四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终930号 上诉人（原审被告）：张娟，女，1985年12月17日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：杨一林，四川华楚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都港基房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市新都区新都镇蜀龙大道中段619号4栋3层13号。 法定代表人：丁晓鹏，董事长。 委托诉讼代理人：梁扬，四川恒融律师事务所律师。 上诉人张娟因与被上诉人成都港基房地产开发有限公司（以下简称港基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初3025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 张娟上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判不予解除港基公司与张娟于2016年5月签订的编号为GJ2016-6612-合008号《房屋租赁合同》；2.本案一审、二审诉讼费由港基公司承担。事实和理由：一、一审判决认定张娟未按合同约定的使用性质使用案涉房屋和未按合同的约定履行租金的支付义务属于事实不清。1.2011年4月张娟与港基公司所属新地物业服务有限公司（代理人：黄勇)就该案涉房屋签订了租赁合同，合同约定案涉房屋的主要用途是农贸市场及其配套设施。张娟于2012年10月24日依法成立了“成都市叠香农贸市场经营管理有限公司”，并在案涉房屋一楼开办了“叠香农贸超市”，意在为港基公司开发的叠香庄园小区居民提供服务，由于港基公司的开发建设使案涉房屋所在位置在当时及至今都处于交通阻隔的断头路段，加上相隔不足200米远的小区有一个已营运多年的4000余平米的农贸市场，同时，由于叠香庄园小区系新建，入住率非常低等多种因素，导致投资30余万元新建的“叠香农贸超市”全额亏损，其他配套设施项目经营也深受影响。在同港基公司协商一致的情况下，于2018年10月停办了闲置6年的农贸市场。张娟于2020年7月，完成了重新开办农贸超市的工作，实现了合同主要目的。2.尽管如此，张娟也积极履行了合同约定，陆续全额缴纳了自2012年9月1日至2019年12月30日的所有房租、水电及物管费用。鉴于案涉房屋项目的地理环境及实际经营状况，港基公司于2016年5月10日主动同张娟签定了房屋租赁合同，并将2011年4月25日签订的租赁合同约定租金年递增率8%、租期至2022年8月30日止，调整为：租金年递增率为6%、租期延长至2024年12月31日止作为补偿。即便有2017年9月4日和2018年5月14日港基公司原法律顾问单位（四川运逵律师事务所）的催收租金《律师函》，也是通过友好协商解决的。根据多年来张娟缴纳租金的惯例，张娟与港基公司达成事实上的约定俗成，张娟可以按季度或者半年交纳租金，甚至在资金紧张时，可以适当缓交。后港基公司最迟于2019年7月就在进行股权转让和股东变更事宜（工商信息显示，港基公司于2020年5月28日完成股权全部转让），2019年10月18日，由股权变更后港基公司新的法律顾问单位（四川恒融律师事务所）送达的《律师函》要求张娟于2019年10月31日之前完成农贸市场整改。实际上，张娟收到该《律师函》之前的2019年10月8日至10月17日，港基公司就农贸超市的重启同张娟进行了多次沟通，并于10月17日达成了一致意见(有微信聊天记录及向港基公司呈写的《关于叠香庄园农贸市场开办的情况说明》为证）。这显然系港基公司股权变更期间的交接沟通不畅导致的混乱所致，怎能让置身事外的张娟背锅呢？又怎能说张娟未按合同约定的使用性质使用案涉房屋呢？二、一审判决适用法律错误。从2020年2月起，至本案一审2020年6月10日开庭之前，张娟多次向港基公司交纳租金，但港基公司以股权变更、财务人员变动，不知交与何处为由而拒收租金（有两次录音为证）。此情况在一审庭审期间向法院反映过，但一审法院未对此情况进行调查了解。更何况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第5条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”三、关于2020年度的房屋租金，张娟也一再表示愿意支付房屋租金及承担违约责任以达到继续履行合同的目的，但港基公司一直拒绝收取房屋租金。