抚顺市顺城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽0411民初2560号 原告：肖雪莲，女，1986年12月15日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 被告：刘新生，男，1944年2月10日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 被告：刘素芬，女，1946年10月18日出生，汉族，住抚顺市顺城区。 二被告委托诉讼代理人：刘霞，女，1969年5月1日出生，汉族，住抚顺市顺城区，系二被告女儿）。 被告：刘霞，女，1969年5月1日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。 原告肖雪莲诉被告刘新生、刘素芬、刘霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖雪莲，被告刘新生、刘素芬的委托诉讼代理人暨被告刘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即配合原告办理房屋所有权证；2.判令被告给付原告办理房屋所有权证的违约金53600元；合计：321600元整。3.由于诉讼所产生的相关一切费用由被告承担。事实和理由：原告与被告刘新生、刘素芬于2015年10月7日签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买坐落于抚顺市顺城区，建筑面积91.78平方米，该房系回迁房，房屋总价款26.8万元。被告刘霞是二被告的女儿，也是该房屋的实际所有人。2015年10月1日，原告给被告刘霞购房定金1000元。2015年10月7日，原告将剩余购房款26.7万元给付给被告刘霞。原告与三被告签订合同，约定如届时该房屋存在产权纠纷，由被告承担全部责任，并退还原告支付的全部房款和装修费。同时支付相当于房屋总价的20%的违约金。合同第七条约定：被告应配合争取能在产权证办理前直接将房屋所有人更改为原告姓名，如原告不能与开发商（拆迀方）直接办理更名手续，以被告名义办理产权证，则办理费用由被告承担，过户费由原告承担。且被告应无条件协助原告办理过户手续，被告知晓可办理房产证事宜后提供一切与之有关的资料。不得已任何理由借故要挟推拖，否则视被告违约，向原告支付相当于房款总价的20%违约金，如因被告的延误影响产权过户登记，而因使原告遭受的损失，由被告承担赔偿责任。抚顺市顺城区将军堡街道办事处出具缴费通知单：该房屋回迀协议的面积92.87平方米房屋，买卖协议面积91.78平方米，实际配户面积91.48,应返还房屋差价款1000元。远洋城物业公司于2020年6月4日就通知各回迀户业主办理房屋不动产证，现其他业主都已办理了相关的房屋产权证。被告迟迟不给原告办理房屋过户手续。现在还说该房屋尚欠维修基金10240元还未缴纳，需要缴纳后才可办理，原、被告当初购房时明确约定该房屋全部总价款为26.8万元，办理相关房屋不动产证费用由原告承担，过户费由被告承担。现被告却不履行办理房票（缴纳维修基金等)，被告根本违约导致房屋无法办理过户手续。向人民法院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 三被告辩称：2015年10月7日，被告刘霞与原告肖雪莲签订《房屋买卖合同书》并将远洋城回迁区96号楼1单元1002室的新房钥匙和房屋拆迁产权调换协议书一并交于原告肖雪莲。2020年7月17日，我主动添加原告肖雪莲微信，告知可以办理产权证，到物业得知要缴纳房屋维修基金后才能下发产权证。房屋维修基金一事，在房屋买卖合同中没有注明，我多次与原告肖雪莲协商不妥，因房屋维修基金是专用资金，专款专用，不是费用和税费，我认为应该谁居住谁承担。2020年7月21日，山河物业通知，实际面积和协议面积不符的业主到将军街道更换缴费通知单，实际面积比协议面积小的，退差价之后，还要到顺城区政府审批找回差价后，才能办理产权证。我一直积极配合原告办理过户，是等待政府消息，才能办理。2020年7月31日，我主动找原告肖雪莲沟通，原告报警，不与我沟通。我并没有违约，请求顺城区人民法院驳回原告诉讼请求，一切费用原告自行承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据： 1.房屋买卖协议、街道证明、选房确认书、缴费通知书，证明：现在可以办理房产证，但被告不予配合。 2.收条、收款收据，证明：给付房款的情况。 3.产权领取通知书，证明：是刘霞私自取走的。 4.微信截图、社区张贴通知图片，证明：多次与被告协商未果。 5.录音证明，证明：被告不配合办理房产证。 被告质证认为：证据1、2无异议；证据3是将军街道通知说需要原房主取走原产权证，房子需下到我父亲名下，之后我方配合原告办理过户；房屋维修基金1万余元，是该房屋未来发生费用，证据4微信截图不能证明我不配合；证据5无异议。 被告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据： 1.证明，证明：我没有违约责任。 2.