四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2769号 上诉人（原审原告）：王中容，女，1965年2月14日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 委托诉讼代理人：张兴宇，男，1966年1月14日出生，汉族，住四川省兴文县，系王中容丈夫。 被上诉人（原审被告）：成都聚心汇海餐饮管理有限公司，住所地：四川省成都市成华区地勘路1号附28号3层。 法定代表人：李大炳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴增蕊，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 上诉人王中容因与被上诉人成都聚心汇海餐饮管理有限公司（以下简称聚心汇海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4392号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员杜玉兰适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王中容上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、要求聚心汇海公司支付2019年7月10日起至2020年1月9日免租期租金67740元；三、要求聚心汇海公司支付2020年7月10日起至2020年9月13日退租前两个月租金22580元；四、一、二审诉讼审理费由聚心汇海公司承担。事实和理由：1.一审判决书第5页一款中已经明确房屋租赁免租期对应的租金为2019年7月10日起至2020年1月9日6个月租金，而第6页三款第一段中却以聚心汇海公司受疫情影响予以其免责，显然不合法理，一是当期并无疫情，二是聚心汇海公司直到2020年8月13日前都没有告知王中容因为疫情需要终止租赁。2.一审判决书第6页三款第二段中先已经明确聚心汇海公司应当支付王中容自2020年7月10日起至2020年9月13日两个月租金22580元，后又以聚心汇海公司与王中容签订的《商铺租赁合同》第七条约定让聚心汇海公司以保证金抵充1个月房租，既曲解了该条约定，也置《商铺租赁合同》第九条约定于不顾，《商铺租赁合同》第九条明确约定聚心汇海公司提前退租，王中容有权没收聚心汇海公司的保证金。3.王中容在2020年8月13日收到聚心汇海公司退租通知后，基于对疫情影响经济的认知，同意聚心汇海公司按合同解除租赁，已经是对聚心汇海公司违约的良好回应，但聚心汇海公司在疫情严重期间没有及时通知王中容退租止损，而是在疫情平静复工复产后，王中容要求合法权益时以疫情原因狡赖，因此应当判令聚心汇海公司按照合同约定赔付王中容相应租金。 聚心汇海公司辩称，请求驳回王中容的上诉请求，维持原判。1.针对王中容的上诉理由第一、三点，王中容称本案不适用不可抗力主要有两点理由，一是当期无疫情，二是未向王中容告知，至于疫情是否排除适用不可抗力的问题，依据最高院及法工委的相关纪要，聚心汇海公司认为应当适用不可抗力，聚心汇海公司有权解除合同。新冠疫情是一个公共事件，应当适用法律规定，适用前提不以合同一方向另外一方通知为前提。2.针对王中容的上诉理由第二点，聚心汇海公司认为没收保证金及支付一个月违约金是对同一违约责任的不同约定，押金不予退还的约定实质上是将不退还押金作为聚心汇海公司承担责任的具体方式，其与不支付一个月租金为同一个约定，应当选择适用。王中容不退还聚心汇海公司履约保证金即视为聚心汇海公司已经向王中容承担了一个月违约金责任，该点在合同第七条进行了约定，加上一审判决认定的聚心汇海公司额外向王中容承担一个月租金的违约金已经达到了两个月租金标准的违约金，足以弥补王中容2020年7月至9月的损失。 王中容向一审法院起诉请求：1．判令聚心汇海公司支付2019年7月10日起至2020年1月9日免租期租金67737.6元；2．判令聚心汇海公司支付2020年7月10日起至2020年8月13日的租金11290元；3．判令聚心汇海公司承担本案诉讼费。一审诉讼中，王中容确认将第二项诉讼请求更改为判令聚心汇海公司支付2020年7月10日起至2020年9月13日的租金，共22580元。 一审法院认定事实：2018年8月20日，王中容出具《金科天宸商铺租金收条》，载明：今收到金科天宸xx商铺物业于2019年7月10日至2020年7月9日的租金6个月67738元，补贴免租期3个月租金33868元，1个月押金11290元，合计112896元。 2018年8月21日，王中容、罗开群与成都金科展宏房地产开发有限公司（以下简称金科公司）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了成都市温江区××街道xx号房。 2018年10月14日，王中容（甲方）与聚心汇海公司（乙方）签订《商铺租赁合同》。第一条约定，甲方将位于成都市温江区××街道××期××号楼商铺××层××号铺出租给乙方。该租赁物业之面积为80.64平方米。乙方承诺租赁该物业仅作为经营餐饮之用途。 