江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民初465号原告：中国工商银行股份有限公司南京城西支行，住所地南京市鼓楼区江东北路289号。主要负责人：董楚天，该支行行长。委托诉讼代理人：葛争龙，男。委托诉讼代理人：胡愚，男，该行职员。被告：东庐湖酒店有限公司，住所地南京市溧水区白马镇东庐山莊。法定代表人：丁礼燕，该公司总经理。被告：东庐湖发展有限公司，住所地南京市溧水区白马镇美玉街10号。法定代表人：嵇青，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁礼燕，男，该公司财务经理。原告中国工商银行股份有限公司南京城西支行（简称工商银行南京城西支行）诉被告东庐湖酒店有限公司（简称东庐湖酒店公司）、东庐湖发展有限公司（简称东庐湖发展公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告工商银行南京城西支行的委托诉讼代理人葛争龙、胡愚，被告东庐湖酒店公司的法定代表人暨被告东庐湖发展公司的委托诉讼代理人丁礼燕，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工商银行南京城西支行向本院提出诉讼请求：1.判令东庐湖酒店公司立即清偿贷款本金9600万元和利息、罚息、复利（截止至2019年12月20日利息、罚息、复利8847273.62元。自2019年12月21日至实际清偿之日止，以本金9600万元为基数按年利率9.825%计算罚息，并按季结算按年利率9.825%就利息、罚息计算复利）。2.判令工商银行南京城西支行对东庐湖酒店公司提供的位于南京市溧水区水库的国有土地使用权依法处置价款享有优先受偿权。3.判令工商银行南京城西支行对东庐湖发展公司提供的位于南京市溧水区水库的十四宗国有土地使用权依法处置价款享有优先受偿权。4.判令东庐湖发展公司对东庐湖酒店公司上述债务承担一般保证担保责任。5.判令东庐湖酒店公司、东庐湖发展公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年12月01日，东庐湖酒店公司与工商银行南京城西支行签订《固定资产借款合同》，约定工商银行南京城西支行向东庐湖酒店公司发放贷款47300万元，贷款期限九年。贷款利率按提款日与借款期限相对应档次的中国人民银行贷款利率上浮10%执行，并以3个月为一期、一期一调整，分段计息，按月结息。逾期罚息利率在贷款利率基础上加收50%。借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按合同约定逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的罚息，按逾期罚息利率计收复利。2012年12月11日，东庐湖酒店公司与工商银行南京城西支行签订了《国有土地使用权抵押合同》，以其位于南京市溧水区水库的国有土地使用权为东庐湖酒店公司上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，领取了他项权证。2012年12月11日，东庐湖发展公司与工商银行南京城西支行签订了《国有土地使用权抵押合同》，以其位于南京市溧水区水库的十四宗国有土地使用权为东庐湖酒店公司上述债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，领取了他项权证。双方借款合同签订后，工商银行南京城西支行分别于2012年12月24日、2013年1月30日、2013年4月6日、2013年4月26日发放贷款共计9600万元，贷款到期后，东庐湖酒店公司未能按约履行还款义务。依据其申请，工商银行南京城西支行于2015年12月30日、2016年06月28日、2016年12月05日、2017年06月22日为部分还款计划办理了展期，分别将原借款期限展期至2018年12月31日、2019年06月30日、2019年12月31日、2020年06月30日。每次展期办理过程中，东庐湖发展公司均与工商银行南京城西支行签订保证合同，同意对东庐湖酒店公司上述债务承担一般保证担保责任。截至2019年12月20日，东庐湖酒店公司积欠工商银行南京城西支行本金9600万元，利息8847273.62元，各担保人也未能履行担保义务，均已构成违约。