上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪01民终762号 上诉人（原审原告、执行案外人）：高源湧，男，1954年2月15日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：赵卫国，上海市沪西律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：严建定，男，1955年9月26日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。 委托诉讼代理人：孔繁昊，上海一湃律师事务所律师。、 被上诉人(原审被告、被执行人)：吕如戟，女，1967年11月27日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。 被上诉人(原审被告、被执行人)：应国伟，男，1966年12月5日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。 委托诉讼代理人：应鸿敏，上海融力天闻律师事务所律师。 上诉人高源湧因与被上诉人严建定、吕如戟、应国伟案外人执行异议之诉一案，不服上海市闵行区人民法院（以下简称闵行法院）（2020）沪0112民初26103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人高源湧的上诉请求：撤销一审判决，改判不得执行位于上海市闵行区XX镇XX路XX弄XX号XX楼XX室的房屋（以下简称涉案房屋）。主要事实和理由：涉案房屋产权人登记为吕如戟。在涉案房屋查封及抵押之前，上诉人与吕如戟签订了房屋买卖合同；合同约定房价款166万元业已全额付清；合同签订当日，吕如戟将涉案房屋交付上诉人，有相关装修、物业费及水电费等凭证证明；因涉案房屋具有动迁安置房过户期限限制，五年内无法办理过户变更登记手续，在此期间，涉案房屋上设立了严建定的抵押权，故未能办理过户手续过错不能归责于买受人。上诉人与被上诉人吕如戟存有借款关系，在签订涉案房屋买卖合同之前已经清偿，涉案房屋买卖关系是真实的。综上，上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的物权期待利益优先保护的情形，请求本院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人严建定答辩称：严建定对涉案房屋享有的抵押权益经生效法律文书确认；上诉人与吕如戟存有债务纠纷，一审庭审中上诉人自认房款通过其对吕如戟享有的债权抵销，故签订涉案房屋买卖合同真实目的是通过以房抵债方式实现债权，不符合一般房屋买卖的交易目的；二审审理中，上诉人对借款抵冲房款予以否认，与其一审审理中的自认事实相悖。综上，请求本院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 被上诉人应国伟答辩称：涉案房屋买卖合同并非是真实的买卖关系，因吕如戟对上诉人有尚未清偿的债务，故签订了房屋买卖合同，作为上诉人实现债权的保障，请求本院维持一审判决。 被上诉人吕如戟答辩称：、上诉人与其存有借款关系，签订涉案房屋买卖合同作为还款保障，故请求本院维持一审判决。 高源湧向一审法院的起诉请求：1.停止（2019）沪0112执5074号执行案件中对涉案房屋的执行；2.解除涉案房屋上的抵押、查封；3.判令严建定、吕如戟、应国伟协助将涉案房屋过户到高源湧名下。 一审判决认定事实：涉案房屋属于动迁安置房屋，建筑面积103.85㎡，于2016年1月29日核准设立产权登记，登记权利人为吕如戟。2018年3月9日，涉案房屋设立抵押权登记，抵押权人为严建定。2019年2月11日，闵行法院在（2019）沪0112民初2422号案件审理中查封了涉案房屋。 2019年3月15日，闵行法院作出（2019）沪0112民初2422号民事判决：一、吕如戟、应国伟于判决生效之日起十日内返还严建定4,140,972元并支付2018年6月6日至2018年7月5日期间的利息55,900元及以4,140,972元为基数按年利率24%计算的自2018年7月6日至实际清偿之日止的违约金；二、如吕如戟、应国伟不履行上述判决第一项义务的，严建定有权将吕如戟抵押的涉案房屋和上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋拍卖或变卖抵押物所得价款优先受偿；三、吕如戟、应国伟于判决生效之日起十日内支付严建定律师费5万元、财产保全担保费9,408元。 执行程序中，闵行法院于2020年4月9日发布执行公告，限令涉案被执行人履行判决义务，逾期则对涉案房屋依法实施评估、拍卖。因案外人高源湧提出执行异议，闵行法院于2020年6月8日作出（2020）沪0112执异228号执行裁定：驳回异议人的异议请求。同时，该案审理中还查明，经闵行法院对涉案房屋现状实地查验，涉案房屋居住登记的户主为吕如戟，房屋内有众多声称以房抵债的案外人占据。 一审判决另查明，2015年1月28日，高源湧（乙方）与吕如戟（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋，建筑面积为103.85平方米的动迁安置房出售给乙方，约定房屋价格共计人民币壹佰陆拾陆万元整，双方约定合同签订之日乙方一次性付清该房款，甲方同时将钥匙、产权证明及相关手续交付给乙方。双方同时为对方出具相应的收到凭证。当日，吕如戟在大致内容为收到房款166万元的收条上签字。诉讼中，高源湧提交了2014年至2015年1月期间的银行转账、取款明细，并称签订房屋买卖合同前，吕如戟所欠高源湧的借款达到166万元，双方签订房屋买卖合同后，高源湧以吕如戟所欠高源湧的借款作为房款，吕如戟在房款收条上签字。 