上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初6550号原告：王银军，男，1989年4月28日出生，汉族，住浙江省上虞市。原告：王金国，男，1959年5月5日出生，汉族，住浙江省上虞市。原告：陈雅珍，女，1962年7月18日出生，汉族，住浙江省上虞市。上列三原告共同委托诉讼代理人：杨仲侃，北京德和衡(上海)律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：杨琳，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告：徐凤花，女，1966年5月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告王银军、王金国、陈雅珍诉被告徐凤花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王银军、王金国、陈雅珍的共同委托诉讼代理人杨琳，被告徐凤花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王银军、王金国、陈雅珍向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及《搬家补偿协议》；2、被告向原告支付违约金人民币(以下币种相同)334500元。事实及理由：原、被告经上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间介绍，于2020年6月21日就上海市浦东新区川周路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《房地产买卖居间协议》，并于当日签订了《房屋买卖合同》及《搬家补偿协议》，约定原告以总房价款3,845,000元向被告出售系争房屋，被告应于签订协议当日支付定金人民币5万元。《房屋买卖合同》明确约定，双方应于2020年6月30日前签订示范文本买卖合同，如被告根本违约已支付定金不予返还；双方任何一方未按合同约定履行，逾期超过二十日的另一方有权要求继续履行或单方解除合同；若守约方解除合同的，违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。签订上述合同后，被告却于2020年6月24日向原告出具《解除房屋买卖合同通知书》，表示因被告拆迁限购原因无法继续购买系争房屋，通知原告解除房屋买卖合同。原告认为，被告单方解除合同之行为已严重侵害原告合法权益，故提起诉讼。被告徐凤花辩称：一、原告王银军在中原公司任职，与居间介绍涉案合同的门店经理熟识，中介人员尚乐奇也承认与王银军有合作关系。被告一直以为2020年6月21日双方签订的只是意向金协议，在签订合同前中介与原告未如实告知被告，存在欺骗行为，因此双方之间的合同无效。二、签订合同后，被告没有借到钱，也不知道自己拆迁后是否属于限购，所以在2020年6月24日就通知原告解除合同。从签订合同到被告提出《解除房屋买卖合同通知书》仅三天时间，被告已经付出了5万元定金，定金已经足够赔偿原告的损失，而且目前涉案房屋的挂牌价已经高达455万元，原告既要求没收定金，又主张违约金，违反了《中华人民共和国民法典》第五百八十八条的规定。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：三原告系上海市浦东新区川周路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2020年6月21日，王银军代表甲方(王银军、王金国、陈雅珍)与乙方徐凤花、居间方中原公司就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》。其中第三条约定，乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金5万元，作为与甲方进行洽谈之用；如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，王银军代表甲方(王银军、王金国、陈雅珍)与乙方徐凤花签订《房屋买卖合同》，约定甲方将系争房屋转让给乙方，该房地产的转让价格为300万元，为办理交易过户手续之需，双方同意于2020年6月30日前签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》。合同第11条“定金责任”约定：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立……在甲方收到乙方支付的定金后，一方逾期履行本合同超过二十日的规为根本违约，若甲方根本违约，则应向乙方双信返还定金，若乙方根本违约，则已支付甲方的定金不予返还。合同第12条“违约责任”约定：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同；若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。