上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终115号上诉人（原审原告暨原审反诉被告）：上海市金山区亭新建筑材料厂，住所地上海市金山区亭林镇亭东村9组。法定代表人：汪新光，总经理。委托诉讼代理人：丁伟，系该公司员工。委托诉讼代理人：张静，上海九泽律师事务所律师。上诉人（原审被告暨原审反诉原告）：上海亘兴物流有限公司，住所地上海市金山区亭林镇大亭公路6850号2幢。法定代表人：吴忠文，执行董事。委托诉讼代理人：易兴文，系该公司员工。委托诉讼代理人：冯纪东，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人上海市金山区亭新建筑材料厂（以下简称亭新材料厂）因与上诉人上海亘兴物流有限公司（以下简称亘兴公司）土地租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初7543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。亭新材料厂上诉请求：撤销一审判决第四、五、六项，改判亘兴公司向亭新材料厂支付延迟付款违约金人民币196,560元（以下币种均同，以第一个租赁年度租金162.20万元为基数，自2019年11月16日起，按年利率24%为标准计算至清偿之日，暂计算至2020年5月15日）、违法解除《土地租赁协议书》违约金122.2万元，并要求亘兴公司将租赁土地恢复原状。事实和理由：一审法院事实认定错误，从而导致适用法律错误。亭新材料厂与亘兴公司从未就延长租金支付期限达成一致的变更意见，亘兴公司未按合同约定足额支付租金，应按照租赁协议约定的标准向上诉人支付延迟付款违约金。亭新材料厂已按约交付土地，亘兴公司未按约交付租金且提前解除合同，违反合同约定，亘兴公司应承担由此产生的一切违约责任。亭新材料厂与亘兴公司签订的租赁协议约定的租赁用途为物流与存放货物，一审法院对租赁用途做了扩大解释，认为还应包括在土地上搭建临时建筑，系事实认定错误。在地上搭建临时建筑，不属于合同约定的租赁用途，是否可以搭建临时建筑不影响合同目的的实现。根据合同约定，在履行合同过程中亘兴公司根据使用需求搭建临时建筑或开展其他经营活动的，应由亘兴公司自行办理，亭新材料厂仅有配合义务，但实际情况是亘兴公司没有办理。因搭建临时建筑涉及各项行政审批，由当地行政部门决定，亭新材料厂从未在租赁协议中承诺也从未保证亘兴公司一定可以通过审批。此外，亘兴公司租赁期间，未经亭新材料厂同意在土地上擅自倾倒大量建筑垃圾，现双方租赁协议已解除，但亘兴公司未将建筑垃圾清除。一审法院在认定亘兴公司存在过错的情况下，却未对地上建筑垃圾如何处理作出判定，损害亭新材料厂的合法利益。亘兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第五项；2.改判支持亭新材料厂向亘兴公司返还租金或赔偿租金损失800,000元；3.改判支持亭新材料厂向亘兴公司支付土地平整费367,306元；4.改判支持亭新材料厂向亘兴公司支付水电费10,000元；5.改判支持亭新材料厂向亘兴公司支付律师费70,000元；6.改判支持亭新材料厂向亘兴公司支付以1,647,306元为基数，按照本案一审受理之日起，以银行间同业拆借中心公布的LPR利率计算至实际支付日止的利息损失。事实和理由：第一，一审判决对合同不能履行的过错分配失衡，被上诉人负有全部责任。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，亭新材料厂在合同签订时的租赁标的物不满足法定的适租性，在后期履行过程中一直未能补正适租性缺陷，属于根本性违约。