黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终4915号上诉人（原审原告）：刘功臣，男，1972年4月11日出生，汉族，农民，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：王博，黑龙江大公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑昌松，男，1987年6月29日出生，汉族，农民，住哈尔滨市哈尔滨市双城区。被上诉人（原审被告）：刘永春，女，1963年2月28日出生，汉族，农民，住哈尔滨市双城区。被上诉人（原审被告）：赵志远，女，1984年12月15日出生，汉族，农民，住哈尔滨市双城区。被上诉人（原审被告）：周小雪，女，1984年5月25日出生，汉族，农民，住哈尔滨市双城区。上诉人刘功臣因与被上诉人郑昌松、刘永春、赵志远、周小雪案外人执行异议之诉纠纷一案，不服哈尔滨市双城区人民法院（2019）黑0113民初1873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘功臣的委托诉讼代理人王博、被上诉人郑昌松到庭参加诉讼，被上诉人刘永春、赵志远、周小雪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘功臣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由郑昌松、赵志远、周小雪、刘永春承担。事实和理由：首先，刘功臣认为一审法院在认定事实方面有三处事实审查不清，二处事实审查错误，且判决证据不足。一、刘功臣认为一审法院有三处事实认定不清：(一)在一审判决书第12页倒数第六行的审查查明内容为:刘永春将涉案房屋的钥匙交给了郑昌松。对于该事实的审查刘功臣认为一审法院事实审查不清、证据依据不足。因为在一审庭审当中刘永春并没有出庭，郑昌松一审向法院交的说明不能真实确认是否为刘永春本人签字，钥匙是否真实交给郑昌松以及交付时间，因刘永春未能出庭，无法核实，故一审上述事实审查不清，证据不足。（二）在一审判决书第13页倒数第10行的一审认定内容为:郑昌松与刘永春通过双城区堡旭房产中介签订了涉案房屋买卖合同后，在中介的协助下，于2017年12月29日缴纳了二手房交易的所有契税和办理完过户手续的全部程序，其哈尔滨市不动产登记中心也给郑昌松出具了不动产登记受理凭证。对于该事实的认定刘功臣认为一审法院事实审查不清、且事实认定错误，证据依据不足。因为一审庭审笔录第14页清晰记载:审判长问：郑昌松你与刘永春所签订的房屋中介买卖合同是否向中介方交付了中介费？郑昌松回答：没交，因为刘永春和中介公司叫周建华的业务员认识,因为中介有现成的合同,所以就没花钱。从该庭审笔录中一审审判长的提问和郑昌松的回答能够说明，郑昌松并没有花费中介费，中介公司也没有义务协助办理过户，仅是弄了份堡旭房屋中介的格式样本的房屋买卖合同，一审法院就单一的认定双方之间的交易是通过堡旭房屋中介协助办理的，尤其是郑昌松在一审庭审当中向法院出示的房屋买卖合同书上也并没有堡旭房屋中介的盖章，显然郑昌松并没有委托堡旭房屋中介公司办理，堡旭房屋中介公司也没有协助郑昌松办理房屋过户的相关手续，因此刘功臣认为一审法院是在没有任何事实证据和法律依据的情况下就认定上述事实，系事实认定不清。（三）一审判决书第13页倒数第二行，一审认为：郑昌松也缴纳了2018年度物业管理费。刘功臣认为一审法院认定上述事实不清，因为郑昌松一审提交的物业费票据和取暖费票据上记载的日期分别为:缴纳物业费的时间为2018年4月10日，交纳取暖费的时间为2018年11月22日，而法院查封房屋的时间为2018年1月9日，也就是说该票据显示的日期均能证实郑昌松实际入住的日期应当在法院查封房屋之后的事情，上述票据根本无法证实郑昌松是在法院查封之前入住的事实。