宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初393号原告（反诉被告）：中国人民解放军93897部队。负责人：刘某。委托代理人：侯某，陕西省西安市人，大学文化，住陕西省西安市莲湖区。委托代理人：沈某，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张某，宁夏回族自治区海原县人，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人：郑某，宁夏黄河志律师事务所律师。原告中国人民解放军93897部队（反诉被告,以下简称93897部队）与被告张某（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理，在答辩期内，被告张某向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，于2021年2月20日、2021年3月9日公开开庭进行了合并审理。原告93897部队委托代理人侯某、沈某，被告张某及其委托代理人郑某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告93897部队（反诉被告）诉称：1、判令解除原告与被告之间不定期租赁合同关系；2、判令被告将其承租的宁夏回族自治区××县平方米房屋及30.2万平方米土地（银川市国用（军92）字第073号)恢复原状并返还原告；3、判令被告支付原告欠付租金5000元、占有使用费400259.2元（按租金150.7元/天标准，自2013年3月16日暂计算至2020年6月23日，请判至实际返还之日止）、违约金121577.8元（欠付租金及占有使用费总额30%），合计526837元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月15日，原告与被告张某签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定：原告将其宁夏回族自治区××县平方米房屋和30.2万平方米土地（银川市国用（军92）字第073号）租赁给被告使用，被告租赁土地的四至范围东至西干渠、南至林草试验场、西至守备师高炮营、北至金林线南侧终点连接处，东西朝向硬化道路，租赁期限自2012年3月15日起至2013年3月15日止，租金55000元。合同签订后，被告仅支付租金5万元。合同期满后，原告多次书面通知被告要求其搬离并返还原告房屋及土地并支付使用期间的租金，但被告拒绝返还，截至目前，被告仍在占有使用原告的房屋及土地。现原告诉至本院，望判如所请。被告张某（反诉原告）辩称及诉称：1、原告诉请不能成立，原告与被告实际履行的合同是双方2009年2月15日签订的，合同期限为2009年3月1日起至2022年3月31日止，该合同的期限为13年，原告所出示的合同及被告提交法院的其他合同，均是原告要求被告在承包期间配合原告为应付上级检查所做的虚假合同，不作为履行依据；2、原告收回土地是基于当前军队政策变化的原因，原告收回后要将相关土地、房产交付给融通公司，由融通公司对案涉土地进行发包经营；3、基于原告陈述的土地四至，被告在证据二中提交的《商请解决我部农场土地被占事》，在该文件中部队自认自1984年以来贺兰县金山乡金南村部分村民陆续侵占我部农场土地进行建房耕种，1999年以来贺兰县金山乡农村合作经营管理站与农民签订了农村集体土地承包合同书，将我部农场部分土地承包给农民耕种，共占用我部土地面积600余亩，建房16户，占地30余亩，因此本案原告遗漏了应当参加诉讼的被告，原告并没有将承包合同的全部土地交付给被告，要求被告返还早在1984年以来就被农民占用的600亩耕地和建房占用的30余亩土地，与案件基本事实不符，被告要求法院依职权通知相关人员参加诉讼，便于查清案件事实，作出公正裁决；4、无论是农村土地承包经营法，还是物权法，还是民法典，对土地承包期限均规定为30年，该30年期限为土地承包的最短期限，原因是土地经营投资周期长，见效慢，收益低，况且土地改良需要时间长，投资大，为了保证承包期间承包人能够持续对土地进行投入而非掠夺性经营，故上述法律对承包经营期最低年限规定为30年，从来没有规定过土地承包合同经营期为1年，被告与原告签订的合同是在接替原承包人朱海涛签订的为期30年承包合同的基础上，接续承包经营，被告与原告的合同期限为13年，中间多次出现1年期承包合同，完全是由于双方地位不平等，原告要求被告配合，被告只能无条件配合所造成的，原告诉状中所依据的2012年3月15日合同并非双方实际履行的合同，否则原告早在2013年3月15日合同期满日之前就会向被告发出通知，收回承包地，但原告并没有在此期间有收回土地的意思表示，原告的行为已经证明双方真实履行的合同截止期限为2022年3月31日，并非原告诉状中辩称的2013年3月15日止的承包合同。