山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1412号 上诉人（原审被告）：秦建丽，女，1970年4月11日出生，汉族，住山东省昌乐县。 委托诉讼代理人：王守福，山东海政律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王松，山东海政律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛艺华绣品有限公司，住所地山东省青岛市即墨区，统一社会信用代码：91xx8J。 法定代表人：栾克志，总经理。 委托诉讼代理人：王佳明，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈娴，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 上诉人秦建丽因与被上诉人青岛艺华绣品有限公司（以下简称艺华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初6009号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 秦建丽上诉请求：1.改判一审判决主文第二项“支付房屋租赁费及利息857500元”为“支付房屋租金361200元、返还代办事项资金18万元及利息39187元，合计580387元”(上诉金额277133元)；2.改判一审判决主文第三项“计付滞纳金基数367500元”为“计付滞纳金基数361200元”(无上诉金额)；3.撤销一审判决主文第四项、第五项；4、撤销一审判决主文第七项，判决被上诉人赔偿上诉人经营损失等100000元(上诉金额100000元)；5、一审和二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院组织双方现场勘察时，上诉人本人没有到场，仅有诉讼代理人到场，被上诉人方由其法定代表人和诉讼代理人到场，全程由被上诉人法定代表人带领，其带领双方及一审主审法官勘察了一楼和三楼，最后在争议的一楼早餐厅进行了总结。现场勘察过程证实：(1)涉案房产并非由上诉人锁门；(2)涉案房产由被上诉人占有、控制；(3)三楼大部被被上诉人出租给案外人作画室进行绘画教学；(4)一楼早餐厅由被上诉人占有使用，并且其将早餐厅隔离出来一部分作为接待室(现场勘察最后就是在该接待室进行总结)，一部分作为产品展室。二、从一审判决表述看，2019年12月14日的《证明》和2019年12月26日的《证明》是判决的依据。这两份《证明》写在一张纸上，从内容看，分为三部分，一是2019年10月1日至2020年9月30日租金45万元；二是原欠40万元(100万-60万)及该40万元的利息16万元，减除已还22万元，还欠34万元；三是前三年的房租利息15万元，三部分合计94万元。1、对于第一部分“2019年10月1日至2020年9月30日租金45万元”。租赁合同第四条第4.1款约定租金按面积计算，年租金105元/平方米/年，第一条第1.1款明确一楼面积为360平方米、二楼40平方米，三四五楼面积5100平方米(每层1700平方米)，总面积5500平方米，因一楼360平方米早在2016年就被被告非法侵占，三层1700平方米于2019年初被被上诉人侵占，故2019年10月1日至2020年9月30日租金应为5500平方米-360平方米-1700平方米=3440平方米*105元=361200元，一审判决以《证明》作为依据认定为45万元错误。2、对于第二部分“原欠40万元及利息16万元，减除已付22万元还欠34万元”。从两份《证明》的内容可知，截止第二份《证明》日期2019年11月26日，上诉人仅欠2019年10月1日至2020年9月30日一年的租金，以及前三年租金利息15万元，此外并无未付租金，因此“原欠40万元及利息16万元”不是租金及利息，该40万元是诉讼双方2014年关于代办变更土地性质的协议价款，当时被上诉人按协议给付上诉人100万元，后上诉人返还其60万元，这才有“原欠(100万-60万)40万元”的表述，两份《证明》中该部分未出现丁点“租金”、“房租”的内容，而第一部分和第二部分均明确写明“房租”，由此可见该40万元及利息16万元并非房屋租金，一审判决将该部分计入房租本息显然错误。