文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0119民初271号原告：傅朝霞，女，1974年7月23日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：段小刚、李金凤，重庆合融律师事务所律师。被告：重庆东邦春港置业有限公司，住所地重庆市南川区南城街道办事处和平路80号时代商都A幢1-21号，统一社会信用代码91500119MA5U7EWT0Q。法定代表人：胡昌文，重庆东邦春港置业有限公司执行董事。委托诉讼代理人：赵雪云，男，1979年4月26日出生，汉族，住重庆市合川区，系重庆东邦春港置业有限公司员工。原告傅朝霞与被告重庆东邦春港置业有限公司（以下简称东邦春港公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法由审判员韦云华独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告傅朝霞及其委托诉讼代理人段小刚、李金凤，被告东邦春港公司的委托诉讼代理人赵雪云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅朝霞向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2018年12月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年12月25日解除；2、判令被告退还原告全部已付房价款497624元、契税29328.72元、抵押登记费550元、大修基金1585元、转移登记费550元、合同印花税489元，并支付已付房价款利息（以317624元为基数，自2018年12月27日起按照银行同期贷款利率的标准计算至款项付清之日止；以180000元为基数，自2019年1月29日起按照银行同期贷款利率的标准计算至款项付清之日止）；3、判令被告支付原告违约金49762.4元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月29日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告座落于重庆市南川区XX街道办事处XX街XX号（XXX苑）X幢X-X-XX的商品房（商业服务）一套。原告按照合同约定已支付完首付款以及相关税费。根据合同及补充协议约定，被告应当在2019年10月30日前将该商品房交付给原告使用，且被告还应当为原告提供合作贷款银行办理按揭贷款。2020年12月，原告得知被告未在合同约定的交房时间之前取得竣工验收备案证明，也未按时办理预告登记，且不能按照合同约定提供按揭贷款资料和办理相关手续，其行为已构成严重违约，原告有权按照合同和法律规定解除合同。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，望判如所请。被告东邦春港公司辩称，1、根据《商品房买卖合同》第五条第（二）款第3项、第八条和《合同补充协议》第三条的约定，办理按揭贷款是原告的合同义务，不是被告的义务，被告仅是配合原告，原告没有付清应付房款，不具备交房条件，并非被告愿意不交房给原告；2、被告根据合同约定提供的按揭合作银行为中国银行，联系原告去办理贷款，原告拒绝，理由是不跟银行沟通，只同意开发商提供贷款业务。被告工作人员通过原告在合同上预留的手机号联系原告去银行办理按揭贷款，原告的手机基本上不接听，也拒绝去银行面谈，直到2020年11月27日被告工作人员仍然在通过电话短信催促原告去银行办理按揭贷款，原告仍然拒不理会；3、虽然该房屋在2020年1月竣工验收备案，但是，导致该房屋至今无法交付的原因和过错是原告没有按合同约定付清房款在先，且一直延续至今，如果原告已经履行了合同约定的付款义各，而被告无法按时交房，违约责任在被告，但是，如果因为原告的原因导致房屋无法按时交付，则责任在原告一方，原告无权以此为由解除合同。综上，整个过程，被告都在按合同履行催促、配合原告办理按揭事宜，原告因为自己的原因拒绝办理按揭，没有付清应付房款，没有交房的责任应该自己承担，被告没有违约，原告2020年12月25日通知被告解除合同没有事实依据，原告无权解除合同和要求被告退还房款、支付违约金，合同应该继续履行，故，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年12月29日，原告傅朝霞与被告东邦春港公司签订《重庆市商品房买卖合同》，双方约定：乙方（傅朝霞）所购商品房座落于重庆市南川区XX街道办事处XX街XX号（XXX苑）X幢X-X-XX，用途属于商业服务，总成交金额为977624元。付款方式为按揭付款，乙方于2018年12月27日支付首付房款317624元，于2019年4月10日前补交首付房款180000元，其余房款480000元向银行按揭贷款。第五条第（三）款办理按揭贷款违约责任约定：“1、因甲方（东邦春港公司）的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款0.10%赔偿乙方；2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行；3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知达到之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算)退还乙方”。第七条交房期限及交付条件约定：“属预售商品房的，甲方应当在2019年10月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。因遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面通知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》.....”。第八条交房手续办理第2项约定：“乙方付清应付房款（包括应付按揭款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括大修基金、税费）且截止交房时无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。乙方因任何原因未收到甲方发出的交房通知，则合同第七条约定的交房期限届满之日为双方交接房屋的日期，乙方有义务在该日前往房屋所在地接收房屋，并视为已知晓房屋交付日期，甲方有义务在该日应乙方的要求向乙交付房屋。第九条甲方逾期交房违约责任约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方未按合同约定的期限将商品房交付乙方使用，按下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金.....”