天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终984号上诉人（原审被告、反诉原告）：郑瑞，女，1972年10月13日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：李**（系上诉人郑瑞之夫），住河北省廊坊市固安县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津运河房地产开发有限公司，住所地天津市滨海新区汉沽茶淀商贸楼109号。法定代表人：邢汉西，总经理。委托诉讼代理人：陈蕊，天津安筑律师事务所律师。上诉人郑瑞与被上诉人天津运河房地产开发有限公司（以下简称运河公司）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初25689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。郑瑞上诉请求：1.撤销一审民事判决;2.改判驳回运河公司一审诉讼请求,支持郑瑞一审反诉请求;3.本案一、二审诉讼费用由运河公司承担。事实和理由：一、一审判决认定郑瑞与运河公司签订的《商品房买卖合同》于2018年6月22日解除,没有法律依据,属认定事实错误。(一)一审判决根本没有审查运河公司要求变更付款方式是否符合法律规定。1、郑瑞与运河公司签订的《商品房买卖合同》第四条明确约定了房款的交付方式和期限。即郑瑞应于2016年10月15日前,一次性存入商品房首付款232,520元,其余价款办理贷款。2、运河公司2017年11月27日向郑瑞发出的联系函称,最近获悉,由于银行信贷政策调整,郑瑞的个人情况不符合银行的审批条件,因此贷款申请未能通过银行审批,要求郑瑞自行筹措资金全额支付购房款余款。3、在一审庭审中,运河公司对于“银行信贷政策调整,郑瑞的个人情况不符合银行的审批条件,因此贷款申请未能通过银行审批”这一事实没有提供任何证据。综合上述事实,郑瑞认为,如果确实是因为银行政策调整,导致《商品房买卖合同》不能按约定履行,运河公司要求变更合同约定,无可厚非;但本案的关键是,运河公司在一审庭审中并未提供相关证据,一审判决在运河公司没有提供相关证据的情况下,直接认定运河公司有权变更付款方式和时间,明显没有法律依据。(二)一审判决将运河公司2018年6月6日发出的《回复函》认定为解除合同通知书,没有法律依据。1、该回复函是双方就如何履行合同进行磋商的其中一个函件,不是解除合同通知书。合同双方在2017年11月27日、2017年12月4日、2018年4月28日、2018年5月14日、2018年6月6日均有往来函件对如何履行合同进行过磋商,特别是运河公司2017年11月27日发出的联系函中就有如不交全款,要求办理退房手续的字样,由此可见2018年6月6日函件只是磋商过程中的一部分,不属于解除合同通知书。2、运河公司在2019年7月2日还委托天津杰朋律师事务所向郑瑞发出律师函,足见运河公司也没有认为2018年6月6日发出的《回复函》属于解除合同通知书的性质。3、运河公司在2020年9月10日提出诉讼时的诉讼请求是请求判令解除涉案合同,足见运河公司没有将《回复函》认定为解除合同通知书。4、从该《回复函》的名称以及内容上看,亦不应认定该《回复函》具有解除合同通知书的作用。该回复函在“综上”部分明确写明:如您希望继续履行商品房买卖合同,请于收到该函件之日起15日内,补足全部购房款,如您拒绝补款贵我双方签订的合同解除。该行文表述属于运河公司单方设定了一个解除合同的条件,不属于解除合同通知书,如运河公司认为其具有解除合同的权利,需另行发出解除合同通知书。二、一审判决认定“根据交易习惯,只有在郑瑞交付全部购房款后,运河公司才能履行交付房屋及办理产权转移手续的义务”,属于认定事实错误。1、2016年10月10日郑瑞与运河公司签订《商品房买卖合同》时,买卖合同标的属现房,已经具备交付条件,故《商品房买卖合同》第三条约定于2016年11月8日前将商品房交付郑瑞使用。2、在《商品房买卖合同》没有约定贷款办理期限的情况下,能否在2016年11月8日前将贷款办理完毕是不确定的,而《商品房买卖合同》却约定了交付房屋的固定时间,足见合同双方并未将“房款全部到位”作为交付房屋的前置条件,故一审判决认定的事实严重违背了合同双方真实意思表示。