云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终35号上诉人（原审被告）：杨军，男，1976年12月31日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李祥，云南洪骐律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：吴荣熙，云南洪骐律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：大理州新华石寨子旅游有限公司，住所地云南省大理州大理市大理镇下鸡邑村委会大丽路东（南国城A15-6号），统一社会信用代码：91532900662604487N。法定代表人：冯荣满，董事长。委托诉讼代理人：韩炳华，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：尹丽霞，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨军因与被上诉人大理州新华石寨子旅游有限公司（以下简称新华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2020)云2901民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨军上诉请求：请求撤销一审判决书，驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，解除合同显失公平。一审没有认定和考虑上诉人在承租房屋后，对承租房屋的装修投入。合同签订时，租赁房屋的状态是毛坯房，租期十年。上诉人为了装修该商铺，投入了两千多万元的巨资，装修耗时长达一年半。若此时解除合同，违背了双方谋求长期稳定发展的初衷，将导致被告投入的两千多万元的装修装饰和设施设备丧失价值。这将给上诉人带来巨大的损失，带来社会财富的巨大浪费。二、上诉人欠付租金，给被上诉人带来了一定的损失，但上诉人也是因为受到洱海环保整治停业和新冠肺炎疫情的影响，受到断水断电的影响，并非恶意拖欠，也并非没有经营前景。上诉人恢复正常营业后，也一定会对被上诉人作出合理的补偿。在此情况下，上诉人在一审要求继续履行合同是合情合理合法的。新华公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决合理合法，请求二审依法驳回上诉请求。事实与理由：1.本案双方签订的租赁合同合法有效均对双方有约束力。被上诉人将房屋交付后，上诉人应该支付租金，但在本案中，上诉人至2018年8月起就一直欠付租金，经被上诉人多次催告未果，合同目的已无法实现。根据民法典135条的规定，被上诉人有法定解除合同的条件。2.上诉人提到的解除合同显失公平，只是针对房屋的装修装饰，但是未考虑被上诉人一方也存在损失，因为上诉人连基本的水电费都无法负担，那么如何保障正常运营。如果继续履行合同，被上诉人将无法正常收取租金，被上诉人的权利无法得到保障。综上，双方的租赁合同已经没有履行的条件和基础。新华公司向一审法院提出的诉讼请求：一、解除原被告之间签订的《商铺租赁合同》；二、依法判令被告返还租用的商铺及将商铺恢复原状；三、判令被告向原告支付2018年8月1日起至2020年7月1日止的租金2568930.96元及2020年7月1日起至商铺归还之日止按每月120259.25元计算的租金；四、判令被告支付商铺从2018年2月1日起至2020年7月1日止的物业费478576.56元及从2020年5月1日起至商铺归还之日止按每月16502.64元计算的物业费；支付从2018年10月至2020年5月拖欠的水电费用151188.20元；五、判令被告按合同约定向原告支付从2018年8月1日起至所欠费用3198695.72元付清之日止按3‰计算的迟延履行违约金；六、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2014年12月31日，原告（甲方）和被告（乙方）签订了《大理州新华石寨子旅游有限公司商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于大理市大丽路东的密湾商业项目一期A区7幢、8幢、11幢、12幢、13幢、14幢共6幢1-2层商铺出租给乙方经营水疗。房屋建筑面积为5500.88平方米。租赁期限10年，自2015年2月1日至2025年1月31日。自合同签订之日起18个月内，为乙方的免租装修期，免租装修期届满后的次日为计租起算日。具体支付租金为：2015年2月1日至2016年7月31日为免租装修期；2016年8月1日至2017年7月31日每月租金99015.84元；2017年8月1日至2018年7月31日每月租金103966.63元；2018年8月1日至2019年7月31日每月租金109192.47元；2019年8月1日至2020年7月31日每月租金114638.34元；2020年8月1日至2021年7月31日每月租金120359.25元；2021年8月1日至2022年7月31日每月租金126355.21元；2022年8月1日至2023年7月31日每月租金132681.23元；2023年8月1日至2024年7月31日每月租金139337.29元；2024年8月1日至2025年1月31日每月租金146323.41元。