西安市碑林区人民法院民事判决书(2021)陕0103民初3000号原告：冯宝锋，男，1978年1月11日出生，汉族，住西安市碑林区高山流水，星币传说。委托诉讼代理人：陈丽芳，陕西优哲律师事务所律师.委托诉讼代理人：孙立启，陕西优哲律师事务所实习律师。被告：西安高山流水房地产开发有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：徐静，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘镇魁，陕西银博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新鹏，陕西银博律师事务所实习律师。原告冯宝锋诉被告西安高山流水房地产开发有限公司(以下简称：高山流水公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年2月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈丽芳、孙立启，被告委托代理人刘镇魁、李新鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯宝锋向本院提出诉讼请求：1、请求被告立即为原告办理并交付高山流水.星币传说号房屋的不动产权属证书；2、判令被告从2019年12月14日起至2020年12月14日止以原告已经支付全部价款为基数按照日万分之一的利率向原告支付逾期办证的违约金52293.69元(其中房屋违约金为26342.86元，号房屋违约金为25950.83元)；3、判令被告向原告支付自2020年12月15日起至被告向原告实际交付不动产权属证书之日止以原告已经支付全部房价款为基数按照日万分之一的利率向原告支付逾期办证的违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。原告当庭变更诉讼请求1为：请求被告按商品房买卖合同和《城市房地产开发规划管理条例》约定，完成向产权登记机关提交办理不动产证的全套资料备案的义务。事实与理由：原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所开发的高山流水.星币传说室两套房屋。其中号房屋合同总价款为721884元、号房屋合同总价款为711061元。合同签订后，原告依约向被告支付全部购房款，2017年12月24日，双方完成房屋交付。根据双方合同约定，被告应该在房屋交付后720日内完成房屋所有权登记取得所有权证书，但因被告原因至原告起诉之日仍未办理不动产权证书，已经构成违约。虽双方在合同中约定了违约金计算标准，但约定违约金标准为合同总价款每日万分之0.1显属过低，违背了合同平等、对等原则。结合本案实际，原告认为违约金应调整至合同总价款每日万分之一较为合适。故原告为维护自身权利诉至本院，望判如所请。被告高山流水公司辩称：被告没有为原告办理及交付不动产权属证书的权利和义务。被告未办理备案系因西安市政府机构改革调整等不可抗力因素造成，被告无主观恶意，故不应承担逾期办理不动产登记的违约责任；同时双方《商品房买卖合同》中关于为违约金的约定系双方协商一致，公平、合理、合法，请求驳回原告诉请。经审理查明：原被告签订两份《商品房买卖合同》，约定原告分别向被告购买位于西安市碑林区XX庄XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号、第一幢号两套房屋，其中号房屋建筑面积99.91平方米，总价款为717789元；10913号房屋建筑面积98.35平方米，总价款707107元。根据合同约定，被告应当在2017年12月24日前将验收合格并符合合同约定的商品房屋交付原告。被告应在房屋交付后720日内将办理权属登记需要由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因被告原因，原告不能在规定期限内取得该房屋所有权证书的，原告可以选择是否解除合同，原告不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的日期届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之0.1的违约金。原告依约支付了购房款，被告于2018年1月9日向原告交付涉案房屋，涉案房屋房产证至今仍未办理，被告至今未将原告所购房屋办理权属登记需要由其提供的材料保产权登记机关备案。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《增值税普通发票》、《前期物业服务合同》、《消防安全责任书》、物业费收费票据、安居客网站截图，被告提交的《建设工程施工许可证》、《商品预售许可证》、《关于印发西安市规划局主要职责内设机构和人员编制的规定通知》、《关于印发西安市城中村改造办公室主要职责内设机构和人员编制规定的通知》、《西安市规划局建设工程竣工规划验收合格证》、《西安市建筑节能部工程专项审核表》、《西安市机构改革方案》、《中共西安市委办公厅西安市政府办公厅关于印发西安市城中村(棚户)改造事务中心职能配置内设机构和人员编制规定》、《西安市政府办公厅关于印发西安市规划局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》、《高山流水.