福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽02民终569号 上诉人（一审原告）：厦门惠欣物业管理有限公司，住所地厦门市思明区中闽大厦22楼01单元。 法定代表人：林庆明，执行董事。 委托诉讼代理人：吴建萍（到庭），福建东方格致律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘晓楠（到庭），福建东方格致律师事务所执业律师。 被上诉人（一审被告）：陈丽容，女，1975年6月21日出生，汉族，住上海市松江区。 上诉人厦门惠欣物业管理有限公司（下称惠欣物业公司）因与被上诉人陈丽容物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初6360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 惠欣物业公司上诉请求：1、变更一审判决第一项为：陈丽容于本判决生效之日起十日内向惠欣物业公司支付2013年1月1日起至2019年9月30日的物业管理费118581.6元及违约金（违约金以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月16日起按日千分之一计算至实际付款之日止）；2、本案一、二审诉讼费由陈丽容负担。事实与理由：一、惠欣物业公司诉求的物业费并未超过诉讼时效，原审法院认定部分物业费超过诉讼时效，显然与事实不符。1.惠欣物业公司就陈丽容拖欠物业费情况一直向其催讨，并未超过诉讼时效期间。陈丽容在一审庭审中陈述，其在2012年交房时认为案涉房产存在质量问题，故在惠欣物业公司向其催讨物业费时其主张要维修好房产才支付物业费，并告知惠欣物业公司，开发商曾对其承诺同意以物业费抵扣维修费。按照陈丽容的当庭陈述，最后一次协商物业费抵扣维修费的时间是2017年。上述情况可以证实惠欣物业公司向陈丽容催讨物业费及双方就物业费问题直至2017年仍在协商的事实，故本案并不存在惠欣物业公司催讨物业费超过诉讼时效的问题。2.惠欣物业公司向一审法院递交诉讼材料的时间为2019年10月10日，法院已经收案且出具《厦门市思明区人民法院诉前（先行）调解告知书》【案号：（2019）闽0203诉前调6011号】，诉讼时效因惠欣物业公司向法院递交起诉材料发生中断。此后，法院一直安排工作人员对双方进行调解，在调解未果的情况下，惠欣物业公司接到思明法院的通知于2020年4月13日办理正式立案手续。而原审判决认定2020年4月13日正式立案时间为诉讼时效中断点，进而仅支持2017年4月14日至2019年9月15日期间的物业费，显然与事实不符，且与法律规定不符。二、原审法院以其在审理惠欣物业公司诉请同一小区其他业主的物业服务合同纠纷案中，已认定惠欣物业公司的物业服务存在瑕疵为由，驳回惠欣物业公司要求陈丽容支付逾期付款违约金的诉求，不能成立。原审法院其他案件认定的物业服务存在瑕疵缺乏依据。对于业主提供惠欣物业公司不作为的照片、视频等予以证明物业服务未到位，仅能说明某个时间、空间内小区的物业服务状态，不能证明惠欣物业公司一贯以来的服务质量且不足以证明惠欣物业公司未履行服务管理职责严重影响业主正常生活，且有些职能并非是物业公司能解决的，物业公司并非执法机构，不享有强制执行的权利，对小区中部分业主的不合理行为仅能以劝导的方式进行。对于公共设施破损，应当向侵权的第三人主张权利，而非由物业公司承担责任。三、陈丽容接受物业服务后，未按时缴纳相关费用，已构成违约，理应承担逾期付款违约金，原审法院驳回惠欣物业公司要求陈丽容支付逾期付款违约金的诉求，缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。建设单位惠元（厦门）房地产发展有限公司（下称惠元公司）与惠欣物业公司签订《委托物业管理服务合同》，该合同一经签署依法成立生效后，对小区全体业主、物业使用人具有拘束力，均应严格履行。合同履行过程中所形成的《前期物业管理服务协议》进一步明确物业服务内容，其效力及于陈丽容。《委托物业管理服务合同》及《前期物业管理服务协议》均约定未按时足额交纳物业管理费、房屋公共维修金的，应按照日千分之三或日千分之五承担逾期付款违约金。惠欣物业公司作为案涉小区的物业服务单位，已向全体业主提供了物业管理服务，有权依据《委托物业管理服务合同》及《前期物业管理服务协议》的约定，向业主收取物业服务费等费用。陈丽容接受了物业服务，却以与开发商存在纠纷为由，长期无正当理由拒不按时缴交物业管理费等相关费用，已构成违约。惠欣物业公司向法院提起诉讼，要求陈丽容支付欠款及违约金，并主动将违约金标准调低至日千分之一，没有违反法律规定和合同约定，理应获得支持，原审法院判决驳回惠欣物业公司违约金的诉求，显然缺乏依据。综上所述，惠欣物业公司已依约提供物业服务，原审法院以惠欣物业公司部分诉求超过诉讼时效且物业服务存在瑕疵为由，驳回惠欣物业公司要求陈丽容承担2013年1月1日起的部分物业费及逾期付款违约金的诉求，显属错误，故请求二审法院依法改判。 陈丽容未提交书面答辩意见。 惠欣物业公司向一审法院起诉请求：陈丽容立即支付自2013年1月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费118581.6元及违约金（以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月16日起按日息千分之一的标准分别计算至实际付款之日止）。 一审法院查明，2008年8月1日，惠元公司（甲方）与惠欣物业公司（乙方）签订《星海湾K、H、F、G、L型独立别墅、M型叠加别墅、商业店面前期物业服务合同补充协议》，约定惠元公司选聘惠欣物业公司提供前期物业管理服务。物业名称为星海湾105幢K、H、F、G型独立别墅，57幢L型独立别墅、92幢（368户）M型重叠别墅，7幢（22户）并联别墅（其中20个店面），物业类型为别墅、商业店面，坐落位置为厦门市同安区西柯镇，地上建筑面积119091.71㎡，地下建筑面积0㎡。