广西壮族自治区都安瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1228民初157号 原告：韦俊冠，男，1982年11月11日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县。 原告：韦春密，女，1985年9月9日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县。 委托诉讼代理人：韦锐，广西德彬律师事务所律师。 被告：广西都安慈成房地产投资发展有限公司，住所地：广西河池市都安瑶族自治县安阳镇屏北中路198号，统一社会信用代码:91451228315910447Y。 法定代表人：向小芹。 委托诉讼代理人：周振业，男，汉族，1977年8月5日生，住广西南宁市，该公司职员。 原告韦俊冠、韦春密诉被告广西都安慈成房地产投资发展有限公司（以下简称慈成房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序于2021 2 年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦锐，被告的委托诉讼代理人周振业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦俊冠、韦春密向本院提出诉讼请求：1、请人民法院依法判令被告向原告支付逾期交房违约金89841元（违约金暂计算至2020年3月31日），2020年4月1日起至实际交房之日的违约金由被告按98元／日向原告计付；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定由原告购买被告开发的位于都安县房屋，房屋总价款为人民币492011元。合同约定被告于2017年9月30日前交付房屋，若被告逾期交房，在原告要求继续履行合同的情况下，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之贰的违约金。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了全部的购房款（包括首付款和银行按揭贷款）。被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋。截止2020年3月31日，被告实际逾期交房天数为913天。按照合同约定，被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之贰的违约金，即日违约金为98元，被告应向原告支付逾期交房违约金89841元，2020年4月1日起至实际交房之日的违约金由被告按98元／日向原告计付。请求法院支持原告如上之诉求。 原告对其陈述事实在举证期限内向法庭提供的证据有： 1、居民身份证复印件，证实原告身份情况； 2、电脑咨询单，证实被告广西慈成房地产投资发展有限公司的基本情况； 3 3、《商品房买卖合同》，证实原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买涉案房屋的事实； 4、收据，证实原告向被告支付房屋首付款的事实； 5、《借款借据》，证实原告申请住房贷款用于支付购房款的事实； 6、《税收缴款书》，证实原告缴纳房屋契税的事实； 7、商品房预售许可证，证实涉案的商品房买卖合法。 被告的委托诉讼代理人周振业代为口头答辩：被告逾期交房的真实事实虽然存在，但不能将逾期交房的违约责任完全归责于被告。导致被告延期交房的主要原因是市政工程的施工，属政府的行政行为造成，因高考、下雨天等不可抗力因素致使工程被迫停工也是导致被告延期交房的原因之一。故被告逾期交房的天数应先从高考、下雨天的天数予以扣除。同时，被告于2019年9月10日和2020年1月26日已经两次通知原告交房。原告未按通知接收房屋，不能认定为被告违约。故被告违约的最后时间界定应以该通知到达的时间为准。原告的诉求不能全部成立，请法庭依作出公正的判决。 被告对其陈述事实在庭审时向法庭提供的证据有市政工程开工申请书、开工令，建设工程竣工验收报告、野马河改造平面布置图复印件各一份，证明因市政工程建设影响了被告工程施工从而导致交房延期。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据的三性均无异议；原告对被告提交的证据的三性均有异议，认为：1、市政工程开工时间是2017年11月6日，交房约定的期限是在2017年9月30日，市政工程开工的时间晚于约定交房的时间，不应该作为延期 4 交房顺延的理由；2、市政工程路口施工一般都不会采取全封闭施工，不影响工程施工进度，被告也没有证据证实市政工程实际影响到商品房的施工。故被告提供的证据与本案无关。 根据证据的认证规则，本院认证如下：被告对原告提供上列证据的三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据因无原件佐证，来源不明，证据所证明的市政工程开工时间晚于合同约定的交房时间，无法证明其逾期交房的后果属政府的政策行为造成，原告对被告提交证据的质证异议成立，本院对被告的证据之三性不予确认。 综合当事人陈述事实和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 原、被告早在订立书面合同之前就口头约定由原告购买被告开发的位于都安县，房屋总价款定价为人民币492011元。之后，原告应被告的要求，于2017年12月10日向被告支付首付款10000元，同年12月18日再次向被告支付首付款39011元并于之后补交了其余首付款。