浙江省永康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0784民初4890号 原告：胡喆，男，1982年4月17日出生，汉族，住浙江省永康市。 被告：杨新勇，男，1968年3月22日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：汪丽琰，浙江婺星律师事务所律师。 第三人：胡仁楷，男，1956年12月8日出生，汉族，住浙江省永康市。 第三人：陈群英，女，1960年7月14日出生，汉族，住浙江省永康市。 原告胡喆与被告杨新勇、第三人胡仁楷、陈群英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告胡喆、被告杨新勇的委托诉讼代理人汪丽琰到庭参加诉讼；第三人胡仁楷、陈群英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡喆向本院提出诉讼请求：1、停止对永康市××路××路交叉路口西侧地块（西都甲第）第1单元301室房屋的执行；2、解除对上述房产的查封并停止拍卖。 事实与理由：2015年7月26日，原告通过永康市三联房产经济服务部与第三人胡仁楷、陈群英签订房屋买卖合同，约定胡仁楷、陈群英将坐落于永康市××路××路交叉路口西侧地块（西都甲第）第1单元301室的房屋转让给原告，转让款总价105万元，原告已支付购房款95万元，双方约定尾款10万于房产证、土地证可以领取之日起3日内付清，胡仁楷、陈群英于2016年7月27日交付了房屋，但非因原告本人原因未办理过户手续。中国建设银行股份有限公司永康支行起诉永康市利达汽车修理厂、胡仁楷、陈群英金融借款纠纷一案，由永康市人民法院于2016年11月18日作出（2016）浙0784民初5519号民事判决书，后案件进入执行程序，执行案号为（2017）浙0784执815号。后被告杨新勇成为权利承受人。执行过程中，永康市法院拟对原告所有的涉案房屋进行拍卖，用以抵偿胡仁楷所欠的债务。原告提出执行异议，2020年7月20日，永康法院作出（2020）浙0784执异34号执行裁定，驳回了原告的执行异议。综上，涉案房屋的所有权应属原告所有，胡仁楷的债务与原告无关，法院拍卖原告所有的房产用以清偿胡仁楷债务侵犯了原告的合法权益。请求判决停止对涉案房屋的强制执行。 被告杨新勇答辩称：首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断…”，本案当中现有的土地使用权登记证载明权利人系胡仁楷，永康市人民法院（2020）浙0784执异34号裁定并无不当。并且根据（2016）浙0784民初5519号民事判决书，中国建设银行股份有限公司永康支行与胡仁楷、陈群英签订过最高额抵押合同，胡仁楷、陈群英提供永康市××路××路交叉路口西侧房屋作为抵押物并办理了抵押手续，原告在2015年7月26日与胡仁楷、陈群英签订的买卖合同即使是真实的，当时涉案的房地产也是存在抵押他项物权，对此原告是明知的，并且中国建设银行永康支行是在2016年7月14日向永康市人民法院起诉，原告主张的补充协议、交付钥匙的行为是在2016年7月27日，也就是在中国建设银行永康支行起诉立案保全之后，我方认为其并非是善意的。综上，原告未对涉案房地产办理相关房产登记手续，并且其在签订买卖合同时明知涉案房产存在他项物权，也未合法占有，我方认为其仅享有要求胡仁楷、陈群英履行买卖合同相关义务的请求权，不享有涉案房屋的所有权，故原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 第三人胡仁楷、陈群英未作陈述。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 证据1、永康市国土资源局在永康日报发布的国有建设用地使用权挂牌出让公告、永康市人民政府办公室发布的《西都甲第等楼盘社区管理有关问题协调会议纪要》、永康市政府颁发的涉案房产土地证、永康市规划局颁发的涉案房产建设工程规划许可证、永康市新宇房地产测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果书》、小强热线视频记录，欲证明原告购买涉案房屋时，该房屋是经过永康市政府披露的合法建筑，法律法规以及永康市政府也是允许房产分割的。 被告杨新勇的质证意见：对证据1的真实性没有异议，但是不能达到证明原告系涉案房屋所有人的目的。并且其中挂牌出让公告、专题会议纪要以及视频与本案没有关联性，土地使用权证、规划许可证、房屋建筑面积测绘成果书上面记载的权利人都是胡仁楷，我方认为永康法院（2020）浙0784执异34号执行裁定书是正确的。 证据2、2015年7月26日原告与胡仁楷、陈群英签订的房屋买卖合同一份；胡仁楷与三联房产员工陈银珠签订的营销代理合同书一份；胡仁楷与陈群英出具的承诺书一份；房屋买卖补充协议一份；胡仁楷出具的收条一份、胡仁楷家人吕冰确认三联房产收款的收条一份；原告将房款95万元转入三联房产的转账记录两份，欲证明原告通过三联房产中介从胡仁楷、陈群英购买涉案房屋是合法有效的，原告已将95万购房款按照合同约定转给三联房产，并由胡仁楷家人收取，原告已于2015年8月4日取得涉案房屋的事实。 证据3，执行裁定书一份，欲证明执行裁定书将属于原告的房产予以拍卖是不合法的，侵犯了原告的合法权益。 被告杨新勇的质证意见：对证据2中银行流水的真实性没有异议，对其他证据真实性无法确认。