双方还约定，签订示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效；甲乙双方实际成交价为3,845,000元，其中845,000元为该房屋的固定装修和搬家过渡补偿费。此外，双方还就付款期限及方式、交易过户时间、交房时间等作出了约定。同日，双方还签订了《搬家补偿协议》，约定：乙方同意补偿甲方搬家损失845,000元；若买卖合同或买卖合同示范文本(若有)解除的，则本搬家补偿协议一并解除；任何一方未按本协议约定履行的，视为根本性违约，对方有权解除本协议，并有权一并解除买卖合同及买卖合同示范文本(若有)。同日，被告通过其女儿的银行账户向原告支付了5万元。2020年6月24日，徐凤花向原告送达了《解除房屋买卖合同通知书》，表示由于买受方拆迁有限的情况，后续无法继续购买房屋，现通知解除房屋买卖合同。2020年11月4日，原告向本院递交起诉状，经诉调程序后，本院于2021年1月6日立案受理，2021年1月22日本院向被告送达起诉状副本。庭审中，原告主张双方之间的合同于诉状副本送达之日解除，被告则认为2020年6月24日已经通知原告解除合同。原告表示不按照《房屋买卖合同》第11条主张定金责任，而选择按照第12条主张违约金，总房价3,845,000元，20%为769,000元，原告主动减半按384,500元主张，扣除已经收取的定金5万元，故诉请金额为334,500元。被告主张同意按照第11条由原告没收定金，该定金已经可以弥补原告的损失，不同意再支付违约金，如果原告主张违约金，则请求将违约金调整至5万元(与定金相抵)。审理中，原告提交了落款时间为2020年6月16日的委托书，证明王金国、陈雅珍委托王银军办理出售涉案房屋的事宜。被告表示从未见过该委托书。原告还提供了陈雅珍、王金国与案外人签订的《个人宅即贷授信合同》，证明原告因资金紧缺而出售房屋，被告违约导致原告另行申请贷款，造成巨额利息损失。被告认为该证据与本案无关。被告提供了相关网页、微信记录，证明王银军在中原公司任职，与中介门店店长熟识，有合作关系。原告承认王银军与中原公司存在合作关系，但否认在中原公司任职。被告还提供了APP截屏，证明系争房屋价格上涨。原告承认房屋价格有所上涨，但APP挂牌的价格虚高，有价无市，无法出售，导致原告巨额贷款利息损失。本院认为，《房屋买卖合同》及《搬家补偿协议》是双方真实意思表示。被告主张原告王银军在中原公司任职，与门店经理熟识且有合作关系，其误以为签订的是意向金合同，所以主张合同无效。本院认为无论王银军是否在中原公司任职或与门店经理熟识等，均不影响合同效力，本案也没有证据证明原告或居间公司存在欺诈行为导致被告在违背真实意思的情况下签订合同，原告该抗辩不能成立。另外，《房屋买卖合同》及《搬家补偿协议》系王银军以三原告的名义签署，虽然原告未提供证据证明在签约时向被告出示了委托书，但原告王金国、陈雅珍均认可《房屋买卖合同》及《搬家补偿协议》，故三原告作为合同一方共同提起本案诉讼并无不当。需要说明的是，双方通过分别签署《房屋买卖合同》及《搬家补偿协议》，将实际成交价3,845,000元分为合同价及装修和搬家过渡补偿费，该行为存在避税嫌疑，但不影响买卖合同整体效力，双方仍应按照约定承担合同责任。被告在2020年6月24日明确告知原告因资金等原因无法继续履行合同，属于法律规定的当事人一方明确表示不履行主要债务的情形，原告据此依法享有解除权。现原告未以通知被告的方式解除合同，而是直接提起诉讼，故本院认定双方之间的《房屋买卖合同》及《搬家补偿协议》于2021年1月22日诉状副本送达被告之日解除。合同因被告违约而解除，被告应承担违约责任。《房屋买卖合同》既约定了定金责任，又约定了违约金，原告选择适用违约金条款，符合法律规定。《房屋买卖合同》第12条约定的违约金为总房价款的20%，该违约金确实过分高于被告违约所造成的损失，应予调整。原告向本院提供了《个人宅即贷授信合同》以证明其损失，本院认为该合同仅为授信合同，原告并未进一步举证证明其实际贷款本息金额，退一步讲，即便原告确实存在贷款行为，亦没有证据证明其贷款利息损失与被告违约存在必然关系，且该授信合同签订于被告明确表示不履行合同之后，不属于被告签订合同时预见到或应当预见到因违约产生的损失。因此，原告主张其存在贷款利息损失，本院不予采信。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的签订履行情况、同期房价波动情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，将违约金调整至6万元。鉴于双方均同意将原告收取的定金5万元折抵违约金，故被告实际还应支付违约金1万元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》及《搬家补偿协议》于2021年1月22日解除；二、被告徐凤花应于本判决生效之日起十日内支付原告王银军、王金国、陈雅珍违约金1万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,310元，减半收取计3,155元，由被告徐凤花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇二一年三月二十五日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。