云南省泸水市人民法院民 事 判 决 书(2021)云3321民初9号原告：苏义生，男，汉族，1977年5月2日生，云南省双柏县人，现住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：李峻，云南兴彝律师事务所律师，特别授权代理。被告：何光平，男，汉族，1974年2月2日生，云南省楚雄市人，住云南省楚雄州楚雄市，（未到庭）被告：怒江利通房地产开发有限公司，住所地：云南省怒江州泸水市六库镇向阳西路东侧。统一社会信用代码：915333215945949171。法定代表人：李治天，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓玉宏，男，1993年1月14日生，汉族，大专文化，云南省富源县人，现住怒江州泸水市山水新城Ｂ区，特别授权代理。原告苏义生与被告何光平、怒江利通房地产开发有限公司（以下简称“利通公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏义生的委托诉讼代理人李峻、被告利通公司的委托诉讼代理人邓玉宏到庭参加了诉讼，被告何光平经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏义生向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告苏义生与被告怒江利通房地产开发有限公司、何光平签订的《定购协议书》，并判令二被告返还原告支付的购房定金560,000元；2.请求判令二被告双倍返还原告支付的购房定金232,000元(560,000元×2倍＝1,120,000元，按不超过购房定金20%的标准，调整至232,000元），由二被告对以上款项承担连带责任；3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告苏义生在怒江上班时与被告何光平认识、且为同乡关系，2015年被告何光平告诉原告，其控制的怒江利通房地产开发有限公司正在开发“函谷国际”房地产项目，有部分商铺可以优惠认购。2015年9月22日原告与二被告签订《定购协议书》，约定原告向被告认购编号为一层连5号路11-12轴线商铺，面积为80㎡，单价14,500元／㎡，总价款1,160,000元。合同签订后，原告根据约定，于2015年9月22日向被告支付定金560,000元（其中410,000元转入被告何光平指定的银行账户，剩余150,000元采用以债低款的方式支付）。定金支付后，被告向原告出具了560000元收款收据一份，并加盖怒江利通房地产开发有限公司印章。随后，原告多次找被告何光平签订正式《商品房销售合同》无果后，直到2020年8月28日楚雄市人民法院发布云南滇洱古道生物开发有限公司申请破产清算公告，原告才知道所定购商铺系云南滇洱古道生物开发有限公司开发的项目。何光平与利通公司共同对外签订《定购协议书》，私下收取购房款归个人使用，二名被告的行为已经构成欺诈，且导致定购协议目的无法实现，应承担连带责任。原告为了维护自己的合法权益，现根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告何光平未向本院提交书面答辩状。被告利通公司辩称，1.被答辩人所述答辩人对外签订《定购协议书》收取房款已构成欺诈的说法无任何法律依据，答辩人属合法经营，且已取得《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》，不存在欺诈的说法。2.虽然《定购协议书》约定的是定金，但是被答辩人提交的《收款收据》载明：该款项为“定购金”而非“定金”，二者所载内容不一致，法律后果更是截然不同。答辩人认为该款项到底是“定金”还是“定购金”，应当区分二者的先后顺序，被答辩人在没有对此进行举证的情况下，将款项认定为“定金”，向答辩人主张双倍返还定金是没有依据的。3.关于被答辩人所述“剩余150,000元采用以债抵款的方式支付”，此系被答辩人自作主张，并未经过答辩人的同意。且此款项与答辩人并无直接关系。工程款与本案商品房买卖预付款并非基于同一法律关系，二者不可混为一谈，故本案中被答辩人所预缴的款项为410,000元。4.被答辩人是2015年9月22日交纳的预付款，至今已五年有余，被答辩人于2020年1月11日才提起诉讼，请求返还定金、预付购房款等，其诉求显然已经超出了法律规定的诉讼时效，其诉求依法不应得到支持。综上所述，答辩人对本案所缴纳预付款定性不予认可；以债抵款的150,000元没有经过答辩人同意，且此款项与答辩人无直接关系，另其诉求已经超出法定诉讼时效亦不应得到支持；望贵法院查清本案事实，驳回被答辩人对答辩人所提的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原告苏义生为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：一、企业信用信息公示报告、何光平身份证复印件，用于证明被告基本情况和身份信息。二、定购协议书，用于证明原、被告签订了《定购协议书》，约定被告将其开发的函谷国际汤泡楼一层5号路11-12轴线商铺出售给原告。三、中国工商银行业务凭证，用于证明原告根据协议约定，向被告支付购房定金的事实。