湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初1407号原告吴玉兰，女，1964年9月9日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人谢传荣，浏阳市远大法律服务所法律工作者。被告浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场，住所地浏阳市××街道××路××市场××楼。投资人黄仲腾。被告黄仲腾，男，1963年7月5日出生，汉族，住浏阳市。被告江秋红，女，1965年8月11日出生，汉族，住浏阳市。以上三被告共同委托代理人冯玉，湖南鼎忠律师事务所律师。原告吴玉兰与被告浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场、黄仲腾、江秋红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告吴玉兰的委托代理人谢传荣，被告浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场、黄仲腾、江秋红的共同委托代理人冯玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴玉兰向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告2020年度摊位租金7368元，以及按月利率0.5%标准计算的，自2020年1月23日起至付清全部返租金之日止的逾期利息；2、本案诉讼费用由被告承担。被告浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场、黄仲腾、江秋红辩称：一、被告黄仲腾、浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场系与浏阳市嗣同路生鲜市场业主委员会签订承包经营合同，未与原告签订房屋租赁合同，与原告没有直接的房屋租赁合同关系，虽原告是生鲜市场业主，但也无权直接要求二被告承担支付返租金的责任；二、被告浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场、黄仲腾未支付返租金是因为生鲜市场部分业主未予支付市场管理费，市场业主委员会也没有协助收取，被告可以行使履行抗辩的权利。承包经营合同约定被告每年应当收取的市场管理费为75万元，但生鲜市场部分业主未予支付的市场管理费累计近50万元，被告两次提起诉讼，却没有得到有效支持，第一次被驳回，第二次仅支持一小部分，其原因在于市场业主委员会作出的决议无效。被告应收取的市场管理费是合同约定条款，这是市场业主委员会代表包括原告在内的所有业主对被告的承诺，既然合同的另一方违约，被告当然可以行使合同履行抗辩权，不予履行相应义务；三、被告江秋红不是本案的适格被告，不需要承担任何责任。被告黄仲腾与江秋红确系夫妻关系，然而黄仲腾承包经营嗣同路生鲜市场，开设浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场均是个人投资行为，不属于夫妻共同经营，原告要求被告江秋红承担连带清偿责任的理由不能成立。经审理查明，2017年12月31日，黄仲腾（乙方）与案外人浏阳市嗣同路生鲜市场业主委员会（甲方）签订《嗣同路生鲜市场承包经营合同》，合同约定将生鲜市场一楼对内全部门面、摊位、二楼全部门面、摊位和临街自愿参与市场统一经营的门面交由乙方承包经营，承包时间为2018年1月8日至2023年1月7日，承包经营方式为市场一、二楼统一经营（临街门面另行规定），乙方承诺按业主购置物业价款（一楼为7%，二楼为5%）向业主支付返租金。合同并约定乙方负责维修市场的物业和公共设施设备，合同没有对市场一、二楼对内门面、摊位约定收取管理费，业委会和黄仲腾在合同上签字确认。2018年1月12日，黄仲腾成立个人独资企业浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场，企业住所在浏阳市××街道××路××市场××楼，黄仲腾在前述合同乙方栏加盖“浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场”的公章。黄仲腾对生鲜市场进行承包经营后，按约向业主支付返租金，并将门面、摊位以浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场的名义进行出租经营。2020年1月16日，黄仲腾与浏阳市嗣同路生鲜市场业主委员会再次签订《嗣同路生鲜市场统一经营管理承包合同》，约定：一、经营承包场所：浏阳市嗣同路生鲜市场根据不同场所和区域的权利和义务分别确定如下：（一）临街门面只收取原已规定数量的服务和管理费；（二）一楼朝内门面除2018年度业主未收回自主出租和经营以外的门面。自主出租和经营的，按业主大会讨论通过的数量（比例）和方法收取服务管理费；（三）一楼摊位除2018年度少数业主擅自盲目划占摊位台面自主出租和经营，按比例应有台面面积以外的全部摊位，由黄仲腾统一出租经营、服务管理；（四）二楼的全部门面摊位，由黄仲腾统一出租经营。二、承包时间：五年，2018年1月30日-2020年1月29日已历时两个年度，本修改完善后的承包合同期还有三年，2020年1月30日至2023年1月29日。三、…；（四）应当向业主支付的返租金（即：按照门面摊位的购置金一楼按7%，二楼按5%计算的返租金）必须按约定的时限支付清楚。四、经费的收缴：整个市场的统一服务和管理每年定收服务管理费柒拾伍万元，根据不同区域确定不同的收费标准分别规定如下：…统一出租经营的服务管理费和租金直接向经营户收取，自行出租经营的服务管理费向业主收取，也可直接向经营户收取。