呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终3号   上诉人（原审原告）：王普岚，女，1986年3月6日出生，汉族，住内蒙古自治区呼和浩特市。   委托诉讼代理人：章超，内蒙古庆胜律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：斯琴高娃，女，1973年10月8日出生，蒙古族，住内蒙古自治区呼和浩特市。   委托诉讼代理人：张新岳，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：尚继征，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。   上诉人王普岚因与被上诉人斯琴高娃房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初5833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   王普岚上诉请求：1.撤销(2020)内0102民初5833号民事判决并依法改判支持判令斯琴高娃立即支付案涉《房屋买卖居间合同》约定的迟延户口迁出违约金人民币250000元，或依法发回一审法院重新审理;2.判令本案一审、二审全部诉讼费用由斯琴高娃承担。事实和理由：一、一审法院事实认定不清，存在严重偏颇。本案双方签订案涉《房屋买卖居间合同》(以下简称“案涉合同”)，买受位于呼和浩特市××区的房屋，其合同根本目的在于王普岚子女出生后可以直接落户于该套房屋，从而享受该套房屋所属学区的优质教育资源。一审法院认为，迁出户口的义务为房屋买卖法律关系履行过程中的从义务，该认定与实际事实存在严重偏颇。2017年12月23日，王普岚于孕期与斯琴高娃签订案涉合同，并在合同第十条权属转移登记专门约定“出卖人应在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。逾期超过15日未迁出的自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”，后王普岚积极与斯琴高娃联系推进合同履行，并在2018年1月26日双方完成了房屋产权变更手续，以上种种均可证明王普岚的根本合同目的在于保证其生产后可将子女户口直接落户于案涉合同房屋之上，绝非如一审法院认定仅为合同履行过程中的从义务，因而斯琴高娃未能按照案涉合同第十条的约定在履行期限内完成原有户口迁出手续属严重违约情形，理应按照约定承担违约责任、支付违约金。二、一审法院适用法律严重错误。一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，认为本案双方之间的房屋买卖合同关系，对于迁出户口的义务为房屋买卖合同关系履行过程中的从义务，王普岚也未向该院提交证据证明其损失情况，酌情支持支付违约金9000元的诉请。以上法律适用，存在严重错误。其一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。案涉合同第十条权属转移登记专门约定即为本案双方关于原有户口迁出的专门约定，即斯琴高娃在房屋所有权转移之日起60日内，未能向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，逾期超过15日，王普岚即享自逾期超过15日起，享有按日计算向其(即本案上诉人)支付全部已付款万分之五的违约金赔偿请求权。因此，王普岚仅需要证明斯琴高娃未能按合同约定期限办理原有户口迁出手续，构成违约即可，并不需要证明任何损失情况。相反，要求守约方证明其损失情况，尤其是在损失不便于具体计算的情况下，实际上是变相免除违约方的违约责任。另外，如前所述，王普岚的根本合同目的在于保证其生产后可将子女户口直接落户于案涉合同房屋之上，可实际上直至2020年7月21日王普岚才得以自力救济下将户口迁入房屋，在长达两年多的时间内，王普岚多次往返于案涉房屋所属派出所、呼和浩特市不动产登记中心等地，并了解相关落户政策，期间花费大量的人力、物力，王普岚子女的户口未能从出生之日就落户在案涉房屋之上，导致王普岚子女未来能否正常入学、享受该套房屋所属学区的优质教育资源充满变数，其损失不可估量。其二，一审过程中斯琴高娃虽然辩称王普岚无实际损失，应当合理调整违约金数额，但未提出任何证据予以证明其主张。意定违约条款的证明责任在于证明违约方构成约定的违约情形即可，而非侵权损害责任中需要证明损害结果，因而斯琴高娃在一审中仅提供了双方短信记录，意图证明王普岚未与其积极联系处理该情形、放任损失扩大，显然无从谈起。约定违约条款兼具补偿和惩罚性质，并非仅为了弥补、填平守约方损失，除了敦促合同当事人及时、妥善履行合同义务之外，当出现违约情形时，也可以对违约方进行必要的惩罚，以彰显合同公平公正、诚实信用的基本原则。案涉合同专门约定第十条权属转移登记的相关条款，就在于督促斯琴高娃按照合同约定在房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。当2018年11月5日王普岚与斯琴高娃取得联系时，已妥善履行其通知义务，作为合同明确约定的义务及相应履行时间，斯琴高娃却忽视并辩称并非自身错误，其行为足以表明其怠于履行应尽的合同义务。另外，主张违约金过分高于造成的损失，证明责任在于援引《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定抗辩的一方，即斯琴高娃，但斯琴高娃不仅未提供相应证据予以证明，一审法院还主动违法援引作为裁判依据，显然适用法律错误。三、斯琴高娃一审辩称内容明显与事实不符。