上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2693号上诉人（原审被告）：上海新华联房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区泰虹路********。法定代表人：刘中亚，董事兼总经理。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭继林，男，1964年11月6日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。委托诉讼代理人：刘晋辉，浙江国圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：何双红，上海宸豪律师事务所律师。原审被告：上海钦臣资产管理有限公司，住所地上海市，住所地上海市金山区山阳镇卫清东路******法定代表人：高林，执行董事。委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海新华联房地产开发有限公司（以下简称新华联公司）因与被上诉人郭继林及原审被告上海钦臣资产管理有限公司（以下简称钦臣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初7560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新华联公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、本案延期办证并非上诉人的原因造成，而是政府职能部门对于办证所必须的合理工期评估流程的重大变更导致，故相应的不利后果不应由上诉人承担。二、上诉人与钦臣公司之间系房屋买卖合同关系，而非包销合同关系，故一审法院在此基础上认定被上诉人支付给上诉人及钦臣公司的总价款为违约金计算基数，属于事实认定错误。三、一审判决以涉案房屋款及管理费合计金额作为违约金计算基数缺乏事实和合同依据。四、被上诉人未举证其实际损失，故一审法院认定的违约金计算标准过高。同时，被上诉人在2016年12月29日方才付清房款，应以该时间而不是预售合同的签订时间即2016年12月20日为依据计算违约金的起算时间，故违约金的起算时间应为2017年3月29日。郭继林辩称,被上诉人逾期办证以及购房款的总金额等事实均是客观存在的，类似的系列案件已经有中院的生效判决，上诉人向高院申请再审也已被驳回。此外，逾期办理产证的损失是多方面的，不单单是租金的损失，原审判定的金额其实还是不足以弥补业主的损失，故不存在违约金过高的问题。综上，不同意上诉人的请求，请求驳回上诉，维持原判。钦臣公司辩称，上诉人与钦臣公司之间的法律关系以及相互的法律地位，已经中院及高院的生效裁判文书确认，即双方之间系包销合同法律关系。郭继林向一审法院起诉请求：1.新华联公司退还房产面积差人民币340,586.40元（以下币种均为人民币）；2.新华联公司偿付面积差逾期房款利息，以340,586.40元为本金：（1）按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，计自2016年12月29日至2019年8月19日。（2）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计自2019年8月20日至实际退款之日止；3.新华联公司、钦臣公司偿付逾期交房违约金86,195.42元，计算方式如下：以9,907,520元为基数，按日万分之三计算，计自2016年11月30日至2016年12月29日止；4.新华联公司、钦臣公司偿付逾期办证违约金768,658.43元，计算方式如下：以房价款9,907,520元（包含面积差340,586.40元）为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮50%标准计算，计自2017年3月1日至2018年3月28日（产权证办出之日）止。一审法院认定事实：2016年5月5日，新华联公司（作为卖方，签约甲方）与钦臣公司（作为买方，签约乙方）签订《XX中心店铺整体销售（预售）合同》一份，合同约定：一、交易标的。乙方向甲方购买的店铺为：上海市商品房预售许可证[闵行房管（2016）预备字000087号]所登记记载的备案类型为“用于销售”的全部店铺（备案类型为“用于租赁”以及其他非“用于销售”的店铺不在本次交易范围之内），总建筑面积暂测为14,137.75平方米，具体室号详见附件一：《上海市商品房预售许可证[闵行房管（2016）预备字000087号]》。二、总房价款：1.乙方购买上述房屋，每平方米房屋建筑面积单价为56,000元。2.根据上海市闵行区住房保障和房屋管理局预测的房屋建筑面积，乙方购买上述房屋的总房价款暂定为：791,714,000元。三、交易方式：1.乙方应于2016年5月10日前完成签署上述全部店铺的分户的正式《上海市商品房预售合同》，但乙方有权要求在2016年10月31日之前暂不进行上海市网上房地产签约备案确认。2.甲方同意在2016年10月31日之前乙方可要求每套店铺变更购房人一次（未经甲方同意，乙方不得出现同一套商品房两次申请变更购房人的情况），届时甲方根据乙方的要求与乙方指定的关联人（或第三方）按照甲、乙双方签署的《上海市商品房预售合同》版本重新签订正式《上海市商品房预售合同》（但此时该套店铺应立即办理上海市网上房地产签约备案手续），更名后的购房合同的房屋面积单价不变，必须仍然按照每平方米房屋建筑面积单价56,000元执行。