江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终316号上诉人（原审原告）：周正东，男，1968年5月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：钟延成，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁磊，江苏永衡昭辉（盐城）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：盐城新碧房地产开发有限公司，住所地江苏省盐城市城南新区新都街道人民南路新都商务楼13楼。法定代表人：上官鹏程，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张洪，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：何宝秀，女，1962年7月11日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：吉湘君，江苏法岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雨婷，江苏法岭律师事务所实习律师。上诉人周正东因与上诉人盐城新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）、被上诉人何宝秀房屋买卖合同纠纷一案，均不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周正东上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判新碧公司对何宝秀的还款义务承担连带责任；2.诉讼费由何宝秀、新碧公司负担。事实和理由：1.何宝秀与新碧公司为案涉房屋的共同出卖人，应共同承担案涉房款的返还义务。何宝秀和新碧公司销售人员共同与周正东商谈了案涉房屋买卖的事宜，何宝秀代表新碧公司，在新碧公司的指示和控制下与周正东签订案涉合同；且新碧公司一审中仅提交了自行制作的收条，并未提交何宝秀向该公司付款的凭证，不能证明何宝秀实际支付了款项。2.何宝秀一审未到庭，且一审法院未对何宝秀关于案涉610万元购房款的去向进行调查，导致本案事实不清。3.新碧公司明知案涉房屋不能出卖，仍伙同何宝秀将案涉房屋以“以租代售”的方式出卖给周正东，侵害了周正东的利益，且新碧公司出具的转租证明载明，合同款项由新碧公司与何宝秀方进行收交，据此，新碧公司应与何宝秀承担连带还款责任。何宝秀对周正东的上诉辩称，1.何宝秀作为第一承租人在与新碧公司的租赁合同中已经约定转租要经过出租人新碧公司的同意，因此新碧公司参与何宝秀的转租过程，对何宝秀的转租行为行使相应权利，符合双方约定，周正东对新碧公司参与监督行为认为是共同出售与事实不符。由于何宝秀的转租合同内容完全仿造新碧公司的出租合同，所以对于部分文字内容没有修改到位，没有将甲方修改成新碧公司，仅仅是文字错误，并不影响合同主体的认定以及合同的履行，周正东认为何宝秀系代新碧公司出租房屋无事实依据。2.关于案涉房屋应否移交当地教育局的问题，答辩意见同新碧公司第二点上诉理由。3.何宝秀已经在一审中提交了向新碧公司支付租金的银行流水，所以周正东陈述何宝秀没有提交证据与事实不符，何宝秀如何履行与新碧公司签订的租赁合同与周正东无关，何宝秀对收取周正东的租金如何使用亦与新碧公司无关，因此何宝秀收取的610万元的资金流转与本案无关，无需举证。4.何宝秀并不否认如案涉租赁合同均无效，则新碧公司应当承担的责任，因为如果周正东不能按照国家政策举办幼儿园，导致合同目的无法实现，同理，何宝秀与新碧公司签订的租赁合同也同样无法实现合同目的，新碧公司应向何宝秀承担返还及赔偿损失的责任。综上，请求二审法院依法处理。新碧公司对周正东的上诉辩称，1.新碧公司、何宝秀、周正东之间签订的是租赁以及转租协议，新碧公司与何宝秀之间为第一层租赁关系，其后何宝秀将案涉房屋转租给周正东，为第二层转租关系，并没有周正东所称的共同出租。