浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初10841号 原告：孙佳节，男，1964年2月2日出生，汉族，住所余姚市。 委托诉讼代理人：佘朵朵,浙江阳明律师事务所律师。 被告：龚幼飞，女，1963年4月25日出生，汉族，住所慈溪市。 委托诉讼代理人：潘杰（与被告龚幼飞系母子关系），男，1987年3月2日出生，汉族，住所慈溪市。 被告：潘杰，男，1987年3月2日出生，汉族，住所慈溪市。 第三人：中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地：杭州市延安路528号11、12层，统一社会信用代码：91330000717611474R。 负责人：屠遵明，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：陈璐，浙江红邦律师事务所律师。 原告孙佳节与被告龚幼飞、潘杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序于2020年12月18日、12月30日公开开庭进行了审理，原告孙佳节的委托诉讼代理人佘朵朵与被告潘杰到庭参加诉讼。审理过程中，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达资产公司）作为有独立请求权的第三人参加诉讼。2021年1月11日，本案依法转为普通程序。2021年2月2日，本案再次公开开庭进行了审理，原告孙佳节的委托诉讼代理人佘朵朵与被告潘杰及第三人信达资产公司的委托诉讼代理人陈璐到庭参加诉讼。审理过程中，本院根据原告孙佳节的申请，依法裁定在84万元范围内冻结被告龚幼飞、潘杰银行账户内的存款。本案现已审理终结。 原告孙佳节向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方之间签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告立即腾空位于慈溪市××街道××号楼××路××号的房屋；3.依法判令被告支付原告2016年7月15日至2018年7月14日的租金39万元，并按年租金20万元标准支付自2018年7月15日至实际腾退之日的占有使用费；4.依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定：由原告将位于慈溪市××街道××号楼××路××号的房屋（建筑面积189.95平方米）出租给被告。租赁期为2015年7月15日至2018年7月14日，共计3年。关于租金，第1年的年租金18万元，第2年为19万元，第3年为20万元，被告如未按约支付租金，原告有权终止合同，但被告必须付清拖欠的房租费、水电费、物业费等所有费用，并赔偿经济损失。合同签订后原告交付上述涉案房屋给被告使用。但被告仅将房屋租金支付至2016年7月14日，此后的租金被告一直未支付给原告。租赁到期后至今被告仍旧在使用上述涉案房屋，并未腾空搬出。综上所述，原告为保护自身的合法权益，特根据《合同法》之相关规定向法院提起诉讼，望法院依法支持原告的诉讼请求。 被告龚幼飞、潘杰答辩称：1.案涉房屋租赁，是原告与被告龚幼飞之间签订的《房屋租赁合同》，合同中明确记载着“承租人（乙方）：龚幼飞”，由此可见：案涉房屋租赁的合同相对人是原告与被告龚幼飞两人之间。被告潘杰并非是承租人，因此案涉房屋租赁纠纷与被告潘杰无关，原告将被告潘杰列为本案被告之一是错误的。2.《房屋租赁合同》系原告提供和打印的，原告打印出来的龚幼飞的电话号码虽系被告潘杰的号码，但被告龚幼飞留被告潘杰的手机号码为联系号码的原因是因为被告龚幼飞日常忙于经营，没有闲暇时间，为此才让被告潘杰作为自己的联系人，因此，被告潘杰不是本案的适格被告。更何况，《房屋租赁合同》上落款处的“潘杰”两字并非被告潘杰本人书写。再退步而言，即便是被告潘杰本人书写，也只能是被告潘杰对该号码系自己号码的认可，而并非等同被告潘杰认可自己是房屋承租人。按照原告的逻辑，凭借合同上的联系人名字或凭一个联系号码就断定此人应该承担相应责任的观点是错误的，而且缺乏法律依据。假设原告的观点成立，那么企业的业务员以企业名义替企业签订了合同，并留下自己的联系号码和名字，岂不是该业务员就要以自己个人名义与企业共同承担民事责任？但事实上，业务员个人是不需要与企业共同承担责任的，因为业务员签订合同的行为仅仅是履行工作中的职务行为，业务员以企业名义签订合同的后果是由企业承担的。所以，原告的观点及其可笑，原告将被告潘杰列为本案被告之一纯属恶意诉讼，请人民法院不予准许。被告潘杰并没有与原告签订过房屋租赁合同，与原告签订《房屋租赁合同》的承租人是被告龚幼飞，租赁房屋的实际使用人也是被告龚幼飞，在租赁房屋内经营服装生意的亦是被告龚幼飞，因此，请人民法院驳回原告对被告潘杰的起诉。