上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1380号上诉人（原审被告）：上海傲江生态环境科技有限公司，住所地上海市浦东新区老港镇良欣路******。法定代表人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：陈荣，上海天铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：振丰（上海）有限公司，住所地，住所地中国（上海）自由贸易试验区基隆路**iv>法定代表人：姚征，执行董事。委托诉讼代理人：孙颖，上海市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈玫辛，上海市金石律师事务所律师。上诉人上海傲江生态环境科技有限公司（以下简称傲江公司）与被上诉人振丰（上海）有限公司（以下简称振丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院(2020)沪0115民初42592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人傲江公司的上诉请求：同意一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项，只同意支付租金在人民币（币种下同）25,522.08元基础上减9,260元。事实与理由：一、一审判决减免的租金过少，应当再减免一个月租金；二、一审判决傲江公司承担违约责任，支付逾期付款违约金、解约违约金、没收租赁保证金违背事实与法律，显失公平。被上诉人振丰公司坚持一审辩称意见，不同意傲江公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。振丰公司向一审法院提起诉讼，请求：1、确认振丰公司、傲江公司签订的房屋租赁合同于2020年4月23日解除；2、傲江公司支付振丰公司2019年12月1日至2020年4月23日的租金34,782.08元；3、傲江公司支付振丰公司逾期支付租金的违约金1,781.78元（以34,782.08元为本金，自2019年12月1日起计至2020年4月23日止，按每日万分之五计）；4、傲江公司支付振丰公司解除合同的违约金19,894元（月租金及物业管理费的两倍计）；5、傲江公司已付保证金16,000元归振丰公司所有、不予退还；6、傲江公司支付振丰公司2020年4月24日起至5月17日止的房屋占有使用费14,613.04元（每日按日租金的2倍计）；7、傲江公司支付振丰公司房屋复原费用29,232.32元。一审法院认定的事实：上海市浦东新区XX路XX号28H房屋（简称系争房屋）登记的产权人为案外人姚某，授权振丰公司对外出租。房屋建筑面积87.35平方米，房屋类型为办公。振丰公司、傲江公司于2014年就系争房屋签订房屋租赁合同，约定振丰公司将系争房屋出租给傲江公司作办公使用，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止。保证金为二个月租金和物业管理费计16,000元。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，双方按约履行。2019年8月30日，振丰公司（出租方、甲方）与傲江公司（承租方、乙方）续签《上海市房屋租赁合同》，约定续租期限自2019年9月1日起至2020年12月31日止；每日每平方米按建筑面积租金为3.4852元，月租金为9,260元，物业管理费为7.87元/平方米/月，计687元/月，总计为9,947元。房屋租金及物业管理费分别由甲方和物业管理公司（上海A有限公司）开具发票。乙方应于每期末前的十五天内向甲方支付下一期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的1%支付违约金。租金支付方式：付三押二；保证金为二个月的租金和物业管理费，即19,894元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；房屋返还时的状态：（一）除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日或非因甲方原因导致合同提前终止时返还该房地产（即系争房屋），未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。（二）乙方返还该房屋时应将添置的可拆动的动产部分自行拆除，且需在上述期限内交还房屋、完成营业执照注册地迁出备案手续及恢复房屋至房屋交付的状态，保证房屋完好及正常使用……；解除本合同的条件：……（二）甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。