甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4218号上诉人（原审被告）：甘肃壹运动健康产业股份有限公司，住所地:兰州市城关区广武门街道金昌路75号。法定代表人：王作仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：芦超，甘肃金城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵卿，男，1983年10月5日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。委托诉讼代理人：王兴正，甘肃泽锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎朋科，甘肃泽锐律师事务所实习律师。上诉人甘肃壹运动健康产业股份有限公司（以下简称：壹运动公司）因与被上诉人赵卿房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院(2019)甘0103民初5187号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。壹运动公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项，改判上诉人支付被上诉人房屋租金1193283元；2、判令被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人建立房屋租赁合同关系后，被上诉人于2019年10月30日在未合法通知上诉人的情况下，私自封锁租赁房屋大门，致使上诉人无法正常向客户提供服务，客户维权，上诉人不得不向客户退赔服务费。被上诉人的行为造成上诉人损失，上诉人认为双方在履行合同中，互有违约，因此被上诉人不应再向上诉人主张违约金。请求二审查明事实，维护上诉人的合法权益。赵卿答辩称，上诉人的上诉请求和事实理由并不成立，一审法院仅支持了18年2月1日到19年10月31日的违约金，对19年10月31日之后的违约金并未支持，且上诉人的违约行为还在持续，至今仍然分文未付，真正利益受损的是被上诉人，不是上诉人。一审中上诉人对欠付租金的金额及时间是认可的，既然上诉人承认违约的事实，那么依据双方签订的租赁合同，针对逾期付款的违约责任的约定的条款，应当承担相应的违约责任。2019年10月30日，在上诉人欠付巨额租金的情形下，又不与出租人协商，欲将经营用品搬离场所，无奈之下被上诉人只能自力救济。这一结果是由上诉人的违约导致，不存在被上诉人违约的情况。赵卿向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告于2017年2月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告腾交租赁的兰州市七里河区××路××号××太华商厦10楼营业用房（1612平方米）;3.被告支付原告2019年10月31日前的租金1193283元，2019年11月1日后的租金以每平方米36.75元计至房屋腾交时止；4.被告支付原告违约金501178.86元（计至2019年10月31日），之后的违约金按年利率24%计算，至房屋腾交时止；5.被告承担律师代理费50361元；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告赵卿提交了兰房权证（七里河区）字第4××2号房屋所有权证，赵卿是兰州市七里河区建兰路街道西津西路68号第10层001室房屋所有权人。2017年2月1日，赵卿与被告壹运动公司（前称：甘肃壹运动健身管理有限公司）签订了《房屋租赁合同》，约定：壹运动公司（乙方）租赁坐落在兰州市七里河区××路××号××太华商厦10楼房屋，建筑面积1612平方米；租赁期限自2017年8月1日至2025年7月31日（共8年）；租赁房屋为商业用房，主要用于运动健身；月租金35元／平方米，按半年支付，每半年度租金均应在每年1月31日和7月31日前缴纳，每两年在上年租金基础上递增5%；2017年2月1日起至2017年7月31日为装修免租期；装修时需缴纳保证金10万元，无违约行为并按时缴纳各项费用，租赁届满后，房屋完好交还后十日内将退还保证金；如未按期或全额支付租金的，每迟延1日，按当时日租金计算标准的两倍支付违约金。壹运动公司违反合同约定，提前终止合同的，应按照当时年租金标准的50%向甲方支付违约金；双方在履行本合同中产生纠纷，无法协商一致解决的，违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。被告于2017年9月15日支付了2017年8月1日至2018年1月31日房屋租金338520元，缴纳保证金10万元。在履行中，被告未按约定支付房租。2019年8月5日，原告向被告发出租金催款单，内容为：双方于2017年2月1日签订西太华商厦l0楼1612㎡的房屋租赁合同，协议有效期限自2017年8月1日起至2025年7月31日止。根据协议约定，截止2019年8月1日，贵方尚欠2018年2月1日—2019年1月31日房租677040元，2019年2月1日—2019年7月31日房租338520元，未缴纳租金合计人民币l0154560元(大写:壹佰零壹万伍仟伍佰陆拾元)。在此，限定你于2019年8月31日前将所欠房租全部支付。同时，我本人将按照合同第十二条12.3款“乙方违反合同约定，未按期或全额支付租金的，每延误l日，按当时日租金计算标准的2倍向甲方支付违约金"的内容保留我追偿的权利。届期，被告仍未履行付款义务。2019年10月30日，原告以被告欲搬出健身器械为由，将租赁房屋大门封锁，并随后提起诉讼。本案在审理中，被告同意解除合同，交付租赁房屋。2020年3月26日，被告向原告进行了租赁房屋的移交。