重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终208号上诉人（原审原告）：胡宏强，男，汉族，1969年1月25日出生，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：李川薇，重庆非子律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：仲树昌，男，汉族，1963年9月30日出生，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告）：王国英，女，汉族，1936年12月10日出生，住重庆市沙坪坝区。被上诉人（原审被告）：仲夏，男，汉族，1992年7月24日出生，住重庆市沙坪坝区。三被上诉人共同委托诉讼代理人：郭伟琨，重庆通安律师事务所律师。上诉人胡宏强因与被上诉人仲树昌、王国英、仲夏返还原物纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初20666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月25日进行了询问。上诉人胡宏强的委托诉讼代理人李川薇，被上诉人仲树昌与被上诉人仲树昌、王国英、仲夏共同委托的诉讼代理人郭伟琨到庭参与诉讼。本案现已审理终结。胡宏强上诉请求：1．撤销一审民事判决，依法改判；2．由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实及理由：1．原审法院认定“胡宏强系基于让与担保关系取得房屋所有权”属于事实认定错误。在一审中，上诉人胡宏强提交了《房屋买卖合同》、房屋产权证、契税发票等证据，证据均真实、合法、有效，足以证实上诉人是基于买卖合同关系取得房屋所有权，而非让与担保关系。2．上诉人的房屋总价款已经全额支付。在《个人住房借款合同》第20页明确显示上诉人贷款65万元，并直接支付至廖某某的银行账户。根据上诉人的合同约定，房屋总价款为70万元，上诉人先行支付了5万元，再贷款支付65万元，自此上诉人的房屋总价款已经支付完毕。3．原审法院认定“原告无证据证明廖某某曾将该房屋交付给其使用，不能认定廖某某已履行了交付房屋的义务”系事实认定不清。房屋买卖中，出卖人应当履行房屋交付义务，但也可以与买受人约定占有改定的方式进行交付，这是双方当事人的约定，且并未违反法律规定。被上诉人未举示任何其属于合法占有房屋的证据。从查明的事实可知，被上诉人既不是房屋的所有权人，也未与房屋权利人达成占有使用的合意，当然无权占有使用房屋。廖某某自将房屋出卖那一刻开始，就丧失了对房屋的占用使用权，而被上诉人从始至终都不是权利人，无权占有使用房屋。仲树昌、王国英、仲夏辩称，一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判，驳回上诉。胡宏强向一审法院提出诉讼请求：1．判令三被告立即搬离位于重庆市渝北区××街道××路××号××小区××幢××号房屋，并将该房屋交还给原告；2．判令三被告支付原告占有房屋期间的房屋使用费（自2019年8月起至实际搬离之日期间，按4500元／月计算）；3．诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：仲树昌与廖某某于1988年登记结婚，仲夏系二人之子，王国英系廖某某之母，廖某某于2019年因病去世。2003年，在廖某某与仲树昌婚姻关系存续期间购买位于重庆市渝北区××街道××路××号××小区××幢××房屋，登记在廖某某一人名下。2013年9月2日，以廖某某为甲方，胡宏强为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：甲方将其坐落于重庆市渝北区××街道××路××号××小区××幢××房屋，建筑面积为144.61平方米，以70万元的价格出售给乙方，该成交价格包含该房屋设施设备、装饰装修、相关物品等。乙方以按揭方式付款。