山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1456号 上诉人（原审原告）：董芹福，男，1977年3月9日出生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：刘小庆，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓佳，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：卢为峰，男，1980年8月24日出生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：刘小庆，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓佳，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：青岛新大同闲置物资交易有限公司，住所地山东省青岛市即墨经济开发区。 法定代表人：卢为峰，经理。 委托诉讼代理人：刘小庆，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓佳，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：田升学，男，1977年1月18日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人董芹福、卢为峰、青岛新大同闲置物资交易有限公司（以下简称新大同公司）因与被上诉人田升学房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2020)鲁0282民初4308号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董芹福、卢为峰、新大同公司上诉请求：一、撤销一审民事判决，依法改判被上诉人给付三上诉人自2019年4月15日始至搬离经营场所止按每年34748元的标准计算的经营场所占有使用费共计11748元(暂计至2020年4月15起诉之日)及利息(以欠付的经营场所占有使用费为本金，按同期人民银行贷款利率计算，从起诉之日计算至被上诉人全部清偿完为止)或发回重审。二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、2014年2月28日上诉人董芹福与龙海集团投资有限公司签订合同，租赁即墨市新时代装饰城的房屋和场地，成立了青岛新大同闲置物资交易有限公司，经过改造扩建，开办了新时代家具市场。合同延续到2018年5月1日龙海投资集团又与上诉人董芹福、卢为峰续签租赁合同租期至2019年4月30日，同时还约定在没有国家政策变动或政府原因需要拆迁的情况下，合同应当自动续签。自2019年4月15日被上诉人田升学未经原告许可，强行占有使用上诉人改造扩建开办的上述市场的119平方米经营场所，经营润之恒汽车维修养护中心。一审开庭时，上诉人提交了与被上诉人相邻经营场所的租赁合同，证明上诉人按照相邻经营场所标准收取每天每平方米0.8元标准，即每年34748元标准的占有使用费，向被上诉人田升学主张直至搬离之日在上诉人改造扩建开办的上述市场的119平方米经营场所的占有使用费合情合理合法，应当予以支持。二、一审田升学开庭时提交的2019年4月10日与合荣物业签订的《商铺租赁合同》的租赁期间为2019年4月15日至2020年4月15日，年租金23000元。上诉人从来没有委托任何人在自己经营管理的市场内招租，合荣物业在上诉人尚在合法有效租赁期内，强行将属于上诉人改造扩建开办经营管理的上述市场119平方米经营场所租赁给田升学，是强行霸占市场扰乱正常经济秩序的做法，该合同无效，行为违法。该做法不应当得到法律的认可和支持。但在一审法官审理山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初8824号龙海公司与董芹福等房屋租赁合同一案民事判决中（以下简称8824号民事判决），却判定包括该23000元在内390500元合荣物业收取的市场经营场所的租金，折抵上诉人应当向龙海集团缴纳的租赁费，使该非法收取的租金披上了合法的外衣。上诉人坚决反对将强行霸占市场扰乱正常经济秩序非法行为赋予合法性质的上述判决，已经提起再审，现再审正在审理中，案号(2020)鲁民申8177号。