甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘05民终58号上诉人（原审被告）：明某，女，汉族，个体工商户，住重庆市綦江县。被上诉人（原审原告）：天水恒悦物业管理有限公司，住所地甘肃省天水市秦州区建设路（原天水农业局办公楼）二层。法定代表人：徐某，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡某，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高某，甘肃天秦律师事务所律师。上诉人明某因与被上诉人天水恒悦物业管理有限公司（以下简称恒悦物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省天水市麦积区人民法院（2020）甘0503民初2444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人明某，被上诉人恒悦物业公司的委托诉讼代理人胡某、高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明某上诉请求：依法撤销甘肃省天水市麦积区人民法院（2020）甘0503民初2444号民事判决，改判驳回恒悦物业公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决第一项认定事实错误。2017年起明某与原业主中国铁路兰州局集团有限公司兰州房建段（以下简称兰铁房建段）签订房屋租赁合同时约定如果房屋不拆迁就长期承租，原业主承诺不会乱涨房租。2017、2018、2019年三份合同内容大同小异，并没有如果不给续租就提前三个月通知的条款。事实是每年租期满后，到交房租时提前一天通知并订立续租合同，2017年交房租时间为2017年3月16日，租金为70272元；2018年交房租时间为2018年1月10日，签合同时间为2018年3月16日，租金为79200元；2019年交租金时间为2019年3月4日，签合同时间记不清楚，至今没有拿到租房合同，租金为80784元（比2018年多出的1584元是消防器材检验配置费，因三楼漏雨未修，协议从2019年开始用不涨房租弥补因漏雨造成的损失）。请求对一审法院采信的明某与兰铁房建段2019年合同复印件真假进行鉴定，如果依据该合同内容，明某不可能继续投资。2019年9月后，明某多次表达与恒悦物业公司就租金进行商议并签订2020年的房屋租赁合同，但其要求以总面积价格交纳租金。2020年4月疫情趋于稳定后，双方对房租仍未达成一致。另外，2019年5月恒悦物业公司还收取了明某两年的物业费3600多元，明某部分履行了租赁合同义务，故不应腾退房屋。二、一审判决第一项适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中“价款条款是否约定并不影响合同是否成立”的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故双方形成了不定期租赁合同，但一审法院认为涉案租赁合同已终止，属适用法律错误，恒悦物业公司应继续履行2019年租赁合同的内容。三、一审判决第二项适用法律错误。即使双方未形成实际租赁合同，也不应当自2020年1月1日起以每月每平方米52.41元为标准计算占用费，而应当参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，依据2019年的房租标准收取房屋占用费。因新冠肺炎疫情影响，明某于2020年4月才重新开店，故应参照国家发展和改革委员会等八部委2020年5月9日发布实施的发改投资规〔2020〕734号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、甘肃省发展和改革委员会等八家单位于2020年6月19日实施的甘发改投资〔2020〕430号《关于印发应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案的通知》中“对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”的规定，计算房屋占用费时也应当考虑到2020年疫情影响，对房屋占用费自2020年4月份起计算。一审法院剥夺了明某应在2020年疫情期间享受的国家优惠政策。