湖南省岳阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘06民终317号 上诉人（原审第三人）：王天龙，男，1971年1月7日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托诉讼代理人：苗薇薇，北京冠领律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马佳斌，北京冠领律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：中国石化集团资产经营管理有限公司巴陵石化分公司，住所地岳阳市云溪区岳化三工区。 负责人：邬智勇，系该分公司代表。 委托诉讼代理人：熊新星，湖南金骏律师事务所律师。 原审被告：吴**宏，男，1970年5月21日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原审被告：张晓东，男，1968年3月15日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原审第三人：刘健吾，男，1978年5月21日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原审第三人：张都喜，男，1965年12月22日出生，汉族，住湖南省沅江市。 原审第三人：廖文君，男，1967年4月5日出生，汉族，住岳阳市君山区。 原审第三人：肖志刚，男，1965年10月29日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原审第三人：钟勇，男，1981年11月18日出生，汉族，住岳阳市君山区。 原审第三人：余冬，男，1986年12月22日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原审第三人：王艳萍，女，1977年7月17日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原审第三人：周赛兵，男，1976年5月4日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原审第三人：郑三平，男，1965年9月12日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原审第三人：朱天青，男，1970年11月1日出生，汉族，住湖北省监利县。 原审第三人：余英虎，男，1963年11月2日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原审第三人：曾义，男，1976年5月26日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原审第三人：黄建红，男，1978年11月28日出生，汉族，住湖北省监利县。 原审第三人：刘安平，男，1951年8月13日出生，汉族，住湖北省监利县。 原审第三人：陈文华，男，1965年11月28日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原审第三人：董桂秀，女，1965年10月25日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原审第三人：柳荣华，男，1966年11月9日出生，汉族，住临湘市。 原审第三人：李龙，男，1958年1月14日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 原审第三人：姚飞龙，女，1958年5月7日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系李龙妻子。 上诉人王天龙与被上诉人中国石化集团资产经营管理有限公司巴陵石化分公司（下称中石化巴陵石化分公司）、原审被告吴**宏、张晓东及原审第三人刘健吾、张都喜、廖文君、肖志刚、钟勇、余冬、王艳萍、周赛兵、郑三平、朱天青、余英虎、曾义、黄建红、刘安平、陈文华、董桂秀、柳荣华、李龙、姚飞龙租赁合同纠纷一案，不服岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7319号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。 