河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0502民初23号原告（执行案外人）：何**，男，1971年1月27日出生，汉族，河南省安泰医药有限公司销售员，现住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：严永洪，北京安博（天津）律师事务所律师。被告（申请执行人）：李又峰，男，1963年11月5日出生，汉族，安阳恒峰医药有限公司经理，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：敦晨明，安阳市开发区蓝天法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：安阳鼎旺房地产开发有限公司，住所地安阳市文峰区马市街二巷12号。法定代表人：刘彪，职务：经理。委托诉讼代理人：赵保安，安阳市龙安区风法律服务所法律工作者。原告何**与被告李又峰、第三人安阳鼎旺房地产开发有限公司（以下简称鼎旺房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告何**及其委托诉讼代理人严永洪，被告李又峰委托诉讼代理人敦晨明，第三人鼎旺房地产公司委托诉讼代理人赵保安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何**向本院提出诉讼请求：1.请求中止对汤阴县人和路西段南侧御路南段西侧鼎旺富贵名城2幢1层109号房屋执行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告享有排除对汤阴县人和路西段南侧御路南段西侧鼎旺·富贵名城2幢1层109号房屋强制执行的民事权益。2012年11月19日，原告与第三人鼎旺房地产公司达成商品房买卖合意，由原告购买被执行人开发的位于汤阴县人和路西段南侧御路南段西侧鼎旺·富贵名城2幢1层109号房屋一套。买卖合意达成后，原告要求第三人出具了商品房预售许可证（汤）房预售证第2011028号，该预售许可证中明确显示，许可第三人售卖原告购买的营业房，准售面积为543.96平方米。原告在审查第三人具有售卖资格后，才决定购买第三人开发的鼎旺·富贵名城2幢1层109号房屋。为此，双方签订《鼎旺·富贵名城认购书》，协议约定由原告购买第三人开发的位于汤阴县人和路西段南侧御路南段西侧鼎旺·富贵名城2幢1层109号房屋一套，建筑面积约60平方米，（最终面积以房管局测绘为准，多退少补）单价9233.33元/平方米，总价款554000元。经双方协商一致，原告向第三人交纳了全部房款554000元，第三人给原告出具购房认购书及房款收据。2014年10月份，第三人向原告交付所购房屋，原告自2014年实际占有并使用该房屋至今。原告所签署的《购房认购书》已具备房屋买卖合同的主要内容，且原告己依照双方约定履行交付全部房款的义务，原告占用并使用该房屋至今。此间，原告多次找第三人要求规范相关手续并进行相应备案登记，但其一直推脱不予办理，故未办理变更登记手续责任不在原告，原告对此不具有过错，因此原告享有排除执行的民事权益。二、请求法院中止对由原告购买的位于汤阴县韩庄乡人和路富贵名城住宅小区2号楼1层109房屋的执行。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理变更登记。结合本案，第一、原告在法院查封之前（2012.11月）就已签订了合法有效的房屋买卖合同（原告知悉法院强制执行的时间为2020年）。原告与第三人签订的虽是《购房认购书》，但该认购书对房屋面积、单价、房款支付方式，房屋交付时间及违约责任均进行约定，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议具备为商品房买卖合同要件。第二、原告在法院查封前已合法占有案涉房屋。原告与第三人于2014年对案涉房屋进行了交接，原告收房后对该房实际占有使用至今，多年来由原告所交物业费、水电费、垃圾清运费等有相关票证互相印证。第三、原告已按合同约定支付全部购房款；第四、案涉房屋未办理过户，并非原告自身原因，原告不具有过错。鉴于以上事实依据，结合相关法律依据，原告在购买案涉房屋时审查了第三人的各种证件，在确认第三人证件齐全且有政府颁发的预售许可证的情况下购买的房屋，原告作为普通公民已尽到力所能及的最大注意义务，原告基于对政府公信力的信赖实施的民事法律行为，依法应当受到法律保护，否则作为普通百姓将无所适从。