四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0104民初251号 原告：仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司。住所地：成都市锦江区红星路3段**国际金融中心****。 法定代表人：谢凌，仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司执行董事。 委托诉讼代理人：付儆，北京炜衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖妍霖，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：毛雪梅，女，1989年4月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：李晓超，男，汉族，住成都市锦江区，系毛雪梅之夫。 原告仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司（简称仲量联行成都分公司）与被告毛雪梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告仲量联行成都分公司的委托诉讼代理人付儆，被告毛雪梅及其委托诉讼代理人李晓超到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 仲量联行成都分公司向本院提出诉讼请求：1．毛雪梅向仲量联行成都分公司支付拖欠的物业服务费25218.7元（从2019年4月1日起至2020年10月31日止，案涉房屋面积265.46平方米，按5元／平方／月计算）；2．毛雪梅向仲量联行成都分公司支付欠付物业服务费的滞纳金3758.25元（暂计算至2020年10月31日，实际计算至付清之日止）；3．毛雪梅向仲量联行成都分公司支付拖欠的水费1181.7元（仲量联行成都分公司当庭撤回该项诉讼请求）；4．毛雪梅向仲量联行成都分公司支付本次诉讼产生的律师费5000元；5．本案的全部诉讼费、保全费、公告费均由毛雪梅承担。事实与理由：2014年7月，伊泰置业（成都）有限公司（以下简称伊泰公司）与仲量联行成都分公司签订了《成都伊泰天骄项目前期物业管理服务合同》，约定仲量联行成都分公司为位于成都市锦江区××街××号成都伊泰天骄项目提供物业管理服务。毛雪梅系上述项目8栋5楼502号房屋的所有权人，仲量联行成都分公司作为伊泰天骄项目的物业服务单位，按约提供了相关物业服务，但毛雪梅长期未交纳相关费用，经仲量联行成都分公司多次催告，毛雪梅均不予以理睬。毛雪梅的行为已严重违反诚实信用原则，侵犯了仲量联行成都分公司的合法权益，并给仲量联行成都分公司造成了难以弥补的损失。 毛雪梅辩称，1、仲量联行成都分公司应按合同约定，以案涉房屋实际交付时间为付款起始时间计算物业管理费。毛雪梅与伊泰公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》购买案涉房屋，并根据合同及仲量联行成都分公司的通知，于约定时间2017年3月31日查验案涉房屋，因案涉房屋质量存在重大问题，包括屋面、墙面、、地面渗漏和开裂门窗翘裂、五金件损坏、室内装饰面层破损等问题。根据买卖合同第十八条第（五）项约定，应修复后再行交付，故当天未能如期交房。根据《前期物业管理服务合同》第八十一条第三项、第五项约定，仲量联行成都分公司应从伊泰公司向毛雪梅发出正式入伙通知书起可以计收案涉房屋的物业服务费，其中案涉房屋交付前的物业服务费应由伊泰公司支付，案涉房屋交付后物业服务费由毛雪梅承担。案涉房屋经整改后于2017年11月13日完成交付，毛雪梅于交付当天预付了2017年11月13日起未来一年的物业费，并向仲量联行成都分公司告知了其收费时间不应为2017年4月1日至2018年3月31日。2、仲量联行成都分公司工作失职，蓄意损害业主利益。仲量联行成都分公司管理小区几年时间，多次发生物业包裹集中堆放区域火灾险情，电梯未及时保养而多次发生坠梯且电梯紧急呼叫没人响应造成业主受伤，纵容装修施工人员在负一楼地下停车场非法占用业主产权车位并搭建居住、堆放易燃建筑装修材料等安全隐患事故，以及工作人员在日常电气设备维修保养中，以明显高于市场价的价格向业主收取维修费用，损害业主利益。案涉房屋的质量问题迟迟没有与开发商沟通解决，严重影响了毛雪梅的正常居住使用。3、仲量联行成都分公司诉求的滞纳金没有法律依据。毛雪梅并非恶意逾期不交纳物业费，却是因为仲量联行成都分公司未向毛雪梅开具内容正确的付款通知书，致使毛雪梅无法完成付款。毛雪梅在交房后分两次预交了自2017年11月13日起两年的物业费，但仲量联行成都分公司一直以2017年4月1日为起始周期要求毛雪梅支付物业服务费。毛雪梅多次与仲量联行成都分公司沟通按正确时间支付物业服务费未果。4、仲量联行成都分公司诉求的律师费没有法律依据。在本案诉讼前其并不存在欠付仲量联行成都分公司律师费的事实，即无仲量联行成都分公司向毛雪梅追讨律师费之说。5、全部的诉讼费应由仲量联行成都分公司承担。 