贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终348号上诉人（一审原告）：贵州恒达盛安物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区石林路10号昆仑·奥林花园22-1-3号。法定代表人：黄芸，该公司总经理。被上诉人（一审被告）：陈大英,女，1953年12月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人贵州恒达盛安物业管理有限公司（以下简称恒达盛安公司）因与被上诉人陈大英物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初8124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒达盛安公司上诉请求：1、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初8124民事判决书第二项，改判被上诉人按年利率24%向上诉人支付逾期付费的滞纳金至拖欠物管费交清之日止（暂算至2019年7月31日的滞纳金为911.73元），支付代理费1600元；2、本案诉讼费等相关费用由被告承担。事实及理由：一审判决以上诉人服务存在瑕疵为由驳回上诉人要求被上诉人支付滞纳金和承担律师代理费没有依据。奥林小区占地12万多平米，有业主868户，上诉人为小区提供物业服务十年间，服务工作获得了小区业委会及绝大多数业主的认可，并多次获得社区表彰。上诉人接受业委会的聘用后，兢兢业业履行合同义务，被上诉人接受了上诉人提供的服务，应当支付物业服务费。《物业管理合同》约定，被上诉人未按约缴纳物业费的行为属于违约行为，依法应支付滞纳金，并承担上诉人提起诉讼产生的诉讼费、诉讼代理费；二、被上诉人房屋墙体渗水属房屋质量问题，不是拒绝交纳物业费的理由。根据相关规定，在保修期限内房屋出现质量问题应由房开商负责维修，保修期限届满后，则应动用房屋维修资金维修。维修基金的使用，需占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。因此，被上诉人的房屋出现质量问题，不应由上诉人进行维修，一审判决关于上诉人应承担业主房屋出现质量问题的维修义务没有依据的。陈大英答辩称，陈大英的房屋2013年以来出现外墙严重渗水，导致主卧飘窗、主卧墙体、客厅墙体乳胶漆起泡、发霉。陈大英多次向恒达盛安公司反映，恒达盛安公司只是简单的处理一下，并没有解决外墙渗水的问题。在这种情况下，陈大英继续交纳物管费到2015年12月31日。被上诉人未履行外墙渗水维修，却违法使用断水、断电、停止门禁使用等手段，让陈大英有家不能归，有电不能用，有水不进屋。原审判决判令陈大英支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费不符合法律规定，应予纠正。恒达盛安公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2016年1月至2018年12月的物业费5324元，按年利率24%支付滞纳金至拖欠物管费交清之日止（暂计算至2019年7月31日的滞纳金为2020.06元），支付代理费1600元；2、案件受理费等相关费用由被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2015年12月28日，昆仑奥林花园小区业主委员会（甲方）就其昆仑奥林花园小区的物业管理与恒达盛安公司（乙方）签订了《物业管理合同》，将其物业交由恒达盛安公司进行管理，第二条约定合同期限：从2016年1月1日至2016年12月31日止；第三条约定物业管理服务内容：承担本物业公共部分（包括基础、内外承重墙体、楼板、户外墙面等）的小修、养护和管理；承担本物业公共设施设备（共用的上下水管道、落水管等）的小修、养护、运行和管理；环境卫生；小区秩序维护管理服务；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理服务……负责向业主收取相关费用；第五条约定物业服务费等费用及交费时间：物业服务费由业主按其拥有住宅物业的建筑面积（以产权登记证的面积为准）交纳给乙方，具体为：1、住宅物业服务费：年度按每月每平方米1.45元（年交）收取，12月31日起视为逾期交纳，从逾期之日起每日按全年度每月每平方米1.45元的3‰加收滞纳金；若乙方因业主欠费提起诉讼的，欠费业主须承担产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、律师费等费用）。