内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书（2021）内22民终62号上诉人（原审原告）：管某，住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。委托诉讼代理人：孙某1，内蒙古无涯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某1，内蒙古无涯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘某，住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。委托诉讼代理人：孙某2，内蒙古光信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某2，住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。被上诉人（原审被告）：张某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。被上诉人（原审被告）：侯某，住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。上诉人管某因与被上诉人刘某、李某2、张某、侯某案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院（2020）内2201民初3520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。管某上诉请求：撤销一审判决，并终止执行乌兰浩特市人民法院（2018）内2201执2291号裁定书中对位于××旗（产权证号为41055141517885）的查封及拍卖程序。事实和理由：一审法院认定事实不清，导致判决错误。一审法院以“原告的诉求不具备依法排除对涉案房屋强制执行的民事权益”,驳回了管某的诉讼请求，系认定事实不清，导致判决错误。2016年5月16日，管某与张某签订房屋买卖协议，双方约定将位于××旗的房屋以200000元的价格出售给管某。2016年5月19日，管某向张某缴纳全额购房款并装修实际入住该房屋至今。2019年12月21日，乌兰浩特市人民法院以(2018)内2201民初2291号民事裁定书查封了该房屋，但并没有去管某已经居住的该查封房屋处实际调查已经居住情况，更没有实际贴封条，管某虽一直居住在该被查封房屋内却并不知情该房屋在其居住后已经被查封的事实。管某购房并交付全额购房款及实际入住均在该房屋查封之前，之后法院也没有任何去调查及贴封条的行为发生。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，管某应依法排除强制执行。刘某辩称，不同意管某的上诉请求，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。刘某与张某之间存在债权债务关系，并且有公证文书，且办理了在建工程抵押登记，上述公证及登记具有排他性，张某处分案涉房屋是在办理抵押登记之后，其无权处分。张某、侯某、李某2未答辩。管某向一审法院起诉请求：依法撤销乌兰浩特市人民法院作出的（2020）内2201执异25号执行裁定书，并终止执行乌兰浩特市人民法院(2018)内2201执2291号裁定书中对位于××旗房屋的查封及拍卖强制执行。一审法院认定事实：管某提交房屋买卖协议复印件一份，用以证明2016年5月16日，张某已将位于××旗房屋出售给管某；提交购房收据复印件，证明管某于2016年5月19日向张某全额缴纳了房款；提交卖房承诺书复印件，证明张某承诺涉案房屋没有产权争议，并承诺在2017年7月30日前将房屋产权过户给管某；提交物业费收据复印件一枚，证明管某于2016年6月11日装修并入住房屋至今；提交预购商品房抵押预告登记复印件，证明登记时间是2014年8月21日，抵押期限为2014年8月18日至2015年8月18日，管某与张某签订卖房协议时间不在抵押期限内，抵押期限已过，刘某、李某2不能再主张该房屋的抵押权。经质证，刘某认为，管某出示的前三份证据存在虚假性，对其真实性和所要证明的目的均有异议，在已办理了房屋抵押登记的情况下，张某又与管某签订卖房协议，并单方出具收据及承诺书属于虚假行为，无法证明管某已实际购买涉案房屋；对第四、五份证据物业收据和预购商品房抵押预告登记复印件的真实性无异议，但无法证明管某已实际入住涉案房屋，抵押期限张某讲过抵押期限为三年，以借条为准。李某2的质证意见与刘某一致。经质证，张某对管某出示的证据真实性无异议，认为房屋买卖关系存在，与刘某的借贷抵押关系也存在，但刘某未在抵押期限内申请执行。