一审过程中，斯琴高娃辩称未按照合同约定期限办理户籍迁出并非斯琴高娃自身过错，王普岚未积极联系要求斯琴高娃配合办理户籍迁出手续，且王普岚办理户籍强行迁入无需斯琴高娃配合。首先，王普岚得知案涉房屋未迁出户籍为案外人并非在签订案涉合同之时，而是在完成房屋权属变更后开始办理原有户口迁出之时才得知，案涉合同第十条权属转移登记的约定，“出卖人应在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续”，也并未限定该原有户口必须为斯琴高娃本人的户口，斯琴高娃的合同义务就是在约定期限内完成案涉房屋原有户口的迁出即可，而非到底是其自己的户口或是其他任何人的户口，辩称并非其自身原因，显然无从谈起。其次，答辩内容恰恰印证了该违约情形正是基于斯琴高娃作为出卖人自身原因所致，因而应承担合同约定的违约金。斯琴高娃作为该房屋出卖人，即房屋前所有权人，却允许与其不具备任何亲属关系的他人落户在该房屋，该行为本不符合日常生产生活中具备基本理性的自然人做法，只能表明该情形是斯琴高娃意思表示下自愿作出的，现该房屋出售给王普岚，且王普岚明确表明其落户需求，因而作为房屋原所有权人，有义务配合合同相对方实现合同目的，且该义务也以合同条款的形式明确约定。斯琴高娃在签订案涉合同前声称其子女正在上高中，不占用该房屋的学籍、户籍同样可以随时迁出，当实际办理原有户口迁出手续之时，斯琴高娃又称该套房屋上的原有户籍为其老师的子女，斯琴高娃的行为显然违背了房屋买卖合同关系中出卖人的忠实义务，未如实告知买受人房屋的真实情况。最后，2018年1月26日，王普岚与斯琴高娃完成房屋产权变更手续，根据案涉合同的约定，从该日起即应计算60日的期限，斯琴高娃向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，作为合同约定义务，义务人应在该期限内履行相应义务，正如前所述，2018年11月5日王普岚与斯琴高娃取得联系时，已妥善履行其通知义务，告知斯琴高娃其已违约。作为违约方应积极履行合同义务，避免合同相对方不能实现合同目的，而非要求合同相对方（即王普岚）作为守约方积极联系，甚至最终只能依靠自力救济，斯琴高娃又谈何未积极与其联系、无需其配合。已然清晰、明确约定的合同义务不予履行，违约后却称是守约方未与其积极联系解决、甚至声称不需要其配合，简直令人匪夷所思。综上所述，一审法院认定事实不清，对于法律事实认定存在严重偏颇，适用法律错误，斯琴高娃辩称内容前后矛盾。   斯琴高娃辩称，一、一审判决认定事实清楚明确，斯琴高娃在订立案涉《房屋买卖合同》时即已明确告知王普岚案涉房屋上存在第三人户籍（案涉房屋前房主亲戚）尚未迁出，王普岚对此知悉并坚持购买。房屋买卖合同的主合同义务为交付房屋，斯琴高娃已履行主合同义务，不存在严重违约的行为。一审法院查明，签订合同时，斯琴高娃即已告知王普岚案涉房屋上存在第三人户籍（案涉房屋前房主亲戚）尚未迁出，且因第三人孩子上学问题，短时间内无法迁出，王普岚对此已表示知悉及认可，一审庭审中王普岚也承认购房时即知悉此事。无论从王普岚购买房屋时的子女受教育需求亦或是合同条款、王普岚一审时自认的内容来看，落户均无法认定为主合同义务，斯琴高娃亦无严重违约行为，一审判决认定事实清楚，应予维持。二、斯琴高娃非因自身原因导致没有及时办理户籍迁出手续，且在王普岚不告知斯琴高娃的情况下，斯琴高娃作为与房屋及户籍无关的主体无法自主查询该房屋的户籍信息，也无法配合。在案涉房产户口可以单方强迁的情形下，户口的迁移须受限于行政机关的工作进度，斯琴高娃对户口拖延迁移一事并无过错。客观上出现王普岚户籍无法迁入是因为案外人即在斯琴高娃购买案涉房屋时房屋原主人的亲戚拒绝将户籍迁出，而非斯琴高娃拒绝将自身户籍迁出。合同签订后，王普岚于2018年11月5日第一次联系斯琴高娃商谈户籍迁出一事，斯琴高娃已积极回应并配合联系原户籍人。联系原户籍人后亦告知王普岚如原户籍人月底前仍未将户口迁出，王普岚可以强迁户籍，该日之后王普岚再未联系斯琴高娃。根据呼和浩特市户籍管理政策，王普岚作为房屋所有权人无需斯琴高娃或案外人配合即可以办理户籍强制迁入，事实上斯琴高娃正是通过此方式已经办理完毕户籍迁入，2020年7月2日，王普岚再次联系斯琴高娃商谈办理户籍迁出时，王普岚已于同日前往派出所办理了户籍强制迁入。至于户口的迟延迁移须受限于行政机关的工作进度，斯琴高娃对户口迁移拖延一事并没有拒绝配合等过错。王普岚的户口现已迁入案涉房产，其所主张的目的已经实现。现房价已经上涨，王普岚又追索高达房价四分之一的违约金，于法于理毫无根据。三、王普岚于2018年生育子女，户口的迟延迁移，并没有给王普岚造成任何实际损失。一审法院酌情判决的违约金足以弥补王普岚的相关损失，王普岚坚持要求的巨额违约金不应得到支持。庭审查明，王普兰于2018年生育子女，2020年7月2日时户口已然落在案涉房产。未及时办理户籍迁入并未给王普岚造成实际损失，王普岚自称在小孩出生时未落户到该房屋之上，对小孩获取新城区相关教育资源造成了重大影响。但根据王普岚购房后三年即2018年-2020年新城区教育局关于小学入学招生工作实施方案来看，出生时是否落户在新城区并非片区小学入学的条件，不会对王普岚小孩享有新城区教育资源产生任何影响。四、一审法院的判决遵循了本院既有的已经生效的类案的判决，符合最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定的类案同判的基本规则要求，二审应予维持。在新城区法院业已生效的（2017）内0102民初4026号民事判决、（2018）内0102民初2245号民事判决、（2019）内0102民初1654号民事判决中，均为类似案情，原告以被告未按时迁出所出卖房屋之上的户口为由，按照购房合同约定的日万分之五的违约金主张被告承担巨额违约金的情形下，新城区法院分别判决出卖人向买受人支付的违约金为5000元、7000元和8000元，一审法院的判决符合最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》规定的类案同判的基本规则要求，二审应予维持。