江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终156号上诉人（原审被告）：便利蜂商贸有限公司，住所地在天津市天津自贸试验区（空港经济区）空港国际物流第二大街1号310室。法定代表人：陈辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：田娟，北京市中伦（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鸿琦，北京市中伦（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京嘉峻厨具工程有限公司，住所地在江苏省南京市鼓楼区清江南路7号518室。法定代表人：张登芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王雷，江苏泰坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：何书生，江苏泰坤律师事务所实习律师。上诉人便利蜂商贸有限公司（以下简称便利蜂公司）因与被上诉人南京嘉峻厨具工程有限公司（以下简称嘉峻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初2063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭审理。上诉人便利蜂公司的委托诉讼代理人田娟、罗鸿琦，被上诉人嘉峻公司的委托诉讼代理人王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。便利蜂公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决对于案涉租赁合同的解除日期认定有误，解除日期应为2020年1月14日。2020年1月7日，嘉峻公司向便利蜂公司发出《沟通函》，称：“贵公司在2020年1月31号前搬离，并付清所欠房租及水电费，同时贵司补偿我公司两个月的房租违约金”。便利蜂公司于2020年1月开始撤店，在尚有少量物品未完全撤出的情况下，嘉峻公司于2020年1月15日恶意从内锁住店门，致使便利蜂公司无法进入案涉房屋，该行为系实际控制及接管了房屋，故其收回房屋的行为表示其同意解除案涉合同且双方合同客观上己解除、房屋已返还给出租人。另外，从合同目的实现的角度而言，2020年1月14日至同年2月4日便利蜂公司完成撤店之日，承租人无法正常经营，甚至无法进入案涉房屋，即租赁合同目的无法实现,如按照一审判决此期间的租金由承租方承担，则与公平原则有悖。以上事实上诉人在一审中提交了相关的证据材料作为支撑，被上诉人在庭审中亦未予否认。因此，便利蜂公司未支付嘉峻公司的租金期间应为2019年11月22日至2020年1月14日，经计算未支付的租金为13.5万元，上诉人在被上诉人处尚有押金15万元，足以覆盖未支付的租金，故上诉人不应再向被上诉人另行支付租金。二、一审判决确定3个月补偿金作为违约金过高，上诉人亦不存在违约情形，应当予以驳回。(一）根据本案的事实，涉案租赁合同并非由上诉人违约解除，而系由双方协商一致解除，上诉人亦不存在租赁合同第25条约定的违约情形，一审判决确定3个月补偿金作为违约金过高，应当予以驳回。(二）退一步而言，双方曾就合同解除后反复磋商并就支付款项达成合意。嘉峻公司考虑到自身在合同解除过程中存在违约，于2020年1月7日向便利蜂公司送达的《沟通函》，实际己构成对合同解除补偿金的单方承诺，应具有约束力。便利蜂公司收函后积极进行房屋搬迁工作，被上诉人实际于2020年1月15日起接管和控制了涉案房屋，故即使认定便利蜂公司应向被上诉人支付一定补偿金，也应按该函中2个月租金认定。嘉峻公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方互发《沟通函》只是沟通过程，并未达成合意，上诉人也未按其《沟通函》表述的时间结清租金及其他费用。鉴于此被上诉人才阻止其搬离租赁房屋，并非要控制房屋。上诉人为防止物品丢失自行上锁。上诉人认为违约金过高，应承担举证责任，且一审法院也降至3个月，事实上直到2020年8月，案涉房屋才另行出租，空置长达6个月，损失远大于补偿金。嘉峻公司向一审法院起诉请求：1.