四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初1441号 原告：马明方，女，1976年2月8日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 原告：邵界强，男，1978年11月16日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：马明方，系邵界强妻子。 被告：四川兴茂（集团）有限公司，住所地四川省成都市新都区斑竹园镇柏水社区。 法定代表人：赖家祥，执行董事。 委托诉讼代理人：李晨，男，1982年11月18日出生，汉族，住成都市金牛区，该公司员工。 原告马明方、邵界强与被告四川兴茂（集团）有限公司（以下简称兴茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法由审判员余晨适用简易程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告马明方（同为原告邵界强的委托诉讼代理人）及被告兴茂公司的委托诉讼代理人李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马明方、邵界强向本院提出诉讼请求：1.判决兴茂公司立即为马明方、邵界强办理位于新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产权属证书；2.判决兴茂公司向马明方、邵界强支付逾期办理初始登记及分户权属转移登记的违约金（计算方法：以328444元为基数，按照每日万分之零点五的标准，自2015年7月1日起计算至马明方、邵界强实际取得房屋不动产权属登记之日止，暂计至2020年10月20日为31805.5元）；3.本案诉讼费用由兴茂公司负担。事实与理由：2012年8月30日，兴茂公司与马明方、邵界强签订《商品房买卖合同》，约定由马明方、邵界强购买位于成都市新都区××镇兴城××道××号（现地址为××街道××路××号）××幢××单元××层××号住房（以下简称案涉房屋），房屋建筑面积72.48平方米，总价款328444元。合同约定，兴茂公司需在2014年6月30日前向马明方、邵界强交付案涉房屋，由兴茂公司代交专项维修基金、契税、转移登记费及办理房屋权属证书所需的其他税费、分户国土使用证的办证费用。合同第十九条第（一）款约定，出卖人应当在2015年6月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，第十九条第（二）款第1项约定如因出卖人责任买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。合同签订后，马明方、邵界强按照约定支付了购房款、税费、维修基金等费用，履行了全部合同义务，该房屋于2014年6月30日交付给马明方、邵界强，但兴茂公司至今未为马明方、邵界强办理房屋不动产权属证书，经多次要求均未果。为此，马明方、邵界强提出前述诉讼请求。 兴茂公司辩称：第一，2020年9月起，兴茂公司在取得案涉“盛世香河一期”项目初始产权登记后立即通知购房业主办理分户产权，截至2021年2月26日已为700余户业主办理了分户产权，对于立即办理不动产权属证书的请求，事实上兴茂公司已经在为业主办理不动产权属证书，现仍在办理。第二，兴茂公司从未将物业费和办理产权证挂钩，兴茂公司现已有5个月未正常发放员工工资，需要合法收入解决员工生活来源，否则无人为企业正常运转而工作，也没有人员为解决购房业主办理分户不动产权而工作。第三，兴茂公司历史遗留问题由来已久，债权债务关系复杂，自2014年资金链断裂以来产生庞大债务，且多年来无经营收入，无力支付高额违约金。马明方、邵界强主张的违约金过高，且已过诉讼时效，请求减免。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人无争议的事实，本院予以确认。经查明，2012年8月30日，马明方、邵界强（买受人）与兴茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定马明方、邵界强购买兴茂公司开发的案涉房屋，总价款328444元。合同第十条第（一）款约定：“出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房”，第十九条约定，“产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方法处理……2、买受人不退房，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理……（2）买受人不退房，合同继续履行。自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金。若商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致已付商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不重复计算”。《商品房买卖合同补充协议》第3.3.1条约定，买受人于主合同签订当日首期支付188444元，其余价款140000元由买受人向银行借款支付，第八条约定：“8.1房屋交接时，买受人应在交接房屋的同时签订《委托书》，委托出卖人代办房屋转移登记手续，并将办理转移登记需交纳的税费等款项（按有关部门确定的收费标准为准）及资料（包括购房合同原件、身份证复印件、房款收据、私章等）交给出卖人。如果买受人拒绝签订《委托书》或未全部提供或交纳上述款项和资料，视为买受人违约，出卖人有权拒绝交付商品房且无须为买受人办理房屋所有权分户登记手续……8.3房屋交接时，若买受人未付清房款（含实测套内建筑面积与主合同约定的预测套内建筑面积发生差异而产生的须补交的房款）或尚未结清出卖人处的欠款，须在应付房款或欠款全部清偿后再予办理房屋所有权证书，房屋所有权证办理时间从买受人接房后并付清全部应付房款或欠款之日起算。8.4办理房屋所有权证书和分户国有土地使用权证书所发生的相关税费，依照国家规定由买卖双方各自缴纳，买受人应缴纳部分由出卖人代收，买受人付清后方可接房，房屋售价中不包含应由买受人承担的前述税费。8.5主合同第十九条约定的初始登记和转移登记期限均指商品房的房屋所有权登记，不包括该商品房对应的分户国有土地使用权证的办理和取得期限”。开票日期为2018年8月16日的发票记载马明方、邵界强向欣茂公司支付购房款328444元。由马明方、邵界强提交的由中国工商银行股份有限公司成都新都支行出具的《个人贷款结清证明》记载，邵界强于2013年7月19日向该行申请个人住房贷款一笔，贷款金额14万元，于2014年12月8日结清全部贷款本息。马明方、邵界强确认，案涉房屋已于2014年6月30日向其交付，由兴茂公司出具的时间为2014年8月27日的收款收据记载，收到马明方、邵界强支付的产权登记费、国土证登记费、契税、维修基金、印花税共计4710.58元。2020年9月25日，兴茂公司取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，证书编号为川（2020）新都区不动产权第0××3号。 