江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初3937号原告（反诉被告）：上饶市建和实业发展有限公司，住所地江西省上饶市经济技术开发区三清山大道**，统一社会信用代码913611005736143680。法定代表人：王建木，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐建奎，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：严超，该公司工程部经理。被告（反诉原告）：张园兰，女，1983年10月11日出生，汉族，高中文化，个体户，住江西省上饶市弋阳县。被告（反诉原告）：陈明莲，女，1987年2月5日出生，汉族，大专文化，个体户，住江西省上饶市信州区。原告（反诉被告）上饶市建和实业发展有限公司（以下至判决主文前简称建和公司）诉被告（反诉原告）张园兰、陈明莲租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理。依法由审判员史海燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建和公司的委托诉讼代理人徐建奎、严超、被告张园兰、陈明莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建和公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告签订的《房屋（店面）租赁合同》；2、判令两被告共同支付原告房屋租金113,810元，利息5,216.29元（利息算至2020年10月5日），合计119,026.29元。本案后续租金计算至法院判决之日止，租金利息最终算至两被告实际付清之日止；3、判令两被告向原告支付违约金2万元，并赔偿原告店面被拆除楼梯损失2万元；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，增加一项诉讼请求，要求两被告对租赁的房屋恢复原状，但在庭审结束后,原告又撤回该项诉请。事实和理由：2019年9月6日，两被告（承租方）与原告（出租方）签订了《房屋（店面）租赁合同》。合同约定房屋用途为餐饮，不得改变房屋结构，不得擅自转租；同时合同还对租赁期限、租赁价格、租金支付及相关违约责任等进行了相应约定。合同签订生效后，两被告支付原告第一笔租金37,190元和履约保证金2万元后即进驻经营。合同约定的第二笔租金支付期，即2019年12月31日前后，原告工作人员多次向两被告催收租金时，两被告以请求延期或两被告之间相互推诿的方式一直拖延不付。至今两被告仍未向原告支付第二笔租金113,810元。两被告在店面装修期间未经原告同意将两间店面内其中一个楼梯拆除，经原告测算，该楼梯造价2万余元。综上，原告认为两被告长时间拖延拒付房屋租赁租金，严重侵害了原告合法权益，同时两被告的行为构成严重违约，根据合同约定，原告有权提前解除合同，并有权要求两被告承担2万元违约金，并赔偿原告房屋相关损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据：1、房屋（店面）租赁合同，证明不得擅自改变房屋结构，不得擅自转租，第二期租金须在2019年12月31日前支付，逾期付款约定了违约金2万元。被告张园兰、陈明莲辩称，1、房屋漏水原告一直未处理，无法正常营业；2、原告在2020年10月5日将店面门锁了，被告无法营业，并导致库存食品损坏；3、拆除楼梯事实，且原告负责人说过拆一个楼梯1万元，并非原告诉状所述2万元；4、合同约定装修期间免租金三个月，该租金应核减，又遇到新型冠状病毒××疫情，导致无法正常营业，能否减免部分租金；综上，合同已无法履行，同意解除合同，且房屋租金只能支付至2020年10月5日，免三个月装修期间的租金，原告锁门给被告造成的货物损失1万多元应予赔偿。反诉原告张园兰、陈明莲向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付损失合计287,489元；2、本案的反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年9月6日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋（店面）租赁合同》，合同约定用途为餐饮，反诉被告也明知反诉原告承租4、5号店面是用于经营餐饮。双方签订合同后，反诉原告按合同约定支付了租金，并进场装修，在装修期间发现店面存在渗水现象，装修完毕后反诉原告才发现店面是处在两栋楼房中，之间存在着2公分左右的伸缩缝，并不能整体使用。当时装修时反诉原告是经反诉被告同意后打通两间店面之间的隔墙，但却因反诉被告未告知两间店面存在上述问题，才会导致漏水，从而影响反诉原告正常营业，产生严重损失。