湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂09民终11号上诉人（原审原告、反诉被告）：饶玉甫，男，1961年9月16日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。上诉人（原审原告、反诉被告）：余四姑，女，1964年10月8日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。以上二上诉人的委托诉讼代理人：李颖涛，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：饶银莲，女，1959年8月6日出生，汉族，现住湖北省孝感市。委托诉讼代理人：连威，湖北峰鼎律师事务所律师。上诉人饶玉甫、余四姑因与被上诉人饶银莲所有权确认纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。上诉人饶玉甫、余四姑及其委托诉讼代理人李颖涛，被上诉人饶银莲及其委托诉讼代理人连威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。饶玉甫、余四姑上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认地址在孝感市××街城隍潭××号房屋的安置补偿权益归上诉人所有；2.改判驳回一审反诉诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审判决关于房屋买卖合同的当事人、标的和数量认定错误，买卖合同不能否成立。截至房屋拆除前，饶银莲一直租住涉案房屋的二层其中一间，并不定期地缴纳房屋租金。2008年元月，饶银莲为了给儿子结婚时提供相应的家底证明，请求饶玉甫书写了证明一份，并自行将房屋面积修改为“（240m2）”。该证明仅有饶玉甫签字，无余四姑签名，一审判决认定余四姑为买卖合同的当事人明显错误。二、一审判决关于房屋买卖的价款以及支付情况的认定不符合证据规则的相关规定。1.饶银莲申请出庭作证的三位证人提供的证言均为传闻，而非原始证据，不具有可采性。且三位证人并未参与房屋买卖的磋商及交易过程中的任何一环节，也非同时获取传闻证言，却对交易事实的描述完全一致，很明显在本案审理之前已相互串通作证。2.饶玉甫、余四姑提交的饶翠莲亲笔书写的证明证实，饶翠莲只知道饶银莲租住在涉案房屋中，对房屋买卖的事实毫不知情。以上足以证明证人证言中存在极大的矛盾和疑点，完全不能以此认定存在房屋买卖以及支付了购房款的事实。3.按照当时周边房屋的房价估值，饶玉甫同意以7万元的价格贱价出售面积为240m2的房屋显然不符合正常逻辑。三、一审判决关于涉诉房屋权利归属的认定适用法律错误。1.根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十条以及第三十九条规定，涉案房屋的所有权自始至终都归饶玉甫、余四姑共同所有。鉴于涉案房屋已拆除，房屋相应的拆迁补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴以及新建房屋、土地使用权等房屋拆迁安置权益均属于房屋所有权的综合性权能，应按照被拆迁房屋的所有权权属决定拆迁安置权益的归属。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条规定，不论买卖合同是否成立，只要房屋权属未办理变更登记，房屋所对应的所有权及相关权益均不能转移。饶银莲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；饶玉甫、余四姑的上诉请求及事实理由均无依无据，请求予以驳回，维持原判。一、一审判决对涉案房屋买卖合同的认定正确得当。1.饶玉甫亲笔出具的证明证实其于2008年元月5日将涉案房屋出售给饶银莲。证明中描述的“二层房屋一间”，实质就是一整套二层房屋。如交易为其中一间房屋，按基本的交易习惯，双方必然会明确写明并确认是涉案房屋中的哪一间房屋，面积多少。饶玉甫也不可能让饶银莲实际占有使用整套二层房屋十几年不闻不问，更不可能在出具证明当日，饶玉甫还将涉案整套二层房屋的土地使用证原件交付给饶银莲。2.该房屋土地使用证原件上只有饶玉甫的名字，没有余四姑的名字，即使未经余四姑同意，饶银莲也符合善意取得的条件。饶银莲购买涉案房屋后已实际使用、占有十几年，余四姑从未对此提出过任何异议。3.饶银莲购房后，于2009年将剩余的2万元房款亲自送到饶玉甫家里并亲手交给了余四姑本人，余四姑当场接收该2万元，其收款行为也已认可了出售房屋的事实。二、一审判决认定并采信饶银莲提交的证人证词证据符合法律规定和证据规则。一审中出庭作证的三位证人是饶银莲和饶玉甫的亲戚，且其中两位证人均参与过双方在起诉前就涉案房屋出售一事引发争议的解调工作，对涉案房屋出售一事非常了解。