四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1551号 上诉人（原审被告）：成都苏宁易购超市有限公司，住所地：成都市金牛区三洞桥路19号A栋3层。 法定代表人：徐开闯。 委托诉讼代理人：王灵烨，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓德兵，男，1971年4月17日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：范权峰，四川迪扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨怡，女，1972年8月20日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：范权峰，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人成都苏宁易购超市有限公司（以下简称苏宁超市）因与被上诉人邓德兵、杨怡房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初9577号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 苏宁超市上诉请求：1、撤销成都市青羊区人民法院(2020)川0105民初9577号民事判决第一项，并依法予以改判：减免疫情期间租金；退还保证金19000元，在欠付款项中予以品迭；苏宁超市支付款项前邓德兵、杨怡应向苏宁超市开具对应金额的发票。2.判令邓德兵、杨怡承担一审及二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审判决中认定因受疫情影响，迫于防疫的需要及政府实施的防疫措施，客观上对经营产生了一定的负面效应，故酌情认定邓德兵、杨怡应返还履约保证金7000元，同时减免租金3000元。因苏宁超市于2020年3月12日函告邓德兵、杨怡合同解除，且邓德兵、杨怡已经于2020年3月13日签收房屋钥匙，且苏宁超市未对房屋进行装修，不影响邓德兵、杨怡再次出租，2020年3月13日至2020年5月12日两个月期间租金已经相当于对邓德兵、杨怡的补偿，因此请求退还保证金19000元，在欠付款项中予以品迭。一审判决支付租金金额为含税金额，因此请求明确邓德兵、杨怡向苏宁超市履行开具发票的义务。自2020年1月22日政府实施防疫措施，至合同解除共产生租金77653.02元（不含税），但一审判决中仅减免租金3000元，不到其中一月租金的五分之一，未能体现公平原则，因此请求秉承公平原则，减免疫情期间的租金。 邓德兵、杨怡辩称，一、关于减免疫情期间租金的问题。因苏宁超市是从2019年10月份开始欠付租金至今，严重违背了诚信原则，苏宁超市应当为自己的过错承担责任；且苏宁超市不但不支付租金，还通过司法程序拖延支付租金。同时，一审减免苏宁超市的部分租金不公平，但邓德兵、杨怡尊重一审法院的判决。二、关于退还保证金的问题。不退还保证金符合合同约定。苏宁超市要求退还保证金没有任何法律和合同及事实上的依据。三、关于发票的问题。邓德兵、杨怡可以开具对应租金的发票，并没有任何障碍。 邓德兵、杨怡向一审法院起诉请求：1.判令苏宁超市向邓德兵、杨怡支付拖欠租金147733.76元，并支付滞纳金至实际付清之日止（滞纳金按照日万分之五的计算标准，从2019年10月10日起暂计算至2020年6月10日为16176.85元，具体计算方式见附件），合计163910.61元；2.判令苏宁超市向邓德兵、杨怡支付拖欠的垃圾清运费252元；3.判令苏宁超市归还邓德兵、杨怡水卡一张；4.判令苏宁超市承担本案的全部诉讼费用。一审庭审中，邓德兵、杨怡放弃第3项诉讼请求。 一审法院认定事实：2018年11月9日，邓德兵、杨怡（甲方）与苏宁超市（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：一、甲方将位于成都市青羊区××路××号××号的房产出租给乙方，租赁期限为5年零15天，自2019年3月29日至2024年4月12日，首个租赁年度为2019年3月29日至2020年4月12日，此后每12个月为一个租赁年度；二、甲方应于2019年3月28日前将符合合同约定的租赁物交付乙方，若甲方提前将房屋交付乙方，租赁期限、各项费用的起算日按实际交付日为起始日期执行，租赁时长不变，实际交付日的确定以双方签署的交付确认书中确认的交付时间为准。三、2019年3月29日至2019年10月12日期间6.5个月的租赁费用（含税）为136628.94元，2019年10月13日至2020年4月12日期间6个月的租赁费用（含税）为126628.94元，2020年4月13日至2021年4月12日期间12个月的租赁费用（含税）为253257.88元。四、乙方应于甲方向乙方正式交付租赁物后七个工作日内向甲方支付首期租费用136628.94元，乙方应于合同签订后七个工作日内向甲方支付定金19000元，甲方收到定金后7个工作日内向乙方提供相应金额的定金收据，前述定金在合同租赁期开始执行后自动转为履约保证金，合同期满后7个工作日内甲方无息全额退还乙方所交履约保证金。