吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书（2021）吉民申744号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘桂凤，女，1969年10月18日出生，汉族，住吉林省镇赉县。委托诉讼代理人：贾翔宇，北京盈科（长春）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大安市吉祥房地产开发有限责任公司。法定代表人：田秀文，该公司总经理。委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司。负责人：杨淑娟，该分公司经理。委托诉讼代理人:赵威，该分公司综合部主任。再审申请人刘桂凤因与被申请人大安市吉祥房地产开发有限责任公司（以下简称吉祥公司）、大安市吉祥房地产开发有限责任公司镇赉分公司（以下简称吉祥公司镇赉分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市中级人民法院（2020）吉08民终699号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。刘桂凤申请再审称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。1.《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于房屋登记的合同条款属于吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司提供的免除吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司责任的格式条款，应属无效条款，原审事实认定错误。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于房屋登记的约定符合格式条款的外在形式，其违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，导致刘桂凤面临长期不能取得房屋权属证书却无法有效敦促吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司办理房屋权属证书的状态，减轻了吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司未按时办理房屋权属证书的违约责任，该条款属于免除吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司责任之条款，在合同签订过程中，吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司未采取合理的方式提请刘桂凤注意该条款，因此上述条款应属无效条款。2.即使《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款第2项系双方约定的逾期办理房屋权属证书违约金，刘桂凤请求人民法院对吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以上调。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《商品房买卖合同（预售）》中约定吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司无需承担逾期办理房屋权属证书违约金，明显低于吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司逾期办理房屋权属证书给刘桂凤造成的损失，刘桂凤请求对违约金按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准予以上调。3.原审法院就逾期办理房屋权属证书违约责任适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第1款规定属于适用法律错误。因双方对吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司逾期办理房屋权属证书的违约责任没有约定，因此本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第2款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定判决。4.本案一审法院吉林省镇赉县人民法院在审理同小区业主景福贺、包秀花及刘洋与吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司房屋买卖合同纠纷案件中作出与本案冲突的事实认定与判决，不符合同案同判的司法审判精神。请求：1.撤销一、二审判决，提审本案。2.改判吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司以总房款406260元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向刘桂凤支付自2018年7月24日起至房屋权属证书办理完毕止的逾期办理房屋权属证书违约金。3.诉讼费由吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司负担。本院经审查认为，本案争议焦点问题是：吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司是否有义务向刘桂凤支付逾期办理房屋权属证书的违约金。针对上述焦点问题，本院综合评述如下：1.2016年4月1日，刘桂凤与吉祥公司镇赉分公司签订《商品房买卖合同（预售）》,该合同已在房屋产权管理中心备案登记，合同第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理:“1.......买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金。”本院认为，2016年4月1日双方所签合同是经国家房屋产权管理部门备案登记文本。有关产权登记事项的约定，应以2016年4月1日双方所签合同上所作意思表示作为评判依据。根据上述合同文本，可以认定双方对逾期办证违约责任承担方式进行了约定。虽然约定内容为“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金”，但不能当然视为双方在合同中对该项内容没有进行约定，应视为在办理房屋权属证书一事上双方通过协商一致排除了该合同中除继续履行之外的其他违约责任适用的可能。即上述约定的结果是违约金数额为零，而非双方未约定违约金。刘桂凤未提供证据证明该意思表示不真实，且该内容不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予尊重。因此，原审法院所作“双方在合同中约定对于逾期办证不支付违约金，视为对逾期办证违约金特殊约定，故对逾期办理房屋所有权证的违约金的请求不予支持并无不当”之认定，并无错误。2.关于案涉逾期办证违约责任条款是否属于格式条款以及该条款是否明显损害刘桂凤合法权益的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中预先拟定合同样本的并不是合同当事人，而是国家有关合同主管机关。此类合同样本不是格式合同而是示范合同，仅是合同主管机关推荐给合同当事人使用的一种参考格式或示范文本。《中华人民共和国合同法》第十二条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。”本院经审查认为，案涉合同文本为房屋管理部门从双方为平等主体且对合同均具有选择权的角度拟定，属于典型的示范合同文本。本案双方当事人参照上述合同的示范文本所订立合同，符合双方当事人真实意思表示。因此，案涉逾期办证违约责任条款不属于格式条款，该条款之约定也未明显损害刘桂凤合法权益。刘桂凤另主张吉祥公司镇赉分公司逾期办理房屋权属证书给其造成了损失，要求人民法院对违约金数额予以调整，但并未举证证明其受有损失数额及依据。因此，对刘桂凤该项申请再审请求，本院无法予以支持。综上所述，吉祥公司、吉祥公司镇赉分公司并无义务向刘桂凤支付逾期办理房屋权属证书的违约金，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。刘桂凤的申请再审理由，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回刘桂凤的再审申请。审 判 长 黄一鸣审 判 员 岳 航审 判 员 郭金专二〇二一年三月三十日法官助理 张智超书 记 员 王 笛