云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0402民初316号原告：李媛，女，1986年9月4日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：华志星，代理权限：特别授权代理。被告：云南玉溪华瑞物业服务有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区李棋街道小瞿井。统一社会信用代码：915304027134817566。法定代表人：黄一汀，总经理。委托诉讼代理人：麦韦祺、王**，云南识骏律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告李媛与被告云南玉溪华瑞物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日受理，本院于2021年3月2日进行了审理。原告李媛及委托诉讼代理人华志星、被告云南玉溪华瑞物业服务有限公司的委托诉讼代理人麦韦祺、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告财产损失23979元；2.按照《建筑给水排水设计规范》要求为原告单独排下水管道，排除后续反水隐患；3.本案的诉讼费用和鉴定费用由被告承担。在庭审过程中，原告自愿放弃要求被告支付鉴定费的诉讼请求。事实和理由：原告于2017年12月15日与云南玉溪华瑞物业服务有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，2019年1月23日，该房屋由云南省活发集团华瑞房地产开发有限公司交付给原告。装修后原告于2019年11月29日入住。在物业规定的期限内，原告分别于2019年2月2日、2019年8月13日、2020年7月4日缴纳了物业管理费2533元、450元和2517元。于2020年9月25日下午4:15回家后发现公共卫生间蹲坑、地漏及主卧卫生间地漏下水管道反水导致房屋多个房间被粪水浸泡。经清点损失，原告家两个卧室木地板经粪水浸泡，已经完全发泡损坏、无法使用，另一个卧室木地板也遭受粪水部分浸泡，地脚线和墙面均有损伤，三个卧室的门和门套出现开裂现象，-个定制衣柜出现开裂现象。三间卧室的墙面均需要重新修补、粉刷。被浸泡的财物有：菩提子一串、玩具两套、地垫三个。经统计，反水共造成财产损失为23979元。下水管道堵塞的部位位于地下停车场的横管弯头，非原告单独所有部分。原告因出差一周，家中无人，返水非业主原因造成。原告第一时间联系物业开展下水管道疏通。原告连续三天三夜打扫卫生和消毒，并请人撬走两个卧室木地板。业主从装修入住不到一年时间，这样非因自身原因造成的反水已经有3次，第一次发生在6月15日，第二次发生在6月底。在短短三个月之内连续三次反水，说明物业没有全面、有效地对共用管道进行疏通。第三次发生的严重的反水事故除了造成财产损失，还造成业主不能在家安度中秋国庆，两个卧室需要晾干一个月才能进行地板铺设，地板铺设后至少还需通风一个月，至少两到三个月不能居住，新房遭遇这种事留下终身心理阴影。10月9日，原告携带损失清单、书面诉求、图片与被告进行协商，请求单独排管根绝后患和进行财产损失赔偿，原告于10月19日收到被告的书面答复，被告拒绝了原告的请求。根据原告与云南玉溪华瑞物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务委托合同》第二章第一条之规定，“物业公司提供的物业管理服务包括：1.物业公共共用部位的维修、养护和管理。物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。”及承诺的服务标准：基本要求：窨井（化粪池）不漫溢，窨井盖无缺损，保证排水管道畅通。根据《住宅专项维修资金管理办法》第三条之规定：“本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”本次管道堵塞位置位于共用的上下水管道的横管，属于云南玉溪华瑞物业服务有限公司维护范围。一年之内，原告因为共用的下水管道反水三次，说明下水管道的长期存在堵塞和不畅通的问题，维护存在不到位的地方。因此，云南玉溪华瑞物业服务有限公司要承担违约责任。原告为维护自己的合法权益，为此，特起诉法院。被告云南玉溪华瑞物业服务有限公司答辩称，一、被告已履行了《前期物业管理服务委托合同》（以下简称“合同”）所约定的义务。1.根据“事件记录表”显示，三次反水事件发生时，原告均能在第一时间联系到被告，被告也在接到反映后迅速派出工作人员对事件进行了处理。一是安排安防人员对反水区域进行堵水处理；二是联系工程维修人员及疏通公司立即对排污管道进行疏通处理；三是记录在案，并指派工作人员进一步跟进。2.