河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终167号上诉人（原审被告）：南阳裕冠房地产开发有限公司，住所地河南省南阳市八一路20号。法定代表人：郭飒，任该公司董事长。委托诉讼代理人：杨军，男，该公司经理。委托诉讼代理人：宋大星，河南豫宛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南四建集团股份有限公司，住所地河南省开封市宋门关大街36号。法定代表人：黄思亚，任该公司董事长。委托诉讼代理人：李抗，男，该公司员工。委托诉讼代理人：田琼，河南大为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南阳市卧龙市场发展服务中心，住所地河南省南阳市卧龙西路168号美家时尚快捷五楼。法定代表人：曾照东，任该服务中心主任。委托诉讼代理人：马明宇，任该中心副主任。委托诉讼代理人：秦泰，河南达圣律师事务所律师。原审被告：武合伟，男，1962年12月21日出生，汉族，户籍地河南省南阳市卧龙区，现住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王书伟，南阳市卧龙区汉盛法律服务所法律服务工作者。原审被告：王跃红，女，1963年10月6日出生，汉族，户籍地河南省南阳市卧龙区，现住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：王书伟，南阳市卧龙区汉盛法律服务所法律服务工作者。上诉人南阳裕冠房地产开发有限公司（以下简称南阳裕冠公司）、河南四建集团股份有限公司（以下简称河南四建公司）因与被上诉人南阳市卧龙市场发展服务中心（以下简称卧龙市场发展中心）、原审被告武合伟、王跃红确认合同无效纠纷及物权保护纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1303民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南阳裕冠公司上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回卧龙市场发展中心的诉讼请求。事实和理由：一、本案不是确认合同无效纠纷案件,而是物权纠纷案件。二、卧龙市场发展中心系重复起诉,理应驳回其诉讼请求。卧龙市场发展中心之前曾将武合伟、南阳裕冠公司、河南四建公司诉为被告,请求判决确认涉案房屋所有权归卧龙市场发展中心所有。该案经本院审理,作出的(2019)豫13民终6303号民事判决明确“驳回卧龙市场发展中心请求确认涉案房产归其所有的诉讼请求”。卧龙市场发展中心明知驳回其诉讼请求后不可以再次起诉,也明知物权所有权包含着占有、使用、收益权，为了实现非法目的,故意将武合伟的妻子王跃红增加为被告,企图规避法律，重复起诉。三、一审认定事实和适用法律错误。1.武合伟、王跃红、河南四建公司与卧龙市场发展中心没有任何合同关系。2004年3月16日,南阳裕冠公司与原南阳市专业市场发展服务中心所签《协议》本身是乘人之危,是为了应付上级检查。在《协议》签订之后,双方当事人并未实际履行关于占有、使用等物权部分的条款。登记在武合伟名下的房屋与卧龙市场发展中心主张的房屋位置、面积均不一致,说明《协议》本身是承租使用关系,并不是所谓的“拆迁置换”。2.文化宫街53号院是河南四建公司的产权,在拆旧建新中,所有的证照包括土地证、规划证、施工证等手续全部在河南四建公司名下。南阳裕冠公司仅享有使用权,并没有处分权,南阳裕冠公司擅自处分房屋的条款侵害了河南四建公司的利益,应当无效。即使协议后来被认为有效,卧龙市场发展中心仅对协议相对人南阳裕冠公司享有合同之债权,不应当享有物权。3.