四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终901号 上诉人（原审原告）：陈爽灵，女，1973年12月27日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：甘勇，四川彰明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金玮伦，四川彰明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都科信置业有限公司，住所地：成都市锦江区北新街58号。 法定代表人：陈世亮，总经理。 委托诉讼代理人：姜明，男，1964年12月12日出生，住成都市金牛区，系公司员工。 上诉人陈爽灵与被上诉人成都科信置业有限公司（以下简称科信置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初2449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行审理。上诉人陈爽灵及其委托诉讼代理人甘勇、金玮伦，被上诉人科信置业公司的委托诉讼代理人姜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈爽灵上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持陈爽灵的一审诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由科信置业公司承担。 事实与理由：一、因科信置业公司的原因，导致陈爽灵合同目的不能实现，故陈爽灵有权解除案涉《商品房买卖合同》。一审法院认为，案涉房屋转移所有权的合同目的不能实现，是因为陈爽灵未按时支付按揭款，被法院依法拍卖，故陈爽灵不能解除与科信置业公司签订的《商品房买卖合同》。陈爽灵认为，一审法院的观点不正确。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定和科信置业公司作出的“承诺或担保”来看，科信置业公司未按约定或承诺支付租赁费，导致陈爽灵应支付的银行按揭断供，最终造成案涉房屋被拍卖，陈爽灵现未取得房屋所有权致使合同目的无法实现，即违反房屋买卖合同或承诺约定，该法律行为引起的法律后果应由科信置业公司承担，而不应将陈爽灵未能取得房屋所有权的法律行为，停留在案涉房屋被拍卖的直接原因上（即未交按揭款）。故，陈爽灵解除房屋买卖合同于法有据。（一）陈爽灵具有约定解除权。首先，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，科信置业公司应当自收到全部购房款后的180日内到房屋产权部门办理权属登记。案涉房屋直到2005年被成都市中级人民法院依法拍卖之日，在长达3、4年的时间里，科信置业公司也未将案涉房屋过户登记在陈爽灵名下，其行为系导致陈爽灵签订《商品房买卖合同》目的不能实现的原因之一；其二，科信置业公司没有按时向陈爽灵支付租金，系导致案涉房屋被法院依法拍卖的重要原因；其三；在陈爽灵签订房屋买卖合同时，科信置业公司书面承诺，保证陈爽灵将每月收取的租金归还案涉房屋的剩余按揭款，但科信置业公司却违背该承诺。（二）陈爽灵同时也具有法定解除权。根据原《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，陈爽灵有权解除案涉合同。案涉房屋未登记在陈爽灵名下，加之案涉房屋已经被出售，故陈爽灵客观上无法实现合同目的。二、科信置业公司未通知陈爽灵办理不动产登记。科信置业公司称已通知陈爽灵办理产权过户并非事实，其在一审庭审中仅出示了一份所谓的产权办理通知单，但该证据没有陈爽灵的签字，且陈爽灵也从未收到过该通知单。综上，一审法院将陈爽灵与科信置业公司之间的买卖合同法律关系以及陈爽灵与银行之间的金融借贷合同纠纷法律关系混为一谈。故请求支持陈爽灵的上诉请求。 科信置业公司辩称，科信置业公司与陈爽灵签订的《商品房买卖合同》里面没有就租金支付进行约定，即便有约定也是陈爽灵与名店物业公司的约定，与科信置业公司无关。签订《商品房买卖合同》当天，陈爽灵与名店物业房屋租赁协议，并且在2002年4月29日已经领取了租金，到2002年12月，2003年1月、3月、4月已经领取了租金，也就是说，房屋已经交付给陈爽灵了。陈爽灵称，是科信置业公司过失造成的是错误的，陈爽灵与名店物业公司签订租赁协议已经有收益了，2004年7月6日通知陈爽灵办理产权，2004年3月24日就已经能够办理产权了，一审法院也在房管局调取了办理房地产信息，明确了科信置业公司是可以办理，一审提交的分户产权办理通知单里面明确记载了科信置业公司通知陈爽灵的信件已经取走了。后面有一个邮局清单，这里面没有陈爽灵的名字，以上两个证据证明陈爽灵是拿走了，陈爽灵没有办理产权不是科信置业公司的错误，科信置业公司通知本人，然后在房管局办理产权。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回陈爽灵的全部上诉请求，维持一审判决。 陈爽灵向一审法院起诉请求：1.解除陈爽灵与科信置业公司签订的《成都市商品房买卖（预售）合同》；2.科信置业公司向陈爽灵退还购房款112376元；3.科信置业公司向陈爽灵支付自2002年11月1日起以112376元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至退还之日止的利息；4.科信置业公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2002年3月25日，陈爽灵与科信置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈爽灵所购商品房位于锦江区××街××号××楼××号房屋，建筑面积57.52平方米，房款共计362376元，双方约定其他付款方式或陈爽灵贷款购房，双方就此项内容另订补充合同；科信置业公司须于2002年5月1日前将竣工验收合格的商品房交付给陈爽灵，交付后应协助陈爽灵在收到全部购房款180日内办理权属登记手续。同日，陈爽灵支付购房首付款112376元。 2002年3月25日，陈爽灵与成都名店物业管理有限责任公司（简称名店物业公司）签订《世都大厦房屋委托租赁合同书》（简称《租赁合同》），约定：陈爽灵委托名店物业公司出租上述房屋，每月保底租金52.29元/月/平方米，名店物业公司按期足额向陈爽灵支付租金。