自本合同签订之日起十日内，由双方共同向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。房屋权属转移登记的相关税费由乙方一并承担。甲方应在付清房款后将房屋交付给乙方。合同还约定了违约责任。但该合同的其他地方均为空白，亦未约定首付款及按揭款的金额。2013年9月21日，廖某某将上述房屋过户登记至胡宏强名下，但该房屋仍由廖某某一家实际居住。一审庭审中，胡宏强提供了其中国建设银行卡号为6217××××9878从2014年12月至2019年9月期间的银行卡交易明细，显示其每月28日向银行还款4292.60元，摘要为自动借款支付，胡宏强陈述该款是其购买廖某某房屋的银行按揭还款。胡宏强还陈述其与廖某某是普通朋友，都与案外人何鸿海相识，涉案房屋过户后，由其借给廖某某居住。2020年，胡宏强委托重庆子非律师事务所向仲树昌发送律师函，主要记载：胡宏强于2013年9月2日通过买卖形式取得渝北区龙溪街道松牌路100号学府小区1幢19-1房屋所有权后，将该房屋借给廖某某居住。因2019年7月12日廖某某死亡，胡宏强准备将该房屋收回虽于其他用途，遂要求仲树昌及其亲属三日内搬出房屋。一审庭审中，被上诉人提供了廖某某生前与案外人何鸿海签订的两份协议，其中一份落款时间为2013年7月30日，以何鸿海为甲方，廖某某为乙方签订的《借款合同补充协议》，主要约定：经甲乙双方协商成渝北区龙溪镇松牌路100号1幢19-1房屋借款担保事宜达成以下条款：甲方因出借了人民币贰拾捌万元正给乙方，乙方至今未归还约给甲方，故经甲乙双方协商达成，就该笔借放担保方式更改为，将乙方房屋过户至甲方指定人名下（暂由乙方居住），并由甲方指定人向银行贷款，贷金额全部用于乙方偿还其他人的借款债务。该贷款月供金额由乙方每月向贷银行支付，待乙方资金回笼后，须偿还甲方的借利息和本金后，乙方才能将该房产过户回自己名下，另每月借款须按时（银行月供支付时间）先支付到甲方指定账户上后，由甲方向贷款银行支付月供款。但在本协议所约定的乙方义务没完全履行其中任意一条时，甲方将有权单方面终止本协议所约定的，乙方可以归还借款和利息后择日过户回去的义务，同时甲方将终止甲乙双方约定的甲方义务。乙方所支付的按揭款总额将作为违约金支付给甲方。甲方另可追究主借款合同内所约定乙方的违约责任。并且乙方将放弃一切起诉权及仲裁权力，并放弃追究甲方一切责任，完全服从甲方指定时间搬离项上房屋，将此房交予甲方处置，乙方对项上所有约定无异议，并且自愿配合办理所有相关事宜。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。另一份落款时间为2017年4月20日以何鸿海为甲方（出借方），廖某某为乙方（借款方）签订的《还款协议书》主要约定：由于甲乙双方于2011年11月28日发借贷，借款金额为人民币壹拾捌万元整。又于2012年1月14日再次发借贷，借款金额为人民币壹拾万元整。2013年9月12日又再一次发生借贷，借款金额为人民币玖万元整，借款抵押物均使用的乙方自购房屋作为借款担保物，借款担保物房产位于重庆市渝北区××镇××路××号××幢××号，由于乙方在甲方处借款后，乙方在生产经营中发生若干次变数，乙方且长期拖延应履行支付利息归还本金的义务，至2017年04月20日乙方共拖欠应支付给甲方利息共计人民币壹拾万元整，且乙方现在也无力支付。甲乙双方于2013年7月30日签署了《借款合同补充协议》双方约定乙方提供的借款抵押物先行将其过户至甲方指定人名下，并该人士在银行申请按揭贷款，贷款的资金全部用于了乙方偿还乙方在其他人处的债务，房屋暂由乙方使用，按揭贷款的月供由乙方承担，当乙方按照《借款合同补充协议》履行，直至乙方偿还完在甲方处的债务，届时甲方将该房产归还给乙方，反之乙方将按照甲方要求的时间限定搬离该住所，每月缴纳的按揭贷款月供作为赔偿给甲方违约赔偿金，但由于乙方在履行合同约定中出现若干次违约行为，甲方若干次的体谅乙方违约的客观原因，现经甲乙双方再次协商并达成一致并形成本《还款协议书》，此刻甲乙双方约定甲乙双方将严格按照本协议执行，在执行本协议过程中甲乙双方不再协商其它事项“更不会”再次形成“偿还借款的补充协议”，甲乙双方具体约定如下。