四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初13474号 原告（反诉被告）：成都市云美旅行社有限公司，住所地成都市武侯区武阳大道三段5号1单元8楼13、14号。 法定代表人：尹红屹，副总经理。 委托诉讼代理人：陆锐，四川天润华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周洁，四川天润华邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：高新区渝宗老灶火锅店，住所地成都高新区盛华北路171-173号1层。 经营者：杨长军，总经理。 委托诉讼代理人：石国力，四川川高律师事务所律师。 原告成都市云美旅行社有限公司（以下简称云美旅行社）诉被告高新区渝宗老灶火锅店（以下简称渝宗火锅店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案。后被告渝宗火锅店向本院提起反诉，本院依法受理并适用简易程序公开进行了审理。原告（反诉被告）云美旅行社的委托诉讼代理人陆锐、周洁，被告（反诉原告）渝宗火锅店的委托诉讼代理人石国力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 云美旅行社向本院提出诉讼请求：1.确认云美旅行社与渝宗火锅店于2019年5月27日签订的《商铺租赁转让合同》及2020年5月15日签订的《补充协议》于2020年8月3日解除；2.判令渝宗火锅店退还云美旅行社自2020年8月4日至8月31日已缴纳的房屋租金62010元、物管费4021元、垃圾清运费260元；3.判令渝宗火锅店退还云美旅行社缴纳的保证金70000元；4.判令渝宗火锅店退还云美旅行社支付的转让费200000元；5.判令渝宗火锅店赔偿云美旅行社的损失1200000元；6.判令渝宗火锅店承担本案产生的律师代理费10000元。事实与理由：云美旅行社与渝宗火锅店于2019年5月27日签订了《商铺租赁转让合同》，2020年5月15日签订了《补充协议》，约定渝宗火锅店将位于高新区××路××号××街××栋××号××楼××楼的商铺经营权转让给云美旅行社使用，租期自2019年6月1日至2023年4月30日，第一租赁年每月租金为65000元，从第二年开始每年递增6%即每月租金68900元，合同12.1条特别约定在合同履行期间，在保证渝宗火锅店合同期内收到房屋使用费、物业管理费、水电气费等全部收益的前提下，云美旅行社享有向个人或单位出租转让的权利，渝宗火锅店配合云美旅行社执行出租转让手续。合同签订后，云美旅行社即按照合同约定向渝宗火锅店支付了转让费、租金、保证金等费用。云美旅行社于2020年6月22日、7月1日向渝宗火锅店提出配合出租转让的请求，但渝宗火锅店一直推脱。云美旅行社于2020年7月7日向渝宗火锅店发送《律师函》要求配合，但渝宗火锅店并未予以配合，且在2020年8月3日向云美旅行社发出《解除合同通知函》，要求解除合同并现实要求云美旅行社进行腾退。云美旅行社对解除合同提出异议后，渝宗火锅店仍要求解除合同、腾退房屋，渝宗火锅店拒不配合云美旅行社进行出租转让及单方解除合同的行为已致合同无法正常履行，云美旅行社为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 渝宗火锅店辩称，一、云美旅行社已经明确表示不履行合同约定的付款义务，拒不履行合同约定的主要义务，渝宗火锅店基于不安抗辩权于2020年8月3日发送解除通知系依照合同9.7条的约定行使的约定解除权，合法有效；二、关于云美旅行社对该商铺的装修、设施设备、附着物及遗留物品不应当由渝宗火锅店承担责任；三、该商铺房屋租金、物业管理费、垃圾清运费、保证金、转让费等费用不应当予以返还；四、诉讼费、代理费无合同和法律依据，不应予以支持。 