上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初36282号原告(反诉被告)：龙淞(上海)文化传媒有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：闫海堂，执行董事。委托诉讼代理人：李翔，上海大邦律师事务所律师。被告(反诉原告)：颜开明，男，1985年6月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈愚昕，上海格联律师事务所律师。原告龙淞(上海)文化传媒有限公司(以下简称龙淞公司)与被告颜开明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，被告颜开明提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2020年11月5日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告，以下简称“原告”)龙淞公司的委托诉讼代理人李翔、被告(反诉原告，以下简称“被告”)颜开明的委托诉讼代理人陈愚昕到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限一个月。本案现已审理终结。原告龙淞公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.颜开明向龙淞公司支付租金322,362.97元；2.颜开明向龙淞公司支付物业费16,350.40元；3.颜开明承担违约责任，具体形式为没收履约保证金86,091元；4.颜开明支付龙淞公司律师费15,000元。事实和理由：原、被告于2018年11月13日签订《房屋租赁合同》，约定颜开明承租龙淞公司位于上海市静安区恒丰路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，租赁期限为自2018年11月13日至2029年1月19日止。2019年1月20日至2021年1月19日的月租金为28,697元，以后每两年递增6%。物业管理费为10元/平方米/月，每月物业管理费为1,599.1元。支付方式为银行汇款，支付时间为二个月一期，每次到期的前20日向支付下期租金。合同签订后，龙淞公司依约向颜开明交付了房屋，颜开明向龙淞公司支付了首期租金和履约保证金，并实际使用该房屋从事商业经营活动。2019年3月起颜开明开始无故拖欠应付租金及物业费，经龙淞公司反复催讨，颜开明于2019年12月份之后陆续支付了部分拖欠费用，至今仍有数月租金及物业费未支付，龙淞公司多次与其协商催讨未果。因此，为了维护合法权益，原告遂起诉至法院，请求判如所请。被告颜开明辩称，其已经支付了2019年12月20日开始的一个月的租金和物业费，支付时间为2020年6月19日-2020年6月22日分四笔支付；疫情期间无法正常营业，主张2020年1月20日至2020年3月19日的租金和物业费予以减免；对其他的租金和物业费金额没有异议；不同意支付免租期租金，如合同解除龙淞公司也有责任；不同意龙淞公司全部没收保证金，要求全部返还；不同意支付律师费，因为合同中没有约定。被告颜开明向本院提出反诉诉讼请求，请求判令：1.龙淞公司、颜开明的《房屋租赁合同》于2020年9月12日解除；2.龙淞公司向颜开明返还履约保证金86,091元；3.龙淞公司支付颜开明违约赔偿金90,888元。事实和理由：龙淞公司、颜开明于2018年11月13日签订《房屋租赁合同》，颜开明在2018年11月13日和18日共计向龙淞公司支付了148,284元，其中包括履约保证金86,091元。龙淞公司在签订合同时向其承诺会在2018年底前将大楼的公共区域装修完毕，但后来龙淞公司并未按照承诺完成装修，后得知系龙淞公司内部纠纷导致无人管理该楼的装修改造工作，这种情况一直持续到2019年初，在此期间，大楼公共区域未装修，各种装修材料、垃圾随意堆放，无人管理，对颜开明在内的租户们的经营产生严重负面影响，无法正常营业。当时龙淞公司的工作人员倪军军告知各租户暂时不要支付相应月份租金，故颜开明未支付，不是恶意拖延。龙淞公司自2019年2月份开始对公共区域进行装修，直到2019年4月底才完工，这3个月因龙淞公司施工的原因，大楼公共通道仍堆放大量施工材料，颜开明的营业状况和营业额收到了严重影响，因此龙淞公司已严重违约，应当对颜开明就该三个月的租金和物业管理费作出赔偿。此后，自2020年1月起因疫情影响，颜开明未能开业，但龙淞公司不同意减免房租，还要求颜开明支付2019年龙淞公司装修期间的租金和物业管理费，这导致颜开明入不敷出，其于2020年9月12日腾空搬离了涉案房屋。颜开明在搬离前后仍尝试与龙淞公司友好沟通并补交了部分租金，但龙淞公司不愿平等协商，故颜开明向法院提出反诉，请求判如所请。