四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终515号 上诉人（原审第三人）：恒丰银行股份有限公司南充分行，住所地：四川省南充市顺庆区滨江中路一段467号。 负责人：李钊，行长。 委托诉讼代理人：周世明，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金笛，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马元建，男，1972年4月11日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：杨何，四川建春律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省南部县海信房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县幸福路161号。 法定代表人：王长秋，总经理。 委托诉讼代理人：吴猛，该公司工作人员。 被上诉人（原审被告）：四川海腾房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县滨江街道办事处北环路中段。 法定代表人：吴贵益，董事长。 诉讼代表人：四川海腾房地产开发有限公司管理人。 上诉人恒丰银行股份有限公司南充分行（以下简称恒丰银行南充分行）与被上诉人马元建、四川省南部县海信房地产开发有限公司（以下简称海信公司）、四川海腾房地产开发有限公司（以下简称海腾公司）所有权确认纠纷一案，不服四川省南充市南部县人民法院（2020）川1321民初5465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒丰银行南充分行上诉请求：1、判决撤销南部县人民法院（2020）川1321民初5465号民事判决；2、判决驳回马元建的诉讼请求；3、案件受理费由马元建负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审关于“海信公司已将案涉房屋还房给马元建，马元建已丧失原有房屋的物权进而享有对案涉房屋的准物权，海腾公司实际上对案涉房屋已无处分权”的认定错误。根据法律规定，不动产物权以登记产生法律效力。海腾公司对案涉房屋享有的所有权包括处分权，一审认定错误。2、一审关于“恒丰银行南充分行作为专业的金融机构，在明知抵押物已被他人占有使用的情况下，不对抵押房屋的现状进行充分调查，错误接受还房的房屋作为抵押物，其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务”的认定错误。3、一审关于“马元建为案涉房屋的真实权利人”的认定错误。二、一审判决适用法律错误。海腾公司与我行签订的《最高额抵押合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，并办理了抵押登记，属于合法有效的合同，抵押权已依法设立。 我行作为抵押权人，信任的是抵押人持有的房管部门颁发的房产证书。《担保法》规定当事人以房屋抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。我行依法办理了抵押登记手续，领取了《房屋他项权证》，取得的房屋的抵押权受法律保护。关于马元建提出的诉讼请求，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定处理 马元建辩称：1、恒丰银行南充分行将本案等同于商品房买卖，引用相关司法解释，但是本案不是商品房买卖，是拆迁安置还房屋。由于海信公司的过错，导致马元建没有及时取得房屋产权而被抵押。2、马元建取得房屋，实际占有使用收益，是基于拆迁安置还房，不是通过买卖产生的法律关系，上诉人引用商品房买卖合同司法解释错误。3、本案还房并非债权，而是准物权。4、虽然房屋由海腾公司进行了抵押，但实际是海信公司挂靠海腾公司名下开发房屋，房屋不是海腾公司所有，其无权抵押。5、本案2012年设立最高额抵押合同，但是2015年5月14日办理抵押登记，马元建已经实际占有使用房屋。 海信公司辩称：2012年3月，海信公司与马元建签订拆迁安置补偿协议，同年4月签订还房协议并交付使用。“泰和新居”项目是海信公司挂靠海腾公司开发，生效判决已确认房屋属海信公司所有。海腾公司将房屋抵押给银行，海信公司不知情。 海腾公司未进行答辩。 马元建向一审法院提出诉讼请求：1、确认马元建与海信公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》、《协议书》有效；2、确认原告对位于南部县××路××栋××号××房享有所有权，该房屋归马元建所有；3、确认恒丰银行南充分行与海腾公司于2015年5月11日签订的《最高额抵押合同》中涉及的“泰和新居”39栋1-9号、1-10号营业房的内容无效，第三人对该房屋不享有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实，2012年3月31日，因开发“云之滨”商住小区所需，马元建与海信公司签订《拆迁安置补偿协议书》两份，约定由海信公司对马元建所有的位于南部县南隆镇石子岭村三社住房进行拆除，海信公司应在“云之滨”商住小区规划范围内向马元建还住房、营业房。