卧龙市场发展中心主张的拆迁安置本身是违章的简易摊位,并没有取得不动产的合法所有权,依照相关规定，因建设需要拆除时不予补偿。因此,本案争议不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。四、一审判决违背公平原则。本案争议所涉及的2004年3月16日《协议》拆除的部分露天简易摊位的价值在2004年不足1万元,而南阳裕冠公司已经支付了5万元的补偿。卧龙市场发展中心却索要翻新之后的合法产权,违背民事法律公平性的基本原则。五、一审判决侵害善意受让人的合法权益。武合伟是基于与河南四建公司签订的房屋买卖合同并办理了房产证,而卧龙市场发展中心提起撤销涉案房产证的行政诉讼案件正在审理过程中,卧龙市场发展中心没有证据能够证明其取得涉案房屋的所有权,也没有证据证明武合伟丧失了房屋的所有权。一审法院判决将案涉房屋占有、使用权返还给卧龙市场发展中心缺乏事实根据和法律依据。河南四建公司同意南阳裕冠公司的上诉意见。河南四建公司上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审或判决驳回卧龙市场发展中心的一审全部诉讼请求;本案一、二审诉讼费由卧龙市场发展中心承担。事实和理由：1.河南四建公司与武合伟的房屋买卖行为是有效的,武合伟支付了合理对价,河南四建公司并为其办理了房产证,应依法予以保护武合伟的财产权利。2.南阳裕冠公司承建的项目是河南四建公司的集资房项目,不是房地产开发项目,建设主体是河南四建公司，只有河南四建公司才具有房屋处置的权利以及对外签订合同的权利。因此,南阳裕冠公司无权与卧龙市场发展中心签订《拆迁补偿安置协议》,该协议违反法律规定,系无效合同。南阳裕冠公司同意河南四建公司的上诉意见。武合伟、王跃红同意南阳裕冠公司、河南四建公司的上诉意见。卧龙市场发展中心辩称，一、南阳裕冠公司所称卧龙市场发展中心重复诉讼的上诉理由不成立。(2019)豫13民终6303号案件中并未否定卧龙市场发展中心对涉案房屋享有的所有权,仅因直接判令涉案房产归卧龙市场发展中心所有不符合法定程序,未对该项诉讼请求予以支持。本次诉讼卧龙市场发展中心依据双方签订的协议和生效判决所确认的事实,请求武合伟返还卧龙区文化宫街××号1幢1单元212室的房屋占有、使用权,是主张拆迁补偿安置协议的合同权利,而前诉诉讼请求的是确认所有权,两个诉讼请求完全不同,故不属重复诉讼。二、河南四建公司、卧龙市场发展中心称武合伟、王跃红对涉案房屋享有占有、使用权的上诉理由已被生效判决、裁定所否定,其理由不成立。武合伟、王跃红作为河南四建公司、南阳裕冠公司与崔克先同一买卖合同中的买受人之一，在崔克先的买卖合同被生效判决、裁定确认无效后，武合伟、王跃红与南阳裕冠公司、河南四建公司之间的房屋买卖合同同样应为无效，占有、使用涉案房产的行为实属侵害卧龙市场发展中心合法权益的侵权行为。三、一审法院依据生效判决、裁定所确认的事实及相关法律规定,判令武合伟、王跃红、南阳裕冠公司将涉案房屋占有、使用权返还卧龙市场发展中心,适用法律正确,判决并无不当。综上所述,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决适当。请求依法驳回上诉,维持原判。卧龙市场发展中心向一审法院起诉请求：1.确认南阳市工商局在河南四建股份有限公司第二分公司（以下简称四建二分公司）、南阳裕冠公司与武合伟之间的房屋买卖合同关系无效。2.判令武合伟将文化宫街53号1幢1单元212室的房屋占有、使用、收益权返还交付给卧龙市场发展中心。3.诉讼费用由南阳裕冠公司、河南四建公司、武合伟、王跃红承担。一审法院认定事实：1985年,南阳市政府下发宛市政[1985]2号文件即关于转发《南阳市城市管理办公会议纪要》的通知，决定设立南阳市梅溪路市场（北至新华路交叉口，南至中州路交叉口）等12条固定开放的马路市场；对于该固定开放的马路市场路段的资金来源可采取集资与贷款相结合的办法来筹措，工商局自筹2万元，财政局、税务局各借给工商局2万元，人行、建行、农行各贷给工商局低息贷款5万元；市场的一切设施所有权归市工商局所有。