部队是国家单位，并非个人，在土地发包一事中有严格的规定，双方也有严格的约定，人民法院应当以双方实际履行的合同为裁判依据，而不能以虚伪意思表示签订的为应付上级检查目的的合同作为认定案件事实的依据，如原告当时与被告签订的承包合同，承包期限仅为1年，被告不可能去改良土地，也不能去平整土地，更不可能在承包土地上大量修建沟、渠、路、摆，被告正因为承包期限为13年才愿意承包，也愿意向承包土地进行大量投入，改良土地，现双方土地承包合同期限未届满，原告单方收回土地应当对被告进行补偿，以便公平处理双方的权利义务关系。原告起诉的欠付租金和违约金与事实不符，原告在被告2013年交付了租金后，原告又将被告交付的租金以现金方式退还给被告，原告应当对自己的行为负责，不能为此要求被告再次交付租金承担违约金；5、由于原告出租土地上的房屋是60年代的土坯房，土木结构房屋早已经破败不堪，属于自然现象，原告不能要求被告将相关坍塌的土木结构房屋恢复原状，该诉请不符合基本的案件事实，更不符合情理，不应得到支持。被告张某（反诉原告）反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付自2007年春季至今土地改良费用和土地改良增值部分暂主张100万元；2、本诉、反诉费全部由反诉被告承担。事实和理由：2003年3月份，反诉原告为当时雷达团修理营房、拉运生活用煤，部队未能支付修理费和煤炭费用，2006年,雷达团将农场承包给反诉原告抵顶拖欠的煤款。因土地盐碱化严重，根本无法种植，当部队出面和原承包人朱海涛协商解除承包合同时，朱海涛当即就同意解除之前的承包合同。2007年2月15日，反诉原告与朱海涛签订一份接管部队农场土地、设施及地上附着物的协议，为此，反诉原告向朱海涛支付1万元转让费后全面接管了部队农场，为了能够长期耕种农场土地，反诉原告开始大规模雇佣机械设备和人员，投入大量人力物力对高低不平的盐碱地、水滩地逐年进行改良。期间，2009年春季镇政府修村通公路中的团结村通往农科院枸杞研究所和团结村通往兰空炮营农场的两条公路时，镇政府经与被告协商，部队允许筑路单位直接从反诉原告承包并改良的耕地取土近40万方，取土范围面积多达130亩，修建的道路占地11亩，合计被破坏和占用的耕地多达141亩，反诉原告不得不对被取土破坏的130亩已经改良的耕地二次改良，以至于造成前后为改良土地陆续投入近1000万元之巨。反诉被告单方面决定终止承包合同，收回发包土地，应当依据公平原则向反诉原告补偿前后投入的土地改良费用。反诉被告因准备将反诉原告承租的案涉土地收回后转包给其他人承包，2013年上半年反诉被告单方面将反诉原告支付的当年承包费55000元退回反诉原告，反诉被告在本诉中主张的欠付租金和逾期违约金不能成立。原告（反诉被告）93897部队针对被告张某的反诉辩称：被告诉请缺乏事实及法律依据，从未有合同约定对被告张某改良涉案土地需进行补偿，双方合同已经到期，被告应当归还土地。被告主张其他的事实应当提供相应的证据证实，被告的诉请仅为估算，没有实际确定的金额，其诉请应当在起诉时明确确定，本案中被告申请对于土地改良进行鉴定，没有事实依据。查明的事实经审理查明，原告93897部队原名称代号为中国人民解放军87179部队，2000年10月1日,更名为中国人民解放军94020部队。2014年3月27日,再次更名为中国人民解放军93897部队。2012年3月15日，原告93897部队与被告张某签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定，原告将其宁夏回族自治区××县南侧625平方米土木结构房屋四栋和302000平方米土地租赁给被告使用，原告持有租赁土地国有土地使用证，证号为银川市国用（军92）字第073号，被告租赁土地的四至范围东至西干渠、南至林草试验场、西至守备师高炮营、北至金林线南侧终点连接处，东西朝向硬化道路，租赁期限自2012年3月15日起至2013年3月15日止，租金55000元。合同签订后，原告将土地交付被告，被告自己耕种一部分土地，将其余土地租赁给附近社员耕种并收取租赁费。租赁期间，被告张某于2012年12月26日支付原告租金5万元，欠付租金5000元。合同期满后，被告继续租赁房屋及土地，双方未签订书面租赁合同。