山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终1839号上诉人（原审原告）：于毅，女，1985年7月28日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：丛林，山东天锦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台三岳置业有限公司，住所地烟台市莱山区滨海办事处于家滩村。法定代表人：金建明，董事长。委托诉讼代理人：夏俊，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊凯，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人于毅因与被上诉人烟台三岳置业有限公司（以下简称三岳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2019）鲁0613民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。于毅上诉请求：1、将本案发回重审或依法撤销一审判决第二项，并改判三岳公司赔偿于毅因涉案房屋厨房排水系统问题而造成的损失30000元；三岳公司赔偿于毅因涉案房屋院内道路及院墙裂缝而造成的损失30000元；自2014年9月2日起至涉案房屋符合交房条件之日止三岳公司按《商品房买卖合同》（编号：莱预字第140601130016号）约定的逾期交房违约金计算方式即以本金2892715元为基数按日利率万分之二向于毅计付违约金；2、判令三岳公司承担全部诉讼费用。事实和理由：一、三岳公司应赔偿于毅因厨房排水、院内道路及墙面裂缝而造成的损失，一审判决关于“于毅要求三岳公司赔偿贬值损失于法无据”的认定，有失妥当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，本案中，案涉房屋出现了厨房同层排水等问题，三岳公司作为出卖人应承担修复责任，故双方因修复问题发生的纠纷仍属商品房买卖合同纠纷。由于三岳公司在合理期限内拖延修复，故造成于毅的经济损失包括房屋贬值损失应由三岳公司承担，一审判决关于“于毅要求三岳公司赔偿贬值损失于法无据”的认定，属事实认定不清，法律适用错误，恳请贵院予以纠正。二、因案涉房屋在交付时不具备天然气开通条件，故根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，本案应按逾期交房处理，三岳公司应向于毅支付相应的违约金，一审判决关于“于毅要求三岳公司支付逾期交房违约金于法无据”的认定，亦属事实认定不清，法律适用错误，有失妥当。首先，案涉房屋所在小区在交房时不具备天然气开通条件，是已查清的客观事实。其次，三岳公司在交房时向于毅隐瞒了不具备天然气开通条件的真相。一审已查明，于毅在收取房屋时，三岳公司一并向于毅交付《商品住宅使用说明书》，该说明书载明：“二、房内设施配置使用说明：燃气1、已安装燃气计量表；2、已接通城市供气系统”。通过《商品住宅使用说明书》的内容以及三岳公司在一审庭审中的陈述可知，三岳公司明知案涉房屋不具备天然气开通条件，却故意虚构事实、隐瞒真相，致使于毅受到欺骗而接收了案涉房屋。再次，案涉房屋不具备天然气开通条件系三岳公司过错造成的，与所谓莱山区金滩南路施工工程无民法上的因果联系。一审庭审中，三岳公司抗辩称系金滩南路的施工问题导致案涉房屋未开通天然气，并提交了部分证据欲佐证上述观点，其中一照片显示莱山区金滩南路（北段）道路及排水工程开工日期为2015年11月25日。于毅认为，上述日期在案涉房屋交房后近一年，也就是说在房屋交付后至2015年11月25日期间三岳公司未按合同约定开通房屋的天然气并接通城市供气系统，其存在严重的违约行为。三岳公司将天然气不具备开通条件的责任归于政府的道路施工行为，既于情不符，也于理不合。最后，于毅因天然气的开通问题而向三岳公司主张按逾期交房违约金的计算方式计付违约金，在本案中有合同依据。根据涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，燃气在交房时具备开通条件，若由于三岳公司的过错致在规定日期内未达到使用条件，则按逾期交房处理。同时，涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》亦对逾期交房违约金的计算方式作出了约定，且该约定并不违反法律规定及社会公共利益。故于毅按合同约定向三岳公司主张违约金，既有事实基础，也有法律依据。综上所述，于毅认为，一审判决事实认定不清，法律适用错误。恳请贵院依法支持于毅的上诉请求，维护于毅合法权益。三岳公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持，请求驳回于毅的上诉请求。因为涉案房屋的排水及墙面开裂的问题，双方已经在一审庭审中达成一致，同意由三岳公司进行维修，维修之后并不会因此造成房屋的损失，所以于毅要求支付赔偿贬值损失于法无据。另外涉案房屋交付时，不具备天然气开通条件，原因是涉案房屋所在的小区规划的天然气管道路线，要随金滩南路施工才得以建成。三岳公司早在2011年就已经全额缴清了配套燃气设备的相关费用。由于金滩南路迟迟未予建设，导致交房时天然气不具备开通条件，不应归责于三岳公司，更不存在于毅在上诉状中所称的虚构事实、隐瞒真相。同时因为天然气交房时没有开通，在后续于毅与物业公司发生相关纠纷后，三岳公司作为开发企业，积极地进行了调解，并且协调物业公司免收了于毅两年左右的物业费作为燃气在交房时不能开通的相应补偿。