江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终437号上诉人（原审原告）：何越，男，1994年5月16日生，汉族，住江西省新余市渝水区。上诉人（原审原告）：卫雨倩，女，1991年2月26日生，汉族，住江西省新余市渝水区。二上诉人共同委托诉讼代理人：简建飞，江西三江合（高安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新余市博大房地产开发有限公司，住所地江西省新余市仙来东大道138号1栋。统一社会信用代码：91360500759956630A。法定代表人：李秋芽，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋学民，江西配德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾颖超，江西配德律师事务所律师。上诉人何越、卫雨倩因与上诉人新余市博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初8986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何越、卫雨倩上诉请求：一、撒销一审判决第二项，改判博大公司向何越、卫雨倩支付逾期办证违约金50,848元（暂算至2020年10月10日）；并以总房款680,000元为基数，按年利率6.175%计算支付自2020年10月11日至取得房屋所有权证书之日止的违约金；二、本案一、二审诉讼费用由博大公司承担。事实与理由：一、一审判决以房屋买卖合同中设置逾期办证违约金目的在于督促博大公司及时协助何越、卫雨倩办理房屋所有权转移登记为由，直接认定逾期办证违约金应在2020年7月21日，即案涉房屋达到交付条件日届满360日之次日起计算，属认定事实不清，适用法律错误。首先，一审判决认定逾期办证违约金应在2020年7月21日，即案涉房屋达到交付条件日届满360日之次日起计算，没有事实和法律依据。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定办理房屋所有权登记的期限为商品房交付之日起360日内，约定的并不是商品房达到交付条件之日起360日内取得房屋所有权证。一审判决将商品房交付之日解释为商品房达到交付条件之日属解释错误，影响何越、卫雨倩的合法权益。其次，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条及《中华人民共和国民法典》第四百九十八条规定，当合同出现多种解释时，格式合同应当按照该条规定进行解释，但是一审判决作出的解释却与之相悖。《商品房买卖合同（预售）》是博大公司提供的格式合同，应作出对博大公司不利的解释，因此，《商品房买卖合同（预售）》第二十条的“交付之日”应为第十一条约定的房屋交付之日。再次，《商品房买卖合同（预售）》中约定的“商品房交付之日”不可能是商品房达到交付条件之日。附件十一《补充协议》第十六条第一款约定：“项目综合联验合格下，如非出卖人造成的办理权属登记延期，出卖人不承担本合同第二十条约定的违约责任。”按上述约定，在项目综合联验合格的情形下，如因博大公司造成办证延期的，博大公司要承担办证延期的违约责任。举重以明轻，在项目综合联验不合格的情形下，何越、卫雨倩更是不能办理不动产权属证书。因此，博大公司更应该承担项目综合联验不合格情形下造成的不能如期办证的违约责任。而一审判决认定逾期办证违约金的起算点为2020年7月21日（项目综合联验合格之日）届满360日之次日，明显是认为项目综合联验不合格的情形下，博大公司不承担逾期办证的违约责任，这与上述条款的约定相违背；也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《商品房买卖合同（预售）》的其他约定相违背。另依照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条规定，逾期交房和逾期办证是可以同时主张违约金的。最后，博大公司是否要承担逾期办证的违约责任，应该根据法律规定及双方合同约定来进行审查。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，博大公司未能在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满前为何越、卫雨倩办理房屋权属证书，应当承担违约责任。而《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定了办理房屋所有权登记的期限为商品房交付之日起360日内；另《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款约定商品房交付之日是在2018年7月30日前。据此，办理房屋所有权登记的期限为商品房交付之日，即2018年7月30日起360天内，即在2019年7月26日前办理房屋所有权登记。但案涉房屋竣工验收合格的时间是2020年7月21日，因此，在2019年7月26日前案涉房屋未通过竣工验收，而未竣工验收合格前是不能办理不动产权属证书的，博大公司违约。