贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔2725民初427号 原告：瓮安碧桂园麒龙房地产开发有限公司，住所地贵州省瓮安县雍阳办事处城北社区草盛街北侧，统一社会信用代码91522725MA6DKAGLX0。 法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王昊昌，系贵州证道律师事务所律师。代理权限为一般授权。 被告：刘福亮，男，汉族，1989年11月20日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。 原告瓮安碧桂园麒龙房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“碧桂园麒龙公司”）诉被告刘福亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日受理，依法适用简易程序于2021年3月22日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王昊昌及被告刘福亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园麒龙公司的诉讼请求：1、判决被告向原告支付购房款54460元并支付逾期付款违约金5500.46元（以未付购房款为基数，按每日万分之二的标准，自逾期之日起暂计算至2020年6月18日，实际应计算至本息清偿完毕之日止），两项共计59960.46元；2、本案诉讼费、担保费、财产保全费及律师费用由被告承担。事实及理由：2018年7月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于瓮安县，房屋总价款为111422元，并且约定被告付款方式及期限。合同签订后，被告支付了56962元，剩余房款至今未付。合同第十条及补充协议第四条约定买受人逾期付款的违约责任，逾期超过90日，出卖人有权解除合同。原告不行使解除权按照该条款约定追究被告的违约责任，并继续履行合同，即自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。补充协议第十六条约定了出卖人因向买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费用、律师费用）由买受人承担。 刘福亮辩称，我从2018年6月-12月总共租的三个门面2-19、20、21，免租期从2018年6月-12月，正式付租金是从2019年1月-6月，租期半年。2018年7月接到原告公司销售电话称房价便宜，询问我是否要购买该门面，本人答应同意购买。我在2018年1月20日支付了三个门面定金5000元，1月22日支付了13242.4元作为2019年1月-6月的租金，当时原告公司的工作人员说只要我购买这三个门面原告公司就同意将这两笔款用于抵扣房款，我就把这三个门面买了。这三个门面是我开公司租来自己使用的，当时购买时我与原告公司的工作人员约定的是2018年10月份办理房产证，后来10月份没有办，原告公司工作人员又说在12月底一定办理，后来一直没有办理房产证，所以我就一直没有支付剩余的尾款。在此期间我多次询问原告公司，他们也催过很多次让我支付尾款，我在2019年6月把2-19号门面的尾款全部支付了，当时我也确实违约了，按照合同应是2019年1月支付完毕，但是原告公司也没有收取违约金。在2019年年底，原告公司的销售人员说碧桂园有个平台可以帮我贷款来支付房款，我也同意了，但是后面一直没有消息，在此期间，原告的销售人员通过碧桂园麒龙公司的相关流程也在给我申请办理前述两笔款项的退款事宜（我有聊天记录为证），后来款项没有退下来，原告公司的工作人员称流程已经走完了，但是年底财务比较慢，等有结果了叫我发银行卡给他，也是因为一直没有退款给我所以我没有支付尾款。我已付清房款的其中一个门面的房产证也一直没有给我办理，这也是我另外两个门面一直不支付尾款的原因。原告起诉我之后我同意庭前调解，差欠的未付房款我认可，但是一直没有支付尾款的原因不是我单方造成，是双方的原因，所以违约金我不认可。我现在经济困难，如果原告放弃违约金，我可以一到两个月之内一次性付清尾款，如果原告坚持主张违约金，房子我不要了。本案纠纷不是我单方造成，律师费、诉讼费等我不承担。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的商品房买卖合同、补充协议、登记备案表、原告向被告出具的收款收据等，其来源合法，内容客观真实，且与本案相关联，被告亦无异议，本院予以认定。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认证意见如下： 对原告提交的民事委托代理合同及发票，从该代理合同及发票所载内容来看，委托方及代理费付款方均为案外人贵州德胜投资管理有限公司，该合同中案外人贵州德胜投资管理有限公司与本案代理人所属律师事务所签订的代理合同约定的代理期限在本案诉讼前已届满，而在发票中的支付金额为86，601.53，本案律师费是否实际发生，或者该款项中是否包含本案律师费并未客观体现，故对原告提交的民事委托代理合同及发票的证明目的本院不予认定。对于被告提交的微信转账凭证，该凭证的收款方为案外人贵州贵碧城商业资讯管理有限公司，转款方为案外人粟毅，该款是何款项，是否与本案具有关联性，被告无其他证据予以佐证，且原告亦不认可，故对其证明目的，本院不予认定。被告提交的微信聊天记录的内容未客观明确的反应系退还原告租金或者用租金抵扣房款的问题，且原告亦不认可，故本院对被告提交的微信聊天记录的证明目的亦不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月30日，原告碧桂园麒龙公司与被告刘福亮分别签订了三份《商品房买卖合同》，被告刘福亮向原告碧桂园麒龙公司购买其位于瓮安县。