甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初240号原告（反诉被告）：王喜兰,女,汉族,1982年10月10日出生,住甘肃省临洮县。委托诉讼代理人：史丽红，甘肃玉泽律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃学生城商贸有限公司，住所地兰州市安宁区安宁××路××号，统一社会信用代码91620105739629122Ｗ。法定代表人：冯琰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：丁亚周，甘肃王力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琪，甘肃王力律师事务所律师。原告（反诉被告）王喜兰诉被告（反诉原告）甘肃学生城商贸有限公司（以下简称甘肃学生城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月23日做出（2019）甘0105民初965号民事判决书，因原告（反诉被告）王喜兰不服提出上诉。兰州市中级人民法院于2019年12月16日做出（2019）甘01民终3153号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王喜兰及其委托诉讼代理人史莉丽，被告甘肃学生城公司的委托诉讼代理人丁亚周到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王喜兰向本院提出诉讼请求:1.请求确认甘肃学生城公司2019年4月8日通知王喜兰解除双方于2018年5月28日签订的《房屋租赁合同》的行为无效，并判令双方继续履行该合同；2.判令甘肃学生城公司在供暖期前为王喜兰安装供暖设备以保证年底正常供暖，并返还未履行供暖和管理义务而收取的费用72900元；3.判令甘肃学生城公司赔偿王喜兰损失831060元；4.本案案件受理费等诉讼费用全部由甘肃学生城公司负担。事实与理由：2018年5月28日,王喜兰与甘肃学生城公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：甘肃学生城公司将坐落于兰州市安宁区安宁××路××号学生城负一楼Ａ区3号、房屋建筑面积为1215㎡的房屋出租给王喜兰用于经营力派健身俱乐部；租赁期限为3年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止；租金每月为40元／㎡，年租金为583200元，每半年支付一次，并缴纳保证金100000元。租赁合同还明确约定甘肃学生城公司应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态。补充条款第十六条约定管理费每月为10元／㎡，包含暖气费、物业费。签订合同时，甘肃学生城公司要求王喜兰在租赁合同生效后，须与甘肃鸷天盛物业管理有限公司签订《物业管理协议》，交纳相应的物业费、水电费、采暖费、装修保证金等费用。且甘肃学生城公司口头承诺给予王喜兰两个月的装修期，装修期内免租金，租金的实际起算日期自2018年8月1日至2021年7月31日。合同签订前，王喜兰多次向甘肃学生城公司提出要求，须提前阅看双方预签订的房屋租赁合同文本，但是甘肃学生城公司以各种理由搪塞王喜兰，拒绝王喜兰提前阅看。正式签订合同时王喜兰发现双方的权利义务严重不对等，但是王喜兰已按甘肃学生城公司的要求在2018年5月18日向其交纳了100000元的保证金，若不签合同该笔费用不予退还，因此王喜兰无奈与甘肃学生城公司签订这份权利义务不对等的租赁合同。2018年5月28日，签订合同时，甘肃学生城公司要求王喜兰与其签订两份租赁合同，一份合同约定月租金为40元／㎡，另一份为20元／㎡。合同签订后，王喜兰按甘肃学生城公司的要求按每月40元／㎡的标准向甘肃学生城公司法定代表人冯琰的个人账户支付了202975元，并向甘肃学生城公司账户转入166212元。但是甘肃学生城公司向王喜兰交付的合同却是月租金20元／㎡的合同。自2018年6月王喜兰开始装修时，甘肃学生城公司一再向王喜兰承诺，甘肃学生城公司的超市于2018年8月1日正式开业，届时与王喜兰一起开业经营。王喜兰于2018年7月中旬装修完毕等待开业，但是甘肃学生城公司不但不遵守承诺，而且屡屡违约，一再拖延开业时间至2018年9月15日。