江苏省滨海县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0922民初4362号原告：江苏滨海高环科技有限公司。住所地盐城市滨海县八巨镇民营创业园恒园路**。法定代表人：顾峰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王维高、杨海河（实习），江苏民和众律师事务所律师。被告：滨海畅宏纺织品有限公司。住所地盐城市滨海县八巨镇全民创业园工业支路**。法定代表人：俞荣林，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏磊、徐曼曦（实习），北京市盈科（苏州）律师事务所律师。原告江苏滨海高某科技有限公司（以下简称高某公司）与被告滨海畅宏纺织品有限公司（以下简称畅宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高某公司的委托诉讼代理人王维高、杨海河、被告畅宏公司的委托诉讼代理人魏磊、徐曼曦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告支付拖欠的租金计人民币57万元整（以下币种均为人民币）；二、判决被告承担违约责任，向原告支付违约金计169200元整（违约金暂计算到2020年8月15日，以后待后另行主张），以上两项合计为739200元。事实与理由：2018年6月8日，原、被告双方签订了1份《八巨厂房租赁合同》，由原告高某公司为甲方，被告畅宏公司为乙方，将属于原告所有的面积为12345m2厂房租赁给被告使用，合同第一条第一款约定：“甲方同意乙方的租赁期限为五年，自2018年6月15日起至2023年6月14日止”，合同第三条约定：“租金、押金及支付方式：1、租金：租金按每月每平方米5元计算，即年租金74万元/年（大写柒拾肆万元）；2、租金支付方式为：在本合同签订后，2018年8月1日付半年租金37万元，2018年12月15日付半年租金37万元，2019年至2022年，在每年6月15日和12月15日分别付租金37万元至合同期满止。……4、乙方支付甲方押金贰拾万元，于2018年6月15日厂房交接时现金支付，合同期满时，厂房恢复原有状态，甲方无条件退还该押金。”合同签订后，原告方按约交付厂房给被告，可被告却不按约定履行合同义务，一直拖欠原告租金至本案起诉之日，被告已拖欠原告租金57万元。原告为保护己方的合法权益，现只得具状起诉，请求人民法院依法判准原告上列诉求。在庭审中，原告变更诉讼请求2违约金的金额及计算时间，变更为向原告支付违约金计人民币220500元（违约金暂计算到2020年11月14日，以后部分待后另行主张）。另增加诉讼请求：判决被告履行合同义务，根据《厂房租赁合同》第三条第3款约定向国家税务部门缴纳相关税费。对上述诉讼请求，被告畅宏公司当庭表示不需要答辩期。被告畅宏公司答辩称：1、原告起诉后被告经查询案涉厂家的土地及产权不属于原告所有，原告对案涉厂家并无处分权，也就是租赁权限；2、经与原告协商，被告已于2020年6月底结束租赁并全部搬离厂房，双方在2020年6月底已解除合同，被告方已付清2018年6月15日至2020年6月15日两年整的全部租金148万元，原告主张被告支付57万租金没有事实和法律依据；3、被告既已付清全部租金，原告主张被告支付22万元的违约金计算依据不明，被告不认可；4、原告主张被告缴纳相关税费，但按照交易惯例，被告向原告支付租金首先应该由原告向被告开具相关发票，在双方合同履行两年期间内，原告方并未开具过相关发票，被告并无义务支付相关税费且在合同中约定，甲方收到租金后出具收款收据交乙方收执，其实实际上的约定是并不需要开具相关发票原告的诉讼请求3涉及到相关税费，应该由税务部门处理，不在本案民事诉讼审查范围内。本院经审理查明，原告高某公司（甲方）与被告畅宏公司（乙方）于2018年6月8日签订八巨厂房租赁合同，约定乙方承租甲方位于滨海县八巨镇民营创业园内的厂房，其总面积为12345m2。租赁期限为五年，自2018年6月15日起至2023年6月14日止。合同第三条约定了租金、押金及支付方式：1、租金：租金按每月每平方米5元计算，即年租金74万元/年（大写柒拾肆万元），2、租金支付方式为：在本合同签订后，2018年8月1日付半年租金37万元，2018年12月15日付半年租金37万元，2019年至2022年，在每年6月15日和12月15日分别付租金37万元至合同期满止。3、甲方同意乙方以现金的方式向甲方交付租金，甲方收到租金后出具收款收据交乙方收执，租金税和发票等费用由乙方负责承担。4、乙方支付甲方押金贰拾万元，于2018年6月15日厂房交接时现金支付，合同期满时，厂房恢复原有状态，甲方无条件退还该押金。合同第六条第3款约定：甲乙双方任何一方因自身原因需提前解除合同，应提前120日书面对方，经对方同意后方可办理解除租赁合同手续。合同第七条第2款约定:乙方未按约定支付租金或水电等费用，每日向甲方支付迟延付款总额的千分之一延迟付款滞纳金。合同签订后，被告畅宏公司陆续以转账的方式向原告高某公司支付148万元。另查明，2014年7月1日，八巨镇人民政府（甲方）与原告高某公司（乙方）签订《八巨镇投资合同》，合同约定甲方将八巨镇民营创业园巨余路西侧园区中心路东侧地块出让给乙方，土地面积150亩，地块出让期限50年。以上事实有《八巨厂房租赁合同》、《八巨镇投资合同》、转账记录、原、被告当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本案审理过程中，原告高某公司申请财产保全，本院依法裁定对被告畅宏公司价值739200元的财产进行了保全。