南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0106民初34号 原告：朱品云，女，1962年7月4日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住江苏省南京市。 原告：李今保，男，1958年5月10日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住江苏省南京市。 两原告共同委托诉讼代理人：魏飞，江苏简安律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：朱飞，江苏简安律师事务所律师。 被告：熊丽亚，女，1982年11月12日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住江苏省宝应县。 被告：林建东，男，1984年10月19日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住江苏省宝应县。 被告：南京瑜泽酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320106MA1N38TX2N，住所地江苏省南京市。 法定代表人：熊丽亚。 原告朱品云、李今保诉被告熊丽亚、林建东、南京瑜泽酒店管理有限公司（以下简称瑜泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，适用简易程序于2021年3月5日公开开庭进行了审理，原告朱品云、李今保的共同委托诉讼代理人朱飞，被告熊丽亚、林建东、瑜泽公司的法定代表人熊丽亚，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱品云、李今保向本院提出诉讼请求，判令：1、解除原告与三被告于2016年11月12日签订的《房屋租赁合同》及2020年8月14日签订的《补充协议》；2、三被告支付免租期租金125000元；3、三被告支付2020年2月20日至2021年2月19日年租金57.5万元，以及按年利率24%计算的违约金13.8万元；4、三被告继续支付法院判决合同解除前的房屋租金及合同解除后三被告腾房前的占有使用费，标准按照该年度年租金标准60万计算；5、三被告立即腾空房屋并将房屋交还原告【房屋内增加隔层及装修及附属设施（可拆卸除外）归原告所有】；6、三被告支付原告违约金287500元；7、三被告承担原告律师费50000元。事实和理由：2016年11月12日，原告与被告熊丽亚、林建东签订《房屋租赁合同》，原告将位于南京市，租期10年。两被告承租后以被告瑜泽公司的名义开设酒店。2019年4月，因被告拖欠租金，原告曾诉至法院，后双方调解。案件调解后，被告仍然拖欠租金未付，已经构成严重违约，故诉至法院，请求判如所请。 被告熊丽亚、林建东、瑜泽公司共同辩称，1、对于原告主张的拖欠的租金数额无异议，被告希望能继续履行合同，否则损失过大；2、对于疫情期间的免租金额希望能够参照国家政策减免；3、原告主张的违约金过高，被告无力支付；4、原告在起诉前并未通知被告，由此产生的律师费被告不同意承担。综上，请求依法判决。 经审理查明：鼓楼区建宁路61号中央金地广场1幢601-607、613-617室12套不动产系李今保、朱品云、李欣瞳共同购买的商品房，李欣瞳同意由其父母李今保、朱品云进行出租。 2016年11月12日，朱品云、李今保作为甲方，熊丽亚、林建东作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉12套不动产出租给乙方，建筑面积共计767.47平方米，租期自2016年11月20日至2027年2月19日，其中2016年11月20日至2017年2月19日为装修免租期；2019年2月20日至2020年2月19日年租金为55万元，2020年2月20日至2021年2月19日年租金为57.5万元，2021年2月20日至2022年2月19日为60万元；房屋押金12万元，在房屋租赁协议终止，甲方验收无误后10日内将押金退还乙方，不计利息；租金每年提前2个月支付，即每年12月19日；第六条第5项，若因乙方原因导致租期未满租赁合同即解除或终止履行的，乙方不得要求享受免租期，乙方已享受免租期的，甲方有权要求乙方按照租赁第一年年租金标准补缴免租期租金；如乙方拖欠房租超过30日的，甲方有权解除合同，收回房屋；第十条第4项，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，自合同终止日起30日内未能及时处理的，甲方有权处置；第十二条第1项，租赁期间，乙方逾期缴纳房租或本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，按照应付款24%计算逾期利息；第2项，因乙方原因导致合同解除或提前终止履行的，承租房屋内的增加隔层及装修及附属设施（可移动、拆卸设备除外）等归甲方所有，乙方无权处置；第3项，因乙方原因导致合同解除或提前终止履行的，乙方应立即将房屋交给甲方，否则每逾期一天，按照当期日租金标准的2倍计算房屋占用费；第4项，除上述情况外，合同签订以后，一方无故毁约或因一方原因导致合同解除或提前终止履行的，违约方应按合同解除或终止之日当年租金标准向对方支付一年租金金额的违约金。守约方还可向对方追偿由此造成的一切损失（包括但不仅限于诉讼费、仲裁费、查档费、律师费等）。 合同签订后，李今保、朱品云将案涉房屋交付熊丽亚、林建东，用于瑜泽公司经营酒店，并收取12万元押金。