在一审庭审时刘功臣向法院递交了（2018）黑0113民初12号民事案件的法院开庭传票快递的签收回单能够证实，刘永春在法院查封房屋之后仍然在涉案房屋内居住，法院的特快专递不同于其他普通专递，应当专人专收并且本人签收时需要写明身份证号码，当时该快递单上注明了刘永春的身份证号码，说明是刘永春本人签收的该快递单，不存在他人代收的情形，且法院邮寄的地址明确写明为涉案房屋地址，快递邮寄应当是按照该地址进行的邮寄送达，而一审法院确认为凭借该快递送达单不能认为刘永春就在该涉案房屋内收单法院的开庭传票等手续，系证据不充分。但刘功臣认为该法院邮寄开庭传票的快递单地址明确、收件人明确、收件人本人签字签收、并注明收件人的身份证号码，该快递单证据完全符合民事诉讼法司法解释第93条之规定，属于无须举证明的客观事实，因此刘功臣认为一审认定否认该法院快递单证据的证明效力，同时认为郑昌松也缴纳了2018年度物业管理费，并实际入住的事实，系事实认定不清、证据依据不足。二、刘功臣认为一审法院有二处认定事实错误如下：（一）郑昌松在一审庭审当中向法院递交的证据契税发票上显示，其缴纳契税、印花税等税费的时间为2018年1月9日，而并非一审法院认定的2017年12月29日，对于上述时间的认定一审法院系事实认定错误。同时根据(2018）黑0113民初12号民事裁定书，一审法院查封房屋的时间为2018年1月9日，而郑昌松交契税、印花税的时间也在1月9日，即在2018年1月9日该房屋已经被法院查封、保全。(二)一审判决书第14页上数第10行一审法院认定：郑昌松不但向房屋登记机构递交过户登记材料，而且凭借不动产登记受理凭证领取不动产证。刘功臣认为一审法院认定上述事实错误，因为不动产登记受理凭证仅是受理了申请人申请办理房屋买卖转移登记的相关材料，仅仅是个受理程序，受理不意味着就在不动产登记薄进行了变更，而是受理后还要先办理房屋交易（抵押）核准及土地审批并交纳完相关税费后予以登记，上述程序办理完成后，拿着该凭证仅是领取办理的结果，而并不是领取不动产证。更何况在郑昌松还没有办理完成之前，该房屋就已经被双城区人民法院进行了查封、保全，不动产登记薄根本没有进行变更，换句话说:如果不动产登记薄进行了变更，法院怎能将房屋查封!且刘功臣在一审开庭前到房产部门调取房屋查询证明，涉案房屋仍在刘永春名下,可见不动产登记薄以及不动产登记薄的电子介质并没有变更。因此刘功臣认为一审法院认定郑昌松向房屋登记机构递交过户登记材料，而且凭借不动产登记受理凭证就能领取不动产证的认定是错误的。其次，刘功臣认为买卖合同的时间可以随意填写，有合同、有收据不代表有真实的交易，现实中为了逃避债务虚假交易是显而易见的，然而本案根本没有第三方房屋中介的证实，当事人刘永春也没有出庭，因此刘功臣认为对于房屋买受人是否在法院查封之前已合法占有该不动产以及是否已经真实支付全部房屋价款，是本案审理也是法院判定房屋买卖是否真实的最客观的事实。本案郑昌松一审中陈述，购房款是现金交付的，但收据上却没有注明交款的方式是“现金”，单从收据上根本无法辨别收款的具体方式，单凭一张收据不能证实购房款是否支付的事实，如果是现金交付，那么现金的来源是什么，是银行取款还是他人借款？因此该收据不足以认定钱款交付的事实。然而本案争议另一焦点就是在法院查封之前和之后郑昌松是否实际入住，从郑昌松在一审庭审当中出示的物业费票据和取暖费票据的时间上来看，郑昌松是在法院查封之后的三个月入住的该涉案小区，那么根据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款之规定，只有在符合人民法院查封之前已合法占有该不动产才能够排除执行,且该法律规定的排除法院执行的四种情形应当是缺一不可，全部需要具备的，然而一审法院对于上述事实均未审查清楚，就径行判决，系盲目审判、证据不足。综上所述，刘功臣认为一审法院在事实方面有诸多认定不清，事实认定错误，且判决证据不足，应当依法改判或发回重审。郑昌松辩称，刘永春在法院传票上的签名与郑昌松和刘永春办理交易过户时的签名不一致，故刘永春在法院传票上的签名不是其本人所签，刘功臣的上诉请求不成立，郑昌松同意一审判决。刘永春、赵志远、周小雪未到庭亦未提交书面答辩意见。