通过一审中三方举证的多份租赁合同可以看出，三方之间的租赁金额、期限均有不同。何宝秀将案涉房屋转租给周正东系经过新碧公司同意，虽然新碧公司同意转租证明中写到“合同款项由我司与何宝秀进行收缴”，但并不能以此证明新碧公司为周正东与何宝秀之间转租合同的当事人。2.案涉幼儿园目前并没有任何文件或政府部门要求进行移交，故新碧公司将该幼儿园进行出租的行为并不违法，何宝秀转租行为同样不违反法律规定；3.关于何宝秀收取610万元款项去向，与本案无关，不影响本案审理。请求驳回周正东的上诉。新碧公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周正东的一审诉讼请求；2.上诉费由周正东承担。事实和理由：1.周正东与何宝秀签订了三份房屋租赁合同，约定租期20年，另赠送20多年免费使用期限，案涉房屋的物权并不发生变动，故双方之间并非房屋买卖合同关系，而是房屋租赁合同关系；2.周正东与何宝秀之间的租赁合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的情形，有关规章、政策性文件不能作为认定案涉房屋权利归属的依据，一审法院认定案涉房屋为国有教育资产，并进而认定周正东与何宝秀之间的合同无效，适用法律错误。周正东对新碧公司上诉辩称，1.一审法院并未判决新碧公司承担责任，因此新碧公司不具有上诉的主体资格，应裁定驳回新碧公司的上诉；2.周正东与何宝秀签订的租赁合同性质实为房屋买卖合同，双方之间真实的意思表示实为买卖案涉房屋，双方约定的价款系参考房屋价款确定，且周正东在2019年1月24日付给何宝秀的款项中也明确款项性质为购买幼儿园楼款，说明双方之间真实的意思系买卖房屋，并非租赁房屋；3.案涉房产应当移交给当地教育管理部门，何宝秀将房屋出卖给周正东侵害了公共利益，因此双方之间的合同应为无效合同；4.一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项认定案涉合同无效，而非第五项规定的违反法律行政法规的规定，新碧公司上诉提出一审法院适用有关规章、地方性法规及政策性文件错误的上诉理由不能成立。请求驳回新碧公司的上诉。何宝秀对新碧公司的上诉辩称，对新碧公司上诉请求及事实理由无异议。周正东向一审法院起诉请求：1.判令何宝秀返还已支付的购房款合计610万元及自起诉之日起至实际付款之日止按照银行同业拆借利息标准计算利息；2.判令新碧公司对上述第1项诉讼请求中何宝秀的给付义务承担连带清偿责任；3.本案的诉讼费用、保全费用等均由新碧公司、何宝秀负担。一审法院查明的事实：2016年12月20日，盐城市国土资源局与上海新碧房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》一份（合同编号：3209012016CR0217），约定：第四条，本合同项下的出让宗地坐落于盐城市区北侧。第五条，本合同项下出让宗地的用途为居住用地（含3%-5%的配套商业）。第十五条，受让人同意在本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目：配置一所6班幼儿园，用地面积不小于2700平方米。2017年1月18日，盐城市国土资源局（甲方）、上海新碧房地产开发有限公司（乙方）、新碧公司（丙方）签订《国有土地使用权出让补充合同》，约定：乙方于2016年12月竞得盐城市区北侧40364平方米宗地国有土地使用权，并与甲方签订了《国有土地使用权出让合同》。为实施该地块的开发建设，乙方在盐城市城南新区注册成立了项目公司——新碧公司。经三方协商同意，由丙方负责实施该项目开发建设，负责履行该地块原甲、乙二方签订的合同所明确的乙方的责任权利，土地使用权由丙方持有。2017年10月13日，新碧公司取得位于，建设项目为珑庭华府20#楼的建设工程规划许可证（建字第320901201750311号）。2018年8月14日，新碧公司（出租人、甲方）与何宝秀（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲、乙双方经协商一致，现就乙方向甲方承租房产用于经营幼儿园事宜订立本合同，以供双方遵照履行。