四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1140号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈茂华，女，汉族，1995年5月11日出生，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：何潼，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙靖康，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：姜玲，女，汉族，1982年8月17日出生，住成都市郫都区。 委托诉讼代理人：卢世林，四川发现律师事务所律师。 上诉人陈茂华因与被上诉人姜玲合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初2741号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈茂华上诉请求：1.撤销原判；2.判决确认《铺面承包经营协议》无效；3.判决姜玲退还未履行期间的铺面承包经营费83322.84元，履约保证金35000元，物业保证金2913.6元；4.判决陈茂华在支付欠付租金时扣除2020年2月和3月前半个月，共计1.5个月的房租；5.判决姜玲向陈茂华作价返还新添置经营设施设备，暂估价7428元；6.判决陈茂华不向姜玲支付违约金；7.判令姜玲承担本案一、二审诉讼费、保全费。事实与理由：一、姜玲向陈茂华转让“食品经营许可”的行为违反《中华人民共和国行政许可法》第九条、第八十条；转让个体工商户的行为违反了《个体工商户条例》第十条、第二十三条，依法应当认定为无效。故《铺面承包经营协议》因违反法律法规的强制性规定，应当依法认定无效，并退还陈茂华向姜玲支付的保证金。二、《铺面承包经营协议》约定的履行期间为2019年3月9日至2023年2月28日共计47.67个月，陈茂华为了取得总计47.67个月的铺面经营权及经营利润，共计向姜玲支付了承包经营费120000元，但合同仅履行了14.57个月即被解除，按照比例，姜玲应当向陈茂华退还未履行期间的承包经营费83322.84元。三、根据《铺面承包经营协议》第二条第二款、协议第七条第二款，陈茂华向姜玲承担违约责任并支付违约金的合同基础是“逾期支付铺面承包经营等费用”，至于逾期支付租金的违约责任，按双方约定应当援引姜玲与汉正广场签订的《商铺租赁合同》相关约定确定。本案中，陈茂华早在《铺面承包经营协议》签订的时候就把总计五年的铺面承包经营费、保证金等费用全额支付给了姜玲，一审法院判令陈茂华向姜玲支付违约金无合同依据。即使陈茂华应当向姜玲弥补损失，一审法院判令的陈茂华承担的损失金额也显著过高。四、一审法院以姜玲与汉正广场签订的《终止合同协议》为依据，判令姜玲无需向陈茂华退还保证金，属事实认定和法律适用错误。在汉正广场并非案件当事人且认可了姜玲因为转租而退出租赁合同法律关系的情况下，姜玲无权代表陈茂华与汉正广场就租金支付、保证金抵扣、合同终止等事宜径行予以处理，并要求陈茂华来承接姜玲与汉正广场的处理结果并承担相关的损失。1.一审法院未查明履约保证金、物业保证金究竟是否用于全额抵扣了房租和物业费，且《租赁合同》明确提到欠付租金的，原出租人有权直接抵扣保证金。既然用保证金抵扣了房租和物业费，则不应判令陈茂华重复支付该部分租金和物业费。2.陈茂华新添置设施设备共计花费7428元，有支付凭证、收据、发票、照片等材料予以证明，一审法院仅判决姜玲赔付2000元，严重侵犯了陈茂华权益。五、疫情影响下，汉正广场免除了租户2月全月和3月一半的租金，应当从欠付租金中扣除。综上，陈茂华认为，一审法院认定事实错误，适用法律不当，严重侵犯了陈茂华的合法权益。 姜玲辩称，原审判决事实认定清楚、适用法律正确，应当依法予以维持。1.《铺面承包经营协议》并不违反法律、行政法规的效力性强制规定，协议内容依法有效，对双方均有法律约束力。《中华人民共和国行政许可法》、《个体工商户条例》均只是行政管理性规定，并不会影响案涉合同的效力。同时，双方之间也并不存在《中华人民共和国行政许可法》第九条规定的“转让行政许可”的行为。2.案涉承包协议合法有效，基于陈茂华的违约行为导致协议解除的，陈茂华无权主张退还未经营期间的承包费用。