四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2022民初222号 原告：乐至县祥和物业管理有限公司，住所地四川省乐至县天池镇鑫鹏国际********。统一社会信用代码：91512022327086272H。 法定代表人：刘浪，总经理。 委托诉讼代理人：陆澜，四川中部律师事务所律师。 被告：许红兵，男，1968年12月5日出生，汉族，住四川省乐至县。 被告：徐小辉，女，1979年6月18日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告乐至县祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）与被告许红兵、徐小辉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，因发现不符合小额诉讼条件，依法适用简易程序的其他规定公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆澜到庭参加诉讼、被告许红兵、徐小辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 祥和物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令二被告给付原告2016年3月至2020年6月期间的物业管理费8432元，并支付以所欠物管费8432元为基数从欠费之日起至给付完毕之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二被告系乐至县天池镇文庙街159号“世纪欣城”小区高层9栋1单元3楼2号业主，其所有的房屋建筑面积为129.45平方米。2016年4月1日，原告与祥瑞开发公司签订了《物业管理委托合同》。原告依法履行物业管理责任，为被告提供物业服务，被告在享受物业服务后未履行交纳物业管理费的义务，自2016年3月起至2020年6月止拖欠物业管理费共计8432元。因原乐至县驿鑫物业管理有限公司委托原告代为收取二被告2016年3月的物管费，现原告诉至法院，请求法院支持其诉求。 被告许红兵、徐小辉未到庭，亦未答辩。 本院受理案件后，依法向二被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、小额诉讼程序告知书、适用简易程序其他规定审理通知书、开庭传票等诉讼文书，二被告既未提交书面答辩状，又无正当理由拒不到庭参加诉讼，二被告应承担相应的法律后果。 原告为证明其主张，向本院提交了证据材料1：祥和物业营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人个人身份证复印件。拟证明原告的主体资格；证据材料2：原告与祥瑞开发公司分别签订的物业管理委托合同（2份）。前期物业服务合同、（2020）川2022民初878号民事判决书。拟证明乐至县祥瑞房地产综合开发公司自2016年4月起委托原告对“世纪欣城”小区进行物业管理，原告是合法的物业管理企业，并证明约定多层按0.5元每月每平方米、高层按每月每平方米1.2元的标准向小区业主收取物管费；证据村料3：产权情况记载。拟证明二被告在“世纪欣城”小区的房屋面积等情况；证据材料4：物业管理工作照片、保安巡逻表、乐至县城市管理行政执法大队来访电话登记表。拟证明原告为小区提供物业服务等情况；证据材料5：催费通知。拟证明原告向二被告催收物管费的事实。上述证据材料1、2、3、4来源合法，反映内容客观真实，与本案待证事实相关联，符合证据的“三性”特征，本院予以采信。证据材料5系原告单方制作，且无其他证据佐证，本院对该证据材料不予采信。 本院经审理认定事实如下：乐至县“世纪欣城”小区房屋系四川省乐至县祥瑞房地产综合开发有限公司开发，该小区至今未成立业主委员会。祥瑞开发公司与乐至县驿鑫物业管理有限公司签订的前期物业服务合同权利义务终止后，驿鑫物业公司停止为该小区提供物业服务。2016年4月1日，祥瑞开发公司与原告签订了《物业管理委托合同》，由原告对“世纪欣城”小区提供物业服务，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，高层电梯按建筑面积每月每平方米1.2元收取，共用设施设备运行、能耗费用（水、电）按业主住户实际用量共同分摊。合同签订后，原告对“世纪欣城”小区提供物业服务。因祥瑞开发公司与原告签订的《物业管理委托合同》的管理期限于2018年10月31日届满，同年11月1日，祥瑞开发公司又与原告按原物业管理委托合同约定的权利、义务续签了《物业管理委托合同》，原告继续为该小区提供物业服务。 2019年8月14日，祥瑞开发公司对世纪欣城商住楼协议选聘前期物业服务单位进行公示，公示内容如下：祥瑞开发公司委托四川省致远建设项目管理有限责任公司对“世纪欣城”小区进行前期物业招标，经两次公开挂网报名，投标报名公司不够3家，祥瑞开发公司申请进行协议选聘物业服务企业，原告中选，现将该次物业招标情况公示（2019年8月15日至2019年8月21日），若小区业主有异议可联系祥瑞开发公司。2019年8月22日，祥瑞开发公司向原告发送中选通知书。2019年8月24日，祥瑞开发公司（甲方）与原告（乙方）签订《世纪欣城前期物业服务合同》，该合同与本案相关的内容：乙方提供物业服务的内容：1．根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务相关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；2．负责建筑物共用部分的维护和管理；3．负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；4．负责物业共用部分、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5．负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6．负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；7．负责物业服务档案的建立和管理；8．装饰装修管理。合同的履行期限为2019年8月24日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。前期物业服务费按包干制计费，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈利或者亏损均由乙方享有或者承担。收费标准为多层住宅0.5元/平方米/月，高层住宅1.2元/平方米/月。业主的物业服务费从物业交付次日起按年交纳，业主于每个缴费周期起始10日内交纳物业服务费。乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成损失的，应承担赔偿责任。签订合同后，祥瑞开发公司将中选情况及前期物业服务合同在乐至县房地产管理局办理备案手续。 被告许红兵、徐小辉系乐至县天池镇文庙街159号“世纪欣城”小区高层9栋1单元3楼2号业主，其所有的房屋建筑面积为129.45平方米。从2016年3月至今未交纳物业服务费。 本院认为，祥瑞开发公司与驿鑫物业公司签订的前期物业服务合同的权利义务终止后，驿鑫物业公司从2016年4月1日起不再为“世纪欣城”小区提供物业服务。因案涉小区未成立业主委员会，业主、业主大会未选聘新的物业服务企业，建设单位祥瑞开发公司委托祥和物业公司对“世纪欣城”小区进行物业管理并再次进行物业招标，因投标公司不够3家，祥瑞开发公司协议选聘祥和物业公司为“世纪欣城”小区物业服务企业，并与祥和物业公司签订前期物业服务合同，祥和物业公司按照合同约定提供物业服务，其与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，同时，本院已生效的（2020）川2022民初878号民事判决书亦认定该合同对全体业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定。该前期物业合同约定的权利义务对原告及“世纪欣城”小区的全体业主均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告为该小区提供了物业服务，二被告系该小区业主，应根据前期物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。二被告自2016年3月起未交纳物管费，因原告接手“世纪欣城”小区物业服务的时间是2016年4月1日，虽然“驿鑫物业公司”出具委托书委托原告代为收取二被告尚欠的物管费用，因主张2016年3月物管费用的权利主体仍然是“驿鑫物业公司”，故该月的物管费不宜由原告在本案中主张。诉讼中，原告自愿放弃要求二被告给付物管费利息及每月6元的共用设备设施运行、能耗费用（水、电费）的诉讼请求，是其在法律规定范围内自愿处分自己的民事诉利，本院对此予以确认。原告要求二被告给付2016年3月至2020年6月物业服务费8432元的诉讼请求中包含了每月收取6元的公共能耗费312元，品迭该公共能耗费和2016年3月的物管费后，原告主张的物管费金额为7965元。二被告自2016年4月至2020年6月应向原告交纳的物管费用为7922元（129.45×1.2×51），超出部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告许红兵、徐小辉于本判决生效之日起10日内支付原告乐至县祥和物业管理有限公司2016年4月至2020年6月期间的物业服务费7922元； 二、驳回原告乐至县祥和物业管理有限公司的其 他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告许红兵、徐小辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  都万章 二〇二一年三月二十五日 书记员  陈 枭