广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0229民初1299号原告（反诉被告）：广东盛晟投资开发有限公司。住所地：广东省翁源县×××××××××××××××××××××××××××。法定代表人：盛志明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘建平，安徽中天人律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴成成,安徽中天人律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱芳美，女，1983年3月13日出生，汉族，住广东省翁源县××××××××××××。委托诉讼代理人：邓睿，广东南水律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱伟杰(系朱芳美的弟弟)，男，1994年11月2日出生，汉族，住广东省翁源县××××××××××××，系被告（反诉原告）朱芳美的弟弟。原告广东盛晟投资开发有限公司与被告朱芳美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，被告朱芳美于2020年11月5日提起反诉，本院受理后合并审理，依法组成合议庭，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广东盛晟投资开发有限公司(以下简称广东盛晟公司)的委托诉讼代理人潘建平、吴成成及被告（反诉原告）朱芳美的委托诉讼代理人邓睿、朱伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东盛晟公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告朱芳美向原告广东盛晟公司支付房屋租金230780元及逾期付款滞纳金(滞纳金自各期租金应缴之日的次日起计算，每逾期一天，按欠缴金额的5‰收取，应付至实际付清租金之日止，至2020年9月20日为310860元)。2、依法判令被告朱芳美即时将租赁房屋腾空并交还给原告广东盛晟公司，并向原告广东盛晟公司支付自2020年7月5日起至被告实际搬离并交还租赁房屋之日止的房屋占用费(房屋占用费按照房屋租金的两倍计算，至2020年9月20日为118467元)。3、依法判令被告朱芳美向原告广东盛晟公司支付违约金138468元。以上三项共计798575元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月5日，被告朱芳美与原告广东盛晟公司签订《租赁合同》。根据该合同约定，被告承租原告广东盛晟公司所有的位于广东省韶关市翁源县××××的尚城阳光花园商业三层B区，套内建筑面积为1442.36平方米的房屋；房屋租赁期限为15年，自2018年6月5日至2033年6月4日止；按套内建筑面积计取租金，每月租金为16元/平方米，被告在三年内享受12个月的免租优惠(2018年6月5日至2018年12月4日免租6个月、2019年1月5日至2019年6月4日免租5个月、2020年1月5日至2020年2月4日免租1个月)；租金缴纳方式按月进行缴纳，先付后用，每月租金被告应于上一期结束前提前10日付清，因为前三年有免租安排，因此在此期间，被告应在应交租金的当月开始前提前10日交付租金；合同租金包含物业管理费，但在免租期间内，物业管理费仍由被告负责向物业公司缴纳，且被告应服从广东盛晟公司或其指定物业的管理。租赁合同同时约定租金递增方式为每三年递增3%。且合同签订后3日内，被告应向广东盛晟公司支付10万元作为履约保证金，被告按合同约定时间开业后，广东盛晟公司无息退还5万元，剩余5万元作为合同履约保证金，于合同到期后退还。租赁合同明确约定，若被告逾期支付租金超过15日，原告广东盛晟公司有权提前解除租赁合同，不退还被告已缴租金和履约保证金，同时被告还应赔偿原告全部损失，并按当年全年租金的50%向原告支付违约金。租赁合同签订后，原告广东盛晟公司依约向被告交付了租赁房屋，且在被告经营期间给予了被告诸多便利及优惠条件，但被告却从2019年8月开始一直拖欠租金，虽经广东盛晟公司多次书面催告，被告至今仍未支付。截至到2020年7月4日，被告拖欠广东盛晟公司房屋租金已达到230780元。被告的行为不仅严重违约，也严重侵害了广东盛晟公司的合法权益，因此，被告理应按照租赁合同的约定承担违约责任，同时，广东盛晟公司有权依法解除合同。为此，原告广东盛晟公司于2020年7月4日向被告送达了解除合同通知书，依法解除了案涉租赁合同。但被告至今未将租赁房屋交还给原告。综上所述，原告认为，被告无正当理由拒不支付房屋租金的行为已构成严重违约，也严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求贵院依法判如所诉。原告广东盛晟公司围绕其诉讼请求，向法庭提交了下列证据：1.广东盛晟投资开发有限公司营业执照，证明其的身份情况及诉讼主体资格；2.朱芳美身份证，证明朱芳美的身份情况；3.