江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初4861号原告（案外人）:包晋阜，男，1989年7月24日出生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人:宋树人、过炜玮，江苏瑞莱律师事务所律师。被告（申请执行人）:无锡市无线电监测站，统一社会信用代码12320200E811839465,住所地无锡市梁溪区清扬路26号11楼。法定代表人：万一峰，该单位站长。委托诉讼代理人:陈依定，江苏中智律师事务所律师。被告（被执行人）:无锡市天诚房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132020571153712XJ，住所地无锡市锡山区安镇街道西街锡沪路北。法定代表人：李瑞君，执行董事。原告包晋阜与被告无锡市无线电监测站（以下简称无线电站）、被告无锡市天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月21日立案受理，依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告包晋阜的委托诉讼代理人宋树人、过炜玮，被告无线电站的委托诉讼代理人陈依定到庭参加诉讼。被告天诚公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。经审理查明，无锡仲裁委员会于2016年7月18日就无线电站与天诚公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2015）锡仲裁字第608号裁决书：1.解除无线电站与天诚公司于2011年10月24日签订的《协议书》、2012年11月27日签订的《房屋买卖合同》及其他补充协议；2.天诚公司向无线电站返还购房款223万元，赔偿购房款一倍的赔偿款223万元，赔偿装修损失489097元，承担已支付房款占用利息（以223万元为基数，自2012年12月6日起至购房款223万元返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。以上款项由天诚公司于裁决书生效之日起十日内支付给无线电站等。根据无线电站的申请，无锡市中级人民法院于2016年12月20日立案强制执行，案号为（2016）苏02执00603号，并于2017年2月16日作出（2016）苏02执00603号执行裁定，指定该案由无锡市锡山区人民法院执行。本院根据该裁定，于2017年3月14日立案执行，案号为（2017）苏0205执640号。在该案执行过程中，本院于2017年12月12日轮候查封天诚公司名下坐落于无锡市××路××号的房屋共计116套，其中包含××路××号××室，并于2019年6月25日由轮候查封变更为首封。案外人包晋阜提出异议后，本院于2020年8月12日作出（2020）苏0205执异139号执行裁定书，驳回包晋阜的异议申请。原告包晋阜向本院提出诉讼请求：1、停止对××路××号××室（以下简称涉案房屋）的执行；2、确认案涉房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年11月8日，其与天诚公司签订了《商品房买卖合同》（未经网签备案），购买××路××号××室房屋，总价款757735元，付款方式为2006年12月15日前付300000元，余款房屋交付前付清。其依约支付了第一期购房款300000元，余款因天诚公司银行账户被查封而未予支付。2012年涉案房屋进行了初始登记，房屋所有权人为天诚公司，2013年2月，天诚公司向其交付了房屋、钥匙，其对涉案房屋占有使用至今。因天诚公司财务问题涉案房屋未办理产权过户手续。2017年12月，无锡市锡山区人民法院在（2017）苏0205执640号执行案件中将案涉房屋查封。其认为案涉房屋属其所有，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行规定）第二十八条之规定应停止对案涉房屋的执行。包晋阜认为其在法院查封前已签订合法有效的买卖合同，并实际合法占有该房屋，也愿意将剩余购房款交付至法院，未办理过户登记是天诚公司原因造成，包晋阜对此并无过错，故请求将涉案房屋排除执行范围，并确认归包晋阜所有。被告无线电站辩称，对房屋买卖合同的真实性有异议，涉案房屋的规划用途是办公，包晋阜所支付的房款未超过合同总金额的50%，天诚公司系房地产开发公司，本案应当适用执行规定第二十九条的规定，请求法院驳回包晋阜的诉讼请求。被告天诚公司未作答辩也未提供证据。本院经审理认定事实如下：2006年11月8日，天诚公司（出卖人）与包晋阜（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定出售天诚大厦（暂定名）2007号房，建筑面积为137.77平方米，单价为5500元/平方米，总金额为757735元；付款方式及期限约定买受人于2006年12月15日前付300000元，余款于房屋交付前付清；天诚公司应于2010年12月31日前房屋交付包晋阜使用，逾期交房的将按日以已付房款的万分之一支付违约金。