河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民初487号 原告（案外人）：武丽芳，女，1988年9月18日出生，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：康锋锋（武丽芳丈夫），男，1990年4月28日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：张巧斋，河北恒利律师事务所律师。 被告（申请执行人）：殷子岚，女，1965年7月5日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被告（被执行人）：河北金建房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区东岗路28号。统一社会信用代码：91130100718382204T。 法定代表人：赵丙恒，该公司总经理。 第三人（被执行人）：赵丙恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住正定县。 第三人（被执行人）：杨玲，女，1963年7月6日出生，汉族，住正定县。 原告武丽芳与被告殷子岚、第三人河北金建房地产来发有限公司（以下简称“金建公司”）、赵丙恒、杨玲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告武丽芳的委托诉讼代理人康锋锋、张巧斋、被告殷子岚及其委托诉讼代理人殷志刚到庭参加本案诉讼。第三人河北金建房地产开发有限公司、赵丙恒、杨玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 武丽芳向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除对于河北金建房地产开发有限公司开发建设的壹度恒园小区8-2-701号房产的查封，并停止对原告购买的上述房产的强制执行；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：殷子岚与河北金建房地产开发有限公司、赵丙恒、杨玲借款合同一案中殷子岚申请诉讼保全，贵院于2019年6月份作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定查封河北金建房地产开发有限公司名下的土地使用权以及地上部分房产，又于2019年10月份向正定县房管局发出了（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封河北金建房地产开发有限公司名下的壹度恒园小区8-2-701号房产，该套房屋河北金建房地产开发有限公司作为开发单位已经在法院查封前，2019年4月14日与武丽芳签订了壹度恒园认购协议书，该协议书对于房屋面积、单价、交款方式、违约责任等均作了约定，约定房屋总价款为895376元，截止2019年4月14日，武丽芳缴纳的购房款金额为455376元，已经超过房屋总价款的50%，且武丽芳购买该房屋是用来居住的，名下没有任何房屋，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，武丽芳作为买受人，对登记在房地产开发企业名下的商品房提出的要求排除执行的异议，人民法院应予支持。而贵院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条作出（2020）冀01执异176号执行裁定书，显然适用法律错误，该案不应该适用28条的规定。故请求法院依法判决解除对于河北金建房地产开发有限公司开发建设的壹度恒园小区8-2-701号房产的查封，望依法判决。 被告殷子岚辩称，人民法院查封原告的房产符合法律规定，根据物权法，物权的设立、中止、变更、消灭，经依法登记发生效力，未依法登记的不发生效力，本案中查封的原告的房产，现在依法登记在河北金建房地产开发有限公司名下，那么河北金建房地产公司拖欠被告殷子岚巨款未归还，殷子岚在与河北金建房地产公司民事诉讼中申请了财产保全，查封了河北金建房地产开发有限公司名下的房产完全符合法律规定。 第三人河北金建房地产开发有限公司、赵丙恒、杨玲未到庭陈述意见。 原告武丽芳为证明其主张，向本院提交证据如下： 证据一、《壹度恒园认购协议书》一份，用于证明2019年4月14日原告与金建公司签订的《壹度恒园认购协议书》，协议约定乙方（武丽芳）购买甲方（金建公司）开发销售的壹度恒园小区8-2-701号701室，面积83.68平方米，单价是10700元/平方米，共计895376元。 证据二、收款收据一份、缴费通知单各一，用于证明原告向金建公司缴纳购房款455376元，已达到总房款的50.86%。 证据三、2020年10月13日康某出具的证明及其转账记录一份，用于证明原告缴纳房款的事实。 证据四、2020年10月13日金建公司出具的证明一份，用于证明金建公司指定收款账户为张大帅，该公司承认并予以认可收到原告的购房款。 证据五、结婚证、户口本，用于证明原告与康锋锋系夫妻关系，康某系原告公公。 证据六、石家庄市不动产查询证明一份，用于证明2020年10月23日石家庄市不动产登记中心出具不动产查询证明，经查原告武丽芳及其爱人康锋锋在我市市内四区及高新区房屋登记情况为无房屋登记，房屋网签合同备案情况为无网签备案。 证据七、正定不动产查询记录，用于证明2020年10月9日，正定县不动产登记中心出具不动产登记信息查询记录显示，原告武丽芳及其爱人康锋锋房屋登记信息查询结果为空白，登记信息查询记录为：系统中没有查询到相关记录。 证据八、石家庄市中级人民法院作出的（2020）冀01执异165号执行裁定书，用于证明案外人张旭与原告同为该小区业主，情况如出一辙，贵院已支持了其诉求。 