安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终407号 上诉人（原审被告）：南京浙商投资有限公司，住所地江苏省南京市江宁科学园天元东路**。 法定代表人：张国安，该公司董事长。 上诉人（原审被告）：王福洪，男，1979年4月8日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。 上诉人（原审被告）：张伟，男，1980年7月22日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。 上述三上诉人共同的委托诉讼代理人：李伟根，江苏君劭律师事务所律师。 上述三上诉人共同的委托诉讼代理人：陈静，江苏君劭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：范彪，男，1965年3月11日出生，汉族，住安徽省和县。 被上诉人（原审原告）：陈友芳，女，1963年9月15日出生，汉族，住安徽省和县。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：鲍栋，安徽致琛律师事务所律师。 上诉人南京浙商投资有限公司（以下简称浙商投资公司）、王福洪、张伟因与被上诉人范彪、陈友芳房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院（2020）皖0523民初1330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙商投资公司、王福洪、张伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并判令由范彪、陈友芳承担案件诉讼费用。事实和理由：一、一审法院无管辖权。本案系不动产纠纷，应适用不动产专属管辖的规定，由案涉房屋所在地的江苏省南京市江宁区人民法院管辖。二、范彪、陈友芳的诉请不应得到全部支持。首先，根据范彪、陈友芳在一审中提交的证据材料，案涉债务的本金仅为148831元，并非范彪、陈友芳主张的500000元，也非一审判决的473778元。浙商投资公司与范彪、陈友芳在2018年10月24日订立第一份补充协议后，双方之间就形成了债权债务关系。此后，双方再约定增加违约金或利息，构成利滚利，且后续增加的利息和违约金明显过高。其次，范彪、陈友芳以所谓的第一年租金冲抵购房款，但自2018年2月12日起至案涉房屋买卖合同2018年10月24日解除，时间不足一年，由此产生的租金差额部分应从欠款中扣除。再次，一审关于先付利息或违约金的裁判理由无法律依据。三、王福洪、张伟的保证责任应予免除。一审认定范彪、陈友芳于2020年4月23日起诉，但并无相关证据证明。 范彪、陈友芳辩称，一、一审法院对本案具有管辖权。案涉纠纷系解除房屋买卖合同后房款退还引起的具有金钱给付性质的合同之债纠纷，并非因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，不属于专属管辖的情形。此外，范彪与浙商投资公司在2019年11月18日的协议中约定，可在双方当事人的任何一方所在地法院起诉。二、浙商投资公司、王福洪、张伟关于案涉债务构成利滚利的主张缺乏依据。1.本案于2020年5月7日立案，经过计算，双方对于房款利息及违约金的约定，数额未超过年利率24%的部分一审法院予以了支持。此外，一审法院结合双方于2019年5月9日及2019年11月18日订立的协议，认定债务的履行顺序为，先清偿利息及违约金，再清偿本金，具有事实及法律依据。2.双方在2019年1月25日订立的《补充协议》中，对退房具体支付标准作了明确的约定，该约定系双方真实意思表示，浙商投资公司、王福洪、张伟主张从债务总额中扣减租金差额，没有依据。3.《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）》第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。根据该规定，一审法院认定先清偿利息及违约金具有法律依据。三、王福洪、张伟应承担保证责任。浙商投资公司与范彪于2019年11月18日订立的《还款协议》约定，浙商投资公司于2019年11月30日前还款，而范彪于2020年4月23日提起本案诉讼，要求王福洪、张伟承担保证责任，故在保证期间内。 