河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1887号原告：王伟芳，女，汉族，1987年7月16日出生，户籍地河南省舞钢市。委托诉讼代理人：王东飞，河南都林律师事务所律师。被告：河南绿地新城置业有限公司，住所地郑州市二七区灵山路60号附1号。统一社会信用代码：91410100058761398E。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴利波、郑如芸，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司河南省分行，住所地郑州市金水区郑花路11号。统一社会信用代码：914101009718599507。负责人：杨**，该行行长。委托诉讼代理人：秦梦，河南瀛豫律师事务所律师。原告张伟芳与被告河南绿地新城置业有限公司、被告交通银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张伟芳的委托诉讼代理人王东飞，被告河南绿地新城置业有限公司委托诉讼代理人吴利波、郑如芸，被告交通银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人秦梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》；2、请求依法判决解除原告与二被告签订的《个人房产贷款合同》；3、请求依法判决被告向原告返还已付购房款首付248944元及利息（利息以248944元为基数，按照一年贷款市场报价利率计算，从2018年7月23日计算至实际清偿完毕为止）；4、被告向原告返还维修基金3641元；5、请求依法判决被告河南绿地新城置业有限公司向原告返还已向被告交通银行股份有限公司河南省分行支付的贷款760655.94元（暂计起诉时）；6、请求依法判决被告河南绿地新城置业有限公司向被告交通银行股份有限公司河南省分行偿还原告尚欠第三人的贷款（以被告交通银行股份有限公司河南省分行出具的还款明细为准）；7、请求依法判决被告河南绿地新城置业有限公司向原告支付违约金4959.44元；8、本案诉讼费由被告公司承担。事实与理由：2018年7月23日，原告与被告河南绿地新城置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告在建××二七区××、××东××房，建筑总面积56.02平方米，总价为495944元。原告首付248944元，向被告交通银行股份有限公司河南省分行按揭贷款247000元，签订有《个人商业用房贷款合同》。按照合同约定，被告应于2020年5月30日前将房屋交付原告使用。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。现被告已经逾期交房将近八个月时间，且所开发的楼盘至今未建成，工期处于停滞状态，被告构成违约，原告于2020年6月2日向被告河南绿地新城置业有限公司发出解除合同的.另原告向被告河南绿地新城置业有限公司交付维修基金2217元，截止起诉，已经向银行累计支付贷款本息70655.94元，为维护原告的合法权益，故原告提起诉讼。被告河南绿地新城置业有限公司辩称：一、根据合同约定的解除权行使期限，原告单方合同解除权已经消灭，合同应当继续履行。依据双方签订的购房合同补充协议第13条约定，买受人根据商品房买卖合同第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后30日内以书面形式提出，否则应视为买受人放弃该权利。原告应该2020年8月28日向被告书面提出解除合同的请求，否则将会超出合同约定的解除权行使期限。依据合同法第95条第一款法律规定或当事人约定解除权行使期限也期限届满，当事人不行使该权利消灭的规定。原告未在合同约定的期限内行使合同解除权，故原告的合同解除权已经消灭，合同应当继续履行。二、绿地公司逾期交房不构成根本违约，且延期交房符合合同约定的可延期情形。原告诉请解除合同并要求承担违约金没有事实和法律依据。根据双方签订的商品房买卖合同附件四第四条第四款，购房合同补充协议第32条规定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期，由政府部门或行政主管部门单位根据法律行政法规的规定，采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的；遇到重大技术问题不能及时解决，造成无法正常施工；遇到降雨超过50mm及风力六级以上大风天气造成无法正常施工；遇到停水停电情况造成无法正常施工。依照政府作出禁止施工作业，如扬尘治理等实施交通管制等决定造成无法正常施工；突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。根据郑州市人民政府郑政文2018年177号郑州市重污染天气应急预案以及2020年2月6日郑州市新冠病毒感染的疫情防控领导小组办公室通告等，涉案房屋延期406天，且属于合同约定延期的情形，合同约定交房时间用从2020年5月30日延至2021年7月10日，依据九民会议纪要第47条，合同约定的解除条件成就时，守约方依此为请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现。守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。反之则依法予以支持的规定精神。被告在合同签订后交付前遭遇了不能预见的新型冠状病毒疫情，尤其是该突发公共事件导致施工受阻，目前工程已经复工，能够预见交房日期，不存在合同目的不能实现的情形，故绿地新城公司不构成根本违约。三、商品房屋买卖合同不同于一般的买卖合同，合同解除后涉及商品房买卖合同备案注销和预告登记的注销，即使判令解除合同，也应当判决备案注销和预告登记的注销，一次性解决纠纷，在双务合同中，原告就诉请解除合同，被告主张合同继续履行，有效的都要防止机械适用不告不理的原则。仅就当事人的诉讼请求进行审理而应向原告释明变更或增加诉讼请求，或者向被告释明提出的同时履行抗辩权，尽可能一次性解决纠纷。尤其是在新冠疫情的影响下，房地产市场低迷。若众多购房人均仿效解除合同，可能导致公司债务负担沉重，也不堪重负，而不能正常运营。综上，原告已无单方解除权，被告逾期交房不构成根本违约，且违约程度上为轻微，不解除合同并不影响合同目的的实现。故请求驳回原告诉请。被告交通银行股份有限公司河南省分行辩称：一、《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》不满足解除也不应当解除。新冠肺炎疫情的爆发和环保管控政策，属于不可抗力，不应计算到逾期期间内。最高人民法院《关于依法妥善审理是新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第二条规定，依法准确适用不可抗力规则，对疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力的，依照其规定。