四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1302民初1412号 原告：管楚华，男，汉族，1966年11月10日生，住南充市顺庆区。 原告：廖桂芳，女，汉族，1969年4月6日生，住南充市顺庆区。 被告：南充市佳鑫房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区东风巷22号。 委托诉讼代理人：余晓霞，四川助民律师事务所律师。 原告管楚华、廖桂芳诉被告南充市佳鑫房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告管楚华、被告的委托诉讼代理人余晓霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼，请求：1．判决被告支付原告逾期办理转移登记违约金（“翠林雅阁”2幢-1层105铺，以所交购房款409,083.00元为基数，按日万分之0.5计算，从2014年1月1日起至2019年4月18日止，共1933天）39,537.87元。2．判令被告向原告退还代收税费18,400.00元，并以所交税费18,400.00元为基数，从2012年8月6日起按中国人民银行公布的同期同类存款利率计付资金占用利息至该款退完为止。3.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2012年8月6日被告向原告代收了房产契税18,400.00元，被告至今既未向税务机关缴纳，也未向原告退还。 原告于2012年8月8日与被告签订了《商品房买卖合同》［合同编号：201208080233］（以下统称合同），原告购买被告开发的位于南充市顺庆区××路“翠林雅阁”2幢-1层105铺，该商铺总价款为409083.00元。2013年6月30日被告将房屋交付给原告使用。该合同第二十条第（三）款第2条约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”。此条款为格式条款，显失公平，应属无效条款，根据南充市中级人民法院审判惯例应按日万分之0.5计算该违约金。 被告一直未依约为原告办理房屋所有权证书，直到2019年4月18日被告才通知可以办证，被告的行为已构成严重违约，严重损害原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失。 综上所述，原告为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国合同法》等法律之规定，特诉至贵院，敬请人民法院依法支持原告的前述诉讼请求为盼。 被告南充市佳鑫房地产开发有限公司辩称，原告原告购买的“翠林雅阁”2幢-1层105号房屋违约纠纷已处理终结，原告再次起诉属于重复起诉；原告诉请已超过诉讼时效；本案是商品房预售合同纠纷，税费不应在本案进行处理。 综合庭审中原被告的陈述及经审查核实的证据，本院确认以下法律事实： 原被告于2012年8月8日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南充市顺庆区××路翠林雅阁2幢-105铺，价款409083元。合同第十一条交付条件的约定：出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；双方关于转移登记的约定：1、双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自接到退房通知之日起30日内退还买受人的全部房款，并按照日万分之0.1利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，原告支付了全部购房款及维修基金，被告于2013年6月30日将房屋交付给原告使用，后因被告未按约定办理转移登记，引起诉讼。 同时查明，被告于2012年8月6日收取原告代办税费18,400元。案涉房屋所在楼栋于2018年12月12日进行了竣工文件备案。被告于2019年4月18日通知原告领取办理产权登记的资料。 另查明，已发生法律效力的本院（2020）川1302民初995号民事判决认定双方所签《商品房买卖合同》约定案涉商品房用途为商业，被告佳鑫公司未按建设规划许可证的规定进行修建，进而不动产登记中心办理房屋首次登记时登记为库房，被告履行合同义务不符合约定，已构成违约，故判决被告南充市佳鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告支付违约金41,935元。被告已履行该判决所确定义务。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。双方所签《商品房买卖合同》约定，被告应在商品房交付之日起180日内即2013年12月31日前按照约定办理转移登记，而被告实际通知原告领取办理产权登记的资料的时间为2019年4月18日，被告逾期办理转移登记已构成违约，应按照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定承担违约责任。 双方所签《商品房买卖合同》约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，原告以案涉房屋系非住宅为由主张按日万分之五计算违约金。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该条款可以看出，我国立法者对违约金的适用采用了补偿性为主、惩罚性为辅的原则，即违约金数额应以实际损失额为依据，被告逾期办理转移登记并不影响原告对房屋的占有使用，结合本地司法实践惯例，本院酌定按已交房款的日万分之0.2计算违约金，违约金的起算日为2014年1月1日起，计算至2019年4月18日被告履行通知义务时止，计算为409,083元×万分之0.2×1932天=15,806.9元。 原告主张要求被告返还已交纳的税费的诉讼请求。双方所签《商品房买卖合同》约定双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并无买受人委托出卖人办证之约定，被告代收代缴税费不符合双方约定及税收征收管理法的规定，被告应将其违规收取的税费退还原告并承担资金占用利息。 关于被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩主张。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”原被告所签合同约定，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。被告于2019年4月18日方通知原告领取办理产权登记的资料，原告提起本案诉讼未超过法律规定的诉讼时效期间，故本院对被告的该抗辩主张不予支持。 对于被告提出本案系重复诉讼的抗辩主张，本院（2020）川1302民初995号案件处理的是被告佳鑫公司未按建设规划许可证的规定进行修建，违反《商品房买卖合同》约定的案涉商品房用途的违约行为，与本案原告主张的不属于同一法律关系，不构成重复诉讼。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条及上引法条之规定，判决如下： 一、被告南充市佳鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告管楚华、廖桂芳支付逾期办理转移登记的违约金15,806.9元； 二、被告南充市佳鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告管楚华、廖桂芳退还已收取的税费18,400元及利息（利息的计算方式：以18,400元为基数，从2012年8月6日起至本判决确定的支付日止按贷款市场报价利率计息。）； 三、驳回原告管楚华、廖桂芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费624元，由原告负担49元，被告负担575元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林 康 二〇二一年三月十七日 书记员 薛丽君