湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初210号 原告：武汉居然酒店管理有限责任公司，住所地武汉经济技术开发区1C地块创业路10号（建银大厦B座1-6层）。 法定代表人：张鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷菲，北京盈科（武汉）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周志梦，北京盈科（武汉）律师事务所律师。 被告：武汉琴台资产经营管理有限公司，住所地武汉市江岸区惠济路40号。 法定代表人：赵旻，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庹昌勇，湖北易斯创律师事务所律师。 原告武汉居然酒店管理有限责任公司（以下简称居然公司）与被告武汉琴台资产经营管理有限公司（以下简称琴台公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理。本案依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员郑广芳独任审理。本院分别于2020年6月2日、2020年8月5日和2021年1月26日三次公开开庭进行了审理。原告居然公司的委托诉讼代理人雷菲、被告琴台公司的委托诉讼代理人庹昌勇到庭参加第一次庭审，原告居然公司的委托诉讼代理人周志梦、被告琴台公司的委托诉讼代理人庹昌勇到庭参加第二次庭审，原告居然公司的的法定代表人张鑫及委托诉讼代理人周志梦、被告琴台公司的委托诉讼代理人庹昌勇到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。 原告居然公司向本院提出诉讼请求：1、被告琴台公司支付原告居然公司房屋维修费400,000元整；2、被告琴台公司承担因消防整改问题导致原告居然公司暂停营业的经济损失，共计100,000元整；3、被告琴台公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年4月23日，原告居然公司与被告琴台公司就武汉经济技术开发区神龙大道122号东方酒店三、四层客房签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、房屋租赁期限自2015年6月1日起至2019年6月30日止。租赁期限届满后，合同自动终止。如甲方继续租赁，乙方有优先承租权；2、乙方在签订合同时向甲方支付保证金60,000元，租赁期满后，若乙方未违反本合同约定行为，甲方将不计利息全额退还乙方保证金；3、甲方应承担房屋结构及外墙的维修费用；4、甲方应保障交付的租赁房屋及甲方提供的附属设施处于适用和安全的状态。原告居然公司在使用房屋过程中，发现房屋存在消防设施不达标，屋顶严重漏水等不适宜经营的情形，2015年11月5日，武汉地产开发集团就消防管道和四楼屋顶漏水事宜委托居然酒店进行维修。2016年4月6日，暴雨导致宾馆客房屋顶垮塌（四楼至三楼），给原告居然公司带来巨大的经济损失，2016年4月7日，原告居然公司支付400,000元对房屋进行修缮。《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务”。第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期”。原告居然公司在房屋存在多处安全隐患的情况下，自行对房屋进行修缮，所支出的维修费用应由被告琴台公司承担。原告居然公司多次与被告琴台公司进行沟通，要求被告琴台公司支付房屋维修费用，并赔偿原告居然公司的经济损失，但被告琴台公司对赔偿问题一直不置与否。为维护自身合法权益，原告居然公司特诉至法院。 被告琴台公司辩称，一、原告居然公司要求被告琴台公司支付房屋维修费400,000元没有事实根据和法律依据。1、被告琴台公司在2015年-2018年期间，根据房屋实际情况已经分别对房屋进行了维修，我方已经履行了出租方维修房屋的合同义务；2、从原告居然公司提交的证据来看，这些证据是原告居然公司与第三方签订的关于租赁房屋酒店经营需要而进行的工程施工装修合同，主要是对酒店18个房间及附属设施的施工装修，这些费用是原告居然公司自己应当承担的工程费用。二、原告居然公司要求被告琴台公司承担因消防整改问题导致原告居然公司暂停营业的经济损失100,000元没有道理。