四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1703民初347号 原告（执行案外人）：李中均，男，汉族，生于1971年9月4日，户籍地四川省达州市达川区，现住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：李秉义（原告父亲），男，汉族，生于1946年2月11日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：魏德奎，达州市达川区百节法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：冯钿嵛，男，汉族，生于1975年2月21日，户籍地四川省达州市达川区，现住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：杨万富，四川博立信律师事务所律师。 第三人（被执行人）：潘雪峰，男，汉族，生于1972年9月2日，户籍地四川省达州市达川区，现住四川省达州市达川区。 第三人（被执行人）：郝芳，女，汉族，生于1977年1月10日，现住四川省达州市达川区。 原告李中均与被告冯钿嵛、第三人潘雪峰、郝芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李中均的委托诉讼代理人李秉义、魏德奎，被告冯钿嵛及其委托诉讼代理人杨万富，第三人潘雪峰到庭参加诉讼。第三人郝芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于达川区××镇××社区（原马家乡）马平路原39号2-303号住房的强制执行，并解除查封；2.判决确认四川省达县人民法院（2012）达达民初字第958号民事判决书合法有效，2-303住房及第五号门市归原告及袁小花所有，房屋总价值约20万元；3.本案诉讼等费用全部判由被告承担。事实和理由：被告与第三人潘雪峰、郝芳因民间借贷纠纷一案经达川区人民法院审理后作出（2017）川1703民初3787号民事调解书，主要内容为：被告潘雪峰、郝芳共欠原告冯钿嵛借款119.6万元，自2018年1月1日起潘雪峰、郝芳每月偿还冯钿嵛5万元至付清为止。2019年12月20日，达川区人民法院作出（2019）川1703执保411号执行裁定书，裁定:1、查封被执行人潘雪峰所有的位于达川区××路××＃××层××＃××＃门市（所有权证Ｃ001922,面积245.17平方米）及住宅2-201、2-204、2-303、2-304、2-403（面积共计509.39平方米）。2、查封期限为三年。2020年9月22日，达川区人民法院作出（2020）川1703执414号执行裁定，公告通知将查封房屋进行询价、评估、拍卖处置，责令被执行人与实际占用人于2020年10月10日前迁出拍卖房屋。原告无意间了解到该情况后，立即向达川区人民法院提出执行异议书面申请，对查封内的原39号2-303住房一套主张权利，请求停止执行并解除查封。达川区人民法院审查后作出（2020）川1703执异134号执行裁定书，裁定驳回案外人李中均的异议请求。现原告不服该裁定，依法提起诉讼，理由如下：一、被查封的2-303住房不是第三人潘雪峰、郝芳的财产，而是原告夫妻二人的合法财产。2009年9月11日，原告及袁小花夫妻二人与潘雪峰、郝怀美签订了《房屋定购协议》（下简称定购协议），通过买卖方式取得了房屋所有权，后因潘雪峰、郝怀美无故拖延，拒不办理过户手续，原告夫妻二人为了房屋过户，于2012年向达川区（原达县）人民法院提起诉讼，法院审理后于2012年7月25日作出（2012）达达民初字第958号民事判决书，判决：1、原告李中均、袁小花与被告潘雪峰、郝怀美于2009年9月11日签订的房屋定购协议有效；3、本判决生效后，被告潘雪峰、郝怀美应当协助相关部门依法办理本案房产的产权登记手续。后因法官解释说，等潘雪峰偿还完外债自动给你们办理产权证，导致原告没有申请强制执行。以上事实表明：马平路39号2-303住房一套，原告已于2009年9月11日对该房屋通过合法买卖方式取得，属于原告的合法财产，且已经人民法院判决确认，对该财产原告是合法占有人，不是占用人，不属于达川区人民法院（2020）川1703执414号执行裁定中所列的“责令被执行人与实际占用人于2020年10月10日前迁出拍卖房屋”中的“实际占用人”。二、被告申请人民法院查封财产时明显超标，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条之规定，人民法院应当依职权及时解除对超标财产的查封。被告与第三人潘雪峰、郝芳之间的债权债务总额不足120万元，但申请查封的4间门市5套住房现总价值至少在250万元以上，严重违反法律规定。