3、既然合同中未约定交付房屋的前置条件,无论《商品房买卖合同》是否解除,运河公司均须承担逾期交房的违约责任。三、一审判决认定房屋贷款手续应由郑瑞自行办理属于认定事实错误。《商品房买卖合同》中虽然没有约定贷款由哪一方出面办理,但从2017年11月27日运河公司发出的联系函的内容看,贷款应由运河公司负责代为办理。联系函中写明“我公司最近获悉,由于银行信贷政策调整,您的个人情况不符合银行审批条件,因此贷款未能通过银行审批”。该内容明确证明,办理贷款事宜是运河公司代为办理,因为如果是郑瑞自行办理,贷款未获审批银行会直接通知郑瑞,而不是通知运河公司。既然是运河公司代为办理房屋贷款,那么郑瑞与运河公司合同签订的时间是2016年10月10日,运河公司是在2017年11月27日得知“最近银行信贷政策调整”,即使真的信贷政策发生调整,也是因为运河公司怠于履行代为办理贷款的义务,才导致郑瑞的“个人情况不符合政策调整后的信贷政策”,过错在运河公司。四、一审判决书判令返还郑瑞契税和房屋维修基金8,822.43元没有事实及法律依据。一审庭审查明,郑瑞交付契税和房屋维修基金2万元,如果合同解除,也应全部返还,而不应返还一部分。综上,一审判决认定事实错误,应予改判。运河公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，郑瑞的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉请求，维持一审判决。答辩理由：一、双方签订案涉商品房买卖合同。作为买受人，郑瑞的主要合同义务是依据合同约定支付房屋价款，但至今近五年之久，郑瑞均未能履行合同的主要义务，且经运河公司多次催告仍怠于履行，以致合同目的不能实现。根据合同约定及法律规定，案涉合同应于2018年6月22日解除。根据合同第四条第二款的约定，贷款付款的乙方应于2016年10月15日之前一次性存入商品房首付款232,520元，其余价款办理贷款。虽然合同中并没有明确约定支付余款的具体时间，但是根据原合同法第62条第四款，现在的民法典第511条第四款的规定，运河公司在2017年11月27日便向郑瑞发送了联系函，催告其如果继续履行合同，需自筹资金支付房屋价款，同时也明确了郑瑞未支付房屋余款，视为其同意退房。退一步讲，即便是郑瑞不自筹资金支付房屋余款，也应该另行寻找银行办理贷款，而不是长达4、5年的时间，既不办理银行贷款，也不采取其他的方式补足房屋余款，更是不办理退房房屋手续。二、无论从商品房买卖交易惯例还是案涉合同的约定以及案涉小区的销售习惯看，都是房屋的购房人支付了全部的购房款后，开发商予以交房，并且办理银行贷款是购房人自行义务，并非是开发商的一个约定义务。首先，买房付清全款后交付房屋是商品房买卖的交易惯例，也是一个普通的常识。从合同内容上看，也没有购房人仅支付首付款，开发商就应该交房的特殊约定，更没有约定开发商负责办理银行贷款的附随义务约定，因此郑瑞至今未能支付房屋余款，运河公司不能将房屋交付郑瑞使用，其根本原因是在于郑瑞严重违反了合同约定的义务，未能支付全部购房款。其次，案涉小区是现房销售，且当时的全部证照完全是齐全的。那么如果购房人支付了全部的购房款，办理相关手续后是可以随时交房的。合同约定的交付时间是2016年的11月8日前交付，但这个日期只是一个格式条款的预估日期。案涉小区的所有商品房买卖合同都约定了这个时间，包括2017年之后销售的房屋的合同版本，也约定了交房时间是2016年的11月8日，但实际上所有房屋的购房交易时间都是以购房人支付全部购房款后交付。对此在一审的审理过程中，运河公司也提交了若干份该小区业主的合同，包括付款凭证以及交房手续，证明小区所有交房的过程。最后，选择贷款支付购房款，是郑瑞自行选择的付款方式，也是其应该承担的付款义务。郑瑞能不能办理贷款、符不符合办理贷款的条件，都应其自行承担，与运河公司无关。三、郑瑞的违约行为已致合同目的不能实现。在2018年6月5日的回复函中，运河公司已经明确表达了解除合同的意思表示，在限定的时间内，郑瑞也没有履行合同义务，同时也没有就解除这个行为的效力向法院和仲裁机构提起诉讼，案涉的合同应该是在2018年6月22日予以解除。因为郑瑞逾期付款严重违约的行为，运河公司最早是在2017年11月27日就向郑瑞发送了催告联系函，要求他自筹资金，不支付房屋余款的话就办理退房手续。在2018年4月28日又同样地发送了一份这样的联系函。在2018年5月14日郑瑞予以回复。