广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初15582号原告：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广东省广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李志明，任职总经理。委托代理人：李碧云、肖守华，均为北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：黄照明，男，1963年9月24日出生，汉族，住福建省南安市，委托代理人：林惠钳，系广东法则明律师事务所律师。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉被告黄照明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年5月13日、2019年7月4日公开开庭对本案进行了审理。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司的委托代理人李碧云，被告黄照明的委托代理人林惠钳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广东珠江商业地产物业服务有限公司诉称：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城六层自编D60061号商铺后，于2011年9月28日与我公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》，同意我公司为该商铺提供有偿物业服务。该协议约定，该商铺的物业管理费按季结算，被告应于每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；若被告逾期缴纳，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一支付违约金，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五支付违约金。另外，该协议还对我公司与被告之间的其他权利义务作了相关约定。但被告自签订协议并接收商铺后，至今拖欠我公司2013年3月7日至2015年6月27日期间的管理费共355041.6元，并拖欠2015年7月31日至2015年9月30日的电费4586.7元。经我公司多次催促，被告仍拒绝支付上述管理费及电费。故我公司特向法院提起诉讼，请求判令被告向我公司支付2013年3月7日至2015年6月27日期间的管理费共355041.6元；被告支付因拖欠上述物业管理费而承担的违约金（违约金从逾期之日起计算，逾期十日以内每日按应付未付金额的千分之一计付，逾期超过十日则从第十一日起每日按应付未付金额的千分之五计付，并以355041.6元为限）；被告向我公司支付2015年7月31日至2015年9月30日的电费4586.7元；被告承担本案诉讼费用。被告黄照明辩称：根据《物业管理条例》第七条第五项的规定，交纳物业管理费的法定义务人是业主即涉案商铺的所有权人广东合生泰景房地产有限公司。我方只是商铺的承租人，没有支付物业管理费的法定义务。除非原告有证据证明业主与我方之间达成了物业管理费由我方承担的相关协议，我方才应承担支付管理费的义务。但原告并没有这方面的证据，所以原告的主张是没有事实和法律依据。我方与原告虽然签订了物业管理协议，但是协议第一条约定中，将物业管理费的金额跟交纳日期全部划掉。也就是双方已经通过协议的方式明确，我方是不需要承担物业管理费的。2012年珠江国际纺织城是刚开始试业，它的配套设施非常的不完善，整个商场也非常冷清。因当时整个商场没有餐饮的配置，所以为了引入我方从事餐饮行业，当时业主给予我方承诺是无需支付物业管理费的，所以双方签订的物业管理协议也明确把相关的费用划掉。而且至今已有7、8年，原告从来没有向我方主张过物业管理费。故原告现在提起诉讼，我方认为原告违反了诚实信用原则，也没有事实和法律依据。退一万步讲，即使涉案商铺的承租人应当要支付物业管理费，但原告也非常清楚涉案商铺的实际经营人是广州海上仙舟餐饮管理有限公司。我方是为了设立该公司才与原告签订协议，所以相关的权利义务也应该由该公司来承担。我方认为本案已经过了诉讼时效，这么多年来我方从来没有收到过原告要求我们支付物业管理费的通知。在2015年8月的时候，涉案商铺的业主即广东合生泰景房地产有限公司已经强行封铺，已把商铺收回了。物业服务费是按笔支付的，诉讼时效应该从每笔应支付之日起算两年。则最后一笔2015年8月的物业管理费，到目前为止也已经超过了诉讼时效。所以我方认为无论是从实体上还是从程序上，原告的全部主张都已经超过诉讼时效，请法院予以驳回。还有针对原告主张的电费的问题，我方认为原告没有任何证据证明我方有拖欠电费，所以该主张也是没有事实依据的。经审理查明：被告与广东合生泰景房地产有限公司（以下简称合生公司）于2012年2月7日签订《广州市房屋租赁合同》，约定合生公司将广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城陆层自编60061号商铺出租给被告，租赁期限自2012年3月7日至2027年3月6日。