黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0184民初284号原告：赵凤，女，1973年7月25日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市双城区隆化街二委九组。身份证号码：23210119730725002X。委托诉讼代理人：姜涛（原告丈夫），男，1970年12月9日出生，汉族，工人，住哈尔滨市双城区隆化街二委九组。身份证号码：23210119701209041X。委托诉讼代理人：孙会璎，黑龙江司和律师事务所律师。被告：哈尔滨市双城区人民政府，住所地哈尔滨市双城区新兴大街99号。法定代表人：刘志成，职务：区长。委托诉讼代理人：刘利锋，男，1972年10月30日出生，汉族，双城区司法局法制科科长，住哈尔滨市双城区隆化街一委三组。身份证号码：232101197210300692。委托诉讼代理人：闫冬，男，1977年10月3日出生，汉族，双城区政府扶贫办副主任，现住哈尔滨市双城区。身份证号码：。原告赵凤与被告哈尔滨市双城区人民政府（以下简称双城区政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵凤的委托诉讼代理人姜涛及孙会璎，被告双城区政府的委托诉讼代理人刘利锋、闫冬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告间的《买卖合同》，被告立即向原告退还购房款人民币1475200元；2.判令被告立即向原告退还购房进户费人民币10335元；3.判令被告立即向原告赔偿利息损失暂计311962.35元（以1475200元为本金，自2017年1月26日起至实际给付日止，按照年利率6%计算；以10335元为本金，自2017年6月3日起至实际给付日止，按照年利率6%计算）；4.判令被告立即向原告赔偿可以获得的租金损失28万元；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告撤回诉讼请求第4项。事实与理由：2014年，恒盛新天地项目法定代表人失联，导致数千名购房者进行上访，为此双城市政府处理恒盛新天地项目问题工作组对恒盛新天地项目进行了接管。2017年1月26日，原告通过被告购买恒盛新天地B2-3号商服，面积为147.52平方米，总价款人民币1475200元。原告向被告支付了现金人民币1475200元，被告工作组给原告出具收据1张，并加盖双城市政府处理恒盛新天地项目问题工作组印章。2017年6月23日，被告工作组收取原告进户费人民币10335元。原告准备入住，得知该房屋已经有他人入住，经多方了解，该房屋早由开发企业顶抵给他人，被告已经不能向原告交付房屋。原告向被告工作组支付了房屋价款及进户费，但被告没有向原告交付房屋，构成违约，给原告造成了损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。根据上述事实和法律规定，因被告工作组已经无法履行合同义务，工作组是被告双城区政府成立并接管恒盛新天地项目，其权利义务应当由双城区政府承担，所以被告应当向原告返还已付购房款、赔偿购房款利息并赔偿原告的可以获得的利益损失。被告辩称，1.对诉讼请求第一、二项，如果原告能够拿出盖有工作组公章的合同、收据，同意支付；2.对诉讼请求第三项没有意见，但是和第四项同时主张不能同意，且原告需要举示证据证明损失。原告为证实主张的事实，除当庭陈述外，还出示了如下证据：一、收据1张。拟证明2017年1月26日，原告向被告支付1475200元购房款购买恒盛新天地B2-3号商服，面积147.52平方米，被告给原告出具了加盖被告工作组印章的收款收据1张。经质证，被告对该证据真实性无异议。二、收据1张、恒盛新天地B2栋商服业主进户收费明细表1张。拟证明2017年6月3日被告为原告办理进户并收取原告进户费10335元。经质证，被告对该证据真实性无异议。三、现场照片1张、哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民四商初字第133号民事调解书、协议书复印件各1份。拟证明案涉房屋现已被案外人实际占有，经上门询问，房屋占有人曹洪祥提供了哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民四商初字第133号民事调解书、协议书，证明恒盛新天地B2-3号商服已于2016年10月18日抵债给曹洪祥，被告没有核实情况又将该房屋出卖给原告，已经不可能实际交付，构成根本违约，应当向原告返还购房款、进户费，并承担因违约给原告造成的损失。经质证，被告对该证据真实性无异议。四、双城市人民政府会议纪要1份、专题会议纪要1份。