甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4837号上诉人（原审原告、反诉被告）:赵亚芬，女，1960年8月11日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人:汤东阳，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人:莫蓉，甘肃中天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告):富佳恩科电梯(江苏)制造有限公司，住所地江苏省张家港市凤凰镇港口街道。法定代表人:罗建军，该公司执行董事。委托诉讼代理人:谢军，甘肃雷诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩亚军，江苏和嘉律师事务所律师。原审第三人：甘肃中科房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区金昌南路215号。法定代表人：马银生，该公司董事长。上诉人赵亚芬因与上诉人富佳恩科电梯(江苏)制造有限公司（以下简称：“富佳恩科电梯公司”）及原审第三人甘肃中科房地产开发有限公司（以下简称：“中科公司”）房屋买卖合同纠纷一案，均不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3421号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵亚芬上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3421号民事判决，依法改判支持赵亚芬全部诉讼请求;2.本案相关费用由富佳恩科电梯公司承担。事实与理由：一、一审法院认为:“赵亚芬作为具有完全民事行为能力的成年人、案涉房产这一重大财产的购买者，在签订《房产转移协议》时对一般房屋买卖合同中的交付房屋这一重大约定事项不可能不做了解，而该协议之所以约定不得就案涉房屋向房屋所有人主张权利，且对房屋交付事宜没有约定，已印证了赵亚芬对富佳恩科电梯公司取得房屋的方式及房屋现状系充分知悉的。”该项裁判理由旨在说明:1.赵亚芬在签订合同时已知晓涉案房屋不具备交付条件;2.涉案合同没有约定富佳恩科电梯公司负有交付房屋的义务，赵亚芬对此明知且认可。赵亚芬认为判决书的以上认定，完全罔顾了本案客观事实且违背了基本常识。首先，赵亚芬作为买受人，在己方能力范围内确实对涉案房屋做了了解。本案中，涉案房屋是由生效的(1999)甘法执字第34号民事裁定书(以下简称:“裁定书”)，基于对人民法院公信力的信赖，赵亚芬从主观认为涉案房屋应无权利瑕疵。且在涉案房屋管理人即本案第三人处签订涉案合同时，对于赵亚芬提出上楼看房的要求富佳恩科电梯公司和第三人明确答复房屋是合适的，但是现场是近5000多平米的大通层，涉案房屋仅占其中十分之一左右，根本无法确定房屋位置，即便上去也无法区分哪块是涉案房屋，待办理房屋产权证时，由房管局测绘后就能明确房屋具体位置了。目前只能是在图纸上面才能确定裁定书记载房屋位置的轴段处(即在裁定书中的记载是“五楼东段(25)轴以东2米-(29)东4.32米/-(H)轴以北3.2米...”)。所以，赵亚芬作为无调查取证权利的普通买受人，已通过自身能够了解的途径对涉案房屋做了了解，并认定涉案房屋为无产权瑕疵，可以按期交付、办理产权证的房屋。且涉案房屋总价450万元，并非小额款项，合同约定在合同签订时就要先付清100万。如按一审法院观点，如赵亚芬明知涉案房屋已被他人占有使用，赵亚芬无法实际取得房屋，那么赵亚芬支付的450万元只换取了一张人民法院的民事裁定书，这完全违背了常理。所以，一审法院认为赵亚芬在签订涉案合同时已知晓涉案房屋不具备交付条件，完全违背客观事实及常理，根本无法成立。其次，涉案合同中对房屋的交付有着非常明确的约定，并非一审法院认定的“对房屋交付事宜没有约定”。