第一条，租赁物状况。1.甲方拟出租的租赁物位于江苏省盐城市城南新区蓝海路6号盐城碧桂园珑悦珑庭华府幼儿园101室。第二条，该房屋的用途。1.乙方承租该房屋仅用于经营幼儿园，未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加该使用用途。第三条，租赁及使用期限。1.乙方承租该房屋的期限为20年，自本合同约定的交付期限届满之次日开始计算。2.租赁期限届满后，在乙方没有任何违约行为的前提下，甲方同意将该房屋提供给乙方继续使用至2067年3月3日止，乙方无需向甲方交纳其他费用。第四条，租金、保证金及其他费用的支付。2.该房屋租赁期限内的租金总额为人民币3906724元。第五条，该房屋的交付及装修。1.甲方应于2019年11月25日前将经验收合格并符合本合同约定附件二（盐城珑庭华府幼儿园交付标准）约定标准的该房屋交付给乙方。新碧公司和何宝秀分别在该合同上盖章、签字。同日，新碧公司与何宝秀另签订两份《租赁合同》，合同分别约定：新碧公司将位于江苏省盐城市城南新区蓝海路6号盐城碧桂园珑庭华府幼儿园201室、301室租赁给何宝秀，租金分别为3973735元和2119541元，除房屋建筑面积、租金数额存在不同之外，其余约定内容与上述101室的租赁合同约定一致。2018年10月29日，何宝秀（出租人、甲方）与周正东（承租人、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲、乙双方经协商一致，现就乙方向甲方承租房产用于经营幼儿园事宜订立本合同，以供双方遵照履行。第一条，租赁物状况。1.甲方拟出租的租赁物位于江苏省盐城市城南新区蓝海路6号盐城碧桂园珑悦珑庭华府幼儿园101室。第二条，该房屋的用途。1.乙方承租该房屋仅用于经营幼儿园，乙方不得变更或增加该使用用途。第三条，租赁及使用期限。1.乙方承租该房屋的期限为20年，自本合同约定的交付期限届满之次日开始计算。2.租赁期限届满后，在乙方没有任何违约行为的前提下，甲方同意将该房屋提供给乙方继续使用至2067年3月3日止，乙方无需向甲方缴纳其他费用。第四条，租金、保证金及其他费用的支付。2.该房屋租赁期限内的租金总额为人民币6100000元。乙方应按照以下期限支付租金总额：（1）乙方应于2018年10月29日前支付租金人民币2100000元；（2）乙方应于2019年10月29日前支付租金人民币2000000元；（3）乙方应于2020年10月29日前支付租金人民币2000000元。第五条，该房屋的交付及装修。1.甲方应于2019年12月25日前将经验收合格并符合本合同约定附件二（盐城珑庭华府幼儿园交付标准）约定标准的该房屋交付给乙方。何宝秀和周正东分别在该合同上盖章、捺印。同日，何宝秀与周正东另签订两份《租赁合同》，合同分别约定：何宝秀将位于江苏省盐城市城南新区蓝海路6号盐城碧桂园珑悦珑庭华府幼儿园201室、301室租赁给周正东，租金均为6000000元，除房屋建筑面积、租金数额存在不同之外，其余约定内容与上述101室的合同约定一致。同时，新碧公司在一份名为“转租”的书面材料中盖章确认，主要内容为：我公司同意何宝秀在合同第三条约定的“租赁及使用期限”内转租给周正东。何宝秀已与新碧公司签订该幼儿园租赁合同，按合同约定具备转租权利，其合同款项由新碧公司与何宝秀方进行收交，特此证明。一审另查明，关于案涉款项的支付情况如下：1.何宝秀向新碧公司支付款项情况：2018年6月28日至6月30日何宝秀通过杨凌向新碧公司支付1063829元，2018年6月30日新碧公司出具收据6张，合计金额为1063829元；2018年7月31日何宝秀向新碧公司支付1000000元，同日新碧公司出具收据3张，合计金额为1000000元；2019年6月28日何宝秀向新碧公司支付2936171元，同日新碧公司出具收据3张，合计金额为2936171元。综上，合计已支付新碧公司500万元。2.周正东向何宝秀支付款项的情况：2018年9月14日，周正东向孙珺转账5万；2018年9月26日，周正东向何宝秀汇款55万元；2018年10月29日，周正东向何宝秀支付550万元。