河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初182号原告：王小要，男，1970年10月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：毕传武，河南佳鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕大龙，河南佳鑫律师事务所实习律师。被告：郑州绿湖置业有限公司，住所地河南省新郑市滨湖路与祥云路交叉口北500米路东绿都温莎城邦售楼部二楼。法定代表人：路向前，总经理。委托诉讼代理人：冯帅，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所实习律师。原告王小要与被告郑州绿湖置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王小要及其委托诉讼代理人毕传武、毕大龙，被告郑州绿湖置业有限公司的委托诉讼代理人冯帅、林磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小要向本院提出诉讼请求(变更后）：1、判令被告赔偿原告房屋修复费用14224.04元；2、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金464538.27元（自2014年1月1日起暂计至2021年3月10日，共计2624天）；3、判令被告向原告支付逾期办理权属证书的违约金228020.3元（自2015年1月1日至2018年7月12日，共计1288天）；4、判令被告向原告支付逾期交房，原告租房的租金损失231618.99元（暂自2014年1月5日计算至2021年3月10日）；5、判令被告向原告支付鉴定费用75000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年6月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于新郑市××镇××路西侧、××北侧××小区××楼××单元××号房屋，房价为1770344元。合同及补充协议对房屋交付期限、交付条件、出卖人逾期交房的违约责任、出卖人的保修义务、房屋权属证书的办理期限、逾期办理房屋权属证书的违约责任进行了约定。合同签署后，原告依约向被告支付购房款，被告虽于2018年7月12日为原告办理了涉案房屋的权属证书，但被告至今未向原告提供建筑工程验收合格证明、《住房质量书》、《住宅使用说明书》等合同约定的资料，也未将房屋交付原告。被告虽曾于2016年9月电话通知原告收房，但因被告未提供合同约定的建筑工程验收合格证明、《住房质量书》、《住宅使用说明书》等资料，且房屋漏水严重等问题，原、被告之间未完成房屋交接手续。原告为早日居住上涉案房屋，多次与被告交涉对房屋屋面渗水、墙面质量不合格等问题的整改修复事宜，并两次委托房屋质量检验机构，对涉案房屋存在的质量问题进行了鉴定。此后至今，被告既不对涉案房屋进行整改修复，也不向原告提供合同约定的交房相关文件、向原告交付房屋。因被告逾期交房，原告自2014年1月5日租房居住至今。被告的违约行为给原告造成了极大的精神压力和巨大的经济损失。原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告郑州绿湖置业有限公司辩称，1、原告主张的房屋质量问题是一个较为宽泛的概念，房屋质量包括房屋质量瑕疵与主体质量问题，被告在交房时取得了竣工验收报告，所以主体质量不存在问题，而房屋质量瑕疵不影响交房手续的办理。2、关于交房时间，被告依约按时向原告交付房屋，已经履行了《商品房买卖合同》约定的交付义务。原告单方面拒收房屋，相应后果应由原告自行承担，被告不应承担任何逾期交房责任。3、关于办理房屋权属证书问题，如上所述，因原告单方拒不按照《商品房买卖合同》约定收房，也未提供办理权属证书的相应资料，经过被告数次催促、协调，最终于2018年将涉案房屋权属证书办理完毕，相应延迟的时间是由原告单方原因造成，应由原告单方承担对应后果。4、关于房屋质量问题，被告已按合同约定将符合约定质量标准的房屋交付原告。经过鉴定已经明确，房屋不存在主体结构问题或严重质量问题，仅仅是轻微的质量瑕疵，原告主张的数百万金额没有任何依据。5、最终造价鉴定中的修复金额是对十余项目的修复费用，其中多数已经超过质保期，对应费用不应由被告承担。