江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0305民初954号原告（执行案外人）：周佳，男，1986年11月19日出生，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：魏艋，江苏景来（云龙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁会景，江苏景来（云龙）律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：徐州农村商业银行股份有限公司汴塘支行（原名称为徐州彭城农村商业银行股份有限公司汴塘支行），住所地江苏省徐州市贾汪区汴塘镇。负责人：张晓松，该支行行长。委托诉讼代理人：张超，系该公司工作人员。第三人（被执行人）：徐州万星农牧科技有限公司，住所地江苏省邳州市炮车高新技术产业园振兴路1号。法定代表人：汤继乐，该公司董事长。原告周佳与被告徐州农村商业银行股份有限公司汴塘支行（以下简称汴塘支行）、被告徐州万星农牧科技有限公司（以下简称万星农牧公司）、徐州白桦山木业有限公司、汤小敏、武翠萍、杨振华、吴建群、杨仲选、杨永案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月26日受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。案件审理中，原告周佳申请撤回对徐州白桦山木业有限公司、汤小敏、武翠萍、杨振华、吴建群、杨仲选、杨永的起诉，本院予以准许。并于2020年8月21日作出(2019)苏0305民初3710号民事判决：不得对位于徐州万星农牧科技有限公司西院职工宿舍第三排第三户房屋强制执行。被告汴塘支行不服判决提起上诉，徐州市中级人民法院于2020年12月28日作出裁定：撤销徐州市贾汪区人民法院（2019）苏0305民初3710号民事判决；本案发回徐州市贾汪区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。案件审理中，原告周佳要求将被告万星农牧公司变更为第三人参加诉讼。原告周佳的委托诉讼代理人魏艋、梁会景，被告汴塘支行的委托诉讼代理人张超，第三人万星农牧公司的法定代表人汤继乐均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告周佳向本院提出诉讼请求为：1、停止对原告所有的位于徐州万星农牧科技有限公司西院职工宿舍第三排第三户房屋的执行，申请执行的房屋财产价格600000元，解除对该房屋对应土地的查封；2、诉讼费等费用由被告承担。案件审理中，原告撤回解除该房屋对应土地的查封的诉讼请求。事实和理由：2013年5月26日，原告花费600000元从汤希强处购得位于徐州万星农牧科技有限公司西院（出让土地，土地使用权人为邳州市福星供销有限公司，编号：国用119-16-106)职工宿舍第三排第三户房屋，该房屋事实上已成为原告个人财产。2013年10月30日，贾汪区人民法院对被告一与其余被告的金融借款合同纠纷一案作出（2013)贾商初字第432号民事判决书，判决生效后被告二到被告九等均未履行义务，徐州彭城农村商业银行股份有限公司汴塘支行遂申请强制执行。贾汪区人民法仅依据邳州市福星供销有限公司出具的说明，认定案涉土地权利人为徐州万星农牧科技有限公司，进而在原告不知情的情况下将此房拍卖。原告因此向贾汪区人民法院提出执行异议，徐州市贾汪区人民法院于2019年8月6日作出（2019)苏0305执异152号执行异议裁定：驳回原告的异议请求。综上，为维护原告合法权益，现原告依据法律规定，特具状诉至贵院，望判如所请。被告汴塘支行辩称：一、被告认为原告的起诉不符合受理条件，因本案的案由是执行异议之诉，执行异议之诉的目的在于阻却执行程序的继续进行，应在执行过程中提出，而本案执行法院对涉案财产已执行完毕，裁定涉案财产被徐州市嘉虹凯商贸有限公司所有，并于2018年12月20日作出裁定终结本案的执行，因此原告在执行程序终结之后再提出执行异议及执行异议之诉不符合受理条件。二、经执行法院查明原告诉请的房屋没有房产证，坐落于邳州市剑秋河东侧土地上，该土地的所有权人为徐州万星农牧科技有限公司，因徐州万星农牧有限公司未履行生效法律文书确定的义务，法院依法查封拍卖其所有的土地、房屋等有事实和法律依据。