根据涉案合同第1条“甲方自愿将甘法执字第34号民事裁定书裁定归甲方所有的房屋及相关权利一并有偿转让给乙方...”及第3条“甲方将该房产转移给乙方的同时，将该房产上所享有的权利和负有的义务一并转移给乙方...”，可知转让的标的物为房产及相关权利义务，其中房产转让只能通过交付及办理产权证的方式实现，由此可见合同中对富佳恩科电梯公司负有交付房产的义务进行了明确的约定。所以，在如此明确的合同约定下，一审法院为了形成其裁判理由的逻辑自洽，罔顾本案合同载明的事实，竟然置合同约定于不顾，作出“对房屋交付事宜没有约定”的颠倒黑白的虚假认定。二、一审法院认为“纵观《房产转让协议》的约定内容也可以看出，富佳恩科电梯公司是将基于(1999)甘法执字第34号民事裁定书裁定归富佳恩科电梯公司所有的房屋及相关权利和负有的义务一并转让给赵亚芬，当然包括行使取得房屋、办理产权登记等相关权利，由此可见，富佳恩科电梯公司并不具有向赵亚芬实际交付的义务。”该裁判理由与结论之间无任何因果关系且与本案证据反映的客观事实及法律规定完全相悖，属于严重的事实认定错误。本案中，无论是从一审法院确定的本案案由亦或《房产转让协议》名称、内容中对涉案房屋坐落、面积的详细约定，均明确反映出本案为买卖合同纠纷，买卖的标的物为涉案房屋这一特定物，并非一审认定的权利转让。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条及第一百三十五条规定可知，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，出卖人有交付标的物并让买受人获得所有权的义务。故在买卖合同的法律关系中，交付房屋为法定义务，如需免除出卖人向买受人交付房屋的法定义务应当在合同中予以明确约定。但涉案合同中并不存在任何免除富佳恩科电梯公司交付房屋义务的条款，相反如前所述，涉案合同中对富佳恩科电梯公司应当向赵亚芬交付房屋予以了非常明确约定，因此富佳恩科电梯公司依约依法均负有向赵亚芬交付房屋的合同义务。故一审法院对合同明确约定富佳恩科电梯公司负有向赵亚芬交付房屋及办理产权法定义务的情况下，认定富佳恩科电梯公司不具备交付房屋的义务违背客观事实，属于严重事实认定错误。三、一审法院认为“赵亚芬未按协议约定于2017年2月25日前向富佳恩科电梯公司付清剩余款项350万元已构成违约。”该裁判理由完全违背客观事实于法无据，赵亚芬在涉案合同履行过程中无任何违约行为。首先根据《中华人民共和国合同法》第一百五十二条“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应价款，但出卖人提供适当担保的除外。”之规定，本案中，在赵亚芬支付100万元购房款半年后得知涉案房屋已由第三人出售给案外人农商银行，在农商银行实际占有并明确主张所有权权利的情况下，富佳恩科电梯公司却一直并未依法提供任何相应担保，在此情况下赵亚芬有权依法中止支付剩余房款完全符合法律规定。其次，本案中根据涉案协议第2条“...乙方于2016年2月24日前先向甲方支付壹佰万元，剩余款项叁佰伍拾万元于2017年2月25日前向甲方支付...”，尾款需要在一年之后才支付的约定(预留尾款通常目的是为了合同一方能够按约履行其义务)，根据该协议第4条“本协议签订后甲方应积极协助乙方取得该房屋产权”内容，就足以说明协议的实际履行顺序是由富佳恩科电梯公司先履行完毕交付房屋及办证的义务后，赵亚芬再向富佳恩科电梯公司支付剩余的350万元。但富佳恩科电梯公司却一直未能履行交房义务，赵亚芬于2016年2月24日支付完毕首期购房款后就积极催促富佳恩科电梯公司交付房产、协助办理产权过户手续等事宜。但直至2017年2月25日剩余房款付款期限届满前，富佳恩科电梯公司既未向赵亚芬交付房屋，也未协助办理产权过户手续，用其行为明确拒绝履行合同义务。赵亚芬为了维护自身合法权益、减少损失，未支付剩余房款，完全符合后履行抗辩权的适用条件。故赵亚芬并不存在一审法院认定的未付清剩余款项的违约行为。