山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0105民初940号原告：陈荷莲，住浙江省天台县。委托诉讼代理人：韩保伦，山东盛强律师事务所律师。被告：山东泉盈酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：邵正航，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邵正强，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘昌胜，男，该公司员工。原告陈荷莲与被告山东泉盈酒店管理有限公司（以下简称泉盈酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行了审理。原告陈荷莲及其委托诉讼代理人韩保伦，被告泉盈酒店委托诉讼代理人邵正强、刘昌胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈荷莲向本院提出诉讼请求：1.判决泉盈酒店继续履行双方的租赁合同；2.判令泉盈酒店支付拖欠房租22692元及违约金5万元；3.案件受理费由泉盈酒店承担。事实与理由：原、被告双方于2017年3月6日签订委托经营管理合同（实为房屋租赁合同），陈荷莲将自己所有的位于济南市天桥区小清河北路8888号滨河商务中心B栋商务公寓楼X号租赁给泉盈酒店经营酒店使用，每月月租3782元，合同期限自2017年7月1日至2027年6月30日，合同签订后至2020年1月份，泉盈酒店一直如约履行合同义务。自2020年2月份以后，泉盈酒店以新冠疫情影响正常酒店运营为由一直拖延支付租金，至起诉之日已经拖欠6个月房租。泉盈酒店以新冠疫情为由于2020年6月5日向陈荷莲送达单方面解除合同通知，陈荷莲多次表达不同意解除的意见。泉盈酒店的行为已经严重违约，给陈荷莲造成了巨大损失。为维护合法权益，陈荷莲诉至法院，望判如所请。泉盈酒店辩称，一、本案原、被告的合同关系为委托经营的法律关系，而非租赁合同法律关系。委托经营是指受托人接受委托人的委托，按照预先规定的合同，对委托对象进行经营管理的行为。二、委托人在合同履行过程中首先违约，应当承担违约责任。1.本委托合同约定“甲方委托乙方经营管理的公寓，必须按照乙方的专业要求提供精装修，达到四星级酒店的档次”，但是委托人所提供的房间根本没有达到合同约定的“四星级标准”，委托方属于违约行为。依据合同第十条约定应当承担违约责任即50000元。2.合同第七条“（一）甲方承诺该房屋无抵押、无查封·····”，而本案涉案房屋为按揭抵押给银行存在抵押行为，委托人没有如实告知受托人，属于违约行为，依据约定应当承担违约责任即50000元。三、泉盈酒店与原告陈荷莲签订的委托管理合同于2020年6月6日已经解除该委托管理合同。武汉出现新冠状病毒感染的肺炎疫情蔓延各省市为了更好保障人民群众安全和身体健康，2020年1月26日国务院办公厅发布《关于延长2020年春节放假假期的通知》【国办发明电（2020）1号】。2020年2月3日山东省新冠状病毒感染的肺炎疫情处理工作领导小组（指挥部）发布第1号《关于印发《山东省春节上班后新冠状病毒感染肺炎疫情防控工作细则》的通知》第11项规定“疫情防控期间暂停举办所有公众聚集性活动，禁止商业活动运营，取消各类饭店聚会”。2020年1月29日山东省人力资源和社会保障厅颁布《关于省内企业复工的紧急通知》，省内各类企业不早于2月9日24时前复工。泉盈酒店从事酒店餐饮经营行业，由于新冠状病毒感染的肺炎疫情属于不可抗力的出现，自2020年1月26日以来一直处于停业状态，到2020年4月15日才分阶段的逐步放开经营，虽然国家允许经营，但是经营状况惨淡，由于疫情正在防控阶段流动人口的管制和强制隔离导致泉盈酒店无法再继续经营下去，企业面临的是高额的租金、人员员工工资、水电暖能耗费用、物业管理费用等，企业入不敷出资金链断裂，导致企业难以维持正常经营。为了减少企业损失、避免扩大损失泉盈酒店于2020年5月15日向本案原告送达《关于房屋租赁的商事函》，泉盈酒店告知原告由于新冠病毒疫情出现，导致企业无法经营，为了避免损失扩大，泉盈酒店依法提出两种方案变更合同约定，要求陈荷莲给予答复；但陈荷莲收到函件或置之不理。