重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初565号 原告：朱世辉，男，1988年10月1日出生，汉族，住四川省达州市达川区。 被告：城城不动产管理有限公司重庆分公司，营业场所重庆市南岸区南坪镇学府大道2号江南国际新城二期7-（-1）-1号，统一社会信用代码91500108MA60GD318T。 负责人：孙洁。 被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室，统一社会信用代码91610132MA6UAGH793。 法定代表人：张智军。 原告朱世辉与被告城城不动产管理有限公司重庆分公司（城城重庆分公司）、城城不动产管理有限公司（城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告朱世辉到庭参加诉讼。被告城城重庆分公司、城城公司经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱世辉向本院提出诉讼请求：1.解除朱世辉与城城重庆分公司之间签订的《房屋托管合同》，城城重庆分公司腾退房屋及设施设备；2.城城重庆分公司一次性向朱世辉支付2020年1月4日至2020年3月3日的房屋租金分期剩余款项1800元；3.城城重庆分公司自2020年9月4日起按每月1650元的标准向朱世辉支付租金至房屋返还之日即2021年1月28日共计7930.65元；4.城城重庆分公司退还剩余的托管服务费1000元；5.城城重庆分公司向朱世辉支付违约金4950元；6.城城公司对上述第1至5项诉请承担连带责任；诉讼费由城城重庆分公司、城城公司承担。事实及理由：2019年12月1日，朱世辉与城城重庆分公司签订《房屋托管合同》，由朱世辉将位于重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XX小区X栋X单元XX-X室房屋交由城城重庆分公司托管，约定了托管期、租金标准等。合同签订当日，朱世辉按约向城城重庆分公司交付了房屋。因城城重庆分公司经营困难，城城重庆分公司无法按约支付2020年1月4日至3月3日的租金3300元。2020年2月28日，朱世辉与城城重庆分公司签订了补充协议，城城重庆分公司承诺在2020年3月至2021年1月期间分期向朱世辉支付2020年1月4日至3月3日的租金，每月300元。但截止2020年11月4日，朱世辉未收到城城重庆分公司应支付的2020年1月4日至3月3日的租金的8月至11月分期款项，也未收到其应支付的2020年9月4日至11月4日的租金。朱世辉多次联系城城重庆分公司和城城公司未果。朱世辉为维护自己合法权益，遂起诉来院。 被告城城重庆分公司、城城公司未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：2019年12月1日，朱世辉作为甲方（托管方）、城城重庆分公司作为乙方（受托方）签订了《房屋托管合同》一份，主要约定：第一条、房屋基本情况。甲方将坐落在重庆市渝北区XX街道XX大道XX号XX小区X栋X单元XX-X房屋托管给乙方，该房屋为1室1厅1卫1厨，房产证面积54.49平方米。第三条、托管用途。该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目，乙方应将租房合同作为本合同之附件一。第五条、运营模式。托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费。第六条、托管服务费。1.经甲、乙双方协商，合同期内甲方仅在首年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用首月租金冲抵，互不支付。2.托管期内，乙方自行决定与承租方的租金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。第七条、托管期限。1.本合同托管期合计36个月；自2019年12月4日（以本合同起租日为准）至2022年12月3日止；甲方实收租期35个月，冲抵服务费一个月。2.本合同自甲乙双方签字盖章、甲方提供完整签约资料当日为本合同生效日（资料清单及要求详见附件三）。3.本合同生效日起，3日后为起租日。第八条、租金标准及支付方式。一、租金标准：月租金1650元/月（含物业费）。二、付款方式：月付。三、租金支付时间及方式：1.本合同起租日起，甲方首月租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天乙方按月支付甲方租金，每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）。2.乙方每个月最后一天支付租金，如遇法定节假日、公休日顺延。第十四条、合同的解除。三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）；2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的。第十五条、违约责任。四、乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方。 2020年2月28日，朱世辉作为甲方、城城重庆分公司作为乙方签订了《补充协议》一份，主要约定：甲、乙双方于2019年12月1日签署《房屋租赁/托管合同》，甲方将XX小区12栋X单元X-X租赁/托管给乙方，受“新型冠状病毒”的不可抗力影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方2个月的租金，合计3300元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付300元，其他合同条款不变。 朱世辉举示了三彩家APP租金收入凭证截屏，显示其从2020年8月起未收到城城重庆分公司应付的租金。 2021年1月13日，本院向城城重庆分公司和城城公司送达了诉状副本等文书。 庭审中，朱世辉称，城城重庆分公司与租户的合同于2021年1月28日到期，故朱世辉已于2021年1月28日收回了案涉房屋，租户已向城城重庆分公司支付了租金，故未再向朱世辉支付过租金；朱世辉支付了托管服务费1650元，合同期间是36个月，履行至2020年9月共计9个月，城城重庆分公司应当按比例退还托管服务费，朱世辉仅主张退还1000元； 上述事实，有企业信用信息公示报告打印件、《房屋托管合同》电子版、《补充协议》电子版、三彩家APP租金收入凭证截屏以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。