辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初931号原告：融通地产（辽宁）有限责任公司，住所地沈阳市和平区三好街96号5075。法定代表人：冯国柱，系该公司经理。委托诉讼代理人：龚剑，系北京隆安(沈阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑慧，系北京隆安(沈阳)律师事务所律师。被告：沈阳市沈河区乐居养老院，住所地沈阳市沈河区东大营街31号。法定代表人：王艳萍，系该单位总经理。委托诉讼代理人：宋阳，系该单位法务主管。原告融通地产（辽宁）有限责任公司与被告沈阳市沈河区乐居养老院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，不公开开庭进行了审理。原告融通地产（辽宁）有限责任公司的委托诉讼代理人岑慧、龚剑，被告沈阳市沈河区乐居养老院的委托诉讼代理人宋阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告融通地产（辽宁）有限责任公司（以下简称融通公司）向本院提出诉讼请求：1、判令解除编号为[RTDC-ZL-辽-2019-129]《房地产租赁合同》，返还租赁房屋；2、判令被告给付原告拖欠2019年1月1日至2020年10月31日止的租金4716000元；给付原告自2020年11月1日起至实际腾房之日止的房地产占用费用（按照房屋租赁合同约定同时期的租金标准计算）；3、判令被告给付原告违约金901200元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年根据国务院及中央军委关于组建军队资产管理公司的部署要求，联勤保障部队第四储备资产管理局与原告融通地产（辽宁）有限责任公司签订《军队房地产委托经营协议》，明确被告承租位于辽宁省沈阳市沈河区东大营街31号（坐落号：沈辽字第0443号，房屋建筑面积8772.5平方米、土地面积8808.7平方米）的房地产委托原告经营管理。2019年11月，被告与原军队出租单位签订了《军队房地产租赁合同解除协议》，约定被告欠付原军队的租金（2019年1月1日至2019年8月31日）1712000元向原告缴纳。2019年9月1日，原、被告签订了编号为RTDC-ZL-辽-2019-129《房地产租赁合同》。合同约定，被告承租原告管理的位于辽宁省沈阳市沈河区东大营街31号、建筑面积6769.4平方米、场地面积3100平方米的房屋和场地。合同期限为2019年9月1日至2023年6月1日，租金总额为9729266.67元，同时约定了违约责任和其他条款。截止自起诉之日，被告共拖欠租金4716000元。原告认为，原告取得经营管理租赁房产及场地的权利，原告与被告签订的租赁合同合法有效。现被告违反合同约定，长期拖欠租金。根据租赁合同的相关条款，原告有权解除双方签订的租赁合同，同时要求被告支付违约金，并返还租赁房屋及场地。为此，原告特诉至贵院，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告沈阳市沈河区乐居养老院（以下简称乐居养老院）辩称，第一、不同意解除合同，因为合同未到期；第二、原告所依据合同计算的上述金额被告没有看到合同，无法对金额进行答辩；第三、被告不存在严重违约，众所周知存在着疫情防控造成被告的经济效益迅速滑坡，双方合同共计45个月，截至原告起诉只履行了13个月，何况受疫情影响，因此原告不考虑被告的实际情况，不考虑国家的大环境影响，也没有考虑疫情发展的状况，给服务业尤其是养老服务业带来的巨大的灾害，因此被告不同意解除合同。原告在租赁出租房屋过程中，存在着干扰被告经营的行为，最明显的就是拉闸限电，曾导致被告老人呼吸机停机，造成老人死亡的严重后果，这发生在2020年8月份。原告作为军队转制的地方公司有社会职能，应该对老人进行照顾，其对老人的做法是完全不负责任的，对被告也没有尽到出租人的义务，原告存在严重过错，即使提前解除合同，应当对被告进行相应的赔偿。本院经审理认定事实如下：2019年11月27日，案外人陆军炮兵防空兵学院士官学校（甲方）与被告乐居养老院（乙方）签订《军队房地产租赁合同解除协议》一份，载明：一、乙方承租甲方管理的位于辽宁省沈阳市沈河区东大营街31号的房地产，于2013年6月1日签订的租赁合同（房屋建筑面积6769.4平方米，场地面积3100平方米）（编号010606460500）及其相关全部合同协议，自本协议生效之日起解除。