云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终110号上诉人（原审被告、反诉原告）：施应军，男，1971年6月9日生，汉族，云南省昌宁县人，初中文化，个体工商户，住昌宁县。委托诉讼代理人：杨德楚、杨德璇，云南弘蕊律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏燕燕，女，1975年10月26日生，汉族，云南省施甸县人，大学本科文化，个体工商户，住施甸县。委托诉讼代理人：徐腾宁，云南昌源律师事务所律师。特别授权代理。上诉人施应军因与被上诉人苏燕燕房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昌宁县人民法院(2020)云0524民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。施应军上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，并驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求，或将本案发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院违反“不告不理原则”及“处分原则”，程序存在重大违法。2.一审根据鉴定意见判决上诉人承担被上诉人投资损失没有任何事实依据。即便有证据，一审法院没有将茶所投资改建部分的前两年折旧价值进行扣减，明显不符合事实。3.一审判决第三项判决上诉人在判决生效后五日内将被上诉人的办公用品和设备搬运至被上诉人指定地点没有事实依据和可执行性。苏燕燕答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。苏燕燕向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告对租赁给原告的新城茶所停止侵权行为；2.判令被告继续与原告履行租赁合同。施应军向一审法院反诉请求：1.依法判令反诉被告立即支付自2017年10月至2019年10月的茶所租金70000元；2.判令反诉被告赔偿将反诉原告拆除的钢架房一间、烘干机一台、揉桶70型一台、揉桶60型一台、揉桶45型一台、揉桶55型一台、抖筛机一台、杀青机一台、烘干机一台，价值合计113600元；3.依法驳回反诉被告的本诉诉求；4.本、反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：被告（反诉原告）施应军于2013年1月1日与昌宁县田园镇新城村民委员会租赁新城茶所，租期自2013年1月1日至2027年12月31日。2017年底，双方达成口头协议，被告（反诉原告）将新城茶所转租给原告（反诉被告），约定租金每年5万元，前两年一次付清，后每三年一付。后原告（反诉被告）苏燕燕在新城茶所投资269551.55元建厂办公。2019年底，被告（反诉原告）施应军将茶所转租给第三人。原告（反诉被告）苏燕燕实际使用茶所2年，支付租金30000元。经本院组织双方清点物品，原告（反诉被告）苏燕燕所购办公用品有：条桌18张、曲木椅36把、办公沙发1套（1+1+3）、钢网椅5把、办公沙发单人位2套（1+1）、办公茶几1套、高低床3张、装饰架3个、会议桌1张、装饰架1组、黑皮套房1套（含大床1张、梳妆台1套、床头柜2个、衣柜1组）、茶吧机1台、饮水机1台、电脑4台、针式打印机1台、喷墨打印机1台、打印复印一体机1台、1.4胶板电脑桌1张、1.2胶板电脑桌1张、文件柜6个、五人位皮沙发1组、皮椅1张、弓形皮椅1张、保险柜1个、三门书柜1组、办公沙发1组（7个）、班台1个、书柜1个、钢化茶几2个、主席台1个、四方茶几3个、会议桌凳子6个、木制大茶台1张、木制长条椅2张、五层工具箱1个、冰柜1个、电磁炉1个、电饭煲1个、大花盆8、盆景1个。被告（反诉原告）施应军堆放在茶所的原物有：揉茶桶4个、抖筛机1台、杀青机70型1台、烘干机1台、锅炉1台。庭审中，原告（反诉被告）苏燕燕表示，如不能继续履行租赁合同，则要弥补其投资损失。本案经双方多次要求本院主持调解，未达成一致协议。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案因原告（反诉被告）苏燕燕未按口头协议约定支付完前两年租金，致被告（反诉原告）施应军在未通知对方的情况下，将茶所更换门锁，并与第三人签订转租合同并实际交付房屋，以自己的行为明确表示解除合同的意思，现第三人已对茶所进行施工装修并入住办公，继续履行原口头协议已无可能，故原告苏燕燕书面提出的两项诉讼请求，一审法院不予支持；其庭审中提出的请依法判决弥补其投资损失的诉求，一审法院予以支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，反诉原告已将租赁物交付反诉被告使用两年，故反诉原告施应军提出的支付剩余租金70000元的主张，因反诉被告认可，且于法有据，一审法院予以支持；关于赔偿茶所原有物品的损失113600元的主张，因原物尚未损坏或灭失，由反诉被告苏燕燕保管于他处，应由其返还原物，故一审法院不予支持。综上，原告的诉求部分合法有据，一审法院予以部分支持；反诉原告的反诉请求部分合法有据，一审法院予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第九十四条（二）项、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）苏燕燕与被告（反诉原告）施应军口头达成的新城茶所租赁协议。