上诉人认为，即便是鉴于合荣物业非法将上诉人改造扩建开办经营管理的上述市场119平方米经营场所租赁给田升学并收取了23000元租金，出于该租金已经折抵租金的事实，一审法院也应该按照田升学相邻经营场所收取每天每平方米0.8元标准，即每年34748元标准的判决被上诉人田升学向上诉人缴纳2019年4月15日至2020年4月15日该经营场所的占有使用费11748(34748-23000)元直至搬离市场为止。三、本案一审判决书中的第5页内容：“龙海公司认可的已通过合荣物业公司向包括田升学在内的13户商户收取的租金已经自董芹福、卢为峰应当向龙海公司支付的租金中扣除”。租金就是有时间、期限界定的合同产物，证明合同真实性、延续性、存在性。龙海公司收取了该13户租金共计390500元的行为本身就是认可上诉人按每年30万元的标准延续租赁至2020年9月19日，同理被上诉人向上诉人缴纳至2020年9月19日经营场所占有使用费诉请应当得到支持。四、本案的判决内容与8824号民事判决内容密切关联。本案一审仅看第一项龙海投资集团有限公司与董芹福、卢为峰于2018年5月1日签订的《租赁合同》于2019年7月26日解除合同判决内容，不管第一项解除的判决内容什么时间生效，也不看第二，第三项判决判内容所表达的独立意思及三项判决之间的有机联系，就判决驳回一审原告的诉讼请求，是对8824号民事判决内容的误解和割裂及选择性使用判决内容。8824号民事判决于2019年7月26日解除合同判决内容，在2020年5月29日二审判决下达后才生效。在判决生效前期间，原告是涉案市场的开办人管理人，行使者市场的管理职能，在判决生效后至今，原告依然是涉案市场的实际管理人，行使者市场的管理职能。若按8824号民事判决第一项判决内容执行，至少在一审判决生效前的2020年5月29日，一审原告向田升学主张经营场所占有使用费应当得到本案的支持。一审判决的2019年7月26日解除合同的时间，在2020年5月29日二审判决后才生效。所以该判决第二项内容为：董芹福、卢为峰于本判决生效后30日迁出位于青岛市即墨区新时代装饰城的涉案市场场地并恢复原状，若按8824号民事判决第二项判决内容执行，至少在2020年6月29日，上诉人向田升学主张经营场所占有使用费应当得到支持。若按第三项判内容执行，董芹福、卢为峰实际按每年30万元的标准支付龙海投资集团有限公司自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费，同理在本案上诉人没有搬离市场之前，被上诉人都应当向上诉人缴纳经营场所占有使用费的诉请应当得到支持。况且，若加上8824号案开庭结束后，龙海集团庭后给法庭的书面答复中，自认高鹏向上诉人索要的但判决书没有认定，所谓处理关系费用10万元，龙海集团共认可了并已经收取了可折抵上诉人缴纳租赁费，按30万元/年的标准，可折抵至2021年1月20日，同理被上诉人向上诉人缴纳至2021年1月20日经营场所占有使用费的诉请应当得到支持。五、本案一审两次开庭均是一审法官独自一人开庭审理的简易审判程序，但在判决时却出现了三个审判法官署名合议审判程序，违反法律规定，应予纠正。 田升学未提交答辩意见。 董芹福、卢为峰、新大同公司向一审法院起诉请求：1.判令田升学给付董芹福、卢为峰、新大同公司自2019年4月15日起至田升学搬离经营场所止按每年34748元标准计算的房屋占有使用费34748元（暂计算至2020年4月15日）及利息（以欠付的经营场所占有使用费为本金，按同期人民银行贷款利率计算，从起诉之日计算至被告全部清偿完为止）；2、诉讼费用由田升学承担。 一审法院认定事实：2014年2月28日，龙海公司与董芹福签订《租赁合同》一份，龙海公司将位于即墨市新时代装饰城的房屋及场地28亩出租给董芹福使用，后董芹福一直租赁使用上述房屋及场地。2018年5月1日，龙海公司与董芹福、卢为峰又签订《租赁合同》一份，继续租赁即墨市新时代装饰城房屋及场地，租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日。 一审庭审中，田升学提交其与合荣物业公司签订的《商铺租赁合同》一份，主要内容为：田升学租赁位于即墨区新大同市场的铺位，建筑面积119平方米，用于经营汽修产品；租期12个月，自2019年4月15日至2020年4月15日；租金为每年23000元。合同签订时间是2019年4月10日。