内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2021）内04民终661号上诉人（原审被告）：刘志颖，男，1968年9月26日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人（原审被告）：刘素芹，女，1968年10月11日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：刘志颖，系刘素芹丈夫，男，1968年9月26日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审原告）：赤峰汇鑫房产置业有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市松山区水榭花都小区B46-1-01011。法定代表人：李晓艳，总经理。委托诉讼代理人：倪锋，内蒙古法林律师事务所律师。原审被告：刘全，男，1966年10月16日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人刘志颖、刘素芹因与被上诉人赤峰汇鑫房产置业有限公司（以下简称“汇鑫公司”）、原审被告刘全房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2020）内0404民初7171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘志颖、刘素芹上诉请求，1、依法撤销赤峰市松山区人民法院作出的（2020）内0404民初7171号民事判决，依法驳回被上诉人诉讼请求或改判合同继续履行或发回重审。2、依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2020年9月1日，被上诉人汇鑫公司向赤峰市松山区人民法院提起诉讼，请求解除上诉人刘志颖、刘素芹与被上诉人签订的《商品房订购协议》、解除上诉人刘志颖、刘素芹、原审被告刘全与被上诉人签订的《购房欠款及担保合同》，退还房屋并支付违约金，上诉人因故未能参加庭审，一审法院缺席审理此案并判决支持了被上诉人解除合同退还房屋的诉求。现上诉人不服一审判决，依法提起上诉，理由如下：一、一审法院认定上诉人违约事实不清，证据不足。上诉人购买了案涉房屋，但上诉人在入住房屋后发现，房屋卫生间、厨房经常反水，特别是下水道、化粪池的水经常反到上诉人居住的房屋，不但清理困难还浸泡了家具，给上诉人正常生活造成了严重困扰，上诉人因此多次找到被上诉人，要求进行维修并赔偿上诉人合理经济损失，但被上诉人对上诉人合理请求置之不理，上诉人无奈，只能通过不支付房屋尾款的方式督促被上诉人积极履行维修房屋的义务。因此，本案违约方系被上诉人汇鑫公司，而不是上诉人，是被上诉人交付的房屋存在质量瑕疵，且拒绝维修，影响了上诉人正常使用，而导致的合同违约，故合同不能履行系由被上诉人引发。二、因违约方系被上诉人，所以其主张解除合同、退还房屋的理由不能成立。本案系因被上诉人违约引起，其无权主张解除合同、退还房屋、支付违约金，在被上诉人将房屋维修至正常使用的情况下，上诉人愿意一次性支付拖欠的购房款。综上，一审法院认定事实不清、证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回其诉讼请求或改判合同继续履行或发回重审。被上诉人汇鑫公司辩称服从一审判决。原审被告刘全未到庭陈述意见。汇鑫公司向一审法院提出诉讼请求：解除原被告签订的《商品房订购协议》、《购房欠款及担保合同》；判令被告刘素芹、刘志颖向原告交付位于赤峰市××区房屋；三被告连带给付违约金暂计226800元（计算至三被告履行法定义务之日）；三被告连带给付原告实现债权费用5000元，合计231800元。一审法院查明，2016年1月18日，原告（甲方）与被告（乙方）刘素芹签订《商品房订购协议书》，约定刘素芹定购原告在《文中镇安居小区》在建的的位××镇，房屋面积为105.02平方米，基础价格为3400元，诚信定金87068元，其余房款按原告规定的付款方式如期交付，另约定，付款方式为分期付款，即：乙方一次性交付总房款的50%（含购房定金），剩余所欠房款交付详见《欠款及担保合同》。第九条违约责任约定“有下列情形之一的按约定视为违约，定金不退，解除此协议：1、接到交款通知后十日内，未按规定期限交付购买房款的……。”2017年1月18日，原告（甲方）与被告刘素芹（乙方）、刘志颖、刘全、马金龙签订《购房欠款及担保合同》，约定乙方购买坐落于文中镇安居小区的房屋，建筑面积105.02平方米，总金额357068元，乙方已交付87068元，剩余270000元的房款由于乙方资金紧张，又急需住房，经甲、乙双方充分协商，甲、乙双方同意将尾欠的房款由乙方分期偿还给甲方，欠款期限为120个月，自2016年1月18日至2026年1月17日，首付24%，尾款按月支付。2017年1月18日，欠款人刘素芹、刘志颖、保证人刘全、马金龙出具欠据一枚，载明：今欠赤峰汇鑫房产置业有限公司购房款270000元，具体还款期限及方式以《商品房订购协议书》附件1《购房欠款及担保合同》为准。上述合同签订后，被告交付了24%的首付款，剩余款项未按约定支付，经原告多次催告，被告拒不履行合同义务。另查明，涉案房屋现登记在原告汇鑫公司名下，原告于2017年1月18日已将房屋交付给被告使用。一审法院认为，原告汇鑫公司与被告刘素芹签订的《商品房订购协议书》系基于自愿，合同内容不违反法律规定，应属于有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。但被告未按约定支付购房款致使原告合同目的不能实现，双方在合同中约定了解除合同的条件，现条件已成就，故原告请求解除双方签订的购房合同的诉讼请求于法有据，法院应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，鉴于被告已占有涉案房屋，原告要求被告予以返还的主张，法院予以支持。对于原告要求被告支付违约金226800元、实现债权的费用5000元的诉讼主张，因原告未能向法院提交证据证明其有实际损失，故对该诉讼请求，法院不予支持。对于被告已经交付的房屋首付款87068元，原告应予以返还，被告虽未提出该反诉主张，但为避免合同解除后因单方返还产生利益失衡问题，也为减轻当事人的诉累，节约司法资源，法院将此内容在判项中予以明确。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、解除原告赤峰汇鑫房产置业有限公司与被告刘素芹签订的《商品房订购协议》、原告赤峰汇鑫房产置业有限公司与被告刘素芹、刘志颖、刘全签订的《购房欠款及担保合同》；二、被告刘素芹于本判决生效之日立即向原告赤峰汇鑫房产置业有限公司退还位于赤峰市××区房屋；三、原告赤峰汇鑫房产置业有限公司于本判决生效后立即返还被告支付的房款87068元；四、驳回原告赤峰汇鑫房产置业有限公司其他诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实，与一审认定的事实一致，二审直接予以确认。本院认为，本案当事人签订的《商品房订购协议》、《购房欠款及担保合同》是各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应按约履行。当事人一方不履行合同义务，合同相对方有权依据合同约定解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，刘素芹、刘志颖交付首付款后，为被上诉人出具剩余房款欠据，被上诉人依约交付了房屋，但上诉人至今未支付剩余房款。依据上诉人与被上诉人签订的协议，上诉人承诺尾款按月支付尾欠款，如未能在接到交款通知后十日内给付的，被上诉人有权解除协议，因此被上诉人有权解除合同，收回已售房屋，原审法院对被上诉人诉求予以支持正确。上诉人主张被上诉人出售的房屋存在质量问题，违约在先，但就此问题仅有主张，没有提供任何证据证实，本院对其主张不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘志颖、刘素芹负担。本判决为终审判决。 审判长  邓宏涛 审判员  张伟波 审判员  韩尚达  二〇二一年三月三日 书记员  齐向敏