3.《房屋租赁合同》第一条记载：“乙方（龚幼飞）租赁后从事服装事业”。被告龚幼飞在2015年7月15日与原告签订房屋租赁合同后，即在该租赁房屋内于同年7月23日向工商部门注册成立了“慈溪市浒山胤弘服装店”，经营者系被告龚幼飞，负责人也是被告龚幼飞，被告潘杰仅仅是被告龚幼飞诸多学徒中的一员而已，因此本房屋租赁与被告潘杰是毫无关系的。4.被告并非是故意拖欠房租，而是事出有因。案涉的租赁房屋在2016年被余姚市人民法院查封，并启动了拍卖程序，余姚市人民法院执行局的徐法官和对案涉房屋享有抵押优先清偿权的工商银行的工作人员曾一起到被告租赁的房屋内当面商谈案涉房屋的评估、拍卖等事宜，还多次电话联系，并明确告知被告龚幼飞不要直接向原告支付房租，避免原告私自收取房租后转移和隐藏资金，导致执行困难。同时，余姚市人民法院执行局的徐法官要求被告龚幼飞向余姚市人民法院缴纳5万元保证金让被告龚幼飞继续租赁，直到租赁房屋拍卖成交了再腾房。为此，被告龚幼飞根据余姚市人民法院的决定向余姚市人民法院缴纳了5万元保证金，故而才没有向原告缴纳房租。2020年12月17日，信达资产公司委托宁波红邦律师事务所的陈璐律师来店里当面交涉明确店铺将于明年重新拍卖，资产所有权归属信达资产公司，不需要向原告支付房租。纵观事实，被告并非是故意向原告拖欠房租。5.被告认为，原告现在要求被告直接向其支付房租是不妥的，应当先征得余姚市人民法院的同意，并由余姚市人民法院向被告退还5万元保证金后，被告才能支付房租，被告需要考虑未经余姚市人民法院的同意私下将房租支付给原告的风险和后果。6.原告要求被告立即腾空房屋是不合理的。腾房需要一定的时间，而且被告需要找到合适的房子才能腾房，原告应做到人性化，而且我国《合同法》也规定腾房应给与合理的时间。7.案涉的《房屋租赁合同》是2015年7月15日签订的，根据当时的市场和大气候才约定了每年的房租金额，但是，因近几年的服装实体店快速被网上购物排挤和打压，生意日益下滑。另外，2020年受到新冠肺炎疫情的影响，关门停业数月，生意更为惨淡，为此国务院等各级部门发文要减免房租。因此，原告要求按照之前约定的年租金支付占有使用费是不合理的。此外，原告申请财产保全，法院冻结了被告潘杰名下的银行存款，不但损害了被告潘杰的声誉和信誉，留下了不良记录，更是侵犯了被告潘杰的合法权益，故请人民法院立即解封被告潘杰的银行账户，被告潘杰保留要求原告陪产经济损失的名誉损失的权利。 第三人信达资产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认第三人对原告和被告龚幼飞、潘杰就争议的位于慈溪市××街道××号楼××号（房屋权证号：慈房权证2006字第0××8号）的案涉房屋租金及占有使用费享有优先受偿权；2.请求判决被告龚幼飞、潘杰立即腾退案涉房屋。事实和理由：原告孙佳节与被告龚幼飞、潘杰房屋租赁合同纠纷一案，法院已受理，其中位于慈溪市××街道××号楼××号的案涉房屋，第三人对该房屋享有抵押权。中国工商银行股份有限公司余姚分行（原中国工商银行股份有限公司余姚支行）根据余姚市人民法院（2015）甬余商初字第1091号民事判决书向余姚市人民法院申请强制执行，执行案号为（2015）甬余执民字第4292号，要求对案涉房屋进行评估、拍卖，并对价款优先受偿。执行立案后，余姚市人民法院即对案涉房屋进行了查封。中国工商银行股份有限公司余姚分行将（2015）甬余商初字第1091号民事判决书确定的权利经多手转让，最后转让给了第三人。经第三人申请，余姚市人民法院于2020年11月5日作出（2020）浙0281执异212号执行裁定书，将（2015）甬余执民字第4292号强制执行案件的申请执行人变更为第三人，即第三人对位于慈溪市××街道××号楼××号房屋享有抵押权。根据《中华人民共和国担保法》第四十七条规定，债务履行期限届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。因涉案房屋业已查封，故第三人作为抵押权人可以就抵押物产生的法定孳息主张权利。因此，第三人就原告和被告龚幼飞、潘杰就争议的位于慈溪市××街道××号楼××号（房屋权证号：慈房权证2006字第0××8号）的案涉房屋租金及占有使用费享有优先受偿权。 原告孙佳节答辩称：认可第三人信达资产公司享有优先受偿权。 被告龚幼飞、潘杰答辩称：租金会支付的，因为当时不知道支付给谁，现在由法院来认定支付给谁，租金希望能够协商。 