苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初733号原告：永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，住所地苏州市吴中区越溪苏震桃路188号1楼1001室。法定代表人：中村羲光，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆斌斌，该公司员工。被告:胡京昌，男，汉族，住苏州市工业园区。原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司与被告胡京昌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理，原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司的委托诉讼代理人陆斌斌，被告胡京昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费共计4809.6元（自2016年1月1日起计算至2019年12月31日）；2、判决被告支付物业管理费滞纳金445元（暂计至2019年12月31日，自2020年1月1日起，以4809.6为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算至所有款项结清止）；3、本案诉讼费用由被告承担。因被告胡京昌已经缴纳了16年度的物业费，原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司将诉讼请求变更为：1、判决被告支付物业服务费共计3607元（自2017年1月1日起计算至2019年12月31日）；2、判决被告支付物业管理费滞纳金222元（暂计至2019年12月31日，自2020年1月1日起，以3607元为基数，按银行同期贷款利率的1.3倍计算至所有款项结清止），第3项诉讼请求不变。后原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司撤回第2项诉讼请求，第1、3项诉讼请求不变。事实和理由：被告系江苏省苏州市领秀江南XX幢XXX室业主，房屋面积为100.2平方米。根据原告与领秀江南业委会签订《苏州市物业服务合同》约定，原告取得了向该小区业主提供物业管理服务的资格。根据该合同约定，物业管理收费标准为物业费1元/月/平米，并从逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金。但被告未能按期支付物业费，并产生了滞纳金。经原告多次催讨未果，故向法院提起诉讼。被告胡京昌辩称，1、本案诉讼主体不合法。起诉状上的身份证号不是我本人的，我与原告从来没有签订过任何合同。交房时与苏州市苏房物业管理有限公司签订前期服务协议的是项某，她是我的妻子，因病于2016年5月24日去世了。起诉书里面的物业服务合同和补充协议都是永旺永乐公司与苏州市姑苏区领秀江南小区业主委员会签订的。2、原告提供的证明材料不合法。前期物业管理是苏州市苏房物业管理有限公司，而起诉书里没有任何文件证明永旺永乐公司是合法合规的领秀江南小区的物业管理公司；原告提供的业主委员会和原告签订的补充协议，协议书只有一个业主委员会的图章，没有相关业主委员会代表的签名，没有协议签订的日期，更没有相关全体业主代表大会的关于选择物业表决的授权文件。只有业主代表大会才能决定选聘和解除物业服务企业或其他管理人。3、原告诉讼请求重复收费，滞纳金收取没有依据。原告提供是业主委员会和原告签订的物业服务补充协议，没有对缴费日期和相关服务质量作出规定和相关滞纳金收取规定，收取滞纳金缺乏依据，同时收取标准前后矛盾。诉讼请求是按照同期银行贷款利率1.3倍，而提供的理由是从逾期之日起每天加收千分之三滞纳金；4、原告物业管理混乱，服务质量低下，服务不作为。涉案小区是个高档小区，交房不到十年，公共环境的假山倒塌了，水幕喷泉坏了，小区背景音乐没有了，道路照明全部消失了，监控和可视电话门禁全部失效，夏天一下大雨我们地下自行车库就会进水受淹。我一直联系原告要求维修相关的设施，而物业无动于衷，敷衍了事，也从未主动联系我反馈改善修理的结果，严重损害了我的权利，并造成了房屋设施和自行车库的财物损失。综上，请求法院驳回原告的起诉。本院经审理查明：2005年2月1日，苏州市苏房集团有限公司（甲方）与苏州市苏房物业管理有限公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定：甲方通过招投标方式将领秀江南小区委托乙方实行物业管理，期限为2006年3月1日至2008年2月28日。其中住宅物业费收费标准为1.00元/月/平米。2006年8月19日，苏州市苏房集团有限公司（甲方、房地产开发经营企业）与苏州市苏房物业管理有限公司（甲方选聘的物业管理公司）、项某（乙方、购房人）签订《苏州市前期物业管理服务协议》一份，约定：乙方所购房屋为苏州市领秀江南XX幢XXX室；在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为住宅1.00元/月/平米；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。