北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初28505号原告：北京龙颖基物业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街**地下**。法定代表人：高波，总经理。委托诉讼代理人：张培培，北京冠领律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东晓，北京冠领律师事务所律师。被告：刘京泉，男，1961年2月2日出生，汉族，北京长清市政公司职工，住北京市西城区。原告北京龙颖基物业管理有限公司（以下简称龙颖基公司）与被告刘京泉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告龙颖基公司委托诉讼代理人张培培、刘东晓，被告刘京泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙颖基公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2016年1月1日至2020年6月30日的物业服务费29603.02元；2.判令被告支付原告2007年12月11日至2020年6月30日的车位服务费24225元；3.判令被告支付原告2019年1月15日至2020年6月10日的冷水费445元；4.被告赔偿原告上述1-3项共计54273.02元款项的利息损失，自2020年7月1日起，至实际付清上述款项之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系北京市西城区广安门内大街210号西华经典小区的物业管理单位，该小区共计建筑物1幢2座（含A座、B座），其中包括住宅用房230套、商业用房5套，目前该小区尚未成立业主大会和业主委员会。被告系涉案小区内×××房屋的业主，房屋面积176.84平米；系涉案小区内×××号车位的实际使用人。在2016年之前，原告一直按照住宅部分2.6元/㎡.月、商业部分3.6元/㎡.月的标准收取该小区内的物业管理服务费。因该收费标准过低，无法弥补原告不断上涨的人工、设备、材料等管理成本，经营压力过大，为了提供更好的物业服务，原告与业主协商对物业管理服务费的标准进行适当调整，绝大部分业主予以理解支持。经第三方青宇（北京）物业服务评估监理有限公司进行评估测算，在评估基准日2015年11月6日该小区住宅收费面积29671㎡、收费标准应为3.62元/㎡.月，商业面积3298㎡、收费标准应为5.82元/㎡.月。后经与大部分业主协商后，决定按照住宅部分3.1元/㎡.月、商业部分4.1元/㎡.月的标准收取物业服务费，该标准明显低于第三方的评估结果，随后原告还将调整物业费的通知分别张贴在业主家的屋门上。被告拒绝和原告签订《物业服务合同》，在已实际享受原告提供的物业服务的同时，又无故常年费用。为此，原告曾经起诉要求被告支付拖欠的物业费，北京市西城区人民法院（2014）西民初字第20178号民事判决、北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第02876号民事判决已确认原被告双方虽未签订书面合同，但被告已事实上享受了物业服务，被告需向原告支付2012年7月15日至2014年7月14日期间物业费11034.82元。然而上述判决生效后，被告并未吸取教训、改正以往错误行为，继续拖欠费用。原告多次向被告发送缴费通知，催促被告尽快交纳拖欠费用，未果。原告认为，被告在法院已判决要求被告支付之前拖欠费用的情况下，仍然继续拖欠新产生的费用，无视司法权威、浪费司法资源，损害了原告合法利益。原告现依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，诉于贵院，请依法判如所请。刘京泉辩称，合同到期之前的车位费已经交纳了，到期之后的不认可，判决书中是这么说的。判决书中的物业费是2.6元/月/平方米，我也是按照这个标准交的，但是从2016年-2017年我去物业交，物业公司不收，说要按照3.1元/月/平方米进行收取。我们没有业主大会，所以物业公司无权改变收费标准。我和物业公司也没有签订合同。如果觉得费用不够，物业公司可以不干，但是涨价必须要业主大会同意才行。召集业主大会应该是业主，不是物业公司。我现在的意见就是坚决执行之前的判决书，同意按照2.6元/月/平方米的标准交纳物业费。另外关于水费，我认可，同意交纳，但是现在我是出国旅游，但是因为疫情现在回不去。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：刘京泉系北京市西城区广安门内大街210号×××号房屋（建筑面积176.84平方米）的所有权人。2000年10月10日，刘京泉与北京市宣武区房地产经营开发公司签订《西华经典车位租赁契约》，约定：刘京泉长期租赁西华经典小区地下二层×××号车位，总租价为120000元。2001年8月14日，经原宣武区居住小区管理办公室批准成立西华经典物业管理委员会（以下简称物业管理委员会）。2004年11月10日，物业管理委员会（委托方、甲方）与龙颖基公司（受托方、乙方）签订《物业服务合同》及附件一《停车场安全管理补充合同》，《物业服务合同》约定委托管理期限为2004年12月15日至2008年12月14日；物业服务费由乙方按每月每平方米2.6元向业主（或交费义务人）按年收取；本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。《停车场安全管理补充合同》约定：地：地上、地下每个固定车位停车管理费为150元/月年共计1800元，期限为2004年12月15日至2008年12月14日。上述合同到期后，龙颖基公司仍在涉案小区提供物业服务。2013年3月，龙颖基公司诉至本院，要求刘京泉支付2007年12月11日至2008年12月10日期间的车位管理费1800元等费用，本院经审理后于2013年3月27日作出（2013）西民初字第8443号民事判决书，判决刘京泉支付龙颖基公司2007年12月11日至2008年12月10日期间的车位管理费1800元等费用。