6、原告对于房屋所提出的所有修复方案的鉴定结果并不能证明房屋存在主体质量问题，本案所有鉴定费用应当由原告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王小要购买被告郑州绿湖置业有限公司开发的位于龙湖镇××路西侧、××北侧××单元××房，双方于2013年6月10日签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：第八条、交付期限出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位共同验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人未按本合同规定将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条、交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为出卖人已按本合同约定条件和质量标准交付商品房，同时买受人应承担该商品房交付（包括视为交付）之日起所有风险责任和物业管理费等各项费用。第十五条、关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议的相关约定执行。第十八条、保修责任买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。住宅由出卖人按《住宅质量保证书》、非住宅房屋由出卖人按房屋质量保修法规或规范性文件承担保修责任。保修期自交付（包括正常交付和因买受人原因而视为交付两种）之日起计算。双方在《商品房买卖合同》补充协议中另约定有如下内容：第三条、关于房屋交付的补充约定。本合同第八条约定的该房屋交付时间为2013年12月31日之前，具体时间以出卖人发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），买受人对此无异议。在该房屋具备交房条件（即五大责任主体验收合格）的情况下，出卖人可发出房屋交付通知。房屋交付时，买受人应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按买受人原因造成房屋未能按期交付执行出卖人就此不承担延期交房责任。买受人应在出卖人《入伙通知书》确定的交付开始时间5日内，到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续。若买受人未接到《入伙通知书》,最迟应在合同约定的房屋交付时间，到房屋所在地或出卖人另行通知的地点办理房屋交付手续。若因该房屋存在瑕疵需要整修的，整修期间不视为出卖人逾期交房。第四条、关于房屋质量、装修装饰、设备标准的补充约定。如该房屋存在地基基础和主体结构工程以外的质量或装修问题，出卖人应当按照本合同约定承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝或拖延办理房屋交付手续，否则视为已交付。对于质量保修期间内的房屋质量维修问题，买受人不得为维修设定先决条件，否则，由此引起的迟延维修及造成的任何损失，责任由买受人承担。第五条、关于办理产权登记手续的补充约定：因出卖人不是法定办证机构，只要按规定完成产权备案登记，出卖人的受托办证义务履行完毕，不对房屋产权证颁发日期迟延问题承担任何责任。本合同第十五条中“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”其中“规定期限”双方约定为商品房交付后365个工作日。如因出卖人的责任致使买受人不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，买受人选择不解除合同，出卖人应自逾期之日起至产权证可以办理之日止，按日向买受人支付购房总价款0.01%的违约金。该协议中载明买受人提供的有效通讯地址为：郑州市郑东新区商鼎路12号龙祥苑小区1号楼3单元4楼东户。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议下方有原告签名按指印，被告加盖有其销售合同专用章。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款。2016年5月25日，原告结清了涉案房屋的按揭贷款。2018年7月13日，涉案房屋变更登记至原告名下。2016年1月16日，郑州仟喜居房地产咨询有限公司接受原告委托，就涉案房屋作出郑验字2016011601号房屋查验评估报告。2019年8月31日，郑州房博士验房咨询有限公司接受原告委托，就涉案房屋作出咨询报告书。诉讼过程中，原告认为涉案房屋存在质量问题，申请对外墙及屋面防水质量缺陷;墙面裂缝受损情况;柱体构件的垂直度缺陷；空间尺寸质量缺陷；门、窗、护栏安装质量缺陷进行司法鉴定。河南省基本建设科学实验研究院有限公司于2020年5月25日接受本院委托，于2020年6月24日作出豫基研（2020）建质鉴字第14号司法鉴定检验报告书，检验结果为：1、经现场检测，发现该“受鉴房屋”露台防水卷材未做混凝土保护层厚度，三层至四层墙体、顶板有渗水痕迹，五层墙体有渗水现象。