广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终2171号上诉人（原审被告）：雷德元，男，1950年6月10日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区××××××，公民身份证号码422×××××××********。委托诉讼代理人：周浩杰，广东嘉得信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司，住所地惠州大亚湾**上杨翡翠山城，统一社会信用代码914×××××××××××133H。负责人：任晓洁，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨婉怡，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。上诉人雷德元因与被上诉人深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司（下称“华鼎物业公司大亚湾分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初3990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷德元上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定案外人惠州市宏业投资开发有限公司向上诉人送达过《入伙通知书》缺乏事实依据。被上诉人仅向一审法院提供了EMS快递单，该证据不能证明快递是否寄出以及送达情况。上诉人也没有收到过涉案物业的入伙通知书，无从知晓涉案物业的实际交付时间。答辩人没有享受到物业服务，无需缴纳物业服务费用。二、上诉人与被上诉人之间没有签订过物业管理合同，其提交的EMS快递单不能证明有效送达给上诉人，其权利主张已超过诉讼时效。上诉人与被上诉人并无使用EMS快递方式进行催收物业管理费的约定，也无“寄出7日后即视为有效送达”的约定，无证据显示上诉人收到过催款通知，被上诉人的诉讼请求已过诉讼时效。综上，请求撤销一审判决错误部分，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。雷德元补充上诉事实与理由如下：一、一审判决使用推断方式认定被上诉人向上诉人主张过物业管理费，从而认定诉讼时效中断缺乏事实依据。上诉人未签收过任何一封涉案被上诉人提交的EMS快递，被上诉人亦没有提供相应的EMS快递送达记录显示涉案《入伙通知书》和《催入伙、催管理费函》等邮件送达给上诉人。一审法院以上诉人与案外人惠州市宏业投资开发有限公司存在《商品房买卖合同》约定“寄出7日后即视为有效送达买受人”为由认定上诉人2012年10月31日办理了入伙手续。这一认定本已经十分牵强且对上诉人极不公平。然而，上诉人与被上诉人之间没有直接签订过物业管理服务合同，双方没有约定过采用EMS快递送达的方式催收物业管理费，亦无使用“EMS寄出7日后即视为送达”的约定；被上诉人也未提交证据证明其寄出的EMS快递送达给上诉人，亦没有证据证明其通过电话、微信、短信等其他方式通知过上诉人。一审法院继续使用上述《商品房买卖合同》的条款约定来推定上诉人接收到催收物业管理费的通知毫无事实与法律依据。二、被上诉人怠于行使权利，却将风险转嫁给上诉人，对上诉人极其不公平。上诉人于1950年出生，已是7l岁高龄的老人，一直通过电话及电话绑定的微信与外界联系，该手机号亦是《商品房买卖合同》预留的手机号。上诉人无任何理由在收到通知后对已全额出资购买的房产不办理入伙及使用手续，上诉人及包括案外人在内本应通过电话、微信、短信等多种方式及时通知上诉人办理入伙及缴纳物业费，但其却坚持持续使用EMS快递方式送达，却不查询和考虑快递是否送达的情况，是其严重怠于行使自己的权利的表现。涉案房产处于长期空置状态，已给上诉人造成了重大经济损失（包含收取租金或利用房产办理抵押贷款等）。上诉人本已维权无门，却还要背负此期间物业管理费产生的债务，这显然对上诉人极其不公平。根据《中华人民共和国民法典》第六条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利义务。”被上诉人作为专业的物业管理企业，相对于众多业主而言，本应承担着更多的义务，且应将业主的利益放在重要位置，但其却长期对自身的权利怠于主张，在长达6年后（2012年11月份至2018年9月份）又将该等风险转嫁给上诉人，于法于理都说不通。综上，恳请贵院本着公平合理的原则，在查明案件事实的基础上，依法撤销一审判决错误部分，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。华鼎物业公司大亚湾分公司在法定期间内未提交答辩意见，不影响本院审理。华鼎物业公司大亚湾分公司向原审法院起诉请求：1.判决被告立即向原告支付2012年11月至2018年9月期间的物业管理费53676元及违约金（从2012年12月1日起每月以756元为基数、按每日万分之五的利率标准累计至款项付清之日止）；2.判决被告立即向原告支付2013年6月至2018年9月期间的分摊水电费556.1元、分摊电费1812.1元及利息（以2368.2元为基数，自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；3.本案的诉讼费、保全费、保全担保费、公告费等均由被告承担。原审法院认定事实：2011年，被告与案外人惠州市宏业投资开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买案外人惠州市宏业投资开发有限公司开发建设的******房，房屋用途为住宅，建筑面积为192.31平方米，前期物业管理服务单位为惠州市宾利物业管理有限公司，出卖人于2012年10月31日前向买受人交付房屋。