针对这次回复的函件，在2018年6月6日，运河公司向郑瑞发送了回复函，已经明确如果其拒绝补款，则在15日的次日双方的商品房买卖合同解除。那么这份回复函是运河公司明确表达解除合同的意思表示，并且该回复函对方也及时查收。郑瑞提到2019年7月2日天津杰朋律师事务所发送的律师函恰恰是延续了回复函的解除合同的意思表示。律师函的主要内容是要求郑瑞配合运河公司办理退房手续，那么实际上就是要求郑瑞在解除合同后配合办理手续的这么一个意思表示。由此可见2018年6月6日发送的回复函，运河公司已经明确了解除合同的意思表示，那么郑瑞未在限定期限内履行合同义务，也没有请求人民法院和仲裁机构确认解除行为的效力，因此该合同应该在2018年6月22日予以解除。四、根据合同解除，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据合同的履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在合同解除后，郑瑞应配合运河公司办理撤销商品房合同备案手续，撤销预告登记以及契税和维修基金的退费手续。运河公司向一审法院起诉请求：1.确认运河公司、郑瑞签订的编号为2016-0130914号《天津市商品房买卖合同》于2018年6月22日解除；2.依法判令郑瑞协助运河公司办理天津市滨海新区××路××路××号楼××号房屋退房手续；3.依法判令郑瑞支付逾期付款违约金至合同实际解除之日止；暂计算为28282.49元；4.诉讼费用由郑瑞承担。郑瑞向一审法院反诉请求：1.确认运河公司于2018年6月5日发出的回复函不具有解除合同的法律效力；2.判令运河公司和郑瑞继续履行《天津市商品房买卖合同》，继续办理贷款，从现在起6个月的时间内分别找三家不同的银行办理贷款，如果都无法审批通过，郑瑞同意以现金方式支付此笔贷款金额；3.判令运河公司将本案涉案的商品房交付郑瑞；4.判令运河公司协助办理本案涉案商品房权属登记至郑瑞名下的相关手续；5.判令运河公司支付已付房屋价款利息，自2016年11月9日至实际交房之日止，按银行同期贷款利率计算，暂计：43724.91元；6.判令运河公司支付逾期交房违约金，自2016年12月9日至实际交房日止，按每日房屋价款千分之零点五计算，暂计405057.90元；7.判令运河公司支付逾期办理房屋权属转移登记违约金，自2017年5月24日至实际交房日止，按每日房屋价款千分之零点五计算，暂计357538.74元；8.判令运河公司返还郑瑞交纳的契税和维修基金的余款8822.43元；9.诉讼费用由运河公司承担。一审法院认定事实如下：2016年10月10日，双方当事人签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定郑瑞购买由运河公司开发建设的坐落于天津市滨海新区××路××路××号楼××号房屋，房屋总价款为572520元，约定的交房日期为2016年11月8日。房款支付方式为贷款付款，郑瑞应于2016年10月15日前一次性存入商品房首付款232520元，其余价款办理贷款，郑瑞如未按约定的日期付款，逾期在30日内的，运河公司有权追究郑瑞逾期付款及利息，利息自合同约定郑瑞应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，运河公司有权解除合同，郑瑞应每日按商品房价款的万分之五向运河公司支付违约金。除遇不可抗力外，运河公司如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在30日内的，郑瑞有权向运河公司追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，郑瑞在向运河公司追究已付款利息的同时，运河公司应每日按商品房价款的万分之五向郑瑞支付违约金。双方约定在初始登记完毕之日起180日内办结房屋权属转移登记，由于运河公司的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移的登记的，合同继续履行，运河公司应每日按商品房价款的万分之五向郑瑞支付违约金。合同签订后，郑瑞向运河公司交纳了房屋的首付款232520元，交纳了契税5452.57元，交纳了维修基金5725元，并办理了预告登记。