北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5113号上诉人(原审原告、反诉被告)：北京信达百纳企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路甲16号10层1008室。法定代表人：李劲槟，总经理。委托诉讼代理人：张丽丽，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋桑，北京市京师律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：北京卓奥优效广告有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡高碑店村四区34号楼3号一层101室。法定代表人：刘昌华，总经理。委托诉讼代理人：胡墨存，北京奥北律师事务所律师。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。上诉人北京信达百纳企业管理有限公司（以下简称信达百纳公司）因与被上诉人北京卓奥优效广告有限公司（以下简称卓奥优效公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初32253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。信达百纳公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第二项，改判卓奥优效公司支付信达百纳公司2020年1月22日-2020年2月21日租金物业费79071元及自2019年3月15日起至2019年3月22日免租期租金15481.2元，确认卓奥优效公司已交纳三个月押金为违约金，判令支付信达百纳公司一个月的空置期赔偿金79071元，支付居间服务费损失67269元，承担本案律师费20000元。2、判令卓奥优效公司承担本案的诉讼费。事实和理由：一、双方并未就《租赁合同》约定的租金支付周期变更达成一致。二、卓奥优效公司在履行过程中存在延迟支付租金的违约行为，应承担违约责任。三、《租金合同》约定月租金标准为：79071元，卓奥优效公司实际占有涉案房屋至2022年2月21日，因为一审法院酌定的2020年1月22日至2020年2月21日期间的租金数额为70000元，没有事实根据和法律根据。卓奥优效公司辩称，同意一审判决，不同意信达百纳公司的上诉请求。信达百纳公司向一审法院起诉请求：1．卓奥优效公司支付2020年1月22日至2月21日的租金物业费79071元；2．卓奥优效公司支付违约金237213.5元，即信达百纳公司不予退还卓奥优效公司已支付的押金；3．卓奥优效公司支付一个月的空置期赔偿金79071元；4．卓奥优效公司支付居间服务费损失67269元；5．卓奥优效公司承担本案律师费20000元。卓奥优效公司向一审法院提出反诉请求：信达百纳公司返还卓奥优效公司交纳的租房押金237213.5元。一审法院认定事实：2019年3月14日，信达百纳公司（甲方）与卓奥优效公司（乙方）签订涉案合同，约定：乙方承租涉案房屋，租赁期限为24个月，自2019年3月14日起至2021年3月13日止。免租期7天，为2019年3月15日至2019年3月22日。租赁期内月租金为79071元；租金以三个月为一期，首期租金自2019年3月22日至2019年6月21日，共计237213.5元，于本合同签订当日缴付。除首期租金外，以后各期租金应于上期租金的最后一个月的25日前向甲方缴纳下一期的租金。乙方应于本合同签订当日向甲方支付三个月租金作为押金，计237213.5元。若因乙方原因造成甲方损失的，应赔偿甲方因此遭受的全部损失及为此支付的包括但不限于诉讼费、律师费等全部由乙方承担。乙方不得提前终止合同，若因乙方原因提前终止合同的，甲方有权扣除乙方押金中相当于3个月租金的金额作为违约金，同时支付甲方相当于1个月租金的空置期赔偿金。经甲方书面催告，乙方拖欠租金或合同约定的其他应付费用15天以上，或乙方拖欠租金或合同约定的其他应付费用累计三次以上的，甲方有权解除合同并收回单元。本合同任何一方有违约行为，经另一方书面通知后15日内未予改正，情节严重的，守约方除可要求违约方赔偿损失外，有解除本合同的权利。2019年3月18日，卓奥优效公司向信达百纳公司交纳押金237213.5元，并支付首期租金237213.5元。