被告殷子岚对原告武丽芳提交的证据发表如下质证意见： 一、对证据一的合法性、真实性均有异议，首先认购协议书并不是国家工商局制订的统一格式的商品房买卖合同，因此我们对他真实性、合法性均有异议。 二、对证据二收款收据有异议。因为收款收据应当结合着发票、转账凭证相应的证实，单单一个收款收据，不能证明原告与第三人之间具有房屋买卖关系。 三、对证据三有异议，证据三均是案外人康某与张大帅之间的银行往来，与本案没有关联性。 四、对证据四金建公司的证明的真实性有异议，金建公司拖欠被告两亿多元，金建公司单方面出具的一份证明不认可，金建公司与本案有直接的利害关系。 五、对证据五没有异议。 六、对证证据六和证据七，都是不动产的查询证明，我们对该证明的本身是没有异议的，但是该证明更加能够证实一个问题，就是说现在本案诉争的房产没有登记在本案原告名下，包括网签，他仍然登记在第三人河北金建房地产开发有限公司名下，因此由于第三人拖欠被告巨款，被告申请人民法院查封扣押其名下的房产完全符法律规定。 七、对原告提供的证据八没有异议，裁定书我们都一直参与着，对其真实性没有异议。 第三人河北金建房地产开发有限公司、赵丙恒、杨玲对原告武丽芳提交的证据未发表质证意见。 被告殷子岚向本院提交如下证据： 证据一、石家庄中级人民法院作出的（2019）冀01民初716号判决书一份，用于证明第三人河北金建房地产开发有限公司及赵丙恒拖欠本案被告殷子岚款项本金是9390万元及利息，加上利息就是两亿多，第三人欠本案被告殷子岚借款未还，因此殷子岚依照法定程序向石家庄中院提起了诉讼，并且依法申请了财产保全。 证据二、殷子岚与金建房地产公司以及赵丙恒之间的借款条和对账说明，用于证明第三人河北金建房地产开发有限公司与赵丙恒拖欠殷子岚借款未归还的事实。 证据三、河北省高级人民法院作出的（2020）冀民终455号民事判决书，判决河北金建房地产公司与赵丙恒支付殷子岚9390万元及利息，只是利息的计算方式有点变化，该判决我们已经收到。用于证明第三人河北金建房地产开发有限公司及赵丙恒拖欠殷子岚巨款未归还，因此殷子岚采取法律手段提起诉讼申请保全。 原告武丽芳对被告殷子岚提交的证据发表如下质证意见： 一、对证据一和证据三，该判决书为复印件，但对判决书的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议。原告作为买受人提供的证据，足以可以认定原告享有排除执行的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（2）所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。（3）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。原告与金建公司在涉案房产查封之前已经签订房屋认购书，并支付了合同约定总价款的50%，且案涉房产系其在本市中唯一住房，其提出的异议请求符合法律规定。 二、对证据二，原告非当事人，对被告与金建公司之间的债权债务关系不予发表质证意见。 第三人河北金建房地产开发有限公司、赵丙恒、杨玲对被告殷子岚提交的证据未发表质证意见。 为了查明案件事实，本院于2021年3月2日传唤证人康某出庭作证。康某称其2019年4月14日转给张大帅的455376元，是其儿子康锋锋、儿媳武丽芳购买“壹度恒园”的房产时，其代转的房款，账号是开发商提供的，其本人亲自到银行柜台办理的转账。 被告殷子岚对此发表如下质证意见：1、对证人证言有异议，已经是第三次开庭，证人出庭作证，不符合法律规定。证人出庭作证应当在举证期限内，第一次开庭的时候就应该出庭作证。2、关联性有异议，证人康某转款到张大帅银行卡里部分钱款，不能证明是原告武丽芳与金建房地产公司之间的购房款，这两个人与涉案房产没有任何关系，没有任何关联性，不能凭转账凭证就证明是武丽芳购买了金建房地产公司的房产，并且转款凭证明细中也没有附言，其他转款明细后还有附言，这么大的转款，并且是购房款，那么它在附言中应该写明，如武丽芳购房款之类的，没有附言并不是他的交易习惯，因此对合法性、关联性都有异议。 经审理查明，2019年4月14日，第三人金建公司（甲方）与原告武丽芳（乙方）签订《壹度恒园认购协议书》，协议约定：……二、乙方购买甲方开发销售的“壹度恒园”小区8号楼（栋）2单元701室，房屋标号为8-2-701，面积为83.68平方米，单价为10700元／平方米，金额为895376元……；三、乙方按第三方（银行或其他个人）按揭方式付款：（1）乙方于2019年4月14日缴纳总房款的50%，计455376元，剩余房款440000元，取得不动产权证后甲方协助乙方向第三方（银行或其他个人）申请按揭或房屋抵押贷款……。同日，武丽芳的公公康某中国农业银行账户（银行卡号：62×××74）向户名为张大帅（银行账号：62×××18）的账户转账455376元，金建公司向武丽芳出具455376元的收据，收据上加盖河北金建房地产开发有限公司财务专用章。编号为009024号的《缴款通知单》显示：姓名武丽芳、房号8-2-701、建筑面积83.68㎡、优惠后单价10700、总价895376、付款方式按揭、应缴金额455376、贷款金额440000元、已交金额30000、本次实交455376、特殊情况说明首付款已付清。 2020年10月13日，康某出具《证明》：兹证明康某于2019年4月14日向张大帅，开户行：农行邯郸复兴支行，账号：62×××18转入455376元，用于购买金建房地产开发的壹度恒园8-2-701。依据武丽芳提交的户口本，户主姓名康某，武丽芳与户主康某的关系为儿媳。同日，第三人河北金建房地产开发有限公司出具《证明》：兹证明武丽芳于2019年4月14日向张大帅，开户行：农行邯郸复兴支行，账号：62×××18转入8-2-701购房款455376元，张大帅为王绍维方指定收款账户，王绍维为金建公司债权人，经我公司承认并指定款项转入此账户。