贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1307号 上诉人（原审被告）：贵州天雄房地产开发有限公司，住所地贵州省都匀市广惠路266号（栋）1单元10楼附85号，统一社会信用代码91520000584126503J。 法定代表人：谭旭，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：文昌君、陈建阳，贵州行者律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王钦兰，女，1986年2月24日生，汉族，住贵州省贵定县。 被上诉人（原审原告）：王国喜，男，19879年7月29日生，布依族，住贵州省都匀市。 二被上诉人委托诉讼代理人：夏鑫，贵州贵达（都匀）律师事务所律师。 上诉人贵州天雄房地产开发有限公司(以下简称天雄公司)因与被上诉人王钦兰、王国喜商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初3706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，现已审理终结。 天雄公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回王钦兰、王国喜的一审第一项诉请；2、违约金计算应扣除因××疫情造成90日的停工影响；3、本案一、二审诉讼费由王钦兰、王国喜承担。事实和理由：1、关于1、2、3号楼逾期交房存在以下免责事由，应当免除天雄公司的违约责任；对于天雄公司来说，贵州省人民政府发布的《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法（省政府令150号）》，该政府令直接影响了合同的进程，直接导致了天雄公司的电力建设出现阻碍，之前与建设部门已经签署的相关电力配套设施采购与安装协议被迫停止履行，不得不停工进行协调，竣工验收的时间被迫延期近一年时间，好在2017年新《办法》的出台才使得天雄公司损失得以遏止，项目建设重新步入正轨，验收得以顺利进行；受此影响，整体项目建设因电力单项建设的延迟而推迟，项目验收被迫因此顺延，故而ｌ、2、3号楼未能按照《合同》约定的时间交房，推迟近8个月，此事件系不可归责于天雄公司的特殊政府行为的客观因素引起的，依法系不可抗力，依约应当免除天雄公司的违约责任。对于5、6号楼逾期交房存在以下免责事由，应当相应免除天雄公司的违约责任。2018年，消防体制发生重大改革，消防部门不再担任消防验收机关，消防验收部门一时出现真空状态，直至2019年1月，为及时保证购房人用房利益，天雄公司同住建部门进行协商，批准对5、6号楼直接进行综合验收，综合验收合格后，天雄公司便于第一时间（2019年1月20日）组织对两幢楼的业主房屋进行交付。由于上述事件均属于无法预见、不可避免的不可抗力的情形，直接导致天雄公司与王钦兰、王国喜双方在《房屋买卖合同》中原定的交房及办证日期被迫推迟，满足《中华人民共和国合同法》第一百一十七条以及《商品房买卖合同》第二十七条的规定，依法属于免除逾期交房及减轻逾期办证违约责任的正当事由；2、2020年春节后在全国乃至全世界范围内爆发的“××”，国家明令禁止全国众多企事业单位停业停工，对于天雄公司来说影响尤为严重，受此影响从2020年春节起至五月份期间公司迟迟无法动工，该情形确属偶然发生的不可抗力事件，应当把自发生不可抗力之日到障碍消除之日的90日期限，从违约办证的期限内予以扣除，也即是需要对违约的起算时间予以顺延至少90日时间。综上，天雄公司认为，原审法院认定事实不清，适用法律错误，望二审法院在查清事实的基础上依法改判，支持天雄公司的上诉请求。 王钦兰、王国喜二审辩称：一审判决第一项认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，天雄公司提出的供电设施调整、消防体制改革问题不能成为其免责事由，新冠疫情影响期间也不应在违约期间中扣除。二审法院应判决天雄公司支付王钦兰、王国喜逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金增付至二审判决生效之日。综上，请求二审法院依法驳回天雄公司的全部上诉请求。 王钦兰、王国喜向一审法院诉讼请求：1.请求法院判令天雄公司支付王钦兰、王国喜逾期交房违约金3167.9元（自2018年10月1日至2019年1月22日，违约金按已付房价款的每日万分之0.6计算）；2.请求法院判令天雄公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金18502.5元（自2019年5月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书，违约金按已付房价款的万分之一每日计算，暂计算至2020年6月1日）；3.受理费由天雄公司承担。 