山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0104民初817号原告：周庆存，男，1958年8月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：纪淑璐，山东储誉律师事务所律师。被告：山东现代物流中心发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：杜瑜，执行董事。委托诉讼代理人：霍宏钧，男，系山东现代物流中心发展有限公司员工。原告周庆存与被告山东现代物流中心发展有限公司（以下简称现代物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周庆存的委托诉讼代理人纪淑璐，被告现代物流公司的委托诉讼代理人霍宏钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周庆存向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方签订的《长期租赁合同》；2.判令被告返还原告租金及装修费、广告费共计250996元；3.判令被告返还原告订金4000元及利息（以4000元为基数，自2012年7月22日至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算）；4.判令被告向原告支付违约金356163.34元(计至2020年10月1日)；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2012年7月22日，原被告签订《长期租赁合同》，由原告承租被告在建的济南现代新城浙商大厦裙楼(济南现代国际名酒城)一期一层1114、1116号物业，租赁期限自2012年1月1日至2031年12月31日止，租赁期满后，原告继续无偿使用该物业至2056年12月28日，两处物业合同总价款均为125498元，其中包含租金75299元，装修及广告费50199元。物业最迟交付时间为2012年10月31日；如被告不能按合同约定交付物业，被告须按合同价款万分之贰/日向原告支付违约金，超过90天仍未支付的，被告按合同价款万分之伍/日向原告支付违约金。合同签订后，原告依约定支付了价款，被告却一直未向原告交付物业。另2012年7月22日，原告又向被告支付1137号物业订金4000元。现代物流公司辩称，1.根据涉案合同第二页备注中表述：甲乙双方对该物业是在建工程均知晓。原告是在对该物业土地使用权、物业建设等情况充分了解后与我方签订的合同，因此原告在签订合同时对涉案物业的情况是清楚的。2.涉案合同第五条第一款表述为：经营户进场装修即视为交付。因此，在合同条款中明确指明是经营户进场装修即视为该物业交付，合同上对交付形式已非常明确。3.涉案合同第七条违约责任第一款表述为：如甲方逾期交付且造成乙方的转租收益受到损失的，甲方需按合同价款万分之二/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之五/日的标准缴纳违约金，该条款明确违约金是在甲方逾期交付并且造成乙方转租收益受到损失的情况下才支付违约金。逾期交付与乙方的转租收益受到损失是违约金产生的必备条件，需同时发生。4.涉案合同第九条第七款表述：本合同连同附件一式叁份，具有同等法律效力，经甲乙双方签章后生效。原告在起诉中并没有提供与本合同相应的附件，对事实有所隐瞒，我方将就附件提供证据。5.原告已经拿到了8000元的返租款，是第四年的部分返租款。另外，涉案合同中总价款明确标注为租金和装修及广告费，由于装修费及广告费已有部分产生，因此即便解除合同也只能退还租金，装修费及广告费所产生的损失范围，不能适用返还的范畴，应在损失中予以扣减。综上，原告作为具有完全民事行为的成年人，不能以不了解、不清楚作为理由，推卸自己应负的责任和义务，原告在诉状中所举的合同条款也没有全面反映合同事实，断章取义，只摘录对其有利的条款，对合同中上下条款的内容甚至是同条款的内容也举证不实。为此，我方请求法院查清事实，驳回原告的诉请。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的事实，本院认定如下：1.关于现代物流公司是否违约的问题。原、被告双方于2012年7月22日签订的两份《山东现代物流中心发展有限公司租赁合同》（以下简称租赁合同）第五条均约定，经营户进场装修即视为交付；进场装修时间初定为2012年9月30日，若因特殊原因需要延迟的，视为乙方认可，最晚不超过2012年10月31日。而事实情况是现代物流公司至今亦未向周庆存交付涉案商铺，甚至该商铺所在的建筑并未完全建设完毕、未办理验收手续。因此，现代物流公司的行为已严重违反合同约定，周庆存租赁商铺的合同目的至今无法实现。周庆存虽于2012年7月22日另与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订过两份《委托经营合同》（保证人为山东现代投资集团有限公司），但从合同主体而言，该两份委托经营合同系周庆存与杭州恒瑞企业营销策划有限公司之间签订，现代物流公司并非该合同的一方当事人，周庆存也未委托现代物流公司将涉案商铺交付杭州恒瑞企业营销策划有限公司，不能因该《委托经营合同》的签订而否定现代物流公司存在的违约行为。租赁合同为双务合同，出租人及承租人互享权利又互负义务。周庆存作为承租人，主要义务是缴纳租赁费用，依本案查明事实，其就涉案商铺已向现代物流公司履行了合同约定的付款义务；现代物流公司作为出租人，其主要义务是按合同约定向承租人即周庆存交付租赁商铺，但其至今未交付。综上所述，现代物流公司的行为已构成违约。2.关于周庆存的权益是否受损的问题；双方签订的两份租赁合同第三条“合同价款及支付方式”均约定，（优惠前）合同总价款226410元，若周庆存一次性交纳，总优惠后周庆存的合同价款为125498元。