广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9391、9392号上诉人（9391号案原审被告、9392号案原审原告）：郑道南，户籍住址：委托诉讼代理人：吕凤山，广东德纳（宝安）律师事务所律师。被上诉人（9391号案原审原告、9392号案原审被告）：吴福先,户籍住址：委托代理人：郭艳影，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托代理人：陈俊锋，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人郑道南因与被上诉人吴福先房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初12931、15759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郑道南上诉请求：1、撤销本案一审判决第二、三、四、五项，将本案发回重审或者查清事实后改判；2、一、二审诉讼费用均由吴福先承担。事实和理由：一、1、一审判决称“庭审中，双方当事人均确认双方在签订合同时曾口头约定吴福先将案涉房屋用于经营医疗诊所”，郑道南从来没有再任何场合确认过“案涉房屋的用途为用于经营医疗诊所”，一审庭审中也没有确认过上述事实，相反，郑道南反复重申，本案是合同纠纷，不能离开合同而谈责任问题,在“租赁合同”中从来没有约定过房屋用途为“用于经营医疗诊所”,相反，在“租赁合同”的第9条：如乙方因开办宾馆酒店等需要，第10条：乙方如果经营餐饮行业必须做到，表明郑道南与吴福先在“租赁合同”没有约定过房屋具体用途。2、“虽然郑道南不构成根本违约，但由于提供可供注册登记的地址属于出租人的附随义务，故郑道南对合同的解除明显存在过错。因此，郑道南要求吴福先依合同约定支付租金显然有失公平，本院不予支持”。一审法院对上述事实的认定明显错误，原因如下：（1）一审判决已经认定了造成合同目的不能实现的根本原因是承租人（吴福先），而非出租人（郑道南）“如上所述，造成租赁合同目的不能实现的根本原因在于案涉租赁物业的地址已经注册有另一家医疗机构，而提供可供注册的地址显然属承租人（吴福先）的附随义务，而非出租人（郑道南）”，可知，一审判决认定同样一个事实是自相矛盾的，但是，认定郑道南与吴福先在“租赁合同”中未约定租赁用途的事实认定是正确的；（2）一审判决书如下事实认定部分是正确的“但由于双方在合同中并未约定租赁用途，更未约定郑道南需提供未被注册的地址，且一般房屋租赁中并非所有的承租人均有此客观需要，而作为非专业人员（郑道南）对同一地址只允许注册一家医疗机构的规定不了解亦属常见现象”，可见，郑道南对租赁房屋用途的问题上，无任何过错，不应该承担任何责任。二、关于“租赁合同”的解除问题。吴福先的根本违约（拒绝支付房租）行为，郑道南有权解除合同，但是，在一审庭审中，经一审法院调解，郑道南鉴于吴福先拒绝支付房租的客观情况，虽然郑道南有信心打赢诉讼，可是，考虑诉讼周期比较长，才被迫同意解除合同，但对一审庭审之前的房租等诉求并没有放弃，仍然明确要求吴福先支付拖欠的房屋租金和水电费等。三、“根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于当事人协商一致，可以解除合同的规定”，可见，“租赁合同”的解除，是双方当事人在一审庭审中均不想扩大损失的结果，但是，对争议的部分，即，吴福先支付拖欠的房屋租金和水电费等问题，仍然需要法院判决解决。而一审法院竟然据此认定“双方当事人均有过错”，并且，认定双方各承担一半的责任，这样的责任划分显然是不公平的。理由如下：1、郑道南与吴福先的争议起于“租赁合同”，判断责任归属，亦应该依据“租赁合同”，“租赁合同”中未约定租赁房屋的用途；2、既然“租赁合同”中未约定租赁房屋的用途，郑道南作为出租方就没有“房屋用于经营医疗诊所”的所谓附随义务；3、吴福先引用郑道南向案外第三人发出的律师函来证明郑道南有责任提供“未被注册过的房屋”显然是利用郑道南的善意，来攻击郑道南，实际的情况是，虽然“租赁合同”未约定房屋用途，但是,经吴福先请求，郑道南只是帮助吴福先做协调工作，从未认可所谓的附随义务，并且，后来争议房屋已经能注册医疗机构，吴福先亦为开业经营，可见，为开业经营医疗机构是吴福先自己的原因，跟郑道南无关；4、一审法院认定“租赁合同”合法，那么支付租金就是吴福先的主要义务，吴福先无理由拒绝支付房租长达数月，已经根本违约，依照“租赁合同”的规定，郑道南有权利没收押金；并有权利追缴吴福先欠缴的房租。