北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初28504号原告：北京龙颖基物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街210号地下一层。法定代表人：高波，总经理。委托诉讼代理人：张培培，北京冠领律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东晓，北京冠领律师事务所律师。被告：李宪伟，男，1958年1月5日出生，汉族，北京中视汉威航空服务有限公司退休职工，住北京市西城区。被告：孙琍，女，1960年10月29日出生，满族，街道退休，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李宪伟（孙琍之夫）。原告北京龙颖基物业管理有限公司（以下简称龙颖基公司）与被告李宪伟、孙琍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告龙颖基公司委托诉讼代理人张培培、刘东晓，被告李宪伟，被告孙琍委托诉讼代理人李宪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙颖基公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年6月15日至2020年6月30日的物业服务费19621.01元；2.判令被告支付原告2008年12月15日至2020年6月30日的车位服务费20245元；3.被告赔偿原告上述1-2项共计39866.01元款项的利息损失，自2020年7月1日起，至实际付清上述款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系北京市西城区广安门内大街210号西华经典小区的物业管理单位，该小区共计建筑物1幢2座（含A座、B座），其中包括住宅用房230套、商业用房5套，目前该小区尚未成立业主大会和业主委员会。二被告系涉案小区内×××房屋的业主，房屋面积106.39平米；系涉案小区内×××号车位的实际使用人。在2016年之前，原告一直按照住宅部分2.6元/㎡/月、商业部分3.6元/㎡/月的标准收取该小区内的物业管理服务费。因该收费标准过低，无法弥补原告不断上涨的人工、设备、材料等管理成本，经营压力过大，为了提供更好的物业服务，原告与业主协商对物业管理服务费的标准进行适当调整，绝大部分业主予以理解支持。经第三方青宇（北京）物业服务评估监理有限公司进行评估测算，在评估基准日2015年11月6日该小区住宅收费面积29671㎡、收费标准应为3.62元/㎡.月，商业面积3298㎡、收费标准应为5.82元/㎡.月。后经与大部分业主协商后，决定按照住宅部分3.1元/㎡/月、商业部分4.1元/㎡/月的标准收取物业服务费，该标准明显低于第三方的评估结果，随后原告还将调整物业费的通知分别张贴在业主家的屋门上。二被告曾因拖欠物业费被原告诉至法院，北京市西城区人民法院（2013）西民初字第14870号民事判决确认二被告需向原告支付2009年6月15日至2012年6月14日期间物业费9958.11元。然而被告并未吸取教训、改正以往错误行为，继续怠于向原告支付拖欠费用。原告多次催缴，未果。原告现依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，诉于贵院，请依法判如所请。李宪伟、孙琍辩称，首先，对于原告诉讼请求我都不认可，依据相关的事实，国家的法律法规，被告作出如下答辩。第一，相关的背景陈述，本人购买西华经典房产的原因。我是1999年的5月22日购买的，当时的开发商是宣武区房地产开发公司，当时营销策略的广告就是以著名的香港戴德梁行物业为卖点，我当时买房子也是看中这一点，管理费的标准是2.6元每平方米，在北京市来讲当时是很贵的，那时候还有供热水，按照1999年物价水平，其物业费相当于高档物业标准，这也是让我买这房的最主要的一个原因，是可以享受公寓一样的管理水平，另外就是有利于房产的增值和保值。本人从2006年的7月1日就办理了入住手续，其物业管理公司就是由著名的香港戴德梁行物业公司来管理，然后就签订了协议；第二、西华经典物业公司非法进驻的过程。