四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1610号 上诉人（原审原告）：施先建，男，1968年9月24日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：蒋涛，四川瑞能律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：简阳汇利房地产开发有限公司，住所地：四川省简阳市简城东风路**。 法定代表人：杨宗顺，董事长。 委托诉讼代理人：胡德华，简阳市简城法律服务所法律工作者。 上诉人施先建因与被上诉人简阳汇利房地产开发有限公司（以下简称汇利房产公司）合同纠纷一案，不服四川省简阳市人民法院（2020）川0180民初1318号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 施先建上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判支持施先建的诉讼请求，汇利房产公司自2015年3月开始占用资金，施先建主张自2020年4月起按月息0.4%计算资金占用利息；二、本案诉讼费由汇利房产公司承担。事实与理由：一、施先建租赁汇利房产公司的市场肉类摊位，合同约定施先建可以自主经营，也可以转租，如今返租期满，施先建想要自己经营但该摊位已经毁损灭失，汇利房产公司也当庭承认无法恢复，致使合同目的无法实现，汇利房产公司已根本违约。一审法院变更本案案由为合同纠纷存在错误。二、关于合同解除问题。双方并未就解除合同事宜协商一致，是因汇利房产公司在履行合同过程中存在根本违约，施先建请求法院依法判令解除合同。三、关于双倍返还剩余租金125000元及支付利息问题。1.施先建支付的是30年的租金，且20年合同期限未履行完毕原因在于汇利房产公司，故剩余租金的计算基数应为30年。2.根据合同第十条约定，汇利房产公司应该双倍返还剩余租金。3.在2015年3月5日汇利房产公司就开始占用这笔资金，施先建只要求其支付2020年4月10日起月息0.4%的利息，该请求没有被支持还要承担诉讼费是不合理的。综上所述，请求二审纠正一审错误，支持施先建的请求。 汇利房产公司辩称，一、一审查明案涉摊位并未实际使用，且施先建自愿以返租形式获取固定的投资回报。双方的合同目的与租赁法律关系不符，起诉的法律关系与实际诉讼争议的法律关系不一致，一审法院予以变更并无错误。二、在一审中，施先建诉请解除合同，汇利房产公司同意解除合同，一审法院准许解除案涉协议，适用法律正确。三、租赁协议中“双倍返还剩余租金”的本意是保证各方持续稳定的履行合同。施先建在约定和法定的期限内未主张解除合同，在获取五年的固定投资回报后，不愿意承担继续履行协议可能出现的投资收益减低的风险，故主张解除合同。一审法院基于协议条款和证据规定不支持施先建的主张有理有据。四、双方约定租赁期限为20年附赠10年，该协议在履行五年后协商一致解除，赠与条件因合同解除而不成就，一审法院依照相关法律规定以及合同实际履行情况计算的应返还的租金金额并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审依法驳回施先建的上诉请求。 施先建向一审法院起诉请求：1.依法解除施先建与汇利房产公司签订的租赁合同；2.判令汇利房产公司退还施先建交纳的租金75000元；3.判令汇利房产公司双倍返还施先建尚未履行的剩余租金125000元。一审庭审中，施先建撤回第二项诉讼请求，新增一项诉讼请求为：请求汇利房产公司支付自2020年4月10日起按月息0.4%支付资金利息至付清之日止。 一审法院认定事实：施先建作为乙方、汇利房产公司作为甲方于2015年3月5日签订《简阳园艺综合市场摊位租赁协议书》，由施先建租赁汇利房产公司位于简阳市东城新区××市场××号摊位，摊位面积11.4平方米，租赁期限为20年送10年，合计30年，期限自2015年5月28日起至2045年5月28日止。该协议书约定：第一条房产类型、位置、面积及用途。一、房产类型：商业摊位，二、房屋位置：简阳市东城新区沱三桥正对面鳌山旁的“园艺综合市场”内第xx9号。