文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初1589号原告：吴红专，男，1966年5月11日出生，汉族，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：王海浪，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：王漫蝶，重庆依斯特律师事务所律师。被告:重庆世贸采博城经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号5-2，统一社会信用代码9150010378746369XL。法定代表人:刘萍。被告:重庆城外城投资有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号名义层第5层，统一社会信用代码91500103696580962U。法定代表人:周荣富，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈继红，重庆广君律师事务所律师。被告：重庆西五物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号，统一社会信用代码91500103202900840H。破产管理人：立信会计师事务所重庆分所。委托诉讼代理人：王耀玥，破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：何意，四川索正（郫都）律师事务所律师。原告吴红专与被告重庆世贸采博城经营管理有限公司（以下简称重庆世贸采博城公司）、被告重庆城外城投资有限公司（以下简称重庆城外城公司）、被告重庆西五物业发展有限公司（以下简称重庆西五公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴红专的委托诉讼代理人王海浪，被告重庆城外城公司的委托诉讼代理人陈继红，被告重庆西五公司的委托诉讼代理人何意到庭参加诉讼，被告重庆世贸采博城公司经本院公告向其送达诉状副本及开庭传票后，逾期未到庭应诉。本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告吴红专向本院提出诉讼请求，判令：1.被告重庆城外城公司和被告重庆世贸采博城公司腾退渝中区菜袁路27号名义层第1层B65#房屋给原告吴红专;2.被告重庆城外城公司、被告重庆世贸采博城公司、重庆西五公司向原告吴红专支付渝中区菜袁路27号名义层第1层B65#房屋从2012年3月12日起至腾退之日止的房屋占用费(房屋占用费标准以每月每平方米47元的标准)；3。事实与理由：吴红专系渝中区菜袁路27号名义层第1层B65#房屋的合法产权人，已于2012年3月12日取得该房屋的《重庆市房地产权证》(证号101房地证2012字第03166号)。重庆城外城公司、重庆世贸采博城公司长期非法占用上述房屋，根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，原告有权要求二者腾退涉案房屋。根据《物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，吴红专有权要求重庆城外城公司、重庆世贸采博城公司按照司法评估标准支付房屋占用费。综上，吴红专为维护其合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定向贵院提起诉讼，望判如所请。被告重庆城外城公司辩称，重庆城外城公司于2009年11月与重庆世贸采博城公司签订房屋租赁协议并经当时的产权人重庆西五公司同意。合同签订后，重庆城外城公司按照合同约定向重庆世贸采博城公司支付租金合理、合法使用房屋不存在侵权。吴红专于2012年取得产权，根据物权法及民法典相关规定，物权变动不影响租赁效力。吴红专取得产权后并未在合理期间向重庆城外城公司送达相关解除租赁的通知，因此租赁合同对于吴红专仍旧具有法律效力。重庆城外城公司对吴红专不承担返还义务。关于租金，重庆城外城公司一直向重庆世贸采博城公司支付租金，至今已经超额支付。根据合同相对性，重庆城外城公司没有向吴红专支付房屋占用费的义务。被告重庆西五公司辩称，重庆西五公司于2006年与重庆世贸采博城公司签订租赁合同，同时开发西五市场给重庆世贸采博城公司租赁经营，租赁期30年。2017年10月9日，重庆西五公司由重庆市第五中级人民法院以（2017）渝05破申70号裁定进入破产清算程程序。重庆西五公司不是案涉房屋的占有人，不应当承担返还原物的法律责任。重庆世贸采博城公司也未向重庆西五公司支付案涉房屋的租金，重庆西五公司也没有向吴红专返还租金等义务，同时也没有支付房屋占用费的义务。被告重庆世贸采博城公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2006年4月19日，重庆西五公司（甲方）与重庆世贸采博城公司（乙方）签订《租赁经营合同》，约定：一、甲方将其投资开发的“重庆西五市场”交给乙方全面经营管理30年，即从2004年11月29日起至2034年11月28日止。由乙方对“重庆西五市场”进行全面包装、统一定位、规划、招商、营运、宣传，并使用“重庆世贸采博城”的专属定位品牌。其费用由甲方承担，乙方垫付，在今后乙方支付给甲方的场地占用费中扣除。“重庆世贸采博城”品牌使用费为每年270万元。二、甲方交给乙方所使用的“重庆西五市场”面积58000平方米，乙方向甲方缴付每平方米12元的场地占用费，每月合计69.6万元，全年合计835.2万元。