四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川19民终321号 上诉人（原审被告）：王小波，男，1987年10月15日出生，汉族，住四川省平昌县。 上诉人（原审被告）：孙杰，女，1990年6月10日出生，汉族，住四川省平昌县。 被上诉人（原审原告）：成都仁邦物业管理有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道北段1480号13栋1单元13层2号，统一社会信用代码91510100759706404G。 法定代表人：沈强，执行董事。 委托诉讼代理人：孙文良，男，1972年12月13日出生，汉族，系成都仁邦物业管理有限公司平昌分公司经理，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：唐煜坤，男，1984年10月27日出生，汉族，系成都仁邦物业管理有限公司平昌分公司副经理，住广东省深圳市南山区。 上诉人王小波、孙杰因与被上诉人成都仁邦物业管理有限公司（以下简称仁邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省平昌县人民法院作出的（2020）川1923民初4177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙杰及被上诉人仁邦物业公司的委托诉讼代理人孙文良、唐煜坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王小波、孙杰上诉请求：1.请求撤销四川省平昌县人民法院（2020）川1923民初4177号民事判决；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人仁邦物业公司承担。事实和理由：一、一审法院对上诉人王小波、孙杰的诉请未依法进行释明，且在未进行实体审理的情况下认定双方存在物业服务合同，程序严重违法。上诉人王小波、孙杰在一审中要求被上诉人仁邦物业公司出具与其签订的物业服务合同，被上诉人仁邦物业公司称其按照公司名称变更前所签订合同的约定进行收费。一审法院认定事实错误，双方当事人之间不存在任何物业服务关系；二、上诉人王小波、孙杰的店铺和车辆在物业管理区域内多次失窃，当初也缴纳了物业管理费，然而被上诉人仁邦物业公司却置之不理，给上诉人王小波、孙杰带来了较大的经济损失和精神损害。综上，请求二审法院支持上诉人王小波、孙杰的上诉请求。 被上诉人仁邦物业公司辩称：1.上诉人王小波、孙杰认为双方当事人之间不存在物业服务合同的理由不成立。被上诉人仁邦物业公司虽根据业务开展和行业要求变更了公司名称，但依法依规履行了相关手续；2.上诉人王小波、孙杰虽在前几年交纳了物业费，但案涉小区系开放式小区，物业服务费的组成并不包含财产的保管。双方之间并无保管合同或协议，财产失窃应第一时间向公安机关报警。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 仁邦物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王小波、孙杰立即支付下欠2020年7月前物业服务费5871.79元，违约金1174.36元；2.本案诉讼费用由王小波、孙杰承担。 一审法院认定事实：2014年2月6日，王小波、孙杰与案外人即巴中市荣新置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》,购买荣新两江国际7号楼1单元第15层1-15-2号房屋，预测建筑面积共113.55平方米，2015年8月入住，成为荣新两江国际小区业主。2012年10月20日,案外人作为甲方，自贡市盐都物业管理有限公司作为乙方，双方签订《荣新两江国际前期物业服务合同》，合同约定由甲方委托乙方对荣新两江国际小区提供前期物业管理服务。约定由自贡市盐都物业管理有限公司为该小区提供物业服务，物业服务收费采取包干制，以建筑面积计算，高层住宅：1.2元/月/平方米，巴中市荣新置业发展有限公司、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费，自贡市盐都物业管理有限公司可依法追收，并按每天1‰收取滞纳金;合同期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止；本合同期限届满，业主委员会尚未成立，未签订物业服务合同前本合同继续生效；本合同期限未满，业主委员会成立，并选聘新的物业服务企业且签订了物业服务合同，本合同随新的物业服务合同的生效而自然终止；《商品房买卖合同》中约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为：自贡市盐都物业管理有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.2元/月/平方米（建筑面积），物业管理企业按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前和6月31日前缴费；仁邦物业公司依约为该业主提供了物业管理服务，王小波、孙杰拖欠自2016年12月25日至2020年7月31日的物业服务费5871.79元（1.2元/月/平方米113.20平方米43个月7天）。仁邦物业公司经催收未果，故诉至一审法院。 同时查明，荣新两江国际小区未成立业主委员会。 另查明，2013年1月31日，自贡市盐都物业管理有限公司企业名称变更登记为成都仁邦物业服务有限公司；2015年4月3日，成都仁邦物业服务有限公司企业名称变更登记为成都仁邦物业管理有限公司；成都仁邦物业管理有限公司系依法成立的物业管理服务企业。 