广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0502民初73号 原告：张淑怡，女，汉族，1957年1月18日出生，住甘肃省兰州市西固区。 被告：北海乐欣房地产开发有限公司，住所地广西北海市北海大道263号君临西海岸一号楼31层。统一社会信用代码：91450500557202961B。 法定代表人：王明绍。 被告：北海万业房地产营销策划有限公司，住所地广西北海市四川路62号北海文邦国际大厦20层2010号。统一社会信用代码：91450502MA5KCME92G。 法定代表人：朱伟成。 原告张淑怡与被告北海乐欣房地产开发有限公司（以下简称“乐欣公司”）、北海万业房地产营销策划有限公司（以下简称“万业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张淑怡到庭参加诉讼，被告乐欣公司、万业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令两被告共同返还装修款、服务费、维修基金和办证费60231元；2.判令两被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2019年4月30日在聚商大厦一楼售楼部，购买由万业公司代理销售乐欣公司的商品房1614号房，与乐欣公司签订《商品房买卖合同(预售)》并且交清了购房款204850元。被告乐欣公司和万业公司在销售现场承诺此房为酒店住宅公寓房，负责装修，并由万业公司收取装修款和服务费55150元，打入万业公司指定银行账户。至今为止时间己过近两年，原告所购买的商品房早己经停工烂尾。综合整个事件发生的全部过程，两被告为了诱惑、鼓动业主买房，通过一系列的虚假宣传，没有在购房合同中注明装修的标准、材料及交付使用时间，具有明显的民事欺诈故意行为。万业公司为了获得非法利益，配合乐欣公司虚假宣传，在售楼部不公示也不告知，私自以装修款和服务费名义收取原告费用55150元，代收房屋维修基金和办证费5081元，并且与购房者不签订装修合同。被告以欺诈为目的，引诱原告造成错误认知，付出不合常理的装修款和服务费，已形成实质性民事欺诈。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告万业公司庭前向本院提交书面答辩意见称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。乐欣公司委托万业公司销售商品房，双方签订了《房地产销售代理合同》，合同详细约定了乐欣公司对销售工作的考核办法、佣金的计算和支付等，万业公司以乐欣公司的名义对外销售其商品房，根据《民法总则》及《合同法》的规定，权责应由乐欣公司承担。原告向乐欣公司购买房屋并与之签订合同，该合同项下的权利义务应由其双方实施，而万业公司没有与原告签订任何合同，作为独家代理销售商，万业公司在诉讼地位上只是诉讼参加人，在实体权利义务上，万业公司销售涉案房屋、收取涉案装修款均为代理行为，原告诉状中也表明自始清楚并认可该事实，因此法律后果应由被代理人乐欣公司承担。至于装修款未完全转给乐欣公司的问题，万业公司代收的款项已经按照代理合同的约定转给了乐欣公司，剩余未转付的部分是万业公司依照《房地产销售代理合同》约定应得的报酬。原告称万业公司未依约进行房屋装修，但本案中交房的义务在与乐欣公司，只有乐欣公司交房了才有装修房屋的基础条件，因此原告如要求返还款项，应向乐欣公司主张。如乐欣公司认为万业公司在履行代理销售合同中有过错并因此造成其损失的，可以另行向万业公司主张。 被告乐欣公司未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 位于北海市。2019年4月30日，原告前往聚商大厦售楼部欲购买由万业公司代理销售乐欣公司开发的案涉商品房。经售楼人员了解案涉商品房为精装房以及房价款等相关情况后，当日，原告以其名下的银行卡（尾号9092）转账支付255081元至乐欣公司账户。2019年5月10日，乐欣公司向原告出具《收据》，载明：今收到张淑怡交来聚商大厦1614号房代收费5081元。同日，案外人北海万年嘉业装饰设计有限公司向原告出具《收款收据》，载明：今收到张淑怡交来聚商大厦1614号房装修款20485元＋服务费34665元。 2019年5月12日，原告张淑怡（买受人）与被告乐欣公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人向出卖人购买位于北海市，建筑面积40.97平方米，单价为每平方米5000元，总价款为204850元。付款方式为一次性付款，买受人应当在2019年4月30日前支付该商品房全部价款。出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房。出卖人如未按照本合同约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已贷款部分），并自买受人付款之日起，按照1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；附件六对商品房外墙采用局部石材优质外墙仿古漆、起居室的内墙采用混合砂浆、顶棚采用水泥浆、卫生间的地面采用防水层、墙面采用混合砂浆、顶棚采用刮水泥浆以及电梯、管道、窗户的装饰装修主要材料进行了约定。该合同还约定了其他内容。2019年6月20日，乐欣公司向原告出具《广西增值税普通发票》，确认收到聚商大厦1614号房预收款204850元。 