广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初16986号原告（反诉被告）：郭利，女，1977年12月7日出生，汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××××××××××××，身份证号码：420××××××××××××02X。委托诉讼代理人：杨华，广东商达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雯婷，广东商达（东莞）律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：李春蕾，男，1980年12月5日出生，汉族，住广东省翁源县×××××××××××××，身份证号码：440××××××××2053516。委托诉讼代理人：卜金辉，广东泰如律师事务所律师。原告郭利（反诉被告）与被告（反诉原告）李春蕾合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭于2020年9月3日公开开庭进行了审理。郭利的委托诉讼代理人杨华、张雯婷，李春蕾及其委托诉讼代理人卜金辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭利向本院提出诉讼请求：1.李春蕾向郭利支付转让费余款370000元；2.李春蕾向郭利支付逾期利息（其中以200000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年12月29日起计算至清偿之日为止的利息；以170000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年3月19日起计算至清偿之日为止的利息）；3.李春蕾向郭利退还案涉东莞市万江古屋邨工业区明庆驾校训练基地；4.由李春蕾承担本案诉讼费。事实和理由：郭利与李春蕾于2019年9月11日签订《转让合同》（其中郭利为甲方，李春蕾为乙方），约定郭利将东莞市万江古屋邨工业区明庆驾校训练基地转让给李春蕾经营，转让总金额为820000元，同时合同第5条载明“付款方式分三期付清：乙方进场付给甲方叁拾万元正（300000.00元），签订正式合同后3天内再付壹拾伍万元（150000.00元），合计肆拾伍万元正（450000.00元）。余款：2019年12月28号付余款贰拾万元正（200000.00元），2020年3月18号前需再付清余款：壹拾柒万元正（170000元）。此条款如有违约，甲方有权收回训练基地，所付款项甲方有权不予以退回。”李春蕾向郭利支付450000元后，拒不支付剩余款项。东莞市××××办事处共联社区居民委员会是训练基地的登记权利人,即为房东，第三人黎**为二手房东。郭利认为，李春蕾的行为业已构成违约，故应当遵守合同约定，向郭利支付余款370000元，并向郭利退还东莞市万江古屋邨工业区明庆驾校训练基地。李春蕾辩称，其答辩意见与反诉意见一致。李春蕾本院提出反诉请求：1.确认双方于2019年9月11日签订的《转让合同》无效；2.判令郭利向李春蕾返还万江古屋邨工业区明庆驾校训练基地转让费45万元；3.郭利赔偿李春蕾培训其原有学员发生的培训费用损失109500元；4.本案诉讼费、财产保全费用由郭利承担。事实和理由：2019年9月11日，李春蕾与郭利签订了一份《转让合同》，约定由郭利将其承租的位于东莞市万江区古屋邨工业区面积为4500平方米的明庆驾校训练基地转让给李春蕾经营，转让费用82万元，包括明庆公司旗下2台教学用车（车牌号：粤SA733学、粤SC780学），并约定转让费用分三期付清，即李春蕾进场时支付30万元和签订合同后支付15万元，合计支付45万元；2019年12月28日支付20万元；2020年3月18日前付清余款17万元。