广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0515民初2048号原告：王秋转，女，1972年8月29日出生，汉族，住汕头市澄海区××××××。委托诉讼代理人：黄民峨，广东赛博律师事务所律师。被告：汕头市澄海区启裕金属制品有限公司，住所地汕头市澄海区上华镇澄江公路南界路段，统一社会信用代码91440515617559920U。法定代表人：王沛敏，总经理。被告：王银娇，女，1965年8月16日出生，汉族，住汕头市澄海区××××××。委托诉讼代理人：陈泽义，广东国源岭东律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伏兴，广东国源岭东律师事务所律师。原告王秋转与被告汕头市澄海区启裕金属制品有限公司（以下简称“启裕公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月30日作出（2020）粤0515民初2号民事判决，原告不服，提出上诉，汕头市中级人民法院于2020年8月11日作出（2020）粤05民终660号民事裁定，撤销（2020）粤0515民初2号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序进行审理。本案审理期间，本院依据上述民事裁定及原告的申请，依法追加王银娇作为本案被告参加诉讼。本案公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄民峨、被告启裕公司的法定代表人王沛敏、被告王银娇的委托诉讼代理人陈泽义、林伏兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秋转向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告启裕公司于2014年1月3日签订的《厂房租赁合同》合法有效，被告启裕公司、被告王银娇需继续履行直至租赁期限届满；2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告与被告启裕公司于2014年1月3日签订《厂房租赁合同》，其中约定：(1)原告向被告启裕公司承租被告启裕公司位于汕头市澄海区×××××（即王正松厂房北侧，也称澄海区×××××东侧）的厂房，建筑面积1332㎡，租赁期限自2014年1月3日起至2034年1月2日止；(2)每月租金为6660元，租赁期20年的租金共计1598400元，原告应于合同签订之日一次性支付租金1598400元。同日，对有关资金的支付问题，原告与被告启裕公司的法定代表人王沛敏与原告胞弟王派歆签下《借款对账单》1份，确认对被告启裕公司的法定代表人王沛敏结欠王派歆1452500元用于冲抵原告承租被告启裕公司上述厂房的全部租金，另外136500元差额由原告以其他方式付款抵付补充，故据此于同日被告启裕公司向原告出具《收款收据》确认收到了原告付还2014年1月3日至2034年1月2日租金1598400元。上述租赁合同签订后，被告启裕公司便将上述厂房交付给原告实际使用，原告一家人也在该房产进行生产经营及居住使用并缴交了相关物业管理费，后来有将部分厂房转租给他人使用。但在租期（租期至2034年1月2日止）远远尚未届满时，被告启裕公司却无理强要原告从上述租赁厂房中搬迁出去，将该厂房交还给该厂房的买受人，原告对此有强烈异议。被告启裕公司明显严重违反租赁合同约定及法律规定，并且也将给原告造成重大损失。上述厂房及所在用地已被执行交付给买受人即被告王银娇，被告启裕公司对上述厂房及所在用地不再拥有所有权及处分权，因涉案租赁合同租期尚未届满，根据《合同法》第229条关于租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定，以及汕头市中级人民法院在（2017）粤05民终232号民事判决中“本院认为”部分针对上述《厂房租赁合同》所作出的“买卖不破租赁原则”的认定，上述租赁厂房已被被告王银娇买受，但原告在租赁期内所享有的租赁权益仍受法律保护，故原告有权继续承租使用上述厂房，被告王银娇依法必须将其购买到的上述厂房继续交由原告承租使用至2034年1月2日租期届满止。