江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终12074号上诉人（原审原告）:苏州学成信息技术有限公司新区分公司，住所地苏州高新区滨河路1388号3号楼B幢105室。负责人：邓强，该公司总经理。委托诉讼代理人：李娟。上诉人（原审被告）：苏州创力投资管理有限公司，住所地苏州高新区滨河路1388号。法定代表人：郁敏珺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋春鸣，北京国枫（上海）律师事务所律师。上诉人苏州学成信息技术有限公司新区分公司（以下简称学成新区分公司）、苏州创力投资管理有限公司（以下简称创力公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初7265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。学成新区分公司上诉请求：1.创力公司退还3B号楼105-106房屋押金38137.5元；退还3B号楼709-715房屋押金77895.6元；退还1楼及7楼能源押金4523.2元。共计：120556.3元。2.本案诉讼费用由创力公司承担。一、政府会议上已明确甲乙双方均对培训机构搬离这一结果不承担违约责任，学成新区分公司有无办理办学许可证与本案无关；租赁用途为办公，合同条款也明确了“办公”包括教育培训，并且租期内创力公司从未对学成新区分公司用于教育培训提出任何异议，一审法院以此为由认定学成新区分公司对“不能继续经营”有责任显然是错误的，与不能继续经营这一结果无任何因果关系，学成新区分公司不应对不能继续经营的结果承担任何责任。一审法院判令学成新区分公司承担违约金38677.7元显失公允。二、一审法院认为学成新区分公司在解除合同后，迟延交付涉案7楼房屋10天，应支付占用费，与事实不符。学成新区分公司多次与创力公司负责办理交接手续的工作组人员多番沟通，要求交还房屋，均被恶意拖延、推阻，不予出具撤场手续，导致学成新区分公司无法撤场搬离办公用品离开(无手续物业不予放行)。最终是学成新区分公司工作人员不惜与物业管理人员发生冲突强行搬离才完成撤场。延迟搬离是创力公司恶意拖延造成，学成新区分公司不应承担责任之所谓“占用费”17130元及物业管理费1123.80元。创力公司辩称，请求驳回学成新区分公司上诉请求。创力公司上诉请求：依法撤销苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初7265号民事判决第一、二项，并依法改判支持创力公司在一审中的全部诉请；1.案涉房屋符合办公所需的消防条件，一审法院认为案涉房屋不符合消防要求系有误。首先，消防部门仅仅是在协调会上提出存在消防安全隐患，并未出具任何消防认定意见，因此，不能认定案涉房屋不符合消防要求。其次，协调会是针对教育培训机构开展的，消防部门是以是以作为线下教育培训场地的标准发表的消防安全隐患意见，并非是针对办公场所。学成新区分公司自设立至今，从未取得相应的办学许可。学成新区分公司深耕教育培训行业，应当对于办学场地的要求有充分的了解。创力公司仅仅是房东，确保房屋能够正常使用即可，对于特殊行业的特殊要求，创力公司并无义务确保，而应当由学成新区分公司自行确认案涉房屋是否符合特殊用途。2.案涉房屋1楼亦存在迟延返还的情形。2018年10月12日，学成新区分公司就明确告知创力公司：自2018年11月1日起，7楼房屋解除租赁关系；自2019年1月1日起，1楼房屋解除租赁关系。但实际上，学成新区分公司于2019年1月30日才返还1楼房屋，迟延返还房屋长达1个月之久。既然，一审法院已认定占用费的标准为租金的2倍，则1楼也应当按该标准计算占有使用费。学成新区分公司辩称，请求驳回创力公司上诉请求。学成新区分公司向一审法院提出诉讼请求：1.创力公司退还3B号楼105-106房屋押金38137.50元、退还3B号楼709-715房屋押金77895.60元、退还1楼及7楼能源押金4523.20元,共计120556.30元；2.本案诉讼费用由创力公司承担。创力公司向一审法院提出反诉请求：1.请求确认创力公司有权将房屋租赁保证金冲抵学成新区分公司欠付的单方违约解除租赁合同的违约金；2.