一审审理查明，2018年4月18日，王钦兰、王国喜与天雄公司签订《商品房买卖合同》，约定由王钦兰、王国喜购买天雄公司开发的位于都匀市部印象第6幢22层附2206号房，建筑面积为126.28平方米，合同价款为467236元，该《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房”；第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的……（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.6（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金”；第二十二条约定：“…出卖人承诺于2019年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3‰承担违约责任，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人有权退房或不退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1‰的违约金”；第二十七条约定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十三条约定：“因不可抗力因素或如下特殊原因，出卖人不承担任何违约责任及赔偿责任：㈠执行市政府配套设施建设造成的工期拖延；……㈡因政府原因、政策调整或颁布统一的施工禁止令等造成的工期拖延；……”。合同签订后，王钦兰、王国喜于2018年4月14日向天雄公司支付购房款30000元，2018年4月18日支付67236元，2018年5月14日支付95900元，2018年5月15日支付4100元，2018年12月4日支付270000元。2018年6月12日，天雄公司向案涉项目1、2、3号楼业主发出《交房通知书》，通知业主1、2、3号楼于2018年6月16日开始办理交房手续；2019年1月20日，天雄公司向案涉项目5、6号楼业主发出《交房通知书》，通知业主5、6号楼于2019年1月22日开始办理交房手续。另查明，2014年6月3日，都匀市城乡规划局曾向都匀市国土资源局发出匀市规函【2014】180号《都匀市城乡规划局关于天雄公司规划用地变更的函》，载明：“根据都匀市政府关于七星棚户区改造精神，拟对天雄房开公司原取得土地作出规划调整，现将调整前后的土地位置关系及土地面积情况（详见附图）函告贵局，请做好土地变更相关手续。”针对该文件，天雄公司表示与本案主张的改规事宜无关。因涉及贵州医科大学第三附属医院（以下简称贵医三附院）综合医疗大楼项目选址事宜，2016年9月27日都匀市国土资源局向都匀市人民政府提交匀国土资呈【2016】408号《都匀市国土资源局关于将两宗国有建设用地纳入政府土地储备的请示》，载明主要内容如下：因城市规划调整，为进一步促进我市土地节约集约利用，提供建设用地保障能力，根据《国土资源部财政部中国人民银行关于印发的通知》（国土资发【2007】277号）及都匀市城乡规划委员会办公室文件（匀城规委办函【2016】8号），因贵医三附院综合医疗大楼项目选址，为加快贵医三附院扩建，我局所属的市土地储备中心拟对都匀市沙包堡办事处两宗国有建设用地进行收储，现将相关事宜请示如下：一、收储地块情况：1.拟收储地块一位于都匀市部印象北侧，储备地块ＣＬＣＢ2016-02号，土地面积为9100平方米；2.拟收储地块二位于都匀市北侧，储备地块编号为ＣＬＣＢ2016-03号，土地面积6103平方米，该地块原由天雄公司于2014年4月18日通过挂牌方式取得出让编号为ＧＰ2014-25号地块国有土地使用权，出让面积11600平方米（约17.04亩），现因贵医三附院综合医疗大楼项目需使用6103平方米土地。二、纳入储备：1.储备地块ＣＬＣＢ2016-02号由沙包堡办事处开展征拆工作；2.储备地块ＣＬＣＢ2016-03号由市土储中心于天雄公司签订收储协议；3.上述地块收储资金由财政部门拨付后进行支付；4.因实施城市规划需调整使用土地，依据《土地管理法》第五十八条、《土地储备管理办法》第十二条之规定，特申请市政府批准同意收回以上确定范围内的两宗国有土地使用权，并纳入政府土地储备。2016年10月11日，都匀市人民政府就贵医三附院用地相关事宜召开专题会议，对相关事项进行议定。2016年12月6日，都匀市人民政府印发匀府函【2016】470号《都匀市人民政府关于将两宗国有建设用地纳入政府土地储备的批复》，批复如下：1.同意收回位于都匀市部印象北侧，储备地块编号为ＣＬＣＢ2016-02号，土地面积为9100平方米的土地；2.同意收回位于都匀市北侧，储备地块编号为ＣＬＣＢ2016-03号，土地面积6103平方米的土地；3.请依法按程序将以上确定范围内的两宗国有土地使用权纳入政府土地储备。2016年12月13日，都匀市住房和城乡建设局向都匀市国土资源局发出匀市住建函【2016】1175号《都匀市住房和城乡建设局关于核实ＧＰ2014-25号地块是否因收回部分土地面积而不能按出让规划指标修建剩余土地的复函》，函复称：因贵医三附院医疗大楼项目占用北部印象项目6103平方米土地，使北部印象项目原规划方案及相关经济技术指标发生变化，具体经济技术指标变更情况详见附表，附《北部印象项目规划经济技术指标对照表》。以上对照表显示改规后相关经济技术指标，即总用地面积、总建筑面积、计容积率面积（包括商业建筑面积、住宅建筑面积、地下车库面积）、建筑占地、容积率、停车位、户数均比原规划方案减少。