江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2902号上诉人（原审被告）：朱芳琴，女，1974年9月25日生，汉族，住江苏省苏州市。被上诉人（原审原告）：苏州诚邦物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区娄葑镇葑谊新村21幢202室。法定代表人：朱丹丹，董事长。上诉人朱芳琴因与被上诉人苏州诚邦物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2020）苏0591民初182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。朱芳琴的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、根据被上诉人苏州诚邦物业管理有限公司提供的《上君花园物业管理服务项目合同书》，其是和苏州工业园区上君花园业主委员会签订的合同，我方从未和苏州诚邦物业管理有限公司签订过物业服务合同，因此其只能向合同相对方即苏州工业园区上君花园业主委员会主张权利。我方在本案中的诉讼主体不适格，本案应当驳回苏州诚邦物业管理有限公司的起诉。2、被上诉人苏州诚邦物业管理有限公司履行物业服务合同存在重大瑕疵，造成双方权利义务不对等，小区业主有正当理由拒绝缴纳物业费。苏州诚邦物业管理有限公司是从其他物业公司违法分包本案物业项目，并未经过招投标程序，且其曾经向小区业主公开承诺，如果服务不满意则免收物业费。涉案小区物业服务工作人员配比严重不足，安保不到位，人员混杂，对于小区公共设施维修养护和卫生绿化等方面都存在重大瑕疵，例如非法群租、住宅商用、车位紧张、垃圾乱堆乱放、私贴广告、盗窃案件频发等等。被上诉人苏州诚邦物业管理有限公司的违约行为严重影响小区内业主的生产生活和财产安全，小区业主完全有理由拒绝缴纳物业费。苏州诚邦物业管理有限公司二审中未作答辩。苏州诚邦物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令原审被告立即支付物业费25875.87元及违约金8798元（按照每日万分之五暂计算至2019年6月30日，具体以付款日期为准），合计34674元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：朱芳琴系苏州工业园区上君花园100-106幢别墅业主。该别墅建筑面积为286.55平方米（其中地下层建筑面积57.76平方米）。相应别墅于2010年9月3日权属办至朱芳琴及案外人杨其国名下。诚邦物业提供的《上君花园物业管理服务项目合同书》（照片打印件）载明：2015年7月，诚邦物业（乙方）与苏州工业园区上君花园业主委员会（甲方）签订《上君花园物业管理服务项目合同书》，约定合同涉及项目名称为“上君花园物业管理服务项目”，合同期限为叁年，自2015年7月7日0时起至2018年7月7日0时止。小区建筑总面积约197902.29平方米(总计房屋1059套，其中小高层695户、连排别墅324户、独幢别墅40户)。物业管理服务费用按照：独幢人民币3.9元每平方米；连排别墅人民币2.9元每平方米；小高层人民币1.6元每平方米。本合同履行期间，业主如未入住或使用物业的，仍须全额支付上述费用。物业费实行包干制，由乙方自行向业主收取，全年物业费分两次收取，每半年按全年物业费的50%收取一次。具体收费时间分别为每年的6月30日前(收取当年1-6月的)和12月31日前(收取当年7-12月的)。如有业主逾期支付物业费的，则每逾期一天，乙方有权向业主按应缴费用的日万分之五计收违约金。原审法院审理的案涉小区另一业主杨小燕提供了一份“上郡花园别墅区对诚邦物业管理改善讨论会议”（照片彩色打印件），载明：时间：2015年10月11日星期日下午2：00-4：30。地点：上郡花园别墅区会所。参加人员：诚邦物业夏总、陈经理等，业委会曾主任、孙总、朱总、蔡总等，业主代表。讨论内容：针对小区安保不到位、盗窃频发、人员混杂，非法群租及住宅商用、停车位紧缺、绿化管理缺失、垃圾无章堆放等问题，物业、业委会、业主进行三方会谈，讨论具体实施方案和实施时间表。会议达成共识如下：1、小区卡口、通道增设低照度、高清晰红外线摄像头；2、小区实行全封闭式管理，设置车辆专用通道，所有车辆配专卡.