云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）云2331民初250号原告：云南惠佳物业管理服务有限公司。统一社会信用代码：91530111MA6K7BY27M。法定代表人：李德伟，系该公司董事长。住所：楚雄市。委托诉讼代理人：张益，男，1976年6月10日生，汉族，云南省牟定县人，住牟定县。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：普凯，云南义达律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：李玉东，男，1979年6月2日生，彝族，云南省禄丰县人，住禄丰县。委托诉讼代理人：王国平，女，1968年12月16日生，汉族，四川省德昌县人，住禄丰县。原告云南惠佳物业管理服务有限公司（以下简称“惠佳物业”）与被告李玉东物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行审理，原告惠佳物业的委托诉讼代理人张益、曾凯，被告李玉东的委托诉讼代理人王国平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告惠佳物业向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付拖欠的2020年1月1日至2020年12月31日的物业管理费636元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告居住于由原告提供物业管理服务的楚雄彝族自治州禄丰县，自2020年1月1日至2020年12月31日止（共计12个月），其应向原告缴纳物业管理费等费用计636元。原告反复催收，但被告以各种理由拖延缴纳，被告的欠费行为影响了原告在服务期间的物业管理服务工作，损害了原告及小区其他业主的权益，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法判处。被告李玉东辩称，我拒绝支付物管费。业委会未经业主大会同意，合同条款不清楚，签订的合同是无效的。业主与物业人员发生纠纷，物业公司不管。另外收费的依据是什么？当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告惠佳物业提交营业执照复印件、法定代表人身份证明书，被告李玉东无异议，本院予以采信并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认证如下：1.原告惠佳物业提交《物业管理服务合同》一份，欲证明原告与烟草小区业主委员会签订了物业服务合同，对物业服务范围及收费办法进行了约定。经质证，被告李玉东对证据持有异议，认为与原告签订的物业服务合同并未召开过业主大会，业主不同意原告进驻。本院认为，合同上加盖有业主委员会和惠佳物业公司的印章及签名，对此份证据本院予以采信。2.原告惠佳物业提交烟草小区欠费明细表一份，欲证明被告拖欠物管费576元，垃圾清运费60元，合计636元。经质证，被告李玉东认为其房屋面积只有77.8平米，物业费单价不合理，垃圾清运费没有依据。本院认为，房屋面积应以证书记载为准，故本院仅对房屋坐落及姓名予以确认。3.被告李玉东提交照片9张，欲证明物业公司不作为，小区管理混乱，遍地垃圾。经质证，原告惠佳物业认为照片是复印件，照片拍摄时间及地点不明确，不能证实原告管理不到位，恰好证明被告知道原告在管理小区。本院认为，此组照片系小区一角，不能完全证实其证明目的和主张，本院将综合本案其他有效证据予以认定。4.被告李玉东提交烟草公司住宅区业主联名拒交物业管理费理由一份，欲证明小区管理差，多数业主不缴纳物业管理费。经质证，原告惠佳物业认为在上面签字的人均未缴纳物业费，材料系复印件，没有原件核对。本院认为，此份证据应属证人证言，其不符合证据规则要求，对此份证据本院不予采信。5.被告李玉东申请证人张某、刘某、胡某、朱某出庭作证，欲证明保安和我们发生冲突原告不解决，2019年11月18日召开业主大会的情况。经质证，原告惠佳物业认为四个证人均与本案存在利害关系，都是拒缴物业费的人，不能客观反映原告管理小区的情况。本院认为，四个证人虽都系小区的业主，也未缴纳物业费，但作为知道案件事实的成年人，均有作证的权利和义务，对四个证人证言本院将综合本案其他有效证据予以认定。6.本院依职权调查的照片15张。经质证，原、被告对照片均无异议，故对此组照片本院予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定如下法律事实：2020年1月1日，禄丰县烟草小区业主委员会（甲方）与惠佳物业（乙方）签订了物业服务合同，将该小区物业委托给原告管理。合同约定的物业服务内容与质量部分包含：门卫及公共秩序维护、安全防范等事项的管理；物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护管理等。应达到的质量标准为：1.公共环境的整洁、住宅楼梯间，每天清扫一次，每周清拖一次；绿化带按生长情况及时浇水、修剪、施肥、打药，确保绿化植物生长正常，保持良好的交通秩序。设专职人员负责安全保卫、全天24小时值班，负责院内公共环境的治安工作，制止违法犯罪行为。合同期限为五年（2020年1月1日至2025年12月31日）止。物业服务费具体标准：1.住宅、商铺按0.60元/月/平方米；2.垃圾清运费按当地环卫部门收费标准据实代为收取；3.小区车辆停放服务费每月每个30元。合同签订后，原告惠佳物业随即进驻烟草小区进行物业服务管理。期间，原告惠佳物业对小区一些设施设备进行改造，但对于小区绿化等未进行有效服务管理。另查明，案涉小区属老旧小区，共80套住房，被告李玉东居住在3幢1单元202号房屋（建筑面积为77.8平米）。本院认为，原告惠佳物业与禄丰县烟草小区业主委员会签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，受法律保护。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，原告及小区业主均应按约定履行各自的义务。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。被告作为小区业主享受了原告提供的物业服务就应该按照物业管理合同支付对等的物业服务费。被告如果对原告的服务质量和水平有异议，可以业主身份通过业委会、业主大会等合法途径，维护自身的权利。鉴于物业服务合同关系的特殊性，如果业主动辄以物业服务欠佳为由，拒付物业服务费，对其他已缴纳费用的业主也有失公平。该小区属老旧小区，原告进驻前应对此有足够的认识，在服务管理过程中因原告未对小区绿化等进行有效服务管理，造成小区绿化带种菜等乱象客观存在，其服务管理行为存在质量瑕疵，应对物管费予以适当扣减。综上，被告以原告没有提供物业服务、质量低下等为由拒绝交纳物业服务费无法律依据，对原告要求被告支付欠交的物业服务费本院予以支持，但应按被告实际房屋建筑面积77.8平方米×0.6元/平方米×12月=560.16元计算后酌情支持70%，即392元；对于原告主张的垃圾费60元，其未提交确凿有效的证据予以证实，举证不能的法律后果应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李玉东于本判决生效之日起五日内向原告云南惠佳物业管理服务有限公司支付2020年1月至12月期间的物业服务费392元；二、驳回原告云南惠佳物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李玉东负担（因原告云南惠佳物业管理服务有限公司已预交，由被告李玉东在履行上述款项时一并给付原告云南惠佳物业管理服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李春华二〇二一年三月十六日书记员  刘智慧