2019年6月22日至2020年1月21日期间，卓奥优效公司按月向信达百纳公司支付租金；其中，卓奥优效公司于2019年11月25日支付了2019年12月22日至2020年1月21日的租金，此为卓奥优效公司支付的最后一笔租金，而卓奥优效公司自2019年5月起均为每月25日左右支付下月22日至下下月21日的租金。2020年2月21日，卓奥优效公司自涉案房屋搬离退场。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、关于租金的支付周期。卓奥优效公司主张其与信达百纳公司就租金支付周期协商进行了变更，并提交其员工刘某某与信达百纳公司工作人员张某某的微信聊天记录、房租月付申请（申请时间为2019年5月16日，内容为卓奥优效公司申请在2019年6月22日至2020年3月21日期间按月支付房租）及租金交纳发票（信达百纳公司均为按月开具租金发票），其中2019年5月21日的微信聊天记录显示“刘：按个月租金支付的那个，我问下哈，因为在跟财务请款，财务让我看看有没有可以开缴纳单什么的或者邮件确认什么的呢？我跟您问下看看。张：我们只能按季开单子，月的除以3。刘：那上次给您的那个单子，盖章的那个，有审批过的么，可以给各扫描件么？张：没有审批，领导说可以了。就按月交就行了。”信达百纳公司对房租月付申请的真实性予以认可，不认可证明目的，并称其一直不同意按月支付。信达百纳公司对微信聊天记录的真实性不认可，证明目的不认可，并称张某某是公司人事部门的员工，没有得到信达百纳公司的授权同意按月交付租金，即便2019年5月张某某说按月交可以，但信达百纳公司在2019年9月24日向卓奥优效公司发过公函催促卓奥优效公司按照季度及合同约定支付租金。信达百纳公司对发票的真实性予以认可，但称其从未同意按月交纳租金。信达百纳公司提交2019年9月24日公函，内容为信达百纳公司要求卓奥优效公司于2019年11月25日起按照涉案合同约定以季度付款方式支付租金。卓奥优效公司对公函的真实性予以认可，但主张相应内容违反了双方关于租金交纳的约定。二、关于涉案合同的解除。信达百纳公司主张其于2020年2月17日向卓奥优效公司发送律师函，要求解除涉案合同，并同时由信达百纳公司工作人员谭某某及张**以发送微信的方式通知卓奥优效公司的刘某某要求解除涉案合同，故涉案合同的解除时间为2020年2月17日。信达百纳公司就其主张提交律师函。卓奥优效公司对律师函的真实性予以认可，但主张相应内容违反了双方关于租金交纳的约定。卓奥优效公司称律师函是信达百纳公司于2月17日贴到门上的，其收到了谭某某通过微信发送的解除通知，但张**没有发送。卓奥优效公司主张信达百纳公司解除合同的依据不成立，而其于2020年2月21日搬离涉案场地，合同解除时间由法院确定即可。信达百纳公司主张卓奥优效公司应在2019年12月25日交纳2020年1月及之后的租金，但卓奥优效公司一直未交纳。新冠疫情是在2020年1月24日爆发，卓奥优效公司迟延交纳租金是在疫情爆发之前。直到2020年2月17日，疫情防控措施比较严格，且涉案房屋所在大厦性质是乡产，政府通知物业加强管控，信达百纳公司仅为出租方，小区保安不是信达百纳公司的员工，保安是为了疫情防控而控制人员进出。卓奥优效公司处于正常办公状态还未能交纳租金，所以信达百纳公司发送了解除通知。卓奥优效公司主张信达百纳公司的谭某某于2020年2月17日发微信让卓奥优效公司清场，并在当日将涉案房屋的大门锁上，卓奥优效公司于2月18日与信达百纳公司沟通称财物等物品都在涉案房屋内需要协商搬离，信达百纳公司就给了卓奥优效公司一份打印的清场申请，一开始说给三天时间让卓奥优效公司搬离，但当时卓奥优效公司只有三名员工，大楼的保安称需要卓奥优效公司写清场申请，于是卓奥优效公司就在2月18日中午写了清场申请，信达百纳公司将大门打开，让卓奥优效公司将清场申请盖好章之后出来。2月20日，卓奥优效公司开始腾退，信达百纳公司只让卓奥优效公司进去三个人，并称疫情期间人员不能太多，也不让卓奥优效公司收拾物品，信达百纳公司称这是清场手续不是办公手续，卓奥优效公司直到2月21日下午才搬完，信达百纳公司也称腾退时间必需严格按照清场申请载明的时间进行。三、关于租金的减免及租期延长。信达百纳公司主张涉案房屋的产权人是将台地区办事处，其与卓奥优效公司进行过相关事宜的协商，其也将相关材料上报了有关政府部门，2020年4月、5月之后政府部门要求信达百纳公司补交材料，信达百纳公司才开始补交。卓奥优效公司主张在2020年春节过后，自2020年2月3日起，信达百纳公司员工张**直接通知卓奥优效公司不是涉案房屋所在大厦的租户不能进入大厦，并要求卓奥优效公司2月3日当天补齐房租。