原告关于申请追加王银娇作为共同被告的诉讼主张已得到汕头市中级人民法院（2020）粤05民终660号民事裁定的依法支持。被告启裕公司辩称，一、被告启裕公司对原告的起诉和诉讼请求无异议。原告与被告启裕公司双方确实于2014年1月3日签订《厂房租赁合同》，同时被告启裕公司也有将该厂房交付给原告实际承租使用，这是双方的真实意思表示，是合法有效，被告启裕公司也愿意继续履行。被告启裕公司对结欠汕头市潮信融资担保有限公司的债务，本案厂房被查封及要被拍卖还债无异议。但被告启裕公司对法院在明知该厂房己被原告合法承租且租期远未届满的情况下却在交付价格评估及拍卖时未依法明示存在租赁事实的做法，以及对法院在该厂房被拍卖后又立即强行执行给买受人的做法，都存在重大异议，认为违背司法执行原则，并且违背“买卖不破租赁”的合同法原则，损害了承租人原告的合法权益，同时直接导致被告启裕公司额外被迫必须对原告承担重大法律责任。被告启裕公司希望上述错误做法能够及早得到纠正。二、鉴于发生了因被告启裕公司其他债务所引发的包括拍卖执行在内的一些特殊事件对原告所造成的一系列不利影响，被告感到非常遗憾，所以被告启裕公司有必要在本案给予相关说明，以表明诚信和有责任说公道话，同时澄清一些误会，否则于心不安：1.被告启裕公司是一家私人企业，法定代表人是王沛敏，两个股东是法定代表人王沛敏与妻子金粉吟两人。由于是私人企业也是夫妻店，所以被告启裕公司向私人或非金融机构借款时往往都是以法定代表人王沛敏个人的名义进行，但借到的款项都是用到被告启裕公司身上，也因为是私人企业又是夫妻店所以就没有建立规范的财务账，同样道理，被告启裕公司向金融机构或经营担保业务公司借款和产生债务关系时也要股东即法定代表人夫妻个人去做担保，被告启裕公司与汕头市潮信融资担保有限公司所产生的债务关系就是一个例子。2.在本案，法定代表人王沛敏以个人名义向王派歆等人借款，该借款实际上也是为被告启裕公司所用，而非王沛敏个人所用。由于该借款长时间拖欠并且数额较大，所以王派歆就不断向王沛敏催讨，加上王派歆这些出借款实际主要来源于其胞姐王秋转即原告，原告是在办玩具厂有经济条件所以才更有资金可出借，就以其胞弟王派歆名义出借给王沛敏用于被告启裕公司周转经营之用，所以原告也经常到被告启裕公司处向王沛敏催讨该借款，由于王沛敏无法还款，所以在很长时间里原告和王派歆就经常要求王沛敏必须卖厂（涉案厂房）还债，交涉和协商到最后是确定以被告启裕公司的本案厂房长租抵债，所以才有了本案厂房租赁合同。当时本来是要以王派歆名义来办理厂房租赁合同，但原告不同意，认为该借款资金主要是来源于她，并且原告还埋怨王派歆办事不可靠才导致她的资金借给王沛敏后追不回来，造成她重大损失，加上原告自己就在办玩具厂也需要厂房，所以最终就确定以原告名义与被告启裕公司签订本案厂房租赁合同。同时为了理顺租金支付问题，各方就对原有借欠款进行对账，另外再加上王派歆原代王沛敏付还尚欠林雁鸿借款本金136500元后确认为王沛敏向王派歆的借款，两个方面合计尚欠借款本金为1452500元，以此达成借款债权转让抵付绝大部分应付租金一事，同时对该尚欠借款本金与应付租金差额145900元，各方就约定在以后结算借款利息时再冲抵处理，但视为原告已付还全部租金。对上述事实和处理方式，被告启裕公司予以认可并向原告出具了租金《收款收据》。对上述事实的真实性，被告及法定代表人都可以对天发誓。关于林雁鸿与王沛敏借款及由王派歆代为归还一事的情况是这样：王沛敏原经王派歆介绍向林雁鸿借款200000元，当时约定利息是每月1.2％，付还部分本金和利息后仍拖欠林雁鸿136500元本金，因林雁鸿与王派歆是战友关系并且该借款又是王派歆介绍的，所以林雁鸿经常找王派歆，由于林雁鸿确实急需用钱，所以后来王派歆碍于战友关系并且自己又是借款介绍人，只好代王沛敏付还给林雁鸿上述欠款，此笔代付款就确认为王沛敏向王派歆的借款，由此也构成了抵付租金里面的136500元。3.当时，无论是原告还是王派歆都不知道被告启裕公司及王沛敏夫妻与汕头市潮信融资担保有限公司存在债权债务关系一事，被告启裕公司及法定代表人对此也可对天发誓。