泉盈酒店为了防止损失扩大，于2020年6月5日依法向陈荷莲送达《解除合同通知书》。泉盈酒店向原告送达该解除通知后，送达即生效，双方的合同于收到之日解除。陈荷莲对于扩大的损失存在重大过错，在送达之日后所扩大的损失应由原告自行承担，对于送达之日前的损失应根据法律规定的“不可抗力因素”导致的发生损失的法律规定进行判定。四、法院应当驳回陈荷莲判令泉盈酒店支付房屋租金22692元的诉讼请求，驳回“请求判令泉盈酒店支付违约金5万元”诉讼请求。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第一条关于合同案件的审理第5项规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据以上法律规定，结合本案合同纠纷。第一、疫情被确定为“不可抗力”，委托人陈荷莲以受托人即泉盈酒店没有按照约定的期限支付管理费收益、没有按照约定的管理收益价格支付为由请求解除委托合同，并且要求受托人承担违约责任的。因为在疫情期间及疫情控制期间，该酒店禁止经营，没有营业利润，何来管理收益，委托人以此为由解除合同，要求支付收益、要求违约金，根本违反了《民法总则》第180条，《合同法》第117、118条的规定，也违背了《最高院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定。第二，泉盈酒店从事的是酒店住宿餐饮行业，在疫情防控期间2020年2-4月份是禁止经营的，根本没有经营营业收入；在2020年5月至今其经营收入是入不敷出，无法维持正常经营。陈荷莲要求泉盈酒店按原合同约定支付2020年2月至9月租金是是明显违背公平原则，也违背最高人民法院的指导意见。再则在2020年6月6日泉盈酒店已经向陈荷莲送达解除合同通知，并将该房产交付给陈荷莲，自6月6日后的损失泉盈酒店不应当承担，应由陈荷莲个人承担。第三，因为疫情不可抗力出现泉盈酒店无法正常经营入不敷出，导致无法正常维持经营，不可抗力疫情导致双方的合同无法继续履行，不能实现经营的合同目的，解除委托经营管理合同双方均没有过错，故泉盈酒店不应当承担违约责任。第四，双方合同约定管理收益为每月3782元，一年管理收益为3782元X12个月=45384元，其合同违约金约定高达50000元，该约定数额属于明显过高的违约金。即使合同解除，委托人的损失也不会高于年收益的30%即13615.2元，假设该房产解除合同一年内都无法出租或委托经营，那么更能说明管理收益费用约定过高，偏离了市场行情，对泉盈酒店是极其不公平的，故泉盈酒店向法院申请依法降低违约金为13615.2元，并且不可抗力解除合同双方无责，按公平原则双方各付一半责任即6807.6元。第五，疫情或者疫情防控措施直接导致泉盈酒店无法正常经营入不敷出，致使与委托人陈荷莲的合同不能履行。泉盈酒店对于双方的合同因不可抗力不能履行并且为了避免损失扩大，泉盈酒店于2020年5月15日、2020年6月6日向委托人陈荷莲尽到及时通知义务的。对于2020年6月6日后扩大的损失，委托人没有采取任何积极措施存在重大过错，应当依法承担相应责任。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》对“疫情或者疫情防控措施”的定性，基本明确了属于不可抗力；第三项规定、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。泉盈酒店已经尽到及时通知的义务，对于扩大损失不应当承担责任。第六，根据双方签订的委托经营管理合同，合同目的是泉盈酒店实现经营管理。而本案涉案房屋2019年6月25日才经过济南市公安消防支队的消防验收，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。但自2017年3月6日--2019年6月25日期间，泉盈酒店无法经营无法实现合同目的的情形下，泉盈酒店按每月3782元先行支付原告委托管理收益共计104635元，依据合同约定和乙方签订合同目的是酒店经营管理，因为原告交付的房屋无法实现正常经营管理，所以原告应当依法返还被告预支付的104635元管理费。第七，泉盈酒店作为公司经营的法人，陈荷莲委托泉盈酒店从事经营管理，泉盈酒店依据合同向陈荷莲支付管理收益，陈荷莲应当依法向泉盈酒店出具国家正式收益专用发票，现泉盈酒店向原告支付经营管理收益13万余元，陈荷莲应当依法出具管理收益发票。