贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初441号 原告：贵州泰丰物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇迎宾大道佳鑫商业广场内。统一社会信用代码：915205210630786736。 法定代表人：伍剑，贵州泰丰物业管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：陈经明。 被告：邓云琼，女，1972年11月5日出生，汉族，户籍所在地：贵州省大方县，现居住地：贵州省大方县。 原告贵州泰丰物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“泰丰物管”）与被告邓云琼物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月24日将本案及原告泰丰物管与胡健、先韦、孔令雄、潘委物业服务合同纠纷四案合并，公开开庭进行了审理。原告泰丰物管之委托代理人陈经明、被告邓云琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰丰物管向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业服务费1542.00元；2、请求判令被告支付从起诉之日起按照中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2015年5月20日与原告签订了《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准、双方的权利义务和违约责任等。被告是佳鑫小区A2栋2单元101室业主，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费。但被告无故拖延缴纳从2018年2月8日起至2020年5月31日共843天的物管费1542.00元（建筑面积111.24平方米、单价0.5元/月/平方米），原告多次催收未果，故诉至法院。 被告辩称，我家之前的物业费一直是交起的，2017年7月9日，我早上出门的时候，拿一个里面装有鸟的鸟笼挂在我家门口，我6点下班的时候，鸟和鸟笼就不在了，我就去找了物业调监控，物业说工作人员下班了，喊我等到第二天去找他们。然后到7月10号早上8点过我去找物业，物业喊我中午12点左右再去找他们，后来物业公司喊我报警，监控室就在我家隔壁，一查之后发现监控都是坏的。这个鸟是我老公买给我爸爸过生日、作为生日礼物的，后来我们和泰丰物管协商，要求在我家所丢失的鸟的价格基础上相应减少物业费，这只鸟我家买的时候花了800多元，我有证人的，但是证人不在了。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据，并经庭审质证： 1.贵州泰丰物业管理有限公司营业执照、法人身份证复印件、法定代表人身份证明书，用以证明原告的主体适格。被告对该组证据无异议； 2.前期物业服务协议、装修保证金退款单、邓云琼身份证复印件，用以证明合同约定了双方的权利义务以及物业服务费的收费标准。被告认为物业服务协议中乙方签章“邓云琼”签章不是其本人签的，手印不知道是不是其本人的，没有印象，家里也没有合同； 3.照片11张，用以证明原告按照物业服务的约定履行工作职责。被告对该组照片有异议，物业公司只对他们服务工作时进行拍照，对他们没有服务、门损坏、监控损坏的地方、其他工作不到位的地方没有拍照留存； 4.《城乡生活垃圾清理运输协议》、《化粪池清理合同书》、《佳鑫国际一期AB区电梯无线摄像头及维修合同》，用以证明原告对小区设施、设备服务约定事项履行了职责。被告对该组证据无异议，不认识字，看不完。 5.照片5张，用以证明业主用砖头、板凳抵挡门禁系统正常运行。被告认为照片是事实，但这个有可能是保洁阿姨做的，因为他们得不到进去，要进去打扫卫生。 被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据，并经庭审质证：证明一张，用以证明被告曾申请调取监控查看鸟及鸟笼丢失的事实。原告对该证据真实性无异议，但认为达不到被告证明目的。 经本院审查，对本案证据的证明效力认定如下： 被告对原告第2组证据中的《前期物业服务协议》上“邓云琼”签名有异议，但其在庭审中陈述“之前的物业费一直是交起的”，应认定其与原告之间存在物业服务合同关系。对原告第5组证据的真实性，本院依法予以确认，但达不到原告证明目的。原告其余证据符合证据的“真实性、合法性、关联性”，本院均予以确认。对被告提交的证据的真实性，本院依法予以确认，能够证明被告曾于2017年7月10日至原告处申请调取监控的事实。 本院经审理认定事实如下：2015年5月20日，原告泰丰物管作为甲方，与被告邓云琼作为乙方签订了《前期物业服务协议》，协议约定物业名称为贵州佳鑫国际商业广场小区，乙方所购房屋坐落位置为A2栋2单元101室，建筑面积111.24平方米；前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业服务合同》生效时止的物业服务；甲方的主要义务有对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；乙方的主要义务有依据本协议向甲方交纳物业服务费用和其它费用。协议约定物业服务内容包括了房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、小区绿化、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、档案资料及其它管理服务事项；收费标准高层住宅按建筑面积每月每平方米1.00元、多层住宅按建筑面积每月每平方米0.50元、商业住宅按建筑面积每月每平方米1.60元，乙方交纳费用时间为业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后按每半年交纳一次，具体时间为每个交费周期第一个月的15日前；业主购买车位的，地下机动车停车管理服务费按30元/月标准收取，业主租赁车位的则自行约定；协议还约定根据政府有关规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金。专项维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业服务行政主管部门审核后批准后使用；协议在违约责任中约定甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定标准，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天的0.5%交纳违约金。上述协议签订后，原告泰丰物管为佳鑫商业广场小区提供了物业管理服务，被告邓云琼未交纳佳鑫商业广场小区A2栋2单元101室、建筑面积111.24平方米，从2018年2月8日至2020年5月31日共843天的物业服务费1542.00元，原告泰丰物管诉至本院。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立并生效，双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第七条第（五）项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费”的规定，原、被告均应按照约定行使权利、履行义务。原告泰丰物管履行了提供物业服务的义务，享有要求被告邓云琼支付物业服务费的权利。原告泰丰物管为佳鑫商业广场小区提供物业服务至2020年5月31日，故其主张物业服务费计算至2020年5月31日符合客观事实，本院予以支持。原告泰丰物管在物业服务过程中的确有服务不到位的情形，但原告泰丰物管也履行了大部分物业服务的义务，本院对被告应交纳的物业服务费酌情扣减10%，为1542.00元-1542.00元×10%=1387.80元，对原告泰丰物管要求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。对于被告邓云琼辩称其挂在家门口的鸟和鸟笼丢失的问题，因原、被告签订的物业服务协议中并不包括人身、家庭财产等方面的安全管理和看管服务，协议中约定的“保安交通”应理解为为业主创造方便安全的居住环境，以及对物业服务区域内的公共秩序和公共安全提供防范性服务，这种义务更多的是一种注意、警戒、防范义务，且被告并未提交证据证明其主张的鸟和鸟笼丢失系因物业服务不当因素造成，故对被告的该抗辩理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下： 一、被告邓云琼于本判决生效后十日内向原告贵州泰丰物业管理有限公司支付2018年2月8日至2020年5月31日期间的物业服务费1387.80元； 二、驳回原告贵州泰丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，适用简易程序减半实收25.00元，由被告邓云琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，如义务方不自动履行，权利方可于本判决指定的自动履行期限届满之日起的二年内向本院或被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 审 判 员  罗 单 二〇二一年三月二十四日 法官助理  马海燕 书 记 员  杨 茹