北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2171号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京顺通腾飞商贸有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇市场路2号楼三层3222室。法定代表人：张秀山，总经理。委托诉讼代理人：刘凯，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京中航天使教育科技集团有限公司，住所地北京市大兴区新源大街25号院6号楼18至19层1812。法定代表人：宋岩，董事长。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师。上诉人北京顺通腾飞商贸有限公司（以下简称顺通公司）因与被上诉人北京中航天使教育科技集团有限公司（以下简称中航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初14472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺通公司上诉请求：撤销一审判决，改判顺通公司只返还中航公司租金366666元。事实与理由：对于一审法院确定的返还租金数额，顺通公司认为此次疫情从寒假开始到双方合同履行结束，由于寒假期间本来就是学习放假时间，从开学到合同结束，时间也不过4个月左右。一审法院判决返还4个月的租金明显过高，疫情期间，虽然学生没有正常返校上课，但是中航公司的老师，还是在此办公，同样属于经营活动。房屋并未完全空置，一审判决等于将疫情风险完全由顺通公司承担，明显是不公平的，依照公平原则，应该各负担一半，应该为366666元。中航公司辩称，同意一审判决，不同意顺通公司的上诉请求。中航公司在一审中要求返还的是已经支付尚未使用的6.5个月租金，一审法院综合认定顺通公司返还中航公司将近4个月的租金，已经根据公平原则，让双方都有所承担。中航公司向一审法院起诉请求：1.请求判决顺通公司返还中航公司已付租金1191667元（租赁房屋实际使用期间自2018年8月16日起至2020年1月31日，共计17.5个月）；2.请求判决顺通公司向中航公司支付租赁房屋的装饰装修费、停产停业补偿、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估确定的数额为准）；3.本案诉讼费由顺通公司承担。顺通公司向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《租赁房屋协议书》于2020年9月30日解除；2.要求中航公司交纳2020年8月16日至2020年9月30日的租金281109元；3.中航公司承担反诉费用。一审法院认定事实：2018年7月31日，顺通公司（甲方）与中航公司（乙方）签订租赁房屋协议书，协议书约定：经友好协商，就甲方所属剧场东侧一、二层楼房及教学楼一栋进行租赁给乙方一事达成下列共识，具体条款如下：一、甲方责任：1.负责提供一、二层楼房一栋，教学楼一栋由乙方使用，教室内部已经配齐桌椅、黑板、讲台等设施（有明细清单）。2.负责对教学楼内安全、消防、水暖电、以及附属设施使用情况进行检查监督。3.负责每年10月底前向乙方代收供暖费（按供暖方实际价格收取）。4.安排一名负责人与乙方保持联系以便及时处理存在的相关问题。二、乙方责任：1.负责员工及学生的安全教育工作。负责所租房屋及用地范围内的防水、防盗、防触电等安全预防、管理工作，如出现各种隐患、事故，均由乙方自己负责。2.负责所有房屋内部及室外的环卫保洁工作，对产生的垃圾、污物自行处理。3.负责按规定时间向水、电、通讯、网络等供应方全额缴纳费用。如不能按时缴纳，供应方有权停止供应并追缴尚欠费用。4.负责对房屋及其附属物品、室内外设施的保护及日常维护工作，给甲方造成损失的承担赔偿责任。5.负责教学楼及用地范围内绿化区的养护和管理工作。6.随着水费改成水资源税的改革，大兴一职已完全停止了水的供应，供水系统由顺通公司全权负责，乙方要责成一个负责人与甲方联系、配合、处理供水等一系列物业管理问题。三、协议期限及租金：本协议租用期为2018年8月16日至2023年8月15日止。租期为五年。教学楼年租金为贰佰贰拾万元整。租金一年一交。四、费用的支付及相关事项：1.每年应在当年3月15日前缴纳年租金的50%，6月15日前缴纳年租金的50%。甲方开具普通收据作为收款凭证，如乙方不能按时足额付清租金，视为乙方违约，违约金按违约天数乘以租金总额的千分之五计算，由甲方向乙方收取，同时有权终止协议。2.剧场东侧一、二层楼房租金按甲方租给凤乐团租金所占面积的比例收取。3.乙方在租期内如遇不可抗力（战争、自然灾害、国家政策变化等）协议无法履行时，双方互不承担对方损失。五、协议生效、终止及其他：……协议有效期内如遇拆除腾退房屋时，乙方要无条件积极配合甲方及时搬出所租房屋。如政策明确规定有搬家费补偿时，搬家补偿费由乙方所得。六、本协议执行过程中相应事项由甲乙双方协商解决，协商不成的可通过向大兴区人民法院诉讼解决。双方签订协议以后，顺通公司将约定房屋交付中航公司使用，中航公司已向顺通公司交纳2020年8月15日前的租金。2020年1月，因受新冠疫情的影响，中航公司的学生在春季开学，并未复课。2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部（以下简称：拆腾指挥部）给顺通公司发送告知书，告知：为了加快实施大兴新城规划，大力推进黄村镇芦城地区农村集体经营性建设用地入市试点工作，改善村民居住环境，推动产业升级，相关单位于2017年11月起对大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目范围内在非住宅房屋进行拆除腾退。贵单位院落内房屋及地上物属于被拆除腾退对象，指挥部前期考虑到学生分流实施困难等因素，对其暂缓腾退。