文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0153民初275号原告：黄乾玉，女，1974年9月20日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：柏蜀平，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：廖晓燕，重庆市荣昌区昌元法律服务所法律服务工作者。被告：重庆颢耘商业管理有限公司。住所地重庆市荣昌区昌州街道北部新区昌龙大道奥城奥莱A-18，统一社会信用代码915002260965176281。法定代表人：陈茂婷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李煜，重庆宇东律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁军丽，重庆宇东律师事务所实习律师。原告黄乾玉与被告重庆颢耘商业管理有限公司（以下简称颢耘公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告黄乾玉的委托诉讼代理人柏蜀平、廖晓燕，被告颢耘公司的委托诉讼代理人李煜、袁军丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄乾玉向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原告与被告就重庆市荣昌区中华奥城2期商铺11号楼第1层178-XX号房产签订的《委托经营管理合同》；2．判令被告立即将上述委托管理的房产恢复原状并返还给原告；3．判令被告立即支付原告租金135672元(从2019年1月1日暂计至2021年1月1日)，并从2021年1月2日起按月租金5653元标准支付租金至《委托经营管理合同》实际解除之日止；4．判令被告向原告支付违约金27134.4元；5．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2015年10月1日就位于重庆市荣昌区中华奥城2期商铺11号楼第1层178-XX号的房产签订《委托经营管理合同》，合同约定：委托经营的期限为十年，从2015年1月1日起至2024年12月31日止；前四年为免租期，第五年起被告按照月租金5653元标准向原告支付租金。合同签订后，被告至今未支付租金给原告，原告多次催收未果诉至法院。被告颢耘公司辩称，1．双方签订的委托管理合同并未达到解除的条件，合同也没有解除的款项约定；2．原告提出的租金，由于原告在签订合同后并未将房屋实际交付给被告，被告无法进行经营、管理，合同并未实际履行，原告提供的房产证也是2018年才办理的，并且按照合同规定，委托经营管理前四年实行免租，所以被告方认为本合同签订后原告方并没有将房屋交付给被告方经营管理，且签订合同时，原告并没有办理相应房屋的产权手续，合同并未进行实际履行；3．按照合同约定，如一方提出解除合同，应当按照合同规定承担相应的违约责任。本院经审理认定如下事实：2015年10月1日，黄乾玉与颢耘公司签订《委托经营管理合同》一份，合同主要约定：黄乾玉将位于重庆市荣昌区的中华奥城2期商铺11号楼第1层178-XX号，建筑面积为28.99平方米，装修状况为清水（即未装修）的商业用房的全部经营管理权委托给颢耘公司，黄乾玉对该商业用房享有所有权。颢耘公司在法律规定范围内进行合法经营，提升被委托项目的行业地位、品牌地位及市场价值。委托经营管理期限为2015年1月1日至2024年12月31日止，未经双方协商一致，不得变更委托经营期限，在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。月租金为5653元，年租金为67836元，6年租金合计407016元，前四年实际免租，颢耘公司不支付租金，所产生的租赁收益由颢耘公司享有，第五年起的租金支付方式为：颢耘公司每年年初1月1日向黄乾玉付清本年度租金。颢耘公司有权以颢耘公司的名义与最终租户订立租赁合同，所收取的租金超出颢耘公司向黄乾玉交纳的租金部分归颢耘公司所有，作为颢耘公司的委托管理费用，低于颢耘公司所交黄乾玉租金的，黄乾玉仍然按照本合同约定的租金额度向颢耘公司收取租金。