江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1302民初1131号原告（反诉被告）：胡承磊，男,1992年12月4日出生，住徐州市沛县。委托诉讼代理人：胡雪峰，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。被告（反诉原告）：宿迁康嘉置业有限公司，住所地宿迁市苏宿园区青海湖西路2号。法定代表人：王建康，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈万全，江苏力豪律师事务所律师。原告（反诉被告）胡承磊诉被告（反诉原告）宿迁康某置业有限公司（以下简称康某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，分别于2021年2月19日、2021年2月26日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）胡承磊委托诉讼代理人胡雪峰、被告（反诉原告）康某公司委托诉讼代理人沈万全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡承磊向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付逾期利息16794.3元（逾期111天，自2019年12月1日起至2020年3月20日止，逾期利息1127091元*4.9/365天=151.3元/天）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第一项变更为：判令被告因逾期交房而向原告支付逾期利息（自2019年12月1日起至2020年3月15日止，逾期利息1127091元*4.9/365天=151.3元/天）。事实和理由：原被告2018年2月签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于宿迁市苏宿工业园区牡丹园小区7幢301号房，总价1127091元。原告履行了支付房款的义务。按合同约定，被告应于2019年11月30日交房，被告于2020年3月20日才交付涉案房屋。被告应当承担逾期交房违约责任。被告康某公司辩称：被告逾期交房的原因是宿迁创文大气办要求停工183天。2019年11月20日，被告通知原告交房，因当时未取得竣工备案表，原告并未接收房屋，此后发生新冠疫情，2020年1月24日宿迁进入一级响应，各个部门都停工一段时间，导致验收备案表时间延长，应驳回原告诉讼请求。反诉原告康某公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告立即给付反诉原告逾期付款利息36912元、违约金22541元；2.反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订商品房买卖合同一份，约定反诉被告购买反诉原告开发的牡丹园7幢301室，房屋总价款为1127091元，反诉被告应于2018年3月9日前以贷款形式或以自有资金形式付清合同价款。事实上，反诉被告于2018年2月9日支付567091元，余款560000元，时至2019年6月5日付560000元，此时已经逾期451天，反诉被告明显存在违约行为。按照合同第二部分第七条约定，反诉被告应给付反诉原告逾期付款利息36912元，还应支付总价款的2%的违约金22541元。为维护反诉原告的合法权益，特提起该反诉。反诉被告胡承磊辩称：反诉被告依据合同选择公积金和商业贷款组合方式，反诉原告于2018年7月16日才开通公积金贷款渠道，反诉于2018年8月7日提交申请资料并未违约，延期付款的责任不在于反诉被告，因此反诉被告不应当承担逾期付款违约责任。本院经审理认定的事实如下：2018年2月9日，胡承磊（乙方）与康某公司（甲方）签订《苏州宿迁工业园区商品房（毛坯房）买卖合同》，合同的备案时间为2018年2月9日。合同约定乙方购买的商品房为预售商品房，商品房预（销）售许可证号为（苏宿房）内销准字第17-32号；乙方自愿向甲方购买上述商品房公安编号7幢301室；该房屋用途为住宅，建筑面积共140.36平方米，总价为1127091元；【第五条】付款方式为自有资金支付部分房价款，其余部分房价款由乙方贷款支付，乙方同意向甲方指定银行申请贷款，乙方同意按贷款银行要求向银行提供申请贷款所需要的资料，甲方应提供乙方贷款所需要的资料；乙方的原因导致在约定的付款日期未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方同意乙方在约定的付款日起届满后30日内，以自有资金或其他方式支付，并不承担本合同第七条约定的违约责任……因甲方的原因导致乙方未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方可单方面书面通知解除合同……但双方就具体的付款方式和付款期限另行协商的，并于7日内签订补充协议除外。因不可归责于双方的原因，导致乙方未能在约定的付款日期获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方应就具体付款方式另行协商，并于30日内签订补充协议……【第七条】乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按逾期付款额向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，按照中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算。逾期超过15日，甲方有权追究乙方的违约责任：合同继续履行，乙方除支付逾期利息外，还应按总房价的2%向甲方支付违约金……【第十五条】该房屋交付时，甲方应向乙方出示经苏州宿迁工业园区规划建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，甲方还需取得《宿迁市住宅小区交付使用通知书》。