江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初12298号 原告：朱大友，男，汉族，1979年10月17日生，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 被告：江苏源青化妆品贸易有限公司，住所地南京经济开发区龙潭街道张陈路6号陈店村村委会办公楼203室。 法定代表人：杜江为。 原告朱大友诉被告江苏源青化妆品贸易有限公司（以下简称源青公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱大友、被告源青公司法定代表人杜江为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱大友向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年1月1日至2020年3月31日期间三个月房租39000元、滞纳金（自2020年1月1日至2021年1月19日止，以39000元为基数、每日千分之五的标准计算）；2、判令被告支付原告违约金13000元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2019年2月17日针对南京市，约定租期三年，但被告2020年4月1日即退租，房租仅支付至2019年年底，其提前退租的行为构成违约亦给原告造成损失，原告催要未果，故诉至法院。 被告源青公司辩称：被告不存在违约情形，原被告在2020年4月1日协商解除合同，因疫情受客观原因被告并未使用该房屋，也无力支付租金，此前一个月的押金原告未退还，对于滞纳金不应由被告承担，即使法院认定存在欠付租金的情形，双方约定的滞纳金标准也明显过高。 经审理查明：2019年2月17日，朱大友（甲方、出租方）与源青公司（乙方、承租方）签订《南京市房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于南京市，承租区域的建筑面积为102.91平方米，承租区域作为办公用途；租赁期自2019年3月1日起至2022年2月28日止，租期三年，免租期自2019年2月18日起至2019年2月28日止，免租期10天；每月租金13000元，物业费、房屋税金由乙方承担；租金（押金）支付方式为押一付三，租金直接汇至甲方名下银行账户；租金每三个月支付一次，于付款月起租日30天前支付下一期租金；押金相当于一个月的租金即13000元，押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定，向甲方交付的保证金；乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金，逾期十日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。该合同尾部以手写体载明补充协议：1、经甲乙双方约定，第一年租金金额为156000元，自第二年租金变更为16万元，2、经甲乙双方约定，第一年租金付款方式为押一付三（押金一个月，房租一次性付三个月），自第二年起，付款方式变更为押一付六（押金一个月，房租一次性付款六个月）。合同落款处甲方处为朱大友手写签名，乙方处加盖源青公司合同专用章，丙方处加盖南京远行房地产经纪有限公司合同专用章。 上述合同签订后，朱大友向源青公司交付案涉房屋。2019年12月至2020年3月期间，朱大友多次向源青公司法定代表人杜江为催要房租。2020年4月11日，杜江为在微信聊天中告知朱大友称“朱大哥，苏宁慧谷的办公室我因为公司支付不了房租于2020年4月1日起不能继续租用了，感谢你这么长时间对我们的照顾，我今天和您通完电话还是内心很感动和惭愧的，房租拖欠这么久，深表歉意，今天答应您一个月把拖欠的租金支付，我仔细思考了和我现在真实的状况，我担心一个月的时间不够，怕一个月后辜负您的信任，按照合同我属于违约一点责任都没有，您没有采取合同条款，您已经做的义尽人慈了，朱大哥，我请您给我宽限三个月也就是7月10号，我保证支付所拖欠的房租，如不能达成约定我愿意承担合同条款，因为合同的条款我是违约的”。2020年5月20日，朱大友告知杜江为“杜总，苏宁慧谷E08-1栋1522室有你们公司之前遗留下来的办公用品，目前我的房子已经租掉了，后面的租客急需用房，请在本周六5月23日十八点前清空，如不清空我就把办公家具当废品处理掉了。”2020年7月12日，朱大友通过微信询问杜江为钱准备好了吗，杜江为回复称“朱总，不好意思，在筹呢”。 另查明，案涉房屋原系登记于南京鼓楼国际软件与服务外包产业园有限公司，2017年6月15日，徐州明苏文化传媒有限公司（以下简称明苏公司）与南京鼓楼国际软件与服务外包产业园有限公司签订商品房现售合同，购买了案涉房屋。2019年1月1日，明苏公司委托朱大友全权办理案涉房屋的租赁事宜，授权期限自2019年1月1日至2029年12月31日。 