江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2663号上诉人（原审被告）：江苏微利百家房产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北萧林路**。法定代表人：李德帅，总经理。被上诉人（原审原告）：吴静彪，男，1990年8月11日生，汉族，住安徽省枞阳县。被上诉人（原审原告）：王丽，女，1992年11月2日生，汉族，住安徽省枞阳县。上诉人江苏微利百家房产咨询有限公司因与被上诉人吴静彪、王丽不当得利纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初14985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法适用独任制进行了书面审理。本案现已审理终结。江苏微利百家房产咨询有限公司的上诉请求：撤销原审判决，依法进行改判。事实和理由：1、本案案由应当是房屋买卖合同纠纷，而非不当得利纠纷。涉案房屋的所有权人是江阴市鼎阳置业有限公司，其采取让与担保的形式将房屋登记在江苏倪家巷集团有限公司名下，我公司是涉案房屋的营销代理公司，经江阴市鼎阳置业有限公司委托销售涉案的房屋。被上诉人吴静彪、王丽作为买受人，向我公司支付的63123元属于购房款性质，且我公司代收该款项经过了江阴市鼎阳置业有限公司的同意。涉案房屋的成交总价是870660元，因被上诉人吴静彪、王丽是通过银行贷款方式支付购房款，而银行的评估价格为807537元，所以其应当另行支付63123元购房款。被上诉人吴静彪、王丽负有支付购房款的义务，在房屋买卖合同关系尚未解除的情况下，其无权要求退还购房款。即使要求退还购房款，被上诉人吴静彪、王丽也应当向出卖人主张权利，与我公司无关。2、退一步讲，即使本案属于不当得利纠纷，我公司也无需退还其任何款项。被上诉人吴静彪、王丽确认其应当支付的购房成本为870660元，其中包含涉案的63123元。被上诉人吴静彪、王丽支付购房款是其约定的义务，并未因此而导致利益受损，故本案不符合不当得利的构成要件。另涉案的63123元即使应当退还，我公司也应当退还给江阴市鼎阳置业有限公司，而非是向被上诉人吴静彪、王丽退还。涉案的款项我公司已经实际退还给江阴市鼎阳置业有限公司。吴静彪、王丽辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人江苏微利百家房产咨询有限公司在本案中并非出售方，也非居间方，无权向我方收取房款，而且其和江阴市鼎阳置业有限公司签订的销售代理合同中明确约定不得代收房款。江苏微利百家房产咨询有限公司无证据证明其收取的63123元经过了江阴市鼎阳置业有限公司和江苏倪家巷集团有限公司的同意，因并无任何法律依据，依法应当予以返还。请求驳回上诉，维持原判。吴静彪、王丽向一审法院起诉请求：判令原审被告立即返还63123元及利息(自2018年4月4日起至实际归还之日止按全国人民银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2018年7月13日，案外人江苏倪家巷集团有限公司（甲方、卖方）与吴静彪、王丽（乙方、买方）签订江阴市房产买卖合同一份，双方在合同中主要约定以下事项：1、甲方自愿将座落在本市蟠龙湾花园37号1101室的房产（房屋所有权证号20160014212）出售给乙方，出售房屋状况：房号为1101，所在层次为11层，建筑面积为145.11平方米。甲方就出售房屋的质量、附属设施和使用情况说明为房屋质量完好无租赁。2、乙方对上述房屋的具体状况进行了充分了解，自愿购买该房屋。双方议定房屋成交总价为807537元。3、甲方应当于2018年9月30日前将上述房产交付给乙方。甲乙双方须共同到江阴市房产管理局产权监理处办理产权过户手续，并按规定承担各自应缴纳的税费。4、甲方应保证上述房产的权属清楚，若发生与甲方该房产有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负担，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。合同骑缝处加盖有江阴市二手房买卖合同备案章，合同下方甲方落款处加盖有江苏倪家巷集团有限公司公章，乙方落款处有吴静彪、王丽的签名。兹有江阴市二手房买卖合同纠纷一份，案外人江苏倪家巷集团有限公司（甲方、卖方）与吴静彪、王丽（乙方、买方），居间方为江阴市鼎阳置业有限公司，双方约定了房屋座落、房屋价款、付款方式、违约责任等。该份合同乙方落款处有“吴静彪”字样，居间方落款处加盖有江阴市鼎阳置业有限公司公章，甲方未盖章。