福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0582民初1918号 原告：晋江市金祥房地产开发有限公司，住所地晋江市金井镇南工业区，统一社会信用代码91350582779606726U。 法定代表人：周永伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡铮坤、潘贵东，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告：王小红，女，汉族，1987年11月5日出生，住福建省漳浦县。 第三人：中国工商银行股份有限公司晋江分行，住所地晋江市青阳街道崇德路273号，统一社会信用代码913505828562602485。 法定代表人：许志钦，该行行长。 原告晋江市金祥房地产开发有限公司与被告王小红、第三人中国工商银行股份有限公司晋江分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告之委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2013年8月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号×××25）于2020年11月25日解除；2.判令被告向原告交还晋江市××镇××路××幢××号商品房；3.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号×××25）备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续，并与第三人共同配合原告办理预购商品房抵押预告登记注销手续等解除合同相关手续；4.判令被告向原告支付违约金111166.8元、律师费损失40000元，该款项从被告已支付房款中直接扣划（不足部分由被告继续支付），确认原告无需向被告返还该部分被扣划的房款；5.判令从被告已支付的银行按揭部分房款中直接扣划相当于被告需向第三人偿还的贷款本息304760.64元（暂计至2020年11月7日）及其他需向第三人赔偿的损失金额（以第三人对被告实际享有的债权总额为限）给第三人，确认原告无需向被告返还该部分被扣划的房款；6.判令被告结清使用晋江市××镇××路××幢××号商品房期间的所有费用。事实和理由：2013年8月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号×××25）一份，约定被告向原告购买坐落于晋江市××镇××路××幢××号商品房，建筑面积126.4平方米，房款总金额为555834元，付款方式为办理银行按揭。2013年12月23日，原、被告及第三人签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定第三人向被告发放贷款389000元，用于购买上述房产，原告为被告在该合同项下的贷款提供阶段性连带保证责任。2020年11月9日，第三人向原告发出《个人贷款提前到期通知书》一份，告知贷款抵押物被晋江市人民法院查封，第三人已向借款人王小红宣布上述合同项下所有未结清贷款提前到期，要求其立即清偿所有借款本金及利息、罚息等，进而通知原告按合同约定履行担保义务。2020年11月12日，晋江市人民法院立案受理第三人起诉原、被告金融借款合同纠纷一案，原告在该案中被第三人追究连带保证责任。此后,原告多次督促被告还款并承担违约责任，被告未予理会。鉴于被告存在严重违约情况，根据法律规定和合同约定，原告于2020年11月22日向被告发出解除购房合同通知，该通知已于2020年11月25日到达被告处，《商品房买卖合同》自通知到达被告时已经解除，被告对此并未提出异议。另，根据合同约定，原告有权解除购房合同，并收取被告总房款20%的违约金和要求被告承担其他违约责任。 被告未作答辩。 第三人未作陈述。 在举证期限内，原告向本院提供如下证据：1.晋江市商品房买卖合同(网上签约)登记备案申请表及《商品房买卖合同》各一份，证明2013年8月3日原、被告双方之间的商品房买卖合同签订情况，合同于2013年10月10日完成登记备案；2.《个人购房借款/担保合同》一份，证明2013年12月23日原、被告及第三人之间购房借款/担保合同的签订情况，原告为被告在该合同项下的贷款提供阶段性连带保证责任；3.《个人贷款提前到期通知书》一份，证明2020年11月9日第三人向原告书面告知贷款抵押物被晋江市人民法院查封，第三人已向借款人王小红宣布上述合同项下所有未结清贷款提前到期，要求其立即清偿所有借款本金及利息、罚息等，进而通知原告按合同约定履行担保义务；4.应诉通知书、传票、民事起诉状副本及证据清单复印件各一份，证明2020年11月12日晋江市人民法院立案受理第三人起诉原、被告金融借款合同纠纷一案，原告在该案中被第三人追究连带保证责任；5.通知函（关于立即偿还该房产所欠的全部按揭贷款本金、利息及罚息事宜）一份、邮寄送达凭证二份，证明原告多次督促被告还款并承担违约责任，被告未予理会；6.通知函（关于解除商品房买卖合同等事宜）及其邮寄送达凭证各一份，证明鉴于被告存在严重违约情况，原告于2020年11月22日向其发出解除购房合同通知，该通知已于2020年11月25日到达被告处，《商品房买卖合同》自通知到达被告时已经解除；7.厦门增值税专用发票（律师费）一份，证明因被告的违约行为，导致原告被第三人追究连带保证责任,原告聘请律师维护自身权益产生律师费40000元，应由被告承担赔偿责任；8.（2020）闽0582民初15692号民事判决书一份，证明晋江市人民法院判决被告还款付息及原告承担连带保证责任；9.（2021）闽0582执1722号执行通知、财产申报通知、报告财产令、限制消费令各一份，证明晋江市人民法院已立案执行（2020）闽0582民初15692号民事判决内容；10.委托代理合同一份，证明目的与证据7一致；11.