2016年10月31日届满时，甲方有权将全部乙方已经签署但尚未申请将购房人变更为指定关联人（或第三方）的正式《上海市商品房预售合同》立即办理上海市网上房地产签约备案手续，乙方应无条件予以配合。2016年11月28日，新华联公司取得了上海XX中心商业广场项目新建项目工程的《建设工程竣工验收备案证书》。2016年12月13日，钦臣公司出具《收据》一张，载明收取郭继林涉案房屋管理费1,418,480元。2016年12月20日，郭继林（作为买方，签约乙方）与新华联公司（作为卖方，签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，合同中与本案有关的条款内容如下：一、房屋的位置及面积：乙方向甲方购买XX路XX弄《XX中心》XX号1层1_2层室，政府批准的规划用途为店铺，据甲方暂测该房屋建筑面积为141.27平方米，其中套内建筑面积为122.30平方米，公用分摊建筑面积为18.97平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款），该房屋建筑层高为4.50米。二、房屋的价格：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为56,000元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为7,911,120元。三、房屋的面积：在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。2.甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%（包括3%），不向乙方收取超过部分的房价款。甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%（包括-3%），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。四、乙方逾期付款时应承担责任：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总价房款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。五、房屋的交付：房屋的交付必须符合取得建设工程竣工验收报告。甲方定于2016年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除本合同。房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起15天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为乙方领取该房屋的钥匙。六、房屋产证办理：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起15天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。七、合同附件一，即付款方式和付款期限：1.在签署《上海市商品房预售合同》的当日或之前，乙方向甲方按照合同确定的总房价款的100%支付首期款项，计7,911,120元。如乙方在签署合同之前已向甲方支付定金，则首期款项中包含已支付相应比例的定金。2.乙方未按上述约定按时、足额付款的，应根据合同相关约定承担逾期付款的违约责任。八、合同补充条款一：1.对本合同第二条作如下修改和补充：XX路XX弄《XX中心》XX号1层1_2层室《房屋土地权属调查报告》中记载的该房屋暂测建筑面积为141.27平方米。尽管如此，乙方已确认，在签署本合同前，对该房屋作了实地查看，对该房屋的实际面积、格局、分隔及状况已经有了充分的了解和认识。乙方明白及确认，该房屋的实际面积、格局、分隔及状况与包括但不仅限于该房屋的规划报建、《房屋土地权属调查报告》中该房屋的测绘结果及图纸、该房屋的房地产权证（以下简称“大产证”）、楼书、本合同附件二及附件六有所差异，一切以该房屋交付时的实际面积、格局、分隔及状况为准，乙方对此无任何异议。2.若乙方未能付清已到期的购房价款、超面积房款、违约金及其他应付费用，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋。3.买卖双方确认各自通讯联系地址和联系方式为合同中所填报的地址，双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真的真实有效。合同及附件中约定之所有通知均应采用书面形式仅限于特快专递（EMS）信件或手递信件。2016年12月29日，郭继林（作为买方，签约乙方）与新华联公司（作为卖方，签约甲方）签订《关于房屋面积补差的补充协议》一份，协议约定：甲、乙双方已于2016年12月20日签订《上海市商品房预售合同》以及相关补充协议，约定乙方购买涉案房屋，由于当时商品房的面积必须填写预测面积，不能填写实测面积，而现乙方已经获悉该套房屋实测面积，且该套商品房的实测面积与预测面积差异较大，经双方友好协商一致，达成如下协议内容：1.乙方已明确知悉该房屋实测面积为：151.59平方米，较预测面积141.27平方米存在（正）10.32平方米差异，乙方同意按56,000元/平方米的单价，合计577,920元，（补足）面积差异部分所对应的合同价款。