江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2657号上诉人（原审被告）：常熟市隆盈置业有限公司，住所地常熟市珠海路23号隆盈商务广场1幢1068，统一社会信用代码91320581552536233T。法定代表人：徐之伟，董事长。委托诉讼代理人：季卫良、徐志育，江苏泰实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市深华物业集团有限公司常熟分公司，住所地常熟海虞北路19号亿源世纪广场A幢2205室，统一社会信用代码913205815753661341。负责人：钱伟东。委托诉讼代理人：余慧、金梦，江苏言子律师事务所律师。上诉人常熟市隆盈置业有限公司（以下简称隆盈置业公司）因与被上诉人深圳市深华物业集团有限公司常熟分公司（以下简称深华物业常熟分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2020)苏0581民初2825号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人隆盈置业公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.被上诉人提供的物业服务存在管理混乱的严重瑕疵，影响上诉人房屋销售和招商，一审判决上诉人按照备案物业收费标准支付物业费，这显然有违公平公正原则，上诉人要求按照约定物业费的50%计算支付物业费。2.关于“2015年已开票未支付物业费191740.7元”不应判决支持。首先，该笔费用被上诉人仅提供一份发票，没有提供计算依据和由来；其次，上诉人庭审中明确抗辩没有收到该张发票，上诉人财务也没有该笔应付账款的记载并明确2016年1月1日之前的物业费已经结清；再次，2016年1月1日之前物业费计算单价与本案计算单价不同。如果要核对以前是否结欠物业费，要重新按照本案中认定的物业费单价进行核算，多退少补。3.2020年度物业费金额不应获得法院支持给付。双方的物业服务合同没有明确每一年度物业费的支付时间。基于该份合同是由被上诉人提供的格式合同，按照通常理解和不利于格式合同提供者解释原则，应理解为当年度物业费在每年年底前支付，2020年1月1日至9月30日物业费部分还没有符合付款条件，被上诉人起诉时物业费计算时间是截止2020年2月29日，经过两次变更诉求将物业费计算时间延长至2020年9月30日。上诉人明确表示不同意对方变更诉求。4.判决给付物业费利息的起算时间有违公平公正。既然双方的物业服务合同没有明确物业费的支付时间，结合本案中存在物业费用单价争议、物业服务质量、实际计费面积等问题，在判定合理物业费利息时，应明确起算时间为法院判决指定的付款截止日的次日。2020年度的物业费因没有到达付款时间，不应计付利息。被上诉人深华物业常熟分公司辨称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。深华物业常熟分公司向一审法院起诉请求：1.判令隆盈置业公司支付物业费6814285.19元；2.判令隆盈置业公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付未付物业费利息（2020年2月29日前物业费5997803.2元自起诉之日起计算至付清之日，2020年3月1日至2020年9月30日物业费816481.99元自2020年10月1日起计算至付清之日）；3.判令隆盈置业公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2012年2月10日，深华物业常熟分公司向常熟市发改委提交申请报告，主要内容为收费标准：一、酒店式公寓：公共服务费2.6元/月.平方米；代收代缴费0.87元/月.平方米；二、商业用房：公共服务费8元/月.平方米；代收代缴费1.6元/月.平方米；三、机动车室外停车场车位管理服务费：80元/月.只。2012年2月13日，常熟市住宅区前期物业公共服务收费备案表载明：酒店式公寓公共服务费2.6元/㎡.月，商业8.0元/㎡.月。2013年6月10日，隆盈置业公司（甲方）与深华物业常熟分公司（乙方）签订《隆盈广场前期物业服务合同》，双方约定：甲方通过协议选聘方式将隆盈广场（物业名称）委托乙方实行物业管理服务。物业名称：隆盈广场；物业类型：商务及办公；坐落位置：常熟市虞山高新园区珠海路23号；物业管理区域四至：东至珠海路；南至隆盈广场二期地块；西至常青河；北至规划台山路。总建筑面积：51065.86平方米。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：酒店式公寓：2.6元/月.平方米；商业物业：8.0元/月.平方米。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。上述收费标准已包含物业公共服务等费用；未包含物业公共运行能源等费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。