河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1639号原告：张兰欣，女，汉族，1969年11月17日生，住郑州市。委托诉讼代理人：白大镛，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚梦，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告：郑州新象城物业服务有限公司，住所地郑州市二七区大学中路9号1层049号。统一社会信用代码：91410103MA3X6M5P11法定代表人：段涛，总经理。委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。被告：段涛，男，汉族，1969年1月7日生，住郑州市。委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。被告：郑州深信投商用置业有限公司，住所地郑州市二七区大学路10号（大学路与政通路交叉口东南角）。统一社会信用代码：91410100794285553L法定代表人：乔春生，总经理。委托诉讼代理人：王斐斐，河南程功律师事务所律师。原告张兰欣诉被告郑州新象城物业服务有限公司、段涛、郑州深信投商用置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张兰欣的委托诉讼代理人白大镛、姚梦，被告郑州新象城物业服务有限公司（以下简称新象城公司）、段涛、郑州深信投商用置业有限公司（以下简称深信投公司）的共同委托诉讼代理人王斐斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兰欣向本院提出诉讼请求：1.判令新象城公司向原告支付2019年、2020年及2021年上半年租金共计151352.85元，并承担延期支付租金的违约责任，暂计21382.04元（违约责任以欠付租金为基数，按照年利率15.4%，自每笔租金应付款之日起计算至实际付款之日止，暂计算至2020年12月10日），以上暂计172734.89元；2.判令新象城公司继续履行涉案房屋的《委托经营管理协议》；3.判令段涛、深信投公司对上述第一、二项承担连带责任；4.本案诉讼费、诉讼保全费、保全担保费等由被告承担。事实和理由：2013年4月7日，原告与被告深信投公司签订《商品房买卖合同》，购买二七区大学中路9号负一层079及080号商铺，已办理房产登记手续。在商品房买卖合同附件中，被告深信投公司要求原告收房后与其指定的物业管理公司签订《委托经营管理协议》，对商铺统一进行商业经营和推广。原告按照深信投公司的指定与郑州新悦城物业管理有限公司（以下简称新悦城公司）签订《委托经营管理协议》，协议约定：原告将涉案商铺托管给新悦城公司，统一进行商业经营和推广；托管期限为2015年1月1日至2022年12月31日，租赁价格每年递增，分别为每月30元/㎡、35元/㎡、40元/㎡、45元/㎡、52.5元/㎡、62.5元/㎡、72.5元/㎡、82.5元/㎡；租金支付方式为第一年至第三年租赁收益按季度支付，第四至第七年租赁收益按每半年支付，第八年按年度支付，新悦城公司应于每季、每半年或每年提前20日将当季（半年、年）的租金汇入原告指定账户；如迟延给付租金，每迟延一天，应按日支付当年季度租金的1%作为延期违约金。2018年6月6日，被告深信投公司向原告发出告知书，解除对新悦城公司的委托，并授权新象城公司对商铺进行统一管理、统一代租、整体运营，且被告新象城公司于2018年11月7日向原告以转账方式支付租金11257.65元，双方形成新的委托关系，新象城公司应当继续履行合同，按时支付租金，但2019年1月1日起新象城公司未付任何租金，已构成违约。深信投公司与原告在商品房买卖合同附件中约定有委托合同的主要条款，深信投公司享有指定委托协议相对方的权利。因此深信投公司应当尽到相应的审慎注意义务和保证委托协议受托方积极履行支付租金的义务，其对第三人履行合同义务存在瑕疵，应当承担连带担保责任。工商登记信息显示，新象城公司系一人有限公司，其股东段涛与新象城公司存在财产混同，借助法人独立地位逃避债务，应当依法对公司债务承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告新象城公司、段涛辩称：一、从合同的相对性来讲，新象城公司与原告张兰欣之间并不存在任何合同关系。原告所称其与新象城公司之间建立新的委托关系并无任何事实和法律依据。原告与新悦城公司签订了《委托经营管理协议》，约定原告将其商铺托管给新悦城公司进行统一商业推广，并且实际履行了该合同。