依据该文件，南阳市工商局在四建二分公司院墙外皮（西边界）以西，归属国家所使用的土地上兴建了梅溪路门面房17间，文化宫街门面房39间的固定开放市场。1996年，南阳市编委研究成立南阳市、卧龙、宛城、市直（专业）市场发展服务中心,性质为事业单位,人员从南阳市工商局现有人员中调剂。2002年2月3日，四建二分公司作为甲方，南阳裕冠公司作为乙方，签订了《联合建房协议》，约定：联合建设南阳市文化宫街四建二分公司家属院，甲方提供建设用地，乙方负责投资建设，投资风险由乙方承担，在新建商住楼中，所有住宅房屋归甲方使用并按全额集资房安置原住户，建设的一楼和二楼商业用房乙方有优先使用权。2003年12月，四建二分公司经南阳市政府土地、规划部门审批后，需将原有的梅溪路53号院旧房拆除，按规划进行建设。在旧房拆迁过程中，2004年3月16日，南阳裕冠公司作为乙方，南阳市专业市场发展服务中心作为甲方，双方签订《协议》，该协议约定如下：“第一条、拆迁补偿条款。因乙方施工需拆除甲方梅溪路门面房17间、文化宫街门面房39间。为此，乙方愿作如下补偿:1.施工期间付给甲方补偿费5万元整。2.四号楼三层西头单元房壹套（85㎡左右）由乙方交给甲方使用。3.文化宫街门面房两间（约76㎡）由乙方交给甲方。4.梅溪路门面房壹间（约30㎡）、二楼商业房三间（约90㎡），由乙方交给甲方使用。5.以上房屋均由乙方办理相关房产手续，作为对甲方的永远补偿。6.施工期间乙方在梅溪路××文化宫街交叉口处的三间售房部（约60㎡）在盖好后，乙方使用三个月之后交给甲方使用。第二条：拆迁安置条款。1.拆迁由乙方负责，卷闸门、角铁、钢管归甲方所有。2.拆迁施工期间，甲方协助乙方做好拆迁商户的政策解释工作，商户上访告状由乙方负责。3.项目建成后，在同等条件下，对于拆迁的商户，应由乙方优先安置，具体安置名单由甲方提供。4.如果乙方在中心市场区域再开发房地产，必须和甲方联合。第三条：项目建成后所有商业用房的市场交易费由甲方收取。”该合同签订后，南阳裕冠公司按协议约定向南阳市专业市场发展服务中心支付了50000元补偿费。2004年，南阳市专业市场发展服务中心以17家商户为被告诉至一审法院要求商户立即交付梅溪路南段东1号至17号简易房屋，胜诉后一审法院已执行完毕。开发的房屋建成后，2008年11月19日，南阳市专业市场发展服务中心作为甲方，南阳市大裕物业管理有限公司（以下简称南阳大裕物业公司）作为乙方，签订了两份《房屋代管合同》，分别约定2009年4月1日起南阳市专业市场发展服务中心将位于梅溪路二层12-14号商铺和梅溪路一层9号商铺委托南阳大裕物业公司长期代管包括选择承租人、收取租赁费、签订合同等一切权利；代收管理费第一年按年度支付，乙方收取管理费后，应在2009年5月底前付给甲方第一年管理费，以后年度管理费待乙方收取后即支付当年管理费。合同签订后，南阳大裕物业公司向南阳市市场发展服务中心支付管理费至2010年，其后未再支付。经查询国家企业信用信息公示系统，南阳大裕物业公司系南阳裕冠公司的股东之一。2010年3月，中共南阳市委办公室下发宛办[2010]14号文件即中共南阳市委办公室南阳市人民政府办公室关于印发《市市场发展服务中心人员资产移交区级管理实施方案》的通知，决定撤销市市场发展服务中心，成立南阳市卧龙、宛城、高新市场发展服务中心，成立的卧龙、宛城、高新市场发展服务中心，分别隶属所在区政府领导，均为正科级事业单位。经费形式为差额预算管理，人员资产等一并移交。按照属地管理原则，卧龙市场发展中心接收卧龙和专业分中心的资产。本案争议的房屋位于卧龙区文化宫街××号，该房屋所在土地的使用权归属四建二分公司，土地证号为宛市土国用（2004）第04423号，使用面积为12528.01㎡，使用权类型为划拨。