重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5084号上诉人（原审原告、反诉被告）:重庆市鸿果物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天马路73号，统一社会信用代码915001064503855429。法定代表人：陈廷芳，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：聂国林，重庆俊采律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆体体体育发展有限公司，住所地重庆市北部新区镜泊中路16号，统一社会信用代码91500000057769670M。法定代表人：卢力，总经理。委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆捷路丰汽车销售有限公司，住所地重庆市北部新区镜泊中路22号，统一社会信用代码915000006635952360。法定代表人：胡胜，总经理。委托诉讼代理人：任涛，重庆广贤律师事务所律师。上诉人重庆市鸿果物业管理有限公司（以下简称“重庆鸿果物业公司”）因与被上诉人重庆体体体育发展有限公司（以下简称“重庆体育发展公司”）、重庆捷路丰汽车销售有限公司（以下简称“重庆捷路丰公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初1018号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人重庆鸿果物业公司的委托诉讼代理人聂国林，被上诉人重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司的委托诉讼代理人任涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。重庆鸿果物业公司的上诉请求：1、撤销原审判决的第二项；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清。2019年1月30日至2019年11月12日期间，被上诉人支付的费用中包含租金、物业费、水电费和商管费。上诉人收取被上诉人的租金、商管费、物业费及水电费，均向被上诉人开具了发票，被上诉人每次缴费都有明确的指向，且金额是双方核对后支付的，没有出现超额支付任何款项的情况，故在2019年1月至2019年6月期间，被上诉人不存在多支付物业费的情况，请求二审法院查明事实，依法予以改判。重庆体育发展公司和重庆捷路丰公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。重庆鸿果物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年7月1日至2019年11月13日期间的物业服务费92308.04元；2.判令被告向原告支付逾期付款的违约金（其中：以被告欠付的2019年7月物业服务费4315.65元为基数，按月利率2%，从2019年6月10日起计算至付清之日止；以被告欠付的2019年8月、9月物业服务费51257.7元为基数，按月利率2%，从2019年6月10日起计算至付清之日止；以被告欠付的2019年10月物业服务费25628.85元为基数，按月利率2%，从2019年9月10起计算至付清之日止；以被告欠付的2019年11月1日至11月13日期间的物业服务费11105.84元为基数，按月利率2%，从2019年9月10日起计算至付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司向一审法院提出反诉请求：1.判令重庆鸿果物业公司返还反诉原告在2019年1月至2019年7月期间超付的物业服务费555743.15元；并赔偿反诉原告以555743.15元为基数，按月利率2%，从2019年11月14日起至返还之日止的资金占用损失；2.判令重庆鸿果物业公司退还反诉原告装修保证金2万元；3.本案本诉及反诉费用由反诉被告承担。一审法院审理认定案件事实如下：重庆体体体育发展有限公司原名为重庆体体高尔夫球场管理有限公司，于2015年6月12日变更为现名。2015年1月9日，重庆鸿果物业公司与重庆体体高尔夫球场管理有限公司、重庆捷路丰公司签订《升伟・晶石公元物业服务合同》，主要约定由重庆鸿果物业公司为重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司承租的位于重庆市北部新区××号楼××层××层的公共区域提供物业服务。物业服务费面积为1708.59平方米，收费标准在2015年1月1日至2019年12月31日期间为15元／平方米／月。物业服务费按季度支付，由重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在每个缴费期前20日向重庆鸿果物业公司支付。如果重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司违约迟延支付或补足物业服务费和水、电、气等公用事业费超过10日的，每迟延一日需向重庆鸿果物业公司支付应付而未付金额的万分之八作为逾期付款违约金。如重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司违约迟延支付或补足物业服务费和水、电、气等公用事业费超过30日或者迟延支付前述费用逾期10日的情况累计3次的，其除应按约支付违约金外，重庆鸿果物业公司有权解除合同，并要求被告承担由此造成的全部损失及合同约定的违约责任。该合同附件还载明了建筑面积为1708.59平方米的物业服务区域在2015年1月1日至2019年12月31日期间每月的物业服务费均为25628.9元。同日，重庆鸿果物业公司与重庆体体高尔夫球场管理有限公司、重庆捷路丰公司另签订一份《升伟・晶石公元物业服务合同》，主要约定由重庆鸿果物业公司为重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司承租的位于重庆市北部新区“升伟・晶石公元”16号楼吊一层商业2、商业3、商业4、商业5、商业6的公共区域提供物业服务。物业服务费面积为717.33平方米，收费标准在2015年1月1日至2019年12月31日期间为15元／平方米／月。2016年12月22日，重庆鸿果物业公司与重庆体育发展公司签订《升伟・晶石公元物业服务合同补充协议》，主要约定重庆鸿果物业公司从2017年1月1日起对重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司退租的商业6区域不再提供物业服务，面积为228.54平方米，物管费为15元／平方米／月。