重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1369号上诉人（原审原告）：重庆煌华实业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区双巷子街6号，统一社会信用代码915001067398408176。法定代表人：汪瓦水，系公司执行董事。委托诉讼代理人：徐迪锋，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：林卯，重庆静昇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市宾华物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子6号3单元9楼，统一社会信用代码91500106795870981B。法定代表人：汪招福，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马明珠，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞，重庆坤源衡泰律师事务所律师。上诉人重庆煌华实业有限公司（以下简称煌华公司）因与被上诉人重庆市宾华物业管理有限公司（以下简称宾华公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初3592号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人煌华公司的委托诉讼代理人徐迪锋，被上诉人宾华公司的委托诉讼代理人马明珠、王瑞到庭参加二审询问。本案现已审理终结。煌华公司上诉请求：1.撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2020)渝0106民初3592号民事判决书;2.依法改判支持上诉人一审诉讼请求;3.依法判令由被上诉人承担一审及二审的诉讼费用。主要事实和理由：1.上诉人系《前期物业服务合同》的当事人，一审认定上诉人并非该合同的当事人系重大事实认定错误。首先，煌华公司虽系沙坪坝煌华国贸中心的建设单位，但也是该物业专有部分面积最大的业主，在与被上诉人签订前期物业服务合同的时候，不仅代表全体业主更是为自己签订的前期物业服务合同。因此，上诉人系前期物业服务合同的当事人。其次，煌华国贸中心未成立业主大会和业主委员会，也不存在“物业所在地居(村)民委员会代行业主委员会职责”的情形，不适用《重庆市物业管理条例》第四十五条第二款的情形。前期物业服务合同一直存续，直到上诉人提出解除合同通知之日止，《重庆市物业管理条例》第四十五条第二款针对的是前期物业服务合同终止的情形，不适用于本案。2.上诉人作为前期物业服务合同当事人，基于《业主临时管理规约》的授权，有权解聘物业公司，解除与被上诉人之间前期物业服务合同。首先，煌华国贸中心至今未成立业主大会和业主委员会，前期物业服务合同期限虽已届满，但仍事实上存续，仍然属于前期物业服务期间。其次，另案判决确认，前期物业期间，建设单位基于《业主临时管理规约》的授权，有权另聘物业公司，若物业公司认为全部业主同意其继续服务，应当承担举证责任。第三，若在前期物业服务期间，建设单位无权以自己名义或者代表小区业主解除与物业服务企业签订的前期物业服务合同，那么，在小区既未成立业主大会也未成立业主委员会且物业服务企业严重违约的情况下，前期物业服务合同几乎难以解除，全体小区业主权利将完全无法得到保障。3.上诉人有权要求被上诉人向他人移交物业管理服务和物业服务资料及物业管理用房。宾华公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。1.提起本案诉讼并非上诉人的真实意思表示，实际是上诉人股东汪瓦水利用其法定代表人身份提起的诉讼，目的是为了将煌华国贸中心的物业服务转给自己的公司管理。2.一审法院认定上诉人并非案涉合同的当事人是正确的，即使上诉人作为开发商拥有部分房屋产权，其也仅是一个业主，并不能代表全体业主。3.一审法院认定上诉人无权解除《前期物业服务合同》是正确的，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定事项，上诉人无权以建设单位或单个业主名义要求解除该合同并单方选聘新的物业服务企业。4.上诉人无权解除与被上诉人之间的物业服务关系，即使物业服务合同依法终止，上诉人的主体地位也无权要求被上诉人向第三方移交前期物业服务合同所涉及的全部物业的管理服务和所涉及的物业服务资料以及物业管理用房。煌华公司向一审法院起诉请求：1.确认解除原、被告签署的关于沙坪坝区煌华国贸中心的《前期物业服务合同》；2.依法判令被告返还物业服务用房和业主共有的其他房屋、场地和财务及物业管理服务所需的全部资料和物业设施设备；3.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将其诉讼请求变更为：1.确认解除原、被告签署的关于沙坪坝区煌华国贸中心的《前期物业服务合同》；2.依法判令被告向重庆信盛兴企业管理有限公司移交前期物业服务合同所涉及的全部物业的管理服务（见前期物业服务合同附件1）和所涉及的物业服务资料以及物业管理用房；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年，原告煌华公司（甲方建设单位）与被告宾华公司（乙方物业管理企业）签订前期物业服务合同，合同约定甲方选聘乙方对煌华国贸中心实施前期物业管理服务，物业类型：商住，坐落位置：沙坪坝区双巷子。乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护……。物业服务费标准如下（按建筑面积计算），住宅1.80元/月/平方米，商业、经营性物业8元/月/平方米，车位物业120元/月/个。第二十五条约定，物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。本合同终止时，乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给甲方或业主委员会。第二十六条约定，本合同期限为2年，即业主入住后2年以内包括2年。第二十七条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。第三十六条约定，违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应及时通知对方，合同自书面通知送达对方时即行解除，并在二十日内办理交接。合同尾部，原告煌华公司在甲方处盖章，被告宾华公司在乙方处盖章。合同签订后，被告宾华公司按照合同约定对煌华国贸中心实施物业管理服务。另查明，2019年10月10日，原告煌华公司向被告宾华公司发出工作联系函，要求被告宾华公司对其物业服务进行整改。2019年10月12日，被告宾华公司向原告煌华公司发出回函，同意对物业服务中出现的问题进行整改。