湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初325号 原告：张理健，男，1989年9月6日出生，苗族，湖南省沅陵县人。 原告：符叶青（系张理健之妻），女，1989年9月5日出生，土家族，湖南省沅陵县人。 二原告共同委托诉讼代理人：刘武（特别授权），湖南天宇律师事务所专职律师，执业证号：14312201810055230。 二原告共同委托诉讼代理人：印杰（特别授权），湖南天宇律师事务所专职律师，执业证号：14312202010230573。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张显刚（特别授权），湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312200310543345。 委托诉讼代理人：姚杰耀（特别授权），湖南兴沅律师事务所专职律师，执业证号：14312202010230598。 原告张理健、符叶青与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理，原告符叶青及两原告共同委托诉讼代理人印杰,被告天赐公司的委托诉讼代理人姚杰耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理不动产权证书违约金32312元(自2017年12月28日起按日向原告支付总房款万分之一的违约金至实际办妥不动产权证书之日2020年5月27日共881天)；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年2月13日，原、被告签订《沅陵县商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的沅陵县XXX小区X幢XXX号商品房，房屋建筑面积128.69平方米(套内面积107.79平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.90平方米)，总价款366767元，原告按合同约定付清了房款。2016年1月1日，被告将涉案房屋交付二原告使用。《沅陵县商品房买卖合同》第十七条第三款约定：出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。按照合同约定，被告应当在2017年12月27日前为二原告办妥不动产权证书，但被告直至2020年5月27日才为二原告办妥不动产权证书，已经构成违约，应当按合同约定按日向二原告支付总房款万分之一的违约金至实际办妥不动产权证书之日止。根据《沅陵县商品房买卖合同》第十七条第四款第二项的约定，要求被告承担逾期办理不动产权证书的违约责任，特向法院提起诉讼。 被告天赐公司辩称：1.原告诉请涉案房屋交涉时间与客观事实不符，涉案房屋交付时间为2016年6月10日，而不是2016年1月1日。原、被告于2015年2月13日签订《沅陵县商品房买卖合同》，约定被告于2015年12月30日前交付涉案房屋，但依据原告张理健签收的房屋移交验收表可以证实，涉案房屋的实际交付时间为2016年6月10日，而不是2016年1月1日；2.二原告诉请的违约金虚高且计算数额有误，二原告于2016年6月10日签字确认房屋移交验收表，且二原告的物业费交付时间是2016年6月10日；3.《不动产登记暂行条例》实施后，被告无法按照合同约定提供涉案房屋的所有权证和土地使用证，只能提供不动产权证，新规过渡期长和办证机构成立滞后，二原告不考虑前述客观原因一味地要求被告承担责任过于苛刻。2017年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书的权利人享有不动产的证明，但双方签订《沅陵县商品房买卖合同》时《不动产登记暂行条例》没有公布施行，故合同中约定办理的是房屋所有权证和土地使用权证。2015年3月1日《不动产登记暂行条例》开始施行后，房屋所有权证和土地使用权证停止办理，取而代之的是不动产权证，被告无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，且原、被告双方只约定了办理土地使用权证和房屋所有权证，由于双方并未就办理不动产权证进行另外的约定，被告只能给二原告办理不动产权证，加之新规过渡期长和办证机构成立滞后，二原告不考虑前述客观原因一味地要求被告承担责任过于苛刻。综上，请求依法驳回二原告的诉讼请求。 当事人双方围绕诉讼请求依法出示了证据，本院组织当事人进行了举证、质证，对当事人无异议的证据【原告提交的张理健、符叶青的身份证复印件各1份、结婚证复印件1份、《沅陵县商品房买卖合同》复印件1份及湘（2020）沅陵县不动产权第XXXXXX号房产证复印件1份】，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告出示的销售不动产统一发票复印件2份、办证费收据复印件1份及代收代缴项目及标准复印件1份，欲证明：（1）二原告已按约定支付了购房款366767元；（2）被告代收了契税、房屋维修基金等办证费用共计20167元。