上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终523号上诉人（原审被告）：张志坚，男，1980年9月9日出生，汉族，户籍地广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：王鑫，上海乐邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩聪，男，1980年3月30日出生，汉族，住上海市虹口区。原审第三人：上海旭瑞图文设计有限公司，住所地上海市闵行区申长路********。法定代表人：刘树，经理。上诉人张志坚因与被上诉人韩聪、原审第三人上海旭瑞图文设计有限公司（以下简称旭瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初12695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张志坚上诉请求：撤销原判第五项、第六项，改判驳回韩聪相应一审诉讼请求。事实与理由：一审判决遗漏案件的重要事实，适用法律错误。遗漏的事实主要是2020年1月20日，韩聪至上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）告知次承租人张志坚欠费事宜，并于次日告知张志坚应当在2020年1月31日前支付房租及能源费，此时张志坚仅逾期支付6天。因韩聪这一提前告知次承租人的行为，导致张志坚无法顺利从次承租人处收取租金，以致张志坚最终逾期超过15日。故张志坚认为押金不应当没收，而应当在应付费用中予以抵扣。法律适用方面主要是免租期租金的问题，租赁合同9-3条的意思是，若张志坚主动提前终止合同，构成违约，才应当支付免租期的租金，结合租赁合同9-4条的约定，也是应当这样解读。据此张志坚也不应当支付免租期的租金。被上诉人韩聪辩称：1.韩聪与张志坚房屋租赁关系已经持续了两年之久，韩聪在足额收到租金的情况下，从未干扰过张志坚的转租行为，也没有两位次承租人的联系方式，也从未与次承租人见过面。与张志坚解约后，韩聪只与一个小面积的商铺续约了，涉案房屋的大部分面积闲置至今，故韩聪根本没有恶意解约的理由。张志坚欠付租金后，韩聪只是告知次承租人张志坚欠付租金的事实，并未向次承租人提出任何要求。2.根据租赁合同9-3条，韩聪有权向张志坚收取免租期租金，一审适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。韩聪向一审法院起诉请求判令：1.确认韩聪与张志坚签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年2月21日解除；2.张志坚将XX房XX层XX房屋以毛坯状态返还韩聪；3.旭瑞公司将涉案房屋2层房屋以毛坯状态返还韩聪；4.张志坚向韩聪支付自2020年2月3日起至2020年2月21日止的租金人民币（以下币种同）24,803.7元及自2020年2月22日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月39,707.68元的标准计算；5.张志坚向韩聪支付自2020年2月3日起至实际返还房屋之日止的能源费，按照每月3,401元的标准计算；6.张志坚向韩聪支付滞纳金，以逾期未支付租金及能源费合计129,326元为基数，自2020年1月19日起计算至实际支付之日止，按年利率24%为计算标准；7.韩聪不予返还张志坚押金108,043.65元，并由张志坚支付韩聪违约金129,326.01元及免租期内的租金72,029.10元；8.张志坚向韩聪支付欠缴的燃气费31,977.10元。一审法院认定事实如下：韩聪系涉案房屋产权人，涉案房屋建筑面积215.28平方米，共2层。2018年2月3日，韩聪（出租方，甲方）与张志坚（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：韩聪将涉案房屋出租给张志坚，租赁期限为五年，自2018年2月3日至2023年2月2日，其中2019年2月3日起至2018年4月2日为乙方免租期，免租期内乙方需向甲方支付能源费，但无需支付租金。2018年2月3日至2019年2月2日，租金及物业管理费5.5元/平方米/天，月租金36,014.55元，押三付二；2019年2月3日至2020年2月2日，租金及物业管理费5.775元/平方米/天，月租金37,815.28元，押三付三；2020年2月3日至2021年2月2日，租金及物业管理费6.064元/平方米/天，月租金39,707.67元，押三付三。4-2乙方应于本合同签订时向甲方一次性支付193,676.75元，其中保证金108,043.65元和二个月租金及物业管理费72,029.10元以及4个月能源费13,604元（能源费15.8元/平方米/月，每月3,401元），同时乙方还需向甲方一次性支付6万元门面转让费用。4-3乙方因居住在承租房屋及使用其内部设施产生的费用（包括但不限于水、电、通讯、装修改造、煤气、通讯、设备、物业管理等相关费用）均应由乙方承担并按时缴纳。4-4乙方应于支付期到期日提前十五日支付当期租金与能源费。逾期支付租金和/或能源费的，甲方有权向乙方收取滞纳金，每逾期一日，滞纳金金额按乙方每日应缴纳租金与能源费的2倍支付；逾期自每个支付到期日前提前15日开始计算，累计超过15日的，按本合同第9-2条款处理。