四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2061号 上诉人（原审被告）：新都区三河安居亚世房地产经纪服务部。经营场所：新都区三河街道驿站环路180号9幢-1层1534号。 经营者：廖进，男，1993年3月29日出生，汉族，住四川省仪陇县。 上诉人（原审被告）：廖进，男，1993年3月29日出生，汉族，住四川省仪陇县。 上诉人：（原审被告）：戴及，男，1970年12月5日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 被上诉人（原审原告）：杨碧清，女，1970年1月26日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告）：周绍泽，男，1966年10月28日出生，汉族，住四川省南部县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗琴，四川永茂律师事务所律师。 上诉人新都区三河安居亚世房地产经纪服务部（以下简称安居亚世房地产经纪服务部）、廖进、戴及因与被上诉人杨碧清、周绍泽居间合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初4456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 安居亚世房地产经纪服务部、廖进、戴及上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持戴及、廖进退还杨碧清、周绍泽费用总额 75682.32元（交易税费74285.66元+登记费80元+共有证书工本费10元+32万元按揭尾款一个月垫资利息1306.66元）；2.杨碧清、周绍泽承担本案诉讼费用。事实和理由：杨碧清、周绍泽擅自违背合同约定，由此产生的费用及损失不应由戴及、廖进承担。 杨碧清、周绍泽辩称，杨碧清、周绍泽没有违约，是戴及、廖进违约未按照合同约定全面履行自己的义务。 杨碧清、周绍泽向一审法院起诉请求：1.判令安居亚世房地产经纪服务部、廖进、戴及向杨碧清、周绍泽退还128000元；2.判令安居亚世房地产经纪服务部、廖进、戴及承担本案诉讼费。 一审法院认定案件事实：2017年12月16日，廖梦、张贵东作为出卖人，杨碧清、周绍泽作为买受人，安居亚世房地产经纪服务部作为中介方共同签订《房屋预定买卖居间合同》，约定买卖双方在平等自愿的基础上经经纪方提供居间服务，买卖双方就位于成都市新都区××街道××社区、xx号物业的买卖条件达成一致，总房价为1000000元，本次交易的一切税费由买方承担。合同第四条约定“1.基于经纪方已经为买卖双方提供居间服务且尽到如实告知义务，并已促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意当天向经纪方支付居间服务费，其中买方应向经纪方支付居间服务费壹拾贰万捌仟元（128000.00元），此费用包含：中介费（含买卖双方此次交易应付中介费）、贷款费用、此次购房为买方家庭首次购房前提下的交易税费、卖方提前结案还贷所需垫资费用等。2.经纪方在本合同的义务为促成买卖双方签署本合同，协助双方办理预约合同公证，代为通知和转交相关物品，协助交易双方办理结按、过户、按揭贷款手续直至买方领取新的《房屋产权证》及卖方收齐房款为止。若因交易双方不委托经纪方办理结按、过户、按揭贷款及预约合同公证等手续，则经纪方的义务在促成双方签署本合同时即告完成。”合同第五条第六项约定：“6.买卖双方应支付中介方代理服务费逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向中介方支付代理费。守约方已支付的，中介方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”2017年12月17日，安居亚世房地产经纪服务部向杨碧清出具《收据》一份，收据载明“今收到杨碧清购买成都市新都区××街道xx号中介服务费100000元。”2017年12月18日，杨碧清根据安居亚世房地产经纪服务部的要求向戴徵羽银行账户转款100000元。2019年8月26日、8月27日戴及通过微信确认收到杨碧清28000元。根据杨碧清、周绍泽所举双方在签订合同时商谈各项费用构成时的记录，显示中介费为30000元、税收预估81000元、贷款评估2000元、公证费3500元、办证费2000元、买房提前还贷3000元、垫资费19200元。合同签订后，在办理银行贷款时未能成功，杨碧清认为安居亚世房地产经纪服务部存在拖延办理的情形，找到他人办理了银行贷款。此后，杨碧清向戴及要求退还已交过户费及后续代办费用未果。