1、原告居然公司在经营过程中，擅自把租赁房屋三楼的原有的消防通道堵塞，公安机关消防部门向其下达了《责令立即改正通知书》，这说明原告居然公司在经营中违反了消防管理规定；2、公安机关联系了被告琴台公司，要求我方作为房主督促原告居然公司尽快整改，原告居然公司没有实际行动，经报批准，我方进行了消防楼梯改造，花费86,500元；3、房屋本身的消防验收合格与租赁房屋经营酒店的消防验收合格是两个不同的概念，原告居然公司从事酒店经营，酒店的消防验收合格应当由自己负责；4、原告居然公司在经营过程中，擅自把酒店转租给他人，并不是其说的停止经营，至于100,000元停业损失更是毫无根据。三、原告居然公司要求被告琴台公司支付房屋维修费400,000元这个诉求超过法律规定的三年诉讼时效。综上，请求驳回原告居然公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告居然公司提供的房屋租赁合同、湖北省人民法院诉讼费专用发票、被告琴台公司提交的营业执照、房产证、出资人登记信息、特种行业许可证、发票、缴费凭证、建筑工程消防系统验收表等，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告居然公司提交的《建筑装饰工程施工合同》、关于东方酒店承租问题的函（2016年5月9日）、关于东方酒店消防整改的通知、责令立即整改通知书、工程施工合同、室内工程清单、汇款凭证、收据、（2019）鄂0191民初2995号民事判决书、微信聊天记录、关于东方酒店承租问题的联系函（2017年2月12日），被告琴台公司认可其真实性，其内容真实、来源合法，本院予以采信；关于证人李某的证言，其内容与微信照片、工程施工合同可相互印证，本院予以采信；原告居然公司提交的关于东方酒店免租提请报告（2017年2月16日）、赔偿催告函，被告琴台公司称其未收到该函件，本院不予采信；原告居然公司提交的记账凭证、银行流水等拟证明其停业损失的证据，被告琴台公司均不认可其真实性，本院认为，该组证据无法达到其证明目的；原告居然公司提交的受损情况照片，因被告琴台公司不认可其真实性，亦无法证明拍摄时间，本院不予采信；被告琴台公司提交的东方酒店消防管道和四楼屋顶漏水维修合同、东方酒店水箱改造工程合同、东方酒店变压器及低压柜改造项目合同、东方酒店安全维修合同、东方酒店消防楼梯改造工程合同、验收表、责令立即整改通知书、现场图片、现场方位图，原告居然公司均认可其真实性，本院予以采信。关于被告琴台公司提交的建筑装饰工程施工合同（2016年5月26日）、现场验收签证单、验收单、工程造价咨询报告，本院认可其真实性，但认为无法达到其证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告琴台公司系案外人武汉地产开发投资集团有限公司（以下简称地产公司）出资设立的子公司。案外人地产公司自2015年1月1日起将其所有的位于武汉经济技术开发区I-6地块（神龙大道122号）房屋（房屋所有权证：武房权证经字第××号，土地使用权证：武开国用2009第54号）授权由被告琴台公司经营管理，涉案房屋在委托范围内。 2015年4月23日，原告居然公司（承租方，乙方）与被告琴台公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方出租给乙方的房屋坐落于武汉经济技术开发区神龙大道122号的东方酒店三、四层客房。出租房屋建筑面积共980平方米，该房产证登记的房屋用途为宾馆。乙方同意自行办理经营需要的相关手续将该房屋仅作为约定的用途使用。二、房屋租赁期限自2015年6月1日起至2019年6月30日止。三、乙方应先付租金后使用，支付方式为：半年一付，即交付6个月的租金。四、房屋结构及外墙的维修费用由甲方承担，但如因乙方不当使用、进行改造（无论甲方是否同意）或增设的设施设备由乙方承担维修义务。乙方还应对租赁房屋内外装修装饰部分负有修缮的义务并承担相关费用。五、甲方应保障交付的租赁房屋及甲方提供的附属设施处于适用和安全的状态；甲方提出维修须提前三日书面通知乙方，乙方应积极协助配合；乙方发现该房屋及甲方提供的附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方，双方协商修复。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。十一、任一方未按本合同条款履行义务，或实际履行未达本合同要求，应赔偿因此给对方造成的全部经济损失，此外，还须按当年度租金总额的10%向对方支付违约金。 上述合同签订后，原告居然公司开始承租涉案房屋用于经营酒店。 2016年4月6日，由于突降暴雨，原告居然公司经营的酒店多处出现吊顶垮塌、屋顶漏水等。原告居然公司在当天将现场照片和视频通过微信发送给被告琴台公司工作人员。现场照片显示有多处房屋内的吊顶掉落至地面致使地面受损、屋顶漏出木架，另多处屋顶吊顶及墙面有漏水痕迹等。 