北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2057号上诉人（原审原告）：田增瑞（兼罗景红、田埜委托诉讼代理人），男，1963年10月11日出生。上诉人（原审原告）：罗景红，女，1962年12月16日出生。上诉人（原审原告）：田埜，女，1987年3月22日出生。被上诉人（原审被告）：北京市土地整理储备中心石景山区分中心，住所地北京市石景山区阜石路165号院4号楼D座。法定代表人：韩庆文，主任。委托诉讼代理人：张秀山，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵春晓，北京颐合中鸿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京奥宸房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号中铁建设大厦17A层。法定代表人：缪志平，财务总监。上诉人田增瑞、罗景红、田埜因与被上诉人北京市土地整理储备中心石景山区分中心（以下简称土储中心）、北京奥宸房地产开发有限公司（以下简称奥宸公司）合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。田增瑞、罗景红、田埜上诉请求：撤销一审判决，改判土储中心、奥宸公司按照每月每套6000元支付刘娘府定向安置房C1号楼1单元**室和C3号楼1单元**室自2019年2月1日起至2020年9月30日止的延期周转费。事实和理由：1.田增瑞、罗景红、田埜的一审诉讼请求为继续支付延期周转费，并非租金损失，未变更一审诉讼请求。2.一审法院对工程竣工验收备案表认定偏差，导致涉案房屋法定交付时间认定错误。两个独立法人单位在两个不同的地理位置建设了两个不同规划条件的安置房小区C和H，土储中心向一审法院提供的备案编号为0349石竣2020（建）0021号工程竣工验收备案表，建设单位是北京中关村石景山园发展有限公司，工程名称是石景山区刘娘府综合改造定向安置房项目H区。土储中心、奥宸公司直至一审终结也未能出示选房协议中所标示的C1号楼1单元**室和C3号楼1单元**室所在的石景山区刘娘府综合改造项目定向安置房C区的工程竣工备案手续。奥宸中心应按约定的期限交付回迁安置房屋，如不能按期交付，需支付延期周转费，直到符合法定交房条件为止。3.土储中心、奥宸公司支付的最后一次延期周转费是2019年1月，金额为6000元/月/套。双方对最后一次发放延期周转费的金额没有提出异议，故自2019年1月31日以后的延期周转费不应低于6000元/月/套。4.为了彻底解决选房协议约定的房屋与土储中心、奥宸公司另行提供的房屋地名不同的问题，确保房屋所有权人的唯一性，保证房屋产权证书顺利办理，应将《北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《安置协议》）《北京市住宅房屋拆迁补偿安置补充协议》（以下简称《补充协议》）中的甲方代理人和《北京市拆迁定向安置房选房协议》（以下简称《选房协议》）中的甲方奥宸公司变更为H区的建设单位（所有权人）——北京中关村石景山园发展有限公司。土储中心辩称，同意一审判决，不同意田增瑞、罗景红、田埜的上诉请求。1.田增瑞、罗景红、田埜的上诉请求超出一审起诉请求，二审应不予审理。2.涉案房屋具备交付条件后，统一安排业主收房，至此不再发放周转费。2020年8月27日，我们提交了调整规划后的竣工验收备案表，9月17日，田增瑞确认了竣工验收备案表。田增瑞拒绝收房，一直拖延。3.2018年年底，我们通知田增瑞收房时，房子已经具备入住条件，不应该继续发放延期周转费。因为田增瑞一直拒绝收房，有租房损失，一审判决我们承担同时期的租房损失。4.区政府已经将建设单位变更为北京中关村石景山园发展有限公司，前面入住的业主已经重新签订协议。田增瑞不接收房屋，后面的程序无法继续。奥宸公司未到庭发表答辩意见。田增瑞、罗景红、田埜向一审法院起诉请求：1.判令土储中心、奥宸公司支付田增瑞、罗景红、田埜刘娘府定向安置房C1号楼1单元**室和C3号楼1单元**室自2019年2月1日至实际交房之日的费用（按照每套4000元租金标准）；2.判令土储中心支付违约金29392元；3.案件受理费由土储中心、奥宸公司承担。一审法院认定事实：2010年6月7日，拆迁人土储中心委托（甲方）奥宸公司与被拆迁人田增瑞（乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁补偿安置协议》（续表），约定：甲方因实施刘娘府综合改造项目C1地块项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内坐落于石景山区刘娘府村46号的所有房屋及附属物，被认定补偿房屋面积152.4平方米，乙方在册人口三人：户主田增瑞、之妻罗景红、之女田埜，甲方按照自拆迁奖励期开始之日起，周转期限两年半时间，给予乙方定向安置周转费。