浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙07民终399号上诉人（原审被告）：金华市宏鑫置业有限公司，住所地：金华市婺城区双溪西路235号9楼，统一社会信用代码：913307017679787414。法定代表人：李喜友，执行董事。委托诉讼代理人：李**，浙江泽鉴律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫，浙江泽鉴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李倩，女，1991年11月7日出生，汉族，住金华市婺城区。被上诉人（原审原告）：伍振润，男，1989年3月29日出生，汉族，住金华市婺城区。上诉人金华市宏鑫置业有限公司（以下简称宏鑫置业）因与被上诉人李倩、伍振润商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初9067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。宏鑫置业的委托诉讼代理人李鑫、李**，李倩、伍振润到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宏鑫置业上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判或发回重审；二、由李倩、伍振润承担一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、李倩、伍振润未能按照《商品房买卖合同》的约定如期支付房款，已经构成违约。2016年12月11日，双方签订《商品房买卖合同》，合同第七条约定付款方式及期限，买受人应于2016年12月12日前支付全部房款的30%，计28250元，剩余房款，交齐贷款所需的全部材料，并在7个工作日内到出卖方指定银行签妥贷款手续，逾期付款按照合同约定承担违约责任。李倩、伍振润在交付首付款后，尾款63万元未在合同约定的七个工作日办妥贷款，且实际贷款金额只有57万元，剩余6万元直到2020年3月才付清。二、李倩、伍振润未能支付完毕所有房款的情形下，宏鑫置业不存在违约，不应承担违约责任。一审法院认定李倩、伍振润迟延交付的行为不能成为宏鑫置业拒绝交付房屋正当理由，依然让宏鑫置业承担违约责任是错误的。本案中，根据合同约定的时间节点和房产交易习惯，买方李倩、伍振润履行支付房款义务在先，卖方宏鑫置业交付房屋、办证义务在后，李倩、伍振润未能支付全部购房款，违约在先，后履行的宏鑫置业有权拒绝履行交付房屋和办证义务，故而宏鑫置业不应承担违约责任。三、根据买卖合同附件补充协议内容的第三条，买受人必须足额缴纳购房款及相关税费后，出卖人有义务交付房屋及房屋产权登记所需要的资料。李倩、伍振润一直未交清购房款，宏鑫置业有权拒绝交付房屋，原审认定宏鑫置业逾期交房不符合合同约定。综上，请求二审法院依法支持其上诉请求。李倩、伍振润辩称，28万余元是首付款，不存在迟交，公积金贷款需要排队，6万元是当时知道上诉人会逾期交房后，默认对方不交房我们也不交这笔钱。并非主观恶意拖欠款项。如果要承担责任，也只能承担6万元的违约责任。李倩、伍振润向一审法院起诉请求：1.被告支付逾期交房违约金205381.7元（从2017年12月31日起按每日万分之三计算至2020年3月13日止）；2.被告向原告支付逾期办证违约金6419.77元（从2018年3月31日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂算至2020年4月22日）；3.被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买宏鑫佳苑1-3-601室房屋，房屋层高为2.7米，建筑面积90.46㎡，总价为912560元；买受人按银行按揭贷款方式按期付款，买受人应于2016年12月12日前支付全部房价款的30%，计282560元，作为首付款；剩余房款，交齐申请贷款所需的全部材料，并在7个工作日内到指定银行签妥贷款手续；出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的房屋交付买受人使用，包括建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等具备房屋正常使用的基本条件；如遇遭遇不可抗力，且在出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除约定的特殊情形外，出卖人如未按合同规定的期限交付房屋，则按逾期时间分别处理：逾期不超过60日，自合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；出卖人承诺于2018年3月31日前，取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该房屋转移登记；出卖人不能在约定期限内交付权属证书，若在约定日期起90日内出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的十万分之一承担违约责任；若在约定日期90日后仍不能交付的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。