浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0225民初8456号 原告：象山县顺元置业有限公司，住所地象山县丹东街道象山河路**，统一社会信用代码91330225145000802U。 法定代表人：王笑舒，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庄程巍，浙江海泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高旷，浙江海泰律师事务所律师。 被告：宁波儒雅堂酒店管理有限公司，住，住所地象山县丹东街道丹河东路**一社会信用代码91330225310542569J。 法定代表人：余亚林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李先泉，浙江象港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡静，浙江象港律师事务所律师。 原告象山县顺元置业有限公司（下称顺元公司）诉被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司（下称儒雅堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理，原告顺元公司的委托诉讼代理人庄程巍、高旷，被告儒雅堂公司的委托诉讼代理人李先泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺元公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方解除《房屋租赁合同》，并腾退位于象山县××街××路××号××＃楼××房屋；2.判令被告支付原告房屋租金3286747.19元（自2019年6月1日起至2020年10月31日），计算至2020年9月30日的违约金591743元（之后的违约金以3286747.19元为基数按照年利率24%计算至款清之日止）；3.判令被告支付自合同解除之日起至被告腾退之日按月租金203005元计算的占有使用费；4.判令被告向原告支付律师费99266元；5.判令被告支付水电费624835元（自2019年4月暂计至2020年8月）；6.本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告明确诉讼请求为：1.判令双方解除《房屋租赁合同》，并腾退位于象山县××街××路××号××＃楼××房屋；2.判令被告支付房屋租金3286747.19元（自2019年6月1日起至2020年10月31日），计算至2020年10月31日的违约金418794元（之后的违约金以3286747.19元为基数按照起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算至款清之日止）；3.判令被告支付自2020年11月1日至被告腾退之日期间的房屋租金及占有使用费（2020年11月1日至2020年12月31日期间按年租金2320056.85元标准计算，2021年1月1日起按年租金2436059.69元标准计算）；4.判令被告支付律师费99266元；5.判令被告支付2019年4月至2020年12月期间欠付的水电费722704元；6.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2014年7月10日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告名下位于象山县××街××路××号××＃楼××房屋用于经营酒店，以面积5453平方米计算租金，租期10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止，免租期为24个月（2015年1月1日至2016年12月31日），2018年1月1日至2019年12月31日租期内，每年度租金2320056.85元，每3个月一付，于每个支付期开始提前10个工作日支付。装修期和租赁期间该租赁房屋内发生的水电费用均由被告承担，计费标准依照国家或地区的有关规定执行，被告未按合同约定方式和时间支付租金的，超过20个工作日的每日按照应缴款项的8‰支付违约金。2016年6月30日，双方订立《关于速8酒店索赔问题处理协议》，原告同意将前述免租期延长至2017年12月31日，遗憾的是被告至今未能完整支付任何一期租金。被告承租的酒店一直处于经营状态，其长期拖欠租金以及水电费的行为已经构成严重违约，被告至今未履行完毕生效判决（2017）浙0225民初6401号、（2019）浙0225民初4729号确认的截至2019年5月31日的租金、截至2019年3月的水电费，亦未支付2019年6月起的租金、2019年4月起的水电费。原告无奈之下诉至法院，望判如所请。 被告儒雅堂公司答辩称，一、不同意解除合同。理由如下：1.双方于2014年7月签订租赁合同，为期10年，被告在2015年2月将租赁物交由案外人桐庐金豹装饰有限公司进行装饰装修，由于金豹公司中途违约，导致装饰一直未完成，被告只好另找装修公司进行装修，直到2016年上半年才开始试营业；2.