河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初39号原告谭振，男，汉族，1982年9月22日出生，住河南省息县。委托代理人吴文豹，河南金誉律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告任学工，男，汉族，1967年2月4日出生，住河南省固始县，现住北京市朝阳区。第三人王亚平，男，汉族，1960年4月19日出生，住信阳市浉河区。原告谭振诉被告任学工、第三人王亚平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈亚嫚独任审判，公开开庭进行了审理。原告谭振及其委托代理人吴文豹，第三人王亚平到庭参加了诉讼，被告任学工经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。原告谭振诉称，2020年1月5日，原告谭振与被告任学工授权委托代理人王亚平签订《房屋买卖合同》，由被告任学工将自有位于信阳市浉河区报晓新村小区10号楼1单元601房屋（房屋产权证号00××77）一套，以66万元价格出售给原告。《房屋买卖合同》签订后，原告把定金6万元支付到被告任学工委托授权人账户内。合同约定的产权过户登记时间成就时，被告久拖不予配合原告办理房屋产权变更登记手续。经原告与被告多次沟通得知，该房屋被告单方无权出售，致合同根本性违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应承担双倍返还定金和违约责任，故原告诉至法院，请求：1、判令解除原告谭振与被告任学工签订的房屋买卖合同；2、判令被告任学工双倍返还原告谭振定金12万元；3、判令被告任学工向原告谭振支付违约金13.2万元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告将第1项诉讼请求明确为判令解除2020年1月5日原告与被告签订的《房屋买卖合同》。被告任学工经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。第三人王亚平述称，2019年10月份，我受朋友任学工委托，将其在信阳市浉河区报晓新村小区10号楼1单元601房屋挂到信阳市宝峰不动产中介出售，购房人谭振看中此套房产，任学工本人于2019年11月27日夜回信阳，在北京路宝峰不动产办公室与谭振签订了售房合同，双方约定一个月之内办理房产过户手续，谭振交了6万元定金到中介，一个月后，任学工以工作忙为借口未能按时回信阳办理房产过户手续，在中介催促紧急情况下，任学工安排我避开中介，全权代理其与谭振签订此房出售合同。我于2020年1月5日在河××星信用社信贷办公室与谭振签订了售房合同，合同内容与任学工之前与谭振所签内容基本一致。现场由我与任学工免提通话，将所签订合同全文读给任学工听，任学工本人表示认同此合同，并安排我代收购房定金6万元，约定与谭振一个月内办理房产过户手续，否则视为违约。年前，任学工又以工作忙为借口没有按时回来办理过户。年后，因为疫情一直拖到五月份，期间我数百次联系任学工，让其回来办理过户手续，他均以各种理由一拖再拖。到2020年10月份，任学工就不接电话，不回信息，不回微信了，期间，应购房者谭振要求并按任学工的安排，由我负责出资对房屋进行了维修，屋面防水、室内杂物清理搬运、门锁更换共计花费近两万元，我在进退两难的情况下，建议谭振到法院起诉。原告谭振为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、北京瑞雨鸿文化传媒有限公司工商登记信息、昵称“建安书法”微信注册信息，证明任学工注册登记成立公司的联系电话系189××××8185号码，“建安书法”系任学工用189××××8185本人号码注册，昵称“建安书法”系任学工本人使用；2、2019年11月27日任学工与谭振签订的《房屋买卖合同》、任学工与王亚平的微信聊天记录、代理声明，证明被告任学工委托第三人王亚平与原告谭振签订房屋买卖合同、代收购房定金及办理房屋过户等事宜；3、2020年1月5日被告任学工授权王亚平与谭振签订《房屋买卖合同》，对房屋出售价格、定金支付方式、产权过户时间及违约金的承担方式等进行约定；4、购房定金银行支付凭证、收条，证明原告如约支付定金的事实；5、任学工与谭振之间的聊天记录，证明因被告自身原因导致不能办理房屋过户登记，任学工构成根本性违约，被告应双倍返还定金并承担违约责任。第三人王亚平对原告提交的证据无异议，并向本院提交了以下证据：1、《证明》一份；2、微信聊天记录复印件两页；3、与被告通话录音四条。原告谭振对第三人提交的证据无异议。经审理查明，2019年11月27日，原告谭振与被告任学工通过河南宝峰房地产营销策划有限公司签订一份《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于浉河区报晓新村10#-1-601号房屋产权证号为00××77的房屋以66万元的价格出售给原告，原告先支付定金6万元。