四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14399号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都多米尼鞋业有限公司,住所地：成都市武侯区金花镇金花村**（武侯新城管委会内）。 法定代表人：徐言富，董事长。 委托诉讼代理人：刘尧，北京东卫（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都市武侯区亚细亚职业学校，住所地：成都市武侯区南三环路五段**。 法定代表人：李章德。 委托诉讼代理人：王辉，四川鑫天律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都育华佳培教育科技有限公司,住,住所地：成都市武侯区洗面桥街**附**/div> 法定代表人：肖刚。 委托诉讼代理人：王辉，四川鑫天律师事务所律师。 原审第三人：徐孝龙，男，1989年1月3日出生，汉族，住成都市高新区。 上诉人成都多米尼鞋业有限公司（以下简称多米尼公司）因与被上诉人成都市武侯区亚细亚职业学校（以下简称亚细亚学校）、被上诉人成都育华佳培教育科技有限公司（以下简称育华佳培公司）、原审三人徐孝龙缔约过失责任纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初6107号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 多米尼公司上诉请求：一、撤销成都市武侯区人民法院（2019)川0107民初6107号民事判决书，改判亚细亚学校和育华佳培公司向多米尼公司赔偿损失2880000元（扣除2000000元订金后实际支付880000元）；二、本案一、二审诉讼费由亚细亚学校、育华佳培公司承担。事实和理由：一、一审法院查明亚细亚学校、育华佳培公司违反诚信原则导致合同未能订立，造成多米尼公司信赖利益损失正确，但具体损失认定错误：1.本案的主要事实经过节点为：2015年10月14日，亚细亚学校支付第一笔订金500000元，2016年1月多米尼公司开始准备腾空物业且停止续租综合楼，大部分厂房开始空置；2016年1月28日，亚细亚学校支付第二笔订金500000元，第二天双方签订意向协议，约定三月底移交物业。2016年2月1日和2月29日，亚细亚学校支付第三笔订金500000元和第四笔订金500000元。2016年3月29日多米尼公司收到《说明》，亚细亚学校、育华佳培公司承诺5月内签订正式合同。然而亚细亚学校、育华佳培公司一审时陈述2016年4月自己已经另行租赁房屋且未告知多米尼公司，此时多米尼公司完全不知情，这说明亚细亚学校、育华佳培公司提前一两个月巳经在与第三方洽谈租赁，但直到5月也没有多米尼公司签订合同，而是继续恶意磋商长达一年多时间。2018年底亚细亚学校、育华佳培公司正式要求退款，多米尼公司才知道其不租赁的情况。2.亚细亚学校、育华佳培公司主观恶意十分严重。首先，亚细亚学校支付第一笔订金时，已经让多米尼公司对其租赁意向产生信任，并开始为租赁做准备。其次，之后的第二笔、第三笔、第四笔订金的支付以及意向协议的签订并约定了合同的主要条款的行为让多米尼公司感觉到诚意。最后，亚细亚学校、育华佳培公司却在一审时自述其早于2016年4月就已与第三方签订了租赁协议，未告知多米尼公司而骗取多米尼公司信任，继续进行恶意磋商。故从双方之间的沟通时间和种种行为可以印证，亚细亚学校、育华佳培公司的欺骗行为，完全不顾及最基本的商业道德，严重违反诚实信用原则，主观恶意巨大。3.多米尼公司的损失巨大，一审判决一个月租金不能完全弥补多米尼公司所遭受的重大损失。以诚实信用为基础的缔约过失责任制度，主要是为了弥补在缔约过程中，一方或双方当事人违背彼此之间产生的信赖关系时受到的利益损失，而信赖利益的损失包括直接损失和间接损失。