江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1401号上诉人（原审被告）：朱林海。上诉人（原审被告）：姚春英。上诉人（原审被告）：朱俊杰。委托诉讼代理人：刘健，江苏东大舟律师事务所律师，代理上列三上诉人。委托诉讼代理人：钱秋瑶，江苏东大舟律师事务所律师，代理上列三上诉人。被上诉人（原审原告）：费雅芳。委托诉讼代理人：金剑青，江苏恒源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈强。原审被告：朱卫生。原审被告：张金妹。原审被告：苏州市汾湖城乡一体化建设有限公司，住所地苏州市吴江区黎里镇芦莘路东侧。法定代表人：陈卫秋，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，该公司员工。上诉人朱林海、姚春英、朱俊杰因与被上诉人费雅芳、陈强、原审被告朱卫生、张金妹、苏州市汾湖城乡一体化建设有限公司（以下简称汾湖一体化公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初9348号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人朱林海、姚春英、朱俊杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费、保全费均由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋系上诉人与朱卫生、张金妹五人共有，朱卫生、张金妹与被上诉人签订的《兴阁中介房屋出售委托代卖合同》系无权处分，上诉人从未追认且明确拒绝追认该份合同的效力，合同不应继续履行。被上诉人没有任何证据证明上诉人同意出售房屋。二、一审判决适用民法通则第六十六条的规定，系适用法律错误。朱卫生、张金妹在出售房屋、签订合同时都是以自己名义进行的，合同上的签字也是朱卫生、张金妹签的自己的名字，从始至终都没有以上诉人的名义出卖房屋，不存在无权代理，故不适用该条款。出售房屋上诉人并不知情，不能据此认定上诉人同意出售。三、被上诉人的购房行为系恶意，合同约定的购房款明显低于市场价。被上诉人明知涉案房屋系拆迁房，所有权人不止朱卫生、张金妹二人，但未征求其他房屋所有权人同意。当时类似拆迁房的市场价格约为6000元平方米，但合同约定购房款为45万元，计算单价仅为4054元/平方米，明显低于市场价。被上诉人故意以远远低于市场行情的价格签订合同，显然是恶意的。四、上诉人作为权利人，之所以在知道朱卫生、张金妹出售房屋后未与被上诉人理论，是因为房产证下来必须要有上诉人的签字才能过户，上诉人认为被上诉人与朱卫生、张金妹签订的合同是无效的，没有上诉人的签字，被上诉人不能取得房屋。被上诉人费雅芳二审辩称，被上诉人费雅芳与朱卫生、张金妹之间签订的涉案房屋买卖合同依法成立并合法有效。上诉人朱林海、姚春英、朱俊杰虽未在买卖合同上签字，但结合本案实际情况，应视为上诉人朱林海、姚春英、朱俊杰同意将涉案房屋转让给被上诉人费雅芳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人陈强二审未作答辩。原审被告朱卫生、张金妹、汾湖一体化公司二审均未作答辩。原审原告费雅芳、陈强向一审法院起诉请求：1.判令朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰，汾湖一体化公司协助将汾湖镇xx幢xx6室的房屋产权过户至费雅芳、陈强名下；2.判令朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰支付违约金22500元；3.诉讼费用由朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰承担。一审法院认定事实如下：朱卫生作为出卖人（甲方）与费雅芳作为买受方（乙方）、苏州市兴阁房产中介有限公司作为中介人（丙方）曾签订《兴阁中介房屋出售委托代卖合同》一份（未载明签订日期），约定根据相关法律规定，经甲、乙、丙三方协商一致达成协议，在经丙方介绍，甲方自愿将位于汾湖镇xx幢xx室出售给乙方，甲方已将该房屋状况充分告知乙方，乙方对甲方所出售的房屋及附属设施等已充分了解愿意购买房屋。