广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0309民初17114号原告：阎慧文，男，汉族，1985年3月15日出生，身份证住址：广东省深圳市。委托诉讼代理人：宫平，广东君凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜正丽，广东君凯律师事务所实习律师。被告：程永华，女，汉族，1950年9月14日出生，身份证住址：成都市高新区。委托诉讼代理人：张艳，四川吉辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张代宏，男，汉族，1975年3月10日出生，身份证住址：广东省深圳市，系被告儿子。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阎慧文及其委托诉讼代理人宫平、被告委托诉讼代理人张艳、张代宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请：1、判令被告返还原告租赁保证金人民币28000元，其他保证金人民币23000元及利息（按年利率6%，从2020年6月1日起，计算至上述款项还清之日止），以上合计人民币51000元；2、判令被告承担原告所付的律师费人民币8000元；3、判令被告向原告开具从2016年11月至2020年5月共43个月全部租金的发票，发票金额共计人民币602000元；4、诉讼费、鉴定费等一切费用由被告承担被告主要答辩意见：1、被告只收到租赁保证金21000元，并不是28000元；由于原告原因造成墙面损坏，修复费用需要32900元，维修期间的房屋租赁损失35000元，家具维修费用1600元，合计69500元，在扣除原告保证金21000元以后，原告还应当赔偿被告48500元，对于48500元，被告将另案起诉；2、原告支付的25000元是地板损坏赔偿金，不是所谓的水淹地板房租押金，原、被告双方已就地板损坏赔偿达成一致，并已履行完毕，原告要求返还其中的23000元既无事实依据也无法律依据。3、关于原告的律师代理费8000元，被告不存在任何违约行为，且合同中对律师费没有约定，原告支付的律师费不该由被告承担。4、合同中没有约定被告应向原告开具租金发票，所以，原告要求开具发票无事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。本案相关事实2016年10月2日被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于深圳市宝安区××××，房产证号为50××89。租赁期限自2016年11月1日起至2018年10月30日止。租金为每月14000元，乙方应于每月1日前支付租金。合同第四条租赁保证金：“4.1乙方须于2016年10月2日向甲方支付相当于两个月租金数额的租赁保证金即28000元，甲方应向依法开具收据。4.2合约期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原告退还乙方（不计利息，但如乙方存在未结费用，甲方有权在该保证金内扣除）。”第六条佣金：“6.1……甲方同意支付居间方人民币柒仟元整作为佣金，乙方同意支付居间方人民币柒仟元整作为佣金。”第七条合同终止与解除：“7.1本合同终止后，乙方应于3日内迁离及交回该物业，并保证租赁物业及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时应结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。”原告主张合同签订后向被告指定的张代宏账户支付保证金21000元，另双方口头协商剩余保证金7000元以原告代被告向中介方支付佣金7000元的方式支付。被告不予认可，主张仅收到租赁保证金21000元。原告提交的转账记录显示签订合同当日向张代宏转账21000元，向案外人王金朗转账两笔7000元。2017年10月15日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，将“原租赁合同的租赁期限由‘2016年11月1日起至2017年10月30日止’变更为‘2016年11月1日起至2018年10月30日止，其余条款不变。’以上合同到期后，原告继续租赁涉案房屋，双方未再续签租赁合同。2019年8月17日，因厨房直饮水机漏水导致屋内木地板泡水，原告与张代宏对木地板的赔偿数额进行协商。双方确认的录音通话显示原告提出愿意分三个月支付赔偿25000元，被告表示付完后可双方简单签订书面协议进行确认。