本案系租赁合同纠纷，本来第二部分的金额34万元与房屋租赁不是同一法律关系，依法应当由被上诉人另案主张，即使可以在本案中处理，法院也应法审查所谓利息的合法性。代办事项因客观原因未能完成，上诉人迅速返还被上诉人60万元，后又返还其22万元，只余18万元。双方关于代办变更土地性质的协议第六条约定上诉人应在十个月内(即2015年2月1日前)办妥土地使用权性质，若未能在十个月内办妥，则返还前期费用。因此，18万元应从2015年2月1日计息，并且因双方既未约定逾期应偿付利息，也未约定违约金，所以上诉人依法仅承担按银行同期贷款息率给付利息的秀责任。2015年三年至五年期贷款年利率为4.75%，自2015年2月1日至《证明》签署日2019年11月26日，共4年约7个月，利息总计约39187元，被上诉人计算出的利息16万元既没有法律依据，更超过四倍利率，原判支持16万元利息不符合法律规定。《说明》中的第二部分应为返还18万元并支付利息39187元。3、对于第三部分“前三年的房租利息15万元”，上诉人前三年基本都是依约给付租金，没有违约情况，所谓的利息是被上诉人强加给上诉人的。综合以上三点，原判第二项支付被上诉人租金及利息857500元错误，应变更为支付租金361200元、办证资金18万元及利息39187元，相应的原判第三项滞纳金基数应变更为361200元。三、2019年11月1日，被上诉人就将涉案房产前、后门全部上锁，不久其就完全占有、控制，现场勘察情况清楚证明被上诉人已占有、控制涉案房产，因此原判第四项由上诉人三十日内将房屋交付被上诉人没有任何意义，而且上诉人也已交付不能，该项判决完全错误，依法应当撤销。同理，原判第五项由上诉人自2020年10月1日起支付被上诉人房屋占有使用费也毫无道理，同样应当撤销。四、关于上诉人的原审反诉，一是被上诉人从2016年起就侵占了一楼早餐厅，不但给上诉人造成经营损失，而且收取的该360平方米相对应的租金应当返还，二是若干次断水断电给上诉人造成重大经营损失，三是擅自锁上酒店前后门，致使上诉人无法经营，同样造成经营损失，四是擅自将三楼侵占另行出租给他人，而且占用上诉人投巨资购置的空调等设备设施，迄今不予返还；五是根据法律规定，合同解除，当事人有权要求赔偿损失。上诉人依法提起反诉，请求被上诉人赔偿损失，并申请原审法院委托鉴定机构鉴定酒店一楼大堂早餐厅2016年起的经营损失、三楼33间客房2019年1月起的经营损失、三楼33间客房的装修损失和空调器等设备设施的价值损失、酒店2019年11月1日起的经营损失，上诉人的反诉请求和鉴定申请合情合理合法，原判认为无鉴定必要不但没有法律依据，而且明显不符合法律规定，基于此，本案应发回重审，由原审法院委托鉴定并据以判决，或者由二审法院委托鉴定并依法改判。综上所述，一审判决主文第一项解除合同因被上诉人己实际收回租赁标的物，上诉人再坚持继续履行合同已不可能，故不对该项上诉；第二项租金及利息数额错误应予改判；第三项计付利息的基数错误亦应改判；第四项和第五项因租赁标的物己由被上诉人占有控制而应予撤销；第七项应委托鉴定并支持上诉人的反诉请求。 艺华公司辩称：涉案租赁房产并非由被上诉人锁门，现场勘察时，系从整个大楼的后门进入，而上诉人所经营宾馆的大门由上诉人方锁门。另涉案房产也并非由被上诉人控制，上诉人所租赁的房产从合同中可以看出是1楼及2楼的部分房屋面积、3、4、5楼面积5100平米，现场勘察时只是从后门进入1楼宾馆大厅及3楼。而1楼餐厅、2楼、4楼、5楼均由上诉人锁门控制。另外3楼也有部分房间，由上诉人存放摆设宾馆用品。并非上诉人所称的涉案租赁房产已经由被上诉人控制占有。在上诉人租赁期间对于其所欠租赁费及逾期滞纳金，经过双方协商，并对上诉人不再租赁的部分房屋面积减免了部分租赁费后由上诉人于2019.11.24日出具的欠款证明，并对于所欠租赁费及利息等款项进行了确认。对此被上诉人认为应按照上诉人所出具的欠款证明进行支付。对于欠款证明中所载明的34万元款项性质问题，即使如上诉人所称的系其应返还的代办土地手续款项‘上诉人在2019,11.26日出具的欠款证明中，将该款项与房屋租金利息进行汇总后向被上诉人出具欠款证明，为了减少当事人的诉累，避免浪费司法资源，一审法院一并予以判决是正确的。