多米尼公司的直接损失应由亚细亚学校、育华佳培公司赔偿，直接损失包括但不限于：（1）因为亚细亚学校支付第一笔订金导致多米尼公司相信其租赁的诚意，因此2015年12月底综合楼租赁到期后不再续租给原租客，造成厂房空置3个月；（2）《说明》的内容导致多米尼公司基于信任亚细亚学校、育华佳培公司而产生的2016年4月、5月的空置损失；（3）2016年6月开始，多米尼公司基于亚细亚学校、育华佳培公司未签订租赁合同的情况，可以另行出租物业，但对于租金高达500余万元的物业，非几天可以实际出租，应当给予多米尼公司合理的招租期。参考双方就案涉物业的协商期间，至少应当给予2个月甚至更长的合理招租期限。而对于合理招租期所产生的损失，是由亚细亚学校、育华佳培公司恶意磋商造成；（4）亚细亚学校、育华佳培公司在2016年5月底以后，还在继续恶意磋商，找各种借口要继续租赁，导致了多米尼公司的厂房一直空置到了2017年底，直到2018年才对外招租。综上，多米尼公司的直接损失至少相当于7个月租金，如果将亚细亚学校、育华佳培公司持续恶意磋商造成的损失以及间接损失一并考虑，多米尼公司实际损失为近两年的租金。多米尼公司在一审中综合各方面因素，仅主张2880000元损失具有事实及法律依据。4.一审法院的判决不公正，请求二审法院予以纠正。首先，一审判决支持亚细亚学校从2017年1月1日起的利息，没有任何的事实依据，实际上亚细亚学校是在2019年提起诉讼时才明确要求退款，且多米尼公司没有过错，并且意向协议中对退还订金的利息没有约定。其次，双方就租赁问题有严重的分歧和纠纷，亚细亚学校、育华佳培公司不愿意、不承认给多米尼公司造成了巨大经济损失。利息的计算应该从多米尼公司明确应该退还订金之日起计算，或者从亚细亚学校明确提出退还之日起计算。最后，一审法院不认定亚细亚学校、育华佳培公司恶意磋商给多米尼公司造成的近千万元的损失，仅认定一个月的租金损失，反而认可不诚信的亚细亚学校从2017年1月1日起的利息，导致多米尼公司几乎未获得赔偿，而亚细亚学校几乎可以拿回全部订金，同时也不认定多米尼公司至少7个月的直接损失和近两年上千万的经济损失，造成了不公平的实际结果。 亚细亚学校、育华佳培公司共同辩称，不认可多米尼公司的上诉请求。造成本案纠纷的关键问题是多米尼公司无法按时交房。根据一审徐孝龙的陈述可知，2016年底多米尼公司才开始腾退房屋，因多米尼公司无法按时交房，亚细亚学校、育华佳培公司的合同目的根本无法实现，所以才被迫在已经缴纳2000000元的情况下另找场地。多米尼公司故意隐瞒不能按时交房的事实，在收取2000000元后，让亚细亚学校、育华佳培公司在多次磋商未果后不得不另寻场地以实现开学前可使用状态，故多米尼公司应承担缔约过失的赔偿责任。 徐孝龙述称，1.徐孝龙作为多米尼公司的股东和代理人，代表多米尼公司与亚细亚学校、育华佳培公司的代理人肖刚协商厂房及综合楼出租事宜，出租房屋和收取订金的权利义务主体是多米尼公司。2.肖刚与徐孝龙协商相关房屋租赁事宜从2015年10月左右开始一直持续到2017年底。亚细亚学校、育华佳培公司一直表示租赁多米尼公司的物业，但一直不与多米尼公司签订租赁合同。2016年3月底，即意向协议约定的交付时间，徐孝龙无法联系到亚细亚学校、育华佳培公司，肖刚在4月底又突然出现要求多米尼公司出具一个《意向确认合同书》用于与合作单位证明之用，并承诺在5月份内签署正式的租赁合同，但最终亚细亚学校、育华佳培公司未按照承诺签署。3.亚细亚学校、育华佳培公司起诉徐孝龙退还订金时，徐孝龙才知道亚细亚学校、育华佳培公司已经另行租赁房屋。4.因多米尼公司收取了亚细亚学校、育华佳培公司2000000元订金，因此一直积极腾空房屋，到期的租赁协议都未续签，没到期的也提前终止，导致租客搬走时严重破坏了房屋装修，多米尼公司的综合楼从2016年1月起开始空置到2018年4月，厂房也从2016年空置至2018年初。 多米尼公司向一审法院提出诉讼请求：判令亚细亚学校、育华佳培公司支付赔偿金880000元（亚细亚学校应赔偿多米尼公司房屋空置损失2880000元，扣除2000000元订金，仅支付880000元）。 亚细亚学校向一审法院提出反诉请求：1.