广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1552号原告（反诉被告）：钟能林，男，1976年8月14日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：陈凤仪，广东云智律师事务所律师。被告（反诉原告）：沈锐雄，男，1983年4月10日出生，汉族，户籍地址广东省饶平县。被告（反诉原告）：幸艳，女，1985年5月18日出生，汉族，户籍地址广州市白云区。原告钟能林（反诉被告，以下简称原告）与被告沈锐雄、幸艳（反诉原告，以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟能林及其委托诉讼代理人陈凤仪，被告沈锐雄、幸艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钟能林向本院提出诉讼请求：1.确认我与两被告于2019年4月2日签订的《合资房转让协议书》无效；2.两被告向我退还购房款219000元，并向我支付购房款占用期间的利息损失（以380000元为基数，从2019年4月3日起，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至两被告实际清偿全部债务之日止）；3.本案受理费、保全费由两被告承担。事实和理由：2019年4月2日，我与两被告签订《合资房转让协议书》，约定两被告将位于广州市白云区（辖区范围内）转让给我，我支付购房款38万元。签订合同后，我向被告支付了全部购房款，两被告将房屋钥匙交给了我，我正式接收涉案房屋。2020年7月2日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处发出公告，该公告内容显示位于黄石街××村××下底××街××、××、××、××栋涉嫌违法建设，黄石街道办事处将依法拆除。10月29日，黄石街道办事处再次发出《通知》，认定江景花园属违法建设，决定于2020年11月30日整体拆除该违法建设，并限各住（租）户于2020年11月29日前搬离。为了社会稳定，黄石街道办事处牵头，要求广州市白云区黄石街江夏经济联合社先行垫付部分购房款的救助，垫付的购房款是以涉案房屋第一手交易的价格计算（即以开发商陈衡利出卖给第一手买家沈锐雄161000元的价格进行垫付）。剩余购房款由我自行向出卖人追讨。我于2020年11月27日与广州市白云区黄石街江夏经济联合社签订《协议书》，该社于2020年11月30日通过银行转账的方式向我垫付了部分购房款161000元，剩余购房款219000元，我只能通过法律途径向两被告追讨。现江景花园已被黄石街道办城管拆除。我认为，两被告把明知是违法建设的房屋出售给我，存在明显过错，且房屋已被拆除，合同目的亦无法实现。综上所述，现为维护我的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。对于被告沈锐雄、幸艳的反诉，原告钟能林辩称，我认为我不需要向被告支付房屋使用费，因我购买房屋后，房屋被认定为违章建筑而被拆除，我现在已无法在房屋内居住。我不同意被告的第二项反诉请求，被告交付房屋给我时，很多家具都是不好的，都已经拆了，丢掉了，故被告主张的家电家具赔偿款没有事实和法律依据。被告沈锐雄、幸艳共同辩称，我们不同意原告的诉讼请求。1.双方签订的《合资房转让协议书》是双方在自愿平等的基础上签订，不损害任何第三人的合法权益，应为合法有效。原告购买房屋时，是知道房屋的性质情况的。2.购买房屋是其自愿的行为，风险应由原告自行承担。原告在明知涉案房屋是小产权房的情况下，仍同意受让标的房屋，即表示其愿意接受标的房屋使用权之后产生的任何风险。如法院最后认定涉案协议书无效而我们需要返还因合同取得的财产，则应当根据双方在交易过程中过错情况各自承担相应的责任，而不应当将全部责任归责于我们。3.我们无需向原告支付其主张购房款占用期间的利息损失。标的房屋被认定为违法建设并被拆除，并不是我们所致。标的房屋的交易也是在公开、公平、自愿的情况下签署的，不存在任何欺诈，因此原告的诉请无事实和法律依据。另因原告要求我们返还相关转让款，如原告的诉请依法被支持，我们对标的房屋的使用权和相应收益权应当得到相应的尊重和保护，因此，原告应依法向我们支付2019年4月2日至房屋被拆除前的房屋使用费。房屋使用费参照2019年期间我们与租户方静霞的租金标准1800元/月计算，2020年在合理范围内增加200元/月标准计算。另因在我们与原告签订涉案转让协议书时，标的房屋包括我们已配备的家电和家具，其中包括空调2台，热水器、油烟机、衣柜、床和床垫。如转让协议书被认定无效，则附属在交易款中的家电和家具原告应相应赔偿给我。综上，为维护我们的合法权益，现提出如下反诉请求：1.原告向我们支付2019年4月2日至2020年11月29日的房屋使用费38200元（2019年的房屋使用费参照市场租金1800元计算，2020年的房屋使用费参照市场租金2000元计算）；2.