广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民初3128号原告：陈坤，男，汉族，1976年3月14日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：蔡彬彬，广东承鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜嘉耀，广东承鹏律师事务所律师。被告：陈珠传，男，1958年9月16日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：孙依丰，广东广和律师事务所律师。原告陈坤与被告陈珠传合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈坤及其诉讼代理人蔡彬彬、被告陈珠传委托诉讼代理人孙依丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年11月14日签订的《合同书》及2018年11月19日签订的《补充合同书》；2.判令被告退还原告购房款40899888元；3.判令被告向原告支付2230平方米还建物价值30%的违约金（按2.18万元／平方米计算，金额为人民币14584200元）；4.判令被告向原告支付过渡租金（按照31600元／月，自2018年11月15日起计算至起诉之日止，暂计至2019年11月15日为379200元）；5.判令被告向原告偿还借款利息（利息以本金1070万元为基数，按月利率2%的标准自2018年11月15日起计算至被告还清全部款项之日止，暂计至2019年12月10日为2750926元）；6.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年1月9日，被告与深圳天安云谷聚业投资发展有限公司、深圳天安云谷投资发展有限公司签订《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》（合同编号：合云谷规划拆四期工业0**号）。随后，被告与深圳天安云谷投资发展有限公司于2017年10月13日签订《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元还建协议》（协议编号：云谷二期还【0**】号）。被告依据上述文件取得位于深圳市龙岗区，共计建筑面积为1236.6平方米的房屋所有权（即合同中所称的“还建物业”）。2018年11月14日，原告与被告签订《合同书》约定：1.确认原告通过购买物业及接受被告还建物业抵债，享有被告1320平方米还建物业及被告尚欠原告借款1070万元（折抵成还建物业面积为655平方米），总面积合计为1975平方米；2.被告同意在合同签订之日起至物业登记在原告名下之前，按16元/平方米标准向原告支付租金补助（即31600元/月）；3.被告同意之前向原告的借款（包括借款80万元、790万元及被告欠原告200万元的债务）按照3分/月自收到款项之日起向原告支付利息。随后，原告按照合同约定履行了相应的付款义务。2018年11月19日，原告与被告签订《补充合同书》约定原告再向被告购入255平方米还建物业，每平方米为17800元，总价为4183000元，被告同意以4158000元出售给原告。而原告则按照合同约定履行了相应的付款义务。在合同履行中，被告并未按照《协议》的约定积极筹备还建物业的过户工作，且未按时向原告支付案涉还建物业的返租租金。近期，原告获知被告还就上述“还建物业”与其他案外人签订购房合同，并因此产生纠纷而被提起诉讼和仲裁。据初步统计，被告对外出售的还建物业面积近21800平方米，已远超被告从深圳天安云谷投资发展有限公司处获得的12367.596平方米。被告就同一物业出卖给多人的行为将导致原告购房目的无法实现，已构成根本违约。同时，根据《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》的第五条第一款的规定，原、被告签订的购房《协议》中约定的还建物业属于工业楼宇还建物业，案涉还建物业无法登记在原告名下。另，被告因其他债务纠纷被他人提起诉讼，其名下财产亦被采取保全，同样无法按照《协议》约定过户登记至原告。综上，根据《合同法》第九十四条及第九十七条之规定，被告上述行为已违反法律及合同约定，致使原、被告签订合同的目的不能实现，属根本性违约。在合同解除后可以要求恢复原状及有权要求赔偿损失。被告答辩称：1.同意解除合同，但过错在原告，原告也知道案涉房产个人无法购买，进行过户。2.对于原告诉请第二项的金额予以确认。3.对于原告要求支付违约金、过渡租金、利息不予以认可，存在多重计算。