福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0121民初340号 原告：范承华，男，1979年7月4日出生，汉族，住福建省建阳市。 委托诉讼代理人：马艺宾，北京市盈科（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李欣旻，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 被告：福建联丰房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县上街镇源通东路118号福晟学府一期1#1层08店面，统一社会信用代码913501216692699416。 法定代表人：叶秋莺，总经理。 委托诉讼代理人：刘炜，男，系公司员工。 被告：福建福晟集团有限公司，住所地福建省福州市晋安区王庄街道讲堂路2号（福马路南侧与晋安南路东侧交叉处）福晟钱隆大第9#楼27层07办公，统一社会信用代码913501007869030835。 法定代表人：许幼农，董事长、经理。 原告范承华与被告福建联丰房地产开发有限公司（以下简称联丰公司）、福建福晟集团有限公司（以下简称福晟集团）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范承华及其委托诉讼代理人马艺宾、李欣旻以及被告联丰公司委托诉讼代理人刘炜到庭参加诉讼，被告福晟集团经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 范承华向本院提出诉讼请求：1、请求确认范承华与联丰公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系；2、判令联丰公司在具备条件时立即为范承华进行网签备案，并协助范承华办理所有权登记手续；3、判令联丰公司向范承华支付补偿金34036.61元，直至商品房买卖合同网签手续办理之日止（补偿金按照《补充协议》约定标准计算，即2019年10月25日至2020年7月18日按每月2552.1元支付，2020年7月19日起按每月8059.25元支付，次月末仍未足额支付上月补偿金的，上月补偿金按双倍计算，暂计至起诉之日补偿金为34036.61元）；4、判令联丰公司承担范承华所发生的律师费8800元；5、判令福晟集团为联丰公司上述付款义务承担连带清偿责任；6、判令本案诉讼费用由联丰公司和福晟集团承担。 事实与理由：2018年10月18日，范承华与联丰公司签订了《【福晟•钱隆学府】商品房定购协议书》，约定：范承华确定购买“福晟•钱隆学府12号楼1层11单元商品房，建筑面积约48.52m²，并选择一次性付款方式，总房款为671604元，并应在联丰公司通知之日起3日内到甲方营销中心签订《商品房买卖合同》。范承华已于2018年10月18日支付定金100000元，于2018年10月20日支付571604元，全额付清了前述房屋总房款，联丰公司于2018年11月1日向范承华开具了671604元购房款的发票，并向范承华交付了上述房产，现该房产由范承华占有使用。故范承华与联丰公司之间已经形成了商品房买卖合同关系。 2019年10月25日，由联丰公司作为合同甲方、福晟集团作为合同丙方，于共同与范承华签订了一份《补充协议》，内容记载：“鉴于甲乙双方于2018年10月18日签订了《商品房定购协议书》，约定了乙方购买甲方开发的钱隆学府项目12楼11商铺（金额671604元），乙方已全款支付给甲方。乙方购买上述房屋前，甲方已向乙方告知该房屋在2019年6月30日前办理网签手续，现因甲方原因导致无法办理网签手续，现就房屋商品房买卖合同网签事项，经甲乙丙三方友好协商，达成以下协议：“一、甲方同意代乙方向该房屋物业服务企业七年物业费作为本协议签订前逾期网签补偿（以当前该房屋物业服务企业开具物业费收据为准）。二、自本协议签订之日起至2020年7月18日止甲方以乙方购房发票金额671604元为基数按照年化4.56%的标准利率按月向乙方支付补偿金（标准月为2552.1元，标准月按30天计算，首、尾两个月若应计算补偿金日期大于20天，按标准月适用，否则按照实际天数计算，次月十号前支付当月补偿金汇入乙方账户；若次月末甲方仍未按约定支付上月补偿金，则该期补偿金应当双倍支付，以此类推。甲方可以从第三方账户向乙方账户支付补偿金。三、甲方承诺上述房屋于2020年7月18日前具备合同网签一切手续，甲方应当在三日内通知乙方办理商品房买卖合同网签。