法院作出的（2020）豫0502执异140号执行裁定书，在原告符合《执行异议和复议规定》第28条规定的情况下，引用该规定第29条的规定，排除第28条的适用，属于法律适用不当。此外，从原、被告权利形成的时间和性质上看，原告的物权期待权形成于2012年，早于被告普通债权数年，原告享有的是具有物权属性的物权期待权，优于被告的普通债权。因此，依据公平和保护交易安全及对政府的信赖利益保护原则，原告的权益也优先于被告的权益，原告应优先受到法律保护。原告就案涉房屋依法享有物权期待权，享有足以排除强制执行的民事权益。故请求法院依法中止对由原告购买的位于汤阴县韩庄乡人和路富贵名城住宅小区2号楼1层109房屋的执行；为此，请法院依法查明事实，判如诉请，维护案外人的合法权益。被告李又峰辩称，案外人何**不享有排除案涉商铺的强制执行权利，其异议理由不能成立，依法应予以驳回。1、被告李又峰依据文峰区法院（2014）文民三初字第247、248号民事判决书，申请执行鼎旺房地产公司民间借贷案件过程中，法院作出（2016）豫0502执字450、451号执行裁定，依法查封了第三人名下位于汤阴县××乡人和路××城××＃楼××、××、××、××、××、××商铺（其中××号商铺已拍卖完毕）。根据汤阴县房管局对案涉商铺的登记档案显示，该2#楼全部一层从西向东共有101—108八套商铺。法院按房管部门档案登记信息查封上述商铺并处置，符合法律规定。2、富贵名城2#楼在汤阴房管局档案中没有109#商铺，法院在对第三人执行中也从未查封过109#商铺，原告所述109#商铺在房管部门无登记、无信息。原告所提异议商铺的现状位置不能确定与房管部门档案登记中所对应的是106#还是107#商铺，或者包括106#、107#各一部分，为此，其究竟是申请排除对106#商铺的执行，还是排除对107#商铺的执行，无法确定。原告的异议请求不明确。请求法院依法责令异议人明确请求事项，如坚持诉状请求事项，请依法驳回异议。3、原告何**与第三人签订的“认购书”中的商铺系虚构，尽管第三人交付了现状位置商铺，但因2#楼1单元1层109商铺不存在，1单元一层的商铺编号为101—104号，不会也决不可能有编号为109号的商铺。原告称一次性付款购买，但没有相关转款凭证。该认购书认购说明第一条载明：“乙方为取得购买权签订本认购书”，证明认购目的仅为取得购买权，并非商铺的所有权；认购书约定双方签订《商品房房屋买卖合同》后认购书失效，证明认购书不是也不等同于《商品房房屋买卖合同》。退一万步讲，由于原告认购的1单元109#商铺在房管部门没有档案信息，即使后来签订了《商品房房屋买卖合同》，因买卖合同不能在房产部门完成备案登记，仍不能享有法律意义上的物权期待权。4、根据《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，本案“认购书”不能认定为商品房买卖合同。该《办法》第十六条规定的内容有：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房销售方式；（4）商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项等十三个方面。原告持有的认购书明显缺乏法定的《商品房房屋买卖合同》的主要内容。5、根据2011年8月1日汤阴县房管局对“富贵名城”2#楼颁发的商品房预售许可证【（汤）房预售证第2011028】，以及2012年4月12日案外买受人赵晶办理的富贵名城2#楼1层108号商品房预告登记证。证明原告与第三人如真实进行案涉商铺的交易，可直接按房管部门的备案登记信息，签订《商品房买卖合同》并到房管部门完成备案。第三人对自己的商铺在房产部门的登记信息很清楚，第三人以不存在2#楼109#商铺与原告签订认购书，存在隐瞒、欺诈的故意，而后商铺被法院查封，认购目的已无法实现，第三人已不能履行订立《商品房买卖合同》义务，根据《民法典》第495条第2款规定，异议人可以请求第三人承担预约合同的违约责任。6、原告明知在签订认购书时2#楼已办理预售许可，当时却不直接要求签订《商品房买卖合同》并备案，且在签订认购书后直至被法院查封，长达5年的时间内不督促签订正式《商品房买卖合同》，其自身也存在严重过错。