使用蓝牙感应拍杆进入，所有进出口安装栅栏门，业主持卡进入；3、所有非本小区车辆、人员进出，实施业主确认制，信息由保安书面登记；4、足额配置保安人员：所有聘用以及服务外包人员(含绿化、保清等)的招聘、入职、离职信息必须书面留底，留底资料要至少保留3年；5、由物业、业委会协同清理小区群租、住宅商用等现象；6、在不影响业主利益的前提下，设置专门的地面垃圾堆放区，并做好相应可视化标示；7、联排西南角内角增设保安岗亭并24小时执勤；8、对2015年10月8日11户业主被盗的重大事件，诚邦物业相关责任人处罚决定公布；9、新任物业经理须有住宅物业管理经验并由业委会审核工作履历，同时需要引进成熟管理团队；10、基础设施改造需公示；11、全面实施《新物业要求及诺》。相应上述内容实施日期至少要求在2015年11月1日前完成。实施审核：由诚邦物业、业委会、业主代表三方各派1-2名人员于上述实施日后2天内核实。以上为诚邦物业、业委会、业主代表三方会谈结果，诚邦物业务必按承诺的实施日期完成上述所有项目的改善和落实，如物业公司未按上述承诺时间实施，则全体业主有权拒交物业费，由于物业原因造成上述改善对策未按时实施而造成业主损失，业主有权递交相关司法部门处理。相应落款处有诚邦物业和业委会加盖公章并且业主代表王**、尚青等人签字。业主代表王**在他案中曾到庭作证，明确相应改善讨论会议上签名系其所签，相应内容真实，当初相应内容代表诚邦物业签字的是夏富国，相应内容后来业委会让诚邦物业加盖公章后拍照传在群里的，其保存了照片。加盖有诚邦物业公章的“上君花园别墅区（上郡）2015年10月11日物业管理改善计划实施审核表”（照片彩色打印件）载明：该表针对上述涉及整改内容由三方（物业代表、业主代表、业委会代表）进行了审核。审核表显示，除了联排西南角内角增设保安岗亭并24小时执勤及对业主被盗事件相关责任人处罚决定公布两项按期完成外，其余整改内容在规定期限内均未完成。他案业主提供的“苏州诚邦物业管理有限公司文件”（照片彩色打印件）载明：苏诚字【2015】001号签发人：朱丹丹，内容为“关于对刘国军等人处罚的通知”。公司各部门:2015年10月8日凌晨，上君花园发生入室盗窃事件，致使住户财产受损，给公司和业主带来了极为恶劣的影响。经公司研究决定，给予相关当事人以下处罚：1、现场项目经理刘国军予以辞退；2、物业分管领导夏富国予以警告处分，同时罚款2000元；3、现场保安主管冯锐予以警告处分，降职为副主管，同时罚款1000元；4、当班班长吴洋洋予以警告处分，同时罚款500元。特此通知苏州诚邦物业管理有限公司二0一五年十月九日。2018年3月20日，诚邦物业致函苏州工业园区上君花园业主委员会并抄送苏州工业园区观湖社区，明确：诚邦物业与业委会签订的物业服务合同(2018年7月7日到期)到期后将退出上君花园物业服务业务。请业委会尽快选定新的物业管理公司，以便于上君花园物业服务工作的正常交接与平稳过渡。2018年5月25日，诚邦物业再次致函苏州工业园区上君花园业主委员会并抄送苏州工业园区观湖社区，明确：2018年7月7日后将退出上君花园物业服务业务。2018年6月15日，诚邦物业向苏州工业园区唯亭镇政府，苏州工业园区唯亭街道办事处发出“关于上郡物业问题的情况反映”，明确在物业管理费用问题上，尚有400多万物业费欠费；在工程急需解决问题上，许多问题需要业主及业委会的主导；在业委会履职问题上，不论是否成立新的业委会，都将与在任业委会交接；在是否延期服务问题上，延期服务，只不过是延续亏损，故不考虑接受延期服务。2018年7月4日，苏州工业园区唯亭街道办事处向诚邦物业发出“关于上君花园延期物业服务的函”，大意为：因上君花园未能在诚邦物业与上君花园的物业管理服务合同期满前及时选聘新物业公司，经社区居委会向街道申请，故街道请诚邦物业在原合同期满后，继续为上君花园小区提供物业管理服务，物业管理服务延续期限三个月。2018年8月29日，诚邦物业致函苏州工业园区唯亭街道办事处、上君花园业委会。明确诚邦物业在2018年7月4日收到观湖社区居委会向街道申请由诚邦再延期服务三个月的函，到目前为止我们已经服务了二个月的时间，还有一个多月诚邦就要撤场，在这期间希望政府和业委会能尽快的选定新的物业公司接手。诚邦物业重申将于2018年10月6日正式撤出上君花园物业管理工作。2018年9月10日，诚邦物业又致函苏州工业园区唯亭街道办事处、上君花园业委会，再次重申将于2018年10月6日正式撤出上君花园物业管理工作。2018年10月1日，上君花园业主委员会向诚邦物业了出工作联系函，明确：根据业委会2018-012公告，确定了四川嘉宝资产管理有限公司为我小区的新聘物业中标单位，2018年10月07日确定为诚邦物业的正式退场日期，交接时间为2018-10-06下午13：00。2018年10月1日，“君地上郡小区临时自治委员会”致函诚邦物业，明确君地上郡小区广大业主自发于2018年9月30日成立了“君地上郡小区临时自治委员会”，至此，本小区关于物业管理事宜均由“临时自治委员会”负责。