广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1803民初741号原告：广州奥园物业服务有限公司清新分公司,住所地清远市清新区××××××××××之四首层向南第三卡，统一社会信用代码91441803MA51UYAY5M。法定代表人：任某1。委托诉讼代理人：李政、凌蔼华，广东正派律师事务所律师。被告：廖明月，女，1983年9月19日出生，汉族，住清远市清新区××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。被告：周国赞，男，1982年9月3日出生，汉族，住清远市清新区×××××××××××××××，公民身份号码441×××××××********。原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司诉被告廖明月、周国赞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司（以下简称“广州奥园物业清新公司”）委托诉讼代理人凌蔼华、被告廖明月、周国赞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州奥园物业清新公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付2018年3月至2020年8月的物业管理费2623.68元及违约金(违约金以所欠物业管理费总额为计算基数，按照每日千分之一的标准，从2018年3月1日起计算至被告缴清上述物业管理费为止)；2、请求判令被告支付2017年5月至2020年7月的公摊费430.88元；3、请求判令被告支付2018年3月至2020年7月的水费460.98元；4、请求判令各被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：广州奥园物业服务有限公司与清远市合创泰富房地产开发有限公司签订《恒信嘉园前期物业服务合同》，约定由广州奥园物业服务有限公司接管恒信嘉园小区。根据广州奥园物业服务有限公司的授权，原告有权以自身名义对恒信嘉园小区提供物业管理服务，并有权收取物业管理费、违约金、代收水电费、公共公摊费等费用。被告作为广东省清远市清新区×××××××××××××××××××××××的业主，已于2017年10月10日办理收楼手续，被告应按照约定缴纳相应费用，然而虽经多次催告，被告一直拒绝缴纳自2018年3月至2020年8月的物业管理费2623.68元、自2017年5月至2020年7月的公摊费430.88元、自2018年3月至2020年7月的水费460.98元。原告认为，被告作为广东省清远市清新区×××××××××××××××××××××××的业主，应负有按时、足额缴纳物业管理费等费用的义务，但被告却一直拒不履行自己的缴费义务，经原告多次催缴，仍无动于衷。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《物业管理条例》等规定特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告及全体业主的合法权益。在诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令被告支付2018年5月16日至2021年1月31日的物业管理费2988.08元及违约金(违约金以所欠物业管理费总额为计算基数，按照每日千分之一的标准，从2018年5月16日起计算至被告缴清上述物业管理费为止)，暂计至2021年1月7日的违约金为850.06元；2、请求判令被告支付2018年5月16日至2020年12月1日的公摊水电费444.37元；3、请求判令被告支付2018年5月16日至2020年12月1日的普通水费484.13元；4、请求判令被告支付2018年5月16日至2020年12月31日的垃圾费156元；5、请求判令各被告承担本案的诉讼费用；以上第一项至第四项合计4922.64元。原告广州奥园物业清新公司向本院提交的证据有：1-3为恒信嘉园收楼资料、钥匙交接单、欠费明细（当庭撤回），拟证明被告为广东省清远市清新区×××××××××××××××××××××××的业主，明确其交纳物业管理费、公摊费、水费等各项费用的义务；4-8为催缴函、催缴函邮递底单、短信催收记录、微信催收记录、电话催收记录，拟证明原告曾多次催告被告缴交相应的物业管理费、公摊费、水费等费用的情况；9-15为中标通知书、中标备案申请表、恒信嘉园前期物业服务合同、委托管理书、关于双方同意注销前期物业服务合同备案的证明、《前期物业管理服务合同》解除协议、《“恒信嘉园”项目物业管理合作协议》，拟证明清远恒保物业服务有限公司已退出恒信嘉园小区的管理，原告已取得清远恒保物业服务有限公司管理期限内应收未收款项的债权，从2018年5月15日起为恒信嘉园小区提供物业管理服务，后广州奥园物业服务有限公司授权原告管理恒信嘉园项目。在诉讼中，原告变更诉讼请求向本院提交的证据有：1-2为缴费通知单、欠费明细，拟证明被告欠缴相应的物业管理费、公摊费、水费、垃圾费的具体情况；3-5为环卫委托书、生活垃圾清洁、处理收费标准、清洁费票据，拟证明清远市清新区生活垃圾清洁、处理的收费标准，清远市清新区×林和环卫管理所委托原告代收清远区恒信嘉园住户的清洁卫生服务费；6、水电费票据，拟证明原告已代为缴纳欠费期间的公摊费及普通水费；7-9为律师函、EMD邮递底单、投递情况表，拟证明原告曾多次向被告催收缴交相应的物业管理费、公摊水电费、水费等费用。原告开庭时当庭提交4张公示图片，拟证明原告已就公摊费用向业主进行了公示。被告廖明月、周国赞在庭审中提交书面答辩状，答辩内容如下：原告不是和本小区恒信嘉园业主签订物业服务合同，亦未公开与合同签订人签订合同的内容，本人对新物业服务合同服务内容以及收费标准一无所知；本人并非刻意拖欠物业管理费、公摊水电费、垃圾费和自用水费等，只要是合理的收费，本人一直有交，其中由收楼至2019年5月31日的所有费用本人已全本缴清。