故于毅因天然气的开通问题，向三岳公司主张逾期交房违约金于法无据，也不合情理。于毅向一审法院起诉请求：1、三岳公司赔偿于毅因房屋排水系统而造成的损失30000元（待鉴定）、因道路及墙面裂缝而造成的损失30000元（待鉴定），以上损失合计60000元（待鉴定）；并自起诉之日起至涉案房屋符合交房条件之日止，按《商品房买卖合同》（编号：莱预字第140601130016号）约定的逾期交房违约金计算方式即以本金2892715元为基数按日利率万分之二向于毅支付违约金；2、案件受理费等诉讼费用由三岳公司承担。一审诉讼过程中，于毅变更第1项诉讼请求为：三岳公司修复涉案房屋厨房排水系统并赔偿房屋贬值损失30000元，三岳公司修复道路及墙面裂缝并赔偿房屋贬值损失30000元，以上损失合计60000元（待鉴定）；并自2014年9月2日起至涉案房屋符合交房条件之日止或上述事项得到修复之日止按商品房买卖合同约定的逾期交房违约金的计算方式即以本金2892715元为基数按日万分之二向于毅支付违约金。一审法院认定事实：2014年6月1日，于毅与三岳公司签订编号为莱预字第140601130016号《商品房买卖合同》，合同约定：于毅购买三岳公司开发的位于莱山区，该房屋用途为住宅，建筑面积为190.29平方米；房屋价款为2892715元；于毅于2014年6月1日前付清首付款1742715元，2014年7月15日前付清按揭贷款1150000元；三岳公司应在2014年9月1日前将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、法律法规规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付于毅使用；商品房达到交付使用条件后，三岳公司应书面通知于毅办理交付手续，双方进行验收交接时，三岳公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，三岳公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，三岳公司不出示文件或出示证明文件不齐全，于毅有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由三岳公司承担。合同附件七《补充协议》约定：除本合同规定的特殊原因外，三岳公司如未按本合同规定的交付期限将该商品房交付于毅使用，逾期在90日之内，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，三岳公司应按实际逾期天数，每日向于毅支付已付款万分之二的逾期交房违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，于毅有权解除合同，于毅解除合同的，应当书面通知三岳公司，三岳公司应当自于毅解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，三岳公司按累计已付款的3%支付违约金，于毅愿意继续履行合同的，三岳公司按实际逾期天数，每日向于毅支付已付款万分之二的逾期交房违约金；三岳公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑仅限于水、电、燃气、暖气交房时具备开通条件，如果在规定日期内未达到使用条件，若由于三岳公司的过错所致，按逾期交房处理，若三岳公司已将上述基础设施公共配套费用缴清，配置到位，由于政府或其他相关部门、单位原因导致不能按期投入使用，三岳公司不承担责任，因于毅不及时办理开通手续和缴清费用的，三岳公司不承担责任。合同另约定了双方的其他权利义务。2014年9月5日，于毅与三岳公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：于毅首付款1842715元；剩余部分1050000元于2014年10月6日前用按揭贷款支付；原合同第六条废止。2014年9月22日，于毅付清全部房款。2014年9月28日，三岳公司将涉案房屋交付给于毅，于毅在《钥匙交接单》、《交房会签单》上签字确认。于毅收取房屋时三岳公司一并向于毅交付《商品住宅使用说明书》，该说明书载明：“二、房内设施配置使用说明：燃气1、已安装燃气计量表；2、已接通城市供气系统（分户开通需业主自行办理）；3、操作请按燃气公司规定，报警电话95××8”。2017年9月7日，涉案房屋取得不动产权证书，权利人为于毅。2015年5月，于毅入住涉案房屋。2015年8月，于毅提出厨房排水系统问题，三岳公司经于毅同意后协调小区物业服务公司对房屋原有厨房排水系统进行改造，方案为以明管形式，由涉案房屋的厨房通过最近的排水井。期间，于毅因房屋未开通天然气、物业服务存在问题、物业费缴纳等与小区物业服务公司产生争议，三岳公司协调小区物业服务公司为于毅减免了2015年7月至2017年6月期间的物业服务费用。2017年9月，涉案房屋具备天然气开通条件。审理中，三岳公司称，排水属房屋排污系统，属于保修范围，院墙属于景观类构筑物且院子为赠送，不属于保修范围，但对于毅主张的厨房排水问题和道路院墙裂缝问题均同意进行维修。三岳公司提出维修方案为：厨房排水系统依原设计进行改造复原，并对现有设施因维修改变的地方进行相应修复；道路院墙裂缝则推倒重新垒新的院墙；并主张需于毅配合下一个月内完成。于毅表示，愿意配合三岳公司进行维修，但不能影响于毅及相邻业主正常生活。关于天然气开通问题。