三、原告诉称对涉案房屋拥有所有权，请求停止执行没有事实及法律依据，根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，另根据城市房地产管理法第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案涉案房屋没有权属证书不符合上市交易条件。而原告明知该事实仍然购买存在过错，因此即使原告购买涉案房屋事实存在也不享有该房屋所有权。不能对抗有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。四、出售人汤希强并不是涉案房屋所有人，其无权转让涉案房屋。综上原告诉请依法不能成立。第三人万星农牧公司陈述：第三人同意原告的诉请，并请法院维护原告的合法权益。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：汴塘支行与万星农牧公司、徐州白桦山木业有限公司、汤小敏、武翠萍、杨振华、吴建群、杨仲选、杨永金融借款合同纠纷两案，本院分别于2013年5月21日、5月28日立案受理，案号为（2013）贾商初字第379、432号该案审理过程中，福星供销公司于2013年5月22日出具证明，内容为：原邳州市福星供销有限公司所有的座落于邳州市剑秋河东侧的土地（土地使用权证号为邳国用（2007）第1575号）及上述土地上的房屋，已合法转让给徐州万星农牧科技有限公司，特此证明。经查，万星农牧公司系福星供销公司的独资公司，本院依据上述证明采取财产保全措施，于2013年5月23日查封万星农牧公司所有的登记在福星供销公司名下的位于邳州市剑秋河东侧土地[邳国用（2007）第1575号]、房产（邳房权证炮车字第邳公房××号）及机器设备、办公设备。2013年10月30日，本院于作出（2013）贾商初字第432号民事判决书，判决万星农牧公司偿汴塘支行贷款本金1000万元及利息98310元；徐州白桦山木业有限公司、汤小敏、武翠萍、杨振华、吴建群、杨仲选、杨永对上述债务承担连带清偿责任。2013年11月6日，本院于作出（2013）贾商初字第379号民事判决书，判决万星农牧公司偿汴塘支行贷款本金800万元及利息78648元；徐州白桦山木业有限公司、汤小敏、武翠萍、杨振华、吴建群、杨仲选、杨永对上述债务承担连带清偿责任。上述两判决生效后，义务人均未履行义务，汴塘支行遂于2014年1月2日向本院申请强制执行，（2013）贾商初字第432号民事判决书的执行案号为（2014）贾执字第82号，（2013）贾商初字第379号民事判决书的执行案号为（2014）贾执字第83号。2014年2月7日，福星供销公司向本院出具执行担保协议，自愿以其名下位于邳州市剑秋河东侧土地及地上附着物[土地证号：邳国用（2007）第1575号、房产证号：邳公房-080001]以及无证土地约30亩、无证房产等为（2014）贾执字第82、83号执行案件项下的1800万元贷款本金及利息提供担保。福星公司加盖印章，该公司股东汤继乐、郭敬兰签字确认。2014年2月25日，汴塘支行向本院送交评估拍卖申请书，申请评估拍卖万星农牧公司所有的位于邳州市剑秋河东侧土地、厂房、机器设备、办公设备。2014年3月8日，本院对汤继乐、郭敬兰作执行笔录一份，笔录中，汤继乐与郭敬兰表示，同意对福星供销公司名下的有证土地、有证房产、无证土地、无证房产进行评估拍卖，所得价款用于偿还汴塘支行的贷款。本案移送司法鉴定科进行评估过程中，2014年3月10日，双方当事人请求庭外协商解决，司法鉴定科中止评估。2014年6月30日，本院作出（2014）贾执字第00082号民事裁定书，裁定对（2013）贾商初字第432号民事判决书终结执行。2015年5月12日出（2014）贾执字第83号民事裁定书，对（2013）贾商初字第379号民事判决书终结执行。2015年5月12日对上述查封财产继续查封，查封期限为叁年。2017年6月7日，汴塘支行再次向本院提出评估拍卖万星农牧公司位于邳州市剑秋河东侧土地、厂房、机器设备、办公设备。我院于2017年6月13日委托评估。2017年8月1日徐州方联资产评估有限公司作出徐方联评报字（2017）028号资产评估报告书，结论为上述评估资产的市场价值为21740972元，变现价值17220469元。