山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1551号上诉人（原审被告）：赵德鹏，男，1978年7月3日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：陈秀霞，山东旭冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明祖，山东旭冉律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：刘毅，男，1987年1月6日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：孙淑华，山东小光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张珈宁（曾用名张玉梅），女，1977年11月11日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘莉娜，山东德衡（烟台）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台玛雅房屋中介有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区二马路155号25层。法定代表人：冯建新，经理。委托诉讼代理人：唐福荣，山东德衡（烟台）律师事务所律师。上诉人赵德鹏因与被上诉人刘毅、张珈宁、烟台玛雅房屋中介有限公司（以下简称玛雅中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2019）鲁0602民初6845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵德鹏上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判；2、一、二审的全部诉讼费用由刘毅、张珈宁、玛雅中介承担。事实和理由：一、一审判决认定玛雅中介尽到了合理注意及提醒义务，没有证据和法律支持。第一，《房地产经纪管理办法》第二十三条规定：委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。玛雅中介为了促成交易获取佣金，其仅凭赵德鹏提供的房产证复印件、授权委托书复印件就接受委托，其行为不符合房地产经纪人的职业准则。第二，赵德鹏作为法律意识淡薄的普通民众，既不熟悉法律规定，也不熟悉代他人出卖房屋所必须的手续，只是按照玛雅中介的要求提供材料。玛雅中介并未要求赵德鹏必须提供相关材料原件，在赵德鹏提供复印件时也未提出异议或要求赵德鹏补充原件，只是让赵德鹏在合同后承诺承担责任。赵德鹏作为非专业人员，根本不知道这其中存在的风险，玛雅中介为个人利益违规操作，将责任推到赵德鹏一人身上，最终后果由赵德鹏一人承担违反公平原则。第三，玛雅中介在整个居间活动中，既没有让赵德鹏提交房屋所有权证的原件，也没有让其出具身份证、授权委托书的原件，甚至自始至终从未与房屋所有权人核实过卖房事宜，连个电话或短信询问都没有。玛雅中介的上述种种不尽职不尽责，与合同最终无法顺利履行以及房屋所有人张珈宁翻脸不认账，存在明显的因果关系。玛雅中介没有做到作为专业居间人应该尽到的注意义务，而是把风险全部转嫁到赵德鹏和房屋买受人身上。一审判决认定其尽到了合理注意和提醒义务，完全没有事实和法律依据。二、刘毅的违约行为一审判决未予审查。第一，刘毅迟延支付首付款构成违约。一审判决未对该项内容予以审理。案涉房屋在2018年5月8日就已经还清欠款，完全可以随时解除抵押和查封，根本不可能影响正常过户。根据《房屋买卖合同》约定，刘毅应该于2018年5月14日之前支付首付款1300000元。但其迟迟未支付首付款已经构成严重违约，导致张珈宁在未收到分文的情况下根本不着急来烟台解封，拖延时间过久最终反悔。