原告朱大友另行提供明苏公司与昆山东方雨虹建筑材料有限公司（以下简称东方雨虹公司）签订的房屋租赁合同，证明该房屋于2020年5月20日再行出租给东方雨虹公司，约定的租期自2020年6月1日至2022年5月31日，每月租金12000元。被告经质证认为对该证据真实性无法核实，对另行出租的情况不清楚。 本案审理过程中，明苏公司出具情况说明确认该公司名下的案涉房产托管给朱大友处理，朱大友有权代表该公司行使签订房屋租赁合同、代收房屋租金及房屋相关的法律诉讼的权利，对于本案朱大友起诉源青公司明苏公司已知晓并予以认可。另，原被告双方确认源青公司已支付押金13000元，案涉房屋截止2020年1月1日之前的房租均已结清，源青公司于2020年4月1日将该房屋返还朱大友，2019年12月1日至2020年2月28日的租金应于2019年11月1日前支付，2020年3月1日至2020年5月31日的租金均应于2020年2月1日前支付。 以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、房产证、商品房现售合同、租赁授权委托书、微信聊天记录、情况说明及本院庭审笔录予以证实。 本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应当按约履行相应的义务。在原告向被告交付案涉房屋后，被告应当按照约定时间足额支付相应租金。现双方确认案涉房屋于2020年4月1日已返还原告，被告应当将实际承租期间的房租按约支付原告。虽被告辩称双方系协商解除案涉合同，但其在微信中承诺欠付租金的还款期限，并承诺如未能按期还款原告可按合同约定向其主张违约责任。针对被告欠付的租金金额，被告称因疫情原因其未能实际使用房屋不应承担租金，考虑到原告主张期限处于疫情高发期及案涉房屋用于办公的实际情况，本院酌定2020年2月租金免除，2020年3月租金减半收取，故被告还应向原告支付欠付租金19500元。根据案涉租赁合同约定，租金每三个月支付一次，于付款月起租日30天前支付下一期租金，逾期按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金，被告逾期支付租金的违约行为必然给原告造成利息损失，但双方约定的标准明显过高，本院依法调整到全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。现双方确认2020年1月、2月的租金应于2019年11月1日前支付，2020年3月租金应于2020年2月1日前支付，故针对被告欠付的1月租金13000元自2020年1月1日起至2021年1月19日止计算逾期付款利息，针对被告欠付的3月租金6500元应自2020年2月1日起至2021年1月19日止计算逾期付款利息。对超过部分，本院不予支持。 鉴于案涉租赁协议未能履行系因被告未按约支付租金所致，其行为已构成违约，应当按照约定承担相应的违约责任，现原告提交租赁合同证明案涉房屋自2020年6月1日另行出租，造成两个月的租金损失，该空置期间与双方微信聊天记录一致且尚属合理，故被告应当对空置期间造成的两个月租金损失进行赔偿，结合租赁合同中对于“逾期十日仍未支付房租视为乙方（被告）自动退租，甲方（原告）有权收回该房屋、无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方（原告）带来的经济损失，甲方（原告）可再向乙方（被告）追偿”的约定，在原告没收押金13000元后，原告再另行要求被告支付违约金13000元的诉讼请求，尚属合理，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零七条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江苏源青化妆品贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱大友支付租金19500元并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算逾期付款利息至2021年1月19日止（其中13000元自2020年1月1日起计算、6500元自2020年2月1日起计算）； 二、被告江苏源青化妆品贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱大友支付违约金13000元；       三、驳回原告朱大友其他的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2432元、减半收取1216元，由原告朱大友负担456元、被告江苏源青化妆品贸易有限公司负担760元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 李 蕊 二〇二一年三月十日 书记员 朱丹丹