综上，恳求法院查清事实，依法判令双方解除合同关系，驳回陈荷莲的其他诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：原、被告于2017年3月6日签订《委托经营管理合同》一份，约定陈荷莲（甲方委托方）自愿将自己名下济南市天桥区小清河北路8888号滨河商务中心B栋商务公寓楼X号商品房委托泉盈酒店（乙方受托方）管理，甲方委托乙方经营管理的公寓，必须按照乙方的专业要求提供精装修，达到四星级酒店的档次，满足乙方的经营要求。第二条规定，甲方自愿在合同期内将该房屋委托乙方经营管理，具体经营管理方案由乙方规划实施，甲方无权干涉。第三条约定委托期限自2017年7月1日至2027年6月30日止。双方约定2017年3月2日至2017年6月30日为装修期，不计算管理收益。鉴于乙方在甲方购买该房屋前已作为承管人管理该房屋，甲乙双方一致确认自本合同签订之日起即视为甲方已将该房屋交付给乙方经营使用。第四条约定，甲方向乙方收取委托经营管理费3782元每月，并约定每月5日前通过银行转账方式支付至指定账户。第七条甲方权利及义务约定：“（一）甲方承诺该房屋无抵押、无查封并且不存在第三人就该房屋向甲方行使权利等其他权利瑕疵，否则乙方可随时解除本合同并且甲方应当支付乙方违约金伍万元并且赔偿乙方的一切损失包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费等。（二）甲方有权对于托管期间不利于该房屋安全、持久利用的状况，提出整改要求。（三）委托管理期间内，甲方负责督促物业公司维修、养护公共设施部分，促使其保持正常运作状态。（四）甲方在合约内同意乙方根据经营需求在不降低造价的前提下调整现有房型的布置、平面布局、房屋功能、设备设施的变更及优化装修方案，由此产生的装修费用超出部分由泉盈酒店自行陈丹。（五）甲方在合约期内若要转让该公寓，同等条件乙方有优先购买权，若第三方购买，必须保证合约的继续履行，否则视为甲方违约，由此给乙方造成的所有损失甲方承担。”第八条乙方权利及义务：“（一）乙方在本合同期内，乙方自行管理、依法纳税，并严格遵守中国的各项法律、法规，否则乙方必须承担由此引起的一切法律责任。（二）乙方有义务按本合同约定的时间、方法按时缴纳各项费用，包括但不限于委托管理收益、水电费用。（三）乙方履约到期后若不再继续经营，乙方不承担正常经营造成的该房屋及装修和所有设备、设施、物资、家具等的损耗、折旧和正常报废，对改变该房屋外部轮廓房型的情形，若甲方有要求乙方必须负责复原。（四）乙方有权利要求甲方根据乙方的经营管理需要进行装修，有权利对房屋的装修方案、装饰风格、家具家电的购置以及摆放位置等方面在不影响装修标准的前提下作出更改。同时在装修结束之后的经营管理过程中，乙方有权利对原有的装修、布局、风格等进行重新装修或更改，甲方无权干涉并有义务积极配合，但如果因乙方的要求导致装修成本增加，增加部分的费用由乙方承担，与甲方无关，同时，改变或增加装修部分在合同期满以后，可移动的物品归乙方所有，不可移动的归甲方所有，其他别无他涉。”第九条合同解除：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法履行的，由双方决定是否解除本合同。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、无理由逾期10日支付管理收益，经甲方书面催收后5日内仍不支付的；2、利用房屋从事违法活动。（四）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同，并且要求乙方返还已付管理收益并赔偿乙方一切损失，包括但不限于直接损失、间接损失、律师费、诉讼费等。1、该房屋存在权属争议。2、该房屋存在质量问题导致乙方无法正常经营管理的。”第十条违约责任：“托管期间双方必须信守合同，任何乙方违反本合同的规定，违约方须向守约方支付违约金伍万元整，并承担由此给对方造成的全部损失。”合同签订后，原、被告双方按约定履行合同至2020年1月。2020年2月起，泉盈酒店仅向陈荷莲支付了2个月房屋租金。2020年5月15日，泉盈酒店做出《关于房屋租赁的商事函》一份，与陈荷莲协商通过降低后期管理费或解除委托经营管理合同等两种方式解决，后双方协商未果。