本院经审理认定事实如下：2014年7月，甲方伊泰公司与乙方仲量联行成都分公司签订《成都伊泰天骄项目前期物业管理服务合同》，约定：甲方选聘乙方为成都伊泰天骄项目提供前期物业管理服务，前期物业管理服务期限为自招标人与中标人签订前期物业管理服务合同后，甲方发出第一张本项目正式入伙通知书起至以后4年（或至本项目业主委员会正式成立并重新选聘物业管理人为止）；物业管理服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，未办理房屋所有权证的，按房屋测绘机构实测的房屋建筑面积收取，住宅按5元/平方/月计算物业服务费；自甲方交房之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方全额支付（分批次交房的该未出售或尚未交付的物业部分以每批次交房日期和数量计算），已交付的物业，物业服务费由业主承担；物业服务费从甲方向业主发出正式入伙通知书起计收，接房业主办理入住手续时预付一年的全额物业服务费，此后按每季度一次预先交纳；甲方、业主或物业使用人于每个缴纳周期起始日起30日内交纳物业管理服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主和物业使用人在合理期限内交纳，业主和物业使用人经催告后无正当理由逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每日应交服务费的千分之四交纳滞纳金承担违约责任。2020年1月，伊泰公司与仲量联行成都分公司签订《前期物业管理服务合同补充协议》，约定物业管理服务合同期限为本项目业主委员会正式成立并重新选聘物业服务企业为止。 2016年9月7日，出卖人伊泰公司与买受人毛雪梅签订《商品房买卖合同》，约定：由毛雪梅购买伊泰公司开发的伊泰天骄项目8幢5层502号房屋；出卖人在2017年3月31日前向买受人交付该商品房；出卖人与买受人办理完交房相关手续后，出卖人向买受人转交房屋钥匙、用电卡等，双方签署房屋交接单等资料，完成该商品房的交接手续；买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按下列时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，其中屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等90日内门窗翘裂、五金件损坏90日内等；买受人未按出卖人通知时间查验房屋、办理交接手续的，视为出卖人已按约交付，该房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费、公共维修资金、全部税费及房屋毁损风险即由买受人承担。 2016年9月7日，毛雪梅签署《临时管理规约》，该规约载明：本规约对建设单位、提供前期物业管理服务的物业服务公司、业主及物业使用人均有约束力；物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费生户进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）；物业服务公司向业主送达文件时，如采用邮寄方式的送达应用挂号或特快专递，自寄出之日起5天后即视为送达。物业服务公司书面送达业主的文件，业主在规定期限内不反馈意见或未提出反对、弃权意见的，视为业主同意书面送达文件之全部内容；前期物业服务期限，自建设单位与业主签订的《商品房买卖合同》中约定有商品房交付期限之次日起，直至业主大会成立后业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订的物业服务合同生效时止；毛雪梅购买房屋为8幢502号，房屋建筑面积为265.46平方米。该规约载明了毛雪梅的通讯地址、联系电话。 仲量联行成都分公司为伊泰天骄项目提供了物业服务。2017年11月13日，毛雪梅与开发商、物业公司签署《成都伊泰天骄交付流程表》、《业主物品清单》。庭审中，仲量联行成都分公司提交了一份2017年3月27日伊泰公司向毛雪梅寄送快递的邮寄单复印件，邮件品名为“《伊泰天骄入住通知书》”，拟证明案涉房屋于2017年4月1日已交付给毛雪梅。毛雪梅对该交房时间不予认可，并陈述其于2017年3月31日查验案涉房屋，因案涉房屋存在屋面、墙面、、地面渗漏和开裂门窗翘裂、五金件损坏等问题未交付，伊泰公司整改完毕后于2017年11月13日向毛雪梅交付案涉房屋。 毛雪梅接收房屋当日，即向仲量联行成都分公司交纳了一年的物业服务费，此后又向仲量联行成都分公司交纳了一年的物业服务费，庭审中仲量联行成都分公司确认了毛雪梅已交纳了两年物业服务费。此后毛雪梅因对仲量联行成都分公司收取的两年物业服务费的起算时间持有异议，多次通过微信与仲量联行成都分公司进行沟通。仲量联行成都分公司也通过微信和邮寄缴纳通知书的方式多次向毛雪梅催收物业服务费。 2020年9月9日，仲量联行成都分公司与北京炜衡（成都）律师事务所律师签订《委托代理合同》，仲量联行成都分公司委托北京炜衡（成都）律师事务所指派律师，作为与毛雪梅物业服务合同纠纷的诉讼代理人。2020年10月26日，仲量联行成都分公司向北京炜衡（成都）律师事务所支付本案律师费5000元。北京炜衡（成都）律师事务所出具相应代理费发票。 