同时，合同还约定郭利原有未毕业的90个学员由李春蕾负责培训至获得驾驶证为止。合同签订后，李春蕾按照合同约定进场接管受让的训练场基地，并按照合同约定向郭利支付了首期训练场基地转让费用45万元，以及按照合同约定开始对郭利原有未毕业的学员进行培训。2019年11月20日，训练场基地的出租人黎**通知李春蕾暂时不要使用训练场基地了，并说东莞市自然资源局正在查处，要求我们对训练场基地进行复绿（披草皮）。当时李春蕾觉得莫名其妙，刚刚从郭利手上受让训练场基地才两个多月就不能使用了？后经李春蕾询问获悉，原因是郭利转让给李春蕾的训练场基地属于违法用地，东莞市自然资源局曾依法查处，而郭利在签订转让合同时并未告知李春蕾这个事实。当时黎**还对李春蕾说，先按照东莞市自然资源局的意见对训练场基地进行复绿（披草皮），到时过了查处关头再恢复给李春蕾使用。于是，李春蕾就配合黎**，于2019年11月21日至25日期间与其共同出资对训练场基地进行了复绿（披草皮）等工作。至2019年11月26日，因训练场基地的复绿（披草皮）效果验收不合格，于2019年12月1日至3日强拆了李春蕾受让的训练场基地。2019年12月5日，东莞市××××办事处分别向李春蕾、黎**等人送达了《告知书》，告知李春蕾使用的位于东莞市××××万道路共联社区古屋村工业区旁的训练场场地（郭利转让给李春蕾的训练场基地）未经依法批准，属违法用地，要求李春蕾在2日内消除违法状态，恢复土地原状。至此，黎**当时期望李春蕾可以恢复使用训练场基地的想法彻底破灭。李春蕾自2019年9月11日与郭利签订《转让合同》至2019年11月20日（2019年11月21日开始对训练场基地进行复绿），李春蕾实际使用训练场基地的时间仅仅为71天。正因为如此，黎**基于李春蕾无法继续使用训练场基地的事实，于2019年11月28日将李春蕾预付的2019年12份的租金30000元退还给了李春蕾。2020年5月14日，东莞市交通运输局高埗分局向李春蕾出具《关于同意东莞市明庆驾驶员培训有限公司注销万江区古屋村教练场的通知》，注销了郭利转让给李春蕾的训练场基地的备案。综上，郭利转让给李春蕾经营使用的训练场基地为未经依法批准的违法用地，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，故根据合同法第五十二条第（五）项的规定，双方就该训练场基地签订的《转让合同》无效。同时第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，李春蕾与郭利签订的《转让合同》因违反法律规定无效，郭利应当向李春蕾返还训练场基地转让费用45万元。同时，郭利在与李春蕾签订转让合同时并未告知李春蕾训练场用地属违法用地曾被东莞市自然资源局查处过这个事实，若李春蕾知道，就不会花费巨资受让属于违法用地的训练场基地，也不会与其签订转让合同。因此，《转让合同》因违反法律规定无效，系郭利隐瞒训练场基地属违法用地的事实之过错所致，且因其过错，造成李春蕾为培训其原有的学员发生了109500元的培训费损失，对于该损失，郭利依法应予以赔偿。郭利辩称，李春蕾在反诉中称郭利违反了土地管理法的第四十三条规定被行政机关作出行政处罚，但根据2020年1月1日生效的最新的土地管理法中，该条文已经被删除。行政处罚所列的条文仅是管理性的强制性规定，违反该条文导致行政机关的行政处罚，不会致使案涉转让合同无效。转让合同是双方的真实意思表示，转让的内容包括教练车辆、加盖的招商办公室、宿舍、厨房、广告牌等内容，李春蕾至今仍在无偿使用其中的部分场地。郭利根据训练场的备案登记要求，在东莞市明庆驾驶员培训有限公司办好训练场备案手续后，告知李春蕾训练场部分土地被行政处罚过的事实后才与李春蕾签订转让合同，现已将车辆、地上建筑物交付李春蕾使用，郭利已经履行转让合同的义务。