重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终2804号上诉人（原审被告）:陈嘉庆，男，汉族，1983年7月26日出生，住广西隆安县。委托诉讼代理人：王波，重庆丰柏汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆香江高科地产发展有限公司，住所重庆市渝**洪湖东路******，统一社会信用代码91500000753054302C。法定代表人：杨孙西。委托诉讼代理人：赵旸凯，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗佳棋，重庆百君律师事务所实习律师。上诉人陈嘉庆因与被上诉人重庆香江高科地产发展有限公司(以下简称香江高科公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初27887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了询问。上诉人陈嘉庆的委托诉讼代理人王波、被上诉人香江高科公司的委托诉讼代理人赵旸凯、宗佳棋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈嘉庆上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项，并依法改判；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉合同已经于2020年4月18日解除，一审认定的解除时间有误。《关店告知函》的内容已经向被上诉人明确表达，因疫情原因，上诉人不再继续租赁下去，作出关店歇业的决定。结合上诉人当日组织员工进行撤场的行为，可以认定上诉人已经向被上诉人提出解除合同的意思表示，法律并未禁止要求行为人在提出解除合同时，必须同时提出合同解除后续问题的相关事宜；2.本案不属于违约解除合同情形，上诉人不应承担违约责任。新冠肺炎疫情作为不可抗力，造成了上诉人根本无法经营，上诉人解除合同的条件成就，不存在违约解除合同的行为。香江高科公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。案涉合同解除时间应为2020年6月24日，上诉人发送的关店告知函中并没有解除合同的意思表示，不能作为合同解除的依据，同时上诉人在发送告知函后，并没有撤场。另外，上诉人构成违约行为，应承担相应的违约责任。香江高科公司向一审法院起诉请求：1、判令确认香江高科公司、陈嘉庆签订的《商业租赁合同》于2020年6月26日解除；2、陈嘉庆立即向香江高科公司支付2020年2月1日至2020年6月24日期间的租金60797.93元；3、陈嘉庆支付香江高科公司滞纳金：以12155元为基数，从2020年1月25日起按0.05%的标准计算至付清之日止；以9410.32元为基数，从2020年2月25日起按0.05%的标准计算至付清之日止；以2927.81元为基数，从2020年2月25日起按0.05%的标准计算至付清之日止；以12966元为基数，从2020年3月25日起按0.05%的标准计算至付清之日止；以12966元为基数，从2020年4月25日起按0.05%的标准计算至付清之日止；以10372.80元为基数，从2020年5月25日起按0.05%的标准计算至付清之日止；4、陈嘉庆支付香江高科公司2019年3月25日至2019年10月24日期间装修期内欠付租金42542.5元，并支付逾期付款滞纳金（以42542.5元为基数，从2020年6月27日起至实际付清之日止，按0.05%标准计算至付清之日止）；5、陈嘉庆支付香江高科公司2020年6月29日至2020年7月16日期间场地占用费14694.8元（12966元÷30天×2倍×17天）；6、陈嘉庆支付香江高科公司律师费5000元。7、本案诉讼费由陈嘉庆承担。一审法院认定事实：位于重庆市渝**洪湖××路××号××层××第**部分（商业1至商业3、商业5、商业6）房屋系香江高科公司所有。陈嘉庆作为出租人（甲方）与香江高科公司作为承租人（乙方）签订了《重庆财富购物中心商业租赁合同》，主要约定：合同首部载明了双方的地址及联系电话。第1.1条约定：甲方将位于重庆市渝北区洪湖××路××号××购物中心××层××商铺及其设施出租给乙方从事经营使用；第3.1条约定：双方确认，承租房产的计租面积为135.06平方米；第4.1条约定：租赁期限为3年，自交付日开始计算，双方暂定商铺的交付日为2019年3月25日，租期于2022年3月24日届满；第5.1条约定：装修期自实际交付日起，即2019年3月25日起至2019年10月24日止。