另查明，2016年10月13日，成都市新都区国土资源局、房产管理局发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明：自2016年10月17日17：00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋等登记业务。自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内的不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》及四川省、成都市、新都区的有关规定办理，即自2016年10月25日起，新都区开始办理房屋不动产权证，原房屋所有权证及分户国有土地使用权证不再办理。 以上事实，有当事人确认一致的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，马明方、邵界强与兴茂公司签订的《商品房买卖合同》及《盛世香河商品房买卖合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应诚信全面履行各自义务。现对应马明方、邵界强的诉讼请求，围绕双方争议焦点，本院评述如下： 关于办理不动产权登记。合同及补充协议签订后，马明方、邵界强已向兴茂公司支付全部购房款，确认兴茂公司已于2014年6月30日向其交付案涉房屋，所提交的由欣茂公司出具的委托办证税费收据显示收款时间为2014年8月27日，则按照双方《商品房买卖合同》第十九条第（二）款和补充协议第八条约定，兴茂公司至迟应在2014年8月27日后的365日内即2015年8月27日前为马明方、邵界强办理案涉房屋所有权证书，但该约定期限届满前马明方、邵界强并未取得相应房屋所有权证书，且直至2016年10月18日行政主管部门因实施不动产统一登记政策而停办房屋、土地登记业务前，案涉房屋的分户房屋所有权证及国有土地使用权证均未办出。双方合同中未约定办理分户国有土地使用权证的期限，但兴茂公司为马明方、邵界强办理不动产权属转移登记的义务不因政策变化而免除，在新都区自2016年10月25日起实施不动产统一登记政策后，兴茂公司应继续履行其义务，在合理期限内协助马明方、邵界强办理案涉房屋的分户不动产权证书。现案涉房屋所在楼栋已办理初始产权登记，无抵押和限制登记信息，具备办理分户不动产权证书的条件，对马明方、邵界强的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于逾期办理初始登记的违约金。双方合同约定兴茂公司应在2015年6月30日前取得案涉房屋所在楼栋的权属证明即初始登记，但该初始登记直至2020年9月25日方办出，按约定兴茂公司应承担违约责任。兴茂公司同时提出诉讼时效抗辩和调减意见。关于诉讼时效。该项争议为《中华人民共和国民法典》施行前履行合同所引发，应当适用当时的法律、司法解释规定。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”诉讼时效应当自买受人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算，而合同约定按日计算的违约金可以理解为逐日产生的继续性债权，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干具备相对独立性和可分性的个别债权，随着时间的推移，债权人享有的逐日产生的个别债权相继至清偿期，可以就每日单独发生的违约金这一个别债权分别适用诉讼时效。马明方、邵界强提交的民事起诉状落款时间为2020年10月20日，该民事起诉状虽未明确表明主张逾期办理初始登记的违约金，但所载诉讼请求的起算时间系在合同约定的初始登记办理期限届满之日，可以认定为已向兴茂公司提出该项履行请求，则其主张的自2017年10月20日起至2020年9月25日初始登记办出之日期间的违约金诉讼时效期间并未经过。2015年7月1日至2017年10月19日期间的违约金，马明方、邵界强所提交证据不足以证明该期间存在诉讼时效中止、中断的情形，故兴茂公司就该期间逾期办理初始登记违约金所提出诉讼时效抗辩成立。关于违约金计付标准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，违约金兼具补偿性和惩罚性功能，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚，案涉《商品房买卖合同》系由兴茂公司预先拟定后交由马明方、邵界强签订，其中约定的按照已付购房款万分之零点五每日标准计付逾期办理初始登记违约金是双方在平等协商基础上确定，马明方、邵界强依据合同约定的违约金计算方式提出违约金请求具备合同依据，兴茂公司主张调低违约金，但未提交证据证明该公司的违约行为对马明方、邵界强造成的损失远低于双方合同约定的违约金，综合合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，适用该约定标准计付违约金并非过高，对于兴茂公司的调减意见本院不予支持。故此，兴茂公司应向马明方、邵界强支付逾期办理初始登记的违约金17604.6元（已付购房款328444元*1072日*0.00005/日）。 关于逾期办理分户权属转移登记的违约金。关于逾期办理房屋所有权证的违约金，结合马明方、邵界强举证情况，按双方约定应自2015年8月27日（2014年8月27日+365日）起计算，至2016年10月18日因政策变动、客观上已无法再办理分户房屋所有权证而停止计算，该部分按日计算的违约金，其诉讼时效期间在2019年10月18日前均已经过，且马明方、邵界强对于该部分违约金实际并未与逾期办理初始登记的违约金重复主张。关于逾期办理不动产权证的违约金，如前所述，兴茂公司应在不动产统一登记政策实施后合理期限内协助马明方、邵界强办理案涉房屋不动产权证，因案涉房屋所在楼栋的权属证明办理逾期而导致分户不动产权证延期取得，两者违约金不重复计算，对于2020年9月25日之前的逾期办理分户不动产权证的违约金，马明方、邵界强并未重复主张，本院也不再重复认定。2020年9月26日至2021年2月26日本案开庭期间的违约金，按照合同约定标准计算为2529元（已付购房款328444元*154日*0.00005/日），此款兴茂公司应向马明方、邵界强支付。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川兴茂（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内为马明方、邵界强办理位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋的不动产权证； 二、四川兴茂（集团）有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向马明方、邵界强支付违约金20133.6元； 三、驳回马明方、邵界强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费397.57元（已因适用简易程序而减半收取），由四川兴茂（集团）有限公司负担288.37元，马明方、邵界强负担109.2元（此款马明方、邵界强在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二一年三月二十四日 书记员  曾妙