贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终86号上诉人（一审原告）：杨亭亭，女，1990年5月5日出生，汉族，贵州省绥阳县人，户籍地贵州省绥阳县，现住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：刘宇红，贵州大智律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贵州省冶金建设公司。住所地遵义市红花岗区南舟路75号，统一社会信用代码91520302214784576E。法定代表人：徐金明，公司总经理。委托诉讼代理人：李定良，男。委托诉讼代理人：袁安伟，贵州新长征律师事务所律师。原审第三人（一审第三人）：遵义华鹏房地产开发有限责任公司。住所地遵义市红花岗区万**路426号，统一社会信用代码9152030272211312XB。法定代表人：罗文树，总经理。上诉人杨亭亭因与被上诉人贵州省冶金建设公司（以下简称省冶建公司）以及原审第三人遵义华鹏房地产开发有限责任公司（以下简称华鹏房开公司）案外人执行异议之诉一案，不服遵义市红花岗区人民法院(2019)黔0302民初6377号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。杨亭亭上诉请求：一、判令撤销遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初6377号民事判决。二、判令支持上诉人诉讼请求。三、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人已经正确全面履行合同义务，上诉人已经取得该商品房所有权。该合同系双方真实意思表示，不存在《合同法》第52条合同无效的情形，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于该合同履行过程中，合同相对方对该合同履行方式进行部分口头变更，系双方真实意思表示，属民事主体对自身权利义务的阶段性处分，且该变更没有违反法律法规的强制性规定，同样合法有效，亦应收法律保护。该合同且受我国物权法的保护，《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该物权变动的基础系上诉人与第三人之间的房屋买卖合同关系，由于上述买卖合同合法有效，物权转移的基础客观存在且具有合同依据及法律依据，该商品房权属登记应变更至上诉人名下，即该物权优于被上诉人的债权。该合同签订的当日，上诉人已依约支付了定金42580元。2017年9月15日，第三人交付该商品房给上诉人占有使用，但其后被与第三人发生纠纷的他人强行占有，上诉人亦暂缓支付其余购房款。对该事实上诉人进行了举证证明。2018年2月，第三人遵义华鹏房地产开发有限责任公司通过红花岗区建设领域突出问题领导小组等政府部门协助，收回了已经出卖了的该4套商品房，并将其中上诉人购买的该套商品房再次交付上诉人占有使用，上诉人经装修后居住使用至今。对该事实上诉人同样进行了举证证明。特别是，被上诉人对一审庭审中上诉人所举证据五，即遵义市红花岗区人民法院作出（2019）黔0302执异26号执行裁定书的证据三性无异议，予以认可，而上诉人该组证据的证明目的为：“1、该裁定认定事实错误，原告（上诉人）不是在该商品房被查封后且在该买卖合同签订二年后才支付购房款。2、该裁定适用法律错误.”。根据法释（2019）19号“最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定”第三条规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。2018年7月，第三人告知上诉人已经能够办理房屋产权证，上诉人按该口头变更后合同履行约定支付了剩余20万元购房款，已按该合同约定履行了付款和交房的义务，双方的交易行为已履行完毕。且双方在支付和接收该剩余购房款时都没有接到红花岗区的执行查封通知。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条分别规定了一般买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权。前者是针对一般的房屋买卖中的买方，后者是是针对房屋消费者与房地产开发企业之间的房屋买卖中的消费者。《最高人民法院关于印发的通知》第125条、第127条对第28条、第29条做了进一步解读和指引。第28条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第29条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。本案中，上诉人在人民法院查封之前已同第三人签订合法有效的书面买卖合同；上诉人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；上诉人已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十（事实上已经全部支付完毕）。最高人民法院认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当理解为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中上诉人能否排除执行的判断标准。由此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较并综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。