江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终229号上诉人（原审被告）：孔秋花，女，1981年12月04日出生，汉族，住江西省九江市修水县。委托诉讼代理人：王志勇，男，1970年7月26日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。被上诉人（原审原告）：虞春枝，女，1950年1月14日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：郑江斌，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604199810998763。委托诉讼代理人：江阅，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604202011177522。上诉人孔秋花因与被上诉人虞春枝房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2020）赣0403民初2415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孔秋花的上诉请求：一、撤销九江市浔阳区人民法院（2020）赣0403民初2415号民事判决书，发回重审或依法改判；二、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、虞春枝并非涉案商铺所有权人，不是本案适格主体，应裁定驳回起诉；二、2020年5月20日，虞春枝要求孔秋花关停店铺含有解除合同的意思表示，致使合同已无法履行，虞春枝已腾退房屋，租赁合同事实上已实际解除；三、一审判决孔秋花向虞春枝支付2020年3月1日至2020年6月30日的租金及孔秋花的押金15000元归虞春枝所有违背了最高院相关司法解释。被上诉人虞春枝答辩称，一、《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示。涉案商铺虽登记在廖建军名下，但答辩人为涉案商铺的实际出资人和实际管理人。涉案商铺在租赁期间，没有因产权问题对上诉人的经营造成任何不良影响。因此，答辩人是本案适格主体。二、上诉人提出解除租赁合同，但以疫情为由拒付租金，且上诉人不同意办理房屋交接手续，致使双方协商解除租赁合同未果。上诉人认为双方在2020年5月20日已协商解除合同，没有事实依据。三、一审审理期间，上诉人仍然占用涉案商铺，一审对2020年9月至12月的租金也予以免除，难免失衡。综上，请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告虞春枝向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原、被告签被订的《商铺租赁合同》,并判令被告返还租赁房屋。2、判令被告支付租金9万元(自2020年3月1日起按每月租暂金18000元向原告支付租金计至被告交付租赁房屋时止，暂算至2020年7月31日)。3、判令被告支付违约金25200元(自2020年3月11日起欠金付租金总额年利率时24%向原告支付违约金至被告付清租金之日止,暂计算至2020年5月31日)。4、判令被告支付1.5万元的押金归原告所有。5、本案的诉讼费用由被告承但。一审法院认定的事实：2017年1月1日,原告因经营服装生意需要，与被告就商铺租赁签订《商铺租赁合同》,合同约定:原告将位于九江市89平方米的商铺租赁给被告;租赁期限四年,自2017年1月1日起至2020年12月30日止;第一年每月租金1.5万元,第二年每月租金1.58万元,第三年、第四年每月租金1.8万元，押金1.5万元。被告每月1日支付本月房租,如无故拖欠租金,原告给予被告10天的宽限滞期,从第11天开始原告有权向被告每天按实欠租金1%加收滞纳金。被告拖欠租金20天以止,视为违约,被告赔偿今年剩余租期房。屋租金给原告作为违约费。原告有权终止本合同,并不退押金。原告称合同签订后,被告在前两年均能履行租金给付义务,但从2020年3月以1日起被告开始拒付租金,原告多次向被告催讨租金,被告都种种讨理由拒绝支付,原告被告拒付租金已经构成违约,且拒付租金时间长近3个月,依约原告有权解除合同,不退还押金,恳请贵院查明事实,依法支持愿原告的诉请。另查明，案涉房屋的所有权人廖建军是原告的儿子，于2016年6月12日死亡。房屋的实际出资人为原告，登记在儿子名下。签订租赁合同时，廖建军已死亡，由原告代签合同。在双方的租赁合同履行期间，未因产权问题出现影响租赁合同履行的障碍或情形。再查明，被告已于2020年5月底搬离案涉房屋，双方曾在该时间段就解除合同进行过磋商，但未果。一审法院认为，经过庭审本案有以下几个争议焦点。第一、原、被告签订的《商铺租赁合同》是否应予解除。《商铺租赁合同》第六条约定被告拖欠租金20天以止,视为违约,被告赔偿今年剩余租期房。屋租金给原告作为违约费。原告有权终止本合同,并不退押金”。庭审中双方均对被告自2020年3月1日起欠付租金的事实均无异议，因此解除《商铺租赁合同》符合法律规定及双方的约定，因此对原告的该项诉请予以支持。第二、被告应支付给欠付的租金、违约金金额的确定。庭审中已查明双方曾就解除合同进行过协商，目前已不存在继续履行合同的可能性。