山东省临清市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1581民初4597号 原告（案外人）：临清市御鲁棉纺织品厂。住所地：临清市康庄镇政府驻地。 法定代表人：由俊美，经理。 委托诉讼代理人：高英国、赵盼盼，山东国曜（聊城）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：山东临清农村商业银行股份有限公司。住所地：临清市古楼东街**。 法定代表人：陈向东，董事长。 委托诉讼代理人：康金程、周浩，该公司员工。 第三人（被执行人）：山东骤进数控机床有限公司。。住所地：临清市康庄镇政府驻地 法定代表人：董树坤，经理。 第三人（被执行人）：临清市锦源棉业纺织有限公司。。住所地：临清市康庄镇驻地 法定代表人：杨春厚，经理。 委托诉讼代理人：施廷贵，临清志同法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：董树坤，男，1966年11月19日生，汉族，住临清市。 第三人（被执行人）：杨春厚，男，1964年5月9日生，汉族，住临清市。 委托诉讼代理人：施廷贵，临清志同法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：康兆江，男，1969年1月28日生，汉族，住临清市。 第三人（被执行人）：姜玉红，女，1968年1月19日生，汉族，住临清市。 第三人（被执行人）：邢艳荣，女，1970年4月8日生，汉族，住临清市。 原告临清市御鲁棉纺织品厂（以下简称“御鲁棉厂”）与被告山东临清农村商业银行股份有限公司（以下简称“临清农商银行”）、第三人山东骤进数控机床有限公司（以下简称“骤进公司”）、临清市锦源棉业纺织有限公司（以下简称“锦源公司”）、董树坤、杨春厚、康兆江、姜玉红、邢艳荣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告御鲁棉厂的委托诉讼代理人高英国、赵盼盼，被告临清农商银行的委托诉讼代理人康金程、周浩，第三人锦源公司的委托诉讼代理人施廷贵（同时作为第三人杨春厚的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼，第三人骤进公司、董树坤、康兆江、姜玉红、邢艳荣经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告御鲁棉厂向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即停止对临国用（2013）第0030号土地的执行；2、依法确认原告对临国用（2013）第0030号土地享有租赁权，并保障原告在拍卖过程中的优先购买权；3、依法判决原告对在所租赁土地上自建的厂房等建筑物及附属设施享有所有权，并保障原告在拍卖过程中对自建建筑物及附属设施享有的所有者权益。事实和理由：贵院在执行被告与第三人金融借款合同纠纷一案中，作出了（2020）鲁1581执601号民事裁定书，查封了第三人锦源公司名下位于临清市康四街的房屋及土地［土地证号为临国用（2013）第0030号、房产证号为临房权证康有字第0&tim**;×5号］，并对以上房地产进行了司法询价、拍卖。原告在贵院查封涉案土地前已承租并实际占有、使用该土地多年，系该土地合法承租人，且在承租的土地上建设了厂房等建筑物及附属设施。根据《合同法》第229条、第230条规定，租赁物在租赁期间所有权发生变动的，不影响租赁合同的效力，且承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。另根据《物权法》房地一体的物权变动原则，若执行涉案土地一并拍卖地上建筑物及附属设施，将严重侵犯原告的合法权益。原告向贵院提起执行异议，贵院作出（2020）鲁1581执异176号执行裁定书驳回了原告的异议请求。