湖南省会同县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘1225民初33号 原告(反诉被告)：会同县隆诚置业有限公司，住所地湖南省怀化市会同县林城镇接官路山水龙城**201铺。 法定代表人：谢宗生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁海山，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊丽，湖南天地人（怀化）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：吴青香，女，1975年1月16日出生，苗族，居民，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：熊书斌，男，住湖南省湘潭市雨湖区，由怀化市鹤城区城中街道办事处驻新街社区工作站推荐。 被告：刘丹丹，女，1994年1月27日出生，汉族，农民，住湖南省洞口县。 原告(反诉被告)会同县隆诚置业有限公司（以下简称隆诚置业公司）与被告（反诉原告）吴青香、被告刘丹丹租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，同年3月4日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)隆诚置业公司的委托诉讼代理人梁海山，被告（反诉原告）吴青香及其委托诉讼代理人熊书斌、被告刘丹丹到庭参加诉讼。同年3月22日，本院再次公开开庭对本案进行了审理，原告(反诉被告)隆诚置业公司的委托诉讼代理人梁海山，被告（反诉原告）吴青香及其委托诉讼代理人熊书斌到庭参加诉讼，被告刘丹丹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）隆诚置业公司向本院提出诉讼请求：1.二被告支付2019年1月6日至2020年1月5日的租金61591元；2.二被告支付所欠租金的违约金66591元；3.二被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年1月6日，原告与二被告签订《房屋租赁合同书》，约定原告将坐落于会同县××栋××号房屋1间出租给二被告使用，租赁期限为2018年1月6日至2023年1月5日（2018年1月6日至7月15日为免租期），建筑面积为320.99㎡，租金及支付方式：第一年租金43790元，第二年租金96338元，第三年租金105972元，第四年、第五年租金随行就市，首年租金在合同签订当天一次性支付，以后每年度的租金在下年度使用期正式起算前三个月一次性足额支付，逾期不支付租金超过10天，应向原告支付违约金5000元，并承担向原告支付所交租金同等金额的违约金。合同签订后，二被告至今未足额支付2019年1月6日至2020年1月5日的租金。经原告多次催收，被告以各种理由拒不支付。被告逾期未支付租金，其行为构成违约，应承担继续履行支付租金的义务。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉请法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告将未支付租金的期间变更为2019年1月6日至同年10月10日。 被告（反诉原告）吴青香反诉请求及辩称：一、原告赔偿损失242873元（产品20400元、装修122000元、设施63856元、空调30900元、电力开户费5717元）；二、原告退还保证金5000元及水电押金1000元，共计6000元。三、本案反诉费由原告承担。事实理由：一、案涉租赁合同无法继续履行是因原告提供虚假信息及违约造成的。案涉房屋位于公路边，当时该道路正处于修建改造中，但原告告知该道路在3个月内可以恢复正常通行，同时给予被告6个月的免租期，于是双方才签订了房屋租赁合同。4个月后被告装修完毕进场经营美容养生馆，但道路通行仍没有得到改善，还经常停水，导致被告无法正常营业，客户纷纷退卡，员工相继离职。对此被告书面向原告要求减免租金，但原告不予理睬，而该道路直至合同签订1年7个月后才恢复正常通行。可见原告为了自身利益，提供虚假信息，且对原告的经营造成了重大影响，并违反协商约定，导致纠纷发生。原告不能按约向被告提供良好的经营环境，应赔偿被告的损失。二、原告在被告没有违反转租、退租的情形下于2019年10月强行收回租赁物另行出租，是违约行为，其主张后续租金及违约责任缺乏事实依据。三、原告另行出租案涉房屋，没有履行通知被告搬离财物的义务，并擅自将有关财物作价转让给新承租人，导致被告财物受损，应承担赔偿责任。四、原告主张违约金66591元缺乏依据，且在该租赁物另行出租后应退还保证金5000元。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，支持被告的反诉请求。 被告刘丹丹辩称，被告刘丹丹在美容养生馆的股份已转让给他人，且告诉了原告的相关工作人员，现不是合同当事人，原告要求被告刘丹丹支付租金，缺乏法律依据，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。 原告(反诉被告)隆诚置业公司辩称，案涉合同的解除是因被告未按租赁合同约定支付租金。被告2019年的租金应在2018年10月份交纳，但至起诉日被告仍未支付，按合同约定，超过10日未支付租金即可解除合同，且吴青香拿钥匙给物业的行为是自认解除合同。因此，原告不存在违约行为。吴青香提出的损失没有依据，也没有证据证实其所谓的装修就是案涉门店现租户使用的装修，且损失没有经过第三方的评估。请求法院驳回反诉人的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2018年1月5日，二被告为承租原告位于会同县××栋××号的房屋，向原告支付当年度的租金43790元，并交纳房屋租赁保证金5000元。