物业管理公司包括前恒保物业服务有限公司以及原告公摊水电费一直没有明细公示，存在乱收费现象；物业管理服务也不到位，出现摩托车、自行车被盗现象，一二栋北门保安亭前物业一直没有保安人员看守，形成极大安全的治安隐患。平台公共绿化一直没有管理，遍布垃圾滋生蚊虫鼠蚁，一、二栋北面地下停车库出入口一直没有启用，一、二栋北面绿化车位没有管理，本来属于所有业主使用的车位变成市政公共车位，奥园物业服务有限公司进驻后，依法没有公示服务标准，没有公示分摊水电费的明细。公共区域安全措施没做好，2A梯10楼步梯通道窗口安装防护栏一直没有安装，不足一米；灭火设施不全，2栋B梯大堂很长时间没有灭火器；多处大堂及电梯口通道大面积空鼓，威胁业主人身安全，照明灯以及安全出口指示灯，长时间损坏，损坏没有更换。楼顶排水口前面的立即数月没清理，疫情期间电梯厢消毒多次造假，流动巡签到作假等服务不到位。以上所述均有视频及照片作为证据。本人向原告方工作人员追讨前物业公司（恒保物业服务有限公司）管理期间费用时，曾追问原告方工作人员以何理由追缴不是他们服务期间的管理费以及其他费用，原告只说有权追讨，并没说明原因，亦未出示任何委任状及债权转让书，就清新法庭调解时，本人问原告代表律师“原告和前物业（即恒保物业服务有限公司）是什么关系？以什么理由追讨前物业管理期间的费用？”原告代表律师亦未作出答复，因此本人认为原告是刻意隐瞒受前物业委托，刻意制造原告方无权追讨前物业期间的费用的假象，以此造成本人拖欠费用收取滞纳金。综上，原告违约在先，而不能足额收取服务费。被告廖明月、周国赞向本院提交的证据有：1、光盘，拟证明1、2栋北面绿化车位没有管理，1、2栋停车场出口没启用，1、2栋大堂消防设施长期缺失，安全疏散楼梯照明没有维护，防疫期间，电梯厢消毒造假，公共区域与瓷片的空隙，没有技术处理，楼部清洁造假，楼顶下水口垃圾无清理，楼顶杂物长时间无清理，平台绿化没有管理，滋生蚊虫水蚁，消防门及电梯机动门损毁没有维护修理，巡查签到造假，自行车被盗等。2、收据二张，拟证明在2018年6月1日至2019年5月31日缴纳的物业管理费，自用水费，公摊费，生活垃圾费。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证；有异议部分，本院作综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：恒信嘉园位于清远市清新区×××××××××之二，并由清远市合创泰富房地产开发有限公司开发承建。被告廖明月、周国赞是恒信嘉园2栋A梯1001房的业主，房屋建筑面积为121.47㎡，并于2017年10月10日完成房屋交接手续，同日被告与清远安鑫物业服务有限公司签订了一份《恒信嘉园前期物业服务协议》，约定由清远安鑫物业服务有限公司为被告提供物业服务。2017年8月25日，清远安鑫物业服务有限公司变更为清远恒保物业服务有限公司，由清远恒保物业服务有限公司为被告提供物业服务。后清远恒保物业服务有限公司退出恒信嘉园物业管理。2018年5月9日，清远市合创泰富房地产开发有限公司召开恒信嘉园前期物业服务招投开标、评标会，广州奥园物业服务有限公司中标后，清远市合创泰富房地产开发有限公司作为甲方，广州奥园物业服务有限公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对恒信嘉园提供前期物业服务，共约定了十一章共五十二条款，其中，第一章物业服务内容与服务标准；第二章合同时效，合同期限自2018年5月15日起至2023年5月14日止；第三章物业服务用房；第五章物业服务费用，第十六条，业主按其拥有物业的建筑面积，按以下标准交纳物业服务费：高层住宅1.2元/月/平方米。第十八条，物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付（12个月）的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主应于季度最后一个月10日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交首月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠款总额的千分之二向乙方支付违约金；上述物业服务合同签订同时，广州奥园物业服务有限公司出具委托管理书给广州奥园物业服务有限公司清新分公司，授权该分公司履行恒信嘉园的物业管理职责并收取物业服务费、违约金、代收水电费、公共分摊费用等经营效益及有权以自身名义起诉、应诉。原告广州奥园物业清新公司于2018年5月15日进场恒信嘉园进行物业管理，并为被告提供物业服务至今，被告认为原告存在上述服务不到位等问题，未交纳2018年5月16日至2018年5月31日，共0.5个月的物业管理费、公摊水费及普通水费；2019年6月1日至2021年1月31日，共20个月的物业管理费，2019年6月1日至2020年12月1日的公摊水电费、普通水费及2018年5月16日至2018年5月31日、2019年6月1日至2020年12月31日共19.5个月的垃圾费，后原告向被告催收无果，原告向本院提起诉讼。另查明，恒信嘉园至今未成立业主委员会。上述事实,有当事人提供的证据以及庭审笔录在案证实,足以认定。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见及原、被告庭审陈述，本案主要争议焦点是：一、原告主体是否适格问题；二、被告应否支付物业管理费及其他相关费用问题；三、违约金支付问题。关于第一个争议焦点。本案中，恒信嘉园前期物业服务因清远恒保物业服务有限公司退出后，广州奥园物业服务有限公司中标并与建设单位清远市合创泰富房地产开发有限公司签订《恒信嘉园前期物业服务合同》，广州奥园物业服务有限公司在签订服务合同后，授权广州奥园物业清新公司对恒信嘉园前期进行物业服务，虽广州奥园物业清新公司未与被告签订物业服务合同，但广州奥园物业清新公司进场后为被告提供了物业服务，双方形成事实的物业服务关系，故广州奥园物业清新公司作为本案原告主体是适格的。关于第二个争议焦点。