江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终274号上诉人（原审被告、反诉原告）：建睿（南京）电器有限公司，住所江苏省南京市经济技术开发区恒飞路19号。法定代表人：陈艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张翔，国浩律师（南京）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京港美仓储服务有限公司，住所江苏省南京市经济技术开发区龙潭街道疏港路1号龙潭物流基地A-385号。法定代表人：刘伟，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。上诉人建睿（南京）电器有限公司（以下简称建睿公司）因与被上诉人南京港美仓储服务有限公司（以下简称港美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初2160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人建睿公司的委托诉讼代理人张翔，被上诉人港美公司的委托诉讼代理人熊发兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建睿公司上诉请求：同意一审认定基础上，加判被上诉人支付2019年9月10日至10月13日期间租金531628.99元，以及2019年10月14日至12月14日期间房屋占有使用费1017913.15元，合计1549542.14元，以及资金占用利息（从2019年12月15日至实际支付之日止，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算），一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、本案中转租行为获利方系被上诉人，一审法院却将因转租行为所带来的腾房难度后果交由上诉人承担，对上诉人极为不公。无论上诉人对转租行为同意与否，都不影响合同解除的效力，也不影响其后被上诉人按约履行腾房义务，承担逾期腾房法律后果。1.《厂房租赁合同》中第八条明确约定，被上诉人不得将租赁场所的全部或一部分转借给他人或与他人共同使用。无论上诉人对转租行为提出异议与否，都不影响被上诉人已将案涉场地转租的事实。2.《厂房租赁合同》中约定的租金为20.2元/m2/月，但被上诉人转租给次承租人的价格分别为28元/m2月、25.5元/m2/月、25.07元/m2月、28元/m2月、29元/m2月、28元/m2月，相应的差价利润都已被被上诉人获得，被上诉人因转租行为而获利颇丰。3.《厂房租赁合同》系上诉人与被上诉人协商一致所达成的协议，其中对于单方解约权及场地归还的约定非常明确。合同第十七条“一方解约时须以书面形式提前二个月通知对方”以及合同第十八条“合同终止时，乙方应当……使租赁场所恢复原状，并经甲方检查认可后由甲方收回，所需费用由乙方承担”，都是被上诉人及上诉人经过充分考量腾房时间等实际情况而作出的约定，双方都应当遵守。4.既然《厂房租赁合同》对合同解约及场地归还有着明确的规定，上诉人严格按约解除合同应属有效。无论被上诉人的转租行为是否得到上诉人的同意，都不会影响《厂房租赁合同》解除的效力，也不会影响被上诉人履行按期腾房的义务。即便存在次承租人的原因导致交还房屋迟延的，作为合同相对方的被上诉人都应当为此向上诉人承担逾期腾房的法律责任。次承租人逾期腾房给被上诉人，应当由被上诉人与次承租人内部解决。被上诉人逾期腾房的，应当承担相应法律责任。二、合同解除时间确定，上诉人应支付租金。1.2019年8月13日，建睿公司向港美公司送达《解除租赁合同通知书》；2019年9月19日，建睿公司向港美公司送达《解除租赁合同通知书（二）》；2019年9月27日，建睿公司委托律师向港美公司送达《关于要求按期搬离的律师函》；2019年10月10日，建睿公司向港美公司送达《解除租赁合同催告书》。以上文件显示《厂房租赁合同》的解除时间为2019年10月13日。2.《厂房租赁合同》第四条租金条款中约定在租赁期间内租金为第一年每月每平方米20.2元人民币，第二年在第一年租金基础上涨5%。3.2019年10月13日合同解除之前，都是被上诉人的租赁期间。4.被上诉人2019年9月28日出具的《搬迁计划说明》、2019年11月1日出具《承诺函》、2019年12月14日出具的《确认函》、2019年12月14日出具的《场地交还确认书》都能够明确体现：被上诉人在2019年10月13日前都在正常使用案涉厂房，应支付租金。现被上诉人仅支付租金至2019年9月9日，还应支付2019年9月10日至2019年10月13日租金。