范彪、陈友芳向一审法院起诉请求：1.判令浙商投资公司立即退还其购房款500,000元及利息（自2019年12月1日起至本息结清日止，按月息2%计算）；2.判令浙商投资公司承担诉讼费、律师费、以及诉讼中发生的其他所有费用；3.判令王福洪、张伟承担连带责任。 一审法院认定事实如下：2018年2月6日，浙商投资公司作为甲方与乙方范彪签订一份《商铺认购协议》，约定范彪从浙商投资公司处认购城市之光大厦1幢132室商铺，面积为67.82平米,单价为48,471元,总价3,287,303元，98折后实际成交总价为3,221,555元，乙方于2018年2月12日交首付，签订本协议时乙方交付定金50,000元作为甲乙双方签订《现售合同》的担保，签订现售合同后，乙方交付的定金转为房款，甲乙双方应于2018年2月12日前签订《现售合同》。认购协议签订后范彪于当日向浙商公司交付定金50,000元。2018年2月12日，浙商投资公司与范彪、陈友芳签订《房地产买卖契约》，约定：浙商投资公司将前述《商铺认购协议》中的房产出售给范彪、陈友芳，房款总价为2,963,831元，2018年2月12日应付房款1,433,831元，剩余房款1,480,000元贷款支付。《房地产买卖契约》签订当天，范彪、陈友芳支付浙商投资公司1,433,831元，至此，范彪、陈友芳按约支付案涉房款合计1,483,831元。 2018年10月24日，因浙商投资公司未能办理产权过户手续及按揭事项，浙商投资公司作为甲方与乙方范彪达成了《补充协议》，协议确认，因甲方在十个月内仍无法办理过户手续，甲方承诺于2018年11月30日前将过户手续全部办理完成,如期满未办理完成，原购房合同解除,甲方将按照乙方已付购房款月利率1%支付利息，并支付50,000元违约金作为补偿，在解除原购房合同之日，即2018年11月30日后7个工作日内退还房款、利息及违约金，并支付双方对购房款利息起算点未作约定。 2019年1月25日，因浙商投资公司未能履行2018年10月24日的《补充协议》，浙商投资公司作为甲方与乙方范彪又达成补充协议，约定甲方同意退房款并支付相应利息及违约金50,000元给乙方，具体支付标准为：一、退还客户首付款1,483,831元；二、支付违约金50000给客户；三、从2018年2月11日至2019年1月14日利息共计164,888元（以月息1分计算）；四、一至三项合计1,698,719元；五、2019年1月14日退款500,000元，剩余1,198,719元，至2019年1月25日，双方协议总额以1,200,000元计，甲方承诺于2019年1月29日前再支付350,000元，剩余欠款总额850,000元于2019年4月30日前本息一次性支付，如甲方在约定的时间内未能按时支付本息的，利息按月息2分自2019年1月25日起计算至本息支付之日。 浙商投资公司于2019年1月11日给付范彪100,000元，2019年1月14日给付范彪400,000元，2019年1月28日给付范彪350,000元。 2019年5月9日，经南京市江宁区淳化街道人民调解委员会调解，王福洪与范彪达成调解协议，内容如下：1.王福洪担保浙商投资公司于2019年7月1日前一次性付清范彪购房款850,000元，范彪表示接受，双方达成一致，纠纷平息；2.此次纠纷一次性调解结束，当事人不得再为同一事另起纠纷。 2019年5月9日，浙商投资公司给付范彪85,000元，浙商投资公司付款申请单上付款理由记载为：房款利息，136#退房。2019年8月12日，浙商投资公司给付范彪400,000元。 2019年11月18日，浙商投资公司作为甲方与乙方范彪签订一份还款协议，该协议确认浙商投资公司欠范彪购房款及利息500,000元，甲方承诺于2019年11月30日还款300,000元，剩余200,000元于2019年12月30日归还，如逾期仍然没有付清，利息按月息2分计算，如诉至法院，律师费由甲方承担，乙方可向甲乙双方任何一地法院起诉。因浙商投资公司未能按照上述协议履行债务，范彪、陈友芳于2020年4月23日诉至一审法院，一审法院于2020年5月7日立案受理。 