多年的租金交付方式表明履行期限在合同的内容上也不特别重要，港基公司未履行催告义务，更未设定合理期限，加之张娟虽迟延履行了债务，但未致使港基公司不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。根据合同的性质和当事人意思表示，履行期限在合同的内容上不特别重要时，即使债务人在迟延履行也不至于使合同落空，在这种情况下，原则上不允许债权人立即解除合同。四、从保护交易、稳定市场的角度，不应轻易解除依法成立的合同。 港基公司辩称，张娟的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 港基公司向一审法院起诉请求：1.判令解除港基公司与张娟签订的编号为GJ2016-6612-合008号《房屋租赁合同》；2.判令张娟立即将租用房屋恢复原状并返还港基公司；3.判令张娟支付港基公司房屋租金115877.67元（暂计至2020年3月31日，实际计至张娟返还房屋时止）、滞纳金3476.40元、违约金7068.68元（暂计至2020年3月31日，实计至张娟返还房屋时止）。 一审法院认定事实：2016年5月，港基公司与张娟签订了合同编号为ＧＪ2016-6612-合008号《房屋租赁合同》，约定张娟承租港基公司位于成都市新都区××路××号××庄××小区内，总建筑面积3437.69㎡的农贸市场大楼及配套设施，用以开办农贸超市及其他配套经营活动。租期从2016年6月1日起至2024年12月31日止，共计8年7个月。租赁期届满或本合同解除、终止后，港基公司给予张娟30日的腾房期，该腾房期内港基公司不向张娟收取任何费用。合同第二条约定：“2.1本大楼的使用范围仅限于开办农贸超市及其他配套经营活动，为小区业主及小区外提供有偿服务（经营范围、内容须经有关部门批准，并符合叠香庄园小区的规划要求）。”第四条租金及租金交纳约定：“4.1本大楼及配套设施的租金计算方法为：自2016年6月1日起至2017年12月31日租金按建筑面积8元／㎡／月计算，即月租金合计人民币27501.52元……，年租金合计人民币330018.24元……。2018年1月1日起租金按建筑面积10元／㎡／月计算，即月租金合计人民币34376.90元……，年租金合计人民币412522.80元……。从2019年1月1日起年租金按每年6%递增。除此之外租金不再做任何变动。4.2大楼租金的支付方式：先付租金，后使用大楼。乙方须在每年的12月15日之前将下一年度的年租金交付给甲方。……。4.3合同履约保证金：乙方在签订合同当日须向甲方支付合同履约保证金人民币50000元……。该保证金在本租赁合同终止时，扣除乙方应付甲方的各项费用和乙方应交而未交致使甲方代交的费用后，剩余部分在乙方交还租赁大楼后7个工作日内无息退还。”第七条装饰装修的处理约定：“甲方同意乙方在租赁期内将该大楼及配套设施进行合理装饰装修，以达到乙方的使用要求。租赁期届满或本合同解除、终止，乙方对本大楼及配套设施所进行的装饰装修，未形成附和的，甲方同意利用的，可折价归甲方所有，甲方不同意利用的，由乙方自行负责拆除；已形成附和的，折价归甲方所有。”第十条违约责任约定：“10.3乙方须按双方约定的时间按时交纳租金给甲方，每延迟一天须向甲方支付当月租金的千分之三作为滞纳金。延迟30天后乙方仍未交纳租金给甲方，乙方还应每延迟一天向甲方支付当月租金的千分之三作为违约金（以30天后为违约金计算起点），该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担相应赔偿责任，同时甲方有权解除本合同。”合同中双方当事人并对其他事项作了约定。合同签订后，港基公司按约将出租的房屋交付张娟使用。张娟承租了案涉房屋后，按合同约定支付了50000元合同履约保证金。合同履行期间，张娟却未按约定的方式和期限履行租金的支付义务。在张娟拖欠2017年的租金272528.88元和2018年的租金412522.80元，合计685051.68元的情况下，港基公司委托律师于2018年5月14日向张娟发出了催收租金的《律师函》，张娟在收到该《律师函》后，才陆续付清了欠缴的租金。又因张娟未按合同约定将承租房屋用于开办农贸市场及其他配套经营活动，港基公司又委托律师于2019年10月18日向张娟发出了《律师函》，要求张娟在2019年10月31日之前对所租用的农贸大楼完成整改，使之符合《房屋租赁合同》的约定要求，张娟在收到该《律师函》后，未在《律师函》载明的时间期限内对其所承租的房屋完成整改事宜。