陕西省陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0327民初169号 原告：边建刚，男，生于1986年10月12日。 委托诉讼代理人：宋琦，陕西法豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：边会龙，男，生于1970年1月13日。 被告：宝鸡市建豪房地产开发有限责任公司。 法定代表人：杨小利。 被告：任耀辉，男，生于1956年3月20日。 被告：高会平，男，生于1969年11月6日。 原告边建刚与被告宝鸡市建豪房地产开发有限责任公司（以下简称“建豪公司”）、任耀辉、高会平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理。依法由审判员王琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告边建刚及其委托诉讼代理人宋琦、边会龙，被告任耀辉、高会平到庭参加了诉讼，被告建豪公司经本院传票传唤无正当理由未到庭,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告建豪公司返还原告购房款178000元，维修基金和暖气接口费20000元；2.判令被告建豪公司支付占用购房款的利息(利息以198000元为基数，从2018年10月8日起计算至清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.判令被告建豪公司赔偿原告损失5979.48元；4.判令被告任耀辉、高会平对以上1、2、3项请求事项承担连带责任。事实与理由：2017年7月，原告的表哥边会龙通过宝鸡市畜牧兽医中心任某某介绍其父任耀辉认识，任耀辉向原告推销被告建豪公司的房屋，保证该公司建设的房屋证照齐全，无债务纠纷。后任耀辉与高会平一起说服原告购买被告建豪公司建设的房屋，原告于2017年7月10日与被告建豪公司签订了一份《房屋预售买卖合同》。合同签订后，原告于2018年10月8日向任耀辉交付购房款178000元，高会平随同物业公司王某、李某某一起催要了维修基金和暖气接口费20000元，上述款项由被告建豪公司统一出具了收款收据。原告同时交纳物业费、电费979.48元，高会平另外收取了原告5000元手续费。2019年5月10日原告准备装修房屋时被姚某某以被告建豪公司欠款为由妨碍原告装修，原告多次报警，并以排除妨碍为由向陇县人民法院提起诉讼，法院以原告不能提交有效证据证明其对涉案房屋享有排他权利，驳回了原告的诉讼请求。无奈，原告二次以确认与被告建豪公司签订的合同有效为由向法院提起确认之诉，但因建豪公司销售的房屋至今未取得房屋预售许可证，法院认为其与原告签订的《房屋预售合同》无效。无奈，现原告诉至本院，请求同前。 原告向本院提交以下证据予以证明：1.《房屋预售合同》；2.（2020）陕0327民初450号、（2020）陕0327民初940号民事判决书；3.任耀辉出具的收条；4.建豪公司出具的收款收据；5.清华苑小区物业公司出具的物业费收据；6.电费收据及购电卡。 被告建豪公司未向本院提交书面答辩意见，未参加本院庭审、亦未提交证据。 被告任耀辉未向本院提交书面答辩意见，其在庭审中口头答辩称：被告任耀辉不应当承担责任，任耀辉本人也是受害者。因为建豪公司借任耀辉个人借款还不上，就让联系卖房，用房款归还借款。杨小利是建豪公司的董事长兼总经理，常驻宝鸡，高会平是公司副总经理，陇县工程结束后，高会平留守陇县，主持解决陇县的一切事务。高会平售房时办理各项手续，收款后交到公司，全是职务行为。售房时原告与被告都不认识，整个过程是由原告的代理人边会龙沟通的。原告购买的房屋是在双方查验、原告表兄边会龙多次考察同意的情况下才交易的，不存在被告说服其购买。原告所说的178000元包含原告定期存款变活期的利息损失2300元，实付175000多元，任耀辉打了178000元的收条。维修基金和暖气接口费不存在被告说服办理的问题，这是小区管理的方式。2018年10月，原告交清了房款，还拉了部分装修材料，都没有啥问题，原告装修被别人阻挡是建豪公司与他人的纠纷。原告认为被告隐瞒事实不属实，160多平方米的房子只卖178000元，原告肯定知道情况。 被告任耀辉向本院提交以下证据予以证明：1、重要声明（建豪公司出具）；2、杨小利书写的128000元收据；3、高会平打的50000元收条。 被告高会平未向本院提交书面答辩意见，其在庭审中口头答辩称：原告所述任耀辉与高会平一起说服原告购买被告建豪公司建设的房屋不属实，应该是原告与建豪公司在自愿的情况下达成了买卖行为，售房合同全是制式的。杨小利给任耀辉给制式合同的时间是2017年7月10日，原告与被告签定《房屋预售合同》是2018年10月8日。原告说被告隐瞒事实真相，但所有人都知道清华苑6、8、10#楼没有预售许可证。