《租赁合同》、《不动产权证书》、《收条》，证明2018年6月5日，朱芳美与广东盛晟公司签订了《租赁合同》，根据合同约定由朱芳美承租广东盛晟公司所有的位于广东省韶关市翁源县××××的尚城阳光花园商业三层B区，套内建筑面积为1442.36平方米的房屋；根据租赁合同第二条第一款约定，屋租赁期限为15年，自2018年6月5日至2033年6月4日止；根据租赁合同第三条的第一款、第二款，房屋租金的计算方式为按套内建筑面积计取，每月租金为16元/平方米，朱芳美在三年内享受12个月的免租优惠(2018年6月5日至2018年12月4日免租6个月、2019年1月5日至2019年6月4日免租5个月、2020年1月5日至2020年2月4日免租1个月)；根据租赁合同第三条第四款，租金缴纳方式为按月缴纳，先付后用，每期租金朱芳美应于上一期结束前10日付清。因前三年有免租安排，在此期间，朱芳美应在应交租金的当月开始提前10日交付租金；根据租赁合同第四条，合同签订后3日内，朱芳美应向广东盛晟公司支付10万元作为履约保证金，朱芳美按合同约定时间开业后，广东盛晟公司无息退还5万元，剩余5万元作为合同履约保证金，于合同到期后退还；根据租赁合同第六条，朱芳美应在双方解除租赁合同后三日将房屋交付给广东盛晟公司，朱芳美强行阻止撤离并逾期返还房屋的，每逾期一天，广东盛晟公司有权要求朱芳美按当期日租金的两倍支付房屋占用费；根据租赁合同第十一条，若朱芳美逾期支付租金超过15日，广东盛晟公司有权提前解除租赁合同，不退还已缴租金和履约保证金，同时朱芳美还应赔偿广东盛晟公司全部损失，并按当年全年租金的50%向广东盛晟公司支付违约金；根据租赁合同第十三条，符合解除条件时，一方可以采用公告或书面通知的方式通知对方解除合同。如被通知方对解除合同有异议的，应当自公告日或书面通知送达日起30日内提起诉讼。逾期未提起诉讼，则视为被通知方同意解除合同；广东盛晟公司已按照合同约定退还了5万元履约保证金；租赁合同第八条第一项约定在本合同签订时，被告已对涉案房屋状况和设施设备（包括消防设施设备）进行全面了解，确认本租赁物及现有设施设备符合验收规定；4.《商铺租金缴纳通知书》、《房屋租金催交通知书》及邮寄凭证、《催告函》及邮寄凭证、韶关日报（2020年7月25日发行）、案涉租赁房屋现状照片，证明朱芳美长期拖欠原告房屋租金，且经广东盛晟公司多次书面催告仍未缴纳；广东盛晟公司于2020年7月3日向朱芳美发出书面催告函，于2020年7月25日在韶关日报发布通知，通知被告解除房屋租赁合同，并要求朱芳美于2020年7月30日前支付拖欠的租金、搬离并交还租赁场地；朱芳美至今未向广东盛晟公司交还租赁房屋；5.商铺交接确认书，证明该商铺交接确认书第三条明确该商铺具体交接时间为2018年6月5日，第四条明确该商铺已达到租赁合同约定的交付条件和标准，乙方朱芳美同意接收。被告朱芳美辩称，1.原告提供的租赁物不符合租赁合同的约定，导致无法满足其生产经营的需要，并且事后没有尽到妥善的维修义务；2.其于2019年12月20日书面向广东盛晟公司送达了解除合同告知书，广东盛晟公司应当于收到之日起30日内提起诉讼，否则视为解除合同，目前合同已经解除。但由于原告封锁通行通道和电梯，导致其无法搬离，所以才产生了所谓的房屋占用费；3.广东盛晟公司所主张的租金及滞纳金于理无据，其租赁物不符合相关合同的约定，且其主张的费用明显过高，十分不合理，应当不予支持。被告朱芳美围绕其的答辩意见，向法庭提交了如下证据：1.涉案现场照片，证明建筑物存在严重质量问题和同行受阻等多种情况，导致其无法经营，广东盛晟投资开发有限公司存在根本违约给被告带来严重损失；2.文件接收确认书、欠费通知、房屋租金催缴通知书，证明其向广东盛晟公司递交了多份业务处理申请书，反映了该租赁物存在的各种问题和其的诉求，但广东盛晟公司没有进行妥善处理和解决，只是对其无法正常经营的情况给予了两个月的免租期，没有履行自身维修义务；3.朱芳美致广东盛晟公司解除合同告知书、邮政快递送达情况，证明其于2019年12月20日通过邮政快递向广东盛晟公司书面送达了《朱芳美致广东盛晟公司解除合同告知书》，要求解除合同并处理后续解约事宜，但原告没有在约定期限内进行协商处理或起诉解决，双方间的租赁合同应视为解除；4.通告，证明广东盛晟公司在协商不成的情况下，没有采取合理方式处理双方纠纷，直接停用了唯一通往大鑫奇儿童欢乐园的电梯，导致其彻底无法进行经营活动、办理和撤场工作也不能进行。被告（反诉原告）朱芳美向本院提出的反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人于2018年6月5日签订的《租赁合同》；2.判令被反诉人退还反诉人50000元合同履行保证金；3.判令被反诉人支付合同违约金138466.56元；4.判令被反诉人赔偿反诉人因违约造成对案外人林意、蓝文理产生的违约金40000元；5.判令被反诉人赔偿反诉人因违约造成的经济损失共计698584.45元；6.本案诉讼费全部由被反诉人承担。事实与理由：反诉人、被反诉人双方于2018年6月5日经友好协商一致签订了《租赁合同》，明确约定反诉人承租被反诉人位于广东省韶关市翁源县××××的尚城阳光花园商业三层B区（编号：L3-B01)，套内建筑面积约为1442.36平方米的房屋，主要用于经营儿童乐园以及儿童、母婴相关商品与服务，并可根据自身需要开展与主营项目密切有关的其他附属业务项目。双方签订的租赁合同期限为15年，自2018年6月5日至2033年6月4日至，同时被反诉人给予反诉人总计12个月的免租优惠，并收取了5万元人民币作为合同履约保证金。