判令多米尼公司返还订金2000000元；2.判令多米尼公司自2017年1月1日起以2000000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际付清之日止。 一审经审理查明，2016年1月29日，多米尼公司的代表徐孝龙与亚细亚学校的代表肖刚签订意向协议，载明：“一、总额：568万元/年；二、递增：每3年一递增，每次递增3%，上限幅度不超过12%；三、订金：200万元（暂收100万）；四、物业移交时间：2016年3月31日前。”2016年2月，亚细亚学校支付了剩余1000000元订金。 2016年4月29日，育华佳培公司出具《说明》，载明：2016年4月29日，育华佳培公司与多米尼公司所签订的《意向确认合同书》仅作为成都育华与合作方证明之用，不具其它用途！双方正式合同于5月内另行签订！ 一审庭审中，各方一致认可多米尼公司与亚细亚学校口头约定在物业移交之前签订租赁合同。亚细亚学校自述于2016年4月另行租赁其它房屋，另租的房屋亦无产权证。 一审另查明，经成都市武侯区行政审批局成武审批社发[2018]194号文件批复，同意成都市育华职业学校更名为成都市武侯区亚细亚职业学校。 一审法院认为，在订立合同过程中，因一方违背诚实信用原则导致合同未能订立，给对方信赖利益造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，亚细亚学校与多米尼公司签订了意向协议，并支付了2000000元订金，口头约定了订约时间，之后亚细亚学校另行租赁他房，肖刚又代表育华佳培公司向多米尼公司表达了订约意愿，致使多米尼公司基于信赖而放弃了其他签约机会。最终育华佳培公司亦未在约定的时间内与多米尼公司订立合同，致使多米尼公司的信赖利益受损。因亚细亚学校与育华佳培公司共同违背诚实信用原则，损害了多米尼公司的信赖利益，故亚细亚学校与育华佳培公司应承担共同赔偿责任。基于多米尼公司负有积极减损的义务，亚细亚学校或育华佳培公司未按约与多米尼公司订立合同，多米尼公司即应另行出租，以防止房屋空置损失的扩大，故多米尼公司的损失，一审法院参照双方约定的租金标准支持一个月的房屋空置损失即473300元（5680000元/年÷12个月），超过部分不予支持。亚细亚学校辩称多米尼公司不能按期交付房屋，但未举证证明，故该答辩意见一审法院不予采纳。亚细亚学校辩称双方就退款事宜已达成一致，但其证据不足，该答辩意见一审法院不予采纳。亚细亚学校辩称多米尼公司的房屋无所有权证，但其另行租赁的房屋亦无所有权证，可以看出房屋有无所有权证并不影响其承租房屋，故该答辩意见，一审法院亦不予采纳。 关于反诉请求，约定的合同签订时间届满后，亚细亚学校未承租多米尼公司的房屋，多米尼公司继续占用亚细亚学校交付的订金于法无据，应予以返还。故亚细亚学校主张多米尼公司返还订金2000000元及相应的资金占用利息，一审法院予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，判决：一、亚细亚学校、育华佳培公司于判决生效之日起十日内向多米尼公司赔偿473300元；二、多米尼公司于判决生效之日起十日内向亚细亚学校退还订金2000000元并支付利息（以2000000元为基数，自2017年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照中国银行间同业拆借市场公布的利率计算至实际付清之日止）；三、驳回多米尼公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12600元，由亚细亚学校、育华佳培公司负担6776.8元，多米尼公司负担5823.2元；反诉受理费11400元，由多米尼公司负担。 