二、双方承诺：乙方与原告签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同（整治协议）保持一致，乙方不得提出违反国家法律法规和损害军队利益的要求。三、乙方投资建设的建（构）筑物，所有权归军队，在乙方与融通公司签订的新租赁合同期满后无偿交还，乙方不得提出任何补偿要求。四、乙方租金已交至2014年6月1日。经结算，截止2018年12月31日，尚欠甲方租金人民币共计10222000元，乙方承诺于本协议生效后日内全额补交甲方。2019年1月1日至2019年8月31日，乙方欠缴的租金人民币共计1712000元,由乙方向融通公司缴纳。……七、若因乙方原因,未在《军队房地产租赁合同解除协议》签订后15日内与融通公司签订新的房地产租赁合同，视为乙方自动放弃租赁权利，并应在5日内无条件腾退承租房地产，乙方不得提出任何补偿赔偿要求，乙方逾期滞留房地产内的物品(包括但不限于装修)视为遗弃。八、乙方与融通公司签订新的房地产租赁合同前,应告知次承租方该房地产经营管理权已移交至融通公司。2019年原告融通公司作为受托方（乙方）、案外人联勤保障部队第四储备资产管理作为委托方（甲方）签订《军队房地产委托经营协议》一份，甲方将位于辽宁省沈阳市沈河区东大营街31号（坐落号：沈辽字第0443号，房屋建筑面积8772.5平方米、土地面积8808.7平方米）的房地产委托乙方经营管理，委托经营期限从2019年9月1日至2023年6月1日。合同第四条委托经营权责（三）约定，委托经营房产2019年1月1日起产生的租金收入由乙方收取。2019年，原告融通公司（出租方、甲方）与被告乐居养老院（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》一份，约定：甲方将位于辽宁省沈阳市沈河区东大营街31号，房屋建筑面积6769.4平方米的房地产，出租给乙方使用；租赁用途为养老院；租赁期限在2019年9月1日至2023年6月1日止。每年租金情况：2019年9月1日-2020年6月30日：2140000元；2020年7月1日-2021年6月30日：2592000元；2021年7月1日-2022年6月30日：2592000元；2022年7月1日-2023年6月30日：2405266.67元，租金按年结算，乙方于每合同期开始前十日内交付甲方。合同第六条约定，自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之五十向甲方支付房地产租赁保证金1284000元。合同第七条约定，乙方认可本合同签订时承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。租赁期限届满，乙方应将租赁场地内所有建筑物、构筑物无偿交还甲方，甲方不符任何补偿赔偿责任。合同第十二条乙方违约责任约定：……(二)乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移;逾期六十日,视为乙方放弃其在甲方处财产,同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。2020年3月27日原告融通公司取得案涉地块的《军队房地产使用许可证》，许可证记载：联勤保障部队第4储备资产管理局作为管理方（委托方），原告融通公司为运营方（受托方），使用用途为办养老院，有效期自2020年1月1日至2023年6月1日。2020年5月，原、被告对欠缴租金进行对账，确认2019年1月1日至2020年5月30日，欠租金总额3852000元、欠保证金1284000元，被告法定代表人王艳萍在《租金对账单（回执单）》上签字并加盖被告公章对上述数额予以确认。原告向被告追要租金未果，故诉至法院。本院认为，被告乐居养老院与案外人陆军炮兵防空兵学院士官学校签订《军队房地产租赁合同解除协议》、原告融通公司与案外人联勤保障部队第四储备资产管理签订《军队房地产委托经营协议》及原、被告签订《房地产租赁合同》均系各方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力。关于原告要求解除编号为[RTDC-ZL-辽-2019-129]《房地产租赁合同》，返还租赁房屋的诉讼请求。