浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终991号 上诉人（原审原告、案外人）：张天真，女，1954年12月5日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：杭州高科技融资担保有限公司（原杭州高科技担保有限公司），住所地：浙江省杭州市滨江区江南大道******。 法定代表人：许宁，董事长。 委托诉讼代理人：厉建民，浙江**泽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：窦伟红，女，1962年5月4日出生，汉族，住浙江省桐庐县，现在浙江省女子监狱服刑。 被上诉人（原审被告、被执行人）：窦华，男，1977年10月29日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：李凌丽，女，1983年10月13日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：杭州经济技术开发区银达珠宝有限公司，住所地：浙江，住所地：浙江省杭州市经济技术开发区学源街**杭州职业技术学院**实验楼** 法定代表人：窦伟红。 被上诉人（原审被告、被执行人）：窦伟英，女，1955年9月25日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：胡宝荣，男，1973年10月2日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：姚芬，女，1978年11月17日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张嬿，女，1977年2月15日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 上诉人张天真与被上诉人杭州高科技融资担保有限公司（以下简称高科技担保公司）、窦伟红、窦华、李凌丽、杭州经济技术开发区银达珠宝有限公司（以下简称银达珠宝公司）、窦伟英、胡宝荣、姚芬、张嬿案外人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市上城区人民法院作出的（2020）浙0102民初4096号民事判决书，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人张天真的上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判撤销（2020）浙0102执异11号执行裁定书，终结对杭州市余杭区××幢××号房屋的执行，保护案外人张天真合法居住权和租赁权，依法确认杭州市余杭区××幢××号房屋归申请人张天真所有；2、一审及本案的诉讼费由被上诉人高科技担保有限公司承担。具体理由如下：1.原审执行裁定书完全违反了相应的法律规定和程序，但一审判决中根本没有未提及该项事实并纠正错误；2.上诉人张天真在一审中提交的《出租承诺书》中明确写明案涉房屋由张天真全额出资购买，因无法办理银行按揭挂名在张嬿名下，该承诺书签订时间为2005年5月28日，远早于案涉房屋被抵押日期，该承诺书是双方当事人真实意思表示，应受到法律保护。而且张天真提供的物业证明亦表明对案涉房屋的实际占有，一审判决未予认定是错误的；3.案涉房屋不动产簿的记载与真实权利状态不符，不能仅依据不动产权属证书及不动产登记簿确定不动产的权属，而应当依据不动产真实的权利状况确定不动产的权属。本案中可以从购房款的支付、房贷的偿还、承诺书、证人证言形成了完整的证据链，充分证明张天真是案涉房屋的真实权利人，一审判决未予认定是错误的；4.被上诉人高科技担保公司没有审查抵押物的状况和价值，也没有审查债务人是空壳公司，对于案涉房屋作为抵押物没有进行价值评估及了解房屋实际占有情况。此外，高科技担保公司为收取高额担保金等费用，将1600万贷款给窦伟红，抵押担保手续不合法，并将此风险转嫁于受害人张嬿及案外人张天真，根本不是善意取得，而是与窦伟红串通欺诈受害人；5.一审判决认为房屋所有权人不能租赁房屋，说明一审法院认定上诉人是房屋的所有权人，但一审判决既不支持上诉人的确权请求，也不支持上诉人的居住权和租赁权，更是自相矛盾。一审法院认为《出租承诺书》不具备租赁合同的构成要件，但上诉人认为该《出租承诺书》中的合同双方是完全民事行为能力人，内容不违反法律法规强制性规定，是当事人双方意思表示真实，合同也写明了案涉房屋租赁地址，表示以出租形式给张天真居住，期限到张天真百年以后，按揭款和装修款由张天真负责作为租金，物业也证明张天真一直居住在案涉房屋并交纳水电费等费用，因此双方租赁合同合法，事实租赁关系成立，一审判决不予认定是错误的。在本院二审调查中，上诉人张天真当庭补充：其认为高科技担保公司与窦伟红是串通借款，不认可一审法院作出的（2014）杭上商初字第1182号追偿权纠纷民事判决。