原告龙淞公司针对反诉辩称，不同意颜开明的全部反诉诉请，其认为双方的《房屋租赁合同》应于2020年9月21日解除；履约保证金86,091元应当予以没收；不同意支付违约赔偿金，颜开明长期拖欠租金和物业费，系违约方，并单方提出解约，应由其承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋的产权人为上海瑞隆房地产有限公司(以下简称瑞隆公司)。龙淞公司向瑞隆公司承租涉案房屋，并经瑞隆公司同意转租。2018年8月31日，龙淞公司与案外人杭州红孵文化有限公司(以下简称红孵公司)签订《联营合同》，建立联营公司共同投资上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目(涉及涉案房屋)，联营公司法人代表为倪军军，经营范围为房屋租赁、物业管理。2018年9月14日，龙淞公司出具独家委托授权书，委托红孵公司进行上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的招商与运营管理，由红孵公司法定代表人倪军军代收付相关费用。2018年11月13日，龙淞公司(出租方，甲方)与颜开明(出租方，乙方)签署《房屋租赁合同》，约定龙淞公司出租给颜开明涉案房屋，该房屋出租不动产证登记建筑面积合计为159.91平方米，房屋用途为办公，经营业态不可以为重餐饮、公寓；房屋租赁期自2019年1月20日起至2029年1月19日止，2018年11月13日至2019年1月19日为免租装修期，但仍应承担水费、电费、电话网络费、物业管理费及其他与使用该房屋有关的费用；如乙方提前终止本合同或因违约致甲方提出终止合同的，乙方应向甲方支付此装修期之租金，租金标准按第一年日租金计算。租金以先付后用原则，于每次到期前15日支付下期租金，支付方式为二个月一期；每日每平方米建筑面积起始租金为5.9元/平方米/天，月租金为28,697元，前两年不变，其后每二年递增6％；物业费10元/平方米/月(物业管理费随租金一起支付给甲方)，三个月物业费共计4,797元；首期租金(2019年1月20日起至2019年3月19日止)为57,394元，在合同签订后5日内交清租金；乙方于每次到期的前二十日向甲方支付下期租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方须按日租金的0.05%向甲方支付滞纳金；甲、乙双方于签订本租赁合同时，乙方向甲方支付定金(3个月租金)86,091元，此定金于本合同签订后，即转为履约保证金；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、装修等费用由乙方承担；租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施于交房时处于正常可使用和安全的状态；合同终止后，乙方应在本合同的租期届满后的当日下午返还该房屋给甲方，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，乙方逾期返还该房屋的，则每逾期一天应向甲方支付相当于本合同约定当时递增后(即归还房屋日期当期)的日租金的三倍(即18元/平方米/日)的房屋使用费；乙方逾期不支付租金累计超过二十个工作日的，甲方可书面通知乙方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的叁倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收乙方所支付的履约保证金作为违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方损失；合同还对双方其他租赁事宜进行了约定。合同订立后，颜开明向龙淞公司支付了房屋租赁保证金86,091元及三个月的租金、物业管理费。2018年12月24日，龙淞公司发表《郑重声明》称：“……1.静安区长安路苏河融景商办楼项目由龙淞公司进行统一招商和运营管理；2.倪军军并非我公司股东，其对广大商户发布的任何信息、做出的任何承诺均为其个人行为，与本公司无关；3.我公司从未授权委托红孵公司或者任何第三方对项目进行招商与运营管理。截至今日，任何以我公司名义出具的《独家委托授权书》均为虚假……”。后，龙淞公司与红孵公司、倪军军就上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的招商与运营管理发生纠纷，龙淞公司向上海市黄浦区人民法院起诉倪军军，后双方和解撤诉。红孵公司向上海市普陀区人民法院起诉龙淞公司，后该案按红孵公司撤诉处理。另查，在上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目招商过程中，倪军军向租客提供了公共区域装修的设计图，且在龙淞公司与案外人叶某某的房屋租赁合同补充条款中约定，公共区域约11月中旬完工，龙淞公司在合同落款处盖章，倪军军亦签名。