海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）琼96民终652号 上诉人（原审被告）：海南福山福湖置业有限公司，住所地海南省澄迈县福山镇红旗坡桂海楼临路一幢。 法定代表人：郑国臣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈朝君，海南圣合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏文燕，海南圣合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：海南闹海科技服务有限公司，住所地海南省澄迈县老城镇海南生态软件园A25栋一层056工位。 法定代表人：王东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：喻鹏飞，海南天皓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯阳，海南天皓律师事务所律师。 上诉人海南福山福湖置业有限公司（以下简称福湖公司）因与被上诉人海南闹海科技服务有限公司（以下简称闹海公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2020）琼9023民初1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行审理。本案现已审理终结。 福湖公司上诉请求：1.撤销海南省澄迈县人民法院作出的（2020）琼9023民初1678号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：2017年9月16日，上诉人与被上诉人签订《福山咖啡联邦小镇项目独家全案代理合同》，被上诉人独家代理上诉人开发的福山咖啡联邦小镇项目的房产。合同签订后，被上诉人在代理销售的过程中又与未在澄迈县住房保障管理局办理房地产中介机构备案手续的海南亿源行房地产经纪责任有限公司建立分销关系，而被上诉人因未履行监督职能，导致海南亿源行房地产经纪责任有限公司在销售过程中存在诈骗销售和捆绑销售的行为，损害了业主的合法权益，由此引发多位业主多次通过各种途径信访，造成恶劣影响，严重影响当地房地产市场秩序。澄迈县住房保障管理局在2019年10月对该公司进行通报处理，并将该公司列入黑名单，禁止该企业在澄迈县开设中介业务。澄迈县住房保障管理局的处理决定在网上公布，对上诉人的名誉造成严重的负面影响，导致了上诉人无法网签，经营受到严重影响。在此情况下，上诉人在《福山咖啡联邦小镇项目2019年3月对账单（销售代理佣金）》签署“亿源行违规销售，另行商议处理意见”，其内容是双方应就海南亿源行房地产经纪责任有限公司销售的38套房的佣金进行协商，而不是对确认其38套房屋的销售代理佣金总金额为3715090元，一审认定事实错误。因此，既然上述对于涉案的销售代理佣金总金额尚未协商一致，其付款条件尚未成就，故上诉人不应承担付款及支付违约金的义务，一审判决错误。为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，上诉人特向贵院提起上诉，望贵院依法公正审理，撤销原判并驳回被上诉人的诉讼请求。 闹海公司辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；2.本案合同有效，金额是双方确认无误的，一审时上诉人也没有对金额提出异议，仅仅用没有达到付款时间来抗辩。上诉人如果认为存在其他诉求，应当另行起诉解决，不在本案审理范围。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。 闹海公司向一审法院起诉请求：一、判令被告向原告支付拖欠的部分佣金3715090元；二、判令被告向原告支付逾期付款违约金（计算方法：以3715090元为本金，按照每日万分之四计算，从2019年5月1日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年4月1日为497822元）；以上暂合计4212912元。三、判令被告承担本案所有的诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年9月16日，被告福湖公司（甲方）与海南链家旅居产业科技服务有限公司（乙方）签订了《福山咖啡联邦小镇项目独家全案代理合同》（下称《代理合同》），《代理合同》约定，被告委托原告作为福山咖啡联邦小镇项目的独家全案代理方，提供福山咖啡联邦小镇项目所有房源，合计11栋楼690套房独家驻场销售代理与渠道整合服务；委托期限及合同有效期：2017年9月1日至2019年6月30日止。《代理合同》第三条第1款约定，委托服务期限内，对于乙方成功销售受托物业的销售总额，甲方将根据每套受托物业所对应的《销售底价一房一价明细表》所载明的金额为基数，按8%的固定佣金比例支付独家代理佣金给乙方，独家全案代理佣金按套逐一核算，但甲乙双方另有约定的除外；购房客户签署《商品房买卖合同》并缴纳房款即视为乙方成功销售，对应房源总价款计入乙方实际实现的所有销售总额。《代理合同》第三条第2款约定，独家全案代理佣金按月度进行结算，每月15日前结算上月应结独家全案代理佣金。《代理合同》第四条约定，甲方除按本合同约定支付乙方独家全案代理佣金外，将根据乙方成功销售的受托物业实际成交单价为标准，支付乙方销售奖励金。