7、在2#楼5套商铺被查封执行期间，其他案外人袁常科、石丽霞、马爱民、张慧、苏天福分别对102#、103#、104#、106#、107#商铺提出了执行异议，五名异议人所举证据及所陈述的理由与本案原告完全一样，且上述异议人在异议申请被驳回后，都提出了执行异议之诉，其中有四人进入二审诉讼（苏天福一审服判），最终五份判决，结果全部一致，都驳回了异议人诉讼请求〔文峰区法院生效民事判决书（2018）豫0502民初4915、4916、4917、4918、4919号；安阳中院民事判决书（2019）豫05民终2544、2547、2551、2554号。〕8、根据《民法典》第209条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力…”。文峰法院查封的涉案商铺的所有权属于鼎旺房地产公司，虽然原告诉称与鼎旺房地产公司签署了认购书，不动产物权不因签订认购书而发生任何变动，原告对第三人仅享有的权益性质为债权请求权而非物权期待权。9、《执行异议和复议规定》第29条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”最高人民法院（2017）最高法民终278号民事判决书以判例的形式确定了《执行异议和复议规定》第29条的准确适用。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]154号）第125条规定，本案应适用《执行异议和复议规定》第29条规定。10、依照《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》（试行）第一条规定：“本意见所称类案，是指与待决案件在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性且已经人民法院判决生效的案件。”最高人民法院（2017）最高法民终278号民事判决书【《史雪莹诉中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司、昆明明丰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案——房屋消费者物权期待权在执行异议之诉中的保护》，载《人民法院案例选》（201710/11）】，以判例的形式确定了本案对《执行异议和复议规定》第29条的准确适用。综合上述答辩事实与理由，本案在待证事实、争议焦点、法律适用问题等方面与已经文峰区法院、安阳中院生效判决结果所确认的102、103、104、106、107号商铺异议人所提执行异议之诉完全一致，依照同案同判，统一裁判尺度原则。本案应适用《执行异议和复议规定》第29条之规定，驳回原告诉求。第三人鼎旺房地产公司述称，同意原告的意见。认购书是双方的真实意思表示，并已经实际履行，应受到法律的保护。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告何**提交房屋预售许可证、购房认购书、收款收据、物业费单据、垃圾处理费单据、预交水电费单据、水管修理费单据、（2016）最高法民申2736号民事裁定书、（2017）豫民终930号民事判决书、（2020）豫0502执异140号执行裁定书及送达追记，被告李又峰提交汤阴县房产管理局（汤房测[Z11070086]）富贵名城1#2#楼测绘报告、房产分户平面图、赵晶预告登记证、房产确权注册登记凭证，2#楼商品房预售许可证、（2017）最高法民终278号民事判决书、（2019）豫05民终2544号、2554号民事判决书、（2020）豫0502民初6001号民事判决书、富贵名城2号楼101-108商铺现状位置异议人占有情况图表、何**向法院提交的情况说明、本院作出的评估拍卖房产通知，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2014年5月，原告李又峰起诉鼎旺房地产公司民间借贷纠纷两案，本院于2014年12月12日作出（2014）文民三初字第247号民事判决、（2014）文民三初字第248号民事判决，分别判决鼎旺房地产公司偿还李又峰借款401.6万元及利息、102.9万元及利息。鼎旺房地产公司未偿还原告借款及利息，原告申请强制执行，本院于2017年5月18日查封被执行人鼎旺房地产公司名下位于汤阴县××乡人和路××名城住宅小区××楼××、××、××、××、××房产，并于2020年4月29日进行了续查封。