上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10305号上诉人（原审被告、反诉原告）：杜娟，女，1972年3月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋某1，男，2010年7月29日出生，汉族，住江西省乐平市。法定代理人：许某（系宋某1之母），1989年2月2日出生，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：滑宝珠，上海申伦律师事务所律师。上诉人杜娟因与被上诉人宋某1房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2019）沪0104民初25965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。2020年9月28日，杜娟授权委托上海大邦律师事务所张正雯律师为其诉讼代理人，2020年12月24日，杜娟向本院出具书面意见，撤销其对张正雯律师的委托。本案现已审理终结。上诉人杜娟上诉请求：撤销一审判决第一、三、四、五、六、八项，改判本案双方签订的《商铺租赁合同》无效，其按照每月2万元的标准支付2019年4月1日起至2020年5月9日止的房屋使用费，被上诉人赔偿装修损失人民币（下同）330,102.50元、经营损失913,549.62元，并返还上诉人已付租金229,000元。事实和理由：被上诉人出租的系破顶加盖的违章建筑，不具备消防证，导致上诉人无法办出教育许可证，无法实现合同目的，使用费应参照附近两公里内相同面积商铺的租金价格；上诉人对涉讼房屋装修完毕，且产生了员工工资、运营广告等经营损失。被上诉人宋某1辩称，房屋不存在违章搭建，合同应为有效；被上诉人提供的商铺有隔层，上诉人出示的参考房价房屋与涉讼房屋地段不同；上诉人自身没有了解办学条件，其无法办证的损失不应由被上诉人承担，故其认为一审判决正确，要求维持原判。宋某1向一审法院起诉，请求判令：1.确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年5月9日解除；2、杜娟向宋某1支付自2019年7月1日至2020年5月9日租金465,096.8元及欠付物业管理费1,000元；3、杜娟向宋某1支付解除合同违约金52,000元；4、杜娟按每日520元的标准向宋某1支付自2019年6月11日起至实际付清之日止的逾期支付违约金的滞纳金。杜娟则提出反诉，请求判令：1、杜娟与宋某1签署的《商铺租赁合同》无效；2、宋某1赔偿杜娟装修损失费共计330,102.5元；3、宋某1赔偿杜娟经营损失913,549.12元（投入广告、招聘人员、运营、工资）；4、宋某1返还杜娟已经支付的房屋租金及保证金共计279,000元。一审法院认定的事实：宋某1为未成年人，许某为宋某1的母亲。据沪房地徐字（2014）第XXXXXX号、沪房地徐字（2014）第XXXXXX号、沪房地徐字（2014）第XXXXXX号三份房地产权证记载：宋某1系上海市XX路XX号、XX号、XX号（现路牌号更改为XX大道XX号、XX号、XX号）店铺所有权人；建筑物所在实际层均为1层，类型均为店铺，建筑面积分别为65.84㎡、65.17㎡、65.84㎡。三个店铺相邻合于同一幢建筑物，即系争商铺。由于建筑物内部层高较高，三个商铺内部安装楼梯分割为二层使用。2018年12月26日，受许某委托，案外人宋某2代表宋某1（甲方）与杜娟（乙方）签订商铺租赁合同。约定甲方将系争商铺租赁给乙方作商业经营用途,经营范围以乙方营业执照为准,甲方对所出租的商铺具有合法产权,并出示房产证、身份证明等文件,乙方也应提供身份证明文件。甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为196.85平方米。二、租赁期限，1、甲乙双方商定,租赁期限自2019年4月1日起至2022年3月31日止。甲方于2019年1月1日前交付该商铺,2019年1月1日至2019年3月31日为免租期,但物业管理费及装修过程中产生的垃圾清运费、水、电费应由乙方承担。四、甲方有如下情形之一时,乙方有权提前中止合同：提供房屋不符合条件,或无法提供合法有效证件。六、租金、递增及支付方式，1、每月租金为:人民币伍万贰仟元整(￥52,000元/月)，双方约定2个月为一期支付租金,下次租金支付时间为提前20日支付；2、租金每年在前一年基础上递增百分之五;3、租赁保证金为:人民币伍万贰仟元整(￥52,000元/月);4、该商铺的物业管理费由乙方承担并支付;5、若需缴纳税费,应由乙方负责承担。七、甲方的责任和权利，1、甲方应为乙方办理营业执照等证件,提供有效的房产证明及相关材料,且尽力配合乙方办理相关执照,但未符合相关部门的办理条件,造成的后果应由乙方自行承担,与甲方无关。