同年4月10日，海信公司与马元建签订《协议书》一份，约定海信公司将“泰和新居”39栋1-9号、1-10号两间营业房向马元建先行还房。协议签订后，海信公司向马元建交付了案涉房屋。 2013年6月14日，马元建与案外人彭贤东签订《营业用房租赁合同》，约定马元建将“泰和新居”39栋1-9号、1-10号两间营业房出租给彭贤东，租赁期限自2013年10月15日至2023年10月15日止，十年租金共计1060000元。目前，该营业房用于经营香嘴王超市和小吃店。 另查明，2012年6月4日，海腾公司与恒丰银行南充分行签订《最高额抵押合同》约定，海腾公司以其所有的房产【房屋产权证号：2××1号、2××2号、2××3号】在最高债权本金余额5500万元的范围内，对四川汇洋投资有限公司（以下简称汇洋公司）与恒丰银行南充分行在2012年6月4日至2015年6月3日期间，因经营需要订立的全部授信业务合同项下的债权提供最高额抵押担保等。合同签订后，恒丰银行南充分行在南部县房产管理局领取了前述抵押房产的房屋他项权证。后借款清偿，恒丰银行南充分行与汇洋公司又于2015年5月11日签订《综合授信额度合同》（编号：2015恒银南综字第00210511001号）一份，约定汇洋公司2015年5月11日至2016年5月10日期间内可向恒丰银行南充分行申请使用的综合授信额度5500万元。同日，海腾公司与恒丰银行南充分行签订《最高额抵押合同》（2015年恒银南综高抵字第00210511001号），约定海腾公司以其所有的包括案涉房屋在内的房产【房屋产权证号：2××1号、2××2号、2××3号】在最高债权本金余额5500万元的范围内对汇洋公司与恒丰银行南充分行在2015年5月11日至2018年5月10日期间因经营需要而订立的全部授信业务合同（主合同）项下的债权提供最高额抵押担保，担保范围为主合同项下所发生的所有主债权本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。同年5月14日，恒丰银行南充分行在南部县房产管理局领取了前述抵押房产的房屋他项权证（南房他证南部字第2××3号）。 2015年5月18日，汇洋公司与恒丰银行南充分行签订《流动资金借款合同》（编号：2015年恒银南借字第00210518001号）一份，约定恒丰银行南充分行向汇洋公司提供5500万元借款；借款期限自2015年5月18日至2016年5月17日。同日，恒丰银行南充分行向汇洋公司发放贷款5500万元。此笔借款到期后，汇洋公司未按约偿清借款本息。 还查明，2012年3月7日，海腾公司取得泰和新居35栋、36栋、37栋、39栋、40栋的商品房预售许可证。海腾公司与海信公司合同纠纷一案，南部县人民法院于2020年6月28日作出（2020）川1321民初1166号民事判决，判决确认位于南部县桂仙路的“泰和新居”项目的所有权属于海信公司所有。该判决已发生法律效力。 2016年8月，海腾公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，向南部县人民法院申请破产清算。南部县人民法院于2016年12月16日依法作出（2016）南破（预）字第1号民事裁定书，裁定受理申请人海腾公司的破产清算申请，并于2017年1月17日决定指定四川豪诚企业清算事务所有限公司为海腾公司管理人。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、马元建与海信公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》、《协议书》的真实性及效力问题；二、海腾公司与恒丰银行南充分行于2015年5月11日签订的《最高额抵押合同》中涉及“泰和新居”39栋1-9号、1-10号房屋的内容的效力问题以及恒丰银行南充分行对案涉房屋是否享有优先受偿权；三、马元建对案涉房屋是否享有所有权。 关于争议焦点一：恒丰银行南充分行虽对马元建与海信公司所签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》、《协议书》的真实性提出异议，但没有提供相应证据支持。马元建与海信公司以产权调换形式订立拆迁安置协议，对拆迁还房的位置、面积等亦作了明确约定，现马元建已经实际享有案涉营业房使用、收益的权利，故《房屋拆迁安置补偿协议书》、《协议书》合法有效，予以确认。 关于争议焦点二。首先，根据庭审查明事实，2012年，马元建与海信公司签订了合法有效的还房协议。海腾公司在案涉房屋上设立抵押，马元建作为被拆迁人，未能及时办理营业房过户等手续，马元建并无过错。 