刘毅自身违约行为是导致合同未能履行的重要原因。第二，一审中，刘毅的迟延付款违约行为，自始至终，虽然只有赵德鹏一人陈述，但是其违约行为真实存在。刘毅称之所以未付款系因为玛雅中介不让其支付，该解释没有证据和法律支持。张珈宁既然不认可赵德鹏的代理行为，自然不会再对刘毅的违约行为进行陈述。而玛雅中介为了摆脱自己让刘毅推迟付款的责任，也不会主动承认合同未履行与刘毅不付款存在因果关系。刘毅、张珈宁、玛雅中介皆有为维护自己的利益拒不陈述实情的可能，一审法院未结合相关证据查明刘毅违约的真实情况，仅因为刘毅、张珈宁、玛雅中介不认可，甚至未进行审查就直接忽略该违约事实，审查事实有遗漏。第三，刘毅作为房屋买受人，其也没有尽到买受人应该尽到的注意义务，亦应该承担相应的责任。三、一审判决认定赵德鹏无权处分没有法律依据。第一，在一审赵德鹏提交的短信记录中，其中第10页，张珈宁在2018年4月9日明确告诉赵德鹏案涉房屋由宋守鑫全权负责处理。第19页，赵德鹏问：“宋让我们给他找中介卖这个房你是否知道？是你的意思吗？”张珈宁回答：“知道”。可见张珈宁委托宋守鑫全权处理卖房事宜是事实。而宋守鑫找到赵德鹏帮助出售房产行为亦是事实，赵德鹏对此明显知情。赵德鹏在此处询问并不代表在此之前赵德鹏不知道卖房事实，从短信记录可见，赵德鹏与张珈宁除短信沟通外，亦多次电话沟通，只是因为赵德鹏过于轻信张珈宁和宋守鑫，所以从未留存证据。赵德鹏也是在房屋交易不顺利的情况下，怕时间长了张珈宁反悔，才在短信中再次询问，只是为了留点书面证据。第二，法院应该重点审查短信记录的内容是否构成张珈宁对赵德鹏和宋守鑫的授权或追认，而不是片面地以时间节点为由否定案件事实。根据短信内容，张珈宁在庭审中明显存在虚假陈述，隐瞒了诸多事实。一审判决以2018年6月1日短信中尚未确定房子由宋守鑫处置还是张珈宁处置为由，就认定赵德鹏在此之前尚未取得授权与事实不符，无论房屋由宋守鑫作为垫资方处置还是张珈宁自行处置，只涉及到售房款支付给谁的问题，不影响张珈宁早在2018年4月9日就已经委托宋守鑫全权处理售房的事实，更不能改变房屋买卖合同必须以张珈宁的名义签订这一事实。更何况在此日之前的聊天记录中，张珈宁已经明确表示知道宋守鑫找赵德鹏帮着卖房一事。此处的处置明显不是在询问是宋守鑫卖还是张珈宁卖，其本意只是为了确定售房款支付给谁，一审法院理解有误。综上所述，一审判决认定事实、适用法律部分错误，请二审法院依法改判赵德鹏不承担责任。庭审中，赵德鹏明确其上诉请求如下：撤销一审判决第一项及第三项，驳回刘毅的诉讼请求或者发回重审。如果法院认为本案应当适用定金罚则的话，刘毅及玛雅中介均应当承担一定比例的责任，张珈宁也应当承担违约责任。刘毅辩称，赵德鹏的上诉理由没有道理。刘毅在一审当中提出了自己的看法，但是一审也判决了，刘毅服从一审判决，请求维持原判。张珈宁辩称，张珈宁从未委托过赵德鹏出售涉案房屋，也未收到赵德鹏出售涉案房屋的任何款项；张珈宁与赵德鹏的短信记录中仅能看出双方协商偿还中国银行贷款的执行事宜，赵德鹏在上诉理由中对于短信内容的过度解读，均系主观推断，无相关证据予以证实，张珈宁在短信中从未表露过委托赵德鹏出售房屋的意思表示。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回赵德鹏的上诉请求。玛雅中介辩称，一、一审判决认定的玛雅中介在居间过程中尽到了合理注意及提醒义务完全正确。首先，赵德鹏是专门为他人做微贷清收工作的，其并不是法律意识淡薄的普通民众。赵德鹏非常熟悉在银行设定抵押的房屋的买卖流程，也非常熟悉代理他人出售房屋需要办理公证委托。其次，玛雅中介在居间过程中尽到了合理注意及提醒义务。因为赵德鹏只提供了张玉梅房产证、身份证复印件以及委托手续复印件，玛雅中介工作人员便从职业责任角度出发让赵德鹏在房屋买卖合同下方签署了“保证所签买卖合同系原房主真实意愿，如因甲方原因造成违约，本人自愿承担该买卖合同违约责任”的内容。