湖北省孝感市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)鄂09执异12号异议人（被申请人）：湖北互顺房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市沿河大道1号金一坤港小区。统一社会信用代码：91420900670383776L。法定代表人：王忠飞，该公司经理。委托诉讼代理人：王斌、毛亚玲，湖北律之心律师事务所律师。代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、调解，代签法律文书，代为领取标的款，代为申请执行。保全申请人：湖北楚厦建筑工程有限公司。住所地：湖北省孝感市××大道××号鑫晨新居2-101-1号。统一社会信用代码：91420900180859997F。法定代表人：黄国堂，该公司经理。委托诉讼代理人：汤木梓，湖北熠耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚先砦，湖北熠耀律师事务所律师。本院受理的申请人湖北楚厦建筑工程有限公司与被申请人湖北互顺房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年6月15日作出（2020）鄂09民初70号诉讼保全民事裁定，于2020年12月14日对被申请人湖北互顺房地产开发有限公司名下位于孝南区城西二路的金一珅港6#楼房屋44套、9#楼房屋64套予以查封，湖北互顺房地产开发有限公司向本院提出书面异议。本院立案受理后，于2021年3月1日进行了听证，湖北互顺房地产开发有限公司的委托代理人王斌，湖北楚厦建筑工程有限公司的委托代理人汤木梓、龚先砦参加了听证。本案现已审查终结。湖北互顺房地产开发有限公司异议称，法院诉讼保全中查封了异议人名下位于孝南区城西二路金一坤港6#楼房屋44套、9#楼房屋64套，共计108套房屋。按照备案价格计算，上述108套房屋的总价值为73401800元，而(2020)鄂09民初194号民事裁定书裁定保全金额为49000000元。法院执行的查封措施，超出了财产保全民事裁定书裁定的保全金额范围，超出金额为24401800元（73401800元－49000000元）。对于超额查封部分的房屋，应当解除查封措施。异议人提交的附表中，共计36套房屋，按照备案价格计算金额为24133799元，小于超额查封部分的金额24401800元，贵院应当解除附表中36套房屋的查封措施。另外，对于保全申请人提出的财产保全，异议人已经提供了价值5200余万元的商铺作为解除查封的担保财产，贵院对上述商铺已经作出了查封措施。贵院解除异议人提出的36套房屋的查封措施，不会造成今后生效判决书难以执行，不会影响和侵犯保全申请人的合法权益。故此，依据我国民事诉讼法的规定，特提出执行异议，请求贵院依法解除上述36套房屋的查封措施，以免给企业造成无法挽回的损失。其向本院提交如下证明材料：证据一：由孝感市市场监督综合执法支队盖章的商品房销售单套价格一览表，证明已查封房屋价值为73401800元，超出（2020）鄂09民初194号民事裁定书保全金额24401800元。证据二：民事裁定书三份，证明1.对于108套房屋，异议人已经提供了价值5200万元的商铺作为担保财产，该财产法院已经查封；2.三份裁定中，法院解除了108套房屋中的29套房屋的查封，对29套房屋，异议人将房屋售房款70%的金额给了法院提存，共计提交1194万元，可以反映出每套房屋均价为60万元左右，该价格与第一组证据中的备案价基本吻合。湖北楚厦建筑工程有限公司答辩称，本案中不存在异议人所主张的超标的查封，其异议不能成立。1．《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第一款规定，人民法院“不得明显超标的额查封”。这意味着在合理限度内的超标的额查封是法律所允许的，本案中不应当机械地以4900万元为判断是否超额的基数。2．异议人将备案价格作为认定超额查封的依据，不合乎逻辑。根据最高人民法院(2020)最高法执复66号《民事裁定书》的裁判要旨，判断是否构成超标的额查封，应以财产被查封时的客观价值作为判断基准。而备案价格只是异议人在办理商品房预售许可过程中向价格主管部门申报备案的最高预售价格，是对房屋销售价格的一种预测，不能反映标的物被查封时的客观价值。受经济形势、新冠××疫情等多种因素的影响，孝感房地产市场行情不断下行，周边楼盘销售价格出现下降的趋势，以备案价格作为计算客观价值的依据极不准确。因此，不能简单地将备案价格作为判断是否超标的额查封的基准。3.经委托评估，被查封的金一珅港108套房屋价值约为61905476元（均价约为5109元/㎡），该评估价值系有资质的评估机构依照法定程序作出，以2021年2月27日为基准日，反映的正是被查封房屋目前的客观价值。该评估价值与裁定书保全金额相比仅多出12905476元。4．人民法院最终实现答辩人的权利需要通过拍卖变卖标的物的方式进行，而根据本案执行裁定作出时有效施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款之规定，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条第二款规定，在网络司法拍卖过程中，存在评估价或市价基础上下浮，由此可见，标的物评估价值适当高出裁定书保全金额的30%是法律所允许的。本案中多出的金额占比约为26.33%，在司法解释允许的合理限度之内，该部分财产不必解除查封。5．答辩人申请查封异议人的财产是为了担保将来判决的履行，答辩人起诉的标的额为5042万余元，第一项诉讼请求中包含了工程款按月息2分标准计算的利息。随着诉讼进程的延伸，异议人所要承担的付款义务会不断增加，将来的判决金额可能大大超出答辩人的起诉金额。考虑到这一因素，法院裁定查封的标的物价值即便略有超额，也完全没有必要解封。二、异议人提供的商铺用于查封的反担保，己发挥实际作用，异议人的权利己得到切实的保障异议人称其已提供价值5200万元的商铺作为解除查封的担保财产，故解封超额的36套房屋也不会造成今后生效判决难以执行。答辩人对此不能苟同。1.异议人提供的金一坤港3#、4#楼商铺并不构成有效、充分的反担保，不能切实保障将来生效判决的执行。