山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终628号 上诉人（原审被告）：青岛卓越御海置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：邹国发，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘梦雅，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章评，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：卓越置业集团（青岛）有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：张昊，执行董事。 委托诉讼代理人：刘梦雅，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章评，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:王金林，男，1994年9月20日出生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：尹娟娟，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏燕，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。 原审第三人：青岛金海荣春置业有限公司，住所地青岛经济技术开发区。 法定代表人：谢海榆。 上诉人青岛卓越御海置业有限公司（以下简称卓越御海公司）、卓越置业集团（青岛）有限公司（以下简称卓越集团公司）因与被上诉人王金林、原审被告青岛金海荣春置业有限公司（以下简称金海荣春公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初16329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卓越御海公司、卓越集团公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判卓越御海公司、卓越集团公司不需支付违约金；2、本案一审、二审诉讼费由王金林承担。事实与理由：1、卓越御海公司、卓越集团公司向王金林交付房屋的依据系通过司法拍卖取得涉案房屋所在的在建工程物权，而非承接购房合同，拍卖公告对此事项的表述仅为特别说明，不具有法律效力，且合同的概括转让并不是由拍卖公告就可以设定转移。首先，卓越御海公司、卓越集团公司不是购房合同的参与方；其次，合同的当事方购房者也不是司法拍卖的参与人，从未有过合同转移的意思表示；再次，若将合同的权利义务转移给买受人，相当于直接免除了被执行人的债务并转嫁给竞拍人，这不是在执行程序中可以完成的，对购房者、被执行人和买受人都不公平。无论从哪方面来看，认定拍卖公告说明事项能够转移合同的权利义务显然是违背合同的相对性，应属无效。2、一审认定卓越御海公司、卓越集团公司承继了金海荣春公司与王金林合同约定的权利义务存在错误。卓越御海公司、卓越集团公司通过竞拍方式购买不动产，王金林享有的权利，是基于在不动产拍卖前已网签房屋买卖合同。王金林与金海荣春公司合同约定的物权期待权之外的债权独立于所拍卖的不动产而存在，不构成所拍卖不动产本身所附着的权利。3、即使执行法院具备单方确定三方合同权利义务转让的权力，拍卖法院在确定合同权利义务转让时，也至少应当公示合同的权利义务，合同应当作为公告的一个组成部分。本案所涉不动产在拍卖过程中，执行法院既未将相关合同公示，拍卖机构也未提供合同文本供竞买人查询。拍卖法院在拍卖前和拍卖过程中均未出示相关合同文本，法院未履行告知义务，不能要求竞买人接受未告知合同的约束。另，法院执行过程中，除告知潜在竞买人、拍卖标的、价款和拍卖时间外，应另告知不动产存在的瑕疵，以便买家了解竞拍成功后实现不动产权利所存在的障碍。4、拍卖法院在此次拍卖过程中，采取变通的方式推进处置程序，而不是严格遵守法律对相关程序的规定，王金林不应为此获取超出正常法律救济程序可得利益之外的其他额外收益。王金林作为物权期待权人，有权向执行法院提出执行异议申请。如果法院裁定其异议成立，应将其房产解封，并从拍卖物中剔除，其可要求金海荣春公司继续完工、办理交付和不动产登记。但因为金海荣春公司没有履行能力才导致了本次的拍卖，若将王金林等49户剔除拍卖范围，购房者是无法继续对房屋进行建设和办理房产登记等手续。为了保障王金林等购房人利益，拍卖法院将已网签和未网签房产整体拍卖。卓越御海公司、卓越集团公司作为竞买人支付了包括王金林房产价值在内的全部竞拍款，并完成整个项目未完工程的施工，按照自身对外销售房产同期进度交付所购房产，最大限度地维护了王金林作为购房人的利益。王金林实际已从卓越御海公司、卓越集团公司处获取了其通过正常法律救济途径可获取利益之外的额外利益，一审法院再判令卓越御海公司、卓越集团公司按购房合同向王金林支付违约金，严重违反公平原则。5、即使拍卖法院未公告的合同也能发生法律效力，王金林自身履行合同过程中也未能按照其提交合同约定日期交款，自身存在违约行为。违约金也请法院考虑予以调减。6、法院拍卖的是在建工程，竞买人竞得后必须经历办理手续和正常施工时间。卓越御海公司、卓越集团公司在2020年6月30日已竣工并具备交付条件，较施工许可证载明完工日期大幅提前，正常施工和办理手续时间均不应认定成违约时间。卓越御海公司、卓越集团公司通过报纸公告和单独联系相结合的方式通知交房。具备交房条件后，未能办理交房手续的责任不应由卓越御海公司、卓越集团公司承担。7、一审判令卓越御海公司、卓越集团公司为王金林办理不动产登记不符合行政部门办证规范和流程。根据现行规定和程序，卓越御海公司、卓越集团公司能做的只是办理各项手续，满足小区购房人办理产权登记的条件，办理不动产登记应当由王金林向不动产登记部门提出申请，卓越御海公司、卓越集团公司只是配合办理相关手续。 