贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终233号上诉人（一审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住**楼**，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（一审原告）：范厚雄，男，1972年10月27日生，汉族，住贵州省毕节市桂市。被上诉人（一审原告）：张炯，女，1974年2月5日生，汉族，住贵州省毕节市桂市。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人范厚雄、张炯商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初12874号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人罗舸真，被上诉人范厚雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：撤销原判并依法改判；本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，电视入户费、燃气入户费、水开户费等不应退还被上诉人。是否退还电视入户费、燃气入户费、水开户费等应以双方签订的合同为准。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，而且在后面也注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”，这里约定得十分清楚，“自行办理开通手续”就意味着需要客户自己交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》约定房价款不包括《房屋所有权证》《国用土地使用权证》办理的各项税、费，电话开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。补充协议已经对相关约定进行了确认，合同已经约定得很清楚，房价是不包括上述费用的，且上诉人于2017年2月7日前所制定的房价中并未包含水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装的成本，该部分费用应由被上诉人自行承担。二、一审判决认定上诉人承担逾期办证的违约责任，系认定事实不清。1.不动产统一登记系国家政策调整，事实上已无法单独办理房屋产权证，该变动导致不能按合同约定转移证件不能归责于上诉人，上诉人不应对此承责。双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。因政策原因，上诉人在事实上和法律上都已不可能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书，该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。2.因被上诉人未缴纳契税导致延迟办证系被上诉人过错，由于被上诉人原因导致不能办证的，上诉人不应对此承担责任。根据商品房买卖合同补充协议第九条约定，上诉人代被上诉人按时办妥房屋分户权证的前提之一是买受人按照合同约定向出卖人提供完整的产权办理资料和费用，因被上诉人过错不能办理房屋产权证书，上诉人不应该承担违约责任。3.即使人民法院认为应当支付违约金，由于违约金约定过高，人民法院应当综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，减少违约金。三、上诉人已经通知交房，业主未及时收房不是上诉人责任，上诉人未逾期交付房屋，不应承担逾期交付责任被上诉人范厚雄、张炯二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。原审原告范厚雄、张炯一审诉讼请求：1.判令被告退还燃气入户费2,500.00元；2.判令被告退还有线电视开户费380.00元；3.判令被告退还自来水开户费200.00元；4.判令被告退还供暖建设费10,872.00元；5.判令被告赔偿商品房所有权转移登记违约金38,903.00元；6.判令因墙面渗水，渗漏延迟交房违约金43,050.00元；7.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年7月26日，原告和被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区，总房款525008.00元，该价款已包括水、电建设安装费用以及双方约定附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；交付该商品房时，上水、下水、供电达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，供暖2017年5月31日达到管道入户（室内设备业主自理），燃气2017年5月31日达到管道入户；付款方式为合同签订之日支付首期房款205008.00元，余款320000.00元公积金贷款支付；出卖人应当于2017年5月31日前向买受人交付该商品房，逾期时间在180日内自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；逾期超过180日，……合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金；出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款525008.00元。2016年7月30日原告向被告支付供暖建设费10872.00元。2017年6月20日，被告向原告发出交房通知书，通知于2017年6月29日交房。2017年7月17日，被告向原告出具《万晟阳光城业主收房交款明细》，载明：款项内容为印花税5.00元、代办费100.00元、有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2500.00元，开发商收款人黄美雪。2019年7月13日，被告取得涉案楼幢不动产权登记。