湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0181民初3383号原告：长沙九九九物业管理有限公司，住所地湖南省浏阳市洞阳镇东园社区瑞林片。法定代表人：张谦，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：谭海英，女，1973年12月8日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告长沙九九九物业管理有限公司（以下简称九九九物业公司）与被告谭海英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告九九九物业公司的委托诉讼代理人王鹏及被告谭海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九九九物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付所欠物业管理服务费、环卫费4380元、违约金438元，合计4818元；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告九九九物业公司向本院明确其环卫费的计算期间与物业管理服务费的一致。被告谭海英的主要答辩意见：1、被告谭海英自2017年7月即未居住在锦绣嘉苑小区内，涉案房屋已被转让给案外人汪文进，故被告谭海英不应交纳自2017年7月之后的相关费用；2、案外人汪文进已于2017年12月4日向九九九物业公司的工作人员林辉交纳物业费1507元；3、九九九物业公司因无物业服务经营资质，故其与浏阳经开区幸福泉社区锦绣嘉苑业主委员会签订的物业服务合同应认定为无效合同；4九九九物业公司并未按照物业服务合同约定提供相应的物业服务；5、被告谭海英的车辆停放在小区内，因九九九物业公司管理不善，导致小区轮胎被盗，原告还应赔偿被告轮胎损失。故被告谭海英仅同意交纳2015年1月至2017年7月期间的垃圾清运费，其他费用不应由被告交纳。本院经审理认定事实如下：九九九物业公司系经依法登记注册、从事经营物业管理等业务的企业。2015年2月5日，九九九物业公司（乙方）与浏阳经开区幸福泉社区锦绣嘉苑业主委员会（甲方）签订了《幸福泉社区锦绣嘉苑小区物业管理委托合同》，约定：甲方将锦绣嘉苑小区物业管理委托给乙方实施，委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，交通秩序包括车辆管理，公共环境卫生等；委托管理期限为2年，自2015年1月1日起至2016年12月31日止；物业管理服务费住宅按多层0.5元/平方米/月，高层（电梯房）1.1元/平方米/月，环卫费8元/户/月收取。2016年12月21日，双方再次签订《幸福泉社区锦绣嘉苑小区物业管理委托合同》，除委托管理期限变更为3年自2017年1月1日起至2019年12月31日止以及高层（电梯房、16层）的物业管理服务费变更为6楼以上1.1/平方米/月、6楼以下1/平方米/月、7-8栋1楼0.8/平方米/月外，其余内容基本不变。合同还对其他事项进行了约定。谭海英曾系浏阳市工业园锦绣嘉苑小区（楼梯房）业主，房屋建筑面积为132.92平方米。谭海英因拖欠了九九九物业公司物业管理服务费及环卫费，并经九九九物业公司书面催缴后仍未交纳，九九九物业公司遂诉至本院，要求判如所请。另查明：1、诉讼过程中，九九九物业公司虽陈述其按合同约定充分履行了物业服务义务，但并未向本院提交证据证实其在服务期间已严格按照合同约定履行物业服务义务的事实。2、谭海英辩称涉案房屋于2017年7月即已由案外人汪文进居住，但谭海英未将居住人变更的情况及时向九九九物业公司报备，九九九物业公司对谭海英的该点意见不予认可，谭海英亦未向本院提交充分证据证实；《浏阳市自然资源局不动产登记信息表》上显示，涉案房屋信息于2018年12月14日已被注销登记。3、谭海英辩称案外人汪文进已于2017年12月4日向九九九物业公司的工作人员林辉交纳物业服务费1507元，九九九物业公司陈述该公司在2017年期间并无“林辉”这一工作人员。以上事实，有双方当事人的陈述、《幸福泉社区锦绣嘉苑小区物业管理委托合同》、《浏阳市自然资源局不动产登记信息表》、物业费欠缴明细、催缴通知等证据证明，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，本案中，浏阳经开区幸福泉社区锦绣嘉苑业主委员会与九九九物业公司先后签订的《幸福泉社区锦绣嘉苑小区物业管理委托合同》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，对合同双方及锦绣嘉苑全体业主具有约束力。九九九物业公司为谭海英提供了物业服务，谭海英亦实际接受了九九九物业公司提供的服务，谭海英应当向九九九物业公司缴纳物业服务费；但根据庭审查明的事实，九九九物业公司对涉案小区提供的物业服务确实存在瑕疵，故本院酌定物业服务费按照8折标准计算。关于谭海英应交纳物业费的期间如何计算的问题，本院认为，谭海英虽辩称涉案房屋自2017年7月即已由案外人居住，但九九九物业公司对此不予认可，谭海英亦未向本院提交充分证据予以证实，故本案物业费的计算期间应以《浏阳市自然资源局不动产登记信息表》中的信息为计算依据。根据计算，谭海英应当交纳物业费2524元（132.92×0.5×47.47×80%，四舍五入）。另，双方在合同中对垃圾清运费进行了约定，谭海英还应向九九九物业公司主张服务期间的垃圾清运费380元（47.47×8，四舍五入）。对于谭海英辩称其车辆轮胎在小区内被盗的损失应在本案中进行扣除的辩解意见，本院认为，面包车轮胎被盗系第三人侵权所致,应当由第三人承担赔偿责任,谭海英可另行主张。对于九九九物业公司要求谭海英支付违约金诉请，因双方对违约金并未进行约定，谭海英亦未造成九九九物业公司损失，故对九九九物业公司的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、谭海英于本判决生效之日起五日内支付长沙九九九物业管理有限公司2015年1月1至2018年12月14日期间的物业服务管理费2524元、生活垃圾处理费380元，合计2904元；二、驳回长沙九九九物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由长沙九九九物业管理有限公司负担10元，由谭海英负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  余园静二〇二一年三月三十日法官助理陈雅芳书记员陈雅芳(兼)附相关法律条文：1、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。