综上，本案涉案财产马平路原39号2-303住房一套，原告已于2009年9月11日通过合法买卖取得，并经法院依法确认，实属原告合法财产，应当受到法律保护。被告申请执行第三人财产时错将该财产认定为第三人财产，且其申请查封的财产明显超标，据此，根据我国《民法典》第215条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及相关法律规定提起诉讼，请求人民法院依法判准原告的所有诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了下列证据：1.原、被告及第三人身份信息复印件，证实各当事人诉讼主体资格。2.（2020）川1703执异134号执行裁定书，证实原告被迫起诉的紧迫性。3.《房屋定购协议》，证实李中均、袁小花二人于2009年9月11日购买了马平路39#1-5号门市及2-303号住房一套，总价款19万元。4.购房款收据复印件，证实李中均、袁小花已于2009年9月11日支付购房款17.5万元。5.山青村自来水公司证明，证实李中均于2009年9月15日办理了1-5号门市及2-303号住房的自来水入户手续。6.自来水入户交费收据，证实李中均交纳了自来水户头费。7.供电公司证明，证实李中均于2009年10月9日办理了2-303住房用电入户手续。8.用电入户交费收据，证实李中均于2009年9月14日交纳2-303号住房用电户头费1,050元。9.天然气供气合同及收据，证实李中均于2011年8月3日办理了1-5号门市及2-303号住房天然气入户手续，交纳入户费4,300元。10.装修协议，证实李中均于2010年11月12日将2-303号住房承包给贺正权装修。11.收条，证实李中均于2010年11月25日支付给贺正权装修款4.8万元。12.有线电视用户证，证实袁小花于2013年1月15日办理了2-303号住房有线电视户头。13.租房协议，证实李中均从2009年9月15日起至2019年11月1日，将1-5号门市分别出租给贺正权、贺仕川、肖见三人使用。14.承诺书，证实郝怀美于2010年12月14日承诺于2011年10月底办好一切过户手续。15.（2012）达达民初字第958号判决书，证实达川区人民法院于2012年7月25日判决李中均、袁小花与潘雪峰、郝怀美于2009年9月11日签订的房屋订购协议合法有效，潘雪峰、郝怀美应当协助办理产权过户登记手续。16.房屋业务查询结果，证实潘雪峰私自将大部分房屋、门市在出卖后另行设置了抵押，导致无法过户给买房人。17.房屋花名册，证实该房共有门市11间，住房42套，其中3间门市及11套住房已经办理过户手续，李中均无法得知房屋是否已卖完或是否存在抵押情形，潘雪峰设置了过户障碍。以上证据证实在法院查封前李中均、袁小花已签订合法有效书面买卖合同，已合法占有该不动产，按约定支付绝大部分价款，剩余价款没有接到法院要求交付执行的通知，非因李中均、袁小花自身原因未办理过户登记。 被告冯钿嵛辩称，原告的诉讼请求依法不能成立，其诉请请求第二项要求第五号门市归原告及袁小花所有，本案是异议之诉，裁定没有查封5号门市，不属于本案审查的范围，所以诚请法院依法驳回原告的诉讼请求。理由是：第一，本案是案外人执行异议之诉，原告起诉的事实是否有排除强制执行的权益，综合原告起诉的事实，仅是与第三人的合同之债，所以原告错误的理解了合同之债与物权取得。根据物权法定原则，物权确认必须以登记为准。原告的情况也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第四项非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。本案原告对与第三人签订的合同，于2012年向人民法院起诉确认合同有效，但并没有申请办理物权登记。这是原告自身的原因，所以原告起诉的事实与理由不能排除强制执行的权利。第二，根据物权法定原则，查封的是第三人的房屋，因为房屋的所有权登记在第三人潘雪峰名下，所以诉称属于原告及袁小花的财产与本案的客观事实明显不符。因为现在这套住房的房屋实际所有权人仍然是潘雪峰，原告起诉的理由无法律依据。第三，本案查封的第三人的房屋，已经在河市信用社抵押贷款，实际借款人是汤蜀英和周波，实际用款人潘雪峰，按照诉讼原则抵押权优于一般债权，所以在清偿时要先行使清偿抵押权，所以原告诉称查封的房屋是合法取得，显然与客观事实不符，并且原告已经清楚该房屋已经行使了抵押。综上，原告起诉的事实与理由均不能排除强制执行的权利，恳请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其主张，向法庭提交了下列证据：1.