归纳本案的争议焦点为：1、租赁合同的效力；2、租赁合同是否已于2020年7月10日实际解除；3、2018年7月7日转账的20万元的性质；4、差欠租金的起止时间；5、违约金的支付；6、合同中约定的被告交纳税费问题。现就相关问题分析如下：1、关于租赁合同的效力。被告畅宏公司认为原告高某公司并不是土地所有权人，其无权将厂房出租给畅宏公司使用，双方签订租赁合同无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。高某公司与畅宏公司签订租赁合同并不存在欺诈、胁迫行为，高某公司庭审提交八巨镇投资合同证实高某公司对案涉厂房享有使用权。高某公司出租案涉厂房也并未损害第三人利益，双方签订租赁合同，高某公司按照合同约定将厂房交付畅宏公司使用，双方签订的租赁合同并未违反法律、法规的强制性规定，也未损害国家、集体或第三人利益，故本院认定双方签订的租赁合同合法有效。2、关于租赁合同是否已于2020年7月10日实际解除。被告在庭审中辩称2020年6月底结束租赁并全部搬离厂房，2020年7月10日，被告畅宏公司与原告实际控制人陈勇沟通解除合同后的相关事宜，原告高某公司否认该陈述，表示被告从未提过解除租赁合同。本院认为，根据双方签订的租赁合同的第六条第三款约定，甲乙双方任何一方因自身原因需提前解除本合同，应提前120日书面通知对方，经对方同意后方可办理解除租赁合同手续。据此可知，该租赁合同中并未约定被告畅宏公司有任意解除权，被告虽提供了微信聊天记录，但双方在合同中明确约定解除合同需书面通知对方，被告对此并未提供相关证据予以佐证，故对被告陈述双方已解除合同的主张，本院不予采信。3、关于2018年7月7日转账的20万元的性质。原告认为此款是被告按合同约定支付的押金。被告认为此款是租金，原、被告双方在正常履行合同的两年期间，原告没有要求被告支付押金20万元，实际上其是认可被告方未交押金直接交租金的事实。本院认为，虽然双方在《八巨厂房租赁合同》中约定于2018年6月15日厂房交接时现金支付押金20万元，但被告并未在当天支付押金，且合同中也没有约定以交付押金为合同成立或生效条件，则押金是否交付对合同的效力并不产生影响，该合同已实际履行。原告亦未提供相关证据能够证明此款系押金，且2018年7月7日的转账凭证中被告方备注20万元为租金，故本院认可此款系被告畅宏公司交纳的案涉厂房租金。4、关于差欠租金的起止时间。本案在审理中，原告对被告提交的9张转账凭证的第3、5-9页有异议，主张此6笔转账是被告支付其他厂房的租金，虽提交了被告付款明细单，但原告高某公司并未提交充分有效的证据予以佐证，故本院不予采信。另因双方争议的2018年7月7日转账的20万元本院已认定为租金，按双方签订的合同约定，被告差欠租金的起止时间应是从2020年6月15日至2020年12月14日计37万元，故本院对原告高某公司要求被告支付拖欠租金37万元的请求予以支持。5、关于违约金的支付。原告诉请被告按合同约定的以未付款金额每日千分之一承担违约金，暂计算至2020年11月14日。被告认为没有违约，不应承担违约金，即使原告主张未支付租金的违约责任，也应该按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算资金占用费。本院认为，双方签订租赁合同，该合同已实际履行。被告应在2020年6月15日支付下半年的租金即37万元，因被告一直未支付租金，故应承担2020年6月15日至2020年11月14日期间的违约金。因该合同约定的违约金过高，本院调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算，本院酌定支持23680元。6、关于合同中约定的交纳税费问题。案涉税费系因获得租金收入而依法应当缴纳产生，故纳税的义务主体应当是出租人。本案中，双方虽在合同中约定租赁税费由承租人畅宏公司承担，这仅应视为双方之间对税费最终承担主体的约定，而不能理解为纳税义务应由被告畅宏公司直接负担。故原告高某公司要求被告畅宏公司向国家税务部门缴纳相关税费的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院认为，原告高某公司与被告畅宏公司签订的《八巨厂房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，也未损害国家、集体或第三人利益，本院认定双方签订的合同合法有效，双方均应按约履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告滨海畅宏纺织品有限公司在本判决发生效力后十日内向原告江苏滨海高环科技有限公司支付租金人民币370000元、违约金23680元；二、驳回原告江苏滨海高环科技有限公司其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11192元，保全费4216元，合计15408元，由原告江苏滨海高环科技有限公司负担7242元，被告滨海畅宏纺织品有限公司负担8166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费11192元。审 判 长  周华健人民陪审员  王丽华人民陪审员  王以功二〇二一年三月十五日法官 助理  郭栩池书 记 员  李玉杰附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。