三、场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算。双方还对其他内容进行了约定。2006年11月21日，重庆西五公司与重庆世贸采博城公司就该《租赁经营合同》在重庆市渝中区公证处办理了公证。2009年11月12日，重庆世贸采博城公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区菜袁路27号世贸采博城商用部分根据房屋产权证核准房屋建筑面积：即负二楼8217平方米，负一楼7221.46平方米（扣除配电室、中央空调室共计面积1000平方米），配电、中央空调等设备间双方共同管理使用，一楼6562.4平方米，二楼6631.7平方米，三楼6863.49平方米，四楼6863.49平方米，五楼7289.57平方米（其中应扣除甲方保留面积暂计1643.32平方米，交付时以双方确认后的面积为准），合计47005.33平方米，按现状（设施、设备、装修，甲方另提供商场中央空调主机）租赁给乙方，开办批零市场，乙方可以自营、联营、转租、出租柜台或门面等方式经营使用租赁房屋。租赁期为16年，其中优惠免租期一年，甲方将全部房屋按约交付给乙方开始计算租赁期（以双方办理相关书面交房手续为准）。负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼第一年至第三年租金为建筑面积每月27元/平方米，第四年至第六年为建筑面积每月32元/平方米，第七年至第九年为建筑面积每月37元/平方米，第十年至第十五年为建筑面积每月47元/平方米。负二楼、五楼租金为建筑面积每月27元/平方米，15年租赁期间内不递增。双方还对其他内容进行了约定。2010年4月26日，重庆世贸采博城公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）、重庆城外城公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方在上述《租赁合同》中所有的权利义务全部由丙方承继，乙方自补充协议签订之日起不再承担《租赁合同》项下的权利义务。重庆城外城公司取得案涉十套房屋的使用权。2012年3月12日，吴红专取得位于渝中区菜袁路27号名义层第1层B65#房屋的所有权证。2017年3月27日，重庆城外城公司与重庆世贸采博城公司进行对账，确定重庆城外城公司多支付给重庆世贸采博城公司的租金为6657650.56元。2017年10月，重庆市第五中级人民法院以（2017）渝05破申70号民事裁定书裁定：一、受理申请人文军龙对被申请人重庆西五公司的破产清算申请；二、本案交由渝中区人民法院审理。2017年12月，本院以（2017）渝0103民破12号决定书指定：立信会计师事务所重庆分所担任重庆西五公司管理人。2018年5月30日，重庆西五公司的破产管理人向重庆世贸采博城公司发出《关于解除租赁经营合同的函》，载明：“重庆西物业发展有限公司与贵公司于2006年4月19日签订《租赁经营合同》，合同期限为三十年。重庆市第五中级人民法院依据申请人文军龙的申请，于2017年10月9日裁定依法受理重庆西五物业发展有限公司破产清算申请......管理人未在破产受理之日起二个月内通知对方当事人，也未收到对方当事人催告，该《租赁经营合同》视为解除。该《租赁经营合同》的解除事项已经在重庆西五物业发展有限公司第一次债权人会议上予以告知全体债权人，未有债权人向管理人提出异议。现管理人特函告贵公司：解除与贵公司于2006年4月19日签订《租赁经营合同》。”上述事实，有(2013)渝五中法民终字第02632号民事判决、不动产权证、租金对账确认表、关于解除租赁经营合同的函及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国民法典》第四百五十八条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，重庆西五公司与重庆世贸采博城公司就涉案房屋存在租赁合同关系。该合同在重庆西五公司将所有权转让给吴红专后，对吴红专仍然具有约束力。而2018年5月30日重庆西五公司的破产管理人向重庆世贸采博城公司发出《关于解除租赁经营合同的函》时，吴红专已经取得涉案房屋所有权，重庆西五公司的破产管理人不享有解除涉案房屋租赁合同的权利，上述函件并不导致本案房屋租赁合同的解除，吴红专也不能通过认可该解除通知作为其在当时已经发出解除通知。本案中，吴红专并未举示证据证明其履行相应的通知义务或采取提起诉讼、申请仲裁等方式行使合同解除权，解除对其有约束力的合同。因此，本案中吴红专与重庆世贸采博城公司、重庆世贸采博城公司与重庆城外城公司的租赁合同仍然合法有效。在涉案房屋存在租赁合同的情况下，被告对涉案房屋的占有系有权占有，吴红专径行以物权权纷要求返还租赁物的请求，本院不予支持。吴红专第二项诉讼请求系基于物权受到侵害为由提出，本院对此亦不支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十八条、第七百二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告吴红专的全部诉讼请求。案件受理费收取80元，公告费260元，共计340元，由原告吴红专承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  唐晨峰人民陪审员  江礼美人民陪审员  王 庆二〇二一年三月五日书 记 员  刘学燚