一审判决未予认定，且未说理，应予纠正。三、因被上诉人转租的违约行为所带来场地实际状态不应当影响被上诉人需承担按约搬离案涉场地的义务，并应承担相应逾期腾房后果。被上诉人于2019年12月14日将案涉场地返还给上诉人，根据《厂房租赁合同》第十八条约定应予腾房。逾期归还的绝大部分原因系被上诉人自行搬离承租面积造成。即便存在次承租人未搬离承租面积，也因被上诉人违法转租行为导致腾房难度加大造成，应由其被上诉人承担责任。另外，在2019年12月14日被上诉人出具的《确认函》第2条中明确记载：“贵司与本单位租金、房屋占用费、水电费等相关费用，由双方另行结算”，可见被上诉人在交还厂房时亦认可存在占有使用费未结算，占有使用费可参照合同约定租金标准支付。港美公司辩称，对上诉人的两项上诉请求数额计算没有异议，但应不予支持。一审中提交的授权证明表明转租行为合法有效，得到了上诉人的同意。被上诉人接到解除通知后于次日组织腾房，场所也交给上诉人控制，说明在接到合同解除通知后即无法正常使用场地，按照原合同缴纳房租并不合理。上诉人并非履行合同单方解除权，而是恶意违约，一审查明被上诉人交付房屋是2019年12月14日，但12月31日上诉人就与征收部门达成了搬迁协议，此前被上诉人对拆迁情况一无所知，上诉人也从未告知，恶意隐瞒，其并非按约因经营需要单方提出解除。上诉人要求全部撤离的条件非常苛刻，客观无法实现，一审法院综合实际情况以及上诉人所造成的损失作出的认定公正合理。港美公司向一审法院起诉请求：1.判令建睿公司退还押金469084.4元、提前解约补偿金469084.4元、多付27天租金422175.96元、多收电费99048元,合计1459392.76元；2.本案诉讼费用由建睿公司负担。建睿公司向一审法院反诉请求：1.港美公司支付租金及场地占用费合计611373.34元；2.港美公司支付逾期支付租金及场地占用费的资金占用利息（按全国银行间拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率自2019年12月15日至实际支付之日止）；3.港美公司负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：建睿公司系案涉厂房所有权人。2018年9月16日，建睿公司作为甲方、港美公司作为乙方签订《厂房租赁合同》，主要内容为：“乙方即将完成第一个三年租赁合同，经甲乙双方友好协商，甲方同意乙方进行续租，甲方同意将南京市栖霞区恒飞路19号内的A、B厂房租赁给乙方，A厂房占地面积14688平方米，建筑面积28165.98平方米，B厂房占地面积12096平方米，建筑面积23244.98平方米；乙方租用上述厂房作货物仓储之用；租期三年，自2018年10月10日起至2021年10月9日止；第一年每月每平方20.2元人民币，第二年在第一年租金的基础上涨5%，第三年在第二年租金基础上涨5%；在签订本租赁合同时，乙方应支付给甲方壹个月租金的押金，押金不计利息，租赁合同终止时，退还乙方。若甲方不履行租赁合同，则应将押金全额返还并赔偿乙方壹个月的租金费用作为因租赁造成的损失；租赁期内，甲乙方原则上不得解除本租赁合同，若遇特殊情况（比如甲方或其股东经营需要）甲乙双方须解除时，须以书面形式提前二个月通知对方，如果是甲方不再出租厂房，须补偿乙方一个月的租金，如果是乙方中途退租，须赔偿甲方一个月的租金，合同终止”。后港美公司支付了押金469084.4元，并实际支付了11个月的租金至2019年9月9日。2019年8月13日，建睿公司向港美公司发出《解除租赁合同通知书》，告知港美公司因建睿公司股东经营需要自2019年10月13日起解除案涉合同，并要求港美公司于2019年10月14日前搬离并结清费用。2019年9月19日，建睿公司再次发出《解除租赁合同通知书（二）》，再次要求港美公司于2019年10月14日前搬离并结清费用。2019年9月27日，建睿公司以律师函的形式再次催促港美公司限期搬离。2019年10月10日，建睿公司再次以催告书的形式书面要求港美公司限期搬离。2019年12月14日，双方签订场地交还确认书及确认函，确认港美公司于当天将承租厂房返还建睿公司。2019年12月31日，建睿公司就名下南京经济技术开发区恒飞路19号房屋与南京经济技术开发区管理委员会房屋征收办公室签订《房屋搬迁补偿协议》。一审中，港美公司举证证明建睿公司多收取了上述电费合计99048元，并称2019年9月6日汇款的55949.56元备注电费的该款与本案无关。建睿公司称，港美公司2019年10月17日汇款的29048元系实付2019年9月的电费，当日的2万元系预付10月份电费，11月1日的2万元系与前述2万元合计4万元实付10月份电费，11月1日的3万元系付港美公司于当日出具的《承诺函》中的3万元保证金，与电费无关。