重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初25606号原告：李兴亮，男，1973年5月16日出生，汉族，住重庆市垫江县。原告：夏万秀，女，1975年12月25日出生，汉族，住重庆市垫江县。二原告委托诉讼代理人：丁晓丽，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。被告：刘楚燕，女，1990年2月19日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：邹超（刘楚燕之丈夫），住四川省大竹县。原告李兴亮、夏万秀与被告刘楚燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兴亮、夏万秀的委托诉讼代理人丁晓丽，被告刘楚燕及其委托诉讼代理人邹超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李兴亮、夏万秀向本院提出诉讼请求：1.被告刘楚燕支付拖欠的租金20088.13元，并支付以20088.13元为基数，按照每日千分之五的标准计算至付清时止的滞纳金；2.支付解除租赁合同的违约金62761.24元。事实和理由：2018年5月31日，案外人重庆嘉益房地产开发有限公司（以下简称嘉益公司）与刘楚燕就重庆市江北区北滨二路X号第三层X-X号房屋签署《租赁合同》，依约由刘楚燕承租上述房屋，租期自2018年6月1日起至2022年5月31日止，租金分期支付。2018年6月30日，李兴亮、夏万秀与嘉益公司就前述房屋签署《重庆市商品房买卖合同》，由李兴亮、夏万秀购买该房屋。根据相关法律规定，原《租赁合同》相关权利义务由李兴亮、夏万秀承继，刘楚燕应当向李兴亮、夏万秀履行合同义务，其中2020年5月31日应付租金29056.13元，实际支付8968元，截止2020年7月8日未付租金20088.13元。2020年7月3日，刘楚燕在未按时、足额支付租金的情况下，擅自提出终止房屋租赁关系并送达《提前终止房屋租赁合同协议》的告知书，现李兴亮、夏万秀同意解除《租赁合同》。根据《租赁合同》约定，刘楚燕应当支付欠付租金、解除合同违约金及逾期支付租金的滞纳金。被告刘楚燕辩称，不同意支付违约金，其于2020年五月二十几号告知李兴亮、夏万秀退租，保证金不退，李兴亮、夏万秀也将房屋挂在中介出租，刘楚燕的租金交至7月3日，7月24日，李兴亮、夏万秀已经将房屋出租，在合同期限内对外出租构成违约。五月二十几日，刘楚燕还多支付一个多月的房屋，搬离房屋系经李兴亮、夏万秀同意。即使应支付，解约违约金及逾期付款滞纳金的计算标准过高，要求减少。本院经审理认定事实如下：2018年5月31日，嘉益公司（甲方、出租方）与刘楚燕（乙方、承租方）就重庆市江北区北滨二路X号附X号X-X号房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限为2018年6月1日起至2022年5月31日止。租金按五期支付，第一期为签订合同时支付，金额为24910.95元；第二期分别于2018年11月31日、2019年2月28日支付，每次支付金额为24910.95元；第三期分别于2019年5月31日、2019年8月31日、2019年11月31日、2020年2月28日支付，每次支付金额为26903.83元；第四期分别于2020年5月31日、2020年8月31日、2020年11月31日、2021年2月28日支付，每次支付金额为29056.13元；第五期分别于2021年5月31日、2021年8月31日、2021年11月31日、2022年2月28日支付，每次支付金额为31380.62元。合同生效后，除按本合同约定之解除合同情形外，甲、乙双方任何一方不得擅自提前解除合同，除双方另有约定，提出解除合同的一方，应向对方支付乙方所承租商铺最后一年的六个月租金及其他相关损失。乙方应按期缴纳租赁费用和水电等各项费用，每逾期一天，乙方向甲方支付应付款项总额千分之五的违约金；拖欠超过十天，甲方有权对乙方所租赁的商铺采取不限于停水、停电等催缴措施，如果乙方拖欠租赁费用达三十天以上，甲方有权单方面解除合同，并不退还保证金，不足部分，甲方有权进行追偿。