王天龙上诉请求：一、撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7319号民事判决第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人要求返还租赁二号大棚和支付租金的诉讼请求，或将本案发回重审；二、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院未查清被上诉人身份信息，被上诉人主体不适格。1、本案为租赁合同纠纷，而租赁合同中的出租方为湖南洞庭渔都股份有限公司，我国实行产权登记制，工商登记的变更不必然导致房屋产权的变更。通过原审中被上诉人举证，可以看出涉案房屋的产权人、土地证的使用权人均为湖南洞庭渔都股份有限公司，被上诉人未登记在涉案房屋的产权证书上，故被上诉人与上诉人及原审第三人之间并无实际关联；2、被上诉人在没有涉案房屋产权的情况下无权处理涉案房产的纠纷，且授权委托书的日期晚于本案第一次开庭的日期，说明被上诉人在原审庭审中并无诉讼主体资格；3、原审中被上诉人提供的产权证书不能证明案涉房产为其所有，其提供的产权证及土地证的坐落位置不相符，在未提供具体地理位置图示的情况下，不能证明其提供的相关证件就是涉案房屋的产权证件，即使能够证明，证载面积亦未包括上诉人及他人加建部分的面积，在安置补偿事宜未有效解决前，无权要求办理；4、被上诉人未提交其与征拆部门签订的拆迁协议，即使被上诉人是安置补偿协议的签订方，其仍应当举证证明其系涉案房屋的产权人。二、涉案房屋不具备解除租赁协议的前提条件，1、上诉人与第三人租赁涉案房屋后，加扩建部分的面积有900㎡，被上诉人无权要求返还该部分；2、上诉人不具备腾退房屋的条件，不符合湖南洞庭渔都股份有限公司与原审被告在合同中约定的解除合同的要件；3、对一号、二号干鱼楼改建了主体结构的承租人，亦为本次征收项目的被征收人，原审法院不可简单的将承租人未得到的补偿以反诉解决。三、涉案房屋自2017年开始征收，早已不具备对外经营条件，不具备租赁物的使用价值，原审法院第二项支付租金的判决应予撤销。综上，原审法院查明事实不清，适用法律错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人中石化巴陵石化分公司辩称，一、答辩人通过合并、吸收等方式，涉案房屋所有权已经归答辩人所有，答辩人合法享有对涉案房屋的全部权利，中国石化集团资产经营管理有限公司已经明确授权答辩人分公司以自己的名义提起诉讼和主张权利，故答辩人参加诉讼主体适格；二、上诉人及第三人不能以未获得补偿为由抗辩，不能向答辩人主张权利，1、根据答辩人与原审被告之间签订的《湖南洞庭渔都股份有限公司房屋干鱼区大棚租赁合同》第五条第二款规定，承租人改造租赁场所需征得答辩人书面同意，本案中对涉案房屋的加扩建均未取得答辩人的书面同意，且该行为也未取得相关合法手续，因此上诉人及第三人不但不能获得补偿，还应当承担恢复原状和赔偿答辩人损失的法律责任；2、上诉人及第三人的补偿诉求即便合法，也只能通过提起反诉来主张，不能以此进行抗辩；3、答辩人与上诉人及第三人之间并没有签订任何房屋租赁协议，不构成合同关系，作为房屋承租人的张晓东、吴**宏并未上诉，上诉人及第三人无权向答辩人主张承租人的权利。三、答辩人签订征收补偿协议不影响答辩人要求支付租金的权利主张，答辩人自2018年之后就未同吴**宏、张晓东签订过租赁协议，并在2017年底已经明确告知不再续租房屋，因吴**宏、张晓东及王天龙等非法占据涉案房屋的缘故，答辩人仍享有主张占用费的权利，原审判决合理合法；四、本案原审判决并未要求上诉人及第三人向答辩人支付占用（租金）费，因此不能就此主张撤销权利。综上，请二审法院依法审理，维护答辩人合法权利。 原审第三人郑三平述称，其系本案房屋的承租人，是在王天龙和姚飞龙处转租的。洞庭渔都项目征收从2017年开始，2018年7月2日，被上诉人将市场内的水电都停掉了，直到现在，因为没有水电，给第三人造成了极大的生活、生产经营上的损失，这些损失需要赔偿，并恢复供水供电。 原审被告吴**宏、张晓东及原审第三人刘健吾、张都喜、廖文君、肖志刚、钟勇、余冬、王艳萍、周赛兵、朱天青、余英虎、曾义、黄建红、刘安平、陈文华、董桂秀、柳荣华、李龙、姚飞龙未陈述意见。 中石化巴陵石化分公司向原审法院起诉请求：1、判令吴**宏、张晓东及第三人刘健吾等二十人搬出租赁房屋交还未拆除部分的房屋；2、判令吴**宏、张晓东向其支付2018年1月1日起至实际交房之日止的租金及利息，并赔偿因延迟履行征收补偿协议搬迁交房违约损失20万元。 