在一审审理过程中，范彪、陈友芳于2020年5月13日向一审法院申请财产保全，请求对浙商投资公司、王福洪、张伟的财产进行保全，一审法院于2020年5月18日依法作出裁定，并对浙商投资公司、王福洪、张伟的银行账户采取了限额为600,000元的冻结措施，并对王福洪的一处房产采取了限制处分的保全措施。 一审另查明，范彪与陈友芳系夫妻关系。范彪与浙商投资公司之间的商品房买卖合同纠纷发生于二人婚姻关系存续期间。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。范彪、陈友芳从浙商投资公司处购买商品房，浙商投资公司因未能办理产权过户手续与范彪约定解除双方签订的购房合同，并就1,483,831元购房款的返还签订数个还款协议。因浙商投资公司未能按照协议履行义务，以致成讼，范彪、陈友芳要求浙商投资公司退还购房款500,000元并按月利率2%，自2019年12月1日支付利息至本息结清之日，按其请求，截至2019年12月31日，本息合计为510,000元（购房款500,000元+利息10,000元）。结合范彪、陈友芳的诉讼请求、浙商投资公司、王福洪、张伟的答辩意见以及查明的事实，一审法院确认浙商投资公司与范彪、陈友芳签订的《房地产买卖契约》于2019年1月25日解除。同时，范彪、陈友芳未对其律师费及其他费用举证证明其实际损失，故对其该诉讼请求不予支持。 对当事人的争议焦点一审法院认定如下：1．一审法院是否有管辖权；2．案涉数个还款协议的效力如何认定、债务清偿顺序及尚未清偿的债务如何认定；3．范彪、王福洪与张伟的保证期间是否已届满。 1．关于案件管辖问题 浙商投资公司、王福洪、张伟辩称，该案系履行房屋买卖合同所致纠纷，应适用不动产专属管辖，而案涉房屋所在地为南京市江宁区，一审法院不具有管辖权。案涉纠纷系当事人解除房屋买卖合同后房款退还引起的具有金钱给付性质的合同之债纠纷，并非《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条规定的因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，不属于专属管辖情形，且范彪与浙商投资公司在2019年11月18日的还款协议中约定，范彪可向双方任何一地法院起诉，故一审对浙商投资公司、王福洪、张伟该答辩意见不予采信。 2．关于案涉数个还款协议的效力认定、债务清偿顺序及尚未清偿的债务数额的认定问题。 一审于2020年5月7日立案受理，对于房款利息及违约金的约定，总额未超过年利率24%的部分依法予以支持。对于浙商投资公司给付的款项，结合双方于2019年5月9日及2019年11月18日达成的协议，应认定债务的履行先清偿利息及违约金。浙商投资公司与范彪在2018年10月24日的《补充协议》中约定按照范彪已付购房款月利率1%支付利息，并支付50,000元违约金作为补偿。双方后在2019年1月25日的《补充协议》中约定，退还购房款1,483,831元，支付范彪违约金50,000元，从2018年2月11日至2019年1月14日利息共计164,888元（以月息1分计算）。至此，可以确认购房合同解除后，双方约定浙商投资公司自2018年2月11日起以范彪已付购房款1,483,831元为基数，按月利率1%支付利息，截至2019年1月11日，利息为163,716元（取整数），加上违约金50,000元，合计213,716元（163,716元+50,000元），总数低于年利率24%（按利率24%计算利息为327,432元，取整数），依法予以确认。根据浙商投资公司还款，案涉债权确认如下： （1）2019年1月11日浙商投资公司还款100,000元，清偿利息及违约金后，尚欠范彪房款1,483,831元及利息113,716元（213,716元-100,000元）； （2）2019年1月14日浙商投资公司还款400,000元，1,483,831元房款自2019年1月12日至2019年1月14日的利息为1483元，清偿利息后，余款284,801元（400,000元-113,716元-1483元），该余款清偿购房款后尚欠范彪房款1,199,030元（1483831元-284801元）。