广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终955号上诉人（原审被告）：梁镇康，男，1985年5月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：邓华坚，广东广诚信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴铨添，男，1952年7月4日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：黎立华，广东典纬律师事务所律师。上诉人梁镇康因与被上诉人吴铨添房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初6465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人梁镇康上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回吴铨添的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由吴铨添承担。事实和理由：一、一审判决梁镇康需要支付锁门期间的租金，不能成立。吴铨添锁大门的行为，导致梁镇康无法经营，也严重违背商业道德，构成根本违约，给梁镇康造成不可估量的经济损失。一审法院却判决梁镇康承担60%的租金，不符合常情和法律规定。二、梁镇康交纳的押金不在本案中处理，系浪费司法资源。梁镇康一审中已经要求将押金抵扣欠付租金，虽然未明确提出反诉，但已作为抗辩理由提出，尽管吴铨添不同意抵扣，但既然一审法院认定本案租赁合同无效，押金应当返还，应直接抵扣欠付租金，一审法院处理不当，应予纠正。三、一审法院认定梁镇康欠付租金的金额不对。被上诉人吴铨添辩称：一、本案是租赁合同纠纷，一审也经过了两次庭审，对本案的事实已审查清晰。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，梁镇康的上诉请求无事实及法律依据，应当驳回其上诉请求。吴铨添于2020年5月19日向一审法院起诉请求：一、解除吴铨添与梁镇康签订的《租赁合同》，梁镇康将租赁物恢复原状交还给吴铨添使用；二、梁镇康向吴铨添支付租金（从2019年7月份开始计算，按16500元/月计至梁镇康交还租赁物给吴铨添使用之日止）；三、梁镇康向吴铨添支付梁镇康名下的营业执照为中山市梦想家电子商务有限公司所产生的租赁税（按270元/月计算，从2015年4月计至梁镇康交还租赁物给吴铨添使用止）；四、梁镇康向吴铨添支付梁镇康名下的营业执照为中山市中京文化创意产业发展有限公司所产生的租赁税（按90元/月计算，从2016年4月计至梁镇康交还租赁物给吴铨添使用止）。一审法院认定事实：2013年4月8日，吴铨添（作为出租方、甲方）与梁镇康（作为承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“甲方将位于东凤镇小沥村沙口大桥旁的物业整栋租赁于乙方使用（含广告位），租赁物面积经甲乙双方认可确定为约1100平方米；本租赁物的功能为商铺，租给乙方使用；租赁期限为11年，即从2013年5月1日起至2024年4月30日止；从2013年5月1日起交付乙方使用，由起租日开始计收租金；本出租合同的租赁保证金为首月租金的2倍，即30000元；租金第1年至第4年为每月15000元，第5年至第8年租金将在上一周期的基础上递增10%；第9年至第11年租金将在上一周期的基础上递增10%；第12年起的租金，将以届时同等位置房屋的租金水平为依据，由甲乙双方另行共同商定；每年的5月1日作为每年的租金调整日；租赁期间产生的电梯维护费用及租赁税由乙方承担；甲方交付乙方使用之时，向甲方支付部分租赁保证金30000元，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后7日内，甲方将向乙方无条件退还租赁保证金；乙方应于每月5号或该日以前向甲方支付当月租金”等内容。上述合同签订后，吴铨添依约向梁镇康交付了涉案租赁物，梁镇康亦向吴铨添交付押金3万元。