如果是为了合谋逃避汕头市潮信融资担保有限公司债务及其将来财产执行问题而故意造假的话，各方就不可能会如此处理，肯定会做到天衣无缝，不可能让人有机会去说三道四，比如租赁合同时间可以提前，比如承租人可写成王派歆，比如尚欠借款本金与租金的差额可说成是以现金补齐，或者干脆制造出被告启裕公司就是借款人或者是该借款的担保人不就更加名正言顺吗？等等，正因为是实事求是实事实做和心无芥蒂，所以才需要费那么多环节来结算尚欠借款并且写明和确认是以尚欠借款抵付租金，并且写明是王沛敏借款。4.关于王沛敏拖欠王派歆借款以及王派歆代王沛敏付还林雁鸿尚欠借款一事也都是真实客观的，有相应的银行流水资料可证实。同时，拖欠借款，王派歆及原告不可能不催讨，不可能不要求王沛敏解决这个债务问题，所以才有了以长租抵债的事。5.水电费的问题，被告启裕公司工厂的水电费原来是以王沛敏父亲王炎忠（被告启裕公司的创始人和原法定代表人，已去世）名义去办理的，而由于原告仅仅是承租人而已，所以缴交水电费的单据名字当然也是一如既往写上王炎忠名字，这非常符合社会实际。被告王银娇辩称，原告的诉求与理由，缺乏事实和法律依据，现答辩如下：一、被告王银娇通过司法拍卖程序竞得涉案房地产所有权，该拍卖公告和相关法律文书，均没有任何涉案房地产是“带租拍卖”的信息，故被告王银娇竞得并支付了全部竞拍款项后，合法取得涉案房地产的完整物权，该房地产上的原有权利消灭，被告王银娇的合法权益依法受法律保护。1.汕头市澄海区人民法院于2019年7月17日作出(2019)粤0515执恢73号之二执行裁定书，裁定拍卖启裕公司位于汕头市澄海区×××××东侧的土地使用权[澄国用(变)字第×××××号]及地上建筑物。2.2019年7月17日，汕头市澄海区人民法院在淘宝拍卖网对上述房地产进行拍卖公告，该拍卖公告中没有提示任何“带租拍卖”的权利瑕疵信息内容。3.2019年8月24日，被告王银娇以2274965.7元竞得，并于2019年8月27日足额支付拍卖款2274965.7元。4.被告王银娇依据（2019）粤0515执恢73号之三执行裁定，取得上述房地产完全产权，且涉案房地产已移交被告王银娇管正。2019年8月30日，汕头市澄海区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条的规定，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十一条的规定，裁定如下：位于汕头市澄海区×××××东侧的土地使用权[澄国用(变)字第×××××号]及地上建筑物归买受人王银娇所有。2020年1月1日，汕头市澄海区人民法院已将上述房地产移交给被告王银娇管正使用。根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，上述房地产上的原有权利消灭，被告王银娇依法取得上述房地产的完整物权。二、本案不适用“买卖不破租赁”原则。1.“买卖不破租赁”原则成立的前提是存在合法有效租赁使用权益。首先，被告启裕公司在巨额债务即将到期的情况下，未积极履行还款义务，而是与原告签订租赁合同，将公司的最主要财产长期租给他人使用，并且没有将租金用于偿还公司的债务。其次，被告启裕公司虽出具收到原告场地二十年租金的收款收据，但被告启裕公司实际并未收到该款项，而是由王沛敏与原告、王派歆私下约定，将王沛敏结欠王派歆的“个人借款”用于抵偿原告应支付给被告启裕公司的租金。“借款”是否真实存在没有经过司法程序确认，该行为也没有得到被告启裕公司的确认，也表明原告没有依约履行合同义务。再次，原告并未提供证据证明，其在与被告启裕公司签订租赁合同后依约支付相应的租金，另外其提交的证据不足以证明其和被告启裕公司之间存在真实的租赁关系。据此，汕头市澄海区人民法院于2016年12月12日作出（2015）汕澄法民二初字第150号民事判决，认定原告无法依据所谓的租赁合同，取得涉案房地产的租赁使用权，判决驳回原告的诉讼请求,该判决也已被汕头市中级人民法院作出的（2017）粤05民终232号民事判决维持。2.