从玛雅中介让赵德鹏在房屋买卖合同上签署保证内容看，玛雅中介完全尽到了居间人应当尽到的注意及提醒义务。所以玛雅中介不存在过错，不应当承担任何责任。二、涉案房屋没有成交不是因为刘毅迟延支付首付款所致。三、涉案房屋自始至终没有被法院查封过。一审时刘毅所述的涉案房屋被法院查封以及赵德鹏所述的玛雅中介对刘毅隐瞒了房屋被查封的事实均是不存在的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，希望二审法院驳回上诉，维持原判。刘毅向一审法院起诉请求：1、判令张珈宁（张玉梅）向刘毅返还二倍定金100000元；2、判令张珈宁（张玉梅）赔偿刘毅经济损失110000元，以上两项合计210000元；3、赵德鹏对以上款项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费、送达费等由张珈宁、赵德鹏承担。诉讼过程中，刘毅变更诉讼请求：1、玛雅中介由本案第三人变更为被告；2、因张珈宁、赵德鹏、玛雅中介的过错导致刘毅重新购买房屋实际增加损失300000元，由张珈宁、赵德鹏、玛雅中介赔偿；3、张珈宁、赵德鹏、玛雅中介在本案中承担共同赔偿责任。一审法院认定事实：2018年5月1日，刘毅与赵德鹏在《买卖定金合同》及《房屋买卖合同》上签字，玛雅中介亦作为居间人在两份合同上盖章。两份合同上载明房屋出卖人（甲方）为张玉梅，买方（乙方）为刘毅。其中赵德鹏代张玉梅签字，并注明“赵德鹏代”。两份合同载明卖方张玉梅将其所有的坐落于烟台市芝罘区，面积242.81平方米房产，以总房款3200000元的价格出售给买方刘毅。《买卖定金合同》约定，房屋定金100000元由玛雅中介代收；如因可归责于卖方事由解除合约者，卖方需双倍返还买方定金。《房屋买卖合同》约定，买方于2018年5月14日前将首付款1300000元打到玛雅中介账户，其余1900000元买方申请银行按揭贷款，银行放款时直接打入卖方账户。《房屋买卖合同》的补充条款还注明“甲方在中国银行有抵押登记，甲方自行办理银行解押手续”。赵德鹏在《房屋买卖合同》的落款下方签注：“若因甲方原因造成违约，本人自愿承担买卖合同违约责任。”上述两份合同签订后，刘毅于2018年5月3日向玛雅中介支付定金100000元。张珈宁曾用名张玉梅，于2014年6月9日由张玉梅变更为现名，其身份证于2015年4月7日变更为张珈宁。赵德鹏与刘毅及玛雅中介签订上述合同时，持案涉房屋的产权证复印件、署名张玉梅的身份证复印件、署名张玉梅的《委托书》复印件。其中《委托书》复印件内容为：“现因本人长期在深圳工作，现委托赵德鹏作为代理全权处理位于烟台市芝罘区产，房产建筑面积242.86㎡。代理人代为处理银行欠款还款，房产交易（交易价格以房产中介成交价委托人确认为准），代为支付相关税费（用费均从房产交易剩余价值中扣除）。”落款处署名为“张玉梅”及手印，落款时间2018年1月15日。上述《房屋买卖合同》签订后没有履行，刘毅未支付首付款，张珈宁未交付房屋。关于合同没有履行的原因，刘毅称2018年6月底，玛雅中介告知刘毅，张玉梅与赵德鹏产生纠纷，张玉梅不愿意出售案涉房屋，解除与刘毅的房屋买卖合同。张珈宁称，其已于2014年即更名，其未委托赵德鹏出售案涉房屋，没有在合同上签名，没有向赵德鹏出具过《委托书》，委托书上的签名与其本人签名明显不同，对《委托书》的真实性不予认可，其亦没有收到定金。赵德鹏称，根据合同约定，刘毅应当于2018年5月14日支付首付款，但刘毅没有支付，涉案房屋存在抵押和查封，已告知玛雅中介，抵押和查封不影响刘毅支付首付款，刘毅系违约在先。对此刘毅称其只知道案涉房屋存在抵押，但在合同签订合同后十天左右，刘毅第二次到现场看房时，遇到对面邻居，对面邻居称涉案房屋可能存在查封，刘毅随即找到玛雅中介询问，玛雅中介问过赵德鹏后告知刘毅此房确实存在查封，故刘毅未在合同约定的2018年5月14日前支付首付款，赵德鹏向刘毅保证该房的查封及抵押会很快解除，保证不影响过户。