重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1832号上诉人（原审被告）：重庆弧度酒店管理有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道长凯路315号6幢负1-1，统一社会信用代码91500112MA5YYHRF30。法定代表人：吕猛，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：屈博琛，重庆智渝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李某1，女，2008年8月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。法定代理人：洪某（系李某1之母），女，1978年6月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。法定代理人：李某2（系李某1之父），男，1975年2月3日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。上诉人重庆弧度酒店管理有限公司（以下简称弧度酒店公司）因与被上诉人李某1房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2020）渝0105民初18211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人弧度酒店公司的委托诉讼代理人屈博琛到庭参加二审询问，被上诉人李某1未到庭参加询问。本案现已审理终结。弧度酒店公司上诉请求：1.请求依法改判原审判决第一项，改为双方签订的《房屋委托管理合同》于2019年12月12日解除；2.请求依法撤销原审判决第二项；3.依法判令本案上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1.双方签订的《房屋委托管理合同》于2019年12月12日解除。根据两方的聊天记录，吕猛已经明确如果在2019年12月12日未能支付租金，则按违约处理，意思就是解除合同，退出房屋经营，并且洪某在收到吕猛的信息以后，也回复了要求吕猛在2019年12月18日前支付租金，逾期支付则解除合同。即双方均对吕猛未能支付租金的行为达成了解除合同的合意，只是双方对于解除合同的时间存在分歧，既然吕猛之后仍然没有按时支付租金，就已经实现了双方预设的解除条件，合同就应当在2019年12月12日，最迟在2019年12月18日解除。并且从2019年12月12日起上诉人已经撤场，而该房间使用的洪某购买的电子密码锁，洪某随时可以收回房间，双方不需要进行书面交接，对于洪某长期没有将房屋转租属于其自身权利的处分，不应当由上诉人承担损失；2.双方在解除《房屋委托管理合同》以后产生的租金、物业费、水电费等不应当由上诉人承担。李某1向本院提交书面答辩状辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人主张《房屋委托管理合同》于2019年12月12日解除没有法律和事实依据，一审法院认定合同于2020年6月1日解除并无不当，依照法律规定和合同约定，合同解除前产生的租金、物业费、水电费等应当由上诉人承担。被上诉人于2019年12月16日发送的《履行合同通知书》，目的是督促上诉人按照合同约定足额支付租金，并非解除合同的通知函，该通知书不是判定合同解除的事实根据等。李某1向一审法院起诉请求：1.判令原被告之间的《房屋委托管理合同》于2020年6月1日解除；2.判令弧度酒店公司支付2019年10月18日至2020年5月31日的房屋租金27783.87元、专项服务费36.02元、物业费1424.57元、水费5.40元、电费51.13元；3.判令弧度酒店公司支付违约金33000元；4.判令弧度酒店公司退还保证金2000元；5.判令弧度酒店公司支付律师费5000元。一审法院认定事实：李某1为重庆市江北区洋河一路64号24-1房屋的所有权人。