湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初10697号 原告：朱楚全，男，1973年11月11日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：戴利思，湖南金厚律师事务所律师。 被告：陈耀，男，1982年9月15日出生，汉族，住湖南省临湘市。 原告朱楚全与被告陈耀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱楚全及其委托诉讼代理人戴利思，被告陈耀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱楚全向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告立即向原告腾退位于岳阳市岳阳楼区××大楼××室的房屋，并拆除其在上述房屋内及对应的外墙广告位上所做的一切装修、装饰、设备、设施等；3、判令被告立即向原告支付欠付租金44200元及逾期付款违约金983.2元（自2020年10月20日起以欠付租金44200元为基数按照年利率15.4%的标准计算至2020年12月11日止）；4、请求被告自2020年12月12日起按原合同约定每月租金25500元的标准向原告支付房屋占用费至被告实际腾退房屋交付给原告之日止及对应的资金占有损失（按照年利率15.4%的标准计算至被告实际腾房之日止）；5、判令被告向原告支付违约金10万元；6、判令被告支付使用涉案房屋产生的物业管理费、水费等费用暂计7202元（计算至被告腾退房屋交付给原告之日）；7、本案全部诉讼费用由被告承担。暂计算至2020年12月11日的诉请金额合计152385.2元。事实与理由：2018年6月20日，原告与被告签订《租赁合同》，合同约定被告承租原告位于岳阳××街××大厦综合楼第二层商业铺面（即岳阳市岳阳楼区××大楼××室）及相对应的外墙广告位用于经营美容会所；租期自2018年6月20日起至2024年6月19日止；第一、二、三年的租金为306000元／年，第四、五年的租金为331500元／年，第六年的租金为303875元。除第一年的租金为半年一付外，往后几年均为上年度的5月20日提前支付下年度的租金；如被告不能按时支付租金，应从第6天起按拖欠总额的5‰向原告支付滞纳金，如被告拖欠租金达30天，原告有权终止本合同，所欠租金及滞纳金照常收取；本合同期满未再续约，被告应无条件拆除其在店里所做的隔墙、装修、装饰、设备、设施等；本合同履行过程中如出现违约，违约方需向对方支付10万元违约金并承担对方受到的经济损失。合同签订后，原告按约交付了涉案门面。受疫情影响，2020年5月20日，原被告商定原告给被告免一个月租金，即被告只需交2020年7月20日至2021年6月19日的租金。然直至起诉之日，被告仅交租金至2020年10月19日。原告现场催讨时发现涉案房屋已大门紧锁停止营业，原告又在国家企业信用信息公示系统中查询到被告经营的岳阳楼区钰禧美容馆已注销。后原告多次催讨，被告仍然拒付租金。原告认为，被告已构成根本性违约，原告有权行使约定解除权解除合同，并要求被告承担由此造成的损失。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，诚望判如所请。 被告陈耀辩称，一、被告没有违约，原告主张解除合同和要求支付巨额违约金的诉求不应得到法庭支持。1、被告与原告于2018年6月20日签订《租赁合同》，租赁于岳阳××街××大厦××楼，租期自2018年6月20日起至2024年6月19日止，2018年6月20日至2020年6月19日房屋租金按合同以年支付完成，2019年6月20日至2021年6月19日房屋租金因新冠疫情影响与原告协商一致同意后支付方式进行变更，由之前的一次性支付变更为每三个月支付，所以未违反合同第二条第1款，第三条。2、2020年元月22日起因新冠疫情不可抗力影响，门店关闭停业三个月（2月、3月、4月），5月份才逐步恢复营业，被告在疫情经营困难期间房屋租金已支付至2020年10月19日，之后找原告多次协商按《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发2020年17号）及国务院常务会议（4月21日发文）指出疫情期间经营困难服务业应享受三个月免租优惠政策，因此2020年6月19日至2020年8月19日一季度租金我已经交两个月，减免一个月，此季度房屋租金已交清。2020年10月19日-2020年12月19日被告已交房屋租金一个月，减免两个月，本季度房租已交清。综上所述，被告持续在履行合同内容并未违约，未对原告造成任何经济损失。故原告诉求被告违约并支付违约金10万元不能成立。3、被告房屋租赁为圣莉斯歌加盟店，于2018年6月13日签订加盟协议，被告全额投资200多万元（装修及设施设备），加盟方长沙圣莉斯歌企业管理咨询有限公司占有门店28％股份（负责门店全部经营，项目管理，营销策划，教育培训及财务管理），但长沙圣莉斯歌企业管理咨询有限公司从2020年元月份起未按合同履行对本店全部经营管理，违反合同内容，故被告终止与长沙圣莉斯歌企业管理咨询有限公司合作，所以将岳阳楼区钰禧美容馆注销处理，现准备改为自营品牌或寻找合伙人共同经营，适用于合同第一条第1款。二、合同期未满，原告要求解除合同，但需退还被告15万合同押金，并向被告支付10万元违约金，并对店面装修设施设备造成损失进行合理补偿，如原告满足上述要求被告同意解除合同。 查明的事实 2018年6月20日，原、被告双方签订《租赁合同》。该合同第一条约定，原告将其位于岳阳××街××大厦综合楼第二层商业铺面（即岳阳楼区东茅岭办事处东茅岭居委会顶呱呱大楼202室）及相对应的外墙广告位，建筑面积425.87平方米（按照425平方米）计算，出租给被告用于经营美容会所。第二条约定，租期六年，自2018年6月20日起至2024年6月19日止，租金的起算日期为2018年6月20日；该合同第三条约定：租金的支付方式为按年度提前支付一年的租金，其中第一、二、三年的租金为306000元／年（平摊到月为25500元／月），第四、五年的租金为331500元／年，第六年的租金为303875元。