其次，亭新材料厂作为划拨土地的权利人，持有划拨土地时间长达17年，理应知道划拨土地出租需履行划拨转出让手续或经政府有关部门审批同意出租，亭新材料厂未履行相关手续即出租给亘兴公司，主观上属于故意。再次，亭新材料厂经营的砖瓦厂已经停业，荒废多年导致杂草丛生，亭新材料厂不知须履行相关手续又不对涉案土地进行利用不符合商业常理。最后，涉案土地无政府审批文件属于重大瑕疵，理应由出租方承担全部责任，即使亘兴公司签约时未能尽到足够的审慎注意义务存在一定过失，也是基于对亭新材料厂保证条款的信任引起。第二，亭新材料厂应当向亘兴公司返还租金或赔偿亘兴公司的租金损失800,000元。首先，出租方收取租金缺乏法律依据，其使用土地及收取租金的合法性基础不复存在。其次，衡量租金是否应当支付或者支付后的损失赔偿认定情况，应当考虑合同履行的实际情况、标的物情况、当事人之间的过错情况等因素综合权衡。涉案土地虽然交付给亘兴公司，但因存在重大瑕疵、违法出租、涉案土地不具备营业条件，亘兴公司并未开始经营，亦无在合同约定范围内从事经营活动的任何可能性。亘兴公司支付的租金属于损失的范畴。第三，一审法院不予认定土地平整费用79,306元，属于事实认定错误。亘兴公司提供的证据足以形成完整的证据链条，应予依法认定。第四，关于亘兴公司主张的以1,647,306元为基数的利息损失，有合同依据。亘兴公司在2020年4月30日已经依法解除合同，亭新材料厂应按照合同约定返还押金及承担逾期返还的资金利息。双方上诉人皆不同意对方的上诉请求。亭新材料厂的一审诉讼请求：1.判令亭新材料厂与亘兴公司签订的《土地租赁协议书》于2020年4月30日解除；2.判令亘兴公司向亭新材料厂支付2020年4月16日至2020年4月30日期间租金66,657.60元(按日租金4,443.84元计算15天)；3.判令亘兴公司向亭新材料厂支付延迟付款违约金,以第一个租赁年度租金1,622,000元为基数,自2019年11月16日起,按年利率24%为标准计算至清偿之日；4.判令亘兴公司向亭新材料厂支付违法解除《土地租赁协议书》的违约金1,222,000元；5.判令亘兴公司将租赁土地恢复原状;6.判令亘兴公司向亭新材料厂支付租赁期间产生的水、电费用6,694元。亘兴公司的一审反诉诉讼请求：1.判令亭新材料厂返还亘兴公司押金400,000元；2.判令亭新材料厂返还亘兴公司租金800,000元；3.判令亭新材料厂承担土地平整损失费367,306元；4.判令亭新材料厂返还亘兴公司支付的水电费10,000元；5.判令亭新材料厂支付亘兴公司律师费70,000元；6.判令亭新材料厂向亘兴公司支付以1,287,306元为基数，自本案受理之日起，按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际支付日止的利息损失。一审法院认定事实：亭新材料厂系个人独资企业，汪新光为投资人。2003年，汪新光通过拍卖取得包含涉案土地在内的上海市金山区XX镇XX村XX组集体资产。2004年7月1日登记的权利人为亭新材料厂的《上海市房地产权证》记载涉案土地的使用权来源为划拨，用途为工业，总面积27,033平方米。2019年8月16日，亭新材料厂与亘兴公司签订《土地租赁协议书》，协议第一条约定亭新材料厂将涉案土地按现状整体出租给亘兴公司做物流与存放货物之用，面积27,033平方米（40.55亩）。亭新材料厂保证租赁地一切合法，无抵押等其他任何瑕疵和纠纷，否则应承担一切法律和经济责任。协议第二条约定租赁期限自2019年10月16日起至2029年10月15日止，共10年。协议第三条约定合同有效期内，前三年按照每年40,000元/亩，于每个租赁年度第一个月内付清。合同生效后，亘兴公司于5个工作日内以银行转账的方式支付亭新材料厂3个月租金作为押金，在亘兴公司无违约和侵权的情况下，亭新材料厂于双方租赁关系终止后的一个星期内返还给亘兴公司。