黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终731号上诉人(原审被告)：李洪霞，女，1969年10月14日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**美域江岛小区**楼26-27中间层（**）。法定代表人：冯欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁曼，黑龙江明正律师事务所律师。上诉人李洪霞因与被上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司（以下简称景阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初2833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。李洪霞上诉请求：1.依法撤销(2020）黑0110民初2833号民事判决书，驳回景阳物业公司一审全部诉讼请求；2.退还李洪霞四年的广告费、多收取的车位费、物业费；3.把暖气和绿地恢复原样、安装消防设施；4.要求与景阳物业公司签订合同方参加诉讼。事实和理由：一、景阳物业公司与李洪霞没有签订过任何合同，没有履行任何义务。景阳物业公司应当出示对公共区域及绿化养护的记录，出示1-6号楼楼体外墙楼顶防水养护的记录，出示公共设备设施养护记录明细和年检手续，出示从接收小区物业管理至今的账目并公开公示。二、景阳物业公司所提供的与哈尔滨市香坊投资有限公司（以下简称香投公司）签订的前期物业服务合同，只能作为景阳物业公司被授权开展物业管理服务的依据，不能证明景阳物业公司收取的各项费用合理合法。哈价联发（2013）39号文件第十一条第三款规定，现住宅进户向由物业服务企业报请物业行政主管部门对其实际物业服务标准进行确认，并将确认结果报请市物价行政主管部门依据物业行政主管部门出具的备案文件对物业服务企业的物业服务收费、室内停车场泊位物业服务费、电梯服务费等予以核定；第四款规定，办理住宅进户时，物业服务企业应当依据经区物业行政主管部门确认并报请市物业行政主管部门备案的服务等级和市价服务合同，物业服务合同中关于收费标准与业主签订物业服务合同，物业服务合同中关于收费标准执行期限的内容，应当以市价格，行政主管部门的核定文件为准。三、景阳物业公司接手河畔花园五年来，河畔花园小区着了11次火，丢了28个供暖阀门，给河畔花园小区造成了历史以来最大的水灾等等事实。所有的问题都是业主通过市长热线、市政府、信访部门解决的，所以景阳物业公司没资格也没有权利收取李洪霞物业费。四、李洪霞进户六年，小区多次发生火灾，消防栓里一滴水没有，消防设施从来就没验收过。景阳物业公司经理孟灵通称消防栓从接手就是不合格的，从来就没验收过，整个小区六栋楼的消防设施全是残品，其所述事实有视频为证。景阳物业公司明知消防栓不合格，没有经过验收，就不应当接手。一个消防设施全是残品的小区,景阳物业公司和香投公司确定的1.1元的物业费标准没有根据。景阳物业公司和香投公司为了挣钱，不顾上千户业主的生死，无权收费。五、在河畔花园小区业主进户时，香投公司给派来了两任物业。第一个光华物业是黑物业，没有营业执照也没有任何手续，未经过业主的允许，没有任何审批手续，也没有经过任何部门的报备，私自将楼梯走廊里的暖气卸下变卖。小区的单元门损坏也长期不维修。在景阳物业公司接手三年来，1号楼单元门挂了两年多门帘。业主并不知道光华物业公司和景阳物业公司在哪里招标进驻小区，如何确定的1.1元物业费标准。六、在李洪霞进户前的已进户的业主物业费收取标准是8角，有证人可以证明。而李洪霞进户时的物业费标准却是1.1元后来因为物业服务不达标有业主找景阳物业公司就降到7角。2018年景阳物业公司的管家肖云艳，向业主按照8角标准收取物业费，业主都不同意交，因为景阳物业公司的服务也就值3角钱的标准。七、景阳物业公司的交费通知单只能证明其通知交费的事实，不能证明在2016年10月至2019年之间全部由景阳物业公司为小区全体业主提供物业服务。李洪霞与物业管理人员反映卫生无人清扫，没有结果。刘红霞和家人自行清扫二层的卫生，有证人证言证明。八、李洪霞提供了24张照片，有证人证言佐证。景阳物业公司不服务，不疏通下水，导致下水主管道被堵。在2020年7月30日上午，下水反污水脏物进入李红霞家，导致厨房和方厅的地板被泡。当时管家汪某和维修师傅查明原因，确认是景阳物业公司全责。证人刘某在场，家人带病自行清理。景阳物业公司没有任何解决方案，没有任何歉意，没有处理结果。九、李洪霞房屋征收补偿协议建筑面积为60平方米户型，回迁安置新房使用面积仅为39.04平方米，有供暖费票据为证。实际进户房屋面积应为56.61平方米（39.04×1.45），房屋面积少了10米左右，同时找回3米多差价款，有票据为证。