2019年10月18日，原告煌华公司向被告宾华公司发出解除协议通知书，告知被告宾华公司因被告宾华公司的行为违反前期物业服务合同的约定，故原告煌华公司根据前期物业服务合同第三十六条之约定，解除与被告宾华公司签订的前期物业服务合同。2019年10月18日，原告煌华公司发出的上述解除协议通知书经被告宾华公司总经理唐诚签收。审理中，原、被告均陈述涉案的煌华国贸中心现未成立业主委员会与业主大会。一审法院认为，原告煌华公司与被告宾华公司签订的前期物业服务合同系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。（一）关于前期物业服务合同相对方的问题《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，前期物业服务合同的当事人虽名为原告煌华公司与被告宾华公司，但实为原告煌华公司作为建设单位，在业主委员会与业主大会成立前代替业主与物业公司签订的物业服务合同。因此，前期物业服务合同的当事人系业主与物业服务企业，原告不是合同的当事人。（二）关于前期物业服务合同到期后，建设单位能否提出解除前期物业服务合同的问题《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《重庆市物业管理条例》第四十五条第二款规定，业主委员会或者暂行代行业主委员会职责的物业所在地居（村）民委员会与业主大会决定选聘的物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。《重庆市物业管理条例》第六十六条第三款规定，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。物业服务合同自动延续期间，原物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当按照前款规定提前三个月履行告知义务。本案中，原、被告签订的前期物业服务合同期限届满后，应由业主委员会或者暂时代行业主委员会职责的物业所在地居（村）民委员会与业主大会决定选聘的物业企业签订物业服务合同。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。因此，前期物业服务合同期限届满后，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。即使需要解聘物业服务企业，也应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告煌华公司作为建设单位无权以自己的名义或代表小区业主要求解除与物业服务企业签订的前期物业服务合同。因此，对原告要求确认解除原、被告签署的关于沙坪坝区煌华国贸中心的《前期物业服务合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。（三）关于前期物业服务合同到期后，建设单位能否要求物业服务企业向他人移交物业管理服务和物业服务资料及物业管理用房的问题《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交、并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《重庆市物业管理条例》第五十二条第三款规定，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。根据上述规定，接受物业管理用房和相关资料的主体系业主委员会。同时，原告煌华公司无权以自己的名义或代表小区业主要求解除与物业服务企业签订的前期物业服务合同。故原告煌华公司作为建设单位无权要求被告向案外人移交前期物业服务合同所涉及的全部物业的管理服务（见前期物业服务合同附件1）和所涉及的物业服务资料以及物业管理用房。因此，对原告要求被告向重庆信盛兴企业管理有限公司移交前期物业服务合同所涉及的全部物业的管理服务（见前期物业服务合同附件1）和所涉及的物业服务资料以及物业管理用房的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条、《物业管理条例》第二十一条、第二十九条、第三十八条、《重庆市物业管理条例》第四十五条第二款、第五十二条第三款、第六十六条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告重庆煌华实业有限公司本案所有的诉讼请求。案件受理费80元，减半交纳40元（原告已预交），由原告重庆煌华实业有限公司负担。”二审中，宾华公司向本院举示了煌华国贸中心临时管理规约三份，拟证明基于该规约第22条规定，应该由宾华公司提供物业服务，煌华公司在上诉状第三页第一段的陈述不符合事实，规约明确约定了没有成立业主委员会之前由宾华公司进行管理。经质证，煌华公司认为临时管理规约系宾华公司单方提供，签字人的身份也未经核实，因此对该证据三性均不认可。经审查，上述证据均系自然人在规约承诺人处签字，虽规约中写明了承诺人为某具体房屋的买受人，但无其他证据佐证承诺人的身份，无法确定该证据的真实性及与本案的关联性，故本院不予采信。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案争议焦点为煌华公司在案涉物业服务合同关系中的地位及煌华公司是否有权解聘物业服务企业，具体评判如下：第一，关于煌华公司是否系案涉物业服务合同关系当事人。根据《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权与物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，业主受该合同的约束。煌华公司作为煌华国贸中心的建设单位，通过招投标程序，选聘了宾华公司作为案涉物业的前期物业服务企业。因此，在签订前期物业服务合同时，煌华公司的身份系建设单位，该合同约束的对象为物业服务企业和业主，煌华公司作为煌华国贸中心部分物业的产权人即业主，其当然也受该合同的约束。第二，关于煌华公司是否有权解聘物业服务企业的问题。首先，煌华公司作为建设单位，没有法律、法规、规章赋予建设单位解聘物业服务企业的权利，煌华公司也未得到授权全体业主授权其代行解聘物业服务企业的业主权利。煌华公司上诉称其有业主管理规约的授权，但未举示充分证据予以证明，故对该意见，本院不予采纳。其次，煌华公司作为业主。煌华公司仅为部分物业的业主，系单个业主。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，煌华公司作为单个业主，未经相关程序，亦无权解聘物业服务企业。综上，煌华公司提出的其有权解聘物业服务企业的上诉意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，煌华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人重庆煌华实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二一年三月二十九日法官助理 王玲书 记 员 梁麟