天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0101民初563号原告：和记黄埔地产（天津）有限公司，住所地天津市和平区南京路183号世纪都会商厦办公楼8层801室。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：宋佳，天津金诺律师事务所律师。被告：天津市宜棠餐饮管理有限公司，住所地天津市河北区光明道24号A座101室。法定代表人：陈秀，经理。被告：陈秀，男，1985年1月16日出生，汉族，住天津市北辰区。原告和记黄埔地产（天津）有限公司（以下简称和记黄埔公司）与被告天津市宜棠餐饮管理有限公司（以下简称宜棠公司）、陈秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和记黄埔公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与宜棠公司签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》及补充合同于2019年8月31日解除；2.判令宜棠公司向原告支付2019年6月1日至2019年8月31日应付而未付的基本租金52392元及至实际支付之日的逾期付款违约金；3.判令宜棠公司向原告支付2019年6月1日至2019年8月31日应付而未付的推广费3180元及至实际支付之日的逾期付款违约金；4.判令宜棠公司向原告支付2019年6月1日至2019年8月31日应付而未付的物业管理服务费17658元及至实际支付之日的逾期付款违约金；5.判令宜棠公司向原告支付2019年6月1日至2019年8月31日应付而未付的中央隔油系统维护费546元及至实际支付之日的逾期付款违约金；6.判令宜棠餐饮公司向原告支付2019年9月1日至2019年9月9日因实际占用房屋而应支付的房屋使用费、推广费、物业管理服务费共计12562.2元；7.判令宜棠公司向原告支付违约金28434元及至实际支付之日的逾期付款违约金；8.判令宜棠公司向原告支付2017年12月至2019年5月因逾期支付产生的逾期付款违约金7816.05元；9.判令宜棠公司向原告支付房屋恢复原状费用40439.68元；10.判令陈秀对于宜棠公司上述第2-9项诉讼请求中的债务承担连带责任；11.判令宜棠公司立即将以涉诉房屋地址取得的相关执照(包括但不限于营业执照、税务登记证、食品卫生许可证)办理迁址手续；12.判令本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：原告与宜棠公司于2017年11月22日签订了《世纪都会商厦商铺租赁合同》，约定由宜棠公司承租原告所有的世纪都会商厦商场第三层323号商铺，租赁期自2017年11月23日起，固定期限3年，宜棠公司应于每个公历月第5日或之前向原告支付租赁期内当月基本租金、物业管理服务费、推广费、中央隔油系统维护费等费用，如被告未按时支付上述任何费用，原告有权要求宜棠公司按照逾期付款金额每日万分之五的标准支付逾期付款违约金，如逾期超过15日，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告积极履行合同义务，但被告自2019年6月1日起开始出现欠缴租金等费用的情况。原告多次发函催缴无果，遂向宜棠公司发函通知合同自2019年8月31日解除。根据合同约定被告应于合同解除当日将商铺恢复原状后交还原告，但截至2019年9月9日宜棠公司也未归还商铺。被告至今仍未向原告缴纳欠付的基本租金、物业管理服务费、推广费、房屋使用费等各项费用。故原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。宜棠公司、陈秀辩称，认可商铺租赁合同于2019年8月31日解除，亦认可支付三个月租金，2017年11月签订合同时，原告口头说有一个月装修免租期，但由于物业申报图纸问题导致延误，2018年1月才正式装修，浪费了一个月的装修免租期。我方是在交租金的情况下进行的装修。原告要求我方春节前开业，致使我方24小时装修，增加了额外成本。原告一直没有解决上述问题，不承担费用，也不补上一个月的免租期。商场承诺5000人次每天的客流量，但是大部分是坐地铁，实际上楼的客流量很少。因为客流量太差及物业服务原因，我方从2019年6月1日就没交推广费和物业费。我方2019年8月31日领取了解除租赁合同的函，但还没有搬出房屋，没有办理商铺交接，商铺内物品就被原告清走了，商铺也被租给其他人了。本院经审理认定事实如下：原告和记黄埔公司系坐落于天津市和平区××路××号××号涉诉房屋的权利人。2017年11月22日，原告与被告宜棠公司签订《世纪都会商厦商铺租赁合同》，将涉诉房屋（也即合同约定的世纪都会商厦之商场的第三层323号商铺）出租给宜棠公司。合同约定：租赁期限为3年，自租赁期开始日即2017年11月23日起算；装修期为60天，从租赁期开始日计算，本合同内宜棠公司应付租金已包括装修期租金，无需另外支付装修期租金，但需按本合同约定支付推广费，并向受托管理人支付装修期内的物业管理费以及实际发生的杂项费用。宜棠公司保证于装修期届满后的首日或之前开业，除非事先获得原告书面批准延期。