江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏01民终952号 上诉人（原审第三人）：马传禄，男，1949年2月14日生，汉族，住南京市雨花台区。 上诉人（原审第三人）：王桂兰，女，1964年8月14日生，汉族，住南京市浦口区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：殷柱海，江苏宁昂律师事务所律师。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：胡志强，江苏宁昂律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王与祥，男，1964年10月11日生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人：姚亮，江苏宁诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦晴，江苏宁诚律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陈益喜，男，1969年8月5日生，汉族，住南京市江宁区。 被上诉人（原审被告）：王竹兰，女，1968年11月1日生，汉族，住南京市江宁区。 上诉人马传禄、王桂兰因与被上诉人王与祥、陈益喜、王竹兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省江苏省江宁经济技术开发区（2020）苏0191民初305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人马传禄、王桂兰上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：(一)一审对案涉房屋买卖是否真实没有查明。（二）案涉抵押合同应为有效，上诉人构成善意。（三）因存在抵押权，案涉房屋无法过户至王与祥。 被上诉人王与祥、陈益喜、王竹兰辩称：（一）案涉房屋买卖真实有效。（二）案涉房屋依法不能抵押。（三）上诉人设立抵押权时，未尽合理审查义务。 陈益喜辩称：其不愿继续履行《购房协议》。 王竹兰辩称：其对案件事实不知情。 王与祥一审请求：1.要求马传禄注销南京市江宁区禄口街道永欣大道3号永欣新寓紫荆苑9幢702室房屋（以下简称紫荆苑9-702）的抵押权登记；2.要求王桂兰注销紫荆苑9-702的抵押权登记；3.要求陈益喜和王竹兰协助将紫荆苑9-702的不动产产权变更至其名下。 一审法院认定事实： 陈益喜原系南京市江宁区禄口街道徒壒社区壒上自然村村民，与王竹兰系夫妻。房屋拆迁时，禄口街道办事处与陈益喜签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定了拆迁补偿款和拆迁安置房分配方式。之后，陈益喜分得紫荆苑9-702作为拆迁安置房，尚不能办理产权证。 2015年11月19日，陈益喜以夫妻二人名义与王与祥签订《购房协议》，约定将紫荆苑9-702出售给王与祥，总价245000元，王与祥已于2015年4月6日支付定金160000元，陈益喜已于2015年10月24日将房票交给王与祥自行前往抽签，陈益喜将房屋资料和钥匙交付王与祥，王与祥一次性付清余款，待政府部门发放产权证时，陈益喜夫妻及家人必须协助办理过户手续，如王与祥将房屋出售，陈益喜及家人不予干涉，过户税费由王与祥承担，如陈益喜及家人不同意协助办理过户或者不同意出卖房屋，陈益喜夫妻将承担违约责任，按房屋市场价3倍加王与祥对房屋的装修费用赔偿，并应承担精神损害赔偿50000元。陈益喜在协议上签字摁手印，并代签了王竹兰的名字。王竹兰事后在协议上补摁了手印。之后，陈益喜出借收条确认购房款已付清，王与祥开始实际使用紫荆苑9-702。 2018年10月17日，陈益喜与王竹兰登记离婚，约定紫荆苑9-702室归陈益喜所有。2018年12月3日，陈益喜取得紫荆苑9-702的产权登记，但未告知王与祥。 2019年7月31日，马传禄在南京友欣投资管理有限公司（以下简称友欣公司）的居间下，与陈益喜签订《借款合同》，约定由马传禄向陈益喜出借250000元，借款期1年，月息1.5%，陈益喜以紫荆苑9-702作为担保。之后，马传禄在未现场查验抵押财产的情况下，与陈益喜共同办理了抵押权登记。 同日，王桂兰在友欣公司的居间下，与陈益喜签订《借款合同》，约定由王桂兰向陈益喜出借150000元，借款期1年，月息1.5%，陈益喜以紫荆苑9-702作为担保。