三岳公司主张其于2011年11月29日已交纳了燃气基础配套设施相关费用，完成了合同中约定的其缴清全部配套费用的相关义务，交房时燃气没有开通，原因是市政规划的燃气管道建设路线，当时金滩南路未完工，没有燃气管道的接入。三岳公司为证实其上述观点提供2011年11月29日烟台市供热燃气管理处出具的基础设施配套费（燃气）收款收据及金滩南路竣工验收证书照片打印件，照片显示莱山区金滩南路（北段）道路及排水工程开工日期为2015年11月25日，竣工日期为2016年8月3日。于毅认为，收据不能指向涉案小区且三岳公司是否交纳基础设施燃气配套费与涉案小区的天然气设备是否开通，是两个法律概念。一审法院认为，2014年6月1日，于毅与三岳公司签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。于毅主张涉案房屋厨房排水系统无法正常使用，院内道路、院墙有裂缝，要求三岳公司予以修复，庭审中三岳公司认可涉案房屋存在上述问题，且同意进行维修，依法予以确认。于毅提供的证据不能证明上述问题在三岳公司进行维修修复后会造成房屋贬值，故于毅要求三岳公司赔偿贬值损失，于法无据，不予支持。本案中，三岳公司于于毅付清全额房款后合理期限内交付房屋，不存在逾期交房事实。三岳公司于2011年11月29日向有关部门交纳了涉案小区的燃气基础配套设施相关费用，但因小区外市政公共管网未予接通导致涉案房屋在交付时不具备天然气开通条件。于毅于2014年9月28日接收涉案房屋后，并未对该交付提出异议，虽天然气未开通给于毅饮食生活带来不便，但并未因此影响于毅对涉案房屋享有的管理、使用和收益权利，且三岳公司已因天然气未开通等多因素协调小区物业服务公司为于毅减免部分物业服务费用。故，应视为于毅认可涉案房屋达到交付条件并予接收使用。现于毅要求三岳公司支付逾期交房违约金，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2020年4月29日作出判决：一、三岳公司为于毅位于莱山区房屋进行厨房排水系统及院内道路、院墙的维修和修复，双方配合于判决生效后一个月内完成；二、驳回于毅其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，由于毅、三岳公司各负担650元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，于毅与三岳公司于2014年6月1日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、于2014年9月5日签订的《商品房买卖合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点问题为：一、三岳公司是否应赔偿于毅因涉案房屋厨房排水系统问题而造成的损失30000元和因涉案房屋院内道路及院墙裂缝而造成的损失30000元；二、三岳公司是否应向于毅支付逾期交房违约金。一、关于三岳公司是否应赔偿于毅因涉案房屋厨房排水系统问题而造成的损失30000元和因涉案房屋院内道路及院墙裂缝而造成的损失30000元的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。一审中，于毅与三岳公司关于涉案房屋厨房排水系统、院内道路、院墙的维修问题已达成三岳公司为其修复的合意，本院予以确认。但于毅提供的证据不能证明涉案房屋存在质量问题严重影响正常居住使用，亦不能证明三岳公司在对涉案房屋上述问题进行修复后会给于毅造成房屋贬值损失，故于毅请求三岳公司赔偿其损失于约不合，于法无据，本院不予支持。二、关于三岳公司是否应向于毅支付逾期交房违约金的问题。2014年6月1日涉案《商品房买卖合同》的补充协议第六条第7款约定：三岳公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑仅限于水、电、燃气、暖气交房时具备开通条件，如果在规定日期内未达到使用条件，若由于三岳公司的过错所致，按逾期交房处理，若三岳公司已将上述基础设施公共配套费用缴清，配置到位，由于政府或其他相关部门、单位原因导致不能按期投入使用，三岳公司不承担责任，因于毅不及时办理开通手续和缴清费用的，三岳公司不承担责任。本院认为，该条款在确定当事人之间的权利和义务方面未违反公平原则，亦未免除三岳公司的责任、加重于毅的责任、排除于毅的主要权利，不属于无效的格式条款。本案中，于毅于2014年9月22日付清涉案房屋购房款，三岳公司于2014年9月28日向于毅交付涉案房屋，系三岳公司已于合理期限内交付房屋，不存在逾期交房的事实。于毅主张根据上述补充协议第六条第7款约定，因涉案房屋在交付时不具备天然气开通条件，应按逾期交房处理，三岳公司应当支付逾期交房违约金。但在涉案房屋交付时，该小区外的市政公共管网未予接通，客观上不具备天然气的开通条件，于毅提供的证据不能证明三岳公司对此存在过错，亦不能证明三岳公司在交付房屋时虚构事实、隐瞒真相，使于毅受到欺骗而接收涉案房屋，且三岳公司已于2011年11月29日向有关部门交纳了涉案小区的燃气基础配套设施相关费用，并因天然气未开通等多种因素协调小区物业服务公司为于毅减免部分物业服务费用的形式对于毅进行了合理补偿，故于毅请求三岳公司支付逾期交房违约金于约不合，于法无据，本院不予支持。综上所述，于毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人于毅负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年三月二十四日书记员  孙嘉慧