苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初1519号原告：第一物业服务（北京）有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市苏站路1333号商铺1249号。负责人：刘培庆。委托诉讼代理人：宋瑞，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆洁琳，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。被告：孙毅，男，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李维清，女，1965年4月8日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告第一物业服务（北京）有限公司苏州分公司（以下简称“第一物业公司”）与被告孙毅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理，原告第一物业公司的委托诉讼代理人宋瑞、陆洁琳，被告孙毅的委托诉讼代理人李维清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的前期物业公共服务费11542.56元及违约金2045.2元（违约金以每期欠费总额为基数，自应付之日起按每日万分之五计算至实际支付之日，暂计至2020年12月14日）；2、判令被告向原告支付拖欠的科技系统运行费12825.12元及违约金2150.83元（违约金以每期欠费总额为基数，自应付之日起按每日万分之五计算至实际支付之日，暂计至2020年12月14日）；3、判令本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第1、2项诉讼请求分别变更为：1、判令被告向原告支付拖欠的前期物业公共服务费12985.38元及违约金2045.2元（违约金以每期欠费总额为基数，自应付之日起按每日万分之五计算至实际支付之日，暂计至2020年12月14日），2、判令被告向原告支付拖欠的科技系统运行费14574元及违约金2150.83元（违约金以每期欠费总额为基数，自应付之日起按每日万分之五计算至实际支付之日，暂计至2020年12月14日）。事实和理由：原告与被告签订了一份《苏州市前期物业管理服务协议》，协议约定由原告为两被告购买的苏州市姑苏区苏站路1333号万国府小区X幢XXX室(实测建筑面积：145.74㎡)所在的物业管理区域提供前期物业管理服务。其中，协议第三条第(1)款约定，住宅小高层、高层前期物业公共服务费为3.3元/月/平方米。协议第三条第(3)款约定，科技系统运行费4元/月/平方米。该费用自房屋交付之日起无论被告居住与否，都必须在上一季度最后15天内按季度足额预缴。协议第三条最后部分约定，前期物业公共服务费按季度交纳，被告应于每季首月10日前向原告交纳当期的前期物业公共服务费，自首月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日被告应按欠费总额的万分之五向原告支付滞纳金。协议第十二条第(三)款约定，被告不按协议约定的收费标准和时间交纳前期物业公共服务费、代收代缴费及停车管理费和服务费等各项物业服务费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的违约滞纳金。上述协议签订后，被告已于2018年1月26日接收案涉房屋，前期物业公共服务费及科技系统运行费均自2018年2月1日起开始缴纳。但虽经原告多次催促，截至目前，被告仍未缴纳前期物业公共服务费和科技系统运行费。据此，被告的行为已经构成严重违约，并给原告造成了重大的经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院提起诉讼，请求判如所请。被告孙毅辩称：我方确实欠付物业公共服务费12985.38元和科技系统运行费14574元，但是欠付是有原因的，我方将房卡交给物业管家，管家说已经将房屋质量问题全部弄好了，但仍有以下质量问题：1、家里的踢脚线、地砖、大理石、墙面多处裂缝；2、抽水马桶下不去水；3、卫生间异味大。这些问题都向物业反映过，但是物业没有向开发商反映，一直没有维修好，导致我们一直无法入住；4、小区车子乱停乱放；5、我方房屋靠近马路，北门外有个围墙；6、房屋里有苍蝇；7、物业对公共能耗部分没有进行过公示；8、物业保洁不到位。综上，请求人民法院依法判决，并要求开发商将上述房屋质量问题予以维修。本院经审理查明：第一物业公司（甲方、物业管理企业）与孙毅（乙方、业主）签订《苏州市前期物业管理服务协议》一份，约定：乙方所购房屋为苏州市姑苏区苏站路1333号万国府X幢XXX室房，由甲方提供前期物业服务。