新疆维吾尔自治区察布查尔锡伯自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）新4022民初50号原告（反诉被告）：刘贺，男，2001年8月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。委托诉讼代理人：刘红（刘贺父亲），住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。委托诉讼代理人：何晓燕，新疆西迁律师事务所律师。被告（反诉原告）：侯高辉，男，1973年1月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。被告（反诉原告）：邓霞，女，1974年6月29日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。原告（反诉被告）刘贺与被告（反诉原告）侯高辉、被告（反诉原告）邓霞买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘贺的委托诉讼代理人刘红、何晓燕，被告（反诉原告）侯高辉、被告（反诉原告）邓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘贺向本院提出诉讼请求：1.确认察布查尔县地号为xx的土地使用面积1793.8平米及该地上房屋所有权和土地补偿权益576,287元（总共的补偿款是926,287元，扣除原告应当给付被告的房款350,000元，其中安置小区给补偿一栋房子520,000余元，其余的就是现金）全部归原告所有。事实和理由：2020年4月14日，原告与被告签订《国有土地使用权转让协议书》，协议约定：被告将自己共同所有位于察县国有土地使用面积1793.8平米，使用证编号为“察土国用第xx号”地号为xx，使用权类型为划拨及地上所有附着物以36万元转让给原告所有，协议约定：原告于2020年4月13日支付定金10,000元，剩余的350,000元于2020年12月31日前一次性付清，过户产生所有契税、土地税及出让金均由原告自行承担，遇国家拆迁征收补偿所有权益归原告所有；协议签订后双方委托对交易进行了律师见证，原告依约支付了10,000元定金，2020年7月该涉案宅院纳入国家征收范围，2020年9月中旬拆迁款926,287元下来被告反悔，为此双方发生争议，协商无果，无奈，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告（反诉原告）侯高辉、邓霞辩称，两被告系夫妻关系，原告所述不属实，应予驳回。涉案房屋土地买卖协议在2020年5月7日已由原告反悔退房并撕毁协议解除，已达成事实上的买卖关系终止：土地使用证在2020年4月13日就当着见证律师面给了原告，庭审中由对方提供的证人薛某证实，且协议上也明确写明，但后来原告又将土地使用证返还给了被告，显然是原告自愿同意解除协议，把土地使用证给了被告。征收公告在2020年6月就已经公布了，原告自己也在征收范围内。若原告在2020年5月7日不同意解除协议，被告怎么可能在2020年5月20日左右找倪某，涉案宅基地邻居平整宅院，并花去3000多元平整费用。2020年5月7日，被告转给原告的代理人刘红的20,000元钱是用于返还定金10,000元和填土坑拉土方费用10,000元，但对方谎称是借的，且与法庭查明事实，原告前后表述不一致，前面表述是在他家院子里借的，第二次说是在平原林场处借的；协议由原告亲手撕毁，并由证人张某已证实，还欺骗法庭说是丢了：与其邻居倪某发生的1650元平整院落的证人证言不认可，不知是否平整涉案房屋。前期因交给原告一部手机，原告未付款，张某可以做证，在2020年9月，被告侯高辉到原告家中去索要手机款，而原告说不给钱，被告侯高辉就从他家拿了涂料来抵债，但原告不同意，此事由城镇司法所所长顾某进行调解，原告就借已解除的买卖土地协议来起诉。综上所述，被告请求人民法院依法判决，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告（反诉原告）侯高辉、邓霞向本院提出反诉诉讼请求：1.解除原被告于2020年4月14日签订的《国有土地使用权转让协议书》；2.被反诉人2020年4月14日因购买反诉人位于察县察国第xx号，地号为xx的土地360,000元30%违约金108,000元及其因付给反诉人10,000元订金双倍违约金20,000元，共计128,000元。事实和理由：被反诉人在2020年4月14日购买了反诉人位于察县地号为xx的土地。后因被反诉人在2020年5月7日违约撕毁协议、退房。协议约定转让款360,000元，若一方违约需向对方承担总转让款30%违约金，折合人民币108,000元。被反诉人给法庭提供造假证据、说谎、东拉西扯、混淆视听，在法庭调解和开庭中所说话前后不一致，其证人所作证词与其事实相左。