三、关于涉案房屋相关权利的归属问题。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，涉案房屋虽未办理过户登记手续，但不影响涉案房屋买卖合同的效力。涉案房屋已被拆除，但饶银莲在涉案房屋买卖合同中孳生出的相关权益，即涉案房屋拆除后的补偿收益权，应归饶银莲享有。饶玉甫、余四姑向一审法院起诉请求：1.确认位于湖北省××街城隍潭××号房屋的安置补偿权益归饶玉甫、余四姑所有；2.饶银莲承担本案诉讼费用。饶银莲向一审法院提起反诉请求：1.确认饶银莲与饶玉甫、余四姑房屋买卖关系成立(房屋位置：湖北省××街城隍潭××号)。一审法院认定事实：饶银莲与饶玉甫系同胞姐弟关系。2007年10月，饶玉甫与饶银莲协商，将饶玉甫所有的位于孝感市××街城隍潭××层房屋（××号，使用面积230.79平方米）以70000元价格卖给饶银莲，双方未签订书面的买卖合同。2008年1月5日，饶银莲将50000元支付给了饶玉甫，饶玉甫将该房屋土地证（当时该房屋无产权证）交给了饶银莲，并出具证明一份，载明“现有我城隍潭二层房屋一间，于二○○八年元月五日出售给了我二姐饶银莲。”后饶银莲支付给了饶玉甫剩余20000元，饶银莲一家一直居住在该房屋。2013年8月13日，饶玉甫在房产登记部门为涉案房屋改造前的房屋补办了产权登记，登记为房地坐落城隍潭34号1幢1层101室，建筑面积97.88平方米，不动产权证书号为005206。2019年7月6日，饶银莲与孝感市孝南区人民政府房屋征收管理办公室、新华街道老澴河综合治理府前片区征迁指挥部签订《老澴河综合治理府前社区房屋征收项目房屋征收补偿(安置)协议》，饶银莲将该涉案房屋的土地证交给征迁指挥部，该房屋已被拆除。一审法院认为，虽然饶玉甫与饶银莲就涉案房屋未签订书面房屋买卖合同，但饶玉甫于2008年1月5日出具的证明载明“现有我城隍潭二层房屋一间，于二○○八年元月五日出售给了我二姐饶银莲。”证明饶玉甫与饶银莲之间就孝感市××街城隍潭××号房屋存在真实有效的房屋买卖关系，双方构成事实上的房屋买卖合同关系。饶银莲已将购房款70000元支付给了饶玉甫，饶玉甫将房屋交付饶银莲居住至今。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故对饶银莲要求确认房屋买卖关系成立的反诉请求，一审法院依法予以支持。饶玉甫、余四姑持有的不动产权证书号为005206的产权证为涉案房屋改造前的房屋权证，与涉案房屋不一致，不能代表涉案房屋，也不能对抗涉案房屋已出售给饶银莲的事实；从常理判断，余四姑应该知道涉案房屋已出售给饶银莲的事实，余四姑在长达数年未提出异议，应视为对出售房屋的认可。故对饶玉甫、余四姑要求确认位于湖北省××街城隍潭××号房屋的安置补偿权益归其所有的诉讼请求，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：一、饶玉甫、余四姑与饶银莲位于湖北省××街城隍潭××号房屋买卖合同成立；二、驳回饶玉甫、余四姑的诉讼请求。本案诉讼费5417元、反诉费2709元共计8126元，减半收取4063元，由饶玉甫、余四姑负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。饶玉甫、余四姑向本院提交证据如下：证据一：余四姑与案外人饶翠莲的微信视频及文字文本，拟证明饶玉甫从未收取过饶银莲的购房款。证据二：案外人蔡雄、蔡伟书面证明，拟证明不存在房屋买卖的事实。证据三：自来水水费应收账款明细表及发票，拟证明涉案房屋户主为饶玉甫。饶银莲质证称，对该三份证据的真实性和证明内容均不予认可。1.该三份证据均不属于新证据，依照相关规定，对于一方当事人在一审中不予提交，后又二审提交证据应予以处罚。2.证据一和证据二均属于证人证言，依法证人应到庭接受法庭及当事人质询，否则证人证言不能作为有效证据使用，且并未提交证人的任何个人身份信息，对于证人身份信息不能确认的证词不能作为证据。3.证据三中，因涉案房屋在拆除前一直登记在饶玉甫名下，故以饶玉甫名义缴纳水费实属正常，但不能以此证明水费一定为饶玉甫缴纳，更不能因此否认饶玉甫将涉案房屋出售给饶银莲的事实。本院认为，对证据一，饶翠莲在微信视频中的陈述属于证人证言，证人未出庭接受询问，且饶银莲不予认可，本院不予采信；对证据二，证人未出庭接受询问，且饶银莲不予认可，本院不予采信；对证据三，饶玉甫、余四姑在一审诉讼期间已提交，并经质证，本院不予重复认定。饶银莲向本院提交证据如下：证据一：饶银莲与案外人池彩萍、蔡伟的通话录音。证据二：饶银莲与案外人蔡雄、李桂桥的谈话录音。证据三：饶银莲与案外人饶翠莲的通话录音。证据四：案外人李桂桥与游咏和的通话录音。以上证据拟证明：1.饶玉甫在二审提交的饶翠莲的证词是未经饶翠莲本人认可和同意。饶翠莲亲口与饶银莲陈述，没有为饶玉甫作证，也未向其提供身份证复印件，饶玉甫提交的饶翠莲身份证复印件是饶玉甫通过不正当途径所得。