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请依法支持原告的诉请。 被告临清农商银行辩称，涉案土地我们已经查封并抵押，贵院于2019年10月24日作出（2019）鲁1581民初3220号判决书判决我们对该土地享有优先受偿权，与原告没有任何关系，在该案执行过程中从未查封原告陈述的自建厂房和建筑物，要求继续执行。 第三人骤进公司未答辩。 第三人锦源公司辩称，本案系执行异议之诉，法院审查的焦点为原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据工商登记显示，原告成立于2016年2月5日，原告提交的数份增值税专用发票仅能证明原告自2016年至2020年的纳税情况，仅能证明原告经营正常，而涉案的抵押物早在2013年5月38日就办理了抵押登记，抵押给了临清农商银行，明显早于原告的成立时间。即使原告就涉案抵押物存在租赁关系，也属于先抵后租的情形，根据相关法律规定，无论原告主张的租赁权是否成立，原告均不能排除执行。原告与答辩人至今未签订书面租赁合同，根据合同法规定，原告与答辩人构成不定期租赁，可随时解除合同，答辩人在2020年8月17日已向原告送达解除租赁关系通知书，答辩人与原告的租赁关系自此解除，原告对涉案房屋土地不再享有租赁权，进而不再享有优先购买权。答辩人虽与临清市御康棉纺织品厂签订过书面的租赁合同，也收取过租金，但该厂已于2016年6月28日因决议解散而注销，该厂已丧失了民事主体资格，答辩人与该厂之间的租金结算问题另行协商和解决。综上所述，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张不能成立，应依法驳回原告的诉讼请求。 第三人董树坤未答辩。 第三人杨春厚同意锦源公司的答辩意见。 第三人康兆江未答辩。 第三人姜玉红未答辩。 第三人邢艳荣未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据的交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 本院可以认定的事实如下：涉案土地坐落于临清市××镇××村，为工业用地，土地使用权人为锦源公司，土地证号为临国用（2013）第00**。涉案房屋坐落于临清市××镇××街，所有人为锦源公司，房屋所有权证号为临房权证康有字第0××5号。 原告临清农商银行诉被告骤进公司、锦源公司、董树坤、杨春厚、康兆江、姜玉红、邢艳荣金融借款合同纠纷一案，本院受理后，于2019年10月24日作出（2019）鲁1581民初3220号民事判决书，判决：“一、被告骤进公司于本判决生效之日起十日内偿还原告临清农商银行借款本金800万元及利息（截至2018年5月20日利息为22万元；以800万元为基数，自2018年5月21日起至实际给付之日止，按借款合同约定利率计算）；二、被告董树坤、杨春厚、康兆江、姜玉红、邢艳荣对被告骤进公司的上述债务承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；三、原告临清农商银行在1600万元最高债权额限度内对被告锦源公司抵押物优先受偿。被告锦源公司承担担保责任后，有权向被告骤进公司追偿。”在该案中，本院查明：2013年5月28日，临清农商银行与锦源公司签订《最高额抵押合同》，约定锦源公司将其名下涉案土地及房产抵押给临清农商银行，对骤进公司在2013年5月28日至2018年5月20日期间向临清农商银行申请的借款在1600万元最高债权额限度内提供担保。2013年5月28日，锦源公司与临清农商银行就上述房产办理了抵押登记，房屋他项权证号为临房他康有字第017622号。2013年5月29日，锦源公司与临清农商银行就上述土地办理了抵押登记，土地他项权证号为临他项（2013）第0××5号。 