宁夏回族自治区固原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）宁04民终383号 上诉人（原审原告）：蒋承珀，男，1985年1月25日出生，汉族，宁夏固原市人，大专文化，居民，住宁夏固原市。 委托诉讼代理人：路彩琴，宁夏则德律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被上诉人（原审被告）：李元，男，1984年8月16日出生，汉族，宁夏固原市人，初中文化，居民，住宁夏固原市。 原审第三人：宁夏鑫祥房地产开发有限公司。住所地：宁夏灵武市嘉源路二中体育看台北侧。 法定代表人：杨智祥，该公司经理。 原审第三人：宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司。住所地：宁夏固原市原州区北京路与雁岭北路交汇处。 法定代表人：杨志军，该公司经理。 上述原审第三人的委托诉讼代理人：赵连忠，宁夏迪通律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人蒋承珀因与被上诉人李元、原审第三人宁夏鑫祥房地产开发有限公司（以下简称“鑫祥房产公司”）、宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司（以下简称“鑫祥房产公司固原分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2020）宁0402民初7108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，经庭前阅卷和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 蒋承珀上诉请求：一、撤销原判，依法发回重审或改判支持蒋承珀的一审诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费均由李元承担。事实和理由：一审法院认定事实正确，但是适用法律错误，导致所作判决错误。l、李元与鑫祥房产公司固原分公司及案外人签订的《三方协议》蒋承珀并不知情，并且李元也无权处分已出售的涉案房屋。对于一审法院查明的涉案房屋系鑫祥房产公司以顶抵工程款的方式抵账所得，鑫祥房产公司与李元之间就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，在相关不动产部门办理备案登记，并且鑫祥房产公司固原分公司已完成上述房屋的交付手续的事实，蒋承珀均无异议。李元与鑫祥房产公司之间就涉案房屋顶抵工程款，系“以房抵债”实质上属于以物抵债，又称代物清偿，以房抵债属于实践性法律行为，以受领人现实受领为生效条件。李元实际领受房屋，李元属于该房屋的所有权人，李元有权利处分自己的合法财产，其将上述房屋出售给蒋承珀，并且已经实际交付房屋，蒋承珀将房屋装修并实际居住、使用至今。一审开庭时，李元出示2019年1月14日签订的《三方协议》中涉及上述房屋，但蒋承珀认为李元与鑫祥房产公司固原分公司之间的借款系另一法律关系，与本案房产无关，鑫祥房产公司固原分公司应该通过诉讼另行解决。李元出售给蒋承珀的房屋已经实际履行，合同付款及房屋交付义务履行完毕，李元应该按照合同约定及法律规定，履行为蒋承珀办理过户手续的义务。2、鑫祥房产公司作为房产开发公司，有义务协助办理房屋所有权证。鑫祥房产公司及鑫祥房产公司固原分公司对顶抵给李元并完成涉案房屋交付手续是认可的，但是以其与李元之间存在其他债务关系为由要求撤销李元名下的备案，其与李元之间的其他债务及《三方协议》不能对抗蒋承珀与李元之间的有效合同，其应该配合李元协助蒋承珀办理涉案房屋的过户手续。 李元辩称，其同意蒋承珀的上诉请求。1.其将涉案房屋出卖给蒋承珀是其与蒋承珀达成的协议，由于涉案房屋存在按揭贷款，无法进行过户手续，仅签订了房屋买卖合同；2.鑫祥房产公司在对涉案房屋进行撤销备案登记的过程中，其被鑫祥房产公司欺骗；3.