四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川10民终196号上诉人（原审被告）：李佑云，男，1966年4月18日出生，汉族，住四川省隆昌市黄家镇。委托诉讼代理人：白燕，四川盛树律师事务所律师。上诉人（原审被告）：邓定芬，女，1966年5月7日出生，汉族，住四川省隆昌市黄家镇。委托诉讼代理人：白燕，四川盛树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川省隆昌东方房地产开发有限公司，住所地四川省隆昌市金鹅街道。法定代表人：代晓惠，董事长。委托诉讼代理人：曹其敏（公司员工），女，1966年1月26日出生，汉族，住四川省隆昌市金鹅街道。委托诉讼代理人：李谢慧子，四川融众律师事务所律师。上诉人李佑云、邓定芬因与被上诉人四川省隆昌市东方房地产开发有限公司（以下简称东方房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省隆昌市人民法院(2020)川1028民初2022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人李佑云和邓定芬的共同委托诉讼代理人白燕、被上诉人东方房地产公司的委托诉讼代理人曹其敏、李谢慧子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李佑云、邓定芬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判李佑云、邓定芬不承担支付责任；2.一审、二审诉讼费用由东方房地产公司承担。事实和理由：李佑云、邓定芬与东方房地产公司签订的《商品房买卖合同》第二条、第三条已明确约定案涉两套房屋金额为6万元和88560元，即案涉两套房屋的总价为148560元。一审判决认定房屋价款以最终产权登记面积为准，价款据实结算，属事实认定错误。双方并没有约定房屋价款需根据最终产权登记面积据实结算。李佑云、邓定芬是旧房拆迁，其原旧房含有水、电、气的户头，不需要另外开户。且签订的拆迁《协议书》也证明李佑云、邓定芬保留了原水、电、气的户头。一审判决关于户头费的认定也是错误的。东方房地产公司交付房屋的时间为2008年，本案诉讼时效应从2008年起开始计算。因为东方房地产公司交付的房屋夹层高度不符合约定，东方房地产公司一直承诺整改却未采取行动。由于房屋夹层问题，东方房地产公司一直躲着李佑云、邓定芬，故东方房地产公司自始至终都没有向李佑云、邓定芬催收过剩余房款，也没有催收过其他费用，本案诉讼时效早已超过，东方房地产公司的诉讼请求不应得到支持。东方房地产公司提交的《商品房买卖合同》系伪造的，黄家镇人民政府出具的《情况说明》的内容是虚假的，东方房地产公司有伪造证据、虚假陈述的严重不诚信诉讼行为。东方房地产公司辩称，实际交付房屋的面积与签订的商品房买卖合同中的面积相差5个平方，根据合同约定，应当以房产证面积为准。东方房地产公司在办理产权证之后即按照合同约定与李佑云、邓定芬进行结算，但李佑云、邓定芬一直拒绝结算。根据合同约定，商品房水、电、气及税费、办证费用等都是据实结算，在东方房地产公司与李佑云、邓定芬未进行结算的情况下，本案未超过诉讼时效。李佑云、邓定芬原水、电、气户头均只有一户，而新的房屋有两户，一审判决中已经扣除了一户的天然气、水电的户头，具有事实依据。办理产权证明确认房屋面积后，东方房地产公司在政府工作人员陪同下，每年至少一次找李佑云、邓定芬催告进行结算，但李佑云、邓定芬予以回避。合同明确约定了是预支费用，只有进行结算后才能确定最终的费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李佑云、邓定芬的上诉请求，维持原判。东方房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令李佑云、邓定芬支付东方房地产公司款项73450元及利息，利息以73450元为基数自2011年8月25日起计算至全部清偿之日止，2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款调报价利率计算，暂计算至2019年8月20日的利息为34020.71元；2.判令李佑云、邓定芬支付东方房地产公司逾期付款违约金，以73450元为基数自2011年8月25日起按照万分之一点四计算至2011年11月23日的违约金为925.47元，以73450元为基数自2011年11月24日起按照万分之一点八计算至清偿之日止（暂计算至2020年7月25日的违约金为39067.17元），以上金额暂计146463.35元；3.本案诉讼费由李佑云、邓定芬承担。一审法院认定事实：李佑云、邓定芬系夫妻，因房屋被拆迁，于2006年12月1日，与东方房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定李佑云、邓定芬分别以511元/平方米、2000元/平方米的价格购买东方房地产公司开发的位于新民街*幢*单元*楼*号面积为117.34平方米住宅一套及1幢5号面积为44.28平方米营业房一套，房款总计148560元。