一审判决以67.76平方米计算不精准、不严谨，不是李洪霞房屋的真实面积。十、景阳物业公司主张2017年1月6日至2019年10月6日(33.42个月）的物业费，应该主张24个月的物业费，24个月之前的部分已过诉讼时效。十一、电梯运行基础费确定为20元明显错误，电梯基础费为10元，本单元130户去掉第一层5户共有125户，享有一部货梯，一部客梯。哈价联发（2013）39号文件中，哈市普通高层住宅电梯收费指导价格也明确标注户数大于120户的基础费用为10元。李洪霞只在必要时才乘电梯去地下停车场，而通往地下停车场直梯至今不能正常使用，有彩色照片和刘某、秦某等多人的证言可以证明。应当合理减免李洪霞电梯费。十二、没有证据证明景阳物业公司中标结果的真实性和合法性，李洪霞有理由认为香投公司在投标人少于三个的情况下采取协议方式选聘的物业服务企业。《物业管理条例》第五十六条规定，违反条例的规定，住宅物业建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府地产行政主管部门责令限制改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。十三、电梯常年不维修，一部客梯，一部货梯交替不能使用，至地下停车场客、货梯混用。有彩色照片和证人刘某、秦某的证言可以证明。1号楼共三部电梯,从景阳物业公司接手一直只开两部电梯，除去滑梯的就剩下一部电梯供26层每层7户的业主使用。年龄大的业主都走步梯，最近1号楼发生了很多次滑梯，经常困人，有省医院记录证明。十四、从景阳物业公司接管，河畔花园小区一直没有封闭管理，出现了外来的车把小区业主给撞了、外来的狗（藏赘)给小区的老人咬了的事实，铁东派出所都有记录可以证明。十五、关于地库收费的问题。景阳物业公司接管河畔花园后，首先在小区门前挑大沟，对小区进行破坏性服务，给全体业主的生活造成了极其不利的影响，尤其给老弱病残的患者的生命带来了极大的危险，外出就医需要抬出去，120车辆进不来，更不用说119救援车。。地库车位的租金是景阳物业公司自己确定的有3800元、3600元、3000元不等的标准，老实人、弱势群体一分都不少收取，而一些不良业主费用全免，收费不公。。地库在景阳物业公司的管理下漏水严重给浪费了国家资源。十六、景阳物业公司在小区1号楼和2号楼之间搭鱼棚子，腥臭味影响业主的生活。小区1号楼大墙上绿化垃圾装进上百个黑塑料袋子，雨淋后发出恶臭，楼前楼后垃圾成山。因此，景阳物业公司无权收取物业费。景阳物业公司为了省钱把小区原有的绿地和花坛都改造成板道，破坏了小区景观环境。十七、景阳物业公司严重的侵犯了全体业主的切身利益，侵吞了业主四年的广告费。综上，一审法院无视业主都是国家棚改回迁安置房政策的受益人，忽略景阳物业公司种种违规、违法行为。一审判决事实认定不清,法律适用错误，应予纠正。恳请二审法院查明事实作出公正的判决。景阳物业公司辩称，景阳物业公司为李洪霞提供了物业服务管理，李洪霞作为该小区业主享受了相应的物业服务，理应对其受益服务支付对价。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回李洪霞的上诉请求。景阳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李洪霞给付物业费2492元、电梯费722元；2.李洪霞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：哈尔滨市香坊区木材东街副2号河畔花园小区开发建设单位为哈尔滨市香坊投资有限公司（以下简称香投公司）。景阳物业公司进驻该小区时，物业服务公司为哈尔滨市光华物业有限责任公司香坊分公司（以下简称光华物业）。2016年10月20日，因该小区未成立业主委员会，香投公司（甲方）与景阳物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，该合同第二条约定了物业管理服务事项包括：1、物业共用部位的维修养护和管理；2、物业共用设施设备的运行，维修养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运及雨，污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理。8、物业档案资料管理。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月1.1元/每平方米。第八条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月31日前履行当年交纳义务。景阳物业公司主张电梯费按（哈价联发（2013）39号）文件中哈尔滨市普通住宅电梯费收费指导价格执行，将电梯收费价格中的浮动幅度10%变更为0%。