上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1102号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海鹤星房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇云皓路**。法定代表人：李汶林，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：申蓓蕾，女，1987年12月28日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张峥飞，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡惠静，上海市华诚律师事务所律师。上诉人上海鹤星房地产经纪有限公司（以下简称鹤星公司）因与被上诉人申蓓蕾房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初58534号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鹤星公司上诉请求：撤销一审判决第一项至第五项，改判驳回申蓓蕾一审全部诉讼请求；如果二审确认合同解除，则请求改判支持鹤星公司一审全部反诉请求。事实与理由：根据房屋租赁合同约定，申蓓蕾负有配合鹤星公司为居住人员办理居住证的义务。鹤星公司于2019年3月29日之前及当日要求申蓓蕾配合办理居住证，但申蓓蕾未作答复，且一直未予配合办理。申蓓蕾于2020年5月9日发送鹤星公司的函件内容亦可印证鹤星公司向申蓓蕾提出过配合办理居住证的要求，在鹤星公司拒绝配合的情况下，鹤星公司有权拒绝继续支付租金。申蓓蕾主张解除租赁合同系违法解除，应当承担相应的违约责任。申蓓蕾辩称：不同意鹤星公司的上诉请求，请求维持原判。申蓓蕾向一审法院起诉请求：1.判令解除申蓓蕾与鹤星公司之间的房屋租赁合同；2.判令鹤星公司在合理期间内腾空系争房屋并向申蓓蕾返还交付房屋；3.判令鹤星公司按每月2,400元标准，支付超期占用房屋的损失，自2020年5月1日起直至实际搬离之日止；4.判令鹤星公司支付逾期支付租金产生的违约金1,920元（2020年5月1日至2020年5月16日，按每日月租金的5%计算）；5.判令鹤星公司支付申蓓蕾律师费12,000元。鹤星公司向一审法院反诉请求：1.请求解除申蓓蕾与鹤星公司之间的租赁合同；2.判令申蓓蕾支付鹤星公司违约金6万元；3.判令申蓓蕾返还押金2,400元。一审法院认定事实：2019年1月12日，申蓓蕾（甲方）、鹤星公司（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将系争房屋出租给乙方；甲方于2019年1月12日前向乙方交付房屋，租期自2019年5月1日至2024年5月1日；月租金2,400元，押金2,400元；乙方每12个月支付一次租金，其后租金在前一期租金到期日前1个工作日内支付；房屋租赁期间，甲方同意乙方将该房屋转租给他人，同意并协助居住人员办理居住证；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按拖欠月租金的5%支付违约金；甲方租赁期内违约，需赔偿乙方6万元，反之亦然；甲乙任一方发生违约，另一方因维权而产生的诉讼费、律师费、误工费、公证费等合理支出，均由违约方承担。双方还就其它权利义务进行了约定。合同签订后，申蓓蕾按约向鹤星公司交付系争房屋，鹤星公司向申蓓蕾支付了押金2,400元及至2020年4月30日的租金。2020年5月初，申蓓蕾向鹤星公司发函催告鹤星公司于收到信件1日内支付应付的2020年5月1日至2021年4月30日系争房屋租金。对此，鹤星公司回函表示：根据《房屋租赁合同》的约定，申蓓蕾必须配合第三方办理居住证明，2019年让申蓓蕾办理，给申蓓蕾打电话申蓓蕾不接，发信息申蓓蕾也不回，今年该支付租金了，申蓓蕾一直催促，没有这样的道理，要求申蓓蕾拿着房产证和身份证帮助鹤星公司客户办理居住证明，办理好居住证明后会在24小时内支付租金；鹤星公司在回函中还附短信及通话记录截图二份。