广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终691号上诉人（原审被告）：江门市紫富物业发展有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区东仓里1号二层。法定代表人：吴俊超，该公司经理。委托诉讼代理人:赵翠红，广东邦能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈志文，男，1975年1月11日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区春晖苑7幢之一201。公民身份号码：。委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓聪，广东华法（江门）律师事务所律师。上诉人江门市紫富物业发展有限公司（以下简称紫富公司）因与被上诉人陈志文商品房预约合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初7245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。紫富公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判驳回陈志文的诉讼请求或发回重审；3.本案的全部诉讼费用由陈志文承担。事实和理由：一、一审判决以紫富公司因自身原因导致合同目的无法实现、解除权形成的时间不确定等为由认定《认购协议书》符合解除条件，缺乏事实和法律根据。1.涉案房屋暂未能办理网签手续，系政府行为导致，并非紫富公司责任，且签订《认购协议书》时紫富公司已如实向陈志文告知情况，陈志文已充分了解并签名确认，并未对涉案房屋暂未能办理网签手续提出异议，或者提出影响合同目的实现的意见，可见《认购协议书》系双方真实的意思表示，该情况并不必然导致合同目的无法实现。2.即使陈志文具有法定解除权，但陈志文明知涉案房屋未能办理合同网签手续，自2018年5月2日开始长达2年多时间均知悉该情况，且该情况一直未发生变化，已经超过了其行使解除权的合理期限和法律规定的最长一年期间，解除权已消灭。如涉案房屋未能办理合同网签手续属于导致合同目的无法实现的情况，该情况作为法定解除的事由，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，法定解除权的形成时间应是2018年5月2日。3.参照《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定，解除权的形成时间是指解除权人知道或者应当知道解除事由之日，陈志文在2018年5月2日已知道无法办理合同网签手续的事由，且该事由一直没有发生变化，其在两年多才提出解除合同，显然是怠于行使权利的表现，一审判决认定的解除权形成时间不确定显属错误。二、一审判决认定紫富公司收取的购房款总额为1099243元，与事实不符，适用法律错误。陈志文提出的25000元“房屋定金”及78000元“优惠金”并非双方约定的购房款，陈志文明知且应当知道上述两笔款项不属于紫富公司已收的购房款。从收据的形式上看，上述两笔款项由“蓬江区华众物业代理中心”收取，并非紫富公司收取。一审判决仅凭收据上签有“冯委环”就认定款项是陈志文支付的购房款，依据不足。结合《认购协议书》约定的定金是10万元，并不包括25000元“房屋定金”及78000元“优惠金”，且陈志文收到的10万元定金收据与《认购协议书》关于定金10万元的约定是一致的，也就是说，紫富公司不存在收取25000元定金及优惠金78000元的理由和依据。同时，紫富公司对于已收的房款均出具了相应的收据，加盖紫富公司的财务专用章。陈志文认为25000元“房屋定金”及78000元“优惠金”系紫富公司收取，却在签订《认购协议书》、支付房款、收取紫富公司收据等完成关键交易事项后，均未就购房款问题向紫富公司提出过异议，显然其现在提出主张不符合常理逻辑。三、紫富公司未隐瞒合同网签未能办理的事实，陈志文对于未能办理合同网签手续的事实和风险是清楚的，陈志文因此主张解除合同，应当自行承担相应的损失，一审判决认定紫富公司应当支付利息缺乏事实和法律根据。陈志文辩称，一、陈志文于2020年6月8日向紫富公司送达了《催告办理网签手续通知书》，催促紫富公司与陈志文签订《商品房买卖合同》以及协助办理备案登记手续（网签），但紫富公司收到催告9个月后仍然未能与陈志文签订合同并办理网签手续，符合《民法典》第五百六十三条的规定，陈志文据此取得解除合同的权利。涉案房屋仍处于被住建部门锁定的状态，无法办理网签及过户手续，经向相关部门了解，包括涉案房屋在内的十余套房屋被锁定的原因是紫富公司使用一块隐瞒瑕疵的地块（地上仍有两户原居民未就拆迁补偿与紫富公司达成协议）与蓬江区人民政府置换涉案房屋的地块。因此，合同无法履行是由于紫富公司的过错所导致的。二、涉案《认购协议书》属于预约合同，陈志文多次催促紫富公司签订商品房买卖合同及进行备案登记无果，根据《民法典》第四百九十五条规定，陈志文有权向紫富公司主张违约责任。三、陈志文于2018年5月1日向紫富公司销售主管冯委环支付25000元，于2018年5月2日向冯委环支付78000元，冯委环出具了收据。根据协议签订与付款的时间、冯委环在紫富公司担任的职务以及收据上显示的内容，结合本案案情以及陈志文一审期间提交的证据，足以证明该笔款项是陈志文为了购买涉案房屋而支付。而冯委环是紫富公司销售主管，陈志文作为善意的相对人，根据商品房买卖的交易习惯相信冯委环有收款的代理权，构成表见代理，紫富公司作为被代理人应当就冯委环代为收款的民事行为承担责任。四、陈志文行使解除权的原因是《认购协议书》签订后近三年，紫富公司仍然无法为陈志文办理上述手续，导致陈志文无法实现合同目的。因此，解除合同的一年除斥期间应当自2020年6月20日开始计算。五、协议签订时，紫富公司并未告知涉案房屋将超过三年甚至更长的时间无法办理网签及过户手续，而是告知陈志文涉案房屋被住建部门锁定只是暂时的，将在1-2个月内与住建部门协调解决。而《认购协议书》为格式合同，根据《认购协议书》可知，紫富公司告知陈志文只是“暂时”无法办理商品房买卖合同的网签手续，而长达三年的时间明显是超过办理手续的合理时间，在陈志文已经按约定支付全部房款的前提下，紫富公司明显是不合理地免除其责任、加重陈志文的责任、排除陈志文的主要权利，该条款依法应当归于无效。