房屋买卖合同只能说明双方签订了买卖合同，但房屋买卖补充协议签订的时间是在建设银行起诉之后，这个行为不是善意的，不能达到原告系涉案房产的合法权利人的证明目的。对证据3三性均没有异议，认为执行裁定书是正确的。 证据4，不动产登记查询记录，欲证明原告目前没有房产登记的信息。 被告杨新勇的质证意见：真实性无异议。 本院的认证意见：被告对证据1、3、4及证据2中银行流水的真实性无异议，故本院对以上证据的真实性予以确认。被告虽对证据2中其他证据的真实性不予认可，但证据之间能够相互印证，故本院对上述证据的真实性予以确认。 经审理查明：2016年11月18日本院因中国建设银行股份有限公司永康支行起诉永康市利达汽车修理厂、胡仁楷、陈群英金融借款纠纷一案作出（2016）浙0784民初第5519号民事判决书，判决如下：一、由被告永康市利达汽车修理厂归还原告中国建设银行股份有限公司永康支行借款19590138.27元并支付利息、罚息、复利（其中本金1500万元的利息从2015年12月21日起按年利率7.14%计算至2016年6月7日止，罚息从2016年6月8日起按年利率10.71%计算至还款之日止，复利以所欠的借期内利息为基数，按年利率7.14%计算至2016年6月7日，从2016年6月8日起按年利率10.71%计算至款清之日止；其中本金500万元的罚息从2015年12月21日起按年利率10.89%计算至2016年3月20日止，扣除已支付的2571.8元，其中本金4999999.3元的罚息从2016年3月21日起按年利率10.89%计算至2016年3月30日止，其中本金4999999.3元的罚息从2016年3月31日起按年利率10.89%计算至2016年4月28日止，其中本金4649999.3元的罚息从2016年4月29日起按年利率10.89%计算至2016年5月29日止，其中本金4599724.72元的罚息从2016年5月30日起按年利率10.89%计算至2016年7月27日止，其中本金4590138.27元的罚息从2016年7月28日按年利率10.89%计算至实际还款之日止）。二、由被告永康市利达汽车修理厂支付原告中国建设银行股份有限公司永康支行为实现本案债权所支出的律师代理费12000元。三、确认原告中国建设银行有限公司永康支行对被告胡仁楷、陈群英所有的坐落于永康市××路××路交叉口西侧地块的国有土地使用权【土地证号：永国用（2010）第3××9号】拍卖、变卖后所得的价款对上述第一、第二项款项、诉讼费144000元及诉讼保全费5000元在最高限额43523500元的范围内优先受偿。四、由被告胡仁楷、陈群英对上述第一、二项款项、诉讼费144000元及诉讼保全费5000元承担连带清偿责任。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司永康支行的其他诉讼请求。上述判决书生效后于2017年2月9日进入执行程序。后被告杨新勇成为权力承受人，2019年3月20日，本院作出（2017）浙0784执819号之二执行裁定书，裁定变更杨新勇为本案的申请执行人。2019年10月24日，本院作出的（2017）浙0784执819号之三执行裁定书裁定如下：拍卖被执行人胡仁楷所有坐落于永康市××路××路交叉口西侧地块【永国用（2010）第3××9号】建筑物1单元301室的不动产。原告以其与胡仁楷、陈群英签订的落款日期为2015年7月26日的《房屋买卖合同》，认为是案涉房产的实际所有人为由，向本院提出执行异议，本院于2020年7月20日作出（2020）浙0784执异34号裁定书，裁定驳回了原告的异议申请，原告又于2020年8月5日提出本诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告胡喆要求停止对永康市××路××路交叉口西侧地块【永国用（2010）第3××9号】建筑物1单元301室的不动产的执行，应提交相应的证据证明符合上述规定。首先，原告提供的是2015年7月26日与第三人胡仁楷、陈群英签订的《房屋买卖合同》。结合银行流水、收条、营销代理合同书来看，房屋买卖合同的真实性可以确认。且根据永康市国土资源局在永康日报发布的国有建设用地使用权挂牌出让公告、永康市人民政府办公室发布的《西都甲第等楼盘社区管理有关问题协调会议纪要》，涉案地块是允许分割和买卖的；其次，案涉房产最早于2017年2月9日查封，原告胡喆提供的《房屋买卖补充协议》中，双方约定甲方交付乙方钥匙时间为2016年7月27日，已早于人民法院查封之前合法占有该不动产；第三，原告已按合同约定支付95万元房款；最后，涉案房产不能办理过户登记并非原告自身原因。故原告就执行标的享有足以排除强制执行之权利，对其主张本院予以支持。对于被告的抗辩，被告未能提供相应证据证明原告在购买涉案房产时明知其已设立抵押物权，不能证明原告并非善意，对被告的抗辩本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日由最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百四十四条的规定，判决如下： 不得执行永康市××路××路交叉口西侧地块（西都甲第）第1单元301室的不动产。 本案案件受理费14170元，公告费400元，合计14570元，由被告杨新勇负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  张丽英 人民陪审员  应群敏 人民陪审员  梅凌宵 二〇二一年三月四日 法官 助理  陈璐琳 代书 记员  应海渟