申蓓蕾于同年5月11日向鹤星公司送达回函告知：申蓓蕾手机于2019年9月发生故障，故无法确认是否收到鹤星公司所附的短信，鹤星公司发信时，租赁期并未开始，办不了居住证，而租期开始后无人通知申蓓蕾办理居住证，申蓓蕾亦不可能主动发起办理居住证，不能接受鹤星公司不支付租金的理由，现正式通知解除合同，要求鹤星公司限期搬离。鹤星公司收函后再次回函表示：申蓓蕾有义务办理居住证，2020年4月底、5月初鹤星公司方小郑联系申蓓蕾，要求申蓓蕾为第三方办理居住证，申蓓蕾还是不来办理，现再次通知申蓓蕾为第三方办理居住证明，办理完后24小时内鹤星公司支付租金。对此，申蓓蕾回函：从未在2020年4月底5月初收到鹤星公司要求办理居住证的通知，鹤星公司不付租金是事实，且至今拒绝支付，故再次通知鹤星公司解除合同。2020年5月18日，鹤星公司向申蓓蕾转账支付三个月租金7,200元，申蓓蕾收款后即向鹤星公司退还了该款。之后，申蓓蕾向鹤星公司提起了诉讼，申蓓蕾为涉案诉讼聘请律师产生律师费12,000元。为证明曾多次通知申蓓蕾办理居住证，鹤星公司提供了手机短信记录截图、通话记录截图，其中短信记录显示：3月29日前后鹤星公司方向备注为保利23号502业主的手机号发送短信，告知可前往前台报名字和房号办理交接书；另一条时间为“今天09:33”的短信内容为：房东你好，交接书已到了物业，你看什么时候过来一次，拿着身份证、户口本、预售合同等年前交房的那些资料就可以了，希望尽快来办理居住证。通话记录截图则显示：鹤星公司方与备注为保利23号502业主的手机号最近通话次数为8。但就上列证据，鹤星公司表示因更换手机，无法提供原件予以核对。一审审理中，因鹤星公司提起反诉要求申蓓蕾支付违约金，故申蓓蕾亦增加诉请，要求鹤星公司支付违约金6万元，庭后申蓓蕾撤回了该项诉请。就鹤星公司已付押金，鹤星公司不同意冲抵租金，申蓓蕾同意在鹤星公司返还房屋后予以退还。双方一致确认，无其它解除合同的后果需要处理。一审法院认为，申蓓蕾与鹤星公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案鹤星公司系以申蓓蕾拒绝配合办理居住证而拒绝支付租金，虽申蓓蕾在客观上并未为鹤星公司方人员办理过居住证，但因申蓓蕾表示租期开始后鹤星公司并未通知过申蓓蕾办理居住证，故鹤星公司应就曾通知过申蓓蕾办理居住证但申蓓蕾拒绝办理承担举证责任，现鹤星公司虽在一审审理中提供了短信及通话记录截图，但因鹤星公司无法提供原件，难以确认上列证据的真实性以及与本案的关联性，而就鹤星公司所认为申蓓蕾在回函中相关措辞系构成申蓓蕾对收到过鹤星公司办理居住证通知的自认，结合上下文语境通读理解后，亦难以认同鹤星公司的该观点，故一审法院对鹤星公司所主张的曾于2019年3月前后多次通知申蓓蕾办理居住证的观点难以采纳；至于鹤星公司所述的于2020年4月底、5月初通知申蓓蕾办理居住证的有关情况，因鹤星公司并未就此举证，亦难以采信，因难以认定鹤星公司所述的申蓓蕾在鹤星公司多次通知下拒绝配合办理居住证情况的存在，故申蓓蕾并不构成违约，鹤星公司拒绝支付申蓓蕾租金并不具有合法理由，申蓓蕾有权解除涉案合同。而从合同义务角度而言，即便申蓓蕾存在未配合鹤星公司办理居住证的有关情况，申蓓蕾系违反了合同项下的从义务，并不构成根本违约；相反，鹤星公司在申蓓蕾已然交付系争房屋的情况下，拒绝支付租金已构成根本违约，申蓓蕾亦有权解除合同。因申蓓蕾发送给鹤星公司的解除通知到达时间为2020年5月11日，故《房屋租赁合同》于该日解除。合同解除后，鹤星公司应当结清欠付的费用，并自系争房屋内迁出，将系争房屋返还申蓓蕾，逾期则应承担房屋占有使用费，同时还应承担相应的违约责任，现申蓓蕾以《房屋租赁合同》约定标准要求鹤星公司支付欠付的租金、房屋占有使用费，并无不当，应予支持。关于申蓓蕾要求鹤星公司承担的2020年5月1日至5月16日期间的逾期付款违约金，因合同约定的每日按月租金百分之五承担违约金的标准显属过高，有失公平，一审法院根据公平诚信原则，酌情判令鹤星公司就此承担200元。《房屋租赁合同》系约定申蓓蕾有权要求鹤星公司承担为诉讼支出的律师费，故对申蓓蕾要求鹤星公司承担律师费的请求予以准许。