江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0507民初83号原告:李翊，女，1963年12月26日出生，汉族，住上海市静安区。原告:徐浩，男，1960年7月5日出生，汉族，住上海市静安区。原告:徐伊婷，女，1993年12月14日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：李翊，女，系原告徐伊婷的母亲。被告：苏州奥食卡企业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区华元路918号101室。法定代表人：张定辉，总经理。原告李翊、徐浩、徐伊婷与被告苏州奥食卡企业管理有限公司（下称奥食卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告李翊（同时系原告徐伊婷的委托诉讼代理人）、徐浩到庭参加了诉讼，被告奥食卡公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李翊、徐浩、徐伊婷向本院提起诉讼，请求判令：1、被告奥食卡公司支付原告李翊、徐浩、徐伊婷在元和街道苏州环球奥食卡城A馆3058室与3059室两处商铺自2013年1月1日起至2020年12月31日止的租金计267560.15元（以33979.47元/年标准计算，此金额已扣除收到的4275.64元租金），并支付欠付租金按每日万分之三计算的逾期付款违约金；2、被告奥食卡公司支付原告李翊元和街道苏州环球奥食卡城地下一层2019号单元自2013年7月1日起至2020年6月30日止的收益计81060元（以11580元/年标准计算），并支付欠付收益款按每日万分之三计算的逾期付款违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月23日，原告李翊、徐浩、徐伊婷与被告奥食卡公司签订《租赁合同》两份，三原告将其所有的苏州环球奥食卡城A馆3058室与3059室的两处商铺出租给被告统一经营。租赁合同约定租期为20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止，第一年到第二年的租期内不收取租金，租金从第三年开始计算，并约定了租金的计算标准、方式及逾期付款的违约责任。另，2013年6月20日，原告李翊与被告奥食卡公司签订《委托经营管理合同》一份，原告李翊将其拥有经营权与使用权的苏州环球奥食卡城地下一层2019号单元委托给被告统一经营。委托合同约定委托经营管理期限为20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止，并约定了收益的计算标准、方式及逾期付款的违约责任。原告自交付了标的房屋至今，除收到A3058室与A3059室商铺4275.64元租金外，被告未按照双方间的合同约定向原告支付其余租金与收益。原告经多次催讨，被告却始终未付。现原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告奥食卡公司书面答辩称，对未付A3058室与A3059室商铺租金的事实予以确认，但对欠付租金数额不予认可。根据租赁合同约定第一年和第二年的租期内不收取租金。自第三年到第五年，租金为房屋价款的119%的6%及税前经营利润的30%按甲方的投资份额比例支付给甲方作为税前租金。乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方。自第六年至第十年，乙方在每个经营年度结束后45个工作日内将税前经营利润的60%按甲方的投资份额比例支付给甲方作为税前租金。因此支付租金的起算点应从租赁期间第三年，即从2015年6月24日起按照合同约定开始计算。就地下一层2019号单元的收益款，应按照委托经营管理合同约定自2013年7月1日起计算收益。另对原告主张的违约金的计算方式和金额不予认可，合同约定的违约金每日万分之三的标准过高，与原告的实际损失不相对应且有失公平。请求法院据实调整原告相关主张及金额的诉讼请求。经审理查明，2013年6月23日，李翊、徐浩、徐伊婷作为出租方（甲方）、奥食卡公司作为租赁方（乙方）签订《租赁合同》两份，约定租赁物业分别位于苏州市相城区元和街道华元路918号苏州环球奥食卡城A馆地上三层3058号与3059号单元，建筑面积分别为14.81平方米与15.10平方米。合同履行期间，甲方将该两处物业经营管理的一切事项全权委托乙方统一行使，同意乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动。乙方可根据市场的需求，自行确定和调整该物业的经营布局、装修、改造、布置等正常营业所需之全部事宜，无须另行征得甲方同意，发生的费用由乙方承担。该两处物业租赁期限均为20年，自2011年1月1日起至2030年12月31日止。甲方同意在第一年到第二年的租期内不收租金，租金从第三年开始计算。甲方确认，甲方与开发商签订《商品房买卖合同》约定的该两处物业的总价款分别为259105元与216798元。从第三年至第五年，乙方每年均按照甲方购买该物业合同金额的119%的6%及税前经营利润的30%按甲方的投资份额比例支付给甲方作为税前租金。乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方。自第六年至第十年，乙方均在每个经营年度结束后45个工作日内将税前经营利润的60%按甲方的投资份额比例支付给甲方作为税前租金。第十年期满起三个工作日内，若甲方选择不转让该物业，则第十一年起至第二十年，双方均依照项目发展情况和市场租金水平另行友好商议租金。合同均约定，乙方未能按约支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的万分之三向甲方支付违约金。合同还对双方的权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。另查明，李翊于2013年6月19日与上海奥银房地产开发有限公司签订《补充协议》一份，出资115800元向该公司购买地下一层2019号单元的收益权，李翊于同年6月19日与6月30日分二次支付了115800元。2013年6月20日，李翊作为委托方（甲方）、奥食卡公司作为受托方（乙方）签订《委托经营管理合同》一份，约定李翊将其将其拥有经营权与使用权的苏州环球奥食卡城地下一层2019号单元（建筑面积为11.58平方米）委托给乙方统一经营，该物业的使用权总价款为115800元。