甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终字4095号上诉人（原审被告）：兰州蓝宝石大酒店，住所地甘肃省兰州市城关区××路××号。法定代表人：徐惠冰，系该酒店总经理。委托诉讼代理人：丁小桐，北京策略（西宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：城关区海一洋娱乐餐饮店，住所地甘肃省兰州市城关区××路××号。经营者：张海洋，男，1982年1月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。系该店经理。委托诉讼代理人：殷广智，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：许建梅，甘肃正鼎律师事务所律师。原审第三人：兰州海鸿餐饮管理有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区铁路西村****。法定代表人：马鸿亮，系该公司总经理。上诉人兰州蓝宝石大酒店（以下简称蓝宝石大酒店）因与被上诉人城关区海一洋娱乐餐饮店（以下简称海一洋娱乐）及原审第三人兰州海鸿餐饮管理有限责任公司（以下简称海鸿餐饮）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初2684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。兰州蓝宝石大酒店上诉请求：一、撤销原审判决，依法驳回张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店的诉讼请求；二、本案诉讼费由张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店负担。事实和理由：一、双方签订的房屋租赁合同租期已届满。合同期满后蓝宝石大酒店的合同义务已终止，因此蓝宝石大酒店并不存在违约行为。现原审以“双方原合同继续有效，但租期为不定期”为由判决继续履行合同既不符合法律规定也导致蓝宝石大酒店无法随时行使法律规定的合同解除权。二、疫情虽属不可抗力，但不能因此就要求蓝宝石大酒店继续履行已履行终止的合同。三、原审在适用国家有关疫情期间免除租金的相关意见免除租金后，再行引用外地政府地方性政策对当地房屋租金进行减收依据不足。城关区海一洋娱乐餐饮店辩称，一审判决正确，请求予以维持。兰州海鸿餐饮管理有限责任公司未到庭答辩。张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店向一审法院起诉请求：1、请求判令蓝宝石大酒店继续履行2016年10月24日签订的《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》6年（2019年11月1日至2025年10月31日），租金参照蓝宝石大酒店与第三人的租赁合同每月每平方米40元价格计算。2、判令蓝宝石大酒店免除海一洋娱乐装修期间（2018年12月1日至2019年8月30日）9个月的房屋租金：（1）海一洋娱乐已交租金573300元（2018年12月1日至2019年4月30日）蓝宝石大酒店已退还343980元（3个月租金），还应退还229320元（2个月租金）；（2）海一洋娱乐未交的4个月租金予以免除。3、依法判令因新冠肺炎疫情原因，蓝宝石大酒店免除海一洋娱乐2020年2月1日至4月30日三个月的租金，减半收取2020年5月1日至7月30日3个月的租金。4、判令本案案件受理费、鉴定费、律师费等由蓝宝石大酒店承担。一审法院认定事实：2010年4月20日以来，张海洋一直承租蓝宝石大酒店的4楼用于经营ＫＴＶ娱乐会所，租赁面积为1600平方米。经蓝宝石大酒店要求承租方必须以法人身份与酒店签订合同，张海洋成立“城关区民主西路海洋娱乐餐饮店”，于2016年10月24日与蓝宝石大酒店蓝宝石大酒店签订《蓝宝石大酒店ＫＴＶ租赁合同书》，合同书约定“第一条，承租要求，1、甲方（蓝宝石大酒店）将位于甘肃省兰州市城关区××路××号××楼，场地面积1600平方米及相关设施设备给承租方营业使用，经营范围限于ＫＴＶ娱乐。2、承租方以法人身份与酒店签订本合同，…5、承租期为三年，第一年向甲方上交房屋租金1248000元，第二年递增5%，为1310400元，第三年递增5%，为1375920元，每月1-5日缴纳。…第二条，租赁期限为：自2016年10月31日至2019年11月1日。第三条，押金、租金及支付方式，1、押金：乙方向甲方缴纳履约保证金300000元，合同签订后一次性交清。……第八条，补充与变更…2、合同到期，除甲方收回自用，否则在同等条件下乙方有优先续租权。