经审理查明，2015年7月15日，原告孙佳节（甲方）与被告龚幼飞（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于慈溪市××街道××号楼××店面（权证号：慈房权证2006字第0××8号）出租给乙方从事服装事业；租期自2015年7月15日至2018年7月14日；第一年租金18万元，第二年租金19万元，第三年租金20万元；租金每年结算一次，首次在签订合同时支付，下年度房租须在本年度终了前二个月内支付，依次类推；若乙方不定期支付房租，甲方有权终止合同，乙方必须付清拖欠的房租费、水电费等所有费用，并赔偿一定的经济损失；合同并对其他权利义务作了约定。签约后，原告孙佳节交付了房屋，被告龚幼飞仅支付了第一年租金18万元。合同约定的租期届满，被告龚幼飞继续使用，原告孙佳节未提出异议。 另查明，2010年孙佳节等人与工商银行余姚支行签订《最高额抵押合同》，并将涉案不动产在内的相关不动产设定抵押登记。2014年余姚市成龙工程物资有限公司向工商银行余姚支行借款，该借款由上述《最高额抵押合同》提供担保。该金融借款合同纠纷由余姚市人民法院于2015年作出判决，若余姚市成龙工程物资有限公司未按判决履行债务，则工商银行余姚支行有权对孙佳节提供的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。案涉不动产于2015年7月9日被余姚市人民法院查封，目前仍处于查封状态。判决生效后，工商银行余姚支行向余姚市人民法院申请执行。2020年11月，该院作出执行裁定，认为工商银行余姚支行的债权通过一系列转让，最终转让给了信达资产公司，故裁定变更信达资产公司为申请执行人。 本院认为，担保法第四十七条第一款规定，债务履行期限届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。本案中，案涉不动产作为抵押物因原告不履行到期债务被余姚市人民法院依法查封，查封行为应与扣押行为作同等理解，故抵押权人即工商银行余姚支行有权自查封之日即2015年7月9日起收取该房屋的租金。执行过程中，信达资产公司已经取代工商银行余姚支行成为申请执行人，信达资产公司有权收取租金。故被告龚幼飞尚未支付的自2016年7月15日起的租金及占有使用费应向第三人信达资产公司履行。原告与被告龚幼飞对租赁期限届满后继续使用房屋的租金未作约定，故可参考租赁期限届满前一年的租金。 合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《房屋租赁合同》约定租期届满后，被告龚幼飞继续使用租赁物，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告可以随时解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。民法典第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，原告直接以提起诉讼方式依法主张解除合同，合同自起诉状副本送达被告龚幼飞时即2020年11月10日解除。合同解除后，被告龚幼飞应及时腾退房屋。 关于被告潘杰是否是承租人的问题。《房屋租赁合同》明确载明承租方为被告龚幼飞，被告潘杰的名字仅出现在联系方式旁。对此，被告龚幼飞、潘杰解释因被告龚幼飞日常忙于经营，没有闲暇时间，故让儿子被告潘杰作为联系人，原告手下的工作人员在合同上打印了被告潘杰的手机号码，并写上了被告潘杰的名字。为此被告潘杰提供了其平时书写的笔迹样本，经初步审查，确与合同上被告潘杰的名字笔迹不同。在被告对合同上为何出现被告潘杰的名字作了合理说明，且提供了其平时书写的笔迹样本进行对比后，合同上的联系方式旁出现被告潘杰的名字尚不足以认定被告潘杰成为承租人，第三人信达资产公司主张被告潘杰为承租人，缺乏事实依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定，判决如下： 一、原告孙佳节与被告龚幼飞签订的《房屋租赁合同》于2020年11月10日解除； 二、被告龚幼飞应于本判决生效之日起三十日内腾退其承租的位于慈溪市××街道××号楼××室房屋； 三、被告龚幼飞应于本判决生效之日起七日内向第三人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司支付2016年7月15日至2018年7月14日的租金390000元，2018年7月15日至2020年11月10日的租金及2020年11月11日至实际腾退日的占有使用费按年租金200000元标准计算； 四、驳回原告孙佳节的其余诉讼请求； 五、驳回第三人中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26038元，由原告孙佳节负担13019元，由被告龚幼飞负担13019元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  徐 升 二〇二一年三月十八日 法官助理  胡倩南 代书记员  杨芳芳 12-