江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终12064号上诉人（原审被告）：苏州黍实机电科技有限公司，统一社会信用代码91320506MA1MKB5C84，住所地苏州工业园区淞北路45号启迪智能制造产业园3栋。法定代表人：王小岩。委托诉讼代理人：仲崇生，江苏越湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：敬运镀锡板（苏州）有限公司，统一社会信用代码9132059478555597XR,住所地苏州工业园区淞北路45号。法定代表人：孙冬。委托诉讼代理人:谢裕宽，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人:黄昊，江苏剑桥颐华律师事务所律师。上诉人苏州黍实机电科技有限公司（以下简称黍实公司）与被上诉人敬运镀锡板（苏州）有限公司（以下简称敬运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2020)苏0591民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇二〇年十二月三十一日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黍实公司上诉请求：1.依法撤销一审判决,发回重审或查清事实,依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由敬运公司承担。事实与理由：一、一审判决未查清事实,存在认定事实错误,导致出现错误判决。1.关于免租期和租金计算问题,黍实公司系专业从事厂房租赁企业,系通过承租厂房后统一招行分割出租和自身物业管理获得利润的企业,每个地块都必然考虑招商期间的空置期,而且经过前期装修后,实际承租人入驻以后也会给予一定时间的装修期间这一模式也是行业惯例。其次、虽然敬运公司一反常态,否定当初的免租半年的期限约定以及前照顾空关损失的说法,但是根据被上诉人制定的支付租金周期表仍然能够明确看出,第一期租金的支付在承租半年以后,而且合同约定租金按照18元/平方,而不是24元/平方计算,在出现租金支付期限到来后,也积极告知保证金用来支付租金,按照合同计算,黍实公司并不存在拖欠租金事宜。2.在法院审理期间,黍实公司已经明确诉讼期间处于空置的厂房同意由敬运公司接管并对外出租,而且敬运公司也实际通知实际承租人重新和敬运公司建立租赁关系,实际掌控方式向实际承租人收取租金,这一违约行为虽然没有损害到黍实公司的权益,但是仍然判决黍实公司按照原标准支付租金以及房屋占用使用费必然会导致重复支付租金的情况,进而导致黍实公司无力支付租金的恶性循环。二、由于黍实公司非实际承租人,租赁期间除去黍实公司办公所需以外,全部统一对外出租,实际承租人达数十家之多,期间敬运公司已经出现以停水停电威胁实际承租人搬离,黍实公司为了维护实际承租人的稳定,已经再三告知敬运公司相关水电由承租人实际支付,双方的诉讼不应当影响到实际承租人,但是人民法院并没有追加实际承租人为第三人参加诉讼,也未释明在黍实公司存在欠付租金的情况下,实际承租人是否愿意垫付租金影响到租赁合同是否解除的厉害关系,以至于本案租赁合同解除实际影响的实际承租人租赁而无处申诉,属于程序违法也容易引发群体事件,不利于社会和谐和显失公平。敬运公司辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确。免租期事宜。该租赁合同实际上是通过租金支付以及租金标准减免的方式给予承租人在租赁初期一定的优惠，实际上是以给予的优惠方式，代替了免租期，因为我们开始两年，首笔租金是在半年之后支付的，而且开始两年的租金也比之后的要便宜很多。所以我们是以这种方式来体现对于承租方装修的扶持。合同里装修免租期是确实没有约定的。一审当中我们也提出过好几个和解的方案，为了我们减少双方的损失，尽快的解除合同，将房屋返还给我们，但他们不配合。敬运公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令黍实公司向敬运公司支付欠缴租金4388728.32元（自2018年7月1日计算至2020年6月30日）及逾期支付利息564984.75元（按照日万分之六的标准暂算至2020年3月16日并继续计算黍实公司实际支付之日），暂合计为4953713.07元；2.判令黍实公司向敬运公司支付律师费98000元；3.本案诉讼费由黍实公司承担。诉讼中，敬运公司将诉讼请求变更为：1.判令立即解除敬运公司与黍实公司之间的租赁合同，并要求黍实公司立即返还房屋；2.判令黍实公司向敬运公司支付欠缴租金4228632.08元（自2018年12月28日计算至2020年6月10日，即合同解除日）及逾期支付利息774344.85元（逾期支付利息分为三期计算，其中第一期以498389.76元为基数，自2018年12月16日暂算至2020年6月10日；第二期以1945169.28元为基数，自2019年6月16日暂算至2020年6月10日；第三期以1785073.04元为基数，自2019年12月16日暂算至2020年6月10日，以上均以日万分之六利率计算，继续计算至黍实公司实际支付租金之日止）；3.