湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终242号上诉人（原审被告）：湘潭市深情工贸有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区潭锰路金塘村。法定代表人：余佳烨。委托诉讼代理人：刘舒，湖南立仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市雨湖区迎宾东路180号1单元2楼2号。法定代表人：文玉平，该公司董事长。上诉人湘潭市深情工贸有限公司（以下简称“深情公贸公司”）因与被上诉人湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司（以下简称“宏大物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。深情公贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、被上诉人并未通过法定程序主张拖欠物业费，存在怠于行使权利的行为，本案已过诉讼时效。被上诉人并未提交任何证据证明其督促上诉人限期缴纳物业费，同时也没有任何证据证明上诉人在收到业委会的督促通知后仍然拒绝缴纳物业费。一审判决在被上诉人证据不足的情况下作出要求上诉人支付物业服务费的结论显然证据不足。物业服务合同属于继续性合同，不能因为其服务的持续性而使其摆脱诉讼时效的制约。也就是说，第一个交费期没有交付，诉讼时效就从第一个交费期应该交费的最后一天之次日起算，同理第二个交费也是如此，以此类推来适用诉讼时效。故本案已超过诉讼时效，应当驳回被上诉人的诉讼请求。二、被上诉人没有向法院提交其向上诉人履行了物业服务的证据，无法证明其向上诉人履行了物业服务义务，但一审判决在未查明事实且证据不足的情况下，仍然判决上诉人承担物业服务费，对上诉人显然有失公平。三、根据最高人民法院的审判精神，同类案件应遵循同案同判。本案与业已生效的湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司诉余佳烨、湘潭紫禁娱乐有限公司物业服务合同纠纷案件（2015）岳民初字第1296号民事判决的事实与法律均相同，1296号民事案件经一审、二审、再审三次审判程序均驳回了原告物业公司的诉讼请求，根据最高人民法院关于同案同判的精神，本案应当驳回被上诉人的诉讼请求。四、案涉门面已于2018年12月30日经过司法拍卖程序以物抵债给了华融湘江银行湘潭分行，在拍卖公告上明确载明“该房产可能存在欠缴的物业费由买受人承担”，人民法院拍卖公告的性质具有公示效力，即欠付的物业费应当由华融湘江银行湘潭分行承担，并非上诉人承担，因此上诉人不是本案的适格主体。同时，由于物权的转移，2018年12月30日之后案涉门面的物权已转移至华融湘江银行名下，因此之后的物业服务费也不应当由上诉人承担。被上诉人宏大物业公司答辩称：一、答辩人多次向上诉人催要物业管理费，上诉人拒不交付物业管理费，不存在答辩人怠于行使权利的行为。答辩人采取上门、短信、公告等形式催缴无果的情况下，又和业主委员会的工作人员一起向上诉人催要物业管理费，均被上诉人拒绝，上述催缴行为答辩人已向人民法院提交了相关的证据予以证明，故本案没有超过三年的诉讼时效。二、答辩人已履行了物业服务职责，不存在不干活只拿钱的现象。答辩人在一审中，向一审法院提交了答辩人履行物业服务的相关证据，对答辩履行物业服务职责的事实进行了证明，相反上诉人没有出一分钱，还无理指责其他业主。三、一审法院不存在同类案件不同判决的情形。上诉人提到的（2015）岳民初字第1296号民事判决与本案并不同类，岳塘区人民法院对前物业判决书是以物业公司主体不合格驳回湘潭市新晶都酒店物业管理有限公司的诉请，况且该判决书并未生效，该案是在二审法院以调解的方式结案。宏大物业公司向一审法院起诉请求：判令深情工贸公司支付宏大物业公司拖欠的自2016年1月1日至2019年12月30日物业管理服务费288988.40元。一审法院认定事实：2015年12月23日，湘潭市晶都公馆小区业主委员会与宏大物业公司签订《湘潭市晶都公馆小区物业管理服务合同》，合同约定：晶都公馆小区业主委员会委托宏大物业公司对晶都公馆小区实行物业管理，管理期限自2015年12月23日起至2018年12月23日止，价格标准为：住宅按1.3元／月／㎡、商铺按2.6元／月／㎡。合同期满后，双方于2019年1月2日续签合同，物业费收取标准不变，将物业服务期限延续一年，从2019年1月1日起至2019年12月31日24时止。深情工贸公司名下房产坐落于湘潭市岳塘区××街道××路××号××花园综合楼010101号门面（属湘潭市岳塘区晶都公馆小区范围），建筑面积共计2322.79㎡，用途为商业，深情工贸公司自宏大物业公司接管小区提供物业服务时起至今从未缴纳物业管理费，截止2019年12月30日拖欠物业管理费288988.4元（2322.79㎡×2.6元／月／㎡×48个月），宏大物业公司多次催要未果，为维护自身合法权益，诉至法院，提出如诉所请。一审法院认为，深情工贸公司经一审法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，不影响一审法院依据查明的事实依法作出裁判。