四、截至2020年7月18日，若甲方未能如期办理合同网签，自逾期之日起甲方以乙方持有发票金额671604元为基数按照日万分之四利率按月向乙方支付补偿金（标准月为8059.25元，标准月按30天计算，首、尾两个月若应计算补偿金日期大于20天，按标准月适用，否则按照实际天数计算，次月十号前支付当月补偿金汇入乙方账户；若次月末甲方仍未按约定支付上月补偿金，则该期补偿金应当双倍支付，以此类推至甲方通知乙方办理上述房屋商品房买卖合同网签之日止）；五、若上述第三条约定日期到期3个月后甲方依然无法办理合同网签，视为甲方违约；乙方可向本协议签订地闽侯县法院起诉，律师费、诉讼费、法院强制执行费等均由违约方承担。七、丙方为本协议甲方项下所有义务承担连带责任担保”。 现经范承华了解，联丰公司将该商品房抵押给银行，时至《补充协议》约定的宽限期已届满三个月，因联丰公司仍未解除抵押登记，故暂时无法为范承华办理商品房买卖合同网签手续，并且，也未按照补充协议的约定全面履行支付补偿金的义务，上述行为已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，联丰公司应承担继续履行合同义务的违约责任，福晟集团作为保证人，应就联丰公司在《补充协议》中的约定义务承担连带责任。 综上，因范承华与联丰公司、福晟集团自行协商未果，特向贵院提起诉讼，请求依法判如所请，维护范承华的合法权益。 联丰公司辩称，联丰公司对范承华主张的逾期网签补偿金计算方式有异议。此外补充协议约定的补偿金过高，希望法院予以调整，鉴于房屋已交付，范承华损失较低，希望法院予以酌情调整。对于范承华诉请第一项确认合同合法有效，由法院依法认定。对于范承华诉请第二项办理网签，联丰公司已向交通银行付清款项，目前仅是银行方面的问题还未解封。 福晟集团未作答辩。 范承华围绕诉讼请求依法提交了证据，对联丰公司无异议的证据（企业信用信息公示报告、《商品房定购协议书》、银行卡交易明细、购房发票、收款收据、发票、证明、补充协议、银行卡交易明细清单、委托代理合同、申请报告、交通银行电子回单凭证、诉争房产的调档记录），本院予以确认并在卷佐证。联丰公司、福晟集团未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年10月18日，范承华与联丰公司签订了《商品房定购协议书》，约定范承华向联丰公司购买[福晟•钱隆学府]12号楼1层11单元商品房，建筑面积48.52㎡，总价为671604元。并约定应在联丰公司通知之日起3日内到该公司营销中心签订《商品房买卖合同》，范承华于2018年10月20日前一次性付清全部购房款计671604元。联丰公司亦于2018年11月1日向范承华交付了购房款发票。之后范承华办理了诉争房产的交房手续并使用了案涉房屋。后因无法办理诉争房产的网签手续，范承华与联丰公司、福晟集团于2019年10月25日签订了《补充协议》，约定“1.联丰公司同意代范承华向物业支付七年物业服务费作为本协议签订前的逾期网签补偿；2.自协议签订之日起至2020年7月18日止，联丰公司以范承华购房发票金额671604元为基数按照年化4.56%的标准利率向范承华支付补偿金（标准月为2552.1元）。次月十号前支付当月补偿金，若次月末联丰公司未按约定支付上月补偿金，则该期补偿金应当双倍支付，以此类推。甲方可以从第三方账户向乙方账户支付补偿金。三、甲方承诺上述房屋于2020年7月18日前具备合同网签一切手续，甲方应当在三日内通知乙方办理商品房买卖合同网签。四、截至2020年7月18日，若甲方未能如期办理合同网签，自逾期之日起甲方以乙方持有发票金额671604元为基数按照日万分之四利率按月向乙方支付补偿金（标准月为8059.25元，标准月按30天计算，首、尾两个月若应计算补偿金日期大于20天，按标准月适用，否则按照实际天数计算，次月十号前支付当月补偿金汇入乙方账户；若次月末甲方仍未按约定支付上月补偿金，则该期补偿金应当双倍支付，以此类推至甲方通知乙方办理上述房屋商品房买卖合同网签之日止）；五、若上述第三条约定日期到期3个月后甲方依然无法办理合同网签，视为甲方违约；乙方可向本协议签订地闽侯县法院起诉，律师费、诉讼费、法院强制执行费等均由违约方承担。七、丙方为本协议甲方项下所有义务承担连带责任担保。因诉至房屋至今未办理合同网签手续，范承华诉至本院，并支出律师费8800元。庭审中，因联丰公司表示不愿意调解，且福晟集团经本院传唤，无正当理由拒不到庭应诉，故未能启动调解程序。 另查明，联丰公司已将其结欠交通银行福州王庄支行计1810000元债务偿还完毕，但案涉房产目前仍处于抵押状态。 本院认为，范承华向联丰公司订购诉争房产时,双方虽未签订《商品房买卖合同》,但《商品房定购协议书》已经明确了商品房具体情况、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容,且联丰公司也已收取了范承华全部购房款,符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认订、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定,故应认定范承华与联丰公司形成了商品房买卖合同关系。