2016年12月20日、2018年12月27日，昆仑奥林花园小区业主委员会又与恒达盛安公司就前述小区物业管理分别签订了两份《物业管理合同》，约定的合同期限分别为2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日，两份合同均约定住宅物业服务费为每月每平方米1.45元，交费时间为当年12月31日前，当年12月31日起视为逾期交纳；两份合同分别约定从逾期之日起每日按前一年每年全年度每月每平方米1.45元物业服务费的1‰加收滞纳金。物业服务内容及其余约定与前一份《物业管理合同》相同。合同签订前，恒达盛安公司就已入驻案涉小区并开始提供物业管理服务，在其提供物业服务期间，多次对小区生活用水进行检测，结果均为达标。奥林花园业主委员会于2015年5月5日对恒达盛安公司提供的物业服务评价为很满意，希望物业公司把这样良好为住户着想的作风继续下去。观山湖区奥林居民委员会出具了一份《奥林小区状况》，主要内容是恒达盛安公司在卫生保洁上制定了奖惩制度，聘请了专业绿化公司，小区环境卫生干净、绿化也好，同时聘请泥工对小区路面及脱落砖块进行修复；保安24小时轮流巡逻，2014年恒达盛安公司被评为“两严一降”先进单位，2017年奥林小区获得六好院落称号，2018年获得十佳爱心小区称号；奥林小区在所在社区各项测评都是良好。此外，恒达盛安公司提供多张照片显示：其在各时段对小区公共设施及环境进行维修、养护、绿化等管理。被告系案涉小区业主，其所购房屋建筑面积为102.28平方米。其在2011年3月4日交纳了案涉小区房屋的三通费以及住宅专项维修资金。被告提交了其房屋室内墙体照片显示：其墙体多处发霉、乳胶漆、磁粉脱落。此外，被告提交的视频显示：1、因原告物业服务存在问题百姓关注等栏目曾经对原告进行过采访；2、在提供物业服务过程中，原告的工作人员与业主争吵；3、私家车位被外来车辆占用；4、因未交纳物业费用，原告工作人员对业主私自断水断电；5、消防通道上停放了多辆车辆；6、门禁卡被限制使用。被告提交多张小区照片显示：案涉小区景观水池存在未及时治理的情况，部分绿化区域乱堆放杂物，二轮摩托车乱停乱放，楼道内、电梯内地面堆放有未及时清理的垃圾，地下室消防通道上停放车辆，停车区域地面多处散落垃圾，无人清理。被告因此从2016年1月起未按时足额交纳物业服务费用，原告恒达盛安公司遂诉来本院并提出如前诉请。另查明，原告为实现债权，与贵州省贵阳市南明区沙冲法律服务所签订了《委托代理协议》，委托该所法律服务工作者代理诉讼事宜，并向该所支付了代理费1600元。庭审中被告还提交了小区照片，拟证实：1、原告将小区绿化带及公共区域修改为对外收费的停车场，将老年活动中心出租给梧桐树饭店；2、占用绿化带修成停车场。一审法院认为，原告与案涉小区业主委员会签订的《物业管理合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……。”的规定，陈大英作为案涉小区业主，《物业管理合同》对其具有约束力，双方应按合同约定各自诚实信用地全面履行合同约定义务。本案争议的焦点应为：被告的主张是否足以作为不向原告支付物业服务费的理由。通过法庭调查，确认被告确有部分物业服务费用未交纳。从被告举证及庭审查明情况看，首先，被告房屋因外墙体渗水导致其室内墙体乳胶漆脱落发霉，原告未及时进行处理，而外墙体的小修、养护、管理等系《物业管理合同》中约定由原告履行的义务，原告未及时履行合同义务给被告生活带来了极大不便。其次，案涉小区的绿化、卫生、车辆停放等也存在大量问题，地下停车场的消防通道也有违法停放车辆问题，原告提供的物业服务存在很多瑕疵，流于形式。原告提交的证据虽然证明其履行了部分物业服务，但并不能全面客观反映原告的服务范围、质量以及履行是否及时。综上，一审法院采纳被告的举证主张，被告拒绝交纳物业管理费用有一定的事实基础。另一方面，物业公司提供的是一项公共性服务，服务范围除了被告举证应履行的义务范围还包括公共部分、公共设施设备的维护管理、保洁服务、绿化管理以及安保服务等其他项目，原告虽然在履行部分服务的过程中存在瑕疵，但并不能由此认定其完全未履行合同约定的全部服务义务；且支撑物业服务的资金主要来源于小区广大业主的物业服务费，优质的物业服务很大程度上也取决于小区业主按照合同约定按期交纳物业费用。故被告的主张不足以作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。被告未交纳的物业管理费经计算：2016年至2018年三年物管费共计为5339元，原告仅诉请5324元，一审法院从其自愿。因原告的物业服务履行存在瑕疵，其无主张违约责任及律师代理费的基础，故其诉请的违约金及律师代理费不予支持。