山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁15民终680号 上诉人(原审被告)：亚大集团有限公司，住所地：聊城市东昌府区花园南路**。 法定代表人：张敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙硕，男，1996年8月17日出生，汉族，该公司法务，住公司××宿舍。 委托诉讼代理人：于子博，男，1995年1月6日出生，汉族，该公司法务，住公司××宿舍。 被上诉人（原审原告）：金爱华，女，1977年11月26日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：张和宾，山东荣法律师事务所律师。 上诉人亚大集团有限公司（简称亚大公司）因与被上诉人金爱华商品房买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 亚大公司上诉请求:撤销一审判决，依法改判；判令本案一、二审诉讼等费用由金爱华承担。事实与理由：一审法院认定事实及适用法律均存在错误。一、本案商品房之所以未办理产权登记手续，系因涉案小区施工方原因无法按时提供商品房验收所需要的材料，导致亚大公司无法完成初始登记工作，属于客观原因导致的履行不能，亚大公司不应承担违约责任。二、涉案《商品房预售合同》第15条已明确约定：“买受人不退房，出卖人按已付房款的千分之三向买受人支付违约金”，本案双方当事人有明确的约定，应当按照双方约定执行，而不能仅仅依据公平原则进行调整，其势必影响及损害亚大公司的利益，也将对亚大公司明显不公。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。一审判决亚大公司按人民银行同期同类逾期贷款利率计算无事实依据，上述法条系建立在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的的基础上，而本案中双方已明确约定了违约金的计算，一审法院据此做出认定存在错误。综上所述，一审法院认定事实及适用法律均存在错误，依法应予纠正，请二审人民法院依法改判，维护亚大公司的合法权利。 被上诉人金爱华辩称，一、亚大公司主张因施工方原因而无法办理不动产权证的事由系亚大公司与施工方之间的纠纷，与金爱华无关。亚大公司所称涉案小区之所以未办理产权登记手续，系涉案小区施工方未按时提供商品房验收所需材料导致，亚大公司并未提供任何证据予以证实且该情况即使存在也属于亚大公司与施工方之间的纠纷，该情况不属于客观原因，与金爱华无关。二、金爱华与亚大公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的违约金数额过低，金爱华在一审过程中请求法院参照司法解释的规定予以调整，符合法律规定。金爱华与亚大公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照第二项处理，即买受人不退房，出卖人按己付房价款的千分之三向买受人支付违约金。房产的所有权证书是买受人依法使用房产的重要凭证，无产权证书势必造成金爱华难以合理使用房产，特别是进行房产交易受到影响，给金爱华造成的损失是潜在的，其损失无法衡量。而双方合同约定的上述千分之三的违约金数额是明显低于买受人潜在损失的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”法院应当参照该条法律规定支持金爱华关于违约金的诉求。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。 金爱华向一审法院起诉请求：判令亚大公司赔偿逾期办证违约金；诉讼费用由亚大公司承担。 一审法院查明事实：2007年9月14日，金爱华、亚大公司签订了编号为ＧＦ-2000-0171号《商品房买卖合同》，金爱华出资313752购买了亚大公司开发的位于本市东昌府区××路××花园小区××室房××，建筑面积121.52平方米。2010年5月10日亚大公司将涉案房产交付金爱华居住使用至今。因涉案房产未能完善备案登记材料，金爱华所购买的房产至今无法办理产权登记。 一审法院认为：金爱华、亚大公司订立的《商品房买卖合同》不违反法律规定，合同合法有效，双方当事人均应受合同约定的约束，协助金爱华办理产权登记是亚大公司的合同义务，现亚大公司不能协助金爱华办理产权登记有违双方的合同约定和法律规定，不能办理产权证书的原因系亚大公司开发建设的房产至今不能完善备案登记手续，非金爱华原因所致，不能归责于金爱华。房产的所有权证书是买受人依法使用房产的重要凭证，无产权证书势必造成金爱华难以合理使用房产，特别是进行房产交易、抵押等用益物权受到影响，给金爱华造成的损失是潜在的，其损失无法衡量。房地产开发项目竣工，经综合验收合格后，方可交付使用；未经综合验收或验收不合格的，不得交付使用。金爱华、亚大公司签订的《商品房预售合同》约定在商品房交付使用后一年内办理权属登记手续，本案中，2010年5月10日亚大公司已向金爱华交付涉案房屋，至2011年5月10日即应符合办理房屋权属登记的条件，不能办理的原因在于涉案房屋未经过综合验收，是亚大公司的原因造成的，金爱华可以要求亚大公司承担违约责任。亚大公司开发建设的房产不能办理产权证书处于持续状态，金爱华可以随时主张权利，亚大公司据此主张金爱华的诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，法院不予采纳。 关于违约金如何计算问题。法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，金爱华、亚大公司签订的《商品房预售合同》约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之三向买受人支付违约金，如果按合同约定，亚大公司不管违约多长时间仅需向原告支付总房款千分之三的违约金，显失公平。依法应予调整。金爱华主张2011年5月10日至2020年3月28日的违约金系金爱华对自己权利的自由处分。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十八条规定，判决：限被告亚大集团有限公司于判决生效后十日内赔偿原告违约金，违约金以313752元为基数，自2011年5月10日起按人民银行同期同类逾期贷款利率计息，至2020年3月28日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2323元，减半收取1161.50元，由被告亚大集团有限公司承担。 二审中，当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：亚大集团存在逾期办证的事实，根据合同约定应向购房户即金爱华支付违约金。双方合同约定，如未在规定期限内取得权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的千分之三向买受人支付违约金。根据该条款的约定，亚大公司不管违约多长时间仅需向金爱华支付总房款千分之三的违约金，显失公平。一审调整的违约金标准，未超过当时相关法律规定的限度，本院予以维持。亚大公司关于因施工方原因而无法办理权属证书的辩解系亚大公司与施工方之间的纠纷，不属于不可抗力，不能对抗合同相对方金爱华。 综上所述，亚大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2323元，由上诉人亚大集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭召勇 审 判 员 石 鑫 审 判 员 孙久强 二〇二一年三月三十日 法官助理 王 蕾 书 记 员 姚 迪