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，湘潭市晶都公馆小区业主委员会与宏大物业公司签订《湘潭市晶都公馆小区物业管理服务合同》对晶都公馆小区业主均具有约束力，宏大物业公司为晶都公馆小区提供了物业管理服务，深情工贸公司作为该小区的业主，应当向宏大物业公司交纳物业服务费。深情工贸公司自2016年1月1日至2019年12月30日应当交纳物业服务费为289881.60元（2322.79㎡×2.6元/月/㎡×48个月），宏大物业公司要求深情工贸公司支付的物业管理费288988.40元的诉讼请求未超出其应收费用，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：湘潭市深情工贸有限公司于本判决生效之日起三日内支付湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司物业服务费288988.40元。案件受理费5640元，减半收取计2820元，由湘潭市深情工贸有限公司负担。二审期间，上诉人深情工贸公司向本院提交了二组证据。第一组证据：阿里拍卖公告，本院执行裁定书（2018）湘03执346号之一、之二、之三，执行证书（2018）湘潭湖证执字第5号，拟证明：案涉门面已通过司法拍卖给案外人华融湘江银行湘潭分行所有，2018年12月31日之后的物业费不应当由上诉人承担；第二组证据：湘潭市岳塘区人民法院（2015）岳民初字第1296号民事判决书，拟证明：被上诉人在物业服务期间内未履行物业服务义务，上诉人不应支付物业服务费。被上诉人宏大物业公司质证认为，对第一组证据的真实性没有异议，但对其关联性有异议，上诉人与案外人华融湘江银行湘潭分行之间的约定对被上诉人宏大物业公司没有约束力；对第二组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，上诉人是2016年1月份提供物业服务的，上述判决书的内容与上诉人的物业服务没有关联性。根据当事人的举证质证意见并结合本案实际，本院对上述证据认定如下：对第一组证据的真实性予以认定，对上诉人提出的案涉门面所有权已于2018年12月31日转移给案外人华融湘江银行湘潭分行的证明目的予以采信；第二组证据与本案没有关联性，不予采信。二审经审理查明，上诉人深情工贸公司名下坐落于湘潭市岳塘区××街道××路××号××花园综合楼010101号门面的所有权已于2018年12月31日转移给案外人华融湘江银行湘潭分行。一审判决认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、本案是否已超过诉讼时效。被上诉人宏大物业公司在本案一审期间提交了相关证据证实了其在物业服务期间曾多次向上诉人深情工贸公司催缴了物业服务费的事实，本案诉讼时效已中断，因此本案未超过民事诉讼法所规定的诉讼时效，上诉人深情工贸公司提出的本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、被上诉人宏大物业公司物业服务是否到位。根据谁主张谁举证的原则，上诉人深情工贸公司认为被上诉人宏大物业公司在物业服务合同期间未履行物业服务职责，该举证责任应当由上诉人深情工贸公司承担，但在本案一、二审过程中，上诉人深情工贸公司未提交任何证据对其主张予以证明，故其应当承担举证不能的不利后果。故上诉人深情工贸公司提出的被上诉人宏大物业公司未履行服务职责的上诉理由不能成立，本院不予支持。三、上诉人深情工贸公司支付物业服务的金额如何确定。根据本院查明的事实可知，案涉门面的所有权已于2018年12月31日转移给案外人华融湘江银行湘潭分行，故自该时间节点开始，上诉人深情工贸公司不应承担案涉门面的物业服务费用。对案涉门面2018年12月31日之后的物业服务费，被上诉人宏大物业公司可以另行主张权利。故上诉人深情工贸公司应当支付物业服务费的时段为自2015年12月23日至2018年12月31日止，应支付的物业服务费为元217413.14元（2322.79㎡×2.6元/月/㎡×36个月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初2984号民事判决；二、由湘潭市深情工贸有限公司支付湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司物业服务费217413.14元；三、驳回湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述金钱给付义务限在本判决生效后十日内给付完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5640元，减半收取计2820元，由上诉人湘潭市深情工贸有限公司负担2115元，由被上诉人湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司负担705元；二审案件受理费5640元，由上诉人湘潭市深情工贸有限公司负担4230元，由被上诉人湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司负担1410元。本判决为终审判决。审判长  贺振中审判员  向兴礼审判员  肖伟胜二〇二一年三月二十九日书记员  刘 柳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。