反诉人从被反诉人手中承租得涉案房屋后，开设了大鑫奇儿童欢乐园；2018年7月18日与案外人林意签订《租赁合同》，将涉案房屋的一小部分转租给了林意从事奶茶经营；2018年11月25日与案外人蓝文理签订《租赁合同》，将涉案房屋的一小部分转租给了蓝文理开设舞蹈工作室，提供产后瑜伽等服务。反诉人以上的转租行为均经过被反诉人的同意，转租从事的项目也是与儿童、母婴相关商品与服务。原、被反诉人双方签订的《租赁合同》中，明确约定了租赁房屋交付时间为2018年6月5日，双方在合同的第七款“物业交付条件”中，清楚明白的的约定了：“2、甲方保证具有将本合同项下房屋出租给乙方的合法权利，并向乙方提供相关权利证明文件。甲方保证此租赁物房屋经验收合格，依法可以投入使用；3、在交付租赁物业时，甲方应向乙方出示产权证明、一次消防验收合格证明等真实有效的证明文件，并向乙方提供与原件核对无误的加盖甲方公章的复印件；5、甲方须保证本租赁物的供水、供电、通道、排污及各种管道和其他公用设施、设备等满足乙方项目的正常需求，空调等乙方使用的设备设施后期维护保养由乙方自理并负担。”但被反诉人提供的租赁物存在严重质量问题，根本不符合交付条件，导致我方几乎无法正常营业：1、被反诉人从来没有向反诉人出示产权证明、一次消防验收合格证明等真实有效的证明文件，证明此租赁物房屋经验收合格，依法可以投入使用。2、游乐场屋顶、墙壁等多处漏雨渗水，不但导致反诉人无法正常营业造成严重经济损失，还存在极大的安全隐患。3、游乐园通往大润发的消防安全门被人为上锁，顾客根本无法通行；原本通往二楼的户外楼梯，因“多多”KTV的营业也不便于通行；就连唯一通往我方游乐场的渠道（一部小电梯），也时常出现质量问题而无法正常运行，以上的问题导致我方客源严重流失无法经营。4、游乐场的楼梯、通道、电梯口卫生较差，几乎无人进行保洁工作，给我方的正常运作带来不少负面影响。以上种种都严重违反了合同中交付条件的约定。因涉案房屋质量和通行问题，屋顶、墙壁等多处漏雨渗水、墙面发霉脱落，唯一通行电梯时常不能运行，导致游乐场无法正常经营，反诉人多次与被反诉人协商交涉，被反诉人都从没及时到场维修或给出妥善处理方案，只是同意减免了两个月的租金，就再无下文，从未提供过维修服务。被反诉人的行为也违反了《租赁合同》第十款“双方权利和义务”中：“5、甲方应保证本租赁物正常使用。因本租赁本身出现的建筑质量问题，在乙方电话通知甲方或其指定物业服务公司后，甲方或物业服务公司应当及时到场开始维修，费用由甲方承担。但因乙方装修装饰改建或使用保养不当造成的问题，由乙方自行负责解决，费用由乙方承担。”的相关约定。基于被反诉人在本案中的种种行为，严重违反了合同的约定，属于根本违约，是本案中的过错方，反诉人于2019年12月20日通过邮政快递向被反诉人书面送达了《朱芳美致广东盛晟公司解除合同告知书》，要求解除合同并处理后续解约事宜，但被反诉人一直对此不予答复。根据《租赁合同》第十三款“其他约定”中：“4、符合解除合同条件时，一方可以采用公告或书面通知方式通知对方解除合同。如被通知方对合同解除有异议的，应当自公告日或书面送达日起30日内提起诉讼。逾期未提起诉讼，则视为被通知方同意解除合同。”的相关约定，应当视为被反诉人同意解除租赁合同，现原、被反诉人间的合同在2020年1月14日起应当视为解除。同时，反诉人根据《租赁合同》第十一款“违约责任（一）甲方违约责任”中：“2、如本租赁物因主体存在质量问题给乙方造成损失的，甲方应当赔偿乙方全部损失。如本租赁物交付不符合约定且乙方无法正常使用的，乙方有权提前解除本合同，甲方退还乙方已交的履约保证金，并且当年全年租金的50%作为违约金支付给乙方；3、经乙方在合理期限内催告后，甲方仍不承担合同约定的维修服务致使乙方受到重大损失的，乙方有权提前解除本合同，甲方应退还乙方多交的后期租金（应缴租金计算到房屋实际退还时）和履约保证金，同时赔偿乙方全部损失，并以当年全年租金的50%作为违约金支付给乙方。”的相关约定，反诉人要求被反诉人按合同条款承担违约责任。综上所述，被反诉人违约行为不仅严重违背诚实守信的原则，同时也给反诉人造成经济上重大损失。为此，反诉人依据双方签订的合同以及相关法律、法规之规定，特向贵院提起诉讼，诚望贵院判如反诉人上述所请，以维护反诉人的合法权益，以实现反诉人的诉讼目的。被告（反诉原告）朱芳美围绕其反诉请求，向法庭提交了下列证据：1.反诉人身份证、营业执照，证明反诉人、被反诉人的诉讼主体资格及相关身份信息情况；2.租赁合同，证明反诉人、被反诉人之间存在租赁关系，以及双方明确约定了物业交付条件、各方的权利义务和违约责任、合同解除方式等基本情况；3.涉案现场照片、视频录像，证明建筑物存在严重质量问题和通行受阻等多种情况，导致反诉人无法经营，被反诉人存在根本违约和给反诉人带来严重损失；4.文件接收确认书、欠费通知、房屋租金催缴通知书，证明反诉人向被反诉人递交了多份业务处理申请书，反映了该租赁物存在的各种问题和反诉人的诉求，但被反诉人没有进行妥善处理和解决，只是对反诉人无法正常经营的情况给予了两个月的免租期，没有履行自身维修义务；5.朱芳美致广东盛晟公司解除合同告知书、邮政快递送达情况，证明反诉人于2019年12月20日通过邮政快递向被反诉人书面送达了《朱芳美致广东盛晟公司解除合同告知书》，要求解除合同并处理后续解约事宜，但被反诉人没有在约定期限内进行协商处理或起诉解决，双方间的租赁合同应视为解除；6.