租赁期之第一年每月基本租金为15876元，租赁期之第二年每月基本租金为17464元，物业管理服务费为每月5886元，推广费每月1060元，中央隔油系统维护费每月182元。经营保证金为93720元，经双方协商一致，同意宜棠公司实付65286元，若宜棠公司违约，则需自原告书面通知之日起15日内补足至93720元。宜棠公司不得将经营保证金抵销其应支付的租金、物业管理费、推广费或其他应付款项。3.1商场由原告自行提供物业管理服务；5.7.3付款期限为每个公历月第五日或之前，向原告支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及销售终端收银机租金，并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月物业管理服务费及中央隔油系统维护费；12.1宜棠公司应在本合同提前终止当日将已恢复至房产首次交付时原状或原告指示的其他状态下的该房产交还原告，并向原告或受托管理人归还该房产的所有钥匙，由此发生的任何风险和费用（包括但不限于搬迁费、撤场费及该房产恢复原状费用）由宜棠公司自行承担；12.2宜棠公司在原告根据本合同约定提前终止本合同后，如该房产内遗留有宜棠公司的任何装饰、家俱装备、物料、设备或其它任何物品，原告以本合同约定任何通知方式通知宜棠公司，而宜棠公司未在收到原告通知之日起七日内答复的，均视为宜棠公司放弃前述物品的所有权，原告有权留置或以其他任何方式处理前述物品，宜棠公司不得提出异议，也不得追究原告任何责任；12.3租赁期限届满或合同提前起终止后，除非双方另有书面协议，在宜棠公司完全撤离该房产之前，因继续占用该房产，宜棠公司应自租赁期届满或合同提前终止之日起至房产被原告实际收回之日止，向原告交纳房屋使用费（金额等于届时租金数额的两倍）和推广费、并向受托管理人支付物业管理服务费和实际发生的其他应付费用。租赁期届满或合同提前终止时，如该房产内遗留有宜棠公司的任何装饰、家俱装备、物料、设备或其它任何物品的，原告有权视为宜棠公司未按本合同约定向原告交还该房产。15.4下列任何一项情况发生时，原告有权书面通知宜棠公司终止本合同、收回房产，原告及受托管理人无需返还宜棠公司已付的经营保证金，且宜棠公司应自原告发出书面通知之日起15日内将经营保证金补足至93720元作为宜棠公司应向原告支付的违约金。若原告及受托管理人收取的经营保证金不足以弥补原告及受托管理人实际发生的损失，原告及受托管理人仍有权向宜棠公司追偿：……；15.5租赁期内，宜棠公司未按照合同约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业管理服务费或其他应付款项，原告有权要求宜棠公司按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起支付逾期付款违约金。若经催告后十五日内仍未足额付款，原告有权采取第15.4款约定的救济措施；17.2任何一方就本合同有关事宜发给另一方的任何通知和其他函件均应以中文书面形式发出，发送至本合同列明的通讯地址或对方提供的最新联络地址。以邮寄双挂号、特快专递发出的，以发出日起第二日为送达日，以人手传送发出的，人手传送之日为送达日。2017年12月20日，和记黄埔公司、宜棠公司签订了《世纪都会商厦商铺租赁合同之补充合同》，对变更销售终端收银机相关内容进行了约定。原告依约将涉诉房屋交付使用后，宜棠公司自2019年6月1日起至今未支付租金及相关费用。原告多次向宜棠公司发出书面催款函后，于2019年8月27日向宜棠公司发出《解约函》，决定自2019年8月31日解除租赁合同及补充合同，宜棠公司应按照租赁合同的约定，补缴经营保证金28434元，并于2019年8月31日或之前将承租商铺恢复原状后交还。2019年9月2日，和记黄埔公司向宜棠公司邮寄了《关于交还世纪都会商厦商铺的函》，函告务必于2019年9月9日或之前将承租商铺内遗留物品及设施设备清理并搬离，将承租商铺恢复原状归还，如2019年9月9日或之前未有任何恢复或行动，则依租赁合同约定视作放弃上述物品的所有权，原告有权以任何形式对承租商铺内存留物进行处理，并将依约于9月10日自行收回该承租商铺。原告主张涉案房屋恢复原状发生费用40439.68元，并提交原告与案外人华北铁建建设有限公司签订的《世纪都会商厦写字楼及商场租区二次装修拆除复原及改造施工合同》及补充合同、盖有华北铁建建设有限公司公章的《商场323商铺二次装修拆除复原报价单（税改后）》《完工证明书》及增值税专用发票等证据予以证明。宜棠公司系自然人独资的有限责任公司。陈秀系该公司法定代表人及唯一股东。宜棠公司向原告交纳了经营保证金65286元及装修押金12433元。原告当庭同意将装修押金12433元抵扣被告欠付的款项，但认为经营保证金依据合同约定无需退还，还需补足至93720元，作为违约金。本院认为，原告与宜棠公司签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》及补充合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立、合法有效。双方应按照合同约定全面履行义务。对于原告请求确认商铺租赁合同及补充合同于2019年8月31日解除的诉讼请求，依据《世纪都会商厦商铺租赁合同》第15.5条的约定，原告有权书面通知被告终止本合同、收回该房产、无需退还已付的经营保证金。