福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽09民终368号 上诉人（原审被告）：吴长光，男，1971年1月3日出生，汉族，住福建省福安市溪北洋新区。 上诉人（原审被告）：连荣丽，女，1977年1月2日出生，汉族，住福建省福安市溪北洋新区。 被上诉人（原审原告）：福建融信融和物业管理有限公司，住所地福建省福安市溪北洋新区中建中央公园9号楼1层，统一社会信用代码：913509813154893658。 法定代表人：朱孔阳，总经理。 委托诉讼代理人：田建荣，福建正联律师事务所律师。 上诉人吴长光、连荣丽因与被上诉人福建融信融和物业管理有限公司（以下简称“融信融和物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福安市人民法院（2020）闽0981民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人吴长光、连荣丽上诉请求：依法撤销福建省福安市人民法院（2020）闽0981民初1161号民事判决第一项，并依法改判上诉人吴长光、连荣丽支付被上诉人融信融和物业公司物业管理费1868.53元（按四级服务标准0.9元/平方米计算）。 事实和理由：一、原判决认定按1.5元／月／平方米收取物业管理费，属于事实认定错误。（一）被上诉人应当依据哪个前期物业服务合同履行物业服务的问题。本案中签订的前期物业服务合同有：1．福建中建融和房地产有限公司（开发建设单位）与福建融信融和物业管理有限公司（物业服务企业）签订的《福建省前期物业服务合同》；2．房屋交付时，被上诉人强制要求签订《前期物业服务合同》，否则，不给予办理房屋交付手续，所以，上诉人在迫不得已的情况下，才与被上诉人福建融信融和物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》。上诉人认为，福建融信融和物业管理有限公司应当依据《福建省前期物业服务合同》履行物业服务。理由：1．《福建省前期物业服务合同》适用于中建中央公园的所有业主，当然也适用于上诉人，该合同约定内容详细、全面，符合《物业管理条例》的规定，且该合同已向福安市物业管理行政主管部门备案。2．《前期物业服务合同》是上诉人在迫不得已的情况下签订，并非上诉人的真实意思表示，且《前期物业服务合同》约定的物业服务内容不具体。（二）被上诉人提供的物业服务达不到《福建省前期物业服务合同》约定的一级物业服务标准《福建省前期物业服务合同＞第四条约定，按《宁德市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的一级物业服务标准提供物业服务，但被上诉人提供的物业服务根本没有达到一级物业服务标准，对照标准，被上诉人提供的物业服务勉强达到四级标准。主要体现如下：1．基本服务方面。（1）没有配备工程技术员；保洁员配备不达标，一级物业服务标准要求1名保洁员服务建筑面积应小于7000平方米，但实际情况是1名保洁员服务建筑面积为28000平方米左右。（2）政府法定工作日在办公场所进行业务接待人时间少于12小时。（3）公共部位的报修、维修记录不完整。（4）物业服务费的收支没有公布。（5）没有开展每年至少2次的物业服务质量评价。2．共用部位维护方面。（1）小区多处违章搭建，被上诉人没有进行制止。（2）多处墙面、地面的粉刷剥落，地下车库墙体断裂没有进行维修。3．共用设施设备基本维护方面。（1）花、草、树木损坏严重，没有及时维修养护，维修率没有达到95%以上。（2）电梯多处破损，没有进行维护。（3）电梯没有每日巡查，且日常的巡查记录、电梯运行档案，存在虚假记录的情况。（4）消防设施没有进行全面检测，烟雾传感器的保护膜未撕除，可见，消防安全隐患巨大，业主的人身、财产安全无法得到保障。4．公共秩序维护方面。（1）各单元无明显的标志，地下车库标示错乱。（2）小区主要出入口南门、北门、西门没有固定岗值勤人员，更谈不上24小时值勤，主要出入口不少于12小时立岗值勤。目前状况，小区没有保安、值勤人员，小区处于无人值勤状态，造成公共秩序混乱，也带来巨大的安全隐患。（3）消防监控室没有24小时值班。5．公共区域保洁方面。（1）一级服务标准要求垃圾桶每日至少清洗1次，生活垃圾每日至少清运2次，但实际上，垃圾桶很长一段时间才清洗1次，生活垃圾每日至少清运1次。（2）小区停车场绿地明沟、楼梯扶手、栏杆、窗台等共用部位脏乱差，不堪入目。6．公共绿化养护方面。（1）没有专业人员实施绿化养护管理。（2）花卉、树木却杂乱枯萎，没有进行修剪；绿地被破坏、践踏，没有适时修整。