山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1596号 上诉人（原审被告）：李福顺，男，1952年3月19日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人:李晓龙（李福顺儿子）,男,1990年2月10日出生,汉族,住山东省平度市。 委托诉讼代理人:王磊,山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：荆辉荣，男,1955年10月29日出生,汉族,住山东省平度市经济开发区。 委托诉讼代理人，王薇，山东天正平律师事务所律师。 上诉人李福顺荆因与被上诉人荆辉荣农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院(2020)鲁0283民初9086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李福顺上诉请求：1.撤销平度市人民法院(2020)鲁0283民初9086号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审未依法对本案进行回避、遗漏诉讼主体，审判程序严重违法。1.经查询获悉，被上诉人荆辉荣的儿子荆保霖长期担任本案审判员糕春东法官的书记员，糕春东法官与被上诉人之间的这种间接的特殊关系，存在影响案件公正审理的可能。另外，上诉人儿媳侯晓杰也在原审法院任职。平度市人民法院的法官应当自行对本案进行回避，一审开庭前，上诉人向法院提出指定管辖的书面申请，但原审对此不予理睬，程序严重违法。2.原审判决遗漏诉讼主体，未通知房屋买卖的参与者、房屋共有人张月花参加诉讼，严重侵犯了房屋共有人张月花的合法权益。涉案房屋是上诉人与妻子张月花在婚姻存续期间，由上诉人代表配偶张月花，两人共同购买，系夫妻共同财产，张月花系房屋买卖的参与者和房屋共有人。张月花应当作为买卖合同的一方当事人参与诉讼，原审未通知房屋共有人张月花参加诉讼，遗漏诉讼主体，严重侵犯了房屋共有人张月花的合法权益。二、原审判决认定事实不清，依法应予改判。1.涉案房屋是上诉人与妻子张月花共同购买的夫妻共同财产，张月花作为房屋买卖的参与者、房屋的共有人、房屋的使用人，同时又是荆家疃集体经济组织成员，并不违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，原审判决对该事实未予查清和确认。涉案房屋买卖合同虽由上诉人与被上诉人签订，但上诉人签订合同购买房屋系用于家庭使用，房屋购买后一直与配偶张月花及子女共同居住，上诉人签订合同购买涉案房屋的行为系其作为夫妻二人的代表购买涉案房屋。2.涉案房屋已取得县级人民政府发的《房屋产权印契证》，并经土地管理部门办理的了集体土地建设用地使用证过户手续，已经完全取得了涉案房屋的所有权，原审该事实未予查清和确认。房屋买卖12天后的1994年1月22日，上诉人按照当时的相关规定，交纳了本次房屋买卖的印契税180元和工本费4元。当时的平度县人民政府为上诉人颁发了《房屋产权印契证》，印契证上明确记载“业户已照章纳税为保证产权特发给印契为证”。该印契证相当于现在的房屋所有权证或者不动产登记证。至此，政府明确确认上诉人已经取得涉案房屋的所有权。2000年3月8日，平度市同和街道办事处土地矿产管理所给上诉人办理土地使用证过户手续。平度市同和街道办事处土地矿产管理所把上诉人持有的从被上诉人处取得的涉案房屋的土地使用证上登记的土地使用权人“荆辉荣”变更为上诉人“李福顺”，而且把用地面积和建筑面积数据根据增建一间房屋后的实际面积予以变更，同时在变更处加盖平度市同和街道办事处土地矿产管理所公章，并且在土地使用证档案封面上对此过户情况予以记录。上诉人持有的土地使用证上的使用权人变更为上诉人，土地使用证档案上已经就过户登记事宜予以记录，档案中并把1994年1月22日上诉人的产权印契证作为附件存档。因此，涉案房屋的土地使用证过户登记手续已经完成，上诉人成为新的土地使用权人，被上诉人不再是土地使用权人。一审判决不仅对上述事实均未予查清和确认，却单独强调“被告李福顺提交的土地使用证使用者李福顺有涂改”，反而对土地管理部门平度市同和街道办事处土地矿产管理所依职权将土地使用证使用者变更为李福顺，并在名字变更处盖章确认的事实只字未提，明显在裁判文书中避重就轻，刻意隐瞒。3.上诉人的妻子及子女均已成为荆家疃村的集体经济组织成员，双方房屋买卖合同的效力已得到补正，阻碍房屋买卖合同效力的因素已经消失，但原审判决对此事实并未予以查清和确认。