北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1997号上诉人(原审原告)：北京天玑瑶光文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区久文路6号院100号楼1至3层102。法定代表人：杨中华，总经理。委托诉讼代理人：安学习，北京市天渡律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：柳卷，女，1974年9月18日出生，无业，住广东省信宜市。被上诉人(原审被告)：黄坚，男，1971年11月4日出生，无业，住广东省信宜市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张连霞，北京市方略律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈容，北京市方略律师事务所律师。上诉人北京天玑瑶光文化传播有限公司（以下简称天玑瑶光公司）因与被上诉人柳卷、黄坚租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初12129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京天玑瑶光文化传播有限公司上诉请求：一、撤销朝阳区人民法院作出的（2020）京0105民初12129号民事判决，并依法改判。二、本案一审、二审的诉讼费用由柳卷、黄坚承担。事实和理由：1．根据合同的相对性原则，西直河经济合作社是出租人，十八里店运输公司是承租人，天玑瑶光公司处于次承租人的地位，对柳卷、黄坚又处于出租人的地位。当出租人与承租人的合同解除后，出租人西直河经济合作社并没有否定天玑瑶光公司的次承租人的地位与权利，无法律规定在这种情形下天玑瑶光公司与柳卷、黄坚的租赁合同应当实际解除，一审判决事实认定错误，是对合同自由原则的强加干涉。2．天玑瑶光公司基于与柳卷、黄坚所签订的租赁合同向柳卷、黄坚请求支付租赁费用，租赁事实是基础，双方约定的权利义务即是有法律依据。十八里店运输公司与西直河经济合作社租赁合同解除后，十八里店运输公司是当然的没有权利向天玑瑶光公司继续收取租赁费用，其已经不具有租赁法律关系的主体。虽然十八里店运输公司与西直河经济合作社租赁合同解除，天玑瑶光公司与柳卷、黄坚的租赁合同基于合同相对性原则依法继续有效。同时，西直河经济合作社并没有否定天玑瑶光公司对柳卷、黄坚的出租人地位，天玑瑶光公司与柳卷、黄坚的租赁合同继续有效。一审法院以十八里店运输公司与西直河经济合作社租赁合同解除而认定天玑瑶光公司与柳卷、黄坚的租赁合同也解除并且没有权利收取租赁费的认定是非法剥夺了天玑瑶光公司的权利。3．天玑瑶光公司与柳卷、黄坚所签订的《租赁合同》相对独立，双方所签订的《租赁合同》里约定的权利义务对天玑瑶光公司、柳卷、黄坚具有约束力。根据朝阳区法院（2016）京0105民初5279号民事判决书，2016年1月8日西直河村经济合作社与十八里店运输服务有限公司签订了《拆除腾退补偿协议》，西直河村经济合作社自始至终没有否定本案天玑瑶光公司的次承租人的地位，也没有否定天玑瑶光公司作为次承租人的权利义务，没有否认天玑瑶光公司与柳卷、黄坚所签订的《租赁合同》及其约定的权利义务。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个4月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。依据本条的司法解释，法律上是承认次承租人的地位与权利义务的。4．天玑瑶光公司出租给柳卷、黄坚的是建筑物，而西直河村经济合作社对十八里店运输服务公司出租的是土地，也即光地，是没有建筑物的，二者有本质的区别。天玑瑶光公司承租后在地上进行投资建设，建成适宜的厂房后又出租给柳卷、黄坚使用。5．柳卷、黄坚一直占用租赁场所不予腾退搬迁给天玑瑶光公司造成巨大经济损失。柳卷辩称，同意一审判决，不同意天玑瑶光公司的上诉请求和理由。黄坚辩称，同意一审判决，不同意天玑瑶光公司的上诉请求和理由。天玑瑶光公司向一审法院起诉请求：1．判令柳卷、黄坚支付2014年10月1日至2017年3月27日的租赁费共计1357124元；2．判令柳卷、黄坚支付利息至支付租赁费之日止。一审法院认定事实：2010年8月31日，北京丰合天成元石材交易中心有限公司（以下简称丰合天成元公司）作为甲方与北京永成振生石材经销部（以下简称永成振生经销部）作为乙方签订《租赁协议》，约定甲方将所拥有的坐落于西直河×市场A06号摊位（以下简称A06号场地），总占地面积1537．14平方米租赁给乙方石材销售之用；承租期15年，从2010年7月26日至2025年7月25日止。租金按照总占地面积每天每平方米0．85元缴纳租金，租金按年计算，年租金为476898元，第四年开始递增，每年递增幅度为5%，直至第五年。自第六年至第十年递增第五年的6%，自第十一年至第十五年递增第十年的6%。年租金每年缴纳一次，先付款后使用，第一年租金自签订本协议之日起一次性缴付，租金到期前一个月支付下一年度租金。