福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民终2459号 上诉人（原审原告）：洪华湘，男，1968年8月17日出生，汉族，住福建省沙县。 被上诉人（原审被告）：沙县凤岗街道办事处庙门村民委员会，住所地福建省沙县凤岗街道建国路5幢。 法定代表人：曹建忠，该委员会主任。 委托诉讼代理人：曹盛，福建瑞权律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省沙县凤岗镇建筑工程公司，住所地福建省沙县建国路5幢。统一社会信用代码：3504271000215。 法定代表人：罗发生，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：沙县人民政府凤岗街道办事处，住所地福建省沙县城西南路西段1幢7号。统一社会信用代码：11350427003779005Q。 法定代表人：宁贵勇，该办事处主任。 委托诉讼代理人：黄**福，福建竞成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱启兰，福建竞成律师事务所律师。 上诉人洪华湘因与被上诉人沙县凤岗街道办事处庙门村民委员会（以下简称庙门村）、福建省沙县凤岗镇建筑工程公司（以下简称工程公司）、沙县人民政府凤岗街道办事处（以下简称凤岗街道办）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洪华湘、被上诉人庙门村的委托诉讼代理人曹盛、被上诉人凤岗街道办的委托诉讼代理人朱启兰到庭参加诉讼。被上诉人工程公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 洪华湘上诉请求：依法撤销福建省沙县人民法院（2019）闽0427民初1732号民事判决并依法改判：1.庙门村、工程公司、凤岗街道办立即将沙县建国路五幢502号房屋[房产证号：沙房权证沙县第29375号]占用范围内面积约为13平方米的土地使用权变更登记至洪华湘名下(土地面积最终以实际核定的为准)。2.本案一、二审的诉讼费用全部由庙门村、工程公司、凤岗街道办承担。事实和理由：本案原审法院明显认定事实错误、理解适用法律错误。因原审错误的判决会导致洪华湘的房子有房无地，不能转让、不能抵押，洪华湘合法购买了房产却无法取得完整的物权，进而使洪华湘的合法权益受到侵害无法得到法律的有效救济，严重阻碍了洪华湘保护自己的合法权益。一、原审法院认定：“庙门村与工程公司签订的协议约定土地使用权归庙门村，工程公司并未取得土地使用权，工程公司无权转让庙门村的土地”系认定事实错误。首先，庙门村与工程公司系沙县建国路五幢综合楼的合作建房单位，双方在《合作建盖综合楼协议书》中约定了工程公司享有该幢楼5-7层（包含本案诉争的502号房屋）的房屋所有权，同时约定工程公司补偿3.5万元给庙门村，作为地基的分摊款。依据该条款的约定，工程公司享有该楼5-7层房屋（包含本案诉争的502号房屋）的所有权，同时工程公司已支付了该楼5-7层的房屋（包含本案诉争的502号房屋）相应的地基分摊款即地价款。其次，原审法院认定“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定：‘房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押’。庙门村作为涉案土地使用人，依据上述规定，转让房屋时必然涉及土地使用权的转让”。根据上述法律的规定，在庙门村与工程公司签订的《合作建盖综合楼协议书》中明确约定了工程公司享有本案诉争的502号房屋的房屋所有权，且该公司已支付了相应地基分摊款即地价款的情形下，本案诉争的502号房屋占用范围内的土地使用权应当由工程公司享有。因此，原审法院认定：“工程公司并未取得土地使用权，工程公司无权转让庙门村的土地”系认定事实错误。二、原审法院认定“沙县建国路五幢502号房屋该宗地土地使用权证庙门村至今尚未办理，土地性质仍处于划拨状态，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让”，系理解适用法律错误。首先，沙县建国路五幢502号房屋该宗地土地使用权证已具备办证条件，至今尚未办理土地使用权证是由于庙门村怠于办理，而不是不能办理。洪华湘在一审中已向法庭提交充分证据证明同样性质、同样情况且同一幢楼的南边沙县中山居委会（即春晖居委会）已将沙县建国路五幢综合楼的用地面积中与工程公司合建部分的用地面积分摊给各个购房人并已将土地使用权证登记到各个购房人名下。