……3、乙方在签订本合同之前已经仔细查看该商铺,日后乙方不得以任何理由或借口要求甲方更换任何固定设施、设备。八、乙方的责任和权利，1、合同期内,乙方对所租赁的商铺及配套设施拥有合法使用权;2、乙方应遵守国家法律、法规依法经营;……4、乙方必须依约支付租金及其他费用,不得无故拖欠；……6、租赁期满或者解除合同时,该房地产室内室外固定装修及固定设施设备应全部拆除,恢复原样交还给甲方。若乙方未及时搬离或遗留室内的物品均视为放弃,甲方有权自行处理,产生的搬运费或处置费用,应由乙方承担。十一、乙方应按时支付租金,若延期支付超过20天则视为违约,甲方有权收回该商铺,并有权要求乙方支付滞纳金、违约金、水、电、煤等各类欠费。十二、任何一方未能履行本合同规定的条款的均视为违约，单方违约的,守约方有权提前终止合同,违约方必须在10天内向守约方赔付相当于保证金数额1倍的违约金;十三、违约方逾期向守约方赔付违约金或逾期向守约方赔偿经济损失的,每逾期一天,守约方有权向违约方加收实欠违约金总额1%或(及)实欠赔偿金总额1%的滞纳金。原审另认定，2018年12月28日，杜娟向许某中国建设银行股份有限公司徐汇支行账户转账50,000元，原审中，双方确认系租赁保证金。随后，许某向杜娟交付系争商铺。2019年1月19日，杜娟向许某账户转账支付房租106,000元（含两个月租金104,000元及两个月物业费2,000元）。原审再认定，2019年1月16日，杜娟作为股东设立了上海XX有限公司，工商注册的住所为：上海市徐汇区XX路XX号XX层。经营范围：从事教育软件科技,计算机软件科技,电子科技,计算机网络科技领域内的技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让,企业管理咨询,企业形象策划,市场营销策划,商务信息咨询,设计、制作各类广告,通讯器材、电子产品、办公用品、文具用品、工艺礼品(象牙及其制品除外)、玩具的销售,动漫设计,文化艺术交流策划,会务服务,展览展示服务[依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动]。次日，杜娟将系争商铺委托他人进行装修；之后，杜娟将系争商铺用于开设幼儿及小学的课外教育培训、托管班等业务。杜娟曾以系争商铺为场所向区教育局申请设立民办培训机构办学许可证，因不符合相关条件遭到拒绝。原审还认定，2019年6月6日，杜娟向许某转账53,000元（含一个月租金及一个月物业费）。之后杜娟未向许某支付租金及物业费。中介公司薛某曾代表许某向杜娟催告付租金，杜娟向其表示系争商铺有问题，并提出宋某2曾经口头答应帮忙解决。2019年8月，杜娟发短信与宋某2沟通，宋某2回复“履行合同”、“具体你和小薛说，我没这么多精力。希望大家按合同办，愉快！”原审又认定，2019年8月9日，上海市公安局徐汇分局对系争商铺进行消防监督检查，建筑物合法性检查“√是”，建筑防火及消防设施：“疏散通道√通畅”、“安全出口√通畅”、“疏散指示标志√完好有效”、“灭火器√完好有效”，责令改正情况无填写，备注：“加强月查，定期对消防设施进行检查”。原审另认定，2019年10月19日，许某向杜娟发短信称：“杜娟女士，你承租我XX大道XX、XX、XX号商铺，至今拖欠租金数月，已构成严重违约，我将按合同依法追索损失，特告知”。杜娟当日回复：“我们已经和薛总宋总谈到这个问题，因为房子结构与面积问题使办证问题受到很大困扰，需要业主予以协助”，“因为我们的经营项目与房子本身存在问题是冲突的，这个在一开始已经和宋总确认过，而中介和宋总都保证过没有问题。”许某：“租房付钱天经地义，我没有过多的精力和义务，我现已全权委托薛总，有什么问题找他吧。”……杜娟：“我们正常做教育是没有问题的，但是目前卡在房子没有办法在面积和消防上面达到教育部门要求，所以向宋总反应，也希望大家都可以开心得财”。2019年11月1日，宋某1向法院递交本案民事诉状及证据材料。同日，许某发短信给杜娟：“我的卡号你有的，先付房租吧”。杜娟：“其实我们从一开始就想买个铺子的，……我们因为经营问题部分资金也被冻结了，但是我们是有诚意的。”……当日，杜娟向许某转账2万元。2019年11月12日、11月19日、11月28日、12月7日、2020年1月21日，杜娟分五次向许某各转账1万元，共5万元。杜娟于2019年12月24日签收本案民事诉状副本。原审中，因杜娟对宋某2代理宋某1签订商铺租赁合同的资格提出异议，许某于2020年3月18日出具《委托书》。受托人宋某2（身份证号XXXXXXXXXX********），委托人许某系争商铺产权人宋某1的法定代理人，因无法亲自办理系争商铺的出租相关事宜，委托宋某2为代理人，代表本人签署房屋出租协议及其他相关手续，受托人宋某2在上述代理权限内所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。原审中，双方确认，物业费每月按1,000元计，杜娟共计支付了15个月物业费，其中3个月物业费3,000元支付给宋某1，另12个月物业费直接支付给物业公司。