委托期限为2008年8月1日至2018年12月31日止。合同还约定在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、房屋共用部位、公共设备使用管理、维修和更新；2、小区内公用设备、设施的使用管理、维修和更新.......物业管理服务费由业主按其拥有物业管理的建筑面积交纳，具体标准为，独立别墅1.2元/㎡·月；叠加别墅0.9元/㎡·月；并联别墅1.2元/㎡·月；商业店面2.0元/㎡·月；物业管理服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度终止前10日内交纳下一季度的管理服务费。业主或物业使用人未能按时交纳上述费用的，应自逾期之日起按日加收所欠缴费用的千分之三的违约金。《星海湾K、H、F、G、L型独立别墅、M型叠加别墅、商业店面前期物业服务合同补充协议》签订后，惠欣物业公司即为该小区提供物业服务至今。 另查明，陈丽容系厦门市同安区启辉九路45号、建筑面积494.09平方米房产（属“星海湾”小区的独立别墅）的业主。其欠缴该房2013年1月1日至2019年9月15日产生的物业管理费118581.6元。 庭审中，陈丽容称2012年交房时该房存在多处质量问题，惠欣物业公司也派维修人员进行检查。2017年，其找房产开发商协商，开发商提出可以以物业费抵扣维修费用但未果。此外，陈丽容主张惠欣物业公司诉请中。 一审法院认为，《星海湾R、R1、R2、S、T型别墅前期物业服务合同补充协议》系双方之真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格遵守履行。该合同对所有业主，包括陈丽容均有拘束力。陈丽容已接受惠欣物业公司提供的物业服务，应履行支付物业费之义务。关于诉讼时效期间。本案受理于2020年4月13日，在此之前三年期间（从2017年4月14日至2019年9月15日）惠欣物业公司所主张的物业服务费为44468.1元（494.09平方米×3元/平方米/月×30个月），并未超过诉讼时效期间，一审法院仅保护上述期间所产生的物业服务费。关于违约金。一审法院在审理惠欣物业公司与同一小区其他业主的物业服务合同纠纷案中，已据其他业主提供的相关证据认定惠欣物业公司的物业服务存在一定程度瑕疵。同样，本案亦可参照适用上述证据并作出如上认定，不予支持惠欣物业公司的违约金诉求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈丽容于本判决生效之日起十日内向厦门惠欣物业管理有限公司支付自2017年4月至2019年9月的物业服务费44468.1元；二、驳回厦门惠欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，经查阅一审庭审笔录，陈丽容在一审庭审中陈述，：“2017年回来之后，找过开发商的董事长，要求赔偿房屋的维修金，开发商的经理说物业费可以抵扣维修费，后面我就回上海了，这次回来才知道被起诉物业费。”“物业起诉我过了诉讼时效，从2012年到现在我也没收到过物业的口头通知和书面通知，应该是3年以外的物业费无效。开发商未处理房屋质量问题，我也还没入住过。”并非惠欣物业公司在上诉状中所陈述的：“陈丽容在一审庭审中陈述，其在2012年交房时认为案涉房产存在质量问题，故在惠欣物业公司向其催讨物业费时其主张要维修好房产才支付物业费，并告知惠欣物业公司，开发商曾对其承诺同意以物业费抵扣维修费。” 还查明，惠欣物业公司向一审法院递交诉讼材料的时间为2019年10月10日。 本院认为，惠元公司与惠欣物业公司签订的《前期物业服务合同补充协议》合法有效，对全体业主和物业使用人均具有约束力。惠欣物业公司提供物业服务，陈丽容作为房屋业主应履行缴费义务。故惠欣物业公司诉请陈丽容支付欠缴物业管理费、公共维修金，依据充分，应予支持。惠欣物业公司在物业服务期间是否存在瑕疵问题，原审法院根据与陈丽容案合并审理的案涉小区其他业主提供的相关证据认定惠欣物业公司在履行物业服务合同中存在一定的瑕疵，从而驳回物业公司逾期付款违约金请求并无不妥。惠欣物业公司向一审法院递交诉讼材料的时间为2019年10月10日，故其诉讼时效期间应自2016年10月11日起算，原审法院以本案受理于2020年4月13日，应自2017年4月14日起算有误，应予纠正。陈丽容应向惠欣物业公司支付自2016年10月11日至2019年9月30日期间的物业服务费为52867.6元[494.09平方米×3元/平方米/月×（35+2/3）个月]。 综上，惠欣物业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实部分有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初6360号民事判决第二项，即驳回厦门惠欣物业管理有限公司的其他诉讼请求； 二、变更厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初6360号民事判决第一项为陈丽容应于本判决生效之日起十日内向厦门惠欣物业管理有限公司支付自2016年10月11日起至2019年9月30日的物业服务费52867.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费5352元，由厦门惠欣物业管理有限公司承担4304.5元，陈丽容负担1047.5元；二审案件受理费4685元，由厦门惠欣物业管理有限公司承担4510.6元，陈丽容负担174.4元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （林丽珊） 审 判 员 （纪荣典） 二〇二一年三月二十五日 书记员（ 林斐 珺） 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。