具体到本案，上诉人与第三人于2016年5月28日即达成买卖案涉商品房的合意，上诉人也正确全面履行了合同义务，并占有使用案涉商品房至今。上诉人的请求权系针对物权请求权，而被上诉人的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，案涉商品房只是第三人表象被执行财产之一。在上诉人占有案涉房产的前提下，参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定的精神可知，上诉人要求将案涉房产的所有权变更登记至其名下的请求权，也应当优于被上诉人的金钱债权。同时，最高法院强调审判工作要坚持法律效果和社会效果的统一，而上诉人举家老小居住在案涉房产，该住所为上诉人唯一住所，若人民法院最终驳回上诉人的诉讼请求，上诉人将面临无家可归的窘境，影响社会稳定。债权人的利益固然需要保护，但是业主的权益更需要保护。综上所述，上诉人在该商品房买卖合同签订时即已支付了定金，且付清了全部购房款，已经正确全面履行了合同义务，现已经实际、合法占有该不动产。因此，上诉人杨亭亭基于合同实际占有并取得该房屋物权的权益应予保护。本着维护社会公平的原则，请依法判决支持上诉人的诉讼请求。贵州省冶金建设公司辩称，上诉人就涉案房屋并不享有排除强制执行的民事权益。理由：涉案房屋在2018年6月9日第三人公司张贴了现房出售，我公司发现后将该广告拍照交给执行法官，从第三人公司张贴广告内容证明涉案房屋在2018年6月9日尚未出售。红花岗区法院于2018年6月19日对涉案房屋查封，查封一个月后发现涉案房屋正在装修，便将装修所运的水泥砂石地砖等进行拍照，交给原审执行法官，执行法官便通知上诉人到法庭询问情况，同时告知其停止装修，这一事实原审已经查明，同时查明的还有上诉人出具的购房款收据是在2018年7月17日，距其查封一个月，同时这一个收据是在未收到购房尾款的情况下出具的收据，原审中上诉人出具的银行流水是在购房款收据之后的日期，由此可以证明上诉人依法不享有排除强制执行的民事权益；出具的收据并不是房开公司的账户，而是私人账户。综上，原审法院事实清楚、证据充分，适用法律正确，程序合法，请求依法驳回上诉人的上诉请求。杨亭亭向一审法院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的位于遵义市的强制执行，解除对该房产的查封措施；2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告杨亭亭与第三人华鹏房开公司于2016年5月28日签订《商品房买卖合同》，约定购买由第三人开发的“洛江花园”项目第壹栋Ｄ单元负一层负102号房屋，总金额242580元，付款方式为分期付款，签订合同时支付100000元，备案时付100000元，余款42580元在办理产权时支付。合同签订当日，第三人向原告出具收到42580元定金收据。2018年7月17日，第三人在未收到原告支付的购房尾款的情况下，出具了242580元的收据。2018年7月25日，原告通过手机银行，分4次向账号为62×××90转款共计200000元（第三人称该账户系该公司副总贾玉平的个人账户）。一审法院认为，本案的争议焦点是原告杨亭亭就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，本案涉案房屋系本院于2018年6月19日进行查封，而原告未举证证明在此之前已合法占有涉案房屋，同时，原告支付购房款的方式及数额也不符合合同的约定，原告所举证据表明，200000元购房款的支付是在本院查封涉案房屋一个月之后，结合原告当庭认可其在房屋装修期间收到执行法官要求停止装修的电话后仍继续装修的事实，本院认定原告杨亭亭对涉案房屋不享有足以排除强制执行民事权益，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，本案应依法驳回原告杨亭亭的诉讼请求。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决：驳回原告杨亭亭的诉讼请求。案件受理费60元，由原告杨亭亭承担。二审中，杨亭亭提交贵州省不动产登记查询结果；证明：上诉人从签订合同、二次支付完毕购房款、入住使用后，都没有收到遵义市红花岗区人民法院的书面查封通知。经被上诉人质证，对该证据证明目的、真实性和完整性有异议。本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：杨亭亭提出的执行异议能否成立。首先，杨亭亭与华鹏房开公司签订《商品房买卖合同》后，并未按约向华鹏房开公司支付首付款10万元，从华鹏房开公司出具的《收据》体现，华鹏房开公司于2016年5月28日收杨亭亭交定金为42580元。随后，杨亭亭于2018年7月25日向62×××90账户转款共计200000元，也是在一审法院查封涉案房屋之后。其次，杨亭亭在装修房屋期间，接到执行法官要求停止装修的电话后仍继续装修。综上，杨亭亭不属于善意商品房购房人。对其在二审中提交的证据不予采信。杨亭亭提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，其不享有房屋消费者的物权期待权，本院对杨亭亭在本案中的请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人杨亭亭负担。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 喻 茜审判员 李成波二〇二一年三月十一日法官助理徐星星书记员王艳莉