广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终90号上诉人（一审原告、反诉被告）：珠海市福利彩票发行中心，住所地珠海市。法定代表人：吴克坚，主任。委托诉讼代理人：彭宇平，广东信步律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泳欣，广东信步律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：珠海市基督教梅华堂，住所地珠海市香洲区。负责人：刘东拨，主任牧师。委托诉讼代理人：余静言，广东嘉骏律师事务所律师。上诉人珠海市福利彩票发行中心（以下简称福彩中心）因与被上诉人珠海市基督教梅华堂（以下简称梅华堂）排除妨害纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初1431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。福彩中心上诉请求：1、撤销一审判决第二项，驳回梅华堂的全部反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由梅华堂承担。事实与理由：一审法院错误认定涉案7、8楼物业为福彩中心通过行政机关内部资源调拨而取得使用权，故与物业之前相关的权利义务一并由福彩中心承担。一、2017年10月12日，珠海市财政局向珠海市政府请示将涉案房屋移交珠海市机关事务管理局管理并将涉案房屋交由福彩中心使用。2017年10月28日，珠海市政府作出《珠海市财政局关于市直机关行政事业单位闲置及经营性资产移交处置事项的请示》（办文编号：PX20173841）批复，同意将涉案房屋提供给福彩中心使用。2018年3月14日，珠海市××××××××发函，将涉案房屋提供给福彩中心使用。2018年3月30日，珠海市××××××××××发函，同意将涉案房屋委托福彩中心到期收回使用，而梅华堂的维修行为是发生在2017年4月份，即其主张涉案房屋的维修费用发生在福彩中心取得房屋使用权之前，梅华堂应向其无因管理期间涉案房屋的权利人主张，而非福彩中心。二、梅华堂的维修行为明显是以占有使用涉案房屋为目的，不属于无因管理。梅华堂在长期占有使用涉案物业（即长期获利）的情况下仍主张维修费用明显有违公平原则。梅华堂只是对涉案房屋所在大厦三楼享有相关权利，权利范围并不及于涉案房屋。梅华堂称漏水危及大厦安全而对涉案房屋进行修缮，其无因管理行为应以维护大厦安全为限。但其电梯加装（梅华堂在三楼，却加装电梯至七楼）的行为以及高额的维修费用明显是以占有使用涉案房屋为目的。且事实上，梅华堂亦确认其在修缮后将涉案房屋作为英语团契、诗班乐器场地使用至今，很明显不属于无因管理。并且梅华堂长期占有使用涉案物业也应当支付相应的占有使用费，如按同地段标准，梅华堂应支付占用涉案房屋的使用费也远高于向福彩中心主张的维修费用，因此，梅华堂在长期获利的情况下仍主张维修费用明显有违公平原则。梅华堂辩称：1、梅华堂已对涉案的7、8楼进行了无因管理。涉案大厦自2003年梅华堂租用3楼开始就一直处于闲置状态，门窗破裂、锈坏、漏水严重，2013年大楼原电梯因7、8楼漏水彻底报废，梅华堂考虑到部分信众年纪过大，与各楼层使用权人商量后自行安装了电梯，但是新电梯也因为7楼和8楼漏水多次发生故障，2017年初梅华堂为3楼办理房产证事宜查询了整个涉案大楼的建设档案，发现涉案大厦仅仅规划了1-6楼，7楼和8楼可能不存在合法的权益人，所以在与其他楼层使用权人协商后对7楼和8楼进行了修缮，梅华堂的修缮使得整个大厦在其后天鸽台风期间避免受到更大的损失。虽然梅华堂在修缮后曾使用7楼和8楼作为周一晚上诗班乐器练习室、周三晚上英语团契活动室，但是需要提及的是房屋需要有人的出没和活动才能保持正常状态，2020年疫情原因使得7楼和8楼基本无人前往，导致在2020年5月一审法官到现场勘查时发现部分天花塌陷，还有巨大的树根再次长出。梅华堂本身就有3楼的700多平方米场地可供使用，除了周日礼拜外，周一的诗班乐器练习彻底暂停、周三的团契也改成了线上，且以前线下正常开展活动的时候也就只有10-20名的信徒参加。目前7楼和8楼只有在周日上午打开通风，同时因政府不允许青少年进入教堂，可能有一到两名青少年在7楼和8楼看书。综上，梅华堂对7、8楼主要是管理，短暂的使用也是以管理为目的。2、福彩中心是无因管理的受益人，应当承担无因管理的补偿义务。虽然福彩中心是于2017年通过行政机关内部资产调拨取得涉案房屋的使用权，但梅华堂对涉案房屋的维修所产生的利益是由福彩中心来承接的，且福彩中心也是行政机关内部资产调拨的受益人，所以由受益人承担无因管理的补偿是合法合理的。