江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1294号上诉人（原审原告）：朱万臻，男，1996年2月2日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：周雯，北京市京师(无锡)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：周俊，男，1990年1月13日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：周连才。原审第三人：无锡职业技术学院，住所地无锡市高浪西路1600号。法定代表人：龚方红，该校校长。委托诉讼代理人：李洪军，该校员工。上诉人朱万臻因与上诉人周俊、原审第三人无锡职业技术学院（以下简称职业学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2019）苏0211民初8742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。朱万臻上诉请求及答辩意见：撤销一审民事判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实及理由：一审法院事实认定不清。一、其与周俊于签署《店铺转让合同》时，其并不知道案涉商铺不允许转包，不应当承担相应风险。1.录音中周俊仅出示合同，其并未仔细阅读，无法证明其明知职业学院不同意转包。并且，该录音可以明确周俊转让店铺时承诺可以办理卫生许可、营业执照以及经营环境和品类问题都与实际交付的店铺内情况不符。2.在《店铺转让合同》《委托协议书》中约定了周俊将店铺转让给其使用，保证其享有原有租赁合同中所享有的权利与义务，周俊应协助其办理工商营业执照的过户手续等事宜，而其也为了转让店铺去注销了周俊的营业执照并准备以自己的名义重新办理的营业执照。3.其系经周俊授权与职业学院续签租赁合同，房租也系代周俊缴纳，此时其已实际经营店铺，并投入大量成本，即使此时知晓第三人禁止转包也只能继续经营。但此风险是因为周俊在签订《店铺转让合同》时的隐瞒造成的，应当由周俊承担相应的风险。周俊系经过投标与第三人签署租赁合同，中标租期为三年，一年签署一次租赁合同，每一年的租赁合同内容一致。周俊转让给其的是该合同项下的权利与义务。《店铺转让合同》第二条约定“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期缴纳租金及该合同所约定的应由乙方交纳的水电费及相关各项费用。”周俊允许其使用其营业执照和其姓名外卖平台均可以看出周俊系授权其经营店铺的。二、现《店铺转让合同》《委托协议书》均被解除，其主张合同款项返还均已结合合同目的、实际履行情况、转让双方的责任等因素综合酌定，有事实和法律依据，应当得到法院的支持。1.其经周俊授权与第三方续租，且依据《店铺转让合同》约定代替周俊定期缴纳租金，故该期间租金应当由周俊返还。且考虑到第三方仅认可周俊作为合同相对方，关于提前退租事宜也系周俊与第三方沟通，其无法另案诉讼，为避免讼累，宜由周俊向其返还。2.店铺转让费周俊转让店铺时未告知店铺不可转包，现因周俊的违约行为导致其无法继续经营使用该店铺进而导致合同履行未至一半时间即被解除，应由周俊承担相应的法律后果。且设备的转让应当以店铺可以实际经营为前提，故其认为店铺转让费应当由周俊承担。店铺内的设备、装饰均已使用至少超过四年，其酌定计算的金额2万元合乎市场价值和行业惯例，应当得到支持。3.店铺名称及知识产权费用周俊向其转让两年三个月的租期，其实际使用不足一年，应当按照实际使用时间与总租期的占比计算店铺名称及知识产权费用。法院酌定周俊返还2000元过少。请求二审法院查明案件事实，支持其的请求，依法改判。周俊上诉请求及答辩意见：撤销一审民事判决，依法改判其无需返还25166元。事实与理由：一审法院认定事实不清。