浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2965号 上诉人（原审原告）：屠吉如，女，1987年11月30日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：沈飞，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴钺春秋，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江省三门新城投资开发有限公司。住所地：浙江省三门县海润街道滨海新城泰和路8-26号。 法定代表人：林津津，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴川海，该公司员工。 委托诉讼代理人：叶燕飞，该公司员工。 原审第三人：程秀娇，女，1964年12月28日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：杨英长，三门县海游法律服务所法律工作者。 原审第三人：夏盛明，男，1960年2月19日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 上诉人屠吉如因与被上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司（以下简称新城开发公司）、原审第三人程秀娇、夏盛明房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2020）浙1022民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 屠吉如上诉请求：1.撤销浙江省三门县人民法院作出的（2020）浙1022民初37号民事判决书，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：（一）上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。2016年5月25日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》约定上诉人向被上诉人购买君临城邦二期12幢1单元1101室房屋，总价款519490元，对于合同主要交易标的约定明确且清楚，上诉人支付购房款为取得案涉房屋，被上诉人转让案涉房屋以取得购房款，完全系双方真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，因此，《商品房买卖合同》有效，双方权利义务应受该《商品房买卖合同》相应条款的约束。被上诉人在庭审中辩称上诉人是借用房屋，但并未提供任何证据予以证明，其陈述明显虚假。上诉人已经付清购房款，且已入住，已完成对案涉房屋的合法占用。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》当日即用工程款抵购房款，被上诉人向上诉人交付案涉房屋钥匙及房屋验收单等物件（可见君临雅苑小区物品交接清单），同时法官在归纳案件争议焦点时双方对于案涉房屋已交付的事实也予以确认，足以证明被上诉人已向上诉人交付案涉房屋。第一次庭审笔录中被上诉人的代理人吴川海曾自认上诉人已入住案涉房屋，而在第二次庭审时其代理人吴川海却违反自认规则不予承认上诉人已入住的事实，明显又构成虚假陈述，但一审法院并未对其予以惩戒。一审法院在判决认证部分说上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同是否有效、上诉人是否已经付清购房款、上诉人以何性质入住涉诉房屋等问题需结合其他证据综合认定，但在事实认定部分却又不予论述，导致判决事实认定不清。（二）一审判决认定被上诉人与第三人程秀娇、夏盛明签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，属于事实认定错误。第一次庭审笔录中被上诉人在回答法官关于网签手续的解释问题时说政府同意被上诉人对外融资性担保才出现与案外人网签，因此网签手续和抵押登记均是为了融资，并非与第三人存在真实的房屋买卖合同关系。在前期调解时，被上诉人也同意与上诉人办理案涉房屋的过户登记，也可证明权属没有问题，被上诉人可解除与第三人的房屋备案手续并与上诉人办理过户登记。结合一审两次传唤第三人程秀娇出庭，但其都缺席未到，在面临房屋权属争议且有可能失去房屋的情况下却放弃质证和辩论权利，与正常的买受人不同，其做法明显不符合常理。因此，被上诉人与第三人程秀娇、夏盛明签订的《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，其网签手续和抵押登记均系被上诉人为融资需要才与第三人程秀娇所做的形式文件而已，所以，第三人程秀娇的银行按揭合同属于假按揭合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。（三）一审判决适用法律错误。一审判决未根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十三条之规定判决被上诉人继续履行与上诉人的买卖合同。如上所述，被上诉人与第三人程秀娇、夏盛明签订的《商品房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，其商品房买卖合同是无效的。因此，基于上诉人与被上诉人签订的有效买卖合同，双方应当严守合同条款，各自履行其权利义务。退一步讲，即使被上诉人与第三人程秀娇、夏盛明签订的《商品房买卖合同》是有效合同，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十三条规定“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理地予以确定。”