原告公司是完全非法的进驻，当时我们成立一个物业管理委员会，2001年的初的时候，有一位姓贾的业主和另外一个人敲我家的门，开门以后，上述二位表述说，西华经典准备成立物业管理委员会，现在叫业主委员，说希望我来签字，说一旦成立物业管理委员会就要求物业管理公司把物业管理费从2.6元降到1.8元，多收的差额在成立物业管理委员会以后退还给业主，当时本人认为对方是好意，说大家成立物业管理委员会，我从内心也是希望成立，我并不是贪图钱，然后本人就签了字，随后8月14日宣武区就批复了，是北京市宣武区西华经典小区物业管理委员会简称叫西华经典物管会。现在我们认为西华经典物业管理委员会为了更换物业公司，提高物业管理费。大概是2002年的下半年，就在我们西华经典一层大厅召开了一次叫做业主大会，突然就告诉我们说物业费要从2.6元涨到3.2元。这时候，大家就一片哗然，因为大家不知道发生了什么事，在这个时候才听说是物业管理委员会把香港戴德梁行给轰走了，而且我们交的物业费也都卷走了，我们这时候才知道原因，大家能交物业管理费吗，很多就都拒绝了，所以这个小区大量业主都是不交物业费，包括车位费都不再给了。直到2009年他们起诉。之所以说原告物业公司是非法的，首先是他采取倒签合同和非法更换物业公司的过程，他们轰香港戴德梁行走的时候，他们签了一个协议，跟这家公司签日期的时候营业执照都没有，是几月以后才有营业执照的，也就是几个月之后才有的资质，这是很可笑的。我买这么一个楼房，我认为这就是欺诈，这是他们跟我们打官司的时候我们才发现的，拿到我们面前一看，纯粹是倒签合同，也就是没有营业执照。所以，我当时跟那物业管理委员会主任就当面跟他讲，我说，你还是一个军人，你怎么能干出这种缺德的事，今天我为什么不交物业费，因为我们也有想法，不能侮辱人，我们要尊严。我刚才说的我都是可以提交证据的，委托合同是2002年12月15日到2004年的12月14日，营业执照是什么时候拿到的，是2002年的12月9日，11月18日签的合同营业执照是12月9号，这是很荒唐的。所以法官我今年63，我要的就是尊严，咱们打到死，你法院可以判我败诉，可以让我交，但是判决我是不服的，我们就是要把原告的种种做法给他揭露出来，因为欺人太甚。本来我们是想集体在一起，我们都请律师了，但是不让，还必须我们单个打官司。原告他们在没有经过三分之二业主同意下，就把我们小区从另外一公司非法转让给没有资质的公司，所以说我永远不认可，还找了一个我们根本就不认可的第三方。原告他们丧失了公平公开、公正的基本原则，把香港戴德梁行轰走了，把我的物业费给转走了，物业费也涨到了3块多。侵害了我们小区业主的根本利益，原来2.6元我们有热水，我们家里都是有澡盆的，这些损失谁来给我们，之前香港戴德梁行都是在楼底下锅炉房烧，之后轰走了，他们把锅炉房拆了。还有就是车位的事，当时这小区是这样的，我们买房的时候告诉我们，说保证每家都有车位，当时还觉得挺好的，这真是2.6元的管理，等我买了房子以后才告诉我，车位紧张，说可能满足不了，说你得买车位，我就花了16万，应该18万，车位费就都不用交了。买完以后，他后来又提出要交车位费，我当时就不同意了，我说，你们怎么能这样？但是由于交房入住的时候，如果你不把所有协议都签了以后，是不能拿钥匙，不能入住的，我是没办法就先签了，现在对于车位费是不同意的，我们很多有车的车主都是不交的，停车位有多少灯，我们都是给数出来了，还有就是清扫，实际就是一个人清扫，所以我们认为不合理。依据的是第一中级人民法院的判决，也是支持我们的。现在我们认为可以和有车位的大家一起去协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：李宪伟、孙琍系夫妻关系，二人系北京市西城区广安门内大街210号×××号房屋（建筑面积106.39平方米）的所有权人，该楼地下×××号车位系李宪伟、孙琍购买的产权车位。2001年8月14日，经原宣武区居住小区管理办公室批准成立西华经典物业管理委员会（以下简称物业管理委员会）。2004年11月10日，物业管理委员会（委托方、甲方）与龙颖基公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》及附件一《停车场安全管理补充合同》，《物业服务合同》约定委托管理期限为2004年12月15日至2008年12月14日；物业服务费由乙方按每月每平方米2.6元向业主（或交费义务人）按年收取；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。