江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8601号上诉人(原审原告)：陆名。委托诉讼代理人：侯兵兵，江苏米来律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴仲敏，江苏米来律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州联发房地产有限公司。法定代表人：沙朝晖。委托诉讼代理人：冯喆，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许叶婷，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。上诉人陆名因与被上诉人苏州联发房地产有限公司(以下简称联发公司)房屋买卖合同纠纷一案不服江苏省苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初12483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆名上诉请求:1.撤销一审判决，依法改判联发公司协助陆名将位于苏州市东环路657号创智赢家2幢401-406号、501-506号共计12套房屋的权属登记至陆名名下,或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费均由联发公司承担。事实和理由：1.顾海明与联发公司存在合作关系，顾海明系项目开发的实际控制人之一。2.陆名已完成房屋对价款支付的义务。(2009)沧民初一字第1332号民事判决生效后，联发公司与顾海明发生分歧，此后联发公司通过房屋交付的方式进一步确认陆名全额款项的交付，进一步履行了双方签署的房屋买卖合同。3.联发公司逾期办理权属登记已构成违约。陆名保留通过另诉的方式主张违约责任的权利。综上所述，请求二审支持陆名的上诉请求。联发公司辩称，陆名在一审中陈述首付款为案外人顾海明承诺交付，陆名上诉所提出的实际交付，没有证据予以证明，故陆名交付首付款的事实缺乏证据支撑，一审判决符合客观事实。陆名向一审法院起诉请求：1.判令联发公司协助陆名将位于苏州市东环路657号创智赢家2幢401-406号、501-506号共计12套房屋的权属登记至陆名名下；2.诉讼费用由联发公司承担。一审法院认定事实：2007年6月联发公司（出卖人）、陆名（买受人）签订的《商品房买卖合同》，陆名向联发公司购买创智赢家2幢401-406、501-506，共12套，价款分别为：创智赢家2幢401室价款为1185984元、402室价款为1326224元、403室价款为1326224元、404室价款为1325031元、405室价款为1325031元、406室价款为1425396元、501室价款为1191552元、502室价款为1332450元、503室价款为1332450元、504室价款为1331252元、505室价款为1331252元、506室价款为1432088元。上述合同约定，买受人购买的房屋为预售商品房，商品房的用途为非住宅（办公用房），买受人于2007年6月17日交付40％的房款，并同时办理60%的贷款。出卖人应当在2008年12月31日前将房屋交付。就签约经过陆名陈述：当时签约顾海明在现场，是在楼盘签订的，签好之后盖的章，合同是2010年年底给我的。就首付款的支付，陆名陈述2007年顾海明告诉其，他会支付首付款，他会付该款项，具体何时支付，有无支付我不清楚。案涉房屋系开发的，顾海明找我方合作，所有建设施工销售由顾海明负责，我方负责前期拿到手续，公章和合同章是由联发公司保管。顾海明成立了房产公司，但其没有相应的资质进行开发，所以与我方合作。因为双方合作关系，出于信任，对顾海明销售的房屋我方也不持异议。公章是公司所盖的，案涉房屋其实是顾海明的团队来销售的。一般来讲是买受人签好了合同之后，我方再加盖公章，日期属实。就上述房屋的贷款情况，2007年6月29日陆名（借款人）、联发公司（保证人）与中国工商银行股份有限公司苏州阊门支行（出借人）签订《借款合同》贷款金额分别472万元、472万元。中国工商银行苏州分行个人贷款还款证明，401-406、501-506该两笔贷款于2016年12月7日还清。另，中国工商银行流水单自2007年6月15日至2007年6月29日之间该账户内的全部银行流水，在该流水显示在2007年6月29日入账两笔金额各为472万元的款项。该款项是房屋贷款合同中银行发放的房屋贷款，该款项是银行汇入。顾海明、吴江民生房产开发有限公司与联发公司是合作关系。