同日，名店物业公司与科信置业公司签订《世都大厦房屋委托租赁合同书补充条款》（简称《补充条款》），约定：如果名店物业公司没有按期支付陈爽灵租金，则由科信置业公司支付。后陈爽灵领取了2002年10月至2004年6月期间案涉房屋的租金。 2002年4月1日，陈爽灵与中行武侯支行、科信置业公司签订《个人住房贷款借款合同》（简称《借款合同》），约定：中行武侯支行向陈爽灵发放贷款250000元用于陈爽灵购买科信置业公司开发的上述房屋，陈爽灵采用月均等额还款法分240期偿付，每月还款数额为1655.42元，科信置业公司作为保证人承诺在陈爽灵不按合同约定履行归还借款和支付利息义务时承担连带保证责任。同日，陈爽灵、刘飙与中行武侯支行签订《个人住房贷款抵押合同》（简称《抵押合同》），将上述房屋抵押担保主合同项下的贷款本息等。2002年4月15日，四川省成都市公证处作出（2002）成证内经字第6455号《公证书》对上述合同进行了公证。 一审又查明，因陈爽灵累计八期未还本付息，科信置业公司也未履行担保责任，中行武侯支行于2005年3月29日依据（2002）成证内经字第6455号《公证书》及（2005）成证内经字第7993号《执行公证书》，以陈爽灵、刘飙、科信置业公司为被执行人，申请成都市中级人民法院对用于担保设定的位于锦江区××街××号××大厦××楼××号的房屋进行强制执行，执行标的为借款本息、违约金、赔偿金及实现债权的费用。2005年5月24日，成都市中级人民法院分别向陈爽灵、刘飙和科信置业公司发出（2005）成执字第630号《执行通知书》，要求其收到通知书即日内自动履行。2006年5月19日，成都市中级人民法院作出民事裁定：中行武侯支行申请执行科信置业公司、张立等57人偿还借款41案（包含前述630号案件），并入本案统一执行。后案涉房屋被处置。 一审法院认定以上事实，有陈爽灵、科信置业公司提交的双方身份信息、《商品房买卖合同》《租赁合同》《补充条款》《借款合同》《抵押合同》《公证书》、民事裁定书、支付业主租金明细表、房屋所有权证，以及《申请执行书》《执行公证书》、不动产登记信息和当事人的陈述在案为证。 一审法院认为，陈爽灵与科信置业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于陈爽灵以科信置业公司未交付房屋、未办理不动产权证书，且因科信置业公司导致房屋被法院拍卖，合同无法履行为由，主张解除合同。科信置业公司认为其已履行合同义务，不同意解除合同。对此，一审法院认为，第一，据本案查明的事实，陈爽灵与科信置业公司签订《商品房买卖合同》当日即与名店物业公司签订《租赁合同》，委托名店物业公司出租上述房屋，且陈爽灵领取了案涉房屋部分租金。可见，陈爽灵已接收并使用房屋，获得收益。第二，因陈爽灵未按期履行归还贷款的义务，中行武侯支行申请成都市中级人民法院对案涉房屋进行强制执行，导致房屋被处置，此不可归责于科信置业公司。处置房屋所得款项，也是用于偿还陈爽灵在《借款合同》项下对中行武侯支行的借款。第三，案涉房屋经法院拍卖被处置，应视为拍卖人以拍卖房屋的方式继受了陈爽灵在《商品房买卖合同》中享有的办理房屋不动产权证书的权利，科信置业公司此项合同义务即已履行。综上，《商品房买卖合同》已履行完毕，陈爽灵主张解除合同缺乏依据，一审法院不予支持。陈爽灵基于解除合同主张科信置业公司退还购房款、支付资金占用利息，同理不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回陈爽灵的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2357元，由陈爽灵负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为1.陈爽灵诉请要求解除其与科信公司签订的《商品房买卖合同》是否成立。2.若案涉《商品房买卖合同》应解除，则陈爽灵诉请科信公司退还购房款112376元及自2002年11月1日起以112376元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至退还之日止的利息是否成立。 本院认为，陈爽灵、科信置业公司于2002年3月25日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人各方均应按合同约定履行各自的义务。 关于第一个争议焦点。根据本案查明的事实可知，陈爽灵、科信置业公司于2002年3月25日签订的《商品房买卖合同》，同日，陈爽灵与名店物业公司签订《租赁合同》；2002年4月1日，陈爽灵与中行武侯支行、科信置业公司签订《借款合同》，同日，陈爽灵、刘飙与中行武侯支行签订《抵押合同》，将上述房屋抵押担保主合同项下的贷款本息等。2002年4月15日，四川省成都市公证处作出（2002）成证内经字第6455号《公证书》对《借款合同》《抵押合同》进行了公证。《商品房买卖合同》签订后，陈爽灵向科信置业公司支付了购房款。陈爽灵亦依据《租赁合同》收取了案涉房屋部分租金，由此可以确认，陈爽灵已接收并使用案涉房屋。而作为借款人的陈爽灵在履行《借款合同》的过程中，累计八期未还本付息，作为贷款人的中行武侯支行依据（2002）成证内经字第6455号《公证书》及（2005）成证内经字第7993号《执行公证书》，向本院申请对案涉房屋进行强制执行，导致房屋被拍卖处置，所得款项用于偿还陈爽灵在《借款合同》项下的借款，此不可归责于科信置业公司。因此，一审法院认为拍卖人以拍卖房屋的方式继受了陈爽灵在《商品房买卖合同》中享有的办理房屋不动产权证书的权利，科信置业公司已履行完毕《商品房买卖合同》中协助办理案涉房屋所有权证的义务，据此，对陈爽灵主张解除合同不予支持正确，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。如上论述，陈爽灵主张解除合同不能得到支持，其基于解除合同主张科信置业公司退还购房款、支付资金占用利息无事实与法律依据，不能成立，本院不予支持。 综上，陈爽灵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4714元，由陈爽灵负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二一年三月三日 书记员  夏玉荣