《停车场安全管理补充合同》约定：地上、地下每个固定车位停车管理费为150元/月，全年共计1800元，期限为2004年12月15日至2008年12月14日。上述合同到期后，龙颖基公司仍在涉案小区提供物业服务。2009年7月，龙颖基公司诉至本院，要求李宪伟、孙琍支付2001年11月15日至2009年6月14日的车位管理服务费13500元等费用，本院经审理后于2009年8月18日作出（2009）宣民初字第6977号民事判决书，判决李宪伟、孙琍支付2001年11月15日至2009年6月14日的车位管理服务费13500元等费用。李宪伟不服提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理后于2009年12月8日作出（2009）一中民终字第16058号民事判决书，改判李宪伟、孙俐支付龙颖基公司2001年12月15日至2008年12月14日期间的车位服务费12600元。该判决本院认为部分载明：“……首先，该停车管理服务与物业管理服务在服务性质、服务内容和服务对象上有所不同，物业管理针对的是全体业主有关小区全方位方面的服务，而不是有选择地针对个别业主；而涉案诉争之停车管理系只针对购买地下车位产权的个别业主有关车辆之事宜，并非是针对全体业主。其次，购买产权车位业主在支出相当数额的产权费用后，取得地下车位之产权，该车位亦需要物业公司的管理，但在收费标准上，应与未出卖产权之车位有所不同，否则有失公平。因此，就本案而言，李宪伟与孙琍应按每月150元标准交纳2001年12月15日至2008年12月14日的车位管理费。在合同期满后，双方应对车位管理费的收费标准进行协商，在双方未就此协商一致的情况下，龙颖基物业公司要求的收费标准缺乏事实依据，本院对其诉讼请求无法予以支持，在双方就合同期满后产权车位的管理费收费标准协商一致后，龙颖基物业公司可再行主张2008年12月15日以后的产权车位管理费。……”李宪伟、孙琍按照2.6元/平方米/月的标准交纳物业费至2015年6月14日。2015年，龙颖基公司委托青宇（北京）物业服务评估监理有限公司对西华经典小区的物业费进行评估，评估基准日为2015年11月6日，评估结论为：住宅部分物业费标准为3.62元/平方米/月，底商部分为5.82元/平方米/月。地下车位服务费测算标准为235.93元/月。2015年12月，龙颖基公司在小区及业主门上张贴调整物业的通知及致业主函，告知业主自2016年1月起，住宅物业费标准调整为3.1元/平方米/月，底商物业费标准调整为4.1元/平方米/月，地下车位服务费调整为180元/月。龙颖基公司提交了该公司与小区部分业主签订的《物业服务合同》，用以证明超过三分之二的小区业主已与该公司签订了《物业服务合同》，同意调整后的物业费价格，该价格对其他业主具有约束力。龙颖基公司与住宅部分业主签订的《物业服务合同》中约定的物业费标准为3.1元/平方米/月，与底商部分业主签订的《物业服务合同》中约定的物业费标准为4.1元/平方米/月。龙颖基公司提交了该公司与小区部分业主签订的《车位服务协议》，用以证明大部分业主已与该公司就地下车位签订了《车位服务协议》，同意调整后的车位服务费价格，该价格对其他业主具有约束力。《车位服务协议》中约定的车位服务费标准为180元/月。龙颖基公司提交了2018年-2020年人员工资单、2020年停车场责任保险单、公众责任保险单，用以证明其提供车位服务的相应成本。审理中，龙颖基公司申请对西华经典小区2016、2017年度物业费收费标准和缴纳情况进行审计鉴定，用以证明小区大部分业主同意新的物业费收费标准，该标准应适用于其他业主。龙颖基公司要求李宪伟、孙琍自2016年1月1日起，物业费按照3.1元/平方米/月的标准，地下车位服务费按照180元/月的标准交纳相关费用。李宪伟、孙琍不同意交纳物业服务费及车位服务费。根据龙颖基公司提交的缴费通知单，龙颖基公司此次主张的车位服务费期限为2008年12月15日至2016年12月31日及2018年1月1日至2020年6月30日。