签合同时我们在律师事务所做了见证，我们也是在律师的见证下将土地使用证给了原告，但后来土地使用证又到了我们手里，这就是原告与我们达成事实上的合同解除，我们退给了原告定金及拉土的钱，至于对方说的给我借款20,000元纯属子虚乌有，如果借钱了请提供借条及收据。且借钱说的前后不一致，调解时候说的是在原告家里院子里。原告是给他小儿子买地，但是小儿子年龄太小，钱是打给他父亲刘红的。原告（反诉被告）刘贺辩称，涉案宅院自2020年9月中旬反诉人与拆迁办签订补充协议时，物权已经消灭了，被告提出解除合同已经不存在，涉案买卖合同是清楚约定原告是2020年12月底付清被告的购房款，且签订合同前一天原告已用手机微信向被告支付10,000元房款定金，并在第二天签订见证合同后，便将宅院交付给原告使用，在5月初，原告告知被告见证买卖合同丢失一事，根据常理分析，原告有什么理由在5月7日单方撕毁解除合同，显然是被告在9月中旬知道该宅院补偿价格后反悔，原告在9月中旬就涉案拆迁款申请诉前保全并且诉讼，可见被告违约在先，其主张的违约金及双倍定金128,000元不能成立，2020年12月17日在法院组织调解时被告说原告陈述前后不一致，但是原告所说均是事实，庭审中出示的证人证词也是事实，是被告混淆事实，故综上请求法庭根据事实和法律，驳回被告反诉请求，支持本诉原告的诉请。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。以下事实部分均以本诉原告、本诉被告表述。2020年4月14日，原告与两被告签订《国有土地使用权转让协议书》，协议约定：该转让标的具体情况：甲方（被告）自愿将完全属于共同所有的国有土地使用权转让给乙方（原告），具体状况如下：该土地坐落在察布查尔县，该国有土地使用权面积1793.8平方米，使用证编号为察土国用第xx号，地号为xx，使用权类型：划拨，现甲方把该国有土地使用权及地上附着物全部转让给乙方。乙方对甲方上述转让的国有土地使用权具体情况已充分了解，自愿受让上述国有土地使用权。转让价款：双方议定的上述国有土地成交总价为人民币360,000元整。付款方式：乙方于2020年4月13日向甲方支付定金10,000元，剩余购置款乙方于2020年12月31日前向甲方付清全部款项，以甲方所打收据为凭。双方权利义务：1.甲方陈述：该国有土地使用权及地上附着物的所有权完全归甲方共同所有，该国有土地及地上附着物没有任何的债权债务纠纷，也不存在子女间的矛盾及分割不均事项，其转让符合法律规定的条件，甲方将国有土地使用证一同交由乙方保管，并保证积极帮助乙方进行相关过户手续的办理。2.乙方对甲方上述转让的国有土地使用权及房屋的具体情况已做充分了解，乙方仍然自愿受让上述国有土地使用权。3.甲乙双方约定，乙方购买该国有土地使用权后，需要在该宅基地上建房，在国有土地使用证未过户前，由甲方负责以自己的名义帮助乙方处理有关新建房手续的办理，待房屋建好后由甲方配合乙方进行国有土地过户手续的办理，相关费用由乙方自己缴纳。费用承担：土地税、契税及办理过户的相关手续费用，以及办理过户时需缴纳的土地出让金和其他费用均由乙方承担。风险承担：上述国有土地使用权及房屋的风险转移以“交付”为准。土地使用证等其他证件未能办理过户前，以本合同为准。利益约定：自本合同签订之日起，该国有土地及房屋的所有权、处置权、以及因国家动拆迁安置政策带来的所有权益均与甲方无关，全部受益补偿款打入乙方账户。违约责任：双方需认真履行该合同，任何一方不得违约，否则违约方需向守约方承担总转让款30%的违约金。争议解决方式：本合同自双方签章之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。如协商不成或无法达成一致意见，可向不动产所在地人民法院提起诉讼解决。其他：本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，主管部门备案一份，见证单位备案一份，每份均具有同等法律效力。由原被告签名并捺印。原被告转让性质为国有土地使用权转让。双方对此均无异议。同日，经过新疆西迁律师事务所出具律师见证书对双方的转让协议进行见证。原告父亲刘红向被告侯高辉转账支付10,000元定金，此后至今未向被告支付剩余土地转让费用。双方对此事实均认可。新疆西迁律师事务所证人薛某到庭证实被告将涉案土地权利证书原件于见证当日移交原告保管，2020年5月1日原告找到证人表述原被告签订的《国有土地使用权转让协议书》原件丢失，要求复印原件。庭审期间，原告未能向本院提交《国有土地使用权转让协议书》原件，被告证人张某证实2020年5月7日原告当着两人的面撕毁原被告签订的《国有土地使用权转让协议书》。被告表述当日原告返还涉案土地权利证书原件及房屋钥匙。经查，被告证人张某系被告合伙人。2020年5月7日，被告向原告父亲刘红账户转账支付20,000元。用于返还定金10,000元，其余10,000元用于偿还前期原告用于平整院落的费用。原告的工人王某、雷某则证明被告侯高辉在2020年4月间曾在行驶的车辆上向原告借款，因双方当日未清点数额，不能确定借款数额。原告认为此20,000元转账系被告返还其借款。