2019年12月15日，合同约定的应缴纳2020年度租金的时间期限届满，张娟也未按约定支付2020年度的租金，至港基公司向一审法院提起诉讼，张娟也未向港基公司支付2020年度的租金。 一审法院认定以上事实有当事人的当庭陈述及提交的《房屋租赁合同》《律师函》、房租收据、发票等证据在卷佐证。 一审法院认为，港基公司与张娟签订的《房屋租赁合同》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，港基公司按约将出租的房屋交付张娟使用，因张娟未按合同的约定使用案涉房屋，也未按合同约定的租金交纳期限和交付方式履行租金的支付义务，故港基公司现要求解除上述合同。张娟抗辩称不同意解除合同，要求继续履行合同，同意支付租金，但因新冠疫情的不可抗力影响，要求适当的减免租金。一审法院认为，张娟未按合同约定的使用性质使用承租房屋和未按合同约定履行租金的支付义务系客观事实，其抗辩称受新冠疫情的影响以致房租支付困难，但其支付2020年度房租的期限是2019年12月15日之前，非在新冠疫情爆发期间，且至2020年5月19日一审法院受理本案时，因新冠疫情采取的防控措施早已基本解除，各行各业已恢复正常生产经营的情况下，张娟也未向港基公司支付2020年度的房屋租金，故张娟的抗辩理由不能成立。根据上述合同中关于违约责任的约定，张娟延迟30天仍未交纳租金，港基公司有权解除合同。本案中，上述合同约定的解除合同的条件已成就，且张娟在合理期限内也未履行租金的支付义务，因此，港基公司要求解除合同的诉讼请求，符合原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，一审法院予以支持。 合同解除后，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，港基公司现要求张娟将租用房屋恢复原状并返还港基公司，符合上述法律规定，一审法院予以支持。因本案中，张娟未向港基公司支付2020年度的租金，而从2020年1月1日起案涉房屋仍由张娟实际占有使用，以及根据案涉合同的约定“租赁期届满或本合同解除、终止后，港基公司给予张娟30日的腾房期，该腾房期内港基公司不向张娟收取任何费用。”故张娟应按合同约定，即年租金463510.62元的标准，据实向港基公司结算从2020年1月1日起至房屋交付之日止的租金（扣除30日腾房期）。同时对张娟所支付的50000元履约保证金在租金中一并扣除。关于港基公司主张的滞纳金和违约金，因张娟逾期未支付租金，且未按约定性质使用租赁房屋的行为，已构成违约，故港基公司作为守约一方，有权要求张娟赔偿其损失。合同中关于张娟逾期支付租金应承担的违约责任其中约定：每延迟一天须向港基公司支付当月租金的千分之三作为滞纳金。延迟30天后张娟仍未交纳租金，张娟还应向港基公司支付当月租金的千分之三作为滞纳金。故港基公司根据上述合同的约定向张娟主张滞纳金和违约金。本案中，张娟的违约行为给港基公司造成的直接损失应是逾期付款的资金利息损失，而上述合同约定的滞纳金和违约金的计算标准均是当月租金的日千分之三，根据原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，故一审法院认为，港基公司按当月租金的日千分之三为标准同时主张滞纳金和违约金，过分高于因张娟违约给其造成的损失，因此一审法院根据原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，酌情认定张娟按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准向港基公司计付违约金为宜。 综上所述，港基公司要求解除与张娟之间签订的《房屋租赁合同》和要求张娟将租用房屋恢复原状并返还港基公司的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；港基公司要求张娟支付至实际返还房屋时止的租金和要求张娟支付滞纳金、违约金的诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除港基公司与张娟于2016年5月签订的编号为ＧＪ2016-6612-合008号《房屋租赁合同》；二、张娟于判决发生法律效力之日起30日内将位于成都市新都区××路××号××庄××小区内，总建筑面积3437.69㎡的农贸市场大楼及配套设施腾退给港基公司；三、张娟于判决发生法律效力之日起30日内给付港基公司租金〔按年租金463510.62元为标准，从2020年1月1日起计算至房屋交付之日止（扣除30日腾房期），结算租金的同时扣除张娟已支付的50000元履约保证金〕；四、张娟于判决发生法律效力之日起30日内给付港基公司违约金（以上述租金为基数，从2020年1月1日始计算至判决确定的本金给付之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准进行计算。