2、经现场检测，发现该“受鉴房屋”露台护栏基座有破损现象，墙体存在水平、竖向裂缝，裂缝均为粉刷层裂缝。3、所检测烟道垂直度不符合《住宅排气管道系统工程技术标准》（JGJ／T455-2018）规定的要求；所检测柱垂直度不符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2015）规定的要求。4、所检测房屋空间尺寸净高不符合《河南省成品住宅工程质量分户验收规程》（DBJ41／T194-2018）规定的要求。5、经现场检测，发现该“受鉴房屋”门、窗、护栏安装质量存在问题。该鉴定检验报告书作出后，原告提出异议，认为检验报告书存在遗漏部分，并申请补充鉴定。对此河南省基本建设科学实验研究院有限公司于2020年8月19日作出回复，内容为：（一）关于申请人提出的异议部分回复如下：1、经现场勘验：三层2-4／A-B轴顶板有渗水现象，三层1-3／H-J顶板下部窗台有泛碱现象，四层5-6／F-H轴顶板有渗水痕迹，五层4／（1／A）-D东南卧室西墙下部有渗水现象。2、受鉴房屋已粉刷，现场对三层5-6／D、5-6／F、四层5-6／D、5-6／F剔凿验证，裂缝为混凝土构件与加气块墙体之间的干缩裂缝。3、关于烟道垂直度评定，我方依据的是《住宅排气管道系统工程技术标准》JGJ／T455-2018第6.3.6条：垂直度允许偏差为15mm。（二）关于申请人提出的遗漏部分回复如下：经现场勘验：三层至四层楼梯间5-6／D轴墙体有竖向裂缝，三层2-4／C轴墙体水平裂缝，三层2／B-C轴墙体竖向裂缝，四层3-4／D轴门上水平裂缝，五层4-6／C轴体没有墙体。原告为此支付鉴定费30000元。2020年9月7日，原告申请对河南省基本建设科学实验研究院有限公司作出的豫基研（2020）建质鉴字第14号司法鉴定检验报告书及《关于工程质量鉴定补充申请书附表的回复函》的鉴定结论就案涉房屋所需的修复方案进行鉴定。九州工程设计有限公司接受本院委托后，于2020年11月5日作出JG2020-16号修复方案，就涉案房屋存在的楼面渗漏水、墙体渗漏水、墙面开裂、栏杆基座破损、柱及烟道垂直度、房间尺寸偏差、门窗安装质量问题、电梯门套安装不平整、栏杆雨棚锈蚀问题分别给出了具体的处理方法。原告为此支付设计费30000元。2020年11月10日，原告申请对九州工程设计有限公司出具的修复方案的修复费用进行鉴定。河南华豫正大工程咨询有限公司接受本院委托后，于2020年1月11日作出豫华基鉴字[2020]第232号工程造价鉴定意见书（征求意见稿），原、被告均就该征求意见稿提出书面异议，河南华豫正大工程咨询有限公司根据原、被告的异议对相关项目进行了调整，并于2021年2月26日作出豫华基鉴字[2020]第232号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：九州设计有限公司出具的修复方案（编号：JG2020-16）的修复费用造价为14224.04元。原告为此支付鉴定费15000元。另查，1、被告称其于约定的交付期限前已向原告邮寄入伙通知书，但因时间久远无法找到入伙通知书快递单，提交了2018年1月8日其向原告邮寄的关于温莎城堡8-3-3号房屋交付催告函。原告称约定的交付期限届满前，被告并没有通知原告收房，也没有电话联系也没有发邮件，被告第一次通知其收房是2015年12月底，涉案房屋的钥匙至今还在物业公司处。原告称其购买涉案房屋是给孩子买的婚房。其本人自1997年开始一直在郑州做防水工程，在郑州租房是为了自己居住，孩子上学方便。原告提供其与张爱兰签订的《房屋租赁合同》5份，张爱兰出具的收条8份，用于证明因被告逾期交房，截至2021年3月10日原告一直租房居住，房屋租金损失共计231618.99元。经本院向新郑市不动产登记中心核实，被告已于2014年10月10日办理完毕涉案房屋的房地产权首次登记。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告于2013年6月10日签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，双方均应按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告赔偿房屋修复费用14224.04元的问题。经原告申请，本院委托有资质的鉴定机构对涉案房屋是否存在质量问题、就质量问题所需的修复方案、采用选定的修复方案进行修复的造价均进行了鉴定，根据豫基研（2020）建质鉴字第14号司法鉴定检验报告书、JG2020-16号修复方案、豫华基鉴字[2020]第232号工程造价鉴定意见书，可以确定原告购买的涉案房屋存在质量问题，针对该质量问题进行修复的费用为14224.04元，故原告主张该费用，本院予以支持。