2019年至2023年，每年的2月3日、6月2日、9月2日、12月2日前提前15日支付租金与能源费。5-1乙方须在返还房屋前与甲方结清所有费用之后，甲方将保证金全数无息退还给乙方。7-1乙方应在租赁期限到期前或合同解除日前按合同附件二交房标准恢复原状并至物业公司办理房屋返还验收手续，并结清应承担的费用。如不能恢复毛坯，甲方有权没收押金，乙方同时应承担甲方由此产生的一切损失。7-2未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按15元/平方米/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。9-2逾期缴纳租金和/或能源费超过15日、且乙方未事先与甲方达成延期缴纳协议的，甲方有权解除合同，收回房屋，没收押金。9-3在租赁期内，如乙方违约提前终止合同的，除押金没收，乙方还需支付甲方三个月的租金及能源费作为违约金，合同约定甲方对乙方有免租期优惠的，乙方还需向甲方支付免租期的租金。11-5本合同所有条款甲、乙双方承诺严禁泄露给第三方，否则责任方承担全部后果。11-7乙方可将该商铺转租分租给第三方，该房屋租赁面积215.28平方米所产生的所有责任义务仍由乙方继续承担。乙方承担该面积所产生的（包括但不限于房租、物业费、能源费、水费、电费等相关费用），因乙方转租引起的纠纷均由乙方自行承担。附件一乙方退还房屋标准：毛坯退还。《租赁合同》签订后，韩聪向张志坚交付涉案房屋，张志坚向韩聪支付押金108,043.65元。其后，张志坚将涉案房屋2层分租给旭瑞公司，将XX房XX层XX室分租给案外人。张志坚向韩聪支付租金与能源费至2020年2月2日。其中，2019年4月15日支付70,000元，4月20日支付20,000元，5月9日支付22,649元，10月15日支付80,000元，11月19日支付10,000元，12月10日支付20,000元。2020年2月17日，韩聪向张志坚发送《律师函》，要求张志坚于接函后三日内向韩聪支付拖欠租金129,326.04元、滞纳金85,036.2元。2020年6月5日，韩聪与案外人柯某签订《上海市房屋租赁合同》，约定韩聪将XX房XX号XX室出租给柯某，建筑面积71平方米。租赁期限自2020年6月1日至2022年11月30日，租金及物业管理费7.41元/平方米/天，月租金16,000元。2020年6月10日，旭瑞公司将涉案房屋2层返还韩聪，张志坚将XX房XX层XX室返还韩聪。一审法院另查明，张志坚于租赁期间仅支付涉案房屋2019年10月至2020年1月的燃气费，韩聪已向燃气公司支付2018年7月至2019年9月的燃气费16,038.4元。一审法院认为，韩聪与张志坚签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，张志坚多次迟延支付租金及能源费，累计超过15日，且至今未支付2020年2月3日起的租金及能源费，张志坚构成根本违约。韩聪要求解除《租赁合同》，于法有据，且符合合同约定，予以支持。张志坚辩称多次迟延支付租金及能源费系通过实际履行对支付时间与支付方式进行了变更，形成了晚交、分期支付的习惯，一审法院对此难以认同，双方在合同履行过程中并未对租金及能源费的支付变更达成合意，不能将韩聪在合同履行过程中对张志坚迟延支付行为的容忍作为进行变更的依据。张志坚又辩称未支付2020年2月3日起的租金及能源费的原因是韩聪恶意撺掇次承租人不向张志坚支付租金所致，一审法院认为，张志坚所称的韩聪恶意撺掇行为缺乏依据，且旭瑞公司到庭明确表示韩聪仅告知其张志坚未支付租金构成违约的事实，该行为难以认定为恶意撺掇，故对张志坚的该项辩称亦不予采信。关于合同解除的日期。韩聪认为系《律师函》要求的支付租金宽限期满之次日（即2020年2月21日），张志坚同意于韩聪与次承租人重新签订租赁合同的前一日解除（2020年5月31日）。一审法院认为，韩聪在《律师函》中仅要求张志坚支付拖欠的租金等费用，未明确解除合同的意思表示，故合同解除的日期以本案起诉书副本送达张志坚之日为宜，即2020年4月16日。关于XX房XX层XX室及要求旭瑞公司返还涉案房屋2层的主张，因张志坚及旭瑞公司已于2020年6月10日将相应房屋返还韩聪，故对上述两项诉讼请求不再处理。关于租金及占有使用费。张志坚应向韩聪支付自2020年2月3日起至2020年4月16日止的租金97,691.75元（39,707.67元/月×2个月+6.064元/平方米/天×215.28平方米×14天）。对于房屋占有使用费，一审法院认为以租金标准计算为宜，自2020年4月17日起至2020年6月10日止为72,344.12元（39,707.67元/月×1个月+6.064元/平方米/天×215.28平方米×25天），扣除该期间韩聪已向案外人柯某收取的租金5,261.1元（7.41元/平方米/天×71平方米×10天），张志坚应向韩聪支付的房屋占有使用费为67,083.02元（72,344.12元-5,261.1元）。关于能源费。涉案房屋自2020年2月3日起至2020年6月10日止的能源费为14,510.93元（3,401元/月×4个月+3,401元/月÷30天×8天），扣除自2020年6月1日起至2020年6月10日止韩聪已向案外人柯某收取的能源费373.93元（15.8元/平方米/月×71平方米÷30天×10天），则张志坚应向韩聪支付能源费14,137元（14,510.93元-373.93元）。