被告启裕公司在首次查封时，没有提出房地产已出租的权利限制，原告在房地产拍卖处置程序过程中也没有提出“带租拍卖”的主张。首先，（2014）汕澄法民二初字第40号案卷中《查封、扣押财产笔录》的记载，2014年3月10日，汕头市澄海区人民法院依申请查封涉案房地产过程中，被告启裕公司及其股东王沛敏没有提及上述房地产出租给原告的信息。其次，在（2019）粤0515执恢73号执行案件的拍卖涉案房地产过程中，原告没有依照法律程序提出“带租拍卖”的权利主张。特别是（2017）粤05民终232号民事判决，驳回其异议之诉的请求后，原告也没有依照法律程序向汕头市澄海区人民法院提出“保护权利”的请求。故即使其对涉案房地产存在任何用益物权，也应视为权利放弃，由此引起的“履行不能”的法律后果应由原告自行承担。3.被告启裕公司及其股东王沛敏与原告“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，租赁合同无效。原告诉称其与被告启裕公司签订的所谓《厂房租赁合同》的日期是2014年1月3日，该日期与被告启裕公司的200万元即将到期债务的偿债日期（首期2014年2月10日）十分接近。根据（2014）汕澄法民二初字第40号《民事调解书》记载，2013年10月31日，被告启裕公司与工商银行汕头金湖支行(下称工行金湖支行)签订《借款合同》,被告启裕公司向工行金湖支行借款200万元，合同约定到期还款时间为2014年2月10日付还60万元、2014年5月30日付还140万元。2014年2月10日，被告启裕公司没有依约偿还借款。经多次催收，被告启裕公司仍没有履行还款义务，工行金湖支行于2014年2月25日宣布被告启裕公司的本笔贷款200万元全部提前到期。在被告启裕公司巨额债务到期之前，却将主要财产“出租”给原告，并且将所谓的二十年租金一次性用来抵偿王沛敏的所谓“个人债务”，该行为损害被告启裕公司的债权人的合法权益，此种行为属于《合同法》第五十二条第（二）项规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”合同无效的情形。另外，根据(2014)汕澄法民二初字第81号《民事判决书》和(2015)汕中法民四终字第6号《民事判决书》的记载，也证明了“王沛敏、金粉吟夫妻一直千方百计地虚构事实，与他人串通，虚构出售房产的法律关系，企图逃避债务规避执行，以损害债权人的合法权益”的事实。4.原告诉称涉案房地产二十年应付租金一次性来抵偿王沛敏结欠原告胞弟王派歆的“个人借款”。该“借款”并未经过司法程序确认，其“债权”性质存疑。即使债权真实的情况下，原告主张以租抵债所形成的合同行为其本质也是一种债权，抵债行为因法律履行不能的情况下，原告只有向所谓借款债务人王沛敏主张追偿。三、对恶意串通、虚构法律关系、规避执行的当事人，应给予严惩。虚构租赁法律关系在司法实践中已经泛滥，已成为被执行人对抗执行的惯用手段之一。虚构租赁往往都以租赁合同形式存在，合同签订时间一般都在查封甚至抵押登记之前，租期很长，并且都有一个典型特征就是“租金较低或已一次性付清”，以此对抗法院强制执行，导致带租拍卖陷入困境。如果简单地适用“买卖不破租赁”原则，会对司法拍卖造成阻力，违背了设立“买卖不破租赁原则”的立法宗旨，也会助长虚假租赁、以租抵债行为现象发生，不仅会损害申请执行人的合法权益，也会破坏整个社会正常交易的稳定性。对于恶意串通虚构法律关系规避执行的当事人，应当按照民事诉讼法第一百一十一条关于妨害民事诉讼的相关规定或者最高人民法院《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》关于规避执行的相关规定，予以追究法律责任。综上所述，被告王银娇合法取得涉案房地产的完整物权，其合法权益受法律保护；原告对被告王银娇提出的诉求，缺乏事实和法律依据。请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。