湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂0191民初555号 原告：武汉未来城物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞狮南路******。 法定代表人：陈稷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周俊华，湖北高韬律师事务所律师。 被告：徐智，男，1981年5月9日出生，汉族，住湖北省黄梅县。 原告武汉未来城物业管理有限公司（以下简称未来城物业）与被告徐智物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年2月8日公开开庭进行了审理。原告未来城物业的委托诉讼代理人周俊华，被告徐智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告未来城物业向本院提出诉讼请求：1.被告徐智向原告未来城物业支付武汉经开未来城×号房屋自2017年5月1日起至2018年4月30日止的物业服务费1,599.36元及违约金（自2017年5月1日起，每日按该应交金额的千分之一计算至该物业服务费付清之日止）、自2018年5月1日起至2019年4月30日止的物业服务费1,599.36元及违约金（自2018年5月1日起，每日按该应交金额的千分之一计算至该物业服务费付清之日止）、自2019年5月1日起至2020年4月30日止的物业服务费1,599.36元及违约金（自2019年5月1日起，每日按该应交金额的千分之一计算至该物业服务费付清之日止）及自2020年5月1日起至2020年12月31日止的物业服务费1,066.24元；2.被告徐智向原告未来城物业支付武汉经开未来城×号房屋自2018年5月1日起至2019年4月30日止的物业服务费1,593.48元及违约金（自2018年5月1日起，每日按该应交金额的千分之一计算至该物业服务费付清之日止）、自2019年5月1日起至2020年4月30日止的物业服务费1,593.48元及违约金（自2019年5月1日起，每日按该应交金额的千分之一计算至该物业服务费付清之日止）及自2020年5月1日起至2020年12月31日止的物业服务费1,062.32元及违约金（自2020年5月1日起，每日按该应交金额的千分之一计算至该物业服务费付清之日止）；3.被告徐智承担本案诉讼费用。 事实和理由：原告未来城物业与被告徐智在2016年9月23日就武汉经开未来城×、×号房签订《经开未来城办公楼前期物业管理服务协议》。该协议约定：原告未来城物业对武汉经开未来城提供前期物业服务，从被告徐智接收房屋至小区正式成立业主委员会并签署本小区《物业管理委托合同》之日止；被告徐智房屋坐落×、×，建筑面积为38.08平方米、37.94平方米；物业服务费的收费标准按被告徐智拥有办公楼的建筑面积计算，为3.5元/月/㎡；物业费按照先交费后服务的预付原则进行交付，每年交付一次，自第二个年度起，物业服务费的交付时间为第一个年度届满30日前交付；被告徐智应按本协议约定的时间足额交付各种费用，每逾期一日交付，需向原告未来城物业另行支付应付金额千分之一的违约金，直至应缴费用和违约金全部付清为止。截止至原告未来城物业起诉之日，原告未来城物业仍为武汉经开未来城的物业服务单位。但自2017年5月1日起至今的物业服务费，被告徐智均未交付。原告未来城物业多次催缴未果，故起诉至法院。 被告徐智辩称，原告未来城物业整改以下几点后，被告徐智愿意按约定金额缴纳物业费：1.公共区域的电线乱接乱搭要整改；2.消防管道暗管变为明管，该事项要恢复原状；3.公共区域乱贴乱涂的现象要整改；4.顶面、墙面乳胶漆粉刷破损严重要整改，要求恢复。 经审理查明：被告徐智系本辖区19C2地块武汉经开未来城×和×房屋的业主，两物业的建筑面积分别为38.08平方米、37.94平方米。2016年9月23日，原告未来城物业（甲方）与被告徐智（乙方）签订《经开未来城办公楼前期物业管理服务协议》一份。该协议约定：甲方受武汉市中南汽车配件配套有限责任公司委托，依据《武汉经开未来城前期物业服务合同》对武汉经开未来城办公楼实施前期物业服务；物业服务费标准按乙方拥有办公楼的建筑面积计算，为3.50元/月/㎡；物业服务费按照先交费后服务的预付原则进行交付；物业服务费每年交付一次，具体为，第一个年度时间为房地产开发单位通知的办公楼交付之日起算一年，第一个年度的物业服务费交付时间为房地产开发单位通知的办公楼交付之日，第二个年度的时间为第一个年度时间届满次日起算一年，第二个年度的物业服务费交付时间为第一个年度届满30日前交付，第三个年度的时间为第二个年度时间届满次日起算一年，第三个年度的物业服务费交付时间为第二个年度届满30日前交付，第四个以及以后年度的起算时间和物业服务费交付时间均按上述规定，进行类推；乙方应按本协议约定的时间足额交付物业服务费，每逾期一日交付，需向甲方另行支付应付金额千分之一的违约金，直到物业服务费和违约金全部付清为止；本协议有效期自甲乙双方签字或签章之日起生效，至业主委员会成立并与新的物业管理企业签订服务协议之日终止；等等。原告未来城物业已向武汉经开未来城办公楼提供物业服务至今，被告徐智至今未向原告未来城物业支付武汉经开未来城×号房屋2017年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费和武汉经开未来城×号房屋2018年5月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。原告未来城物业因此起诉来院，请求依诉予判。 