山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终953号上诉人（原审原告）：刘忠武，男，1974年10月29日出生，汉族，住山东省烟台经济技术开发区。上诉人（原审原告）：陶建国，男，1969年4月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：陈士结，男，1970年6月4日出生，汉族，住安徽省寿县。三上诉人共同委托诉讼代理人：张友关，海阳徐家店法律服务所法律工作者。三上诉人共同委托诉讼代理人：崔军，海阳徐家店法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：肖磊，男，1971年1月23日出生，汉族，住烟台市福山区。上诉人刘忠武、陶建国、陈士结因与被上诉人肖磊买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初2126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘忠武、陶建国、陈士结上诉请求：依法撤销烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初2126号民事判决，依法改判肖磊返还山庄购买款450000元。事实和理由：一审判决以购买山庄房屋交易价款为基数确定相应责任承担数额，适用法律错误。违章建筑买卖合同被确认无效后，应按照双方过失责任处理后续问题，双方所承担的损失为因合同无效给对方造成的相应损失，而非合同标的自身之价款，且该损失与对方当事人之过错行为存有因果关系。涉案山庄房屋属违章建筑并已被强拆，故涉案山庄房屋买卖协议无效。其后续问题应按过失责任予以处理，因涉案违建房屋已被拆除，所涉及的直接经济损失主要就是建筑成本和购房款利息。本案中肖磊违章建房出售，其过错程度明显，但刘忠武、陶建国、陈士结亦未尽审慎注意义务，亦存相应过错。但因违章房屋是先建成再出售，并非双方协议合建，故刘忠武、陶建国、陈士结是否购买该山庄房屋对房屋被拆一事并无影响，该山庄房屋被拆与刘忠武、陶建国、陈士结之审慎注意义务之间并无因果关系，该山庄建筑成本损失不属过失责任应予分担赔偿之范围，故肖磊应自行承担建筑成本损失。一审判决以购房价款为基数确定责任份额不当。（一）在本案违章建筑买卖合同中，违章建筑房屋被拆，应以违章建筑成本作为返还义务人返还价值的标准，而非合同交易对价，同时该违章建筑被拆与对方当事人的过错行为之间还必须有因果关系，这是本案中的一个关键点。关于双方过错的认定问题，出卖人主观之故意不言而喻，而买受人也应对房屋之所有权履行必要注意义务，未尽注意义务的，亦有过错，但应当综合双方的过错程度、损害后果与过错之间是否存有因果关系、过失损失大小确定各自应承担的赔偿责任。（二）关于涉案合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方当事人交易的房屋并未取得有关部门审批，所占土地亦未取得集体土地使用权证，有关部门已将该房屋确定为违章建筑并强制拆除。双方所签的涉案房屋买卖合同显然违反了《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，应属无效合同。关于合同无效后的处理，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五十九条规定，肖磊首先应按照相关法律规定将所取得的款项返还给刘忠武、陶建国、陈士结。（三）本案双方当事人的过失责任所承担的损失非合同标的自身之价款，而是因合同无效给对方造成的相应损失（即建筑成本和购房款利息），而且这个损失与对方当事人的过错行为之间有着因果关系。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条“（三）有其他违背诚实信用原则的行为”规定，本案关键在于先合同义务之违反和损失是否存在。对于先合同义务，一是肖磊对涉案房屋未获政府审批、土地未获集体土地使用权证之重要事实应属明知，依旧将其出售，违反诚实信用之先合同义务；二是刘忠武、陶建国、陈士结对房屋权属及合法与否亦未尽审慎注意义务，双方均存过错，肖磊之过错程度大于刘忠武、陶建国、陈士结。本案中产生的损失，刘忠武、陶建国、陈士结的损失为履行该合同而产生的购房款利息等，肖磊的损失是违建房屋被拆后的建筑成本。但该房屋被强拆之直接原因是房屋的违章建筑性质。同时，在时间上，该房屋建造在先，签订合同在后，是先建成后再出售，亦非双方协议合作建造，故刘忠武、陶建国、陈士结之购买房屋行为对于违章房屋被拆一事并无影响。此时，违建山庄房屋被拆与刘忠武、陶建国、陈士结之审慎注意义务之间并无因果关系，房屋建筑成本不属双方过失责任应分担赔偿之范围，故肖磊应自行承担建筑成本损失。