山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1349号 上诉人（原审原告）：朴盛震，男 委托诉讼代理人：郝云海，胶州中云法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：金钟勋，男 委托诉讼代理人：强永梅，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张锦江，山东德衡律师事务所律师。 上诉人朴盛震因与被上诉人金钟勋所有权确认纠纷一案,不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初10157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朴盛震上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判位于胶州市××花园小区××号楼××号网点《不动产权证书》胶私变不动产权第5××6号涉案房屋（原《房屋所有权证》胶私字第1××4号）归朴盛震所有，并判决金钟勋办理房屋过户手续（房屋购置价879060元）；2.本案一审、二审诉讼费用由金钟勋承担。事实和理由：一、一审以“难以认定双方之间存在借名购房的权利义务关系，原告请求确认涉案房屋系其所有，并要求被告金钟勋将该房屋过户至之其名下的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。驳回原告朴盛震的诉讼请求”，该认定及判决错误。一审中朴盛震提交的证据足以证明朴盛震对涉案房屋享有所有权，金钟勋不享有所有权，金钟勋应当将涉案房屋所有权过户给朴盛震。朴盛震享有涉案房屋所有权理由：涉案房屋是朴盛震让金钟勋顶名购买，即便后来金钟勋来青岛博徕施纺织有限公司工作，朴盛震口头约定若金钟勋在该公司工作至退休，涉案房屋归金钟勋所有，金钟勋也得在公司工作到法定退休年龄，涉案房屋才能归金钟勋所有。金钟勋没有在该公司工作退休年龄就辞职，不应享有涉案房屋的所有权。二、朴盛震提交的证据足以证明涉案房屋系朴盛震出资购买，且金钟勋己自认涉案房屋购房款879060元系朴盛震支付。三、朴盛震提交的《青岛市商品房预售合同》《销售不动产统一发票》《房屋所有权登记收费收据》《税收通用缴款书》《房屋所有权证》等证据证明涉案房屋产权的全部手续自购房开始至今都在朴盛震处，证明了涉案房屋归朴盛震所有。另外，朴盛震提交《房屋租赁合同书》四份，证明了金钟勋在公司工作期间，朴盛震委托金钟勋负责该四处网点房的租赁工作，因此租赁手续都是金钟勋办理的。涉案房屋《房屋租赁合同书》也是金钟勋代替朴盛震与刘秋香签定的，涉案房屋自2012年至2016年由朴盛震使用或收取租赁费。2018年、2019年虽然由金钟勋收取，该房租应当给付朴盛震。因此涉案房屋系朴盛震让金钟勋顶名购买且从购房至今一直由朴盛震占有并使用。四、金钟勋提交的《解除劳动合同人员登记表》《解除、终止劳动合同报告书》及微信、短信、聊天记录反而证明了涉案房屋是朴盛震让金钟勋顶名购买。即便后来朴盛震口头约定若金钟勋在公司工作至退休，涉案房屋归金钟勋所有，金钟勋也得在公司工作到法定退休年龄，涉案房屋才能归金钟勋所有。金钟勋从2016年下半年就无心在公司上班了，有意要辞职离开公司，金钟勋于2017年9月17日辞职不来公司上班，公司于2018年4月8日被迫解除了与金钟勋的劳动合同。金钟勋没有在公司工作到法定退休年龄，因此金钟勋不应获得涉案房屋的所有权，应当将涉案房屋过户给朴盛震。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求依法判决支持朴盛震上诉请求。 金钟勋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回朴盛震的上诉请求。 朴盛震向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判决位于胶州市××花园小区××号楼××号网点房《房屋所有权证》胶私字第X号归朴盛震所有，并判决金钟勋办理房屋过户手续（房屋购置价879060元）；2.本案一切诉讼费用由金钟勋承担。 一审法院认定事实如下：一、朴盛震提交《青岛市商品房预售合同》一份，金钟勋对其真实性无异议。