营业没多久，由于原告将整个公司的用电全部误算到被告头上，双方为此进行了诉讼，并在2016年6月30日签订了《关于速8酒店索赔问题处理协议》，该协议约定原告赔偿被告部分赔偿款用于抵付租金外，还将租赁免租期延长到2017年12月31日；3.被告与金豹公司的装饰装修合同纠纷先后经过一审、二审、再审、发回重审，由于双方对实际施工的工程量争执不下，现正在进行司法审计中，目前尚未定论；4.新冠肺炎疫情导致被告停止营业，直到2020年12月份刚刚恢复营业，但经营一直出于亏损状态；5.本案诉讼期间，原、被告已经就原欠租金达成分期付款协议，被告每季度支付原欠租金20万元，现已履行第一季度的付款约定；6.被告现经营期间新产生的租金、物业费、水电费已经全部缴清，不存在新的欠款；7.针对本案诉讼，被告愿意分期支付租金亦愿意承担部分违约金。综上，本案不宜解除双方的租赁合同关系。如果法院鉴于本案事实仍要判决解除租赁合同，并责令被告退场，则依据双方签订的租赁合同第18条第2.7款约定，被告酒店的装饰装修及财产，并非是无偿归原告所有，而是在被告未支付租金时先行留置，留置一个月后经过司法拍卖后才能用于支付拖欠的租金，鉴于此事先约定，被告请求给予6个月的租赁财产处置期。二、对租金金额无异议，但应减少2320056.84元，因为2020年新冠肺炎疫情，涉案房屋空置长达一年时间未正常营业，根据浙江省高院民事审判第一庭关于印发《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见》的通知第二条第7点规定应减免相应期间的租金，且违约金过高，跟现有法律不符，请求减免；三、原告要求支付自2020年11月1日至腾退之日的房屋租金及占有使用费计算标准应该是前一年度的租金标准；四、被告不应承担律师费，根据原生效文书所作判决不涉及律师费的承担，被告对本案律师费也不应承担；五、对水电费无异议，愿意按照实际发生的水电费数额支付，被告已支付的水电费应予以扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定本案事实如下： 2014年7月10日，原告与香港儒雅堂环球国际集团有限公司（下称乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：1.原告将其所有的位于象山县××路××路××街××＃楼，面积约5453平方米的房屋出租给乙方于经营酒店业态速8酒店品牌等；2.租期10年，自2015年1月1日至2024年12月31日止，免租期24个月（2015年1月1日至2016年12月31日）；3.其中2019年1月1日至2020年12月31日的季租金为580014.21元每季，年租金为2320056.85元每年；4.租金支付方式为每3个月一付，于每个支付期开始提前10个工作日支付（每年的12月21日、3月21日、6月21日、9月21日）；5.装修期和租赁期间该租赁房屋内发生的水、电等费用均由被告承担，计费（款项支付）标准依照国家或地区的有关规定执行；6.乙方未按本合同约定的方式和时间向原告支付租金、补足租赁保证金及物业保证金的，每逾期一日，按应缴款项之3‰向甲方支付违约金，逾期超过十个工作日每日按应缴款项之4‰支付违约金，逾期超过二十个工作日每日按应缴款项之8‰支付违约金，逾期超过三十个工作日原告有权解除本合同，没收租赁保证金，收回租赁物业，已交租金不予退还，向乙方追偿因其违约给原告造成的损失（包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等）等。2015年7月17日，原、被告及香港儒雅堂环球国际集团有限公司三方签订《协议书》一份，约定由被告承接原告与香港儒雅堂环球国际集团有限公司签订的案涉《房屋租赁合同》项下的全部权利和义务，并由香港儒雅堂环球国际集团有限公司对此予以担保。2016年6月30日，原、被告订立《速8酒店索赔问题处理协议》一份，约定原告同意将案涉房屋免租期延长至2017年12月31日。 另查明，2017年8月3日，原告因被告未支付2015年9月1日至2017年6月30日的水电费将被告诉至本院，本院于2019年2月1日作出（2017）浙0225民初6401号民事判决予以支持，该案一审生效。2019年6月18日，原告因被告未支付2018年1月1日至2019年5月31日的租金和2017年7月至2019年3月的水电费将被告诉至法院，本院于2020年1月3日作出（2019）浙0225民初4729号民事判决予以支持，被告不服提起上诉，因被告未及时支付上诉费用，按照自动撤回上诉处理，该案一审生效。后，被告分别在2021年1月6日向原告转账50000元，2021年1月18日转账100000元，2021年1月20日转账30000元，2021年1月21日转账20000元，均备注付房租费。 本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，应属有效，各方当事人均应恪守约定，并按约履行各自的义务。被告既未履行完毕生效判决（2017）浙0225民初6401号、（2019）浙0225民初4729号确认的截至2019年5月31日的租金，截至2019年3月的水电费，亦未支付本案涉诉的租金和水电费，严重违反了合同义务，给原告带来了巨大损失，故原告要求按《房屋租赁合同》的约定，解除与被告的房屋租赁合同关系，由被告腾退房屋、支付到期未付租金及违约金、拖欠的水电费及腾退期间的占有使用费的诉讼请求，符合双方约定，且合法有据，应予支持。