江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0602民初544号原告：林建福，男，1955年5月17日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：饶伟斌，江西衡业律师事务所律师。被告：鹰潭市义成房地产开发有限公司，统一社会信用代码91360600674979868M，住所地江西省鹰潭市月湖区南站路77-1号。法定代表人：邵新文，执行董事。委托诉讼代理人：邵明文，系该公司总经理。原告林建福与被告鹰潭市义成房地产开发有限公司（以下简称义成房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告林建福及其委托诉讼代理人饶伟斌，被告义成房地产公司委托诉讼代理人邵明文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林建福向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认编号为：ＧＦ-2000-0171《商品房买卖合同》合法有效，被告应向原告交付位于鹰潭市月湖区.48平方米）、02104室（面积47.45平方米）房屋；2.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金54000元（截至2021年1月26日止的违约金）；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为请求判决确认编号为：ＧＦ-2000-0171《商品房买卖合同》合法有效，依法确认案涉房屋归原告所有。事实与理由：2017年9月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其取得预售许可的（鹰房预售证第2016-310）位于鹰潭市月湖区.48平方米）、02104室（面积47.45平方米）商品房屋出售给原告（套内面积122平方米），单价3380元每平方米，总价414050元，合同签订当日，原告一次性向被告付清全部购房款。被告向原告承诺合同生效之日起30日内办理登记备案，半年之内交付房屋，但到了约定的交房日期，被告一直拖延，至今未向原告交房。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：1.逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。鉴于被告的行为已严重侵害原告的合法权益，现原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告义成房地产公司辩称，原告是通过其朋友尧伯章与被告签订购房合同。尧伯章在被告处承包水电工程，被告欠尧伯章水电工程款。尧伯章借了原告的钱，就找到被告公司人员邵明文，说给一套房子给原告，当时邵明文同意了。后被告收到原告转账50,000元及现金20,000元，其他的房款在尧伯章那里抵被告欠尧伯章的水电工程款，然后被告就与原告签订了《商品房买卖合同》。合同是有效的，但是因为现在案涉房产被查封了，被告现在没办法履行合同办理产权登记。违约金承担不了，至于是不是应该承担违约金由法院依法判决，但被告没有能力承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的《商品房买卖合同》、付款凭证、被告出具的编号为9097000号金额为414,050元的收据、尧伯章出具的收条；被告提交的协助执行通知书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的被告提交的承诺书，因承诺书系被告工作人员邵明文单方出具，原告不予认可，故不能证明因房屋被查封，原告要求退房，原告同意被告退还32万元房款的事实。本院经审理认定事实如下：被告欠第三人尧伯章水电工程款，原告与尧伯章之间存在债权债务关系。尧伯章与被告达成以房抵债协议，并将抵债房屋指定给原告。2017年9月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定了买受人购买的商品房为义成花苑第3幢2单元02103、02104号房；该商品房价款总金额为414,050元；出卖人应当在2017年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等内容。原告依据合同约定付清了全部的购房款，但被告至起诉之日未交付案涉房屋。另查明，2018年12月6日，江西省鹰潭市中级人民法院依法查封了被告所有的位于鹰潭市义成花苑包括案涉两套房屋在内的共计40套房产，查封期限为从2018年12月6日起至2021年12月5日止。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对原告要求确认《商品房买卖合同》合法有效的诉请，本院予以支持。但案涉房屋系登记在被告名下，且案涉房产已被鹰潭市中级人民法院依法查封，房屋的所有权受到限制，无法变更登记至原告名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此在案涉房屋的所有权未变更登记至原告名下之前，原告要求确认案涉房屋归其所有，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》约定，被告应于2017年10月30日前将案涉房屋交付给原告使用。至起诉之日被告未按约交付房屋，构成违约，依法应承担违约责任。虽原、被告未约定逾期交房的违约金，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。现原告要求被告支付至2021年1月26日止的违约金54,000元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告林建福与被告鹰潭市义成房地产开发有限公司于2017年9月8日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告鹰潭市义成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给原告林建福逾期交房违约金54,000元；三、驳回原告林建福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,421元（原告林建福已预交），减半收取计4,210.50元，由被告鹰潭市义成房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  李丽琴二〇二一年三月十五日法官助理刘梦英书记员苏宇附：与本案相关的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。