贵州省凤冈县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0327民初1号再审申请人（案外人）：杨丽，女，1991年10月8日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。再审申请人（案外人）：唐爱，男，1994年12月18日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。委托诉讼代理人：冯霞，贵州黔龙律师事务所律师。被申请人（原审原告）：贵州凤冈农村商业银行股份有限公司，住所地：贵州省遵义市凤冈县龙泉镇龙凤大道西侧嘉和茗城国际一号楼，统一社会信用代码：91520327709528240X。法定代表人：陈健康，董事长。委托诉讼代理人：杨万祥，贵州山一律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓松。被申请人（原审被告）：孙祖信，男，1966年12月9日出生，汉族，贵州省凤冈县人,住凤冈县。被申请人（原审被告）：张著维，女，1970年4月27日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。第三人：夏忠诚，男，1971年12月10日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。第三人：李守驹，男，1979年9月2日出生，汉族，贵州省播州区（原遵义县）人，住播州区。委托诉讼代理人：何真元，贵州元璋律师事务所律师。再审申请人杨丽、唐爱与被申请人贵州凤冈农村商业银行股份有限公司（以下简称凤冈农商银行）、孙祖信、张著维，第三人夏忠诚、李守驹借款合同纠纷一案，因再审申请人杨丽、唐爱不服本院（2018）黔0327民初2987号民事调解书，向本院申请再审，本院于2019年12月24日作出（2019）黔0327民申4号裁定书裁定再审本案。审理过程中，夏忠诚、李守驹申请作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许并于2020年6月30日作出（2020）黔0327民再2号民事判决，被申请人凤冈农商银行不服，上诉至遵义市中级人民法院，遵义市中级人民法院于2020年12月17日作出（2020）黔03民再146号民事裁定，发回本院重审。本院于2021年1月4日立案后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人杨丽、唐爱及委托诉讼代理人冯霞，被申请人凤冈农商银行委托诉讼代理人杨万祥，第三人夏忠诚、李守驹委托诉讼代理人何真元到庭参加诉讼，被申请人孙祖信、张著维经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨丽、唐爱申请再审称，2015年10月，申请人与张著维、孙祖信达成协议，申请人以210800元的价格购买了张著维、孙祖信位于凤冈县房屋一套，建筑面积为98平方米。2015年10月28日，张著维、孙祖信将该房屋交付申请人，申请人于当日支付了第一笔购房款50000元。申请人接房后，立即对该房屋进行了装修并入住至今。期间，申请人分别于2015年11月24日至2016年3月18日，分四次将购房余款160800元支付完毕。双方于2016年3月18日补签了《私人房屋买卖合同》。从2015年至今，申请人多次要求张著维、孙祖信办理过户手续，但张著维、孙祖信每次都以房屋产权证尚未办理下来为由予以推脱。2019年7月5日，凤冈县人民法院向张著维、孙祖信送达查封房屋信息，并向申请人送达配合执行的通知时，申请人才得知张著维、孙祖信擅自将本属于申请人所有的房屋用于了贷款抵押，该行为损害了申请人的合法权益。2018年，三被申请人发生诉讼时，申请人不知道，也未参加诉讼，双方于2018年10月19日达成的调解协议第二项调解内容损害了申请人的合法权益，其调解内容有误，应予撤销。故申请撤销我方所购买的那一套房屋的抵押权。凤冈农商银行辩称，1、2016年4月27日，我行与孙祖信、张著维签订《农户借款合同》及《抵押合同》，由我行向孙祖信、张著维发放贷款2000000元，孙祖信、张著维以其位于凤冈县的房产（房产证号为遵房权证凤冈县字第201600669-1、面积1371.02㎡）作为贷款抵押，并办理了他项权利登记；2、案涉房产并未办理产权转移登记，不具有物权效力，故再审申请人无权对我行抵押权申请撤销；3、凤冈法院作出的（2018）黔0327民初2987号民事调解书第二项内容系基于房屋产权证载明合法的产权人孙祖信、张著维的行为而设置，且办理了抵押登记手续，抵押权依法成立应受法律保护，即便存在再审申请人购买其中一套房屋的情形，我行对孙祖信、张著维的大部分房屋所设置的抵押权，亦应获得法律保护。第三人夏忠诚、李守驹述称，1、我方与被申请人孙祖信、张著维于2013年6月19日签订了《住房联建协议》，而其效力已经过（2017）黔0327民初1458号判决书所确认，是合法有效的。该判决在（2018）黔0327民初2987号调解书之前发生法律效力，且是由同一法院作出的，（2018）黔0327民初2987号调解书与上述判决书发生冲突时，该份调解书应予撤销；2、《住房联建协议》明确约定了由我方出资修建涉案整幢房屋，根据法律规定，出资人（承建人）对建筑物享有优先受偿权，我方应优先于凤冈农商银行受偿；3、凤冈农商银行作为金融机构，在发放贷款应对抵押物进行全面了解和调查，而当时申请人已经购买了房屋并入住，凤冈农商银行未进行调查，显然是其失职，造成申请人得不到产权，建房人也得不到相应的权利。因此请求撤销（2018）黔0327民初2987号民事调解书中第二项，扣除申请人与我方的财产外，农商行享对剩余的财产享有抵押权。