渝宗火锅店向本院提起反诉请求：1.判令云美旅行社支付2020年5月28日至6月27日水电费15395元，违约金暂计至2020年10月16日为20475.35元，2020年6月28日至7月28日水电费2297元，违约金1837.6元；2.判令云美旅行社支付实际占用期间房屋使用费至交还房屋钥匙之日止，暂计至2020年10月16日为103350元；3.判令云美旅行社支付房屋租金违约金，拖延支付的2020年6月至8月租金违约金为22672元，应于2020年5月1日缴纳的2020年9月至11月租金拖延支付违约金，暂计至2020年10月16日（168天）为347256元；4.判令云美旅行社承担渝宗火锅店支付的律师费16000元。事实与理由：渝宗火锅店与云美旅行社于2019年5月27日签订了《商铺租赁转让合同》，云美旅行社承租位于高新区××路××号××街××栋××号××楼××楼的商铺，租赁期间为2019年6月1日至2023年4月30日，第一租赁年每月租金为65000元，从第二年开始每年递增6%即每月租金68900元。2020年初，因云美旅行社经营不善，加之其他因素影响，其无力经营，并在2020年5月拒不支付应付的2020年6月至12月租金、水电费、物业费、垃圾清运费等，2020年6月云美旅行社停止运营。渝宗火锅店多次催告，云美旅行社拒不支付相应费用，拒不开店，已违反合同9.3条约定。2020年8月3日，云美旅行社已明确违反了合同约定的租金付款义务，渝宗火锅店为减少损失，被迫向云美旅行社发送《解除合同通知书》，并催告其腾退商铺，其未提出异议但拒不履行。渝宗火锅店已经完全履行了合同约定的各项义务，但云美旅行社不履行合同约定义务，渝宗火锅店不应当向云美旅行社承担任何责任，云美旅行社的全部请求应当予以驳回并按照合同约定向渝宗火锅店支付租金、水电费及相应违约金等。渝宗火锅店为维护自身合法权益，特向法院提起反诉。 云美旅行社辩称，一、云美旅行社确实没有支付反诉请求中的水电费，是因2020年6月1日承租房屋停电导致了2000多元的损失，当时就该损失没有协商好，且渝宗火锅店未配合转租，故未支付水电费。云美旅行社确实在2020年6月底没有实际经营，产生的水电费也没有支付，但反诉第一项请求中的违约金过高，不应当支持该诉讼请求；二、云美旅行社在2020年8月17日回函中向渝宗火锅店表示已经腾退，没有收回的损失应当是渝宗火锅店自行承担；三、根据补充协议条款，云美旅行社并不欠付租金，更不存在欠付违约金；四、无律师合同及相应证据，不应当支持律师费。 本院经审理认定事实如下：2019年5月27日，渝宗火锅店（甲方）与云美旅行社（乙方）签订了《商铺租赁转让合同》，约定甲方同意将位于高新区××路××号××街××栋××号××楼××楼的商铺经营权转让给乙方使用，建筑面积为580平方米，租期起始日为2019年6月1日，届满日为2023年4月30日，从起始日开始每满十二个历月为一个租赁年度，甲方同意本合同约定的商铺经营权转让给乙方，乙方支付甲方200000元转让费，月租金为65000元／月，从第二年开始每年递增6%，第一个租赁年每历月物业使用费为65000元，第二个租赁年每历月物业使用费为68900元，第三个租赁年每历月物业使用费为73000元，第四个租赁年每历月物业使用费为77380元。合同第五条约定，转让费200000元、半年租金减去一个月免租期为325000元、保证金70000元、物业管理费、垃圾清运费减免一个月23850元，第三方服务费总计40000元，甲、乙各方支付20000元，本合同签订之日起3日内乙方向甲方支付90000元（其中20000元为第三方服务费），余款548850元在取得《关于渝宗火锅品牌升级的同意函》3日内一次性支付给甲方；余下租金和物业管理费、垃圾清运费为本合同签订之日起的第6个自然月的前1个月由乙方支付给甲方，缴纳日期即为每年的5月1日前及11月1日前，其中保证金70000元在本合同按约定履行完毕后并缴纳完应缴纳的所有费用后的7个工作日内退还乙方，水电费每月按照实际交给甲方，不得有任何扣减或抵消，而有关付款所产生之手续费均由乙方负担。