根据双方签订的《铺面承包经营协议》以及姜玲与业主方签订的《商铺租赁合同》第12.4条的约定，基于陈茂华违约导致合同解除的，业主方有权对保证金予以没收。同时，姜玲提交的两份《终止合同协议》以及原审判决书第9页已经详细、明确的认定了陈茂华支付的保证金的没收及抵扣事实，陈茂华支付的保证金中的25000元已被业主方没收，在剩余的13413.6元抵扣了应付费用后，还尚有66931.31元需要向姜玲支付。因此，陈茂华主张退还保证金没有事实依据。3.姜玲要求陈茂华支付的租金总额中，已经免除了2020年2月整月的房租，陈茂华再要求扣除没有事实依据。另外，根据姜玲与业主方签订的《终止合同协议》可知，并不存在减免2020年3月房租的事实。4.陈茂华提出的“添附设备经营设施7428元”超过了陈茂华曾在一审中主张的“2000元”，应当依法予以驳回。同时，陈茂华虽然曾于一审庭审中提交了部分票据，照片，但是该组证据的三性均无法予以确认，并不能达到陈茂华的证明目的。事实上，姜玲进入店铺时，仅有三台空调尚具有处置的价值，处置并扣除成本后，仅剩余700余元。另外，陈茂华单方违约提出解除合同时，也并未将房屋钥匙直接交付给姜玲，而是交给了案外第三方，第三方持有钥匙期间是否已经处置过陈茂华所述物品，姜玲无法确认。5.基于陈茂华的违约行为导致案涉协议解除的，陈茂华应当按照双方约定承担违约责任。综上，一审判决事实认定清楚、适用法律正确，应当依法予以维持，驳回陈茂华全部上诉请求。 姜玲向一审法院起诉请求：1.请求判令陈茂华支付拖欠的2019年11月1日至2020年5月27日期间的租金75156.31元；2020年1月1日至2020年5月27日的物业服务费4257.62元、水费380.98元、生活垃圾费550元，共计80944.91元。2.判令陈茂华向姜玲支付违约金64200元（自2019年11月1日起，按照每天300元标准暂计算支付2020年6月2日，实际计算至全部费用付清为止。） 陈茂华向一审法院反诉请求：1.确认2019年3月9日签订的《铺面承包经营协议》无效，姜玲应返还承包经营费120000元；2.判令姜玲返还铺面履约保证金35000元、物业保质金2913.60元；3.判令姜玲返还或作价返还陈茂华添置的经营设备、暂估价2000元。 一审法院认定事实：2019年3月9日，姜玲（甲方）和陈茂华（乙方）签订《铺面承包经营协议》，约定甲方将承租的位于成都市郫县（现为成都市郫都区）杜鹃路46号重百汉正广场3-117、3-118、3-119号商铺承包给乙方经营，并保证乙方享有甲方在原房屋租赁合同中所享有的权利义务。合同约定出租方与甲方原租赁合同所约定的租赁期间为5年，现剩将近4年即2019年3月9日起2023年2月28日止，乙方享有该期限内的铺面经营权。甲方和原出租方（重百汉正公司）所签订的租赁合同中所约定的租金及其他费用根据该合同约定转由乙方交付并根据该合同约定（指有关金额、时间、付款方式和违约责任等条款）向甲方的出租方支付，甲方不再负有支付义务及由此带来的法律责任和经济损失。铺面现有装修设施在甲乙双方签订协议后归乙方所有。甲方的营业执照、食品经营许可证在本合同有效期内交由乙方使用。双方在合同中约定铺面的承包经营费、装修、设施、设备折旧费共计120000元，履约保证金35000元，物业保证金2913.60元。违约责任的约定有乙方逾期支付铺面承包经营费用时，按照300元/天计算违约金。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，陈茂华分别于2019年3月9日、3月12日向姜玲支付了10000元、40000元、107000元。陈茂华接收案涉商铺经营期间，于2020年5月24日向姜玲发出通知，内容有因疫情原因，不承包案涉店铺，要求姜玲三日内收回店铺，三日之后，视为自动收回店铺，门店钥匙在保安处，要求姜玲自行去拿。姜玲于2020年5月24日向陈茂华回复，内容有要求陈茂华二日内将所欠店铺的租赁费、物业服务费、水电气费交清后方可接收。2020年5月25日姜玲通过微信通知陈茂华，内容有要求陈茂华2020年5月26日12点前与其联系，协商解除协议及退租事宜，并付清拖欠的租金、物管费以及提前退租产生的违约金。2020年5月26日晚10点，姜玲向陈茂华发出通知，表示合同于2020年5月26日解除，要求陈茂华结清相关费用并承担违约金和赔偿损失。 