贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终417号上诉人（原审被告）：贵州宏德置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道310号。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周霞，女，汉族，1992年5月12日生，住贵州省织金县，系该公司法务。委托诉讼代理人：王启英，女，汉族，1994年11月14日生，住贵州省松桃苗族自治县，系该公司法务。被上诉人（原审原告）：郑娇，女，汉族，1995年8月14日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：彭华锋，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行，住所地贵州省贵阳市南明区梭草路11号。负责人：叶帝男，系该支行行长。上诉人贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）因与被上诉人郑娇、贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行（以下简称农商银行梭草路支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初3620号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宏德公司上诉请求：1.依法改判、撤销或者变更原判决第三项、第四项判决内容；2.一、二审诉讼费用由被上诉人郑娇承担。庭审中，上诉人增加上诉请求：将本案依法改判或发回重审。事实和理由：1.原审人民法院第三项、第四项判决内容超出诉讼请求，违反不告不理原则。对于商品房担保贷款合同，当事人未诉请解除，人民法院不能违反不告不理原则依职权擅自裁决。2.原审人民法院依据《合同法》第九十七条对商品房担保贷款合同做出裁决法律适用不当。本案是单纯的商品房买卖合同纠纷，而返还贷款本息属于金融借款合同纠纷权利义务内容，贷款合同未解除，并不具备返还贷款本息、恢复原状的前提条件。3.原审人民法院将商品房买卖合同和借款担保合同认定为主合同与从合同的隶属关系不妥。购房合同解除不会导致借款担保合同无效，房屋买卖合同与按揭贷款合同之间并非主合同与从合同的关系。4.双方合同约定逾期交房90日，买受人有权退房，但应书面通知出卖人，在本案立案前，出卖人并未收到郑娇书面或口头通知，其解除权期限已过；案涉商品房并未灭失或尚未修建，郑娇购买商品房的合同目的，继续履行合同可以实现，案涉商品房具备交付条件，解除合同加重了出卖人负担。郑娇答辩称，1.根据双方合同约定，买受人已经提交过解除通知，买受人再次通过传票的方式向出卖人明确了解除合同和返还相关费用的诉请；交房日期是2018年12月30日，上诉人一直未能交付房屋，被上诉人已经另行购房；上诉人提出超出诉请部分，一审法院在开庭过程中已经遵循各方当事人一致同意作出了相应处理，被上诉人认可一审法院的判决。2.商品房买卖合同解除后，上诉人应当依法返还全部购房款、相应的利息损失及违约金。农商银行梭草路支行未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。郑娇一审起诉请求：一、判令解除原被告签订的合同编号为201700898的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、判令被告退还原告购房款3266270元、违约金32662.7元、房屋维修基金65325元，支付原告向第三人的利息损失至全部购房款返还完毕之日止（合计暂计3364257.7元）；三、判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年8月27日原告郑娇与被告宏德公司签订合同编号为201700898号的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：被告宏德公司将位于贵阳市乌当区房屋出售给原告郑娇，该房屋规划用途为住宅，属框混结构。建筑面积204.83平方米，套内建筑面积192.76平方米。按照套内建筑面积计算，每平方米售价16944.75元，总价款3266270元。原告向被告支付首期房款986270元，余款2280000元以按揭贷款方式支付，后原告取得了《贵阳市商品房预售合同备案登记表》。另，原告郑娇缴纳了房屋维修基金65325元。另查明，2018年1月19日原告郑娇与第三人贵阳农商行签订了《贵阳农商银行个人住房（商业用房）按揭借款合同》（以下简称《按揭合同》），被告宏德公司作为保证人对该借款合同提供担保。该合同主要约定，原告郑娇向第三人贵阳农商行贷款2280000元，贷款利率为年息5.88%，贷款期限共360月，自2018年1月19日至2048年1月18日止，每月第20日为每期还款日。原告郑娇办理完银行按揭手续后，2018年1月22日第三人贵阳农商行将2280000元的余款通过原告郑娇的账户转至被告宏德公司指定账户。原告郑娇从2018年2月20日开始偿还按揭贷款，截至本案审理过程中正常还贷，第三人贵阳农商行在庭审中陈述截止到2020年8月24日，原告郑娇已经偿还第三人贵阳农商行418760.86元，其中本金77618.58元，利息341142.28元。还查明，合同第十三条逾期交房责任第一条第二项约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”合同约定的交房时间为2018年12月30日。该房至今未向原告交付使用。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《贵阳农商银行个人住房（商业用房）按揭借款合同》、首付款收据、维修基金交存通知书、按揭贷款支付凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。关于原告郑娇与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700898）及补充协议是否解除的问题。在本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定原告向被告宏德公司购买的房屋应于2018年12月30日前完成交付工作，但至今被告宏德公司仍未将案涉房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十三条第一点第二项“逾期超过90日，买受人有权退房……”，被告宏德公司逾期交房已经构成违约，对于原告郑娇主张解除与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700898）及补充协议的诉请，一审法院予以支持。