贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终1122号 上诉人（原审被告）：都匀强臣房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市河滨大道西山龙背桥，统一社会信用代码915227017854594278。 法定代表人：罗远筑，该公司经理。 委托诉讼代理人：柳玉勇，贵州子为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗大志，女，1967年6月5日生，苗族，住都匀市。 委托诉讼代理人：刘芮，贵州契正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王有燕，贵州契正律师事务所律师。 上诉人都匀强臣房地产开发有限公司（以下简称强臣房开公司）因与被上诉人罗大志商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初2988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月18日公开开庭对本案进行了审理。上诉人强臣房开公司委托诉讼代理人柳玉勇、被上诉人罗大志委托诉讼代理人王有燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 强臣房开公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、逾期办证与逾期交房的违约责任应当以出卖人是否有过错进行归责，而不是按严格责任归责。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，只有存在归责于出卖人的原因导致的逾期履行情况时，出卖人才承担相应违约责任。本案涉及到的逾期交房逾期办证，根据已经查明的事实，政府的电网改造、新规出来后的设计变更等等因素是造成逾期的主要原因。在这些原因基本克服后，上诉人于2018年7月16日在《黔南日报》上登载了《水岸铭门交房公告》，通知业主于2018年7月17日办理交接房手续。在具备办理分户产权条件时，上诉人及时于2019年11月以张贴通知的形式告诉业主可以办证的信息。根据过错归责的举证原则，在被上诉人无证据证实是上诉人怠于履行合同义务致使迟延交房、办证的情况下，上诉人不承担违约责任。二、逾期办证约定的违约金计算方式不符合法律规定。逾期办证并不影响合同的目的实现，住宅购房人接收房屋使用房屋即是其合同目的的实现，至于办证也只是物权公示，该公示不影响其买卖房屋的占有及使用，所以逾期办证并不会造成购房人经济损失。如果要对逾期办证约定违约金，也只能按固定金额签订违约金数额，不能采用浮动方式连续累算，这样才能达到惩罚违约方的目的，同时还不至于冲破利益平衡致使合同目的不能实现。在被上诉人提供不出自己损失范围的情况下，没有损失也就丧失了计算违约金的法定条件。因此，一审判决支持逾期违约金的理由不充分，应当驳回被上诉人的诉求。三、逾期交房与逾期办证，性质上具有关联性，在计算违约责任时，不能重合，应当分开计算，互不包含。商品房的初始登记是在具备交房条件之后发生，商品房买卖合同中的房屋在具备交付条件而未交付业主之前，不能办理初始登记。因此，根据交房与办证二者之间的关系，计算逾期办证的起始时间点应当是以具备交房条件的时间节点开始计算，而不是按合同约定出卖人承诺的时间开始计算。承诺具有法律效力要满足两个条件，其一意思表示真实，其二不违反法律规定。合同中承诺的转移登记办证时间是对行政办证的承诺，不是民事承诺的内容范围。另外逾期交房与逾期办证都是延期履行的违约行为，因此计算违约责任时不能重复计算，否则就是变相加重了违约方的责任。 罗大志二审辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方理应按照合同约定履行义务。被上诉人已依约付清房款，有权要求上诉人按照合同约定履行交房和办证的义务。《商品房买卖合同》第十一条已明确约定房屋交付时必须要有资质的测绘机构出具的商品房面积实测报告书，一审法院查明，上诉人取得测绘技术报告的时间在被上诉人收房之后，理应以具备交房条件的时间为准。二、上诉人作为房开商，案涉《商品房买卖合同》在签订之前，上诉人是经过充分考虑到建筑施工实际情况、政策法律规定等各种因素，进行了较为精准的测算，才对交房和办证时间等作了具体的约定，既然合同中有了明确的约定，上诉人逾期履行，就应当分别承担违约责任，向被上诉人支付逾期交房和逾期办证违约金。三、被上诉人要求支付逾期交房和逾期办证违约金符合公平原则，被上诉人的主要义务就是按期足额支付购房款，上诉人主要义务就是交付符合条件的商品房和权属证书，案涉商品房买卖合同不仅规定了上诉人逾期交房和办证的违约责任，对被上诉人逾期付款的违约责任同样作了规定，双方之间的权利义务是对等的，上诉人在合同中明确承诺了具体的交房日期和办证日期，并分别约定了违约金，那么在违约的情况下应依据合同约定分别承担违约责任。四、针对逾期交房和办理商品房转移登记相关文书的问题，一审判决已充分查明本案事实，且适用法律正确，上诉人逾期交房和办证的事实客观存在，理应按合同承担违约责任。综上，请求二审依法维持一审判决。 罗大志向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行合同约定的办理房屋登记证书义务；二、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金至实际交房2018年5月11日，132天4409元；三、判令被告因逾期办证而向原告支付违约金至实际办理之日止暂计算至2020年4月1日641天10705元；四、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月20日，原告罗大志与被告强臣房开公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，原告向被告购买位于贵州省都匀市环西大道85号“水岸铭门”商品房一套，房屋总价款334023元。