上诉人在原审已经提交了妻子儿女的户口本、村委收取固定设施费、耕地费收据、提留款收据、时任村干部证言，证实了上诉人配偶及子女成为村集体经济组织成员的事实。本案的上诉人虽然是城镇居民，但上诉人的妻子及子女均为农村户口，并且上诉人在购买此处房屋后，交齐税费，办理完成产权手续，上诉人全家一直在该房屋中生活，虽然上诉人是城镇户口，但当时上诉人并没有属于自己的房屋，单位并没有对其进行分房。此后的20多年中，上诉人与配偶张月花及子女均一直在涉案房屋中实际居住，履行荆家疃集体经济组织成员所应履行的义务并享受该村集体经济组织成员的福利待遇。退一步讲，即使涉案合同不符合目前《中华人民共和国土地管理法》的规定，但张月花作为买卖房屋的参与者及子女均已具备村集体经济组织成员资格，双方房屋买卖合同的效力已得到补正，阻碍房屋买卖合同效力的因素已经消失，不能以上诉人非荆家疃集体经济组织成员就机械的认定为买卖合同无效。4.上诉人的党员关系已成为荆家疃村党支部的成员，以村集体成员身份接受党支部领导和管理。上诉人于1975年加入中国共产党党组织，后将党组织关系转入荆家疃党支部。以村集体成员的身份接受党支部领导和管理，参与党组织的各项活动，认真履行了党员应尽的义务。也反映出上诉人以村集体成员的身份在荆家疃村居住和生活，也得到了荆家疃村的集体经济组织的认可。三、原审判决适用法律错误。1.原审判决违反了“法不溯及既往”的基本原则，适用法律严重错误。双方的房屋买卖行为发生在1994年，应当适用1987年1月1日起施行1988年修改的《中华人民共和国土地管理法》。根据当时的法律规定，城镇居民可以使用集体土地建造房屋，因此更是可以买卖集体土地上的房屋，只需县级人民政府批准即可。既没有禁止城镇非农业户口居民使用集体所有土地的效力强制性规定，也没有禁止城镇非农业户口居民购买集体所有土地上房屋的效力强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同并不违反当时法律的强制性规定，应确认合法有效。另外，即使适用1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》，其第六十三条只是规定农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，而本案上诉人购买涉案房屋是自住，并不是用于非农建设。2.被上诉人的起诉超过最长诉讼时效20年的规定，其权利不再受法律保护。涉案房屋双方买卖合同从1994年至今已长达27年之久，超过法律最长保护时效，其权利不再受法律保护。3.被上诉人主体不适格，没有起诉的资格，对涉案房屋无诉权。被上诉人全家在卖房前的1992年将户口从荆家疃村迁至开发区，成为城镇居民，已不再是同和办事处荆家疃村集体成员。对于已经完成房产和土地双过户的房屋，只有本村村民才有可能依据村民身份对已经售出的农村房屋拥有诉权。被上诉人已与涉案房屋无任何关系，无权提起诉讼。4.农业和非农业的户籍性质，不能否定上诉人集体经济组织成员及案涉宅基地使用权人的身份及权利。国务院于2014年发布了关于进一步推进户籍制度改革的意见，取消了农业户口和非农业户口的区分。上诉人的户籍性质不能影响上诉人集体经济组织成员及案涉宅基地使用权人的身份及权利。上诉人购买案涉房屋时，当时的《土地管理法》不禁止非本集体经济组织成员取得宅基地使用权，《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》第七条“依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。”也确定非本农民集体成员是可以合法取得的宅基地使用权的。四、被上诉人二十七年前已将涉案房屋出卖给上诉人，为了拆迁利益，违背诚实信用，罔顾事实提起诉讼，原审判决认定买卖合同无效有违公序良俗，树立错误的价值导向，应予改判。五、当前司法实践中大量案例支持合同有效。上诉人在原审提交了青岛市中级人民法院(2016)鲁02民终994号判决书和(2018)鲁02民终8965号判决书，该两个案例，都是经过一审判决房屋买卖合同有效，二审维持原判的案例。这两个案例有一个重要的参考点是购买房屋后上诉人的户口迁移至涉案房屋中，弥补了上诉人村民身份问题。 荆辉荣辩称，一、案涉农村房屋买卖合同的当事人仅是答辩人与上诉人，答辩人具有诉讼主体资格，应根据法律效力的强制性规定依据上诉人的身份认定本案合同的效力。