本案所涉商铺为2-20号，建筑面积为33.97平方米，总价款为111422元。上述《商品房买卖合同》第八条第二款约定“分期付款。买受人应当在2018-7-30前分期支付房价款（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房款为壹拾壹万壹仟肆佰贰拾贰元整。（2）买受人必须在签约《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的51.12%给出卖人，即伍万陆仟玖佰陆拾贰元整。（3）买受人必须在2019年1月30日前，付该商品房总房价款的48.88%给出卖人，即伍万肆仟肆佰陆拾元整”。第十条约定“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行”。第十条约定房屋交付时间为2017年12月30日。第二十二条第二款约定“初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”、第三款约定“（一）出卖人承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在欠款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之2承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金”。 同日，原、被告双方又签订了《补充协议》，该补充协议第三条约定“关于该商品房的付款方式及期限，买卖双方一致同意不按照《商品房买卖合同》第八条的约定履行，由双方按如下约定履行：2、分期付款（即非银行按揭分期付款）：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房款为壹拾壹万壹仟肆佰贰拾贰元整”。（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的36.92%给出卖人，即肆万壹仟壹佰肆拾贰元整；（3）买受人必须在2018年7月30日前，付该商品房总房价款的14.2%给出卖人，即壹万伍仟捌佰贰拾元整；（4）买受人必须在2019年1月30日前，付该商品房总房价款的48.88%给出卖人，即伍万肆仟肆佰陆拾元整。第四条约定“双方一致同意，买受人如未按合同约定的时间付款，《商品房买卖合同》第十条与补充协议第四条约定不一致的，以补充协议为准。具体按下列方式处理：逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%”。第十条约定“双方一致同意不按《商品房买卖合同》第二十二条第二款履行，关于该商品房的房屋登记以本条约定为准。买卖双方一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见买卖双方签订的本补充协议附录二《委托办理权属登记协议书》”。被告刘福亮共计支付了购房款56，962元以及物业专项维修基金849元，尚欠购房款54，460元未付。原告碧桂园麒龙公司未在合同约定的期限内为原告办理涉案房屋的转移过户登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付被告。 本院认为，本案争议的焦点在于：1、被告是否应支付差欠原告的购房款；2、被告是否应承担支付违约金的责任。 因本案法律事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应适用合同法之相关规定。 关于被告是否应支付差欠原告购房款的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，为合法有效的合同，原、被告双方均应按照合同约定履行义务。被告向原告购买商铺，双方在合同中已经明确约定了分期给付购房款的时间，但被告逾期至今仍未给付，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，被告应履行支付购房款的义务。 关于被告是否应承担支付违约金的责任的问题。被告未按照原、被告双方签订的合同约定支付购房款，被告已然构成违约。另外，在被告已按照补充协议约定支付了两期购房款后，原告也未按照《商品房买卖合同》约定，在2018年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给被告，且时至今日亦未履行该项义务，以致被告以此抗辩不履行支付购房款的义务，原告因此亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，原、被告均未能按照合同约定履行各自的义务，均构成违约，应各自承担相应的违约责任，原告要求被告支付违约金，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、限被告刘福亮在本判决生效后十五日内支付原告瓮安碧桂园麒龙房地产开发有限公司购房款人民币五万五千四百六十元（小写：55，460元）； 二、驳回原告瓮安碧桂园麒龙房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取650元，原告瓮安碧桂园麒龙房地产开发有限公司承担65元，被告刘福亮承担585元。 若义务人未按约定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费1300元，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  谢霞 二〇二一年三月三十日 法官助理孙大丽 书记员何晶