工商银行于2007年6月29日打入联发公司的账户，分别为472万元、472万元，联发公司明确银行流水中两笔708000元款项并非支付给陆名款项，而是银行扣走的保证金，该款项与本案无关。就上述房屋，联发公司开具的发票如下：2007年6月18日联发公司开具发票，分别为：401室475984元、402室536224元、403室536224元、404室535031元、405室535031元、406室575396元、501室481552元、502室542450元、503室542450元、504室541252元、505室541252元、506室582088元。2007年6月30日联发公司开具发票，分别为401室234016元、402室253776元、403室253776元、404室254969元、405室254969元、406室274604元、501室228448元、502室247550元、503室247550元、504室248748元、505室248748元、506室267912元。合计开具60%的票据，剩余40%的首付款，陆名并没有向联发公司交纳，所以联发公司也没有向陆名开具发票，以上发票的金额为944万元。陆名另陈述顾海明还至2009年9月的贷款，系顾海明将款项直接支付该贷款银行账户中，剩余贷款由陆名偿还。一审另查明，创智赢家物业管理处出具证明，证明上述诉争房屋于2013年1月1日交与陆名使用。一审又查明，苏州联发房地产有限公司与吴江民生房产开发有限公司、顾海明合资、合作开发房地产合同纠纷一案，案号2009沧民一初字第1332号，该案经审理查明：2003年1月30日，联发公司与民生公司就苏州市东环路28号地块改造项目签订《联营意向协议》，同年4月1日双方根据上述联营意向签订《联营协议》，约定：甲方为东环路28号地块改造项目的开发商，负责办理商品房开发手续，乙方是项目投资商、发展商，甲方负责项目土地的拆迁、平整、安置及相关费用的承担，乙方按实得土地面积，以每亩125万元价格向甲方结算，乙方负责征用土地上商品房的建造和定价，商品房的销售由乙方委托甲方负责，支付甲方销售款的1%作为销售费用，联营开发全过程，对外均以甲方开发商名义办理，乙方为实际操作和管理者及民事责任、法律责任的承担者并对项目开发全过程承担独立经济核算，开发项目事实过程中，若发生纠纷处理纠纷所需费用由乙方承担。双方在《联营协议》中还对专用账户的设立与管理，土地费的支付等事项进行了约定，协议签订后，双方在项目土地上开发“创智赢家”商品住宅房，在商品房建造、销售过程中以联发公司名义与他人签订《景观绿化工程施工合同》、与购房者签订了《商品房买卖合同》，后景观绿化工程的施工方部分购房者分别以联发公司拖欠工程款、逾期交房为由诉至法院，要求联发公司承担支付工程款，逾期交房违约金等，该院已经陆续判决结案。诉讼中，双方当事人一致确认联发公司与顾海明就涉案房屋的房地产开发项目的存在合作关系。一审再查明，顾海明已于2018年5月18日死亡。2010吴江商调初字第015号调解书以及2010吴江商调初字第103号调解书，以此来证明顾海明作为法人的吴江忠春纺织有限公司结欠陆名作为投资人吴江风毂布艺整理厂款项分别为2936142.35元、3588945元，其中2936142.35元系陆名代偿的款项，3588945元是加工费。上述款项因顾海明一直未能偿还，双方于2010年达成调解，但顾海明及吴江中春纺织公司仍未偿还上述款项，故顾海明协议将上述12套房屋归陆名所有，并于2010年年底将房屋的发票及合同给陆名。就首付款的支付情况，陆名无证据提交，也不清楚顾海明是如何支付的，另陆名明确不同意支付剩余40%的首付款，其认为顾海明已将40%的首付款发票交付给联发公司。联发公司陈述：陆名与联发公司之间构成借贷关系。借款金额就是工商银行的两笔贷款金额944万元。但是联发公司认为应该扣除顾海明替陆名还款的部分。顾海明在2007年6月份左右欠陆名大约700万款项，无法偿还，顾海明用上述房产折抵债务并由联发公司与陆名签订了案涉的12份房屋买卖合同。因顾海明要用贷款，由其偿还相应的贷款。但是因其资金问题，到2009年9月份无法偿还相应的贷款。其找到了陆名，要求陆名归还贷款，并且明确上述12套诉争房产所有，故在2010年年底将案涉房屋交付给了陆名使用至今。2007年6月18日发票是为了办理银行按揭贷款的时候先行开具的，当时陆名并没有支付首付款，在6月29日联发公司收到银行贷款后，按照贷款金额向陆名开据了金额20%的发票。联发公司就是按照收到陆名房款的金额的总数向陆名开具的发票，发票何时交付给陆名，联发公司不清楚，另联发公司与顾海明是合作关系，有些资料在顾海明手中，至于该备注为何会记载款项性质为预售定金和预收购房款的办证联无效的内容，联发公司不清楚。