湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终741号上诉人（原审被告）：李美荣，女，1974年7月11日出生，汉族，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：于致东，湖南金浯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐建秋，男，1954年7月22日出生，汉族，住祁阳县。委托诉讼代理人：蒋冬生，湖南博大律师事务所律师。上诉人李美荣与被上诉人唐建秋房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2020）湘1121民初3440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李美荣上诉请求：撤销原审判决第一条关于由上诉人支付利息的判决。事实及理由：一、原审认定案件事实不全面。1、原审对唐建秋在合同中，将自建房当作商品房销售；隐瞒真相房屋实际面积比合同面积少18平方米，每平方米房单价实为3220.47元，比合同约定单价高399.78元的欺诈行为没有认定。2、上诉人在被上诉人自身取得涉案房屋不动产权证之前，即2018年接收房屋钥匙之前，已交付了办理不动产过户所需的税费19,000多元的事实没有认定。二、合同约定的首付款129,000元，上诉人已如期足额支付。按揭贷款不能，责任完全在被上诉人一方。上诉人既没有违约行为，也没有其它过错。原审认为上诉人系先履行合同一方而没有先履行合同义务，是与事实不符，于理不通。唐建秋答辩称：一、关于房屋面积问题，双方在合同上有明确规定，以合同面积为准；二、关于税费承担的问题双方在合同中也有约定，该约定符合法律规定；三、上诉人拖欠购房尾款未付，又实际使用了所购买的房屋，占用了被上诉人的资金，上诉人依法应当承担资金占用费，一审判决根据责任确定了正式的承担比例，一审判决是公平的；四、上诉人对所欠的房屋尾款及其他费用经过结算以后出具了欠条，双方当事人之间明确了债权债务关系，且上诉人在欠条上约定了欠款利息和偿还时间，上诉人未按约定履行还款义务，上诉人应当按约定承担偿还欠款本息的义务。请求二审法院依法驳回上诉维持原判。唐建秋向原审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告购房款28万元，并自2015年3月26日起至所欠购房款全部还清时止按年利率10%承担资金占用期间的利息。2、依法判令被告支付物业管理费5220元。3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2015年3月26日，原被告签订《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》，合同约定被告购买原告金秋花园2期（龙腾大厦）1203号房，总价款409,000元，签订合同时付129,000元，剩余购房款以银行按揭支付，原告为被告代办房屋产权证及国土使用证，但办证应缴纳的契税及其他一切相关税费均由被告承担，如被告拒缴或拖延缴纳相关税费，影响办证，原告概不负责。合同签订后，被告交付了购房款129,000元，原告即向被告交付了房屋。剩余280,000元购房款未付。2015年9月7日，被告向原告出具了欠付原告购房款280,000元的欠条，至原告起诉之日被告未成功办理银行按揭贷款手续，也未向原告支付剩余28万元购房款，2020年8月7日，原告为被告办理了不动产权证。另查明，永州市中级人民法院（2020）湘11民终622号、623号、624号生效民事判决书认定如下事实：唐建秋、柏金秀、胡必德共同建设龙腾大厦2期因超面积违规建设，被相关单位作出违规处理，并补交了相应的土地出让金，胡必德、柏金秀公证授权委托唐建秋办理该建设项目所需的城建规划等手续及所建房屋的出售、土地、房产过户手续、不动产登记等事项，2018年11月19日该项目才取得不动产权证书，唐建秋所建房屋存在违规问题是导致签约业主不能及时办理银行按揭的主要原因。一审法院认为，2015年3月26日，原、被告双方签订的《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。双方对于2015年3月26日签订合同后下欠购房款280,000元都予以认可，在原告交付房屋后，被告未支付剩余购房款，导致原告实际存在利息损失，故对原告要求被告支付剩余购房款并承担利息损失法院予以支持。但因原告所建房屋存在建设违规情况，是导致被告银行按揭不能及时办理的主要原因，而直到2018年11月19日该项目才取得不动产权证书。根据合同约定，被告缴纳购房款及办证所需税费为先履行合同一方，因被告未先履行义务，原告2020年8月7日才为被告办理了不动产权证，考虑双方的过错责任，故对2015年3月26日起至2018年11月19日被告应承担的购房欠款利息由双方当事人各承担一半，因原、被告双方交易房屋尾款支付选择的是银行按揭贷款，只能按首套房银行按揭贷款的利率4.8%予以计算，即2015年3月26日至2018年11月19日由被告以购房欠款280,000元为基数，按2.4%的年利率向原告支付利息，对2018年11月20日起至购房欠款还清时止按4.8%的年利率向原告唐建秋支付利息。原告唐建秋诉请要求被告支付物业管理费5220元，物业管理属另一种法律关系，不是本案处理范围，对该项诉请本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告李美荣在本判决书生效之日起十五日内支付原告唐建秋购房款欠款280,000元，并自2015年3月26日至2018年11月19日以280,000元为基数，按2.4%的年利率向原告支付利息，自2018年11月20日起至购房欠款还清时止按4.8%的年利率向原告唐建秋支付利息。二、驳回原告唐建秋的其他诉讼请求。案件受理费5578元，减半收取2789元，由原告唐建秋承担1395元，被告承担1394元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明与一审查明一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的《金秋花园2期（龙腾大厦）项目合同书》是双方真实的意思表示，合同内容不违反法律规定，现上诉人主张被上诉人存在欺诈行为，其出售的房屋系自建房、二手房，而非商品房，但事实是双方签订合同时的出卖人是被上诉人唐建秋，而非房地产开发公司，对此上诉人是明知的，且自建房与商品房的根本区别不是房屋本身的价值及使用功能上的差别，而是出售方在报建方式和程序上的区别，合同中将自建房写成商品房未损害国家、集体和购房户的利益，故被上诉人出售房屋的行为不存在欺诈情形。本案中双方在合同中已经约定，当合同房屋面积与房产部门丈量不符的，以合同面积为准，故上诉人提出房屋实际面积比合同面积少，被上诉人存在欺诈行为的理由不能成立。被上诉人交付房屋后，上诉人作为先履行合同义务一方未支付剩余购房款，导致上诉人实际存在利息损失是实，而被上诉人所建房屋存在建设违规情况，是上诉人银行按揭不能及时办理的主要原因，故对2015年3月26日起至2018年11月19日上诉人应付的购房欠款利息由双方当事人各承担一半，因双方交易房屋尾款支付选择的是银行按揭贷款，按首套房银行按揭贷款的利率4.8%予以计算，即2015年3月26日至2018年11月19日由上诉人以购房欠款280,000元为基数，按2.4%的年利率向被上诉人支付利息，对2018年11月20日起至购房欠款还清时止按4.8%的年利率向被上诉人唐建秋支付利息。另即使上诉人能及时办理银行按揭贷款手续，上诉人亦应向银行支付相关贷款利息，故对上诉人提出其不应承担相应利息的上诉理由，本院不予支持。综上，上诉人李美荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2800元免交。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  李秋云二〇二一年三月十九日书记员  蒋鹏博附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。