上诉人并未按照合同约定支付租赁欠款证明中列明的利息15万元也是上诉人自愿支付的，且没有违反法律行政法规的禁止性规定，应予以认定。涉案房产一直由上诉人锁门控制，被上诉人一直没有占用，正是为了避免损失的扩大，被上诉人才通过诉讼手段要求上诉人尽快腾出房屋。被上诉人并非侵占1楼餐厅及3楼部分房屋，对于1楼餐厅目前仍然是独立存在，是经过双方协商后进行的。双方均是自愿的，从上诉人向被上诉人所出具的欠款证明，也是进行相应扣减后出具的。不存在被上诉人违约即给上诉人造成损失问题。上诉人的反诉请求一审判决不予支持是完全正确的。综上应维持一审判决。 艺华公司向一审法院起诉请求：1、确认当事人双方签订的《房屋及场地租赁合同》于2019年12月22日解除，并判令秦建丽立即腾出房屋；2、判令秦建丽支付欠付租赁费及利息940000元，及以577500元为基数，自2019年12月14日起至实际付清之日止，按日千分之三计算的滞纳金，以及违约金577500元；3、秦建丽支付自2020年10月1日起至实际腾出租赁房屋之日止，按照合同约定年租金标准计算的房屋占有使用费；4、该案诉讼费用由秦建丽负担。事实与理由：2014年4月1日，艺华公司、秦建丽签订《房屋及场地租赁合同》一份，约定由秦建丽租赁艺华公司所有的位于即墨市经济开发区的部分土地及房屋进行商业或生产经营，租赁期限为20年，自2014年10月1日起至2034年9月30日止。租赁合同签订后，艺华公司依约向秦建丽交付租赁房屋，但对于合同约定租金，秦建丽却一直拖延支付。秦建丽的行为，严重违反了合同约定，艺华公司依法通知秦建丽解除双方之间所签订的租赁合同。为维护合法权益，艺华公司具状起诉，望判如所请。 秦建丽于一审中辩称，秦建丽2014年承租涉案房屋经营酒店，租赁期间艺华公司严重违反合同约定，严重违反法律规定，干扰、破坏了秦建丽的生产经营，其违约、违法行为包括：（1）2016年非法侵占酒店大堂的早餐厅，不顾秦建丽的强烈反对，强行建起墙壁并增设单独出入的房门，将早餐厅作为独立单位霸占至今；（2）2018年8月至2019年8月利用秦建丽所聘酒店负责人与艺华公司法定代表人同村的便利，将酒店一年多的营业收入拒为己有；（3）酒店三楼除会议室外有33间客房，秦建丽花巨资对该33间客房进行装修并购置、安装了空调器，艺华公司2019年初突然强行侵占该33间客房，并打通墙壁建设连廊与其南楼相连接，将33间客房连同装修工程、空调器等设备设施占用至今；（4）从2014年承租开始，在整个合同履行过程中，不管何种原因只要秦建丽稍微逾期给付租金，艺华公司就立马给酒店断水、断电，导致酒店已入住客人无奈退房，拟入住客人闻风而走；（5）2019年11月1日，艺华公司强行锁上秦建丽的酒店大门，致使酒店彻底停业至今；（6）随意拆除秦建丽酒店的门市牌等。秦建丽认为：一、艺华公司上述行为是对秦建丽的严重违约，根据《合同法》有关“后履行抗辩权”的规定，秦建丽可以拒付租金；二、从合同约定看，租金系按房屋面积计算，艺华公司侵占秦建丽一楼早餐厅、三楼33间客房等，却仍然按合同约定的5500平方米向秦建丽计收租金错误，扣减这些面积后，秦建丽实际上不但不欠艺华公司租金，相反已经超付；三、根据《合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行“主要债务”经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方才可以解除合同。秦建丽没有迟延履行“主要债务”，艺华公司也没有催告，故其解除合同不合法；四、即使仍按5500平方米计算租金，秦建丽也没有欠付艺华公司诉请的数额；五、秦建丽的租金已给付至2019年11月1日，而艺华公司恰恰在2019年11月1日强行锁上酒店大门，致使合同中止履行，秦建丽没有给付中止履行期间租金的义务，艺华公司诉请这期间的租金于法相悖。总而言之，艺华公司的诉讼请求依法应当驳回。秦建丽于一审中提出反诉请求：1、确认艺华公司解除合同行为无效；2、艺华公司赔偿秦建丽经营等损失人民币10万元；3、反诉案件受理费由艺华公司负担。 艺华公司一审中针对秦建丽反诉答辩称，秦建丽没有按照合同约定向艺华公司支付租金，其违约事实清楚，艺华公司根据合同约定及合同法规定，要求解除合同符合合同约定及法律规定，秦建丽要求确认艺华公司的解除合同行为无效，请求不能成立。