计租日期为2010年10月1日始。该《租赁协议》甲方处由丰合天成元公司法定代表人杨中华签字并加盖丰合天成元公司印章、乙方处黄坚签字并加盖永成振生经销部印章。合同签订后，丰合天成元公司将A06号场地交付永成振生经销部使用，永成振生经销部支付租金至2014年9月30日。2013年12月15日，西直河村委会发布《通告》，内容为：“西直河村五环外地块环境整治”列入朝阳区2013年环境整治项目，按照西直河村村民代表大会决议：该环境整治项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同（协议），土地收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退。2016年，十八里店运输公司起诉丰合天成元公司、第三人西直河村委会、西直河村经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，十八里店运输公司要求丰合天成元公司支付自2014年9月1日起至2016年10月31日止的租金650万元及违约金195万元。法院于2016年12月9日作出（2016）京0105民初5279号民事判决书，认定：2014年9月16日，十八里店运输公司与西直河村经济合作社签订了《终止协议书》，解除了位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村康华路南端东侧（城铁下）院落占地52亩的租赁协议，十八里店运输公司向丰合天成元公司收取2014年9月16日之后的租金无法律依据，丰合天成元公司仅应当向十八里店运输公司支付2014年9月1日至2014年9月15日期间租金，但十八里店运输公司的诉讼请求已超过诉讼时效，故法院不予支持。查，A06号场地位于北京市朝阳区十八里店乡西直河村康华路南端东侧（城铁下）院落占地52亩范围内。根据国家企业信用信息公示系统查询，永成振生经销部的类型为个体工商户，经营者为柳卷，2018年6月15日，永成振生经销部注销。审理中，柳卷与黄坚称系二人夫妻关系。根据北京市工商行政管理局朝阳分局出具的名称变更通知，2018年6月19日，丰合天成元公司名称变更为天玑瑶光公司。审理中，天玑瑶光公司提交视频及录音，欲证明天玑瑶光公司多次向柳卷、黄坚主张租金权益，且直至2017年3月27日柳卷、黄坚仍然占用A06号场地。柳卷、黄坚提交（2016）京03民终4206号民事判决书，欲证明西直河村委会为推动拆迁腾退进展采取了设置路障、限高等一系列助拆措施，A06号场地无法用于销售石材经营，天玑瑶光公司与柳卷、黄坚签订的《租赁合同》已自动终止。上述事实，有租赁协议、收据、名称变更通知、企业信息查询、通告、民事判决书等证据及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担。个体工商户注销后，其经营者个人应对外承担责任。本案中，天玑瑶光公司与永成振生经销部签订的《租赁协议》内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人均应当予以遵守。永成振生经销部注销后，应由柳卷、黄坚对外承担责任。根据本案查明的事实，2014年9月16日，十八里店运输公司与西直河经济合作社解除了A06号场地所在土地的租赁合同，故天玑瑶光公司与柳卷、黄坚的租赁合同亦因天玑瑶光公司无权继续出租而实际解除。且天玑瑶光公司并未向十八里店运输公司支付A06号场地2014年9月16日之后的租赁费用，故天玑瑶光公司以柳卷、黄坚一直占有使用租赁场所应向其支付租金及利息无法律依据。一审法院不予支持。判决如下：驳回北京天玑瑶光文化传播有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费8507元，由北京天玑瑶光文化传播有限公司负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的其他事实与一审经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实，2014年9月16日，十八里店运输公司与西直河经济合作社解除了A06号场地所在土地的租赁合同。由于十八里店运输公司与西直河经济合作社之间的租赁合同已经解除，天玑瑶光公司与永成振生经销部之间的租赁合同因天玑瑶光公司无权继续出租而失去了继续履行的基础和条件，且事实上天玑瑶光公司亦未向十八里店运输公司支付过A06号场地2014年9月16日之后的租赁费用，天玑瑶光公司主张柳卷、黄坚支付租金及利息的上诉请求及理由，本院不予支持。综上所述，北京天玑瑶光文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17014元，由北京天玑瑶光文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 弘审 判 员  杨 夏审 判 员  申峻屹二〇二一年三月三十一日法官助理  刘旭萌法官助理  吴 琳书 记 员  王 艳