广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0303民初2339号 原告：杨爱兰，女，1986年12月24日出生，汉族，住广西灵川县。 委托诉讼代理人：杨建兰，女，1984年7月6日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 被告：马小红，女，1966年9月14日出生，汉族，户籍地：广西桂林市叠彩区，现住澳大利亚。 委托诉讼代理人：颜家雯，广西漓江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭琪芳，广西漓江律师事务所律师。 第三人：桂林市南北房地产经纪有限公司，住所地：桂林市雁山区雁山镇岭上头村安置点****。 法定代表人：李克男，该公司董事长。 委托诉讼代理人：时旭平，男，1984年10月22日出生，瑶族，住广西灌阳县。 原告杨爱兰诉被告马小红，第三人桂林市南北房地产经纪有限公司（以下简称：南北经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法适用普通程序，于2020年12月25日公开开庭审理了本案。原告杨爱兰的委托诉讼代理人杨建兰，被告马小红的委托诉讼代理人颜家雯、彭琪芳，第三人南北经纪公司的委托诉讼代理人时旭平到庭参加诉讼，本院现已审理 第2页共9页 终结。 原告杨爱兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告所签的《房屋买卖合同》；2、依法判令被告退回人民币20000元定金并赔偿原告20000元；3、判令被告支付10000元中介费；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告杨爱兰与被告马小红于2019年5月3日，签订位于七星区漓东路5栋1-2-1号房的买卖合同，双方及中介约定于2019年10月30日前、或者马小红办理此房屋划拨转出让后的三日内到桂林市公证处办理公证委托手续。原告杨爱兰根据合同约定交付定金20000元给被告马小红，马小红在得到定金后，没有积极配合房屋过户等相关约定行为，多次催促被告办理相关手续，但马小红至今未按合同办理相关手续。原告购买该房子主要是为了孩子就读龙隐小学，但是被告的行为导致原告小孩无法就读龙隐小学，给原告造成巨大经济损失和精神压力。被告的行为违反了相应的合同约定，为了保护原告利益，特向人民法院提起诉讼，望法院判如所诉。 被告马小红辩称：1、原告和被告还有第三人之间签订的《房屋买卖合同》是真实合法、有效的。合同的当事人均应当按照合同的约定履行合同义务；2、本案不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的法定解除权的情形，原告依次主张解除合同没有事实和法律依据。本案尚有继续履行的基础，应当继续履行本合同。原告的催告不符合法定条件。本案存在于不可归责于被告的客观情形，系不可抗力。未到桂林市公证处办理公证委托的行为不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项所规定的主债务。法定解除权的行使前提是合同目的无法实现，本案不存在该情形；3、原告有缴纳补缴土地价款和缴纳相关契税的义务，原告迟延履行，甚至拒绝履行的行为构成违约。即便本案存在法定解除权，原告作为违约方也不享有法定解除权，更不享有要求双倍返还定金的权利。缴纳补缴土地税款和缴纳相关契税是原告的约定义务。合同中明确约定了原、被告和第三人的履行义务的先后顺序的。被告未能按照合同约定履行先行义务，构成违约；其作为违约方无权要求解除合同，更无权要求双倍返还定金。本案合同具有继续履行的基础，被告有权要求原告继续履行合同。原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。 第3页共9页 第三人南北经纪公司述称：原告解除合同遵从法院的判决，合同上已经写清楚了，我方遵从原、被告的意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告杨爱兰针对其诉讼请求提供的证据：1、房屋买卖合同，拟证明被告没有按合同履行，合同里面12条第1点，被告一直在拖时间，造成我们小孩无法按时间就读，被告一直澳大利亚为由不办理手续。定金和中介费是付给第三方南北公司。2、聊天记录（7月6日），拟证明我方再三催促被告，被告一直拖着不办理手续。 被告马小红针对其辩称提供的证据：1、房屋买卖合同，拟证明原被告和第三人之间的买卖合同关系和居间关系的事实，及双方约定由原告支付土地规划拨转出让的相关的费用的事项；拟证明本案合同是约定了双方约定的履行有先后之分，由原告缴纳相关费用之后，才由被告做公证行为。2、收件单；3、桂林市房权证七星区第30165003号房产证复印件；4、桂国用（2003）第××号土地证复印件，拟证明被告已经按合同约定将房产证、土地证的原件给第三人代为办理土地划拨转出转让手续；5、原、被告，第三人及原告姐姐杨建兰微信聊天记录，拟证明原告于7月6日单方告知其不愿意继续履行合同，意图解除房屋买卖合同，要求退还已付定金的事实。