湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初2876号 原告：卢冬梅，女，1979年9月20日出生，汉族，湖南省双牌县人，住湖南省永州市零陵区。 委托诉讼代理人：黄辉，广东商达（东莞）律师事务所律师（特别授权）。 被告：周进团，男，1957年5月19日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：彭辉，湖南杰联律师事务所律师。 被告：永州市建桥房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区神仙岭路96号，统一社会信用代码：91431100554949170C。 法定代表人：韩小桥，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑志恒，湖南湘永律师事务所律师。 原告卢冬梅与被告周进团、永州市建桥房地产开发有限公司（以及简称建桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄辉，被告周进团及其委托诉讼代理人彭辉，被告建桥公司的委托诉讼代理人郑志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢冬梅向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即为原告办理位于永州市零陵区××花园××路××小区××栋××单元××楼××号××号临街两间门面不动产权证；2.判令二被告向原告支付逾期办证赔偿款300000元；3.本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：2014年11月，原告经朋友介绍认识被告周进团，被告周进团声称永州市零陵区××花园××路××小区××栋××单元是其与他人合伙开发，因销售情况不佳，现有部分门面分给他本人所有，由其本人处分，其可代为办理房地产权证。2014年11月19日,原告与被告周进团签订《门面销售合同》，约定被告周进团将座落在永州市零陵区××花园××路××小区××栋××单元西面X楼的临街两间面积共计为75.81㎡的门面（实际为1号、2号）转让给原告，房屋总价为568000元。同时约定原告一次性支付518000元，剩余50000元待被告周进团为原告办好涉案房屋的房产证、国土证时付清，被告周进团应于2017年10月31日前办理完房产证、国有土地使用权证分户的过户手续，办证产生的税费由被告周进团承担，若到期办不出房产证则被告周进团需赔偿原告300000元。合同签订后当天，原告通过转账至被告周进团指定的其妻子曲美蓉账户支付了购房款358000元，通过原告的丈夫姜志飞转账给被告周进团的账户支付了购房款150000元，共计向被告周进团支付了购房款518000元。被告周进团当天将房屋交付给原告，此后涉案房屋一直由原告出租。被告周进团未按合同约定的时间办理好涉案房屋的房地产权证，原告多次找被告周进团催促其抓紧办理，被告周进团声称已将办证手续交房管部门，并于2018年4月21日向原告出具销售不动产发票、办证交税记账凭证和汇款回单复印件，并在上述复印文件上签名，以证实其已向房管部门递交了办证资料。至此原告通过不动产发票才知晓涉案房产由被告周进团等人合伙的被告建桥公司开发，被告建桥作为房产开发商应对被告周进团的销售行为承担连带责任。但时至今日涉案房屋不动产权证仍未办出，原告无法进行转让，其市场价值也大大低于同地段有证房屋，二被告逾期办证给原告造成了严重的损失，且逾期办证已将达三年，原告多次催促要求被告周进团尽快办证，但其置之不理。原告遂诉至法院，请求判如所请。 被告周进团辩称：一、原告诉请的合同背书内容“定期办不出证甲方赔偿300，000元，产权归乙方所有”系原告“故意误解”，对他显失公正。