朱万臻明知职业学院禁止其转租案涉店铺，受让案涉店铺存在随时终止经营的情形，却依旧受让案涉店铺，应自担风险，对于因终止经营造成的店铺转让费、营业收入等费用应当自行承担，而不应由其承担。在《店铺转让合同》《委托协议书》解除后相关财产的处理上，一审法院认为其应返还25166元的店铺转让费，理由是扣除店铺装潢及动产转让价款为3万元，朱万臻原先支付的80333元店铺转让款中依旧剩余50333元，而其与朱万臻约定经营期限是2018年7月25日至2020年10月15日，合计27个月，但朱万臻实际经营了12个月(2018年7月至2019年7月)，剩余经营期限为15个月，判决其返还剩余价款的一半即25166元。其认为在签订《店铺转让合同》《委托协议书》时，已经明确告知朱万臻无锡技术学院禁止转让，但朱万臻坚持承租。现《店铺转让合同》《委托协议书》因履行不能而解除，朱万臻因自行承担因无法经营而造成的经济损失，而非由其来承担。原审第三人职业学院陈述，一审判决正确。朱万臻向一审法院起诉请求：1、判令解除双方于2018年7月15日签订的《店铺转让合同》。2、判令周俊返还95506.5元。一审法院认定事实：滨湖区加减乘除咖啡店为个体工商户，经营者为周俊。2017年10月19日，职业学院（甲方）与滨湖区加减乘除咖啡店周俊（乙方）签订《承租协议》，约定：甲方向乙方出租职业学院学生生活广场220号店铺。经营期限2017年10月16日至2018年10月15日。经营期间，承租人不得向第三方转包或与他人合作经营。2018年7月15日，周俊（甲方）与朱万臻（乙方）签订《店铺转让合同》，主要内容为：1、甲方将位于无锡市高浪西路1600号的店铺（即为前述220号店铺）转让给乙方使用并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中的权利与义务。2、店铺转让给乙方后，乙方替代甲方履行原租赁合同并定期交纳租金及合同约定的水电费等。3、转让后店铺现有装修、装饰及其他所有设备、营业设备等全部归乙方。4、乙方于2018年7月25日前向甲方支付转让费及剩余房租、押金共计115408元。5、甲方协助乙方办理店铺营业执照过户手续。当月，周俊向朱万臻交付了店铺。朱万臻向周俊支付了合同约定的115408元。对于《店铺转让合同》约定115408元的构成，朱万臻陈述：店铺押金15000元、周俊与职业学院2017年10月19日《承租协议》剩余租期（2018年7月18日至同年10月15日）租金20075元、店铺转让价款80333元(其中店铺装潢和设备转让价款2万元)。周俊陈述：店铺押金15000元、周俊与职业学院租赁合同剩余租期（2018年7月18日至同年10月15日）租金20075元、店铺设备使用费80333元。法院两次向周俊询问该80333元的具体构成，周俊第一次回答：“当时没有明确”。第二次回答：“没有区分。”2018年7月17日，周俊（甲方）与朱万臻（乙方）又签订《委托协议书》一份，主要内容为：1、甲方委托乙方管理使用无锡市高浪西路1600号店铺（即为前述220号店铺），起止日期为2018年7月25日至2020年10月15日。2、甲方向乙方转让甲方交给职业学院的押金15000元的所有权。3、乙方向甲方支付学校卡机结算清单金额1969元，尚有未结算周期2018年4月1日至2018年7月16日的金额，于2018年10月30日晚18点前支付给甲方。4、甲方在协议书生效期间授权乙方使用其营业执照。5、乙方于2018年10月30日晚18时前向甲方支付店铺名称及相关知识产权等一般服务的费用5000元。6、本协议作为2018年7月15日转让合同的补充条款。后朱万臻向周俊支付了店铺名称及相关知识产权等一般服务的费用5000元。朱万臻陈述，此后其受周俊委托与职业学院签订了《承租协议》，在落款处代签了周俊的名字。该协议约定：租期2018年10月16日至2019年10月15日。租金80300元/年。经营期间，承租人不得向第三方转包或与他人合作经营。朱万臻称，其向职业学院直接交付了截至2019年10月15日的租金。周俊否认曾授权朱万臻代签上述协议。