原告有缴纳土地划拨转出转让费用的义务；6、被告与第三人工作人员时旭平短信聊天记录；7、被告与第三人工作人员时旭平微信聊天记录；8、被告与第三人工作人员时旭平电话录音1、2、3，拟证明原告提出解除买卖合同的时间及被告不存在怠于履行合同的违约责任，同时被告已将房屋的钥匙交给第三人时旭平的事实，以及第三人和原被告均认可缴纳土地划拨转出转让相关费用应当由原告支付的事实；9、房产出售委托书；10、委托书，拟证明被告有继续履行合同的意愿和行为，房产出售的委托书的时间是2020年7月31日，此时土地划拨转出转让尚未完成。被告在澳大利亚无法回国的事实；11、中国工商银行现金存款凭证；12、广西壮族自治区非税收入一般缴款书（收据）；13、中华人民共和国税收完税证明，拟证明2020年8月5日，被告代缴纳了土地价款33633元和2020年8月13日代缴印花税8.4元、契税1008.99元，共计34 第4页共9页 650.39元；14、中国人民共和国不动产权证书桂（2020）桂林市不动产权第××号，拟证明本案所涉房屋于2020年8月14日取得新的不动产证书，此时土地划拨转出转让才办理完成。 第三人南北经纪公司对其陈述称未提交证据。 经过开庭质证，对原告提交的证据，被告的质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明内容不予认可，认为合同第4条也有约定，但交完后取得新的不动产权证书，才算完成土地规划拨转出让手续，本案中该房屋土地规划拨转出让价款和相关费用由原告支付，原告没有支付，是原告违约，被告不存在违约行为；对证据2真实性予以认可，证明内容不予认可，无论是催告还是解除合同，是7月6日通知解除合同，是7月8日通知我方办理公证手续，本案客观事实是8月14日才取得新的不动产权登记证书，原告所谓的催告和解除合同不符合法律规定和条件，不能认定被告违约。第三人的质证意见：对证据1、2的真实性无异议，税费承担合同写的很清楚，是由原告承担，合同第12条的约定，原告在上面有异议，认为先被告办理好地规划拨转出让在被告拿到票据之后，原告再支付给被告。 对被告提交的证据，原告的质证意见：对证据1的真实性认可，证明内容有异议，认为合同12条中有约定，原告不需要过户，原告需要办理公证，2019年5月3日，预计10月份左右原告需要去菲律宾，提出要去公证处办理公证委托，并不是被告说的不动产证才能够办理委托，5月份就要缴纳地规划拨转出让费用，被告一直推脱，房产证是被告的名字，并不是由原告缴纳这个费用，被告应当提供发票，被告拖延时间五月份，拖到八月份；对证据2、3、4无异议；对证据5、6、7、8的真实性认可，但认为应是被告交纳土地出让金后，由被告出具发票，再由原告支付给被告；对证据9、10的真实性认可，但认为合同里面没有体现，委托是不能回国才委托马菊荣办理，马小红委托给杨爱兰，不应当是马菊荣；对证据11、12、13、14的真实性认可，但认为被告交费交迟了。第三人对被告提交的证据均认可。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认为与本案的案 第5页共9页 情存在一定的关联性，本院亦作为定案的参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月3日原告杨爱兰（乙方）与被告马小红（甲方）及第三人南北经纪公司（丙方）签订《房屋买卖合同》约定：一、甲方自愿将坐落在桂林市七星区漓东路5栋1单元2-1号的房屋出售给乙方，乙方已对此房屋做了详细的了解，并自愿购买。该房屋的现状如下：房产证号：桂林市房权证七星区字第××；产权面积：106.06平方米。土地证号：桂国用（2003）第&tim**;×号；土地使用权类型：划拨；房屋产权性质：商品房。二、甲乙双方经协商后决定该房地产的成交价为人民币伍拾伍万元整纯拿价格（￥550000）。三、乙方支付给甲方的房款（含定金）共分贰次付清。1.第一期房款：定金人民币贰万元整（￥20000.00）在甲乙双方签订本合同的当日由乙方支付给甲方；2.第二期房款：人民币伍拾叁万元整（￥530000.00）于甲乙双方到桂林市公证处办理公证委托当日，由乙方支付给甲方。四、税费承担：1、在办理此房屋转让手续过程中，所产生的所有税费及手续费用由乙方负责承担。五、中介费用的承担及支付：…2.本次房产交易，丙方收取中介费为人民币壹万元整（￥10000）在签订该协议当日由乙方支付给丙方。4.无论甲方或乙方中途悔约或甲乙双方协商解除本协议，丙方已收中介费不予退还，中介费仍需支付，支付方为：在一方悔约的情况下，中介费由悔约方支付。…如未协商或协商不成仍按第五条第2项的约定支付。…七、甲方在收取定金的当时将《房屋所有权证》壹本、《土地使用证》壹本交与丙方妥善保管至房地产变更日：保管期间证件遗失造成的损失由丙方负责。…十二、双方约定的其他事项：1、甲乙双方约定于2019年10月30日之前、或者甲方办理好划拨土地转为出让土地3日内到桂林市公证处办理公证委托。 各方签订《房屋买卖合同》后，原告杨爱兰按约支付购房定金20000元及中介费10000元。被告马小红按约将其房产证原件壹本（证号：桂林市房权证七星区字第×× 第6页共9页 号）、土地证原件壹本［证号：桂国用（2003）第××号］交到第三人南北经纪公司处。 2020年5月，第三人南北经纪公司告知原告杨爱兰缴纳土地划拨转出让费用，因原告认为该费用由被告交纳，未缴纳，第三人遂于2020年7月28日告知被告马小红缴纳相关费用。2020年7月8日原告杨爱兰与被告马小红微信沟通称：明天上午去公证的吧；九点在公证处碰面；如果明天再不办手续，那就取消合同；马小红回复称我能履行合同！