《代理合同》第十条第二款约定，甲方逾期支付乙方服务报酬的，甲方应向乙方支付滞纳金，每日滞纳金的比例为逾期未支付服务报酬的万分之四。之后，甲乙双方就代理合同签订了五份补充协议，就代理合同中的相关事项进行补充及变更。2019年4月，甲乙双方对涉案项目2019年3月销售成功的38套房屋的销售代理佣金进行了对账，双方确认38套房屋的总佣金为3715090元。因被告一直未付佣金，原告遂诉至一审法院。另查明，海南链家旅居产业科技服务有限公司于2020年7月5日经核准更名为海南闹海科技服务有限公司。 一审法院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷，原、被告签订的《福山咖啡联邦小镇项目独家全案代理合同》《福山咖啡联邦小镇项目分销合同》《之补充协议》不违反法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应遵守该合同约定，诚实信用履行合同条款。被告认可双方已就涉案38套房屋对账确认，亦认可未向原告支付涉案房屋销售佣金，但辩称在对账单上载明另行商议处理，现未达到支付条件。一审法院认为，双方已经就涉案房屋销售佣金的金额进行了确认，在对账单上载明因亿源行销售原因，另行商议处理，其实质是对双方履行合同过程中的责任及付款期限的约定。但根据双方当庭的陈述可知，对账确认之后双方并未就涉案房屋履行的责任及付款期限达成协议，且现双方亦无法对此达成一致意见，故应认定双方对付款期限约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，原告主张被告支付房屋销售代理佣金3715090元于法有据，予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金问题。根据双方合同约定，被告逾期支付房屋销售代理佣金，应承担违约责任。因双方对付款期限约定不明，原告主张自2019年5月1日起计算至付清款项之日违约金缺乏事实依据，不予支持。违约金应从其起诉之日即2020年7月10日计至付清款项之日止。被告辩称按合同约定的已付房款日万分之四计算逾期付款违约金标准过高，应予调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现原、被告均未能提供充足证据举证违约行为造成的损失。故基于违约金性质的规定主要是补偿性的立法本意，在被告的请求和综合本案具体情况下，酌情调整逾期付款违约金以拖欠款项3715090元基数，按每日万分之二的标准计算。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告海南福山福湖置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南闹海科技服务有限公司支付房屋销售代理佣金3715090元；二、被告海南福山福湖置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南闹海科技服务有限公司支付逾期付款利息（以3715090元为本金，按每日万分之二标准计算自2020年7月10日起至实际付清款项之日）；三、驳回原告海南闹海科技服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币40503元，由被告海南福山福湖置业有限公司负担35717元，原告海南闹海科技服务有限公司负担4786元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认，并确认一审法院认定的证据作为本案定案的依据。 本院认为，本案的争议焦点是：代理佣金的金额及佣金支付的条件是否具备。被上诉人依据《福山咖啡联邦小镇项目2019年3月对账单（销售代理佣金）》（下称对账单）主张上诉人应向其支付2019年3月的代理佣金3715090元。上诉人虽然在二审中对被上诉人主张的佣金总金额有异议，但对对账单上分类的“买受人、房号、成交总价、代理佣金费结算情况、销售奖金结算情况、总佣金、渠道分销应付佣金金额等”项下的明细无异议，且已在该对账单上加盖公章，故一审以该对账单为依据，认定2019年3月的代理佣金总金额为3715090元并无不当，本院予以维持。关于佣金支付的条件是否具备的问题，上诉人以涉案佣金对应的房源是案外人海南亿源行房地产经纪责任有限公司违规销售为由，主张应“另行商议处理”，即佣金的支付条件未具备。因涉案的佣金形成于2019年3月，双方当事人在近两年的时间内就何时支付佣金、是否应扣减相关款项等问题均未能达成一致意见，上诉人在本案诉讼过程中亦未提出切实可行的解决方案，故一审根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，判令上诉人立即向被上诉人支付代理佣金3715090元并无不当，本院予以维持。至于因案外人的销售行为给上诉人带来的损失问题，上诉人可根据合同的约定另行起诉主张。 综上所述，海南福山福湖置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币40503元，由上诉人海南福山福湖置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 熊 鹰 审 判 员 陈玫伊 二〇二一年三月三十日 法官助理 顾悦希 书 记 员 蔡汝明 附相关法律条文: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。