贵州省赫章县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0527民初1324号 原告：王晓明，男，1985年12月14日出生，汉族，户籍地贵州省毕节市，现住贵州省赫章县。 原告：邓娅，女，1985年10月26日出生，白族，户籍地贵州省毕节市，现住贵州省赫章县。 被告：赫章县顺康房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市赫章县城关镇小康一路，统一社会信用代码91520527789778871W。 法定代表人：陈欢，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐松（该公司员工）男，1989年8月22日出生，汉族，住贵州省赫章县。 原告王晓明、邓娅与被告赫章县顺康房地产开发有限责任公司(以下简称“顺康房地产”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓明，被告顺康房地产委托诉讼代理人唐松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓明、邓娅向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时将办理商品房转移登记的文书交付给原告；2.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金按照总房款417,280.00元为基数，按照每日0.02‰从2013年8月31日起计算至被告将涉案商品房转移登记的文书交付给原告之日；3.案件受理费由被告承担。 事实及理由：原告于2012年3月10日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其以出让的方式取得的位于毕节市赫章县碧水蓝庭X幢X单元X层X户房出售给原告。合同签订之后原告依约支付购房款417,280.00元。合同第八章第二十二条约定：“出卖人承诺于商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”,“约定日期起180日之后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定之日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02‰的违约金。”被告至今未交付办理商品房转移登记的文书，故诉至法院。 被告顺康房地产辩称：原告所诉与事实不符，我公司不接受原告要求支付违约金的请求，现在还没有给业主办理相关证件，并不是我公司主观原因导致的，碧水蓝庭小区项目地块系顺康房地产通过政府拍卖合法取得，该地块范围包含了彭某某家违章建筑在内。原项目设计消防环形通道被彭某某家违章建筑占用，经政府决定对彭某某家违法建筑进行强拆，但一直未实施。后应县里相关部门的要求，我公司起诉彭某某家，案件经二级法院审理判决后公司胜诉，彭某某家不服，向贵州省高院提起申诉后，贵州省高院改判为公司败诉。本小区落成至今，正是由于彭某某家非法占用消防通道，导致本项目的消防无法验收，无法办理房屋产权证书，我公司作为受害者，长期承受因无法及时验收带来的严重损失，故请求法院驳回原告的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。被告对原告提供的身份证复印件、《商品房买卖合同》、《贷款合同》收款收据、税务发票，维修基金等收据三性均无异议，可以证明原告向被告购买商品房一套并按约交清了相关款项的事实，符合证据要求，本院予以采信。被告提供的贵州省毕节市中级人民法院（2015）黔毕中民终字第1656号民事判决书、贵州省毕节市中级人民法院（2016）黔05民再50号民事裁定书，可以证明被告为了尽早落实消防通道向人民法院提起诉讼主张权利以及三级人民法院审理的情况，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2012年3月10日，原告王晓明、邓娅与被告顺康房地产签订《商品房买卖合同》，王晓明、邓娅向顺康房地产购买位于赫章县。合同对商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期、交接手续、逾期交房责任等事项作了约定。其中合同第二十二条第二款，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理该商品房所有权初始登记发生的费用由买受人自行承担。第二十二条第三款，（一）出卖人承诺于Ｘ年Ｘ月Ｘ日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.5‰承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理，（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02‰的违约金。合同签订后，原告向被告全额交付房屋总价款417280.00元及办证的有关费用，被告向原告出具收款收据。被告顺康房地产于2013年5月31日向王晓明、邓娅交付了该商品房，涉案商品房项目消防通道因案外人彭某某等人未通过验收，至今顺康房地产未向原告交付该商品房转移登记的有关文书。原告以被告违约为由诉至本院提出如前诉请。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，系被告提供的格式合同，但原告对合同条款未提出异议，可视为双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人理应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约向被告支付了购房款和办证的相关费用，但被告仅向原告交付了房屋，未按约向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故被告应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，双方签订的《商品房买卖合同》对交付办理商品房转移登记的有关文书的期限约定为该商品房交付使用之日起90日内，即2013年5月31日至2013年8月30日应为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书的期间，故被告应自2013年8月31日起向原告支付逾期办证违约金。在本案中，双方当事人签订的合同对逾期办证违约金的标准作了约定且符合法律规定，原告诉请按双方合同约定按日支付已交付房价款0.02‰的违约金进行计算，本院予支持。结合涉案商品房转移登记文书已经开始逐步办理，本院认为，从2013年8月31日起计算逾期办证违约金至被告赫章县顺康房地产开发有限责任公司向原告交付办理商品房权属登记有关文书之日止为宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百二十一条:“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。”之规定，涉案商品房消防通道未通过验收系因第三人原因所致，并非不可抗力，故被告的辩称不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条，《最高人民法院关于＜中华人民共和国民事诉讼法＞适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 由被告赫章县顺康房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王晓明、邓娅交付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金以418,280.00元为基数，自2013年8月31日起按照每日0.02‰计算至被告赫章县顺康房地产开发责任有限公司向原告王晓明、邓娅交付办理商品房权属登记有关文书之日止； 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300.00元，减半收取计150.00元，由被告赫章县顺康房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 如义务人未按判决书指定的期间履行金钱给付义务的，权利人可以在法律文书规定履行期间的最后一日起两年内向本院或被执行人财产所在地人民法院申请执行。 审判员  朱奕 二〇二一年三月二十九日 书记员  谷念