四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川19民终330号 上诉人（原审被告）：平昌县航运公司，住所地四川省平昌县同州街道办事处滨江路263号，统一社会信用代码91511923MA62D40288。 法定代表人：贾伟，总经理。 委托诉讼代理人：池友潘，男，1975年5月12日出生，汉族，住四川省平昌县，系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：平昌县南泉酒业有限公司清算组。 负责人：何开文，组长。 委托诉讼代理人：刘东，四川百坚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平昌县曙光机动车驾驶员培训有限公司，住所地四川省平昌县同州街道办事处西城新区信义花园一栋一层一单元8号，统一社会信用代码91511923MA62D2719K。 法定代表人：贾伟,总经理。 委托诉讼代理人：王洪军，四川适逸律师事务所律师。 上诉人平昌县航运公司因与被上诉人平昌县南泉酒业有限公司清算组（以下简称“南泉酒业清算组”）、平昌县曙光机动车驾驶员培训有限公司（以下简称“驾驶员培训公司”）租赁合同纠纷一案，不服四川省平昌县人民法院（2020）川1923民初4166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人平昌县航运公司的上诉请求：1.依法撤销四川省平昌县人民法院（2020）川1923民初4166号民事判决第一、二条。2.依法判决驳回南泉酒业清算组的全部诉讼请求。3.一、二审诉讼费由南泉酒业清算组承担。事实及理由：1.一审法院认为本案不是按照土地面积计算而是按照附图面积作为收取固定租金的标准系认定事实错误。2.因今年平昌县运管所进行全县驾校资质复核，其中一项就是二级资质驾校要达到25亩的面积。在复核过程中，才发现平昌县南泉酒业有限公司（以下简称“南泉公司”）转租的土地面积严重不足，后委托法定机构检测，只有20.88亩。故上诉人要求用前几年南泉公司多收取的租金予以冲减。3.在租赁过程中，南泉公司因修建游乐园护坡垮塌堵塞了训练场车道以及南泉公司没有向出租方（桥沟村村民委员会）缴纳租金，几十户老百姓阻扰驾驶员培训公司正常经营，导致重大损失。在当地政府领导的协调下，上诉人无奈帮南泉公司垫付12万元租金。 被上诉人南泉酒业清算组辩称，1.案涉租用土地的面积客观真实。在签订租用合同后，上诉人未对土地面积提出任何异议，视为对租用土地面积的认可。2.鉴定机构对驾驶员培训公司经营场所进行的面积测绘系单方委托，且反应的面积仅是驾驶员培训公司使用场地的面积，而不是租赁面积。3.上诉人在一审辩论终结前，并未就违约金过高提出减少，视为其对该权利的放弃，二审法院不应对违约金进行调整。4.桥沟村村民到驾驶员培训公司收取租金，没有证据证实系南泉酒业清算组工作人员或原小角楼的工作人员指使或安排，应与南泉酒业清算组无关。 被上诉人驾驶员培训公司辩称，1.虽然承租的土地是驾驶员培训公司实际使用，但是其每年向平昌县航运公司缴纳了租金。平昌县航运公司与驾驶员培训公司是两个独立的法人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.在实际使用中，2020年行业主管部门对各驾校进行场地丈量，发现平昌县航运公司所流转的土地面积严重不足，导致其公司资质从二级降为三级。3.在经营中，因为南泉酒业清算组未及时支付桥沟村的土地流转费，部分农户阻扰公司进行经营，导致公司4天无法正常经营，后在当地政府的调解下，已由驾驶员培训公司代南泉公司垫支下欠租金12万元。4.南泉公司将土地流转给游乐园，因游乐园经营不当，堡坎塌陷，致使训练场地面积缩小，其修复费用大约需要60-70万元。综上，请二审法院依法予以判决。 原审原告南泉酒业清算组向一审法院起诉请求：1.解除与被告平昌县航运公司于2011年11月29日签订的土地使用权转租协议；2.要求二被告立即支付租金30万元及利息；3.要求二被告立即腾空租赁场地、搬离租赁场地、恢复租赁场地原貌并交给原告；4.要求二被告支付违约金9万元；5.要求二被告赔偿损失5万元。 一审法院经审理查明：2015年7月8日，四川小角楼酒业有限责任公司（以下简称“小角楼酒业公司”）经登记变更为“平昌县南泉酒业有限公司”（全称）。2015年10月12日，南泉公司破产成立南泉酒业清算组。