汉中市汉台区人民法院民事判决书 (2021)陕0702民初1773号 原告张冀龙，男，汉族，1964年5月18日出生，住汉中市汉台区，公民身份号码：61232XXXXXXXXX。原告王华琴，女，汉族，1967年2月16日生，住汉中市汉台区，公民身份号码：61232XXXXXXXXXX，系原告张冀龙妻子。二原告共同委托代理人黄琦，女，汉族，1989年1月3日生，住城固县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，系二原告儿媳。被告汉中诺诚房地产开发有限公司，住所地：汉中市汉台区朝阳北路西侧。统一社会信用代码：916107007907938418。法定代表人黄奉林，执行董事兼总经理。原告张冀龙、王华琴与被告汉中诺诚房地产开发有限公司（以下简称汉中诺诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，因胡清华、谌发英、郝光达、许灵芝、唐志勇、白万金、谌国顺和尹庭等八人同时还以相同案由向本院分别起诉被告汉中诺诚公司（共七案），上述八案系原告等人分别向同一法院起诉且均基于同一事实和同一种法律关系所发生的纠纷，本院遂决定对该八案合并审理，双方当事人也予以同意。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡清华、谌发英、郝光达的委托代理人郝明莉、许灵芝与唐志勇的委托代理人许小平、白万金、谌国顺的委托代理人谌汉勇、张冀龙和王华琴及其委托代理人黄琦和尹庭的委托代理人陶延到庭参加诉讼，被告汉中诺诚公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冀龙、王华琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告汉中诺诚公司自判决生效之日起，退还被其非法占用的契税和大修基金15512元；2、判令被告赔付上述款项的利息，从2016年1月25日至实际给付之日按年息6%计算；3、判令被告赔付逾期办证违约金320元；4、承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告汉中诺诚公司于2016年1月2日签订了一份《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于汉中市汉台区XX大道XX小区XX栋XX室商品住房一套，建筑面积102.35平米，总价款约31.8万元。同时还约定，被告应当在商品房交付之后360日内为原告办理不动产权证。合同签订后，原告依据合同约定一次性付清了相应的购房款，同时向被告交纳了由其代收的契税和大修基金15512元。原告自2016年1月25日收房入住后，被告一直未办理房屋产权证，被告的行为已构成违约。故被告应退还其代收的契税和大修基金，并承担相应利息，支付违约金。为支持其主张 ，原告提交了以下证据：1、原告张冀龙、王华琴的身份证复印件各一份，证明原告的身份情况；2、《商品房预售合同》、购房发票（1张）、交纳代办房产证及其他费用的收据以及产权证的复印件各一份，证明原告购房、入住以及交纳房款和契税、大修基金并已办理产权证的情况。被告汉中诺诚公司提交答辩状称，本案原告与被告之间的纠纷，与之前法院受理的小区部分购房户要求被告退还收取的代办证费用及逾期办证违约金之间的纠纷，系基于同一事实和同一种法律关系，且该多起判决已经生效，前述判决已依法认定被告于2017年1月7日在XX小区XX号楼张贴的承诺书真实有效，对占用的代办证费用（契税和大修基金）资金占用利息的起算点均为2017年2月8日，为保持同类案件判决文书的一致性，本次诉讼对利息的起算点应沿用此标准计算。被告汉中诺诚公司在本次诉讼中提交了被告公司的营业执照（副本）、法定代表人黄奉林的身份证复印件各一份以及7、8、9、10号楼起诉名单信息表复印件一份。本院结合双方陈述意见对双方提交的上述证据予以确认。根据双方的陈述、答辩意见和本院确认的证据，可认定如下事实：2016年1月2日，原告与被告汉中诺诚公司签订了一份《商品房预售合同》，约定：原告购买被告汉中诺诚公司开发的位于汉台区XX路XX小区XX号楼XX室XX房一套，建筑面积为102.28平米，总价318000元。合同约定商品房交付期限为2016年1月20日前。关于产权登记的约定为：若被告汉中诺诚公司在商品房交付使用后360日内，因其原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。2016年1月2日，原告方交纳了全部房款318000元， 2016年1月25日，被告向原告代收了契税、维修基金等代办证费用15730元，并出具了收据，并注明：以正式票据结算，多退少补。2019年10月14日原告已自行办理了房屋产权证。后因房屋实测面积102.35平米，原告需补差价218元，被告从其应退的代收费用中予以冲减，即被告实际收取原告代办证费用为15512元，相应地原告购买的房屋总价款为318218元。