湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0102执异31号异议人（案外人）：尹某，女，1982年11月22日出生，汉族，住湖南省长沙县。申请执行人：中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段85号银港大厦。负责人：陈某某，总经理。被执行人：刘某某，女，1984年9月28日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被执行人：苏某1，男，1966年11月19日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。被执行人：杨某，女，1975年9月29日出生，汉族,住湖南省长沙市天心区。被执行人：苏某2，男，1969年6月11日出身，汉族，住福建省福州市台江区。被执行人：长沙市芙蓉区某甲首饰行，住所地湖南省长沙市芙蓉区定王台街道建湘路36号龙腾大厦303。经营者：苏某1。在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部（以下简称建行湖南省分行营业部）与被执行人长沙市芙蓉区某甲首饰行（以下简称某甲首饰行）、苏某1、刘某某、苏某2、杨某金融借款合同纠纷一案中，案外人尹某对本院（2020）湘0102执8618号执行裁定不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人尹某提出异议称，因杨某委托湖南某乙贸易有限公司（以下简称某乙公司）及柏棠地产房屋销售有限公司对外以某乙公司的名义出售其所有的××路××号××大厦××楼房产，2018年9月18日，其与某乙公司签订《商品房买卖合同》，约定杨某将坐落于长沙市芙蓉区××街道××路××号××大厦××号房屋（权证号码××，以下简称2325号房屋）出售给尹某。尹某向杨某支付了全部购房款323850元及办理过户登记所需的全部费用15891元及柏棠地产公司服务费10000元。签订商品房买卖合同后，杨某又通知尹某去杨某的办公地点提交了合同公证有关资料，在有关公证的表格上签字。并于签订商品房买卖合同当天，杨某将2325号房屋交付给尹某管理，由尹某作为委托方与受托方湖南某丙商业管理有限公司（以下简称某丙公司）签订了《商铺委托管理合同》，委托某丙公司对商铺进行经营管理。签订合同时某丙公司已经默认某乙公司在销售中以租金抵扣房款的形式向尹某支付了三年的房租，备注：十年委托经营管理，前五年固定租金（前面3年按6%、7%、7%折入房款，后面2年按8%、8%直接收租），后五年按实际租金收益2／8分成，某乙公司在《商铺委托管理合同》中是担保方。合同签订后，尹某多次催杨某办理过户手续，杨某每次都说正在办理，并说资料已经进窗，只等待交税费领证了。但最近发现杨某与某乙公司均已失联，且经查询发现杨某在签订商品房买卖合同和商铺委托管理合同并将商铺交付尹某使用后，又在未告知尹某的情况下将2325号房屋于2019年6月抵押给建行湖南省分行营业部。尹某认为，其与杨某签订商品房买卖合同后支付了全部购房款及过户相关费用，杨某已经将房屋交付给尹某使用管理，尹某已成为2325号房屋的实际所有权人，杨某应办理过户手续将2325号房屋过户至尹某名下。杨某无权处分他人财产设立抵押，异议人未曾追认，建行湖南省分行营业部不构成善意取得抵押权。异议人自签订合同按约购买后无知无辜情况下被被执行人恶意抵押给执行申请人可称为无辜受害者。银行放贷时存在过失，明知该楼盘开发商已曾用多种形式宣传促销，其应该预料到用于抵押的商铺极有可能已经出售，且完全有能力去了解到商铺已经售出的客观事实，再放贷的话被执行人坏账可能会出现一房二主之争情况下，继续风险性放贷从而造成这种重叠债务局面可称为过失受害。故尹某申请中止对位于长沙市芙蓉区××路××号××大厦××号房屋的执行，并裁定申请执行人对2325号房屋的抵押权无效。申请执行人建行湖南省分行营业部未作辩称。被执行人某甲首饰行、苏某1、刘某某、杨某、苏某2未作述称。