广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初4755号原告（反诉被告）：李妙婷，女，1981年8月11日出生，汉族，住香港新界元朗，号码Ｒ766831（6）。委托诉讼代理人：聂珍，北京大成（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何一铭，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：门纪明，男，1973年2月19日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人：熊东梅，女，1975年11月4日出生，汉族，住河南省遂平县，系被告妻子。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告门纪明提出反诉，本院决定将两诉合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人聂珍、何一铭，被告及其委托诉讼代理人熊东梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年4月1日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将位于李中住宅区59号1层的房屋租赁给被告使用。租期为2018年4月1日至2020年4月30日,月租金为1600元。根据《房屋租赁合同》第三条之约定,月租金1600元,应在当月5日前交清。被告将租赁房屋用于开办深圳市坪山新区明美小店。从2019年12月起,被告即未支付租金,原告多次催缴租金并要求被告搬离涉案房屋,但被告一直不予理会,持续占有涉案房屋且不再缴纳租金。租赁合同于2020年4月30日到期后,被告也拒不搬迁返还租赁房屋给原告。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1.确认原被告之间于2018年4月1日签订的房屋租赁合同无效。2.判令被告向原告支付从2019年12月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费(以每月1600元为基数,暂计至2020年6月30日为11200元)。3.判令被告立即将涉案房屋恢复原状、腾空后返还给原告。4.判令被告承担本案的诉讼费。被告辩称：1、针对原告的第一项诉讼请求,原被告双方的租赁合同在合法自愿的基础上签订并成立,不存在合同法第52条的无效情形。因此请求法院驳回原告第一项诉讼请求。在第一项诉请不成立的基础上,原告请求被告腾退房屋并无法律依据。2、被告未支付租金的前提是由于在合同租赁期限内,原告签订了拆迁补偿协议,并且在未给予被告任何补偿的前提下,要求被告腾退房屋。被告行使合法抗辩权拒绝支付房租。3、关于被告反诉请求中的押金两千元,原告应当予以返还被告。关于是否同意返还占有费?首先,被告门纪明至今未腾退房屋是因为双方关于补偿事宜未得到妥善解决,被告因经营店铺,合理地对店铺进行装修及经营成本等其他投入,该部分损失属于被告门纪明的实际投入,被告行使正当抗辩权未搬离房屋。待补偿事宜得到妥善解决,被告同意搬离房屋。关于合同是否有效对双方实际权益的影响?根据合同法第52条的有关规定,本案存在无效的情形,合同无效即自始无效。但被告门纪明承租涉案房屋已成事实,有关单位对房东即原告李妙婷进行补偿也属于事实,基于事实的认定,即便合同被确认无效,也不影响被告门纪明对自身合法利益的主张。房东李妙婷已取得补偿利益,被告门纪明应当获得其应得的补偿款:装修、装饰补偿费149388元、停产停业损失补偿费31493元、搬迁费16251元、临时安置费17927元以及擅改费151165元,共计366224元。被告反诉称，原告于2018年4月1日在合法、自愿的基础上签订《租用房屋合同》,约定被告承租原告位于坑梓沙田社区李中住宅区第59号第一层的房屋。租赁期限为2年。2019年因涉案房屋位于拆迁范围内,2019年12月原告在未补偿任何费用的前提下要求被告搬出,房租押金也未退还被告，并且停水停电,导致被告无法继续经营店铺。店内物品造成损坏,给被告造成了巨大的经济损失。且原告与案外人深圳市坑梓沙田股份合作公司签订了补偿安置协议书,并且在庭前原告出示给被告。被告实际承租涉案房屋用于经营商店。补偿协议中所约定的室内装修补偿费、停产停业损失以及擅改费应当属于承租人即被告所有。现被告依据合同法、民事诉讼法的相关规定,向贵院提起诉讼，望贵院在查明事实的基础上依法判决，特提出反诉请求：1.请求确认原告与被告之间的房屋租赁合同有效;2.请求判令原告支付拆迁补偿中的装修、装饰补偿费149388元、停产停业损失补偿费31493元、搬迁费16251元、临时安置费17927元以及擅改费151165元,共计366224元;3.请求判令原告返还被告押金2000元;4.判令本案反诉诉讼费用由原告承担。审理过程中，被告变更装修、装饰补偿费金额为119300元。原告针对反诉辩称:1、涉案房屋并未取得建设工程规划许可证以及房地产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，涉案的租赁合同应为无效，第五条规定租赁合同无效当事人请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费的法院应予以支持。因此，被告仍应按照每月1600元向原告支付占有使用费；2、原被告双方为房屋租赁合同关系，而非征收补偿法律关系，双方应按照租赁合同纠纷相应的法律及司法解释解决双方的矛盾纠纷，被告在2020年4月30日租赁合同期限已到期，被告即应当腾空交还涉案房屋给原告，其主张赔偿没有事实及法律依据；3、被告既没有提供其已实际投入装修装饰的证据，到现在为止被告仍占有涉案租赁房屋，并未由于拆迁而让其搬迁，是由于被告未按期缴纳租金，且在租赁期限到期后原被告双方不再继续租赁而产生的搬迁，被告无权依据《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（第292号令）获得搬迁补偿、临时安置费、擅改费用、停产停业费用；4、被告主张的补偿费用是原告整栋房屋的补偿费用，但实际上被告只是租赁使用原告的1楼的门店，建筑面积为65.61平方米，即使按照政府的相关标准，也与原告的主张相差甚远。