合同签订后，原告于2016年12月12日交付房屋首付款282560元，于2017年2月22日办理了公积金贷款，公积金贷款570000元发放后直接支付给被告，于2020年3月22日支付剩余购房款60000元。另，2019年7月30日，金华市综合行政执法局对被告宏鑫佳苑项目未按建设工程规划许可证许可内容建设的行为，作出行政处罚决定书。2020年3月13日，宏鑫佳苑项目工程通过竣工验收。2020年3月18日，被告向原告寄送入伙通知书及交房须知，通知其于2020年3月18日办理入伙手续。原告于2020年3月22日办理收房手续，并交纳物业费等相关费用。2020年4月22日案涉房屋不动产权证书办理完毕。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，予以确认，双方应按合同约定履行合同义务。本案争议焦点为，原告未足额支付购房款项的情形下，被告能否基于原告违约而拒绝交付房屋。首先，涉案房屋的总价款为912560元，原告在交房约定时间前已支付852560元，剩余款项60000元在2020年3月22日支付；其次，被告因房屋层高超过经规划审定层高，导致房屋延期交付及延期办证，延期行为与原告迟延付款无关。再次，被告在涉案房屋竣工验收合格并取得验收备案证明后，原告在第一时间缴纳了剩余60000元款项，并与被告办理了房产交接手续。本院认为，原告迟延交付的行为不能成为被告拒绝交付房屋正当理由。在案件审理过程中，被告提出反诉要求原告承担违约责任，支付逾期付款违约金，后原告撤回对反诉。故对于原告迟延支付余款的问题，被告可另行主张。根据本案《房屋买卖合同》约定，房屋交付的条件包括经竣工验收合格并取得验收备案证明，被告于2020年3月13日取得建设工程竣工验收备案证明，并交付原告使用，故对原告主张的交房时间为2020年3月13日，依法予以确认。根据合同约定，涉案房屋由被告代办产权登记事项后在约定时间内向原告交付产权证书，现原告主张自逾期之日起计算逾期交证违约金至产权登记之日（即2020年4月22日），依法予以确认。但起算时间应从到期日的第二天起计算。原告主张按合同约定计算延期交房及交证违约金，符合法律规定，予以支持。逾期交房违约金为房价款852560元×803天（2018年1月1日至2020年3月13日）×日万分之三=205381.70元，逾期交证违约金为房价款852560元×752天（2018年4月1日至2020年4月22日）×日十万分之一=6411.25元。综上，对原告诉请中合法有据部分，予以支持，其余不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李倩、伍振润逾期交房违约金205381.70元；二、金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李倩、伍振润逾期交证违约金6411.25元；三、驳回李倩、伍振润的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4478元，减半收取计2239元（原告已预交），由被告金华市宏鑫置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：宏鑫置业对逾期交房是否应承担违约责任以及违约金的数额认定问题。宏鑫置业未经行政主管部门事前审批变更房屋层高导致逾期交房，在不能举证证明包括李倩、伍振润在内的全体购房户事后接受其建房层高超高并放弃追究违约责任的情形下，应认定宏鑫置业存在较大过错，已构成违约。宏鑫置业抗辩主张李倩、伍振润未能如期支付全部房款，违约在先，后履行的宏鑫置业不履行交付房屋和办证义务具有正当性。但以本案的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，李倩、伍振润延迟支付6万元购房款行为过错程度较轻，并不产生根本违约的影响。故宏鑫置业的抗辩意见不能成立，应承担相应的违约责任。经审查，原审对交房的逾期时间以及关于交证违约金的认定并无不当，本院予以确认。关于逾期交房违约金问题，宏鑫置业房屋层高超高10厘米是其逾期交房的原因，宏鑫置业在受到行政主管部门处罚并组织竣工验收后，及时进行了交房办证，而房屋层高超出10厘米增加了房屋的可利用空间，对购房户来说是有利的。原审虽系按照合同约定计算逾期交房违约金，但在无证据证明逾期交房给李倩、伍振润造成具体损失的情况下，认定的违约金数额明显过高，依据公平原则和诚信原则，本院酌定宏鑫置业应承担的逾期交房违约金为82153元。原审判决不认定为瑕疵。综上，原判认定事实清楚，但实体处理欠妥。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初9067号第二项；二、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初9067号第一、三项及诉讼费负担部分；三、由金华市宏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给李倩、伍振润逾期交房违约金82153元；四、驳回李倩、伍振润的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2239元，由上诉人金华市宏鑫置业有限公司负担896元，由被上诉人李倩、伍振润负担1343元。二审案件受理费4478元，由上诉人金华市宏鑫置业有限公司负担1791元，由被上诉人李倩、伍振润负担2687元。本判决为终审判决。审 判 长 陈庭会审 判 员 楼淑馨审 判 员 高 耘二〇二一年三月二十五日法官助理 胡姣君代书记员 唐晓涛8-9-