四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15286号 上诉人（原审原告）：马良，男，1970年9月19日出生，汉族，住四川省广汉市。 被上诉人（原审被告）：成都广聚源投资有限公司，住所地：四川省成都市青白江区石家碾中路******。 法定代表人：王伶辉，董事长。 委托诉讼代理人：章宇豪，男，系公司员工。 上诉人马良因与被上诉人成都市广聚源投资有限公司（以下简称广聚源公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2020）川0113民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。马良及广聚源公司的委托诉讼代理人章宇豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马良上诉请求：一、撤销成都市青白江区人民法院（2020）川0113民初480号民事判决，改判支持马良一审全部诉讼请求；二、二审诉讼费用全部由广聚源公司承担。事实及理由：一、案涉楼栋房屋质量、交付条件不符合合同约定标准，广聚源公司未按合同约定履行交付义务，是违约过错方。双方签订《商品房买卖合同》后，马良依照合同约定交齐了所购房屋全部价款，在一审庭审中马良提交的证据证明马良全部履行了合同义务是无过错方。双方签订的案涉合同约定了案涉楼栋房屋共计33层，其中地上32层，地下**，而青白江规划局出具的《信访回复函》证明案涉楼栋房屋不符合双方约定的质量标准。一审查明认定：“广聚源公司己明确表示其未能出示验收合格证明，也无法补建地下一层房屋配套设施”、“商品房交付条件包括案涉商品房己取得规划验收合格证。此时并未满足合同约定的交付条件，广聚源公司构成违约，应当承担违约责任”即广聚源公司是违约过错方。二、一审判决认定事实错误、查明事实歪曲、证据引用错误、法律依据缺失，主要证据不足、认定性质不当、适用法律错误。1.一审法院认定的事实证明案涉楼栋房屋不符合《商品房买卖合同》约定的质量标准。2.案涉楼栋房屋未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，一审广聚源公司取得案涉楼栋房屋产权不属于合同约定和法律规定的免责情形。《商品房买卖合同》第十条约定交付条件：“该商品房己取得规划验收合格证；出卖人己取得该商品房所在楼栋房屋权属证明”。两个交付条件是不同的法律概念，不能等同。青白江规划局出具的《信访事项处理意见书》并没有载明案涉楼栋房屋免除办理《规划验收合格证》，广聚源公司取得“物权”并没有根本性改变案涉楼栋房屋事实存在的瑕疵，其违约过错责任未根本性得到解决。其“物权”证据不能作为广聚源公司案涉房屋质量瑕疵抗辩理由和免责依据。3.案涉合同第十条约定涉案楼栋房屋交房必须取得《规划验收合格证》，第十二条约定了交付手续，《商品房买卖合同》约定的交付条件、交付手续条款，是衡量检验广聚源公司是否完全履行交付义务的标准，而广聚源公司未按该标准履行交付义务。4.一审己查明案涉楼栋房屋建设未达到合同约定质量标准、未达交付条件、未按合同约定交付手续履行合同交付义务，依据原合同法相关规定，广聚源公司是违约过错方，马良拒绝接房符合合同约定，应当受到法律保护。5.一审判决中“马良在知晓案涉房屋己具备办理不动产权证的条件”不是合同约定和法律规定的交付条件和交付手续，广聚源公司没有交付行为，一审判决认定“应视为收到交房通知书并在合理期限后视为房屋己交付”没有事实、证据、法律条文支持，认定事实错误。三、案涉合同第七条对规划变更进行了规定。广聚源公司违反法律规定擅自变更规划设计，根据建筑法第六十一条、城市房地产管理法第二十六条、城市房地产开发经营管理条例第十七条、商品房销售管理办法第四十条、消防法第十三条的规定可知，案涉楼栋房屋未依法取得相关验收合格证，不得投入使用，其安全性、合法性无法确认。一审法院认定案涉房屋达到马良购房目的事实有误。四、2018年9月25日马良通过信访方式，主张要求广聚源公司承担违约过错赔偿责任，在青白江区房管局调解下虽未达成一致意见，但是其出具的《不予受理通知书》证明马良通过此方式明确向广聚源公司主张权利之事实。依据原民法总则第一百九十五条及原最高法院诉讼时效制度司法解释第十四条之规定，诉讼时效于2018年9月25日发生法定中断情形。逾期交房违约金计算时间应从2015年9月25日起算，至一审法院判决之日止（即2020年7月24日）共计1795天，逾期交房违约金计算方式：即305550元x0.0001x1795天=54846元，此后逾期交房违约金广聚源公司按合同约定的标准向马良支付。