湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1103民初218号 原告：曾耀辉，男，1990年7月20日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：肖斐，湖南国风德赛律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：书香名邸小区业主委员会，住所地永州市冷水滩区传芳路以西与西区路以北交汇处书香名邸小区。 负责人：文友生，系业主委员会主任。 被告：永州市杨光物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区梅湾路168号。 法定代表人：欧小荣。 原告曾耀辉与被告书香名邸小区业主委员会（以下简称业委会）、永州市杨光物业管理有限公司（以下简称扬光物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾耀辉的委托诉讼代理人肖斐、被告业委会主任文友生、被告扬光物业公司法定代表人欧小荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令依法撤销被告业委会作出的被告扬光物业公司为书香名邸小区新物业服务企业的决定；2、请求判令被告业委会与被告扬光物业公司签订的《物业委托服务合同书》无效；3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告系冷水滩区书香名邸小区××栋××××号房业主。2020年7月23日被告业委会张贴公告后原告才知道被告业委会选聘了被告扬光物业公司为书香名邸小区新的物业服务企业。原告认为书香名邸小区前期物业公司永州市金盛物业管理有限公司服务意识和服务态度比较好，服务水平逐步提高，可以继续为业主提供物业服务。被告业委会没有召开业主大会，在大多数业主不知情的情况下更换物业服务企业，被告业委会行为侵害了广大业主对选聘和解聘物业服务企业的参与权与投票权。被告业委会在选聘物业服务企业时，没有提前通知业主召开业主大会，也没有小区“双过半”的业主同意，“业主代表”无权授权业主委员会、监督委员会选聘物业服务企业，所谓的五个业主委员会成员和四个监委会成员擅自违规选聘新物业服务企业，违反了《物权法》、《物业管理条例》等相关法律规定，侵害了全体业主的合法权益。为此，原告为维护自身合法权益特诉至贵院，请求依法撤销被告业委会作出的被告扬光物业公司为书香名邸小区新物业服务企业的决定。希望贵院判如所请。 被告业委会辩称：请求驳回原告的全部诉请，诉讼费由原告承担。事实理由：1、原告主体不对，诉讼请求不成立，2、被告业委会所诉撤销的决定并未损害其业主权益，3、业主大会的决定符合法律法规及《议事规则》，合法有效。综上，被告业委会的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 被告扬光物业公司辩称：1、原告说的对物业选聘不知情很正常，因为很多业主没有参与物业选聘大会，有些业主在外地；2、选聘被告扬光物业公司是合法有效的。 经审理查明：原告曾耀辉系书香名邸小区业主。书香名邸小区系永州市金盛房地产开发有限公司开发建设。2016年11月22日，永州市金盛房地产开发有限公司（甲方）与永州市金盛物业管理有限公司（乙方）签订了一份《书香名邸一期前期物业服务合同》，约定：物业名称为书香名邸（一期）；本合同约定的物业服务期限自接管之日起，期限为5年，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。合同还对服务内容与质量、服务费用、违约责任等作了约定。合同签订后，永州市金盛物业管理有限公司依约取得了书香名邸小区的物业服务管理权。2019年1月8日，书香名邸小区成立了第一届业主大会筹备委员会。同年4月11日，冷水滩区珊瑚街道古塘社区居民委员会组织辖区书香名邸小区业主召开第一届业主代表大会，经参加大会的35名业主代表选举，产生了由文友生担任主任、5名业主组成的业主委员会。2019年5月27日，被告业委会在永州市××室进行了备案。2020年4月11日，书香名邸小区业主召开业主代表大会，会议主题为“关于要求重新招聘书香名邸小区物业服务企业”，此次会议记录有41人签名，其中32人系业主代表，9人不是业主代表。该会议记录中会议主题最后一句“授权书香名邸小区业主委员会监督委员会选聘物业服务企业的具体事项”以及会议内容最后一句“业主大会授权业主委员会全权负责”系被告业委会事后添加。2020年7月22日，被告业委会未召开业主代表大会作出选聘被告扬光物业公司的决定，自行决定与被告扬光物业公司签订《物业委托服务合同书》，委托被告扬光物业公司对书香名邸小区进行物业服务，委托服务期限为1年，自2020年7月22日起至2021年7月22日止。 以上事实有原告身份证、商品房买卖合同、业主委员会备案通知、第一届业主委员会代表（原件在居委会）、业主代表大会会议记录、签到表及《书香名邸小区业主代表授权选聘物业公司大会结果》、业主吕明生的证人证言、业主伍星的证人证言、业主陈波的证人证言、业主柏华林的证人证言、中标公告、中标通知书以及原、被告当庭陈述佐证，本院予以确认。 本院认为，一、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案发生在民法典实行前，应当使用当时的法律、司法解释。二、《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第十二条第一款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”《物业管理条例》第十四条第一款规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。”根据上述规定，选聘物业服务企业应当由业主通过业主大会的形式共同决定，其赞成的业主需专有部分占建筑物总面积过半且人数占总人数过半数。在召开业主大会之前，业委会应当提前15日通知全体业主。本案中，书香名邸小区业主于2020年4月11日召开的业主代表大会未授权被告业委会与书香名邸小区监督委员会选聘物业服务企业，会议记录中“授权书香名邸小区业主委员会监督委员会选聘物业服务企业的具体事项”、“业主大会授权业主委员会全权负责”等内容系事后添加，并且被告业委会在作出与被告扬光物业公司决定时，未以任何形式召开过业主大会，对于合同的期限、价格等影响物业服务合同具体事项的重大内容也均未通过业主大会讨论决定，仅由被告业委会成员（5人）和书香名邸小区监督委员会（4人）进行了投票表决，该决定至今未得到业主大会的追认。故被告业委员会作出与被告扬光物业公司签订服务合同的决定违反相关法定程序，侵害了业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”故原告诉请撤销被告业委会作出的与被告扬光物业公司签订物业服务合同的决定，本院依法予以支持。三、关于原告要求确认二被告基于前述决定签订的《物业委托服务合同书》无效的诉讼请求，因本案为业主撤销权之诉，属于业主与其自治组织和执行机构之间的内部关系，其撤销权行使的对象为业主大会或业主委员会的决定或决议，而非已成立并生效的物业服务合同，亦并不影响被告业委会与被告扬光物业公司签订的物业服务合同的效力，故原告要求在本案中确认该物业管理服务合同无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《物业管理条例》第十一条、第十二条第一款、第十四条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、撤销被告书香名邸小区业主委员会于2020年7月22日作出的与被告永州市杨光物业管理有限公司签订物业服务合同的决定； 二、驳回原告曾耀辉的其他诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取150元，由被告书香名邸小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  黄寿成 二〇二一年三月二十六日 法官助理宁俊杰 代理书记员  刘军语