新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0203民初574号 原告：黄梅君，女，1964年2月22日出生，汉族，系个体从业人员，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：马治昊，新疆瀛华律师事务所律师。 被告：靳喜香，女，1963年9月29日出生，汉族，系胜利路街道办事处退休职工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 委托诉讼代理人：靳新平，系被告弟弟，1968年4月3日出生，汉族，系中国建设银行克拉玛依石油分行职工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 被告：克拉玛依市居家房产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 法定代表人：欧阳，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陶丽，女，1988年12月12日出生，汉族，系该公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区。 原告黄梅君与被告靳喜香、克拉玛依市居家房产经纪有限公司（以下简称居家经纪公司）定金合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄梅君及委托诉讼代理人马治昊、被告靳喜香及委托诉讼代理人靳新平、被告居家经纪公司之委托诉讼代理人陶丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄梅君向本院提出诉讼请求：1.依法确认《定金合同》无效；2.判令被告靳喜香向原告双倍返还定金20,000元；3.判令被告居家经纪公司向原告返还中介服务费13,000元；4.判令被告承担律师代理费5000元；5.本案诉讼费由二被告承担。 事实和理由：2020年11月15日，经被告居家经纪公司介绍，原告黄梅君与被告靳喜香协商购买克拉玛依区金色嘉苑夏景园X栋X单元X号房屋。因被告为涉案房屋登记房主靳孝诗、刘玉兰之女，原告要求与产权人签订合同，但被告靳喜香称其父母年迈、出行不便，并与被告居家房产经纪公司共同向原告承诺2020年12月15日提供公证授权委托手续，由被告靳喜香与原告签订《购房合同》。基于对二被告的信任签订《定金合同》，原告向被告靳喜香支付定金10,000元、向被告居家经纪公司支付中介费13,000元。现被告靳喜香以需要向法院提起特别程序确认其母亲刘玉兰无民事行为能力为由，无法在《定金合同》约定期限内签订《购房合同》，预计签订合同时间为2021年6月。因原告急需用房，经与被告协商解除《定金合同》无果，故诉至法院，请求依法判如所请。 被告靳喜香辩称，2020年11月15日三方自愿签订《定金合同》；原告黄梅君已经履行定金合同约定的缴纳定金和佣金；被告也已提前收回房屋、缴纳土地出让金、物业费、暖气费等费用；2020年12月15日原告黄梅君拒签《购房合同》，被告居家经纪公司建议双方在签订《购房合同》中约定过户时间提前到2021年6月。综上请求驳回原告的诉讼请求。 被告居家经纪公司辩称，其已正常履行《定金合同》，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：2020年11月15日，经被告居家经纪公司居间介绍，被告靳喜香代理案外人（靳孝诗、刘玉兰）与原告签订《定金合同》一份，其中第一条约定原告购买案外人（靳孝诗、刘玉兰）位于克拉玛依区金色嘉苑夏景园X栋X单元X号房屋一套，建筑面积116.63平方米、成交价550,000元。被告靳喜香保证该房屋产权清晰、无产权及债务纠纷，原告对该房屋已充分了解，并支付购房定金10,000元。第二条约定，合同签订后，不得违约，若被告违约必须双倍返还定金，若原告违约定金不予退还。违约方承担经纪公司佣金，签订定金合同当日同时交付佣金，延迟按每日百分之三缴纳滞纳金。本合同三方签字生效。第三条其他约定被告于2020年12月15日之前向原告交付房屋并签订正式购房协议、原告向被告支付购房款300,000元，余款240,000元在过户当天支付。被告需在2023年9月29日之前将房屋变更过户给原告。第四条约定，发生争议所产生的诉讼费、律师费均有败诉方承担。合同签订当日，被告居家经纪公司在合同正文部位加盖公司印章，原告向被告靳喜香支付定金10,000元。2020年11月17日，原告向被告居家经纪公司支付居间报酬13,000元。后因签订房屋买卖合同、房屋交付、房屋产权变更等问题发生争议，原告认为被告靳喜香违约、被告居家经纪公司未能促成购房合同签订，二被告应当返还居间费、承担定金双倍返还的责任并支付律师费，三方协商未果，故原告诉至本院。 另，被告靳喜香系案外人靳孝诗、刘玉兰之婚生女。2018年案外人靳孝诗、刘玉兰取得涉案房屋克拉玛依区金色嘉苑夏景园X栋X单元X号经济适用房不动产权证。截止到庭审结束，被告未提供案外人靳孝诗、刘玉兰共同签字或捺手印的授权委托书。原告实际支付律师代理费3000元。 