浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终94号 上诉人（原审被告）：周叶**，男，1982年1月11日出生，汉族，住浙江省庆元县。 委托诉讼代理人：高杰峰，浙江创正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈媛媛，女，1986年10月12日出生，汉族，住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：周叶**，陈媛媛丈夫。 被上诉人（原审原告）：褚吉芬，女，1971年3月24日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：金建丹、段利明，浙江诺力亚律师事务所律师。 原审被告：杭州千诚房屋置换有限公司，住所地杭州余杭区东湖街道东湖中路****。统一社会信用代码：91330110328150256W。 法定代表人：何庆芳。 委托诉讼代理人：熊星星，公司员工。 上诉人周叶**、陈媛媛因与被上诉人褚吉芬和原审被告杭州千诚房屋置换有限公司（以下简称千诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初7916号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月11日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2021年3月9日公开开庭进行了审理，上诉人周叶**和委托诉讼代理人高杰峰，上诉人陈媛媛的委托诉讼代理人周叶**，被上诉人褚吉芬的委托诉讼代理人金建丹、段利明，原审被告千诚公司到庭的法定代表人何庆芳和委托诉讼代理人熊星星参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2019年12月17日，褚吉芬（买方，乙方）与周叶**、陈媛媛（卖方，甲方）、千诚公司（见证方，丙方）签订《二手房买卖协议》一份，约定甲方将位于杭州市余杭区××街道××号的房屋转让给乙方，建筑面积274.05平方米，总价780万元，该价款已包括房屋出售价格、房屋装修补偿、物业费、自行车库及汽车库、维修基金、水电开户费、其他（包括中央空调、沙发一套、热水器一只、餐桌一套、床四张、固定的橱柜、厨卫装修及配套等）。协议签订当天，乙方支付甲方定金5万元，余款在乙方契证、房产证过户完成之日支付。甲乙双方约定，最迟于2020年1月15日前完成过户手续，乙方一次性支付给甲方。交房方式为款清交房。因甲乙双方单方违约，导致该房屋不能成交，则违约方应自违约之日起7日内，向对方一次性支付违约金80万元，同时本协议书终止。协议签订当日，褚吉芬依约将5万元定金交付给千诚公司。 2020年1月15日，褚吉芬与周叶**、陈媛媛双方签订《补充协议》一份，约定双方就案涉房屋的交易流程（付款方式及期限及交房物品清单）作如下补充：一、甲乙双方签订的《杭州市房屋转让合同》中价格为400万元整，另计车位款及装修款380万元于过户当天一并支付给甲方。乙方于2020年1月15日前另支付甲方购房定金45万元，交于千诚公司保管。二、甲乙双方约定至2020年1月15日起，七个工作日内完成过户手续。三、乙方所缺房款100万元部分需另找垫资方垫资，过户当日一并支付给甲方。乙方取得房产证后抵押该房所得款项支付该笔垫资款，期间垫资产生的费用由甲方支付。四、甲乙双方共同确定物品清单如下：（详见物品清单页）本协议为《房屋转让合同》之补充协议，具有同等法律效应。若本协议与原合同有冲突以本协议为准。协议备注：由于垫资，贷款相关人员放假，工作无法进行，约定年后工作日开始十个工作日内完成过户手续。《补充协议》签订当日，褚吉芬向千诚公司支付定金45万元。 2020年春节期间，发生新冠疫情，双方未按《补充协议》约定的时间完成过户手续。2020年2月，褚吉芬曾向千诚公司工作人员表示因受疫情影响资金出现问题，不想再购买案涉房屋，并适当给予周叶**、陈媛媛赔偿。2020年2月13日，千诚公司通过微信答复周叶**、陈媛媛公司于2月20日开始申请复工。 2020年3月10日，褚吉芬、周叶**、陈媛媛、千诚公司再次就继续交易涉及的付款、过户事宜进行了协商。2020年3月17日，千诚公司的工作人员通知褚吉芬打款100万元。2020年3月18日，褚吉芬向千诚公司支付款项100万元。 