五、甲方在收取租赁费用前提前15个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的租赁费用增值税普通发票，后期以业主实际开具的完税凭证准确计算税率，如有差额签订补充协议在下一期费用支付时多退少补，甲方如延迟提供相应发票，乙方有权相应延迟支付租赁费用，乙方也有权按扣除不低于当期租赁费用的25%支付。六、乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天按所欠费用的万分之五加收滞纳金，逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。七、租赁费用已包含物业管理费、电力增容费等与租赁物相关的各项费用，除本条约定的租赁费用外，租赁期内甲方或甲方委托的物业公司不得以任何理由向乙方收取其他任何费用或提高收费标准。八、乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方已支付甲方的履约保证金无需退还，除此之外乙方不承担任何责任。 2019年3月25日，邓德兵、杨怡出具《收据》，载明：本人邓德兵、杨怡今收到成都苏宁易购超市有限公司，关于租赁的我名下位于成都市青羊区××路××号××号的房屋的租赁履约保证金19000元，特此证明。 2019年3月26日，邓德兵、杨怡（甲方）与苏宁超市（乙方）签订《租赁物交付确认书》，主要内容为：2018年11月12日，甲乙双方就位于成都市青羊区××路××号××栋单元××层××号的房屋签订了《租赁合同》。合同约定交付时间为2019年3月28日，现双方确认甲方已按照合同约定已达到乙方的交房要求，实际交付时间为2019年3月25日。租赁费用及租赁时间仍然按照原合同执行，不作调整。垃圾清运费18元／月，由乙方自行向甲方委托的物业公司缴纳，该物业公司向乙方开具相关收据，先收票据后付款。 2019年5月7日，邓德兵、杨怡（甲方）与苏宁超市（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：甲乙双方就位于成都市青羊区××路××号××号的计租面积116.98平方米的房屋及附属场地、设施签订了《租赁合同》，后期签订了相关补充协议（以下统称原合同），现由于国家税务政策调整和租金单价调整，经双方协商一致，对租赁费用相关事宜进行如下调整：2019年3月29日至2019年10月12日期间6.5个月的租赁费用含税为136628.94元，不含税为125808.86元，2019年10月13日至2020年4月12日期间6个月的租赁费用含税为93106.92元，不含税为101141.22元，2020年4月13日至2021年4月12日期间12个月的租赁费用含税为186980.83元，不含税为203114.76元。租赁费用以不含税金额为准，含税金额随税率变化相应调整，双方另签补充协议明确。乙方租赁费用已按原合同支付至2019年10月12日，甲方已开具2019年10月12日前的相应发票。租赁费用发票提供仍按原合同不变。从2019年10月13日开始的第二期及往后租期内租赁费用经双方协商同意按上表金额支付。本协议与原合同有冲突的，以本协议为准，本协议未约定的，以原合同为准。 2020年3月12日，苏宁超市向邓德兵、杨怡发出《关于解除租赁合同的通知函》，主要载明：2018年11月12日贵我双方签订了《租赁合同》，约定由我司承租位于成都市青羊区××路××号××号共计116.98平方米的房屋。因受新型肺炎疫情的影响，我司被迫提前解除合同。根据《租赁合同》第十三条正式发函通知贵方：提前解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议。鉴于我司从未进场装修施工，前期已将租赁物钥匙邮寄贵方。请贵方于收函后2日内配合与我司办理租赁物交接手续，否则视为我司已按约将租赁物交还贵方。同时，鉴于此疫情属不可抗力，根据相关法律规定，我司要求贵方对于我司疫情期间（疫情开始日期：2020年1月22日一疫情结束期间）的租金予以免除。履约保证金恳请贵方予以退还。 2020年6月5日，德商金沙10年物业服务中心出具的《缴费通知单》载明了租赁房屋欠付2019年4月1日至2020年6月30日期间的生活垃圾清运费270元。 一审另查明，1、邓德兵、杨怡共同拥有青羊区房屋（成房权证监证字第4××2号），该房屋现门牌号为x3号、x5号。 2、2019年9月至2019年11月期间，邓德兵、杨怡多次与苏宁超市工作人员沟通开具发票事宜，苏宁超市均未同意。 一审审理中，苏宁超市对邓德兵、杨怡主张的垃圾清运费252元表示认可。 一审法院认为，关于租金。（一）根据《补充协议》约定的租金标准，2019年10月13日至2020年5月12日的租金应为118067.45元（含税）。（二）苏宁超市主张合同第六条约定了邓德兵、杨怡如延迟提供发票，苏宁超市有权相应延迟支付租赁费用，邓德兵、杨怡并未提供2019年10月13日至2020年5月12日期间的发票，无权主张租金及滞纳金。根据查明的事实，邓德兵、杨怡多次与苏宁超市的工作人员沟通开具发票事宜，均被拒绝。苏宁超市又以未开具发票为由进行抗辩，违反诚实信用原则，亦属于为自己的利益不正当地阻止付款条件成就，应视为付款条件成就。故一审法院对上述意见不予支持。 关于履约保证金及滞纳金。（一）苏宁超市主张受疫情影响，店铺经营困难，请求将履约保证金19000元在租金中抵扣并减免2020年1月至5月的租金。