江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终1600号上诉人（原审被告）：王继平。上诉人（原审被告）：艾莹莹。被上诉人（原审原告）：张元超。被上诉人（原审原告）：薛玉年。二被上诉人共同委托诉讼代理人：沈晓婷，江苏蓝之天律师事务所律师。上诉人王继平、艾莹莹因与被上诉人张元超、薛玉年房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初3748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。王继平、艾莹莹上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法改判。事实和理由：2019年6月28日起，王继平突然被张家港市监察委员会采取留置措施，就其曾经负责的一宗旧案协助调查。王继平不能实际到场协助办理过户手续。艾莹莹积极与相关部门沟通，被拒绝王继平公证授权的请求。我方尽力推动合同履行，但客观原因下，未能按时办理过户手续。王继平被刑事拘留后，艾莹莹第一时间告知居间方，未拖延或隐瞒事实。艾莹莹多次与居间方及张元超、薛玉年沟通，寻求解决方案协助过户。我方不存在故意或过失拖延办理房产过户的情形。在最终定罪前，王继平被限制人身自由致使合同履行迟延无过错。即便两期购房款在托管账户，我方未实际收到，仍按时向张元超、薛玉年交付了房屋。张元超、薛玉年准时对涉案房屋占有使用，在本案中并无损失。就张元超、薛玉年损失及我方而言，一审调整违约金仍属过高。张元超、薛玉年二审辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉请求。张元超、薛玉年向一审法院提出诉讼请求：1、判令王继平、艾莹莹将位于苏州吴中经济开发区石湖华城花园22幢302室房屋的不动产权登记至张元超、薛玉年名下；2、判令王继平、艾莹莹支付逾期办证违约金229360元（自2019年10月1日起至实际办理房屋权属转移登记申请之日止以2350000元为基数按每日万分之四计算，暂算至2020年6月1日为229360元）；3、本案诉讼费由王继平、艾莹莹承担。一审法院认定事实如下：2019年3月16日，张元超、薛玉年（买受人）与王继平、艾莹莹（出卖人）在居间方苏州我爱我家房地产经纪有限公司的居间下签订一份《房屋买卖合同》，由王继平、艾莹莹将位于苏州吴中经济开发区石湖华城花园22幢302室房屋（产权登记面积116.56平方米）出售给张元超、薛玉年，合同约定：该房屋的价款为2350000元，买卖双方约定于2019年8月15日前共同申请办理资金托管手续，并由买受方将首付款打入资金托管账户，买受方应当于申请办理资金托管手续之日起2日内办理银行贷款事宜，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。买卖双方约定房屋交付日期为买受人付清房款之日起3日内。自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费由买受方承担。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其他损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。一、属于出卖人责任的，处理如下（不作累加）：（1）逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第1项的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起15日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同约定房屋价款的20%向买受人支付违约金；买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同约定房屋价款万分之四的违约金（该比率应不小于本条第1款第1项中的对应比率），合同继续履行。二、属于买受人责任的，处理如下（不作累加）：（1）逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同约定房屋价款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日（该日期应当与第1项的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起15日内，买受人将房屋及其附属物品退还给出卖人，并按本合同约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同约定房屋价款万分之四的违约金（该比率应不小于本条第2款第1项中的对应比率），合同继续履行。上述合同签订后，双方于2019年6月4日共同申请办理了资金托管手续并签署了《存量房交易信息确认书》，该确认书记载“重要提示：本确认书仅供存量房交易双方申请资金托管及银行贷款审批使用”，其他约定第6条约定“买卖双方约定房屋交付日期为出卖方领到资金托管房款后3日内，如逾期交房按本合同第八条承担违约责任”。另查明，张元超、薛玉年已于2019年6月20日将首付款1250000元付至资金托管账户，后张元超、薛玉年申请的贷款1100000元于2019年9月16日发放至资金托管账户。位于苏州吴中经济开发区石湖华城花园22幢302室房屋（下称涉案房屋）原登记在王继平、艾莹莹名下，已于2019年11月23日由王继平、艾莹莹交付给张元超、薛玉年占有使用，双方一致确认该房屋已于2020年9月28日由王继平、艾莹莹协助过户登记在张元超、薛玉年名下。2019年8月18日，就涉案房屋交易创建了微信群，双方当事人及相关中介人员均加入该群。2019年8月18日，薛玉年称“现在最关心贷款进度，快两月了”；中介人员回复“收到，银行今天休息，明天给您答复”；薛玉年回复“好的”。2019年9月17日，中介人员称“贷款已经下来了”、“我这边已把材料拿到”、“只要是在工作日都可以办理过户手续了”；艾莹莹回复“一定要我老公去面签吗？找个人代替行吗？”、“身份证在我这里”、“是要刷脸吗”；中介人员回复“过户时，产权人都要到场的”；艾莹莹回复“现在没法到场啊”；中介人员回复“有大概时间吗？”；艾莹莹回复“11月底？”