山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2690号 上诉人（原审被告）：王永军，男，x年x月x日出生，汉族，住山东省青岛市x区。 委托诉讼代理人：马熙江，山东汇正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：巩成忠，男，x年x月x日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：范长友，胶州市中云法律服务所法律工作者。 上诉人王永军因与被上诉人巩成忠房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初11874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王永军的委托诉讼代理人马熙江，被上诉人巩成忠及其委托诉讼代理人范长友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王永军上诉请求：1.依法改判，驳回巩成忠要求王永军退还购房款28万元的诉讼请求，其他判决内容服从一审判决；2.判令巩成忠承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定涉案《房屋买卖合同》有效正确，但判决解除王永军与巩成忠之间的《房屋买卖合同》错误。1.巩成忠无合同的法定解除权。一审判决援引《合同法》第94条合同的法定解除条款解除王永军与巩成忠之间的《房屋买卖合同》，判决错误。本案中，王永军在履行《房屋买卖合同》过程中不存在不可抗力、预期违约、迟延履行等根本性违约行为，本案不存在合同法定解除的情形。因此，巩成忠不享有合同的法定解除权。另外，涉案房屋的拆除与房屋的权属无因果关系。《房屋买卖合同》中，王永军承诺的涉案房屋权属清楚、没有产权纠纷并不是造成《房屋买卖合同》项下房产被拆除，巩成忠无法实现合同目的的理由。2.标的物（房屋）风险责任转移的认定，一审判决回避了该焦点问题。《房屋买卖合同》项下房屋无不动产权证，王永军和巩成忠均明知。巩成忠实质上通过《房屋买卖合同》取得的是房屋的使用权等合同权利，并非房屋的物权。涉案房屋具有交易的特殊性，应以买卖合同的“交付”作为风险责任转移的时间点。通过一审的审理，王永军早已将涉案房屋交付给了巩成忠，巩成忠应自行承担交付后标的物（房屋）毁损、灭失的风险。 被上诉人巩成忠辩称，王永军的上诉理由不能成立，涉案合同所买卖的是房屋的物权，并非王永军所称的使用权，根据物权法、合同法的规定，不动产的交易应当以登记为准，但因涉案房产未取得任何合法产权登记，属违法建筑。而在双方签订的合同第五、六条当中约定，由王永军保证案涉案房屋产权清楚，但涉案房产未取得任何产权登记、系非合法建筑，故买卖行为系无效行为，且该房屋已被拆，根本无法达到合同目的，故一审法院判决王永军返还巩成忠所支付的款项正确。 巩成忠向一审法院起诉请求：1.依法确认巩成忠与王永军签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令王永军返还购房款280,000元、利息50,000元、装修费68,000元；3.判令王永军负担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年7月7日，巩成忠与王永军签订《房屋买卖合同》，约定王永军将其位于青岛市黄岛区龙湾旅游度假会所最上方北x户房屋出售给巩成忠，同时将土地使用权转让，总价款280,000元，巩成忠应于2017年5月11日支付定金20,000元，于2017年7月7日支付房款230,000元，于2018年5月1日前支付配套价款30,000元，王永军应于巩成忠付清上述款项后3个工作日内交付房屋并于合同生效之日将土地使用权转让合同原件交付巩成忠，王永军应保证房屋产权清楚，没有产权纠纷，如遇征地拆迁，拆迁利益全部归巩成忠所有。上述合同签订后，巩成忠依约向王永军支付了房屋价款，王永军向巩成忠交付涉案房屋。涉案房屋系在全国重点文物保护单位琅琊台遗址建设控制地带内进行施工建设的多处房屋之一，2017年10月31日，青岛市黄岛区综合行政执法局作出青黄综法罚字[2017]第201701472号《行政处罚决定书》，责令案外人青岛观龙阁旅游开发有限公司改正并处罚款。青岛观龙阁旅游开发有限公司对上述行政处罚决定不服，向一审法院提起行政诉讼，一审法院作出（2018）鲁0211行初76号行政判决书，判决驳回青岛观龙阁旅游开发有限公司的诉讼请求。2018年10月，涉案房屋被有关部门拆除，至今未给予补偿。 一审庭审中，巩成忠主张涉案房屋买卖合同无效，若人民法院认定有效则主张解除涉案房屋买卖合同，其对主张的装修费68,000元及利息50,000元均未提交证据予以证实。