对此，玛雅中介辩称：其只知道涉案房屋有抵押，不知道有查封。涉案房屋买卖合同签订于2018年5月1日，合同约定刘毅以按揭贷款方式付款，首付款于2018年5月14日之前支付。合同签订后，玛雅中介便着手协助刘毅办理银行贷款手续，按照银行规定，办理贷款手续需提供卖方户口本和银行卡，并且还要对刘毅的首付款进行验资。但是赵德鹏一直不能提供张玉梅的户口本和银行卡，导致刘毅的银行贷款手续无法办理。鉴于这种情况，玛雅中介便告知刘毅暂停支付首付款。关于《委托书》复印件、案涉房产证复印件、张玉梅身份证复印件的来源，赵德鹏称系张玉梅委托宋守鑫和赵德鹏一起从中国银行中取得，并提交给中介,其后赵德鹏又称《委托书》复印件系宋守鑫交给他的。关于赵德鹏与张珈宁的关系及为张珈宁出售房屋的过程，赵德鹏称之前其是为中国银行做微贷清收工作，张珈宁因购买涉案房屋欠中国银行南大街支行的贷款，大概220万余元，在法院处理后，进入涉案房屋拍卖公告的阶段，其通过中国银行提供的联系方式联系到了张珈宁，在这个过程中，张珈宁先询问赵德鹏，房子是否可以不拍卖，而是通过出卖房屋的方式还款，赵德鹏告诉她可以，但在拍卖前要还款，其后张珈宁便自己找案外人宋守鑫来为她垫资，后来赵德鹏就与宋守鑫直接取得了联系，2018年的4、5月份，其带着宋守鑫到法院将张珈宁的案款结清。赵德鹏称，在此之前，宋守鑫作为垫资人，委托赵德鹏找中介出卖涉案房屋，由宋守鑫负责协调张玉梅过户，宋守鑫还款后，张珈宁亲自到法院办理解押和解封手续，时间是2018年6月份。张珈宁承认曾与宋守鑫、赵德鹏协商偿还银行贷款及处理案涉房屋的执行事宜，承认于2018年6月12日到法院办理了执行案件的结案手续，并到中国银行办理了案涉房屋解押及领取房产证的手续，但对赵德鹏的其他陈述不予认可，称《委托书》复印件、案涉房产证复印件、张玉梅身份证复印件均不是张珈宁提供，称其已于2015年4月更名，其从未表明委托宋守鑫、赵德鹏出售房屋的意思表示，全部案款也是由其自行偿还。为证明张珈宁委托其出售房屋的主张，赵德鹏提交了其与张珈宁于2018年1月31日至2019年6月3日期间部分手机短信聊天记录：2018年1月31日，张珈宁发短信问赵德鹏：这个房子可以放在中介市场上售卖还钱吗？赵德鹏答可以；2018年2月2日，张珈宁告知赵德鹏房子已在中介处销售，赵德鹏问在哪家中介，并称房上贴着法院的封条，没法看房。张珈宁只答复是一家房产中介；2018年2月5日张珈宁请赵德鹏帮忙给个现阶段如何处理的方案，2月8日赵德鹏答复称方案由张珈宁定，其只能给建议，卖房，张珈宁同意尽快卖房处理；从2月25日起，赵德鹏在短信中一直催张珈宁尽快卖房，并在卖房之前先把银行的贷款还上，张珈宁同意。2018年4月9日，张珈宁的手机答复让赵德鹏联系“宋总”，并将宋的电话发给了赵德鹏，赵德鹏称房子在张珈宁名下，联系别人解决不了问题，张珈宁回复称“他全权负责”，并称“他是负责还钱的人”，赵德鹏要求留下邮寄地址，并称“他不是律师，没有你的授权，代理不了你的案子”，张珈宁的手机回复：“联系宋总拿地址，这手机的主人已不能处理事，这个案子有律师，也是宋总联系的。”赵德鹏问：“张珈宁本人有事吗？”该手机未回复；直到2018年5月31日前，双方再无短信联系。2018年5月31日赵德鹏发短信要求“张珈宁看到请回电！”张珈宁的手机回复“请发信息”，赵德鹏问“法院这两天找行里问法院的执行费什么时候交？”。张珈宁的手机问执行费多少钱，并要求赵德鹏问问6月12日来交是否可以。该次短信没有谈与房屋有关的问题。2018年6月1日，赵德鹏短信问“房子是你处置还是垫资方处置？”张珈宁的手机回复“暂时还没确定”。赵德鹏称“最好过来之前确定下来，中介这边天天问是什么情况，不要和宋说我告诉你的卖价。”此后，双方无讨论房屋问题的短信联系。赵德鹏提供的自称是2019年6月3日张珈宁的手机发的短信，内容是：“350万元，赵总，信号不好。”赵德鹏问：“一次性付款也350？”