2003年－2005年，四建二分公司分别取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2008年10月13日，四建二分公司取得了宛市房权证字第302408、30××09号房产证，附记均标注为集资房。2006年4月24日，武合伟、崔克先共同作为乙方，南阳裕冠公司作为甲方，签订了《房屋买卖合同》，约定乙方购买位于梅溪路与文化宫街交叉口东南角××号商铺，建筑面积为83.24平方米，每平方米3720元，合计309652元，装饰、装修设施费合计83240元，付款办法为一次性付清房款及装饰装修费，预计交付时间为2006年12月31日左右竣工交付使用，乙方所购房屋面积，不是最终核定数目，交付使用时，以房管局核准的建筑面积为准。该《房屋买卖合同》中有南阳裕冠公司的公章及郭振铎的签名，武合伟在乙方处签名，后武合伟就15号商铺交房款200374.5元。2010年10月25日，四建二分公司以职工集资建房的名义，将位于卧龙区文化宫街××号1幢1单元212室的房屋（分户审批表显示每平方米1500元，总价款59865元）分户给武合伟，并以武合伟系四建二分公司职工的名义在南阳市房管局为武合伟、王跃红办理了第1101002338-1、1101002338-2房屋所有权证（房产证登记日期为2011年2月22日）。四建二分公司成立于2000年8月23日，隶属于河南四建公司。2016年6月29日，河南四建公司下发河南四建司字[2016]81号文件，决定撤销四建二分公司等四个单位，其隶属关系并入河南四建公司南阳建设工程分公司。四建二分公司于2017年4月16日出具《证明》一份，内容为“位于南阳市梅溪路与文化宫交叉口东南角的土地使用权归属四建二分公司。2002年同南阳裕冠公司签订联合开发协议。双方约定，四建二分公司提供土地，收取双方约定的固定利润（即实为地价收入）。建设工程全部手续由南阳裕冠公司代为办理。因此，该建设项目对外所发生的债务均由南阳裕冠公司承担。”2017年10月31日，河南四建公司出具证明一份，内容为“四建二分公司系河南四建公司的下属分公司，该分公司于2016年5月27日与总公司下属其他公司合并成立新公司。四建二分公司对外已经不再从事经营活动，其公司印章不再使用。现以该分公司名义从事经营活动总公司不予认可，对外的签章行为属个人行为，与总公司无关。”另查，另案中，卧龙市场发展中心申请一审法院司法技术科委托河南宏基房地产评估测绘有限公司对南阳市卧龙区文化宫街××号1幢1单元214室2011年及2018年的评估价值进行鉴定，该鉴定结论为，2011年该房价值每平方米9717元，总价为387805元；2018年该房价值每平方米13052元，总价为520905元。卧龙区文化宫街××号1幢1单元213室与文化宫街53号1幢1单元214室相邻，面积均系39.91平方米。卧龙区文化宫街××号1幢1单元212室与文化宫街53号1幢1单元214室相邻，面积均系39.91平方米。再查明，（一）2014年2月21日，卧龙市场发展中心以南阳大裕物业公司为被告诉至一审法院，请求解除前述两份《房屋代管合同》，同时请求南阳大裕物业公司将包括案涉房产在内的代管房产交还，并支付2011年起拖欠的管理费至卧龙市场发展中心收回房屋为止。在该案于2014年5月5日的开庭庭审中，南阳大裕物业公司提交争议房产中关于109室、212室、213室、214室的产权证，卧龙市场发展中心质证称起诉前不知道房产证的事。后卧龙市场发展中心以南阳大裕物业公司提出的相关事实需另案查明为由申请撤诉，一审法院于2014年5月26日作出（2014）宛龙民商二初字第47号民事裁定，准许卧龙市场发展中心撤回起诉。