拟证明恒盛新天地项目因法定代表人失联，群众上访，双城市人民政府成立工作组对项目进行接管；因双城市处理恒盛新天地项目问题工作组由被告成立，所以其行为及后果应当由被告承担。经质证，被告该证据无异议，认为主体是政府，诉讼主体对。五、中国农业银行银行卡交易明细清单1份、哈尔滨市双城区农村信用合作联社客户简易明细账查询单1份、姜涛与李伟东等13户签订的租房协议及收据、原告丈夫姜涛与哈尔滨市芝丰房地产开发有限公司签订的土地使用权及地上建筑物和构筑物转让协议。拟证明原告购买案涉房屋的资金来源。经质证，被告认为该证据真实性无法确认，取出的钱、收取的租金不一定用于购买案涉房屋，不能证明拟证明问题。本院认为，被告对原告出示的证据一至四的真实性无异议，故对该四组证据的真实性均予以采信；对原告出示的证据五，因李伟东等13人及哈尔滨市芝丰房地产开发有限公司未出庭作证，对证据的真实性无法核实，被告对真实性又不认可，故不予采信。被告除当庭陈述外，未提交证据。综上，本院认定如下事实：2014年，因双城市恒盛新天地小区的开发企业哈尔滨迪尔房地产开发有限公司（以下简称迪尔公司）法定代表人赵树彬失联，导致购房者群体上访，双城市人民政府决定成立双城市政府处理恒盛新天地项目问题工作组（以下简称恒盛新天地项目工作组），对恒盛新天地项目进行具体处理。2017年1月26日，原告向恒盛新天地项目工作组支付人民币1475200元，用于购买恒盛新天地B2-3号商服（面积为147.52平方米），恒盛新天地项目工作组出具了加盖恒盛新天地项目工作组印章的《收据》1张，但未签订书面房屋买卖合同。2017年6月3日，原告又向恒盛新天地项目工作组支付进户费人民币10335元，恒盛新天地项目工作组亦出具了加盖恒盛新天地项目工作组印章的《收据》及《恒盛新天地小区B2栋商服业主进户收费明细表》各1张。随后在房屋交付过程中，发现案涉房屋已于2016年10月18日由迪尔公司抵债给案外人曹洪祥，案外人已入住。由此产生的争议，经原告与被告协商未果。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。……。”本案中，原告向恒盛新天地项目工作组交纳全额房价款购买案涉房屋，双方虽未订立书面买卖合同，但恒盛新天地项目工作组出具的两张《收据》及《进户收费明细表》，内容明确具体，能够证明原告向被告购买房屋并交纳购房款及进户费的事实，具有房屋买卖合同性质，故原、被告间的房屋买卖合同关系成立，合法有效。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，被告在未核实清楚案涉房屋产权真实状况的情况下，将案涉房屋出卖给原告，随后发现案涉房屋已被迪尔公司先行抵债给他人，致使原、被告间的房屋买卖合同不能履行，原告无法取得案涉房屋，买卖合同目的不能实现，故被告的行为已构成违约，应依法承担违约责任。因此，原告要求解除原、被告间房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”第五百八十四条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”依据上述法律规定，房屋买卖合同依法解除后，购买人有权要求恢复到签约前的状态，即出卖人有义务退还买受人已交购房款、进户费等钱款，并有责任赔偿损失。因此，本案被告除应承担退还原告交纳的购房款及进户费义务外，还应承担赔偿损失的责任。故原告要求被告退还购房款及进户费并赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告诉请的损失赔偿标准，不超过法律规定的标准，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十六条第一款、第五百八十四条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年1月26日订立的房屋买卖合同。二、被告哈尔滨市双城区人民政府退还原告赵凤购房款人民币1475200元及进户费人民币10335元，共计人民币1485535元，于本判决生效后立即履行。三、被告哈尔滨市双城区人民政府赔偿原告赵凤以人民币1475200元为本金，自2017年1月26日起按年利率6%计算至2017年6月2日及以人民币1485535元为本金，自2017年6月3日起按年利率6%计算至全部款项退还时止的利息损失，于本判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23420元，减半收取计11710元（原告已预交），由被告哈尔滨市双城区人民政府10489元负担，退还原告1221元，于本判决生效后立即履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  窦波二〇二一年三月三十日书记员  周旋