江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初12097号 原告（反诉被告）：上海红蜻蜓实业有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区康桥东路1088号1幢G区101室。 法定代表人：钱金波。 委托诉讼代理人：薛昇，江苏天九律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京山西路百货大楼有限责任公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：张明军。 委托诉讼代理人：金雅，江苏三法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许可璇，江苏三法律师事务所律师。 原告（反诉被告）上海红蜻蜓实业有限公司（以下简称红蜻蜓公司）与被告（反诉原告）南京山西路百货大楼有限责任公司（以下简称山百公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红蜻蜓公司委托诉讼代理人薛昇、被告（反诉原告）山百公司委托诉讼代理人金雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 红蜻蜓公司向本院提出诉讼请求：1.确认红蜻蜓公司与山百公司签订的《租赁合同》于2020年4月13日解除；2.山百公司退还剩余房屋租金247914.13元、房屋押金2000元；3.山百公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：因山百公司拖欠红蜻蜓公司货款449288.02元，双方经协商后于2019年12月签订房屋租赁协议一份。约定山百公司将南京市，租赁期间自2019年3月1日至2020年12月31日止，租房押金2000元，房屋租金为413666.68元，该 租金从被告拖欠的货款中扣除。在合同履行过程中，因受新冠肺炎疫情影响，红蜻蜓公司无力继续经营，遂与山百公司协商解除租赁合同事宜，但山百公司拒不同意解除。迫于无奈，红蜻蜓公司于2020年4月13日从山百公司处撤柜。后双方就撤柜后剩余租金返还问题事宜协商无果，故请求判如所请。 山百公司辩称：《租赁合同》明确约定租金数额为413666.68元，并特别备注抵扣货款，故租金数额应以此为准；红蜻蜓公司至今仍占用案涉柜位，其应当支付租金至实际搬离之日止，其要求山百公司退还剩余租金缺乏依据；红蜻蜓公司未按照合同约定支付店庆费和物业费，且存在擅自终止合同的情形，故山百公司有权不予返还押金，并向红蜻蜓公司主张合同约定的违约责任。综上，请求驳回红蜻蜓公司的诉讼请求。 山百公司向本院提出反诉请求：1.红蜻蜓公司支付2019年3月1日至实际腾空房屋之日期间的店庆费、物业费（暂计至2020年12月31日，店庆费为6000元、物业费为12714.17元，合计18714.17元）；2.红蜻蜓公司支付违约金82733.34元；3.红蜻蜓公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：山百公司与红蜻蜓公司于2019年12月签订《租赁合同》，约定山百公司将19平方米柜位出租给红蜻蜓公司开展经营，租赁期限自2019年3月1日起至2021年12月31日止，租金合计413666.68元（在所欠货款中抵扣）。合同对店庆费、物业费、违约责任等事项进行了详细约定。红蜻蜓公司承租案涉柜位后，一直拖欠店庆费、物业费，且存在擅自终止合同的行为，其货柜、收银柜、标志牌、广告牌等至今仍在柜位摆放、悬挂。红蜻蜓公司的行为严重损害了山百公司的合法权益，故请求判如所请。 红蜻蜓公司针对反诉辩称：案涉《租赁合同》已于2020年4月13日实际解除，同意承担实际搬离前的费用；山百公司为了美观在柜位上摆放了花盆，其无权要求红蜻蜓公司继续支付租金；提前终止合同系因新冠疫情导致，属于不可抗力，红蜻蜓公司不应承担违约责任，即便应支付违约金，违约金数额亦过高，应依法调减；因山百公司先拖欠红蜻蜓公司货款，其主张的相关费用完全可以进行抵扣；山百公司既主张违约金，又主张另行招租期损失无法律依据。 