五、根据原物权法第三十九条、原婚姻法第十七条的规定2016年起马良的小孩就读青白江区学校，其妻子一直在青白江区上班，且租房价款低于案涉楼栋区域房屋租金价格，租房使用是马良和家人实际居住需求且未放大损失。根据原物权法第三十九条、原婚姻法第十七条的规定马良及其家人同是所购房屋的权属人、合法使用人。广聚源公司因违约过错应当依法承担马良21600元租房费用。依据原合同法第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条规定可知，双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，受到法律保护，合同当事人应当根据诚实信用原则严格履行合同。 广聚源公司辩称，案涉工程质量已经进行质量监督备案，满足质量要求。规划设计属于行政管理的范畴，案涉车位未足额修建导致项目未取得相应证明文件，但公司已经接受规划行政处罚并已形成规划局认可的处理方案。案涉项目系青白江区相关部门按照《关于解决我市不动产登记遗留问题的实施意见》（成国土资发[2017]124号）文件要求依法办理了案涉项目的不动产初始登记。对于配合提交资料的业主已经全部办理了分户产权证，马良的合同目的可以实现。同时，因马良并未购买车位，公司未修建车位没有给其造成损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法予以维持。 马良向一审法院起诉请求：1.判决广聚源公司按建设规划许可要求在原址补建地下1层房屋配套设施，办理竣工验收合格证明，按法律规定办理马良购买位于大同××路××号××栋××单元规划验收合格证，并向马良出示，履行交房义务；2.判决广聚源公司向马良支付从2013年12月30日至起诉之日2020年1月22日止，逾期2212日逾期交房违约金人民币67587.66元，并按30.55元／日承担从一审起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金。3.判决广聚源公司向马良支付房屋租赁费用21600元。4.判决本案全部诉讼费由广聚源公司承担。 一审法院认定事实：2012年9月27日，马良与广聚源公司签订《商品房买卖合同》，约定由马良以房屋总价305550元购买广聚源公司开发的成都市青白江区××路××号××栋××单元××层××号房屋一套。买受人信息处载明马良的通讯地址为“成都市营通巷2号”。关于房屋结构的约定，商品房买卖合同第三条约定：“……该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：框剪，建筑层数为33层，其中地上32层，地下1层……”。关于规划变更的约定，第七条约定：“出卖人应当按规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应补偿”。关于交房条件的约定，第十条第一项约定：“出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。”第十条第二项约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件……1、该商品房已取得规划验收合格证……”。关于逾期交房责任，合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”马良按约以按揭贷款方式支付了房款。 2018年6月28日，广聚源公司取得不动产权证书（业务件号：2018xx），包括位于青白江区××路××号××栋××单元××层××号××单元。 2018年9月30日，成都市青白江区房产管理局向马良出具《不予受理告知书》，告知书载明：“我局于2018年9月25日协调恒大雅苑项目开发企业与您搭建沟通平台并进行协商，您与开发企业协商未达成一致，您提出的信访事项（信访件编号：CD201800017621）属于合同纠纷，请您向有管辖权的法院提出。”。 2018年10月26日，成都市青白江区规划管理局向马良出具《信访事项处理意见书》，意见书载明：“您于2018年9月29日反映‘开发商未按规划修建停车位,也未征求业主意见，政府相关部门就把相关合格证办法给开发商，要求解决’问题。我们于2018年9月30日受理，并发出受理告知书。