贵州省平塘县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔2727民初120号 原告:都匀市星星物业服务有限责任公司，住所：贵州省黔南州都匀市环东中路232号（剑峰生态小区一期瑞林苑1-4-5），统一社会信用代码：91522701741100746P。 法定代表人:李星玲，系该公司总经理。 委托代理人:蒙明菊。 委托代理人：唐贵黔，系贵州宏匀律师事务所律师。 被告：王卫国，男，1978年7月27日生，汉族，原住浙江省临海市，现住平塘县、9号门面，个体工商户。 委托代理人：秦维成、吴鋈，系贵州福万律师事务所律师。 原告都匀市星星物业服务有限责任公司诉与被告王卫国物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告都匀市星星物业服务有限责任公司代理人蒙明菊、唐贵黔，被告王卫国的代理人秦维成、吴鋈到庭参加了诉讼，被告王卫国经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告都匀市星星物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：l.判决被告支付欠缴的物业费50087元，欠滞纳金14978元，庭审中，变更滞纳金为违约金，合计欠费65065元；2.判决被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2018年5月8日，原告与平塘县万利置业有限公司签定了《玉水商城前期物业合同》，平塘县万利置业有限公司聘请原告都匀市星星物业服务有限责任公司对平塘县玉水商城进行前期物业服务和物业管理。被告王卫国是玉水商城的业主，拥有玉水商城A栋二楼7、8、9号门面，建筑面积为1322.72平方米。根据前期物业服务合同，物业管理费为每平方米每月收取2元物业管理费，滞纳金标准为按当月物业管理费金额的千分之三收取。被告王卫国从2019年6月3日至2020年12月31日，共计18个月零28天没有交纳物业管理费。被告已欠缴物业费1322.72平方米×2元/平方米×18个月零28天=50087元，欠滞纳金14978元，合计为65065元。原告认为，都匀市星星物业服务有限责任公司按照前期物业合同对玉水商城进行了物业服务，履行了前期物业合同的职责。被告在享受物业服务的同时，须按照前期物业合同履行缴纳物业服务费的义务。不缴或拒缴物业服务费，违反了《物业管理条例》等相关规定，也损害了小区业主的整体利益。因此，特向法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告王卫国代理人辩称：针对起诉状中的问题，物业管理费滞纳金为千分之三，说是按每月物业费的千分之三表述是错误的，被告之所以没有缴纳物业管理费，是因为原告在接替的第一个物业公司，也就是兴安物业（平塘县兴安物业综合服务有限公司）履行职责的过程中没有提供完善的服务。原告是与平塘县万利置业有限公司签订的前期物业服务合同，物业服务是由万利公司聘请物业服务公司负责，万利公司聘请兴安物业以后，被告已缴纳物业费44000元，兴安物业公司在提供两个多月的服务后，就停止了，未提供物业服务期间的费用，万利公司或者是兴安物业公司并没有退还给被告，原告也是万利公司在兴安物业公司停止提供服务后，重新聘请的物业公司，被告已经缴纳的物业费，理应从被告物业费中抵扣。对原告变更滞纳金为违约金的问题，不需要答辩期和举证期。 本案当事人争议的焦点是：被告是否应给付原告物业管理费50087元及违约金14978元；本案诉讼费怎样负担。 本案在审理过程中，原告在举证期限内，提供的证据有： 1、原告的《营业执照》《中华人民共和国物业服务企业资质证书》《法定代表人身份证明》、法人李星玲、被告王卫国的《居民身份证》复印件1份5页，用以证实原、被告的基本情况； 2、2018年5月8日甲方为平塘县万利置业有限公司，乙方为原告都匀市星星物业服务有限责任公司的《玉水商城前期物业服务合同》及《关于延长玉水商城前期物业服务合同的补充协议书》复印件1份9页，用以证实原告受平塘县万利置业有限公司选聘对平塘县玉水商城提供前期物业管理服务事宜，服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅1元/月.平方米，高层住宅1元/月.平方米，商业物业一层至四楼2元/月.平方米，商业物业五楼以上1.5元/月.平方米。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每季度10日前履行交纳义务。未按时足额交纳物业服务费用的，应按收取管理费标准的千分之三的标准向乙方（指原告）支付违约金。合同期限自2018年5月15日起至2021年6月1日止。