物业服务期限为自开发商通知业主办理入住之日起至小区业主大会或业主委员会与新的物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。前期物业公共服务费住宅小高层/高层为3.3元/月/平方米，多层住宅（叠拼）为3.42元/月/平方米，商业用房为4.59元/月/平方米。科技系统运行费（地源热泵、新风置换）为4元/月/平方米，仅限小高层/高层业主，该费用自房屋交付之日起无论乙方居住与否，都必须在上一季度最后15天内按季度预缴。物业服务费按季度缴纳，业主应于每季首月10日前向甲方缴纳当期的物业服务费，自首月11日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向甲方支付违约金。乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳前期物业公共服务费、代收代缴费及停车管理费和服务费等各项物业服务费用的，甲方有权要求被告补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的违约滞纳金。2018年1月26日，开发商当代节能置业（苏州）有限公司向孙毅交付了案涉房屋，房屋交接单载明两被告所购买的当代万国府X幢XXX室房屋实际面积为145.74平方米，房屋总价款为3713760.33元。因孙毅未按期足额缴纳物业费和科技系统运行费，第一物业公司委托律师于2020年5月27日向其寄送律师函一份，告知孙毅逾期缴纳的事实和欠费金额，并要求孙毅收函后七日内缴清上述费用。庭审中，被告陈述其确实欠付物业公共服务费12985.38元和科技系统运行费14574元，但是欠付是有原因的，主要是因为房屋有以下质量问题：1、两个卫生间有异味，马桶不下水；2、新风系统出苍蝇；3、房屋南面的违章建筑拆除；4、车库的售货机移到其他地方；5、房屋墙壁、踢脚线、大理石有裂缝；6、房屋北面施工时遗留有水泥；7、我方没有实际住进案涉房屋。为此，被告向本院提交了照片若干张。以上事实，由苏州市前期物业管理服务协议、房屋交接单、律师函、邮寄凭证及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，第一物业公司与孙毅签订的《苏州市前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，协议依法成立且有效。原告第一物业公司向案涉小区提供了物业服务，被告理应按期足额支付前期物业公共服务费和科技系统运行费。现被告已逾期支付，其行为已构成违约，故应当向原告支付滞纳金。关于滞纳金的标准，虽合同约定原告有权从逾期之日起按每日应缴费用的万分之五加收滞纳金，但该约定的滞纳金过高，扩大了债务人的损失，而原告未能举证证明逾期支付费用给其造成的损失，同时考虑到被告逾期支付亦另有他因，故本院酌情将滞纳金调整为按照LPR的标准进行计算。关于被告的抗辩观点，主要系针对房屋及设备的质量问题，被告应当向开发商进行反映，或者选择其他合理、合法的维权途径。此外，物业服务是整体、动态的过程，不能仅凭某个时间点的现象就认定物业服务未达到标准；且业主及时、足额支付物业服务费和相关费用是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件,如原告在提供物业服务过程中确实存在瑕疵,业主亦应通过合法、合理的途径行使权利。而物业公司也应当及时回应业主反映的问题，如属职权范围的事项，应当及时予以解决，如不属职权范围的事项，也应当及时反馈给开发商或相关职能部门。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告孙毅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告第一物业服务（北京）有限公司苏州分公司支付前期物业公共服务费12985.38元及滞纳金624.92元（暂计算至2021年3月30日，自2021年3月31日起，以12985.38元中未付的金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准计算至实际给付之日止）。二、被告孙毅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告第一物业服务（北京）有限公司苏州分公司支付科技系统运行费14574元及滞纳金706.99元（暂计算至2021年3月30日，自2021年3月31日起，以14574元中未付的金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的计算标准计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，减半收取257元，由原告第一物业服务（北京）有限公司苏州分公司负担25元，被告孙毅负担232元，于本判决发生法律效力之日起十日内履行。本判决为终审判决。审判员 李 成二〇二一年三月三十一日书记员 杨宇铮