根据“公共化粪池巡查清掏记录表”“公共排污管道巡查清掏记录表”显示，被告对公共化粪池、公共排污管道均做到了每季度巡查一次，每半年集中清掏处理一次，发现填满或堵塞现象，及时进行疏通、清掏处理，保证了窖井（化粪池）不满溢，窖井盖无缺损，排水管道通畅。符合《玉溪市住宅物业服务收费政府指导价标准》关于共用部位、共用设施设备日常运行维护一级收费条件中的基本要求及分级服务要求。二、原告主张的损害事实并不属于被告的责任。1.涉案管道虽为福禄瑞园10幢17户业主（实际入住13户）的共用管道，但并不属于被告物业服务的范围。根据《云南省通用安装工程消耗量定额》第八册第一篇第一章界限划分的规定，排水管道室内外以出户第一个排水检查井为界。因此，该堵塞管道实为建筑物内的下水管道，是该17户业主的专有部分，而非被告提供维修、养护和管理服务的室外下水管道，期望被告进入建筑物内进行日常维护管理非但难以实现，而且也确不属于合同中约定的被告需要维修、养护和管理的责任部分。2.根据“事件记录表”及现场照片显示，三次反水事件中，前两次的排污管道堵塞原因为水泥块和沙石，最后一次的堵塞原因为毛巾及砂浆水泥块。三次损害结果均为共用该管道的住户因故意或过失将堵塞物掉入排水管中所致，属于人为损坏，与被告无因果关系。根据合同第四章第二条第十三款乙方的免责事由的约定，因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然人或人为的任何损害。均为被告的免责事由。3.业主家中因下水道反水遭受损失的事件在被告服务期间时有发生，皆属楼栋住户保护注意不利导致，被告仅能在事件发生时进行紧急处理，防止业主的损失进一步扩大，且向受害业主告知其所遭受的损失并不在被告的责任范围内，可向实际侵权住户请求赔偿，或在不能确定实际侵权人时，向楼栋实住住户请求赔偿。三、原告对损失负有部分责任。在原告所遭遇的三次反水事件中，前两次均未造成其财产损失，原因是原告在前两次事件发生时，均在第一时间联系到被告，被告也快速反应，积极处理，避免了原告的财产损失。但在第三次反水事件发生时，由于原告在外出差，对家中事务疏于照管，导致损害后果未能及时发现，造成损失的进一步扩大。因此，原告应对此次损害结果的发生负有一定的责任。四、原告主张的损失数额证据不足。在第三次反水事件处理后，原告未能当场与被告对其损失情况作出清查统计，第二天被告去现场查看情况时，发现原告已将两个卧室木地板全部拆除，而该两个卧室木地板是否为反水事件中损害，是否确实需要拆除，被告并不知晓，原告也并未提供相应的依据。至于原告主张的其余损失，也没有充分的证据能够证明是在事件中遭遇的损害，因此，原告主张的受损数额，被告不能认可。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。本案在审理过程中，原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、商品房买卖合同（预售）和前期物业合同。证明：合同约定的事项。二、反水情况组图。证明：损失为卫生间反水造成，该情况发生了三次。三、堵塞的位置及堵塞物组图。证明：阻塞位置非原告专有部分。四、损失清单、损失情况。证明：因反水造成的损失情况。五、小区门口和电梯公示栏情况。证明：物业没有履行住户不能往下水道倾倒垃圾的告知义务。六、宇和装饰销货清单、收款收据、合同、贝壳粉涂料款。证明：木地板、门、衣柜、墙面的财产损失。七、物业费发票三张。证明：原告已经履行了按时缴纳物业费的合同义务和装修期间的管理费用。八、关于福禄瑞园10栋1单元2楼B业主卫生间下水道反水补偿的诉求回复。证明：原、被告进行了协商。九、户型图。证明：损失的木地板房间面积。十、中国法院网2018年6月20日刊登的《室内公共下水管反水，物业公司需承担违约责任》。证明：原告可以进行违约之诉。上证据，经质证，被告对证据一、三、五、七、八、九的真实性、合法性、关联性无异议；证据二，被告认为该图片不能如实反映拍摄的时间、地点、受损情况及与本案存在何种关联性，无法达到原告的证明目的；证据三，对证明目的不认可，从堵塞图片可以看出堵塞位置是在管道的拐弯处，堵塞物是水泥块、毛巾，可以证明这属于公用该管道的业主往下水道丢弃建筑垃圾和生活垃圾所致，与被告无关；证据四，被告认为清单属于原告单方制作，没有经过被告认可，损失发生后，原告并没有在当场与被告对其损失情况进行统计，其拍摄的损失照片也没有办法反映拍摄时间、地点、受损情况、原因；证据五，证明目的不认可，关于住户不能往下水道倾倒垃圾属于常识，不需要物业公司特别告知，另被告已经在前期临时管理规约中向包括原告在内的业主告知过在装修期间需要遵守的规定；证据六，销货清单没有销售单位的盖章，真实性无法确认，即使这些材料真实，也只能证明原告购买过上述材料，无法证明其用于何处，与本案存在何种关联性；证据八，证据可以证明被告已经明确告知原告涉案下水道不属于物业管理范围，且在堵塞发生后原告方已经积极进行疏通处理且查明原因告知原告；证据十，关联性及证明目的不认可，该份报告没有公布案例细节，该案的处理结果与本案无关联性。