对重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司续租的商业2、商业3、商业4、商业5区域继续提供物业服务。对双方签订的原《物业服务合同》中1.3条约定的物业服务面积改为488.79平方米。该补充协议附件还载明了建筑面积为488.79平方米的物业服务区域在2017年1月1日至2019年12月31日期间每月的物业服务费为7331.85元。上述合同签订后，重庆鸿果物业公司按约为重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司提供了相应的物业服务。一审庭审中重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司陈述，因重庆鸿果物业公司及案涉房屋出租人重庆伟清房地产开发有限公司多次对案涉租赁区域采取断水、断电等措施，阻碍了重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司正常经营，因此双方签订的上述物业服务合同实际在2019年7月31日就已终止履行。2019年9月10日，重庆鸿果物业公司向重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司发出《回函》，其中载明：“关于贵司提出的我司擅自拉闸停电事宜事实不成立，我司在接到贵司经营范围内无电后立即对线路进行了排查，经查系贵司用电负荷过大造成空开跳闸引起的临时断电，后我司物业对空开进行了更换后立即恢复了供电。”庭审中，重庆鸿果物业公司对重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司的上述陈述亦不予认可。2019年11月13日，重庆鸿果物业公司及重庆伟清房地产开发有限公司等共同向重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司发出《解除合同通知书》，载明由于重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司未按约支付房租等相关费用，存在严重违约行为，截至2019年11月13日，已拖欠租金、商管费、物业费、水电费共计532355.89元，重庆鸿果物业公司等决定立即解除与重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司于2015年1月1日签订的《升伟・晶石公元物业服务合同》等合同，并要求重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司立即支付截至2019年11月13日拖欠的物业服务费123464.98元等费用。庭审中，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司对重庆鸿果物业公司于2019年11月13日向其送达了《解除合同通知书》及合同已解除的事实均无异议，但认为系重庆鸿果物业公司单方解除。双方的物业服务合同实际于2019年7月31日即已终止。另查明，在2019年1月30日至2019年11月12日期间，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司通过重庆体育发展公司的法定代表人卢力个人账户共计向重庆鸿果物业公司及案外人李芹的账户共计支付739435.22元。其中，其向李芹的多笔转账附言中均载明为某月的物管费水电费或某月的物管费水电费租金。庭审中重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司陈述，其向重庆鸿果物业公司及李芹支付的上述款项，系同时混同支付本案案涉物业服务合同、（2020）渝0112民初989号案涉物业服务合同所产生的物业服务费、水电费及承租面积为488.79平方米的房屋租金。重庆鸿果物业公司在庭审中亦认可重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司向李芹支付的相关款项系代其收取的相关费用。另，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在本案中明确，在其支付的上述总金额为739435.22元中，包括支付2019年1月至7月的物业服务费347777.21元、租金341600.93元，剩余50055.88元为水电费（其中包含被告于2019年11月12日分别向原告支付的水电费10315.95元、6729.6元、12351.5元）。此外，双方一致确认，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司于2019年7月31日共计向重庆鸿果物业公司支付了本案案涉物业服务合同及（2020）渝0112民初989号案涉物业服务合同2019年7月的物业服务费22660.8元。且重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在庭审中明确，在两份物业服务合同中，其优先支付的是（2020）渝0112民初989号案涉物业服务合同所对应的物业服务费。再查明，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司共计向重庆鸿果物业公司支付了装修保证金4万元。重庆鸿果物业公司已退还2万元，剩余2万元未退。庭审中，重庆鸿果物业公司同意退还重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司剩余的装修保证金2万元。一审法院认为，重庆鸿果物业公司与重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司签订的案涉《升伟・晶石公元物业服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司提出的案涉物业未取得产权因而上述合同无效的辩解理由，于法无据，不予采信。在重庆鸿果物业公司为重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司提供物业服务后，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司理应按约向重庆鸿果物业公司支付物业服务费。关于重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司欠交物业服务费的金额问题。