二审中，多米尼公司提交了徐孝龙与肖刚之间的聊天记录，拟证明亚细亚学校、育华佳培公司直至2017年8月仍然就案涉租赁事项与多米尼公司进行协商，并向多米尼公司表达签订正式物业租赁协议的意愿，说明其直至2017年8月仍在进行恶意磋商，应当赔偿由此给多米尼公司造成的空置损失；徐孝龙对该证据的真实性和证明目的无异议，亚细亚学校、育华佳培公司对该证据的真实性无异议，但主张该微信聊天记录内容不完整，肖刚和徐孝龙所协商的租赁事项并非是由亚细亚学校、育华佳培公司继续承租案涉场地，而是因为多米尼公司以经济困难为由不向亚细亚学校、育华佳培公司退还订金，故亚细亚学校、育华佳培公司帮多米尼公司联系其他人来承租案涉场地。本院对该证据的真实性予以确认，虽然亚细亚学校、育华佳培公司主张聊天记录不完整，但未提交肖刚持有的微信聊天记录予以证明，本院对其关于证据内容不完整的主张不予采信。 二审中，亚细亚学校、育华佳培公司提交了以下新证据： 1.申请证人肖某、陈某出庭作证，拟证明多米尼公司无法按约在2016年3月31日交付房屋。证人肖某陈述其是亚细亚学校、育华佳培公司聘用的设计人员，其陪同肖刚曾参与过与多米尼公司关于租赁事项的协商，最后一次参加协商的时间是2016年2月，在该次协商中徐孝龙称还无法交房，大概要到9月才能搬出来。证人陈某陈述其是亚细亚学校的副校长，其与肖刚、徐孝龙在2016年2月就场地交付时间进行协商时，徐孝龙称接到一批订单，无法腾退场地，要等至2016年9月才能交付场地，亚细亚学校还帮徐孝龙寻找其他商家来租赁案涉场地。多米尼公司、徐孝龙对证人证言的真实性不予认可。 2.吴建荣出具的《情况说明》、吴建荣身份证复印件、肖刚与徐孝龙微信聊天记录、吴建荣与唐春的微信聊天记录，拟证明因多米尼公司不能按期交房也无资金向亚细亚学校、育华佳培公司退还订金，亚细亚学校、育华佳培公司为了尽快收回订金，只能协助多米尼公司对外出租。肖刚与徐孝龙的洽谈是出于协助出租，而非亚细亚学校、育华佳培公司自己承租。多米尼公司认为上述证据不属于新证据，且从该组证据本身内容来看，亦不能达到亚细亚学校、育华佳培公司的证明目的，理由如下：（1）《情况说明》的性质属于证人证言，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于证据的规定，不应采信；（2）对肖刚与徐孝龙微信聊天记录的真实性无异议，但不能看出亚细亚学校、育华佳培公司是帮多米尼公司出租案涉租赁物，也不能证明多米尼公司不能按时交房。该微信聊天记录的时间为2018年5月10日，与多米尼公司在本案中主张损失的期间（2016年1月至2018年3月）没有关联性。（3）吴建荣与唐春的微信聊天记录与手机载体中的内容一致，但对真实性不予认可，因无法确认吴建荣的身份，也不能看出吴建荣与案涉租赁物的关联性，聊天时间发生于2018年5月之后，与案涉租赁物及案涉租赁物所引发的诉讼没有关联性。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院另查明：2017年9月25日，肖刚向徐孝龙发出微信要求返还订金2000000元。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：1.一审判决亚细亚学校、育华佳培公司向多米尼公司赔偿的金额是否恰当；2.一审确定的订金退还的利息起算时间是否恰当。本院分别评析如下： 一、关于赔偿金额是否恰当的问题，多米尼公司上诉认为亚细亚学校、育华佳培公司应向其赔偿2016年1月1日至2018年3月31日的房屋空置损失，本院认为，首先，多米尼公司诉请损失的请求权基础为缔约过失责任，而缔约过失责任的赔偿一般应以信赖利益为限，并不包括因此而错失的机会损失等履行利益。本案中，多米尼公司诉请的房屋空置损失系以其与亚细亚学校所签意向协议的租金作为标准，故其主张的房屋空置损失系履行利益损失，而非为准备签订合同而实际发生的支出，一般不属于缔约过失责任的赔偿范围；一审法院已经判令亚细亚学校、育华佳培公司按意向协议约定的租金标准向多米尼公司赔偿一个月的房屋空置损失，不宜再作扩大；其次，即使本案缔约过失责任的赔偿范围可以包括履行利益，因本案现有证据不能证明亚细亚学校在与多米尼公司在2016年1月29日签订意向协议即时存在恶意磋商的情形，多米尼公司要求自2016年1月1日起计赔房屋空置损失的主张亦属于证据不足，不应予以支持。