王金林答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确,请求依法维持原判。执行法院当时的拍卖公告写得非常清楚，买受人需要承继原购房已付全款的购房合同权利义务，而且对全体竞买人具有法律的约束力，并且承继了王金林与金海荣春公司购房合同中约定的权利义务。关于卓越御海公司、卓越集团公司提出的执行法院未公示相关合同的问题，我们认为卓越御海公司、卓越集团公司作为一个经验丰富的开发商、一个买受人对合同进行审查是必须的，而且当时执行法院有买受人的合同文本。 王金林向一审法院提出诉讼请求：1.判令卓越御海公司、卓越集团公司向王金林交付《商品房预售合同》约定的房屋并办理不动产登记；2.判令卓越御海公司、卓越集团公司支付违约金（自2015年1月1日起至房屋实际交付之日止），暂计算至2020年8月17日计794052元；3.判令本案诉讼费由卓越御海公司、卓越集团公司承担。 一审法院查明事实： 1、2012年10月15日，王金林（乙方买方）与金海荣春公司（甲方卖方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定:……第二条：乙方向甲方购买黄岛区开发区xx路xx号《紫檀山xx号住宅楼》xx栋xx单元xx层xx户。据甲方暂测该房屋建筑面积为230平方米，其中套内建筑面积为183.96平方米，公用分摊建筑面积为46.04平方米，另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑层高为3.15米……第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为16800元……总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为3864000元……第六条：……乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在附件一中约定明确。第七条：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择……单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的1.00%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿，甲方有权追索……第十一条：甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择……甲方按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金。第十三条：……甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《紫檀山项目业主入住验房表》……。附件一：付款方式：……（2）乙方于2012年10月17日与甲方签约，并付首付房款1164000元；（3）乙方于2012年12月31日前应支付房款2700000元。 2、合同签订后，2012年10月15日，王金林支付给金海荣春公司房款1164000元，2013年1月8日，王金林支付给金海荣春公司房款2700000元，金海荣春公司给王金林开具了青岛市房地产业预收款专用收据。2012年10月10日，王金林向有关部门缴纳住宅专项维修资金30590元。 金海荣春公司未按合同约定的时间交付王金林涉案房屋。 3、2017年10月23日，青岛新天地拍卖公司受本院委托在青岛日报官网发布青岛经济技术开发区土地及地上建筑物司法拍卖公告，一、拍卖标的：位于青岛经济技术开发区，房地产权证号为青房地权市字第××号的商业、居住用地一宗及其地上建筑物1-7栋住宅及商业楼一栋进行整体拍卖……四、特别说明：（1）上述房产中已有49套房产网签，并大部分缴纳了全款，对该49套房产在拍卖成交之前已经起诉的，按照法院生效法律文书执行，未起诉的由买受人承接原《购房合同》的权利义务。（2）上述房产中另有21套认购房产，认购户缴纳了大部分购房款，该21套认购房产在拍卖成交之前已经起诉的，按照法院生效法律文书执行，未起诉的由买受人承接原《购房合同》的权利义务……（6）因本次拍卖标的属于在建工程，因此竞买人须有相应开发资质。 2017年4月13日，本院委托青岛恒德房地产土地评估有限公司作出的房地产估价报告载明：王金林所购买的涉案房屋在拍卖前的状态系未建成，评估价值为2405246元。 2017年11月2日，卓越集团公司在拍卖中以1564392311元竞得了涉案在建工程。2017年12月8日，本院作出（2015）青执字第886-4号民事裁定书，裁定如下：……二、被执行人金海荣春公司名下位于青岛经济技术开发区，房地产权证号为青房地权市字第××号的商业、居住用地一宗及其地上建筑物1-7栋住宅及商业楼一栋在建工程的所有权及相应权利归买受人卓越集团公司（统一社会信用代码：91xx6N）所有。 4、卓越御海公司、卓越集团公司均具有独立的法人资格。卓越御海公司系卓越集团公司的全资子公司。卓越集团公司拍卖取得涉案在建工程后，全资出资成立了卓越御海公司。 5、卓越御海公司、卓越集团公司认可拍卖所得的地上建筑物房包括王金林所购买的房屋，该房屋现已经具备交付条件，至今还给王金林保留着。2020年6月26日，卓越御海公司、卓越集团公司在青岛日报发布卓越·天元交付公告称：卓越·天元合同约定于2020年6月30日前交房的1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼已具备办理房屋交付手续的条件，请各业主按照我司邮寄的交付通知书注明的时间、地点，携带有关证明材料亲临卓越·天元办理房屋交付手续。注：交房业主仅限签订《青岛市商品房预售合同》且全款到账的客户，未全款到账的客户全款到账符合交房条件后即可办理房屋交付手续。 6、王金林将诉求的违约金明确为：按王金林已交购房款3864000元为基数，自2015年1月1日起至卓越御海公司、卓越集团公司实际交付房屋之日止，按合同第12条约定的标准日万分之一计算。