一审同时查明，2018年1月22日，姜玲和重百汉正公司签订《商铺租赁合同》，约定重百汉正公司将上述三个铺面出租给姜玲，其中3-117、118号商铺的租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日，第一年的租金6696元/月、第二年租金8928元/月、第三年租金9672元/月、第四年租金10416元/月、第五年租金11160元/月；租金按季度支付，履约保证金18000元；其中3-119号商铺租赁期限自2018年3月1日至2023年2月28日，第一年租金6415.20元、第二年租金8553.60元、第三年租金9266.40元、第四年租金9979.20元、第五年租金10692元；租金按季度支付，履约保证金17000元。同时约定，乙方出现本合同规定情形并导致合同解除，除已收取的履约保证金不予退还外，乙方还应支付甲方租赁期未履行部分租金20%的赔偿金。同日，姜玲和重百汉正公司签订《郫都区重百汉正广场前期物业服务协议》，约定由重百汉正公司为姜玲承租的3-117、118、119号商铺提供物业服务，物业服务费标准为10元/月/平方米（一审庭审中，双方均确认案涉商铺每月实际缴纳的物业服务费标准为874.08元），物业服务费在到期10日前按季度缴纳。 2020年6月1日，姜玲（乙方）和重百汉正公司（甲方）签订《终止合同协议》，内容有：甲乙双方于2018年1月22日签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方重百汉正广场3-117、118号商铺，……因乙方原因并于2020年5月27日向甲方提交退铺申请（乙方实际将商铺交由陈茂华经营，因陈茂华擅自撤场导致乙方提出退铺申请，乙方与陈茂华的纠纷与甲方无关），经双方协商一致，共同恪守：1、双方于2018年1月22日签订的《商铺租赁合同》因乙方违约导致于2020年5月27日解除。……三、乙方向甲方缴纳的保证金18000元，因乙方违约导致合同提前解除，甲方已收取的保证金不予退还。……四、甲乙双方一致确认，乙方已委托陈茂华向甲方支付了2019年3月1日至2019年10月31日的租金37765.44元、物业费4464元，……截至2020年5月27日，乙方拖欠甲方的租金38382.96元、物业费2161.99元、生活垃圾费275元，抵扣5000元履约保证金后乙方共计拖欠费为35819.95元。双方还约定了姜玲支付上述款项的期限和其他事项。 同日，姜玲（乙方）和重百汉正公司（甲方）签订《终止合同协议》，内容有：甲乙双方于2018年1月22日签订《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方重百汉正广场3-119号商铺，……因乙方原因并于2020年5月27日向甲方提交退铺申请（乙方实际将商铺交由陈茂华经营，因陈茂华擅自撤场导致乙方提出退铺申请，乙方与陈茂华的纠纷与甲方无关），经双方协商一致，共同恪守：1、双方于2018年1月22日签订的《商铺租赁合同》因乙方违约导致于2020年5月27日解除。……三、乙方向甲方缴纳的保证金17000元，物业保证金3413.60元，因乙方违约导致合同提前解除，甲方已收取的保证金不予退还。……四、甲乙双方一致确认，乙方已委托陈茂华向甲方支付了2019年3月1日至2019年10月31日的租金36181.44元、物业费4276.80元，……截至2020年5月27日，乙方拖欠甲方的租金36773.35元、物业费2095.63元、商业水费380.98元、生活垃圾费275元，抵扣8413.60元履约保证金后乙方共计拖欠费为31111.36元。双方还约定了姜玲支付上述款项的期限和其他事项。 一审庭审中，陈茂华认可2019年11月1日之后未支付案涉商铺的租金，2020年1月1日之后未支付案涉商铺的物业服务费，对水费380.98元未支付无异议；双方确认案涉商铺每月物业服务费为874.08元、每月垃圾清运费为110元。 一审庭审中，陈茂华提交了2020年7月1日郫都区公安分局和平街派出所的接报警登记表，拟证明陈茂华就案涉店铺物品被搬空事项报警情况；陈茂华提交了购买物品的收据、支付凭据等，拟证明其为案涉店铺购买了价值7428元的物品；陈茂华提交案涉店铺现状的照片，拟证明案涉店铺物品现已被姜玲搬空。对此姜玲不予认可，并称其与业主方进入案涉店铺后，里面没有物品。同时，姜玲确认其进入案涉店铺后，搬走了3台3匹空调（2018年购买的），还卖掉了一些桌椅板凳，价值不超过1000元，并支付了处理上述物品的清理费300元。 