孙祖信、张著维经本院传票传唤，未到庭应诉，但本院庭前与被申请人孙祖信电话联系，孙祖信称该房屋与第三人签订了联建协议，总共14套房屋，其与第三人各占一半，其中归孙祖信所有的房屋中，有1套出售给申请人，另外6套归孙祖信所有。凤冈农商银行向本院起诉请求：1.判决孙祖信、张著维共同偿还借款本金2000000元及利息，利息从2017年10月21日起计算至本金还清日止，利率按照合同约定利率执行；2.由被告承担本案一切费用；3.判决孙祖信、张著维的抵押物拍卖、变卖后取得的价款优先受偿。本院原审调解书：一、张著维、孙祖信自愿于2018年11月30日前偿还凤冈县农村信用合作联社借款本金2000000元及利息，利息的计算方式为：自2017年10月21日起按照原、被告签订的（龙泉）农信社（2016）年借字302111号《农户借款合同》约定的利率计算至本案款项还清之日止；二、若张著维、孙祖信到期未履行上述义务，凤冈县农村信用合作联社有权对张著维、孙祖信提供的位于凤冈县的房产及土地使用权［使用权证号分别为：遵房权证凤冈县字第××号，凤龙国用（2015）第34号］拍卖、变卖或其他方式处置后所得价款在本协议第一项约定最高额款项范围内优先受偿。到庭各方当事人对以下事实无争议：2016年4月27日，在杨丽、唐爱及夏忠诚、李守驹均不知情且未同意的情况下，孙祖信、张著维将其位于凤冈县房屋（权证号为：遵房权证凤冈县字第××号）作为其向凤冈县农村信用合作联社贷款200万元的抵押担保，并与凤冈县农村信用合作联社签订了《抵押合同》，还办理了抵押权登记。后因孙祖信、张著维未按时还款，凤冈县农村信用合作联社于2018年10月8日将其起诉至本院，本院在审理该案过程中，经主持当事人调解达成协议，于2018年10月19日作出了（2018）黔0327民初2987号民事调解书。文书发生法律效力后，因义务人未履行，凤冈县农村信用合作联社向本院申请强制执行。执行过程中，杨丽、唐爱才知涉案房屋已被抵押以及（2018）黔0327民初2987号民事调解书的内容，其遂向本院提出执行异议。本院于2019年9月9日作出（2019）黔0327执异82号执行裁定，驳回了杨丽、唐爱的异议。杨丽、唐爱不服，遂向本院申请再审。2017年5月22日，夏忠诚、李守驹因多次催促孙祖信、张著维配合办理上述房屋产权证遭拒遂向本院提起诉讼请求：1、确认双方于2013年6月19日签订的《住房联建协议》合法有效；2、判令孙祖信、张著维配合夏忠诚、李守驹在三个月内办理房屋产权证。本院于2017年7月25日判决《住房联建协议》合法有效，并由孙祖信、张著维在判决生效后三个月内配合李守驹、夏忠诚办理房屋产权证。该判决已发生法律效力。2018年9月21日，经中国银行业监督管理委员会批准，凤冈县农村信用合作联社变更为贵州凤冈农村商业银行股份有限公司。到庭的各方当事人争议的事项为：1、第三人夏忠诚、李守驹与孙祖信、张著维合建房屋是否享有一半的产权的问题；2、申请人唐爱、杨丽向本案被申请人张著维、孙祖信购买房屋一套是否成立；3、被申请人孙祖信、张著维与农商行签订抵押合同是否侵犯了申请人唐爱、杨丽与第三人夏忠诚、李守驹的合法权益。本院结合庭审的举证、质证，对上述争议的事项评判确定如下：一、第三人夏忠诚、李守驹与孙祖信、张著维合建房屋是否享有一半的产权的问题。2013年6月19日，孙祖信、张著维与夏忠诚、李守驹签订《住房联建协议》，约定案涉房屋左边归夏忠诚、李守驹所有，该《住房联建协议》已于2017年7月25日为法院生效判决所确认合法有效，故第三人夏忠诚、李守驹对案涉房屋享有一半的产权。二、申请人唐爱、杨丽向本案被申请人张著维、孙祖信购买房屋一套是否成立的问题。唐爱、杨丽与张著维、孙祖信达成协议，2015年10月28日，杨丽、唐爱向孙祖信、张著维支付购房款50000元后，孙祖信、张著维将该套房屋钥匙交付杨丽、唐爱。杨丽、唐爱于2016年3月入住至今。期间，杨丽、唐爱分四次将购房款余额160800元支付完毕。孙祖信、张著维在将该栋房屋右侧三楼其中一套房屋出卖给杨丽、唐爱时虽尚未取得产权证书，但在出卖该套房屋时，孙祖信、张著维系该套房屋产权人的事实是清楚的，故杨丽、唐爱与孙祖信、张著维的房屋买卖合同合法有效。三、被申请人孙祖信、张著维与农商行签订抵押合同是否侵犯了申请人杨丽、唐爱和第三人夏忠诚、李守驹的合法权益。孙祖信、张著维与凤冈农商银行签订抵押合同时所涉抵押物（整栋房屋）系属孙祖信、张著维与夏忠诚、李守驹、杨丽、唐爱共有，其抵押行为未经夏忠诚、李守驹、杨丽、唐爱同意，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”之规定，故孙祖信、张著维与凤冈县农村商业银行签订的《抵押合同》涉及夏忠诚、李守驹、杨丽、唐爱所有部分应为无效。孙祖信、张著维经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第六项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零三条、第四百二十四条第二款规定，判决如下：将本院（2018）黔0327民初2987号民事调解书第二项变更为：若张著维、孙祖信到期未履行上述义务，贵州凤冈农村商业银行股份有限公司有权对张著维、孙祖信提供的位于凤冈县的房屋［使用权证号为：遵房权证凤冈县字第××号、凤龙国用（2015）第34号］中的六套房屋（除夏忠诚、李守驹、杨丽、唐爱的八套房屋外）拍卖、变卖或其他方式处置后所得价款在本协议第一项约定最高额款项范围内优先受偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  张乾武人民陪审员  孙智勇人民陪审员  黄克进二〇二一年三月二十六日法官助理石倩书记员汪真亮