首先，双方一致认可重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司已支付2019年7月的物业服务费22660.8元，且重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司明确其在混同支付两份物业服务合同的物业服务费中，优先支付的是（2020）渝0112民初989号案涉物业服务合同所对应的物业服务费。而根据该份物业服务合同约定，物业服务费每月为7331.85元。扣除该金额后，尚余物业服务费15328.95元。而根据本案案涉物业服务合同约定，每月物业服务费为25628.9元，故重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司尚欠重庆鸿果物业公司本案2019年7月的物业服务费为10299.95元（25628.9元-15328.95元）。其次，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司虽辩称由于重庆鸿果物业公司等在2019年7月对案涉房屋采取断水、断电等措施导致其无法经营，故其不应支付2019年7月31日以后的物业服务费。但重庆鸿果物业公司对此不予认可，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司亦未举证证明其陈述的该事实，故对其提出的该辩解理由，不予采信。由于重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司迟延支付物业服务费超过30日，重庆鸿果物业公司等于2019年11月13日向重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司发出了《解除合同通知书》。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司对重庆鸿果物业公司等于2019年11月13日向其送达了该《解除合同通知书》无异议，现重庆鸿果物业公司诉请重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司支付截至2019年11月13日的物业服务费，具有事实及法律依据，予以支持。综上，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司应向重庆鸿果物业公司支付2019年7月至2019年11月13日期间的物业服务费，该期间的物业服务费为98292.51元（10299.95元＋25628.9元／月×3个月＋25628.9元／月÷30日×13日，四舍五入，保留两位小数，下同）。现重庆鸿果物业公司诉请重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司支付上述期间所欠物业服务费92308.04元，未超出重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在上述期间实际所欠物业服务费金额，予以支持。关于物业服务费的支付方式，依据双方约定，物业服务费按季度支付，且应在每个缴费期限前20日支付。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司虽辩称因其均系按月支付，重庆鸿果物业公司也系按月受领，该事实表明双方对原约定的按季度支付方式已变更为按月支付。但通过本案审理，无证据证明双方一致、明确作出了上述变更的意思表示。重庆鸿果物业公司基于重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司的支付行为而自然受领，亦不能据此认定重庆鸿果物业公司已同意将支付方式变更为按月支付，故对重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司提出的上述辩解理由，不予采纳。依据双上述约定，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司应按季度并于每个缴费期限前20日向重庆鸿果物业公司支付物业服务费。据此，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司应于2019年6月10日前向原告支付2019年7月、8月、9月的物业服务费61557.75元（10299.95元＋25628.9元／月×2个月）；于2019年9月10日前支付2019年10月至2019年11月13日期间的物业服务费36734.76元（25628.9元＋25628.9元／月÷30日×13日）。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司逾期支付上述款项，应按约从逾期付款10日后向重庆鸿果物业公司支付违约金。重庆鸿果物业公司分别主张的违约金计算基数，均未超出重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在相应期间实际所欠的物业服务费金额，予以支持。故违约金中，根据合同约定，应以原告主张的2019年7月、8月、9月所欠物业服务费55573.35元（4315.65元＋51257.7元）为基数，从逾期付款10日后即2019年6月21日起计算至付清之日止；以原告主张的2019年10月1日至11月13日期间所欠物业服务费36734.69元（25628.85元＋11105.84元）为基数，从逾期付款10日后即2019年9月21日起计算至付清之日止。上述违约金的计算标准，双方约定为每日万分之八，现重庆鸿果物业公司自愿调低为按月利率2%即年利率24%计算，予以支持。如前所述，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司尚欠重庆鸿果物业公司2019年7月的物业服务费10299.95元。故重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司并未向重庆鸿果物业公司超付2019年7月的物业服务费。现其诉请重庆鸿果物业公司返还2019年7月超付的物业服务费，与事实不符，不予支持。在本案及（2020）渝0112民初989号物业服务合同中，2019年1月至6月，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司共计应向重庆鸿果物业公司支付物业服务费197764.5元（25628.9元／月×6个月＋7331.85元／月×6个月）。而重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司在向重庆鸿果物业公司单独及混同支付的总金额为739435.22元的物业费、水电费及租金中，其明确支付2019年1月至7月的物业服务费为347777.21元。