其中洪华湘也因其购买了杂物间，沙县中山居委会也将杂物间相应的用地面积分摊给了洪华湘，沙县中山居委会并未向洪华湘另行收取任何费用。其次，虽然相关法律规定未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。但本案不符合划拨地不得批准转让的情形，本案涉案土地未经批准的原因是由于庙门村没有同相关行政管理部门申请批准，而不是不能批准。洪华湘单方无法向相关行政管理部门申请批准划拨地转让手续，庙门村的不作为导致这个必要的前置程序没法启动办理。在一审中，洪华湘也明确表示，只要庙门村配合申请办理划拨地转让程序，行政管理部门要求缴纳的土地出让金，洪华湘同意承担，但庙门村仍然拒绝办理。其三，原审法院引用了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条》“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定。根据该条规定，恰恰证明，本案这种以划拨方式取得土地使用权的情形，转让房地产时只要报有批准权的人民政府审批，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，就能够办理划拨地的出让手续。同一时期即上世纪九十年代，沙县当地全县范围内相同性质的集资房、房改房的用地性质都是划拨用地。目前沙县当地这些房屋的现状是至洪华湘起诉前，这些数量众多的集资房、房改房均已将土地使用权证登记给个人购房者，土地的性质并不影响将土地总证进行分割办证。因此，原审法院在有明确法律规定及当地大量的集资房、房改房均已将划拨用地的土地使用权登记给个人购房者的情形下仍然认定案涉土地的土地使用权不得转让，并认定洪华湘的诉求于法无据，不予支持，显然是罔顾事实且理解适用法律错误、判决错误。三、原审法院在判决中未对证明本案主要事实的多份证据进行认定。一审审理的过程中，为查明案件事实，洪华湘已向法庭提交了建国路5幢南边三套房屋（301室、401室、701室）的土地使用权属案卷、《变更土地登记申请审批表》《集资房让售合同》、国有土地使用证用于证明同样性质、同样情况且同一幢楼的南边沙县中山居委(即春晖居委会）已将沙县建国路五幢综合楼的用地面积中与工程公司合建部分的用地面积分摊给各个购房人并已将土地使用权证登记到各个购房人名下的事实；洪华湘提交《申请报告》用于证明工程公司改制后的财产归凤岗街道办所有，其应承担将案涉土地使用权变更登记至洪华湘名下的义务的事实。同时证明同样性质、同样情况的该幢楼南边几套房屋办理土地使用权变更登记手续时，是由凤岗街道办提交变更登记的申请报告的事实。但原审法院在判决书中对上述证据均未作任何认定。遗漏了上述认定案件主要事实的多份证据，必然影响本案的公正裁决。综上，原审法院判决的结果不符合“地随房走”的原则，与相关法律规定相背，也违背了众所周知的交易习惯。且未对多份证明案件主要事实的证据进行认定，故本案系认定事实错误、理解适用法律错误。 庙门村辩称，洪华湘的诉求只有一个，即要求庙门村、工程公司、凤岗街道办把本案诉争的房屋土地使用权证书办给洪华湘。但本案因土地是划拨用地，不能办土地使用权证，若要办土地使用权证，洪华湘需补交差价。洪华湘没有办理补交划拨用地与商业用地差价的相关手续，庙门村无法办理后续手续。请求驳回庙门村的上诉请求。 凤岗街道办辩称，一、凤岗街道办不是本案适格的诉讼主体，洪华湘要求凤岗街道办办理案涉房屋土地使用权证，没有事实和法律依据。工程公司系一家具备法人资格的企业，目前企业状态为吊销未注销。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人……”之规定，案涉工程公司的相关诉讼以工程公司为诉讼主体即可。凤岗街道办系工程公司主管单位，但不是该公司权利义务的承继单位。洪华湘列凤岗街道办为本案诉讼主体，并要求凤岗街道办办理案涉房屋土地使用权证，没有事实和法律依据。二、洪华湘无权要求工程公司办理案涉房屋土地使用权证。1.工程公司只负责办理房屋所有权证，不包括土地使用权证。洪华湘与工程公司签订“集资房”买卖合同即《集资房让售合同》，按当时的提法“集资房”有房屋所权证，但无土地使用权证。因此，依据《集资房让售合同》第六条“产权办理：甲方负责办理有关房屋产权手续，其办理费用由乙方承担，税收由甲方交纳”之约定，工程公司只负责办理房屋所有权证，不包括土地使用权证。2.庙门村委会综合办公楼土地使用权人登记在庙门村，但至今尚未办理该宗地土地使用权证，当然也不可能将该宗地土地使用权进行分割及办理相应的土地使用权证。