其给鑫祥房产公司承包的工程实际干了活，包括发放工人工资、支付设备及材料、缴纳税金，涉案房屋是鑫祥房产公司给其顶的工程款，鑫祥房产公司无权收回涉案房屋；4.鑫祥房产公司自愿代其偿还涉案房屋按揭房贷，三方协议签订后鑫祥房产公司虽然向我出借150000元支付工人工资，但该笔款项是我干的另一个鑫祥房产公司开发工程的工程款，与涉案房屋无关。 鑫祥房产公司、鑫祥房产公司固原分公司述称，原审判决认定事实清楚，但认定蒋承珀与李元之间的买卖合同关系成立不符合法律规定。首先，李元购买鑫祥房产公司固原分公司所有的涉案房屋时，从银行按揭贷款430000元未偿还，该房屋抵押给银行，在抵押期间李元未向银行偿还按揭贷款，也未向贷款银行说明该房屋转让的情况下，擅自与蒋承珀签订房屋买卖合同，属于欺诈行为，蒋承珀明知李元出售房屋涉及按揭贷款事实，仍与李元签订房屋买卖合同，存在明显过错。其次，蒋承珀与李元是否真实交易，从一审判决反映蒋承珀并未向法庭提交向李元支付房款的证据，如果其没有向李元支付800000元房款的银行凭证，不排除蒋承珀与李元共同欺诈鑫祥房产公司固原分公司的嫌疑。鑫祥房产公司、鑫祥房产公司固原分公司均与蒋承珀没有合同关系，不是合同相对方，没有义务为其办理房屋产权登记手续。第三，李元购买案涉房屋时，鑫祥房产公司固原分公司为其担保，房屋抵押于贷款银行，由于李元未按约定偿还银行贷款造成违约，为此经李元和鑫祥房产公司固原分公司、王伟达成三方协议，李元贷款全部由鑫祥房产公司固原分公司向银行偿还，均同意解除该房屋的抵押，房屋归鑫祥房产公司固原分公司所有。依照物权法的相关规定，案涉房屋登记在鑫祥房产公司固原分公司名下，所有权属于鑫祥房产公司固原分公司。蒋承珀的上诉请求不能成立，请求驳回上诉。 蒋承珀向一审法院起诉请求：1.李元及鑫祥房产公司、鑫祥房产公司固原分公司立即协助为蒋承珀办理位于固原市原州区高平路与北新街交汇处新天地商业中心7幢1-2层070103、070203号房屋的房屋所有权证书，并由李元及鑫祥房产公司、鑫祥房产公司固原分公司承担办理房屋过户相关费用；2.本案诉讼费由李元承担。 一审法院认定事实：涉案双方争议的商业房系李元以其在宁夏德达建筑安装工程有限公司承包的涉案固原新天地二期10#-13#商业、17#住宅腻子等工程施工款抵账所得，因资金原因，由李元与开发商鑫祥房产公司固原分公司以按揭贷款方式于2016年5月29日签订了《商品房买卖合同》（该商品房买卖合同的编号为XTD2016070103），约定将位于固原新天地商业中心7幢1-2层070103、070203号建筑面积为141平方米商业房（该涉案房屋的预售许可证为固（2016）房预售证第03号）以863766元的总价按揭出售给李元，其中首付款为433766元，贷款为430000元。该合同签订后，该诉争商业房备案登记在李元名下，鑫祥房产公司固原分公司也交付了涉案房屋及钥匙由李元使用。2017年6月10日，蒋承珀与李元签订一份《房屋买卖合同》，约定由蒋承珀以860000元的总价购买李元位于固原市原州区高平路以北新天地二期7B-102室1-2层的建筑面积为141平方米的商业房一套（该商业房产权证号为XTD2016070103），付款时间为该合同签订时付200000元现金作为预交定金，2018年4月20日前将房款600000元当面交付，李元将钥匙交付蒋承珀，蒋承珀在支付房款时暂扣60000元作为以后办理过户手续保证金，待过户手续全部办妥后全额付清，双方协议约定于2018年10月20日办理房屋过户手续，过户费用由蒋承珀承担，李元有义务提供过户手续的相关证明。后蒋承珀按约先后共支付李元800000元购房款，2018年4月22日，李元将涉案房屋及钥匙交付蒋承珀使用。另查明，2019年1月14日，因李元欠付的农民工工资问题，李元与鑫祥房产公司固原分公司、农民工代表王伟就李元借款事宜达成一份《三方协议》，由鑫祥房产公司固原分公司借给李元150000元用于支付农民工工资，并由鑫祥房产固原分公司将涉案诉争商业房名下所剩按揭贷款一次性还清，由李元配合鑫祥房产公司固原分公司办理房管局撤案手续。