理由：①双方背书时的真实意愿是如办不出房产证赔偿乙方300，000元，产权归乙方所有，其目的是约束他办证，非“到期办不出赔偿300，000元”，原告现以此诉请，是故意误解；②涉案两个门面总成交价568，000元，如不能定期办证就赔偿原告300，000元，且产权归原告。这是买一送一，他如明知此意，绝不可能将门面卖给原告，这对他来说显失公正；二、原告没有因“定期没办证”，而发生实际损失。理由：①原告在诉状中称“他当天交付房屋，此后一直出租”，门面租金的多少与有无产权证没有因果关系，这是常识。他积极履行给付义务，原告并没有实际损失。2018年4月，他因没有办理产权证对原告免物管费2，976元作为补偿；②原告诉请“因没有办出产权证，无法进行转让，价值大大低于同地段房屋”，这只是原告的主观推测，由于原告没有低价转让，故没有造成实际损失；三、按现行政策可以办理出产权证。理由：①涉案门面现没有办证，系“两证合一”、土地出让金交纳标准不明确等原因造成，他不是恶意违约；②2020年7月29日，湖南省自然资源厅颁布了《关于做好房地产办证信访突出问题化解的指导意见》，原告的门面办证有了政策支持，只要原告与他配合是可以办出产权证的。综上所述，“背书条款”显失公正，且与双方约定意思存在重大误解。他在合同签订之日交付了房屋，原告出租至今，他已履行了合同的大部分内容，他虽违约并没有给原告造成损失。本案违约金计算适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释》第18条之规定，故请求依法判决。 被告建桥公司辩称：请求依法驳回原告对他公司的诉请。理由：①起诉的事实与客观的事实不符，他公司与被告周进团不是合伙关系，他公司与被告周进团也没有签订合伙协议；②被告周进团并非他公司法人、员工、股东，无权对外签订合同，该合同他公司也没有加盖公章，该合同属于无效合同；③他公司没有实际收到原告的购房款，不存在将门面出售给原告，该门面属于他公司财产，并未对外出售。 原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 证据1、门面销售合同和银行业务凭证，欲证实：①原告与被告周进团签订了合同，房屋总价款568，000元，被告承诺如到期办不出房产证其赔偿原告300，000元；②原告已支付了518，000元购房款； 证据2、销售发票、客户回单，欲证实被告周进团向原告出具了销售发票，原告交纳了购房款。 对上述证据，被告周进团质证认为：对证据1的发票、记账凭证的“三性”无异议；对证据2的真实性无异议。被告建桥公司质证认为：证据1，没有法人代表签名，未盖公章，他公司不知情，其他证据均不知情，不发表质证意见；证据2的发票，他公司对此事不知情，对其关联性有异议，该发票无法证实是涉案门面的发票，发票记载金额为85，200元，与原告起诉金额差距很大，经核实，该发票系被告周进团与税务机关沟通以他公司预交税费中开具的小额发票，不是他公司出具的该套门面的发票，对于其他记账凭证，客户回单公司知情，“三性”均有异议，对于16，000元的客户回单，此款项是被告周建团与他公司法人代表韩小桥的私人经济往来，与本案并无关联，经核实不动产销售发票是从零陵区电力局获取的，章是零陵区电力局盖的章。原告反质证认为：被告建桥公司出具了门面发票的，如果其认为和自己无关应该举证；被告周进团向被告建桥公司法人代表韩小桥出具16，000元办证费用的客户回单以及记账凭证足以证实被告建桥公司是知情并且配合办证的。 本院认证认为：对原告提供的证据1、2的真实性，二被告均未表异议，故对其真实性予以采信。 