重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝0112民初2736号 原告：重庆中房物业管理有限责任公司，住所地：重庆市渝中区中山路二路18号，统一社会信用代码91500103450387089R。 法定代表人：罗良成，董事长。 委托诉讼代理人：黄竞，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨兰，女，该公司工作人员。 被告：江子荣，男，1963年1月24日出生，汉族，住重庆市渝中区。 被告：重庆市渝中区住房综合事务中心，住所地重庆市渝中区民生路206号，统一社会信用代码12500103MBOU463216。 法定代表人：何迈能，主任。 委托诉讼代理人：蒋丰，男，该中心工作人员。 原告重庆中房物业管理有限责任公司与被告江子荣、重庆市渝中区住房综合事务中心物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法由适用简易程序于2021年3月1日、2021年3月15日公开开庭进行了审理，重庆中房物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人黄竞、杨兰，被告江子荣以及被告重庆市渝中区住房综合事务中心的委托诉讼代理人蒋丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆中房物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告江子荣立即向支付2011年7月至2019年12月期间的物业费3886.2元及违约金，该违约金以每月欠缴的物业费为基数，按每日千分之三的比率从逾期之日起暂计至2019年12月31日为39421元，实际应付金额应计算至被告向原告付清全部拖欠费用时止；2、判令被告江子荣立即向原告支付2011年7月至2019年12月期间的公摊电费408元。事实及理由：被告系重庆市渝北区人和万年3号人和花园B区4栋1-1-4号房屋业主，原告系该小区物业管理公司。被告从2011年7月开始一直拖欠物业服务费等费用，原告催收未果，遂起诉。 被告江子荣辩称，起诉期间没有交费属实，原因是被告不清楚原告是不是物业，案涉小区的服务职责不清楚，小区只有两个保安，案涉房屋漏水，导致出现水印，冰箱、衣服被水泡，小区内车辆乱停乱放，原告没有尽到物业管理职责，案涉小区的公共收益没有进行公示。原告将被告房屋漏水问题处理解决了，被告才愿意交物业费。 被告重庆市渝中区住房综合事务中心辩称，物业费应由被告江子荣交纳，案涉小区每个住户都有一个公房租约证，在该租约证中约定了按规定缴纳物业费等相关费用的问题。 经审理查明，被告江子荣、重庆市渝中区房屋管理局两路口房屋管理所均系重庆北部新区人和街道万年三支路3号4幢1单元1-4号房屋业主，该房屋是住宅，建筑面积为84.59平方米，房屋登记时间为2013年5月6日。审理中，经询问，被告重庆市渝中区住房综合事务中心委托诉讼代理人陈述被告原名为重庆市渝中区房屋管理局两路口房屋管理所。 2009年8月，原告重庆中房物业管理有限责任公司（合同乙方）与重庆市渝中区化龙桥街道办事处（合同甲方）签订了一份《人和花园物业服务合同》。该合同约定原告为位于重庆市渝北区万年三支路1号的人和花园小区提供物业管理服务，该合同期限为3年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止，自业主委员会成立后，在业主委员会与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同第六条约定，物业费标准为0.45元/月/平方米。第七条约定，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按物业建筑面积大小向业主分摊计收。第八条约定，业主应于每月20日之前交纳当月物业服务费。第二十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同双方还就物业服务的内容、双方的权利义务、物业服务的质量等方面进行了约定。审理中，原告陈述公摊电费为每月4元，但未举示公摊电费产生的证据。 2021年2月25日，万年路社区居民委员会出具证明：“重庆市渝北区万年三支路1号（人和花园A区）、3号（人和花园B区）为渝中区拆迁安置房，该小区由同舟集团开发商建设并于2005年竣工，2005年入住至今未成立业主委员会，从2009年8月31日起一直由重庆中房物业管理有限公司接管至今，情况属实”。 上述物业服务合同签订后，原告对被告房屋所属的人和花园小区提供了物业管理服务至今。现因被告江子荣、重庆市渝中区住房综合事务中心未交纳物业服务费，原告书面催收未果，诉至本院。审理中，被告因其房屋存在漏水问题，举示了照片，原告漏水问题无异议。经法庭询问，被告江子荣陈述，房屋是安置房，因为安置面积要比补偿面积大，其中一部分因为买不起，所以就登记在被告重庆市渝中区住房综合事务中心名下。 另查明，本案审理中，经本院释明，原告陈述不变更诉讼请求。 以上事实，有物业服务合同，催费通知，房屋产权查询结果，社区证明，消防设施维护合同，电梯保养合同，清淘合同，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告为人和花园小区提供了物业管理服务，被告江子荣、重庆市渝中区住房综合事务中心作为案涉房屋共同的业主，且无证据证明二被告对案涉房屋的具体份额作出的分配，故二被告应共同向原告支付物业费。根据《中华人民共和国民法典》第一百七十八条规定：“二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任人的责任份额根据各自责任大小确定；难以确定责任大小的，平均承担责任。实际承担责任超过自己责任份额的连带责任人，有权向其他连带责任人追偿”。现本案原告仅要求被告江子荣承担物业费，因此，根据上述法律规定，本案物业费等费用应由被告江子荣承担，被告江子荣是在2013年5月6日之后才成为案涉房屋业主，故应承担之后的物业费。被告江子荣辩称房屋漏水的意见，实际上属于其与房屋建设单位之间的房屋质量问题，与物业服务不是同一法律关系，不能成为其拒绝交纳物业费的正当理由，本院不予支持。 物业服务费标准问题，根据《人和花园物业服务合同》结合当事人陈述。本案物业费收费标准为0.45元/月.平方米，按建筑面积收取。故在2013年5月6日至2019年12月期间被告江子荣应交纳的物业费为0.45元/月.平方米×84.59平方米×26天÷31天+0.45元/月.平方米×84.59平方米×79月=3039.1元。原告要求被告支付物业费3886.2元，超过部分本院不予支持，被告应支付物业费3039.1元。其中，每月应交物业费为38.07元。 关于违约金，因被告江子荣逾期未交，根据《人和花园物业服务合同》约定，应向原告交纳违约金，但因该合同约定违约金过高，本院予以调整。违约金计算方式为：从2013年5月起至2019年12月，以每月应交物业服务费38.07元为基数（其中2013年5月以31.93元为基数），每月20日计算当月违约金，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，每月依次计算至付清之日止，但不得超过物业服务费本金3039.1元。 原告要求被告支付公摊电费，但没有举示公摊电费据实分摊的依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十八条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告江子荣在本判决生效之日起三日内支付原告重庆中房物业管理有限责任公司2013年5月6日至2019年12月期间的物业费3039.1元； 二、被告江子荣在本判决生效之日起三日内支付原告重庆中房物业管理有限责任公司违约金（计算方式为：从2013年5月起至2019年12月，其中2013年5月以31.93元为基数，其余月份以每月应交物业服务费38.07元为基数，每月20日计算当月违约金，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，每月依次计算至付清之日止，但不得超过物业服务费本金3039.1元。 三、驳回原告重庆中房物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费446.44元（已减半收取），由原告重庆中房物业管理有限责任公司负担367.44元，被告江子荣负担79元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 冉 阳 二〇二一年三月十六日 书记员 杨如玉