判令便利蜂公司支付2019年11月22日至2020年2月8日欠付的租金19.75万元及利息（以19.75万元为基数，按照同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月22日计算至付清之日止）；2.判令便利蜂公司支付补偿金30万元。一审法院认定事实：2018年6月，双方当事人签订《房屋租赁合同》一份，约定：嘉峻公司将位于南京市玄武区的房屋租赁给便利蜂公司经营便利店，并于2018年7月11日前交付，租期为4年11个月21天，从实际交付日起算，包括装修期；嘉峻公司给予便利蜂公司自实际交付日起21天的装修期，装修期内便利蜂公司无需支付租金；第一个租赁年度的租金为90万元，每3个月支付一次；便利蜂公司于合同签署后5日内支付租赁押金15万元，嘉峻公司需要从租赁押金中抵扣便利蜂公司欠付租金或其他费用的，需取得便利蜂公司的事先书面认可；首期租金在实际交付日后的5日内支付，之后在每期租金届满日的15日之前支付，嘉峻公司应在便利蜂公司支付租金后的3个工作日内向便利蜂公司提供不动产租赁服务增值税专用发票，若嘉峻公司未能按时提供上述发票的，截至下期租金付款日仍未能提供有效发票的，便利蜂公司有权拒绝支付下期租金；便利蜂公司不支付应付的租金和物业管理费，并经嘉峻公司书面通知后五日内仍不支付，嘉峻公司有权单方面解除合同，便利蜂公司应向嘉峻公司支付相当于3个月租金的违约金；嘉峻公司违反合同条款致便利蜂公司不能正常使用租赁房屋，经书面通知后5日内仍不改正或违反其他条款，经书面通知后三十日内仍不改正的，便利蜂公司有权单方解除合同，嘉峻公司应当向便利蜂公司支付相当于3个月租金的违约金；便利蜂公司有权提前45日以向嘉峻公司发出书面解约通知的方式提前解除本合同，在此情况下，便利蜂公司应当向嘉峻公司支付相当于4个月租金的补偿金等内容。在合同附件六租金明细表载明第一、二租赁年度的季租金为22.5万元。2018年7月4日，便利蜂公司向嘉峻公司缴纳押金15万元。同年8月1日，嘉峻公司将租赁房屋交付便利蜂公司使用。合同履行过程中，便利蜂公司于2018年8月3日、10月17日、2019年2月2日、5月7日、8月13日分别向嘉峻公司支付租金22.5万元，总计112.5元。嘉峻公司于2018年8月25日出具第一年度一季度租金发票、2019年3月12日出具第一年度二、三季度租金发票、2019年7月19日出具第一年度四季度租金发票、2019年8月29日出具第二年度一季度发票，在最后一张发票的备注中载明对应租金期限自2019年8月1日至2019年10月31日。2019年12月11日，便利蜂公司向嘉峻公司邮寄送达了通知函，言明嘉峻公司未按约出具租金发票，已构成违约，通知嘉峻公司于3日内与便利蜂公司联系共同协商解决。同月25日，便利蜂公司向嘉峻公司邮寄送达告知函，载明因嘉峻公司未能按照合同约定履行出具租金发票的义务，已经构成了违约，故便利蜂公司正式函告拟与嘉峻公司解除租赁合同，请嘉峻公司在收到此函的3日内与便利蜂公司联系，共同协商租赁合同解除的相关事宜。2020年1月7日，嘉峻公司向便利蜂公司出具《沟通函》，就案涉房屋解除租赁合同一事，希望便利蜂公司在2020年1月31日前搬离，并付清所欠房租及水电费，同时补偿嘉峻公司两个月的房租违约金，请便利蜂公司在7个工作日内回复，并签署解除合同协议，日期以最终签署日期为准。此后，双方并未达成协议。2020年1月14日，便利蜂公司撤店时遭到嘉峻公司阻拦。同月20日，便利蜂公司向嘉峻公司寄送告知函，言明将于2020年1月21日24点前腾空房屋并交还嘉峻公司，请嘉峻公司届时办理交接事项等。同月23日，便利蜂公司在案涉房屋玻璃门上张贴前述告知函。同年2月4日，便利蜂公司从案涉房屋撤店完毕，现案涉房屋已由嘉峻公司实际控制。一审中，双方确认租金从2018年8月22日起计算，便利蜂公司自2019年11月22日起的租金未付，日租金为2500元。便利蜂公司陈述在2019年12月9日前已收到嘉峻公司出具的五张租金发票，同意将押金15万元在租金中抵扣；便利蜂公司抗辩嘉峻公司提供的案涉房屋不符合消防要求，但未提供相关证据。双方争议事实为：双方是在2020年的1月14日还是2月8日解除合同。嘉峻公司认为便利蜂公司在2019年12月25日提出解除合同，依照合同约定需提前45天，且便利蜂公司也是在2020年2月4日撤店完毕，故主张双方是2020年2月8日解除合同。