2017年10月24日，吴静彪通过POS交易的方式转账2万元给案外人江苏倪家巷集团有限公司。2018年4月4日，王丽通过银行卡转账的方式转账给江苏倪家巷集团有限公司387537元。江苏倪家巷集团有限公司于2017年10月26日出具金额为2万元的收款凭证一张，交款单位注明吴静彪，收款方式为刷卡，收款凭证加盖有江苏倪家巷集团有限公司的公章。江苏倪家巷集团有限公司另于2018年4月4日出具金额为387537元的收款凭证一张，交款单位注明吴静彪、王丽，收款方式为刷卡，收款凭证加盖有江苏倪家巷集团有限公司的公章。江阴市人民法院于2020年5月19日前往江阴市不动产登记中心调取江阴市不动产登记簿证明，证明载明座落于江阴市，不动产权证书号为苏（2016）江阴市不动产权第0014212号的房屋的如下信息：1、权利人为江苏倪家巷集团有限公司，状态为抵押、限制；2、抵押权人为华夏银行股份有限公司江阴支行（以下简称华夏银行），债权金额为1168100元，设定日期为2019年10月16日，抵押方式为最高额抵押，债权履行期限为2018年5月15日至2021年5月15日；3、盐城市中级人民法院于2020年3月4日查封该房屋及土地，南京市鼓楼区人民法院、无锡市梁溪区人民法院先后轮候查封了该土地、房屋。2020年6月23日，江阴市人民法院出具（2020）苏0281民初2711号民事判决书，判决如下：一、确认吴静彪、王丽与江苏倪家巷集团有限公司签订的《江阴市房产买卖合同》有效；二、驳回吴静彪、王丽的其他诉请请求。吴静彪、王丽提供收据一张：金额63123元，交款单位吴静彪、王丽，收款事由：蟠龙湾37-1101房款，江苏微利百家房产咨询有限公司盖章，时间为2018年4月4日。又查明，2020年5月18日江阴市人民法院（2020）苏0281民初2711号庭审笔录记载：吴静彪、王丽举证证据四：2018年4月4日江苏微利百家房产咨询有限公司的收据一份，金额为63123元，收款事由是房款。该份收据是因为房屋的销售价和评估价之间存在差价，微利百家公司是江阴市鼎阳置业有限公司关于蟠龙湾房屋的销售公司，负责房屋的销售。微利百家公司认为该部分差价开另外一张收据。所以我实际应当支付的房价是870660元。案外人江苏倪家巷集团有限公司质证：证据四真实性无法确认，对于吴静彪、王丽与江阴市鼎阳置业有限公司、江苏微利百家房产咨询有限公司之间的关系，江苏倪家巷集团有限公司不清楚，江苏倪家巷集团有限公司没有收到两张收据对应的款项。又查明，江阴市鼎阳置业有限公司与江苏微利百家房产咨询有限公司于2017年3月15日签订《销售代理合同》，江阴市鼎阳置业有限公司在甲方处盖有公章，案外人季晓波、丁汝明在甲方处签字，江苏微利百家房产咨询有限公司在乙方处盖章。该合同约定甲方江阴市鼎阳置业有限公司委托乙方江苏微利百家房产咨询有限公司对蟠龙湾花园项目进行独家销售代理，销售代理合作范围为别墅共64套、住宅101套、公寓90套，代理委托期限自2017年3月15日起至2018年3月14日止。乙方江苏微利百家房产咨询有限公司为甲方江阴市鼎阳置业有限公司提供销售代理服务，并提取相应的销售代理佣金。销售代理佣金按本项目所售部分的合同签约金额计算。别墅每五套为一个结算周期，住宅及公寓以月为结算单位，进场当月开始计提代理费，次月发放。代理周期开始后，次月5日前甲方需与乙方确认上一月的销售总额及确认上一个月应计提的代理费，在双方确认后的5个工作日内，按照房屋实际房款，以相同比例结算已核算的相应房屋代理费。甲方以转账支票或电汇的方式支付乙方代理费，在付款时，乙方须开具国内合法有效的等额中介服务费发票予甲方，否则甲方可顺延付款。若甲方未按本协议约定的时间及时向乙方支付相关费用的，甲方须按应付而未付乙方金额的每日万分之五计算滞纳金支付给乙方，计算日自约定付款截止日起至甲方实际付款日止。若甲方逾期支付应付款项超过30日的，乙方有权单方面终止本合同，且甲方应另行向乙方支付应付而未付金额100%的违约金。甲方有权派驻销售现场财务人员，所有购房款、定金及违约金等均由甲方收取。乙方私收房款或私收预定房款以及其他挪用行为，视为违约（服务费除外）。又查明，（2019）苏0281民初7509号案件中，请佣明细表20181113上载明本次申请结佣金额为2143766元，江阴市鼎阳置业有限公司在甲方总经理确认处盖章，甲方财务确认处有“已核实”签字。用款申请单载明申请单位：鼎阳置业，部门：销售部，对方单位：江苏微利百家房产咨询有限公司，申请用途：潘龙湾佣金，申请金额2143766元，部门负责人意见为：已核实，季晓波在分管副总意见处签字，丁汝明在总经理意见处签字，胡德良在董事长批示处签字。