1、乙方有下列情况之一的，甲方视为乙方违约，甲方有权行使解除合同权，并可无条件采取断水、断电、封门等措施，乙方同意甲方有权自行直接进入房屋并处置所有物品并由乙方承担相应的费用（包括但不限于拆除费用、垃圾清运费、物品保管费等），乙方的屋内装修装潢视作放弃，同时甲方可以收回该房屋另行出租，除保证金不予退还外，且乙方还需向甲方支付相当于二个月租金和物业管理费作为违约金：……4）乙方逾期不支付租金、物业管理费、水费、电费累计超过壹个月的。合同附补充条款，约定……5、房屋按现状出租。6、乙方返还该房屋时，室内应保留包括但不限于以下设施：室内二台空调；卫生间（含马桶、台盆），家具一套（详见附件）否则，甲方有权直接从保证金中扣除恢复上述设施的相关费用。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，傲江公司继续承租系争房屋，支付振丰公司租金至2019年11月30日。傲江公司在振丰公司处保证金16,000元。2019年12月1日起的租金，傲江公司未支付。2020年3月16日，振丰公司向傲江公司发送催款函，要求傲江公司在收到催款函后一周内支付包括系争房屋在内的6套租赁房屋（26ABDG、27H、28ACH）的欠付租金共计43万余元及违约金，若未能及时付款，需按合同承担相关违约责任。该函件于次日（3月17日）送达傲江公司。2020年4月20日，振丰公司向傲江公司发送解约函，载明因傲江公司未按约向振丰公司支付租金、已严重违约，通知傲江公司租赁合同于2020年4月23日解除，解除后三日内支付振丰公司欠付租金、逾期付款违约金、解除合同违约金等各项费用，保证金没收，要求恢复房屋至独立成套后归还等。该函件于4月21日送达傲江公司。2020年5月17日，振丰公司、傲江公司签署房屋交接记录，载明双方确认已经按约完成对浦东新区XX路XX号XX室房屋（即系争房屋）的交接，交付方（即傲江公司）已搬离房屋。2020年6月11日、6月20日，振丰公司分别向傲江公司发送函件，要求傲江公司支付欠付租金、违约金等各项费用，并称傲江公司在承租期间未经振丰公司同意，擅自将租赁振丰公司的7套房屋和其他第三方房屋打通，至今未恢复至独立成套。振丰公司将委托第三方完成恢复工作，相关费用由傲江公司承担等。2020年6月1日、6月18日，傲江公司向振丰公司发送关于暂中止履行《房屋租赁合同》的函及回函，6月1日的函件中傲江公司欲就租赁事宜与振丰公司进行协商、并提出支付欠付费用的方案；6月18日的函件中，傲江公司希望与振丰公司进行对账，在账目清晰、明细清楚的前提下就相关费用及支付周期达成共识。一审审理中，振丰公司向一审法院提交其与案外人上海B有限公司签订的《良丰大厦26、28层复原工程合同》（签订日期2020年4月28日）、进场单、付款凭证及发票，证明傲江公司退租后振丰公司对系争房屋在内的6套房屋委托案外人进行复原，包括恢复隔墙、进户门、安装水电、卫生间等，根据费用表及预算书明细，涉及系争房屋的复原费用为29,232.32元。振丰公司另提交照片二组，分别系傲江公司搬离时拍摄及振丰公司恢复房屋原状后拍摄的照片。经一审庭审质证，傲江公司对施工合同及相应报价单、发票的真实性均不予认可，双方已完成房屋交接，交还房屋时振丰公司对复原项目未曾明确提出意见；认可傲江公司搬离时的房屋状态，对振丰公司复原的项目不清楚。傲江公司另称其在2014年承租房屋时屋内即无隔墙，傲江公司于2014年-2015年间进行过简单装修，无破墙行为。若法院认定傲江公司违约，请求对违约金、使用费的标准予以调低。傲江公司向一审法院提交了落款日期为2020年2月24日的租金减免申请书、与物业公司经理的微信聊天记录，证明新冠疫情发生后，傲江公司提出减免租金，傲江公司收到解除函后仍希望继续承租系争房屋，协商无果才被迫搬离；函件一组以及照片一组，证明傲江公司于2020年5月针对电梯停靠异常、停电、消防通道上锁的情况向物业公司及振丰公司提出异议，振丰公司阻扰傲江公司使用系争房屋，2020年6月振丰公司已将系争房屋另行出租、房屋处于施工状态。经一审庭审质证，振丰公司称未收到房租减免申请书，对微信内容不予确认，微信联系人系物业公司员工而非振丰公司员工。傲江公司的函件发给了物业公司，振丰公司未采取过停水电、封消防门的措施，系争房屋是在恢复原状后才交付给新租户。一审法院认为：振丰公司、傲江公司间就系争房屋签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。合同履行期间，自2019年12月1日起的租金傲江公司未支付，且经振丰公司发函催讨，傲江公司仍未付款，振丰公司据此发函通知解除合同，符合双方合同的约定以及法律规定，故涉案租赁合同于2020年4月23日解除。截止2020年4月23日的租金以及相应的逾期付款违约金，傲江公司应予支付。考虑到前述期间历经新冠肺炎疫情爆发，对傲江公司使用租赁物存在一定影响，傲江公司请求酌减疫情期间的租金，一审法院予以准许。