四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初2742号 原告：都江堰兴堰投资有限公司，住所地四川省成都市都江堰市幸福镇联盟村****。 法定代表人：李素梅，总经理。 委托诉讼代理人：易航，四川谨序行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪熙林，四川谨序行律师事务所律师。 被告：雅派（成都）文化旅游有限公司，住所地四川省成都市锦江区书院西街**亚太大厦****。 法定代表人：李扬品，总经理。 委托诉讼代理人：廖正非，北京万商天勤（成都）律师事务所律师。 第三人：都江堰市禾木餐饮管理有限公司，，住所地四川省成都市都江堰市幸福路** 法定代表人：刘昱彤，董事长。 委托诉讼代理人：卓平仄，泰和泰律师事务所律师。 原告都江堰兴堰投资有限公司（以下简称兴堰公司）与被告雅派（成都）文化旅游有限公司（以下简称雅派公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月13公开开庭审理了本案。诉讼中，被告雅派公司向本院申请追加都江堰市禾木餐饮管理有限公司（以下简称禾木公司）作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。本院于2020年10月12日、2020年12月8日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2021年3月16日再次公开开庭审理了本案。原告兴堰公司的委托诉讼代理人易航，被告雅派公司的委托诉讼代理人廖正非，第三人禾木公司的委托诉讼代理人卓平仄到庭参加诉讼。诉讼中，兴堰公司、雅派公司、禾木公司申请庭外和解，但未达成一致意见。本案现已审理终结。 兴堰公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除都江堰市古城区商业运营管理有限公司（以下简称古城管理公司）与雅派公司签订的《房屋租赁合同》；二、判令雅派公司向兴堰公司支付房屋租金1091537.65元（从2019年1月1日起算，暂计算至2020年11月30日），房屋租金应计算至实际腾退之日止；三、判令雅派公司向兴堰公司支付欠付租金的资金占用利息，以1091537.65元为本金，自2020年11月30日起至租金实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、判令雅派公司、禾木公司将位于都江堰市××路××的房屋限期腾退给兴堰公司；五、本案的诉讼费、保全费由雅派公司承担。事实和理由：2012年6月19日，古城管理公司与四川金卡文化发展有限公司（以下简称金卡公司）签订《房屋租赁合同》，金卡公司承租古城管理公司位于都江堰市幸福路房屋“水利府”，总面积为2232㎡的物业，租赁期为15年，自2012年12月31日到2027年12月30日止，其中地面经营面积约600㎡的租金标准为60元／㎡／月，地面剩余面积约422.5㎡为水利府文化展示区域，古城管理公司无偿给金卡公司使用，但相关装修费由金卡公司承担，地下室约1209.9㎡，租金标准为3元／㎡／月，第四年、第五年租金每年按照3%的递增率递增，第六年至第十年租金每年按照5%的递增率递增，从第十一年开始每年按照10%的递增率递增。合同签订后，古城管理公司依约向金卡公司交付了租赁房屋，但金卡公司并未履行租金交付义务。后金卡公司公司名称变更为雅派公司，古城管理公司被注销，由兴堰公司对案涉租赁房屋进行管理。因雅派公司未按合同约定支付租金，兴堰公司曾向本院起诉要求雅派公司支付拖欠租金。经调解，双方对截止2018年12月31日前的租金金额、支付方式达成协议，法院出具了（2018）川0181民初4524号调解书。但此后雅派公司仅支付了8513元诉讼费及第一笔租金287124元，剩余租金未按约支付。雅派公司未按合同约定及民事调解书的约定支付租金，构成违约，应依法解除双方的《房屋租赁合同》，雅派公司、禾木公司应将承租的房屋腾退给兴堰公司，并支付欠付租金及欠付租金的资金占用利息。兴堰公司为维护其合法权益，诉至本院。 雅派公司辩称，一、雅派公司在签订《房屋租赁合同》后，所承租的房屋实际由禾木公司使用。禾木公司对该租赁房屋投入巨额装修款，解除合同会造成巨额损失，故雅派公司愿意继续履行《房屋租赁合同》，若法院判令解除合同，雅派公司认为应对雅派公司投入的装修进行评估，以装修款抵扣租金；二、对兴堰公司主张欠付租金的期间是2019年1月1日至今的事实无异议。2018年12月31日前的租金双方已通过（2018）川0181民初4524号案件达成调解协议，后雅派公司确仅支付了8513元诉讼费及第一笔租金287124元，剩余租金未支付；三、2020年因受新冠疫情防控措施影响，公司停业8个月，属于不可抗力，希望免除停业期间的租金；四、兴堰公司委托雅派公司在雅派公司经营场所停业接待国际友人，停业期间产生的相应费用应当在欠付租金中予以抵扣，同时，雅派公司所交纳的保证金也应抵扣欠付租金。 禾木公司述称，一、雅派公司与禾木公司之间并非合作经营关系。