原审法院认定事实：吴**宏、张晓东自2006年开始租赁湖南洞庭渔都股份有限公司2号干鱼大棚。2006年10月21日，吴**宏、张晓东将其所承租的2号干鱼棚北侧六隔转租给第三人李龙、姚飞龙。李龙、姚飞龙就其承租的门面与王天龙签订合作协议，由双方各出资50％，将2号干鱼大棚北侧六隔分别再转租给第三人周赛兵、刘少虎、郑三平、朱天青、余冬。吴**宏、张晓东对于承租的其他面积，由自己转租给第三人余小飞、肖志刚、余英虎、曾义、黄建红、刘安平、陈文华董桂秀、柳荣华、廖文君、钟勇、张都喜、刘健吾。第三人对租赁物都进行了不同程度的改扩建或装修。2016年12月29日，吴**宏、张晓东与湖南洞庭渔都股份有限公司在签订的最后一份租赁合同中约定：湖南洞庭渔都股份有限公司将二号大棚（干鱼区）租赁给吴**宏、张晓东使用，租赁期自2017年1月1日至2017年12月31日。押金8000元，由承租方在签订合同前交纳。合同终止时承租方没有违约情况，由出租方退回，不计利息。租金50000元、卫生费2000元，由承租方在签订合同时一次性交清。合同期间，出租方可随时对租赁场所进行检査监督，承租方应予积极配合。承租方因经营需要对租赁场所进行改造和完善，须事先征得出租方同意。在符合消防安全规范和不影响主体结构的前提下按出租方要求施工，所有费用由承租方自理。合同期间，出租方因破产、改制等原因必须收回租赁场所使用权的，出租方有权解除合同。考虑到解除合同可能会给承租方造成一定的损失，对承租方在租赁场所内投入装修、改造形成的动产部分由承租方自行处理，不动产部分经出租方认可的评估机构评估后，出租方可以适当补偿。承租方的承租户补偿问题由承租方负责。合同期内，承租方不能将租赁场所向第三方整体转租，否则，出租方有权单方解除合同并追究承租方责任。承租方在合同期内遇国家行为或征收并对租赁场所进行拆迁时，承租方可获得国家对租赁场所内承租方投入装修及改造形成资产的所有资产补偿。吴**宏、张晓东交纳了8000元押金，租金付至2017年12月31日。2017年5月12日，岳阳市国土资源局发布《拟征地（使用土地）告知书》。租赁场地在拆迁红线范围内。2017年6月5日，湖南洞庭渔都股份有限公司对九华山片区棚改二期城管局项目部出具了一份《关于对湖南洞庭渔都市场一号二号干鱼楼依据现状进行评估的函》。内容为：湖南洞庭渔都市场成立初期，生意清淡，为鼓励经营户进市场交易，我公司于2006年将两个双证齐全的干鱼楼承包给租赁户。2006年7月，租赁户根据合同及生意的需要，投入资金对两栋房屋进行改造。在两个干鱼楼内部改建成了三层用于水产经营，现已形成事实经营多年。现因政府拆迁，为保证我公司及租赁户的切身利益，请项目部对以上两栋房屋依据现状进行评估。2017年12月21日，中石化巴陵石化分公司以湖南洞庭渔都股份有限公司、岳阳金石集团有限公司的名义发出租合同到期不再续租的告知书。内容为：各承租户，洞庭渔都市场已经纳入岳阳楼区九华山片区棚户（旧城）区改造二期（城管局）项目征收红线范围，即将对该范围内的土地、房屋和附属物实施征收。因此，租赁合同到期后，不再续签合同。请各承租户做好拆迁、搬迁准备。自2018年1月1日起，中石化巴陵石化分公司没有再收取租金。2018年7月，原审原告与拆迁部门签订拆迁协议。因吴**宏、张晓东及第三人与拆迁项目部就补偿问题无法达成一致，至今未将租赁场地返还。遂酿成纠纷。另査明，2017年6月30日，湖南洞庭渔都股份有限公司名称变更为岳阳洞庭渔都市场管理有限公司，股东为岳阳金石集团有限公司。2017年8月，岳阳洞庭渔都市场管理有限公司、岳阳金石集团有限公司发布公司合并公告。岳阳金石集团有限公司与岳阳洞庭渔都市场管理有限公司采取吸收合并登记。岳阳洞庭渔都市场管理有限公司依法注销，岳阳金石集团有限公司存续。合并前两公司的债权、债务由合并后存续的岳阳金石集团有限公司承继。2017年12月31日，中国石油化工集团公司发文批复，同意中国石化集团资产经营管理有限公司吸收合并岳阳金石集团有限公司。2019年6月26日，中国石化集团资产经营管理有限公司向中石化巴陵石化分公司出具授权委托书，授权中石化巴陵石化分公司享有中国石化集团资产经营管理有限公司所属的原岳阳洞庭渔都市场管理有限公司、原岳阳金石集团有限公司的资产及其他权益管理（含处置）的权利，以中石化巴陵石化分公司的名义处理上述资产及权益所涉纠纷的诉讼事宜。