河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初3426号原告黄杰，男，汉族，1979年11月22日出生，住郑州市中原区。委托代理人王贺雅，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告马淑君，女，汉族，1972年9月12日出生，住郑州市高新技术开发区。委托代理人何苛苛，河南文良律师事务所律师。第三人河南江山四季广场置业有限公司，住所地郑州市金水区国基路106号庙李镇科技文化服务中心803室，社会统一信用代码91410100349384879W。法定代表人黄百河。第三人河南省郑州市江山房地产开发有限公司，住所地郑州市金水区田园路19号，社会统一信用代码91410100170204233B。法定代表人曹霞。委托代理人程龙，男，汉族，1983年3月28日出生，住郑州市金水区，系该公司员工。原告黄杰诉被告马淑君、第三人河南江山四季广场置业有限公司、第三人河南省郑州市江山房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄杰委托代理人王贺雅、被告马淑君委托代理人何苛苛、第三人河南省郑州市江山房地产开发有限公司委托代理人程龙到庭参加诉讼，第三人河南江山四季广场置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄杰向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院中止对位于郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋的执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月6日，原告作为买受人与第三人河南省郑州市江山房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》购买了第三人开发的位于郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋并缴纳了全部购房款，第三人已将涉案房屋交付于原告并居住至今，但尚未办理房屋所有权转移手续。现因被告马淑君诉河南江山四季广场置业有限公司、河南省郑州市江山房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，金水区人民法院作出了（2019）豫0105民初18705号民事判决书，判决书生效后，被告向金水区人民法院提出执行申请，申请查封并执行涉案房产，金水区法院在执行阶段作出了（2019）豫0105执23851号民事裁定书，查封了涉案房屋。根据《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在金水区人民法院查封涉案房屋之前（查封是在2019年12月19日）原告已经与第三人（河南省郑州市江山房地产开发有限公司）签订了合法有效的《商品房买卖合同》（合同签订日期为2017年4月6日），并支付了全部购房款（其中2007年6月19日支付120000.00元，2012年4月5日支付43813.00元），后又在2017年1月10日支付了32149.25元的土地出让金。第三人已经交付了涉案房屋，原告所购房屋已经实际居住，且未办理办理过户登记手续的原因并非原告造成的。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告有权排除对涉案房屋的执行。望贵院查明事情，支持原告诉请。被告马淑君辩称：一、原告黄杰的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，应当依法驳回。依据《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发商名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总款价的百分之五十。本案中涉案房屋登记在河南省郑州市江山房地产开发有限公司名下，对登记在房地产开发商名下的房产提执行异议的，应当适用本规定。而原告在执行异议阶段向金水区人民法院提交的郑州市个人房屋权属信息表显示原告黄杰名下有两套房屋，该情形不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，原告的起诉没有实事和法律依据，金水区法院作出的执行裁定正确，本案应当依法驳回原告的诉请。二、即便适用《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，原告也不符合该规定的条件，亦无权主张中止涉案房产的执行。依据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，原告黄杰提供的证据不足以证明其在法院查封前合法占有该不动产，其提供的物业费缴纳证明未提供相应票据，且不足以证明其在涉案房产实际居住；其次，原告提供的购房发票仅能表明卖房人对收到购房款的实事予以认可，该发票原则上不能对抗申请执行人等房屋买卖合同之外的第三人。且根据原告诉称，其签订合同日期在后（合同签订日期为2017年4月6日），支付购房款在前（其中2007年6月19日支付120000元，2012年4月5日支付43813元），该支付行为不符合交易习惯，不能认定原告实际支付了全部购房款；再者，根据原告所称，2007年就已经支付购房款购买涉案房屋，至今已有十余年之久，原告一直怠豫行驶权利，导致涉案房产直到一审法院查封前仍未办理过户手续，存在严重过错；且原告称于2017年1月10日缴纳土地出让金，其在涉案房产因土地性质等原因无法办理过户仍然购买，亦存在严重过错，其主张未办理过户登记手续非自身原因不能成立。故本案原告不足以证明其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，应当依法驳回其诉请。综上所述，原告的起诉没有实事及法律依据，依法应驳回其诉讼请求。第三人河南江山四季广场置业有限公司未答辩。第三人河南省郑州市江山房地产开发有限公司辩称，对原告黄杰的购房行为没有异议，是真实购房，应当排除执行。