亚细亚学校、育华佳培公司的恶意磋商体现在亚细亚学校另行租赁房屋后仍由育华佳培公司继续向多米尼公司表达订约意愿，由育华佳培公司出具《说明》承诺于于2016年5月内签订合同，但在双方未能在2016年5月内签订合同的情形下，多米尼公司应当及时催告订约或另行采取措施防止损失的扩大，而从多米尼公司所举示的证据来看，其在未能按约签订合同后直至2017年5月才与肖刚继续协商有关事项，未尽到止损义务，一审酌情以一个月计算损失并无不当，本院予以维持。 二、关于返还订金的利息起算时间问题，亚细亚学校认为因多米尼公司未在2016年3月31日前交付房屋，故订金应在2016年3月31日返还，为方便计算，其主张以2017年1月1日作为订金利息的起算时间。本院认为，虽然亚细亚学校辩称未能签订合同的原因系因多米尼公司不能按期交付房屋，但其就此所举示的证据仅为证人证言，且证人均为亚细亚学校的工作人员，不能达到其证明目的，且根据双方的口头约定，亚细亚学校应在物业移交之前签订租赁合同，在未能签订合同的情形下，多米尼公司有权拒绝交付房屋。综上，因现有证据不能证明未在2016年3月31日交付房屋的责任应归于多米尼公司，亚细亚学校关于订金应自2016年3月31日返还的主张缺乏事实依据，本院不予支持。因亚细亚学校与多米尼公司最终未签订合同，双方亦未对订金返还期限有所约定，故对多米尼公司关于利息可从亚细亚学校明确提出退还之日起计算的上诉主张，本院予以支持。从查明的事实来看，亚细亚学校于2017年9月25日向多米尼公司主张返还订金，故订金利息应从2017年9月26日起算。 综上，多米尼公司的上诉请求部分成立。一审对订金利息起算时间的认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初6107号民事判决第一、三项，即“成都市武侯区亚细亚职业学校、成都育华佳培教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向成都多米尼鞋业有限公司赔偿473300元”、“驳回成都多米尼鞋业有限公司的其他诉讼请求”； 二、变更成都市武侯区人民法院（2019）川0107民初6107号民事判决第二项“成都多米尼鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内向成都市武侯区亚细亚职业学校退还订金2000000元并支付利息（以2000000元为基数，自2017年1月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照中国银行间同业拆借市场公布的利率计算至实际付清之日止）”为“成都多米尼鞋业有限公司于本判决生效之日起十日内向成都市武侯区亚细亚职业学校退还订金2000000元并支付利息（利息计算方式为：以2000000元为本金，自2017年9月26日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照中国银行间同业拆借市场公布的利率计算至本判决确定的本金退还之日止。如若未按本判决确定的退还之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日）”； 三、驳回成都市武侯区亚细亚职业学校的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费12600元，由成都市武侯区亚细亚职业学校、成都育华佳培教育科技有限公司负担6776.8元，成都多米尼鞋业有限公司负担5823.2元；一审反诉受理费11400元，由成都多米尼鞋业有限公司负担。二审案件受理费7400元，由成都多米尼鞋业有限公司负担6249元，由成都市武侯区亚细亚职业学校、成都育华佳培教育科技有限公司负担1151元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二一年三月十日 书记员  袁敬