另查明，在签订《二手房买卖协议》之前，案涉房屋上已设有两个抵押，分别是抵押权人为平安银行股份有限公司杭州分行的债权数额为498万元的最高额抵押，登记日期为2018年8月14日；抵押权人为徐志荣的债权数额为200万元的一般抵押，债权数额为200万元，登记日期为2018年8月16日。在签订《二手房买卖协议》之前，案涉房屋于2019年8月1日被上城区人民法院查封，查封期限至2022年7月31日。在本案合同履行过程中，案涉房屋于2020年3月17日被余杭区人民法院查封，查封期限至2023年3月16日。于2020年5月11日被柯桥区人民法院查封，查封期限至2023年5月10日。现案涉房屋已于2020年8月因其他案件在本院通过司法拍卖出售给他人。 2020年5月11日，褚吉芬向千诚公司发函要求退还150万元，千诚公司于2020年5月12日收到该函件。2020年5月15日，褚吉芬通过微信形式向周叶**、陈媛媛发送解除合同的信息一条。2020年5月22日，褚吉芬委托律师再次向千诚公司发函要求退还150万元，千诚公司于2020年5月23日收到。 2020年6月1日，千诚公司退还褚吉芬100万元。50万元定金现在千诚公司处。 原审法院认为，褚吉芬、周叶**、陈媛媛双方签订的《二手房买卖协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。案涉房屋因周叶**、陈媛媛的其他民事纠纷而被依法查封、拍卖，导致本案合同目的无法实现，褚吉芬于2020年5月11日向千诚公司发函告知解除合同事宜，于2020年5月15日通过微信通知周叶**、陈媛媛合同解除，周叶**、陈媛媛在庭审中表示收到过该微信，对褚吉芬要求确认褚吉芬与周叶**、陈媛媛，千诚公司之间签订的《二手房买卖协议》及《补充协议》于2020年5月15日解除，予以支持。本案合同无法继续履行的根本原因在于周叶**、陈媛媛，因案涉定金50万元在千诚公司处，褚吉芬要求千诚公司返还定金50万元，予以支持。千诚公司作为中介机构，在买卖双方因房屋买卖发生纠纷后对该笔定金暂时不作分配，符合常情、常理，故对褚吉芬要求千诚公司承担资金占用期间的利息损失，不予支持。根据双方签订的《二手房买卖协议》的约定，因甲乙双方单方违约，导致该房屋不能成交，则违约方应自违约之日起7日内，向对方一次性支付违约金80万元。褚吉芬要求周叶**、陈媛媛支付违约金80万元，结合本案具体情况，对该项诉请酌情支持50万元。综上所述，对褚吉芬合理部分的诉讼请求，予以支持。不合理部分，予以驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、褚吉芬与周叶**、陈媛媛，杭州千诚房屋置换有限公司签订的《二手房买卖协议》及《补充协议》于2020年5月15日解除；二、杭州千诚房屋置换有限公司返还褚吉芬定金50万元，于判决生效后十日内付清；三、周叶**、陈媛媛支付褚吉芬违约金50万元，于判决生效后十日内付清；四、周叶**、陈媛媛支付褚吉芬财产保全申请费5000元，于判决生效后十日内付清；五、驳回褚吉芬其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16684元，减半收取8342元，由周叶**、陈媛媛负担6318元，由褚吉芬负担2024元。 宣判后，周叶**、陈媛媛不服，向本院提出上诉称：一、原审判决忽视了本案多个关键争议的焦点，遗漏了对这些争议点事实的认定，特别是褚吉芬有无违约的事实未作认定，足以影响本案的公正、公平审理。1、一审对案涉房产在签订《二手房买卖协议》和《补充协议》前，褚吉芬是否知晓房产存在一抵、二抵和一次法院查封的事实未作认定。这一点，虽然褚吉芬否认，但结合二次庭审情况及周叶**、陈媛媛、千诚公司提供的证据，足以证实褚吉芬是知晓的。当然，作为买方的褚吉芬自身也有审查的义务，不动产权证中非常清楚的载明一抵、二抵的情况，对抵押权人、债权数额、登记时间等内容均非常明确。特别是在达成《补充协议》前的1月2日，千诚公司的工作人员在微信里也非常清楚的再次强调“房东刚刚打电话来了，问我情况，他说他时间很紧，要解封解压，步骤他都沟通好了，耽搁的时间多了，他怕来不及。”2、《二手房买卖协议》签订后为什么没有在约定的1月15日完成交易？原因很简单，因为褚吉芬违约！对于褚吉芬无视合同约定，《二手房买卖协议》次日起，便多次以要冰箱、要跑步机、称资金不够要改全款为按揭、要更改合同、要违约、要降价、要解除等借口提出反悔，褚吉芬也根本没有履行合同的作为，事实上也没有准备并将准备好的全部购房款在1月15日以本票的形式交付给中介公司。相反，这期间周叶**、陈媛媛却是对褚吉芬的一些无理要求尽量给予满足，同时积极为解封、解押作了及时有效的工作（周叶**、陈媛媛提交的微信聊天记录和千诚公司提供的证据足以证实）。