安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖08民终575号 上诉人（原审被告）：岳西县友平房地产开发有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇建设东路外贸大院。 法定代表人：王友平，执行董事。 委托诉讼代理人：丁松苗，安徽丁松苗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪波，安徽丁松苗律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴功善，男，汉族，1990年9月20日出生，住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人：夏午，安徽刘光耀律师事务所律师。 上诉人岳西县友平房地产开发有限公司（以下简称友平公司）因与被上诉人吴功善商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初2864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 友平公司上诉请求：依法撤销安徽省岳西县人民法院（2020）皖0828民初2864号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：一审法院认定双方约定的逾期办证违约金系约定不明，并据此作出判决，是认定事实和适用司法解释错误。首先，导致未办证的原因是规划部门的原因，因为当初计算容积率与现时计算方法不相符，故导致需要补办相关手续，而补办相关手续又需要召开规委会，故导致到2020年11月10日证件才办好不动产权证。其次，《商品房买卖合同》第二十条约定，即便是因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列第1.2种方式处理，即无需支付违约金，且具体时间以房屋登记机关办理结束为准，此约定是明确、清楚的。故吴功善要求友平公司支付逾期办证违约金没有依据。再次，一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款系理解和适用错误，解释中是针对“除当事人有特殊约定外”，且合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形，而在本案中已经明确约定了具体时间以房屋登记机关办理结束为准，是明确的，也是可以履行的。同时,吴功善是商业贷款形式购买商品房的,即便证办下来了，证件也必须放在银行抵押，不存在有任何损失可言，况且违约金也是对损失的补偿，违约金过高，人民法院可以调低，故一审法院依据该解释要求友平公司支付高额违约金系理解和适用错误。最后，假设友平公司存在逾期办证行为，应从2020年9月17日起开始计算违约，因为前期双方就办证多次协商过，并重新达成一致办证期限，最早一次是2019年9月23日召开全体会议，会议上当时友平公司力争2019年12月份拿证,大家都认可和同意了，视为双方对办证期限进行了变更，后来，又于2020年6月16日再次召开会议，友平公司力争在2020年9月17日前完成办证，对方也同意了,视为办证期限双方再一次变更，这一事实在一审法院(2020)皖0828民初2870号判决书中也进行了认定，即“后期双方就办理产权证及支付房屋尾款进行多次磋商并形成合意，应视为双方对相关合同义务履行期限进行变更”。故即便友平公司违约，也应从2020年9月17日起开始计算违约起始期限，按照岳西当地的商品房买卖的交易习惯中关于逾期办证违约金按总房款的百分之二执行。综上，请求二审法院依法改判 吴功善辩称，1.友平公司陈述延迟办证系规划部门的原因，但不能改变其延迟办证需承担违约责任的事实。且友平公司在一审中明确表示延迟办证原因系开发商原因。2.双方签订的合同对办证时间进行了约定，对违约金未进行明确约定，一审判决的标准符合法律规定，违约金数额较高系违约时间过长导致。3.友平公司主张按合同第二十条，应按照第2种方式处理延迟办证行为，与合同约定按1、2两种方式并用不符，且友平公司未提供证据证明已向吴功善说明不承担逾期办证违约金责任。4.前期包括吴功善在内多名业主多次催促办证，并不能证明吴功善同意友平公司同意办证期限延迟，且友平公司未提供证据证明吴功善同意延迟办证，并放弃追究友平公司的违约责任。综上，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请维持原判。 吴功善向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告友平公司立即为原告吴功善办理位于岳西县天堂镇建设东路凤形山庄2#楼2单元2层204号的不动产权证;2.判令被告友平公司赔偿原告吴功善逾期办证违约金106834元即按已付购房款463000元为基数,以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息(以中国人民银行公布的一年至五年期贷款利率4.75%,加收50%计算)的标准支付自2017年6月30日起至起诉之日止的违约金);3.诉讼费用由被告承担。 一审法院查明事实：2016年9月27日吴功善与友平公司签订《商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：买受人购买出卖人凤形山庄2#楼2单元2层204号住宅；计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第2种方式：总价款肆拾陆万叁仟元。付款方式及期限：首付143000，余款320000元申请贷款支付；交付期限：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；第二十条房屋登记：“…（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列1、2种方式处理：1、买受人有权解除合同…。