为维护工商银行南京城西支行的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起诉讼，请求依法判决。被告东庐湖酒店公司、东庐湖发展公司答辩称，对于原告的诉讼请求无异议。本院经审理查明事实如下：1.2012年12月1日，东庐湖酒店公司与工商银行南京城西支行签订编号为2012年（城西）字第0128号《固定资产借款合同》一份，约定工商银行南京城西支行给东庐湖酒店公司贷款47300万元用于东庐湖温泉酒店项目建设，借款期限九年，自实际提款日起算（分次提款的，自首次提款日起算），实际提款日以借据为准，借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率上浮10%，借款人提款后，利率以3个月为一期，一期一调整，分段计息。第二期利率确定日为提款日满一期之后的对应日，如果调整当月不存在与提款日对应的日期，则以该月最后一日为对应日，其他各期依此类推。借款人分笔提款的，借款利率按每笔提款的借款利率分别确定并调整。本合同项下借款自实际提款日起按日计算，按月结息。借款到期，利随本清。其中日利率＝年利率/360。本合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定，挪用借款罚息利率在原借款利率基础上加收70%确定。借款人应根据实际用款需求提取借款，其中首笔借款必须于2013年3月20日前提取，最后一笔借款必须于2021年6月30日之前提取，否则贷款人有权取消全部或部分借款。借款到期（含被宣布提前到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。2.2012年12月11日，东庐湖酒店公司作为抵押人与工商银行南京城西支行作为抵押权人签订《国有土地使用权抵押合同》一份，约定东庐湖酒店公司以其位于水库使用权证号为宁溧国用（2012）第03364土地使用权抵押给工商银行南京城西支行，为双方签订的上述《固定资产借款合同》中所确认的债务3057万元提供担保，并办理了他项权证。不动产登记簿载明被担保的主债权数额为3057万元。同日，东庐湖发展公司作为抵押人与工商银行南京城西支行作为抵押权人签订《国有土地使用权抵押合同》14份，约定东庐湖发展公司以其位于水库使用权证号为宁溧国用（2012）第03398、03400、03401、03409、03410、03411、03412、03413、03414、03417、03418、03419、03469、03470号土地使用权抵押给工商银行南京城西支行，分别为上述《固定资产借款合同》中所确认的债务171万元、284万元、214万元、171万元、2067万元、310万元、309万元、303万元、300万元、11226万元、303万元、300万元、277万元、298万元提供担保，并办理了他项权证。不动产登记簿载明被担保的主债权数额分别为171万元、284万元、214万元、171万元、2067万元、310万元、309万元、303万元、300万元、11226万元、303万元、300万元、277万元、298万元。3.上述合同签订后，2012年12月24日，工商银行南京城西支行向东庐湖酒店公司发放第一笔贷款2000万元，借款借据载明基准利率6.55%，借款当期执行利率7.205%，到期日2016年6月30日。《固定资产借款合同》约定该2000万元还款计划为2015年12月31日还款1800万元，2016年6月30日还款200万元。2013年1月30日，工商银行南京城西支行向东庐湖酒店公司发放第二笔贷款1700万元，借款借据载明基准利率6.55%，借款当期执行利率7.205%，到期日为2016年6月30日。2013年4月26日，工商银行南京城西支行向东庐湖酒店公司发放第三笔贷款3000万，借款借据载明基准利率6.55%，借款当期执行利率7.205%，到期日期为2016年12月31日。《固定资产借款合同》约定3000万元还款计划为2016年6月30日还款600万元，2016年12月31日还款2400万元。2013年4月26日，工商银行南京城西支行向东庐湖酒店公司发放第四笔贷款2000万元，借款借据载明基准利率6.55%，借款当期执行利率7.205%，到期日期为2017年6月30日。