山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0321民初18号 原告：桓台县田庄镇牛旺村村民委员会，住所地桓台县田庄镇牛旺村中心路38号。统一社会信用代码54370321B47640312K。 法定代表人：牛毅，村主任。 委托诉讼代理人：王虹，山东圣尧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉菡，山东圣尧律师事务所律师。 被告：牛淮，男，1965年11月18日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 原告桓台县田庄镇牛旺村村民委员会（以下简称）与被告牛淮农村土地承包合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王虹，被告牛淮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告签订的“场地租赁合同”；2.依法判令被告支付原告拖欠的租赁费34880元，并支付逾期违约金23177元，合计58057元；3.依法判令被告支付原告自起诉之日至实际交付土地之日的租赁费；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2003年6月10日签订场地租赁合同一份，原告将位于桓台县的场地租赁给被告。在合同履行过程中，被告违反合同约定，现原告根据合同约定提出诉求，望判如所诉。 牛淮辩称，1、诉求与我方解除土地租赁合同，是恶意解除合同行为。在本次起诉前曾多次与我方协商变更合同，其主要内容是：一是将租赁费由原来的每年每亩1000元，上涨到按照吨粮价每年每亩来计算；二是租赁期限改为2021年至2040年。我方认为，之前签订的合同是双方的真实意思表达，系自愿签订且已履行了17年，租金标准至今仍然高于同地块低廉租金的最高价（700元），故不同意变更。随即以我方欠交租金为由，提起诉讼，并威胁我方“在桓台打官司，一定胜诉”，企图逼迫我方变更合同。我方在收到法庭送达的起诉状后，同意调解，并于2020年12月25日电话联系村书记牛毅，但其拒绝收款。2020年12月31日上午，我方再次联系牛毅协商修改合同，但牛毅说只能按上次的意思办，我方当即表示不同意，并要求其安排财务人员当日下午收取我方缴纳的租金，牛毅再次推脱。当日下午1点半我方带着35000元现金到准备交款，但无人上班。未履行法定的催交义务和程序，就要求解除合同，无法律无据，我方不同意解除合同。2、诉求我方支付滞纳金，我方拒绝支付。造成我方不缴纳租金的原因是拒收，我方无过失。与我方同期同情况的，还有牛旺村于文平、牛志刚等人，他们已经另案协商。原合同约定的滞纳金3‰（按日收取），明显过高。3、本案的诉讼费由负担。综上所述，企图利用村委优势，制造我方不缴纳租金的事实假象，不履行法定的程序和义务，蒙骗法庭，恶意解除合同，逼迫我方接受上涨租赁费。其行为已经严重的违反关于诚实信用、公平公正的相关规定。请法庭查清事实，依法驳回的诉求。 本院经审理认定事实如下： 2003年6月10日，（甲方）与牛淮（乙方）签订场地租赁合同一份，合同约定：为了更好的振兴牛旺经济，增强工业强村建设，提高土地效益，本着增加农民收入的原则，甲方自愿将13组部分村民的承包田收回后，租赁给乙方建厂，发展工业。地址：；租赁土地面积，南边83米，东边129.30米，北边91.60米，西边137米，面积11624平方米，计17.44亩；租赁年限为50年，自2003年6月10日至2053年6月9日；租赁费按每年每亩1000元，合同签订后，即可付清当年租赁费，以后每年9月30日前，一次付清当年租赁费。否则，乙方每拖欠一天，付甲方滞纳金3‰,二天付6‰的办法依次类推……。在合同“甲方”处盖章确认，牛淮在合同“乙方”处签字捺印予以确认。 庭审中，主张：上述合同签订之后，将涉案土地交付牛淮使用，牛淮按照合同约定的金额缴纳租赁费。但牛淮在2019年1月15日缴纳了2017年和2018年的租赁费34880元之后，便未再继续缴纳，一直拖欠租赁费。 