港美公司还举证次承租人南京韵馨文化传播有限公司、庆瑞科技南京有限公司、四川鸿昌塑胶工业有限公司、南京苏守信物流有限公司、南京奥力汽配有限责任公司的库房搬迁说明等，表明港美公司接到建睿公司通知后，积极安排相关次承租人在最快时间内完成搬迁，建睿公司要求支付租金没有事实依据。南京市公安局经济技术开发区分局特巡警大队出具说明证明，建睿公司采取停水停电堵门等行方式导致港美公司无法使用场所。2019年10月14日部分房屋现场交接后，建睿公司贴了封条。与建睿公司负责人王小平微信聊天记录表明：港美公司多次向建睿公司提出在两个月期限内实在无法搬完，要求给予合理期限，王小平也同意向公司汇报。聊天记录中一些搬迁现场照片也可以证明陆续搬空。2019年11月1日建睿公司对现场进行停电，并要求港美公司按照建睿公司事先打好的承诺书盖章予以确认，要求港美公司支付2万元电费和3万元保证金方可恢复供电。2019年8月13日《业务回复函》、2019年8月16日《关于业务回复函的复函》、2019年9月22日情况说明等证明，港美公司愿意积极搬家，但时间仓促无法按照建睿公司要求完成。建睿公司出具的授权证明表明，建睿公司知晓并授权港美公司转租。建睿公司提交2019年11月1日港美公司出具的承诺函（内容为：港美公司承诺于2019年11月10日返还，并电汇3万元作为保证金，如违反承诺，建睿公司有权不予退还），并称：2019年11月1日，港美公司汇给建睿公司3万元是承诺函中的保证金，港美公司承诺了返还时间，因其违反承诺建睿公司无需归还保证金3万元。代扣电费电子回单表明，该回单系其缴纳的2019年8-12月份含港美公司承租面积的电费共计183261.54元，包含港美公司诉请的电费69048元（扣除3万元保证金），港美公司不存在多缴纳电费的情况。港美公司用电有独立电表，实用实收。2019年12月31日和征收部门签订征收协议后，土地及厂房都交给政府，现在均已拆除。港美公司2019年10月17日缴纳的电费金额29048元，如预交电费不会精确到个位数，可以证明该款是实际发生的。2019年10月17日支付的2万元是预付电费款，2019年11月1日又支付2万元电费系2019年10月17日预交的电费用完后港美公司再行支付了电费；建睿公司贴了封条的仓库，仅管控一个出口，并未影响港美公司进出。一审中，港美公司还申请证人刘某出庭作证，证人陈述：“2019年7月8日，我以南京顺宝物流有限公司的名义与港美公司签订租赁合同，租期自2019年7月8日至2020年7月7日。租了一个多月，港美公司称房东要收回仓库，通知我们搬家，我们的货就不进仓库，后我们就把货搬走了，因为其他租户有纠纷，仓库门不给进我们就找别的地方放货。我们当时是车不给进，港美公司协调才能临时进一下车子。港美公司补偿给我2000元至4000元具体记不清了，我们公司里面的货清空打扫后，原告也来打扫，搬走时我们公司、港美公司还有房东一起来看现场，并在小门贴了封条”。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，港美公司与建睿公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且并未违反国家强制性法律规定，故该合同依法成立且生效，双方均应按约履行各自的义务。因案涉合同已约定了合同解除条件，故建睿公司可向港美公司要求解除案涉合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。综合全案证据，考虑到本案案涉合同系双方已租赁三年后的再次续签的合同，即案涉合同具有一定的稳定性。在前合同租赁期及案涉合同履行期间内，对于港美公司的转租行为，建睿公司作为产权人及案涉场地的物业管理方，应当知晓港美公司的行为。现无证据证明建睿公司曾经对转租提出异议，而建睿公司基于知晓上述既存事实，及港美公司还需与次承租人协商，故建睿公司虽按约提前两个月通知港美公司于2019年10月13日解除合同，却坚持要求港美公司应于合同解除次日前必须搬离承租厂房，此要求过于苛刻。港美公司在接到建睿公司通知后，现有证据证明港美公司已即刻与众多次承租人协商分批次返还厂房，并于2019年12月14日最终全部返还承租厂房，并无不妥。综上，对港美公司主张建睿公司退还押金469084.4元、提前解约补偿金469084.4元、多付27天（2019年8月13日至2019年9月9日）租金422175.96元，以及建睿公司反诉港美公司需支付2020年9月10日至2019年12月14日的租金及房屋占有使用费合计1549542.14元，扣减建睿公司愿意支付的938168.8元（一个月租金的补偿金和退还押金）后剩余的611373.34元及利息，在综合全案证据，考虑到案涉合同履行程度、合同约定及双方的实际损失等，酌定建睿公司退还港美公司押金469084.4元，并赔偿港美公司469084.4元，对于建睿公司的反诉诉请，因前述各项原因，应不予支持。