河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初9556号原告：吕凤云，女，1973年11月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：管继福，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。被告：驻马店天街实业有限公司。住所地：驻马店市解放路三维大厦东起第14间。统一社会信用代码：91411700326831939K。法定代表人：苏甸友,负责人。第三人：河南三维房地产开发集团有限公司。住所地：驻马店市天中山大道中段。统一社会信用代码：914117007474017189。法定代表人：任秀中，总经理。委托诉讼代理人：王春玲、高婷婷，河南北纬律师事务所律师。原告吕凤云诉被告驻马店天街实业有限公司（以下简称天街公司），第三人河南三维房地产开发集团有限公司（以下简称三维公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕凤云的委托诉讼代理人管继福,第三人三维公司的委托诉讼代理人王春玲到庭参加诉讼。被告天街公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告吕凤云向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方2019年8月2日签订的《驻马店市天中.天街商铺委托经营管理合同》。二、判令被告和第三人连带支付原告商铺租赁费和违约金合计24909.79元。三、本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告撤回了要求解除原、被告双方2019年8月2日签订的《驻马店市天中.天街商铺委托经营管理合同》（以下简称《委托经营合同》）的诉讼请求，并明确月租金为1887元，从2019年11月1日起至2020年10月1日止，共计11个月，合计20757元，违约金是4529元，合计25286元，原告仅请求24909.79元。事实及理由：2019年8月2日原告与被告签订了《委托经营合同》，合同第五条约定：委托租赁期间，乙方（被告）保证甲方（原告）每年商铺租赁费按甲方购房总房款的百分之六计算，若高于6%按实际支付；合同第七条还约定：甲乙双方诚信履行本协议，任一方违约，违约方向守约方按照年租金的百分之二十承担违约责任。2019年10月的租赁费被告已经付清。自2019年11月起，被告以种种理由故意拖欠，第三人作为监督方，亦应承担连带清偿责任。被告天街公司未到庭，未提交书面答辩意见。第三人三维公司辩称，一、驻马店高德房产中介有限公司（以下简称高德公司）、苏有全是本案诉争房屋的实际所有人，房屋只是以三维公司名义进行销售，高德公司、苏有全应当参加本案诉讼。1、2010年三维公司通过出让方式取得位于解放路××段南侧土地。2010年10月2日，三维公司与案外人崔卫冰签订“关于联合开发驻马店市原柴油机厂院内建设项目合同”一份，约定就本案所涉“天中?天街”项目开展合作，其中三维公司提供土地使用权及4000万元资金，并维护良好外部环境，崔卫冰承担所有剩余建设资金并负责拆迁安置等，并约定项目建成后三维公司取得4000万元资金及7000万元收益，剩余财产归崔卫冰所有，亏损由崔卫冰承担。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，三维公司只是土地使用权的出让人，并不是项目的所有人，崔卫冰是该项目的实际所有人。2、2014年10月23日，三维公司与崔卫冰、高德公司共同签订协议书一份，崔卫冰将上述项目中的商业部分转让给高德公司，约定高德公司独家总承包销售上述项目中的商业部分，高德公司按固定时间向三维公司支付4250万元（税后），向崔卫冰支付23750万元（税后），商业部分的设计、建造、销售均由高德公司负责，只是以三维公司名义签订购房合同。另外，苏有全向三位公司出具承诺书一份，承诺天中天街销售过程中所牵涉的一切责任均由苏有全承担。综上，答辩人认为高德公司、苏有全是本案争议房屋的实际出卖人，只是以三维公司名义进行销售，高德公司、苏有全与本案有利害关系，应当参加本案诉讼。二、本案原告对三维公司的诉讼请求没有事实和法律依据。1、高德公司、苏有全是本案所涉项目商铺部分的实际所有人，该项目商铺部分的销售、宣传等均是高德公司、苏有全负责，三维公司从未接受原告与天街公司签订任何合同，三维公司不是合同相对人，也不是监督方，原告要求三维公司承担连带清偿责任没有依据。2、原告如欲与三维公司签订委托合同，应与三维公司协商，而不是通过起诉的方式进行。综上，三维公司认为高德公司、苏有全是本案争议房屋的实际所有人，房屋的销售、宣传等均由高德公司、苏有全负责，三维公司既不是本案所涉委托经营管理合同的相对人，也不是该合同的监督方，不应该承担连带清偿责任，也不同意原告诉状中关于与三维公司签订委托合同的主张。综上，请求依法驳回原告对三维公司的诉讼请求。经审理查明,2016年3月4日，原告吕凤云分别以189142元及188279元（合计377421元）的价格从第三人三维公司处购买了该公司开发的位于驻马店市××城区解放大道东××南侧××商城××楼××区建筑面积为6.05平方米的2059号商业用房和2号楼B区建筑面积为6.05平方米的2058号商业用房各一套。