黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0381民初82号原告：虎林市万和物业管理有限公司，住所地黑龙江省鸡西市虎林市。法定代表人：尹长春，该公司经理。委托诉讼代理人：李勇，男，该公司副经理。被告：刘天松，男，汉族，1974年12月23日出生，工人，住虎林市。原告虎林市万和物业管理有限公司（以下简称万和物业公司）与被告刘天松物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万和物业公司的委托诉讼代理人李勇、被告刘天松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告万和物业公司向本院提出的诉讼请求为：1.判被告立即给付拖欠的2019年度住宅物业服务费539.09元，违约金（自2020年1月1日至2020年10月31日共304天，直至计算物业服务费全部给付之日止）合计2177.65元。2.被告承担一切诉讼费用。诉讼过程中，原告万和物业公司明确第一项诉讼请求为：2019年住宅物业服务费539.09元（其中包含楼道灯12元），违约金1638.56元，总计2177.65元。审理过程中，原告万和物业公司减少诉讼请求为：要求物业费按0.35元/平方米收取并免收滞纳金。事实和理由：原告系依法成立的物业管理服务有限公司。2017年8月15日，原告与虎林市财政局签订书面《物业服务合同》，合同约定物业服务内容，物业服务期限，双方的权利义务等内容，双方物业管理服务费用户每次交费时间为每年的10月1日至12月31日，双方协商确定住宅收费按建筑面积标准，每平方米0.45元/月，非住宅收费按建筑面积标注，每平方米0.50元/月。业主和物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，应当按照（逾期每日百分之一）的标准承担相应的违约金。合同签订后，原告按照合同约定和相关法律法规提供物业服务，但是，被告没有按约定期限交物业服务费，原告多次催交，被告一直采取拖延给付态度，为了企业服务工作顺利开展，只能提起诉讼，恳请人民法院依法判决支持原告提出的全部诉讼请求，此致虎林市人民法院。刘天松辩称，一、财政局与万和物业签订的物业管理委托合同对其已无约束力，万和物业公司无权强制性消费。二、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业管理协议的行为：（一）原告开展经营活动时，以欺骗业主的手段动用小区大修基金，损害业主的合法权益；（二）原告履行安全保障、共用设施维护修缮、环境卫生、绿地维护等服务管理义务不及时或不到位；（三）原告没有向全体业主和物业使用人公布一次性管理费用的收支情况。三、原告诉求的物业费高于公示物业费标准，违约金没有法律依据，且原告违约在先，应不予支持。四、答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）原告万和物业公司提交的证据如下：1.证据一、物业服务合同一份，证实双方的权利和义务及违约责任，万和物业公司和财政局签订的前期物业服务合同是合法有效的，对业主具有法律约束力。被告刘天松对该份证据真实性和证明目的均有异议，被告认为原告在被告不知情的情况下签订了物业合同，并且合同没有公示。该份证据符合证据的形式要件，故本院对该份证据的真实性予以采信。2.证据二、鸡西市人民政府印发鸡西市物业服务收费管理办法的通知一份，证明原告0.35元收费标准低于通知标准的0.57元。被告刘天松对该份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，被告认为因为原告服务的质量不到，被告不需要万和物业公司来服务，是万和物业公司自己硬进来。被告刘天松对该份证据的真实性没有异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。3.证据三、上门催缴催费通知单照片一份，证明原告多次上被告家催缴。被告刘天松对该份证据的真实性和证明目的均持异议，因原告未能当庭提供该证据原始载体，不符合证据形式要件，且被告对该份证据的真实性有异议，故本院对该份证据的真实性不予采信。但庭审过程中被告陈述，原告曾上门向其催缴过物业费，故本院对原告已经向被告履行物业费催缴的事实予以确认。4.证据四、照片十张，证明原告在小区的服务项目。被告刘天松对该份证据的真实性和证明目的均持异议，对公示板收费的照片有异议，这张照片被告没有看到，而且被告也不知道小区的公示板立在什么位置。被告对小区的这些照片不认可，没有看到原告的服务。被告刘天松对该份证据的真实性和证明目的均持异议，因原告未能当庭提供该证据原始载体，不符合证据形式要件，且被告当庭对该证据的真实性及证明目的均持异议，故本院对该证据不予采信。（二）被告刘天松提供证据如下：1.证据一、照片12张，证明万和物业公司在安全保障服务管理上服务不到位。原告万和物业公司对该份证据的真实性持有异议，不认可，认为和另案由福军提供的照片一模一样。被告未能当庭提供该份照片的原始载体，该份证据不符合证据形式要件，且原告当庭对该组证据的真实性持有异议，故本院对该证据不予采信。2.证据二、虎林市财苑小区物业管理服务满意度调查问卷一册，证明万和物业公司对业主的服务标准不满意。原告万和物业公司对该份证据真实性和证明目的均持异议，认为都是私下做的，有失公正，住户有96%已经缴纳物业费，证明大部分人对物业都是满意的，既然2019年物业已经提供服务了，被告应当缴纳物业服务费。因该份证据涉及案外人，本院当庭无法核实该份证据的真实性，且原告当庭对该证据的真实性持有异议，故本院对该证据不予采信。3.