2018年2月27日，原告向银行按揭贷款补齐了全部的购房款。2017年12月24日，原告与被告以书面形式签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），该合同第六条第一款规定：“买受人于本合同签订之前已向出卖人支付定金10000元，该定金于本合同签订之后抵作为商品房价款”；第三款规定：“买受人应于2017年12月20日前向出卖人支付首期房价款99011元，首期房价款所占全部房价款比例为20%，余款393000元于合同签订后由买受人向银行按揭贷款支付”；第十条约定：“出卖人应当在2017年9月30日前向原 5 告交付该商品房，若出卖人逾期交房超过30日后，在买受人要求继续履行合同的情况下，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金”。双方还就其他合同事项作出了约定。合同签订之前后，原告已按照合同的约定向被告支付了全部的购房款共计492011元（包括首付款和银行按揭贷款）。被告因出售给原告的上述商品房未通过五方工程验收，交房条件尚未成熟，在合同约定的房屋交付期限到期后迟迟不能向原告交付房屋。直至2020年1月20日原、被告才办理了房屋交接手续。此后，原告即对该房屋自行装修，并于2021年1月18日正式住进该房。自2017年9月30日约定交房之日起至2020年1月20日原、被告办理房屋交接手续之日止，被告实际逾期交房总天数为843天。到目前为止，被告从未向法庭提交涉案工程是否已经通过五方工程验收的相关资料及其他与抗辩有关的证据，交房条件是否成熟不明。 本院认为，依法成立的合同，对各方当事人均具有法律约束力，合同的各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，其效力应予认定，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告现已按照合同约定向被告付清了全部的购房款，实已尽到履行已方的合同义务，而被告未能按照合同约定的期限即于2017年9月30日前向原告交付房屋，则已构成了违约，应当承担相应的违约责任，故原告要求被告按照合同约定支付实际逾期交房的违约金，于法有据，理由成立，本院对其合理的诉求予以支持。商品房买卖合同中的出卖人在发出收房通知书时，隐瞒房屋尚未 6 具备交付条件的，买受人有权拒收房屋，但买受人明知房屋未具备交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张接收房屋之后的逾期交房违约金的，因买受人实际已接收了房屋，应当视为出卖人已尽到了交房义务。至此，逾期交房违约天数不应再延时计算。故原告主张的逾期交房违约金的天数计算只能计至实际接收房屋之前一日止。之后的逾期交房违约金不应支持。被告将其逾期交房的事由归结于不可抗力和第三方原因导致，同时以被告于2019年9月10日和2020年1月26日已经两次通知原告收房提出抗辩，因未能提出充分的证据加以证实，被告应当自行承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”通常包括：自然灾害，如台风、冰雹、洪水；政府行为，如征收、征用；社会异常事件，如动乱。不可抗力属于法定免责事由，因此并不需要双方在合同中约定，只要符合不可抗力情形，违约方都可以援引进行抗辩而免除或者部分免除违约责任。对于不可抗力的范围，国家有严格的规定，房地产公司不能任意解释，扩大免责范围。雨天、高温天气、停水、停电、县庆、中高考、政策变化等，作为房地产开发商的被告是能够预见并应预算在工期内，且其在尚未与业主签订商品房预售合同之前已应将雨天、高温天气考虑在工期内。本合同中，双方既未约定扣除雨天、高温天气顺延交房时间，被告也未能提供其在施工期间遭受的异常天气及施工前后两年之内因天气恶劣如暴风骤雨、高温日晒持续时间较长等相关证据。故被告提出的逾期交房天数应先从高考、下雨天的天数予以扣除所作出的抗辩亦不成立，本院不予采纳。原、被告双方在合同中约定的违约金为 7 房款总额的日万分之二尚属合理范围，不存在过高之情形，且被告并没有就此情形提出异议或请求变更，本院应予确认。根据合同的约定和被告违约事实，被告应向原告支付的逾期交房违约金应计算为492011元（购房款总额）×843天（逾期天数）×0.0002元/天＝82953.05元。本案法律事实持续至《中国人民共和国民法典》施行之后，依法应当适用《中国人民共和国民法典》的相关规定。 综上所述，依照《 中华人民共和国民法典 》第 五百零二条 、第 五百零九条 、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条、第五百九十五条、第 六百零一条 、第 六百一十七条 ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《 关 于民事诉讼证据的若干规定 》第 二条 之规定，判决如下：一、被告广西都安慈成房地产投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韦俊冠、韦春密支付逾期交房违约金82953.05元； 二、驳回原告韦俊冠、韦春密于本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2046元，减半收取计1023元，由原告韦俊冠、韦春密负担123元，被告广西都安慈成房地产投资发展有限公司负担900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 8 审判员 梁 瑜 二〇二一年三月二十四日 书记员 梁旒焉 书记员 梁旒焉