本合同项下第一期的首付租金及物业服务费应于本合同签订后7个工作日内支付，甲方在收到该笔款项后7个工作日内交付该房屋。本合同项下的租金及物业服务费以一个年度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期届满前20日内向甲方一次性足额支付下个缴租期租金及物业服务费。本合同签署当日，乙方应向甲方支付198,031.68元作为履约保证金，合同终止后3日内，履约保证金在双方完成交房手续后3个工作日内需一次性无息退还给乙方。违约责任约定为乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。房屋交还期约定为本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方无需将租赁物业涉及建筑结构的已修改过的部分恢复原状；乙方投资的入土入墙部分的装修无偿移交给甲方。该等期限为合同项下该房屋之交还期。占用费或物业服务费约定为无论任何原因，交还期满后，乙方仍未能将房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费。合同还对其他租赁事项进行了详细规定。合同签订后，原告按约定将涉案商铺交给被告使用，被告对涉案商铺进行了装修。2017年9月3日，原被告又签订了一份《商铺租赁合同补充协议》，约定自2017年8月1日起至合同期届满期间，原合同项下的租金计费标准不变，按照先交费后使用的原则，缴费期由一年一付变更为半年一付，乙方应当在每个缴费期届满前20日内向甲方一次性足额支付下个缴费期的租金。在合同履行过程中，被告按约定向原告支付了2018年8月1日前的租金。2018年8月1日之后的租金，经原告多次催收，被告均未支付。一审法院认为，原被告签订的《大理州新华石寨子旅游有限公司商铺租赁合同》主体资格合法、意思表示真实，且不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属于有效合同。依法成立的合同对当事人具有约束力。出租人按约定将房屋交给承租人使用，承租人应按约定向出租人支付租金。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方可以单方解除合同。本案中，被告长期未向原告履行支付租金的义务，经原告催告后，仍未履行，符合合同法关于法定解除的条件，故对于原告要求解除其与被告签订的《大理州新华石寨子旅游有限公司商铺租赁合同》的诉讼请求，一审予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告返还商铺的诉讼请求，一审予以支持。合同中约定“因任何原因而终止后7日内，乙方无需将租赁物业涉及建筑结构的已修改过的部分恢复原状；乙方投资的入土入墙部分的装修无偿移交给甲方”，故原告要求被告对涉案商铺恢复原状的诉讼请求，一审不予支持。关于租金问题。出租人将租赁物交给承租人使用，承租人应向出租人支付租金。故原告要求被告支付租金的诉讼请求，一审予以支持。但具体金额应以一审法院确认为准。根据《大理州新华石寨子旅游有限公司商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充协议》的约定，被告应于2018年7月12日前向原告支付2018年8月1日至2019年1月31日的租金655,154.82元（109,192.47元/月×六个月=655,154.82元），2019年1月12日前支付2019年2月1日至2019年7月31日的租金655,154.82元。2019年7月12日前支付2019年8月1日至2020年1月31日的租金687,830.04元（114,638.34元/月×六个月=687,830.04元），2020年1月12日前支付2020年2月1日至2020年7月31日的租金687,830.04元。被告承租房屋的用途是经营水疗，因2020年年初疫情防控，导致其经营无法进行、客流稀少，营业收入大幅下降，被告以此为由要求减免租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的精神，结合案件实际情况，酌情减免被告2020年2月1日至2020年7月31日期间2个月的房租，被告应于2020年1月12日前支付2020年2月1日至2020年7月31日的最终租金为458,553.36元（114,638.34元/月×4个月=458,553.36元）。因被告至今未将商铺返还给原告，被告应向原告支付2020年8月1日至商铺交还之日止按120,359.25元/月的标准计算的租金。被告以2018年洱海保护影响其经营为由，要求减免租金的诉讼请求，一审不予支持。关于物业费和水电费问题。