四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川15民终200号 上诉人（原审被告）：叶勇，男，1962年10月26日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人（原审被告）：王毅，女，1964年6月29日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘会雄，北京市惠诚（宜宾）律师事务所。 委托诉讼代理人：谭英伟，北京市惠诚（宜宾）律师事务所。 被上诉人（原审原告）：江维汉，男，1948年4月26日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：陈代川，男，1969年1月14日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被上诉人（原审被告）：张丽娟，女，1983年12月18日出生，汉族，住四川省富顺县。 上诉人叶勇、王毅与被上诉人江维汉、陈代川、张丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初4265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶勇、王毅上诉请求：依法撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2020）川1502民初4265号民事判决，依法发回重审或者改判驳回江维汉的全部原审诉讼请求。事实与理由：1.叶勇、王毅取得本案标的房产支付了足额代价，绝非与陈代川、张丽娟恶意串通,低价交易，应认定为善意取得；2.江维汉与陈代川、张丽娟一直存在假购房、真借贷的关系，本案前双方约定的购房价款与房屋真实价值不符，属于显失公平，叶勇、王毅对江维汉、陈代川、张丽娟之间的借贷关系及约定毫不知情。 江维汉辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应当依法维持。叶勇、王毅的上诉状中所说的房屋面积300多个平方房屋交易金额只有20万元，完全不符合常理，完全就是叶勇、王毅和陈代川、张丽娟在逃避法律的责任。案涉房屋是2010年的房屋价格，并不是现在的市价。 陈代川辩称，陈代川与江维汉是借贷关系，一审开庭也进行了说明，房屋买卖只是写了一个合同，作为抵押担保。前面借了30万元，后来陈代川一个兄弟借了8万元，加上利息一共40万元。后来70万元是陈代川与江维汉联合一起修房子，分的利益一共70万元。陈代川向叶勇借钱，一致商议决定把房屋卖给叶勇作为抵债。而江维汉那方确实是没有收到工程款没办法付钱给江维汉，算多少利息陈代川都认可。 张丽娟未发表答辩意见。 江维汉向一审法院起诉请求：1.判令陈代川、张 丽娟与叶勇、王毅于2018年7月6日所签的房屋买卖合同 无效；2.判令陈代川、张丽娟立即将出卖于江维汉的房屋 （象鼻街道象府路158号4幢1层221.39平方米、负一层 74.79平方米）产权过户给江维汉；3.由陈代川、张丽娟、叶勇、王毅承担此次诉讼费用。 一审法院认定事实：江维汉与陈代川系朋友关系，陈代川与张丽娟系夫妻关系，叶勇与王毅（退休前在宜宾不动产登记中心工作）系夫妻关系。2008年左右，陈代川因做工程需要，向江维汉借钱。江维汉分两次支付陈代川借款30万元，双方约定利息为月息2%。2010年9月10日，江维汉与陈代川、张丽娟签订一份《房屋买卖合同》，约定陈代川、张丽娟将其二人共有的位于宜宾市翠屏区××街道××路××号的195.14平方米（门面外新增面积17.82平方米＋门面面积102.53平方米＋负一层面积74.79平方米）营业用房卖给江维汉，售价550601元，于2010年9月10日前付清，江维汉扣除1万元待产权分割完毕后付清。双方当日对此前的借款30万元本息进行结算，确定借款本息共计54万元，作为江维汉支付陈代川、张丽娟的购房款。陈代川、张丽娟遂向江维汉出具收条一张，内容为：“今收到江维汉购房款伍拾肆万圆整（540000.00元），收款人：张丽娟、陈代川，2010.9.10”。2010年12月27日，陈代川又向江维汉借钱，江维汉支付陈代川借款10万元后，陈代川向江维汉出具借条一张，内容为：“今借到江大哥现金，大写人民币壹拾万元正，小写100000.00元，月息2分计算。陈代川，2010.12.27”。2011年1月26日，陈代川又向江维汉借钱，江维汉支付陈代川借款30万元后，陈代川向江维汉出具借条一张，内容为：“今借到江大哥现金，大写人民币叁拾万元正，小写人民币300000元正，每月2分计息／月。