江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1295号上诉人（原审被告）：陆建中，男，1970年2月12日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：杨铮，江苏九胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨绽，江苏九胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨根元，男，1969年2月3日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人:黄俊杰，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。原审第三人：苏州工业园区月亮湾浴场，住所地苏州工业园区车坊普惠路1089号3幢301-306室。经营者：陆建中，即上诉人陆建中。上诉人陆建中因与被上诉人杨根元、原审第三人苏州工业园区月亮湾浴场房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2020)苏0591民初9201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。陆建中上诉请求：1.请求撤销一审法院(2020)苏0583民初8097号民事判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审诉讼费均由杨根元承担。事实与理由：一、苏州市发展和改革委员会等单位的文件明确,鼓励国有房屋直接租赁给服务业小微企业和个体工商户。陆建中所经营的月亮湾浴场是个体工商户,属于国有房屋直接租赁的范围,同时也是适当减免租金的范围。二、房屋所有权人的管理公司在通知中明确,与直接在店内悬挂营业执照的法人签订租赁合同,陆建中是直接经营者,可签订租赁合同。三、陆建中已将2020年下半年的房租金全部支付给了房屋所有权人富民公司。杨根元辩称，一审查明事实和适用法律并无不当，请求驳回上诉，维持原判。杨根元向一审法院提出诉讼请求:1.判令确认杨根元与陆建中之间的房屋租赁关系于2020年7月30日解除；2.判令陆建中将涉案房屋返还给杨根元；3.判令陆建中支付房屋占有使用费（自2020年9月21日起，按每月60000元计算至被告实际返还房屋之日为止）；4.判令陆建中支付杨根元违约金144000元。一审法院认定事实:2013年3月，杨根元与案外人娄葑富民公司签订了一份《房屋租赁协议》，约定由杨根元承租娄葑富民公司位于苏州的房屋。双方多次续签合同后最后于2020年6月签订了一份期限为2020年7月1日至2020年12月31日的租赁合同。杨根元承租前述房屋后于2013年9月与陆建中签订了一份《商铺合作经营协议》，该协议实为租赁合同，合同约定杨根元将前述房屋转租给陆建中，陆建中承租后用于经营月亮湾浴场。租赁期限为2013年12月20日至2018年12月20日，并约定了租金标准。该合同到期后，双方未续签合同，杨根元同意陆建中继续使用租赁房屋，陆建中继续缴纳租金。双方口头约定2020年度租金为每月60000元，陆建中最后于2020年1月向杨根元支付了2020年上半年度租金360000元。2020年7月29日，杨根元委托律师向陆建中发出律师函，通知陆建中双方租赁合同到期后未明确租赁期限，杨根元现决定收回房屋自己使用，要求陆建中配合搬离归还房屋，杨根元愿意给予陆建中一个月的时间搬离，如果配合搬离则不收取该期间占有使用费。陆建中于2020年7月30日收到该通知，但未配合搬离，继续使用租赁房屋。2020年8月17日，杨根元向陆建中发出解除合同通知书，通知因其拒不配合搬离返还房屋，双方租赁合同在2020年7月30日解除，现仍愿意给予一个月时间办理，如配合搬离则不收取占用费，否则将采取法律手段维护权益。陆建中于2020年8月18日收到该通知。后陆建中仍未搬离，继续使用涉案租赁房屋至今。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中杨根元、陆建中双方租赁合同于2018年12月20日到期后没有续签合同，杨根元同意陆建中继续使用租赁房屋，陆建中继续缴纳租金，故双方之间为不定期租赁合同关系。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。杨根元在给予陆建中合理期限后于2020年8月17日提出解除合同，符合法律规定，一审法院予以确认。