若未按判决确认的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止）；五、驳回港基公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1514元，由张娟负担。 二审中，港基公司未提交新证据。张娟提交新证据：1.营业执照复印件；2.照片5张。拟证明张娟按照合同约定开办了农贸市场，2019年前停办农贸市场是由于案涉房屋所在道路被打围形成了断头路。港基公司质证认为，营业执照真实性认可，但是只能证明张娟开办了成都市叠香农贸市场经营管理有限公司，但是张娟在案涉房屋并没有开办农贸市场。照片真实性认可，从照片来看，该农贸市场的面积不到100平方米，张娟没有将案涉房屋用于开办农贸市场。本院经审查认为，营业执照真实性认可，但是不能证明张娟按照合同约定开办了农贸市场；照片的真实性认可，但是照片显示其他绝大部分仍用于开办KTV、足浴馆、健身房等，无法达到张娟的证明目的。 二审中，港基公司对一审查明的事实没有异议。张娟对一审认定的“张娟未按合同约定将承租房屋用于开办农贸市场及其他配套经营活动”有异议，认为张娟已经按照合同约定开办了农贸市场和配套经营活动。张娟对其他事实没有异议。对双方当事人无异议的事实，本院直接予以确认。对于张娟有异议的事实，本院认为，张娟并没有提供证据予以证明，且从张娟提交的照片看出，案涉房屋绝大部分仍未用于开办农贸市场和配套经营活动，故本院对张娟的异议不予采信。 本院认为，针对张娟提出的主要上诉理由，本院评判如下： 关于开办农贸超市的问题。从张娟二审中提交的新证据来看，案涉房屋仅有极少的部分用于开办农贸市场，且为一审案件受理后开办，其他绝大部分仍用于开办KTV、足浴馆、健身房等，明显违反了双方合同中关于“本大楼的适用范围仅限于开办农贸超市及其他配套经营活动”的约定。 关于租金支付的问题。本案中，港基公司要求解除合同的依据为案涉《房屋租赁合同》第十条违约责任约定：“10.3乙方须按双方约定的时间按时交纳租金给甲方，每延迟一天须向甲方支付当月租金的千分之三作为滞纳金。延迟30天后乙方仍未交纳租金给甲方，乙方还应每延迟一天向甲方支付当月租金的千分之三作为违约金（以30天后为违约金计算起点），该违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应承担相应赔偿责任，同时甲方有权解除本合同。”根据双方合同的约定，张娟应当在2019年12月15日之前支付2020年度的租金，但是张娟至今仍未支付，根据双方合同约定，港基公司于2020年1月15日即享有约定解除权，港基公司有权解除案涉合同。张娟辩称其与港基公司在合同履行过程中对租金支付进行了变更，但是并未提交证据，不能因为张娟在之前年度的租金缴纳过程中存在违约而港基公司未追责而认为双方关于租金的支付达成了变更的合意。港基公司于2018年5月14日向张娟发出律师函催收租金，也表明港基公司并不同意张娟迟延支付租金。张娟关于港基公司股权变更的上诉理由与其支付租金无关，本院对此亦不予以采纳。 关于催告租金的问题。张娟认为租金支付期限并不重要，且港基公司在张娟迟延履行后未履行催告义务所以无权解除合同。对此本院认为，租赁合同中承租人的主要义务即为支付租金，租金的支付期限也十分重要，从案涉合同中约定张娟迟延支付租金30日港基公司即可解除案涉合同来看，双方对于租金支付期限的重要性是有明确认识的。本案中，港基公司主张解除合同的依据是案涉合同第十条的约定，而非行使法定解除权，根据原《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，港基公司有权直接解除合同而无须以向张娟进行催告为前提。 综上，张娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由张娟负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 何广智 二〇二一年三月五日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香