疫情发生后，苏宁超市迫于防疫的需要及政府实施的防疫措施，客观上对经营产生一定负面效应，但苏宁超市从事零售业，且一直未正式经营，一审法院根据合同性质、实际损失、疫情发生时间、疫情防控措施实施，结合公平原则和不可抗力免责规则，酌情认定邓德兵、杨怡应返还履约保证金7000元，在欠付款项中予以抵扣，同时减免租金3000元。（二）基于上述认定，一审法院酌定滞纳金为10000元。 关于垃圾清运费。苏宁超市予以认可，属当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，一审法院予以认定。 综上，对邓德兵、杨怡的诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、原《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、苏宁超市于判决生效之日起十日内支付邓德兵、杨怡租金118067.45元（含税），因疫情减免租金3000元，抵扣履约保证金7000元，仍应支付108067.45元；二、苏宁超市于判决生效之日起十日内支付邓德兵、杨怡滞纳金10000元；三、苏宁超市于判决生效之日起十日内支付邓德兵、杨怡垃圾清运费252元；四、驳回邓德兵、杨怡的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3584元，减半收取1792元，由苏宁超市负担。 二审中，苏宁超市未提交新证据。邓德兵、杨怡提交新证据：南洋商业银行房屋抵押贷款合同和金融交易历史查询。证明目的：案涉房屋是有房贷的，银行并没有对邓德兵、杨怡的还款进行任何减免。苏宁超市质证认为，对两份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。首先，在证据1第11页附件1贷款详情第2条的抵押物详情第1项，抵押物的地址是成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号，而在双方的《租赁合同》的序言中，其租赁房屋位于成都市青羊区××路××号××号，《房屋抵押贷款合同》的房屋地址与租赁房屋地址不一致。其次，邓德兵、杨怡提供的证据不能达到其证明目的，因邓德兵、杨怡出租房屋给苏宁超市属于商业行为，而邓德兵、杨怡向银行的贷款是其借贷行为。在疫情期间影响的是苏宁超市商业经营目的的实现，因此不能将银行在疫情期间未对其应还款项进行减免作为不认同对苏宁超市因经营受阻而减免租金的理由。本院经审查认为，认可上述证据的真实性，但是以上证据及证明目的和本案无关，故本院对上述证据不予采纳。 二审中，双方当事人均对一审查明的事实无异议。二审另查明，邓德兵、杨怡与苏宁超市于2019年5月7日签订《补充协议》约定，2019年3月29日至2019年10月12日期间6.5个月的租赁费用含税为136628.94元，不含税为125808.86元，2019年10月13日至2020年4月12日期间6个月的租赁费用含税为101141.22元，不含税为93106.92元，2020年4月13日至2021年4月12日期间12个月的租赁费用含税为203114.76元，不含税为186980.83元。 本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，针对苏宁超市提出的主要上诉理由，本院评判如下： 关于退还保证金的问题。苏宁超市主张退还全部的保证金并用于抵扣租金。对此本院认为，2020年3月12日，苏宁超市向邓德兵、杨怡发出《关于解除租赁合同的通知函》，主张根据案涉租赁合同第十三条约定解除合同，根据双方合同第十三条“乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方已支付甲方的履约保证金无需退还，除此之外乙方不承担任何责任”的约定，邓德兵、杨怡无需向苏宁超市退还保证金。另外，邓德兵陈述案涉房屋于2020年9月才重新出租出去，苏宁超市没有证据证明邓德兵在其退还后三个月内重新将案涉房屋进行出租。案涉保证金为19000元，经一审法院酌减后仅为12000元，低于双方约定的一个月的租金，加上2020年3月13日至2020年5月12日的租金，总的金额仍低于三个月的租金，根据合同的履行情况、合同的剩余租期、苏宁超市的过错程度、邓德兵、杨怡重新出租的时间等因素，以上金额并不超出邓德兵、杨怡的房屋空置期间的合理损失。故本院对苏宁超市关于2020年3月13日至2020年5月12日的租金已经足以填补邓德兵、杨怡的损失的主张不予认可，苏宁超市主张退还保证金也与合同约定相违背，本院不予支持。 关于租金减免的问题。本院认为，虽然新冠肺炎疫情对各行各业均造成了一定的影响，但是影响程度并不相同，本案中苏宁超市承租案涉房屋是用来经营超市，超市的经营业态受疫情影响相对较小，且苏宁超市陈述其尚未装修开始经营，综合以上情况，本院认为，一审法院酌情减免3000元的租金的处理并无不当，本院予以确认。 关于开具发票的问题。苏宁超市主张邓德兵、杨怡应向其开具对应租金的发票，但是苏宁超市并未提出反诉，故本院对此主张不予处理。 综上所述，苏宁超市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2461元，由成都苏宁易购超市有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年三月十日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁 敬