综上，一审判决认定事实错误，判决理由且互相矛盾，适用法律错误，为维护上诉人张天真的合法权益，请求二审法院支持上诉请求，依法改判。 被上诉人高科技担保公司答辩称：1.案涉房屋所有权已在不动产登记机构办理了抵押登记，具有公示效力和排他性，且生效的（2014）杭上商初字第1182号民事判决书已经确定申请人有权向法院申请行使抵押权。2.上诉人张天真认为其系案涉房屋的实际所有权人是完全错误的。被上诉人认为具有公示效力的房屋所有权证已载明该房产的所有人为张嬿，基于不动产物权公示原则，设立物权必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果，故上诉人张天真认为其系房屋的实际所有权人法律依据不足，一审驳回其要求确认案涉房屋所有权人是完全正确的。3.上诉人张天真又认为其与张嬿之间基于租赁合同关系存在阻却法院的执行。上诉人在一审中既认为其系案涉房屋的实际权利人，又提供《出租承诺书》，认为其系出租形式居住使用，被上诉人认为上诉人自认是案涉房屋的实际所有权人，又主张是租赁关系，难道自己的房屋需要自己租赁，显然其主张自相矛盾。即使按上诉人主张的是租赁关系，事实上也不是法律意义上的租赁关系，充其量只是居住使用关系，故一审法院认定上诉人与张嬿之间未在抵押之前就形成真实有效的合法租赁关系是正确的，故上诉人张天真不能对抗已登记的抵押权及排除法院依据生效的法律文书对案涉房屋的执行。4.上诉人认为被上诉人恶意串通窦伟红等人欺诈受害人纯属无中生有，其上诉理由也不是本案的审理范围，同时被上诉人保留向上诉人追诉的权利。综上，被上诉人高科技担保公司认为上诉人张天真的上诉理由均不成立，一审法院判决事实清楚，适用法律正确。要求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人窦伟红、窦华、李凌丽、银达珠宝公司、窦伟英、胡宝荣、姚芬、张嬿均未答辩。 张天真向一审法院起诉，提出诉讼请求：1、确认杭州市余杭区××幢××号房屋为张天真所有；2、停止对杭州市余杭区××幢××号房屋的执行，保障张天真对案涉房屋享有的居住权和承租权。 一审法院认定事实如下：2014年7月1日，该院受理了高科技担保公司诉杭州赢品实业有限公司（以下简称赢品实业公司）、窦伟红、窦华、李凌丽、银达珠宝公司、窦伟英、张嬿、胡宝荣、姚芬追偿权纠纷一案，并于2017年11月29日作出（2014）杭上商初字第1182号民事判决，判决高科技担保公司对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得的价款优先受偿等内容。后因赢品实业公司等未按生效的民事判决履行，高科技担保公司向该院申请执行。该院于2018年3月26日立案执行，案号为（2018）浙0102执899号，并于2018年4月25日查封了案涉房屋。张天真提出执行异议，要求保障张天真对案涉房屋享有的居住权、租赁权。该院于2020年8月31日出具（2020）浙0102执异11号执行裁定书，驳回其异议请求。张天真不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，杭州市余杭区荆山翠谷花苑33幢33-2室产权于2004年9月1日登记在张嬿名下。2013年张嬿将案涉房屋抵押给高科技担保公司，并于2013年11月4日办理了抵押登记。还查明，张天真与张嬿系母女关系，张嬿、李雷系夫妻。张天真向该院递交的落款时间2005年5月28日、签订人张天真、张嬿、李雷的《出租承诺书》，内容为：一、因张嬿名下坐落在杭州市余杭区××街道××的房屋是由张天真实际出资购买（因当时购买该房屋时，张天真由于年龄原因，无法获得银行贷款，故该房挂名在张嬿名下）。因此，张嬿、李雷用此房以出租形式给张天真实际居住、养老，时间直至张天真百年后。二、该房屋的按揭款，每月由张天真自行支付给银行，张嬿、李雷概不负责。三、该房屋的装修及装修费用也由张天真一人负责支付，张嬿、李雷概不负责。四、在张天真居住期间，张嬿、李雷不得将该房转让或买卖。张天真陈述自2003年案涉房屋交付使用后，其居住至今。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、张天真请求确认案涉房屋为其所有的诉请应否支持。二、张天真对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于第一项争议焦点，首先，张天真对案涉房屋由其出资购买并未提供充分证据佐证，且购房资金的来源和房屋的居住使用情况与房屋权属并无必然联系，不动产物权的设立经依法登记发生效力，出资人并不一定为房屋所有权人。其次，案涉房屋登记于张嬿名下，是张天真真实意思表示，并非产权登记错误所致。张天真提交的《出租承诺书》，更能反映案涉房屋实质为张嬿所有，而非张天真借张嬿之名为自己所购。