江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终753号上诉人（原审原告）：李啸，女，1976年12月22日生，汉族，住南京市江北新区。上诉人（原审原告）：张庆五，男，1971年7月2日生，汉族，住南京市江北新区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：庄生贵，江苏苏源律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：卞涛，江苏苏源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京浦东房地产开发有限公司，住所地南京市江北新区沿江街道泰冯路98号。法定代表人：李伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨睿，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人李啸、张庆五因与被上诉人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京江北新区人民法院（2020）苏0192民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员汪德全独任审理。本案现已审理终结。李啸、张庆五上诉请求：1.撤销一审判决，支持李啸、张庆五一审的诉讼请求，即返还商品房买卖合同中的装修差价（以司法鉴定结果为准）；2、浦东公司负担本案诉讼费、司法鉴定费。事实与理由：一审判决事实调查不清，适用法律错误，判决结果违背社会公序良俗，明显不公正。一、一审判决以江苏天圣房地产土地造价咨询评估公司（以下简称天圣公司）向双方先后出具的两份说明自相矛盾为由均不予采信，违背了证据规则，导致对该重要事实未查清。1.李啸、张庆五取得的天圣公司说明，浦东公司在2020年5月25日的庭审中对真实性认可，但一审判决记载该公司对证据三性均不认可，违背该笔录记载内容。即便其后该公司在其他庭审中试图否认，也应禁止反言。2.一审判决否认前述两份证据，违背证据认定规则。天圣公司出具给李啸、张庆五的说明显然比出具给浦东公司的更有可信度，李啸、张庆五提交的证据和说明内容相印证，浦东公司提供的说明则缺乏其他证据验证，加上两公司存在利益关系，证明力显然小于李啸、张庆五提交证据。天圣公司还明确承认其出具的评估报告违反了审核流程和盖章流程，实际上承认该评估报告是“假报告”，不具有可信性。二、浦东公司使用虚假评估报告用于政府机关装修价格备案，且收取购房人精装修费用，违背公序良俗，案涉合同关于装修价格的约定应属无效。三、一审判决排除套内装饰装修款作为涉案房产计价方式，案涉合同对装饰装修价款无单独明确约定，认定事实错误，认定事实逻辑和方法违背法律规定的“意思表示解释规则”。1.根据词句分析（文义解释），尽管案涉合同第四条“计价方式与价款”文字记载为房价按照建筑面积计算总价，装饰装修款一栏空白，但浦东公司无法否认房屋销售总价是由毛坯房价格和装修价格相加形成。2.根据上下文分析（体系解释）。本案合同第十二条第二款第2项约定：该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方按照交付时的市场差价赔偿乙方损失。参照合同的上下文，说明合同计价方式中存在一个明确的、可以计算出具体金额的装饰装修计价方式。如果合同中故意隐去该装修价格，相关的合同附件、政府备案文件以及广告宣传资料都可以作为推算装修价款的依据。3.诚信解释。浦东公司有义务对装修价格进行明示且按照明示的装修标准价格交付装修成果。4.交易整体解释。根据交易整体解释原则，开发商用于向行政机关备案的装修价格虽然不是为购房者制作的承诺，但商品房买卖合同中装修价格条款却是和备案文件紧密相关联。开发商因价格备案而与行政机关形成的行政法律关系是精装修商品房上市交易整体流程中的一个环节，因此当购房人和开发商对精装修价格条款发生理解争议时，完全可以使用开发商和行政机关的备案文件做解释。5.公序良俗解释。浦东公司向政府机关所做的备案及承诺对其具有约束力，应履行承诺，否则违背社会公序良俗。四、浦东公司在售楼大厅将装修价格评估报告进行公示，足以构成对房屋及相关设施具体明确的说明和允诺，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。浦东公司辩称，一审事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。