三、摊位建筑面积11.4平方米。四、用途：根据甲方规定的业态区域自主经营。五、摊位设施配套情况：柜台（或案台），挂肉钢管架（仅限肉类）。第三条租金及支付方式，一、租金按照每个75000元的标准收取。二、签订此租赁协议时乙方一次性支付30年租金……第四条租赁该摊位的优惠措施，乙方所租赁的该摊位位于东城新区的新开发的商业项目内，为支持承租者培育、经营市场，甲方给予以下优惠：一、承租者租期满2年时（提前二个月书面申请），可以选择该摊位原价返租给甲方，甲方承诺在2017年6月5日前将该摊位原价金额打入乙方账户。二、自2015年5月28日至2020年5月28日，这五年期间承租者也可以将该摊位租给甲方，由甲方统一经营。甲方每年给乙方该摊位价格百分之十的租金。租金按年支付一年一次。五年后乙方可自行安排该摊位。如甲乙双方无其他异议可继续签订补充合同，继续交给甲方统一经营，租金根据当时的市场情况再定。三、甲方统一经营，租出去的租金不得高于给乙方的租金。四、承租者可以一年一次选择自主经营或者租给甲方统一经营。五、承租者选择自主经营、交与甲方统一经营。甲方将在每年的6月5日之前将摊位租金汇入你本人的以下账户……第五条该摊位正式交付时间，园艺综合市场属于一个整体开发项目，所有的开发产品（包括住宅、营业用房、摊位等）的交付必须在该项目整体竣工并验收合格以后方能正式交付。因此该摊位的正式交付时间暂定为2015年5月28日，除因政策和不可抗力因素外，甲方不得延期。 施先建按照协议的约定一次性向汇利房产公司交纳了租金75000元。后施先建未实际使用该摊位进行经营，由汇利房产公司将该摊位返租，约定每年返租租金为摊位价格10%，租金按年一年支付一次。2016年6月3日，施先建在该租赁协议书第二页右上角亲笔注明：“本人自愿将摊位自2015年5月28日至2020年5月28日交于甲方统一经营。”后汇利房产公司已按约以7500元/年的租金标准向施先建支付了五年的租金，即截止至2020年5月28日的租金。本案所涉摊位现已不存在，汇利房产公司已将三楼摊位全部拆除，于2017年5月整体出租给案外人用于酒店经营。 以上事实，有当事人的陈述，身份信息、营业执照，《简阳园艺综合市场摊位租赁协议书》、收款收据，不动产登记证书等证据予以佐证，经庭审质证，符合法律规定，一审法院予以确认和采信。 一审法院认为，一、关于合同的效力及法律关系问题。施先建与汇利房产公司签订的《简阳园艺综合市场摊位租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案的立案案由为租赁合同纠纷，但根据该协议的约定和具体的履行情况，施先建租赁摊位但未实际使用摊位以发挥租赁物的价值，而是将摊位返租与汇利房产公司，从而获取固定的资金回报，其签订租赁合同的根本目的与租赁合同法律关系的构成要件不相符，本案不属于租赁合同纠纷，故一审法院依法变更案由为合同纠纷。 二、关于解除合同的问题。施先建以其与汇利房产公司签订合同租赁摊位，现因摊位已客观不存在，合同根本目的不能实现为由，请求解除合同。汇利房产公司对解除合同无异议，同意解除合同，根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，双方对解除合同事宜已协商一致，故一审法院依法解除该合同。 三、关于双倍返还剩余租金125000元及支付利息问题。第一，关于剩余租金的计算年限和金额问题。施先建与汇利房产公司签订的合同现因双方协商一致而解除，故施先建有权请求汇利房产公司退还未履行期限对应的款项。根据合同的约定，租赁期为20年，送10年，其中赠送的租期10年属于附赠，其应当建立在合同期限20年履行完毕的基础上，现该合同因双方协商一致而解除，故以20年期限为基数计算剩余期限更为合理。施先建已支付金额为75000元，汇利房产公司仅支付了5年（截至2020年5月28日）的返租费用，则剩余期限为15年，由此计算剩余应退金额为56250元。第二，关于施先建请求的双倍返还的问题。根据双方签订合同第十条的约定，主要是对租赁期内单方解除合同的限制性约定，并约定了不退还剩余期限款项或双倍返还的违约后果。