广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初290号原告（被反诉人）：李某，女，1994年2月8日出生，汉族，住广东省阳春市，公民身份号码441××××××××××××。委托诉讼代理人：温彦，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡佳峻，广东诺臣律师事务所实习律师。被告（反诉人）：佛山市三水盈盛房地产发展有限公司，住所地广东省佛山市三水区××××××××××××××××××××××（住所申报），统一社会信用代码914××××××××××××。法定代表人：彭某，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙某，该公司员工。原告李某与被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司（以下简称盈盛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。在审理过程中，盈盛公司提出反诉请求，本院经审查决定将本诉与反诉合并审理。开庭时，原告李某及其委托诉讼代理人温彦，被告盈盛公司的委托诉讼代理人孙某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付2020年8月30日签订的《恒大梓林花园商品房认购书（佛山恒大郦湖城）》原件；2.判令被告向原告退回原告所支付的款项63163元（其中定金20000元、房款43163元）；3.被告向原告双倍赔偿定金20000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告增加一项诉讼请求：判令解除《恒大梓林花园商品房认购书（佛山恒大郦湖城）》，解除时间为2020年10月22日。事实与理由：2020年8月29日，原告及原告男朋友案外人许某前往佛山恒大郦湖城销售中心拟购置房屋，由被告工作人员肖某、王某负责接待，并根据原告的实际情况为原告策划购房贷款方案。原告向被告工作人员明确表示，其可支配的现金较少，如果首付过高或者是贷款方案实在无法承担的话是不会购买房屋的，因此，肖某及王某告知原告可以用首付贷的方式支付首期款，并承诺首付贷的利息仅3厘，贷款本金可达10万元，且能马上办理，完全足以支付购房款项。原告基于对被告的高度信赖，在时间紧迫的情况下，当场签订了初稿手写版的《恒大梓林花园商品房认购书》，并支付了定金20000元。同时，双方确认明天即2020年8月30日再签订正式的打印版《恒大梓林花园商品房认购书》（以下简称《认购书》）。2020年8月30日，原告委托肖树漫代为签订《认购书》，约定原告认购恒大梓林花园（佛山恒大郦湖城）楼盘，总价为767908元，其中首付款的支付方式为：认购5天内付首期款43163元（不含定金），2020年10月30日付首期款的47372元，2020年11月30日再付剩余首期款47373元后签署商品房买卖合同等。2020年8月30日签订的《认购书》的内容在原告及被告工作人员的沟通交流微信群上已进行了确认。后在被告的催促下，原告于2020年9月3日按约定支付了首期款43163元，按被告指引及要求办理相关个人征信、银行流水、贷款等事宜时，发现此前被告所设计的贷款计划与实际贷款完全不符，导致原告根本无法按此前被告为原告专门策划的贷款方式支付款项。在原告努力筹款之时，被告未对其错误指引而造成原告损失进行相应补救措施外，还违反认购书的约定，多次在微信及电话中明确表示9月30日前原告若未能向被告交付剩余首期款项94745元的，被告即拒绝继续履行合同义务。2020年9月30日，被告明确表示与原告解除协议，向原告出具“挞定函”，原告无法继续购买所认购的房屋。原告已委托广东诺臣律师事务所向被告出具《律师函》要求解除《认购书》，并要求被告向原告退还所付款项63163元，被告赔偿双倍定金20000元。同时，被告拒绝向原告交还《认购书》原件。原告认为根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告拒绝将房屋出售给原告的行为构成违约，原告作为守约方有权解除与被告所签订的《认购书》，同时根据第九十七条、第一百一十五条的规定，原告有权要求被告退还原告所付款项，并向原告双倍赔偿定金。因此，为维护原告自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。盈盛公司答辩并反诉称：1.不同意原告要求交付认购书原件的诉讼请求，因为原告要求退还已支付的房款，在解除双方签订的认购书的情况下，原告无需再取得认购书原件；2.不同意原告第二项诉讼请求，答辩人要求扣减20000元后退还剩余购房款43163元；3.不同意原告的第三项诉讼请求，答辩人在履行认购事实，不存在违约行为，不应当承担违约责任。