浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙04民终111号上诉人（原审原告）：龚海华，男，1967年5月15日生，汉族，住浙江省海盐县。委托诉讼代理人：龚雪，浙江秀贤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江同城市场投资开发有限公司。住所地：浙江省嘉善县魏塘街道木业大道777号。统一社会信用代码：9133042156695783XB。法定代表人：吴小华。委托诉讼代理人：步灵劼，浙江红船律师事务所律师。上诉人龚海华因与被上诉人浙江同城市场投资开发有限公司（以下简称同城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。龚海华上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审对《商品房买卖合同》补充协议性质认定错误。双方补充协议约定六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有。一审认为上述内容系同城公司单方作出的承诺，上述内容的性质属于合同法中违约责任的约定，存在错误。（一）合同补充协议的内容系双方真实意思表示，并未违反法律规定，亦不存在无效情形，且存在龚海华签字及同城公司及其委托代理人的签章，合同补充协议依法成立，真实有效，与买卖合同具有同等效力，系双方协商一致的合同条款。（二）关于“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”的约定，应属附条件的合同条款，一审认定该条款性质属于合同法中违约责任的约定，存在错误。首先，违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定而依法应当承担的民事责任。违约责任的构成要件为存在违约行为、有损害事实、违约行为与损害事实之间存在因果关系、无免责事由。本案中，“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”的条款内容明显不符合违约责任的构成要件，故该条款的性质并不属于合同法中违约责任的约定。其次，附条件的合同是指当事人在合同中特别规定一定的条件，以条件是否成就来决定合同效力的发生或者消灭的合同。附条件合同的条款必须是将来发生的、不确定、当事人约定的、合法的事实。本案中，“六年后价格”是将来发生的事实，六年后价格是否会翻番是不确定的事实，且该条款是当事人的约定，为合法的事实，故该条款系附条件合同条款。二、一审适用法律错误。（一）一审在对补充协议条款性质认定错误的基础上适用合同法第一百一十四条违约金有关规定，系适用法律错误。本案中，“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”的条款系附条件的合同，应适用合同法第四十五条的规定。一审中龚海华已提供证据证明案涉商铺六年后价格未翻番，根据双方补充协议约定，条件已成就，合同条款生效，同城公司应按约全额退还购房款，而非按龚海华已付购房款的10%承担违约责任。（二）根据合同法第四条规定，双方依法享有自愿订立合同的权利。案涉条款系双方自由意思表示，一审认为同城公司过于自信，甚至具有一定的盲目性和不计后果性，太过主观。同城公司在合同签订时，系一家成熟企业，对合同条款的内容应有价值考量，该条款系同城公司草拟，双方自愿签订，符合合同成立的实质及形式要件，任何单位和个人不得非法干预。（三）案涉条款六年后会存在两种情形：第一种为商铺六年后价格翻番，不存在出卖人全额退款的情况；另一种为商铺六年后价格不翻番，出卖人全额退还购房款。虽然六年后的情况无法确定，但签订合同时龚海华作为购房者，相信并希望商铺价格翻番，该条款并非不靠谱的条款。现在住宅按价格已比六年前翻了不止一番。一审认为案涉条款属于“自杀性条款”，有违公平原则，有失偏颇。另外，本案商铺价格非但未翻番，甚至不到原价一半。在商品房买卖合同中，龚海华作为购房者处于弱势地位，若其当年购买的系住宅则价格已翻了几番。现龚海华按照案涉条款内容要求全额退还购房款并未违反公平原则。同城公司辩称，同一审答辩意见。另外，龚海华认为案涉合同系附条件的合同，但根据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条的规定，附生效条件的民事法律行为，判断条件是否达成的标准应是清晰且明确的。龚海华将协议中的价格是否翻番作为生效条件，明显错误，该条款不仅涉及价格，还包括时间条件，协议中所述的六年后价格如不翻番，就时间条件而言不明确，六年后的表述也非时间点及时间段。因此，龚海华所谓的附条件合同未生效。龚海华向一审法院起诉请求：判令同城公司全额退还龚海华购房款66万元。一审法院经审理认定事实：2012年12月30日，龚海华与同城公司签订编号为20121200874的《商品房买卖合同》一份，约定由龚海华购买同城公司开发的坐落于嘉善（国际）木雕城的1幢二区3137号、3138号商业用房，两套房屋的建筑面积均为22.34平方米，单价均为14771.71元每平方米，合计总价66万元。