除第一年的租金为半年一付外，往后五年均为上年度的5月20日提前支付下年度的租金。如被告不能按时支付租金，应从第6天起按拖欠总额的5‰向原告支付滞纳金，如被告拖欠租金达30天，原告有权终止本合同，所欠租金及滞纳金照常收取。该合同第九条约定，本合同履行过程中如出现违约，违约方需向对方支付10万元违约金并承担对方受到的经济损失。该合同第四条约定：押金15万元，在本合同签订当天一次性付清，租赁期内，押金不退不计利息，押金不得抵作租金，本合同终止，双方往来账目结清后，甲方将押金退还乙方。第五条约定：由被告自行向九丰物业交纳物业管理费。第九条约定：在本合同执行过程中，如出现违约，违约方需向对方支付10万元的违约金并承担对方受到的经济损失。第十一条约定，本合同期满未再续约，被告应无条件拆除其在店里所做的隔墙、装修、装饰、设备、设施等。《租赁合同》签订后，原告交付涉案房屋给被告使用。 按照合同约定，被告应于2020年5月20日向原告支付第三年度租金，基于新冠疫情原因，被告经营的美容店效益较去年差，并未按照合同约定一次性支付一年的租金，于2020年7月20日，交了租金20000元，2020年8月10日交了租金20000元。双方经协商免除一个月租金后，2020年9月21日，原告发微信给被告：“6/20-9/20你店欠租金11000元，今天是9月21日，新一轮的租金要缴了，考虑到你店困难，你就交9/20-12/20三个月租金76500元，加上上次欠的租金，合计87500元”。（注：原告上述微信中的租金数额是在免除一个月租金的前提下计算出来的，按照合同约定，被告6/20-9/20应交租金76500元，即25500元/月×3个月，但原告仅要求被告交2个月租金51000元，减去被告已交的40000元，故该季度还欠租金11000元）。被告回复：“由于今年疫情影响，公司已暂停对本店所有扶持，目前本店所有开支均由本人个人支出，运营成本较大，本人累计亏损巨大，致使本人现在确实难以维持门店每月所需开支，实在难以为继，现做关店转让处理，望能酌情考虑，给予力所能及的最大帮助，谢谢”。2020年10月9日，被告再次交租金36500元。至此，被告已将涉案房屋的租金付至2020年10月19日。2020年10月20日，被告经营的岳阳楼区钰禧美容馆注销，随后关门歇业。之后，原告多次向被告催讨租金未果，原告于2020年11月30日在涉案房屋的玻璃门上张贴《通知书》，以书面方式向被告催收租金、水电费、物业费等费用。 另查明，被告陈耀于2020年12月16日签收起诉状副本。 判决的理由和结果 本院认为，原告朱楚全与被告陈耀签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行合同。一、关于合同能否解除。合同签订后，原告按约交付了房屋，但被告未按照约定支付租金，且在原告催告后，被告在未与原告协商一致的情况下仅将租金支付至2020年10月19日，此后再未支付租金，根据合同中“如被告拖欠租金达30天，原告有权终止本合同”的约定，原告诉请解除双方签订的《租赁合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。被告应腾退涉案房屋并拆除其在涉案房屋内及对应外墙广告位上所做的一切装修、装饰、设备、设施。二、关于被告是否应当支付欠交的租金以及房屋占用费。被告承租原告房屋后，应当支付租金，现原告仅支付租金至2020年10月19日，之后租金并未支付，原告请求被告支付合同解除之前欠付的租金于法有据，本院予以支持。但原告主张的租金时间节点有误，根据《民法典》第五百六十二条第二款的规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，被告于2020年12月16日签收起诉状副本，故合同应于2020年12月16日解除，欠付的租金应计算至2020年12月16日，被告应补交租金48450元（25500元/月×1个月+850元/天×27天）。若合同解除后，被告继续占用房屋，应当支付房屋占用费至实际腾退房屋之日，对于原告主张按照租金25500元/月的标准支付予以支持。对于原告主张按照年利率15.4%支付租金逾期付款违约金以及占用房屋的资金占用损失没有合同依据，本院不予支持。三、关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求。《租赁合同》第九条约定，本合同履行过程中如出现违约，违约方需向对方支付10万元违约金并承担对方受到的经济损失。现被告在合同履行的过程中存在逾期交付租金的违约事实，但本院认为合同约定的违约金数额明显过高，故酌情调整至2万元，对于原告主张的违约金超出部分不予支持。原告诉请的涉案房屋产生的物业管理费、水费等费用，被告占用涉案房屋且拖欠物业管理费、水费等费用系客观事实，但由于原告未实际支付该费用，本院不予支持。被告占用涉案房屋期间，原告确已代其支付物业管理费、水费等费用的，可另行依法追索。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十二条、第七百三十三条，判决如下： 一、原告朱楚全与被告陈耀签订的《租赁合同》自起诉状副本送达被告朱楚全之日即2020年12月16日解除； 二、被告陈耀于本判决生效之日起三十日内腾退位于岳阳市岳阳楼区××大楼××室的房屋，并拆除其在该房屋内及对应的外墙广告位上所做的一切装修、装饰、设备、设施等； 三、被告陈耀于本判决生效之日起十日内向原告朱楚全支付自2020年10月20日至2020年12月16日止所欠租金48450元，并按照25500元/月的标准向原告朱楚全支付自2020年12月17日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费； 四、被告陈耀于本判决生效之日起十日内向原告朱楚全支付违约金2万元； 五、驳回原告的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1674元，财产保全费1281元，合计2955元，由被告陈耀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  刘耀华 二〇二一年三月二日 书记员  卿 乐