贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初16894号原告中天城投集团城市建设有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区温泉旅游城“未来方舟”项目G6组团负4层7号楼。法定代表人：王昌忠，总经理。委托代理人彭忠慧，贵州驰宇律师事务所律师。原告中天城投集团商业管理有限公司，地址：贵州省贵阳市观山湖区黔汇特产美食城贵阳遵义馆。法定代表人：石维国，执行董事。委托代理人彭忠慧，贵州驰宇律师事务所律师。被告王玮健，男，汉族，1989年6月17日生，住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人杜汉杰，贵州黔坤律师事务所律师。原告中天城投集团城市建设有限公司（以下简称“中天建设公司”）、中天城投集团商业管理有限公司（以下简称“中天商业公司”）诉被告王玮健房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告中天建设公司的委托代理人彭忠慧、中天商业公司的委托代理人彭忠慧，被告王玮健及其委托代理人杜汉杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中天建设公司、中天商业公司诉称，2019年4月28日，二原告、被告签订合同编号为ＺＴＵＣ-ＭＧＣ-2019-0006《中天未来方舟“开心蘑菇城”项目商铺租赁合同（固定租金）》，约定被告承租原告中天建设公司位于贵阳市云岩区，租用面积461㎡，租赁期限自2019年5月15日至2024年9月26日，中天建设公司授权中天商业公司向被告收取物业租金、租赁保证金等被告应付中天建设公司款项，被告应承担与该商铺有关的包括综合管理费等在内的各项费用；租金标准按月支付，逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金等。合同签订后，二原告与被告均按照合同如约履行，但自2019年12月起，被告开始拖欠水、电费、综合管理费及租金，原告中天商业公司于2020年6月3日向被告送达《欠费催缴函》，于2020年6月18日向被告送达《严重违约函》，被告仍未履行付款义务。二原告为避免损失的扩大，依据租赁合同的约定，于2020年7月23日通过邮寄的方式向被告送达租赁合同解除通知书，并要求被告缴清所欠水、电费，综合管理费及租金共计183315.85元。上述函件被告签收后均未理会。原告诉请法院：1、确认二原告与被告于2019年4月26日签订的合同编号为ZTUC-MGC-2019-0006《中天未来方舟“开心蘑菇城”项目商铺租赁合同（固定租金）》已于2020年7月23日解除；2、判令被告将贵阳市云岩区水东路未来方舟开心蘑菇城项目A馆-L2-12号商铺腾空并恢复装修前原状返还给两位原告，并支付原告中天商业公司租赁物占用费从2020年7月23日起至2020年9月24日，暂计64540元，支付至商铺腾空并恢复装修前原状返还给原告时止（租赁物占用费参照签订合同第4.1.1.1项约定租金标准计算支付）；3、判令被告支付原告中天商业公司2020年2月1日至2020年6月25日租金123333.29元、水费1535元、电费25104元（水、电费均为2019年12月1日至2020年6月25日期间的费用）、2020年2月1日至2020年6月25日的综合管理费33343.56元，共计183315.85元；4、判令被告暂支付原告中天商业公司违约金101758.2元（从2019年11月10日起，每逾期一日，按逾期交付金额的千分之三计算，暂算至2020年9月24日止），至逾期交付金额183315.85元清偿时止；5、判令被告暂支付二原告为追讨被告拖欠租金已支出的律师费2000元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告王玮健辩称，2019年4月份原、被告三方签订租赁合同后，被告便依约向原告缴纳了租赁保证金、装修保证金、物业保证金共计将近14万元，并且在此之前缴纳了合同的履约定金3万元。合同签订后，被告对租赁房屋进行装修，并于7月份开始营业，被告一直按月向原告缴纳租金以及其他相关费用。直到2020年1月下旬，因新冠疫情导致不能营业，被告多次向二原告申请租金减免均无果。2020年3月18日，贵阳市下发文件，允许恢复堂食，被告才慢慢恢复营业，但依然举步维艰。二原告并未理解被告新冠疫情造成的难处，反而于2020年6月份对被告采取停水停电，并继而强行锁门，将被告赶出租赁房屋，直接导致被告的餐饮原材料及装修等100多万元的损失。