开业前，甘肃学生城公司施工导致王喜兰的经营场所及健身器材上到处是灰尘，王喜兰不得不雇佣保洁进行清理；开业后，甘肃学生城公司依然在经营时间段进行施工，堵塞王喜兰的经营通道，将垃圾堆放在王喜兰租赁的房屋门口；还违反约定缩短王喜兰的营业时间提前关门；不给王喜兰提供门头装修的位置并在王喜兰的门口设立员工休息区、搭建隔断和库房；甘肃学生城公司的违约行为给王喜兰造成巨大经济损失，并且导致王喜兰错过安宁区大学生开学办理健身卡的最佳经营收益期，与往年同期收益下降3倍以上。2018年5月31日王喜兰依约向甘肃学生城公司交纳半年的取暖费、物业费72900元，但是甘肃学生城公司并未向王喜兰履行前述义务。经双方多次协调未果，甘肃学生城公司在供暖期内不履行供暖义务的行为导致王喜兰无法经营，致使400多位健身会员退卡，期间王喜兰多次致函甘肃学生城公司，要求甘肃学生城公司解决。甘肃学生城公司的违约行为给王喜兰造成直接经济损失高达831060元，并且导致诸多会员向工商局投诉，导致王喜兰的损失不断扩大。综上，甘肃学生城公司拒不履行合同义务的行为已构成违约，为维护自身合法权益，王喜兰故诉至法院。甘肃学生城公司辩称，1、房屋租赁合同已于2019年4月29日解除；2、供暖义务主体为甘肃鸷天盛物业管理有限公司，且已履行了供暖义务；3、原告的第3项诉讼请求无事实法律依据。甘肃学生城公司向本院提出反诉请求：1.请求依法确认甘肃学生城公司与王喜兰签订的《房屋租赁合同》已解除。2.请求判令王喜兰支付2019年3月6日至2019年4月29日期间租金88220元、管理费22055元、垃圾清运费661.65元，合计110936元。3.请求判令王喜兰支付一次性违约金176119.20元，逾期缴纳租金违约金133132元。4.请求判令王喜兰立即返还兰州市安宁区安宁××路××号负一楼Ａ区3号房屋并恢复原状。5.请求判令王喜兰自2019年4月30日起至实际返还之日按3208元／日（即日租金的2倍）支付占用费用。6.本案诉讼费用由王喜兰承担。事实与理由：2018年5月，甘肃学生城公司与王喜兰签订《房屋租赁合同》，约定由王喜兰承租甘肃学生城公司位于兰州市安宁区的房屋用于经营健身俱乐部。合同约定房屋承租面积为1215㎡，租赁期限为2018年6月1日至2021年5月30日。2018年6月1日至2020年5月31日月租金为40元／㎡,2020年6月1日至2021年5月31日月租金为42元／㎡，租金支付方式为提前30日支付半年租金，装修期2个月免租。且约定承租方拖欠房租累计30日即构成违约，出租方有权单方解除合同，违约方应按合同租金总金额10%支付违约金。合同履行过程中，双方将《房屋租赁合同》所涉房屋承租面积修改为1203㎡，合同履行起始日期改为2018年6月6日。甘肃学生城公司在装修2个月免租的基础上，增加免租期一个月，即自2018年9月6日起计收租金。合同签订后王喜兰依约支付了2018年9月6日至2019年3月5日期间的租金、管理费、垃圾清运费、年节费以及履约保证金。根据合同约定王喜兰应于2019年2月5日前支付2019年3月6日至2019年9月5日期间的租金、管理费、垃圾清运费。经甘肃学生城公司多次催缴，王喜兰均拒绝支付。甘肃学生城公司分别于2019年4月8日、2019年4月28日向王喜兰送达了解除合同通知，反诉被告于次日签收。甘肃学生城公司认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。甘肃学生城公司与王喜兰双方签订《房屋租赁合同》后，甘肃学生城公司依约交付了房屋，王喜兰拒不缴纳租金已达三个月，已构成违约。甘肃学生城公司根据《合同法》规定及合同约定向王喜兰送达了解除合同通知，双方《房屋租赁合同》已解除。王喜兰应当依约支付2019年3月6日至2019年4月29日期间的租金、管理费、垃圾清运费，承担违约金并返还房屋。现王喜兰拒绝履行合同义务，甘肃学生城公司故提出反诉。王喜兰针对甘肃学生城公司所提出的反诉请求和理由，辩称：一、被答辩人向答辩人交付的涉案房屋没有供暖设备，冬季不符合约定的使用条件。答辩人多次要求被答辩人解决供暖设备的安装事宜未果。被答辩人未按合同约定向答辩人履行合同义务，答辩人有权依法行使合同不安抗辩权。答辩人依法有权中止向被答辩人履行支付租金的义务，待被答辩人依约向答辩人履行合同义务后，答辩人再恢复向其履行支付租金的义务。