湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0106民初1230号原告：惠之美生活服务集团有限公司（原武汉福星惠誉物业服务有限公司），住所地东西湖区银湖科技产业开发园18号。法定代表人:胡国平，董事长兼总经理。委托诉讼代理人:高亮，湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴思思，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：张霖,男，1971年3月28日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告惠之美生活服务集团有限公司（以下简称惠之美集团）与被告张霖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法由审判员王冰适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行审理。原告惠之美集团的委托诉讼代理人高亮、被告张霖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠之美集团向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2017年5月1日至2019年6月30日的物业费7382.1元；二、判令被告承担逾期付款违约金，截止2019年7月5日为2004.2元；三、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月21日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》。合同第四条约定物业费收费标准为2.98元/平方米·月，每半年的首月5日以前缴纳物业费。合同第十一条约定，被告不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳逾期付款违约金。被告系福星惠誉水岸国际1栋3404室业主，房屋建筑面积为125.12平方米。但被告自2017年5月1日起，一直未缴纳物业服务费，拖欠物业服务费达7382.1元（计算到2019年6月30日），原告多次向被告催收物业费欠款，但被告以各种理由推诿付款义务。为维护原告合法权益，特依据相关法律规定，向法院提起诉讼，请求判如所请。被告张霖答辩称，一、合同主体不符，被告前期物业服务协议，是武汉福星惠誉物业服务有限公司，现在是武汉惠之美物业服务有限公司起诉我，我与原告没有相关合同，不存在跟原告有合同纠纷。二、主张的时间不符，《前期物业服务协议》第十八条约定协议自签订之日生效，至本物业成立业主委员会，并与选聘的物业服务公司签订本物业的《物业管理服务协议》为止，被告已缴纳收房后一年的服务费，已履行了合同。而原告并未按照程序履行相关手续并与被告签订正式的物业服务合同。且原告主张的费用已过追诉期。三、主张的金额缺乏依据。原告按2.98元/平方米?月收费标准并未经相关部门审批和业主委员会通过。四、原告违约在先，没有履行应尽义务，具体如下：（一）《前期物业服务协议》第一条规定：甲方对物业共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、本物业社会治安、交通秩序等项目进行维护、修缮、管理、服务。但物业公司在诸多方面未尽管理义务，1、房屋存在严重质量问题，未得到有效修缮；2、小区大门门禁和各楼栋对讲门禁至今仍未启用，任何人可以随意出入，存在极大安全隐患；3、垃圾随意堆放，至今有多处堆放垃圾，环境卫生极差；4、车辆任意停放，影响出行安全；5、多次发生高空坠物伤人和毁坏业主财物现象，无有效管控手段，小区人身财物安全无法保障。（二）《前期物业服务协议》第九条规定：“住宅物业不允许随意设置任何广告牌，利用物业设置广告牌的，必须经小区业主大会通过，征得业主书面同意，并按规定办理有关手续，经批准后方可设置，其收益用于补充专项维修基金，也可按照业主大会的决定使用”，但物业未履行相关规定随意设置广告牌且未公布实际收益和合理费用。（三）原告其他违规失职行为，1、不公布公共收益问题。物业公司成立多年无小区公用资金账户，且不及时公布账目；2、多次出现代收代缴费用严重错误，管理混乱，严重失职；3、出现小区业主被打现象，安全严重缺失。五、被告至今未入住，收房时提交的问题未得到物业公司的处理和回复，也未享受相关的业主服务。根据相关法律规定，房子空置时间超过6个月以上的，收费金额可以由业主与物业公司协商确认。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求；退还被告已缴纳的物业费。经审理查明：张霖系武昌区水岸国际K1地块1栋/单元34层4号房屋的业主，房屋建筑面积125.12平方米。2016年4月21日，武汉福星惠誉物业服务有限公司（甲方）与张霖（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定由武汉福星惠誉物业服务有限公司提供物业服务。