通告，证明被反诉人在协商不成的情况下，没有采取合理方式处理双方纠纷，直接停用了唯一通往大鑫奇儿童欢乐园的电梯，导致反诉人彻底无法进行经营活动、办理和撤场工作也不能进行；7.证明、收据、租赁合同、营业执照，证明反诉人经过被反诉人的同意，将涉案商铺转租给案外人林意、蓝文理从事与儿童、母婴相关商品与服务，现因为被反诉人的违约，导致反诉人也需要向案外人承担违约责任40000元，这也是被反诉人违约造成的损失；8.大鑫奇儿童欢乐园装修合同书、格力空调工程项目购销合同、浙江蓝宝游乐设备有限公司订货合同、广州市爱博玩具有限公司淘气堡配件单、监控安装清单、收据、订货单、货运信息意向书，证明大鑫奇儿童欢乐园装修费用支出156011元，安装空调花费支出109800元，向浙江蓝宝游乐设备有限公司订货308000元用于经营，向广州市爱博玩具有限公司购买淘气堡配件共计73660元，安装监控花费4946元，支付各种安装费用、零件费等共计25513.45元，支付翁源县阳光城2018年8月物业费8154元和向被反诉人支付了10万元合同履约保证金，购买玩具需要支付运输费用12500元，综上，共支出698584.45元（除10万元保证金），因建筑物质量问题和被反诉人原因导致无法经营，乃反诉人的经济损失；9.营业执照、账户对账单、入账汇款业务凭单2张，证明购买游乐设备的支出。原告（反诉被告）广东盛晟公司对被告（反诉原告）朱芳美的反诉辩称：1.朱芳美反诉主张“退还合同履行保证金50000元及支付合同违约金138466.56元”的反诉请求不仅缺乏事实依据，也有悖于本案事实和法律规定。本案中，2018年6月5日朱芳美与广东盛晟公司签订《租赁合同》，该租赁合同约定，由朱芳美承租“尚城•阳光城”商业三层B区用于经营儿童乐园。《租赁合同》第二条第1项约定，本合同租赁期限为15年。《租赁合同》第八条第1项约定，在本合同签订时，乙方（朱芳美）已经对本租赁物房屋状况和设施设备（包括消防设施设备）进行了全面了解，确认本租赁物及现有设施设备符合验收规定。《租赁合同》第十一条第（二）款第1项约定，乙方（朱芳美）有下列情形之一的，乙方（朱芳美）应承担违约责任，甲方（广东盛晟公司）有权提前解除合同，不退还乙方（朱芳美）已缴租金和履约保证金，乙方（朱芳美）应赔偿甲方（广东盛晟公司）全部损失，并按当年全年租金的50%向甲方（广东盛晟公司）支付违约金：（2）乙方（朱芳美）逾期支付租金超过15日；（4）未经甲方（广东盛晟公司）批准，乙方（朱芳美）擅自停业；（5）未经双方协商一致，乙方（朱芳美）擅自提前解除合同；（6）乙方（朱芳美）其他违约行为，给甲方（广东盛晟公司）造成重大损失。该《租赁合同》签订当日，双方即共同对租赁房屋进行了交接验收并签署了《商铺交接确认书》。该《商铺交接确认书》第4条确认该商铺已达到《租赁合同》约定的交付条件和交付标准，乙方（朱芳美）同意接收。而朱芳美诉称其租赁房屋交付不符合约定条件的主张明显与本案事实不符。且朱芳美诉称其承租的房屋存在严重质量问题的主张也缺乏事实依据。朱芳美在承租期间向物业公司反映渗漏情况，广东盛晟公司接到物业公司通知后即时安排人员现场查看，同时安排维修人员对渗漏进行了防水维修，期间物业公司也一直安排人员配合维修工作；维修后，广东盛晟公司即会同物业公司及承租方人员进行了现场验收。更何况，房屋渗漏并没有影响其正常营业，更不存在因此无法营业的情形。而朱芳美诉称的其承租场所的通行通道问题明显与本案事实不符。朱芳美承租的“尚城•阳光城”商业三层B区共有二条通行通道；一是可以在一层乘电梯直达其承租的三层，二是可以从步行楼梯直接上到其承租的三层场所。而中发惠民（原大润发）超市通向步行楼梯的消防门属于该超市的租赁场所，与朱芳美承租的房屋无关。且二层多多KTV系单独楼梯通道，与朱芳美承租的房屋通行通道无关。显然，朱芳美诉称的所谓通行通道问题均与本案事实不符，也明显缺乏事实依据。并且广东盛晟公司在本案中并不存在任何违约情形。而朱芳美却长期拖欠租金并占用租赁房屋至今。特别是，朱芳美单方面解除租赁合同的行为不仅严重违约，也不符合法律规定。基于上述事实，依据双方签订的《租赁合同》约定，朱芳美主张“退还合同履行保证金50000元及支付合同违约金138466.56元”的反诉请求不仅缺乏事实依据，也有悖于本案事实和法律规定，依法应予驳回。2.朱芳美主张“赔偿反诉人因违约造成对案外人林意、蓝文理产生的违约金40000元”的反诉请求有悖于法律规定，也明显缺乏事实依据。本案中，朱芳美出租给案外人蓝文理开办奶茶店的场所属于“尚城•阳光城”商业三层的公共场所。显然，朱芳美在未经产权人广东盛晟公司同意的情况下擅自将不属于其租赁范围的公共场所出租给案外人蓝文理的行为不仅严重损害了广东盛晟公司的合法财产权，其擅自出租公共场所的行为也明显不具有合法性。而朱芳美与案外人林意因转租行为发生的权利义务也与广东盛晟公司无关，朱芳美因其自身违约行为而应承担的违约责任理应由其自行承担。而该舞蹈工作室目前仍在运营并占用租赁房屋。更何况，朱芳美的上述主张也明显缺乏证据予以佐证。因此，朱芳美反诉主张“赔偿反诉人因违约造成对案外人林意、蓝文理产生的违约金40000元”的反诉请求不仅缺乏事实依据，也不符合法律规定，依法应予驳回。3.