星币传说交接验收表》、《商品房买卖合同》、《陕西省防雷装置验收意见书》、《人防验收证明》、《光纤到户备案通知》、《建设工程消防验收通知书》、《西安市建筑节能分部工程专项审核登记表》、《碑林区XX城中村改造项目综合规划验收申请》及本案庭审笔录等在卷佐证。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律等强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照合同内容履行相应的义务。原告依约向被告支付涉案房屋购房款，被告应按照合同约定在涉案房屋交付后720日内将办理权属登记需要的由其提供的资料报产权登记机关备案，被告公司辩称其对逾期备案系因为政府职能部门调整引起，系不可抗力原因导致，本院认为被告高山流水公司作为房地产开发企业，应当充分考虑并预见相关政府部门职能转变，可能给其开发项目竣工、验收、备案等造成影响，其在订立合同时就应当预见该问题，从而合理的安排交房、备案、办理房屋初始登记的时间，故对其辩称不予采纳，被告未能按照合同约定的期限将办理权属登记需要的由其提供的资料报产权登记机关备案，已经构成违约，应当向原告承担违约责任。关于违约金的计算，双方在合同中进行了约定，原告主张《商品房买卖合同》中违约金过低，属于无效的格式条款，要求按照日万分之一的标准进行调整，本院认为在《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定，被告备案资料的期限及原告不能在规定期间内取得房产权属证书，被告违约金的计算方式系双方对权利义务的约定，且该条款为选择性条款，经双方同意并选择了第20条第二款第1项即买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部购房款万分之0.1的违约金。该条款并未免除被告的违约责任，亦未加重原告责任或排除原告主要权利，因此该条款不属于《中华人民共和国民法典》中关于格式条款无效情形，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定：当事人对自己提出的主张有责任提供证据证明，《中华人民共和国合同法》第一百一十四的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。现原告认为被告逾期办理不动产相关手续备案，给原告实现物权权益等造成损失，但对于逾期备案对其造成的具体损失及数额，未能提供证据证明，现其要求被告以购房款为基数按日万分之一计算违约金，既无合同依据，亦未向法庭提交违约金过低的原因、实际损失相关证据，对该主张依法不予支持。关于涉案房屋交付时间，原告主张交付时间为2017年12月24日，被告主张实际交付时间为2018年1月9日，原告未提出证据证明其实际收房时间，且依据原被告双方签字确认的《房屋交接验收表》，认定交付时间为2018年1月9日。关于购房款的数额，因合同约定与实际支付数额不符，应以实际交付数额为准。据原告提交的《增值税普通发票》显示，原告实际交付购房款金额共计为1424896元。根据合同约定，被告应在房屋交付后720日内提交资料完成备案，即2019年12月30日前，故违约金的起算时间应为2019年12月31日。被告依法应向原告支付2019年12月31日至2020年12月14日期间的违约金4987.14元，并以1424896元为基数，按日万分之0.1的标准支付原告自2020年12月15日至实际履行上述义务之日止的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安高山流水房地产开发有限公司于本判决生效后60日内将原告冯宝锋购买的位于西安市碑林区XX庄XX路XX小区XX幢XX单元XX层XX号、第幢号房屋办理权属登记需要由被告西安高山流水房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。二、被告西安高山流水房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告冯宝锋支付自2019年12月31日起至2020年12月14日期间违约金4987.14元，并自2020年12月15日起至实际履行上述义务之日止，以1424896元为基数，按日万分之0.1的标准支付原告冯宝锋自2020年12月15日起至实际履行上述义务之日止的违约金。三、驳回原告冯宝锋其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1107元，由原告冯宝锋负担553元，被告西安高山流水房地产开发有限公司负担554元(此款原告己预交，被告于支付上述款项时一并直付原告)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员   刘 曼   二〇二一年三月三十日 法  官  助  理      彭  悦书  记  员   叶 泳1