第5.3条约定：乙方自2019年3月25日起计缴租金；第5.5条约定：双方认可，装修优惠期是甲方基于乙方整个租赁期限给予乙方的优惠，无论何种原因，如本合同履行期不足36个月，则双方确认，取消本条所述装修期之约定，双方按乙方实际使用及／或占用承租房产天数以及本合同约定租金标准计算租金及相应违约金。第6.2条约定：租金期限内，乙方应按本合同约定每月向甲方支付固定租金以及抽成租金超过固定租金的差额部分，2019年3月25日至2020年3月24日固定租金为90元／月／平方米，租金为12155元／月，抽成租金为当月营业额的12%；2020年3月25日至2021年3月24日固定租金为96元／月／平方米，租金为12966元／月，抽成租金为当月营业额的13%；第6.3条约定，在整个租赁期限内，除第一期租金外，本合同项下的租金支付方式为月缴纳，乙方应当在每月第25日之前（如到期日为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个月的固定租金；第6.4条约定，本合同项下第一期租金（自2019年3月25日起至2019年4月30日止）为7459元。第一期租金应在本合同签署后7日内支付至甲方。第7.1条约定：本合同签署7日内，乙方应向甲方支付租赁保证金36465元；第7.3条约定：如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、能源费用、违约金，有关生效法律文书所确定的乙方应当支付的费用及其他费用，甲方及管理公司有权选择向乙方追偿有关欠款及延迟履行违约金或直接从租赁保证金扣除任何乙方所欠的款项，扣除前述所欠款项后，乙方应在接到甲方或管理公司书面通知之日起14日内补足租赁保证金；第19.1条约定：乙方应按本合同的约定及时支付租金及其他费用。第23.2条约定：在租赁期内，如乙方未经甲方同意提前终止合同或甲方根据合同约定行使提前终止／解除合同之权利的，则甲方有权在享有本合同其他条款所赋予甲方之权利的前提下，不予退还乙方租赁保证金，甲方并有权按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金。第23.4条约定：双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，否则，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、物业管理费或水、电、燃气等能源费用或其他应当由乙方承担的费用。若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金及其他任何费用，甲方有权每日向乙方按所欠款项的0.05%计算收取滞纳金。第23.6条约定：若乙方拖欠租金或各项费用超过15天时，甲方除向乙方追缴应交租金和征收滞纳金外，有权单方终止本合同，乙方已交的租赁保证金不再退还。第23.16条约定：发生以上违约行为甲方有权终止合同时，乙方应于甲方向乙方发出终止合同通知书3日内无条件撤场。第23.18条约定：因乙方违约而导致甲方通过法律途径向其主张权利的，则甲方实现权利的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）由乙方承担。第25.5条约定：无论任何原因，交还日乙方仍未能将按要求的承租房产交还甲方的，则自交还日的次日起，乙方应当按照合同终止时承租房产租金标准的200%向甲方支付租金，……，直至乙方按照合同要求交还承租房产为止。第25.7条约定：在乙方向甲方交还承租房产的同时，双方应当签署承租房产交还确认书。第26.1条约定：在本合同履行期间，如遇不可抗力或者政府行为致使合同无法继续履行，导致乙方无法继续经营本合同提前终止，双方互不追究对方责任。第27.1条约定：任何一方就本合同发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行，且按照本合同约定地址发送。第27.3条约定：以邮寄方式发出的，以投递后第3日为收悉日，以邮局的邮件发送记录为发送凭证。2019年3月12日，陈嘉庆向香江高科公司支付案涉房屋租赁保证金36465元。2019年3月25日，香江高科公司将案涉房屋交付陈嘉庆使用，陈嘉庆实际占用使用该房屋。2020年4月18日，香江高科公司收到陈嘉庆发送的《关店告知函》，主要载明：因受疫情影响，2、3月按照商场要求闭店关门，房租应当免收。虽复工开业，但商场人客稀少，提请减半征收。