继续卖给你，积极配合办理所有手续。2020年7月31日被告马小红出具《房屋出售委托书》载明：委托人马小红，受托人马菊荣。…该房已于2019年5月3日与购买人杨爱兰签订房屋买卖合同。受冠状肺炎疫情影响，澳洲封国断航，导致本人无法回到中国办理房屋过户手续。为确保房屋交易正常进行，特请马菊荣代表本人办理下述房产事项：1.委托马菊荣到桂林公证处于购买人杨爱兰办理公证委托及有关手续。…委托马菊荣以马小红名义签署一切相关文件…。2020年8月26日被告马小红亦出具《委托书》给马菊荣办理房屋相关手续。被告马小红于2020年8月5日缴纳土地价款33633元、于2020年8月13日缴纳印花税8.4元及契税1008.99元。案涉房屋于2020年8月14日取得新的不动产权证书［产权证号：桂（2020）桂林市不动产权第0033385号]。原告杨爱兰认为被告怠于办理相关手续导致原告小孩无法就读龙隐小学给其造成巨大经济及精神压力，特诉至法院，提出上述诉讼请求。 本院认为：综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》能否解除；二、被告是否存在违约行为，是否需要退回双倍定金、中介费。 关于本案法律适用问题，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外”。因引起本案纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》正式实施前，根据上述法律规定，本案仍然适用当时的法律进行审理。 第7页共9页 本案当事人订立的《房屋买卖合同》系合同缔约各方在平等基础上基于真实意思表示签订,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同真实合法有效,缔约各方应积极履行合同。 关于本案第一个争议焦点问题。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述法律规定，合同可以约定解除，或者满足法定解除条件时亦可以解除。约定解除中合同各方协商一致可以解除合同，或者约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。从三方签订的《房屋买卖合同》来看，本案的房屋买卖合同的合同目的应是卖方马小红能将案涉房屋出卖且过户给原告杨爱兰。因案涉房屋的土地性质为划拨土地，进行交易办理过户则需要办理好划拨土地转为出让土地，合同第二条约定“甲乙双方经协商后决定该房地产的成交价为人民币伍拾伍万元整纯拿价格￥550000”以及第四条约定“在办理此房屋转让手续过程中，所产生的所有税费及手续费用由乙方负责承担”，案涉房屋办理产权过户所产生的的费用应由乙方承担，在第三人告知原告杨爱兰缴纳划拨转出让涉及的相关费用，原告怠于缴纳后，在第三人告知被告缴纳此费用时，被告缴纳相关费用，案涉房屋已于2020年8月14日取得新的不动产权证书，能进行交易、办理过户。马小红虽身处澳洲，但其已委托案外人马菊荣办理房屋买卖的相关手续。此行为表明被告马小红积极履行合同，促使合同目的实现，原告诉称购房的目的是为了解决孩子就读龙隐小学，但原、被告签订的买卖合同中未约定，也未约定“解决孩子就读龙隐小学”可以作为解除合同的条件，由此可见，本案合同目的是能实现的，故原告杨爱兰诉请解除本案的《房屋买卖合同》，无事实与法律依据，本院不予支持。 关于本案第二个争议的焦点问题。 合同签订后，原告杨爱兰按约支付定金及中介费，被告马小红按约将案涉房屋的房屋产权证 第8页共9页 及土地证交由本案第三人处保管。原告杨爱兰诉称被告马小红没有积极配合房屋过户等相关合同的约定，及合同第十二条约定“甲乙双方约定于2019年10月30日之前、或者甲方办理好划拨土地转为出让土地3日内到桂林市公证处办理公证委托”，因涉案房屋的土地使用权性质为划拨，需要交纳相应的土地出让金将土地使用权性质变更为出让，原、被告在《房屋买卖合同》第二条约定“该房地产的成交价为人民币伍拾伍万元整纯拿价格￥550000。”以及第四条约定“在办理此房屋转让手续过程中，所产生的所有税费及手续费用由乙方负责承担”，根据双方上述约定，土地出让金应由原告交纳，因原告方未交纳该项费用，后被告补交该笔费用后，双方的合同方能继续履行，因此，双方到桂林市公证处办理公证委托在2019年10月30日之前、或者甲方办理好划拨土地转为出让土地3日内都不属于违约。被告马小红身处澳洲，亦存在疫情该不可抗力的影响，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”导致不能及时履行相关义务的，不承担相关民事责任。故被告马小红不存在存在违约行为，无需退回双倍定金、支付违约金、中介费。 综上所述，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨爱兰的诉讼请求。 本案案件受理费9800元（原告杨爱兰已预交），由原告杨爱兰自行承担。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费9800元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 第9页共9页 审 判 长  李 海 人民陪审员  廖善勇 人民陪审员  莫天贵 二〇二一年三月三日 法官 助理  梁兴林 书 记 员  张慧林