被告周进团为支持自己的抗辩主张，向本院提交了如下证据： 证据1，房屋备案信息表，欲证实原告购买的房产没有被抵押； 证据2，湖南省自然资源厅文件，欲证实涉案房屋可以办理房产证； 证据3，借条、接房收条，欲证实被告建桥公司欠被告周进团方800，000元，将涉案房屋抵押给了被告周建团，被告周进团有权处理该房产； 证据4，《说明》、《韦辰公司营业执照》、周进团等三人身份证复印件、刘向东结婚证、《门面、车库、夹层、地下室分配协议书》，欲证实被告周进团有权处理涉案门面； 证据5，《土地使用证》，欲证实被告建桥公司温馨名苑小区项目需借(占)用韦辰公司御珑苑项目门面用地作为小区出入(消防通道)； 证据6，借款条，欲证实：①周明善代表韦辰公司、韩小桥代表被告建桥公司，签署名为“借条款”实为以地换房协议，约定被告建桥公司温馨名苑小区以涉案两间门面及二楼住房一套置换韦辰公司御珑苑11栋东面部分土地，用作小区出入ロ(消防通道)；②被告建桥公司为置换的门面及房屋承担办证的税费等费用及办证义务； 证据7，一层平面图，欲证实：①双方约定出入口位置及二楼房屋建设方案；②双方履行“借条”换地内容； 证据8，接房收条，欲证实周明善代表韦辰公司向被告建桥公司收房，履行收房事项，被告建桥公司不持异议; 证据9，收条及中国农业银行进账单，欲证实涉案门面及二楼住房被韦辰公司出售后，韦辰公司向被告建桥公司支付水电开户费用，被告建桥公司对韦辰公司售房行为认可，并为业主提供开户服务； 证据10，《御珑苑定购单》，证实韦辰公司实际出售置换过来的二楼住房，并收首付购房款98，800元，业主及被告建桥公司不持异议； 证据11，《商品房买卖合同》、唐文国借款凭证、《预告登记》17万元转账记录，欲证实：①被告建桥公司协助二楼业主唐文国办理按揭贷款资料，并将170，000元贷款汇入韦辰公司账户；②建桥公司对韦辰公司出售二楼房屋的事实明知且配合办理房贷； 证据12，收款收据，欲证实：①二楼业主向韦辰公司支付产权办证费25，000元；②二楼业主及被告建桥公司知晓该房实际售房主体是韦辰公司； 证据13，房屋验收单，欲证实二楼业主于2014年7月5日收房； 证据14，《补充协议》，欲证实二楼业主因房屋质量问题，与韦辰公司、被告建桥公司及相关专业技术人员协商处理。最终由韦辰公司承担质量责任，并支付7，000元维修款; 证据15，《发票》，欲证实被告建桥公司协助业主办理产权证并向税务机关办理业主唐文国、原告卢冬梅的销售不动产发票。 证据16，《客户回单》，欲证实被告周进团为办理门面产权证向被告建桥公司支付16，000元税费款，被告建桥公司对涉案门面的出售知晓且不持异议。 对上述证据，原告质证认为：证据1备案信息证实涉案房屋没有被抵押，同时也证明被告建桥公司是知情的；对证据2、3未进行质证；对证据4-16的“三性”均无异议，被告周进团提交的上述证据可以证实被告建桥公司将建设的涉案小区大量房产处分给他人，并允许、认可他人对房产的出售，同时还配合为购买者办理贷款及办证手续。因此在被告建桥公司对于被告周进团出售涉案房产的行为明知且收取办证费用的情况下，被告建桥公司与被告周进团一起承担为原告购买的涉案房产的办证义务。被告建桥公司质证认为：对证据1的真实性和合法性无异议，但对关联性有异议，该证据恰恰证明该房产为公司财产，产权人为建桥公司；证据2政府文件与本案无关；对证据3借条、收条的“三性”均有异议，被告建桥公司从未收到被告周进团以及借条上载明的人的借款，根据相关司法解释，80万元的借款，被告周进团应提供转账凭证予以证实，借条所载的借款人是周明善并非周进团，该借条并非被告的真实意思表示，被告建桥公司从未向周明善借款，是被告周进团等人在该项目施工建设过程中对建桥公司恶意阻工，实行敲诈，建桥公司因没有该份借条原件，故没有向公安机关报案，庭审取得借条原件后会向公安机关报案，追究其刑事责任；对证据4的“三性”均有异议，这组证据与本案没有任何关联性，出具《证明》的韦辰公司不是本案的当事人也不是涉案门面的开发商，出具的证明不具有任何证明力，《门面车库、夹层、地下室分配协议书》参会人员均非被告建桥公司的员工和股东，被告建桥公司对这份协议并不知情，从未参加过此会议，未在这份协议书上盖章确认，参会人员也无权决定涉案门面的归属，本组其余证据与本案均无任何关联性；证据5不