第二条约定，该租赁物业合同期限从2019年7月10日起至2024年7月9日止（含免租装修期6月）。 第三条约定，该物业从2019年7月10日起至2020年1月9日止为免租装修期，免租期内乙方仍须缴纳物业管理费及其所使用物业的水费、电费、电话费、燃气费等其他相关费用。免租期届满后租金计算标准：2020年1月10日至2021年7月9日每月租金为11290元。 第六条约定，乙方按年度支付租金，先交后租。乙方于签订本合同当日内支付首期租金，即67740元，下期应缴租金须于租期开始前提前十五日向甲方缴纳。 第七条约定，签署本合同之三个工作日内，乙方向甲方支付相当于该商铺壹个月的租金作为租赁保证金，即11290元。乙方未按照本合同约定支付或者承担支付相关款项的义务，甲方有权在乙方保证金中直接予以扣除。保证金扣除后不足部分，乙方应当在扣除后叁日内补足其差额部分。租赁合同终止时，租赁保证金除用以冲抵乙方拖欠的水电气费、租金、管理费、损坏赔偿、违约金等其他应由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方按照租赁物业现状进行交还，交还后15个工作日内无息退还。 第九条约定，在本合同有效期内，非甲方的原因，乙方单方无故提前终止本合同的，须经甲方同意，否则甲方有权没收乙方所缴纳的租赁保证金，已支付的租金不予退还，并补交免租经营期内按本合同约定的相应租金。 第十条约定，乙方在签订本合同之时，应当充分考虑商业经营风险以及自己支付租金的负担能力，若在租赁合同期限内乙方确因特殊情况需要提前退房，必须提前三十日书面通知甲方解除合同，并按本合同约定承担违约责任。 第十三条约定，因不可抗力的因素导致本合同不能正常履行，双方互不承担相关的责任。任何一方违约致使相对方行使合同解除权；或任何一方单方违约解除合同，应按本合同约定一个月租金向守约方支付违约金。 2020年8月13日，聚心汇海公司向王中容送达了《解除合同通知书》。其中载明：由于2019年底以来发生的新冠疫情影响，餐饮行业全面萎缩，行业景气度严重下滑，导致我司无法按原计划扩展业务，如强行履行该份合同，我司必然承受更大的巨额损失。基于以上，为避免造成贵我双方损失进一步扩大，现郑重通知贵方自即日起解除贵我双方签订的《商铺租赁合同》，烦请贵方就租赁房屋另行妥善处置（鉴于我司并未实际入驻，双方亦无需另行办理交接手续）。另外，虽然新冠疫情系不可抗力，我司也是新冠疫情的实际受害人，根据《商铺租赁合同》第十三条第2款之约定，我司本可不承担任何违约责任，但基于公平、诚信原则，我司同意向贵方承担一个月租金损失，即贵方就我司已支付的履约保证金11289.6元有权不予退还。 一审庭审中，王中容陈述其是从百年基业公司处买的房，而不是直接从金科公司买的房，其收取的租金由百年基业公司代付，实际从房款中抵扣。聚心汇海公司陈述已支付的租金及保证金均由百年基业公司代付给王中容，现在百年基业公司在找聚心汇海公司结算。由于疫情原因及周边商业环境而未实际入驻案涉房屋。 一审法院认为：案涉《商铺租赁合同》合法有效。对于本案的争议焦点，详述如下： 一、关于免租期租金的问题。 2018年8月20日，王中容收到案涉房屋2019年7月10日至2020年7月9日的租金6个月67738元，补贴免租期3个月租金33868元。上述款项实际由百年基业公司代付，且在房款中抵扣。而之后于2018年10月14日签订的《商铺租赁合同》中仍然约定免租期为六个月，说明聚心汇海公司并未向王中容支付3个月的免租期租金，所谓“补贴免租期3个月租金”应认定为百年基业公司对王中容进行的补贴，而非代聚心汇海公司支付的3个月免租期租金。故免租期对应的租金为6个月租金而非3个月租金。 二、关于《商铺租赁合同》解除的问题。 聚心汇海公司在2019年7月10日至2020年1月9日期间未入驻装修，显然与新冠疫情关系不大，更多是基于自身的商业判断所致。但本案的特殊之处在于，百年基业公司代聚心汇海公司支付租金到2020年7月9日，时间跨度包含了新冠疫情最严重的阶段。之后，聚心汇海公司未入驻案涉房屋经营餐饮，确实受到新冠疫情影响，不难被常人所理解。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，聚心汇海公司以受新冠疫情影响无法继续履行合同为由解除合同具有合法性和合理性，如强令聚心汇海公司继续履行合同，对其显失公平。故《商铺租赁合同》自王中容收到《解除合同通知书》的2020年8月13日解除。 三、关于聚心汇海公司是否支付免租期租金及2020年7月10日至2020年9月13日的租金的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”《商铺租赁合同》第十三条约定，因不可抗力的因素导致本合同不能正常履行，双方互不承担相关的责任。聚心汇海公司受新冠疫情影响而未继续履行合同，具有法律上及约定上的免责事由。补交免租期租金作为违约责任，聚心汇海公司可以免于承担。故对王中容主张聚心汇海公司补交免租期租金的诉讼请求，一审法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”聚心汇海公司不能履行合同，但未按合同约定提前三十日书面通知王中容，应当承担2020年7月10日至2020年8月13日的租金及2020年8月13日至2020年9月13日的租金损失。