四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0704民初98号 原告：陈志豪，男，汉族，生于1999年7月20日，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：陈东，男，汉族，生于1978年6月12日，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：李丹，四川律生和律师事务所律师。 被告：绵阳市兴金城房地产开发有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区毅兴街**绵阳西部现代物流城。 法定代表人：张卫永。 委托诉讼代理人：赵迂，四川名常名律师事务所律师。 原告陈志豪与被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司（以下简称兴金城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈志豪委托诉讼代理人陈东、李丹，被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵迂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈志豪向本院提出如下诉讼请求：1、确认原被告签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告在限期内协助办理“芙蓉·世纪阳光”五幢1单元26层1号房屋过户登记并返还房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告陈志豪与被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司，系商品房买卖合同关系。2012年初，原告陈志豪欲购买位于绵阳市游仙区××路××号××幢××单元××层××号，建筑面积为99.41平方米商品房屋一套。同年4月8日，原被告签订《商品房买卖合同》，在原告支付完毕房屋价款后，被告即将该合同项下房屋原告交付。2016年5月，原告对该房屋进行了装修未入住。2018年7月16日，原告前来查看该房屋时发现有人在此房内居住，找被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司究其原因。被告明确表示房屋所有权属于原告陈志豪，在里面的人是暂时居住，承诺在2018年12月底前将房屋完好无损的交付原告。此后，原告陈志豪多次以不同方式，催促被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司办理房屋产权过户登记和返还房屋，被告均以各种理由搪塞或故意躲避原告陈志豪之询问和要求。2018年1月30日，被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司企业高级管理人员变更登记，法定代表人由赵生武变更为张卫永。被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司的行为，严重损害了原告陈志豪的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律、法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法予以支持。 被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司辩称：原告诉请不符合法律规定，请求予以驳回。原被告虽然签订了商品房买卖协议，但原告实际交付的价款是低于市场价格的。据被告公司陈述，后期在区人民政府处置兴金城房屋的问题的时候，经过协商在人民法院已解封的情况下，另一案外人唐侥购买了该房屋，缴纳了39万的全部房款，实际居住于该房屋。原告法定代理人陈东先到游仙公安局游仙镇派出所报案，但经公安审查属于民事纠纷，陈东先同原法定代表人赵生武达成协议，由赵生武退还其款项，解除双方签订的买卖合同，赵生武已向原告退还了35000元的款项。在原告同被告解除合同的合意情况下，且本案涉及第三人唐侥的利益，那么原告的诉讼请求依法不能成立。原告的第一项请求是确认合同有效，而他的第二项请求是一个确权，并要求返还房屋。现在该房屋由唐侥占有使用，即使确权也应当确给唐侥，而非原告。现在房屋还不具备登记过户的条件，该房屋被广元法院查封，现在政府在积极协调相关的部门和法院，也是想为实际购买人办理相关的权证，且当时所有的房屋还处于一个在建工程抵押的状态，与银行和法院协调的结果还不是很畅通。所以基于原告同被告的原法定代表人赵生武达成解除协议，并已实际取得部分退还款项，且未实际占有该房屋，故原告请求不能成立，恳请人民法院查清本案事实基础上依法驳回原告的所有诉求。 本院经审理认定以下事实:2012年4月8日，陈志豪（买受人）与绵阳市兴金城房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的：5栋26楼层1房号。陈志豪签字捺印，绵阳市兴金城房地产开发有限公司盖章，其时任法定代表人赵生武签字。同日，绵阳市兴金城房地产开发有限公司向陈志豪出具购房款收据,载明：收到陈志豪5-26-1购房款￥250000元（大写贰拾伍万元）。 2018年7月25日，陈志豪书写情况说明，载明：“因本人陈志豪在2012年4月8日购买“芙蓉·世纪阳光”5幢26楼1号房一次性付清购房款。本人在2016年5月至10月进行了装修，装修完成后一直都未入住。2018年7月16日来看房时，发现有人住进此套房屋，我找开发商领导问明情况后，得知此房是属于陈志豪的，住在房里的人是暂时借住。开发商法人赵生武约定陈志豪父亲陈东见面说明情况，在2018年12月底前房屋完好无损地交付给买主陈志豪。如未按期交付该房屋，由开发商承担全部责任”。该情况说明中有绵阳市兴金城房地产开发有限公司的盖章，赵生武签字确认。 2018年7月25日，赵生武出具的承诺，载明：“本公司向买房人陈志豪出售游仙东路67号“芙蓉世纪阳光”5幢26楼1号房屋一套，情况属实。现承诺于2018年12月30日前向陈志豪交付该房。如按期没有交付房屋，公司承担相应责任”。该承诺有绵阳市兴金城房地产开发有限公司盖章，赵生武签字确认。 另查明，2017年2月13日，四川省广元市中级人民法院作出(2016)川08执恢26号之一执行裁定书，裁定：对本院所查封的被执行人绵阳市兴金城房地产开发有限责任公司名下部分财产予以评估、拍卖。（具体评估、拍卖财产详见评估、拍卖清单）。四川省广元市中级人民法院作出（2016）川08执恢26号查封（扣押、冻结）财产清单，查封财物包括案涉房屋5-1-26-1。 再查明，2018年1月30日，绵阳市兴金城房地产开发有限公司法定代表人由赵生武变更为张卫永。 以上事实有原被告主体信息、商品房买卖合同、收据、情况说明、承诺、(2016)川08执恢26号之一执行裁定书、（2016）川08执恢26号查封（扣押、冻结）财产清单及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十七条“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效”之规定，虽然陈志豪在签订《商品房买卖合同》时系限制民事行为能力人，但其父亲陈东在签订合同时一直在场，可以认定陈志豪的法定代理人陈东对《商品房买卖合同》进行了追认，且该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，因此《商品房买卖合同》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及一百一十条“当事人一方不能履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，被告作为卖方本应当履行协助原告陈志豪办理案涉房屋产权过户登记手续的义务，但因案涉房屋已被四川省广元市中级人民法院查封并予以评估、拍卖，因此被告客观上无法履行协助变更义务。被告兴金城公司还抗辩称双方已达成协议解除合同，但并无证据证明，故本院不予支持。 综上，判决如下： 一、原告陈志豪与被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司于2012年4月8日签订的《商品房买卖合同》有效。 二、驳回原告陈志豪的其他诉讼请求。 本案征收受理费4396元，由被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司承担（该款原告已预交，被告绵阳市兴金城房地产开发有限公司在履行给付义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  蹇红 二〇二一年三月十七日 书记员  冯馨