董芹福、卢为峰、新大同公司质证称，对该合同真实性无法确认，从租赁合同的内容看田升学租赁的是新大同市场，位于即墨区，即该案卢为峰为法人的新大同公司经营的市场，新大同公司从未委托任何物业租赁商铺，且合同开始时间还在原告与龙海公司的租赁期限内，显然该合同是无效合同，从2014年至今即墨区的市场无论是何名称，物业管理始终是新大同公司行使管理权。因此，董芹福、卢为峰、新大同公司认为田升学签订的合同无效。 2019年6月29日，龙海公司向一审法院提起诉讼，要求：1、确认龙海公司与董芹福、卢为峰于2018年5月1日签订的《租赁合同》已经解除；2、田升学立即搬离涉案房屋及场地，并恢复原状;3、田升学按照30万元/年的标准支付原告自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费。该院作出的8824号民事判决，判令：龙海投资集团有限公司与董芹福、卢为峰于2018年5月1日签订的《租赁合同》于2019年7月26日解除；董芹福、卢为峰于本判决生效后三十日内迁出位于青岛市即墨区新时代装饰城的涉案场地并恢复原状；董芹福、卢为峰于本判决生效后三十日内就超过390500元租金的部分按照30万元/年的标准支付龙海投资集团有限公司自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费；驳回龙海投资集团有限公司的其他诉讼请求。董芹福、卢为峰不服上述判决提起上诉，山东省青岛市中级人民法院作出的（2020）鲁02民终4668号判决书，判决驳回上诉，维持原判。8824号民事案件中，龙海公司自述其与董芹福、卢为峰签订的《租赁合同》到期后，龙海公司已经与合荣物业公司进行合作，由合荣物业公司管理市场房屋及场地，合荣物业公司已向董芹福、卢为峰转租的13户商铺收取了租金，其中涉案商铺合荣物业公司收取了田升学2019年4月15日至2020年4月15日的租金23000元。 涉案房屋没有建设工程规划许可证。 一审法院认为：8824号民事判决判令董芹福、卢为峰就超过390500元租金的部分按照30万元/年的标准支付龙海投资集团有限公司。即根据该判决书，龙海公司认可的已通过合荣物业公司向包括田升学在内的13户商户收取的租金已经自董芹福、卢为峰应当向龙海公司支付的租金中扣除，现董芹福、卢为峰、新大同公司起诉要求田升学支付占有使用费，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，判决：驳回董芹福、卢为峰、新大同公司的诉讼请求。案件受理费701元（原告预缴），由原告董芹福、卢为峰、青岛新大同闲置物资交易有限公司负担。 二审中，上诉人提交（2020）鲁民申8177号民事裁定，证明：（2020）鲁02民终4668号案件目前已由山东省高级人民法院指令再审，明确认定上诉人与龙海公司的租赁合同继续有效，且认定原审判决判令解除之日之前的租金归上诉人所有。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为：在房屋租赁合同履行过程中，出租人负有保障不因第三人对承租人主张权利而妨碍承租人依约对租赁物进行使用和收益的义务。本案中，通过一审查明事实可见，由于上诉人（商铺租赁合同的出租人/租赁合同的承租人）与案外人龙海公司（租赁合同的出租人）之间存在纠纷，该纠纷已经实际影响到了被上诉人（商铺租赁合同的承租人）相应作为次承租人依约对涉案租赁物的使用和收益。 鉴于龙海公司作为租赁合同的出租人的地位，被上诉人（商铺租赁合同的承租人）以及其他商铺共13户相应作为次承租人根据要求向龙海公司指定合作的合荣物业公司缴纳租金。对此，被上诉人作为次承租人并无过错，造成此种情况的根本原因在于存在上诉人作为承租人与出租人龙海公司之间的相关纠纷已经实际影响到被上诉人作为次承租人依约使用涉案租赁物这一事实。 如上所述，被上诉人作为次承租人已经根据要求向龙海公司指定合作的合荣物业公司缴纳了相应租金，而房屋租赁的租金是不能重复缴纳或重复收取的，故上诉人与案外人龙海公司之间的纠纷及相应民事案件的处理结果并不实质影响本案的处理。对于已经收取的、存在争议的相应租金，上诉人可根据另案民事案件的相应处理结果，依法向相应当事人主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费701元，由上诉人董芹福、卢为峰、青岛新大同闲置物资交易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 王颖颖 审判员 谷林平 二〇二一年三月二十二日 法官助理 曹文斌 书记员丛丽红