河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终200号 上诉人（原审被告）：河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司，住所地定州市中兴路与自来佛街交叉口西北角。 负责人：锁克民，经理。 委托诉讼代理人：邢广龙，男，1981年6月17日出生，汉族，住河北省定州市，公司员工。 委托诉讼代理人：蒲盼旗，河北泰通律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王程程，男，1991年4月21日出生，汉族，住定州市。 委托诉讼代理人：石慧慧，天津同华律师事务所律师。 上诉人河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司（以下简称懋鑫公司）因与被上诉人王程程商品房预售合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2020）冀0682民初2433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 懋鑫公司上诉请求：1、依法撤销定州市人民法院（2020）冀0682民初2433号民事判决书判决第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人返还团购费20,000元的诉请；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定上诉人与石家庄慧威房产经纪有限公司存在表见代理关系并承担责任无任何事实依据。1、上诉人并未委托石家庄慧威房产经纪有限公司代理销售公司房产，也未与其签订过任何合同。上诉人销售房产的方式为开放式销售，销售房源对外公开发放，任何人均可以自行进行购买或者推广，上诉人公司只收取规定的销售价格，从未授权过任何团体、个人所谓的销售优惠政策。2、被上诉人所缴纳的所谓20,000元团购费并非上诉人收取，而是慧威公司收取并向被上诉人出具收据，上诉人实际不知道也从未收到过此笔费用。被上诉人将该款支付至定州市蓝天家具家电经销部，该经销部与上诉人并无任何关系，认定上诉人收取了费用无事实依据。3、在双方签订内部认购书中明确的标明了销售价格及缴费内容数额，如果存在20,000元团购费用的话，势必会在认购书中予以冲顶或者说明，上诉人缴纳了费用不在合同中显示与正常逻辑不符。4、一审判决认定存在表见代理关系的依据竟然是另一个相同的案件，但法院审理案件是一案一审，每个案件事实都会不同，更何况该案还没有开庭审理，仅仅就是因为有人提起了同样的诉讼就说明存在代理关系，是没有任何法律事实依据的。二、一审判决缺乏必要参加诉讼的被告，属于程序违法。因石家庄慧威公司诉前已被注销，被上诉人将慧威公司发起人赵子伟、张明亮列为被告请求承担责任，虽然被上诉人撤回了对其二人的诉请，但这并不代表其二人责任的消灭，正是由于该款系由慧威公司收取，其应当作为本案的必须参加诉讼的被告参加诉讼，并依法承担退还20,000元团购费及应退款利息。综上上诉人认为，一审法院准定上诉人与慧威公司存在代理关系并承担退还20,000元团购费及应退款利息无事实法律依据，请二审法院查明事实，依法改判。 王程程答辩称，河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王程程向一审法院起诉请求：一、依法判令原告与被告签订的懋鑫．福城商品房内部认购书无效；二、判令被告懋鑫公司返还原告购房款169,083元及利息（利息：自2018年3月13日起按年利率6%至实际付清之日止）；三、判令三被告连带退还原告团购费定金20,000元及利息（利息：自2018年3月10日起按年利率6%至实际付清之日止）；四、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：2018年3月10日，原告在懋鑫福城售楼部购买1栋1单元1901室楼房一套，原告当天交团购费20,000元，被告承诺20,000元团购费抵40,000元房款，原告按被告要求通过POS机将20,000元转入定州市蓝天家具家电经销部银行账户，慧威公司给原告出具20,000元定金收据一张。2018年3月13日，原告王程程与被告懋鑫公司签订懋鑫福城《商品房内部认购书》，双方约定王程程购买懋鑫公司开发建设的懋鑫福城1号楼1单元1901室商品房一套，单价每平方米6,450元，总房款829,083元；王程程于协议签订日起7日内付清首付169,083元，剩余房款以银行按揭方式付款。当日原告将首付款150,000元转入被告懋鑫公司指定的银行账户，另交付现金19,083元。被告懋鑫公司给原告出具收据一张。被告销售的懋鑫福城1号楼至今未取得商品房预售许可证。以上事实，由原告和被告懋鑫公司签订的《商品房内部认购书》、原告银行交易凭条、收款收据、原告和被告销售人员的对话录音资料及当事人的陈述证实，法院予以确认并在卷佐证。 一审法院认为，原告王程程与被告懋鑫公司就懋鑫福城1号楼1单元1901室签订了《商品房内部认购书》，该认购书对商品房的基本状况、商品房的价款、付款方式、付款时间做出约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告懋鑫公司已经按照约定收受了原告的购房首付款，该认购书应当认定为商品房买卖合同。被告懋鑫公司未取得涉案商品房预售许可证，与原告订立具有商品房买卖性质的《商品房内部认购书》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该认购书应当认定无效。关于懋鑫公司与慧威公司关系问题，在法院受理的另一案（2020）冀0682民初2066号宋庆文诉被告懋鑫公司与慧威公司商品房预约合同纠纷一案中（公告中，尚未结案），案情与本案基本相同，二原告均是到被告懋鑫公司售楼处缴纳的定金及首付款，定金票据均系慧威公司所出。慧威公司在懋鑫公司售楼处收取与懋鑫公司所预售楼房相同房号的定金，使得原告有理由相信慧威公司的行为即是代理懋鑫公司的行为，为保护善意无过失的第三人，应认为成立表见代理。因此，虽然慧威公司与懋鑫公司没有委托销售合同，其收取定金的行为也可视为构成对懋鑫公司的表见代理行为。慧威公司以懋鑫公司的名义销售涉案房产，并以团购费的名义收取原告20,000元，承诺抵40,000元房款，此团购费亦属于购房款的范畴，作为被代理人的被告懋鑫公司应当对慧威公司的行为承担民事责任。因商品房买卖合同无效，原告有权请求被告返还购房款及利息。对原告要求被告懋鑫公司返还购房款169,083元、退还团购费20,000元，并支付上述两笔款项自付款之日起按年利率6%计算至清偿完毕之日的利息的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条的规定，判决：一、确认原告王程程与被告河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司2018年3月13日签订的懋鑫·福城商品房内部认购书无效；二、被告河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司于本判决生效之日起十日内返还原告王程程购房款169,083元及利息（利息：自2018年3月13日起按年利率6%计算至清偿完毕之日止）；三、被告河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司于本判决生效之日起十日内退还原告王程程团购费20,000元及利息（利息：自2018年3月10日起按年利率6%计算至清偿完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4,082元，由被告河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司负担。 本院查明的其他事实与一审查明的事实一致外，另查明，本院（2020）冀06民终3185号判决已生效，在该判决中已认定团购费由上诉人负担。 本院认为，一、被上诉人王程程在上诉人的售楼处交纳的团购费20,000元，且得到的承诺是抵房款40,000元；二、所交团购费中注明的房号与被上诉人所购被上诉人的房号、面积均一致，即都是福城小区1-1-1901，面积128.54平方米；综合以上两点，被上诉人有理由相信石家庄慧威房产经纪有限公司系上诉人的代理公司。三、生效的判决已经认定团购费由上诉人负担。综上，一审判决由上诉人退还团购费并无不当。上诉人之上诉理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,082元，由上诉人河北懋鑫房地产开发有限公司定州分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 于纪芳 审 判 员 庞 茜 二〇二一年三月二十六日 法官助理 杨占明 书 记 员 刘 淼