第六条约定，在整个租期内，乙方处租金外还需要承担的物业使用相关费用如下：物业管理费每月4640元，垃圾清运费（不含潲水清运费）每月130元；乙方须按照安装的分表自行承担一切与承租场所有关的设施费用，包括水、电及煤气／天然气计量表的安装费，水、电及煤气／天然气因接驳所产生的费用及保证金，营运使用的水费、电费、空调费、煤气／天然气费以及电费线路损耗费等；本合同签订之日起的第一个自然月为免租期（免一个月的房租65000元、一个月的物业管理费4640元、一个月的垃圾清运费130元）。合同第七条约定，若在租期届满或提早终止时仍有物品、固定附着物或装置遗留或弃置在承租场所，甲方有权在不另行通知乙方的情况下邀请公证机关对遗留在承租场所内的物品进行清点后储藏至仓库或以其他方式处置此等物品，所涉及费用由乙方负担，甲方无须就该处置或任何其他处理方法造成的损失或损毁向乙方或任何其他人士负责。第九条约定，乙方在租赁期内，因乙方原因停止经营（转租成功除外），甲方不退还乙方所交保证金和物业使用费、物业管理费、垃圾清运费等，并且乙方赔偿甲方其他相应损失；甲方双方约定的租赁期内，若因甲方单方面原因导致乙方无法继续租赁该房屋，甲方赔偿乙方直接损失，在本合同租赁期内因为不可抗力、政府原因及第三方的原因导致乙方不能经营的，甲方不承担乙方所有损失；乙方按照5.2条自觉按时交纳相应费用，超过3天以上，三天后每超过1天按照应交金额的1%支付甲方违约金，超过7天视为乙方违约，甲方可单方面终止合同，甲方不退相应保证金；因任何一方违约，出现纠纷或者诉讼，违约方除应向守约方承担相应的违约责任外，还需承担守约方因此产生的诉讼费用、代理费等法律费用。第十二条约定，在本合同履行期间，在保证甲方合同期内收到房屋使用费、物业管理费、水电气费等全部收益的前提下，乙方享有向个人或单位出租转让的权利，甲方配合乙方执行出租转让手续。 合同签订后，云美旅行社向渝宗火锅店支付了90000元，并按合同约定于2019年6月11日向渝宗火锅店转账支付了余款548850元，附言为半年房租物管费及押金。 2020年5月6日，渝宗火锅店向云美旅行社发送了《催缴函》，要求云美旅行社按合同约定支付所欠款项。 2020年5月15日，渝宗火锅店（甲方）与云美旅行社（乙方）签订了《补充协议》，约定：1.乙方于2020年5月15日缴纳欠甲方2020年1-4月水电费共计26697元，之后水电费于每月5号前必须预存当月费用；2.按原合同约定房租租金、物业费、垃圾清运费缴纳本应半年一付，本次缴纳房屋租金应为413400元，物业费、垃圾清运费应为28620元，共计费用442020元，缴纳日期为2020年5月1日前；现经双方协商本次半年费用缴纳分为两次支付，即乙方于2020年5月15日缴纳2020年6月1日至8月31日房屋（扣除2月份减免租金）租金141700元，物业费、垃圾清运费14310元，共计应缴156010元；于2020年8月1日前缴纳剩余3个月（2020年9月-11月份）租金206700元，物业费、垃圾清运费14310元，共计221010元；除本次协商内容外，其余各项事宜仍按原双方签订的合同执行。次日，云美旅行社向渝宗火锅店转账支付了141700元及26697元（2020年1-4月红柳枝水电费）。2020年5月29日，云美旅行社再次向渝宗火锅店转账支付了390元。 2020年7月7日，云美旅行社委托律师向渝宗火锅店发送《律师函》，载明云美旅行社欲将商铺转租，渝宗火锅店应当按照双方的约定配合办理转租手续，但渝宗火锅店一直推脱，已经违反了诚实信用原则和双方约定，函告渝宗火锅店在收到函件之日起三日内和云美旅行社联系，处理转租事宜。