刘京泉不服提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理后于2013年8月12日作出（2013）一中民终字第07315号民事判决书，驳回上诉，维持原判。刘京泉按照2.6元/平方米/月的标准交纳物业费至2015年12月31日。2015年，龙颖基公司委托青宇（北京）物业服务评估监理有限公司对西华经典小区的物业费进行评估，评估基准日为2015年11月6日，评估结论为：住宅部分物业费标准为3.62元/平方米/月，底商部分为5.82元/平方米/月。地。地下车位服务费测算标准为2353元/月。2015年12月，龙颖基公司在小区及业主门上张贴调整物业的通知及致业主函，告知业主自2016年1月起，住宅物业费标准调整为3.1元/平方米/月，底商物业费标准调整为4.1元/平方米/月，地，地下车位服务费调整为180元/月/div>龙颖基公司提交了该公司与小区部分业主签订的《物业服务合同》，用以证明超过三分之二的小区业主已与该公司签订了《物业服务合同》，同意调整后的物业费价格，该价格对其他业主具有约束力。龙颖基公司与住宅部分业主签订的《物业服务合同》中约定的物业费标准为3.1元/平方米/月，与底商部分业主签订的《物业服务合同》中约定的物业费标准为4.1元/平方米/月。龙颖基公司提交了该公司与小区部分业主签订的《车位服务协议》，用以证明大部分业主已与该公司就地下车位签订了《车位服务协议》，同意调整后的车位服务费价格，该价格对其他业主具有约束力。《车位服务协议》中约定的车位服务费标准为180元/月。龙颖基公司提交了2018年-2020年人员工资单、2020年停车场责任保险单、公众责任保险单，用以证明其提供车位服务的相应成本。审理中，龙颖基公司申请对西华经典小区2016、2017年度物业费收费标准和缴纳情况进行审计鉴定，用以证明小区大部分业主同意新的物业费收费标准，该标准应适用于其他业主。龙颖基公司要求刘京泉自2016年1月1日起，物业费按照3.1元/平方米/月的标准，地，地下车位服务费按照180元/月的标准交纳相关费用京泉主张龙颖基公司上调物业费及车位服务费缺乏依据，同意按照2.6元/平方米/月的标准交纳物业费，不同意支付车位服务费。龙颖基公司要求刘京泉交纳冷水费445元，刘京泉同意交纳。本院认为，物业管理委员会代表全体业主与龙颖基公司签订的《物业服务合同》及《停车场安全管理补充合同》对刘京泉具有约束力。上述合同到期后，双方未续签新的合同，龙颖基公司继续为刘京泉提供物业服务和车位管理服务，双方之间形成事实服务合同关系。龙颖基公司为刘京泉提供了服务，刘京泉应当履行支付物业服务费和车位服务费的义务。双方应当积极协商服务费的标准并签订新的协议，但协商应当是双方事宜，而并非龙颖基公司的单方义务。在双方无法协商一致的情况下，根据龙颖基公司提交的评估报告、工资单、保险单、小区部分业主签订的车位服务协议等证据，按照原《停车场安全管理补充合同》约定的标准支付车位服务费较为合理，刘京泉亦未提供证据证明该标准存在不合理之处，故本院确定合同到期后，刘京泉仍应当按照150元/月的标准支付车位服务费。关于龙颖基公司主张的物业服务费及车位服务费调整问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《北京市物业管理条例》第三十四条规定：“业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：……（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；……。”根据上述法律、法规的规定，物业费的调整属于应由业主共同决定的重大事项，事关全体业主的共同利益，应当严格按照法律规定的程序进行，依法召开业主大会，由业主共同协商后共同表决确定。龙颖基公司与部分业主签订物业服务合同，系双方私权利的处分，对双方具有约束力，但要对未签订合同的业主也产生约束力，则应当符合法律规定的程序。龙颖基公司与业主分别签订物业服务合同的行为，即便人数达到了法律规定的标准，但与业主召开业主大会共同表决的过程存在本质区别，不符合法律规定的业主决定重大事项的程序，不能产生对其他业主具有法律约束力的效果。综上所述，龙颖基公司要求刘京泉按照调整后的标准支付物业费，依据不足，本院不予采纳。对龙颖基公司要求审计鉴定的请求，本院不予准许。在现有条件下，刘京泉仍应按照原有标准支付物业服务费。基于同样的理由，刘京泉也应按照原有的标准支付车位服务费。龙颖基公司主张车位服务费的期限有误，本院予以调整。对龙颖基公司要求刘京泉支付物业服务费及车位服务费诉讼请求的合理部分，本院予以支持。龙颖基公司要求刘京泉支付冷水费，刘京泉同意支付，本院不持异议。由于龙颖基公司与刘京泉之间未签订书面合同，对相关费用的支付未约定明确期限，双方之间对相关费用的标准也存在争议，在此情况下，对龙颖基公司要求刘京泉支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，刘京泉支付北京龙颖基物业管理有限公司2016年1月1日至2020年6月30日的物业服务费24828.34元；二、本判决生效之日起七日内，刘京泉支付北京龙颖基物业管理有限公司2008年12月11日至2020年6月30日的车位服务费20800元；三、本判决生效之日起七日内，刘京泉支付北京龙颖基物业管理有限公司2019年1月15日至2020年6月10日的冷水费445元；四、驳回北京龙颖基物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1157元，由北京龙颖基物业管理有限公司负担175元（已交纳），由刘京泉负担982元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李俊二〇二一年三月二日法官助理 杨超书 记 员 王溪