2016年4月7日，原告居然公司与案外人襄阳外环装饰装潢工程有限公司（以下简称外环公司）签订《工程施工合同》，约定由外环公司承包居然公司发包的位于武汉市经济技术开发区神龙大道122号居然酒店安然分店的装修工程，承包方式为材料及人工全包，工程期限为30天，开工日期为2016年4月10日，竣工日期为2016年5月10日，合同价款为400,000元。合同附件列明室内工程清单，具体包括：房间内的地毯、墙纸、吊顶，公共部分内的铝合金门窗、地毯、墙纸、吊顶，以及强弱电走线、灯具、家具维修等。清单列明了各项的工程量、单价等，总计金额为430,150元，实际结算400,000元。2016年6月20日，原告居然公司向外环公司支付装修款400,000元。 2016年5月9日，原告居然公司向被告琴台公司发出《关于东方酒店承租问题的联系函》，载明：“琴台公司：我公司承租贵公司东方酒店物业已近一年，至今仍存在诸多隐患问题，致使我公司客户流失量增大，经营成本增大，持续亏损。现将所存在问题汇报如下：因该物业消防不达标，使我公司至今无法取得营业执照。该物业楼顶漏水严重，月初的暴雨造成室内天花垮塌，客户受惊投诉，部分区域至今无法经营等。望贵司评估该物业是否适合继续经营使用或能否免去一年租金以助我司摆脱目前困境。”被告琴台公司于同日签收该函件。 2016年5月26日（时间为倒签），案外人地产公司与案外人武汉磊荣装饰工程有限公司（以下简称磊荣公司）签订《建筑装饰工程施工合同》，约定：地产公司将涉案房屋顶层漏水维修工程发包给磊荣公司。承包范围为东方酒店（即涉案房屋）顶层漏水区域防水工程以及零星维修。工期1个月。合同总价款为56,006.99元。该工程实际开工日期为2016年4月16日，竣工日期为2016年4月30日。该工程实际施工中，具体包括以下工程：1、拆除原有防水层357.31㎡，外运屋面建筑垃圾15.66立方米，切割屋面广告固定件所需费用共计1,000元。2、信号基座共用C20商品混凝土0.3立方米、屋面采用50MM厚水泥砂浆找平，屋面投影面积261.67㎡，女儿墙内面重新用水泥砂浆抹灰26.67㎡，屋面采用双层SBS改性沥青防水卷材共357.31㎡。4、天棚更换石膏板共130.84㎡，并刮腻子两遍，刷白色乳胶漆。 2017年2月12日，原告居然公司又向被告琴台公司发出《关于东方酒店承租问题的联系函》，载明：“琴台公司：我公司承租贵公司东方酒店物业已经一年多了，至今仍存在诸多隐患问题。现将所存在问题汇报如下：1、酒店消防设施设备不达标，使我公司至今资质不齐全，宾馆经营不合法，随时可能被消防部门勒令停业。我公司为保证消防安全，不得不增加值班人员，加大巡查。2、屋顶漏水，影响经营。2016年4月暴雨，四楼部分客房严重漏水，无法居住，给经营造成严重的损失，虽经后续贵公司进行过维修，但房子毕竟年久，如遇雨天，还是有渗水现象发生等。请贵司接函阅后引起领导重视能否免去一年租金以助我司摆脱目前困境。”庭审中，被告琴台公司认可收到该函件。 2017年9月13日，武汉市经济技术开发区公安分局神龙派出所对涉案房屋进行消防监督检查，发现存在堵塞疏散通道、安全出口的消防安全违法行为，遂出具《责令立即改正通知书》，责令改正前述行为。 2017年9月19日，被告琴台公司向原告居然公司发出《关于东方酒店消防整改的通知》，称因东方酒店原消防通道被封闭，存在严重火灾安全隐患。为进行消防整改，我公司计划在酒店三楼平台施工，安装一部室外消防楼梯。施工期间，请贵司暂停营业。酒店开业时间以消防部门验收合格时间为准。 庭审中，原告居然公司陈述2015年4月23日至2016年5月14日期间，涉案房屋因消防不达标，原告居然公司无法以公司名义经营，便以员工张振宇的名义注册武汉经济技术开发区安然酒店（个体工商户）进行经营。2016年5月15日，原告居然公司将涉案房屋转租给案外人曾祥丹经营。2016年9月30日起，涉案房屋实际由案外人李先荣经营。2017年1月17日起，涉案房屋实际由案外人宋旭清经营。2018年3月13日起，涉案房屋实际由案外人张永红经营。2020年1月2日，张永红将涉案房屋腾退后归还至被告琴台公司。 庭审中，证人李某陈述2016年4月6日当天下暴雨，造成涉案房屋的三楼渗水，四楼有5处吊顶垮塌，1处是四楼大厅，1处是走廊，3处是房间。对于后来的装修情况，证人李某陈述为400,000元是将酒店内所有的吊顶、壁纸和地毯以及一些固定物品全部进行了更换。原告居然公司陈述，2016年4月6日当天下暴雨，致使涉案房屋中的四楼14间房间发生吊顶垮塌，还影响三楼的部分房间。由于房顶的沥青随着暴雨渗入，墙体、地板、地毯都有受损，吊顶垮塌也导致门窗的挤压变形。 本院认为，原告居然公司与被告琴台公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。本案中，原告居然公司向本院主张被告琴台公司应向其支付的主要两项费用为：一因2016年4月6日暴雨导致的房屋维修费400,000元，二因消防整改问题导致的暂停营业损失100,000元。 