呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终377号   上诉人：内蒙古途家商业管理有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区市公安局对面金隅环球金融中心4号楼西塔9047号。   法定代表人：高鸿粢，该公司经理。   委托诉讼代理人：杨子岳，内蒙古蒙杰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：禹慧文，内蒙古蒙杰律师事务所律师。   被上诉人：杨飞芸，女，汉族，1979年7月1日出生，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：朱教海，内蒙古图博律师事务所律师。   委托诉讼代理人：安峰，内蒙古图博律师事务所律师。   上诉人内蒙古途家商业管理有限公司(以下简称途家公司)与被上诉人杨飞芸房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初7139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，并向各方当事人予以释明后，本院依法进行了书面审理。本案现已审理终结。   途家公司上诉请求：1.撤销呼和浩特市赛罕区人民法院作出的（2020）内0105民初7139号民事判决，依法改判或发回重审。2.本案的一审、二审诉讼费用由杨飞芸承担。事实和理由：原审法院判令途家公司支付杨飞芸租金属于认定事实错误，适用法律错误。2017年l1月30日，杨飞芸（甲方）与途家公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定杨飞芸将其购买的位于呼和浩特市××区金隔环球金融中心第4号075楼5层501号房屋出租给途家公司，用于酒店式公寓的经营，房屋建筑面积112.14平方米，房屋租赁期（也即托管经营期限）自2018年2月1日至2033年1月31日，共计15年，房屋租金每年67，284.00元。在合同履行过程中，途家公司按时将房屋租金支付给杨飞芸，但杨飞芸及其他业主于2019年8月10日上午九时许，强行侵占房屋并更换锁具，违法侵占途家公司为租赁房屋进行装修和经营所需的相关设施设备等，给途家公司造成巨大经济损失。杨飞芸在2019年9月12日向途家公司单方送达解除租赁合司通知书之律师函，违法解除了杨飞芸与途家公司签订的《房屋租赁合同》。依据《房屋租赁合同》第6.2条之约定，以及根据《合同法》第一百零七条之规定，2019年8月10日，金隅环球金融中心4号楼的业主串通将途家公司正在营业的酒店强行占用，将入住的客人逐出酒店，导致酒店停业，给途家公司造成巨大经济损失。杨飞芸作为承租人，并未按照《房屋租赁合同》第6.2条的约定，保证途家公司在租赁期限内能够合法有效的使用租赁房屋。根据《合同法》第六十六条之规定，在杨飞芸未能按照合同约定履行合同义务，途家公司有权迟延支付租金。关于房租支付问题，因途家公司与杨飞芸签订的房租租赁合同约定的租期为15年，且从历次打款时间得知，房租租金的支付均为次月打上月租金，该支付时间已被双方当事人认可并实际履行了17个月之久，该支付租金时间已经在双方当事人之间形成惯例。途家公司给杨飞芸最后一次打款时间为2019年7月26日，支付的是6月份租金，七月份租金应在八月份支付，但是杨飞芸在未向途家公司催要过租金的情况下擅自于2019年8月10日上午九时许，强行侵占房屋并更换锁具，将途家公司按照四星级酒店标准装饰装修并配置设备的房屋非法据为己有，并将房屋委托给其他酒店运营管理公司运营，导致途家公司遭受重大损失，杨飞芸以实际行动违法解除了房屋租赁合同关系，其无权要求支付租金，反之应当向途家公司承担赔偿责任。根据《合同法》第一百零七条的规定，以及《房屋租赁合同》第七条的约定，杨飞芸单方违法解除了其与途家公司签订的《房屋租赁合同》，杨飞芸存在违约行为。   杨飞芸辩称，一、一审法院认定事实清楚，维护了杨飞芸的正当权益。2017年11月30日,杨飞芸与途家公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定:“物业位于内蒙古自治区呼和浩特市××区房，建筑面积为112.14平方米，房屋所有权人杨飞芸。租赁用途:酒店式公寓出租经营。租赁期限自2018年2月1日至2033年1月31日,共计15年。房屋租金每年67284元人民币，上述租金按月支付，月租金50/㎡，每个月的1日向甲方(即杨飞芸)支付当期租金。甲方有权按约定及时收取租金。乙方有违反约定的情形之一，应按一个月租金的两倍向甲方支付违约金。”，同时双方签订了《物业委托管理经营合同》。在签订完《房屋租赁合同》后，途家公司接收金隅环球金融中心项目4号楼501号房并进行酒店式公寓经营。在承租初期，途家公司按期支付租金。但在支付2019年6月份的租金后，就不再支付租金。经杨飞芸多次催要，途家公司还是不支付租金，致使《房屋租赁合同》的目的不能实现。2019年8月19日,途家公司在呼市金隅环球中心4#楼西塔途家斯维登精品酒店张贴《关于公司遣散员工通知书》，内容为无法继续经营，决定遣散酒店员工。2019年8月20日，途家公司又张贴了《告知书》，内容为全面停止营业，途家公司决定当日撤出所有人员，不再对酒店设施设备进行维护。通过上述事实，杨飞芸以自己的行为表明全面停业，将不再履行《租赁合同》的义务，杨飞芸违约的行为，致使租赁合同的目的不能实现。杨飞芸只能于2019年9月12日通过律师函的方式通知途家公司解除双方之间签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》。为了减少损失，全体业主在2019年9月18日通过公证的方式对途家公司在房屋内的所有物品进行了证据保全。