合同第四条约定：物业费收费标准为高层住宅每月每平方米2.98元，每半年的首月5日以前交纳物业费。合同第十一条约定：如乙方违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳逾期付款违约金。合同第十八条约定：本协议自签字之日起生效，至本物业成立业主委员会，并与选聘的物业服务公司签订本物业的《物业管理服务协议》为止。审理中，原告自述,张霖自2017年5月1日后一直未缴纳物业费，原告通过上门张贴公告（2018年1月5日、2019年1月5日）、邮寄挂号信等方式对张霖进行了催收。2018年4月30日之前的物业费实际按照2元/平方米/月收取；2018年5月1日至2019年6月30日，按2.5元/平方米/月收取。张霖自认仅交纳过一年物业费，但已记不清楚交费时间及交费标准，并称其系被迫签订《前期物业服务协议》及交费；另，张霖对原告合同主体地位、本案诉讼时效、物业服务费的标准均有异议，还认为原告没有尽到《前期物业服务协议》约定义务，且未与张霖签订正式的物业管理服务协议。还查明，涉案房屋系毛坯房，张霖未装修入住，房屋一直空置。审理中，经张霖申请，本院依法通知证人张某（公民身份号码）到庭，证人主要陈述：我系涉案小区业主，是被告邻居，我入住小区后，原告存在服务不到位的问题，主要表现为门禁、灯坏了没人管理；代收水费经常发生错误；没有公布公共收益；车位管理混乱；对人员进出、高空抛物监管不到位等。再查明，武汉市福星惠誉物业管理有限公司于2000年9月1日，经工商行政部门核准登记成立，经营范围物业管理等。2012年7月31日更名为武汉福星惠誉物业服务有限公司，2015年7月17日更名为武汉惠之美物业服务有限公司，2020年10月12日更名为惠之美生活服务集团有限公司。以上事实有《前期物业服务协议》、武汉市房产信息查询单、物业费、违约金计算表、缴费通知单、工商变更登记信息、照片及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，武汉福星惠誉物业服务有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，被告虽抗辩称该协议系受胁迫签订，并未举证证明，本院对此不予采信。本院认定该协议合法有效，双方均应诚信履行。关于原告的合同主体地位，《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。”，本案中，武汉福星惠誉物业服务有限公司经工商部门依法登记成立，一直存续至今，期间法人名称虽有变更，但法人并未终止，现合同法人更名为惠之美生活服务集团有限公司，该公司可依法直接承受武汉福星惠誉物业服务有限公司与被告签订的《前期物业服务协议》。协议第十八条约定“本协议自签字之日起生效，至本物业成立业主委员会，并与选聘的物业服务公司签订本物业的《物业管理服务协议》为止”，被告亦认可双方未另行签订物业服务合同，且目前无证据证明涉案小区已成立业主委员会并另行选聘物业公司，故《前期物业服务协议》对双方均仍具有约束力，对被告抗辩原告未按照约定与其签订正式合同，违反约定的意见，无合同依据，本院不予采信。关于物业费标准问题。协议明确约定“高层住宅每月每平方米2.98元”，被告签订协议前未提出异议，现对该标准不予认可，亦未提交证据予以证明，本院对此不予采信，且现原告主张的物业服务费实际收取标准为2018年4月30日之前的物业费按照2元/平方米/月收取；2018年5月1日至2019年6月30日，按2.5元/平方米/月收取，低于协议约定标准，未加重被告负担，系原告对权利的自由处分，本院对此予以照准。关于诉讼时效。本案系物业服务合同纠纷，应适用普通诉讼时效的规定。原告于2018年1月5日、2019年1月5日分别向被告上门张贴方式催要物业服务费，故诉讼时效因原告向被告提出履行请求而中断，原告主张的2017年5月1日2019年6月30日的物业费未超过诉讼时效。2017年5月1日至2019年6月30日，原告实际为被告小区提供物业管理服务，被告应按约支付物业费，被告主张房屋存在严重质量问题，系另一法律关系，不构成其拒交物业服务费的理由，被告可另案主张权利。因原告在提供物业管理服务过程中存在不足，根据个案情形，本院酌定减免被告应支付的物业服务费后核算为6791.5元（7382.1元×92%）。关于违约金，被告虽未按时、足额交纳物业服务费，但确系因原告服务不到位引起，结合本案实际情况，对原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十四条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张霖应于本判决生效之日起五日内向原告惠之美生活服务集团有限公司支付2017年5月1日至2019年6月30日的物业服务费6791.5元；二、驳回原告惠之美生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，被告张霖负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王冰二〇二一年三月二十五日法官助理卓明艳书记员严丽轩