原告与新悦城公司之间为合同的相对方，根据合同的相对性原理，原告与新悦城公司之间签订委托协议，则应当由新悦城公司承担相应的付款义务和违约责任，而新象城公司与原告之间并未签订任何委托合同，不存在任何法律关系。原告对新象城公司提起诉讼明显属于诉讼主体错误。二、从合同的成立要件来讲，合同的成立要件即要约与承诺，而原告与新象城公司之间系无缔结合同的意思表示，也无同意接受委托的承诺，委托合同的成立又从何而来？原告称新象城公司在2018年11月7日向原告的银行账户中转账11257.65元，双方形成了新的委托关系，明显属于偷换概念、理解错误。新悦城公司由于经营中间出现了问题，无力支付拖欠的托管费用，故向新象城公司借款，且该部分借款新象城公司已经向新悦城公司的破产管理人进行了债权申报，上述转账金额的支付并非是基于委托关系，且该借款情况在新象城公司的实际转款时也备注了“借款”进行注明。合同成立的第一要件即双方达成合意，新象城公司从未与原告建立合同关系的意思表示，又怎么能够建立委托关系，又怎么能仅以单一的转款凭证就认为双方之间形成了委托关系？深信投公司在2018年6月6日的告知书仅是深信投公司的一种单方告知，因深信投公司既是涉案商场的开发单位又是该商场的大业主之一，在经营过程中对其自有商铺的物业托管给新象城公司进行负责，对该事实向各个小业主的一种书面告知。深信投公司的一份告知书，怎么能够证明原告与新悦城之间的委托合同解除，而与新象城公司直接建立了合同关系？所谓合同的成立与生效均需要经过双方的一致同意方可，怎能依据他人的告知书来认定。三、段涛与新象城之间并不存在财产混同，无需承担连带责任。新象城公司虽为一人有限责任公司，但在经营过程中与其法定代表人之间的财产相互独立，并无混同的存在，故无需承担连带责任。综上，原告对新象城公司提起诉讼明显属于主体错误，且诉讼主张的违约金损失标准过高，请求法院查明事实的情况下驳回原告对新象城公司、段涛的诉讼主张。鉴于该情况，我方申请追加新悦城公司为被告参与诉讼。被告深信投公司辩称：一、本案的纠纷系委托经营合同纠纷。我公司既不是合同的委托方，也不是受托方，更不是原告所称的指定委托协议的相对方。对于委托合同中原告作为委托人，新悦城公司作为受托人，双方合同的缔结与履行均与我公司之间无任何法律关系。二、我公司在2018年4月2日已经经过工商变更并实际将股权变更的工作进行完毕，退出了该公司的经营管理，不再是新悦城公司的唯一股东，故对新悦城公司在2018年4月2日之后对外所负债务不应承担连带责任。三、原告主张的违约金过高，不应得到支持。根据合同法的规定，违约金应当以实际损失为限，且本案中我公司并不存在违约情形。四、根据情势变更原则，请求法院对原告主张的租金进行调整。根据涉案商场的经营状况以及近几年的商业经营状况直线下滑的趋势，再加上受网络电商的冲击，实体经济越来越困难，商户多数退租。商铺长期空置，而原告主张的租金标准更是在2013年业态较好的时候订立的。如今的租赁标准远远达不到上述标准，请求法院对该情况进行考虑，对租金标准予以降低，以维持商场的正常经营。我方申请对原告涉案商铺的租赁价格、现在的市场价格进行司法鉴定。综上，原告主张的租金支付标准以及违约金均过高，且我公司不应当承担连带责任，请求法院在查明事实情况下驳回原告对我公司的诉讼主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年4月7日，原告（××）与被告深信投公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，购买二七区大学中路9号负一层079及080号商铺。同年6月17日，原告取得上述两处房产的房屋所有权证书。分别为：郑房权证字第××号，房屋座落二七区大学中路9号-1层079号；郑房权证字第××号，房屋座落二七区大学路9号-1层080号。2014年12月6日，原告张兰欣（甲方、委托方）与新悦城公司（乙方、受托方）签订《委托经营管理协议》两份，主要约定：原告将位于郑州市××××号新悦城负一层079号（建筑面积49.97平方米）及负一层080号商铺（建筑面积33.42平方米）托管给被告深信投公司的全资子公司新悦城公司统一进行商业经营和推广；托管期限为2015年1月1日起至2022年12月31日止，租赁价格每年递增，分别为每平方米每月30元、35元、40元、45元、52.5元、62.5元、72.5元、82.5元；租金支付方式为第一年至第三年租赁收益按季度支付，第四至第七年租赁收益按每半年支付，第八年按年度支付，托管期内无论商铺空置或停业，新悦城公司应按约于每季、每半年或每年提前20日将当季（半年、年）的租金汇入原告指定账户；如迟延给付租金，每迟延一天，应按日支付当年季度租金的1%作为延期违约金；逾期支付租金超过两个月的，视为新悦城公司根本违约，原告有权单方解除合同收回商铺，同时有权要求被告以商铺总价款的40%承担违约责任并支付协议期限内余下的全部租金。