综上，一审法院判决合法合理，应予维持。恳请法院驳回王普岚的上诉请求。   王普岚向一审法院起诉请求：1.判令斯琴高娃立即支付案涉《房屋买卖居间合同》约定的迟延户口迁出违约金430042.5元；2.判令斯琴高娃承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：1.2017年12月23日，本案双方签订《房屋买卖居间合同》，约定王普岚购买斯琴高娃位于呼和浩特市××区的房屋，房屋成交价格为1035000元。还约定，出卖人应在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。逾期超过15日未迁出的自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2.蒙（2018）呼和浩特市不动产权第0006523号不动产权证书载明，位于本市××区的房屋为王普岚单独所有。3.2020年7月21日，王普岚将户口迁入案涉房屋。   一审法院认为，本案双方签订的《房屋买卖居间合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定，按时履行自己应尽的义务。斯琴高娃未按照合同约定迁出涉案房屋的户口，已经构成违约，应当承担违约责任。斯琴高娃抗辩称违约金过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”考虑到本案双方之间的房屋买卖合同关系，对于迁出户口的义务为房屋买卖法律关系履行过程中的从义务，王普岚也未向该院提交证据证明其损失情况，故该院酌情支持王普岚请求斯琴高娃支付违约金9000元的诉请。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告斯琴高娃于本判决生效之日起十日内向原告王普岚支付违约金9000元;二、驳回原告王普岚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3875元，由被告斯琴高娃负担78元，由原告王普岚负担3797元。   二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认（双方合同抬头处标题为“呼和浩特市存量房屋买卖合同”）。另查明，本案双方2017年12月23日所签案涉合同中第十条第（三）款完整表述为“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将于本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付该房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。   本院认为，本案争议焦点为：诉争违约金应如何确定。根据双方合同约定，斯琴高娃合同义务为“在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续”，无论双方签订合同时是否均知晓案涉房屋之上系案外其他人员户口，既然经双方平等协商将上述内容订入合同作为斯琴高娃的合同义务，则其有义务依约履行，至少应当尽其努力促成原有户口迁出。斯琴高娃仅举证其与王普岚之间的短信记录拟证明其积极履行义务，但仅凭借其在短信中的陈述不能证明其曾通过积极联系案外人等方式努力促成原有户口迁出，合同义务人应当主动及时依约履行合同义务，相对人是否催告并非违约的抗辩理由，故根据在案证据应当认定斯琴高娃未依约履行户口迁出义务构成违约以及违约状态持续较长时间，且未及时、积极通过联系案外人等方式推进户口迁出，其违约行为存在一定主观过错。《中华人民共和国合同法》及相关司法解释对违约金的相关规定体现了“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，本案双方约定的违约金应予调整，但违约金的调整应当兼顾相对人实际损失、违约方过错程度等方面因素对合同约定的违约金进行衡量和调整，本案相对方虽未能举证证明明确的实际损失，但在违约方存在主观过错的情况下，应当适当体现违约金的惩罚性功能，以指引民事主体按照诚实信用原则从事民事行为，一审将双方约定违约金调整为9000元有所不当，二审予以变更，双方合同约定违约金为房屋总价款的5%及逾期超过15日应按日计算已付款万分之五的违约金，本院酌定将双方约定的违约金下调为房屋总价款的2%，即1035000元×2%=20700元，本案一、二审案件受理费双方分别负担50%。   综上所述，王普岚的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、变更呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初5833号民事判决第一项为“斯琴高娃于本判决生效之日起十日内向王普岚支付违约金20700元”；   二、变更呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初5833号民事判决第二项为“驳回王普岚的其他诉讼请求”。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费3875元、二审案件受理费5050元，由斯琴高娃和王普岚分别负担4462.5元。   本判决为终审判决。   审 判 长 白 雪 松   审 判 员 贾 慧 芳   审 判 员 额日德尼      二〇二一年三月十九日   法官助理 石  洁   书 记 员 王  昕