1.本案系系列案件，已生效的判决均驳回了购房人的诉讼请求。2.2020年5月25日庭审中，因李啸、张庆五是当庭出示证据，故浦东公司仅对证据形式上的真实性认可，对其内容需要庭后核实，其后不认可不构成禁反言。3.天圣公司的两份说明并不矛盾，第一份说明出具时候，天圣公司未了解全部事实，后经了解作了修正，应以第二份说明为准。4.备案手续是行政行为，不适用民法典或者民法范畴法律法规，也不应在民事案件中一并进行处理。5.一审法院对合同中已经明确排除装修房屋套内的装修装饰款的计价方式认定正确。6.双方对一审中出具的14组证据均进行了质证，但大部分证据与本案无关联性，应予排除和不予采纳。李啸、张庆五向一审法院起诉请求：1.撤销李啸、张庆五与浦东公司商品房预售合同中精装修价款的约定（4000元/平方米），退还房屋装修差价2万元（暂定金额，具体金额以司法鉴定评估造价为准）；2.判令浦东公司负担本案诉讼费用、司法鉴定费。一审法院认定事实：2017年8月25日，李啸、张庆五（乙方）与浦东公司（甲方）签订《北外滩水城第十九街区商品房预售合同》，约定：甲方将位于南京市浦口区房屋出售给乙方，房屋建筑面积112.82平方米，其中套内建筑面积86.6平方米。该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4。该商品房以建筑面积计价，单价20487.1元／平方米，总价款合计2311355元。合同中关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏均为空白。该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方按交付时的市场差价赔偿乙方损失。预售合同附件4为《装饰装修及设备标准》，对装饰装修及配置标准进行了详细列明，并在下方用加黑字体注明：“本人已明确知晓并接受该房屋装饰装修的交付标准，出卖人已做明确解释说明，本人无任何异议。同时，本人对出卖人因户型结构差异、供货采购等原因导致出卖人在不降低上述装修功能的情况下的变更予以接受并认可”，签字确认。上述合同签订后，李啸、张庆五支付了全部购房款。现浦东公司已向李啸、张庆五交付涉案房屋。一审另查明，浦东公司向浦口区物价局申报的南京市商品住房申报价格表显示,装修单价为4000元/平方米。一审庭审中，李啸、张庆五陈述浦东公司使用造假的精装修评估报告向政府机关备案，该备案行为因违反社会良俗而无效。即使有效，对李啸、张庆五来说也构成欺诈，李啸、张庆五有权申请撤销合同中对装修价格的约定。申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。为此，提供了1.江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司（以下简称天圣公司）出具的《说明》，记载，“经我公司查验，该报告非我公司出具，为伪造的假报告”。拟证明浦东公司用于备案的评估报告是伪造的假报告。2.印章对比照片，拟证明用于备案的房地产评估报告中使用的法定代表人张奇的印章是经过变造的，属于伪造的印章。3.录音资料（来源业主代表），拟证明天圣公司确认浦东公司使用的备案的评估报告是假报告，且法人的私章是私刻的假章。经质证，浦东公司表示对上述证据1的三性不认可。估价报告仅是备案的辅助材料，并非商品房预售合同的组成部分，与本案无关联性。证据2不是原件，三性不认可，该证据非涉案合同组成部分。证据3没有原始载体，录音人员身份无法确认，对三性不认可。浦东公司陈述天圣公司的评估报告符合房地产估价规范，报告内容真实有效。为此，提供了2019年9月19日天圣公司的《声明》一份，记载“经我司了解，原用于浦东公司申报房屋价格备案的评估报告由我司泰州分公司所出具，没有按我司内部审核及盖章流程就提交给了浦东公司，系分公司违反我司内部管理制度的违规行为。经我司调查审核，报告内容依据贵司提供的装修施工图纸和材料清单进行评估，经我司核定，符合房地产估价规范，报告内容真实有效。”经质证，李啸、张庆五对《声明》的三性不认可，该证据与自己提供的天圣公司出具的《说明》自相矛盾，且《声明》也承认房地产评估报告在制作流程上有重大缺陷，流程不合法性必然导致结论不准确，因此申明不能推翻评估报告是假报告的事实，该份声明是天圣公司和浦东公司串通伪造的，损失了第三人利益，是无效的。