安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终1183号 上诉人（原审原告）：沈洁，女，1988年1月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人（原审原告）：张晓会，女，1991年9月16日出生，汉族，住安徽省肥东县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：赵跃，安徽晟川律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：孔小雨，安徽晟川律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：合肥智汇文化传媒有限公司，住所地合肥市包河区工业纬四路南。 法定代表人：李磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石涛，安徽元贞律师事务所律师。 上诉人沈洁、张晓会因与被上诉人合肥智汇文化传媒有限公司（以下简称智汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初16109号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈洁、张晓会上诉请求：1、依法撤销一审判决并依法改判支持沈洁、张晓会全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由智汇公司承担。事实和理由：1、智汇公司提交《交房确认书》不符合事实。智汇公司卖的根本就不是商品房，而是经过升级改造的存量房。《交房确认书》的落款时间为2018年11月21日。案涉房产系项目改造工程，工程施工方为中建八局第二建设有限公司，至少在2019年年初智汇公司因未付施工方工程款导致工程停工。而且，通过查询包河区人民法院的案件系统，也可以看到施工方与智汇公司也发生了旷日持久的法律纠纷。工程尚未完成，试问智汇公司如何将房屋交付给沈洁、张晓会？最后，智汇公司此时交房还有一个严重的法律瑕疵，即在2018年11月21日，该房产并未办理登记。沈洁、张晓会的履行合同方式的选择权实际是在向包河区人民法院起诉时行使的。至于沈洁、张晓会向智汇公司的营销代理出具《代销售委托书》的真实理解应当是沈洁、张晓会在已经向智汇公司要求退房的情况下不得不做出的妥协办法。但签署这一文件绝不能视为沈洁、张晓会已经向智汇公司表明其已经接受了继续买房的表示。相反，从该文件可以看出作为弱势一方的沈洁、张晓会是多么的无奈。事实上，本案是行使合同约定的选择权而请求解除协议的。2、在智汇公司提交的不动产产权登记证书中载明“升级改造项目不得作为商品房对外销售。房屋建成并进行产权登记后可依法转让。”而登记的时间为2019年8月1日。这一时间相对于案涉协议的约定时间已经大大的延迟了。该证书同样表明在登记日前，智汇公司是不能买卖房屋的。根据“物权法定”原则、法律规定及合同约定，智汇公司应当在产权登记后向沈洁、张晓会催告要求明确如何履行案涉协议（合同中约定在产证办理完成后，购买方可以选择继续购买还是退房）。当然，在智汇公司催告前，沈洁、张晓会已经用起诉的方式做出了自己的选择即本案诉讼请求。最后，沈洁、张晓会认为，本案虽然案由为房屋买卖合同纠纷，但是实际上，双方并未签订正式的房屋买卖合同，从本质上来说，认定为预约合同更为妥当。因为案涉协议的内容明显可以看出，如果沈洁、张晓会选择继续购买房屋，还需要与智汇公司签署《存量房买卖合同》并办理产权登记。 智汇公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。根据安徽省高院对房屋买卖的解释第九条相关规定，案涉协议合法有效。案涉协议是本约合同，协议中对房屋的房号、面积。价格、付款方式、双方权利义务及履约责任均明确约定，具备房屋买卖合同的实质性要件，存量房买卖合同仅是为了办理产权登记和过户登记。 沈洁、张晓会向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除双方于2018年7月29日签订的《银联广场项目购买协议》；2、智汇公司立即返还沈洁、张晓会购房款30万元、服务费4万元和资金占有使用费（以34万元为基数，按年利率15%自2018年7月29日起计算至实际款清之日止）；3、本案诉讼费用由智汇公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月29日，沈洁、张晓会（买受人、乙方）与智汇公司（出卖人、甲方）签订一份《银联广场项目购买协议》，约定：甲方将位于合肥市包河区房屋，建筑面积75㎡出让给乙方，出让单价为8000元／㎡，该房产总金额为60万元，最终购买总价格根据实际建筑面积以计算，计算过程为前述购买单价不变；协议签订后，乙方应于2018年7月29日前支付30万元，在银联广场项目房产取得不动产权证后十日内支付剩余的购房款，即30万元，逾期按每天万分之二向甲方支付违约金。第四条约定：甲方承诺于2018年11月16日通过综合验收的合格商品房交付给乙方（实际取得不动产权证时间为2019年2月16日），银联广场项目房产取得不动产权证后，乙方可选择如下方案中的一个，甲方须于执行，方案一乙方本人购买：取得不动产权证后，乙方应按照协议约定的购买单价，与甲方签订《存量房买卖合同》，乙方所缴纳的购房款，甲方不承担任何利息或资金占用费，相关交易税费乙方按购买一手房所规定的税费比例缴纳，多出部分由甲方代缴。方案二乙方指定第三方购买：取得不动产权证后，乙方可指定第三方与甲方签订《存量房买卖合同》，乙方指定第三方与甲方签订《存量房买卖合同》的，必须按照本协议约定的购房单价签约，《存量房买卖合同》中房屋总价之外的价款由乙方与第三方自行进行结算，相关交易税费乙方与第三方按购买一手房所规定的税费比例缴纳，多出部分由甲方代缴，乙方指定第三方购买的，乙方所缴纳的购房款，甲方不承担任何利息或资金占用费。