房屋他项权证，证明房屋的他项人是达县农村信用社河市信用社，房屋所有权人是第三人潘雪峰，即本案诉争的39#2-303号住房。2.信用社利息收回凭证，证明河市信用社的还款人是被告冯钿嵛。3.还款凭证，证明还款人是冯钿嵛，冯钿嵛将此贷款已还清。4.土地使用证，证明房屋的实际产权人是潘雪峰。5.承诺书3份，证明该款是潘雪峰用了的，潘雪峰承诺该套住房由冯钿嵛自行处置，本案被告有权要求人民法院对该套住房进行查封处置。 第三人潘雪峰辩称，第三人与李中均签订的买卖协议是真实的，第三人没有再将该房卖给其他人。 第三人潘雪峰未向法庭提交证据。 第三人郝芳未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见和证据。 通过举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2009年9月11日，第三人潘雪峰、案外人郝怀美（甲方）以马家乡食品综合楼项目部代表名义与原告李中均、案外人袁小花（乙方）签订《房屋定购协议》，约定甲方将达县马家乡马平路39号食品综合楼××楼××单元××号住房和第五号门市以19万元（门窗计价和房产证税收在内）的价格出让给乙方，先付17.5万元，下余1.5万元领证付余款，水电上户由李中均本人自负，梯间小间在19万内。合同签订后，原告于当日向第三人潘雪峰支付购房款17.5万元，潘雪峰将诉争住房及门市交与原告。李中均、袁小花于2009年9月15日在达州市山青村自来水有限责任公司为位于达川区××街食品站开发房2单元3楼3号住房及5号门市办理自来水用户入户，于2009年10月9日为涉案住房办理用电入户手续，于2011年8月3日与达县利群天然气有限公司签订天然气安装供气合同书，于2013年办理有线电视收看手续。原告亦对涉案房屋进行了装修。2012年7月25日，本院就原告李中均、袁小花诉被告潘雪峰、郝怀美确认合同有效纠纷一案作出（2012）达达民初字第958号民事判决书，判决：一、原告李中均、袁小花与被告潘雪峰、郝怀美于2009年9月11日签订的房屋订购协议合法有效；二、驳回原告李中均、袁小花的其余所有诉讼请求；三、本判决生效后，被告潘雪峰、郝怀美应当协助相关部门依法办理本案房产的产权登记手续。 冯钿嵛与潘雪峰、郝芳民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）川1703民初3787号民事调解书，其内容为：一、被告潘雪峰、郝芳共欠原告冯钿嵛借款人民币119.6万元，此款自2018年1月1日起由被告潘雪峰、郝芳每月偿还原告冯钿嵛5万元至付清时止；二、原告冯钿嵛放弃借款利息。案件受理费15564.00元，减半收取7782.00元由被告潘雪峰、郝芳负担。2019年12月20日，本院作出（2019）川1703执保411号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人潘雪峰所有的位于达州市达川区××路××＃××层××＃××＃门市（所有权证号：Ｃ001922，面积245.17平方米）及住宅2层2-201（所有权证号：Ｃ001959，面积89.81平方米）、2层2-204（所有权证号：Ｃ001961，面积119.04平方米）、3层2-303（所有权证号：Ｃ001960，面积90.75平方米）、3层2-304（所有权证号：Ｃ001962，面积119.04平方米）、4层2-403（所有权证号：Ｃ001963，面积90.75平方米）。二、查封期限为三年。2020年4月21日，冯钿嵛申请强制执行与潘雪峰、郝芳民间借贷纠纷一案，本院立案执行，执行案号（2020）川1703执414号。2020年9月22日，本院发出公告，将涉案房产进行询价或评估、拍卖处置，并责令被执行人与实际占用人于2020年10月10日前迁出拍卖房屋。李中均以本院查封的位于达州市达川区××路××号××号房屋属于其所有为由，向本院提出执行异议，请求法院撤回（2019）川1703执保411号之一执行裁定书并解除对达州市达川区××路××号××号房屋的查封。本院于2020年12月15日作出（2020）川1703执异134号执行裁定书，裁定：驳回案外人李中均的异议请求。李中均对（2020）川1703执异134号执行裁定书不服，向本院提起诉讼。 同时查明，一、证件编号为C001960房产所有权登记在潘雪峰名下，第三人潘雪峰于2010年2月9日将涉案房屋抵押给原达县农村信用合作联社河市信用社，为冯钿嵛在原达县农村信用合作联社河市信用社贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2017年11月29日冯钿嵛将贷款还清，但潘雪峰、冯钿嵛未办理抵押权注销登记。二、第三人潘雪峰当庭陈述，因为当时无钱支付工程款，将涉案房屋用于抵押贷款来支付工程款。