协议第四条约定亭新材料厂确保涉案土地合法、完整，水、电设施完整。亭新材料厂在租赁期内确保亘兴公司根据本协议约定占有、使用涉案土地，另地上附着三层独立房屋、148千瓦/时变压器，均免费给亘兴公司使用。水、电等费用亘兴公司自理，且应按时缴纳。协议第五条约定，合同有效期内，亘兴公司不得擅自解除合同。亘兴公司提前解除的，应提前6个月告知亭新材料厂，并征得亭新材料厂同意，否则应支付亭新材料厂违约金，违约金金额为上年度整年租金（违约金总额中包含已支付剩余租金和押金）。协议第六条约定，亘兴公司逾期支付租金的，从逾期之日起，按照每日千分之五的年租金支付违约金，逾期满30天的，亭新材料厂有权收回土地，押金不予退还。合同到期后，亘兴公司不再续租的，应将涉案土地新增的附着物去除，并恢复土地原状，经亭新材料厂验收合格后办理交接手续。2020年4月16日，亭新材料厂向亘兴公司寄送《告知函》，催讨亘兴公司未足额支付的租金822,000元，否则亭新材料厂将采取法律措施追究亘兴公司的责任。2020年4月20日，亘兴公司向亭新材料厂寄送《重大信息披露通知函》，要求亭新材料厂提供相关法律、法规规定的批准手续。2020年4月29日，亘兴公司向亭新材料厂寄送《解除合同通知函》，内容为：亘兴公司于2020年4月21日向亭新材料厂邮寄重大信息披露通知函，要求亭新材料厂于收到该函5日内提供涉案土地出租的相关部分的审批文件，截止2020年4月29日，亭新材料厂未向亘兴公司提供相关政府审批文件，故亘兴公司函告解除双方于2019年8月16日签署的《土地租赁协议书》。亭新材料厂于2020年4月30日收到该通知函并收到大门钥匙2把。一审法院另查明，2019年10月30日，亘兴公司委托诉讼代理人易兴文XX厂法定代表人汪新光微信聊天记录中提到已经支付800,000元租金，剩余800,000元租金6个月左右会支付。2019年11月11日，亭新材料厂申请涉案土地场地整平，填渣土给予批准，上海市XX管理所于2019年12月16日在该证明上盖章，并要求按渣土运行操作流程规范办理相关手续。2019年12月17日，亭新材料厂开具证明，因涉案土地地势较低经常有积水现象，需向该地块填几十车土方及建筑垃圾，时间20天左右。2020年3月9日起，亘兴公司委托诉讼代理人易兴文XX厂法定代表人汪新光就浇混凝土进行微信沟通，亘兴公司咨询了相关部门都说不能办物流，认为被欺骗。一审法院再查明，2019年10月17日，亘兴公司支付亭新材料厂押金400,000元。2019年10月30日，亘兴公司支付亭新材料厂租金800,000元。2020年1月15日，亘兴公司支付亭新材料厂电费5,000元。2020年2月28日，亘兴公司支付亭新材料厂电费5,000元。2019年10月至2020年4月期间亭新材料厂已实际支付电费为14,036.43元，水费为571.98元。一审法院又查明，上海市A局指南（2016版）中未对亭林镇的存量工业用地做限制发展的布局，上海市A局指南（2019版）（以下简称2019版布局指南，发布时间为2019年9月20日）中对亭林镇产业布局中将仓储物流项目列入限制发展产业。一审庭审中，亭新材料厂认可亘兴公司提供的承租照片为出租时现状。一审庭审中，亘兴公司提供《建筑工程承包合同》（承包人为上海XX有限公司，代理人为李彬，合同约定工程承包方式为包工包料、工程款分五次支付，第一次，进场后7天内支付50,000元，第二次场地平整后支付100,000元，第三次水泥地面完工后支付200,000元，第四次整体场地竣工验收后付总工程款50%，最后一次工程完工一年后没有质量问题付清余款。）及李某的收条、转账凭证证明支出第一期平整费用88,000元。亘兴公司提供其与上海XX中心签订的《场地平整及围墙施工承包合同》（工程项目为涉案土地场地整平填建筑垃圾，路旁打围墙，施工时间为签订合同后15天，包工包料，总价200,000元）及收条、转账凭证证明第二期平整费用200,000元。