物业服务合同是业主和物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”的规定，被告作为承租人，应向物业服务公司支付物业费，现原告作为出租人向被告主张物业费的诉讼请求，一审不予支持。水电费在未实现“一户一表”改造前，由物业服务公司代收代缴，“一户一表”改造后，由承租人向供方交纳，故原告作为出租人要求被告支付水电费的诉讼请求，一审不予支持。关于违约金的问题。原告主张按合同约定的日3‰计算违约金，被告主张该违约金过高，一审认为，被告未按约定向原告支付租金，属于违约，应承担违约责任，但原告主张的违约金计算标准过高，一审酌情将违约金计算标准调整为年利率6%。被告应向原告支付655,154.82元自2018年7月12日起至款项付清之日止按年利率6%计算的违约金，655,154.82元自2019年1月12日起至款项付清之日止按年利率6%计算的违约金，687,830.04元自2019年7月12日起至款项付清之日止按年利率6%计算的违约金和458,553.36元自2020年1月12日起至款项付清之日止按年利率6%计算的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三款、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告大理州新华石寨子旅游有限公司与被告杨军于2014年12月31日签订的《大理州新华石寨子旅游有限公司商铺租赁合同》。二、被告杨军于本判决书发生法律效力之日起十五日内将大理市大丽路东的密湾商业项目一期A区7幢、8幢、11幢、12幢、13幢、14幢共6幢1-2层商铺返还给原告大理州新华石寨子旅游有限公司。三、被告杨军于本判决书发生法律效力之日起十日内支付给原告大理州新华石寨子旅游有限公司2018年8月1日至2019年1月31日的租金655,154.82元及该款自2018年7月12日起至款项付清之日止按年利率6%计算的违约金。四、被告杨军于本判决书发生法律效力之日起十日内支付给原告大理州新华石寨子旅游有限公司2019年2月1日至2019年7月31日的租金655,154.82元及该款自2019年1月12日起至款项付清之日止按年利率6%计算的违约金。五、被告杨军于本判决书发生法律效力之日起十日内支付给原告大理州新华石寨子旅游有限公司2019年8月1日至2020年1月31日的租金687,830.04元及该款自2019年7月12日起至款项付清之日止按年利率6%计算的违约金。六、被告杨军于本判决书发生法律效力之日起十日内支付给原告大理州新华石寨子旅游有限公司2020年2月1日至2020年7月31日的租金458,553.04元及该款自2020年1月12日起至款项付清之日止按年利率6%计算的违约金。七、被告杨军于判决书发生法律效力之日起十日内支付给原告大理州新华石寨子旅游有限公司2020年8月1日至商铺交还之日止按120,359.25元/月的标准计算的租金。八、驳回原告大理州新华石寨子旅游有限公司的其他诉讼请求。案件受理费32,490元，减半收取16,245元，由原告大理州新华石寨子旅游有限公司负担3,768元，被告杨军负担12477元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，本案争议焦点是双方签订的《大理州新华石寨子旅游有限公司商铺租赁合同》是否解除的问题。根据合同约定“乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额千分之三的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”。本案中，上诉人长期欠付租金，经被上诉人多次催告后依旧未履行支付租金的义务，已满足合同约定的解除条件，被上诉人有权解除合同。从法定的条件来看，支付租金是承租人的主要义务。依照《合同法》第九十四条的规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同。上诉人拖欠租金的行为已满足双方合同约定和法律规定解除合同的条件，故被上诉人要求解除双方签订的《大理州新华石寨子旅游有限公司商铺租赁合同》符合法律规定，应当予以解除。关于上诉人提出欠付租金系受疫情和洱海环保整顿的影响以及合同解除后上诉人投入案涉房屋的装饰装修损失严重，不应解除合同的主张。因上诉人租赁商铺系以营商为目的，而盈利与亏损则属于上诉人的商业风险，无论何种结果都应由上诉人自行承担。上诉人在一审中并未针对案涉房屋的装饰装修损失等问题提出反诉，不属二审处理范围。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决解除合同正确，本院予以维持。综上所述，上诉人杨军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26453元，由上诉人杨军负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二一年三月八日书记员 吴杨旸