云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终11832号上诉人（原审被告）：昆明云悦屋物业管理有限公司。住所地：云南省昆明市五华区青年路448号15层4号-5号。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：周浩楠，男，1997年9月25日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈金刚，男，1988年8月28日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：孙何萍（系陈金刚妻子），女，1990年5月22日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区，特别授权代理。上诉人昆明云悦屋物业管理有限公司（以下简称：云悦公司）因与被上诉人陈金刚租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初9091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行审理，上诉人云悦公司委托的诉讼代理人周浩楠、被上诉人陈金刚及其委托的诉讼代理人孙何萍到庭参加审理。本案现已审理终结。上诉人云悦公司上诉请求：1.维持原审判决第一项；2.撤销原审判决第二项，改判上诉人不支付被上诉人租金3724元、押金1140元、物管费298.5元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉依据的主要事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。一、本案合同签订前，被上诉人实际踏勘房屋，对房屋情况均已知晓，被上诉人认可房屋状况后双方才签订合同，故被上诉人一审主张其入住时设备设施损坏不属实，其退租的原因并非房屋无法居住，其为故意违约。二、被上诉人违反合同约定，超过房屋居住使用人数及居住年龄，携带未成年人居住，已构成违约。一审错误认定被上诉人不构成违约，违背了双方合同约定。三、被上诉人蓄意退租，对上诉人维修后的房屋状况提出异议，一审采信被上诉人的单方陈述属于认定事实错误。四、上诉人并未收取物管费。上诉人所收取被上诉人1.5元/天的服务费属于房屋维修费用，上诉人也已履行了自己的维修义务，不应退还该款。且本案因被上诉人违约导致合同解除，根据合同约定服务费不应退还。五、被上诉人违约导致双方合同解除，被上诉人应承担相应的违约责任，被上诉人已付押金不足以抵扣违约金，上诉人有权不予退还。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人陈金刚辩称，一、被上诉人入住时房屋已被损坏，上诉人工作人员对被上诉人称2、3天即可维修解决。二、上诉人工作人员对被上诉人称可以带小孩入住。三、早在6月中旬时，被上诉人已提出退房退租，7月15日被上诉人向上诉人提出协商不成，要起诉了，上诉人才对房屋进行第一次维修。后上诉人称故障已经排除，可以正常使用，但到8月份一审庭审结束后，被上诉人返回涉案房屋，发现上诉人根本就未进行维修，对此被上诉人已经拍摄视频为证。一审判决无误，请求驳回上诉，维持原判。一审情况：陈金刚向一审法院起诉请求：1.被告云悦公司退还原告陈金刚剩余房屋租金、管理费和押金，共计6157.5元；2.被告云悦公司按照合同约定支付违约金；3.诉讼费由被告云悦公司承担。一审法院经审理确认以下事实：原告陈金刚与被告云悦公司于2020年5月15日签订房屋租赁合同，被告将位于官渡区租给原告，原告按约定支付租金，押金和管理费共计8527.5元，原告搬进房屋后发现两个卫生间的水管都在漏水，其中一个卫生间下水道堵塞，地面随时都在积水，随后又发现屋内冰箱及灶具都是坏的，被告未及时维修。而原告明知在合同中有约定该合租房屋内每间居住人数不得超过2人，且合住人年龄需在18-45周岁的情况下，依然不定时带未满18岁的孩子进入合租房屋居住。双方水电费被告自认已经结清。一审法院认为：本案争议焦点如下：一、合同是否解除？二、解除后款项的返还标准？三、解除时间？针对争议焦点一，一审法院认为，因双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制规定属有效约定，该合同涉及的主要权利义务为原告陈金刚支付相应的租金，押金和管理费给被告云悦公司，而被告将位于官渡区租给原告，现原告认为被告未尽到维修义务，使出租房屋不能正常居住；而原告明知合同约定承租房屋仅能入住两人以下，以及18-45岁范围内的人，依然将妻儿带入承租屋内，构成违约；综上所述，双方均有违约行为，因双方的行为导致合同不能继续履行，故对原告申请解除合同的请求应予以支持，但对造成合同不能继续履行原告也有过错，对原告主张的违约金不予支持。针对争议焦点二，一审法院认为，关于合同解除后，租金、押金和管理费返还的事项，原告所租房屋月租金为1140元，押金为1140元，物管费为547.5元，所付总租金为6840元，合计8527.5元。因6840元为半年期租金，则日租金为38元／天。由于原告陈金刚起租期为2020年5月15日，合同解除期为2020年8月7日，期间共计82天，故应付租金为38元／天×82天＝3116元；物管费则为547.5元÷180×82＝249元；因合同解除，被告需将所收原告押金全额退还原告，故被告应向原告支付租金6840-3116＝3724元、押金1140元、物管费547.5-249＝298.5元，以上合计5162.5元。