安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2620号 上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥浩顺物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区颖河路以北铜陵北路以东新站总部经济大厦B22楼。 法定代表人：刘兴平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄正巍，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戎蓉，安徽安泰达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：林德胜，男，1961年11月3日出生，汉族，住安徽省合肥市新站区。 上诉人合肥浩顺物业管理有限公司（以下简称浩顺物业公司）因与被上诉人林德胜物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7063号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 浩顺物业公司上诉请求：1.撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初7063号民事判决第一项，改判支持浩顺物业公司在原审本诉的全部诉讼请求；2.依法判令林德胜承担本案诉讼费用。事实和理由：1.浩顺物业公司与开发商签订的《东湖山庄物业服务合同》真实合法有效，合同签订后浩顺物业公司依约在案涉小区提供了物业服务，林德胜未依约缴纳物业费的行为构成违约，按照合同约定应得支付违约金。违约金系物业服务合同明确约定，一审法院以浩顺物业公司在提供物业服务时存在不完善之处为由判决林德胜免交违约金，没有任何法律依据。通过合肥市中级人民法院（2019）皖01民终8287号民事判决书可知，林德胜自2007年起无故拖欠物业费。林德胜长期存在恶意拖欠的行为，违约意图明显。2.一审判决对浩顺物业公司主张的物业费酌情支持80%，事实认定不清，无法律依据。林德胜虽主张浩顺物业公司在履行管理职责过程中存在失职，导致涉案房屋被盗造成财物损失，但未能提供有效证据证明浩顺物业公司未履行相应的维护安保措施。且林德胜举证的报警记录中承认小偷是从卫生间窗户翻入，林德胜未关闭窗户是导致损失发生的根本原因，浩顺物业公司对此不承担任何责任。物业公司的保安义务是属于防范性质的，浩顺物业公司已经尽到法定的安全保障义务。林德胜在以前拖欠物业费的案件中多次提起2008年家中被盗以及地板腐烂等抗辩理由，一审法院（2018）皖0102民初5183号民事判决考虑到上述因素，对于物业费酌定按照90%给付，本案中林德胜不应再次以此为理由抗辩。浩顺物业公司在一审阶段提交了涉案小区获得优秀管理小区的相关荣誉，以及新冠疫情期间物业公司做出的巨大贡献等工作，但原审法院并未采纳，仍然做出酌情支持80%物业费的判决，将会给浩顺物业公司今后的工作带来巨大的负面影响。 林德胜辩称，浩顺物业公司履行合同时不作为，其上诉理由依法不能成立，应依法驳回浩顺物业公司的上诉请求。林德胜行使“同时履行抗辩权”的事实与理由：浩顺物业公司管理不作为，不维修公共设施，油烟、下水排污污泥不清理，安保不作为，造成林德胜及多户业主家庭被盗时却浑然不知，浩顺物业公司懈怠管理，拒不履行物业管理的告知义务。上述问题的存在已超过10年之久，直到今天也未解决。浩顺物业公司没有履行双方物业服务合同约定的绝大部分义务，依法无权收取物业管理服务费。林德胜虽然不满意一审的判决，但为了息事宁人而没有提起上诉。 浩顺物业公司向一审法院起诉请求：1.判令林德胜立即向浩顺物业公司支付2018年1月1日至2020年12月31日拖欠的物业费6868元；2.判令林德胜立即向浩顺物业公司支付逾期付款违约金暂计863元(暂计算至2020年12月31日,其后实际违约金为以6868元为基数,按照每日千分之三的标准计算至全部本金清偿时止)；3.一审案件诉讼费由林德胜承担。 林德胜向一审法院提出反诉诉讼请求：1.浩顺物业公司支付林德胜因代替浩顺物业公司维修其管理的物业支付的物业维修费2.5万元；2.浩顺物业公司因失职懈怠管理物业给林德胜造成的损失（地板腐烂）8000元；3.浩顺物业公司赔偿因失职懈怠管理造成林德胜家中被盗损失3925元；4.浩顺物业公司承担一审案件本诉及反诉的全部诉讼费。 一审法院认定事实：林德胜系合肥市瑶海区天柱山路东湖山庄碧云阁14幢302室业主，房屋建筑面积149.03平方米。2005年1月30日，浩顺物业公司（乙方）与利港置业发展（合肥）有限公司（甲方）签订了《东湖山庄物业服务合同书》一份，合同约定：浩顺物业公司对房屋共同部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、安全协防、交通等项目进行维护、修缮服务与管理；委托管理期限自2005年2月1日至业主委员会成立止；本物业的公共性管理服务费，按建筑面积计算：多层住宅房物业管理费按0.46元/月/㎡向业主或物业使用人收取；高层住宅按1.02元/月/㎡向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的0.3%交纳滞纳金；服务费标准的调整，按物价局审定价调整；合同另对其他事项作出了约定。 