江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1639号上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇花园路2518号鼎盛银座商务楼401室。法定代表人：陈荣荣，执行董事。被上诉人（原审原告）：虞凌豪。被上诉人（原审原告）：王菲妍。上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）因与被上诉人虞凌豪、王菲妍商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初9146号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人财智公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或直接改判。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方《商品房买卖合同》第十五条对逾期办证违约金有明确约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期办证违约金应按照合同约定的标准计算。二、被上诉人在一审中并未提交任何证据证明其未办理房产证实际遭受的损失，一审法院认为约定的违约金数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失，从而调高违约金计算标准没有事实依据。三、自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。一审法院将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍没有法律依据。被上诉人虞凌豪、王菲妍辩称，一审判决认定事实清楚，判决合法合理，请求驳回上诉，维持原判。原审原告虞凌豪、王菲妍向一审法院起诉请求：1.财智公司支付违约金（房款部分）82215.20元（以490595元为基数，自2017年11月13日起，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，计算至2020年7月17日代办费退还之日）；2.财智公司支付违约金（代办费部分）4308.43元（以23540.75元为基数，自2017年8月15日起，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍，计算至2020年7月17日代办费退还之日）；3.诉讼费用由财智公司承担。一审庭审中，虞凌豪、王菲妍自愿撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实如下：2017年5月31日，财智公司作为出卖人与虞凌豪、王菲妍作为买受人签订了《苏州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）一份。合同约定，虞凌豪、王菲妍向财智公司购买xx,xx幢xx单元xx室的商品房，房屋价款493673元。合同签订后，虞凌豪、王菲妍向财智公司支付了全部购房款。2017年8月15日，财智公司退回虞凌豪、王菲妍3078元平方差额，最后房款总额490595元。合同第二十一条关于不动产登记的约定，买卖双方在该商品房交付使用后，由买受人委托出卖人依法向房屋所在地的不动产登记机构申请办理不动产登记证书。合同第二十二条关于逾期办理不动产登记的违约责任约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理：2.出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。案涉房屋的交付日期为2017年8月15日，房屋交付时，虞凌豪、王菲妍将契税、维修基金、代办费等费用支付给财智公司。以上事实，有苏州市商品房买卖合同、收据以及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为：虞凌豪、王菲妍与财智公司签订的《苏州市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋于2017年8月15日交付，虞凌豪、王菲妍在房屋交付时，将办证费用支付给财智公司，委托财智公司办理不动产权证书。按照合同约定，在房屋交付后360日内，由于财智公司的原因，虞凌豪、王菲妍未取得不动产权证书的，虞凌豪、王菲妍有权要求财智公司支付违约金。故财智公司应自2018年8月11日起，向虞凌豪、王菲妍支付违约金至2020年7月17日。虞凌豪、王菲妍主张从2017年11月13日起算违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。合同约定的违约金为每日万分之0.5，因逾期办证的行为客观上会影响买受人出售房屋、融资、工商登记等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。案涉合同约定的违约金数额过低，不能客观反映买受人实际遭受的损失，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为：2018年8月11日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍；2019年8月20日至2020年7月17日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，经一审法院核算，调整后的违约金为55687元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：吴江财智置业发展有限公司向虞凌豪、王菲妍支付逾期办证违约金55687元，于判决生效后十日内履行。案件受理费减半收取982元，由虞凌豪、王菲妍负担386元；由吴江财智置业发展有限公司负担596元。二审中，双方当事人未提交新证据。承办人二审认定事实与一审法院认定事实一致。承办人认为，财智公司与虞凌豪、王菲妍签订的《苏州市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。财智公司未按合同约定履行办证义务构成违约，应当承担违约责任。财智公司的逾期办证行为客观上会影响买受人再次出售房屋、融资、工商登记等事项，买受人对涉案房屋的处分权利受限，故买受人的损失客观存在。虽然合同约定出卖人逾期办证的每日按房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失。虞凌豪、王菲妍起诉请求调高逾期办证违约金标准为按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算。由于中国人民银行贷款基准利率自2019年8月20日起已被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率取代，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将逾期办证违约金标准调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，并无不当，承办人予以确认。综上，财智公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1964元，由上诉人吴江财智置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二一年三月十五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。