黄乾玉不得单方面解除合同。颢耘公司必须按期足额交纳租金，不得单方面解除合同。颢耘公司违反本合同逾期交付租金，每逾期一天，应按本年度应缴而未交纳的租金的0.2%向黄乾玉支付违约金。因本合同为不可撤销合同，在合同期内双方不得单方面解除合同，如任意一方解除合同均应支付对方人民币200000元作为违约金…另查明，2014年8月9日，黄乾玉与颢耘公司签订《委托经营管理合同》一份，约定黄乾玉位于重庆市荣昌区的中华奥城2期商铺11号楼第1层178附XX号，建筑面积为23.48平方米，装修状况为清水（即未装修）的商业用房的全部经营管理权委托给颢耘公司，黄乾玉对该商业用房享有所有权。委托管理期限自2015年1月1日至2024年12月31日止，前三年为免租，第四年起的月租金为4350元，年租金为52196元，7年租金合计365373元。其他内容基本与前述2015年签订的《委托经营管理合同》一致。关于出现两份合同的原因，原告称因房屋面积发生变化，致租金金额发生变更，所以又重新签订了合同，且原告称两份合同中的房屋实质为同一套房屋，原告仅从案外人重庆市顺庆置业有限公司（以下简称顺庆公司）购买了一处房屋，就是认购协协议图纸中显示的“178号附XX#”处的房屋，是被告方在办理产权时把“178号附XX#”处位置的商铺办成了“178号附XX#”号的产权，其配合开发商办理了更正手续。双方实际成交的商铺仅有一间，即位于重庆市荣昌区的中华奥城11号楼第1层178-XX号，建筑面积为28.99平方米的房屋的事实，已在另案（2019）渝05民终4126号庭审中双方确认。颢耘公司当庭以原告未交付房屋为由，称未向黄乾玉支付过租金。庭审中原告陈述其与顺庆公司并未办理交接手续，因为当时颢耘公司与顺庆公司签订房屋包销协议，约定由颢耘公司包销位于重庆市荣昌区中华奥城XX号楼-XX号楼1、2层商业用房，原告在与被告颢耘公司签订购房协议的时候就同时签订了委托经营管理合同，房屋落成后直接由颢耘公司管理使用，顺庆公司未交付于原告。经现场勘验，涉案房屋现状并非清水房（未装修），有名为“娜娜卤鹅”的商铺曾使用过，并附有联系电话，该商铺现已未经营。通过上述联系电话与一名为罗娜的人员联系，其称其于2017年夏天与一位名叫吕文的人员签订租赁合同，后者向其提供了房屋租赁合同等一系列办理营业执照需要的材料，租金为1300元/月，2018年免了三个月的租金，大概租了两年，于2019年夏天就没有续租了，租金都是去吕文的办公室交的，其办公场所经常变，租金有时候以微信的方式转给吕文，有时候转给一位“马总”的女性名下，其并未听说过黄乾玉一人。另原告黄乾玉并未举示相关证据证明其于诉前通知了被告，解除重庆市荣昌区的中华奥城11号楼第1层178-XX号房屋的委托经营管理合同。关于涉案房屋的买卖情况查明如下事实：2014年12月24日，颢耘公司与案外人顺庆公司、案外人重庆市畜牧科学院（以下简称畜科院）签订了《商业房屋认购（包销）协议书》，被告颢耘公司包销顺庆公司开发的包括本案涉案房屋在内的房屋。2014年8月9日，颢耘公司与黄乾玉签订两份《认购协议书》，均为黄乾玉认购颢耘公司位于重庆市荣昌区中华奥城11号楼第1层178号附XX号房屋，建筑面积23.48㎡（预测面积，最终以实测面积或产权证为准）的房屋，仅是认购单价不同。2015年10月24日，黄乾玉与顺庆公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定顺庆公司将开发位于重庆市荣昌区昌州街道向阳路178号（中华奥城）附XX号（房地证号：**地证2010字地**）房屋出售于黄乾玉，房屋建筑面积为28.99㎡，建筑面积单价为9859.99/㎡，付款方式为分期付款，黄乾玉于2015年10月24日网签商品房买卖合同之日支付114336元，于该房屋产权证办理完毕三日内支付171505元。合同签订当日，黄乾玉向顺庆公司缴纳了税费12701元、专项维修金1160元。之后原告分别于2016年4月30日、2017年5月16日向顺庆公司缴纳了购房款114336元、购房款171505元。