2020年6月5日，泉盈酒店做出《解除合同通知书》，通知陈荷莲解除合同，并自2020年6月10日起不再支付管理费。陈荷莲于2020年6月7日收到了该通知，其向本院提交诉状时间为2020年9月27日。诉讼中，陈荷莲同意解除涉案合同，由泉盈酒店支付自2020年2月至本院判决之日的租金（扣除已付部分），并支付违约金5万元。本院认为，首先，关于原、被告双方的合同关系。陈荷莲不参与经营、不承担经营风险，对泉盈酒店也不具有管理权和指示指令权利，故双方之间的法律关系，应为房屋租赁合同关系。其次，新冠疫情的发生以及相关防控措施，属于众所周知的事实。诉讼中，泉盈酒店自述其因新冠疫情的停业时间为2020年1月23日至2020年4月15日。2020年5月15日泉盈酒店作出商事函，后于2020年6月5日发出解除合同通知，并于2020年6月7日到达陈荷莲。2020年9月27日，陈荷莲才向本院提出诉讼，要求继续履行涉案合同，已经超过了对解除合同通知的异议期，故双方签订的合同已经实际于2020年6月7日解除。再次，《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百三十三条规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。参照最高人民法院处理新冠肺炎疫情民事件相关文件精神，在因新冠疫情防控措施导致合同不能履行过程中，针对相关疫情防控措施，可归于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。在新冠疫情防控措施不影响合同履行的，只是继续履行合同会对一方造成明显不公平的，则不应属于不可抗力，而应归于合同订立后客观情况发生重大变化而产生的情势变更。原、被告双方之间的房屋租赁合同关系为长期租赁合同关系，新冠疫情的发生，并未导致双方之间的租赁合同关系完全不能履行、合同目的完全无法实现。即便新冠疫情可归于不可抗力，双方在合同第九条中仍然约定了出现不可抗力时由双方协商决定是否解除合同。根据上述法律规定，因合同订立后客观情况发生重大变化而产生的情势变更，从而导致继续履行合同对一方明显不公平时，该方当事人可以提出重新协商，协商不成的，应当请求人民法院或仲裁机构变更或者解除合同。无论是双方的合同约定，还是相关的法律规定，泉盈酒店均不能因新冠疫情单方作出解除涉案合同的决定，故其单方作出的解除合同决定，属于违约行为，应当承担相应的违约责任。最后，关于泉盈酒店应当支付的欠付租金问题及违约金问题。泉盈酒店应当支付2020年2月至2020年6月10日期间的房屋租金，扣除已经支付的2个月租金，尚需支付2个月零10天的租金。考虑到新冠疫情的影响，参照相关租赁国有企业房屋租金减免政策，本院酌定再行减免泉盈酒店45天房屋租金，故泉盈酒店需支付房屋租金3152元（3782元×25天/30天）。关于违约金问题，双方合同中明确约定了违约金为5万元，参照总合同标的以及陈荷莲的实际损失情况，并不明显过高，本院予以支持。关于泉盈酒店抗辩的陈荷莲装修问题、抵押问题以及消防问题，泉盈酒店在签订合同时已经知晓且在履行过程中均未提出过异议，其抗辩主张，本院不予采纳。关于发票问题，不属于法院主管的范围，泉盈酒店可向相关主管行政机关反映。对于泉盈酒店提出的因消防验收问题无法使用要求返还管理费用情况，泉盈酒店可另行主张权利，本案中对其该项反诉不予受理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百三十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告山东泉盈酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告陈荷莲租金3152元；二、被告山东泉盈酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告陈荷莲违约金5万元；三、驳回原告陈荷莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取809元，由原告陈荷莲负担189元，被告山东泉盈酒店管理有限公司负担620元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  韩峰二〇二一年三月二十四日书记员  刘璐