陕西省商洛市商州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕1002民初1844号 原告（反诉被告）：鄢晓丽，女，1959年12月26日出生，汉族，住陕西省商洛市商州区，公民身份号码:61250XXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人:张涛，陕西善存律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郝利鹏，男，1978年9月16日出生，汉族，户籍地山西省襄垣县，现住陕西省商洛市商州区（原四合村），公民身份号码:14042XXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人:寇正民，陕西书宝律师事务所律师。 原告（反诉被告）鄢晓丽与被告郝利鹏（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案，审理中，被告郝利鹏提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭合并审理了本案，原告鄢晓丽（反诉被告）及其委托诉讼代理人张涛，被告郝利鹏（反诉原告）及其委托诉讼代理人寇正民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鄢晓丽向本院提出诉讼请求:1、依法判令被告郝利鹏腾交场地，并从2020年5月21日起至腾交之日止按照200元／日的标准支付场地占用费；2、判令被告郝利鹏腾交强占原告的房屋2间、赔偿原告3年房租损失12000元；并判令被告郝利鹏从2020年5月21日起至腾交之日按照333元／日的标准支付该2间房屋占用费。事实由理由：2017年5月20日，原告鄢晓丽与被告郝利鹏签订了《场地租赁合同》，合同约定＂租赁场地为上赵塬村口场地一部分，租赁期限为三年，即从2017年5月20日至2020年5月20，租金为23000元／年＂，合同履行期间，原告于2020年3月1日提前2个月就向被告郝利鹏进行了告知，要求其在合同到期后搬离。现合同已经到期，虽经原告多次催促，但被告至今无故拒不搬离。同时，在合同履行期间，被告强行占用原告已租于他人的房屋两间至今，给原告每年造成4000元的房租损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告郝利鹏辩称，1、原告诉讼主体不适格。双方2011年5月20日签订的《租场地、房屋合同》及2017年5月20日签订的《租赁场地合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告依法不享有涉案场地及房屋的合法所有权和使用权，无权请求被告向其腾交场地，亦无权请求被告向其支付非法建筑的租赁费12000元。2、被告从2011年5月20日至今一直租赁涉案房屋和场地从事经营活动，从未拖欠原告鄢晓丽租赁费，且被告在同等条件下有优先承租权，故应判决驳回其诉讼请求。3、被告从2020年5月8日请工人将场地的可移动物搬离，但因原告拒不赔偿被告损失，因双方意见分歧，原告拒不接收场地，使被告客观上无法交接，故原告主张的场地占用费，没有事实和法律依据，应驳回其请求。 被告（反诉原告）郝利鹏提出反诉请求：1、请求依法确认2011年5月20日签订的《租场地、房屋合同》、2017年5月20日签订的《租赁场地合同》无效；2、请求判令原告鄢晓丽向被告郝利鹏返还租金20.70万元；3、请求判令原告鄢晓丽赔偿被告郝利鹏各项经济损失17万元。事实与理由：被告从2011年5月20日至今一直租赁涉案房屋和场地开办工程机械租赁部，使用原告鄢晓丽房屋和场地办公和停放工程机械使用。双方先后共签订了两份租赁合同，其中2011年5月29日签订的一份《租场地、房屋合同》约定，被告租赁原告在杨峪河镇下赵塬村口场地及房屋六间，租期三年，每年租金5万元，合同签订后，被告按期支付租金；2013年5月20日至2014年5月20日双方口头约定将6间房屋加场地变更为3间房屋加原场地的一半，每年租金2万元；2014年5月20日至2016年5月20日仍租赁3间房屋及原场地一半，租金为2.5万元／年。2016年5月20日至2017年5月20日双方口头协商租赁2间房屋及原场地一半，租赁费为2.3万元／年。2017年5月20日双方又签订了一份《租赁场地合同》，约定2间房屋及场地租赁费一半租赁费为2.3万元／年，租赁期限为三年，合同签订后，被告郝利鹏依照约定支付租金，从未违约，但原告鄢晓丽从2020年3月突然口头告知合同到期后将租赁物出租于他人。被告在2013年经原告同意将上述场地硬化300平米、修建彩钢房120平米，花费17万余元，故请求判决支持反诉原告郝利鹏的反诉请求。 