一审判决以购房交易价款为基数确定相应责任承担数额，属法律适用错误。关于刘忠武、陶建国、陈士结主张的借款利息，鉴于未尽相应审慎注意之义务，也有一定过失，故利息损失均由刘忠武、陶建国、陈士结个人承担，在一审中已经放弃不予追究。肖磊未到庭亦未提交书面答辩状。刘忠武、陶建国、陈士结向一审法院起诉请求：判令肖磊立即返还刘忠武、陶建国、陈士结购买其所建山庄款450000元及利息并承担本案一切诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月22日，刘忠武、陶建国、陈士结与肖磊签订协议书一份，约定：“今有甲（肖磊）乙（刘忠武、陶建国、陈士结）双方共同协商同意，甲方就其本村邢家山村西凤凰山顶私有山庄一处及周边土地一次性转让给乙方所有使用……双方议定该山庄及周边土地共计人民币肆拾叁万元……甲方保证其村委对该山庄及土地的永久使用性，若村委到期调整土地时由乙方直接与村委续签土地承包合同，若村委统一收回土地时山庄房屋予以拆除其补偿归乙方所有，若甲方所属村村委对山庄不予补偿，甲方自愿返还乙方山庄购买款及一切投资……”另在协议书第二页下方手写有，附:本合同外乙方购买甲方土地一块，位于南至酒店南墙，北至合同内29.3米处，东至围墙，价格两万元整，已付清，特此证明，肖磊，2017年10月26日；房款全额已付清，肖磊,2018.9.20。庭审中，肖磊认可涉案山庄转让费及土地转让费共计450000元均已收到。涉案山庄于2019年被烟台市福山区福新街道办事处以违法建筑予以拆除。涉案土地现由肖磊管理使用。一审法院认为，涉案协议书转让的是肖磊在承包地上搭建的房屋，且肖磊未经过相关部门审批也没有相关的审批手续，故涉案山庄属于违法建筑，依法不能进行交易，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故刘忠武、陶建国、陈士结与肖磊签订的协议书属于无效合同。合同无效、被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘忠武、陶建国、陈士结与肖磊均为成年人，其对自己的行为应当负责。刘忠武、陶建国、陈士结与肖磊在对涉案山庄进行转让时，刘忠武、陶建国、陈士结是知晓山庄建在承包地上，且肖磊未向其提供相关审批手续以证明其山庄的合法性，故刘忠武、陶建国、陈士结与肖磊在转让中均存在过错，刘忠武、陶建国、陈士结与肖磊过错比例以4/6为宜。现涉案山庄已经被依法拆除，对于刘忠武、陶建国、陈士结购买山庄花费的430000元和土地转让费20000元，肖磊应当根据过错比例返还270000元。庭审中，刘忠武、陶建国、陈士结自愿放弃对利息部分的主张，系其对自己权益的处分，且不损害他人利益，予以准许。综上，肖磊应返还刘忠武、陶建国、陈士结购买涉案山庄款及土地转让费共计270000元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，于2020年11月16日作出判决：肖磊于判决生效后十日内返还刘忠武、陶建国、陈士结购买山庄款及土地转让费共计270000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为4025元，由刘忠武、陶建国、陈士结负担1610元，由肖磊负担2415元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，刘忠武、陶建国、陈士结与肖磊于2017年9月22日签订的《协议书》因违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，肖磊收到的购买山庄款和土地转让费450000元系因该合同取得的财产，应当予以返还。一审判决将该450000元作为损失处理不当，本院予以纠正。刘忠武、陶建国、陈士结主张肖磊返还该450000元，于法有据，本院予以支持。一审庭审中，刘忠武、陶建国、陈士结自愿放弃对利息部分的主张，系其对自己权益的处分，且不损害他人利益，一审予以准许并无不当。原审中，肖磊未针对其受到的损失提出抗辩或反诉，故本案中不宜对损失进行审理。因涉案山庄被拆除不能返还，双方当事人如认为对方存在过错，应当承担自己受到的损失，均可另行主张。综上所述，上诉人刘忠武、陶建国、陈士结的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初2126号民事判决；二、被上诉人肖磊于本判决生效后十日内返还上诉人刘忠武、陶建国、陈士结购买山庄款及土地转让费共计450000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4025元，二审案件受理费8050元，均由被上诉人肖磊负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年三月二十七日书记员  孙嘉慧