浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙07民终323号 上诉人（原审被告）：诸葛广，男，1974年3月5日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 被上诉人（原审原告）：浙江志勤光学科技有限公司，住所地浙江省义乌市稠江街道城店南路****楼****。 法定代表人：柳明，执行董事。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江杰正律师事务所律师。 上诉人诸葛广因与被上诉人浙江志勤光学科技有限公司（以下简称志勤公司）排除妨害纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782民初13240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 诸葛广上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回志勤公司一审诉请或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由志勤公司承担。事实与理由：本案一审认定事实不清，适用法律错误，程序有瑕疵且并没有使用独立审判的原则。一、本案事实认定不清，一审法院错误解释合同且遗漏相关合同条款。1、本案没有以租代售的情况出现，虽然在租赁时，诸葛广贪图长租价格低廉，与浙江义乌丰臻工艺品有限公司（以下简称丰臻公司）签订40年年期的租赁合同，但是合同中没有提出购房以及房款交付的字样，从合同形式的角度而言就是一个租赁合同。虽然我国《合同法》第二百一十四条：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。而本案合同虽然约定租赁时间为40年，但是破产管理人认定了20年，第三人并没有异议，超过20年部分的无效不直接导致合同全部的无效。2、一审判决书第9页“案涉合同第二条、第四条、第五、第六条、第八条、第九条、第十条等约定内容看，诸葛广的权利义务内容远远超过承租人根据租赁合同享有的“使用、收益”......故以租代售的法律行为无效。”的认定错误。首先针对得出该结论的依据第四条、第五条、第六条是独立于合同的条款，无论该条款是否有效都不能够直接得出租赁合同全部无效的结论。且第四条规定的受让权并不是无偿取得的所有权，且约定了交付的其他费用也均有诸葛广承担，该条款的合理解释是“如果租赁的房屋可以转让的情况出现以后，诸葛广才享有优先的受让权，且不是无偿的，更不是直接取得权利”；第五条中所载的转让权并没有直接约定是所有权，仅仅指的是已经缴纳租金后取得租赁时间的权利转让或是租赁优先权的转让，且这种日常生活中也很普遍，之所以罗列出区别于普通的转租是因为双方之间形成的是长期租赁合同且已支付租赁款项。第六条中规定的土地使用权问题，诸葛广认为属于约定不明确，且与承租房屋无关。租赁合同的主体在于房屋的使用权，与土地的使用权没有任何关系，且单从第六条中也看不出来对应的土地面积及位置，以及权力的来源。特别是一审法院遗漏的第七条关于房屋因拆迁等涉及赔偿问题时，有了明确的规定，那就是丰臻公司与诸葛广解除租赁合同，退还诸葛广租金，由丰臻公司自己享受因所有权而带来的补偿收益。这点是能够体现本合同的房屋所有权及所有权的收益都归丰臻公司所有，双方之间仅仅就房屋的使用权进行了处分，也就无法得出以租代售的结论。在合同条款相互之间有矛盾的情况下，要结合上下文意来理解合同的意思。本案涉及的合同名称是《房屋租赁协议》，且该合同系丰臻公司出具的格式合同，全文均是对租赁事项对合同双方进行约束，即使没有第七条的明确约定，仅凭第四、五、六条也很难得出是以租代售的意思表示，所以即使牵强的解释第四、五、六条有以租代售的意思表示，但是与第七条明显矛盾，结合上下文也应当以第七条为准。故本案涉及的合同就是租赁合同，第四、五、六条条款的无效也仅仅是合同部分无效，不影响合同的全部效力。合同无效，指的是合同欠缺法律所规定的生效要件而导致的不依合同当事人双方的意志而不发生当事人所追求的法律效果。