云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0402民初1179号原告：马志国，男，1977年8月11日生，回族。委托诉讼代理人：马绍伟、杨亚南，云南精恒律师事务所律师。特别授权代理。被告：玉溪恒博汽车修理服务有限责任公司，住所地：云南省玉溪市红塔区春和街道刘家山坡院内。统一社会信用代码：91530402343625352F。法定代表人：宗文杰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨跃文、魏清萍，云南玉源律师事务所律师。特别授权代理。原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月22日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人杨跃文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告2019年8月至11月的租金7.3333万元（年租金22万元÷12×4）；2、判令被告退还原告保证金2万元；3、判令被告支付原告违约金5.5万元（年租金22万元÷12×3）；4、判令被告赔偿原告经济损失5万元；5、诉讼费由被告负担。事实和理由为：2017年11月21日，原、被告签订《承包合同》，约定被告将其向玉溪市红塔区农资有限责任公司（下简称农资公司）承包的位于XX厂房内的设备等物品租赁给原告用于经营汽车维修、销售、美容、汽配等项目；租赁期限自2017年12月1日至2020年7月31日止；承包金第一年、第二年均分别为22万元，第三年为14.66万元；原告于合同签订之日向被告支付租赁保证金2万元；……。合同同时约定如甲方（被告）提前终止合同而违约，应赔偿乙方（原告）三个月租金；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同签订后，原告按约支付了被告2万元保证金，并对租赁房屋进行了装饰装修，合计支出15.3832万元装修费用。2018年1月2日，原告在租赁的房屋内依法登记成立玉溪活力汽车修理有限公司，进行汽车维修、销售等业务。合同期间原告均按约定和被告要求及时足额支付了相应的租金。2019年7月，被告以农资公司需要为由突然提前终止了与原告签订的《承包合同》，收回了租赁给原告的房屋及设备等，给原告造成巨大经济损失。原告为此多次要求被告退还尚未使用期间的租金、按约支付违约金和赔偿经济损失，但被告一直借口拖延。为此，原告特向法院起诉，望判如所请。被告辩称，2015年5月5日，被告与农资公司签订《承包协议》，向农资公司承租了刘家山坡仓库，投资85万元装修改造成一个现代化的汽车修理厂并购置了机修设备、办公设备等，合计投资约138万元，经营两年后因效益不好决定转租。2017年11月21日，原、被告签订《承包合同》，被告将厂房、汽修设备、办公设施等出租给原告经营，租期自2017年12月1日至2020年7月31日，每年租金22万元。原告成立了玉溪活力汽车修理有限公司。按合同约定，原告应于2018年11月1日前支付2018年12月1日至2019年11月31日年度的租金，但经被告多次催要，原告才分三次交清该年度租金，故原告存在逾期支付租金的严重违约行为，并非其所述的按约支付。因经营困难，原告于2019年7月向被告提出退租，同时被告也面临向农资公司交纳年度租金的问题。基于这两方面原因，被告与农资公司协商《承包协议》的履行问题。从维护被告自己的利益而言，若农资公司同意在原协议到期后再续租五年，则无论原告是否继续履行合同，被告均会继续履行与农资公司的协议。因农资公司明确表示原协议期满后将收回自用不再续租。此情况下，原告退租后被告将无法再出租。为避免损失，被告才与农资公司协商提前终止合同。因是被告提前终止合同，农资公司未对被告作任何补偿，被告投资损失较大。被告与农资公司于2019年7月26日签订《解除协议》后，原告就主动筹备搬迁事宜，于8月5日贴出《场地搬迁通知》，8月中旬开始向被告移交设备，8月31日将全部租赁物交还被告，但未向被告支付2018年10月19日至2019年8月31日的水电费14912.2元。原告退租时被告已明确答复其已交给被告的租金、押金不再退还，原告并未提出异议，并主动交还了租赁物。另外，因原告提前终止合同，被告违约提前解除了与其他分租人的合同，承担了1.9万元的额外损失。综上，是原告先提出提前退租，被告才与农资公司协商解除合同，并非农资公司提前收回租赁物导致被告提前解除与原告的合同，违约的是原告而非被告，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。经审理认定，被告与玉溪市红塔区农资有限责任公司（下简称农资公司）先后签订《承包协议》、《补充协议》，取得了位于红塔区春和街道刘家山坡院内仓库及房屋铺面等的租赁使用权，租赁期限分别至2020年7月31日、2021年5月31日。