本院经审理认定事实如下：因山百公司拖欠红蜻蜓公司货款，双方经协商后于2019年12月签订《租赁合同》一份，约定：山百公司（甲方、出租方）将山百大楼一楼19平方米的柜位出租给红蜻蜓公司（乙方、承租方）经营“红蜻蜓”男女鞋，租赁期限自2019年3月1日起至2021年12月31日止，柜位及设施使用费共计413666.68元（租金在所欠货款中抵扣）；店庆费3000元/年、物管费6935元/年，自合同签订之日起7日内支付，乙方逾期付费的，应按欠费总额向甲方支付每日3%的滞纳金；乙方应于合同签订之日向甲方交纳2000元的保证金（该保证金作为乙方商品质量及履行本合同、附件以及遵守出租方各项管理制度的保证，不作他用）；乙方存在提前解除合同、逃场或发生本合同与合同附件中约定甲方有权解除合同的乙方违约情形时，乙方所交保证金不予返还；乙方承租柜位必须进行装修并符合甲方的统一要求，所用材料必须符合国家防火和环保方面的相关要求；乙方不论因何种原因撤场，撤场时装修应无偿完好地留给甲方，未经甲方同意不得擅自拆除，否则甲方有权扣留保证金、押金及其他各项预交费用；在合同有效期内，乙方要求变更或提前终止合同的，需提前1个月书面通知对方，双方达成书面协议后方可变更或解除；乙方擅自终止合同，甲方除有权要求乙方交纳合同规定的各项费用外，乙方还应支付柜位及设施使用费总额20%的违约金；因乙方擅自停业、欠租或其他违约行为导致本合同解除的，乙方存放在柜位的物品、货物由甲方清点盘存，仓储费由乙方支付，甲方对于乙方自合同解除之日起超过30日仍未领取的物品、货物将按废弃物处理，乙方不得以任何理由要求甲方赔偿；因不可抗力导致的一方或双方不能继续履行本合同的，各方均无需向对方承担违约责任。合同还详细约定了其他相关事宜。 合同签订后，山百公司将案涉柜位交付红蜻蜓公司，红蜻蜓公司进行了装修，同时支付保证金2000元，但至今未支付店庆费、物业费。2020年3月，红蜻蜓公司向山百公司提出撤柜解除合同，双方未能达成一致意见。2020年4月13日，红蜻蜓公司撤柜，搬离现场。 上述事实，有《租赁合同》、《委托函》、山百公司2020年9月5日《说明函》及本案庭审笔录予以证实。 本院认为，案涉《租赁合同》系红蜻蜓公司与山百公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，根据山百公司2020年9月5日出具的《说明函》可以看出，红蜻蜓公司已于2020年4月13日撤柜搬离，故案涉《租赁合同》应于2020年4月13日实际解除。 关于租金问题。 关于2019年3月1日至2020年4月13日期间的租金。因《租赁合同》已于2020年4月13日实际解除，故红蜻蜓公司应支付该期间的租金、店庆费、物业费。经审核，租金为163438.93元（413666.68元÷34个月×13个月零13天）、店庆费为6716.67元（6000元/年，13个月零13天）、物业费为7763.35元（6935元/年，13个月零13天）。山百公司主张2020年4月13日以后的店庆费、物业费，无法律依据，本院不予支持。 关于2020年4月14日以后的租金。虽然新冠疫情属于不可抗力，但在2020年3、4月份以后疫情已逐渐缓解，案涉《租赁合同》并非完全不能继续履行，红蜻蜓公司以经营困难为由于2020年4月13日解除合同，无法律依据，已构成违约，其应赔偿山百公司的损失。山百公司主张的2020年4月14日至2020年12月31日期间的租金及违约金82733.34元本质上均属于其损失范畴，明显过高，综合疫情对合同履行的影响程度、山百公司另行招租所需的合理期间、《租赁合同》关于“乙方承租柜位必须进行装修并符合甲方的统一要求……，乙方不论因何种原因撤场，撤场时装修应无偿完好地留给甲方”的约定及山百公司应负的减损义务，根据公平原则，本院酌定红蜻蜓公司赔偿山百公司三个月的房屋租金损失36500元（413666.68元÷34个月×3个月），山百公司不再退还红蜻蜓公司保证金2000元。 综上，山百公司应退还红蜻蜓公司剩余租金199247.73元（413666.68元-163438.93元-6716.67元-7763.35元-36500元）。依照《中华人民共和合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告上海红蜻蜓实业有限公司与被告南京山西路百货大楼有限责任公司签订的《租赁合同》于2020年4月13日起解除； 二、被告南京山西路百货大楼有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告上海红蜻蜓实业有限公司剩余租金199247.73元（已扣除原告应向被告支付的款项）；       三、驳回原告上海红蜻蜓实业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告南京山西路百货大楼有限责任公司的其他反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5049元，减半收取2524.5元，由原告上海红蜻蜓实业有限公司负担512.5元，被告南京山西路百货大楼有限责任公司负担2012元；反诉案件受理费1164元，由反诉原告南京山西路百货大楼有限责任公司负担579元，反诉被告上海红蜻蜓实业有限公司负担585元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 毛 锦 二〇二一年三月三十一日 书记员 蒋庆嫚