定向安置周转费标准，以乙方所选择定向安置房套型为基础，每种套型按如下标准计算定向安置周转费：一居室套型，每套6000元；二居室套型，每套7500元；三居室套型，每套9000元。从拆迁奖励期开始之日起计，被拆迁人交房时间距奖励期开始之日每超过一个月，定向安置转转费将逐月核减。具体标准为：一居室套型，每月2000元；二居室套型，每月2500元；三居室套型，每月3000元。若自拆迁奖励期开始之日起，至甲方通知乙方入住之日止，超过两年半时间，则甲方按上述标准继续给予乙方延期周转费补助。乙方应在2010年6月12日前完成搬迁，并将原住房交甲方拆除。2010年6月15日，甲方奥宸公司与乙方田增瑞签订《补充协议》及《选房协议》，约定乙方自愿购买定向安置房：1.北京市石景山区刘娘府综合改造项目定向安置房小区D5号楼1单元901室，建筑面积73.45平方米；2.北京市石景山区刘娘府综合改造项目定向安置房小区C3号楼1单元**室，建筑面积59.7平方米；3.北京市石景山区刘娘府综合改造项目定向安置房小区C1号楼1单元**室，建筑面积59.7平方米。甲方应于2012年10月31日之前使该定向安置房达到交付条件，并以电话或书面方式通知乙方办理结算、入住手续。定向安置房达到交付条件后，实测建筑面积与购买面积如有差别，甲、乙双方按照乙方实际购买定向安置房的最高单价，结算购房款，且双方皆不视为违约。2018年12月23日，田增瑞自奥宸公司领取入住通知，其中载明：通知业主田增瑞于2018年12月25日至29日办理C3号（现H1）楼1单元**室，C1（现H2）号楼1单元**室两套房屋查验和交付手续。田增瑞以涉案两套安置房屋地址存在变更不符合约定，以及土储中心、奥宸公司无法提供房屋竣工验收备案手续为由，拒绝办理房屋交付手续。奥宸公司向田增瑞支付周转费至2019年1月31日，此后以田增瑞拒绝办理入住手续，应自负责任为由未再支付费用。2020年4月23日，奥宸公司作出关于刘娘府综合改造项目拆迁户田增瑞发放延期周转费的说明，其中载明：按协议约定，在两年半的周转期以内（2012年12月15日以前）需向田增瑞交付回迁安置房屋，如不能交付需继续发放延期周转费，直至交付回迁安置房截止。因拆迁因素影响安置房建设进度，该司未能在周转期内向田增瑞交付三套安置房，故自2013年1月1日起每半年支付一次延期周转费。2018年12月安置房H区工程建设完工，该司通知田增瑞办理H区（C3号-1-**房、C1号-1-**房）两套房屋的交房入住手续，两套房屋的延期周转费已发放至2019年1月31日，但田增瑞没有办理交房入住手续。因未办理交房入住手续，安置房延期交付需支付两套房的综合补助款及周转费结算款51400元也未能支付田增瑞。另D区（D5-1-901）目前正在建设中，须继续支付延期周转费。2019年6月10日，北京市规划和国土资源管理委员会向田增瑞作出市规划自然资源委（石景山分局）举第字（44）号答复意见，其中主要载明：一、就田增瑞反映奥宸公司通知接收西山奥园H区没有取得建设工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证的房屋及反映入住存在安全隐患的房屋等问题，不属于该单位行政职责范围，请向住房建设行政主管部门进行咨询。二、就反映的“2019年2月停止发放安置房周转费”问题。刘娘府综合改造项目定向安置房H区是区重点民生保障工程，现已具备正式供电、供暖、供水、供气等入住使用条件，小区景观园林、市政设施均已完成，具备入住条件。2018年12月25日开始，开发建设单位通过电话通知即报刊等方式，告知居民尽快办理入住手续。经查：刘娘府H区安置房在通知入住之前，一致按照补充协议约定支付相应延期周转费。对于已实际交付安置房并办理入住手续的被拆迁居民，已统一发放了综合补助费。2020年9月17日，土储中心向法院提交备案日期2020年8月27日的刘娘府综合改造定向安置项目的工程竣工验收备案表，其中载明：开工时间2014年6月28日，竣工验收时间2020年8月13日。田增瑞对该证据的真实性无异议。一审法院认为，田增瑞与奥宸公司签署的拆迁补偿安置协议、补充协议及定向安置房选房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。根据协议的约定，奥宸公司应按约定的期限向田增瑞、罗景红、田埜交付回迁安置房屋，如不能按期交付的则需向田增瑞、罗景红、田埜支付延期周转费。本案中，根据查明的事实，因奥宸公司未能按期交付房屋而向田增瑞、罗景红、田埜支付周转费至2019年1月31日。奥宸公司虽于2018年12月23日向田增瑞、罗景红、田埜送达了入住通知，通知田增瑞、罗景红、田埜限期办理涉案房屋的查验和交付手续。