经调查，成都广聚源投资有限公司于2018年4月3日向我局提交的申请材料‘截止目前已取得全体858户业主100%同意缓建车位及异地补建车位的意见’，同时，成都广聚源公司于2018年1月31日就相关情况在成都晚报进行了公示。相关部门按照《关于解决我市不动产登记遗留问题的实施意见》（成国土资发[2017]124号）文件要求，于2018年6月28日恒大雅苑（4-13号楼）项目办理了不动产初始登记。”。 2019年11月21日，广聚源公司向马良所在的成都市营通巷2号的通讯地址邮寄了《关于恒大雅苑业主不动产权办理相关事宜的告知函》。 一审庭审中，马良、广聚源公司均陈述，在合同约定的2013年12月30日，案涉商品房楼栋未取得规划验收合格证。 一审法院认为，关于马良请求广聚源公司按建设规划许可要求在原址补建地下一层房屋配套设施、办理案涉房屋竣工验收合格证明、规划验收合格证向马良出示，履行交房义务的诉讼请求。一审法院认为，广聚源公司是否办理相应验收合格证明，属于相应行政主管部门的认定和处理范围，不属于人民法院民事案件的处理范围。关于马良要求在原址补建地下一层房屋配套设施的诉讼请求，修建地下一层系非金钱债务，目前案涉楼栋已修建完成，广聚源公司取得了楼栋不动产权证，且案涉楼栋中已交房的住户已经入住；虽广聚源公司违约在先，但在目前情形下对此义务已属履行不能，故一审法院不予支持。一审庭审中，马良请求在广聚源公司出示验收合格证明并补建地下一层房屋配套设施后交付房屋的诉请，广聚源公司已明确表示其未能出示验收合格证明，也无法补建地下一层房屋配套设施，马良经法院释明后仍坚持其诉请。一审法院认为，马良在知晓案涉房屋已具备办理不动产权证的情况下，仍拒绝接收房屋，应视为收到交房通知并在合理期限后视为房屋已交付，综上，对马良的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 关于逾期交付房屋违约金的问题。原《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，不履行合同或者履行合同不符合合同约定，均应当承担违约责任。马良、广聚源公司签订《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为2013年12月30日，商品房交付条件包括案涉商品房已取得规划验收合格证。此时并未满足合同约定的交房条件，广聚源公司构成违约，应当承担违约责任。 关于本案诉讼时效和逾期交付房屋违约金计算的起止时间，因马良认为案涉房屋尚未达到交房条件，马良至一审法庭辩论结束前尚未收房。广聚源公司在一审庭审中自述其项目至今未取得规划验收合格证。广聚源公司已于2018年6月28日取得案涉房屋的所在楼栋初始产权登记，青白江区规划管理部门于2018年10月26日向马良出具的《信访事项处理意见书》中告知案涉楼栋已办理不动产初始登记。至此，马良已得知在履行相应手续后即可取得房屋不动产权，可以达到签订购房合同之目的。 原《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，马良自其购买的房屋应当满足交付条件而发现未满足时，即合同约定的交房时间2013年12月30日起，知道或应当知道自己的合同权利受到损害，诉讼时效应从2013年12月30日起算。因双方在合同中对违约金的计算方式为按日计算，即广聚源公司每逾期一日，则每日产生违约金，按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。原《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。马良于2020年2月20日向一审法院提起诉讼，故一审法院支持2017年2月20日至2018年10月26日即马良从《信访事项处理意见书》中得知案涉房屋可办理不动产权的日期的逾期交房违约金，共计613天。违约金计算标准按双方当事人合同约定，按已支付房价的每日万分之一计算，即305550元*0.0001*613天=18730.22元。 关于马良主张广聚源公司给付房屋租金的诉讼请求，在一审庭审中，马良陈述其在户籍地广汉有住处，在广安工作时居住在广安，在青白江区租赁的房屋系其家人居住。