对此，答辩人已于2020年12月25日专门提出书面异议，此处不赘，仅将主要观点节录如下：从孝感市近年房地产市场行情来看，金一珅港及附近地段的商铺均难以对外销售，明显有价无市。互顺公司拟用于反担保的4#楼商铺已预售33个月，3#楼商铺已预售14个月，至今均未售出一套。可见，这些商铺财产与已查封财产相比，明显属于劣质资产，既无销售市场，也无法用于银行抵押贷款，对于异议人来说毫无商业价值，不能构成有效担保。并且，金一珅港3#、4#楼由其他承包人施工，该承包人对3#、4#楼项目工程款享有法定优先受偿权。一旦承包人行使该项权利，则这些商铺的反担保根本无法保障异议人债权的实现。此外，异议人互顺公司单方委托第三方对该商铺进行估价（非有资质机构评估），相关结论明显高于市场行情，答辩人不予认可，故该批商铺亦不构成充分担保。基于以上理由，异议人不同意互顺公司的反担保请求。2．尽管答辩人提出了反担保异议，但人民法院仍然分三次解封被保全房屋中的29套，已经有效地维护了异议人的合法权益。答辩人申请查封案涉108套房屋之前，已向法院提交了足额担保。如果此次按异议人的要求再次解封36套房屋，答辩人的合法权益将无法得到平等的司法保护。综上所述，答辩人认为异议人的异议不能成立，恳请贵院予以驳回。并提交由湖北大成资产评估有限公司出具的对108套房屋的评估报告，证明查封的108套房屋价值为61905476元。本院经审查查明，本院受理的申请人湖北楚厦建筑工程有限公司与被申请人湖北互顺房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，湖北楚厦建筑工程有限公司申请诉讼保全，本院于2020年6月15日作出（2020）鄂09民初70号民事裁定，冻结被申请人湖北互顺房地产开发有限公司名下4900万元银行存款或查封、扣押其他等值财产。保全实施中，于2020年12月14日对被申请人湖北互顺房地产开发有限公司名下位于孝南区城西二路的金一珅港6#楼房屋44套、9#楼房屋64套予以查封。该保全财产，共计108套房屋。按照备案价格计算，上述108套房屋系一房一价，总价值为73401800元。2021年2月28日，经湖北熠耀律师事务所委托湖北大成资产评估有限公司作出鄂大成评报字【2021】024号评估咨询报告，对该108套房屋分别进行了估值，总价值为61905476元。另查明，湖北互顺房地产开发有限公司提交《申请书》按照房屋售房款的70%转账到本院账户进行提存，分三次提出申请，本院分别于2021年1月7日作出（2020）鄂09民初194号之二民事裁定，一、查封湖北互顺房地产开发有限公司名下位于孝感市××城西二路××栋：0101、0102、0103、0104号房屋，以及4栋：0101、0102、0103、0104、0105号房屋；二、解除对湖北互顺房地产开发有限公司名下位于孝感市××城西二路××楼：0402、0407、1106、1402、1905号房屋，以及9号楼1301、1601、1701、2001号房屋的查封；于2021年1月13日作出（2020）鄂09民初194号之二民事裁定，解除对湖北互顺房地产开发有限公司名下位于孝感市××城西二路××楼：0403、1006、1408号以及9号楼：0901、1106、1306、1307、1603、1907号房屋的查封；于2021年1月26日作出（2020）鄂09民初194号之三民事裁定，解除对湖北互顺房地产开发有限公司名下位于孝感市××城西二路××楼：0302、0306、0705、1005号以及9号楼：0903、1102、1202、1303、1501、1503、1702号房屋的查封。上述解除查封共计29套。均为108套诉讼保全中查封的房屋。本院认为，异议人向本院提交其被查封的108套房屋一房一价的备案价价格表，所查封房屋总计价值共计73401800元。该备案价虽经孝感市市场监督综合执法支队确认，但是属于所出售房屋的最高限价。而湖北楚厦建筑工程有限公司提供，湖北大成资产评估有限公司所评估的108套房屋价值，系有相应资质的评估公司按正当工作程序作出，其结论为近期作出，更接近市场价值，应作为本案房屋的参考价进行认定。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定，可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。本案中财产保全裁定载明的金额为4900万元,而诉讼保全中查封的财产，按照评估总价61905476元，实际高出1290.5476万元。异议人湖北互顺房地产开发有限公司称查封的财产，超出诉讼保全裁定中确定标的金额的理由成立，因此，对高出此部分的房屋，应该予以解除查封。而对于已经解除查封的29套房屋，本院已作出法律文书，双方当事人均未提出复议，是已生效的法律文书，执行中不予评判。根据申请保全人的意见，本院对其优先可以解除的房屋予以支持，即湖北互顺房地产开发有限公司名下位于孝感市××城西二路××楼：303、304、305、508、2006、2007、2105、2108号计8套房屋，价值4536673元。目前108套房屋中实际已经解除查封有29套，应该从应解封房屋中剔除，还应该解除查封的房屋为9#楼1001、1006、2008、1107、1506、1906、1606、902，1302、1207，6#楼808、1404、1407、1806、1403共计15套房屋，共计价值8213877元，所应解除房屋总价为12750550元，与超出的保全金额相当。经合议庭评议，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项的规定，裁定如下：解除对湖北互顺房地产开发有限公司名下位于孝感市孝南区城西二路金一珅港6号楼：303、304、305、508、2006、2007、2105、2108、808、1404、1407、1806、1403，9#楼1001、1006、2008、1107、1506、1906、1606、902，1302、1207号房屋的查封。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。审判长 吕 波审判员 李国华审判员 喻富林二〇二一年三月五日法官助理赵虎书记员祝敏