但田增瑞、罗景红、田埜以房屋未取得竣工验收备案手续为由，拒绝接收房屋。因此，本案争议焦点，在于田增瑞、罗景红、田埜拒绝接收房屋行为是否具有正当事由，奥宸公司是否应支付田增瑞、罗景红、田埜因不能入住房屋导致的损失。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。由此，房屋竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程只有经竣工验收合格后，始具备法定交付条件。奥宸公司作为涉案房屋开发建设方，其主要义务是按约定向田增瑞、罗景红、田埜交付质量合格的房屋，在奥宸公司尚未取得工程竣工验收手续的前提下，田增瑞、罗景红、田埜拒绝配合接收房屋具有正当事由，由此导致房屋不能入住产生的损失应由奥宸公司负担。故田增瑞、罗景红、田埜请求奥宸公司支付自2019年2月1日至取得竣工备案验收表之前即2020年8月27日，因不能入住房屋导致租金费用损失的合理主张，有事实和法律依据，法院予以支持。对于田增瑞、罗景红、田埜所主张费用损失的数额，结合协议的约定及涉案房屋面积、市场平均价格、田增瑞、罗景红、田埜实际损失等因素，法院酌情予以确定。鉴于涉案房屋已经取得工程竣工验收备案手续，符合法定的交付条件。因此，在房屋已具备交付条件前提下，田增瑞、罗景红、田埜对仍拒绝接收房屋行为产生的扩大租金损失应自行承担责任。因此，田增瑞、罗景红、田埜请求奥宸公司按照其实际房屋接收房屋之日，支付相关费用的主张，法院不予支持。结合涉案房屋取得竣工备案手续以及奥宸公司提交竣工备案手续时间及田增瑞、罗景红、田埜接收房屋合理期限，法院酌情确定奥宸公司支付田增瑞、罗景红、田埜费用的截止期限。鉴于上述已充分考虑到田增瑞、罗景红、田埜的实际损失，田增瑞、罗景红、田埜另行请求奥宸公司支付违约金损失的主张，缺乏事实依据，法院不予支持。奥宸公司系接受土储中心委托签订有关协议，且此前实际由土储中心支付有关费用，故田增瑞、罗景红、田埜请求土储中心与奥宸公司共同支付有关费用的主张，法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、北京奥宸房地产开发有限公司、北京市土地整理储备中心石景山区分中心于本判决生效后七日内按合计每月6000元标准向田增瑞、罗景红、田埜支付未能入住房屋（石景山区刘娘府定向安置房C1号楼1单元**室和C3号楼1单元**室）租金损失（自2019年2月1日起至2020年9月30日止）；二、驳回田增瑞、罗景红、田埜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案各方之间签署的《安置协议》《补充协议》及《选房协议》，系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方基于合同享有的权利受法律保护。《安置协议》约定奥宸公司应按照每套一居室房屋每月6000元的标准向田增瑞支付定向安置周转费。若自拆迁奖励期开始之日起，至奥宸公司通知田增瑞入住之日止，超过两年半时间，则奥宸公司按上述标准继续给予田增瑞延期周转费补助。奥宸公司于2018年12月23日通知田增瑞入住，奥宸公司按照每套一居室房屋每月6000元的标准已经支付延期周转费补助至2019年1月31日。故田增瑞、罗景红、田埜上诉要求土储中心、奥宸公司按照每套一居室房屋每月6000元的标准继续支付延期周转费补助，已无合同依据，本院不予支持。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。奥宸公司虽然于2018年12月23日通知田增瑞入住，但刘娘府综合改造定向安置项目工程于2020年8月27日才完成竣工验收备案，在竣工验收备案之前，并不具备法定交付条件，田增瑞有权拒绝接收房屋并主张房屋具备交付条件之前的实际损失。土储中心委托奥宸公司与田增瑞签订《安置协议》，故该费用应由土储中心和奥宸公司共同承担。一审法院结合约定的定向安置周转费标准、涉案房屋的面积、房屋租赁市场的平均价格以及田增瑞、罗景红、田埜实际损失等因素，酌情确定每套一居室房屋每月损失金额3000元，确定租金损失支付截止日为2020年9月30日，并无不当，本院予以确认。涉案房屋于2020年8月27日具备交付条件，楼号变更以及建设单位变更并未对田增瑞基于合同而享有的权利产生影响，故田增瑞应及时办理房屋交接手续，其拒绝接收涉案房屋，无事实和法律依据。综上所述，田增瑞、罗景红、田埜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5071元，由田增瑞、罗景红、田埜负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王茂刚审 判 员 刘国俊审 判 员 范 磊二〇二一年三月二十九日法官助理 王志栋法官助理 张宏宇书 记 员 赵梦芸