河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1503民初161号原告：信阳中冶尚园物业服务有限责任公司，住所地信阳市羊山新区新三路中冶尚园小区A区1号楼，统一社会信用代码914115000726673570。法定代表人：樊锟。委托诉讼代理人：姚红，河南法正律师事务所律师。被告：王舰，男，汉族，1987年8月5日生，住所地信阳市平桥区,现住信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：薛俊，丁月洁（实习），河南联高律师事务所律师。原告信阳中冶尚园物业服务有限责任公司诉被告王舰物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信阳中冶尚园物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人姚红、被告王舰及其委托诉讼代理人薛俊、丁月洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信阳中冶尚园物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付拖欠的物业费4037.60元（从2018年7月计算至2020年11月）；二、请求判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告是中冶尚园小区的物业公司，负责小区物业的管理并收取物业费。被告系小区业主。中冶尚园小区每户业主都有一份《业主手册》，在手册中对物业管理的各项收费进行了明确的约定，后各业主从原告处领取《业主手册》等物料并签字。自被告入住该小区后，原被告即按照《业主手册》履行双方的物业服务合同。根据《业主手册》被告所住房屋物业服务费收费标准是1元/㎡/月，公摊水电费120元/年。被告房屋面积是134.2㎡，从2018年7月至2020年11月，被告拖欠物业服务费及公摊水电费4037.60元。原告多次要求被告交纳上述物业费，被告一直拒绝交纳。为维护原告合法权益，特诉至本院，请求判如所求。被告王舰辩称：一、原告作为本案的诉讼主体不适格。原被告之间至今未签订任何物业管理服务合同，原告仅仅在房屋建成时与开发商签有前期物业服务合同，且合同约定了有效期和服务期限，现该合同已经终止，并不能约束被告。被告在前期不知情的情况下向中冶尚园公司缴纳了一定的费用，并不能认定原告的资格和原告签订合同，原告提供的证据不足以证明物业服务关系。该小区早已成立了业主委员会，在业主委员会成立前或之后原告并未与被告签订书面合同。二、原告在前期物业协议中没有尽职尽责，原告与业主发生一定的矛盾，物业服务不到位，业主委员会要求其整改但仍未整改。三、房产证面积不符。被告房产证上的面积是114.5㎡，但原告一直按134.2㎡计算收费。经审理查明：原告是2013年7月4日依法成立的有限责任公司，领取有营业执照，经营范围为物业服务。原告与信阳中冶宝润置业有限公司签订了编号为FS2010002QQ015的《信阳中冶尚园小区前期物业服务合同》。合同第一条约定了物业基本情况：“物业名称为中冶尚园，座落位置为羊山新区新三路和新十八大街西南角。”合同第二条约定原告为中冶尚园的业主、物业使用人提供物业管理服务。第七条约定原告按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅高层1.0元/月/平方米。第十条约定物业服务费按季交纳，业主应在每季度第二个月的25日前履行交纳义务，逾期交纳的，自欠款之日起按欠缴款的每日千分之三比例加收滞纳金。第三十四条约定：“本合同为期（暂定）壹年，自2013年9月30日起至小区首届业主大会成立备案之日止。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。”第三十五条约定：“本合同期限届满前三月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后六月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。”原告根据该前期物业服务合同，进驻中冶尚园小区从事物业服务活动，一直持续到现在。原告提交的该小区业主名册显示，A区共有业主412户，B区共有业主293户，被告王舰的房屋面积为134.2平方米。