被告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：一、2017年10月27日被告（乙方）与云南省活发集团华瑞房地产开发有限公司（甲方）签订的前期物业管理服务委托合同。证明：被告与云南省活发集团华瑞房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务委托合同》，为“福禄瑞园”提供前期物业服务，合同约定：1.被告仅对公共公用部位、公用设施设备的维修、养护和管理承担责任；2.因甲方或者第三者之故意、过失所致的损害，被告均不负赔偿之责；3.共用部分自燃或人为的任何损害，被告均不负赔偿之责。二、住宅专项维修资金管理办法。证明：住宅共用部位、共用设施设备并未包含室内上下排水管道。三、云南省通用安装工程消耗量定额管道篇——管道安装说明。证明：排水管道室内外以出户第一个排水检查井为界，即涉案管道不属于公共共用部分。四、排水检查井照片。证明：涉案排水管道出口位于排水检查井内部，在此汇入公共排水管道。堵塞的管道属于业主住宅室内管道，不在被告物业服务的范围内。五、福禄瑞园前期临时管理规约。证明：被告已经以临时规约的形式向包括原告在内的业主告知过装修需遵守的规定。六、福禄瑞园10-1幢装修时间表。证明：堵塞时间发生前已经由住户装修或入住，存在向下水管道丢弃建筑和生活垃圾造成损害的可能。七、事件记录表。证明：1.被告在三次反水时间中均做出了及时的反应，履行了自己的义务，减少了业务的损失；2.第三次管道堵塞物为水泥块、沙石、毛巾，故堵塞原因是共用管道的业务将堵塞物掉入排水管中所致，与被告无关。八、公共排污管道巡查清掏记录表、公共化粪池巡查清掏记录表、公共化粪池清掏现场照片。证明：被告按照约定履行了对公共公用部分的管理义务。以上证据，经质证，原告对证据一真实性、关联性认可，合法性不认可，原告认为根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及最高院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释〔2009〕8号）第二条第二项之规定，该委托合同第四章第二条第13项应为无效条款；证据二，证明目的不认可，原告认为该份证据第三条规定对此进行了列举，使用的是一般包括字样形容共用部分，并未列举穷尽，不能说明下水管道不属于共用设施；证据三，关联性及证明目的不认可，该规定与本案无关；证据四，合法性、关联性、证明目的不认可，被告拍摄的照片无法证实完整反映堵塞的部位和情形，更无法证明堵塞排污管道不属于公共部分，且该证据证实了被告承认该排污管道为共用部分和公共设施；证据五，证明目的不认可；证据六，关联性及证明目的不认可，该证据证明了既然是装修高峰期，为何被告不加强对排污管道的检查维修，证明被告未履行约定义务；证据七，三性不认可，证明目的不认可，该证据证明被告承认了堵塞部位是被告应予以维护的公共部分，且由于被告一直未彻底解决，造成堵塞；证据八，三性不认可，经核对原件，原告方认为被告伪造了公共排污管道巡查记录表、公共化粪池巡查清掏记录表，请求法庭对该两份记录表的记录签字时间进行司法鉴定，确认被告是否伪造证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院将从其与案件事实的关联程度及与其他证据的联系等方面进行综合审查判断。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院确认如下案件事实：2017年10月27日被告（乙方）与云南省活发集团华瑞房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务委托合同》，合同约定云南省活发集团华瑞房地产开发有限公司将福禄瑞园委托给被告实行前期物业服务，其中合同第二章服务内容与质量：第一条、在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业公共共用部位的维修、养护和管理（公共外立面、幕墙、外墙观灯清洁维修、共用烟道、排气管、空调通风管清洁维修除外）；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理：3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污管道的疏通：4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理；第五章违约责任：第一条、甲方违反本合同约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同约的委务内容和质量标准的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决。