贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0330民初5445号原告：程易可，女，汉族，生于1956年2月28日，重庆市南岸区人，住南岸区。委托代理人：蒋芳敏，女，汉族，生于1982年7月2日，重庆市南岸区人，住南岸区。系原告之女。委托代理人：邵俊，男，汉族，生于1983年3月12日，重庆市大渡口区人，住大渡口区。系原告女婿。被告：习水县申仕置业有限公司。法定代表人：蒋金法，公司执行董事。统一社会信用代码：91520330065780624G。住所：贵州省遵义市习水县。委托代理人：蒋青松，男，汉族，生于1976年1月11日，浙江省浦江县人，住浦江县。被告：重庆奥鼎房地产营销策划有限公司。法定代表人：邬吉国，公司执行董事。统一社会信用代码：91500105MA605RX17H。住所：重庆市江北区附9号1-3。原告程易可与被告习水县申仕置业有限公司（以下简称“申仕置业公司”）、重庆奥鼎房地产营销策划有限公司（以下简称“奥鼎公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王清波适用简易程序独任审判,公开开庭进行了审理。原告程易可及其委托代理人蒋芳敏、邵俊，被告申仕置业公司委托代理人蒋青松到庭参加了诉讼，被告奥鼎公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程易可向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《水泊凉山“金楠溪谷”房屋认筹协议书》；2、判令被告退还原告购房认筹金120000.00元；3、判令被告按银行同期逾期贷款利率（年利率4.3%）计算的逾期利息，从2020年9月14日起计至实际清偿之日止；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年9月4日，原告和被告奥鼎公司在被告申仕置业公司的售楼部就原告购买水泊凉山“金楠溪谷”项目二期8-6-2号房屋一事，协商一致，由原告预交2万元装修认筹金，10日内再交10万元购房认筹金，原告预购该项目建筑面积51.46平方米的精装房屋，被告奥鼎公司的工作人员为原告制作了金楠溪谷置业预算表，将预交10万元认筹金额、预交2万装修金抵4万元、房屋总价、优惠后总价、房号、面积等信息均罗列清楚。于是原告当即交纳了2万元装修认筹金，由被告奥鼎公司出具了收据，并给予原告一张面值2万元的装修优享卡，2019年9月8日，原告和被告申仕置业公司签订了《水泊凉山“金楠溪谷”房屋认筹协议书》，该协议书加盖了被告申仕置业公司的公章，原告再次预交10万元房屋认筹金，由被告奥鼎公司出具收据。由于该协议书第十条约定：乙方（即原告）在缴纳购房认筹金后有权利放弃认筹优惠资格，但乙方需提供相关手续提前联系甲方工作人员申请，甲方在确认是乙方真实意思表示而放弃相关权利后，在20个工作日内退还实际认筹金额至乙方实名认筹人账户上。2020年8月15日，原告将所有资料原件按照被告的要求提供给被告奥鼎公司的工作人员王熙，双方签署了《退款申请书》，此后原告多次联系被告退款，被告却以种种理由拖延至今，原告依法起诉，请人民法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告申仕置业公司辩称：1、原告提出判令解除原、被告双方签订的《水泊凉山“金楠溪谷”房屋认筹协议书》的诉求，因原告根本就没有向我司缴纳过购房认筹金，本身协议就不成立；2、原告提出判令被告退还原告购房认筹金120000.00元和判令被告支付逾期利息的申请，由于我司没有收到认筹金，何来退款和逾期；3、原告提供的两张收据并不是我司出具，也就能说明原告所缴纳的购房认筹金并没有交给我公司。被告奥鼎公司在答辩期内未向本院提交答辩状，在举证期限内也未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年12月13日，二被告签订《水泊凉山二期金楠溪谷项目全程营销策划销售代理合同》，合同约定由被告奥鼎公司在代理期限内就申仕置业公司开发的水泊凉山二期“金楠溪谷”项目的营销策划及销售代理达成一致意见，其中合同第8.1.3条约定，对销售现场指派财务人员的权利，所有房屋的认筹金订金、购房款定金等均由甲方委派的人员收取，并存入甲方银行账户…。合同签订后，在奥鼎公司的营销下，原告与被告于2019年9月8日签订《水泊凉山“金楠溪谷”房屋认筹协议书》，协议约定：“甲方：申仕置业公司。乙方：程易可。双方就乙方认筹甲方所开发的习水县双龙乡水泊凉山“金楠溪谷”项目房屋优惠选房资格事宜，经平等协商共同起草，达成如下一致协议：一、乙方已对甲方开发且正在建设中的水泊凉山“金楠溪谷”项目作了充分了解，自愿依照本协议约定向甲方缴纳购房认筹款。二、乙方同意支付购房认筹金人民币元100000.00元锁定二组团，房号8-6-2，建筑面积51.46平方米，套内面积40.78平方米，清水总价272120.00元。