经审理查明，2015年深圳天安云谷聚业投资发展有限公司、深圳天安云谷投资发展有限公司与被告签订了一份《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》。2017年10月13日，深圳天安云谷投资发展有限公司与被告签订《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单元还建协议》，被告依据上述协议可取得还建面积12367.596平方米的厂房。（一）购房协议签订情况2017年6月1日原告与被告签订《房地产物业买卖合同》被告将800平方米还建物业转让给原告，总价1744万元。被告同意在物业未过户到原告名下期间支付每季度38400元过渡期租金给原告。2018年11月14日，原、被告、案外人陈某良、温某勉签订了一份《合同书》，合同与本案相关内容有：第一条……2.2017年6月1日，原、被告签订了《房地产物业买卖合同》约定由原告支付给被告1744万元购买上述还建物业中的800平方米。原告已于2017年4月期间通过银行转账的方式分三次向被告支付了上述全部购房款项，被告确认收到全部购房款项。3.2018年2月5日，原、被告与黄某才、冯某文签订了《以物抵债协议书》。协议书约定原告以本金570万元、利息3万元以及向被告的债权人黄某才支付489.8888万元后，由被告以上述建成物业中的400平方米及对被告享有200万元债权进行抵偿。4.2018年5月4日，被告再次向原告借款80万元，并向原告出具了《收据》，当日原告通过转账的方式向被告支付了该笔款项；2018年9月10日，被告又向原告借款790万元，被告向原告出具《借据》（借据中的款项为990万元包含2018年2月5日确定的债权200万元），此后原告通过银行转账的方式向被告支付了790万元款项。5.考虑到原告多次借款给被告解决了被告经营困难，被告多补偿给原告还迁物业面积120平方米。截至2018年9月10日，原告对被告享有1320平方米的还建物业及1070万元债权。被告同意按照3分/月向原告支付利息，其中200万元的利息从2018年2月5日起算，其他借款利息从原告实际支付给被告之日起算。第二条截至本合同签订之日原告对被告享有1320平方米的还建物业及1070万元债权及利息。原告同意以1070万元债权及利息折抵成物业面积，被告同意由原告选取天安岗头更新单元规划建设二期11号楼四楼（1）401号房（2）402号房（3）404号房（5）410号房。上述5套房屋的面积合计约1975平方米（包含了被告之前享有的1320平方米物业）。第五条上述物业为在建房屋，被告同意在本合同签订之日起至物业登记在乙方名下之前，按人民币16元/平方米标准向乙方给付租金补助，其中支付给原告的租金为31600元。第九条2.被告弄虚作假查实其所移交的还迁物业不属于被告或者因被告违约行为致使上述还迁物业不能转移变更登记到乙方或乙方指定第三人名下的，是否继续履行本合同由乙方决定，如乙方选择解除本合同的，乙方有权要求甲方按照上述应移交给乙方物业届时的市场评估价对乙方进行赔偿。2018年11月19日原告与被告签订《补充合同书》，约定原告再向被告购入255平方米，按4158000元收取。分三期支付，第一期合同签订五天内支付1058000元，第二期在2019年1月至上旬支付1000000元，剩余尾款双方协定。（二）购房款支付情况1.扣除2017年6-8月的过渡期租金，原告在2017年3月31日至2017年6月2日期间，实付17401600元给被告。2.2018年2月5日，原、被告与黄某才、冯某文签订了《以物抵债协议书》。协议书约定原告以本金570万元、利息3万元以及向被告的债权人黄某才支付489.8888万元，被告以上述建成物业中的400平方米及对被告享有200万元债权进行抵偿，原告因该协议合计支出10628888元。3.2018年5月4日，被告出具借据确认收到原告购买天安云谷定金80万元。2018年2月至2018年9月期间，原告及其妻张某英陆续转账给被告，转账总金额8546200元，包含定金80万元。2018年9月10日被告出具《借据》，内容为被告向原告借款990万元，借款期限2018年9月10日至2018年12月10日止，该990万元包含了2018年2月5日《以物抵债协议书》中的200万元债权。4.2018年11月20日至2019年1月5日期间，原告通过银行转账方式经民生银行、深圳农村商业银行支付4029888元给被告。原告向被告出具过渡租金收据，确认收到2018年12月-2019年2月的过渡租金128112元。上述转账金额加上抵扣的租金合计415800元，与《补充合同书》约定的金额一致。被告对上述原告实际支出和转账的金额予以认可，同时认可协议中约定的过渡租金，但不同意继续支付过渡租金。