原告鄢晓丽针对被告郝利鹏的反诉辩称，1、被告反诉请求确认的第一份合同与本案无关，不属本案合同范围，且已履行完毕，其应另行起诉，第二份合同亦履行完毕，应驳回其反诉第一项请求；2、被告租赁期间一直使用场地，支付租金是其应当履行合同的义务，且合同已履行完毕，故应驳回被告反诉要求原告返还租金的请求；3、被告在租用的场地内自行搭建的建筑物属其个人行为，未经原告同意，其提出赔偿损失17万元，无事实依据和法律根据，其陈述的事实部分与客观事实不符，故应驳回该反诉请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下:被告郝利鹏对原告鄢晓丽证据2《租赁场地合同》复印件证明目的、证据3微信告知书的真实性和证明目的、证据4徐学军证明的真实性和证明目的均有异议，经查，《租赁场地合同》是双方经过协商后达成的，且现已履行完毕，其证明目的应予以认定；被告庭审中承认其收到、看到原告在微信上发的和张贴的告知书了，只是认为原告提供的告知书内容和原告提交的证据不太一致，但未提供证据印证，故原告证据3予以认定；原告证据4徐学军证明的事件与实际不符，故不予认定。原告对被告证据4-8的证明目的有异议，经查，被告证据4-8证明被告已支付原告租金情况，真实性予以认定。原告对被告证据9证明目的有异议，经查，该收到条能够证明原告收到了租金2.3万元，不能证明被告向原告交回一间房屋、实际使用两间房屋的事实。被告证据12领条复印件，证明祝家民领取搬家人工费的事实，不能证明其将两间房屋交回原告的事实，其证明目的不予认定。原告对被告反诉证据照片四张、工程承包合同两份、证明两份、领条两张均有异议，经查，四张照片客观真实，予以认定；两份工程承包合同、两份证明两份、两张领条的真实性予以认定，但系被告为了自己生产而修建支出的费用，其证明目的不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:案涉场地位于203省道南商洛市商州区XX镇XX社区村口东边，共10.50亩。2002年10月，原告鄢晓丽作为商洛市福利节能建材厂法定代表人代表该厂与下赵塬社区（原下赵塬村）经协商签订土地承包合同，双方约定联合办企业，由下赵塬村提供场地10.5亩，商洛市福利节能建材厂提供资金技术，支持生产经营，由厂每年给下赵塬社区（原下赵塬村）红利5460元，双方约定合同期间五十年。该合同履行期间，原告在该场地内建筑砖混结构房屋十三间，因未报经规划部门审批，2010年6月8日，商洛市城乡规划局对鄢晓丽做出罚款2200元的行政处罚。2011年，被告郝利鹏因开办工程机械租赁部，经与鄢晓丽协商，双方于同年5月20日签订了《租场地、房屋合同》，由鄢晓丽将该场地中约5亩及其院内房屋六间租给郝利鹏使用，合同约定：“一、租期三年，租金每年5万元整，每年5月20日前一次性付清，延期不付，按2％／日向甲方支付延期金及本金5万元，否则，甲方（鄢晓丽）有权终止合同，或扣押设备赔偿甲方损失。二、甲方负责提供水、电源方便，材料费、人工费、电费等乙方（郝利鹏）自理。三、甲方负责和村上协调立一个横牌的事宜，甲方出租一楼其余柒间房，乙方要提供出入方便。四、乙方可在西边另行开一大门以便出入方便。五、乙方在租赁期内不可在场地内挖沙，修建其他建筑物伐树等，需要和甲方协商，经甲方同意方可，不得自行乱搭乱建，否则后果自负，甲方在合同期满后不予赔偿。六、六间房甲方负责安装好门窗，其他设施乙方负责”。合同签订后，郝利鹏按期给鄢晓丽支付租金；2013年5月，双方口头协商，由鄢晓丽将租给郝利鹏的场地中的一部分及租赁的房屋中的三间房屋租给了他人，给被告的年租金减少为2万，被告郝利鹏按约定支付了租金；2014年，双方签订的《租场地、房屋合同》履行期满后，双方经口头约定，被告继续租用原告部分场地和三间房屋至2017年5月20日，租金为每年2.5万元，被告按约定支付了租金。2017年原被告经协商，双方于同年5月20日重新签订了《租场地合同》，约定：“一、租期为三年，租金2.3万元，每年5月20日前一次性交清，延期不缴按每日2％支付给甲方（鄢晓丽）延期金及本金2.3万元，否则，甲方有权终止合同。二、甲方负责提供水、电源方便，材料费、人工费、电费等乙方自行承担。三、乙方在租期内不可在场地挖沙，修建其他建筑物、伐树等，需要时需与甲方协商，经甲方同意方可，不得乱搭乱建，否则后果自负，合同到期后甲方不予赔偿。四、租期内若遇建设、开发、占用，乙方无条件搬迁”。同日，郝利鹏支付鄢晓丽租金2.3万元；2018年6月3日，郝利鹏支付鄢晓丽场地租金2.2万元；2019年6月1日，郝利鹏支付鄢晓丽租金2.2万元。2020年3月1日，鄢晓丽告知郝利鹏，让其在租赁合同到期日的5月20日前搬走，若延期不搬走，租金按每天200元计算。2020年5月20日合同到期后，原被告未续签合同，双方就郝利鹏搬迁腾退租赁场地事宜未达成协议，故原告提起诉讼。