原、被告签订的《房地产租赁合同》所约定的租赁期间虽未到期，但被告确系存在拖欠租金的违约行为，依据合同约定原告有权主张解除合同，现被告法定代表人王艳萍于庭后陈述亦同意解除合同，本院对此予以确认。同时，案涉《房地产租赁合同》解除后，被告作为承租人负有将租赁物返还出租人的义务，故对原告的此项诉讼请求本院予以支持。鉴于被告租赁房屋系用于开设养老院，其返还房屋必然涉及妥善安置院内老人，为保护在院老人的合法权益，结合双方合同约定，被告应于三十日内腾退案涉房产。关于原告要求被告给付2019年1月1日至2020年10月31日止的租金4716000元（自2020年11月1日起至实际腾房之日止的房地产占用费用，按照房屋租赁合同约定同时期的租金标准计算）的诉讼请求。根据原告与联勤保障部队第四储备资产管理局签订《军队房地产委托经营协议》可以确认原告自2019年9月1日起受委托经营管理案涉房产。而原告融通公司与被告乐居养老院签订《房地产租赁合同》亦明确约定原告系案涉房产的出租方，现上述合同内容明确，租金标准清晰，原告有权向被告主张自2019年9月1日起的租金，直至被告返还房屋时止。同时，被告乐居养老院与陆军炮兵防空兵学院士官学校签订《军队房地产租赁合同解除协议》明确约定2019年1月1日至2019年8月31日期间被告欠缴的租金1712000元,由被告向原告缴纳。该约定亦与原告融通公司与联勤保障部队第四储备资产管理局签订《军队房地产委托经营协议》就相关租金的约定一致，故原告亦有权向被告主张2019年1月1日至2019年8月31日的租金。现原告主张2019年1月1日至2020年10月31日止的租金共计4716000元，与合同约定，与被告法定代表人确认签章确认的《租金对账单（回执单）》所记载金额标准统一，本院对上述数额予以确认，自2020年11月1日起至实际返还房产之日止的租金，按《房地产租赁合同》约定标准计算。关于原告要求被告给付违约金901200元的诉讼请求。原、被告签订的《房地产租赁合同》第十二条第(二)款明确约定被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。因该标准约定过高，原告自愿将违约金调整为被告拖欠其2019年9月1日至2020年10月31日的租金额的30%，即901200元，与被告的违约情形相适应，亦不违反法律规定，本院予以支持。对被告主张其系受疫情影响导致效益滑坡的辩解，本院认为，就本案而言，被告拖欠的租金系自2019年1月始，该时间远早于新冠疫情的发生时间，被告的经营困境早已发生，其此项辩解缺乏事实依据，本院不予采信。对被告提出的原告存在扰乱其经营的行为的辩解，因被告未提供任何证据予以证明，应承担未举证的法律后果，对其辩解本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十九条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告融通地产（辽宁）有限责任公司与被告沈阳市沈河区乐居养老院签订的《房地产租赁合同》（编号[RTDC-ZL-辽-2019-129]）；二、被告沈阳市沈河区乐居养老院于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于辽宁省沈阳市沈河区东大营街31号，房屋建筑面积6769.4平方米的租赁房产返还原告融通地产（辽宁）有限责任公司；三、被告沈阳市沈河区乐居养老院于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告融通地产（辽宁）有限责任公司租金4716000元（自2019年1月1日起暂计至2020年10月31日，自2020年11月1日起至实际返还租赁房产之日止的占有使用费，按《房地产租赁合同》约定计算）；四、被告沈阳市沈河区乐居养老院于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告融通地产（辽宁）有限责任公司违约金901200元；五、驳回原告融通地产（辽宁）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37406元（已减半收取），由被告沈阳市沈河区乐居养老院承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 班 蕊二〇二一年三月五日书记员 徐明月