江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初11956号 原告：王小洪，男，汉族，1967年10月13日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：叶华平，江苏苏清律师事务所律师。 被告：吴杨春，男，汉族，1982年10月10日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告王小洪诉被告吴杨春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小洪及其委托诉讼代理人叶华平与被告吴杨春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王小洪向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告立即支付拖欠的物业费13458.89元、水电费2997.97元、空调能源费4221.94元，以上合计20678.77元；2、被告赔偿实际占用期间的租金损失41250元、门禁损失4800元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月4日，案外人王光发租用原告的房屋，租期24个月，租金为每月22500元。2020年4月4日，被告吴杨春与原告协商，变更由被告执行王光发与原告之间的房屋租赁合同。2020年6月30日，被告提出提前解约，原告同意其在2020年9月4日前结清物业费、水电费、空调能源费后搬出，违约金另行协商。但是到2020年9月4日，被告既不缴费，也不交房。原告多次催促被告交接房屋（被告将门禁钥匙带走），但是被告拒不理睬。原告无奈，为避免损失进一步扩大，于2020年10月29日强行破门，更换门禁系统，花费4800元。被告的行为属于恶意违约，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告吴杨春辩称：2020年6月30日，原被告签订过一份协议，明确写明被告已付清所有租金，不存在占用期间的租金损失，不同意赔偿租金损失41250元。被告已将门禁卡交给原告，不存在门禁损失。2020年6月30日之前的物业费已经结清，2020年6月30日至2020年9月4日期间的物业费同意由被告承担。同意支付2020年9月4日之前的水电费与空调能源费。 本院经审理认定事实如下：南京市，王小洪系该公司的股东。 2019年11月4日，王小洪（出租方，甲方）与王光发（承租方，乙方）签订合同编号为0000743的《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的位于南京市，用途为办公，建筑面积为184.71平方米；该房屋租赁期限共24个月，自2019年11月8日至2021年11月7日止；租赁期内，甲乙双方未经协商一致，均不得提前解约；该房屋租金第一年为22500元/月，第二年年租金为283500元；乙方应于签订本合同时支付首期租金135000元给甲方；该房屋按押一付六支付，支付时间为提前一个月；乙方逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过半个月或甲方不能根据乙方提供之联系方式催促乙方缴租，甲方有权收回此处租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任；为保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套设施，乙方应在签定本合同并交纳首期租金时支付甲方22500元为押金，待租赁期限届满，甲乙双方结清费用并验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，甲方将此押金全部归还乙方；乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费等实际使用费用，若有特殊约定则从其约定；合同期限届满，若乙方未能及时将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的两倍按实际天数向甲方支付违约金，同时押金甲方不予退还乙方，并有权收回房屋；合同期内若乙方中途擅自退租，所预付的租金及押金甲方可不予退还；补充条款：1、若不再租需要提前两个月和房东打招呼；2、房租第二年增长5%；3、租客改造房子需房东全称参与，退租后需要把房子恢复刚租时样子；4、合同免租期为4天。 2020年4月4日，王小洪（甲方）与吴杨春（乙方）签订《房屋租赁合同变更协议》，约定：根据甲乙双方签订的房屋租赁合同及办公家具确认单附件，经双方友好协商一致，现做如下变更，自2020年4月4日起承租方（乙方）由王光发变更为吴杨春，该合同存续期间，由吴杨春执行相应合同约定。该合同编号为：0000473，该租赁房屋地址为：南京市。 2020年6月30日，王小洪（甲方）与吴杨春（乙方）签订《协议》，约定：本人吴杨春与房东王小洪（租赁苏宁慧谷1幢1116室-1118室）向甲方提前违约，甲方同意乙方在2020年9月4日搬出并结清物业费和水电费、空调费等相关费用，乙方违约金双方共同协商，乙方在2020年6月30日付清贰万贰仟伍佰元整（已付清10个月租金）。 