上述事实，经当庭质证，有原告提交《定金合同》《购房定金收条》、中介服务费《收据》原件各一份、2020年12月20日原告通过短信向被告靳喜香催告履行《定金合同》的截图打印件2张、2020年12月20日原告通过微信向被告居家经纪公司催告履行《定金合同》的截图打印件2张、涉案房屋不动产证复印件、原告与被告居家经纪公司销售人员王孟辉的微信聊天记录打印件5张、2020年11月21日原告与被告居家经纪公司销售人员王孟辉的通话录音1份、2020年12月18日克拉玛依区第四市场监督管理所工作人员赵征与被告居家经纪公司负责人陶丽的通话录音1份、被告居家经纪公司公示的服务承诺影印件3张、原告与新疆瀛华律师事务所委托代理合同原件1份、代理费发票原件1张，被告提交的委托人靳孝诗授予靳喜香和靳新平买卖房屋授权委托书及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。可以作为定案的依据。 本院认为，本案争议焦点是三方签订的《定金合同》效力问题。根据庭审查明的被告靳喜香在实施处分案外人（靳孝诗、刘玉兰）夫妻共同所有的房产时并未取得涉案房屋所有权人案外人（靳孝诗、刘玉兰）共同签署的书面授权或其他形式授权，事后也未取得房屋所有权人刘玉兰追认或者订立合同后被告靳喜香取得该房产完全处分权的事实；被告居家经纪公司在未取得房产所有人的授权向原告提供居间服务的事实；以及原告在签订合同时已经明确知道二被告并未取得房屋所有权人共同授权却仍与二被告签订合同的事实，可以认定三方签订《定金合同》所担保的处分他人房屋的行为均属无权处分他人房产的行为。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。…。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第四十八条第二款：“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”的规定，应当认定三方签订的《定金合同》无效，该合同对房屋所有权人靳孝诗、刘玉兰不发生法律效力。 关于原告主张双倍返还定金的诉讼请求。根据《中华人民共和国担保法》第五条：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”的规定，本案中，因定金合同无效且其所担保购房主合同尚未签订，即使双方签订购房合同，在未经房产共有人授权或事后追认授权的前提下，根据上述法律规定，所签订的购房主合同仍应当认定为无效。据此，原告的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于原告主张代理费5000元的诉讼请求。经庭审查明原告实际支付律师费3000元，而且原告在签订定金合同时，对涉案房产属于经济适用房性质及对二被告没有取得房产共同共有人共同授权的事实是明知的，由此导致定金合同无效，原告应当承担由于签约不慎造成其损失的法律后果。因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于二被告辩称定金合同已经履行不同意返还居间费、定金的理由。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”第四百二十六条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…。”的规定，结合本案三方签订的定金合同涉案房屋为案外人共同所有的经济适用房，因未经房屋共有人刘玉兰的同意，侵害了房屋共有权人刘玉兰的合法财产所有权，原、被告均应当承担相应的缔约过失责任，被告靳喜香收取的定金应当予以返还，被告居家经纪公司未促成合同成立应当返还居间报酬。因此，二被告主张的理由，本院不予支持。 关于原告主张被告承担诉讼费的诉讼请求。本院认为，案件受理费的承担是人民法院决定的事项，原告该项诉讼请求缺乏法律依据，本院不予采信。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条第二款、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条、第四百二十六条、《中华人民共和国担保法》第五条之规定，判决如下： 一、原告黄梅君、被告靳喜香、克拉玛依市居家房产经纪有限公司于2020年11月15日签订的《定金合同》无效； 二、被告靳喜香于本判决生效之日起三日内向原告黄梅君返还定金10,000元； 三、被告克拉玛依市居家房产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向原告黄梅君返还居间报酬13,000元； 四、驳回原告黄梅君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费375元，由被告靳喜香负担98元、被告克拉玛依市居家房产经纪有限公司负担127元、原告黄梅君负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员  钟爱军 二〇二一年三月二十五日 书记员  赵雯丽