朱芳美主张“赔偿反诉人因违约造成的经济损失共计698584.45元”的反诉请求不仅缺乏事实依据，也有悖于本案事实和法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，广东盛晟公司作为出租方没有任何违约行为，而作为承租人的朱芳美不仅长期拖欠租金和物业费，并且违法单方面解除合同。基于朱芳美的严重违约行为，依据案涉《租赁合同》第十一条第（二）款第1项约定，朱芳美理应承担违约责任。基于上述事实，根据《最高法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项、第十三条的规定，朱芳美在腾空租赁房屋时可以将可移动的物品和未形成附合的装饰装修物自行撤离；对已形成附合的装饰装修物不得擅自处理；否则，广东盛晟公司有权请求承租人朱芳美恢复原状或者赔偿损失。显然，朱芳美因其自身违约行为而诉求所谓的损失赔偿，不仅缺乏事实依据，也不符合法律规定。更何况，朱芳美主张的所谓损失也明显缺乏合法有效的证据予以佐证。因此，依法应驳回朱芳美主张“赔偿反诉人因违约造成的经济损失共计698584.45元”的反诉请求。综上所述，朱芳美的反诉请求缺乏事实依据，也不符合法律规定，依法应驳回朱芳美的全部反诉请求。反诉被告广东盛晟公司围绕其答辩意见，向法庭提交了下列证据：1.《不动产权证》（粤[2017］翁源县不动产权第0001857号）、《建设工程消防验收意见书》（韶公消验字[2016］第0117号），证明《不动产权证》证明广东盛晟公司享有案涉租赁房屋产权的事实；《建设工程消防验收意见书》证明案涉租赁房屋已通过消防验收，并且消防验收合格；2.《租赁合同》、《商铺交接确认书》，证明《租赁合同》第八条第1项约定，在本合同签订时，乙方（朱芳美）已经对本租赁物房屋状况和设施设备（包括消防设施设备）进行了全面了解，确认本租赁物及现有设施设备符合验收规定；《商铺交接确认书》第3条，该商铺交接的具体时间为2018年6月5日。第4条，该商铺已达到《租赁合同》约定的交付条件和交付标准，乙方（朱芳美）同意接收；《租赁合同》与《商铺交接确认书》相互印证，证明承租人朱芳美经过验收后接收的租赁房屋完全符合租赁合同约定的事实；3.维修工程清单、照片、税务发票、银行转账凭证、《情况说明》（物业管理公司出具），证明出租方广东盛晟公司分别于2018年8月、2019年4月、6月、8月对房屋渗漏进行了防水维修并支付了维修费用；房屋维修后均经过了物业管理公司及承租方人员验收；朱芳美出租给案外人蓝文理开办奶茶店的场所属于“尚城•阳光城”商业三层的公共场所；朱芳美长期拖欠租金、物业费的事实；4.维修记录（2019年5月15日），证明2019年5月发生的渗漏系多多KTV欧洲街店在楼顶安装空调造成的；发生渗漏后已由空调安装公司即时对渗漏进行了防水处理的事实；5.照片、视频，证明该组证据与证据三中的《情况说明》相互印证，证明中发惠民（原大润发）超市通向步行楼梯的消防门属于该超市租赁场所，与朱芳美承租的房屋无关；该组证据与证据三中的《情况说明》相互印证，证明朱芳美承租的房屋有二条通行通道；其一，可以乘电梯直达其承租的三层，其二，可以从步行楼梯直接上到其承租的三层场所；由此可以证明朱芳美申请的两位证人在法庭中陈述的通行通道问题不具有真实性；二层多多KTV欧洲街店通道与朱芳美承租的房屋通行通道无关；该组证据与证据三中的《情况说明》相互印证，证明朱芳美出租给案外人蓝文理开办奶茶店的场所属于“尚城•阳光城”商业三层的公共场所。本院依法组织了原、被告进行举证、质证，并根据朱芳美的申请通知证人陈会燕、林意出庭作证。对广东盛晟公司提交的证据，朱芳美提出质证意见如下：对证据1.2的三性无异议，对证据3的关联性部分存在异议，一根据双方签订的租赁合同，原告首先要保障本租赁物的正常使用，原告一直没有对此进行确认；二虽然原告退还了被告伍万元保证金，但仍有伍万元保证金没有退还；三广东盛晟公司主张的朱芳美对租赁物的现状有了认识和了解，并不足以证明。对证据4的关联性不予认可，具体原因在辩论阶段说明。对证据5认为：一其就本诉没有收到商铺交接确认书；二本诉的举证期限是在第一次开庭前五日内，现已经超过举证期限，其方不予质证，也不应采纳该证据；三如法庭要对该证据确认的话，其方对该证据的三性不予认可，其对租赁物的了解只是片面对外观、装饰等情况的了解，并不了解该租赁物的实际质量问题，广东盛晟投资开发有限公司的证据达不到其的证明目的。对朱芳美提交的证据，原告提出如下质证意见：对证据1不予认可，认为一该组照片除一张房屋外观照片外，其余照片是在何时何地拍摄的无法核实，故对该证据的真实性、合法性、关联性有异议；二从照片的内容来看，也无法证明案涉建筑物存在严重质量问题；三该组证据达不到朱芳美的证明目的。对证据2的三性无异议，文件接收确认书仅反映朱芳美的单方诉求，并不能证明其诉求的合法性、真实性。从该组证据的内容来看，恰恰证明了因承租人长期拖欠租金和物业费，被出租方和物业公司书面催缴的事实。该组证据证明出租方和物业公司对朱芳美的申请及时进行了相应处理的事实。该组证据达不到朱芳美的证明目的。对证据3有异议，该组证据不具有合法性、真实性，且不能证明朱芳美有效送达通知书。该组证据达不到朱芳美的证明目的。对证据4有异议，从内容上来看，证明因承租人欠缴物业费被物业公司催告的事实。证明朱芳美承租的房屋在2020年仍在营业的事实。该证据达不到朱芳美的证明目的。对反诉原告朱芳美提交的证据，反诉被告广东盛晟公司提出质证意见如下：对证据1的三性无异议。