本院在执行（2019）鲁1581民初3220号民事判决过程中，于2020年5月25日作出（2020）鲁1581执601号执行裁定书，于2020年6月24日查封了锦源公司名下的涉案土地及房产，御鲁棉厂提出执行异议，本院于2020年8月27日作出（2020）鲁1581执异176号执行裁定书，裁定驳回了御鲁棉厂的异议，御鲁棉厂不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，临清市御康棉纺织品厂（以下简称“御康棉厂”）于2007年11月9日注册成立，为个人独资企业，法定代表人为张学峰，经营范围为：涤棉加工、制造、销售；织布；制线；棉短绒加工、销售；皮棉、棉纱购销等，于2016年6月28日注销。御鲁棉厂于2016年2月5日注册成立，为个人独资企业，法定代表人为由俊美，经营范围为：棉纺织品购销；涤棉加工、制造、销售；织布；制线；棉短绒加工、销售；皮棉、棉纱购销等。张学峰与由俊美系夫妻关系。 2006年1月18日，锦源公司与张学峰签订《租赁合同》，约定锦源公司将现有的厂房、物资、场地等租赁给张学峰，用于棉纱生产，租赁期限自2006年1月18日起至2016年1月18日止，租赁费18万元于张学峰签字之日一次性交清，后续合同同等条件下张学峰优先租赁。2005年12月1日，锦源公司给张学峰出具收到租金18万元的收款凭单。2009年2月19日，锦源公司与御康棉厂签订《租赁协议》，约定锦源公司将储备库北新开府前路路南，东西北侧约70.5米（确保8米路宽），南侧约73.4米，南北东侧约95.5米，南北西侧约90.20米，三栋仓库约1000平方米租赁给御康棉厂，租赁期限为20年，自2009年1月19日起至2029年2月19日止，租金每年12000元，协议签订后，御康棉厂交付10年租金，2019年2月19日前再支付后10年租金。2010年8月15日，锦源公司为御康棉厂出具了收到租金12万元的收款凭单。2018年2月16日，锦源公司为御康棉厂出具收到租金12万元的收款凭单。御康棉厂于租赁期间，在租赁的土地上建设了厂房等建筑物。 原告御鲁棉厂称，御鲁棉厂与御康棉厂系承继关系，御鲁棉厂的设立时间与御康棉厂的注销时间相近，实际是由张学峰、由俊美二人以御鲁棉厂的名义继续使用原来的全部资产、业务、人员经营，2018年2月26日向锦源公司交纳租金时，御康棉厂已经注销，实际为实际用地的御鲁棉厂交纳，御鲁棉厂对涉案土地享有合法租赁权，该租赁权中间未中断，可追溯至2009年2月19日御康棉厂与锦源公司签订租赁协议之时，租赁早于抵押及查封的时间。为此提交：1.临清市康庄镇人民政府出具的证明、临清市供电公司出具的证明各一份，内容显示：因经营问题，原来的御康棉厂变更为御鲁棉厂，投资人由张学峰变更为由俊美，实际控制人还是张学峰，所以，两个企业为同一个企业，，地址及使用权没变2.青岛润金针织品有限公司、青岛洪昌泰服饰有限公司、高唐县隆源棉纺织有限公司出具的证明各一份、三公司的营业执照复印件各一份、御康棉厂、御鲁棉厂对公账户交易明细各一宗，拟证明2014、2015年以来三公司与张学峰、由俊美经营的两棉厂存在业务联系至今，能够证明御康、御鲁两棉厂经营场所、车间、生产设备、员工、实际经营者完全相同，实质是御鲁棉厂承继御康棉厂的全部资产、业务、人员等。3.御康棉厂、御鲁棉厂自2012年7月至2019年12月的工资发放表一宗，拟证明御康棉厂、御鲁棉厂的员工、工资发放形式并未发生变化，实际是御鲁棉厂承继的御康棉厂的人员、资产等。4.张长江出具的证明一份，拟证明涉案租赁土地上的厂房等建筑物均是原告的实际控制人、经营人张学峰在2009年投资建设，不属于锦源公司所有。基于御鲁棉厂与御康棉厂的承继关系，御鲁棉厂对在涉案土地上建设的厂房等建筑物享有所有权。5.锦源公司房产证复印件一份，拟证明锦源公司在涉案土地上享有所有权的房屋面积为4756.66平方米，不包含原告的实际控制人张学峰在租赁土地上建设的厂房。