2019年6月2日，李某1（甲方、委托人）与弧度酒店公司（乙方、受托人）签订《房屋委托管理合同》，主要约定：甲方将前述房屋委托乙方管理；房屋用途：酒店出租；房屋装修：精装修；委托管理期限为6年，自2018年10月18日起至2025年10月17日；管理期间每月租金标准为第一年5500元／月；每年乙方按季度提前一天支付，乙方每年按11个月支付甲方租金；乙方管理期间内，如房屋所在地进行公共设施改造，如小区建设等所需交纳的相关费用由甲方承担，其中包括实施工程合同期间的相关费用；房屋使用所发生的电话费、宽带费、水电费、气费、物管费及小区水电公摊、垃圾处置费以及房屋维护费用由乙方承担，其他费用由甲方承担；如乙方未按支付时间按时向甲方支付租金，超时一天每天按当年季度租金的1%计算；双方任何一方未能履行合同相关条款，均属违约行为，违约行为所造成的损失概由违约方承担；本合同项下违约金按当年6个月租金计算，违约金不足以清偿守约方损失的，违约方应承担违约金外相应补偿责任；本合同项下所指损失包括但不限于因此产生的律师费、诉讼费等全部费用。该合同甲方李某1由其法定代理人洪某签字，乙方弧度酒店公司加盖印章。同日，李某1（甲方）与弧度酒店公司（乙方）签订《弧度工程合同》，主要约定：甲方委托乙方就前述房屋进行居家装潢；委托方式：双方商定采取精装修全装全配承接方式；工程开工日期：2019年6月3日；工程时间为4、5个月；工程价款138000元；乙方对所有材料、设备、施工质量负责。之后，李某1依约支付了部分工程价款，但弧度酒店公司未能依约完成装修。2019年10月17日，李某1由其法定代理人洪某通过微信要求弧度酒店公司法定代表人吕猛支付租金，吕猛于2019年10月18日向洪某转账7700元，并备注弧度10月18日至11月30日租金，并承诺下次租金11月30日支付。2019年12月2日，吕猛向洪某表示“原定于今天打款12月份租金，因资金款未到，1个礼拜内处理好，届时会连滞纳金一并打上，理解”。2019年12月9日，吕猛向洪某表示“由于公司经营问题导致12月租金现在还没打出到账，作为公司负责人感到十分抱歉，这次事件一定会有一个答复和结果，公司在此承诺将于12月12号支付所有业主12月份租金，届时若还未支付，我们将按违约责任处理”。2019年12月16日，洪某通过微信向吕猛发送《履行合同通知书》，载明截止2019年12月13日，仅收到一个半月租金7700元，要求弧度酒店公司在2019年12月18日前支付当季度剩余一个半月租金7700元，并承担违约责任，若未依合同支付上述租金，将依法解除合同。2020年6月1日，吕猛在与洪某电话联系中表示同意洪某将房屋另行租赁他人。此后，弧度酒店公司仍未支付租金，李某1催收未果遂诉至法院。另查明，李某1向房屋所在的物业公司重庆天骄爱生活服务股份有限公司支付了2020年1月1日至2020年5月31日期间的物业费1424.57元、2020年2月9日至2020年3月8日期间的水费5.40元、2019年11月9日至2019年12月8日期间的电费51.13元、2020年3月9日至2020年5月8日期间的专项服务费36.02元。还查明，李某1为本案纠纷委托重庆捷讯律师事务所处理诉讼事宜，并为此支付律师费5000元。一审审理中，李某1陈述，根据《弧度工程合同》的约定，弧度酒店公司应在2019年11月前完成装修，但因弧度酒店公司违法约定、偷工减料导致装修时间延后，原告自行垫付了4万余元装修款才完成房屋的后续装修工作；房屋在合同签订后一直由弧度酒店公司占用，李某1于2020年6月1日经与弧度酒店公司协商后将房屋租赁他人，双方系协商解除合同，未办理房屋交接手续；李某1主张租金计算方式为自2019年10月18日起至2020年5月31日止，共计7个月零14天，按每月5500元计算，扣除弧度酒店公司已支付的租金7700元，因疫情原因自愿再减免一个月租金；装修保证金2000元系李某1交由弧度酒店公司，由弧度酒店公司向物业公司缴纳。一审审理中，弧度酒店公司陈述，其支付的7700元实际系对房屋未按时装修完毕的损失补偿；装修保证金系以原告名义向物业公司缴纳。一审法院认为，李某1与弧度酒店公司签订的《房屋委托管理合同》等均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于原、被告双方争议的焦点，一审法院综合评析如下：关于《房屋委托管理合同》是否已经履行的问题。根据本案查明的事实，李某1、弧度酒店公司同时签订《房屋委托管理合同》、《弧度工程合同》，《房屋委托管理合同》载明的租赁起算时间与《弧度工程合同》载明的装修完毕时间基本吻合，弧度酒店公司已在前述合同签订后实际占有了案涉房屋，而后弧度酒店公司因自身原因导致案涉房屋未能按时装修完毕，弧度酒店公司不能以此作为《房屋委托管理合同》尚未开始履行的依据。