对证据2的三性无异议，认为该组证据证明承租人经过验收后接收的租赁房屋符合租赁合同约定的事实。对证据3的三性有异议，认为该组证据除一张外观照片外，其余照片、视频录像是在何时何地拍摄的无法核实，也缺乏原始载体佐证其真实性、关联性，从该组证据的内容来看，也无法证明建筑物存在严重质量问题，达不到朱芳美的证明目的。对证据4的质证意见与朱芳美提交的本诉证据2的质证意见一致。对证据5的质证意见与朱芳美提交的本诉证据3的质证意见一致。对证据6的质证意见与朱芳美提交的本诉证据4的质证意见相同。对证据7有异议，认为朱芳美擅自将不属于其租赁范围的公共场所出租给案外人蓝文理不具有合法性，对涉及蓝文理租赁的相关证据的合法性、关联性有异议，朱芳美与案外人林意因转租行为发生的权利义务与其方无关，对涉及林意转租的相关证据的关联性有异议，与本案无关；对证据的真实性有异议，认为缺乏相应支付凭证予以佐证，证据达不到朱芳美的证明目的。对证据8的合法性、关联性有异议，认为该组证据与本案无关；证据的真实性有异议，认为缺乏合法有效的票据及相应的支付凭证予以佐证。保证金收据载明的10万元已向朱芳美退还了伍万元。该组证据达不到朱芳美的证明目的。对证据9的关联性有异议，认为从内容上来看，付款方及收款方均与本案无关，也与朱芳美无关。且与朱芳美提供的证据8中的订货合同约定的相悖，该组证据达不到朱芳美的证明目的。就反诉被告广东盛晟公司提交的证据，反诉原告朱芳美提出如下质证意见：对证据1的不动产权证无异议，对建设工程消防意见书的关联性有异议，认为该份意见书出具的时间是在2016年12月5日，距离目前时间已经久远，当时验收合格并不表示目前也合格，没有安全隐患，根据实际情况，租赁物通行和电梯的运行都有很大的安全隐患。对证据2租赁合同的三性无异议，同时强调租赁合同的最后一页是朱芳美所租赁房屋的结构图，与证据3中的情况说明中的朱芳美出售的奶茶店并非其承租的房屋场所是矛盾的，奶茶店是在结构图中的，是由朱芳美承租的；对证据2的商铺交接确认书三性不予认可，该确认书类似一份格式文书，要承租被反诉人的房屋必须签署，朱芳美只是对外观进行了验收，但对质量没有验收，不能证明被反诉人的证明目的。对证据3、4的关联性不认可，认为通过以上证据，只能说明涉案房屋存在严重的质量问题，被反诉人对其进行多次维修不能证明该房屋的问题已经解决。对证据5的三性不予认可，认为无法证明该证据是何时何地拍摄的，在开庭前各通行道路都是被封锁的，此后才被被反诉人打开。上述双方当事人提交的证据，对双方确认，无异议且与本案有关联性又符合证据有效性的，本院予以采纳，并作为本案的定案依据；对双方有异议或与本案无关且缺乏证据有有效性的，本院不予采纳。经审理查明，2018年6月5日，原告（反诉被告）广东盛晟公司作为出租方（甲方）与被告（反诉原告）朱芳美作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，双方就房屋租赁事宜进行了约定。其中约定：“一、租赁范围和租赁用途：1、租赁房屋范围：乙方承租的房屋位于广东省韶关市翁源县××××的尚城阳光花园商业三层B区（编号：L3-B01），套内建筑面积为1442.36平方米的房屋（以房屋部门实际测量为准）；2、乙方承租本房屋主要用于经营儿童乐园以及儿童、母婴相关商品与服务，可根据自身需要与主营项目密切有关的其他附属业务项目。二、租赁期限：1、本合同租赁期限为15年，自2018年6月5日起至2033年6月4日止。......三、租金标准及支付方式：1、租金标准：16元/平米/月（按套内建筑面积计取租金）；2、免租优惠：甲方同意给予乙方总计12个月的免租优惠，在三年里按如下享受，即：2018年6月5日至2018年12月4日期间免租6个月、2019年1月5日至2019年6月4日期间免租5个月、2020年1月5日至2020年2月4日期间免租1个月；3、租金递增方式：每三年递增3%；4、租金缴纳方式：现金或转账；按月缴纳，先付后用。每期租金乙方应于上一期结束前提前10日付清。因为前三年有免租安排，因此在这期间，乙方应在应交租金的当月开始前提前10日交付租金。甲方在收到乙方交纳的租金后10日内开具增值税普通发票给乙方。乙方逾期缴纳上述租金的，每逾期一天，按欠缴金额的1%向甲方支付滞纳金。四、合同履约保证金：本合同签订后3日内，乙方支付人民币100000元作为本合同履约保证金。乙方按照合同约定时间开业后，甲方无息退还50000元；剩余50000元作为合同履约保证金，在本合同到期后3日内由甲方负责全额退还（不计息）。......五、物业管理费及相关费用：1、本合同第三条所称租金已包括物业管理费用，但在免租期间，物业管理费用需由乙方负责交纳。在租赁期间，乙方应服从甲方或其指定物业的管理......十、双方的权利和义务：（一）甲方权利义务......5、甲方应保证本租赁物正常使用。因本租赁物本身出现的建筑质量问题，在乙方电话通知甲方或其指定物业服务公司后，甲方或物业服务公司应当及时到场开始维修，费用由甲方承担。但因乙方装修装饰改建或使用保养不当造成的问题，由乙方自行负责解决，费用由乙方承担。......十一、违约责任：（一）甲方违约责任，......2、如本租赁物因主体存在质量给乙方造成损失的，甲方应当赔偿乙方全部损失。