四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1616号 上诉人（原审被告）：罗宁志，男，1989年9月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：成都科瑞福物业管理有限公司，住所地四川省成都市站北北街**。 法定代表人：杜柯，副总经理。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈芳，四川蓉城律师事务所律师。 上诉人罗宁志因与被上诉人成都科瑞福物业管理有限公司（以下简称科瑞福公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0180民初5298号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人罗宁志上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.判令被上诉人承担维修公共区域污水管道及2-6楼共用管道费用，赔偿上诉人所出维修费用9720元；3.判决被上诉人无权代收电费729.9元（两套房屋）；4.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉《前期物业管理服务协议》真实性、有效性存疑，科瑞福公司未按照协议的约定提供相应的物业管理服务，院落脏、乱、差的现象一直未得到整改，公共区域灯泡损坏及公共区域污水管堵塞造成其无法正常生活，科瑞福公司带头违章搭建车棚、违法代收电费，不按约履行义务导致公共区域污水管道及2至6楼共用管道堵塞，科瑞福公司应赔偿其自行疏通费用9720元，案涉房屋未在房管局备案，应由建设单位缴纳物业费及清洁费等，科瑞福公司存在明显恶意违约，不履行协议约定的义务，隐瞒政府补贴的物业费及院落公共区域收益，严重侵害了业主的合法权益，故提起上诉。 被上诉人科瑞福公司二审中未提交书面答辩意见。 科瑞福公司向一审法院起诉请求：1.判令罗宁志支付拖欠物业服务费2604元（自2008年10月1日起至2019年1月31日止），并自2008年10月1日起按拖欠物管费每天千分之三交纳违约金，算至2019年6月30日为15584.94元；2.判令罗宁志支付拖欠的垃圾处置费992元；3.本案诉讼费用由罗宁志承担。 一审法院认定事实：罗宁志系成都市成华区××路××号房屋登记所有权人，登记时间为2015年12月14日，房屋建筑面积为73.98平方米。2008年3月1日，科瑞福公司（甲方）和罗宁志（乙方）签订《××前期物业管理服务协议》约定如下：前期物业管理服务是指：自交房之日起至业主委员会与物业公司签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理服务。第一条双方的权利和义务：一、甲方的权利和义务：1.对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、维缮、服务与管理；6.依据本协议向乙方收取物业管理费；二、乙方的权利和义务：4.按期足额向甲方缴纳物管费及其他费用。第二条物业管理服务内容：一、房屋共用部分的维护和管理；二、房屋共有设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、安保内容：2.24小时门岗；五、交通秩序和车辆管理。第三条物业管理服务质量：一、房屋外观：整洁，无开窗、无乱搭建；二、公共设施设备：2.维修、保养；3.正常使用、运行；三、环境卫生：1.每日清扫、保洁公共区域；2.垃圾桶干净摆放整齐，生活垃圾日产、日清；五、交通秩序与车辆停放：2.车辆在指定区域内停放、摆放有序；3.车辆进出通畅。该条还对安保、消防、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修等进行明确约定。第四条物业管理服务费：二、住宅按建筑面积0.3元/平方米·月计收。第八条违约责任：三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有收费，退还利息，自提高之日起，承担每日按每天3‰交纳违约金。合同签订后，科瑞福公司按照约定对案涉小区进行日常物业管理。罗宁志及另案被告所举若干照片反映案涉小区存在乱搭建、卫生清扫不及时等诸多问题，存在物业管理不到位情况。2014年及2015年案涉小区物业服务行为情况表记载不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的情况表填写内容为无。2018年10月18日，成都市成华区××业主委员会向科瑞福公司发出告知函，告知函载明：××业主已于2018年3月8日正式成立了业主委员会。为了保护业主的合法权益和利益，特向贵公司提出以下意见及建议：一、贵公司系政府部门安排的前期物业管理公司，根据《中华人民共和国物权法》及《四川省物业管理条例》的相关规定，业主成立业主委员会后贵公司合同应自动解除。