湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初3806号原告：武汉佳盟鑫商业管理有限公司，住所地武汉市青山区和平大道1290号B座43门501号。法定代表人：刘铭慧，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈剑华，湖北元申律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，湖北元申律师事务所律师。被告：胡爱队，男，1966年3月11日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：王光耀，湖北楚之杰律师事务所律师。原告武汉佳盟鑫商业管理有限公司（以下简称武汉佳盟鑫公司）诉被告胡爱队房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案情复杂，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法裁定适用普通程序公开开庭进行了审理。原告武汉佳盟鑫公司的委托诉讼代理人吴昊、被告胡爱队的委托诉讼代理人王光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉佳盟鑫公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告截止2020年5月31日房屋租金1,070,510元；2、请求判令被告支付原告因逾期缴纳租金产生的违约金，按照每逾期一日0.067%的标准以欠付租金为基数分段计算至清偿之日止（暂计至2020年5月31日共181,359.69元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2018年9月30日与原告签署Z-2019230011号《租赁合同》，承租原告全权管理的位于港东名居·青城第一街B区3层街道1-27号房屋用于经营健身会所，合同约定承租房屋面积约1,865平方米，租期5年（自2018年10月1日起至2023年9月30日止），租金按照第一年41元/平方米/月，第二年44.28元/平方米/月、第三年47.82元/平方米/月等计算并按季度支付，免租优惠5个月房租，每逾期一日支付租金需按照欠付金额的0.5%承担违约金等等。租赁合同签订后，被告即开始使用所承租房屋经营餐饮至今，但是在免租优惠期后，被告一直未向原告支付租金，截止2020年5月31日被告拖欠原告房屋租金共计1,070,510元。根据《租赁合同》第十六条16.1款约定，被告本应按照每逾期一日0.5%的标准计算违约金，现原告主张按照每逾期一日0.067%以欠付租金分段计算违约金至付清之日止。原告催促被告多次均未得到回复，原告为维护自身权益，依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告胡爱队辩称：1、原告不具备诉讼资格，因原告经案外人武汉绿景苑置业有限公司授权，受托管理案涉项目，根据《中华人民共和国合同法》规定，本案应以案外人武汉绿景苑置业有限公司为原告起诉才适格；2、本案合同目的履行不能，被告因看中健身房含有游泳项目才从上一家租户接手案涉房屋，现因泳池被城管叫停，导致合同目的履行不能，直接影响后续经营，原告有不可推卸的责任，根据《中华人民共和国合同法》规定，原告应在出租期间保持租赁物符合约定的用途；3、本案存在减免抵扣租赁费的情形，1）房屋存在严重漏水的情况，原告应对房屋修缮的合理期间予以减扣，2）新冠××期间，被告应享受减免政策，3）原告限制被告在租赁期间的用电自由，应承担责任；4、本案不存在违约情况，根据《中华人民共和国合同法》规定，因原告原因导致合同履行不能的，被告有权暂缓支付相应的租赁费。本院经审理认定事实如下：2015年8月1日，武汉绿景苑置业有限公司将其开发的“港东名居·青城第一街”商业房地产项目授权由原告全权负责招商、运营和管理。2018年9月30日，原、被告签订Z-2019230011号《租赁合同》，合同约定由被告承租位于港东名居·青城第一街B区3层街道1-27号房屋用于经营健身会所，房屋总面积约1,865平方米，租期5年（自2018年10月1日起至2023年9月30日止），租金按照第一年41元/平方米/月，第二年44.28元/平方米/月、第三年47.82元/平方米/月等计算并按季度支付，免租优惠6个月房租，自2019年4月1日起计算租金，每逾期一日支付租金需按照欠付金额的0.5%承担违约金等等。合同还约定了双方其他权利义务。租赁合同签订后，被告向原告缴纳了保证金150,000元。