中山市梦想家电子商务有限公司登记成立于2015年4月17日，系梁镇康独资的有限责任公司，后于2017年9月30日变更为中山市中鑫家居科技有限公司，经营地址于2020年2月7日由中山市东凤镇小沥社区×××××××变更为中山市×××××××××××××××××，股东为梁镇康、梁镇炜；中山中京文化创意产业发展有限公司登记成立于2016年4月2日，法定代表人为梁镇康，登记住所地为中山市东凤镇小沥社区×××××××××。梁镇康确认其曾实际在涉案租赁物即中山市东凤镇小沥社区×××××××经营上述两公司。吴铨添主张梁镇康应向其支付上述两公司所产生的租赁税，为此其提交查询结果，证明上述两公司挂靠在吴铨添儿子吴卓威名下物业产生的租赁税。梁镇康对此不予确认。经查，该查询结果并无政府职能主管部门盖章，而所反映的纳税人为吴卓威。吴铨添、梁镇康确认双方在租赁时未对租赁物的原状进行书面确认，梁镇康从2019年7月开始未向吴铨添交付租金。但梁镇康称吴铨添在2019年11月将涉案租赁物的大门上锁，故不同意支付锁门之后的租金，梁镇康对此未提供证据证明。吴铨添自认其在2020年1月7日在无法联系梁镇康本人的情况下，发现他人拆除梁镇康的东西搬走，故其锁了一个大门，但租赁物尚有两个门口可出入，梁镇康亦在锁大门后找人搬了两车家具。吴铨添认为梁镇康至今未向其支付从2019年7月起的租金以及相应的租赁税，已损害了其合法权益，遂于2020年5月19日提起本案诉讼。一审另查，梁镇康称其承租涉案租赁物后经营销售船屋家具，其通过线上方式销售，但因吴铨添锁门导致梁镇康即使从线上招揽生意后亦无法让客户上门查看，为此，梁镇康曾在本案中提出反诉要求吴铨添赔偿经营损失20万元。后因梁镇康未按时交纳诉讼费用，一审法院已裁定按梁镇康撤回反诉处理。2020年7月8日一审法院第一次庭审时，梁镇康表示同意在搬走涉案租赁物内物品后将涉案租赁物返还给吴铨添，吴铨添亦表示同意接收，但吴铨添同时提出必须先解决租金问题，清偿租金后才可以搬走东西。2020年7月16日，一审法院到现场勘察涉案租赁物情况，查明涉案租赁物共有三个出入门口，分别是正门玻璃门、侧面卷闸门及不锈钢门。2020年8月7日一审第二次庭审中双方确认吴铨添在2020年7月9日将玻璃大门的锁打开让梁镇康搬走东西。梁镇康称其已于2020年8月1日将涉案租赁物搬空，吴铨添对此不予确认，并称截止至2020年8月6日，梁镇康尚有瓦片、水池、拆除装修物遗留的木板、部分装饰未处理、已损坏的木制品家具、青砖、玻璃墙等未搬离。梁镇康称其已搬离租赁物，但应该尚有部分垃圾未清除，并同意在庭后一周内自行清理尚未搬离或拆除的物品，其承租涉案租赁物用于作家具展厅，客户到场看过展品后可马上带走。一审再查，吴铨添确认涉案租赁物没有办理房屋产权证、建设工程规划许可证，亦未得到主管部门批准建设。经当庭向其释明涉案租赁合同可能被认定为无效合同后，吴铨添仍坚持原诉讼请求，亦不同意在本案中一并处理租赁押金问题。梁镇康认为应在本案中一并处理意见问题，并予以抵扣租金。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”现涉案租赁物未办理房产证，亦无证据证实涉案租赁物在辩论终结前已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，吴铨添与梁镇康于2013年4月8日签订的《租赁合同》无效，吴铨添诉请要求解除合同，于法无据，不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，吴铨添应向梁镇康返还租赁押金3万元，梁镇康应向吴铨添返还涉案租赁物即中山市东凤镇小沥社区××××××××屋。因双方未能一致同意在本案中处理押金返还或抵扣问题，亦未提出相关诉讼请求，故本案中对押金问题不予处理。而双方在租赁时未对租赁物的原状进行书面确认，吴铨添亦未提供证据证明涉案租赁物的原来状况，吴铨添要求梁镇康恢复原状，理据不足，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，涉案《租赁合同》被认定无效后，梁镇康仍应参照合同约定的租金标准即每月16500元支付房屋占有使用费。双方确认梁镇康从2019年7月起未向吴铨添支付占有使用费，梁镇康主张吴铨添于2019年11月将涉案租赁物大门上锁，但梁镇康对此未提供证据予以证明，吴铨添对此不予确认，故不予采信。