后李元配合鑫祥房产公司固原分公司将涉案房屋备案予以撤案，该涉案商业房现由蒋承珀占有使用。 一审法院认为，蒋承珀与李元之间就涉案争议抵账商业房签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方虽未办理物权登记手续，但并不影响该涉案房屋买卖合同的效力，其合法有效。涉案诉争商业房系李元以抵顶工程款方式从鑫祥房产公司固原分公司抵账所得，该双方当事人之间也以按揭贷款方式签订了《商品房买卖合同》，并交付李元使用，故李元有权依法处分涉案商业房。在蒋承珀与李元履行合同过程中，蒋承珀按约分期向李元支付了购房款，李元也将涉案商业房及房屋钥匙交付蒋承珀使用，该涉案房屋理应归蒋承珀所有，李元应按照约定履行协助办理涉案商业房的产权变更登记手续，但由于涉案商业房因李元下欠农民工资，已由房屋开发商鑫祥房产公司固原分公司以借款形式在代偿涉案农民工工资及下余银行按揭贷款后，与李元以三方协议形式撤销了涉案房屋的备案，李元与鑫祥房产公司固原分公司之间因涉案代偿款形成的债权债务关系，虽然并不能阻却物权优先于债权的属性，但作为仅与李元存在房屋买卖合同关系的相对人的蒋承珀，其在购房时明知涉案商业房存在按揭贷款，房屋办理过户存在一定障碍，其也未促成还贷过户义务，况且该涉案商业房的下余银行按揭贷款系由鑫祥房产公司固原分公司代偿，涉案商业房的备案已撤销，蒋承珀与鑫祥房产公司、鑫祥房产公司固原分公司亦并非合同相对人，故蒋承珀主张要求办理涉案商业房所有权证书的条件并未成就，且其也未提供证据予以佐证，对于蒋承珀的诉请，不予支持，待该涉案商业房过户条件成就后，蒋承珀可另行予以主张。鑫祥房产公司经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃，一审法院依法缺席审理。综上所述，蒋承珀主张要求李元及鑫祥房产公司、鑫祥房产公司固原分公司立即协助蒋承珀办理涉案商业房的房屋所有权证书，并由李元及鑫祥房产公司、鑫祥房产公司固原分公司承担办理房屋过户相关费用的诉请理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回蒋承珀的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由蒋承珀负担。 本院二审期间，鑫祥房产公司固原分公司提交按揭贷款逾期抵押合同；证明：李元未按约定向贷款银行偿还贷款逾期，由其代偿，解除抵押手续，房屋由鑫祥房产公司固原分公司所有，鑫祥房产公司固原分公司有权向相关部门申请撤案或处分案涉房屋。蒋承珀质证认为，对该组证据的三性及证明目的均不认可，2017年6月10日李元已经将涉案房屋出售给蒋承珀，其无权处分涉案房屋。李元质证认为，合同属实，但其是被欺骗的，当时鑫祥房产公司固原分公司的职工段智华给我说公司先给其代偿房屋按揭款，后续由其与公司处理。本院经审核认为，蒋承珀虽不认可该证据的证明效力，但作为签订该份合同的主体，李元对此表示认可，该份证据客观证实，且与待证事实存在关联，对其证明效力本院予以确认。 经二审审理查明，涉案双方争议的商业房系李元以其在宁夏德达建筑安装工程有限公司承包的涉案固原新天地二期10#-13#商业、17#住宅腻子等工程施工款抵账所得，因资金原因，由李元与开发商鑫祥房产公司固原分公司以按揭贷款方式于2016年5月29日签订了《商品房买卖合同》（该商品房买卖合同的编号为XTD2016070103），约定将位于固原新天地商业中心7幢1-2层070103、070203号建筑面积为141平方米商业房（该涉案房屋的预售许可证为固（2016）房预售证第03号）以863766元的总价按揭出售给李元，其中首付款为433766元，贷款为430000元。该合同签订后，该诉争商业房备案登记在李元名下，鑫祥房产公司固原分公司也交付了涉案房屋及钥匙由李元使用。