借款人：陈代川，2011年1月26日”。2018年3月17日，经江维汉与陈代川、张丽娟协商，陈代川、张丽娟将翠屏区象鼻街道象府路158号4幢-1层、1层的门面房作价70万元卖给江维汉，双方对前期借款40万元本息进行结算后，由陈代川、张丽娟向江维汉出具收条一张，内容为：“今收到江维汉交来翠屏区××镇××路××号××幢××层××层现陈善亮租用的三间门面的购房款，折价70万人民币（大写：柒拾万元整）。收款人：陈代川、张丽娟，2018.3.17（备注：70万元包含1.原借款40万元现金；2.此款40万元所产生利息30万元）”。该40万元借款其余利息江维汉表示自愿放弃。2018年7月6日，出卖人（甲方）陈代川、张丽娟与买受人（乙方）叶勇、王毅签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：1.甲方自愿将坐落于翠屏区××镇××路××号××幢××层××层的房产（产权证号为××号、Ｘ00159737号，建筑面积382.22平方米，设计用途为仓库和营业）出售给乙方；2.房屋总售价为人民币20万元整；3.付款方式：乙方于2018年7月6日前付清房款；4.交房日期：2018年7月6日前。签订上述合同当日，陈代川、张丽娟与叶勇、王毅共同就翠屏区××镇××路××号××幢-1层（面积160.83平方米）仓储房屋向宜宾市翠屏不动产登记中心申请转移登记。2018年7月13日，陈代川（转让方代理人）与王毅（承受方代理人）共同就翠屏区××镇××路××号××幢××层××层非住房（面积221.39平方米）进行房产交易申报，申报交易价格15万元，陈代川申报纳税额78603.77元，叶勇、王毅申报纳税额20578.7元。 2018年7月14日，叶勇、王毅向税务机关缴纳了购买翠屏区××镇××路××号××幢××层××层非住房的税金33735.50元。该税票（税票号№02377350）显示，面积221.39平方米，计税金额674710元，税额33735.50元，合同金额15万元。2018年7月16日，宜宾市不动产登记中心为叶勇、王毅颁发了坐落于翠屏区××镇××路××号××幢第1层（营业用房，面积221.39平方米）、-1层（仓库，面积160.83平方米）的房屋不动产权证，证号为川（2018）宜宾市不动产权第0××2号。该不动产登记证书存根显示，发证人王毅，领证人也是王毅。同时，不动产登记中心注销了原登记所有人陈代川、张丽娟坐落于翠屏区××镇××路××号××幢××层（面积221.39平方米）、-1层（面积160.38平方米）的房产证（证号：宜宾市房权证翠屏区字第Ｘ××6号、第Ｘ××7号，登记时间：2009年11月20日）和土地使用证［证号：宜市翠国用（2009）第19602号，登记时间：2009年12月2日］。 另查明，1.宜宾市翠屏区××镇××路××号××幢××层共7间门面，从川云中路宜宾往金坪镇方向，现门牌号依次为象府路162号、160号、158号、156号、154号、152号、150号，江维汉与陈代川、张丽娟于2010年签订《房屋买卖合同》后，陈代川、张丽娟将门牌号为象府路162号、160号、158号、156号的4间门面和158号、156号对应的负一层仓库（面积共计74.79平方米）交由江维汉收取房租；2.江维汉庭审时陈述，案涉房屋因陈代川在银行进行了抵押贷款，故一直未能过户；3.江维汉就本案房屋曾将被陈代川、张丽娟诉至一审法院【案号：（2020）川1502民初2515号】，后江维汉申请撤诉，在该案庭审时，陈代川陈述其将案涉房屋以190万元卖给叶勇，在本案庭审时，陈代川又陈述其将案涉房屋以220万元卖给叶勇，而陈代川、张丽娟与叶勇、王毅就案涉房屋签订的买卖合同售价为20万元；4.叶勇现持有陈代川或陈代川和张丽娟共同于2015年至2018年期间出具的借条原件9张，金额为90万元。 一审法院认为，1.江维汉与陈代川、张丽娟之间是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系？2.陈代川、张丽娟与叶勇、王毅之间签订的房屋买卖合同是否属于无效合同？ 