杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初18244号 原告陈岚，女，1973年3月7日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托代理人章洪春、徐云峰，浙江泽汉律师事务所律师。 被告朱传熹，男，1993年3月27日出生，汉族，住浙江省龙港市。 第三人朱书源，男，1969年9月1日出生，汉族，住浙江省龙港市。 第三人高尚，女，1993年6月4日出生，汉族，住黑龙江省泰来县。 第三人徐哲，男，1995年1月2日出生，汉族，住吉林省柳河县。 原告陈岚诉被告朱传熹、第三人朱书源、高尚、徐哲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月28日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告陈岚及其委托代理人章洪春、第三人高尚、徐哲到庭参加诉讼。被告朱传熹及第三人朱书源经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈岚诉称：2018年3月22日，第三人朱书源以其儿子即被告朱传熹的名义与原告签订《房屋租赁合同》一份，房屋地址位于杭州市萧山区××镇××室，租赁期限自2018年5月1日起至2023年4月30日止，月租金5000元，租金支付方式为押一付六，首期租金被告应于2018年4月1日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的10日前。租赁期限内，未经原告书面同意，被告不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，原告有权单方面解除本合同，并根据合同第8条追究被告的违约责任。第8条规定：如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的拾倍。合同履行过程中，被告擅自将案涉房屋转租给他人，并在收到原告发出的《解除租赁合同的通知》后，第三人朱书源仍拒不腾退房屋。故原告起诉要求：1.解除案涉房屋租赁合同；2.被告支付违约金50000元。 被告朱传熹向本院提交书面答辩状，称原告起诉被告的主体不适格。被告未与原告签订房屋租赁合同，也不知晓案涉房屋租赁事宜，原告要求被告承担合同责任没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人朱书源在法庭辩论终结后向本院提交书面答辩状，称被告系其儿子，一直在日本，没有租住过案涉房屋，被告的主体不适格；房子是原告自己同意租给第三人的。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人高尚、徐哲未向本院提交书面答辩状，在庭审中称对原告的起诉没有意见。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.不动产权证书1本，证明案涉房屋所有权归原告单独所有的事实。2.房屋租赁合同1份，证明原、被告于2018年3月22日签订为期五年的房屋租赁合同的事实。3.说明及转账记录各1份，证明被告擅自转租房屋的事实。4.关于解除房屋租赁合同的通知书、快递单、物流信息（截屏打印件）各1份、原告和第三人朱书源的微信聊天记录1组，证明原告已向被告发出解约通知且被告已收到，被告父亲即第三人朱书源在被告收到解约通知后拒不腾退房屋并明确表示通过法律途径解决纠纷的事实。5.银行转账记录2页、个人收付款业务回单4份、微信账单2份，证明被告系适格主体，大部分房租是被告转给原告的事实。经质证，第三人高尚、徐哲对上述证据无异议。经审查，对证据1，本院对三性予以确认。对证据2，本院对真实性予以确认，至于证明目的本院另行阐述。对证据3，结合第三人高尚、徐哲的质证意见，本院对该份证据的真实性予以确认，但是该组证据并不能反映转租是否经过原告的同意，故对证明目的不予采信。对证据4，本院对真实性予以确认。对证据5的三性予以确认，该组证据显示，2018年4月2日、2019年5月16日，朱传熹的农业银行卡分别转账给原告各25000元；2019年10月28日至2020年5月20日，朱传熹四次转账给原告共计53800元。 被告及第三人朱书源在举证期限内未向本院提供证据。 第三人徐哲、高尚为支持其主张的事实，向本院提供了证明1份、房屋租赁合同1份，证明被告将房屋租给其二人的事实，当时合同是朋友米展代其二人作为承租人、第三人朱书源代被告签订。经质证，原告无异议。经审查，对于证明，因出具人米展未能出庭作证，不具备证据的形式要件，本院对该份证据的证明效力不予确认；对于房屋租赁合同，系第三人高尚、徐哲向法庭提供原件，显示租赁地点即为案涉房屋，租赁期限自2020年5月23日至2021年5月22日，出租方为被告朱传熹，该合同与高尚、徐哲的陈述能够印证，结合高尚、徐哲实际居住在案涉房屋的事实，本院对该份合同的真实性以及转租的事实予以确认。 经审理，本院查明的事实如下： 2018年3月22日，第三人朱书源以其儿子即被告朱传熹的名义与原告签订《房屋租赁合同》一份，并向原告提供被告的身份证复印件一份，房屋地址位于杭州市萧山区××镇××室，租赁期限自2018年5月1日起至2023年4月30日止，月租金5000元，租金支付方式为押一付六，首期租金被告应于2018年4月1日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的10日前。租赁期限内，未经原告书面同意，被告不得将该房屋全部或者部分转租给第三人，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，原告有权单方面解除本合同，并根据合同第8条追究被告的违约责任。第8条规定：如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的拾倍。2020年5月，案涉房屋被转租，租赁期限自2020年5月23日至2021年5月22日，月租金为7200元，实际居住者为第三人高尚、徐哲，该二人为情侣关系。2020年8月29日，原告向被告寄送《关于解除房产租赁合同的通知书》一份，并通过微信将上述通知书发送给第三人朱书源。因案涉争议，原告起诉来院。 本院认为：本案的争议焦点之一为被告的主体是否适格。本院经审查后认为，被告朱传熹与第三人朱书源系父子关系，朱书源以朱传熹的名义与原告签订案涉房屋租赁合同，向原告提供了朱传熹的身份证复印件，并在合同的代理人处签名，嗣后，朱传熹多次向原告转账房租，该两父子的上述行为足以使原告相信朱书源有代理朱传熹租赁案涉房屋和处理相关事宜的权利外观，朱书源相关行为的后果应当由朱传熹承担，故被告主体适格；而朱传熹和朱书源的相关抗辩与前述行为相悖，本院不予采信。故原、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立并有效，双方均应依约履行。本案的另一争议焦点为被告方的转租行为是否违反双方的约定。案涉合同约定转租需要原告的书面同意，但并未就“书面”的形式作出进一步的约定，故通过微信、传真等以文字方式可以有形地表现所载内容的形式均可以认定为“书面”形式。经本院审查，本案中，朱书源作为被告的代理人，在转租前曾就转租事宜通过微信征求过原告的意见，当时原告表示“不能做群租”，朱书源表示“知道”，上述沟通内容，应当视为被告已经就转租事宜书面征求过原告的意见，且双方经协商后已经变更了原租赁合同的约定内容；现案涉房屋的实际居住者为两人，且为情侣关系，符合原告“不能做群租”的要求，原告据此主张被告擅自转租并要求被告承担违约责任，不符合诚信原则；同时，根据原告的当庭陈述，其在2020年7月份即知晓徐哲和高尚租住在案涉房屋，但其当时并没有提出异议，到8月份其才以被告擅自转租为由要求解除案涉合同，原告的前述行为与双方的微信聊天记录内容能够印证；综合上述分析，被告方的转租行为符合双方的约定，原告以此为由要求解除案涉房屋租赁合同，并要求被告承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依据查明的事实依法缺席判决。本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回陈岚的全部诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取525元，由陈岚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 李 芳 二〇二一年三月十五日 书记员 王海燕