上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1954号上诉人（原审被告）：任力好，男，1985年8月15日生，汉族，户籍地安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：朱忭毅，上海正毅国华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李润祥，男，1935年6月25日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：陈英杰，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢芳丽，女，1983年6月7日生，汉族，户籍地湖南省永兴县。上诉人任力好因与被上诉人李润祥、谢芳丽房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初23651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人任力好上诉请求：撤销一审判决第一、三、五项，改判驳回被上诉人李润祥对任力好的诉讼请求。事实和理由：2019年9月16日，任力好与谢芳丽达成协议，双方合作租赁李润祥系争房屋期间的债务由谢芳丽承担。此后任力好不再参与租赁房屋经营，并将此事告知了李润祥，李知晓后并未提出异议，且此后亦只向谢芳丽主张支付租金、解除合同等，故任力好对与谢芳丽合作租赁住房期间的债务无需承担责任。同时任力好在经营期间所支付给李润祥的租金已达到27万元之多，已全额履行了自己的义务。原审判决上诉人对谢芳丽的债务承担共同偿还责任，属于认定事实错误。被上诉人李润祥辩称：1.一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决公正，应予维持。2.一审庭审查明任力好2019年4月24日出具《支付房租协议》及2019年9月16日任力好与谢芳丽签订《协议书》显示任力好确认对出租方李润祥负有债务。3.2019年9月16日任力好与谢芳丽签订《协议书》其法律效力不及于房屋出租方李润祥，任力好与李润祥的合同关系亦不因与谢芳丽终止合作而解除。任力好与李润祥签订的《房屋租赁合同》合法有效，任力好应依法依约承担其履行合同义务。被上诉人谢芳丽辩称：其接受一审判决，不同意任力好的上诉请求，请求维持原判。李润祥向一审法院起诉请求：1.判决谢芳丽、任力好共同支付李润祥2019年5月1日至2020年1月31日期间本市XX路XX、XX号房屋租金差额171,000元；2.判决谢芳丽、任力好共同支付2019年5月1日至2020年7月15日期间442天逾期支付本市XX路XX、XX号房屋租金的滞纳金185,692.38元；3.判决谢芳丽、任力好按26,667元/月的标准共同向李润祥支付自2020年2月1日起至2020年3月25日止占用本市XX路XX号房屋期间的房屋占用使用费40,800.6元；4.判决谢芳丽、任力好支付李润祥垫付的2017年1月1日至2020年3月31日期间本市XX路XX、XX号房屋物业管理费17,956.71元；5.判决谢芳丽、任力好共同支付李润祥垫付的燃气费9,005.9元,违约金2,000元；6.判决谢芳丽、任力好自2020年7月16日起至向李润祥支付所欠房租之日期间以所欠租金171,000元的日千分之三向李润祥支付滞纳金；8.案件受理费由谢芳丽、任力好共同承担。一审法院认定，2012年8月1日，李润祥（出租方、甲方）与案外人安某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方作为美容美发使用，租赁期限自2012年7月15日起至2022年7月31日止，该房屋每年年租金总计为32万元，原则上租金五年内不变，自2017年8月1日起，双方应对年租金进行适当调整。付款方式为先付后租，每三个月为一付款期，第一次付款期为2012年8月1日，以后以此类推。乙方应于每付款期7日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的千分之三支付滞纳金。租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、煤气、通讯等费用，由乙方承担，逾期未交由乙方承担相关责任。