经审理查明：原告黄杰提供河南省郑州市江山房地产开发有限公司出具的收据复印件二份，一份日期为2007年6月19日，金额为12万元，编号为0260453，一份日期为2012年4月5日，金额为43813元，编号为030903。原告黄杰提供河南省郑州市江山房地产开发有限公司出具的收到条一份，显示“今收到江山名居业主黄杰位于15号楼东4单元4层43号的《江山名居三期认购书》一份，存于我公司。今收到江山名居业主黄杰，编号0260453，开票日期为2007年6月19日，金额为12万元和编号为030903，开票日期为2012年4月5日，金额为43813元的收据，存于我公司。”。2017年1月18日，原告黄杰向郑州市保障性住房办公司补缴土地出让金32149.25元。2017年4月6日，原告黄杰与第三人河南省郑州市江山房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告黄杰购买第三人开发的位于郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋，金额为160746元，该合同进行了合同备案。原告提供开票日期为2018年6月14日的发票一份，显示购房金额为160746元。在2017年4月6日原告黄杰与第三人河南省郑州市江山房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中，约定房屋的交付期限应在2012年9月30日前。河南省郑州市江山房地产开发有限公司出具情况说明，江山名居项目15号楼为该公司开发的经济适用房，业主黄杰购买了15号楼4单元4层43号，第一次交款时间为2007年6月19日，缴纳金额12万元，2012年4月5日缴纳剩余房款及代收费用43813元，房款共计160746元已交纳完毕。因时间过长，原始收据已经遗失。业主黄杰的发票开具时间为2018年6月14日，是单独向税局申请的一次性开票。郑州园田物业管理有限公司出具居住证明，证明黄杰自2012年交房到2016年物业交接至河南豪润物业前一直居住在郑上路66号院15号楼4单元4层43号。河南豪润物业服务有限公司出具居住证明，证明自2016年本物业接管江山名居业务至今，黄杰一直在郑上路66号院15号楼4单元4层43号居住。原告提供的用户气费信息表、用水情况查询清单，显示自2014年3月、2013年2月起，原告黄杰缴纳上述房屋的气费、水费。2017年7月13日，位于郑州市中原区××院××楼××单元××号的房屋被本院（2017）豫0105财保355号民事裁定书、协助执行通知书查封。原告马淑君诉被告河南江山四季广场置业有限公司、河南省郑州市江山房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2019）豫0105民初18705号民事判决书，判决：一、解除原告马淑君与被告河南江山四季广场置业有限公司签订的《四季广场写字楼内部认购协议书》；二、被告河南江山四季广场置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告马淑君认购款628223元；三、被告河南省郑州市江山房地产开发有限公司对上述判决第二项认购款中628223元承担连带返还责任。被告河南省郑州市江山房地产开发有限公司承担连带责任后可向被告河南江山四季广场置业有限公司追偿；四、驳回原告马淑君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11346元，减半收取5673元，由原告马淑君负担950元，由被告河南江山四季广场置业有限公司、河南省郑州市江山房地产开发有限公司负担4723元。后案件进入执行程序，执行案号为（2019）豫0105执23851号。2019年12月19日，本院将登记在被执行人河南省郑州市江山房地产开发有限公司名下位于郑州市中原区××院××楼××单元××号的房屋查封。原告黄杰向本院提起执行异议，本院作出（2021）豫0105执异55号执行裁定，驳回黄杰的执行异议请求。本院认为：《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发商名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总款价的百分之五十。上述两条文虽然适用于不同情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发商名下的商品房”两种情形，则第二十八条与第二十九条产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排除第二十八条。本案中，原告提供的河南省郑州市江山房地产开发有限公司出具的收据、收条复印件、情况说明及物业公司出具的居住证明，显示原告购买郑州市中原区××院××楼××单元××号房屋的交款时间及入住时间为2012年。2017年4月6日原告黄杰与河南省郑州市江山房地产开发有限公司签订的进行了合同备案的《商品房买卖合同》，约定房屋的交付期限为2012年9月30日前。2017年1月18日，原告向郑州市保障性住房办公室补缴土地出让金32149.25元。上述证据互相印证，能够证明原告黄杰于2012年购买位于郑州市中原区××院××楼××单元××号的房屋，交纳全部房款，并已实际入住。原告黄杰交款购买位于郑上路66号院15号楼4单元4层43号房屋的时间及2017年4月6日与河南省郑州市江山房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的时间，均在本院查封该房屋之前。2017年7月13日该房屋因其他案件被查封，未办理过户登记并非原告的原因。综上，原告的情形符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除强制执行的条件，对原告的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行位于郑州市中原区郑上路66号院15号楼4单元4层43号的房产。案件受理费9800元，由被告马淑君负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘 佳人民陪审员  王艳君人民陪审员  娄兴林二〇二一年三月二十二日书 记 员  郭盈颍