在杨碧清的银行贷款完成后，廖进又配合杨碧清完成后续过户等流程。杨碧清因案涉房屋交易缴纳税款74285.66元，支付登记费80元、共有证书工本费10元，杨碧清因委托他人办理银行贷款向他人支付29730元。 一审法院另查明，安居亚世房地产经纪服务部为个体工商户，登记的经营者为廖进。2015年5月15日，廖进与戴及签订《合作协议》，双方约定以安居亚世房地产经纪服务部的名义合作开展中介服务，戴及占85%的股份，廖进占15%的股份。 一审法院认为，杨碧清、周绍泽因购买房屋与房屋出卖人、安居亚世房地产经纪服务部签订《房屋预定买卖居间合同》，杨碧清、周绍泽同时要求安居亚世房地产经纪服务部、廖进、戴及就居间合同中所支付的128000元款项承担连带返还责任，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的,以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”的规定,本条款只是解决个体工商户案件当事人诉讼地位如何列明的问题,而由谁承担民事责任还需要结合证据对案件进行审理才能确定。本案《房屋预定买卖居间合同》的中介方虽系以安居亚世房地产经纪服务部作为合同主体，但合同履行过程中杨碧清、周绍泽与戴及、廖进沟通、协商，称戴及为“老板”并要求戴及退还过户代办费用，可见杨碧清、周绍泽知晓廖进、戴及合伙经营安居亚世房地产经纪服务部。《中华人民共和国民法通则》第二十九条规定,个体工商户、农村承包经营户的债务,个人经营的,以个人财产承担;家庭经营的,以家庭财产承担。可见,从实体权利义务的承受主体上看,即便以登记的字号为当事人参加诉讼,实质上享有权利或者承担义务的主体仍为经营者或其家庭。安居亚世房地产经纪服务部是经过合法登记的个体工商户,其没有独立的财产,其财产与经营者的财产高度混同,财产在自然人名下,字号不具备法律上的拟制人格,不能作为独立承担民事责任的主体,另安居亚世房地产经纪服务部已未实际经营，由此本案所涉合同义务应由廖进、戴及承担。 本案的争议焦点为杨碧清、周绍泽主张的128000元费用是否应予退还。关于128000元费用构成，根据合同约定包含中介费（含买卖双方此次交易应付中介费）、贷款费用、此次购房为买房家庭首次购房前提下的交易税费、卖房提前结案还贷所需垫资费用等。上述费用项目既包含了居间人提供订立合同的媒介服务费用，又包含了杨碧清、周绍泽委托居间人代为完成办理产权变更的各项费用。合同未对128000元费用包含各项费用具体金额予以确定，但在杨碧清、周绍泽举出各项费用协商草拟清单后，戴及、廖进对该清单的真实性予以认可，同时认为该清单载明的金额打折后为收取的128000元，由此上述清单载明的费用项目可作为128000元费用构成的参考标准。因费用清单所载项目存在预估性，双方未对预估费用与实际发生的费用不一致时如何处理作出约定，且杨碧清、周绍泽所举双方协商时所拟各项费用清单总额与128000元也不相吻合，现杨碧清、周绍泽主张退还，双方对于退还费用产生争议，杨碧清、周绍泽应对其主张退还的费用项目、金额及退还原因承担举证证明责任。根据审理查明的事实，贷款评估费2000元，公证费3500元已实际发生，杨碧清、周绍泽认可该费用由其予以支付，故此款不应退还。双方无异议应予退还部分费用为交易税费74285.66元、登记费80元、共有证书工本费10元。关于中介费，杨碧清、周绍泽还主张应退还部分中介费，双方认可中介费约定总额为30000元，杨碧清、周绍泽认为因部分委托事项包含未完成（包含银行贷款、办理过户、垫付税费等）仅认可支付中介费20000元。根据双方签订的《房屋预定买卖居间合同》，中介费注明“含买卖双方此次交易应付中介费”，可见本案双方预先约定的30000元中介费包含了促成合同订立及提供后续办理按揭、过户等服务费用。安居亚世房地产经纪服务部在合同履行期间停止经营，杨碧清、周绍泽虽存在申请银行贷款被拒贷的情形，该情形并非违约行为，发生此种情形双方应继续积极协商继续办理贷款事宜，戴及、廖进确实未能完成帮助杨碧清、周绍泽办理银行贷款事宜，且自居间合同成立后后续办理过程确实耗时较长，不能认定居间人积极有效地协助杨碧清、周绍泽办理了后续代办事项，一审法院综合本案居间劳务的完成情况认定为居间费应支付部分为24000元。关于办证费、卖方提前还贷费用，上述费用具体为何内容，杨碧清、周绍泽未能说明，而根据廖进一审当庭陈述，办证费用为替卖方办证产生的费用、卖方提前还贷产生的费用为提前还贷另外支付的费用。从本案廖进与杨碧清的聊天记录来看，廖进实际参与了帮助杨碧清办理过户事宜，廖进、戴及亦均称按照约定帮助杨碧清一方办理了过户，杨碧清称系“小朱”安排廖进完成过户，无证据佐证“小朱”、廖进二人之间存在委托代办关系，故杨碧清所称通过其他中介办理过户的事实证据不足，一审法院不予采信。