何宝秀（出租人、甲方）出具收条一份，载明（摘要）：甲方自2018年9月26日已收到乙方租赁定金60万元。甲方至2018年10月29日已收到乙方租赁第一期楼款610万元。何宝秀在收款人处签字、捺印。一审还查明：1.《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》（国发〔2010〕41号）规定：“城镇小区配套幼儿园作为公共教育资源由当地政府统筹安排，举办公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园。”2.《省政府办公厅关于加快学前教育改革发展的意见》（苏政办发〔2010〕136号）规定：“配套幼儿园是教育事业的政策性投资，属国有教育资产，应按属地移交当地政府举办幼儿园，不得改变性质和用途。”3.《盐城市人民政府关于加快学前教育改革发展的意见》（盐政发〔2012〕225号）规定：“城镇小区配套幼儿园是教育事业的政策性投资，属国有教育资产，作为公共教育资源由当地政府统筹安排，按属地移交当地政府举办公办幼儿园或委托举办成普惠性民办幼儿园。”4.《盐城市人民政府关于印发盐城市城镇新建居住区配建学校实施办法（试行）的通知》（盐政发〔2018〕58号）规定：“保障性住房集中居住区配建的幼儿园必须用于举办公办幼儿园，其余配建的幼儿园可以举办公办园，也可根据实际由当地教育部门采用面向社会公开招标的办法，由社会组织（个人）举办民办幼儿园。”5.《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发〔2019〕3号）规定：“小区配套幼儿园移交当地教育行政部门后，应当由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。”一审中，周正东的委托诉讼代理人持一审法院出具的调查函向盐南高新区教育局学前教育与社会教育科相关工作人员进行了调查，并将调查结果以书面情况说明形式提交一审法院，载明：盐南高新区教育局相关工作人员表示，案涉盐城碧桂园珑悦珑庭华府幼儿园属于国有资产，应由相关教育部门统一管理，不得由碧桂园进行买卖。一审法院认为：关于周正东与何宝秀签订的《租赁合同》的性质问题。经查，周正东与何宝秀签订的三份《租赁合同》中，虽约定租赁期限为20年，但同时约定租赁期限届满后，甲方同意将房屋提供给乙方继续使用至2067年3月3日，乙方无需向甲方缴纳其他费用；再者，双方约定的租金总额高达1810万元，显然超过市场租赁价格，且约定在合同签订后的三年内付清，与租赁合同的惯例和性质明显不符。考虑到款项支付的数额及长达40余年的租赁期限，案涉合同更符合房屋买卖合同的性质，故双方签订的《租赁合同》均应认定为房屋买卖合同。关于周正东与何宝秀签订的合同是否有的问题。根据前述相关文件规定，城镇小区配套幼儿园为国有教育资产，属于公共教育资源，是政府基于公共权力对学前教育资源的一种配置，具有社会公共利益属性，应当移交教育行政部门统一安排。本案中，案涉盐城碧桂园珑悦珑庭华府幼儿园101室、201室、301室均应在竣工验收合格后，按照相关规定移交当地教育行政部门。而何宝秀与新碧公司就案涉珑悦珑庭华府幼儿园101室、201室、301室签订《租赁合同》后，又通过“以租代售”方式将案涉房产出卖给周正东，该行为已经损害了社会公共利益，应属无效合同。因上述合同无效，故何宝秀因该合同取得的610万元应当返还周正东，同时应支付相应资金被占用的利息损失。至于新碧公司与何宝秀之间签订的《租赁合同》效力，双方可另行处理。关于新碧公司是否应当承担还款义务的问题。经查，周正东系与何宝秀签订的《租赁合同》，该合同的权利义务主体为周正东与何宝秀，而非新碧公司，故周正东主张要求新碧公司公司与何宝秀共同返还合同款项缺乏依据。周正东主张新碧公司是合同主体，全程控制了合同签约、内容、履行，系实际出售人，并未提出充分证据予以证明，一审法院不予采纳。关于周正东申请调取何宝秀银行流水，以证明其支付的610万元款项去向的问题。