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之＿的违约金。2、具体时间以房屋登记机构办理结束为准…。”吴功善已按合同约定支付购房款463000元。产权证于2020年11月10日办理。另查明，2019年9月23日友平公司与凤形山庄部分业主协商，并形成《会议纪要》，该纪要主要内容有：友平公司承诺十二月份业主拿到不动产权证书。2020年6月友平公司亦在与凤形山庄部分业主商讨办证问题。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中吴功善与友平公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。就不动产权证书办理责任问题，双方在《商品房买卖合同》中约定：“…（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列1.2种方式处理：1、买受人有权解除合同…。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之＿的违约金。2、具体时间以房屋登记机构办理结束为准…”；从该条款的文字表述来看，该条款首先约定了办理房屋所有权证书的期限为商品房交付之日起180日内，其次约定了未能按期办理的处理方式有并列的1、2两种方式；第一种处理方式约定了买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之几的违约金，第二种处理方式是具体时间以房屋登记机构办理结束为准；综合分析该条款内容，符合违约金约定不明的情形；合同约定的交付房屋时间为2016年12月31日，依据约定友平公司应于此后的180内即2017年6月30日前，办理权属证书，而吴功善的权属证书在2020年11月10日才办理，友平公司的迟延办证行为，明显违约，应承担相应的违约责任。友平公司应支付违约金的时间应自2017年6月30日起至吴功善主张的起诉之日2020年9月18日止，共计1176天。友平公司应当承担的违约责任，该院按照吴功善已付购房款总额，结合友平公司的违约情形，参照1年期贷款市场报价利率3.85％计算。故吴功善请求友平公司支付逾期办证违约金的合理部分58230元（463000×1176×3.85％÷360），于法有据，该院予以支持，其余的不予支持。友平公司提出按第2种方式处理迟延办证行为无需支付违约金的辩解，与合同约定的1、2两种方式并用不符，同时友平公司也未提供证据证明其已向吴功善明确说明出卖人不承担逾期办证违约金责任，该辩解该院不予采纳；友平公司提出经双方协商已变更办证期限无需支付违约金的辩解，因《会议纪要》就违约责任约定不明，该院不予采纳；友平公司提出吴功善系按揭买房没有实际损失无需支付违约金的辩解，于法无据，该院亦不予采纳；综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条第一款、第七十八条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、第一百四十二条规定，判决如下：（一）被告友平公司于本判决生效之日起十五日内为原告吴功善办理不动产权证书（该判项友平公司已实际履行，无需执行）；（二）被告友平公司于本判决生效之日起十五日内支付原告吴功善逾期办证违约金58230元；（三）驳回原告吴功善的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2437元，减半收取1218元，由友平公司负担800元，由吴功善负担418元。 双方当事人在二审期间均未提交新证据，对原审证据亦不申请复核。二审法院对证据的认证意见与原审一致，对原判查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：原审判定上诉人友平公司支付逾期办证违约金处理是否适当。 围绕二审争议焦点，友平公司与吴功善签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。合同第二十条关于房屋登记部分作出如下约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列1.2种方式处理：1.买受人有权解除合同…买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之＿的违约金。2.具体时间以房屋登记机构办理结束为准。”从该款的体系和内容来看，第2项即“具体时间以房屋登记机构办理结束为准”系对第1项“实际完成房屋所有权登记之日”的解释，而非对“该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书”的变更。由于合同中约定交付房屋时间为2017年5月31日，而友平公司未能在180日内协助吴功善取得商品房的房屋所有权证书，因此，原判认定友平公司逾期办证，构成违约，并无不当。友平公司上诉又称双方对办证时间予以变更，从其提交的《会议纪要》来看，虽有友平公司承诺办证时间的记载，但该纪要中并未明确记载业主对前期违约责任予以放弃。友平公司的该点上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。由于上述第二十条第二款第1项中对违约金的标准未做约定，原判依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，参照1年期贷款市场报价利率3.85％计算违约金，符合法律规定。友平公司请求对该违约金计算标准进行调整，缺乏法律依据，本院不予采纳。 综上所述，友平公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2437元，由上诉人岳西县友平房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘红 审判员  胡毅 审判员  殷平 二〇二一年三月九日 法官助理汪祝芬 书记员焦琰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；