一审法院在傲江公司的应付租金34,782.08元中扣减一个月租金9,260元，傲江公司尚应支付振丰公司租金25,522.08元。振丰公司按每日万分之五为标准计算的逾期付款违约金，因其已对逾期付款的违约金计付标准予以了调整（调低），该项违约金请求，具有合同依据，一审法院予以支持。2020年4月24日至5月17日的房屋占有使用费，考虑到房屋的使用状态，一审法院参照合同约定的租金标准（含物业管理费）每月9,947元计付即7,957.60元。关于振丰公司主张的解除合同违约金、没收保证金以及房屋复原费，一审法院认为，涉案合同系傲江公司违约而解除，傲江公司理应承担合同约定的提前解除合同的违约责任。振丰公司主张将傲江公司缴纳的保证金16,000元没收（不予返还）以及傲江公司还需支付二个月租金和物业管理费计19,894元作为违约金，该请求并不违背合同约定。鉴于不退还保证金、支付违约金均系解除合同时一方所应承担的违约责任，傲江公司提出违约金过高而请求予以调整。一审法院依照公平原则，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度以及违约造成的损失等因素，准许傲江公司调整的请求，确定涉案保证金归振丰公司所有，傲江公司另支付振丰公司违约金9,947元。由于涉案合同系续租合同，振丰公司、傲江公司在补充条款中确定系争房屋是按现状出租，且振丰公司并无证据反映傲江公司是在签订续租合同后对系争房屋采取了拆除隔墙等装修行为。补充条款也未约定傲江公司在租赁关系结束时有恢复隔墙的义务。振丰公司在双方于2020年5月17日确认按约定交还房屋后，仍向傲江公司发函要求恢复系争房屋至独立成套状态（或承担相应费用）显然与合同约定不符。另补充条款中约定傲江公司返还房屋时，室内应保留包括但不限于二台空调、卫生间（含马桶、台盆）等设施，否则振丰公司有权直接从保证金中扣除恢复上述设施的费用。而振丰公司、傲江公司在对系争房屋交还时，傲江公司并无刻意拆除前述设施的行为，双方系按租赁物使用后的正常状态交还。即使振丰公司有需要恢复相应设施的损失，其亦可以没收傲江公司的保证金弥补。振丰公司诉请傲江公司承担房屋复原费29,232.32元，一审法院不予支持。一审法院于2020年12月1日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定作出民事判决：一、振丰（上海）有限公司与上海傲江生态环境科技有限公司于2019年8月30日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月23日解除；二、上海傲江生态环境科技有限公司于判决生效之日起十日内支付振丰（上海）有限公司截止2020年4月23日止的欠付租金25,522.08元；三、上海傲江生态环境科技有限公司于判决生效之日起十日内支付振丰（上海）有限公司逾期付款违约金1,781.78元；四、上海傲江生态环境科技有限公司于判决生效之日起十日内支付振丰（上海）有限公司自2020年4月24日起至5月17日止的房屋占有使用费7,957.60元；五、上海傲江生态环境科技有限公司于判决生效之日起十日内支付振丰（上海）有限公司解除合同违约金9,947元；六、上海傲江生态环境科技有限公司在振丰（上海）有限公司处的租赁保证金16,000元归振丰（上海）有限公司所有；七、驳回振丰（上海）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2,562元，减半收取计1,281元，由振丰（上海）有限公司负担300元，上海傲江生态环境科技有限公司负担981元。二审期间,双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中，双方当事人对租赁合同的解除并无异议，双方争议的焦点集中在合同解除后果的处理。租赁合同解除后，傲江公司应当支付欠付的租金及房屋占有使用费，傲江公司提出应当再减免一个月租金，但新冠疫情并非租金减免的当然理由，更何况傲江公司于2019年12月1日起就开始欠租，至于傲江公司提出的所谓开发票的事由亦不能作为欠租的有效抗辩。因此，一审法院认定的傲江公司应支付的欠租及房屋使用费的金额，于法有据，本院依法予以维持。至于振丰公司因傲江公司欠租的违约行为解除合同，傲江公司当然应当承担相应的违约后果，一审法院认定的欠租违约金、解约违约金、没收租赁保证金等违约责任，符合合同约定，本院依法予以维持。傲江公司认为其无需承担违约责任，于法无据，本院无法采纳。综上，上诉人上海傲江生态环境科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,330元，由上诉人上海傲江生态环境科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年三月三十一日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……