因此，博大公司向何越、卫雨倩支付自2019年7月26日起的逾期办证违约金符合法律规定和双方约定。二、《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款关于办理房屋所有权登记期限的约定是双方真实的意思表示，该约定恰恰是为了督促博大公司及时办理房屋所有权转移登记。一审判决认为房屋买卖合同中设置逾期办证违约金的主要目的在于督促博大公司及时协助何越、卫雨倩办理房屋所有权转移登记，那么就更应该认定逾期办证违约金应在商品房交付之日，即2018年7月30日起360日之次日起算，这样更能督促博大公司为何越、卫雨倩及时办理房屋所有权转移登记，否则就要承担更多的违约责任。一审判决认定逾期办证违约金从2020年7月21日，即房屋达到交付条件日届满360日之次日起算，属事实认定错误，法律适用错误。三、博大公司存在大量诉讼、拖欠众多债权人款项的情形，导致大部分业主的房产被查封、不能办理不动产权属证书。博大公司辩称，1．《商品房买卖合同（预售）》第二十条明确约定商品房交付之日起360天内办理房屋所有权属证书，一审判决认定实际交付之日为2020年7月21日，商品房的实际交付之日发生了顺延，一审判决以2020年7月21日为节点计算博大公司的逾期交房违约金，并无不当。2．即便认定2018年7月30日是交房之日，此后的360日是办证期间，办证期间届满后至本案起诉的期间，应当是协商解决的期间，直至案件起诉时博大公司已经完成房屋初始登记，取得大产权证，但是业主没有找博大公司要求办证，因此，起诉的业主不动产权属证书还没有办好，但是部分业主已经办理不动产权属证书。3．双方约定的逾期办证的违约责任是协商解决，本案属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定的“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期间届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成的，何越、卫雨倩可依据合同约定或者法律规定向博大公司主张逾期办证的违约责任。本案中，何越、卫雨倩未能举证证明其与博大公司曾依约协商或者协商未果，因此，博大公司不存在违约。因《商品房买卖合同（预售）》存在“特殊约定”，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定。综上所述，何越、卫雨倩的上诉请求没有事实和法律依据。另何越、卫雨倩提出的业主房产被查封的陈述与事实不符，案涉房屋已完成初始登记。博大公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回何越、卫雨倩的诉讼请求；二、何越、卫雨倩承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决以博大公司未完成证明何越、卫雨倩明知或应知房屋现状的举证责任，而认定收房的性质，属事实认定不清。事实上，何越、卫雨倩是在知晓房屋实际状况及交付条件的情况下实际收房并入住，博大公司对此无须承担逾期交房的违约责任。一审判决博大公司无须承担逾期办证的违约责任是正确的。何越、卫雨倩已经签订了入伙协议书，领取了案涉房屋钥匙，并实际入住，即博大公司于2018年8月12日已向何越、卫雨倩交房。《商品房买卖合同（预售）》约定交房时间为2018年7月30日，从合同条款本身可知，何越、卫雨倩应当知晓博大公司未取得竣工验收备案登记，但何越、卫雨倩仍同意于2018年8月12日收房，即何越、卫雨倩在接收房屋时，是知晓房屋现状和交付条件的，基于此，视为双方变更了交房条件，该交付合法有效，博大公司不应承担逾期交房的违约责任。依照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第三条规定，案涉合同约定的交房时间是2018年7月30日，何越、卫雨倩的收房时间为2018年8月12日，如果说合同已经明确具体的约定了房屋的交付时间及交付条件，还需要博大公司来证明何越、卫雨倩是否知道房屋已经办理建设工程竣工验收备案证明文件，那么合同条款的存在还有何意义。如果何越、卫雨倩向博大公司主张逾期交房违约金就知道房屋未能办理竣工验收备案登记，而接收房屋后却声称不知晓房屋没有备案登记，这是违背诚信及非善意的。何越、卫雨倩已经接收了涉案房屋并且装修入住，并没有造成损失，但现又以未满足交房条件主张逾期交房违约金，一审判决以博大公司未完成上述指引规定的举证责任而支持何越、卫雨倩的诉请，属认定事实错误，且不符合指引要义。其次，涉案房屋已经全部验收合格，取得了建设工程竣工验收备案证明文件，并办理了不动产权属证书，完全符合交房条件，故博大公司不应承担逾期交房的违约责任。何越、卫雨倩辩称，博大公司的上诉请求和事实理由没有依据，请求驳回其上诉，维持逾期交房的违约金。何越、卫雨倩起诉请求：1．判令博大公司向何越、卫雨倩支付逾期交房违约金54,536元（暂计算至2020年10月10日）及以总房款680,000元为基数，按日万分之一计算支付自2020年10月11日至房屋达到合同约定交付条件之日止的违约金；2．