（二）2015年5月7日，卧龙市场发展中心将南阳裕冠公司、四建二分公司、杨宏东、武合伟等人诉至一审法院，请求确认南阳裕冠公司置换给自己的文化宫街53号2幢1单元101号，1幢1单元109、212、213、214号共计五间房屋产权归其所有，并确认南阳裕冠公司、四建二分公司与各第三人（即崔克先、武合伟、郭文娟、郭建设、张磊）分别签订的房屋买卖合同无效，诉讼中又撤回了对郭建设、崔克先、郭文娟、朱兰恒的起诉。一审法院于2016年7月2日作出（2015）宛龙梅民初字第192号民事判决，判决驳回卧龙市场发展中心的诉讼请求。卧龙市场发展中心不服，提起上诉，本院于2016年12月15日作出（2016）豫13民终3606号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。一审法院于2018年12月12日作出（2017）豫1303民初992号民事裁定，裁定驳回卧龙市场发展中心的起诉，卧龙市场发展中心未上诉，该民事裁定已生效。（三）2017年6月8日，卧龙市场发展中心就与案涉房产相邻的崔克先的213室（依据武合伟、崔克先与南阳裕冠公司签订的同一份房屋买卖合同，崔克先购买了213室、武合伟购买了212室）以物权确认纠纷起诉南阳裕冠公司、河南四建二分公司、崔克先，一审法院于2018年9月5日作出（2017）豫1303民初4514号民事判决，判决确认崔克先的213室所有权归卧龙市场发展中心所有，四建二分公司与崔克先之间的集资房买卖合同无效。南阳裕冠公司不服该判决结果，提起上诉，本院于2019年1月23日作出（2018）豫13民终6488号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。一审法院依卧龙市场发展中心申请，将四建二分公司变更为河南四建公司。2019年8月23日，一审法院作出（2019）豫1303民初1220号民事判决，确认崔克先的213室所有权归卧龙市场发展中心所有，确认四建二分公司与崔克先之间的集资房买卖合同无效。南阳裕冠公司、河南四建公司均不服该判决结果，提起上诉，本院于2019年10月30日作出（2019）豫13民终6303号民事判决，认为，南阳裕冠公司、河南四建公司关于南阳裕冠公司与河南四建公司之间不存在合作开发房地产，南阳裕冠公司仅是为河南四建公司的建设工程进行施工、南阳裕冠公司对崔克先的213室不享有处分权的主张，与事实不符，不予支持;南阳裕冠公司在与河南四建公司联合建房过程中，需拆除南阳市专业市场发展服务中心管理的梅溪路门面房17间、文化宫街门面房39间，经过与南阳市市场发展服务中心协商后，双方于2004年3月16日签订协议约定将包括崔克先的213室在内的多间商铺补偿给南阳市专业市场发展服务中心，该协议系双方自愿签订，且自协议签订至今，南阳裕冠公司并未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该协议，依法该协议对双方产生约束力，南阳裕冠公司应当按照协议约定履行义务，南阳裕冠公司、河南四建公司关于2004年3月16日南阳裕冠公司与南阳市专业市场发展服务中心签订的将崔克先的213室补偿给南阳市专业市场发展服务中心的拆迁补偿协议无效的主张，缺乏法律依据，不予支持;《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案争议房屋（即崔克先的213室）是卧龙市场发展中心与南阳裕冠公司在拆迁房屋过程中签订补偿协议对被拆迁人卧龙市场发展中心予以补偿安置的房屋，被拆迁人卧龙市场发展中心享有优先权，即使后买受人崔克先已经取得房屋并办理登记手续，卧龙市场发展中心仍享有主张后买卖合同无效的权利，南阳裕冠公司、河南四建公司与崔克先签订房屋买卖合同将涉案房屋出售给崔克先的行为，侵犯了卧龙市场发展中心享有的拆迁安置补偿优先权，南阳裕冠公司作为房屋出卖人，在明知案涉商铺已安置补偿给被拆迁人卧龙市场发展中