恒悦物业公司将房屋面积从242平方米增加到302平方米，并评估房租价格为52.41元每平方米每月不符合事实。四、一审判决第三项事实认定错误。明某已在2019年6月向恒悦物业公司交了涉案房屋2020年的物业费3600元，部分履行了租赁合同的义务，双方已就2020年续租该房屋达成了合意，故要求再支付2020年的物业费无事实依据。恒悦物业公司答辩称：一、一审认定事实清楚，证据确实充分。涉案房屋三层楼的租赁合同系明某与原业主兰铁房建段2017年签订，该房屋属国有资产，原合同对面积、租金约定明确，并无长期租赁的条款及意思表示，约定租赁期满时间为2019年12月31日。明某对兰铁房建段长期出租的承诺并无证据证明，恒悦物业公司在接管房屋后与明某也没有达成长期租赁的相关协议。根据合同约定，明某应在合同期满后腾退房屋，其应当对违约行为承担责任。二、一审判决及适用法律正确。恒悦物业公司分别于2019年9月10日、2020年1月5日、1月8日向明某送达解除租赁的通知，明某也认可收到两份通知，并反馈了意见，其自述与涉案房屋租赁合同的约定明显矛盾，且引用法律错误。租赁期限届满后，双方并未签订新的租赁合同，也未形成不定期租赁关系，故明某所述免除三个月租金并不成立。明某所称2019年6月交纳物业费3600元没有提供收条，并不能证明其缴纳了2020年物业费。恒悦物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除恒悦物业公司与明某之间的租赁合同并要求明某立即将放置在恒悦物业公司商铺内的厨房设备、设施搬离商铺；2.判令明某支付自2020年1月1日起至2020年6月1日的房屋占用费94966.92元及物业费1812元（按照评估后房租52.41元/平米/月及物业费0.5元/平米/月计算），并支付自2020年6月1日至商铺返还时止的房屋占用费；3.本案诉讼费由明某承担。一审审理中，恒悦物业公司变更第1项诉讼请求为：判令明某立即将放置在恒悦物业公司商铺内的厨房设备及设施搬离，腾空并返还商铺。一审法院认定事实：2019年2月20日，兰铁房建段（甲方）与明某（乙方）签订房屋租赁合同一份，该合同载明：第一条，房屋基本情况。甲方同意将位于天水市××区房屋租给乙方。房屋建筑面积302㎡，使用面积242㎡，租赁面积以实际面积为准。第二条，租赁期限、用途。租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，共12个月。乙方租赁该房屋仅作为餐饮使用。第三条，租金及支付方式。租金为每年80748元，租金支付方式为现金年支付。第五条，房屋及附属设施的修缮与使用。其中第（七）款：乙方不得擅自对出租房屋装修，添附设施设备。第（九）款：装修或设置对房屋结构有影响的设备等均需事先征得甲方的书面同意后施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种或几种：1.依附于房屋的装修归甲方所有；2.要求乙方恢复原状；3.向乙方收取恢复工程实际发生的费用。第（十）款：在确定租赁价格时乙方已进行了充分考虑且对地方政府征收或铁路企业拆除、使用、改造有预期，乙方需要对房屋进行装修时，必须征得甲方书面同意，费用由乙方承担。如合同到期后不再续租，承租方不得追索各种损失。如乙方违反约定擅自扩大装修范围，一切后果由乙方自负，乙方需按甲方要求恢复原貌，并赔偿甲方损失。第（十一）款：合同期满或提前终止时，乙方改善或增添的可移动设备、设施由乙方自行拆除搬出，因拆除造成房屋毁损的，乙方应在返还房屋前恢复原状。第七条，合同的变更、解除与终止。其中第（四）款：如乙方希望在租赁期满后续约的，乙方应在租赁期满前至少三个月书面通知甲方，甲方在租赁期满前一个月与乙方完成租赁招商程序，若乙方中商，双方签订新的租赁合同，如未完成上述事项，则租赁期满，本合同自然终止。第八条，房屋交付及收回的验收。其中第（四）款：租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应连同房屋中所有固定装置、设备及附加物归还甲方，需办理房屋并清空房屋内属于乙方的一切物品和房屋内的装修装饰，使房屋恢复至甲方规定的状况（腾空并恢复原状），除非本合同另有约定。第九条，违约责任。其中第（二）款第4项：租赁期满，乙方应如期腾退并归还房屋。乙方逾期归还，每逾期一日，应向甲方支付原日租金贰倍作为违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。