广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初33746号原告：佛山市汇源恒安物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：陈志驹，男，1976年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，系原告的员工。被告：李霞，女，1980年8月15日出生，汉族，住河南省汝州市。原告佛山市汇源恒安物业管理有限公司（以下简称“汇源恒安物业公司”）诉被告李霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月30日受理后，依法适用简易程序于2021年2月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈志驹，被告李霞到庭。本案现已审理终结。原告汇源恒安物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交纳2020年2月至2020年11月所欠的物业管理费、公共分摊及违约金共计2332.06元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告是南海区大沥镇汇豪嘉园小区的物业管理公司。被告于2015年9月19日购买2座****号房屋，并于2015年10月31日收楼入住，被告从2020年2月份起不按约定交纳物业管理费及公共水电分摊，上述费用及违约金共计2332.06元，期间，原告向被告进行了多次催收工作，均无效，被告行为侵害了原告及小区全体业主的合法权益，请求人民法院查明事实真相，作出公正判决，维护原告合法权益。被告李霞提交书面答辩称，李霞在2015年10月31日，被物业强行威逼签了物业合同，不签不能收楼；李霞要追加2015年11月至2020年12月小区所有电梯、大堂等广告费，小区空地经营性收入，推广费、广告费、小区电池车充电经营费，原告把所有经营收入费用归还给业主的权利，原告多年把营业性用电用水由业主承担，损害业主权益，要求原告把费用归还给业主；2019年6月电梯人为损坏，不属业主承担，要求原告把费用和利息还给业主，退回费用和利息100000元，再加精神损失费100000元；被告在2020年2月至2020年12月被原告多次停水停电停卡，严重损害被告权利，追加损害费用和精神损失费用50000元，费用是用于小孩错过读书时间和影响接送时间，学费30000元和精神损失费20000元。庭审中，被告补充陈述称，我方不同意缴纳原告诉请的物业费，理由：原告经常不间断的停水、停电，停卡，原告乱收费，原告的管理不当。诉讼中，原告提供证据材料如下：1.原告的营业执照（复印件1份）、被告的身份证（复印件1份），证明原、被告的诉讼主体资格。2.广东省商品房买卖合同（原件1份）、佛山市南海区××××前期物业管理服务协议（原件1份）、房屋验收检查表（原件1份），证明被告拖欠原告2020年2月至2020年11月的物业管理费2043.16元、公共分摊费1530元、违约金费用513.16元，共计2332.06元。诉讼中，被告提供证据材料如下：3.照片（打印件7份），证明涉案是小区的照片。其中包括电梯的广告分摊费用公示及部分地下停车场的照片，还有一部分照片没有拍到提供给法庭。经质证，被告对证据1-2真实性无异议，对证明内容有异议；原告对证据3真实性无异议，对证明内容有异议；经审查，上述证据有原件予以核对，且原、被告双方对上述证据材料的真实性均无异议，本院确认上述证据形式上的真实性。原、被告所述的原告与被告之间存在的物业服务合同关系、被告涉案物业已缴纳服务费情况及欠缴情况、每月物业费是153元，与上述证据材料一一对应，故本院确认原、被告所述的上述事实。对于双方之间的争议焦点，原告是否已履行了物业服务义务及被告是否应当足额缴纳物业服务费的问题，本院将综合分析。另查明，2015年9月19日，被告与原告签订的《佛山市南海区××××前期物业管理服务协议》第五条“物业管理费用”中第四、六、七项约定，物业管理费实行按月计收，使用人应于每月10日前原告缴纳当月物业管理费及其他应交费用，逾期未缴的，按欠费总金额计收每日千分之二的违约金并不另行通知……收费标准为住宅物业每月每平方米2.3元……物业管理费不含公共水电分摊费，住宅、车位、公共水电费由业主按户平均分摊、电梯电费由业主不分楼层按户分摊（包括未售部分）……庭审中，本院向被告释明其答辩状中的广告费收益分配、精神损害赔偿等主张应由权利人另案主张。诉讼中，原告提供了公摊费欠费明细显示，原告在本案中主张的公共分摊电费为2020年2月至2020年11月期间，费用每月分别为29.4元、27.8元、23.1元、27.7元、27.9元、29.9元、30.2元、31.2元、31.5元、30.2元，共288.9元。被告补充陈述称，对公共分摊电费有异议，应当先扣减收益以后再进行分摊电费，对分摊电费的计算方式有异议。对2020年2月-11月没有支付物业费的事实是确认的，此前被告一直有给物业费。今年2月份的时候因为疫情问题迟延了几天缴费，原告就收取了违约金，没有和业主沟通过。本院认为，原、被告对原告主张的物业服务费期间，原、被告存在的物业服务合同关系的事实无异议，本院予以确认。现被告在本案中以原告未按约定履行物业服务义务且公共区域收益应当先扣减公共分摊电费为由拒绝支付2020年2月至2020年11月期间的物业服务费，对此，本院作以下分析认定。为了保障房屋及配备设备的公共区域、公共设施等相关场地的正常维修、养护、管理，业主或建设单位可通过法定程序选聘物业服务企业，但因物业服务具有公共性，物业服务企业提供的服务如不能达到原合同预期的，业主需通过业主大会对物业服务企业重新选聘；物业服务企业未能完成其物业服务义务，并给业主造成损害的，业主个人可向物业服务企业主张权利。本案中，原告为被告涉案房屋所在区域合法选聘的物业服务企业，原、被告此前就服务的收费标准有明确合同约定，而原告提供的证据足以证明其在上述期间已为该房屋所在区域提供了物业服务，被告拒付上述期间的涉案物业服务费理据不足，本院不予采纳。如被告认为原告存在损害业主权益，且对被告已造成损害的，亦可另案主张。被告对原告诉请的2020年2月至2020年11月期间的物业（共10个月）共1530元的总金额无异议，现本院认定被告应当支付上述期间的物业管理费，原告诉请被告支付物业管理费1530元，符合双方约定，本院予以支持。关于公摊电费的问题。因物业管理服务具有公共性，整体物业设施的维护保养、正常秩序维护必然产生电费，原告请求被告支付公共分摊电费，亦符合双方合同约定。根据原告提交的公摊费欠费明显显示的公共分摊电费情况，涉案房屋自2020年2月至2020年11月期间的公共分摊电费合计288.9元，该数额较为合理，故原告请求被告支付上述期间公共分摊电费，本院予以支持。关于逾期付款违约金的问题。虽双方约定逾期付款需要支付违约金；但原告请求自次月1日起计算按欠付金额日利率2‰支付违约金的主张过高，且未提供证据证明其除了资金占用期间的利息损失外还存在其他实际损失，本院考虑案件的实际情况，酌定被告应支付违约金50元，原告请求被告支付的违约金超出上述核定部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告李霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付尚欠的物业管理服务费1530元及公共分摊电费288.9元予原告佛山市汇源恒安物业管理有限公司；二、被告李霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金50元予原告佛山市汇源恒安物业管理有限公司；三、驳回原告佛山市汇源恒安物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告李霞如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告李霞负担。由被告负担的受理费，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 芸二〇二一年三月十二日书记员 蔡家正