重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）渝0112民初769号 原告：重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司，住所地重庆市两江新区金渝大道**，统一社会信用代码9150000020288617XW。 法定代表人：蒋荣超，董事长。 委托诉讼代理人：秦瑜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴铭心，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告：罗李忠，男，1968年10月14日出生，汉族，住四川省西充县。 原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（以下简称“渝高公司”）与罗李忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告渝高公司的委托诉讼代理人吴铭心，被告罗李忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告渝高公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付拖欠的自2018年5月1日至2018年11月30日的租金13138.69元；2、判决被告立即腾退坐落于重庆市渝北区x路x号（临）附x门面的房屋；3、判决被告向原告支付滞纳金（每逾期一日，按日利率0.5‰，以5630.87元为基数，自2018年2月24日计算至被告付清之日止；以5630.87元为基数，自2018年5月26日计算至被告付清之日止；以5630.87元为基数，自2018年8月26日计算至被告付清之日止）；4、判决被告向原告支付房屋占用费（以合同末季度日租金标准两倍计算，自2018年12月4日计算至被告搬离房屋之日止）；5、判决被告向原告支付违约金1876.96元；6、判决被告赔偿原告损失3753.91元；7、判决被告向原告支付律师费5000元及其他原告为实现债权而产生的合理费用；8、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月30日，原被告签订《房屋租赁合同》，原告将位于重庆市渝北区x路x号（临）附x房屋出租给被告，并约定了租金标准、租金支付时间、支付方式、双方的权利义务、违约责任等条款。合同到期后，被告仍强行占用房屋，原告遂起诉。 被告罗李忠辩称，1、按北部新区管委会专题会议纪要第三条的规定，对外租赁合同应当一年一签，原被告的合同违反该条的规定，应当为无效合同；2、合同期满后，原告的工作人员小雷电话询问被告是否继续租赁，被告明确表示不再续租，并明确告之店内高于房租几倍的物品用于冲抵房屋租金，得到了原告工作人员的默认；3、原告招商时的承诺未实现，无接客人上楼的电梯。导致进入市场两年间没有销售任何一件商品。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对双方无争议的《房屋租赁合同》、北部新区规划社会停车场及存量土地利用专题汇报会议纪要、120-1/01等四个地块存量土地管理及利用协议、交地备忘录、渝高公司3宗存量土地临时利用研究会议纪要、120-1/01等三个地块存量土地管理及利用协议、（2019）渝0112民初19184号民事判决书、照片、民事法律事务委托代理合同、电子回单、发票、红枫跃花木古玩市场承租告知书等证据本院予以采信。 经审理查明：2016年11月30日，渝高公司作为甲方（出租方），罗李忠作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋基本状况为：座落重庆市渝北区红枫路2号（临），房号附187、188号，建筑面积108.62平方米，用途根雕、风化木、字画。租赁期限：2年。自2016年12月1日至2018年11月30日止。租金按建筑面积108.62平方米计租（以最终的重庆市房产面积测算报告书为准）。自2016年12月1日至2017年11月30日，租金单价32元/平方米/月，月租金为3475.84元。自2017年12月1日至2018年11月30日，租金单价34.56元/平方米/月，月租金为3753.91元。为保证本合同的履行，乙方应向甲方支付履约保证金10427.52元，履约保证金在租赁合同到期后，如乙方无相应扣款，甲方无息全额返还。租金按合同季度支付，本合同所称“合同季度”指自本合同租赁期起始日起每三个月的对日为一个合同季度。甲、乙双方签订本合同时，乙方应向甲方支付首季租金10427.52元，此后应在每合同季度末的5日前支付下季度租金到甲方指定账户。四、双方权利义务（一）甲方的权利4、甲方享有本合同终止后收回该房屋的权利。乙方在合同到期或合同解除等合同终止情形出现后未按合同约定时间或甲方指定的时间腾退租赁房屋及相应设施设备给甲方的，逾期后，租赁房屋内的物品视为乙方的放弃物，甲方有权径行进入租赁房屋并处置乙方在租赁房屋场内的放弃物，有权将房屋另行出租等。（四）乙方的义务18、租赁期满或租赁合同解除时，乙方应在租赁期满或合同解除后三日内将所承租的房屋移交甲方，乙方逾期未交还房屋的房屋占用费标准：自合同解除三日后，乙方每占用租赁房屋一日，应按合同解除时两倍日租金标准向甲方累计计付租赁房屋占用费至乙方实际交还租赁房屋或双方就租赁房屋续签租赁合同之日止。五、违约责任。