广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终25245号上诉人（原审原告）：张华，男。委托诉讼代理人：詹阿娜，北京金诚同达（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司。负责人：张小丽。被上诉人（原审被告）：黄正滔，男。被上诉人（原审被告）：深圳市金荣联房地产经纪有限公司。法定代表人：彭依翀。上诉人张华因与被上诉人黄正滔、深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司（以下简称金荣联爱联分公司）、深圳市金荣联房地产经纪有限公司（以下简称金荣联公司）居间合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初288号民事判决，上诉于本院。本院受理后，组成合议庭审理，已审理终结。张华上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审，或改判支持上诉人诉讼请求；2、被上诉人承担本案的一审、二审诉讼费用。主要事实和理由：一、一审法院对被上诉人是否履行了如实报告义务的基本事实，未予查明。1、上诉人在2019年3月提交的起诉状补充内容中已悉数列举被上诉人在涉案交易中存在的过错，具体内容如下：第一，金荣联爱联分公司、黄正滔声称黄某从一开始就是真正的买家，但是黄某并未出现在涉案交易的任何环节，金荣联爱联分公司、黄正滔从未审查过黄某的身份、购房意愿、购房资格，也从未获得黄某的授权，却擅自出主意让身为黄某老板的何某替黄某签署购房合同和《买家主体变更确认书》。事实上，黄某从一开始就不具备购房资格，也根本不具备购房能力。如果不是金荣联爱联分公司、黄正滔失职，原告根本就不会签署涉案合同，也不会遭受后来的所有损失。第二，金荣联爱联分公司、黄正滔既声称黄某是真正的买家，虽然黄某在外地，但是并不影响其向张华转账支付定金，但金荣联爱联分公司、黄正滔却又让何某替黄某支付了所有的购房定金，并误导张华在定金收条上写明支付人为何某而非黄某。原本325新政具有三个月的缓冲期，黄某如果真系真实买家的话，可以凭借定金凭证在2016年6月24日前完成交易（6月份时，黄某已经连续缴纳社保一年以上）。但因为金荣联爱联分公司、黄正滔的误导，导致黄某没有享受缓冲期待遇的资格，并迸而导致原告遭受极大的损失。第三，金荣联爱联分公司、黄正滔在整个交易过程中，始终通过微信和电话告知原告何某是真正的买家，直到何某无法履行合同，政策缓冲期超过后，被告才透漏何某可能借别人的指标买房。但在（2016）粤0307民初13590号案件中，金荣联爱联分公司、黄正滔竟又称黄某从一开始就是真正的买家。金荣联爱联分公司、黄正滔前后说法完全矛盾，且金荣联爱联分公司、黄正滔的出具的《情况说明》成了原告在与何某、黄某房屋买卖合同纠纷中败诉的最关键证据。无论如何，金荣联爱联分公司、黄正滔均存在误导原告、欺诈原告或者法院的过错，且给原告造成巨额损失。第四，涉案交易的失败并非政策原因所致，而是由于金荣联爱联分公司、黄正滔的极不专业所造成的。《买家主体变更确认书》是买卖双方对国家房地产调控政策已有预期的情况下，为了防止突然出台的新调控政策导致合同无法履行，而事先作出的风险防控措施。此种情况下，限购政策并不会对涉案二手房买卖合同的履行构成根本障碍。首先，按照该确认书的表述，只有当“原买方条件不具备购买该物业”时，黄某才代替何某成为新买家。显然涉案交易中，何某完全符合政策缓冲期的适用条件，可以完成交易。其次，该确认书同时表述，新买家黄某不履行合同义务时，何某要对其在合同项下的全部义务承担保证责任。因此，即使黄某是真正的买家，当黄某不履行合同义务的时候，何某并不能脱责，应当承担保证责任。而恰好，何某符合政策缓冲期的适用条件，有条件将涉案交易完成。金荣联爱联分公司、黄正滔极不专业，对《买方主体变更确认书》的解读完全错误，在买方不知道如何将交易进行下去的时候，金荣联爱联分公司、黄正滔没有给出任何正确的建议，最终导致交易失败，给原告造成巨额损失。第五，金荣联爱联分公司、黄正滔在涉案交易过程中，一直拒绝透漏何某的联系方式，对于黄某其人和联系方式更是只字未提，还一直称何某一直在筹集首付款，很快就可以做资金监管。金荣联爱联分公司、黄正滔的这些行为，使原告在涉案交易停滞时，一方面无法真正了解困难之所在，无法咨询专业人士的解决建议；另一方面也无法与何某或者黄某及时磋商，最终导致交易失败，双方对簿公堂。第六，金荣联爱联分公司、黄正滔在原告与何某、黄某的房屋买卖合同纠纷中，本应出庭向法院说明事实经过，以便法院查明事实，但金荣联爱联分公司、黄正滔始终未曾出庭，导致该案中的很多事实均未能查清，这也是原告败诉并遭受更多损失的原因。总之，金荣联爱联分公司、黄正滔的不专业、失职与不诚信是涉案交易失败的最重要的原因，也是给原告造成巨额损失的罪魁祸首，应当对原告承担损害赔偿责任。