原告是本案的适格主体，被告是该小区的业主，享有该小区的服务，同时也有缴纳物业费的义务，违约金的计算是根据合同，依法有据； 3、2020年12月2日都匀市星星物业服务有限责任公司平塘分公司出具的《催交物业服务费通知》复印件1份1页，拟证实原告向被告催收过物业管理费； 4、《收款收据》复印件1份1页，用以证实原告收到被告交纳的物业管理费10000元和电费2442元，原告与被告已经构成了事实上的物业服务关系； 5、2019年3月22日王卫国的《情况说明》复印件1份1页，用以证实被告认可欠原告的物业管理费，原告与被告构成物业服务关系，被告承认了原告的主体资格，承认接受原告的物业服务，因此，被告应当支付拖欠的物业费和违约金； 6、《照片》1份16页，前6张用以证实原告对被告提供了物业服务的，后10张是针对该小区服务的，原告对该小区进行了有效的物业服务管理，也对包括被告在内的广大业主提供了良好的物业服务； 7、《告知函》张贴照片1份1页，用以证实原告对玉水商城业主反映的楼顶滴水现象系太平洋保险公司的空调造成的，通知太平洋保险公司整改，原告对该小区尽了物业的服务义务，原告是合格的主体资格； 8、《商品房买卖合同》《平塘县商品房预售合同备案登记表》1份114页，拟证实根据该合同的规定，被告有义务向原告缴纳物业费，被告在购买玉水商城门面的时候，签订了商品房买卖合同，被告有义务向原告缴纳物业管理费； 9、《催交物业费的通知书》《业主满意率调查表》1份7页，用以证实原告是本案的适格主体。 被告在举证期限内，提供证据有： 1、《商品房买卖合同》、被告2017年6月3日向贵州省平塘县兴安物业综合服务有限公司交纳装修保证金2000元及装修管理费等42000元的《收据》1份112页，拟证实被告与万利公司签订合同约定的物业服务企业为兴安物业公司且被告已缴纳了物业费44000元； 2、2017年9月25日被告及其他业主向平塘县住建局作出的《整改申请书》《联系函》《告知书》、照片复印件1份18页，拟证实被告应向万利公司缴纳物业服务费而非向原告缴纳物业费，原告不是本案的适格主体，被告支付物业服务费的前提是万利公司选聘的物业公司提供并履行了管理职责，在其未履行管理职责之前，被告享有先履行抗辩权，万利公司选聘物业单位以后，被告已于2017年6月3日缴纳了物业费44000元，而其选聘的物业公司服务不到三个月就已停止提供物业服务，剩余期间的物业费并没有退还给被告，万利公司重新选聘物业公司以后，其提供的服务性质与服务内容与兴安物业公司一致，原告明显是承接物业服务合同权利义务，被告已缴纳物业费但未享受物业服务期间的费用，应当从已缴纳的物业费中扣除，原告不是本案适格主体，被告有义务向万利公司缴纳物业费，原告也有权利向万利公司主张物业费，但不能直接向被告直接主张物业费。 当事人质证情况： 被告对原告提交的证据1，认为原被告之间没有物业服务合同的关系，根据被告与万利公司签订的商品房买卖合同约定，前期物业公司为平塘县兴安物业服务公司，认为原告不是本案适格主体。对证据2的三性没有异议，对证明目的有异议，认为该合同是原告与万利公司签订的，属于涉他合同，不能给其他人设定义务，原告要主张物业费，应当找合同相对方，被告已向万利公司缴纳物业费而没有享受到物业服务的部分，应当从已缴纳的物业费中扣除。违约金的计算不符合合同的约定，合同只是按固定金额的千分之三计算，是固定的违约金而不是持续性的违约金。对证据3的三性均有异议，认为没有被告的签字，被告没有义务直接向原告缴纳物业费。对证据4的三性无异议，对证明目的有异议，认为原告接受万利公司的聘请，与万利公司有直接的合同关系，即使为被告提供物业服务，也没有资格要求被告直接向其缴纳物业费。对证据5的三性和证明目的都有异议，认为即使该份证据是真实的，也不代表原告有权向被告直接主张物业费。对于证据6的三性无异议，但认为达不到原告的证明目的。对证据7的三性和证明目的均有异议，认为一次性的照片不代表整个物业服务过程中就尽职尽责，原告为该小区提供物业服务，是接受万利公司的聘请，其无权直接向被告主张物业费。对证据8的三性无异议，但认为达不到原告的证明目的，出卖人平塘县万利公司为买受人王卫国选聘的物业服务企业为平塘县兴安物业综合服务有限公司，约定的是按照年收取物业服务费，而非原告主张的按月收取，有权向被告收取物业服务费的是万利公司而非本案原告，原告不是本案适格主体。对证据9的三性无异议，对证明目的有异议。 原告对被告提供的证据1中三份《房屋买卖合同》的三性没有异议，对其证明目的不认可。对《收据》的三性没有异议，认为收据的时间是2017年6月3日，而被告进入小区的时间是2018年5月8日，该项证据与本案无关，该收据没有注明收费时段，不能证明被告主张的多交了物业费，退一步说，即便被告多交了物业费，被告也应当向多收取物业费的公司索取返还，而与原告无关。对证据2关于整改申请书以及现场的图片，认为这组证据证明了原告的主体适格，证实前一个物业服务公司没有服务好而被解聘，才聘请了原告作为物业管理公司。申请书的日期2017年，而原告是2018年5月8日才进入该小区，因此与原告无关，与本案无关。告知书的日期是2018年1月1日，质证意见与前面一致。联系函证明原告已经联系了保险公司进行了整改，原告就是适格主体。 本院认证情况： 本院对原告提供的上述证据1、2、4、6、9，其来源合法，与本案具有关联性，本院予以认定。