上述事实，有双方的相关陈述，有姜玲、陈茂华签订的《铺面承包经营协议》，姜玲和重百汉正广场签订的《商铺租赁合同》、《终止合同协议》、有姜玲、陈茂华的微信记录，有陈茂华向姜玲的付款凭据等证据佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，姜玲、陈茂华签订的《铺面承包经营协议》中约定的姜玲将其营业执照、食品经营许可证在本合同有效期内交由陈茂华使用的内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该《铺面承包经营协议》合法有效。对于陈茂华认为该合同应违反《个体工商条例》的规定，属于无效合同的主张一审法院不予支持。同时，陈茂华以案涉商铺未经原出租人同意转租为由，主张《铺面承包经营协议》无效的主张于法无据，不予支持。在租赁期限内，陈茂华于2020年5月24日向姜玲发出通知，表示不再承租案涉商铺，姜玲据此于2020年5月26日通知陈茂华，表示终止合同的行为符合原《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，姜玲、陈茂华的《铺面承包经营协议》已解除。该合同解除的原因是陈茂华在合同期限内，在没有合法事由的情况下，单方提出终止合同的违约行为导致的，陈茂华应承担相应的法律责任。姜玲、陈茂华在《铺面承包经营协议》中约定姜玲和原出租方（重百汉正公司）所签订的租赁合同中所约定的租金及其他费用根据该合同约定转由陈茂华交付并根据该合同约定（指有关金额、时间、付款方式和违约责任等条款）向姜玲的出租方支付，姜玲不再负有支付义务即由此带来的法律责任和经济损失，因此，陈茂华因违约导致姜玲向原出租方（重百汉正公司）承担的责任应由陈茂华承担。根据姜玲和原出租方（重百汉正公司）2020年6月1日签订的《终止合同协议》确认姜玲向原出租方（重百汉正公司）承担3-117、118号商铺截至2020年5月27日的租金38382.96元、物业服务费2161.99元、生活垃圾费275元，抵扣5000元履约保证金后共计35819.95元，3-119号商铺截至2020年5月27日的租赁费36773.35元、物业服务费费2095.63元、商业水费380.98元、生活垃圾费275元，抵扣8413.60元履约保证金后共计31111.36元，上述费用共计66931.31元（35819.95元+31111.36元=66931.31元）应由陈茂华向姜玲支付。对于姜玲要求陈茂华承担上述费用共计80944.91元的主张，与姜玲和重百汉正公司签订的《终止合同协议》确定的金额不符，不予支持。对于姜玲要求陈茂华按照约定300元/天标准支付违约金的主张，在姜玲没有提供证据证明损失的情况下，一审法院认为陈茂华提出该违约金标准较高的主张符合法律规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院确认违约金为20079.39元（66931.31元×30%=20079.39元）。对于陈茂华要求姜玲返还承包经营费120000元的主张，因本案是由于陈茂华的违约行为导致，陈茂华的该主张于法无据，不予支持。陈茂华要求姜玲返还铺面履约保证金35000元、物业保证金2913.60元的主张，不符合双方在合同的约定和相关保证金已被重百汉正公司（原出租方）收取的事实，不予支持。对于陈茂华要求姜玲赔偿价值2000元添置的经营设备的主张，根据一审庭审中姜玲确认处置了3台3匹空调和一些桌椅板凳（姜玲称空调系2018年购买）的事实，一审法院认定姜玲应向陈茂华赔偿上述物品损失2000元。对于姜玲称支付了物品处置费300元的主张，无相应证据印证，不予支持。对于陈茂华称姜玲还处置案涉商铺内其他物品的主张，无证据印证，不予支持。据此，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、陈茂华应向姜玲支付截至2020年5月27日的租金、水费、物业管理费、垃圾清运费共计66931.31元和违约金20079.39元；姜玲应向陈茂华支付物品损失2000元；上述费用相互品迭后，陈茂华应在判决生效后十日内支付姜玲85010.70元。二、驳回陈茂华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取912元，反诉案件受理费减半收取1749.14元，保全费1245元，由姜玲承担561.14元，陈茂华承担3345元。 