本案上诉人在2016年5月25日已占用案涉房屋，在第三人和上诉人均未办理房屋所有权转移登记的情况下，上诉人已经实际合法占用房屋，原则上应当是合同的第一顺位的买受人。因此，上诉人诉请被上诉人解除与第三人的备案手续和抵押登记，于法有据。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法改判，维护上诉人的合法权益。 新城开发公司辩称，（一）本案屠吉如所称的房屋2018年8月1日以前是借用的，在此之后有抵工程款的说法和意向是事实。2016年5月，冯生海借房办公司。二期是联建商品房，为解决资金缺口，政府同意新城开发公司对外融资性担保才出现和案外人网签。（二）2016年5月份虽然有一份购房合同，但是合同上没有约定交房时间和办证时间，明确约定了是一次性付款。屠吉如在本次庭审中没有出具付清款项的依据，也没有实际施工人同意抵扣房款的依据。本案中2018年8月1日冯生海要购买房屋是事实，新城开发公司已经说明了不能网签的原因。冯生海要用其繁荣公司的工程款抵房款购房是事实，但是新城开发公司已经说明让第三人退回后才能网签，冯生海是认可的。所以冯生海才把繁荣公司的付款委托书自持和收款条自持，需要在能够办理网签的时候才交给新城开发公司完成网签手续，屠吉如出具的林津津承诺书可以表明2018年8月30日前已通知屠吉如办理手续。因为无法办理才造成本案的诉讼，本案实际是屠吉如借用房屋后，见房屋涨价就想占为己有。房屋是借用关系，在2018年8月，冯生海用工程款抵款事实但是没有完成，房屋已经卖给第三人程秀娇并抵押给三门农行不能拿回，新城开发公司愿意归还屠吉如在2018年8月1日支付的80000余元并承担给付利息。冯生海与新城开发公司的抵款行为至今没有完成，有屠吉如提供的冯生海收款条原件和繁荣公司陈欢建委托书为证，以及冯生海出具的收走付款委托书的收条原件为证，该收条上明确写明由新城开发公司通知网签合同时由冯晨纯带来抵购房款。（三）现有的证据能够证明工程款抵购房款是没有完成，因为房屋没有解除与第三人的买卖关系以及与抵押权人三门农行的抵押关系。（四）冯生海是屠吉如的公公，在君临城邦第二期君临雅苑的联建商品房中冯生海施工了一部分，2016年5月，冯生海因公司工作需要向新城开发公司借用一套房作为办公用房。2018年8月初冯生海就提出买该房，用工程款抵房款。新城开发公司表示房子是联建房，房子已卖给他人，要收回来才能卖，而且表示网签手续是办不了的，工程款与实际房款价差结算还要付30000元左右的利息。冯生海要求房子过户给儿子冯纯晨（与屠吉如系夫妻关系）。合同没有约定交房时间，没有约定违约责任，约定了一次性交款，但是屠吉如没有任何证据证明房款已经交清这一事实。屠吉如使用房屋并装修房屋是客观事实，但不是买入住占有，而是借用入住使用。实际上房屋从2015年5月21日就通过网签程序销售给了程秀娇夫妻，程秀娇付清了房款并且用该房屋向三门农行办理了购房按揭贷款470000元。当时没有解除与程秀娇的网签合同，程秀娇与银行的抵押合同也没有解除。这个房屋是不能向第三方销售的。房屋销售有网签备案合同和第三人向银行按揭贷款的合同，还有当时销售房屋的发票、第三人转款的依据为证。2019年屠吉如让公司经理林津津出给她一份承诺书，承诺的只是完善网签手续，不是交房交证时间，因为大家都知道网签手续都要等新城开发公司通知，具体时间不确定，新城开发公司不能保证什么时候能够办好。另赠与车位也只是使用权，而不是产权，法定代表人无权赠与产权，必须由业主另行购买。另外，屠吉如与新城开发公司之间的买卖是不真实的，属无效行为，签合同的时候是没有支付房款的。在2018年8月1日屠吉如准备要买该房屋时，是冯生海提出440000元繁荣公司工程款要求抵扣，他知道这个房屋是第三人的，说好了是等到和第三人解除买卖合同后才能完成。 程秀娇述称，原审第三人已经付清了房款，房屋归原审第三人所有，原审第三人不同意将房屋退还给新城开发公司，也没有同意任何人将该房屋出租或者转卖给他人。新城开发公司私自将该房屋出借给他人的行为是无效的。请求法院依法保护程秀娇的权利。夏盛明未陈述意见。 屠吉如向一审法院起诉请求：一、判令被告协助解除案涉商品房买卖合同网签手续；二、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，将君临雅苑二期12幢1单元1101室的所有权过户给原告，同时向原告提供一个汽车位；三、判令被告支付逾期交付权属证书的违约金29930.4元（以519490元为基数，按照贷款市场报价利率4.15%，从2018年8月2日暂计算至2019年12月，之后的违约金计算至被告实际交付权属证书之日）；四、判令被告返还原告多支付的32200元款项；五、本案全部诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告屠吉如变更第三项诉讼请求为判令被告支付逾期交付权属证书的违约金53268元（以519490元为基数，按照贷款市场报价利率4.15%的1.5倍，从2018年8月2日暂计算至2020年3月17日，之后的违约金计算至被告实际交付权属证书之日）。 一审法院认定事实：2015年5月21日，被告新城开发公司与第三人程秀娇签订了合同编号为2015销0000934号《商品房买卖合同》，合同约定：由第三人程秀娇、夏盛明向被告新城开发公司购买位于三门县××幢××单元××室商品房，性质为住宅用房，建筑面积为138.8平方米，房价款为681696元。2015年6月3日，第三人程秀娇、夏盛明为购买该房屋与被告新城开发公司、案外人中国农业银行股份有限公司三门县支行签订个人购房担保借款合同，第三人程秀娇在借款人和抵押人处签字捺印确认，第三人夏盛明在抵押人处捺印确认，被告新城开发公司在保证人处盖章确认。