秦建丽要求艺华公司赔偿其经营损失，无事实及法律依据，秦建丽在反诉状中所称均无证据证明，另外，对于秦建丽所称的一楼早餐厅及三楼部分客房的问题，系经过原秦建丽双方协商后予以调整，对于这一事实秦建丽也向艺华公司出具欠款证明，而出具欠款证明时秦建丽从未提出任何不同意见，因此，其现在称艺华公司侵占一楼早餐厅及三楼部分客房的说法不成立，所以，请求依法驳回秦建丽的反诉请求。 一审法院认定事实：2014年4月1日，艺华公司、秦建丽签订《房屋及场地租赁合同》，约定秦建丽承租艺华公司位于青岛市即墨区，房屋建筑面积为5500平方米。合同第3.1条约定，该房屋租赁期限为20年，自2014年10月1日始至2034年9月30日止；第4.1条约定，2014年10月1日至2017年9月30日，每年租金为人民币100元／平方米／年，合计每年租金为人民币550000元。2017年10月1日至2020年9月30日，每年租金为人民币105元／平方米／年，合计每年租金为人民币577500元。2020年10月1日至2024年9月30日，每年租金为人民币110.25元／平方米／年，合计每年租金为人民币606375元。合同第4.2.1条约定，租金按年度预付，首期租金在本合同签订后十日内支付，以后每个租赁年度开始前1个月内付清。合同第8.4条约定，乙方应按本合同约定及时向甲方支付房租，每逾期一日，乙方应按本合同年度租金的千分之三向甲方支付滞纳金，逾期超过三个月视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方除向甲方支付100万元的违约金外，还应赔偿由此给甲方造成的全部损失。 2019年11月24日，秦建丽向艺华公司出具《证明》一份，该证明内容为：今欠栾克志2019年10月1号至2020年9月30号房租肆拾伍万元整。2019年11月26日，秦建丽向艺华公司出具《证明》一份，该证明内容为：原先欠（100万-60万）肆拾万元，加上这肆拾万利息壹拾陆万整，已还贰拾贰万整，余欠叁拾肆万元整，加上前三年房租利息壹拾伍万整，合计欠款肆拾玖万元整，计算如下100万-60万+16万-22万+15万=49万。该两份证明写于同一张纸上下两部分，承诺还款日期均为2019年12月14日。纸张最下方载：欠款数目总计为94万元整，本欠款在约定时间2019.12.14一次付清，帐目正确，落款人为乔培龙，落款时间为2019.11.26。 2019年12月22日，艺华公司向秦建丽邮寄了《解除租赁合同通知书》，因秦建丽长期外出，无法投递。 对有争议的证据及事实该院认定如下：1、对于艺华公司提交的证据二欠款明细中2019年11月24日的《证明》，艺华公司称欠付租金45万元，系扣减由艺华公司占有使用的三楼租赁面积后的租金数额，秦建丽称扣减艺华公司占有使用的租赁面积后，艺华公司实际应收租金为367500元。该院认为，对于艺华公司占有使用的实际租赁面积，由于艺华公司认可双方就一楼餐厅及三楼协商由艺华公司使用，结合现场勘查的情况，秦建丽实际占用的面积应为3500平方米，按年租金105元/平方米，欠付租金为367500元。 2、对于艺华公司提交的证据二欠款明细中2019年11月26日的《证明》，秦建丽提交了协议书复印件一份，拟证明该欠款明细中的40万元系双方另一合同关系当中的费用。该院认为，2019年11月26日《证明》中的49万元欠款，其中有15万元秦建丽明确载明系前三年房租利息，对于其余34万元欠款的性质，秦建丽提交的协议书复印件不足以证明双方尚且存在其他合同关系，故不足以证明该34万元欠款并非房屋租赁款项。退一步讲，秦建丽将该34万元欠款与15万元房屋租赁利息款一并向艺华公司出具欠条，系当事人在民事行为活动中对自身权利的处置，秦建丽以此抗辩，拒绝偿还，不利于减少诉争以及节约司法资源，故对秦建丽该项辩称，该院不予采纳。 3、对于秦建丽提交的证据一至证据三，均系特定时间段中的照片打印件，不足以反映出整个租赁过程的实际情况，该院不予采信。 在一审诉讼中，该院依据秦建丽申请到现场进行了勘察，结合艺华公司、秦建丽提交的证据，认为秦建丽申请对一楼大堂早餐厅和三楼33间客房的经营损失、装修和空调等设施（空调已不存在）已没有必要进行，故对秦建丽的鉴定申请，本院依法不予准许。 一审法院认为：艺华公司、秦建丽在平等自愿的基础上签订《房屋及场地租赁合同》，不违背有关法律规定，合同合法有效，双方均应当自觉履行。