对于双方在2019年1月25日确认的债务总额为1200000元，系双方自愿达成，依法予以确认； （3）2019年1月28日浙商投资公司按约定还款350,000元，1,200,000元购房款清偿350,000元后欠范彪购房款850,000元； （4）2019年5月9日浙商投资公司给付范彪85000元，2019年8月12日浙商投资公司给付范彪400000元，浙商投资公司认为该两笔款项清偿对象为购房款，该两笔款项清偿对象系购房款还是利息，一审认定如下：浙商投资公司未能履行双方2019年1月25日的协议，即在2019年4月30日前付清余欠房款850,000元及利息，则应按月利率2%支付利息，利息起算时间双方约定自2019年1月25日。 2019年5月9日王福洪与范彪达成的人民调解协议中对购房款返还作了约定，但对利息未作约定。 同日，浙商投资公司与范彪又签订了第三份还款协议，约定浙商投资公司于2019年6月30日前付清房款850,000元，按2019年1月25日补充协议约定，按月息2分支付利息至2019年6月30日，共计85,000元，如6月30日前仍然没有退还购房款850,000元，则利息按照2分计算，另支付每天一千元的违约金、误工费及交通费20,000元。该协议由王福洪、张伟签字担保。第三份协议签订后，浙商投资公司支付了85,000元利息，但至2019年6月30日，浙商投资公司未再退还购房款。在范彪、陈友芳多次催要下，浙商投资公司于2019年8月12日付款400,000元，此后再无还款。 浙商投资公司提交的日期为2019年5月9日的付款申请单上“付款理由”一栏载明“房款利息、136#退房”，又因浙商投资公司在2019年7月1日前未按人民调解协议履行债务，结合双方经结算后于2019年11月18日达成的还款协议，一审确认双方实际未履行人民调解协议，仍约定购房款需支付利息。自2019年1月29日起按月利率2%计算，浙商投资公司2019年5月9日给付的85,000元，清偿的系购房款自2019年1月29日至2019年6月30日期间的利息，因给付85,000元的日期为2019年5月9日，期限并未届至6月30日，利息仅能计算至当天，故对超出部分的利息，不予支持。850,000元购房款按月利率2%计算，自2019年1月29日至2019年5月9日期间的利息款为57,234元。浙商投资公司所付款项清偿利息后余款为27766元（85,000元-57,234元），该余款清偿购房款后，浙商投资公司欠范彪购房款822,234元（850,000元-27766元）。 2019年8月12日，浙商投资公司付款400,000元，应清偿的利息为50,978元（按月利率2%，自2019年5月10日起计算至2019年8月12日，取整数），清偿后余款为349,022元（400,000元-50,978元），该余款清偿购房款后，浙商投资公司欠范彪473,778元（822,800元-349,022元）。 截至2019年11月18日，浙商投资公司欠范彪购房款473,778元，利息30,321元（按月利率2%，自2019年8月13日起计算至2019年11月18日，取整数），本息合计为504,099元。双方在协议中确认，购房款本息为500,000元，系双方合意，视为范彪放弃利息4099元，则浙商投资公司欠范彪购房款473,778元，利息26,222元，其应按照约定履行，逾期履行应继续给付并承担违约责任，即自2019年12月1日起以300,000元为基数，按月利率2%支付利息至2019年12月30日，利息为6000元，加上2019年12月1日前所欠利息，合计32,222元（6000元+26,222元），自2019年12月31日起，以473,778元为基数，按月利率2%支付至实际给付之日止。 王福洪与张伟在2019年11月18日的协议上以担保人的名义签名，对保证方式未作约定，依法应承担连带责任。 3．关于王福洪与张伟的保证期限是否已届满的问题。 浙商投资公司与范彪在2019年11月18日达成的还款协议中约定，2019年11月30日前还款，范彪于2020年4月23日诉至一审法院，要求王福洪与张伟承担保证责任，系在保证期内要求连带责任保证人承担保证责任，故对王福洪与张伟的该答辩意见不予采信。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条之规定，判决：一、浙商投资公司于判决生效之日起五日内给付范彪、陈友芳购房款473,778元及利息（前期利息32,222元，后续利息以473,778元为基数，自2019年12月31日起，按月利率2%支付至实际还款之日）；二、王福洪、张伟对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回范彪、陈友芳其他诉讼请求。