业使用人在同等条件下有优先使用权，车位使用人应按政府定价标准向乙方交纳停车费及停车管理费；停车费（扣除管理成本）归甲方所有。第十二条乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按双方约定执行。第十三条对物业服务费用收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：1.由业主委员会协调；2.向法院提起诉讼。第四章物业的承接验收…第五章物业的使用与维护…第六章物业管理用房…第七章专项维修资金…第八章违约责任第三十条甲方违反本合同第十一条、第十二条、第十三条的约定，致使乙方的管理服务无法到达本合同第二条、第三条约定的服务内容和质量标准的，由甲方应承担相应的违约责任。第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定、未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天百分之一的标准向乙方支付违约金。…第九章其他事项第三十四条本合同期限自2014年6月30日起至2017年6月29日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十五条本合同期满，业主大会尚未成立的，本合同期限顺延至业主大会选聘新的物业管理企业时为止。…第四十二条本合同一式五份，甲乙双方各两份，物业管理行政主管部门（备案）一份，具同等法律效力。附件《前期物业管理服务质量标准》2013年6月20日，岭寓物业与重庆亿超置业发展有限公司签订的前期物业服务合同在原主管部门重庆市大足区国土资源和房屋管理局备案。2015年11月4日，曹平、邓素梅取得位于重庆市大足区××街道××路××段××号××西贵堂）2幢1-12-4住宅的所有权登记，建筑面积91.05平方米。曹平每年通过预存的方式交纳物业服务费。岭寓物业举示了2018年11月-2019年12月《西贵堂水电公摊明细表》拟证明曹平自2018年11月至2019年12月应承担公摊水费合计9.65元。2020年4月19日，岭寓物业向曹平寄送《欠费催收函》，告知曹平西贵堂2幢1-12-4号住宅自2019年8月至2020年4月期间未缴纳的物业服务费累计达1347.80元，水电公摊费累计达9.65元，总合计1357.45元。通知曹平在2020年4月30日前到西贵堂小区物业客户服务中心缴清拖欠的物业费。2020年8月24日，曹平再次收到到岭寓物业送达的《欠费催收函》：曹平西贵堂2幢1-12-4号住宅自2019年8月至2020年7月期间未缴纳的物业服务费累计达1648.32元，水电公摊费累计达9.65元，总合计1657.97元。2019年5月12日，重庆市大足区龙岗街道北禅社区居民委员会就大足区龙岗街道西贵堂小区第一届业主委员会选举结果进行公示。2019年5月16日，重庆市大足区人民政府龙岗街道办事处对重庆市大足区龙岗街道芸峰·西贵堂小区业主委员会进行备案。重庆市大足区龙岗街道芸峰·西贵堂小区业主委员会制作了《大足西贵堂小区续聘或招标新聘物业及物业费标准业主意愿书面表决结果统计表》。2019年6月3日，重庆市大足区龙岗街道芸峰·西贵堂小区业主委员会向岭寓物业送达《西贵堂业主委员会关于终止前期物业的通知》：一、鉴于贵司前期物业服务品质业主不满意率高达93.8%测评结果，贵司不再具有下一轮西贵堂物业小区物业服务的竞标资格，望贵司收到本通知后，于2019年7月10日前做好物业移交准备工作。二、按照测评结果，从2019年6月起，西贵堂物业小区物业服务按照过渡价执行，即1.00元/平方米标准执行。2019年6月5日，岭寓物业向重庆市大足区龙岗街道芸峰·西贵堂小区业主委员会作出《关于西贵堂业委会终止前期物业通知的复函》，不认可业委会的通知，要求按照前期物业服务合同履行。2020年5月9日，重庆市大足区龙岗街道办事处作出龙岗办事处发[2020]141文件--《关于暂停曹平等同志芸峰·西贵堂小区业委员会成员职务的通知》。2020年8月16日，重庆市大足区龙岗街道办事处作出《大足区龙岗街道办事处关于对“西贵堂小区业主委员会选聘物业服务企业民意表决结果公示”的情况说明》，主要指2020年5月1日至5月8日西贵堂小区业主委员会召开对“重庆速达物业公司”的业主测评大会，未在龙岗街道办事处、北禅社区居委会监督指导下进行。结论是本次业主委员会公示的表决结果不能作为业主大会作出决定的依据；在半数以上业主委员会成员不能履职期间，加盖业主委员会公章发出的各类文件，均不代表该小区业主委员会。2020年8月27日，重庆市大足区龙岗街道办事处发出《通知》，根据《重庆市物业管理条例》的相关规定，曹平、邱显玲、唐裕忠、罗明安四名业委会成员职务已自行终止，龙岗街道办事处将组织召开业主大会，重新选举业主委员会。一审中，岭寓物业表示，自2020年1月1日起，岭寓物业将西贵堂小区住宅物业服务费标准降为1.50元/平方米(建筑面积）。同时查明，曹平、邓素梅系夫妻。曹平于2018年2月27日在岭寓物业尚有预存物业费2913.6元，本期实缴1967元（即交纳2018年2月27日至2019年2月27日的物业费1967元）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。岭寓物业与重庆亿超置业发展有限公司2013年5月26日签订的《西贵堂前期物业服务合同》合法、有效；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，虽然岭寓物业与曹平、邓素梅之间没有签订《物业服务合同》，但岭寓物业与重庆亿超置业发展有限公司签订的《西贵堂前期物业服务合同》对曹平、邓素梅具有约束力；岭寓物业有权要求接受了物业服务的曹平、邓素梅支付价款或者报酬。