渝宗火锅店于2020年7月12日向云美旅行社发送《律师函》，载明云美旅行社至今拖欠水电费，渝宗火锅店多次催告，但云美旅行社均拒绝支付，已违反合同约定，未能保证渝宗火锅店收到房屋使用费、物业管理费、水电气费等全部收益，云美旅行社不享有房屋转租权，渝宗火锅店有权拒绝赔偿云美旅行社办理转租事宜；云美旅行社支付水电费、房屋租金、物业管理费、垃圾清运费严重逾期，渝宗火锅店有权追究云美旅行社的相应违约责任，函告云美旅行社依照双方约定支付应交金额及违约金，限云美旅行社在收到本函件十日内付清，逾期未能付清的，渝宗火锅店将依法采取法律手段维护合法权益。 2020年8月3日，渝宗火锅店向云美旅行社发送了《解除合同通知函》，载明云美旅行社未履行合同约定的租金、水电费、垃圾清运费及违约金的付款义务，已严重违反合同约定的付款义务，已构成根本违约，根据合同约定，渝宗火锅店有权单方解除合同，现函告云美旅行社，双方于2019年5月27日签订的《商铺租赁转让合同》于本函件送达之日解除，云美旅行社应当于收到本函件之日起五日内（即2020年8月9日前）腾退标的物业。2020年8月13日，渝宗火锅店再次向云美旅行社发送《腾退房屋催告函》，告知渝宗火锅店将于2020年9月1日收回云美旅行社占用的房屋，云美旅行社应于2020年8月31日前腾退房屋，逾期不腾退则视为云美旅行社放弃对该房屋范围内的装修、物品等的所有权利，渝宗火锅店将依照合同约定对房屋内所有物品自行处理。 2020年8月17日，云美旅行社向渝宗火锅店回函称渝宗火锅店于8月3日单方面解除合同，租金、物管费、垃圾清运费应计算至8月3日，剩余租金、物管费、垃圾清运费应当退还，保证金也应退还，云美旅行社多次对渝宗火锅店单方面解除合同提出异议，但渝宗火锅店未予理会，强行要求解除合同以及腾退房屋，现云美旅行社于8月10日前已对可移动物品进行了清退，但屋内附着物、固定物、设施设备无法搬运，部分专门定制的产品无法进行处置，云美旅行社将保留要求渝宗火锅店赔偿损失的权利。 2020年8月29日，渝宗火锅店再次向云美旅行社发送了《催告函》，要求其交还钥匙，腾退房屋。 另查明，云美旅行社所经营店铺曾于2020年6月1日停电，6月底时已没有经营。 云美旅行社曾于2020年6月15日与成都丁海记餐饮管理有限公司签订《转让合同》，约定云美旅行社将其承租的高新区××路××号××街××栋××号××楼××楼的商铺及商铺内的设施设备一起转让给成都丁海记餐饮管理有限公司，转租期自2020年7月1日起至2023年4月30日止，转让费用为1150000元。2020年7月17日，云美旅行社与成都丁海记餐饮管理有限公司签订了《终止协议》，载明因原出租方渝宗火锅店不配合办理转让手续，双方决定解除转让合同，双方确认转让合同于2020年7月17日解除。 再查明，案涉商铺已另行出租，原有装饰装修、设施设备等已被清除，第三方于2020年10月22日入场。 上述事实有《商铺租赁转让合同》、转账凭证、《催缴函》、《补充协议》、《律师函》、《解除合同通知函》、《腾退房屋催告函》等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，渝宗火锅店与云美旅行社签订的《商铺租赁转让合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，渝宗火锅店按照约定交付了房屋，云美旅行社亦按照合同约定支付了转让费、租金及保证金。针对本案事实，本院认为本案的争议焦点为：1.云美旅行社在合同履行过程中是否存在违约行为；2.渝宗火锅店是否享有合同约定或法定的解除权。 关于云美旅行社是否存在违约行为。根据合同约定，租金和物管费、垃圾清运费的缴纳日期为每年的5月1日前及11月1日前，但云美旅行社并未按照约定在5月1日前向渝宗火锅店支付租金及物管费、垃圾清运费等，且在渝宗火锅店向云美旅行社催缴相关费用后，其亦未按照合同约定及时履行其给付租金的义务，其已违反合同约定，构成违约。