牛淮对上述场地租赁合同的真实性无异议，对在2019年1月15日之后未缴纳租赁费的事实无异议。但牛淮辩称，其未能缴纳土地租赁费是因为单方上涨租赁费，因牛淮并不同意，且拒绝收取按照合同约定数额缴纳的租赁费。对此，牛淮提交照片一张、短信往来截屏一份及通话录音两份。照片内容显示：牛淮本人手持部分现金在办公室门前。短信截屏显示：对话框显示为“牛毅”，2020年12月31日15:53发送内容为“租金我随时准备好了，什么时候交，等村里通知”,2020年12月31日15:59发送内容为“你方无理拒收租金，我方无责任，后果望你三思”。通话录音内容分别为：2020年12月31日10时15分，牛淮与牛毅的通话内容，牛淮：书记，我是牛淮，你今天有时间吗？……我就专门为咱那个事……；牛毅：上次同着刘主任、克强，咱不是说那个事了吗？牛淮：你如果就是那个意见，我不同意，下午你安排人，我去交钱。牛毅：你不同意也没办法，就那个意见，这不是我个人的意见。牛淮：我不管哪里的意见，今天下午我去交钱，你安排人收钱吧，你不收钱不是我不交……牛毅：问题是你要走程序……。2020年12月31日13时40分，牛淮与牛帅杰（牛旺村财务人员）的通话内容，牛淮：你问他一声，我这在村里等着了。牛帅杰：你稍一等吧，我不知道他接不接电话，得2点。……牛帅杰：得他签字才行。牛淮：你做不了主是吧。牛帅杰：当然了，他是村领导。收钱必须找他。 针对牛淮提交的上述证据，质证认为：对照片和短信截图有异议，与本案并无关联性，短信所显示的号码也不能证实系牛毅目前所使用的电话号码。对两份录音内容的真实性无异议，但对牛淮的证明内容有异议。该两份录音系在提起相关诉讼，在相关诉讼程序过程中而形成，恰恰能够证明牛淮未按期缴纳租赁费的事实。且从通话内容来看，也看不出是拒收租赁费。 主张其诉求解除涉案租赁合同的依据为：本着增加农民收入的原则，与牛淮签订了土地租赁合同，牛淮拖欠租赁费的行为已经违反合同约定，致使合同无法继续履行，合同目的已经不能实现。 因涉案土地租赁合同约定的租赁标的物系“13组部分村民的承包田”，而关于涉案土地租赁合同的土地性质，主张：涉案租赁土地原确系村民责任田，现在已经有9亩左右办理了土地使用权手续，剩余土地性质未发生变更，牛淮在租赁土地后又在整个土地上建厂用于企业经营。牛淮则称，系牛淮个人办理的土地使用权手续，办理土地手续变更的亩数为9.12亩，剩余的土地未办理土地使用权变更手续。牛淮在租赁土地后，对土地进行了平整，进行了路面硬化，圈起了院子，建设了厂房。为此，牛淮提交2005年3月7日“淄博市人民政府征用、出让（划拨、使用）土地批件”一份，内容为：桓台县人民政府，田庄镇牛旺村使用本村耕地0.6079公顷，用于建设淄博金汇来树脂有限公司，……为此，同意为其补办土地使用权使用手续。 诉求的租赁费34880元，系2019年和2020年两年的土地租赁费，按合同约定的每年每亩1000元，按17.44亩面积计算，每年租赁费为17440元，两年共计34880元。 诉求的违约金23177元，其计算方式为：1、2019年租赁费违约金，以17440元为基数，自2019年9月30日至2020年11月11日，计算408天，按合同约定的日3‰标准计算；2、2020年租赁费违约金，以17440元为基数，自2020年10月1日至2020年11月11日，计算42天，按合同约定的日3‰标准计算。违约金合计金额为23177元。 此外，还诉求牛淮支付自起诉之日至实际交付土地之日的租赁费，按每亩2000元的标准予以计算。主张该2000元的计算标准，系牛旺村内同期同地理位置的土地承包费标准，但其未能提交相应证据加以证明。 上述事实，由提交的场地租赁合同、意见回复函，牛淮提交的照片、短信截屏、通话录音、政府批复文件及当事人庭审陈述予以证明。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。经庭审查明，涉案租赁土地其用途是建设场地用于公司经营，所租赁的土地只有其中的0.6079公顷补办了土地使用权使用手续，剩余面积的土地仍然系原来的农用地土地性质。故，涉案与牛淮于2003年6月10日签订的场地租赁合同，虽然系双方当事人的真实意思表示，但因其中的部分土地面积未办理转用审批手续，从而违反上述法律的规定，导致未办理土地转用审批手续的合同部分归于无效。