广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初6079号 原告：张广万，男，1981年3月7日出生，汉族，住山东省梁山县。 被告：北海市川渝房地产开发有限公司，住所地：广西北海市北京路东侧、西南大道北侧交汇处海尚芭黎**，统一社会信用代码：914505005640237422。 法定代表人：朱蓉。 委托诉讼代理人：纪佳欣，广西盛力律师事务所律师； 第三人：交通银行股份有限公司北海分行，住所，住所地：北海市云南路**社会信用代码：914505008993201671。 负责人：冯传廉。 委托诉讼代理人：李浩，银行职员。 委托诉讼代理人：白明正，银行职员。 原告张广万诉被告北海市川渝房地产开发有限公司（以下简称“川渝公司”）、第三人交通银行股份有限公司北海分行（以下简称交行北海分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行审理。原告张广万，被告川渝公司的委托诉讼代理人纪佳欣、第三人交行北海分行的委托诉讼代理人白明正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张广万向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00106862）；2、请求判令被告退还原告购房款311300元（首付款234382元）；银行按揭款76918元：每期还2993.83×26期），起诉之日起未还的银行按揭由被告承担；违约金4219元（234382×0.0002×90，逾期90日）；21131元（解除合同违约704382×0.03）；利息：704382×4.35%÷365天×907天（2018年6月1日至2020年11 月23日计907天；以后另计至全部清偿本息之日起）76140元；3、请求判令被告支付原告个人贷款保障险投保费5052元人民币；4、请求判令解除原告与第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》，因解除贷款合同给第三人造成的损失全部由被告承担；5、请求判令被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2018年3月23日，原告张广万与被告北海川渝房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YS00106862)。原告于2018年3月19日将首付款234382元缴纳后，2018年7月5日在第三人交通银行股份有限公司北海分行处办理按揭贷款470000元，每月还款2993.83元，原告己累计还款76918元；同时为了申请银行贷款，原告根据被告的要求于2018年8月21日在中国平安财产保险股份有限公司对个人贷款保障险进行投保并向保险公司支付了5052元保费。原告在《商品房买卖合同》签订后都按合同所约定条款全部履行了自己的义务，但被告却没有履行自己的义务，根据合同第十一条约定被告2018年5月31日前将商品房交付给原告，但至今，被告尚未将房屋交付原告使用。合同第十二条第1款第（1)、（2)项对被告违约进行约定，即当被告逾期90日之后交房的原告有权解除合同，被告应向原告偿还己经支付的购房款及利息并支付违约金。因此特向贵院起诉，要求解除双方所签的商品房买卖合同，并要求被告退还原告所缴纳的房款、银行按揭和保险费，起诉之日起未还的银行按揭由被告承担。综上所述，被告的行为己构成了严重违约，损害了原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》请求保护原告的合法权益，特此诉讼，望盼如所请。 被告川渝公司辩称：首先请求法庭驳回原告诉求，本案应适用合同解除权的除斥期间，起诉时间从2018年5月1日起开始计算；第二、本案被告由于不可抗力的因素导致本案涉及的房屋工程施工延迟属于免责事由，不应承担违约责任。 被告交行北海分行辩称：如果法院没有判决解除原告与第三人的房屋抵押合同，请各方继续履行责任；如果法院判决解除该房屋抵押合同，请相关责任方履行责任。 经审理查明：2018年3月23日，原告张广万（买受人）与被告川渝公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00106862）一份，主要约定出卖人将坐落于北海市南珠大道以西、湖海路以北，名称为海纳百川项目中的3幢2单元24层2403号房出卖给买受人；建筑面积113.61平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为6200元，总价款704382元；付款方式采用贷款方式付款：按揭贷款，买受人应当于2018年3月19日前支付首期房价款234382元，余款470000元申请贷款支付；第九条：该 商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十一条、出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房；第十二条、逾期交付责任：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除的合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。附件十一第九条:如因发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该等事件影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用；第十：发生下列情形导致合同项下商品房逾期交付的，可据实延期，不适用合同第十一条、第十二条有关出卖人逾期交付商品房的违约责任条款，但出卖人应出具相关证明文件作为免责依据：1、执行法律、法规和政府规章等强制性文件；2、其他自然灾害或意外事件；3、遇雨季、台风、高考、政府重大活动等导致停电、停水造成停止施工而引起工期迟延的；4、如因房产局、土地局或银行的原因，以及国家政策发生变化造成交房时间延误，本公司不承担违约责任。