2020年7月1日，吴杨春向王小洪支付22500元，至此吴杨春共计向王小洪支付了10个月房租即2019年11月8日至2020年9月7日期间的房租。此外，吴杨春还支付王小洪押金22500元。 2020年9月29日，王小洪通过微信向吴杨春发送物业收费通知单2份，并发送信息：“吴总你好！1.麻烦你把物业费、空调费交一下，谢谢！2.尽快和我约一下，把玻璃门的遥控器及房室办理交接手续。” 还查明，吴杨春租赁使用案涉房屋期间，未支付过物业费、水电费、空调能源费等相关费用，其中2019年11月4日至2019年12月31日期间应付物业费为2636.84元。2020年11月3日，旭达美公司支付案涉房屋2020年夏季空调能源费4221.94元。2020年11月4日，旭达美公司支付案涉房屋2020年1月1日至2020年9月4日期间的物业费5934.08元、公摊电费4887.94元、电费2997.97元。 王小洪主张：由于吴杨春未向其交还案涉房屋玻璃门遥控器及门禁系统密码，其于2020年10月29日更换门禁，产生费用4800元，要求吴杨春按22500元/月的标准支付2020年9月4日至2020年10月29日期间的房屋占有使用费41250元，并支付更换门禁的费用4800元。为证明更换门禁的费用，王小洪提交金额为480元的发票一张。吴杨春主张其于2020年九月二三号将案涉房屋的玻璃门遥控器交还给了王小洪；王小洪对此予以否认；吴杨春就其主张未提供证据证明。吴杨春另主张：关于门禁系统密码，原告是管理员，可以自行设置。王小洪则主张：门禁系统密码丢失可以想办法，但遥控器遗失无法重新配。 王小洪自认：其在更换门禁的当天即2020年10月29日将案涉房屋移交给了下一任租客。王小洪主张：其所收取的吴杨春的押金不再退还，作为被告提前退租的违约金。 吴杨春主张：其在疫情期间曾与王小洪协商，减免一个月房租；2020年6月30日双方签订的《协议》约定其再支付22500元（在此之前已支付九个月房租及押金22500元），该22500元用于结清2020年6月30日之前的物业费、水电费及提前退租的违约金。王小洪对吴杨春的前述主张予以否认，并主张：其没有同意减免一个月的房租，2020年6月30日双方签订的《协议》约定的是吴杨春支付完22500元后付清了10个月的房租。 诉讼中，南京旭达美环境工程有限公司向本院出具《情况说明》，表明：与吴杨春房屋租赁合同纠纷一案，苏宁慧谷1幢116室、117室、118室房屋由其股东王小洪以个人名义签署租赁合同、交付和接收房屋、收取租金，其知晓本案诉讼，同意由王小洪主张权利。 上述事实，由原告王小洪提交的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同变更协议、《协议》、发票、物业收费通知单、不动产权证、情况说明，被告吴杨春提交的其与王小洪之间的微信聊天记录及本院庭审笔录加以佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。根据案涉《房屋租赁合同》的约定，被告吴杨春租赁使用案涉房屋期间的水费、电费、物业管理费、空调能源费等实际使用费用由被告承担，原告提交的发票、物业收费通知单能够证实被告结欠物业费、公摊电费、电费、空调能源费共计20678.77元，被告应当向原告支付20678.77元。被告辩称《协议》中约定的其需支付的22500元用于结清2020年6月30日之前的物业费、水电费及提前退租的违约金，其主张与《协议》约定内容不符，且无证据证明原被告在《协议》之外就租金、物业费和水电费、违约金等达成了新的协议，故本院对被告的意见不予采纳。 根据《协议》约定，被告应当于2020年9月4日搬出案涉房屋并将房屋交还原告。原告主张其于2020年10月29日才通过更换门禁的方式收回房屋；被告虽对此予以否认，并主张其于2020年9月二三号将案涉房屋玻璃门遥控器交还给了原告，但并未提供证据证明其主张；故本院无法认定被告于2020年9月4日前交还了案涉房屋，被告应向原告支付房屋占有期间的使用费，因被告已支付10个月租金，故本院确定被告按照22500元/月的标准向原告支付2020年9月8日起至2020年10月29日期间的房屋占用使用费。又因2020年上半年有近三个月的时间处于疫情高发期，多数商主体无法经营，故本院酌定减免被告一个月的租金，进行冲抵之后，被告还应支付原告房屋占用使用费16500元。对原告主张被告赔偿其更换门禁产生的损失4800元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告吴杨春于本判决生效之日起十日内支付原告王小洪物业费、公摊电费、电费、空调能源费等费用共计20678.77元； 二、被告吴杨春于本判决生效之日起十日内支付原告王小洪房屋占用使用费16500元； 三、被告吴杨春于本判决生效之日起十日内赔偿原告王小洪门禁费用损失4800元； 四、驳回原告王小洪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费1469元，减半收取734.50元，保全费720元，合计1454.50元，由原告王小洪负担272.50元，被告吴杨春负担1182元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 杨 丽 二〇二一年三月二十六日 书记员 王静静