江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0302民初581号原告：中国建设银行股份有限公司徐州分行，住所地徐州市解放北路**。负责人：范建锁，该分行行长。委托诉讼代理人：郭利民，男，1964年10月30日生，汉族，该分行客户经理，住徐州市。委托诉讼代理人：王永好，江苏苏彭律师事务所律师。被告：王允蒙，男，1991年12月28日出生，汉族，住江苏省沛县。被告：齐翠翠，女，1990年10月23日出生，汉族，住江苏省沛县。被告：徐州誉城置业有限公司，住所地徐州市泉山经济开发区腾飞路**。法定代表人：吴小虎，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：艾可，江苏瀛苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋振，江苏瀛苏律师事务所实习律师。原告中国建设银行股份有限公司徐州分行（以下简称建设银行）与被告王允蒙、齐翠翠、徐州誉城置业有限公司（以下简称誉城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建设银行的委托诉讼代理人王永好、郭利民、被告誉城公司的委托诉讼代理人艾可、宋振到庭参加诉讼。被告王允蒙、齐翠翠经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告王允蒙、齐翠翠偿还贷款本金331437.30元、利息8204.78元，本息共计339642.08元（截至2020年10月19日）及2020年10月20日起至实际付清之日的利息、律师费4000元；2、原告行使抵押权优先受偿权；3、被告徐州誉城置业有限公司对上述债务承担连带担保责任；4、被告承担本案全部诉讼费及其他有关费用。事实和理由：2017年8月25日，被告王允蒙、齐翠翠与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，合同约定被告王允蒙、齐翠翠向原告借款36万元，被告王允蒙、齐翠翠将徐州市泉山区天誉时代城3-1-506室的房产抵押给原告。借款合同发生后，原告按照约定向被告王允蒙、齐翠翠发放了贷款，但被告王允蒙、齐翠翠未按照约定还款，按照合同约定被告王允蒙、齐翠翠应当提前偿还全部贷款本息339642.08元（截止2020年10月19日），还应支付原告律师费4000元。另，徐州誉城置业有限公司作为本案借款合同的保证人，对被告王允蒙、齐翠翠的债务承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求如上。被告誉城公司辩称，涉案房产已经具备办证条件，但王允蒙、齐翠翠经誉城公司多次催告仍未办理，誉城公司承担担保责任的阶段已经届满，不应继续由誉城公司承担连带责任。被告王允蒙、齐翠翠未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院认定的证据，结合当事人各方的陈述，可以确认如下事实：2017年8月25日，原告建设银行（贷款人、抵押权人）与被告王允蒙、齐翠翠（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》(编号：2017082300007)一份，约定被告王允蒙、齐翠翠因购置位于徐州市泉山区向原告借款36万元，借款期限为240个月，即自2017年8月23日至2037年8月23日止；贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，利率调整日为每年的1月1日；还款方法为每月等额本息还款法，还款方式为委托扣款；担保方式为抵押和最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。抵押人以其位于徐州市泉山区时代大道以南、徐丰公路西天誉时代城3-1-506室房屋设定抵押；合同采取最高额保证担保方式的，本合同除担保条款以外款项下的债权在标号为CN2017072501号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》保证范围之内；如因借款人或抵押人原因造成该笔贷款抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件及其他权利证书不能及时办理的，贷款人有权提前收回贷款，并向担保人行使担保权利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等），由借款人承担；本合同项下借款在计息时，每月的计息天数按30天计算；如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。同日，被告王允蒙、齐翠翠与原告建设银行签订《徐州市房地产抵押合同》，合同主要约定：为确保20170823000007合同的履行，抵押人王允蒙、齐翠翠愿意以其位于徐州市泉山区天誉时代城3-1-506的合法房地产抵押给抵押权人中国建设银行股份有限公司徐州分行。2017年9月9日，被告王允蒙、齐翠翠就上述房产办理了苏（2017）徐州市不动产证明第6234134号不动产预告登记证明，房屋抵押权利人为原告中国建设银行股份有限公司徐州分行，债权数额为36万元。合同签订后，原告向被告王允蒙、齐翠翠指定的账户发放贷款36万元，但被告王允蒙、齐翠翠未按合同约定归还贷款本息。截止至2020年10月19日，被告王允蒙、齐翠翠尚欠原告全部贷款本金331437.30元、利息7953.61元、罚息251.17元。