判令学成新区分公司支付房屋占有使用费26833.44元；3.判令学成新区分公司向创力公司承担逾期付款利息，暂计1200.22元；4.判令学成新区分公司支付物业管理费1123.8元；5.本案全部诉讼费由学成新区分公司承担。一审法院认定事实：2016年4月19日，学成新区分公司与创力公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：JH26-BHBZ-2016-0229），约定：创力公司将其拥有转租权的坐落于苏州高新区滨河路xx号3B号楼105、106室租赁给学成新区分公司，建筑面积253.30平方米；学成新区分公司向创力公司承诺，租赁该房屋用途为办公使用；合同期内，学成新区分公司应自行申请并获得经营本合同所述营业所需的一切政府许可或批准证书，创力公司有权对租赁用途的合约性、合法性进行监督；租赁期限自2016年4月20日起至2021年4月30日止；2016年4月20日至2018年4月30日期间月租金为12712.50元，2018年5月1日至2019年4月30日期间的月租金为13637元（日租金为1.77元/平方米）；租金支付方式为先付后用；保证金为38137.50元，能源押金为1393.15元；租赁关系终止时，创力公司收取的保证金、能源押金除用以抵充合同约定由学成新区分公司承担的费用外，在学成新区分公司按照相关规定归还房屋并办妥所有以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续（若有）30日内，创力公司应将保证金、能源押金全额或余额（如有）返还给学成新区分公司，不计利息；合同期内，使用该房屋所发生的水、电、网络、通讯设备、物业管理等相关费用，均由学成新区分公司承担，物业管理费每月为1519.80元；如学成新区分公司违反合同的规定或合同被解除或终止，创力公司有权使用保证金代付或直接用保证金冲抵相应学成新区分公司债务，包括但不限于所欠租金、违约金、滞纳金、损害赔偿金等或其他应付费用（包括物业管理费、水电、通讯等费用）；除创力公司书面同意学成新区分公司续租或另有约定外，学成新区分公司应在合同租赁期届满或合同解除等提前终止的当日17:00之前返还该房屋，未经创力公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，学成新区分公司应按30元/平方米向创力公司支付该房屋占用使用费；双方同意在合同期内，其他因政府原因导致该房屋不能继续按合同约定使用的，本合同终止，双方互不承担责任；合同期间，非合同规定的其他解约情况，学成新区分公司按租赁期第一年月租金的三倍向创力公司支付违约金的，可中途退租。同日，学成新区分公司与创力公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：JH26-BHBZ-2016-0148），约定：创力公司将其拥有转租权的坐落于苏州高新区滨河路xx号3B号楼709-715室租赁给学成新区分公司，建筑面积569.10平方米；2016年4月20日至2018年4月30日期间月租金为25965.20元，2018年5月1日至2019年4月30日期间的月租金为27869.30元（日租金为1.61元/平方米）；保证金为77895.60元，能源押金3130.05元；合同期内，使用该房屋所发生的水、电、网络、通讯设备、物业管理等相关费用，均由学成新区分公司承担，物业管理费每月为3414.60元。该合同其他约定与上述编号为JH26-BHBZ-2016-0229的《房屋租赁合同》相同。合同签订后，创力公司依约向学成新区分公司交付了房屋，学成新区分公司按约向创力公司支付了相关费用，其中包括两处房屋保证金及能源押金120556.3元。因案涉房屋所属土地用途为工业用地，在案涉房屋所属街道及相关主管部门多次催促下，学成新区分公司于2018年8月30日向苏州高新区校外培训机构专项治理联席会议领导小组承诺，该公司按照《苏州高新区开展校外培训机构专项治理方案》(苏州高新区校外培训机构专项治理联席会议1号)及区第二次联席会议的要求，愿意按要求积极整改，并在2018年9月30日之前停止在案涉房屋的办学行为。