湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0115民初832号原告：湖北房地产投资集团怡龙苑项目有限公司，住所地：湖北省武汉市江夏区藏龙岛栗庙**龙苑澜岸。法定代表人：钟如奎，董事长。委托诉讼代理人：张小欧，湖北华隽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婵娟，湖北华隽律师事务所实习律师。被告：武汉治荣美商业管理有限公司，，住所地：湖北省武汉市洪山区珞狮路**理工大孵化楼******（海特克众创空间**）法定代表人：胡治荣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王盟盟，湖北九通盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：费曦，公司员工。原告湖北房地产投资集团怡龙苑项目有限公司与被告武汉治荣美商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北房地产投资集团怡龙苑项目有限公司委托诉讼代理人张小欧、王婵娟，被告武汉治荣美商业管理有限公司的委托诉讼代理人王盟盟、费曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖北房地产投资集团怡龙苑项目有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告违约金904398.66元；2、本案律师费和诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月9日原告作为出租方与被告签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于武汉市江夏区栗庙大道龙苑澜岸项目一期44#、45#商业楼租赁给被告，承租期自2015年9月1日起至2027年8月31日止。其中44号楼一、二、三层面积均为1127.33平米，四层面积为493.94平米，45号楼一、二、三层面积均为1049.24平米，四层面积为491.83平米。租赁期第五年的租金标准为一层76元/平米/月、二层40元/平米/月、三层16元/平米/月、四层14元/平米/月。另该合同第十四条第一款约定双方协商一致可解除合同，如被告提前退租须提前30天提出书面申请，经原告同意后方可解除合同，被告在付清当期全部租金的情况下，另行向原告支付合同解除前三个月租金作为违约金。第十五条另约定守约方有权要求对方承担诉讼费用和合理的律师费。2020年8月28日，被告向原告发出《通知书》，通知原告解除《房屋租赁合同》。原告于2020年9月5日向被告回函表示同意解除合同并要求被告按合同约定支付违约金904398.66元（2020年6、7、8月租金均为301466.22元，合计904398.66元），被告已签收但未予理睬。现被告仍未支付该笔费用。被告的行为严重违反了双方的合同约定，损害了原告的合法权益。有鉴于此，原告特向贵院提出上述诉讼请求，恳请贵院判如所请。被告武汉治荣美商业管理有限公司辩称：请求法院依法驳回原告诉讼请求，被告认为合同解除并非被告单方原因，被告对于涉案房屋前期投入巨大，本身是经营亏损，2020年疫情影响，涉案房屋商户未开业及已开业的商户都提出解除退出，导致被告资金链断裂，无法继续支付高昂的租金，解除涉案房屋租赁合同，实际上是减损，止损的有效途径，防止原被告的损失进一步扩大。2、在合同中原告并未履行其合同义务，存在明显违约行为，也是导致合同无法履行主要原因，根据合同第6条的约定，原告应当利用自身资源对被告进行支持和配合，且要协助国家扶持政策的实施落地，使被告享受相关补贴和奖励，因原告不履行致使被告入驻多年未获得任何扶持，原告的违约行为导致被告经营困难，亏损，加上疫情影响，促成被告破产。3、原告主张违约金，按照合同第14条的约定计算，原告计算的标准错误，金额过高，合同第14条约定，合同解除前三个月的租金作为违约金，前三个月租金应为45万余元，并非原告主张的904398.66元，且不论是45万还是904398.66元，均为过高，法院应酌情调减，且原告有违约行为，法院应考虑不予支持该违约金；4、原告尚欠未退回被告的租金95601.34元，以及未退还的押金(履约保证金)300000元，如果存在违约损失，被告请求予以冲抵，如有多余被告将另行起诉要求返还。5、原告主张的律师费、诉讼费，律师费请求法院驳回，诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：原告为位于武汉市江夏区藏龙岛办事处栗庙路12号龙苑澜岸一期44、45栋/单元1-4层（1）商处的房屋所有权人。2015年6月9日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：一、乙方承租甲方位于武汉市江夏区栗庙大道龙苑澜岸项目一期44#、45#商业楼，租赁总面积7515.48平方米；二、租赁期限为2015年9月1日起至2027年8月31日；三、租金：租赁期第五年（2019年9月1日-2020年8月31日），44号楼每月租金为155722.72元（1127.33平米×76元/平米/月+1127.33平米×40元/平米/月+1127.33平米×16元/平米/月+493.94平米×14元/平米/月），45号楼每月租金为162173.14元（1049.24平米×76元/平米/月+1049.24平米×40元/平米/月+1049.24平米×16元/平米/月+491.83平米×14元/平米/月），每月租金共计为317895.86元；四、押金：乙方于签订本合同时，向甲方一次性交纳人民币180万元作为项目开业保证金及押金（无息）。