复工营业以来，生意每况愈下，经营收入与成本严重倒挂，无力继续支撑，决定于2020年4月16日关闭歇业。2020年6月26日，陈嘉庆收到香江高科公司邮寄的《解除的通知》，主要载明：陈嘉庆因未按约支付租金等费用，根据租赁合同第23.6条之约定，即日起解除双方租赁合同，并要求陈嘉庆于解除之日起3日内无条件撤场。香江高科公司将在2020年6月28日收回租赁场地。2020年7月16日，由陈嘉庆员工陈刚申请并签字的加班施工申请表主要载明：2020年7月16日22时至2020年7月17日8时，8人须在案涉房屋加班施工，施工内容为撤场。2020年9月7日，香江高科公司为委托人（甲方）与重庆百君律师事务所为受托人（乙方）签订民事法律事务委托合同，该合同主要约定：乙方接受甲方委托，指派律师为甲方与被告房屋租赁合同纠纷一案提供法律服务，律师服务费5000元。2020年9月27日，香江高科公司支付重庆百君律师事务所律师服务费5000元。一审庭审中，双方认可：合同约定从2019年3月25日至2019年10月24日为装修优惠期，该期间免去的一半租金为42542.5元。陈嘉庆按约定应在2020年1月25日缴纳2020年2月份的租金，因疫情开始，陈嘉庆就没有去缴纳过租金。双方还认可2020年4月18日未达成解除合同的一致意见，也没有就疫情原因减免租金达成一致意见。根据案涉租赁合同关于租金标准的约定：2019年3月25日至2020年3月24日的固定租金标准为90元/月/平方米，月租金为12155元；2020年3月25日至2021年3月24日的固定租金标准为96元/月/平方米，月租金为12966元。被告下欠原告的租金分时段计算为：2020年2月12155元、2020年3月1日至24日9410.32元、2020年3月25日至31日2927.81元、2020年4月12966元、2020年5月12966元、2020年6月1日至24日10372.8元。香江高科公司陈述：案涉租赁房屋最终交还香江高科公司的时间是2020年7月16日。陈嘉庆依据合同第26条行使合同解除权并非有效解除合同行为。合同解除并非不可抗力导致的必然结果。陈嘉庆发出的《关店告知函》不能体现出陈嘉庆因不可抗力而请求解除合同的意思表示。陈嘉庆发函后并未实际搬离并交还租赁房屋，且未即时缴纳欠付租金。陈嘉庆前述违约行为，导致香江高科公司有权解除合同且不退还保证金。陈嘉庆陈述：依据双方签订的租赁合同第26条约定，可以看出该条约定赋予了双方在不可抗力下都可以提出提前终止合同，且不承担违约责任。本次疫情属于不可抗力，2020年2、3、4月份大环境条件下，陈嘉庆根本无法继续经营，所以向香江高科公司提出提前解除租赁合同，且该解除通知也送达了香江高科公司，符合合同法规定的解除条件，因此陈嘉庆认为该合同于2020年4月18日已经解除。根据公平原则，请求免收2020年2、3月租金，4月的租金减半收取。滞纳金及房屋占有使用费不应当由被告承担。即使如果法院认定陈嘉庆需承担上述费用，因陈嘉庆不是恶意违约，且该部分违约责任约定过高，请求法庭依法调低。一审法院认为：香江高科公司与陈嘉庆签订的《重庆财富中心商业租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应依法按约全面履行。关于合同解除的认定。陈嘉庆主张，因新冠疫情属于不可抗力，合同约定解除条件成就，故其向香江高科公司发送的《关店告知函》应视为其作出解除合同的意思表示。自香江高科公司收到该函件时，双方租赁合同解除。一审法院对该主张不予认可，理由如下：根据案涉租赁合同第二十六条第一款之约定，不可抗力导致合同无法继续履行，致使承租人无法继续经营的，双方才可以提前终止本合同，互不追究对方违约责任。本案中，陈嘉庆向香江高科公司发送了《关店告知函》，但该函件并未明确作出解除案涉租赁合同的意思表示，也没有提出关于租金结算、房屋交还等合同解除后续问题的相关事宜。双方也没有就2020年4月18日解除合同达成一致意见。故一审法院认定陈嘉庆发出的《关店告知函》不能作为案涉租赁合同解除的依据。根据案涉租赁合同约定，陈嘉庆应在2020年1月25日前足额缴纳2020年2月的固定租金，却至今未缴纳，拖欠租金早已超过15天，故香江高科公司依据案涉租赁合同约定有权解除合同。本案中，陈嘉庆于2020年6月26日收到香江高科公司邮寄的《解除的通知》，此时双方租赁合同已解除。故对于确认《重庆财富中心商业租赁合同》于2020年6月26日解除，一审法院予以支持。陈嘉庆应按照约定在接到该解除通知后的3日内即2020年6月29日前撤场，并归还案涉房屋。根据案涉租赁合同约定，陈嘉庆应支付香江高科公司租赁合同解除前的租金。