2.饶银莲在一审提交的蔡雄、蔡伟签字捺印的联名信，是蔡雄、蔡伟真实意思表示，饶玉甫将涉案房屋卖给饶银莲是属实的。3.饶玉甫知道蔡雄、蔡伟在一审为饶银莲作证后，饶玉甫到该二人家中进行恐吓、无理取闹，甚至用物品和金钱为诱要求二人更改证词内容。饶玉甫、余四姑质证称，对四份录音证据的合法性、真实性以及证明目的均不认可。4份录音形成时间均在二审辩论程序结束后，已超过二审案件提交新证据的举证期限；四份录音都是采取未经案外人同意窃听窃录手段取得的，属于非法证据应当予以排除；四份录音无法确认谈话人对象真实身份信息，声音来源的真实性无法确定；四份录音均未提到房屋交易的情况，无法证明“饶银莲已购买房屋并支付购房款”这一事实。本院认为，4份录音中案外人的陈述属于证人证言，证人未出庭接受询问，且饶玉甫、余四姑不予认可，本院依法不予采纳。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为,饶玉甫、余四姑上诉的核心内容是主张双方之间就涉案的城隍潭11号房屋系租赁使用关系，而非买卖关系，即饶玉甫、余四姑主张其只是将涉案房屋租赁给饶银莲，而并未将涉案房屋卖给饶银莲，其享有涉案房屋的拆迁安置权益。饶银莲则主张双方之间不是房屋租赁关系，而是房屋买卖关系，即饶玉甫已将涉案房屋卖给饶银莲,饶银莲享有涉案房屋的拆迁安置权益。因此双方之间就涉案房屋系租赁还是买卖无疑是本案的核心争议焦点问题。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据该条规定，不动产权属证书登记人应推定为权利人。本案中，涉案房屋登记在饶玉甫名下，故应首先推定饶玉甫为房屋所有权人。饶银莲主张其已购买涉案房屋，应举证证明买卖事实的存在，以推翻权属证书之推定力。本案中，饶银莲与饶玉甫虽未签订书面的房屋买卖合同，但饶玉甫于2008年1月5日向饶银莲出具了本案最为核心和关键的证据，即载明“现有我城隍潭二层房屋一间，于二〇〇八年元月五日出售给了我二姐饶银莲。”的证明，后饶银莲对房屋进行装修并居住使用长达十二年之久，变更了电费户名为饶银莲。饶银莲在签订房屋征收补偿（安置）协议时提供了土地使用权证原件。直至房屋被纳入拆迁补偿安置范围，饶玉甫及余四姑对饶银莲居住使用房屋及掌握土地使用权证原件从未提出异议。关于二审庭审中，饶玉甫、余四姑对房屋买卖事实的异议，本院认定如下：1.关于饶玉甫称出具的证明是给饶银莲向亲家作为家底证明，饶玉甫没有提交相应证据证实，依法不予采信。2.关于饶玉甫、余四姑对收取涉案房屋买卖款项的异议，饶银莲对购房款项的金额、来源、交付方式均能作出合理解释，并提供了二十余名亲戚街坊的证言，虽然这些亲戚街坊非房屋买卖合同的双方当事人，但可以还原一定的客观事实。3.关于饶玉甫、余四姑对一审判决采信饶银莲提供的证人证言的异议，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第三项规定的“与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言”不能单独作为认定案件事实的根据，其前提是与一方当事人有利害关系，而本案大部分证人不仅是饶银莲的亲属,也是饶玉甫的亲属,一审法院采信证人证言并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。比较双方当事人提交证据证明力的大小，饶银莲提交的证据更为充分，本院经审查并结合相关事实，确信涉案房屋买卖事实的存在具有高度可能性，故应认定涉案房屋买卖合同关系成立。饶玉甫、余四姑主张系租赁给饶银莲使用，除了2008年之前自拟的租金收条，未有其他证据支持，故对其主张不予采信。关于饶玉甫、余四姑能否享有涉案房屋的拆迁安置权益问题。本院认为，房屋拆迁安置权益属于房屋所有权的综合性权能，包括涉案房屋的拆迁补偿款、搬迁费用、新建房屋补贴、新建房屋土地使用权等多项权益，而涉案房屋的所有权决定了本案所涉及拆迁安置权益的归属。如前所述，本院认定涉案房屋买卖合同关系成立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。涉案房屋买卖合同关系成立并生效，即饶银莲系涉案房屋的真实权利人。涉案房屋转移过程中虽未办理过户登记，但从原孝感市孝南区卧龙乡土管所所长饶云田于2019年12月21日出具的证明来看，应综合考虑当时未办理过户登记的原因。饶玉甫、余四姑并非涉案房屋的真实权利人，其请求确认涉案房屋的安置补偿权益归其所有，依法不予支持。综上所述，饶玉甫、余四姑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5417元，由饶玉甫、余四姑负担。本判决为终审判决。审判长  刘汛审判员  陈伟审判员  王政二〇二一年三月十五日法官助理郭嘉华书记员李晨