同日，被告与合生公司签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定该商铺“起租日”为合生公司书面通知的租赁期起算日；被告承租上述商铺仅用于进行餐饮业，并以“闽南小食”商号经营，不得擅自改变。被告主张合生公司于2015年8月强行对上述涉案商铺锁门、贴封条、停水停电，收回涉案商铺。合生公司于2018年7月18日就其与被告的租赁合同纠纷向本院提起诉讼，被告亦随即提起反诉。该案经一、二审程序，由广州市中级人民法院于2021年1月28日作出（2020）粤01民终4447号民事判决书，判决被告应向合生公司支付2013年11月7日至2015年6月27日止的租金及相应逾期付款违约金，并驳回合生公司的其他诉讼请求与被告的反诉请求。该判决已发生法律效力。该判决认定，涉案商铺的租赁期应从2012年3月7日起算，双方的租赁合同于2015年6月27日解除。该判决还查明，合生公司于2015年6月24日向被告发出《解约通知书》，要求被告在2015年7月1日前结清租金等费用，还要求被告搬离商铺内的物品；合生公司又于2015年8月27日以停水停电及封铺等强制手段催收租金；被告于该案一审阶段提交了仲裁裁决书，载明被告在2015年9月还在使用涉案商铺。2011年9月28日，原告与被告签订《珠江国际纺织城物业管理协议》。该协议约定，被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城六层自编D60061号商铺……现被告同意接受原告为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成协议；该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收。该协议中“被告每月应交纳的物业管理费总额为元”“物业管理费从____年____月____日起计收”“签订协议当日被告须缴纳三个月的物业管理费____元”的下划线处均划斜杠“/”。该协议亦约定被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；原告免费提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。该协议约定，若被告违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，被告应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额的千分之一支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五支付违约金，且原告有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用。该协议约定，被告保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更应立即书面通知原告，否则如因提交的资料不实而导致原告通知送达不到的后果，其风险责任由被告自行承担；原告按本协议确定的被告通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达被告；被告同意自该商铺交付日起，被告通信地址以该商铺为准；鉴于被告在所承租的该商铺内经营，故被告亦同意原告可直接将该通知贴在该商铺上并保留两天后，视为原告通知送达被告，被告也可直接签收原告通知。该协议注明被告的通讯地址为“广州市海珠区逸景路462、464号珠江国际纺织城C区南8街30089-30897、30901-30907号铺”。该协议注明被告的通讯电话与被告本人在本案审理过程中向本院邮寄信件所留的手机号码一致。对上述协议中并未约定物业管理费具体金额和具体缴交日期，被告表示当时合生公司为了引入餐饮店铺，承诺被告承租涉案商铺后免交物业管理费，遂在物业管理协议中划除物业管理费的金额和缴交日期。原告则表示因该协议是早于租赁合同签订，故签订协议时并不确定被告应承担的物业管理费的具体数额，故在协议中对金额和日期均予以划除，但这不代表被告不需要承担物业管理费；实际上被告有支付了一年的物业管理费，证明被告确认是需要缴交物业管理费的。被告提供广州海上仙舟餐饮管理有限公司（以下简称海上仙舟公司）的企业信用信息公示报告，显示该公司于2012年5月26日成立，该公司股东包括被告、戴金星等人，该公司住所即本案涉案商铺。被告表示其向原告承租涉案商铺时就已明确承租商铺的用途是用于经营餐饮行业，因登记设立公司需要相应的营业地址，故被告先以自己名义签订租赁合同和物业管理协议，再使用涉案商铺作为经营场所登记成立海上仙舟公司。因实际履行租赁合同的主体是海上仙舟公司，商铺交付给了海上仙舟公司，即实际承租人是海上仙舟公司，故即使该商铺需要缴纳物业管理费，缴纳物业管理费的主体亦应是海上仙舟公司。原告提供《商铺装修申请表》主张被告已实际接收、使用该商铺。该申请表显示租户（业主）的签约人是戴金星，申请日期为2012年4月21日，申请装修期限自2012年4月22日至2012年6月10日。原告表示戴金星是海上仙舟公司的股东，由其代被告向原告申请装修，当时原告的工作存在管理疏漏，没有要求被告本人申请。原告还表示其与海上仙舟公司并未签订物业管理协议，亦未签订任何关于交纳物业管理费的协议。原告表示被告承租涉案商铺后，曾缴纳了一年的物业管理费。对此被告不予确认，认为即使原告有收到物业管理费，该费用是海上仙舟公司支付，并非被告支付。