2019年8月2日，原告吕凤云（甲方）与被告天街公司（乙方）签订《委托经营合同》一份，约定：根据我国《民法总则》、《合同法》等法律和相关规定，为了街区繁荣，树立良好的品牌形象，经甲、乙双方充分协商，在诚实信用、平等互利的基础上，就甲方拥有的天中天街二层2058、2059号商铺出租事宜，达成如下协议，供双方共同遵守：一、委托标的：甲方将其所有的位于驻马店市驿城区解放路中段天中天街2058、2059号商铺委托乙方对外出租；乙方接受对外出租驻马店市驿城区解放路中段天中天街2058、2059号商铺。在开发公司三维集团开发商保证甲方拥有的商铺权属清晰，没有任何权属纠纷的情况下，此外的产权纠纷由甲方承担。经营期间的产权纠纷该是甲方承担的甲方承担，该是乙方承担的由乙方承担，由此产生的任何费用由甲方承担；二、委托租赁期限：经双方协商一致，委托租赁期限五年，共60个月，自2019年5月1日至2024年5月1日止。甲方同意，租赁合同由驻马店天街实业有限公司管理经营。委托租赁期限届满，需要继续签订委托租赁协议的，须在委托租赁期限届满前三个月书面通知另一方，并经甲、乙双方协商一致同意后重新签订委托租赁协议；三、委托权限：甲方同意委托乙方对外租赁其拥有权属的商铺，并同意乙方有权自租、委托第三方或以第三方的名义统一进行招租，甲方予以配合；四、商铺的交付：甲方需在×年×月×日前将符合《商品房购销合同》或×号权属证书项下的商铺交付乙方；甲方提供给乙方的商铺，商铺使用人可根据实际经营的需要进行装饰装修，由此产生的费用由承租方承担；五、收益的享有和税费的负担：委托租赁期间，乙方保证甲方每年商铺租赁费按甲方购房总房款的百分之六计算，若高于6%则按实际收取的租赁费支付给甲方。租金支付时间：乙方在第一年上半年按月提前十天支付给甲方，下半年提前十天一次性支付给甲方，第二年起按每半年支付一次，提前十天支付给甲方。委托租赁收益，税费按国家规定执行，业主自行交纳。乙方有权向商铺使用人合理收取物业服务费、水电（包括公共费用分摊）费、空调费、建筑垃圾清运费、运营管理费、营销宣传推广费用等……七、违约责任：甲乙双方诚信履行本协议，任一方违约的，违约方向守约方按照年租金的百分之二十承担违约责任并赔偿损失等条款。该份合同末页甲方处有“吕凤云”署名，乙方处加盖有“驻马店天街实业有限公司”印章。合同签订后原告将案涉商铺交给被告，现原告以被告天街公司未按合同约定支付租赁费，以诉称理由来院起诉，酿成纠纷。诉讼中，原告称其收到被告天街公司支付的租赁费至2019年10月份。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《委托经营合同》等证据以及原告陈述在卷，据以认定。本院认为，原告吕凤云与被告天街公司签订《委托经营合同》，约定原告将其所有的位于驻马店市驿城区解放路中段天中天街2号楼B区第2058、2059号商铺委托给被告对外出租，双方形成委托合同关系。双方当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百零四条规定：受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，根据《委托经营合同》第五条约定，被告保证原告每年商铺租赁费按原告购房总房款的6%计算，若高于6%按实际收取的租赁费支付给原告，被告在第一年上半年按月提前十天支付给原告，下半年提前十天一次性支付给原告，原告认可被告已经支付租赁费至2019年10月31日，原告请求被告支付2019年11月1日至2020年10月1日期间的租赁费，于法有据，本院予以支持。故被告应支付原告2019年11月1日2020年10月1日期间的租赁费20758.16元（377421元×6%÷12×11=20758.16元）。根据《委托经营合同》第七条约定，被告未依约支付原告租赁费，构成违约，应按照年租金20%（377421元×6%×20%=4529元）的标准向原告承担违约责任，故被告天街公司共应向原告支付租赁费及违约金合计25287.16元（20758.16元+4529元=25287.16元）。现原告仅主张被告支付2019年11月1日至2020年10月1日的租赁费及违约金合计24909.79元，系原告对其权利的处分，未超出前述数额，本院予以支持。关于原告请求第三人三维公司连带支付租赁费及违约金，与原告形成委托合同关系的是被告天街公司，而非第三人三维公司，根据合同相对性原则，原告请求第三人支付费用，本院不予支持。被告天街公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对其自身享有的诉讼权利的放弃，应由其自行承担由此产生的对其不利的法律后果。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告驻马店天街实业有限公司于本判决生效后十日内向原告吕凤云支付租赁费及违约金合计24909.79元。二、驳回原告吕凤云的其他诉讼请求。如被告未在判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费423元，由被告驻马店天街实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  李咏梅人民陪审员  范文芝二〇二一年三月八日书 记 员  刘 然