河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初5246号原告：翟书霞，女，1965年7月20日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭新华、翟羽佳（实习），河南方邦律师事务所律师。被告：郑州又一城商业管理有限公司,统一社会信用代码：91410100053377362J，住所地:郑州高新区冬青街7号A区A16东1601号。法定代表人:林挺，执行董事。委托诉讼代理人:王鹏、朱红红，河南正方圆律师事务所律师。原告翟书霞诉被告郑州又一城商业管理有限公司（以下简称“又一城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2020年1月9日作出（2020）豫0108民初220号民事判决书。被告又一城公司不服，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院于2020年7月29日以原审判决认定基本事实不清为由作出（2020）豫01民终6361号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人郭新华、翟羽佳、被告又一城公司的委托诉讼代理人王鹏、朱红红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告和被告签订的两份《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告预付租金52959元、履约保证金52959元、水电周转金4414元、装修保证金10000元、恢复押金20000元；3、判令被告赔偿原告装修损失225059元；4、本案诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告将第三项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告装修损失225059元及租金损失196913.2元；将第四项诉讼请求变更为：本案诉讼费、鉴定费、律师费由被告承担。事实与理由：2017年初，原告欲做餐饮生意，为寻找合适房屋与被告又一城公司进行了洽商，2017年4月，又一城公司隐瞒其出租的房屋未通过消防验收，房屋没有商业专用排烟通道的客观事实，与原告签订了《房屋租赁合同》两份，将位于惠济区南阳路西、刘砦路北升龙汇金2号院，编号2号院1-243、1-241、1-244号的房屋出租给原告用于餐饮经营。合同签订后，原告按照合同要求向又一城公司支付了预付租金52959元、履约保证金52959元，水电周转金4414元，装修保证金10000元，恢复押金20000元，以上费用合计140332元。同时，河南升龙商业管理有限公司与被告又一城公司同属一个集团，集团公司内部要求为由，分别向原告收取了经营保证金13332元，并投入一百多万元对房屋进行了室内装修和设施添置，以供商业经营使用。事后，原告发现被告又一城公司出租的商场没有通过消防验收，也没有商业专业排烟道；为此，原告多次找被告协商处理此事，但被告一直以各种理由推脱，不予处理。2019年，郑州市加大了对大气环境的整治力度，郑州市惠济区城市综合执法局因原告所租赁的房屋没有商业专业烟道对原告下发了责令停业整改的通知，原告的餐厅无法经营，原告找被告又一城公司解决此事，被告拒绝，被告明知原告租房是为餐饮经营，仍旧违反诚实信用原则与原告订立房屋租赁协议，将不符合开业条件、消防验收和具备餐饮服务条件的房屋租赁给原告，不提供给原告经营所需的商业环境，侵害原告合法权益，原告诉至法院。被告又一城公司辩称，1.在房屋租赁合同签订前，房屋所在的1#、2#楼已经整体通过消防验收，商场整体已经通过消防安全检查；原告接收的房屋是毛坯房，对涉案房屋没有烟道是明知的，故原告主张被告隐瞒涉案房屋没有商业专用烟道将未经消防验收、不具备餐饮经营条件的房屋租赁给原告没有事实依据，以此主张合同目的无法实现解除合同亦无事实依据。2.原告拖欠租金且单方锁门停止营业，已构成根本违约，被告已经在2019年8月13日向原告送达了解除合同通知，并于同日在商铺门口张贴解除合同通知，就原告拖欠的租金及相关费用，被告已经另行提起诉讼。3.涉案商场已于2017年11月9日正式开业经营，期间被告为了提高商场的客流量多次开展了商业汇演活动，目前在营率在80%以上，原告声称商场至今未正式开业且严重空置，导致合同目的无法实现，没有任何事实依据。4.根据原被告签订的《租金计算表》，原告预付的租金已经冲抵2017年4月1日至2018年2月23日的租金，原告主张返还预付租金没有事实和法律依据。5.租赁合同解除后，原告至今拖欠水电费和管理费等共计77977.2元，按照合同约定，原告主张的履约保证金和水电周转金应首先用于冲抵原告拖欠的上述费用，原告要求返还没有事实和法律依据。6.被告从未向原告收取装修保证金和装修恢复押金，原告主张被告返还没有事实和法律依据。7.原告主张的装修损失和装修鉴定费没有法律和合同依据，原告应将房屋恢复原状后交还被告，并承担相应的恢复费用。