2019年，岳阳市岳阳楼区人民政府申请强制执行中石化巴陵石化分公司（岳房权证岳阳楼区字第0××5号房屋所有权人）国有土地上房屋征收补偿协议，岳阳市岳阳楼区人民法院于2019年8月19日作出（2019）湘0602行审57号行政裁定书，对申请执行人岳阳市岳阳楼区人民政府申请执行被申请人中国石化集团资产经营有限公司巴陵石化分公司（岳房权证岳阳楼区字第0××5号房屋所有权人）国有土地上房屋征收补偿协议，予以准许。中石化巴陵石化分公司在诉讼中认可涉案租赁物目前已经部分拆除，仅有吴徳宏、张晓东、第三人柳荣华、李龙、姚飞龙、周赛兵、朱天青、王天龙、余冬、王艳萍、郑三平未返还租赁房屋。第三人刘健吾、张都喜、廖文君、肖志刚、钟勇、余英虎、曾义、黄建红、刘安平、陈文华、董桂秀经协商后腾房拆除。 原审法院认为，涉案租赁物原产权人湖南洞庭渔都股份有限公司名称变更为岳阳洞庭渔都市场管理有限公司后，又并入岳阳金石集团有限公司，中国石化集团资产经营管理有限公司此后又吸收合并岳阳金石集团有限公司，故涉案租赁物产权人变更为中国石化集团资产经营管理有限公司，现中国石化集团资产经营管理有限公司授权中石化巴陵分公司管理处置涉案租赁物的权利，结合（2019）湘0602行审57号行政裁定书的内容，中石化巴陵石化分公司依法享有提起本案诉讼的权利。湖南洞庭渔都股份有限公司与吴**宏、张晓东于2016年12月29日签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，合法有效。双方应当依约履行各自的权利义务。现双方签订的租赁合同已经到期，且涉案租赁物遇国家征收，吴**宏、张晓东应当将涉案租赁物及场地返还给中石化巴陵石化分公司，并应参照租金标准，向其支付租赁物返还前的占用费及相应利息。本案第三人作为本案的实际承租人，亦应负有返还租赁物和场地的义务。由于中石化巴陵石化分公司在诉讼中认可第三人刘健吾、张都喜、廖文君、肖志刚、钟勇、余英虎、曾义、黄建红、刘安平、陈文华、董桂秀经协商后已经腾房拆除，故中石化巴陵石化分公司主张要求第三人刘健吾、张都喜、廖文君、肖志刚、钟勇、余英虎、曾义、黄建红、刘安平、陈文华、董桂秀返还涉案租赁物的诉讼请求，不予处理。对其提出的要求吴**宏、张晓东、第三人余冬、柳荣华、李龙、姚飞龙、周赛兵、朱天青、王天龙、王艳萍、郑三平交还未拆除部分的涉案租赁物的诉讼请求，予以支持。吴**宏、张晓东还应当支付2018年1月1日起至房屋实际交还之日的占用费及利息，故对其提出的要求吴**宏、张晓东支付2018年1月1日起至实际交房之日止的租金及利息的诉讼请求，予以支持。吴**宏、张晓东交纳的8000元押金应予抵扣。其要求吴**宏、张晓东赔偿违约损失20万元，无证据证实，不予支持。吴**宏、张晓东及第三人虽在诉中提出其装修扩建的损失未得到补偿，不应当交付房屋的抗辩主张，但该主张涉及的是其与征收部门之间的征收法律关系，与本案租赁合同纠纷并无直接关联，且吴**宏、张晓东及第三人也并未提出反诉，故对吴**宏、张晓东及第三人提出的上述主张，不予支持。吴**宏、张晓东及第三人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、限吴徳宏、张晓东、第三人余冬、柳荣华、李龙、姚飞龙、周赛兵、朱天青、王天龙、王艳萍、郑三平在本判决生效后七日内向中石化巴陵石化分公司返还未拆除部分的二号大棚(干鱼区)。二、限吴**宏、张晓东在判决生效后七日内按50000元/年的标准(部分房屋拆除后，按照剩余面积所占比)，向中石化巴陵石化分公司支付自2018年1月1日起至租赁房屋实际交还之日止的占用费，并按银行同类贷款利率的标准支付占用费利息至房屋实际交还之日。吴**宏、张晓东交纳的8000元押金应予抵扣；三、驳回中石化巴陵石化分公司的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由中石化巴陵石化分公司承担4100元，由吴**宏、张晓东承担200元。 二审期间，上诉人王天龙与被上诉人中石化巴陵石化分公司及原审被告吴**宏、张晓东，原审第三人刘健吾、张都喜、廖文君、肖志刚、钟勇、余冬、王艳萍、周赛兵、郑三平、朱天青、余英虎、曾义、黄建红、刘安平、陈文华、董桂秀、柳荣华、李龙、姚飞龙均未向本院提交新证据。 本院二审查明，2006年10月21日，甲方张晓东，代理人吴**宏与乙方李龙、姚飞龙签订《转租补充协议》，约定“如遇国家行为或洞庭渔都的自身原因需解除合同时，甲方有义务帮助乙方索赔，同时乙方必须协助甲方索赔事宜”、“本转租协议时效是甲方与洞庭渔都的合同及周边合同同步”。次日甲方李龙、姚飞龙与乙方王天龙签订《合作协议》，约定合作范围为“洞庭渔都股份有限公司二号大棚北侧第六到十一间，共六间门面”，合作期限“与洞庭渔都股份有限公司的合同同步”。