原告及被告王银娇提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告启裕公司没有提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告王银娇对原告提交的《厂房租赁合同》三性均有异议，认为该合同形成时间存在疑问，合同签订时间为2014年1月3日，该日期与被告启裕公司填写的银行2000000元债务首次还款日期2014年2月10日十分接近，且澄海法院于2014年3月10日首次查封房产时，原告与被告启裕公司并未提出案涉租赁物有租赁关系，在（2019）粤0515执恢73号案中也没有提出异议，在该合同条款看，租金结算方式是用被告启裕公司名下涉案房产的使用权来清偿股东王沛敏所欠原告胞弟王派歆的欠款，是追偿债务的行为，有区别真实的合同租赁关系，该份合同其实是债权债务的安排，非租赁合同关系，该案件不能适应“买卖不破租赁”的原则，原告与被告启裕公司的合同不能对抗合同之外的第三人，且被告王银娇通过司法拍卖已经取得了所有权。本院对该证据与本案的关联性予以认定，真实性、合法性以及证明内容由本院结合本案其他证据及当事人陈述予以认定。被告王银娇对原告提交的《收款收据》《借款对账单》《确认函》、银行个人账户对账单及明细的三性均有异议，认为文件形成时间存疑，从文件形式记载看系三方为了处理债权债务的安排，是三方的债权债务关系，与真正租赁合同是有区别的，原告没有向被告启裕公司支付涉案房产的租金，该组证据可以证明原告与被告启裕公司真正的目的是为了让自身债权得到清偿，其目的与真正租赁合同关系是不同的，在2014年4月22日及2014年5月9日两份澄海法院向被告启裕公司及王沛敏的执行笔录看，该两份执行笔录中其并没有陈述涉案房产有租赁的信息，另外在提及债务时也明确只有欠银行2000000元债务，并无提及欠其他人债务，该两份笔录所陈述的内容与上述证据相互矛盾。本院对银行个人账户对账单及明细的真实性予以认定，《收款收据》《借款对账单》《确认函》的真实性、合法性以及证明内容由本院结合本案其他证据及当事人陈述予以认定。被告王银娇对原告提交的《房地产权证》《土地使用权证》的证明内容有异议，认为被告王银娇在2019年8月24日已经取得案涉房产所有权，拍卖信息没有提及租赁信息，其作为新的所有权人，合法权益应受保护。本院对该证据的真实性予以认定，证明内容由本院结合本案其他证据及当事人陈述予以认定。被告王银娇对原告提交的（2017）粤05民终232号《民事判决书》、（2015）汕澄法执外异字第5号、5号之二《执行裁定书》、（2015）汕中法执复字第12号《执行裁定书》、（2015）汕澄法民二初字第150号《民事判决书》的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为原告对232号民事判决书的理解是片面的，虽然该判决书中提及合同法229条关于买卖不破租赁的规定，但在提及原告与被告启裕公司合同关系时使用的是“即使原告与被告启裕公司之间存在租赁合同关系…”，是假设的语气，无法证明原告要证明的内容，反而证明了原告提出的买卖不破租赁及涉案房产的合同、物权权利，法院已经进行审查并驳回其申请，被告王银娇通过（2019）粤0515执恢73号案件已取得房产产权，原告的主张是不能成立。因上述证据均为生效法律文书，本院予以采信，证明内容由本院结合本案其他证据及当事人陈述予以认定。被告王银娇对原告提交的《个体户机读档案登记资料》认为，该证据是不完整，应提供整体资料包括变更信息、年鉴等，从该个体户登记的地址看，与涉讼房产无法形成关联。本院对该证据的真实性予以认定，证明内容由本院结合本案其他证据及当事人陈述予以认定。原告对被告王银娇提交的汕头市澄海区××××××东侧的土地使用权及地上建筑物司法拍卖网页、粤瑞基房估字[2019]第391号《房地产估价报告》、拍卖款转账记录、（2019）粤0515执恢73号之三《执行裁定书》、《执行笔录》（2020年1月10日）的证明内容及合法性有异议，认为根据裁判文书显示，原告在2015年4月28日就向澄海法院提出书面执行异议及系列诉讼，明确表达了涉案的执行标的是租赁在身，租赁期限至2034年1月2日才届满，故要求法院在执行及拍卖该租赁物时要关注原告的承租权及保护原告承租权，是否能拍卖不影响原告有提出该执行物有租赁在身的事实，该执行异议是先向执行局提出的，而本案的拍卖标的进行拍卖鉴定及相关裁定都没有体现及反映原告所表达的异议事实及客观事实，且根据原告代理人所接触的人民法院在执行有租赁在身的执行标的中都有在相关文书、估价、拍卖笔录有进行提示风险，不能因为他人的失误而由原告进行承担；被告启裕公司对该组证据有异议，认为没有将租赁在身的事实予以载明是错误的。