此外，弧度酒店公司在李某1要求支付第一期租金时支付了7700元，并注明系2019年10月18日至11月30日期间的租金，还表明了下次支付租金的时间。弧度酒店公司的行为表明了其认可即使房屋未能达到精装修标准，其仍应按照《房屋委托管理合同》的约定支付租金。弧度酒店公司辩称《房屋委托管理合同》未开始履行，其支付的7700元系对房屋未按时装修完毕的损失补偿的意见与查明的事实不符，一审法院不予采信。关于《房屋委托管理合同》何时解除的问题。弧度酒店公司辩称双方合同解除日期应当为2019年12月12日，但根据本案查明的事实，吕猛仅在2019年12月9日向洪某承诺将在12月12日前支付第二期租金，否则“按违约责任处理”。违约与解除合同显然并非同一法律含义，弧度酒店公司并未明确作出解除合同的意思表示，且弧度酒店公司并不具备解除合同的法律条件，其主张合同于2019年12月12日解除并无事实和法律依据，一审法院不予采信。其次，李某1在与弧度酒店公司协商后收回房屋并于2020年6月1日将房屋转租他人，应视为双方经协商后解除了合同，故对李某1主张合同于2020年6月1日解除的请求，一审法院予以支持。关于李某1所主张的诉讼请求金额问题。李某1与弧度酒店公司在微信聊天过程中已确认弧度酒店公司支付了2019年11月30日之前的房屋租金7700元，李某1现有权要求弧度酒店公司支付2019年12月1日至2020年5月31日共计6个月的房屋租金33000元（5500元／月×6个月），李某1在审理中陈述自愿减免弧度酒店公司一个月租金，系其处分自身权利，一审法院予以认可。故一审法院确认弧度酒店公司还需支付李某1房屋租金27500元（33000元-5500元），对李某1主张房屋租金的诉讼请求，一审法院在该范围内予以支持。房屋租赁期间，李某1向物业公司支付了物业费1424.57元、水费5.40元、电费51.13元、专项服务费36.02元，根据双方合同约定，该费用应由弧度酒店公司承担，对李某1主张的该项诉讼请求，一审法院予以支持。李某1主张弧度酒店公司支付装修保证金2000元，但该保证金系李某1、弧度酒店公司及物业公司之间另案的纠纷，本案不应处理，对该项诉讼请求，一审法院不予支持。对李某1主张违约金33000元的诉讼请求，在李某1未举证其实际损失的情况下，一审法院根据双方合同履行情况酌情调整为1650元，超出部分，不予支持。李某1为实现本案权利而支付律师费5000元，根据双方合同约定，该费用应由弧度酒店公司承担，对李某1主张的该项诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、原告李某1与被告重庆弧度酒店管理有限公司签订的《房屋委托管理合同》于2020年6月1日解除；二、被告重庆弧度酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某1欠付的租金27500元及物业费1424.57元、水费5.40元、电费51.13元、专项服务费36.02元；三、被告重庆弧度酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某1违约金1650元；四、被告重庆弧度酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李某1律师费5000元；五、驳回原告李某1的其他诉讼请求。本案案件受理费1494.60元，减半收取计747.30元，由原告李某1负担370.80元，由被告重庆弧度酒店管理有限公司负担376.50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人弧度酒店公司的上诉理由与一审辩称理由完全一致，且在二审中也未举示新证据对其理由进行补充说明。对于弧度酒店公司与李某1签订的《房屋委托管理合同》何时解除以及是否应当支付合同解除前的租金、物业费、水电费等问题，一审判决本院认为部分对此已作了充分、详细的阐述，本院予以认可，不再赘述。故弧度酒店公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，弧度酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525.43元，由重庆弧度酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 刘 静审 判 员 唐 松二〇二一年三月三十一日法官助理 彭松涛书 记 员 曾 静