湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终280号上诉人（原审原告）：安陆市乾丰实业有限责任公司。住所地：湖北省安陆市。法定代表人：滕金钗，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡建权，男，1957年12月9日出生，汉族，系该公司员工，委托诉讼代理人：陈劲松，湖北浩法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘烈成，男，1970年10月12日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：王锡楚，湖北维天律师事务所律师。上诉人安陆市乾丰实业有限责任公司（以下简称乾丰公司）因与被上诉人刘烈成房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省安陆市人民法院（2020）鄂0982民初1658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。乾丰公司上诉请求：1.撤销湖北省安陆市人民法院作出的（2020）鄂0982民初1685号民事判决，改判：刘烈成向乾丰公司支付下欠购房款230000元，并承担违约金258842.12元（违约金计算方式：以583635元为本金，按日万分之一计算，自2008年7月28日起暂计算至起诉日2020年9月18日止，2020年9月19日以后的违约金，以583635元为本金，按日万分之一计算，直至还清为止）。2.本案的受理费及一审的案件受理费均由刘烈成承担。事实与理由：一、一审判决认定事实属实。二、原审判决适用法律错误。1.一审判决计算的违约金25231元系以“230000元为本，按日万分之一计算，自2017年12月15日起暂计算至起诉日2020年12月16日止”所计算得出的数额，违背了乾丰公司与刘烈成签订的《商品房买卖合同》第七条第三款的约定内容，违反了双方当事人意思自治原则。2.根据民法典第六百零四条之规定，依照利益与风险并存原则，刘烈成自2008年7月28日接收了商铺并出租、收益至起诉日（2020年9月18日）止共计4435天（12年52天），所获得收益远远大于乾丰公司所诉请的违约金258842.12元。3.从乾丰公司与刘烈成之间《商品房买卖合同》权利、义务角度分析，乾丰公司已经且充分履行了给付义务，即：第一，不动产物权的占有交付（2008年7月28日）；第二，不动产物权的转移登记，实际上自占有交付之日起案涉商铺就具备转移登记交付的条件，需要强调的是办证主体系刘烈成，而非乾丰公司为刘烈成办证。4.根据《商品房买卖合同》第六条第一款第3项约定，说明余款230000元的来源系刘烈成按揭，且及时提供按揭资料的主体系刘烈成，接受、审查按揭资料的主体系案外金融机构，非乾丰公司约定的义务，更不能作为对抗刘烈成向乾丰公司少支付违约金的事由。5.本案案涉商铺刘烈成于2008年7月28日占有、使用、收益，但刘烈成一直杳无音信，且以种种理由推诿、拖延拒付。为此，刘烈成主观违约意图明显。刘烈成二审答辩称，一、本案已经超过诉讼时效。二、本案存在仲裁条款。三、案涉房屋存在主体结构质量问题。四、案涉房屋消防一直到2020年没有通过验收。五、合同没有约定什么时候办理完按揭贷款，逾期付款的时间除了首付款有明确的时间以外，余款没有约定付款时间，无法确定违约的责任起算时间。六、刘烈成没有违约行为，人民法院不应判决刘烈成支付违约金。具体理由：预售商品房按揭贷款先行义务应由乾丰公司承担，本案中乾丰公司未提供其与相关银行达成的按揭协议，只有在乾丰公司有按揭协议的情况下，提供了具体的银行，刘烈成才能办理按揭，否则刘烈成即使提供了所有的证明材料也无法办理按揭，所以导致余款不能支付的根本责任在乾丰公司，刘烈成没有违约。乾丰公司向一审法院起诉请求：1.依法判决刘烈成向乾丰公司支付下欠购房款230000元，并承担违约金263569.57元(违约金的计算方式：以583635元为本，按日万分之一计算，自2008年5月8日起暂计算至起诉日2020年9月18日止)，2020年9月19日以后的违约金，以583635元为本，按日万分之一计算，直至还清为止；2.本案的案件受理费及其他诉讼费用由刘烈成承担。一审法院查明，乾丰公司与刘烈成于2008年5月8日签订了一份《商品房买卖合同》，刘烈成向乾丰公司购买了湖北省安陆市商业步行街0139号一楼的商用门面房（D栋倒数第二间，以下简称该商铺），约定，该商铺建筑面积为53.30平方米，单价为10950元平方米，合计为583635元，付款方式为2008年5月8日首付353635元，余款230000元办理银行按揭贷款，贷款资料由刘烈成及时提供，买受人逾期付款买受人按日向出卖人支付总房款万分之一作为赔偿，逾期半年的，出卖人有权解除合同。刘烈成于合同签订的当日向乾丰公司支付了353635元，2008年7月28日乾丰公司向刘烈成实际交付了商铺，下欠房款230000元，未办理银行按揭贷款。