本院对上述证据的真实性予以认定，并认定被告王银娇通过法院司法拍卖程序买受位于汕头市澄海区××××××东侧的土地使用权[澄国用（变）第×××××号]及地上建筑物，并已缴纳全部价款的事实，且已于2020年1月10日将上述房地产移交给被告王银娇，相关拍卖公告、执行移交笔录中未体现上述房地产存在带租拍卖的信息。原告对被告王银娇提交的（2014）汕澄法民二初字第40号之一《民事裁定书》及《查封、扣押财产笔录》（2014年3月10日）有异议，认为该执行标的从被拟列入执行范围开始，原告均有与被告启裕公司进行交涉，要求执行法院明示有租赁合约在身，被告启裕公司及其法定代表人也一再向原告言明其有向执行法院提及该执行标的物有租赁合约且租赁未到期，至于法院记录情况并不涉及被告启裕公司及王沛敏的利益，故没有理睬，即使其无提出该问题，也无法无视原告的一再异议；被告启裕公司对该组证据有异议，认为被告启裕公司及其法人代表人均有声明该租赁物有承租给原告的事实，至于对是否有在笔录中说明不清楚，其不识字也不懂法。本院对上述证据予以认定，并认定被告启裕公司的法定代表人王沛敏在《查封、扣押财产笔录》中没有关于涉案房地产存在租赁情况的陈述。原告对被告王银娇提交的（2014）汕澄法民二初字第40号《民事调解书》的真实性无异议，但认为该案的债权是普通债权，其债权保护等级并不优先于本案所涉的借款债权，也不优先于本案的租赁权利，故被告王银娇提交该证据证明该案债权人的债权享有特殊的法律保护是不正确的，在普通债权中是看谁先下手追偿，是与财产保全中所享权利一致，不能以与即将到期的约200万元债务时间十分接近为由来否决本案所涉借款债权及租赁权益的法律保护；被告启裕公司对该证据有异议，认为拖欠债务一事其没有告知原告。因该证据为生效法律文书，本院予以采信，证明内容由本院结合本案其他证据及当事人陈述予以认定。原告对被告王银娇提交的（2015）汕澄法执外异字第5号《执行裁定书》、（2015）汕澄法民二初字第150号《民事判决书》、（2017）粤05民终232号《民事判决书》有异议，认为裁判结果是错误的，同时也没有否认本案的执行标的租约在身的事实，因为本案的租赁合同不存在任何违法条款，且所涉及债权债务的转移的行为是合法的，以租抵债也不存在不合法之处，退一步说，即使在交付租金方面存在争议，但只要出租人认可，仍然不影响租赁关系的存在及效力，即使租金存在争议，也是另一法律关系，不能否定本案租赁合同关系的效力；被告启裕公司对该组证据有异议，认为其确实有与原告签订租赁合同，汕头市中级人民法院没有否定存在租赁。因上述证据为生效法律文书，本院予以采信，证明内容由本院结合本案其他证据及当事人陈述予以认定。原告对被告王银娇提交的（2014）汕澄法执外异字第5号《执行裁定书》、（2014）汕澄法民二初字第81号《民事判决书》有异议，认为无有任何证据证明王沛敏、金粉吟夫妻存在串通与虚构法律关系、企图规避执行的行为，该些证据与本案无关联性；被告启裕公司对该组证据有异议，认为不存在串通虚构法律事实关系，至于金树辉为何没有上诉与其无关，也与本案无关。因上述证据为生效法律文书，本院予以采信，证明内容由本院结合本案其他证据及当事人陈述予以认定。本院为查明案件事实依法调取了（2014）汕澄法执字第69号案件中的2014年4月24日和2014年5月9日询问王沛敏的《询问笔录》各1份。