《固定资产借款合同》约定2000万元还款计划为2016年12月31日还款100万元，2017年6月30日还款1900万元。2013年4月26日，工商银行南京城西支行向东庐湖酒店公司发放第五笔贷款900万元，借款借据载明基准利率6.55%，借款当期执行利率7.205%，到期日期为2017年6月30日。4.2015年12月30日，工商银行南京城西支行与东庐湖酒店公司、东庐湖发展公司分别签订《借款展期协议》，约定按还款计划2015年12月31日到期1800万元的借款期限展期为2015年12月31日至2018年12月31日。利率执行原贷款发放日基准利率6.55%，利率计息方式为按季结算。借款人未按本协议的约定按期偿还展期借款本息的，贷款人有权在展期利率基础上加收50%作为罚息利率，对借款人逾期借款逾期之日起按罚息利率计收利息，并对未按时支付的利息计收复利。同日，东庐湖发展公司与工商银行南京城西支行签订《保证合同》约定东庐湖发展公司为东庐湖酒店公司该1800万元贷款提供保证，保证方式为东庐湖发展公司仅承担展期部分1800万元的补充担保责任，即在主债务人及展期部分已抵押的土地不足以履行全部债务的部分承担补充担保责任。保证范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的相关损失）以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）保证期间自主合同项下的借款期限届满之次日起两年。2016年6月28日，工商银行南京城西支行与东庐湖酒店公司、东庐湖发展公司分别签订《借款合同补充协议》四份，约定将上述按还款计划2016年6月30日到期200万元、1700万元、600万元的还款期限调整为2019年6月30日，将按还款计划2016年12月31日到期的2400万元还款期限调整为2019年12月31日。同日，东庐湖发展公司与工商银行南京城西支行签订《保证合同》，约定东庐湖发展公司对该四份《借款合同补充协议》项下的债务在主债务人及展期部分已抵押的土地不足以履行全部债务的部分承担补充责任。保证范围和保证期间的约定同前述保证合同。2016年12月5日，工商银行南京城西支行与东庐湖酒店公司、东庐湖发展公司签订《借款合同补充协议》，约定将上述按还款计划2016年12月31日到期100万元还款时间调整为2019年12月31日。同日，东庐湖发展公司与工商银行南京城西支行签订《保证合同》，约定东庐湖发展公司对该100万元的债务在主债务人及展期部分已抵押的土地不足以履行全部债务的部分承担补充责任。保证范围和保证期间的约定同前述保证合同。2017年6月22日，工商银行南京城西支行与东庐湖酒店公司、东庐湖发展公司签订《借款合同补充协议》二份，约定将上述按还款计划2017年6月30日到期的900万元、1900万元还款时间调整为2020年6月30日。同日，东庐湖发展酒店与工商银行南京城西支行签订《保证合同》，约定东庐湖发展公司对该900万元、1900万元的债务在主债务人及展期部分已抵押的土地不足以履行全部债务的部分承担补充责任。保证范围和保证期间的约定同前述保证合同。上述所有展期协议均约定担保人同意借款人借款期限调整并将继续为借款提供担保。5.原被告双方确认，截止2019年12月20日，东庐湖酒店公司欠付利息总计8847273.62元，其中利息5601098.64元，罚息2859249.96元，复利386925.02元。以上事实，有本院审查认定的《固定资产借款合同》、借款借据、《国有土地使用权抵押合同》、还款计划、《借款展期协议》《借款合同补充协议》《保证合同》、开庭笔录等证据在卷为证。本院认为，东庐湖酒店公司、东庐湖发展公司签订的《借款合同》《贷款展期协议书》以及保证合同、抵押合同是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。《借款合同》签订后，工商银行南京城西支行履行了放款义务，东庐湖酒店公司应按约还本付息。截止2019年12月20日，工商银行南京城西支行主张东庐湖酒店公司尚欠贷款本金9600万元，利息、罚息、复利8847273.62元，东庐湖酒店公司、东庐湖发展公司不持异议，本院予以支持。所有借款的展期协议均约定借款利率执行原贷款发放日基准利率年6.55%，利率计息方式为按季结算。