五、关于承包租金的支付：根据上述约定，于黄仲腾统一发租经营的门面摊位，按照门面摊位的购置金二楼按5%，一楼按7%向业主支付返租金，每个年度起始之日提前8天全部支付给业主，业委会和黄仲腾在合同上签字确认，黄仲腾并在乙方栏加盖“浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场”的公章。原告吴玉兰系浏阳市嗣同路生鲜市场业主之一，该摊位亦是交给黄仲腾以其投资的浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场名义统一出租经营的一楼摊位之一，该摊位截止2020年1月31日的返租金均由黄仲腾支付完毕，黄仲腾欠交了吴玉兰2020年2月1日至2021年1月29日的返租7368元。另查明，浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场系黄仲腾以其个人财产出资进行申报注册登记的，其已于2021年3月18日登记注销。以上事实，《嗣同路生鲜市场承包经营合同》、《嗣同路生鲜市场统一经营管理承包合同》、房产证、营业执照、《2020年嗣同路生鲜市场一楼摊位已交管理费明细表》、企业登记信息、工商内档资料、婚姻登记信息等证据证明，经庭审质证核实，足以认定。本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。黄仲腾与浏阳市嗣同路生鲜市场业主委员会签订的《嗣同路生鲜市场承包经营合同》及《嗣同路生鲜市场统一经营管理承包合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效。《嗣同路生鲜市场承包经营合同》上“浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场”公章虽是合同签订后加盖，但签订合同的目的是为了设立浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场，并以其名义进行承包经营，且实际亦是以生鲜市场名义进行经营，故《嗣同路生鲜市场承包经营合同》及《嗣同路生鲜市场统一经营管理承包合同》均应视为在黄仲腾、浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场与浏阳市嗣同路生鲜市场业主委员会之间订立。浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场业委会的决定，对业主具有约束力，故黄仲腾、浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场与吴玉兰之间亦因此存在合同关系，由于吴玉兰是浏阳市嗣同路生鲜市场业主，其摊位亦是交给黄仲腾统一出租经营，故黄仲腾应按照《嗣同路生鲜市场承包经营合同》及《嗣同路生鲜市场统一经营管理承包合同》的约定向吴玉兰支付返租金，依照约定，黄仲腾应在2020年1月23日支付吴玉兰2020年2月1日至2021年1月29日的返租金7368元，其未及时支付，应承担继续履行的违约责任。故对原告要求判令被告给付原告2020年度摊位租金7368元的诉讼请求，本院予以支持。基于上述理由，被告浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场、黄仲腾、江秋红的抗辩理由于法无据，本院不予采纳。《嗣同路生鲜市场承包经营合同》及《嗣同路生鲜市场统一经营管理承包合同》均未约定返租金的支付期限，参照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条关于租赁合同因支付期限不明时如何确定支付期限的规定，本院支持原告以7368元为基数，自2021年1月29日起至实际履行之日止以全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期利息主张，超出部分，本院不予支持。黄仲腾虽是在其与江秋红婚姻存续期间开办浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场承包经营生鲜市场，但浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场是黄仲腾以其个人财产出资进行申报注册登记，原告无其他有效证据证明该生鲜市场系夫妻共同经营，本案所涉债务不能认定为夫妻共同债务，故对原告要求被告江秋红承担摊位租金的诉讼请求，本院不予支持。因浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场现已登记注销，其法律责任应由投资人黄仲腾承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、一千零六十四条之规定，判决如下：一、限黄仲腾于本判决生效之日起3日内向吴玉兰支付返租金7368元及逾期利息（利息计算方式：以7368元为基数，自2021年1月29日起至实际履行之日止，按照全国银行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回吴玉兰的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，保全申请费99元，共计124元，由黄仲腾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 李 德二〇二一年三月三十日书记员 陈晴旺附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费自愿、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一千零六十四条夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，不属于夫妻共同债务；但是，债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。