2017年11月27日运河公司致函郑瑞，载明因贷款未能通过银行审批，运河公司要求郑瑞在接到函件之日起30日内自行筹措资金支付购房款余款或不再支付购房款并与运河公司到房管部门办理退房手续，如在30日内未支付购房款，也未协商付款事宜，将视为已同意退房。2018年4月28日，运河公司再次致函郑瑞，函件内容与2017年11月27日函件内容一致。针对2018年4月28日的函件，郑瑞在2018年5月14日进行回复，表示不同意退房，要求继续履行双方签订的《天津市商品房买卖合同》，贷款未办理系因运河公司办理贷款不及时，导致贷款未能通过审批，要求运河公司尽快办结银行贷款事宜，此外合同总价款没有包含郑瑞交给运河公司委托的代理商天津佳德欣房地产经纪有限公司90000元的优惠政策，即90000元抵100000元购房款的金额，在计算总房款时应抵扣100000元，还主张运河公司违反约定迟延交付房屋，应当交付房屋并支付相应的违约金及已付款利息，同时由于未办理房屋权属转移登记，运河公司应当办理房屋权属登记并承担相应的违约责任。针对郑瑞在2018年5月14日的回复，运河公司在2018年6月5日进行复函，函告郑瑞如继续履行合同为真实意愿，应在15日内补足剩余房款；针对贷款问题表示运河公司不负责为郑瑞办理银行贷款，办理贷款系郑瑞的合同义务，与运河公司无关；针对交房以及房屋权属问题，由于郑瑞未能交纳全部房屋，无法办理交房以及权属转移登记；对郑瑞主张的优惠政策不予认同，如对天津佳德欣房地产经纪公司的行为有异议，由郑瑞与该公司协商解决。在该份回函的最后，运河公司表示如继续履行合同，请于收到本函件之日起15日内补足全部房款，如拒绝补款，自上述15天期限届满之次日，双方签订的《天津市商品房买卖合同》解除，如届时不配合办理退房手续，运河公司将通过法律途径追究郑瑞相应的法律责任。郑瑞在2018年6月21日对运河公司2018年6月5日的复函进行回复，再次明确了不同意退房，要求继续履行合同；要求运河公司继续办理贷款以及案涉房屋的入住手续。2019年7月2日，天津杰朋律师事务所受运河公司委托向郑瑞发出律师函，表示经运河公司多次催告，郑瑞未能补足剩余房款，已构成根本违约并导致合同无法继续履行，函告郑瑞在收到函件后七日内配合运河公司办理退房手续。运河公司在案件审理过程中确认的退房手续为预告登记注销与注销合同备案。另查明，为交纳案涉房屋的维修基金及契税，运河公司实际收取了郑瑞20000元。再查，案涉房屋所在小区的房屋交付系在业主按照合同交付相应的购房款后方办理了相应入住手续。一审法院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。合同约定郑瑞选择以贷款的方式支付房款，在支付首付款后，贷款部分迟迟未能支付，虽然合同未约定该部分款项的支付时间，通过双方之间的函件往来，运河公司已多次向郑瑞进行催告，但郑瑞至今未就首付款以外的其余款项办理贷款或变更其他付款方式履行合同义务，郑瑞作为购房一方，支付房屋对价款系其合同主要义务，结合运河公司向郑瑞每次发函的时间及函件内容，郑瑞均未完成合同约定的付款义务，据此情形应视为其迟延履行合同主要债务，郑瑞迟延付款行为已达到合同约定的解除条件，故运河公司可以依据合同要求解除合同，对于合同解除时间，根据双方之间的函件往来，运河公司在2018年6月5日的回复函中明确了对郑瑞在限期不履行合同后要求解除合同的意思表示，在限定期限届满后，基于郑瑞仍未履行，在合同解除条件业已具备的条件下，其提出2018年6月22日合同解除的主张成立，故运河公司该项请求一审法院予以保护。郑瑞抗辩主张系基于运河公司的原因导致贷款无法审批通过进而无法交纳相应的房款，其作为贷款一方对该主张并未充分举证予以证实，故对该部分抗辩意见一审法院不予保护。关于退房手续问题，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据合同的履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，案涉《天津市商品房买卖合同》解除后，郑瑞应当配合运河公司办理撤销商品房合同备案手续、撤销商品房预告登记以及契税和维修基金的退费手续。关于运河公司诉请的违约金问题，运河公司在此提出的违约金的主张并非合同解除所衍生出的法律后果，运河公司的该部分诉请所依据的请求权基础并不成就，对该部分主张一审法院不予保护。