心的情况下，又与崔克先签订《房屋买卖合同》，并在签订合同后，假冒崔克先是河南四建公司内部职工集资的名义将在国有划拨土地上建设的不符合市场正常交易条件的房屋为崔克先办理了产权登记，其行为明显存在恶意，损害了国家利益，应当确认无效，故对于南阳裕冠公司、河南四建公司、崔克先关于南阳裕冠公司、河南四建公司与崔克先签订的房屋买卖合同为有效合同的主张不予支持;《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在卧龙市场发展中心与南阳裕冠公司签订的拆迁补偿安置协议有效的情况下，卧龙市场发展中心所享有的是债权请求权，享有依据协议请求拆迁人南阳裕冠公司向其交付房屋并协助涉案房屋（即崔克先的213室）过户的合同权利，并不直接享有物权，在卧龙市场发展中心对补偿安置房屋享有优先取得权的情况下，依据上述法律规定，涉案不动产（即崔克先的213室）物权仍然需在产权登记机关完成转移至卧龙市场发展中心名下的过户登记手续后才归属于该服务中心所有，一审在产权登记机关未办理过户登记的情况下，直接判令卧龙市场发展中心享有涉案房屋（即崔克先的213室）所有权的处理，与上述法律规定不符，处理不当，二审予以纠正。综上所述，南阳裕冠公司、河南四建公司的上诉请求部分成立。故判决：一、撤销（2019）豫1303民初1220号民事判决；二、南阳裕冠公司、河南四建公司与崔克先签订的房屋买卖合同及买卖行为无效；三、驳回卧龙市场发展中心请求确认涉案房产归其所有的诉讼请求。后原卧龙市场发展中心就撤销崔克先的213室的房产证提起行政诉讼，案件正在审理中。河南四建公司不服生效的（2019）豫13民终6303号民事判决，向河南省高级人民法院提出申诉，河南省高级人民法院于2020年4月2日作出（2020）豫民申453号民事裁定，认为：一、关于《拆迁补偿安置协议》的合同效力问题。河南四建公司与南阳裕冠公司签订联合建房协议，约定由河南四建公司提供土地，由南阳裕冠公司投资建设，三层以上为住宅归河南四建公司，一、二层商业用房南阳裕冠公司有优先使用权。南阳裕冠公司与卧龙市场发展中心签订的《拆迁补偿安置协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效。原审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，认定卧龙市场发展中心对涉案房屋（即崔克先的213室）享有优先权，有事实和法律依据，并无不当。二、关于河南四建公司与崔克先之间的买卖行为的认定问题。根据河南四建公司与南阳裕冠公司签订联合建房协议，河南四建公司对涉案房屋（即崔克先的213室）无处分权，其与崔克先之间的买卖行为侵害了卧龙市场发展中心的合法权益，且未提供证据证明双方存在真实合法的房屋买卖关系，原审认定河南四建公司与崔克先之间的买卖行为无效，于法有据。综上，河南四建公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定，裁定驳回河南四建公司的再审申请。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、四建二分公司、南阳裕冠公司与武合伟、王跃红之间的房屋买卖合同关系是否无效；二、卧龙市场发展中心的起诉是否超过诉讼时效；三、卧龙市场发展中心要求将卧龙区文化宫街××号1幢1单元212室房屋的占有、使用、受益权返还是否能够得到支持。一、关于四建二分公司、南阳裕冠公司与武合伟、王跃红之间的房屋买卖合同关系是否无效的问题。一审法院认为，2006年4月24日，南阳裕冠公司与崔克先、武合伟共同签订《房屋买卖合同》一份，约定购买位于梅溪路与文化宫街交叉口东南角××号商铺，15号商铺对应的是武合伟的212室、16号商铺对应的是崔克先的213室，两间房屋的购买手续和流程是相同的。