西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0113民初3244号原告：陕西经典置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：刘武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨恒，陕西新庆律师事务所律师；委托诉讼代理人：牛俊卿，陕西新庆律师事务所（实习）律师；被告：西安百福乐好又多商贸有限公司，住所地：西安市莲湖区楼。法定代表人：ANDREWPETERMILES，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：韩伟哲，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万泓玮，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。原告陕西经典置业有限公司（以下简称经典公司）与被告西安百福乐好又多商贸有限公司（以下简称好又多公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告经典公司的委托诉讼代理人杨恒、牛俊卿，被告好又多公司的委托诉讼代理人韩伟哲、万泓玮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告经典公司诉称，2002年1月15日原告与被告好又多公司签订《租赁合同》，约定原告位于西安市XX路XX号的小寨超级商城1550平方米的房屋出租给被告，租赁期限自2002年11月15日至2020年5月31日。合同签订后，原告按照约定将房屋交付被告。嗣后，沃尔玛（中国）投资有限公司完成对被告好又多公司收购。被告未按照合同约定支付租金，现租期届满，被告尚欠2018年9月26日至2020年5月31日租金1325890.15元，被告应承担相应违约金，截止2020年违约金为161979.34元（2020年6月1日至实际支付租金日的每日违约金按照季租金的千分之四计算）原告多次与被告交涉无果，故诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付租金1325890.15元（2018年9月26日-2018年11月15日按照每平40.14元计算，租金为：105768.9元，2018年11月16日至2020年5月31日按照每平米42.55元计算，租金为1220121.25元）及支付违约金161979.34元（违约金计算期间：2018年9月26日至2020年5月31日，2020年6月1日至实际支付租金日的每日违约金按照季租金的千分之四计算）；2、本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费由被告承担。被告好又多公司辩称，其认为案涉租赁合同已于2018年3月16日解除，原告诉请没有事实与法律依据，请求法院查明案件事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1、涉案房屋因案外人在房屋周围加建围墙，致使合同在事实上无法履行，已经陷入“合同僵局”。如果继续要求好又多公司支付租金，对好又多公司显失公平，故应当确认案涉租赁合同已经解除，驳回经典公司的诉讼请求；2、经典公司已经丧失对案涉房屋的出租权利，无权要求好又多公司向其支付租金；3、在租赁物权属有争议时，好又多公司享有解除权，故应当确认合同已经解除：从2011年开始，因为宝钢公司和好又多公司的争议问题，导致被告无法使用房屋；4、经典公司作为出租人存在未提供适租房屋的合同义务，构成严重的违约行为。在经典公司将租赁物恢复至适租状态之前，好又多公司有权拒绝支付租金；5，即便法院认定经典公司有权出租案涉房屋，经典公司收取大量租金但却没有为此开具任何租金发票，好又多公司有权依据先履行抗辩权拒绝支付租金，由此造成好又多公司遭受税费损失218万余元，也可与其请求抵消；6、经典公司主张的违约金标准过高且存在违约行为，原告主张的违约金标准依法应当予以调减。经审理查明，2003年1月14日，原告经典公司（甲方）与被告好又多公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：一、甲方同意将位于西安市XX路XX号的小寨超级商城（现百福乐好又多广场）内的负一层室内自西向东长194.444米，由北延墙向南宽9米计1750平方米的房屋面积出租给乙方。二、租赁期限始于起始日期，为期十八年，租期从2002年11月15日起至2020年5月31日止。三、乙方应缴租金从起始之日开始计算。双方同意按以下标准支付租金：A、2002年11月15日至2003年11月15日，每平方米月租金30元。B、租金递增标准从2003年11月15日起算，每满三年递增一次，每次递增比例为前次月租金的6%，以此类推。租金缴纳方式：租金按季支付。每季第一个月8日为租金的支付日。乙方须在该日前将该季租金交付到甲方指定的银行账号。第四条4.9约定，乙方应保证租赁期内在承租的场地上始终经营商业，否则由此甲方造成的损失由乙方负责赔偿。第五条5.5约定，为了配套商场的经营特色，增加集客力，甲方同意乙方家场地部分出租，承包经营或与他人合作经营专柜商品，但必须在乙方的统一管理之下，不得整体出租，并不免除乙方依本合同约定其必须向甲方履行和承担的义务和责任。后原告经典公司与被告好又多公司因租赁发生纠纷，后经陕西省高级人民法院调解，双方达成调解协议，（2008）陕民三终字第15号民事调解书载明“一、好又多公司与经典公司继续履行双方于2003年1月14日签订的《租赁合同》。好又多公司应按合同约定的时间向经典公司交付租金，从2008年8月8日开始，经典公司应在收到租金后的七日内，向好又多公司开具租赁发票，否则，好又多公司有权从下期租金中扣除该税金。如今后好又多公司无故六个月拒不支付租金，则经典公司有权解除租赁合同。