湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2595号上诉人（原审被告）：陈梅芝，女，1932年12月3日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘晓，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕鹰（上诉人陈梅芝之女），女，1958年8月30日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审原告）：谭跃庆，男，1969年8月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原审被告：张秀梅，女，1982年12月19日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原审第三人：长沙物资贸易有限公司，住所地湖南省长沙市天心区新开铺路1348号一力物流园13-11号门店。法定代表人：周学艺。委托诉讼代理人：肖支古，男，1962年10月30日，汉族，住湖南省长沙市天心区，系该公司员工。上诉人陈梅芝因与被上诉人谭跃庆，原审被告张秀梅、原审第三人长沙物资贸易有限公司物权保护纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初7673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈梅芝上诉请求：1.撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初7673号民事判决；2.发回一审法院重审或者改判不予支持被上诉人一审的诉讼请求；3.被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人作为第三人的职工，很久以前就因住房问题被安排在涉案房屋中居住，且一直缴纳明显低于市场价格的租金，该房屋属于福利性质住房，上诉人对该房屋享有居住权。且涉案房屋属于国有资产，是公有住房，上诉人已经因工作关系就该房屋形成了稳定的租赁关系，被上诉人购买案涉房屋的行为不能导致上诉人丧失该福利性质公有住房的居住权。谭跃庆辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人的上诉理由不成立，涉案房屋现在不是公房，曾经是公房，在2014年6月6日，政府就给谭跃庆办理了产权过户登记，取得了房屋所有权，其他任何人无权侵占。二、上诉人在2016年之前获得的公房即由第三人代管的房屋，属于共有资产，是根据国家有关政策分配给上诉人及案外人李明松等四人居住使用，但上诉人陈梅芝在2012年将涉案房屋的厨房和卫生间部分违法出租给原审被告张秀梅，开店经营，谋取不正当利益。陈梅芝的行为违反了国家的相关政策，没有真正的自住。因此，谭跃庆要求其腾房的请求是合法的。一审判决根据实际情况对2018年7月之后的占用收取的租金作为不当得利要支付给谭跃庆是公平的。长沙物资贸易有限公司陈述，不发表意见。谭跃庆向一审法院起诉请求：1.陈梅芝、张秀梅将其所占用的雨花区红旗区一片9栋1门102房屋厨卫间交还给谭跃庆；2.陈梅芝返还不当得利（即非法获取的租金）160400元（自2014年7月1日起至2020年7月31日止），张秀梅承担连带责任；3.本案的诉讼费用由陈梅芝、张秀梅承担。一审法院认定事实：谭跃庆的父亲谭某某、吕某某、李明松、刘瑞莲均为第三人的退休职工，涉案房屋原系第三人的公有住房，第三人为解决上述四人的家庭住房困难问题，将涉案房屋交由上述四人居住和使用，并收取一定的房屋使用费，其中刘瑞莲使用涉案房屋的客厅部分，吕某某使用厨房和卫生间部分，李明松使用次卧部分，谭某某使用主卧部分。谭某某、吕某某、李明松、刘瑞莲对涉案房屋进行了部分改造后，各自使用的空间相对独立。2003年，第三人进行国有企业改制后，涉案房屋归国资委管理，由第三人代管。谭某某、吕某某、李明松、刘瑞莲继续使用涉案房屋的相应部分。谭某某去世后，其子即谭跃庆实际使用涉案房屋的主卧部分；吕某某去世后，其妻即陈梅芝实际使用涉案房屋的厨房和卫生间部分。2009年至2010年期间，谭跃庆多次向第三人和相关政府主管部门书面报告，申请购买涉案房屋。2010年8月30日，长沙市住房制度改革领导小组办公室基于谭跃庆与第三人签订的《房地产转让交割清单》，作出《关于同意出售单位存量公有住房的批复》［长房改经售字第（2010）08号］，同意第三人将涉案房屋以经济适用房价格47256元出售给谭跃庆。