现为推进拆除腾退工作，请贵单位配合相关单位，停止招生工作、尽快完成学生分流，并对院中商住户进行清理、清退。2020年5月9日，顺通公司向北京航空旅游专修学院发出通知书，该通知书显示：为了加快实施大兴新城规划，大力推进农村集体经营建设用地入市试点，推动产业升级，改善首都整体环境，本公司在收到大兴新城西片区非住宅拆除腾退分布的拆除腾退告知书后，2020年5月7日上午9点又参加了黄村镇政府召开的拆除腾退推进工作大会，镇主要领导出席会议并阐述了拆除腾退工作的全局性、重要性、紧迫性，必须强力加紧推进工作，同时布置了完成工作的时间节点，讲明了相关的政策和法规。根据上级对拆除腾退工作的相关政策和要求精神，本公司特向贵院通知如下：贵院租用我公司的所有房屋及场地属于近期拆除腾退对象，为落实上级整体规划和相关要求，请贵院积极配合拆除腾退工作，停止在院内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在校的时期，在2020年6月20日之前完成校址的转移工作，使学生返校时能顺利进入新院址学习，以利于稳定学生进行平稳过渡衔接，更有利于贵院的长期发展。附大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部《告知书》。2020年9月30日，中航公司将涉案的房屋交还顺通公司，双方签署了交接单。本案在审理过程中，双方均认可：1.涉案房屋没有取得建设工程规划许可证及相应的规划审批手续；2.截止一审开庭时涉案房屋并未拆除，且顺通公司并未签订拆除腾退补偿合同，未取得相应的补偿款。对于双方签订的租赁房屋协议书的效力问题，双方均表示由法院确定，不再坚持合同有效，但是坚持其他诉讼请求。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。中航公司与顺通公司就涉案房屋签订的租赁房屋协议书，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方均认可中航公司租金交至2020年8月15日，现涉案的房屋于2020年1月底因受新冠肺炎的影响，学校并未开学，中航公司并未正常使用，2020年3月1日，拆腾指挥部已经向顺通公司发出通知，告知停止招生、分流学生。2020年5月9日，顺通公司亦通知贵院积极配合腾退工作，停止在校内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在学校的时期，在2020年6月20日之前完成迁址；且至2020年9月30日中航公司已经将涉案房屋实际交还顺通公司。关于已经支付的租金的问题，虽然合同无效，但是中航公司若实际正常使用了涉案房屋，理应支付相应的占有使用费，本案中因为受到新冠肺炎疫情的影响及涉案地块的拆除腾退的实际情况，中航公司未能正常使用涉案房屋，故一审法院综合上述实际情况，酌情确定顺通公司返还中航公司已经交纳的租金733333元，同时，驳回顺通公司要求中航公司支付占用房屋期间的房租281109元的反诉请求。本案中双方均认可补偿协议尚未签订，中航公司诉讼请求数额及项目均无法确定，经一审法院释明，中航公司坚持起诉，该起诉不符合法定条件，中航公司可在具备条件后，再依据该协议主张权利，故对中航公司要求顺通公司支付停产停业补偿、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估确定的数额为准）的诉讼请求，一审法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，判决：一、确认北京中航天使教育科技集团有限公司与北京顺通腾飞商贸有限公司于2018年7月31日签订的租赁房屋协议书无效；二、北京顺通腾飞商贸有限公司于判决生效后十日内返还北京中航天使教育科技集团有限公司租金733333元；三、驳回北京中航天使教育科技集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京顺通腾飞商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，顺通公司新提交（2020）京0115民初15421号与（2020）京0115民初15190号判决书，证明本案判决返还比例应该与上述两份判决一样，认为一审法院应该判决返还两三个月的租金，两份判决与本案只是涉及到时间不同，并且是不同的房屋涉及到不同的租赁合同。中航公司认可两份判决的真实性，认可两份判决已经生效；但与本案没有关联，涉及到不同房屋标的金额不一样，一审法院已经充分考虑了公平原则。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合中航公司的答辩意见，根据《租赁房屋协议书》约定的租金数额，经本院核算，中航公司要求返还的租金为1191667元，涉及的房屋使用期间为2020年3月1日至2020年8月15日。根据一审法院查明的事实，2020年3月1日，拆腾指挥部向顺通公司发出通知，告知停止招生、分流学生。2020年5月9日，顺通公司通知北京航空旅游专修学院发出通知书，告知其积极配合腾退工作，停止在校内的一切招生和教学工作。本院认为，因疫情及拆除腾退工作影响，2020年3月1日至2020年8月15日，中航公司未能正常使用房屋，一审法院综合本案情况，酌定顺通公司向中航公司返还733333元，符合公平原则，并无不当之处。关于顺通公司提交的（2020）京0115民初15421号与（2020）京0115民初15190号判决书。本院认为，这两份判决书作出后，双方当事人并未提起上诉，系双方当事人对自己权利的处分，不足以证明本案一审判决酌定顺通公司向中航公司返还733333元，有任何不当之处。对于顺通公司的上诉理由，本院不予采信。综上所述，顺通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10521元，由北京顺通腾飞商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年三月三十日法官助理 祁哲洋书 记 员 沈佳盟