执行裁定书、协助冻结存款通知书各一份，证明因（2021）闽0582执1722号一案，原告已被冻结存款309231.64元。本院认为，被告、第三人未到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证、辩论等相应的诉讼权利。原告提供的上述证据，与本案事实有直接的关联性，能够形成证据链条以证明案件事实真相，本院予以采纳作为定案依据。 经庭审举证、认证，对本案事实作如下认定：2013年8月3日，原、被告双方签订编号为×××25《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买坐落于晋江市××镇××路××幢××号商品房，建筑面积126.4平方米，房款总金额为555834元，其中389000元由第三人提供按揭贷款于2013年12月23日发放支付，由原告为被告在该合同项下的贷款提供阶段性连带保证责任。上述房产于2013年10月10日办理合同登记备案手续，于2014年1月11日办理抵押权预告登记。 2020年11月11日，第三人向原、被告发出《个人贷款提前到期通知书》。2020年11月12日，晋江市人民法院立案受理第三人起诉原、被告金融借款合同纠纷一案【（2020）闽0582民初15692号】，该院于2020年12月24日作出民事判决，判决被告偿还第三人借款304760.64元，并支付自2020年11月4日起至实际还清全部款项之日止按双方合同约定计算的利息、罚息、复利；原告对前述债务承担连带责任保证，原告承担保证责任后有权向被告追偿。该判决于2021年1月13日生效。2020年11月17日，原告向被告发出催款通知，被告于2020年11月19日签收该通知。2020年11月22日，原告向被告发出解除购房合同通知，被告于2020年11月25日签收该通知。2020年12月8日，原告委托诉讼代理人提起本案诉讼，支出律师费40000元。 2021年2月24日，晋江市人民法院立案执行（2020）闽0582民初15692号民事判决【（2021）闽0582执1722号】一案，裁定冻结原告存款309231.64元。另，该房屋现因泉州捷信织造有限公司与王小红、晋江杰润服饰有限公司买卖合同纠纷一案，被晋江市人民法院查封【（2020）闽0582执3523号】。 本院认为，原、被告之间签订的商品房预售合同，合法有效，应受法律保护。被告未依照合同约定按期归还按揭贷款本息，经催告后仍拒不履行合同主要义务，导致原告承担保证责任，构成合同约定及法律规定的解除条件。原告主张解除合同，本院予以支持。因合同解除，原告收取的购房款555834元应予返还给被告，因涉案房屋已被查封、冻结，且本院生效判决已明确被告应偿还第三人借款304760.64元及各种利息、原告承担连带责任保证、原告承担保证责任后有权向被告追偿，该款项由原告直接交付查封法院账户；被告应配合原告到相关部门办理房屋备案登记及预告登记撤销手续，并返还房屋给原告。原告主张合同总价款20%的违约金111166.8元，被告虽未到庭提出任何抗辩，但明显过高，违背公平原则，且其中166834元首付款系被告支付，结合原告另行主张的律师费损失40000元以及被告的违约程度，本院依法调整按原告被判决承担担保责任的按揭贷款本金304760.64元的20%即60952.13元予以支持。原告主张该违约金从原告应返还给被告的购房款中扣除，依法无据，该违约金属普通债权，与购房款返还不属同一种类，依法应参与执行分配，本院不予支持。原告主张被告结清使用晋江市××镇××路××幢××号商品房期间的所有费用，该诉讼请求不明确，且无任何证据可以证明，本院不予支持。被告及第三人经合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十四条（三）（四）、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告晋江市金祥房地产开发有限公司与被告王小红之间于2013年8月3日签订的编号为×××25《商品房买卖合同》于2020年11月25日解除； 二、原告晋江市金祥房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，就收取被告王小红的购房款555834元，履行晋江市人民法院【（2020）闽0582民初15692号】民事判决书中确认的付款担保义务后，余款支付至该房产查封法院账户； 三、被告王小红应于本判决生效之日起三十日内配合原告晋江市金祥房地产开发有限公司到相关部门办理址于晋江市××镇××路××幢××号房产的合同备案登记撤销手续，并将该房产腾空返还给原告晋江市金祥房地产开发有限公司； 四、本判决生效之日起，在第三人中国工商银行股份有限公司晋江分行收到上述第二项诉讼请求中的判决款项后三十日内，被告王小红、第三人中国工商银行股份有限公司晋江分行应配合原告晋江市金祥房地产开发有限公司到相关部门办理址于晋江市××镇××路××幢××号房产的抵押权预告登记撤销手续； 五、被告王小红应于本判决生效之日起十日内支付给原告晋江市金祥房地产开发有限公司违约金60952.13元； 六、驳回原告晋江市金祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。 本案受理费11170元，因适用简易程序减半收取5585元，由原告晋江市金祥房地产开发有限公司负担451元，由被告王小红负担5134元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  王清镇 二〇二一年三月三十一日 书记员  王晓君 附件一：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失” 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件二：法官温馨提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。