2、上述被上诉人未履行如实报告义务的基本事实，可以说是非常清楚，一目了然，但一审判决对此关键事实视而不见，而以“在案涉二手房买卖合同签订时（即2016年3月7日），黄某具备个人在深购房资格。黄某因2016年3月25日新出台的限购政策而丧失购房资格。”为前提，认定上诉人的举证不足以证明居间方金荣联公司在二手房买卖合同签订前后存在未尽注意及报告义务的情形，或故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或提供虚假情况。二、一审法院对被上诉人出具的《情况说明》是否系串通何某摆脱违约责任的伪证的基本事实，未予查明。1、黄某从未出现在涉案交易中，直至现在，原告也从未见过黄某其人，且被告二在居间服务期间，从未与原告提及黄某其人其名乃至与黄某相关的半个字，直到起诉前，被告二还称要约原告与何某当面协商。但金荣联爱联分公司、黄正滔竟枉顾事实和居间方的法律义务，串通何某出具伪证，颠倒黑白，将一个在涉案二手房买卖合同签订时既不具备购房资格，也不具备支付能力的何某公司的低收入基层员工伪装成涉案交易的真实买家，实在令人气愤。（2016）粤0307民初13590号案件（涉诉事宜与本案一致）审理过程中，法官要求何某与黄某出具证据证明黄某具有支付涉案交易首期款的能力，但直至两审均结束，何某与黄某也没有出具任何证据。原告一再要求被告一和被告二出庭质证，但直至二审结束，金荣联爱联分公司、黄正滔均从未出庭。一审法院据此认定黄某并非涉案交易的真实买家或者新买家，并判决原告胜诉。2、涉案交易的失败并非政策原因所致，而是由于金荣联爱联分公司、黄正滔的极不专业所造成的。《买家主体变更确认书》是买卖双方对国家房地产调控政策已有预期的情况下，为了防止突然出台的新调控政策导致合同无法履行，而事先作出的风险防控措施。此种情况下，限购政策并不会对涉案二手房买卖合同的履行构成根本障碍。金荣联爱联分公司、黄正滔极不专业，对《买方主体变更确认书》的解读完全错误，在买方不知道如何将交易进行下去的时候，金荣联爱联分公司、黄正滔没有给出任何正确的建议，最终导致交易失败，给原告造成巨额损失。3、一审法院对被上诉人出具的《情况说明》是否系串通何某摆脱违约责任的伪证的基本事实，未予查明。三、被上诉人在涉案交易中隐瞒真相，对上诉人进行误导，提交虚假情况，依据《深圳市房地产市场监管办法》，应当受到处罚。根据《中华人民共和国合同法》第42条、425条的规定，无权取得居间报酬，并应当承担损害赔偿责任。首先《深圳市房地产监管办法》第34条规定，房地产经纪机构及其从业人员在经济活动中应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。该办法第四十一条规定，房地产经纪机构不得有下列行为，第三项对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价。第五项虚构事实或者隐瞒真相对委托人或者其他相关当事人进行误导和欺诈。房地产经纪管理办法第二十五条规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为，第三项以隐瞒欺诈、胁迫贿赂等不正当手段招揽业务诱骗消费者交易或者强制交易。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同的过程中，有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。其中第二项规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的。合同法第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。本案中三被上诉人在整个交易过程中，始终通过微信和电话告知原告买家何某一直在积极筹备首付款。三个月的政策缓冲期超过以后，被告才透漏何某有可能借别人的指标买房。正是由于三被告的有意隐瞒和误导进度情况以及与交易有关的事项，才导致原告即上诉人在涉案交易停滞时无法真正了解困难之所在，无法咨询专业人士的解决建议，而最终导致的交易的失败，给原告造成巨额损失。在（2016）粤0307民初13590号案件中，三被上诉人又称黄某从一开始就是真正的买家。且三被告出具的情况说明成了原告与何某、黄某房屋买卖合同纠纷中败诉的最关键的证据。假设被告声称黄某是真实的买家，这一情况是属实，三被告不仅擅自出主意让何某替黄某签署购房合同和买家主体变更确认书，还让何某替黄某支付了所有的购房定金，并且误导原告在定金收条上写明了支付人为黄何某而非黄某。三被上诉人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况极大损害了原告的利益。因此，三被上诉人应当就其前述行为承担民事责任。