方案三退房：如若甲方未能按照约定实现第四条第一分条所示内容的，乙方可选择不与甲方签订《存量房买卖合同》，乙方选择按照此方案履行的，乙方所交款项视为乙方对甲方借款，借款按15%年利率标准支付利息，以乙方实际交足首付款为起点，计算并支付乙方资金利息至甲方实际退款之日（承诺十个工作日内退还乙方所交款项及利息）”第五条约定：2019年2月16日前，甲方未取得不动产权证的，乙方可选择退房，甲方按上述方案三支付乙方资金占用费，乙方选择不退房的，每延迟一天，甲方将按照乙方已交款的万分之二向乙方支付违约金并待别的产权证办理下来后办理购房手续。 2018年7月29日，沈洁、张晓会向智汇公司支付购房款30万元，智汇公司出具了收据。2018年11月21日，智汇公司将案涉房屋交给了沈洁、张晓会。2019年8月1日，智汇公司取得案涉房屋所有权证书。2019年10月27日，沈洁、张晓会向智汇公司出具代售委托书，委托银联广场营销中心代为销售案涉房屋。 另查明，2019年8月19日，沈洁丈夫与自称为银联广场刘雷子的微信聊天记录中显示：“现在他想把这房子退了，你看我们需要怎么办？” 一审法院认为，沈洁、张晓会与智汇公司签订的《银联广场项目购买协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。 购买协议约定“若智汇公司未能按照约定于2018年11月16日将通过综合验收的合格商品房交付给沈洁、张晓会（实际取得不动产权证时间为2019年2月16日），沈洁、张晓会可选择不与智汇公司签订《存量房买卖合同》，沈洁、张晓会所交款项视为对智汇公司借款，借款按15%年利率标准支付利息。”以及“2019年2月16日前，智汇公司未取得不动产权证的，沈洁、张晓会可选择退房。”上述约定，赋予沈洁、张晓会在智汇公司迟延交房或未在规定期限内取得不动产权证时，享有选择拒签《商品房买卖合同》或退房的权利，该权利从法律意义上来说即是享有解除购买协议，要求智汇公司返还购房款等的权利。本案中，智汇公司于2018年11月21日将案涉房屋交给了沈洁、张晓会，于2019年8月1日取得不动产权证，智汇公司的交房及取得不动产权证时间均迟于购房协议约定的时间，致使沈洁、张晓会享有选择不与智汇公司签订《存量房买卖合同》或退房的权利。根据庭审查明，2019年10月27日，沈洁、张晓会向智汇公司出具代售委托书，委托银联广场营销中心代为销售案涉房屋，该行为表明沈洁、张晓会未与智汇公司签订《商品房买卖合同》并非为拒签，亦非要求退房，而是授权委托智汇公司为其代为销售案涉房屋，沈洁、张晓会出具代售委托书的行为，变更了购房协议约定的智汇公司存在迟延交房或未在规定期限内取得不动产权证时，沈洁、张晓会行使权利的方式，该变更方式系沈洁、张晓会真实意思表示，其应受该方式约束。同时，即使智汇公司的交房及取得不动产权证时间迟于购房协议约定时间，购房协议赋予了沈洁、张晓会享有案涉合同的解除权，但沈洁、张晓会的该项权利应当及时行使。法律规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。依据上述规定，沈洁、张晓会应当在2019年2月16日至2020年2月15日期间行使合同解除权，逾期不行使，解除权消灭。庭审中，沈洁、张晓会陈述沈洁丈夫曾于2019年8月19日向银联广场销售员刘雷子提出“想把这房子退了”，具有解除合同的意思表示。综合沈洁提供的其丈夫与银联广场销售员刘雷子的完整聊天记录，也仅仅停留在“想把这房子退了”的磋商阶段，无解除合同的明确的意思表示，且在此后沈洁、张晓会向智汇公司出具代售委托书的行为，更能印证沈洁、张晓会无解除合同的意愿。截至2020年9月7日，沈洁、张晓会才向该院提起诉讼，超过了法律规定的合同解除权除斥期间，现其以智汇公司未在约定期限前取得不动产权证要求退房，无事实和法律依据，不予准许。 一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回沈洁、张晓会的诉讼请求。案件受理费减半收取3200元，由沈洁、张晓会负担。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为沈洁、张晓会是否享有合同约定的解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该条规定了在法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的情况下，商品房买卖合同解除权行使期限计算的两种方法及其后果。其一，对方当事人催告的，解除权行使期限为3个月。其二，当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。逾期不行使的，即发生解除权消灭的后果。本案中，沈洁、张晓会与智汇公司在《银联广场项目购买协议》中约定，智汇公司应于2019年2月16日前取得案涉房屋不动产权证，逾期则沈洁、张晓会有权选择退房，故沈洁、张晓会应从2019年2月16日到2020年2月15日的一年期限内行使解除权，且该期限在性质上为除斥期间，不因任何事由中止、中断或延长，沈洁、张晓会未提供证据证明其已于上述期间提出解除合同，已经从实体上丧失了该权利，对其解除合同的诉讼请求，本院不予支持。 综上，沈洁、张晓会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6400元，由沈洁、张晓会负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二一年三月三日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。