广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终254号上诉人(原审原告)：吴坚毅，男，1972年9月9日出生，汉族，住广东省鹤山市×××××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××035。委托诉讼代理人：李高峰，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王群，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：江门市宝丰房地产发展有限公司，住所地广东省鹤山市××××××。法定代表人：吕某1。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁平，广东淳锋律师事务所律师。上诉人吴坚毅因与被上诉人江门市宝丰房地产发展有限公司（以下简称宝丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴坚毅上诉请求：1.撤销一审判决，并改判支持吴坚毅的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由宝丰公司承担。事实和理由：一、一审判决对房屋交付标准认定错误，案涉商铺的交付标准应当包括安装方管制作玻璃门，且虽然合同未约定，但按照常识以及行业惯例，案涉商铺都应当配备配水点以保证铺内的用水。一审判决错误地认为涉案商铺经验收合格即符合商品房交付条件。事实上该商铺由于宝丰公司从来没有安装过根据合同约定的“方管制作玻璃商铺门……”，整条街的其他商铺都没有安装，原来没有，一直没有，现在都没有。显然，宝丰公司一直以来都没有根据合同约定把符合标准的商铺交付给吴坚毅使用。第一，《商品房买卖合同》第八条约定，宝丰公司应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的规定，将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付吴坚毅使用。该条明确约定交付标准不仅需要满足国家和政府的规定、经验收合格，还需要符合《商品房买卖合同》的约定，并非一审判决认定的只需“经验收合格，即符合商品房交付标准”。附件三对于案涉商铺交付标准的约定亦属于《商品房买卖合同》的约定，案涉商铺交付的标准自然应当符合附件三的约定，因此，案涉商铺的交付标准应当包括安装方管制作玻璃门。第二，案涉商铺是传统的独立式商铺，并非产权式商铺，基于日常生活常识以及行业惯例，该种商铺应当是可用于经营需用水、用电行业的，保证案涉商铺内部的用水、用电是满足商铺使用性质的基本要求，故铺内应当加装配水点。第三、一审判决错误认定吴坚毅与宝丰公司之间已经转为租赁关系，错误的凭返租事实认定宝丰公司已经交付案涉商铺，与事实、法律不相符。一审判决一方面按照《广东省商品房买卖合同(适用于商品房预售、销售)》(以下简称《商品房买卖合同》)约定的交房标准审核了案涉商铺的交付标准，判决宝丰公司为案涉商铺加装方管制作玻璃商铺门，另一方面又认为双方自《商品房买卖合同》约定的交付之日起已经变更为租赁合同关系，明显矛盾。双方的商品房买卖合同跟租金合同是个一揽子协议，应当结合起来理解。双方所签订的是商品房买卖合同，纠纷也是基于商品房买卖合同所引起，如果存在房屋租赁关系也是附属于房屋买卖合同关系。本案中，不论是在实际占有还是在法律性质上，案涉商铺在2010年3月31日都不构成房屋交付的事实。理由如下：第一，宝丰公司在2010年3月31日前后一直都是由自己直接占有使用其案涉商铺，吴坚毅从未实际占有使用其商铺，吴坚毅这种未占有使用的情形并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”规定的情况，故宝丰公司认为案涉商铺已交付给吴坚毅与事实和法律不符；第二，按双方的《商品房买卖合同》约定，案涉商铺应当加装方管制作玻璃商铺门，宝丰公司自己也承认，自己负有加装方管制作玻璃商铺门的责任。