2021年3月2日，康某到庭对转款情况进行了说明。 殷子岚与金建公司、赵丙恒、杨玲民间借贷纠纷一案，本院于2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定查封被申请人金建公司名下证号为正定国用（2011）第0182、0183号土地使用权及部分地上房产，标的额共计260922022元，保全申请费5000元，暂由殷子岚负担。本院于2019年10月21日作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封金建公司名下位于石家庄市正定县部分房产，查封期限为三年，其中包括原告武丽芳购买的“壹度恒园”小区8号楼2单元701室。 另查明，经正定县行政审批局审批公示，金建公司于2019年1月25日取得“壹度恒园”楼盘的商品房预售许可证。2020年10月23日石家庄市不动产登记中心出具不动产查询证明，经查武丽芳及其爱人康锋锋在我市市内四区及高新区房屋登记情况为：无房屋登记；房屋网签合同备案情况为：无网签备案。2020年10月9日正定县不动产登记中心出具的正定县不动产登记信息查询记录显示武丽芳及其爱人康锋锋房屋登记信息查询结果为空白，房屋登记信息查询记录：系统中没有查询到相关记录。 上述事实，有当事人举证、质证及庭审笔录在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。依据上述规定，原告武丽芳作为本案的案外人，应当对自己享有的足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，且其提交的证据能够同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，才能够排除人民法院对涉案财产的强制执行。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预约等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2019年4月14日，原告武丽芳与被告金建公司签订《壹度恒园认购协议书》，约定原告武丽芳购买金建公司开发销售的“壹度恒园”小区8号楼2单元701室房产一套，协议对房屋基本情况、房屋总价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，上述内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；武丽芳称其已按约定向金建公司缴纳购房款，是由其公公康某代付的，并提供康某向张大帅的转账凭证及康某出具的证明、金建公司出具的收款收据、缴款通知单及证明予以证实。被告殷子岚对其主张不认可，称康某向张大帅转款不能证实武丽芳已缴纳购房款。依据康某的证明、金建公司出具的证明，以及康某出庭作证所陈述的证言，可以证实金建公司指定张大帅（开户行：农行邯郸复兴支行，账号：62×××18）的账户为收款账户，康某认可向张大帅转款455376元是用于购买金建房地产开发的壹度恒园8-2-701，且金建公司向武丽芳出具了收款收据，结合以上事实，可以认定金建公司已经按照约定收受武丽芳首付款455376元。综上，原告武丽芳与第三人金建公司签订的认购协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且金建公司已经按照协议约定收受了房屋首付款，因此《壹度恒园认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，且签订协议时被告金建公司已取得案涉房产的商品房预售许可证，故上述认购协议书合法有效。被告殷子岚称双方未签订商品房买卖合同，无事实及法律依据，本院不予采信。 案涉房屋查封时间为2019年10月21日，《壹度恒园认购协议书》签订时间为2019年4月14日，故原告武丽芳与第三人金建公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。结合武丽芳提交的相关证据，案涉房产是用于居住且武丽芳及其丈夫在本市无其他用于居住的房屋，武丽芳已支付了合同约定总价款的50%，故武丽芳对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其提出的执行异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，本院予以支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 不得执行河北金建房地产开发有限公司名下位于正定县。 案件受理费8131元，由被告殷子岚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省石家庄市；收件人：石家庄市中级人民法院诉讼服务中心材料收转窗口；邮编：050050）。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省高级人民法院，账号：13×××59，开户银行：建行石家庄桥西支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本院（2020）冀01执异176号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  张 洁 审 判 员  陈爱民 审 判 员  宋广道 二〇二一年三月十二日 法官助理  王 琪 书 记 员  张晓燕 附：相关法律条文 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。