上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7364号原告：喻珍，女，1997年6月1日出生，汉族，住湖北省武汉市。被告：张继军，男，1973年5月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：费维松，上海旭灿律师事务所律师。原告喻珍与被告张继军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告喻珍，被告张继军的委托诉讼代理人费维松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喻珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告2020年8月1日至2020年9月30日期间的租金人民币7,000元及押金3,500元，共计10,500元；2.判令被告赔偿原告搬家货运费821元，误工费3,445.45元，家庭影院画框幕损失335元，找房、搬家交通费、汽油费150元，电信宽带移机费90元，返还未使用的天然气余额40元，共计4,881.45元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年12月26日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告，租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日，月租金为3,500元，押一付三。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告使用，原告支付被告押金3,500元，并支付租金至2020年9月30日。2020年8月1日19时左右，原告在涉案房屋中收到了经济适用房管理部门的《共有产权保障住房违规使用行为警告通知书》，通知书主要内容为：涉案房屋为经济适用房，严禁出租出借，通知租客限期15日内搬离。故原告被迫在规定限期内找房、搬家，离开当前住处，期间花费了大量的时间、精力、财力。在签订合同时，被告并未告知原告涉案房屋的房屋性质，且在沟通中，原告表示想要长期租赁涉案房屋，到期后想要续租，被告则表示其和大房东之间的合同期限还早，放心住。2020年8月5日，原告向被告发送多条微信消息，请求被告退还剩余租金及押金，但被告置之不理，一周后原告才通过陌生电话联系到被告。2020年8月15日，原告搬离涉案房屋，并告知被告前来收房和退还相应款项，但被告本人并未露面，而是派了不知身份的人来到涉案房屋，但来人耍无赖，不退钱。当时大房东(涉案房屋的产权人之一)亦在现场，无奈之下，原告同大房东报警，一起将所谓被告派的人送至派出所。在派出所的调解室，该人表示“要钱没有，张继军与我无关，要钱去找他。”，至此，原、被告双方之间的问题未能解决。为此，原告诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。张继军辩称，不同意原告全部诉讼请求，具体理由如下：1.确认原告的支付情况，但原告使用涉案房屋至2020年8月15日，即便要退还款项也应退还2020年8月15日后的房屋使用费及押金。被告直接将涉案房屋返还给大房东，未返还给被告，被告认为涉案房屋目前仍处于尚未返还被告状态，所以不同意诉讼请求1。2.诉讼请求2中所列损失为必要费用，合同到期后也是需要支付的，所以不需要赔偿。例如画框幕，在添附时就应该知道不能拆除带走，不能让被告买单。关于天然气余额，无法确认，且水电也没有结算，因为原告直接将涉案房屋返还给大房东，被告无法核实数额。交通费、搬家费和移机费均是搬家必然产生的费用，不是额外的损失。误工费没有提供材料证明，有无实际损失不清楚，也有可能直接在网上看好房屋，下班再去看，且误工标准也没有相关标准。本院经审理认定事实如下：涉案房屋为经济适用房(有限产权)。2019年12月，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《租赁合同》，约定原告向被告承租涉案房屋，租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日。月租金为3,500元，保证金为3,500元，合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告，原告支付被告保证金(押金)3,500元，并支付租金至2020年9月30日。2020年8月1日，原告收到《共有产权保障住房违规使用行为警告通知书》，通知书主要内容为：周国华家庭为上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室共有产权保障住房购房人，使用房屋过程中有出租、出借的违规行为。鉴于上述违规行为，根据《上海市共有产权保障住房管理办法》(上海市人民政府令第39号)第四章、第六章和《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》第三章相关规定，作出如下处理：限定在2020年8月15日之内自行整改。若逾期拒不整改，将有下列处理程序：(一)责令整改，购房人、同住人收到责令限期改正的书面通知后，应当予以改正；逾期未改正的，将处10,000元以上100,000元以下的罚款，并按照购房合同第八章相关约定支付违约金；(二)追缴不当行为所获收益；(三)录入上海市社会联合信用征信系统，并在小区范围内予以通报；(四)拒不缴纳罚款和整改的，收回房屋，禁止5年内申请各类保障性住房，并通过司法途径追究相关法律责任。原告收到上述通知书后，于2020年8月15日搬离了涉案房屋，将涉案房屋返还权利人，由此原、被告就租金、押金返还问题发生争议，故原告为维护其权益，诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提供：(1)原、被告之间的微信聊天记录截屏打印件，证明原告在知道涉案房屋是经济适用房后就告知被告，但沟通无效。2020年8月15日，原告搬离涉案房屋时，大房东来更换钥匙，原告也告知了被告。经质证，被告表示对该份证据的真实性无异议，但认为原告搬家当天被告也派人去涉案房屋了，被告表明不要将钥匙交给大房东，要求原告直接将钥匙返还被告，由被告进行结算。