2011年12月29日，小角楼酒业公司（出租方、甲方）与平昌县航运公司（承租方、乙方）签订土地转租协议。土地转租协议约定的主要内容：乙方租用甲方欢乐谷“同饮春秋茶庄”后大坝及“同饮春秋茶庄”左侧滑冰场和养殖场范围内土地25亩（具体见附图）经营驾校；租赁期限十五年（2012年1月1日—2026年12月31日）；乙方向甲方每年缴纳土地租金总计10万元，签订本合同之日起三日内乙方一次性向甲方支付第一年土地租金，且乙方须在每年的12月31日前向甲方一次性支付下一年的土地租金；甲方负责办理好相关的土地使用手续，保证乙方能够正常的使用租用场地，甲方不得干预乙方按约合法的使用，在租用期间受到当地村社人员干扰时，甲方有义务协助乙方处理；本协议一经签订，双方必须认真履行，不得违约，若一方违约，由违约方赔偿对方所有经济损失并向对方支付当年租金30%的违约金，并有权解除协议。小角楼酒业公司、平昌县航运公司在土地转租协议所附土地平面图上加盖了印章，平昌县江口镇桥沟村（现平昌县电子商务产业园桥沟社区）村民委员会（以下简称“桥沟村委会”）在土地转租协议尾部下方和土地平面图上均签署“同意按本协议转租”并加盖桥沟村委会印章。土地转租协议签订后，平昌县航运公司在承租土地上进行机动车驾驶员培训并按时支付租金至2017年底。2016年2月，驾驶员培训公司由平昌县航运公司等出资登记成立并在平昌县航运公司承租的土地上进行机动车驾驶员培训。平昌县航运公司自2018年起不向南泉酒业清算组支付租金，南泉酒业清算组也未向桥沟村委会支付租金，桥沟村委会居民阻止驾驶员培训公司经营。2010年7月28日，驾驶员培训公司根据平昌县电子商务产业园管理委员会的调解代南泉酒业清算组向桥沟村委会支付2019年、2020年土地费各6万元，计12万元。2020年9月1日，四川百坚律师事务所受南泉酒业清算组的委托向平昌县航运公司法定代表人贾伟寄邮了关于平昌县航运公司下欠场地租金的函，要求平昌县航运公司立即支付下欠租金30万元、违约金9万元等。事后，平昌县航运公司未支付租金。 一审法院认为，小角楼酒业公司从桥沟村委会承租土地后经桥沟村委会同意将其中一部分转租给被告平昌县航运公司所签订的土地转租协议，是双方的真实意思表示，内容也不违反法律规定，土地转租协议合法有效，被告平昌县航运公司承租后负有按时足额支付租金的义务。被告平昌县航运公司承租土地后虽按时支付租金至2017年，但未支付自2018年起的租金，应属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告平昌县航运公司应承担继续支付应付而未付的租金30万元并按约定计付违约金。被告平昌县航运公司承租的土地虽自2016年2月起由被告驾驶员培训公司使用，但土地转租协议的签约主体和承租人是被告平昌县航运公司，且被告平昌县航运公司支付租金至2017年，根据合同相对性原则，被告平昌县航运公司仍应承担支付2018年至2020年的租金的责任，被告驾驶员培训公司不承担租金支付责任。2020年7月28日，被告驾驶员培训公司代原告南泉酒业清算组向桥沟村委会支付的土地费12万元应视为被告平昌县航运公司向原告南泉酒业清算组支付的租金，现被告平昌县航运公司实欠原告南泉酒业清算组租金18万元。因被告平昌县航运公司未按约向原告南泉酒业清算组支付租金，故原告南泉酒业清算组要求被告按约支付违约金的主张，予以支持，但要求以30万元为基数按30%计算的主张，不予支持，应以18万元为基数按30%计5.4万元。原告南泉酒业清算组要求被告支付30万元租金的利息的主张，不予支持，理由是：被告平昌县航运公司承担了支付违约金的责任，其违约金完全可弥补其损失。原告南泉酒业清算组要求赔偿损失5万元的主张，但未提供证据证明受到的损失，故不予支持。庭审结束后，原告南泉酒业清算组书面申请放弃要求解除土地转租协议、要求被告立即腾空租赁场地、搬离租赁场地、恢复租赁场地原貌并交付租赁土地的诉讼请求，予以准许。被告平昌县航运公司、驾驶员培训公司辩称承租的土地面积不足土地转租协议约定的25亩，应以实测面积按4000/亩支付租金的理由，不予支持，理由是：1.土地转租协议中虽约定转租土地面积25亩，但25亩后面括号内注明了“具体见附图”，附图并未标注长、宽数据，小角楼酒业公司按附图交付了土地；2.土地转租协议并未约定租金计付标准按面积计算，根据土地转租协议和附图的内容应理解为约定的四至界畔内的土地租金每年10万元。据此，对被告平昌县航运公司、驾驶员培训公司提供的驾驶员培训公司训练场地占用面积测量报告及附件不予采纳。