安徽省芜湖市繁昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0222民初491号 原告：中国建设银行股份有限公司繁昌支行，住所地安徽省芜湖市繁昌区，统一社会信用代码91340222849745706Q。 负责人：齐东云，该支行行长。 委托诉讼代理人：闫迪，安徽夏薇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐桂芹，安徽夏薇律师事务所实习律师。 被告：金家旺，男，1970年12月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 被告：徐翠银，女，1976年10月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌区。 被告：繁昌县繁阳房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市繁昌区，统一社会信用代码91340222740867582N。 法定代表人：张根生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王强，安徽国本律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行与被告金家旺、徐翠银、繁昌县繁阳房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案，依法适用简易程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫迪和徐桂芹、被告繁昌县繁阳房地产开发有限公司委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼，被告金家旺、徐翠银经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告金家旺、徐翠银归还原告贷款本金202326.66元、利息17531.6元、本金罚息2144.33元、利息罚息1397.42元，以上共计223400.01元，利息、罚息按照合同约定利率计算至2021年2月1日，此后计算至实际清偿之日；2.判令被告金家旺、徐翠银支付原告实现债权费用1973元；3.判令被告繁昌县繁阳房地产开发有限公司对上述债务承担连带担保责任；4.本案受理费、保全费等全部诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2010年11月23日，金家旺、徐翠银与中国建设银行股份有限公司繁昌支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，共向原告借款278000元用于购置芜湖市繁昌区繁阳镇阳光花园40号楼2-101室。合同约定，贷款期限为240个月，自2010年11月12日至2030年11月12日；被告采用等额本息还款法，贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下浮15%，合同履行期内被告不按合同约定按时足额偿还贷款本息或其它应付款项，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿贷款本息及相关费用，出现贷款逾期的，原告有权计收罚息。合同签订以后，原告按照合同约定发放了贷款，但金家旺、徐翠银并未按照合同约定履行还款义务。2018年12月22日停止还款，繁昌县繁阳房地产开发有限公司作为担保人也未承担连带担保责任。综上所述，由于三被告上述严重违约行为，已经给原告利益造成损害，原告为了维护自身的合法权益，基于我国相关法律规定及双方签订的合同约定，特向贵院提起民事诉讼，请依法裁准前述诉请。 被告金家旺、徐翠银未作答辩。 被告繁昌县繁阳房地产开发有限公司辩称：第一，我公司与原告间系阶段性保证担保，依据双方合同约定在该阶段担保解除条件已经成就之情形下，我公司不应再承担担保责任。具体理由为，1.依据《个人住房（商业用房）借款合同》第三十二条第二款约定，发放贷款的其他前提条件是办理抵押。根据该约定原告在金家旺、徐翠银向我公司购买的商品房未办理抵押的情形下不可能发放贷款；由于金家旺、徐翠银的商品房属于期房，能且只能办理抵押预告登记，因此可以确定原告发放贷款时案涉商品房已经办理了抵押预告登记；2.再依据《个人住房（商业用房）借款合同》第三十六条约定，关于保证期间的约定为以下第二种，即保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。就本案而言，案涉商品房在已经办理了抵押预告登记，属于不动产登记的类型之一，且抵押预告登记证明文件已经由我公司交付原告的情形下，原告即已经享有该商品房的抵押权，并享有优先受偿权，其债权享有充分保障。因此，我公司阶段担保解除条件已经成就，依据我国民法典第一百五十八条的规定，我公司不应对本案金家旺、徐翠银所负原告债务承担连带保证责任。第二，即使法庭不支持我公司第一项抗辩理由，我公司认为也不应对借款人所欠原告债务承担连带担保责任。具体理由为，1.《个人住房（商业用房）借款合同》第十三条抵押条款第三款约定，本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续，抵押人应于抵押登记完成之日，将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。依据该条款约定，抵押权人即原告负有督促借款人及时办理抵押登记手续及交付他项权利证书等义务，而依据本案原告提交的证据，不能证明自借款合同签订后至本案诉讼前，原告履行过任何催告义务。案涉商品房早于2013年竣工，原告在长达八年时间内怠于向借款人主张办理案涉商品房抵押登记手续，因此产生的债权风险不应由我公司承担；2.《个人住房（商业用房）借款合同》第三十六条约定，关于保证期间的约定为以下第二种，即保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。在案证据显示，案涉商品房2010年11月30日已经办理抵押预告登记。依据我国物权法第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。而本案案涉商品房2013年就已经满足不动产登记条件，作为债权人的原告方应及时督促借款人办理抵押登记手续。换言之，原告方应在案涉商品房满足不动产登记条件之日起三个月以内办理正式抵押登记手续，否则其预告登记可能失效，并导致其债权丧失优先受偿权。但本案原告明知早已能够办理抵押登记手续，既不向借款人催告及时办理抵押登记手续，也不告知我公司，完全怠于行使其权利，并导致丧失优先受偿权，同时也变相无限期延长我公司保证期间。依据我国合同法第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，原告明显长期怠于办理抵押登记手续，应当免除我公司的保证责任。