上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12086号上诉人（原审被告）：潘登，男，1973年7月3日生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：朱言超，上海君慈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄丽莎，女，1993年11月26日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。原审第三人：上海功彩贸易有限公司，住所地上海市青浦区朱家角镇祥凝浜路16弄45号9-615室。法定代表人：梁修明，总经理。原审第三人：沙沃（上海）新材料科技有限公司，住所地上海市松江区车墩镇得胜村401-1号B座。法定代表人：郑子英，总经理。原审第三人：上海华克斯实业股份有限公司，住所地上海市嘉定区嘉新公路835弄25号16幢1219室。法定代表人：王志平，执行董事。原审第三人：上海百铸新型建材有限公司，住所地上海市松江区叶榭镇兴达村长兴公路57号。法定代表人：朱新山。原审第三人：李章成，男，1971年1月22日生，汉族，住河南省濮阳县。原审第三人：曹建学，男，1963年1月19日生，汉族，住安徽省寿县。原审第三人：韩先宏，男，1967年8月2日生，汉族，住安徽省霍邱县。原审第三人：孙荣良，男，1969年5月9日生，汉族，住江苏省兴化市。原审第三人：时玉培，男，1962年10月12日生，汉族，住安徽省寿县。上诉人潘登因与被上诉人黄丽莎、原审第三人上海功彩贸易有限公司（以下简称功彩公司）、沙沃（上海）新材料科技有限公司（以下简称沙沃公司）、上海华克斯实业股份有限公司（以下简称华克斯公司）、上海百铸新型建材有限公司（以下简称百铸公司）、李章成、曹建学、韩先宏、孙荣良、时玉培房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初9983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人潘登上诉请求：撤销一审判决第二、六项。事实和理由：政府本要回购涉讼房屋，后又放弃回购，被上诉人看到厂房租金上涨便要收回房屋，还来闹事，停水停电，给上诉人造成重大损失；本案双方间同时有两个案件，但法院判决上诉人承担的房屋占有使用费比例不同。被上诉人黄丽莎辩称，上诉人租赁房屋时明知涉讼房屋为无证房，且于一审庭审时认可合同无效，故一审法院按无效合同处理恰当；一审处理已减轻上诉人的承担义务，对上诉人作出了有利的判决；他案非指导性案例，与本案不一样，不能混为一谈，故其认为上诉人的上诉理由均不成立。原审第三人曹建学、孙荣良述称：其不参与潘登与黄丽莎间的案件。原审第三人功彩公司、沙沃公司、华克斯公司、百铸公司、李章成、韩先宏、时玉培未作任何陈述。黄丽莎诉至一审法院，请求判令：1、黄丽莎与潘登于2017年7月17日签订的《房屋租赁合同》无效；2、潘登搬离并返还位于上海市松江区XX镇XX路XX号、总建筑面积为5,172平方米的房屋；3、潘登支付自2019年1月1日起至实际返还上述房屋之日止的使用费（计算方式：按照年租金人民币925,012.2元计算，并扣除潘登已经支付的租金人民币20万元、押金人民币10万元）；4、沙沃公司、时玉培、孙荣良、百铸公司立即搬离上述房屋。一审法院认定事实：黄丽莎作为出租方、潘登作为承租方于2017年7月17日签订《房屋租赁合同》，约定黄丽莎将上海市松江区XX镇XX路XX号、总建筑面积为5,172平方米房屋出租给潘登；租赁期限自2017年8月1日至2023年12月31日，其中2#、3#、4#库房入租时间分别为8月1日、9月1日、11月1日，如提前或延期入驻，租金按实结算；潘登支付押金为人民币（下同）10万元；租赁期限自2017年8月1日至2017年12月31日期间租金为280,297.15元，2018年1月1日至2020年12月31日的年租金为925,012.2元，2021年1月1日至2021年12月31日的年租金为980,512.93元，2022年1月1日至2022年12月31日的年租金为1,039,343.71元，2023年1月1日至2023年12月31日的年租金为1,101,704.33元，第一期2017年8月1日至2017年12月31日的租金于合同签订时支付，以后每半年支付一次租金，于当期租金到期日前一个月的15日之前提前支付，先付款后使用；关于2017年8月1日至2017年12月31日租金280,297.15元的组成为2#仓库0.49元/天/平方米×153天×2,150平方米=161,185.5元，3#仓库0.49元/天/平方米×122天×963平方米=57,568.14元，4#仓库0.49元/天/平方米×61天×2,059平方米=61,543.51元；黄丽莎收取潘登租赁费用为不含税价；潘登可以将所租赁的房屋自用多余部分进行转租，转租收益归潘登所有。该合同对其他事宜进行了约定。同日，黄丽莎与潘登还签订《安全生产责任协议》，约定潘登对承租区域的安全生产管理工作承担全部责任等等。