一审法院认为，该申请与本案要证明的事实关联性不大，且何宝秀支付新碧公司款项的时间明显早于周正东支付本案款项的时间，故对该申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、何宝秀于判决生效后十日内返还周正东人民币6100000元并支付利息（以6100000元为本金，自2020年5月9日起至实际履行之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率标准计算）；二、驳回周正东的其他诉讼请求。一审案件受理费54500元，保全费5000元，合计59500元，由何宝秀承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，新碧公司于2017年3月3日办理了案涉房屋所在土地的土地使用权证。本案争议焦点为：1.周正东与何宝秀之间的法律关系如何认定，双方之间的合同是否有效；2.新碧公司应否对何宝秀的还款义务承担连带责任。本院认为，关于周正东与何宝秀之间法律关系如何认定问题。经查，双方在租赁合同中约定何宝秀将案涉20#楼101、201、301室出租给周正东，租期20年，租期届满后，周正东仍可继续使用至2067年3月3日，租金总价分别为610万元、600万元、600万元，在签约后两年内分三次付清。周正东认为双方之间系“以租代卖”，签订的租赁合同实为房屋买卖合同；何宝秀、新碧公司认为双方之间系租赁合同关系。对此，本院认为，双方签订的合同虽然名为租赁合同，但不仅约定租期20年，还约定可无偿使用至2067年，实质相当于近50年的租期；再者，双方约定的租金标准及支付方式系在签约后两年内支付全部租金数额，与通常租赁合同约定的租金按年收取，并逐步递增并不相符；第三，新碧公司于2017年3月办理了土地使用权证，根据有关法律规定，教育用地的使用权最高年限为50年，即案涉房屋所附着土地的使用权届满时间为2067年，而案涉房屋规划用途为幼儿园，无法办理产权变更登记手续，综合以上情况，本院认为周正东与何宝秀之间的租赁合同应认定为房屋买卖合同性质。关于周正东与何宝秀之间合同效力如何认定的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益。本案中，案涉房屋所在地块的土地出让合同中虽未明确配建的幼儿园须无偿移交当地政府或教育主管部门，但无论新碧公司是否已缴纳了案涉20#楼所在土地的出让金，都不能改变案涉20#楼系属在土地出让时按有关文件规定要求同步规划建设的配套幼儿园。如案涉20#楼被任意买卖必然会妨碍国家教育政策的施行，损害社会公共利益，故一审法院认定周正东与何宝秀之间的合同违反了上述《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，应为无效的合同并无不妥。关于新碧公司应否对何宝秀的还款义务承担连带责任的问题。根据查明的三方当事人之间签订合同的情况，新碧公司将案涉房屋出租给何宝秀，何宝秀又将案涉房屋出租给周正东。结合前段论述，三方当事人之间的关系实为新碧公司将案涉房屋出卖给何宝秀，何宝秀又将案涉房屋出卖给周正东，周正东的合同相对人系何宝秀，新碧公司与周正东并无直接合同关系。而周正东所举证据并不能证明新碧公司与何宝秀为共同出卖人，故周正东提出要求新碧公司承担连带还款责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于周正东提出一审法院未判决新碧公司承担义务，新碧公司不享有上诉资格的问题。本院认为，因本案对周正东与何宝秀之间法律关系的性质及合同效力的认定，必然对何宝秀与新碧公司之间的法律关系的性质及合同效力有影响，故新碧公司可以作为上诉人提出上诉。综上，周正东与新碧公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费109000元，由上诉人周正东负担54500元，上诉人盐城新碧房地产开发有限公司负担54500元。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  曹 荣审判员  周 陇二〇二一年三月三十一日书记员  施凯钰