被告与原告于2020年8月30日签订《恒大梓林花园认购书（恒大郦湖城）》，约定原告以767908元的价格购买被告开发的恒大梓林花园（恒大郦湖城）商品房，付款方式为按揭付款。现原告无正当理由单方要求终止双方签订的《恒大梓林花园认购书（恒大郦湖城）》，被告有权按照认购书第七条约定扣除定金20000元作为违约金赔偿被告损失，且有权直接在原告已付房款中扣除该违约金。综上，因原告向法院提起诉讼要求解除双方签订的《恒大梓林花园认购书（恒大郦湖城）》，现被告为维护自身的合法权益，故提起反诉，请求法院判令：1.被反诉人承担违约责任，按照《恒大梓林花园认购书（恒大郦湖城）》扣除定金20000元作为违约金；2.被反诉人承担本案诉讼费。在诉讼中，反诉人盈盛公司增加诉讼请求：解除双方签订的《恒大梓林花园认购书（恒大郦湖城）》，解除时间为2021年2月3日。对盈盛公司的反诉，李佩珊辩称：原告是守约方，被告是违约方，不将房屋卖给原告视为违约，被告应当退还原告已经支付的款项并双倍支付定金。原告李某在诉讼中举证如下：1.恒大梓林花园商品认购书（恒大郦湖城）一份，证明原告与被告签订了商品房认购书，约定原告的首付款时间及相关违约责任。2.现场贷款方案一份，证明该方案于2020年8月29日晚由被告工作人员现场手写。3.首付贷贷款情况一份，证明被告2020年8月29日向原告设计的贷款方案为首付贷可以贷100000元，月利息3%，原告认为该方案符合其经济水平。但实际上经过与被告工作人员介绍的贷款人员吴经理了解后发现首付贷款方案与被告上述所设计的完全不同，被告误导原告有能力进行贷款购买房屋。4.微信聊天记录一组，证明原告系守约方，被告违反约定，明确表示解除与原告的协议。其中肖某于2020年9月8日11:41分陈述“能不能作出点优惠补偿”，被告工作人员承认其做的贷款情况不符合实际情况；2020年9月21日16:46陈述“要解除合同另行处置房屋”，被告工作人员明确解除合同，构成违约。5.定金及首期款支付记录，证明原告按约定支付有关款项。6.律师函与相关投递记录，证明原告向被告主张解除合同，并要求被告退还所付款项，赔偿双倍定金。被告盈盛公司在诉讼中没有提供证据。本院组织当事人对上述证据进行交换和质证。经审查，对双方当事人无争议的证据，即证据1和5，本院予以确认并在卷佐证。对证据2和3，均没有原、被告双方签字确认，且被告不予认可，故本院不予采信。对证据4，微信聊天记录反映内容与本案有关联，被告虽提出异议，但未能提供反证，本院对该证据予以采信。对证据6，被告对其真实性无异议，内容与本案有关，本院予以采信。根据本院采信的证据和结合当事人的陈述，本院确认如下事实：2020年8月29日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《恒大梓林花园商品房认购书（佛山恒大郦湖城）》，约定原告认购被告开发的恒大梓林花园（佛山恒大郦湖城）楼盘，该商品房建筑面积共95.10平方米，总金额为767908元。乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金。乙方选择按揭付款方式：乙方须于2020年9月3日支付首期房款137908元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款61万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年9月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。认购书还约定：乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。同日，原告向被告支付购房定金20000元。2020年8月30日，原告（乙方）委托案外人肖树漫作为代表与被告（甲方）重新签订《恒大梓林花园商品房认购书（佛山恒大郦湖城）》，对首期款的付款方式作出变更：认购5天内付首期款的40%即43163元（不含定金），2020年10月30日付首期款的30%即47372元，2020年11月30日再付首期款的30%即47373元，按时交齐所有首期款157908元后签署商品房买卖合同，乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。其他约定与2020年8月29日签订的认购书一致。同日，原告向被告支付购房款43163元。原告提供的微信群聊记录反映原告及其男朋友许某与“肖某”、“王某”、“邓某”就案涉房屋首期款的支付进行沟通和催告的情况。其中，2020年9月15日许某提及“阿漫，我这边有些变故，经济出了点问题，麻烦你帮我房子放出去，麻烦你了”、“手续走一下，目前买不了”，2020年9月21日和29日“王某”均提及“尊敬的李女士：您在2020年8月30日认购了佛山恒大郦湖城座单元。依据您与我司签订的合同约定，您应于2020年9月30日前付清剩余房款94745元。