湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0611民初154号原告碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司，住所地湖南省岳阳市临港产业新区联港北路168号3栋101室，统一社会信用代码91430600397567274N。法定代表人朱新星，该公司总经理。委托代理人杨敏，女，1988年4月9日出生，汉族，住安徽省六安市金安区，系该公司项目负责人。委托代理人张燕，女，1981年9月2日出生，汉族，住湖南省岳阳市君山区，系该公司小区管家。被告张蓉蓉，女，1972年6月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称“碧桂园岳阳分公司”）与被告张蓉蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园岳阳分公司的委托代理人杨敏到庭参加了诉讼，被告张蓉蓉经依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告碧桂园岳阳分公司向本院提出如下诉讼请求:1.判令被告张蓉蓉向原告给付2020年1月至2020年12月物业管理费5220.48元；2.判令被告支付从逾期之日起至2020年11月12日（逾期306日）的违约金1953.75元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：张蓉蓉系碧桂园岳阳分公司所管理的岳阳合众领岛小区的业主。张蓉蓉购买了岳阳合众置业投资有限公司开发的位于湖南省岳阳市君山区，建筑面积135.95㎡。岳阳合众置业投资有限公司与碧桂园岳阳分公司于2016年11月21日签订《合众领岛前期物业服务合同》，合同约定由碧桂园岳阳分公司向张蓉蓉提供物业管理服务，张蓉蓉按建筑面积3.2元／㎡的标准向碧桂园岳阳分公司缴纳物业服务费，如逾期支付，则从逾期之日的次月1日起，每逾期一日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。小区正式交付后，碧桂园岳阳分公司依约提供了完善的物业管理服务，但张蓉蓉并未依约交纳物业管理费，自2020年1月1日起至2020年12月31日，共欠付物业费5220.48元以及违约金1953.75元。碧桂园岳阳分公司多次通过书面、微信、上门、电话等方式催缴，均未果。张蓉蓉拒不交纳物业费的行为已严重侵犯了碧桂园岳阳分公司的合法权益。原告碧桂园岳阳分公司向本院提交了如下证据：1.入住登记表、2.收楼通知书、3.物业资料移交表，拟证明张蓉蓉作为业主已收楼、入住，碧桂园岳阳分公司已经接管小区物业管理服务；4.微信催收消息截图，拟证明碧桂园岳阳分公司已对张蓉蓉进行书面催收；5.前期物业服务合同、6.日常服务照片，拟证明碧桂园岳阳分公司已履行物业管理服务职责。被告张蓉蓉未予答辩，亦未向法庭提交任何证据。本院对原告碧桂园岳阳分公司提交的证据认定如下：对证据1、2、3综合认定，能够反映案外人岳阳合众置业投资有限公司于2017年12月26日向张蓉蓉下发了收楼通知书，双方已于2018年4月21日办妥物业及相关资料的移交，且张蓉蓉已于同日提交入住登记表等事实，予以采信；对证据4能够反映碧桂园岳阳分公司物业工作人员曾通过微信聊天向张蓉蓉催缴物业费的情况；对证据5能够反映案外人岳阳合众置业投资有限公司聘请广东碧桂园物业服务股份有限公司，并由其分支机构即碧桂园岳阳分公司对合众领岛实施前期物业管理服务，双方据此签订前期物业服务合同的事实，予以采信；对证据6能够反映碧桂园岳阳分公司为合众领岛小区提供基本物业服务的相关情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月24日，广东碧桂园物业服务股份有限公司收到岳阳市物业管理办公室出具的中标通知书，由该公司中标岳阳合众领岛物业服务项目。中标通知书中载明：“服务等级：达到《岳阳市主城区住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的伍级标准。中标价格：别墅的物业服务费价格为每月每平方米3.20元。招标投标管理部门备案意见：1、中标单位的物业服务必须同时满足下列条件，方可执行中标价。（1）符合招标文件的规定要求；（2）达到投标文件的承诺条件；（3）小区公建配套和所有设施设备全部满足伍级标准；（4）物业服务的内容、质量、水平全部满足伍级标准。2、上述全部条件有其中之一未达到规定标准之前，具体的收费标准由行政主管部门根据小区的实际情况核定。”2016年11月21日，案外人岳阳合众置业投资有限公司（甲方）与广东碧桂园物业服务股份有限公司（乙方），就甲方选聘乙方，并由乙方的分支机构广东碧桂园物业服务股份有限公司岳阳分公司对合众领岛实施前期物业管理服务事宜，并就此签订了一份《合众领岛前期物业服务合同》。合同第一条约定，物业名称为合众领岛，物业类型为别墅、高层、商业、其他，坐落位置为岳阳市君山区。合同第三条约定，本物业的物业服务费采用包干制方式，其中甲方或业主的物业为主住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业建筑面积计算交纳，计收标准：电梯洋房按房屋建筑面积1.8元／月／平方米计收、双拼／联体住宅按房屋建筑面积3.2元／月／平方米计收。