、“我也给不出一个确切的时间”、“我想要是可以的话，我让哥哥来代签，我老公的身份证在我这里，过户是要刷脸吗”；中介人员回复“可以出委托书吗”；艾莹莹回复“没法出委托书，能想的办法我都想过了，事情是无法预料的”；中介人员回复“必须出示公证委托书才可以”；艾莹莹回复“出公证书要到11月底了，目前的阶段出不了公证书的”……。2019年10月6日，张元超、薛玉年与艾莹莹当面协调处理涉案房屋交付与过户之事，当日双方就是否先交付房屋给张元超、薛玉年使用之事进行沟通。双方协商一致由王继平、艾莹莹按2500元/月标准补偿张元超、薛玉年逾期交房的租金损失，王继平、艾莹莹实际向张元超、薛玉年支付了租金损失5000元。又，张元超、薛玉年因涉案房屋交易支出中介费23700元，为本案诉讼聘请律师支出律师费20000元。审理中，王继平、艾莹莹表示，双方于2019年3月16日签订房屋买卖合同后又于2019年6月3日签署了《存量房交易信息确认书》，相应权利义务应以《存量房交易信息确认书》约定为准，虽《房屋买卖合同》就逾期申请办理房屋权属转移登记约定了相应违约责任，但《存量房交易信息确认书》未就此未作任何约定只约定了逾期交房违约责任，而其虽至今未收到购房款但已于2019年11月交付了涉案房屋，因此张元超、薛玉年实际未因逾期申请办理房屋权属转移登记而遭受损失，且在王继平被留置后已告知中介工作人员无法到场办理手续，因此其并非故意拖延，为此提供证据如下：（1）留置通知书复印件一份，以证明王继平因涉嫌徇私枉法于2019年6月28日被采取留置措施；（2）艾莹莹与中介工作人员微信聊天记录，以证明艾莹莹于2019年8月29日告知中介王继平被留置处理之事。对此，张元超、薛玉年表示，王继平、艾莹莹只是与中介工作人员沟通王继平无法到场的原因，根据微信聊天内容可知当时艾莹莹流露出2019年11月可到场办理过户的信息，然而王继平实际于2019年9月6日由留置转为刑事拘留，故而以上不足以证明王继平、艾莹莹明确告知张元超、薛玉年无法如期申请办理房屋权属转移登记的原因，无法到场与被限制人身自由区别很大，如其一早就知道王继平被限制人身自由，可以选择解除合同不再继续交易，其于涉案房屋贷款发放后才知晓王继平因被限制人身自由无法到场办理相关手续，迟延办证给其造成的损失有律师费损失、中介费损失、利息损失等，根据本地限购政策，产证办理时间影响房屋可以出售时间，因此也会有相关损失。以上事实，由张元超、薛玉年提供的房屋买卖合同复印件、存量房交易信息确认书、存量房交易资金托管协议、监管资金存款表、个人购房借款担保合同复印件、银行流水、聘请律师合同、律师费发票、中介费收据、微信群聊天截屏打印件，王继平、艾莹莹提供的留置通知书复印件、微信聊天记录截屏打印件及当事人陈述等予以证实。一审法院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据房屋买卖合同约定买卖双方应共同申请办理资金托管手续且购房款应付至资金托管账户，自买受人付清房款之日起15日内，买卖双方应共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记，根据本案查明的事实，张元超、薛玉年已于2019年9月16日将涉案房屋的购房款2350000元全部付至约定资金托管账户，故而按约应于2019年10月1日前共同申请办理房屋权属转移登记，而2019年10月1日为法定休假日故应以法定休假日结束的次日即2019年10月8日为期间的最后一日，即按约应于2019年10月8日前申请办理房屋权属转移登记，由王继平、艾莹莹将涉案房屋产权过户至张元超、薛玉年名下，鉴于双方一致确认涉案房屋产权已于2020年9月28日登记至张元超、薛玉年名下，故对张元超、薛玉年诉请要求王继平、艾莹莹协助办理涉案房屋产权过户手续，一审法院不再支持。关于逾期申请房屋产权转移登记的违约金，房屋买卖合同约定逾期超过15日且买受人不退房的，自约定办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起至实际办理房屋权属转移登记申请之日止由出卖人按日计算向买受人支付约定房屋价款2350000元的万分之四的违约金，张元超、薛玉年按约支付购房款后，由于王继平、艾莹莹的原因导致申请办理涉案房屋产权变更登记延误，王继平、艾莹莹按约应承担相应违约责任，然而双方约定按购房款2350000元的万分之四每日计算的违约金过高，张元超、薛玉年亦未能举证证明由于涉案房屋产权变更登记迟延给其造成的实际损失，为平衡双方当事人利益，一审法院综合考虑各方面因素后酌情支持按房屋总价的每日万分之一点五计算延期356日的违约金125490元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、王继平、艾莹莹于本判决生效之日起十日内支付张元超、薛玉年逾期违约金人民币125490元。二、驳回张元超、薛玉年的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币2370元，由张元超、薛玉年负担人民币970元，王继平、艾莹莹负担人民币1400元。王继平、艾莹莹负担部分已由张元超、薛玉年预交，王继平、艾莹莹于本判决生效之日起十日内直接给付，张元超、薛玉年预交的诉讼费用一审法院不再退还。二审中，各方当事人未提交新证据。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为,张元超、薛玉年与王继平、艾莹莹自愿签订案涉房屋买卖合同，合法有效，双方当事人应当按照约定履行义务。根据合同约定，在张元超、薛玉年付清房款之日起15日内，双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。张元超、薛玉年于2019年9月16日将全部购房款支付至约定的资金托管账户。王继平、艾莹莹因王继平被留置、拘留客观上未能及时按照合同约定协助办理房屋过户手续。王继平被留置、拘留系因其个人原因，一审法院亦酌情调整违约金至每日万分之一点五已属合理，二审予以确认。综上所述，王继平、艾莹莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2810元，由王继平、艾莹莹负担（王继平、艾莹莹预交二审案件受理费4740元，由本院退还多交1930元）。本判决为终审判决。审判员  黄学辉二〇二一年三月二十五日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。