香江高科公司主张陈嘉庆支付2020年2月1日至2020年6月24日期间的租金60797.93元，符合合同约定。众所周知，2020年1月24日我市进入疫情一级响应，同年3月10日24时由一级响应调整为二级响应。同年3月24日24时由二级响应调整为三级响应，该期间属于新冠疫情期间，基于公平原则、陈嘉庆停业和恢复营业的情况，一审法院酌情减免陈嘉庆应支付的2020年2月租金12155元，但陈嘉庆需支付香江高科公司2020年3月1日至2020年6月24日期间租金48642.93元。同时，因陈嘉庆欠付租金，应按约支付滞纳金，即逾期缴纳租金的违约金。依据案涉租赁合同约定，香江高科公司有权每日向陈嘉庆按所欠款项的0.05%计算收取滞纳金。结合查明的陈嘉庆分时段欠付租金及合同约定的缴纳时间，陈嘉庆应在每月25日前足额缴纳下一个月租金，故滞纳金计算方式：以9410.32元为基数，从2020年2月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以2927.81元为基数，从2020年2月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以12966元为基数，从2020年3月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以12966元为基数，从2020年4月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以10372.80元为基数，从2020年5月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止。对于香江高科公司诉请超出部分，一审法院不予支持。关于装修期内欠付租金及滞纳金。按照合同约定，2019年3月25日至10月24日为装修期间，装修期内租金五折优惠。如合同履行期不足36个月，则取消装修期之约定，陈嘉庆应按实际使用天数及合同约定租金标准支付租金。本案中，香江高科公司于2019年3月25日将案涉租赁房屋交付陈嘉庆使用，按约定收取了装修期一半的租金42542.5元。案涉租赁合同实际履行期不足36个月，则应依约定取消装修期，按陈嘉庆实际使用租赁房屋时间及约定标准缴纳租金。故陈嘉庆还应支付香江高科公司2019年3月25日至2019年10月24日期间的一半租金42542.5元。关于支付前述款项的滞纳金。截止本判决生效前，双方对合同解除与否及解除时间均存在争议。香江高科公司也没有明确告知陈嘉庆补缴装修期租金的具体时间，故香江高科公司要求陈嘉庆支付因逾期补缴装修期租金产生的滞纳金，无事实依据。因此，对于香江高科公司要求陈嘉庆从2020年6月27日起支付逾期付款滞纳金的诉请，一审法院不予支持。关于场地占用费，即案涉租赁合同解除后至租赁房屋实际交还日间的房屋占有使用费。陈嘉庆应按照该解除通知于2020年6月29日前撤场，并归还案涉租赁房屋。结合陈嘉庆员工于2020年7月16日签名的加班施工申请表，及香江高科公司陈述租赁房屋最终交还香江高科公司的时间是2020年7月16日。一审法院认定案涉房屋实际交还时间是2020年7月16日。故陈嘉庆应支付房屋占有使用费。根据合同约定，占有使用费按日租金标准2倍计算，该标准实际含有违约金性质，约定过高，一审法院酌情调整为按1.3倍计算；起算时间应为2020年6月30日。故一审法院对香江高科公司请求判令陈嘉庆支付自2020年6月30日起至2020年7月16日的房屋占有使用费9551.62元（12966元/月÷30天×1.3倍×17天）的诉讼请求予以支持。对于香江高科公司诉请超出部分，一审法院不予支持。关于律师费。根据案涉租赁合同第二十三条第十八款的约定，陈嘉庆作为违约方，应当支付香江高科公司通过法律途径实现权利的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等。香江高科公司举示的相应证据足以证明其实际支付了律师费5000元。故对于请求陈嘉庆支付律师费5000元的诉请，一审法院予以支持。陈嘉庆主张香江高科公司应退还保证金。根据案涉租赁合同第二十三条第二款约定，陈嘉庆拖欠租金超过15天，香江高科公司有权单方终止合同，陈嘉庆已交的保证金不予退还。本案中，因香江高科公司逾期缴纳租金违约，香江高科公司依照合同约定行使合同解除权，陈嘉庆无权要求香江高科公司退还保证金，故香江高科公司不应在应收款项中抵销保证金数额。