湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终440号上诉人（原审被告）：何欢粮，女，1979年9月13日出生，汉族，住邵阳市北塔区。被上诉人（原审原告）：王乐华，男，1965年6月15日出生，汉族，住邵阳市大祥区。委托诉讼代理人：唐忠卿，湖南银剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邵阳市天源房地产开发有限公司，住所地：邵阳市火车南站汇鑫商业广场D栋24号门面。法定代表人：孙红发，该公司董事长。上诉人何欢粮因与被上诉人王乐华、邵阳市天源房地产开发有限公司（以下简称邵阳天源公司）执行异议之诉一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初1496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何欢粮上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人王乐华的一审诉讼请求。事实和理由：1、《集资房认领协议书》不是合法有效的书面买卖合同。2、王乐华没有提供证据证明其向邵阳市天源房地产开发有限公司支付了涉案房屋的购房款以及其在法院查封前合法占有涉案房屋。3、原审法院对涉案房屋的评估及拍卖均发出公告，王乐华对此未提出任何异议，本身存在过错。4、原判适用法律错误，举证责任分配不当。5、原审撤销生效裁定未告知上诉人享有复议、上诉的权利应承担赔偿责任。6、本案的诉讼费用不应当由上诉人承担。王乐华辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。邵阳天源公司未进行答辩。王乐华向一审法院起诉请求：1、停止执行法院对邵阳市大祥区××路××号楼××号房屋采取的执行措施；2、确认邵阳市大祥区××路××号楼××号房屋为王乐华所有；3、判令何欢粮、邵阳天源公司协助办理不动产登记手续。一审法院认定事实：2011年5月9日、2012年1月18日，何欢粮与邵阳天源公司分别就邵阳市大祥区学院路金蕾佳苑2栋2单元5层0205001、2栋2单元5层0205002、2栋2单元5层0205003号、1栋2单元14层0214001号、1栋2单元14层0214002号、1栋2单元14层0214005号共6套房屋签订了《商品房买卖合同》。2013年3月28日，邵阳市大祥区人民法院作出（2012）大民初字第581号民事判决书，判决涉及上述6套房屋的《商品房买卖合同》无效。何欢粮不服，上诉至邵阳市中级人民法院，该院裁定撤销（2012）大民初字第581号民事判决书，将案件发回重审。2015年7月15日，邵阳市大祥区人民法院又作出（2014）大民初字第1104号民事判决书，认定何欢粮与邵阳天源公司关于上述6套房屋的《商品房买卖合同》名为买卖，实为借贷，从借款协议看，双方订立商品房买卖合同的目的不是为了买卖商品房，而是为了确保借款的偿还，是为申请执行人何欢粮实现债权提供的担保，符合抵押合同关系的特征，实际上为变相抵押，于是判决由邵阳天源公司偿还何欢粮借款本金1150000元、支付利息1040658.9元（按年息23.4％已计算至2015年6月15日，自2015年6月16日至法院指定的履行期间，利息顺延照计）。判决生效后，因邵阳天源公司未履行给付义务，何欢粮于2015年11月11日向法院申请执行，执行过程中，法院查封邵阳天源公司网签在何欢粮名下位于邵阳市大祥区××房屋。2017年9月21日作出（2017）湘0503执恢142号执行裁定书，裁定拍卖上述房屋。经过一拍、二拍，因无人竞买而流拍。2018年2月13日，经何欢粮谈话同意后，法院作出（2017）湘0503执恢142号执行裁定书，裁定将上述6套房屋作价3099366.40元，交付申请执行人抵偿借款本息及迟延履行期间的债务利息共计3083346.40元。2019年9月2日，法院作出（2019）湘0503民监1号民事裁定书，裁定撤销法院（2017）湘0503执恢142号以物抵债执行裁定书。2019年9月5日，法院作出（2017）湘0503执恢142号之二执行裁定书，继续查封邵阳天源公司网签在何欢粮名下位于邵阳市大祥区××房屋。王乐华对法院上述查封裁定不服，提出执行异议，要求法院解除对邵阳市大祥区××栋××单元××层××房屋的查封，法院于2020年8月12日作出（2020）湘0503执异7号执行裁定书，驳回王乐华的异议请求。另查明，2007年10月，原邵阳市农业局为解决下属二级单位下岗职工的住房困难问题，该局对原邵阳市农业科技推广中心的建设用地改变土地用途并转让土地使用权，用于金蕾佳苑集资房建设，由邵阳天源公司承建；原农业局金蕾佳苑共有37户集资户（王乐华系其中的集资户之一）。