吴福先辩称，一、一审事实认定基本清楚。吴福先对一审查明的事实基本无异议，但对其中郑道南知晓并与吴福先有口头约定将涉案房屋租赁用于经营医疗诊所这一关键事实补充说明如下：2018年7月，郑道南与港城门诊部解除租赁合同后，于2018年7月12日，再与吴福先签订了《租赁合同》，虽未书面约定涉案房屋租赁用途为用于经营医疗诊所，但双方签订合同时有口头约定，且根据一审时吴福先提交的证据证明，郑道南明确知晓吴福先承租该房屋系用于开办医疗诊所。具体为郑道南委托法广律师事务所向案外人深圳港城门诊部有限公司（以下简称“港城门诊部”)等发函催告门诊部注销医疗机构执业许可证，或者尽快进行医疗机构的股权转让;郑道南向吴福先发催租告知书的同时，收件人也指向吴福先拟在涉案房屋地址注册成立的丽人门诊。二、本案争议焦点在于涉案《租赁合同》无法履行的违约责任承担问题。从整个事情经过来看，该房屋无法用于注册新的医疗诊所的原因在于上一个承租人港城门诊部在解除租赁合同后，未及时将医疗机构执业许可证进行变更登记或注销，导致吴福先与郑道南无法履行新的租赁合同。即，港城门诊部怠于履行合同解除后的附随义务导致了本案的纠纷。根据郑道南曾拟提交的起诉状可以看出，郑道南清楚的知晓该事实，并拟起诉港城门诊部履行合同解除后的附随义务，以促成本案的租赁合同得以顺利履行。但在港城门诊部未进行执业许可证变更或注销的情形下，郑道南却又转而仅起诉吴福先，要求吴福先继续履行合同并要求其单方承担所有违约责任，这显然是不公平的。因此，在排除港城门诊部后仅就本案双方当事人而言，本案租赁合同无法履行的主要责任在于出租人郑道南，因其为出租人，先后两次将房屋出租都用于经营医疗诊所，理应知晓并应当依约提供给承租人可以用于注册经营医疗诊所的租赁场所。一审判决由双方平摊损失，对郑道南而言已经是减少了损失。三、诉讼费负担方式选择。关于一审中已经预交的诉讼费，吴福先选择第三种诉讼费用负担方式，即申请向法院退回诉讼费，由败诉方向法院支付。郑道南诉讼请求：1、判令吴福先继续履行合同，缴纳从2018年9月1日至2019年3月31日（暂计至2019年3月31日）欠缴的房租费共计28万元，缴纳欠缴的水电费20773元（截止到2019年4月1日），合计：300773元；2、判令吴福先承担本案的诉讼费。吴福先诉讼请求：1、依法判令解除双方于2018年7月12日签订的《租赁合同》；2、依法判令郑道南返还吴福先告租赁押金80000元；3、依法判令郑道南返还吴福先水电费押金10000元；4、依法判令郑道南返还吴福先2018年9月份租金40000元：5、依法判令郑道南返还吴福先支付港城门诊部有限公司转让费15000元：6、依法判令郑道南赔偿吴福先经济损失（装修损失、人员工资等）200000元；7、依法判令郑道南支付吴福先违约金100000元；8、本案的诉讼费用由郑道南承担。一审法院认定事实：2018年7月12日，郑道南与吴福先签订房屋租赁合同，约定由郑道南将位于深圳市宝安区房屋二、三、四层楼租给吴福先使用，租期为伍年，即由2018年7月12日起至2023年7月11日止；从合同日起，首年每月租金为肆万元整，第三年每月租金46000元；合同签订之日，乙方（吴福先）须交房租及水电费押金共计玖万元整；从2018年9月起计租；乙方应于每月十日前向甲方（郑道南）缴纳当月押金及水电费，如乙方未准时交付水电费，甲方有权向乙方收取滞纳金（收拖欠的金额按日息2%计算）。如超过当月尚未交清租金及水电费，甲方有权停水停电或单方终止合同，并没收押金及装修设备；在合同期间，双方不得违约，如乙方中途违约，甲方有权收回该商铺并没收乙方所交押金及装修设备，如甲方中途违约，应赔偿乙方的押金金额的四倍。合同签订后，吴福先向郑道南支付租赁押金8万元、水电费押金1万元及一个月租金4万元。郑道南亦于2018年7月12日将涉案房屋交付给吴福先装修（拟用于经营深圳丽人妇科门诊），从2018年9月1日开始计算租金。同月，吴福先向当地卫生行政部门申请医疗机构执业许可证时，行政机关以该场地已经存在一家医疗机构登记信息为由，对吴福先的申请不予行政许可。此后，在郑道南的协调下，吴福先与案涉房屋此前的承租人黄某辉就案涉场地登记信息问题进行协商处理。2018年11月20日，郑道南委托广东法广律师事务所向前承租人黄某辉及其经营的深圳港城门诊部有限公司发出律师函，以其退租后未及时将工商营业执照以及医疗执业许可证办理注销或变更到其他场所，造成深圳丽人妇科门诊无法正常经营也造成原告无法收取租金为由，催告黄某辉及其经营的深圳港城门诊部有限公司在收取函件三个工作日内立即将工商营业执照以及医疗执业许可证办理注销或变更至其他场所，否则将提起诉讼要求赔偿租金损失。