再次，张嬿就案涉房屋与高科技担保公司签订抵押合同，且在高科技担保公司提起诉讼向其主张抵押权时，也未对案涉房屋的权属提出异议，亦说明张嬿对案涉房屋产权归其所有确认无误。综合上述分析，张天真要求确认案涉房屋为其所有的诉讼请求，事实依据不足，该院不予支持。关于第二项争议焦点，首先，房屋所有权是指房屋所有人对房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋租赁权是承租人以支付租金的方式从出租人处取得对房屋使用、收益的权利。张天真既主张自己是案涉房屋的所有权人，又认为自己从张嬿处取得案涉房屋的租赁权，其主张自相矛盾。其次，张天真提交的《出租承诺书》并不具备合同法规定的有关租赁合同的构成要件，其内容仅是张嬿向其母亲张天真承诺，由张天真长期居住于案涉房屋中，并非张天真以交付租金的形式向张嬿租赁案涉房屋。故张天真提交的证据不足以证明其与张嬿就案涉房屋在抵押登记前已形成了真实合法有效的租赁关系。现高科技担保公司基于生效法律文书已取得案涉房屋的抵押权，而张天真对案涉房屋不具有排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，作出判决：驳回原告张天真的全部诉讼请求。案件受理费30800元，由原告张天真负担。 本院二审期间，上诉人张天真提交下列证据：1、杭州赢品实业有限公司的工商信息报告一份；2、中国银保监会对杜秋月举报的告知书回函；3、窦伟红日记本中给银行信贷员的送礼记录。以上证据均为复印件，共同证明一审法院作出的（2014）杭上商初字第1182号民事判决是错误判决。 被上诉人高科技担保公司发表以下质证意见：对证据1、证据2的真实性、合法性均无异议；但对关联性有异议。证据1赢品实业公司企业现状与本案无关联性；证据2银保监会的举报告知书反映的是杭州银行科技支行是否违法发放贷款的事实，与本案无关联性。对证据3系复议件，且其载明的内容不明确，故对其真实性、合法性、关联性均有异议。 被上诉人高科技担保公司未提交证据。 被上诉人窦伟红、窦华、李凌丽、银达珠宝公司、窦伟英、胡宝荣、姚芬、张嬿未发表质证意见，也未提交证据。 经审查，本院认证认为上诉人张天真提交的上述证据内容与本案系案外人执行异议之诉之间无关联性，故对本案不具有证据效力。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院根据上诉人张天真的上诉请求和被上诉人高科技担保公司的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：上诉人张天真对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，1.根据物权公示原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”的规定，一审法院认定张嬿系案涉房屋的权利人符合本案事实，并无不当。2.一审法院作出的（2014）杭上商初字第1182号民事判决已经发生法律效力，该判决确认高科技担保公司系案涉房屋的抵押权人，并判决高科技担保公司对案涉房屋享有优先受偿权，据此高科技担保公司对案涉房屋享有担保物权，且高科技担保公司对案涉房屋办理抵押权登记对外具有公示效力。3.上诉人张天真对案涉房屋既然主张所有权；同时又主张对案涉房屋享有租赁权，其主张自相矛盾。鉴于案涉房屋登记在张嬿名下，虽上诉人张天真主张案涉房屋的购房款系其全额支付，但对此其并不能提交有效证据予以证明；再者购房款支付与房屋所有权之间并不存在必然的关联性，据此上诉人张天真主张案涉房屋系其所有无事实和法律依据，不应得到支持。同时，上诉人张天真又通过提交《出租承诺书》对案涉房屋主张享有租赁权。本院认为房屋租赁合同是诺成、双务、有偿合同，出租人出租房屋的目的在于获取租金，而本案中上诉人张天真并不能举证证明其向案涉房屋权利人张嬿支付过租金的事实，虽上诉人张天真主张其以支付案涉房款的形式来折抵房屋租金，但对此也不能提交有效证据予以证明，故一审判决未认定上诉人张天真与案涉房屋权利人张嬿就案涉房屋在抵押登记前已形成真实合法有效的租赁关系并无不当。再者，上诉人张天真认为被上诉人高科技担保公司存在与被上诉人窦伟红等人恶意串通欺诈其合法权益，被上诉人张嬿对案涉房屋作出的抵押担保是不合法的，此系上诉人张天真对执行依据即一审法院作出的（2014）杭上商初字第1182号生效民事判决不服，而本案系案外人张天真提起的案外人执行异议之诉，故上诉人张天真上述主张不是本案的审理范围。 综上所述，上诉人张天真对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利。张天真的上诉请求均不能成立，应予驳回。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30800元，由张天真负担。 本判决为终审判决。 审判长  陆俊杰 审判员  朱 梅 审判员  张 娃 二〇二一年三月十七日 书记员  杨添植 10- 11-