前述购房款采用分期付款的方式付款，首期于合同签订之日起3日支付50%，房屋封顶时付30%，剩余20%于交房时付清，但前述面积为暂测面积，最终产权登记面积为准，价款据实结算。如逾期付款90日的，则自逾期第二日起以应付款为基数按日万分之一点六八的标准支付违约金。合同还约定，房屋售价不包含水、电的立户费和天然气、闭路电视的立户费、安装材料费，交房时按实结算，并由李佑云、邓定芬承担。双方在打印体的合同文本中约定办理产权所产生的税、费，按相关规定由东方房地产公司和李佑云、邓定芬双方各自承担。合同签订后，李佑云、邓定芬共计向东方房地产公司付款101455元，所购房屋已于2008年交付，并于2011年8月24日由东方房地产公司代为办理了产权登记，并代缴了维修资金1263元，登记费、工本费、交易手续费等共计1337元，契税4053.66元。产权证记载的住宅建筑面积为122.29平方米，营业房建筑面积为45.4平方米。根据《商品房买卖合同》所约定的单价，李佑云、邓定芬总计应付房款金额为153329.45元，减去已付的101455元，尚欠51874.45元未付。另查明，东方房地产公司依约代为办理了李佑云、邓定芬所购住宅和营业房的水、电立户和住宅的天然气立户，并垫付了自来水立户费1400元（700元/户×2户），天然气立户费为每户3800元。虽东方房地产公司主张垫付了电的立户费1500元，但2007年后供电公司并未收取立户费仅收取材料及安装工程费。一审法院认为，东方房地产公司请求李佑云、邓定芬支付的款项具体包括房款、维修基金、办证费、契税、自来水立户费、天然气立户费、电立户费、违约金，而李佑云、邓定芬以其系被拆迁户不应承担水、电、气立户费，且东方房地产公司主张的债权已超过诉讼时效为抗辩，故本案的争议焦点有二：一是东方房地产公司主张的债权是否已超过诉讼时效；如未超过诉讼时效，李佑云、邓定芬是否应当按约支付违约金；二是李佑云、邓定芬应否承担水、电、气的立户费等税、费。首先，虽然双方在合同中约定了分期付款，且剩余的20%于交房时付清，但双方在合同中还特别约定最终根据产权登记的面积据实结算房款，也约定了所垫付的费用要据实结算，故房款和垫付费用的最终确定需要通过结算进行确定，而本案中双方至今未进行结算，东方房地产公司此次提起诉讼才实质上完成了结算，故东方房地产公司所主张的房款等债权的时效期间自提起本案诉讼前尚未起算，李佑云、邓定芬关于超过诉讼时效的抗辩不成立，故对东方房地产公司请求李佑云、邓定芬支付剩余房款51874.45元的请求，一审法院予以支持。既然双方未进行结算，李佑云、邓定芬就不存在逾期付款的问题，故对东方房地产公司主张李佑云、邓定芬承担违约金的主张，一审法院不予支持。其次，双方在合同中约定了房屋售价不包含水、电的立户费和天然气、闭路电视的立户费、安装材料费，交房时按实结算，因此，李佑云、邓定芬应当支付前述费用，但合同所约定的安装材料费仅针对天然气和闭路电视而言，不包括电的安装材料费，供电公司自2007年起就未在收取户头费，双方在合同中约定的电的立户费并不存在，故对东方房地产公司主张的电的立户费3000元，一审法院不予支持。由于李佑云、邓定芬系被拆迁户，为东方房地产公司所不否认，可以确定其被拆迁的房屋原来应有自来水户头，故仅应支付一户自来水户头费。因此，李佑云、邓定芬应当承担自来水和天然气的立户费4500元（700元+3800元）。虽然双方在合同的室内标准中约定水、电、气一户一表且管线到位等，此约定仅是关于所交付房屋所需要具备的条件的约定，不是费用承担的约定，故李佑云、邓定芬以此为由主张不承担水、气立户费的请求，一审法院不予支持。另外，根据双方合同中所约定的“办理产权所产生的税、费，按相关规定由双方各自承担”，故对东方房地产公司请求李佑云、邓定芬支付东方房地产公司垫付的维修资金1263元，登记费、工本费、交易手续费等共计1337元，契税4053.66元的请求，一审法院予以支持。综上，李佑云、邓定芬还应支付东方房地产公司房款51874.45元、维修资金1263元、登记费、工本费、交易手续费等共计1337元、契税4053.66元、自来水立户费700元、天然气立户费3800元，共计63028.11元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决：一、李佑云、邓定芬在本判决生效之日起五日内支付四川省隆昌东方房地产开发有限公司房款、维修资金、登记费、工本费、交易手续费、契税、自来水立户费、天然气立户费等共计63028.11元；二、驳回四川省隆昌东方房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1615元，由四川省隆昌东方房地产开发有限公司负担920元，由李佑云、邓定芬负担695元。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，东方房地产公司在一审中分别提交了于2006年12月1日和2011年6月12日签订的两份《商品房买卖合同》。