甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4533号上诉人（原审原告）：齐静，男，1971年12月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：唐正浩，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程月，北京大成（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州宝源房地产开发有限公司，住所地兰州市西北宾馆1号楼112房间。法定代表人:陈本厚，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：赵振强，男，1974年3月18日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：穆惠西，女，1940年2月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人齐静因与被上诉人兰州宝源房地产开发有限公司（以下简称：宝源公司）、赵振强、穆惠西房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初8640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人齐静的委托诉讼代理人唐正浩、程月到庭参加了诉讼。被上诉人宝源公司、赵振强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。被上诉人穆惠西经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐静上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初8640号民事判决，依法改判支持齐静的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由宝源公司、赵振强、穆惠西承担。事实与理由：一、齐静与宝源公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且齐静因已办理了房屋所有权登记，权利应当优先获得保护，本案不存在齐静与宝源公司签订的《商品房买卖合同》事实上不能履行的情形，故宝源公司应当依法向齐静交付涉案房屋。二、赵振强对宝源公司享有的债权请求权不能对抗齐静依法取得的物权，赵振强向宝源公司主张违约赔偿，不能基于损害房屋合法所有权人齐静的权利。因此，在宝源公司负有交付涉案房屋义务的前提下，赵振强、穆惠西应当配合宝源公司向齐静腾交房屋。宝源公司、赵振强、穆惠西均未出庭答辩，亦未提交相关书面答辩意见。齐静向一审法院提出诉讼请求：1.判令宝源公司向齐静履行交付兰州市城关区拱星墩街道段家滩554号“宝影花园”第4幢2单元101室（产权证记载的地址为段家滩554号“宝影花园”第47幢第1层第101室）的合同义务；2.赵振强、穆惠西配合宝源公司向齐静腾交上述房屋;3.本案诉讼费由宝源公司、赵振强、穆惠西承担。一审法院认定事实：2003年5月28日，齐静与宝源公司签订了《商品房买卖合同》一份，齐静购买了宝源公司开发的涉案房屋，房屋总价款为18万元。该合同还约定宝源公司于2003年10月31日前向齐静交付房屋，并于房屋交付使用后360日内给齐静办理房屋产权登记手续。同年6月9日，齐静向宝源公司支付购房款18万元，但宝源公司未向齐静实际交付房屋。2008年7月4日，齐静取得了涉案房屋所有权证，产权证号为：兰房（城私）产字第1××1号，该产权证登记的房屋坐落及房屋状况为：兰州市城关区拱星墩街道段家滩554号第47幢1层，建筑面积113.11平方米。在齐静购买涉案房屋之前，宝源公司曾于2002年9月28日与赵振强签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给了赵振强。双方约定：房屋总价款为173800元，赵振强先付购房首付款53800元，余款12万元以按揭贷款方式支付；赵振强如不能如期付款，则宝源公司有权解除合同；宝源公司于2002年10月31日前向赵振强交付房屋。合同成立当日，赵振强向宝源公司支付购房首付款53800元。同年10月29日，赵振强向宝源公司交付物业费、暖气费、电表费等费用后，宝源公司向赵振强交付房屋。此后房屋由赵振强及其母穆惠西居住使用至今。后因赵振强就剩余房款申请银行按揭未获批准，其未向宝源公司交付剩余购房款12万元。2005年12月2日，宝源公司因经营期限届满未办理注销登记手续而被甘肃省工商行政管理局吊销营业执照。2006年3月20日及2007年11月22日，宝源公司分别向赵振强发出律师函，要求赵振强交付购房余款，但赵振强未予答复。2010年8月25日，宝源公司再次委托律师向赵振强发出催告函，要求赵振强于当年9月5日交付购房余款12万元，否则视为解除双方签订的《商品房买卖合同》。赵振强收到催告函后，仍未向宝源公司交付购房余款。2013年11月29日，赵振强以宝源公司未给其办理购房余款的按揭贷款构成违约，且宝源公司与齐静恶意串通将涉案房屋一房二卖为由诉至甘肃省兰州市城关区人民法院，请求确认齐静与宝源公司签订的《商品房买卖合同》无效并判令齐静与宝源公司赔偿其损失37608元。法院审理后依法作出（2013）城民一初字第649号民事判决书，驳回了赵振强的诉讼请求。赵振强对该判决不服，上诉至兰州市中级人民法院。在审理过程中，赵振强撤回上诉，（2013）城民一初字第649号民事判决书生效。