刘功臣向一审法院起诉请求：1.准许执行哈尔滨市双城区福瑞家园一期B栋5单元302室房屋；2.案件受理费由郑昌松、赵志远、周小雪、刘永春负担。一审法院认定的事实：刘功臣曾以借贷纠纷起诉周小雪、赵志远、刘永春，并申请对刘永春的财产进行查封保全，一审法院依据刘功臣申请作出（2018）黑0113民初12号民事裁定书，查封了刘永春名下的位于双城区××街福××家园××单元××室房屋，并作出（2018）黑0113民初12号民事判决书，判决刘永春作为担保人承担连带清偿责任，刘永春不服，上诉到我院，我院作出（2018）黑01民终7366号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。于是刘功臣向一审法院申请对刘永春名下的位于双城区××街福××家园××单元××室房屋进行执行，郑昌松向一审法院提出执行异议，一审法院作出（2019）黑0113执异11号执行裁定书，以查封的坐落在双城区××街福××家园××单元××室房屋登记在郑昌松名下，裁定中止对坐落在双城区××街福××家园××单元××室房屋的执行。刘功臣不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。2017年12月28日，郑昌松与刘永春达成买卖房屋合意，郑昌松以200,000元价格购买了刘永春名下位双城区××街福××家园××单元××室室房屋，并向刘永春交付了全部购房款200,000元，刘永春也将涉案房屋的钥匙交给郑昌松。双方为了方便顺利快捷的办理产权过户手续，于2017年12月29日，通过双城区堡旭房产中介签订了涉案房屋买卖合同，并于同日缴纳了二手房交易的所有契税，哈尔滨市不动产登记中心也给郑昌松出具了不动产登记受理凭证。同日，一审法院以（2018）黑0113民初12号民事裁定书，查封了刘永春名下的位于双城区××街福××家园××单元××室房屋，致使郑昌松未能领取不动产证。由于刘功臣对一审法院作出（2019）黑0113执异11号执行裁定书不服，故刘功臣诉讼到一审法院。一审法院认为，2017年12月28日，郑昌松与刘永春达成买卖房屋合意，以200,000元价格购买了刘永春名下位于双城区××街福××家园××单元××室房屋，并向刘永春交付了全部购房款200,000元，刘永春也将涉案房屋的钥匙交给郑昌松，并于2017年12月29日，通过双城区堡旭房产中介签订了涉案房屋买卖合同，因此，郑昌松与刘永春之间签订位于双城区××街福××家园××单元××室房屋买卖合同成立，且合法有效。因一审法院（2018）黑0113民初12号民事裁定书，查封了刘永春名下的位于双城区××街福××家园××单元××室涉案房屋，致使郑昌松未能取得上述房屋的不动产证。但郑昌松与刘永春通过双城区堡旭房产中介签订了涉案房屋买卖合同后，在中介的协助下，于2017年12月29日缴纳了二手房交易的所有契税和办理完过户手续的全部程序，且哈尔滨市不动产登记中心也给郑昌松出具了不动产登记受理凭证（受理编号：1712290062）。郑昌松与刘永春达成涉案房屋买卖合意后交付了全部购房款200,000元，刘永春也将涉案房屋的钥匙交付郑昌松，并于2017年12月29日通过堡旭房屋中介签订了书面的涉案房屋买卖合同。郑昌松也缴纳了2018年度物业管理费，虽然刘功臣认为一审法院向刘永春送达（2018）黑0113民初12号民事案件的法院快递是由刘永春亲自签收，但不能证明刘永春的具体签收地点。尽管刘功臣认为郑昌松与赵志远之间存在债务关系而用刘永春的涉案房屋抵债，双方不是真正的买卖关系，但郑昌松与刘永春之间并不存在债务关系，刘功臣也未提供郑昌松与赵志远之间存在债务关系而用刘永春的涉案房屋抵债的书面证据，而仅凭刘功臣的妻子和赵志远的通话录音来证实郑昌松与刘永春买卖涉案房屋是虚假的、恶意的不成立。郑昌松与刘永春签订涉案房屋买卖合同后，双方履行了二手房交易的所有手续，哈尔滨市不动产登记中心也给郑昌松出具了不动产登记受理凭证，可以认定郑昌松不但向房屋登记机构递交过户登记材料，而且凭借不动产登记受理凭证领取不动产证。