江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初5040号 原告：江苏华龙圣爱中医馆有限公司，住所地南京市。 法定代表人：刘琼。 委托诉讼代理人：顾加栋，北京市浩天信和（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐林红，北京市浩天信和（南京）律师事务所律师。 被告：江苏颐乐同堂健康管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：杨力。 原告江苏华龙圣爱中医馆有限公司（以下简称华龙圣爱公司）与被告江苏颐乐同堂健康管理有限公司（以下简称颐乐同堂公司）合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华龙圣爱公司委托诉讼代理人顾加栋、徐林红到庭参加诉讼，被告颐乐同堂公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告华龙圣爱公司向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房租损失1735970元；2.被告赔偿原告水电费损失29177.17元；3.被告赔偿原告物业费损失58917.08元；4.被告赔偿原告装潢装修及固定资产折旧损失474779.82元；5.被告赔偿原告因提前解除房屋租赁合同而产生的违约金583495元；6.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年12月6日，原、被告双方就江苏华龙圣爱中医馆有限公司南京鼓楼中山北路门诊部（以下简称中山北路门诊部）的房屋使用权、设备设施等签订《转让协议》一份，该协议还约定了中山北路门诊部医疗机构执业证及社保资质的转移事宜。合同签订后，原告随即将房屋钥匙交于被告供其使用。2018年12月10日，被告来函称，因所转让的标的物及股权与相关证照无法变更，其不能在合同签订7日内给付转让预付款45万元。此后，被告即停止履行合同约定的各项义务。经原告多次主动沟通，被告既不愿意支付转让款，又迟迟不肯退还房屋，有关负责人避而不见，任由原告的房租、水电费、物业费等损失持续扩大。直至原告起诉后，被告才于2019年6月26日将房屋交还给原告。由于被告长期占有原告房屋，且更换了门头形象标识，客观上造成原告已无法继续经营，原告投入的巨额装修费用无法通过正常营业进行折旧摊销，原告为避免损失进一步扩大，无奈和房东提前解除了房屋租赁合同，并为此支付了高额违约金。后生效判决认定《转让协议》无效，故被告应当赔偿原告由于合同无效造成的损失。综上，请求判如所请。 被告颐乐同堂公司未作答辩，亦未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：2017年6月6日，华龙圣爱公司（承租方、乙方）与案外人江苏省供销社财务物业管理公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于南京市，用于中医医疗活动；租赁期限10年，自2017年6月1日起至2027年5月31日止；该房屋第一年租金275万元（扣减4个月免租期，应实付1833333.36元），第二年租金2832500元，第三年租金2917475元……，免租期为2017年6月1日起至2017年9月31日止；租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前3个月书面通知甲方解除合同，但乙方应付给甲方相当于当年合同租金的20%的违约金；租赁期间，甲方不得无故解除或者终止本合同，否则甲方赔偿乙方因租赁经营所投入的装修费用残值（直线折旧法，折旧期10年）。合同签订后，华龙圣爱公司对案涉房屋进行了装修。2017年8月1日，中山北路门诊部在租赁房屋内注册成立。 2018年12月6日，华龙圣爱公司（甲方）与颐乐同堂公司（乙方）签订《转让协议》，约定：甲方将其中山北路门诊部（位于南京市、低值易耗品、装修、房租（2018年12月1日至2019年5月31日期间的房租已交，不含房租押金）、设施设备、医疗机构执业许可证、社保资质、含企业形象门头，以148万元为基数向乙方转让，乙方同意受让；自本协议签署之日起合理期限内，甲方负责完成协议标的医疗机构执业许可证更名为乙方新设公司名称，即“华龙圣爱鼓楼中山北路门诊部”更名为，医保资质由：“华龙圣爱鼓楼中山北路门诊部”更名为，工商变更、医疗机构许可证等更名的费用，由乙方承担；双方在办理乙方新设公司和更名医疗机构许可证的手续过程中需要使用经营场所相关手续的，甲方须完成按照原租赁协议将中山北路门诊部经营场所变更为乙方公司，甲方完成乙方新设公司继续使用经营场所的相关续租手续，甲方保证完成本协议的资产交易后，乙方按照原租赁协议继续使用经营场所；本协议签订之日起七个工作日内，乙方对甲方债权债务及全部资产审计交接后，向甲方支付资产转让款45万元作为预付款，2018年12月28日前支付资产转让款45万元，双方完成交接经营之日起七个工作日内，乙方新设公司完成三个工作日内向甲方支付剩余资产转让款58万元，前述预付款自行转让为资产转让款。