甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终212号上诉人（原审原告）：甘肃地天泰房地产开发有限公司，住所地：兰州市西固区福利东路60号市场楼一排16号。法定代表人：黄金宗，该公司总经理。委托诉讼代理人：石桓肇，甘肃现代发展律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钟宗旺，男，1983年11月26日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：杜函霖，甘肃诺典律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋雯慧，甘肃诺典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡静坤，男，1988年11月28日出生，汉族，住兰州市安宁区。被上诉人（原审被告）：兰州豪尔斯健身服务有限公司，住所地：兰州市西固区福利东路60号荔昌广场F6-1-001-007。法定代表人：胡静坤，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：甘肃拓能教育咨询管理有限公司，住所地：兰州市西固区福利东路60号荔昌广场1号楼6层F6-1-032-033。法定代表人：陈怡君，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：陈怡君，女，1972年4月5日出生，汉族，住兰州市西固区。上诉人甘肃地天泰房地产开发有限公司（以下简称地天泰公司）因与上诉人钟宗旺、被上诉人胡静坤、被上诉人兰州豪尔斯健身服务有限公司（以下简称豪尔斯公司）、被上诉人甘肃拓能教育咨询管理有限公司（以下简称拓能教育公司）、被上诉人陈怡君房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初1417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。地天泰公司上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案的诉讼费由五被上诉人承担。事实和理由：依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，根据兰州市发展与改革委员会兰发改投资（2011）21号《关于结转城中村改造村民安置住房列入经济适用房建设计划的通知》及《兰州市西固区人民政府关于认定“先开工建设后补办手续”项目的情况说明》，上诉人出租房屋所在的建设工程项目属于经兰州市发改委批准立项后，批准建设的。同时也属于西固区政府“按照先开工建设后补办手续”要求上诉人开工建设的项目。因此，本案涉案出租房屋属于经主管部门批准建设的项目。依据上述法律规定，应当认定为有效。被上诉人拓能教育公司原名是“甘肃静坤教育咨询管理有限公司”，原法定代表人为本案第二被上诉人胡静坤。2019年4月1日，甘肃静坤教育咨询管理有限公司变更名称为甘肃拓能教育咨询管理有限公司，法定代表人变更为本案第五被上诉人陈怡君。在工商登记变更记录中，被上诉人拓能教育公司并未对企业公章进行变更登记，原企业公章也并未注销，而是继续使用，因此应当认定拓能教育公司承担连带保证清偿责任的承诺是真实意思表示。同时，拓能教育公司的法定代表人也在承诺书上签字认可。因此，应当认定拓能教育公司承担连带保证清偿责任。综上所述，请求人民法院判如所请。钟宗旺辩称，答辩人钟宗旺虽于2016年10月15日与被答辩人地天泰公司签订《房屋租赁合同》，但被答辩人将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给钟宗旺，违反了法律强制性规定，故该租赁合同依法应属无效合同，被答辩人所谓其依据兰州市发改委[2011]21号《通知》及《说明》可以“先开工建设后补办手续”的政策无法对抗上位法律的强制性规定，答辩人认为一审法院针对合同无效的认定正确，进而认为本案应定性案由为占有物保护纠纷，判令实际占有人或使用人支付被答辩人相关的占用费，答辩人并非涉案场地的使用人，故相关费用均与答辩人无关。恳请二审法院公正妥善处理，依据事实判令由胡静坤、兰州豪尔斯健身服务有限公司等相关主体向被答辩人支付相关的占用费，驳回被答辩人针对答辩人钟宗旺的全部诉讼请求。拓能教育公司、陈怡君辩称，上诉人不同意拓能教育公司承担责任，与拓能教育公司无关，陈怡君个人的签字只针对拓能教育公司拖欠的房租。胡静坤、豪尔斯公司未进行答辩。钟宗旺上诉请求：1.请求依法撤销原判，查清事实后依法改判；2.由被上诉人地天泰公司、胡静坤、豪尔斯公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定的部分事实错误，上诉人针对《房屋租赁合同》无效的认定无异议，但对占用费承担主体的认定有异议。1.涉案租赁合同因违反国家强制性法律规定而无效，故不能错误地依据该合同内容判断支付租赁费的主体。上诉人钟宗旺虽于2016年10月15日与被上诉人地天泰公司签订《房屋租赁合同》，但因被上诉人违反了强制性法律规定，将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给钟宗旺，故该租赁合同属于无效合同，上诉人对一审判决的该部分认定无异议。