福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0121民初395号 原告：兰增金，女，1980年1月25日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：黄少珠，北京市炜衡（福州）律师事务所执业律师。 被告：福建联丰房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县上街镇源通东路118号福晟学府一期1#1层08店面，统一社会信用代码913501216692699416。 法定代表人：叶秋莺，总经理。 委托诉讼代理人：刘炜，男，系公司员工。 被告：福建福晟集团有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道讲堂路2号（福马路南侧与晋安南路东侧交叉处）福晟钱隆大第9#楼27层07办公，统一社会信用代码913501007869030835。 法定代表人：许幼农，董事长、经理。 原告兰增金与被告福建联丰房地产开发有限公司（以下简称联丰公司）、福建福晟集团有限公司（以下简称福晟集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰增金及其委托诉讼代理人黄少珠、被告联丰公司到庭参加诉讼，被告福晟集团经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰增金向本院提出诉讼请求：1.判令联丰公司继续履行合同，并限期无条件交付闽侯县上街镇源通东路118号福晟学府2#楼1层5店面网签备案及不动产登记相关证件；2.判令联丰公司向其支付逾期网签补偿金，其中自2020年4月、8月合计拖欠补偿金6189.58元，自2020年9月1日起以542937元为基数按照年15.4%的标准计算至网签手续办结之日止。以上补偿金暂合计32250.44元；3.判令联丰公司向兰增金支付因本案而花费的律师费3000元；4.判令福晟集团对联丰公司上述第1、2、3项义务承担连带责任；5、判令联丰公司、福晟集团承担本案诉讼费用和其他费用。 事实与理由：2018年10月19日，兰增金在联丰公司的售楼处与联丰公司签订了《商品房定购协议书》，该协议约定兰增金向联丰公司购买[福晟•钱隆学府]2号楼1层5单元商品房，合同签订时兰增金即向联丰公司支付了10万元的购房定金，并于2018年10月21日，通过银行转账的方式将剩余442937元的购房款全部支付给了联丰公司，联丰公司亦于2018年11月1日向兰增金交付了购房款发票。 然由于联丰公司自身原因，花费近一年的时间仍无法办理商品房网签手续。2019年11月12日，经兰增金、联丰公司，福晟集团三方协商后签订了《补充协议》，该协议约定“1、联丰公司同意代兰增金向物业支付七年物业服务费作为逾期网签补偿；2、自协议签订之日起至2020年8月30日止，联丰公司以兰增金购房发票金额542937元为基数按照年化4.56%的标准利率向兰增金支付补偿金（标准月为2063.16元）。次月十号前支付当月补偿金，若次月末联丰公司未按约定支付上月补偿金，则该期补偿金应当双倍支付，以此类推。若联丰公司连续三个月未按照前述约定支付补偿金，兰增金可向本协议签订地闽侯县法院起诉。3、联丰公司承诺于2020年8月30日前具备合同网签一切手续，若联丰公司未能如期办理合同网签，自逾期之日起联丰公司以兰增金持有购房发票金额（542937元）为基数按照日万分之四利率按月向兰增金支付补偿金（标准月为6515.24元）；4、到期后联丰公司依然无法办理合同网签的，律师费、诉讼费等均由违约方承担；5、福晟集团为本协议项下联丰公司所有义务承担连带责任担保。” 然，时至今日，联丰公司、福晟集团仍然无法为诉争商品房办理网签手续，且自2020年8月起联丰公司就未向兰增金支付补偿金。现兰增金为维护自身的合法权益，特具状向贵院起诉，恳请人民法院判如所请。 联丰公司答辩称，联丰公司认为兰增金主张的逾期网签补偿金过高，希望法院予以调整。其次，兰增金主张的以房屋总价为基数，按照年15.4%计算相关违约金，鉴于房屋已交付，兰增金损失较低，希望法院予以调整。 福晟集团未作答辩。 兰增金围绕诉讼请求依法提交了证据，对联丰公司无异议的证据1企业信用信息公示报告；2《商品房定购协议书》；证据3交易明细、发票；证据4补充协议；证据5物业费发票、收款收据；证据6委托代理合同、交易明细、发票，本院予以确认并在卷佐证。联丰公司、福晟集团未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月19日，兰增金与联丰公司签订了《商品房定购协议书》，约定陈明琼向联丰公司购买[福晟•钱隆学府]2号楼1层5单元商品房，建筑面积44.28㎡，总价为542937元，合同签订时兰增金即向联丰公司支付了定金10万元，并于2018年10月21日通过银行转账方式将剩余的购房款442937元全部支付给联丰公司，联丰公司亦于2018年11月1日向兰增金交付了购房款发票。后因无法办理诉争房产的网签手续，兰增金与联丰公司、福晟集团于2019年11月12日签订了《补充协议》，约定“1.联丰公司同意代兰增金向物业支付七年物业服务费作为本协议签订前的逾期网签补偿；2.自协议签订之日起至2020年8月30日止，联丰公司以兰增金购房发票金额542937元为基数按照年化4.56%的标准利率向兰增金支付补偿金（标准月为2063.16元）。次月十号前支付当月补偿金，若次月末联丰公司未按约定支付上月补偿金，则该期补偿金应当双倍支付，以此类推。若联丰公司连续三个月未按照前述约定支付补偿金，兰增金可向本协议签订地闽侯县人民法院起诉。