江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终61号上诉人（原审被告）：宛莹莹，女，1983年4月19日出生，汉族，住辽宁省阜新市海州区。被上诉人（原审原告）：昆山城开锦亭置业有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地大道258号游站商业中心1号楼651-657室，统一社会信用代码913205836770038608。法定代表人：朱民，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞婧，女，昆山市陆家法律服务所法律工作者。上诉人宛莹莹与被上诉人昆山城开锦亭置业有限公司（下称城开锦亭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院(2020)苏0583民初13196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。宛莹莹上诉请求：对法院判决的减免21天租金一事不认同;因为城开锦亭公司将属于宛莹莹个人的物品物资强行扣留在了出租屋内,要做零资产处理,造成了宛莹莹的经济损失。宛莹莹申请在本案上诉过程中,相关涉及的物品物资做保全处理,要求城开锦亭公司交还店内物品物资处置权或减免相应对等的金额,物品物资折合人民币约七万元左右。事实与理由：终止合同签署前,宛莹莹就向城开锦亭公司提出,清理变卖租赁房屋内所留物品物资,约价值人民币七万余元,用作支付终止合同期间三个月的部分房租,以免造成经济债务纠纷,并非宛莹莹主动要遗留物品在出租商铺内。但是城开锦亭公司相关负责人员以不搬迁物品可以更好地配合他们招商,招商成功可以挽回宛莹莹的部分损失(包括三个月的租金保证金114574.95元和物业费保证金11054.88元等)为由,诱导宛莹莹把物品遗留在店内没有做清理。后在合同截止日前,宛莹莹想处理店内遗留物品物资,城开锦亭公司相关负责人也不允许物业开具出门证给宛莹莹,没有出门证,宛莹莹就无法把商铺内物品物资搬出商铺。因城开锦亭公司相关负责人的强行干预,导致了宛莹莹无法自行处理商铺内物品物资,变相阻止了宛莹莹私有物品物资变现,导致其出现资金链断裂,无法支付剩余部分租金。直到被城开锦亭公司封门换锁提起诉讼。请求法院判决城开锦亭公司归还出租商铺屋内物品物资的处置权或减免相应对等的金额,并且减免违约金。城开锦亭公司辩称，一审查明事实和适用法律并无不当，请求驳回上诉，维持原判。合同终止协议约定，乙方在2020年3月31日前完成撤场。2020年4月1日甲方正式接手此店铺，店铺室内所有遗留物品均按价值为零予以处理，前提是他要按照这个终止合同的内容按期履行支付租金的义务，而且对于要求减免租金的问题，一审法院已经酌情给予减免了21天。城开锦亭公司向一审法院提出诉讼请求：1.宛莹莹支付拖欠的租金77028.76元；2.被告支付物业费11054.88元；3.宛莹莹赔偿城开锦亭公司违约金（以88083.64元为基数，按照日万分之五从2020年2月1日计算到实际付清之日止）；4.由宛莹莹承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月21日，城开锦亭公司、宛莹莹签订一份商铺租赁合同，城开锦亭公司将昆山花桥绿地大道258号游站商业中心1号楼3-5号铺出租给宛莹莹宛莹莹经营餐饮、花店，租赁面积272.96平方米，租赁期3年，自2018年12月1日至2021年11月30日，自甲方交付乙方的租赁场地日起的3个月为装修期(具体装修期自2018年12月1日起至2019年2月28日止)。该期间内乙方无需缴纳租金但因装修而产生的水电等公用设施费用及物业费由乙方承担。合同约定第一年租金标准为4.6元/天*平方米，每月租金为38191.65元，在合同租期内租金年递增率为10%。为确保乙方按本合同约定的期限和方式支付租金，乙方须于签订合同同时向甲方一次性交付相当于三个月租金的租金保证金，共计114574.95元。如乙方未能按照本合同约定向甲方支付租金或滞纳金，甲方可以扣留全部或部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方前述欠费。物业管理费标准为13.5元/月*平方，每月物业管理费为3684.96元。物业管理费保证金相当于三个月的物业费，即11054.88元，付费要求为付三押三。