2010年10月8日，苏州市苏房集团有限公司（甲方）与苏州市苏房物业管理有限公司（乙方）签订《苏州市前期物业管理委托合同》一份，约定：甲方通过招投标方式将领秀江南小区委托乙方实行物业管理，期限为2010年1月1日至2011年12月31日。其中住宅物业费收费标准为1.00元/月/平米。2012年3月27日，苏州市苏房集团有限公司向苏州市苏房物业管理有限公司致函，载明：双方签订的领秀江南《苏州市前期物业管理委托合同》中约定服务期限为2010年1月1日至2011年12月31日，共2年，现两年合同期满。根据《苏州市住宅区物业管理条例》第三十六条以及《苏州市前期物业管理委托合同》第二十三条约定，因领秀江南仍未成立业主委员会，且乙方未明确提出合同终止或废止，故我司根据相关法律规定视作合同顺延。鉴于上述条款约定，我司特函告贵方根据合同约定履行相关条款，即合同延续期自2012年1月1日0时起至2013年12月31日24时止。2013年1月15日，苏州市姑苏区领秀江南小区业主委员会（甲方）与永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司（乙方）签订《苏州市物业服务合同》（即《领秀江南物业服务合同》）一份，约定：委托服务期限为1年，即2013年1月1日至2013年12月31日止；多层住宅物业费收费标准为1.00元/月/平米；物业服务费按月计算，业主或物业使用人应向乙方预缴整年物业服务费，业主逾期缴纳物业费的，乙方可以从逾期之日起每年按应缴费用千分之三加收滞纳金。该合同落款处由双方代表人签字及盖章。庭审中，原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司提供了补充协议两份，签订主体为苏州市姑苏区领秀江南业主委员会（甲方）与永旺永乐（江苏）物业服务有限公司（乙方），其中一份约定：2013年1月15日，甲方通过协议选聘的方式将领秀江南委托乙方实行物业服务，双方就该项目签订的《苏州市物业服务合同》的委托期限自2013年1月1日起至2013年12月31日止，经双方友好协商，就原合同续签达成以下协议：1、双方一致同意将原合同期限延续至2015年12月31日；2、原合同其他内容不变；3、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签章后生效。另一份协议约定：2013年1月15日，甲方通过协议选聘的方式将领秀江南委托乙方实行物业服务，双方就该项目签订的《苏州市物业服务合同》的委托期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，经双方友好协商，就原合同续签达成以下协议：1、双方一致同意将原合同期限延续至2020年12月31日；2、原合同其他内容不变；3、本协议一式两份，双方各执一份，自双方签章后生效。上述两份补充协议落款处均加盖了各自公章，但无代表人签字，无具体签署日期。被告胡京昌认为，上述两份协议没有业委会代表的签名，也没有协议签订日期，也缺少全体业主代表大会的授权文件。同时，第一份协议签订的时候，原告名称还是永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司，但是却盖了永旺永乐（江苏）物业服务有限公司的公章，对此我保留相应权利。原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司陈述，第一份协议是在2015年合同到期后补充签订的，那时候公司名称已经发生过变更，第二份协议是在2019年签订的。协议中约定盖章生效，所以没有代表人签字。我司现在也还在涉案小区提供物业服务。再查明，苏州市姑苏区领秀江南XX幢XXX室房屋面积为100.2平方米，该房屋原登记的产权人为项某，共有人为胡京昌，项某与胡京昌系夫妻关系。2016年5月24日，项某因病去世。庭审中，胡京昌陈述，项某去世后，2017年初左右通过继承的方式将产权变更到其个人名下。我们只有一个儿子在加拿大，他的户口在这个房子里面，我的不在这里，现在房子是我在居住。庭审中，胡京昌陈认为物业公司存在管理混乱，服务质量低下，服务不作为等问题。同时，提供了12345热线回复内容两张以及照片三张。2021年1月30日热线回复：您于2021年1月12日反映的问题处理意见：经了解，有关上述反映的情况，物业去现场查看，都是正常的，玻璃顶漏水目前看不出漏水点，待雨天物业会跟进此事。2021年2月22日热线回复：您反映的问题经与物业沟通，物业表示领秀江南已交房十几年，属于老小区，由于该设备已过保修期，如业主需维修可联系物业，由物业联系维保方前来处理，但费用自理。原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司认为，现在不能确定通道是公共通道还是业主个人的专属范围，业主个人的主观评价不能代表物业服务质量，如果每个业主都拖欠物业费，那么会导致整个小区陷入恶性循环。2020年7月21日，被告胡京昌缴纳了涉案房屋2016年物业费1202.5元。还查明，2012年12月11日，苏州市苏房物业管理有限公司经工商登记核准，公司名称变更为永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司。