山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终612号上诉人（原审被告、申请执行人）：晋城银行股份有限公司晋城分行,住所地山西省晋城市开发区凤台东街2123号万通商业广场2号楼1至4层,统一社会信用代码：×××。负责人：张某，任行长。委托诉讼代理人：牛某，北京盈科（晋城）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：李某1，男，1988年3月15日生，回族，现住山西省长治市。委托诉讼代理人：王某，山西瀛洽律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，男，1961年12月27日生，回族，现住山西省长治市。系原告李某1岳父。原审第三人（被执行人）：冯某，男，1974年8月14日生，汉族，现住山西省长治县八义镇西八村092号，身份证号：×××。上诉人晋城银行股份有限公司晋城分行（以下简称“晋城银行晋城分行”）因与被上诉人李某1、原审第三人冯某案外人执行异议之诉一案，不服山西省晋城市城区人民法院(2020)晋0502民初1747号判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。晋城银行晋城分行委托诉讼代理人牛某，被上诉人李某1及其委托诉讼代理人王某、陈某到庭参加诉讼。原审第三人冯某经本院传票依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人晋城银行晋城分行的上诉请求：上诉人对李某1买卖房屋的真实性、交付房款的真实性、占有使用房屋的真实性有异议，同时还认为被上诉人对没有办理房屋登记有过错。被上诉人答辩称，原审认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。李某1向一审法院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告合法所有的位于长治市潞州区府西花苑1#楼A单元3层房屋的强制执行程序，并解除对上述房屋的查封。价值300000元。2、判决确认上述涉案房屋归原告所有，并要求第三人冯某配合原告办理房屋过户手续。3、本案诉讼费由被告承担一审法院查明事实：2013年3月22日，第三人冯某作为卖方（甲方）、原告李某1作为买方（乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：甲方于2013年3月22日将长治市府西花苑第1幢A单元三层___号房一次性把自己所有权住房一套面积110.27㎡卖给乙方，价格为叁拾万元整。乙方以现金支付，一次性交给甲方房款叁拾万元整。见证人陈伟在该协议上签字。同日，第三人冯某为原告李某1出具收据一支，内容为：今收到李某1卖房款现金参拾万整（300000）冯某2013.3.22日。2013年3月23日，原告李某1的岳父陈某向冯某账户转账138000元，原告李某1自述2013年3月22日支付现金162000元，其中120000元来自于其父亲李某2。原告李某1提供一份其与案外人黄成刚签订的租房协议，签订日期为2015年8月15日，主要内容为：“经双方协商李某1将位于府西花园小区1号楼301号的房屋租赁给乙方，租赁期限为半年，租金一年一付，租金每年人民币1.1万元。”2016年10月23日，涉案房屋供热改造，原告李某1向长治市热力工程公司缴纳改装工程款8270元，长治市热力工程有限公司出具有收据，收据主要内容为：“今收到府西花苑1#-1-302李某1现金捌仟贰佰柒拾元整，￥8270，收款事由工程款，110.27㎡。”原告李某1为涉案房屋缴纳有电费、物业费。被告晋城银行晋城分行与第三人冯某等人金融借款纠纷一案，一审法院于2016年6月2日作出（2015）城民初字第2563号民事判决书，判决借款人归还借款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用，冯某等承担连带责任。诉讼过程中，应晋城银行晋城分行申请，一审法院于2015年12月21日对冯某位于长治市府西花苑1号楼A-3号及地下室房屋采取诉讼保全措施。案件进入执行程序后，本案对涉案房屋采取执行措施，案外人李某1提出执行异议，一审法院于2019年12月2日作出（2019）晋0502执异97号执行裁定书，裁定驳回李某1的异议请求。李某1不服，向一审法院提起执行异议之诉。因第三人冯某未到庭参加庭审，法院庭后通知其到庭接受询问，第三人冯某陈述其经朋友介绍于2013年3月22日将房子卖给李某1，并收到了卖房款，之后将房屋及房产证交付李某1。虽原告李某1多次催促其协助办理过户，但因其常年在太原做生意开酒店，之后又出事了，后来又住了监狱，未能及时协助李某1办理过户手续。一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋于2015年12月21日被本院财产保全予以查封，原告李某1所提供的《协议书》签订日期为2013年3月22日，结合李某1提交的其岳父陈某向第三人冯某转账138000元购房款及签订合同当日现金支付十余万房款等事实，应当认定在案涉房屋被本院裁定查封之前，原告李某1与第三人冯某签订了书面的房屋买卖合同。依照合同法的规定，合同自合同双方当事人签字或盖章时即告成立。依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此本院确认原告李某1与第三人冯某于本院裁定查封之前签订了合法有效的商品房买卖合同。根据原告李某1提交的2015年8月15日签订的《租房协议》，以及原告李某1与第三人冯某的陈述，可以证明其在本院查封以前购买案涉房屋，之后实际占有控制该房屋并出租。本院认定原告李某1在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋。根据原告李某1提交的银行转账凭证及证人证言等，可以证明原告李某1在涉案房屋被查封前支付了涉案房屋的全部价款。对于涉案房屋的过户问题。根据原告李某1及第三人冯某的陈述，原告李某1在签订《协议书》并支付房款后，曾多次联系并催促第三人冯某办理过户手续，因第三人冯某不配合导致未对房屋进行过户，故原告李某1对涉案房屋未过户登记于其名下不具有过错。综上所述，原告李某1对涉案房屋享有无过错买受人的物权期待权，足以排除人民法院的强制执行，原告李某1主张停止对涉案房屋进行执行的诉讼请求成立，应予支持。但根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定，在涉案房屋尚未登记于原告李某1名下的情况下，其尚未取得该房产的所有权，故其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，不予支持。原告李某1要求解除对涉案房屋的查封，可依据判决结果向执行机构主张。原告李某1要求第三人冯某配合办理房屋过户手续的诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，本案不予调整。故判决：一、不得执行长治市潞州区府西花苑1#楼A单元3层房屋；二、驳回原告李某1的其他诉讼请求。二审过程中，各方均无提交新的证据，对一审查明事实依法予以确认。本案争议焦点为：原审法院判决不得执行案涉房产是否正确。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人提交的证据相互印证，能够证明被上诉人李某1与原审第三人冯某在法院查封之前已经签订书面房屋买卖合同、履行交付房款义务、并实际占用房屋，李某1所述购房的事实经过具有高度盖然性。同时，由于冯某的原因未能及时办理案涉房屋过户手续。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被上诉人李某1作为房屋买受人，其享有权利排除法院执行。上诉人对被上诉人签订的房屋买卖合同、支付房款、占用房屋、未办理过户原因均提出异议，认为系被上诉人李某1与原审第三人冯某相互串通、虚构房屋买卖事实、损害上诉人利益，但上诉人均未提出有效证据予以证明，而是基于主观推测提出质疑，并不足以推翻李某1的举证及证明事实。故本院对上诉人的上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人晋城银行股份有限公司晋城分行承担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王天明审 判 员 焦瑛琴 二〇二一年三月三十一日法官助理 陈文泽书 记 员 张智超