除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。乙方逾期不支付租金累计超过10日的，甲方有权提前终止合同。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方如中途退租的，应提前三个月通知甲方，并向甲方支付壹个月的租金做为赔偿。合同还约定，甲方委托董某为本合同实施的执行人。合同另就其他事项作了约定。2018年11月6日，谢芳丽、任力好、董某签署说明一份，内容为：XX路XX号商铺，即日起由本人和任力好共同承租上述商铺，共同履行于该商铺房东的租房协议。2018年12月3日，谢芳丽、任力好在租赁合同上载明：原来安某承租龙华路2180-3182号商铺，即日起由谢芳丽和任力好共同承租上述商铺，共同履行该商铺房东的租房协议，合法经营，在法律范围内开展一切活动。同时注明：房租12月底付5万，2019年1月底付8万。2019年3月底5-7万，如果不能履行合同，结束合同。此前因拖欠房屋租金，谢芳丽分别于2018年7月14日和10月31日向李润祥出具欠条，承诺付清拖欠的房租。2019年4月，任力好出具支付房租协议一份，内容为：支付壹万元违约金，把物业费支付完毕。在2019年5月20日之前支付87,000元，2019年5月30日之前支付另外80,000元房租。2019年9月16日，任力好(甲方)与谢芳丽(乙方)达成协议一份，约定于当日终止双方于2018年11月8日签订的合同，乙方应当支付甲方经营款0元，双方合作经营期间，存在对外拖欠房租租金15万元，应当于2019年9月16日前支付，上述拖欠的房屋租金款应由乙方于2019年9月16日前支付完毕。2019年9月20日，任力好发微信给李润祥，告知其不做了，房租由谢芳丽支付。李润祥则回复称，作为第三人尊重你们的选择，但你们应尽的义务，要兑现。一审另查明，2019年11月1日，谢芳丽出具承诺书，承诺在2019年1月到12月底之前付掉所欠租金拾伍万元整。物业费付清2017-2018年的。如果不能兑现房东收回房子。2020年1月31日之前付清捌万元房租。房东有权让谢芳丽按合同支付违约金。2020年1月2日，谢芳丽再次出具承诺书，承诺原来2019年11月1日写的承诺书未兑现，现2020年1月31日之前把当季房租捌万元付清，以后保证按时付清当季房租。从2020年2月起每月支付25,000元，直到把之前所欠房租188,000元付清为止。2020年2月1日，李润祥等向谢芳丽发出《解除通知书》，表明由于未收到当季房租80,000元，只收到15,000元，故要求双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月31日解除，并要求谢芳丽在收到通知后立即返还系争房屋，并按53,333元/月的标准支付自2020年2月1起至实际交付之日止的房屋占用使用费。并要求谢芳丽还清所欠租金及物业管理费。2020年3月25日，谢芳丽及次承租人与李润祥签订房屋交接清单，确认谢芳丽及次承租人共同于2020年3月25日向管理人董某移交系争房屋，屋内各自物品于3月30日前清出。2020年3月31日董某向谢芳丽等收取系争房屋门钥。并确定了3月25日水电煤的抄表数。一审庭审中，李润祥表示谢芳丽将3180号房屋转租给案外人，其已经从案外人处收取了相应的租金，故只向谢芳丽主张3182号房屋2020年2月1日至3月25日期间按租金标准2倍计算的占用费用。谢芳丽则表示，其在1月31日之前就已经根据李润祥的要求将房屋钥匙交给次承租人，2月1日后未使用过3182号房屋，故不应承担占用费。一审还查明，李润祥与安某签订租赁合同时，曾收取过保证金22,500元，保证金一直延用下来，愿意在结清相应费用后返还给谢芳丽。李润祥另代为支付了2017年1月1日至2020年3月31日期间的物业管理费17,956.71元，并代为支付煤气费9,005.90元及违约金2,000元。谢芳丽表示愿意支付上述费用。任力好表示不清楚上述费用。任力好提供一组付费明细，证明其在履行租赁合同期间，已向李润祥合计支付各项费用计27万余元，已经履行完毕合同义务，李润祥认可收到的上述费用，但认为支付租金系谢芳丽、任力好共同义务，其承担义务过多可以向谢芳丽主张。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李润祥与谢芳丽、任力好签订的房屋租赁合同内容合法有效，双方均应恪守履行。