证据三、2018年8月9日虎林市财苑小区业主委员会关于要求万和物业公司限期提供大修基金使用明细等问题的公函（2018年1号）一份，证明万和物业公司动用小区的大修基金改善水质，但水质改善没有提升，万和物业公司对此并没有给业主正常答复。原告万和物业公司对该份证据的真实性有异议，称没有见过这份公函，水质不是物业改造的，原告对水质改造有疑问可以另行再诉。该份证据系对大修基金使用问题的公函，与本案物业服务合同纠纷系不同法律关系，故本院的该份证据不予评定。4.证据四、业委会关于解除万和物业公司服务合同的函一份，证明解除万和物业公司的委托，万和物业公司没有退出小区，强制消费业主。原告万和物业公司对该份证据真实性有异议，首先解聘物业公司需要召开业主大会，选定新的业主委员会来解聘，签订新的服务合同，生效时原服务合同终止。因被告刘天松未向本院提交业主大会会议记录，不符合法定解聘的条件，且原告万和物业公司对该证据持有异议，故本院对该证据不予采信。根据以上所确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：虎林市财政局系虎林市财苑小区的建设单位，原告万和物业公司系从事物业管理服务公司，被告刘天松系虎林市财苑小区3单元501室的业主，居住楼房建筑面积为97.61平方米。2017年8月1日虎林市财政局和万和物业公司签订《物业管理委托合同》。协议中第五条：共用设施、设备的小型维修、养护、运行的管理，包括：共用的上下水管道，落水管、共用照明等；第十三条：负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理服务费、2.车位使用费、3.业主私有设施（防盗门以内含有防盗门）有偿服务，及其他特约有偿服务费、4.水费、电费及相关费用等；第十六条委托期限为10年，自2017年8月15日起至2027年8月15日止；第二十条物业管理服务费1.本物业的管理服务费，财政小区由乙方暂按建筑面积每月每平方米0.40元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋有乙方暂按建筑面积每月每平方米0.50元向业主或物业使用人收取；财苑小区由乙方暂按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方暂按建筑面积每月平方米0.5元向业主或物业使用人收取，财苑小区水费待核算后，经甲方同意重新定价收取。公摊电费财政小区按每月每户1元收取，财政小区按每月每户1元收取，车库按每月每库1元收取。协议中，委托方（甲方）：虎林市财政局在本合同上加盖公章并签字，受托方（乙方）：万和物业公司在本合同上加盖公章并签字。另查明，万和物业公司在向其他正常交费业主收费时，按照每月每平方米0.35元收取。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，虎林市财苑小区的建设单位虎林市财政局与万和物业公司签订的物业管理委托合同系前期物业服务合同，该份前期物业服务合同对虎林市财苑小区的所有业主具有约束力，被告刘天松以虎林市财政局与万和物业公司签订的物业管理委托合同对其无约束力的抗辩意见，本院不予采纳。被告刘天松关于虎林市财苑小区业主委员会已向万和物业公司做出解聘物业服务合同的抗辩意见，因依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项之规定：下列事项由业主共同决定（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，因虎林市财苑小区并未按照法定程序召开业主大会，故其解聘并未产生法律效力，故刘天松的该项抗辩主张，本院不予采纳。被告刘天松关于万和物业公司动用大修基金改造自来水，但水质并没有得到改善，故虎林市财苑小区业主委员会要求万和物业公司给予答复，因本案系物业服务合同纠纷，与自来水改造后水质问题非同一法律关系，故本院不予一并处理。被告刘天松以原告履行安全保障、共用设施维护修缮、环境卫生、绿地维护等服务管理义务不到位，在原告纠正错误履约行为前，刘天松主张先履行抗辩权，有权拒绝支付物业服务费用的抗辩主张，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维修所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理和服务，故刘天松的该项抗辩主张，本院不予采信。虎林市财政局与万和物业公司签订的《物业管理委托合同》未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。万和物业公司已按合同约定提供了服务，且被告刘天松庭审中自认原告万和物业公司已向其履行了催缴义务，故被告刘天松应当缴纳2019年度物业费409.96元（97.61平方米×0.35元/平方米×12月）。原告万和物业公司关于刘天松交纳2019年度楼道公共照明费用12元的诉讼请求，因该项费用符合《物业管理委托合同》中的约定，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告刘天松于本判决生效后三日内给付原告虎林市万和物业管理有限公司2019年度物业服务费用409.96元，楼梯间公共照明费用12元，以上共计421.96元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付赤炎履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘天松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员 张 丹二〇二一年三月十二日书记员 武丽娜附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。