1、乙方将于本协议签署之日后，于2017年05月30日内，向甲方支付约定利息及违约金赔偿金共计ＲＭＢ伍万元整。2、乙方将于本协议签署之日后，于2017年06月30日内，向甲方支付约定利息及违约金赔偿金共计ＲＭＢ壹抬万元整。3、乙方将于本协议签署之日后，于2017年07月01日起每月月末准时足额地向甲方支付借款利息，利息为12000元整。4、甲乙双方再次协商确认，乙方至签订本协议之日，乙方共还欠甲方ＲＭＢ陆抬万元整的借款本金，此借款金额已经甲乙双方共同再次确认，日后若甲乙双方发生任何纠纷或此案诉讼法院，乙方自愿放弃要求甲方提供任何涉及本文中甲方向乙方出借款项的证据之权力。5、乙方将于本协议签署之日后，乙方如只履行部分约定或不能（愿）履行本协议之约定，乙方将无条件在违约之日起7天之内搬离项上所述乙方提供的借款抵押物，并且必须完整的将房屋交予甲方，该抵押物由甲方任意处置。6、乙方将抵押物交予甲方后，由于该抵押物系银行按揭贷款状态，当时贷款所获资金全部用于了乙方偿还其他人的债务，甲方未在该贷款中获得乙方偿还资金，并且甲方还替乙方承担了在银行贷款的主体，甲乙双方约定在乙方无力履行支付借款利息和偿还本金时，乙方在将抵押物交予甲方后，乙方不再向甲方支付借款利息，甲乙双方的借款本金和利息直接转为该房产在银行的按揭贷款金额，乙方须无条件继续履行每月向该房产按揭贷款的银行账户上缴纳月供款的义务，该按揭款每月乙方须足额直接支付给甲方指定账户，由甲方自己向该按揭贷款账户上汇入，直到该按揭贷款全部偿还清为止，届时该房产的使用权和物权均归甲方所有，此时甲乙双方的债权债务全部了解清，乙方不再欠甲方借款，否则甲方将有权力继续要求乙方履行偿还在甲方处所借款项本金及支付借款利息之责任和义务。7、本协议经甲乙双方签名捺手印后立即生效，任何一方均无权单方毁约，违约方将对守约方进行经济赔偿，违约方向守约方赔偿金额标准为本补充协议中＂第3条款＂甲乙双方确认的借款金额20%，作为违约方对守约方的赔偿金额标准。8、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，具有同等法律效力，本文已约定的条款如与其它相关文件相冲突，均按照本文约定的条款标准执行，未约定的均按照已约定的条款内容执行。9、以上条款约定均属甲乙双方真实意愿协商达成，甲乙双方均愿全部履行自身之责任和义务，否则将自愿承担一切后果及相关法律责任。被上诉人提供的廖某某中国建设银行卡尾号为9281账户从2015年8月至2020年8月期间的交易明细显示，廖某某从2015年8月起至2017年2月期间每月26日向胡宏强前述尾号为9878的中国建设银行账户支付4800元。一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案胡宏强要求被上诉人立即搬离重庆市渝北区××街道××路××号××小区××幢××房屋的请求属返还原物请求权，而返还原物请求权是指所有人对于其物被他人无权占有或侵夺的，得请求返还之权利。该请求权之构成要件如下：（1）请求权的主体须为所有人；（2）相对人须为无权占有人。本案中，胡宏强与廖某某之间虽就重庆市渝北区××街道××路××号××小区××幢××房屋签订了买卖合同，且办理了过户登记手续，但从双方举示的证据来看，胡宏强取得该房屋的所有权系以担保廖某某对案外人何鸿海的债务之清偿为目的，并受何鸿海之指定而登记在胡宏强名下，于廖某某清偿何鸿海的债务后再将该房屋过户回廖某某名下，故廖某某与案外人何鸿海之间就案涉房屋形成让与担保关系，由何鸿海指定登记至胡宏强名下。让与担保关系中，登记所有权人应仅于担保债务之清偿的经济目的范围内取得受让之所有权，而不能取得受债务清偿以外之利益，在债务人到期不能清偿债务时，债权人可以对担保财产拍卖、变卖、折价偿还其债务，故担保权人负有清算义务，而合同中约定的如债务人没有清偿债务，则担保财产归债权人所有属流抵条款，应当认定该约定无效。让与担保关系中除双方另有约定由担保权人占有标的物外，标的物应继续由设定人（债务人）占有使用，且得为无偿使用，故胡宏强无权基于其对案涉房屋享有登记的所有权而要求被上诉人返还该房屋。