湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘1221民初18号 原告:怀化高新产业投资发展集团有限公司，住所地湖南怀化工业园区。 法定代表人：向秀胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵桂东，湖南淮新律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰阳，湖南淮新律师事务所实习律师 被告:湖南井思食品饮料有限公司，住所地湖南省怀化市高新技术产业开发区。 法定代表人：杨序琛，该公司执行董事。 原告怀化高新产业投资发展集团有限公司（以下称怀化高新公司）与被告湖南井思食品饮料有限公司（以下称湖南井思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告怀化高新公司的委托诉讼代理人赵桂东、兰阳，被告湖南井思公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怀化高新公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2016年10月9日、2017年7月7日签订的二份《标准化厂房租赁合同书》。2、判令被告湖南井思公司清退位于怀化高新区标准厂房2栋1层3136平方米，2层1546平方米，2层1410平方米，合计6092平方米的标准厂房。3、判令被告湖南井思公司偿付所欠租金、电费、水费及违约金2246992.67元。4、本案诉讼费用由被告湖南井思公司承担。事实和理由：2016年9月16日，怀化高新技术产业开发区管理委员会与被告湖南井思公司签订《企业入园合同书》。2016年10月9曰，被告湖南井思公司与原告怀化高新公司签订《标准化厂房租赁合同书》。租赁位于怀化高新区标准厂房2栋1层3136平方米，2层1546平方米，合计4682平方米的标准厂房。月租金53092元，年租金637104元。合同期为六年，从2016年10月11日至2022年10月10日止。《入园合同》第六条约定，免租期为一年。一年之后租赁价格为每平方米每月8元，优惠时间为5年。《标准化厂房租赁合同书》第五条第2款约定：2017年10月11日至2022年10月10日的租金为每平方米每月8元，乙方实缴年租金为449772元，甲方（原告）与乙方（被告）租金差额部分187632元由投资公司财务部与园区财政局结算。2017年7月7日，被告湖南井思公司与原告怀化高新公司签订《标准化厂房租赁合同书》，租赁标准化厂房2栋2层1410平方米，租赁期限为六年，从2017年7月9日至2022年10月10日止。年租金169200元。2017年7月9日至2017年10月10日为免租期。《标准化厂房租赁合同书》第五条第2款约定：2017年10月11日至2022年10月10日的租金为每平方米每月8元，乙方实缴年租金为135360元，甲方（原告）与乙方（被告）租金差额部分33840元由投资公司财务部与园区财政局结算。上述两份租赁合同合同期内应交租金1787903元（计算至2020年12月1日），已交租金8万元，欠交合同期内租金1707903元。同时，合同期内欠交电费892.17元，欠交水费1826.6元。以上合计1710621.77元。被告湖南井思公司入园后，长期处于停工停产状态。经原告怀化高新公司多次催告后未能复工复产，结清所欠租金。已构成实质性违约。原告怀化高新公司可依据合同约定解除合同。根据《标准化厂房租赁合同书》第6条第4项的约定，被告湖南井思公司应支付违约金12872904元，考虑到本案的实际，根据最高人民法院司法解释，违约金按实际所欠租金的30%计算，违约金为536370.9元。上述所欠租金、水电费及违约金共计2246992.67元。综上，特具此状，其目的如请求事项。 被告湖南井思公司辩称，所欠的租金是事实，被告湖南井思公司认可，但现在钱没到位，违约金被告湖南井思公司不认可。另被告湖南井思公司还想继续做下去，前期也投入了很多，现在资金也很快会到位，希望原告怀化高新公司能再多给些时间，不要解除合同。 本院经审理认定事实如下：怀化市工业园投资开发有限公司成立于2004年6月7日，2020年6月12日变更为怀化高新公司。2016年9月16日，湖南怀化工业园区管理委员会与被告湖南井思公司签订了《企业入园合同》。2016年10月9曰，原、被告签订了《标准化厂房租赁合同书》，合同号HGZ（2016***号），合同约定：被告湖南井思公司租赁原告怀化高新公司位于怀化工业区标准厂房2栋一层3136㎡，二层1546㎡；租赁期限2016年10月11日至2022年10月10日止，共计72个月（2016年10月11日至2017年10月10日为免租期，由原告怀化高新公司与园区财政局结算）。租金及相关费用一楼租金单价为12元/㎡，月租金为37632元，年租金为451584元，二楼租金单价为10元/㎡，月租金为15460元，年租金为185520元，根据《企业入园协议》约定，2017年10月11日至2022年10月10日的月租金为8元/㎡，被告湖南井思公司实交年租金为449472元，原、被告租金差额部分187632元由原告怀化高新公司与园区财政局结算，被告湖南井思公司应向原告怀化高新公司缴纳押金5万元，被告湖南井思公司应按时缴纳物业管理费及水电费。被告湖南井思公司必须依约交付租金，如有拖欠，原告怀化高新公司按年租金的2%加收滞约金，超过30日，原告怀化高新公司有权对厂房停电、停水，并有权解除本租赁合同，收回厂房等权利、义务条款。2017年7月7日，原、被告又签订了《标准化厂房租赁合同书》，合同号HGZ（2017***号），合同约定：被告湖南井思公司租赁原告怀化高新公司位于怀化工业区标准厂房2栋二层1410㎡；租赁期限2017年7月9日至2022年10月10日止，共计72个月（2017年7月9日至2017年10月10日为免租期，由原告怀化高新公司与园区财政局结算）。二楼租金单价为10元/㎡，月租金为14100元，年租金为169200元，根据《企业入园协议》约定，2017年10月11日至2022年10月10日的月租金为8元/㎡，被告湖南井思公司实交年租金为135360元，原、被告租金差额部分33840元由原告怀化高新公司与园区财政局结算，被告湖南井思公司应按时缴纳物业管理费及水电费。被告湖南井思公司必须依约交付租金，如有拖欠，原告怀化高新公司按年租金的2%加收滞约金，超过30日，原告怀化高新公司有权对厂房停电、停水，并有权解除本租赁合同，收回厂房等权利、义务条款。合同签订后，原告怀化高新公司于2017年10月10日将厂房交付给被告湖南井思公司。