潘登向黄丽莎交付了押金10万元。2017年11月18日，华克斯公司作为承租方，潘登作为出租方签订《租赁合同》，约定潘登将上海市松江区XX镇XX路XX号院内1号院内1号仓库2号仓库，大门进来第8至18跨3号仓库、前面XX楼XX层、下面厨房2间、下面1间办公室的房屋出租给华克斯公司，仓库建筑面积为4,154平方米，办公室、住宿和厨房建筑面积为150平方米，租金每年约为141万元，每三年递增一次，递增率为10%，即2021年递增10%，2024年递增10%。该合同对其他事宜进行了约定。该合同中部分租赁范围并非本案黄丽莎与潘登《房屋租赁合同》中约定的租赁范围，而属于黄丽莎与潘登所签订的另一份《房屋租赁合同》租赁范围。华克斯公司于2019年1月31日将其租赁的房屋返还给了潘登。2018年9月期间，上海市松江区公安消防支队对华克斯公司所使用的仓库大门张贴了封条。原审再认定，2018年11月7日，潘登与功彩公司签订《租赁合同》，约定潘登将上海市松江区XX镇XX路XX号厂房内第二进院内1号、2号、3号门厂房出租给功彩公司，上述房屋建筑面积约2,500平方米。合同对其他事宜进行了约定。潘登于2019年6月25日收回功彩公司所承租的房屋。原审又认定，2018年12月，上海市松江区某镇人民政府在租赁房屋处张贴公告，内容为：“为进一步推进区域生态环境综合整治工作，从整体上改善区域环境，消除区域安全隐患，根据《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国安全生产法》及其他相关法律法规，按照‘五违四必’工作要求，从即日起，我镇将全面展开区域环境综合整治，严厉打击违法违规企业和行为。特此公告！”2019年1月3日，上海市松江区某镇人民政府区域环境综合整治办公室发出告知书，内容为：“根据上海市、松江区环境综合整治的工作要求，我镇范围内将开展环境综合整治工作，将以消除‘五违’（违法用地、违法搭建、违法经营、违法排污、违法居住）现象为抓手，全面开展消除安全隐患和整治‘脏、乱、差’工作。经查，你单位目前在厂区内存在违法建筑（违法构筑物）、违法居住等‘五违’现象，根据安全隐患必须消除，违法建筑必须拆除，脏乱差现象必须整治，违法经营必须取缔的要求，请你单位在收到本告知书之日起至1月10日之前自行整改，逾期不整改的，我办将予以整治。特此告知！”原审还认定，2019年6月6日，潘登与李章成签订《租赁合同》，约定潘登将上海市松江区XX镇XX路XX号后院内6号仓库进来11跨、前面办公楼二层房屋出租给李章成，建筑面积约1,720平方米。合同对其他事宜进行了约定。李章成现已不再使用其所承租的房屋。2019年10月28日，潘登与孙荣良签订《租赁合同》，约定潘登将上海市松江区XX镇XX路XX号第二进院内1号2号3号门仓库出租给孙荣良，建筑面积约2,600平方米。合同对其他事宜进行了约定。2019年12月12日，潘登与时玉培签订《租赁合同》，约定潘登将上海市松江区XX镇XX路XX号XX号、XX号、XX号仓库的房屋出租给时玉培，建筑面积约3,300平方米。合同对其他事宜进行了约定。原审另认定，本案所涉的租赁房屋均未取得建设工程规划许可证。原审中，黄丽莎提供了一份自绘的平面图。沙沃公司确认现实际使用平面图2号库以及XX楼XX层东边第2间、第一层东边第3间。百铸公司确认现实际使用平面图上的4号厂房。时玉培确认现实际使用了平面图上2号南面的区域、3号区XX号区域北面相邻的场地，还用了XX楼XX层东西各一间、第一至第二层的夹层一间，第一层东面一间的南边半间。原审中，潘登向一审法院提供了一份交接说明，内载：“2017年潘德忠承租上海某某路某某号，仓库3间，面积共5,172平方，出租方已于12月28日将所有3间仓库完全交付于承租方。”该交接说明显示出租方代表为潘德忠签名、承租方代表为闫某签名，打印的落款时间为2017年12月28日，手写的落款时间为2017年12月29日。原审中，潘登提供了2019年3月、4月、7月有关视频，以证明黄丽莎一方对房屋使用进行过阻挠。原审中，一审法院于2019年6月6日至租赁现场查看，租赁现场处于无电状态。原审中，一审法院就黄丽莎与潘登《房屋租赁合同》效力释明无效。同时，法院还于2019年10月22日询问潘登就空置的房屋是否愿意交还给黄丽莎，潘登表示不愿意。原审中，华克斯公司表示对其使用区域水泥地面加固现值损失由潘登向黄丽莎进行主张，华克斯公司与潘登另行结算。一审法院根据潘登申请，通过上海市高级人民法院委托了上海XX有限公司对上海市松江区XX镇XX路XX号某某路某某号2号库及2号库南区水泥地面加固的现值进行司法审价。2020年5月20日，上海XX有限公司出具《关于对上海市松江区XX镇XX路XX号某某路某某号2号库南区水泥地面加固的现值的司法审价报告》。原审中，潘登向法院提出反诉请求如下：1、判令黄丽莎赔偿潘登自2019年1月1日至判决生效之日的经济损失（计算方式：按照0.94元/天/平方米、面积5,172平方米计算）；2、判令黄丽莎退还潘登押金100,000元；3、判令黄丽莎赔偿潘登2号库房及XX号XX房南区域水泥地面加固费用现值240,561.9元；4、判令黄丽莎退还潘登迟延交付厂房对应的租金280,297.15元（对应租期为2017年8月1日至2017年12月31日）。