北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3102号上诉人（原审被告）：北京新缘时尚商贸有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路**楼**1603。法定代表人：张珍林，总经理。委托诉讼代理人：王辉，广东太平洋联合律师事务所律师被上诉人（原审原告）：北京嘉德新源置业有限公司，住，住所地北京市大兴区华佗路**/div>法定代表人：袁嘉骅，董事长。委托诉讼代理人：李思洋，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢源，北京市通商律师事务所律师。上诉人北京新缘时尚商贸有限公司（以下简称新缘时尚公司）因与被上诉人北京嘉德新源置业有限公司（以下简称嘉德新源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新缘时尚公司上诉请求：撤销一审判决，改判以保证金抵扣2019年6月1日至2019年8月31日期间租金、市场推广费、物业管理费、补偿恢复原状费用，驳回嘉德新源公司其他诉讼请求，案件受理费由嘉德新源公司承担。事实与理由：新缘时尚公司主张其公司于2019年8月24日搬离涉案房屋，嘉德新源公司当日即锁门断电并实际收回了涉案房屋，导致新缘时尚公司无法将剩余物品搬离，新缘时尚公司并无占用房屋的恶意；双方通过补充协议的方式已将违约金调整为三个月的租金、物业管理费及市场推广费之和的金额；本案合同中既约定了违约金，也约定了以保证金抵扣应付款项的损失赔偿方法，当一方出现违约时，另一方仅应选择其中一种方式主张权利，法院也仅应选择一种方式进行裁判。嘉德新源公司辩称，同意一审判决。嘉德新源公司向一审法院起诉请求判决：1.新缘时尚公司向嘉德新源公司支付欠付的2019年6月1日至2019年9月30日的租金95162.93元、物业管理费57240元、市场推广费9540元；2.新缘时尚公司向嘉德新源公司支付违约金121457.2元；3.新缘时尚公司向嘉德新源公司支付自欠付之日起至实际付清拖欠合同款项之日止的逾期利息（暂计至2020年3月5日的金额为37611.25元）；4.新缘时尚公司向嘉德新源公司支付拖欠的pos机费用389.66元；5.新缘时尚公司向嘉德新源公司支付自2019年10月1日起至房屋实际恢复原状之日止的房屋占用费为355717.98元；6.新缘时尚公司向嘉德新源公司支付将涉案房屋恢复原状的费用57822.88元；7.新缘时尚公司向嘉德新源公司赔偿因本案支出的律师费15000元；8.本案诉讼费由新缘时尚公司承担。一审法院认定事实：2018年6月29日，嘉德新源公司（甲方）与新缘时尚公司（乙方）签订了《凯德MALL·天宫院房屋租赁合同》（编号为LEAS-1808-A-2018-POS0111，以下简称《租赁合同》），约定嘉德新源公司向新缘时尚公司出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地块被称为“凯德MALL·天宫院”02层34号的房屋，房屋面积为159平方米。租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2018年11月30日至2021年11月29日。甲方同意给予乙方自该房屋之日起1个月的装修期，即2018年10月30日至2018年11月29日。双方约定该房屋的交付日为2018年10月30日。《租赁合同》第3.3条约定，乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。《租赁合同》第4.2.2条约定，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4.2.3条约定，乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。市场推广费是指甲方用于整个商场开展市场推广和公关活动的费用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方或管理公司支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4.3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用（本款各项费用合称“能源费用”）均应由乙方承担。《租赁合同》第10.1条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除合同并按本合同12.2条处理。《租赁合同》第10.2条约定，乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。其中，《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。《租赁合同》第21.1.1.1条第一款约定，第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平米人民币151元。含税月保底租金为人民币24009元，由不含税租金额21826.36元，加上增值税税额人民币2182.64元构成。《租赁合同》第21.2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币133560元。《租赁合同》第21.3条约定，甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币14310元，由不含税物业管理费13500元，加上增值税税额810元构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6.00%。《租赁合同》第21.5条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币27.62元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。