现宜棠公司未按期向原告缴纳商铺租金等款项，违反了合同的约定，构成违约，故原告要求终止商铺租赁合同及补充合同的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。宜棠公司认可收到了《解约函》，并认可双方于2019年8月31日解除了商铺租赁合同，故2019年8月31日应为商铺租赁合同及补充合同解除之日。关于原告主张自2019年6月1日至2019年8月31日的商铺基本租金、推广费、物业管理服务费、中央隔油系统维护费，符合合同约定，经核算商铺基本租金应为52392元，推广费应为3180元，物业管理服务费应为17658元，中央隔油系统维护费应为546元，本院予以支持。原告当庭同意将装修押金12433元抵扣欠付的款项，本院予以照准。装修押金12433元用以抵扣商铺基本租金。关于原告主张自2019年9月1日至2019年9月9日的房屋占有使用费、推广费、物业管理费以及支付违约金28434元，房屋占有使用费虽按照合同约定为双倍租金标准，但实质为违约金。原告已主张了逾期付款违约金，并主张宜棠公司应支付28434元将经营保证金补足至93720元，经营保证金作为违约金不予退还。原告主张将经营保证金补足至93720元作为违约金并不予退还，符合双方合同约定，本院予以支持。支付违约金和赔偿损失均是承担合同违约责任的主要形式。只有在违约金不足弥补损失的情况下，才能另行主张损失赔偿。现原告未能提供证据证明其损失大于经营保证金，在补足经营保证金并不予返还的情况下，再主张其他违约责任显系过高且不能成立，故对于原告第二、三、四、五、七、八项诉讼请求中的逾期付款违约金，本院不予支持。因宜棠公司未能提交证据证明与原告共同办理了商铺腾空交接手续，故对于房屋占有使用费，本院按照合同约定的商铺基本租金标准即每月17464元予以支持，2019年9月1日至2019年9月9日的房屋占有使用费应为5239.2元。上述期间的推广费318元、物业管理费1765.8元，经核算符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的房屋恢复原状费用，合同约定应由宜棠公司承担，且原告提交的证据能够证明原告已支付40439.68元，故原告关于要求宜棠公司支付房屋恢复原状费用40439.68元的诉讼请求，本院予以支持。宜棠公司关于一个月装修免租期、商铺内物品被盗及丢失、物业不达标等抗辩主张，因宜棠公司未能提供充分证据予以证明，本院不予支持。宜棠公司系自然人独资的有限责任公司。陈秀作为宜棠公司的唯一股东，未能提供证据证明该公司财产独立于其自己的财产，依法应当对宜棠公司的债务承担连带责任。关于原告请求判令宜棠公司将以涉诉商铺地址取得的相关执照办理迁址手续的诉讼请求，由于相关执照注册地址的变更不属于人民法院民事诉讼的受案范围，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告和记黄埔地产（天津）有限公司与被告天津市宜棠餐饮管理有限公司签订的《世纪都会商厦商铺租赁合同》及补充合同于2019年8月31日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告天津市宜棠餐饮管理有限公司向原告和记黄埔地产（天津）有限公司支付自2019年6月1日至2019年8月31日的商铺基本租金52392元，扣除装修押金12433元后，被告天津市宜棠餐饮管理有限公司应向原告和记黄埔地产（天津）有限公司支付商铺基本租金39959元；三、本判决生效之日起十日内，被告天津市宜棠餐饮管理有限公司向原告和记黄埔地产（天津）有限公司支付自2019年6月1日至2019年8月31日的推广费3180元；四、本判决生效之日起十日内，被告天津市宜棠餐饮管理有限公司向原告和记黄埔地产（天津）有限公司支付自2019年6月1日至2019年8月31日的物业管理费17658元；五、本判决生效之日起十日内，被告天津市宜棠餐饮管理有限公司向原告和记黄埔地产（天津）有限公司支付自2019年6月1日至2019年8月31日的中央隔油系统维护费546元；六、本判决生效之日起十日内，被告天津市宜棠餐饮管理有限公司向原告和记黄埔地产（天津）有限公司支付自2019年9月1日至2019年9月9日的房屋使用费5239.2元、推广费318元、物业管理费1765.8元，共计7323元；七、本判决生效之日起十日内，被告天津市宜棠餐饮管理有限公司向原告和记黄埔地产（天津）有限公司支付28434元违约金；八、本判决生效之日起十日内，被告天津市宜棠餐饮管理有限公司向原告和记黄埔地产（天津）有限公司支付房屋恢复原状费用40439.68元；九、陈秀对天津市宜棠餐饮管理有限公司的上述债务承担连带责任。十、驳回原告和记黄埔地产（天津）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4001元，减半收取计2000.5元，由原告和记黄埔地产（天津）有限公司负担513.5元，由被告天津市宜棠餐饮管理有限公司、陈秀负担1487元（于本判决生效之日起十日内直接给付原告和记黄埔地产（天津）有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 韩 涛二〇二一年三月二十三日书记员 秦慧铮附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。