重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终1632号上诉人（原审被告）：重庆渝铁房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区黄桷坪铁路四村26号，统一社会信用代码915001077592884256。法定代表人：陈星，总经理。委托诉讼代理人：邓智洪，重庆公鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢正素，女，1979年7月24日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婷婷，重庆万同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王广菊，女，1972年2月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婷婷，重庆万同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭雪松，男，1991年11月27日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：史永峰，重庆万同律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婷婷，重庆万同律师事务所律师。上诉人重庆渝铁房地产开发有限责任公司（以下简称渝铁公司）因与被上诉人谢正素、王广菊、彭雪松房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初26891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人渝铁公司的委托诉讼代理人邓智洪，被上诉人谢正素、王广菊、彭雪松的共同委托诉讼代理人郭婷婷以书面陈述方式参加了本案诉讼。本案现已审理终结。渝铁公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，涉案项目未能如约办理产权登记的原因是涉案项目消防验收不合格，导致消防验收不合格的原因并非上诉人所致，也并非上诉人所能左右，更非上诉人所能预见。一审法院以上诉人系专业开发商为由认为上诉人应承担逾期办证的违约责任显然加重了上诉人的责任和义务，与事实不符。2.涉案项目是经济适用房，双方签订《商业门面买卖协议》时皆已预料到涉案项目办理产权证存在一定的特殊性，故双方签订协议时才约定在三年之内若因上诉人原因未完成产权登记手续，上诉人应承担相应责任，本案确未在签订完协议后的三年内完成产权登记手续，但未完成的原因并非上诉人所导致。《走访笔录》足以证明涉案项目未能通过消防验收的原因系道路未能修通。3.办理产权登记手续的义务并非完全在上诉人，即使涉案项目能在合同约定的期限内通过综合验收，具备了办证条件，按《重庆市土地房屋权属登记条例》及《重庆市民契税征收实施办法》相关规定，被上诉人也应就涉案门面进行网签，缴纳相关税费后才能办理产权登记。因此，办理产权登记手续需双方配合，并非上诉人单方义务。4.上诉人于2020年7月9日、9月28日、10月28日以电话、彩信、张贴通知、发送催告函等形式多次通知被上诉人办理产权登记，但被上诉人收到通知后一直拒不配合办理，因此，即使认定上诉人违约，被上诉人也应承担具备办理产权登记条件下拒不配合办理产权登记的相关责任和后果，上诉人承担违约责任的时间也应为通知被上诉人办理产权登记手续时止。谢正素、王广菊、彭雪松辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。谢正素、王广菊、彭雪松向一审法院起诉请求：1.判决渝铁公司协助谢正素、王广菊、彭雪松将重庆市渝北区梧桐路XX号附XX号房屋产权过户至谢正素、王广菊、彭雪松名下；2、判令渝铁公司支付谢正素、王广菊、彭雪松违约金，违约金自2017年7月29日起以1629000元为基数，按每日万分之五计算至产权过户之日止；3.本案诉讼费用由渝铁公司承担。一审法院审理查明：2014年7月28日，谢正素、王广菊、彭雪松作为乙方（买方），渝铁公司作为甲方（卖方）签订《商业门面买卖协议》，约定房屋坐落为：重庆市渝北区梧桐路XX号附XX号商铺。总成交金额1880000元。在签订合同时，乙方支付甲方总房款60%，该商业门面完全交割时付清总房款的90%，余款等商铺房产证办理完成后十日内付清。合同第九条约定：“……在3年内若因甲方原告未完成产权登记办理手续，甲方应自本协议签订3年后的次日起至实际办理产权证登记之日止按日向乙方支付已付款万分之五的违约金。”合同签订后，谢正素、王广菊、彭雪松按约支付了90%购房款1692000元。2015年3月3日，谢正素、王广菊、彭雪松实际接收房屋。至今涉案房屋的产权证未能办理。庭审中，渝铁公司举示了2019年11月19日涉案房屋取得了《建设工程消防验收意见书》载明房屋消防验收合格。