原告何**向本院提出案外人执行异议，本院于2020年11月17日作出（2020）豫0502执异140号执行裁定书，驳回何**的异议请求；原告不服该裁定，提起本案诉讼。2.2012年11月19日，原告何**（乙方）与第三人鼎旺房地产公司（甲方）签订“鼎旺·富贵名城认购书”，写明：认购房屋位于2#楼1单元1层9号商铺，房屋单价9233.33元/平方米，建筑面积约60平方米（最终面积以房管局测绘为准，多退少补），房屋总价554000元，付款方式一次性。认购说明中列明乙方为取得房屋的购买权，签订本认购书，双方签订《商品房房屋买卖合同》后本协议书自动失效。2012年11月19日鼎旺房地产公司为原告何**开具购房款554000元的收据二联单，2014年10月15日何**向鼎旺房地产公司交纳物业费1400元、垃圾处理费200元并预交水电费；2018年8月1日原告何**支付该9号商铺水管维修费1000元。2011年8月1日富贵名城2号楼取得商品房预售许可证。原告称其于2012年现金支付该商铺购房款，其签订认购书时房屋已建成未安门，其知道该楼房有预售许可证才去买的商铺；从2016年开始其将该商铺对外出租，现由一家洗车行进行租赁，租金每年9000元。被告李又峰提交2020年4月24日何**向本院递交的“关于文峰法院凭空拍卖何**所有的富贵名城2号楼一层109号商铺的情况说明”，原告何**在该情况说明中写道“虽然我多次找鼎旺房地产公司完善购房手续，但公司一直没有预售许可证，无法签订正式合同”，被告认为对此原告前后陈述矛盾；原告称情况说明是其找人写的，该处内容其没有注意。3.案涉汤阴县人和路富贵名城住宅小区2号楼的房屋面积测绘报告（汤房测[Z11070086]）及1层房产平面图显示：富贵名城2号楼1层从西到东商铺号分别是101至108共8间商铺。该2号楼1层108号商铺于2012年4月12日办理预告登记在赵晶名下。富贵名城2号楼1层现房屋实际状况是从西到东分为101号~111号共11间商铺，房屋实际的分割状况与房产部门登记的房产平面图不一致；另鼎旺公司在2号楼外加盖一间，形成2号楼1层12间商铺的现状。2020年7月21日，本院向鼎旺房地产公司及相关商铺实际占有人发出通知，内容显示“被执行人鼎旺房地产公司未经相关法律部门许可将备案登记的8套商铺私自规划变成事实上的12套商铺，导致涉案房屋房号出现不一致情况，经本院研究，决定依照经登记备案的实际查封面积对现有的12套商铺进行评估、拍卖。如对本院此次评估、拍卖程序有异议的，应于收到本通知之日起十五日内向本院提交书面异议材料及相关证据，逾期未提交所造成的不利法律后果由其个人承担。”本院认为，申请执行人李又峰在申请执行鼎旺房地产公司民间借贷纠纷案件中，依据房产登记部门对富贵名城2号楼1层房屋的登记信息，本院查封了鼎旺房地产公司名下位于汤阴县××乡人和路××名城住宅小区××楼××、××、××、××、××房产，因富贵名城2号楼1层房屋现实际被分割为12套商铺，现各商铺房屋面积、房号与备案登记不一致，原告何**主张其购买富贵名城2号楼1层109号商铺，该109号商铺的位置包含在法院查封的2号楼1层商铺面积范围内，原告对该109号商铺的执行提出执行异议，本案的争议焦点为原告何**就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告何**系针对房地产开发公司即第三人鼎旺房地产公司名下的商品房提出的执行异议，本案依法应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告何**购买的房屋系商铺，不是用于居住，且原告与第三人签订的认购协议约定的购买商铺的房号、面积与房产登记部门对房屋的备案登记情况不一致，原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故何**就案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，原告主张法院中止对富贵名城2号楼1层109号商铺的执行，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告何**的诉讼请求。案件受理费9340元，由原告何**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  孙莉莉审 判 员  张 伟审 判 员  李 雪二〇二一年三月十五日代理书记员  张晴晴