卓奥优效公司回复称由于无法进入楼栋，而财务的U盘都在办公室内所以无法付款，并且提出减免租金的诉求，想与信达百纳公司就租金减免缓交的方式沟通，但沟通未果。四、关于居间服务费及律师费。信达百纳公司主张其因将涉案房屋出租给卓奥优效公司，向北京好租科技发展有限公司支付了居间服务费67269元，并支付了20000元的律师费。信达百纳公司就其主张提交服务费确认书及对账单，委托代理协议、支付凭证及发票。卓奥优效公司对服务费确认书及对账单的真实性予以认可，但主张与本案无关。卓奥优效公司对委托代理协议、支付凭证及发票等不予质证。一审法院认为，双方所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于租金的支付周期，涉案合同虽约定租金为每3个月付一次租金，但根据卓奥优效公司与信达百纳公司工作人员的微信聊天记录，双方就租金的支付已协商进行了变更，信达百纳公司虽称该工作人员系人事部门的员工，无权代表信达百纳公司变更合同，但2019年6月22日至2020年1月21日期间的租金均为一月一付，且信达百纳公司均为卓奥优效公司开具了发票，故一审法院认为双方已就租金的支付周期协商进行了变更。本案中，信达百纳公司于2020年2月17日向卓奥优效公司发出通知解除涉案合同，根据涉案合同的约定，卓奥优效公司尚不构成违约，信达百纳公司解除涉案合同不符合涉案合同所约定的解除情形，而考虑到卓奥优效公司于2月21日搬离涉案房屋，一审法院认为双方属协商解除涉案合同，故确认涉案合同于2020年2月21日解除，信达百纳公司要求卓奥优效公司支付违约金的请求于法无据，一审法院不予支持。现卓奥优效公司交纳了3个月的租金作为押金，其提起反诉要求返还押金，一审法院对此予以支持。关于2020年1月22日至2月21日期间的租金，卓奥优效公司尚未交纳此期间的租金，一审法院将考虑卓奥优效公司的实际使用情况予以酌情调整租金数额。另，信达百纳公司要求卓奥优效公司支付空置期赔偿金及律师费的请求，均无依据，一审法院对此不予支持。关于信达百纳公司主张的居间服务费损失，其此项诉讼请求并无依据，一审法院不予支持。判决：一、北京信达百纳企业管理有限公司于判决生效后七日内返还北京卓奥优效广告有限公司押金167213.5元（北京信达百纳企业管理有限公司应返还北京卓奥优效广告有限公司押金237213.5元，北京卓奥优效广告有限公司应支付北京信达百纳企业管理有限公司2020年1月22日至2020年2月21日期间的租金70000元，二者予以折抵）；二、驳回北京信达百纳企业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京卓奥优效广告有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8539元，由北京信达百纳企业管理有限公司负担6989元（已交纳），由北京卓奥优效广告有限公司负担1550元（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2429元，由北京卓奥优效广告有限公司负担607元（已交纳），由北京信达百纳企业管理有限公司负担1822元（自本判决生效之日起七日内交纳）。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案合同属于一方违约解除还是双方协议一致解除，关键就是租金支付周期的确定问题。根据庭审查明的事实，双方协议约定每三个月交一次租金，但是在后续期间的租金交纳过程中，实际出现了一月一交的情况，自2019年6月22日一直持续至2020年1月21日，对于此种一月一交的方式，双方工作人员亦进行过微信沟通。现信达百纳公司又以对方未交纳三个月租金为由，通知对方解除合同，并主张对方违约。但是，按照每月一交租金的双方实际履行惯例，卓奥优效公司此时并未延迟交纳租金。在此种情况下，再让卓奥优效公司公司承担违约责任，确实与本案客观事实相悖。一审法院基于本案合同约定与实际履行不一致的具体情形，依照公平原则，对于本案作出的相应处理，符合本案客观事实，公平合理。综上所述，信达百纳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6989元，由北京信达百纳企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年三月三十日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 卢园园