云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云29民终218号上诉人（原审被告）：大理轩远房地产开发有限公司，住所云南省大理市海东镇海东临时建材市场内，统一社会信用代码91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄晓曼，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵仙，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：普丽琼，女，1994年11月26日出生，汉族，住云南省弥渡县。委托诉讼代理人：张孟兰，女，1966年9月25日出生，汉族，住云南省弥渡县，系普丽琼姨妈，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李金涛，男，1991年10月26日出生，汉族，住云南省弥渡县。原审被告：三河市泛洋房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城商业楼东5户，统一社会信用代码91131082MA096QT89R。法定代表人：赵长林，系该公司总经理。上诉人大理轩远房地产开发有限公司（以下简称大理轩远公司）因与被上诉人普丽琼、李金涛、原审被告三河市泛洋房产经纪有限公司（以下简称泛洋经纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初4476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大理轩远公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与上诉人签订的购房意向协议，系双方真实意思表示，不存在欺骗隐瞒行为，且符合法律和司法解释中关于商品房预约合同的规定；2.被上诉人支付的款项性质属于购房定金，被上诉人不履行合同，无权要求返还定金，上诉人已经申请商品房预售许可证，双方签订正式合同的时间未到，上诉人不存在违约行为，被上诉人要求解除合同，属于被上诉人违约，无权要求返还定金。普丽琼、李金涛辩称，大理轩远公司在没有取得预售许可证的情况下与答辩人签订购房协议有欺诈行为，案涉购房协议无效，答辩人支付的22万元是购房预付款，不是定金，一审判决大理轩远公司与泛洋经纪公司返还款项正确，但利息应按照年利率6%计算。泛洋经纪公司未陈述意见。普丽琼、李金涛向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告大理轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》；2.判令被告大理轩远公司返还原告购房预付款220000元，以及该款项自2018年4月8日起至付清之日止按年利率6%计算的利息；3.判令被告泛洋经纪公司返还原告团购费50000元，以及该款项自2018年4月8日起至付清之日止按年利率6%计算的利息；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定案件事实：2018年4月8日，经被告泛洋经纪公司居间介绍，原告与被告大理轩远公司签订《大理山海云著项目购房意向协议》，约定原告向被告大理轩远公司认购大理山海云著项目公寓1号楼1单元1001号房屋，面积93.66平方米（最终以房产局测绘大队测绘结果为准），优惠后单价7895.67元/平方米，总房款739508元，原告应于意向协议签订之日支付预付款220000元；被告大理轩远公司应在意向协议有效期内（有效期至商品房买卖合同签订之日止）为原告保留所认购的房屋，不得售予第三方，如有违约，应双倍返还原告预付款。意向协议签订后，原告支付给被告大理轩远公司220000元，支付给被告泛洋经纪公司50000元。另查明，被告大理轩远公司一直未取得原告所购房屋的商品房预售许可。一审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告大理轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》就当事人、标的物概况、价款、预付款及其支付等均进行了明确约定，预付款金额约占总价款的30%，原告亦已将该款项支付给被告大理轩远公司，故该意向协议具有买卖合同的性质，应认定为商品房预售合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告大理轩远公司至今未取得商品房预售许可，故其与原告签订的《大理山海云著项目购房意向协议》应属无效，其应返还原告已支付的220000元并承担相应的利息，但利息应自2018年4月9日起，按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告泛洋经纪公司居间促成的意向协议属无效合同，其无权收取报酬，故应将原告支付的团购费50000元予以返还并承担相应的利息，利息计算方式与前述一致。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、确认原告普丽琼、李金涛与被告大理轩远房地产开发有限公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》无效。二、被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告普丽琼、李金涛预付款220000元，以及该款项自2018年4月9日起至付清之日止的利息（2018年4月9日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至预付款付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告三河市泛洋房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告普丽琼、李金涛团购费50000元，以及该款项自2018年4月9日起至付清之日止的利息（2018年4月9日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至团购费付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告普丽琼、李金涛的其他诉讼请求。案件受理费5550元，减半收取2775元，由原告普丽琼、李金涛共同负担75元，被告大理轩远房地产开发有限公司负担2200元，被告三河市泛洋房产经纪有限公司负担500元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是《大理山海云著项目购房意向协议》的性质与效力的认定。区分《大理山海云著项目购房意向协议》是商品房预约合同还是商品房预售合同的要点在于判断该协议是具有预约合同性质还是买卖合同性质，如具有买卖合同性质，则应认定为商品房预售合同，而区分的关键点在于判断普丽琼、李金涛向大理轩远公司付款的性质，因《大理山海云著项目购房意向协议》中明确该220000元属于预付款而不是定金，且占总房款的29.7%，超出了定金比例，故普丽琼、李金涛向大理轩远公司付款的性质应认定为购房预付款，加之其中对买卖双方、标的物的基本情况、款项支付等情况都有明确约定，因此具有买卖合同性质，应认定为商品房预售合同。大理轩远公司在未取得商品房预售许可的情况下，对外签订商品房预售合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，故《大理山海云著项目购房意向协议》应属无效合同，一审据此判决大理轩远公司返还预付款并支付利息符合法律规定，本院予以维持。大理轩远公司上诉称《大理山海云著项目购房意向协议》有效，应由普丽琼、李金涛承担违约责任，该主张与本案事实以及法律规定相悖，本院不予支持。综上所述，大理轩远公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5550元，由大理轩远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二一年三月十九日法官助理刘国放书记员杨泽