景阳物业公司于2016年10月31日开始对该小区进行物业服务。李洪霞是该小区2栋1单元202室房产的业主，李洪霞房屋建筑面积67.76平方米，李洪霞在景阳物业公司服务期间未缴纳2017年1月6日至2019年10月19日期间的物业服务费2,490.99元（67.76平方米×1.1元×33.42个月）、电梯费701.82元（21元/月×33.42个月）。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据该规定，香投公司作为开发商在小区未成立业主委员会的情况下，有权依法代替所在小区业主签订物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。景阳物业公司系通过招投标方式进驻小区，符合《物业管理条例》的相关规定，故一审法院认定景阳物业公司与香投公司所签订的物业服务合同合法有效。景阳物业公司按该合同提供相应服务，并要求李洪霞支付相关费用的诉请，符合法律规定，应予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故李洪霞抗辩合同无效的理由，一审法院不予采纳。关于李洪霞是否应按物业合同约定向景阳物业公司足额支付物业服务费的问题，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，景阳物业公司为小区广大业户提供了物业管理服务，李洪霞作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。李洪霞抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，不交纳物业费，必然影响景阳物业公司的正常运营。基于此，一审法院对景阳物业公司要求李洪霞给付拖欠的物业服务费2,490.99元、电梯费701.82元的诉讼请求予以支持，景阳物业公司诉请超出部分，不予支持。另外，景阳物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。故判决：一、李洪霞于本判决生效后立即给付景阳物业公司2017年1月6日至2019年10月19日的物业服务费2,490.99元；二、李洪霞于本判决生效后立即给付景阳物业公司2017年1月6日至2019年10月19日的电梯费701.82元。案件受理费50元（景阳物业公司已预交），由李洪霞承担，与上款一并给付景阳物业公司。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于李洪霞应否向景阳物业公司交纳案涉房产物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。香投公司与景阳物业公司订立的《前期物业服务合同》，对案涉小区全体业主具有约束力，景阳物业公司在签订合同后，为案涉小区提供物业服务，李洪霞亦应依据该合同确定的物业管理费标准交纳物业管理费及电梯费。业主与物业服务企业应建立良性循环关系，物业公司对业主提出的意见和服务瑕疵应当及时整改，业主应当按照小区同标准交纳物业服务费。无论按照法律规定还是合同约定，景阳物业公司作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域。现有证据虽然可以认定小区公共区域的管理服务存在瑕疵的现象，但不足以证明景阳物业公司未按约定履行合同义务，不属于景阳物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故李洪霞以景阳物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵为由，拒绝交纳物业服务费的主张不能成立。关于李洪霞上诉请求“景阳物业公司将历年多收全体业主各项费用合理退费”及“利用公共区域内盈利所得归全体业主”是否应予支持的问题。本案一审诉讼期间，李洪霞未就上述两项主张提起反诉，其于二审期间提出上述两项诉讼请求，本院依法不予审理。关于李洪霞主张一审法院计算物业费的建筑面积多于实际建筑面积的问题，一审中李洪霞自认建筑面积67.75平方米，二审中其主张建筑面积为56.61平方米并未提供证据予以证实，故对其该项主张，本院不予支持。关于李洪霞主张部分物业费超过诉讼时效的问题，其于一审中未提出时效抗辩，在二审中提出，本院不予支持。综上所述，李洪霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由李洪霞负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  张 宇（）二〇二一年三月三十一日法官助理刘洋书记员陈思