第九条，不可抗力，任何一方有不可抗力致使全部或部分不能履行本合同或迟延履行本合同，应自不可抗力事件发生之日起三日内，将事件情况以书面形式通知另一方，并自事件发生之日起三十日内，向另一方提交导致其全部或部分不能履行或迟延履行的证明。……”合同签订后，海一洋娱乐向蓝宝石大酒店缴纳了押金及房屋租金，房租租金按约定缴纳至2019年4月30日。合同履行过程中，由于海一洋娱乐经营ＫＴＶ对酒店住户噪音影响等，蓝宝石大酒店于2018年10月29日向其上级部门管理处提出酒店字【2018】32号《关于兰州蓝宝石大酒店四楼钻石汇娱乐会所噪音改造申请》，内容为“2018年十月酒店四楼承租商海洋娱乐餐饮公司负责人张海洋向酒店递交申请：将对经营场地投资600万元用于升级装修改造，因原隔音效果不佳对酒店客房经营造成很大影响，而且装修陈旧无法跟上现市场消费需求，为了达到共赢海洋娱乐餐饮公司出资并聘请声博士声学技术有限公司制定对海洋娱乐餐饮公司包厢进行“声隔音减震解决方案”，改造后将对娱乐噪音问题得到彻底解决。……酒店四楼海洋娱乐餐饮公司租赁合同履约期为2016年10月31日至2019年11月1日，每年租金1248000元，逐年递增5%。海洋娱乐餐饮公司积极响应并按时缴纳租金，合作较好。…”2018年10月30日管理处《文件处理卡》批复“同意改造。…”2018年11月2日上午9：00，蓝宝石大酒店副总经理郑伟、人保部经理吴峰、行政办公室经理王明贵、工程部经理陈永强与海洋娱乐餐饮经营者张海洋等人员在蓝宝石大酒店南会议室召开会议，商讨关于兰州蓝宝石大酒店与四楼ＫＴＶ会所装修事宜。会议中蓝宝石大酒店方对合同续租、装修期免除租金、押金转押等问题进行了承诺。2018年12月20日，海一洋娱乐对四楼场所内原有装修进行拆除，对新装修进行设计和制作方案并装修施工，先后投入设计费、拆除费、装修施工等费用合计6399640元。装修过程中，由于蓝宝石大酒店会议安排和照顾酒店住户等原因，施工随时停工和继续，施工期为2018年12月至2019年8月九个月。2019年4月25日，城关区民主西路海洋娱乐餐饮店向蓝宝石大酒店发出《蓝宝石四楼海洋娱乐餐饮店装修期免租及续租申请》，函告蓝宝石大酒店关于停业装修期免租以及续租的申请。2020年3月4日，兰州蓝宝石大酒店工作联络组函告城关区民主西路海洋娱乐餐饮店，即《关于的答复函》称，一、蓝宝石大酒店与海洋娱乐餐饮店合同期2016年10月31日至2019年11月1日已截止，下一个合同期应与甘肃宝丽酒店管理有限公司签订，且甘肃宝丽酒店管理有限公司已于2019年5月受委托经营管理了蓝宝石大酒店，关于装修免租、降低租金及续租问题，酒店工作联络组无权插手干涉甘肃宝丽酒店管理有限公司工作。二、海洋娱乐餐饮店与兰州蓝宝石大酒店签订的合同租金已收至2019年4月；2019年5月起由甘肃宝丽酒店管理有限公司经营管理和收取租金。三、海洋娱乐餐饮店与兰州蓝宝石大酒店签订的合同期内进行室内装修，油田公司离退休管理处已减免了三个月的房租。另查，城关区民主西路海洋娱乐餐饮店系张海洋成立的个体工商户，经营者为张海洋。2019年3月10日，城关区民主西路海洋娱乐餐饮店函告兰州蓝宝石大酒店，称由于工商局对于个体工商户字号等要求，城关区民主西路海洋娱乐餐饮店即将注销，城关区民主西路海洋娱乐餐饮店的合同权利义务暂由张海洋个人承继，待新企业注册成功后再从张海洋处承继。2019年7月2日，张海洋注销城关区民主西路海洋娱乐餐饮店。2020年3月27日，张海洋注册城关区海一洋娱乐餐饮店，并函告兰州蓝宝石大酒店合同权利义务由城关区海一洋娱乐餐饮店承继。又查，蓝宝石大酒店法定代表人徐惠冰，注册资本320万元，于1995年3月18日成立，注，注册地址为甘肃省兰州市城关区××路××号东为青海石油管理局，100%出资。一审法院认为，本案争议的焦点是：一，海一洋娱乐的诉讼请求是否是人民法院的受理范围；二，海一洋娱乐的诉讼请求是否具有事实和法律的依据。关于焦点一，海一洋娱乐的诉讼请求是否是人民法院的受理范围，原审法院认为，人民法院无权干涉和强制当事人一方与另一方签订合同和要求具体的合同内容与事项，但本案中，海一洋娱乐与蓝宝石大酒店于2016年10月24日签订《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》，合同租赁期限为2016年10月31日至2019年11月1日。合同到期后，双方虽未签订书面继续租赁的合同，但双方已形成不定期租赁合同关系。