该合同载明：“甲方（出卖方）：青岛海利来置业有限公司，乙方（买受方）：金钟勋。第二条，乙方向甲方购买胶州市××号小区××＃楼××号网点，据甲方暂测该房屋建筑面积为209.30平方米，该房屋建筑层高为3.6米。第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币4200元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币879060元……”。金钟勋自认，涉案购房款879060元系朴盛震支付。朴盛震提交青岛海利来置业有限公司就涉案房屋出具销售动产统一发票一张，金钟勋对其真实性无异议。该发票载明：“开票日期：2011年10月27日，付款方名称：金钟勋，收款方名称：青岛海利来置业有限公司，不动产项目名称：胶州香港花园，不动产项目编号：×××66，销售的不动产楼牌号：香港路以北温州路以东X＃楼座西单元X层X户，建筑面积（单位：㎡）：209.30，单价（单位：元／㎡）：4200，金额（元）：879060.00，购房款。”。朴盛震提交征收机关为胶州市地方税务局存量房交易管理中心的中华人民共和国税收通用缴款书一份，金钟勋对其真实性无异议。该缴款书载明：“交款单位（人）：金钟勋，品目名称：其他商品房买卖面积209.5，计税金额或销售收入：879060.00，税率或单位税额：3%，实缴金额：￥26371.80。”。 朴盛震提交胶州市房产局颁发的房权证胶私字第1××4号房屋所有权证书、山东省非税收入收款收据一张，金钟勋对其真实性无异议。该证书载明：“房屋所有权人：金钟勋，共有情况：共有人0人，房屋坐落：胶州市××花园小区××号楼××号网点，登记时间：2011-12-09，房屋性质：私有，规划用途：网点。”。该收款收据载明：“缴款人：金钟勋，收执单位名称：胶州市房产管理局，项目编码：332559，项目名称：房屋所有权登记费，金额：550元。”朴盛震以持有上述证据原件及实际支付购房款主张涉案房屋系借金钟勋名购买。 二、金钟勋就涉案网点房提交胶私变不动产权第5××6号不动产权证书，登记日期为2017年10月26日，朴盛震对其真实性无异议，称系金钟勋挂失后补办。该证书载明：“权利人：金钟勋，共有情况：单独所有，坐落：胶州市××花园小区××号楼××号网点，用途：网点，面积：209.30，产权人身份证号码：XXX，附记：补正原发证日期为：2011年12月9日。”。 三、金钟勋提交《房屋租赁合同书》两份、中国光大银行对私活期账户对账单两份以及案外人刘秋香微信聊天记录一宗，欲证明涉案房屋实际由金钟勋管理，金钟勋直接与承租人刘秋香对接，签署租赁协议，收取租金。承租人刘秋香也一直将金钟勋视为房主，不存在朴盛震诉称的顶名买房的情形。 朴盛震质证称，对上述证据真实性无法确认，对证明事项不认可，涉案房屋自2011年都是朴盛震占有，由朴盛震对外出租，2019年、2020年都是朴盛震对外出租，并提交《房屋租赁合同》四份（其中X号网点、X号网点系合同原件、X号网点、X号网点系复印件），欲证明其购买的位于胶州市××花园小区××号楼××房××，自购买至今都是朴盛震实际占有并对外出租。该四套网点房对外租赁都是由金钟勋经办，其中朴盛震一套、迟桂卿顶名一套、金钟勋顶名一套，均租赁给了刘秋香；朴盛震另一套租赁给了魏越。租赁时间分别是：2015年4月1日至2020年3月31日，2016年5月16日至2021年7月16日，2016年5月1日至2021年4月30日，2015年12月9日至2018年12月8日。因金钟勋自2017年9月份不来公司上班（2018年4月8日公司被迫解除了与金钟勋的劳动合同），故其与刘秋香私自于2018年3月5日签订了另一份合同。金钟勋提交的《房屋租赁合同书》二份，其中一份租赁时间是2016年5月1日至2021年4月30日，实际是朴盛震对外出租的。另一份是金钟勋与刘秋香私自于2018年3月5日签订，该《房屋租赁合同书》是无效的，因为在朴盛震处的另一份《房屋租赁合同书》到期时间是2021年4月30日。 四、一审法院于2020年11月19日组织原金钟勋进行现场勘验，对案外人刘秋香进行了询问，并制作询问笔录一份，刘秋香称涉案网点系其从2016年开始自金钟勋手中承租，并转租给春天之星药房。一审法院出示金钟勋提交的《房屋租赁合同书》两份及房租转账记录，刘秋香对上述材料真实性予以认可，称系其签的字，转的账。 