第二天，原告作为甲方，二被告作为乙方，补签了一份《房屋租赁合同书》，主要约定，甲方将位于会同县××栋××号房屋1间（建筑面积为320.99㎡），出租给乙方用于经营美容养生馆，租赁期限为2018年1月6日至2023年1月5日共五年，2018年1月6日至7月5日为免租期，租金为：第一年租金43790元，第二年租金96338元，第三年租金105972元，第四年、第五年租金随行就市，首年租金在合同签订当天一次性支付，以后每年度的租金，乙方应提前三个月一次性足额交给甲方，即第二次的租金应予2018年10月5日一次性交清，第三次于2019年10月5日一次性交清，以此类推。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金5000元，租赁期未满，因乙方原因不租的，房屋租赁保证金不予退还。在租赁期内，乙方不得改行，不得转租房屋使用权，否则视为乙方违约。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付5000元的违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方擅自转租该房屋承租权和改行的。（六）乙方逾期不支付租金累计超过10日的……。乙方应严格按本合同第四条4-2约定的日期向甲方一次性支付下年度租金，逾期超过10日的，视乙方违约，甲方先行口头通知乙方及时交纳下年度租金，否则甲方可以采取停水停电措施等，双方在合同落款处签名盖章。之后二被告对租赁房屋进行了装修并开张营业。但到应给付第二年租金时，二被告并未按约支付租金，而吴青香以所租房屋门前长期修路垃圾成堆影响经营为由，多次找隆诚置业公司负责人要求减免该年度租金，但均协商未果。之后原告相关人员多次催要租金，吴青香于2019年底搬出该租赁房屋，并从外县回会同将该房屋钥匙交给隆诚置业公司相关人员，但之前所欠租金仍未支付。2020年1月9日，原告将案涉房屋出租给他人使用至今。 另查明，刘丹丹于2018年8月14日将其在该美容养生馆的股份转让给他人。 上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证，本院确认，有《房屋租赁合同书》、租金及房屋租赁保证金收据、微信聊天记录等证据及本院法庭笔录在卷佐证。 本院认为,本案争议焦点为，双方在履行《房屋租赁合同书》过程中谁是违约方，谁应承担违约责任。对此，本院分析评判如下： 对原告已将租赁房屋交给被告使用，被告未按约支付租金的事实，二被告均无异议，但吴青香辩称，原告提供了虚假的道路改造信息，且对被告的免租申请不但不予协商和答复，反而强行收回租赁的房屋，其行为构成违约，应赔偿被告由此带来的损失。对此本院认为，二被告自愿与原告签订合同，其对当时租赁房屋的现状应该清楚，而原告也不是该道路的管理者和施工人，对完工时间也很难精确把握，况且针对房屋的这种现状也给予了被告6个月的免租期，可见，原告在签订案涉合同时并不存在欺骗或隐瞒行为。至于原告对被告提出的免租请求应否进行协商和答复，因其并不是原告应尽的法定或约定义务，对于该请求原告可自行决定是否处理，故吴青香不能以此作为原告违约的依据。对于隆诚置业公司提前解除合同收回房屋是否违约问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”且案涉合同也明确约定，承租人逾期不支付租金累计超过10日的，出租人可解除合同。根据案涉合同的约定，二被告应于2018年10月5日交纳第二年的租金，但至今未交，且其也没有证据证明未交纳租金有正当理由。同时吴青香也认可原告的工作人员向其催要过租金，且刘丹丹提供的其与吴青香的微信聊天记录中，吴青香也自述其于2019年底搬离了案涉房屋，由此可以推定隆诚置业公司在提前解除合同前已通知了吴青香，因此，原告解除合同收回房屋并无不当。综上所述，隆诚置业公司在本案中没有违约。对于刘丹丹是否应承担本案民事责任的问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。“据此，刘丹丹将在该美容养生馆的股份转让给他人，形成转租的法律关系，因此其与原告的租赁合同继续有效，对租赁期内的租金应承担共同偿还责任。 案涉《房屋租赁合同书》系原、被告所签订，是双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，双方理应依约履行义务。合同履行期间，被告未按约交纳租金，其行为已构成违约，原告要求二被告支付2019年1月6日至2019年10月10日的租金61591元，有事实和法律依据，本院予以支持。但其主张的违约金66591元明显过高，根据合同约定，本院依法确定违约金为5000元。被告对案涉房屋进行了装修客观存在，但其装修房屋是为了自己更好的经营，费用理应由其自己承担。由于其自身的原因使得合同无法继续履行，且也没有提供证据证明诉求的财物损失系隆诚置业公司所为，故其要求对方承担装修费用于法无据，本院不予支持。但因隆诚置业公司已收回房屋，且租赁的房屋并没有毁损情形，故对被告交纳的房屋租赁保证金5000元，应予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定,判决如下: 一、被告（反诉原告）吴青香、被告刘丹丹于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）会同县隆诚置业有限公司支付租金61591元、违约金5000元，共计66591元； 二、驳回原告（反诉被告）会同县隆诚置业有限公司的其他诉讼请求； 三、原告（反诉被告）会同县隆诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）吴青香退还房屋租赁保证金5000元； 四、驳回被告（反诉原告）吴青香的其他反诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 减半收取的案件受理费1431.82元,由原告（反诉被告）会同县隆诚置业有限公司负担716.82元，被告（反诉原告）吴青香、被告刘丹丹负担715元，减半收取的反诉案件受理费2476元，由被告（反诉原告）吴青香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张志广 二〇二一年三月二十二日 代理书记员  王 源 附件： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。