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对该组证据的第2项证明目的有异议，认为被告代收了二原告缴纳的契税、房屋维修基金等办证费用不是20167元，实际是14395元，因为被告退还了二原告6285元。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，能够证明二原告已按约定支付了购房款366767元及缴纳契税、房屋维修基金等办证费用的待证事实，且被告对该组证据的真实性、合法性均无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。被告已退还了二原告办证费及购房款差价共计6285元，原告当庭亦认可缴纳的实际办证费为14395元，被告的质证意见成立，本院予以采纳。 2.原告出示的住宅使用说明书、沅陵县天宇物业服务有限责任公司《收款收据》复印件各1份，欲证明被告于2016年1月1日将涉案房屋交付二原告。被告对该组证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为涉案房屋被告实际交付的时间不是2016年1月1日，而是2016年6月10日。本院认为，该组证据中的住宅使用说明书来源合法，内容客观真实，能证明被告开发的XXX小区X幢XXX号商品房2016年1月1日具备交房条件的待证事实，且被告对其真实性、合法性均无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；该组证据中的沅陵县天宇物业服务有限责任公司《收款收据》来源合法，内容客观真实，能证明原告交纳物业费的待证事实，且被告对其真实性、合法性均无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。但该组证据不能证明被告于2016年1月1日将涉案房屋交付二原告的待证事实，被告的质证意见成立，本院予以采纳。 3.原告出示的中华人民共和国税收完税证明、湖南省物业专项维修资金专用收据复印件各1份，欲证明被告分别于2015年4月28日及2019年12月26日为二原告缴纳了契税和维修基金。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对该组证据中的契税完税证明的证明目的有异议，认为契税是二原告自己缴纳的，但物业专项维修资金是被告代二原告缴纳的。本院认为，该组证据中的湖南省物业专项维修资金专用收据来源合法，内容客观真实，能够证明原告缴纳物业专项维修资金的待证事实，且被告对其真实性、合法性均无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；该组证据中的中华人民共和国税收完税证明来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，且被告对其真实性、合法性均无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。 4.原告出示的《收条》复印件1份、中国农业银行借记账户历史明细1份，欲证明2020年6月4日被告通过银行转账退还原告符叶青办证费等6285元。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，认为被告退还的6285元应当从代收办证费20167元中扣除，实际办证费用合计只有14395元。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，能证明被告退还原告符叶青6285元的待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信。 5.原告出示的《个人购房借款/担保合同（2012年版）》及中国工商银行借记卡账户历史明细清单复印件各1份，欲证明原告于2015年4月份向银行办理按揭贷款手续，于2015年5月份开始按揭还款的事实。被告对中国工商银行借记卡账户历史明细清单的真实性、合法性、关联性均无异议；对个人购房借款/担保合同（2012年版）的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为210000元贷款是2016年4月8日才向被告付清房款。本院认为，该组证据中的《个人购房借款/担保合同（2012年版）》来源合法，内容客观真实，能够证明原告为购买涉案房屋将210000元购房尾款办理了银行按揭贷款的待证事实，且被告对其真实性、合法性均无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；该组证据中的中国工商银行借记卡账户历史明细清单来源合法，内容客观真实，能够证明原告偿还按揭贷款的待证事实，且被告对其真实性、合法性均无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。 6.