一审法院结合双方一审当庭陈述卖家以1000000元卖价出卖房屋的前提是不再支付其他费用，即卖方在此房屋过户中不承担其他费用，如杨碧清、周绍泽认为本次代办过户未发生上述约定的办证费用应进一步举证说明，由此办证费不符合退还条件。关于卖方提前还贷产生的费用，从双方陈述过程可知，在第一次办理银行贷款过程中杨碧清一方确实出现过被银行拒贷的情形，而此后双方因关于再次申请贷款发生争议未能完成银行贷款代办一事，结合廖进一审当庭陈述办理提前还贷费用实际为银行同意安排提前还贷额外产生的费用，因杨碧清、周绍泽未能通过廖进、戴及成功办理银行贷款，自然不存在廖进、戴及为办理贷款实际发生了上述费用，故该部分费用应予以退还，结合双方初步约定认定为3000元。关于贷款费用，杨碧清、周绍泽主张按照其向他人请求协助办理贷款所支付的费用29730元予以计算，廖进、戴及对上述费用不予认可，认为应根据320000元的按揭款计算一个月的利息即 1306.66元。根据双方磋商各项费用构成的记录来看，双方对于32万元按揭款所约定垫资利息存在几处估算金额，最低金额也高达10000元，即便杨碧清、周绍泽现主张的贷款垫资费用存在不合理之处，现戴及一方仅要求按照1306.66元也有违双方最初约定，同时因杨碧清、周绍泽所举协商记录中垫资费后所附加的 19200元亦并非最后确定费用（记录总额与实际收取128000元总额不相符合），但从该页记录中显示垫资费19200元、13200元，及另一页查询32万按揭款所附利息记录“2500×6＝1.5万”、“1万利息”等记录，可见双方在协商垫资费用时预估应该高于 10000元，在无确切证据证明该项费用具体金额为多少的情形下，一审法院参照双方计算的最低金额10000元予以认定此项费用。 综上，廖进、戴及最终应退还杨碧清、周绍泽费用总额为 93375.66元（交易税费74285.66元+登记费80元+共有证书工本费10元+垫资费10000元+居间费6000元+卖方提前还贷产生的费用3000元）。如杨碧清、周绍泽认为除上述费用以外还存在其他费用包含于128000元之中，应举证证明费用项目、金额及应予退还的事实及依据。综上，因廖进、戴及合伙经营房屋中介服务，廖进、戴及对上述93375.66元负连带返还责任。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、廖进、戴及于判决发生法律效力之日起7日内退还杨碧清、周绍泽因开展中介服务收取的费用93375.66元；二、驳回杨碧清、周绍泽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1430元（已减半收取），由杨碧清、周绍泽负担387元，廖进、戴及负担1043元。 本院二审中，杨碧清、周绍泽举证：廖进的微信头像、杨碧清与廖进于2019年12月10日的聊天记录。拟证明戴及、廖进因自己无法办理房屋交易事项想解除合同，并退还杨碧清、周绍泽支付的128000元，廖进、戴及知晓杨碧清、周绍泽与周晓波联系办理其无法办理的房屋交易事项。廖进、戴及质证：对真实性认可，但不是因为廖进、戴及违约，而是杨碧清、周绍泽自行寻找第三方办理。本院对于上述证据的真实性予以认可，与本案的关联性将在说理部分一并阐述。本院经二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点为廖进、戴及是否应当向杨碧清、周绍泽退还垫资费10000元、居间费6000元、卖方提前还贷产生的费用3000元。从杨碧清、周绍泽在本案二审提交的证据来看，并不能看出是何方违约，而是双方协商同意杨碧清、周绍泽自行办理后续事项。廖进、戴及未完成合同约定的全部义务，应当对居间费予以适当扣减，一审法院酌定扣减居间费6000元并无不当，本院予以确认。关于垫资费用，结合戴及书写的双方磋商各项费用构成的草稿记录与杨碧清、周绍泽在本案中陈述垫资费用系从签订合同到卖方还清剩余按揭款期间产生的贷款利息、戴及从预约提前还清按揭款到实际还款有大半年的事实来看，一审认定垫资费用为10000元并无不当，本院予以确认。关于卖方提前还贷产生的费用，双方均认可提前还贷势必会产生费用，戴及书写的双方磋商各项费用构成的草稿记录显示该部分费用为3000元，其作为专业人士，对该部分费用构成应当是合理的预估，结合杨碧清、周绍泽在本案中主张该部分实际产生费用高于该金额，一审法院认定该部分金额为3000元并无不当，本院予以确认。 综上所述，安居亚世房地产经纪服务部、廖进、戴及的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费242元，由廖进、戴及负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 嫘 审判员 傅科文 审判员 叶云婧 二〇二一年三月十一日 书记员 赵珊珊