因此，该份无效租赁合同的“承租人”就并非必然是应当支付占用费的占用人，租赁与占用是两个法律关系，故本案中不能机械的将“承租人”与“占用人”视为同一人，一审法院错误的将两种类别的主体混为一谈，导致判决错误。2.涉案占用费应当由实际占用人支付上诉人钟宗旺与被上诉人胡静坤已于2018年8月31日进行清算，双方确认的“证明”中明确记载“……自2018年9月1日起，月星店归胡静坤所有，重邦店归钟宗旺所有，在此基础上所有的债权债务已核算清楚，双方达成共识，以后所有发生的债权债务均由双方各自承担，不在（再）共同承担”，且在此期间，钟宗旺已将以其名义注册的个体工商户“西固豪尔斯健身中心”注销，并将2018年8月31日之前的房租、物业费等费用全额缴清，被上诉人胡静坤也重新进行了工商登记，成立了被上诉人豪尔斯公司，法定代表人为“胡静坤”，由胡静坤在涉案房屋中自行从事经营活动。因此，自二人清算后，涉案房屋的实际占用人为豪尔斯公司及胡静坤，而非上诉人钟宗旺，因此所产生的占用费与上诉人无关。一审法院既然认定本案义务人应当向地天泰公司支付的款项性质为占用费，就应当判令实际占用人支付该占用费，而不应被一份无效的《房屋租赁合同》干扰，错误的判令没有实际占有涉案房屋的上诉人钟宗旺承担占用费，一审法院混淆了占有保护纠纷与租赁合同纠纷两种法律关系，违反了物权与债权相区分的原则。3.被上诉人地天泰公司知晓涉案房屋的占用主体为豪尔斯公司及胡静坤，而非上诉人钟宗旺，其向钟宗旺的诉请无法律依据，应当予以驳回。上诉人曾于2020年3月3日明确告知被上诉人地天泰公司：上诉人与胡静坤已进行清算的相关事宜，并据此再次明确要求地天泰公司变更租赁合同主体，然而地天泰公司以各种理由推脱不予变更，甚至还自认不予变更合同主体的原因系被上诉人豪尔斯公司欠费太多，因此，地天泰公司明知涉案房屋的占用主体为豪尔斯公司及胡静坤，其不向占用主体积极主张权利亦有过错。现合同无效，地天泰公司应当向除钟宗旺以外的其余占有人主张占用费，其向上诉人钟宗旺主张权利没有法律依据。4.一审法院应当分段判断应当支付租赁费及物业费的主体。一审法院本应析清上诉人与被上诉人各自占用涉案房屋的期间以及缴费情况，进而分段判断各自占用的期间是否缴清相应费用，最终判令欠付费用的主体承担支付义务，而非如一审判决所判，由各被告连带支付，该判决未能正确划分责任归属。5.一审法院判令未实际占用涉案房屋的钟宗旺支付占用费有违公平原则。上诉人钟宗旺在涉案房屋欠付租赁费及物业费期间并未实际占用该房屋，且被上诉人地天泰公司与钟宗旺签订的《房屋租赁合同》自始无效，故一审法院依据无效合同判令钟宗旺承担相应费用违反了公平原则。二、一审法院适用的法律依据有遗漏，且案由有误。一审法院适用合同法中的无效条款及房屋租赁司法解释判令本案双方签订的《房屋租赁合同》无效系正确的审判行为，但除此之外还应当适用占有物返还纠纷的法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第245条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”因此，一审法院法律适用有遗漏，甚至案由确定亦需进一步考量，上诉人认为，根据案由规定，本案应当属于占有物保护纠纷下设的占有物返还纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，恳请贵院依法予以确定并审理。综上所述，恳请二审法院撤销原判，查清事实后依法改判，维护上诉人的合法权益。地天泰公司辩称，涉案房屋是经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效；未尽快收回房屋的原因，是健身房具有公共性质，健身房把问题反映至政府，政府不允许我公司收回房屋，以致扩大损失。拓能教育公司、陈怡君辩称，当时胡静坤已经没有能力支付房租，地天泰确实是在扩大损失。胡静坤、豪尔斯公司未进行答辩。地天泰公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与第一被告于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令第一被告支付原告租金1153036.94元（截至2019年12月31日止），物业管理费64635.45元（截至2019年12月31日止），440471.16元违约金（截至2019年12月31日止）；3.判令第一被告支付原告2018年11月1日至2019年12月31日的采暖费101406.01元；4.判令第二被告、第三被告、第四被告和第五被告共同对上述第2项和第3项诉讼请求承担连带的偿付责任；5.本案诉讼费由五被告承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年10月1日，原告甘肃地天泰房地产开发有限公司与被告钟宗旺签订《房屋租赁合同》，承租位于甘肃省兰州市西固区××路××号××广场××号楼××层××房，建筑面积为2483.8平方米。租期五年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止，原告于2016年10月1日前将租赁标的物交付给被告钟宗旺。