经查，案外人侯宝珠于2013年12月4日向原告支付38443.2元，于2014年2月28日向原告支付38443.2元并备注“海上仙舟14年第一季度物业费”，于2014年4月28日向原告支付38443.2元并备注“海上仙舟4-6月物业费”，于2014年9月9日向原告支付38443.2元并备注“海上仙舟珠江店7-9月物业费”。原告表示侯宝珠是戴金星的妻子，上述款项用于支付2012年3月7日至2013年3月6日期间的物业管理费。被告则表示当时戴金星亦有向合生公司承租商铺并由原告提供物业服务，故其无法确认上述款项是支付哪一间商铺的物业管理费；对于付款的备注，可能是因为需要支付物业管理费的商铺太多，其搞乱了。原告则表示上述付款的备注是付款人的单方意思表示，不应据此认定被告已付清2014年前三个季度的物业管理费。原告还主张，若认定侯宝珠支付的是2014年的物业管理费，则其主张被告还欠付2012年3月7日至2013年3月6日期间的物业管理费。因被告欠付物业管理费，原告于2015年5月22日通过中国邮政EMS速递业务向被告寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》催促被告支付2012年3月7日至2015年4月30日期间的物业管理费。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件于2015年5月23日被“本人收”。原告又于2016年8月19日通过中国邮政EMS速递业务向被告寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》及《珠江国际纺织城缴费通知单》催促被告支付2012年3月7日至2015年6月30日期间的物业管理费及2015年7月31日至2015年9月30日的电费4586.7元。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件于2016年8月22日被“退回妥投”。原告又于2017年8月18日通过中国邮政EMS速递业务向被告寄出《关于催缴商铺物业管理费的通知书》催促被告支付2012年3月7日至2015年6月30日期间的物业管理费。该邮件上被粘贴2017年8月21日的“该退批条”并注明退回原因为“电拒收”。原告又于2018年7月21日通过中国邮政EMS速递业务向被告寄出《关于催缴商铺物业管理费等费用的通知》催促被告支付拖欠的物业管理费355041.6元及电费4586.7元。在“中国邮政速递物流”网站上查询该邮件，该邮件于2018年7月22日因“原址查无此人”被退回。上述邮件的收件地址、联系电话与《珠江国际纺织城物业管理协议》记载的通讯地址和通讯电话一致。被告表示其未收到上述邮件，且在2016年1月10日上述通讯地址所在的商铺的业主即合生公司已将商铺收回，故在该日期之后被告不可能再在该地址接收原告的邮件。被告表示其并非该商铺的承租人。原告提供《珠江国际纺织城缴费通知单》证明其曾向被告催缴电费。该通知单记载被告2015年7月31日至2015年9月30日期间欠付电费4586.7元。通知单中亦记载上述期间电费的本期读数、上期读数、应收度数等，其中2015年7月31日至2015年8月31日期间产生电费4193.6元，2015年8月31日至2015年9月30日期间产生电费393.1元。被告对该通知单不予确认，不确认通知单记载的用电情况，并表示涉案商铺于2015年8月已被合生公司收回，不可能在其后还产生电费。原告表示其是对整个商场统一缴纳电费，并未区分每个商铺产生的电费情况。对于被告提出的诉讼时效抗辩，原告表示其每年均有对被告进行催缴物业管理费；因被告连续拖欠物业管理费，故诉讼时效应连续计算，因此原告认为其主张并未超过诉讼时效。本院认为：本案的争议焦点之一在于承担缴交物业管理费义务的是被告还是海上仙舟公司。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东”的规定，被告应属海上仙舟公司的发起人。因海上仙舟公司成立后确有在涉案商铺经营，享受原告提供的物业管理服务，海上仙舟公司亦通过公司股东戴金星的妻子支付了物业管理费，即海上仙舟公司成立后已实际享有物业管理协议的合同权利、履行合同义务。故根据上述司法解释第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，原告有权选择要求被告或者要求海上仙舟公司承担合同责任。现原告要求被告承担合同约定的支付物业管理费等的相关责任，是原告对自身权利的自由处分，并无不当，本院予以准许。故被告应当承担物业管理协议约定的支付物业管理费等的相关义务。本案的争议焦点之二在于《珠江国际纺织城物业管理协议》中并未写明物业管理费的数额和缴交日期是否代表双方约定被告无须支付物业管理费。被告主张该协议如此约定，证明原告确有免除被告缴交物业管理费的义务。但若明确约定被告无须支付物业管理费，该协议可明确写明物业管理费数额为零，或双方另行签署关于免除被告缴交物业管理费的相关协议。现该协议仅在物业管理费数额和缴交日期上划斜杠“/”，应认定为双方签订该协议时对物业管理费数额和缴交日期并未达成协议，而不应据此认定已免除物业管理费。另外，如前所述，被告签订该协议实为为海上仙舟公司提供经营场所，海上仙舟公司已对物业管理协议进行确认。而海上仙舟公司已向原告支付部分物业管理费，证明物业管理协议并非约定合同相对人无须支付物业管理费。