福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0213民初119号 原告：郭晓东，男，1966年7月25日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：厦门中澳城房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新圩镇庄垵村松兜路188号之七。 法定代表人：许奎南，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：方雅萍，福建尚圭律师事务所律师。 原告郭晓东与被告厦门中澳城房地产开发有限公司（以下简称中澳城公司）商品房预售合同纠纷一案，原告郭晓东于2020年11月13日向本院递交起诉状。本院经组织当事人进行诉前调查后，于2021年1月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭晓东与被告中澳城公司的委托诉讼代理人方雅萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭晓东向本院提出诉讼请求：1.判令中澳城公司向郭晓东赔偿瑕疵交房租金损失计38880元；2.判令中澳城公司向郭晓东赔偿瑕疵交房期间应付的物业管理费、公共维修基金、公摊水电费等11793.6元；3.判令中澳城公司承担本案诉讼费用。事实和理由：郭晓东于2014年6月29日与中澳城公司签订编号为0xx65的商品房买卖合同，商品房位于厦门市翔安区新圩镇中澳城（XxxP01地块）一期工程D9#1跃3层102室，建筑面积162平方米，合同总价1812618元。合同签订后，郭晓东将首付款于2014年6月30日向中澳城公司交清，按揭款也于2015年3月5日办理下来付到中澳城公司账户。购房合同明确载明2016年9月30日交房。合同签订后，郭晓东在合同约定期限内按期交款，履行合同的义务。反观中澳城公司却擅自变更规划，拟交付的讼争房产存在未按规划部门核准的《建设工程规划许可证》平面图实施的行为，使讼争商品房处理涉嫌违章建筑的风险，迟到2018年1月23日，中澳城公司才上门征求业主意见，恳请按原状报送验收，过后中澳城公司没有向郭晓东反馈后续验收进展情况，郭晓东也不知道房子是否通过竣工验收，直至2019年2月25日郭晓东到厦门行政服务中心查询才知道，中澳城X2011P01一期工程于2018年6月14日拿到《工程竣工验收备案表》，达到交房条件。从2018年1月23日至2018年6月14日，甚至从2018年6月14日至2019年11月，郭晓东从未收到过中澳城公司合法有效的交房通知，中澳城公司交房违约在先，没有尽到通知义务在后，郭晓东于2019年11月18日办理交房，因中澳城公司的过错使郭晓东房子不能装修入住，所以中澳城公司应付全部责任：从2017年6月12日至2019年11月18日共859天（28个月），中澳城公司瑕疵交房应赔偿郭晓东房租损失38880元（仅主张从2017年6月12日至2018年6月14日止，12个月，162平方米×20元×12个月），及赔偿瑕疵交房期间应付的物业管理费、公共维修基金、公摊水电费等11793.6元（主张从2017年6月12日至2019年11月18日共859天即28个月，162平方米×2.6元×28个月）。以上损失合计50673.6元。中澳城公司违反合同约定及法律规定，将有瑕疵的商品房强行提前交付给郭晓东，因有瑕疵导致郭晓东无法及时装修入住，无端产生损失，理应赔偿郭晓东。中澳城公司交付的商品房存在瑕疵之事实有福建省高级人民法院生效的判决书等证据为证，恳请人民法院核实。 中澳城公司辩称，一、郭晓东提起的诉讼已构成重复诉讼，即使不构成重复诉讼，其诉讼请求均缺乏事实和法律依据。本案讼争的交房争议业经法院生效判决处理，郭晓东再次就此提起诉讼，已构成重复起诉。厦门市翔安区人民法院（2018）闽0213民初1417号民事判决和厦门市中级人民法院（2019）闽02民终5238号民事判决均认定讼争房产已于2017年6月9日具备交房条件，故判决中澳城公司向郭晓东支付截止至2017年6月11日的逾期交房违约金，驳回郭晓东的其他诉讼请求。郭晓东主张讼争房产此后存在瑕疵，并参照逾期交房违约责任提出诉讼，实际上否定了生效判决认定的讼争房产于2017年6月9日具备交房条件之事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第247条的规定，本案符合构成重复诉讼的全部构成要件，即后诉与前诉的当事人相同、后诉与前诉的诉讼标的相同、后诉实质上否定前诉裁判结果，且没有新的事实发生。故法院应当裁定驳回郭晓东的起诉。