乙方在甲方交付场地后，可根据经营需要，对场地进行装修。但乙方在装修前，应将效果图、设计图及施工方案送甲方审核，经甲方认可后方可施工。关于租赁场地返还，合同约定合同租赁期满日或提前终止合同当天，乙方应向甲方按毛坯房状况返还该租赁场地。如该租赁场地内外还遗留有乙方的任何装修、装饰、家俱装备、物料、设备或其它任何物品，双方约定，作为乙方的遗弃物，价值为零处理。甲方有权以任何方式处理前述物品。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。若乙方未按本条约定的时间将该租赁场地返还予甲方，乙方应当向甲方支付自本合同租赁期满日或提前归还日的第二日起，至实际向甲方交还或甲方单方收回该租赁场地之日的场地占用费，场地占用费标准每日为每平方10元，再加上物业管理费(折算为日管理费)，加上其它费用(折算为日发生费用)之和。租赁期限内，任何一方违反本合同(包括附件及补充协议)的有关规定的，应承担违约责任。乙方逾期缴纳租金、物业管理费、租赁保证金等等费用，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的万分之五支付违约金给甲方，且甲方有权要求乙方追加一个季度的租赁保证金。若乙方提出提前解除合同的，乙方应提前3个月书面通知甲方，在征得甲方书面同意，本合同可以解除，但租赁保证金不予返还。在此期间，双方仍须按约履行合同。若在租赁期内享受免租期的，还应补交免租期的租金。另查明，合同签订后城开锦亭公司将涉案商铺交由宛莹莹承租使用。2019年12月25日，宛莹莹向城开锦亭公司出具了一份游站商铺合同终止申请书，载明：今本人因经营困难，难以支撑游站1号楼3-5店铺的正常运营，为避免影响贵司在之后的商铺空置问题上产生损失，特向贵司提前三个月提出商铺合同终止申请，终止日期为2020年3月31日，交铺日期同为当天。申请之日起至终止日期为止的3个月期间，我方愿意支付店铺合同规定的3个月租金，但是目前我方经营状况不良，资金周转困难，请贵司鉴于目前我方实际情况予以酌情，允许将3个月的租金分期支付，首次可在12月31号前支付部分租金5万元，第二笔在1月31日前支付5万元，剩余款项约2万7千余元在2月15日前结算完毕。另外我方也想挽回一些经济损失，特提请如果在三个月申请期内，我方能联系到有满足贵司业态要求的其他商家愿意转让商铺，申请贵司保留合同继续，同意签署三方协议，保证商铺可以良性交接经营，也可以避免贵司在商铺空置过程中的现金流损失。经城开锦亭公司、宛莹莹协商，双方于2020年1月2日达成了一份合同终止协议，约定：1）乙方租赁保证金(114574.95元)及物业管理保证金(11054.88元)不予以返还；2)甲方与乙方将于2020年3月31日解除原于2018年11月21日签订的《商铺租赁合同》(编号：(2018)SC-047)，不再履行合同条款，如有房屋物品已经移交，须在解除合同生效当日立即归还甲方；3)乙方在2020年3月31日前完成撤场，2020年4月1日甲方正式接手此店铺，店铺室内所有遗留物品均按价值为零予以处理；4)乙方租赁期间2020年1月1日-2020年3月31日租金共计127028.76元，该期间租金采用分期支付方式，付款方式为：2019年12月31日前支付第一笔租金50000元，2020年1月31日前支付第二笔租金50000元，2020年2月15日前支付剩余租金27028.76元；2020年1月1日-2020年3月31日物业费共计11054.88元，在2020年1月31日前付清；5)乙方撤场仅限于空调拆除及室内可移动设备和物品的搬离，不得破坏性拆除且乙方需清理现场垃圾，场地清理、验收未达到甲方要求，且由甲方处理所产生的费用，由乙方承担。如乙方在搬迁过程中造成甲方或其他第三方损失的，应当承担赔偿责任，甲方有权向乙方追偿；6)截至2020年3月31日前，若乙方符合合同期内转让要求，且转让业态经甲方同意，视该转让为合同期内三方转让，同意签署三方转让协议：7)乙方承诺上述条款如有任何一条违约，则本协议无效。甲方有权按原合同执行乙方应付的租金，滞纳金及违约赔偿责任。8)解除合同生效日起双方再无其他争议，乙方不得再以任何理由向甲方提出任何权利主张。本协议由双方签字盖章后生效。再查明，上述终止协议签订后，宛莹莹仅支付了第一笔租金50000元，剩余租金77028.76元及2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业费11054.88元尚未支付。