李春蕾是具有相关从业经历的行业人员，知道相应的程序和法律后果，李春蕾接受训练场之后与出租方进行多次沟通、配合，认为能通过相应的处理使训练场合法化，这表明李春蕾在受让训练场、签订转让合同之前已清楚知晓训练场被行政处罚的事实，故郭利并未隐瞒该事实。本院经审理查明和认定以下事实：2019年9月11日，双方签订一份《转让合同》，主要约定：甲方为郭利，乙方为李春蕾；甲方将万江古屋邨工业区明庆驾校训练基地转让给乙方经营；该训练基地占地面积约为4500平方米，以甲方与场地产权所有人签订的租赁合同为准；转让总金额为820000元，其中包括明庆公司旗下2台教学用车，号牌为粤SA733学、粤SC780学，付款分三期，乙方进场付300000元，签订正式合同后3天付150000元，2019年12月28日付200000元，2020年3月18日前再付170000元，如此条款违约，甲方有权收回训练基地，所付款项不予退还；鉴于甲方在2019年3月许一直正常经营，现所有学员欠款由乙方收，剩下学员由乙方负责培训直到拿证为止，学员数量为90人，具体按名单附表；转让项目包含正常经营的设备，例如办公室、办公室用品、广告招牌、灯光设施、宿舍等。2019年9月15日，郭利出具收条，载明已收到李春蕾前述合同的转让款共计450000元。双方确认，签订《转让合同》次日交付了案涉场地、建筑物、设施设备和车辆。根据双方均提交的土地租赁合同，主要显示：2018年11月20日，黎**作为出租方，东莞市明庆驾驶员培训有限公司（以下简称“明庆公司”）作为承租方签订该合同；承租土地位于万江区万道路古屋村工业区旁，面积4500平方米，由承租方用于投资建设并经营驾校训练场及附属设施等；租赁期间从2018年12月1日至2023年12月1日；甲方处签有“黎**”及捺印，乙方处盖有“东莞市明庆驾驶员培训有限公司”并签有“郭利”及捺印。郭利主张其与明庆公司之间为挂靠关系，以明庆公司的名义在案涉场地经营驾驶员培训，其转让案涉场地给李春蕾后解除了与明庆公司之间的挂靠关系，由李春蕾与明庆公司重新成立挂靠关系。明庆公司出具的一份证明主要载明：明庆公司与郭利为挂靠经营关系，郭利挂靠在公司从事驾驶员培训业务；黎**与明庆公司于2018年11月20日签订的土地租赁合同实际承租人为郭利，押金、租金是郭利支付的，教练场是由郭利投资建设的；教练场是以明庆公司的名义向东莞市交通运输局高埗分局申请报批。根据李春蕾提交的《“明庆驾校”分店代理合同》，主要显示：2019年9月16日，李春蕾作为代理方，明庆公司（联系人为叶**）作为授权方签订该合同；代理方自愿成为授权方分店代理商，代理明庆驾校学员招生、驾驶培训等事务；分店地址为万江区古屋村，明庆公司仅授权李春蕾在代理分点所属镇区内以“明庆驾校”名义开展招生、驾驶培训等合法合规经营活动。2019年12月4日，东莞市××××办事处向李春蕾发送《告知书》，主要内容：李春蕾未经依法批准，在万江街道万道路共联社区古屋村工业区旁违法用地，涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条的规定，如你在2日内消除违法状态，恢复土地原状的，可以从轻或者不予处罚，否则将自行承担违法后果。双方确认，在李春蕾受让案涉场地前，郭利告知过案涉场地有过罚款。李春蕾主张，郭利只是告知有过罚款，但并不影响经营，故李春蕾才签订合同同意受让。郭利主张其曾将处罚的所有资料均交给李春蕾查看，李春蕾知晓案涉场地的处罚情况，完善用地手续后李春蕾可以正常经营和作为驾驶员培训业务使用。关于案涉场地曾受过的行政处罚的情况。2019年1月30日、2月12日，东莞市自然资源局分别作出行政处罚（听证）告知书、行政处罚决定书，主要内容：告知叶**，未经依法批准于2018年8月起擅自在万江街道共联社区古屋村工业区占用集体土地建设驾校训练场；实地测量后的占用土地面积4612.6平方米，地类分别为未利用地4102.1平方米、建设用地510.5平方米，符合土地利用总体规划，未办理相关用地手续；占用土地建设的行为违反了《中国人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，限期退还违法占用的348.32平方米土地给东莞市万江区共联古屋股份经济合作社、退还违法占用的4264.28平方米土地给东莞市万江区共联股份经济合作社；罚款共计46126元。