张华向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还交楼押金人民币10000元；2、判令被告向原告支付损害赔偿金人民币850000元;3、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月1日，张华与何某、黄某、深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司因房屋买卖合同纠纷诉至本院。本院于2018年3月1日作出（2016）粤0307民初13590号民事判决书，判决：“一、确定原告张华与被告何某签订的《二手房买卖合同》于2017年7月27日解除；二、被告何某于本判决生效之日起十日内向原告张华支付违约金73万元；三、驳回原告张华的其他诉讼请求；四、驳回被告何某、黄某的全部反诉请求。”该判决查明如下事实：2016年3月7日，原告与被告何某签订《二手房买卖合同》，约定被告何某以400万元的价格购买原告名下的涉案房产，定金7万元。上述合同第4条第（2）款约定，买方须将首期款于2016年7月15日之前（含当日）支付至指定监管银行的监管账号或其他第三方的监管账号中。合同第6条第（3）款约定，该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起当日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员。合同第10、11条约定，如任何一方未按照合同约定的期限履行义务，对方有权要求以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履行义务超过五日，对方可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收已支付的定金（双倍返还已支付的定金）。合同第15条备注条款约定，卖方承诺于2016年4月15日前将涉案房产交付给买方，如不能按时交楼由卖方承担责任；买方首期款以银行审批贷款为准；买方有权指定由第三方来办理过户房产及更改产权人。同日，原告又与被告何某签订《买方主体变更确认书》，约定如原买方条件不具备购买该物业，双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名更改为黄某，身份证号码××××××××，由黄某继续履行《二手房买卖合同》和《佣金支付承诺书》项下原买方未履行的义务，原买方对黄某承担保证责任。其后，被告何某先后于2016年3月7日、3月8日支付了定金1万元、6万元。2016年3月20日，原告张华与案外人韦某解除租赁合同。2016年3月22日，原告张华办理了委托公证手续，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、曾某、吴某、朱某、薛某办理出售涉案房产的相关手续。2016年4月5日，原告将涉案房产的钥匙交予第三人金荣联房产。2016年3月25日，深圳市人民政府出台《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的意见》，规定非本市户籍居民家庭购买本市住房须提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。2016年7月21日，被告何某委托广东深大地律师事务所向原告发出《律师函》，陈述因深圳市政府出台新政策导致被告何某及其指定的买方不具备购房资格，告知原告有权将涉案房产另售他人，同时要求原告退还定金。同年7月23日，原告收到上述律师函，随后于2016年7月27日短信告知被告何某，因被告何某在律师函中表示不再继续履行涉案合同，故其正式通知解除合同。2018年5月24日，何某、黄某因不服（2016）粤0307民初13590号民事判决上诉至深圳市中级人民法院。深圳市中级人民法院于2018年8月22日作出（2018）粤03民终9915号民事判决书。该判决确认了一审法院查明的上述事实，并认为“张华虽辩称签订《买方主体变更确认书》时新买方的姓名以及身份信息为空白，但在张华与何某未另行约定买方变更主体时应当告知卖方的情况下，张华自愿签署空白《买方主体变更确认书》的行为应视为其同意何某可自行与新买方协商并随时变更买方主体。同时，作为居间方的金荣联公司亦确认交易双方在签订《二手房买卖合同》当日协商一致将买方主体变更为黄某，故本院依法确认涉案《二手房买卖合同》的买方自2016年3月7日变更为黄某，何某支付的7万元定金转为黄某支付，《二手房买卖合同》中原买方何某未履行的义务亦应由黄某继续履行”。深圳市中级人民法院判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初13590号民事判决；二、确认涉案《二手房买卖合同》已解除；三、张华应于本判决生效之日起十日内向黄某返还定金7万元；四、驳回张华的全部诉讼请求；五、驳回何某、黄某的其他反诉请求。深圳市中级人民法院认为，该案纠纷因黄某失去购房资格而发生，张华对此并无过错，故该案一、二审诉讼费用均应由黄某承担。上述（2018）粤03民终9915号民事判决于2018年9月5日生效。