合同另载明买受人的房屋仅作办公使用，买受人不得擅自改变该商品房的用途等。2006年12月15日，天诚公司出具收据，确认收到天诚大厦2007室房款300000元，收款方式载明为现金。包晋阜称涉案房屋买卖合同因天诚公司五证不全不具备备案条件未办理备案手续；后续房款未支付的原因是天诚公司未办理大证无法按约交房，因合同约定的逾期交房的违约金基数是以已支付的房款计算，天诚公司通知其等候付款通知，后因天诚公司涉诉案件较多，又告知因财务问题无法开票暂时无法收款明确拒绝其付款申请；涉案房屋未过户的原因系天诚公司存在财务问题无法开具发票并曾一再承诺会开票并配合其过户，但天诚公司将房屋出卖给包晋阜后又将房屋抵押给徐清华，在房屋办理初始登记后又被南长区人民法院查封。本案审理过程中，包晋阜已将剩余购房款457735元付至法院。2012年4月16日，案涉房屋初始登记至天诚公司名下，房屋性质为商品房、规划用途为办公。2017年12月5日，无锡市天诚物业管理有限公司（以下简称物业公司）出具收据1份，确认收到2007室物业费500元。本案审理过程中，物业公司出具证明，载明：兹有包晋阜本人于2006年11月8日与天诚公司签订了商品房（第2007房号）面积137.77平方米买卖合同，该房于2013年交付给包晋阜。包晋阜另提供租赁合同、房屋钥匙及现状照片，称其自2013年2月起实际占有了案涉房屋并用作办公用房，租赁合同约定包晋阜将涉案房屋出租给成义荣，租赁期自2018年1月1日至2022年12与31日。上述事实，有执行裁定书、邮寄凭证、商品房买卖合同、房屋初始登记证、收据、物业证明、照片、租赁合同、质证笔录、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为，案外人执行异议之诉是审查案外人对执行标的主张的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利能否成立。包晋阜依据执行规定第二十八条的规定，认为其符合了该条规定的情形，要求停止对案涉房屋的执行。无线电站则认为天诚公司系房地产开发企业，故本案应适用执行规定第二十九条进行审查。关于法律适用，执行规定第二十八条和二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对所有类型的被执行人都可适用，而第二十九条是针对房地产开发企业作为被执行人时所设置的专门条款。房地产开发企业作为被执行人时，上述两条均可适用。根据执行规定第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，房屋买卖合同备案并非合同的生效要件，涉案合同并无法定无效事由，应属有效合同，据此认定涉案房屋由包晋阜于2006年11月通过签订涉案《商品房买卖合同》向天诚公司购买的事实。其次，根据物业公司的证明及包晋阜提供的收据、租赁协议、照片等证据本院认可该房屋于2013年交付给包晋阜使用至今的事实。再次，包晋阜已提供收据证明其已按照合同约定支付第一期购房款300000元，并对余款457735元未支付系因天诚公司的原因作出了合理解释，且在庭审中表示愿意将剩余价款按照法院要求交付执行，于法不悖，本院予以认可，现包晋阜已将剩余购房款457735元付至法院待交执行部门依法处理。最后，关于涉案房屋未能办理过户登记的原因，根据包晋阜的陈述，涉案房屋买卖合同因天诚公司五证不全未办理备案，又因天诚公司原因逾期至2013年2月方交付包晋阜使用，且于同年5月被其他法院查封，期间天诚公司无法开具发票配合包晋阜履行过户手续，又在出卖房屋后存在将房屋抵押给案外人等行为，因此，本院认为涉案房屋未能办理过户至包晋阜名下系因天诚公司的原因导致，并非买受人包晋阜自身原因造成。现天诚公司未到庭应诉，无线电站对于涉案房屋买卖合同的真实性、购房款及房屋的交付情况持有异议但未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果，本院对无线电站的抗辩意见不予采纳。综上，本院认为包晋阜购买涉案房屋符合相关司法解释规定的排除执行条件，又因包晋阜与天诚公司签订的《商品房买卖合同》有效，包晋阜已支付全部购房款且房屋已交付包晋阜，包晋阜请求排除执行及确认涉案房产所有权，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行××路××号××室房屋。二、确认××路××号××室房屋归包晋阜所有。案件受理费11377元，由天诚公司负担。（该款已由包晋阜预交，包晋阜同意其预交诉讼费由天诚公司向其直接支付，本院不再退还，天诚公司应于本判决生效之日起十日内支付）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  王亦华人民陪审员  华 奋人民陪审员  邱新华二〇二一年三月一日书 记 员  张 麟