四、收款收据，用于证明被告收到原告支付的定金后，向原告开具560,000元收款收据的事实。经质证，被告利通公司对原告提交的四组证据三性均予以认可。被告何光平未向本院提交书面证据材料。被告利通公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：建设工程规划许可证，用于证明涉案的汤泡楼原系利通公司名下的资产。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性无异议，证明观点和关联性有异议，认为具调查汤泡楼于2020年已经不属于利通公司，所以现在合同没有履行的条件；其次，被告取得建设工程规划许可证的时间是2015年10月30日，但与原告2015年9月22日就签订了合同，被告存在违规销售的行为。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告利通公司对原告的证据均予以确认，原告对被告利通公司提供的证据真实性予以确认，故本院认为原、被告提供的证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，证据之间形成证据链，能够证明其证明观点，本院均予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年9月22日原告与被告利通公司签订了《定购协议书》，约定：乙方（原告）自愿决定向甲方（被告利通公司）认购函谷国际汤泡楼，编号为一层连5号路11-12轴线商铺，暂定面积为80㎡，单价14,500元／㎡，总价款1,160,000元；乙方选择付款方式为支付预付款560,000元，收款收据应为利通公司开出的收据为准；乙方于2015年9月22日向甲方支付定金560,000元，甲方向乙方开具定金收据，本协议双方签订正式《商品房购销合同》后，该定金转为乙方应向甲方支付的房屋价款；甲方承诺在乙方交完定金后一年内能够签订正式《商品房购销合同》，如不能签订合同，则甲方向乙方支付本金及银行定期利息等相关权利义务。协议签订当日，原告转入被告何光平指定的银行账户410,000元，剩余150,000元采用以债低款的方式支付；被告利通公司向原告出具了收到560000元定购金的收款收据一份；之后，被告利通公司未能按照协议的约定与原告签订正式《商品房销售合同》，故原告诉至本院。另查明，原告向被告购买的汤泡楼于2020年4月因被告利通公司的原因已经不再属于利通公司。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，本案中，原告与被告利通公司于2015年9月22日签订了《定购协议书》，该协议书的目的为原告向被告购买约定的商铺，但经庭审查明，原告向被告购买的商铺已不再属于被告利通公司，因此被告利通公司不可能按约定与原告签订《商品房销售合同》，更不可能交付原告购买的商铺，双方签订的上述协议目的无法实现，故对原告提出解除原告与被告利通公司于2015年9月22日签订的《定购协议书》的主张，本院予以支持；对原告提出要求二被告返还原告支付的购房定金560,000元的主张，首先，2015年9月22日签订《定购协议书》的双方系原告与被告利通公司，被告何光平不是合同的当事人；其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，对原告的该项主张，本院支持由被告利通公司返还原告支付的购房定金560,000元，对原告要求二被告承担连带责任的主张，于法无据，本院不予支持；对原告提出被告双倍返还原告支付的购房定金232,000元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，从双方签订的《订购协议书》内容看，结合本案的事实，原告向被告支付560,000元的性质应属于预付款，按照《定购协议书》第六条的约定：“甲方（被告利通公司）承诺在乙方（原告）交完定金后一年内能够签订正式《商品房购销合同》，如不能签订合同，则甲方向乙方支付本金及银行定期利息。”，对原告的该项诉讼请求本院支持被告利通公司向原告支付自2016年9月23日起直至付清之日止的银行定期利息，因银行定期利息有多种，双方没有明确，又因直至原告起诉时被告应支付利息的期限已将近5年，故银行定期利息本院认为按照5年期银行定期存款利息计算较为妥当；被告何光平因不是合同的当事人，对其承担责任的主张本院不予支持；对原告提出要求双倍返还定金的主张，于法无据，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告怒江利通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告苏义生购房预付款560,000元及其自2016年9月23日起直至付清之日止按照银行5年期定期存款利率计算的利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告苏义生的其它诉讼请求。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。案件受理费11,720元，减半收取5860元，由原告负担860元，被告利通公司负担5000元。审判员  和晓霞二〇二一年三月二十一日书记员  李 丹