如果没有后续的《补充协议》的达成，很明显到这个节点，褚吉芬已经属于单方违约，根据协议褚吉芬理应支付80万元违约金给周叶**、陈媛媛。3、《补充协议》达成后为什么没有在约定的七个及顺延的十个工作日内完成交易？还是褚吉芬的原因。因为《补充协议》达成后褚吉芬依旧出尔反尔，还是借口买不起，要求中介把案涉房屋另行出售，却未有效、积极的履行合同，褚吉芬依多次旧以疫情、资金不够表达只能承受500万元价格、要上诉人降价30万元、甚至以价格太高不会要了等等理由拒不履行合同，以上事实本案微信聊天记录等证据足以证实。春节过后中介通知复工后，根据顺延十天的约定，结合《补充协议》推算的交易截止日为2020年3月6日止，在这期限前，褚吉芬还是没有履行合同，事实上也根本没有准备并将准备好的全部购房款在3月6日以本票的形式交付给中介公司。相反，期间周叶**、陈媛媛依旧继续为积极为解封、解押与债权人作了及时有效的沟通工作。因周叶**、陈媛媛和褚吉芬并未就后续的交易问题再次达成补充协议，案涉《二手房买卖协议》、《补充协议》从2020年3月7日起已经实际解除。4、在3月7日《补充协议》约定的顺延期满后，周叶**、陈媛媛也多次让中介去确认褚吉芬是否准备好购房款？是否要继续履行合同？3月10日三方再次面谈，面谈明确要求褚吉芬必须在3月13日前汇100万元到中介处，周叶**、陈媛媛与中介工作人员的微信聊天记录中可以证明，3月16日是周叶**、陈媛媛明确愿意等待的最后截止期限。因3月17日案涉房产基于抵押权人平安银行杭州分行申请被余杭区人民法院查封。3月18日，褚吉芬才将100万房款汇入中介指定账户。基于上述情况，本案一而再再而三的错失最佳的交易时机的责任在于褚吉芬，周叶**、陈媛媛始终没有违约、没有任何过错。综上，导致本案合同目的无法实现的责任在于褚吉芬，本案迟迟没有完成交易是因为褚吉芬屡屡违约，没有按照合同约定履行付款等义务。对此，作为非常关键的中介方也清楚地表达了意见，甚至褚吉芬自己在履行期限内和期限届满后，均多次表达自己的因自身原因，要求仅退回50万元定金并愿意赔偿给周叶**、陈媛媛拾万元损失，孰是孰非已经不言自明，遗憾的是原审判决无视这一关键且明确的事实。二、原审认定案涉房屋被查封、拍卖，导致本案合同目的无法实现，属于认定不清也是错误的。首先，判决书没有明确查封是指哪次？还是约定交易期限前后的全部的查封？在《二手房买卖协议》、《补充协议》达成前有一次，即杭州市上城区人民法院的查封及两次抵押，如果褚吉芬没有屡屡违约情形，结合本案的证据，是能够证明协议前已经存在的这三项权利瑕疵是完全可以得到解除而使交易顺利完成的。其次，上述的查封及两次抵押在《二手房买卖协议》、《补充协议》约定的交易期限内的确没有被解封、解押，但这不能简单、机械粗暴的理解成没被解封、解押的责任就该归责于周叶**、陈媛媛，据此放大强化了周叶**、陈媛媛的合同义务，也不能因此弱化了被上诉人的同时履行、甚至是先履行的合同义务。再有，现有证据无法证明《二手房买卖协议》、《补充协议》约定的交易期限逾期后，双方没有就继续交易包括期限、付款、违约等重新书面达成再次补充协议的事实，也就是说对于原约定的交易期限后发生的查封、拍卖，不应认定为导致本案合同目的无法实现的原因，特别是拍卖是在褚吉芬的解除通知三个月之后的2020年8月才完成的。三、《二手房买卖协议》第九条第4款的违约责任约定不适用本案。《二手房买卖协议》第九条第4款约定“因甲、乙双方的单方违约，导致该房屋不能成交，则违约方应自违约之日起7日内，向对方一次性支付违约金人民币800000元，同时本协议终止。”很显然，本款的适用有明确的前提，即“单方违约”，退一步，假设认定在约定的交易期限内周叶**、陈媛媛实际没有解封、解押属于违约，那么基于褚吉芬没有按时支付购房款到指定的中介账户，以及各种拒不履行合同的违约行为存在，那么就不是“单方违约”了，而是“双方违约”了，因此原审判决无视合同意思自治，错误解读合同内容，从而错误的予以适用。对于褚吉芬屡屡无视合同提出各种不合理要求的行为，即便不认为是违约行为，但只要其能够提供2020年3月6日约定的交易日届满前，已经足额准备好了全部购房款的证据，从而认定其没有违约，那么周叶**、陈媛媛还兴许能够接受。综上，原审判决认定本案事实不清，也是错误的。褚吉芬无权要求返还50万元定金，特别是支持周叶**、陈媛媛单方违约的证据明显不足，原审判决理应得到纠正，请求撤销原判；改判驳回褚吉芬的全部诉讼请求；周叶**、陈媛媛不承担案件受理费。 被上诉人褚吉芬辩称：一、周叶**、陈媛媛的行为已根本违约，导致双方间的合同无法继续履行。