否则依据合同约定，每日按未交房款的万分之一（如毛坯则为万分之五）向我司支付违约金，逾期超过合同约定支付限期180日的，按照双方签署《商品房买卖合同》的约定，我司有权解除该合同，并另行处理该房屋。为避免您错过交款时间，产生不必要的违约金，请您在2020年9月30日前支付完毕剩余房款94745元整……”2020年10月9日“王某”提到“两位，房子确定不要了是吗？恒大发挞定函了”，许某回复“嗯嗯，我已经委托了律师，发了律师函，解除合同”。原告委托广东诺臣律师事务所向被告发出《律师函》，告知被告解除双方签订的认购书、退回原告所支付的款项63163元及赔偿双倍定金20000元。被告于2020年10月22日收到该律师函。本院认为，原、被告双方就案涉房屋于2020年8月30日签订《恒大梓林花园商品房认购书（佛山恒大郦湖城）》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行各自义务。第一，关于案涉认购书的解除时间问题。原告主张案涉认购书于2020年10月22日解除，其依据是该日期原告向被告送达关于解除合同的律师函。原告将被告工作人员于2020年9月21日和29日在微信群聊天往来中提及有关限期付清首期房款的内容认为系被告作出拒绝继续履行合同义务的意思表示，本院认为该微信往来内容应属于催告首期款，虽催告的期限与双方于认购书的约定时间不一致，但原告提供的证据未能反映其对被告催促于2020年9月30日前付清首期款提出异议，且该催告的目的在于提示原告在通知的限期内付清剩余首期房款。另记载的有关“否则……逾期超过合同约定支付限期180日的，……我司有权解除该合同，并另行处理该房屋”内容应为被告对原告若出现逾期付清首期款的情况作出附条件解除合同的意思表示。综上，被告并非作出了拒绝履行合同义务的意思表示，其行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的情形及第九十六条第一款解除权的行使情形。原告在庭审当天即2021年2月3日提出解除案涉认购书的诉讼请求，被告没有异议，故本院据此确认案涉认购书于2021年2月3日解除。第二，关于交付案涉认购书原件问题。原告主张被告交付案涉认购书原件，因双方签订的案涉认购书已解除，且原告的权利已通过本案诉讼主张，故本院对原告该诉请不予支持。第三，关于退回已付购房款43163元（不含定金）的问题。原告主张被告退回43163元购房款（不含定金），被告同意退回原告该43163元款项，是被告对其诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，故本院予以确认。第四，关于定金问题。在履行合同过程中，原告主张被告在办理案涉房屋首付贷中存在过错，但其提供的证据不足以证明其上述事实主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，应由原告承担举证不能的法律后果。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”根据认购书的约定，被告向原告出售案涉房屋，原告则负有按约定向被告支付相应购房款的义务。原告向被告支付购房定金20000元、部分首付款43163元后再未向被告支付任何款项，且在2020年9月15日的微信聊天记录中由许穗聪提出房屋“目前买不了”，2020年10月9日的微信聊天中对被告工作人员提出的关于房子是否确定不要的询问中表示肯定并随后向被告发送有关解除合同、要求退回款项等内容的律师函，原告以其实际行为表示不再履行合同的约定，原告无权要求被告返还定金，故原告主张被告双倍返还定金40000元，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。如前所述，被告反诉主张在应退还购房款63163元中扣除定金20000元，合法有理，本院予以支持，被告应退回的购房款为43163元。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（被反诉人）李某与被告（反诉人）佛山市三水盈盛房地产发展有限公司于2020年8月30日签订的《恒大梓林花园商品房认购书（佛山恒大郦湖城）》于2021年2月3日解除；二、被告（反诉人）佛山市三水盈盛房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（被反诉人）李某退还购房款43163元；三、驳回原告李佩珊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计940元（原告已预交），由原告李某负担452元，被告佛山市三水盈盛房地产发展有限公司负担488元。反诉案件受理费减半收取计150元（被告已预交），由原告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员  梁 敏二〇二一年三月十八日法官助理  程秋燕书 记 员  古丽华