卓越御海公司、卓越集团公司未请求降低违约金。 7、2020年8月20日，一审按照金海荣春公司在国家企业信息公示系统登记的住所地青岛经济技术开发区xx路xx号xx座xx楼xx室，向其邮寄送达起诉状、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书被退回，退回理由为查无此公司。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。王金林与金海荣春公司签订的《青岛市商品房预售合同》,系当事人真实意思的表示,内容不违反法律法规的强制性规定,合法成立且生效,依法受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行义务。王金林已支付了全部购房款及房屋专项维修基金,金海荣春公司应当依约按时交付涉案房屋。双方在合同第十一条约定了交房时间为2014年12月31日前,但在该时间,金海荣春公司未能向王金林交付房屋,构成逾期交房，应承担违约责任。青岛新天地拍卖公司受青岛市中级人民法院委托所发布的青岛经济技术开发区土地及地上建筑物司法拍卖公告，对全体竞买人具有法律约束力。卓越集团公司在拍卖中竞得了涉案在建工程，承继了王金林与金海荣春公司购房合同中约定的权利义务，故本案的民事责任应由卓越集团公司承担。虽然，卓越御海公司、卓越集团公司均具有独立的法人资格，但卓越御海公司、卓越集团公司共同辩称同意交付王金林房屋，且2020年6月26日的交房公告系卓越御海公司发布，卓越集团公司拍卖取得涉案在建工程后，全资出资成立了卓越御海公司，故该案的民事责任，应由卓越御海公司、卓越集团公司共同承担。涉案房屋现已具备交付条件，卓越御海公司、卓越集团公司也同意交付王金林涉案房屋，故卓越御海公司、卓越集团公司应交付王金林涉案房屋，并协助王金林办理不动产登记。王金林诉求卓越御海公司、卓越集团公司支付的违约金应当从其与金海荣春公司约定的交房之日起计算至付清之日止，超出部分不予支持，卓越御海公司、卓越集团公司未请求降低违约金标准，一审按王金林与金海荣春公司合同约定的标准计算。卓越御海公司、卓越集团公司在支付王金林违约金后，如认为应当由金海荣春公司承担，可向金海荣春公司另案主张。一审按照金海荣春公司在国家企业信息公示系统登记的住所地向其邮寄送达诉讼材料被退回，该送达为有效送达。金海荣春公司经依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为放弃了举证质证的权利，应承担对己不利的法律后果，依法缺席审理。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、卓越御海公司、卓越集团公司于判决生效之日起10日内共同向王金林交付《青岛市商品房预售合同》约定的房屋（黄岛区开发区金沙滩路xx号《紫檀山xx号住宅楼》xx栋xx单元xx层xx户）并办理不动产登记；二、卓越御海公司、卓越集团公司于判决生效之日起10日内共同向王金林支付违约金（以购房款3864000元为基数，自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之一计算）。案件受理费减半收取22032元，由卓越御海公司、卓越集团公司共同承担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，卓越集团公司通过司法拍卖竟得涉案房屋，其取得的是涉案在建工程本身的权利，并非系承继了王金林与金海荣春公司《青岛市商品房预售合同》的权利义务。王金林与金海荣春公司签订《青岛市商品房预售合同》后，涉案房屋所在工程项目出现烂尾，金海荣春公司不能履行向王金林等购房人交付房屋和办理产权登记的义务。在此情形下，本院在另案执行中拍卖涉案在建工程时，为了解决原购房人因购买房屋面临的困境、保障原购房人的合法权益，在拍卖公告中注明要求竞买人承接原购房合同的权利义务。卓越集团公司拍卖取得涉案在建工程并投入资金完进行建设、完成原购房合同的交付房屋和办理权属登记的主要合同义务，极大的维护了购房人的权益。本院认为，该拍卖公告中要求竞买人承接原购房合同的权利义务，不能扩大的解释为合同权利义务的概括转移，也不符合同权利义务概括转移的构成要件。该权利义务应当理解为代金海荣春公司继续完成原购房合同的交付房屋和办理权属登记的主要合同义务，王金林主张该义务及于拍卖之前金海荣春公司应负的违约责任、并基于金海荣春公司的逾期交房行为要求卓越御海公司、卓越集团公司承担违约责任，无事实及法律依据，亦有悖于公平原则，本院不予支持。王金林若认为金海荣春公司逾期交房应当承担违约责任，可另行主张。卓越集团公司竟得涉案在建工程之后，需要重新办理相关手续并进行施工建设，不能继续适应原合同约定的交房时间。现王金林并无证据证明卓越集团公司竟得涉案在建工程之后存在恶意拖延交房的行为，其要求卓越御海公司、卓越集团公司承担违约责任的主张，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人卓越御海公司、卓越集团公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清、适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初16329号民事判决第一项； 二、撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初16329号民事判决第二项； 三、驳回王金林的其他诉讼请求。 一审案件受理费22032元、二审案件受理费11741元，共计33733元，由上诉人青岛卓越御海置业有限公司、卓越置业集团（青岛）有限公司负担20000元，由被上诉人王金林负担13773元。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二一年三月十六日 书记员  胡浩东 书记员  李珊珊