在宝丰公司未履行整修责任，其房屋不符合交付标准，且吴坚毅从未实际占有使用的情形下，宝丰公司认为已经履行交付房屋给吴坚毅是无事实依据的；第三，宝丰公司并未按照《商品房买卖合同》第十三条的规定，出示第八条规定的证明文件包括竣工验收报告、竣工验收备案表等；第四，双方于2010年3月31日后形成的所谓的租赁关系，只是双方对宝丰公司继续占有使用案涉商铺的表述或说法，并没有改变案涉商铺未交付的事实，吴坚毅收取的费用性质上也并非正式意义上的租金，实际上相当于延后《商品房买卖合同》约定的交房时间的补偿费用。因为，案涉商铺未转移占有，且其产权在2012年10月31日前都仍登记在宝丰公司名下的情形下，宝丰公司不能自己租赁自己的房屋并向他人支付租金，吴坚毅的所得实质是基于商品房买卖合同的权益所获得的补偿。第五，吴坚毅在2008年即与宝丰公司签订《共和宝丰新城商铺认购书》，签订购房合同时，合同上的返租三年，租金在购买商铺的总款里扣除，应该是宝丰公司的一种营销手段而已，是吴坚毅履行商品房买卖合同可以得到的收益。而涉案商铺在2010年3月才通过竣工验收备案。事实上，吴坚毅从来没有和第三方签订过租赁合同。该商铺从历史、现状来看，都没有实际用于过商业用途。由于该商铺一直没有按合同约定安装商铺门，导致吴坚毅连自用都不行。另外，整条商业街的现状，一直以来都没有安装商铺门，这些都是宝丰公司违约所造成的。因此，案涉商铺的交接日期实际变更为约定的返租期届满之日即2013年3月31日。租赁期限届满后，宝丰公司仍然要按照买卖合同的约定履行交房义务，不符合交房标准之处须承担逾期交房的违约责任，而不能单纯的认定在履行租赁合同时已经完成交付房屋的义务。二、一审判决错误地认为吴坚毅没有对商铺的质量问题提出异议，从而认定宝丰公司履行了通知的义务，吴坚毅已经完成了接收。第一，宝丰公司向吴坚毅发出“确认函”是混淆概念，应该是“通知函”。在宝丰公司通知吴坚毅收铺后，吴坚毅曾到案涉商铺现场进行收铺验收，但由于看见案涉商铺不符合合同约定交付标准，没有安装商铺门，故吴坚毅当场拒绝收楼并要求宝丰公司对案涉商铺进行整改。在此情况下，宝丰公司应当对不符合交付的情况进行修复、整改，并于修复、整改完毕后再次向吴坚毅发出收楼通知，但根据宝丰公司的抗辩意见以及证据，其未再通知吴坚毅进行收铺，由此产生的损失应当由其自行承担。第二，交付符合标准的商铺是宝丰公司作为卖方的义务，并非需要吴坚毅作为买受人先对商铺提出修改，宝丰公司才需提交符合标准的商铺给吴坚毅。一审判决错误认为“宝丰公司已经履行了通知的义务”就视为吴坚毅已经收回商铺。事实上，吴坚毅从来没有签定收铺确认函。不管宝丰公司说的是按竣工验收报告还是租赁合同，宝丰公司都应该按照购买合同中“有铝合金外窗，方管制作玻璃商铺门……”的标准把商铺交付给吴坚毅。第三，吴坚毅已经全额支付案涉商铺的房款，在此情况下，吴坚毅不可能在长达七年半的时间内对案涉商铺不闻不问，一审判决认定吴坚毅从未提出异议明显有违常理。而且宝丰公司在“确认函”中使用了霸王条款，说对吴坚毅发出通知后即认定吴坚毅已经收铺。事实上：吴坚毅对宝丰公司交付的商铺违反合同规定，存在异议，当场拒绝收铺，9年间多次交涉。一是已通过电话多次与宝丰公司的副董事长林青沟通未果；也曾经在2016年约见董事之一林子豪，对商铺提出异议。但宝丰公司至今没有把符合合同标准的商铺交付给吴坚毅。导致吴坚毅一直以来未能使用该商铺，导致的损失应该由宝丰公司负责。吴坚毅正是10年间经过不同渠道多方交涉，案涉商铺的商量也都没有得到解决，才到法院起诉，希望通过法院来保护自身的合法权益。另外，不但吴坚毅的案涉商铺，整条商铺所在的街道，包括A区和B区，所有的同类型商铺都没有按照合同的约定安装商铺门，这都是宝丰公司违约所造成的，10年间业主们的损失不可估量，吴坚毅也经过综合考虑，吴坚毅的诉讼没有要宝丰公司赔偿10年的损失，只要求宝丰公司按合同约定的返租租金赔偿3年的租金作为违约责任，并没有扩大宝丰公司的损失。三、一审判决中，法院支持吴坚毅按照《商品房买卖合同》中约定的交付标准之一，要求宝丰公司应在期限内补安装方管制作的玻璃商铺门。本案的诉讼要点之一是案涉商铺是否安装商铺门，是否构成违约。很明显，案涉商铺10年以来都没有安装商铺门，甚至整条街的商铺都没有安装商铺门，是导致吴坚毅一直以来没有收回商铺，不能使用该商铺的重要原因。那么所有的违约责任都应该在宝丰公司。另一方面，一审判决中又说“宝丰公司已经通知吴坚毅收回商铺，履行了通知的义务，就当作是已经把商铺交付给吴坚毅”。显然存在着自相矛盾，前后与事实不符。