湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0203民初167号原告尹琪，男，汉族，1990年11月7日出生，住湖北省阳新县。原告柯海霞，女，汉族，1991年2月12日出生，住址同上。被告黄石玖鸣置业有限公司，住所地：黄石市西塞山区黄石大道352-87号。法定代表人：邬明，公司执行董事。委托诉讼代理人：罗云飞、李享（实习），湖北人本律师事务所律师。委托权限：一般授权。原告尹琪、柯海霞诉被告黄石玖鸣置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告尹琪、柯海霞、被告黄石玖鸣置业有限公司的委托诉讼代理人罗云飞、李享均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告首付房款13万元。2、撤销原、被告签订的3万元借款协议。3、被告提供业主维修基金4085元退款相关文件给原告。4、解除购房合同HS20007011。5、被告支付原告13万元的利息926.3元（8月23日至12月15日）。事实与理由：2020年8月13日原告由贝壳人员介绍至被告售楼部看房，原告订下一套96.12平方米房屋，支付定金2万元。8月22日原告将征信文件带到售楼部给被告查看，并告知个人征信没有问题。8月23日原告去售楼部填写购房各项信息，并签订购房合同和借款协议。房屋总价62.5万元，首付13万元，被告无息垫付3万元，组合贷款46.5万元。10月底被告却说原告的征信出现欠款4元，并且有连三累六逾期不还的不良记录，导致公积金贷款单位拒收审批资料，无法组合贷款买房。原告多次去售楼部提出协商退房，却总是告知老板不在，多次推脱。原告申请仲裁，因被告没有交给原告房屋买卖合同，仲裁委员会不能立案。原告认为被告在签订购房合同前未告知原告个人征信不良问题，可能导致不能组合贷款买房，现发生退房纠纷，是被告的责任，再有被告不提供原告购房合同的行为已经严重损害了原告的合法利益。两原告举证如下：证据一、原告身份证、被告企业信息。证明原、被告诉讼主体适格。证据二、借款协议。证明被告无息借款3万元给原告，垫资3万元。证据三、收据两张、付款凭证两张。证明原告向被告支付了购房款130000元。证据四、维修基金票据一张。证明原告缴纳了维修基金费用4085元。证据五、微信聊天记录。证明支付了首付款后，我一直找被告的工作人员要房屋买卖合同，被告方以各种理由拒不提供。被告辩称：一、因原告原因未能订立商品房担保贷款合同，原告并不享有解除商品房买卖合同的权利。原告因信用不良而未获得公积金贷款，是原告原因，不可归责被告。且原计划公积金贷款可以通过商业贷款或者调整付款方式解决，未获得公积金贷款并不能导致商品房买卖合同不能继续履行。原告无权解除房屋买卖合同。原告可以依照合同附件六补充协议第二条选择退房约定解除合同，但原告需承担房款总额10%违约金。被告在扣除违约金后，可以退还原告已付房款。二、被告从未告知原告其个人征信没有问题。原告在与被告签订订购协议前就应当知道能否获得贷款，其在签订订购协议后因得知不能获得贷款而不与被告订立买卖合同，则应承担丧失定金的责任。原告在签订购房合同后因得知不能获得公积金贷款而拒不履行合同，应承担继续履行或者其他违约责任。原告认为是被告的责任不能成立。要求驳回原告的诉讼请求。被告举证如下：证据一：玖鸣·湖山樾定购协议。证明：原告于2020年8月13日与被告订立了名为《玖鸣·湖山樾定购协议》的预约合同，订购了被告开发的玖鸣·湖山樾项目2-2-601号商品房，向被告交付了2万元定金。证据二：黄石市商品房买卖合同。证明：原、被告于2020年8月23日订立《黄石市商品房买卖合同》，约定原告购买玖鸣·湖山樾项目2-2-601号商品房，房价款62.5万元，首付款13万元，银行贷款加公积金贷款49.5万元，并约定如因原告原因导致在签约之日起商业贷款30日内、公积金贷款60日内未能审批发放，原告应调整付款方式或改为一次性付款或选择退房；原告选择退房的，按总房款的10%向被告支付违约金。证据三：玖鸣·湖山樾借款申请表，借款协议，借款收条。证明：2020年8月23日，原告向被告借款3万元，作为原告购买玖鸣·湖山樾2号楼2单元601号商品房的部分首付款。证据四：增值税普通发票二张。证明：原告自行筹资13万元加上从被告所借的3万元，共计16万元作为购房首付款，付到了预售资金监管账户，被告开具了16万元发票。证据五：贷款合作协议，申请人基本信息表，贷前面谈记录及意见表，收入证明书，不动产查询证明，中国人民银行个人信用报告、预售许可证，住房公积金个人住房贷款保证合同。证明：原告为支付购房款而申请公积金贷款，因其信用不良而未能获得公积金贷款，该事由不可归责于被告。上述证据经原、被告质证，两原告对被告提交的证据没有意见，但是对增值税普通发票的真实性有异议，证明不了3万元支付到了资金监管账户，且两张发票一张是10万元，一张是6万元，商品房买卖合同上面也没有写明首付款是16万元。被告对两原告证据一、三、四、五无异议；证据二的真实性无异议，借款3万元按照借款协议第二条付到了预售资金监管账户，两原告支付了13万元首付款（含定金）属实，但是维修基金两原告并非支付给了被告。经审理查明，2020年8月13日两原告与被告职员陈阳春签订了一份《玖鸣·湖山樾定购协议》约定，1、两原告定购被告开发的玖鸣·湖山樾项目2-2-601号房屋一套，房屋建筑面积96.12平方米、单价6502.3元/平方米，总价款62.5万元，购房方式为按揭贷款。两原告向被告交付购房定金2万元。2、两原告同意于签订本定购书后五天内，即2020年8月23日前携带本定购书收据及身份证到被告指定的玖鸣·湖山樾营销中心签署《商品房买卖合同》并交付购房全款或所选择付款方式下的应付首付款（含定金）。