退一步来说，即便是抛开廖某某与案外人何鸿海之间的让与担保关系不谈，廖某某与胡宏强之间签订《重庆市商品房买卖合同》为双方真实意思表示，合法有效，则廖某某作为出卖人的主给付义务为向买受人交付标的物，并转移标的物所有权，胡宏强作为买受人的主给付义务为支付价款。而根据该合同约定：甲方应在付清房款后将房屋交付给乙方，但胡宏强并未提供其已向廖某某付清房款的证据，故其要求廖某某的继承人即被上诉人交付房屋即无事实及法律依据；且即使胡宏强已付清了房款，并已将该房屋登记到其名下，但胡宏强无证据证明廖某某曾将该房屋交付给其使用，故不能认定廖某某已履行了交付房屋的义务。胡宏强虽陈述其与廖某某为普通朋友，其取得房屋后将案涉房屋出借给廖某某使用，在双方仅为普通朋友的情况下胡宏强将该房屋出借给廖某某无偿使用长达6年之久，显然不合常理，胡宏强并未对此作出合理解释，胡宏强无其他证据证明双方之间存在借用法律关系，故对胡宏强主张的其与廖某某之间的借用关系，一审法院不予采信。胡宏强虽已登记为该房屋的所有权人，但在廖某某交付该房屋前其并未取得该房屋的占有，廖某某未交付房屋，仅属未按买卖合同履行合同义务，仅构成违约，胡宏强可基于双方之间的买卖合同要求被上诉人承担相应的违约责任。但在房屋交付前，廖某某及亲属即被上诉人对该房屋占有并不构成无权占有，不构成对胡宏强所有权的侵害，胡宏强无权基于返还原物请求权要求被上诉人搬出该房屋，并将该房屋返还于己。如上所述，因胡宏强无证据证明廖某某已将案涉房屋交付其占有使用，亦无证据证明其与廖某某之间就案涉房屋形成借用合同关系，在廖某某及被上诉人未交付案涉房屋前，胡宏强无使用收益的权能，其无权要求被上诉人支付占有期间的使用费。综上所述，胡宏强的诉讼请求均不能成立，一审法院不予支持。为此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡宏强的诉讼请求。”二审期间，上诉人胡宏强向本院举示：收入证明一份，拟证明上诉人有经济来源，可以把房子给他人借住。被上诉人对此发表质证意见，真实性认可，但不能达到上诉人的证明目的。本院认为，该份证据与本案不具有关联性，不予采信。本院二审查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，根据各方陈述，本案的争议焦点为：被上诉人是否应当并交付案涉房屋针对该争议焦点，现评判如下：首先，廖某某与案外人何鸿海签订的《借款合同补充协议》约定，何鸿海因出借了人民币贰拾捌万元正给廖某某，廖某某至今未归还约给何鸿海，故经双方协商达成，就该笔借放担保方式更改为，将廖某某房屋过户至何鸿海指定人名下（暂由廖某某居住），并由何鸿海指定人向银行贷款，贷金额全部用于廖某某偿还其他人的借款债务。该协议约定案涉房屋通过买卖方式的由廖某某向何鸿海提供担保。其次，从买卖合同履行情况来看，廖某某从2015年8月起至2017年2月期间每月26日向胡宏强前述尾号为9878的中国建设银行账户支付4800元。即虽然房屋已办理过户，但按揭款仍由廖某某在支付。最后，2013年双方签订房屋买卖合同之后，房屋并未交付胡宏强，而在长达六年之久的时间继续由廖某某继续占有使用。以上事实表明，双方之间的房屋买卖合同没有实际履行，而是履行借款协议约定。廖某某与案外人何鸿海之间就案涉房屋形成让与担保关系，由何鸿海指定登记至胡宏强名下。让与担保关系中，登记所有权人应仅于担保债务之清偿的经济目的范围内取得受让之所有权，而不能取得受债务清偿以外之利益，在债务人到期不能清偿债务时，债权人可以对担保财产拍卖、变卖、折价偿还其债务。让与担保关系中除双方另有约定由担保权人占有标的物外，标的物应继续由设定人（债务人）占有使用，且得为无偿使用，故胡宏强无权基于其对案涉房屋享有登记的所有权而要求被上诉人返还该房屋。综上所述，胡宏强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由胡宏强负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 静审 判 员  陈 娟审 判 员  陈义熙二〇二一年三月二十五日法官助理  彭松涛书 记 员  唐 欢