江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终1641号上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江松陵镇花园路**鼎盛银座商务楼**。法定代表人：陈荣荣。委托诉讼代理人：李薇薇，该公司员工。被上诉人（原审原告）：沈慧英，女，汉族，1974年12月30日生，住苏州市吴江区。上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）因与被上诉人沈慧英商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区昆山市人民法院(2020)苏0509民初11157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。财智公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判。事实和理由：一、财智公司与沈慧英的商品房买卖合同合法有效，逾期办证违约金应按照合同约定的标准已付房价款的0.03%计算。二、沈慧英在一审中未提供证据证明其为办理房产证实际遭受的损失，一审法院调高违约金计算标准没有依据。三、2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，一审法院将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍没有法律依据。沈慧英二审未作答辩。沈慧英向一审法院起诉请求：1、财智公司支付逾期交房违约金17719元(以已付房屋总价款376201元为基数，按每日万分之三，自2017年7月1日计算至2017年12月4日，共计157天）；2、财智公司支付逾期办证违约金51218.98元（以已付总房款376201元为基数，2018年6月3日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算；2019年8月20日至实际办出产证之日即2020年4月17日按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率1.5倍计算)。3、财智公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月29日，财智公司作为出卖人（甲方）与沈慧英作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢2单元1611号房，房屋价款380787元。关于付款方式，合同约定：乙方于合同签订当日支付190787元，剩余房款19万元，乙方于2016年1月7日前向出卖人指定的银行办理按揭贷款手续。合同第八条约定，房屋交付日期为2017年6月30日前。关于逾期交房违约责任，合同第九条约定，逾期不超过60日的，出卖人应向买受人一次性支付已付房款0.02%的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.03%的违约金，封顶2%，合同继续履行。关于产权登记，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第二条中约定，买受人未能付清全部房屋价款，出卖人有权推迟向买受人交付房屋。合同签订后，沈慧英向财智公司支付了首付款；2017年8月31日，沈慧英通过按揭贷款向财智公司支付了剩余房款19万元。2017年6月21日，案涉房屋取得商品房交付使用通知书，该房屋于2017年12月4日交付给沈慧英。2020年4月初，财智公司将办证资料交付给沈慧英，由沈慧英自行办理产权证书，沈慧英于2020年4月17日取得产权证书。以上事实，有吴江市商品房买卖合同、房屋交验记录单、不动产权证书、吴江区商品房交付使用通知书、转账通知以及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为：沈慧英与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。关于逾期交房违约责任的问题。合同约定房屋于2017年6月30日前交付，但沈慧英直至2017年8月31日才通过按揭贷款付清剩余房款，根据合同约定，财智公司有权推迟向沈慧英交付房屋。财智公司未提供证据证实向沈慧英发出交房通知的时间，故财智公司应当支付2017年9月1日至2017年12月4日期间的逾期交房违约金。合同约定的逾期交房违约金为每日万分之三，标准过高，酌情调整为每日万分之二，财智公司应支付沈慧英逾期交房违约金7072.58元。关于逾期办证违约金的问题。案涉房屋于2017年12月4日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后180日内，即在2018年6月2日前，将办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案。由于财智公司的原因，沈慧英直到2020年4月17日才取得案涉房屋产权证书，故财智公司应当对其逾期办证的违约行为承担责任。沈慧英与财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金为总房款的0.01%，按照本案房屋价款376201元计算，违约金为37.62元。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、进行融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。本案合同中约定的违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。财智公司的违约行为确实会给沈慧英造成损失，法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，财智公司应支付沈慧英逾期办证违约金41911.88元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、吴江财智置业发展有限公司向沈慧英支付逾期交房违约金7072.58元，于判决生效后十日内履行。二、吴江财智置业发展有限公司向沈慧英支付逾期办证违约金41911.88元，于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取762元，由沈慧英承担250元；由吴江财智置业发展有限公司负担512元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提供新证据。本院认为：沈慧英与财智公司签订的《吴江市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同明确约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应承担相应的违约责任。财智公司不能按照前述约定办理房屋权属登记，应当承担违约责任。逾期办证行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等事项并导致买受人遭受相应损失。本案中，合同虽然约定出卖人逾期办证的应按已付房屋价款的0.01%向买受人支付违约金，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失。沈慧英起诉请求调高至以购房款为基数自2018年6月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍，自2019年8月20日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率1.5倍计算。由于中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起取消，贷款利息的基本标准改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），一审法院综合考虑案件实际情况后参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定将逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算尚属合理，本院对此予以确认。综上所述，财智公司的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1024元，由上诉人吴江财智置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二一年三月十七日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。