另查明，被告誉城公司（甲方、保证人）与原告中国建设银行股份有限公司徐州分行（乙方、债权人）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定本最高额保证所担保的债权是指2017年7月25日至2020年7月25日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等），乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币捌仟万元整。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。保证责任，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否由第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任并不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在起保证范围内承担连带责任，甲方不提出任何异议。2018年4月3日，原告与江苏苏彭律师事务所签订《委托代理合作协议》，原告委托该所王永好律师参加诉讼，并支出律师代理费4000元。本院认为，原告系依法设立的金融机构，具有金融借贷经营权，原告与被告王允蒙、齐翠翠签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《徐州市房地产抵押合同》均是双方当事人真实意思表示，合法有效。原告依据《个人住房（商业用房）借款合同》发放贷款后，被告王允蒙、齐翠翠未按照合同约定偿还借款本息，构成违约，原告有权根据合同约定要求被告王允蒙、齐翠翠返还剩余全部本金并支付利息。截止至2020年10月19日，被告王允蒙、齐翠翠尚欠原告全部贷款本金331437.30元、利息7953.61元、罚息251.17元。原告要求被告王允蒙、齐翠翠返还上述借款本金、利息及罚息以及至实际付清之日的利息及罚息的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张的律师代理费。双方签订的合同中约定了被告应当承担原告“为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）”的内容，原告的举证可以证实其实际支出了律师费4000元，该费用未超出律师收费标准，故原告的该项主张有事实和法律依据，本院予以支持。关于诉争抵押房产的优先受偿权问题。根据法律规定，对建筑物作抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，虽然诉争房产办理了抵押预告登记，但未办理正式的抵押登记，故诉争房产的抵押权尚未依法设立，对原告要求对本案抵押物享有优先受偿权的诉请，本院依法不予支持。关于被告誉城公司的责任问题。根据法律规定，民事法律行为可以附条件。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。附条件的民事法律行为，当事人为自己利益不正当阻止条件成就，视为条件已成就；不正当促成条件成就，视为条件不成就。本案中，案涉《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定了被告誉城公司的保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。依据上述约定，被告誉城公司承担的“阶段性保证”实为附解除条件的保证合同。庭审中，被告誉城公司抗辩涉案房屋已经具备办证条件，且誉城公司在诉讼前已向被告王允蒙、齐翠翠进行催款以及催办不动产权证登记，誉城公司不应继续承担保证责任。本院审查认为，即便案涉房屋已具备办证条件，且被告誉城公司已催告王允蒙、齐翠翠办理房产证，但案涉房屋一直未办理房屋权属证书及正式抵押登记的原因不能归责于原告，现有证据不能证明原告存在其他不正当阻止案涉房屋权属证书及抵押登记办理的情形，故被告誉城公司的抗辩不能对抗原告的诉请。原告要求被告誉城公司承担连带责任，有事实及法律依据，本院依法予以支持。如被告誉城公司履行债务，其有权向被告王允蒙、齐翠翠进行追偿。关于原告诉请的其他有关费用，因该项诉请不明确具体，不符合民事诉讼起诉条件，本院不予理涉。被告王允蒙、齐翠翠未到庭应诉，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王允蒙、齐翠翠于本判决发生法律效力之日起十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司徐州分行借款本金及利息、罚息【截至2020年10月19日，本金为331437.30元、应付利息为7953.61元、罚息为251.17元，此后的利息及罚息自2020年10月20日起继续计算至本金给付完毕之日止，以双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算】；如被告在2020年10月20日后向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行还款，可在执行过程中作相应扣除。二、被告王允蒙、齐翠翠于本判决生效后十日内一次性向原告中国建设银行股份有限公司徐州分行赔偿律师费4000元；三、被告徐州誉城置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。被告徐州誉城置业有限公司承担保证责任后，有权向被告王允蒙、齐翠翠追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司徐州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6455元,减半后收取3227.5元，保全费2238元，合计5465.5元（原告已预付），由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 蒋 敏二〇二一年三月三十日书记员 吴晓晨