。2020年1月被告东邦春港公司向原告傅朝霞送达了《交房通知书》，该通知书载明：如在办理房屋交接手续前仍有部分房款、产权税款、物业专项维修金未结清时，按照法律规定和买卖合同的约定，我司有权拒绝交付房屋，直到付清全部应付款项，且不因此承担任何逾期交房的违约责任。原告傅朝霞接到通知后没去付清房款，也未接接房，而是在2020年12月25日向被告东邦春港公司邮寄送达了《解除合同通知书》，提出解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，并要求退还已支付的相关费用。被告东邦春港公司收到《解除合同通知书》后，向原告傅朝霞书面回复表示不同意解除《重庆市商品房买卖合同》，同时再次告知原告，在收到回复15日内向其指定贷款银行提交或者补充银行所需贷款全部资料，或者在15日内补足购房款差额，变更为一次性付款。另查明，1、原告傅朝霞于2018年12月27日和2019年1月29日分两次向被告东邦春港公司支付房款317624元和180000元，共计支付房款497624元；交纳契税29328.72元、大修基金1585元、抵押登记费550元、转移登记费550元、合同印花税489元。剩余房款480000元房款由于未办理银行按揭贷款，因此未支付；2、XXX苑1号楼工程于2020年1月2日通过竣工验收，并于2020年1月19日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。在审理中，对于原告傅朝霞未办理银行按揭贷款的原因，双方各执一词。原告傅朝霞提出，被告从未通知去办理银行按揭贷款，自己曾联系被告工作人员，但是没有具体回复。被告东邦春港公司提出，公司及银行一直与原告联系，要求原告到银行进行面谈，只有根据面谈才能确定原告是否具备办理按揭贷款的条件和资格，但原告一直拒绝与银行面谈，而是要求我公司提供按揭贷款服务。此外，被告东邦春港公司还提交了手机通话记录截图2张和手机短信记录截图1张，拟证明公司工作人员通过合同预留的原告电话，联系、催促原告去银行办理按揭贷款的事实。原告傅朝霞对被告举示证据的真实性不予认可，提出补充协议约定，任何通知应该以书面方式送达，同时认为即使证据是真实的，也不能证明被告向原告指定了贷款的银行和配合办理贷款手续。上述事实，有原被告的当庭陈述，以及《重庆市商品房买卖合同》、收据、《解除合同通知书》、《重庆市建设工程峻工验收备案登记证》、《交房通知书》、《回复函》等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原、被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当合法有效。依法成立的合同，对合同双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。按时付清房款和按时交付房屋是原被告各自应承担的合同义务，原告未能办理银行按揭贷款，仍可通过其他方式付清房款，但付清房款是在被告按期交付房屋的情况下，而案涉商品房于2020年1月2日进行建设工程竣工验收备案登记，于2020年1月19日取得建设工程竣工验收备案登记证，同月被告向原告发出交房通知书，此时已超过合同约定的交房期限60日以上，被告的行为构成了违约，根据合同约定，原告有权解除合同，原告于2020年12月25日向被告送达《解除合同通知书》，行使解除权是在法律规定期限，因此《解除合同通知书》送达被告后即产生解除合同的法律效力，合同解除后，原告未付的房款终止履行，被告因合同取得的财产依法应当予以返还，故对原告要求确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年12月25日解除以及要求被告退还已付房款497624元、契税29328.72元、抵押登记费550元、大修基金1585元、转移登记费550元、合同印花税489元的诉讼请求，本院依法予以支持。同时被告还应按照合同约定支付原告已付房款的资金占用利息，其中317624元房款从2018年12月27日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至付清该款时的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；其中180000元房款从2019年1月29日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至付清该款时的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。此外，合同的解除系被告违约所致，被告应当依照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金，原告主张被告支付违约金49762.4的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案法律事实发生在民法典施行之前，据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十二条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告傅朝霞与被告重庆东邦春港置业有限公司于2018年12月29日签订的《重庆市商品房买卖合同》确认于2020年12月25日解除。二、由被告重庆东邦春港置业有限公司于本判决生效后15日内退还原告傅朝霞房款497624元、契税29328.72元、抵押登记费550元、大修基金1585元、转移登记费550元、合同印花税489元，共计530126.72元。三、由被告重庆东邦春港置业有限公司于本判决生效后15日内支付原告傅朝霞房款利息，其中317624元房款从2018年12月27日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至付清该款时的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；其中180000元房款从2019年1月29日至2019年8月19日的利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日至付清该款时的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。四、由被告重庆东邦春港置业有限公司于本判决生效后15日内支付原告傅朝霞违约金49762.4元。案件受理费10054元，减半交纳5027元（原告已预交）,由被告重庆东邦春港置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审判员  韦云华二〇二一年三月三日书记员  张恺凯