因此，答辩人认为，被答辩人的反诉请求无事实及法律依据，应当依法全部驳回；二、被答辩人招商时向答辩人承诺涉案房屋供暖设备齐全，夏天有冷风、冬天有热风，而且双方签订的租赁合同第八条第2款中约定：“甲方（被答辩人）应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态”。合同第十六条第4款还约定管理费每月10元/平方米（含暖气费、物业管理费等其他管理费）。合同签订后，被答辩人按每月10/平方米的标准向答辩人收取了半年的管理费（含暖气费、物业管理费等其他管理费）共计72900元。直至供暖季开始时，答辩人才发现涉案房屋没有供暖设备。经答辩人进一步落实才知道，被答辩人招商时说的热风冷风系统实际是消防通风口。因室内温度不足10度，导致答辩人无法经营，会员相继退款，给答辩人造成巨大经济损失。为此答辩人多次与被答辩人沟通，要求安装供暖设备，但答辩人始终不予安装。原一审审理过程中，答辩人向贵院提出现场勘验申请，经现场勘查在1000多平方米的房屋内仅在瑜伽馆200平方米左右的空间有四组暖气片（无温度），在浴室80平方米左右空间内有4组暖气片，涉案房屋在冬季无法符合约定的用途。原一审判决书送达的第二年供暖季，被答辩人依然没有为涉案房屋安装供暖设备，扩大了答辩人的经营损失，再过两个月就进入采暖期，而被答辩人截止目前还未向答辩人履行安装供暖设备的义务，将会给答辩人进一步造成损失。故，被答辩人的行为已构成违约，其要求答辩人承担违约责任于法无据。三、被答辩人在反诉状中的事实与理由部分陈述“2020年6月1日至2021年5月31日的月租金为42元/㎡”与双方签订的租赁合同的约定不符。答辩人与被答辩人签订的租赁合同约定的租金为每月每平方米40元，被答辩人单方变更合同条款无效。四、合同履行过程中，经答辩人与被答辩人共同核定，涉案租赁房屋实际面积为1203㎡，装修期免3个月租金，即租赁期限自2018年9月6日起至2021年9月5日止。但客观事实是，被答辩人在收取2018年9月6日至2019年3月5日的租金、管理费和取暖费时，均按照1215平方米收取的。按照实际租赁面积1203平方米核算，被答辩人应当将超面积收取答辩人的租金2880元、垃圾处理费21.6元及其他费用充抵后期的租金、费用或返还答辩人。四、本案中，答辩人依约履行了合同义务，不存在违约行为，而被答辩人却屡次违约，给答辩人造成巨大经济损失。诉讼期间已历时一年半，但被答辩人依然未履行合同义务，足以证明被答辩人违约的事实。故应依法驳回被答辩人的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王喜兰与甘肃学生城公司于2018年5月28日签订房屋租赁合同一份，合同约定被告甘肃学生城公司将位于兰州市安宁区的房屋用于经营健身俱乐部。合同约定房屋承租面积为1215㎡，租赁期限为2018年6月1日至2021年5月30日。2018年6月1日至2020年5月31日月租金为40元/㎡,2020年6月1日至2021年5月31日月租金为42元/㎡。租金支付方式为每半年支付一次，每年度的前30日内足额支付。租赁保证金为100000元，保证金为违约保证金。装修期2个月免租。合同第十条约定承租方拖欠房租累计30日即构成违约，出租方有权单方解除合同，违约方应按合同租金总金额的10%支付违约金。出租方单方解除合同的，单方解除通知自到达出租方时合同解除效力发生。承租方如逾期支付租金，除补交所欠租金外，每逾期一日，则承租方须按日租金的2倍支付逾期付款违约金。合同履行过程中，双方将《房屋租赁合同》所涉房屋承租面积修改为1203㎡，合同履行起始日期改为2018年6月6日。自2018年9月6日起计收租金。合同补充条款约定：年节费五一、十一、元旦、春节、店庆各500元，合计2500元。垃圾处理费按国家标准0.3元/㎡执行。管理费10元/㎡/月（含暖气费、物业管理等其他管理费）。装修期两个月，合同自动顺延至2021年7月31日。同日双方签订了另一份房租为20元/㎡的房屋租赁合同，但双方按第一份房屋租赁合同40元/㎡执行房租。合同签订后，甘肃学生城公司向王喜兰交付了房屋，王喜兰2018年9月6日至2019年3月5日期间应缴租金、管理费、垃圾清运费、年节费、保证金365565元。