原审中，上海市徐汇区人民法院于2020年5月9日陪同双方至系争商铺进行现场踏勘，许某确认系争商铺结构未予破坏，同意杜娟按现状交付系争商铺，许某收房。双方确认水电费已结清。原审中，杜娟申请袁文府出庭作证，因证人在作证前曾旁听法庭审理，故一审法院未予准许。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。宋某1为系争商铺的产权人，其法定代理人许某有权代理他将商铺进行出租并进行收益。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，宋某2受许某委托，代理宋某1签订商铺租赁合同，并无不当与违法，宋某2的代理行为对宋某1发生效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案出租的标的物具有合法的房地产权证，产权面积按照一层计算，没有外部搭建及扩建，杜娟主张因分割为两层使用即二层部分属于违法搭建，无事实依据，一审法院不予采信。本案租赁合同签订主体合法，不动产建筑物产权合法，当事人意思表示真实、自愿，不存在欺诈，故商铺租赁合同有效，当事人应当恪守履行。杜娟要求确认合同无效的诉请，一审法院不予支持。承租人应当按照合同约定的期限足额支付租金。商铺租赁合同第六条约定2个月为一期支付租金,下次租金支付时间为提前20日支付。故杜娟在2019年6月6日支付一个月租金、物业费之后，至迟应于2019年6月10日支付下一期（7月）租金，但杜娟直至同年11月1日才支付了部分租金20,000元，已构成根本违约。根据合同第十一条的约定，宋某1于催告多次无果的前提下于2019年11月1日提起诉讼要求解除商铺租赁合同，符合合同约定及法律规定，一审法院予以准许。合同自通知到达对方时解除，本案商铺租赁合同于本案民事诉状副本送达杜娟时（2019年12月25日）解除。关于杜娟主张宋某1一方许诺帮助办理办学许可证，现系争商铺不符合办学条件等不能实现其租赁合同目的。一审法院认为，商铺租赁合同第七条约定，“甲方应为乙方办理营业执照等证件,提供有效的房产证明及相关材料,且尽力配合乙方办理相关执照,但未符合相关部门的办理条件,造成的后果应由乙方自行承担,与甲方无关。”2019年1月16日，杜娟作为股东以系争商铺为住所设立了上海XX有限公司，一审法院注意到，该公司工商基本信息显示，公司营业执照经营范围并无任何教育培训方面的许可。杜娟在与宋某1签订商铺租赁合同之前，就知自己注册的公司无教育培训经营范围，需另外取得教育局培训方面的许可。现商铺租赁合同中并无任何有关教育培训许可的具体约定，宋某1作为出租人无须承担租赁合同约定以外的义务。故未能符合教育局的办理培训许可条件,无法获得办学许可证的风险后果应由杜娟自行承担，杜娟在原审庭审中举证的短信聊天记录，不符合邀约、承诺的形式，不构成合同条款。杜娟主张宋某1没有提供符合约定的商铺，应赔偿其装修及营业损失的诉请，一审法院不予支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同终止时，承租人应当及时返还租赁房屋。现杜娟已于2020年5月9日交付系争商铺，并结算水、电费，故宋某1可将收取的50,000元租赁保证金予以返还。杜娟应当支付至商铺租赁合同解除之日的欠付租金、合同解除后至其实际交房之日期间的使用费以及全部物业费。具体计算如下：（一）2019年4月1日至2019年12月25日期间，合计租金52,000元×8个月＋41,935元（12月的25天）＝457,935元，减去已付租金216,000元，欠付租金共计241,935元。（二）2019年12月26日至2020年5月9日期间，合计使用费10,065元（12月的6天）＋208,000元＋15,600（5月的9天）＝233,665元，减去已付使用费10,000元，欠付使用费共计223,665元。（三）物业费2019年1月1日至2020年5月9日，合计16个月9天，已付3＋12＝15个月物业费，（宋某1主张）还需支付1个月物业费1,000元。杜娟主张合同无效应退还全部租金的诉请，并无事实依据，一审法院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。商铺租赁合同第十二条约定了解除合同违约金的计算标准，宋某1据此主张，一审法院予以支持。第十三条约定了逾期向守约方赔付违约金的滞纳金，因双方对于租赁合同是否有效、合同解除的效力、何方违约等事项均有争议，故违约事实的认定及责任分配均有赖于本案争议经法院裁决生效时方得有定论，宋某1主张杜娟自2019年6月11日起支付逾期支付违约金的滞纳金的诉请，该约定有违合同法原理，一审法院不予采纳。