另查明，履行合同期间，郝利鹏在涉案场地内修建了铁栅栏门1个、搭建活动板房7间、彩钢棚1个，并硬化了租赁场地；案涉的两间房屋被告郝利鹏至今一直未退给还原告。审理中经测量，原告2017年5月20日租给被告的场地为长45米、宽36米（即2.43亩）。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，自订立时生效。原告鄢晓丽与被告郝利鹏经协商，在平等自愿基础上签订的《租场地、房屋合同》、《租场地合同》，系双方真实意思表示，亦不违反相关法律规定，应为有效合同，且双方均已按合同约定履行的各自义务，因合同履行期满，双方未续签合同，现出租人鄢晓丽要求承租人郝利鹏腾交租赁的场地，依法有据，应予支持。因郝利鹏在合同期满后至今未将租用的场地给鄢晓丽腾交，故鄢晓丽主张郝利鹏予以腾交，并请求郝利鹏从合同期满次日即2020年5月21日起支付至腾交之日止的场地占用费，应予支持，但其主张按照200元／日支付场地占用费并无依据，应按照2.3万元／年÷365天＝63元／天计算占用费。原告鄢晓丽诉请让被告郝利鹏腾交两间房屋，依法应予支持。因双方在2017年5月20日签订《租场地合同》前被告一直租用该两间房屋，双方签订的《租场地合同》及履行该合同期间并未对这两间房屋的使用时间、租金等情况进行单独约定，且原告鄢晓丽提供的证据亦不能充分证明被告属于强占，故原告诉请被告郝利鹏赔偿该两间房屋3年的房租费12000元，以及从2020年5月21日起至腾交之日按333元／月的标准支付该2间房屋占用费的主张，不予支持。对于被告郝利鹏提出，其从2011年5月20日后至今一直租赁涉案场地和房屋从事经营活动，从未拖欠鄢晓丽租赁费，其在同等条件下有优先承租权的辩解，经查，在合同到期前鄢晓丽就发微信明确告知郝利鹏，合同到期后，自己要用该场地，并非另租他人，故郝利鹏上述辩解不予支持。对于郝利鹏提出，鄢晓丽诉讼主体不适格，双方签订的两份书面合同违反法律强制性规定，并反诉请求确认这两份合同无效的主张，经查，案涉场地是沙滩地，系鄢晓丽代表商洛市福利节能建材厂与下赵塬社区（原下赵塬村）一组约定联合办企业时，由下赵塬社区（原下赵塬村）提供，鄢晓丽于2011年5月20日、2017年5月20日与郝利鹏在平等自愿基础上，分别签订了租赁合同，且这两份合同均已实际履行完毕；至于原告租给被告的房屋，只是在2011年双方签订的合同中涉及，被告也已实际租用原告房屋，综上原因，原告鄢晓丽的诉讼主体适格，被告郝利鹏反诉请求确认这两份合同无效的主张不能成立。对于被告郝利鹏反诉请求原告鄢晓丽返还租金20.70万元的主张，因双方签订的合同真实有效，郝利鹏给鄢晓丽支付租金是其必须履行的合同义务，且其已向原告实际支付了租金，其反诉请求鄢晓丽反还租金于法无据，本院不予支持。对于郝利鹏反诉请求鄢晓丽赔偿其在租用的场地内修建活动板房、彩钢棚、铁栅栏门及硬化场地造成经济损失17万元，要求鄢晓丽予以赔偿的主张，经查，郝利鹏作为承租人，在租用的场地内修建活动板房、彩钢棚、铁栅栏门及硬化场地是其生产经营的需要，且双方已在合同中明确约定“乙方（郝利鹏）在租期内，不可在场地内挖沙，修建其他建筑物伐树等，需要与甲方（鄢晓丽）协商，不得乱搭乱建，否则后果自负，甲方在合同期满后不予赔偿”，被告郝利鹏亦无证据证明其搭建活动板房、彩钢棚、修大门及硬化场地是经鄢晓丽同意的，故被告郝利鹏反诉请求鄢晓丽赔偿经济损失17万元的主张，亦不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）郝利鹏在判决生效后七日内将租赁的位于203省道南商洛市商州区杨峪河镇下赵塬社区村口东边（东风小康、风光售后服务站）院内南侧长45米、宽36米的场地腾交给原告（反诉被告）鄢晓丽；并从2020年5月21日起按63元／日向原告（反诉被告）鄢晓丽支付场地占用费至腾交之日止。 二、被告（反诉原告）郝利鹏在判决生效后七日内将使用的位于203省道南商洛市商州区杨峪河镇下赵塬社区村口（东边东风小康、风光售后服务站）院内北侧靠近312国道的两层楼房中第一层从西至东第二间和第四间房屋腾交给原告鄢晓丽。 三、驳回原告（反诉被告）鄢晓丽其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）郝利鹏的反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由原告鄢晓丽负担；反诉案件受理费6955元，减半收取3477.50元，由被告（反诉原告）郝利鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长  雷建荣 审 判 员  杨甲启 人民陪审员  李 云 二〇二一年三月九日 法官 助理  张雪娇 书 记 员  耿 朝 1/11