黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1004民初342号 原告：李月英，女，1974年6月3日出生，住牡丹江市阳明区。 委托诉讼代理人：王有利，黑龙江曦晖法律师事务所律师。 被告：牡丹江市英华房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区中华路西53号4层。 法定代表人：宋睿，该公司董事兼经理。 被告：牡丹江市西安区丹江房地产咨询服务中心，住所地牡丹江市西安区西四条路58号。 法定代表人：吴敏，该中心经理。 原告李月英与被告牡丹江市英华房地产开发有限公司（以下简称英华公司）、牡丹江市西安区丹江房地产咨询服务中心（以下简称丹江咨询中心）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，于3月12日公开开庭进行了审理。原告李月英及其委托诉讼代理人王有利、被告丹江咨询中心的法定代表人吴敏到庭参加诉讼。被告英华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李月英向本院提出诉讼请求：1.解除李月英与英华公司签订的×铭苑优先认购权协议、返还购房款184000元及自2014年8月22日起至2021年1月29日止的利息77568.01元，并一直计算至给付之止；2.请求丹江咨询中心双倍返还收取的定金20000元及中介费2000元；3.诉讼费用由英华公司、丹江咨询中心负担。事实和理由：2014年8月22日李月英通过丹江咨询中心向英华公司购买其开发的位于牡丹江市爱民区×铭苑小区×号楼×单元1201室、建筑面积70.52平方米房屋一处，并向丹江咨询中心支付184000元购房款（含定金10000元），丹江咨询中心收取李月英2000元中介费。2014年8月25日英华公司向李月英出具购房款收据，并与李月英签订了优先认购权协议。时至今日李月英始终未取得该房屋，2021年1月25日李月英得知英华公司将房屋卖于他人，致使其合法权益无法得到实现，故李月英诉至法院，请求如上。 英华公司辩称，英华公司在书面答辩状中同意与李月英解除双方签订的优先权认购协议，并同意返还李月英实际已交付的购房款，对于是否应当给李月英补偿，由法院依据法律规定判决。 丹江咨询服务中心辩称，当时只收了李月英的定金10000元，并且定金是作为购房款，已经转交给案外人孙某，丹江咨询中心已经完成中介服务，英华公司把房子另售给他人的情况，丹江咨询中心不知情，所以不同意返还中介费和定金。同意解除原告与英华公司签订的房屋优先认购权协议，但是不承担给付款和赔偿的责任、不承担诉讼费。 本案争议焦点为：一、原、被告之间签订的×名苑优先认购权协议是否合法有效、英华公司是否应返还李月英购房款及支付利息损失；二、被告牡丹江市丹江房地产咨询服务中心在签约过程中是否履行了勤勉注意义务，是否履行了居间人的义务，是否应返还收取的定金及中介服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.李月英举示证据一、2014年8月22日收据复印件一份（与原件核对无异）。本院认为，该份证据盖有丹江咨询中心印章，并由吴敏签字确认，故本院对该份证据的形式要件予以确认，该收据仅能证实证明丹江咨询公司收到李月英购买×铭苑×号楼×单元1201室房屋的定金10000元，该房屋售价184000元的事实，对此本院予以确认。 证据二、2014年8月25日李月英与英华公司签订的×铭苑优先认购权协议及收据复印件各一份（均与原件核对无无异）。本院认为，该份证据经与原件核对无异，故本院对该组证据的形式要件予以确认。该份证据能够证实2014年8月25日的优先认购权协议所载明的房屋价款280529元，但李月英通过丹江咨询中心向英华公司实际交付的购房款为184000元，英华公司为李月英出具184000元购房款收据的事实，本院予以确认。 2.英华公司未举示证据。 3.丹江咨询公司举示收条复印件一份、中国邮政储蓄银行存款凭单复印件一份、银行流水明细复印件一份（均与原件核对无异）。本院认为，该组证据与原件核对无异，来源合法，故本院对该组证据的形式要件予以确认。该组证据能够证实丹江咨询中心将李月英的购房款184000元（包括定金10000元）通过银行转账的方式交到孙某手里的事实，本院予以确认。 4.本院依职权调取×铭苑预售许可证复印件一份（盖有牡丹江市爱民区人民法院档案室印章）。本院认为，该份证据来源合法，能够证实×铭苑预售许可证的时间，对此本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：被告英华公司是×铭苑的开发商，案外人孙某向丹江咨询公司的法定代表人吴敏陈述的其是×铭苑1号楼、7号楼的五项工程的建筑商，向丹江咨询中心提供了包括本案诉争房屋在内的大概20多套房源，由丹江咨询公司的职工对外出售，2014年8月，李月英想购买房屋，生某系其外甥，为丹江咨询中心的职工，李月英是通过生某找到吴敏，吴敏告诉生某房屋要价3000元/平方米，成交价可以是2600元/平方米，8月10日左右生某领着李月英去看的房屋，房子已经建成，但是没电没水。2014年8月22日李月英到丹江咨询公司以现金方式交付购房款、定金、中介费共计186000元（包括定金10000元、中介费2000元），2014年8月25日吴敏带着李月英到英华公司的售楼处签订的优先认购权协议。同日，李月英与英华公司签订了协议编号【×】的×铭苑优先认购权协议，约定李月英购买×铭苑×号楼×单元12层1201号房、建筑面积70.52平方米、单价3978元/平方米、总价款280529元。英华公司向李月英开具金额为280529元的购房款收据。2014年8月25日吴敏汇款孙某账户内汇入300000元。×铭苑优先认购权协议第三条约定，本协议第一条约定面积是现阶段依初步图纸的预测面积，不作为最终确定的面积，最终以实测面积为准，面积发生变化，双方均同意只执行多退不补的约定，不执行其他政策的规定；第四条约定英华公司具备预售许可条件后，双方依法律规定签订以本合同条件为基础的正式购房合同，李月英为按揭贷款客户应依照购房合同条款办理相关的手续。李月英向英华公司交付的本协议第一条、第二条款项（不含利息）在签订购房合同时作为房款的一部分。优先认购权协议未约定房屋另行出售应承担违约责任的方式、计算方法及英华公司占有使用购房款期间应当支付的违约金计算依据、标准和计算方式。2014年9月5日孙某向吴敏出具收到购房款600000元的收条。庭审中，吴敏自认其在2014年8月25日向孙某转账的300000元包括李月英支付购房款184000元。