对朱世辉举示的《房屋租赁合同（长租）》复印件，系城城重庆分公司与案外人签订，且是复印件，无法核实真实性，故不予采信。对朱世辉举示的其与城城重庆分公司渝北片区负责人罗秋萍的微信聊天记录，无法核实罗秋萍的身份情况，故无法核实对话内容的真实性，故对该证据不予采信。 本院认为：朱世辉与城城重庆分公司签订的《房屋托管合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。合同虽然名为托管，但是约定的托管期实质是租期、约定的托管费实质是租金，故朱世辉与城城重庆分公司之间实际是房屋租赁合同关系。合同约定生效日起3日后为起租日，合同于2019年12月1日签订并生效，故起租日为2019年12月4日。 关于解除合同及腾退房屋、解除合同违约金。合同第十五条第四款约定，城城重庆分公司有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，朱世辉要求解除合同，城城重庆分公司应按3个月租金标准的违约金支付给朱世辉。合同第十四条第三款约定，城城重庆分公司原因导致其不支付或者不按照约定支付租金达30日的、城城重庆分公司原因导致其二次以上拖欠各项费用达10000元的，朱世辉有权解除合同、收回房屋。城城重庆分公司作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其按约定向朱世辉支付了租金，其未对此举示证据予以证明的，应当承担相应的举证责任。故对朱世辉主张城城重庆分公司欠付2020年9月4日起每月1650元的租金、2020年1月4日至2020年3月3日的房屋租金分期剩余款项1800元的主张，本院予以采信。朱世辉有权解除合同，对其主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。2021年1月13日，本院向城城重庆分公司和城城公司送达了诉状副本等文书。故本院判决于2021年1月13日解除朱世辉与城城重庆分公司签订的《房屋托管合同》和《补充协议》。朱世辉已于2021年1月28日收回了案涉房屋，故对其要求城城重庆分公司腾退房屋及设施设备的诉讼请求，本院不予支持。合同因城城重庆分公司原因提前解除的，其按约定应向朱世辉支付违约金4950元。故对朱世辉要求城城重庆分公司支付违约金4950元的诉讼请求，本院予以支持。 关于租金。合同约定城城重庆分公司向朱世辉按月支付租金1650元，故城城重庆分公司应向朱世辉支付自2020年9月4日起按每月1650元的标准向朱世辉支付租金至合同解除之日即2021年1月13日止共计7144.5元。朱世辉称其已于2021年1月28日收回了案涉房屋。租金和房屋占用费均是对使用房屋支付的对价。合同解除后至收回案涉房屋之前期间，城城重庆分公司还应向朱世辉支付房屋占用费，参照租金标准计算占用费具有合理性，故城城重庆分公司还应向朱世辉支付2021年1月14日起按照每月1650元标准计算至2021年1月28日止的房屋占用费825元。《补充协议》约定城城重庆分公司未支付疫情期间2个月的租金，合计3300元，该租金其承诺在2020年3月至2021年1月期间分期进行支付，每个月支付300元。朱世辉主张城城重庆分公司未支付2020年8月之后的分期款共计1800元，本院予以采信。故城城重庆分公司应向朱世辉支付2020年1月4日至2020年3月3日房屋租金的剩余分期款项1800元。 关于托管服务费。托管服务费实质是朱世辉给予城城重庆分公司的免租期。朱世辉主张城城重庆分公司支付托管服务费实际是要求其支付免租期租金。免租期是针对整个租赁期限36个月履行完毕情况下出租人给予承租人的租金优惠，在租赁合同因城城重庆分公司违约提前解除时，城城重庆分公司享有的免租期应当与实际履行的租赁期成正比，即可享受1个月免租期应与实际租赁期36个月相对应，城城重庆分公司仅履行了合同13.33个月（2019年12月4日至2021年1月13日），故城城重庆分公司可以享受的免租期为13.33个月÷36个月×1个月＝0.37个月。故城城重庆分公司还应向朱世辉支付免租期的租金（1个月－0.37个月）×1650元＝1039.5元。朱世辉仅主张城城重庆分公司支付免租期租金1000元是对其自己权利的处分，本院予以认可。 关于城城公司的责任。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担，也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。朱世辉要求要求城城公司对城城重庆分公司的支付义务承担连带清偿责任没有依据，城城公司应对城城重庆分公司的支付义务承担补充支付责任。 被告城城重庆分公司、城城公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、于2021年1月13日解除原告朱世辉与被告城城不动产管理有限公司重庆分公司签订的《房屋托管合同》和《补充协议》； 二、被告城城不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效后立即向原告朱世辉支付违约金4950元； 三、被告城城不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效后立即向原告朱世辉支付2020年9月4日至2021年1月13日期间欠付的租金7144.5元； 四、被告城城不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效后立即向原告朱世辉支付2020年1月4日至2020年3月3日房屋租金的剩余分期款项1800元； 五、被告城城不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效后立即向原告朱世辉支付2021年1月14日至2021年1月28日期间的房屋占用费825元； 六、被告城城不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效后立即向原告朱世辉支付免租期租金1000元； 七、被告城城不动产管理有限公司对上述第二、三、四、五、六项被告城城不动产管理有限公司重庆分公司的支付义务承担补充支付责任； 八、驳回原告朱世辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费828.5元减半收取414.25元，由被告城城不动产管理有限公司重庆分公司和被告城城不动产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  黄明真 二〇二一年三月一日 书记员  陈 实