吴铨添确认其于2020年1月7日将涉案租赁物的玻璃大门上锁，属于吴铨添自认，梁镇康对此未提供相反证据予以推翻，对此予以确认。因此，梁镇康应向吴铨添支付2019年7月1日至2020年1月6日期间的占有使用费102300元。另外，双方确认2020年7月9日将该锁打开让梁镇康搬走租赁物内的物品。梁镇康主张吴铨添锁门期间影响其使用涉案租赁物造成经营损失，故不同意支付锁门期间的占有使用费。吴铨添则认为涉案租赁物除了玻璃正门外，尚有其它门可出入涉案租赁物，其将玻璃正门上锁对梁镇康的使用、经营并无影响。经查，涉案租赁物除曾上锁的玻璃正门外，尚有其它门可进出涉案租赁物。交付租赁物给承租人使用，且保持租赁物符合约定的用途，系出租人的义务。虽然吴铨添在玻璃正门上锁，并不导致梁镇康无法进出涉案租赁物，但梁镇康承租涉案租赁物用于经营船屋家具的销售，无论基于梁镇康未清偿欠付租金抑或出于其他原因而锁门，将租赁物的正门上锁必然影响到梁镇康的正常使用。因此，结合双方的过错程度、涉案租赁物正常使用的影响度、梁镇康在租赁物的经营情况等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定吴铨添应承担租赁物锁门期间占有使用费损失的40%，梁镇康承担60%，即梁镇康仍需参照合同约定的租金标准60%即每月9900元向吴铨添支付2020年1月7日至2020年7月8日期间的占有使用费59730元。此外，梁镇康未提供证据证明其已搬离涉案租赁物，且直至2020年8月7日一审第二次庭审中梁镇康亦确认尚有部分垃圾尚未清除，故梁镇康仍须向吴铨添按每月16500元标准支付从2020年7月9日起至搬离之日止计付的占有使用费。关于租赁税问题。涉案租赁合同无效，合同中关于租赁税负担的约定亦属无效。故吴铨添要求梁镇康承担相关租赁税，理据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：一、梁镇康应于判决生效之日起七日内搬离位于广东省中山市东凤镇小沥社区××××××××屋，并返还给吴铨添；二、梁镇康于判决生效之日起五日内向吴铨添支付截止至2020年7月8日的占有使用费162030元以及从2020年7月9日起至搬离之日止按每月16500元标准计付的占有使用费；三、驳回吴铨添的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4018元，减半收取计2009元（吴铨添已预交），吴铨添负担361元，梁镇康负担1648元（梁镇康在判决生效之日起五日内迳付给吴铨添，一审法院不再另行收退）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，且双方当事人对此均无异议，本院予以确认。本院再查：二审中，双方确认已于2020年8月15日就涉案租赁物办理了交接。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”该条第二款规定：“当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”因此，在双方均没有证据证明一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的情况下，本院仅围绕梁镇康的上诉请求进行审理。对于双方没有提出上诉请求的，本院不再审理。根据双方的诉辩陈述，并经双方当事人确认，本案二审双方争议的焦点，一是梁镇康是否应承担租赁物锁门期间的占有使用费；二是梁镇康向吴铨添交纳的租赁押金是否应抵扣涉案租赁物的占有使用费。关于争议焦点一，即梁镇康是否应承担租赁物锁门期间占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，吴铨添并未提供证据证明涉案租赁物在辩论终结前已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故吴铨添与梁镇康于2013年4月8日签订的《租赁合同》无效。因此，吴铨添在本案中要求梁镇康支付的租金实为涉案租赁物的占有使用费。