乙方对此完全清楚且无异议。2.上述面积补差部分价款乙方应在2016年12月29日之前汇至甲方指定银行账户。3.甲、乙双方确定乙方购买该套房屋的最终面积即为上述实测面积，乙方不再就房屋面积事项向甲方主张其他任何权利或要求甲方承担任何责任。同日，郭继林取得新华联公司开具的上海增值税普通发票一张，载明涉案房屋价税合计8,489,040元。同日，新华联公司将涉案房屋交付郭继林。2017年12月7日，上海虹桥商务区管理委员会向上海市闵行区住房保障和房屋管理局出具沪虹商管[2017]89号《关于同意先行办理虹桥商务区核心区北片区09号地块房屋初始登记的函》一份，载明：该委收到新华联公司关于《关于XX中心办理房屋初始登记的申请》，经核实：2017年5月5日，虹桥商务区核心区北片区09地块项目通过建设项目规划竣工验收，但土地核验工作中的补交地下土地出让金及调整竣工日期仍在办理中。鉴于该项目的客观需求，经该委研究同意准予下列项目先行办理地上部分房屋初始登记手续，其中办公计容面积71,936.70平方米，商业（含酒店）计容面积47,868.73平方米，合计119,805.43平方米：1.A区办公部分（8幢：XX路XX弄XX号、XX幢XX弄XX号、XX幢XX弄XX号、XX号，XX路XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号），宾馆部分（22幢：XX路XX、XX号）。2.B区办公部分（3-7幢：XX路XX弄XX-XX号、9-11幢：XX路XX弄XX号、13-20幢：XX路XX弄XX-XX号、XX-XX号）。3.C区已售商业部分（1幢：XX路XX弄XX-XX号、XX_XX号、XX号、XX_XX号、XX_XX号、XX_XX号、XX_XX号、XX号、XX号、XX-XX号、XX-XX号、XX_XX号、XX号、XX号，2幢：XX路XX弄XX-XX号、XX-XX号、XX-XX号、XX-XX号、XX-XX号、XX-XX号、XX-XX号、XX号，XX路XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号，XX路XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号）。同时，暂停办理下列项目合计21,927.97平方米及所有地下部分房地产权证，待该地块土地核验后再行办理。1幢（XX路XX弄XX号、XX号，XX路XX号、XX号、XX号、XX_XX号、XX号、XX_XX号、XX_XX号、XX号、XX_XX号），该委将按照相关规定要求抓紧办理该地块土地核验工作。2017年12月20日，新华联公司取得了包括涉案房屋在内的《不动产权证书》。2018年1月17日，郭继林（作为买方，签约乙方）与新华联公司（作为卖方，签约甲方）签订《房屋交接书》一份，载明：2018年1月15日，甲、乙双方对涉案房屋进行交接，双方确认：1.甲方交付给乙方的房屋为涉案房屋。该房屋的实测建筑面积为151.59平方米，实测建筑面积的测绘机构为上海市房屋土地资源管理局认定的上海XX有限公司。新建商品房房地产权证（土地证）：沪（2017）闵字不动产权第XXXXXX号。2.房屋的总房价款为8,489,040元。甲方已开具发票给乙方。2018年3月5日，新华联公司工作人员李某在微信群名为“新华联问题协调群”（系由新华联公司的销售人员将部分购房者组建的微信群）中发出通知，将可以办理小产证的名单（包括房屋室号、业主姓名）制表并发送在微信群内，告知业主，若需尽快办理小产证的业主可以联系公司的工作人员董某，并载明了董某的手机号码。但郭继林未在可办理小产证的名单中。2018年3月28日，郭继林取得涉案房屋《不动产权证书》。一审审理中，郭继林称其于2018年3月13日接到新华联公司的通知，可以办理小产证。一审法院认为，郭继林与新华联公司签订的《上海市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。本案的争议焦点有四：一、郭继林与新华联公司、钦臣公司间的法律关系？二、新华联公司是否存在逾期交房的行为？三、新华联公司有否逾期办理小产证？四、新华联公司是否需要返还面积补差款？针对本案争议焦点一，一审法院认为，本案各主体间存在以下法律关系：第一层：郭继林与新华联公司间的法律关系。双方就涉案房屋签订了《预售合同》，合同签订后，新华联公司依据《预售合同》的约定，向郭继林交付涉案房屋、签订《房屋交接书》。本案中，郭继林亦是基于《预售合同》的约定，向一审法院提起诉讼。从上述行为可见，郭继林与新华联公司对于双方系涉案房屋的买受方与出售方均未持异议。第二层：新华联公司与钦臣公司间的法律关系。新华联公司、钦臣公司于2016年5月5日签订《XX中心店铺整体销售（预售）合同》，新华联公司、钦臣公司间的法律关系，由该合同予以约定，若有纠纷，可按该合同的约定处理。关于郭继林与钦臣公司间的法律关系，一审法院未见各方当事人就此提供相关证据，新华联公司称郭继林与钦臣公司间有承诺书，但郭继林与钦臣公司未予认可，故在各方当事人均未向一审法院提供证据的情况下，一审法院对郭继林与钦臣公司间法律关系不予认定。基于此，郭继林要求新华联公司、钦臣公司共同向其承担违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。针对本案争议焦点二，一审法院作如下分析：一审法院认为，《预售合同》上载明的交房日确为2016年11月30日。同时，一审法院注意到：1.