2020年3月31日，城开锦亭公司、宛莹莹双方未交接商铺，城开锦亭公司自行接收并将店铺门锁更换，宛莹莹称其仍有部分物品留存在店铺内。由于宛莹莹余款一直未付，城开锦亭公司在2020年6月发出律师函进行了催讨。审理中宛莹莹对此欠付租金及物业费予以认可，但提出疫情期间租金减免请求。城开锦亭公司称疫情期间其对区域内商户作过21-31天租金减免，其减免目的系为了减轻商户负担以便能够继续履行，但宛莹莹在疫情前已提出终止请求，故不同意减免宛莹莹租金。上述事实，有商铺租赁合同、商铺合同终止申请书、合同终止协议、律师函、邮寄凭证等，以及当事人陈述予以证实。一审法院认为，城开锦亭公司、宛莹莹之间的商铺租赁合同依法成立有效，宛莹莹在合同履行中因经营问题提出终止申请，双方经协商后以签订终止协议的方式解除了商铺租赁合同。宛莹莹应按照终止协议的约定履行后续腾退并支付相应的租金。2020年3月31日城开锦亭公司已自行接收了涉案商铺，房屋内物品双方可自行协商处理。审理中宛莹莹对于欠付的租金及物业费予以认可，但提出租金减免请求。对此一审法院认为，虽然宛莹莹在2019年12月就提出合同解除申请，但双方商铺租赁合同实际履行至2020年3月31日才解除。且宛莹莹提前终止合同，其已经以三个月的租金保证金及物业费保证金承担了相应的违约责任，故租金是否能够减免应以宛莹莹在合同解除前的经营是否受疫情影响为考量因素。审理中城开锦亭公司认可因疫情影响其对区域内商户作过21-31天租金减免，由于合同解除前宛莹莹经营亦受疫情影响，故一审法院认定本案中对于宛莹莹租金应作相应减免，减免时间以21天为宜。据此一审法院认定宛莹莹应支付城开锦亭公司剩余租金51567.66元及物业费11054.88元，合计62622.54元。对于逾期付款利息，城开锦亭公司主张的标准系合同未解除情形下逾期付款的利息支付标准，本案中宛莹莹对于提前解约已承担了赔偿责任，对于本案未付租金及物业费的利息损失，一审法院认定为：以62622.54元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年2月1日起计算至实际支付之日止。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告宛莹莹支付原告昆山城开锦亭置业有限公司剩余租金51567.66元及物业费11054.88元，合计62622.54元于本判决生效后十五日内履行完毕。二、被告宛莹莹赔偿原告昆山城开锦亭置业有限公司逾期付款利息损失（以62622.54元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年2月1日起计算至实际支付之日止），于本判决生效后十五日内履行完毕。案件受理费2136元，减半收取1068元由被告承担，此款原告已交纳至本院，被告应于本判决生效后十五日内将该款支付至原告。二审中，当事人未提交新证据。宛莹莹称遗留物品为厨房设备、新风系统、空调、家具。但无相应发票。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宛莹莹与城开锦亭公司2020年1月2日达成的合同终止协议约定：宛莹莹租赁保证金(114574.95元)及物业管理保证金(11054.88元)不予以返还；于2020年3月31日解除原于2018年11月21日签订的《商铺租赁合同》(编号：(2018)SC-047)，不再履行合同条款，如有房屋物品已经移交，须在解除合同生效当日立即归还甲方；宛莹莹在2020年3月31日前完成撤场。宛莹莹应按照终止协议的约定履行后续腾退并支付相应的租金。2020年3月31日城开锦亭公司自行接收后涉案商铺，宛莹莹称遗留物品为厨房设备、新风系统、空调、家具，但无相应发票。一审认定房屋内物品双方可自行协商处理，并无不当。宛莹莹如有证据证明遗留物品因城开锦亭公司原因造成损毁损失，可另案主张。综上所述，宛莹莹的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2136元，由上诉人宛莹莹负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二一年三月二十九日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。