被告钟宗旺自2017年1月1日起计付租金，2017年1月1日至2018年9月30日，租赁标的物租金单价为40元／平方米每月，月租金为99352元／月，年租金为1192224元。2018年10月1日至2019年9月30日，租赁标的物租金单价为42元／平方米每月，月租金为104320元／月，年租金为1251840元。2019年10月1日至2020年9月30日，租赁标的物租金单价为44.1元／平方米每月，月租金为109536元／月，年租金为1314432元。2020年10月1日至2021年9月30日，租赁标的物租金单价为46.3元／平方米每月，月租金为115025元／月，年租金为1380300元。租金支付方式及支付日期：每6个月支付一次租金，被告钟宗旺应于每期开始前付清当期（6个月）的租金。租赁期限内下列费用由被告钟宗旺承担：水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费及其他应由承租方承担的费用。合同同时约定被告钟宗旺应当按照合同约定期限向原告支付租金，否则，原告有权解除合同，收回房屋。合同约定被告钟宗旺逾期未交纳按约定应当由其交纳的各项费用累计三个月以上，逾期未支付租金累计三个月以上的，原告有权解除合同，收回租赁标的物。2019年1月25日，被告钟宗旺、陈怡君、胡静坤、兰州豪尔斯健身服务有限公司向原告作出不可撤销的《承诺函》，胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司在承诺函中明确承诺对于自愿按照被告钟宗旺与原告于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》第四条的约定，按期支付全额租金及物业费、水电暖费等。胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司自愿承担钟宗旺租赁期间可能产生的违约责任。胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司为钟宗旺租赁期间应付的房租、物业费及暖气费承担连带保证清偿责任。胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司保证在2019年3月底之前结清至2019年3月底前所有欠交租金及物业费、水电暖费，否则，原告可于2019年5月前单方解除合同，并收回租赁标的物。2019年4月12日，胡静坤、陈怡君、甘肃静坤教育咨询管理有限公司、兰州豪尔斯健身服务有限公司再次给原告出具不可撤销的《承诺书》，再次承诺对健身房及ＪＫ教育所占场地应付租金、物业费、水电暖费承担连带保证责任。后五被告均未按照《房屋租赁合同》、《承诺函》及《承诺书》履行相应的给付欠付租金、物业费、水电暖费的相关义务，原告多次催要未果，引起诉争。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，诉争房屋属于城市、镇规划区内的房屋，应当按照发规定办理相应的规划手续，截至本案法庭辩论终结前，原告均未能举证证明取得了房屋的建设工程规划许可证，原告将未取得建设工程规划许可证的房屋租赁给原告，故双方签订的房屋租赁合同无效。因房屋租赁合同无效，故对原告主张的解除租赁合同并支付违约金的诉讼请求不予支持，但被告应按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。合同约定由被告钟宗旺承担承租期间的物业费、水电暖费等各项费用，原告对被告未按时缴纳的物业费、供暖费代为缴纳，并提交了正规发票，被告钟宗旺应当承担物业费及采暖费。综上所述，对于原告要求被告钟宗旺支付房屋占有使用费、物业费、供暖费诉讼请求，予以支持。被告胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司向原告作出不可撤销的承诺，承诺对钟宗旺占有使用房屋期间应付的房租、物业费及暖气费、违约责任承担连带保证清偿责任，系胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司真实意思表示，故对于原告要求被告胡静坤、陈怡君、兰州豪尔斯健身服务有限公司承担连带保证清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告拓能教育公司并未在《承诺函》、《承诺书》中盖章确认，故对于原告要求拓能教育公司承担连带保证清偿责任的诉讼请求，不予支持。本案原告在诉状中请求的数额为1759548.62元，应是收取案件受理费的诉讼标的额。根据上述核算实际有1319077.46元得到支持，为原告请求额的74.96%。因此，本案案件受理费原告应自行负担25.04%，被告负担74.96%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告甘肃地天泰房地产开发有限公司与被告钟宗旺于2016年10月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告钟宗旺于本判决生效之日起十五日内给付原告甘肃地天泰房地产开发有限公司房屋占有使用费1153036.94元、物业管理费64635.45元、供暖费101406.01元。