河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2930号上诉人(原审被告)：郑艳红，女，1984年8月5日出生，汉族，被上诉人（原审原告）：郑州市长城房屋开发集团有限公司，住所地郑州市中原区中原西路44号。法定代表人：申仕禄，董事长。委托诉讼代理人：杨贺飞，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹亚伟，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人郑艳红因与被上诉人郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2021）豫0102民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人郑艳红，被上诉人长城公司的委托诉讼代理人曹亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑艳红上诉请求：1、撤销一审判决；2、支持郑艳红一审诉讼请求；3、由长城公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审认定事实缺乏事实及法律依据，适用法律错误。一、理由和事实。1.理由：根据协议约定，上诉人要求被上诉人签订案涉《商品房买卖合同》;被上诉人要求上诉人付清房款，双方诉求均合理合法。根据法律规定、交易习惯及协议约定，双方签订《商品房买卖合同》并约束付款顺序有相关关联性，应依法依序履行。根据双方先行交付协议约定签订合同在前，付款在后。2.事实：被上诉人单方制作格式霸王合同导致双方分歧。上诉人多次到被上诉人指定售楼处要求签订正规《商品房买卖合同》及办理按揭贷款，均被被上诉人拒绝，理由是必须无条件接受格式合同及附加条款，同意并签字后才能办理按揭。一审未查清事实，支持单方的诉求，有失公平原则。二、上诉人在2010年9月19日第一次向长城公司交款时，开发商并未告知没有五证，只是说在办理中，在2012年交房时，开发商当时威胁我补交20%的房款，才可以交付房屋，我才知道两年了还没有办下来五证。当时通过郑州市中级法院支持交付房屋的审判，才得到房屋的交付权。当时长城公司与我签订了保密协议才把房屋交付给我。三、上诉人2019年在法院第二次开庭审理时，就通过法院多次要求长城公司提供商品房买卖合同及开发商售楼应提供的五证，但长城公司在2019年开庭后，均未提供，导致当时没有办理成功，过错方不在购房人。四、本次诉讼长城公司再次通过法院要求就购房人缴纳尾款，但长城公司在这期间始终没有按照法律要求提供五证及商品房买卖合同，无法保证买房人的合法权益。五、购房人需要长城公司按照房屋先行交付协议，协助办理后期的贷款手续。长城公司辩称，一、案涉房屋符合法定销售条件，各项手续齐全，《房屋先行交付协议》合法有效。案涉房屋所在项目属于中原区城中村改造项目之一，长城公司在承建案涉项目后，政府为尽快向群众交房，要求长城公司在建设过程中“先建设，后手续”。长城公司已经依法取得《国有土地使用权证》、《建筑工程规划许可证》、《郑州市商品房预售许可证》等相关手续。二、《房屋先行交付协议》具备商品房买卖合同的主要内容，长城公司已依约向郑艳红交付案涉房屋近九年，郑艳红也已经实现了先行入住之目的，长城公司有权要求郑艳红支付剩余房款。郑艳红在长城公司多次通知其签订《商品房买卖合同》、交付剩余房款时，均以各种理由拒绝，导致长城公司至今无法收回剩余房款。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，保护长城公司的合法权益。长城公司向一审法院起诉请求：1．判令郑艳红向长城公司支付剩余购房款284888元；2．本案诉讼费用由郑艳红负担。一审法院认定事实：2012年9月28日，长城公司（甲方）与郑艳红（乙方）签订《房屋先行交付协议》一份，该协议约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：因甲方房屋开发销售手续仍在办理之中，故甲乙双方现无法签订正式的《商品房买卖合同》，亦无法办理相关备案和按揭贷款手续，依照双方订立的《申请认购协议》，根据乙方的入住请求，甲乙双方现就房屋先行交付事宜，经充分协商，自愿订立如下协议：甲方同意在乙方按本协议履行相关付款义务后，将乙方根据《申请认购协议》所认购的“长城·阳光新城”小区4号楼9层02号房屋（暂测建筑面积75.5平方米），先行交付给乙方入住使用。根据《申请认购协议》约定，乙方认购房屋的单价5556元／平方米，总房款为人民币肆拾壹万玖仟肆佰柒拾捌元整（￥419478）。乙方选择银行按揭方式付款，乙方签署本协议书时支付认购金126478元，剩余首付款X元于本协议书签订之日起三日内付清，否则定金不予退还，房子另行出售。剩余按揭贷款293000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方同时提交办理银行按揭所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续。甲方保证在乙方付清上述款项及其它相关费用后，将乙方所认购的房屋先行交付给乙方使用。甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续。乙方如系以按揭贷款的方式购买房屋，在双方签订《商品房买卖合同》后，如因乙方原因不能办理按揭贷款，则乙方同意按甲方的要求，全额支付所有购房款，甲方有权按上述约定的方式收回房屋。