岭寓物业与重庆亿超置业发展有限公司签订的《西贵堂前期物业服务合同》于2013年5月26日成立并生效；渝府办发（2015）36号《重庆市物业收费办法》规定已签订前期物业服务合同且未到期的，服务标准及收费标准严格按照合同约定执行。2018年9月28日重庆市大足发展和改革委员会、重庆市大足区国土资源和房屋管理局下发关于贯彻《重庆市物业收费管理办法》有关问题的通知要求：在住宅前期物业服务收费标准实施时，已签订前期物业服务合同尚未到期的，服务标准及收费标准严格按照合同约定执行；物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定的，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。岭寓物业与重庆亿超置业发展有限公司签订《西贵堂前期物业服务合同》虽然已经到期，在没有新的物业服务企业进入西贵堂小区提供物业服务的情况下，岭寓物业自愿按照原合同约定继续提供服务，曹平、邓素梅应当按照《西贵堂前期物业服务合同》约定向岭寓物业缴纳物业管理费，岭寓物业自愿将西贵堂小区2020年1月起的物业费标准降为1.50元/平方米，不损害他人利益，符合法律规定，一审法院依法予以准许。曹平、邓素梅辩称岭寓物业的前期物业服务合同已到期、小区业主已选聘新的物业服务企业、双方不存在物业服务关系的辩称理由，一审法院不予支持。岭寓物业要求曹平、邓素梅承担水电公摊费9.65元，并举示了其制作的《西贵堂水电公摊明细表》，因该《水电公摊明细表》系岭寓物业自己制作，其没有举示交纳西贵堂小区公共部分水电费的依据，对其请求因证据不足，依法不予支持。曹平举示的《西贵堂业主委员会关于终止前期物业的通知》系其单方意思表示，业主委员会作出有关决定需按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定按照业主的授权作出，其举示《西贵堂业主委员会关于终止前期物业的通知》没有征得岭寓物业的同意，对岭寓物业不具有约束力。曹平、邓素梅2018年2月27日在岭寓物业尚有预存物业费2913.6元，扣除其当期缴纳的2018年2月27日至2019年2月27日期间的物业费1967元，其2019年3月至2019年12月应交物业服务费1638.9元（91.05平方米×1.80元×10个月），2020年1月至2020年6月应交纳物业服务费819.45元（91.05平方米×1.50元×6个月），合计2458.35元，扣除预存物业费余额946.6元（2913.6元-1967元），曹平、邓素梅尚欠岭寓物业2020年6月以前的物业服务费1511.75元，岭寓公司要求曹平、邓素梅支付物业服务费1511.72元，一审法院依法予以支持。关于岭寓物业主张以未付物业费为基数按照每日千分之三支付违约金至缴清全部物业费为止的诉讼请求，由于曹平、邓素梅对标准有意见，因此，违约金应适当降低，违约金应以未履行部分的一年期贷款市场报价利率四倍计算；违约金为：从2019年9月1日以36.74元（91.05㎡×1.8元/㎡×6个月-946.6元）为本金按照一年期贷款市场报价利率四倍计算至2019年9月30日、从2019年10月1日起以200.63元（36.74元+91.05㎡×1.8元/㎡）本月应交物业服务费与此前尚欠物业服务费之和）为本金按照一年期贷款市场报价利率四倍计算至2019年10月31日，以此类推。判决：一、曹平、邓素梅于判决生效后五日内支付岭寓物业2019年8月1日至2020年6月30日期间的物业服务费1511.72元及违约金(违约金从2019年9月1日以36.74元为本金按照一年期贷款市场报价利率四倍计算至2019年9月30日，从2019年10月1日起至2020年6月30日，每月以截至上一月底尚欠的物业服务费及当月应交的物业服务费之和为本金按照一年期贷款市场报价利率四倍计算违约金)；二、驳回岭寓物业的其他诉讼请求。案件受理费25元，由曹平、邓素梅负担。本院二审中，邓素梅、曹平举示涉案小区业主委员会与上海永升物业管理有限公司于2019年10月10日签订的《芸峰.西贵堂小区物业管理合同》，拟证明案涉小区业主委员会在2019年10月10日与上海永升物业管理有限公司签订的物业服务合同自签订之日起生效，岭寓物业与重庆亿超置业发展有限公司所签订的前期物业服务自2019年10月10日起已终止，岭寓物业自此不再享有向案涉小区业主收取物业管理服务费的权利。岭寓物业的质证意见为：对其真实性、合法性、关联性不认可，因物业服务合同需要经业主委员会进行公示并需去相关行政部门备案。本院二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，在2019年10月10日之后实际仍系岭寓物业按照合同约定以及相关规定为涉案小区提供物业服务，邓素梅、曹平亦接受了相关物业服务，理应交纳相应物业管理费。邓素梅、曹平称岭寓物业拒不退出、移交，但未举示充分有效的证据予以证明，本院不予支持。邓素梅、曹平还上诉称涉案小区业主委员会于2019年10月10日与上海永升物业管理有限公司签订该小区《物业服务合同》之日，岭寓物业与重庆亿超置业发展有限公司签订《西贵堂前期物业服务合同》已经自动终止的问题，由于涉案小区并未有新的物业服务企业全面履行义务，不管前期物业服务合同是否终止，在遵循公平、等价有偿的原则下，岭寓物业担负了相应合同义务继续提供物业服务，则有权向业主主张该期间的物业费。综上所述，邓素梅、曹平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邓素梅、曹平负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年三月十一日法官助理  黄春燕书 记 员  刘思含