本案诸葛广就是以租赁为目的与丰臻公司签订的租赁协议，且该协议已履行6年，完成了诸葛广所追求的法律效果，故双方之间的租赁合同有效。根据买卖不破租赁的原则，即使标的物拍卖的情况下，也不应当解除诸葛广的租赁协议。二、诸葛广占有案涉房屋的情况志勤公司自参与竞买时即已知晓，对房屋瑕疵情况应予承受。案涉房屋的拍卖公告已经写明房屋由诸葛广占有、使用的实际情况，志勤公司参与竞买时对案涉房屋的相关情况已完全了解，其以低于市场价的价格拍得案涉房屋应当对房屋的瑕疵情况予以承受，在拍卖时明知有租赁情况，但没有及时告知及妥善处理的责任也不应由诸葛广承担责任。三、一审法院判决诸葛广赔偿志勤公司租金损失有违公平原则。志勤公司进入园区后采取暴力停水停电等违背人道主义的方式强迫诸葛广搬迁，志勤公司的违法行为对诸葛广造成了严重损害，并对看管案涉房屋的诸葛广家人的身体健康造成了严重损害。迫使诸葛广停电后全家一直在外租赁住房，带来很大的生活困难。一审法院未予考虑诸葛广一方的损失情况，判决诸葛广赔偿租金损失有违公平原则。四、本案未尽到独立审判原则，而是参考类似案件的审理，未认真的审查本案的相关法律关系。综上，请求二审法院能够综合以上情况，支持诸葛广的上诉请求。 志勤公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、破产管理人在拍卖前就已经认定诸葛广系以租代售，其租赁不予保护，并没有诸葛广在上诉状中所称管理人认定了20年的保护期限，这个事实是没有的，且诸葛广等租户与原所有人之间确系以租代售，义乌法院及金华中院已对相同案件进行了明确的处理，其所谓的租赁本就不能对抗买卖关系，诸葛广理应腾空并归还房屋。二、诸葛广占用志勤公司的合法财产，应对志勤公司进行赔偿，诸葛广所谓的损失是由其侵权行为引发，与志勤公司无关。 志勤公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令诸葛广立即将其侵占的志勤公司所有的位于义乌市××街道××路××号××号楼××单元××楼××房屋腾空并返还给志勤公司；2、判令诸葛广按市场价格（租金每平方米每月18元，物业费每平方米每月2元）支付志勤公司从2020年4月7日至腾空并返还房屋之日的租金及物业费。 一审法院认定事实如下：2014年6月18日，丰臻公司（甲方）与诸葛广（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，载明：经甲、乙方充分协商，乙方自愿承租甲方位于义乌市城店南路778号丰臻公司院内第五幢电梯16层三单元西面户（现为3号楼三单元14楼西1603），此房屋为毛坯房，由乙方自行装修。为明确甲、乙双方的权利义务，特制定本合同书。一、租赁房屋房款为每平方米3500元，合计415450元。二、乙方自愿向甲方一次性租赁套房使用期限为40年，具体期限以土地使用到期期限为准（土地使用期限自2008年7月28日至2053年4月22日止）。三、乙方租的套房为第五幢三单元电梯16层西面套房，建筑面积为118.7平方米，该房于2014年6月18日前交给乙方，乙方仅有地上房屋使用权。四、在土地原使用期限内如国家政策许可土地出让的（可以办房产证、土地证），乙方无条件享受受让权，但额外交付的土地出让金、税款及有关办证费用由乙方自负。五、乙方租赁的套房有使用权、出租权和转让权，使用权可继承、赠予。乙方转让时经甲方书面见证后，受让人享有与乙方同等权益。六、在土地使用权终止日到期后国家政策同意延续的，其土地使用权限归乙方所有，但需要补交出让金、税款的一切相关费用则全部由乙方承担，甲方不准对乙方再另收任何费用。七、乙方租赁的套房，在没有办理土地证、房产证以前，在土地使用期内如遇政府不可抗拒的行为拆迁，按政府有关赔偿政策规定办理，在乙方租赁期未到的情况下，按乙方实际使用期计算租赁房款，剩余未到期的租赁房款由甲方一次性全款退还给乙方。八、甲方必须切实支持和维护乙方享有和行使权利，未经乙方书面同意，甲方绝对不准将乙方所租赁的房屋转租、转让。九、如甲方中途违约，收回乙方租赁套房的使用权，应退还乙方交纳的全部租赁房款，并自本合同签订之日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息给乙方，并赔付乙方部分装修款。