关于原告要求被告支付2014年1月1日起至2021年3月10日的逾期交房违约金464538.27元的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年12月31日前，将经五大责任主体共同验收合格的商品房交付给原告，但被告未提供证据证明其在合同约定的时间前已通知原告收房，原告自认被告于2015年底首次通知其收房，但因房屋存在质量问题没有办理收房手续，房屋钥匙至今仍在被告处。经鉴定涉案房屋并不存在地基基础和主体结构方面的质量问题，根据《商品房买卖合同》补充协议第4.3条的约定，视为被告已于2015年底向原告交付了涉案房屋。被告逾期交房超过60日，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，应当自最后交付期限的第二天（即2014年1月1日）起至实际交付之日（即2015年12月31日）止，按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金129235.11元（1770344元×0.01%×730天）。被告辩称不存在逾期交房的情况，但其提供的竣工验收备案证明书显示涉案房屋的竣工验收日期为2014年1月20日，EMS邮寄单显示其向原告邮寄房屋交付催告函的时间为2018年，故对被告的该项辩解意见，本院不予采纳。关于原告要求被告支付2015年1月1日至2018年7月12日的逾期办理权属证书违约金228020.3元的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的主体为预售商品房的购买人，而房地产开发企业负有的仅是协助购买人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件的义务，并非办理房屋权属证书登记的主要义务。同时，办证系房管部门、不动产登记部门的职责，既涉及不同部门工作交接，又涉及原告交纳契税、提供税票等配合义务。被告已于2014年10月10日完成涉案房屋的房地产权首次登记，原告已于2016年5月25日结清了涉案房屋的按揭贷款，办理所有权登记手续的条件已经较为成熟和完备，而因双方就涉案房屋是否存在质量问题存在争议，一直未有按照正常流程办理交付手续，也可能难以按照正常流程办理所有权登记手续，原告也未提供相应的证据证明其办理房屋所有权登记手续过程中被告未履行协助义务，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿2014年1月5日至2021年3月10日期间因逾期交房产生的租金损失231618.99元的问题。根据原告自述，其本人自1997年开始一直在郑州做防水工程，在郑州租房是为了自己居住、孩子上学方便，可见原告租房是因为自己的客观需求，并非因该房屋存在质量问题未及时交付所造成，故原告主张的租房损失，本院不予支持。同时，双方在《商品房买卖合同》中已经约定了逾期交房的违约金计算方法，本院已认定被告应向原告支付逾期交房违约金129235.11元，该违约金也具有弥补原告在逾期交房期间所产生的租金损失的功能和作用。关于鉴定费的承担问题。因原、被告双方就涉案房屋是否存在质量问题存在争议，原告提出本案的鉴定申请，是为了对涉案房屋是否存在质量问题、就质量问题进行修复所需要的方案、按照确定的修复方案对涉案房屋进行修复的工程造价进行确定，鉴定结论已确定涉案房屋存在质量问题，故原告为此所支出的鉴定费及设计费共计75000元，是合理的、必要的费用，应由被告承担。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告郑州绿湖置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王小要房屋修复费用14224.04元；被告郑州绿湖置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王小要逾期交房违约金129235.11元；被告郑州绿湖置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告王小要鉴定费及设计费75000元；四、驳回原告王小要的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13921元，由原告王小要负担10920元，被告郑州绿湖置业有限公司负担3001元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李慧凤人民陪审员  乔留杰人民陪审员  王改玲二〇二一年三月三十日书 记 员  张延莉