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》载明涉案房屋于2020年5月18日取得竣工验收。庭审中，渝铁公司还举示了涉案房屋的水费和电费缴费凭证，以证明涉案房屋交付谢正素、王广菊、彭雪松，谢正素、王广菊、彭雪松接房后已经正常使用。同时还举示了照片、短信截图、催告函、邮寄凭证，以证明渝铁公司于2020年7月9日、2020年8月29日、2020年10月28日通过短信、电话、公告、EMS通知了谢正素、王广菊、彭雪松办理产权证。一审法院认为：双方所签订的《商业门面买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。双方均应当按合同约定享有权利，履行义务。关于本案渝铁公司是否存在逾期办证情形，渝铁公司辩称未能在合同约定的时间内办证原因是由于市政道路修建导致消防通道未修通，故未能办理产权证并非渝铁公司的原因，不应承担逾期办证责任。一审法院认为，渝铁公司作为专业房地产开发商，在对涉案房屋开发之始应该考虑到房屋周边市政道路完工情况，并据此合理安排产权证办理时间，在合同约定了在合同签订3年后才开始计算逾期办证的违约责任，故可见渝铁公司实际已经预见到了产权证办理的周期问题，故在房地产开发过程中，渝铁公司辩称的因素虽不是渝铁公司所能完全掌控的，但该风险应该是渝铁公司可以预见的，故以上情况渝铁公司的辩称不成立，渝铁公司应该承担逾期办证的违约责任。该合同签订后，谢正素、王广菊、彭雪松按约定向渝铁公司支付了90%购房款即1629000元，合同于2014年7月28日签订，按约定最迟渝铁公司应该在2017年7月28日为谢正素、王广菊、彭雪松办理产权证，故2017年7月28日渝铁公司就应该承担违约责任。庭审中渝铁公司虽然举示了催告谢正素、王广菊、彭雪松办理产权证的证据，但产权证的办理义务在于渝铁公司，至今涉案房屋产权证未能办理，渝铁公司应该承担违约责任至实际办理之日止。关于逾期办证违约金计算标准的问题，虽然渝铁公司未能按时办理产权证，但渝铁公司在2015年3月3日已经将房屋交付谢正素、王广菊、彭雪松，谢正素、王广菊、彭雪松也完成了装修并实际使用，故逾期办证期间，渝铁公司的违约行为并未对谢正素、王广菊、彭雪松造成过大的损失，庭审中渝铁公司亦主张每日万分之五的违约金计算金标准过高，故一审法院酌情将此标准调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准。一审法院判决:“一、被告重庆渝铁房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内位将位于重庆市渝北区梧桐路XX号附XX号的房屋过户至原告谢正素、王广菊、彭雪松名下；二、被告重庆渝铁房地产开发有限责任公司在房屋产权过户至原告谢正素、王广菊、彭雪松名下后三日内支付原告逾期办理产权证的违约金，违约金以1629000元为基数，自2017年7月29日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准，计算至实际过户登记之日止；三、驳回原告谢正素、王广菊、彭雪松其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费12971.27元，因适用简易诉讼程序审理减半收取6485.63元，由被告重庆渝铁房地产开发有限责任公司负担。”二审期间，本院根据民事案件的特点和简便、快捷的要求，采用要素式问卷调查的方式对本案进行了审理，渝铁公司、谢正素、王广菊、彭雪松以书面陈述的方式接受了本院询问。二审中，各方均未举示新的证据。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据双方二审中的诉辩主张，本案二审的争议焦点为渝铁公司应否承担逾期办证违约责任。现评析如下：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应该提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，渝铁公司主张不应承担逾期办证违约责任，其理由是：涉案项目所涉道路部分属于市政道路，因该段道路未修通，导致涉案项目东侧消防通道和消防扑救面未形成，致使消防验收不合格，从而使得项目其他分项验收和综合验收均无法进行。对于该理由，因缺乏合同依据和法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。其余认定同一审。至于渝铁公司在二审中提出的其余异议，因与庭审查明的事实不符，本院依法均不予支持。泽鹏公司由项目团重庆分公司但渡桐木煤矿义务，综上所述，渝铁公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12971.27元，由重庆渝铁房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈娅梅审判员  赵文建审判员  刘家秀二〇二一年三月二十六日书记员  廖婧伊