四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1302民初1820号 原告：交通银行股份有限公司南充分行。住所地四川省南充市顺庆区金泉路168号,统一社会信用代码：915113005883654216。 负责人：赵斌,行长. 委托诉讼代理人：唐倩、何畅，四川泰宇律师事务所律师(一般授权)。 被告：鲜波，男，汉族，1982年9月3日生，住西充县。 被告：张莉萍，女，汉族，1986年10月21日生，住西充县。 被告：四川省南充市鑫达房地产开发有限公司，住所地南充市顺庆区白土坝路16号1幢2层1号。统一社会信用代码：9151130078914537XL。 法定代表人：殷邦权 委托诉讼代理人：韩伟，男，汉族，1976年10月25日生，住新疆库车县。系公司员工（一般授权）。 原告交通银行股份有限公司南充分行(以下简称交通银行南充分行)与被告鲜波、张莉萍、四川省南充市鑫达房地产开发有限公司（以下简称鑫达公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告交通银行南充分行的委托诉讼代理人唐倩、何畅，被告鑫达公司的委托代理人韩伟到庭参加了诉讼，被告鲜波、张莉萍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告提出了如下诉讼请求：1.判令原、被告于2017年9月5日签订的《个人房产抵押贷款合同》提前到期；2.判令被告鲜波、张莉萍立即偿还剩余贷款本金314499.88元及利息、罚息、复利（截止2020年12月31日，拖欠利息、罚息、复利6839.18元，从2021年1月1日起，以逾期本金6166.68元为基数，按6.43125‰的月利率标准计付罚息至借款还清之日，复利以每个月拖欠的利息为基数，按6.43125‰的月利率标准按月分段计算）；3.判令被告四川省南充市鑫达房地产开发有限公司对被告鲜波、张丽萍的上述债务承担连带责任；4.判令三被告承担原告为实现债权所产生的律师费等费用;5.判令原告对被告鲜波、张丽萍位于顺庆区××路××号××幢××单元××层××号房屋（贷款抵押物）享有优先受偿权；6.本案案件受理费、保全费由三被告负担。事实和理由：2017年8月18日，被告鲜波、张丽萍因购买位于顺庆区××路××号××幢××单元××层××号房屋需要资金，向原告申请个人房屋抵押贷款37万元。双方于2017年9月5日签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定：贷款金额37万元，贷款期限20年，贷款利率为年利率5.145%，还款方式等额本金，分期偿还，以月为一期，若被告不按约定如期归还本、息等约定，视为本合同的“提前到期事件”，原告有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求被告立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。逾期还款的，按合同24.5条约定利率上浮50%（即月利率6.43125‰）计收罚息及复利，并承担实现债权的费用包括但不限催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。同时该合同约定以及《担保函》载明：若被告鲜波、张丽萍未支付主合同项下到期应付的任何利息或本金的，被告四川省南充市鑫达房地产开发有限公司作为担保人承担连带责任保证，保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。合同签订后原告依约向被告鲜波、张丽萍发放了贷款37万元并划转给被告指定单位（人），但自2020年7月1日起，被告鲜波、张丽萍便出现逾期还款行为，经原告多次进行催收后，二被告仍拒不归还。同时被告四川省南充市鑫达房地产开发有限公司也未按约定承担担保责任。原告认为，原被告签订的合同是双方真实意思表示，合法有效。被告鲜波、张丽萍未按约定还款，被告四川省南充市鑫达房地产开发有限公司未按约定承担担保责任，严重侵犯了原告的合法权益，故为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法及时裁判。 被告鑫达公司辩称：原告诉求鑫达公司与被告鲜波、张莉萍连带偿还借款，因没有区别借款人与保证人的不同责任，而与法律规定相违背；2.鑫达公司已于2018年12月4日向鲜波、张莉萍交付该商品房，因两人恶意或逾期不办理房产证致使抵押登记无法完成；3.二被告违反商品房买卖合同第十条约定，应向鑫达公司承担违约责任。现在担保条款是民法典的条款，其他与书面答辩状一致。综上请求法庭驳回原告对鑫达人马的诉讼请求。 被告鲜波、张莉萍未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认证查明：2017年8月18日，被告鲜波、张莉萍因购买位于南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号房屋需要资金，向原告申请个人房屋抵押贷款37万元，为此双方签订了《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：原告向被告发放贷款37万元，贷款期限为20年，贷款利率为年利率5.145%，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，贷款一次性发放至借款人指定的鑫达公司账户，还款方式为等额本息还款法，每期偿还1541.67元。