云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终11863号上诉人（原审被告）：王舒淇，女，1992年5月25日生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。委托诉讼代理人：余瑜，曙光法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：潘云昆，男，1968年10月9日生，汉族，住云南省昆明市晋宁区。上诉人王舒淇因与被上诉人潘云昆房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市晋宁区人民法院（2020）云0122民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王舒淇的委托诉讼代理人余瑜、被上诉人潘云昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王舒淇上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担违约责任；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实不清。上诉人并不存在违约行为，已按约履行协议全部义务。协议中并未约定上诉人不能对租赁物进行装饰装修，亦未约定装饰装修需经被上诉人同意，且被上诉人并未举证证明其阻止过装修行为，反而上诉人装修时，被上诉人未提出异议，即默认同意。协议约定履行期一年，上诉人之所以装修是基于被上诉人同意一年后续租，现被上诉人出尔反尔不续租造成损失，被上诉人应承担相应责任。合同解除并非上诉人过错造成，而是租赁期限届满导致，且上诉人在履行过程中并未违约，一审判决上诉人承担14万元的违约金显失公平。2.一审适用法律错误。上诉人装修时被上诉人是默认同意的，故上诉人仅有恢复原状的义务，并不需赔偿损失，一审判决上诉人承担违约责任于法无据。被上诉人潘云昆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。潘云昆向一审法院起诉请求：一、判令解除双方签订的租赁协议；二、判令被告支付违约金18万元；三、判令被告对在租赁期间损坏的声汇KTV装修设施恢复原貌；四、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年2月1日，原、被告经协商，由被告租赁原告2200平方米房屋5间及2000平方米场地，双方签订了《租赁协议》，被告按协议缴纳了原告租金360000元及保证金40000元。双方在《租赁协议》中约定租期为一年，乙方在租赁期间使用声汇KTV设施（音响、电视、沙发、灯光、装饰设施）爱护使用，如发生损坏照价赔偿，还约定了违约方要按本租赁协议一年租金总额的50%支付违约金。被告承租后将声汇KTV改为“昆明金声畅享娱乐服务有限公司”。被告在使用过程中未取得原告的同意即对声汇KTV设施进行改造，现被告将声汇KTV二楼拆除后至到期前都未装修完毕，被告就将声汇KTV交给原告管理。现因二楼未装修完毕至原告无法使用，双方协商未成原告诉到法院，请求依法支持其诉讼主张。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告将租赁物交给被告使用，被告应按双方约定管理使用，但被告未经原告同意就对租赁物进行改装，且租赁期限到时都未改装好，导致原告收回租赁物后无法使用被告未改装好的二楼而诉到法院。对于原告所诉的解除原告与被告双方签订的《租赁协议》，双方约定的租期为一年，自2019年2月1日至2020年2月1日止，现租期已到，被告已将租赁物交给原告，不存在解除的情形，因此对原告的此主张不予支持；对于原告要求被告支付违约金180000元的诉讼主张，虽然双方在协议中约定违约方要向守约方支付一年租金总额的50%支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。由此可见，违约金具有补偿和处罚双重性。本案原告主张按约定支付违约金，但庭审中原告提出的理由是因被告违约给其造成的损失，但原告未向一审法院提交证据证明其损失具体情况，且原告还主张被告承担违约责任后还要将未改装好的租赁物恢复原状，恢复原状约需30多万元，经征求双方意见是否对恢复原状所需费用作评估鉴定，原告明确表示不要求评估鉴定，被告虽提出要求评估鉴定，但未在规定的时间内向法院提交评估鉴定申请，且被告在庭审中不同意支付违约金，同意恢复原状，但双方为恢复原状的标准又产生争议。原、被告在签订合同时已对将来产生的损失作了预判才确定了具体的违约金，因此对原告要求被告支付违约金180000元的诉讼主张给予支持，扣除被告之前支付的保证金40000元外，被告还应支付给原告违约金140000元；对于原告主张恢复原状不具有操作性，对于损失在支持违约金时已充分考虑了签订合同时双方已对将来产生的损失作了预判才确定了违约金180000元，加之原、被告都没有要求对损失作评估鉴定，因此对该诉讼请求不予支持。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第八项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条第一款之规定，判决：一、限被告王舒淇于本判决生效之日起30日内向原告潘云昆支付违约金140000元。二、驳回原告潘云昆的其它诉讼请求。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。对于一审查明的案件事实，上诉人对“现被告将声汇KTV二楼拆除后至到期前都未装修完毕”提出异议，主张没有装修是事实，但上诉人没有拆除声汇KTV二楼。对此，被上诉人不认可，认为一审认定正确。被上诉人对一审查明的案件事实无异议，但要求补充确认：2020年1月至5月，上诉人未向被上诉人支付租金。对此，上诉人主张没有支付租金是事实，因为合同到期后，被上诉人明确表示不再出租给我们。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，上诉人虽否认拆除声汇KTV二楼，但对此未进行有效举证，被上诉人又不认可，故不予采信；针对被上诉人要求补充确认的事实，与本案处理并无直接关联，故不予确认。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人违约金？如应支付，金额如何认定？本院认为，上诉人承租了被上诉人自有的2200平方米房屋5间及2000平方米场地后，将声汇KTV改为“昆明金声畅享娱乐服务有限公司”，并在使用期间未经被上诉人同意对声汇KTV设施进行改造，将声汇KTV二楼拆除，至协议约定的一年租期届满都未装修完毕，上诉人即将声汇KTV交给被上诉人管理。《租赁协议》中明确约定，上诉人在租期内要爱护使用声汇KTV设施，如发生损坏照价赔偿。现上诉人将声汇KTV二楼装修设施拆除，至租期届满都未装修完毕，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被上诉人诉请要求上诉人按照协议约定向其支付违约金18万元，并对损坏的声汇KTV装修设施恢复原状，而审理过程中双方对恢复原状标准产生争议，且对恢复原状所需费用，被上诉人明确表示不要求评估鉴定，并主张恢复原状大约需30多万元，上诉人虽提出要求评估鉴定，但未在规定时间提交评估鉴定申请。结合当事人的过错程度、协议的履行情况，一审按照协议约定的违约金计算标准，确认扣除上诉人之前支付的保证金4万元后，上诉人还需向被上诉人支付违约金14万元，于法有据，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人王舒淇负担。本判决为终审判决。审判长 李 蕊审判员 符圆圆审判员 白 昱二〇二一年三月二十六日书记员 武 雨