况且从公平合理角度而言，原告既然为被告提供了相应的物业管理服务，被告应向原告支付相应对价，即使如被告所述商铺业主为了招商引资、吸引餐饮行业加入而承诺免除物业管理费，从常理而言业主不会永远免除该物业管理费，而应与承租人约定免除物业管理费的具体期限。因此，本院采纳原告的意见，认定《珠江国际纺织城物业管理协议》中并未写明物业管理费的数额和缴交日期，并非代表被告无须支付物业管理费。原、被告签订的《珠江国际纺织城物业管理协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的规定，是有效的合同，双方均应切实履行。因该协议先于被告与涉案商铺业主的租赁合同数月而签订，故签订该协议时尚未确认被告何时开始缴交物业管理费，但根据该协议关于“物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同”的规定，结合已发生法律效力的（2020）粤01民终4447号民事判决书，本院认定物业管理服务期限为2012年3月7日至2015年6月27日止。侯宝珠已向原告支付了四期的38443.2元。根据侯宝珠在后三期付款中的备注，结合侯宝珠是戴金星的妻子、被告承租涉案商铺是用于与戴金星等人共同经营海上仙舟公司的事实，可以认定上述款项是海上仙舟公司向原告支付四期物业管理费。因原、被告及海上仙舟公司未另行约定涉案物业管理费标准，故本院根据上述付款事实，认定双方约定被告应承担的每季度的物业管理费为38443.2元。亦根据上述付款事实及付款备注，本院认定后三期付款是支付2014年1月至2014年9月期间的物业管理费。原告主张付款备注是付款人单方意思表示，但原告未能提供其与被告或付款人曾约定应首先清偿之前尚欠的费用，亦未能提供收据、发票等证明其对款项性质作出认定，应承担举证不能的不利后果。况且，除付款记录外原告并无其他证据证明其与被告或海上仙舟公司曾约定物业管理费标准，则本院依据付款记录认定物业管理费标准时，亦应结合付款记录上的备注认定费用对应的期间。而对于第一期并无备注的38443.2元，本院认定为系侯宝珠支付2012年3月7日至2012年6月6日期间的物业管理费。因此原告再在本案中主张被告支付2014年1月至2014年9月期间的物业管理费缺乏依据，本院对此不予支持。根据上述付款记录，本院认定被告欠付2012年6月7日至2013年12月31日、2014年10月1日至2015年6月27日期间的物业管理费。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，被告应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费，即2015年6月27日的物业管理费应在2015年3月30日前支付。则依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，原告主张物业管理费的诉讼请求的诉讼时效截止日应最迟不超过2017年3月30日。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，上述诉讼时效期间截止日期在2017年10月1日前，故本案不适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，而应适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效。原告于2015年5月22日向被告邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该邮件于2015年5月23日被被告签收，即于当日送达被告。依据《珠江国际纺织城物业管理协议》，被告应于2013年3月30日前支付2013年4月至6月期间的物业管理费。则在被告未支付该部分物业管理费的情况下，原告应在2013年3月30日起两年内对被告主张权利。现原告于2015年5月23日才对被告进行有效催缴，催缴时2013年4月至6月期间的物业管理费已过诉讼时效。同理，2013年4月以前的物业管理费的缴纳截止日期更早于2013年3月30日，原告于2015年5月23日进行催缴时，该部分物业管理费均已过诉讼时效。故原告在本案中主张的2012年6月7日至2013年6月30日期间的物业管理费已过诉讼时效，本院不予支持。原告以其主张的物业管理费是基于同一合同引起的连续的债权债务为由，主张诉讼时效应自最后一期物业管理费起算。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条（法释〔2008〕11号）“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，该法律规定是针对分期履行的同一债务。本案中原告主张的物业管理费是分期产生的不同债务，每一笔物业管理费所针对的均是不同时期的物业管理服务，故涉案物业管理费并非约定可分期履行的同一债务。因此原告该意见缺乏法律依据，本院对此不予支持。原告又于2016年8月19日向被告邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，原告向被告在该协议中确定的通讯地址邮寄该函件被“退回妥投”，则视为该邮件于寄出之日五天后即2016年8月24日送达被告。