双方租赁合同应于2020年8月18日该通知到达陆建中之日解除。双方合同解除后，被陆建中及其经营的月亮湾浴场应当将租赁房屋腾空后返还杨根元，对杨根元该项诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，陆建中仍继续占有使用租赁房屋，杨根元要求陆建中按原租金标准支付占用费，符合法律规定，一审法院予以支持。陆建中尚未支付2020年6月21日起的租金，杨根元自愿免除陆建中三个月房屋租金后，要求陆建中自2020年9月21日起支付占用费，并无不当，一审法院予以照准。杨根元要求陆建中支付在不定期合同解除后逾期不搬离房屋的违约金144000元，对此情形双方租赁合同并未明确约定违约金，且陆建中拒不搬离造成杨根元占用费的损失一审法院已经支持，故对该违约金一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认杨根元与陆建中关于苏州房屋的租赁合同于2020年8月18日解除；二、陆建中于本判决生效之日起十日内腾空、搬离前述租赁房屋，将该租赁房屋返还杨根元；三、陆建中于本判决生效之日起十日内支付杨根元占有使用费（自2020年9月21日起，按每月60000元的标准，计算至陆建中实际返还前述租赁房屋之日止）；四、驳回杨根元其余诉讼请求。案件受理费减半收取计2630元，由陆建中负担，此款已由杨根元预交，一审法院予以退还，陆建中应于本判决生效之日起十日内交至一审法院。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和举证。陆建中提交银行流水一份，记载2020年年8月27日陆建中通过浦小强转给富民公司122569.92元，2021年1月13日富民公司转给浦晓强上述金额122569.92元，证明一审诉讼之前。陆建中也就是月亮湾浴场按照富民公司的要求把下半年的十、十一、十二月三个月的房租金和物业费交给了富民公司，富民公司也收到了。2021年1月13日，富民公司又回转给浦晓强前述款项。2020年12月28日，陆建中转给富民公司490279.68元。2021年1月13日，富民公司转给陆建中490279.68元。因此，陆建中与富民公司建立了事实上的承租关系。杨根元质证意见：对陆建中提供的银行流水的真实性不持异议，但是对其证明的内容不予认可。该流水反映陆建中两次单方将款项转账给房屋所有权人富民公司，但富民公司都将款项如数退还给陆建中，恰可证明房屋所有权人不认可其与陆建中之间成立事实租赁关系。且我方提供的新证据，富民公司与我方签订了新一期的租赁合同，更加证明了合同的相对方是杨根元。杨根元提交：杨根元与房屋所有权人富民公司签订的租赁合同，租期自2021年1月1日至2021年6月30日。证明：杨根元是涉案房屋的承租人，房屋所有权人富民公司认可杨根元为涉案房屋租赁合同的相对方，支持和鼓励我方通过合法途径取回涉案房屋的租赁权。陆建中质证认为，对租赁合同形式的真实性没有异议，租赁合同上面写清楚，一方租赁上述房屋用途仅限于经营月亮湾浴场。事实上月亮湾浴场经营者营业执照上都是陆建中而不是杨根元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杨根元与富民公司签订的房屋租赁协议》，多次续签合同后于2020年6月签订了一份期限为2020年7月1日至2020年12月31日的租赁合同。杨根元承租前述房屋后于2013年9月与陆建中签订了一份《商铺合作经营协议》，该协议实为租赁合同，租赁期限为2013年12月20日至2018年12月20日，该合同到期后，双方未续签合同，构成不定期租赁关系。杨根元现请求解除该不定期租赁关系，并未违反法律规定。陆建中将租金直接支付富民公司，富民公司后予退还，富民公司与杨根元续订的租赁合同，租期自2021年1月1日至2021年6月30日。陆建中主张与娄葑富民公司直接形成租赁关系的理由不能成立。陆建中认为，根据政府政策，鼓励国有房屋直接租赁给服务业小微企业和个体工商户。本案杨根元决定解除与陆建中不定期租赁关系，不再用于转租给陆建中开办月亮湾浴场，并未违反该政策。在杨根元与陆建中租赁合同纠纷尚未了结情况下，租赁合同约定房屋用途仅限于经营月亮湾浴场，也未违反法律规定。综上所述，陆建中的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5260元，由上诉人陆建中负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二一年三月二十九日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。