在2018年的时候，在顾海明去世前联发公司才得知陆名的40%的首付款未支付。案涉项目联发公司亏损了五千多万，借款也是联发公司垫付的，故最后未与顾海明之间分配收益。联发公司与顾海明之间合作过本案项目，未合作过其他项目。诉讼中联发公司提交2019年5月17日和2019年6月19日的电话录音中，人员是联发公司的法定代表人，陆名，还有陆名的亲属，也是当时为顾海明办理这种房屋按揭贷款的介绍人王晓红。在整个录音证明当时是以房屋买卖按揭的形式向顾海明出具借款。以上事实，由房屋买卖合同、判决书、发票、贷款合同等证据及双方当事人庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。针对陆名的诉讼请求，一审法院分析论证如下：双方当事人就苏州市东环路657号创智赢家2幢401-406号、501-506号签订的《商品房买卖合同》，并无证据证实上述合同有违反法律、行政法规强制性规定或者违反公序良俗的情形，上述合同应被认定有效。本案的争议焦点为陆名是否有权依据《商品房买卖合同》主张联发公司配合其将苏州市东环路657号创智赢家2幢401-406号、501-506号过户至其名下。对此，一审法院认为，结合《商品房买卖合同》查明的事实及本案当事人陈述，联发公司明确除了上述办理贷款的60%房款外，就案涉房屋未支付其他房款，陆名确认系因顾海明结欠其款项，故提出将案涉房屋过户给陆名并以此折抵结欠陆名的款项，虽陆名陈述剩余40%房款已支付完毕，然其明确该款项并非陆名支付，而系顾海明向其承诺其会支付，就其实是否支付及如何支付陆名未能明确，也未就支付上述房款提供证据加以证实，顾海明已经死亡，且联发公司明确40%房款未收到，陆名对此应当承担举证不能的后果。综上，陆名并未从法律及事实上取得案涉房屋的所有权，故现陆名主张要求上述三套房产过户给其的诉讼请求，一审法院碍难支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回陆名的诉讼请求。案件受理费116990元，由陆名承担。二审中陆名申请本院出具调查令，向中国工商银行股份有限公司苏州留园支行、中国工商银行股份有限公司苏州分行调取陆名贷款业务的贷款发放凭证、审批资料、贷款合同、抵押合同及审批资料（贷款合同编号为2007商房贷0000775、2007商房贷0000776）。本院认为一审中当事人已经就案涉房屋的贷款举证了两份《个人购房借款/担保合同》，与其相关的发放凭证、审批资料等属于陆名自行举证范畴，且与本案待证事实无关，故对陆名的相关申请，本院不予准许。二审另查明，本案一审诉讼中，联发公司陈述：案涉房屋系联发公司开发的，顾海明找联发公司合作，所有建设施工销售由顾海明负责，联发公司负责前期拿到手续，公章和合同章是由联发公司保管。顾海明成立了房产公司，但其没有相应的资质进行开发，所以与联发公司合作。因为双方是合作关系，出于信任，对顾海明销售的房屋，联发公司不持异议。公章是公司所盖的，案涉房屋其实是顾海明的团队来销售的。一般来讲是买受人签好了合同之后，联发公司再加盖公章，日期属实。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，陆名与联发公司签署的12份《商品房买卖合同》，内容不违反法律法规的强制性规定，亦无证据表明上述合同非双方当事人真实意思表示，本院认定上述合同合法有效。按照合同约定，陆名在付清全部房款的前提下，方可要求联发公司配合将案涉房屋过户至陆名名下，故本案争议焦点在于陆名是否已经支付前述《商品房买卖合同》中约定的全部房款。根据现有证据，陆名通过银行贷款方式支付了944万元，故其仍需举证剩余6424934元的支付凭证。陆名主张由于顾海明担任法定代表人的吴江忠春纺织有限公司结欠陆名作为投资人的吴江风毂布艺整理厂款项2936142.35元、3588945元（合计6525087.35元），顾海明承诺由其向联发公司支付案涉房屋的首付款。但本案中联发公司否认收到案涉房屋的首付款，陆名亦未能举证证明顾海明已经向联发公司支付房屋首付款，故陆名主张其已经支付全部房款，依据不足，应当承担举证不利的后果。根据现有证据，陆名要求联发公司协助将案涉房屋过户至其名下的诉请，本院碍难支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116990元，由上诉人陆名负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二一年三月十二日书记员  陈闵悦