另查，被告壹运动公司前称“甘肃壹运动健身管理有限公司”，于2017年10月24日，变更为“甘肃壹运动健身管理股份有限公司”，2018年10月24日，变更为壹运动公司。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告赵卿与被告壹运动公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示,依法成立,双方均应当按约履行。履行中，原告赵卿向壹运动公司交付了合同约定的房屋，履行了合同的义务，壹运动公司未按约定支付租金构成违约，应承担相应的违约责任。审理中，壹运动公司认可原告所诉的租金、同意解除合同，返还租赁场地，符合当事人意思自治，对原告解除合同，支付租金、返还场地的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张壹运动公司承担违约金的问题，壹运动公司称原告2019年10月30日将租赁房屋封锁，导致损失，亦存在违约，对原告主张的违约金不予承担。本院认为，根据合同法第107条的规定，违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定而应承担的法律责任，是违约方对其违约行完成的法律后果。本案被告壹运动公司未按约定支付租金，原告在催收未果后，在壹运动公司已不能正常营业之时，为避免损失扩大，采取自救措施，并无不当，对壹运动公司的辩称理由，本院不予采信。原告主张按照年利率24%的标准计算违约金，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”对原告主张的部分利息，予以支持，超出部分及损失部分不再支持。违约金以实欠租金为基数，年利率24%核算：2018年2月1日至2018年7月31日产生违约金40622元（以欠付租金338520元为基数）；2018年8月1日至2019年1月31日产生违约金81244元（以欠付租金677040元为基数）；2019年2月1日至2019年7月31日产生违约金121866元（以欠付租金1015560元为基数）；2019年8月1日至2019年10月31日产生违约金71597元（以欠付租金1193283元为基数），违约金合计315329元。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条规定,判决:一、解除原告赵卿与被告甘肃壹运动健康产业股份有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告甘肃壹运动健康产业股份有限公司腾交租赁的兰州市七里河区××路××号××太华商厦10楼营业用房屋；（已执行）三、被告甘肃壹运动健康产业股份有限公司于判决生效十日内支付原告赵卿2019年10月31日前的房屋租金1193283元，违约金315329元；四、驳回原告赵卿的其他诉讼请求。案件受理费10252元，已减半收取，保全费5000元，由被告甘肃壹运动健康产业股份有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。关于本案适用法律的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，涉案法律事实引起的民事纠纷发生于《中华人民共和国民法典》实施前，对于该纠纷当时的法律、司法解释有规定，因此本案应当适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律、司法解释的规定。关于壹运动公司是否应承担违约责任的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，涉案合同约定，“乙方需按期足额缴纳租金”，同时约定“乙方未按时或逾期缴纳租金达10日以上的”，“甲方有权单方解除合同”。壹运动公司自2018年2月起未能按约支付租金，赵卿在催收租金未果的情况下，以实际行动的方式表明解除涉案合同，符合合同约定。因此，壹运动公司违约导致租赁合同解除，壹运动公司应当承担违约责任。关于一审法院计算的违约金数额是否适当的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，涉案合同约定“乙方违反合同约定，未按期或全额支付租金的，每延误l日，按当时日租金计算标准的2倍向甲方支付违约金”，显然过高，赵卿起诉时主张按照年利率24%计算违约金，亦无法律根据，因此，本院根据案件实际情况，认为按照年利率4.75%再上浮30%（即6.175%）方式计算违约金，较为合理。一审法院计算违约金数额不当，本院依法予以纠正。具体数额为：2018年2月1日至2018年7月31日产生违约金10451.81元（以欠付租金338520元为基数）；2018年8月1日至2019年1月31日产生违约金20903.61元（以欠付租金677040元为基数）；2019年2月1日至2019年7月31日产生违约金31355.42元（以欠付租金1015560元为基数）；2019年8月1日至2019年10月31日产生违约金18421.31元（以欠付租金1193283元为基数），违约金合计81132.14元。综上所述，上诉人壹运动公司的上诉请求部分成立，应予支持。原审判决认定事实清楚，但判决结果稍有不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持兰州市七里河区人民法院(2019)甘0103民初5187号民事判决第一、二、四项及案件受理费部分；二、变更兰州市七里河区人民法院(2019)甘0103民初5187号民事判决第三项为：“被告甘肃壹运动健康产业股份有限公司于判决生效十日内支付原告赵卿2019年10月31日前的房屋租金1193283元，违约金81132.14元”。二审案件受理费6030元，由甘肃壹运动健康产业股份有限公司负担1550元，赵卿负担4480元。本判决为终审判决。审判长  赵辉君审判员  石 浩审判员  陈杰文二〇二一年三月二日书记员  魏 婕