能达到其证明目的，被告建桥公司从未占用韦辰公司的门面用地，可去实地调查，消防通道为被告建桥公司与韦辰公司共用；证据6的证实内容均为主观臆造虚构，韩小桥及被告建桥公司从未向周明善借款，周明善也未举证证实其有向韩小桥、被告建桥公司的转账凭证，依法应承担举证不能的不利后果，借条内容系周明善等人使用敲诈軌索的手段迫使韩小桥所写，没有发生实际借款关系，该份借条依法并未实际履行，对双方均无约束力；证据7与本案没有关联性；对证据8“三性”均有异议，接房收条系伪造，盖的被告建桥公司的公章系私刻，与被告建桥公司备案公章完全不一致，“字体间距、对齐位置均不相同”，周明善等人涉嫌私刻公章，请提交接房收条原件予以核实，同时申请对该枚印章进行鉴定，如鉴定结果属于私刻公章，将依法追究其伪造证据、私刻公章的刑事责任；对证据9的“三性”均有异议，该收条并未写明属于哪套房，与本案没有直接关联性；对证据10的“三性”均有异议，被告建桥公司并未盖章确认也不知情，同时该内容针对的是住房，而本案涉及的是门面，无直接关联性；证据11，同样也是住房，与本案无关；证据12，对于证实事实2有异议，被告建桥公司对于唐文国与韦辰公司之间的交易并不知情，只是将X栋X单元XXX号住房卖给了唐文国，履行办证义务，与本案涉及的门面无关；对于证据13、14，涉及的均为住房与本案无关；对于证据15，建桥公司并不知情，建桥公司曾应税务机关的要求预交了400万元的税费，因公司管理混乱，代开发票的情况经常发生，不能达到其证明目的；证据16，不能达到其证明目的，该笔款项与涉案门面及税费无关。本院认证认为：因原告及被告建桥公司对证据1、2的真实性未表异议，故对其真实性予以采信；证据3-16，均符合证据的真实性，故对其真实性予以采信。 被告建桥公司为支持自己的抗辩主张，向本院提交了如下证据： 证据1，建桥公司成立前，建桥公司法人代表与案外人秦瑶珍签订的商住楼开发协议，根据协议第六项规定，在2010年3月12日被告建桥公司法人代表、股东已经将本案涉案房屋门面、车库划归案外人秦瑶珍所有，不可能再卖给原告； 证据2，不动产权证，欲证实涉案小区部分土地使用权属于秦瑶珍所有。 对上述证据，原告质证认为：对证据1的真实性及关联性不予确认，该证据不能证明协议中的房产与涉案房产有关；被告建桥公司的主张不合常理，涉案房屋在被告周进团出售之前都是被告周进团在出租使用，出售后是原告在出租使用，从来没有第三方向原告主张权利。被告周进团质证认为：对证据1的真实性有异议，韩小桥、秦瑶珍等人没有出庭，只是签字了，无法证实其真实性，关联性也有异议，第六条与本案无关，房子的地址没有明确，不清楚是否是涉案房屋，此合同是内部合同，无法对抗周进团等外部人员，对其合法性也有异议，房产开发应以公司名义开发；证据2，没有原件，对其真实性及关联性有异议，无法确定地址是否为涉案房屋所在地址，同时秦瑶珍也与本案无关，本案是买卖合同纠纷。本院认证认为，证据1、2均符合证据的真实性，故对其真实性予以采信。 根据双方当事人的陈述和采信的证据，本院确认本案如下事实： 2013年12月31日，周明善向被告建桥公司出具接房收条一张，主要内容为：今收到温馨名苑X栋(永州市建桥房地产开发有限公司)住房一户、门面二间。住房位于X单元X楼XXX房，门面XXX号（二间）位于御珑苑小区东边相邻，周明善在该收条上签名，被告建桥公司在该收条上盖章。2014年11月19日，原告（购房客户、乙方）卢冬梅与被告（售房户、甲方）周进团签订了一份《门面销售合同》，合同主要约定：一、甲方自愿将座落在芝城花园法华路东温馨名苑小区X栋X单元西南X楼临街门面二间出售给乙方，面积为75.81㎡（含公共分摊面积在内），乙方对甲方所要出售的门面做了充分的调查和了解，自愿购买门面二间；二、门面现房交易；三、门面价格含公共分摊面积在内的门面，共计房款568，000元，本合同出售的门面价格中包含已开水电户费用（但是已开水、电的过户由乙方办理并承担费用）。