被上诉人提供的物业服务存在上述诸多问题，在业主向被上诉人发出《物业服务整改通知书》后，被上诉人仍未整改到位。（三）被上诉人一审的证据没有在举证期限内提交被上诉人关于履行物业服务合同的证据是在一审庭审时提交，已超过了法院指定的举证期限，且证据中很多照片、记录不真实。如：（1）建立设备设施档案，有完备的各项设备台账及运行、检修、保养记录，提供的巡检记录照片是虚假的，业主在查看巡检记录时巡检记录是空白，没有做任何记录，说明没有巡检。（2）操作维护人员持证上岗，职责明确，提供林德铃的电工作业证照片，但林德铃并非中建中央公园幸福里小区的电工。另外，被上诉人在收取物业管理费过程中，对其他业主也没有按1.5元／月／平方米收取。综述，由于被上诉人提供的物业服务根本达不到一级服务标准，根据《福建省前期物业服务合同》第十四条约定，上诉人有权要求被上诉人按其减少的服务支出费用予赔偿，也就是说上诉人有权要求降低物业管理费收费标准。可见，原审判决按1.5元／月／平方米计算物业管理费，属于认定事实错误。二、原判决适用法律错误。被上诉人提供的物业服务达不到一级服务标准，已构成根本违约，上诉人有正当理由拒绝按1.5元／月／平方米交纳物业管理费，原审法院依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定作出判决，由于认定事实错误导致适用法律错误。综上所述，原判决存在事实认定与适用法律错误，为此，上诉人特依法提出上诉，恳请二审法院支持上诉请求，以维护法律公正。 被上诉人融信融和物业公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。 融信融和物业公司向一审法院起诉请求：判令陈宗华、郭丽支付拖欠融信融和物业公司物业管理费、违约金及律师费共计6887.1元（其中物业管理费3114.21元，违约金3272.89元，律师费500元）。 一审法院认定事实：2015年4月13日，吴长光、连荣丽与福建中建融和房地产有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，向福建中建融和房地产有限公司购买中建•中央公园8号楼402房，约定建筑面积为94.37平方米。2017年8月2日，该房交付吴长光、连荣丽使用。2017年8月2日，吴长光、连荣丽与融信融和物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由融信融和物业公司提供物业管理服务。合同约定物业服务费按业主拥有物业的建筑面积计算交纳，高层住宅1.5元/月/平方米，交房时预交一年物业服务费，物业服务费按年交纳，于预收期满后第一个月10日前履行下一年度交纳义务；逾期3个月未交纳的，按每日千分之三（或月百分之九）并按照复利计算收取滞纳金，逾期6个月未交纳物业费的，物业公司可以起诉，业主须承担因起诉而产生的起诉费和律师代理费。合同并对物业管理服务标准做了相应约定，包括楼宇外观管理、设备运行管理、物业共用部位共用设施及场地管理、环境卫生、绿化养护、车辆行驶停放、公共秩序维护、消防管理八个方面及八个方面的具体标准要求。按照该合同约定，吴长光、连荣丽的房屋建筑面积为94.37平方米，每月应缴纳141.555元的物业管理费。合同履行期间，融信融和物业公司实际提供了物业服务，吴长光、连荣丽自2018年8月起未交纳物业服务费，至2020年5月31日共计欠缴22个月的物业服务费3114.21元。2020年1月，融信融和物业公司曾委托律师发律师函给吴长光、连荣丽，要求其缴纳拖欠的物业服务费。吴长光、连荣丽因与融信融和物业公司在服务义务的履行上存在争议，未按要求交纳，融信融和物业公司遂提起本案诉讼。 另查明，福建中建融和房地产有限公司曾与融信融和物业公司签订《福建省前期物业服务合同》，要求融信融和物业公司按《宁德市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中的一级物业服务标准提供服务，高层住宅按1.5元/月/平方米收取物业服务费，物业服务费按月收取。 一审法院认为，2017年8月2日，融信融和物业公司与吴长光、连荣丽签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实的意思表示，合法有效，应受法律保护。根据《物业管理条例》规定，业主应“按时交纳物业服务费用”；最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。本案融信融和物业公司事实上提供了物业服务，履行了其物业管理服务的主要义务，故吴长光、连荣丽也应按合同约定履行其交付物业费的基本义务。