原告对本院调取的上述证据认为，办案单位并无向王沛敏问及是否存在租赁的问题，既然没有询问，王沛敏也没有回答是正常的事情，其二即使是王沛敏没有主动提及，或者存在否认，都不影响本案租赁关系存在的客观事实，原告作为承租人其承租权益应受法律保护，故该证据无法否决原告的诉称及诉求；被告启裕公司对该证据无异议；被告王银娇对2014年4月24日《询问笔录》中，执行局问王沛敏时并无提及案涉租赁物存在租赁情况，且在该资料的第二页也明确告知其财产情况发生变动的应在10日内告知法庭，王沛敏回答清楚，但之后并无其资产发生租赁的报告，对2014年5月9日《询问笔录》中，执行人员在询问王沛敏除与潮信公司存在债务外是否有其他债务，其明确除结欠银行三方联保债务外无其他债务，该两份笔录中表明了在2014年4月24日前涉案土地及厂房不存在租赁的情况，租赁合同的日期为何会出现在2014年1月3日存疑。本院对上述证据予以采信，并认定被告启裕公司的法定代表人王沛敏在上述两份笔录中没有关于涉案房地产存在租赁情况的陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告启裕公司作为出租方与原告作为承租方签订落款日期为2014年1月3日的《厂房租赁合同》，约定原告向被告启裕公司承租位于汕头市澄海区×××××××水旁的厂房，建筑面积1332平方米，其中水泥结构约400平方米，其余为钢铁结构；租赁期限自2014年1月3日起至2034年1月2日止，租赁期20年；每月租金6660元，原告应于合同签订之日向被告启裕公司一次性支付租金1598400元；合同同时对厂房的使用要求和维修、转租、违约责任等进行了约定。原告主张涉案租金已以王沛敏（被告启裕公司的法定代表人）向原告胞弟王派歆的借款债务冲抵，原告已支付全部租金，并提交了其与王沛敏、案外人王派歆三方签订的《借款对账单》。该对账单列明了王沛敏于2013年5月7日起至2013年11月20日期间向王派歆的借款，并在下方记载：经对账，截至2014年1月3日止王沛敏欠王派歆本金1452500元，利息另计，经三方协议决定该款抵作原告承租王沛敏在澄海上华镇澄江路东侧厂房的全部租金，三方在落款处签名并捺印指纹，日期为2014年1月3日。被告启裕公司出具日期为2014年1月3日的《收款收据》交原告收执，确认其收到原告2014年1月3日至2034年1月2日场地租金1598400元。另查明，被告启裕公司于2013年10月31日向工商银行汕头金湖支行借款2000000元，汕头市潮信融资担保有限公司（以下简称“潮信公司”）为该笔借款提供连带责任保证担保，因被告启裕公司未依约于2014年2月10日偿还首期借款600000元，工行金湖支行宣布该笔借款全部提前到期，潮信公司向工行金湖支行履行担保责任并支付代垫款2015977.34元，并于2014年3月3日向本院起诉启裕公司、王沛敏、金粉吟追偿权纠纷一案[案号：（2014）汕澄法民二初字第40号]。在该案诉讼过程中，本院于2014年3月5日裁定查封被告启裕公司所有的位于汕头市澄海区××××××东侧土地使用权及地上建筑物（证号列粤房地证字第×××××号）。后双方达成调解协议，本院于2014年3月26日作出《民事调解书》予以确认，因启裕公司、王沛敏、金粉吟未履行生效民事调解书确定的付款义务，潮信公司向本院申请强制执行。本院于2015年4月20日裁定拍卖启裕公司所有的位于汕头市澄海区××××××东侧土地使用权[《国有土地使用证》证号列澄国用(变)字第×××××号]及王沛敏享有权利的地上建筑物（登记权属人为澄海市南界忠发门窗加工场，《房地产权证》证号列粤房地证字第×××××号）。2015年4月28日，原告以案外人身份向本院提出书面执行异议，认为其与被告启裕公司已就汕头市澄海区××××××东侧的厂房签订《厂房租赁合同》且支付了全部租金，涉案厂房的使用权属于原告，请求停止对原告承租的位于汕头市澄海区××××××东侧的厂房的执行。本院经审查认为其异议不成立，于2015年12月9日作出（2015）汕澄法执外异字第5号之二执行裁定：驳回原告的异议。原告不服，于2015年12月16日向本院提起案外人执行异议之诉，请求确认原告对汕头市澄海区××××××东侧的厂房享有租赁使用权的用益物权（租金为1598400元）。本院经审理于2016年12月12日作出（2015）汕澄法民二初字第150号民事判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服，上诉于汕头市中级人民法院。