沈阳市和平区人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽0102民初13249号原告：邴丽昕，女，1967年12月28日出生，满族，住沈阳市大东区。委托代理人：张钢，系广东创律律师事务所律师。被告：朱栓友，男，1955年2月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：王瑛，女，1956年8月26日出生，汉族，住沈阳市和平区。第三人：单静，女，1984年4月3日出生，汉族，住沈阳市浑南区。第三人：张袭，男，1981年9月1日出生，汉族，住沈阳市沈河区。原告邴丽昕诉被告朱栓友、王瑛、第三人单静、张袭房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年5月8日立案受理后，于2020年6月12日作出（2019）辽0102民初10663号民事裁定书。宣判后，原告邴丽昕不服裁定提出上诉，沈阳市中级人民法院于2020年7月29日作出（2020）辽01民终8609号民事裁定书，撤销了本院（2019）辽0102民初10663号民事裁定书，指令审理。本院另行组成合议庭，由审判员郝志杰担任审判长，人民陪审员刘陶然、徐秋参加评议，适用普通程序公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告邴丽昕诉称，2017年4月11日，原告与二被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告购买二被告名下位于沈阳市和平区长白西路23-5号2-5-2的房产，建筑面积155.5平方米，成交金额160万元。2017年4月，原告代二被告偿还案外人抵押贷款100万元，二被告为原告办理不动产过户登记，原告取得上述房产的不动产权属证书。2017年11月21日，原告支付被告一购房尾款60万元，二被告同时与原告签订《房屋租赁协议》，约定二被告在该房屋租住至2018年12月26日，月租金5000元，租赁期限满后一次性支付，到期腾空房屋，也未支付租金，故提起诉讼。诉讼请求：1、判令二被告立即支付原告租金65000元（从2017年11月21日起至2018年12月26日止，共13个月，每月5000元）；2、判令二被告立即支付原告房屋占用费11万元（2018年12月27日起至2020年10月26日止，共计22个月，每月按5000元计算）及至二被告腾退房屋之日止的房屋占用费，每月按5000元计算；3、判令二被告立即腾退原告所有的位于沈阳市和平区长白西路23-5号2-5-2的房屋交给原告；4、诉讼费用由二被告承担。被告朱栓友辩称，张袭是小额贷款，当时我从张袭处借款85万元，当时马哲借款了20万元，后期马哲没有偿还能力，由我代为偿还，我从没有同意卖房子。被告王瑛辩称，二被告原系夫妻关系，于1987年3月7日离婚，涉案房产是朱栓友单独所有。在2016年9月初左右，朱栓友需要款项，通过朋友马哲向小额贷款公司张袭借款，第一次借85万元，第二次借10万元。朱栓友拿自己的房产即本案涉案房产给张袭做抵押担保，办了公证，当时签订合同朱栓友签了字，但另一方都是空白，后来因为马哲欠张袭10万元，约定本息款20万元，马哲给朱栓友打了20万元的欠条，朱栓友就将20万及之前欠的95万元，与张袭约定在2018年末一次性还款即可，在2017年9月左右王瑛前往涉案房屋，才知道是张袭的妻子单静把钥匙换了，于是王瑛找到了单静，她表示可以把钥匙给我，但要求我签写租赁合同。我当时说房子不是我的，我没有权利签，你要让我签我就签，于是拿到了钥匙。在2018年9月被告方将115万元凑齐，准备还给张袭，找到原小额贷款公司办公地点才发现已改为新天地超市，根本找不到张袭，后来联系朋友马哲也表示找不到张袭，后来被告方又找到了单静，她说暂时联系不到张袭。这些年并没有人管我们要过租金，房子一直由朱栓友实际居住直到现在，我们根本不认识原告，直到原告起诉才知道房子更名过户的情况。对于原告主张的腾房及给付租金的诉讼请求我方的意见是不同意腾房，因为朱栓友得居住生活，是唯一住房，租金更谈不上。因为当初的租赁协议，就是我无权签订情况下，为了拿到钥匙签订的。第三人单静、张袭述称，2016年期间经马哲介绍，我们借款给朱栓友和王英85万，我们一起帮着朱栓友和王瑛把85万还给了就小贷公司，然后他们把房子抵押给了我们，把公证书做到周冰身上。