被告承租房屋后进行了装修改造，并添置了相关设备用于经营汽车修理厂。2017年11月21日，原、被告签订《承包合同》，约定被告将上述向农资公司承租并经自己加工改造过的大部份房屋场地（包括厂房一间、门面一间、洗车房两间、倒班宿舍三间及厂房内所属设备、办公设施、装修设施）出租给原告使用；租赁期限自2017年12月1日至2020年7月31日；租金第一年、第二年均分别为22万元，第三年为14.66万元；租金需提前一个月一次性结算，即于每年11月1日前支付，如逾期则每天按日租金的1%收取滞纳金，如拖欠一个月甲方（被告）有权终止合同；承包期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方（原告）三个月租金；如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。……。合同签订后，原告向被告支付了2万元的租房押金，并在租赁房屋场地上成立了玉溪活力汽车修理有限公司并经营。2018年12月1日至2019年11月31日年度的22万元租金，原告分三次先后于2019年1月10日、2月3日、6月4日支付给被告，被告于6月4日向原告出具了22万元的租金收据。因农资公司明确答复被告在合同到期后房屋场地不再续租，要收回自用，故被告向农资公司要求提前终止合同，双方于2019年7月26日签订《解除协议》，约定双方之前签订的于2020年7月31日到期的《承包协议》提前于2019年7月31日到期，由被告于2019年10月30日前将房屋场地腾还农资公司。之后被告解除了与其他几位分承租人的租赁合同，承担了或支付违约金、或退还租金及支付赔偿金的解除责任。2019年8月3日，被告法定代表人通过微信向原告发送了相关物品清单；同年8月31日，被告法定代表人又向原告发送了应退原告的款额（93300-14912.2-841=77546.8）。2019年8月5日，原告在租赁场地处张贴《场地搬迁通知》，，告知客户其公司地址已搬迁。原告现尚欠被告水电费14912.2元。以上事实，有《承包协议》、《补充协议》、《承包合同》、银行转账流水、收据、《解除协议》、《情况说明》、当事人陈述等证实。本院认为，原、被告签订的虽名为《承包合同》，但实为租赁关系，对此双方均无异议，本院予以确认。双方签订的该合同合法有效，双方应按约履行各自义务。本案审理过程中，原、被告对谁违约先提出终止合同各持已见，对此，本院认为，本案从现有证据看似乎为被告与农资公司先协议提前终止了合同，才提出与原告提前终止合同，但从本案涉及的各合同的签订情况及常情常理而言，原、被告合同期限与被告和农资公司的合同期限同步，如果原、被告双方合同能正常履行至合同期满，被告与农资公司合同也到期，其无需提前与农资公司解除合同，也无需承担额外的提前与原告及其他次承租人解除合同的经济损失，且原告也无其他直接证据证明系被告违约先提前终止合同，故对原告要求被告支付违约金及承担损失赔偿的诉讼请求本院不予支持；但被告认为原告先违约提出终止合同的主张其也未提供直接证据证实，且从其法定代表人发给原告的微信内容可反映，双方对退还原告的款额有合意，结合双方终止合同的提出时间、原告交纳租金的情况及合同约定，可认定被告退还原告的是四个月的租金，以及退还原告已交的租房押金；同时该微信内容也反映不出被告有追究原告违约责任的意思表示，故对被告认为原告违约先提出终止合同的主张本院也不予支持，至于双方当时具体是怎样协商终止合同双方均未提供证据，本院不作认定，但上述微信内容也是双方对终止合同的一个了结，再结合原告张贴《场地搬迁通知》的时间，如果其8月底才腾还房屋场地，不可能8月初就通知客户到新址办理业务，故本院认定2019年7月底是原、被告《承包合同》终止暨原告腾还房屋场地的时间，被告主张原告系8月底才腾还房屋场地的主张本院不予支持，对原告要求退还2019年8月至11月租金及租房押金的诉讼请求予以支持。至于被告主张原告逾期支付租金违约的问题，因被告在原告支付过程中未提出异议，并在最后一笔支付完毕后开具了收据，视为双方实际履行中改变了支付方式，故被告该主张不成立，本院不予支持。原告尚欠被告的水电费14912.2元应在被告退回的款额中扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》[法释（2020）15号]第一条之规定，判决如下：一、由被告玉溪恒博汽车修理服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告马志国2019年8月至11月期间的租金及租房押金共78421元（已扣减14912.2元）；二、驳回原告马志国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2133元，由原告负担1290元，被告负担843元。以上币种均为人民币。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判员 申 巍二〇二一年三月三十一日书记员 赵柯然