庭审中，原告陈述购买精装房，当时由售楼人员一口价定价。原告按照精装房价格先付款后签合同，未注意合同内容是毛坯房亦或是精装房。付款时不知道有装修款、服务费这项目，后来收到乐欣公司出具的购房款发票，以及北海万年嘉业装饰设计有限公司出具的《收款收据》，才知道有装修款和服务费。双方未签订《装饰装修合同》，其不清楚装修款和服务费的收费标准，也不清楚为何由北海万年嘉业装饰设计有限公司出具《收款收据》。原告主张总共支付265081元，其中包含转账给中介李炳亮的1万元定金。 另查明，案涉聚商大厦项目已停工，案涉商品房仍为毛坯房。 再查明，2018年5月1日，被告乐欣公司（甲方）与被告万业公司（乙方）签订《房地产销售代理合同》，约定将产权属于甲方的北海聚商大厦（部分房源）（以下简称“本项目”）委托给乙方作独家代理销售。甲方委托乙方作为本项目的独家销售代理机构，乙方负责项目营销策划，以甲方名义对外独家代理销售本项目，委托项目位于北海市上海路以西，代理期限为9个月，自2018年5月10日至2019年2月10日止；每三个月为一个考核期，每期考核期满后，如完成阶段性考核任务，合同期自动延续、生效。合同对“精装费”约定如下：虽然商品房买卖合同中约定的房产为清水房，但甲方委托乙方按照精装房来出售本合同所涉项目，相应的装修由甲方负责，乙方代为收取“精装费”1000元／㎡（已经包含在“房价中”），该款项按照前述约定，由乙方在收到客户“溢价”后三日内支付给甲方，否则，甲方有权解除乙方独家代理权资格；代理佣金计算：甲方该项目剩余房源，按一房一价底价表价包干给乙方销售（底价详见剩余房源清单），甲方净收给予乙方销售的成交底价（底价详见剩余房源清单），如若销售底价需要调整，甲乙双方根据市场行情协商后定价，若乙方销售价低于底价，差价部分由乙方补足给甲方（甲方有权在保证金里直接扣除）；装修款由乙方收取，其中一部分作为代理销售佣金；乙方每成交一套，收到装修款后，以每平方米壹仟元装修款转到甲方指定账户，且每销售一套房必须在甲方确定收到该笔装修款后才能安排签订购房合同。乙方应当按照本合同的约定，指引客户付款，其中方指定账户如下：账户ｌ：户名：北海乐欣房地产开发有限公司，开户行：广西银海国民村镇银行，账号：63×××24。账户2：户名：郑春明，开户行：建设银行北海分行营业部；账号：62×××88。 -5- 还查明，北海万年嘉业装饰设计有限公司于2013年8月16日注册成立。2020年1月2日，负责人由朱伟成变更为朱林华。2020年4月27日北海万年嘉业装饰设计有限公司注销。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与乐欣公司于2019年5月12日签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，应为合法有效合同，本院对此予以确认。 关于原告请求被告乐欣公司、万业公司返还装修款和服务费的问题。本院认为，原告在明确知道购买的是精装房后先付款再签合同，双方当事人并未就装饰装修事宜进行过任何协商，亦未就装修标准、收费标准达成任何合意。且根据乐欣公司与万业公司签订的《房地产销售代理合同》约定：乐欣公司委托万业公司按照精装房来出售本合同所涉项目，相应的装修由乐欣公司负责，万业公司代为收取“精装费”；同时还约定：万业公司每销售一套房屋必须在乐欣公司确定收到该笔装修款后才能安排签订购房合同。以上证实双方的交易是以购买精装房为目的，而非购买毛坯房后再委托装修。虽然北海万年嘉业装饰设计有限公司向原告出具了“装修款和服务费”的《收款收据》，但从双方交易过程中可以看出，双方当事人不存在另行达成装饰装修的合意，该笔“装修款、服务费”实质上应为房价款的一部分，与《商品房买卖合同》约定的价款共同构成房屋的总价款。 乐欣公司委托万业公司作为聚商大厦项目的独家销售代理机构，由万业公司负责项目营销策划，以乐欣公司名义对外独家代理销售本项目，双方成立委托代理销售关系。从《房地产销售代理合同》的条文内容看，乐欣公司对万业公司的授权范围包括了万业公司按照公寓毛坯价格制定一房一价表，经乐欣公司确认并加上1000元/㎡装修价格对外销售案涉商品房，还约定了由万业公司收取装修款。因此，万业公司接受乐欣公司的委托并收取购房款及装修款并未超出授权范围，其行为的法律后果应由被代理人即乐欣公司承担。本案中，虽然由北海万年嘉业装饰设计有限公司向原告出具《收款收据》，确认收到装修款和服务费共计55150元，但根据查明事实，原告系将其主张的装修款、服务费55150元打进乐欣公司账户。故案外人北海万年嘉业装饰设计有限公司并非该款项的实际收款人。如前所述，案涉房屋为带装修房屋，既然“装修款、服务费”与购房款为同一整体，在案涉《商品房买卖合同》未解除情况下，原告仅依据《收款收据》上载明的“装修款、服务费”主张乐欣公司、万业公司承担返还责任，无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，其要求退回房屋维修基金与办证费5081元缺乏前提基础，故本院对该项诉请亦不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告张淑怡的诉讼请求。 案件受理费652元，由原告张淑怡负担（案件受理费原告已向本院预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1304元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张洁 二〇二一年三月三十一日 -7- 法官助理赖秋燕 书记员谭宇兰