【第十六条】甲方定于2019年11月30日前将该房屋交付给乙方，不可抗力除外；经乙方同意，甲方可以提前交付该房屋，但最早不得早于2019年8月31日，否则，乙方有权暂不接受房屋交付。【第十七条】甲方至少提前十五日书面通知乙方办理该房屋的交付手续，乙方应在书面通知书确定的交付日起十五日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。验收交付时，甲方应向乙方提交或供乙方查阅下列资料：（1）房产测绘机构出具的该房屋面积实测资料、（2）该房屋为住宅的，甲方还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及该房屋《住宅工程质量分户验收合格证》，验收完毕后，甲方和乙方签署房屋交接文件，该房屋交付的标志为甲乙双方签署房屋交接文件；在验收交付时，甲方不出示本合同第十五条、本条约定的证明文件或出示的证明文件不齐全，乙方有权不进行验收交接，由此而产生的延期交房的违约责任由甲方承担。【第十九条】除不可抗力外，甲方逾期交付该房屋的，乙方有权按已支付的房价款向甲方追索逾期利息（按中国人民银行公布的同期同档住房贷款基准利率计算）；逾期利息自本合同第十六条约定的交付期限之第二日起算至实际交付之日止；逾期超过三个月，乙方有权单方面书面通知甲方解除合同，甲方除支付逾期利息外，每延期一天按实际总房价款的万分之一向乙方支付违约金。【第四十二条】本合同一式五份，甲乙双方各执一份，苏州宿迁工业园区房地产交易管理中心一份，备用两份；上述合同具有同等效力。【附件四】付款方式及付款期限：乙方于2018年2月9日前支付首期款计人民币567091元，其余价款约占总价款的50%，计人民币560000元于2018年3月9日前以贷款形式或以自有资金方式支付清。另查明，胡承磊于2018年2月9日前支付567091元。2018年7月16日，康某公司具备办理公积金贷款条件。2018年8月7日，宿迁市住房公积金管理中心受理胡承磊贷款申请，并向胡承磊出具《发放个人住房公积金委托贷款通知书（组合贷款）》，后胡承磊于2019年1月11日向中国建设银行股份有限公司宿迁分行提交贷款申请资料，填写《中国建设银行个人住房借款申请及贷款调查申报审批表》一份。2019年3月4日，胡承磊分别签订《个人住房（商业住房）借款合同》和《住房公积金借款合同》各一份，2019年6月5日通过公积金贷款方式支付250000元，通过商业贷款方式支付310000元。再查明，康某公司开发的牡丹园1-3号、5-12号楼于2020年3月12日竣工验收备案，并于3月15日通知胡承磊涉案房屋于2020年3月20日至3月31日交付。本院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有法律拘束力，双方均应按照合同约定履行。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，对双方当事人均具有拘束力。关于胡承磊主张的逾期利息，合同约定出卖人应在2019年11月30日前交付涉案房屋，并应出示经苏宿工业园区规划建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，涉案房屋于2020年3月12日取得竣工验收备案表，康某公司于3月15日通知胡承磊涉案房屋将于2020年3月20日至3月31日交房，故逾期交房期间应为2019年12月1日至2020年3月15日止。关于标准，因2019年8月20日中国人民银行同期同档贷款基准利息变更为全国银行间拆借中心公布的贷款利率，故被告应向原告支付逾期交房利息以1127091元为基数，自2019年12月1日起至2020年3月15日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，为13560元。关于康某公司的反诉请求，附件四第三条约定：“乙方于2018年2月9日前支付首期款计人民币567091元，其余价款约占总价款的50%，计人民币560000元于2018年3月9日前以贷款形式（或以自有资金方式支付清”，胡承磊负有在2018年3月9日前向公积金管理部门、银行申请贷款并提供办理贷款所需材料的义务，但康某公司于2018年7月16日才具备申请办理公积金贷款条件。胡承磊于2018年8月7日到宿迁市公积金管理中心提交贷款资料，公积金部门向其出具《发放个人住房公积金委托贷款通知书（组合贷款）》，但胡承磊直至2019年1月11日才向银行提交贷款资料，因此胡承磊存在违反合同约定的逾期付款行为。至于胡承磊向银行提交贷款资料后，银行放款时间延后，并非胡承磊原告导致的，故逾期付款利息计算截止时间为2019年1月11日。因此，康某公司有权要求胡承磊支付逾期付款利息以560000元为基数，自2018年8月8日起至2019年1月11日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，为10556元。关于违约金，反诉被告辩称违约金标准过高，要求予以调整。本院认为，合同中既约定了逾期利息又约定了违约金，本院酌定胡承磊向康某公司支付违约金10000元。综上，扣除康某公司支付胡承磊逾期交房利息13560元，胡承磊应向康某公司支付6996元（10556元+10000元-13560元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：反诉被告胡承磊于本判决生效之日起十日内向反诉原告宿迁康嘉置业有限公司支付6996元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取110元，由被告宿迁康嘉置业有限公司负担。反诉案件受理费减半收取643元，由反诉原告宿迁康嘉置业有限公司负担488元，由反诉被告胡承磊负担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 员  臧 委二〇二一年三月二十九日法官助理  叶晓群书 记 员  杨一帆