原告要求支付2019年、2020年及2021年上半年租金共计151352.85元，被告未举证已支付该租金。2018年3月29日，深信投公司（甲方）与案外人刘江（乙方）签订《郑州新悦城物业管理有限公司股权转让协议》，载明：甲方同意将持有新悦城公司100%的股权共伍拾万元出资额，全部转让给乙方；甲方转让其股权后，其在新悦城公司享有的权利和应承担的义务，随股权转让由乙方享有与承担。同日，公司章程作出上述变更。2018年6月6日，被告深信投公司向原告张兰欣送达《告知书》一份，主要内容为：由深信投公司开发的位于郑州市大学路政通路交汇处新象城商铺，建筑面积46891.51平方米。本公司在2015年1月1日委托新悦城公司提供物业服务并委托其对商铺代为管理进行商业推广。但在合作过程中，由于新悦城公司的经营问题，致使商场出现大面积空置，降低了商铺所在商圈的商业价值。现我公司决定解除对新悦城公司的委托，并授权新象城公司对商铺进行统一管理、统一代租、整体运营。2018年11月9日，被告新象城公司向原告交通银行的账户以转账方式支付11257.65元，摘要备注为“还款”。被告新象城公司称因当时新悦城公司银行账户被查封无法支付，故由新象城公司直接向原告进行转款，此笔款项为新悦城公司向新象城公司的借款。另查明，新象城公司是自然人独资企业。原告称新象城公司股东段涛个人财产与公司财产混同，应当对公司债务承担连带清偿责任，且段涛于2020年11月24日以新象城公司全部股份为深信投公司提供质押担保，说明新象城公司与深信投公司存在关联关系，深信投公司能够控制新象城公司，其应当对本案债务承担连带责任。本院认为，2018年6月6日，被告深信投公司解除对新悦城公司的委托，并授权新象城公司对商铺进行统一管理、统一代租、整体运营，且被告新象城公司于2018年11月9日向原告交通银行账户转账11257.65元，双方形成新的委托关系。被告新象城公司称因当时新悦城公司银行账户被查封无法支付，故由其直接向原告进行转款，但汇款摘要中的“还款”字样无法证明代付租金的事实，故被告新象城公司未能按照合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。被告要求追加新悦城公司为被告，本院不予支持。现原告主张被告新象城公司继续履行合同并支付租金151352.85元【2019年1月1日至2019年12月31日租金：（49.97＋33.42）×52.5×12=52535.7元；2020年：2020年1月1日至2020年12月31日租金：（49.97＋33.42）×62.5×12=62542.5元；2021年上半年租金：（49.97＋33.42）×72.5×6=36274.65元。共计151352.85元】的诉讼请求，本院予以支持。被告要求对租赁价格进行鉴定，但《委托经营管理协议》已作出明确约定，本院不予支持。关于违约金，应以实际损失为基础，根据本案案情，并考虑疫情影响，本院支持以上述租金151352.85元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%支持自原告主张权利即2021年2月1日至实际支付之日止。本案被告段涛不能举证证明公司财产独立于自身财产，故应当承担举证不力的法律后果，对公司债务承担连带责任。被告深信投公司不是委托经营合同当事人，原告未能举证深信投公司从中获利，原告以深信投公司对被告新象城公司形成实际控制，要求被告深信投公司承担责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百零九条，第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郑州新象城物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张兰欣租金151352.85元及违约金（违约金以151352.85元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算自2021年2月1日至实际偿还完毕之日止）；二、被告郑州新象城物业服务有限公司继续履行位于郑州市大学中路9号新悦城负一层079及080号商铺的《委托经营管理协议》；三、被告段涛对上述第一项判决内容承担连带清偿责任；四、驳回原告张兰欣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1877元，由原告张兰欣负担232元，被告郑州新象城物业服务有限公司、段涛负担1645元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。审判员 李 娇二〇二一年三月三十一日书记员 张晓楠