6.2016年4月1日御鲁棉厂与锦源公司签订的《租赁合同》，约定锦源公司将储备库北新开府前路南，东西北侧约63.53米（确保8米路宽），南侧约66.15米，南北约95.5米，南北西侧约90.2米（约计5284.44平方米）租赁给御鲁棉厂，租赁期限为20年，自2016年4月1日起至2036年3月31日止，租金每年12000元，共计240000元，协议签订后，御鲁棉厂交付锦源公司10年租金，租赁到期前一个月再支付后10年租金。拟证明基于御鲁棉厂与御康棉厂的承继关系，锦源公司与实际用地人御鲁棉厂签订书面租赁合同，同时，因为两棉厂存在承继关系，租赁土地所使用的期间没有发生中断，御鲁棉厂的租赁权应追溯到2009年2月19日御康棉厂与锦源公司签订租赁合同之时。7.申请证人孙某、杨某、刘某、屈某出庭作证，拟证明御康棉厂、御鲁棉厂只是名称发生了变化，厂房、设备、员工、经营者均完全相同，御鲁棉厂实际是承继了御康棉厂。 被告临清农商银行对原告提交的证据一至五不清楚，对证据六不认可，章是复印的，不能证明真实性，抵押权登记是在2013年5月28日，御鲁棉厂与锦源公司的租赁合同是在2016年签订的，只能证明是先抵押后租赁，不能影响我方对抵押物实现合法权益的受偿。对证据七无异议。 第三人锦源公司、杨春厚对原告提交的证据一有异议，根据民诉法司法解释，单位提供证明应包含负责人签字或印章，仅有单位印章属无效证据，且证明内容与实际不符，御康与御鲁系两个不同的市场经营主体，不能混同。对证据二证明内容的真实性不认可，且三公司系原告的业务单位。证据三，与本案无关联性，工资表只能证明原告与御康棉厂的用工情况。证据四不属实，不予认可。对证据五的真实性无异议，不能证实原告的主张。对证据六的真实性、合法性、关联性有异议，认为是伪造的，对证据六签字及印章的真实性在本院规定的期限内申请司法鉴定，后又撤回了鉴定申请。对证据七证人证言的真实性、合法性、关联性有异议，孙某、杨某与原告有密切的业务往来，另两证人系原告员工，证言具有倾向性，主观性随意，不能对抗工商登记信息的效力。 第三人锦源公司、杨春厚称，即使原告与涉案抵押物存在租赁关系，也属于“先抵后租”的情形，根据法律规定，无论原告主张的租赁权是否成立，原告均不享有足以排除强制执行的民事权益。为此提交：1.（2020）鲁临清证民字第467号公证书，拟证实锦源公司的法定代表人杨春厚于2020年8月17日17时50分向原告送达《解除租赁关系通知书》，锦源公司从未与原告签订过租赁合同，即使双方存在事实上的租赁关系，也属于不定期租赁，可以随时解除合同，故自2020年8月17日双方租赁关系从此已经解除，原告对涉案土地房产不再享有租赁权，进而不再享有优先购买权。2.（2016）最高法民申3536号民事裁定书，拟证实根据最高院观点，在“先抵后租”的情形下，承租人不能排除强制执行，承租人不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉求应予驳回。3.涉案土地的评估报告，拟证明涉案土地在2013年4月22日的评估价格为10435345，原告应补交案件受理费。 原告御鲁棉厂对二第三人提交的证据一的真实性、证明目的有异议，不能证明了原告进行送达，且现在也无任何生效判决认定双方签订的三份书面租赁合同已被解除，不能达到第三人的证明目的。证据二与本案无关联性，本案系先租后抵，而非先抵后租，该证据无任何参考价值。对证据三的真实性、证明目的有异议，与本案争议事实无关。 被告临清农商银行对二第三人提交的证据无异议。 2021年1月15日，经本院询问董树坤，其称对于原告的起诉没有什么意见，请法院依法处理。对于原告御鲁棉厂及第三人锦源公司、杨春厚提交的证据不不予质证，请法院依法处理。 本院认为，本案的争议焦点为:1、御鲁棉厂对涉案土地是否享有足以排除强制执行的民事权益,应否停止对涉案土地的执行;2、御鲁棉厂主张对涉案土地享有优先购买权有无依据；3.御鲁棉厂主张对在涉案土地上自建的厂房等建筑物及附属设施享有所有权有无依据。 关于焦点1，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。”