关于原告诉请第一项，我方同意案涉租赁合同在2020年7月23日已经解除。关于原告诉请第二项，是因为原告对房屋锁门导致被告不能继续使用该房，因此，租赁物占用费不应当得到支持。关于租金、水电费、综合管理费，由于疫情原因，2020年1月24日至2020年3月18日期间被告根据政府的规定全面停止营业，实属不可抗力，被告有权对疫情期间所发生的租金、综合管理费、水电费等损失以及违约金请求减免进行免责。2020年3月18日之后，虽然恢复了堂食，但疫情产生的影响并没有完全消除，在之后相当长一段时间内仍然存在，在该时间段被告依法应可以主张部分免责。被告向原告缴纳了装修保证金及租赁保证金、定金、综合管理费保证金将近17万元整，我方认为即使被告应当支付相关费用也应当从上述保证金中优先进行抵扣。最后，原告诉请的违约金计算的时间存在问题，应该是从2019年12月起算，并且该违约金约定的标准过高，应予调低。经审理查明，案外人许某某等7人与原告中天建设公司签订《商品房买卖合同》6份（合同未注明签订时间），主要约定：上述7人分别向中天建设公司购买其开发建设的位于贵阳市云岩区，约定的交房时间为2016年8月15日。2014年-2015年，许某某等7人（即甲方）与原告中天商业公司（即乙方）分别签订《商铺租赁协议》，主要约定：甲方将其购买的上述房屋出租给乙方，租赁期限为8年，乙方承租商铺用于商业经营，有权转租给第三方，有权委托第三方机构对租赁商铺进行统一管理，并对租金等内容作了约定。2019年4月26日（28日），原告中天建设公司（即甲方一）、中天商业公司（即甲方二）与被告王玮健（即乙方）签订编号为ＺＴＵＣ-ＭＧＣ-2019-0006《中天未来方舟“开心蘑菇城”项目商铺租赁合同（固定租金）》（以下简称“租赁合同”），主要约定：甲方（即甲方一、甲方二）将位于贵阳市云岩区（套内面积461平方米）出租给乙方作为经营餐饮使用；租赁期限暂定于2019年5月15日至2024年9月26日。合同第4.1.1.1条：租金（不包含综合管理费及其他费用）按照商铺租用面积461平方米计算：1、自2019年5月15日至2020年5月31日，年租金为243927元，乙方应于签署本合同之日起七日内支付2019年5月15日至2019年6月30日租金，共计34172元；2019年7月1日至2020年3月31日，月租金16135元，按月支付；2020年4月1日至2020年5月31日，月租金32270元，按月支付。2、自2020年6月1日至2021年5月31日，每月每平方米70元，月租金32270元……租金由乙方按月度租金方式向甲方预付，由甲方二代收，乙方应于每个月度的20日或之前（含20日）支付下期租金。第4.2条：甲方二负责对商铺进行商业营运管理，并收取综合管理费。第4.2.2条：综合管理费按商铺套内面积461平方米计算，15元／平方米／月。第4.2.3条：除了首期综合管理费以外，其余月度由乙方在上月度的20日或之前（含20日）预付下月度综合管理费。第4.3条、第4.3.2条：乙方承担水费、电费。第4.4.2条、第4.5.2条：乙方应向甲方交纳租赁保证金96810元、综合管理费保证金6915元。第4.5.3条：上述保证金不能作为乙方违约行为的免责或冲抵款项。第4.7条：乙方不得要求从其交纳的租赁保证金或其他保证金、押金中，抵扣乙方必须交纳的租金和其他款项。第6.3条：乙方应交纳装修保证金15000元。第12.1.2条：乙方交还房屋时，应将该商铺恢复至毛坯房状态。第15.2条：在租赁期内，乙方逾期交付租金、综合管理费、保证金及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的千分之三支付违约金。第15.6条：在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回该商铺，且乙方应按合同租金总额30%向甲方支付违约金，并按综合管理费总额30%向甲方二支付违约金，该违约金不足以弥补由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。同时，甲方有权强行封闭并收回乙方承租的商铺，由此造成的一切责任及损失由乙方承担，此过程中造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。第15.6.5条：乙方拖欠支付租金、综合管理费及其他费用（如水、电、燃气、通讯费等）之一或全部达到30天以上（含30天）的。第15.9条：甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括律师费），均由乙方承担。