三、经本院通知，原告李中均已将剩余房款1.5万元交付我院案款账户。 本院认为，一、我国民事诉讼法规定当事人享有答辩并针对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人郝芳经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实进行裁判。 二、本案争议的主要焦点为：异议人李中均对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案第三人潘雪峰、案外人郝怀美以马家乡食品综合楼项目部代表名义与原告李中均、案外人袁小花于2009年9月11日签订的《房屋定购协议》经本院(2012)达达民初字第958号生效民事判决书确认合法有效，可见，双方在本院查封涉案房屋之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，应当按照约定全面履行自己的义务，同时根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同签订后，第三人潘雪峰将涉案房屋交付原告李中均，李中均于2009年9月15日至2011年8月3日期间办理了涉案房屋的自来水用户入户、用电入户手续，签订了天然气安装供气合同，且对涉案房屋进行了装修，其在本院查封涉案房屋之前已经合法占有涉案房屋。涉案房屋总价款为19万元，原告按协议约定向潘雪峰支付了购房款17.5万元，且已将剩余价款1.5万元按照本院的要求交付执行。关于涉案房屋未办理过户登记的原因问题。签订合同后，涉案房屋经房屋管理部门登记在第三人潘雪峰名下，第三人潘雪峰系名义上的所有权人。本院生效的(2012)达达民初字第958号生效民事判决书已经确认由第三人潘雪峰、案外人郝怀美协助办理房屋产权登记手续，第三人潘雪峰、案外人郝怀美有义务积极配合原告办理相关过户手续。且据第三人潘雪峰陈述，其是因为当时无钱支付工程款，将涉案房屋用于抵押贷款来支付工程款。因此，涉案房屋未办理过户登记并非原告的原因。综上所述，原告李中均对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的权益。 三、关于被告冯钿嵛辩称抵押权优先于一般债权，在清偿时应先清偿抵押权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”。潘雪峰将涉案房屋抵押给原达县农村信用合作联社河市信用社贷款，对抵押物享有抵押优先受偿权的是原达县农村信用合作联社河市信用社，而非冯钿嵛，根据前述法律规定，只有原达县农村信用合作联社河市信用社作为申请执行人时，才能对抗李中均提出的排除执行异议。现冯钿嵛已偿还该笔贷款，原达县农村信用合作联社河市信用社所享有的债权已经消灭，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十三条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；……”的规定，本案中冯钿嵛所称的抵押权已经消灭，只是未到房屋管理部门办理抵押权注销登记。故冯钿嵛抗辩抵押权优先于一般债权，在清偿时应先清偿抵押权的理由不能成立。 四、关于原告主张2-303住房及第五号门市归原告及袁小花所有的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外……”和第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，虽第三人潘雪峰、案外人郝怀美以马家乡食品综合楼项目部代表名义与原告李中均、案外人袁小花于2009年9月11日签订的《房屋定购协议》经本院(2012)达达民初字第958号生效民事判决书确认合法有效，但本案中商品房买卖合同的效力与该房屋属谁所有不是同一法律事实和结果，该合同的效力不能直接确认2-303住房及第五号门市属原告及袁小花所有。且，本院并未对第五号门市采取强制执行措施，第五号门市不属本案处理范畴。故，对于原告主张2-303住房及第五号门市归原告及袁小花所有的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下： 一、不得执行位于达州市达川区××路××号××层××房屋（所有权证号：Ｃ001960，面积90.75平方米）； 二、驳回原告李中均的其他诉讼请求。 案件受理费4,300元，由被告冯钿嵛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  李 媚 人民陪审员  李中芬 人民陪审员  王 军 二〇二一年三月二十九日 法官 助理  高 勇 书 记 员  李友娟