2019年8月30日原告向被告转账22000元，备注“闫慧文的19年9月房租预缴及水淹地板的补充房租押金”；2019年9月30日原告向被告转账22000元，备注“闫慧文的19年10月房租预缴及水淹地板的保证金补充”；2019年10月31日原告向被告转账23000元，备注“闫慧文的19年11月房租预缴及水淹补偿金”。扣除房租后，以上水淹地板保证金及补偿金共计25000元。2020年5月31日，双方协商一致解除租赁合同关系，原告搬离涉案房屋。原告要求被告退还租赁保证金28000元，双方发生争议。庭审中，原告主张25000元仅是赔偿水淹地板的保证金，因被告收款后未与原告签订书面协议，故双方就赔偿未达成一致意见，仅认可赔偿被告2000元，要求被告返还剩余23000元。原告还提出对地板泡水的原因及地板损失数额进行鉴定。被告主张因原告在转账时已经备注款项用途，故无需另行签订协议，25000元为原告自愿支付的水淹地板赔偿款，不应退还。涉案房屋为木板墙，被告主张墙皮因水淹地板渗水上墙导致损坏，为保证色彩统一需整体更换，面积约为20㎡，工程造价共计32900元，提交《深圳市小型装饰装修施工合同》及定金收据予以证明。原告确认墙皮存在损坏，但主张与水淹地板无关，是长期拖地造成，且在原告承租以前就已存在，对被告提交的证据均不予认可。被告主张桌椅存在少量破损，支出维修费1600元，提交照片及微信付款记录予以证明，原告不予认可，主张系使用多年后的自然老化。裁决结果及理由本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法、有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原租赁合同到期后，双方未再续签租赁合同，应视为不定期租赁，当事人可随时解除合同。现双方已于2020年5月31日解除租赁合同关系，被告应在扣除未结费用后，向原告退还租赁保证金。关于租赁保证金的数额。原告主张已支付租赁保证金28000元，提交的转账记录显示签订合同当日原告除向张代宏账户转账21000元外，还向案外人王金朗账户转账两笔7000元，与《房屋租赁合同》中约定双方应付佣金一致。被告不予认可，主张原告仅支付21000元，但未举证证明自己向中介方支付佣金的情况，且被告在双方通话录音中亦多次提到租赁保证金28000元，故本院对原告的主张予以采信，认定原告已向被告支付租赁保证金28000元。关于地板损失。根据原告与张代宏通话录音内容，双方已确认地板泡水的责任在于原告，同意由原告分三笔向被告赔偿水淹地板损失25000元，双方关于付款后签订简单书面协议的约定仅系对款项性质予以确认，避免后续产生争议，并非双方就赔偿达成协议的必要条件。故原告要求被告退还保证金23000元依据不足，本院不予支持。因双方对地板泡水的原因已经确定且损失赔偿已经支付完毕，故本院对原告要求对地板泡水原因及地板损失数额进行鉴定的申请不予准许。关于墙皮损失。被告提交的照片显示厨房门口附近的墙皮下缘浸水及发霉，从原告与张代宏通话录音内容可知，双方对于水渍上墙造成墙皮损坏的后果均已预见，现原告主张在其租赁房屋前墙皮损坏部分已经存在，未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告整体更换木板墙不仅是恢复其日常使用功能，而是出于美观考虑，故被告要求原告赔偿整体更换木板墙的费用本院不予支持。结合墙皮损坏程度，本院酌定原告赔偿5000元，自租赁保证金中予以扣除。关于家具损失。被告提交的照片显示椅面软包磨损，茶几留有餐具痕迹及少量划痕，均属于使用中的正常损耗，不足以证明系原告造成损坏，故被告主张扣除家具维修费的请求不予支持。综上，被告应向原告退还租赁保证金23000元。关于律师费及开具发票。双方对此没有约定，原告该项请求没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告程永华自本判决生效之日起十日内一次性退还原告阎慧文租赁保证金人民币23000元及利息（以人民币23000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的自2020年6月1日起计至清偿之日止）。二、驳回原告阎慧文的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币638元，由原告承担人民币390元，由被告承担人民币248元。原告已预交受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张    媛二〇二一年三月二十五日书记员 邓  燕  玲书记员 罗秋霞(兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。