2018年6月29日，被告湖南井思公司给原告怀化高新公司支付租金8万元。因被告湖南井思公司欠交租金，原告怀化高新公司于2018年4月12日、7月6日、12月11日、2019年4月11日、8月2日、12月24日、2020年8月10日、10月28日8次向被告湖南井思公司发出催交租金的催款通知书。2020年4月26日，被告湖南井思公司向怀化市高新区管委会递交报告，其内容为“……有关房租款项在五月底前先付伍拾万元，余款分期支付，正在困难时期，敬请领导给予解决。”2020年6月8日，被告湖南井思公司给怀化高新技术产业开发区管理委员会出具承诺书，其内容为“我公司因资金困难，已拖欠贵单位标准化厂房租金100余万元，现承诺于2020年6月20日前先支付50万元，余款等我公司招商资金到位（预计最晚截止至2020年7月6日），再分期支付。我公司承诺：如未按约定时间支付租金及尾款，我公司自行搬离标准化厂房，并承担相应责任。”另被告湖南井思公司合同期内欠交电费613.57元，水费1790元，合计2403.57元。原、被告双方因租金及水电费的交付而形成纠纷。 另查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率：2019年8月20日为4.25%，2019年9月20日为4.20%，2020年9月20日、11月20一年期贷款市场报价利率为3.85%。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的合同成立于民法典施行前，且系民法典施行前履行合同发生的争议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的二份《标准化厂房租赁合同书》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同的约定履行各自的义务，原告怀化高新公司已将租赁厂房交付给被告湖南井思公司，履行了合同义务。原、被告在合同中虽未约定租金的支付时间，但原、被告约定的租赁期限为6年，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。被告湖南井思公司没有按此及时支付租金，且在原告怀化高新公司多次催交后，仍未支付，已属违约，故原告怀化高新公司要求解除双方签订的二份《标准化厂房租赁合同书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，合同自起诉状副本送达被告湖南井思公司时，即2021年1月6日解除。合同解除后，被告湖南井思公司应当将租赁厂房返还给原告怀化高新公司，故原告怀化高新公司要求被告湖南井思公司返还租赁厂房，即怀化高新区标准厂房2栋一层3136㎡，二层1546㎡+1410㎡的诉讼请求，本院予以支持。合同期内，被告湖南井思公司拖欠的租金及水电费应当予以支付，2017年10月11日至2020年12月1日期间，被告湖南井思公司实际拖欠的租金为1757347.2元，原告怀化高新公司要求支付租金1707903元及所欠水电费2403.57元的诉讼请求，本院予以支持，超出2403.57元部分的水电费，本院不予支持。因被告湖南井思公司违约，原告怀化高新公司要求被告湖南井思公司支付违约金的诉讼请求符合法律规定，但原、被告合同中约定的违约金及原告怀化高新公司要求按所欠租金的30%计算支付违约金过高，违约金以实际所欠金额为基数，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款的规定计算支付，即在2019年8月19日之前的，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；在2019年8月20日之后的，以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%计算逾期付款损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第三款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定，判决如下： 一、原告怀化高新产业投资发展集团有限公司与被告湖南井思食品饮料有限公司签订的二份《标准化厂房租赁合同书》〔合同号HGZ（2016***号）、HGZ（2017***号）〕于2021年1月6日解除； 二、被告湖南井思食品饮料有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告怀化高新产业投资发展集团有限公司位于怀化高新区标准厂房2栋一层3136㎡，二层1546㎡+1410㎡的厂房； 三、限被告湖南井思食品饮料有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告怀化高新产业投资发展集团有限公司租金1707903元、水电费2403.57元； 四、限被告湖南井思食品饮料有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告怀化高新产业投资发展集团有限公司违约金，违约金计算如下：1、以所欠租金504832元为基数，自2018年10月11日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，自2019年8月20日起至所欠租金结清之日止，按年利率5.525%计算支付；2、以所欠租金584832元为基数，自2019年10月11日起至所欠租金结清之日止，按年利率5.46%计算支付；3、以所欠租金584832元为基数，自2020年10月11日起至所欠租金结清之日止，按年利率5.005%计算支付；4、以所欠租金33407元为基数，自2020年12月2日起至所欠租金结清之日止，按年利率5.005%计算支付； 五、驳回原告怀化高新产业投资发展集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24776元，减半收取12388元，由原告怀化高新产业投资发展集团有限公司负担2788元，由被告湖南井思食品饮料有限公司负担9600元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 李 怀 志 二〇二一年三月十九日 书记员 林余立文 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失” 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。