此外，该律师函还记载：“经三方协商，深圳丽人妇科门诊同意150000元收购医疗执业许可证以及工商执照，贵司口头同意上述方案。当深圳丽人妇科门诊将上述款项委托原告转交以及办理相关手续时，贵司又以种种理由拒绝配合办理相关手续”。2018年11月24日，郑道南向吴福先发出《告知书》，以吴福先承租案涉房屋开办深圳丽人妇科门诊拖欠租金水电为由通知吴福先付清所欠2018年9月至11月的租金136873元。2019年2月19日，郑道南向吴福先发出《追租告知书》，催收2018年9月至2019年2月的租金。2019年3月20日，吴福先委托泰和泰（深圳）律师事务所向郑道南发出《律师函》，以郑道南明知案涉租赁房屋已经用于其他医疗机构登记的情况下，仍将该场地租赁给吴福先用于医疗经营，致使吴福先的合同目的无法实现，构成根本违约为由，要求郑道南与其委托人协商解决，否则将采取法律手段解决。此后，双方协商至2019年4月19日仍未达成合意，遂诉至法院。另查明：１、2018年9月起，吴福先未向郑道南支付租金及水电费。２、吴福先在庭审中向本院提交支付宝转账记录，用以证实其于2018年11月20日通过支付宝向案外人沈某伟转账支付15万元，并称该款项系其收购深圳港城门诊部执业许可证的收购款，又称沈某伟系郑道南指定的代收款人。经质证，郑道南否认其指定代收款人的事实，称与其无关。３、庭审中，双方当事人均确认双方在签订合同时曾口头约定吴福先将案涉房屋用于经营医疗诊所，但在租赁合同中未作书面约定。再查明，涉案房屋（房产证号为粤房证字第××号）的登记权利人为松岗镇物业发展公司，后由案外人深圳恒安投资有限公司取得产权，产权人深圳恒安投资有限公司授权给郑道南经营管理。一审法院认为，郑道南与吴福先签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，郑道南及吴福先均应全面履行合同义务。关于案涉租赁合同的解除问题。2019年7月9日庭审时，经本院协调，双方当事人均同意解除合同并由郑道南收回涉案房屋，且此后郑道南亦已实际收回案涉房屋。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于当事人协商一致，可以解除合同的规定，本院支持吴福先关于解《房屋租赁合同》的诉求，郑道南关于继续履行合同的诉求本院不予支持。至于合同解除后的处理问题。吴福先认为由于郑道南交付的房屋已被案外人港城门诊部登记，导致吴福先无法获得医疗机构许可，致使吴福先开设门诊部的目的无法实现，郑道南的行为已经构成根本违约，郑道南对此不予认可，认为合同未约定租赁合同的用途，故其不存在违约。如上所述，造成租赁合同目的不能实现的根本原因在于案涉租赁物业的地址已注册有另一家医疗机构，而提供可供注册的地址显然属承租人的附随义务，而非出租人，但由于双方在合同中并未约定租赁用途，更未约定郑道南需提供未被注册的地址，且一般房屋租赁中并非所有的承租人均有此客观需要，而作为非专业人员对同一地址只允许注册一家医疗机构的规定不了解亦属常见现象，因此，本案中，显然不能据此认定郑道南不能履行上述附随义务的行为构成根本违约。故吴福先的主张，本院不予采纳。虽然郑道南不构成根本违约，但由于提供可供注册登记的地址属于出租人的附随义务，故郑道南对合同的解除明显存在过错。因此，郑道南要求吴福先依合同约定支付租金显然有失公平，本院不予支持。吴福先作为承租人，在承租案涉物业前，对其适租性应有充分的了解，且其作为医疗机构的经营者，对审批手续在注册地址上的要求应具有更为审慎审查的注意义务，加之从庭审查明可见，吴福先此前已有经营医疗机构的经验，因此，在对案涉租赁房屋的适租性未作调查了解的情况下就轻率签订租赁合同，造成合同目的不能实现，其显然对此亦存在过错。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。如上所述，案涉租赁物业已被判令解除，且双方当事人均存在损失。对于该损失，应根据双方当事人的过错分担。根据双方当事人的过错程度，结合本案实际情况，本院酌定双方各承担一半。关于郑道南的损失认定。案涉租赁房屋从2018年9月1日起至双方2019年7月9日协商解除合同并交还物业期间，存在租金损失，计401067元（40000元/月×10个月+8天÷30天×40000元）。依上述责任分担比例，吴福先应承担租金损失200533.5元。扣除已交一个月租金4万元，吴福先仍应向郑道南赔偿租金损失160533.5元。关于吴福先的装修损失问题。