河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终1069号上诉人（原审被告）：河南大有房地产开发有限公司。住所地：信阳市羊山新区招商大厦****。统一社会信用代码：914100006753861249。法定代表人：汪丽锋，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邵奥利，该公司员工。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：马建全，男，汉族，1971年3月23日生，住河南省信阳市平桥区。委托诉讼代理人：马玉强、崔慧慧（实习），河南轩文律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人河南大有房地产开发有限公司因与被上诉人马建全房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初4820号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人河南大有房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邵奥利，被上诉人马建全及其委托诉讼代理人马玉强、崔慧慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南大有房地产开发有限公司上诉请求：1、请求判令发回重审、撤销或改判河南省信阳市平桥区人民法院作出的（2020）豫1503民初4820号民事判决书第（一）（二）项，支持上诉人的上诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，商品房经验收合格，出卖人即可交付买受人使用。案涉房屋经勘察、设计、施工、监理、建设五大主体单位验收合格，并于2015年11月16日取得信阳市住房和城建局的工程竣工备案证书，符合交房标准，上诉人不承担任何违约责任。因此，上诉人已按照《商品房买卖合同》第八条的约定交付房屋，一审法院判决的第（一）项无任何依据。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（六）建筑总面积大于500平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”。被上诉人所购买的商铺为716.55平方米，属于第六项中的情形，只有经营以上的类别时才需要进行消防验收，经营其他类别的不需要进行消防验收。因此，只要被上诉人不经营这些类别，就可以不进行消防验收，被上诉人就不会产生损失。因此，一审法院判决上诉人按每月64670元的租金损失赔偿被上诉人无事实和法律依据。马建全辩称，一审法院事实认定清楚，涉案房屋消防验收不合格，被答辩人未交付符合《商品房买卖合同》约定条件的房屋已构成违约，应承担继续履行的责任。虽然涉案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设五大主体单位验收合格，并于2015年11月13日取得《工程竣工验收备案证书》，可通过河南省信阳市平桥区人民法院(2019)豫1503民初2006号、贵院（2019）豫15民终4307号民事判决书所查明事实可知，房屋并未通过消防验收，而未取得消防验收意见书的商铺是不具备合法经营条件的，因此，并非答辩人所称“商品房经五大主体单位验收合格即可交付买受人使用”，案涉房屋消防验收不合格，无法投入使用，房屋买受人最终也无法办理产权证书，进而会导致合同目的不能实现。被答辩人未按时交付符合商业用房验收合格标准的房屋，给答辩人所造成的损失应予赔偿。已通过消防验收是答辩人后期从事经营管理活动的关键因素，被答辩人不能假设答辩人不会从事所列举的人员密集场所而逃避自己交付符合商业用房验收合格标准房屋的义务。马建全向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行《商品房买卖合同》第八条的义务，向原告交付符合商业用房验收合格标准的恒大名都小区19幢201号房屋；2、依法判令被告向原告按每日596.9523元支付违约金，从2020年1月1日起计算至实际交付符合商业用房验收合格标准的房屋之日止（2020年月1日-2020年7月29日违约金12535.983）；3、依法判令被告按每月64670元向原告赔偿损失，从2020年1月1日起计算至实际交付符合商业用房验收合格标准的房屋之日止（2020年1月1日-2020年7月29日期间赔偿损失450535元）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月23日，原告与被告签订《恒大名都楼宇认购书》，约定原告向被告认购恒大名都19幢楼底商铺201号房，房屋总面积716.55平方米，总金额为5969523元。2014年4月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的恒大名都19幢201号商用房，房屋总面积716.55平方米，套内面积561.42平方米，公共部位与公用房屋分摊面积155.13平方米，总价款为5969523元；合同第八条约定的交付期限为2016年4月30日前，交付条件为“该商品房经验收合格；”；合同第九条约定，逾期交房按违约责任为：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，自《商品房买卖合同》约定的交房日期之日起，视为买受人同意商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用；该合同附件四《合同补充协议》第七条约定：“1、如商品房在合同约定交房日期具备交付使用条件，出卖人提前通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期，若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付给买受人。”