四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书(2021)川0683民初270号原告：四川众弘成物业服务有限公司绵竹分公司，住所地四川省绵竹市紫岩街道通汇街**。统一社会信用代码：91510683756616382G。主要负责人：郑渝，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹开德、曹世钰，四川行之律师事务所律师。被告：付运娟，女，1971年1月23日出生，住四川省绵竹市。原告四川众弘成物业服务有限公司绵竹分公司（以下简称众弘成绵竹分公司）与被告付运娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告众弘成绵竹分公司的委托诉讼代理人曹世钰到庭参加诉讼，被告付运娟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。众弘成绵竹分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向其支付2016年1月1日至2020年10月31日期间的物业服务费958.39元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：判令被告向其支付2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费892.30元。事实和理由：原告系绵竹市金陵苑公租房小区的物业服务人。自2012年8月起，原告就与绵竹市城镇住房保障管理所签订了物业服务合同，约定由原告为绵竹市金陵苑小区提供物业服务。之后，双方多次续签合同，由原告为金陵苑小区一直提供物业服务。原告与绵竹市城镇住房保障管理所签订的物业服务合同中约定，物业服务费用执行政府指导价，由原告按建筑面积0.40元/平方米/月向承租人按月或按季收取。被告系绵竹市金陵苑公租房小区********的承租人，该套房屋户型为一室一厅一厨一卫，建筑面积为41.31平方米。自2011年1月起，被告就与绵竹市城镇住房保障管理所签订租赁合同承租该套房屋至今。2015年1月1日，双方续签的租赁合同中约定的租赁期限为2015年1月1日起至2017年12月31日止。2018年1月1日，双方再次续签的租赁合同中约定的租赁期限为2018年1月1日起至2022年12月31日止。相关的租赁合同中均明确约定，房屋租赁期间发生的与使用承租房屋相关的费用，包括但不限于水电气费、物业服务费、电视电话网络费、垃圾处理费等，由承租人承担。被告开始租住时还缴纳过物业服务费，但自2014年开始就以各种理由拖延支付，原告多次以书面的形式通知其缴纳，被告拒不缴纳。原告认为，被告之行为损害了其合法权益，遂依法提起本案诉讼，请求判如所请。另，本案中原告主张的系2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费，对于被告此期间欠付的垃圾清运费（起诉时遗漏了）、2014年至2015年期间（因涉及签订物业服务合同的主体为总公司）及2020年7月后（未保留书面催收的证据）的各项费用，原告称将（视后续情况）另案主张。付运娟未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告系绵竹市金陵苑公租房小区的物业服务人，2012年8月起至今，原告持续为该小区提供物业服务。2012年8月16日，德阳市众成物业有限公司（该公司于2014年4月15日将名称变更为四川众弘成物业服务有限公司）与绵竹市城镇住房保障管理所签订《绵竹市金陵苑廉租房物业服务合同》，约定由德阳市众成物业有限公司在2012年8月15日至2014年12月31日期间为金陵苑小区提供物业服务。该合同履行期限届满后，则由四川众弘成物业服务有限公司在绵竹设立的分公司，即本案原告与绵竹市城镇住房保障管理所续签合同。查明，原告与绵竹市城镇住房保障管理所分别于2014年12月29日、2015年12月31日、2016年11月30日、2017年12月1日、2018年12月1日及2019年12月1日续签合同，约定下一年的物业服务事宜。在原告与绵竹市城镇住房保障管理所签订的多份物业服务合同中就物业服务费的缴纳和收费标准，均约定为住宅用房收费标准不得高于0.40元/平方米/月，且由原告直接向房屋承租户或使用人收取。被告系绵竹市金陵苑公租房小区********的承租人，套房屋户型为一室一厅一厨一卫，建筑面积为41.31平方米。2011年1月18日，被告与绵竹市城镇住房保障管理所签订《绵竹市公共租赁住房合同》，约定被告承租前述房屋，租期为2011年1月15日起至2012年12月31日止。2015年1月1日，双方签订《绵竹市公共租赁住房租赁合同》，约定被告继续承租前述房屋，租赁期限为2015年1月1日起至2017年12月31日止。该合同第七条第二项约定，房屋租赁期间，发生的与使用承租房屋相关的费用，包括但不限于水电气费、物业服务费、电视电话网络费、垃圾处理费，由承租人承担。2018年1月1日，双方续签合同，续签合同中约定的租赁期限为2018年1月1日起至2022年12月31日止。该续签合同第五条第二项约定，房屋租赁期间，发生的与使用承租房屋相关的费用，包括但不限于水电气费、物业服务费、电视电话网络费、垃圾处理费等，由承租人承担。（注：原告未提交被告在2013年和2014年承租房屋的合同。）查，被告自2014年起即开始长期欠缴物业服务费及垃圾清运费等费用。2016年1月15日，原告向被告书面催交欠费，要求被告在2016年1月30日前到小区门卫室缴清2014年10月至2015年10月的环卫清运费及物管费等308元。2018年1月15日，原告向被告书面催交欠费，要求被告在2018年1月25日前到小区门卫室缴清2014年10月至2017年12月的环卫清运费及物管费等800.80元。2019年6月10日，原告向被告书面催交欠费，要求被告在2019年6月20日前到小区门卫室缴清2014年10月至2018年12月的环卫清运费及物管费等1,071.20元。2020年7月8日，原告向被告书面催交欠费，要求被告在2020年7月22日前到小区门卫室缴清2014年10月至2020年6月的环卫清运费及物管费等1477元。以上事实，有双方当事人的身份信息，原告的当庭陈述，原告与绵竹市城镇住房保障管理所在2012至2019年期间签订的多份物业服务合同、被告与绵竹市城镇住房保障管理所于2011年、2015年、2018年签订的租赁合同、原告提交的收费票据及催缴通知单等证据在卷予以证实。以上证据，经庭审审核属实，本院予以认定并在卷佐证。本院认为，原告与绵竹市城镇住房保障管理所签订的物业服务合同及被告与绵竹市城镇住房保障管理所签订的房屋租赁合同，系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，各方当事人均应依约履行。根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，原告与绵竹市城镇住房保障管理所签订的物业服务合同中约定，由原告直接向金陵苑小区的房屋承租人收取物业服务费等费用，符合前述行政法规的规定，故原告有权向被告收取物业服务费。又，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。以及第十二条规定，因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。本案中，原告向被告进行书面催交后，被告仍拒不缴纳物业服务费等相关费用，现原告的本案诉请，符合前述司法解释的规定，本院依法予以支持。本案中，原告主张的系2016年1月1日至2020年6月30日期间（共计54个月）的物业服务费，根据各方当事人签订的合同约定，物业服务费的标准为0.40元/平方米/月，则原告主张的物业服务费为0.40元/平方米/月×41.31平方米×54月=892.30元。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：被告付运娟于本判决生效之日起五日内支付原告四川众弘成物业服务有限公司绵竹分公司2016年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费892.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告付运娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  江永强二〇二一年三月四日书记员  李诗晗