二、由反诉被告（原告）苏燕燕在本判决生效之日起五日内给付反诉原告（被告）施应军剩余租金70000元及补偿灭失小烤房价款14646元，合计84646元（已在施应军应给付苏燕燕投资财物折价款中扣减）。三、由被告（反诉原告）施应军在本判决生效之日起五日内给付原告（反诉被告）苏燕燕投资财物折价款140274.63元（已扣减70000元租金、院内钢结构价款、大门、门柱装修款、两根变压器电杆及电线款、灭失小烤房价款），并在本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）苏燕燕所购置的条桌18张、曲木椅36把、办公沙发1套（1+1+3）、钢网椅5把、办公沙发单人位2套（1+1）、办公茶几1套、高低床3张、装饰架3个、会议桌1张、装饰架1组、黑皮套房1套（含大床1张、梳妆台1套、床头柜2个、衣柜1组）、茶吧机1台、饮水机1台、电脑4台、针式打印机1台、喷墨打印机1台、打印复印一体机1台、1.4胶板电脑桌1张、1.2胶板电脑桌1张、文件柜6个、五人位皮沙发1组、皮椅1张、弓形皮椅1张、保险柜1个、三门书柜1组、办公沙发1组（7个）、班台1个、书柜1个、钢化茶几2个、主席台1个、四方茶几3个、会议桌凳子6个、木制大茶台1张、木制长条椅2张、五层工具箱1个、冰柜1个、电磁炉1个、电饭煲1个、大花盆8、盆景1个，上述办公用品由被告（反诉原告）施应军搬运到原告（反诉被告）苏燕燕指定地点并清点交接。三、由原告（反诉被告）苏燕燕在本判决生效之日起五日内返还被告（反诉原告）施应军揉茶桶4个、抖筛机1台、杀青机70型1台、烘干机1台、锅炉1台，上述物品由原告（反诉被告）苏燕燕搬运至被告（反诉原告）施应军指定地点并清点交接。四、由原告（反诉被告）苏燕燕在本判决生效之日起五日内自行合理拆除并搬运新城茶所内的院内钢结构、大门及门柱、两根变压器电杆及电线，被告（反诉原告）施应军应予配合协助。五、本案由保山市金建工程造价咨询有限公司收取鉴定费2600元，由原告（反诉被告）苏燕燕、被告（反诉原告）施应军各承担1300元。六、驳回原告苏燕燕的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告施应军的其他反诉请求。二审期间，经上诉人施应军申请，本院对证人杨某进行询问，证人张某出庭作证。欲证实摆放在租赁房屋内的物品系苏燕燕打电话与杨某联系好房屋后又打电话让张某与杨某联系，然后把东西搬到杨某那的。上诉人质证对两名证人的证言均无异议；被上诉人质证对两名证人的证言均不予认可，因为两人均参与了一审旁听。本院认为，两名证人的证言能够相互印证证明苏燕燕在租赁房屋内的物品系苏燕燕自行联系后让张某搬到杨某那的，本院予以采信。二审查明，苏燕燕在租赁房屋内的物品系其自行联系安排张某搬运到杨某处。其余案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.双方房屋租赁合同是否应继续履行。2.上诉人是否应承担被上诉人投资损失。3.租赁房屋内的物品返还等相关问题。关于争议焦点一，被上诉人苏燕燕未按约定支付完前两年租金，致上诉人施应军在未通知对方的情况下，将租赁房屋门锁更换，并与第三人签订转租合同并实际交付了房屋，以自己的行为明确表示了解除合同的意思表示，现第三人已对租赁房屋进行施工装修并入住办公，继续履行原租赁协议已无可能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”故双方原租赁合同不再继续履行。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，一审法院根据鉴定意见判决上诉人施应军给付被上诉人苏燕燕投资折价款140274.63元（已扣减70000元租金、院内钢结构价款、大门、门柱装修款、两根变压器电杆及电线款、灭失小烤房价款）并无不当。关于争议焦点三，根据二审证人张某、杨某的证言，租赁房屋内的物品系被上诉人苏燕燕自己联系并搬运至杨某处，与上诉人无关，上诉人施应军无需将该物品搬运到被上诉人苏燕燕指定地点交接。另，原审判决主文序号罗列错误，本院予以纠正。综上所述，施应军的上诉理由部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实部分不清，处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省昌宁县人民法院（2020）云0524民初121号民事判决第一、二项。二、撤销云南省昌宁县人民法院（2020）云0524民初121号民事判决第三、三、四、五、六、七项。三、由施应军在本判决生效之日起五日内给付苏燕燕投资财物折价款140274.63元（已扣减70000元租金、院内钢结构价款、大门、门柱装修款、两根变压器电杆及电线款、灭失小烤房价款）。四、由苏燕燕在本判决生效之日起五日内返还施应军揉茶桶4个、抖筛机1台、杀青机70型1台、烘干机1台、锅炉1台，上述物品由苏燕燕搬运至施应军指定地点并清点交接。五、由苏燕燕在本判决生效之日起五日内自行合理拆除并搬运新城茶所内的院内钢结构、大门及门柱、两根变压器电杆及电线，施应军应予配合协助。六、本案由保山市金建工程造价咨询有限公司收取鉴定费2600元，由苏燕燕、施应军各承担1300元。七、驳回苏燕燕的其他诉讼请求。八、驳回施应军的其他反诉请求。本案一审案件受理按一审判决执行。二审案件受理费4072元，由上诉人施应军负担。本判决为终审判决。审判长  陈继鹏审判员  施 红审判员  张乾勋二〇二一年三月二十七日法官助理杨淑娟书记员王继仁