且涉案租赁合同中关于租赁期限的约定，亦违反了法律关于“租赁期限不得超过20年”的规定，故，涉案土地租赁合同中未办理土地转用审批手续及租赁期限超过20年的约定部分应属无效。但涉案租赁土地已经办理转用审批手续的部分，且租赁期限在20年以内的部分，为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行该部分的合同义务。 《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故，本案争议的焦点在于牛淮欠付租赁费的行为能否导致涉案场地租赁合同中有效部分解除的问题。 首先，经庭审查明，关于涉案场地的租赁费，牛淮在2019年和2020年度并未按照合同约定如期缴纳，牛淮虽提交去村委缴款的照片、与村主任牛毅的短信内容及录音内容，证明在本案成诉以后其曾向缴纳该两年的欠付租赁费，而拒收。但不可否认的事实是牛淮并未按合同约定按期缴纳租金，已经构成违约。但庭审中，关于欠付租赁费的缴纳，牛淮持积极态度，且其提交的相关证据，亦能证实其愿意继续履行合同并积极缴纳欠付租赁费。在此情况下，签订涉案土地租赁合同中有效部分的合同目的亦能够实现。 其次，涉案土地租赁合同自2003年签订以来，已经按合同约定履行近18年之久，其即将达到法律保护的最长租赁期限20年，合同有效部分的整体履行状况相对良好，故，本案应从维护合同稳定性及最大限度的维护合同当事人合法权益的角度进行认定，涉案土地租赁合同有效部分以不解除为宜。当事人可待合法的租赁期限届满后，另行协商土地租赁事宜。 综上，诉求解除涉案土地租赁合同，本院不予支持。 牛淮未能按期缴纳合同有效部分的土地租赁费，构成违约，应当承担相应的违约责任。而对于未办理转用审批手续的土地部分，虽然该部分合同约定无效，但牛淮自租赁涉案土地后，一直占有使用全部涉案土地，其亦应参照合同约定的租赁费的计算方式赔偿相应的占地使用经济损失。故，诉求牛淮支付拖欠的2019年度、2020年度的土地租赁费（其中包含有无效部分的经济损失）共计34880元，其计算方式符合合同约定的标准，本院予以支持。 在涉案土地租赁合同中，明确约定有逾期支付租赁费应承担的违约金计算方式。牛淮未按约定支付合同有效部分的土地租赁费，应当按照合同约定支付相应的违约金。但基于上述分析认定，涉案土地租赁合同中尚有部分土地租赁属于无效，而关于无效部分的违约金约定亦应属于无效。关于合同有效部分的占地面积为0.6079公顷，经核算为9.1185亩，故，该违约金计算方式应为：1、2019年租赁费违约金，以9118.50元为基数，自2019年9月30日至2020年11月11日，计算408天，按合同约定的日3‰标准计算，金额为11161.04元；2、2020年租赁费违约金，以9118.50元为基数，自2020年10月1日至2020年11月11日，计算42天，按合同约定的日3‰标准计算，金额为1148.93元。违约金合计金额为12309.97元。故，诉求牛淮支付违约金23177元，本院支持其中的12309.97元，对超出部分，本院不予支持。 诉求牛淮支付自起诉之日至实际交付土地之日的租赁费，按每亩每年2000元的标准予以计算，不符合合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告牛淮支付原告桓台县田庄镇牛旺村村民委员会土地租赁费（包括无效部分的损失）34880元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告牛淮支付原告桓台县田庄镇牛旺村村民委员会违约金12309.97元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回原告桓台县田庄镇牛旺村村民委员会的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费626元，由被告牛淮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 员 田召朋 二〇二一年三月十五日 法官助理 王迪迪 书 记 员 王宇哲