根据本院查明的事实，就涉案土地，2006年1月18日，锦源公司与张学峰签订《租赁合同》，用于棉纱生产，租赁期限自2006年1月18日起至2016年1月18日止。2009年2月19日，锦源公司与御康棉厂签订《租赁协议》，租赁期限为20年，自2009年1月19日起至2029年2月19日止。两份租赁合同签订后承租人一直依约支付租赁费，御康棉厂于2016年6月28日注销，御鲁棉厂于2016年2月5日注册成立，原告御鲁棉厂提交的康庄镇政府出具的证明、临清市供电公司出具的证明、青岛润金针织品有限公司出具的证明、青岛洪昌泰服饰有限公司出具的证明、高唐县隆源棉纺织有限公司出具的证明及证人证言，结合御鲁棉厂的法定代表人由俊美与御康棉厂法定代表人张学峰系夫妻关系及两棉厂均系个人独资企业、经营范围基本一致的事实，可以形成证据链，证实御康棉厂注销后，张学峰、由俊美继续使用原来的厂址、人员等继续经营御鲁棉厂。对于原告御鲁棉厂提交的2016年4月1日御鲁棉厂与锦源公司签订的《租赁合同》，锦源公司、杨春厚虽提出异议，但未提交反驳证据证明，亦未申请鉴定，对该合同的真实性，本院予以确认。该租赁合同可视为锦源公司对御鲁棉厂在与御康棉厂注销后继续租赁涉案土地房产的追认，锦源公司、杨春厚辩称双方存在不定期租赁关系的主张不能成立。2018年2月16日，锦源公司虽然为御康棉厂出具收到租金12万元的收款凭单，但此时御康棉厂已经注销，该租金应视为御鲁棉厂交纳。2009年的《租赁协议》、2016年的《租赁合同》在内容和时间上是延续的，租赁用于张学峰、由俊美开办企业占有使用，租赁用途统一，租赁关系具有延续性，可视为御鲁棉厂对御康棉厂享有租赁权的承继，故御鲁棉厂对涉案土地及房产享有合法的租赁权，其租赁权起始时间应认定为2009年2月19日。该租赁权设立的时间早于临清农商银行的抵押权设立时间及本院查封的时间。 根据“买卖不破租赁”的原则,承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时,并不必然导致其租赁权消失。本案中,临清农商银行依据生效判决申请强制执行,涉案土地因执行行为会导致所有权发生变动,但并不影响御鲁棉厂基于合法有效的租赁合同而享有的承租权。故无论御鲁棉厂对涉案土地是否享有合法有效的承租权,御鲁棉厂均不享有足以排除强制执行的权益,故对其要求停止对涉案土地执行的诉讼请求,本院不予支持。 关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”御鲁棉厂作为合法承租人，享有在同等条件下优先购买的权利，故对于其要求在拍卖过程中对其租赁范围内的土地享有同等条件下的优先购买权的主张，本院予以支持。 关于焦点3，虽然原告御鲁棉厂主张在涉案土地上添置了厂房等建筑物及附属设施，但未提交合法的建设手续，同时《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力,未经登记不发生效力”,原告主张的不动产亦未办理产权登记,故原告要求确认其在涉案土地上自建的厂房等建筑物及附属设施享有所有权的主张,本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，判决如下： 一、原告临清市御鲁棉纺织品厂对其租赁范围内的第三人临清市锦源棉业纺织有限公司所有的涉案土地享有在同等条件下的优先购买权。 二、驳回原告临清市御鲁棉纺织品厂的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告临清市御鲁棉纺织品厂承担1150元，由第三人临清市御鲁棉纺织品厂、杨春厚承担1150元。 如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王禄生 人民陪审员  刘红梅 人民陪审员  刘凤国 二〇二一年三月二十六日 法官 助理  黄萌萌 书 记 员  张 昕