房屋建筑面积为111平方米，成交价为45万元，合同签订之日乙方交付甲方定金1万元，等签订房地产买卖合同后，乙方首付42万元整，待甲方房产证办理下来，需第一时间通知乙方，并无条件配合乙方办理过户，过户后，乙方支付3万元最后（应为最后3万元）整给甲方。甲方应在乙方房款付至42万元后把房屋交付给乙方。税费约定，上述房屋在办理交易、权属登记手续所发生的税、费，双方约定由乙方承担。第九条中有多处违约责任的约定，其中第2条约定甲方中途悔约的，在悔约之日起7天内五倍退还购房款；第4条约定，因其中一方原因逾期未申请办理房屋交易、权属登记手续的，每逾期一日，由违约方给付对方总房款百分之5的违约金；第5条约定了若甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或甲乙双方任何一方违反本合同约定1、2、3、4条的责任约定，须支付该合同约定违约期间根据汾湖开发商同等楼层价格的三倍作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同签订后甲方不得再以任何理由提出加价等条款，否则视为违约。双方还特别约定：等办理房产证的时候，有何优惠政策、房价涨跌、另转让给人，跟甲方无关，属于乙方享有。此价格包含购房付的维修基金，水、电、煤气开户费。买方已对房屋进行查验对现状表示满意。等2016年8月底余款肆拾壹万付清。协议下方甲方由朱卫生签名并摁印，甲方配偶由张金妹签名并摁印，乙方处由费雅芳签名并摁印，乙方配偶处无签名。丙方处加盖了丙方公章并在“法人代表”处签名。2016年8月1日，费雅芳向朱卫生支付了购房定金1万元；2016年8月8日，费雅芳向朱卫生支付了购房款20万元，朱卫生出具了收条；2016年8月27日，费雅芳向朱卫生支付了购房款21万元。2017年3月11日，由朱卫生、张金妹为甲方，费雅芳为乙方签订补充协议，约定xx幢xx成交价肆拾五万元整，首付肆拾贰万元整，留叁万等房产证过户的时候支付。由于甲方急用钱，想乙方帮忙解决壹万元整。双方协商后决定：乙方先付壹万，剩贰万等房产证过户的时候支付给甲方。朱林海称收据上的钱收到了，一共拿了43万元，补充协议上的字是朱卫生签的，手印是朱卫生代替摁的。朱卫生在收到费雅芳支付的购房款后，为朱俊杰购买轿车缴纳了首付款12万余元。2016年3月18日，朱卫生作为xx幢xx室的业主办理了房屋交接手续。费雅芳称，费雅芳在2016年装修了涉案房产，自住了半年，现处于出租状态。朱卫生称，房屋由朱卫生交给费雅芳。朱林海称，知道当时拿到房子的事情，不清楚费雅芳居住的事情，房屋在另一个小区，没有去看过。朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰称，现五人在拆迁后均居住于1x幢x0x室。2012年7月22日朱卫生与吴江市远通房屋拆迁有限公司签订的拆迁补偿协议书显示，港南村25组朱卫生户在册农业人员有5人，分别为本人、妻、儿、儿媳、孙（即朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰）。根据该协议书及公寓房结算表记载，被拆迁人购买汾湖x型xx幢xx室房屋1套及汾湖花苑H型1x幢x0x室房屋1套，朱卫生在公寓房结算表拆迁户签字处签名。坐落于xx幢xx室的房屋目前登记在汾湖一体化公司名下，首次登记时间为2019年9月9日，目前已具备办证条件。在具备办证条件后，汾湖一体化公司通过小区公告通知朱卫生办理产权证明，朱卫生亦称收到该通知。依费雅芳、陈强申请，一审法院于2020年11月12日对该房屋进行了保全，该房屋目前不存在其他权利负担和限制。费雅芳与陈强于2004年4月9日结婚。上述事实，由《兴阁中介房屋出售委托代卖合同》、收条、补充协议、银行交易凭证、拆迁补偿协议书、公寓房结算表、不动产登记信息及当事人当庭陈述等予以证实。一审法院认为，本案争议焦点为：涉案《房屋买卖合同》的效力问题。费雅芳、陈强认为：费雅芳与朱卫生、张金妹签订的房屋买卖合同合法有效，朱林海、姚春英、朱俊杰虽未在买卖合同上签字，但三人作为朱卫生、张金妹的儿子、儿媳、孙子，长期共同居住在一起，应当知悉房屋状况及出售事实，并据此提出继续履行合同主张。朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰共同认为：朱卫生、张金妹没有文化，看不懂、不理解合同内容，中介机构和费雅芳存在着欺诈；朱林海、姚春英、朱俊杰没参与房屋买卖。不知道此事，房屋买卖没有通过其他共有人同意。认为合同无效并拒绝继续履行。一审法院认为：朱卫生、张金妹为完全民事行为能力人，从其与拆迁公司签订房屋拆迁协议到收取拆迁安置房均由朱卫生代表其户进行，在本案涉案房屋交易过程中，朱卫生、张金妹亦签名确认交易，收取了部分购房款，而且五原审被告未提交证据证实朱卫生、张金妹为限制或无民事行为能力人，以及未提交证据证实在本案涉案房屋交易过程中费雅芳或中介机构存在欺诈行为，故五原审被告以朱卫生、张金妹没有文化，看不懂、不理解合同内容，中介机构和费雅芳存在欺诈为由认为合同无效，无事实和法律依据，一审法院不予采信。朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰以户为单位作为涉案房屋拆迁安置对象，系房屋共有人。朱林海、姚春英、朱俊杰虽未在买卖合同上签字，但是朱林海、姚春英、朱俊杰与朱卫生、张金妹共同居住，出售涉案房产是朱林海父母的共同行为，涉案房产亦早已于2016年交付费雅芳，并由费雅芳、陈强使用至今，朱林海、姚春英、朱俊杰并未提出任何异议，结合朱卫生在收到费雅芳支付的购房款后，随即为其孙子即朱俊杰购买轿车交付了首付款，朱林海、姚春英、朱俊杰应当早已知悉房屋状况及出售事实。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条的规定，本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，朱林海、姚春英、朱俊杰明知朱卫生、张金妹出售家庭共有房屋而未作否认，应视为朱林海、姚春英、朱俊杰同意出售涉案房产。因此五原审被告辩称房屋买卖没有通过其他共有人同意，认为合同无效，于法无据，一审法院不予采信。综上，一审法院认为，费雅芳与朱卫生、张金妹之间签订的涉案房屋买卖合同依法成立并合法有效。朱林海、姚春英、朱俊杰虽未在《房屋买卖合同》上签字，但结合本案的实际情况，应视为朱林海、姚春英、朱俊杰同意将涉案房产转让给费雅芳。故本案房屋买卖合同关系应在费雅芳与朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰之间继续履行。现朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰明确表示不愿意继续履行合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同法规定，在合同具备履行条件的情况下，守约方有权要求违约方以继续履行合同的方式承担违约责任。涉案房屋的权属证书虽未办理至五原审被告名下，但目前已符合办证条件，亦不存在其他权利负担和限制，房屋买卖合同可以继续履行，汾湖一体化公司应协助五原审被告办理权属证书，后朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰应将该房屋过户至费雅芳名下。费雅芳在购买该房屋时明知产权证书尚未从初始登记人处办理至五原审被告名下，而双方在房屋买卖合同中约定，所购房屋办理交易、权属登记手续所发生的税、费由其乙方即费雅芳承担，同时特别约定此价格包含购房付的维修基金，水、电、煤气开户费。因此对税、费约定应解释为该房屋从被告汾湖一体化公司办理至五原审被告名下时产生的除维修基金，水、电、煤气开户费的其他税、费，再由五原审被告名下办理至费雅芳名下产生的税、费，均由费雅芳承担。本案费雅芳、陈强虽为夫妻关系，但从房屋买卖合同的签订到支付购房款，均由费雅芳一人进行，故陈强同时提出与费雅芳一致的诉讼请求，一审法院不予支持。至于费雅芳、陈强之间的就该房屋的权利、义务关系本案不予理涉，可由费雅芳、陈强另行解决。费雅芳在本案中同时提出了要求五原审被告支付违约金的诉讼请求。如上所述，五原审被告不同意继续履行合同，已构成违约，应承担相应违约责任。