（一）任何一方未能履行本合同约定的条款、符合合同约定解除条件或法定解除条件的，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。2、乙方违约，甲方行使解除权的，乙方已缴纳的租金和履约保证金不予退还，乙方另应支付壹个月租金作为违约金。本合同自甲方解除合同通知书送达书乙方之日起解除。（二）乙方逾期交付房租，每逾期一日，按季度租金的0.5‰向甲方支付滞纳金，同时甲方有权通知甲方委托的物业管理公司停止服务（无论乙方是否向物业管理公司缴纳了当期物管费，水、电费），并采取停水、停电等停止物业服务措施直至乙方全额缴纳房租和滞纳金。由此造成的损失及一切后果由乙方自行承担。（三）如逾期壹个月未缴纳租金，或每次缴纳租金逾期天数累计超过60天，即视为乙方擅自终止租赁合同，甲方有权收回该房屋另行出租并追收所欠租金，履约保证金不予退还，且乙方应按逾期天数向甲方支付季度租金0.5‰/天的滞纳金。1、追收乙方所欠租金及按前述第五条第（一）款第2项约定方式计算的逾期付款违约金。2、不予退还乙方缴纳的履约保证金。七、其他约定事项。（二）甲方因实现债权而实际发生的费用（包括但不限于因甲方向乙方主张租金、违约金、房屋占用费等所产生的律师费、公告费等费用）由乙方承担。 罗李忠于2016年11月30日在《红枫路花木古玩市场承租告知书》上签名。 2016年12月13日，双方签订《渝高租【2016】年第277号房屋租赁合同》补充协议。二、乙方于2016年12月1日已缴纳该房屋首季度租金10427.52元，履约保证金10427.52元。三、现因乙方自身原因（其合伙人撤资），欲将原合同承租房屋附x号变更为只承租附x号。据此，双方现在平等自愿的基础上，经协商一致后达成如下协议，一、甲方同意乙方将原合同所承租房屋附187、188号变更为只承租187号房屋（建筑面积54.31平方米）。二、甲、乙双方同意在原合同中已缴纳的租金与履约保证金合计20885.04元，分解为三部分：1、5213元作为附188号房屋变更面积的违约金；2、5213.76元作为附x号房屋的履约保证金。3、10427.52元，作为附x号房屋从2016年12月1日至2017年5月31日的房屋租金。 2019年3月12日，渝高公司在罗李忠承租的门面上张贴《关于要求占用者迁出房屋的函》。内容为，位于重庆市渝**xx路****房屋系我司名上的房产，自2018年12月1日起被你侵权占用，我司多次要求你迁出，但你皆置之不理。现特函告如下：1、收到本函件后七日内向我司支付你占用上述房屋期间的房屋占用费；2、我司将于近期更换门锁，特告知你尽快将放置在上述房屋中的属于你的物品取走，否则丢失自负。3、若你在收到本函后七日内对此置之不理，则我司将采用法律手段，通过司法途径要求你们搬离，届时所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费等）将由你们承担。 2019年8月7日，渝高公司向罗李忠发出EMS邮件，地址为四川省西充县x镇x村**，邮寄内容为房屋租赁合同纠纷律师函和被执行人法律责任提示。邮件显示收件人拒收。《律师函》内容为，你在租赁期间未依照合同约定支付租金，期间多次催收，但至今仍欠付租金并到期后违法占用房屋。要求收到本函件后3日内按照《房屋租赁合同》约定支付欠付的租金、滞纳金、违约金、损失、占用费等费用，且尽快搬离。 渝高公司与重庆坤源衡泰律师事务所签订《民事法律事务委托代理合同》，约定重庆坤源衡泰律师事务所受渝高公司的委托，为其与罗李忠房屋租赁合同纠纷案提供法律服务。一审程序律师服务费为5000元。重庆坤源衡泰律师事务所开具了金额为5000元的律师费发票。2020年10月17日，渝高公司向重庆坤源衡泰律师事务所转账支付5000元。 另查明：2012年6月7日的北部新区规划社会停车场及存量土地利用专题汇报会议纪要内容为：会议原则同意天宫殿首创十方界以西存量地块的概念设计方案，其余存量土地按红线在临街面修建临时建筑，非临街面修筑围墙，场地内不再修临时建筑。 2013年3月27日，重庆北部新区土地储备整治中心与渝高科技集团公司签订120-1/01等四个地块存量土地管理及利用协议，将首创十方界以西土地交由渝高科技集团公司使用。双方形成交地备忘录。 2018年12月5日渝高公司3宗存量土地临时利用研究会议纪要，确定十方界花市M21/01、M24-1/01号宗地使用期限自2018年3月3日至2020年12月31日（若东湖小学项目按期建成且满足周边入学需求，十方界花市地块的使用期限可顺延）。2019年1月15日，重庆两江新区土地储备整治中心与渝高科技集团公司签订120-1/01等三个地块存量土地管理及利用协议。 罗李忠向本院举示了其银行卡历史明细清单及订单明细，拟证明房屋内剩余物品足以抵扣房屋租金。 渝高公司对证据的真实性予以认可，但认为与本案无关。 本院认为，罗李忠所举示的证据与本案无关，本院不予采信。 渝高公司与罗李忠均认可双方合同到期后自然终止。 渝高公司明确其诉讼请求5的合同依据是合同第五条第1款第2项，诉讼请求6的合同依据是合同第五条第3款第3项。合同到期后，渝高公司的工作人员要求罗李忠归还过房屋，但无证据证明。 罗李忠称合同到期后，其告知渝高公司工作人员小雷，房屋内未搬离的物品变卖后冲抵房屋租金，小雷同意。小雷系合同中的经办人，具体名字不清楚。罗李忠认可欠2018年5月1日至2018年11月30日期间房屋租金13138.69元的事实。 渝高公司庭后核实《渝高租【2016】年第277号房屋租赁合同》补充协议渝高公司工作人员为雷凯宁。