二审中，姜玲提交了其在2020年8月6日至2020年10月21日期间分别向重百汉正公司和成都汉正置业发展有限公司（以下简称成都汉正公司）支付了款项分别合计35156.96元和31774.36元的付款凭证。 二审另查明，姜玲与出租人签订的三份《商铺租赁合同》均约定，案涉房屋租赁期间的使用用途为餐饮。二审中陈茂华认可，2020年5月其向姜玲发出通知后，姜玲曾要求其共同商议解除事宜，但其未与姜玲商议，直至7月才查看商铺。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、案涉铺面承包经营协议的性质及效力；二、若合同合法有效，违约责任的负担（包括：1、承包费性质及是否应按比例退还；2、保证金是否应于退还；3、违约金是否合法有据）；三、陈茂华物品损失问题。 关于《铺面承包经营协议》的性质及效力。本院认为，根据案涉协议的约定，主要的合同内容包括姜玲与案涉三套房屋原出租人之间租赁合同的全部权利义务的概括转移、姜玲相应经营资质、品牌的承包使用及案涉房屋内装修装饰、设施设备的所有权转移。关于经营资质，即姜玲的工商登记情况、餐饮经营资质等的转移是否违反法律法规禁止性规定，本院认为，违反法律法规禁止性规定，是指违反效力性强制规定，关于市场主体从事一般经营活动时的经营范围等的规定，一般属于管理性规定。本案中姜玲原从事的餐饮服务，系常见的市场经营活动，绝大多数个人均可从事经营，对经营主体没有特殊的资质、资格限制，陈茂华亦无证据证明其本身不具备经营资质的要求或转移本身是为了规避法律法规的禁止性规定，故案涉合同中关于姜玲将其工商登记、经营许可交给陈茂华使用的约定不违反法律法规的强制性规定。且该协议系双方真实性意思表示，应属合法有效。 陈茂华与姜玲签订合同后，未能按期履行合同义务，拒绝向出租人支付租金且擅自腾退案涉房屋，构成根本违约，应承担相应的违约责任。 关于承包费性质及是否应按比例退还。本院认为，前文已述，案涉合同的主要内容包含租赁合同权利义务的概括转移、相应经营资质、品牌的承包使用及装修装饰、设施设备的所有权转移，相应承包经营费用120000元亦对应前述内容。其中经营资质、品牌的承包使用和装饰装修、设施设备的转移中的合同权利义务在陈茂华实际经营使用姜玲原有的店铺后已经履行完毕，陈茂华也已实际概括承继了姜玲在租赁合同中的全部权利义务，故本案姜玲在案涉协议中的主要权利义务已经履行完毕，有权获得相应对价，且后续未能履行系陈茂华主动要求解除合同所致，故陈茂华无权要求姜玲按实际履行期间的比例退还承包费。 关于保证金。本院认为，姜玲与原出租方签订的《商铺租赁合同》明确约定了姜玲违约退租时应承担的违约责任，姜玲与原出租方签订的《终止合同协议》中，亦详细约定和确认了欠付租赁费用的具体金额及保证金的抵扣和剩余部分不予退还的内容。从二审中姜玲提交的证据来看，姜玲已经按照《终止合同协议》约定，向出租人支付了在抵扣和不予退还剩余保证金的情况下的剩余租赁费用，因此姜玲向出租人支付的35000元保证金已经全部用于抵扣租赁费用和承担其违约责任。姜玲与陈茂华约定的保证金数额35000元与姜玲与原出租人签订的《商铺租赁合同》所约定的保证金合计数额一致，姜玲对原出租人承担的违约责任，系因陈茂华违约所致，在姜玲自身未能从原出租人处退还保证金的情况下，陈茂华无权要求姜玲退还保证金。 关于违约金。本院认为，陈茂华未能履行合同义务，擅自退租导致合同解除，应承担违约责任。违约金的确认应在合同约定的基础上，综合违约金的赔偿性和惩罚性予以确定。一审判决在双方约定的基础上已作调整，违约金金额并无不当，本院予以确认。 关于物品损失。本院认为，陈茂华在其于2020年5月24日向姜玲发出的通知中明确表示钥匙已经交给了保安，并要求姜玲自行在三日内收回铺面，三日后视为自动收回。同时二审中陈茂华也认可其在发出解除通知后未再管理商铺或与姜玲进行联系，直至7月。陈茂华的上述行为，实际已经表明其抛弃了案涉商铺内的全部物品，一审判决姜玲赔偿陈茂华物品损失2000元，姜玲未提出上诉，本院对此予以确认，对陈茂华要求姜玲赔偿其损失的主张，本院不予支持。 综上所述，陈茂华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2873.29元，由陈茂华负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年三月十七日 书记员 袁雅丽