天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0101民初307号原告：钱程，男，1986年6月25日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘妮春，天津得安律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆莉萍，天津得安律师事务所实习律师。被告：杨立群，男，1957年10月27日出生，汉族，住天津市西青区。第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场1号楼23层01、02、03、04、05、06、07、08、09室。法定代表人：祁世钊，执行董事。委托诉讼代理人：谭鸣，女，该公司员工。原告钱程与被告杨立群、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱程的委托诉讼代理人刘妮春、穆莉萍、被告杨立群、第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人谭鸣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱程向本院提出诉讼请求：1.原告、被告及第三人签订的《房屋交易合同》和《补充协议》于2020年11月27日解除；2.被告双倍返还原告定金100000元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年10月20日，原告因孩子上学需要，经第三人居间介绍就被告承租的现有状态下位于天津市和平区××路××＃××的公产房屋，原告与被告签订《房屋交易合同》（合同编号：100007339788）和补充协议。合同约定：被告向原告出售位于天津市和平区××路××＃××的公产房屋，房屋面积7.61平方米，房屋成交价150万元；原、被告须于2020年11月20日之前签订《天津市存量房屋买卖协议》，应于2020年11月30日前到该房屋所在地房管局申请办理过户手续；被告应以合同签订时实地查勘的房屋现状向原告交付房屋，原告继续承接被告对案外人的租赁。合同签订当日，原告将5万元定金以银行转账的方式交由被告，被告于同日出具收据。然，合同签订后，原告了解到案涉房屋拆改严重，根据天津公产房政策被告出售公产房屋给原告，需要先将房屋恢复原状。但被告却仍坚称房屋并无拆改，无需恢复原状即可直接出售。现因被告无法以合同签订时实地查勘的房屋现状交付向原告，且按照签订合同约定条款的流程和内容，合同也无法继续履行，合同目的根本无法实现。鉴于此，原告于2020年11月22日委托天津得安律师事务所向被告邮寄律师函，函告与被告解除《房屋交易合同》和《补充协议》，并要求被告双倍返还定金。被告在签收律师函后，27日回函同意解除合同。现为维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，请求贵院判如所请。杨立群辩称，同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的其他诉讼请求。被告严格按照合同履行，没有违约，门牌正常，现房屋已经挂牌出售，已经通过验房手续，原告所称拆改导致无法过户问题不存在。天津链家宝业房地产经纪有限公司述称，同意解除合同，原告的其他诉讼请求与第三人无关。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于天津市和平区××路××号××，计租面积7.61平方米，系公产房屋，承租人为被告。经第三人居间介绍，2020年10月20日，原告（买受方，乙方）与被告（出售方，甲方）、第三人（居间方，丙方）签订《房屋交易合同》，主要约定甲乙双方通过丙方居间介绍，自愿出售涉案房屋，房屋成交价格为1500000元；乙方于2020年10月20日内支付定金50000元，如乙方未履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归甲方所有，甲方有权再将房屋转让于任何人，如甲方未履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则甲方须双倍返还定金给乙方；乙方向丙方支付37500元居间服务费；乙方为全款支付房款的，甲乙双方应于2020年11月30日前到该房屋所在地房管局申请办理过户手续。同日，原告与被告签订《补充协议》四份，第一份协议约定经甲乙双方友好协商，于2020年11月3日18时之前到房屋所对应小学查询房屋是否使用过学籍，如房屋学籍2015年1月1日之后使用过学籍，三方免责，甲方退还乙方全部定金，合同解除；第二份协议约定甲方承诺自2015年1月1日至签署本协议当天，未曾使用过交易房屋内的学区名额。