宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初445号原告:裴某，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告:李某1，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告:宁夏海利达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91640000735963078C。法定代表人：李某2，大学文化，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：周某、马某，广东格林（银川）律师事务所。原告裴某、李某1与被告宁夏海利达房地产开发有限公司（以下简称海利达房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。二原告请求判令：1.被告支付二原告逾期交房违约金131641.2元（438804元×30％）；2.本案诉讼费用由被告承担。被告海利达房产公司答辩要点：1.被答辩人诉请违约金明显高于合同约定，不能成立；2.海利达公司为减少被答辩人损失，公司在交房过程中已主动减少被答辩人应当支付的采暖费用和物业费用，海利达公司减少的费用已经超过应当支付给被答辩人的违约金数额。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实2019年7月29日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告海利达房产公司将位于××县房屋（建筑面积114.63平方米、套内建筑面积96.46平方米）预先出售给二原告，约定房屋单价为每平方米3828元，总价款为438804元，以贷款方式付款，二原告应于2019年7月29日前支付首期房款138804元（买受人已向出卖人支付定金10000元，定金在签订该合同时抵作房款），余款300000元向中国建设银行宁夏贺兰支行申请贷款支付。合同第九条约定:“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”,合同第十一条约定:“(一)出卖人应当自2020年3月31日前向买受人交付该商品房……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”,合同第十二条约定:“除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第2种方式处理:……2.按照逾期时间,分别处理（不作累积）。（1）逾期不超过360日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行……”。当日，二原告向被告海利达房产公司支付首付购房款138804元（含此前已交纳定金10000元），被告向二原告出具加盖公司印章的《收据》。之后，二原告于2019年9月2日交纳物业专项维修资金5731.5元、房屋契税8051.46元。原告裴某在中国建设银行办理个人贷款并于2019年9月23日将贷款30万元存至被告海利达房产公司账户。2020年12月12日，被告海利达房产公司组织原告裴某验收案涉房屋并由原告裴某签署房屋验收记录表。当日，案外人宁夏宁馨祥物业服务有限公司与原告裴某签订《前期物业服务协议》一份，约定住宅物业服务费按建筑面积为1.2元/月/㎡，原告裴某按照该标准向案涉小区的宁夏宁馨祥物业服务有限公司贺兰分公司交纳2020年12月2日至2021年12月1日的物业费1651元（114.63×1.2×12）。因被告未按照合同约定按时将房屋交付二原告，故二原告诉至法院，请求判如所请。二、各方当事人有争议的事实二原告认为被告逾期交付房屋应当承担相应违约责任，且房屋买卖合同中约定的违约金过低，应当调整为按照总房款的30%支付违约金；被告方认为房屋买卖合同中明确约定了逾期交房的违约责任为按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金，且其公司已经通过协调沟通降低物业费、代缴采暖费的方式抵顶该违约金，不应再支付违约金。判决的理由与结果本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，原、被告应严格按照合同约定履行各自义务。根据《商品房买卖合同》的约定,被告应于2020年3月31日前向二原告交付该房屋,现二原告已按合同约定向被告支付了全部购房款,被告却未按合同约定履行交付房屋的义务，已构成违约，其应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于案涉房屋逾期交房违约金应如何计算。首先，被告海利达房产公司逾期交房后的违约责任如何处理是购房人购房时应关注的重要问题。在签订合同时，二原告应认真审阅合同的约定。在合同约定明确且文义清晰的情形下，二原告对此未提出异议并签字确认，其在合同履行过程中就应严格依照该约定的内容履行。其次,二原告认为违约金过低应按照已付购房款的30%调高,根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……”之规定，二原告不能提供证据证明被告海利达房产公司逾期交房所造成的实际损失。据此，为规范交易市场，对逾期交房后违约金的计算标准应严格按照合同的约定执行，即应按已付房款的日万分之零点一计算。原、被告均认可被告海利达房产公司已于2020年12月2日交房，违约金的计算时间应从2020年4月1日计算至实际交房之日2020年12月2日止，逾期交房违约金应为1079.46元（438804元×0.00001×246天），但被告海利达房产公司辩称其已经通过协调沟通降低物业费、代缴采暖费的方式抵顶该违约金，经本院调查，被告海利达房产公司已经向案涉房屋供暖公司贺兰县永泰热力公司缴纳案涉房屋2020年11月1日至2021年3月31日整个供暖期内2020年11月1日至2021年1月15日部分的供暖费，但因被告海利达公司自供暖期经过一个月之后才于2020年12月2日向二原告交房，故以45天计算被告海利达公司已替二原告缴纳采暖费620元，关于被告海利达公司辩称其协调降低物业费未能提供充足证据予以证实，本院不予采信。据此，被告海利达房产公司还应向二原告支付逾期交房违约金459.46元（1079.46元-620元）。综上，依照《中华人民共和国民法典》五百零九条、第五百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告宁夏海利达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告裴某、李某1支付逾期交房违约金459.46元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元（已减半收取），由原告裴某、李某1负担1416元，由被告宁夏海利达房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 祁 玮二〇二一年三月十七日法官助理 金 路书记员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。