关于押金。根据《租赁合同》9-2条的约定，因张志坚逾期支付租金及能源费超过15日，韩聪有权没收押金。关于免租期内损失。根据《租赁合同》9-3条的约定，张志坚违约提前终止合同，张志坚需向韩聪支付免租期内的租金。本案中，免租期为2个月，免租期内张志坚需向韩聪支付能源费，但无需支付租金。现《租赁合同》因张志坚违约而解除，张志坚应向韩聪支付免租期内的租金72,029.1元（36,014.55元/月×2个月）。关于违约金。虽根据《租赁合同》9-3条的约定，张志坚违约提前终止合同，除没收押金外，张志坚还需支付韩聪三个月的租金及能源费作为违约金，还需向韩聪支付免租期内的租金，但一审法院综合考虑合同的履行情况、张志坚的过错程度、韩聪的损失等，认为韩聪没收押金及收取免租期内租金已足以弥补韩聪的损失，故对韩聪主张的违约金不予支持。关于滞纳金。一审法院认为，综合考虑合同的履行情况、张志坚的过错程度、韩聪的损失等，韩聪没收押金及收取免租期内租金已足以弥补因张志坚违约对韩聪造成的损失，故对韩聪主张的滞纳金，亦不予支持。关于燃气费。张志坚自2018年2月3日起承租涉案房屋，但仅支付2019年10月至2020年1月的燃气费，现韩聪已向燃气公司支付2018年7月至2019年9月的燃气费16,038.4元。据此，韩聪要求张志坚支付2018年7月至2019年9月的燃气费16,038.4元，合法合理，予以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于二〇二〇年八月十六日作出判决：一、韩聪与张志坚就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、张志坚于判决生效之日起十日内支付韩聪自2020年2月3日起至2020年4月16日止的租金97,691.75元；三、张志坚于判决生效之日起十日内支付韩聪自2020年4月17日起至2020年6月10日止的房屋占有使用费67,083.02元；四、张志坚于判决生效之日起十日内支付韩聪能源费14,137元；五、张志坚已向韩聪支付的押金108,043.65元，韩聪不予返还；六、张志坚于判决生效之日起十日内支付韩聪免租期内的租金72,029.1元；七、张志坚于判决生效之日起十日内支付韩聪燃气费16,038.4元；八、驳回韩聪的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,257.94元，由韩聪负担351.58元，由张志坚负担906.36元。在本院二审期间，张志坚提供了如下证据材料：1.张志坚与韩聪的微信聊天记录，证明2020年1月20日，韩聪至涉案房屋内告知次承租人韩聪欠费事宜，2020年1月21日，韩聪告知张志坚应在2020年1月31日前支付房租及能源费，此时张志坚仅逾期6日。韩聪在张志坚仅逾期5日时即将此情况告知次承租人，导致次承租人拒绝支付张志坚房租。2.张志坚与旭瑞公司法定代表人刘树的微信聊天记录，证明韩聪恶意设置障碍致使张志坚无法向次承租人收取租金，是为了提前解除与张志坚的租赁合同，以便与次承租人直接订立租赁合同，收取更高租金。韩聪针对上述证据材料发表质证意见如下：对第一组证据的真实性认可，对第二组证据的真实性无法确认。韩聪没有恶意阻挠次承租人向张志坚支付租金以达到提前解除与张志坚之间的租赁合同、与次承租人直接订立租赁合同的目的。一审中旭瑞公司明确表示韩聪只是通知其张志坚未付租金，没有提出其他任何要求，一审法院对此已经查明。韩聪是在一审法官的主持协调下与旭瑞公司谈签订租赁合同事宜，最终韩聪也未能与旭瑞公司成功签订合同。本院经审查认为，韩聪对第一组证据的真实性无异议，故本院对第一组证据的真实性予以确认，第二组证据即使真实，两组证据也均无法证明韩聪阻止次承租人向张志坚支付房租，导致张志坚无法向其支付房租，以促合同解除条件成就。故本院对上述证据均不予采纳。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本案的争议焦点为：一审法院根据租赁合同判决韩聪没收押金、张志坚向韩聪支付免租期租金依据是否充分？本院认为，双方租赁合同约定承租人逾期支付租金或能源费超过15日，且未事先与出租人达成延期缴纳协议的，出租人有权解除合同。张志坚未支付自2020年2月3日起的租金及能源费，逾期支付租金及能源费超过15日，构成违约，韩聪具有合同解除权，张志坚应承担因其违约导致合同解除的违约责任。因没收押金、支付三个月租金作为违约金性质上均属于解约违约金，同时加罚于张志坚有失公允，一审法院综合考虑合同履行情况、张志坚过错程度、韩聪的损失等因素，对韩聪没收押金的诉请予以支持，对韩聪主张违约金的诉请不予支持，并无不当。双方合同约定租赁期限为五年，但合同仅履行两年多就因张志坚违约而提前解除，考虑到韩聪因此受到的损失及合同约定，一审法院判决张志坚支付免租期租金，尚属合理，本院予以确认。综上，张志坚的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,901.46元，由张志坚负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年三月二十四日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……