被告出示的《入伙通知书》复印件1份，欲证明二原告购买XX城X栋X单元XXX号房屋，其签订的《入伙通知书》的时间为2016年6月8日。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，认为：（1）《入伙通知书》落款处的签名是原告签的，但落款时间不是原告签的，所以不真实、不合法；（2）从入伙通知书的内容看，该通知书记载的开始办理房屋验收交付及入伙手续的时间为2016年1月1日，也就是从这个时候开始办理交接手续，签字是原告张理健事后补签的，不能证明交房时间是2016年6月8日。本院认为，该证据来源合法，内容客观真实，能与被告提交的《房屋移交验收表》相印证，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告符叶青当庭认可该《入伙通知书》上的张理健的签名系其本人亲笔签名，其质证意见缺乏直接证据佐证，本院不予采纳。 7.被告出示的《房屋移交验收表》复印件1份、XX城交房流程单复印件各1份，欲证明《房屋移交验收表》记载的涉案房屋移交时间是2016年6月10日，并不是二原告主张的2016年1月1日。二原告对该组证据的真实性、合法性均无异议，对关联性和证明目的有异议，认为《房屋移交验收表》是原告张理健事后补签的，被告已于2015年年底通知原告张理健验收交房，系原告方交物业维修基金和装修押金时签的字，因为上面记载的只是“物业公司”交付意见，没有“房地产公司”的签字盖章的交付意见；认为XX城交房流程单与本案无关联性，不能证明交房时间是2016年6月10日。本院认为，该组证据来源合法，内容客观真实，能与被告提交的《入伙通知书》相印证，能证明待证事实，且原告对其真实性、合法性无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。原告符叶青当庭认可该《房屋移交验收表》上的张理健的签名系其本人亲笔签名，其质证意见缺乏直接证据佐证，本院不予采纳。 根据采信的证据及当事人的陈述，本院可以确认下列案件事实： 原告张理健、符叶青系夫妻关系。被告天赐公司于2010年1月27日成立，企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售，矿产品销售（不含煤炭）。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。 原告张理健、符叶青作为买受人与出卖人被告天赐公司于2015年2月13日签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》（合同编号：XXXXXXXXXX），该合同第一条、第三条及第四条约定，买受人（原告）购买出卖人（被告）开发的位于沅陵县沅陵镇XX城小区X幢XXX号的商品房一套，该房屋的建筑面积为128.69平方米，购房总价为366767元，被告于2015年2月13日支付首付款156767元，双方约定对剩余购房尾款采取银行按揭贷款方式付款；第十条约定，出卖人应在2015年12月30日前将经验收合格并符合合同约定标准的商品房交付买受人使用；第十一条约定，涉案房屋达到交付使用条件后，买受人应在接到出卖人的书面通知之日起15天内验收房屋及办理交接手续，验收交接时，出卖人应当出示合同约定证明文件、签署房屋交接单及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其中关于买受人接收房屋的约定，因买受人的原因未能按期接受房屋的，按视同买受人已验收并交接房屋，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，买受人按标准缴纳物业管理费。该合同第十七条关于产权登记的约定，出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，则自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金；如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人不解除合同的，则自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金。双方还就违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等事项进行了约定。同日，双方签订了《合同补充协议》，该补充协议第三条约定，签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。该补充协议对关于联系方式及送达事宜、按揭贷款办理事宜、房产交付相关事宜等事项进行约定。 2015年2月14日，被告代收原告张理健交纳的房产交易契税、房屋维修基金、交易手续费、预告手续费、登记费、档案查阅费等共计20167元后即向原告张理健出具了一张收据，该收据载明：“今收到张理健XX城X#-XXX房办证费，金额：贰万零壹佰陆拾柒元零角零分，¥20167.00”。 