十、甲方对房屋的质量问题承担一年保修责任，以套房交付之日起算，交付后，用户需改变内部结构的须经甲方同意后方可实施，乙方擅自改变房屋结构或使用不当造成的损失及渗漏，均由乙方承担责任。十一、甲方交付给乙方的房屋必须通水、通电，共用楼梯及电梯，结构全框架全现浇。嗣后，诸葛广向丰臻公司交纳了部分房租，并占有使用案涉房屋至今。2018年1月2日，依据丰臻公司债权人浙江省浙商资产管理有限公司申请，该院作出（2017）浙0782破申51号民事裁定书，裁定受理丰臻公司的破产清算案件。在丰臻公司债权人第一次会议上，决定对诸葛广的租赁不予保护。2020年1月21日，丰臻公司破产管理人在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖丰臻公司所有的位于义乌市××路××号的房地产，在拍卖公告中载明：上述房地产为工业用地。破产办理期间，管理人对吕某等2户（包括诸葛广）“以租代售”承租户的租赁合同作出了不予保护的认定。同时还载明，上述被“以租代售”占有的房屋内部分存在装饰装修，该部分装饰装修物未进行评估，如根据有关诉讼生效判决要求占有使用人腾空的，⑴占有使用人配合管理人对装饰装修物组织评估并向管理人进行移交的，买受人根据评估价格向管理人支付装饰装修物后，管理人将据实支付给占有使用人；⑵占有使用人不配合评估的，占有使用人应在规定期限内自行拆除搬离，有关权利方将申请强制执行。2020年2月25日，志勤公司以最高价12720万元竞得该房地产。2020年4月7日，该院作出（2017）浙0782破51-18号民事裁定书，裁定位于浙江省义乌市××路××号房地产的所有权及相应的其他权利归买受人志勤公司所有。2020年4月15日，志勤公司在诸葛广使用的案涉房屋门口张贴《告知书》，告知诸葛广志勤公司已成为案涉房屋的所有人，并要求诸葛广十日内搬离腾空该房屋。但诸葛广至今未搬离。2020年5月11日，志勤公司取得上述案涉房屋的浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书。2020年8月14日，丰臻公司破产管理人和志勤公司张贴公告，称原丰臻公司位于义乌市××路××号房地产于2020年2月25日通过司法拍卖已由志勤公司取得并办理了房地产证书，根据司法拍卖公告认定无效的原租房户如自愿腾空房屋的，可以对装修部分给予补偿，现由管理人统一委托评估公司对上述租房户部分进行评估，请各承租户于2020年8月31日前到志勤公司进行统一评估登记，逾期视为放弃要求补偿权利。对前往进行评估登记的承租户视为其同意自愿搬离并由志勤公司根据评估结果进行补偿。审理中，诸葛广认为案涉房屋租金为每平方米12、13元左右。 一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。依据该院已生效的（2017）浙0782破51-18号民事裁定书和浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书，原丰臻公司所有的坐落于浙江省义乌市××路××号的不动产业已归志勤公司所有，志勤公司系该不动产的所有权人。而诸葛广占有使用浙江省义乌市××路××号不动产3号楼三单元14楼西1603的依据是其与案涉房屋原所有人丰臻公司签订的《房屋租赁协议书》，故本案的争议焦点是该《房屋租赁协议书》的性质和效力，以及是否适用买卖不破租赁原则。认定案涉协议的性质应从条款内容结合双方签订协议的真实意思表示来综合分析判断。依据合同法的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从案涉租赁协议第二条、第四条、第五条、第六条、第八条、第九条、第十条等约定的内容看，诸葛广的权利义务内容远远超过承租人根据租赁合同所享有的“使用、收益”权利以及“支付租金”的义务，双方已将关于所有权处分的权利义务都进行了约定。结合租金计取方式、租赁期限、土地使用权处分、违约责任等条款，该协议更符合买卖合同性质。故，丰臻公司与诸葛广签订的《房屋租赁协议书》真实意思表示是建立买卖关系而非租赁关系。