2020年5月9日，被告向不动产登记机构提交不动产登记申请。2020年5月11日，涉案商品房登记在原告名下。另查明，在庭审中，原告陈述因涉案商品房存在质量问题而没有收房，但该商品房是否存在质量问题，需进行鉴定才能认定，原告表示申请对商品房是否存在质量问题进行鉴定，法庭限令原告于2020年9月23日提出鉴定申请，但原告在限定的期限内未提交书面鉴定申请，按原告放弃申请鉴定处理。再查明，2016年2月4日，被告与贵州华电毕节热电有限公司签订《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供用热合同》，约定华电公司为涉案小区集中供暖，供暖工程建设费按65元/平方米收取，由被告代收代缴。被告根据该合同约定的计收原则向原告收取了10,872.00元供暖建设费。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告履行了交付购房款的义务，被告也应当按合同约定履行自己的义务。对于原告诉请的逾期办理转移登记违约金诉求，合同约定被告应于2018年5月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，又因合同约定办理转移登记的方式是原告委托被告办理，故被告只需向不动产登记机关递交办理转移登记的资料即履行完毕该义务，被告于2020年5月9日才向不动产登记机关提交办理转移登记的资料，构成违约，违约期间为2018年6月1日至2020年5月8日，已超过180日，按合同约定违约金以原告已付购房款525,008.00元为基数，按日万分之一的标准计算为37,170.57元（525,008.00元×0.01%×708天）。对原告诉请的逾期交房违约金诉求，合同约定被告应于2017年5月31日前将涉案商品房交付给原告，被告于2017年6月20日通知原告于2017年6月29日交房。原告虽称涉案商品房存在质量问题，致使不能交房，但原告提供的证据不能证明涉案商品房存在质量问题，不具备交付条件，故应当认定被告通知原告收房时间2017年6月29日为交房时间。被告已构成违约，违约期间为2017年6月1日至2017年6月28日，逾期在180日内，按合同约定违约金以原告已付购房款525,008.00元为基数，按日万分之一的标准计算为1,470.00元（525,008.00元×0.01%×28天）。对于原告要求被告返还有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元的诉讼请求，《商品房买卖合同》第七条约定：“商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”附件五：“关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定。”从合同约定可看出，商品房价款已经包括房屋相关的配套设施设备，而涉案的水电、广电、燃气等也当然属于房屋的配套设施，即原告购买涉案房屋，被告就应提供房屋能够满足使用条件的相关配套设施，配套设施产生的相关费用应包含于房屋价款之中，且合同也约定了在购房款之外，被告不得再向原告收取任何费用。因此，被告向原告收取该涉案费用，应予返还，故原告要求被告退还涉案有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元、燃气入户费2,500.00元的诉讼请求，予以支持。关于原告主张的退还供暖建设费10,872.00元的诉请，该费用是被告根据与供暖机构贵州华电毕节热电有限公司签订的《“万晟阳光城”集中供暖示范项目供用热合同》约定代收代缴，收取金额与合同约定的价格相符，且被告收取该费用后转交给了供暖机构，故原告该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告范厚雄、张炯逾期办理产权转移登记违约金37,170.57元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告范厚雄、张炯逾期交房违约金1,470.00元；三、被告毕节万晟置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告范厚雄、张炯有线电视开户费380.00元、自来水开户费200.00元和燃气入户费2,500.00元；四、驳回原告范厚雄、张炯的其他诉讼请求。案件受理费1,099.00元，由原告范厚雄、张炯承担677.49元，由被告毕节万晟置业有限公司负担421.51元。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约责任。上诉人所举证据不能证明上诉人应履行交付办理转移登记有关文书的义务系因国家政策调整所致，存在不可抗力阻碍，其主张减免责任的事由不能成立。上诉人履行交付转移登记有关文书的义务，与被上诉人缴纳契税的情况无涉，上诉人主张因被上诉人未缴纳税费而减免责任的上诉理由也不能成立。故一审认定的违约期间及违约责任并无不当。另外，双方约定的违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，对其主张调减违约金的请求不予支持。被上诉人向上诉人缴纳的各项开户费，其性质系被上诉人委托上诉人代其向相关部门缴纳的费用，双方未约定委托期限，上诉人所举证据不足以证明已经代被上诉人完成了委托事项，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴款项，系以实际行动表示终止委托事项，上诉人不须再代被上诉人缴纳该费用，应予退还。根据合同约定，上诉人应于2017年5月31日前将涉案商品房交付被上诉人，上诉人于2017年6月20日通知被上诉人于2017年6月29日交房，已构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任，其主张未逾期交付案涉商品房的上诉理由与查明的事实不符，本院不予采信。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费842元，由上诉人毕节万晟置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二一年三月十七日书记员  秦 倩