本院另查明本院审理的本案关联案件谢长春等人与汉中诺诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷系列案件所作出的民事判决书，已经生效。在该民事判决书中认定：2017年1月7日，被告汉中诺诚公司在汇锦城小区张贴《承诺书》，主要内容：XX小区XX号楼房产证将于2017年2月8日后分批次开始办理（以收款收据的时间为依据），以2月8日为时间段开始计算，时间：2017年2月8日---2018年2月8日，一年内未办理的，我公司将无条件退还业主所交的费用并承担相应的赔偿和法律责任。2018年9月14日，汉中市国土资源局向被告汉中诺诚公司发出行政处罚听证告知书：因被告汉中诺诚公司在未取得合法用地手续的情况下，擅自占用国有建设用地修建“汇锦城”项目的行为，违反了土地管理法的相关规定，拟对其非法占用国有建设用地处以罚款17750.70元。如在接到本告知书之日起三日内不要求听证，视为放弃听证权利。2018年10月29日，被告汉中诺诚公司在小区内张贴“告知书”：因接到汉中市国土资源局行政处罚告知书，小区4号楼、7号楼、8号楼因涉嫌占用国有土地，故不动产权证暂时办不了，公司正与政府商议中，给您带来不便敬请谅解。该民事判决书认为：原被告双方对被告应退还其代为收取的契税和维修基金等办证费用以及被告应承担逾期办证的违约责任并无争议。 对于被告对其代为收取的办证税费和维修基金是否应承担利息及计付利息的标准问题。因双方在合同中约定了被告汉中诺诚公司在将涉案房屋向原告交付使用时原告须交清总房款、付清委托被告方代缴的物业维修基金、规费、税费等，房屋交付后被告就负有为原告办理房屋产权证的合同义务。因被告违反合同约定怠于履行办证义务，应当承担违约责任；但由于契税、维修基金和其他办证费用是原被告双方约定由被告代收代缴的办理房产证所需并由原告缴交的税费，双方在合同中并没有约定被告代收代缴期间需向原告支付利息。2017年1月7日被告在小区通过公开张贴的方式向所有房屋买受人公开承诺：从2017年2月8日为时间段开始计算，若在一年内不能办理将无条件退还所收的费用并承担相应地赔偿和法律责任。被告庭审中认为该承诺书未加盖公章不应予以认定的理由不能成立。也就是说从合同约定的办证截止之日至2017年2月7日这一阶段被告存在逾期办证的违约行为，但原告已就此违约行为向被告主张了违约金，原告再主张此阶段的利息，没有合同根据和法律依据。本院不予支持。自2017年2月8日起（前述被告承诺时间）被告应向原告支付上述款项占用期间的利息。对于计付利息的标准问题。根据最高法院《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》精神，对于逾期还款的利息损失可参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。同时本院参照类似判例，对原告所主张的利率标准过高部分不予支持。因央行贷款基准利率这一标准已经取消，故可按年利率6%的标准计算。本案原告实际上也是基于同一事实和法律关系起诉被告汉中诺诚公司，为维护购房者的合法权益并兼顾生效裁判的稳定性和一致性，被告的这一答辩理由本院予以支持。即自2017年2月8日开始计算相应地利息。关于利息的标准问题，因之前类案判决利率标准为6%，本次原告也主张按年利率6%计算，不违背相关法律规定，本院予以准许。关于逾期办证的违约金问题。因双方合同约定按已付房价款0.1%的标准支付逾期办证违约金，对被告逾期办证违约金经核为318218元×0.1% =318元。即被告应向原告支付逾期办证的违约金318元。关于法律适用问题，涉及民法典时间效力问题，对于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律司法解释另有规定的除外。由于本案中被告违约行为持续至民法典施行后，故本案可以适用民法典的相关规定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项之规定，判决如下：一、被告汉中诺诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告张冀龙、王华琴返还其代收的办证契税、维修基金等费用15512元，并支付以此数额为基数自2017年2月8日起按年利率6%计算到实际给付之日止的利息；二、被告汉中诺诚房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告张冀龙、王华琴支付逾期办证违约金318元；三、驳回原告张冀龙、王华琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，减半收取144元，由原告张冀龙、王华琴共同负担4元，由被告汉中诺诚房地产开发有限公司负担140元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。   审  判  员     屈斌岐                       二〇二一年三月二十九日                          书 记 员     汪甜甜1