湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初308号 原告：沅陵县鸿志物业服务有限公司，住所地：沅陵县沅陵镇望圣坡香榭丽都小区****办公室，统一社会信用代码：91431222MA4L307D09。 法定代表人：杜芝兰，系该公司经理。 委托诉讼代理人：罗勇，男，1975年7月3日出生，土家族，湖南省沅陵县人，系该公司法务。 委托诉讼代理人：佘文政，男，1969年9月23日出生，汉族，湖南省沅陵县人，系该公司法务。 被告：李六英，女，1973年9月27日出生，汉族，湖南省沅陵县人，无业，居民。 原告沅陵县鸿志物业服务有限公司（以下简称鸿志物业公司）与被告李六英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告鸿志物业公司的委托诉讼代理人佘文政，被告李六英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿志物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付24个月的物业服务费共计1169元；2.依法判决被告支付24个月的公共照明公摊电费120元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月，根据原告与县经投公司签订的《灯芯绒小区前期物业服务合同》的约定，原告与被告签订《物业服务合同》，合同约定物业服务费按住宅建筑面积每平方米0.60元/月收取，因县经投公司为保证小区平稳交房，第一年约定按优惠价0.35元/平方米/月收取。2018年11月16日，原告鸿志物业公司邀请了县望圣坡社区、县房产局、县捷能燃气公司、灯芯绒厂拆迁指挥部及灯芯绒小区业主代表，在灯芯绒小区物业办公室召开了就物业费调价及公共照明费收取标准的座谈会。根据座谈会会议决定自2018年11月1日起原告物业费按照0.50元/平方米/月向业主优惠收取，公共照明费依照5元每月收取，并在小区及物业业主微信群进行了公示。被告的房屋住宅面积97.43平方米，每月应缴纳物业服务费48.7元。被告至今欠缴2018年11月1日至2020年11月1日累计24个月的物业服务费共计1169元，公开照明公摊电费每月5元，共120元。原告多次上门并书面催缴所欠物业服务费，但被告总以各种借口拖欠。为保护原告的合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法判令被告交纳拖欠的物业服务费。 被告李六英辩称：1、灯芯绒小区是棚户区改造房，是政府对下岗工人和特困群众的安置房，与商品房不一样，不应设物业公司。何况原告鸿志物业入驻灯芯绒小区并未经过任何一位业主表决同意，所以本小区业主不认可该物业存在。2、作为收费的物业公司，灯芯绒小区没有以下硬件设施：围墙、门禁、监控、消防设施、绿化、休闲健身场地及设备。小区软件方面不达标：保安队伍不专业，没有24小时巡逻值守，任何车辆及人员均可任意进入；没有水电工；不能妥善帮助处理主业家宅被盗事件。3、一年物业费高达六、七百元，但仅只提供扫地及运送垃圾服务。4、被告本人并未收到任何物业费涨价的通知。原告鸿志物业称物业费涨价得到业主同意，实际上是以茶话会的形式邀请灯芯绒厂退休老职工（平均年龄在60岁到80岁不等），以到会签到的形式骗取业主的签名。在物业费之外另算公共区域照明费不合理。而且物业涨价会议是2018年11月16日召开的，从2018年11月1日开始涨价不合理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的原、被告签订的《物业服务合同》1份、《承诺书》1份、《小区临时管理规约》1份），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下: 1、原告鸿志物业公司提交的营业执照、法人代表证明书、身份证复印件，欲证明原告及其法定代表人的基本身份信息；被告的基本身份信息。经当庭质证，被告表示对该组证据的真实性有异议。经审查，该组证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。 2、原告鸿志物业公司提交的《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》复印件，欲证明2017年1月1日原告与沅陵县经济建设投资有限公司签订前期物业服务合同，双方约定灯芯绒厂小区由原告提供物业服务，住宅按建筑面积每平方米每月0.6元收取物业费，第一年按优惠价0.35元收取。经当庭质证，被告表示对该份证据不知情。经审查，该份证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。 3、原告鸿志物业公司提交的座谈会会议记录及参会名单复印件，欲证明2018年11月16日，原告与灯芯绒小区推选的业主代表就2018年的物业费和小区的管理服务进行了商谈，确定2018年的物业费按每月每平方米0.5元收取。经当庭质证，被告表示对该份证据不知情，没有收到涨价的通知。经审查，该座谈会参会的人员是否是业主代表等情况无其他证据证明，且没有业主代表出庭作证，该记录不能代表全体业主，对全体业主没有约束力，故对该组证据，本院不予采信。 4、原告鸿志物业公司提交的2019年物业服务费续费通知，灯芯绒小区业主微信通知复印件，欲证明原告按优惠价0.5元每月每平方米收取物业费给予书面的公示和解释并书面告之业主，按期交纳2019年物业费。经当庭质证，被告表示对该份证据不知情。经审查，该组证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信。 5、原告鸿志物业公司提交的收款收据复印件，欲证明灯芯绒小区的业主2018年物业费都是按每月每平方米0.5元交纳。经当庭质证，被告表示对该份证据不知情。经审查，该份证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。 6、原告鸿志物业公司提交的怀化市发展和改革委员会和怀化市住房和城乡建设局（2019）16号、（2020）17号文件复印件，欲证明（1）由于物业服务质量等级评定工作尚未启动，导致原告的收费批文尚未下发；（2）怀化市住宅前期物业服务标准（基准价）最低等级一级多层无电梯，按0.65元/平方米每月）原告参照政府指导价收取物业服务费。