被告侯高辉不认可欠款事实，认为是双方协商解除合同时商议的由被告返还原告定金10,000元及拉土平整院落的费用10,000元，若有欠款事实应当折抵原告欠付的土地转让款。2020年5月7日，2020年6月3日原告分两笔向其提供的证人倪某转账支付前期平整院落产生的费用1650元。此后至5月20日前后，由证人倪某继续为被告拉土平整院落，由被告向其付款3000元。2020年6月8日，察布查尔锡伯自治县人民政府确定房屋征收范围公告。涉案土地在其征收范围内。2020年7月24日，被告与察布查尔锡伯自治县住房和城乡建设局城乡规划工作小组办公室签订补偿协议书。由察布查尔锡伯自治县住房和城乡建设局城乡规划工作小组办公室出具涉案土地协议价值为894,487元。另有奖励金、搬迁费、安置费31,800元，并出具评估编号为X号。档案编号X号。申请人刘贺申请保全被申请人侯高辉财产，本院作出（2020）新4022财保17-1号民事裁定书，由申请人刘贺冻结被申请人侯高辉名下位于察布查尔锡伯自治县《国有土地使用证》号察土国用第xx号，地号为xx。拆迁号X号，档案编号X号的宅院在察布查尔锡伯自治县住房和城乡建设局城乡规划工作小组办公室尚未发放的房屋拆迁补偿款926,287元，期限为12个月。本院认为，被告（反诉原告）承认原告（反诉被告）的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。本案应为买卖合同纠纷，是其于涉案土地转让行为双方产生的矛盾。原被告于2020年4月14日签订《国有土地使用权转让协议书》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示。依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告土地性质为划拨。原告系以出让方式取得涉案房屋及土地权利，被告将涉案房屋及土地使用权转让给原告均违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得的土地使用权未经有批准权的人民政府批准，不得转让。故原告与被告于2020年4月14日签订的《国有土地使用权转让协议书》虽为双方的真实意思表示，但因未经有批准权的人民政府批准，双方签订的《国有土地使用权转让协议书》应予解除。被告主张解除原被告于2020年4月14日签订的《国有土地使用权转让协议书》，已经双方协议解除，故本院不予以支持；被告请求被反诉人2020年4月14日因购买反诉人位于察县某村察国用第xx号，地号为xx的土地360,000元30%违约金108,000元及其因付给反诉人10,000元订金双倍违约金20,000元，共计128,000元的主张，原被告双方均无违约事实，故对被告主张本院不予支持。且经本院庭审查明，合同签订当日，原告委托代理人刘红向被告转账支付定金10,000元，并将涉案土地权属证书交于原告。此后原被告经协商后，原告自愿将涉案土地权属证书返还被告，被告亦向原告转账支付20,000元。原告虽辩称其合同原件丢失，20,000元系被告向原告返还的借款，但均未提供证据证明其主张。原告表述与常理相悖，不符合客观事实。故对原告请求确认察布查尔县某村察土国用第xx号，地号为xx的土地使用面积1793.8平米及该地上房屋所有权和土地补偿权益576,287元（总共的补偿款是926,287元，扣除原告应当给付被告的房款350,000元，其中安置小区给补偿一栋房子520,000余元，其余的就是现金）全部归原告所有的主张，本院不予支持。被告主张解除双方签订的合同已解除，而不得再行解除。双方均无违约事实，故对被告主张解除原被告于2020年4月14日签订的《国有土地使用权转让协议书》；请求被反诉人2020年4月14日因购买反诉人位于察县某村察国用第xx号，地号为xx的土地360,000元30%违约金108,000元及其因付给反诉人10,000元订金双倍违约金20,000元，共计128,000元的主张，本院不予支持。对于是否返还已付定金问题，原告（反诉被告）主张支付征收补偿款，并未要求返还定金，本院建议另行处理。对于原被告争议的20,000元是否借款的问题，因双方对此均未主张，建议另行处理。综上所述，驳回原告（反诉被告）诉讼请求，驳回被告（反诉原告）诉讼请求。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百零二条、第五百九十五条、第五百九十八条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）刘贺的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）侯高辉、被告（反诉原告）邓霞的诉讼请求。案件受理费9562元，减半收取计4781元，反诉费用1410元，由原告（反诉被告）刘贺负担4781元，被告（反诉原告）侯高辉、被告（反诉原告）邓霞负担1410元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员  伊巍巍二〇二一年三月二日书记员  马 荣