兰铁房建段（甲方）与明某（乙方）于2018年3月6日签订的房屋租赁合同亦约定：出租房屋面积共242㎡，月租金为6600元，年租金为79200元。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日，应向甲方支付原日租金二倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。2018年6月、12月，兰铁房建段与恒悦物业公司分别签订了移交实施总体协议及接管协议，涉案商铺于2019年4月移交给了恒悦物业公司，移交后的资产及相关职能责任主体变更为恒悦物业公司。明某已交清2019年租金80784元，物业费3600元。2020年1月5日、8日，恒悦物业公司向明某送达了书面通知，告知其涉案商铺不再续租。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，兰铁房建段与明某于2019年2月20日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据国有企业职工家属区“三供一业”项目，2019年4月，兰铁房建段将涉案房屋移交给了恒悦物业公司，移交后的资产及相关职能责任主体变更为恒悦物业公司，故恒悦物业公司作为本案原告主体适格。对恒悦物业公司提出由明某立即将放置在恒悦物业公司商铺内的厨房设备及设施搬离、腾空并返还商铺的诉讼请求。经审理查明，明某承租的涉案商铺租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租赁期限已于2019年12月31日届满。租赁期限届满后，恒悦物业公司于2020年1月5日、8日，两次以书面通知的方式告知明某不再续租，后双方对于2020年的续租事宜未达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，对恒悦物业公司主张由明某腾空并返还商铺的诉讼请求，予以支持。对明某提出双方已形成不定期租赁的辩解意见，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，因出租人恒悦物业公司对续租事宜已于2020年1月5日、8日两次以书面通知的方式告知明某涉案房屋不再续租，据此，恒悦物业公司已对明某继续使用租赁物提出了异议。依据2019年签订的房屋租赁合同中第七条第（四）款的约定，如明某未在租赁期满前三个月内书面通知甲方续租事宜，双方亦未签订新的租赁合同，则视为租赁期满，合同自然终止。故对明某以上辩解意见，不予采纳。对恒悦物业公司提出由明某支付自2020年1月1日起至2020年6月1日的房屋占用费94966.92元（按照评估后房租52.41元/平米/月计算），并支付自2020年6月1日至商铺返还时止的房屋占用费的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，当事人双方在租赁合同第九条第（二）款第4项约定：“租赁期满，乙方应如期腾退并归还房屋。乙方逾期归还，每逾期一日，应向甲方支付原日租金贰倍作为违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失”。恒悦物业公司主张因明某非法占用造成的房屋占用费损失。恒悦物业公司提供的房地产估价机构做出的估价报告显示，涉案房屋的市场价值为月租金每平方米52.41元，按照实际使用面积242平方米计算。经审理查明，恒悦物业公司与其所接管的同地段或其他地段房屋均是以评估价格签订2020年的租赁合同，故恒悦物业公司提出月租金按照每平方米52.41元计算的主张符合客观实际，亦未违反法律及行政法规的强制性规定，予以支持。对恒悦物业公司主张按照建筑面积302㎡计算租金的意见，与其提交的评估报告相矛盾，应以报告中认定的实际使用面积242㎡计算。故对恒悦物业公司主张的自2020年1月1日至2020年6月1日的房屋占用费应计算为：月租金52.41元/㎡×242㎡×5个月＝63416.10元。对自2020年6月2日至涉案房屋实际返还之日止的房屋占用费，明某亦应按照每平方米月租金52.41元，实际面积242㎡予以支付。对于物业费，恒悦物业公司提出按照每月0.5元/㎡，302㎡计算全年物业费用的主张，明某对于该物业费的计算标准未提出异议，故对于恒悦物业公司的物业费损失，应按照实际占有涉案房屋的时间予以计算，即自2020年1月1日暂计至2020年10月31日为：0.5元/㎡/月×302㎡×10个月＝1510元，对自2020年11月1日至涉案房屋实际返还之日止的物业费，应由明某按照每平方米每月0.5元，建筑面积302㎡予以支付。