张珈宁答：“是”。庭审中，赵德鹏还提供了2018年5月1日其与张珈宁及宋守鑫的手机通话时段记录，称签订合同当日，在玛雅中介与张珈宁、宋守鑫电话联系，他们委托赵德鹏代为签字出售案涉房屋，刘毅及玛雅中介当场确认张珈宁委托赵德鹏出售房屋。张珈宁对上述短信联系的电话号码是张珈宁本人的予以认可，但称短信内容无法证明张珈宁委托赵德鹏出售房屋。刘毅对赵德鹏提供的上述证据材料不予认可。玛雅中介没有异议。张珈宁为证明案外人宋守鑫不是垫资人，其没有委托宋守鑫出售房屋，提供了“个人账户交易明细清单”一份，载明2018年5月8日，通过网银从平安银行张玉兰的账户中转出2219814.05元到张玉梅在中国银行的账户中。张珈宁称张玉兰系其妹。刘毅对上述证据材料的真实性不予认可，赵德鹏对真实性没有异议，但对证明目的不予认可，称无法确认张玉兰的资金来源。关于涉案房屋的查封情况，刘毅与张珈宁、赵德鹏、玛雅中介均未提供证据。经一审法院落实已生效的一审法院（2015）芝商初字第813号民事调解书，张珈宁于2012年7月28日向中国银行中心广场支行贷款本金1980000元，同日，张珈宁与该行签订贷款最高额抵押合同，约定张珈宁以其所有的坐落于烟台市芝罘区屋作为抵押，为以上贷款提供抵押担保。因张珈宁未偿还到期利息及本金，中国银行股份有限公司南大街支行于2015年6月30日状诉至一审法院，要求张珈宁偿还。经一审法院主持调解，双方当事人于2015年8月10日达成调解协议，张珈宁于2015年10月31日前偿还中国银行股份有限公司南大街支行本金1980000元及利息，并确认中国银行股份有限公司南大街支行对案涉房屋的价款享有优先受偿权。该案中一审法院未对案涉房屋进行查封保全。此后该案于2016年1月11日进入执行程序，案号为（2016）鲁0602执77号，于2016年2月25日终本。该执行案亦未对案涉房屋查封保全。2019年4月12日，该案恢复执行，案号（2019）鲁0602执恢208号。2019年2月14日，中国银行股份有限公司南大街支行向一审法院出具证明，证明张珈宁在该行贷款已结清，共归还本息、律师费、诉讼费合计2326968.05元（该证明未载明还款的具体时间）。该案于2019年4月16日因执行完毕结案。该恢复执行案没有对案涉房屋进行查封保全。刘毅称因合同未能履行，其后又通过玛雅中介在合同约定的楼房的另一单元即一号楼2单元5201号以3500000元价格另购买一套房屋，故要求赵德鹏、张珈宁、玛雅中介赔偿差价300000元。庭审中刘毅没有提供房屋买卖合同及购房发票。张珈宁、赵德鹏对新购房屋的价格不予认可。赵德鹏对刘毅新购房屋的事实没有异议，但称对新房屋的具体情况不知情，且因房屋不同，配套不同，装修不同，没有对比性。玛雅中介对刘毅另行购买房屋及价格没有异议，但称：涉案房屋是一套有债务的抵押房，需要办理解押手续后才能进行正常交易，属于有产权瑕疵，正是基于产权瑕疵这一原因所以张珈宁卖价便宜，刘毅对此清楚。刘毅重新购置的房屋是一套没有抵押和查封的无任何产权瑕疵的房屋，并且该套房屋已装修，房屋价格当中包含装修的价格，卖方要价3500000元在当时是正常价格。刘毅重新购置的房屋与涉案房屋系同一栋楼，同一面积，当时该房屋已经有其他意向买家，刘毅得知这套房源后强烈要求玛雅中介为其居间介绍，玛雅中介最终促成了交易，当时刘毅对3500000元的价格没有任何意见。关于刘毅主张的其他损失210000元，刘毅提供了其与玛雅中介工作人员丁楠的微信聊天记录截图打印件一份、《装饰装修设计合同》一份、收款收据两份，证明房屋买卖合同签订后，玛雅中介告知刘毅，因张珈宁未处理完银行还款及解押事宜，不能按合同约定的时间办理过户手续，但张珈宁保证尽快处理完毕办理过户，因此刘毅提出为节省时间，想聘请装修设计师开始设计装修方案，玛雅中介予以同意，2018年5月24日，刘毅询问丁楠其想于次日带设计师到涉案房屋，能否将房屋钥匙给刘毅，丁楠表示同意。