陈志文向一审法院起诉请求：1.解除陈志文与紫富公司于2018年5月2日所签订的《认购协议书》；2.判令紫富公司向陈志文返还购房款1099243元及款项还清前的违约利息[自2018年5月1日起每笔款项按照银行贷款利率(三至五年5%)1.5倍计算，暂计至2020年6月16日止，为139858.3元]；3.本案一审诉讼费及保全费由紫富公司承担。一审法院判决：一、解除陈志文与江门市紫富物业发展有限公司签订的编号为SJZY20180069《认购协议书》；二、江门市紫富物业发展有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向陈志文返还购房款1099243元及相应利息（利息的计算自2018年5月1日起至2019年8月19日，以实收房价款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至判决确定的履行期限届满之日止，以房价款1099243元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期）计算）。如果紫富公司未按判决指定的期间履行支付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费15951.92元，简易程序减半收取7975.96元，保全费5000元，合计12975.96元，由紫富公司负担。二审期间，陈志文提交了如下证据：1.银行转账明细、微信转账明细，拟证明陈志文向冯委环支付款项的情况；2.涉案房屋在江门市房屋交易和产权管理信息平台的查询结果，拟证明涉案房屋至今处于锁定状态无法办理备案登记手续，且与同一幢其他房屋的销售单价接近。经质证，紫富公司对证据1的真实性无异议，证明内容有异议，认为无法证明陈志文向冯委环或紫富公司支付款项，微信是转给冯六六而不是冯委环；证据2真实性由法院依法核实，确认无法办理备案登记，但并非紫富公司导致，而是政府的原因。经审查，上述证据与本案有关联，本院予以采纳。紫富公司没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。紫富公司与陈志文签订的《认购协议书》合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对紫富公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.《认购协议书》是否应予解除；2.紫富公司是否应向陈志文返还购房款并支付利息。关于第一个焦点。双方签订的《认购协议书》虽然载明涉案房屋因被住建部门锁定暂无法办理商品房买卖合同网签手续，但并无明确锁定解除的期限，紫富公司亦未举证证明协议签订时其已告知房屋被住建部门锁定的原因，在此情况下，陈志文有理由相信只是短期内无法办理网签手续，难以认定陈志文同意接受长期不能办理网签手续的事实，而双方签订《认购协议书》至今已近三年仍不能办理网签手续，且无法确定以后能够办理网签手续的期限，超出了陈志文购房时的心理预期，其购买涉案房屋的合同目的无法实现，故紫富公司因无法履行协助陈志文办理商品房买卖合同网签手续义务导致双方至今没有签订商品房买卖合同，已经超出合理的履行期限构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，陈志文作为守约方享有合同解除权。一审法院认定本案合同目的无法实现，判决解除双方签订的《认购协议书》并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的解除权行使期限针对的是出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款两种情形，不适用本案陈志文以无法办理商品房买卖合同网签手续导致合同目的无法实现为由请求解除合同的情形；而双方在《认购协议书》中既没有约定办理商品房买卖合同网签手续的期限，也没有约定合同解除的情形及解除权的行使期限，在紫富公司没有催告陈志文行使解除权的情况下，本案起诉前陈志文享有的合同解除权并未消灭。紫富公司主张陈志文请求解除合同已超过了一年的除斥期间，合同解除权已经消灭，缺乏依据，本院不予支持。关于第二个焦点。紫富公司主张涉案房屋无法办理商品房买卖合同网签手续系政府行为导致，并非紫富公司的责任，但紫富公司未提交证据证明涉案房屋被住建部门锁定的原因，不足以认定系客观原因导致本案合同目的不能实现。据此，一审法院认定紫富公司因自身因素造成涉案房屋被锁定，其应承担缔约过失责任并无不当，本院予以确认。紫富公司的上述主张缺乏依据，本院不予支持。紫富公司主张其收取的购房款为996243元，不包括蓬江区华众物业代理中心收取的25000元定金及78000元VIP优惠金，陈志文则主张该款项全部为购房款。经审查，陈志文通过微信向冯六六转账支付39000元，而支付的时间与冯委环出具收据的收款时间相同，足以认定该款项为冯委环收取。虽然陈志文提供的25000元定金收据及78000元VIP优惠金收据盖的是蓬江区华众物业代理中心的财务专用章，但经手人为冯委环，紫富公司在庭审中亦确认冯委环为其销售主管，却未能对其销售主管以蓬江区华众物业代理中心名义收取款项作出令人信服的合理解释，而上述两张收据载明的款项用途与涉案房屋及陈志文胞弟购买的房屋有关联，且款项的收取时间与《认购协议书》签订的时间相同，故陈志文的上述主张具有合理性，足以认定上述款项均为购房款。据此，一审法院认定紫富公司应向陈志文返还购房款1099243元及支付利息，并无不当，本院予以维持。如果紫富公司认为其员工冯委环收取房款后没有上交导致其受到损失的，可另循法律途径救济。综上所述，紫富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19706.18元，由江门市紫富物业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 柯小梅审 判 员 甄锦源二〇二一年三月二十三日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