第三，原告主张的律师代理费证据不足，依法不应予以支持。在案证据显示，原告仅提供了律所代理合同，既未提交正规税务发票也无转账凭证，因此不能证明律师代理费实际发生。第四，根据双方合同约定，原告的诉请中所谓的本金罚息是不成立的，合同第三十一条中只规定了贷款利率和罚息利率的标准，没有所谓的本金罚息，属于重复计算，故原告请求的本金罚息没有依据。综上，我公司请求法庭依法驳回原告对我公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年11月23日，金家旺作为借款人，繁昌县繁阳房地产开发有限公司作为保证人，金家旺作为抵押人与中国建设银行股份有限公司繁昌支行作为贷款人签订个人住房（商业用房）借款合同一份。该合同约定，借款用途为购置芜湖市繁昌区繁阳镇阳光花园40-2-101室住宅用房，借款金额278000元，借款期限为240个月，自2010年11月12日至2030年11月12日；借款利率为浮动利率，即基准利率下浮15%，借款逾期罚息利率为执行利率上浮50%；借款人采用等额本息还款法，借款人不按本合同约定按时足额偿还贷款本息或其它应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对出现贷款逾期的本息，包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息，贷款人按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结算方式计算罚息和复利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；本合同项下担保方式为抵押加最高额保证；抵押人以前述房屋提供抵押，抵押范围包括前述合同所列借款本金、利息、复利、罚息、律师费等；保证方式为连带责任保证，保证范围包括前述合同所列借款本金、利息、复利、罚息、律师费等，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；贷款人为实现债权而实际发生的律师费等实现债权费用由借款人承担；本合同引起争议，可以通过协商解决，协商不成，向贷款人住所地人民法院起诉。徐翠银分别以借款人、抵押人身份在该合同尾部落款处签名确认。 2011年2月1日，贷款人按前述借款合同约定方式发放贷款278000元。2021年2月1日，贷款人信贷系统信息显示，借款人所欠借款本金余额为202326.66元，利息余额为17531.6元，本金罚息为2144.33元，利息罚息为1397.42元，合计223400.01元。现原告以被告未能还款为由提起诉讼。 另查明，涉案房屋于2010年11月30日办理了预告登记，登记类型为预购商品房抵押权预告登记，义务人为金家旺，权利人为原告。2013年4月12日，涉案房屋办理了竣工验收备案手续。 以上事实由原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证复印件各一份并提供以上证据原件供当庭核对无误，个人贷款对账单复印件一份，贷款人信贷系统信息截屏打印件一份，预告登记信息原件一份，委托代理协议原件一份，被告繁昌县繁阳房地产开发有限公司提供的涉案房屋竣工验收资料复印件及现场照片打印件一份，以及当事人在庭审中的陈述、质证、辩论意见加以证实。以上证据与原告陈述内容能相互印证，本院对以上证据的证明效力及相关事实予以认定。 本院认为：徐银翠在该合同上以借款人身份签名，应视为对共同借款人身份的确认。原告按借款合同约定向借款人金家旺发放贷款，现两借款人未能按约还款，原告宣布借款提前到期并要求两借款人归还涉案借款，本院予以支持。就还款情况，两借款人未能举证证实，原告依据其信贷系统的数据主张余欠借款本息，符合双方借款合同的约定，本院予以支持。繁昌县繁阳房地产开发有限公司以原告主张本金罚息违反合同约定提出抗辩，但依据借款合同约定，对于逾期未支付本金及利息，贷款人均有权回收罚息，即在正常利息之外收取罚息，故此项抗辩不能成立。原告主张律师费，虽借贷双方借款合同中进行了明确约定，但原告提供的代理协议中，律师费系依据案件结案后的受益金额计算。因此，原告现主张律师费本院不予支持。但涉案房屋抵押登记手续未办理而仅办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对讼争抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非对该房屋享有现实的抵押权，抵押权只有在正式办理抵押登记后才能设立，抵押预告登记并非产生抵押设立的法律后果。保证人以此为由免除担保责任，本院不予支持。贷款人实际向借款人发放涉案贷款，不能当然推定涉案抵押已完成，贷款人提前放款，仅是对自身风险的放任。保证人系房屋出售方，借款合同中亦约定了其对借款人办理相关登记的协助义务，保证人更容易掌握涉案房屋办理产权登记继而进行抵押登记的情况，保证人以贷款人未督促抵押人办理抵押登记手续为由提出免除保证责任的抗辩理由并不充分。关于保证期间，涉案保证条款约定保证期间截止时间为办妥抵押登记并交付凭证之日，并非确定时间，且至今亦未到期。即使将该约定视为保证合同解除条件，即所谓阶段性担保，此种保证人免除保证责任的条件也未成就。此外，涉案借款合同约定的借款期限也未届满，贷款人起诉之日应视为其宣布借款提前到期之日。对于保证期间约定不明的，仅能认定保证期间为借款到期后的六个月内。现原告向保证人主张保证债权，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 一、被告金家旺、徐翠银归还所欠原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行借款本金202326.66元，及截止至2021年2月1日拖欠的利息17531.6元、本金罚息2144.33元、利息罚息1397.42元，以及自2021年2月2日起至前述借款本息清偿之日止按照双方订立个人住房（商业用房）借款合同约定计算的后期利息、罚息，以上均于本判决生效后10日内付清； 二、被告繁昌县繁阳房地产开发有限公司对前述债务承担连带清偿责任，且在承担保证责任后可向被告金家旺、徐翠银追偿； 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2340元（原告已预交），由被告金家旺、徐翠银、繁昌县繁阳房地产开发有限公司负担2300元，原告中国建设银行股份有限公司繁昌支行负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员 俞 峰 二〇二一年三月二十五日 书记员 余灵蓉 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,借款期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。