判令博大公司向何越、卫雨倩支付逾期办证违约金50,848元（暂算至2020年10月10日），并且以总房款680,000元为基数，按年利率6.175%计算支付自2020年10月11日至取得房屋所有权证书之日止的违约金；3．本案诉讼费用由博大公司承担。一审法院查明，2018年7月，何越、卫雨倩与博大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：何越、卫雨倩购买的房屋是位于新余市商品房，房款总额为680000元，付款方式为商业贷款；交付期限：博大公司应当在2018年7月30日前交付房屋；商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。博大公司逾期交房超过60日后，何越、卫雨倩要求继续履行合同的，合同继续履行，博大公司按日计算向何越、卫雨倩支付全部房价款万分之一的违约金；因博大公司的原因，何越、卫雨倩未能在商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。何越、卫雨倩向博大公司支付案涉房屋首期房价款230000元，余款450000元向银行申请贷款支付。2018年2月2日，案涉房屋取得房屋测绘报告；2020年7月21日，案涉房屋取得房屋工程竣工验收备案。何越、卫雨倩已接收案涉房屋，但至今尚未取得房屋所有权证书。一审法院认为，何越、卫雨倩与博大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是其合意，其内容未违反法律、法规等禁止性规定，上述合同合法有效。现何越、卫雨倩主张直至其收房时博大公司仍未取得建设项目竣工验收合格证，不符合交房条件，博大公司应支付逾期交房违约金，博大公司提出何越、卫雨倩在知道房屋实际状况及交付条件的情况下仍领取钥匙、接收房屋，应视为双方就合同约定的交房条件做出了变更的抗辩意见。依据合同约定商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。现案涉房屋已于2018年2月2日取得房屋测绘报告，2020年7月21日取得房屋工程竣工验收备案，虽然何越、卫雨倩已接收房屋，但博大公司未提交证据证明何越、卫雨倩收房时明知或应当知道案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接受房屋，故对博大公司提出因何越、卫雨倩已实际收房则不应计算逾期交房违约金的抗辩意见，不予采信。何越、卫雨倩现已按照合同约定履行了付款义务，博大公司未依约交付符合交房条件的房屋，系博大公司违约，应向何越、卫雨倩支付逾期交房违约金，博大公司的逾期交房天数为721天（自2018年7月31日至2020年7月21日），计算逾期交房违约金为49,028元（680,000元×0.1‰×721天=49,028元），故对何越、卫雨倩要求博大公司支付逾期交房违约金54,536元的诉请，予以部分支持。关于逾期办证违约金问题，何越、卫雨倩与博大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定了双方对于房屋登记相关的权利、义务，合同中设置逾期办证违约金的主要目的在于督促博大公司及时协助何越、卫雨倩办理房屋所有权转移登记，现案涉房屋于2018年2月2日取得房屋测绘报告，2020年7月21日取得房屋工程竣工验收备案，逾期办证违约金应在2020年7月21日案涉房屋达到交付条件日届满360日之次日起算，现该期限尚未届满，故对何越、卫雨倩主张逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、博大公司应于本判决生效之日起十日内向何越、卫雨倩支付逾期交房违约金49,028元；二、驳回何越、卫雨倩的其他诉讼请求。如未按上述指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,204元（已减半收取），由博大公司负担644元，由何越、卫雨倩共同负担560元。二审期间，何越、卫雨倩、博大公司均未向本院提交新证据。本院确认一审法院查明的案件事实。本院另查明，《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。何越、卫雨倩陈述其尚未交纳案涉房屋的契税。2020年8月12日，案涉房屋所在的7栋完成初始登记，博大公司取得不动产权属证书【证书号为赣（2020）新余市不动产权第0025407号】。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、博大公司应否承担逾期交房的违约责任；二、博大公司应否承担逾期办证的违约责任。关于第一个争议焦点。博大公司主张何越、卫雨倩在接收房屋时，已知晓房屋现状及交付条件，有基于此，博大公司无需承担逾期交房的违约金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第三条第一款规定：“开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。”