湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0181民初2553号原告：中国工商银行股份有限公司浏阳支行，营业场所：浏阳市北正南路98号。负责人：姜勇斌，支行副行长。委托诉讼代理人：郭静，女，1982年4月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。系中国工商银行股份有限公司浏阳支行工作人员。委托诉讼代理人：帅新季，湖南恒昌律师事务所律师。被告：何磊，男，1986年7月16日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：胡林芝，女，1989年11月30日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告中国工商银行股份有限公司浏阳支行（以下简称“工商银行浏阳支行”）与被告何磊、胡林芝金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工商银行浏阳支行的委托诉讼代理人帅新季到庭参加诉讼，被告何磊、胡林芝经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行浏阳支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告之间签订的编号Ａ：［工银］字［湖南］行［浏阳］支行［2014］年［0287］号《个人购房借款／担保合同》立即到期；2.请求判令被告何磊、胡林芝偿还原告借款本金365846.29元、逾期利息22939.08元（利息暂计至2021年1月1日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿之日止）；3.判令被告承担原告为实现上述债权而发生的律师代理费19439元；4.判令对被告何磊、胡林芝所提供抵押的位于浏阳市××路××号浏阳××街××栋××号的房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5.本案诉讼费由被告承担。被告何磊、胡林芝无答辩。本院经审理认定以下事实：被告何磊、胡林芝系夫妻关系。2014年9月11日，被告何磊、胡林芝向原告工商银行浏阳支行出具《个人住房贷款申请表》，向该行申请借款490000元，用于购置一手住房。2014年10月22日，原告工商银行浏阳支行作为贷款人与被告何磊作为借款人、抵押人签订编号Ａ：［工银］字［湖南］行［浏阳］支行［2014］年［0287］号《个人购房借款／担保合同》，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币490000元。本合同项下贷款用于购买坐落于浏阳市××街××栋××，建筑面积159.34平方米的房屋。本笔贷款的担保方式为抵押。本合同项下贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。借款人按按月等额本息还款法偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在约定的利率基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。抵押人自愿向贷款人提供抵押担保。贷款人抵押权的效力及于抵押物产生的孳息、抵押物的从物、从权利、附属物、添附物，以及因抵押物毁损、灭失或被征用等而产生的保险金、赔偿金、补偿金或其他形式的替代物。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。合同还对其他事项进行了约定。2014年10月22日，原告工商银行浏阳支行向被告何磊发放了490000元的贷款，约定贷款到期日为2029年10月22日。2014年11月26日，被告何磊以坐落于浏阳市××路××号浏阳××街××栋的房产办理了抵押预告登记，证号为浏房预字第2××6号。被告何磊借款后多次出现违约情形，且截至2021年1月1日已连续14期、累计超过42期没有按约履行还款义务，原告工商银行浏阳支行遂诉至法院。截止至2021年1月1日，被告何磊欠原告工商银行浏阳支行借款本金365846.29元及利息22939.08元未还。另查明：1、为实现本案债权，原告工商银行浏阳支行（甲方）与湖南恒昌律师事务所（乙方）于2021年2月2日签订《委托代理协议》，约定甲方与借款人何磊于2014年10月22日签订的《个人购房借款／担保合同》，现借款人未按期履约，拟对借款人提起诉讼，委托乙方代理该案。乙方指派帅新季律师为上述法律事务中甲方的委托代理人。代理期限为终审判决书生效后6个月内。律师代理费标准不得超过该案诉讼标的额的5%。2、审理过程中，被告何磊偿还了全部逾期欠款，截至2021年3月1日，尚欠原告工商银行浏阳支行借款本金331855.82元。3、浏阳碧桂园房地产开发有限公司对其开发的坐落于浏阳市××路××号浏阳××街××栋的房产已经办理房屋权属登记，权证号为浏房权证字第7××1号。以上事实，有当事人陈述、个人住房贷款申请表、个人购房借款/担保合同、个人住房贷款凭证、个人贷款对账单、抵押预告登记证、委托代理协议及发票、不动产登记证明等证据证实，并经庭审审查核实，可以认定。本院认为，原告工商银行浏阳支行与被告何磊签订的《个人购房借款/担保合同》，系各自的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。原告工商银行浏阳支行已经根据被告何磊的申请向其发放了贷款490000元，被告何磊应当按照约定及时向原告工商银行浏阳支行偿还本金并支付利息。现被告何磊未按合同约定还本付息，因此，根据合同约定和法律规定，被告何磊的行为已构成违约，被告何磊、胡林芝系夫妻，被告何磊向原告工商银行浏阳支行借款系用于购买房屋，系夫妻共同债务，故对原告工商银行浏阳支行要求原、被告签订的编号A：[工银]字[湖南]行[浏阳]支行[2014]年[0287]号《个人购房借款/担保合同》立即到期并要求被告何磊、胡林芝偿还借款本金331855.82元及从2021年3月2日起按合同约定计算利息的诉讼请求，本院予以支持。《个人购房借款/担保合同》中对律师代理费进行了约定，因被告何磊、胡林芝未按约偿还贷款本息，致使原告工商银行浏阳支行为行使权利而向法院起诉，并因委托湖南恒昌律师事务所律师参与诉讼而产生了律师代理费，因此，根据合同约定，被告何磊、胡林芝应当承担由此产生的律师代理费，但本案系简单的金融借款合同纠纷类案件，原告工商银行浏阳支行主张的律师代理费过高，本院酌情调整为9700元，对超过该部分的诉请本院不予支持。关于原告工商银行浏阳支行是否有权就被告何磊提供的抵押房产在其享有的债权范围内享有优先受偿权的问题。被告何磊与原告工商银行浏阳支行就被告何磊提供抵押的房产办理了预购商品房抵押权预告登记，该预告登记虽未使原告工商银行浏阳支行获得现实的抵押权，但仍使得被登记的请求权具有了物权的效力，可以对抗普通债权人；现该抵押房产亦已经完成了初始登记，在浏阳碧桂园房地产开发有限公司与被告何磊的相互配合下即能完成物权登记，也使得抵押权的实现成为了可能，且原告工商银行浏阳支行对抵押权预告登记无法转为正式抵押登记并无过错，故原告工商银行浏阳支行请求对被告何磊所有的位于浏阳市××路××号浏阳××街××栋房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，亦符合法律规定及合同约定，本院予以支持。审理中，被告何磊、胡林芝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审举证、质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十九条、第三百九十四条、第三百九十五条、第四百零二条、第四百一十条、第四百一十三条、第四百二十条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、中国工商银行股份有限公司浏阳支行与何磊签订的编号A：[工银]字[湖南]行[浏阳]支行[2014]年[0287]号《个人购房借款/担保合同》立即到期。二、何磊、胡林芝于本判决生效后五日内偿还中国工商银行股份有限公司浏阳支行借款本金331855.82元及利息（利息以本金331855.82元为基数，自2021年3月2日起至实际履行之日止按照双方约定的标准计算）。三、何磊、胡林芝于本判决生效后五日内给付中国工商银行股份有限公司浏阳支行为诉讼而产生的律师代理费9700元。四、中国工商银行股份有限公司浏阳支行在上述债权及本案诉讼费用范围内对何磊提供抵押担保的坐落于浏阳市××路××号浏阳××街××栋的房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、驳回中国工商银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。如果何磊、胡林芝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7424元，减半收取3712元，由何磊、胡林芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何涛二〇二一年三月十日法官助理贺天宇书记员王亮附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第三百八十九条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第三百九十五条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第四百一十三条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。第四百二十条为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致。抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。