谭跃庆支付了购房款和物业维修资金等费用后，涉案房屋于2014年6月26日过户登记至谭跃庆名下，其中长房权证雨花字第7××6号《房屋产权证》登记的房屋坐落为长沙市梓园路长塘里1片第009栋东102号房屋，建筑面积63.64㎡，套内建筑面积57.86㎡。为解决李明松、刘瑞莲以及陈梅芝仍继续占用涉案房屋的历史遗留问题，第三人与谭跃庆于2012年1月9日签订《承诺协议》1份，载明涉案房屋过户后，第三人从即日起将代收三位退休人员的月房租费交给谭跃庆，付款方式另行商议；涉案房屋过户后，第三人将继续做好三位退休人员的退租工作，谭跃庆也考虑到第三人工作上的难度，愿意在过户之日起暂不对原租用三位退休人员提出收回房屋产权要求，双方承诺做到房屋交接的平稳过渡。2014年6月13日，第三人与谭跃庆签订了1份新的《承诺协议》，新的《承诺协议》在原《承诺协议》基础上新增了“在第三人继续做好三位退休人员的退租工作期间内，第三人继续代收三位退休人员的月房租费60.80元/户，并按年度一次性支付给谭跃庆”内容。2017年7月31日，陈梅芝、张秀梅签订《房屋出租合同》将涉案房屋（厨卫）出租给张秀梅，租期3年，自2017年7月31日至2020年7月31日止；租金2400元/月，一年一付。张秀梅已向陈梅芝付清2020年7月之前的租金。租赁期间，涉案房屋的厨卫被改成门面，店面门牌为“笑成百货商店”。另查明：（一）庭审中，谭跃庆明确诉讼请求第2项中的160400元具体计算过程：2014年7月1日至2017年7月31日期间按2000元/月计算为74000元；2017年8月1日至2020年7月31日期间按2400元/月计算为86400元，合计160400元；并将诉讼请求第2项中计算不当得利款项（即非法获取的租金）的截止时间变更为陈梅芝、张秀梅退还涉案房屋厨卫部分之日。（二）因李明松实际占用涉案房屋次卧部分，经一审法院释明，谭跃庆表示其将与李明松另行协商解决，如协商不成，则另行起诉，在本案中不申请追加李明松为当事人。此外，谭跃庆已另案起诉刘瑞莲，案号为（2020）湘0111民初7672号。(三)庭审中，第三人陈述2014年6月13日签订的《承诺协议》载明第三人代收的每月房屋使用费标准为60.80元/户，实际上该60.80元的每月房屋使用费系三户家庭每月总共的房屋使用费，第三人实际按每两年480元的标准代收了陈梅芝2020年8月之前的房屋使用费，其中2018年6月之前的房屋使用费已由第三人代收后转交给谭跃庆，但谭跃庆拒绝领取2018年7月至2020年8月期间第三人代收的房屋使用费。2020年8月谭跃庆起诉后，第三人便未再代收2020年9月之后的房屋使用费。（四）庭审中，陈梅芝基于涉案房屋已过户至谭跃庆名下的事实，表示同意配合退房。（五）谭跃庆系残疾人，案件审理中提交了“一位残疾人的求助”材料1份，拟证明其系残疾人，已离异，尚有幼小的儿子需要抚养和年长的母亲需家赡养。因陈梅芝、张秀梅占用涉案房屋的厨卫部分，谭跃庆遂诉至一审法院，要求判如所请。一审法院认为，第三人在改制前将其管理的公有房屋交给包括吕某某在内的单位职工使用，吕某某向第三人按期缴纳了房屋使用费，吕某某去世后，陈梅芝的女儿代其按期缴纳了房屋使用费。参照《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”，陈梅芝作为吕某某的遗孀以及共同居住人，仍享有涉案房屋厨卫部分的居住和使用权，因此陈梅芝系涉案房屋厨卫部分的有权处分人。即使涉案房屋已于2014年6月26日过户登记至谭跃庆名下，但根据谭跃庆与第三人于2014年6月13日签订的《承诺协议》，第三人给陈梅芝等三人做腾房的思想工作期间，第三人继续按月房租费60.80元／户代为收取房租使用费，谭跃庆同意暂不对包括陈梅芝在内的三位人员提出收回房屋要求，协助第三人做好房屋交接工作。谭跃庆做出的上述承诺和让步实际上是认可在其享有的涉案房屋产权上增添的负担，因此，自2014年6月26日起至陈梅芝腾退房屋止，陈梅芝履行了向第三人缴纳房屋使用费义务后，仍可获得了涉案房屋厨卫部分的居住和使用权，据此陈梅芝、张秀梅于2010年7月10日签订的《房屋出租合同》仍系有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条所确立的“买卖不破租赁”规则仅适用于租赁物在租赁期间发生所有权变动的情形，故《房屋出租合同》的租赁期间于2020年7月31日届满后解除，张秀梅应配合谭跃庆搬离涉案房屋的厨卫部分。同时，陈梅芝基于涉案房屋已过户至谭跃庆名下的事实，表示同意配合退房，一审法院予以确认。