上诉人的家庭成员及其户籍情况，以及上诉人的党组织关系均不影响本案合同效力的认定，本案不存在遗漏当事人的情形。《山东省实施〈中华人民共和国农村土地承包法〉办法》第6条规定“符合下列条件之一的本村常住人员，为本集体经济组织成员：……（四）其他将户口依法迁入本村，并经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，接纳为本集体经济组织成员的。”由于上诉人没有经过荆家疃村村民会议表决同意其成为集体经济组织成员，因此，在签订合同之时、之后，上诉人都不是法律规定的荆家疃村的集体经济组织成员。参照1988年土地管理法第41条“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费”之规定，政府批准和支付补偿费，是城镇非农业户口居民合法购买使用集体经济组织宅基地使用权的充分必要条件，二者缺一不可。上诉人作为城镇非农业户口居民购买涉案房屋，实为使用荆家疃村集体所有的土地，影响的是荆家疃村集体组织全体成员的利益。若使上诉人的购买行为、使用行为有效，上诉人应当经平度市人民政府批准使用，且应支付相应的补偿费和安置补助费。“山东省平度县人民政府房屋买卖印契”仅仅证明当事人双方曾发生过房屋买卖行为，不能证明上诉人使用荆家疃村土地的行为经过了人民政府的批准，所以上诉人至今也没有取得平度市人民政府同意其使用案涉土地的批准文件，更没有支付案涉土地的补偿费和安置补助费，合同的效力始终没有得到补正。因此，无论是根据合同签订时实施的法律，还是根据原判决所依据的法律，本案合同均违反了我国法律的效力强制性规定，应被确认为无效。二、本案不存在原审法院法官回避的法定事由。审判人员回避系程序问题，应当严格按照法律规定执行。答辩人的亲属系青岛平度汇英人才市场管理有限公司派遣至平度市人民法院工作的劳务派遣人员，既不是本案当事人，也不是本案的诉讼代理人。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释、《最高人民法院关于审判人员在诉讼活动中执行回避制度若干问题的规定》的规定，原审的审判人员不存在法定回避事由，上诉人的该项上诉理由不能成立。三、确认合同无效请求权不适用诉讼时效的规定，时间经过、诚实信用均不能成为阻却本案合同法定无效的理由。无效合同的本质，系因其违反了法律的强制性规定和社会公共利益，具有较大的社会危害性。无效合同制度是法律对合同自由的限制，是国家为维护社会公共利益之需要而运用公权力对当事人的民事行为所进行的主动干预。时间经过、诚实信用，并不能使违法行为变成合法，也无法减轻违法行为的社会危害性。民法典188条规定的诉讼时效制度仅适用于债权请求权，本案系答辩人申请人民法院确认合同无效，而确认合同无效请求权的性质为形成权，而非债权请求权，故不适用诉讼时效的法律规定。四、民事法律行为是不动产登记的基础法律行为，上诉人提交的土地证没有合法、合规的土地权属变更登记档案，没有合法的权属来源，不能认定涉案土地已经土地管理部门批准变更权属。根据1994年合同签订时的《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《土地登记规则》、《国家土地管理局关于变更土地登记的若干规定》，集体土地转让必须经过三级审批、必须办理土地档案变更手续、必须更换新证，才能产生法律效力。如果涉案土地使用权属发生变更，需向土地管理部门申请变更，由土地管理部门注销原土地证书，填写新取得的土地证书。上诉人提交的集体土地建设用地使用证虽然“土地使用者”一栏记载姓名为“李福顺”，但该处有明显涂改痕迹，而且涉案土地档案中既没有注销原土地证书的记录，也没有颁发新土地证书的记录。仅凭档案封面铅笔记载内容，以及经过涂改、没有权属来源的土地证，上诉人提出的已经实际取得涉案房屋所有权和宅基地使用权的主张，难以成立。五、上诉人提交的（2016）鲁02民终994号、（2018）鲁02民终8965号案例中，人民法院已通过相关事实和证据认定买受人已取得集体组织成员身份，与本案情况大相径庭，两案生效法律文书对本案没有参照性。 荆辉荣向一审法院起诉请求：1.判令荆辉荣与李福顺的房屋买卖协议无效；2.本案诉讼费由李福顺承担。 一审法院认定事实：荆辉荣原系平度市同和办事处荆家疃村村民，1992年将户口迁往平度市经济开发区。荆辉荣于1978年4月，经平度市同和街道办事处荆家疃村批准宅基地一块，建有房屋5间（四至：东至沟，南至街，西至荆守荣，北至街）。1992年1月，办理了土地登记，地号为xxxx，面积249.63平方米、建筑面积:78.50平方米。