2019年6月，职业学院后勤管理处发出《整改通知》，要求周俊在2019年7月1日前终止转包行为，否则将终止租赁关系。职业学院陈述，发出该通知后一个月左右，店铺就终止经营了，再没见开过。2019年7月5日，朱万臻向周俊送达了要求解除《店铺转让合同》的《解除合同通知书》。关于签订《店铺转让合同》时，朱万臻知晓职业学院不允许转让的事实，周俊提交了朱万臻与周俊于2019年9月2日的谈话录音。在谈话中，周俊陈述：“那之前的合同不是给你了嘛？......”朱万臻接着陈述：“给我的那是你和学校签的,......”。周俊陈述：“当时你接手的时候，我把合同给你了呀，说得很清楚呀。”朱万臻接着陈述：“我接手，我没拿到你的合同，你就让我看了一眼，就让我看了一眼。”朱万臻对上述谈话录音真实性无异议。本案诉讼中，在法院主持下，双方前往案涉店铺就铺内动产进行了清点。铺内现有动产为：咖啡机一台(朱万臻陈述价值2万元)、果糖机一台、全自动封膜机一台、四门冰箱一台、四门冷藏柜一台、双门冷藏柜一台、双门冷冻冰箱一台、书柜两张、收银台一张、前台工作台一张、咖啡工作台一张、油烟机两套、保温工作台一张、麻辣烫热水桶一个、桌子十五张、椅子三十把、沙发六张。从现场勘验情况来看，咖啡机、果糖机、全自动封膜机等动产外表污损、锈蚀较为严重，木地板翘起较为严重。本案诉讼中，朱万臻与周俊就卡机（即中国建设银行账号为3205××××0320的银行账户）余额的处理达成一致意见：周俊按照上述账户内的金额向朱万臻支付对应款项。经法院查询，该账户内金额为2553.96元。一审法院认为：综合双方的诉辩称意见，本案的争议焦点为：1、朱万臻与周俊之间法律关系的性质。2、《店铺转让合同》是否应当解除。关于第1项争议焦点，《店铺转让合同》明确约定了周俊向朱万臻转租店铺、转让店铺装修、装饰及设备等，《委托协议书》作为《店铺转让合同》的补充。因此，双方之间是店铺转租、店铺内动产买卖等的复合性法律关系。周俊称双方之间仅为委托经营关系，显然不符合上述合同的约定，法院不予采信。关于第2项争议焦点，职业学院于2019年6月即向案涉店铺发出《整改处罚通知书》，要求在2019年7月1日前终止转包行为，否则将终止租赁关系。根据该通知，案涉《店铺转让合同》显然无法继续履行，应予解除。因朱万臻已于2019年7月5日向周俊送达了解除通知，故法院确认合同于该日解除。另需指出的是，虽然朱万臻未诉请解除双方签订的《委托协议书》，但因《委托协议书》系《店铺转让合同》的补充，现《店铺转让合同》予以解除，《委托协议书》也应解除。关于《店铺转让合同》、《委托协议书》解除后相关财产的处理。结合朱万臻的诉讼请求，法院论述如下：1、关于押金15000元。按照押金性质的通常理解，系担保朱万臻对债务的履行，朱万臻实际付清了转让款等，现合同解除，周俊应全额返还押金。2、关于2019年7月5日至2019年10月15日的租金22440元。朱万臻提出，其在周俊的授权下与职业学院签订2018年10月16日至2019年10月15日的租赁合同并将相应租金直接交给职业学院。但朱万臻并未提供任何证据证明其与职业学院签订租赁合同系经周俊授权，且周俊也未实际收到租金，故该租金不应由周俊退还。法院驳回朱万臻的该项诉请。3、关于店铺转让费。朱万臻明确了转让费80333元的构成，法院认为朱万臻的主张较为符合商铺转让的交易惯例及合同约定，且周俊经法院两次询问均未就该款的构成作出解释，应承担不利后果。但朱万臻主张装潢及动产转让款为2万元，与其陈述其中一台咖啡机价值2万元相矛盾。结合装潢、动产的种类、数量及朱万臻的陈述等因素，法院酌定装潢及动产转让款为3万元。（1）关于店铺装潢和动产转让价款3万元的处理及店铺内动产的归属。本案中，无论是从谈话录音能够说明的《店铺转让合同》签订时周俊向朱万臻出示过周俊与职业学院签订的租赁协议这一事实，还是周俊代为签署2018年10月16日至2019年10月15日《承租协议》上明确载明不得转包这一事实，均可看出朱万臻对于职业学院禁止周俊转包是知晓的。