2016年2月16日，中央军委下发通知，命令军队和武警部队全面停止有偿服务，原告于2016年3月28日、2016年11月28日、2018年9月26日向被告送达通知，要求被告立即返还占用原告涉案的土地及房屋，并交纳占用期间的租赁费，被告张某拒绝返还土地及房屋，未支付占用期间租金。原告认为，被告的行为侵犯了原告合法权益，被告认为原告应当对被告投入进行补偿。现双方诉至本院，请求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原告93897部队将其宁夏回族自治区××县南侧625平方米土木结构房屋四栋和302000平方米土地租赁给被告张某使用，双方形成租赁合同法律关系。双方于2012年3月15日签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。2016年2月16日，中央军委下发通知，命令军队和武警部队全面停止有偿服务，原告向被告送达通知，要求被告立即返还占用原告涉案的土地及房屋，并交纳占用期间的租赁费，中央军委的通知是国家政策，原告与被告均应当贯彻执行，原告与被告在2013年以后未继续签订书面租赁合同，形成了事实上的不定期租赁合同关系，原告起诉解除原告与被告之间的不定期租赁合同关系，符合国家政策规定，也符合双方2012年3月15日签订的《军队房地产租赁合同》约定，故原告该诉讼请求，本院予以支持。原告起诉要求被告将租赁的房屋及土地恢复原状，原告未提供租赁房屋及土地时房屋及土地的原貌，故原告该项诉讼请求本院不予支持。原告起诉要求被告返还租赁的房屋及土地，双方不定期租赁合同予以解除，被告张某应当向原告返还租赁的房屋及土地。原告起诉要求被告支付租金5000元，、占有使用费400259.2元，并支付占有使用费至实际付清之日止，违约金121577.8元，原告依约将房屋及土地租赁给被告，被告应当按照租赁合同约定及时支付租金，被告支付了2012年租金5万元，欠付租金5000元，被告应当支付原告租金5000元，在后续租赁期间，双方构成不定期租赁合同法律关系，租赁费应当按照2012年3月15日签订的租赁合同标准计算，2013年3月15日至原告主张的2020年6月23日，期间共计2657天，租赁费用为400370元（55000元÷365天×2657天＝400370元），原告主张400259.2元，符合合同约定，本院予以支持。原告主张由被告支付占用费至实际返还土地、房屋之日，本院支持由被告张某按照每年租金55000元标准，支付原告93897部队自2020年6月24日至本判决确定的履行期限届满之日的租金。原告主张由被告支付违约金121577.8元，双方在合同第十一条第（二）项约定，乙方（被告张某）逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方（原告93897部队）按滞交经费总金额的千分之三向乙方加收违约金，原告主张的违约金，不应当超过实际损失的30%，其实际损失应当按照2013年及其后中国人民银行同期同类贷款率计算至2019年8月19日，并从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算利息。双方未约定租金支付具体日期，本院按照合同约定的到期日确定租金支付的日期。2013年3月15日，被告欠付租金5000元，至2019年8月19日，期间2348天，2013年中国人民银行五年以上贷款利率为6.55%，5000元欠付租金利息为2107元（5000元×0.0655÷365天×2348天＝2107元）。2014年3月15日，被告应付租金55000元，至2019年8月19日，期间1983天，2014年中国人民银行五年以上贷款基准利率为6.55%，利息为19572元（55000元×0.0655÷365天×1983天＝19572元）。2015年3月15日，被告欠付租金55000元，至2019年8月19日，期间1618天，2015年3月中国人民银行三至五年贷款基准利率为5.75%，利息为14019元（55000元×0.0575÷365天×1618天＝14019元）。2016年3月15日，被告欠付租金55000元，至2019年8月19日，期间1252天，2016年中国人民银行三至五年期贷款基准利率为4.75%，利息为8961元（55000元×0.0475÷365天×1252天＝8961元）。2017年3月15日，被告欠付租金55000元，至2019年8月19日，期间887天，2017年中国人民银行一至五年期贷款基准利率为4.75%，利息为6349元（55000元×0.0475÷365天×887天＝6349元）。