2018年5月29日，刘毅与烟台乐途装饰设计有限公司签订了装饰装修设计合同，设计费总额200000元，刘毅并按合同约定支付了设计定金和首期设计费共计30000元。刘毅另提供《解除合同协议书》一份、中国银行转账回单原件一份，证明2018年6月底，玛雅中介告知刘毅，因张珈宁与赵德鹏之间产生纠纷，张玉梅不愿意出售涉案房屋，解除与刘毅的房屋买卖合同，导致刘毅与烟台乐途装饰设计有限公司签订的装饰装修设计合同无法履行，经双方协商一致于2018年10月25日解除装饰装修设计合同，刘毅向烟台乐途装饰设计有限公司支付违约金100000元（包含已支付的设计费30000元）。刘毅于当日将剩余70000元违约金转账至烟台乐途装饰设计有限公司指定的账户。刘毅还提供《民事案件委托代理合同》一份，证明刘毅为向张珈宁、赵德鹏主张权利，聘请律师代理本案诉讼，支出律师费10000元。张珈宁对上述证据不予认可，称刘毅未提交真实发票及实际履行该合同的相关证据，且根据房屋买卖合同约定，房屋交付时间为房屋过户完毕后3日内，刘毅在未确定房屋在其实际拥有和支配下，自行委托装饰设计，即使导致损失，也应当由其自行承担；《房屋买卖合同》及定金合同中均未约定律师费应当由违约方承担。赵德鹏对于刘毅的上述主张及证据均不认可。玛雅中介对刘毅与丁楠的微信聊天记录的真实性无异议，但称当时刘毅说找了个设计师看看房屋，要求把钥匙给他，丁楠当时就告诉他不行，但是可以开门到现场去看房。对装饰装修合同和收款收据不认可。另查明，刘毅支付的定金100000元已由玛雅中介转付到刘毅新购房屋的房款中。上述事实，有《买卖定金合同》、《房屋买卖合同》、《委托书》复印件、张玉梅身份证复印件、定金收据、《装饰装修设计合同》一份、收款收据、代理合同及当事人陈述笔录在案为证。一审法院认为，本案中，赵德鹏以张珈宁的名义出售案涉房屋，并未取得房屋所有权人张珈宁的授权。理由如下：1、赵德鹏出具的案涉房屋产权证、《委托书》及张玉梅的身份证均是复印件，张珈宁不予认可，且张珈宁否认其在委托书上签过字，在签订合同时，张珈宁已不用张玉梅之名。2、赵德鹏提供的与张珈宁的短信聊天记录中，关于房屋出卖问题，2018年2月8日，张珈宁同意尽快卖房处理其债务，但并未明确由谁负责卖房，2018年4月9日的聊天中张珈宁告诉赵德鹏与宋总联系，由宋全权负责，但赵德鹏并未提供证据证明案外人宋守鑫已对其授权；2018年5月1日赵德鹏代张珈宁签订两份合同后，双方没有短信讨论出售案涉房屋的问题；至2018年6月1日，赵德鹏仍短信问张珈宁“房子是你处置还是垫资方处置？”而张珈宁则回复“暂时还没确定”。赵德鹏要求张珈宁最好来烟台之前确定下来，因为中介这边天天问是什么情况。该部分聊天记录能证明张珈宁在赵德鹏签订合同一个月后对由谁处理房屋仍未确定，赵德鹏以上述短信证明张珈宁已对其授权与事实不符。3、赵德鹏提供的2018年5月1日其与张珈宁及宋守鑫的手机通话时段记录，只能证明三方有过联系，无法证明赵德鹏主张的内容，且张珈宁不予认可赵德鹏所称的通话内容，故通话记录不能证明赵德鹏的主张。《最高人民法院》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。张珈宁拒绝出售房屋给刘毅，致使房屋买卖合同不能履行，根本原因在于赵德鹏签订的合同未得到张珈宁的授权，即赵德鹏构成无权处分，具有过错，且其承诺“若因甲方原因造成违约，本人自愿承担买卖合同违约责任。”现刘毅要求其承担违约责任，于法有据，于约相合，予以支持。刘毅要求其双倍返还定金，鉴于刘毅交纳的定金100000元已被玛雅中介转付到刘毅另行购买的房屋的房款中，赵德鹏只可支付100000元给刘毅。刘毅在明知房屋买卖合同不能履行的情况下聘请设计公司为其进行装修设计，即使其支付了设计费和违约金，系擅自扩大损失，亦应由其自行负担，其要求赵德鹏、张珈宁、玛雅中介赔偿，于法无据，不予支持。关于刘毅主张的律师代理费，合同中并未约定由违约方承担，现其要求赵德鹏、张珈宁、玛雅中介赔偿，不符合法律规定，不予支持。