二、即便本案与前诉不构成重复诉讼，郭晓东诉讼请求也缺乏事实基础和法律依据，依法应当予以驳回。1.郭晓东主张讼争房产交付时存在质量瑕疵的意见不能成立。厦门市翔安区人民法院（2018）闽0213民初1417号民事判决和厦门市中级人民法院（2019）闽02民终5238号民事判决均认定讼争房产具备交付条件的时间为2017年6月9日，不存在质量瑕疵。郭晓东主张未通过竣工规划验收或是竣工备案是房屋质量瑕疵的说法缺乏依据，竣工验收备案仅仅是行政部门的管理备案制度，法律并没有强制性规定必需取得竣工备案表后才能交付使用，其主张瑕疵交房的另一依据是福建省高级人民法院（2020）闽民申2357号民事裁定书认定的“瑕疵担保责任”。该裁定并未认定讼争房产存在瑕疵，只是认为在此期间中澳城公司应承担瑕疵担保责任，即如有瑕疵，应承担修复责任，郭晓东的诉讼请求缺乏事实依据。即使讼争房产存在瑕疵，郭晓东关于租金损失及物业管理费、公共维修基金、公摊水电费的诉讼请求也缺乏事实与法律依据。退一步说，即使讼争房产存在质量瑕疵，根据合同的约定及法律规定，讼争房产自2017年6月12日起所产生的一切毁损、灭失的风险均应由郭晓东自行承担，郭晓东所举的证据无法证明讼争房产存在质量瑕疵及该质量瑕疵是中澳城公司造成的，而且即使有瑕疵，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款之规定，中澳城公司要承担的仅是修复责任，而非赔偿责任。另，依据《商品房买卖合同》附件四：前期物业服务合同第七条约定，业主应于中澳城公司通知交房期限届满之日起缴纳物业管理费。因而自讼争房产通知交房后，郭晓东应自行负担物业管理费用，与中澳城公司无关。三、中澳城公司已经在合同约定的期限内协助郭晓东完成办理产权登记手续，证明讼争房产权属并无瑕疵。郭晓东主张中澳城公司赔偿因房产权属瑕疵的损失没有事实和法律依据。根据《商品房买卖合同》第十四条约定及附件六《合同补充协议》第8条第2款、第4款的约定，本案讼争房产的实际交付时间为2019年11月18日，郭晓东办理产权手续的时间为自实际交房之日起90个工作日前。依据《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定系出卖人应当在商品房交付使用的一定时限内完成将房屋权属登记所需资料报送产权登记机关备案的义务，即项目登记的主办义务，违约责任的承担也仅针对该项义务的完成，对于分户产权的办理，出卖人负有的则是协办的义务。中澳城公司已于2018年9月21日将办理初始登记的材料提交给厦门市不动产登记中心并取得受理凭证，并未因提交资料因素影响到最终办出产权证书，且没有证据显示中澳城公司在提交相应资料后仍存在过错导致产权证的延迟办理，故完成办证手续的截止时间应计至取得办理初始登记的收件收据为止，即2018年9月21日。综上，中澳城公司认为中澳城公司在履行讼争商品房买卖合同过程中，除生效判决认定的违约行为外，不存在其他违约行为，郭晓东要求中澳城公司赔偿自2017年6月12日起的瑕疵交房租金损失、物业管理费、公共维修基金、公摊水电费等费用没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：郭晓东与中澳城公司于2014年6月29日签订编号为0xx65的《商品房买卖合同》，向中澳城公司购买址于厦门市翔安区××镇中澳城（Ｘ2xx01地块）一期工程Ｄ9＃1跃3层102室商品房。合同约定，商品房的规划用途为住宅，商品房总价款为1812618元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；（2）该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；（3）小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分按规划设计要求全部完成并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。2017年1月19日，中澳城（Ｘ2011Ｐ01地块）一期工程通过建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察等五方单位的竣工验收合格。2017年6月9日，中澳城（Ｘ2011Ｐ01地块）-Ｂ31地块建设工程（包括Ｄ1＃-Ｄ22＃楼）通过厦门市公安消防支队的消防验收合格。