案涉房屋于2015年7月30日办理了初始登记，证书号为211房地证2015字第13XXX号，于2015年10月13日办理了分割变更登记，证书号为211房地证2015字第19XXX号，于2018年2月11日办理商品房买卖转移登记，证书号为渝（2018）荣昌区不动产权第00014XXXX号。另查明，2019年2月28日，被告颢耘公司在另案，即颢耘公司诉黄乾玉支付房款一案庭审中，举示2014年双方签订《委托经营管理合同》，拟证明其受托经营管理案涉房屋，该份合同在履行过程中，与黄乾玉所称的只履行其中一份合同的事实不符。再查明，被告颢耘公司于2021年1月19日签收本案民事起诉状副本等法律文书。上述事实有当事人的陈述、《委托经营管理合同》、民事判决书、庭审笔录等证据予以佐证，本院予以确认。现就本案争议焦点：一、双方涉案委托经营管理合同是否存在继续履行的可能；二、如不能继续履行，原告方主张的解除合同是否有事实依据及法律根据；三、如解除合同成立，那么原告方主张的恢复原状、返还原物、支付租金、给付违约金有无事实依据及法律根据。综合评判如下：一、关于《委托经营管理合同》能否继续履行的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款关于“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典”的规定，《委托经营管理合同》持续履行至民法典施行后，故应依据民法典第五百七十七条关于违约责任承担的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故在合同履行过程中存在违约情形时，能够继续履行的，应当优先以继续履行作为违约责任的承担方式。本案中虽然原告当庭有关于“如对方给租金，我方同意继续履行合同”的陈述，但在最终法庭辩论时，其称“合同已无实际履行的可能，被告方在代管房屋期间大部分时间没有将该房屋出租或使用”，以其最后意见作为最终意见。另一方面，颢耘公司作出不同意解除合同的意思表示是基于对免租期的事实认定不同，若如原告所述，案涉房屋大部分时间未出租或使用，而此时颢耘公司仍应按照《委托经营管理合同》向原告支付固定的明显示高于同期周边商铺的租金，继续履行合同对颢耘公司不利，故基于双方的意思表示，及合同继续履行对双方利益的平衡考量，案涉合同不宜继续履行。二、原告主张解除《委托经营管理合同》是否具有法律依据。本院认为，本着诚实信用及鼓励交易的原则，只有在一方违约实际剥夺了相对方的履行利益，使得当事人订立合同所追求的履行利益不能实现的情况下，才可能引发合同解除的后果。委托经营管理合同中明确约定“双方不得单方面解除合同”，即双方约定在委托管理期限内双方均不享有单方解除权，但单方解除权除可约定外，亦可法定。依据民法典第五百六十三条，有下列情形之一的，可以解除合同…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的…本案《委托经营管理合同》约定了经营管理期限2015年1月1日至2024年12月31日止，前四年为免租期，颢耘公司每年年初1月1日向黄乾玉付清本年度租金，即按照合同约定颢耘公司应当于2019年1月1日支付当年的年租金，但截止本案开庭之日2021年2月8日，颢耘公司尚未向原告支付过租金，严重影响了原告订立合同时期望的经济利益，构成根本违约，原告有权就此违约行为依法享有单方解除合同的权利。关于解除的是哪一个《委托经营管理合同》的问题，因原被告双方分别于2014年8月9日、2015年10月1日签订了《委托经营管理合同》，但委托房产信息不同，而原告诉请要求解除重庆市荣昌区中华奥城2期商铺11号楼第1层178-XX号房产签订的《委托经营管理合同》，即2015年10月1日签订的合同，且据该合同约定主张租金，结合原告当庭陈述的出现两份合同的原因，系开发商在办理产权时错把附XX号房屋办理成了附XX号房屋的产权，故解除的是2015年10月1日签订的《委托经营管理合同》。被告抗辩的主要观点：原告在签订合同后并未将房屋实际交付给被告，被告无法进行经营、管理，合同并未实际履行。