2018年3月15日，被告欠付租金55000元，至2019年8月19日，期间522天，2018年中国人民银行一至五年期贷款基准利率为4.75%，利息为3736元（55000元×0.0475÷365天×522天＝3736元）。2019年3月15日，被告欠付租金55000元，至2019年8月19日中国人民银行不再公布贷款基准利率，期间157天，2019年3月中国人民银行一年期贷款基准利率为4.35%，利息为1029元（55000元×0.0435÷365天×157天＝1029元）。2019年8月20日，被告张某欠付租金共计335000元，至原告主张的2020年6月23日，期间308天，按照2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率4.25%计算，利息为12014元（335000元×0.0425÷365天×308天＝12104元）。2020年3月15日，被告欠付当年租金55000元，至2020年6月23日，期间100天，按照2020年3月全国银行间同业拆借中心公布的一年期市场贷款报价利率4.05%计算，利息为610元（55000元×0.0405÷365天×100天＝610元），上述2013年起欠付租金利息共计68397元，违约金为欠付利息的30%，即20519元。原告主张违约金121577.8元，本院支持违约金20519元。被告张某反诉要求原告93897部队支付2007年至今土地改良费用和土地改良增值部分费用100万元，首先，原告与被告2012年3月15日签订的租赁合同第九条约定，甲方因军事需要提前解除合同的，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，因此，被告张某的主张不符合合同约定。其次，被告张某租赁土地进行耕种，必然要对耕种土地进行改良和投入，从而增产增效，其投入与其收益均属于被告张某经营风险，不应当由原告承担其投入。故被告张某要求本院对承租土地地貌变化进行调查，对其投入损失进行鉴定的申请，本院不予准许，对其反诉的诉讼请求不予支持。综上所述，原告93897部队的诉讼请求，本院支持解除双方的不定期租赁合同，并由被告张某返还原告土木结构房屋四栋，返还原告合同约定的东至西干渠、南至林草试验场、西至守备师高炮营、北至金林线南侧终点连接处，东西朝向硬化道路租赁土地，支付原告欠付租金5000元，支付原告2013年至2020年6月23日占地使用费400259.2元，支付违约金20519元，共计425778.2元，并由被告按照每年租金55000元标准，支付原告自2020年6月24日起至本判决确定履行义务期间的租金。原告起诉要求被告将土地及房屋恢复原状的请求，本院不予支持。被告张某反诉请求，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零七条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告中国人民解放军93897部队（反诉被告）与被告张某（反诉原告）之间的不定期土地及房屋租赁合同；二、被告张某（反诉原告）返还原告中国人民解放军93897部队宁夏回族自治区××县及东至西干渠、南至林草试验场、西至守备师高炮营、北至金林线南侧终点连接处，东西朝向硬化道路范围内租赁土地，于本判决生效之日起三十日内交付；三、被告张某（反诉原告）支付原告中国人民解放军93897部队租金5000元，支付2013年至2020年6月23日占地使用费400259.2元，支付违约金20519元，共计425778.2元，于本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告中国人民解放军93897部队（反诉被告）的其他诉讼请求。五、驳回被告张某（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4534元（减半收取），由原告中国人民解放军93897部队负担870元，由被告张某负担3664元。反诉案件受理费6900元（减半收取），由被告张某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 张保生二〇二一年三月三十日法官助理 袁 晨书记员 王 杨附本案相关法条：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第17页共17页