合同第五条约定，物业服务费、本合同所约定的各项分摊费用按月计收，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用；其中自业主购买的物业的《商品房买卖合同》约定的交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额缴纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。合同第二十条约定，甲方、业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金，情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。合同第二十四条约定，本协议签订之日起，甲方与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当包含本合同约定的内容。案涉合众领岛小区正式交付后，碧桂园岳阳分公司《合众领岛前期物业服务合同》为案涉小区提供了基本物业管理与服务，如日常保洁、绿化养护、安保巡查、管家服务等。之后该公司为案涉小区所提供的物业管理服务截止时间至2020年12月31日。张蓉蓉系合众领岛小区的业主，房屋面积135.95㎡，物业费交纳标准为3.2元/㎡/月。2017年12月26日，案外人岳阳合众置业投资有限公司向张蓉蓉下发了收楼通知书，双方已于2018年4月21日办妥签订了案涉房屋物业及资料移交书，同日张蓉蓉提交了入住登记表。2020年1月至2020年12月期间，张蓉蓉未按期向碧桂园岳阳分公司交纳物业费。碧桂园岳阳分公司的工作人员曾于2020年8月24日以微信聊天的方式向张蓉蓉催缴物业费。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司岳阳分公司于2019年6月25日变更名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司，后于2020年7月24日再次变更名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，主要争议焦点为：一、张蓉蓉是否应当向碧桂园岳阳分公司交纳物业费？二、案涉物业费以及违约金应如何计算？关于争议焦点一。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。案涉《合众领岛前期物业服务合同》系开发商与碧桂园岳阳分公司的总公司签订，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效。碧桂园岳阳分公司按照合同约定，自案涉房屋交付之日起提供物业管理服务，张蓉蓉作为小区业主客观上亦予以接受，其应当遵循诚实信用原则，依约交纳物业费。故碧桂园岳阳分公司主张张蓉蓉向其支付2020年1月至12月的物业费，有事实和法律依据，予以支持。关于争议焦点二。一是物业费交纳标准问题。本案中，岳阳市物业管理办公室下发的案涉中标通知书中明确规定，服务需达到《岳阳市住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的五级标准方可执行中标价。但经庭审，碧桂园岳阳分公司所举证据不能证实其所提供的物业管理服务已达到五级标准。进而结合张蓉蓉及同小区多名业主庭外反映的情况：碧桂园岳阳分公司所提供的服务中，小区环境卫生、保安巡逻、夜间照明、垃圾清理等诸多方面未达到合同约定的标准以及小区配套设施不到位、住房生活供水等存在问题。综合考虑，案涉拖欠的物业费继续按每月3.2元/㎡交纳，标准过高，本院酌情核减20%，即张蓉蓉应向碧桂园岳阳分公司交纳的物业费为4176.38元（135.95㎡×3.2元/㎡/月×80%×12个月）。二是违约金问题。本案中，碧桂园岳阳分公司确实存在未按合同约定全面履行其义务的行为，但张蓉蓉因其认为物业管理服务未达到收费标准，而拒绝交纳物业费以消极对抗的行为亦违反了合同约定，案涉双方均存在违约行为。《合众领岛前期物业服务合同》中约定的逾期付款违约金按应付费用的日3‰计算，碧桂园岳阳分公司以该标准计算张蓉蓉逾期之日至2020年11月12日的违约金为1953.75元，过分高于造成的损失，可予以适当调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金宜按碧桂园岳阳分公司所诉请金额的30%收取，即张蓉蓉应支付的违约金为586.12元（1953.75元×30%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下:一、由被告张蓉蓉于本判决生效之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司支付2020年1月至2020年12月期间拖欠的物业费4176.38元以及违约金586.12元；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张蓉蓉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  唐秧二〇二一年三月二十六日法官助理魏婷书记员赵伟婷附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。