上述问题产生后，反诉原告多次与反诉被告沟通，但反诉被告仍然没有采取任何措施，反诉被告作为开发商对该房屋构造很清楚，但未如实告知反诉原告，造成反诉原告损失，期间为开设该餐饮共投资277,489元，在后续餐馆经营期间又损失了大量货物，约价值1万元左右，产生的损失由反诉被告承担。为维护自身合法权益，遂诉至法院。被告为证明自己的主张向本院提供了以下证据：1、2020年4、5月份手机视频，证明原告要求被告全额支付房租，由于原告店面不正常，造成被告无法运营；2、微信聊天记录，证明因为房子漏水要求物业进行维修的事实；3、收款收据，证明被告二次装修给付装修公司的首付款，因漏水无法进行装修，到目前为止尾款未支付；4、装修票据，证明为装修店面花费装修、采购费用287,489元。反诉被告建和公司（原告）辩称，1、反诉原告的损失，实际上是因其自身违约造成，合同第三条明确约定不得擅自改变房屋结构，而反诉原告拆除两幢楼之间的墙，造成房屋漏水，出租方不存在任何过错；因反诉原告不交纳房屋租金违约在先，故反诉被告锁门要求其停止经营的现状；2、本案反诉被告没有任何违约，也不存在任何过错，因此无论是从合同、违约行为赔偿或是侵权过错行为进行赔偿，反诉被告均无需承担任何责任。本院经审理认定事实如下：2019年9月6日，原告与被告签订一份房屋（店面）租赁合同，出租方（下称甲方）即本案原告，承租方（下称乙方）即本案被告。合同约定：1、租赁物位置:翰林华府4－5号楼店铺，房号4－1－11、5－1－1，面积232.46平方；2、租期3年，自2019年9月6日起至2022年12月5日止；3、用途餐饮，未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构和用途，不得擅自转租，否则甲方有权解除合同，收回房屋（店面）；4、租金及支付方式：租金40元每平方／月，年租金111580元，以先付后用原则，一次性支付。租期三年，每年递增6%，分四次支付，合同签订之日支付37190元，2019年12月31日前支付113810元，2020年12月31日前支付120640元，2021年12月31日前支付83580元，履约保证金2万元，免三个月的装修租金；6、违约责任：甲方如无故提前终止合同，视为违约，应承担违约金2万元；乙方应当按时足额支付租金，如逾期支付租金或无故提前终止合同或未按本合同约定使用租赁物，视为违约，应承担违约金2万元，甲方有权提前解除合同，收回房屋（店面）等条款。合同签订后，被告交付第一期租金37190元及履约保证金2万元，并对租赁的房屋进行装修，将两间店面的隔墙打通，拆除其中一个店面的楼梯。被告经营餐厅名称为每一天餐厅。第二期租金113810元的支付时间2019年12月31日前，该租金是交纳2020年全年的租金，但被告一直未交纳。2020年1月中旬，因全国暴发新冠××疫情，被告在2020年上半年一直未营业，后因疫情有所好转，也因为两个店面之间拆除的墙面缝隙漏水，被告重新对店面进行装修，对于墙面缝隙漏水被告也向原告进行反馈，同时原告也通知物业配合处理，但一直未能处理好。2020年9月份，被告开始正常经营，后因被告一直未交纳2020年的租金，原告于2020年10月5日将出租给被告两个店面锁门至今，后被告一直没有营业。为此被告还向广信区罗桥派出所报警，因双方未发生肢体冲突，又系民事纠纷派出所建议通过法院解决此事。遂原告向本院提起诉讼。第一次庭审时，原、被告对合同约定履约保证金2万元均认可系拆除楼梯的保证金。原告认为只要拆除了楼梯保证金2万元予以扣留，被告则认为其只拆除一个楼梯只能扣留1万元，且当时原告也是同意的。被告向本院提起反诉要求原告对其装修的损失进行赔偿，本院向被告进行释明，对其装修损失是否进行司法鉴定，被告称因资金问题，不申请司法鉴定。庭后，本院召集双方到出租店面进行现场勘验，被告租赁的两个店面，该店面虽然相邻并非共墙，两个店面间系两堵墙，墙与墙之间有伸缩缝。每个店面二层，店面内均有楼梯。被告餐桌及厨房设备等固定设施均在租赁的店中。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋（店面）租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应按照合同履行各自义务。按照合同约定，被告应在2019年12月31日前向原告交纳2020年全年的租金，被告至今仍未交纳租金，已构成迟延交租，其应承担相应的违约责任，因未按合同约定交纳租金，导致合同解除被告存有过错。原告多次向被告催取租金未果，应当通过正当的途径来解决，而原告采取将店门锁掉手段，致使被告无法营业，原告的锁门行为不当，对本案租赁合同的解除也存有过错。现原告通过本案诉讼要求解除合同，被告在庭审时也明确表示同意解除合同，双方达成解除合同的合意，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，鉴于涉诉房屋实际经营现状，应当给予必要的腾房时间。