河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终669号 上诉人（原审被告）：李立强，男，1980年8月12日出生，汉族，住河北省邢台市襄都区。 上诉人（原审被告）：张海霞，女，1982年3月27日出生，汉族，住河北省邢台市襄都区。 被上诉人（原审原告）：邢台银典物业服务有限公司，住所地河北省邢台市信都区太行路**阳光印象小区**楼**104。 法定代表人：陈瑞正，该公司总经理。 委托诉讼代理人：尹怀民，系该公司法务。 委托诉讼代理人：吴哲，系该公司法务。 上诉人李立强、张海霞因与被上诉人邢台银典物业服务有限公司（以下简称银典物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初2659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李立强、张海霞、被上诉人银典物业公司的委托诉讼代理人尹怀民、吴哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李立强、张海霞上诉请求：1、依法撤销原判并依法改判上诉人支付物业服务费、垃圾处理费、公摊电费共计不超过3500元。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人不支付物业费，并非恶意拖欠，主要是因为被上诉人提供物业服务不合格，且拒不整改，其收费标准远高于其服务质量。首先，被上诉人并非是小区业主选任的物业公司，上诉人同其签订物业服务合同是追于逼迫，业主不签物业服务合同无法交房，而据上诉人所知被上诉并不具有物业服务资格。其次。被上诉人在提供物业服务时，其工作人员老龄化，无法达到服务要求，其所招用小区保安人员均为60岁以上老人，根本无法保证小区安全，而且被上诉工作中也未尽到物业公司职责。2015年年底，上诉人楼上住户家漏水致使上诉人家受损，被上诉人作为物业公司并未尽到沟通协调作用，未帮助业主处理好邻里问题。此外，物业公司提供物业服务不积极主动，相关问题多次反映也得不到解决、如地下室灯不亮、墙体裂缝等问题多次找物业反映，物业推脱不肯解决。上诉人认为被上诉人提供的物业服务严重不合格、其收费标准远高于其服务质量，物业服务费应降低。二、被上诉人利用小区公共面积谋取利益，该费用应属全体业主所有，应先抵扣业主物业费。上诉人所居住小区每个电梯内都设置有广告栏，且小区内公用部位安装有电力充电桩，上述设施产生的收益均由被上诉人收取，按照规定该部分收益应属全体业主所有，故上诉人认为该费用应先抵扣物业费。三、被上诉人一审所主张的部分费用已超诉讼时效，不应再得到支持。一审被上诉人起诉要求上诉人支付的费用中，物业管理服务费、垃圾处理费系自2017年1月1日起的费用，公摊电费系2015年1月1日至2018年12月31日的费用，而被上诉人起诉法院要求上诉人支付费用的立案时间为2020年11月11日、则2017年11月11日之前的费用已超过诉讼时效，不应再得到法院支持。 银典物业公司答辩称，上诉人所称被上诉人不具备物业服务资格，需提供证据，在无证据支撑的情况下，该项主张不应成立。2015年漏水事宜系第三方侵权，超出物业服务合同服务范围，上诉人不可以强加于物业公司，并且以此为由拒交物业费，该理由不应支持。门禁被堵，垃圾堵塞，收费标准高，需要有证据证明，无证据证明不应得到支持。公共收益，依据前期物业服务合同，乙方义务第十条，物业服务公司有权对公共区域收益进行优先补偿物业费，或使用补充公共维修基金。该小区自交付至2020年11月30日，未动用任何一笔公共维修基金，所有维修事宜均系被上诉人支付，或协调开发商、施工方进行维修，诉讼时效一审未提及二审被上诉人不予答辩。综上，上诉人上诉理由依法不应得到支持。请求驳回上诉、维持原判。 银典物业向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告立即一次性支付所欠至2020年9月30日的物业管理服务费5377.5元，垃圾处理费144元，违约金1514.3元，公摊电费200.8元，共计7236.6元。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：1、2014年12月25日原告银典物业与被告李立强签订了《前期物业管理服务协议》。约定：住宅******建筑面积88.75平方米，地下室，地下室9米；住宅；住宅物业费按建筑面积每月每平米1元，地下室，地下室或储藏室按建筑面积每月每平米0生活垃圾处理费每年36元，公摊电费按实际计量结算，被告违约不交纳物业费，原告有权要求补交并从逾期之日起按千分之三交纳违约金。2、原告银典物业提交的业主家庭情况登记表记载业主为李立强、张海霞。3、二被告拖欠自2017年1月1日至2020年9月30日的物业服务费5377.5元，垃圾处理费135元，公摊电费200.8元，共计5713.3元。4、二被告以墙体裂缝、小区卫生处理不到位为由拒交物业费。上述事实，有银典物业提交的证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。银典物业与李立强签订的前期物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示,合法有效,本院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。银典物业按照合同约定提供了物业服务,李立强和张海霞作为诉争物业的业主应当按照约定交纳相应的费用。关于二被告主张的银典物业的物业服务存在瑕疵的抗辩,考虑到物业管理的特殊性,其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从二被告提供现有证据而言,难以证明银典物业在物业管理服务上出现了严重质量问题,虽然部分服务存有一定瑕疵,但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形,故对二被告的上述抗辩意见,本院不予采纳。关于违约金,无明确证据证明被告存在恶意拖欠物业费的情形,故本院对原告主张违约金的诉求不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条;《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决:一、李立强、张海霞于本判决生效之日起十日内给付邢台银典物业服务有限公司物业服务费5377.5元，垃圾处理费135元，公摊电费200.8元；共计5713.3元。二、驳回邢台银典物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由李立强、张海霞共同负担。案件受理费50元，减半收取计25元，由李立强、张海霞共同负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了充电桩照片复印件两张，拟证明，物业公司安装的充电桩在小区公共区域进行出租，收益应属于全体业主。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证意见：上诉人的两张照片不能证明其是在我公司服务期间的公共区域的出租情况，并且照片上没有时间。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的两张照片，没有拍摄时间，亦没有小区的明显标志。即使小区公共区域有收益，与本案不属于同一法律关系，应由业主委员会代表全体业主主张权利。对上诉人提交的证据证明目的，本院不予采信。 本院认为，双方签订了前期物业管理服务协议，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。银典物业按照合同约定提供了物业服务，在服务中虽存有瑕疵，但不足以达到上诉人不按照服务协议约定支付物业费的程度，该项上诉理由不能成立。上诉人主张被上诉人在小区公共区域安装充电桩，收益应归业主。上诉人并未提交物业公司具体的收益数额，即使物业公司有收益应由业主委员会主张权利，与本案不属于同一法律关系，对其主张，本院不予采信。上诉人主张被上诉人的一审部分诉讼请求超过诉讼时效，但其在一审时未提起，二审不予审理。 综上所述，李立强、张海霞的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人由李立强、张海霞共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  张振防 审判员  张庆格 审判员  王 雷 二〇二一年三月二十九日 书记员  张 雪