《最高院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的第一条第六点第二款，承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入，或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因此，根据双方的约定以及最高人民法院相关指导意见的精神，一审法院认为欠付租金计算至2020年6月30日较为公平。对被告尚需支付给原告欠付的租金诉请予以部分支持72000元。《最高院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5点规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此，对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。本案被告客观上存在违约行为，原告要求将被告预交的押金15000元归原告所有的诉请符合法律规定，一审法院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决：一、解除原告虞春枝与被告孔秋花签订的《商铺租赁合同》；二、被告孔秋花应于本判决生效之日起10日内支付给原告虞春枝房屋租金人民币72000元；三、被告孔秋花已预交的押金人民币15000元归原告虞春枝所有。四、驳回原告虞春枝的其他诉讼请求。案件受理费4603元，减半收取2301.5元，由被告孔秋花负担。上诉人孔秋花在本案二审期间提交一份2020年6月29日和2020年7月13日的短信通知截图，拟证明被上诉人恶意不办理交接，试图造成房屋仍在上诉人使用的事实。发短信的手机已经换了现在找不到了。被上诉人虞春枝经质证后认为，这个不属于新证据，在一审中已经提交过。提供的不是原件，无法核实真实性。对证明内容也有异议，无法达到其证明目的。我方要求对方按照合同约定办理交接手续，但是对方不同意签字才没有办理交接手续，并非我方不愿意接收房子。本院经审理查明：2017年1月1日甲方出租人虞春枝与乙方承租人孔秋花签订的《商铺租赁合同》第三条第四款约定：在签署本合同时，乙方向甲方交纳15000元的押金。合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用后，甲方当天无息退还乙方押金。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案争议焦点有以下几点：一、关于虞春枝主体是否适格。虞春枝与孔秋花签订《商铺租赁合同》，虞春枝作为合同当事人，履行了合同约定的义务，孔秋花实际使用了涉案商铺，租赁合同已实际履行，履行期内也未因产权问题出现影响租赁合同履行的障碍或情形，虞春枝作为合同当事人有权依据合同约定向孔秋花收取租金，故孔秋花认为虞春枝主体不适格，本院不予支持。二、关于涉案租赁合同是否已于2020年5月20日解除。根据《商铺租赁合同》第五条第二款，“乙方在租赁期内确需中途退组，应提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归还甲方”，孔秋花单方解除合同，需要经过虞春枝同意，本案中无证据证明虞春枝就合同解除有明确的意思表示，上诉人孔秋花认为被上诉人收不到租金要求上诉人关停含有解除合同的意思表示，案涉合同应于2020年5月20日解除，本院不予支持。三、关于是否应减免上诉人租金及违约责任的承担问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六点第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，一审法院在组织双方调解无果的情况下，判定欠付租金计算至2020年6月30日较为公平，并无不当。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五点“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，本案的《商铺租赁合同》约定被上诉人虞春枝有权不退押金属于上诉人承担的违约责任，故被上诉人虞春枝要求上诉人孔秋花承担违约责任的请求，不予支持。根据双方合同的约定，押金15000元应予以返还。综上，上诉人孔秋花的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省九江市浔阳区人民法院（2020）赣0403民初2415号民事判决第一项，即“解除虞春枝与孔秋花签订的《商铺租赁合同》”；二、维持江西省九江市浔阳区人民法院（2020）赣0403民初2415号民事判决第二项，即“孔秋花应于本判决生效之日起10日内支付给虞春枝房屋租金人民币72000元”；三、撤销江西省九江市浔阳区人民法院（2020）赣0403民初2415号民事判决第三项，即“孔秋花已预交的押金人民币15000元归虞春枝所有”；四、被上诉人虞春枝于本判决生效之日起10日内向上诉人孔秋花返还押金15000元；五、驳回上诉人孔秋花的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2301.5元,二审案件受理费3896元，共计6197.5元，由上诉人孔秋花5206.5元，被上诉人虞春枝承担991元。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二一年三月三十一日法官助理黄勇书记员陈昕