该合同还约定了其它内容。合同签订后，原告已向被告川渝公司支付了首付款。 2018年7月5日，原告张广万（借款人）与被告川渝公司（担保人）、第三人交行北海分行（贷款人）签订《个人房产抵押贷款合同》（编号：201801455501999001200000983）一份，主要约定原告因购买案涉房屋向第三人交行北海分行申请贷款47万元，贷款期限为300个月，24.1：本合同项下借款人采用一次还本付息法、一次还本分次付息法、等额本息还款法以及等额本金还款法还款的：（1）基准利率种类：五年以上（期限）人民银行贷款基准利率；（2）利率上（下）浮幅度加（减）点数：上浮20%。26.1：借款人选择的还款法为：等额本息还款法，每期还款额为2993.83元；担保人川渝公司为借款人张广万的上述贷款提供担保。合同签订后，第三人交行北海分行已约发放了贷款至被告川渝公司账户。原告因案涉贷款购置了保险，花费了保险费5052元。贷款发放后，原告张广万从2018年10月15日起至2021年1月16日期间，每期均归还贷款，合计已归还79910.11元。 2019年10月15日，案涉川渝大厦（2#、3#楼）完成了五方竣工验收。2020年3月30日，经北海市住房和城乡建设局协调，原堵塞案涉小区停车场出口的位于小区西侧规划路的围墙被拆除。2020年10月30日，被告川渝公司向北海市住建局提交了竣工验收备案表，北海市住建局所出具的意见中载明案涉房屋所在工程的竣工验收备案文件已于2020年10月30日收讫，文件齐全。 截止至庭审之日止，被告川渝公司主张自原被告签订案涉合同后至合同约定的交房期间，有可以据以顺延的情形，但未能提交证据证实。 另查明，2012年9月3日至2012年9月13日，案外人北海尚源居房地产开发有限公司从北海市国土资源局竞得位于南珠大道以西、北海大道以北面积为163777.88平方米的国有建设用地使用权，成交确认书中第八条第四项载明：竞得人负责改造周边市政道路工程及村民安置小区市政配套工程建设，具体按市住建局北建城[2011]140号文核定的建设内容和标准执行，并须在《国有建设用地使用权出让合同》签订后半年内开始上述工程建设。 2011年12月30日，北海市住房和城乡建设局出具的北建城[2011]140号文件，附件3《开江尾村周边市政规划道路用地界限图》显示，案涉小区西侧相邻道路为市政规划道路。 2020年4月20日，北海市自然资源局就川渝大厦市政配套工程规划核实问题向川渝公司作出北自然资复[2020]350号复函，函复内容为：2020年1月12日，你司向我局申请办理川渝大厦（现称海纳百川小区）2-3#楼市政配套工程规划核实手续，经我局到项目现场进行核实，该项目西侧城市规划道路尚未建设，小区市政设施及绿化尚未全部完成，未能办理2-3#楼项目市政核实手续。 本院认为，关于本案的法律适用问题，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案的法律事实虽发生在民法典实施前，但该事实持续至民法典实施后，故应适用民法典的规定。 本院认为，原告张广万与被告川渝公司于2018年3月23日所签订的《商品房买卖合同》以及原被告和第三人于2018年7月5日签订的《个人房产抵押贷款合同》（编号：201801455501999001200000983）均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效。自原告签订上述《商品房买卖合同》后，已向被告川渝公司支付完购房款，履行了支付的义务。上述合同约定被告川渝公司须于2018年5月31日前将符合合同约定的房屋交付原告。因案外人北海尚源居房地产开发有限公司于2012年9月竞得国有建设用地使用权后即有改造周边市政道路工程的义务，而与案涉小区西侧相邻的规划路属于案外人北海尚源居房地产开发有限公司改造范围内的市政道路，案涉小区相邻的西侧规划道路一直未修建完成，且北海市自然资源局作出的北自然资复[2020]350号复函文件载明，因案涉小区西侧规划道路尚未建设，不能办理市政核实手续。本院认为因办理市政核实手续是取得建设工程竣工验收备案证明文件的前置程序，取得建设工程竣工验收备案证明文件又是实现案涉合同约定交付的条件之一。案涉小区西侧规划道路是否修建完成不是被告川渝公司可控制的因素，同时，其他案外人还在案涉小区西侧出口处修砌围墙，直至2020年3月30日，在北海市住房和城乡建设局协调下，堵塞案涉小区停车场出口的围墙才被拆除，根据《商品房买卖合同补充协议》第三条第9项关于如因发生不可抗力事件等非出卖人所能控制的因素，出卖人有权将该商品房交付日期顺延相当于该等时间影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任的约定，川渝公司因西侧规划道路未建成、停车场出口被堵塞而未能办理市政核实手续致不能实现约定的交付条件，符合补充协议中约定的免责事由。但附属配套设施的施工推进应依附于主体建筑的建成，在主体建筑未完工之前，影响附属配套设施建设的事由虽在一定程度上影响整体工程的协调推进，被告川渝公司直至2019年10月15日才完成案涉小区主体建筑的五方竣工验收，被告川渝公司仍存在违约，被告川渝公司以案涉小区附属配套设施建设的阻碍因素请求一概免责的主张不成立。故本院认定被告川渝公司违约的时间从2018年6月1日起至2019年10月15日止。另原告已于2020年10月30日取得建设工程竣工验收备案证明文件，案涉房屋已符合交付的条件。综上，对于原告主张解除上述合同以及解除合同后所应退还的款项，赔偿的损失本院不予支持。对于在继续履行合同情况下，被告川渝公司的逾期交房所造成的损失原告可另行起诉主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张广万的诉讼请求。 案件受理费7250元，减半收取3625元，由原告自行承担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费7250元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王警芳 二〇二一年三月十日 法官助理 孟 伟 书 记 员 陈 俊