江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2588号上诉人（原审原告）：苏州爱涛物业管理有限公司，住所地昆山市玉山镇白马泾路52号楼1610室，统一社会信用代码91320583787665849U。法定代表人：桂方林，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋惠慈，该公司员工。被上诉人（原审被告）：李三男，男，1954年4月16日生，居民份证号码320523195404167616，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：李琴，女，1979年11月25日生，居民份证号码320583197911257646，汉族，住昆山市。系李三男女儿。上诉人苏州爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业）与被上诉人李三男物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初12983号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。爱涛物业上诉请求：1.撤销原判，改判支持爱涛物业一审诉讼请求。2.一、二审全部诉讼费用由李三男承担。事实与理由：一、涉案小区《前期物业管理委托合同》中明确约定了每年物业费的具体支付期限，一审法院计算滞纳金的时间节点错误。二、一审认定李三男所有的商铺物业服务内容有些已经归城管管理，与事实不符。城管只负责物业服务企业服务之外的城市主次干道等属于市政公共管理的范围，对于属于各个小区规划红线范围内的环保工作等不承担责任和义务，故所有涉及小区物业服务的相关工作都是由上诉人单方提供的，不存在有部分物业管理服务内容已经归城管管理的情况。将合同约定的物业服务收费标准减半收取损害上诉人合法权益，也对于正常履行物业服务合同、按时缴纳物业费的业主造成极大不公，不利于小区长效管理。李三男答辩称：一、上诉人补充照片的服务区域不包括涉案的临街商铺，该商铺为商业服务房。上诉人补充提供的工程维修、绿化养护、消杀、电梯巡视、车辆人员出入登记材料都证明上诉人只是对嘉鹿花园住宅小区内部实行相关物业服务，并未对沿街商铺提供过物业服务。根据昆山市城市管理局的管理要求，承租人是市容环卫的责任人，承担了商铺外围东西4米、南北3米区域内的环境卫生保洁工作。上诉人在涉案商铺前捡垃圾的照片是其特意安排的摆拍行为，其从未对商铺内消防栓提供过消防巡检、维护保养等服务，其向李三男收取物业费的行为，违背物业服务收费应当遵循合理公开、质价相符的原则。二、上诉人补充照片有重大造假嫌疑，无法证明已将催缴通知告知并送达了李三男。上诉人约在2018年初才第一次联系李三男，要求支付欠缴的物业费，期间未有其他告知情形，故对于物业费延迟支付，上诉人有着不可推卸的责任。三、上诉人将商铺物业费的收费标准等同于小高层住宅物业收费标准，违背了合理公平的原则。爱涛物业向一审法院起诉请求:1.李三男支付2010年1月1日至2020年6月30日物业管理费27106.38元；2.李三男按照应缴费用每延期一日，加收欠费金额的万分之五承担滞纳金，滞纳金应计算至李三男实际支付之日止；3.李三男承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年2月17日，李三男与昆山市城区房产公司及其选聘的物业管理公司即爱涛物业签订有《前期物业管理服务协议》，约定：由爱涛物业为李三男所在物业嘉鹿花园小区提供物业管理服务；前期物业服务费标准为1.5元/月/平米；李三男不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，爱涛物业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。2010年1月1日起，李三男未缴纳物业管理服务费，该期间，爱涛物业均按约为嘉鹿花园小区提供物业管理服务。爱涛物业曾于2018年3月14日在李三男商铺门口张贴催款函，催讨过物业服务费，但李三男至今未付，爱涛物业遂诉诸一审法院。另查明，李三男为玉山镇前浜路176号商铺产权所有人，建筑面积为143.42平方米。审理中，经询问，爱涛物业称，李三男所涉商铺的物业服务内容有些已经归城管管理，但消防、管路等维修保养及排污还是由爱涛物业提供的，对于是否提供有其他物业服务，爱涛物业表示未能举证；同时，双方均未说明物业服务内容有些已经归城管管理的具体时间。上述事实有当事人提交的《前期物业管理服务协议》、产权登记信息、催款函及当事人陈述在案佐证。一审法院认为：爱涛物业、李三男及昆山市城区房产公司共同签订的《前期物业管理服务协议》合法有效,受法律保护。李三男抗辩认为其商铺非属爱涛物业物业管理区域，因无其他证据反驳爱涛物业提交的上述协议，故该抗辩意见，一审法院不予采纳。关于诉讼时效问题。一审法院认为,物业服务合同属于继续性合同,在物业服务一直处于持续履行的状态下,物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算。爱涛物业在2010年1月1日至2020年6月30日期间均实际为该小区提供了物业管理服务，并曾于2018年3月14日向一审法院提起过诉讼,未超过诉讼时效期间，故一审法院对于李三男的时效抗辩不予采纳。爱涛物业已实际为李三男所在物业提供了物业服务,李三男作为业主有义务支付物业服务费。李三男抗辩认为，李三男仅对住宅小区履行了物业服务义务，但未对其商铺提供过相关物业管理服务；对此，爱涛物业亦自认李三男所涉商铺的物业服务内容确有部分已经归城管部门管理，由爱涛物业提供的物业服务内容为消防、管路的维修保养及排污，故可确认爱涛物业在履行物业服务过程中，确已减少了合同约定的物业服务内容，考虑李三男名下的物业为商铺的实际情况，一审法院酌情认定李三男应当支付的2010年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费综合均按照0.75元/月/平米计算，故李三男应当支付爱涛物业2010年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费13553.19元。关于爱涛物业主张的滞纳金,因滞纳金系违约产生的损失,现李三男拖欠上述费用对爱涛物业造成了实际损失,但约定的滞纳金标准过高,一审法院酌情调整为在2019年8月20日前按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍、2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；同时，因合同未约定支付期限，爱涛物业又未能证明在2018年3月14日前向李三男进行过催讨，故2010年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费合计10326.24元从2018年3月14日起计算滞纳金，2018年度物业费1290.78元、2019年度物业费1290.78元、2020年度的物业费645.39元的滞纳金分别从2019年1月1日、2020年1月1日、本案起诉之日即2020年8月6日起算。