8.原告主张律师费没有合同及法律依据，不应得到支持。9.根据原告翟书霞提交的其和案外人陶月波一审判决和调解书可以看出，双方自愿就租金和其他相关事宜达成调解，是原告对自己权利的处分，和被告又一城公司无关，原告未提交相应的履行手续，无法确定其损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依据当事人陈述，结合有效证据，对本案事实确认如下：2017年3月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：HJGC-2016-042）一份，主要约定：甲方将升龙汇金广场2号院，编号2号院1-241、1-244租赁建筑面积139.85平方米的房产出租给乙方，乙方经充分了解该房产的具体位置与租赁房产用途等相关情况后同意租赁，该房产的性质为商业，乙方租赁用途拟做餐饮经营；租赁期限共2年4个月29天，自2017年4月1日至2019年8月29日止；租金以3个月为一个支付周期，遵循先付租金后使用原则，乙方于每个支付周期开始之日的前十日向甲方支付下个支付周期的租金，乙方必须在本合同签订之日预付2017年4月1日至2017年9月30日的租金16782元，该房产交付时间预定为2017年4月1日，若交房时间延迟则上述时间除合同截止日期外其余时间可相应顺延；租金标准为：2017年4月1日至2017年12月31日合计33564元，2018年1月1日至2018年12月31日合计52026元，2019年1月1日至2019年8月29日合计48064元；乙方应于合同签订之日支付甲方履约保证金16782元，合同期满或因甲方原因提前终止合同时，乙方结清所有应付费用，在乙方无违约无损坏租赁房产、无工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方在90日后将履约保证金无息一次性全部退还乙方；乙方应在本合同签订之日向物业公司缴纳上述约定的水电周转金1399元，在合同期满或提前终止合同时，乙方结清所有应付费用，在乙方无违约无损坏租赁房产、无工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方90日内将水电周转金无息一次性退还乙方；乙方如需进行装修，应将装修方案及施工图纸报甲方及物业公司审核同意，并根据规定和需要，由乙方报所涉政府环保、消防、装饰等相关部门审批后方可施工；本合同期满或提前解除的，乙方应搬走属于自己所有的可移动物品，已添附于该房产的不宜拆除的装修物、添附物无偿归甲方所有；双方还约定了其他内容。同日，被告（甲方）与原告（乙方）另签订《房屋租赁合同》（合同编号：HJGC-2016-043）一份，主要约定：甲方将位于惠济区南阳路西、刘砦路北升龙汇金广场2号院，编号2号院1-243租赁建筑面积301.47平方米的房产出租给乙方，乙方经充分了解该房产的具体位置与租赁房产用途等相关情况后同意租赁，该房产的性质为商业，乙方租赁用途拟做餐饮经营；租赁期限5年，自2017年4月1日至2022年3月31日止；租金以3个月为一个支付周期，遵循先付租金后使用原则，乙方于每个支付周期开始之日的前十日向甲方支付下个支付周期的租金，乙方必须在本合同签订之日预付2017年4月1日至2017年9月30日的租金36177元，该房产交付时间预定为2017年4月1日，若交房时间延迟则上述时间除合同截止日期外其余时间可相应顺延；租金标准为：2017年4月1日至2017年12月31日合计72354元，2018年1月1日至2018年12月31日合计112149元，2019年1月1日至2019年12月31日合计157641元，2020年1月1日至2020年12月31日合计165534元，2021年1月1日至2021年12月31日合计173823元，2022年1月1日至2022年3月31日合计43980元；乙方应于合同签订之日支付甲方履约保证金36177元；乙方应在本合同签订之日向物业公司缴纳上述约定的水电周转金3015元；双方约定的其他内容同编号为HJGC-2016-042的合同基本一致。合同签订前，原告共向被告交纳预付租金52959元、履约保证金52959元、水电周转金4414元。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告，原告因装修房屋向河南升龙物业管理有限公司二七分公司支付装修保证金10000元、恢复押金20000元。原告利用涉案房屋开办了美食广场，自2017年10月1日开始经营。经营期间，被告给予了部分优惠政策，原告实际向被告交纳了自2018年2月24日至2019年7月31日期间的租金共计188556元。2018年2月23日前原告应交的租金用预付租金52959元进行了冲抵。2019年7月16日，因原告经营的美食广场未设置专用油烟排烟通道，未安装油烟净化器装置等问题，被郑州市惠济区城市综合执法局下达惠城管责改通字第1654号责令（限期）改正通知书，要求停业整改。2019年7月17日，原告停止经营。原被告就设置专用油烟排放通道整改等问题协商未果，原告于2019年7月18日诉至法院，要求解除合同、赔偿损失等。