实际上，涉案房屋门锁直接被大房东换掉，房屋被收回，被告认为原告至今未完成返还房屋义务。因被告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(2)原告与涉案房屋产权人之一之间的微信聊天记录截屏打印件，证明原告与大房东沟通过，大房东表示会和被告处理涉案房屋事宜。经质证，被告表示对该份证据的真实性无异议，但认为微信中原告所述可以看出原告自认为涉案房屋与被告无关，在被明确表明要收房的情况下，仍将涉案房屋返还了大房东。因被告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(3)货拉拉APP截屏打印件及微信零钱明细截屏打印件，证明原告因为搬家支出的搬运费用，第一次未将物品全部搬离，因为物品过大，师傅在搬运费基础上加了100元。第二次又用面包车搬了一次，花费66元。经质证，被告表示对组份证据的真实性无异议，但认为搬家费是原告方必要支出，不应由被告承担。因被告对该组证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(4)淘宝订单详情截屏打印件，证明2020年1月6日原告为购买家庭影院画框幕支出335元，因合同无效原告必须搬离，所以产生了损失。经质证，被告表示对该份证据的真实性无异议，但认为画框幕由原告自行安装，不能搬走的损失应自行承担。因被告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。2.被告提供：(1)《租赁合同》，证明被告哥哥张守峰与涉案房屋产权人之一周国华之间的租赁关系，租赁期限有五年，租给原告是在租赁期限内的。经质证，原告表示对该组证据的真实性认可。因原告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(2)原、被告之间的微信聊天截屏打印件，证明2020年8月15日交房当天，被告告知原告要将房屋返还被告，并告知其返还钥匙后会将相关费用返还原告，实际上被告也派人去涉案房屋了，最终原告直接将涉案房屋返还大房东，导致被告权益受到损失。原告与大房东之间没有直接法律关系，原告直接跳过被告，自认为与被告无关，所以被告认为原告与大房东存在恶意串通的关系。经质证，原告表示对该份证据的真实性认可，认为其没有和大房东恶意串通，原告在得知涉案房屋为经济适用房后，就知道涉案合同及被告与大房东之间的合同无效。在知道后，原告首先联系的是被告，于2020年8月5日即联系被告了，但被告在十天内未回复，2020年8月14日才回复，但大房东主动联系了原告。且在2020年8月15日10时，原告告知被告大房东要来收房子了，但被告未回复。原告本想三方友好协商的，且觉得三方在场交接房屋符合法律规定，但被告派的人在原告即将搬空物品时才到场，到场后拒绝和原告协商，只是要钥匙，原告要求返还押金，但对方告知不认识被告，只是按要求来取钥匙，至于原告主张的押金及租金，需要原告自己联系被告，但被告本人搬家当天未到现场。对此，被告表示被告本人当天确实未去现场，但派的人十点多就去了，也不存在被告10天未回复的情况，双方是可以取得联系的，被告也愿意在原告返还钥匙时返还租金和押金，但原告仍认为应将涉案房屋返还给大房东。3.原告表示签订本案合同时，未看到涉案房屋的产权证，亦没有要求被告提供，其系收到相关部门的通知后才知道涉案房屋为经济适用房。对此，被告表示确认签合同时未告知原告涉案房屋为经济适用房，因为当时被告也不知道，2016年被告即与大房东签订租赁合同了，大房东也未告知被告涉案房屋为经济适用房。本院认为，根据《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。因此，经济适用房建设的目的在于保障特定困难人群的居住权益，而非按照一般市场经济的等价有偿交易原则，经济使用住房的分配、使用状况均关系到公共资源的合理配置。本案中，被告将经济适用房出租获取租金利益的行为违反了经济适用住房管理规定，系利用公共资源谋取个人利益，损害了社会公共利益，故原告与被告之间签订的《租赁合同》应属无效。鉴于合同无效，原告要求被告返还押金3,500元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告返还2020年8月1日至2020年9月30日期间的房屋使用费。根据庭审查明的事实，原告于2020年8月15日将涉案房屋返还大房东，2020年8月16日的房屋使用费应当予以返还，故对原告要求被告返还2020年8月16日至2020年9月30日期间的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持，至于2020年8月1日至2020年8月15日期间的房屋使用费，虽合同应属无效，但原告仍应按照原合同约定标准支付使用对价，故对于该期间的房屋使用费的主张，本院不予支持。经核算，2020年8月16日至2020年9月30日期间的房屋使用费为5,250元。原告要求被告支付误工费3,445.45元，找房、搬家交通费、汽油费150元，电信宽带移机费90元，返还未使用的天然气余额40元，但未提供充分证据加以证明，本院不予支持。至于搬家货运费821元及家庭影院画框幕损失335元，本案合同无效原、被告均有过错，本院综合考虑合同履行情况，双方过错程度、原告的实际损失等因素将搬家货运费及家庭影院画框幕损失酌定为400元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告喻珍与被告张继军之间就上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》无效；二、被告张继军于本判决生效之日起十日内返还原告喻珍2020年8月16日至2020年9月30日期间的房屋使用费5,250元及押金3,500元，共计8,750元；三、被告张继军于本判决生效之日起十日内赔偿原告喻珍搬家货运费及家庭影院画框幕损失共计400元；四、驳回原告喻珍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费184元，减半收取计92元，由原告喻珍负担37元，被告张继军负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年三月九日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。