艺华公司按合同约定将涉案房屋土地交付秦建丽后，秦建丽应当按合同约定支付租赁款，逾期付款应当承担艺华公司的利息损失。因秦建丽违约，艺华公司要求解除双方的租赁合同，该院予以支持，因秦建丽未在2019年12月22日收到艺华公司的解除通知，应以2020年7月6日即秦建丽收到艺华公司的起诉状之日，视为双方解除租赁合同。艺华公司提交的2019年11月24日、26日的《证明》，系双方对截至2020年9月30日之前，秦建丽尚欠租赁费用的对账。本院认为，截至2020年9月30日前，秦建丽实际应支付的房屋租赁费及利息应为857500元［940000元-（450000元-367500元）］。艺华公司主张的以577500元为基数计算的滞纳金应计算至实际付清之日，欠付的租赁费为367500元（2019年10月1日至2020年9月30日），且约定于2019年12月14日支付，应自2019年12月15日起计，同时由于双方约定的滞纳金过高，应按一年期贷款市场报价利率四倍支付滞纳金。合同解除后，秦建丽未及时搬离涉案房屋，应当向艺华公司支付其占有使用房屋期间产生的租赁费，数额以合同约定的年度租赁费标准计算。秦建丽反诉无事实及法律依据，该院不予支持。综上，判决：一、艺华公司、秦建丽双方签订的《房屋及场地租赁合同》于2020年7月6日解除。二、秦建丽于判决生效后十日内支付艺华公司房屋租赁费及利息857500元。三、秦建丽向艺华公司支付以367500元为基数、按一年期贷款市场报价利率四倍自2019年12月15日至实际付清之日的滞纳金。四、秦建丽于判决生效后三十日内将承租的房屋交付给艺华公司。五、秦建丽以合同约定的租金标准向艺华公司支付房屋占有使用费，自2020年10月1日起计算至实际搬离房屋之日止。六、驳回艺华公司其他诉讼请求。七、驳回秦建丽的诉讼请求。案件受理费18458元，由艺华公司负担10430元，秦建丽负担8028元。反诉费1150元，由秦建丽负担。艺华公司已预交人民币18458元，本院退回8028元。秦建丽应在判决生效之日起七日内向该院交纳案件受理费人民币8028元，拒不交纳的，该院依法强制执行。 二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1.上诉人应支付房租及利息的数额问题；2.被上诉人应否赔偿上诉人经营损失。 关于争议焦点一。上诉人主张租赁房屋的一楼360平方米于2016年由上诉人占有、三楼1700平方米于2019年年初由被上诉人占有等，相应的租赁费随租赁面积的减少而减少为361200元。对此，上诉人未提供证据证明因租赁面积减少其曾向被上诉人主违约导致合同无法履行或应减少租金。另，根据上诉人于2019年12月14日向被上诉人的法定代表人栾克志出具的“证明”上载明“今欠栾克志2019年10月1日至2020年9月30日房屋450000元”等内容，一审法院经实地勘察确认上诉人实际租赁面积为3500平方米，并据此认定欠付租金为367500元，已对上诉人的该项抗辩意见予以部分采纳。故，关于租金金额的认定，并无不当。上诉人未按照约定，逾期支付租金，合同解除后未返还房屋，一审法院据此认定上诉人承担支付逾期房屋利息、房屋占有使用费等，亦无不当。 关于争议焦点二。上诉人主张因被上诉人违约侵占租赁的房屋，导致上诉人无法正常使用租赁房屋进行酒店经营，因此造成上诉人经营损失。本案的租赁合同在实际履行过程中，部分房屋由被上诉人收回。对此，被上诉人主张双方经口头协商且对租金进行了减免。上诉人虽不予认可，但如前所述，上诉人未提供因租赁面积减少而向被上诉人主张违约或应减少租金的相关证据，并于2019年12月14日与被上诉人结算欠付租金450000元。且本案中租赁合同解除的原因系上诉人作为承租人，未按照约定支付租金，因此上诉人已经构成违约。故，一审法院对上诉人的该部分反诉主张认为缺乏事实及法律依据，不予支持，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5457元，由上诉人秦建丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  管 磊 审 判 员  王颖颖 审 判 员  谷林平 二〇二一年三月二十八日 法官助理  曹文斌 书 记 员  王珩霖