叶**后以自己名义缴纳了前述罚款和滞纳金，并由明庆公司、叶**出具了一份情况说明，主要载明：由于案涉场地是郭利以叶**任职的明庆公司承租和投资建设的，实际罚款和滞纳金是由郭利支付的。本院针对案涉地块的情况向东莞市自然资源局发函调查，该局向本院作出了复函，主要内容为：案涉地块占地面积约为4612.6平方米，未办理土地所有权和土地使用权登记，建设用地510.5平方米，未利用地4102.1平方米；案涉地块位于东莞市××××共联社区×××工业区，未办理相关用地手续，不能用于驾驶培训场地。2020年5月14日，东莞市交通运输局高埗分局作出通知，同意明庆公司提交注销万江区古屋村教练场备案的申请，从发文之日明庆公司教练车不能再进入该场地开展培训活动。李春蕾主张，2019年12月4日东莞市××××办事处发送《告知书》后，李春蕾即按要求对案涉土地复绿，复绿后仍不符合要求，就将训练场水泥全部挖除。双方于庭审中确认，已有4000平方米左右的土地被挖除，尚余500平方米的土地及地上建筑物（办公室、宿舍及相应设备）等由李春蕾占用使用。郭利另提交了土地使用证明、设立教练场的批复等拟证明案涉场地可以用于经营驾驶员培训。土地使用证明由东莞市××××办事处共联社区居民委员会出具，载明案涉地块使用性质为工业用地，无违反土地规划，同意租给明庆公司作训练场。批复由东莞市交通运输局高埗分局出具，主要内容：明庆公司申请在万江区万道路古屋村工业区旁设立教练场，经审查同意其设立，时间为2019年5月24日。关于李春蕾主张的培训费用损失。李春蕾主张，郭利移交给其90名尚未拿到驾照的学员，培训费用已由郭利收取，但由李春蕾完成后续培训任务不合理，并提交了一份统计表，主要显示该90名学员尚需进行的考试进度、培训科目以及根据市场行情统计出的所需费用，共计109500元。郭利确认存在该90名学员的移交情况，但主张根据《转让合同》约定，李春蕾可向该些学员收取尚欠培训费用，且李春蕾一直对该些学员培训至2020年6月；郭利已无场地可对学员进行培训，根据行业习惯李春蕾可以安排学员到明庆公司的其他场地进行培训，不存在李春蕾主张的培训费损失。本院认为，本案为合同纠纷，争议焦点为：一、双方之间所签订的《转让合同》是否有效；二、如合同无效，双方之间的权利义务应如何清算。对于第一个焦点。从双方签订《转让合同》的最主要内容和目的来看，为转让案涉地块上所建的驾校训练场地及经营收益权，即合同约定的土地用途为驾驶员培训教练场和其他办公设施建设。但根据东莞市自然资源局已作出的行政处罚材料和该局向本院的回函，案涉土地性质属于建设用地510.5平方米，未利用地4102.1平方米，不能用于驾驶培训场地。本院认为，在未依法先行办理用地转用手续的情况下，双方签订《转让合同》直接约定并改变土地用途，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的情形，由于合同的主要权利义务内容违反了法律的强制性规定，故本院依法认定案涉《转让合同》无效。对于第二个焦点。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后应当根据双方过错和实际已履行情况返还财产和其他内容的清算。首先，因合同无效，案涉地块、地上建筑物及相应的设施设备，均应由李春蕾交还郭利，郭利已收取的转让费450000元应当退还给李春蕾。即李春蕾应向郭利交回案涉《转让合同》所涉的位于东莞市××××共联社区古屋村工业区的场地（实际面积4612.6平方米）及地上建筑物和设施设备、车牌号分别为粤SA733学、粤SC780学的教学用车。