1994年1月9日，双方签订房屋交易协议书，约定将荆辉荣所有的五间房屋作价13000元，卖于李福顺。1994年1月22日，双方办理了山东省平度县人民政府房屋买卖印契证，卖房人为荆辉荣，买房人李福顺。李福顺提交的土地使用证土地使用者“李福顺”有涂改。地号为xxxx的土地档案封皮显示：该宗土地于94年1月22日变更给李福顺使用，原证姓名改为李福顺，宗地面积为310.05平方米、建筑面积97.50平方米未建档，变更时间为2000年3月8日。 一审法院认为，双方提供的证据证明双方之间存在买卖平度市同和街道办事处荆家疃村房屋的合同关系成立，予以确认。本案争议的焦点主要是，双方之间存在的买卖房屋的合同是否有效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据我国土地管理法规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。上述规定中的农村村民，应指本村集体经济组织成员。根据上述规定，非本村集体经济组织成员，未经县级人民政府批准，不享有农村宅基地的使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。换言之，非宅基地使用权人不享有通过购买宅基地上的房屋或在宅基地上建造房屋取得房屋物权的权利。因李福顺及同住家庭成员在买卖合同订立时均非平度市同和街道办事处荆家疃村集体经济组织成员，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，该协议书应为无效。 一审判决：确认荆辉荣与李福顺之间关于平度市同和街道办事处荆家疃村房屋（四至：东至沟，南至街，西至荆守荣，北至街）的买卖合同无效。案件受理费125元，减半收取62.5元，由李福顺负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李福顺提交证据一、平度市同和街道办事处荆家疃村村民委员会证明一份。拟证明：李福顺1994年从荆辉荣处购买了荆家疃村xx号房屋并居住，同年，李福顺妻子张月华及儿子李晓龙、女儿李艳丽的户籍迁至该房屋后居住至今。证据二、中国共产党平度市同和街道办事处荆家疃村支部委员会情况说明一份。拟证明：李福顺虽然户口不在荆家疃村，但在买房后27年余一直以村集体成员的身份与配偶、子女在荆家疃村居住生活，并且党组织关系一直也在荆家疃村，已经得到了荆家疃村的集体经济组织的认可。证据三、张月华声明一份。拟证明：李福顺1994年从荆辉荣处购买房屋是夫妻两人的共同行为，根据当时农村传统习惯，以丈夫的名义代表夫妻签署协议，购买荆辉荣房屋，共同居住和生活。证据四、退伍军人登记表、职工调动工作工资变动呈批表。拟证明：李福顺1978年从泰安军分区服务社退伍，1981年安排到平度县肉联加工厂工作。符合1986年《土地管理法》及1999年1月4日发布的《土地管理法实施条例》第27条规定，回原籍乡村落户的职工、退伍军人和离、退休干部，以及回家乡定居的华侨、港澳台同胞，需要使用集体所有的土地建住宅的，依照《土地管理法》规定的农民申请宅基地的程序办理的规定，李福顺作为退伍军人回乡后购买房屋符合当时的法律规定，转让合同有效。证据五、李福顺与李希洪《卖房契约》、《契约》。拟证明：1995年8月19日，李福顺夫妻购买案涉房屋后，将原籍平度市店子镇果园村的房屋出卖给了李希洪，李希洪买房后向果园村民委员会缴纳税款，买卖行为得到了村委的认可。李福顺夫妇除了案涉房屋再无任何宅基地房屋，符合土地法律及政策的规定。如本案房屋买卖合同无效，房屋返还荆辉荣，将无家可归。证据六、崔学聪土地使用证复印件。拟证明：案外人崔学聪的房屋，在2000年5月10日平度市土地管理所审核时，认定存在争议，判定不合格。并在集体土地建设用地使用证的备注处进行加盖方章标注。对比荆辉荣的集体土地建设用地使用证备注处“合格”并加盖平度（检）土矿的方章，证明李福顺购买并持有荆家疃村xx号土地和房屋，符合当时法律及政策规定，得到平度市人民政府颁发的房屋产权印契证后，2000年8月2日在土地管理审核时，通过审核，得到政府认可。证据七、（2016）鲁0283民初7170号、（2017）鲁0283民初1783号、（2018）鲁0283民初7130号、（2019）鲁0283民初6038号、（2020）鲁0283民初326号民事判决书。拟证明：荆辉荣的儿子荆保霖长期担任本案审判员禚春东法官的书记员，两人长达数年工作上合作关系，禚春东法官与荆辉荣之间的这种间接的特殊关系，存在影响案件公正审理的可能。