第16.2条：若该商铺在租赁期限内因不可抗力事件而被毁坏或不适宜作商铺用途，根据所受破坏的性质和程度而按本合同支付的租金、管理费和其他费用或上述费用中的合理部分，乙方可终止支付，直至该商铺恢复适合使用为止。租赁合同签订后，原告于2019年5月交付案涉商铺给被告，被告对商铺进行了装修，并用商铺从事餐饮经营活动。被告向原告交纳了租赁保证金96810元、装修保证金15000元、综合管理费保证金6915元以及其他相关费用。原告主张被告尚欠2020年2月1日至2020年6月25日期间的综合管理费33343.35元、租金123333.29元未付，被告对此予以认可。为向被告追讨租金，原告聘请律师，花费律师费2000元。2020年1月24日至2020年3月18日，由于受新冠肺炎疫情影响，被告未能营业。被告要求对疫情期间以及之后一段时间的租金、综合管理费、水电费等损失以及违约金进行减免、免责。2020年6月25日，原告将案涉商铺大门锁住，导致被告无法出入商铺，亦不能使用商铺从事经营活动。被告现尚有物品被原告锁在商铺内。原告提交其制作的《欠费催缴函》、《严重违约函》、《开心蘑菇城催缴通知单》、《结算单》、《租赁合同解除通知书》、水电费明细表，拟证明原告向被告送达了催缴函、违约函、《租赁合同解除通知书》，被告自2019年12月1日起至2020年6月25日，欠付电费、水费、综合管理费、租金共计183315.85元。被告对《欠费催缴函》、《严重违约函》真实性不认可，否认收到该两份函件；对《租赁合同解除通知书》真实性无异议，承认收到此通知书，但对通知书所写的拖欠水电费情况、对催缴通知单、结算单、水电费明细表中水电费的计算方式和金额均不认可。原告未能提供相关部门出具的欠费通知等证据证明水电费欠费具体情况。诉讼中，被告同意案涉租赁合同在2020年7月23日已经解除，并主张其即使应当支付原告相关费用，也应当从已交纳的各种保证金中优先进行抵扣，认为租赁合同第4.5.3条、第4.7条、第12.1.2条、第15.6条属于加重了被告责任、免除原告主要责任的格式条款，应当无效。另，原告出租给被告的房屋即为案外人赵某等7人出租给原告中天商业公司的房屋。庭审中，被告以赵某等7人与原告签订的《商铺租赁协议》属于将房屋返租给中天商业公司，违反了《商品房销售管理办法》第11条第二款、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中关于禁止售后返租、返本销售的规定为由，主张《商铺租赁协议》无效，建立在《商铺租赁协议》基础之上的案涉租赁合同也随之无效。诉讼中，被告主张原、被告签订的租赁合同约定的每日千分之三违约金过高，要求按照同期银行贷款利率进行调低。另，根据原告的申请，本院依法裁定冻结被告银行存款人民币351614.05元或查封其同等价值的其他财产。上述事实，有相关证据以及原、被告陈述等为证，经开庭质证，可以采信。本院认为，案外人许某某等7人与原告中天建设公司签订《商品房买卖合同》，随即又与原告中天商业公司分别签订《商铺租赁协议》，将向中天建设公司所购房屋出租给中天商业公司，中天商业公司有权转租商铺。2019年4月，两原告与被告王玮健签订《租赁合同》，将以上房屋转租给被告使用。被告主张上述《商铺租赁协议》违反了建设部发布的《商品房销售管理办法》以及建设部、发改委、工商总局发布的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》中关于房开企业禁止返租房屋的强制性规定，应属无效协议，建立在《商铺租赁协议》基础之上的原、被告之间签订的租赁合同也随之无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《商品房销售管理办法》、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》不属于国家法律、行政法规，《商铺租赁协议》违反该办法、通知的相关规定，并不能因此导致协议无效，故本院对被告的该项主张不予采信。2019年4月，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。诉讼中，原、被告均同意该《租赁合同》已于2020年7月23日解除，不违反法律规定，可从其自愿。被告关于《租赁合同》第4.5.3条、第4.7条、第12.1.2条、第15.6条属于加重了被告责任、免除原告主要责任的格式条款，应当无效之主张，无法律和事实依据，本院不予采信。原告要求被告将商铺腾空并恢复装修前原状返还给两位原告，因2020年6月25日原告将商铺上锁，已实际掌控商铺，故不存在被告应返还房屋的情形，但被告应将其放在商铺内的物品腾空（原告应予以配合），并将商铺恢复装修前原状。