交房时间为2017年12月30日前，交房时该商品房应取得建筑工程竣工合格证明文件和有资质的房产测绘机构出具的面积实测技术报告书等，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的、合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付。同时，约定被告在2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金，合同还对其他事项作了约定；合同签订后，原告向被告交纳了全部购房款；2018年5月11日，被告将商品房移交原告，2019年11月19日，被告取得商品房所有权初始登记，由于被告逾期交房和办证，原告遂起诉来院，要求支持前述诉请。一审另查明，被告强臣房开公司于2018年7月16日在黔南日报上刊登公告，通知业主于2018年7月17日起办理交房手续，2019年9月2日，都匀佳信房产测绘所出具双方交易房屋所在楼栋的房屋建筑面积测绘报告。 一审法院认为，1、原告与被告强臣房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定依法成立并发生法律效力，双方应按照合同约定履行义务；2、原告已经依约付清房款，有权要求被告按照合同约定履行交房和办证的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告强臣房开公司应当依约将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，因此，原告第一项诉讼请求予以支持；3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告未能如期交房和交付相关文书，构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张按照房款的每日万分之一计算违约金较为公平，予以支持；原、被告于2018年5月11日履行了交房手续，被告交房共逾期131天，逾期交房违约金为4376元;4、根据双方约定，强臣房开公司应于2018年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但截至2020年4月1日，被告尚未将相关资料交付购房者，因此，原告要求计算逾期办证违约金至2020年4月1日予以支持，从2018年7月1日至2020年4月1日，共计640天，原告主张按照房款的日万份至零点五计算逾期办证违约金对双方较为公平，予以支持，该项违约金共计10689元；5、被告强臣房开公司虽辩称在交房期限届满前，涉案房屋主体就已经完工，质量验收合格，达到了合同约定的交付条件，但据其提供的《都匀市房屋建筑面积测绘报告》记载，2019年9月2日之前，双方合同所约定的该商品房面积实测技术报告书并未完成，也即该时间点之前房屋不符合合同约定的交房条件，而本案中原告接收房屋的时间早于该报告完成的时间，因此被告关于其不应当承担逾期交房责任的主张不予支持；逾期办证期间虽有部分时间与逾期交房时间重合，但并未违反法律强制性规定，故被告要求扣除和逾期交房期间重合的时间不予支持。综上所述，被告强臣房开公司未能按期交付房屋和协助办理房产证，其行为构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决：一、被告都匀强臣房地产开发有限公司应于判决生效之日起15日内，向原告罗大志交付位于都匀市环西大道85号水岸铭门商品房房屋转移登记的有关文书；二、被告都匀强臣房地产开发有限公司应于判决生效之日起15日内，向原告罗大志支付逾期交房违约金4376元；三、被告都匀强臣房地产开发有限公司应于判决生效之日起15日内，向原告罗大志支付逾期办证违约金10689元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元，减半收取89元，由被告都匀强臣房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、违约责任认定问题；2、违约金认定问题。 本院认为：关于本案违约责任认定问题。首先，根据本案查明的事实，案涉《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》中明确约定了交房时间、取得商品房所有权初始登记及交付商品房转移登记有关文书的时间，但上诉人未在合同约定的期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任；其次，《中华人民共和国合同法》关于合同履行中的违约责任认定一般采取的是严格责任原则为主，过错责任原则为辅，而在单方违约中除法定免责或约定免责事由情形外，基本适用严格责任原则，这样方能促使当事人认真对待合同，保证合同的严肃性，营造良好有序的法治环境；第三，合同中就免责事项的约定仅限于第二十七条规定的“不可抗力”，而上诉人提出的其本身并无过错的主张明显已经超出该范围，且并未提交充分证据证实其无过错情形属不可抗力，故上诉人以其不存在过错为由主张免除违约责任，于法无据，本院不予支持。 关于违约金认定问题。首先，逾期交房违约金与逾期办证违约金针对的是不同的违约情形，两种违约行为给购房者造成的损害后果并不相同，属不同性质的违约责任，在二种违约情形同时存在的情况下，可以同时适用，并不存在上诉人主张的重复计算问题；其次，从合同约定的逾期办证违约金计算方式，可以看出该违约金兼具惩罚性与补偿性。一方面，是针对上诉人不按约定期限履行合同义务、违反法律规定的惩罚；另一方面则是针对逾期办证行为损害被上诉人享有的其本应在合同约定期限内取得的所有权等相关物权的补偿，包括占有、使用、收益、处分（抵押、租赁、赠与）等。逾期办证违约金的计算方式在合同中有明确约定，未违反法律法规规定，且被上诉人主张的违约金在约定范围内，并不过高，在此情形下被上诉人无需通过证明其实际损失来获取相应损害赔偿。故，上诉人关于存在重复计算及需以实际损失计算违约金的上诉主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人都匀强臣房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人都匀强臣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年三月二十九日 书记员  黄雅菲