现谢芳丽和任力好未按合同约定支付相应的租金，李润祥有权解除合同并收回房屋，其要求谢芳丽和任力好支付房屋租金的诉讼请求于法有据，原审予以支持。因任力好在合同履行期间退出租赁合同，李润祥知晓此事后并未提出异议，且此后亦只向谢芳丽主张支付租金、解除合同等，故任力好对其退出租赁合同后的债务无需承担责任，但对其履行合同期间的债务仍应承担相应的义务。任力好若认为其履行债务超过其约定义务，应由其向谢芳丽主张。谢芳丽认为其已经根据李润祥的要求交回钥匙，但未提供相应的证据证实，对此应由谢芳丽承担举证不能的责任。但李润祥主张的占用费标准过高，原审调整为按租金标准计算。谢芳丽抗辩李润祥主张的违约金过高，对此原审根据合同履行情况、违约责任的约定等，根据公平原则酌情予以调整。李润祥表示愿意在结清费用后返还保证金，于法不悖，为减少讼累，原审对此一并予以处理。据此判决：一、谢芳丽于本判决生效之日起十日内支付李润祥2019年5月1日至2020年1月31日期间的租金差额171,000元；任力好对谢芳丽的该债务在160,000元范围内承担共同偿还责任；二、谢芳丽于判决生效之日起十日内支付李润祥2020年2月1日至2020年3月25日期间的房屋占用费24,444元；三、谢芳丽于本判决生效之日起十日内支付李润祥2017年1月1日至2020年3月31日期间物业管理费17,956.71元；任力好对谢芳丽的该债务在4476.68元范围内承担共同偿还责任；四、谢芳丽于本判决生效之日起十日内支付李润祥燃气费9,005.90元及违约金2,000元；五、谢芳丽、任力好于本判决生效之日起十日内支付李润祥逾期付款违约金26,667元；六、李润祥于谢芳丽履行完毕上述义务当日返还谢芳丽保证金22,500元；七、李润祥的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,903元，由谢某负担2,253元，李润祥负担1,650元。各方当事人二审中均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据各方当事人的上述诉辩主张，本案二审的争议焦点为：上诉人任力好是否应对其与谢芳丽共同租赁系争房屋期间剩余债务与谢芳丽共同承担清偿责任。对此，首先，虽然上诉人任力好与谢芳丽于2019年9月16日达成协议，其终止与谢共同租赁系争房屋，双方共同租赁期间的剩余拖欠房租由谢芳丽支付。从该协议签约方和内容看仅是承租方内部约定由其中一方对外向出租人李润祥直接履行承租方的债务，但在未经出租方同意的情况下，只对共同承租人之间产生约束力，并不对出租人产生约束力，即并不因此能免除上诉人对出租人在共同租赁期间与其他共同承租人的共同债务。其次，虽然上诉人将其与谢芳丽达成协议终止共同租赁告知了李润祥，但从上诉人发微信告知李润祥的具体内容看，其不参与共同租赁了，房租由谢芳丽支付。但当时其仅是告知其一人退出租赁，即租赁合同并未因此全部终止履行，尚存上诉人与谢芳丽共同租赁期间的债务和以后尚未发生的债务，故上诉人并未明确谢芳丽一人支付上述两部分全部债务，也未明确向债权人即李润祥提出免除其共同承租期间的共同债务。故从常情而言，李润祥回复的内容仅是原则表示尊重任、谢两人的选择，但强调两人应尽的义务要兑现，由此可见李润祥也并未明确表示免除了任力好在与谢芳丽共同租赁期间任应承担的共同债务。再有，即使任力好直接向李润祥支付的共计27万余元已超过其与谢芳丽共同租赁期间应承担的共同债务。但该期间未明确指向应付的债务范围情况下，任力好与谢芳丽两人中任一方的付款行为均是代表两人的共同付款行为，包括对两人共同承租前和之后期间的尚欠债务。同时上述27万余元的付款时间在任力好和谢芳丽所达成的上述协议明确还拖欠租金15万元和承诺支付1万元违约金之前，即任力好在支付27万余元后又明确表示尚欠共同债务金额是16万元。综上所述，上诉人在共同债务中的共同偿债责任并未免除。其上诉请求不能成立。原审相应判决并无不当。综上所述，任力好的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,123元，由任力好负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二一年三月三十日书记员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……