经当庭质证，被告表示对该份证据不知情。经审查，该份证据来源合法，内容客观真实，但不能达到原告的目的，本院不予采信。 7、被告李六英提交的照片八份，欲证明基础设施不完善，物业不作为、安保工作不到位，卫生环境差。经当庭质证，原告表示对该组证据真实性无异议，但地基开裂、建筑垃圾已经处理完毕，挡板是因疫情所设。经审查，被告提供的照片与本案没有关联性，本院不予以采信。 8、被告李六英提交的申请报告复印件一份，欲证明物业不作为，全体业主要求撤走物业。经当庭质证，原告表示对该组证据的真实性、关联性均有异议。经审查，该报告与本案无关联性，本院不予采信。 9、被告李六英申请证人刘朝皇、代支位出庭作证，欲证明原告鸿志物业公司在灯芯绒小区管理中不作为、家中财物被盗。经当庭质证，原告表示对两证人的证言真实性有异议。经审查，两证人的证言与本案无关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告鸿志物业公司系自然人投资或控股有限责任公司，成立于2016年2月26日，经营范围：物业管理与服务，房屋、水电维修，室内外装修与装饰，日用杂品销售，家政服务，酒店管理。注册资本伍拾万元整。被告李六英购买了灯芯绒小区x号住房，面积为97.43平方米。沅陵县经济建设投资有限公司与原告鸿志物业公司于2017年1月1日签订《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》，由鸿志物业公司对沅陵县灯芯绒小区提供物业管理服务,并约定多层住宅的物业服务费用为每平方米0.6元/月。原告鸿志物业公司（甲方）与被告李六英（乙方）于2018年4月3日签订《物业服务合同》，合同约定物业服务费用第一年优惠价每平方米0.35元/月，被告李六英住宅建筑面积为97.43平方米，原告鸿志物业公司于合同签订当日收取了被告李六英自2017年11月1日至2018年10月30日止的物业费，共计409元。 另查明，被告李六英自2018年11月1日起至今未交纳物业费。该小区未成立业主委员会。原告在提供物业管理服务期间,对小区内的垃圾及路面等公共部位的维护管理等方面存在一定的不足。 本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：1.原、被告双方签订的《物业服务合同》的效力问题及物业服务费如何收取；2.被告是否应该向原告支付公共照明公摊电费；3.关于小区内的环境卫生问题。 一、在本案中，沅陵县经济建设投资有限公司作为建设单位与原告鸿志物业公司于2017年1月1日签订了《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》，约定物业费按0.6元每平方/月收取，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对全体业主均具有约束力。2018年4月3日，原告鸿志物业公司与被告李六英本人签订了《物业服务合同》，该合同没有违反《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》的有关规定，系双方当事人真实意思表示且不违反法律禁止性规定，应当合法有效。该合同约定物业费第一年度按优惠价0.35元每平方米/月收取。该《物业服务合同》对第一年度的物业费收取标准做了变更，《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》的其余条款仍然有效。合同签订后被告李六英按照0.35元每平方米/月的价格交付了第一年度的物业费409元。依照《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》的约定被告李六英从2018年11月以后应按照0.6元每平方米/月的价格交纳物业费。现原告鸿志物业公司请求被告李六英按0.5元每平方/月的标准支付二十四个月（2018年11月1日至2020年11月1日）的物业费1169元（实为97.43平方米×0.5元×24个月＝1169.16元），低于每平方米0.6元/月的单价标准，是原告鸿志物业公司行使自己处分权的体现，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于公共照明公摊电费的收取问题，根据双方签订的《物业服务合同》第二条第2项，规定了物业服务费支付项目包括物业公共部位、公共设施、设备、日常运行和维护费用等。公共照明的电费应属于物业服务费的公共部位支付项目，原告鸿志物业公司要求被告李六英另行支付公共照明公摊电费的主张不符合法律的规定，也不符合双方签订《物业服务合同》的约定，本院不予支持。 三、被告李六英辩称原告提供的物业服务质量存在问题，如对垃圾未及时处理等。该主张针对的是原告是否依照合同的约定履行职责，是否存在有原告违约行为，属另一法律关系，本案不予评判。 综上所述，原、被告之间存在物业服务合同关系，被告逾期未交纳物业服务费的行为已构成违约，应承担补交物业服务费的义务。原、被告应该按照双方签订的《物业服务合同》的约定收取或交纳物业费，现原告请求被告按低于合同约定的价格标准支付物业费是其行使处分权的体现，本院予以支持。公共照明公摊电费已包含在物业费的支付项目中，对原告要求被告另行支付公共照明公摊电费的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款规定、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第（五）项，判决如下： 一、限被告李六英在本判决生效之日起十日内向原告沅陵县鸿志物业服务有限公司支付尚欠的2018年11月1日至2020年10月31日的物业服务费1169元； 二、驳回原告沅陵县鸿志物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，原告沅陵县鸿志物业服务有限公司负担10元，被告李六英负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  李俊 二〇二一年三月二十九日 代理书记员  戴萍 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典实施后的法律事实引起的法律纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。