朴盛震对询问笔录本身真实性无异议，但对内容不认可，刘秋香说的不是事实，事实是2016年3月5日，金钟勋在青岛博徕施纺织有限公司工作期间，负责涉案房屋的对外租赁，与刘秋香，签订了租赁合同，租赁时间为2016年5月1日至2021年4月30日，只因金钟勋于2017年9月不在公司上班，青岛博徕施纺织有限公司于2018年4月8日与金钟勋解除劳动合同，后来金钟勋于刘秋香签订了2018年的租赁合同，因朴盛震与刘秋香签订的租赁合同到期时间为2021年4月30日，因此刘秋香于2018年3月5日与金钟勋签订的租赁合同是无效的，从而证明了实际控制权为朴盛震。 金钟勋对询问笔录真实性无异议，内容无异议。涉案房屋之所以在2012年-2014年期间由朴盛震所控制的青岛博徕施纺织有限公司开工厂所用，是为了缓解公司的经营压力和资金问题，2014年之后，朴盛震所在的青岛博徕施纺织有限公司的公司不在涉案房屋处继续经营，金钟勋作为涉案房屋的所有权人一直与承租人刘秋香直接对接，签订租赁合同，收取租金以及后来因为市场原因变更租赁协议、调整租金价格，重新签订了租赁协议，这一系列行为足以证明金钟勋系涉案房屋的合法产权人，并非朴盛震所主张的租赁合同无效，况且承租人对于租赁事实一直肯定系与金钟勋之间建立了合法有效的租赁关系。 五、庭审中，朴盛震、金钟勋一致确认双方争议的网点房系《房屋租赁合同书》是X号网点，门头是“春天之星药房”，房产证中所载的是香港花园小区X号楼X号网点。 六、庭审中，金钟勋申请证人金某、祝某出庭作证。金某称其系金钟勋姐姐。2013年金钟勋的叔叔，也是朴盛震的舅舅过70大寿，家里人都去了，朴盛震亲口和证人说，给金钟勋买了一套房子，说是香港花园的门头房，当时金某和朴盛震说你们公司干的挺好的，朴盛震说都是金钟勋自己干出来的，在金钟勋的婚礼上，朴盛震也说过金钟勋能干出成绩都是自己努力得来的。 证人祝某称其系金钟勋的朋友，2004年与金钟勋住一个小区，孩子也是同岁，其与金钟勋吃饭的时候金钟勋好多次说起过，涉案房屋是朴盛震奖励给他的，因为金钟勋和老板白手起家，把公司从小干到大的规模，中间金钟勋付出了很多，老板奖励他一套房子，另外老板还说过给他15%的股份。 朴盛震认为，证人金某是金钟勋的姐姐，证人祝某是金钟勋的朋友，对证人证言的证明效力，朴盛震不认可，证言无法证明涉案房屋是朴盛震赠与给金钟勋的。 七、金钟勋提交微信/短信聊天记录一宗、聊天录音（电子版+纸质版）一份，因朴盛震对上述证据真实性没有异议，一审法院对上述证据真实性予以采信。微信聊天记录显示，朴盛震曾给金钟勋发送微信：“当初我们有约法二章！1.此房公司全款购买，待退休时归个人，只是，牵扯到税务关系房子直接按个人名义购买，产权证书等由公司统一保管并支配！2.公司一次性投入较大，若在将来的运营中出现资金周转出现问题时，以此作为抵押贷款周转！2015,2016两次进行过抵押，以此可作为佐证！在此种情况下，你一直主张此房为个人所有，从任何角度都免牵强，既然你选择中途离开，那应该也有所放弃，这是非常正常的事情，待考虑后可当面商谈，我不希望我们之间通过其它方式解决此事！望复！”。通话录音显示：“朴：那个我们刚开始，比如说吧，我们11年刚买的时候，我不说了吗？第一，到了退休时这房子给你们所以用你名字买；第二，用公司资金买，到时公司资金不够拿那个房子抵押，运转资金。这个说过吧？金：贷款当时我也不是没签字，这个房子现在是我的，我要维护我的权益……”。 八、金钟勋提交解除终止劳动合同人员登记表、解除/终止劳动合同报告书各一份，朴盛震对其真实性无异议。该两份证据显示，金钟勋自2013年12月1日到青岛博徕施纺织有限公司工作，于2018年4月8日解除劳动关系。朴盛震系青岛博徕施纺织有限公司的法定代表人。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。涉案房屋登记的产权人系金钟勋，朴盛震主张与金钟勋之间存在借名买房的法律关系，应当向一审法院提供有效证据证明双方对此有明确约定。根据本案查明事实，朴盛震、金钟勋之间并未就朴盛震主张的借名买房一事签订书面协议，朴盛震未说明在2013年购买涉案房屋时为何借用金钟勋名义购房，亦未提交相关证据证实其在2013年购买房屋时存在需要借名买房的实际情况。朴盛震虽然提供证据证明其对涉案房屋的购买存在出资关系，但不足以证明其与金钟勋之间存在借名买房的约定。