…五、乙方在所认购房源楼栋达到物理层2楼时，需在7个工作日内补齐总房款80%的剩余部分款项，待甲方拿到金楠溪谷预售许可证，具备正式销售条件后，通知乙方补齐剩余20%尾款并与甲方签订商品房买卖合同。…十、乙方在缴纳购房认筹金后有权利放弃认筹优惠资格，但乙方需提供相关手续提前联系甲方工作人员申请，甲方在确认是乙方真实意思表示而放弃相关权利后，在20个工作日内退还实际认筹金额至乙方实名认筹人账户上。”该协议书加盖了被告申仕置业公司的合同专用章。合同签订后，原告向奥鼎公司共计转款120000.00元，并由奥鼎公司向原告出具收据两张。收据分别载明：“兹收到程易可2-8-6-2房屋认筹金100000.00元及兹收到装修公司优惠活动代收款20000.00元。”2020年8月15日，原告向奥鼎公司申请退款，原告与奥鼎公司工作人员王熙共同签署《退款申请书》，《退款申请书》中约定，由奥鼎公司在15个工作日内向原告退款120000.00元。因被告未按照约定履行退款义务，故原告提起诉讼。本院认为，一、关于《水泊凉山“金楠溪谷”房屋认筹协议书》的性质及效力问题。奥鼎公司与申仕置业公司签订的《水泊凉山二期金楠溪谷项目全程营销策划销售代理合同》系双方当事人的真实意思表示,未违反相关法律、法规的强制性规定,应认定为合法有效。从《水泊凉山二期金楠溪谷项目全程营销策划销售代理合同》约定的内容来看,奥鼎公司与申仕置业公司双方系代理与被代理关系,即奥鼎公司是申仕置业公司涉案项目房产的销售代理,其代理权限不包括收取房款等相关费用。因奥鼎公司系申仕置业公司涉案项目房产的销售代理人,其有权以申仕置业公司的名义从事相关的销售活动,且与原告签订的《水泊凉山“金楠溪谷”房屋认筹协议书》上加盖了申仕置业公司合同专用章,应当认定该《水泊凉山“金楠溪谷”房屋认筹协议书》系原告和申仕置业公司之间达成的商品房预约合同,该《水泊凉山“金楠溪谷”房屋认筹协议书》系双方当事人的真实意思表示,未违反相关法律、法规的强制性规定,应认定为合法有效,双方应当恪守约定。二、关于原告的诉求问题。1.原告主张解除《水泊凉山“金楠溪谷”房屋认筹协议书》的问题。根据原、被告双方签订的合同第十条约定，原告享有任意合同解除权，故对原告主张解除与被告签订的《水泊凉山“金楠溪谷”房屋认筹协议书》的请求，本院予以支持。2、对原告主张的返还认筹金及利息的问题。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定，原告主张被告返还已缴纳的认筹金及房屋装修代收款符合法律规定，本院予以支持。因被告并未在约定的期限内返还购房款，故原告主张从双方约定的返还购房款逾期之日（2020年9月14日）起，按照年利率4.3%的标准计算给付利息的请求，本院予以支持。三、关于责任承担的问题。第一、在销售涉案楼盘时,申仕置业公司已授予奥鼎公司销售代理权限。第二,原告系在涉案楼盘售楼处现场通过销售人员的宣传及介绍,达成购房意向后交纳购房预约金，且原告作为普通购房者亦有较为充分的理由相信奥鼎公司具有收取购房预约金的代理权限。第三,申仕置业公司并未举证证明对外宣示出禁止奥鼎公司收取购房款或购房预约金的意思表示;同时,申仕置业公司与奥鼎公司就收款权限等事项作出的若干约定均系申仕置业公司与奥鼎公司之间的内部约定,并未对外公示,不能对抗善意的购房者。故,就申仕置业公司关于奥鼎公司收取涉案楼盘购房款项系越权代理行为、对申仕置业公司无约束力的抗辩主张,本院不予采纳。且结合本案代理销售、商品房预约合同的订立与款项支付的具体过程与情形,申仕置业公司关于合同相对方过错标准的抗辩主张亦超出了原告作为普通购房者的合理注意义务,本院不予采纳。据此,奥鼎公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律、法规的禁止性规定,应认定为有效,其代理行为的法律后果应直接约束申仕置业公司,所产生的民事责任应直接由申仕置业公司承担。另，因在原告申请退款时，奥鼎公司也同意退款，故奥鼎公司也应共同承担退款责任。综上，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五项），第九十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告程易可与被告习水县申仕置业有限公司于2019年9月8日签订的《水泊凉山“金楠溪谷”房屋认筹协议书》；二、由被告习水县申仕置业有限公司、重庆奥鼎房地产营销策划有限公司于本判决生效后十五日内向原告程易可返还购房款120000.00元及相应利息（从2020年9月14日起，按照年利率4.3%的标准计算至还清之日止）；三、驳回原告程易可自愿放弃其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费（已减半收取）1350.00元，保全费1120.00元，由被告习水县申仕置业有限公司、重庆奥鼎房地产营销策划有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  王清波二〇二一年三月二十三日书记员  陈 蕾