2016年12月29日，吴**宏、张晓东与湖南洞庭渔都股份有限公司在签订的履行期间为2017年1月1日至2017年12月31日的租赁合同中约定“承租方在合同期内遇到国家行为或者征收并对租赁场所进行拆迁时，承租方可获得国家对租赁场所内承租方装修及改造所形成资产的所有资产补偿。” 本院二审查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，本案系租赁合同到期后租赁物返还纠纷，被上诉人中石化巴陵石化分公司为出租人，原审被告张晓东、吴**宏为承租人，李龙、姚飞龙为次承租人，上诉人王天龙系李龙、姚飞龙的合伙人。其他原审第三人系次承租人。 首先，根据审理查明的事实，湖南洞庭渔都股份有限公司名称变更为岳阳洞庭渔都市场管理有限公司，股东为岳阳金石集团有限公司。2017年8月，岳阳洞庭渔都市场管理有限公司、岳阳金石集团有限公司采取吸收合并登记，两公司的债权、债务由合并后存续的岳阳金石集团有限公司承继。在本案诉讼期间，中国石化集团资产经营管理有限公司授权被上诉人享有中国石化集团资产经营管理有限公司所属的原岳阳洞庭渔都市场管理有限公司、原岳阳金石集团有限公司的资产及其他权益管理(含处置)的权利，以被上诉人的名义处理上述资产及权益所涉纠纷的诉讼事宜。由此可以证明本案被上诉人通过公司合并、吸收，合法取得洞庭渔都的财产，虽然没有办理变更登记手续，但根据主管部门的授权，可以处置本案租赁物，因此，上诉人提出的“原审法院未查清被上诉人身份信息，被上诉人主体不适格”的理由与事实不符，不能成立。 其次，《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，出租人湖南洞庭渔都股份有限公司与承租人吴**宏、张晓东签订《干渔区大棚租赁合同》的履行期间为2017年1月1日至2017年12月31日，承租人张晓东，代理人吴**宏与次承租人李龙、姚飞龙签订的《转租补充协议》约定“本转租协议时效是甲方与洞庭渔都的合同及周边合同同步”，次承租人李龙、姚飞龙与上诉人王天龙签订的《合作协议》约定合作期限“与洞庭渔都股份有限公司的合同同步”，因此，应该认定租赁协议、转租补充协议及合作协议的履行期限届满日均为2017年12月31日。且在2017年12月21日，中石化巴陵石化分公司以湖南洞庭渔都股份有限公司、岳阳金石集团有限公司的名义发出租赁合同到期不再续租的告知书。故在履行期限届满后，承租人应当返还租赁物。上诉人上诉提出“涉案房屋不具备解除租赁协议的前提条件”的理由与本案事实不符，不能成立。 其三，2017年5月12日，岳阳市国土资源局发布《拟征地(使用土地)告知书》，租赁场地在拆迁红线范围内。2018年7月，被上诉人与拆迁部门签订拆迁协议。而吴**宏、张晓东及第三人与拆迁项目部就补偿问题无法达成一致，至今仍占有租赁场地。故原审法院判决“限吴**宏、张晓东在判决生效后七日内按50000/年的标准（部分房屋拆除后，按照剩余面积所占比），向中石化巴陵石化分公司支付自2018年1月1日起至租货房屋实际交还之日止的占用费”并无不当，王天龙上诉提出的“涉案房屋自2017年开始征收，早已不具备对外经营条件，不具备租赁物的使用价值，原审法院第二项支付租金的判决应予撤销”的理由与原审判决第二项主文“限吴**宏、张晓东在判决生效后七日内按50000元/年的标准向中石化巴陵石化分公司支付自2018年1月1日起至租赁房屋实际交还之日止的占用费…”不符，不能成立，且原审判决第二项判令支付占用费的义务人是吴**宏、张晓东，而他们对该支付占用费的义务均未提出上诉，王天龙对该判项没有诉讼利益。 其四，上诉人王天龙并非《干渔区大棚租赁合同》、《转租补充协议》的当事人，而是基于其与次承租人李龙、姚飞龙签订的《合作协议》使用本案的租赁物，根据合同的相对性原理，“依法成立的合同，仅对当事人具有约束力”，故其并不享有《干渔区大棚租赁合同》、《转租补充协议》约定的承租人、次承租人的权利。虽然其基于《合作协议》出资对本案租赁物进行了“改善或者增设他物”，但其对“改善或者增设的物”也只能基于《合作协议》另行主张权利。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当。上诉人王天龙的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人王天龙负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 军 审判员 刘景镔 审判员 王延红 二〇二一年三月八日 书记员 许子恒