综上，李三男应当支付的滞纳金分段计算为：1.以10326.24元为基数，从2018年3月14日起按照按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日；以10326.24元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际支付之日止；2.以1290.78元为基数，从2019年1月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日；以1290.78元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际支付之日止；3.以1290.78元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍从2020年1月1日起计算至实际支付之日止；4.以645.39元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍从2020年8月6日起计算至实际支付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、李三男于判决生效之日起五日内一次性支付苏州爱涛物业管理有限公司2010年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费13553.19元及滞纳金（1.以10326.24元为基数，从2018年3月14日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日；以10326.24元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际支付之日止；2.以1290.78元为基数，从2019年1月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日；以1290.78元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际支付之日止；3.以1290.78元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍从2020年1月1日起计算至实际支付之日止；4.以645.39元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍从2020年8月6日起计算至实际支付之日止）。二、驳回苏州爱涛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费478元，减半收取239元，由李三男负担120元，苏州爱涛物业管理有限公司自负119元。二审中，爱涛物业向本院提交以下证据：1.2010年至2011年欠费催缴通知单，证明上诉人一直依据合同的约定，在向被上诉人追讨所欠的物业服务费。2.物业保洁绿化工程、消杀等相关工作照片一组，证明上诉人按照合同约定在全面履行相关职责，被上诉人享受了物业提供的相关物业服务，应承担相应的物业服务费。3.工程维修记录单、消防巡查记录表、电梯日常巡查记录、绿化养护记录、来访人员登记表、车辆进出登记表、保洁签到表，进一步证明就是物业严格依据行业主管部门以及合同的约定法律法规的要求，在履行自己的相关责任和义务。4.昆住建（2018）155号《关于开展2018年度物业服务企业信用等级评定工作的通知》，证明行业主管部门为了对在控的每家物业服务企业进行资质鉴定，每年都要对每个项目进行细致的检查工作。证明目的同证据3。李三男对以上证据发表质证意见为：1.对于证据1即欠费催缴通知单的照片，虽然写了落款的时间，但是没法反映出具体的拍摄地点、标牌号，该证据有造假嫌疑，不认可真实性。2.证据2、证据3仅证明上诉人对每家花园住宅小区内部进行了物业服务，并不能证明上诉人对涉案商铺提供过相关的物业服务，不认可证明目的。3.对证据4的证明目的不予认可，上诉人在昆山住建局三季度的物业服务质量公告中，位列黑榜第七名。二审中，李三男向本院提交以下证据：物业维修服务照片、涉案商铺内的消防没有做维修巡检的照片以及上诉人张贴的2010年到2017年物业费缴款单照片，以证明上诉人未向被上诉人提供物业服务，也未向被上诉人催讨过物业费。爱涛物业对以上证据发表质证意见为：对三张照片的关联性及证明目的均不予认可。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，爱涛物业、李三男及昆山市城区房产公司三方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，爱涛物业在2010年1月1日至2020年6月30日期间为涉案商铺所在小区提供了物业管理服务，李三男应按约交纳物业管理费。鉴于爱涛物业一审中自认李三男所涉商铺的物业服务内容确有部分已经归城管部门管理，由爱涛物业提供的物业服务内容为消防、管路的维修保养及排污，根据权利、义务对等原则，在爱涛物业提供物业服务内容减少的情况下，李三男交纳的物业管理费应作相应扣减。一审法院结合涉案物业为商铺的实际情况，酌定李三男按涉案《前期物业管理服务协议》约定物业服务费标准的50%支付2010年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费13553.19元，并无不当，本院予以维持。因《前期物业管理服务协议》约定的滞纳金标准过高,一审法院酌情调整为在2019年8月20日前按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍、2019年8月20日后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，亦无不当。涉案《前期物业管理服务协议》未约定物业服务费的支付时间，爱涛物业认为自2010年以来每年均进行催讨，并于二审中提供了欠费缴费通知单张贴照片，李三男对此不予认可，对此本院认为，该照片并不足以证明爱涛物业及时有效地向李三男催交过物业费，故可按爱涛物业第一次起诉主张权利的时间即2018年3月14日作为滞纳金的起算点。综上，爱涛物业的上诉理由不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478元，由上诉人苏州爱涛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二一年三月二十五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。