云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2503民初19号原告：刘忠，男，1968年12月22日生，汉族，住蒙自市。原告：严红梅，女，1971年8月3日生，汉族，居民，住蒙自市。委托诉讼代理人：王定有，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：蒙自新沅房地产开发有限公司。住所地：蒙自市老过境公路红桥枫丹小区2107号商铺。法定代表人：刘志刚，系公司董事长。委托诉讼代理人：张媛谨，女，1989年11月20日生，汉族，住蒙自市。代理权限为特别授权。被告：杨燕，女，1969年4月8日生，汉族，住个旧市。原告刘忠、严红梅与被告蒙自新沅房地产开发有限公司（以下简称新沅公司）、杨燕确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告严红梅及其与原告刘忠的委托诉讼代理人王定有、被告新沅公司的委托诉讼代理人张媛谨到庭参加诉讼；被告杨燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘忠、严红梅向本院提出诉讼请求：1.判决两被告签订的有关蒙自市房屋《商品房购销合同》无效；2.判令被告蒙自新沅房地产开发有限公司协助原告办理蒙自市房屋的不动产权证；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。原告与被告新沅公司于2009年10月23日签订《房屋认购协议书》，约定“新沅公司愿意将蒙自县工业园区红河雅苑以南、州农发行以北处开发的商品房以每平方米均价1420元的价格出售给原告，面积约135平方米（面积以批准的规划为准）的商品房一套......”原告于该《房屋认购协议书》签订之日支付新沅公司房屋认购金10000元。事后，原告与新沅公司达成口头协议，约定新沅公司将蒙自市房屋出售给原告。2011年11月12日，原告向新沅公司支付购房款199609元、公共维修基金7414元等款。新沅公司于2013年7月底将案涉房屋交付给原告，原告遂从交付之日起对房屋占有、使用至今。2014年12月2日，两被告签订案涉房屋的《商品房购销合同》，并在蒙自市房地产管理处备案登记。事后，原告多次要求处理未果。故提起诉讼，请予判决。被告新沅公司辩称，原告所述是事实，同意协助原告办理不动产权证。被告杨燕未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告刘忠与严红梅系夫妻关系。2009年10月23日，刘忠与被告新沅公司签订《房屋认购协议书》，约定：新沅公司将在蒙自县工业园区红河雅苑以南、州农发行以北处开发的商品房以每平方米均价1420元的价格出售给刘忠面积约135㎡（面积以批准的规划为准）的商品房一套；刘忠在签订本协议之日交纳房屋认购金10000元，待商品房正式开盘时，双方再签订正式的商品房购销合同，按购销合同约定的条款交纳购房款，认购金转让为购房款。2011年11月12日，刘忠向新沅公司支付房款199609元、公共维修基金7414元、契税5989元，用于购买新沅公司开发的蒙自市红桥?枫丹小区2幢3单元201号房屋。房款支付后至今为止，被告新沅公司未与原告签订商品房购销合同，涉案房屋也交原告管理使用。2018年3月27日，原告交纳2014年8月1日至2016年7月31日的物业费2658元；2018年3月28日，又交纳2017年8月1日至2018年12月31日的物业费1598元。2016年8月30日，被告杨燕在红桥?枫丹小区张贴《告知书》，内容为“蒙自新沅房地产开发有限公司开发建盖的红桥?枫丹小区商品房于2014年12月已出售给个旧市居民杨燕（身份证号码：5325011969××××××××），该23套商品房屋出售已签订购房合同，购房款已全额交付蒙自新沅房地产开发有限公司，根据国家法律法规，已在蒙自市房产处依法依规办理备案登记手续。具体房号如下……”《告知书》内容中涉及的房屋号包括原告已付房款的2幢3单元201号房屋。经庭审核实，涉案房屋未在蒙自市房地产管理处办理过在建工程抵押，建筑面积为116.09㎡。另，在本院2017年7月31日受理的原告陶丽琼与被告新沅公司、杨燕确认合同无效纠纷一案中，查明：2014年12月2日，被告新沅公司与被告杨燕签订《商品房购销合同》23份，约定被告新沅公司向被告杨燕出售红桥?枫丹小区的房屋共23套……2014年12月3日至4日，蒙自市房地产管理处对被告杨燕与被告新沅公司签订的《商品房购销合同》23份进行了备案登记。2014年12月4日，被告杨燕从蒙自市农村信用合作联社城关信用社取出4700000元，并于同日向被告新沅公司法定代表人刘志刚的个人账户存入4700000元，被告新沅公司向被告杨燕出具了金额为5000000元的购房款发票一张。2016年11月7日云南东昇达房地产开发有限公司通过转账方式向被告杨燕支付950000元，并在《曲靖市商业银行股份有限公司网上银行业务专用凭证》“用途”一栏中注明“代新沅还款”。被告新沅公司于2014年7月1日、9月30日按市场价格对外销售红桥?枫丹小区商品房一楼现房价格分别为3299.31元／㎡、3179.31元／㎡。2017年10月9日，本院作出（2017）云2503民初2110号《民事判决书》。宣判后，被告杨燕提起上诉，红河州中级人民法院于2018年2月13日作出（2018）云25民终152号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有原告提交的身份证复印件、结婚证复印件、企业信用信息公示报告、房屋认购协议书复印件、告知书复印件、民事判决书复印件各一份，收据五份及原告、被告新沅公司的庭审陈述在卷证实。被告杨燕未到庭举证质证，视为其放弃举证质证的权利。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，虽然被告新沅公司与被告杨燕签订了《商品房购销合同》，约定被告杨燕购买涉案房屋，并在蒙自市房地产管理处进行备案登记，但被告杨燕支付的款项4700000元并未存入被告新沅公司的账户，而是存入公司法定代表人刘志刚的个人账户，该支付方式不符合商品房销售的交易习惯；双方约定的涉案房屋销售价格仅为1911.84元／㎡，远远低于被告新沅公司同期对外销售该小区一楼房屋3179.31元／㎡的价格；被告新沅公司于2016年11月7日通过云南东昇达房地产开发有限公司向被告杨燕偿还了950000元，被告杨燕认可收到该笔款项，且双方之间除该纠纷涉及的经济往来外，无任何经济往来。综合以上情形，被告新沅公司、杨燕之间的真实关系应依法认定为民间借贷关系，不存在商品房购销关系，双方应按民间借贷关系履行各自义务。另一方面，涉案房屋在2011年11月已由被告新沅公司出售给原告，原告已付清购房款并管理使用房屋至今，买卖行为发生两被告签订《商品房购销合同》之前，且被告新沅公司也未将房屋交杨燕管理使用。因此，被告新沅公司、杨燕在2014年12月2日签订《商品房购销合同》的行为侵犯了原告的合法权益，为无效合同。现原告要求被告新沅公司协助其办理涉案房屋的不动产权证，被告新沅公司也同意，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十五条，《城市房产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蒙自新沅房地产开发有限公司与被告杨燕于2014年12月2日签订的《商品房购销合同》无效。二、被告蒙自新沅房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助原告刘忠、严红梅办理蒙自市红桥?枫丹小区2幢3单元201号房屋的不动产登记手续。案件受理费50元，由被告蒙自新沅房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李建英二〇二一年三月十日书记员  李 仙