一审法院依据（2018）黑0113民初12号民事裁定书于2018年1月9日对涉案房屋进行的查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，刘功臣的执行异议之诉不成立。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第三百一十三条（二）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回刘功臣要求准许执行哈尔滨市双城区福瑞家园一期B栋5单元302室房屋的诉讼请求。案件受理费100元，由刘功臣负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人对执行标的物是否享有所有权或者其它足以阻止执行的实体权利是审理此类纠纷的关键问题，也是本案审理的焦点问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该条规定，买受人应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有该标的物；非因买受人原因未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等买受人意志以外的原因造成的。结合本案，关于是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。结合一审中的书面证据及郑昌松的陈述，涉案房屋查封前，郑昌松与刘永春于2017年12月29日通过双城区堡旭房产中介公司签订了《堡旭房产中介房屋买卖专用合同》。该合同虽无双城区堡旭房产中介公司的签字捺印，但郑昌松与刘永春均在该合同上签字并捺印，结合全案事实，可认定郑昌松与刘永春之间签订的《堡旭房产中介房屋买卖专用合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。关于郑昌松是否支付房屋价款的问题。郑昌松于与刘永春签订房屋买卖合同的前一天即以现金交付的方式支付了涉案房屋的购房款项，刘永春亦为郑昌松出具了购房款收条，可以认定郑昌松将房屋价款一次性支付完毕。关于郑昌松是否已经占有涉案房屋的问题。法律上的合法占有，应当是指对不动产的管理与支配。对房屋的管理与支配，一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续等，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。郑昌松一审中提交的证据可以证实刘永春已将涉案房屋的钥匙交付于郑昌松。郑昌松一审中提供的物业费票据及供暖费票据的开具日期虽在涉案房屋被查封日期之后，但根据日常生活法则，物业费及供暖费的收取与缴纳，每年均不固定于同一时段，且郑昌松于2017年12月29日签订房屋买卖合同之日至2018年1月9日涉案房屋被查封之日，仅十余天，苛以其于十余天内缴纳本年度物业费及供暖费，不符合常理，故刘功臣的该项上诉理由不能成立，本院不予支持，郑昌松在人民法院采取强制执行措施前，已合法占有了涉案房屋。关于郑昌松对未办理房屋过户是否存在过错的问题。郑昌松与刘永春于2017年12月29日签订房屋买卖合同的当日即至哈尔滨市不动产登记中心办理房产所有权人转移，哈尔滨市不动产登记中心亦为郑昌松、刘永春出具了不动产登记受理凭证，涉案房屋未能及时办理产权过户的主要原因系人民法院基于生效裁判文书对涉案房屋的查封，故不能认定郑昌松对未办理房屋过户存在过错。综上，郑昌松基于买卖合同合法占有案涉房屋，对案涉房屋享有的物权期待权，优先于刘功臣对周小雪、赵志远、刘永春的金钱债权，足以排除对案涉房屋的执行。综上所述，刘功臣的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由刘功臣负担。本判决为终审判决。审判长 马立娜审判员辛吉雁审判员吴浩松（）二〇二一年三月十一日法官助理姜珊书记员吴泽明