后因李兴亮、夏万秀向嘉益公司购买了案涉房屋，嘉益公司（甲方）、李兴亮、夏万秀（乙方）与刘楚燕（丙方）签订《补充协议》，约定乙方应于签署案涉房屋《商品房买卖合同》及本协议，并向甲方支付完毕购买该商铺的全部款项和办妥该商铺过户登记手续后，概括性地继受租赁合同中甲方的全部权利义务，并承诺按照租赁合同的约定继续与丙方履行租赁该商铺的相关事宜，并表明原租赁合同的租金系按季度支付。现李兴亮、夏万秀系重庆市江北区北滨二路X号附X号X-X号房屋所有权人。2020年5月23日，刘楚燕向李兴亮、夏万秀支付租金8968元（庭审中，李兴亮、夏万秀主张此款系补交5月份的租金）。2020年6月30日，刘楚燕向李兴亮、夏万秀支付租金909元。庭审中，双方明确：29056.13元租金指向的期间为2020年6月至8月。刘楚燕举示一份网页截图，拟证明李兴亮、夏万秀将该房屋对外出租，该截图表明“中海紫御江山紫峰北滨二路537号商业”，挂牌时间为2020年5月23日。李兴亮、夏万秀质证不予认可。由于该网页截图真实性无法核实，本院不予采信。李兴亮、夏万秀举示一份《提前终止房屋租赁合同协议》，拟证明刘楚燕擅自提前解除租赁合同，应承担违约责任，并主张该协议系由对方寄送。协议表明系由刘楚燕提出、双方协商一致解除合同，同时不追究任何一方责任。该份协议落款时间为2020年7月3日，仅有“刘楚燕”字样签名。刘楚燕质证对该协议不予认可，主张该签名并非其本人所签。本院要求李兴亮、夏万秀在指定期间内举示收寄证据，如不能举示，则应提出鉴定申请，否则承担不利后果，但其逾期未举证及申请鉴定。因李兴亮、夏万秀未举示该协议系由刘楚燕提供，以及系由刘楚燕签名的证据，故本院对该证据不予采信。庭审中，李兴亮、夏万秀主张刘楚燕系于2020年7月中旬交还房屋，刘楚燕称房屋系7月6日交还，但未举示证据证明，故本院确认系于7月中旬交还。以上事实，有《租赁合同》、房屋权属证书、《补充协议》、微信转账记录，以及当事人陈述予以佐证，并经庭审质证。本院认为，《租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于，一、刘楚燕是否存在欠付租金的情形；二、刘楚燕是否应当承担解约违约金。关于争议焦点一，合同约定2020年5月31日应付租金为29056.13元，庭审中双方明确该租金指向期间为2020年6月至8月，李兴亮、夏万秀在起诉状中主张刘楚燕实付8968元，虽然在庭审中又主张此款为补交2020年5月份的租金，但二人在起诉状中的主张构成对于于己不利事实的承认，故应认定29056.13元租金已付8968元。2020年6月30日，刘楚燕再向李兴亮、夏万秀支付租金909元，故刘楚燕共计支付6月至8月租金9877元。关于租金计算的截止时间，因前已确认刘楚燕系7月中旬交还房屋，虽然李兴亮、夏万秀未明确7月中旬的具体时间，但中旬的概念至迟不超过20日，故截止时间为7月20日，由此，2020年6月1日至2020年7月20日期间的房租共计15934.01元（29056.13元÷3个月×1个月＋29056.13元÷3个月÷31天×20天），扣除刘楚燕已经支付的9877元，刘楚燕还应支付6057.01元。对于逾期支付租金的违约金，由于合同约定的计算标准为每日千分之五，折算后一年为18%，该标准过高，故本院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，2020年6月30日前，计算基数为6966.01元（15934.01元－8968元）。关于争议焦点二，李兴亮、夏万秀主张为刘楚燕擅自提出解除合同，但未举示证据予以证明，故本院对该主张不予采信，从而对其解约违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：被告刘楚燕于本判决生效后三日内给付原告李兴亮、夏万秀租金6057.01元，并给付以6966.01元为基数，从2020年6月1日起至2020年6月30日止，以及以6057.01元为基数，从2020年7月1日起至实际付清时止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算的违约金；二、驳回原告李兴亮、夏万秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费935.62元，由原告李兴亮、夏万秀负担867.62元，被告刘楚燕负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  顾 毅二〇二一年三月十日法官助理  张文雯书 记 员  吴小娇