三、被告胡静坤、兰州豪尔斯健身服务有限公司、陈怡君对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告甘肃地天泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费15562.73元，原告甘肃地天泰房地产开发有限公司承担3896.93元，被告钟宗旺、胡静坤、兰州豪尔斯健身服务有限公司、陈怡君承担11665.80元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。地天泰公司提交以下证据：1.项目俯瞰图一份2.受理凭证回执，证明目的我方项目是经过主管部门批准建设的。3.关于解决房屋产权登记发证历史遗留问题的实施意见。4.西城办（2012）78号《情况说明》。5.（2013）6号会议纪要。6.兰政发（2016）60号《办理意见》。7.（2009）1号会议纪要。8.兰城改（2007）12号批复。9.兰政地（2009）53号通知一份。10.西固区人民政府情况说明一份。11.西城办（2014）17号证明一份。12.兰发改投资函（2009）9号《有关事宜的函》。证明项目占地140亩，投资15亿元，是经主管部门批准建设的，属于合法建筑，人民法院应当认定租赁合同有效。钟宗旺质证认为，对证据的真实性、关联性、合法性不予认可，地天泰公司混淆了一个概念，办理房产证遗留问题，并不是取得建设规划许可，没有取得相关资质，上述证据中针对的是兰州市民用住宅的，而案涉场地是商铺，与本案无关。拓能教育公司、陈怡君没有质证意见。钟宗旺提交以下证据：1.钟宗旺与郑剑锋录音一段；2.钟宗旺与地天泰招商部经理陈德超微信聊天记录截屏3页，以及陈德超微信主页截图1页。证明上诉人钟宗旺已明确告知被上诉人地天泰公司，其已将与胡静坤共同经营西固区豪尔斯健身中心期间的相关费用全部结清，欠费部分为胡静坤自行经营期间所产生的费用。地天泰公司明知被上诉人豪尔斯公司系胡静坤经营、涉案场地系胡静坤经营的豪尔斯公司实际使用，但不给上诉人钟宗旺办理变更手续的事实。兰州豪尔斯健身服务有限公司企业信息截图一份，证明被上诉人豪尔斯公司由被上诉人胡静坤担任法定代表人，该公司成立于2018年10月12日。证明涉案场地的实际使用人系豪尔斯公司及胡静坤，被上诉人地天泰公司诉请的各项费用也均产生在胡静坤实际经营期间，与钟宗旺无关。地天泰公司质证认为，录音证据与本案无关。合同变更要走法律手续的，不符合规定。截屏真实性无法核实且与本案无关。拓能教育公司、陈怡君对证据无异议。对上述证据，本院认为，地天泰公司提交的证据不能证明其在一审辩论终结前已取得了建设工程规划许可证。钟宗旺提供的证据不能证明案涉房屋的承租人变更为豪尔斯公司及胡静坤。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.地天泰公司与钟宗旺之间签订的《房屋租赁合同》是否有效；2.钟宗旺是否应承担案涉房屋的占有使用等费用；3.拓能教育公司是否应承担连带保证清偿责任。关于地天泰公司与钟宗旺之间签订的《房屋租赁合同》效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，案涉出租房屋虽系城中村改造项目，但仍应依照法律规定办理相关建设手续。截止目前，地天泰公司仍未提供证据证明案涉取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的手续，故双方之间签订的《房屋租赁合同》应认定为无效。关于钟宗旺是否应承担案涉房屋的占有使用等费用的问题。本案中，钟宗旺主张案涉房屋的占用主体为豪尔斯公司及胡静坤，其不应承担占用使用费。对此，地天泰公司与钟宗旺之间签订的《房屋租赁合同》虽系无效合同，但该《房屋租赁合同》的相对方系地天泰公司与钟宗旺。豪尔斯公司及胡静坤占有使用案涉租赁房屋是依据钟宗旺与胡静坤之间的约定，该约定并不及于地天泰公司。因此，钟宗旺并不能因该合同无效，而免除其参照《房屋租赁合同》中约定的租金承担租赁房屋期间的占有使用费的义务。关于拓能教育公司是否应承担连带清偿责任的问题。本案中，地天泰公司主张甘肃静坤教育咨询管理有限公司变更名称为“甘肃拓能教育咨询管理有限公司”，拓能教育公司应承担连带保证清偿责任。对此，地天泰公司未提供证据证明甘肃静坤教育咨询管理有限公司变更名称为拓能教育公司及两公司之间的关联关系，拓能教育公司亦未承诺承担连带保证清偿责任，故地天泰公司要求拓能教育公司承担责任的主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。唯在当事未诉请确认合同无效的情形下，判决确认地天泰公司与钟宗旺双方签订的《房屋租赁合同》无效不当，应予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初1417号民事判决第二、三项；二、撤销兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初1417号民事判决第一、四项；三、驳回甘肃地天泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。甘肃地天泰房地产开发有限公司预交的二审案件受理费3896.93元，钟宗旺预交的二审案件受理费15562.73元，由其各自负担。本判决为终审判决。审 判 长 张煜枫审 判 员 石 林审 判 员 王锡东二〇二一年三月三十一日法官助理 冯照阳书 记 员 孟丹丹