本院认为，首先，从案涉房屋的买卖及《委托经营管理合同》的签订过程看，足以证明被告颢耘公司包销案涉房屋的事实，双方又于同一天签订了2014年《委托经营管理合同》，结合合同约定的租金标准与周边商铺的租金标准，原告所称“双方在购房时约定十年返租，以返租作为原告方购房的附加条件”具有一定合理性；另一方面，案涉房屋于2015年7月30日才办理初始登记，于2015年10月13日办理分割变更登记，其作为包销商对房屋状况应当是了解的，但其与原告分别于2014年8月9日、2015年10月1日签订的委托经营管理合同，均约定免租期从2015年1月1日起算，故其抗辩的“交付是支付租金的前提”不具有事实依据。其次，被告颢耘公司在2019年2月28日，其诉黄乾玉支付房款一案庭审中举示2014年双方签订的《委托经营管理合同》，拟证明其受托经营管理案涉房屋，该份合同在履行过程中，与黄乾玉所称的只履行其中一份合同的事实不符。即其认可双方的经营管理合同在履行过程中，与其称未交付房屋不一致；最后，据现场勘验，案涉房屋并非清水房，据承租人的询问笔录，其并不认识原告，是通过公司签订的合同。作为一个商主体，前后签订的两份《委托经营管理合同》均约定免租期截止日期，且签订后作为证据当庭举示拟证明双方间尚有其它合同在履行，对于涉关其重大利益事项，却囿于相对方的交付，有违诚实信用原则，故不予采信。被告所称的《委托经营管理合同》第一条关于“甲方（指黄乾玉）对该商业用房享有所有权”的约定，结合黄乾玉于2018年2月11日才取得房屋产权的事实，那么免租期的起算最早也应该至2018年2月11日才开始的意见，本院认为，合同第一条仅是对合同标的物现状的描述，并非作为起算免租期的依据，否则在第三条关于免租的规定中应予以明确，被告将取得房屋产权作为免租期的起算，是有违体系解释原则的。原告依约享有解除合同的权利，但从原告举示的证据看，其并未履行通知对方的义务，而是以提起诉讼的方式请求解除合同，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款关于“直接以提起诉讼方式合同解除时间”的规定，案涉《委托经营管理合同》自被告颢耘公司于2021年1月19日签收本案民事起诉状副本时解除。三、关于合同解除的法律后果，即原告主张的恢复原状、返还原物、支付租金、给付违约金有无事实依据及法律根据的问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可主张恢复原状或其他补救措施，并有权请求赔偿损失，故被告颢耘公司应当支付已履行期间的租金共计139063.80元（5653元/月*24个月零18天），并应恢复原状返还其受托经营管理的涉案房屋，即登记在黄乾玉名下的，位于重庆市荣昌区昌州街道向阳路**附**，证书号为渝（2018）荣昌区不动产权第000142XXX号，建筑面积为27.86平方米的房屋。同时因被告颢耘公司违约行为致使合同解除，违约方颢耘公司应当承担违约责任。双方在合同中明确约定了迟延支付租金，每逾期一天，按本年度应缴而未交纳的租金的0.2%支付违约金，现原告主动调整违约金标准，按其计算的欠付租金额135672元的20%，即27134.4元，主张违约金，并不违反法律规定，予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十五条，第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告黄乾玉与被告重庆颢耘商业管理有限公司于2015年10月1日签订的《委托经营管理合同》，解除时间为2021年1月19日；二、被告重庆颢耘商业管理有限公司于本判决生效之日立即给付原告黄乾玉房屋租金139063.80元；三、被告重庆颢耘商业管理有限公司于本判决生效之日立即偿付原告黄乾玉违约金27134.4元；四、被告重庆颢耘商业管理有限公司于本判决生效后十五日内将登记在黄乾玉名下的，位于，位于重庆市荣昌区昌州街道向阳路**附**号为渝（2018）荣昌区不动产权第000142XXX号，建筑面积为27.86平方米的房屋恢复原状后返还给原告黄乾玉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半预收1778元，实际收取为1778元，由被告重庆颢耘商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员  喻梅二〇二一年三月三十一日书记员  刘畅