2020年1月5日，第三人王亚平以被告任学工的委托代理人的名义与原告谭振与就案涉房屋又签订一份《房屋买卖合同》，合同中房屋基本情况、成交价格与2019年11月27日的《房屋买卖合同》一致，同时2020年1月5日《房屋买卖合同》第二条第2项约定“乙方（谭振）向甲方（任学工）支付购房定金为人民币陆万元整，定金将转入代理人王亚平、徐倩账户62×××27（建行）”，第3项约定“乙方应于该房屋产权交易过户签字手续及水电、物业费用交割完结时交给甲方购房款人民币陆拾万元整。”合同第三条第1项约定“甲乙双方应在本合同签订之日起30日内，向房屋产权登记机构申请办理房屋所有产权转移登记”。合同第五条约定“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：5、此房产权人其配偶或该房屋共有权人不同意出售此房。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应当在违约行为发生之日起15日内，退还乙方已付定金及按该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”同时，第三人王亚平于当日出具了一份代理声明，记载“我朋友任学工，因在外地工作，事务繁忙，其已口头全权委托我为其代办出售位于浉河区××新村小区××楼××单元××室的房屋的相关事宜，包括该房出售价格，商定，出售合同的签订及办理过户、转账等相关一切手续，我签字有效。并自愿对此房出售、转让的相关文件的签字承担一切法律责任”。合同签订后，原告于2020年1月5日向《房屋买卖合同》中指定的徐倩账户转账6万元，第三人王亚平向原告出具收到条一份。后因被告任学工一直未能协助办理房屋产权过户手续，原告多次与第三人王亚平微信联系催促，第三人王亚平亦多次与被告任学工微信联系催促，均未果，故原告诉至本院。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，根据第三人王亚平提供的其与被告任学工的微信聊天记录记载，被告任学工说：“亚平哥您好，麻烦转告小谭，这两天您一直在与我联系，由于我有点特殊情况没有及时回复。关于房子的事，我有两点意见：一，此房卖给他不会变化，按谭跟您议定的价不会变化；二，我最快本周回信阳，最迟十五号前回信阳，办好委托，以便过户”。由此可知，被告对其将案涉房屋出售给原告以及系其委托第三人与原告议定房屋售卖价格等事项是知晓的，根据原告提交的其与被告及第三人的微信聊天记录及庭审笔录，亦足以证明被告将案涉房屋出售的相关事宜委托给了第三人，故第三人与原告于2020年1月5日签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效，该合同约束的双方当事人应为原告谭振与被告任学工。本案中，根据原告、第三人与被告任学工的微信聊天记录显示，导致涉案房屋不能办理过户的原因是该房屋系被告与其前妻的共同财产，被告私自处分该财产导致案涉《房屋买卖合同》根本不能实现，故原告请求解除原被告双方之间的2020年1月5日的《房屋买卖合同》的请求本院予以支持。按照《中华人民共和国民法典》第五百八十八条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。即在一方违约后，守约方享有违约金请求权或请求适用定金罚则，本案中，原告经法庭释明，仍坚持既要求被告承担违约金又要求被告双倍返还定金，明显违反法律规定，本院不予支持。综合本案案情，为避免利益严重失衡，本院认为适用定金罚则可以弥补被告违约对原告造成的损失。故被告应向原告双倍返还定金共计12万元。被告任学工经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告起诉的事实、理由及提交的证据进行质疑说明、质证等权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百八十八条、第九百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告谭振与被告任学工之间的2020年1月5日《房屋买卖合同》；二、被告任学工于本判决生效后十日内双倍返还原告谭振定金共计12万元。三、驳回原告谭振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2540元，由原告谭振承担1190元，由被告任学工承担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向信阳市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。审判员  陈亚嫚二〇二一年三月二十九日法官助理王月恒书记员丁妍