对证据3、5无其他证据佐证，不予认定，对证据8本院仅认定对前期物业管理有过约定，对证据9与本案无关联性，不予认定。 对被告提供的证据，本院仅认定对前期物业管理有过约定，对其他证据与本案无关联性，不予认定。 本院经审理认定事实如下：被告系原告管理的平塘县玉水商城的其中业主之一，居住在玉水商城A栋二楼建筑面积为1322.72平方米7、8、9号门面房。在原告与房开商平塘县万利置业有限公司签订的《玉水商城前期物业服务合同》中约定由原告对平塘县玉水商城提供前期物业管理服务事宜，服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅1元/月.平方米，高层住宅1元/月.平方米，商业物业一层至四楼2元/月.平方米，商业物业五楼以上1.5元/月.平方米。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每季度10日前履行交纳义务。未按时足额交纳物业服务费用的，应按收取管理费标准的千分之三的标准向乙方（指原告）支付违约金。合同期限自2018年5月15日起至2021年6月1日止。被告居住的房屋属商业物业一层至四楼，应按2元/月.平方米的标准交纳，被告从2019年7月3日至2020年12月31日共计18个月零28天应给付原告物业管理费[（18个月×30天/月＋28天）×1322.72㎡×2元/㎡÷30天/月=50078元）]50078元，至今未交。 本院认为：原告为依法登记成立的物业管理企业，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。 第九百四十四条第一、二款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”的规定，原告与平塘县万利置业有限公司签订的《玉水商城前期物业服务合同》中的约定对被告具有约束力，原告履行了该玉水商城的物业管理，被告作为平塘县玉水商城A栋二楼建筑面积为1322.72平方米7、8、9号门面房的业主，就应该承担履行给付原告物业管理费的义务。原告与房开商平塘县万利置业有限公司签订的《玉水商城前期物业服务合同》中约定物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每季度10日前履行交纳义务，该《玉水商城前期物业服务合同》系格式条款，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条一款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四百九十八条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，应理解为按年交纳，自2019年7月3日至2020年12月31日，可理解为已过2个年头即2019和2020年已过，被告应该交已过的这两年尚欠原告的物业管理费，故对原告诉请由被告给付从2019年7月3日至2020年12月31日共计18个月零28天的物业管理费50087元的诉讼请求，依法应予支持50078元。 对于原告起诉主张的违约金问题，同样应理解为按年千分之三的标准支付违约金。自2019年7月3日至2020年12月31日，可理解为已过2个年头即2019和2020年已过，被告应该交已过的这两年尚欠原告的物业管理费的违约金50078元×3‰×2=300.47元。 对于被告是否多向贵州省平塘县兴安物业综合服务有限公司交纳物业管理费，是否应退还的问题，属另一合同关系，被告可自行与贵州省平塘县兴安物业综合服务有限公司协商或作另案处理。 对于本案诉讼费的负担问题，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉，部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”的规定，对于被告应给付原告物业管理费对应的诉讼费由被告承担，剩余的由原告负担。据此。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告王卫国在本判决生效后二十日内给付原告都匀市星星物业服务有限责任公司物业管理费50078元，违约金300.47元共计人民币伍万零叁佰捌拾柒元肆角柒分（￥50387.47）元； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告都匀市星星物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费713元，由原告都匀市星星物业服务有限责任公司负担161元，被告王卫国负担552元（原告已经垫付，被告再给付上述款项时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力。原告可在二年内依法向本院申请强制执行，逾期不予执行。 审判员  胡启刚 二〇二一年三月二十四日 书记员  韦星羽