最迟在开街仪式前，甲方向乙方退还保证金90万元；最迟在2016年1月1日前，甲方向乙方退还保证金60万元；剩余保证金30万元，甲方在乙方交还房屋时全额退还；五、特别约定：本合同签订后，甲方应利用自身有效资源，对乙方企业孵化器项目的筹建及运营提供全方位的支持与配合，为该项目创造良好的经营氛围，促进项目的顺利实施；六、合同终止：甲、乙双方协商一致，可解除合同。如乙方提前退租，须提前30天向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可解除合同，乙方在付清当期全部租金的情况下，另行向甲方支付合同解除前三个月租金作为违约金。合同还约定了其他内容。2015年7月9日，原告收取被告履约保证金（押金）180万元，后分两次退还被告共计150万，现剩余30万元未退还给被告。2020年8月28日，被告向原告发送《通知书》，请求于2020年8月31日解除双方之间签订的《房屋租赁合同》并请求原告退还剩余押金30万元及剩余租金95601.34元。2020年9月5日，原告向被告发送《联系函》表示同意解除双方之间签订的《房屋租赁合同》并要求被告承担违约金904398.66元。合同解除后，原告已收回案涉房屋。因受新冠××疫情影响，原告减免了商户租金并出具了《2020年三期商户减免金额测算表》，其中载明内容有：2020年6月、7月、8月，租金减半，每月应付租金为150733.11元；2020年1月24日被告缴纳100万元，扣除应缴、减免租金后，尚余租金95601.34元。另查明，2020年9月1日，被告将其原公司名称“武汉聚美丰资本管理有限公司”变更为“武汉治荣美商业管理有限公司”。现原告认为被告提前请求解除《房屋租赁合同》，按照合同约定应当给付违约金，被告未按约给付，遂具状诉至本院，请求判如所请。本院认为，原被告之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按约履行。双方签订的《房屋租赁合同》第十四条第一款的约定：“甲、乙双方协商一致，可解除合同。如乙方提前退租，须提前30天向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可解除合同，乙方在付清当期全部租金的情况下，另行向甲方支付合同解除前三个月租金作为违约金”。被告因前期投入巨大，经营产生亏损向原告请求提前解除案涉合同，原告回函表示同意，因此，原被告于2020年9月5日通过协商解除了《房屋租赁合同》。合同解除后，原告向被告主张提前解除合同违约金有合同约定，被告应予以承担。被告前期投入巨大，公司经营亏损，是商业风险，其以此为由拒绝承担违约金没有依据，本院不予支持。被告称原告未按《房屋租赁合同》第六条的约定履行相关义务，造成其经营困难，构成违约的意见，因被告只是作为答辩意见但未提供证据证实，故本院对其该项抗辩意见不予采信。关于违约金的计算。本院认为，原告向被告出具的《2020年三期商户减免金额测算表》载明2020年6、7、8月原告是按150733.11元每月向被告收取的租金。原告与被告的合同于2020年9月5日解除，因此上述三个月的租金为合同解除前的租金，依据《房屋租赁合同》第十四条的约定，被告向原告支付的违约金应按上述金额进行计算为452199.33元（150733.11元/月×3个月）。关于原告未退还的履约保证金（押金）、租金冲抵违约金的问题，本院认为，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。合同第五条第一款约定，原告应当自被告交还房屋时全额退还保证金，但原告收回房屋后未按约向被告退还30万元保证金（押金）。其次，房屋租赁合同解除后，原告未向被告退还剩余租金95601.34元。故被告主张抵销，合法有据，本院予以支持。债务抵销后，被告还应向原告支付违约金为56598元。关于律师费，原告未向本院提供证据证实律师费的具体金额，应承担举证不能的不利后果，故本院对其该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告武汉治荣美商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告湖北房地产投资集团怡龙苑项目有限公司支付款项56598元；二、驳回原告湖北房地产投资集团怡龙苑项目有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12844元，减半收取6422元，由被告武汉治荣美商业管理有限公司负担385元，原告湖北房地产投资集团怡龙苑项目有限公司负担6037元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  雷艳萍二〇二一年三月二十六日法官助理徐笙书记员李玲