天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初10726号原告：天津旭津房地产开发有限公司，住所地天津西青汽车工业区中联产业园1号楼101号。法定代表人：林铃忠，执行董事。委托诉讼代理人：张佳宁，天津金诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪健君，天津金诺律师事务所律师。被告：陆鑫，男，1986年8月24日出生，汉族，住天津市西青区。天津旭津房地产开发有限公司（以下简称“旭津公司”）与陆鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告旭津公司的委托诉讼代理人张佳宁、汪健君，被告陆鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭津公司向本院提出诉讼请求：1.确认《御景园商业租赁合同》已解除；2.判令被告将房屋恢复原状并交还给原告；3.判令被告支付截至2020年4月25日欠付的租金14509元；4.判令被告自逾期之日起自实际给付之日至，每日按照应付未付租金万分之三支付逾期交付租金的违约金（暂计算至2020年9月20日为4831元；5.判令被告按照日租金及物业费标准的二倍承担自租赁合同解除之次日起至实际腾房之日止的房屋使用费（暂计算至2020年9月20日为142687元；6.判令被告支付2018-2019年度、2019-2020年度的供热费，经与保证金冲抵后为9808元，及至原告通知被告支付之日起至被告实际支付之日的违约金（暂计算至2020年9月20日为481元）；7.判令被告承担尚未履行期间租金20%的违约金116182元；8.判令被告支付为实现债权而支付的律师费6000元；9.判令被告注销在租赁房屋处的营业执照；10；诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求增加为判令被告将房屋恢复原状并将房屋及水卡、电卡交还给原告；将第六项诉讼请求中的“违约金”更改为“损失；撤回第九项诉讼请求。事实和理由：2018年7月12日，原、被告签订房屋租赁合同，被告承租原告名下坐落于天津市西青区中北镇××商铺用于经营美发。租期自2018年7月6日至2023年7月5日，共60个月；月租金为13792元，自计租年后第三年起租金逐年递增5%；租金每半年支付一次，被告需在每个支付期前5个工作日缴纳下一期租金；租赁期间的水、电、燃气、采暖费、物业费等均由被告承担。原告将房屋依约交付给被告。被告应于2019年12月27日前交纳2020年1月6日至2020年7月5日期间的租金，但经原告多次催要，被告未缴纳租金，并拖欠2018-2019年度、2019-2020年度两年度的供热费23600元，被告行为已严重违反合同约定。原告于2020年4月24日向被告寄送《解除租赁合同通知》，并已送达被告。因被告违约，故被告应依约支付相关违约金。被告未能交还房屋，还应负担使用费及物业费。被告违约导致诉讼，根据合同约定，被告应负担律师费及其他一切诉讼费用。陆鑫辩称，不认可原告的诉讼请求。原告诉请的金额过高，被告实际欠付原告的租金并未达到原告主张的数额。签订合同时，原告允许在第二年停止供热，但是又停不了，故被告不应负担供热费。本院经审理认定事实如下：坐落于天津市西青区中北镇××号楼××号商铺（以下简称“106号商铺”）登记所有人为原告天津旭津房地产开发有限公司。原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方）于2018年7月12日签订《御景园商业租赁合同》，约定甲方将106号商铺建筑面积251.9平方米的商铺出租给被告用于经营美发；租期自2018年7月6日至2023年7月5日，共60个月；乙方应向甲方支付履约保证金13792元；自计租日自2018年7月6日开始，月租金为13792元（日租金为1.8元/平方米/天），自计租年后第3年起租金逐年递增5%，即第二年月租金为13792元，第三年月租金为14481元，第四年月租金为15205元，第五年月租金为15965元；自交付房屋之日起，乙方向物业公司支付服务费，月服务费8.6元/平方米（人民币玖元整），由物业公司统一收取；租金及其他本合同规定的费用（包括服务费），自约定的租赁期限起始之日起，每半年为一个支付期，乙方需在每个支付期开始前五个工作日内向甲方交纳下一个半年支付期的租金，乙方逾期交纳租金应按合同约定承担违约责任，每逾期一日，乙方应按应付未付租金日万分之三的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同并收回房屋，保证金不予退还，乙方仍应支付全部未付款项及违约金；如乙方违反本合同的任何条款，甲方有权按约定标准扣除全部或部分保证金来抵偿任何乙方欠缴的款项（包括租金和应由乙方承担的其他费用）以及赔偿甲方的损失；租赁期间，房屋附属设施使用、能源使用费及公共事业收费均由乙方承担；租赁期间乙方需对房屋进行装修的，装修方案应事先经甲方及物业服务单位书面同意；合同解除或终止时，乙方应将装修中可拆除且不破坏合同房屋结构安全的部分拆除，将该部位按交付时恢复原状；乙方迟延支付租金等应付款项或任何应缴费用超过15日的，视为乙方单方违约，甲方有权解除合同；任何一方违反合同约定致合同解除时，违约方按本合同尚未履行期间租金20%向对方支付违约金；合同在履行中发生争议，双方协商解决，协商不成时，任何一方均应将争议提交甲方主要办事机构所在地人民法院提起诉讼，败诉方应承担对方支付的律师费等其他一切费用等。原告于2018年7月6日将商铺（毛坯）及水卡一张、电卡一张交付给被告。被告支付原告履约保证金13792元。依据合同约定，被告应提前支付2020年1月6日至2020年7月5日的租金。被告仅于2019年12月31日支付租金16856元。2020年1月2日，原告向被告送达《缴款通知函》，通知被告于2020年1月6日前缴纳2020年1月6日至2020年7月5日租金82752元。