借款人未按约定偿还展期借款本息的，贷款人有权在展期利率基础上加收50%作为罚息利率，对借款人逾期借款逾期之日起按罚息利率计收利息，并对未按时支付的利息计收复利。据此，工商银行南京城西支行主张东庐湖酒店公司自2019年12月21日至实际清偿之日止，以本金9600万元为基数按年利率9.825%计算罚息，并按季结算按年利率9.825%就利息、罚息计算复利的请求应予支持。就该案贷款，东庐湖酒店公司以其名下位于水库使用权证号为宁溧国用（2012）第03364土地使用权进行抵押，担保债权3057万元，东庐湖发展公司提供其名下位于水库使用权证号为宁溧国用（2012）第03398号、第03400号、第03401号、03409、03410、03411、03412、03413、03414、03417、03418、03419、03469、03470土地使用权抵押给工商银行南京城西支行，分别为上述《固定资产借款合同》中所确认的债务171万元、284万元、214万元、171万元、2067万元、310万元、309万元、303万元、300万元、11226万元、303万元、300万元、277万元、298万元提供担保。抵押均登记并办理了他项权证，抵押权依法设立，本院对工商银行南京城西支行主张就抵押的土地使用权拍卖、变卖或折价所得款项享有优先受偿权的诉讼请求予以支持，每块土地使用权的优先受偿权范围限于登记担保的债权数额。就案涉贷款，东庐湖发展公司与工商银行南京城西支行签订《保证合同》同意提供保证，《保证合同》约定东庐湖发展公司仅就主债务人及已抵押的土地使用权不足以履行全部债务的部分承担补充责任，该约定的保证方式应为一般保证，工商银行南京城西支行主张东庐湖酒店公司承担一般保证责任并无不当，但保证的范围仅限于主债务人及已抵押的土地使用权不足以履行全部债务的部分，工商银行南京城西支行主张东庐湖发展公司就东庐湖酒店公司所有债务承担一般保证责任不当，超过的部分应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、东庐湖酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内归还中国工商银行股份有限公司南京城西支行借款本金9600万元及利息、罚息、复利（至2019年12月20日的利息、罚息、复利合计8847273.62元，自2019年12月21日至实际清偿之日止，以本金9600万元为基数按年利率9.825%计算罚息，并按季结算按年利率9.825%就利息、罚息计算复利）；二、就上述第一项债权，中国工商银行股份有限公司南京城西支行有权就东庐湖酒店有限公司名下位于南京市溧水区水库宁溧国用（2012）第03364土地使用权证号土地使用权拍卖、变卖或折价所得款项在3057万元范围内优先受偿，就东庐湖发展有限公司名下位于水库宁溧国用（2012）第03398号、宁溧国用第03400号、宁溧国用第03401号、宁溧国用第03409号、宁溧国用第03410号、宁溧国用第03411号、宁溧国用第03412号、宁溧国用第03413号、宁溧国用第03414号、宁溧国用第03417号、宁溧国用第03418号、宁溧国用第03419号、宁溧国用第03469号、宁溧国用第03470号土地使用权拍卖、变卖或折价所得款项分别在171万元、284万元、214万元、171万元、2067万元、310万元、309万元、303万元、300万元、11226万元、303万元、300万元、277万元、298万元范围内优先受偿。东庐湖发展有限公司承担担保责任后有权向东庐湖酒店有限公司追偿；三、东庐湖发展有限公司对中国工商银行股份有限公司南京城西支行上述第一项债权以第二项抵押的土地使用权不足以清偿全部债务的部分承担一般保证责任，并有权在承担保证责任后向东庐湖酒店有限公司追偿；四、驳回中国工商银行股份有限公司南京城西支行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费566036元，财产保全费5000元，合计571036元，由被告东庐湖酒店公司、东庐湖发展公司负担（此款东庐湖酒店公司、东庐湖发展公司于本判决生效之日起十日内交至本院）。如不服本判决，可以收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  毕宣红审判员  夏奇海审判员  许云苏二〇二一年三月二十五日书记员  唐姮鑫书记员  刘 东