付款方式约定为合同签订当日一次性付清。合同补充协议约定：“为确保买受人的利益，与买受人共享市场繁荣，出卖人承诺六年内50%以上商铺面积持有不售；将协同市场管理公司确保市场每年投入营销培育等费用不低于3000万元；买受人所购商铺六年内可无理由退铺，并返还全款按揭利息；六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有。”龚海华于合同签订当天付清房款66万元，且房屋所有权已登记至龚海华名下。经查明，浙江省东阳市人民法院在淘宝网司法拍卖网络平台上就“嘉善县魏塘街道嘉善国际木雕城二区3077号的房地产”以及“嘉善县魏塘街道嘉善国际木雕城二区3065号的房地产”发布变卖公告，其中3077号房屋建筑面积为25.89平方米，评估价为19万元，变卖价为112000元；3065号房屋建筑面积为32.62平方米，评估价为24万元，变卖价为136000元。以上房屋变卖活动期间：2019年12月23日10时至2020年2月21日10时止，0人报名，本场变卖失败。一审法院经审理认为，龚海华、同城公司签订的《商品房买卖合同》自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。同城公司以合同补充协议的形式单方作出承诺，其中包括商铺“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”的内容。其目的在于消除购买商铺者的投资疑虑，促使交易的成立。从其承诺内容来看，同城公司显然过于自信，甚至具有一定的盲目性和不计后果性，但其性质属于合同法中违约责任的约定。本案中，龚海华提交了同样位于木雕城二区三楼的商铺司法变卖情况的相关证据，已尽到初步举证的责任，证明商铺和“六年后价格翻番”的情形相去甚远，而同城公司并未就该商铺“六年后价格翻番”提供任何证据，因此，同城公司应当承担相应的违约责任。合同法第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。同城公司作出的该承诺无异于“自杀性条款”，有违公平原则，对违约责任的承担，一审酌情调整。回观“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”的承诺内容，作为商铺投资者的买受人，应当知道其承诺极不可靠。结合合同法第一百一十四条违约金的有关规定，一审酌定同城公司应承担的违约责任以龚海华已付购房款的10%为宜，即支付违约金66000元，对龚海华超出部分的主张，不予支持。同城公司的答辩意见并无事实与法律依据，不予采纳。一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、同城公司于判决生效之日起五日内支付龚海华违约金66000元；二、驳回龚海华的其他诉讼请求。案件受理费10400元，由龚海华负担9360元，由同城公司负担1040元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，双方签订的补充协议约定“为确保买受人的利益，与买受人共享市场繁荣，出卖人承诺六年内50%以上商铺面积持有不售；将协同市场管理公司确保市场每年投入营销培育等费用不低于3000万元……六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有。”根据该条的内容及表述，同城公司负有协同市场管理公司投入资金、培育市场的义务，至于案涉房屋六年后价格能否翻番，还受市场行情等多种因素影响，系合同的履行结果问题，合同履行结果不确定并非条件的不确定，不应将“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”这一条款理解为附生效条件的合同条款。双方合同约定在六年后案涉商铺的价格未翻番的情况下，同城公司应承担相当于购房款金额的违约金，故一审认定“六年后价格如不翻番，出卖人全额退还购房款，铺位仍归买受人所有”这一条款属于违约责任条款正确。龚海华提交了同类同地段商铺的司法拍卖情况，可以证明案涉商铺六年后价格并未翻番，故同城公司应承担违约责任。但将双方约定的违约金金额相当于购房款，明显过高，故执行上述条款将导致双方权利义务不对等，有违市场经济的等价有偿原则以及公平交易原则，在此情况下，一审依据公平原则对违约金金额予以调整，并无不当，本院予以维持。龚海华认为上述条款应为附生效条件的合同条款，同城公司据此应全额退还龚海华66万元购房款的上诉理由，缺乏依据，不予支持。综上，龚海华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9740元，由上诉人龚海华负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二一年三月三十一日法官助理  王旖辰书 记 员  盛丽娟书 记 员  胡玉婷