广东省珠海市中级人民法院行 政 裁 定 书（2021）粤04行终15号上诉人(一审原告)：珠海市香洲区瀚林苑第一届业主委员会，住所地：广东省珠海市香洲区××××××。法定代表人：陈建通，主任。委托诉讼代理人：邬元忠，业委会委员。被上诉人（一审被告）：珠海市不动产登记中心，住所地：广东省珠海市××××××××××××。法定代表人：刘晨光，主任。委托诉讼代理人：袁轶玲，工作人员。委托诉讼代理人：尹雳，工作人员一审第三人：珠海市卡都房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区××××××。法定代表人：郑洪。上诉人珠海市香洲区瀚林苑第一届业主委员会（以下简称瀚林苑业委会）因诉被上诉人珠海市不动产登记中心、一审第三人珠海市卡都房产开发有限公司（以下简称卡都公司）不动产登记一案，不服珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404行初221号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。一审法院认定事实2001年3月6日，原珠海市规划国土局作出《建设用地批准书》，批准用地单位为卡都公司，批准用地位置为前山三台石路西侧，批准用地面积13320.8平方米，批准土地用途为商住。2001年3月7日，原珠海市规划国土局就上述用地向卡都公司核发《建设用地规划许可证》。2002年4月10日，原珠海市建设局向卡都公司核发《资质证书》，载明项目名称为瀚林苑，用地面积13320.8平方米，开发地点为前山三台石路西侧。2002年4月30日，原珠海市国土资源局向卡都公司核发《建设工程规划许可证》。2002年7月26日，上述用地使用权登记至卡都公司名下。2004年7月7日，原珠海市公安消防局作出《建筑工程消防验收意见书》，同意涉案瀚林苑项目交工。2004年4月30日，珠海市人民防空办公室出具《珠海市人防工程建设（合格）证明书》，同意办理人防竣工验收手续。2004年12月，原珠海市规划局向卡都公司核发《建设工程规划验收合格证》。2004年12月29日，珠海市不动产登记中心受理卡都公司的初始登记申请。2005年2月22日，珠海市不动产登记中心对涉案瀚林苑项目进行初始登记，将涉案项目商铺、成套住宅、公用设施、会所及车位登记至卡都公司名下。瀚林苑业委会一审诉讼请求：撤销珠海市不动产登记中心对卡都公司名下的珠海市前山路××号1栋1#会所(权证号码：C****715)、1栋2#会所(权证号码：C****717)、3栋一层会所(权证号码：C****716)、2栋管理用房（权证号码：4***81）、3栋地下室车道、配电房、风机房（权证号码：5***84、4***82、4***83）、3栋架空层（权证号码：4***84）、3栋三层、四层配电房（权证号码：4***86、4***87）、3栋物业管理用房（权证号码：5***78）、香洲区前山路**号3栋50号商铺（权证号码：4***99）的权属登记。一审法院判案理由及结果《珠海市房地产登记条例》（1997）第二条第一款规定，本条例适用于本市行政区域内的房地产登记。第三条第一款规定，珠海市人民政府（以下简称市政府）房地产管理部门是本市房地产登记机关（以下简称登记机关）。第七条规定：“房地产登记按下列程序办理：（一）提出申请；（二）受理申请；（三）权属调查；（四）依本条例规定公告；（五）确认房地产权利；（六）将核准登记事项记载于房地产登记卡；（七）计收规费并颁发房地产权证书；（八）立卷归档。”第十一条第一项规定：“下列房地产登记，当事人可以单独申请：（一）初始登记。”第二十二条第一款规定：“凡未经登记机关确认其房地产权利、领取房地产权证书的房地产权利人，应当申请初始登记，符合本条例第五十二规定者除外。”第二十三条规定：“权利人应当在下列期限内，申请初始登记：（一）以出让或者划拨方式取得土地使用权的，自按合同约定付清地价款或者补偿、安置等费用之日起３个月内；（二）新建非商品房屋的，自房屋竣工验收交付使用之日起３个月内；（三）新建商品房的，自房屋竣工验收后交付给购买人之前的期限内。”