汕头市中级人民法院经审理，认定原告对本案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张对执行标的物享有租赁使用权的用益物权不属于案外人执行异议之诉的审理范围，遂于2017年4月28日作出（2017）粤05民终232号民事判决：驳回上诉，维持原判。2019年8月30日，本院作出（2019）粤0515执恢73号之三执行裁定，确认在执行王志宏与启裕公司、王沛敏、金粉吟民间借贷纠纷一案中，被告王银娇通过法院司法拍卖程序买受位于汕头市澄海区××××××东侧的土地使用权[澄国用（变）字第×××××号]及地上建筑物，并已缴纳全部价款2274965.7元，上述土地使用权及地上建筑物归被告王银娇所有。上述土地使用权及地上建筑物已于2020年1月10日移交被告王银娇占有使用。相关拍卖公告、执行移交笔录中没有记载上述房地产存在带租拍卖的信息。被告启裕公司的股东为王沛敏与金粉吟。本院认为，本案是原告请求两被告履行租赁合同而引发的纠纷。根据本院查明的事实，涉案租赁合同记载的签订时间为2014年1月3日，而被告启裕公司向工商银行汕头金湖支行贷款2000000元的首期还款时间为2014年2月10日，被告启裕公司在对外负有巨额债务还款期限即将届满时且没有偿还能力的情况下，与原告订立租赁合同，将公司的主要财产即涉案租赁标的物出租给原告，且约定租赁期限长达20年，并由原告、被告启裕公司的股东（同时为法定代表人）王沛敏及案外人王派歆三方协议约定以王派歆对王沛敏个人的借款债权一次性抵偿原告应支付的全部租金1598400元，被告启裕公司并没有实际收到租金，而是将全部租金用于抵偿其股东王沛敏个人结欠王派歆一人的债务，必将导致被告启裕公司的其它债权人的合法债权受损，事实上，被告启裕公司在向工商银行汕头金湖支行的贷款到期后已失去清偿能力。本案中，当事人没有提交王沛敏与案外人王派歆之间存在借贷关系的原始借贷凭证，也没有提交证据证明所主张的借贷关系已经法律程序确认或经案外人王派歆确认，原告提交的证据不足以证明王沛敏与案外人王派歆之间的借贷关系合法存在并履行，且在相关案件执行期间，被告启裕公司也从未按规定向执行法院申报涉案执行标的物存在租赁的情况，其法定代表人王沛敏在2014年4月24日和5月9日接受执行法院询问时仍表示以拍卖该公司的土地使用权清偿债务，也没有反映执行标的物存在租赁的情况。综上，原告提交的证据无法证实本案中“以租抵债”的真实性，综合涉案租赁合同的订立时间、租赁期限以及租金支付方式等情况，原告的举证尚不能达到高度盖然性的证明标准，原告与被告启裕公司之间订立涉案租赁合同的合理性、真实性及合法性存疑。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案原告作为租赁合同的承租人并没有直接向作为被告启裕公司支付租金，被告启裕公司作为出租人并未获得收益，不符合租赁合同的法定特征。被告王银娇通过司法拍卖程序买受涉案土地使用权及地上建筑物，并全额支付了价款，相关司法拍卖信息、法律文书和笔录中也没有记载存在租赁信息，其取得涉案土地使用权及地上建筑物物权的事实已经生效法律文书予以确认，标的物也已由执行法院移交被告王银娇占有使用，故被告王银娇的合法权益应予保护。“买卖不破租赁”原则必须建立在真实有效的租赁合同之上，原告与被告启裕公司以让渡涉案房地产使用权的方式抵偿王沛敏个人债务而签订《厂房租赁合同》，系原告、王沛敏与王派歆为实现处分债权债务的目的，并非真实意义上的房地产租赁合同，其不享有物权性质，不能据此对抗法院依法处置财产的措施，故本案不适用“买卖不破租赁”原则。综上，原告提出的诉讼请求，依据不足，理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王秋转的诉讼请求。案件受理费14869.92元，由原告王秋转负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 蔡文峰审 判 员 沈彦锋审 判 员 林 瀚二〇二一年三月九日法官助理 林 楚书 记 员 许泳毅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。