由于《商品房买卖合同》与《按揭合同》系主合同与从合同的关系，从合同依附于主合同而实现合同目的，主合同解除后，从合同的目的无从实现，亦无存在的必要，且被告宏德公司系《按揭合同》中的保证人。虽当事人双方未请求一审法院解除《按揭合同》，一审法院从便利于当事人、一次性处理本案的角度出发，方便本案当事人顺利解决剩余贷款及利息的归还问题，故应解除《按揭合同》。关于原告要求被告退还房款3266270元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告应当退还原告的首付款986270元以及原告已偿还第三人的贷款及利息418760.86元，对于原告应偿还第三人的贷款、利息，应以履行判决时以银行调取的原告还款记录，并经各方核对后为计算依据，由宏德公司偿还剩余未归还的贷款及利息。关于违约金及利息损失的问题。原告与被告宏德公司已经在《商品房买卖合同》中约定逾期交房90日，出卖人应当以购房款的1%支付买受人违约金，即3266270元×1%=32662.7元，故一审法院对原告要求被告宏德公司支付32662.7元的请求予以支持。因原告已经就被告宏德公司的违约行为主张了违约金，对原告再就同一违约行为再行主张利息损失的请求，一审法院不予支持。对于原告郑娇要求宏德公司向退还其已缴纳的维修基金65325元的诉请，根据《住宅专项维修基金管理办法》第九条“业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。”的规定，原告缴纳的维修基金系根据《住宅专项维修基金管理办法》的规定向维修基金管理部门缴纳，收款方也并非被告宏德公司，故对于原告的该诉请，一审法院不予支持。虽然原告缴纳费用的对象不是被告宏德公司，但在本案中是因为被告宏德公司的违约行为导致原告的损失，作为违约过错方，被告宏德公司应积极协助原告办理退还维修基金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告郑娇与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700898）及补充协议；二、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告郑娇首付购房款986270元；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效的当月30日前支付第三人贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行剩余贷款本金、利息（以第三人当日出具的金额为准）；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效的当月30前支付原告郑娇已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以第三人当日出具的金额为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郑娇违约金32662.7元；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起协助原告郑娇向相关部门返还住房维修基金人民币65325元的相关事宜；七、驳回原告郑娇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16858元，被告贵州宏德置业有限公司负担人民币5433元，原告郑娇负担人民币11425元。保全费5000元，由被告贵州宏德置业有限公司负担。（上述款项原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。二审期间，当事人均无新证据提交。二审另查明，案涉房屋至今尚未具备交付条件,且上诉人宏德公司认可案涉房屋办理了备案登记手续，尚未办理预告登记手续。二审查明其余事实与一审认定事实一致，本院依法予确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。关于《商品房买卖合同》及补充协议是否应当解除的问题，案涉房屋至今尚未具备交付条件，上诉人已构成根本性违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”之规定，一审判决解除合同及《补充协议》并无不当。关于一审是否超越被上诉人诉讼请求审理的问题。本院认为，商品房买卖合同和按揭合同虽为两种不同的法律关系，具有一定的独立性，但是从实质上来看，二者之间又有内在的牵连性，存在法律上的因果联系和主从关系。在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十四条的规定，购房人有权解除合同。为了一次性的解决纠纷，减少当事人不必要的诉累，在解除商品房买卖合同后，一审法院一并解除《按揭合同》并对解除合同的后果予以处理，并无不妥。另外，经查实，案涉房屋已办理备案手续，注销案涉房屋的备案登记手续，属于解除合同后的买受人的附随义务。为减少当事人诉累，被上诉人郑娇应自上诉人退还及赔偿相应款项后，及时配合上诉人注销备案登记手续。原审第三人农商银行梭草路支行在上诉人履行归还剩余的本金和利息后，应办理案涉房屋抵押登记的涤除手续。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。为一次性的解决本案纠纷，减少当事人诉累，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初3620号民事判决一、二、三、四、五、六、七项；二、自贵州宏德置业有限公司清偿上述款项给郑娇之日起七日内，郑娇配合贵州宏德置业有限公司办理位于贵阳市乌当区预售合同备案登记撤销手续；三、自贵州宏德置业有限公司清偿上述款项给贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行之日起七日内，贵阳农村商业银行股份有限公司梭草路支行办理贵阳市乌当区的抵押登记的涤除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费12520元，由上诉人贵州宏德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  邹爱玲审判员  邓禹雨二〇二一年三月九日书记员  蒲美君