被告平昌县航运公司、驾驶员培训公司为证明承租土地不足约定面积提供的平昌县驾培市场监管突出问题专项整治驾校资质复核问题清单及附件，因该证据与本案无关联性，故不予采纳。被告平昌县航运公司、驾驶员培训公司虽答辩“被告在使用承租土地期间，上方游乐园垮塌堵塞了训练场车道；原告近几年未向农户支付租金，农户堵门给我公司造成了重大损失”，但答辩内容不属反诉，故不予评判。被告平昌县航运公司、驾驶员培训公司对原告南泉酒业清算组要求解除土地转租协议的答辩，因原告南泉酒业清算组在庭审结束后放弃解除土地转租协议的诉讼请求，故对其答辩不予评判。 综上，一审法院判决如下：一、限被告平昌县航运公司在判决生效后五日内向原告平昌县南泉酒业有限公司清算组支付2018年至2020年租金18万元；二、限被告平昌县航运公司在判决生效后五日内向原告平昌县南泉酒业有限公司清算组支付违约金5.4万元；三、驳回原告平昌县南泉酒业有限公司清算组的其他诉讼请求。本案案件受理费7900元，由被告平昌县航运公司承担4300元，原告平昌县南泉酒业有限公司清算组承担3600元。 二审中，双方当事人均未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有拘束力。本案中，上诉人与南泉公司达成的租赁协议系双方当事人的真实意思，应属合法有效。被上诉人南泉酒业清算组之所属公司已依约履行了租赁物交付义务，并由上诉人实际租赁使用多年，而上诉人自2018年开始未按约定履行年度租金的支付义务，构成违约，依法应当承担继续履行并支付违约金的义务。故原审据此判决上诉人支付下欠租金及承担违约金并无不当。 上诉人主张被上诉人南泉酒业清算组之所属公司交付的租赁物面积不符合约定，应就面积不足而多收的租金冲抵下欠租金数额。虽双方协议中对案涉场地租赁面积作出了25亩的约定，但该约定注明了“具体见附图”。该附图作为租赁物交付的具体标准，明确界定了四至范围，上诉人亦是按四至范围接收租赁物，并已实际使用数年而未就此提出异议。故应当认定被上诉人南泉酒业清算组之所属公司交付的租赁场地符合租赁协议的约定。且案涉场地租金数额的约定并未以面积作为计付标准，故原审对上诉人主张应按其实际测绘的租赁面积计付租金的理由不予支持，并无不当。上诉人另主张因村民阻扰致其租赁场地不能正常经营以及被上诉人南泉酒业清算组之所属公司修建游乐园至护坡垮塌堵塞其所租场地的训练车道，并因此而造成其公司损失，其拒付租金是履行先行抗辩权。因依据协议约定，被上诉人南泉酒业清算组仅负有对村社人员干扰时协助处理之义务，但上诉人并未提供其请求被上诉人南泉酒业清算组协助处理，而被上诉人南泉酒业清算组不予协助的充分证据。至于护坡垮塌，因就垮塌原因二审中双方各执一词，且被上诉人未就此提出反诉，故涉及护坡垮塌的原因及是否因此而导致上诉人完全无法使用租赁场地，无法认定。故对上诉人以此主张享有先履行抗辩权的理由，本院亦不予支持。 二审中，上诉人就违约金提出了减少的请求。因上诉人欠付租金所致被上诉人南泉酒业清算组损失主要系资金利息的损失，故综合被上诉人南泉酒业清算组的实际损失，以及上诉人连续多年违约，有违诚实信用原则的实际，本院酌定将案涉违约金标准调减为20%，故调减后违约金应为3.6万元。对上诉人的该部分请求，本院予以支持。因上诉人一审未提出减少请求，故涉及此部分二审案件受理费应由上诉人承担 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省平昌县人民法院（2020）川1923民初4166号民事判决第一项、第三项，即：“一、限被告平昌县航运公司在判决生效后五日内向原告平昌县南泉酒业有限公司清算组支付2018年至2020年租金18万元；三、驳回原告平昌县南泉酒业有限公司清算组的其他诉讼请求。” 二、变更四川省平昌县人民法院（2020）川1923民初4166号民事判决第二项，即“限被告平昌县航运公司在判决生效后五日内向原告平昌县南泉酒业有限公司清算组支付违约金5.4万元”为“限上诉人平昌县航运公司在判决书送达后五日内向被上诉人平昌县南泉酒业有限公司清算组支付违约金3.6万元”。 一审案件受理费负担不变。 二审案件受理费4810元，由上诉人平昌县航运公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 垚 审 判 员  王 立 审 判 员  吴 全 二〇二一年三月三十日 法官助理  易阳梅 书 记 员  何西悦