雷凯宁曾接到罗李忠的电话，表示想用案涉房屋内物品抵扣欠付的租金，但雷凯宁表示不再负责房屋相关事宜，因此回复罗李忠，其作为一般员工，不再经办房屋事宜，无权同意罗李忠的请求，希望罗李忠有事与公司协商。 本院认为，渝高公司与罗李忠签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。 对于2018年5月1日至2018年11月30日期间的房屋租金13138.69元的事实罗李忠无异议，其应当支付。对于房屋租金的滞纳金，因按《房屋租赁合同》第三条第（四）款2项的约定，罗李忠应当在2018年2月24日前支付渝高公司2018年5月1日至5月31日期间的房屋租金1876.96元；在2018年4月25日前向渝高公司支付2018年6月1日至8月31日期间的房屋租金5630.87元；在2018年8月26日前向渝高公司支付2019年9月1日至11月30日前的房屋租金5630.87元。罗李忠逾期支付，应当向其支付滞纳金（逾期付款违约金），以逾期支付的次日起至实际付款之日止，对于利率本院酌情对2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率标准的1.3倍予以调整；对2019年8月20日至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以调整。 渝高公司与罗李忠均认可合同到期后自然终止。 合同终止后，按《房屋租赁合同》第四条第（四）款第18项的约定和法律的规定，罗李忠有在2018年12月3日前向渝高公司交还房屋的义务。但同时，按《房屋租赁合同》第四条第（一）款第4项的约定，渝高公司也享有合同终止后收回房屋的权利。且约定“乙方在合同到期或合同解除等合同终止情形出现后未按合同约定时间或甲方指定的时间腾退租赁房屋及相应设施设备给甲方的，逾期后，租赁房屋内的物品视为乙方的放弃物，甲方有权径行进入租赁房屋并处置乙方在租赁房屋场内的放弃物，有权将房屋另行出租等”。渝高公司与罗李忠均认可罗李忠向渝高公司的合同经办人雷凯宁表达了以房屋内物品抵扣房屋租金。雷凯宁作为渝高公司的员工，合同经办人，从常理来看，罗李忠只能与雷凯宁联系。即使雷凯宁不再是渝高公司的具体经办人，也应当由雷凯宁告知罗李忠与谁联系处理。现渝高公司未就其履行了告知义务举证，故本院认定罗李忠放弃房屋内的物品的意见已到达渝高公司。渝高公司就应当及时行使收回房屋的权利，由于双方对罗李忠告知雷凯宁意见的时间点未明确，故最迟渝高公司也应当在2019年3月12日张贴《关于要求占用者迁出房屋的函》后的合理期限内行使收回房屋的权利，对于合理期限，本院酌情认定为2019年3月15日前。渝高公司怠于行使权利，应当认定房屋其已收回。对于2018年12月1日至2019年3月15日前的房屋占用费，本院酌情按双方合同约定的租金标准的1.3倍予以调整，为5630.87元/季度的1.3倍，为8540.15元。 《房屋租赁合同》第五条第（一）款第2项、第（三）款适用的前提条件是渝高公司行使合同解除权，现渝高公司自认双方的《房屋租赁合同》是到期自然终止，也即渝高公司并未行使合同解除权，故对渝高公司要求的违约金和赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。 对于渝高公司要求的律师费符合双方合同的约定，罗李忠应当支付。 罗李忠已付的5213.76元履约保证金应当在其向渝高公司的应付款项中予以抵扣。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告罗李忠在本判决生效后立即向原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司支付2018年5月1日至11月30日的租金13138.69元； 二、被告罗李忠在本判决生效后立即向原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司支付逾期付款的滞纳金（逾期付款的违约金），计算方式为：从2018年2月25日起以1876.96元为基数，从2018年4月26日起以5630.87元为基数，从2018年8月27日起以5630.87元为基数，2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率标准的1.3倍计算、2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 三、被告罗李忠在本判决生效后立即向原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司支付房屋占有使用费8540.15元； 四、被告罗李忠在本判决生效后立即向原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司支付律师费5000元； 五、驳回原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司的其他诉讼请求。 罗李忠已付的5213.76元履约保证金上述款项中予以抵扣。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2589.68元，因适用简易程序减半收取1294.84元，由原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司负担1000元，被告罗李忠负担294.84元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二一年三月三十日 书记员  许 迪