若在甲乙双方办理不动产转移登记手续前，乙方发现甲方使用过交易房产的学区名额，则该合同解除，甲方退还乙方定金，并赔偿乙方违约金5000元；若在甲乙双方办理不动产转移登记手续之后，乙方发现甲方使用过交易房产的学区名额，则该合同解除，甲方除须原价回购交易房产，并承担回购房产所须缴纳的税费之外，还须赔偿乙方违约金1000元；第三份协议约定，甲乙双方友好协商，因房屋现有租户，房屋租金到2020年12月31日前归甲方所有；第四份协议约定，甲方所出售的涉案房屋，面积10.46平方米（其中独用面积7.61平方米、伙用面积2.85平方米），乙方知晓该房屋为公产，并自愿购买该房地产；乙方经过实地看房对上述房屋情况表示认可，并自愿购买该房地产，经双方协商后确定该房地产售价为1500000元；甲乙双方经友好协商，均同意以1500000元在津房置换挂牌转让该房地产，挂牌转让日期不迟于2020年11月30日。还于同日，被告支付原告定金5000元。上述合同和协议签订后，原告以交易房屋因小于10平方米可能在以后无法上房屋所属小学，无法实现合同目的为由，于2020年11月4日与第三人签订《关于居间费处置协议》，约定第三人先行退还原告居间服务费37500元。2020年11月22日，原告委托律师事务所向被告邮寄送达《律师函》，主要内容为原告得知交易房屋的实际状况并非合同签订时的房屋状况，交易房屋存在严重的拆改，且根据天津公产房政策若要出售交易房屋需要先将交易房屋恢复原状。再加之，交易房屋可能无法满足原告孩子上鞍山道小学的需要。认为被告的上述违约行为导致原告当初签订房屋交易合同的合同目的不能实现，为防止给原告造成更大的经济损失，现原告要求与被告解除房屋交易合同，并要求被告双倍返还定金100000元。被告收到《律师函》后，亦委托律师事务所给原告邮寄送达《律师函》，主要内容为对原告指出的存在房屋可能无法满足原告孩子上鞍山道小学的需要问题，被告已经通过多重渠道查询确认从未有过10平方米以下的房屋可能没有学籍的相关规定，10平方米以下的房屋拥有学籍；对于原告指出的存在房屋因改造可能无法过户的问题，即使改造也是在双方提交过户申请之前均无法确认上述改造是否真的会导致无法过户，之后再根据原告的要求进行二次改造，对于上述不是问题的问题原告却以此为由指责被告违约并要求解除合同，被告无法理解；被告认为从合同签订之前双方的沟通与应原告要求签订了两份关于学籍的补充协议来看，原告购买房屋的根本目的为使用其学籍，而交易标的的房产上的学籍完全可以使用，没有任何迹象表明其不具备学籍或学籍即将丧失；被告认为原告已经明确告知将不再继续履行双方之间的《房屋交易合同》的行为已经构成根本违约，通过本函告知，接受原告解除合同的要求，同意《房屋交易合同》和《补充协议》全部解除，对双倍返还定金不予认可，并且要求因为原告的根本违约行为，在解除合同后罚没已付定金。上述《律师函》原告已签收。另，被告已将涉案房屋再次出售，并与买受人在津房置换办理了房屋使用权转让手续，仍以出售给原告时的房屋现状通过了验房手续后挂牌竞价。本院认为，原告与被告及第三人签订的《房屋交易合同》及原告与被告签订《补充协议》四份，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告通过《律师函》要求与被告解除《房屋交易合同》和《补充协议》，被告通过《律师函》回函表示同意，第三人亦同意解除《房屋交易合同》，故对原告要求《房屋交易合同》和《补充协议》于2020年11月27日解除的诉讼请求，予以支持。原告以涉案房屋存在严重拆改导致无法办理房屋置换手续，以及涉案房屋面积小于10平方米，可能无法满足原告孩子上鞍山道小学的需要为由，认为被告存在违约行为导致不能实现合同目的，但原告在尚未与被告办理房屋置换手续之前，就认为涉案房屋存在严重拆改导致无法办理房屋置换手续，应属于原告的主观臆断，况且被告再次出售涉案房屋时，仍以出售给原告时的房屋现状通过了验房手续，进一步说明原告的上述主张不成立。同时，原告与被告关于涉案房屋学籍的约定为被告是否使用过学籍，而被告在2015年1月1日之后未使用过学籍，故被告未违反约定，而原告主张的涉案房屋面积小于10平方米，可能无法满足原告孩子上鞍山道小学的需要，亦未能提供相关证据加以证明。综上，对原告以被告违约导致不能实现合同目的，应承担合同解除的违约责任，进而要求被告双倍返还定金100000元的诉讼请求，不予支持。被告抗辩系原告违约导致合同解除，应承担不返还定金的违约责任，应予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回钱程的诉讼请求。案件受理费1150元，由钱程自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  卞志杰二〇二一年三月二十二日书记员  纪 宇附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向另一方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。