本院查明：建行湖南省分行营业部与某甲首饰行、苏某1、刘某某、杨某、苏某2金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月3日作出（2020）湘0102民初1563号民事判决书，判决：一、某甲首饰行在本判决生效之日起五日内偿还建行湖南省分行营业部贷款本金9600000元、利息131950元、罚息605.17元（暂计算至2020年3月25日，此后的利息、罚息、复息按照合同约定的利率计算至实际清偿之日止）；二、某甲首饰行未按本判决确定的期限履行第一项给付义务的，则建行湖南省分行营业部有权对杨某、苏某2名下房屋（详见判决书附件《抵押物清单》，含2325号房屋）拍卖、变卖后，在本判决第一项之款项的范围内优先受偿。杨某、苏某2履行上述担保责任后，有权向某甲首饰行追偿；三、苏某1、刘某某对上述第一项确定的某甲首饰行的义务承担连带清偿责任，苏某1、刘某某履行上述保证责任后，有权向某甲首饰行追偿。后因某甲首饰行、苏某1、刘某某、杨某、苏某2未履行该判决确定的义务，建行湖南省分行营业部于2020年9月1日向本院提起强制执行。本院于2020年9月10日作出（2020）湘0102执8618号执行裁定书，裁定冻结、扣划、扣留被执行人杨某，苏某2、某甲首饰行、苏某1、刘某某的银行存款97937299元（未计算迟延履行期间的利息）；或者查封、扣押其价值相当的财产。本院于2020年9月10日，向长沙市不动产登记中心查询杨某、苏某2、某甲首饰行、苏某1、刘某某不动产情况，查明被执行人杨某名下位于长沙市芙蓉区××路××号××大厦××房屋，本案已采取轮候查封措施，查封期限至2023年10月27日；但因轮候查封等情形，暂不宜处置。于2020年9月14日，通过长沙市住房公积金管理中心查询了杨某、苏某2、某甲首饰行、苏某1、刘某某住房公积金情况，未发现可供执行财产。于2020年10月19日对杨某、苏某2、某甲首饰行、苏某1、刘某某采取限制高消费措施。本院于2020年10月28日作出（2020）湘0102执8618号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。另查明，杨某为某乙公司的法定代表人。2018年5月27日，杨某向某乙公司出具授权委托书，载明：“鉴于本人欲将本人名下的自有物业（位于长沙市［芙蓉］区××路××号××大厦××楼整层房产编号为长房权证芙蓉字第7××4，长房权证芙蓉字第7××4的房屋）对外转让，……现双方协商并一致同意，本人特别授权委托贵公司以贵公司的名义对外销售本人名下的上述物业。”2018年9月18日，某乙公司与尹某签订《商品房买卖合同》，约定尹某购买某乙公司名下长沙市芙蓉区××街道××路××号××大厦××号房屋，总价款323850元，房屋用途为商业。同日，尹某（委托方，甲方）与某丙公司（受托方、乙方）及某乙公司（担保方、丙方）签订《定王某丙商铺委托管理合同》，将其购买的2325号房屋委托乙方代为经营管理，委托管理期限为2018年12月31日至2028年12月30日。尹某已支付全部购房款项，某乙公司、柏棠公司向尹某出具收款收据。后某乙公司按约履行了交付房屋的义务，但尚未给尹某办理过户登记手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执异和复议规定》）第二十七条规定：申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执异和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《执异和复议规定》第二十八条即属于《执异和复议规定》第二十七条规定的例外情形。本案中，杨某授权某乙公司全权代理向外出售其名下位于湖南省长沙市芙蓉区××街道××路××号栋××层××商铺，尹某与某乙公司在本院查封涉案房屋前已签订《商品房买卖合同》，购买其中的2325号房屋，支付了全部购房款并委托某丙公司实际占有该商铺至今，且无证据证明尹某对未办理过户登记手续存在过错，因此尹某依法可以排除对涉案房屋的执行，对尹某所提中止对2325号房屋的执行异议申请，本院予以支持。至于尹某要求本院裁定建行湖南省分行营业部的案涉抵押权无效，因该抵押权已被本院（2020）湘0102民初1563号生效民事判决确认，如果对此有异议，应通过审判监督程序处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：中止对湖南省长沙市芙蓉区××街道××路××号××大厦××号房屋（权证号码××）的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王双石人民陪审员  苏 麟人民陪审员  柳满希二〇二一年三月二十三日法官助理王婷婷书记员梁芸哲