王喜兰于2018年5月31日通过投资人李亚咺的建设银行账户向甘肃学生城公司支付物业费166212元，同日，向甘肃学生城的法定代表人冯琰个人账户以转账方式支付房屋租金202975元，合计支付369187元人民币（包括2018年9月6日至2019年3月5日的房屋租金291600元、管理费及取暖费72900元、垃圾费2187元及全年的年节宣传费2500元），多缴3622元，于2018年5月18日支付了100000元履约保证金。王喜兰自2018年6月起对涉案房屋进行装修并开设了力派健身俱乐部。自2018年8月起因装修、主门、闭店时间、采暖与被告多次进行了书面交涉。2018年8月15日，甘肃学生称公司对因装修期间所发生的问题和要求向力派健身俱乐部进行复函，载明：“1、贵俱乐部定于2018年8月5日试营业，并且会员都走正门，我司回复，现俱乐部使用的大门，完全可以达到营业的要求，我司会协调物业积极配合来满足贵俱乐部营业的需求。2、关于租金从2018年10月6日开始计付租金，我司回复：我司与贵俱乐部签订的合同为2018年6月1日至2021年5月31日，我司给予装修期1个月，因贵俱乐部面积大，装修品质高，我司又优惠了一个月装修期，即合同顺延至2021年7月31日，但实际贵俱乐部装修只用了45天（整体并未达到预期的高品质装修效果）。按双方约定的装修期，贵俱乐部应该在2018年8月6号（因我司正式交房在2018年6月6号，所以我司同意将原合同期2018年6月1日改为2018年6月6号）完成装修，如提前装修完毕开始营业，我司认可为试营业，现因我司商业装修整体退后，故我司同意再给予贵俱乐部一个月租金的优惠，即将合同顺延至2021年8月31日……”2018年11月19日，甘肃鸷天盛物业管理有限公司想力派健身房就关于暖气事宜复函，载明：“……为了保证贵商铺的用暖不受影响，请贵商铺兆专业水暖工进行暖气片安装改造，或由我物业公司替贵司寻找专业水暖人员进行暖气片安装改造，我物业公司会权利配合贵商铺改造施工。”2019年4月8日，甘肃学生城公司向力派健身发出函告，载明“根据我司与贵方签订的租赁合同中规定贵方应提前30日缴纳下期租金，经我方多次催促后，贵方迟迟未交并已拖欠达30日。现根据双方签订合同中违约责任规定，拖欠房屋租金30日我方与贵方解除合同，收回房屋，停止一切服务，如贵司不配合我司收房，我司将采取法律措施，维护我司权利”。2019年4月28日，甘肃学生城公司向王喜兰、李亚晅发出解除房屋租赁合同通知书，称：2018年5月14日我公司与你方签订房屋租赁合同，约定由你方承租我司兰州市安宁区安宁××路××号学生城负一楼Ａ区3号的房屋用于经营健身房。合同签订后你方足额支付了2018年9月6日至2019年3月5日期间租金、管理费、垃圾处理费、年节费。根据合同约定，你方应于2019年2月5日前缴纳2019年3月6日至2019年9月5日期间费用，然你方至今未缴纳。根据《房屋租赁合同》第十条约定：“乙方拖欠房租累计30天，甲方有权解除合同，收回该房屋。”现我公司根据《房屋租赁合同》约定，特告知如下：一、解除与你方签订的《房屋租赁合同》；二、请你方立即支付2019年3月6日至合同解除之日期间租金、管理费、垃圾处理费，并根据《房屋租赁合同》第十条第1款约定支付违约金；三、立即返还兰州市安宁区安宁××路××号学生城负一楼Ａ区3号的房屋并恢复原状；四、你方在合同之日未恢复原状并返还的，合同解除之日至实际返还期间根据80元／㎡／月承担占用费。甘肃学生城公司以邮寄方式向王喜兰邮寄了该通知，王喜兰于2019年4月29日签收。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。出租人应当按照约定应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。王喜兰承租涉案房屋的用途为开设健身房，甘肃省兰州市系北方城市，健身房在冬季必须具备采暖设施，才能正常开展健身运动，经本院现场勘查，王喜兰承租的房屋1000余平方米中仅有瑜伽馆200平方米左右的空间有4组暖气片，在浴室80㎡左右空间内有4组暖气片，根本无法满足供暖需要，因此，甘肃学生城公司并未全面履行合同义务，该房屋在冬季根本无法符合约定的用途。王喜兰在承租该房屋后，为了开办健身房花费了大量的资金，购买了大量的设备，合同租赁期为3年，本合同仅履行了1年多时间，且该健身房有众多会员进行健身，若随意解除双方之间的租赁合同，将损害到众多会员的合法权益，因此基于合同的稳定性，对王喜兰主张确认甘肃学生城公司通知王喜兰解除双方房屋租赁合同的行为无效的，判令双方继续履行合同的诉请，本院予以支持。