被告对拖欠的2019年6月1日至2020年10月31日的租金金额、2019年4月至2020年12月欠付的水电费金额（已经扣除2020年12月16日支付的20000元和2020年12月22日支付的2599元）无异议，本院予以照准。 对于能否因新冠肺炎疫情减免2020年整年的租金2320056.84元，2020年1月23日，浙江省人民政府为应对新冠肺炎疫情，启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告经营的酒店无法正常经营，本院依据公平原则，酌情减免2020年1月23日至2020年2月23日一个月的租金193338.07元。对于占用使用费的计算标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，无效合同尚可参照约定的租金标准支持房屋占有使用费，对于有效合同解除之后的占有使用费则更可以参照合同约定的租金标准予以支持，故本院对原告主张按照合同约定租金标准计算案涉房屋占有使用费予以支持。原告主张按以3286747.19元为基数按照起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算违约金系其自愿，且减轻被告的负担，本院予以支持。关于律师费费用，根据已经生效的（2017）浙0225民初6401号、（2019）浙0225民初4729号民事判决书，已经认定“根据查明事实，原、被告双方应自行承担律师费用，故本院对原告要求被告承担律师费用的请求不予支持”。因此，原告在本案中再次提及同类的请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、解除原告象山县顺元置业有限公司与被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司因租赁象山县××路××路××街××＃楼房屋的租赁合同关系，并由被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司于本判决生效后二个月内腾退上述房屋； 二、被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告象山县顺元置业有限公司2019年6月1日至2020年10月31日的房屋租金3093409.12元，并支付违约金（计算至2020年10月31日的违约金为393914元（计算公式详见附件），之后的违约金以3093409.12元为基数按照起诉时一年期贷款市场报价利率四倍自2020年11月1日计算至实际给付之日止）； 三、被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司于实际腾退上述房屋后十日内向原告象山县顺元置业有限公司支付2020年11月1日起至实际腾退之日的房屋租金及占有使用费（其中2020年11月1日至2020年12月31日期间按年租金2320056.85元标准计算，2021年1月1日起按年租金2436059.69元标准计算）； 四、被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告象山县顺元置业有限公司2019年4月至2020年12月期间欠付的水电费722704元； 五、驳回原告象山县顺元置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费43621元，由原告宁波市象山顺元公司有限公司负担3721元，被告宁波儒雅堂酒店管理有限公司负担39900元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  郑 波 二〇二一年三月二十五日 代书记员  郑佳莉 违约金计算清单附表： 利率：起诉时即2020年12月公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍为15.4%。 违约金计算公式：逾期租金额×15.4%/365天×逾期天数=违约金额 逾期租金额 逾期天数 违约金额（元） 2019年6月1至2019年6月30日193338.07元 2019年6月1日至2020年10月31日逾期519天 42336 2019年7月1日至2019年9月30日580014.21元 2019年7月1日至2020年10月31日逾期489天 119667 2019年10月1日至2019年12月31日580014.21元 2019年10月1日至2020年10月31日逾期397天 97153 2020年1月1日至2020年3月31日386676.14元 2020年1月1日至2020年10月31日逾期305天 49759 2020年4月1日至2020年6月30日580014.21元 2020年4月1日至2020年10月31日逾期214天 52370 2020年7月1日至2020年9月30日580014.21元 2020年7月1日至2020年10月31日逾期123天 30100 2020年10月1日至2020年10月31日193338.07元 2010年10月1日至2020年10月31日逾期31天 2529 合计： 393914元