原告于2015年3月16日向被告交纳了购房首付款156767元。 2015年4月17日，二原告作为借款人、被告作为保证人，共同与按揭银行签订了《个人购房借款/担保合同》，将涉案房屋的210000元购房尾款办理了按揭贷款手续。2016年4月8日向被告交纳了购房余款210000元。 2015年4月28日，被告代原告张理健缴纳了涉案房屋的物业专项维修基金。 2015年12月底，被告电话通知原告办理案涉房屋的交接手续。2016年6月8日，被告天赐公司向XX城业主小区业主发出《入伙通知书》，原告张理健在《入伙通知书》业主联上签名确认，2016年6月10日，原告张理健在房屋移交验收表上签名并注明“同意接收”。同日，原告张理健缴纳了案涉房屋2016年度的物业管理费。 原告于2017年3月开始装修涉案房屋，原告于2017年9月开始入住该房屋。 2019年12月26日被告代原告张理健缴纳涉案房屋的契税并向其交付了涉案房屋的契税完税证明。由于涉案房屋的合同约定面积大于实测面积及被告代原告张理健办证多收取了相关办证规费，被告于2020年6月4日以银行转账方式向原告符叶青退还了多收的购房款及办证相关税费6285元（包括多收取的购房款差价513元），并向原告符叶青出具了一张收条，该收条载明：“收条今收到沅陵天赐房地产开发有限公司退还XX城国际商业广场X栋XXX号房屋购房款人民币伍佰壹拾叁元整（¥513.00）；〔注：此房款属于本套房屋实测面积少于合同面积应退购房款。（合同面积128.69平方米-实测面积128.51平方米）×购房单价2850.00元/平方米=513.00元〕；退还办证费人民币伍仟柒佰柒拾贰元整（¥5772.00）；〔注：实际办证费20167.00元-应交办证费14395.00元=5772.00元。（合同面积128.69平方米-实测面积128.51平方米）×购房单价2850.00元/平方米=513.00元〕合计退费人民币陆仟贰佰捌拾伍元整（¥6285.00元此据符叶青）”。二原告的实际总购房款为366254元（366767元-513元=366254元）。 2020年5月27日，被告为二原告办理了《不动产权证书》〔证号：湘（2020）沅陵县不动产权第XXXXXXXX号〕，载明：权利人：张理健，符叶青；共有情况：共同共有；坐落：沅陵县沅陵镇XXX路XX城X栋XXX室；不动产单元号：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让/市场化商品房；用途：城镇住宅用地/住宅；面积：宗地面积964.74平方米/房屋建筑面积：128.51㎡；使用期限：城镇住宅用地：至2081年07月02日止；权利其他状况：土地分摊使用权面积：8.24平方米，房屋结构：钢筋混凝土结构，房屋总层：18层，所在楼层：2层，房屋套内面积：107.79平方米，房屋分摊面积：20.72平方米，房屋竣工日期：2018年12月10日；附记：姓名：张理健，身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXX，姓名：符叶青，身份证：XXXXXXXXXXXXXXX，沅陵天赐房地产开发有限公司商品房；地价：479.25元/平方米。 另查明，2016年9月23日，沅陵县不动产登记中心揭牌成立，依照《不动产登记暂行条例》的相关规定将房屋、土地分散登记变为统一登记，提供一站式服务。 本院认为，本案系一起房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1.《沅陵县商品房买卖合同》是否有效及被告交房时间如何确定？2.二原告对办证迟延是否承担违约责任？3.《不动产登记暂行条例》实施后，原、被告未就涉案房屋不动产权证书办理期限进行重新商定，被告是否承担违约责任及应支付违约金的具体金额如何计算？ 一、关于《沅陵县商品房买卖合同》是否有效及被告交房时间如何确定的问题。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，本案双方商品房买卖法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，应依法适用之前的法律。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原、被告签订的《沅陵县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。 2016年6月8日，被告天赐公司向原告发出入伙通知书，原告张理健在该入伙通知书的业主联签名确认，涉案房屋经验收合格后，2016年6月10日，原告张理健在被告天赐公司的《房屋移交验收表》上签字确认，并注明“同意接收”，被告天赐公司完成涉案商品房交付，同日，原告张理健向沅陵县天宇物业服务有限公司交纳2016年度的物业费1853元，故被告交付房屋的时间应确定为2016年6月10日。原告诉称交房时间为2016年1月1日，但未提交相关直接证据予以证明，系举证不能，应承担举证不能的法律后果。被告认为交房时间应为2016年6月10日的辩解意见成立，本院予以采纳。 