天津市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）津02民终39号 上诉人（原审被告）：零号美寓（天津）商业运营管理有限公司，住所地天津市河西区黑牛城道与内江路交口西北侧七贤南里6-1-718。 法定代表人：刘安虎，总经理。 委托诉讼代理人：张艳艳，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘淑敏，女，1955年11月29日出生，汉族，住天津市宝坻区。 委托诉讼代理人：刘艳光，天津三冠律师事务所律师。 上诉人零号美寓（天津）商业运营管理有限公司（曾用名：阳光凯盛（天津）商业运营管理有限公司）（以下简称“零号美寓公司”）因与被上诉人刘淑敏房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民号民事判决，本院提出上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问当事人，依据法律规定，不开庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人零号美寓公司上诉请求：撤销一审判决，对被上诉人主张的租金和违约金予以改判；二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人于2020年1月2日在警方和租客前要求与业主解除合同，并进行了房门钥匙和家具家电的交接，上述事实的证人可以到庭做证。被上诉人有扩大损失的故意。另，因疫情造成的损失上诉人不应承担。由于2020年1月2日就已向被上诉人交还房屋，故不认可2020年1月2日至2020年7月13日的租金和滞纳金。因被上诉人的原因，导致上诉人被迫退房，故对违约责任不认可。上诉人要求被上诉人补齐上诉人支付租金、物业费、采暖费的发票，并退还上诉人已交纳的2020年1月2日后的采暖费796.77元。 被上诉人刘淑敏辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。事实及理由：租赁合同真实有效，上诉违约在先，由此产生的风险及责任均应由上诉人承担。 刘淑敏向一审法院起诉请求：1.判决解除双方之间签订的房屋租赁合同；2.判决零号美寓公司支付2020年1月2日至2020年7月14日的房屋租金22207.36元；3.判决零号美寓公司支付逾期支付租金的逾期费用12991.31元；4.判决零号美寓公司支付违约金9600元；5.判决零号美寓公司支付免租期租金9600元；6.依法判决零号美寓公司把房屋恢复原状，包括地面、墙面、屋顶、家具、家电等；7.本案诉讼费用由零号美寓公司承担。 一审法院认定事实：2019年1月1日，刘淑敏之女王春香代理刘淑敏与零号美寓公司签订房屋租赁合同，约定刘淑敏将其名下坐落于天津市河西区××道××公寓××号房屋出租给零号美寓公司使用，计租期为2019年4月2日至2022年4月，免租期为3个月，租金3200元／月，按季支付房租。合同第九条第（四）项约定，零号美寓公司如未按约定支付租金达7个工作日的，刘淑敏有权单方解除合同，零号美寓公司按月租金300%向刘淑敏支付违约金，合同第十条第（四）项约定，零号美寓公司逾期支付房屋租金，每逾期一日，应向刘淑敏按拖欠费用的千分之三支付违约金。合同签订后，刘淑敏将房屋交付零号美寓公司，零号美寓公司仅支付房屋租金至2020年1月1日，后期房屋租金并未支付。另查，阳光凯盛（天津）商业运营管理有限公司于2020年5月22日变更公司名称为零号美寓（天津）商业运营管理有限公司。 一审法院认为，刘淑敏之女代理刘淑敏与零号美寓公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于零号美寓公司辩称刘淑敏代理人签订合同时无授权委托书故合同无效的主张，刘淑敏对代理人签订合同并无异议，故零号美寓公司的该项抗辩主张，于法无据，一审法院不予采纳。合同签订后，刘淑敏将涉诉房屋交付零号美寓公司，零号美寓公司仅支付房屋租金至2020年1月1日，后续房屋租金并未支付，零号美寓公司以涉诉房屋隔断需要拆除，需调整房屋租金数额为由拒付房屋租金，对该抗辩意见零号美寓公司并未提供证据予以证实，且合同中对房屋隔断拆除需调整房屋租金亦未进行相应约定，故零号美寓公司上述意见并非拒付房屋租金的合理理由，零号美寓公司未按合同约定支付房屋租金系违约行为，刘淑敏依据合同约定请求解除合同并支付违约金9600元的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。庭审期间，零号美寓公司同意解除合同，但辩称合同已在诉前解除，对此其并未提交书面解除合同及房屋交接的相关手续，故一审法院对零号美寓公司的该项抗辩意见不予采纳。刘淑敏当庭提出解除合同，对解除合同之前即2020年1月2日至2020年7月13日零号美寓公司拖欠的房屋租金20693.33元零号美寓公司应支付刘淑敏，刘淑敏主张的房屋租金数额有误，一审法院调整后予以支持。关于刘淑敏主张逾期支付房屋租金的费用，结合合同第十条第（四）项的约定及收款计划确定的支付时间，经核算逾期支付房屋租金的违约金数额为8553.6元，刘淑敏主张的数额有误，一审法院调整后予以支持。关于刘淑敏请求支付免租期租金的诉讼请求，因合同中明确约定了3个月的免租期，尽管零号美寓公司拖欠房屋租金构成违约，但合同中对因零号美寓公司违约后是否需另行支付3个月免租期内的房屋租金并无明确约定，故刘淑敏的该项诉求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持；关于刘淑敏请求恢复房屋原状，包括地面、墙面、屋顶、家具、家电等诉讼请求，因刘淑敏并未提供具体的恢复标准，故对刘淑敏的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、解除原告刘淑敏与被告零号美寓（天津）商业运营管理有限公司之间于2019年1月1日签订的房屋租赁合同；二、自本判决生效之日起十日内，被告零号美寓（天津）商业运营管理有限公司支付原告刘淑敏2020年1月2日至2020年7月13日的房屋租金20693.33元；三、自本判决生效之日起十日内，被告零号美寓（天津）商业运营管理有限公司支付原告刘淑敏逾期支付房屋租金的违约金8553.6元；四、自本判决生效之日起十日内，被告零号美寓（天津）商业运营管理有限公司支付原告刘淑敏违约金9600元；五、驳回原告刘淑敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160元，减半收取580元，由原告刘淑敏承担166元，由被告零号美寓（天津）商业运营管理有限公司负担414元。” 二审审理期间，上诉人提交的证据有：1.调房记录三份、证人韩冰离职表一份、聊天记录截图一张，以证实涉案房屋已交还被上诉人。被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院的认证意见为，上述证据与本案缺乏关联性，不足以达到上诉人的证明目的。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一审判决认定的租金是否适当、违约金是否应予支持。 上诉人与被上诉人签订的《房屋委托管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。协议履行过程中，上诉人以有关管理部门禁止涉案房屋进行隔断并分别出租为由，要求被上诉人降低租金或解除合同，并在双方未协商一致的情况下，拒绝交纳租金，应属违约。一审法院在该合同无法继续履行的情况下，判决合同解除并按照合同约定支付违约金，并无不当，本院予以维持。关于租金的计算期间，因上诉人并无充分证据证实其于何时向上诉人完成交接，故一审法院以一审庭审期间，被上诉人主张解除合同为限计算相应租金，较符合实际情况，本院亦予维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费691元，由上诉人零号美寓（天津）商业运营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏维娜 审判员  刘爱民 审判员  房利甲 二〇二一年三月二十五日 法官助理曹丽霞 书记员梁哲琦