学成新区分公司向创力公司发出落款时间为2018年10月12日的《申请书》，确认：该公司现承租创力公司位于苏州市，由于政府不可抗力因素，该公司准备提前解除房屋租赁合同，其中709-715单元解除合同的时间为2018年11月1日，从2018年11月1日起，该公司将不再缴纳709-715单元房屋租金、物业管理费及该房屋的相关费用；因创力公司迟迟未给学成新区分公司答复，现阶段学成新区分公司已不再在此区域进行教学工作，只是暂时将办公家具放置在此，为更好保障双方利益，现学成新区分公司申请此区域租金最多按仓库租金核算，可以从原有押金中抵扣，最晚到2019年1月1日止，届时核算原押金返还具体事宜；申请退还房屋租赁保证金(扣除仓库储藏费用)和能源押金4523.2元。创力公司向学成新区分公司回函（落款时间为2018年10月26日）确认：学成新区分公司落款时间为2018年10月12日的《申请书》该公司已收悉，就该申请，创力公司将秉承合同精神，按照双方签订的《房屋租赁合同》中的相关约定办理。2018年11月10日，学成新区分公司工作人员向创力公司工作人员发送信息，告知创力公司：学成新区分公司已于2018年11月9日单方面搬离所承租的七楼所有场地，现场设备搬离后，符合交房的所有条件，请创力公司收到该信息后立即去接受房屋。2018年11月12日，创力公司向学成新区分公司回函，确认：学成新区分公司提前解除租赁合同的行为属于租赁合同中约定的中途退租的情形，租赁合同己于2018年11月1日解除，但按照相关约定，学成新区分公司应按租赁期第一年月租金的叁倍向创力公司支付违约金，于2018年10月31日17：00前向创力公司返还租赁房屋，未经同意逾期返还房屋的，应按30元/天/平方米支付租赁房屋占用使用费；要求学成新区分公司接函后尽快办理还房手续，并支付上述违约金及自2018年11月1日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用使用费；创力公司有权没收学成新区分公司所交纳的保证金、能源押金用于冲抵贵司应付的违约金、费用等。学成新区分公司认为，其解除双方租赁合同并从案涉房屋搬离系因不可抗力，创力公司应将其缴纳的保证金、能源押金予以退还。创力公司认为，学成新区分公司系提前单方解除合同，应按租赁合同约定支付违约金、占用费、物业管理费及相应逾期利息，且创力公司有权以学成新区分公司缴纳的保证金、能源押金折抵上述款项。两公司多次协商未果，引起本案纠纷。另查明，包括案涉房屋在内的苏州市滨河路1388号房屋苏州市工艺美术实业发展总公司，该房屋所在土地用途为工业用地。学成新区分公司系苏州学成信息技术有限公司投资，设立于2010年4月8日，该分公司于2019年5月7日经营范围发生变更，变更前为：1、研发、销售软件并提供相关技术咨询、技术服务；2、交易信息咨询；3、非学历教育培训（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，变更后取消后两项经营范围。学成新区分公司实际承租案涉房屋后，除用于办公外，还在该房屋开展教育培训工作，有营业执照，但无相关许可证。案涉房屋与同一坐落地的其他房屋俗称“创意街区”，有多家公司在此开展教育培训工作。再查明，《国务院办公厅关于规范校外培训机构发展的意见》，《江苏省民办非学历教育机构设置和管理办法》及《苏州市校外培训机构设置标准》均确定：民办非学历教育机构办学场所不得为居民住宅、地下室、有安全隐患以及不适合办学的场所，非在用学校场地的办学场所必须有住建部门出具的可以用于教学的房屋质量合格证明以及消防部门出具的消防合格证明。在案涉房屋所属街道及相关主管部门与学成新区分公司、创力公司参加的多次校外培训机构专项治理会议及搬迁协调会中，相关部门明确：对于这种政府行政行为（培训机构搬离），不存在甲方或乙方违约，不得以此为理由扣除押金或租金；案涉房屋土地属于工业厂房，性质存在瑕疵，是接下来安全隐患工作的整治重点，首先是对学科类机构的整治；安全是重要因素，教育培训的整治，必须执行；涉及到的机构及时搬离，否则列入黑名单；消防必须符合要求，学科类必须关停。特别是消防部门针对案涉房屋的意见为：地块规划时为工业用房，消防安全上存在隐患。在会议上，创力公司工作人员确认，按政府要求做，不符合的就停止。另查明，学成新区分公司向创力公司支付七楼租金至2018年10月31日。学成新区分公司向创力公司支付一楼租金（合同约定租金标准）至2019年1月30日及相应物业管理费。