一审法院审理后，依据《中华人民共和国民法总则》第十九条、第一百一十九条、第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，于二〇二〇年七月十日作出判决：一、宋某1与杜娟签订的《商铺租赁合同》于2019年12月25日解除；二、宋某1于判决生效之日起十日内返还杜娟租赁保证金50,000元；三、杜娟于判决生效之日起十日内向宋某1支付2019年7月1日至2019年12月25日止的欠付租金计241,935元；四、杜娟于判决生效之日起十日内向宋某1支付2019年12月26日至2020年5月9日止的商铺使用费计223,665元；五、杜娟于判决生效之日起十日内向宋某1支付物业费1,000元；六、杜娟于判决生效之日起十日内向宋某1支付解除合同违约金52,000元；七、驳回宋某1的其余诉讼请求；八、驳回杜娟的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7,087元，反诉案件受理费9,251元，均由杜娟负担。二审中，上诉人出示了下列证据材料：1、上海市徐汇区公安消防支队的建筑工程消防验收意见书，旨在证明涉讼房屋实际层高发生改变；2、施工许可证，旨在证明上诉人经过物业批准而装修房屋；3、图纸，旨在证明商铺实测面积超过产证面积；4、2020年10月23日杜娟与宋某2的录音记录，旨在证明签约人明知杜娟租赁房屋用于教育用途且需要办证；5、徐汇区人民政府的办结答复，旨在证明政府明确回复涉讼房屋户型总高为6米。被上诉人发表如下质证意见：证据1：没有原件，真实性不认可；证据2：真实性无异议，但该内容与本案无关；证据3：真实性认可，不认可关联性，商铺隔为两层不属于违章搭建或扩建；证据4：真实性认可，但宋某2并未表述过房屋出租的使用目的与教育相关；证据5：不能说明涉讼房屋为违章建筑。本院认为，上诉人出示之证据2有证据效力；证据1、3、5均具有真实性，但尚不足以证明上诉人之主张，不具有证据效力；证据4具有真实性，但录音内容尚不能反映出宋某2承诺杜娟可于涉讼房屋内办出教育许可证，亦不具有证据效力。二审中，上诉人向本院申请调查令向上海市城市档案馆调查，取得下列证据材料：建设工程规划许可证、建设工程项目表及图纸，旨在证明涉讼房屋原始规划层高为5.65米；被上诉人认可该些材料的真实性，并认为从材料无法看出涉讼房屋系违章建筑，且签约前上诉人实际查看房屋，对现状清楚且认可。杜娟还向本院申请调查令向上海市徐汇区房地产交易中心调查，调查结果为涉讼房屋的原始规划图、层高及内部隔层改建许可证无产权档案，旨在证明业主将房屋由一层变成二层的改建行为没有取得政府的改建许可证；被上诉人认可调查令结果的真实性，并认为无法证明涉讼房屋为违章建筑。本院认为,上诉人向上海市城市档案馆调查取得的材料有证据效力；而向上海市徐汇区房地产交易中心的调查未取得任何档案资料，故被上诉人的质证意见成立。经本院审理查明，二审中，双方一致确认2019年1月9日，杜娟向许某账户转账支付房租106,000元（含两个月租金104,000元及两个月物业费2,000元）。原审法院对转账时间的表述有误，对此本院予以纠正。本院另查明，一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，涉讼商铺租赁合同于法无悖，双方均应恪守。本案中，杜娟主张涉讼房屋系破顶加盖的违章建筑，导致其无法办出教育许可证，无法实现合同目的，但宋某1对此不予认可。对此本院评述如下：首先，本院注意到，上海市城市规划管理局的建筑工程项目表、上海市徐汇区公安消防支队的建筑工程消防验收意见书、徐汇区人民政府的办结答复对于涉讼房屋层高的表述略有差异，但考虑到各个部门的职能不同，出具的书面材料各有侧重，故本案中的该些材料尚不足以说明房屋破顶加盖事实之客观存在；其次，涉讼合同约定商铺租赁用作商业经营用途，经营范围以承租人营业执照为准，合同还约定出租人应为承租人办理营业执照等证件提供有效的房产证明及相关材料，且尽力配合承租人办理相关执照，但未符合相关部门的办理条件，造成的后果应由承租人自行承担，与出租人无关。因此，本院认为，杜娟因无法办理教育许可证从而无法正常开展经营的责任在于其自身。至于杜娟主张的装修损失及经营损失，系经营者为开展商业活动而应自行承担的风险后果，与出租人无涉，故其相关主张，难以支持。综上所述，上诉人杜娟关于撤销一审判决第一、三、四、五、六、八项，改判本案双方签订的《商铺租赁合同》无效，其按照每月2万元的标准支付2019年4月1日起至2020年5月9日止的房屋使用费，宋某1赔偿装修损失330,102.50元、经营损失913,549.62元，并返还杜娟已付租金229,000元的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,338元，由上诉人杜娟负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年三月二十四日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……