两处物业合计250996元。周庆存已交纳了上述款项。现代物流公司陈述周庆存前三年的委托转租收益已从房屋租金中扣除，但周庆存是与杭州恒瑞企业营销策划有限公司签订的《委托经营合同》，现代物流公司并非该合同的一方当事人，且租赁合同中并未约定抵扣房租的内容。因此，原、被告签订的两份租赁合同的租赁总价款在最终优惠后定为250996元，与现代物流公司所述无任何关联性。租赁合同是关于用益物权的合同，因此，作为租赁方享有对租赁物的使用和收益的权利，但是时至今日现代物流公司也未将租赁商铺交付给周庆存使用。山东现代投资集团有限公司虽通过银行转账方式支付给周庆存8000元，现代物流公司辩称该款系涉案物业第四年部分返租款，但山东现代投资集团有限公司并非现代物流公司，其仅是《委托经营合同》的保证人，结合本案查明的事实，本院认为，山东现代投资集团有限公司支付的该款项不能视为周庆存的收益。周庆存作为涉案商铺的租赁方，既无法使用涉案商铺，也无法因涉案商铺而收益，因此，周庆存的权益受损。3.关于装修费及广告费是否应当返还的问题。本案中，根据两份租赁合同约定，两处物业租赁合同价款均包含租金75299元，装修费及广告费50199元；经营户进场装修即视为交付；最晚不超过2012年10月31日。根据双方签订的合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，本院认为所谓经营户进场装修，应当指对竣工验收合格后进行经营性装修，即符合名酒城经营标准的装修，而非指对在建工程的基础装修。涉案物业尚处于在建状态，目前根本不可能支出装修费及广告费。退一步讲，即使装修费及广告费如现代物流公司所辩称，其提供的现有证据亦不足以证实其辩解意见。综上所述，现代物流公司没有提供确实充分的证据证实其因涉案物业而支付了装修费及广告费，故周庆存要求返还装修费及广告费合法有据。本院认为，原、被告双方于2012年7月22日签订两份租赁合同，合同约定了对商铺承租的相关内容，应认定双方之间建立了商铺租赁合同关系。现代物流公司先是取得涉案商铺所在土地的使用权，后又取得了建设工程规划，故周庆存与现代物流公司签订的租赁合同应为有效，双方在合同签订后应严格履行合同义务，否则应依法承担违约责任。本案中，现代物流公司的行为已构成违约，致使不能实现合同目的，故周庆存要求解除双方签订的两份租赁合同合法有据，本院予以支持。因合同解除为形成权，解除权人解除合同的意思到达相对方时合同即告解除。周庆存在其起诉状中提出解除合同的意思表示，本院于2021年2月1日将其起诉状副本送达现代物流公司，其解除合同的意思已于当日到达现代物流公司，故双方于2012年7月22日签订的两份租赁合同于2021年2月1日解除。因现代物流公司未向周庆存交付涉案商铺，故不存在商铺返还；但现代物流公司两处物业共收取了周庆存交纳的250996元（包括包含租金、装修费及广告费），且其至今一直未向周庆存交付涉案商铺，周庆存并未获得利益，故其应向周庆存返还以上款项，本院对周庆存要求返还物业的租金及装修费、广告费共计250996元的诉讼请求予以支持。另因双方签订的两份租赁合同第五条“物业交付”处均约定“经营户进场装修即视为交付”“最晚不超过2012年10月31日”，第七条“违约责任”处明确约定“甲方（指现代物流公司）应按本合同约定交付物业。如甲方逾期交付且造成乙方（指周庆存）的转租收益受到损失的，甲方须按合同价款万分之二/日的标准缴纳违约金，超过期限90天仍未交付的，按合同价款的万分之五/日的标准缴纳违约金”。基于以上合同约定及本案查明的事实，现代物流公司至今仍未向周庆存交付涉案商铺，从合同约定的最晚交付时间2012年10月31日之后，现代物流公司即已构成逾期交付，应向周庆存支付违约金。周庆存主张违约金按合同约定的计算方式计算至2020年10月1日止，本院予以支持。经本院核算，违约金总计356163.33元。山东现代投资集团有限公司已支付给周庆存8000元，该款项从现代物流公司应支付的违约金中予以扣减为宜，扣减后的违约金为348163.33元。关于4000元订金是否返还及是否支付利息的问题。现代物流公司收取了4000元订金，但未与周庆存签订关于租赁1137号物业的租赁合同，租赁合同未成立，现代物流公司应当向周庆存返还订金。利息应当自主张返还的意思表示到达相对方时起算，即自2021年2月1日起，按一年期贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、周庆存与山东现代物流中心发展有限公司于2012年7月22日签订的两份《山东现代物流中心发展有限公司租赁合同》于2021年2月1日解除；二、山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还周庆存租金、装修及广告费250996元；三、山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付周庆存违约金348163.33元；四、山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还周庆存订金4000元；五、山东现代物流中心发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付周庆存上述订金的利息（以4000元为基数，自2021年2月1日起至实际给付之日止，按一年期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9912元，减半收取4956元，由周庆存负担40元，山东现代物流中心发展有限公司负担4916元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李明亮二〇二一年三月十七日书记员  赵珊珊