办理土地使用权分割及土地使用权证，涉及土地使用权人、土地使用权受让方。因此，工程公司不是案涉土地的使用权人，无权办理案涉宗地地上建筑物（房屋）的土地使用权分割或土地使用权证。3.即便按现有政策规定涉讼房屋应当办理占用范围内的土地使用权，洪华湘也应承担因此产生的除税收外的一切费用。三、一审认为案涉土地性质属划拔地，未经市、县人民政府批准不得转让，符合法律规定。庙门村委会综合办公楼土地性质属划拔地，土地使用权人为庙门村委会。一审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批……”及国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定“未经市、县人民政府批准划拨土地使用权不得转让”之规定，驳回洪华湘的诉讼请求，完全正确。 工程公司未作答辩。 洪华湘向一审法院起诉请求：1.庙门村、工程公司、凤岗街道办立即将沙县建国路五幢502号房屋[房产证号：沙房权证沙县第29375号]占用范围内面积约为13平方米的土地使用权变更登记至洪华湘名下（土地面积最终以实际核定的为准）。2.本案诉讼费用及律师代理费均由庙门村、工程公司、凤岗街道办承担。二审庭审中，洪华湘表示其前述第1项诉讼请求系要求庙门村、工程公司、凤岗街道办立即协助、配合将涉案房屋的土地证办理至洪华湘名下。 一审法院认定事实： 1.1992年沙县滨河路改造建设，庙门居委会（庙门村）与中山居委会(春晖居委会)大楼两幢被县政府征用，占地面积约300㎡。两居委会多次要求下，县政府同意在建国路安置宅基地面积约430㎡给两居委会。地价款34.61万元，除庙门村和当时的中山居委会上缴地价款6.6万元，剩余28.01万元的地价款根据沙委办（93）会议纪要免收。 2.1995年1月8日工程公司与庙门村的前身沙县凤岗镇庙门居民委员会签订《合作建盖综合楼协议书》一份，约定双方合作建盖建国路5幢综合楼。协议约定：庙门村应无偿提供建楼用地，土地使用权归庙门村。综合楼建成后庙门村享有该楼第1-4层的房屋所有权，庙门村与工程公司共有部分和一层楼梯后间除外；工程公司享有该楼5-7层及底层楼梯后间的房屋所有权，该楼第1-4层的楼梯和卫生间归双方共同共有；化粪池、水沟和楼后空地归双方共同共有、使用。协议还约定由工程公司补偿3.5万元给庙门村，作为地基的分摊款，该款应于工程竣工验收之日付清等。 3.1995年6月10日，庙门居民委员会改为庙门村民委员会。 4.工程公司系集体所有制企业，于1989年6月17日成立，2008年12月24日被吊销，至今未注销。其主管部门为凤岗街道办。 5.1995年12月12日洪华湘与工程公司签订《集资房让售合同》一份，约定：洪华湘向工程公司购买沙县建国路5幢综合楼集资房一套第五层北一套（502室）、二楼北边杂物间一间，总面积113平方米的事实；总价61,025元，一次性交清建房款，工程公司可优惠洪华湘以57,350元购得该房；工程公司负责办理有关房屋产权手续，办理费用洪华湘承担，税收由工程公司交纳。 6.1997年1月6日庙门村取得建设用地批准，沙政地（1997）002号沙县人民政府文件《沙县人民政府关于同意行政划拨庙门村委会兴建综合办公楼用地的批复》，该批复载明：同意庙门村使用建国路第五幢地基兴建庙门村委会综合办公楼用地，用地面积199平方米，其四至范围：东靠北门村委会原礼堂，西至建国路，南紧连中山居委会，北至建国路东巷(具体详见用地地形圈红线内位置)。该项目用地属于行政划拨土地，今后如需转让、出租、抵押该土地使用权，须按《福建省划拨土地使用权管理办法》有关规定另行办理。行政事业性收费按（88）闽价（涉）字324号、闽土计字(93)01号文规定执行。具体用地手续向县土地管理局办理。 7.1997年1月14日庙门村取得闽土沙字（1997）第6593号《福建省建设用地许可证》。 8.2002年10月31日洪华湘取得该房的房屋所有权证书，证号沙房权证沙县字第2××5号，房屋坐落于××路××幢××号，建筑面积113平方米。 9.2013年至2018年间，洪华湘妻子蔡恋英多次信访。2018年8月16日凤岗街道办出具的《关于蔡恋英同志信访事项处理答复意见书》载明：1995年1月庙门村与工程公司签订合作建盖综合楼协议书明确土地由庙门村提供，1-4层房产及土地所有权属庙门村，5-7层房屋所有权归工程公司所有，工程公司无土地所有权；经凤岗街道办协调，庙门村从不同意分割土地转变为同意分割，但必须给予经济补偿。答复意见:通过法律渠道解决问题。 2020年2月24日，一审法院向沙县不动产登记中心查询庙门村的沙县建国路五幢土地登记情况，在系统中未见不动产登记信息。 