黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终290号上诉人(原审被告)：郭冬梅，女，1973年11月28日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：杨德宝（系郭冬梅儿子），住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**美域江岛小区**楼26-27中间层（**）。法定代表人：冯欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁曼，黑龙江明正律师事务所律师。上诉人郭冬梅因与被上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司（以下简称景阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初2844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。郭冬梅上诉请求：1.依法撤销(2020）黑0110民初2844号民事判决书，驳回景阳物业公司一审诉讼请求。2.由景阳物业公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：郭冬梅系景阳物业公司管理的河畔花园小区业主，2016年因该小区未成立业主委员会，河畔花园小区的开发建设单位哈尔滨市香坊投资有限公司与景阳物业公司签订了《前期物业服务合同》，依据《物业管理条例》第二十一条的规定，该合同对双方及小区业主均具有约束力。一、一审程序不合法。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。一审中，郭冬梅提交了两份证据，在庭审中，景阳物业公司对两份证据均发表了质证意见，但一审法院未对两份证据发表认证意见，未对证据是否具有证明力以及证明力的大小进行判断，也没有公开未采纳证据的理由和结果，不符合民事诉讼法第一百零五条的规定，侵犯了郭冬梅的合法权益。郭冬梅提交的两份证据，均是能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。二、一审判决认定事实错误。一审中，景阳物业公司提交了三份证据，但三份证据仅能证明双方存在合法有效的物业服务合同，以及物业费的收费标准，并不能证明景阳物业公司已经按照合同约定履行了相应的义务，一审法院在未采纳郭冬梅提交的证据的前提下，直接认定景阳物业公司已经按照合同提供了相应的服务，并因此判令郭冬梅给付物业费和电梯费，侵犯了郭冬梅的合法权益。三、一审判决侵犯了郭冬梅的同时履行抗辩权。依照《合同法》第六十六条的规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求，此案中，景阳物业公司未按照物业服务合同的约定履行相应的义务，郭冬梅有权拒绝继续缴纳物业费，一审判决未保护郭冬梅的同时履行抗辩权，侵犯了郭冬梅的合法权益。综上所述，一审判决中错误认定景阳物业公司已按照物业服务合同的约定提供了相应的服务，且在庭审过程中未按照法定程序对郭冬梅提交的证据进行判断，也未公开理由和结果，严重侵犯了郭冬梅的合法权益，请求二审法院查清事实，判如所请。景阳物业公司辩称，景阳物业公司为郭冬梅提供了物业服务管理，郭冬梅作为该小区业主享受了相应的物业服务，理应对其受益服务支付对价。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回郭冬梅的上诉请求。景阳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令郭冬梅给付物业费、电梯费合计3075元；2.判令郭冬梅承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：哈尔滨市香坊区木材东街副2号河畔花园小区开发建设单位为哈尔滨市香坊投资有限公司（以下简称香投公司）。景阳物业公司进驻该小区时，物业服务公司为哈尔滨市光华物业有限责任公司香坊分公司（以下简称光华物业）。2016年10月20日，因该小区未成立业主委员会，香投公司（甲方）与景阳物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，该合同第二条约定了物业管理服务事项包括：1、物业共用部位的维修养护和管理；2、物业共用设施设备的运行，维修养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运及雨，污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理。8、物业档案资料管理。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月1.1元/每平方米。第八条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月31日前履行当年交纳义务。景阳物业公司主张电梯费按（哈价联发（2013）39号）文件中哈尔滨市普通住宅电梯费收费指导价格执行，浮动幅度0%。2020年10月21日，景阳物业公司向一审法院申请电梯费收费标准由浮动幅度10%变更为0%，一审法院予以准许。景阳物业公司于2016年10月31日开始对该小区进行物业服务。被告是该小区2号楼1单元405室房产的业主，被告认可按景阳物业公司主张的建筑面积77.62平方米计算，被告在景阳物业公司服务期间未缴纳2017年1月6日至2019年10月19日期间的物业服务费2,856.02元（77.62平方米×1.1元×33.45个月）、电梯费769元[20＋(4－1)×1元]×33.45个月。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据该规定，香投公司作为开发商在小区未成立业主委员会的情况下，有权依法代替所在小区业主签订物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。景阳物业公司系通过招投标方式进驻小区，符合《物业管理条例》的相关规定，故一审法院认定景阳物业公司与香投公司所签订的物业服务合同合法有效。景阳物业公司按该合同提供相应服务，并要求郭冬梅支付相关费用的诉请，符合法律规定，应予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故郭冬梅抗辩合同无效的理由，一审法院不予采纳。关于郭冬梅是否应按物业合同约定向景阳物业公司足额支付物业服务费的问题，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，景阳物业公司为小区广大业户提供了物业管理服务，郭冬梅作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。郭冬梅抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，不交纳物业费，必然影响景阳物业公司的正常运营。基于此，一审法院对景阳物业公司要求郭冬梅给付拖欠的物业服务费2,856.02元、电梯费769元的诉讼请求予以支持，景阳物业公司诉请超出部分，一审法院不予支持。另外，景阳物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。判决：一、郭冬梅于本判决生效后立即给付景阳物业公司2016年10月31日至2019年10月19日的物业服务费2,856.02元；二、郭冬梅于本判决生效后立即给付景阳物业公司2016年10月31日至2019年10月19日的电梯费769元;三、驳回景阳物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由郭冬梅承担，与上款一并给付景阳物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郭冬梅举示的视听资料一份（载体光盘），拟证明景阳物业公司不履行物业服务义务。该份证据不能完整反映景阳物业公司的物业服务情况，不足以证明待证事实，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于郭冬梅应否向景阳物业公司交纳案涉房产物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。香投公司与景阳物业公司订立的《前期物业服务合同》，对案涉小区全体业主具有约束力，景阳物业公司在签订合同后，为案涉小区提供物业服务，郭冬梅亦应依据该合同确定的物业管理费标准交纳物业管理费及电梯费。业主与物业服务企业应建立良性循环关系，物业公司对业主提出的意见和服务瑕疵应当及时整改，业主应当按照小区同标准交纳物业服务费。无论按照法律规定还是合同约定，景阳物业公司作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域。现有证据虽然可以认定小区公共区域的管理服务存在瑕疵的现象，但不足以证明景阳物业公司未按约定履行合同义务，不属于景阳物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故郭冬梅以景阳物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵为由，拒绝交纳物业服务费的主张不能成立。关于郭冬梅上诉请求“景阳物业公司将历年多收全体业主各项费用合理退费”及“利用公共区域内盈利所得归全体业主”是否应予支持的问题。本案一审诉讼期间，郭冬梅未就上述两项主张提起反诉，其于二审期间提出上述两项诉讼请求，本院依法不予审理。综上所述，郭冬梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郭冬梅负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王爱军（）二〇二一年三月三十一日法官助理刘洋书记员陈思