谭跃庆在2014年6月13日签订的《承诺协议》中承诺第三人给陈梅芝等三人做腾房的思想工作期间，第三人继续按代为收取房租使用费，且谭跃庆已领取了第三人代收的陈梅芝2018年6月之前的房屋使用费（每两年480元，折合20元/月），视为谭跃庆认可2018年6月之前第三人代收的房屋使用费标准，故陈梅芝已支付2014年6月26日（房屋过户之日）至2018年6月期间的房屋使用费，一审法院对谭跃庆要求陈梅芝退还该期间转租获利所得的诉请不予支持。即使如谭跃庆所述福利性住房只能用于职工自住，不得转租赢利，但谭跃庆在《承诺协议》中认可在其享有的涉案房屋产权上增添的负担，结合福利性住房的属性，陈梅芝在上述期间的转租赢利所得也是应退还给第三人或相关部门，因第三人或相关部门未要求陈梅芝退还上述期间的转租赢利所得，故一审法院对陈梅芝在上述期间的转租获利行为不做评判，但谭跃庆无权要求陈梅芝向其退还上述期间的转租获利所得。2014年6月13日签订的《承诺协议》虽约定给予第三人给陈梅芝等三人做腾房思想工作的时间，但自协议签订之日起至谭跃庆起诉之日（2020年8月3日）止，时间已逾六年，且第三人至今未做通腾房工作，如仍按《承诺协议》的约定给予无截止期限的做腾房思想工作时间，则对谭跃庆而言显失公平。此外，陈梅芝虽已年事已高，但其并未实际居住和使用涉案房屋的厨卫部分，故其并非无房可住，且谭跃庆系残疾人，家庭生活亦存在困难。考虑到一审法院已认定陈梅芝无须向谭跃庆退还2014年6月26日至2018年6月期间的转租获利所得，根据公平原则，结合陈梅芝已收取被告张秀梅2020年7月之前房租的情况，一审法院酌情认定2018年7月至2020年7月期间陈梅芝的转租获利所得60000元（2400元/月×25个月），扣除2018年7月至2020年8月期间第三人代收的房屋使用费520元（20元/月×26个月），剩余的59480元应由陈梅芝支付给谭跃庆。2020年8月至2020年10月（第二次庭审）期间的租金，为减少当事人诉累，一审法院参照《房屋出租合同》的租金标准（2400元/月）计算为7200元（2400元/月×3个月），由被告张秀梅直接支付给谭跃庆。自2020年11月起至腾房之日止的租金，因尚未发生且合同解除后可能存在不确定因素，本案不宜处理，由谭跃庆与张秀梅自行协商解决，如协商不成，谭跃庆可另行起诉解决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈梅芝、张秀梅于本判决生效之日起7日内将其占用的位于长沙市梓园路长塘里1片第009栋东102号房屋的厨房和卫生间区域交还谭跃庆；二、陈梅芝于本判决生效之日起7日内向谭跃庆支付房屋使用费59480元；三、张秀梅于本判决生效之日起7日内向谭跃庆支付2020年8月至2020年10月期间的房屋使用费7200元；四、驳回谭跃庆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取1754元，由谭跃庆负担877元，由陈梅芝负担877元。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，首先，案涉房屋原为公有住房，长沙物资贸易有限公司改制后，案涉房屋归国资委管理并由长沙物资贸易有限公司代管。后谭跃庆出资购买案涉房屋并于2014年6月26日办理过户登记手续，谭跃庆取得案涉房屋的所有权。谭跃庆基于对案涉房屋享有所有权，有权要求陈梅芝、张秀梅腾退案涉房屋，在案涉房屋腾退之前，陈梅芝应当向谭跃庆支付房屋使用费。其次，依据案涉《承诺协议》，腾退房屋工作由长沙物资贸易有限公司开展，该工作期间由第三人继续代为收取房屋使用费。因此，在合理的腾退工作开展期间，谭跃庆已经从长沙物资贸易有限公司领取了陈梅芝的房屋使用费，该段时间不能重复要求陈梅芝按照其与张秀梅之间的租金标准另行支付房屋使用费。一审法院基于公平原则，结合陈梅芝与张秀梅之间的合同约定情况，扣除长沙物资贸易有限公司已经代收的房屋使用费，判处陈梅芝按照2,400元/月标准向谭跃庆支付房屋使用费，并无不当。综上所述，陈梅芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,508元，由上诉人陈梅芝负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  刘 刚审判员  易伟玲二〇二一年三月三十日法官助理李佳洪书记员彭玉婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……