结合金钟勋庭审中提交的租赁合同、交易记录及庭审陈述，自2016年起，涉案房屋即以金钟勋名义对外出租，自2018年起租金由承租方直接支付金钟勋，目前承租人亦认可就本案涉案房屋系与金钟勋履行租赁合同。综上，一审法院难以认定双方之间存在借名购房的权利义务关系，朴盛震请求确认涉案房屋系其所有，并要求金钟勋将该房屋过户至其名下的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回朴盛震的诉讼请求。案件受理费12591元，保全费4915元，合计17506元，由朴盛震负担。 二审期间朴盛震提交中国民生银行个人对账单两张，证明涉案房屋是朴盛震收取了2016年5月1日至2018年5月1日两年的房租，从而证明了涉案房屋自2011年至2018年5月1日由朴盛震管理使用。金钟勋质证称，该两份证据并非一审之后取得的新证据，朴盛震二审提交不符合证据规则的相关规定。该证据系打印件，真实性无法确认，对于证明事项也有异议。该两份流水并非涉案房屋所对应的租金，金额不相符。即便其能证明相关支付租金的情况，如一审所述金钟勋是考虑到公司经营发展困难、资金紧张以及在朴盛震恳求之下要求承租人直接将2016年、2017年的租金打给了朴盛震，这恰巧说明金钟勋为涉案房屋的所有权人，与承租人直接对接，承租人也认可其房屋所有权人的身份。 朴盛震申请证人汤某出庭作证，汤某称“金钟勋的离职时间是2017年10月份，购买涉案房屋时朴盛震跟我说是用金钟勋、迟桂卿的名字买的房子，等到退休时给他们养老”；申请证人崔某出庭作证，崔某称“金钟勋以前在我们公司工作过，关于房子的问题，买的时候的钱是朴盛震出的”。朴盛震对证人证言无异议。金钟勋认为，两位证人均系朴盛震配偶的亲属，与朴盛震有直接利害关系，不适合作为本案证人出庭作证，其证人证言缺乏证明效力，不应采纳。 对于证据一，虽然金钟勋不予认可，但因金钟勋在一审庭审中并未否认2016年、2017年承租人将租金汇入朴盛震账户，本院对该部分事实予以确认；对于证据二，朴盛震申请的证人汤某、崔某与朴盛震之间系亲戚，存在一定利害关系，且汤某关于金钟勋离职及“用金钟勋、迟桂卿名字买房，等退休时给他们养老”，崔某称“买完之后朴盛震说买的时候先用金钟勋的名字买，然后他们在我们公司干到退休之后就把房子送给他们”，均系传来证据，证明力较弱，本院难以采信。 本院另查明，金钟勋认可2016年、2017年承租人将租金汇入朴盛震账户，但称系因朴盛震控制的公司资金紧张，在朴盛震要求和催告下，金钟勋要求承租人所为。 本院二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，依据法律规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。涉案房屋买卖合同签订双方为青岛海利来置业有限公司和金钟勋，房权证胶私字第1××4号房屋所有权证书载明涉案房屋所有权人为金钟勋，涉案房屋租赁合同的出租方亦为金钟勋，2018年后承租人直接向金钟勋支付房租，并认可系与金钟勋履行租赁合同。本案中，朴盛震主张系借金钟勋之名购买涉案房屋，但并未就借名买房与金钟勋签订书面协议，亦未提交双方就借名买房事宜达成合意的其他证据，对于需要借名买房的原因亦无合理说明，且结合双方庭审陈述及提交的证据，双方均未否认朴盛震曾作出过将涉案房屋“给”金钟勋的意思表示，故难以认定双方之间存在借名买房的权利义务关系。对于朴盛震称后来口头约定若金钟勋在青岛博徕施纺织有限公司工作至退休，涉案房屋才能归金钟勋所有的说法，金钟勋并不认可。涉案房屋已于2011年登记于金钟勋名下，而朴盛震对双方就房屋归属是否作出过与不动产登记内容不一致的约定、涉案房屋归金钟勋所有是否附有条件、所附条件的具体内容等均未提交书面协议予以证明，其提交的证人证言因证人与朴盛震之间存在利害关系，且证人所述事实系听闻朴盛震口述，并非亲见朴盛震与金钟勋双方达成明确合意的过程，证明力较弱，难以达到高度盖然性之标准。综上，朴盛震请求判令房屋归其所有并过户至其名下的诉讼请求，证据不足，一审法院对此予以驳回并无不当。 综上所述，朴盛震的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12591元，由朴盛震负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年三月十九日 法官助理  钟速成 书 记 员  韩明玉 书 记 员  李春雨