如原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有充分证据证实，可另案请求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告抗辩称原告将绿化带改为停车场，没有证据证实照片中的停车场原为绿化带，也无证据证实出租给梧桐树饭店的位置系该小区原老年活动中心，不予采信。需要说明的是，原告作为物业服务企业，仅仅是接受业主委托按照物业服务合同约定管理小区的服务者，应本着为小区业主提供优质服务为要务的理念为业主提供服务，其与业主之间形成的是物业服务合同关系。其并非供水供电人，私自断水断电的行为不仅有违服务企业的宗旨，而且也侵犯了居民的用水用电权，如其违法断水断电给业主造成损失，即构成侵权，将承担相应的民事责任；此外，原告以没有交纳物业服务费用为由限制业主及车辆进出小区同样是对业主物权使用延伸权利的侵犯，也属侵权行为，其辩称门禁系统在业主不交费时默认限制出入小区的理由不能成立，望原告恒达盛安公司以后在处理物业服务纠纷时选择通过合法途径解决。此类侵权行为只会导致双方矛盾更加激化，形成一种恶性循环，不利于双方诚实信用地全面履行合同，且可能会导致自身承担相应的民事责任。原告应当站在真正为业主提供优质服务的立场多思考如何把小区广大业主关心及与其切身利益有关的问题处理好。业主也应理解支持物业服务企业开展工作存在一定难度，双方做到换位思考，才能促使双方的关系逐渐走向融洽，最终把物业服务搞得更好。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、被告陈大英于本判决生效之日起三日内支付原告贵州恒达盛安物业管理有限公司2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费共计5324元；二、驳回原告贵州恒达盛安物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈大英负担。本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，本院争议的焦点为业主陈大英是否应当支付物业费、滞纳金以及律师代理费的问题。案涉小区业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权代表全体业主名义与恒达盛安公司签订《物业管理合同》。《物业管理合同》签订后，恒达盛安公司进驻奥林花园提供物业服务，业主接受物业服务应当依约按时交纳物业服务费。陈大英主张恒达盛安公司未履行合同义务。本院认为，一方面，恒达盛安公司举示的证据不仅证明其为小区提供物业服务的事实，还证明其提供的物业服务得到了相关职能部门的认可和表彰。业主陈大英举示的证据证明恒达盛安公司提供的物业服务存在瑕疵。本院认为，物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，陈大英长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和恒达盛安公司的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。恒达盛安公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。对于恒达盛安公司服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，但不能以此作为拒缴物业服务费的理由。《物业管理合同》第三条约定恒达盛安公司提供物业管理服务内容为：承担本物业公共部分（包括基础、内外承重墙体、楼板、户外墙面等）的小修、养护和管理。陈大英所有的房屋墙体渗水属实，恒达盛安公司进行了维修。陈大英主张恒达盛安公司未彻底解决房屋墙体渗水的问题，导致墙体发霉拒绝交纳物业管理费。陈大英所有的房屋外墙漏水系房屋质量问题，不应当由物业公司承担责任。但是，恒达盛安公司应当积极与业主解释、沟通、协商，以解决问题。业主也应当体谅和支持物业公司，不应当一味地以拒交物业服务费进行对抗，否则物业公司将难以为继，更无法保证提供优质的物业服务，长此以往，对整个小区的物业管理亦极其不利。综上，原审判决以恒达盛安公司已经尽到主要的物业服务义务，鉴于恒达盛安公司提供的物业服务存在瑕疵，且存在私自断水断电等行为为由支持恒达盛安公司要求陈大英支付欠付物业服务费的诉讼请求，驳回恒达盛安公司要求陈大英承担滞纳金以及律师代理费的诉讼请求公平、合理，本院予以维持。综上所述，贵州恒达盛安物业管理有限公司、陈大英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贵州恒达盛安物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 龙 珑审判员 刘 佳审判员 颜 云审判员 庞 敏二〇二一年三月五日书记员 朱紫苇