原告在被告装修、经营及对被告反馈漏水进行处理过程中，知晓店面结构作了部分改变，但原告一直未予阻止或提出相关处理意见，故对原告称被告擅自改变房屋结构的意见，本院不予采信。原告在催收租金未果情形下，于2020年10月5日擅自将出租给被告的店面门锁掉，致使被告不能经营，合同目的不能实现，锁门之后被告对该店面并未实际占有、使用，因此原告将店门锁掉之后的租金被告不应再支付。被告2020年实际使用店面的时间至2020年10月4日止即9个月4天，该时间段的租金应由被告按合同约定金额交纳，2020年1月起新冠××疫情的影响，被告因新冠××疫情的防控导致其经营餐饮店停滞一段时间，新冠××疫情系不可抗力，承租人要求减免部分租金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，承租非国有房屋用于经营,疫情或疫情防控措施导致承租人没营业收入或营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案原告不同意调解，本院根据公平原则酌情减免疫情期间的租金三个月，故被告应支付原告2020年的租金按6个月4天计58169.58元。被告逾期支付租金已构成违约，按合同约定应承担2万元违约金，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。根据合同法相关规定，对违约金的约定以补偿性为主，惩罚性为辅的原则，被告逾期支付租金造成的实际损失系资金占用期间利息损失，该损失在被告承担的违约责任已足以弥补，故对原告要求被告支付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿拆除楼梯2万元的损失，双方均认可合同约定的2万元履约保证金系拆除楼梯的保证金，被告称拆除一个楼梯扣1万元，结合原告认可其他商户一个楼梯保证金1万元的事实，故拆除一个楼梯扣1万元更符合合同约定的本意，被告应赔偿原告因拆除楼梯的损失1万元。本案合同约定免三个月的装修租金在租期的第三年扣减，被告要求在此扣减三个月的装修租金，无事实和法律依据，本院对被告这一辩称意见不予采信。被告辩称承租房屋严重漏水影响承租人的使用，导致被告产生损失，并称原告没有告知两间店面隔墙系两幢楼的两堵墙，原告存在过错。从庭审双方陈述及现场勘验情形反映，两间店面相邻墙面系两堵墙，两堵墙之间有伸缩缝，墙面拆除后的漏水并非房屋质量原因引起，且被告租用店面应了解相应的房屋结构，故对被告这一辩称意见，本院不予采信。原告擅自锁门行为导致被告无法经营，合同无法履行产生相应损失，被告反诉要求原告赔偿其装修及购设备、物品等损失，本院向被告进行了释明对装修费用是否申请鉴定，被告明确表示不申请鉴定，对装修的费用及货品损失客观上无法进行固定，且原告对其提交的证据不予认可，被告提供的证据不足以证明其主张，故本院对被告的反诉请求不予支持。被告如有新的证据，可另行向原告主张。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十七条，第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）上饶市建和实业发展有限公司与被告（反诉原告）张园兰、陈明莲签订的《房屋（店面）租赁合同》；二、被告（反诉原告）张园兰、陈明莲在本判决生效之日起十日内腾退本案租赁的房屋给原告（反诉被告）上饶市建和实业发展有限公司；三、被告（反诉原告）张园兰、陈明莲在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上饶市建和实业发展有限公司支付租金58,169.58元及违约金2万元，合计78,169.58元；四、被告（反诉原告）张园兰、陈明莲在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上饶市建和实业发展有限公司支付楼梯赔偿款1万元，与被告张园兰、陈明莲已交纳2万元楼梯保证金相抵，原告上饶市建和实业发展有限公司尚应退回被告楼梯保证金1万元；上述合计被告张园兰、陈明莲应支付原告上饶市建和实业发展有限公司款项68,169.58元。五、驳回原告（反诉被告）上饶市建和实业发展有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张园兰、陈明莲其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,480元，减半收取1,740元，反诉案件受理费2,806元，合计4,546元，由原告（反诉被告）上饶市建和实业发展有限公司负担746元，由被告（反诉原告）张园兰、陈明莲负担3,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  史海燕二〇二一年三月十一日书记员  陈蔚蔚交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。