江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初6071号原告：蒋茂兴，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：董雪，江苏泰坤律师事务所律师。被告：灌南县福田五棵树食用菌有限公司，统一社会信用代码913207246754560223，住所地江苏省灌南县新安镇新东村（现代农业示范区）。法定代表人：张洪生，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈某，住南京市秦淮区。原告蒋茂兴诉被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司（以下简称“五棵树公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋茂兴的委托代理人董雪、被告五棵树公司委托代理人陈某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒋茂兴向本院提出诉讼请求：1、请求被告向原告支付租金3.6万元（支付期限为2020年2月15日至2021年2月14日的租金）；2、请求判令被告支付因拖欠租金的违约金30240元（按日利率千分之五，以1.8万元为基数自2020年2月15日起计算、以1.8万元为基数自2020年8月15日计算都至实际付清之日，暂算至2020年10月31日合计30240元）3、请求判令被告支付因违法转租的违约金3.6万元；4、请求被告承担全部的诉讼费用。事实与理由：2017年5月28日，原被告双方签订《房屋租赁合同》1份，原告将位于南京市雨花台区的房屋出租给被告，租赁期限：2017年8月15日至2022年8月14日，付租方式：每次支付6个月的租金，月租金为3000元，每下一期租金应提前15日支付；其中合同第六条3项约定“若被告拖欠租金，原告有权按照日违约金千分之五追索被告违约金”；合同第七条第4项约定“被告不得将所租房屋转租、分租、转借或以其他形式谋取利益”；合同补充条款第三条约定“双方约定租期内，任何一方违约，违约方应当向守约方支付违约金36000元。根据合同约定，今年上半年租金应于2020年2月15日前支付，今年下半年的租金应于2020年8月15日前支付，但经原告多次催要被告不予支付，现拖欠租金己达8个月之久，诚信缺失；同时被告未经原告同意将案涉房屋违法转租给他人，严重违约。综上所述，因被告拒不支付原告租金且违法转租的违约行为，严重损害了原告的合法权益。故原告据我国《民事诉讼法》的规定，依法向贵院提出诉讼，望贵院支持原告的诉求。被告五棵树公司辩称，1、原被告双方于2017年5月28日签订《房屋租赁合同》，双方一直正常友好履行，被告之前并未违约欠租行为，在2019年1月底疫情开始蔓延，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”不可抗力包括四个构成要件，即：不能预见、不能避免、不能克服、属客观情况，此次疫情的而发生符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力。根据《合同法》第117条应当减免租金，被告并非恶意欠租，而是基于双方对此产生争议，被告作为酒店经营方，新冠肺炎疫情给酒店行业带来冲击，承租人压力徒增，合同履行陷入僵局，因此恳请法院能够考虑疫情因素，适当调低租金标准，按照同行同业的标准，给被告减免部分租金，按照政府相关指导意见2个月的减免标准，被告应支付原告租金30720元（计算方式：2020年2月15日至2020年8月14日租金18000元，2020年8月15日至2021年2月14日租金18720元，疫情减免2个月租金6000元，实际应支付30720元）。2、被告并非恶意欠租，而是因新冠疫情不可抗力给行业带来了冲击，承租人压力徒增，合同履行陷入僵局；被告与原告为不可抗力，减免租金，产生争议，才暂时不支付，待法院判决支付；双方合同约定日违约金千分之五高于中国人民银行与相关法律规定，为无效的约定；根据江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于印发《规范新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》的通知，第一项第1条因疫情导致合同延期履行，除延期将导致合同目的不能实现外，当事人要求解除合同的，一般不予支持，当事人要求对方当事人承担延期履行违约责任的，不予支持。3、根据《民法典》相关规定，出租房以自己的行为接受转租，视为同意转账，根据转账租金记录，原告收到转租人刘辉转账的租金长达12个月无异议，视为以自己的行为接受了转租行为；截至2020年12月28日，原告明知房屋转租的事实已经超过了6个月，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的解释》第十六条规定，原告如果以转租未经同意为由收回房屋追究违约责任，应当在6个月内提出异议，超过6个月再提出异议，法院不予支持。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年4月2日，案外人南京万融置业有限公司（预售人，甲方）与原告蒋茂兴（预购人，乙方）签订《南京市商品房预售合同》一份，约定：甲方已领取宁雨国用（2013）第08258号《国有土地使用证》，依法享有南京市雨花台区九都荟花园地块的国有土地使用权；该宗地块地号为141××××1005。甲方已领取宁房销第2016100019号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房。甲方预售给乙方的商品房（下称“该商品房”）为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的雨花台区站东路3-5-7号地块九都荟花园Ｇ02幢704室，改商品房设计用途为办公，土地使用年限自2013年4月10日起至2053年4月9日止……2017年5月28日，原告蒋茂兴（出租方，甲方）与被告五棵树公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、乙方自愿承租甲方所有的位于南京市雨花台区，该房屋建筑面积为42.64平方米。二、乙方承诺向甲方承诺租赁该房屋作为酒店使用。三、租期自2017年8月15日至2022年8月14日，租期共计60个月。乙方选择每次支付6个月租金的付租方式，月租金为3000元，每下一期租金应提前15日支付，并支付甲方押金3000元。