一审另查明，2017年9月19日，经安徽省物价局核准，2017年9月至2018年9月，东湖山庄小区物业公共服务费有电梯住宅收费标准为每月每平方米1.28元；2018年9月26日，经安徽省物价局核准，2018年9月至2019年10月，东湖山庄小区物业公共服务费有电梯住宅收费标准为每月每平方米1.28元；2020年4月28日，经安徽省物价局核准，2020年4月至2022年10月，东湖山庄小区物业公共服务费有电梯住宅收费标准为每月每平方米1.28元。浩顺物业公司曾于2018年5月23日以物业服务合同纠纷为案由向一审法院对林德胜提起民事诉讼，一审法院作出的（2018）皖0102民初5183号民事判决书，及合肥市中级人民法院作出的（2019）皖01民终8287号民事判决书，对案涉房屋2012年7月1日至2017年12月31日期间的物业费予以了判决。现因林德胜未交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，浩顺物业公司经催要未果遂诉讼至一审法院。 一审再查明，2008年10月18日，合肥市公安局新站分局作出合新公刑立字（2008）1849号立案决定书，决定对林德胜被入室盗窃案立案侦查，该案尚未侦破。 一审法院认为：《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释〉》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。浩顺物业公司与利港置业发展（合肥）有限公司签订的《东湖山庄物业服务合同书》合法有效，林德胜作为该小区业主应受该合同约束。浩顺物业公司（反诉林德胜）依约履行物业服务义务后，林德胜理应按约支付物业管理费。浩顺物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，除按约履行管理职责外，应增强服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。林德胜作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。林德胜对浩顺物业公司主张的未交费时间段没有异议，一审法院予以确认。因浩顺物业公司在为该小区提供物业服务期间，林德胜所居住的房屋被入室盗窃，这与浩顺物业公司未尽到安全保障义务有一定的关系，鉴于浩顺物业公司在提供物业服务时确实存在部分不完善之处，故一审法院对浩顺物业公司主张的物业费酌情支持80%，对其主张的违约金不予支持。2018年1月1日至2020年12月31日期间，林德胜应支付的物业费为5493.84元（1.28元/月/㎡×149.03㎡×36个月×80%），多余部分不予支持。 关于林德胜的反诉诉讼请求。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。林德胜反诉主张的损失均系其认为浩顺物业公司在提供物业服务过程当中的不作为对其造成的财产损失，应为侵权之诉，而本案系合同纠纷的违约之诉，故一审法院对林德胜的反诉请求不予支持。此外，林德胜向一审法院提交的证据不足以证明其实际发生的维修费用及地板损失与浩顺物业公司提供的物业服务存在关联性，林德胜应在查明损失原因的基础上向责任方主张权利。关于林德胜反诉要求浩顺物业公司赔偿其被盗财产损失，根据“先刑后民”的原则，在该刑事案件尚未侦破之前，一审法院不宜作出民事处理。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、林德胜于判决生效之日起十日内支付浩顺物业公司2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费5493.84元；二、驳回浩顺物业公司的其他诉讼请求；三、驳回林德胜的全部反诉诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由林德胜负担；反诉案件受理费313元，由林德胜负担。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，案涉《东湖山庄物业服务合同书》系合法有效的合同，林德胜、浩顺物业公司均应按照合同约定全面履行自己的义务。在浩顺物业公司履行了物业管理服务的义务后，林德胜应当按约履行给付物业费的义务。但根据林德胜一审提交的证据以及本案审理查明的事实可知，浩顺物业公司在为案涉小区提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，一审法院据此酌定减免林德胜20%的物业费并驳回浩顺物业公司有关违约金的诉讼请求，并无明显不当。 综上所述，浩顺物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由合肥浩顺物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二一年三月十日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。