逾期未解决乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。第二条、甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付叁万元透的金：给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第三条、以下情况乙方不承担责任：1.园不可抗力导致物业管理服务中断的；2.乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物经使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；5.乙方违反本合同约定或管理服务质量无法达到本合同约定的服务内容制质量标准，甲方有权要求乙方一定期限内解决。避期未解决的甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的乙方应给予甲方经济赔偿。合同签订后，被告开始对福禄瑞园的物业进行管理。2017年12月15日原告向云南省活发集团华瑞房地产开发有限公司购买了坐落云南省玉溪市红塔区，并于当天签订了与被告签订了《福禄瑞园前期临时管理规约》，房屋装修后原告于2019年11月29日入住。在物业规定的期限内，原告交纳物业费。在原告入住后，由于房屋内共用的卫生间下水管道堵塞，先后发生了蹲坑、地漏及主卧卫生间地漏下水管道反水3次，第一次发生在2020年6月15日，第二次发生在2020年6月底，2020年9月25日下午4:15原告回家后发现公共卫生间蹲坑、地漏及主卧卫生间地漏下水管道反水导致房屋多个房间被粪水浸泡。经清点损失，原告家两个卧室木地板经粪水浸泡，已经完全发泡损坏，另一个卧室木地板也遭受粪水部分浸泡，地脚线和墙面均有损伤，三个卧室的门和门套出现开裂现象，-个定制衣柜出现开裂现象。三间卧室的墙面均需要重新修补、粉刷。被浸泡的财物有：菩提子一串、玩具两套、地垫三个。经被告工作人员检查后发现下水管道堵塞的部位位于地下停车场的横管弯头内，属本单元Ｂ室共用该下水管的住户人为将毛巾及混凝土水泥块扔入管道中所致，并撬开横管弯头将堵塞清除。原告将无法使用的强化木地板、门、墙面等更换修理后支出费用23979元，向被告请求赔偿，被告认为其已经履行物业合同约定的义务，拒绝赔偿，为此原告起诉来院。本院认为，2017年10月27日被告与云南省活发集团华瑞房地产开发有限公司）签订的《前期物业管理服务委托合同》、原告与被告签订的《福禄瑞园前期临时管理规约》合法有效，应当按照合同的约定，履行各自的义务，本案中原告由于共用的下水管道堵塞反水导致原告房间被污水浸泡所造成了损失，认为被告违约，要求被告赔偿，本院根据原、被告提交的证据，认定原告的房屋因共用下水管反水淹泡，导致财物损害的事实。而堵塞的共用下水管是本单元B室17户用户共用的安装在建筑物内的内设排污管道，导致堵塞只能是本单元B室的住户中的人，人为将毛巾及混凝土水泥块掉（扔）入污水管所致，原告的损害结果与被告没有因果关系，从侵权责任上看，应当由行为人进行赔偿。但被告作为物业服务者，其有义务对附属建筑物、构筑物进行简单维修、养护和管理。其中包括：道路、室外上下水管道、沟渠、公共停车场等，在原告已经遭受二次卫生间排污管反水的过程中，被告的工作人员仍没有积极对该管道可能堵塞部位全面检查，排除隐患，属于怠于履行义务，导致第三次原告卫生间排污管反水，且该堵塞部位位于地下停车场的横管弯头，致使被告的损失扩大，应负一定的责任，对原告的该诉讼请求，本院予以部分支持。对原告要求被告按照《建筑给水排水设计规范》要求为原告单独排下水管道，排除后续反水隐患的诉讼请求，因《建筑给水排水设计规范》是由房屋开发商进行设计交付的住户，不属于被告物业公司的义务，对该诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国》第六十条之规定，判决如下：一、由被告云南玉溪华瑞物业服务有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告李媛物业损失费7993元；二、驳回原告李媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，减半收取200元，由原告李媛负担134元，被告云南玉溪华瑞物业服务有限公司负担66元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘建荣二〇二一年三月四日书记员  杨沛璇