庭审中，刘某、李某2提交乌兰浩特市人民法院（2020）内2201执异25号执行裁定书，证明管某在刘某与张某执行案件中提出异议，申请终止执行，该异议已被驳回；提交内蒙古科右前旗公证处（2014）前证字第1699号公证书、借款合同，证明张某、侯某与刘某、李某2于2014年8月18日签订借款合同，张某、侯某将诉请房屋抵押给刘某、李某2，并办理了他项权利证书的事实；提交抵押登记证明，用以证明已办理了诉请房屋的抵押权预告登记；提交内蒙古科右前旗公证处（2018）前执字第7号执行证书，用以证明是依据该执行证书向乌兰浩特市人民法院申请的强制执行；提交在建工程和期房注销登记本，证明与张某是在阿尔山市办理的抵押，张某还款与抵押无关。经质证，管某对刘某、李某2提交的证据真实性无异议，但认为抵押期限已过，刘某、李某2无权行使抵押权且执行涉案房屋。张某质证认为，对刘某出示的证据真实性无异议，但认为公证处已向刘某提示抵押超期，刘某承诺发生一切后果由其个人承担，本人已偿付大部分借款，对执行证书中的执行金额不认可。张某提交预购商品房抵押合同、在建工程预告登记、2015年张某借新还旧（刘某转账）明细，用以证明抵押期限一年，已经过期，没有续签抵押，原因是本人已偿还了借款；提交乌兰浩特市人民法院（2020）内2201执异48号执行裁定书，证明法院驳回执行异议，并未对还款事实确认，允许本人另外诉讼。经质证，管某对张某提交的证据无异议。刘某质证认为，对张某提交的2015年张某借新还旧（刘某转账）明细真实性有异议，认为属于虚假证据；对其他证据真实性无异议，但认为均不能证明已经解除抵押的事实。李某2对张某提交证据的质证意见，与刘某意见一致。该院认证，当事人双方向法庭提交的证据真实性无异议，能够反映客观事实，该院予以确认。一审法院认为，管某在张某与刘某、李某2设定的房产抵押登记未经法定解除情况下与张某签订卖房协议，没有考虑他方优先受偿的法律风险，其诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”相关规定。张某将案涉房屋抵押给刘某、李某2，办理了商品房抵押预告登记，该预告登记经房管部门公示早于管某与张某的卖房协议签订日。刘某、李某2所取得的抵押权预告登记具有保全该房产不被处分和取得担保物权的效力。张某对公证债权文书中债务金额提出异议，但并未就此实体权利提起诉讼，故该公证债权文书作为执行依据仍具有法律效力，不能成为排除执行的理由。张某提出案涉房屋的抵押期限已经届满，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条的规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”登记部门要求登记的担保期间，对权利人完成担保物权登记不发生影响。故管某的诉求不具备依法排除对案涉房屋强制执行的民事权益，管某的主张证据不足。对管某的诉讼请求，该院不予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回管某的诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明本案事实正确，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为管某对案涉房屋享有的权益是否足以排除人民法院的强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，此系关于案外人排除执行异议的实体权利与申请执行人优先受偿权产生冲突时如何处理的规定，其适用的一般原则是享有担保物权的申请执行人依法享有对抗案外人普通债权的优先受偿权，在此情况下对案外人提出的排除执行异议的请求不予支持，而第二十八条、第二十九条分别针对的是不动产和用于居住的商品房享有物权期待权的规定，属于第二十七条的除外情形，因此本案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”进行判断，并且该四个要件需同时具备，缺一不可，根据本案查明的事实，案涉房屋办理抵押预告登记系在2014年8月21日，远早于管某与张某签订房屋买卖协议的2016年5月16日。管某作为房产买受人在订立合同时应尽到审慎的注意义务，其仅需在相关部门查询后，即可知晓案涉房屋已办理商品房抵押预告登记，存在权利瑕疵，故未能办理过户登记亦存在其自身原因，此情形不符合上述司法解释第二十八条第（四）项之规定。综上，一审法院认为管某对案涉房屋不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益并驳回其诉讼请求正确。综上所述，管某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人管某负担。本判决为终审判决。审判长 罗延红审判员 高 岩审判员 高铁英二〇二一年三月十二日法官助理 唐诗雨书记员 高欣然