湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂09民终565号上诉人（原审被告）：湖北华耀房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市。法定代表人：熊祖耀，该公司董事长。委托诉讼代理人：王斌，湖北律之心律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安娜，女，1983年9月22日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：杨公强，湖北熠耀律师事务所律师。上诉人湖北华耀房地产开发有限公司（以下简称华耀公司）因与被上诉人安娜商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2020）鄂0902民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华耀公司上诉请求：1.撤销一审判决书，改判驳回安娜的一审诉讼请求，或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由安娜承担。事实与理由：一审判决书认定事实错误，导致作出错误的判决，应当予以纠正。理由如下：一、一审判决错误认定华耀公司向安娜交付房屋的标准。本案为合同纠纷，当事人是否履行了合同义务以及履行合同义务的标准，应当严格按照合同约定予以认定。华耀公司与安娜签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定：华耀公司向安娜交付房屋的标准是“该商品房经验收合格”。依据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，竣工验收由设计、施工、工程监理等单位完成，上述单位完成竣工验收后，出具《建筑工程竣工验收报告》。《建筑工程竣工验收报告》是确定建设工程竣工验收是否合格的法定文件，也是华耀公司与安娜在合同中约定的交付房屋的条件和标准。华耀公司已于2019年1月30日取得了《建筑工程竣工验收报告》，并于2019年2月16日按照合同约定，以登报公告的方式通知安娜办理交房手续，并约定预期办理接收房屋手续视为房屋已经交付。故此，华耀公司已经按照合同约定的时间和标准履行了交房义务，华耀公司不应当承担违约金。二、一审判决书以行政部门下达的整改和停止交房的文件，认定华耀公司未能向安娜交付质量合格的房产，没有事实和法律依据。1.安娜没有提交行政部门整改和停止交房文件的原件，该证据不应当采信。2.行政部门下达的整改和停止交房的文件不是处罚文件，不属于法律文书，不能作为认定事实的依据，且该文件没有、也无权撤销《建筑工程竣工验收报告》。故此，不能以上述文件的内容认定华耀公司没有按照合同约定的标准向安娜交付房屋。3.华耀公司按照合同约定向安娜交付房屋后，即使行政部门向华耀公司下达了整改和停止交房的文件，华耀公司可以按照上述文件整改，但不能以行政部门的文件变更华耀公司与安娜在合同约定中约定的房屋交付标准。故请求改判驳回安娜的一审诉讼请求，或将本案发回重审。安娜向一审法院起诉请求：1.判令华耀公司向安娜支付逾期交付房屋的违约金，具体为：以877538元的购房总金额为基数，按照日万分之四计算，自2019年2月28日起暂计算至2019年11月27日，总计94774元；2019年11月28日起，以877538元的购房总金额为基数，按照日万分之四继续向安娜承担逾期交房的违约金，直至华耀公司将符合《商品房买卖合同》约定的交付条件的房产交付给安娜使用为止；2.本案诉讼费其其他费用由华耀公司负担。一审法院查明，2017年3月8日，安娜和华耀公司签订了《商品房买卖合同》，安娜购买华耀公司开发的位于孝感市××南经济开发区三军社区的华耀天城12幢2704号房产。该《商品房买卖合同》第八条约定，华耀公司应当在2019年2月28日前，将经验收合格的房产交付给安娜；第九条约定，如果华耀公司没有按照第八条的约定向安娜交付房屋，则应当按日向安娜支付已付房款万分之四的违约金。合同签订后，安娜支付给华耀公司307538元房屋首付款，剩余的570000元房款，安娜以银行按揭贷款的方式支付给华耀公司。2019年1月30日，华耀天成项目经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同验收作出《建筑工程竣工验收报告》。2019年2月16日，华耀公司以登报公告的形式要求安娜及其他业主收房。另查明：2019年8月5日，孝感市孝南区建设工程质量监督管理处发现案涉华耀天成项目存在的多处质量问题未整改到位，下达停止交房的文件,但案涉华耀天成项目的整改措施至今未能完成。安娜就涉案房产逾期交房的违约赔偿事宜，多次与华耀公司协商未果，遂诉至法院。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。安娜和华耀公司签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。安娜已向华耀公司交付全部购房款，华耀公司应当按合同约定的时间和条件交付涉案房产。华耀公司虽在合同约定的交房时间之前经其建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位及监理单位共同验收作出《建筑工程竣工验收报告》，但随后，建设工程质量监督管理部门在履行监督职权的过程中发现涉案的华耀天成项目存在多处质量问题，并下达要求其整改的处罚文件和停止向业主交房的通知。至今，涉案的华耀天成项目未能整改完毕。故华耀公司未能按合同约定的时间向安娜交付质量合格的房产，依照安娜与华耀公司签订的《商品房买卖合同》第九条的规定，华耀公司应当以交付的总房款为基数，按日万分之四的标准承担逾期交房的违约金，故对安娜要求华耀公司按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、第一百四十八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：华耀公司于判决生效后十日内向安娜支付逾期交房的违约金（违约金以877538元的总购房款为基数，按日万分之四的标准自2019年2月28日起计算至涉案房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2169元，由华耀公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。同时查明，案涉《商品房买卖合同》第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本院认为，本案系因开发商华耀公司将正在建设中的商品房预先销售给安娜，安娜支付购房款后，开发商华耀公司按照合同约定的期限交付合格的商品房，由此而引发的纠纷应确定为商品房预售合同纠纷。一审法院将本案确定为房屋买卖合同纠纷不符合《民事案件案由规定》，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的焦点：华耀公司是否履行了合同约定的交房义务，应否承担违约责任。一、建设工程竣工验收备案是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门审核的行为。建设单位能否提交《建设工程竣工验收备案证明》是办理房屋权属证明的前提，属于商品房交付的必备条件。交房，是商品房买卖合同中开发商的主要义务，同时也是房屋毁损、灭失风险由开发商转移至购房人的标志。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人（华耀公司）应当在2019年2月28日前，将经验收合格的商品房交付买受人（安娜）使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。由此可见，对未经验收合格的商品房，法律、行政法规已明文规定不允许交付使用。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定，商品房只有经过了上述部门的验收并合格后，才能算是达到了交房条件。另外，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。二、《建设工程竣工验收报告》是指工程项目竣工之后，经过相关部门成立的专门验收机构，组织专家进行质量评估验收以后形成的书面报告。建筑工程质量合格，与商品房验收合格并非同一概念，建筑工程质量合格不等同于商品房验收合格，不能用建筑工程质量合格替代商品房的验收。故华耀公司仅以取得《建设工程竣工验收报告》主张达到了商品房的交付条件的上诉理由本院不予采信。综上所述，一审法院将取得《工程竣工验收备案证书》认定为房屋验收必备条件，并判决华耀公司向安娜支付自2019年2月28日起计算至涉案房屋取得《工程竣工验收备案证书》为止的逾期交房违约金，符合双方当事人的约定。一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，依法应予维持。华耀公司的上诉理由本院不予采信，其上诉请求依法予以驳回。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2169元，由湖北华耀房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇二一年三月十一日书记员  董艳乐