湖北省孝感市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)鄂09执异14号异议人（被申请人）：湖北省鸿泰房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省汉川市刘家隔镇小兴村。统一社会信用代码：91420984MA489A7R34。法定代表人：李作春，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈峰，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限为代为提出执行异议，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为调解、和解，代签法律文书。保全申请人：曾新平，男，1967年10月1日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区三店街曾寨村曾下湾七组28号。公民身份号码：。保全申请人：江少清，男，1958年1月3日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区邾城街邾城新区花卉里36号。公民身份号码：。委托诉讼代理人：蔡小林，湖北益之道律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，代为上诉、撤诉，申请执行，代领法律文书。被申请人：湖北金鼓城置业有限公司。住所地：湖北省刘家隔工业园。统一社会信用代码：91420984695116981L。法定代表人：杨洋，该公司经理。第三人：武汉新创建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区邾城街新洲大街132号。统一社会信用代码：91420117741400802C。本院受理曾新平、江少清与湖北金鼓城置业有限公司、湖北省鸿泰房地产开发有限责任公司（以下简称鸿泰房地产公司）、第三人武汉新创建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，曾新平、江少清申请诉讼保全，本院于2020年1月19日作出(2019)鄂09民初109号民事裁定(诉讼保全)。在保全实施过程中【（2020）鄂09执保13号】，查封被申请人鸿泰房地产公司的财产，该公司向本院提出执行异议，本院受理后作出(2020)鄂09执异114号执行裁定，驳回异议人鸿泰房地产公司的异议申请。鸿泰房地产公司申请复议至湖北省高级人民法院，该院作出（2021）鄂执复23号执行裁定，撤销本院(2020)鄂09执异114号执行裁定，发回重新审查。本院依法另行组成合议庭，于2021年3月29日组织异议人鸿泰房地产公司法定代表人李作春及委托代理人陈峰，申请保全人曾新平、江少清及委托代理人蔡小林参加了听证，本案现已审查终结。异议人鸿泰房地产公司提出异议称，1.法院查封的财产，根据现有的市场价值，查封财产的价值在11919.6251万元。该价值已远远超过实际负债，属于超标的查封；2.查封的财产属于可以分割的财产，所查封土地上的房产均已办理预售商品房许可证，依法可以分别销售，并办理网签备案的不动产，因此也是可以分别查封的。请求解除对上述财产的查封，或者只查封价值相当的财产（1#宿舍楼2-6楼+1#商铺+2#宿舍楼2-6楼+2#商铺+3#厂房＝38494583.67元）。异议人向本院提交了相关证据：1.湖北方正资产评估事务所鄂正评报字[2020]68号资产评估报告书，该报告中，对权证号鄂(2018)汉川市不动产权第0005562号的不动产进行评估，总价值为11919.6251万元。其每栋房屋进行了分类评估：1号宿舍楼2-6楼价值7075219.04元；1号宿舍楼商铺价值4836714.39元；2号宿舍楼2-6楼价值11075417.13元；2号宿舍楼商铺价值6020844.09元；3号厂房价值9486389.02元；4号厂房价值9540107.23元；5号厂房价值9486389.02元；6号厂房价值9540107.23元；7号厂房价值948389.02元；8号厂房价值9540107.23元；10号厂房价值9540107.23元；11号厂房价值8406086.23元；11号厂房商铺价值2708700.13元；12号厂房价值7338233.30元；12号厂房商铺价值5115440.30元。2.汉川市价格监督检查分局于2018年11月6日作出的川价查函【2018】30号《关于湖北省鸿泰房地产开发有限责任公司申请商品房销售标价方式的批复》；3.最高院【（2020）最高法执复66号】案例；4.汉川市住房保障和房屋管理局颁发的，川房预售许字【2018】029号对1-12#楼的商品房预售许可证；经汉川市价格监督监察分局盖章的鸿泰办公家居生产项目（二期标准综合楼）销售价格一览表，对该1-12#楼按照一房一价的方式进行了标注；5.《城市商品房预售管理办法》。保全申请人曾新平、江少清答辩称，1.评估报告是异议人单方面作出，我们不认同，不应予以采信；2.建筑物没有办理产权证，只有土地使用权证，所以是不可分割的，不可以分得财产不符合异议中解除查封的申请范围；3.查封的建筑物有很大一部分被出售，签订了合同，所以权利不在异议人，如果解除查封会导致以后案件不能执行或难以执行。综上，异议人的事实和理由均不能成立，请求驳回异议人的异议申请。