山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终376号上诉人(原审被告)：山西明泽房地产开发有限公司。法定代表人：李×，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵×，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郭×，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原审第三人：中国农业银行股份有限公司兴县支行。法定代表人：于×。上诉人山西明泽房地产开发有限公司因与被上诉人郭×，原审第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省兴县人民法院（2020）晋1123民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人进行了审理。上诉人山西明泽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵×，被上诉人郭×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西明泽房地产开发有限公司上诉请求：请求贵院依法撤销山西省兴县人民法院作出的(2020)晋1123民初511号民事判决第三项部分判项,即“被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告郭×房屋涨价损失费2900元”。二、改判为上诉人山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿被上诉人郭×房屋涨价损失1885元;(计算方式:评估价÷20年X(20年-7年))。三、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院对被上诉人的涨价损失认定中未核减掉已居住年限的使用价值部分,请贵院依法改判。房屋涨价是合同正常履行后被上诉人可以获得的利益,即可得利益,其价值评估标准适用同地段、同类型、同面积的商品房购置费用。而合同正常履行的过程中,房屋除了市场的涨价价值,还存在房屋本身的居住使用价值。现涉案评估机构的评估报告口的涨价价值包含了房屋使用价值,应当予以扣减。本案被上诉人在涉案房屋中实际居住至今,其一直占有、使用该房屋,涨价损失应当核减掉上诉人使用房屋的相应价值,参照装修损失的计算标准,涨价损失应为2900÷20×（20-7)=1885元。郭×辩称，其于2013年6月入住，2014年5月发现房屋开裂、通缝等现象，影响其居住，经鉴定房屋整体安全性能为CSU级，实际其在此已居住年限为一年。而且房屋整体不具备质量合格的使用价值，故不应核减涨价损失中的房屋的使用价值。郭×向一审法院起诉请求：一、解除原告郭×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年10月28日签订的商品房买卖合同；二、判令被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告郭×的购房款116003元、购地下室款10729元、代收办理房产证等费用9312元；三、判令被告山西明泽房地产开发有限公司赔偿原告郭×装修费用97000元及因房屋涨价形成的损失费；四、判令原告所购被告的商品房退回被告；五、解除原告、被告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行签订的《个人购房担保借款合同》；六、判令被告山西明泽房地产开发有限公司返还原告郭×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行贷款本金87403.95元及利息35836.69元；七、本案诉讼费用及鉴定费均由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月28日原告郭×与被告山西明泽房地产开发有限公司签订一份编号为XF-2011-0502商品房买卖合同，原告购买了被告在××县开发的龙兴花园第7幢3单元4层402号房一套，该房建筑面积111.54平方米，房屋总价款为232003元，原告首付房款116003元，余款116000元办理银行按揭。2012年6月12日原告与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行及被告山西明泽房地产开发有限公司签订《个人购房担保借款合同》书，原告向第三人按揭贷款116000元并已付被告。另原告郭×购买该楼16.29平方米的地下室，付被告10729元，被告于2011年10月28日交付原告房屋，并为原告出具住宅使用说明书、住宅质量保证书。原告收房时交付被告有关办理房产证等费用7327元，后被告于2013年1月19日退还原告暖气入网费1673.14元。2011年12月原告对房屋进行了装修，于2013年6月原告住入新房。2013年5月原告发现房屋的墙体有开裂的现象，而同号楼的其他房主也发现自已房屋的墙体裂缝等现象，与同楼的其他房主就上述问题与被告山西明泽房地产开发有限公司进行交涉，同时向主管部门反映，经主管部门与被告协调，2014年5月被告对七号楼的地基进行灌水泥桨，处理后原告房屋墙体的裂缝继续增宽。原告同楼住户2016年起诉被告后，兴县人民法院委托山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所对龙兴花园7号楼整幢建筑进行质量安全鉴定。山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所于2018年2月6日出具晋建司鉴［2018］兴县一建鉴字第002号司法鉴定意见书，鉴定意见为：兴县龙兴花园7号楼三、四单元安全性等级为Csu级。