对于争议焦点1，一审法院认为，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要法律关系参与体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案中，江维汉与陈代川、张丽娟于2010年9月10日签订《房屋买卖合同》时，陈代川尚欠江维汉借款30万元及利息未予偿还，在此情形下，双方协商一致终止借款关系，订立《房屋买卖合同》，建立房屋买卖合同关系，将对账确认的借款本息转化为已付购房款，该房屋买卖合同并非是为借款合同履行提供担保，而是在陈代川难以偿还江维汉借款本息时，双方协商通过将陈代川、张丽娟共有的房屋出售给江维汉，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该房屋买卖交易系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，也不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的禁止情形，因此，江维汉与陈代川、张丽娟之间的法律关系性质，应当按照双方对账后签订的《房屋买卖合同》确定为房屋买卖合同关系。同理，江维汉与陈代川、张丽娟于2018年3月17日对借款40万元及利息对账后，将借款本息转化为已付购房款的协议，也属于房屋买卖合同关系。上述双方签订的两份合同是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，是有效协议。 对于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，陈代川、张丽娟于2018年3月17日已将其坐落于翠屏区××镇××路××号××幢第1层的全部7间门面和负一层的74.79平方米库房以1250601元（550601元＋700000元）的价格出售给江维汉，双方虽未办理房屋权属转移登记，但陈代川、张丽娟已经将其中的4间门面和74.79平方米库房交给江维汉收取租金，故双方的买卖合同关系已经成立，陈代川、张丽娟在该房屋可以办理过户手续时，应协助江维汉办理所买卖房屋的权属转移登记手续。但陈代川、张丽娟违反合同义务，不仅不将出售给江维汉的房屋办理权属转移登记，却于2018年7月6日与叶勇、王毅签订《房屋买卖合同》，以20万元的价格将坐落于翠屏区××镇××路××号××幢××层××层面积为382.22平方米的房屋卖给叶勇、王毅，并以合同价15万元进行交易申报，以应税金额674710元进行纳税。陈代川、张丽娟将坐落于翠屏区××镇××路××号××幢第1层和负一层共计296.18平方米（第1层221.39平方米＋负一层74.79平方米）房屋卖给江维汉的价格为1250601元，而陈代川、张丽娟将坐落于翠屏区××镇××路××号××幢第1层和负一层共计382.22平方米（第1层221.39平方米＋负一层160.83平方米）房屋卖给叶勇、王毅的价格为20万元，比税务机关核定的应税金额674710元的70%还要低，属于以明显不合理的低价交易。陈代川、张丽娟与叶勇、王毅明知该交易价格不合理，还积极办理转移过户手续，且在办理转移过户手续后，陈代川、张丽娟至今未将上述房屋交付叶勇、王毅，故应认定陈代川、张丽娟与叶勇、王毅的该交易行为属于恶意串通，以明显不合理的低价转移财产，且损害了第三人江维汉的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，陈代川、张丽娟与叶勇、王毅于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》属无效合同。合同无效后，双方因该合同取得的财产应予返还。陈代川关于自己与叶勇、王毅买卖案涉房屋的成交价为220万元的辩称意见，因与其在（2020）川1502民初2515号庭审时陈述的成交价190万元相矛盾，且未提供证据予以证实，故一审法院不予采纳。叶勇在庭审时自己也说不清楚双方的成交价，只是说按陈代川说的220万元作为成交价，但未提供证据予以证实，且陈代川出具给叶勇的借条金额只有90万元，而双方自认予以抵账，但借条原件在双方抵账后仍然存放在出借人叶勇处明显不符合常理，故一审法院对叶勇的辩称意见也不予采纳。 对于江维汉要求陈代川、张丽娟将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”，合同被确认无效或者被撤销后，将导致该合同自始无效。所谓的自始无效，就是指合同被确认无效后，将溯及既往，从合同成立之时就无效，而不是从确认无效时或者被撤销之时起无效。据此法律规定，陈代川、张丽娟与叶勇、王毅签订的《房屋买卖合同》因是无效合同，其依据该合同而办理的房屋产权转移登记无法律及合同依据，该房屋的产权应恢复到未转移登记之前，即该房屋的产权仍属陈代川和张丽娟所有。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”和《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，房屋买卖合同以交付及办理产权转移登记，该合同才履行完毕。