安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2547号 上诉人（原审原告）：高洁，女，1985年11月17日出生，回族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：余欢，浙江京衡（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张永俊，男，1989年3月13日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 上诉人高洁因与被上诉人张永俊定金合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初10904号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 高洁上诉请求：一、依法撤销一审判决并支持高洁的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费由张永俊承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院在案涉房屋是否需要张永俊转租的事实中认定不清。高洁本人在庭审中也明确表示看中的就是张永俊店面的地理位置，张永俊店面位置的优越性是高洁能否愿意与张永俊签约的最主要因素，并不是高洁仅仅受让该房屋中的装潢、设备，“店面转让”就是高洁希望成功的转让到该店铺的门面，店面的转让要以高洁享受张永俊原房屋租赁合同中的权利与义务为前提，即能够成功的租赁到案涉房屋，否则，转让没有任何意义。一审法院在张永俊是否具有案涉房屋的转让权认定不清。一审法院仅查明案涉房屋系合肥庐阳国有资产经营有限公司出租给丁榕使用，丁榕又将案涉房屋转租给庄玉建（张永俊合伙人）使用，丁榕同意庄玉建转让。在全国公共资源交易平台安徽合肥公共资源交易中心网站上的《房屋租赁项目公告》，其中第八条“特别要求”中第（三）款明确指出：“租赁期内，出租房屋必须由承租人本人经营，未经委托方书面同意，不得以任何形式转租、分租、出借租赁房屋及与他人合作经营。”通过高洁与张永俊的微信聊天记录可以证明，高洁一再要求张永俊提供案涉房屋产权人同意转让的证明材料，因张永俊不是案涉店铺的产权人，也不能拿出证明产权人同意张永俊转让店面的书面凭证，由此可见，丁榕、张永俊均没有转租店面的权利，也没有转让店面的权利。高洁在与丁榕签订租赁合同后反悔是在行使不安抗辩权。高洁一直未与张永俊签订《店面转让协议书》的一大原因，是高洁一直未见到房屋产权人，而实际见到的高洁张永俊口中的“房东”丁榕也并非房屋产权人，且经高洁调查发现：丁榕无转租权，更不可能提供产权人同意转租的书面证明材料。一审法院对于张永俊案涉房屋腾退损失认定无事实依据。张永俊并未提供任何的退费单、清场证明等。而事实情况是张永俊在与高洁接触前，就因经营不善、连续亏损而准备转让店面，且张永俊一直未取得办学许可证，不具备合法办学资格，张永俊所声称的退租、停课、清场等行为即使造成了损失，也并不是为履行合同产生的损失。二、一审法院法律适用错误。本案应当适用《合同法》第115条的规定，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。 张永俊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 张永俊向一审法院起诉请求：1．判令张永俊双倍返还房屋租赁定金100000元并支付违约金10000元；2．本案诉讼费用由张永俊承担。 一审法院认定事实：2020年6月10日，高洁因欲承接张永俊作为合伙人承租的合肥市庐阳区淮河路新时代广场C座铺面（原蛙步教育）向张永俊支付定金50000元，张永俊出具收据，载明“今2020年6月10日，收到高洁女士转让费用定金50000元，如遇违约，则转让费定金不可退，请知悉。（转让总费用为25万元，所有的办公软件均留下）剩余费用20万”。双方约定的转让内容包括店铺的装潢、设备以及促成高洁与房屋出租人签订租赁合同，但不包括房屋转租和租金。 2020年6月11日，高洁向张永俊通过微信发送《店面转让协议书》一份，但双方并未签订该协议。 后高洁与丁榕签订上述铺面的《租赁合同》，但高洁因疑丁榕无权出租该房产当场反悔，将《租赁合同》作废。 另查明，2019年1月9日，合肥庐阳国有资产经营有限公司出具情况说明，载明将案涉房屋租赁给丁榕使用，期限自2019年1月16日至2025年1月15日。 2019年3月，丁榕与庄玉健（张永俊合伙人）就案涉房屋签订《租赁合同》，租赁期限六年，丁榕同意庄玉建转让。 双方因退还定金事宜发生纠纷，起诉至该院。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案处理的系高洁与张永俊间关于店铺转让的合同关系，高洁以张永俊违约为由主张双倍返还定金并支付违约金，应当对张永俊违约事实承担举证责任。但通过庭审查明情况可知：其一，高洁向张永俊支付定金的目的是双方就案涉店铺的转让达成合意，该转让内容包括房屋内的装修装饰以及其他办公家具和设备等，不包括房屋转租，但张永俊承诺将提供信息促成高洁与房屋出租人丁榕签订房屋租赁合同；张永俊就上述义务无违约行为，且已如实向高洁披露房屋租赁等事实情况。其二，高洁与丁榕已初步就房屋租赁事宜达成一致意见，但高洁当场反悔，亦未能提供证据证明丁榕对案涉房屋无转租权限，故该租赁合同不能实现合同目的的直接原因在于高洁；且该房屋租赁合同与本案中双方当事人间的店铺转让并非同一法律关系，合同相对人亦非一致。其三，张永俊已为履行店铺转让合同做出退租、停课并安置学员、清场等准备工作，存在一定损失。故，就案涉的店铺转让合同而言，不履行约定义务方系定金给付方高洁，其无权要求返还定金。 综上所述，因高洁未能提供证据证明其诉讼主张，其诉讼请求缺乏事实与法律依据，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回高洁全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1250元，由高洁负担。 二审期间，高洁向法院提交国资委平台上的租赁公告一份。拟证明张永俊未得到房屋产权人的授权进行转租或转让。张永俊对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，国资委是默认张永俊进行转租的。本院经审查认为，该租赁公告不足以证明丁榕没有转租权，本院不予采信。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为张永俊是否应当返还定金。高洁认为张永俊违约应当返还定金，应当对其主张承担举证责任。根据已查明的事实，合肥庐阳国有资产经营管理有限公司将案涉房屋出租给丁榕，丁榕又将房屋转租给庄玉健（张永俊合伙人）。2020年6月，高洁与张永俊协商欲租赁案涉房屋，并与丁榕签订了《租赁合同》，但因高洁原因将《租赁合同》作废，导致合同目的无法实现。高洁上诉主张其作废《租赁合同》的系因丁榕转租案涉房屋未取得出租人合肥庐阳国有资产经营管理有限公司授权，丁榕不具有转租权，因高洁对其该项主张未提供充分有效证据加以证明，本院不予支持，故一审认定张永俊不承担返还责任，并无不当，本院予以维持。 综上，高洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2500元，由高洁负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二一年三月二十五日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。