2019年8月9日，江阴市人民法院出具（2019）苏0281民初7509号民事判决书：江阴市鼎阳置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江苏微利百家房产咨询有限公司佣金2143766元，并承担该款自起诉之日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率计算的滞纳金。经原审法院当庭询问，吴静彪、王丽主张合同继续履行。关于收据的63123元，江苏微利百家房产咨询有限公司陈述已经交给案外人江阴市鼎阳置业有限公司。但因是根据双方交易惯例，转账行为并非是一一对应，而是在某时间段集齐款项后统一交付。上述事实有民事判决书、庭审笔录、收据、合同、转账记录及双方当事人庭审陈述等证据予以证明。原审法院认为：根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中江苏微利百家房产咨询有限公司出具的收据载明是房款，而江苏微利百家房产咨询有限公司并非房屋买卖合同的出售方，亦非房屋房屋买卖的居间方，而是作为居间方案外人江阴市鼎阳置业有限公司的委托销售方，在江苏微利百家房产咨询有限公司与案外人签订的销售代理合同中，亦未明确江苏微利百家房产咨询有限公司有权收取房款，且在违约条款中载明：乙方私收房款或私收预定房款以及其他挪用行为，视为违约。江苏微利百家房产咨询有限公司抗辩该收取房款的行为，是替案外人江阴市鼎阳置业有限公司代收，但并无依据。江苏微利百家房产咨询有限公司抗辩，已将上述房款全部转移至案外人江阴市鼎阳置业有限公司处，但未能举证证明，且原审法院考虑双方存在大量的经济往来，无法在哪一笔交易中明确上述房款的交纳，故原审法院对江苏微利百家房产咨询有限公司的抗辩不予采纳。故江苏微利百家房产咨询有限公司应当返还上述房款，利息部分，以63123元为基数，从本案受理之日起计算至实际支付之日止，按全国人民银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：江苏微利百家房产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴静彪、王丽63123元及利息（以63123元为基数，自2020年9月4日起计算至实际归还之日止，按全国人民银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。（上述款项支付至吴静彪、王丽指定账户或昆山市人民法院纠纷款账户：开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，开户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：3220198643605151526051362）案件受理费减半收取689元，保全费670元，由江苏微利百家房产咨询有限公司负担。吴静彪、王丽已预交的案件受理费，原审法院予以退还，江苏微利百家房产咨询有限公司应当负担的诉讼费缴纳至原审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811161964；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，原审法院将依法强制执行。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。本案中上诉人江苏微利百家房产咨询有限公司并非涉案房屋的出卖方或者居间方，而是案外人江阴市鼎阳置业有限公司的委托销售代理人，根据其和江阴市鼎阳置业有限公司之间销售代理合同的约定，其无权代为收取买受人的购房款，凡是私自收取购房款、定金及存在其他挪用行为的，均构成违约，因此其在本案中收取被上诉人吴静彪、王丽的63123元，并无法定或者约定的依据。上诉人江苏微利百家房产咨询有限公司主张其收取63123元得到了江阴市鼎阳置业有限公司的同意，以及其已经将案涉的款项支付给江阴市鼎阳置业有限公司，并无合法、有效的证据证明，因其未能完成举证证明义务，依法应当承担不利的诉讼后果。被上诉人吴静彪、王丽在本案中利益受损，其要求上诉人江苏微利百家房产咨询有限公司返还取得的利益，并承担自起诉之日起的利息损失合法有据，依法应当得到支持。江苏微利百家房产咨询有限公司的上诉主张依据不足，本院依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费689元，由上诉人江苏微利百家房产咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 赵 东二〇二一年三月三十一日书记员 吕思宏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。