2017年1月24日，都匀市国土资源储备中心作为甲方与天雄公司作为乙方签订匀收储字【2017】01号《国有土地使用权收回合同》，甲方拟收回乙方位于都匀市沙包堡办事处斗篷山路旁（沙包堡办事处对面）北部印象项目ＧＰ2014-25号地块中的6103平方米国有建设用地。2017年3月30日，都匀市国土资源局（出让人）与天雄公司（受让人）签订编号为522701-2017-ＢＣＣＲ-3的《国有建设用地使用权出让合同补充合同》，约定天雄公司于2014年4月通过挂牌竞买取得的ＧＰ2014-25号地块国有建设用地使用权，土地面积为11600平方米，我局土地储备中心已收回土地6103平方米，该地块剩余用地面积5497平方米，土地用途为商住；本合同项下国有建设用地使用权出让年限、规划经济技术指标按原《国有建设用地使用权出让合同》522701-2014-ＣＲ-59号约定执行；合同同时对其他事项进行了约定。2017年4月13日，都匀市人民政府向都匀市国土资源局发出匀府函【2017】84号《都匀市人民政府关于ＧＰ2011-33号用地范围调整的批复》，同意被天雄公司对项目用地范围进行调整，同意注销天雄公司办理的匀国用（2013）第170号《国有土地使用证》，同意天雄公司与都匀市国土资源局重新签订土地出让补充合同，办理《国有土地使用证》后方可使用土地等等事宜。《国有土地使用权收回合同》和《国有建设用地使用权出让合同补充合同》签订后，都匀市人民政府将相应的土地出让金退还天雄公司。再查明，天雄公司于2014年11月26日取得案涉项目建设用地规划许可证（天雄公司称改规后仅在原证上作修改，并未重新颁发），2015年8月14日取得1、2、3、4、5号楼的《建筑工程施工许可证》，2015年8月19日取得1、2、3号楼的《商品房屋预售许可证》，2017年6月18日取得5、6号楼的《商品房屋预售许可证》，2017年取得案涉项目土地的不动产权登记证书，2019年7月12日重新取得案涉项目1、2、3、5、6号楼的《建设工程规划许可证》。另，案涉项目至今未取得商品房所有权初始登记。庭审中，天雄公司提出因贵州省政府政策调整，导致天雄公司无法如期完成配套供电设施的建设，从而影响1、2、3号楼交房，并提供了2014年3月1日施行的《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（省政府令150号）及2017年10月10日施行的《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》（省政府令177号）予以证实。庭审后，天雄公司针对其提出的消防体制改革问题，提交了新《消防法》部分条款以及依据《关于深化消防执法改革的意见》说明，拟证明由于消防体制改革，原消防验收部门（消防部门）不再作为消防验收主体组织验收，最终将部分验收项目转由住建部承担，其余实施自主验收，致使在过渡期（黔南州州直机关在落实相关文件的执行过程中）超过6个月的时间内，存在验收主体空缺状态，导致5、6号楼的消防验收在一定期间内存在障碍，综合验收被迫推迟，从而引发交房时间顺延的事实。 一审法院认为，王钦兰、王国喜与天雄公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，王钦兰、王国喜向天雄公司支付了购房款项后，天雄公司应按照合同约定的时间，将符合合同约定条件的商品房交付给王钦兰、王国喜，并按照约定向王钦兰、王国喜交付办理商品房转移登记有关文书，现天雄公司并未按照约定履行，已构成违约。关于天雄公司提出的抗辩理由是否应予采信的问题。首先，对于天雄公司提出的供配电设施调整的问题。经庭审查明，《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法（省政府令150号）于2014年1月7日下发，而天雄公司亦于2014年通过挂牌方式取得案涉项目国有用土地使用权，于2015年8月14日取得案涉项目1、2、3、5、6号楼的《建筑工程施工许可证》，天雄公司作为房开企业，在案涉项目建设期间，应对省政府150号令中的供配电设施建设有一定了解，且应采取相应的措施予以应对，天雄公司在与王钦兰、王国喜签订合同时，未将该因素综合考虑，从而延长交房时间，现又以此作为其减轻违约责任的理由，一审法院不予采信。其次，对于天雄公司提出的消防体制改革的问题。天雄公司主张因消防体制改革导致在此期间案涉项目5、6号楼的消防验收不能进行，故造成逾期交房，但天雄公司提供的证据不足以证明其诉讼主张，故一审法院不予采信。第三，对于案涉项目规划调整的问题。改规行为系政府对于城市规划作出的调整，改规后涉及相关材料的变更，导致天雄公司不能按时提交办理房屋权属证书的必要材料，故不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”中规定的“出卖人原因”，且天雄公司在案涉项目建设过程当中对此行为无法预见，该行为不可归责于天雄公司。天雄公司提交的证据仅能证明改规事由发生的期间为自2016年9月27日起至2019年7月12日止，而不能证明在改规事由消除后，尚存在不可归责于天雄公司的情形，故在改规事由消除后即2019年7月13日后应继续计算逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。第四，对于案涉项目档案资料遗失的问题。天雄公司提供的证据并未载明案涉项目档案遗失，即使档案遗失，天雄公司亦可通过其他途径补正或维护其合法权益，故一审法院对此不予采信。