宝丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，吴坚毅的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回其上诉。吴坚毅向一审法院起诉请求：1.宝丰公司将广东省鹤山市共和镇宝丰新城186号商铺按交付标准交付给吴坚毅，即开通公共用水并按供水公司要求设置独立水表，表后给水管就近引至户内设一个配水点，并开通公共用电，在计量集装箱内设独立电表及总开关，线路连接至户内开关箱，且安装方管制作玻璃商铺门；2.宝丰公司向吴坚毅支付逾期交房违约金52525.73元(违约金按照每月1459.048元的标准，从2017年7月8日暂计算至2020年7月7日，为52525.73元，并需按照上述标准支付违约金至宝丰公司向吴坚毅交付符合交付标准的案涉商铺之日)；3.本案受理费等诉讼费用由宝丰公司承担。一审法院认定事实：2008年10月17日，吴坚毅与宝丰公司签订《共和宝丰新城商铺认购书》（编号：0000266），约定吴坚毅向宝丰公司购买位于鹤山市××××××××××宝xxxx商住楼7至11座B1-62的商铺(后商铺号码改为B1-67)，面积为24.25平方米，单价为4599.22元，房屋总价为111531元。吴坚毅与宝丰公司约定由宝丰公司返租涉案商铺，租赁期为三年（自2010年3月31日至2013年3月30日），三年的租金共计52525.73元，该笔款项在房屋总价款中扣除。2009年11月9日，吴坚毅与宝丰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：200900870044），约定：吴坚毅向宝丰公司购买宝丰新城商住楼7至11座B1-67号商铺，建筑面积增加至44.08平方米，房屋总价款为202733.46元，扣减宝丰公司返租涉案商铺三年的租金共计52525.73元，及吴坚毅应获得的回赠款5664元后，吴坚毅应付价款为144544元。宝丰公司应当在2010年3月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付吴坚毅使用。宝丰公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，吴坚毅有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，若无法补回时，可折价补偿。宝丰公司应在涉案商铺交付使用后720日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。宝丰公司承诺公共水、电设施可于商品房交付时间正常使用。附件三中约定装饰设备标准为：“……5、门窗：铝合金外窗、方管制作玻璃商铺门……”，合同还约定了其他事项。一审法院另查明，涉案的宝丰新城商铺项目已于2009年12月25日工程竣工验收合格，并于2010年3月2日通过竣工验收备案。涉案商铺已于2012年10月31日取得了产权证（证号：粤房地权证鹤山字第0100022891号），权属人为吴坚毅，房屋坐落于鹤山市共和镇宝丰新城186号。2013年3月26日，宝丰公司向吴坚毅出具《返还租赁商铺的通知》，载：“我公司于2008年10月17日与您签订了《共和宝丰新城商铺认购书》，并依据该协议承租了您购买的位于鹤山市共和镇xxxxx186号(B1-67)商铺，租赁期限为叁年，自2010年03月31日起至2013年3月30日止。请您最迟在2013年03月31日之前到宝丰xxx客服中心办理租赁房屋收回手续，逾期未来办理手续的，视为我公司已经向您返还租赁房屋……”该通知于同日通过快递寄送给吴坚毅。现吴坚毅认为宝丰公司未按交楼标准按时交房，构成违约，故诉至一审法院，形成本诉。一审法院判决：一、宝丰公司应于判决生效之日起十日内为鹤山市共和镇共和宝丰新城186号商铺定制及安装方管制作玻璃商铺门。二、驳回吴坚毅的其他诉讼请求。一审案件受理费556.57元（吴坚毅已预交），由吴坚毅负担506.57元，宝丰公司负担50元。吴坚毅多预交的受理费50元，由一审法院予以退回。宝丰公司应向一审法院补缴受理费50元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对吴坚毅的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合双方当事人的诉辩意见，本院分析如下：吴坚毅上诉主张宝丰公司要保证广东省鹤山市共和镇xxxx186号商铺的用水用电，即开通公共用水并按供水公司要求设置独立水表，表后给水管就近引至户内设一个配水点，并开通公共用电，在计量集装箱内设独立电表及总开关，线路连接至户内开关箱。