2015年6月4日，该商品房进行了预告登记，登记证明号为三房预海润字第1××4号，登记的权利人为第三人程秀娇、夏盛明，期限为10年。程秀娇于2015年6月5日支付了房款。 2016年5月25日，原告屠吉如与被告新城开发公司签订一份商品房买卖合同，约定原告屠吉如向被告新城开发公司购买位于三门县××幢××单元××室商品房，总价款为519490元；付款方式为合同签订时一次性付款。该合同封面记载的是“商品房买卖合同示范文本”“2008年12月8日”，合同记载的出卖人（即被告新城开发公司）的法定代表人为孔庆国。另查明，2016年5月25日，被告新城开发公司的法定代表人为林津津。2019年4月30日，被告新城开发公司出具给原告屠吉如一份承诺书，承诺于2019年8月30日前通知原告屠吉如完善网签手续，并口头赠送车位使用权一个。 一审法院认为，原、被告之间房屋买卖合同是否有效、原告屠吉如是否已经付清购房款、原告屠吉如以何性质入住涉诉房屋等问题，在本案先不予论述。被告新城开发公司与第三人程秀娇、夏盛明签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，且已支付房款，办理了网签登记手续，房屋进行了抵押登记，目前尚在抵押之中。原告屠吉如与被告新城开发公司签订合同时，该房屋已网签销售给第三人程秀娇、夏盛明且处于抵押状态，原告屠吉如应当知道。即使被告新城开发公司同意也无法转移到原告屠吉如名下，原告屠吉如也不能办理网签登记。原告屠吉如要求撤销被告新城开发公司与第三人程秀娇、夏盛明之间的网签无任何事实和法律依据，其要求办理房屋权属证书的诉讼请求也不能实现，经一审法院释明，原告屠吉如不愿变更诉讼请求，故应驳回。至于其他主张，均建立在实现交付房屋的基础上，在本案中也难以单独成立。原告屠吉如如果请求损失赔偿，可另行主张。综上，应驳回原告屠吉如的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告屠吉如的诉讼请求。案件受理费1350元，由原告屠吉如负担。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明，三门县自然资源和规划局已于2020年10月12日向原审第三人程秀娇、夏盛明发放三门县海润街道泰和路11号君临雅苑12幢1单元1101室商品房的不动产权证书【浙（2020）三门县不动产权第0××4号】。本案其他事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本案二审争议焦点是：被上诉人新城开发公司能否继续履行其与上诉人屠吉如签订的《商品房买卖合同》、办理君临雅苑二期12幢1单元1101室所有权过户手续并同时向屠吉如提供一个汽车位。上诉人屠吉如认为，被上诉人新城开发公司与原审第三人程秀娇、夏盛明签订商品房买卖合同并非双方当事人的真实意思表示；而上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同时即用工程款抵购房款，被上诉人也已向上诉人交付案涉房屋，应根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》规定继续履行房屋买卖合同。被上诉人新城开发公司则认为，被上诉人早在2015年5月就通过网签程序将案涉房屋销售给了原审第三人程秀娇夫妻，程秀娇从三门农行按揭贷款470000元付清了购房款。2018年8月冯生海提出购买案涉房屋，在其与被上诉人签订的合同中没有约定交房时间、违约责任，约定了一次性付款，但是屠吉如未付清购房款。尽管屠吉如使用并装修房屋，但仅系借用入住。原审第三人程秀娇认为，原审第三人已经付清了购房款且已办理房产过户登记手续，房屋理应归原审第三人所有。 本院认为，本案被上诉人新城开发公司在2015年与原审第三人程秀娇、夏盛明签订《商品房买卖合同》，然后又于2016年就相同的房屋与上诉人屠吉如签订《商品房买卖合同》，先后两份合同的订立均系合同双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效。早在上诉人屠吉如与被上诉人新城开发公司签订合同之前，被上诉人新城开发公司已通过网签合同方式将该房屋销售给原审第三人程秀娇、夏盛明并办理了抵押贷款手续。现无证据显示被上诉人新城开发公司在与上诉人屠吉如签订售房合同之前就与原审第三人程秀娇、夏盛明签订了虚假售房合同。因此，上诉人屠吉如要求被上诉人新城开发公司解除其与原审第三人程秀娇、夏盛明之间的网签合同，缺乏法律依据，一审法院未予支持，并无不当。对于本案一房二卖合同纠纷，上诉人屠吉如在上诉时提出了法律适用意见，认为法院应按《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》相关规定作出判决。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第十三条规定“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。”本案中，原审第三人程秀娇、夏盛明已经依法办理了房产过户登记手续，取得了不动产权属证书，按该规定应当认定原审第三人程秀娇、夏盛明为案涉房屋的实际买受人。因此，上诉人屠吉如要求被上诉人新城开发公司继续履行其与上诉人屠吉如签订的《商品房买卖合同》、办理君临雅苑二期12幢1单元1101室所有权过户手续并同时向屠吉如提供一个汽车位，于法无据，一审法院未予支持，并无不当。 综上所述，屠吉如的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1350元，由上诉人屠吉如负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 陈永领 审 判 员 张妙君 二〇二一年三月三十一日 代书记员 张 跃 12- 13-