合同履行过程中，在免租优惠期满后，因被告一直未向原告支付租金，原告提起本案诉讼，诉讼过程中，原告与被告于2020年9月21日达成《协议书》，协议约定双方2018年9月30日签订的《租赁合同》于当日解除；被告应于协议签订之日起10日内腾退案涉房屋；经双方核算，截止2020年9月，被告有18个月房屋租金及20个月物业费尚未向原告支付；被告提出租金、物业费及违约金的减免请求，总计约54万元；原告对被告提出的减免请求予以考虑，最终是否减免及减免具体方案，以与被告签订书面清算协议为准，原告在与被告签订正式清算协议签，仍有权继续按原协议约定向被告装张权利；若被告在规定期间腾退的，则相应的租金、物业费及违约金计算至协议签订之日。后被告未在《协议书》约定的期限内腾退案涉房屋，原、被告双方也未就清算达成书面协议。上述事实，有当事人提交的《租赁合同》、授权书、建设工程归规划可证、建设工程消防验收意见书、本院（2018）鄂0111民初7370号民事判决书、双方当事人2020年9月21日签订的《协议书》等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《协议书》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据双方的约定，本院确认《租赁合同》于2020年9月21日解除。在合同履行过程中，被告除向原告提交了150,000元保证金外，未向原告缴纳其他任何费用。故原告提出被告支付租金的诉讼请求本院予以支持。根据原告的诉请，其主张被告应付租金的标准均是按照首期标准的41元/㎡/月计算，违约金根据租赁合同约定被告迟延缴纳租金应按欠付金额0.5%/天支付，现原告将违约金标准下调至0.067%/天，均系其对自身权利的处分，本院予以确认。故被告2019年4月1日至2019年12月31日欠缴租金688,185元、违约金82,995.11元。被告关于疫情期间的租金应当酌情减免的意见，根据《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》精神，本院予以支持，依法酌情确定为，2020年1月1日至2020年1月22日期间全额支付；2020年1月23日至4月22日期间免付租金，2020年4月23日至2020年5月31日减半支付，且暂停计算违约金。具体为2020年1月1日至2020年1月22日，按41元/㎡/月、1.37元/平方米/天、违约金0.067%/天计算，共22天，租金为56,074.31元、违约金为10,970.38元；2020年4月23日至2020年5月31日，按20.5元/㎡/月、0.68元/平方米/天计算，共1个月9天，租金为49,702.25元。综上，自2019年4月1日起截至2020年5月31日，被告累计应付租金79,3961.56元、违约金93,965.49元。因被告已向原告缴纳150,000元保证金，为减少当事人诉累,本案中可抵扣被告欠缴的租金。综上，被告向原告应付租金643961.56元(793,961.56元-150,000元)，应付违约金93,965.49元（82,995.11元+10,970.38元）。关于被告的其他抗辩意见，原告系案涉商铺的经营及管理者，且与被告签订了《租赁合同》，约定了双方的权利义务，作为合同权利义务相对方，其有权对被告提起诉讼；泳池只是租赁房屋面积的较小部分，双方《租赁合同》中并未对泳池的使用作出特别约定，被告也未提供泳池无法使用的证据，如果出现泳池使用问题，被告也可以通过协商与原告进行交涉对双方协议进行修改或变更，而不是据此长期不缴纳租金，且被告在双方《协议书》也认可欠缴原告租金18个月，故被告的行为已违反了双方的约定；房屋漏水及用电是否影响到被告无法经营，被告亦未提供证据予以证明，故被告的上述抗辩意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，的规定，判决如下：一、被告胡爱队于本判决生效之日起十日内向原告武汉佳盟鑫商业管理有限公司支付截止2020年5月31日的房屋租金64,3961.56元。二、被告胡爱队于本判决生效之日起十日内向原告武汉佳盟鑫商业管理有限公司支付违约金93,965.49元。三、驳回原告武汉佳盟鑫商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16,066元，由原告武汉佳盟鑫商业管理有限公司负担10,476元，由被告胡爱队负担5,590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  胡涛二〇二一年三月九日书记员  苗苗