原告向我们支付房屋原来附属交易的家具家电赔偿款9197元；3.原告承担本案的诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月2日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《合资房转让协议书》，约定甲方以人民币38万元将广州市白云区（辖区范围内）（以下简称涉案房屋）转让给乙方，乙方在本协议签订之日一次性付清甲方。该协议书还约定日后，甲方以本协议违法为由，向法院主张本协议无效，要求互相返还时，甲方需按届时当地商品房平均价格双倍赔偿给乙方。甲、乙双方签订本协议后，均不得反悔。上述协议签订后，原告向两被告支付了38万元转让款。两被告向原告交付了涉案房屋。2020年10月29日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处向涉案房屋所在小区“江景花园”的各住（租）户发出《通知》，主要内容为：按《白云区违法建设治理工作领导小组办公室关于印发的通知》的工作要求，经查，位于黄石街××村××下底××街××号的江景花园无任何报建手续，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条和《广州市城市管理综合执法违法建设行政处罚决定书》（穗综云违建处字[2020]第1500051号），江景花园属违法建设。一、我街依法将于2020年11月30日整体拆除该违法建设，请各住（租）户于2020年11月29日前搬离。二、近日，有关部门正在对违法建设一手售卖当事人违法行为进行依法查处等。2020年11月27日，原告与广州市白云区黄石街江夏经济联合社（以下简称江夏联社）签订《协议书》，约定原告同意限期腾空涉案房屋，将房屋交由政府部门拆除，江夏联社在原告将涉案房屋交付拆除后五个工作日内，向原告垫付161000元。签订上述协议书后，原告将涉案房屋交由政府部门拆除，江夏联社向原告支付垫付房款161000元。诉讼中，原告明确其在本案中主张被告返还的购房款数额是已扣减江夏联社向其支付的垫付房款161000元后计算得出的数额。本院认为，因引发双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。根据广州市白云区人民政府黄石街道办事处发出的《通知》可反映，涉案房屋所在的地块因未办理用地批准手续和报建手续，涉案房屋所在的“江景花园”已被城管部门认定为违法建设，并责任拆除，故原被告之间转让涉案房屋的行为已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，双方签订的涉案《合资房转让协议书》应为无效合同。现原告要求确认涉案《合资房转让协议书》无效于法有据，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，故现原告要求两被告返还已支付的转让款于法有据。现原告确认对于上述转让款，因其已收取了江夏联社向支付了代垫的转让款161000元，故在本案中仅主张380000-161000=219000元有据，本院予以支持。从双方签订的转让协议书可反映，原告作为买受人对涉案房屋的权属和规划报建情况均是知情的，在此情况下原告坚持购买涉案房屋，其对涉案协议无效亦存在过错，且原告已实际占用涉案房屋，故现原告要求两被告支付上述转让款占用期间的利息损失缺乏依据，本院不予支持。关于两被告要求原告支付占用涉案房屋期间费用的问题。因原告为购买涉案房屋支付了相应转让款，两被告亦已实际占用了该转让款，且两被告对涉案转让协议的无效亦存在过错，故现两被告要求原告支付占用涉案房屋期间的使用费缺乏依据，本院不予支持。关于两被告要求原告支付家具家电赔偿款的问题。涉案协议书并未约定转让对价中包含涉案房屋内的家私、家电等设备，应视为两被告向原告无偿赠与，现两被告要求原告赔偿该部分损失缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告钟能林与被告沈锐雄、幸艳于2019年4月2日签订的《合资房转让协议书》无效；二、本院判决生效之日起五日内，被告沈锐雄、幸艳向原告钟能林退还转让款219000元；三、驳回原告钟能林的其他诉讼请求；四、驳回被告沈锐雄、幸艳的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2293元，由原告钟能林负担50元，被告沈锐雄、幸艳共同负担2243元；反诉受理费492元，由被告沈锐雄、幸艳共同负担；保全费1615元，由被告沈锐雄、幸艳共同负担。由被告沈锐雄、幸艳共同负担的本诉受理费和保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年三月二十六日书记员  陈玉梅