便利蜂公司认为嘉峻公司逾期出具租金发票构成违约，便利蜂公司在2020年1月14日实施撤店，但嘉峻公司予以阻拦并于次日将案涉房屋共用的出入口锁住，导致便利蜂公司无法使用，故抗辩双方合同解除时间为2020年1月14日。一审法院认为，当事人应该按照合同约定履行合同义务。本案中，双方签订《房屋租赁合同》系双方真实合意，合法有效，均应按约履行义务。便利蜂公司按约可享有任意解除权，即可以提前45天通知嘉峻公司解除合同，但应向嘉峻公司支付补偿金即4个月租金，但便利蜂公司以嘉峻公司未按约出具租金发票为由，于2019年12月先后两次通知嘉峻公司要求协商解除合同，不属于行使任意解除权情形，故嘉峻公司主张按便利蜂公司从发函协商解除合同之日起计算45天确定解除合同之日，法律依据不足，应不予支持。便利蜂公司抗辩合同解除之日应为2020年1月14日，证据不足，应不予采纳。因案涉房屋在便利蜂公司于2020年2月4日撤店后已由嘉峻公司实际控制，故应认定双方于2020年2月4日已实际解除合同。便利蜂公司以嘉峻公司逾期出具租金发票、案涉租赁房屋不符合消防要求等理由，主张嘉峻公司违约，并以此主张解除合同，法律及事实依据不足，不予采纳。现嘉峻公司主张便利蜂公司支付从2019年11月22日起至合同解除之日的租金，于法有据，应予支持，但租金的计算应至判决确定的合同解除之日即2020年2月4日，对嘉峻公司主张的超出部分不予支持；经计算，便利蜂公司应支付嘉峻公司租金187500元，因便利蜂公司在审理期间表示同意用押金15万元冲抵，故便利蜂公司实际应支付嘉峻公司租金37500元。嘉峻公司主张便利蜂公司支付拖欠租金的利息，亦符合法律规定，亦予以支持，但应从嘉峻公司起诉之日起计算。嘉峻公司主张便利蜂公司在解除合同后应按约支付4个月租金作为违约补偿，法律依据不足，根据便利蜂公司的违约行为，确定便利蜂公司支付嘉峻公司3个月的租金即225000元作为违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决：一、便利蜂商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付南京嘉峻厨具工程有限公司租金37500元（已抵扣便利蜂公司的押金15万元），并支付该款从2020年4月22日起至实际付清时止的利息（利息按照全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率标准利息计算）；二、便利蜂商贸有限公司应于判决生效之日起十日内支付南京嘉峻厨具工程有限公司违约金225000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。案件受理费8762元，由便利蜂商贸有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，且对一审判决认定事实均不持异议，本院予以确认。经双方当事人确认，二审归纳争议焦点为：1.案涉租赁合同解除日期如何确定；2.如便利蜂公司构成违约，违约金应当如何计算。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，便利蜂公司虽上诉称双方经协商于2020年1月14日就解除合同已达成合意，但并无证据证明其接受嘉峻公司在《沟通函》中关于解除合同的条件，故不应认定双方就解除合同已达成一致。对此，便利蜂公司在二审中亦予以认可。便利蜂公司在双方未提前协商一致解除合同情况下，其单方撤离房屋，仍应认定为违约行为，不能免除违约责任。基于便利蜂公司所称双方协商解除租赁合同不成立，且其作为违约方无单方解除权，故应承担违约责任。根据民法典第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，一审法院在考虑便利蜂公司违约实际情形基础上，酌情认定以三个月租金标准作为违约赔偿依据并无不当。综上所述，便利蜂公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5237元，由便利蜂公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 涂 甫审判员 张卓慧二〇二一年三月二十九日法官助理刘小琴书记员储娜