2020年1月25日河南省启动重大突发公共卫生事件以及相应以及2020年2月13日郑州市住建局发布的疫情防控期间支持建筑企业复工复产的实施意见明确自2013年起将相关疫情明确是定为建设工程施工合同和合同法所列明的不可抗力。本案虽然合同定于2019年10月31日交付房屋，但是2020年1月起因为新冠肺炎疫情的爆发，政府及有关部门为保护人民群众健康和生命安全采取了相应疫情防控措施，被告也因此受到影响，无法按照合同约定时间交付房屋。自2015年开始，中央河南郑州均连续下发相关文件通知，针对可能发生的重大污染天气采取严格的应急措施，包括扬尘治理采取的封土令，以保护公众健康。例如2017年郑州市环境攻坚办出台的郑州市2017年进一步降低PM10污染治理工作方案，明确提出将通过加强建筑、工地、道路企业扬尘治理，重拳治理PM510排放，遏制扬尘污染。2019年冬季郑州市环境攻坚办出台相应的环境管控政策，影响工程施工，导致逾期交房，管控措施属于不能预见不能避免并不能克服的客观情况，是不可抗力，逾期交房违约程度轻微，并未导致合同目的不能实现，且简单解除，不利于保护市场。疫情防控措施导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，能够履行的人民法院应当如实调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案是疫情或疫情防控措施导致逾期交房，但并非合同不能履行，合同目的不能实现。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则确定合同是否应予以解除。二、若贵院判令解除贷款合同，原告也应该对贷款合同承担返还责任。被告按照个人房产抵押贷款合同约定按时发放贷款，则原告有义务按照贷款合同约定偿还借款，被告绿地公司也在抵押登记未办理情况下承担连带责任。民法典第566条规定，合同解除的尚未履行的终止履行。已经履行的，根据其履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。主合同解除后，担保人对债务人应当担保的民事责任仍应当承担担保责任。若贵院判令解除商品房买卖合同和个人房产抵押贷款合同，则原告和被告绿地公司先偿还剩余贷款本金及提前偿还本金所产生的一些费用为前提。经审理查明：原、被告于2018年7月23日签订编号为180××××6899的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××东××房，建筑面积56.02平方米，单价每平方米8852.98元，总价款为495944元，其中首付款248944元，商业贷款247000元。被告应当在2020年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实的商品房交付给原告。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。合同签订当日，原告向被告缴纳首付款248944元，维修基金3641元。2018年8月23日，原告与二被告就涉案房屋签订《个人房产抵押贷款合同》，约定合同的贷款金额为247000元，贷款期限120个月，自2018年8月23日至2028年8月23日。截止2021年3月，原告支付被告交通银行股份有限公司河南省分行贷款本金46916.72元、利息37644.63元。但涉案房屋至今仍处于未完工状态。原告认为被告构成违约，要求解除合同，被告退还已付款项，并支付违约金和赔偿损失，依据上述理由，原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人均应依约履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同中约定有买受人行使约定解除权的情形，即出卖人逾期交房超过60日，现依该项解除合同的条件已成就，故原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》的诉讼请求，合法有据，予以支持。合同解除后，原告应协助被告办理涉案房屋备案注销手续和预告登记注销手续。本案因被告逾期交房而解除合同，构成违约，故依法支持被告向原告返还原告购房款248944元和违约金4959.44元。原被告之间的《商品房买卖合同》解除后，由被告协助原告到相关部门办理维修基金3641元的退款事宜。原告要求被告支付已经支付首付款的利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的。当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房担保贷款合同也被解除的。出卖人应当将收到的购房贷款和购房本金及利息分别偿还给担保人和买受人。本案原被告签订的商品房买卖合同被依法解除，故原告要求解除与二被告签订的《个人房产抵押贷款合同》的诉讼请求理由成立，本院予以支持。原告要求被告返还原告已偿还第三人贷款本息46916.72元、利息37644.63元（截止2021年3月，具体以原告与被告交通银行股份有限公司河南省分行对账明细为准）的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。被告应将个人购房借款合同贷款项下剩余贷款本金返还给第三人，但该权利系被告交通银行股份有限公司河南省分行的权利，应由被告交通银行股份有限公司河南省分行主张，故驳回原告该项诉讼请求。被告辩解未按合同约定日期交付房屋系因地方环境保护政策，停工天数过多所致的理由不能成立，本院不予采纳。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张伟芳与被告河南绿地新城置业有限公司签订的合同编号为18004156899《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》。二、解除原告张伟芳与被告河南绿地新城置业有限公司及被告交通银行股份有限公司河南省分行签订的《个人房产贷款合同》。三、被告河南绿地新城置业有限公司返还原告张伟芳购房款248944元，并支付违约金4959.44元。四、被告河南绿地新城置业有限公司协助原告张伟芳到相关部门退还编号为18004156899的《商品房买卖合同》所涉位于郑州市二七区芳仪路南、望桥路东1幢11层2118号房的维修基金3641元。五、被告河南绿地新城置业有限公司向原告张伟芳支付其已向第三人偿还的贷款本息46916.72元、利息37644.63元（截止2021年3月，具体以原告与被告交通银行股份有限公司河南省分行对账明细为准）。六、原告张伟芳协助被告河南绿地新城置业有限公司办理合同编号为18004156899《商品房买卖合同》备案注销手续和坐落于郑州市二七区芳仪路南、望桥路东1幢21层2118号房屋的预告登记注销手续。七、驳回原告张伟芳的其他诉讼请求。本判决三、四、五、六项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3112元（已减半），由被告河南绿地新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王迪二〇二一年三月十一日书记员  王慧