2014年1月9日，隆盈置业公司（甲方）与深华物业常熟分公司（乙方）签订《隆盈广场（一期）物业承接查验协议书》，双方对于隆盈广场一期的承接查验事宜进行了约定。2016年5月30日，深华物业常熟分公司、隆盈置业公司共同出具《隆盈广场一期商业用房物业服务费收费标准的告示》，主要内容为：我司经过协议招标方式承接了“隆盈广场一期”前期物业服务的项目，该项目总建筑面积为51065.86㎡，其中酒店式公寓面积29990平方米;商业面积为19195平方米。我司于2013年10月起对隆盈广场一期项目提供前期物业介入服务，于2014年1月1日正式接管本项目。中标服务费标准：商业用房:8元/月.平方米，上述收费标准已包含公共服务费等费用;未包含代收代缴费等费用(公共设施设备水电费)……商业用房:1.6元/月.平方米。经过与开发建设单位的协商，在前期物业管理期间，为服务大众、让利于业主，我司就2016年3月起一年的物业服务费收取标准作承诺如下:商业用房:6元/月.平方米；上述收费标准已包含公共服务费等费用:未包含代收代缴费等费用(公共设施设备水电费)……商业用房1.6元/月.平方米。备注:上述承诺的标准在前期物业管理服务期间(2016.3.1-2017.2.28)不可撤销。甲方按照上述标准收取物业服务费用，并按《前期物业管理合同》约定的服务内容和质量标准提供服务。2016年1月1日至2020年9月30日，隆盈置业公司隆盈置业公司共计结欠深华物业常熟分公司物业费6622544.49元，2015年已开票未支付物业费191740.7元。以上合计6814285.19元。一审法院认为，隆盈置业公司与深华物业常熟分公司签订《隆盈广场前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未有证据显示上述合同有违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。隆盈置业公司应当按合同约定支付物业服务费。现隆盈置业公司结欠深华物业常熟分公司2016年1月1日至2020年9月30日的物业管理费6622544.49元、2015年已开票未支付191740.7元，合计6814285.19元未支付，应承担违约责任并作继续履行，深华物业常熟分公司诉讼请求，一审法院予以支持。隆盈置业公司主张深华物业常熟分公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院认为物业服务是一项长期、复杂、繁琐的综合服务，难免出现瑕疵，即使深华物业常熟分公司存在不完全履行物业服务义务的行为，隆盈置业公司可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，一审法院判决：常熟市隆盈置业有限公司支付深圳市深华物业集团有限公司常熟分公司物业费6814285.19元并支付利息（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，2020年2月29日前物业费5997803.2元自2020年3月19日起计算至付清之日，2020年3月1日至2020年9月30日物业费816481.99元自2020年10月1日起计算至付清之日），于判决生效之日起十日内履行。案件受理费59500元、保全费5000元，合计64500元，由常熟市隆盈置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，隆盈置业公司与深华物业常熟分公司签订《隆盈广场前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。深华物业常熟分公司为隆盈置业公司提供了物业服务，隆盈置业公司应按照《隆盈广场前期物业服务合同》约定的物业费标准支付物业费。隆盈置业公司上诉主张深华物业常熟分公司物业服务存在瑕疵，应降低物业费收费标准，对此本院认为，交纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务，即便深华物业常熟分公司提供的物业服务存在瑕疵，也不能成为隆盈置业公司拒付物业费的合理理由，隆盈置业公司可要求深华物业常熟分公司承担违约责任或解除合同。隆盈置业有限公司结欠深华物业常熟分公司2015年度物业费191740.7元，因双方未约定先开票后付款，故无论深华物业常熟分公司有无开具发票，隆盈置业有限公司均应支付。虽然涉案《隆盈广场前期物业服务合同》未约定支付物业费的时间，但直至一审判决时，深华物业常熟分公司仍持续为隆盈置业有限公司提供物业服务，一审法院根据深华物业常熟分公司变更后的诉讼请求，一并支持2020年1月1日至2020年9月30日的物业管理费，减少双方诉累，也符合公平原则。另，一审法院关于利息的起算点合法有据，本院予以维持。综上，隆盈置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59500元，由上诉人常熟市隆盈置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二一年三月二十五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。