对于港美公司主张的多收电费99048元，其中3万元系保证金，因港美公司承诺如未在2019年11月10日返还承租厂房，建睿公司无须退还，因港美公司最终未在该期间返还，故该3万元保证金建睿公司无须退还，冲抵其损失；余款66048元，港美公司认为系预付2019年10月之后电费应退还，建睿公司反驳系实际支付，因港美公司及次承租人实际使用至2019年12月14日，故该期间的电费港美公司仍应支付，但因案涉厂房已被征收，原实用实收的电表现已不在，故无法查明实际使用的电费情况，综上，对港美公司此部分诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、建睿(南京)电器有限公司于判决生效之日起十日内退还南京港美仓储服务有限公司押金469084.4元，并赔偿损失469084.4元。二、驳回南京港美仓储服务有限公司其他诉讼请求。三、驳回建睿(南京)电器有限公司的全部诉讼请求。如未按判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18115元，减半收取9057.5元，由南京港美仓储服务有限公司负担3057.5元，由建睿(南京)电器有限公司负担6000元；反诉案件受理费5018元，由建睿(南京)电器有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，且对一审判决认定事实均称不持异议，本院予以确认。建睿公司二审中另称，被上诉人与次承租人南京奥力汽配有限责任公司2019年9月9日签订的仓储服务合同以及终止仓储服务协议书租金均结算到2019年10月28日，说明被上诉人不仅免费使用了2019年9月9日至10月28日期间的场房还在这段时间额外获得了次承租人的租金。港美公司则称实际收取的租赁期内租金，并另额外支付腾房费用以及为次承租人寻找仓库。二审另查明，港美公司持有建睿公司更名前以海信南京电器有限公司加盖印文的转租授权，且该公司在租赁厂房现场派人管理。双方在二审中均确认案涉租赁合同解除时间是2019年10月13日。上述事实，有二审笔录等在卷为凭。经双方当事人确认，本案二审争议焦点是：双方约定的两个月内未付清的租金是否应予支付，以及继续占有的两个月是否应支付占有使用费。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于转租问题，根据现有证据，建睿公司对于转租出具了加盖该公司更名前的转租授权，虽其对加盖印文一节认为原因不明，但不能否定其效力。另外，由于该公司在租赁厂房现场派人管理，应视为对港美公司转租事实知晓且未持异议，故亦予确认。至于港美公司转租获益情况，与本案建睿公司依约收取港美公司租赁费并无直接关联，相反，由于建睿公司依约任意解除租赁合同，致使港美公司获取次承租人的利益受损，在考虑建睿公司支付港美公司租赁期间内租金和超期占有使用费时应为酌定因素之一。关于一审本诉，建睿公司依约主张港美公司退还押金，并按照一个月租金数额作为补偿，双方均无异议，一审判决予以认定应予维持。关于反诉部分，双方当事人均确认案涉租赁合同于2019年10月13日解除，即建睿公司依约于2019年8月13日向港美公司提出解除案涉租赁合同后，再加上两个月的搬迁期限作为解除合同时间。双方实际于2019年12月14日确认交还场地。港美公司实际支付租金至2019年9月9日，在分析应付租金及租赁合同解除后的占有使用费时，应考虑如下因素：1.在租赁期间内及届满后租金及占有使用费仍应予支付；2.由于建睿公司发出解约通知后，港美公司及次承租人实际使用状况受到影响，不能依合同约定全额收取租金及占有使用费；3.对于建睿公司提前解约，港美公司仅依约主张退还押金，并补偿一个月租金损失，未提出其他赔偿主张；4.案涉租赁合同约定搬迁期间为两个月，双方均应依约履行，港美公司实际搬迁超过约两个月，但基于案涉场地另涉及多家次承租人厂房搬迁，难度较大。由此，对于港美公司应付未付部分的租金及占有使用费，一审考虑到案涉合同履行程度、合同约定及双方的实际损失等，酌定港美公司已付至2019年9月9日租金部分作为应付租金和占有使用费，是平衡利益的考量，也是其依职权自由裁量的结果。该认定在无充分相反证据予以推翻情况下，其自由裁量的处理结果二审应予尊重。综上所述，建睿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18745元，由建睿公司负担。本判决为终审判决。审判员  夏雷二〇二一年三月二十九日法官助理刘小琴书记员尹琪