贷款提前到期约定：贷款人认为被告的违约行为影响其债权安全的，贷款人可单方宣布合同项下已发放贷款本金全部到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。违约责任：借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。 在签订抵押贷款合同的同时，被告鲜波、张莉萍用其所购买的位于南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号房屋为贷款提供抵押担保，但未办理房屋他项权证,被告鑫达公司作为担保人亦在该抵押贷款合同上加盖法定代表人章和公章。同时，被告鑫达公司向原告出具了单独的担保函，明确表示为被告鲜波、张莉萍在原告处的37万元借款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用提供连带责任担保。合同签订后原告依约向被告鲜波、张莉萍发放了贷款37万元并划转给被告指定的鑫达公司，但被告鲜波、张莉萍收到贷款后未按约偿还相应借款及利息，经原告多次进行催收后，被告仍数次逾期偿还借款本息，截止2020年12月31日被告本金余额为314499.88元，未还利息6639.94元，未还罚息86.32元，未还利息复利112.17元，未还罚息复利0.75元。 本院认为，被告鲜波、张莉萍、鑫达公司与原告签订的《个人房产抵押贷款合同》是三方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。原告向被告鲜波、张莉萍发放贷款后，被告鲜波、张莉萍应当按照合同约定及时归还贷款，现被告鲜波、张莉萍未按约向原告偿还借款构成违约，根据合同约定，原告有权据此宣布贷款提前到期，并要求被告立即偿还借款本息，截止2020年12月31日被告未还本金余额为314499.88元，未还利息6639.94元，未还罚息86.32元，未还利息复利112.17元，未还罚息复利0.75元。被告鲜波、张莉萍未出庭应诉，视为对其抗辩权利的放弃。对原告的第一、二项诉求本院予以支持。 原告请求本院确认对案涉抵押物位于南充市顺庆区××路××号××幢××单元××层××号房屋享有优先受偿权，因该房未办理正式抵押登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或其他不动产权的协议，为保障将来实现物权，可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押预告登记并非已实现的抵押权，而是以将来发生抵押权登记的请求权，该请求权具有排他性，原告作为预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记前，享有抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对抵押房屋的处分，但抵押预告登记并非对抵押房屋享有现实的抵押权。鉴于原告尚未对上述房屋获得抵押权，作为抵押权预告登记，自不存在行使抵押权的问题，当本案被告怠于履行归还剩余贷款的义务时，原告可拒绝办理上述房屋设定的抵押权预告登记涤除手续，以保障原告的债权得以实现，故对原告的上述请求，本院不予支持。 对被告鑫达公司承担连带担保责任的问题，原告与被告鲜波、张莉萍、鑫达公司签订的《个人房产抵押贷款合同》和鑫达公司单独向原告出具的担保函中，均对担保范围、金额、期限等有明确约定，被告鲜波、张莉萍在原告处的贷款均在合同和担保函约定的范围内，被告鑫达公司应当对被告鲜波、张莉萍在原告处的贷款承担连带担保责任。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、原告交通银行股份有限公司南充分行与被告鲜波、张莉萍、四川省南充市鑫达房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》所涉未到期的贷款立即到期； 二、被告鲜波、张莉萍于本判决生效后三十日内偿还原告交通银行股份有限公司南充分行贷款本金314499.88元及截至2020年12月31日未还利息6639.94元，未还罚息86.32元，未还利息复利112.17元，未还罚息复利0.75元；并从2021年1月1日起至全部贷款清偿之日止按双方签订的《个人房产抵押贷款合同》约定内容计算利息、罚息、复利； 三、被告四川省南充市鑫达房地产开发有限公司对上述第二项的判决内容承担连带责任给付； 四、驳回原告交通银行股份有限公司南充分行的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期限给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3060元，由被告鲜波、张莉萍、四川省南充市鑫达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 任 钊 二〇二一年三月二十六日 书记员 文诗懿