2017年10月17日，本院对（2014）贾执字第82号案件恢复执行，执行案号为（2017）苏0305执恢456号。本院对上述评估资产（万星农牧公司位于邳州市剑秋河东侧土地、厂房、机器设备、办公设备，包括全部无证土地及无证房产）在淘宝网进行司法拍卖，2018年1月15日二拍以9643462.64元成交，买受人为徐州市嘉虹凯商贸有限公司。2018年1月22日出具（2017）苏0305执恢456号执行裁定书裁定：将被执行人徐州万星农牧科技有限公司所有的位于徐州万星农牧科技有限公司名下的土地、厂房、机器设备、办公设备，以竞拍成交价9643462.64元，过户至买受人徐州市嘉虹凯商贸有限公司名下，并由其办理相关过户手续。2019年2月14日，本院向邳州市不动产登记交易服务中心送达（2017）苏0305执恢456号协助执行通知书，要求将被执行人徐州万星农牧科技有限公司所有的登记在邳州市福星供销有限公司名下的坐落于邳州市剑秋河东侧土地[土地使用权证号为邳国用（2007）第1575号]、房产证号为邳房权证炮车字第邳公房××号]及上述土地上的厂房（西侧部分已被开发为住宅部分的土地、房产除外，北侧少批多占部分土地除外）、机器设备、办公设备过户至买受人徐州市嘉虹凯商贸有限公司名下。2019年8月1日，案外人周佳向本院提出执行异议，要求排除对案涉无证房产的执行。本院作出（2019）苏0305执异152号执行裁定书，驳回周佳的异议请求，周佳遂提起本案执行异议之诉。2019年12月14日，福星供销公司法定代表人汤继乐、股东郭敬兰作出《情况说明》：2014年3月8日，汤继乐作为福星供销公司股东、法定代表人，郭敬兰作为福星供销公司股东，共同作出意思表示，同意为汴塘支行执行万星农牧公司借款合同纠纷一案提供执行担保，同意将福星供销公司名下的涉案土地及地上附着物变卖给第三人用于偿还涉案贷款。对上述土地上用于变卖的房屋，汤继乐、郭敬兰明确表述：“为有一部分有房产证，房产证号为邳房权证炮车字邳公房080001号，面积为4320㎡，还有一部分房子没有房产证，大约近10000㎡。”同时汤继乐、郭敬兰向法院声明上述房产不包括已销售给第三方的宿舍楼。同日福星供销公司汤继乐、郭敬兰与汴塘支行及第三人石勇、张秀华签订《购买协议》、《债务承担协议》，《债务承担协议》中明确载明：“其中宿舍楼房已由福星供销公司销售给第三方”。2017年徐州方联资产评估有限公司，向原审法院出具的资产评估报告书所附的房产评估明细表中载明的房产面积为：有证部分4320㎡，无证部分（不含宿舍楼）11553.21㎡，宿舍楼3057.12㎡。宿舍楼3057.12㎡已经出卖给第三方，福星供销公司没有权利，事实上也没有将上述宿舍楼为万星农牧公司提供执行担保。原审法院在明知上述事实的情况下，未向评估公司释明，在拍卖公告中也未明确予以说明，导致上述宿舍楼房在实际权利人不知情的情况下被交易给买受人。宿舍楼房的实际权利人的权利受到严重损害。请求法庭在对上述事实进行查明的基础上，依法予以裁判。另查明，2005年11月25日，福星供销公司（乙方）与邳州市炮车镇人民政府（甲方）签订《合同书》一份，约定，乙方在炮车镇投资兴建苏农连锁集团邳州物流配送中心项目，总投资额1.6亿，固定资产投资额不低于6000万元，项目占地60亩左右（以红线图为准），土地位于工业园，建设面积12000平方米；甲方负责办理约60亩工业用地的土地出让手续，土地以每亩1.6万元的包干价出让给乙方，土地使用期限为50年；乙方保证甲方提供的项目用地用于生产经营，不得改变土地用途；全部土地出让金共96万元（以实际用地数为准），乙方应在本合同签订之日起5日内将首期土地出让金30万元支付到甲方指定账户，余款根据国土部门要求支付；乙方应保证每亩土固定资产投资强度不低于60万元，项目建成由甲方进行固定资产验收后，核发国有土地使用证，投资强度不足部分的土地将收取不低于6万元/亩的土地综合成本或依法注销多占部分的土地使用证；乙方在项目用地计划报市政府批准后，即可开工建设，于2006年2月28日开工建设，2006年12月全部工程竣工投产。2006年1月7日，苏农连锁集团邳州物流配送中心项目通过用地审批。用地审批表记载的用地面积为70亩。2006年7月26日，邳州市国土资源局向福星供销公司作出《关于邳州福星供销有限公司有地预审意见》邳国土资预（2006）49号，同意福星供销公司的建设项目通过预审。