判令黍实公司向敬运公司支付房屋占用费120072.15元（计算方式为：按照日租金8004.81元的标准，自2020年6月11日起暂算至2020年6月25日，并继续计算至黍实公司将房屋返还敬运公司之日）；4.判令黍实公司向敬运公司支付律师费98000元；5.本案诉讼费由黍实公司承担。一审法院经审理查明的事实如下：2018年6月1日，敬运公司(甲方)与黍实公司(乙方)签订《苏州启迪智能制造产业园房屋租赁合同》一份，约定黍实公司从敬运公司处承租苏州工业园区淞北路45号启迪智能制造产业园3栋房屋,建筑面积13508.12平方米。合同第三条约定租赁期限自2018年7月1日起至2028年6月30日止，并就租金的支付标准、支付时间、支付金额等均作出了具体的约定，其中2018年7月1日起至2020年6月30日，该房屋每月每平方米建筑面积租金为（人民币）18.00元。月租金为（人民币）243146.16元。保证金648389.76元于签订本合同当日支付,以后每期届满十五日前支付下一期租金。关于房屋返还时的状态，合同第九条约定：9.1除甲方同意乙方续租外，乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之日17点之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期不交换房屋，每逾期一日，乙方应按届时的1.5倍日租金向甲方支付该房屋占用期间的使用费，还应承担该房屋在占用期间内的物业管理费和第6.1条所规定的一切其他费用。如乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。9.2乙方向甲方交还该房屋前，应自负费用对该房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态。乙方如按甲方同意的范围内和要求下对该房屋进行了装修、增建或改建，必须根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；乙方如未经甲方同意或超出甲方同意的范围和要求对该房屋进行了装修、增建或改建，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。如届时甲方依其完全自主决定书面同意乙方无需将该房屋恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建做出任何补偿和/或赔偿。合同第十三条约定：13.1租赁期内，乙方逾期支付租金的，甲方有权要求乙方自租金应付之日起每逾期一天按照逾期金额的1%支付滞纳金，直至应缴费用及滞纳金全部付清。13.3在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，收回房屋，由此造成甲方的经济损失，乙方应予以赔偿：（五）拖欠支付租金等费用累计达30日（含）以上的。13.4甲方依据本合同13.3条单方终止合同的，应当书面通知乙方3日内搬离并交回该房屋，保证金以及当年度相当于6个月租金的总额作为违约金赔偿给甲方。若保证金不足赔偿甲方经济损失的，乙方还应继续赔偿。乙方未按照甲方通知的期限搬离并交回房屋的，租金按1.5倍日租金标准收取。合同第十七条约定：甲乙双方履行本合同发生争议，应通过协商解决；协商解决不成的，应向租赁物所在地人民法院提前起诉。包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费在内的合理维权费用由违约方承担。《苏州启迪智能制造产业园房屋租赁合同》附件就租金支付方式及时间进行具体约定：2018年6月1日支付保证金648389.76元；2018年12月15日、2019年6月15日、2019年12月15日分别支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金1945169.28元、1945169.28元、1945169.28元；2020年6月15日支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的租金2042427.72元……，合同总租金（含保证金）41694703.44元。2018年6月1日至2019年12月25日，黍实公司通过其中国工商银行尾号为8170账户向敬运公司中国银行尾号为3864账户共转账支付2095169.28元，敬运公司向黍实公司开具了相应等值的收据。上述款项中保证金648389.76元，租金1446779.52元，且敬运公司明确1446779.52元为黍实公司应支付的第一期的部分租金，该期租金还有498389.76元没有支付。黍实公司对此予以确认，但认为租金应从2018年12月15日起计算。2020年6月10日，本案进行庭前会议，敬运公司变更诉讼请求判令立即解除敬运公司与黍实公司之间的租赁合同并立即返还租赁房屋，以此正式向黍实公司发出解除双方之间租赁合同的通知，并确定黍实公司欠付的租金为4228632.08元。