二、关于二原告对办证迟延是否承担违约责任的问题。 本案中，二原告已经按合同约定交纳涉案房屋的全部购房款（其中有210000元为按揭贷款）及相关费用，已经履行了合同义务，而被告未在合同约定的期限内履行办证义务。根据双方合同补充协议第三条约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，亦即在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。诉讼中，被告未向本院提交在约定的办证期限届满前已通知了二原告提供不动产查询证明等相关办证资料的证据，系举证不能，应承担举证不能的法律后果，被告应承担逾期办证违约责任，二原告对被告办证迟延不承担责任。 三、关于《不动产登记暂行条例》实施后，原、被告未就涉案房屋不动产权证书办理期限进行重新商定，被告是否承担违约责任及应付违约金具体金额如何计算的问题。 《中华人民共和国合同法》中的情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案中，房屋登记机关和内容形式的变化不适用情势变更原则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日公布，自2015年3月1日起实施。原、被告签订合同的时间为2015年2月13日，此时沅陵县不动产登记中心虽未成立，但被告作为房产开发商，对于不动产登记内容及形式的变化应该是明知且有所预见的，在办证过程中发生过渡期间因种种条件限制导致办证的迟延时，被告作为代办不动产权证的义务人，应当及时主动与二原告（购房人）协商变更办证期限，但被告在长达725日的办证期限内，并未主动与二原告（购房人）就涉案房屋延长办证期限进行协商，政策调整不应成为被告在合同约定办证期限内不履行办证义务的客观障碍，被告客观上有时间和能力履行涉案《沅陵县商品房买卖合同》约定的办证义务却未履行，适用情势变更原则有违公平和诚实信用原则，故被告应在合同约定的办证期限内履行办证义务，现被告以合同约定的土地使用权证和房屋所有权证因政策调整变更为不动产权证，办证情况发生变化，双方当事人又未重新协议为由，认为无需承担违约责任的辩解理由不能成立，本院不予采纳。 原、被告在《沅陵县商品房买卖合同》中约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。由此可知，被告代办房屋权证的期限为房屋交付使用后的725日内。涉案房屋的交付日为2016年6月10日，故办证期限为2016年6月11日至2018年6月6日。本案中，原、被告已就办证期限进行了明确约定，且该约定并未违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效，双方均应予恪守，且双方未对办证期限协商变更，亦无法定变更事由，故被告应当在约定期限内履行办证义务。沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日正式成立，被告有足够的时间和条件履行约定的办证义务，而被告直至2020年5月27日才办理完成原告的不动产权证登记，被告逾期办证构成违约，应依法承担违约责任。依据涉案《沅陵县商品房买卖合同》约定的违约金计算方式（以购房总价为基数，按日1‱计算）及被告逾期办证期间（从2018年6月6日起至2020年5月26日止，共计720天）情况，被告应当支付二原告逾期办证的违约金数额应为26370元（366254元×720天×1‱=26370元）。二原告要求被告支付逾期办证的违约金32312元，系计算错误，超过26370元的部分，本院不予支持。被告辩称，应按二原告接收涉案房屋时间2016年6月10日后确定违约金具体数额的意见成立，本院予以采纳。被告辩称无法按照《沅陵县商品房买卖合同》的约定为二原告办理房屋所有权证和土地使用权证，只能按照《不动产登记暂行条例》的规定为二原告办理不动产权证，被告并未违约办证及系国家政策或办证机构整合等原因导致被告逾期办证，被告无需承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求的辩称意见不成立，本院不予采纳。 综上所述，二原告的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张理健、符叶青逾期办理房屋权属证书的违约金26370元； 二、驳回原告张理健、符叶青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费608元，减半收取304元，由原告张理健、符叶青负担56元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担248元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  廉 政 二〇二一年三月九日 法官助理  周海平 书 记 员  陈庚林 附相关法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。