《业主手册》显示，物业服务费高层收费标准为1元/㎡/月（含电梯维护费），公摊水电费120元/户/年（预收，多退少补）。被告王舰是中冶尚园B区1号楼1单元701号房屋的业主，2014年6月26日领取有《业主手册》、《物业服务卡》、进户门AB钥匙、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等物料，所住房屋为高层建筑。原告2018年10月出具收据显示被告交纳2016年7月至2018年8月的两年物业费3460元，后被告未向原告交纳物业服务费。另查明，原告于2020年11月16日取得河南高瓴检测技术服务有限公司出具的关于中冶尚园小区的水箱水质量的检测报告，结果为合格。原告于2020年7月1日与信阳蓝狮清洁有限责任公司签订一份《生活垃圾清运合同》，约定由信阳蓝狮清洁有限责任公司承包原告的生活垃圾清运任务，有效期至2021年8月3日止，清运费每月3000元，现已支付18000元。原告与信阳九环安保电梯有限公司签订一份《信阳市电梯日常维护保养合同》，约定由信阳九环安保电梯有限公司为中冶尚园小区提供电梯维护保养服务，合同期限自2019年5月1日至2020年4月30日止，维护保养费为36000元，信阳九环安保电梯有限公司为原告出具了收费票据，并有多次维护保养记录。原告在2020年2月至2020年10月期间向信阳市供水集团公司交水费，取得票据18张；在2020年1月1日至2020年11月16日期间向国网河南省电力公司信阳供电公司交电费，取得票据12张；原告2020年6月和7月共为员工徐金雪等18人支付工资71000元。因被告未缴纳物业服务费及公摊水电费，原告催款无着，具状起诉，双方遂起纷争。在庭审中，原告与被告就该小区是否成立了业主委员会展开了辩论，被告提供加盖信阳市羊山新区前进街道办事处中冶尚园社区居民委员会筹建处公章的《信阳市羊山新区中冶尚园小区业委会备案资料》复印件。该备案资料载明，中冶尚园小区首次业主代表大会召开的时间为2017年6月25日，首次业主代表大会出席人数为273人，业主大会会议选举付茜、沈振波、龚声碧、朱今后、段广彬五人为业主委员委员，付茜为业主委员会主任。2017年7月4日，“备案人说明”一栏有业主委员会主任付茜的签名，并加盖有信阳市羊山新区中冶尚园小区业主委员会公章。2017年7月7日，“社区居委会意见”一栏签有“依法按程序办理”字样，并加盖有信阳市羊山新区前进街道办事处中冶尚园社区居民委员会筹建处公章。同日，“街道办事处意见”一栏签有“依法按程序成立”并加盖有信阳市羊山新区前进街道办事处公章。2017年7月11日，“城区房产主管部门意见”一栏有经办人签名，并加盖有信阳市羊山新区房产管理局公章。另查明，2017年9月8日，信阳市羊山新区中冶尚园小区业主委员会向信阳市羊山新区前进办事处发出《关于解聘中冶尚园物业服务公司的函》。该函载明，“2017年7月16日，羊山新区中冶尚园小区业委会成立，并在羊山房管局备案。业委会成立后向全体业主发起第一次问卷调查，收回问卷276份，参与问卷调查的90%以上业主对小区物业服务不满意。2017年8月7日，中冶尚园小区业委会向中冶尚园小区物业公司下达限期整改通知书并在小区内公示，同时向羊山房管局将小区存在的问题发函告知。但中冶尚园物业服务公司仍对问题视而不见且拒不整改。截止目前，物业公司仍未向小区业委会申请签订合同。根据《信阳市物业管理办法》第31条之规定，物业服务公司前期合同已自动解除，小区业委会将重新招标新物业公司。”上述事实，有《信阳中冶尚园小区前期物业服务合同》、《业主手册》、《业主领取物料登记表》、被告王舰交纳物业费水费票据、中冶尚园小区业主名册、《河南高瓴检测技术服务有限公司检测报告》、《生活垃圾清运合同》及清运费收据、《信阳市电梯日常维护保养合同》及维护保养记录、信阳市供水集团公司的水费发票、国网河南省电力公司信阳供电公司的电费发票、《中冶尚园物业公司工资单》及工人工作照片、《信阳市羊山新区中冶尚园小区业委会备案资料》、《关于解聘中冶尚园物业服务公司的函》、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告是依法成立的物业服务公司，领取有《营业执照》，原告依据与信阳中冶宝润置业有限公司签订的编号为FS2010002QQ015的《信阳中冶尚园小区前期物业服务合同》，自2013年9月30日起在中冶尚园小区从事物业服务工作。被告2014年6月26日入住中冶尚园小区，系小区业主。本案属物业服务合同纠纷，争议焦点主要有：一、关于原告被告之间是否形成物业服务关系的问题。