2016年11月26日，王瑛、朱栓友又向我们借了20万，2017年1月25日又借了10万。2017年王瑛说他没有钱还了，让我们把房子卖了，然后就把钥匙给我送过来了。我们就在朋友圈发布广告，买房的人就找我们说买这房子，当然买房子肯定愿意低价就是160万要买这房子，我给王瑛也说了，王瑛是同意的。买家一直担心房主不出面，房子不能过户，因为他岁数大，然后他不懂用公证书过户的事，我们说那就先过完户再给钱。然后先去过的这个户，2017年4月10日时候我们办理了过户以后，买家正常应该给我们钱，但是买家有点担心说还想要一份王瑛、朱栓友两人的签字。所以我们2017年4月11日的时候又去找他俩了，让他俩签了一份房屋买卖合同，房屋买卖合同我们也没有，当时就是一个中介要的。然后签完买卖合同之后，我们交给买房人，然后买房人就把这个钱转到周冰的卡里了。从过完户之后一直到9月份又联系不上王瑛、朱栓友，等到9月份的时候，我们终于联系上他俩，就说的这房子卖低了又不乐意了，然后说当时没给全款啥的。然后我把买房人叫来，让买房人和他俩约着见面了，完事之后商量就说加5万块钱，他们还想再住一段时间，每月还能给5000元钱房租，而我一合计我就劝买房的人，因为当时我想把这事尽快的促成，因为它毕竟欠我钱，也不希望这事有什么，我说这房租我给你担保，他不给我给你这事就算完事了，这个就算买方卖方都同意了这件事。然后一开始不是给了我们买房子，一开始给了我们105万，然后我们借给王瑛总共115万，在就在这个事之前就给了我们40700元。我们首先第一点，我们借他钱的时候，我们是他借的钱我们就给他了，然后卖房子也是经过他同意的，我们帮他卖了，我们没有任何虚假的东西。经审理查明，2017年4月11日，被告朱栓友、王瑛（卖房人、甲方）与原告邴丽昕（买房人、乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定房屋地址沈阳市和平区长白西路23-5号楼2单元5层2号，房证号NO10059491，成交金额1600000元，办完更名或委托公证手续，乙方将房款2次付给甲方，甲方将房屋钥匙交给乙方……。2017年4月18日，原告邴丽昕取得涉案房屋（和平区长白西路23-5号2-5-2，建筑面积171.85平方米）不动产权证书，证号：辽（2017）沈阳市不动产权第0114500号。另查明，原告邴丽昕（出租方、甲方）与被告朱栓友、王瑛（租用方、乙方）就位于沈阳市和平区长白西路23-5号楼2单元5层2号房屋签订《房屋租赁协议》一份，约定出租地址沈阳市和平区长白西路23-5号252，“租期从2017年11月21日至2018年12月26日，月租金5000元，租赁期满后一次性支付租金……。庭审后，被告王瑛申请对房屋买卖协议书中签字及手印申请鉴定，被告朱栓友申请对房屋买卖协议书、房屋租赁协议书中签字及手印申请鉴定，但因王瑛、朱栓有未支付鉴定费用，辽宁大学司法鉴定中心予以退鉴。上述事实，有当事人提交的房屋买卖协议书、房屋租赁协议书、终止鉴定告知书等证据及原、被告、第三人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证和审查，本院予以确认。本院认为,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，当事人向法院提起民事诉讼时，必须符合起诉的条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告的诉请为要求被告支付租金及腾房，而房屋租赁合同是否有效取决于房屋买卖合同合法是否有效，根据庭审可知，原、被告之间是否为真实的房屋买卖关系尚未确定，且在房屋买卖关系中房屋是否实际交付亦不清楚，故原告直接以房屋租赁关系向被告主张租金及腾房的诉请不妥，经本院释明，原告仍坚持以房屋租赁合同纠纷向被告主张权利，故本案应裁定驳回原告起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告邴丽昕的起诉。案件受理费20773元（原告已预交），予以退还。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  刘陶然人民陪审员  徐 秋二〇二一年三月九日书 记 员  王俊恫本案裁定依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。