另外，荆辉荣儿媳侯晓杰也在原审法院任职。根据相关规定，平度市人民法院的法官应当自行对本案进行回避。证据八、平度市同和街道办事处荆家疃村搬迁改造货币补偿协议。拟证明：2020年11月13日村委与李福顺签订拆迁补偿协议，对李福顺拥有该处房屋和土地所有权予以确认。目前涉案房屋处于拆迁状态。 荆辉荣质证称，证据一的时间处有涂改，对其真实性不予认可。由于李福顺已经与村委签订了拆迁安置协议，村委属于利害关系人，其证明力有所下降。证据二党员关系不能证明李福顺已经成为荆家疃村的集体组织成员，不能证明李福顺一家具有适格的合同主体资格。对证据三的真实性认可，但张月华是涉案合同的利害关系人，证明力较低。证据四的真实性没有异议，但对证明事项有异议，李福顺本身不是荆家疃村村民，即使回原乡购买房屋也应回到店子镇果园村购买。对证据五的真实性没有异议，对证明事项有异议，并不存在李福顺所主张的无家可归的情形，而且荆辉荣尚未要求返还房屋，所以其证明事项不能成立。证据六系复印件，应提交原件予以质证。对证据七的真实性应提交原件予以证明，而且本案不属于法律规定的回避情形。证据八应提交原件予以质证。 本院认为，荆辉荣对李福顺提交的证据二、三、四、五的真实性没有异议。本院对证据二、三、四、五的真实性予以确认。 荆辉荣提交证据一、劳务派遣合同两份。拟证明：荆辉荣的儿子荆保霖、儿媳侯晓杰是劳务派遣人员，不属于法定的回避事由。证据二、张月华的户籍查询信息。拟证明：张月华的户籍现在平度李园街道办事处，不在荆家疃村。 李福顺质证称，对证据一的真实性无异议，但对证明事项不认可。对证据二的真实性无异议，对证明事项不认可。该户籍证明只能证明现在张月华的户籍情况，不能否认其户籍迁到荆家疃村的事实。 本院认为，李福顺对荆辉荣提交的证据无异议，上述证据能够证明荆辉荣的儿子荆保霖、儿媳侯晓杰在平度市法院工作，是劳务派遣人员。张月华的户籍现在平度李园街道办事处，不在荆家疃村。 本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。被上诉人荆辉荣与上诉人李福顺双方于1994年1月9日签订房屋买卖协议，将本案双方诉争的房屋卖给李福顺。本案双方争议的焦点在于涉案房屋买卖协议是否有效。对此，本院认为，本案李福顺与荆辉荣签订的房屋买卖协议有效。理由如下： 一、李福顺从部队退伍后，1981年被安排到原平度县肉联加工厂工作，为了方便工作和家庭生活，李福顺购买荆辉荣涉案房屋。购买房屋后，李福顺全家居住在涉案房屋，其妻子、儿女的户口也迁至涉案房屋，并交纳了落户费，成为涉案房屋所在地荆家疃村集体经济组织成员；李福顺的党组织关系也转至荆家疃村党支部，参加荆家疃村党支部的基层党组织活动。由此，虽然李福顺购买涉案房屋时不是荆家疃村集体经济组织成员，无权购买涉案房屋，购买房屋后李福顺的户口也并未迁至荆家疃村，但李福顺系代表其家人购买涉案房屋，房屋购买后，李福顺的妻子、儿女已成为涉案房屋所在地荆家疃村集体经济组织成员，李福顺购买荆辉荣房屋的合法性得到了补正，已不存在当初购买房屋时的无效情形，因此，李福顺与荆辉荣双方签订的房屋买卖协议应当认定为有效。 二、李福顺与荆辉荣双方买卖涉案房屋后，李福顺缴纳了房屋买卖印契税，原平度县人民政府为李福顺颁发了房屋印契证，双方的买卖行为得到了政府部门的确认；且政府部门给李福顺颁发了涉案房屋的土地使用证，虽然该土地使用证是由荆辉荣原土地使用证更改而得，但土地使用证加盖有相关政府部门印章，新的土地使用证载明的土地使用面积也与荆辉荣原土地使用面积不同，同时，涉案房屋的土地使用档案也就土地使用权变更情况予以记载，由此可以认定李福顺已成为涉案房屋合法的土地使用权人。涉案房屋土地使用权的过户变更，亦进一步对李福顺、荆辉荣房屋买卖合同的效力进行了补正，因此，李福顺与荆辉荣双方签订的房屋买卖协议应当认定为有效。一审仅以李福顺及家人在涉案房屋买卖合同订立时均非荆家疃村集体经济组织成员为由，认定房屋买卖合同无效不当，本院予以纠正。 综上所述，李福顺的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省平度市人民法院(2020)鲁0283民初9086号民事判决； 二、驳回被上诉人荆辉荣的诉讼请求。 一审案件受理费125元，减半收取62.5元，由被上诉人荆辉荣负担。二审案件受理费125元，由被上诉人荆辉荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二一年三月三十日 法官助理杨志昌 书记员张 旭 书记员 于国英