贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔02民终394号上诉人（原审原告）：六枝特区昌宏置业有限公司，住所地六枝特区平寨镇人民路，统一社会信用代码915202035806633014。法定代表人：白玉琴，该公司执行董事。特别授权委托诉讼代理人：黄亚，系北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201811062690。被上诉人（原审原告）：邹振东，男，1993年11月15日生，汉族，住六枝特区。特别授权委托诉讼代理人：邹黔，男，汉族，1963年10月30日生，住贵州省六枝特区，系邹振东父亲。上诉人六枝特区昌宏置业有限公司因与被上诉人邹振东房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2020）黔0203民初3364号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。六枝特区昌宏置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人签订的编号为Y17023985的《商品房买卖合同》，判令被上诉人向上诉人退还锦绣黔程1-16-1房屋，上诉人向被上诉人退还购房款79844元；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人无法支付购房尾款，已导致上诉人出售房屋收取房款的合同目的根本不能实现，所签《商品房买卖合同》依法应当予以解除，一审判决认定事实严重不清、适用法律严重错误，依法应当予以撤销。根据《商品房买卖合同》的约定，房屋总价款389844元，被上诉人首付79844元，尾款310000元以按揭贷款支付。后虽因上诉人原因导致没有银行办理按揭贷款业务，致使被上诉人无法通过按揭贷款方式支付购房款，但支付购房款是作为购房人的被上诉人应当履行的主要义务，银行按揭贷款只是购房人支付购房款的一种方式，但绝不是唯一方式。当按揭贷款方式不能办理时，作为购房人的被上诉人应当而且必须采用上诉人接受的其他方式支付购房款，绝不能以按揭贷款不能办理为由就怠于支付甚至是拒绝支付购房款。在按揭贷款无法办理后，上诉人已经多次通知被上诉人支付购房尾款，且上诉人已提供多种付款方式让被上诉人选择，但被上诉人均以各种理由予以拒绝。被上诉人的行为已导致上诉人出售房屋收取购房款的合同目的根本无法实现，合同已无法继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十三条及《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》依法应当予以解除。一审判决认定事实严重不清，适用法律严重错误，请求贵院依法查明案件事实后支持上诉人的上诉请求。邹振东答辩称，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人向上诉人交纳了购房首付款、三通费、维修基金，并办理了备案登记。后被上诉人将相关材料交付上诉人以申请办理银行按揭贷款，但由于上诉人方面的原因，被上诉人并未获得银行贷款，上诉人要求被上诉人一次性支付剩余房款，双方未达成一致意见。本案上诉人未能办理银行按揭的责任在于上诉人，被上诉人也同意支付剩余购房款仅是不能一次性支付，涉案合同目的并非根本不能实现，故一审判决不予解除合同，认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉、维持原判。六枝特区昌宏置业有限公司向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告于2017年12月5日签定的合同备案号为：Y17023985的《商品房买卖合同》；二、判决被告退还锦绣黔城1-16-1住房，被告所缴纳的首期房款79844元由原告退还。一审法院审理查明：2017年12月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告投资开发建设的位于六枝特区矿业北路西侧锦绣黔城1幢1单元16层1号房屋一套，房屋总价389844元，合同第八条第3款约定，被告于合同签订之日起向原告支付房屋首付款79844元，剩余购房款310000元以银行按揭方式支付；第十条约定，被告逾期付款超过120日后，原告有权解除合同。合同签订后，被告向原告缴纳房屋首付款79844元、三通费3080元、维修基金11835元，并就该合同办理了备案登记。后被告将相关材料交付原告以申请办理银行按揭贷款，但由于原告方面的原因，被告并未获得银行贷款。后原告要求被告一次性支付剩余房款，被告不同意，双方就剩余房款支付方式未能达成一致意见。被告至今未支付原告剩余购房款310000元。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效的购房合同，理应受到法律的保护。被告已按合同约定支付首付款、将办理按揭的相关材料交付给原告，履行了合同约定的相关义务。虽然合同约定，被告逾期付款120日后，原告有权解除合同，但本案中，未能办理银行按揭不是被告原因导致的，故不应以被告逾期付款之由解除涉案合同。被告同意支付剩余购房款，只是无能力按原告的要求一次性支付完毕，故涉案合同的合同目的并非根本不能实现，故对原告要求解除涉案合同的诉请，不予支持。因原告第二项诉请是以解除合同为前提，故对第二项诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告六枝特区昌宏置业有限公司的诉讼请求。案件受理费898元（原告已预交），由原告六枝特区昌宏置业有限公司负担。本案二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明，六枝特区昌宏置业有限公司与邹振东于2017年12月5日签订《商品房买卖合同》约定：六枝特区昌宏置业有限公司将位于六枝特区矿业北路西侧锦绣黔城第1幢1单元16层1号房，以389844元价格出售给邹振东。邹振东应于合同签订之日向六枝特区昌宏置业有限公司支付首期房款79844元。余款310000元以银行按揭方式支付。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择继续履行合同，但双方应就具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。合同另对商品房交付使用条件及日期、交接手续、商品房质量及保修责任等作出了明确约定。《商品房买卖合同》签订后了，被上诉人邹振东交付了首期购房款79844元。双方就案涉商品房预售办理了备案登记。之后因非归属于邹振东的原因，案涉房屋按揭手续未能办理。双方关于以银行按揭款支付购房尾款的合同目的无法实现。直至本判决作出之日止，双方亦未就购房尾款的具体付款方式和付款期限达成一致性约定。本院认为本案二审的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否应予解除。上诉人六枝特区昌宏置业有限公司与被上诉人邹振东签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对双方具有法律约束力。本案中双方当事人约定以银行按揭方式支付购房尾款310000元，现因出卖人原因导致该合同目的无法实现。依据《商品房买卖合同》约定，双方应就具体付款方式和付款期限另行进行协商，并签订补充协议，但根据人民法院一、二审查明的事实，双方当事人就此方面存在难以解决的分歧，无法达成一致性意见。因房屋尾款的付款方式和付款期限属于《商品房买卖合同》必要的、不可缺乏的关键性条款，双方未就此达成一致导致双方约定的合同目的无法实现。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十一之规定，对上诉人六枝特区昌宏置业有限公司解除案涉《商品房买卖合同》诉请，本院予以支持。同时，《商品房买卖合同》的解除并不影响违约责任的负担，被上诉人邹振东可在充分举证的情况下，另案主张权利。综上，对于上诉人六枝特区昌宏置业有限公司关于解除《商品房买卖合同》及要求被上诉人返还案涉房屋的诉请，本院予以支持。至于其在诉状中要求返还被上诉人购房首付款的申请，因该权利属于被上诉人邹振东民事权利范围，应由其决定是否行使以及以何种方式行使，故本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市六枝特区人民法院（2020）黔0203民初3364号民事判决；二、解除六枝特区昌宏置业有限公司与邹振东于2017年12月5日签订的《商品房买卖合同》；三、邹振东向六枝特区昌宏置业有限公司返还位于六枝特区矿业北路西侧锦绣黔城1幢1单元16层1号的房屋；四、驳回六枝特区昌宏置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费898元，二审案件受理费1796元，共计2694元，由上诉人六枝特区昌宏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱会峰审判员  徐 芳审判员  何与芹二〇二一年三月二十三日法官助理王海霞书记员陈玲