案涉房屋系雅派公司转租给禾木公司使用，禾木公司向雅派公司支付了2002124元租金；二、禾木公司的其他陈述意见与雅派公司的答辩意见一致。 本院经审理认定事实如下：2012年6月19日，古城管理公司作为甲方与金卡公司作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定金卡公司承租古城管理公司位于都江堰市幸福路“水利府”，总面积为2232㎡的物业，租赁期为15年，自2012年12月31日到2027年12月30日止，其中地面经营面积约600㎡的租金标准为60元/㎡/月，地面剩余面积约422.5㎡为水利府文化展示区域，古城管理公司无偿给金卡公司使用，地下室约1209.9㎡，租金标准为3元/㎡/月，第四年、第五年租金每年按照3%的递增率递增，第六年至第十年租金每年按照5%的递增率递增，从第十一年开始每年按照10%的递增率递增。租金采取“先付后租”的方式按季度支付。双方约定租赁期限的起始日为甲方给予乙方6个月装修结束日；免租期36个月，乙方应付租金从“免租期”结束之日开始计算；在本合同签订后的15个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金100000元。如因乙方违约导致本合同无法履行是，甲方不退还乙方履约保证金。租赁物内乙方经营运作而发生的一切费用，均有乙方自行承担。租赁关系结束时，乙方对其投资安装的设备设施保留所有权，并有权拆除设备，但不得影响租赁物的结构、消防安全及不得拆除本合同规定不能拆除的设备、设施。若乙方违约致使本合同租赁合同终止至甲乙双方未达成协议之前，乙方不得拆除租赁物之所有装修及设备、设施。 合同签订后，古城管理公司依约将案涉租赁房屋交付金卡公司使用，金卡公司向古城管理公司支付了保证金100000元。后金卡公司将案涉租赁房屋交由给禾木公司使用，用于经营餐饮，禾木公司向金卡公司支付租金。禾木公司在使用案涉租赁房屋期间，对该房屋进行了装修。 2015年6月3日，古城管理公司注销，由兴堰公司承继了古城管理公司在《房屋租赁合同》中的合同权利义务。 2018年10月19日，兴堰公司因雅派公司未按合同的约定支付租金诉至本院，要求解除古城管理公司与金卡公司签订的《房屋租赁合同》，金卡公司在三日内向古城管理公司腾退归还房屋，并支付欠付的租金和违约金。后经本院调解，双方达成调解协议，本院出具了（2018）川0181民初4524号民事调解书，双方约定继续履行《房屋租赁合同》，并就截止到2018年12月31日金卡公司欠付兴堰公司的租金的金额及支付时间达成协议，同时约定若金卡公司未按照调解协议约定按时足额支付兴堰公司任意一笔款项，兴堰公司有权解除《房屋租赁合同》。该民事调解书生效至今，金卡公司仅向兴堰公司履行了该民事调解书确定的第一笔租金287124元的支付义务，剩余租金未按协议约定支付兴堰公司，兴堰公司已向本院申请强制执行。 2019年5月16日，金卡公司变更为雅派公司。 2019年11月12日至2019年12月29日，禾木公司将其在案涉租赁房屋的经营场所提供给兴堰公司包场专属使用，包场费用为354921.52元，后兴堰公司按约定向禾木公司支付了包场费用。 审理中，雅派公司确认从2019年1月1日至今未按《房屋租赁合同》约定向兴堰公司支付租金。兴堰公司、雅派公司、禾木公司签订《租金确认书》，确认自2019年1月1日至2020年11月30日止，雅派公司欠付的租金金额为1091537.65元。兴堰公司同意在《房屋租赁合同》解除后，雅派公司所交纳的保证金100000元从雅派公司欠付的租金中予以抵扣。 上述事实，有兴堰公司提交的兴堰公司、雅派公司、禾木公司的工商信息、《房屋租赁合同》、（2018）川0181民初4524号调解书、（2020）川0181执1350号执行案件受理通知书、包场协议书、收据、租金确认书及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、关于案涉租赁合同是否应当解除及案涉租赁房屋的腾退问题；二、雅派公司应向兴堰公司支付租金的金额；三、雅派公司是否应支付逾期支付租金的资金占用利息。针对上述争议焦点，本院评析如下： 一、关于案涉租赁合同的解除及案涉租赁房屋的腾退问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案纠纷的法律事实发生时间为2021年1月1日前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，古城管理公司与雅派公司（原金卡公司）签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，应予保护，当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，古城管理公司按照约定向雅派公司交付了租赁房屋，雅派公司也应按照合同约定履行租金支付义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”雅派公司在承租案涉租赁房屋期间，未按合同的约定向兴堰公司支付租金，违反了双方合同约定，应视为雅派公司以自己的行为表明不履行主要债务。