被告称原被告之间至今未签订任何物业管理服务合同，原告仅仅在房屋建成时与开发商签订前期物业服务合同，合同也约定了有效期和服务期限，原告提供的证据不足以证明物业服务关系。依据《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”之规定，原告与建设单位信阳中冶宝润置业有限公司签订的编号为FS2010002QQ015的《信阳中冶尚园小区前期物业服务合同》已经对物业服务进行了约定。被告作为该小区的业主，虽未与原告直接签订物业服务合同，但基于《物业管理条例》的规定和《信阳中冶尚园小区前期物业服务合同》的约定，被告也应受该前期物业服务合同内容的约束，故被告关于与原告没有成立物业服务关系的辩称，本院不予采纳。二、关于前期物业服务合同是否终止的问题。被告称前期物业服务合同约定有明确的服务期限以及合同届满的时间，该合同现已终止。《信阳中冶尚园小区前期物业服务合同》第三十四条约定：“本合同为期（暂定）壹年，自2013年9月30日起至小区首届业主大会成立备案之日止。本合同期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。”第三十五条约定：“本合同期限届满前三月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后六月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。”根据该两条的规定，小区首届业主大会成立备案之日为前期物业服务合同是否到期的关键点。被告提供的《信阳市羊山新区中冶尚园小区业委会备案资料》显示该小区的业主委员会已于2017年7月11日依法按程序成立。业主委员会于2017年9月8日向前进办事处发出《关于解聘中冶尚园物业服务公司的函》，但前进办事处并没有回复，业主委员会亦没有出具有关解聘之事的其他材料。现有证据并不能证明业主委员会与原告解除了合同，亦不能证明业主委员会与其他物业公司签订有新的物业服务协议，原告至今仍在中冶尚园小区从事物业服务工作，故《信阳中冶尚园小区前期物业服务合同》并没有终止。三、关于原告诉讼主体资格是否适格的问题。原告依据《信阳中冶尚园小区前期物业服务合同》，已与小区业主成立了物业服务关系。在《信阳中冶尚园小区前期物业服务合同》仍然有效的情况下，信阳中冶尚园物业服务有限责任公司作为原告提起诉讼，于法有据，诉讼主体适格，被告关于原告诉讼主体不适格的辩称，本院不予采纳。四、关于原告物业服务是否到位、是否应业主委员会的要求进行整改的问题。被告认为原告服务不到位，业主委员会要求原告整改而原告仍未整改，但被告并未提交相关证据证实。原告提交的《河南高瓴检测技术服务有限公司检测报告》、《生活垃圾清运合同》及清运费收据、《信阳市电梯日常维护保养合同》及维护保养记录、信阳市供水集团公司的水费发票、国网河南省电力公司信阳供电公司的电费发票等资料显示，原告一直在履行正常的物业服务工作。故被告关于原告服务不到位、拒不整改等主张，因没有充足证据，本院不予采信。五、关于被告房屋面积不符的问题。原告提供的小区业主名册显示，被告王舰B1-701房屋面积为134.2平方米，原告以此为依据向被告收取物业服务费等有合理依据，本院予以支持。被告称自己的房屋面积为114.5平方米，但被告并未提供相应的证据予以证实。故对被告关于房屋面积不符的辩称，本院不予采纳。六、关于物业费欠费期间及公摊水电费的计算问题。原告提交的收费票据显示，被告交纳物业费、公摊水电费等的最后时间实为2018年7月（两年物业服务费3460元），故被告此次物业费欠费期间应为2018年8月至2020年11月。《业主手册》约定公摊水电费120元/户/年，折合10元/户/月。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王舰于本判决生效之日起十日内向原告信阳中冶尚园物业服务有限责任公司支付中冶尚园小区B区1号楼701室自2018年8月至2020年11月期间的物业服务费（28个月*134.2平方米*1元/平方米/月=3757.60元）及公摊水电费（28个月*10元/月=280.00元）共计4037.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告王舰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  张纯松二〇二一年三月三十日法官助理叶合青书记员罗辉