案件受理费9850元，财产保全申请费3520元，合计13370元，由浙商投资公司、王福洪、张伟负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 二审另查明，在2019年11月18日，浙商投资公司与范彪订立的《还款协议》下方载有，担保人张伟、王福洪的签名。 根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：1.一审法院是否对本案具有管辖权；2.一审判令浙商投资公司向范彪、陈友芳支付购房款473778元及利息是否具有事实及法律依据；3.王福洪、张伟应否承担保证责任。 本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。1.关于管辖权的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条的规定，人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。浙商投资公司、王福洪、张伟虽在一审庭审时辩称一审法院不具有案件的管辖权，但已经超过了提交答辩状的期间，一审法院应不予审查其管辖权异议申请。此外，如一审所认定案涉纠纷不属于专属管辖情形。综上，一审法院对本案具有管辖权。2.关于应付款项的数额问题。范彪、陈友芳与浙商投资公司于2018年10月24日订立的《补充协议》、2019年1月25日订立的《补充协议》、2019年5月9日订立的《人民调解协议书》，以及范彪、陈友芳与浙商投资公司、王福洪、张伟于2019年11月18日订立的《还款协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。双方当事人均应按照上述合同的约定履行相应义务、享有相关权利。法院裁判应当尊重当事人的意思自治，一审认定范彪、陈友芳与浙商投资公司未履行《人民调解协议书》，从而依照2019年1月25日订立的《补充协议》进行裁判，无事实及法律依据，应予纠正。根据协议订立的先后顺序，双方当事人应按照2019年11月18日订立的《还款协议》的约定履行。双方在该协议中约定，购房款本息共计500000元，于2019年11月30日还款300000元，剩余200,000元于2019年12月30日归还，如逾期仍然没有付清，利息按月利率2%计算。关于利息的计算标准问题。浙商投资公司、王福洪、张伟上诉主张，双方在利息计算过程中计算了复利，且利息及违约金的计算标准过高，该主张缺乏事实及法律依据。首先，双方约定的利息性质为违约金，本案并没有浙商投资公司、王福洪、张伟所称计算复利的情况；其次，浙商投资公司亦未举证证明双方当事人约定的标准过高，应承担举证不能的法律后果。从案涉多份协议约定的违约金来看，均是按照月利率2%的标准计算的结果取整得出的，故浙商投资公司、王福洪、张伟主张违约金过高，缺乏事实及法律依据，不予支持。虽然一审认定浙商投资公司应向范彪、陈友芳支付购房款473778元，少于双方于2019年11月18日订立的《还款协议》中确定的500000元，但在一审判决后，范彪、陈友芳并未上诉，应视为其对自己权利的处分。3.关于王福洪、张伟应否承担保证责任的问题。王福洪、张伟上诉主张，一审认定范彪、陈友芳于2020年4月23日起诉至一审法院缺乏相关证据证明，范彪、陈友芳并未提供证据证明在主债务履行期届满后6个月之内向其主张了权利，其保证责任应予免除。因各方2019年11月18日订立的《还款协议》约定最后一笔款项的履行期限为2019年12月30日，而一审案件的立案时间为2020年5月7日，故范彪、陈友芳在保证期间内主张了权利，对王福洪、张伟的上述主张不予支持。 综上，浙商投资公司、王福洪、张伟的上诉请求不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9850元，由南京浙商投资有限公司、王福洪、张伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹悝元 审 判 员 赵丽萍 审 判 员 王红伟 二〇二一年三月二十六日 法官助理 唐 斌 书 记 员 温 芳