同时，本院（2018）川0181民初4524号民事调解书载明“若金卡公司未按照调解协议约定按时足额支付兴堰公司任意一笔款项，兴堰公司有权解除《房屋租赁合同》。”雅派公司未履行民事调解书确定的租金支付义务，兴堰公司可以解除合同，故兴堰公司关于解除双方租赁合同的请求，有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”兴堰公司向本院提起本案诉讼，本院向雅派公司送达诉状副本的时间为2020年7月24日，故本院依法确认双方合同解除时间为2020年7月24日。 因合同不再继续履行，雅派公司应及时将案涉租赁房屋退还兴堰公司。雅派公司已将租赁房屋交由禾木公司使用，故禾木公司对案涉租赁房屋的腾退负协助义务。本院对兴堰公司关于雅派公司应及时退还租赁房屋，禾木公司负协助义务的诉讼请求，依法予以支持。 二、关于雅派公司应向兴堰公司支付租金的金额问题。根据案涉《房屋租赁合同》及兴堰公司、雅派公司、禾木公司签订的《租金确认书》，本院确认雅派公司欠付2019年1月1日至2020年11月30日期间的租金金额为1091537.65元。2020年11月30日之后雅派公司仍占有使用案涉租赁房屋，雅派公司应按照合同约定的租金支付标准，向兴堰公司支付至案涉租赁房屋实际腾退之日止的租金。关于本案租金的抵扣：1、对雅派公司主张受疫情防控措施影响，没有营业收入，要求减免疫情期间的租金请求，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条及参照国家相关政策规定，雅派公司2020年上半年在疫情防控期间的租金应予免除3个月，按合同约定2020年的月租金标准为《房屋租赁合同》约定的第8年的月租金标准，即每月48683.15元，免除租金的金额为146049.45元（48683.15元×3个月），应从欠付租金金额中予以扣除；2、对雅派公司要求租赁合同解除后，应对雅派公司投入的装修进行评估，以装修款抵扣租金问题，本院认为，根据合同约定，租赁物内雅派公司经营运作而发生的一切费用，均有雅派公司自行承担，双方未对租赁合同终止后雅派公司以装修价值抵扣租金进行过约定，故雅派公司的该项请求于法无据，本院不予支持。3、对雅派公司、禾木公司主张兴堰公司包场专属使用案涉租赁房屋期间的包场费应抵扣房租的问题，因兴堰公司已按约定向雅派公司包场费用354921.52元，该包场费用不应再抵扣租金，故本院对在雅派公司、禾木公司的该主张不予支持。4、审理中，兴堰公司同意雅派公司所交纳的保证金在其欠付的租金中予以抵扣，故雅派公司交纳的保证金100000元应从雅派公司欠付的租金中扣除。综上，雅派公司应支付兴堰公司自2019年1月1日至2020年11月30日的租金为845488.20元。 三、关于兴堰公司诉请雅派公司支付逾期支付租金的资金占用利息问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”本案中，雅派公司应未按照约定支付相应租金，构成违约，应向兴堰公司支付未付租金的资金占用利息。资金占用利息的计算应以雅派公司应付租金845488.20元为基数，自2020年11月30日至款项付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告雅派（成都）文化旅游有限公司（原四川金卡文化发展有限公司）与都江堰市古城区商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月14日解除； 二、被告雅派（成都）文化旅游有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰兴堰投资有限公司自2019年1月1日至2020年11月30日的租金845488.20元；2020年11月30日以后的租金按照双方合同约定计算至实际腾退之日； 三、被告雅派（成都）文化旅游有限公司于本判决生效之日起十日内向原告都江堰兴堰投资有限公司支付未付租金的资金占用利息（具体支付方式为：以845488.20为基数，自2020年11月30日至款项实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告雅派（成都）文化旅游有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于都江堰市幸福路物业名为“水利府”，总面积为2232㎡的房屋腾退归还给原告都江堰兴堰投资有限公司； 五、第三人都江堰市禾木餐饮管理有限公司对被告雅派（成都）文化旅游有限公司的房屋腾退负协助义务。 六、驳回原告都江堰兴堰投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14022元，由被告雅派（成都）文化旅游有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行地，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  丁 文 人民陪审员  肖建伟 人民陪审员  黄雪梅 二〇二一年三月二十四日 书 记 员  张小雅