北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终4037号上诉人(原审原告、反诉被告)：北京康威德国际通用设备有限公司，住所地北京市顺义区竺园路8号（天竺综合保税区1号标准厂房1层东侧）。法定代表人：亚历山大??思墨，经理。委托诉讼代理人：骆继锋，北京妙达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健，北京妙达律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：王凯，男，1991年9月3日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：许光红，北京如昇律师事务所律师。上诉人北京康威德国际通用设备有限公司（以下简称康威德公司）因与被上诉人王凯房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初43126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人康威德公司的委托诉讼代理人张健、骆继锋，被上诉人王凯之委托诉讼代理人许光红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康威德公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项、第三项，改判王凯向康威德公司支付房屋租金30万元；2、改判一审判决第二项，由王凯向康威德公司支付15万元违约金；3、一二审诉讼费由王凯承担。事实和理由：一、一审法院称“康威德公司自认于2020年4月21日进入1103号房屋，由此看出康威德公司已实际控制1103号房屋，”属于认定事实不清。二、一审法院称“王凯已搬离1103号房屋，且不愿意继续履行《租赁合同》，该义务性质不宜强制履行，故《租赁合同》的目的无法实现”、“《租赁合同》已于2020年4月9日解除”，属于适用法律错误。三、一审法院判决王凯支付55154元违约金，缺乏事实和法律依据。王凯辩称，同意一审判决，不同意康威德公司的上诉请求。康威德公司向一审法院起诉请求：1．继续履行康威德公司、王凯于2019年3月29日签订的《北京市房屋租赁合同》；2．判令王凯向康威德公司支付房屋租金300000元；3．判令王凯向康威德公司支付电费19元、水费382元；4、判令王凯向康威德公司支付违约金150000元。王凯向一审法院提出反诉请求：要求判令康威德公司返还押金24599元。一审法院认定事实：2019年3月29日，康威德公司（出租人、甲方）与王凯（承租人、乙方）经北京富力乐居房地产经纪有限公司（居间人、丙方）居间签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）（以下简称《租赁合同》），约定将位于北京市朝阳区1103号房屋（以下简称1103号房屋）租赁给王凯，建筑面积136.46平方米。租赁用途为居住。房屋租赁期间自2019年4月15日至2021年4月14日。租金为25000元/月，押金25000元，支付方式为押一付六，各期租金支付日期为2019年4月5日、2019年10月15日、2020年4月15日、2020年10月15日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方租赁期内，如退租将视为违约，需承担6个月租金。合同另约定了各方权利义务、解除等事项。另查，1103号房屋于2013年8月23日登记在康威德公司名下。王凯向康威德公司付款情况如下：2019年4月15日至2020年4月14日期间的租金300000元，押金25000元。康威德公司认可收到上述款项的事实。庭审中，康威德公司称双方并未协商解除《租赁合同》，王凯也无法定解除权，且双方亦未完成退租交接手续，故主张《租赁合同》并未解除要求继续履行该合同，并要求王凯支付2020年4月15日至2021年4月14日期间的租金。王凯称因受“新冠”疫情影响，系不可抗力，其无力支付1103号房屋的租金，为减少康威德公司的损失，于2020年4月4日通过微信告知康威德公司赵某某解除《租赁合同》，并多次告知康威德公司进行现场退租交接均未成功，故于2020年4月7日下午搬离1103号房屋，将钥匙邮寄给赵某某指定的地方，康威德公司于2020年4月9日签收钥匙。故双方《租赁合同》解除时间为2020年4月4日，无需再承担康威德公司主张的租金。康威德公司称认可王凯于2020年4月4日与其沟通解除合同事宜，但并未同意，认可于2020年4月9日收到王凯邮寄的钥匙，但是仍少另一把钥匙及门禁卡；康威德公司于2020年4月21日到过1103号房屋，至今再未进去过。康威德公司还称王凯并未举证证明系“新冠”疫情影响致其无法继续履行合同，即使是不可抗力原因，1103号房屋系居住使用，不可抗力并未达到使其无法居住的目的，故不认可双方已经解除了《租赁合同》。为证明上述主张，康威德公司及王凯均提交微信聊天记录为证。其中，2020年4月4日，王凯向微信备注为“赵某某”发送：“合同上写明了，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。新冠疫情影响是不可抗力，受这个影响我们无力支付房租，我们要解除合同，再一个楼下工地施工也没法住”；“您明天安排人过来办交接手续，我要退房不租了。我安排好搬家公司了，您通知下管家，我们要退房，搬家具腾空房屋”。一审法院认为，康威德公司与王凯签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照约定全面履行各自的义务。本案中，康威德公司主张《租赁合同》仍未解除，要求王凯继续履行。结合双方提交的证据及当事人陈述可知，王凯已搬离1103号房屋，且不愿继续履行《租赁合同》，该义务性质又不宜强制履行，故《租赁合同》的目的已无法实现，康威德公司要求继续履行《租赁合同》的主张，一审法院不予支持。根据双方陈述及举证，王凯已明确于2020年4月4日告知康威德公司不考虑继续租赁1103号房屋并要求解除合同，且康威德公司自认于2020年4月9日收到王凯邮寄的一把钥匙，王凯虽未将另一把钥匙及门禁卡一并退还，但康威德公司自认于2020年4月21日进入1103号房屋，由此看出康威德公司已实际控制1103号房屋，且王凯支付的租金截止到2020年4月14日，故一审法院认定双方签订的《租赁合同》于2020年4月9日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院已确认双方签订的《租赁合同》于2020年4月4日解除，故康威德公司要求王凯支付2020年4月15日至2021年4月14日期间租金的主张，一审法院不予支持。关于水电费，王凯认可康威德公司的主张，双方均同意以押金抵扣上述费用，一审法院不持异议。王凯未在合理期间内提前告知康威德公司要求解除《租赁合同》，且未结清水电费即退租，应承担违约责任，对于康威德公司要求王凯支付违约金的请求，一审法院予以支持。王凯称康威德公司主张的违约金过高，要求法院酌减，故一审法院综合考虑康威德公司损失、王凯的违约情节酌情支持违约金55154元，将押金抵扣完水电费后，酌情确定王凯再向康威德公司支付违约金30555元。因押金抵扣上述费用后并未有剩余，故王凯的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认北京康威德国际通用设备有限公司与王凯于二〇一九年三月二十九日签订的《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版）于二〇二〇年四月九日解除；二、王凯于判决生效后七日内支付北京康威德国际通用设备有限公司违约金30555元；三、驳回北京康威德国际通用设备有限公司的其他诉讼请求；四、驳回王凯的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3653元，由北京康威德国际通用设备有限公司负担3215元（已交纳），由王凯负担438元（于判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费207元，由由王凯负担（已交纳）。本院二审期间，各方均未提交新证据，本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为涉案协议能否继续履行和违约责任处理是否妥当的问题。对此，康威德公司主张，王凯对涉案协议没有解除权，合同应当继续履行，但是根据查明的事实，王凯已经实际搬离了涉案房屋，康威德公司亦自认已于2020年4月21日进入了涉案房屋，在此种情况下，双方协议实际上无法再予继续履行。但是,合同不能履行导致解除并未免除王凯一方的违约责任，一审法院根据本案具体情况酌定的违约金的数额，亦合理公正。综上所述，康威德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由北京康威德国际通用设备有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 林存义二〇二一年三月二十日法官助理 眭 立法官助理 刘艳辉书 记 员 任 宇