租金支付方式为银行转账……六、甲方有按约收租的权利，若乙方拖欠租金，甲方有权按照日违约金为千分之五追索乙方违约金。若乙方拖欠房租超过一个月，甲方有权采取必要的措施减少损失或直接书面通知乙方解除合同，收回出租房屋，罚没保证金，并追索相应损失的赔偿。七、乙方不得将所租房屋转租、分租、转借或以其它形式谋取收益，若发生此种情形，一经发现，甲方有权即刻收回房屋，罚没保证金，并限定乙方在规定期限内搬迁……补充条款三：双方约定租期内，任何一方违约，违约方赔付守约方违约金36000元……合同签订后，户名为辉的账号于2019年2月15日向原告蒋茂兴转账18000元；于2019年8月4日向原告蒋茂兴转账18000元。2020年9月5日，原告蒋茂兴委托江苏泰坤律师事务所向被告五棵树公司出具律师函一份，载明：2017年5月28日你司和委托人签订《房屋租赁合同》一份，委托人将位于南京市雨花台区的房屋出租给你司，租赁期限：2017年8月15日至2022年8月14日。付租方式：每次支付6个月的租金，月租金为人民币3000元，每下一期租金应提前15日支付。根据约定上半年租金应于2020年2月15日前支付，你司已拖欠支付租金达6个月。依据我国法律规定和《房屋租赁合同》第六条第3款的约定，你司已构成严重违约，现委托人有权要求你司支付租金和违约金。故此，本律师特此郑重告知你司：因你司未按合同履行义务，给委托人造成巨大的经济损失。根据我国《中华人民共和国合同法》之规定，你司的行为已违反了合同法之规定及合同约定，限你司在收函后十日内，与委托人协商支付租金的事宜。如果你司再次逾期不支付租金，本所将根据委托人的进一步委托，采取法律途径予以解决。届时，你司应承担延期支付租金给委托人造成的全部损失包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。以上事实，有不动产权证书、《南京市商品房预售合同》、《房屋租赁合同》、账户明细清单、律师函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。关于租金，合同约定，房屋租金为3000元/月，被告每次应支付6个月的租金，每下一期租金提前15日支付。而被告并未按时支付2020年2月15日之后租期的租金，原告请求被告支付2020年2月15日至2021年2月14日租期内租金36000元（3000元/月×12个月），具有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告主张疫情期间，应给予适当的减免，本院认为该租赁期内，发生了新冠疫情，全国各地的商业经营实质上都受到影响，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”第五百九十条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，原、被告双方在订立合同时无法预见，也不能避免，故涉案房屋因疫情防控需要无法复工属于不可抗力的情形，被告在疫情期间无法正常使用涉案房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围，对被告的经营产生了一定的影响，而因履行防疫责任致不能复工造成的租金损失，按照公平原则应由双方共担，故本院结合疫情的影响程度和发展情况及原、被告双方的实际损失等综合因素，酌情减免被告一个半月的租金即4500元（3000元/月×1.5），被告仍应支付租金31500元（36000元-4500元）。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于拖欠租金的违约金，合同约定，乙方拖欠租金，甲方有权按照日违约金为千分之五追索乙方违约金。本案中，被告五棵树公司有两期租金未交，分别为2020年2月15日至2020年8月14日期间的租金、2020年8月15日至2021年2月14日期间的租金，根据合同约定的提前15日支付，该两期租金分别应于2020年2月1日、2020年8月1日缴纳。因被告未按合同约定的2020年2月1日前支付2020年2月15日至2020年8月14日期间的租金，合同约定的该期付款时间正逢新冠疫情爆发期间，新冠疫情的出现属不可抗力，系在订立合同时无法预见也不能避免的情形，因履行疫情防疫责任对营业造成的影响，按照公平原则应由双方共担，故对于该期间的违约金主张，本院依法不予支持。但被告2020年8月15日至2021年2月14日期间租金的迟延支付，构成违约，依约应承担相应的违约责任。关于违法转租的违约金，合同约定，乙方不得将所租房屋转租、分租、转借或以其它形式谋取收益，若发生此种情形，一经发现，甲方有权即刻收回房屋，罚没保证金，并限定乙方在规定期限内搬迁；双方约定租期内，任何一方违约，违约方赔付守约方违约金36000元。本案中，被告擅自转租房屋，其辩称原告收到转租人刘辉转账的租金长达12个月无异议，且明知房屋转租的事实已超过6个月，原告无权再提出异议。本院认为，异议期间为自知道或应当知道转租事实之日起6个月，被告主张原告收到许辉转账时应当知道转租事实，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。故被告转租行为违反合同约定，应承担违约责任。被告辩称合同约定的违约金标准过高，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，原告主张被告承担拖欠租金及违法转租的违约金，本院认为，原告的诉讼请求与合同约定的违约金计算标准均较高，且除逾期支付租金造成的孳息损失外，未举证证明尚有其它实际损失，故本院酌情支持两个月房租的违约金即6000元（3000元/月×2个月）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百零九条、第五百八十二条、第五百八十五条、第五百九十条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋茂兴租金31500元；二、被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋茂兴违约金6000元；三、驳回原告蒋茂兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2345元减半收取1172.50元，由被告灌南县福田五棵树食用菌有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  田 强二〇二一年三月十六日法官助理  仇欣月书 记 员  池 艳