2008年7月28日、2011年11月7日，邵阳天源公司与王乐华分别签订了《房屋认购协议》和《农业局集资户住房成交确认书》及《集资房认领协议书》各一份，确认王乐华具有集资资格，并确认王乐华取得的集资房位于大祥区学院路金蕾佳苑2栋2单元5层003号，建筑面积136.39㎡，总房款金额为205670元。后王乐华依《集资房认领协议书》中约定，分别于2008年7月31日交付定金30000元，于2011年11月7日交付购房款60000元，于2011年12月2日交付购房款113670元，余额2000元后已交清。一审法院认为，本案是一起案外人执行异议之诉纠纷。本案争议焦点为：王乐华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，判断购房人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需就上述规定的四项基本事实予以查明。王乐华为证明其主张，提供了《集资房认领协议书》及支付购房款的收据等证据，现有证据可以证明王乐华在法院查封之前已签订合法有效的书面购房合同，并已支付了全部购房款，再者，案涉房屋现已被王乐华实际控制、占有。鉴于上述事实，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，王乐华与邵阳天源公司签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，王乐华作为买受人有权要求邵阳天源公司履行合同，虽然王乐华未取得案涉房屋的产权证，现无证据证明王乐华对未办理过户登记手续有过错，故案王乐华提出涉房屋应归其所有的主张，有事实及法律依据，法院予以支持。何欢粮与邵阳天源公司签订的《商品房买卖合同》虽经过备案，但备案登记作为一种行政管理方式，不能产生物权效力，且法院（2014）大民初字第1104号民事判决认定何欢粮与邵阳天源公司关于涉案房屋的《商品房买卖合同》名为买卖，实为借款担保，并未认定涉案房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，虽然申请执行人享有担保物权，但如法律、司法解释有规定的，仍应当予以审查，并非一律不予支持。从两份合同成立的先后时间来看，虽然何欢粮与邵阳天源公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》的时间在2011年5月9日，因何欢粮与邵阳天源公司签订《商品房买卖合同》的真实意思并非房屋买卖，而是为民间借贷提供担保，双方之间系金钱债权，而本案原告与邵阳天源公司签订的《集资房认领协议书》等协议系物权形成关系，再者，王乐华在2008年7月已付购房定金，交款时间早于何欢粮向邵阳天源公司提供借款的时间。根据物权优于债权的法律理论，故何欢粮不能以签订商品房买卖合同时间在先而对抗本案原告与邵阳天源公司签订的《集资房认领协议书》。综上所述，王乐华所主张的排除执行的理由成立，但其诉讼请求中关于办理房产证的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，对此，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决如下：一、停止对邵阳市大祥区××路××号楼××号房屋采取的执行措施；二、邵阳市大祥区××路××号楼××号房屋属王乐华所有；三、驳回王乐华的其他诉讼请求。本案收取案件受理费4450元，由邵阳天源公司与何欢粮各负担2225元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据，本院确认一审查明的内容。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：王乐华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中王乐华与邵阳市天源房地产开发有限公司签订了《集资房认领协议书》，该协议约定了王乐华购买房屋楼层、房号、价格、交款的时间、交房的时间、违约责任等，其实质为房屋买卖合同性质。王乐华按照《集资房认领协议书》约定按期交纳了全部房款，邵阳市天源房地产开发有限公司对交纳的房款出具了收据。王乐华现已经在涉案房屋中居住，同时也是因涉案房屋工程烂尾不能够办理房屋产权证。王乐华主张排除执行符合法律规定，故对何欢粮主张王乐华提出的执行异议不能成立的上诉理由，因无事实与法律依据，本院不予采纳。至于何欢粮另提出因（2017）湘0503执恢142号裁定书的撤销其遭受了损失要求赔偿，不属于本案的审理范围，本院不予审查。综上所述，何欢粮的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4530元，由何欢粮负担。本判决为终审判决。审判长  彭莎娜审判员  朱一泓审判员  刘新军二〇二一年三月二十四日法官助理陈莉娟书记员晏翟附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；