双方在合同中多处约定内容不一致的违约金计算方式，所有约定均过高，费雅芳在诉讼过程中未明确按照何种计算方式计算违约金。五原审被告拒绝履行合同，含有对违约金过高提出抗辩，故一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，酌情支持违约金2万元。双方约定购房款总额为45万元，首付42万元，剩余3万元在过户后支付。后期双方又约定再付1万元，剩余2万元在过户后支付。未免诉累，一审法院认定剩余应当向五原审被告支付的购房款2万元与五原审被告应当承担的2万元违约责任相互抵销，不再相互支付。至于朱卫生在一审庭审中称“现在房价增长，我当时想办理房产证的，要补偿一点钱，别人家都补偿的，人家卖房子都这样的”。一审法院认为，双方交易所涉房屋因系拆迁安置房的性质，在交易时未办理产权过户登记手续。在房屋买卖合同中双方约定了“等办理房产证的时候，有何优惠政策、房价涨跌、另转让给人，跟甲方无关，属于乙方享有。”因此，无论是根据法律规定，还是基于双方约定，在具备产权过户条件后，五原审被告均无权利要求费雅芳再行支付高于原约定的购房款。考虑房价上涨因素，其他交易主体之间可能存在由购房者给予适当补偿的情况，但其他交易主体的交易并不影响本案双方的交易。本案经多次调解，费雅芳同意给予适当补偿，但因双方对补偿金额差距较大，未能达成调解意见。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、苏州市汾湖城乡一体化建设有限公司应于判决生效后十五日内协助朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰将位于xx幢xx室的房屋（不动产首次信息表（xxxx）xxxxxx号）权属证书办至朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰名下（过户所需税、费中维修基金，水、电、煤气开户费由被告朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰承担，其他税、费由费雅芳承担），朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰于取得该房屋权属证书后十五日内，将该房屋过户登记至费雅芳名下（过户所需税、费由费雅芳承担）。二、朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰应向费雅芳支付的违约金2元与费雅芳应向朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰支付的剩余购房款2万元相互抵消。三、驳回陈强的诉讼请求。案件受理费减半收取4025元、保全费5000元，共计9025元，由朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案中费雅芳与朱卫生、张金妹签订的房屋买卖合同合法有效。合同签订后费雅芳按约支付了购房款，涉案房屋也已交付给费雅芳占有使用。虽然朱林海、姚春英、朱俊杰未在房屋买卖合同上签字，但结合朱林海、姚春英、朱俊杰与朱卫生、张金妹共同居住生活，朱卫生收到购房款后还为朱俊杰购买轿车支付了首付款，且在本案诉讼前，朱林海、姚春英、朱俊杰从未对费雅芳占有使用房屋提出异议的事实，足以认定朱林海、姚春英、朱俊杰对本案房屋买卖之事是知晓且认可的，故房屋买卖合同对朱林海、姚春英、朱俊杰亦具有法律约束力。涉案房屋目前已符合办证条件，房屋买卖合同可以继续履行，汾湖一体化公司应协助朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰办理房屋权属证书，再由朱卫生、张金妹、朱林海、姚春英、朱俊杰协助费雅芳办理房屋权属证书。综上，朱林海、姚春英、朱俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人朱林海、姚春英、朱俊杰负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二一年三月十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。