虽然渝宗火锅店与云美旅行社于2020年5月15日签订了《补充协议》，对欠付的租金及水电费等费用进行了补充约定，但其违约行为已然发生，《补充协议》的签订并不影响云美旅行社已经违约的事实。此外，在该协议签订后，云美旅行社仍未积极履行其给付水电费的义务，其违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。 关于渝宗火锅店是否享有合同约定或法定的解除权。合同中对租金及物业管理费、垃圾清运费、水电费均作了约定，以上费用的给付均系云美旅行社在合同履行过程中所应当履行的主要义务。云美旅行社辩称欠缴水电费系因为2020年6月案涉房屋停电导致其造成损失，且渝宗火锅店未配合其进行转租，故未缴纳水电费。本院认为，渝宗火锅店要求云美旅行社支付水电费是基于合同的约定，虽然曾因停电导致了云美旅行社的损失，双方对此损失的承担未能协商一致，但云美旅行社可以采取法律途径或其他正当方式进行处理。根据合同第12.1条约定，在保证渝宗火锅店合同期内收到房屋使用费、物业管理费、水电气费等全部收益的前提下，云美旅行社享有出租转让的权利，而云美旅行社未在合同约定期限内支付水电费，其未能保证渝宗火锅店收到全部收益，故其不享有合同约定的转租权。其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，根据法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，合同自通知送达对方时解除，故渝宗火锅店有权根据法律规定解除合同。渝宗火锅店已于2020年8月3日向云美旅行社送达了《解除合同通知函》，但其并未提交证据证明云美旅行社收到该函件的日期，而云美旅行社认可其已收到该函件，并向本院提出诉讼请求，请求确认合同于2020年8月3日解除。据此，本院确认渝宗火锅店与云美旅行社签订的合同于2020年8月3日解除。 关于水电费。云美旅行社在庭审中认可其未缴纳反诉第一项请求中的水电费，且对水电费本金无异议，结合渝宗火锅店的缴费单，本院确认2020年5月28日至7月28日期间的水电费为17692元。对其违约金，本院认为，渝宗火锅店主张的违约金虽符合合同约定，但违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，云美旅行社未支付水电费，并未对渝宗火锅店造成较大损失，本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情予以调减，确定违约金为2000元。 关于云美旅行社要求退还保证金及2020年8月4日至8月31日的房屋租金、物管费、垃圾清运费。根据合同约定，租赁期内，因云美旅行社的原因停止经营，渝宗火锅店不退还所交保证金和物业使用费、物业管理费、垃圾清运费等。本案中，云美旅行社在庭审中自认其于6月底已没有经营，云美旅行社要求退还保证金及租金、物管费、垃圾清运费等并不符合合同约定，故本院对此不予支持。 关于云美旅行社要求退还转让费。根据合同约定，此笔转让费系渝宗火锅店将商铺经营权转让给云美旅行社所产生，与本案房屋租赁合同关系并不属于同一法律关系，且云美旅行社在受让商铺经营权后已然实际经营了商铺，渝宗火锅店已履行其转让义务，故本院对其主张不予支持。 关于云美旅行社的损失。云美旅行社主张其为装修案涉房屋花费了1607050元，但其并未提供相应的装修票据，且对案涉房屋的装修是其经营所需，并不能以此计算其停止经营后的损失。根据云美旅行社与成都丁海记餐饮管理有限公司签订《转让合同》，转让费用为1150000元，云美旅行社以此要求渝宗火锅店赔偿1200000元，本院认为，该转让合同的转让费用包含对房屋的使用权及相关设备的所有权转让，在合同解除后，云美旅行社已对部分物品进行了清退，其未对剩余物品进行清点及损失确认，且渝宗火锅店在解除合同后多次要求其处置遗留物品，云美旅行社均未采取措施进行处理，其主张损失1200000元并无事实和法律依据，本院对此不予支持。 