2019年4月，李今保、朱品云曾起诉熊丽亚、林建东、瑜泽公司要求支付拖欠的租金、违约金及律师费等；2019年5月17日，经本院主持，双方达成调解，并由本院出具（2019）苏0106民初4973号民事调解书。该案调解时，瑜泽公司确认系案涉《房屋租赁合同》的承租方。调解后，熊丽亚、林建东、瑜泽公司履行了调解书内容。但是，2020年2月20日至2021年2月19日的年租金57.5万元未付。 2020年8月14日，朱品云作为甲方，林建东作为乙方，签订《中央金地6楼12套补充协议》，约定因受新冠疫情影响，2020年房屋租金57.5万元分两次支付，第一次应在2020年11月19日之前支付28.75万元，第二次应在2021年2月28日前付清，并支付5%的滞纳金，金额为301875元。如乙方未能按时支付，甲方有权收回房屋并由乙方承担一切经济违约责任。甲方考虑乙方的困难，在疫情期间的租金支付可以协商适当的延期，逾期未付部分的租金由乙方承担相应的利息5%，疫情结束（最迟不超过2021年4月30日前），乙方恢复正常支付，否则将按合同条款执行。 2020年10月27日，熊丽亚、林建东出具《承诺书》，内容为：根据补充协议，将于2020年11月19日支付第一笔28.75万元给朱品云，并在当日针对后续所欠款项拟定还款计划，于当日给出结果，如此笔款项到期未付或未足额支付，朱品云有权终止合同，本人承诺每逾期一天，所有拖欠租金按照应付款24%/年计算逾期利息。 后，熊丽亚、林建东、瑜泽公司仍未支付租金，李今保、朱品云遂与江苏简安律师事务所签订《法律服务委托合同》，委托该所提起诉讼，约定律师费5万元，并已支付。 案件审理中，经本院主持调解，熊丽亚、林建东、瑜泽公司在李今保、朱品云给出的宽限期内仍未能明确付款计划，以致调解未成。 上述事实，有原被告陈述，原告提供的商品房购买合同、购房发票、租赁合同、补充协议、承诺书、调解书、委托服务合同、转账记录，以及本院庭审笔录为证。 本院认为：自《房屋租赁合同》签订以来，三被告曾于2019年4月拖欠租金，被原告诉至本院，现仍拖欠2020年2月20日至2021年2月19日的租金57.5万元，该租金的应付时间为2019年12月19日，此时新冠疫情尚未爆发。后因新冠疫情影响，原告朱品云与被告林建东签订《补充协议》，对上述租金协商分期支付，被告林建东也于2020年10月27日出具了《承诺书》，但三被告仍未能按约支付房租，并且2021年2月20日至2022年2月19日的租金亦应在2020年12月19日支付。鉴于三被告上述违约行为，已经远超《房屋租赁合同》及《补充协议》约定的原告可解除合同的条件，故在本院调解仍未成功的情况下，应当判决解除案涉《房屋租赁合同》及其《补充协议》。合同解除后，被告应当按照合同约定将房屋清空交还原告，逾期交还的应当按照年租金60万元的标准支付占用费。 1、关于免租期租金。《房屋租赁合同》约定如因被告原因提前终止合同，被告应支付此前免租期内的租金。现合同解除的原因确系三被告所致，依据上述约定，应当支付免租期租金。但本院考量双方约定租期10年，截至法庭辩论终结已经履行5年，故对于原告主张的三个月免租期租金125000元，本院酌定按照50%计算，即62500元。 2、关于违约金部分。原告主张按照拖欠年租金57.5万元的24%计算违约金13.8万元，但是因受新冠疫情影响，原告朱品云与被告林建东曾签订《补充协议》，协商按照5%计算逾期支付利息。本院认为，原告除了主张逾期支付租金的违约金外，还主张了解约违约金。被告迟延支付租金，给原告造成的损失即为资金占用损失，故本院酌定按照5%计算，共计28750元。 合同约定的解约违约金为当年租金，现原告主张按照半年租金287500元计算。本院认为，解约违约金的目的在于解决原告重新租赁的空置期间损失问题，综合本案被告违约情形以及案涉房屋的实际现状，本院酌定按照2个月租金标准予以支持。 3、关于本案中被告受新冠疫情影响的损失弥补问题。由于被告租赁房屋系经营酒店，受新冠疫情影响巨大，故本院酌定减免2020年度2个月租金。 综上，被告共计应支付原告666250元，扣除被告缴纳的12万元押金后，还应支付546250元。 4、关于律师费5万元。合同约定如因被告违约，其应承担原告为此支出的费用及损失，包含律师费，故对原告该项诉请本院予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告朱品云、李今保与被告熊丽亚、林建东于2016年11月12日签订的《房屋租赁合同》以及原告朱品云与被告林建东于2020年8月14日签订的《中央金地6楼12套补充协议》自本判决生效之日起解除； 二、被告熊丽亚、林建东、南京瑜泽酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱品云、李今保支付546250元； 三、被告熊丽亚、林建东、南京瑜泽酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱品云、李今保支付律师费50000元； 四、被告熊丽亚、林建东、南京瑜泽酒店管理有限公司于本判决生效之日十日内将南京市、李今保，并自2021年2月20日起至实际交还之日止按年租金600000元的标准支付合同解除前的租金和解除后的占用费；       五、驳回原告朱品云、李今保的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费14070元，因适用简易程序减半收取7035元，由被告熊丽亚、林建东、南京瑜泽酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  鹿海彬 二〇二一年三月十二日 书记员  李斯凡