江苏省连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0703民初290号原告：卢某某，男，1976年6月22日生，汉族，住连云港市连云区。原告：孙某某，女，1978年9月16日生，汉族，住连云港市连云区。被告:连云港诚基置业有限公司，住所地连云港市连云区平山北路118号。统一社会信用代码：913207005571339192。法定代表人：胡建雄，公司执行董事。委托诉讼代理人：毕世华，北京盈科（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐丽丹，北京盈科（昆山）律师事务所律师。原告卢某某、孙某某诉被告连云港诚基置业有限公司（以下简称诚基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢某某、孙某某、被告的委托诉讼代理人徐丽丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告卢某某、孙某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付两原告逾期交房违约金31023元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告与被告于2017年4月19日签订了《房屋买卖合同》，合同约定二原告购买被告位于海州湾花园第19号楼无单元101室的房屋一套，房屋总价款为1620000元。被告应于2018年12月31日前交付房屋。原告已经依约交付了房款，但被告直到2020年1月18日才交付涉案房屋。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应当承担延期交房违约金共计31023元。综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院，望法院查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。被告诚基公司辩称，根据合同第六条约定，原告应于2017年4月29日办理银行按揭贷款，付清银行贷款800000元，但原告实际上于2017年6月1日才通过银行贷款付清800000元，根据合同第七条约定，原告应向被告支付逾期付款违约金，被告认为原告逾期交房违约金应在本案中予以扣除，根据原告与被告签订的附件四第四条的约定，原告未能按合同约定的时间付清全部购房款，原告无权追究被告延迟交房的责任，结合原告逾期支付购房款的事实，原告已经从实体上丧失了依据购房合同向被告主张延期交房违约金的权利，请法院依法驳回原告诉求。本院经审理查明，两原告系夫妻关系。2017年4月19日，两原告与被告诚基公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于连云区平山北路东，逐海路南侧海州湾花园第19号楼无单元101室住宅1套，该商品房建筑面积共264.3平方米，总价款1620000元。合同第六条约定，原告应于2017年4月19日前支付首期款计人民币820000元，余款800000元以银行按揭贷款方式支付，原告应于2017年4月29日前办理银行按揭贷款付清。合同第七条第一款约定，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理，不作累加：（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；同时该条第二款约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因国家或地方政府有关法律法规、政策变化，具体行政行为、重大时政行为或重大市政建设导致该商品房验收延期，或政府有关部门未依法及时验收该商品房的；3.买受人房款未交清的。合同第九条约定，除本合同第八规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理，不作累加。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金。该《商品房买卖合同》附件四补充协议（以下简称补充协议）第4条约定，乙方未能按合同约定时间付清全部房款并补交面积增加部分的房款（如有）的，乙方无权追究甲方关于合同中约定的迟延交付的违约责任，同时甲方有权拒绝向乙方交付该房屋及履行其他与该房屋相关的一切义务。合同签订后，两原告按合同约定向被告交纳了首期款820000元，800000元银行按揭贷款于2017年6月1日发放。另，庭审中，原、被告对于案涉房屋逾期交房的事实无争议，被告认可原告计算的违约金数额。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、购房发票、《补充协议》、被告提供的贷款凭证及原、被告陈述加以证明，原、被告均无异议，本院依法对上述事实及证据予以确认。关于被告主张按照补充协议第4条的约定，原告无权追究被告迟延交房的违约责任，并应按合同第七条的约定向被告支付逾期付款违约金1280元（800000元×万分之0.5×32天）以此冲抵逾期交房违约金。对此，本院认为，被告主张原告违约并以此抗辩以该违约金冲抵逾期交房违约金，经本院释明后未提起反诉，本案不予处理，被告可另行起诉。关于被告诚基公司认为原告逾期支付银行贷款800000元，构成违约，按照双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第4条的约定，因原告逾期付款在先，原告即丧失向被告诚基公司主张逾期交房违约责任的权利。原告认为《商品房买卖合同》及补充协议，系被告诚基公司提供的格式合同，补充协议第4条的约定属于免除自身责任条款，没有对原告做出提示或提醒，应当系无效条款，不能剥夺原告向被告主张逾期交房违约金的权利。本院认为，该商品房买卖合同及补充协议系被告诚基公司提供的格式合同，补充协议第4条的约定，属被告诚基公司排除对方主要权利的条款，按照法律规定，应当在签订合同时采取合理的方式提请原告注意，被告诚基公司未能提供证据证明其曾提请原告注意，故该条款无效，本院对被告诚基公司据此主张因原告逾期付款无权向其主张逾期交房违约金的抗辩不予采信。本院认为，两原告与被告诚基公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定履行各自的义务。案涉合同第八条、第九条中明确约定了交房时间及逾期交房违约金的计算方法，被告在合同履行过程中，逾期向原告交房，违反双方合同约定。对于原告主张被告逾期交房的违约金31023元，因被告对该违约金金额认可，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告连云港诚基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告卢某某、孙某某逾期交房违约金31023元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费575元，由被告诚基公司承担（原告已预交，被告于给付上述违约金时一并给付原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费575元,并将交款凭证一并交于本院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  顾绍文二〇二一年三月三十日书记员  李雨繁法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预告拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。