亘兴公司提供送货单、王某证明、李某证明、转账凭证证明支出第三期平整费用45,000元。亘兴公司提供程健2019年12月18日的证明、2020年5月22日的证明及转账凭证证明支出电信移杆费用20,000元及管理人工费14,306元。亘兴公司提供律师费合同、发票及付款清单证明支出律师费70,000元。一审审理中，一审法院赴上海市B局了解涉案土地的规划及用途情况并制作工作记录、获取相关图纸，询问该单位主任及规划管理科科长相关问题，其答复曰：“1908号土地系C6-7地块，用地性质代码M1（一类工业用地）。划拨用地用于出租需经所属地块园区及经济委员会审批，未经审批不得出租，承租人无法取得此后的施工许可。且拍卖取得的划拨用地需履行划拨转出让的变更手续才能出租，即便搭建地上临时建筑也需进行审批。”一审法院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》系行政法规，该暂行条例四十五条虽规定“经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押”，但该条款并未明确规定违反该法规将导致合同无效的后果，且涉案土地出租并未损害国家利益和社会公共利益，故暂行条例的上述规定当属管理性规定而非效力性强制性规定，故亭新材料厂与亘兴公司于2019年8月16日签订《土地租赁协议书》是依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。现亭新材料厂要求判令其与亘兴公司签订的《土地租赁协议书》于2020年4月30日解除，亘兴公司亦同意于该日解除，一审法院依法认定双方之间的《土地租赁协议书》于2020年4月30日解除。根据查明的事实，亘兴公司承租涉案土地的目的为物流及存放货物之用，而涉案土地出租时为一片荒地，进行平整及搭建临时建筑实为必须。现涉案土地性质为划拨，根据土地性质，未经划拨转出让手续无法通过地上临时建筑的审批手续，故本案合同目的无法实现。本案中，亭新材料厂作为出租人，理应对涉案土地的性质充分了解，并保证涉案土地适于合同约定的使用、收益目的。亘兴公司作为承租人，且租赁面积巨大，理应在承租时赴相关部门了解为实现合同目的需办理相关手续必备的材料及涉案土地是否符合其租赁目的。现因涉案土地性质，合同无法继续履行，双方均存在过错，且过错相当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。针对亭新材料厂本诉部分，一审法院认为，1.亘兴公司于2020年4月30日将涉案土地实际归还亭新材料厂，归还之前的租金应支付亭新材料厂，庭审中亭新材料厂同意亘兴公司已付租金可折抵至2020年4月15日，故亘兴公司尚应支付亭新材料厂租金66,657.6元。2.关于逾期付款违约金，从双方的微信聊天记录中显示，从2019年10月30日亘兴公司跟亭新材料厂微信提出变更租金付款期限至2020年3月亘兴公司跟亭新材料厂沟通浇混凝土前，亭新材料厂未提出异议也未向被告主张过租金，故一审法院认定亭新材料厂已同意亘兴公司变更租金的支付期限，亘兴公司不存在逾期付款的行为，该项诉请一审法院不予支持。3.关于违法解除违约金，已于前述亘兴公司不构成违法解除，该项诉请一审法院不予支持。4.关于恢复原状，亘兴公司的平整行为系为履行合同目的而对涉案土地进行的添附，从亘兴公司提供的两份证明显示，亭新材料厂对亘兴公司平整行为知晓并同意，且双方虽约定租期届满不续租时亘兴公司需将土地恢复原状，但介于涉案合同目的无法实现已提前解除合同，双方对此均存在过错，故对于该项诉请一审法院不予支持。5.关于水电费，亘兴公司占用期间的水电费系实际产生的费用，亘兴公司应支付费用为：电费14,036.43元+水费571.98元-已垫付10,000元=4,608.41元。