该定购协议书以及之后三方另行签订的《补充协议》均系三方真实意思表示，没有违反法律和行政法规禁止性规定，应当认定合法有效，各方均应按照协议约定的内容全面履行自己的义务。诉争房产超过约定的期限至今未能办理合同网签手续，联丰公司已构成违约，理应承担违约责任。范承华要求联丰公司继续履行并限期交付诉争房产网签备案及不动产登记相关证件，符合相关法律规定，本院予以支持。范承华的委托诉讼代理人在庭审中主张联丰公司应支付其中的2020年1月、2月份按每月2552.1元计算，计两个月合计人民币为5104.2元，2020年7月1日至18日止计18天，按每月2552.1元计算，即每天为85.07元，合计1531.36元，2020年7月19日起至30日止计12天，按月8059.25元计算，即每天为268.64元，合计人民币3223.68元，2020年8月、9月、10月份计三个月按每月8059.25元计算，合计人民币24177.75元，以上合计人民币34036.89元。 关于联丰公司认为范承华主张的逾期网签违约金过高的问题，本院认为，联丰公司作为商业法人，对违约风险的预见性和控制力明显强于自然人，且《补充协议》已经对其违约责任进行了明确的约定，该约定是各方真实意思表示且没有违反法律规定，应当充分予以尊重，联丰公司应当遵循诚信原则，按照协议内容诚实履行；其次，结合《商品房定购协议书》的签订时间与诉争房产的抵押时间可知，联丰公司在和范承华签订《商品房定购协议书》并收取全部购房款后又将诉争房产抵押给厦门银行股份有限公司福州分行，属于恶意违约，应当承担惩罚性赔偿，且范承华已将2020年8月30日之后的违约补偿标准按照民间借贷的利率上限进行了调整，联丰公司主张该违约补偿标准过高，没有事实和法律依据，本院不予支持。联丰公司辩称其在诉争房产出售前已告知抵押情况，明显与事实不符，对联丰公司的该辩解意见，本院不予采纳。 关于范承华主张的律师费，补充协议第五条中明确联丰公司违约需承担律师费等费用，且范承华提供了委托代理合同、交易明细、发票等证据证明了律师费的实际支出，故对范承华的该诉讼主张，本院予以支持。福晟集团以担保方身份在《补充协议》上盖章，且在收到本院邮寄送达的起诉状、证据、传票等应诉材料后无正当理由拒不到庭，亦未提出抗辩，视为其放弃质证和抗辩权利，本院依法予以缺席判决，福晟集团应为联丰公司的上述债务承担连带保证责任。综上所述，范承华的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第六百八十八条、第六百九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条第一款第一项、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认福建联丰房地产开发有限公司与范承华于2018年10月18日签订的《商品房定购协议书》合法有效； 二、福建联丰房地产开发有限公司应继续履行与范承华于2018年10月18日签订的《商品房定购协议书》，并在具备条件时为范承华进行网签备案，并协助范承华办理不动产权证的登记手续； 三、福建联丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向范承华支付2020年1月、2月、7月、8月、9月、10月逾期网签补偿金合计人民币34036.89元； 四、福建联丰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向范承华支付花费的律师费8800元； 五、福建福晟集团有限公司对福建联丰房地产开发有限公司的上述三、四项付款义务承担连带偿还责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费871元，实收435.5元，由福建联丰房地产开发有限公司、福建福晟集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林循沙 二〇二一年三月二十六日 法官助理 罗燕圆 书 记 员 刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第六百八十八条：当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第六百九十一条：保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 第十四条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。