王永军称涉案房屋系其自他人处购买2004年建造的房屋，购买后由王永军自修投资翻建，其与青岛观龙阁旅游开发有限公司签订的土地使用权转让协议已交付给巩成忠。 一审法院认为，认定涉案房屋是否属于违法建筑系规划行政主管部门职权范围，人民法院无权直接认定涉案房屋是否属于违法建筑，巩成忠并未提供规划行政主管部门作出的认定结论，其关于涉案房屋系违法建筑，涉案房屋买卖合同无效的主张在本案中不应采纳。巩成忠签订涉案房屋买卖合同的目的在于给付王永军合同约定对价取得对涉案房屋占有、使用、收益和处分的权利，王永军已在涉案房屋买卖合同中明确承诺涉案房屋权属清楚没有产权纠纷，但涉案房屋被有关部门拆除，巩成忠亦未取得相关拆迁补偿利益，致使巩成忠签订涉案房屋买卖合同的目的不能实现，巩成忠有权主张解除涉案房屋买卖合同。王永军已收取巩成忠给付的房屋价款280,000元应予返还，巩成忠主张的装修费损失68,000元、利息损失50,000元，未提交相应证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，且巩成忠在明知涉案房屋没有产权登记存在灭失风险的情况下仍就涉案房屋与王永军签订买卖合同，对涉案房屋买卖合同目的不能实现后果的造成也具有一定过错，其关于装修费损失与利息损失的诉讼请求不应得到支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除巩成忠、王永军于2017年7月7日签订的《房屋买卖合同》；二、王永军于判决生效之日起十日内向巩成忠返还购房款280,000元；三、驳回巩成忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7270元，减半收取3635元，由巩成忠负担885元，由王永军负担2750元。王永军负担的上述费用应于判决生效之日起十日内直接给付巩成忠。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题在于：王永军应否对巩成忠的购房款承担返还义务。 《中华人民共和国文物保护法》第十八条规定，根据保护文物的实际需要，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以在文物保护单位的周围划出一定的建设控制地带，并予以公布。在文物保护单位的建设控制地带内进行建设工程，不得破坏文物保护单位的历史风貌；工程设计方案应当根据文物保护单位的级别，经相应的文物行政部门同意后，报城乡建设规划部门批准。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条规定，当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外。本案中，业已查明，涉案房屋属于未经审批在全国重点文物保护单位琅琊台遗址建设控制地带内进行施工建设的房屋，青岛市黄岛区综合行政执法局于2017年10月31日作出青黄综法罚字[2017]第201701472号《行政处罚决定书》，涉案房屋也已由相关部门予以拆除。因此，王永军与巩成忠就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》依法应认定为无效，一审认定涉案合同应予解除不当，因合同解除的前提是存在合法有效的合同，而无效合同不存在解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，根据上述规定，王永军因涉案《房屋买卖合同》所收取的28万元应予返还给巩成忠。王永军主张其不应承担返还义务，于法无据，本院不予采信。 综上所述，王永军的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国文物保护法》第十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初11874号民事判决第二项； 二、确认巩成忠、王永军于2017年7月7日签订的《房屋买卖合同》无效。 三、撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初11874号民事判决第一项、第三项； 四、驳回巩成忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3635元，二审案件受理费5500元，由上诉人王永军负担6427元，被上诉人巩成忠负担2708元。 本判决为终审判决。 审判长  侯 娜 审判员  王化宿 审判员  盛新国 二〇二一年三月二十六日 法官助理石 晗 书记员李珊珊