本合同出售的门面价格中不包括其他费用；四、付款方式及期限买受人按第一种方式按期付款：1.一次性付款方式买受人在签定本合同当日，买受人付清100%的门面款，计518，000元。其中留下50，000元等到甲方为乙方办好房产证、国土证时付清；五、乙方全部房款付给甲方后，甲方将门面交给乙方使用，不再办理其他移交手续。甲方应于2017年10月31日前办理完房产证、国有土地使用证分户的过户手续；六、乙方积极配合甲方办理房产证、国土证的分户手续。提供办证所需的完整资料，因乙方不能及时提供办证所需的完整资料，造成两证不能办理，一切责任由乙方承担。办证所产生的税费（包含应由乙方承担的税费）都由甲方承担。其它办证费用由乙方承担；七、门面以乙方购买前看好的现状为交房标准……。合同添加“到期办不出房产证赔偿乙方300，000元，产权继续归乙方所有，周进团”的字样，甲乙双方均在合同上签字并捺印。同日，原告转账至被告周进团的妻子曲美蓉的银行账户358，000元、原告的丈夫姜志飞转账至被告周进团银行账户150，000元，加上原支付的购房押金10，000元，原告共计支付518，000元购房款给被告周进团，剩余50，000元购房款待被告周进团为原告办理好房产证、国土证时付清。合同签订后，被告周进团依约将涉案门面交付给原告。在合同履行过程中，被告周进团积极配合原告办理涉案门面的不动产权证。2016年3月9日，被告周进团向被告建桥公司法定代表人韩小桥转账16，000元。至今为止，涉案门面未办理不动产权证，原告多次催促被告周进团为其办理不动产权证，后原告发现涉案门面为被告建桥公司开发，要求二被告共同为其办理涉案门面的不动产权证，但未果，遂诉至本院，请求判如所请。 另查明，永州市韦辰房地产开发有限公司的法定代表人为周韦辰系被告周进团女儿；永州市韦辰房地产开发有限公司股东为刘向东、周军芳、被告周进团；周明善系刘向东丈夫，系被告周进团同胞兄弟；涉案门面系属被告建桥公司开发。 本院认为，原、被告之间签订的《门面销售合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应是合法有效的，应受法律保护，双方均应严格依约享受权利、履行义务。合同签订后，原告已依约向被告周进团支付了相应的购房款，履行了自己应尽的义务。合同履行过程中，涉案门面由被告建桥公司开发，被告建桥公司已将涉案门面交付给了永州市韦辰房地产开发有限公司的股东刘向东的丈夫周明善，被告建桥公司是知晓涉案门面已由被告周进团出售给了原告，且原告一直占有并出租给他人，但涉案门面至今未办理不动产权证，故对于原告要求二被告为其办理位于永州市零陵区××花园××路××小区××栋××单元××楼××号××号临街两间门面不动产权证的诉请，本院予以支持。至于原告要求二被告向原告支付逾期办证赔偿款300000元的诉请，因涉案门面最初是不能办理不动产权证的，后政府出台相关政策才能办理，且被告周进团为原告办理不动产权证一直积极履行自己的义务，原告也未能举证证实涉案门面发生实际损失，故对原告这一诉请，本院不予支持，予以驳回。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限在本判决生效后三个月内由被告周进团、永州市建桥房地产开发有限公司为原告卢冬梅办理好位于永州市零陵区××花园××路××小区××栋××单元××楼××号××号临街两间门面的不动产权证； 二、驳回原告卢冬梅的其他诉讼请求。 本案案件受理费5800元，由原告卢冬梅负担2900元，被告周进团、永州市建桥房地产开发有限公司负担2900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  李少阳 人民陪审员  张 燕 人民陪审员  李 明 二〇二一年三月十一日 法官助理李星江 书记员陈信晖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。