《租赁合同》第21.8条约定，若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400.00元/台，保证金为人民币2000元/台。后因税率改革，POS机租用费变更为389.66元。《租赁合同》第21.9条约定，甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币2385元。《租赁合同》第21.10条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为40704元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。《租赁合同》第21.13条约定，乙方应于交付日或之前甲方和/或管理公司支付公共事业保证金12720元。新缘时尚公司按照合同约定向嘉德新源公司支付了房屋租赁保证金133560元、公共事业保证金12720元、POS机保证金2000元、装修押金40704元。因新缘时尚公司拖欠费用，嘉德新源公司于2019年8月28日切断涉案房屋能源供应，新缘时尚公司未再使用涉案房屋进行正常经营。2019年9月25日，嘉德新源公司向新缘时尚公司发送《关于租赁合同解除事宜的函件》，载明：“贵公司尚未向我公司支付2019年6月1日起至9月的相关费用。贵司与我司之间的租赁合同于发函之日起5日后即2019年9月30日起解除.......我司有权在合同解除之日起7日后开启并更换该房屋门锁，将可移动物品搬出房屋，贵司务必于2019年10月8日前到我司领取额该物品。”嘉德新源公司未返还各项保证金。2019年12月25日，嘉德新源公司与北京亿达亚安建筑工程有限公司签订《小型装饰装修工程施工合同》，约定工程名称为：天宫院撤场商铺恢复毛坯工程，工程地点为：大兴区华佗路2号，工程内容为：撤租租户恢复毛坯，报价邀请函中，关于涉案房屋恢复毛坯的报价之和为44262.04元。嘉德新源公司和新缘时尚公司均认可新缘时尚公司支付租金、市场推广费、物业管理费至2019年5月31日。嘉德新源公司称新缘时尚公司未缴纳2019年9月1日至2019年9月30日期间的POS机租用费389.66元，新缘时尚公司称其于2019年8月24日搬离租赁店铺，POS机未使用，故其并未欠付POS机使用费。租金为每月23790.73元，物业费为每月14310元，市场推广费为每月2385元，POS机租赁费每月389.66元。关于腾退时间，新缘时尚公司称其于2019年8月24日撤店，但是撤店之后涉案房屋中仍然存在衣服模具等道具。嘉德能源公司认可对方于2019年8月24日开始撤店，但是截至2019年9月，涉案场地仍有新缘时尚公司的道具。双方均认可，2019年8月24日嘉德新源公司对涉案场地断水断电，因店铺的门系电子遥控的卷帘门，因此新缘时尚公司无法进行全部搬离。新缘时尚公司未向法庭提交其全部撤场的相关证据。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉德新源公司与新缘时尚公司之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。嘉德新源公司和新缘时尚公司均应按照合同该约定履行各自的义务。新缘时尚公司未按时支付涉案房屋费用，系其违反合同约定，存在违约行为。2019年8月24日，嘉德新源公司根据合同约定切断涉案房屋能源供应。2019年9月25日，嘉德新源公司向新缘时尚公司提出解除合同，要求解除合同的时间为2019年9月30日，故该租赁合同已经解除。承租人应当按照约定的期限支付租金、物业管理费、市场推广费、POS机租用费。新缘时尚公司未支付2019年6月1日之后的租金、市场推广费、物业管理费，因双方之间的租赁合同已经实际解除，且故嘉德新源公司要求新缘时尚公司支付2019年6月1日至2019年9月30日期间租金、市场推广费、物业管理费共计161942.93元的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。现新缘时尚公司逾期交纳租金及其他费用，存在违约行为，嘉德新源公司有权依据合同约定不予退还各项保证金及并要求新缘时尚公司另行支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。新缘时尚公司主张合同中约定的违约金过高，法院依法予以酌减。鉴于嘉德新源公司尚未退还新缘时尚公司支付的房屋租赁保证金133560元、公共事业保证金12720元、POS机保证金2000元、装修押金40704元。上述足以弥补新缘时尚公司违约造成嘉德新源公司的实际损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，且新缘时尚公司同意将以上费用抵扣嘉德新源公司的损失，故新缘时尚公司向嘉德新源公司支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金、装修押金无需退还，对于嘉德新源公司再行要求新缘时尚公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于逾期支付各项费用的违约金。按照合同约定，乙方逾期支付各项费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。因新缘时尚公司未按合同约定按期支付租金、物业管理费、市场推广费等费用，故对于嘉德新源公司提出的欠付款项的违约金的诉讼请求，法院予以支持。因嘉德新源公司主张的违约金标准过高，故法院依法酌情予以调整。关于POS机租用费的问题，因新缘时尚公司未完全腾退，应当向嘉德新源公司支付POS机的租用费，现新缘时尚公司并未提交相应证据证明其已经缴纳2019年9月1日至2019年9月30日的POS机租赁费用，因此对于嘉德新源公司要求新缘时尚公司支付2019年9月1日至2019年9月30日的POS机租赁费用389.66元的诉讼请求，法院予以支持。关于房屋占用费问题。合同约定房屋占有使用费的标准按照每日每平方米27.62元标准进行支付，涉案房屋159平方米，因此每日的房屋占有使用费应当为4391.58元。