吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0204民初146号 原告：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林省吉林市船营区迎宾大路11号吉林市高创投资管理有限责任公司办公楼810室。 法定代表人：赵丽佳，总经理。 委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。 被告：李柏林，男，1969年9月23日出生，住吉林省吉林市船营区。 委托诉讼代理人：辛立成，吉林市昌邑区东市商贸法律服务所法律工作者。 原告吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎实业公司）与被告李柏林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨擎实业公司的委托诉讼代理人曲红智，被告李柏林及其委托诉讼代理人辛立成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巨擎实业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠原告的物业费40200元；2.请求判令被告支付原告代其垫付五年供热费23100元；3.请求判令被告支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算的利息，与2019年8月20日至上述房屋租赁费用全部给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计至2020年9月14日，产生的利息合计为8276元）以上合计：71576元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与吉林亚琦房地产开发有限公司于2014年6月签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的吉林国际物流商贸城提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该商贸城内的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，每月每平方米5元标准收取，《前期物业服务合同》第四章第十条约定：“水电、燃气、供热由业主按吉林市物价局标准按实际使用缴纳”。被告系原告服务的吉林XX城XX号业主，建筑面积共计为111.66平方米。合同履行至今，原告按合同约定为商贸城提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行自己的缴费义务，且在使用过程中，原告为被告垫付供热费23，100.00元，以上费用经原告催缴被告仍未向原告支付。由于被告拖欠上述费用影响原告正常运营，严重损害了原告及其他业主的权益。故原告诉至法院。 被告李柏林辩称：一、原告的起诉已超过法律规定的诉讼时效期间，原告从2016年9月至今，在五年之内没有履行法定书面催缴必定程序，因此请求人民法院依法驳回原告的起诉。二、被告购买亚琦公司的商铺未经消防部门验收，虽然2016年5月1日亚琦公司对吉林XX城五金区和大厅宣布开业，实际上一天都没有营业，2017年12月吉林市消防支队进行消防安全大检查后对亚琦公司所开发的商业用房、办公楼及附属设施下达了行政处罚决定书，责令停止使用。因此该商铺闲置至今。三、原告没有尽到物业服务的最基本的义务，原告每年去房屋看的时候发现商铺楼前、楼后到处都是大、小便，垃圾成堆到处可见，唯一只是亚琦公司办公大楼门前是干净的，冬季积雪达到20至30公分无人清理和打扫，被告有充分的证据证明原告根本没有尽到最起码的物业服务义务。四、2015年8月被告购买商铺时亚琦公司向被告宣传承诺，凡是购买商铺的业户免五年物业费，免三年供热费。2015年11月，双方签订了协议书，约定亚琦公司承诺自2015年11月15日起至2016年4月为乙方供热（具体截止日期同步供热公司），供热费用甲方承担，同时免三年物业费。该协议是亚琦公司独资注册的原告没有变更前的子公司吉林巨擎物业服务有限公司的股东（发起人）亚琦公司与被告签订的，该协议已产生效力，双方应当履行。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2014年6月，吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请巨擎物业公司对吉林XX城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰/日）。该协议并约定了双方其他权利义务。李柏林在该协议尾页签字确认。 2015年7月20日，李柏林与亚琦房地产公司签订商品房买卖合同（预售），约定李柏林购买亚琦房地产公司建设的吉林XX城（XX号楼XX号商铺，建筑面积共计111.66平方米。李柏林如约交纳了购房款，并办理了商品房备案登记，于2015年7月29日办理入户。该商铺至今未能办理产权登记。 2015年7月20日，亚琦房地产公司（甲方）与李柏林（乙方）就上述商铺签订《协议书》一份，主要约定为：甲方承诺自2015年11月15日起至2016年4月为乙方供热（具体截止日期同步供热公司），供热费用甲方承担，同时免前三年物业费。 另查明巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为巨擎实业公司。李柏林自入户后一直未交纳物业费，巨擎实业公司于2020年12月26日向李柏林发出物业费催缴通知，限其三日内交纳物业费，逾期李柏林仍未交纳物业费，巨擎实业公司向本院提起诉讼。 上述事实，有商品房买卖合同、《协议书》、特快专递邮件、照片、催缴通知、吉林市船营区人民法院(2020)吉0204民初2494号判决书、吉林XX城前期物业服务合同及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为：关于物业费给付责任问题，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦房地产公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，依法对业主李柏林具有法律约束力，且李柏林在该前期物业服务合同已签字确认，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，李柏林应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。故对巨擎实业公司要求李柏林支付物业服务费的诉讼请求本院予以支持，但鉴于亚琦房地产公司与李柏林之间签订的协议书中约定减免前三年物业费，经计算，李柏林尚欠2018年7月29日至2021年7月29日期间的物业费用20，098.80元（111.66×5元×12个月×3年）。关于巨擎实业公司要求李柏林自违约之日起至实际给付之日止支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于李柏林提出的诉讼时效抗辩问题。本院认为，李柏林自2015年入户至今一直未交纳物业费，其违约行为呈持续状态，故巨擎实业公司起诉未超过诉讼时效期间，对李柏林对诉讼时效问题的抗辩本院不予采纳。关于李柏林提出的因亚琦公司交付的商铺未经消防部门验收，致使闲置至今问题，本院认为，该争议实质为李柏林与亚琦房地产公司之间的房屋买卖合同纠纷，不足以对抗巨擎实业公司的物业费请求权，本院不予采纳。关于李柏林抗辩巨擎实业公司提供物业服务存在瑕疵问题，其提供的证据不足以证明此事实，本院不予采纳。关于巨擎实业公司要求李柏林支付供热费及相应利息的诉讼请求，巨擎实业公司系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李柏林于本判决生效之日起七日内向原告吉林巨擎实业有限公司支付物业服务费20，098.80元； 二、被告李柏林给付原告吉林巨擎实业有限公司逾期交纳物业费利息损失，计算方式分别为：1.以6，699.60元为基数，自2018年7月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；2.以6，699.60元为基数，自2019年7月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；3.以6，699.60元为基数，自2020年7月29日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算；以上均与第一项义务同时履行； 三、驳回原告吉林巨擎实业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费795.00元，由吉林巨擎实业有限公司负担644.00元（已交纳），李柏林负担151.00元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  胡宗阁 二〇二一年三月九日 书记员  吕洋阳