因为:其一、蓝宝石大酒店同意海一洋娱乐对租赁场地进行装修的行为以及协商会议中所做出的承诺已经表示，蓝宝石大酒店认可海一洋娱乐的优先续租权和同意海一洋娱乐继续租赁蓝宝石大酒店四楼；其二、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原蓝宝石大酒店《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》届满，海一洋娱乐一直使用租赁场地经营KTV，蓝宝石大酒店也未提出异议，故双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。综上，关于原租赁合同继续有效以及履行的问题产生的合同纠纷，系人民法院的受理范围。关于海一洋娱乐诉求判令蓝宝石大酒店继续履行2016年10月24日《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》六年（2019年11月1日至2025年10月31日），租金参照蓝宝石大酒店与第三人的租赁合同每月每平方米40元价格计算，原审法院认为双方原租赁合同，即2016年10月24日《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》继续有效，但租赁期限为不定期，故海一洋娱乐要求蓝宝石大酒店继续履行该合同，予以支持。关于租赁期限需当事人协商约定，约定不明的，根据法律规定应为不定期租赁。关于租金参照蓝宝石大酒店与第三人的租赁合同每月每平方米40元价格计算，亦应由合同双方当事人协商约定，达成补充协议，约定不明的，应按照原租赁合同书履行，但根据民事法律行为的诚实信用原则和公平原则，当事人双方针对相同地段、同一时期的每月每平方米租赁价格应保持一致性，不应过分显失公平，从而扰乱市场经济，故关于海一洋娱乐的此项诉求，原审法院建议双方根据民法的诚实信用原则和公平原则，综合考虑市场环境的情况下协商解决。关于海一洋娱乐诉求蓝宝石大酒店免除装修期间（2018年12月1日至2019年8月30日）九个月房屋租金，首先、根据蓝宝石大酒店《关于兰州蓝宝石大酒店四楼钻石汇娱乐会所噪音改造申请》以及蓝宝石大酒店上级单位的同意改造的批复，2018年11月2日双方关于蓝宝石大酒店装修事宜谈判会议内容，及2020年3月4日《关于的答复函》显示，蓝宝石大酒店系同意其装修期内的免租事宜。其次、海一洋娱乐装修虽蓝宝石大酒店已审批同意，但蓝宝石大酒店要求海一洋娱乐在蓝宝石大酒店酒店会议期间和酒店客人住宿期间，随时停止装修以免噪音影响，故海一洋娱乐的实际装修期自2018年12月1日至2019年8月30日九个月时间。综上，截止2019年4月30日，海一洋娱乐已缴纳房屋租金573300元（2018年12月1日至2019年4月30日），蓝宝石大酒店已经退还343980原（三个月租金），还应退还二个月租金229320元。同时还应免除四个月的房屋租金。关于海一洋娱乐诉求判令因新冠肺炎疫情原因蓝宝石大酒店免除海一洋娱乐2020年2月1日至4月30日三个月的租金，减半收取2020年5月1日至7月30日3个月的租金，原审法院认为，首先、关于2019年底至2020年的新型冠状病毒感染肺炎疫情，系不可抗力，关于不可抗力的约定，双方于《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》第九条中亦有约定。其次、2020年1月兰州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组发布通告，为坚决遏制疫情蔓延，最大限度减少人员流动，保障人民群众生命安全和身体健康，要求由市文体局负责，市市场监督局、市公安局配合，根据国家文旅部下发的关于加强娱乐场所管控紧急通知要求，对辖区所有娱乐场所包括KTV、电影院、网吧等公共场所暂停营业，对于能开放的公共场所要加大监管力度，要求经营者切实履行好疫情防控主体责任。自此海一洋娱乐从2020年2月1日即根据国家文旅部和兰州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组的通知和要求，暂停营业。最后、根据国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监督总局八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。根据天津市政府于2020年2月7日发布《打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》，第七条给予中小企业房租优惠，对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收三个月房租，减半三个月房租。综上，综合参考当事人双方的原租赁合同约定以及国家和地方政策意见，为打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展，原审法院酌定对于海一洋娱乐的此项诉求，予以支持。