广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）桂0109执异8号 案外人：王国庆，男，1986年9月8日出生，汉族，身份证住址江苏省丰县，现住南宁市。 申请执行人：马家学，男，1968年3月1日出生，汉族，身份证住址广西钦州市钦北区，现住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：马福鸿，男，1989年2月19日出生，汉族，身份证住址广西钦州市钦北区，现住南宁市邕宁区，系申请执行人马家学儿子。 被执行人：玉全徽，男，1962年7月14日出生，壮族，住南宁市邕宁区。 委托诉讼代理人：韦兰军，广西广为律师事务所律师。 本院执行申请执行人马家学与被执行人玉全徽宅基地使用权纠纷一案过程中，依法查封了被执行人玉全徽名下位于南宁市的房屋。案外人王国庆向本院提起执行异议，本院于2020年5月6日立案受理并组成合议庭进行审查。2020年5月20日，本院作出（2020）桂0109执异3号执行裁定书，裁定驳回案外人王国庆的异议申请。案外人王国庆不服该裁定，向南宁市中级人民法院申请复议。2020年12月28日，南宁市中级人民法院作出（2020）桂01执复124号执行裁定书，撤销本院作出的（2020）桂0109执异3号执行裁定书，发回本院重新审查。2021年2月20日，本院重新立案受理案外人王国庆的异议申请，并另行组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王国庆提出异议称：一、案外人王国庆与南宁信兴房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买房产位于南宁市，已经交付了全部购房款，并且房屋已交付使用，案外人王国庆2005年4月入住使用至今，但未办理房屋过户登记手续。二、南宁市城北区人民法院作出（1997）城经初字第155号民事判决书已经生效，并且在执行过程中［执行案号为（1998）城法执字第101-1号］对抵押给建行友爱办事处的玉全徽名下位于南宁市（建筑面积：67.5平方米）进行评估变卖，变卖给南宁信兴房地产开发有限公司（以下简称信兴房地产公司）。因此，根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。异议人已在2015年4月8日是以全款向开发商信兴房地产公司购买该房产，而且在2005年4月入住使用至今，从来没有第三人对本房产提出权利的主张，虽然尚未办理登记手续，但异议人不存在任何过错，所以，贵院不应查封异议人购买的房产。请求贵院立即中止对上述财产的执行，解除查封，维护异议人的合法权益。 案外人王国庆围绕异议申请提交了证据材料：1.王国庆身份证；2.南宁市销售不动产发票（座落地点：南宁北湖北路23号秀湖花园住房一区2幢2单元305号房）；3.执行异议书；4.南宁市城北区人民法院《公告》；5.南宁市城北区人民法院（1998）城法执字第101-1号民事裁定书；6.南宁市城北区人民法院（1998）城法执字第101-2号民事裁定书；7.南宁市西乡塘区人民法院（1998）城执字第101号执行结案通知书；8.南宁市不动产登记中心协助执行通知书（回执）；9.《商品房买卖合同》（购买房屋：南宁市北湖北路23号秀湖花园住房一区2幢2单元305号房，建筑面积68.6平方米）；10.商品房预售合同登记备案（房屋坐落：北湖北路23号秀湖花园2栋2单元305号，申请人：玉全徽）。 申请执行人马家学辩称，我们去房产局查过档案，该涉案房产仍然登记在玉全徽名下，因此法院执行没有错误。对于案外人王国庆提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 被执行人玉全徽辩称，我同意申请执行人马家学的意见。对于异议人提交的证据的真实性、合法性、关联性无异议。 本院查明：申请执行人马家学与被执行人玉全徽宅基地使用权纠纷一案，马家学于2019年8月1日向本院提起诉讼，并向本院申请对玉全徽名下的财产进行财产保全，本院于2019年8月6日依法裁定查封了玉全徽名下位于南宁市的房屋（以下称案涉房屋）。在诉讼过程中，经本院主持调解，双方自愿达成调解协议：玉全徽支付马家学购地款260000元、案件受理费3284元、保全费2276元，共计265560元，定于2019年12月6日前一次性支付完毕。2019年12月5日本院作出的（2019）桂0109民初1540号民事调解书已经发生法律效力。因玉全徽未按上述调解书履行还款义务，马家学于2020年1月15日向本院申请强制执行，申请执行标的额为玉全徽支付马家学购地款、案件受理费、保全费等共计265560元及迟延履行期间的加倍债务利息。在执行过程中，本院拟拍卖上述查封的不动产。异议人王国庆向本院提交异议申请书，提出前述异议请求。 