1、周叶**、陈媛媛在签订《二手房买卖协议》时隐瞒了转让标的物已被司法查封的情况。2019年12月17日双方签订《二手房买卖协议》，2019年8月1日，案涉房屋已被上城区人民法院查封。房屋的抵押及查封情况属于重大的权利瑕疵，周叶**、陈媛媛及中介公司应当同褚吉芬进行详细的说明，但周叶**、陈媛媛及中介公司均未向褚吉芬做出详细说明。仅在催促褚吉芬支付价款时提到需要解封解押，并不能视作说明。不动产权证仅记载抵押情况，却未能体现查封情况。褚吉芬并非从事法律或房地产交易的专业人士，对于抵押、查封等概念并不能做明确辨析，何况中介公司仅提到解押解封，甚至连查封字眼都未明确提及。2、周叶**、陈媛媛在履行合同的过程中未按约履行合同，已多次违约。按原双方2019年12月l7日的《二手房买卖协议》周叶**、陈媛媛应在2020年1月15日前完成过户，过户完成后答辩人一次性支付购房款，但周叶**、陈媛媛逾期未能完成过户。后2020年1月15日双方签订《补充协议》，约定在七个工作日内完成过户手续，周叶**、陈媛媛又违约未能履行，直到答辩人5月15日发函前，房屋仍未能完成过户。3、种种迹象表明周叶**、陈媛媛已无法履行房屋过户的合同义务。虽周叶**、陈媛媛多次承诺房屋过户的时间，但因其房屋涉及多起抵押与查封，是否能够过户成功，已不是其单方意愿可掌控。且在合同履行过程中，因其未能履行到期债务，又在2020年3月17日、2020年5月11日增加了两起查封，故周叶**、陈媛媛已无法履行房屋过户的合同义务。二、褚吉芬并无违约行为。2019年12月17日，周叶**、陈媛媛与褚吉芬签订《二手房买卖协议》一份，当日褚吉芬依约支付定金5万元，依据合同约定，周叶**、陈媛媛应当于2020年1月15日之前办理过户手续，褚吉芬于办理过户手续当日支付剩余购房款。周叶**、陈媛媛未在约定时间完成过户手续，双方又于2020年1月l5日签订补充协议，褚吉芬于补充协议签订当日支付45万元，约定年后十个工作日内完成过户后续。2020年3月17日，中介公司工作人员通知褚吉芬打款100万元，褚吉芬于次日付款。故褚吉芬一直积极履行义务，并无违约行为。由此可见，周叶**、陈媛媛存在隐瞒事实及根本违约的行为，事实清楚，证据确实充分，应当按约承担80万元的违约金，一审判决周叶**、陈媛媛支付50万元的违约金已酌情降低了周叶**、陈媛媛需承担的违约责任。故一审判决并无不当，请求驳回周叶**、陈媛媛的上诉请求。 原审被告千诚公司认为上诉人周叶**、陈媛媛的上诉内容与其无关，对原审判决无异议。 上诉人周叶**、陈媛媛、被上诉人褚吉芬及原审被告千诚公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”褚吉芬与周叶**、陈媛媛及千诚公司签订的《二手房买卖协议》和由千诚公司作为见证方，褚吉芬与周叶**、陈媛媛签订的《补充协议》系各方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同签订后，褚吉芬已依照合同约定支付了定金50万元，其余款项在契证、房产证过户完成之日支付。而按《二手房买卖协议》的约定办证日期为2020年1月15日前完成过户手续，但无法办理。双方经协商，又签订《补充协议》，约定至2020年1月15日起，七个工作日内完成过户手续。但终因案涉房屋上设有两个抵押，且已被上城区人民法院查封，在履行过程中，又被余杭区人民法院和柯桥区人民法院查封，2020年8月因其他案件原审法院通过司法拍卖已将案涉房屋出售给他人。导致本案合同目的无法实现，褚吉芬于2020年5月15日通过微信通知周叶**、陈媛媛解除合同，原审法院确认褚吉芬与周叶**、陈媛媛，千诚公司之间签订的《二手房买卖协议》及《补充协议》于2020年5月15日解除正确。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因案涉定金50万元在千诚公司处，故原审法院判决千诚公司返还褚吉芬定金50万元并无不当，千诚公司亦无异议。而合同解除的根本原因在于案涉房屋因周叶**、陈媛媛其他民事纠纷被依法查封、拍卖所导致，故系周叶**、陈媛媛违约所致，周叶**、陈媛媛应承担违约责任。故原审法院结合本案具体情况，酌情判决周叶**、陈媛媛支付褚吉芬违约金50万元尚属合理。综上，周叶**、陈媛媛的上诉请求依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16684元，由周叶**、陈媛媛负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二一年三月三十日 书记员  周 杨