对甘肃学生城公司要求确认双方房屋租赁合同已解除及王喜兰立即返还涉案房屋并恢复原状、按日租金的2被支付占用费的反诉请求，本院不予支持。关于王喜兰请求甘肃学生城公司为其安装供暖设备的诉请，符合合同约定用途的要求，本院予以支持。甘肃学生城公司所收取的72900元除供暖费外还包含其他管理费在内的全部费用，是双方真实意思的表示，故王喜兰请求甘肃学生城公司退还该费用，于法无据，本院不予支持。王喜兰因为供暖设施无法达要求，多次与甘肃学生城公司交涉，甘肃学生城公司并未及时履行保障供暖的合同义务，必定应向健身房的正常经营，造成向众多会员退卡向合作方退款的情形，依据王喜兰提供的相关证据，本院酌定其损失40万元。本案中，甘肃学生城公司作为案涉房屋的出租人，对案涉房屋的供暖保障负有义务，在保证供暖达到使用要求后，承租人才能根据使用用途对自己承租的房屋正常经营。甘肃学生城公司未尽上述义务，是造成纠纷的主要原因，应承担主要的违约责任，在甘肃学生城公司明确表示履行其上述义务时，王喜兰并未积极配合，导致损失的扩大，亦未依合同约定保证租赁房屋供暖的正常使用，亦应承担相应责任。根据双方的过错程度，经综合考量，应由甘肃学生城公司承担70%的违约责任，即28万元。关于暖气漏水导致的损失，与本案并非同一法律关系，本案不作处理，王喜兰可另案处理。王喜兰依据合同的约定按期向甘肃学生城公司支付租金，故对甘肃学生城公司主张王喜兰支付2019年3月6日至2019年4月29日租金、管理费、垃圾清运费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于甘肃学生城要求王喜兰支付一次性违约金及逾期缴纳租金违约金的反诉请求。双方签订的《房屋租赁合同》约定甘肃学生城公司应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。依据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条之规定，甘肃学生城提供的租赁房屋供暖设备无法保证王喜兰承租房屋的用途，故甘肃学生城要求王喜兰支付一次性违约金及逾期缴纳租金违约金的反诉请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百二十六条、第五百六十五条、第五百九十一条、第七百零八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）甘肃学生城商贸有限公司通知原告（反诉被告）王喜兰解除双方签订的房屋租赁合同的行为无效，甘肃学生城商贸有限公司与王喜兰继续履行双方于2018年5月28日签订的房屋租赁合同。二、被告（反诉原告）甘肃学生城商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告（反诉被告）王喜兰安装相应的供暖设备保证正常供暖。三、被告（反诉原告）甘肃学生城商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）王喜兰支付损失28万元；四、原告（反诉被告）王喜兰于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）甘肃学生城商贸有限公司支付2019年3月6日至2019年4月29日租金88220元、管理费22055元、垃圾清运费661.65元，合计110936元。五、驳回原告（反诉被告）王喜兰的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）甘肃学生城商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12840元，由原告（反诉被告）王喜兰负担8860元，由被告（反诉原告）甘肃学生城商贸有限公司负担3980元。反诉费，已减半收取计3801元，由被告（反诉原告）甘肃学生城商贸有限公司负担2801元，由原告（反诉被告）王喜兰负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，义务方在履行期限内拒不履行判决书的，权利方应当在两年内向本院申请执行。逾期申请的视为放弃执行。审 判 长  刘光临审 判 员  师 磊人民陪审员  任国庆二〇二一年三月二十九日书 记 员  吴 楠