清远市合创泰富房地产开发有限公司与广州奥园物业服务有限公司签订的《恒信嘉园前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，该物业服务合同对被告具有约束力，被告应按该合同履行确定的义务，原告广州奥园物业清新公司在广州奥园物业服务有限公司授权下为被告提供物业服务后，被告理应按合同约定支付物业管理费及其他相关费用给原告，故原告诉请被告支付物业服务费及其他相关费用，合理合法，本院予以支持。对于物业服务费及其他相关费用支付问题，1、物业服务费，被告自2018年5月16日至2018年5月31日、2019年6月1日至2021年1月31日的物业服务费按物业服务合同约定的1.2元/月/㎡计算为2988.16元（121.47㎡×1.2元/月/㎡×20.5个月），其中每月物业服务费为145.76元（121.47㎡×1.2元/月/㎡），原告主张2988.08元，没有超出上述范围，本院予以支持；2、2018年5月16日至2018年5月31日、2019年6月1日至2020年12月1日的公摊水电费（包括分摊水费、分摊电费、分摊公共照明电费、分摊公共设施设备电费、分摊电梯费、分摊线损费、分摊水泵电费等）444.37元及普通水费484.13元，原告已实际垫付小区日常维护所需的公共水、电费的费用，并向本院提交了清远市清新区太和镇供水有限公司出具的行政事业性收费统一票据、普通发票及广东电网有限责任公司清远清新供电局出具的普通发票为依据，故对原告诉请被告支付该费用，本院予以支持；3，2018年5月16日至2018年5月31日、2019年6月1日至2020年12月31日共19.5个月的垃圾费共156元，清远市清新区×林和环卫管理所委托原告代收清远区恒信嘉园住户的清洁卫生服务费，原告出具了清远市清新区生活垃圾清洁、处理的收费标准，原告已代被告垫付，被告应支付给原告。被告抗辩是因为原告服务不到位，管理方面没有履行职责。因物业服务合同属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为（即瑕疵履行行为），也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。如被告认为原告存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，可以另行请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能据此拒绝支付物业费。故对被告的辩称，本院不予采纳。关于第三个争议焦点。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业管理服务费，根据服务合同约定，被告应当向原告支付逾期付款违约金。但原告诉请按服务合同中约定每日1‰的标准计算违约金明显过高，原告也未提供实际损失的证据，违约金应以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，况且，被告提供的视频一定程度上能显示原告在提供物业服务过程中，存在被告上述庭审中抗辩情形等缺陷，被告以存在瑕疵履行行为作为拒付违约金的抗辩理由，于法无据，但违约金的计付应考虑该情形，根据公平、合理的原则，本院对该逾期付款违约金依法予以调整，违约金应从每月应付的物业服务费的次月1日起计付给原告较为公平，并以每月实际拖欠的物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款年利率计算，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），因此自2019年8月20日之后违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，但上述违约金总额不能超过2988.08元。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条、第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告廖明月、周国赞应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付2018年5月16日至2018年5月31日、2019年6月1日至2021年1月31日的物业服务费共计2988.08元及违约金（违约金以各月实际拖欠的物业服务费为基数，从次月1日起，各月均计至服务费实际清偿日止；其中2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算,上述违约金总额不能超过2988.08元）；二、被告廖明月、周国赞应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付公摊水电费444.37元；三、被告廖明月、周国赞应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付普通水费484.13元；四、被告廖明月、周国赞应于本判决生效之日起五日内向原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司支付垃圾费156元；五、驳回原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告广州奥园物业服务有限公司清新分公司已预交），由被告廖明月、周国赞负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  丁红霞二〇二一年三月三十日书记员  潘国恒法院标的款账户和相关法律、司法解释条文：一、户名：清远市清新区人民法院，开户银行：中国银行清新支行，账号：7146********。二、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。六、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。