2018年12月25日，上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的租客张贴《长安路物业工区装修告知书》称：“……介于租客签约和入驻时以美学空间概念组下长安路物业，现工区设计违背美学空间…严重影响了用户体验和利益；租户特此要求二房东一定要以美学空间概念装修工区，而且在一定时间完成……在甲方内部问题没有解决之前，(判决书还没下来，没有达成共同协议之前)工区装修没有按照约定的长安外美学空间设计稿完成之前，租户不会交一分租金，请尽快完成工区施工……”龙淞公司实际于2019年3月至2019年4月期间，按照招商时红孵公司与倪军军提供的设计图，对上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的公共区域(包括进门厅、楼梯、走道)进行装修。装修期间公共区域因堆放施工材料导致通行不便。再查，在龙淞公司与红孵公司、倪军军就上海市静安区长安路苏河融景商办公楼项目的招商与运营管理发生纠纷后，倪军军告知租客停止支付租金。2019年2月，倪军军告知租客后续事宜与龙淞公司员工邢雷玲对接。2019年4月22日，龙淞公司向颜开明发送一份《律师函》，写明颜开明根据《房屋租赁合同》的约定应于2019年3月20日支付第二期租金和物业管理费以及免租期的物业管理费，要求颜开明收到《律师函》后的3日内支付上述钱款，否则应承担相应的法律后果。2019年12月25日，龙淞公司通过微信向颜开明发送了落款日期为2019年12月23日的一份《解除函》，写明因颜开明至今仍未支付首期租金和物业管理费外的其他租金等费用，颜开明的行为已构成根本违约，因此，颜开明自收到《解除函》之日起，双方的《房屋租赁合同》解除，并要求颜开明结清相关欠费、返还房屋、注销涉案房屋处的证照，龙淞公司将没收履约保证金。2020年7月31日，龙淞公司向颜开明发送《催款通知函》，要求颜开明在收到《催款通知函》5日内支付欠付的费用。2020年9月15日，颜开明向龙淞公司发送了一份《房屋租赁合同解除函》，写明因龙淞公司未如期完成装修且不同意减免疫情期间的租金，龙淞公司的行为系严重违约，颜开明已于2020年9月15日搬离涉案房屋，现特发函要求双方的《房屋租赁合同》于2020年9月15日解除。关于《房屋租赁合同》的解除日期和房屋交接事宜。颜开明称其在搬离涉案房屋当天即将钥匙放在了大楼前台，但是担心龙淞公司不去取钥匙，因此其在2020年10月16日又将钥匙邮寄给了龙淞公司并提供了相关的快递凭证，因为其与龙淞公司无法协商，所以才没有办理房屋交接手续、自行搬离。龙淞公司称，其于2020年9月21日收到这份《房屋租赁合同解除函》，颜开明未与龙淞公司协商即自行搬离，因此不同意双方的《房屋租赁合同》于2020年9月15日解除，其认为该合同应于2020年9月21日解除；龙淞公司在2020年9月21日收到解除函后至涉案房屋发现该房屋已被上锁不经营了，并未收到钥匙。关于租金、物业管理费的支付情况。龙淞公司、颜开明对于颜开明所支付的钱款的金额和时间并无异议，龙淞公司称颜开明所支付的钱款是截止至2019年12月19日的租金和物业管理费，此后的租金和物业管理费均未支付；对于颜开明在第一期应付款项中欠付的1,000余元物业管理费，龙淞公司在本案中不主张。颜开明认为2019年4月20日至2019年5月19日的租金其无需支付也确实没有支付，但其认为根据其支付钱款时的备注可看出其已经支付了租金和物业管理费至2020年1月19日。根据颜开明的支付备注，其于2018年11月13日、11月18日支付了首期租金、物业管理费及押金，于2019年12月23日支付了2019年7月份的租金及物业管理费，于2020年1月2日支付了2019年8月至10月的租金及物业管理费，于2020年6月19日-22日支付了2019年12月的租金及物业管理费，于2020年7月27日至28日支付了2019年1月、5月和6月的租金及物业管理费。龙淞公司认为颜开明于2019年12月23日、2020年1月2日、2020年6月19日-22日、2020年7月27日至28日支付的系自2019年3月20日至2019年12月19日的租金。庭审过程中，龙淞公司称其对公共区域的装修确实造成合同履行的瑕疵，但减免的租金应在1-2个月的范围内，结合颜开明的经营状况，其同意减免颜开明2个月的租金；对于疫情期间的租金，龙淞公司亦是疫情的受害者，龙淞公司的房东没有减免租金，龙淞公司亦不同意减免颜开明的租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《房屋租赁合同》系颜开明、龙淞公司的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。龙淞公司认为颜开明自2019年3月开始即无故拖欠应付租金及物业费，经龙淞公司反复催讨，颜开明于2019年12月份之后陆续支付了部分拖欠费用，至今仍有数月租金及物业费未支付，2020年9月份亦系颜开明未经协商自行搬离涉案房屋并要求解除合同，因此颜开明已构成根本违约。颜开明认为龙淞公司未按承诺完成公共区域装修的行为对其营业状况造成了严重影响，龙淞公司已构成严重违约，且龙淞公司不同意减免疫情期间的租金造成其无法继续经营，其系出于无奈才搬离涉案房屋并要求解除合同。