截止一审时，途家公司尚欠杨飞芸2个月零12天的租金(2019年7月、8月、9月的12天)及5天的占用房屋期间的费用。二、一审法院适用法律正确，应依法驳回途家公司的上诉请求。根据上述基本事实，本案符合《合同法》第九十四条、九十六条、二百二十七条的规定。途家公司未按期支付租金且以自己的实际行为决定不再经营，一审法院适用法律无任何瑕疵。   杨飞芸向一审法院起诉请求：1.确认杨飞芸与途家公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》于2019年9月12日解除；2.判令途家公司支付拖欠租金13456.8元（2个月零12天）及违约金11214元（月租金为5607元），支付2019年9月13日至2019年9月17日占用房屋期间的费用934.5元（日租金为186.9元）；3、本案诉讼费用由途家公司承担。   一审法院认定事实：2017年11月30日，杨飞芸（甲方）与途家公司（乙方）签订《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》。《房屋租赁合同》、《物业委托经营合同》约定杨飞芸将其购买的呼和浩特市××区1号房屋出租给途家公司，用于酒店式公寓的经营，房屋建筑面积112.14平方米，房屋租赁期自2018年2月1日至2033年1月31日，共计15年，房屋租金每年67284元，按月支付，每个月的1日向甲方支付当期租金；甲、乙任何一方有违约情形的，应按一个月租金的两倍向对方支付违约金。签订合同后，途家公司一直按约定支付租金，在2019年7月26日支付2019年6月份租金之后未继续支付租金。2019年9月12日，内蒙古陀力律师事务所受杨飞芸委托向途家公司发出《解除租赁合同通知之律师函》，要求解除《房屋租赁合同》及《物业委托管理经营合同》，且最迟于2019年9月17日18时前撤出本案所涉房屋。该律师函通过呼和浩特市森和公证处于当日向途家公司进行留置送达。2019年9月18日，杨飞芸委托呼和浩特市森和公证处对本案所涉501号房屋及其他业主所有的房屋内物品进行证据保全后收回房屋。   一审法院认为，杨飞芸、途家公司双方签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，杨飞芸、途家公司应按约履行各自的义务。对于杨飞芸要求于2019年9月12日解除与途家公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》的诉讼请求，本院认为，途家公司未按时支付租金，构成违约，杨飞芸于2019年9月12日通知到途家公司解除两份合同，故杨飞芸、途家公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》于2019年9月12日解除。对于杨飞芸请求途家公司支付拖欠租金13456.8元、5天房屋占用费934.5元及违约金11214元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、杨飞芸与内蒙古途家商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》于2019年9月12日解除；二、内蒙古途家商业管理有限公司于本判决生效后十五日内向杨飞芸支付租金13456.8元、房屋占用资金（5天）934.5元及违约金11214元。案件受理费220元（杨飞芸已预交），由内蒙古途家商业管理有限公司承担。   本院二审期间，途家公司向本院提交一组新证据，报警记录、(2018)内0105民初5719号判决书及（2021）内0105民初787、788、789、859、860、862、1109、1108号案件的起诉状,拟证明途家公司一直使用案涉房屋至2019年8月10日，在2019年8月10日之后途家公司不再占有使用。杨飞芸质证认为：报警记录不属于二审规定的新证据，对报警记录的真实性不认可，因为没有公章;对起诉状及判决书真实性认可，判决与本案无关联性，起诉与判决均是房屋出租为公寓的情况，而杨飞芸出租为办公室，性质不一样，另外强行用铁链侵占酒店及设施，并非由杨飞芸本人，是其他业主，杨飞芸并没有控制其出租的501房间。本院认为，该组证据不能证明杨飞芸参与了强行占用酒店的行为，亦不能证明本案案涉房屋系由杨飞芸占有控制，故本院对该组证据的证明问题不予认可。   本院认为，本案的议焦点为：途家公司是否应支付杨飞芸租金13456.8元、房屋占用资金934.5元及违约金11214元。   途家公司主张杨飞芸未按照合同的约定保证途家公司在租期内合法有效的使用租赁房屋，途家公司有权延迟支付租金，此外杨飞芸强行侵占房屋，无权要求支付租金，杨飞芸单方解除合同属于违约行为。本案中，途家公司认可其租金支付至2019年6月30日。本院认为，途家公司租金只支付至2019年6月30日，其后续租金并未支付，即途家公司未按合同约定履行支付租金的行为构成违约，一审判决途家公司支付租金及违约金并无不当。关于占有期间产生的费用问题，途家公司认为其在2019年8月10日之后就不再占有使用。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。途家公司主张其2019年8月10日后就不再占有使用案涉房屋，但其提供的报警记录不能证明本案案涉房屋在2019年8月10日已由杨飞芸控制，故对途家公司该上诉理由，本院不予支持。一审判决途家公司支付杨飞芸租金13456.8元、房屋占用资金934.5元及违约金11214元并无不当，本院予以维持。   综上所述，内蒙古途家商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费440元，由内蒙古途家商业管理有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年三月二十二日   法官助理 高海俊   书记员 雎 洁