也即，朱万臻知晓其受让案涉商铺内动产后，如被职业学院发现周俊与朱万臻之间的转租行为，可能面临随时终止经营的风险。现风险变为现实，朱万臻应承担不利后果。且根据现场勘验情况来看，部分设备外表污损、锈蚀较为严重，能否正常使用存疑，如将设备返还给周俊，双方可能就设备损害赔偿等问题产生新的纠纷，徒增双方讼累。综上，案涉商铺内的动产仍归朱万臻所有为宜，朱万臻应及时取走。结合动产、装潢价值及装潢折旧、地板翘起等因素，法院酌定周俊返还朱万臻3000元。（2）关于剩余50333元，因职业学院陈述在2019年6月发出《整改处罚通知》后一个月左右案涉店铺即停止经营，故朱万臻实际经营了约12个月（2018年7月至2019年7月），考虑剩余经营期间15个月（27-12）占《委托协议书》约定经营期间约27个月的比例、朱万臻主张返还一半等因素，法院酌定周俊返还25166元。4、关于朱万臻主张的卡机余额2900元、卡机保证金2000元、店铺名称及知识产权费用3000元。经查明，卡机内余额为2553.96元，根据双方的一致意见，周俊支付给朱万臻对应价款2553.96元。关于店铺名称及知识产权费用，法院结合朱万臻经营商铺的时间等因素，酌定周俊返还2000元。关于卡机保证金，朱万臻未提供任何证据，法院不予支持。综合上述4点，周俊合计应向朱万臻返还47720元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决：一、确认朱万臻与周俊于2018年7月15日签订的《店铺转让合同》于2019年7月5日解除。二、周俊于判决发生法律效力后立即向朱万臻返还47720元。三、经法院清点的职业学院学生生活广场220号店铺内动产归朱万臻所有，朱万臻于判决发生法律效力后十日内全部取走。四、驳回朱万臻的其他诉讼请求。如果周俊未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2188元，由朱万臻负担920元、周俊负担1268元。（该款已由朱万臻预付，如周俊未自愿履行，法院不退，由朱万臻在执行阶段申请执行）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：2017年10月19日，周俊以滨湖区加减乘除咖啡店的名义与职业学院签订的《承租协议》中，明确约定职业学院学生生活广场220号店铺不得向第三方转包或与他人合作经营，周俊明知商铺禁止转让却向朱万臻转让涉案商铺，而朱万臻对于职业学院禁止周俊转包的事实从谈话录音可以说明其是明知的，其对转租行为存在的经营风险应该是有所认知的，双方都存在过错，属有意而为之。故朱万臻上诉称双方在签订《店铺转让合同》时其未仔细查阅，应当由周俊一方承担相应的风险，本院不予采信。因职业学院发出《整改处罚通知》要求周俊终止转包行为，涉案商铺方停止经营，《店铺转让合同》无法继续履行，合同应予解除，一审判决朱万臻向周俊送达解除通知之日合同解除，并无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱万臻上诉提出经周俊的授权与职业学院续租，一、二审中并未提供证据加以证明，故其对合同解除后2019年7月5日至2019年10月15日已缴纳的租金，要求周俊直接返还，于法无据。朱万臻按《店铺转让合同》《委托协议书》所约定的支付了押金、转让款，其接手涉案商铺后已实际经营12个月，双方已经依据合同的约定，部分履行了义务。一审综合朱万臻使用商铺的时间、动产和商铺装潢折旧价值、卡机保证金和余额、商铺名称及知识产权费用等情况，酌定周俊向朱万瑧返还47720元，合情合理。故本院对朱万臻要求返还95506.5元和周俊上诉称转租风险不应由其承担的意见，均不予支持。综上所述，朱万臻、周俊的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2188元，由朱万臻负担920元、周俊负担1268元。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二○二一年三月三十日书记员  汪丽敏