之后，王桂兰在未现场查验抵押财产的情况下，与陈益喜共同办理了抵押权登记。 审理中，王与祥陈述，紫荆苑9-702自购买后就由其占有使用，目前仍在出租。陈益喜陈述，如果王与祥要过户，必须再补偿150000元。王竹兰陈述，陈益喜自己的事情自己承担，如果去办理过户手续，其不会阻挠。 一审法院认为： 陈益喜与王与祥签订的《购房协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，也得到了王竹兰的追认，对当事人具有约束力。陈益喜已经确认王与祥付清了购房款，王与祥也实际占有使用紫荆苑9-702，故《购房协议》除过户手续外已基本履行完毕，陈益喜已不再享有所有权。陈益喜在取得产权登记后，应当协助王与祥办理过户手续，其另行设定抵押权的行为，属于无权处分，违反诚实信用原则。马传禄、王桂兰与陈益喜并不相识，在办理抵押权登记的过程中，未尽审慎审查任务，不属于善意第三人，不能取得抵押权，相应抵押权登记应予注销。陈益喜应在抵押权登记注销后，协助王与祥办理房屋产权过户手续，相关税费由王与祥负担。紫荆苑9-702未登记在王竹兰名下，不属于王竹兰离婚时取得的财产，王竹兰在诉讼中也声明不会阻挠过户，故王与祥要求王竹兰协助办理过户手续的请求已无实际意义，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，一审判决：一、陈益喜与马传禄于本判决发生法律效力之日起10日内注销南京市江宁区禄口街道永欣新寓紫荆苑9幢702室房屋的抵押登记；二、陈益喜与王桂兰于本判决发生法律效力之日起10日内注销南京市江宁区禄口街道永欣新寓紫荆苑9幢702室房屋的抵押登记；三、陈益喜于上述抵押权注销登记后10日内协助将南京市江宁区禄口街道永欣新寓紫荆苑9幢702室不动产产权变更登记至王与祥名下，过户税费由王与祥负担。四、驳回王与祥的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由陈益喜负担。 本院二审期间，王与祥提交银行流水，证明2015年4月6日，王与祥在中国工商银行取款23万元，用于购买案涉房屋。马传禄、王桂兰认为该数额与购房数额存在差异。陈益喜陈述其实际收到22.5万元。王竹兰表示对此不知情。 王与祥二审陈述，其实际支付的购房款为22.5万元（其中5000元是地下室的费用）。协议上之所以约定为24万元，系因为案涉房屋当时的交易价格就是24万元左右。陈益喜是瞒着王竹兰出售案涉房屋的，协议上写成24万元是便于陈益喜回家交代。 陈益喜陈述其实际收到王与祥22.5万元，取得案涉房屋钥匙后，其就将案涉房屋交付王与祥。 对于一审查明的事实，上诉人主张一审对案涉房屋买卖的情况未查清。其余事实，各方当事人均无异议，本院二审予以确认。 本院认为： 本案中，就涉案房屋陈益喜与王与祥订立的《房屋买卖契约》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。陈益喜认可实际收到购房款22.5万元，并已将涉案房屋交付王与祥占有使用。二审中，王与祥也提交了银行流水证明其购房资金来源。上诉人虽对陈益喜与王与祥间是否存在真实的房屋买卖关系存疑，但并未能就此予以举证证明，依法应承担举证不能的法律后果。现案涉房屋已办理产权登记，具备产权过户的条件，王与祥有权要求陈益喜配合其完成产权变更登记。 陈益喜作为案涉房屋产权人，在接收房款交付房屋后，其财产权利已经得到完全实现，故已无权对涉案房屋设立抵押权，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。但陈益喜未经王与祥同意，故意隐瞒涉案房屋已出卖并交付的事实，将涉案房屋另行设立抵押，恶意损害王与祥权益，存在重大过错。 上诉人马传禄、王桂兰在就案涉房屋设立抵押权时，未到案涉房屋实地查看，存在重大过失，不能因善意取得案涉房屋的抵押权。故一审判决陈益喜与马传禄、王桂兰将设立于案涉房屋的抵押权注销，并无不当，本院二审予以维持。 案涉房屋所设抵押权注销后，案涉房屋过户已无障碍，一审判决陈益喜于上述抵押权注销后协助将案涉房屋过户登记至王与祥名下，符合法律规定，应予维持。 综上所述，上诉人马传禄、王桂兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由马传禄、王桂兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 伟 审判员 龚 震 审判员 王 路 二〇二一年三月二十九日 书记员 李晓龙