2017年6月10日，蒋承珀与李元签订《房屋买卖合同》，约定由蒋承珀以860000元的总价购买位于固原市原州区高平路以北新天地二期7B-102室1-2层的建筑面积为141平方米的商业房一套（该商业房产权证号为XTD2016070103），付款时间为该合同签订时付200000元现金作为预交定金，2018年4月20日前将房款600000元当面交付，李元将钥匙交付蒋承珀，蒋承珀在支付房款时暂扣60000元作为以后办理过户手续保证金，待过户手续全部办妥后全额付清，双方协议约定于2018年10月20日前办理房屋过户手续，过户费用由蒋承珀承担，李元有义务提供过户手续的相关证明。蒋承珀向一审法院提供收条四份及借条一份，欲证实其通过转账及现金支付方式先后共支付李元800000元购房款，李元对收款的事实表示认可。2018年4月22日，李元将涉案房屋及钥匙交付蒋承珀使用。 另查明，2018年9月27日，李元与鑫祥房产公司固原分公司签订《按揭贷款逾期抵押合同》，合同约定如李元在2018年10月之后的房屋按揭贷款逾期不还，房屋按揭贷款发放银行宁夏银行将从鑫祥房产公司保证金账户扣除李元剩余全部按揭贷款。鑫祥房产公司有权出卖涉案房屋，李元放弃房屋所有权，李元无权干涉鑫祥房产公司固原分公司并无条件配合鑫祥房产公司固原分公司办理银行解押手续和该房屋在房产管理局的备案。2019年1月14日，因李元欠付的农民工工资问题，李元与鑫祥房产公司固原分公司、农民工代表王伟就李元借款事宜达成一份《三方协议》，由鑫祥房产公司固原分公司借给李元150000元用于支付农民工工资，并由鑫祥房产公司固原分公司将涉案诉争商业房名下所剩按揭贷款一次性还清，由李元配合鑫祥房产公司固原分公司办理房管局撤案手续。后李元配合鑫祥房产公司固原分公司将涉案房屋备案予以撤案。涉案商业房现由蒋承珀占有使用。 本院认为，涉案争议的房屋由鑫祥房产公司向李元全额抵账后，因李元资金短缺，其又与鑫祥房产公司协商，以按揭贷款的方式签订了一份涉案《商品房买卖合同》，合同签订后涉案房屋预售备案登记办理在李元名下。李元未还清涉案房屋按揭贷款的情况下，与蒋承珀签订《房屋买卖合同》，约定将涉案房屋出卖给蒋承珀。因李元无法按时足额偿还涉案房屋的贷款，其与鑫祥房产公司固原分公司签订《按揭贷款逾期抵押合同》，约定鑫祥房产公司替李元偿还剩余按揭贷款，李元配合鑫祥房产公司固原分公司办理银行解押手续以及撤销房屋预售备案手续。后因李元拖欠案外人王伟农民工工资，其与鑫祥房产公司固原分公司、王伟签订了三方协议并撤销了涉案房屋在其名下的备案登记。李元主张撤销备案登记是被鑫祥房产公司固原分公司所欺骗，但未提供任何证据证实，且与在案证据反映的客观事实不符。因此，李元虽以顶抵债务方式取得涉案房屋，但因其个人存在债务纠纷导致涉案房屋办理在其名下的预售备案登记已经撤销,其向蒋承珀出售涉案房屋的权利存在瑕疵。蒋承珀购买涉案房屋时明知存在按揭贷款的事实，与李元约定于2018年10月20日前还清涉案房屋按揭贷款并配合办理房屋过户手续，其不积极督促李元偿还按揭贷款，时隔近两年才提起诉讼存在一定的过错。李元明知其将涉案房屋已经出卖给蒋承珀，并配合鑫祥房产公司固原分公司撤销了涉案房屋的预售备案登记手续，导致其与蒋承珀签订的《房屋买卖合同》无法继续履行亦存在过错。因此，本案现有证据不足以证实李元具备配合蒋承珀办理涉案房屋所有权证书的主体资格条件，蒋承珀的请求无法律依据，依法不能成立。同时，蒋承珀与鑫祥房产公司、鑫祥房产公司固原分公司均不具备合同关系，根据合同相对性原则，蒋承珀要求该二公司配合其办理涉案房屋所有权证书亦无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，蒋承珀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实存在瑕疵，但处理结果妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由蒋承珀负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 睿 审判员 苟改莉 审判员 闫儒红 二〇二一年三月三十日 书记员 张银银 附：与本案相关的法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。