现已查明，案涉房产于2020年7月21日完成竣工验收备案登记，而本案中，何越、卫雨倩于2018年8月12日签订入伙手续书，何越、卫雨倩在签署入伙手续书时，案涉房屋未完成建设工程竣工验收备案登记，据此，博大公司主张何越、卫雨倩在接收房屋时已知晓案涉房屋未完成建设工程竣工验收备案登记，依照前述规定，博大公司应就何越、卫雨倩知晓案涉房屋未完成建设工程竣工验收备案登记一事承担举证责任。现博大公司未能提交其他证据证明何越、卫雨倩在签署入伙手续书、接收案涉房屋时，博大公司已明确告知何越、卫雨倩房屋尚未取得竣工验收备案登记，因此，博大公司应承担举证不能的法律后果，对博大公司的前述主张不予支持。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款约定：“出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定，逾期交房的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。出卖人博大公司应依约于2018年7月30日前向买受人何越、卫雨倩交付案涉房屋，但博大公司因自身原因导致案涉房屋未在约定期限内交付，博大公司应依约承担相应的违约责任。因此，博大公司应向何越、卫雨倩支付逾期交房违约金。关于第二个争议焦点。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。双方对该条款中“交付之日”的理解不一。博大公司认为，该条款中的“交付之日”应为实际交付之日。何越、卫雨倩认为，该条款中的“交付之日”应根据合同条款确定，即交付之日为《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的2018年7月30日。“交付之日”应为《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的2018年7月30日。理由如下：一方面，《商品房买卖合同（预售）》是博大公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与何越、卫雨倩协商的合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，《商品房买卖合同（预售）》属格式合同。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”现双方对“交付之日”的理解不同，依照前述法律规定，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于博大公司的解释。另一方面，《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”依照该条法律规定，《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人意思表示一致的结果，按照前述法律规定，对合同条款的解释应当按照使用的词句，结合相关条款、行为性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。《商品房买卖合同（预售）》第十一条已明确约定房屋交付时间，因此，结合该条款，“交付之日”宜认定为2018年7月30日。若将“交付之日”解释为房屋实际交付之日，将导致何越、卫雨倩的权益处于不确定状态，在一定程度上免除了博大公司按时取得不动产权属证书的义务，因此，一审判决认定“交付之日”为房屋实际交付之日不当，应予以纠正。现《商品房买卖合同（预售）》并未约定违约金，也未约定损失数额如何确定，仅约定双方协商解决。何越、卫雨倩未就协商不成的时间向人民法院提供证据，故何越、卫雨倩主张权利之日，即起诉之日2020年11月10日，视为双方协商不成之日较为合理。何越、卫雨倩称博大公司要求业主签署放弃违约金的协议才会向业主开具房屋全款发票，现博大公司未能开具全款发票，故何越、卫雨倩未能交纳案涉房屋的契税。对于何越、卫雨倩关于博大公司要求业主签署放弃违约金的协议才会向业主开具房屋全款发票的陈述，何越、卫雨倩未提交证据证明，故对其该项陈述不予采信。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第一款规定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理案涉商品房的所有权转移登记。因此，业主何越、卫雨倩与开发商博大公司均是完成案涉房屋权属转移登记的义务主体。博大公司已于何越、卫雨倩起诉前，即2020年8月12日完成了案涉房屋所在的7栋的初始登记，何越、卫雨倩尚未交纳案涉房屋的契税，而交纳房屋契税是办理不动产转移登记的前提条件之一，因此，作为完成案涉房屋权属转移登记的义务主体的何越、卫雨倩对案涉房屋权属转移登记未能办理有过错，在此情形下，何越、卫雨倩无权主张逾期办证的违约金。综上所述，博大公司、何越、卫雨倩的上诉请求均不成立，一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,098元，由上诉人新余市博大房地产开发有限公司负担1,026元，由上诉人何越、卫雨倩负担1,072元。本判决为终审判决。审判长 蒋 欢审判员 甘致易审判员 何 强二〇二一年三月二十九日法官助理吴娜书记员邹慧贤