上述事实，有仲量联行成都分公司工商登记信息、当事人身份证明，《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》、微信催收记录、邮政快递单、物业管理月度报告、《委托代理合同》、电子回单、律师费发票、《商品房买卖合同》、《成都伊泰天骄交付流程表》、《业主物品清单》、微信聊天记录等及当事人在案陈述为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案的法律事实发生于民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，仲量联行成都分公司与开发商伊泰公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对毛雪梅在内的全体业主具有约束力。仲量联行成都分公司作为物业管理企业为伊泰天骄项目提供了物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，毛雪梅作为物业管理服务的对象，负有交纳物业管理费的义务。 关于仲量联行成都分公司主张的尚欠的物业服务费金额。本案中，仲量联行成都分公司仅提交了开发商发出的邮寄单，无该邮件的具体内容，不能证明毛雪梅实际收房的时间为2017年4月1日，故仲量联行成都分公司据此主张以该时间起算毛雪梅交纳物业服务费的时间，本院不予采纳。根据毛雪梅与开发商签订的《商品房买卖合同》约定的交房流程和交付手续，以及毛雪梅提交的《成都伊泰天骄交付流程表》、《业主物品清单》，伊泰公司实际向毛雪梅交付案涉房屋的时间为2017年11月13日。2017年11月14日至2020年10月31日期间，毛雪梅应按《前期物业管理服务合同》的约定向仲量联行成都分公司交纳物业服务费47207.6元（265.46平方米×5元×35个月零17天），根据双方当事人的陈述，毛雪梅实际已向仲量联行成都分公司交纳了两年的物业服务费共计31855.2元，故毛雪梅应向仲量联行成都分公司交纳尚欠的物业服务费15352.4元。对仲量联行成都分公司多主张的物业服务费，本院不予支持。 毛雪梅辩称仲量联行成都分公司未对小区电梯及时保养、未对一些共用区域堆放物品进行管理、未及时向开发商沟通房屋后期整改维修等，认为仲量联行成都分公司提供的物业服务不符合合同约定，但毛雪梅未提交有效证据予以证明，且即便仲量联行成都分公司未尽到物业管理服务职责，其提供的服务确实给毛雪梅造成了相应损失，毛雪梅也可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定另行向仲量联行成都分公司主张权利，毛雪梅不能以仲量联行成都分公司未尽到管理职责为由拒交物业服务费。故对毛雪梅的上述辩称理由，本院不予采纳。 根据《前期物业管理服务合同》的约定，业主逾期交纳物业服务的，从逾期之日起按每日应交服务费的千分之四交纳滞纳金承担违约责任。该违约金标准约定过高，毛雪梅对违约责任的抗辩，实则对违约金进行了抗辩。房屋交付后，毛雪梅一直就物业服务费的收取时间与仲量联行成都分公司进行沟通，其并不存在恶意拖欠物业服务费的行为，但毛雪梅交纳两年物业服务费后未再继续交纳，存在部分物业服务费逾期未交纳的事实。本案中，鉴于毛雪梅的违约程度，兼顾仲量联行成都分公司存在资金占用利息损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定毛雪梅应向仲量联行成都分公司支付违约金1000元。对仲量联行成都分公司多主张的违约金，本院不予支持。 本案中，仲量联行成都分公司依据《临时管理规约》的约定，“物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费生户进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费用、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，主张毛雪梅支付律师费5000元。毛雪梅辩称，在本案诉讼前其并不存在欠付仲量联行成都分公司律师费的事实，即无仲量联行成都分公司向毛雪梅追讨律师费之说。该条款系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，因双方对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的仲量联行成都分公司的解释。故对毛雪梅的抗辩理由，本院予以采纳，对仲量联行成都分公司主张的律师费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毛雪梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司支付尚欠的物业服务费15352.4元； 二、被告毛雪梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司支付违约金1000元； 三、驳回原告仲量联行测量师事务所（上海）有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取339元，由原告仲量联行成都分公司负担181元，由被告毛雪梅负担158元。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐俊杰 二〇二一年三月二十六日 书记员  刘 茜