同时，原告马建全与案外人金碧物业有限公司信阳分公司（以下简称“金碧物业”）签订《委托代管服务合同》，约定原告马建全委托案外人金碧物业管理上述恒大名都19幢201号商用房，代管期间为2015年1月1日至2019年12月31日，并约定案外人金碧物业在代管期间每年向原告马建全交付租金，原告马建全在代管期间不干预案外人金碧物业的招商、经营、管理等权利。法院在审理（2019）豫1503民初2006号案件时依法查明如下事实：2018年8月29日，案外人熊广雷、袁超前往消防部门申请对恒大名都楼盘底商18号楼2015号商用房、19号楼201号商用房进行消防验收，被消防部门告知租赁房屋没有通过一次消防验收，不能通过二次消防验收并不能办理消防证。同日，案外人金碧物业向案外人熊广雷、袁超提供建设工程消防验收意见书，显示：“上述18号楼2015号商用房、19号楼201号商用房未通过消防验收。”后案外人熊广雷、袁超多次向案外人金碧物业要求涉案房屋的消防验收许可手续，但均无果，直至原告马建全起诉时，涉案房屋19号楼201号商用房仍未通过消防验收。目前（2019）豫1503民初2006号民事判决书已经生效。恒大名都小区19#楼于2015年11月13日取得《工程竣工验收备案证书》。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效。关于被告是否存在逾期交房的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第八条和第十一条约定，被告应当在商品房达到交付使用条件后方可书面通知原告办理交付手续。根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”涉案房屋消防验收不合格，无法投入使用，不符合双方约定的“商品房达到交付使用条件”；而被告也未提交任何证据证明其向原告发出的交付的书面通知，故法院认为，对于被告辩称的其已经向原告交付符合约定的房屋的主张，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，原告诉请的被告继续履行《商品房买卖合同》第八条的义务，向原告交付符合商业用房验收合格标准的恒大名都小区19幢201号房屋，予以支持。关于原告要求被告赔偿损失的问题。根据原告与金碧物业有限公司信阳分公司签订的《委托代管服务合同》约定，自2015年按每月39797元向原告支付租金，以后每年月租金按4975元逐年递增。故自2020年1月1日起，应以月租金64670元赔偿原告损失至被告河南大有房地产开发有限公司实际交付符合商业用房验收合格标准的恒大名都小区19幢201号房屋之日止。故对此项诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南大有房地产开发有限公司于本判决生效之日起6个月内履行完毕《商品房买卖合同》第八条的义务（向原告马建全交付符合商业用房验收合格标准的恒大名都小区19幢201号房屋）。二、被告河南大有房地产开发有限公司按每月64670元赔偿原告马建全损失，自2020年1月1日起至被告河南大有房地产开发有限公司实际交付符合商业用房验收合格标准的恒大名都小区19幢201号房屋之日止。三、驳回原告马建全的其他诉讼请求。案件受理费9558元，减半收取4779元，由被告河南大有房地产开发有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提供新证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为上诉人是否已经交付符合合同约定的房屋及是否应当赔偿损失。经查，本案双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋用途为“商业”，故上诉人应当向被上诉人交付符合商业用途的房屋，该房屋未通过消防验收，不具备经营使用条件，与《商品房买卖合同》第八条第一项“该商品房经验收合格”的约定不符，故一审法院对上诉人“已经向被上诉人交付符合约定的房屋”意见不予采纳，并无不当。关于上诉人是否应当向被上诉人赔偿损失问题，上诉人因交付的房屋不符双方约定，该违约行为给被上诉人造成的经济损失，上诉人依法应当承担赔偿责任。经查，被上诉人与金碧物业签订的《委托代管服务合同》明确约定涉案房屋的租金“自2015年按每月39797元支付，以后每年月按租金4975元逐年递增”，且该《委托代管服务合同》已经实际履行，一审法院参照该租金约定，认定被上诉人自2020年1月1日起每月的租金损失为64670元，直至上诉人实际交付符合商业用房验收合格标准的恒大名都小区19幢201号房屋之日止，有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人河南大有房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9558元，由上诉人河南大有房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  许前让审判员  彭 晨二〇二一年三月二十四日法官助理张中尉书记员黄佳琦