云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终248号上诉人（原审被告）：腾冲县天元置业有限责任公司，住所地：云南省腾冲市腾越镇火山社区热海路。统一社会信用代码91530522750683664Q。法定代表人：杨天元，任该公司董事长。委托诉讼代理人：段红梅，女，特别授权代理。委托诉讼代理人：胡潇，云南弘蕊律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李镇鼎，男，1979年6月11日出生，汉族，住腾冲市。被上诉人（原审原告）：彭安凤，女，1982年4月19日出生，汉族，住腾冲市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘建学，男，1982年10月1日出生，汉族，住云南省腾冲市。一般授权代理。上诉人腾冲县天元置业有限责任公司（以下简称天元置业公司）因与被上诉人李镇鼎、彭安凤商品房销售合同纠纷一案，不服云南省腾冲市人民法院(2020)云0581民初4800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，因各方当事人均未提出新的事实、证据，本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。天元置业公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销腾冲市人民法院（2020）云0581民初4800号民事判决第二、三项，并依法改判驳回被上诉人一审的该两项诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人为被上诉人办理不动产权证的条件尚未成就，依法不应判令由上诉人60天内为被上诉人办理房产证。2.一审判令上诉人为被上诉人60日内办理产权登记，客观上上诉人不能履行，且不能履行的原因不在上诉人，上诉人没有过错。李镇鼎、彭安凤答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李镇鼎、彭安凤向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告继续履行原、被告双方于2011年4月15日签订的《商品房购销合同》，为原告办理房屋不动产权证；2.请依法判令被告自2011年4月15日起至2020年9月止以购房款393400元为基数按中国银行同期贷款利率向原告承担违约责任；3.本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年4月15日，原告李镇鼎、彭安凤与被告天元置业公司签订《商品房购销合同》（合同编号：腾天置销D15-1-4-1）及《商品房购销合同补充协议》各一份，双方约定：二原告购买被告开发的位于腾冲市腾越镇热海路“凤麓湖畔”第D组团第15幢1单元第4层1号房一套，房屋总价款393400元；甲方（被告）应于2011年7月30日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）。甲方在接到相关产权登记机关和办理产权登记的通知后与乙方联系办理产权登记事宜：1.乙方向甲方提交委托书及相关材料，甲方承诺在90个工作日内为乙方办理产权登记手续，办证发生的税费由乙方承担。2.乙方可自行办理房产证、土地证，办证发生的相关税费由乙方承担。其中《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》未对产权登记的违约责任进行约定。合同签订后，二原告按合同约定向被告交付了房款、契税、印花税、不动产权证书测绘及登记费、不动产权证书工本费及资料费、房屋他项权利登记费，但被告至今未给原告办理房屋所有权证。被告于2011年8月4日向二原告交付房屋后，二原告一直居住至今。另查明，原、被告签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》时涉案房屋为已竣工房屋。2020年7月3日，被告取得建盖涉案房屋土地的《不动产权证书》。一审法院认为，原告李镇鼎、彭安凤与被告天元置业公司在平等、自愿的基础上所签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，系双方的真实意思表示，是有效的民事法律行为，故二原告要求继续履行原、被告双方于2011年4月15日签订的《商品房购销合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同签订后，原、被告双方均应按照合同的约定，全面履行各自的义务，二原告按照合同约定履行了自己的付款义务，并于2017年3月6日交付完毕办理产权证的相关费用，《商品房购销合同》中虽然约定“被告在接到相关产权登记机关和办理产权登记的通知后与原告联系办理产权登记事宜”，由于约定中对于被告何时接到相关产权登记机关和办理产权登记的通知没有明确约定，导致二原告购房后长达10年之久，被告都没有为二原告办理产权证，应视为该合同没有对办理产权证的时间作出明确的约定。本案中原、被告签订《商品房购销合同》时，涉案房屋为已竣工房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外出卖人应当承担违约责任。……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利率的标准计算。”按照上述规定，被告应于交付房屋之日起90日内协助办妥不动产权证给二原告，但其至今仍未履行该义务，已构成违约。故一审法院对二原告要求被告为其办理房屋不动产权证的诉讼请求，予以支持。对二原告要求判令被告自2011年4月15日起至2020年9月止以购房款393400元为基数按中国银行同期贷款利率向原告承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。依据上述法律规定，参照双方合同约定，一审法院确定由被告支付原告购房总款百分之五的违约金19670元（393400元×5％）。对被告提出涉案房屋办证条件还没有成就，相关产权登记机关暂时还不能接受涉案房屋的办证申请，暂时不能办证的原因不在被告的抗辩理由，因其提交的证据不能证明自己的观点，且与庭审查明的事实不符，一审法院不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求，一审法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告李镇鼎、彭安凤与被告腾冲县天元置业有限公司于2011年4月15日签订的《商品房购销合同》（合同编号：腾天置销D15-1-4-1）继续履行；二、由被告腾冲县天元置业有限公司于本判决生效后六十日内为原告李镇鼎、彭安凤办理位于腾冲市腾越镇热海路“凤麓湖畔”第D组团第15幢1单元第4层1号房的不动产产权证；三、由被告腾冲县天元置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李镇鼎、彭安凤违约金19670元；四、驳回原告李镇鼎、彭安凤的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：1.位于腾冲市腾越镇热海路“凤麓湖畔”第D组团第15幢1单元第4层1号房的不动产产权证办理问题。2.违约金问题。对此，本院分析如下：关于争议焦点一，上诉人天元置业公司与被上诉人李镇鼎、彭安凤在平等、自愿的基础上所签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，系双方的真实意思表示，内容符合法律规定，合同合法有效，双方应遵循诚实信用原则全面履行自己的合同义务。合同签订后，被上诉人李镇鼎、彭安凤按照合同约定履行了自己的付款义务，案涉商品房已于2011年8月4日交付被上诉人李镇鼎、彭安凤使用，上诉人天元置业公司却以第三方交付的土地面积不符等原因迟迟未为被上诉人李镇鼎、彭安凤办理产权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”因此，被上诉人李镇鼎、彭安凤所购买的商品房所有权理应登记在被上诉人李镇鼎、彭安凤名下，由于商品房不动产权证的办理需要作为开发商的上诉人天元置业公司在完善相关手续后向不动产权登记部门提交资料对商品房进行首次登记，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上诉人天元置业公司应于交付房屋之日起90日内为被上诉人办理不动产权证，现房屋交付至今已近十年，故其辩解办理不动产权证条件尚未成就的理由不成立。关于争议焦点二，合同签订后，二被上诉人按合同约定向上诉人交付了房款、契税、印花税、不动产权证书测绘及登记费、不动产权证书工本费及资料费、房屋他项权利登记费，但上诉人却没有为二被上诉人办理房屋不动产权证，应承担违约责任，一审法院结合本案实际，以购房总价款的百分之五计算违约金并无不当。综上所述，腾冲县天元置业有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费791元，由腾冲县天元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈继鹏审判员  施 红审判员  张乾勋二〇二一年三月十六日法官助理杨淑娟书记员王继仁