河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0102民初1534号原告：河南永威置业有限公司，住所地:郑州市管城回族区十八里河镇十八里河村598号院1号楼2层。法定代表人:李伟，系公司法定代表人。原告委托诉讼代理人：杨梦圆，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：王倩，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：王静，女，汉族，1993年1月15日出生，住郑州市中原区。第三人：兴业银行股份有限公司郑州分行，住所地:郑州市金水路与未来大道交汇处曼哈顿广场14号楼。法定代表人：刘健，银行负责人。第三人委托诉讼代理人：王静（系该公司员工），女，朝鲜族，1983年6月16日出生，住郑州市金水区文化路106号。第三人委托诉讼代理人：李亚明（系该公司员工），男，汉族，1989年11月25日出生，住河南省兰考县。原告河南永威置业有限公司与被告王静、第三人兴业银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨梦圆到庭参加诉讼，被告王静及第三人兴业银行股份有限公司郑州分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼依法缺席处理，本案现已审理终结。原告河南永威置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的编号为17003589784号的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助办理编号为17003589784的《商品房买卖合同》备案登记注销手续、房屋预告登记注销手续、银行预抵押注销手续；3、判令第三人协助办理编号为17003589784的《商品房买卖合同》银行预抵押注销手续；4、判令被告偿还原告为其代偿的房屋银行按揭贷款本息95607.73元及补偿金（补偿金自2018年12月29日起，银行出具的单笔扣划原告款项为基数按日万分之五先后累计相加计算向原告支付补偿金至付清全部款项之日止）；5、判令被告承担本案原告律师费5000元；6、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2017年9月19日，被告与原告签订编号为17003589784的《商品房买卖合同》，合同约定被告从原告处购买位于管城××区××、××单元××房屋××套，房屋面积80.72平方米，总房款1102810元，其中770000元由银行提供按揭贷款。合同附件四第三条第4款（1）约定：原告为被告提供阶段性贷款担保的，如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应当在原告送达告知函之日起3日内，将原告代被告向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费损失等）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付上述全部款项（包括代偿银行及损失赔偿金）万分之五的补偿金。第三条第4款（2）约定：被告没有按照上述约定付清全部款项（包括补偿金）延迟达30日，构成严重违约，原告有权选择解除合同，合同签订后，原、被告双方办理了房屋买卖合同的备案登记手续，被告在兴业银行股份有限公司郑州分行（以下简称按揭银行）办理了按揭贷款，原告为该笔贷款提供了阶段性连带责任保证，之后，由于被告未按期向按揭银行偿还贷款本息，按揭银行扣划了原告的保证金。被告的行为已经构成严重违约，原告有权要求被告支付垫付款，经原告多次催要，被告仍不予偿还，为维护原告合法权益，原告依据《民事诉讼法》第119条之规定诉至贵院，敬请依法判如诉请。被告王静未答辩。第三人兴业银行股份有限公司郑州分行陈述称，原、被告及答辩人签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》第九条明确约定，借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况的，均不影响本合同的履行;房屋买卖合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷，均与债权人无关，本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。合同签订后，答辩人已按照合同约定按时足额发放了贷款，已履行了借款义务。原、被告也应按照合同约定承担相应的还款责任，偿还《个人购房抵押(保证)借款合同》项下全部贷款本息。在原、被告将上述《个人购房抵押(保证)借款合同》贷款本息全部清偿完毕之前，答辩人不同意解除原、被告之间的购房合同。本院经审理认定事实如下：1、2017年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003589784），约定被告购买原告开发的位于管城××区××、××单元××号，建筑面积80.72平方米的商品房一套。合同约定付款方式：首付332810元加银行按揭贷款770000元。合同补充协议第三条第4项约定：如出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，买受人未能按期向银行偿还到期本息导致出卖人承担保证责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其偿还银行的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费用等损失）支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述责任之日起至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人以出卖人支付的全部款项按日万分之五支付补偿金；买受人未按前述约定付清全部款项（包含违约金）延迟达30日，构成合同项下严重违约，出卖人有权选择立即解除本合同；出卖人选择解除合同的，除有权按照合同约定第七条扣除相关费用外，还有权扣除代买受人向银行支付的全部款项、以及由此给出卖人造成的其他经济损失。2、2017年10月30日，原、被告及第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，被告向银行按揭贷款770000元；原告作为保证人对贷款承担连带保证责任；王静将该房屋抵押给第三人兴业银行股份有限公司郑州分行。3、上述合同签订后，被告王静向原告支付首付款332810元，通过银行按揭贷款方式向原告支付房款770000元。被告向原告交付了案涉房屋。4、2018年底，被告王静开始出现不按期偿还按揭贷款本息情况；自2018年12月29日-2020年8月31日，因被告王静未按期偿还银行贷款本息，兴业银行股份有限公司郑州分行先后从原告账号46×××60账户扣划代被告王静偿还本息12696.07元、13126.11元、13124.52元、13121.58元、8637.96元、4432.29元、13095.19元、4334.5元、8702.1元、4347.41元，合计95617.73元。2019年9月19日，原告向被告发出告知函，要求被告王静支付代偿本息和违约金，并告知解除合同权利。5、因提起本案诉讼，原告与上海锦天城（郑州）律师事务所签订民事委托合同，并支出律师代理费5000元。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反有关法律法规的禁止性规定内容，合法有效，双方应按约定全面履行自己的义务。依据合同法，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告王静多次未按期清偿贷款本息，导致原告多次承担连带责任向银行代偿本息，经原告催告王静仍未按期偿还贷款和支付原告代偿款项，已经符合原、被告约定的合同解除条件；同时，被告王静不按期偿还贷款，一直持续下去会导致原告一直替被告偿还贷款，即原告作为出售房屋一方在持续支付购房款，已经不符合原告出售房屋获取购房款的根本目的，故被告的行为应认定为根本违约，因此原告主张解除《商品房买卖合同》及补充协议符合约定和法律规定，本院予以支持。原、被告房屋买卖合同解除的同时涉及银行贷款合同、抵押合同无法履行的问题，应一并予以处理。原告庭审中愿意提前清偿银行全部贷款本息，本院予以准许。根据法律规定，合同解除后，已经取得的房款应当返还，违约方应根据合同约定承担违约责任，给对方造成损失的应当根据双方过错进行分担，现被告经合法传唤未到庭，暂无法确定违约行为的性质和原因；贷款本息数额、损失数额也处在不断变化中，且原告现占有被告的房屋首付款，故原、被告之间因房屋买卖合同解除导致的互相支付款项的义务，本院暂不予处理，待原告清偿银行贷款本息完毕后，原、被告可协商确定具体返还数额或另行依法解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告河南永威置业有限公司与被告王静2017年9月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：17003589784）及补充协议；二、原告河南永威置业有限公司清偿第三人兴业银行股份有限公司郑州分行全部贷款本息后三十日内，第三人兴业银行股份有限公司郑州分行、被告王静协助配合原告河南永威置业有限公司办理管城回族区站马屯路北、建兴路东8幢2单元23层2302号的不动产抵押预告登记注销手续；三、被告王静于本判决第二项确定的事项履行完毕后十日内协助配合原告河南永威置业有限公司办理管城回族区站马屯路北、建兴路东8幢2单元23层2302号房屋《商品房买卖合同》（合同编号：17003589784）备案登记注销手续、预告登记注销手续。案件受理费7386元（减半收取），由被告王静负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李继昌二〇二一年三月八日书记员  范婧煜