四、其他要求：4.如果物业方继续管理，业主自住户不缴纳物业管理费及停车费，院落公共区域产生的相关收益，物业费与业主双方五五分成；5.如果物业方继续管理，物业方要求业主缴纳物业管理费用，但需免除自住户停车费，院落公共区域产生的相关收益，物业方与业主双方则二八分成，物业方占二成，业主占八成。五、若双方签订合同，则从签订合同之日起，业主需物业方做的以下几点：1.院落公共区域维修、维护所产生的相关费用一律由物业方承担，业主概不负责；2.合同期内，院落应升级的设施、设备系统由物业方全权负责；3.合同期内，院落的清洁卫生及保安巡逻工作必须到位。2018年11月30日，科瑞福公司在案涉小区发出《关于退出××小区物业管理的通告》称其从2019年2月1日退出该小区物业管理。科瑞福公司为案涉小区交纳2014年1月至2018年12月期间的垃圾清运费164400元。成都市发展和改革委员会公布的中心城区生活垃圾处理费标准为居民住户为8元/户·月。一审法院另查明，科瑞福公司和成都市国土资源局成华分局征地事务中心签订《前期物业服务合同》约定其为案涉小区提供前期物业服务，物业费收费标准为0.3元/月·平方米。合同第七条约定业主应于2008年4月1日之日起缴纳物业服务费用。一审庭审中，罗宁志未举出已经缴纳科瑞福公司主张期间的物业管理费和垃圾清运费。罗宁志所有房屋对应每月应缴纳的物业管理费为0.3元/平方米·月×73.98平方米≈22.19元。从2008年10月至2019年1月期间共计132个月，罗宁志应缴纳的物业管理费为132个月×22.19=2929.08元。一审法院认为，科瑞福公司为案涉小区提供基础物业管理服务，罗宁志应按照约定交纳物业管理费用。虽然科瑞福公司在管理案涉小区过程中存在管理不到位，但并不构成拒缴物业费的理由。经计算，科瑞福公司主张罗宁志缴纳欠付的物业管理费2604元并无不当，予以支持。罗宁志未提供证据证实已经按照约定缴纳科瑞福公司主张期间的物业管理费用，自行承担不利后果。同时，罗宁志系案涉房屋登记使用权人，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故罗宁志应当承担支付物业管理费的义务。关于违约金问题。案涉《××前期物业管理服务协议》约定第八条违约责任：三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有收费，退还利息，自提高之日起，承担每日按每天3‰交纳违约金。该条款系对科瑞福公司擅自提高物业费标准或乱收费对其设定的违约条款，但是纵观《××前期物业管理服务协议》全文，并没有明确约定逾期未缴纳物业管理费应承担对等的违约责任，故科瑞福公司依据前述合同条款主张罗宁志承担相应违约责任证据不足，不予支持。关于代缴的垃圾清运费问题。科瑞福公司现已举证证实代案涉小区业主缴纳相应期间的垃圾清运费，则取得对罗宁志追偿权利，且罗宁志并未举证证实已经按期足额缴纳，故科瑞福公司主张罗宁志缴纳相应期间的垃圾清运费的请求成立，予以支持。一审法院遂依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款，原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、罗宁志于判决生效之日起五日内向科瑞福公司支付物业管理费2604元；二、罗宁志于判决生效之日起五日内向科瑞福物业公司支付垃圾清运费992元；三、驳回科瑞福物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计140元，由罗宁志负担。 二审中，当事人未提交新证据，二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，科瑞福公司与罗宁志签订的《××前物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，且上诉人罗宁志提交的证据不能证明该合同存在法律规定合同无效的情形，应属合法有效，双方均应当按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容。若问题仍然得不到解决，业主可通过行使法律所赋予的权利通过召集业主大会的方式重新选聘物业服务企业行使权利而不能动辄拒交物业费。本案中，科瑞福公司为涉案物业提供了物业服务，罗宁志亦应按时缴纳物业服务费，如果罗宁志认为科瑞福公司未履行合同义务对其造成了损失，可通过另案诉讼解决。关于罗宁志上诉称案涉房屋未备案，物业费应由建设单位缴纳以及被上诉人隐瞒政府补贴的物业费、无权代收电费等主张，但并未提供证据予以证明，本院不予支持。 综上，上诉人罗宁志的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费280元由上诉人罗宁志负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二一年三月二十九日 书记员  陈 悦