第二十五条规定：“申请非商品房屋所有权初始登记，应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）土地权属证明；（四）建设工程规划许可证；（五）建筑工程竣工验收合格证；（六）建筑设计总平面图、建筑物竣工图；（七）其他有关文件。”第二十六条规定：“房地产开发企业申请新建商品房所有权初始登记，应当提交本条例第二十五条所列文件和商品房建设项目批准文件。”根据上述规定，新建商品房的初始登记由房地产权利人在自房屋竣工验收后交付给购买人之前的期限内向登记机关申请办理，登记机关依法对房地产权利人提交的申请进行审查。本案中，卡都公司向珠海市不动产登记中心提出初始登记申请，并提交《营业执照》、土地权属证明、《建设工程规划许可证》、平面图、《建筑工程消防验收意见书》《珠海市人防工程建设（合格）证明书》《建设工程规划验收合格证》、竣工验收备案表等申请材料。珠海市不动产登记中心依据上述法律规定进行审查并予以核准登记，符合法律规定。瀚林苑业委会要求撤销珠海市不动产登记中心对涉案瀚林苑项目会所、公用设施及商铺的登记，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。珠海市不动产登记中心对涉案瀚林苑项目的初始登记行为职权依据充分，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。瀚林苑业委会的诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回瀚林苑业委会的诉讼请求。一审案件受理费50元，由瀚林苑业委会负担。当事人二审诉辩主张上诉人瀚林苑业委会的上诉请求：撤销一审判决，改判为支持瀚林苑业委会的一审诉讼请求。其理由如下：根据规划图和产权登记表的标注，涉案的公共设施产权不属于卡都公司，其无权对公共设施申请产权登记。珠海市不动产登记中心对规划标注视而不见，进行错误登记。《城市房屋权属登记管理办法》(建设部1997年57号令发布，2001年8月15日修订)第十一条规定：“房屋权属登记由权利人(申请人)申请。”第二十一条规定：“有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书:(二)无人主张权利的房屋。”据此规定，权利人才有权提出登记申请。非权利人提出的申请应予驳回。小区公共配套设施属于不特定的全体业主共有，客观上无人主张权利，登记机关应直接代为登记。被上诉人珠海市不动产登记中心答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施、物业管理用房属业主共有。但具体在实践操作中，由于全体业主的不特定性，致使将共有部分单独登记在全体业主名下缺乏可操作性。《房屋登记办法》第三十一条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公共设施和物业服务用房一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”本案中，珠海市不动产登记中心在办理初始登记时将涉案房产中的管理用房、地下室、配电房等共有部分登记为“公共设施”，并如实记载于登记簿，即是完成了对共有部分的登记。亦符合《不动产登记暂行条例实施细则》第三十六条和《广东省物业管理条例》第三十九条的相关规定。从登记效力而言，法定共有部分的产权一经登记，即产生对外公示的法律效力。此外，由于共有部分属于全体业主共有，未经全体业主同意，也不会被任何人单独处分，所以有无权属证书对权利人的实际权利不产生任何影响。珠海市不动产登记中心对小区公共设施的登记符合法律法规规定及实践操作的相关要求。其他答辩意见以一审答辩意见为准。二审法院查明的事实一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上诉人瀚林苑业委会在二审法庭调查提出，现瀚林苑3栋50号商铺位置在建设工程规划许可证附件总平面图中显示为配电房。为此，本院依法责令珠海市不动产登记中心提交相关档案资料。