《预售合同》的签订日为2016年12月20日。2.根据《预售合同》补充条款一的约定，郭继林需付清全部款项后，新华联公司方可交付涉案房屋。经查，郭继林于2016年12月29日付清了全部购房款，故新华联公司于该日将涉案房屋交付给郭继林，符合《预售合同》的约定。现郭继林要求新华联公司偿付自2016年11月30日至2016年12月29日的逾期交房违约金，于法无据，一审法院不予支持。针对本案争议焦点三，一审法院作如下分析：首先，新华联公司认为，迟延办理涉案房屋的大产证是因政府原因，不可归责于该司。一审法院认为，新华联公司作为涉案房屋的出售方理应按约履行《预售合同》的义务，其无权以所谓案外主体的所谓原因作为免责事由对郭继林行使抗辩权利，故一审法院对新华联公司的该项抗辩主张不予采纳。其次，关于计算基数的问题，以已付购房款总额9,907,520元作为计算基数。再次，关于计算期间的问题，一审法院作如下分析：1.郭继林主张的起算点为2017年3月1日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，涉案房屋所在项目于2016年11月28日取得《建设工程竣工验收备案证书》，《预售合同》签订于2016年12月20日，故逾期办证违约金的起算点当为2017年3月20日。2.郭继林主张的截止日为2018年3月28日。经查：一、新华联公司于2018年3月5日在组建的微信群中列明了第一批可办理小产证的人员名单，但该名单上未列有郭继林。二、郭继林自称于2018年3月13日接到了新华联公司的通知，可以办理小产证。综上，一审法院以2018年3月13日作为逾期办证违约金的截止日期。最后，关于计算标准的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴此，一审法院依据上述规定予以酌处。至于新华联公司提出，郭继林已于2017年3月将涉案房屋出租获取收益，并未因小产证的逾期办理而受到损失。一审法院认为，诚如郭继林所述，逾期办理产证所导致的损失是多方面的，不仅限于租金收益。鉴此，一审法院对上述抗辩意见不予采纳。针对本案争议焦点四，一审法院认为，郭继林与新华联公司于2016年12月29日签订的《关于房屋面积差的补充协议》，系双方真实意思表示，且协议签订后，郭继林将面积补差款交付新华联公司，新华联公司据此向郭继林交付涉案房屋。现郭继林以上述协议出于欺诈所签署，与事实不符，一审法院不予采纳。郭继林要求新华联公司退还房屋面积补偿款及偿付利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，于二○二○年十二月十四日作出判决：一、上海新华联房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内偿付郭继林以人民币9,907,520元为本金，自2017年3月20日起至2018年3月13日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算的逾期办证违约金；二、驳回郭继林其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15,558.96元，由郭继林负担人民币5,554.55元，由上海新华联房地产开发有限公司负担人民币10,004.41元。二审中，当事人没有提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于被上诉人要求上诉人承担逾期办理小产证的违约责任是否具有依据。根据查明的事实，上诉人办理涉案房屋的大产证出现迟延的情况，上诉人虽主张迟延办证系因政府部门原因所致，但其该项主张明显缺乏事实依据，一审法院未予采信，于法有据。由此，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判令上诉人承担相应的违约责任，于法不悖，本院予以认同。关于违约金的计算基数问题，双方当事人的争议在于被上诉人支付给钦臣公司的“管理费”应否计入已付房价款总额中。对此，本院认为，现上诉人虽在本案中否认其与钦臣公司之间系包销合同关系，而认为双方之间系买卖关系，但本院需指出的是，被上诉人支付给钦臣公司的“管理费”数额巨大，并非一般意义上的中介服务费，且本案亦无证据表明上诉人或者钦臣公司在销售房屋时曾向购房者披露上诉人所主张的买卖关系。基于上述事实，不管上诉人与钦臣公司之间的内部法律关系为何，对于被上诉人而言，其向钦臣公司认购涉案房屋时，仅以为钦臣公司系新华联公司的销售代理公司，支付给钦臣公司的所谓“管理费”也是购房款的一部分。换言之，被上诉人对于商铺房价款总金额是确定的，即新华联公司收取的房款和钦臣公司收取的“管理费”的总和。由此，一审法院认定应按被上诉人实际支付的总额作为计算逾期办证违约金的基数，并无不当，本院予以认同。至于上诉人关于违约金计算的起始时间应以实际付清房款之日为依据认定等上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，新华联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,004.41元，由上海新华联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二一年三月二十六日书记员 王仁宇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；