江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0206民初3425号 原告（案外人）：金炳华，男，1974年3月2日生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：李林，江苏法仰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：万耿斌，男，1992年8月5日生，汉族，住常州市武进区。 被告（被执行人）：刘海涛，男，1980年12月19日生，汉族，住无锡市惠山区。 第三人：刘建清，男，1955年12月3日，汉族，住无锡市惠山区。 原告金炳华与被告万耿斌、刘海涛、第三人刘建清案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金炳华的委托诉讼代理人李林、被告万耿斌到庭参加了诉讼。被告刘海涛、第三人刘建清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告金炳华向本院提出诉讼请求：1.确认位于无锡市惠山区××室房屋归金炳华所有；2.终止对无锡市惠山区××室房产的拍卖、执行程序，并解除对该财产的查封。事实与理由：金炳华与刘建清于2010年3月15日签订达成安置房买卖协议，支付了所有购房款，对涉案房屋进行装修入住，并且向刘建清催告办理过户手续，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》一百二十七条的规定，其权利可以排除执行。另外，由于刘建清故意违约，与刘海涛恶意串通，将已经出售给金炳华，并由金炳华实际居住、所有的涉案房屋，登记在刘建清、刘海涛的名下，导致涉案房屋被查封。金炳华向本院提出执行异议，本院作出（2020）苏0206执异69号民事裁定书，裁定驳回其异议申请，故诉至本院，提起执行异议之诉。 被告万耿斌辩称：其和刘海涛之间是存在债权债务关系，其只是执行刘海涛的财产，与金炳华没有关系，涉案房屋登记在刘海涛和刘建清名下的，是刘海涛的房屋，属于被执行的财产范围内。 被告刘海涛未作答辩。 第三人刘建清未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2003年6月14日，钱桥镇拆迁安置办公室作为甲方与刘建清作为乙方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定：刘建清安置房统一安排在“华新苑”住宅小区公寓楼；安置房交付时间为2004年1月30日。2018年7月9日，案涉房屋初始登记权利人为刘海涛、刘建清。 2010年3月15日，刘建清作为甲方与金炳华作为乙方签订安置房买卖协议一份，约定：今有刘建清位于钱桥华新苑安置房一套55号102室，面积约76平方，有意卖给金炳华房价248000元连车库。本房交金炳华使用时，要办房产及土地证时刘建清必须无条件协助办理。过户费用由金炳华承担。交房时刘建清付清3月11日之前的水电费。3月15日交房时金炳华需一次性付清房款，刘建清需出具收款收条证明。刘建清作为甲方、金炳华作为乙方、吉德红作为见证人在其上签字。同日，刘建清出具《收条》一份，载明：今收到金炳华购房款248000元。庭审中，金炳华陈述，248000元购房款系现金支付，由其从农村商业银行柜台提取后一次性支付给刘建清。 诉讼中，金炳华提供涉案房屋管理费收据、物业费收据、燃气缴费凭证，用以证明，金炳华与刘建清于2010年3月15日共同至当地村委，缴纳了房屋管理费和物业费，金炳华对涉案房屋进行装修并入住，燃气户主变更为金炳华。 2019年9月23日，金炳华与刘建清进行通话并录音，金炳华陈述：“老刘，那个房子过户的话，你要签字的啊。”刘建清回复：“要签的啊，那你准备怎么计算啊，我给你过户，你要补偿我的啊，人家都是这样的。”金炳华陈述：“当时钱也是你们收的，我一下子现金全部给你的。”刘建清回复：“你要过户我也是通情达理的，你说一分钱不赔，房产证给你，那是不可能的。”金炳华陈述：“你看看房产证在不在家里，不要真的给他（刘海涛）拿去抵押了。”刘建清回复：“不可能的……名字是我的，没有他的名字……村委里办证，都是我的名字，我一个人的，他去拿证的时候只是签个字。” 另查明，2019年5月20日，本院对原告万耿斌与被告刘海涛民间借贷纠纷一案作出(2019)苏0206民初1653号民事判决书，判决：刘海涛于本判决生效后十日内归还万耿斌借款本金40000元及违约金(以40000元为基数，自2019年1月2日起至实际之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的二倍予以计算)。 根据万耿斌的申请，本院于2019年7月17日立案强制执行，案号为（2019）苏0206执1980号。2019年12月3日，本院查封了刘海涛名下的坐落于无锡市惠山区××号房屋。 上述事实，有房屋拆迁补偿安置协议书、协议、收条、管理费收据、物业费收据、燃气缴费凭证、通话记录、(2019)苏0206民初1653号民事判决书、（2020）苏0206执异69号执行裁定书及当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,只有符合该司法解释排除执行的四项条件,方足以排除强制执行。 本案中，案涉房产无锡市惠山区××号房屋系刘建清因房屋拆迁而安置所得，后登记在刘建清、刘海涛名下。从现有证据可以证明该房屋确于2010年3月15日由刘建清与金炳华签订了安置房转让协议。关于248000元购房款的交付，金炳华提交了刘建清签收的收条及双方之间的通话记录，可以证明金炳华已经支付了248000元的购房款。金炳华提供的管理费收据、物业费收据、燃气缴费凭证等证据互为印证，可以证明其在案涉房屋查封前已经合法占有该房屋。故金炳华向刘建清购买涉案房产符合上述司法解释规定的前三项条件,本院予以确认。本案关键在于金炳华购买涉案房产未能办理过户手续是否存在过错。本院认为,金炳华购买的涉案房屋系拆迁安置房,根据无锡市人民政府相关文件规定,对于不符合上市条件的安置房交易办理过户确有年限的限制,但上述地方政府的文件并非限制当事人之间依法订立安置房买卖合同的正常交易行为。购买涉案房产后,只要在满足年限要求并补交土地收益及相关规费等政策规定条件后,是可以办理过户手续的。本案中金炳华得知可以办理过户手续之后，积极与刘建清就过户事宜进行协商，并没有不履行合同义务或怠于行使权利的情况。因此,本院认定涉案房产未能办理不动产过户登记并非因金炳华自身原因所致。综上，金炳华购买涉案房产符合相关司法解释规定的排除执行条件,其请求排除执行及确认涉案房产所有权的诉讼请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行无锡市惠山区××号房屋。 二、确认无锡市惠山区××号房屋归金炳华所有。 案件受理费5020元，由刘海涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  徐景全 人民陪审员  高晓琪 人民陪审员  邓明生 二〇二一年三月十六日 法官 助理  孙庭玉 书 记 员  杜方华