珠海市不动产登记中心遂向本院补充提交了以下证据：1.瀚林苑3栋竣工首层平面图，2.分户图，3.房产面积成果表，证明卡都公司在办理权属证明权属登记的时候提交了上述资料，与最终的报建资料是有部分出入的；4.《地价核准表》，证明调整后的商铺根据实建面积均已缴清地价；5.《房产面积成果表》，证明涉案商铺系按照测绘最终的结果办理了权属登记；6.《建设用地批准书》《建设工程规划验收合格证》，证明案涉商铺的调整向规划部门进行报备并予以确认，在建成之后也通过了工程验收，并领取了规划验收合格证书，符合办理权属登记的相关要件。瀚林苑业委会发表质证意见称，总规划图没有变更，卡都公司没有按照规划进行建设，验收许可是不合法的。珠海市不动产登记中心未提交证据证明规划已经合法变更，擅自将配电房登记为商铺，登记行为有误，应予撤销。经审查，本院认为，珠海市不动产登记中心补充提交的上述证据具有真实性、合法性，且与本案待证事实相关，本院依法予以采纳。二审判案理由及结果瀚林苑业委会诉请撤销珠海市不动产登记中心对卡都公司名下的珠海市前山路××号1栋1#、1栋2#、3栋一层会所，3栋50号商铺以及2栋管理用房、3栋地下室车道、配电房、风机房、3栋架空层、3栋三层和四层配电房、3栋物业管理用房的权属登记。本院对其诉请分别评判如下：瀚林苑业委会不具有请求撤销小区会所及商铺权属登记的行政诉讼原告资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”据此，公民、法人或者其他组织提起行政诉讼应当对其与被诉行政行为具有利害关系承担举证责任。本案中，小区会所及商铺登记在卡都公司名下且具有独立产权，不属于业主共有。瀚林苑业委会欲对小区会所及商铺的权属登记提起撤销之诉，需举证证明其与该行政行为具有利害关系。瀚林苑业委会主张，《建设工程规划许可证》附件《总平面图》显示，3栋50号商铺应为配电房。经审查，根据珠海市不动产登记中心提交的《地价核准表》《房产面积成果表》《建设用地批准书》《建设工程规划验收合格证》等证据可以证实，经规划部门审批确认，瀚林苑地块实建商场面积存在调整，该建设工程通过工程验收、领取了规划验收合格证书并缴清地价。最终测绘结果显示，小区会所及3栋50号商铺在构造上具有独立性，使用上具有排他性，不属于公共设施部分。仅凭《建设工程规划许可证》的《总平面图》不足以认定3栋50号商铺系公共设施。基于现有证据，不足以证明瀚林苑业委会与小区会所及商铺权属登记行为存在利害关系。瀚林苑业委会不具有请求撤销小区公共设施权属登记的诉的利益。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”据此，提起行政诉讼的前提是公民、法人或者其他组织的合法权益受到行政行为的侵害。司法资源的有限性决定了人民法院只能满足当事人正当的司法需求，当事人提起的诉应该具有法院对其诉讼请求进行审判的必要性和实效性，否则人民法院可以拒绝救济。本案中，瀚林苑业委会主张，因公共设施登记于卡都公司名下，物业管理用房等被其用于出租、收益，业主利益因此受损。对此，本院认为，小区公共设施属于全体业主共有，未经全体业主同意，不会被任何人单独处分。珠海市不动产登记中心依法将涉案小区中的配电房、管理用房、地下室车道、配电房、风机房等共有部分登记为“公共设施”“不可售”，该登记内容并未侵害瀚林苑业委会的合法权益。瀚林苑业委会有关公共设施被卡都公司占用的主张，实为民事侵权行为，该理由并非行政诉讼应予保护的诉的利益，瀚林苑业委会应另循途径解决。综上，瀚林苑业委会与小区会所及商铺的权属登记行为无利害关系，且不具有请求撤销小区公共设施权属登记的诉的利益，其提起的本案诉讼，依法应予驳回。一审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项及第八项之规定，裁定如下:一、撤销珠海市金湾区人民法院（2020）粤0404行初221号行政判决；二、驳回珠海市香洲区瀚林苑第一届业主委员会的起诉。一、二审案件受理费各人民币50元，分别由一审法院和本院予以退回。本裁定为终审裁定。审判长 唐 文审判员 陈 伟审判员 黄莎莎二〇二一年三月二十四日书记员 梁敏儿