针对郑瑞提出的反诉请求，结合案涉房屋所在小区对外出售的商品房合同的实际履行情况，其交易习惯系由购房人交纳合同约定的全部款项后，运河公司才将相应的房屋交付购房人并办理相应的权属转移手续，结合此交易习惯以及商品房买卖的交易惯例，作为双务合同的当事人，合同义务的履行存在先后顺序，即由买受方先依约支付房款后，出卖方再依约交付房屋，本案中在郑瑞经运河公司多次催要后仍未能足额交付房款，运河公司可行使抗辩权而不再履行相应的合同义务，运河公司的行为并不构成违约，考虑到郑瑞未足额支付房款的违约行为在先，运河公司明确行使其合同解除权，在一审法院确认运河公司行使合同解除权成立的情形下，郑瑞提出的第一至第七项诉讼请求并不成立，一审法院不予支持。对于郑瑞主张退还多收取的维修基金以及契税的费用，结合维修基金以及契税的实际交纳数额，运河公司多予以收取的相关费用无事实与法律依据，应当予以返还，该部分主张一审法院予以保护。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、本诉原告天津运河房地产开发有限公司与本诉被告郑瑞签订的编号为2016-0130914号《天津市商品房买卖合同》于2018年6月22日解除；二、本诉被告郑瑞于本判决生效后二十日内协助本诉原告天津运河房地产开发有限公司办理坐落于天津市滨海新区××路××路××号楼××号房屋退房手续（具体为预告登记注销与注销合同备案）；三、反诉被告天津运河房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告郑瑞返还其多收取的契税和维修基金8822.43元；四、驳回本诉原告天津运河房地产开发有限公司本诉的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告郑瑞的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费254元，由本诉原告天津运河房地产开发有限公司负担214元，本诉被告郑瑞负担40元，反诉案件受理费5975.7元，由反诉原告郑瑞负担。”二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，郑瑞提出两项调取证据申请，经本院审查，上述申请与本案缺乏关联性，亦不足以改变一审认定的事实，故对上述调取证据申请，本院不予准许。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案二审的争议焦点为案涉商品房买卖合同是否应予解除及解除之后的法律后果负担。运河公司一审诉请确认案涉商品房买卖合同已于2018年6月22日解除，对此郑瑞不予认可，且提出反诉请求，要求继续履行案涉商品房买卖合同。对此，本院认为，双方当事人签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。郑瑞作为购买房屋一方，按照合同约定和法律规定，足额支付购房款，是其主要合同义务。案涉合同虽约定以贷款的方式支付房款，但未约定该部分款项的支付时间，通过双方之间的函件往来协商沟通的情况看，运河公司已多次向郑瑞进行催告，但郑瑞至今未就首付款以外的其余款项办理贷款或变更其他付款方式履行合同义务。一审法院据此认定郑瑞迟延付款行为已达到合同约定的解除条件，并以2018年6月22日作为合同解除时间，有事实和法律依据，处理结果并无不当，本院予以维持。郑瑞两审中均主张系基于运河公司的原因导致贷款无法审批通过，且坚持由运河公司协助办理贷款，但协助办理贷款并未有合同依据，且其作为贷款一方对该主张并未充分举证予以证实，故对其该项上诉主张，本院不予支持。郑瑞另上诉主张应全部退还其交纳的契税和房屋维修基金问题，对于多收部分，一审已经进行裁判。其他已交纳部分可按照合同和法律规定由权利人据实办理，对其该项上诉主张，本院予以驳回。此外，在案涉合同确定解除情况之下，双方均应按照合同及法律规定，积极妥善的办理各项合同解除之后的手续，以一次性解决双方争议避免损失扩大。综上所述，郑瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11951元，由上诉人郑瑞负担。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年三月十二日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……