云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初47号原告：解骞，男，汉族，1994年3月24日生，云南省玉溪市通海县人，住云南省玉溪市通海县。委托诉讼代理人：谢建程、周英选（实习），系云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告：嵩明中稷国丰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915301273718716274。法定代表人：陈莹，系公司总经理。住所：云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：唐小杰，女，汉族，1990年11月19日生，住云南省昆明市西山区。系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：孙永会，女，汉族，1989年1月17日生，住云南省昆明市禄劝县彝族苗族自治县。系公司员工，特别授权代理。原告解骞与被告嵩明中稷国丰房地产开发有限公司（以下简称“中稷公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年1月5日受理后,依法适用简易程序,于2021年3月15日由审判员秦松公开开庭进行了审理,原告解骞及其委托诉讼代理人谢建程、周英选、被告的委托代理人唐小杰、孙永会到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年4月3日，原告与被告签订《昆明.恒大阳光半岛商品房认购书》约定：原告认购昆明恒大阳光半岛楼盘74幢1-102号商品房，建筑面积为148.19平方米，套内面积为121.97平方米，总价款为1751096元，付款方式约定为分期付款。2019年4月4日，原、被告双方按认购书约定签署了《商品房买卖合同》，合同也约定了各方权利义务。原告在签订认购书和商品房买卖合同后，按合同约定向被告支付购房款。因被告在向原告销售该房屋过程中都声称“购房后，可无理由退房”，后原告由于工作的变动（不在嵩明县工作），2019年12月29日向被告申请退房，被告经办人告诉原告于2019年12月30日前将房款补齐至售房款的30%就可以退房，故原告按其要求于次日将房款交至售房款的30%即525330元。并按要求将认购书、商品房买卖合同、收据等原件都寄给了被告。就在原告等待接受退房款时，被告就找种种理由推诿，告知原告无法享受无理由退房政策。在2020年10月29日被告还恶意委托律师向原告邮寄“解除《商品房买卖合同》通知书”，想恶意侵占原告支付的购房款。原告认为该通知书是违法的，原告为了维护自身的合法权益，诉至法院请求判令：1、解除原告与被告于2019年4月3日签订的《昆明.恒大阳光半岛商品房认购书》；2、解除原告与被告于2019年4月4日签订的《商品房买卖合同》；3、由被告于本判决生效后十日内一次性返还原告购房款526330元并从2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算至实际退还之日的资金占用利息；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、针对原告方的第一项和第二项诉讼请求，被告认为双方签订的《昆明.恒大阳光半岛商品房认购书》、2019年4月4日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，已于2020年的11月2日解除。理由是：1、双方签订的《昆明.恒大阳光半岛商品房认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》中均明确约定了原告购买被告方开发的恒大阳光半岛74幢1-102号房屋，采用分期付款的方式，一共分九期支付，应分别于2019年4月8日交纳房款87555元；2019年6月30日支付房款175110元，2019年12月30日支付房款175110元，2020年3月30日支付房款175110元，2020年6月30日支付房款175110元，2020年9月30日支付房款175110元，2020年12月30日支付房款262664元，2021年3月30日支付房款350217元。但被告并没有按照合同约定的时间按时交纳房款，仅仅于2019年4月3日交纳87555元，2019年6月28日交纳174985元，2019年9月30日交纳175110元，2019年12月30日交纳87555元；后期房款均未按时交纳，截止2021年3月2日，逾期金额为874549元，最长逾期天数超过425天。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：“逾期超过180天，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应书面通知买受人。”我方于2020年11月2日向原告方送达了“解除《商品房买卖合同》通知书”，告知原告已经多次逾期，严重违反了合同约定，构成根本性违约，达到了《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，双方于2019年4月4日签订的《商品房买卖合同》于2020年11月2日解除。3、被告于2020年11月2日向原告送达的“解除《商品房买卖合同》通知书”并不违法，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条“逾期超过180天，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应书面通知买受人。”被告严格按照合同约定履行己方义务，该合同项下条款未违反任何法律规定，且被告严格按照合同约定书面通知了原告，该通知书合法有效，自该通知书送达原告之日，双方签订的《商品房买卖合同》即解除。二、被告不同意一次性返还原告购房款526330元并支付资金占用利息。因为我们认为原告是有严重违约行为，逾期交纳的房款已经超过了180天，根据合同约定，原告应支付被告违约金263165元。《商品房买卖合同》签订后，被告严格按照合同履行己方义务，没有任何违约行为，但是原告多次逾期付款，严重违反合同约定，根据《补充协议》第三条“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款…买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款50%向出卖人支付违约金…”的约定，被告认为，原告严重违约，其交纳的房款应该扣除违约金后再返还。对于原告诉请的资金占用利息不认可。三、诉讼费应由原告承担，因原告严重违约导致合同解除，故原告应承担诉讼费。经审理，本院确认如下法律事实：原告解骞与被告嵩明中稷国丰房地产开发有限公司业务员李加忠于2019年4月3日签订《昆明.恒大阳关半岛商品房认购书》，约定原告向被告购买昆明恒大阳关半岛74幢1单元1层02号房屋，房屋总价款为1751096元，原告签订该认购书时支付人民币20000元作为定金，并选择分期付款方式付款。