湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终344号上诉人（原审被告）：襄阳市洪沟房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区洪沟。法定代表人：徐留元，该公司经理。委托诉讼代理人：胡爱国，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈永康，男，1966年1月12日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告）:梅汉军，女，1970年8月27日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：樊其锋，湖北思扬律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：檀金红，湖北思扬律师事务所实习律师。上诉人襄阳市洪沟房地产开发有限公司（以下简称洪沟房地产公司）因与被上诉人陈永康、梅汉军房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初5672号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洪沟房地产公司的委托诉讼代理人胡爱国，被上诉人陈永康、梅汉军的委托诉讼代理人樊其锋、檀金红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪沟房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第四项，维持第三项、第五项；依法改判驳回被上诉人第一项、第二项、第四项的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定商品房买卖合同部分无效、办证违约的事实不清，判决承担违约金错误。1、合同是双方真实意思表示，且经市住房和房屋保障局备案，合同为有效合同。一审法院认定该合同第十七条涉及楼宇屋面使用权、楼宇外墙使用权属出卖人无效是错误的。2、合同约定的交房时间为2017年5月28日，应被上诉人要求，上诉人于2016年12月24日即将房屋交付给被上诉人，履行了交房义务。一审法院判决上诉人违约金错误。二、上诉人对其开发的清河庄园小区商品房于2019年初就已为业主办理了不动产权证。对于未办证业主，上诉人多次通知，并在2019年9月4日襄阳晚报上再次通知业主按不动产登记局的流程提供相关办证资料，不提供资料或不配合的，洪沟房地产公司不承担责任。被上诉人未提供相关证据证明及提供了办证资料，上诉人拒绝协助办理的情形。一审法院认定上诉人办证违约错误。二、在清河庄园小区业主与洪沟公司商品房买卖合同纠纷的类案中，一审法院对商品房买卖合同中预售与实测面积进行了补差价处理，但本案中对于被上诉人需要向洪沟公司补差价时，却不予处理，有失公正。陈永康、梅汉军答辩称：一审认定事实清楚，上诉人认为办证的事情是业主不配合，与事实不符。上诉人让业主写承诺，放弃违约金，对业主是不公平的。按民事诉讼法不告不理的规定，面积差价问题，上诉人并未主张，一审未处理符合法律规定。陈永康、梅汉军向一审法院提出诉讼请求1.被告立即为原告购买的清河庄园8幢1单元4-4号房办理产权登记；2.被告赔偿逾期交房违约金5424元（从2017年5月29日起计算至2018年8月23日房屋验收合格之日止），逾期办理产权登记违约金3000元；3.被告根据合同第十一条约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.确认合同中第十七条约定无效；5.诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2016年12月12日，洪沟房地产公司与陈永康、梅汉军签订《商品房买卖合同》，约定陈永康、梅汉军向洪沟房地产公司购买位于樊城区××庄园××单元××号的房屋，房屋系预售商品房，建筑面积112.53平方米，套内建筑面积89.58平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.95平方米，房屋总金额为600000元，陈永康、梅汉军一次性支付房款600000元。关于交付期限，合同约定洪沟房地产公司应在2017年5月28日前将经验收合格，符合合同约定的商品房交付陈永康、梅汉军；逾期交房不超过90日的，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，洪沟房地产公司按日支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，陈永康、梅汉军有权解除合同，如果要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，洪沟房地产公司按日支付已交付房价款万分之零点二的违约金。合同还约定，商品房达到交付使用条件后，洪沟房地产公司应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，洪沟房地产公司应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，洪沟房地产公司还需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，洪沟房地产公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，陈永康、梅汉军有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由洪沟房地产公司承担。关于产权登记，合同约定洪沟房地产公司在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因洪沟房地产公司的责任，陈永康、梅汉军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如陈永康、梅汉军不退房，洪沟房地产公司按已付房价款的0.5%支付违约金。合同第十七条约定商品房所在楼宇的屋面使用权、楼宇的外墙面使用权、楼宇命名权、小区命名权属洪沟房地产公司所有，车库、停车场的租、售权属洪沟房地产公司，未计入公摊的部位、内部设施及小区配套设施的所有权、收益权属于洪沟房地产公司。合同签订后，陈永康、梅汉军支付房款600000元，合同办理登记备案，合同编号XY2016120989。另查明，2017年2月21日，洪沟房地产公司开具金额为600000元的销售不动产统一网络发票。2018年8月23日，房屋经验收合格。