其次，虽海腾公司于2012年6月4日就诉争房屋与恒丰银行南充分行签订了《最高额抵押合同》，但该抵押合同所担保的债权已由汇洋公司清偿。海腾公司于2015年5月18日再次与恒丰银行南充分行签订的《最高额抵押合同》及于2015年5月14日办理的抵押登记。海腾公司于2015年5月18日与恒丰银行南充分行签订的《最高额抵押合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。但在恒丰银行南充分行与海腾公司再次签订《最高额抵押合同》及办理抵押登记之前，海信公司已将案涉房屋还房给马元建，马元建以丧失原有房屋的物权进而享有对案涉房屋的准物权，海腾公司实际上对案涉房屋已无处分权。 最后，依据物权法之规定，不动产物权经法律行为取得、设定、丧失及变更，未经登记不发生效力。其赋予登记具有公信效力，是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设。本案中，恒丰银行南充分行与汇洋公司所订立的《综合授信额度合同》约定的授信期间为三年，订立的借款合同约定的借款期限仅为一年。每一次借款到期后，恒丰银行南充分行均应对借款人的信用资质、还款能力重新审查，也应对抵押物进行重新评估。恒丰银行南充分行作为专业的金融机构，在明知抵押物已被他人占有使用的情况下，不对抵押房屋的现状进行充分调查，错误接受还房的房屋作为抵押物，其未尽到专业金融机构审慎、合理的注意义务。 综前所述，海腾公司于2015年1月8日与恒丰银行南充分行签订的《最高额抵押合同》中涉及在案涉房屋上设立抵押的内容，应当认定有效，但抵押权不成立，恒丰银行南充分行不享有对案涉房屋优先受偿的权利。 关于争议焦点三。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，人民法院对不动产物权的确定，并非绝对以不动产登记为准，而是应当依据审理查明的真实权利状态作出判决。承前所述，马元建为案涉房屋的真实权利人，现已实际占有、使用诉争房屋多年，故主张对案涉房屋享有所有权的诉请，符合案件事实和法律规定，予以支持。 综上所述，马元建的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院作出判决如下：一、原告马元建与被告四川海信房地产开发有限公司于2012年3月31日签订的两份《房屋拆迁安置补偿协议书》和于2012年4月10日《协议书》合法有效，位于四川省南充市南部县××镇××路“泰和新居”39栋1-9号营业房、1-10号营业房归原告马元建所有；二、第三人恒丰银行股份有限公司南充分行对位于南部县××路××栋××号××房不享有优先受偿的权利；三、驳回原告马元建的其他诉讼请求。案件受理费9150元，由被告四川海腾房地产开发有限公司、四川省南部县海信房地产开发有限公司负担。 本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据该批复规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者要求取得房屋的权利。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权相冲突时，应当优先保护购房者的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据法律规定，通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人的权利，优先于其他购房消费者的权利。因此，按照权利排序，被拆迁人的权利与抵押权产生冲突时，应当优先保护被拆迁人的权利。本案中，2012年3月31日、4月10日，马元建与海信公司签订《拆迁安置补偿协议》、《协议书》，约定海信公司将马元建位于南部县南隆镇石子岭村三社住房拆除，海信公司将“泰和新居”39栋1-9号、1-10号两间营业房还房给马元建，海信公司已履行协议将上述房屋交付与马元建，马元建对房屋亦占有、使用、收益。虽然，海信公司与马元建签订《拆迁安置补偿协议》时，案涉房屋产权尚登记在海腾公司名下，但是，已经生效判决确权归海信公司所有，因此，海信公司对马元建的房屋安置合法有效。上诉人恒丰银行南充分行依海腾公司提供的房屋产权登记，对案涉房屋设立抵押权，抵押合同合法有效。但是，根据上述权利顺位的原则，其抵押权并不优先于被拆迁人补偿安置房屋的权利，故一审法院认定案涉房屋归马元建所有。恒丰银行南充分行不享有对房屋的优先受偿权，并无不当。 综上，恒丰银行股份有限公司南充分行的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18300元，由恒丰银行股份有限公司南充分行负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 辉 审判员 李卫东 审判员 雷发军 二〇二一年三月三十日 书记员 蒲思默