同理，原告于2017年8月18日向被告邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该邮件应视为于2017年8月23日送达被告；原告于2018年7月21日向被告邮寄《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，该邮件应视为于2018年7月26日送达被告。则原告在本案中主张的2013年7月1日至2013年12月31日、2014年10月1日至2015年6月27日期间的物业管理费，原告已分别于2015年5月23日、2016年8月24日、2017年8月23日、2018年7月26日进行有效催缴，均构成诉讼时效中断。故该部分物业管理费没有超过诉讼时效，本院予以支持。该部分物业管理费共计193924.59元（38443.2元/季度÷90天/月×454天）。被告欠付该部分物业管理费无理，原告的诉请于法有据，本院对此予以支持。被告应立即向原告支付该部分物业管理费。被告表示其未收到上述邮件，且送达地址所在的商铺的业主即合生公司已将商铺收回为由主张时效抗辩。原告依据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定的地址向被告邮寄催缴信件，符合协议约定，故被告不能以未成功签收为由主张邮件未送达。被告既然确认送达地址并非其承租，则其商铺是否被收回与其无关。被告自愿将该商铺作为其送达地址，且在商铺被收回后未向原告提出更改送达地址，其应仍受该合同中约定的送达地址的约束。因此被告该部分诉讼时效抗辩缺乏事实依据，本院对此不予采纳。关于违约金问题。根据《珠江国际纺织城物业管理协议》约定，被告如逾期缴纳物业管理费，应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额千分之一支付违约金；逾期超过十日则从第十一日开始每日按应付未付金额千分之五支付违约金。被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付拖欠2013年7月1日至2013年12月31日、2014年10月1日至2015年6月27日期间的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费38443.2元为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算），合法合理，本院予以支持，但违约金的总额应以所欠物业管理费的本金为限。被告要求调整违约金的标准依据不足，本院不予采纳。关于电费问题。根据协议约定，原告为被告提供电费代收代缴服务，原告已通过协议约定的方式多次向被告催收2015年7月31日至2015年9月30日期间的电费4586.7元，且原告提供的通知单中明确记载了上述电费的具体情况，故原告主张的电费具有一定的可信度。被告辩称涉案商铺已被收回，之后不可能产生电费。因合生公司于2015年8月27日对涉案商铺采取停水停电处理，即直至2015年8月27日前涉案商铺仍有用电，故本院依据《珠江国际纺织城缴费通知单》对2015年7月31日至2015年8月27日期间产生的电费4193.6元予以支持。2015年8月27日之后不应再产生电费，故本院对其他电费不予支持。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，因本案合同签订、履行均发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定，而不应适用我国民法典的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2020〕17号）第八条之规定，判决如下：一、被告黄照明在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付2013年7月1日至2013年12月31日、2014年10月1日至2015年6月27日期间的物业管理费193924.59元；二、被告黄照明在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付拖欠2013年7月1日至2013年12月31日、2014年10月1日至2015年6月27日的物业管理费的违约金（以每季度应付物业管理费38443.2元为本金，从该季度首月第1日起计至付清所欠物业管理费之日止；逾期十日以内的，按应付未付金额的千分之一计算，从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算；上述违约金的总额以被告黄照明所欠物业管理费本金为限）；三、被告黄照明在本判决生效之日起十日内，向原告广东珠江商业地产物业服务有限公司支付2015年7月31日至2015年8月27日期间的电费4193.6元；四、驳回原告广东珠江商业地产物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10946.7元，由原告广东珠江商业地产物业服务有限公司负担4941.7元，被告黄照明负担6005元。被告黄照明应在本判决生效之日起七日内将其应负担的受理费交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曹子彦人民陪审员  周碧婷人民陪审员  周泽峰二〇二一年三月三十日书 记 员  杨晓燕付璇