扣除双方一致确认的重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司已支付的2019年7月的物业服务费22660.8元，2019年1月至6月重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司实际共向重庆鸿果物业公司支付物业服务费325116.41元。故重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司向重庆鸿果物业公司超付了2019年1月至6月期间的物业服务费127351.91元（325116.41元-197764.5元），重庆鸿果物业公司应予返还。现重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司诉请重庆鸿果物业公司返还555743.15元，对超出部分金额，不予支持。重庆鸿果物业公司逾期返还，客观上给重庆体育发展公司和重庆捷路丰公司造成了资金占用期间的利息损失，现重庆体育发展公司和重庆捷路丰公司诉请从2019年11月14日起计算资金占用损失，予以支持。资金占用损失的计算标准，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司主张按月利率2%计算，于法无据。对超出全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失，不予支持。另，重庆鸿果物业公司同意退还重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司装修保证金2万元，予以确认。现重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司诉请重庆鸿果物业公司退还该装修保证金2万元，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）重庆市鸿果物业管理有限公司2019年7月至2019年11月13日期间的物业服务费92308.04元，并向原告（反诉被告）重庆市鸿果物业管理有限公司支付违约金（其中，以55573.35元为基数，按年利率24%，从2019年6月21日起计算至付清之日止；以36734.69元为基数，按年利率24%，从2019年9月21日起计算至付清之日止）；二、原告（反诉被告）重庆市鸿果物业管理有限公司于本判决生效后三日内返还被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司2019年1月至2019年6月的物业服务费127351.91元，并赔偿被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司以127351.91元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年11月14日起计算至返还之日止的资金占用损失；三、原告（反诉被告）重庆市鸿果物业管理有限公司于本判决生效后三日内退还被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司装修保证金20000元；四、驳回原告（反诉被告）重庆市鸿果物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1151元，由被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司负担。反诉案件受理费4829元，由原告（反诉被告）重庆市鸿果物业管理有限公司负担1000元，由被告（反诉原告）重庆体体体育发展有限公司、重庆捷路丰汽车销售有限公司负担3829元。本院二审中双方当事人没有提交新证据。本院对一审审理查明的案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：体体公司和捷路丰公司是否超额支付了2019年1月至6月的物业服务费。2015年1月9日重庆朗旺商业管理中心与重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司签订了《商业管理服务合同》，商管费应由重庆朗旺商业管理中心收取。本案中，2019年1月30日至2019年11月12日期间，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司通过重庆体育发展公司的法定代表人卢力个人账户共计向重庆鸿果物业公司及案外人李芹的账户支付了物业费、水电费及租金，共计739435.22元，因该费用系单独或混同支付，一审对于转账支付时备注性质为租金的款项，已作为租金进行认定。重庆鸿果物业公司主张包含了商管费，但上述转账并未备注商管费，同时重庆鸿果物业公司亦未举证证明其受重庆朗旺商业管理中心的委托代为收取商管费。现重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司作为付款方，对所支付款项的性质应该更清楚明晰，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司明确表示739435.22元中支付2019年1月至7月的物业服务费为347777.21元。一审法院在扣除双方一致确认的重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司已支付的2019年7月的物业服务费22660.8元，2019年1月至6月重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司实际共向重庆鸿果物业公司支付物业服务费325116.41元，2019年1月至6月，重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司共计应向重庆鸿果物业公司支付物业服务费197764.5元（25628.9元／月×6个月＋7331.85元／月×6个月）。故重庆鸿果物业公司应予返还重庆体育发展公司、重庆捷路丰公司向重庆鸿果物业公司超付了2019年1月至6月期间的物业服务费127351.91元（325116.41元-197764.5元）并无不当，本院予以支持。综上所述，重庆鸿果物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2907.2元，由上诉人重庆市鸿果物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  陈义熙审 判 员  刘 静二〇二一年三月二十四日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