2018年10月6日为诚邦物业服务最后时间，为保证交接顺利平稳，相关事项明确如下：君地上郡小区的物业管理须移交给本小区全体业主推选出来的“君地上郡小区临时自治委员会”，所有接受事宜由该委员会7名委员联名签署后方可生效。交接地点为君地上郡小区会所一楼，时间为2018年10月6日12：00整。庭审中，诚邦物业明确其主张的物业费考虑到各种因素后作了优惠，只按面积228.79平方米计算。朱芳琴明确其与案涉房屋另一产权人杨其国为夫妻关系。以上事实，由诚邦物业提交的合同书打印件、函件及当事人庭审中的陈述予以证实，原审法院予以认定。原审法院认为：根据相关查明事实，足以证实系诚邦物业在2015年7月7日至2018年10月6日期间为涉案上君花园小区提供物业服务，故诚邦物业有权收取物业费用，作为小区业主的朱芳琴有支付物业费的义务。诚邦物业提供的服务合同书虽为照片打印件，可以认定其真实性。根据相关服务合同，相应的物业费标准联排别墅每月每平方米2.9元符合当时相应标准，原审法院亦予以认可。朱芳琴作为案涉房屋产权人，其有义务支付物业费。“上郡花园别墅区对诚邦物业管理改善讨论会议”记录及“上君花园别墅区（上郡）2015年10月11日物业管理改善计划实施审核表”虽亦为照片打印件，但相应内容有相应证人到庭作证，结合相关情况，亦可认定其真实性。根据相应改善讨论会议载明的内容，诚邦物业表示若未能按此内容整改到位，业主可以拒交物业费，而其后的实施审核表则显示诚邦物业确实未整改到位。若按相应改善讨论会议载明的内容，业主可以拒交物业费。但考虑到诚邦物业已于2018年10月6日撤场，且其实际亦履行了大部分物业管理的职责，故业主完全不支付物业费亦不合理。原审法院认为本着权责相适应的原则，诚邦物业可以要求业主支付符合其提供的相应物业服务水平的物业费。结合查明情况，原审法院认为按其约定标准的60%支付物业费用属于合理。根据诚邦物业主张的物业服务费收费面积，结合原审法院查明事实，原审法院确认朱芳琴自2015年7月7日至2018年10月6日共计39个月应支付物业费为15525.69元【39月×2.9元/月/平方米×228.79平方米×60%）】。对于诚邦物业主张的滞纳金，考虑到诚邦物业本身承诺情况，原审法院对于滞纳金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决：一、朱芳琴于本判决生效之日起十日内支付苏州诚邦物业管理有限公司物业费15525.69元；二、驳回苏州诚邦物业管理有限公司其他诉讼请求。上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入苏州诚邦物业管理有限公司指定的账户（户名苏州诚邦物业管理有限公司,开户行中国农业银行跨塘支行,账号10×××99），或者汇入原审法院账户(户名：苏州工业园区人民法院；开户行：中国农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费668元，由苏州诚邦物业管理有限公司负担480元，由朱芳琴负担188元。朱芳琴负担之款已由苏州诚邦物业管理有限公司预交，原审法院不再退还，由朱芳琴于履行前述判决时一并支付苏州诚邦物业管理有限公司。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：根据一审中双方当事人的庭审陈述及双方各自提供的证据材料，被上诉人苏州诚邦物业管理有限公司在2015年7月7日至2018年10月6日期间为涉案上君花园小区提供物业服务的事实足以认定。案涉的《上君花园物业管理服务项目合同书》虽然是由苏州诚邦物业管理有限公司与苏州工业园区上君花园业主委员会签订，但是对于全体小区业主具有法律约束力。上诉人朱芳琴以自己从未和苏州诚邦物业管理有限公司签订过物业服务合同及诉讼主体不适格为由，主张本案应当驳回苏州诚邦物业管理有限公司的起诉，并无事实和法律依据，本院依法不予支持。被上诉人苏州诚邦物业管理有限公司在2015年7月7日至2018年10月6日期间提供了基本的物业管理服务，但是其也同时存在未按照“上郡花园别墅区对诚邦物业管理改善讨论会议”中相关承诺及时改善提高服务质量，以及保洁、安全工作不到位等服务瑕疵，原审法院综合考虑本案案情，根据责权利相统一的原则，酌情判令上诉人朱芳琴承担60%的物业服务费，同时对于苏州诚邦物业管理有限公司主张的滞纳金予以驳回，应属公平合理，二审依法不作调整。朱芳琴的相关上诉请求依据尚不充分，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由上诉人朱芳琴负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二一年三月三十一日书记员 吕思宏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。