东方房地产公司在庭审中作出说明2011年6月12日的《商品房买卖合同》是因为办理产权证书时，相关部门不认可2006年12月1日的《商品房买卖合同》中的项目部印章，要求李佑云、邓定芬重新签订合同，但李佑云、邓定芬却没有前来签订，两份合同主要内容相同。李佑云、邓定芬认可2006年12月1日的《商品房买卖合同》的真实性。该合同第十二条约定，本合同商品房面积为东方房地产公司暂测面积，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以县房地产管理局产权登记面积为准。李佑云、邓定芬对案涉两套房屋的产权登记面积予以认可。2006年12月1日的《协议书》载明，李佑云被拆迁的水、电、气、闭路及电话的安装及移户保留其户头，待新购房时启用，新购房户应出必要的材料费；如其户头不再启用，视为自动放弃。李佑云、邓定芬认可其原房屋有一个水、电、气户头，案涉房屋有两个水、电、气户头，即新增一个水、电、气户头。二审查明的其余事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋的价款是应按照合同约定价格还是应按照实际面积进行结算；2.李佑云、邓定芬是否应向东方房地产开发公司支付新开自来水和天然气户头费用；3.本案是否已过诉讼时效。因引起本案纠纷的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定予以处理。李佑云、邓定芬与东方房地产公司于2006年12月1日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按该合同约定履行各自义务。东方房地产公司主张李佑云、邓定芬以产权登记面积据实结算购房款，李佑云、邓定芬则抗辩主张双方没有对案涉房屋价款约定需根据最终产权登记面积据实结算。本院经审查，2006年12月1日的《商品房买卖合同》中虽载明住宅和营业房的建筑面积和房款金额以及购房款总价，但合同同时已特别约定合同约定面积为暂测面积，其与产权登记面积有差异的，以房管部门产权登记面积为准。故李佑云、邓定芬购买的案涉住房和营业房的实际面积应以产权登记面积122.29平方米和45.4平方米为准。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”之规定，东方房地产公司主张按照合同约定以产权登记面积为准据实结算购房款，符合双方合同约定及法律规定，也符合一般商品房销售中按最终实测产权登记面积据实结算购房款的交易习惯。故李佑云、邓定芬的上述抗辩主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于新开自来水户头和天然气户头费用问题。根据查明事实，李佑云、邓定芬原旧房已有一户水、电、气户头，而根据一审已查明供电公司于2007年起即未再收取用电户头费的事实，一审判决对东方房地产公司主张的用电立户费3000元不予支持，并无不当，本院予以支持。东方房地产公司按合同约定为李佑云、邓定芬的两套房屋的自来水、天然气立户并垫付相关立户费用。根据2006年12月1日的《商品房买卖合同》和《协议书》的约定，李佑云、邓定芬原房屋已有的一户自来水和天然气户头予以保留。故李佑云、邓定芬不应再承担其原已有的一个自来水和天然气户头费用，而对东方房地产公司为其垫付的另外一个自来水和天然气的立户费用，李佑云、邓定芬则应按合同约定予以承担。因此，李佑云、邓定芬抗辩主张其原房屋含有水、电、气户头，不需另外开户，不应承担自来水和天然气户头费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。根据2006年12月1日的《商品房买卖合同》的约定，李佑云、邓定芬最终需支付的购房款需以房管部门登记的产权面积为准予以确定，对房屋的水、电、气立户费用也需按实结算。故李佑云、邓定芬最终需向东方房地产公司支付的款项需待双方完成最后结算后才能确定。而东方房地产公司的代理人曹其敏陈述其以多种方式多次向李佑云、邓定芬催收案涉房屋款项，结合东方房地产公司至今未将案涉房屋产权证书交付李佑云、邓定芬的事实，足以证实东方房地产公司并未放弃主张案涉房屋款项的权利。因此，一审判决认定双方至今未进行结算，本案未过诉讼时效，并无不当，本院予以支持。李佑云、邓定芬虽抗辩东方房地产公司交付的房屋夹层高度不符合双方约定，东方房地产公司应赔偿其损失，但案涉房屋已于2008年交付李佑云、邓定芬，且李佑云、邓定芬未提起反诉，故对李佑云、邓定芬的该主张，本院不作处理。综上所述，上诉人李佑云、邓定芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1615元，由上诉人李佑云、邓定芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 余发会审 判 员 马晋川审 判 员 何中明二〇二一年三月三十一日法官助理 夏 源书 记 员 周 佳