一审法院认为，洪沟房地产公司与陈永康、梅汉军签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，陈永康、梅汉军支付购房款，洪沟房地产公司应于2017年5月28日前交付经验收合格的房屋，并有义务协助办理不动产登记手续。陈永康、梅汉军要求洪沟房地产公司办理产权登记和提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一审法院予以支持。洪沟房地产公司存在逾期交房的行为，已构成违约，根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日的，洪沟房地产公司应按已交付房价款的日万分之零点二支付最后交付期限第二天起至实际交付之日的违约金。陈永康、梅汉军要求洪沟房地产公司支付2017年5月29日至2018年8月23日的逾期交付违约金5424元，一审法院予以支持。陈永康、梅汉军要求洪沟房地产公司按已付房价款的0.5%支付逾期办理房地产权属证书的违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，洪沟房地产公司在房屋交付后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以协助办理产权登记，但截至到起诉之日，仍未协助办理，违反合同规定，故陈永康、梅汉军请求襄阳市洪沟房地产开发有限公司办理产权登记并赔偿逾期办证违约金3000元，一审法院依法予以支持。关于陈永康、梅汉军要求确认《商品房买卖合同》第十七条约定无效的诉讼请求，结合其起诉状内容，实际是要求确认第十七条中关于商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙使用权属洪沟房地产公司的约定无效。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，业主对建筑物内的住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分有共有和共同管理的权利；建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。商品房所在楼宇的屋面、外墙系业主共有，《商品房买卖合同》中关于该部分建筑物权属的约定违反了法律的强制性规定，也损害了业主的合法权益，系无效条款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告襄阳市洪沟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告陈永康、梅汉军办理位于襄阳市樊城区洪沟居委会清河庄园第8幢1单元404号房屋的不动产转移登记手续，将国有建设用地使用权及房屋所有权登记在原告陈永康、梅汉军名下；二、被告襄阳市洪沟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈永康、梅汉军支付逾期交房违约金5424元,逾期办证违约金3000元；三、被告襄阳市洪沟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈永康、梅汉军提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；四、确认原告陈永康、梅汉军和被告襄阳市洪沟房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》第十七条中商品房所在楼宇的屋面使用权、楼宇的外墙面使用权属出卖人所有的约定无效；五、驳回原告陈永康、梅汉军的其他诉讼请求。上述义务逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告襄阳市洪沟房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。另查明，陈永康、梅汉军于2016年12月24日从洪沟房地产公司领取了案涉房屋的钥匙，洪沟房地产公司将房屋交付给陈永康、梅汉军。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十条的规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。楼宇屋面、外墙属于建筑物区划内的共有部分，为小区业主共有，由业主共同管理。洪沟房地产公司作为房屋的开发商，在其提供的商品房买卖合同中约定“楼宇的屋面使用权、楼宇的外墙面使用权属洪沟房地产公司所有”，侵犯了小区业主的共有权利，违背了法律的规定，一审法院确认该约定无效符合法律规定。依据合同约定洪沟房地产公司应在2017年5月28日前将验收合格的房屋交付给陈永康、梅汉军，而洪沟房地产公司于2016年12月24日提前将房屋交付给陈永康、梅汉军。涉案房屋至2018年8月23日才验收合格，符合交房条件。此前，陈永康、梅汉军自愿接受房屋，应视为其认可房屋具备交付条件。洪沟房地产公司已在合同约定之前交付了房屋，故陈永康、梅汉军主张洪沟房地产公司支付逾期交房的违约金，本院不予支持。洪沟房地产公司在房屋交付后的360日内，房屋并不符合办证条件，其也不可能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故其应按合同约定承担逾期办证的违约责任。洪沟房地产公司上诉称是陈永康、梅汉军未提供办证资料导致不能办证的上诉理由，本院不予认可。依合同约定，“合同约定面积与产权登记面积不一致的，据实结算房款，多退少补”，因洪沟房地产公司并未提出诉讼请求，一审法院对面积差未予处理并无不当，双方可另行协商处理。综上，上诉人洪沟房地产公司上诉部分理由成立，本院予以部分支持。一审法院判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初5672号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初5672号民事判决第二项、第五项；三、襄阳市洪沟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈永康、梅汉军支付逾期办证违约金3000元；四、驳回陈永康、梅汉军的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，按一审判决执行。二审案件受理费50元，由襄阳市洪沟房地产开发有限公司负担25元；陈永康、梅汉军负担25元。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  严庭东审判员  李 青二〇二一年三月二十九日书记员  刘秋华