协议还详细约定了其他相关事宜。 《转让协议》签订后，华龙圣爱公司即将南京市。2018年12月11日，颐乐同堂公司向华龙圣爱公司发送工作联系函，称：“我司被当地行政机关与贵司告知，所转让的标的物及股权与相关证照无法进行变更，导致此合同无法履行，同时造成我司原定于合同签订七个工作日所支付的首笔款项无法正常向贵司支付”，并要求华龙圣爱公司“尽快按合同所约定的第四条、第五条等相关履行完成必要的手续变更工作，便于双方的合约履行”。2019年1月16日、1月18日、1月19日，华龙圣爱公司分别向颐乐同堂公司发出工作联系函，要求其尽快把南京市，支付资产转让款，因颐乐同堂公司违约，华龙圣爱公司将于2019年1月24日解除《转让协议》等等。后双方就相关争议未能协商一致。 2019年2月1日，华龙圣爱公司提起诉讼，要求解除《转让协议》、颐乐同堂公司返还房屋并赔偿损失。2019年6月26日，双方就南京市。2019年7月8日，南京市秦淮区人民法院作出（2019）苏0104民初4835号民事判决，认定案涉《转让协议》内容涉及资产转让、房屋转租、医疗机构执业许可证、社保资质转让，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效，遂驳回了华龙圣爱公司的诉讼请求。华龙圣爱公司不服，提起上诉。2019年11月12日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终7439号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2019年7月9日，华龙圣爱公司（乙方）与江苏省供销社机关服务中心（甲方）签订《解除房屋租赁合同协议》，约定：双方之间的租赁合同关系于2019年6月1日正式解除；因乙方原因导致原合同无法继续履行，需提前终止，乙方应按原合同约定支付违约金583495元（第三年度租金的20%）；……。 另查明：华龙圣爱公司为装修中山北路门诊部房屋共支付各类费用合计474779.82元；2018年5月30日，华龙圣爱公司支付了案涉房屋2018年6月至2019年5月期间的租金2832500元；案涉房屋2018年12月至2019年6月期间共产生水、电、气费合计29177.17元，物业费合计58917.08元。 上述事实，有房屋租赁合同、装修合同与付款凭证、《转让协议》、民事判决书、《解除房屋租赁合同协议》、水电费、物业费交款通知单、付款凭证与发票及本案庭审笔录予以证实。 本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉《转让协议》无效，颐乐同堂公司应依法及时将房屋、设备设施返还华龙圣爱公司。2019年6月26日，双方进行交接，故颐乐同堂公司应支付2018年12月7日其接收房屋至2019年6月26日期间的房屋占用费及水电费、物业费。参照华龙圣爱公司与江苏省供销社财务物业管理公司签订的《房屋租赁合同》，经审核，该期间的租金金额应为1582035.32元、水电费为29177.17元、物业费为58917.08元。关于装潢装修及固定资产折旧损失。颐乐同堂公司实际使用案涉房屋及设施设备6个月零20天，结合《房屋租赁合同》关于“直线折旧法，折旧期10年”的约定及华龙圣爱公司的装修情况，本院酌定折旧损失为20万元。关于华龙圣爱公司主张的因提前解除房屋租赁合同而产生的违约金583495元。《转让协议》无效，华龙圣爱公司收回房屋及设备设施后，其有权自主决定是继续经营还是停止经营中山北路门诊部。华龙圣爱公司基于自身经营策略的考虑，而提前解除房屋租赁合同进而停止经营，与颐乐同堂公司无关，且其自身对《转让协议》的无效亦有过错，现其要求颐乐同堂公司赔偿提前解除房屋租赁合同而产生的违约金583495元无法律依据，本院不予支持。颐乐同堂公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，应视为其放弃了在一审中质证与抗辩的权利。 综上，依照《中华人民共和合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告江苏颐乐同堂健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告江苏华龙圣爱中医馆有限公司房屋租金损失、水电费损失、物业费损失、装潢装修及固定资产折旧损失合计1870129.57元； 二、驳回原告江苏华龙圣爱中医馆有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费29859元，公告费600元，合计30459元，由原告江苏华龙圣爱中医馆有限公司负担10486元，被告江苏颐乐同堂健康管理有限公司负担19973元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 毛 锦 人民陪审员 周 俊 人民陪审员 肖健华 二〇二一年三月二十九日 书 记 员 蒋庆嫚