曾新平、江少清对异议人提交的证据进行了质证。1.对评估报告书的合法性和证明目的有异议，是单方面评估，没有经过司法程序审核，与市场价不服。且评估公司是异议人当地的评估公司，与异议人存在关联；2.对汉川市价格监督检查分局证据真实性没有异议，但与本案无关；3.对最高院【（2020）最高法执复66号】案例无法判断真实性和证明目的。最高院只有27批指导案例有参考价值。4.证据四为复印件，销售价格没有高于2600元/㎡，但该表中价格达到5000元/㎡；5.《城市商品房预售管理办法》真实性无异议，但与本案无关。本案经听证质证，查明：本院在诉讼保全执行实施中，查封湖北省鸿泰房地产开发有限责任公司位于汉川市××家××镇××村，权证号鄂(2018)汉川市不动产权第0005562号（土地使用权证）的不动产，该土地使用权证所查封的标的物包含的实际为1、2#综合楼，3-12#厂房的36872.76㎡共11栋建筑物。湖北正方资产评估事务所对查封的财产分楼栋进行了单项评估，1号宿舍楼2-6楼价值7075219.04元，1号宿舍楼商铺价值4836714.39元，2号宿舍楼2-6楼价值11075417.13元，2号宿舍楼商铺价值6020844.09元，3号厂房价值9486389.02元，4号厂房价值9540107.23元，5号厂房价值9486389.02元，6号厂房价值9540107.23元，7号厂房价值948389.02元，8号厂房价值9540107.23元，10号厂房价值9540107.23元，11号厂房价值8406086.23元，11号厂房商铺价值2708700.13元，12号厂房价值7338233.30元，12号厂房商铺价值5115440.30元。上述11栋楼评估总价值为119196251元，并已办理1-12#商品房预售许可证。另查明，异议人鸿泰房地产公司自认，7#厂房一楼已经在查封前进行了网签（在网上与买受人签订了商品房销售合同），但不动产管理部门没有办理备案。该案争议焦点为：1.查封的系不动产土地使用权证（仅有一证），该证的查封，系直接对土地和该土地上的建筑物一并查封，法院查封是否属于不可分割的查封；2.查封的土地上房屋是否已经被销售了一部分；3.评估机构作出的评估结论是否可以作为查封超标的的参考依据。本院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。本案中1-12#共11栋房屋已取得预售许可证，该商品房是可以销售的房屋，并可以将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。因此，上述11栋综合楼和厂房是可以分割进行售卖的商品房，而依照《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、十六条、十八条关于预查封的相关规定，尽管该1-12#楼共11栋商品房没有分别办理不动产证，但是可以按照单个商品房销售的，则亦属于可以逐一进行预查封的财产。涉及查封的土地上房屋是否已经被销售了一部分，保全申请人并未提交证据证实，本院不能确定。异议人在听证中认可7#厂房一楼已经在查封前与买受人签订了商品房销售合同，但没有备案，即没有得到商品房预售管理机关的登记确认，销售效力待定。关于鄂正评报字【2020】68号资产评估报告书，其评估机构湖北正方资产评估事务所属于有评估资质，并依法成立和在经营期限内的合法机构，在接受异议人鸿泰房地产公司委托后，由有资质的评估人员进行的评估，目前没有证据证明该评估机构作出的评估结论有违法和违规行为，在程序合法和形式合法的前提下，该评估结论是可作为评判该财产价值的参考依据。在听证中，保全申请人亦不同意再次申请进行评估，因此，我们仅能将该评估结论作为本案评判是否超标的查封的价值参考标准。而诉讼保全措施中对权证号(2018)汉川市不动产权第0005562号（土地使用权证）的不动产查封，实际是对该1-12#楼11栋在建工程的整体查封，价值上明显超过本院民事裁定中应该查封的3300万元的财产标的。综上，本院在诉讼保全查封实施中所查封的异议人鸿泰房地产公司的财产，整体价值为119196251元，明显高于保全裁定载明的3300万元金额，且所查封的财产可以分别进行查封，不属于在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的范畴。根据异议人鸿泰房地产公司异议申请，其同意查封价值相当的财产，即1#宿舍楼2-6楼+1#商铺+2#宿舍楼2-6楼+2#商铺+3#厂房，参考价值38494583.67元。虽然与本院(2019)鄂09民初109号诉讼保全民事裁定确定的3300万元额度相比略高，但系异议人鸿泰房地产公司自认，该查封要求可以支持，符合保全查封裁定确定的财产标的额度，异议人的请求和理由符合法律的规定，依法应予以支持。据此，经合议庭评议，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、继续查封湖北省鸿泰房地产开发有限责任公司位于汉川市刘家隔镇小兴村权证号(2018)汉川市不动产权第0005562号上1#宿舍楼2-6楼、1#商铺、2#宿舍楼2-6楼、2#商铺、3#厂房；二、解除对证号(2018)汉川市不动产权第0005562号（土地使用权）的查封。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。审判长 吕 波审判员 刘 铮审判员 夏建红二〇二一年三月三十一日法官助理赵虎书记员祝敏