分期付款约定为：2019年4月8日前交纳房款67555元；2019年6月30日前支付房款175110元，2019年9月30日前支付房款175110元，2019年12月30日前支付房款175110元，2020年3月30日前支付房款175110元，2020年6月30日前支付房款175110元，2020年9月30日前支付房款175110元，2020年12月30日前支付房款262664元，2021年3月30日前支付房款350217元。若解骞未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向中稷公司支付违约金。次日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同编号为C昆阳20190489号，约定原告向被告购买昆明恒大阳关半岛74幢1单元1层02号房屋，房屋总价款为1751096元，解骞采取分期付款，应于2021年3月30日前分九期支付该商品房全部价款，首期房价款87555元，应于2019年4月8日前支付。合同第二十九条约定：本合同及附件共32页，一式2份，其中出卖人2份，买受人0份。《商品房买卖合同（预售）》第16-32页为“补充协议”，补充协议第三条约定：如买受人分期付款，须严格按照协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有…。该商品房买卖合同为格式合同，具体内容较多，除合同买受人签字处有原告解骞手写签名及日期签字外，其余内容均为打印。合同签订后，原告解骞于2019年4月3日支付了87555元，于2019年6月28日支付了175110元（收据显示为175110元，但因提前支付，优惠了125元），2019年9月30日支付了175110元，于2019年12月30日支付了87555元，于2020年10月28日支付了1000元其中部分交款核对单开单人员为李加忠，上述款项合计526330元。2019年9月9日，原告解骞与被告中稷公司工作人员李加忠聊天记录显示，原告解骞想将上述房屋退房，李加忠答复需交付房款至购房总价款的30%，才能享受退房。2019年12月29日至30日原告解骞与被告中稷公司工作人员李加忠的聊天记录显示解骞决定退房，李加忠告知其将房款交纳至购房总价款30%，剩余手续李加忠帮解骞办理，购房款半年左右退给解骞。2020年9月7日，被告中稷公司委托北京盈科（昆明）律师事务所向原告发送一份“解除《商品房买卖合同》通知书”，载明因原告未按照其与被告签订的《商品房买卖合同》约定付款时间按期付款，截止2020年9月7日，逾期付款252日，被告单方解除合同条件已经成就，通知原告解除双方签订的《商品房买卖合同》。2020年11月2日，被告中稷公司再次委托北京盈科（昆明）律师事务所向原告发送一份“解除《商品房买卖合同》通知书”。此外，昆明恒大阳光半岛开盘宣传单上首页首端空白处载有“无理由退房”字样。上述事实有原、被告双方陈述、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告、昆明恒大阳光半岛开盘宣传单、中国建设银行个人活期账户支出交易明细、快递邮寄信息、《商品房买卖合同（预售）》、交款核对单、收据、《昆明.恒大阳关半岛商品房认购书》、提前支付房款优惠确认函、解除《商品房买卖合同》通知书、微信聊天记录、商品房预售许可证明影印件、短信记录截图等证据在卷予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第五百六十二条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。本案中，原告解骞通过被告中稷公司员工李加忠与被告签订《昆明.恒大阳关半岛商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买昆明恒大阳光半岛74幢1单元1层02号房屋，采用分期付款方式。合同签订后，原告解骞在2019年9月30日前一直按时按期支付了合同约定的购房款。因被告中稷公司在昆明恒大阳光半岛开盘宣传单上首页首端空白处载有“无理由退房”字样，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，本院认为“无理由退房”这对于原告当时购买房屋订立合同具有重大影响，其性质应属于要约，是合同内容的一部分。2019年12月，原告解骞想办理退房，并与被告中稷公司员工李加忠沟通联系，李加忠告知其将购房款交至房屋总价款30%即可办理退房手续，后原告解骞在2019年12月30日前将购房款交付至合同总价款的30%，李加忠帮其办理退房手续，并告知已经交纳的房款半年内退还。李加忠作为被告中稷公司员工，其代表中稷公司与原告解骞之间民事法律行为对被告中稷公司具有法律约束力，2019年12月30日，原告解骞已经按照约定将购房款交纳至房屋总价款的30%，被告中稷公司应当按照约定为原告办理退房手续，但被告中稷公司至今未为其办理退房手续，已经构成违约，故对于原告要求解除其与被告签订的《昆明.恒大阳关半岛商品房认购书》《商品房买卖合同（预售）》，符合法律规定，本院予以支持；对于原告主张由被告返还购房款526330元的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持；对于原告主张由被告支付该购房款526330元自2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算至实际退还之日的资金占用利息的诉讼请求，因李加忠与原告2019年12月30日的微信聊天记录中答复原告解骞，购房款退还时间在半年内，但被告中稷公司未给予原告解骞办理退房手续，也未退还其购房款，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持为：以526330元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借贷款市场报价利率（LPR一年期标准）计算自2020年7月1日至全部款项还清之日止的利息。对于被告答辩中陈述原告未按时支付购房款，逾期180日，被告基于上述合同享有单方解除权，上述合同已经解除的辩解意见，与本案查明的案件事实不符，原告在与被告公司员工李加忠商定退房之前（2019年12月30日前），一直按期支付购房款，并不存在逾期付款的违约行为，故对于被告的该辩解意见，本院不予采信，且上述《商品房买卖合同（预售）》系格式合同，合同签订后，被告中稷公司并没有将合同交付给原告解骞持有。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告解骞与被告嵩明中稷国丰房地产开发有限公司签订的《昆明.恒大阳关半岛商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》；二、由被告嵩明中稷国丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告解骞购房款526330元，并支付以526330元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借贷款市场报价利率（LPR一年期标准）计算自2020年7月1日至全部款项还清之日止的利息。案件受理费人民币9063元，减半收取为4531.5元，由被告嵩明中稷国丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  秦崧二〇二一年三月二十三日书记员  李霞