综上，天雄公司应承担的逾期交房违约金时间自2018年10月1日起至2019年1月21日止，应承担的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金起算时间为2019年7月13日,因天雄公司至今仍未能办理房屋产权登记并向王钦兰、王国喜交付相关文书，且具体办理的期限无法确定，为保障王钦兰、王国喜的权利能够实现，一审法院将本案支持违约金的期间调整为自2019年7月13日起至本判决指定的履行期限届满之日止，超出该期限部分一审法院暂不处理，由王钦兰、王国喜另行主张权利。关于合同约定的违约金是否依法予以调整的问题。由于天雄公司违约，理应按照合同约定支付违约金，但庭审中天雄公司表示合同约定的违约金过高，要求法院予以调整，因违约金兼具补偿损失之法律功效，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，逾期交房违约金标准不再予以调整，按合同约定执行，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金标准调整为已付购房款的万分之零点五（按日计算），故逾期交房违约金计算为64天（自2018年10月1日至2018年12月3日）×197236元×0.00006=757.39元，49天（2018年12月4日至2019年1月21日）×467236元×0.00006=1373.67元，以上逾期交房违约金共计2131.06逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金计算为325天（自2019年7月13日至2020年6月1日）×467236元×0.00005=7592.59元，并自2020年6月2日起，以已付购房款467236元为基数，按日万分之零点五向王钦兰、王国喜计付违约金至本判决指定的履行期限届满之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、贵州天雄房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王钦兰、王国喜逾期交房违约金1373.67元；二、贵州天雄房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付王钦兰、王国喜逾期交房违约金7592.59元（该违约金已计至2020年6月1日），并自2020年6月2日起，以已付购房款467236元为基数，按日万分之零点五向王钦兰、王国喜计付违约金至本判决指定的履行期限届满之日止；三、驳回王钦兰、王国喜的其他诉讼请求。 二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1.政府行为是否属于不可抗力因素，能否免除上诉人的违约责任；2、新冠疫情能否作为上诉人免责的理由。 本院认为：本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认该合同有效正确，本院予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，被上诉人已按约履行了支付房款的义务，而上诉人未按约交付房屋及办理房屋产权登记并向被上诉人交付相关文书，已经构成违约，依法应当承担违约责任。 对于争议焦点1，关于政府行为是否属于不可抗力因素，能否免除上诉人的违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，上诉人主张逾期交房和逾期办证主要系因政府行政行为造成的用电问题和消防验收问题得不到及时解决等不可抗力因素所致，但从贵州省人民政府颁发《关于贵州省新建住宅供配电设施建设维护管理办法》的时间上分析，该政府行为的实施时间系产生于双方签订《商品房买卖合同》之前，本案双方当事人均可通过相应途径知晓，并能预见，对于对自己生产、生活方面带来的不便可以克服并避免之。此外，即使政府的上述行为出现在双方签订《商品房买卖合同》之后，上诉人亦可通过知会购房者，协商变更合同、另行签订补充协议等方式加以解决，但直至诉讼，上诉人均未提供证据证明其实施了相应的补救行为，现其以不可抗力为由主张免责，没有事实和法律依据。故对上诉人的该项上诉主张，本院不予采纳。 对于争议焦点2，因一审查明案涉土地及房屋建设的相关手续于2019年7月13日已经完善，双方当事人对此并未提出异议，本院予以确认。故2019年7月13日上诉人就应立即按照双方签订的合同约定向被上诉人交付商品房转移登记有关文书，但至今为止上诉人未按照合同约定向被上诉人交付商品房转移登记有关文书，已经构成违约，而新冠疫情发生的时间在2020年春节，该事件虽属于不可抗力事件，但是发生在上诉人本身已经违约后，将依法不能再作为免除违约责任的理由，上诉人以此要求免除90天的违约责任理由不成立，本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州天雄房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年三月二十六日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