原告要求被告支付中天商业公司2020年7月23日起至商铺腾空并恢复装修前原状时的租赁物占用费，因2020年7月23日之后，房屋系原告掌控，被告未能使用房屋从事合同约定的经营活动，因而被告没有支付租赁物占用费的义务。如被告不按本案生效判决腾空房屋，由此给原告造成损失的，原告可另行提起诉讼，主张权利。对于原告要求被告支付原告中天商业公司2020年2月1日至2020年6月25日租金123333.29元、综合管理费33343.56元之诉请，被告承认该两笔费用尚未支付，但要求对2020年1月24日至2020年3月18日新冠肺炎疫情期间以及之后一段时间的租金、综合管理费等损失进行减免，原告不同意减免。新冠肺炎疫情属于不可抗力，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定：“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，租赁合同第16.2条也约定在租赁期限内遭遇不可抗力事件时，被告可终止支付租金、管理费等费用。本院根据公平原则，对被告2020年2月、3月两个月的租金（每月16135元）、综合管理费（每月6915元）酌情分别予以减免一个月。减免后，被告还应支付中天商业公司2020年3月1日至2020年6月25日的租金为107567元（其中3月16135元，4月、5月各为32270元，6月1日至25日为25天÷30天×32270元≈26892元）、综合管理费为26508元（其中3、4、5月各为6915元，6月1日至25日为25天÷30天×6915元≈5763元）。对于原告要求被告支付中天商业公司2019年12月1日至2020年6月25日期间的水费1535元、电费25104元之诉请，租赁期间的水电费，依法应由被告承担，但原告未能提供相关部门出具的欠费通知等证据证明欠费金额等具体情况，故对其诉请不予支持。对于原告要求被告以所欠款项为基数，按每日千分之三的标准支付中天商业公司2019年11月10日起至付清所欠款项时止的违约金之诉请，被告欠费情况为：租金107567元、综合管理费26508元，合计134075元，虽然租赁合同约定了每日千分之三的违约金，但该违约金显然过高，从公平原则考虑，违约金总额应不超过被告所欠款项金额的30%即40223元。原告要求被告支付二原告为追讨拖欠租金支出的律师费2000元之诉请，符合租赁合同的约定，故予以支持。诉讼中，被告要求从其交纳的各种保证金中抵扣其应交的各种费用，但被告并未提起反诉，本案对此不予审理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第44条、第60条、第114条、第212条、第226条、第227条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第27条、第29条之规定，判决如下：一、确认原告中天城投集团城市建设有限公司、中天城投集团商业管理有限公司与被告王玮健于2019年4月签订的编号为ZTUC-MGC-2019-0006《中天未来方舟“开心蘑菇城”项目商铺租赁合同（固定租金）》已于2020年7月23日解除。二、被告王玮健于本判决生效之日起二个月内，将贵阳市云岩区腾空并恢复装修前原状返还给原告中天城投集团城市建设有限公司、中天城投集团商业管理有限公司，两原告对被告王玮健腾空房屋、恢复原状的行为予以配合。三、被告王玮健于本判决生效之日起十日内，支付原告中天城投集团商业管理有限公司2020年3月1日至2020年6月25日的租金107567元、综合管理费26508元，共计人民币134075元。四、被告王玮健于本判决生效之日起十日内，支付原告中天城投集团商业管理有限公司违约金人民币40223元。五、被告王玮健于本判决生效之日起十日内，支付原告中天城投集团城市建设有限公司、中天城投集团商业管理有限公司律师费人民币2000元。六、驳回原告中天城投集团城市建设有限公司、中天城投集团商业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费6574元，减半收取3287元，保全费2278元，合计5565元，由原告中天城投集团城市建设有限公司、中天城投集团商业管理有限公司负担2565元，被告王玮健负担3000元（原告已预交，被告应于履行本判决时，将此款一并给付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，当事人可在二年内依法向本院申请强制执行。审判员  田彩莲二〇二一年三月二十二日法官助理宋星星书记员李兴艳