被告于2019年8月5日收到起诉书后于8月13日向原告邮寄《工作联系函》，函告解除合同及履约保证金不再退还等，双方争议至今。在诉讼过程中，原告申请对承租房屋的装修剩余价值进行鉴定。本院委托河南省豫华价格事务所有限公司有限公司进行鉴定，该公司于2019年11月4日作出豫价评估【2019】惠济法院1102号《价格评估结论书》显示：装修剩余价值为225059元。原告为此支付鉴定费11253元。另查明，涉案升龙汇金广场系郑州市中元置业有限公司开发，该公司将升龙汇金广场C区1号楼、2号楼商业裙楼（升龙商业广场）委托本案被告进行管理。升龙商业广场前期开业经营期间，一直未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，直至2019年8月16日，郑州中元置业有限公司才取得该合格证。被告出租给原告的涉案房屋没有设置专用油烟排放通道。本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应通过消防安全检查验收；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据《郑州市大气污染防治条例》第五十四条规定，餐饮服务场所应当采取设置专用油烟排放通道、安装油烟净化装置等治理措施，确保污染物达标排放；城市建成区的居民住宅楼内、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内，禁止新建、改建、扩建产生油烟及热污染的餐饮等服务场所。本案原被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效。在租赁合同履行期间，因原告开办的美食广场被政府部门责令停业整改，原被告就油烟排放通道整改等问题产生争议，原告于2019年7月18日提起诉讼，请求解除合同，被告于8月5日收到起诉状后于2019年8月13日向原告邮寄《工作联系函》，函告解除合同。从以上行为可以看出，原告以诉讼的形式要求解除合同，被告虽对解除理由不认同，但对解除合同没有异议，且自双方产生争议以来，原告并未利用房屋实际经营，本院综合案情，确认双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，解除时间为被告收到起诉状之日即2019年8月5日。本案合同解除，原被告均有过错：被告作为涉案商场的消防责任主体，在未经消防安全检查验收合格的情况下擅自开业，且将未设置专用油烟排放通道的房屋出租给原告从事经营餐饮，存在过错；原告在未查看被告相关证照及涉案房屋是否具有专用油烟排放通道的情况下，利用涉案房屋开办美食广场，自身也存在过错。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并又有权要求赔偿损失。”关于原告要求被告退还预付租金的诉讼请求，因其自认实际经营期间为2017年10月1日至2019年7月17日，且预付租金已冲抵其应向被告交纳的2018年2月23日前的租金，故本院不予支持。关于原告要求退还履约保证金52959元的诉讼请求，因双方之间的合同本院已确认解除，相应权利义务也由本判决及（2020）豫0108民初5808号判决判定，履约保证金已无必要，故本院予以支持。关于原告要求被告退还水电周转金4414元的诉求，原告未提交证据证明已结清水电费，本院不予支持，可另行据实结算。关于原告要求被告退还装修保证金及恢复押金的诉讼请求，因该款项并非被告收取，故本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，因原告自身也存在过错，故本院不予支持。关于原告要求被告赔偿租金损失196913.2元的诉讼请求，该费用系其与案外人陶月波之间的争议，原告要求被告赔偿，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告承担鉴定费及律师费的诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。综上，本院确认原被告之间的两份《房屋租赁合同》于2019年8月5日解除，被告应退还原告履约保证金52959元；原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告翟书霞与被告郑州又一城商业管理有限公司2017年3月22日签订的两份《房屋租赁合同》于2019年8月5日解除；二、被告郑州又一城商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告翟书霞履约保证金52959元。三、驳回原告翟书霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9413元（原告已预交），由原告负担8289元，被告负担1124元；鉴定费11253元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  吕岳督人民陪审员  赵淑军人民陪审员  周运保二〇二一年三月五日书 记 员  刘 瑞