另查明，一、原南宁市城北区人民法院于1997年9月29日作出（1997）城经初字第155号民事判决书查明中国建设银行南宁分行友爱办事处（以下简称建行友爱办事处）与玉全徽签订由南宁信兴房地产开发有限公司担保的借款合同，玉全徽未按合同规定期限还清本息，遂判决：玉全徽向建行友爱办事处付清贷款60500元，信兴房地产公司负连带清偿责任。该判决书发生法律效力后，建行友爱办事处向原南宁市城北区人民法院申请强制执行，1998年4月22日原南宁市城北区人民法院要求玉全徽履行义务，但玉全徽去向不明，原南宁市城北区人民法院对抵押给建行友爱办事处的玉全徽名下位于南宁市（建筑面积：67.5平方米）进行评估变卖，变卖给信兴房地产公司，由信兴房地产公司偿还玉全徽拖欠的贷款，剩余价款由信兴房地产公司交付给玉全徽。 2021年1月20日，南宁市西乡塘区人民法院执行局出具（1998）城执字101号《执行结案通知书》，写明：中国建设银行南宁分行友爱办事处、玉全徽、南宁信兴房地产开发有限公司拖欠贷款纠纷一案按执行完毕方式结案。 二、案外人王国庆提供的《商品房买卖合同》（附房屋平面图）中记载的北湖北路23号秀湖花园2栋2单元305号房屋的买受人为王国庆、潘海艳，建筑面积共68.6平方米，其中，套内建筑面积64.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4.4平方米，该合同第四条“计价方式与价款”第1点写明：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米3644.31487元（用笔填写），此处在打印字体总金额（人民币）的空格内用笔填写有数个汉字，数字有明显涂改痕迹、无法全部辨认，在该行“总金额”后用笔手写了“¥250000元（人民币）”字样。第二十二条写明：本合同连同附件共21页，一式三份，具有同等法律效力。但王国庆提交的合同连同附件共17页。 三、王国庆提供的《南宁市销售不动产发票》，写明：客户名称王国庆，坐落地点：南宁北湖北路23号秀湖花园住房一区2幢2单元305号房，金额25万元，备注：购房款。但王国庆未能提供支付购房款的时间、方式以及转账凭证等证据互相佐证，也未提供其与潘海艳的关系及自何时起入住案涉房屋的证据。该房屋至今未办理不动产登记备案，亦未办理有不动产权证。 四、南宁市不动产登记中心协助执行通知书（回执）回复：本院查封的玉全徽名下位于南宁市房屋现不动产栋号为：秀湖花园2栋。案外人王国庆提交的《商品房预售合同登记备案》显示：申请人玉全徽房产坐落为：北湖北路23号秀湖花园2栋2单元305号。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 案外人王国庆提交的证据及南宁市中级人民法院作出的（2020）桂01执复124号执行裁定书已确认案涉房屋即南宁市的房屋与异议房屋即南宁市西乡塘区北湖北路23号秀湖花园2栋2单元305号一致，当事人对此亦无异议，本院予以确认。 案外人王国庆对《商品房预售合同登记备案》登记的权利人玉全徽名下的房产提出执行异议，但其提交的《商品房买卖合同》不完整，在该合同中的买受人除了案外人王国庆外，还有另一买受人潘海艳，且该合同第四条“计价方式与价款（总金额）”处有明显涂改痕迹。王国庆未能提供其与潘海艳的关系及自何时起入住案涉房屋的证据，无法确认该合同的真实性、合法性，其提交的南宁市销售不动产发票并无相关转款凭证予以佐证，因此，不能证明王国庆为案涉房屋的唯一合法权利人、其与信兴房产公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同以及已合法占有该不动产的事实。 案外人王国庆提供的南宁市城北区人民法院（1998）城法执字第101-1号民事裁定书、（1998）城法执字第101-2号民事裁定书、（1998）城执字101号《执行结案通知书》等证据仅能证明案涉房屋已经通过法定程序变卖给了信兴房地产公司，以及（1997）城经初字第155号、（1998）城执字101号案件以执行完毕方式结案的事实，但不能以此作为案外人王国庆购买并占有案涉房屋、享有排除执行案涉房屋权利的证明。 退一步说，即使案外人王国庆主张其与信兴房地产公司签订《商品房买卖合同》并支付全部价款、已实际占有案涉房屋事实存在，但王国庆未能举证证明在购买案涉房屋后非因其自身原因未办理过户登记手续，因此，案外人王国庆不享有能够排除强制执行的权利，其执行异议请求，本院依法驳回。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人王国庆的异议请求。 案外人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  粟少清 人民陪审员  杨 波 人民陪审员  陆泽甜 二〇二一年三月四日 书 记 员  李 谢