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认重庆香江高科地产发展有限公司与陈嘉庆签订的《重庆财富购物中心商业租赁合同》于2020年6月26日解除；二、在判决生效后三十日内，陈嘉庆支付重庆香江高科地产发展有限公司2020年3月1日至2020年6月24日期间租金48642.93元及滞纳金（以9410.32元为基数，从2020年2月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以2927.81元为基数，从2020年2月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以12966元为基数，从2020年3月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以12966元为基数，从2020年4月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止；以10372.80元为基数，从2020年5月26日起按日0.05%的标准计算至付清之日止）；三、判决生效后三十日内，陈嘉庆支付重庆香江高科地产发展有限公司2019年3月25日至2019年10月24日装修期间的租金42542.5元；四、在判决生效后三十日内，陈嘉庆支付重庆香江高科地产发展有限公司2020年6月30日至2020年7月16日期间的房屋占有使用费9551.62元；五、在判决生效后三十日内，陈嘉庆支付重庆香江高科地产发展有限公司律师费5000元；六、驳回重庆香江高科地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4182.04元，由陈嘉庆负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为案涉租赁合同是否因新冠疫情导致合同目的无法实现致承租人陈嘉庆享有合同解除权。陈嘉庆上诉认为，新冠疫情属于不可抗力，因疫情导致其无法继续经营，其享有合同解除权，故其于2020年4月18日发出的《关店告知函》应视为作出解除合同的意思表示，故合同已经解除。对此，本院认为，第一，陈嘉庆不享有合同目的无法实现的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”本次新冠疫情不能预见、不能避免、不能克服，可以将其视为不可抗力，但是否因此而导致合同目的不能实现，需要根据案件具体情况分析。为积极应对新冠疫情，重庆市人民政府决定自2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，同年3月10日至24日调整为二级响应，25日后调整为三级响应。虽然新冠疫情给人们的生产、生活造成了重大影响，但重庆市人民政府于2020年3月25日将应急响应级别调整为三级，也就是说，从2020年3月25日起，陈嘉庆即可以正常经营，影响陈嘉庆租赁房屋经营的事由是暂时的并且已经消除，双方之间的租赁合同可以继续履行，陈嘉庆在一审、二审中均没有举示证据证明其无法在正常的营商环境下承租房屋实施经营活动并导致合同目的无法实现。至于在经营中是否获利则属于经营者的商业风险，而不属于合同解除的法定事由。故陈嘉庆以新冠疫情为由主张其享有合同解除权，于法无据，对该项上诉理由，本院不予支持。第二，陈嘉庆在发送《关店告知函》之前，其已经存在违约行为，即未足额缴纳2020年2月的租金。故陈嘉庆作为合同违约方不享有单方解除合同的权利，即使其基于合同陷入僵局等原因主张合同解除，亦应该通过向人民法院起诉的方式解除合同。故在香江高科公司未明确回复同意解除合同的情况下，陈嘉庆发出的《关店告知函》并不发生解除合同的效力。第三，陈嘉庆发送的《关店告知函》并未明确作出解除案涉租赁合同的意思表示，未提出关于租金结算、房屋交还等合同解除后续问题的相关事宜，双方并未达成解除合同的合意，不能以《关店告知函》作为解除合同的依据。另外，陈嘉庆在发出该函后一直占有使用案涉房屋，直到2020年7月16日才将案涉房屋交还于香江高科公司，由此可以印证，《关店告知函》并没有解除合同的意思表示。综上，一审法院以陈嘉庆收到香江高科公司解除合同通知之日即2020年6月26日作为解除合同时间点，并以此计算欠付租金、滞纳金等费用，认定正确，本院予以维持。综上所述，陈嘉庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8364.07元，由上诉人陈嘉庆负担。本判决为终审判决。审 判 长  向 川审 判 员  郑 泽审 判 员  刘 希二〇二一年三月三十一日法官助理  郝晶晶书 记 员  张冬梅