本院作出的（2019）豫13民终6303号生效的民事判决、河南省高级人民法院作出的（2020）豫民申453号生效的民事裁定均已经确认南阳裕冠公司、河南四建公司与崔克先签订的房屋买卖合同及买卖行为无效，作为同一买卖合同中另一位买受人的武合伟的房屋买卖合同及买卖行为同样无效，一审法院认定无效的依据与上述本院（2019）豫13民终6303号民事判决、河南省高级人民法院（2020）豫民申453号民事裁定中确认南阳裕冠公司、河南四建公司与崔克先签订的房屋买卖合同及买卖行为无效的依据理由相同，此处不再赘述。二、关于卧龙市场发展中心的起诉是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。结合本案，虽然南阳大裕物业公司向卧龙市场发展中心支付管理费至2010年，其后未再支付，但是直到2014年5月5日的开庭庭审中，南阳大裕物业公司提交争议房产中关于109室、212室、213室、214室的产权证，卧龙市场发展中心才知道案涉房屋过户至杨宏东、武合伟等五人名下，知道了义务人为南阳裕冠公司、河南四建二分公司、武合伟等人，知道自己的权利被哪些义务人侵犯。在此情况下，卧龙市场发展中心于2015年5月7日将南阳裕冠公司、河南四建二分公司、武合伟等人诉至一审法院，请求确认南阳裕冠公司置换给自己的文化宫街53号2幢1单元101号，1幢1单元109、212、213、214号共计五间房屋产权归其所有，并确认南阳裕冠公司、河南四建二分公司与各第三人（即崔克先、武合伟、郭文娟、郭建设、张磊）分别签订的房屋买卖合同无效。之后，陆续就包括案涉房产在内的几间房产，卧龙市场发展中心一直在主张权利，至河南省高级人民法院于2020年4月2日作出（2020）豫民申453号民事裁定，驳回河南四建公司及南阳裕冠公司的申诉，诉讼才宣告结束。而本案立案时间为2020年1月3日，因此，卧龙市场发展中心的起诉未超过诉讼时效。三、关于卧龙市场发展中心要求将卧龙区文化宫街××号1幢1单元212室房屋的占有、使用、受益权返还是否能够得到支持的问题。一审法院认为，基于2002年2月3日四建二分公司与南阳裕冠公司签订《联合建房协议》的约定，南阳裕冠公司对一楼和二楼商业用房有优先使用权。而基于《拆迁补偿安置协议》的约定，卧龙市场发展中心取得了案涉房屋的使用权。且该《拆迁补偿安置协议》已经被生效的本院（2019）豫13民终6303号民事判决和河南省高级人民法院（2020）豫民申453号民事裁定认定为有效协议，故南阳裕冠公司应依照该协议的约定，向卧龙市场发展中心履行交付涉案房产的义务。（2019）豫13民终6303号民事判决亦已经确认“南阳裕冠公司、河南四建公司与崔克先签订的房屋买卖合同及买卖行为无效”，作为同一买卖合同中另一位买受人的武合伟的买卖行为、房屋买卖合同关系同样无效。基于此，武合伟、王跃红继续占有、使用案涉房产缺乏法律依据，继续占有依法构成侵权，其二人应当与南阳裕冠公司共同向卧龙市场发展中心交付案涉房产。河南四建公司既非合同义务主体，也非案涉房产的实际占有使用人，故对卧龙市场发展中心要求河南四建公司交付案涉房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。关于案涉房产的收益权是在卧龙市场发展中心在实际占有使用房屋过程中产生的附属权益，是否产生收益以及产生收益多少，是卧龙市场发展中心处分自己使用权的结果，并非是南阳裕冠公司、武合伟、王跃红可以直接交付的义务，故对卧龙市场发展中心的该诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，判决：一、南阳裕冠房地产开发有限公司、河南四建集团股份有限公司与武合伟、王跃红之间的房屋买卖合同及买卖行为无效；二、本判决生效后十日内，武合伟、王跃红、南阳裕冠房地产开发有限公司将位于河南省南阳市卧龙区文化宫街××号1幢1单元212室房屋的占有、使用权返还给南阳市卧龙市场发展服务中心；三、驳回南阳市卧龙市场发展服务中心的其他诉讼请求。