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李啸、张庆五与浦东公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房预售合同明确约定该商品房的装饰装修材料及设备标准见附件4。计价方式与价款中约定商品房以建筑面积计价，单价为20487.1元/平方米，并明确排除将“房屋套内的装饰装修款”列为涉案房产计价方式。因此，可以认定双方仅在附件4中对涉案房屋的装修标准存在约定，而对装饰装修价款并无单独的明确约定。李啸、张庆五以合同无效、欺诈为由要求撤销商品房预售合同中的装修单价无事实依据，一审法院不予支持。李啸、张庆五主张浦东公司使用造假的房地产评估报告用于备案，申请对装修造价进行鉴定，要求赔偿装修差价损失，一审法院认为李啸、张庆五、浦东分别提供了评估报告的出具单位天圣公司的说明材料，但天圣公司向双方先后出具的说明内容自相矛盾，且天圣公司未能对此作出合理的解释，故一审法院均不予采信。由于双方在商品房预售合同中已明确排除了对装饰装修款单独计价方式，故李啸、张庆五在双方已对装修标准有明确约定的情况下，申请对装修造价进行鉴定没有依据，故对其鉴定申请不予准许，对其主张的装修差价损失的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回李啸、张庆五的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取150元，由李啸、张庆五负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李啸、张庆五提交业主在江北新区市场监督局拍摄的工程造价咨询报告书封面复印件一张，该封面显示评估公司为“江苏立信建设工程造价咨询有限公司”，而评估报告加盖天圣公司印文，拟证明浦东公司公示的工程造价报告造假。浦东公司质证意见：该证据不是原件，不予认可。李啸、张庆五是3号楼业主，该评估报告显示是2号、4号楼，与本案无关联性。浦东公司另当庭出示3号楼的估价报告的封面，李啸、张庆五认可其真实性。本院认证意见：因李啸、张庆五提交报告显示并非案涉楼宇，与本案无关，故对其证明效力不予确认。对一审判决认定事实，李啸、张庆五认为存在三处遗漏：1.一审中李啸、张庆五提供市场监督局以及发改委回复，证明浦东公司收取公摊面积装修费用，却未进行装修。2.浦东公司在售楼处向业主公示每平方米4000元装修标准的评估报告。3.一审对于评估报告造假，以及实际装修未达到每平方米4000元标准均予忽略。浦东公司对一审判决认定事实不持异议。本院认为，本案处理浦东公司是否应退还装修差价，故对于浦东公司是否装修公摊面积部分不予处理。另评估报告的证明效力是否应予采信，因首先涉及房屋价款中是否应扣除相应装修差价，故在裁判理由部分一并表述。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李啸、张庆五与浦东公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。案涉合同约定房屋计价方式为以建筑面积计价，并约定了单价及总价款，明确排除将房屋套内的装饰装修款列为案涉房产计价依据，故李啸、张庆五认为在计算房屋价款中扣除装修差价，无合同依据，不予支持。由于行政管理之需，浦东公司向相关行政主管部门履行的价格报备手续，并非向李啸、张庆五就销售合同所作承诺，双方亦未将房屋销售报备价格中涉及的装修单价4000元/平方米列入合同内容，即便现场公示了相应装修价格标准，也不能构成对案涉合同内容的变更。浦东公司实际交付内容与合同附件4约定一致，由于该附件对装修、设备等未标注价格，同时相应价格因受市场因素、团购因素等多重影响，也不足以认定浦东公司装修价值过低。据此，李啸、张庆五主张浦东公司赔偿其装修部分价值，缺乏事实及法律依据。相应的，李啸、张庆五提出的鉴定申请，亦依据不足，应予驳回。如前所述，房屋价格由于受市场行政监管，同时，房屋的买卖属于大宗消费，当事人双方所施加的注意程度相对较高，故在合同有明确约定的情况下，应依约履行。备案、公示的装修价格等，由于在案涉合同中已明确排除在房屋计价依据之外，故相应装修等评估报告是否违规、评估机构出具的说明是否冲突等问题，应与本案缺乏关联性，均应不予理涉。同时，由于案涉合同针对房屋销售双方权利、义务的约定清楚明晰，也无需适用合同条款解释规则论述。综上所述，李啸、张庆五的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由李啸、张庆五负担。本判决为终审判决。审 判 员 汪德全二〇二一年三月三十日法官助理 冯 超书 记 员 戴 苗