庭审中，当事双方一致确认：坐落于苏州高新区滨河路1388号3B号楼105、106室房屋，学成新区分公司于2019年1月30日下午五点前搬离；坐落于苏州高新区滨河路1388号楼709-715室房屋，学成新区分公司于2018年11月9日晚上七点多搬离。一审法院认为，学成新区分公司与创力公司之间的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方均应按约履行。一审法院认为，结合双方的签约情况，合同履行过程及学成新区分公司的搬离过程，应认定学成新区分公司在案涉房屋不能经营的主要原因是案涉房屋所属用地为工业用地，不符合消防要求。学成新区分公司对该结果的造成也有一定原因如无许可证进行办学，租赁合同约定用途为办公等等。结合上述情况，一审法院认为，如要求学成新区分公司按合同约定支付首年度三个月租金为解约违约金则加重了学成新区分公司负担，一审法院依法酌定，学成新区分公司应向创力公司支付首年度一个月租金作为违约金，故学成新区分公司应支付创力公司违约金38677.70元。学成新区分公司在解除合同后，迟延交付案涉7楼房屋10天，应向创力公司支付占用费。关于占用费标准，合同约定的标准较高，一审法院酌定应以租金标准的2倍支付，故学成新区分公司应支付占用费17310元。学成新区分公司逾期交付案涉七楼房屋10天，相应期间的物业管理费应支付，故对创力公司要求学成新区分公司支付物业管理费1123.80元，一审法院予以支持。创力公司主张的案涉1楼的房屋占用费及逾期付款利息，并无相应证据支持，一审法院不予理涉。综上，学成新区分公司应支付创力公司57111.50元。学成新区分公司有保证金及能源押金120556.30元在创力公司处，直接扣除后，创力公司应退还学成新区分公司63444.80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、苏州创力投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还苏州学成信息技术有限公司新区分公司保证金及押金共计63444.80元。二、驳回苏州创力投资管理有限公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费2977元，反诉案件受理费265元，合计3242元，由苏州学成信息技术有限公司新区分公司承担1621元，由苏州创力投资管理有限公司负担1621元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，行政部门在校外培训机构专项治理会议及搬迁协调会就当事人民事权利义务内容所提出的意见属于指导意见，并不能代替当事人依法行使民事权利。从创力公司参会意见看，其表态为按合同约定履行。故学成新区分公司以此为由主张不承担违约责任的理由不能成立。学成新区分公司如合规经营，则涉案租赁房屋并不影响其合理使用，因此涉案合同的解除，学成新区分公司应负主要违约责任。创力公司明知出租房屋为工业厂房，未履行消防主体责任，导致学成新区分公司将涉案租赁房屋成为人员聚集场所，因此对涉案合同的解除，学成新区分公司应负相应责任。一审法院依法酌定，学成新区分公司应向创力公司支付首年度一个月租金作为违约金，并无不当。学成新区分公司、创力公司就此所提上诉理由不能成立。关于迟延交付案涉房屋占用费，学成新区分公司办理涉案房屋时，应与创力公司及时办理交接、根据合同约定结清各项费用，创力公司亦应及时交接，避免损失扩大。一审判决认定学成新区分公司逾期交付案涉7楼房屋10天，应向创力公司支付占用费17310元并无不当。学成新区分公司、创力公司就此所提上诉理由不能成立。综上所述，苏州学成信息技术有限公司新区分公司、苏州创力投资管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6484元，由上诉人苏州学成信息技术有限公司新区分公司、苏州创力投资管理有限公司各负担3242元。本判决为终审判决。审判长  黄源榕审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二一年三月二十九日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。