江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0824民初484号原告：新干上达物业服务有限公司，住所地：江西省吉安市新干县金川镇金川南大道**箱包城**单元**，统一社会信用代码：9136082409714865XW。法定代表人：谢俊平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨明，系该公司员工。委托诉讼代理人：孙翠，新干县惠民法律服务所法律工作者。被告：乐桂平，男，1979年9月6日出生，汉族，新干县人，住江西省吉安市新干县。被告：吴美华，女，1982年1月21日出生，汉族，西湖区人，住江西省吉安市新干县。原告新干上达物业服务有限公司（以下简称上达物业公司）与被告乐桂平、吴美华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上达物业公司委托诉讼代理人孙翠到庭参加诉讼，被告乐桂平、吴美华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付2017年11月1日到2020年11月30日的物业管理费共计4598元整及违约金51.73元（自2017年11月1日起以4598元为基数、按日万分之0.1计算至2020年11月16日的违约金为51.73元，此后违约金参照计算至付清款之日止）；2.本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求1变更为：判令二被告向原告支付2017年11月1日到2020年12月31日的物业管理费共计4722.64元及违约金54.63元（自2017年11月1日起以4722.64元为基数、按日万分之0.1计算至2020年12月31日的违约金为54.63元，此后违约金参照计算至付清款之日止）。事实和理由：2016年10月18日，二被告与新干上达房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定二被告购买新干上达房地产开发有限公司开发的位于新干县建筑面积为124.28平方米的房屋及按新干县人民政府物价局定的物业服务费标准为每平方米每月1元的标准收取物业服务费。合同签订后，原告积极履行合同约定的权利义务，对二被告所居住小区实施了规范的物业管理，为二被告提供了完善的物业管理服务。但二被告自2017年11月1日起停止缴纳物业服务费。截至2020年12月31日，欠费月数为38个月，每月物业服务费为124.28元，共计差欠物业服务费4722.64元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。二被告拖欠物业服务费的行为严重影响了原告的正常管理工作，特诉至法院，望判如所请。被告乐桂平、吴美华未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定本案法律事实如下：新干县玉龙华府住宅小区系由新干上达房地产开发有限公司开发建设。2016年10月18日，二被告（买受人）与新干上达房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201602438），该合同约定：二被告从新干上达房地产开发有限公司购买位于新干县的商品房，建筑面积为124.28平方米，交房期限为2016年10月31日前；新干上达房地产开发有限公司依法选聘原告为该小区提供物业管理服务，物业服务费以物价局定价为准，物业管理相关费用应自出卖人通知交房当日一次性预付一年的物业管理费；买受人逾期超过30日付款，出卖人同意继续履行合同的，买受人应自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之0.1的违约金等。根据新干县物价局2017年5月24日发布的干价函字［2017］5号《关于新干上达物业服务有限公司钰龙华府小区物业服务费标准的复函》，高层住宅收费标准为每平方米每月1元。此后，原告开始为该小区提供物业管理服务，二被告系该小区15栋2单元1002室的业主。二被告收房入住后仅交纳了第一年的物业服务费，自2017年11月1日至今从未交纳物业服务费。原告多次向二被告催收未果，遂诉至本院。本院认为，新干县钰龙华府小区未成立业主委员会，原告与该小区的建设单位新干上达房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对小区全体业主依法具有约束力。原告已提供了物业管理服务，二被告理应向原告交纳相应的物业服务费，而自2017年11月1日至今未交纳物业服务费。原、被告双方虽未约定逾期付款违约金的计算标准，但二被告连续数年逾期未交纳物业费属违约行为，依法应承担相应的违约责任。原告主张参照购房合同中日万分之0.1的标准计算违约金，诉求合理，本院予以支持，但应自合同约定的每年交纳物业费期届满次日（即每年11月1日）起以二被告未交纳的物业费金额予以计算。截至2020年12月31日，二被告尚欠原告38个月的物业服务费4722.64元及逾期付款违约金35.79元（124.28平方米×1元/月×12个月×日万分之0.1×30日×38个月+124.28平方米×1元/月×12个月×日万分之0.1×30日×26个月+124.28平方米×1元/月×12个月×日万分之0.1×30日×14个月+124.28平方米×1元/月×2个月×日万分之0.1×30日×2个月）。据此，对原告要求二被告交纳物业服务费4722.64元及逾期付款违约金35.79元的主张，本院依法予以支持，对超出部分的逾期付款违约金，本院依法不予支持。被告乐桂平、吴美华经本院传票传唤未到庭参与诉讼，视为放弃其自身的诉讼权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告乐桂平、吴美华应于本判决生效之日起十日内向原告新干上达物业服务有限公司交纳物业服务费4722.64元及逾期付款违约金35.79元，合计4758.43元；二、驳回原告新干上达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告新干上达物业服务有限公司已预交），由被告乐桂平、吴美华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  黄卫艳二〇二一年三月十七日书记员  谢江粤提示：本判决生效后，权利人可以申请执行。申请执行的期间为二年。附相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。