二、好又多公司同意将承租经典公司1750平方米的房屋面积中，返还经典公司房屋面积200平方米，对返还的该部分面积，从2008年6月24日起，经典公司不在向好又多公司收取租金，好又多公司已预交的款项，经典公司予以退还。现商场内的消防控制室今后继续由好又多公司使用、管理。三……五、经典公司及承租户在使用和经营上述200平方米房屋面积中，有义务维护好又多商场的整体形象及原有经营秩序。保持商场出口的畅通，配合整个的统一管理。经典公司的商户及员工与好又多公司的商户及员工使用同一通道。在商场经营过程中，好又多公司与经典公司应相互尊重，互相理解、配合，遇争议应友好协商解决。六、好又多公司在民事调解书送达后七日内将上述事实通知各租赁户并向经典公司移交与原租赁户签订的合同，并从2008年6月24日起，将已收200平方米的商铺租金移交经典公司，由经典公司继续履行好又多公司与上述租赁户剩余租期的租赁合同，如经典公司违约，由此产生的所有法律责任由经典公司承担。被告好又多公司与案外人西安百福乐购物广场有限责任公司又因租赁纠纷引起诉讼，后经陕西省高级人民法院调解，双方达成调解协议，（2009）陕民三终字45民事调解书载明“第二条，考虑到好又多公司现有经营场地中还包括租赁另一单位的1500平方米房屋，为保证好又多在调整后经营面积不变，百福乐公司同意在本条第三款确定的位置，继续向西再划出完整的1500平方米租赁给好又多公司。第六条，场地转换后，好又多公司应继续履行与小业主签订的原租赁合同，租金由百福乐公司承担，场地交由百福乐使用，因此产生的一切纠纷和法律后果由百福乐公司全部承担。七、百福乐公司和好又多公司在法庭调解结束后，应根据调解书及现有租赁合同内容，签订补充协议”。调解书中的“另一单位”及“小业主”即为原告经典公司。2012年5月25日，被告好又多公司与西安百福乐购物广场有限责任公司签订《关于终止（租赁合同）及使用场地的补充协议》，协议中明确了被告好又多公司将经典公司租赁的1500平方米全部转租给西安百福乐购物广场有限责任公司，协议签署之日，该场地已处于西安百福乐购物广场有限责任公司实际控制和使用之中，同时约定了由西安百福乐购物广场有限责任公司全权负责办理上述1500平方米场地所需要的消防、经营和各项许可证照。再查明，2018年原告经典公司诉至本院，要求好又多公司支付自2016年2月16日至2017年11月15日的租金。好又多公司该该案中提出反诉，认为原告为履行生效文书义务，已腾退了大部分经营面积，导致《租赁合同》的履行条件发生重大变化，该变化符合约定的解除条件；经典公司不是涉案房屋的所有权人，无权出租该房屋等为由，要求解除双方签订的《租赁合同》。本院于2018年7月20日作出（2018）陕0113民初4187号民事判决，判决被告好又多公司向原告支付租金1306557元及违约金630000元，驳回了好又多公司的反诉请求。宣判后，被告好又多公司不服，上诉至西安市中级人民法院。2019年4月19日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终11756号民事判决书，认为好又多公司上诉所称案涉场地以往实体性权利转移情况与双方之间的租赁合同纠纷无关，故判决驳回上诉，维持原判。且被告已经按照上述判决内容向原告履行。2019年原告经典公司再次诉至本院，请求被告支付2017年11月16日至2020年5月31的租金642909元、违约金231446元。本院经审理，依法作出（2019）陕0113民初94号民事判决书，判决好又多公司支付截止2018年9月26日的租金490464.33元违约金120000元。以上事实，有原、被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案系租赁合同纠纷，双方签订的《租赁合同》系其真实意思表示，未违反法律禁止性规定，双方当事人均应依约履行自己的合同义务。好又多公司在其与原告《租赁合同》的履行期间，将商铺转让给西安百福乐购物广场有限责任公司实际使用，根据合同相对性原则，好又多公司仍应向经典公司支付租金，故原告经典公司要求被告好又多公司支付截止2020年5月31日前的租金的请求符合法律规定，本院对自2019年9月27日至2020年5月31日的租金，即1323816.25元予以支持，至于原告主张的违约金，该违约金超过了原告损失，本院根据实际情况，酌情认定为140000元。至于被告认为该房屋因存在权属争议，该租赁合同已经解除，本案应当适用《中华人民共和国民法典》第七百二十四条的规定的情形的辩解，因人民法院生效判决已经驳回对其请求解除合同的请求，且该合同履行期限已于2020年5月31日届满，故本院对其上述辩解依法不予采纳。关于被告辩称抵扣税款一节，双方在调解协议中约定了经典公司应在收到租金后的七日内，向好又多公司开具租赁发票，否则，好又多公司有权从下期租金中扣除该税金。但鉴于原告在2008年后未再开具过租赁发票，且双方对于扣除税金亦没有明确的约定，被告好又多公司就此可另案主张。至于被告辩解涉案房屋已被西安百福乐购物广场有限责任公司围挡，认为经典公司未向其提供适租房屋的意见，因其将案涉房屋转租给了西安百福乐购物广场有限责任公司，不能存在合同无法履行的情形，故本院对其上述辩解亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告西安百福乐好又多商贸有限公司向原告陕西经典置业有限公司支付租金1323816.25元及违约金140000元；二、驳回原告陕西经典置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费18191元，减半收取9095.5元，由被告西安百福乐好又多商贸有限公司承担。因原告已预交，故被告西安百福乐好又多商贸有限公司应在给付上述款项一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员 杨 博二〇二一年三月二十四日书记员 薛婉婉打印：吴承洲校对：吴承洲2021年月日送达1