2015年3月10日，永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司经工商登记核准，公司名称变更为永旺永乐（江苏）物业服务有限公司，即本案原告。以上事实，由苏州市前期物业管理服务协议、苏州市前期物业管理委托合同、致函、苏州市物业服务合同、补充协议、工商变更登记通知书、居民死亡医学证明书、12345热线回复、照片、缴费凭证及本院庭审笔录等予以证明。本院认为，企业的名称、股东、法定代表人变更不影响公司变更登记之前的债权债务，其权利义务仍由公司享有和承担。故苏州市苏房物业管理有限公司变更为永旺永乐苏房（苏州）物业服务有限公司，后变更为永旺永乐（江苏）物业服务有限公司即本案原告，不影响其作为物业服务合同所确定的物业服务单位履行义务并享有权利。关于胡京昌抗辩起诉状上记载的出生年月、身份证号非本人的意见。原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司自述系书写错误，但有关事实中的房屋产权信息、户籍地址、电话号码等均记载正确，且立案时提交的被告身份证信息确系胡京昌本人。本院认为，起诉状上信息书写笔误并未造成原被告双方对涉案主体的误解，且原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司立案时提交的被告身份证信息确系胡京昌本人，除笔误外其他涉案信息均与胡京昌相关，因此该笔误不影响本案审理。根据原被告双方提供的证据及当事人陈述，涉案领秀江南小区在2017年1月1日至2019年12月31日期间由原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司实际提供了物业服务，因此其有权向该小区业主主张物业服务费。苏州市姑苏区领秀江南XX幢XXX室作为项某以及胡京昌的共有财产，均有义务支付物业服务费。在项某去世后，胡京昌自述已经将涉案房屋产权变更登记至其个人名下，且由其实际居住在涉案房屋内，故胡京昌负有缴纳物业服务费的义务。《民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。因此，苏州市前期物业管理委托合同、苏州市物业服务合同等均对胡京昌具有法律约束力。《民法典》第九百四十八条规定：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。因物业服务期限届满后，原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司仍持续在涉案小区提供物业服务，该小区也未另聘其他物业服务公司。故胡京昌提出的有关补充协议签订时间、签字等问题，不影响原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司依据原物业服务合同向其主张权利。涉案房屋面积为100.2平方米，收费标准为1.00元/平方米/月，故原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司要求胡京昌支付2017年1月1日起计算至2019年12月31日期限的物业服务费3607元（100.2平方米*1.00元/平方米/月*36个月）的诉讼请求,本院予以支持。关于胡京昌抗辩认为物业服务不到位的意见。根据12345回复意见，对于胡京昌提出的问题原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司已经提出了解决方案。且物业服务是动态的过程，胡京昌提供的证明证明物业管理存在服务不到位等现象，一定程度上反映了在某个时间点物业服务所存在的瑕疵，不能就此认定原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司未达到相应的服务标准。业主及时、足额支付物业服务费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件,即使永旺永乐公司在物业管理过程中存在瑕疵,胡京昌亦应通过合法合理的途径行使权利,而不应采用不支付物业管理费的方式使矛盾扩大。否则，不仅会使正常的物业管理难以为继,也会使物业管理陷入恶性循环状态。如胡京昌认为物业服务企业履行义务存在违约或侵权行为,给其造成损失,或存在其他违法违规行为,可另行主张权利或要求相关行政主管部门处理。然而，原告永旺永乐(江苏)物业服务有限公司作为专业物业服务企业，应切实提高物业服务质量、优化物业服务态度。同时，也应虚心听取胡京昌等业主的意见,对业主提出的问题及时跟进和解决,提高物业服务水平,避免双方产生矛盾或纠纷,共同营造和谐小区。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十七条、第九百三十七条第一款、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条的规定，判决如下：被告胡京昌于本判决发生法律效力之日起十日内向原告永旺永乐（江苏）物业服务有限公司支付物业服务费3607元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡京昌负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告。本判决为终审判决。审判员  茹艳爽二〇二一年三月二十二日书记员  张俊成