另查明，涉案还建物业已经于2020年2月由开发商交付给被告。原告在庭审中明确本案所涉借款统一归属为购房款。以上事实有《天安岗头城市更新单元更新补偿合同书》（合同编号：合云谷规划拆四期工业0**号）、《深圳市龙岗区天安岗头城市更新单位还建协议》（协议编号：云谷二期还【0**】号）、《房地产物业买卖合同》、《合同书》、《补充合同书》、《借据》、《以物抵债协议书》以及庭审笔录等证明，足以认定。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。涉案不动产在深圳市辖区，故本院对本案有管辖权。双方当事人对本案适用的法律没有约定，但涉案《合同书》是依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》订立，应认为双方同意适用中国内地法律。故本院依据中国内地法律进行审理。双方均同意解除合同，本案争议的焦点是被告是否应返还购房款给原告，原告主张的违约金、过渡租金和借款利息是否应予支持。关于返还购房款。双方通过订立《合同书》等一系列协议明确了还建物业的买卖合同关系，现双方均同意解除合同，被告理应返还原告已支付的购房款。原告实际支付的购房款如下：1.原告在2017年3月31日至2017年6月2日期间，实付17401600元给被告。2.2018年2月5日，原、被告与黄某才、冯某文签订了《以物抵债协议书》，原告因该协议合计支出10628888元。3.2018年2月至2018年9月期间，原告及其妻张某英陆续转账给被告，转账总金额8546200元。4.2018年11月20日至2019年1月5日期间，原告通过银行转账方式经民生银行、深圳农村商业银行支付4029888元给被告，以上总计40606576元。被告应将上述购房款返还原告。原告请求返还购房款40899888元，对于差额部分因没有款项实际支出证据，本院不予支持。关于原告请求的还建物业价值30%的违约金。深圳市政府于2013年1月发布的《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第五条第一款规定“工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业”，原告作为自然人不是适格的受让主体，原、被告就涉案的工业楼宇性质的还建物业进行转让，合同因政策原因事实上无法履行，双方对无法履行时明知的，均有过错，原告因无法履行合同而诉请被告支付30%违约金没有法律依据，本院不予支持。关于过渡租金。原告诉请从2018年11月15日起计算每月31600元的过渡租金至起诉之日2020年5月21日止，有合同依据，本院予以支持。被告应支付过渡租金31600×18=568800元。关于借款利息。因双方之间的借款已经转化为购房款，因此不能再按借款性质按月利率2%计算利息。但被告长期占有购房款应按占用时间自2018年11月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，计算至实际还清购房款之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈坤与被告陈传珠于2018年11月14日签订的《合同书》及2018年11月19日签订的《补充合同书》；二、被告陈传珠应于本判决生效之日起十日内向陈坤返还购房款人民币40606576元；三、被告陈传珠应于本判决生效之日起十日内向陈坤支付过渡租金568800元；四、被告陈传珠应于本判决生效之日起十日内向陈坤支付购房款利息（以人民币40606576元为基数，自2018年11月15日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计至付清之日止）；五、驳回原告陈坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费334871.07元，保全费人民币5000元，合计339871.07元，由被告负担237909.75元，原告负担101961.32元。该费用已由原告预交，由本院退回237909.75元，被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳237909.75元。如不服本判决，陈坤可在判决书送达之日起十五日内，陈珠传可在判决书送达之日起三十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  梁乐乐审判员  李 原审判员  许海锚二〇二一年三月十二日书记员  李静雅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。