李宪伟、孙琍主张龙颖基公司的诉讼请求超过了诉讼时效，龙颖基公司提交了快递单用以证明该公司向李宪伟、孙琍邮寄了缴费通知单。本院认为，物业管理委员会代表全体业主与龙颖基公司签订的《物业服务合同》及《停车场安全管理补充合同》对李宪伟、孙琍具有约束力。上述合同到期后，双方未续签新的合同，龙颖基公司继续为李宪伟、孙琍提供物业服务和车位管理服务，双方之间形成事实服务合同关系。龙颖基公司为李宪伟、孙琍提供了服务，李宪伟、孙琍应当履行支付物业服务费和车位服务费的义务。双方应当积极协商服务费的标准并签订新的协议，龙颖基公司也应当提供收费标准的相关依据。在双方未能协商一致，龙颖基公司也未提供充分证据的情况下，法院未予支持龙颖基公司主张的合同到期后车位服务费的请求。此后，双方仍未能进行协商。需要指出的是，协商应当是双方事宜，而并非龙颖基公司的单方义务。在双方无法协商一致的情况下，现龙颖基公司再次诉至本院要求李宪伟、孙琍支付车位服务费，本次诉讼中，针对车位服务费的标准，龙颖基公司提交了评估报告、工资单、保险单、小区部分业主签订的车位服务协议予以证明。根据龙颖基公司提交的证据，在双方无法协商一致的情况下，按照原《停车场安全管理补充合同》约定的标准支付车位服务费较为合理，李宪伟、孙琍亦未提供证据证明该标准存在不合理之处，故本院确定合同到期后，李宪伟、孙琍仍应当按照150元/月的标准支付车位服务费。关于龙颖基公司主张的物业服务费及车位服务费调整问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《北京市物业管理条例》第三十四条规定：“业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：……（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；……。”根据上述法律、法规的规定，物业费的调整属于应由业主共同决定的重大事项，事关全体业主的共同利益，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。龙颖基公司与部分业主签订物业服务合同，系双方私权利的处分，对双方具有约束力，但要对未签订合同的业主也产生约束力，则应当符合法律规定的程序。龙颖基公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与业主召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。综上所述，龙颖基公司要求李宪伟、孙琍按照调整后的标准支付物业费，依据不足，本院不予采纳。对龙颖基公司要求审计鉴定的请求，本院不予准许。在现有条件下，李宪伟、孙琍仍应按照原有标准支付物业服务费。基于同样的理由，李宪伟、孙琍也应按照原有的标准支付车位服务费。对龙颖基公司要求李宪伟、孙琍支付物业服务费及车位服务费诉讼请求的合理部分，本院予以支持。龙颖基公司提供的是持续性的服务，对诉讼时效的要求不宜过苛，龙颖基公司提交的快递单证明其进行了催交，没有明显怠于行使权利，故对李宪伟、孙琍关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。由于龙颖基公司与李宪伟、孙琍之间未签订书面合同，对相关费用的支付未约定明确期限，双方之间对相关费用的标准也存在争议，在此情况下，对龙颖基公司要求李宪伟、孙琍支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，李宪伟、孙琍支付北京龙颖基物业管理有限公司2015年6月15日至2020年6月30日的物业服务费16744.37元；二、本判决生效之日起七日内，李宪伟、孙琍支付北京龙颖基物业管理有限公司2008年12月15日至2016年12月31日及2018年1月1日至2020年6月30日的车位服务费18985元；三、驳回北京龙颖基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费797元，由北京龙颖基物业管理有限公司负担83元（已交纳），由李宪伟、孙琍负担714元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李俊二〇二一年三月二日法官助理 杨超书 记 员 王溪