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，虽然梁镇康未对其主张的吴铨添于2019年11月将涉案租赁物大门上锁提供证据加以证明，但吴铨添自认其于2020年1月7日将涉案租赁物的玻璃大门上锁，本院予以确认。根据已查明的事实，涉案租赁物共有正门玻璃门、侧面卷闸门及不锈钢门等三个出入门口，而吴铨添仅在玻璃正门上锁，并未导致梁镇康因无法进出而不能经营。但是，吴铨添在玻璃正门上锁，虽不导致梁镇康无法进出涉案租赁物，但无论是基于梁镇康欠付租金或是出于其他原因，必然会影响到梁镇康对涉案租赁物的正常使用。在此情形下，一审判决结合双方的过错程度、涉案租赁物正常使用的影响度及梁镇康在租赁物的经营情况等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定吴铨添应承担租赁物锁门即2020年1月7日至2020年7月8日期间占有使用费的40%，梁镇康承担60%，并无不当，本院予以维持。而对于2020年7月9日后涉案租赁物的占有使用费，由于吴铨添将正门玻璃门锁打开后，梁镇康未能及时搬走租赁物内的物品，一审判决据此认定梁镇康仍须向吴铨添按每月16500元标准支付从2020年7月9日起至搬离之日止计付占有使用费，亦无不当。鉴于双方均确认已于2020年8月15日就涉案租赁物办理了交接，故该部分占有使用费应计算至2020年8月15日止。因此，梁镇康应向吴铨添支付2020年7月9日至2020年8月15日期间的占有使用费20350元。考虑到梁镇康还应向吴铨添支付2019年7月1日至2020年1月6日期间的占有使用费102300元，因此，梁镇康应向吴铨添支付的涉案租赁物占有使用费共计182380元（102300+59730元+20350元）。关于争议焦点二，即梁镇康向吴铨添交纳的租赁押金是否应抵扣涉案租赁物的占有使用费的问题。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”本案中，如上所述，吴铨添与梁镇康于2013年4月8日签订的《租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，吴铨添应向梁镇康返还租赁押金3万元。如上所述，梁镇康尚拖欠吴铨添占有使用费共计182380元，且该占有使用费与吴铨添应返还梁镇康的租赁押金同属金钱债务，且梁镇康在本案中主张一并处理，并抗辩请求将该租赁押金抵扣欠付的占有使用费。虽然梁镇康就该租赁押金提起反诉后因未按时交纳反诉案件受理费，被一审法院裁定按梁镇康撤回反诉处理，但债务抵销并非必须提起反诉才能解决的事项，当事人在审理中提出债务抵销的抗辩即可予以抵销。故吴铨添应返还梁镇康的租赁押金可与梁镇康拖欠吴铨添的占有使用费相互抵销。抵销后，梁镇康尚欠吴铨添占有使用费152380元（182380元-30000元），梁镇康仍应予以支付。综上所述，上诉人梁镇康的上诉请求部分成立，本院对其该部分上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但其适用法律部分错误，本院予以纠正。鉴于双方均确认已于2020年8月15日就涉案租赁物办理了交接，故一审判决梁镇康搬离并向吴铨添返还涉案租赁物已无必要，本院一并予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十九条第一款、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2020）粤2072民初6465号民事判决；二、梁镇康于本判决生效之日起五日内向吴铨添支付涉案租赁物剩余的占有使用费共计152380元；三、驳回吴铨添的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4018元，减半收取计2009元（吴铨添已预交），吴铨添负担560元，梁镇康负担1449元（梁镇康于本判决生效之日起五日内迳付吴铨添，一审法院不再另行收退）。二审案件受理费4018元（梁镇康已预交），梁镇康负担2410元，吴铨添负担1608元（吴铨添负担部分于本判决生效之日起五日内迳付梁镇康，本院不再另行收退）。本判决为终审判决。审判长  焦凤迎审判员  赵 娟审判员  蔡惠群二〇二一年三月三十一日书记员  廖建锋