原告张华已于2018年9月13日依据二审判决结果，扣除（2016）粤0307民初13590号案件本诉受理费11800元后向黄某账户转账58200元（70000元-11800元=58200元）。上述何某向张华支付的购房定金合计70000元，张华于2016年3月8日将其中20000元作为定金托管（办完公证当天退给卖方），10000元作为交楼保证金交给金荣联公司爱联分公司。金荣联公司爱联分公司向张华出具收款收据。张华与金荣联公司爱联分公司均确认，爱联分公司尚未向张华退还10000元交楼押金。另查，黄正滔为金荣联公司员工，系案涉房屋买卖的经办人。再查，何某、黄某的委托代理人在上述（2018）粤03民终9915号案件调查阶段确认，《买方主体变更确认书》没有黄某的签名，房子当时是黄某要购买的，黄某当时不在深圳，所以中介就建议何某签名，并当场签署《买方主体变更确认书》确认真实的买家为黄某。该院在本案审理过程中，致函深圳市不动产登记中心，调查黄某截至案涉合同签订之日即2016年3月7日是否取得深圳市购房资格。深圳市不动产登记中心复函称，黄某个人符合2016年3月7日执行的限购政策要求。又查，原告称其为履行案涉合同提前解除案涉房屋的租赁合同，支付承租人违约金、公证费、合肥与深圳之间多次往返的机票费用、后续诉讼的律师费、证据保全费等，还遭受错失交易机会导致一年多后房屋售价较涉案交易时低出262000元的巨额损失等，损失合计超过850000元。一审法院认为：本案系居间合同纠纷。金荣联公司未促成张华与何某、黄某的房屋买卖，其存有张华交来的交楼押金10000元，并无正当合法理由。因此，对于原告主张金荣联公司爱联分公司向其返还交楼押金10000元，有事实及法律依据，该院予以支持。爱联分公司系金荣联公司的分公司，其民事责任由金荣联公司承担。被告黄正滔系金荣联公司员工，原告主张黄正滔承担共同责任，无法律依据，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案的争议焦点为，金荣联公司是否履行了如实报告的义务。张华主张，金荣联公司从未告知黄某的名字，且未披露黄某在涉案二手房买卖合同签订时不具备购房资格。（2018）粤03民终9915号民事判决已经认定，涉案《二手房买卖合同》的买方自2016年3月7日变更为黄某。该院查明，在案涉二手房买卖合同签订时（即2016年3月7日），黄某具备个人在深购房资格。黄某因2016年3月25日新出台的限购政策而丧失购房资格。原告的举证不足以证明居间方金荣联公司在二手房买卖合同签订前后存在未尽注意及报告义务的情形，或故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，或提供虚假情况。张华要求金荣联公司承担损害赔偿责任，事实依据不充分，故该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司、深圳市金荣联房地产经纪有限公司于判决生效之日起三日内向原告张华返还交楼押金10000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12400元，由深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司、深圳市金荣联房地产经纪有限公司负担144元，由张华负担12256元。本院确认一审查明的事实。本院认为，本案为居间合同纠纷，二审主要争议焦点是被上诉人是否应当赔偿上诉人的损失。上诉人的损失是《二手房买卖合同》未能履行所导致。本院（2018）粤03民终9915号终审民事判决（以下简称9915号判决）已认定《买方主体变更确认书》系当事人真实意思表示，合法有效；又确认《二手房买卖合同》的买方自2016年3月7日变更为黄某，再认定买卖合同未能履行是由于购房政策发生变化，属不可归责于合同当事人的事由。故根据9915号判决，买卖合同未能履行的原因是购房政策的变化所导致。上诉人主张《二手房买卖合同》的买方并非2016年3月7日变更为黄某，而是购房政策变化后深圳市金荣联房地产经纪有限公司爱联分公司再作的变更，并主张其在9915号案中出具的《情况说明》可能是串通何某作的伪证，该主张与9915号判决的认定不相符，上诉人又无充分的证据足以推翻9915号判决的认定，故本院不采信该主张；而黄正滔非居间合同当事人，故上诉人损失赔偿请求，一审不予支持，并无不当。综上，上诉人的上诉缺乏证据和法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定的基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元，由上诉人张华负担（上诉人已预交）。本判决为终审判决。审判长  黎康养审判员  李东慧审判员  陈俊松二〇二一年三月九日书记员  陈 嘉附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。