一审法院认为，乾丰公司与刘烈成达成的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，为有效合同，受法律保护，合同各方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。刘烈成下欠230000元，双方约定办理银行按揭贷款，贷款所需资料由刘烈成及时提供，从该内容可知，刘烈成欠230000元房款由乾丰公司办理按揭，刘烈成应及时提供资料，由于双方对“及时”未限定时间区域，双方虽对逾期付款有约定，但合同履行义务期间不明，不能确定违约期间，且乾丰公司未提供催促刘烈成履行义务的证据，酌情认为，本案履行期间自起诉之日向前计算三年，自该日计算违约金为25231元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1.刘烈成于判决生效之日起十日内给付乾丰公司房款230000元及违约金25231元；2.驳回乾丰公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8704元，由刘烈成负担。本院二审期间，双方当事人均向本院提交了证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。乾丰公司向本院提交证据：证据一、《楼宇按揭业务合作协议》《中国工商银行安陆支行文件》《合作机构准入申请审批表》《按揭贷款项目申请审批表》，拟证明：乾丰公司与工行办理按揭业务的事实。刘烈成的质证意见：乾丰公司提交的证据应该不会造假，但是没看到原件，无法确认其真实性。房价当时是天价，我认为余款无需再交，首付款已经超出了当时的房款。刘烈成向本院提交证据：证据一、证明一份。拟证明：案涉房屋存在消防问题，按照消防部门的要求开了后门，开后门的费用是由刘烈成承担的。证据二、照片一张。拟证明：案涉房屋的大梁发生开裂，存在严重的质量问题，主体结构质量是终身责任。证据三、出租合同六份。拟证明：刘烈成因案涉房屋所取得的收益远远低于所支付房款的利息，并非如乾丰公司称收益很高。乾丰公司的质证意见：1.证据一应属于证人证言，证人应当出庭作证，否则无法查明证人的身份，应当不予认可。且消防是否合格应由消防部门出具相应的报告，不能凭个人的证明判断。2.对证据二的关联性不予认可，不能证明该照片是案涉房屋的大梁。房屋质量问题应由房屋质量相关部门出具相关的权威报告。3.对证据三请求人民法院核对原件。证据三与刘烈成举证的证据一、二相矛盾，消防和质量不合格的房屋无法用于租赁，且该租金与本案无关。本院对乾丰公司提交证据的认证意见：乾丰公司未提供原件，本院对真实性无法核实，不予采纳。本院对刘烈成提交证据的认证意见：房屋的消防、质量问题需要由专业机构作出认定，证据一、二本院不予采信。证据三与本案无关联，本院不予采信。二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。二审争议焦点：乾丰公司的上诉请求，应否支持。关于焦点问题，本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同约定“余款230000元办理银行按揭贷款，贷款所需资料由刘烈成及时提供”。虽然该合同对“及时”未予明确具体时间，但2008年7月28日，乾丰公司已将商铺交付刘烈成使用，刘烈成应当办理按揭贷款手续。但刘烈成至今未办理余款23万元的按揭贷款亦未支付余款，已违约，应依照合同约定“按日向出卖人支付总房款万分之一作为赔偿”，即刘烈成应支付乾丰公司房款23万元及违约金（违约金计算方式：以房款583635元为基数，按日万分之一的标准，从2008年7月29日计算至房款付清之日止）。一审对违约金的计算违背了双方的合同约定，本院予以纠正。刘烈成抗辩称，案涉商铺有质量问题、按揭贷款系因乾丰公司的原因无法办理之理由，均未提供有效证据证实，本院对该抗辩理由不予采信。据此，一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院予以纠正。上诉人乾丰公司的上诉理由成立，本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省安陆市人民法院（2020）鄂0982民初1658号民事判决；二、被上诉人刘烈成于本判决生效之日起十五日内支付上诉人安陆市乾丰实业有限责任公司房款23万元；三、被上诉人刘烈成于本判决生效之日起十五日内支付上诉人安陆市乾丰实业有限责任公司违约金：以房款583635元为基数，按日万分之一的标准，从2008年7月29日计算至房款付清之日止；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8704元、二审案件受理费8704元，均由被上诉人刘烈成负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇二一年三月三十一日书记员  毛雅婷