户籍证明，证明：刘新生与刘霞身份关系。 3.山河物业紧急通知、温馨提示办证须知，证明：不是我不配合原告办理过户，是暂时办不了。 4.抚顺市房产管理所出具的通知，证明：房屋维修基金是为了未来68年产权房屋所用。 5.微信聊天记录截屏，证明：不是我不配合原告。 原告质证认为：证据1公章是真实的，事情内容不认可；证据2无异议；证据3、4与本案无关，要求按照合同履行；证据5无异议。 本院经审理认定事实如下：2011年7月9日，被告刘新生与抚顺市顺城区将军堡街道办事处签订《房屋拆迁产权调换协议书》，约定：刘新生住顺城区将军街，建筑面积70.34平方米；回迁房面积92.87平方米。2015年8月31日，将军街道办事处下发选房确认书，确认原告刘新生回迁房位于远洋城小区1单元1002室，房屋面积91.78平方米。同日下发《缴款通知单》，内容：被拆迁人刘新生，被拆迁房屋回迁协议面积92.87平方米，应缴纳4250元，购买商品房面积10平方米，每平方米3500元，应缴纳35000元，实际配户面积91.78平方米，实际配户面积小于协议面积1.09平方米，每平方米返款3500元，应返款3815元，共计缴纳39250元。 2015年10月7日，原告肖雪莲（乙方）与被告刘新生、刘素芬（甲方）签订《房屋买卖合同书》约定：一、甲方承诺自愿 将落于抚顺市顺城区，建筑面积91.78平方米。自有回迁楼房出售给乙方，乙方取得房屋后，甲方不得已任何理由反悔，否则甲方将向乙方支付相当于房屋总价款20%的违约金；二、上述房屋包括附属设施，经双方约定房屋总价268000元；三、双方约定乙方一次性付清房款，本协议签订之日起乙方付给甲方房款268000元，甲方同时将房屋交付乙方。以及回迁安置协议原件，房屋原始产权证明及身份证复印件交付乙方。双方应当为对方出具相应的凭证。……六、甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓。乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺：甲方在能办理产权登记时，应该第一时间办理产权登记，甲方办理完产权登记后应立即协助乙方办理产权过户手续。如届时该房屋存在产权纠纷，由甲方承担全部责任，并退还乙方支付的全部房款，和装修 费用。同时支付相当于房屋总价的20%的违约金；七、甲方应配合争取能在产权证办理前直接将房屋所有人更改为乙方姓名，如乙方不能与开发商(拆迁办)直接办理更名手续，以甲方名义办理产权书，则办理费用有甲方承担，过户费由乙方承担。且甲方应无条件协助乙方办理过户手续，甲方知晓可办理房产证事宜后提供一切与之有关的资料。不得已任何理由借故要挟推辞，否则视甲方为违约，向乙方支付相当于房款总价款的20%的违约金，如因甲方的延误致使影响产权过户登记，而因使乙方遭受损失的，有甲方承担赔偿责任；八、甲方承诺在合同签订之日起三年或五年可办理房产证且为乙方办理产权过户，届时因各种因素导致房产局不予办理房屋产权证以及过户，甲方应退还乙方全部房款的20%的赔偿金，如若遇到房屋产权证下发延迟再由双方协商确定期限内办理。……合同签订后，原告向三被告支付了房屋价款。2015年10月7日，被告向原告交付了涉案房屋。 另查，抚顺市顺城区将军堡街道远洋城社区居民委员会与抚顺市山和房产物业有限责任公司为原告出具《证明》，内容：2020年8月3日之前，实际面积比协议面积小的房子不能办理产权证。96号1单元1002室就是这样不能办理的房子。截至2021年3月9日，被告刘新生名下尚无该房屋的不动产登记信息。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告肖雪莲与被告刘新生、刘素芬订立的《房屋买卖合同书》，购买的房屋为回迁房。回迁房系政府进行城市建设或其他公共设施建设时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。回迁房是对特定主体的安置性房屋。回迁房的买卖，前提在处分人持有不动产权证。在尚未取得不动产权证时，当事人进行回迁房的买卖，就存在无法办理过户的风险。原告肖雪莲与被告刘新生、刘素芬订立《房屋买卖合同书》时，双方对涉案房的属性，是回迁安置性房，是明知的。原告对于该房屋回迁协议面积与实际面积不符也是知晓的。现该房屋因实际面积比协议面积小而无法办理不动产权证，原、被告均无法预见。原告将该房屋无法办理不动产权证归结于被告违约是与事实相悖的。原告肖雪莲自2015年10月7日居住涉案房屋至今，现主张被告配合原告办理不动产权证。原告此项主张的前提是，被告取得其涉案房屋的不动产权证，故原告诉讼主张的条件尚未成就。原、被告应待该房屋不动产权证办理后，再进行产权变更手续。原告的诉讼请求，证据不足，本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告肖雪莲的诉讼请求。 案件受理费6124元，由原告告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于抚顺市中级人民法院。 审 判 长  何佳欣 人民陪审员  王 红 人民陪审员  郭潇然 二〇二一年三月十日 法官助理   李纯成    书记员  姜奕彤