附件四合同补充协议约定：买受人承诺，买受人在《商品房买卖合同》中所列地址和所列委托代理人地址为买受人的指定联系地址。出卖人发往买受人的任何函件或通知，送达方式包括但不限于邮寄、电话通知、报刊、公告等，均视为有效送达方式；若出卖人以邮寄方式通知，寄出7日后即视为有效送达买受人。买受人所列地址、电话号码如有变更，应于变更之日起7日内以书面形式向出卖人提供其变更后的指定联系地址及电话号码，以确保出卖人的任何函件或通知能顺利送达；否则，出卖人按合同联系地址寄出7日后即视为送达。原告登记成立于2012年10月17日，经营范围包括物业管理；经济信息咨询（不含限制项目）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；园林绿化工程；家政服务；清洁服务。2012年10月17日，原告作为乙方与案外人惠州市宏业投资开发有限公司作为甲方签订一份《前期物业服务合同》，约定的内容主要如下：一、物业基本情况，物业名称为翡翠山城爱丁堡别墅，类型为商住，坐落于惠州大亚湾**大亚湾大道**，建筑面积为109945.48平方米，物业管理区域东至淡澳河、南至市政规划路、西至大亚湾大道、北至淡澳河、星河丹堤；二、服务内容与质量，在物业管理区域内，乙方提供物业管理服务主要有公用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，其他服务有便民服务、有偿维修服务、甲方委托给乙方的配套设施和场所的经营与管理服务，等等；三、服务费用，物业管理区域内物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，别墅按3.8元／月·平方米（不含公摊水电费），业主应于开发商通知业主入伙之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方全额交纳，物业服务费用按月交纳，但业主或者物业使用人首次物业管理费按三个月预交，业主或物业使用人应按期履行缴纳义务；四、违约责任，甲方、业主或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方至违约金，乙方违反合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；五、合同期限，本合同期限自2012年10月17日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。涉案房屋于2012年10月31日取得竣工验收备案表。2012年10月19日，案外人惠州市宏业投资开发有限公司向被告在《商品房买卖合同》中的预留地址寄出《入伙通知书》。原告于2015年7月3日、2015年12月15日、2016年3月18日、2016年6月30日、2016年9月29日、2017年12月23日向被告在《商品房买卖合同》中的预留地址寄出《催入伙、催管理费函》。因被告未支付物业费等费用，原告向原审法院起诉，提出如上诉请。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告雷德元自本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司支付2013年7月至2018年9月的物业服务费47750元及违约金，违约金从2013年8月1日起每月计算，每月以757.94元为基数，自2013年8月1日起按每日万分之五的利率计至款项付清之日止；二、被告雷德元自本判决发生法律效力之日起10日内向原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司支付2013年6月至2018年9月期间的分摊水费556.1元、分摊电费1812.1元及利息，利息以2368.2元为基数，自2020年9月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止；三、驳回原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600.55元，由被告雷德元负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉理由和答辩意见，本案二审争议焦点是：雷德元是否需要向华鼎物业公司大亚湾分公司交纳物业服务费用。《商品房买卖合同》附件约定，“若出卖人以邮寄方式通知，寄出7日后即视为有效送达买受人。”2012年10月19日，案外人惠州市宏业投资开发有限公司向雷德元在《商品房买卖合同》中的预留地址寄出《入伙通知书》，通知交付具备交付条件的房产，案外人惠州市宏业投资开发有限公司发出入伙通知书后即完成了交房义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，案外人惠州市宏业投资开发有限公司与华鼎物业公司大亚湾分公司于2012年10月17日签订的《前期物业服务合同》对涉案房产的业主雷德元具有约束力，雷德元应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故雷德元上诉主张没有与华鼎物业公司大亚湾分公司签订过物业管理合同，无需缴纳物业服务费用的请求不成立，本院不予采信。华鼎物业公司大亚湾分公司于2015年7月3日、2015年12月15日、2016年3月18日、2016年6月30日、2016年9月29日、2017年12月23日向雷德元在《商品房买卖合同》中的预留地址寄出《催入伙、催管理费函》。故雷德元上诉称未收到过催款通知，华鼎物业公司大亚湾分公司的诉讼请求已过诉讼时效缺乏依据。综上所述，雷德元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1052.95元，由上诉人雷德元负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年三月二十五日法官助理  李兵勤书 记 员  钟润美