如本租赁物交付不符合约定且乙方无法正常使用的，乙方有权提前解除本合同，甲方退还乙方已交的履约保证金，并以当年全年租金的50%作为违约金支付给乙方；3、经乙方在合理期限内催告后，甲方仍不承担合同约定的维修服务致使乙方受到重大损失的，乙方有权提前解除本合同......（二）乙方违约责任，1、乙方有下列情形之一的，乙方应承担违约责任，甲方有权提前解除合同，不退还乙方已缴租金和履约保证金，乙方应赔偿甲方全部损失，并按当年全年租金的50%向甲方支付违约金：......（2）乙方逾期支付租金超过15日；......（5）、未经双方协商一致，乙方擅自提前解除合同的.....(三)本条所称“当年全年租金”，其含义为：在计算违约金时，无论该年度是否有免租安排，均按12个月计算“当年全年租金”，即：当年全年租金=违约时月租金标准*12个月。十三、其他约定：......4、符合解除合同条件时，一方可以采用公告或书面通知方式通知对方解除合同。如被通知方对合同解除有异议的，应当自公告日或书面通知送达日起30日内提起诉讼。逾期未提起诉讼，则视为被通知方同意解除合同......同日，双方签订《商铺交接确认书》，确认：1、该商铺内附属设施、装饰及设备标准完全符合《租赁合同》的约定。......3、该商铺交接的具体时间为：2018年6月5日。4、该商铺已达到《租赁合同》约定的交付条件和交付标准，乙方同意接收......”合同签订后，原告广东盛晟公司向被告朱芳美交付了租赁房屋，被告朱芳美对租赁房屋进行装修后，于2018年8月18日开始经营“大鑫奇儿童游乐园”。被告朱芳美在经营期间，发现租赁物有渗漏等情况，曾向原告广东盛晟公司提出，原告也采取了相应的维修等措施。原告于2019年6月15日书面通知被告在2019年6月20日前交纳2019年6月1日至7月31日的租金46156元。因被告未按约定向原告交纳租金，2019年11月13日，原告书面向被告朱芳美催交租金时，在《房屋租金催交通知书》上明确给被告朱芳美增加2个月的免租期。2020年7月3日，原告与翁源县阳光城物业管理有限公司以邮寄的方式向被告送达《催告函》，催告被告缴交2019年8月至2020年7月的租金累计253858元，同时告知解除双方的《租赁合同》；后又于2020年7月25日在韶关日报登发《通知》，通知被告协商解除合同事宜和限被告在2020年7月30日前搬离并返还租赁物。因被告未缴纳租金并返还租赁物给原告，原告便于2020年9月30日诉请本院判令如其上述诉求，被告亦于2020年11月5日提起反诉。在庭审调解时，因双方意见分岐较大，无法达成协议。另查明，原告广东盛晟公司于2018年8月2日将履约保证金50000元退回被告朱芳美。被告朱芳美于2018年12月25日已将2018年12月5日至2019年1月4日的租金23078元交给原告广东盛晟公司。又查明，被告朱芳美分别于2018年7月间和2018年11月间将部分租赁物转租给案外人林意、蓝文理，并收取了其两人至2019年11月的租金，租金按26元/平方/月计。2020年1月21日，被告朱芳美开办的“大鑫奇儿童游乐园”便未再营业，其亦未将租赁的商铺腾空交还给原告广东盛晟公司。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告广东盛晟公司与被告朱芳美签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行各自义务。就本案，原告按合同约定将租赁房屋交付给了被告使用，被告应按合同的约定支付租金给原告。对此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定可知，被告朱芳美未按照约定期限支付租金给原告广东盛晟公司，故原告广东盛晟公司诉请其支付租金，于法有据。根据原、被告双方《租赁合同》中“租金标准及支付方式”的约定可知，2018年6月5日至2021年6月4日的租金按16.00元/月/㎡计，免租的时间段为：2018年6月5日至2081年12月4日免租6个月、2019年1月5日至2019年6月4日免租5个月、2020年1月5日至2020年2月4日免租1个月，则被告朱芳美应缴交的租金及时段为：2018年12月5日至2019年1月4日的租金为23077.76元（1442.36㎡×16元/月/㎡×1个月），此款被告朱芳美已交；2019年6月5日至2020年1月4日的租金为161544.32元（1442.36㎡×16元/月/㎡×7个月）；因原告广东盛晟公司在《房屋租金催交通知书》上已明确给被告朱芳美增加2个月的免租期，则被告朱芳美仍欠租金115388.8元【161544.32元-免租2个月46155.52元（23077.76元×2个月）】。2020年2月5日至2020年7月4日的租金为115388.8元（1442.36㎡×16元/月/㎡×5个月）；合共租金为230777.6元。至于《租赁合同》是否解除、何时解除的问题。被告朱芳美主张其在2019年12月20日通过邮政快递向原告书面送达了《朱芳美致广东盛晟公司解除合同告知书》，对此，从被告朱芳美提交的运单号为1138×××××7578的《投递记录》记载，虽显示“已收件”，但未记载收件人是谁，另该《投递记录》中又记载有“不是我的包裹”，加之原告否认收到该解除合同通知书，故不能证明其已通知原告解除合同。而原告广东盛晟公司主张在2020年7月3日向被告发出《催告函》，通知被告解除合同，对此，从原告提交的单号为1138×××××1878及邮件号为1138×××××7978的《投递记录》记载，前者显示“已签收，他人代收：朱芳美”；后者显示“已签收，本人签收：朱芳美”。