虽然陈代川和张丽娟已经将诉争房屋部分交付江维汉收取房租，但未办理产权转移登记，该合同并未履行完毕。故江维汉诉请陈代川、张丽娟履行合同，协助其办理房屋产权登记，一审法院应予支持。张丽娟经一审法院依法进行传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证及抗辩等诉讼权利，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第三项、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、陈代川、张丽娟与叶勇、王毅于2018年7月6日签订的《房屋买卖合同》无效；二、陈代川、张丽娟于本判决生效之日起十五日内协助江维汉将位于翠屏区××街道××路××号××幢××层××.39平方米、负一层（现象府路158号、156号对应的地下层）74.79平方米门面房的产权转移登记到江维汉名下。案件受理费100元，由陈代川、张丽娟与叶勇、王毅共同负担。此款江维汉已预交，陈代川、张丽娟与叶勇、王毅于本判决生效之日起十日内将应负担的案件受理费直接支付江维汉。 二审中，叶勇、王毅提供中国银行银行流水，拟证明：叶勇、王毅和陈代川、张丽娟之间存在真实的70万元的债权关系，由王毅转给陈代川指定的两个人林某、陈某的账户上，同时申请证人林某、陈某作证，拟证明70万元系叶勇、王毅与陈代川、张丽娟之间的债务。本院经审查认为，由于该70万元的收款人并非陈代川、张丽娟，且证人证言对具体转款人、转款时间等细节描述不甚清楚，故不能达到叶勇、王毅的证明目的，本院对叶勇、王毅在二审中提交的证据不予采纳（其他理由详见本院认为部分）。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：叶勇、王毅能否取得案涉房屋的所有权？ 针对叶勇、王毅能否取得案涉房屋所有权的问题？叶勇、王毅上诉主张其借款给陈代川、张丽娟累计本金金额达140万元，故叶勇、王毅取得案涉房屋支付了足额对价，绝非与陈代川、张丽娟恶意串通，应认定为善意取得。本院认为，叶勇、王毅的上诉理由不能成立，评析如下：1.关于叶勇、王毅借款金额的问题。叶勇、王毅在二审中主张借款给陈代川、张丽娟累计本金金额140万元，但叶勇在一审庭审中陈述的是“陈代川借我100万元，没还就把房子过给我了”。叶勇在一审庭审中另陈述“只有一笔55万其中的50万元是转账，5万是现金，其余所有借款都是给的现金”。叶勇、王毅出示的转款凭证上的收款人并非陈代川、张丽娟，且林某、陈某账户收款合计70万元，也与叶勇在一审庭审中自认的转账款项不一致。此外，叶勇、王毅在一审中出示的借条金额合计为90万元，亦与叶勇、王毅在二审中主张的140万元不相符。倘若叶勇、王毅与陈代川、张丽娟合意以房抵债，如此大笔金额的借条在双方抵债后还存留于叶勇、王毅手上，不符合常理。故而，叶勇、王毅在一、二审中的陈述不一致，但未举证证明产生矛盾的原因，结合在案证据、各方陈述及查明事实，叶勇、王毅不能证明其借款给陈代川、张丽娟本金金额为140万元，叶勇、王毅应承担举证不能的责任。2.叶勇、王毅能否善意取得案涉房屋所有权的问题。叶勇、王毅与陈代川、张丽娟签订的《房屋买卖合同》载明，案涉房产建筑面积382.22平方米，设计用途为仓库／营业，房屋总售价为20万元。陈代川、王毅于2018年7月13日进行房产交易申报时，房产交易申报单显示合同金额为15万元。陈代川、叶勇在一审庭审中陈述合同上20万元的金额系中介公司填写，但陈代川、叶勇均表示不记得哪个中介公司。税务机关核定案涉房屋的应税金额为674710元，叶勇、王毅与陈代川、张丽娟的合同约定金额及申报金额畸低于上述应税金额，远低于应税金额的70%，属于以明显不合理的低价交易。陈代川、张丽娟与叶勇、王毅明知该交易价格不合理，还积极办理转移过户手续。在办理过户手续后，叶勇、王毅并未占有管理案涉房屋，案涉部分房屋由江维汉实际控制。故而，一审判决认定陈代川、张丽娟与叶勇、王毅签订的《房屋买卖合同》无效并无不当，叶勇、王毅关于善意取得案涉房屋的上诉理由本院不予采纳。 综上所述，叶勇、王毅的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人叶勇、王毅负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 羽 审判员 王纯强 审判员 杨 艳 二〇二一年三月二十四日 书记员 陈宛汝