针对亘兴公司的反诉部分，一审法院认为，1.关于押金，双方合同已解除，押金应予退还。2.关于土地平整费用及分担。亘兴公司为了迎合经营之需在涉案土地上进行添附，且合同解除后该添附无法拆除，其损失应由过错方承担。本案合同解除中双方过错相当，一审法院酌定土地平整费用双方各半分担。其中金额认定方面，亘兴公司提供《建筑工程承包合同》及收条、《场地平整及围墙施工承包合同》及收条、相应银行流水，可证明土地平整费用，一审法院认为对此予以确认。送货单及李某证明、王某证明因于《场地平整及围墙施工承包合同》约定的包工包料、施工期限存在重合，一审法院不予确认。电信移杆费用及劳务费证明无其他证据佐证，一审法院不予确认。故，土地平整总金额认定为288,000元，根据双方责任，亭新材料厂应支付亘兴公司土地平整费144,000元。3.关于律师费，无合同和法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后于2020年11月5日作出判决如下：一、确认亭新材料厂与亘兴公司于2019年8月16日签订的《土地租赁协议书》于2020年4月30日解除；二、亘兴公司于判决生效之日起十日内支付亭新材料厂2020年4月16日至2020年4月30日租金66,657.6元；三、亘兴公司于判决生效之日起十日内支付亭新材料厂水电费4,608.41元；四、亭新材料厂于判决生效之日起十日内返还亘兴公司押金400,000元；五、亭新材料厂于判决生效之日起十日内支付亘兴公司土地平整损失费144,000元；六、驳回亭新材料厂、亘兴公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,270元，财产保全费5,000元，由亭新材料厂负担22,070元，亘兴公司负担1,200元。反诉案件受理费减半收取9,813元，由亭新材料厂负担3,250元，亘兴公司负担6,563元。二审中，亭新材料厂向本院补充提交证据材料如下：1.亭新材料厂于一审后拍摄的涉案土地现场全景视频一份；2.涉案土地现场视频10份及照片5张。证明亘兴公司在涉案土地上倾倒大量建筑垃圾，场地内地坪高度被填高一米左右。亘兴公司质证认为，对证据的真实性不持异议，但证据1反映涉案土地的四周现状，并未反映涉案土地的全貌。证据2实际上予以证明亘兴公司对涉案土地进行平整、填埋有27,000立方左右，但根据亘兴公司一审提交的该公司接收土地时的现状，涉案土地原先有一块高达10米左右的土堆，约有15,000立方，故亘兴公司实际填入涉案土地大约12,000立方，故即使要求亘兴公司承担恢复原状，也只应该对12,000立方承担恢复原状的责任。亘兴公司向本院补充提交证据材料：2021年2月2日在涉案土地拍摄的10张现场照片，证明亭新材料厂在亘兴公司平整的基础上又做了填土和平整。亭新材料厂质证认为，双方提供的照片反映的土地现状是一样的，涉案土地上呈现的石头块、泥土等都是亘兴公司堆砌的。在涉案土地出租给亘兴公司时土地硬化得已完全可以使用，且现场没有堆积垃圾。本院认为，亭新材料厂和亘兴公司补充提交的上述证据材料，相对方对于证据的真实性均不持异议，故本院对于该证据的真实性均予以确认。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点在于租赁合同解除的责任归属。根据本案所查明的事实，上诉人亘兴公司向上诉人亭新材料厂承租涉案土地系用作物流及存放货物使用，而涉案土地交付时系荒地，故亘兴公司在取得土地后必然先进行土地平整、搭建相应临时建筑等相关建设。而涉案土地系亭新材料厂通过拍卖取得的划拨性质的工业用地。根据规定，通过拍卖取得的划拨用地需办理划拨转出让的变更手续后才能对外出租。