李月英、丹江咨询中心均称在签订优先认购权协议时，英华公司口头约定2014年秋天可以入住。 另查，李月英与丹江咨询中心未签订书面的居间服务合同，签订优先认购协议时，诉争房屋未被英华公司已经另行出售给他人，丹江咨询中心称签订优先认购权协议时通过孙某查询房子已经建成已经封顶，不具备交付条件，不存在查封抵押的情况，但未举证证实。庭审中，丹江咨询中心自认其在向李月英出售房屋前，孙某已告知诉争房屋不具有商品房预售许可证、不能签订正式的商品房买卖合同，其称已将此情况告知李月英，李月英不予认可，丹江咨询中心亦未举证证实。2019年7月30日×铭苑取得商品房预售许可证，2020年1月25日李月英得知案涉房屋已另行出售给他人，由他人装修入住。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，原告李月英与被告英华公司签订协议编号【×】×铭苑优先认购权协议，有李月英的签字，盖有被告英华房产公司的公章和法定代表人的名章，无证据证实该协议存在违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗的情形，应认定双方签订的《×铭苑优先认购权协议》合法有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的；(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”英华公司在本案诉前已取得诉争房屋的预售许可证，不符合上述法律规定导致合同无效的情形。 优先认购权协议系李月英、英华公司双方自愿签署，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李月英诉请解除合同，英华公司在提交的书面答辩意见中同意解除，故优先认购权协议因双方一致同意解除而解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”本案中，李月英向英华公司实际支付购房款184000元，英华公司同意按李月英实际支付的184000元予以返还，故本院对李月英要求返还购房款184000元的诉讼请求予以支持。因英华公司自2014年8月25日已收到李月英的184000元购房款，现优先认购协议已解除，其应向李月英支付占有使用期间即自2014年8月26日至2021年1月29日止的利息损失59644.24元，超出部分，本院不予支持。因英华公司至今未能返还购房款，故本院对李月英要求英华公司继续支付利息计算至房款给付之日止的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定“居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者者提供订立合同的媒价服务，委托人支付报酬的合同”。本案中，李月英与丹江咨询中心虽未订立书面的居间合同，但丹江咨询中心向李月英提供的房源，生某领着李月英看房、吴敏带领带李月英到英华公司的售楼处签订优先认购协议，丹江咨询中心促成了李月英与英华公司的签约，向李月英提供了居间服务，李月英亦向丹江咨询中心交付了酬金2000元，故双方形成了事实上的居间服务合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款、第二款规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”在丹江咨询中心向李月英提供居间服务时，其提供的房源信息，并带着李月英现场去查看房屋的建设情况，但在优先权认购协议签订时，丹江咨询中心明知诉争房屋不具备商品房预售许可证，仍促成李月英与英华公司签订优先认购协议，虽丹江咨询公司称已将不具备商品房预售许可的情况告知李月英，但未举示证实，故丹江咨询中心在提供居间服务时存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实损害李月英的利益，因此丹江咨询中心应承担赔偿责任，但鉴于因英华公司在与李月英签订优先认购协议后，将另行出售，并由他人入住装修案涉房屋，英华公司同意解除优先认购权协议，且丹江咨询公司在订立优先认购协议时英华公司不存在将房屋另行出售的违约行为，李月英实际交付定金10000元，该款已作为李月英的购房款交付给孙某，已转化为李月英向英华公司的购房款，如上所述李月英的损失已通过英华公司支付购房款的利息予以填平，且李月英亦未举证证实除购房款利息损失外仍存在其他损失，丹江咨询中心亦非商品房的出卖人，故本院对李月英要求丹江咨询中心双倍返还定金的诉讼请求不予支持。因丹江咨询中心在向李月英提供服务时未向诉争房屋不具备商品房预售许可证的情况如实告知，违反了居间人的义务，故应向李月英返还中介费2000元，本院予以支持。 综上所述，本院对原告李月英的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十五条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二条、第四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定的规定，判决如下： 一、解除原告李月英与被告牡丹江市英华房地产开发有限公司于2014年8月25日签订的编号为××铭苑优先认购权协议； 二、被告牡丹江市英华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李月英返还购房款184000元，并给付该款自2014年8月26日至2021年1月29日的利息59644.24元，并自2021年1月30日支付至购房款给付日之止的利息（以184000元为本数按照全国银行间同业拆借中心授权公布的1期贷款市场报价利率计算） 三、被告牡丹江市西安区丹江房地产咨询服务中心于本判决生效后十日内返还原告李月英中介费2000元； 四、驳回原告李月英对被告牡丹江市英华房地产开发有限公司和被告牡丹江市西安区丹江房地产咨询服务中心的其他诉讼请求。 如果被告牡丹江市英华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5554.00元，减半收取计2777.00元，由原告李月英负担388.78元，由被告牡丹江市英华房地产开发有限公司负担2388.22元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 汪 淯 二〇二一年三月三十一日 书记员 李稳桥