北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7318号原告：韩晓伟，男，1985年4月18日出生，汉族，北京天征御钢铁科技有限公司职员，住河北省藁城市。委托诉讼代理人：何明芬，天津金国律师事务所律师。被告：刘海宏，男，1983年8月6日出生，汉族，房山区长阳镇长阳二村村主任，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王松，北京市长安律师事务所律师。原告韩晓伟与被告刘海宏土地租赁合同纠纷一案，原由北京市房山区人民法院审理，因涉及回避情形，北京市第二中级人民法院依法做出裁定，该案由本院审理。本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩晓伟的委托诉讼代理人何明芬，被告刘海宏的委托诉讼代理人王松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩晓伟向本院提出诉讼请求：1、判决被告刘海宏退还土地租赁费75万元；2、判决被告刘海宏赔偿损失376048元;3、诉讼费用（含鉴定费8000元）由被告刘海宏承担。事实和理由：原、被告于2017年4月3日签定《土地租赁合同》，约定被告将位于下禅房村南大坑70亩土地租赁给原告使用5年，自2017年5月15日至2022年5月14日止，年租金105万元，合同签订后交10万元订金。原告已交付被告租金105万元,为有效使用土地，原告在租赁土地上投资进行了场地铺设、网线电缆安装、安装天车轨道等建设。因北京市政府清理整治，致使无法实现合同目的，已解除合同。原告使用涉案场地不足1个月，没有产生任何收益。后双方为合同解除后返还租金及赔偿损失未能达成协议。故提起诉讼，望法院支持原告诉讼请求。被告刘海宏辩称，不同意原告诉讼请求，我也是事后得知双方签订的租赁合同因违反国家法律强制性规定，属于无效合同，对此双方均存在过错。双方已经结算清土地租赁费，我退还了原告30万元，剩余款项应作为原告使用土地186天共计535068.06元的占用费，不应退还，原告使用土地是否产生收益与交付占用费无关。我对于租赁土地不能使用没有责任，且原告主张的赔偿损失及数额没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：2017年4月5日，刘海宏（出租方、甲方）与韩晓伟（承租方、乙方）签定《土地租赁合同》，该合同约定：出租方将位于房山区良乡镇下禅房村南大坑土地70亩出租给承租方用于经营钢材、建材、仓储使用；出租方保证盖35间水泥房供承租方使用，通水通电，通电话网线，门窗齐全，墙面涂料，铺设地板砖，并提供配套的卫生间供承租方使用；租赁期限为5年，自2017年5月15日起至2022年5月14日止；租赁费为15000元/年/亩，70亩共计105万元，承租方于本合同签订后付10万元订金。剩余租金在出租方保证承租方堆放货物前付清；乙方在租赁期间如发生土地纠纷或其他事项，甲方负责解决，保证乙方不受任何干扰。合同签订当日，刘海宏收到定金10万元；2017年8月4日，刘海宏收到剩余租金95万元；2017年11月15日，韩晓伟收到刘海宏退还租金30万元。刘海宏未实际在涉案土地上建设35间水泥房屋。双方均认可涉案土地为农村集体所有，规划和国土资源管理部门出具材料显示涉案土地利用现状主要为坑塘水面。2017年8月19日，韩晓伟与赵万勇签订《租赁合同》，韩晓伟将其租赁涉案土地其中4.652亩转租给赵万勇使用。后因韩晓伟与赵万勇发生租赁合同纠纷诉至房山区人民法院，该院于2020年3月10日作出（2019）京0111民初5734号民事判决中认定：2017年9月中旬，房山区良乡镇下禅房村村民委员会按照北京市政府的规定，集中开展对相关企业清查整治，赵万勇所租赁场地在清查整治范围内；赵万勇的合理投资包括管件110元，马路皮子6000元，地埋管450元，龙门吊定金10000元，活动方定金4000元，吊车轨道及上水工料费26500元，共计47060元。最终该院判决韩晓伟承担并赔偿赵万勇一半经济损失，即23530元；诉讼费用598元，由韩晓伟负担。该判决已经发生法律效力。韩晓伟在本案诉讼请求的赔偿损失项目及数额中亦包含上述案件确定的经济损失。房山区人民法院在本案尚未移送本院前的审理过程中，根据韩晓伟主张的在租赁场地上投资建设事项费用，依法委托华诚博远工程咨询有限公司对相关建设事项进行造价鉴定，并收取鉴定费8000元。该鉴定机构出具的编号《造价鉴定报告》显示：天车地基轨道合计168941.12元；网线光纤2960.75元；水管井、水管、水表合计35523.46元；关于合计12台配电箱、柜，电缆，“马路皮子”项下的铺设场地碎石未能出具造价结果。刘海宏对鉴定报告真实性认可，对证明目的不认可，认为天车轨道等造价包含了房山区人民法院（2019）京0111民初5734号民事判决损失部分，存在重复计算情况。庭审中，韩晓伟主张系其在租赁场地后安装的4个配电柜、8个配电箱及购买配电箱锁具，铺设电缆、网线光纤以及建设安装水管井、水管、水表等；刘海宏表示以上内容系其按照合同约定所完成的事项。