另外，梅华堂对涉案7楼和8楼的修缮支付了共计13万元的费用，但是一审仅仅支持了3万元，所以二审法院不应再次调减费用。福彩中心向一审法院起诉请求：梅华堂立即排除对位于广东省珠海市香洲区××××××××××××建业大厦7-8层使用权的妨害行为，腾空该房屋内的全部设备设施及其他物品并搬离该房屋。梅华堂向一审法院反诉请求：福彩中心向梅华堂支付建业大厦第七、八楼的维修费用135421.50元。一审法院认定事实：梅华东路建业大厦建设于1986年，福彩中心提交的1986年2月4日的《珠海市城市建设局建筑许可证》显示的建设层数为6层。梅华堂为梅华东路建业大厦3层的使用人。现建设大厦建设有7、8层（下称涉案房屋），经一审法院向珠海市自然资源局、珠海市×××××××、珠海市城市建设档案馆调查，均未查询到梅华东路297号建业大厦的相关建设档案资料以及建业大厦7-8层房产登记信息。福彩中心主张涉案房屋由珠海市救助管理站委托建设；2006年6月22日，珠海市救助管理站依照珠委办[2006]5号文件精神，将涉案房屋移交珠海市财政局统一管理；2017年10月12日，珠海市财政局向珠海市政府请示将涉案房屋移交珠海市机关事务管理局管理并交由福彩中心使用；2017年10月28日，珠海市政府作出《关于市直机关行政事业单位闲置及经营营性资产移交处置事项的请示》的批复，同意将案涉房屋提供给福彩中心使用；2018年3月14日，珠海市财政局向市机关事务局发函，将案涉房屋提供给福彩中心使用；2018年3月30日，珠海市××××××××××回函，同意将案涉房屋委托福彩中心到期收回。梅华堂主张，案涉建业大厦7-8层房屋一直无人使用，年久失修，门窗锈烂，房间长树，经常漏水，严重影响建业大厦电梯运行及整栋楼安全。4-6楼的行政执法局从2012年到2015年向市机关事务管理局申请维修电梯，但均未维修。2013年，建业大厦电梯彻底损坏，因梅华堂部分信众年纪较大、行动不方便，梅华堂经大厦其他权利人同意后，于2015年10月对电梯进行了更换，但7-8层漏水仍经常导致电梯故障。2017年3月，经与建业大厦各权利人或使用人商量后，对7-8层进行了简单维修，放了一些乐器及桌椅板凳，用于每周一晚上诗班乐器练习，每周三晚上英语团契。梅华堂主张支出以下维修费用，并提交装修合同、收据、用款申请单等证明：1.2017年3月至6月，装修费用98000元、因装修中损伤了整栋楼的楼梯间油漆而重新就整栋楼梯间进行粉刷费用11100元；2.台风天鸽后两次漏水维修费用，一次是2017年9月24日5800元，一次是2017年10月29日7800元；3.2019年8月11日地垫维修费用9360元；4.2017年5月22日不锈钢网和窗纱费用1000元；5.2017年5月12日换锁费用490元。一审法院另查明，2019年10月18日珠海市香洲区民族宗教事务局《关于答复的复函》中记载，关于香洲基督教梅华堂修缮维护后使用建业大厦顶楼7、8层的相关情况：1.2017年2月13日，香洲基督教梅华堂经咨询珠海市财政局相关人员了解后得知，建业大厦现管理单位为珠海市财政局，有关建筑物业由市财政局委托城建集团代管。2.2017年2月14日，市财政局资产管理科冯科长和城建集团的有关领导三人到建业大厦7和8楼现场察看，转达了该栋楼的物业管理今年底要移交给市机关事务局，并表示梅华堂可以维护建业大厦7和8楼的建筑物，但有可能将来政府要使用的话需要归还。3.2017年2月27日，梅华堂经堂委研究决定，由该堂点出资对建业大厦的7、8层建筑物进行全面简单的补漏和翻新，并进行使用和维护。梅华堂对福彩中心《关于清理腾退租赁物业的通知》一文中存在疑问和难处：1.建业大厦的7、8楼好多年来破烂不堪，存在诸多安全隐患，墙体破裂、漏水、影响整栋各层安全，从不见有人进行维护和管理。该堂点刚对此楼层进行维修后不久，却要求其清理腾退出场。2、建业大厦7、8楼没有产权登记，该堂点与福彩中心没有相关的租赁关系，要求该堂点腾退出场的依据是什么？3、该堂点是非盈利性机构，所使用装修维护资金都是信徒所奉献，我们所投入的费用又如何解决？4、如今梅华堂能使用的空间很有限，我们还有部分物品借用六楼行政执法单位的空间存放，7楼的物品不知往哪迁移？5、梅华堂一直以来缺乏必要的仓库和会议室，顶楼七、八层正解决我们燃眉之急，并且现在本堂部分事工开展非常需要7、8楼的空间，如果没有这两层楼，这些事情又不知如何解决？一审法院认为，案涉建业大厦7、8层虽未查询到相关的建设及产权登记资料，但根据福彩中心提交的相关文件，可以证明系由珠海市救助管理站出资委托他人建设，后依次移交给珠海市财政局、珠海市机关事务管理局管理，并提供给福彩中心使用。故福彩中心作为合法的使用权人，请求梅华堂腾退，理据充分，一审法院予以支持。