新缘时尚公司虽称前往涉案场地查看里面没有东西，但是并未提交相关证据证明其完全腾退房屋的具体时间，嘉德新源公司称涉案房屋已经于2019年12月20日由其自行恢复原状，因此法院根据双方陈述以及提交的证据，对于嘉德新源公司要求新缘时尚公司支付自2019年10月1日至2019年12月20日期间的房屋占用费355717.98元的诉讼请求，法院予以支持。关于恢复原状费用。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。因新缘时尚公司撤店后并未对涉案房屋恢复原状，根据合同约定，嘉德新源公司恢复原状的费用应由新缘时尚公司承担，故对该笔费用法院予以支持。但考虑到嘉德新源公司尚未退还新缘时尚公司支付的各项保证金，恢复原状费用应从各项保证金中予以扣除，各项保证金足以弥补恢复原状的损失。故新缘时尚公司无需另行支付恢复原状费用。关于律师费。嘉德新源公司要求新缘时尚公司支付因诉讼产生的律师费，无法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、北京新缘时尚公司商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年6月1日至2019年9月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费、共计161942.93元；二、北京新缘时尚公司商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司欠付2019年6月1日至2019年6月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费的逾期利息（以40485.73元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年6月1日起至实际给付之日止），欠付2019年7月1日至2019年7月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费的违约金（以40485.73元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年7月1日至实际给付之日止），欠付2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费的违约金（以40485.73元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月1日至实际给付之日止），欠付2019年9月1日至2019年9月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费的违约金（以40485.73元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日至实际给付之日止）；三、北京新缘时尚商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司POS机租赁用389.66元；四、北京新缘时尚商贸有限公司于判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年10月1日至2019年12月20日期间的房屋占用费355717.98元；五、驳回北京嘉德新源置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，嘉德新源公司与新缘时尚公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。双方在《租赁合同》中明确约定新缘时尚公司逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，嘉德新源公司可书面通知新缘时尚公司解除合同，新缘时尚公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时新缘时尚公司还须支付嘉德新源公司相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。本案中，因新缘时尚公司欠付自2019年6月1日起的租金，嘉德新源公司于2019年9月25日向新缘时尚公司发出《关于租赁合同解除事宜的函件》通知新缘时尚公司将于2019年9月30日解除双方之间的《租赁合同》，符合双方此前约定。因上述情况导致《租赁合同》解除后，嘉德新源公司依照《租赁合同》的约定可对保证金不予退还，新缘时尚公司根据《租赁合同》的约定应支付违约金。新缘时尚公司主张双方通过补充协议形式将违约金调整为三个月的租金、物业管理费及市场推广费之和的金额，但并未就此充分举证，本院对其该项主张难以采信。一审法院根据新缘时尚公司的请求已经酌减了违约金，并最终确认嘉德新源公司尚未退还的房屋租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金、装修押金无需退还，同时对于嘉德新源公司要求新缘时尚公司支付违约金的诉讼请求未再予以支持，上述处理方式已经公平考虑了双方利益，本院据此对新缘时尚公司上诉提出的要求以保证金抵扣2019年6月1日至2019年8月31日期间租金、市场推广费、物业管理费、补偿恢复原状费用的诉讼请求，不再予以支持。经本院审查，一审法院对于租金、市场推广费、物业管理费、逾期利息、POS机租赁费用作出的判决，均符合双方合同约定，并无不当。关于房屋占用费问题，双方在合同中约定了占用费计算标准，新缘时尚公司未能提交充分证据证明已经按照约定及时腾退返还房屋；且根据查明事实，嘉德新源公司系在2019年12月25日通过与案外人签订施工合同的方式将涉案房屋恢复原状，故一审法院判决新缘时尚公司支付房屋占用费，亦无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11224元，由北京新缘时尚商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年三月三十一日法官助理  方浩然书 记 员  王远征