关于刘毅主张的房屋差价款300000元，鉴于两套房屋情况不同，不具可比性，故刘毅的该项主张于法无据，不予支持。张珈宁在本案中不具违约情节，没有过错，刘毅要求其责任，缺乏事实和法律依据不予支持。玛雅中介在居间过程中已尽到了合理注意及提醒义务，刘毅要求其承担责任，亦于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十九条，《最高人民法院》第三条之规定，于2020年3月27日作出判决：一、限赵德鹏于判决生效之日起10日内向刘毅返还100000元；二、驳回刘毅的其他诉讼请求；三、驳回刘毅对张珈宁、玛雅中介的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8900元，由赵德鹏负担1745元，由刘毅负担7155元。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，赵德鹏代张珈宁与刘毅、居间方玛雅中介于2018年5月1日签订的《买卖定金合同》及《房屋买卖合同》系上述三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，赵德鹏提交的涉案房屋产权证、署名张玉梅的身份证、署名张玉梅的《委托书》均系复印件，且张珈宁否认其委托赵德鹏出售涉案房屋，亦未向赵德鹏出具过《委托书》，赵德鹏提交的其与张珈宁的短信记录、手机通话时段记录亦不足以证明张珈宁委托赵德鹏出售涉案房屋，故赵德鹏代张珈宁签订上述两份合同未得到张珈宁的授权委托，赵德鹏对涉案房屋系无权处分，一审判决对此认定正确，理由充分，本院予以确认，在此不再赘述。张珈宁拒绝出卖涉案房屋导致涉案房屋买卖合同不能履行的事实清楚，故赵德鹏无权处分构成根本违约，刘毅请求赵德鹏双倍返还定金符合《最高人民法院》第三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，亦与《房屋买卖合同》中赵德鹏的手写承诺“保证所签买卖合同系原房主真实意愿，若因甲方原因造成违约，本人自愿承担买卖合同违约责任”约定相合，本院予以支持。赵德鹏主张玛雅中介在签订涉案合同时未尽到合理注意及提醒义务，本院认为，赵德鹏提交的涉案房屋产权证、署名张玉梅的身份证、署名张玉梅的《委托书》虽均系复印件，但玛雅中介已要求赵德鹏在《房屋买卖合同》中手写承诺“保证所签买卖合同系原房主真实意愿”，故玛雅中介和刘毅均有合理理由相信赵德鹏具有代理权限，玛雅中介已尽到合理注意及提醒义务，刘毅作为买房人亦不存在未尽到合理注意义务的情形，本院对赵德鹏的该项主张不予采信。赵德鹏不能证明其有权代理张珈宁出卖涉案房屋，故张珈宁拒绝出卖涉案房屋并不构成违约，不应承担违约责任，对赵德鹏的该项主张亦不予采信。一审判决对此认定正确，本院予以确认。本案中，赵德鹏主张玛雅中介与张珈宁的委托诉讼代理人来源于同一个律师事务所，存在串供的可能，故其对玛雅中介的委托诉讼代理人出庭有异议。本院认为，《中华人民共和国律师法》第三十九条仅规定了律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人，而并未就同一律师事务所的不同律师不得担任争议双方当事人的代理人作出禁止性规定。《律师执业行为规范》第五十条第五项虽然规定在民事诉讼、行政诉讼、仲裁案件中，同一律师事务所的不同律师同时担任争议双方当事人的代理人的，律师事务所不得与当事人建立或维持委托关系，但该文件是全国律师协会制定的行业性规范，而不属于法律、行政法规的强制性规定，故对赵德鹏的该项主张本院不予支持。综上所述，赵德鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人赵德鹏负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年三月十二日书记员  孙嘉慧