2016年1月27日，齐静以其为涉案房屋所有权人，赵振强、穆惠西占有该房屋侵犯其所有权为由诉至甘肃省兰州市城关区人民法院，请求赵振强、穆惠西返还案涉房屋。法院审理后于2016年11月4日作出（2016）甘0102民初731号民事判决书，驳回了齐静的诉讼请求。齐静对该判决不服，上诉至兰州市中级人民法院。法院于2017年11月10日作出（2017）甘01民终915号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。其中，（2016）甘0102民初731号民事判决书作出了如下认定:“本案齐静与宝源公司签订的《商品房买卖合同》虽然未被确认无效，齐静亦取得了涉案房屋的所有权证，但齐静在庭审中认可其购买房屋之前未查看房屋状况，宝源公司向其交付了房屋所有权证。而买受人购买商品房时，未实地查看商品房状况即出资购买，其行为明显与常理不符。同时，齐静与宝源公司所签商品房买卖合同约定宝源公司负有向齐静交付房屋的义务，齐静作为房屋买受人应当要求出卖人宝源公司交付房屋；如交付不能，则由宝源公司依据《商品房买卖合同》承担相应的责任。其次，从赵振强取得涉案房屋的方式看，涉案房屋是宝源公司与赵振强签订《商品房买卖合同》、赵振强支付购房首付款后，宝源公司履行合同义务而将房屋交付给赵振强使用的。而宝源公司于2006年、2007年仍在催告赵振强履行付款义务，表明当时双方的商品房买卖合同仍未解除。即使2010年8月26日宝源公司催告赵振强付款，并表示若赵振强不予付款则解除《商品房买卖合同》后，宝源公司仍未要求赵振强返还房屋，故赵振强对于涉案房屋的占有属于有权占有。穆惠西基于其与赵振强的母子关系，也有权对涉案房屋占有、使用。综上所述，在宝源公司未要求赵振强返还房屋前，赵振强、穆惠西对涉案房屋的占有仍属于有权占有，而对齐静负有交付房屋义务的是宝源公司，齐静现直接要求赵振强、穆惠西停止侵害、返还房屋没有事实和法律依据，本院对齐静的诉讼请求不予支持”。（2017）甘01民终915号民事判决书作出了如下认定：“据此从本案的特殊性考虑，齐静应当依据合同的相对性向宝源公司主张交付房屋的义务，若交付不能，则由宝源公司承担相应的责任，故本案不应适用物权法关于返还原物及排除妨害请求权的规定，一审判决驳回齐静的诉讼请求并无不当”。2018年4月4日，赵振强以原兰州市住房保障和房地产管理局为齐静办理产权证存在重大瑕疵并违反法定程序为由将兰州市国土资源局列为被告、齐静列为第三人诉至兰州铁路运输法院，请求撤销该颁证行政行为。兰州铁路运输法院于2018年9月4日作出（2018）甘7101行初150号行政裁定书，驳回了赵振强的起诉。赵振强对该裁定不服，上诉至兰州铁路运输中级法院。该院于2018年10月30日作出（2018）甘71行终216号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院认为，齐静与宝源公司所签商品房买卖合同约定，宝源公司负有向齐静交付房屋的义务，齐静作为房屋买受人有权要求出卖人即宝源公司交付房屋。但根据（2016）甘0102民初731号、（2017）甘01民终915号民事判决书的认定，可知涉案房屋已由宝源公司交付给赵振强使用，在宝源公司未要求赵振强返还房屋前，赵振强、穆惠西对涉案房屋的占有属于有权占有。而宝源公司至今未要求赵振强返还房屋，赵振强、穆惠西对案涉房屋的占有仍为有权占有，因此，因宝源公司将涉案房屋交付给赵振强使用而致使其现无法向齐静履行交付房屋的义务，故齐静要求宝源公司履行交付房屋义务的请求，因事实上履行不能，不予支持。关于齐静要求赵振强、穆惠西配合宝源公司向其腾交上述房屋的请求,齐静该项请求实为要求赵振强、穆惠西向宝源公司腾房,而齐静无权代表宝源公司要求赵振强、穆惠西向宝源公司腾房,故对齐静该项请求,不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回齐静的诉讼请求。案件受理费100元，由齐静承担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属于典型的“一房二卖”所引起的房屋买卖合同纠纷。宝源公司作为房屋出卖方，就涉案房产先于2002年9月与赵振强签订《商品房买卖合同》后，依照合同约定将涉案房屋交付赵振强实际占有并居住使用至今，在赵振强尚未全面履行合同的情况下，宝源公司几次催告赵振强交付剩余购房款，赵振强均未交纳，但宝源公司仍未要求赵振强实际腾退该涉案房屋，故赵振强及其母亲穆惠西占有使用该涉案房屋属于有权占有。其后，宝源公司就涉案房屋又于2003年5月与齐静签订了《商品房买卖合同》，2008年7月4日，齐静取得了产权证号为：兰房（城私）产字第1××1号的涉案房屋所有权证，现齐静虽主张宝源公司依照购房合同履行交房义务，并由赵振强、穆惠西配合宝源公司腾退涉案房屋，但该涉案房屋因赵振强及穆惠西基于有权占有而事实无法交付，且在齐静购买该房屋时未实地查看商品房状况，存在未尽到审查义务及怠于行使相关权利的因素，现齐静与宝源公司所签订的《商品房买卖合同》已实际不能履行，同时依据合同相对性原则，齐静亦无权代表宝源公司向赵振强、穆惠西主张腾退涉案房屋，故一审法院判令驳回齐静的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人齐静的上诉请求及理由依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人齐静负担。本判决为终审判决。审判长 陈 新审判员 靳文丽审判员 杨?蕾二〇二一年三月十八日书记员 徐梦君