一审审理中申蓓蕾撤回了要求鹤星公司承担6万元违约金的请求，系对自身权利的处分，依法予以准许。关于鹤星公司反诉要求申蓓蕾承担违约金的请求，因合同解除之过错在于鹤星公司，不予支持。关于租赁押金，因鹤星公司不同意冲抵欠付租金，而申蓓蕾同意在鹤星公司返还房屋后退还，一审法院予以准许。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于二〇二〇年十一月十六日作出判决：一、申蓓蕾与上海鹤星房地产经纪有限公司2019年1月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月11日解除；二、上海鹤星房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内自上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋搬离，并将该房屋返还申蓓蕾；三、上海鹤星房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内按每月2,400元标准支付申蓓蕾自2020年5月1日起至上海鹤星房地产经纪有限公司实际返还房屋之日止的租金、房屋占有使用费；四、上海鹤星房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内支付申蓓蕾逾期付款违约金200元，律师费损失12,000元，共计12,200元；五、申蓓蕾于判决生效之日起十日内返还上海鹤星房地产经纪有限公司押金2,400元；六、驳回上海鹤星房地产经纪有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费208元，减半收取计104元，由申蓓蕾负担14元，上海鹤星房地产经纪有限公司负担90元；反诉受理费680元，由上海鹤星房地产经纪有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，申蓓蕾确认鹤星公司曾于2019年3月要求其配合居住人员办理居住证。本院认为，上诉人鹤星公司与被上诉人申蓓蕾订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反强制性法律规定，双方由之形成的房屋租赁合同关系依法应属有效。本案的争议焦点在于承租人鹤星公司以出租人申蓓蕾未配合办理居住证作为拒绝按期支付租金的抗辩理由，是否具备事实和法律依据。首先，虽然双方当事人均确认鹤星公司曾于2019年3月要求申蓓蕾配合办理居住证，但并无证据表明，自2019年4月初至2020年4月底，鹤星公司曾再次提出配合办理居住证的要求。鹤星公司现主张实际居住人员存在办理居住证的迫切需求，但在申蓓蕾提出催收租金之前逾一年时间未就该事宜与申蓓蕾进行协商，与生活常理相悖。在现有证据条件下，难以认定申蓓蕾存在拒绝配合办理居住证的违约情形。其次，合同约定申蓓蕾“同意并协助居住人员办理居住证”，但就房屋租赁关系而言，该项义务并非出租人的主给付义务，与承租人按约支付租金并不构成对待给付关系，在本案租赁合同未有特别约定的情况下，鹤星公司并不享有先履行抗辩权。应当指出，鹤星公司按约支付租金，并不影响其在确需办理居住证的情况下要求申蓓蕾予以配合。在租金支付期限届满的情况下，鹤星公司主张以完成居住证办理作为付款前提，于法无据，本院不予支持。因此，鹤星公司上述主张已构成拒绝支付租金的根本违约行为，一审法院据此认定鹤星公司享有合同解除权，并确认租赁合同于解除通知送达之日解除，与法不悖。经审查，一审判决对于合同解除后果的处理以及对鹤星公司违约责任的认定，均属无误，本院应予维持。综上，鹤星公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费858元，由上海鹤星房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 叶振军审判员 胡桂霞二〇二一年三月三十日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……