关于海一洋娱乐诉求蓝宝石大酒店承担鉴定费、律师费，因本案无鉴定内容，海一洋娱乐未提交委托诉讼代理合同及律师费票据和具体数额，故海一洋娱乐的此项诉求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，第二百一十五条、第二百三十六条，《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，《打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》之规定，判决：一、原告城关区海一洋娱乐餐饮店与被告兰州蓝宝石大酒店于2016年10月24日签订的《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》继续有效，被告兰州蓝宝石大酒店应按《蓝宝石大酒店KTV租赁合同书》继续履行；二、被告兰州蓝宝石大酒店于本判决生效后十日内退还原告张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店二个月租金229320元，免除原告张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店未缴纳的四个月租金；三、2019年底至2020年的新型冠状病毒感染肺炎疫情不可抗力情况下，被告兰州蓝宝石大酒店应免除原告张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店2020年2月1日至2020年4月30日三个月房屋租金，减半收取2020年5月1日至2020年7月30日房屋租金；四、驳回原告张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2370元，由原告张海洋、城关区海一洋娱乐餐饮店承担370元，被告兰州蓝宝石大酒店承担2000元。经本院二审审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。本案中，城关区海一洋娱乐餐饮店系张海洋依法登记注册的个体工商户，张海洋系经营者。因此本案中适格的原告应是城关区海一洋娱乐餐饮店，张海洋作为经营者不应列为原告，原审对此认定有误，应予以纠正。城关区海一洋娱乐餐饮店与兰州蓝宝石大酒店签订的涉案租赁合同租期届满后，出租方兰州蓝宝石大酒店并未提出异议，因此涉案租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中城关区海一洋娱乐餐饮店提起本诉时，租赁合同双方对租赁合同是否继续履行并不存在讼争。因此城关区海一洋娱乐餐饮店对涉案租赁合同在起诉时并不具有诉讼利益。诉的利益是原告起诉与法院判决的前提。所谓诉的利益是指当民事权益受到侵害或者与他人发生民事纠纷时，需要运用民事诉讼予以救济的必要性。结合本案所涉合同的履行状况，原审判决涉案租赁合同继续履行不当，对此本院予以纠正。关于装修免租的问题，首先出租方兰州蓝宝石大酒店实际上给予了承租方装修免租，现双方主要争议的是免租的期限问题，根据城关区海一洋娱乐餐饮店提供的证据，出租方兰州蓝宝石大酒店确有在装修过程中随时叫停的情况，且城关区海一洋娱乐餐饮店所装修的承租房屋与兰州蓝宝石大酒店经营的其他酒店用房同在一栋楼内，装修的目的亦是为了降低噪音不影响酒店经营，因此原审认定的装修免租期限并无不当。新冠疫情的发生系不可抗力，城关区海一洋娱乐餐饮店承租经营的KTV必然受到影响，原审结合国家相关部委的文件精神，对于疫情期间的房租予以减免亦无不当。综上所述，原审除对本案所涉主体资格问题，原告部分诉请是否存在诉讼利益的认定有误外，对本案其他事实的认定正确。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初2684号民事判决；二、上诉人兰州蓝宝石大酒店于本判决生效后十日内退还被上诉人城关区海一洋娱乐餐饮店二个月租金229320元，免除被上诉人城关区海一洋娱乐餐饮店未缴纳的四个月租金；三、上诉人兰州蓝宝石大酒店应免除被上诉人城关区海一洋娱乐餐饮店2020年2月1日至2020年4月30日三个月疫情期间的房屋租金，减半收取2020年5月1日至2020年7月30日疫情期间的房屋租金；四、驳回被上诉人城关区海一洋娱乐餐饮店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2370元，二审案件受理费4740元，共计7110元，由被上诉人城关区海一洋娱乐餐饮店承担470元，上诉人兰州蓝宝石大酒店承担6640元。本判决为终审判决。审判长 冯 诚审判员 张建军审判员 邵云翮二〇二一年三月四日书记员 罗 岚