一审判决认为，高源湧对执行登记在吕如戟名下的涉案房屋提出异议，高源湧是否有符合法律规定的情形且其权利能够排除执行。针对上述争议焦点，高源湧向本院递交了与吕如戟之间签订的《房屋买卖合同》、银行明细、收条、物业费缴费凭证等证据，以此证明高源湧与吕如戟之间的《房屋买卖合同》为双方真实意思表示，高源湧已付清房款并实际使用房屋，应享有房屋权利。对此，高源湧的异议请求不能排除对登记在吕如戟名下的涉案房屋的执行。理由如下：根据高源湧与吕如戟在庭审中的陈述，可以印证双方在签订涉案房屋买卖合同之前存在债权债务关系，而在双方签订买卖合同后，高源湧确认并未付过房款，而是将吕如戟所欠高源湧的借款抵作房款，因此案涉的《房屋买卖合同》的订立系基于高源湧与吕如戟之间的借款关系，案涉合同的性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭高源湧对吕如戟的债权而非双方之间单纯的房屋买卖关系。本案双方签订的《房屋买卖合同》，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不优先于其他债权，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他债权人的合法权利救济途径。、涉案合同的订立并不能阻却有其他合法权利的债权人基于生效法律文书申请强制执行，故高源湧主张的诉讼请求，不符合法律规定。 闵行法院经审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，于2020年9月17日作出（2020）沪0112民初26103号民事判决：驳回高源湧的全部诉讼请求。案件受理费30,800元，由高源湧负担。 本院经审理，一审判决认定的上述事实，有相关的生效法律文书、涉案房屋登记信息、执行裁定书、当事人陈述等为证，可以认定。 二审审理中，上诉人高源湧补充提供如下证据：1.收条复印件两份：吕如戟于2014年8月30日书写“收到首付款、50万元”、、吕如戟于2014年12月1日书写“收到房款、70万元”；2.高源湧于2014年12月19日向吕如戟转账167,200元的银行转账交易受理单；3.高源湧于2020年11月拍摄涉案房屋现状的照片、宽带付费凭证。 被上诉人严建定经质证表示：证据1、2从证据形成时间来看，不属于新证据，不应采纳；证据3无法确认真实性，但认可涉案房屋由上诉人占有。 被上诉人应国伟经质证表示：证据1、2不是新证据，该房款收条与上诉人一审中举证房款166万元的收条相悖，故不予认可；证据3真实性不予确认，但认可涉案房屋由上诉人占有。 被上诉人吕如戟经质证表示：证据1是其本人书写，但与其实际收到金额不符，证据2属实，借款本金80万元，与利息合计应为110万元左右；证据3真实性无法确认，但认可涉案房屋由上诉人占有。 本院结合当事人质证意见，对上述证据认定如下：证据1、2在无其他证据印证下,不能证明上诉人直接向吕如戟交付房款的事实，本院不予采纳；证据3因被上诉人均认可涉案房屋由上诉人占有，本院予以采纳。 本院认为，涉案房屋登记权利人为吕如戟，严建定对涉案房屋享有的抵押优先受偿权经生效民事判决书确认。抵押债权执行中，上诉人高源湧以对涉案房屋享有买受人物权期待利益为由，请求排除抵押担保债权的执行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，结合本案在案证据材料及其当事人诉辩意见，本案争议焦点为上诉人对涉案房屋是否享有足以阻却担保物权执行的民事权益。分析如下： 首先，上诉人对涉案房屋不享有买受人物权期待利益。上诉人对涉案房屋主张物权期待利益，依照《执行异议复议规定》第二十八条规定系无过错买受人在一定条件下，即便没有办理过户登记手续，也可以对抗普通金钱之债的执行。该买受人权益基于买卖合同的基础法律关系而具有的诉讼主体资格，系买受人请求履行买卖合同而对交易物享有期待利益，该物权期待利益优先于普通金钱债权的利益保护。本案经查证，结合一审中上诉人自认借款关系及以借款抵扣房款事实，上诉人与吕如戟存在在先借款关系，后签订涉案房屋买卖合同，并以债权抵偿方式支付房价款，双方形成形为债权债务关系转化为房屋买卖合同关系，实则是债权人以房屋转让作为履行原金钱之债的方式，实现消灭金钱债务的目的，本质上属于以物抵债的债权债务法律关系，上诉人以物抵债权益属于债法权益，债权人请求债务人交付抵债物的，应当按照原借贷关系诉讼，不适用《执行异议复议规定》第二十八条。由此，债权人基于原债享有的金钱债权利益，不享有请求履行买卖合同的权益。 其次，申请执行人对涉案房屋享有抵押物权权益。涉案房屋上设置了严建定的抵押债权，抵押权人依此对涉案房屋享有对抗第三人的抵押权益，且严建定对涉案房屋享有的抵押优先受偿权经生效民事判决确认，抵押权人对涉案房屋享有实现债权的抵押物担保利益，其权利类型为物权权益。 最后，上诉人的债权权益不能阻却担保物权的执行。依上所述，上诉人享有的是债权权益，申请执行人对涉案房屋享有抵押物担保的物权权益，依据物权优先于债权一般民法基本原则，抵押权权益优先于其他金钱债权权益，故此上诉人对涉案房屋享有的债权权益不能排除抵押权人对抵押物享有物权权益的执行。 综上所述，上诉人高源湧的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币30,800元，由上诉人高源湧负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 佳 审判员 宋 贇 审判员 顾 颖 二〇二一年三月三十日 书记员 陆一迪 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……