对明某提出的经营期间，其对该房屋进行装修改造并通入天然气，共花费30多万元，2019年9月双方已对续租达成合意的辩解意见。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”及第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，明某未提供证据证明其与出租人对于装修及添附设施另有约定并对续租达成合意，现租赁合同已履行完毕，故对明某以上辩解意见不予采纳。对明某提出的恒悦物业公司主张的房屋占用费过高，涉案房屋虽然共有三层，但是三楼因年久失修和漏雨早已没有使用价值，不论是原房屋业主还是现在的恒悦物业公司都没有对房屋的屋顶进行维修，没有尽到房屋出租人的维修义务，导致该房屋的实际使用面积低于242㎡。如果将三楼的租金也按照一楼、二楼的同等价格计算是显失公平的。依据〔2020〕430号《关于印发应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案的通知》的规定，恒悦物业公司应免除明某三个月的租金。根据文件规定，即便明某要支付房屋占用费也应当从4月份开始计算的辩解意见。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第1款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”，该规定适用的前提为双方之间具有合法有效的租赁合同法律关系，依法成立的合同受法律保护。现因原租赁合同已于2019年12月31日履行完毕，在恒悦物业公司拒绝与明某续订租赁合同的前提下，明某未如约返还租赁物，其行为已侵害了恒悦物业公司的合法权益，故对明某要求免除房屋占有使用费的辩解意见不予采纳。因明某已承租涉案商铺三年，对于恒悦物业公司及原出租人是否尽到维修义务的问题，其未提交证据予以证明，对于房屋占有使用费过高的事实，其亦未举证证实。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综上所述，对明某以上辩解意见，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、由明某腾空并返还天水恒悦物业管理有限公司位于天水市××区房屋；二、由明某向天水恒悦物业管理有限公司支付自2020年1月1日至2020年6月1日的房屋占有使用费63416.10元，并按照面积242㎡，每平方米月租金52.41元的标准，支付自2020年6月2日至涉案房屋实际返还之日止的房屋占有使用费；三、由明某向天水恒悦物业管理有限公司支付自2020年1月1日至2020年10月31日的物业费1510元，并按照建筑面积302㎡，每平方米每月0.5元的标准，支付自2020年11月1日至涉案房屋实际返还之日止的物业费；四、驳回天水恒悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。以上第一、二、三项，于一审判决生效后十五日内履行完毕。如果未按一审判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2220元，按照简易程序减半收取1110元，由明某负担744元，由天水恒悦物业管理有限公司负担366元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。明某提交新证据：1.租赁房屋及周边房屋的照片6张3页、周边其他业主房屋的租赁合同3份，欲证明明某承租的房屋租金高于其他商铺房租；2.2019年涉案租赁房屋装修收据3张，欲证明一审中恒悦物业公司提交的2019年租赁合同复印件为假合同，如果租赁合同中告知会收回房屋，明某将不会对房屋进行装修。恒悦物业公司质证认为，对证据1照片的真实性认可，证明目的不认可，照片中的地点不在麦积区仿古街，该3份合同所涉的铺面并不在涉案租赁房屋的周边，与本案不具有关联性。对证据2真实性认可，证明目的不认可，明某如何选择装修与涉案的租赁无关。经本院审核，对证据1的证明目的不予采信，涉案房屋租赁合同中已明确约定租金；证据2反映的装修费用与本案租赁合同的签订不具相关性，依法不予采信。二审查明，明某2019年7月11日向恒悦物业公司实际交纳物业费3360元。