韩晓伟为此主张提交如下单据：1、2017年8月29日购买合计12台配电箱、柜《领款单》显示：批准人韩晓伟、领款人陈荣杰，合计价款14480元；2、2017年8月18日《领款单》显示：由崔永华办理领款事由为“下禅房配电箱锁具及工具”150元；3、2017年8月28日《领款单》显示：由韩晓伟办理领款事由为“下禅房费用8车马路皮子*12009600元农行转”；4、2017年8月20日《领款单》显示：领款事由为“下禅房买电缆13270元”以及2017年8月16日《出库单》显示13270元。刘海宏认为以上单据均系内部单据，对其真实性不认可。韩晓伟提交涉案土地所在下禅坊村委会2017年10月1日出具《证明》，以证明租赁合同不能履行原因、已经解除及时间，刘海宏表示其未收到过村委会的书面通知，村委会不能认定双方是否解除合同。韩晓伟主张刘海宏将涉案场地于2017年8月下旬实际交付其使用，刘海宏表示系按合同签订时间交付涉案场地，且涉案场地为空，没有必要拖延交付；韩晓伟主张根据涉案土地所在村委会通知，于2017年9月中旬退出场地，实际使用涉案土地不足1个月，刘海宏表示韩晓伟实际占用涉案土地截至2017年11月15日，即刘海宏退还韩晓伟30万元之日。本院认为，韩晓伟与刘海宏就涉案土地签订的《土地租赁合同》，因合同约定内容以及实际履行情况改变了涉案土地规划用途，违反法律强制性规定，应认定合同无效。刘海宏作为涉案土地的出租方对于导致合同无效后果应当承担主要过错责任，韩晓伟未尽到审查租赁土地规划用途的注意审慎义务，应承担次要过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于韩晓伟损失项目及数额的认定问题。其中韩晓伟建设的天车地基轨道经造价鉴定为168941.12元，本院予以确认；其中“马路皮子”项下的铺设场地碎石费用，虽因客观原因未能出具造价结果，但结合房山区人民法院（2019）京0111民初5734号民事判决确认赵万勇租赁土地面积、该项支出费用以及韩晓伟的《领款单》显示内容，本院酌定为9600元，此数额中不包括赵万勇的该项损失；关于配电柜、箱，购买配电箱锁具，铺设电缆、网线光纤以及建设安装水管井、水管、水表等事项，双方各自主张系各自所建设和安装，但结合刘海宏庭审中陈述的交付场地现状，以上设施形成时间，以及刘海宏未按双方合同中约定的“出租方保证…”内容实际履行，刘海宏作为场地出租方亦未按交易习惯对交付涉案场地时是否存在附属设施形成交付清单等因素，本院更有理由确信以上设施系韩晓伟所建设和安装。具体费用，本院结合造价鉴定报告显示内容，韩晓伟提交有关事项《领款单》，酌定损失为66384.21元，韩晓伟主张其他过高部分建设安装设施损失，因证据显然尚不充分，本院不予认定；房山区人民法院（2019）京0111民初5734号民事判决认定韩晓伟承担赵万勇的损失数额23530元，属于因合同无效导致韩晓伟的损失，本院予以确认，但有关该案支出的诉讼费用，不能作为韩晓伟的损失于本案中主张。关于韩晓伟主张退还剩余75万元租金问题。第一，韩晓伟已经按合同约定交付第一年租金105万元，合同中并未约定剩余租金95万元的交付时间条件是刘海宏交付涉案场地，故韩晓伟主张涉案场地交付时间为2017年8月下旬，证据不足，不予采信，应按双方合同约定的起租日2017年5月15日韩晓伟客观上即取得涉案场地使用权，即使未实际使用及开展经营活动，亦不影响确定其占用涉案场地开始时间；第二，关于韩晓伟占用涉案场地结束时间双方意见不一，结合房山区人民法院（2019）京0111民初5734号民事判决认定相关事实，涉案场地所在村民委员会《证明》内容，本院确定为2017年9月底，此后韩晓伟不应、不能有效使用涉案场地。刘海宏主张以退还30万元的时间点作为韩晓伟停止占用场地时间，依据不足，本院不予采纳。第三、刘海宏主张韩晓伟应参照合同约定的租金标准支付涉案场地183天的占用费，在本院确定韩晓伟对涉案场地占用期间前提下，因刘海宏并未按双方合同中约定的“出租方保证…”内容实际履行，故本院按照租金标准酌定减少韩晓伟支付一个月的占用费。综上，刘海宏在应退还韩晓伟租金75万元的同时扣除韩晓伟应支付的占用费30.625万元。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下：一、本判决书生效后十日内，被告刘海宏退还原告韩晓伟交付的土地租赁费443750元；二、本判决书生效后十日内，被告刘海宏赔偿原告韩晓伟经济损失161073.15元。三、驳回原告韩晓伟的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14934元，由原告韩晓伟负担5084元（已交纳）；由被告刘海宏负担9850元（于本判决生效后七日内交纳）。造价鉴定费8000元，由原告韩晓伟负担3200元（已交纳）；由被告刘海宏负担4800元（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李继伟二〇二一年三月六日书记员  薄 伟