违章建筑的认定系相关行政机关的行政职权，而案涉建业大厦7、8层尚无相关的行政机关依行政职权认定是否属于违章建筑，而是否属于违章建筑，并不能影响出资人对该物业享有的民事权益，梅华堂认为该建筑为违章建筑并主张应为整栋楼其他权利人共有以及梅华堂有权使用的抗辩，无法律依据，一审法院不予采纳。关于梅华堂请求福彩中心支付案涉房屋的维修费。一审法院认为，首先，涉案7、8层物业为福彩中心通过行政机关内部资产调拨而取得使用权，故与该物业之前相关的权利义务应一并由福彩中心承担。福彩中心以梅华堂维修行为发生在其取得案涉房屋使用权之前为由认为其不承担责任的抗辩，一审法院不予采纳。其次，不动产的权利人或使用人负有对房产进行管理与维护的义务，因疏于管理和维护房产而对相邻或相关的其他物业使用产生影响或造成损害的，应承担排除妨害或赔偿损失的责任。案涉房屋的权利人一直疏于对案涉房屋进行管理及修缮，梅华堂对案涉物业装修使用的行为减少了案涉7、8层房屋因疏于管理而对大厦其他物业产生损害，应对梅华堂对房屋的必要维修以减少对其他物业产生损害的费用予以赔偿；而梅华堂对房屋装修管理的行为，亦防止了案涉房屋的进一步损害，故该行为部分亦符合《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条的规定，故梅华堂请求福彩中心赔偿维修费用，符合法律规定，应予支持。再次，如上分析认定，梅华堂对案涉物业装修使用的行为具有多重的主观目的以及客观上的结果，其请求的维修费用中亦包含了其主观上使用房屋过程中产生的装修费用，故其请求福彩中心赔偿全部的装修及维修费用，理据不足。福彩中心仅应赔偿梅华堂支出的必要的维修和管理费用。最后，关于梅华堂请求的费用中，地垫维修费用9360元、不锈钢网和纱窗维修费用1000元系梅华堂使用房屋而发生的费用，与必要的维护及管理无管，故该部分费用，一审法院不予支持。对于2017年支出的装修费用98000元、装修中楼梯间粉刷费用11100元，换锁的490元费用，因台风天鸽而支出的两次维修费用13600元，即包含了因维护和管理而支出的必要费用，亦包含了梅华堂使用房屋而产生的费用，该两部分费用现已无法进行区分，故一审法院结合案涉房屋的原状、现状以及梅华堂使用房屋的时间、用途等因素，酌定福彩中心向梅华堂支付必要的维修费用30000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百二十一条、第一百七十九条规定，一审法院判决：—、梅华堂于判决发生法律效力之日起十五日内腾退位于珠海市香洲区××××××××建业大厦7-8层；二、福彩中心于判决发生法律效力之日起十五日内向梅华堂支付维修费用30000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2052元，由梅华堂负担。一审反诉案件受理费1504元，由福彩中心负担333元，梅华堂负担1171元。双方在二审期间均未向本院提交新的证据。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为福彩中心应否向梅华堂支付维修费用3万元。根据本院查明的事实可知，涉案7-8层物业由珠海市救助管理站出资委托他人建设，后依次移交给珠海市财政局、珠海市机关事务管理局管理，现提供给福彩中心使用。涉案7、8层物业的使用权由福彩中心通过行政机关内部资产调拨取得，与该物业之前相关的权利义务亦应一并由福彩中心承担。福彩中心上诉主张梅华堂维修行为发生在其取得案涉物业使用权之前故其不承担赔偿责任，本院不予支持。一审判决认定的维修费用3万元，系在剔除了梅华堂主观上使用涉案物业过程中产生的装修费用基础上，结合案涉物业的原状、现状以及梅华堂使用房屋的时间、用途等因素，最终酌定的必要维修费用金额。该部分维修费用指向的维修行为减少了案涉7、8层物业因疏于管理而对大厦其他物业产生的损害，亦防止了案涉物业本身的进一步损害，增强了房屋的使用价值，取得涉案物业使用权的福彩中心因此行为而受益。《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定：“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用”，梅华堂对该部分维修费用的诉讼请求符合上述法律规定，本院予以支持。综上所述，福彩中心的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费550元，由珠海市福利彩票发行中心负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年三月三十日书记员  王 莉