一审法院认为，王小波、孙杰系荣新两江国际7号楼1单元第15层1-15-2号房屋业主，该小区的建设单位为巴中市荣新置业发展有限公司，建设单位选聘仁邦物业公司对小区进行物业管理。《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定,仁邦物业公司与案外人签订的《前期物业服务合同》对王小波、孙杰具有法律约束力，王小波、孙杰作为小区业主，接受物业管理服务,理应按照合同约定支付物业管理费,故一审法院对仁邦物业公司要求王小波、孙杰支付自2016年12月25日至2020年7月31日的物业服务费5871.79元（1.2元/月/平方米113.20平方米43个月7天）的诉讼请求予以支持。关于仁邦物业公司要求王小波、孙杰支付违约金的诉讼请求。王小波、孙杰之所以未如期交纳物业费，是因与仁邦物业公司协商小区公共设施维护、公共环境治理等问题未果所致，而并非无故拒绝交纳，且合同中约定的是滞纳金并非违约金，因此仁邦物业公司要求交纳违约金的主张，不予支持。王小波、孙杰辩称认为仁邦物业公司服务管理不到位，以仁邦物业公司没有提供对价的服务为由拒不支付物业服务费的答辩意见，一审法院认为，物业服务是一个动态过程，很难以一时好坏对小区物业服务质量进行评判，仁邦物业公司依约向包括王小波、孙杰在内的小区业主提供了物业管理服务，对改善小区环境和秩序的维护起到了积极作用。对不可归责于仁邦物业公司之缘故造成的问题，仁邦物业公司应依约履行必要的协商、告知等义务促进问题的解决，但王小波、孙杰作为业主不能以此为由拒不交纳物业服务费。故一审法院对王小波、孙杰的答辩意见不予采纳。仁邦物业公司作为从事物业管理服务的公司，也应进一步加强服务管理，采取积极有效的整改措施处理小区存在的问题，为业主提供更加优质的物业管理服务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决:一、限王小波、孙杰于判决生效后十日内支付下欠仁邦物业公司物业服务费5871.79元；二、驳回仁邦物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由王小波、孙杰负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孙杰提交如下证据：1.照片9张，拟证明案涉小区环境卫生脏乱差；2.照片15张，拟证明消防通道被占用；3.照片9张，拟证明房屋外墙脱落；4.照片9张，拟证明车位管理不到位。被上诉人仁邦物业公司质证认为：关于消防问题，我们消防还没有交付使用，物业公司是自己在管控，消防设施物业公司也在购买；关于环境卫生问题，不能以一次问题否定物业质量，不足以说明服务不到位；外墙掉落是建设方的问题，出了问题我们已经向建筑方反馈，也进行了处理，我们认为不属于此案受理范围。 被上诉人仁邦物业公司提交如下证据：1.灭火器的身份信息合格证，拟证明灭火器并非三无产品；2.采光整改通知书，拟证明物业公司尽到了劝诫义务。上诉人孙杰质证认为：关于合格证，并不能代表灭火器上有这个合格证；关于整改通知书，并没有交给本人。 经双方当事人质证，本院对上述证据认定如下：对上诉人孙杰提交的四组照片的真实性、合法性予以确认，但不能达到上诉人孙杰拟证明目的，本院不予采信；对被上诉人仁邦物业公司提交的两组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，本院依法予以采信。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人系对2020年8月之前未缴纳的物业费存在争议，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被上诉人仁邦物业公司与案涉小区建设单位签订的《前期物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，虽被上诉人仁邦物业公司在案涉物业合同履行过程中变更了公司名称，但依法履行了相应变更手续。故该合同对上诉人王小波、孙杰具有法律约束力。被上诉人仁邦物业公司依约为上诉人王小波、孙杰所在的案涉小区提供了物业服务，一审判决上诉人王小波、孙杰向被上诉人仁邦物业公司支付物业费并无不当。 关于上诉人王小波、孙杰提出被上诉人仁邦物业公司提供的物业管理服务不到位的问题。首先，物业服务企业提供的服务具有公共服务性、整体性和持续性，关系到小区全体业主的切身利益。因此，对于单个业主能否以物业服务不到位为由要求降低物业费或者拒绝缴纳物业费应在衡量全体业主与个别业主利益的基础上综合判断。本案中，上诉人王小波、孙杰向人民法院提交的证据不足以证明被上诉人仁邦物业公司不履行物业服务合同或者履行物业服务合同存在重大瑕疵，严重影响到全体业主的正常生活，导致全体业主丧失根本合同利益，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。其次，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，上诉人王小波、孙杰认为被上诉人仁邦物业公司对案涉小区的物业服务不作为，可通过请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等正常途径据实主张权利。故上诉人王小波、孙杰提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人王小波、孙杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王小波、孙杰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 许雪梅 审 判 员 王 军 审 判 员 李 巍 二〇二一年三月三十一日 法官助理 王莉莉 书 记 员 白茂松