并按约定提交相关贷款资料，否则视为原告违约，被告有权将定购房屋出售给他人。两原告所缴纳的定金不予退还。3、如被告在以上约定的时间内将房屋出售给他人，则被告按两原告已支付的定金的双倍退还给原告。协议签订后，两原告向被告支付了房屋定金2万元。2020年8月23日原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号HS20007011）约定，两原告购买黄石市沿湖路520号玖鸣·湖山樾商品房2号楼2单元6层2-601室房屋，建筑面积96.120平方米，其中套内建筑面积77.120平方米，分摊面积19平方米。该商品房单价6502.29元，总金额625000元。买受人按贷款方式按期付款，其中首付款13万元，尾款495000元。《补充合同》约定，买受人于2020年8月23日交付人民币13万元，同时申请银行贷款或公积金贷款人民币495000元。并于7日内向出卖人指定的银行或公积金管理中心提供真实、完整、有效的贷款资料、贷款额度、年限。以银行或公积金管理中心最后审批情况为准，在银行或公积金管理中心下达之日起，买受人应当在3日内与贷款银行或公积金管理中心办妥贷款所有相关手续。不足部分在7日内一次性付清，否则视为买受人逾期付款，按本合同第七条承担相应责任。买受人付款方式为贷款的：如因买受人原因导致在本合同签订之日起商业贷款30日内，公积金贷款60日内未能审批放款，买受人应调整付款方式或改为一次性付款或选择退房。买受人选择退房的，按总房款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。合同签订后，两原告向被告支付首付购房款13万元；同时被告同意无息借支两原告3万元用于购买涉案商品房，双方签订了《借款协议》约定借款期限从2020年8月23日至2021年2月28日，逾期按借款金额的2%承担违约金。被告在协助原告办理公积金贷款过程中，因两原告的信用卡存在4元逾期还款的征信不良记录，公积金管理中心未批准其贷款申请，两原告因此无法取得公积金贷款，故两原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、《借款协议》并退回已向被告支付的购房首付款13万元。双方协商未成，两原告诉至法院。另查明：两原告于2020年11月2日向黄石市房地产管理局交纳房屋维修基金4085元。本院认为，一、两原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《借款合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，因合同约定的公积金管理中心未批准两原告的贷款申请；根据《商品房买卖合同》及附件六约定，两原告应在2020年8月23日支付首付款13万元（已经支付），于3日内办妥公积金贷款所有手续，不足部分于7日内一次性付清。但两原告因自身信用征信问题公积金管理中心未能批准贷款申请，两原告无力支付下欠的购房款，便向被告申请退房退款，其与被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《借款合同》的目的已经无法实现，上述合同应予解除。二、合同解除后，被告应退还两原告的购房款。本案系两原告未能通过公积金贷款支付购房款致使合同解除，两原告要求被告支付13万元的利息926.3元（8月23日至12月15日）的诉讼请求，本院不予支持。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能签订商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案因两原告的原因未能获取公积金贷款支付被告购房款，而导致双方的合同解除。根据《商品房买卖合同》第二十条及附件《合同补充协议》第二条，买受人需按照合同总价10%向出卖人支付违约金，该约定明显过高。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此为严格责任原则，并不以合同违约方的过错作为违约责任的构成要件，旨在强调严守合同；但在关涉风险分配的形式时，仍适用过错规则。两原告对公积金贷款过于自信，却陷入违约漩涡，从两原告信用卡逾期金额来看，两原告不属于恶意透支，应认定为轻度违约，具有轻过失。本院应秉持依法保护弱势群体合法权益的司法理念，酌情由两原告向被告支付违约金1万元。综上，被告应退还两原告购房款12万元。四、双方《商品房买卖合同》解除后，两原告向黄石市房地产管理局交纳的维修基金4085元，由该局退还两原告，被告应协助两原告办理退还维修基金的相关手续。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告尹琪、柯海霞与被告黄石玖鸣置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号HS20007011）及附件、《借款合同》。二、被告黄石玖鸣置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告尹琪、柯海霞购房款12万元。三、被告黄石玖鸣置业有限公司协助原告尹琪、柯海霞办理退还维修基金4085元的相关手续。四、驳回原告尹琪、柯海霞的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取1579元，由两原告承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 万 劲二〇二一年三月三十一日书记员 霍思敏