Csu级的分级标准为安全性不符合本标准对Asu级的规定，显著影响整体承载，处理要求为：应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。本案在审理过程中，经原告申请，一审法院委托山西家豪房地产资产评估有限公司对原告所购房屋涨价损失、装修损失进行鉴定，山西家豪房地产资产评估有限公司于2020年8月31日出具晋家豪房估JD字［2020］第141号房地产司法鉴定评估报告。鉴定意见为：估价涨价损失为2900元、装修费用为58365元。原告支出鉴定费10000元。另查明，截止2020年6月20日，原告郭×共计偿还第三人农行兴县支行本金87403.95，元，支付利息35836.69元，未还本金为28596.05元。一审法院认为，原、被告订立的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案原告郭×所购买的房屋在使用中出现墙体开裂现象，经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所进行鉴定，结论为：安全性等级为Csu级，即安全性不符合规定，显著影响整体承载，处理要求为应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施。据此可认定为房屋质量问题严重影响正常居住使用，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，故原告郭×请求解除合同并要求被告返还购房款、赔偿损失依法应予支持；双方解除合同后，原告郭×将应涉案房屋退还被告，被告应赔偿原告郭×因房屋涨价和装修费用的损失；经鉴定该房屋的涨价损失费为2900元、装修费用为58365元，考虑原告2011年12月开始对房屋进行装修，2013年6月入住，已实际使用7年多的事实及导致合同解除的原因，酌情认定折旧后装修损失为58365元÷20年×（20年-7年）=37937.25元；对于被告代收的费用7327元，已退还原告暖气入网费1673.14元，剩余5653.86元，被告未能提供已向相关部门交纳该部分费用的相关证据，故应由被告返还原告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”原告郭×与被告山西明泽房地产开发有限公司解除商品房买卖合同后，已确定无法再取得原购买的商品房，故应当认定原告郭×与第三人农行兴县支行订立的购房担保借款合同的目的已经无法实现，依法应予解除；原告履行购房担保借款合同所偿还第三人农行兴县支行的本金已由被告明泽房地产实际取得，购房担保借款合同解除后应由被告明泽房地产公司返还原告郭×；原告郭×已支付第三人农行兴县支行的利息，应当由被告明泽房地产返还；原告郭×名下在第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行在的购房担保借款合同项下剩余的贷款应由被告被告明泽房地产偿还。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款、第二十四条、第二十五条第二款之规定，判决：一、解除原告郭×与被告山西明泽房地产开发有限公司于2011年10月28日签订的编号为XF-2011-0502的商品房买卖合同。二、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告郭×购房款116003元，购地下室款10729元，代收办理房产证等费用5653.86元。三、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告郭×房屋涨价损失费2900元、装修总费用损失37937.25元、鉴定费10000元。四、原告郭×于本判决生效之日起十五日内将兴县蔚汾镇东关村杨玉春沟龙兴花园第7幢3单元402号房屋一套及地下室退还被告山西明泽房地产开发有限公司。五、解除原告郭×与第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行及被告山西明泽房地产开发有限公司签订的个人购房担保借款合同。六、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告郭×所偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行的贷款本金87403.95元，利息35836.69元。七、被告山西明泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司兴县支行在原告郭×名下的购房担保借款合同项下的贷款28596.05元及利息。八、驳回原告郭×的其它诉讼请求。本案受理费6644元，减半收取计3322元，由被告山西明泽房地产开发有限公司负担3160元，由原告郭×负担162元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据，对原判认定的事实均无异议，本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：房屋涨价损失中应否核减被上诉人郭×已居住年限的使用价值部分。经查，案涉房屋经山西省太原市建筑工程质量司法鉴定所鉴定，严重不符合民用建筑可靠性标准，即不具有质量合格房屋的使用价值，故上诉人所提房屋涨价损失应当核减房屋已使用年限的使用价值的主张不予支持。综上所述，山西明泽房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由山西明泽房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李艳丽审判员 刘雅婷审判员 李云峰二〇二一年三月五日书记员 王艳珠