对此本院认为，一、对于涉案商铺的用水问题，吴坚毅诉请涉案商铺要开通公共用水并按供水公司要求设置独立水表，表后给水管就近引至户内设一个配水点。经查，涉案商铺已通过竣工验收备案，双方当事人并未在《商品房买卖合同》中对配水点作出明确的约定，吴坚毅该要求不属于合同约定的交付标准，一审法院对吴坚毅该诉请不予支持并无不当。二、对于涉案商铺的用电问题，吴坚毅提出在计量集装箱内设独立电表及总开关，线路连接至户内开关箱的诉讼请求，经一审法院实地勘察，涉案商铺已配有入户的总电闸，线路亦已连接至户内，而吴坚毅若要开通私人用电通过正常报装程序向供电部门提出申请即可，一审法院对吴坚毅该诉请不予支持并无不当。吴坚毅上诉主张涉案商铺不符合合同约定的交付标准，宝丰公司构成逾期交房，要求宝丰公司向吴坚毅支付逾期交房违约金52525.73元(违约金按照每月1459.048元的标准，从2017年7月8日暂计算至2020年7月7日，为52525.73元，并需按照上述标准支付违约金至宝丰公司向吴坚毅交付符合交付标准的案涉商铺之日)。宝丰公司则认为涉案商铺不存在逾期交付，其无需支付违约金。对此本院认为，一、涉案《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2010年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……”；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任；第十三条约定“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2、买受人有权要求出卖人据实补回未达标准的装饰、设备，若无法补回时，可折价补偿”；《商品房买卖合同》附件三中约定装饰、设备标准为：“……5、门窗：铝合金外窗、方管制作玻璃商铺门……”。从《商品房买卖合同》第八条可见，该商品房经验收合格，具备商品房交付的条件。第九条约定的逾期交房违约责任，而第十三条特别列明了出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合附件三的标准时，出卖人应承担的违约责任，可见吴坚毅要求安装方管制作玻璃商铺门具体属于合同条款第十三条约定的“装饰、设备标准”方面的问题。宝丰公司未按合同约定对涉案商铺安装方管制作玻璃商铺门，吴坚毅可依照《商品房买卖合同》第十三条之规定向宝丰公司主张违约责任，请求“据实补回未达标准的装饰、设备，若无法补回时，可折价补偿”，而并非向宝丰公司主张逾期交房的违约责任。一审法院判决宝丰公司为涉案商铺定制及安装方管制作玻璃商铺门，并无不当。二、根据《商品房买卖合同》第八条约定，宝丰公司应于2010年3月31日将验收合格的商铺交付给吴坚毅。涉案商铺于2010年3月2日通过竣工验收备案，吴坚毅于2012年10月31日取得该商铺的权属证书。吴坚毅在办证期间及此后返租几年时间内均没有对房屋交付问题提出过异议。三、吴坚毅与宝丰公司约定自2010年3月31日起至2013年3月30日由吴坚毅向宝丰公司返租涉案商铺，并已实际履行，吴坚毅所得租金已从购房款中扣减。综上，宝丰公司虽然未对涉案商铺安装方管制作玻璃商铺门，存在交付瑕疵，但并未影响涉案商铺已交付的事实。一审法院认定宝丰公司于2010年3月31日向吴坚毅交付了商铺以及宝丰公司已完成了接收、宝丰公司不构成逾期交房，进而驳回吴坚毅要求宝丰公司支付逾期交房违约金的请求，处理正确，并无不当。吴坚毅上诉要求宝丰公司支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，吴坚毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1113.14元（已由吴坚毅预交），由吴坚毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年三月三十一日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