苏州工业园区淞北路45号登记权利人敬运镀锡板（苏州）有限公司，权证号苏（2019）苏州工业园区不动产权第0000234号，土地面积74510.32平方米，建筑面积75605.43平方米，共有12幢房产。敬运镀锡板（苏州）有限公司与江苏剑桥颐华律师事务所签订《委托代理合同》一份，委托江苏剑桥颐华律师事务所律师代理本案诉讼，律师费98000元。2020年7月8日，敬运镀锡板（苏州）有限公司向江苏剑桥颐华律师事务所银行转账98000元，江苏剑桥颐华律师事务所向敬运镀锡板（苏州）有限公司开具98000元律师费发票。以上事实有《苏州启迪智能制造产业园房屋租赁合同》、银行支付业务收款回单、收据、《委托代理合同》、发票等以及当事人陈述附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，敬运公司与黍实公司签订《苏州启迪智能制造产业园房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故该合同依法成立、有效，双方都应诚实信用地履行各自的合同权利义务。黍实公司作为承租方，其主要的合同义务即为按期交纳租金，但黍实公司未依约支付租金，且敬运公司催要后，仍未予以支付，根据双方约定，黍实公司拖欠支付租金等费用累计达30日（含）以上的，敬运公司有权单方面终止本合同，收回房屋。敬运公司通过起诉方式解除双方之间的房屋租赁合同，虽黍实公司不同意解除租赁合同，但敬运公司的诉请有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于合同解除日期，敬运公司2020年6月10日在庭前会议中向黍实公司发出解除租赁合同的通知并作为诉讼请求提出，黍实公司对此亦进行答辩，敬运公司的请求有事实依据，一审法院予以确认。关于结欠的租金及逾期利息，根据《苏州启迪智能制造产业园房屋租赁合同》、银行支付业务收款回单、收据以及租赁合同解除的时间、黍实公司已支付租金等情况，敬运公司主张的租金金额为4228632.08元，一审法院经核算该主张的金额与实际情况相符，对此一审法院予以认可，但黍实公司应当支付给敬运公司的租金应扣除保证金648389.76元，即黍实公司应支付敬运公司剩余租金3580242.32元，其中2019年6月15日应支付剩余租金1795169.28元，2019年12月15日应支付租金1785073.04元。关于逾期利息，黍实公司未依约支付上述款项，应当支付相应的利息，合同的约定和敬运公司诉请的计算标准均过高，一审法院对此予以调整，酌定逾期利息按照以各期欠付的租金为基数，自付款日期次日起计算：第一部分，以1795169.28元为基数，自2019年6月16日起按照年利率11.7%计算至黍实公司实际付款之日止；第二部分，以1785073.04元基数，自2019年12月16日起按照年利率11.7%计算至黍实公司实际付款之日止。关于房屋占用费，敬运公司主张黍实公司支付自2020年6月11日起按合同约定的日租金8004.81元的标准计算至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费。合同明确约定2018年7月1日至2020年6月30日期间，租金为18元/㎡·月，租赁房屋面积13508.12平方米，月租金为243146.16元。因合同明确约定黍实公司支付从合同终止之日起实际归还之日止的上述费用，敬运公司的诉求未超出合同约定的租金标准，故房屋占有使用费应自2020年6月11日起算。据此，黍实公司应支付敬运公司房屋占有使用费(自2020年6月11日起，按日租金8004.81元计算至实际返还房屋之日止)。关于律师费98000元，《苏州启迪智能制造产业园房屋租赁合同》已载明该费用由违约方承担，且符合律师费收费标准，敬运公司诉请黍实公司承担其律师费损失98000元，一审法院予以支持。关于黍实公司主张的装修补偿，敬运公司认为因黍实公司违约，双方签订的《苏州启迪智能制造产业园房屋租赁合同》提前终止，该合同第9.2条的约定，敬运公司同意黍实公司无需将该房屋恢复原状的，敬运公司无任何义务就黍实公司对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建做出任何补偿和/或赔偿，故敬运公司不同意对黍实公司的装修进行补偿。黍实公司认为上述约定是在房屋返还时的状态大项下面的细化，且装修是经敬运公司同意的，其主张的补偿还包括招商引资，引进客户的成本。一审法院认为，对于承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理已进行了约定。敬运公司的意见有合同依据，一审法院予以采纳，黍实公司的主张无事实依据，一审法院不予支持。关于黍实公司主张的免租期，首先，《苏州启迪智能制造产业园房屋租赁合同》并无相应的约定。其次，黍实公司称合同中租金支付方式和时间上也能体现到有六个月的免除租金的期间，但经过计算，合同附件关于租金支付方式及时间中总租金（含保证金）为41694703.44元，该金额与合同第三条约定的总租金和保证金一致。