该文件另注明：该项目位于邳州市，申请用地4.6666公顷，并经审查为耕地，符合炮车镇土地利用总体规划；该项目所占集体农用地应按《中华人民共和国土地管理法》和江苏省人民政府的有关规定办理农用地转用及征用手续时，建设项目占用耕地应保持占补平衡，补充耕地由用地单位缴纳耕地开垦费，并依法办理用地报批手续。2006年7月29日，福星供销公司向邳州市规划局申请补办建设用地规划许可证，申请报告载明：计划占地77亩，位于邳州市，前期用地预审申请已经邳州市国土资源局邳国土资预（2006）49号文件形成预审意见，现项目已于3月份开工建设，办公楼及二栋厂房已基本建成，请求予以补办建设用地规划许可。2006年9月26日，邳州市发展改革与经济贸易委员会对福星供销公司苏农农资连锁配送中心予以立项[邳发经贸发（2006）194号]。2006年12月17日，福星供销公司申请补办的建设用地规划许可通过审批。2006年12月1日，邳州市规划局于向其颁发建设用地规划许可证，载明的用地项目名称为厂房及办公楼；用地位置为炮车工业园内；用地地面积为81.5亩。2007年，福星供销公司为上述规划建设用地内的34012.5平方米（约51.07亩）土地办理国有土地使用证，证号为邳国用（2007）第1575号，登记用途为工业用地。2008年为有证土地上的4320㎡房产办理了房产证，证号为邳房权证炮车字第邳公房××号。其余约30亩土地及该土地上的房产均未办理权属证书。福星供销公司在上述土地上建设涉案住房。2010年7月9日，邳州市福星供销有限公司与周佳签订《房屋买卖协议》一份，约定邳州市福星供销有限公司将位于徐州万星农牧科技有限公司西院职工宿舍楼自南向北4排，自东向西第2户出售给周佳，房屋价款为24万元。签订该协议当日，汤继乐向周佳出具了24万元收据，原告自购房后在该房屋内居住至今。万星农牧公司法定代表人汤继乐在（2019）苏0305民初3710号案件庭审中陈述，因当时用地指标紧张，所以另外30亩土地没有一并办理土地使用权证，该30亩无证土地至今尚未办理农用地转用及征用手续。2020年9月16日，中国银行保险监督管理委员会徐州监管分局作出徐银保监复（2020）169号批复，同意徐州农村商业银行股份有限公司汴塘支行开业的同时，徐州彭城农村商业银行股份有限公司汴塘支行自行终止，其债权债务转为徐州农村商业银行股份有限公司汴塘支行债权债务。本院认为：《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南》（二）第19条规定：执行法院对违法建筑予以现状处置，案外人以其对该违法建筑享有排除执行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的，应依法受理，并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判，但不得就违法建筑予以确权或判决案外人对此享有所有权。本案中，根据原告与汤希强签订的协议等证据，可以证明原告已购买诉争房产、付清全部房款并已实际居住。原告虽然不能证明诉争房屋占用土地的合法性，也不能证明案涉房屋建设的合法性，但在行政机关对房屋作出处理决定前，该房屋具有使用和财产价值。该房屋虽未进行产权登记，由此产生的后果仅是原告对将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由其自行承担的问题，并不影响原告按照房屋现状取得房屋所享有的财产权益。原告已实际取得房屋，福星供销公司已不再拥有对案涉房屋的权益，案涉房屋不属于福星供销公司的责任财产；另外，虽然福星供销公司同意将名下土地房产提供执行担保，但执行担保协议中担保财产并未明确指向案涉房屋，故案涉房屋不应纳入强制执行的范围。综上，原告对案涉标的享有排除执行的权益。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一项之规定，判决如下：不得对位于徐州万星农牧科技有限公司西院职工宿舍第三排第三户房屋强制执行。案件受理费5200元，由被告徐州农村商业银行股份有限公司汴塘支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张书成人民陪审员  刘 洁人民陪审员  孙 勇二〇二一年三月二十六日书 记 员  陈 妍