本院认为，原告未来城物业与被告徐智签订的《经开未来城办公楼前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。原告未来城物业为武汉经开未来城办公楼提供了物业服务，但被告徐智未按合同约定及时履行交纳物业服务费的义务，由此酿成本案纠纷，被告徐智应承担支付欠缴物业服务费的法律责任。被告徐智提供的证据不足以反映原告未来城物业提供物业服务的全部情况且其中反映的部分问题系多种原因导致，故被告徐智在本案中提出的拒付物业费理由，本院不予采纳。原告未来城物业要求被告徐智支付武汉经开未来城×号房屋2017年5月1日至2020年12月31日的物业服务费共计5,864.32元（3.5元每月每平方米×38.08平方米×44月）和武汉经开未来城×号房屋2018年5月1日至2020年12月31日的物业服务费共计4,249.28元（3.5元每月每平方米×37.94平方米×32月），本院予以支持。 关于违约金，原告未来城物业提供的物业服务虽存在瑕疵，但业主以拒缴物业费的方式相对抗，不利于物业服务的良性循环局面形成，亦损害了其他已交费业主的利益，考虑到合同约定的应缴金额日千分之一的标准过高，为消除物业服务企业和业主之间的矛盾，增进相互理解和沟通，本院酌情将违约金的计算标准调整为：按本案立案之日2021年1月13日适用的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算。因此，就武汉经开未来城×号房屋，被告徐智应向原告未来城物业支付2017年5月1日至2018年4月30日期间物业服务费1,599.36元的违约金（自2017年5月1日起，以1,599.36元为基数，按年利率3.85%计算至该部分款项实际给付之日止）、2018年5月1日至2019年4月30日期间物业服务费1,599.36元的违约金（自2018年5月1日起，以1,599.36元为基数，按年利率3.85%计算至该部分款项实际给付之日止）及2019年5月1日至2020年4月30日期间物业服务费1,599.36元的违约金（自2019年5月1日起，以1,599.36元为基数，按年利率3.85%计算至该部分款项实际给付之日止）。就武汉经开未来城×号房屋，被告徐智应向原告未来城物业支付2018年5月1日至2019年4月30日期间物业服务费1,593.48元的违约金（自2018年5月1日起，以1,593.48元为基数，按年利率3.85%计算至该部分款项实际给付之日止）、2019年5月1日至2020年4月30日期间物业服务费1,593.48元的违约金（自2019年5月1日起，以1,593.48元为基数，按年利率3.85%计算至该部分款项实际给付之日止）及2020年5月1日至2020年12月31日期间物业服务费1,062.32元的违约金（自2020年5月1日起，以1,062.32元为基数，按年利率3.85%计算至该部分款项实际给付之日止）。原告未来城物业诉讼请求超出本院认定的部分，本院不予支持。 共建和谐幸福小区是物业服务单位与业主的共同责任，业主对物业服务存在异议时，应及时向物业服务单位提出问题、进行建议，尽量沟通协商，而非通过拒付物业费的方式扩大矛盾，否则业主普遍采用该方式，会使正常的物业服务难以为继并陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的共同利益。希望今后被告徐智等业主和原告未来城物业能本着相互理解、相互支持、促成共赢的原则，建立起良性互动关系，原告未来城物业亦能进一步提高物业服务水平。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下： 一、被告徐智于本判决生效之日起十日内向原告武汉未来城物业管理有限公司支付武汉经开未来城×号房屋2017年5月1日至2020年12月31日的物业服务费5,864.32元和武汉经开未来城×号房屋2018年5月1日至2020年12月31日的物业服务费4,249.28元； 二、被告徐智于本判决生效之日起十日内向原告武汉未来城物业管理有限公司支付武汉经开未来城×号房屋2017年5月1日至2018年4月30日期间物业服务费1,599.36元的违约金（自2017年5月1日起，以1,599.36元为基数，按年利率3.85%计算至该部分款项实际给付之日止）、2018年5月1日至2019年4月30日期间物业服务费1,599.36元的违约金（自2018年5月1日起，以1,599.36元为基数，按年利率3.85%计算至该部分款项实际给付之日止）及2019年5月1日至2020年4月30日期间物业服务费1,599.36元的违约金（自2019年5月1日起，以1,599.36元为基数，按年利率3.85%计算至该部分款项实际给付之日止）； 三、被告徐智于本判决生效之日起十日内向原告武汉未来城物业管理有限公司支付武汉经开未来城×号房屋2018年5月1日至2019年4月30日期间物业服务费1,593.48元的违约金（自2018年5月1日起，以1,593.48元为基数，按年利率3.85%计算至该部分款项实际给付之日止）、2019年5月1日至2020年4月30日期间物业服务费1,593.48元的违约金（自2019年5月1日起，以1,593.48元为基数，按年利率3.85%计算至该部分款项实际给付之日止）及2020年5月1日至2020年12月31日期间物业服务费1,062.32元的违约金（自2020年5月1日起，以1,062.32元为基数，按年利率3.85%计算至该部分款项实际给付之日止）； 四、驳回原告武汉未来城物业管理有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费246元，减半收取计123元，由被告徐智负担。 本判决为终审判决。 审判员  郑灵芝 二〇二一年三月十一日 书记员  方 园