针对争议焦点三，合同解除时间，因原告未向被告发出过明确的解除合同的通知，且庭审中确认原告陈金刚未将承租房屋钥匙交还被告，故应按被告收到起诉状副本时间视为原告解除合同通知到达被告，故本案合同解除时间为2020年8月7日，双方的《房屋租赁合同》于该时间解除。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条与《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，判决：“一、原告陈金刚与被告昆明云悦屋物业管理有限公司之间的房屋租赁合同于2020年8月7日解除；二、被告昆明云悦屋物业管理有限公司自判决生效之日起十日内向原告支付租金3724元、押金1140元、物管费298.5元，以上合计5162.5元；三、驳回原告陈金刚的其他诉讼请求。”一审案件受理费25元，由原告陈金刚承担。二审中，上诉人云悦公司提交2张网页截图，欲证明：被上诉人于2020年10月17日违约。经质证，被上诉人不予认可。本院认为，该证据反映的是上诉人所管理的网页内容，不足以证明相关事实客观存在，故本院不予采信。被上诉人提交如下证据：1.微信聊天记录，欲证明：2020年5月16日被上诉人在微信群内通知上诉人工作人员涉案房屋的厨房、洗衣机等有问题；2.微信聊天记录，欲证明：上诉人欺骗了很多客户，上诉人的说法不可信。经质证，上诉人对被上诉人证据1认可聊天内容的真实性，对证据2没有意见。本院认为，双方对证据1的真实性均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认；证据2与本案无关，本院不予采信。本院经审理确认的事实与一审法院确认事实一致，本院依法予以确认。另查明，被上诉人预付上诉人的8527.5元款项构成为：2020年5月15日至2020年11月14日的房屋租金6840元；按1.5元/天/间收取的服务费547.5元；首次签约房屋租赁押金1140元。二审中，上诉人认可其已修改了涉案房屋的进门密码，被上诉人已无法进入涉案房屋。双方均认可与被上诉人同住的第三人为几个月大的婴儿。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：上诉人请求不退还被上诉人预付的租金3724元、押金1140元、服务费298.5元等费用的上诉主张能否成立？本院认为，根据审理查明的事实，本案的纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案双方当事人在平等自愿基础上所签《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。本案中，被上诉人承租房屋目的为与家人共同居住，且超出约定人数的家人为只有几个月大的婴儿，在上诉人明确限制同住人员数量、年龄的情况下，双方形成合同的僵局，且租赁房屋客观上存在不适租的情况，双方对此各执一词，未能达成一致意见，继续履行将给双方造成重大损害，故被上诉人诉请解除合同有一定事实和法律依据。因被上诉人本案以诉讼方式要求解除合同，自其起诉状副本送达上诉人之日（2020年8月7日）双方合同关系解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，故被上诉人应向上诉人支付其实际使用租赁房屋期间的租金，对其已预付、但未实际使用房屋期间的租金，应由上诉人予以返还。一审法院经计算，判令上诉人退还被上诉人预付租金中的3724元，处理无误，本院依法予以维持。有关上诉人请求以押金1140元抵扣被上诉人应承担的违约金的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，本案中，被上诉人入住后即向上诉人提出租赁房屋的水管漏水、下水道堵塞、冰箱灶具损坏等问题，反映出涉案房屋存在不适租的情况。上诉人主张被上诉人在承租前已实地看房、看房时未提出异议即表示对房屋现状的认可。本院认为，租赁房屋的前述质量问题属于隐蔽瑕疵，根据生活常识，不能苛责被上诉人通过初次看房即发现以上隐蔽瑕疵，故即便被上诉人在初次看房时未就以上问题提出异议，也不代表对此认可，更不能以此免除上诉人作为出租方保持租赁物适租的义务，故上诉人因未能保持租赁物适租，其行为已构成违约。同时，被上诉人在双方合同明确限制合租房屋居住人数、居住者年龄的情况下，仍违反约定居住人数及年龄限制入住，其行为也已构成违约。因双方违约情形相当，双方各自以守约方身份主张对方构成违约、应向己方承担违约责任的请求均不能成立，故上诉人以被上诉人预付押金抵扣违约金的主张亦不能成立。合同解除后，上诉人应向被上诉人退还预付押金1140元。有关服务费是否应予返还的问题。如前所述，根据双方合同的约定，该服务费系按照每天1.5元计收，一审法院按照实际租赁天数计算服务费，符合合同的约定，并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人云悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果适当，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人昆明云悦屋物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  符圆圆审判员  陈正琼二〇二一年三月五日书记员  吴自红