另外，合同附件关于租金支付方式及时间中第一期租金的所属期间为2018年7月1日到2020年6月30日，该期间与合同第三条租金约定的一致；且根据第三条月租金243146.16元的约定，计算上述期间的租金为5835507.84元，该金额与合同附件约定的前三笔租金付款金额（2018年12月15日、2019年6月15日、2019年12月15日分别支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金1945169.28元、1945169.28元、1945169.28元）之和亦一致。故黍实公司的主张无事实依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间签订的关于苏州工业园区淞北路45号启迪智能制造产业园3栋房屋的《苏州启迪智能制造产业园房屋租赁合同》解除；二、被告苏州黍实机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁的苏州工业园区淞北路45号启迪智能制造产业园3栋房屋返还原告敬运镀锡板（苏州）有限公司；三、被告苏州黍实机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告敬运镀锡板（苏州）有限公司租金3580242.32元、逾期利息（计算方式为：第一部分，以1795169.28元为基数，自2019年6月16日起按照年利率11.7%计算至被告实际付款之日止；第二部分，以1785073.04元基数，自2019年12月16日起按照年利率11.7%计算至被告实际付款之日止）以及房屋占有使用费（计算方式为：自2020年6月11日起，按日租金8004.81元计算至被告实际返还房屋之日止）；四、被告苏州黍实机电科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告敬运镀锡板（苏州）有限公司律师费损失98000元；五、驳回原告敬运镀锡板（苏州）有限公司的其余诉讼请求。案件受理费收取47162元，保全费5000元，两项费用合计52162元，由被告苏州黍实机电科技有限公司负担，被告应于本判决生效之日起十日内将52162元付给原告。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。黍实公司二审中提交：1、空置厂房交接通知书，载明一楼退租850平方米，二楼退租130平方米，三楼退租670平方米，四楼退租1581.6274平方米，五楼退租1084平方米；目前承租9192.496平方米；2、已退租明细；3、现租客明细。敬运公司质证认为：该证据系对方单方面制作和提供,并未经过我方确认,所以不能起到证明作用。实际上,上诉人至今未与被上诉人办理正式的移交手续,如果确定要移交房屋,上诉人应该指定相关的有授权的人员,并且与我司人员在核实现场以后办理移交,如果有门锁的需要向我司人员移交钥匙,经我们确认之后才算是正式的移交。黍实公司。经凭一张通知书以及其自行制作的明细表是不能起到移交作用的。因为我们认为该证据不能证明相关房屋已经移交我方。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案租赁合同合同相对人为敬运公司与黍实公司，黍实公司主张应追加实际承租人为第三人的理由不能成立。黍实公司未依约支付租金，且黍实公司催要后，仍未予以支付，拖欠支付租金等费用累计达30日（含）以上的，敬运公司根据合同约定有权单方面终止本合同，收回房屋。涉案房屋租赁合同并无免租期约定。合同附件关于租金支付方式及时间中总租金（含保证金）为41694703.44元，该金额与合同第三条约定的总租金和保证金一致。合同附件关于租金支付方式及时间中第一期租金的所属期间为2018年7月1日到2020年6月30日，该期间与合同第三条租金约定的一致；且根据第三条月租金243146.16元的约定，计算上述期间的租金为5835507.84元，该金额与合同附件约定的前三笔租金付款金额（2018年12月15日、2019年6月15日、2019年12月15日分别支付2018年7月1日至2020年6月30日期间的租金1945169.28元、1945169.28元、1945169.28元）之和亦一致。故黍实公司的免租期的主张无事实依据。一审判决黍实公司于本判决生效之日起十日内将涉案租赁房屋返还敬运公司；房屋占有使用费自2020年6月11日起，按日租金8004.81元计算至黍实公司实际返还房屋之日止。该判项并无不当。黍实公司一审判决后，二审中提交的空置厂房交接通知书、已退租明细、现租客明细。但未提交该通知送达至敬运公司并与敬运公司办理交接手续的依据，应承担相应法律后果。敬运公司亦有及时查验、接受义务。故黍实公司所称的已退租房屋清单的实际返还房屋之日为黍实公司二审当庭告知之日，即2021年1月20日。综上所述，苏州黍实机电科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47162元，由上诉人苏州黍实机电科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄源榕审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二一年三月二十九日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。