马良提交的房屋租赁合同的租赁期限为2019年3月30日至2021年3月30日，而青白江区规划管理部门已于2018年10月26日向马良出具《信访事项处理意见书》，马良应自此已知晓案涉楼栋已办理不动产初始登记的情况，一审法院认为，马良要求广聚源公司另支付房屋租金的诉请，因其提交的证据未能证明其系必要支出，故对此诉讼请求一审法院不予支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，原《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，原《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、广聚源公司于判决生效之日起十五日内向马良支付逾期交房违约金18730.22元；二、驳回马良的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2170元，由广聚源公司负担1085元，由马良负担1085元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，马良与广聚源公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思，且不违反法律禁止性规定，应属有效。本案就本案二审争议焦点分述如下： 关于马良主张广聚源公司应按建设规划许可要求在原址补建地下1层房屋配套设施，办理竣工验收合格证明及规划验收合格证，并向马良出示，履行交房义务的诉讼请求。本院认为，首先，民事诉讼审查范围系法律明确规定须为法院职权审查范围之事实，人民法院处理民商事纠纷时，只能对已诉至法院的民事权利义务关系作出判断，是否办理验收合格证明、规划验收合格证明，系行政管理部门依照相关行政法规依职权作出的认定和处理范围，该行为所指向之法益应为行政秩序管理关系，不属于民事审判解决的平等主体之间的权利义务关系，本院依法不予审查。其次，广聚源公司在诉讼中已经多次明确表示无法原址补建地下一层配套设施而只能异地补建，而马良在知晓该主张客观无法履行的情形之下也明确要求继续履行合同。故一审法院对马良该项诉讼请求依法不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 关于逾期交房违约金及房屋租金的诉讼请求的认定问题。首先，根据合同约定，广聚源公司应于2013年12月30日向马良交付案涉房屋并满足相应条件，但广聚源公司在交付房屋时并未满足合同约定的交付条件，应当承担违约责任。其次，据成都市青白江区规划管理局向马良出具《信访事项处理意见书》所载明的内容，案涉楼盘的不动产初始登记系“相关部门按照《关于解决我市不动产登记遗留问题的事实意见》（成国土资发[2017]124号）文件要求”予以办理。本院就案涉小区办理权属登记事宜走访相关行政部门得知，办理权属登记历史遗留问题有相应的行政程序，行政主管部门对规划验收、竣工验收等办理权属登记的所需手续出具相应书面意见，在依法履行相关行政审查手续后方能办理权属登记，而案涉项目办理案涉小区办理产权初始登记及分户登记手续均符合前述文件规定。相关行政管理部门根据其行政职能作出办理房屋权属登记的决定，马良亦要求继续履行合同，故一审法院认定马良在得知案涉楼栋已经办理不动产初始登记且案涉房屋具备办理分户产权的情形之下可以达到其订立购房合同之目的，并无不当。第三，双方合同中对违约金的计算方式为按日计算，按日计算的违约金系每日独立产生的债权，应单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。故一审法院据此认定相应违约金日期，并按合同约定的违约金标准计算确定逾期交房违约金金额，并无不当，本院予以维持。最后，关于租金认定，本院认为，马良的该项主张实际系要求广聚源公司赔偿其逾期交房所造成的损失，而逾期交房违约金即系弥补由于逾期交房所造成的损失。同时结合马良在一审诉讼中陈述租赁房屋系给家人居住且租赁期限系在行政管理机关告知楼栋不动产初始登记已办理后，故一审法院对于马良的该项主张不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 关于本案诉讼费用的负担问题。由于本案纠纷系广聚源公司的违约行为引起，故本院决定本案诉讼费用均由广聚源公司负担。 综上，马良的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费2170元，由成都市广聚源投资有限公司负担；二审案件受理费2170元，由成都市广聚源投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  李 俊 审 判 员  白福群 二〇二一年三月十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林