关于渝宗火锅店主张的占用使用费。渝宗火锅店在函告云美旅行社解除合同时要求云美旅行社在收到函件五日内腾退房屋，而云美旅行社已于8月10日前已对可移动物品进行了清退，并告知了渝宗火锅店。本院认为，合同已于2020年8月3日解除，渝宗火锅店有权根据合同约定在合同解除后对房屋内固定附着物或装置等进行处理，但其未及时对房屋内相关物品进行处理，未及时采取适当措施减少损失，而是放任损失的扩大，并以云美旅行社未履行腾退义务，房屋中仍有云美旅行社相应物品，云美旅行社仍实际占用房屋为由主张占用使用费，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，渝宗火锅店主张的占用使用费系其自身造成的扩大损失，本院对此不予支持。 关于房屋租金违约金。渝宗火锅店主张云美旅行社拖延支付2020年6月至11月的租金，要求其支付违约金。本院认为，《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，该协议对云美旅行社应付半年费用的支付时间作出了变更，并载明了其余各项仍按原合同执行，故对房屋租金的违约金等应当按照《补充协议》所约定的给付时间进行计算。结合该协议和原合同第9.7条内容，即云美旅行社应于2020年5月15日前支付2020年6月1日至8月31日的房屋租金，超过3天以上，三天后每超过1天按照应交金额的1%支付违约金，而云美旅行社实际于2020年5月16日支付，并未超过三天以上，故渝宗火锅店要求云美旅行社支付2020年6月至8月租金的违约金不符合合同约定，本院不予支持。对于2020年9月至11月租金的违约金，《补充协议》约定于2020年8月1日前缴纳2020年9月至11月的租金，云美旅行社虽未在8月1日前缴纳此笔租金，但渝宗火锅店于2020年8月3日向云美旅行社发送了《解除合同通知函》，函告其解除合同，支付期间与合同解除时间亦未超过3天以上，故本院对渝宗火锅店要求云美旅行社支付房屋租金违约金的主张不予支持。 关于律师费。合同约定因任何一方违约，出现纠纷或者诉讼，违约方除应向守约方承担相应的违约责任外，还需承担守约方因此产生的诉讼费用、代理费等法律费用。本案中，云美旅行社构成违约，其要求渝宗火锅店承担律师费并不符合合同约定，本院对其主张不予支持，其应当承担渝宗火锅店因此产生的诉讼费用、代理费等，但渝宗火锅店并未向本院提交相关律师费用票据，无法核实其所支付律师费用，故本院对渝宗火锅店要求云美旅行社支付律师费16000元的主张亦不予支持。 综上，依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）成都市云美旅行社有限公司与被告（反诉原告）高新区渝宗老灶火锅店签订的《商铺租赁转让合同》、《补充协议》于2020年8月3日解除； 二、原告（反诉被告）成都市云美旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）高新区渝宗火锅店2020年5月28日至7月28日期间的水电费17692元及违约金2000元； 三、驳回原告（反诉被告）成都市云美旅行社有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）高新区渝宗老灶火锅店的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9358元，反诉案件受理费4546元，由原告（反诉被告）成都市云美旅行社有限公司负担6952元，由被告（反诉原告）高新区渝宗老灶火锅店负担6952元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二一年三月二十日 书记员  周文莉