被告于2020年1月3日收到该通知函。2020年4月24日，原告向被告邮寄送达《解除租赁合同通知》，要求被告在2020年4月28日前支付租金、供热费和违约赔偿，并将商铺交还给原告。被告于2020年4月25日收到该通知。2020年5月6日，原、被告签订《补充协议》约定，因2020年1月新型冠状病毒疫情影响，为支持被告经营，原告同意对2020年1月25日至2020年2月29日期间部分减半收取，即此期间的租金变更为8162元；租赁合同剩余租期内，被告仍应按租赁合同及相关补充协议的约定交纳应付租金。被告于2020年5月26日支付租金10000元。2020年5月28日，原告委托天津易道律师事务所向被告邮寄《律师函》，要求被告办理解除租赁合同手续，并支付相关费用。被告于2020年6月10日收到该律师函。原、被告之间租赁合同约定承租期内不允许停暖。租赁房屋2018-2019年度供热费为11800元，2019-2020年度供热费为11800元。原告已代为支付上述费用。该费用与被告交纳的保证金13792元折抵后，原告主张供热费9808元及违约金。被告主张其曾与原告协商租赁第二年停止供热，原告对此不予认可，被告未提供证据证明。租赁期间，被告将租赁房屋的一部分进行转租。被告于2020年7月从租赁房屋内搬离，转租户仍使用转租房屋。被告于2020年8、9月份微信通知原告搬离情况。原告认为转租户仍使用租赁房屋且被告未将房屋恢复原状，故双方并未交接房屋。原、被告均认可物业费由案外人上海永升物业服务有限公司收取。原告因本案诉讼聘请律师，支付律师费6000元。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。被告未依约支付租金，经原告催要后，被告仍未能支付全部应交租金，原告享有解除权。原告于2020年4月24日向被告邮寄解除租赁合同通知，被告于2020年4月25日收到该通知，但随后，原、被告又签订了补充协议，对租金减免及之后合同租金的给付进行了约定，故该解除合同通知并未发生合同解除的效力。之后，被告仅支付租金10000元，其余租金未付，原告委托律师事务所邮寄《律师函》要求被告办理解除合同手续，被告于2020年6月10日收到此函，故原、被告之间的《御景园商业租赁合同》于2020年6月10日解除。合同解除后，被告应将租赁标的物及附属物返还给原告。故原告请求被告将租赁房屋恢复原状，并将房屋及附属的水卡一张、电卡一张交还给原告的诉讼请求，符合法律及合同约定，本院予以支持。经核算，2020年1月6日至合同解除之日2020年6月10日的租金为71227元，扣除被告已支付的16856元、10000元及减免租金8162元，被告还需给付租金36209元。租赁合同解除后，被告未将房屋交还给原告，被告应按合同约定的租金标准负担至实际交还房屋之日止的使用费。经核算，截止至2020年9月20日，使用费为45910元。合同约定供热费由被告负担，且约定承租期内不允许停热；现原告已将租赁期间内的供热费进行了垫付，原告请求被告给付供热费的主张，本院予以支持。扣除被告已交的保证金13792元后，原告请求被告给付供热费9808元的主张，本院予以支持。被告辩称原、被告约定租赁第二年停止供热，原告对此不予认可，被告未提供证据证明，本院对被告的此项辩解意见不予采信。原告主张其支付律师费6000元，有证据证明，本院予以采信。原告请求被告给付律师费6000元，符合合同约定，本院予以支持。被告未依约支付租金，且在原告多次催要下，仍未能依约给付全部应付租金，已构成违约，应承担违约责任，但原告主张的违约金的数额过高，本院综合考虑合同实际履行情况，疫情对被告经营造成的实际影响、被告违约程度及商铺另行寻租时间等因素，酌定以三个月租金确定违约金，即41376元。原告主张的其他违约金，本院不再予以支持。合同约定物业费由被告向案外人交纳，因涉及案外人权益，对于物业费在本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告天津旭津房地产开发有限公司与被告陆鑫签订的《御景园商业租赁合同》于2020年6月10日解除；二、被告陆鑫于本判决发生法律效力之日起十日内将天津市西青区中北镇××号楼××号商铺恢复原状，并将该商铺及附属的水卡一张、电卡一张交还给原告天津旭津房地产开发有限公司；三、被告陆鑫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津旭津房地产开发有限公司租金36209元；四、被告陆鑫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津旭津房地产开发有限公司房屋使用费45910元及自2020年9月21日起至房屋实际交还之日止，按每月13792元为标准计算的房屋使用费；五、被告陆鑫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津旭津房地产开发有限公司供热费9808元；六、被告陆鑫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津旭津房地产开发有限公司违约金41376元；七、被告陆鑫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告天津旭津房地产开发有限公司律师费6000元；八、驳回原告天津旭津房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费实际收取2785元，由原告天津旭津房地产开发有限公司负担1393元，由被告陆鑫负担1392元（于本判决发生法律效力之日起十日内交付本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王剑辉二〇二一年三月五日书记员  张钊源附相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。