委托经营期间，甲方授权乙方以自己的名义从事该物业经营管理所涉的一切活动。乙方可根据市场的需求，自行确定和调整该物业的经营布局、装修、改造、布置等正常营业所需之全部事宜，无须另行征得甲方同意，发生的费用由乙方承担。乙方可独立全权处理与该物业经营管理有关的一切内外事务。委托合同约定委托管理期限为20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止，其中2013年7月1日至2023年6月30日期间，乙方保证每年度支付给甲方的税前收益不低于该物业实际使用权总价款金额的10%。乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方。合同约定，乙方未能按约支付甲方应得收益的，每逾期一日，乙方应按欠付款项金额的万分之三向甲方支付违约金。合同对双方的权利与义务、违约责任、免责条款等其他内容进行了约定。庭审中，李翊、徐浩、徐伊婷称，其将涉案商铺出租或委托给被告至今，其除收到A3058室与A3059室商铺计4275.64元租金外，被告未按照合同的约定向原告支付其余租金与收益。其至今未与其他的主体签订租赁合同或者委托合同，也不清楚涉案商铺（含地下商铺）的具体经营状况。另，本院在相关系列案件中查明，本案涉案商铺所在的整个商业体由苏州东方国际名品城有限公司开发、销售。该项目包括A馆、B馆、C馆、D馆、E馆、F馆合计六栋楼宇，其中F栋尚未竣工，其余对外销售并投入使用。以上事实有当事人举证的当事人身份信息、工商登记信息与《租赁合同》2份、《委托经营管理合同》1份、购买地下商铺收益权的《补充协议》与付款收据以及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。本院认为，李翊、徐浩、徐伊婷与奥食卡公司间签订的《租赁合同》2份及李翊与奥食卡公司间签订的《委托经营管理合同》1份，均系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、法规效力性强制型规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现李翊、徐浩、徐伊婷已按约将A3058室与A3059室两处商铺出租给奥食卡公司后，要求奥食卡公司向其三人支付租金并承担逾期支付租金的违约金，与法不悖，本院予以支持。根据《租赁合同》的约定，扣除免租期后，第三至第五年的租金支付为按合同约定的上述两处物业总价款259105元与216798元的119%的6%及税前经营利润的30%按甲方的投资份额比例支付给甲方作为税前租金。乙方在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方。自第六年至第十年，乙方均在每个经营年度结束后45个工作日内将税前经营利润的60%按甲方的投资份额比例支付给甲方作为税前租金。现奥食卡公司并未对业主公布每年的经营状况，故本院认定奥食卡公司均应按该两处物业总价款259105元与216798元的119%的6%的标准支付给李翊、徐浩、徐伊婷从2013年1月1日至2020年12月31日期间的租金计267560.15元（已扣除收到的4275.64元），并支付以年租金计33979.47元为基数，分别自2014年3月11日、2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日、2020年3月11日、2021年3月11日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际付款之日止的逾期付款违约金。另，李翊已按合同约定将地下一层2019号单元委托给奥食卡公司经营后，要求奥食卡公司向其支付经营收益并承担逾期支付款项的违约金，与法不悖，本院予以支持。按照《委托经营管理合同》约定，2013年7月1日至2023年6月30日期间，奥食卡公司保证每年度支付给李翊的税前收益不低于该物业实际使用权总价款金额的10%，在每个经营年度结束后45个工作日内支付给甲方，每逾期一日，应按欠付款项金额的万分之三向李翊支付违约金，故本院认定奥食卡公司应按照委托经营物业总价款115800元的10%的标准支付李翊从2013年7月1日至2020年6月30日期间的收益计81060元，并支付以年收益11580元为基数，分别自2014年9月3日、2015年9月3日、2016年9月3日、2017年9月3日、2018年9月3日、2019年9月3日、2020年9月3日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际付款之日止的逾期付款违约金。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应自负对己不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李翊、徐浩、徐伊婷自2013年1月1日至2020年12月31日期间的租金计267560.15元，并支付以年租金计33979.47元为基数，分别自2014年3月11日、2015年3月11日、2016年3月11日、2017年3月11日、2018年3月11日、2019年3月11日、2020年3月11日、2021年3月11日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际付款之日止的逾期付款违约金。二、被告苏州奥食卡企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李翊自2013年7月1日起至2020年6月30日期间的收益计81060元，并支付以年收益11580元为基数，分别自2014年9月3日、2015年9月3日、2016年9月3日、2017年9月3日、2018年9月3日、2019年9月3日、2020年9月3日起，均按照每日万分之三的标准计算至实际付款之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币2670元，由被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担（原告李翊、徐浩、徐伊婷预交的诉讼费用，由本院退还，被告苏州奥食卡企业管理有限公司负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  苏林泉二〇二一年三月十八日书记员  姚丽君