经审理查明，2018年4月1日,原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于深圳市坪山区坑梓街道沙田社区李中住宅区第59号第一层的房屋出租给被告作为商铺使用，期限自2018年4月1日至2020年4月30日，被告须在每月5号前将当月租金1600元支付给原告,被告还须在签约时支付押金2000元。合同签订后，原告将案涉房屋交付给了被告使用，被告将案涉房屋用于经营深圳市坪山新区明美小店，租金已支付到2019年11月份。原、被告确认租赁的面积为65.61平方米。另查明：涉案房屋位于沙田（二期）土地整备利益统筹项目范围内，无房产证、未取得建设工程规划许可证。2019年11月29日，李妙婷（乙方）和深圳市坑梓沙田股份合作公司（甲方）、深圳市坪山区坑梓街道办事处（丙方）签订《沙田（二期）土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》，协议书第二条、第三条约定主要内容有“甲乙双方协商一致，由甲方对乙方房屋进行货币补偿；协议书生效之日起45个工作日，甲方将乙方可获得的80%补偿款支付至乙方指定账户；自乙方完成清租工作、腾空交房完毕并向甲方办结交房手续后15日工作日内，甲方将乙方可获得的20%补偿款支付至乙方指定账户”。协议书第五条约定主要内容“如搬迁房屋、临时建筑、构筑（附属）物及其他地上附着物存在租赁关系的，乙方应当于被搬迁房屋移交甲方前解除租赁合同，自行清退租户，并腾空被搬迁房屋及临时建筑、构筑（附属）物及其他地上附着物”。协议书第六条约定内容有“本协议签订后，乙方同意被搬迁房屋及构筑（附属）物的所有权及相关的一切权利转移归甲方所有，甲方享有对被搬迁房屋及构筑（附属）物的管理、处置、拆除、改造或利用等与所有权相关的一切权利”。协议书第八条约定“丙方有权对甲方土地整备资金的使用进行审核和监管；协助甲方办理房屋产权注销（变更）手续”。该协议书的附件3《补偿费用确认表》记载房屋编号ST2-182，权利人李妙婷，房屋面积为373.47平方米，搬迁补助16251元、擅改经营性用途适当补偿费151165元、停产停业补偿费31493元、室内自行装修装饰费149388元、临时安置补助费17927元。又查明：1、原告确认收取了被告押金2000元。2、截至庭审结束，被告仍占用涉案房屋。3、反诉原告在反诉请求中明确其反诉请求的装修装饰补偿费、停产停业损失补偿费、搬迁费、临时安置费、擅改费是基于房屋拆迁补偿协议提出的请求。以上事实有租赁合同、营业执照、补偿明细表、补偿协议书、当事人陈述等证据证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告确认案涉房屋未取得建设工程规划许可证，被告也未提交案涉房屋已取得建设工程规划许可证的相反证据，本院认定案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故双方间的房屋租赁合同关系无效。被告基于无效合同占用案涉房屋，在原告要求搬离并返还房屋后仍实际占用没有法律依据，被告应当依法将案涉房屋一楼商铺腾空后移交给原告，本院对原告第一、三项诉讼请求予以支持。对于第二项请求，虽然租赁合同无效，但被告实际占用了案涉商铺，依据前述规定，被告应当参照合同约定的租金交纳占用费，故原告参照双方约定的租金标准要求被告按1600元/月支付自2019年12月1日起的占用费主张符合法律规定，本院予以支持。关于反诉部分，被告明确其反诉请求的装修装饰补偿费、停产停业损失补偿费、搬迁费、临时安置费、擅改费是基于房屋拆迁补偿协议提出的请求。依据李妙婷（乙方）和深圳市坑梓沙田股份合作公司（甲方）、深圳市坪山区坑梓街道办事处（丙方）签订的《沙田（二期）土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》，涉案房屋是由深圳市坑梓沙田股份合作公司和李妙婷之间基于商业行为签订，不属于政府部门因公共利益需要实施的房屋征收及给予被征收房屋所有权人补偿的行为，权利义务主体是深圳市坑梓沙田股份合作公司和李妙婷，与被告没有法律上的关系，故原告依据《沙田（二期）土地整备利益统筹项目搬迁补偿安置协议书》诉请装修装饰补偿费、停产停业损失补偿费、搬迁费、临时安置费、擅改费的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。由于双方签订的房屋租赁合同无效，故原告基于无效合同收取的被告押金2000元应予退还，被告的该项反诉请求符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告李妙婷与被告门纪明2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告门纪明于本判决生效之日起十日内腾空深圳市坪山区坑梓街道沙田社区李中住宅区59号第一层的房屋并返还给原告李妙婷；三、被告门纪明于本判决生效之日起十日内向原告李妙婷支付占有使用费（以1600元/月为标准，自2019年12月1日起计算至实际搬离之日止）；四、原告李妙婷于本判决生效之日起十日内向被告门纪明返还押金2000元；五、驳回被告门纪明的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付相应款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费80元（原告已预交），由被告门纪明负担。反诉费6823元（反诉原告已预交），由反诉被告李妙婷负担37元，反诉原告门纪明负担6786元。被告门纪明负担的本诉受理费于本判决生效之日起十日内迳付原告李妙婷，反诉被告李妙婷负担的反诉费于本判决生效之日起十日内迳付反诉原告门纪明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  伍晓东二〇二一年三月十五日书记员  何伟霞