3.联丰公司承诺于2020年8月30日前具备合同网签一切手续，若联丰公司未能如期办理合同网签，自逾期之日起联丰公司以兰增金持有购房发票金额（542937元）为基数按照日万分之四利率按月向兰增金支付补偿金（标准月为6515.24元）；4、到期后联丰公司依然无法办理合同网签的，律师费、诉讼费等均由违约方（联丰公司）承担；5.福晟集团为本协议项下联丰公司所有义务承担连带责任担保。庭审中，因联丰公司表示不愿意调解，且福晟集团经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，故无法启动调解程序。 另查，联丰公司将案涉房产抵押给厦门银行福州分行，目前案涉房屋仍处于抵押状态。 本院认为，兰增金向联丰公司订购诉争房产时,双方虽未签订《商品房买卖合同》,但《商品房定购协议书》已经明确了商品房具体情况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容,且联丰公司也已收取了兰增金全部购房款,符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认订、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定,故应认定兰增金与联丰公司形成了商品房买卖合同关系。该定购协议书以及之后三方另行签订的《补充协议》均系三方真实意思表示，没有违反法律和行政法规禁止性规定，应当认定合法有效，各方均应按照协议约定的内容全面履行自己的义务。诉争房产超过约定的期限至今未能办理合同网签手续，联丰公司已构成违约，理应承担违约责任。兰增金要求联丰公司继续履行并限期交付诉争房产网签备案及不动产登记相关证件，符合相关法律规定，本院予以支持。兰增金主张联丰公司自2020年9月1日起至今未向其支付逾期网签补偿金，对此联丰公司提出兰增金主张的违约金明显偏高，但对此未能举证反驳，故联丰公司应从2020年9月1日起向兰增金支付逾期网签补偿金至其通知兰增金办理诉争房产的网签手续之日止。 关于联丰公司认为兰增金主张的逾期网签补偿金过高的问题，本院认为，联丰公司作为商业法人，对违约风险的预见性和控制力明显强于自然人，且《补充协议》已经对其违约责任进行了明确的约定，该约定是各方真实意思表示且没有违反法律规定，应当充分予以尊重，联丰公司应当遵循诚信原则，按照协议内容诚实履行；其次，结合《商品房定购协议书》的签订时间与诉争房产的抵押时间可知，联丰公司在和兰增金签订《商品房定购协议书》并收取全部购房款后又将诉争房产抵押给厦门银行福州分行，属于恶意违约，应当承担惩罚性赔偿，且兰增金已将2020年8月30日之后的违约补偿标准按照民间借贷的利率上限进行了调整，联丰公司主张该违约补偿标准过高，没有事实和法律依据，本院不予支持。联丰公司辩称其在诉争房产出售前已告知抵押情况，明显与事实不符，对联丰公司的该辩解意见，本院不予采纳。 关于兰增金主张的律师费，补充协议第五条中明确联丰公司违约需承担律师费等费用，且兰增金提供了委托代理合同、交易明细、发票等证据证明了律师费的实际支出，故对陈明琼的该诉讼主张，本院予以支持。福晟集团以担保方身份在《补充协议》上盖章，且在收到本院邮寄送达的起诉状、证据、传票等应诉材料后无正当理由拒不到庭，亦未提出抗辩，视为其放弃质证和抗辩权利，本院依法予以缺席判决，福晟集团应为联丰公司的上述债务承担连带保证责任。综上，兰增金的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第六百八十八条、第六百九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条第一款第一项、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、福建联丰房地产开发有限公司应继续履行与兰增金于2018年10月19日签订的《商品房定购协议书》，并于本判决生效之日起十日内向兰增金交付闽侯县上街镇源通东路118号福晟学府2#楼1层5店面的网签备案及不动产登记相关证件； 二、福建联丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向兰增金支付逾期网签补偿金（以542937元为基数，自2020年9月1日起至福建联丰房地产开发有限公司通知兰增金办理网签手续之日止，补偿金按年利率15.4%计算）； 三、福建联丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向兰增金支付花费的律师费3000元； 四、福建福晟集团有限公司对福建联丰房地产开发有限公司的上述一、二、三项义务承担连带偿还责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费9229元，实收4614.5元，由福建联丰房地产开发有限公司、福建福晟集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林循沙 二〇二一年三月二十六日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第六百八十八条：当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第六百九十一条：保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十四条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。