故对王中容主张聚心汇海公司承担2020年7月10日至2020年9月13日的租金22580元的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《商铺租赁合同》第七条约定，保证金用于抵充聚心汇海公司应付各类款项。故以保证金11290元抵充后，聚心汇海公司还应向王中容支付租金11290元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十六条第一款、第一百一十七条第一款、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、聚心汇海公司于判决生效之日起五日内向王中容支付租金11290元；二、驳回王中容的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1029元，由聚心汇海公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审中，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，双方当事人均认可案涉《商铺租赁合同》于2020年8月13日解除。 本院认为，王中容与聚心汇海公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。根据双方的诉辩意见，二审主要的争议焦点为：1.一审认定聚心汇海公司受疫情影响未继续履行合同具有免责事由是否适当，该争议焦点项下审查租赁保证金是否应当退还；2.聚心汇海公司是否应当支付免租期租金。对此，分别评议如下： 关于第一个争议焦点。首先，根据《商铺租赁合同》第六条“……下期应缴租金须于租期开始前提前十五日向甲方缴纳……”和第十三条“1.如有下列行为之一，即为违反本合同之违约行为，甲方有权单方提前终止本合同……（4）乙方迟延支付本合同约定的租金、保证金、费用等累计达三十天（含三十天……）”之约定，聚心汇海公司应当在2020年6月25日前支付第二年的租金，但聚心汇海公司在2020年8月1日发出《解除合同通知书》时欠付租金已逾三十日，构成违约。其次，聚心汇海公司在2020年8月1日的解除通知中主张因受新冠疫情影响解除案涉租赁合同，但未举证证明因不可抗力导致合同目的根本无法实现，应当承担举证不能的不利后果，且新冠疫情虽会对聚心汇海公司的短期经营造成一定影响，但对租期为5年的租赁合同而言，不会导致合同目的根本不能实现的后果。再次，聚心汇海公司在已经违约的情形下提出解除合同，虽然王中容表示同意，但不能就此视为双方合意解除合同，也不能免除聚心汇海公司应当承担的违约责任。故，王中容收取的聚心汇海公司交纳的租赁保证金11290元不应退还，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 鉴于双方当事人均在二审中明确表示，认可案涉《商铺租赁合同》于2020年8月13日解除，但按照合同约定，聚心汇海公司应当提前三十日书面通知王中容，故聚心汇海公司应当支付2020年7月10日至2020年8月13日的租金及2020年8月13日至2020年9月13日的租金损失，合计22580元，一审法院对此认定适当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。出租人以免租期形式向承租人让利，目的在于获得约定租期内的全部租金，在合同仅部分履行的情况下，本院认为，承租人应按实际使用期间与约定期间的比例承担免租期租金。因此，根据合同第九条“2.……并补交免租经营期内按本合同约定的相应租金……”之约定，聚心汇海公司作为违约方，应当按约定的租金标准补交免租期内的4.7个月租金（6-6×（13÷60）＝4.7）。但王中容在《金科天宸商铺租金收条》中明确载明收到补贴免租期3个月租金，故王中容已经实际收取的免租期内3个月租金应当扣除，聚心汇海公司补交剩余的免租期内1.7个月租金即可，合计19193元。一审法院对此认定不当，本院予以纠正。 综上所述，王中容的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初4392号民事判决； 二、成都聚心汇海餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内向王中容支付租金22580元； 三、成都聚心汇海餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内向王中容支付免租期租金19193元； 四、驳回王中容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1029元，由成都聚心汇海餐饮管理有限公司负担。二审案件受理费1776元（王中容已预缴2058元），由成都聚心汇海餐饮管理有限公司负担816元，由王中容负担960元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杜玉兰 二〇二一年三月八日 书记员  何浩铭