庭审时被告亦明确表示收到了原告解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十四条第三项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，故本院认定双方所签订的《租赁合同》已于2020年7月4日解除。至于原告诉请的滞纳金、违约金应否支持问题及被告反诉原告支付违约金问题。就本案，原、被告双方签订的《租赁合同》约定“十一、违约责任：（一）甲方违约责任，......2、如本租赁物因主体存在质量给乙方造成损失的，甲方应当赔偿乙方全部损失。如本租赁物交付不符合约定且乙方无法正常使用的，乙方有权提前解除本合同，甲方退还乙方已交的履约保证金，并以当年全年租金的50%作为违约金支付给乙方；3、经乙方在合理期限内催告后，甲方仍不承担合同约定的维修服务致使乙方受到重大损失的，乙方有权提前解除本合同......(三)本条所称“当年全年租金”，其含义为：在计算违约金时，无论该年度是否有免租安排，均按12个月计算“当年全年租金”，即：当年全年租金=违约时月租金标准*12个月。”的违约责任可知，原告交付商铺给被告时，双方办理了《商铺交接确认书》，且该确认书第四条明确“该商铺已达到《租赁合同》约定的交付条件和交付标准，乙方同意接收”，证明并非租赁物交付不符合约定，且该租赁物交付后被告已实际正常使用。被告在使用该商铺时，确实存在渗漏等情况。对此，从原告提交的《工程维修部位》等证据可证实。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定可知，被告在使用时所反映的渗漏等问题，原告亦已进行了维修，且减免了被告两个月的租金，尽了法定义务和约定义务。如前述，被告朱芳美未按约定交纳租金，已构成违约。现原告要求支付滞纳金310860元、违约金138468元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，结合被告提出“退还50000元合同履行保证金”的反诉请求，原告虽未提“50000元合同履行保证金”，视其选择要求被告支付违约金；而滞纳金不是民事责任形式，民法及相关法律中也无关于滞纳金的法律规定，双方约定的滞纳金性质应为违约金。故本院支持原告选择违约金138468元的诉请，但其应退还50000元合同保证金给被告。如前述，本案是因被告朱芳美未按时缴交租金，其已构成违约，故被告提出的“支付违约金138466.56元”的反诉请求，本院不予支持。就原告诉请被告自2020年7月5日起至实际搬离并交还租赁物的房屋占用费问题。对此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，就本案，被告朱芳美未将租赁物腾空交还给原告，故原告诉请被告自2020年7月5日起至实际搬离并交还租赁物的房屋占用费，于法有据，本院予以支持；但其主张按租金的两倍计算房屋占用费，没有法律依据，本院不予支持。至于被告朱芳美提出的“判令被反诉人赔偿反诉人因违约造成对案外人产生的违约金40000元”和“判令被反诉人赔偿反诉人因违约造成的经济损失698584.45元”的反诉请求应否支持问题？对此，首先从合同的效力看，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定可知，涉案合同合法有效，该合同并非是无效合同或是可撤销合同，故被告反诉要求原告赔偿损失，于法无据。就原告是否违约问题，前述已阐明，在此不再累述。故被告朱芳美提出的该二项反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告广东盛晟投资开发有限公司与被告朱芳美于2018年6月5日签订的《租赁合同》已于2020年7月4日解除；二、被告朱芳美应于本判决生效后十日内将位于广东省韶关市翁源县××××的尚城阳光花园商业三层B区（编号：L3-B01）的房屋腾空退还给原告广东盛晟投资开发有限公司；三、被告应于本判决生效后十日内支付房屋租金230777.6元及违约金138468元合共369245.6元给原告广东盛晟投资开发有限公司；四、原告广东盛晟投资开发有限公司应于本判决生效后十日内退还合同保证金50000元给被告朱芳美；五、被告朱芳美自2020年7月5日起至房屋腾空退还之日止按双方约定的租金计付方法计付占用费给原告广东盛晟投资开发有限公司；六、驳回原告广东盛晟投资开发有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告朱芳美的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11785.75元（原告已预交），由原告广东盛晟投资开发有限公司负担5962.90元，由被告朱芳美负担5822.85元；反诉费13070.51元（被告已预交），由原告原告广东盛晟投资开发有限公司负担1050元，被告朱芳美负担12020.51元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  梁 继人民陪审员  李对娴人民陪审员  马美兰二〇二一年三月十一日书 记 员  郭 涛