二审查明的其他事实与一审查明一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.恒悦物业公司主体是否适格；2.明某是否应承担腾退房屋并支付房屋占用费及缴纳物业费的责任。本案中，明某与兰铁房建段签订房屋租赁合同用于经营，但在兰铁房建段依据国家相关政策与恒悦物业公司签订“三供一业”移交实施总体协议及接管协议后，原兰铁房建段对其管理资产的职能责任由恒悦物业公司行使，故涉案房屋租赁合同的出租人相应变更为恒悦物业公司，从本案查明情况看，明某对房屋出租人主体变更知情，且向恒悦物业公司实际缴纳相关物业费用，故恒悦物业公司作为本案出租人主张权利，其主体适格。涉案房屋租赁合同于2019年12月31日租赁期限届满，恒悦物业公司在2020年1月5日、8日两次向明某发出书面通知告知其不再续租，双方后续也未能形成续租的一致意见，故明某应依法向恒悦物业公司腾空并返还租赁房屋。明某在合同到期后继续占用房屋拒不返还，其应依法承担向恒悦物业公司支付房屋占用费的违约责任，该费用应参照原合同约定的租金标准每年80748元，以实际占用期限为依据进行给付。一审法院以恒悦物业公司单方提供的房租评估价月租金每平方米52.41元，面积242平方米计算，该标准年租金即为152198.64元，远超双方房屋租赁期间的合同约定价，显失公平，本院对此认定不予支持。本案参照原合同约定，对房屋占用费应计算为：80748元÷365天＝221.2元/天，明某应按此标准向恒悦物业公司支付自2020年1月1日起至房屋腾空交还之日止的房屋占用费。关于明某提出应予减免房租的问题。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，对受疫情或者疫情防控措施影响导致经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院予以支持。但本案中明某承租房屋的涉案合同已于2019年12月31日履行完毕，双方并未签订新的租赁合同，在恒悦物业公司已书面通知明某返还租赁房屋而明某拒绝腾退返还的情况下，其行为已侵害了恒悦物业公司的合法权益，故明某要求减免房屋占用费的主张不能成立。关于物业费的负担问题。明某提出其已缴纳两年物业费3600元，但二审查明，明某于2019年7月11日向恒悦物业公司交纳物业费3360元，该事实仅能证明明某在租赁期间交纳物业费的事实，并不能证明该费用包含2020年的物业费用，且明某也未提交其2020年交纳物业费的证据，故其主张不能成立。恒悦物业公司在一审中明确认可按照每平方米每月0.5元，建筑面积302平方米计算全年物业费，明某对该标准未提出异议，且按照建筑面积计算物业费符合交易习惯。二审中，恒悦物业公司又主张物业费应按照每平方米每月1元或1.2元计算，但并未提供证据证实，且亦未提出上诉，故本院对一审认定的物业费交纳标准予以确认。关于物业费交费期限，恒悦物业公司一审诉请明某支付自2020年1月1日起至2020年6月1日的物业费，并未要求支付至房屋交付之日止，但一审判决物业费支付至房屋实际返还之日，超出当事人诉讼请求，本院对此依法予以纠正。明某应支付的物业费计算为：0.5元/㎡/月×302㎡×5个月＝755元。综上所述，明某的上诉理由不能成立。一审法院认定房屋占用费及物业费的支付数额不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持甘肃省天水市麦积区人民法院（2020）甘0503民初2444号民事判决第一项；二、撤销甘肃省天水市麦积区人民法院（2020）甘0503民初2444号民事判决第二、三、四项及案件受理费的负担；三、由明某于本判决生效之日起十五日内向天水恒悦物业管理公司按照每天221.2元的标准支付自2020年1月1日至房屋腾空交还之日止的房屋占用费；四、由明某于本判决生效之日起十五日内向天水恒悦物业管理公司支付自2020年1月1日起至2020年6月1日期间的物业费755元；五、驳回明某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2220元，按简易程序减半收取1110元，由明某负担288元，由天水恒悦物业管理公司负担822元；二审案件受理费2220元，由明某负担577元，由天水恒悦物业管理公司负担1643元。本判决为终审判决。审 判 长  李 兰审 判 员  朱金平审 判 员  周 昊二〇二一年三月十八日法官助理  刘 浩书 记 员  邓 榕