湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0192民初645号原告：韩峥，女，1984年11月20日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区，被告：周大禹，男，1995年9月9日出生，汉族，住武汉东湖新技术开发区，原告韩峥与被告周大禹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员吴边适用简易程序公开开庭进行审理。原告韩峥与被告周大禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩峥向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告退还租金19200元（4个月租金）；2、判决被告向原告退还押金4800元；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2019年11月3日签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于武汉市洪山区保利国际公寓B栋1235室出租给原告，约定租赁期自2019年11月18日起至2020年11月17日止，租金为4800元/月，付款方式为一年两付、押一付六，原告共计支付六个月的租金28800元和一个月押金4800元。2020年1月22日武汉因新冠疫情开始封城，导致原告无法经营，原告在无理继续承担损失的情况下，想结束经营，此期间原告多次要求被告协商退还押金和剩余房租，但对方拒不履行、置之不理。原告在武汉解封之后即2020年5月20日搬离，并通知房东，被告违约事实清楚，请求法院依法维护原告合法权益。被告周大禹公司辩称，1、原告在未告知被告的前提下私自离开，违反《房屋租赁合同》，构成了违约；2、原告在单方面解除合同后未能尽到承租人的相应义务，存在恶意损坏出租房墙面及楼梯的情况；3、原、被告进行多次协商未果，原告单方面解除合同，恶意退租，对被告造成了经济损失。综上，请求法院驳回不合理且不合法的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年11月3日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，载明：1.甲方将位于武汉市洪山区保利国际公寓1624单元房产（以下简称案涉房屋）出租给乙方，建筑面积90平方米；2.甲方为所有权人，并享有出租权；3.租赁期从2019年11月18日至2020年11月17日止；4.租金为每月4800元，租金按半年支付，第一次租金支付时间为2019年11月3日，以后各期租金需提前7天支付；5.签订本合约时，乙方须即时向甲方支付该房屋保证金4800元，合同期满，若乙方无违约行为，甲方应在合同到期当日将保证金无息退还给乙方；6.物业租赁期内，乙方应支付水费、电费、宽带费；7.如甲方违约或单方提出解除合同而违约的，双倍返还乙方租赁押金，退还剩余租金；乙方单方违约或提出解除合同的，须付清所欠租金、水电费、物业管理费用等应付费用后，甲方退还剩余的租金，同时甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同。上述合同签订后，原、被告即开始履行各自的合同义务。原告于2019年11月3日向被告支付33600元，被告向原告出具《收条》，载明“今收到保利国际公寓1624房屋租金为每月4800元，支付方式为押一付六，押金为4800元，总金额33600元”。原、被告均承认原告租赁房屋用于经营甜品店。2020年1月23日，武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布《武汉市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部通告（第1号）》，通告“自2020年1月23日10时起，全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；机场、火车站离汉通道暂时关闭”。受上述疫情防控措施影响，原告无法进入案涉房屋，亦无法对外经营其甜品店。2020年4月10日，原告通过微信联系被告，与其协商案涉房屋租金减免事宜，但双方始终未达成一致意见。2020年5月20日，原告从案涉房屋中搬空、腾退，并通过微信联系被告称“现在疫情影响，我们原材料进不来，实在支撑不下去了，我决定不租，我已经把房子弄干净，遥控器两个放桌子上了，我晚一点会叫人把你的锁芯给你换回去，下午把水卡放物业去，补齐水电费”、“上次你家人跟我说的租金价格我也接受不了，现在大家都挺难的，一次还要付一年的租金要求有点高！现在保利的均价都是4000包物业，之前4800的价格难以支撑”，被告回复称“好吧，本来说今天过去跟你谈一下的，看到里面都已经搬空了”，后原告结清其使用案涉房屋期间的水电费，目前案涉房屋处于空置状态。庭审过程中，原、被告一致认可双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月20日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。合同签订后，当事人均应按照合同约定履行合同义务。由于受疫情及疫情防控措施影响，原告无法使用案涉房屋从事经营活动，系因不可抗力导致其合同目的无法实现，原告主张解除合同于法有据，本院予以支持，被告应退还原告已支付的押金4800元。关于租金的问题，由于受疫情及疫情防控措施影响，原告在2020年1月23日至2020年4月8日期间营业收入明显减少。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，对于2020年1月23日至2020年4月8日期间的租金，本院根据公平原则，酌情确定原、被告各承担50%，故被告应当向原告返还2020年1月23日至2020年4月8日期间的租金6160元即4800元/月÷30天/月×77天×50%。原告已支付2019年11月18日至2020年5月17日期间的租金，但其于2020年5月20日腾退，则原告应比照租金标准向被告支付2020年5月18日至2020年5月20日期间的占有使用费480元即4800元/月÷30天/月×3天。综上，对原告要求被告返还已支付租金5680元即6160元-480元的诉讼请求，本院予以支持；对其超出上述金额部分的诉讼请求，本院不予支持。对于被告抗辩称原告搬离案涉房屋时破坏墙面、楼梯，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，现被告提供的证据不足以证明原告存在恶意损毁行为导致其返还的租赁物不符合约定或者其性质使用后的状态，故本院对此抗辩主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告周大禹于本判决生效之日起十日内向原告韩峥返还押金4800元、租金5680元；二、驳回原告韩峥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元（适用简易程序已减半收取），由原告韩峥负担113元，被告周大禹负担87元（此款原告韩峥已预交，被告周大禹于本判决生效之日起十日内支付给原告韩峥87元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴边二〇二一年三月三日法官助理金俊圻书记员罗玺