一审庭审中，双方均确认案涉装修价值15万元，本院在此予以认定。据上述责任分担比例，郑道南应承担装修损失7.5万元。至于水电费的问题。一审庭审中，郑道南提供的由郑道南自己缴纳的水电费收据可知，2018年9月～2019年4月水电费合计20773元。虽然该费用系由郑道南向供电部门交付，但由于案涉租赁物已交付吴福先使用，故该费用应认定为吴福先承担的费用。该项费用的损失同样应按上述责任划分比例承担，计12463.8元。由于该费用已由郑道南垫付，故吴福先应向郑道南返还12463.8元。关于押金的问题。根据双方签订的《租赁合同》第四条“……押金作为履约保证，在任何时候不作为支付或抵扣租金使用，合同期满后，乙方在交清房屋租金、水电费后，甲方须无息退回押金。可知，押金具有履约保证金的性质。由于吴福先继续承租房屋已无法实现其租赁目的，庭审过程中，双方已协商一致解除合同。由于合同已经解除，押金不再承担履约保证的功能，根据一般的交易习惯，双方协商一致解除合同，出租人应当将押金退还给承租人。基于本院上述对本案租赁关系的处理，郑道南应当将押金无息退还给吴福先。关于转让费150000元的问题。吴福先称，郑道南、吴福先及港城门诊部达成口头协议，由吴福先将150000元（门诊部的股权转让费）先支付给郑道南，在股权转让完毕后由郑道南支付给港城门诊部。但是由于港城门诊部反悔，导致股权转让不成功，所以这150000元还在郑道南处。这笔款项当时是直接转给郑道南指定的收款人沈某伟。庭审中，郑道南对此表示并不知情。本院认为，从吴福先提交的律师函来看，郑道南对丽人门诊部以150000元收购医疗执业许可证及工商执照一事系知晓的，但从双方提交的证据来看，只有一张由吴福先转账给沈某伟150000元的支付宝转账凭证，无法证明沈某伟系郑道南指定的收款人，且该转让费系郑道南与案外人之间的转让合同法律关系，与本案租赁纠纷不属同一法律关系，故本院在此不予处理。一审法院判决：一、确认郑道南和吴福先签订的租赁合同解除；二、吴福先于本判决生效之日起十日内向郑道南支付租金损失160533.5元、水电费12463.8元，合计172997.3元；三、郑道南于本判决生效之日起十日内向吴福先赔偿装修损失75000元；四、郑道南于本判决生效之日起十日内向吴福先退还押金90000元；以上判项中，双方当事人均具有金钱上的互为给付义务，两者相冲抵后，吴福先仍需支付郑道南租金损失差额7997.3元。五、驳回郑道南的其他诉讼请求；六、驳回吴福先的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（2019）粤0306民初12931号案件受理费2906元，郑道南承担1026元，吴福先承担1880元。（2019）粤0306民初15759号案件受理费4800元，郑道南承担1800元，吴福先承担3000元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一审判决认定郑道南与吴福先之间签订的《租赁合同》真实合法有效正确，本院予以维持。关于合同解除，郑道南主张其被迫同意解除无事实依据，本院不予采信。一审认定系双方协商一致同意解除合同正确。本案主要争议焦点：合同解除后租赁双方责任如何承担。根据一审庭审笔录，郑道南并未否认双方在签订合同时曾口头约定吴福先承租房产用于经营医疗诊所，郑道南仅是辨称双方未将房屋用途写入书面合同。由于书面合同中亦未明确约定租赁房屋用途，本院认为仍应以双方口头约定为准。依照《合同法》第二百一十六条，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。据此，郑道南应履行其作为出租方的基本义务，确保涉案房产可供注册开办医疗机构。一审已考虑到吴福先在签订合同时对房屋适租性调查存在疏忽，据此酌定对合同解除后的租金、水电费及装修物等损失由双方各自分担50%，该处理结果符合公平与诚实信用原则。关于上述损失是否因涉案房产的前承租人黄某辉退租后未及时将工商营业执照以及医疗执业许可证办理注销或变更到其他场所而导致，与本案租赁合同关系非同一法律关系，双方当事人对其各自损失可另循法律途径主张权利。综上所述，郑道南的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6370元，由上诉人郑道南负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年三月二十五日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。