在本案中，施先建未提交证据证明汇利房产公司存在其他可解除合同的违约情形，故合同系双方因协商一致而解除，不属于该条约定的违约情形，故对施先建主张的双倍返还剩余期限租金的诉讼请求一审法院不予支持。第三，关于利息计算问题。双方签订的合同并未对相关利息问题进行约定，现因合同解除，汇利房产公司应向施先建退款剩余款项，施先建客观受有资金利息损失，其主张自2020年4月10日起按照月息0.4%计算，汇利房产公司认可自2020年6月1日起按年利率4%计算，一审法院综合考量本合同及涉案楼盘的整体履行情况，酌情确定资金利息以56250元为基数，按照年利率4%从2020年6月1日起计算至付清之日止。 综上，依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除施先建与汇利房产公司于2015年3月5日签订的《简阳园艺综合市场摊位租赁协议书》；二、汇利房产公司于判决生效之日起十日内向施先建返还56250元，并支付资金占用利息，利息计算方式为：以56250元为基数，按照年利率4%从2020年6月1日起计算至付清之日止；三、驳回施先建的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2840元，由施先建负担1540元，汇利房产公司负担1300元。 二审中，双方当事人均无新证据提交。 二审另查明，《简阳园艺综合市场摊位租赁协议书》约定，三十年租赁期内双方均不得反悔，承租方违约，出租方不退还剩余租金，出租方违约应双倍返还剩余租金。二审中，双方均确认，在返租期限届满后双方曾协商继续返租事宜，但因租金标准等内容未达成一致意见而未能继续返租。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，施先建与汇利房产公司签订的《简阳园艺综合市场摊位租赁协议书》及双方形成的返租合同关系，均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。但双方在合同的具体订立和履行中，采取了签订租赁合同的同时签订返租协议的交易模式。在该交易模式中，租赁合同与返租协议同时成立同时履行，20年租金系一次性支付，租赁物从未实际交付，返租协议的租金标准又按照施先建一次性支付的全部租金的比例计算，这与典型的房屋租赁合同存在明显区别，故本案案由应确定为合同纠纷。 关于汇利房产公司是否应承担违约责任。本院认为，虽然目前汇利房产公司确无法按照合同约定向施先建提供租赁场地，但在双方的交易模式中，租赁合同与返租协议一并成立，汇利房产公司在租赁合同成立时即返租案涉场地用于统一经营，租赁合同与返租协议之间具有明显的联立性质。目前案涉场地仍由汇利房产公司在进行统一经营，施先建在订立两合同时应当对案涉场地在返租统一经营后承租摊位实际无法单独交付的情况有所预期，且其仍可选择按照返租方式继续履行合同，在双方就继续返租的租金标准等内容未达成一致意见的情况下，应视为双方协商一致不再继续履行合同。故一审认定双方协商一致解除合同并无不当，本院予以维持。 关于返还金额的计算及违约责任、利息支付。本院认为，双方在《简阳园艺综合市场摊位租赁协议书》中约定的租期为20年，另有10年为赠送租期，可见双方对75000元租金对应的期间明确为20年，故一审判决在确定应返还金额的比例时按照总租赁期限20年计算并无不当，减扣返租期间的租金后，汇利房产公司应返还的剩余期间所对应的金额应为56250元。双方租赁合同中关于出租人租赁期内反悔应双倍返还剩余租金的约定，实际是对出租人根本违约后违约责任的约定。前文已述，租赁合同与返租协议之间具有联立性，施先建在订立合同时即应对返租统一经营后摊位无法单独交付使用的情形有所预期，故双方实质是因继续履约的标准未协商一致而均选择了不再继续履行合同，因此汇利房产公司不应承担按两倍的标准返还剩余期间租金的违约责任。 综上所述，施先建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2840元，由施先建负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 王 果 审判员 杜玉兰 二〇二一年三月三日 书记员 袁雅丽