现因涉案土地未办理划拨转出让的变更手续，致使亘兴公司无法通过地上临时建筑的审批手续，亘兴公司无法实现其合同目的，双方一致同意解除合同。鉴于亭新材料厂作为拍卖取得涉案土地的权利人理应对于出租土地所需办理的相关转性手续予以明知；而亘兴公司作为承租人，在明确知晓涉案土地性质为划拨、且租赁面积巨大的情况下，理应对租赁标的物是否符合其租赁目的进行必要的审查。现租赁合同无法继续履行，一审认定双方均具有过错且责任相当，并无不当，本院予以认同。亭新材料厂关于搭建临时建筑不属于合同约定的租赁用途，不影响合同目的实现的上诉意见，与事实不符，本院不予采纳。亘兴公司关于亭新材料厂应承担合同解除的全部责任的上诉意见，本院亦不予采纳。关于租赁合同解除后果处理的各项争议。一、关于欠付租金的支付及返还之争议。鉴于亘兴公司于2020年4月30日向亭新材料厂返还了土地，故亘兴公司理应向亭新材料厂支付截止于2020年4月30日其实际占用土地期间的租金。一审依据亘兴公司已付租金的数额，认定亘兴公司尚应向亭新材料厂支付剩余租金66,657.6元，并无不当。亘兴公司上诉要求返还全部已付租金及相应利息，于法无据，本院不予支持。亭新材料厂主张的逾期付款之违约金。虽然亘兴公司未按合同约定在第一个租赁年度第一个月内付清当年的全部租金，但根据双方当时微信往来记录，亘兴公司向亭新材料厂明确提出剩余80万元租金支付期限延至2020年3月。虽然亭新材料厂对此未明确予以回复，但亦未就此提出异议；且在2020年3月前，亭新材料厂亦未就此进行过催讨；再结合之后亭新材料厂还一直在配合亘兴公司办理场地平整、填埋土方及建筑垃圾等相关的审批手续。因此，一审认定双方变更了租金支付期限，本院予以认同。亭新材料厂要求亘兴公司支付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。二、亭新材料厂主张的解约赔偿金及没收押金。鉴于租赁合同解除的责任归属于双方且责任相当，故亭新材料厂要求亘兴公司承担解除合同的违约金并没收押金，一审对此未予支持，当属正确。三、关于恢复原状及土地平整损失的负担。涉案土地系长期未使用之荒地，亘兴公司为用作物流及存放货物，有必要对土地进行一定的平整，且根据已查明的事实，亭新材料厂亦配合亘兴公司办理了场地平整的审批手续，从亭新材料厂出具的证明显示，涉案土地确实存在需要填埋土方及建筑垃圾以改善因地势较低而产生的积水现象。因此，亘兴公司对场地进行平整系履行合同之正当行为，现合同解除，系双方过错所致，故亭新材料厂要求亘兴公司恢复土地原状，本院不予支持。因合同解除，亘兴公司无法继续使用涉案土地，其确实存在平整土地的费用损失。一审法院依据合同解除的责任归属，认定由亭新材料厂分担相应的土地平整费用之损失，于法有据。至于平整费用损失之数额，一审法院依据在案证据进行分析认定，本院亦予以认同。四、关于水电费和律师费。亘兴公司上诉主张亭新材料厂返还其多支付的水电费系基于亘兴公司无需承担变压固定电费为前提，但该主张与双方合同约定不符，本院不予采纳。一审基于亘兴公司占有涉案土地期间实际产生的水电费作为支付依据，本院予以认同。至于亘兴公司主张的律师费，因无合同及法律依据，一审法院对此未予以支持，当属正确。综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人亭新材料厂及上诉人亘兴公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币37,896元，由上诉人上海市金山区亭新建筑材料厂负担18,270元，由上诉人上海亘兴物流有限公司负担19,626元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二一年三月三十一日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……