关于原告居然公司主张的第一项费用，原、被告对于2016年4月6日突降暴雨导致涉案房屋漏水的事实并无异议，但原告居然公司陈述暴雨导致了四楼14间房间吊顶垮塌及三楼漏水，被告琴台公司认为暴雨导致房间漏水，不认可吊顶垮塌。本院认为，被告琴台公司认可在暴雨发生后，原告居然公司将酒店内的现场照片通过微信发送给了己方工作人员。故现场照片可以作为证明当时漏水情况的证据。证人李某的证言与现场照片大致吻合，本院对证人李某的证言予以采信。据此，本院认定，2016年4月6日暴雨导致涉案酒店的三楼出现渗水，四楼有5处吊顶垮塌，具体为大厅1处、走廊1处、房间3处。吊顶掉落至地面致使地面受损，另多处房间顶部漏水致使吊顶及墙面受损等。关于漏水后由谁进行维修的事实，双方亦存在争议。原告居然公司认为发生漏水后，其自行委托案外人外环公司进行维修，维修费为400,000元。被告琴台公司认为发生漏水后，涉案房屋的所有权人地产公司委托案外人磊荣公司进行了维修。本院认为，根据原告居然公司提交的《工程施工合同》和被告琴台公司提交的《建筑装饰工程施工合同》、签证单、验收单等可以看出，外环公司的施工时间为2016年4月10日至5月10日，磊荣公司的施工时间为2016年4月16日至4月30日，外环公司开始施工在前，磊荣公司开始施工在后。根据常理，外环公司在对涉案房屋室内进行装修时势必需要将原本已经垮塌的吊顶及漏水损害的墙面、地面等进行处理维修。另从磊荣公司签字的签证单可以看出磊荣公司系在楼顶施工，其施工范围并不包含对涉案房屋室内部分的施工。因此，本院认为对漏水导致的吊顶垮塌、墙面及地面受损等问题进行维修的是外环公司，并非磊荣公司。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第四条的规定，被告琴台公司负责对结构及外墙进行维修，原告居然公司负责对房屋的装修装饰部分进行维修。本院认为，本案中室内维修部分若属于原告居然公司正常使用引起的维修，其费用应由原告居然公司自行承担。但本案系暴雨引发楼顶漏水，进而导致室内漏水，致使吊顶垮塌及地面、墙面等受损。楼顶漏水根据约定应由被告琴台公司负责维修，那么由于楼顶漏水导致的室内吊顶垮塌、地面及墙面受损等亦应由被告琴台公司负责维修。现原告居然公司已自行进行了维修，被告琴台公司应向原告居然公司支付相应的维修费。关于维修费金额的确定，原告居然公司主张400,000元的装修费均为维修支出，被告琴台公司认为该400,000元系用于对涉案房屋整体装修升级，属经营支出，并非维修费用。本院认为，证人李某在庭审中陈述该400,000元的装修费，系对酒店所有的吊顶、地毯、墙纸等进行了更换，从《工程施工合同》附件中也可以看出本次施工内容包括所有房间及公共部分的吊顶、地毯、墙纸以及铝合金门窗的更换、灯具等。现无证据证明2016年4月6日的暴雨导致涉案房屋内所有的吊顶、地毯、墙纸、铝合金门窗、灯具等全部损坏，故本院认为不能以该400,000元装修费作为维修支出。现涉案房屋在漏水后已经进行了全部装修，已无法对当时漏水所引起的维修费用进行鉴定，故本院根据双方当事人的举证情况综合酌定维修费为50,000元。对原告居然公司主张的超出部分，本院不予支持。关于被告琴台公司辩称原告居然公司主张房屋维修费已超过诉讼时效的意见，本院认为，在发生暴雨导致漏水后，原告居然公司一直在与被告琴台公司沟通解决，现有证据表明其最后一次向被告琴台公司发出《关于东方酒店承租问题的联系函》的时间为2017年2月12日，原告居然公司向本案起诉的时间为2020年1月13日，未超过诉讼时效，故对被告琴台公司的此项抗辩意见，本院不予采纳。 关于原告居然公司主张的第二项费用，原告居然公司认可被告琴台公司在2017年9月进行消防整改时，其已将涉案房屋转租至案外人宋旭清经营。本院认为，既然原告居然公司当时并未使用涉案房屋从事经营活动，被告琴台公司的消防整改行为就未导致其暂停营业，也就不存在经营损失的问题。因此，对原告居然公司的此项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下： 一、被告武汉琴台资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉居然酒店管理有限责任公司支付房屋维修费50,000元； 二、驳回原告武汉居然酒店管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,800元，由原告武汉居然酒店管理有限责任公司承担7,920元，由被告武汉琴台资产经营管理有限公司承担880元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  郑广芳 二〇二一年三月十八日 书记员  石 君