案件受理费100元，由南阳裕冠房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案是否系重复诉讼，一审判决对案由定性是否准确；2.一审判决适用法律是否正确，卧龙市场发展中心请求返还案涉房屋的占有、使用权利能否得到支持；3.河南四建公司、南阳裕冠公司与武合伟之间的房屋买卖行为效力应当如何认定。关于本案是否系重复诉讼问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本次诉讼与卧龙市场发展中心之前提起的诉讼当事人不同、诉讼请求亦不相同，故本案并不构成重复诉讼，对南阳裕冠公司关于本案系重复诉讼的上诉理由本院不予采信。结合卧龙市场发展中心的诉讼主张，本案的案由应当认定为确认合同无效及物权保护纠纷，一审判决对案由定性不准确，本院依法予以纠正。关于卧龙市场发展中心请求返还案涉房屋的占有、使用权利能否得到支持的问题。南阳裕冠公司与卧龙市场发展中心签订的《协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律规定，为有效协议。南阳裕冠公司上诉称该协议系卧龙市场发展中心乘人之危，南阳裕冠公司在受欺诈的情况下签订的，但对此南阳裕冠公司并未提供证据予以证实，本院不予采信。南阳裕冠公司与河南四建公司之间系联合建房关系，南阳裕冠公司为拆除马路市场上的门面房与卧龙市场发展中心签订该《协议》亦是为了联合建房的需要，故卧龙市场发展中心有理由相信南阳裕冠公司签订协议的行为能够代表河南四建公司，故该《协议》对河南四建公司同样具有约束力，对南阳裕冠公司关于其系无权处分的上诉理由本院不予支持。关于一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第七条是否正确的问题。本院认为，首先，案涉房屋并非商品房性质；其次，卧龙市场发展中心仅是案涉马路市场的管理者，并不是法律意义上的被拆迁人；再次，《协议》中对拆迁补偿的房屋具体位置的表述并不明确。故本案中卧龙市场发展中心不符合享有优先取得权的条件，一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。综上，卧龙市场发展中心仅能依据该《协议》向南阳裕冠公司、河南四建公司主张债权请求权，在卧龙市场发展中心对案涉房产未取得所有权的情况下，其主张返还该房屋的占有、使用权不能得到支持，一审判决对卧龙市场发展中心的该项诉讼请求予以支持不当，本院依法予以纠正。关于河南四建公司、南阳裕冠公司与武合伟之间的房屋买卖行为效力应当如何认定问题。河南四建公司就案涉房屋取得了土地使用证及房产证，其对案涉房屋享有处分权。武合伟从河南四建公司处购买案涉房产，且已办理了过户手续，卧龙市场发展中心并无证据证实武合伟与河南四建公司之间存在恶意串通损害其利益等《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故该房屋买卖行为应当认定为有效，一审判决认定“南阳裕冠公司、河南四建公司与武合伟、王跃红之间的房屋买卖合同及买卖行为无效”错误，本院依法予以纠正。综上所述，南阳裕冠公司、河南四建公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初43号民事判决；二、驳回南阳市卧龙市场发展服务中心的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，共计300元，由南阳市卧龙市场发展服务中心负担。本判决为终审判决。审判长 孙 娟审判员 刘 洋审判员 李君彦二〇二一年三月二十九日书记员 周道佳