建豪公司的公章是杨小利自己保管，其他人无权在收据上盖章，原告交的房款及维修基金、暖气接口费均由建豪公司出具收据。原告所述高会平随同物业公司王某、李某某一起催要了维修基金和暖气接口费20000元不属实。物业费、电费是交给胜达物业公司的李小霞了。原告说给高会平交了5000元，是手续费和劳务费。总之，原告买的是建豪公司的房，高会平不应当承担责任。 被告高会平未向本院提交证据。 被告建豪公司未到庭，视为其放弃举证、质证的权利。 本院调取陇县人民法院（2020）陕0327民初940号案卷中与杨小利谈话笔录、陇县住建局证明。 经当庭举证、质证，对证据作如下认定：对原告提交的《房屋预售合同》、（2020）陕0327民初450号民事判决书、（2020）陕0327民初940号民事判决书、任耀辉出具的收条、建豪公司出具的收款收据、清华苑小区物业公司出具的物业费收据、电费收据及购电卡，经被告辨认对真实性不持异议，故予以认定；对被告任耀辉提交的重要声明（建豪公司出具）、高会平打的50000元收条，经原告辨认无异议，故予以认定；对被告任耀辉提交的建豪公司杨小利书写的128000元收据，原告认为无公司盖章，但该收据有建豪公司法定代表人杨小利的签字，对该证据本院予以认定。对本院调取的证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告建豪公司与被告任耀辉之间有债务关系。2017年7月被告建豪公司将位于陇县XX苑XX栋XX单元XX层XX户砖混结构《房屋预售买卖合同》交给被告任耀辉。边会龙受原告边建刚委托为其购买房子，经人介绍，2018年10月8日，被告高会平作为建豪公司的委托代理人与边建刚签订了《房屋预售买卖合同》，边会龙代边建刚在该合同上签字。合同签订后，原告以现金及转账方式向任耀辉交付购房款，并向建豪公司工作人员交纳暖气接口费，建豪公司就该两笔款项出具了178000元购房款收据及20000元的维修基金、暖气入网费收据。此外，原告另向被告高会平支付5000元。2018年11月14日，被告高会平向任耀辉出具收条一份，并经建豪公司杨小利确认，该收条载明“今收到任耀辉缴来陇县XX苑XX楼XX单元XX层XX户房款伍万元正。（￥：50000.00）（此款用于归还姚春平借款），收款人：高会平。同意支付，杨小利2018.11.15。”2018年11月17日，建豪公司杨小利向任耀辉出具收据一份，载明“今收到任耀辉交来售房款壹拾贰万捌仟元正，￥：128000元，收款人：杨小利。注：该款已用来归还公司借任耀辉借款，售房合同与公司原件相符。”2019年7月11日，原告交纳物业费899.40元，2019年8月13日交纳电费80元。2019年5月原告准备装修房屋时被案外人姚春平阻拦，原告以排除妨害为由向法院起诉，因原告不能提交有效证据证明其对涉案房屋享有排他权利，被判决驳回。后原告以确认与被告建豪公司签订的《房屋预售合同》有效为由向法院提起确认之诉，因建豪公司销售的房屋至今未取得房屋预售许可证，法院判决确认《房屋预售合同》无效。现原告诉至本院，请求同前。 本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告与被告建豪公司签订的《房屋预售合同》因未取得房屋预售许可证被确认为无效合同，现原告要求被告建豪公司返还购房款178000元及维修基金、暖气接口费20000元的诉请符合法律规定，本院予以支持；要求被告建豪公司支付占用购房款的利息符合法律规定，本院予以支持，但对其计算标准予以调整。原告在购房时未谨慎审查被告售房手续，房屋售价明显低于市场价格，其在购房时亦存在过错，故原告提出的赔偿损失5979.48元的诉请本院不予支持。因原告所交购房款、维修基金等费用虽由被告任耀辉收取，但有建豪公司法定代表人杨小利的签字、盖章确认，高会平作为建豪公司工作人员，其售房行为属于职务行为，故原告要求被告任耀辉、高会平承担连带赔偿责任的请求于法无据，本院不予支持。为了维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由宝鸡市建豪房地产开发有限责任公司返还边建刚购房款178000元，维修基金及暖气接口费20000元，共计198000元，并支付利息（以198000元为基数，自2018年10月9日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、任耀辉、高会平在本案中不承担责任； 三、驳回边建刚其他诉讼请求。 上述有执行内容的款项于判决生效后30日内履行完毕。 如果宝鸡市建豪房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4360元，减半收取2180元，由宝鸡市建豪房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审 判 员  王 琼 二〇二一年三月三十一日 法官助理  赵腊梅 书 记 员  刘小娟