后潘登在一审法院依法送达缴纳诉讼费用通知书后，未在规定的期限内补交反诉案件受理费，也未提出缓交申请，一审法院于2020年8月19日作出潘登所提出的反诉按撤诉处理的民事裁定。一审法院认为：黄丽莎出租给潘登的房屋未取得建设工程规划许可证，故黄丽莎与潘登之间的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于黄丽莎要求潘登搬离并返还房屋，以及要求沙沃公司、时玉培、孙荣良、百铸公司搬离上述房屋的问题。根据合同无效处理原则，潘登应当向黄丽莎返还所租赁的房屋。因潘登目前尚未实际使用房屋，而是由沙沃公司、时玉培、百铸公司在实际使用房屋，同时，沙沃公司、时玉培、百铸公司在黄丽莎与潘登《房屋租赁合同》无效的情形下失去了使用房屋的合法依据，故沙沃公司、时玉培、百铸公司应当搬离各自所使用的房屋。关于黄丽莎要求潘登支付房屋占用期间使用费的问题。虽然黄丽莎与潘登之间《房屋租赁合同》效力无效，但根据相关司法解释规定，潘登在向黄丽莎返还房屋前仍应当向黄丽莎支付房屋使用费。原则上，本案使用费的计算标准仍参照黄丽莎与潘登之间约定的租金标准进行计算。但因黄丽莎一方确曾对潘登承租期间房屋使用进行阻扰，且租赁现场有断电的情形，故酌情确定潘登应减少使用费的支付。一审法院酌定潘登对于2019年1月1日至2019年10月21日期间的使用费应当承担70%。黄丽莎表示潘登所交付的押金在欠付的费用中抵扣的意见并无不当，一审法院予以准许。另外，潘登已付租金应当予以扣除。在一审法院向潘登释明黄丽莎与潘登间《房屋租赁合同》无效、询问潘登是否向黄丽莎返还房屋而潘登明确予以拒绝，且潘登仍有转租行为，故自其拒绝交还之日起的使用费不应减少支付。关于潘登所支付的审价费用，因一审法院对其反诉已裁定按撤诉处理，故审价费用不在本案中予以处理。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定,于二○二○年八月三十一日判决：一、确认黄丽莎与潘登之间《房屋租赁合同》（所载签订日期为2017年7月17日）无效；二、潘登于判决生效之日起十日内返还黄丽莎坐落于上海市松江区XX镇XX路XX号某某路某某号处的2号库、2号库南区域、3号库、4号库的房屋（上述房屋坐落位置按一审审理中黄丽莎提供的平面图中的相应位置）；三、沙沃公司于判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市松江区XX镇XX路XX号某某路某某号处的2号库（房屋坐落位置按一审审理中黄丽莎提供的平面图中的相应位置）；四、时玉培于判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市松江区XX镇XX路XX号某某路某某号处的2号库南区XX号库的房屋（房屋坐落位置按一审审理中黄丽莎提供的平面图中的相应位置）；五、百铸公司于判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市松江区XX镇XX路XX号XX号库的某某路某某号房屋（房屋坐落位置按一审审理中黄丽莎提供的平面图中的相应位置）；六、潘登于判决生效之日起十日内支付黄丽莎自2019年1月1日起至上述第二项中房屋实际返还之日的房屋使用费[计算方法：2019年1月1日至2019年10月21日期间房屋使用费金额共计219,633元（已经扣除黄丽莎应当退还潘登的押金100,000元以及潘登已付的使用费200,000元）；2019年10月22日至上述第二项中房屋实际返还之日，按照每年925,012.2元标准计算]。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15,521元，财产保全申请费3,870元，合计诉讼费19,391元，由黄丽莎负担9,060元（已付），由潘登负担10,331元（已付40元，余款10,291元于判决生效之日起七日内交付一审法院）。二审中，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，鉴于本案双方间的《房屋租赁合同》无效，潘登理应向黄丽莎返还租赁房屋。本院注意到，一审法院曾询问潘登是否愿意交还空置房屋，潘登表示不愿意，且在之后还再行出租房屋，故潘登现以次承租人时玉培等未向其返还房屋为由而拒不返还房屋，显属欠缺正当理由，本院难以采纳。本院同时认为，一审法院考虑断电等因素而酌定之房屋使用费亦无不妥，可予维持。综上所述，上诉人潘登关于撤销一审判决第二、六项的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币15,521元，由上诉人潘登负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年三月三十一日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……