同理，对于郭利要求李春蕾支付转让费余款370000元和逾期利息的诉请，本院不予支持。其次，根据双方于庭审中陈述和举证，郭利作为转让方，在未先行办理用地手续，亦未明确告知李春蕾该信息的情况下，转让驾驶培训场地和经营收益权给李春蕾，存在明显的过错；而李春蕾作为受让方，应当在审查案涉场地具有驾驶培训用地手续的前提下，再合法受让案涉场地及经营权，以确保自己受让后的经营是合法有效的，李春蕾未尽此项审查和注意义务，同样存在过错；本院认为，综合整个合同签订过程和前文论述，双方过错相当。第三，李春蕾于2019年9月12日开始使用案涉场地和相应的设施设备等，于2019年12月4日收到东莞市××××办事处发送的《告知书》后进行复绿和拆除水泥地，实际已无法使用案涉地块进行驾驶员培训。李春蕾接手后自行缴纳租金，结合本案实际情况、使用期间和李春蕾可能获益的价值，本院酌定李春蕾于2019年9月12日至2019年12月4日期间已实际占有使用案涉场地、设施设备、教学用车产生的费用按《转让合同》总价款820000元的5%计算，并在郭利应退还李春蕾的450000元中予以抵扣。即郭利最终应退还李春蕾的款项为450000元-820000元×5%=409000元。最后，对于李春蕾主张的培训费用损失。合同签订时双方对90名学员进行了移交，由李春蕾对该些学员进行未完成的培训进度，同时该些学员尚欠的费用由李春蕾直接收取。从《转让合同》关于该项的约定来看，李春蕾已明确知晓自己可能获得的该些学员培训费收益和自己需要承担完成学员培训进度的任务量。现李春蕾已受让学员名单并已进行了一定期间的培训，实际剩余学员的培训进度任务量已发生变化，并存在李春蕾已收取学员尚欠部分培训费的情况。对于该些情况李春蕾是证据掌握一方，但未进行具体明细方面的举证。且根据郭利的主张，郭利已不再具备场地和“明庆驾校”代理权限，无法对学员再进行培训，而李春蕾可安排剩余学员到明庆公司的其他场地完成后续考试培训项目。综合以上论述，合同虽然认定无效，但90名学员的剩余培训进度交回郭利不具有实际可操作性，且《转让合同》并未明确约定学员移交所对应的价款，应交由李春蕾继续对该些未完成考试进度的学员进行培训并收取尚欠费用；这既符合《转让合同》关于学员移交的本意，又符合民事活动中的公平原则，亦未对李春蕾造成实际的损失。故对于李春蕾主张的学员培训费损失，本院不予支持。同样，对于双方超出前述已认定清算部分的诉讼请求，本院均不予支持。另，对于郭利申请追加黎**、明庆公司作为本案第三人参加诉讼。本院认为，黎**、明庆公司并非民事诉讼法所规定的必须共同进行诉讼的当事人，亦不影响本案相关法律事实的查明，故对郭利的该项申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认郭利与李春蕾于2019年9月11日签订的《转让合同》无效；二、郭利应于本判决发生法律效力之日起七日内向李春蕾退还409000元；三、李春蕾应于本判决发生法律效力之日起七日内向郭利交回《转让合同》所涉的位于东莞市××××共联社区古屋村工业区的场地（实际面积4612.6平方米）及地上建筑物、广告牌、灯光设施；四、李春蕾应于本判决发生法律效力之日起七日内向郭利交回《转让合同》所涉号牌为粤SA733学、粤SC780学的两台教学用车；五、驳回郭利的其他诉讼请求；六、驳回李春蕾的其他反诉请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6913.16元（郭利已预交），由郭利负担。本案反诉受理费4697.5元、财产保全费2770元，共计7467.5元（李春蕾已预交），由郭利负担5458.8元，李春蕾负担2008.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长 王 冕人民陪审员 彭 力人民陪审员 黎淑敏二〇二一年三月一日书 记 员 赵培娣