本院认为，合同履行过程中，龙淞公司与红孵公司、倪军军的矛盾，颜开明根据倪军军要求停止支付租金，有一定的合理性，且龙淞公司的装修行为确实对颜开明造成了一定程度的影响，导致双方就租金支付的事宜发生争议，但即便如此，也不能构成颜开明至2019年底才开始另行支付首期租金外的其他租金费用的理由，故本院认为颜开明拖欠支付租金的行为构成根本违约。尽管龙淞公司曾于2019年12月25日通知颜开明解除合同，但在此后又收取了颜开明支付的租金且同意颜开明继续使用涉案房屋，应视为对颜开明违约行为的谅解，此次通知并不必然发生解除合同的法律后果。而颜开明于2020年9月15日发函通知龙淞公司解除合同并搬离涉案房屋属于无正当理由提前解约，又构成了根本违约。鉴于龙淞公司确认其于2020年9月21日收到前述函件并得知颜开明已搬离涉案房屋，且认为双方合同应于该日解除，故本院确认合同于2020年9月21日因颜开明违约而导致提前终止。合同终止后，颜开明应与龙淞公司结清欠付的租金、物业管理费。颜开明搬离涉案房屋时没有与龙淞公司办理房屋交接手续，双方对于钥匙的交付时间也未能达成一致，但龙淞公司现主张截止至2019年9月19日的租金及物业管理费，并无不当。龙淞公司作为出租人，应当保证涉案房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。本院注意到，招商时龙淞公司合作方承诺公共区域装修于2018年11月完成，而实际2019年4月才完成公共区域装修，并且装修期间因施工材料堆放等问题，确有造成通行困难，对于颜开明使用涉案房屋造成了一定程度的影响，故龙淞公司存在履行瑕疵，现龙淞公司亦当庭表示同意减免颜开明2个月的租金，因此，2019年3月20日至2019年5月19日的租金颜开明无需支付。关于疫情期间的租金减免问题。因新冠疫情影响，2020年1月24日开始，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，直至2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。一级响应期间有近60日。本院综合考虑到合同履行情况、疫情造成无法经营的期间、市场恢复经营需要的合理时间以及原、被告的实际损失等因素，酌定颜开明无需支付2020年2月20日至2020年3月19日的租金。关于欠付的租金和物业管理费，本院认为颜开明每期钱款的支付虽然均有备注，但并非按照合同约定或者双方协商一致的时间支付，因此，龙淞公司认为颜开明于2019年12月至2020年7月支付的系自2019年3月20日至2019年12月19日的租金的说法更为合理。再结合2019年3月20日至2019年5月19日以及2020年2月20日至2020年3月19日的租金颜开明无需支付，故，颜开明还需向龙淞公司支付欠付的2020年3月20日至2020年9月19日的租金、物业管理费共计(28,697元+1,599.10元)×6=181,776.60元。由于颜开明违约，致合同提前终止，龙淞公司要求按照合同约定的租金标准颜开明支付免租装修期即2018年11月13日至2019年1月19日的租金并要求将已收取的履约保证金86,091元作为违约金予以没收，并无不当，本院予以准许；颜开明作为违约方，其所主张的要求龙淞公司返还履约保证金86,091元及支付违约赔偿金90,888元，无事实和法律依据，本院不予支持。此外，关于龙淞公司支付的律师费15,000元，因该诉请既无合同约定，也无法律依据，本院难以支持。综上，龙淞公司、颜开明就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年9月21日终止，合同终止后，颜开明需向龙淞公司支付免租装修期即2018年11月13日至2019年1月19日的租金63,605.35元{5.9元/平方米/天×159.91平方米×(18天+19天)+28,697元}以及欠付的2020年3月20日至2020年9月19日的租金、物业管理费共计181,776.60元，履约保证金86,091元作为违约金由龙淞公司没收。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十六条规定，判决如下：一、被告颜开明应支付原告龙淞(上海)文化传媒有限公司租金及物业管理费245,381.95元；二、原告龙淞(上海)文化传媒有限公司无需返还被告颜开明履约保证金86,091元；三、原告龙淞(上海)文化传媒有限公司的其他诉讼请求，不予支持；四、反诉原告颜开明的全部诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,897元，减半收取计3,948.50元，由原告龙淞(上海)文化传媒有限公司负担968.50元、被告颜开明负担2,980元；反诉案件受理费1,919.80元，由反诉原告颜开明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 巫建强二〇二一年三月一日法官助理 王 菁书 记 员 王心颖附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。