融信融和物业公司主张吴长光、连荣丽至2020年5月31日尚欠22个月物业费计3114.21元，对此数额吴长光、连荣丽并无异议，应予认定，故融信融和物业公司要求吴长光、连荣丽交纳该拖欠物业费的诉讼请求，符合上述规定，予以支持。吴长光、连荣丽辩称物业公司存在的一系列问题，不论是依据《福建省前期物业服务合同》还是依据《前期物业服务合同》，都是认为融信融和物业公司存在未尽维修、养护、管理、维护义务。对于此，吴长光、连荣丽可以依法要求融信融和物业公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等责任，甚至可以成立业主大会讨论解聘物业企业，但不宜以此为由拒交物业服务费。关于融信融和物业公司主张赔偿违约金和律师费问题，本院认为，周到的物业管理服务是所有业主的共同希望，本案融信融和物业公司在服务上确有差强人意之处，吴长光、连荣丽未按时交纳物业服务费系因与融信融和物业公司在服务义务履行上存在争议，而融信融和物业公司也没有及时与业主进行有效沟通，吴长光、连荣丽等并非恶意欠费，故对融信融和物业公司要求违约金和赔付律师费诉讼请求，不予支持。另有关交费方式问题，不论按年交费还是按月交费，陈宗华、郭丽均已欠费，且融信融和物业公司也表示按年交按月交均可，故该方面不存在违约问题。有关费用标准及费用是否变更问题，可由双方协商或由相关行政部门监督。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：1．吴长光、连荣丽应于判决生效之日起十日内支付融信融和物业公司物业管理费3114.21元；2．驳回融信融和物业公司的其他诉讼请求。 一审认定的事实，上诉人对《前期物业服务合同》是否系自愿签订以及融信融和物业公司是否按照合同约定提供了相应的物业服务存在异议，其余事实双方均无异议且有相关证据佐证，本院予以确认。对于争议的事实，上诉人吴长光、连荣丽在二审中依法提交了以下证据： 1．《融信融和物业公司日常收费发票》，用以证明融信融和物业公司实际收费标准为1.2元/平方米； 2．融信融和物业公司物业服务质量的真实反馈，用以证明小区物业服务的服务质量与服务合同约定的服务标准。 被上诉人融信融和物业公司经质证认为，对证据1的真实性无异议，但合同约定的收费标准为1.5元/平方米，不排除一些一次性交纳三年或五年物业费的予以一定的优惠；对证据2真实性有异议，融信融和物业公司提供了应有的物业服务，该证据不能证明待证目的。 本院经审查认为，上诉人吴长光、连荣丽提交的证据1为其他业主的物业费缴纳发票，不能证明上诉人与被上诉人融信融和物业公司之间对合同约定的物业费收费标准有进行变更，对该证据本院不予采信。证据2为微信聊天记录，不能直接证明融信融和物业公司提供的物业服务的情况，本院亦不予采信。 本院认为，首先，关于双方于2017年8月2日签订的《前期物业服务合同》的效力问题。对于2017年8月2日签订的《前期物业服务合同》，吴长光、连荣丽认为该合同并非自愿签订，但未能提供相关证据证明其订立合同时存在可变更、可撤销或是无效的情形，故本院对该份合同的效力予以确认。其次，关于融信融和物业公司是否提供了相应物业服务的问题。根据一审中融信融和物业公司提供的证据可证明融信融和物业公司事实上已提供了物业服务，履行了其物业管理服务的主要义务。至于融信融和物业公司提供的服务是否达到《福建省前期物业服务合同》或《前期物业服务合同》所约定的标准的问题，并非业主不缴纳物业费的法律事由，不属于本案的审理范畴，业主可通过另案诉讼或成立业委会来另行主张权利。最后，吴长光、连荣丽应否缴纳物业费的问题。不论按照福建中建融和房地产有限公司与融信融和物业公司签订的《福建省前期物业服务合同》还是吴长光、连荣丽与融信融和物业公司签订的《前期物业服务合同》，均约定了物业费标准为1.5元/平方米，吴长光、连荣丽应当按照合同约定的物业费标准来缴纳物业费。吴长光、连荣丽主张有其余业主系按照1.2元/平方米的标准来支付物业费，但未有相关证据证明整个小区确已调整了物业费收费标准，双方之间亦未就物业费标准另行签订合同进行变更，因此吴长光、连荣丽该上诉理由不能成立。 综上所述，上诉人吴长光、连荣丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吴长光、连荣丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  高晓燕 审判员  陈潇婷 审判员  陆学宇 二〇二一年三月二十三日 书记员  陆垭婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……