《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条明确规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。丰臻公司未经依法审批改变土地用途，采用签订租房协议的形式将工业用地上建造的房屋分割出售，违反法律禁止工业用地分割转让的强制性规定，扰乱了城市房地产市场秩序。故，丰臻公司与诸葛广之间以租代售的房屋买卖行为应当认定无效。无效的合同自始没有法律约束力。而买卖不破租赁原则必须建立在真实有效的房屋租赁合同之上，故诸葛广辩称其根据买卖不破租赁原则有权继续使用涉案房屋，于法无据，该院不予采纳。诸葛广无权占有使用浙江省义乌市××路××号不动产3号楼三单元14楼西1603房屋，志勤公司要求诸葛广腾空案涉房屋的诉请，于法有据，应予支持。因案涉房屋被诸葛广侵占，作为案涉房屋所有权人志勤公司有权要求诸葛广赔偿，故志勤公司主张诸葛广赔偿侵占期间的租金损失合理合法，应予支持，租金可按诸葛广认可的案涉房屋租金每平方米13元计付，并从志勤公司告知腾空期限届满后即2020年4月26日起开始计付至实际腾空之日止。志勤公司主张租金自2020年4月7日起按每平方米每月18元及物业费按每平方米每月2元计付，因依据不足，该院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条和《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条规定，判决：一、诸葛广于本判决生效后十日内腾空义乌市城店南路778号3号楼三单元14楼西1603房屋并交付给浙江志勤光学科技有限公司；二、诸葛广赔偿浙江志勤光学科技有限公司自2020年4月26日起以上述房屋建筑面积118.7平方米按每月每平方米13元计付至实际腾空之日止的房屋租金损失；三、驳回浙江志勤光学科技有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由诸葛广负担。 二审期间，诸葛广提交实名举报信（复印件）一份，证明志勤公司是带着瑕疵拍卖去的，志勤公司必须要解决这些人的问题。志勤公司质证认为：对三性均有异议，与本案无关。本院认证认为，该证据与本案处理缺乏关联性，不予采纳。 志勤公司未提交新的证据。 本院经审查，对一审查明事实予以确认。 本院认为，关于诸葛广与丰臻公司签订的《房屋租赁协议书》的性质及效力问题。从合同内容来看，合同第三条直接约定了诸葛广享有地上房屋所有权，合同第四条、第五条、第六条约定的诸葛广的权利义务内容也远超过承租人根据租赁合同应享有的权利和应承担的义务，且该租赁协议在租赁期限、转让限制、收益分配等条款上都变相规避了法律法规关于租赁合同关系权利义务的规定，实际上更符合买卖合同的性质。故，一审认为本案双方当事人签订涉案合同的真实意思表示是建立买卖关系而非租赁关系，并无不妥。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。丰臻公司将其在工业用地上建造的房屋，采用以租代售形式进行分割出售，违反法律规定，扰乱房地产市场秩序，一审认为案涉以租代售的房屋买卖行为无效，并无不当。 关于诸葛广是否应赔偿志勤公司租金损失问题。因诸葛广与丰臻公司之间并未形成真实有效的租赁合同关系，故诸葛广不得以买卖不破租赁对抗志勤公司，一审认为诸葛广无权占有使用涉案房屋，并判令诸葛广赔偿侵占期间的租金损失，并无不当。诸葛广所提志勤公司在竞拍时即知道涉案房屋租赁情况，故应对该房屋瑕疵情况予以承受的抗辩，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审根据在案证据，并结合当事人陈述，所确定的租金损失计算标准，无明显不妥。 综上，诸葛广的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由诸葛广负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 敏 审 判 员  张燕燕 审 判 员  蓝俏彦 二〇二一年三月三十一日 代书记员  盛慧颖