北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4435号上诉人（原审被告）：李子占，男，1967年2月10日出生，汉族，住安徽省阜南县。上诉人（原审被告）：刘虎，男，1977年5月3日出生，汉族，住北京市大兴区。二上诉人共同之委托诉讼代理人：达锋涛，北京市亿达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马元芳，男，1955年3月11日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。上诉人李子占、刘虎因与被上诉人马元芳房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初17618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李子占、刘虎上诉请求：撤销一审判决，改判驳回马元芳的诉讼请求，诉讼费用由马元芳承担。事实与理由：马元芳提交的空白收据不能证明其交纳了租金及物业费；马元芳使用了案外人赵义承租的房屋，而赵义在另案中明确陈述马元芳未实际交纳租金，系免费使用；是否交纳租金的举证责任应由马元芳承担，一审法院推定马元芳在签订合同之前交纳租金，不符合事实。马元芳辩称，同意一审判决，不同意李子占、刘虎的上诉请求。马元芳向一审法院起诉请求判令：1.李子占、刘虎返还我租房款94000元及违约金194600元，共计288000元；2.李子占、刘虎支付我损失276500元（租房每月3500元）；3.案件受理费由李子占、刘虎承担。一审法院认定事实：2009年7月1日，北京星宇星物业管理有限公司（下称星宇星公司）（甲方，出租方）与马元芳（乙方，承租方）签订《北京市廉租住宅租赁合同》，合同约定：住宅坐落大兴区南湖小区******，总使用面积60平方米，其中居室贰间，租期自2009年7月1日始至2024年7月1日止，租金93200元。乙方一次性交纳租赁期内全部房屋租金。因城市建设等原因，乙方承租的房屋需要拆迁时。甲方必须将剩余房租退还乙方。乙方承租房屋超过三年的，可以解除合同。乙方应提前三个月书面通知甲方，甲方应将剩余租金全部返还乙方。附记：如遇政府拆迁，退回租房款94000元整，没其它任何补偿。星宇星公司将合同约定的房屋交付马元芳，马元芳交纳了房租、物业费等费用。2017年11月16日，因案涉房屋安全不达标，需要整顿，马元芳离开案涉房屋。另查明，星宇星公司经股东李子占、刘虎申请，已经于2019年9月3日注销。本案在审理过程中，马元芳向法院提出已向星宇星公司交纳了租金94000元，并提交收据予以证明。2017年11月，案涉房屋停水、停电、停暖，因为对方说整改，所以所有的家具家电日常生活用品均未搬出来，后来，一直不能搬回去，就找到案涉房屋，看到家具家电日常生活用品都没有了，就于2019年6月17日报警被盗窃，公安机关已经受理案件，并提供公安机关的受案回执。因为与星宇星公司的合同还没有到期，马元芳就出去租房，所以要租房损失每月3500元至合同结束。李子占、刘虎称，马元芳提交的收据上不能体现出任何交款人和交款数据，以及关联的房屋，对真实性不认可，收据与诉争的房屋没有关联性；承认马元芳2017年11月16日搬走，搬走之前由政府通知，搬走之后由大兴区公安消防支队在门上张贴了封条，消防支队确认搬空后张贴的封条；对没有把东西搬走不认可。另查明，在此前法院作出的已经生效的（2020）京0115民初4806号民事判决书中，李子占、刘虎提出案涉房屋所在地系集体建设用地，有土地使用证，没有准建手续，该二人是2018年购买星宇星公司的股份接过来的，交接时没有给手续。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。星宇星公司被股东李子占、刘虎注销，星宇星公司债权债务，应由李子占、刘虎承担。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。马元芳与星宇星公司签订的《北京市廉租住宅租赁合同》，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。对于马元芳交纳的租金，未使用的部分，李子占、刘虎理应予以返还，虽然马元芳提交的收据字迹模糊不清，但双方签订的《北京市廉租住宅租赁合同》中明确写明房屋租金93200元，马元芳主张94000元租金，但其未能提供其他交费凭证，李子占、刘虎对收据不认可，但亦未能提交相反证据，结合相关案件中均系交付完毕租金后交付房屋的情况，考虑到双方当事人的举证情况，法院认定马元芳交纳租金93200元，李子占、刘虎同意返还尚未履行期间的房屋占用费。按照合同租金标准，因合同被确认无效，法院酌情确定李子占、刘虎返还马元芳未使用期间的占有使用费41148元。对于马元芳要求赔偿损失276500元的诉讼请求，系要求支付至合同到期的另行租房费用，没有依据，法院不予支持；因为星宇星公司突然要求马元芳搬出，马元芳立刻另行租房，必然产生一定的费用，法院酌情确定损失5000元。对于马元芳要求李子占、刘虎支付违约金的诉讼请求，因双方签订的《北京市廉租住宅租赁合同》无效，故对于马元芳该项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、李子占、刘虎于判决生效后十日内返还马元芳房屋未使用期间的占有使用费41148元；二、李子占、刘虎于判决生效后十日内给付马元芳租金损失5000元；三、驳回马元芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。李子占、刘虎不认可马元芳交纳了租金，且认为马元芳提交的收据系空白收据，无法证明其交纳租金的事实。经询，李子占、刘虎对于案涉收据上加盖的星宇星公司财务专用章的真实性表示认可，但认为加盖财务章的位置有误，且与其他案件中的收据不同。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，据已查明的事实，马元芳与星宇星公司签订的《北京市廉租住宅租赁合同》因案涉房屋未取得建设工程规划许可证而归于无效。李子占、刘虎以马元芳未实际交纳租金为由上诉主张不予承担退还未使用案涉房屋期间占有使用费之责任，但在一审中马元芳为证明其实际交纳了租金而向法院提交了合同及收据，尽管该收据无法识别字迹，但收据上星宇星公司财务专用章清晰可见，且案涉合同就占有使用费数额亦有明确约定；况且，马元芳占有使用案涉房屋多年，其为此交纳了租金亦符合一般逻辑；结合以上事实，马元芳已尽到了基础的举证义务，李子占、刘虎仅以案外人陈述、收据无法识别字迹、收据上财务章盖章位置有误为由，上诉主张马元芳并未交纳租金，仍缺乏有效依据，本院实难采信。鉴于此，一审法院酌定李子占、刘虎返还马元芳未使用期间的占有使用费41148元，并无不当。因星宇星公司突然要求马元芳搬出而产生的一定费用，李子占、刘虎亦应承担，一审法院酌定的李子占、刘虎应赔偿的损失，并未超出合理范围，本院予以确认。综上所述，李子占、刘虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费954元，由李子占、刘虎负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年三月三十日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