2018年1月20日，中澳城公司向郭晓东送达一份《征求意见书》，向郭晓东告知“您所购买的中澳城商品房在栋号中侧面的花池、台阶及入户门未按照项目《建设工程规划许可证》核准平面图实施，原别墅客厅楼梯窗处规划审批时为一门，室外有相应的室外台阶，我司在施工初期考虑别墅的客厅面积较小，如此处又设一门恐日后不利于业主的装修设计及后续使用，在与设计沟通后变更为窗，也相应的取消了室外台阶，仅保留大门的室外台阶，现场为设计变更后的状况，因此我司与您签订的销售合同中的签约图也取消该位置的室外台阶部分，现状符合合同签约内容。针对此取消的侧面室外台阶，在开工前我司就已通过设计变更取消，但未及时向规划部门报备，且现无法整改，依据行政处理的有关规定，接受处罚的同时也需向您告知，同时我司向您承诺侧面室外台阶的取消对您所购买房屋的结构及您后续入住并不影响，也不增加您的产权面积和使用费用……”。2018年4月12日，中澳城（Ｘxx01地块）一期工程通过厦门市规划委员会的竣工规划条件核实。2018年6月14日，中澳城（Ｘxx01地块）一期工程取得厦门市翔安区建设局出具的建设工程竣工验收备案证明书。 另查明，合同签订后，郭晓东依约付清了全部购房款1812618元。2017年5月31日，中澳城公司登报公告，中澳城商品房项目定于2017年6月5日起办理交付手续，请按《交房通知书》的要求携带相关证件资料到中澳城交房中心办理房屋交房手续。2017年6月10日，中澳城公司向郭晓东邮寄了交房通知书，通知郭晓东在2017年6月10日至11日办理交房手续，邮件妥投时间为2017年6月11日11时15分44秒。 2019年4月28日，郭晓东以中澳城公司逾期交房为由向本院提出诉讼，要求中澳城公司向其支付逾期交房违约金225489.68元。中澳城公司在该案中提起反诉，要求郭晓东支付逾期收房的保管费暂计至2019年3月27日为113107.36元。本院于2019年7月26日作出（2019）闽0213民初1417号民事判决，判决中澳城公司应向郭晓东支付逾期交房违约金92080.99元，同时判决驳回郭晓东的其他诉讼请求和中澳城公司的全部反诉请求。郭晓东、中澳城公司均不服该判决，向厦门市中级人民院提起上诉。厦门市中级人民法院于2019年12月21日作出（2019）闽民终5238号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决已于2020年2月17日发生法律效力。根据厦门市中级人民法院作出的（2019）闽民终5238号民事判决认定，讼争房产于2017年1月16日通过五方验收合格，2017年6月9日通过消防验收合格，已经符合法定及约定的交房条件。 郭晓东、中澳城公司因不服厦门市中级人民法院（2019）闽02民终5238号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2020年8月15日作出（2020）闽民申2357号民事裁定，驳回中澳城公司、郭晓东的再审申请。 又查明，郭晓东于2019年11月18日实际接收讼争房产，于2020年11月6日取得讼争房产的产权登记证书。 本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据。郭晓东主张，因中澳城公司交付的房屋的设计与规划备案的图纸不一致，导致其在瑕疵消除之前不能使用讼争房产。中澳城公司则辩称，讼争房产符合约定和法定的交付条件，不存在质量问题,讼争房产在交付时未取得竣工备案证明书，对交房不构成实质性影响。本院认为，判断讼争房产是否具备交付使用的条件，应以讼争房产是否存在足以影响居住安全的质量问题为依据。根据厦门市中级人民法院作出且已发生法律效力的（2019）闽02民终5238号民事判决书查明的事实，讼争房产于2017年1月16日通过五方验收合格，于2017年6月9日通过消防验收合格，已经符合法定及约定的交房条件，中澳城公司通知郭晓东于2017年6月10日至11日办理讼争房产的交房手续，故讼争房产在中澳城公司通知交房时，已经具备交付使用的条件。郭晓东主张因讼争房产存在质量瑕疵导致其无法装修入住，但未能举证证明讼争房产在交付时存在足以影响居住安全的质量问题，故其诉求中澳城公司支付2017年6月12日至2018年6月14日期间的租金损失以及2017年6月12日至2019年11月18日期间的物业管理费、公共维修金、公摊水电费等损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回郭晓东的全部诉讼请求。 本案案件受理费1067元，适用简易程序减半收取为533.5元，由郭晓东负担，款限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （蔡玉桂） 二〇二一年三月三十日 代书记员（ 洪燕 贞） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。