协议签订当日即2012年9月28日，长城公司将案涉房屋交付郑艳红使用至今。长城公司先后于2016年5月17日、2019年4月18日、2019年8月21日取得相关《国有土地使用权证》《建筑工程规划许可证》《郑州市商品房预售许可证》。郑艳红于2019年10月份收到长城公司有关涉案房屋签订商品房买卖合同、办理相关手续的通知，因双方发生争议，至今未签订《商品房买卖合同》。另查明，根据郑州市郑房测绘队出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》，郑艳红购买的案涉房屋测绘面积为74.04平方米。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案长城公司与郑艳红签订的《房屋先行交付协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，故该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案起诉之前即2019年8月21日，长城公司已取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，故案涉《房屋先行交付协议》应认定为有效。从双方签订《房屋先行交付协议》载明内容及本案查明的事实来看，双方对于长城公司销售房屋时，未取得商品房预售许可证明、长城公司的销售行为在签订案涉《房屋先行交付协议》存在违法性是明知的。故郑艳红应对其明知长城公司销售的房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，购买长城公司销售房屋的行为承担相应的法律后果。本案中，长城公司在郑艳红仅支付部分房款的情况下即将约定房屋进行交付，郑艳红亦实际入住涉案房屋长达八年，且在该期间未向长城公司支付剩余房款。即长城公司已履行协议约定的主要义务将协议约定房屋交付给郑艳红，而郑艳红亦实现了先行入住的主要合同目的。长城公司已实际将案涉房屋进行交付，《房屋先行交付协议》虽约定“待签署《商品房买卖合同》之日，郑艳红提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合长城公司到指定银行办理相关手续”，但因双方发生争议，至今未签订《商品房买卖合同》，故原约定的按揭贷款难以实现。基于前述，案涉《房屋先行交付协议》是双务合同，双务合同的主要意义在于确立并运行对待给付义务的规则，所谓对待给付义务，即基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系，当事人承担义务的目的在于获得对方给付义务，义务的对待关系又称为义务的对价关系。长城公司已履行协议约定的主要义务，郑艳红亦实现了先行入住的主要合同目的，长城公司要求郑艳红在占有协议约定房屋长达八年之久的情况下，要求郑艳红支付剩余房款，并无不当。依据《房屋先行交付协议》约定单价，并结合郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》的测绘房屋面积，计算郑艳红应向长城公司支付的剩余房款为284888元［74.04平方米＊5556元（房屋每平方米单价）-126478元（已付购房款）］，故长城公司要求郑艳红支付剩余房款284888元，符合法律规定，原审法院对长城公司该诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：郑艳红于判决生效之日起十日内支付给郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款284888元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2787元（已减半收取），由郑艳红负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。郑艳红与长城公司签订的《申请认购协议》是预约合同，长城公司当时未取得房屋预售许可证，当时双方之间未形成合法有效的房屋买卖合同关系。但根据双方签订的《房屋先行交付协议书》的内容，被上诉人收受部分购房款并向上诉人交付了合同约定的房屋，2019年8月21日，被上诉人取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，根据司法解释的规定，上诉人与被上诉人签订的《房屋先行交付协议书》具备房屋买卖的效力，双方权利义务可以通过《房屋先行交付协议书》的内容加以确认。郑艳红上诉认为长城公司应当按照协议约定协助其办理房屋所有权证所需手续，因长城公司已按照合同约定以通知的形式告知住户办理不动产权属首次登记所需材料，并需签订《商品房买卖合同》，郑艳红未与长城公司协商一致签订《商品房买卖合同》的情况下，要求长城公司按照协议约定协助其办理房屋所有权证所需手续，证据不足，本院不予支持。一审法院根据上述协议内容的约定，判令郑艳红支付剩余房款，并无不当。郑艳红的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，郑艳红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5574元，由郑艳红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  邢永亮二〇二一年三月二日书记员  宋佳倩