一审法院认为，首先，1995年1月8日工程公司与庙门村签订《合作建盖综合楼协议书》，约定双方合作建盖建国路5幢综合楼、1995年12月12日洪华湘与工程公司签订《集资房让售合同》，洪华湘与工程公司之间系房屋买卖关系，庙门村与工程公司系合作建房关系。其次，涉案土地使用者是庙门村，至今庙门村尚未办理该宗地土地使用权证。综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”庙门村作为涉案土地使用人，依据上述规定，转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。本案洪华湘与工程公司之间系房屋买卖关系，庙门村与工程公司系合作建房关系。所涉及的土地系庙门村以划拨方式取得处分划拨土地使用权的转让问题。对此《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”该法律虽未明确未经审批转让行为无效，但国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。该条例属于行政法规的强制性规定。洪华湘现请求庙门村、工程公司、凤岗街道办立即将沙县建国路五幢502号房屋[房产证号：沙房权证沙县第29375号]占用范围内面积约为13平方米的土地使用权变更登记至洪华湘名下。庙门村作为涉案土地使用人，但沙县建国路五幢502号房屋该宗地土地使用权证庙门村至今尚未办理，土地性质仍处于划拨状态，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。且庙门村与工程公司签订的协议约定土地使用权归庙门村，工程公司并未取得土地使用权，工程公司无权转让庙门村的土地。故洪华湘的诉求于法无据，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回洪华湘的诉讼请求。案件受理费249元，公告费600元，合计849元，由洪华湘负担。 二审中，当事人没有提交新证据。洪华湘陈述对一审法院认定的工程公司与沙县凤岗镇庙门居民委员会签订《合作建盖综合楼协议书》相关事宜不了解，其对一审法院认定的其他事实没有异议。庙门村、凤岗街道办对一审法院认定的事实没有异议。各当事人对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院于2021年2月2日向沙县不动产登记中心查询庙门村的沙县建国路五幢土地登记情况。该中心当日以《查询结果》函复本院，该《查询结果》载明：“经查询，庙门村的沙县建国路五幢，本系统查不到该宗土地的不动产登记信息”。 本院认为，本案系民事诉讼，洪华湘要求庙门村、工程公司、凤岗街道办协助、配合将案涉房屋的土地使用权办证至洪华湘名下，以案涉房屋的土地使用权依法可变更登记至洪华湘名下为前提。根据一审法院查明的事实，以建国路第五幢地基兴建的庙门村委会综合办公楼用地属于行政划拨土地，目前无证据证明该行政划拨土地的性质已发生变更。本案洪华湘与工程公司之间系房屋买卖关系，庙门村与工程公司系合作建房关系，所涉及的土地使用权系庙门村以划拨方式取得。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”其中“报有批准权的人民政府审批”属行政审批范畴。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。而根据该暂行条例第四十五条的规定，符合特定条件且经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的，其划拨土地使用权才可以转让。在案涉行政划拨土地目前未经市、县人民政府相关部门批准转让的情况下，洪华湘要求庙门村、工程公司、凤岗街道办协助、配合将案涉房屋的土地使用权办证至洪华湘名下的诉讼请求，没有事实和法律依据。 综上所述，洪华湘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人工程公司经公告传票传唤未到庭参加诉讼,视为放弃举证、质证和辩论的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费249元，公告费500元，合计749元，由洪华湘负担。 本判决为终审判决。 审判长  周春平 审判员  彭贵良 审判员  廖 春 二〇二一年三月十五日 书记员  朱 艳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。