四、一审法院认为“富佳恩科电梯公司对案涉房产的权利依据是(1999)甘法执字第34号民事裁定书，而该裁定书明确载明案涉房产的性质为商业用房，赵亚芬在签订协议时知晓(1999)甘法执字第34号民事裁定书内容，故赵亚芬主张富佳恩科电梯公司存在故意隐瞒案涉房屋性质的行为依据不足。”该认定属于事实认定错误。本案中，赵亚芬根据富佳恩科电梯公司提供的裁定书内容知晓的是涉案房屋属性商业性质。而富佳恩科电梯公司作为涉案房屋的权利人，在通过以物抵债的民事裁定书取得涉案房屋后，不可能不了解房屋的现状及性质，但就在其明知涉案房屋为办公用房的情况下，却并未向赵亚芬进行任何告知，故意隐瞒涉案房屋实际用途，向赵亚芬出售房屋。众所周知，商业用房和办公用房完全是两种房屋属性，且价值差别巨大。商业用房为可以从事商业行为的房屋，而办公用房只能是单位办公用的房屋，这就意味着该房屋不能用作商用，只能用来做办公场所，不能用来进行商业活动，房屋价值存在巨大差别，富佳恩科电梯公司如果如实披露房屋性质为办公用房，那么赵亚芬基于投资的考虑就不会去购买涉案房屋，而这也是富佳恩科电梯公司为何要隐瞒的原因。因此，富佳恩科电梯公司隐瞒真实房屋性质导致赵亚芬权利受损的违约事实客观存在，一审法院以依据不足为由不予认定于法无据。五、一审法院完全刻意忽略对富佳恩科电梯公司应承担义务的审查，而一直针对赵亚芬的义务大谈特谈，在整个裁判中严重偏袒富佳恩科电梯公司有失公平。如前所述，一审法院认为赵亚芬作为涉案房屋的买受人不可能不对房屋的情况作了解，并以此为基础推定出赵亚芬认可涉案房屋不具备交付的条件。而富佳恩科电梯公司作为房屋出卖人，在庭审中自认其对房屋现状、房屋性质均不清楚(一审判决中予以陈述)，在对房屋基本情况都不清楚的情况下就贸然出售的行为，一审法院看来反而无责并只字不提。一审法院对于富佳恩科电梯公司的基本法定责任包括披露房屋真实状况、交付房屋等均未予认定，相反却一边倒的加重赵亚芬的责任，完全失去了人民法院居中裁判的公平公正。综上，一审法院将毫无争议的买卖合同错误的认定为债权转让，无视双方认可的涉案合同关于交付房屋的明确约定及法律规定，错误的认为富佳恩科电梯公司在本案中不具有交房义务，并对于富佳恩科电梯公司隐瞒房屋状态及性质的客观事实以依据不足不予认定，而作出了赵亚芬用450万元换取一张民事裁定书这一完全违背常识的认定，荒谬至极，属于认定事实严重错误，请求贵院查明事实并依法改判。富佳恩科电梯公司辩称，本案是非典型房屋买卖合同，买卖标的是房屋，交付的对象是法院生效的裁判文书，富佳恩科电梯公司认为购房时双方签订买卖协议时赵亚芬明确知晓涉案房屋被案外第三人占有使用的事实。房屋买卖协议中一共有七条内容，没有任何一条是关于房屋交付的约定，唯一在违约责任中约定了房屋出售人仅对法院生效裁判文书项下的物权的真实性承担责任，以此为依据约定了违约责任。赵亚芬在上诉状中凭着自己主观意思表示，对合同履行顺序做了主观解释，认为需要出卖人先交房，赵亚芬再向出卖人支付350万元，这种解释不符合合同约定。一审判决写的很清楚，双方之间是基于房屋买卖合同项下的相关权利一并转移，并非是赵亚芬理解的权利转让，本案是物权转让。中科公司经本院依法传唤后未针对赵亚芬的上诉请求进行答辩。富佳恩科电梯公司上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初3421号民事判决书第二项，依法改判赵亚芬向富佳恩科电梯公司支付135万元违约金(扣除已付100万元，实际支付35万元);2.本案一、二审案件受理费由赵亚芬承担。事实及理由:富佳恩科电梯公司认可一审法院关于《房产转让协议》于赵亚芬收到解除通知之日(即2018年8月29日)已经解除的认定，但不服驳回富佳恩科电梯公司违约金请求的判决。本案双方签订的《房产转让协议》第五条违约责任约定，如因甲方债权不实，导致乙方购买债权不能实现，甲方应全额退还合同总价款，并承担本合同总价款30%的违约金;如因乙方不能按时付款，甲方有权收回该债权并且乙方应按合同总价款的30%支付违约金。双方对违约责任条款有明确的约定，在乙方违约，同时违约责任条款不违反法律强制性规定的情况下，当事人意思自治应受法律保护，此时守约方不需再就自己损失举证。同时，一审判决中以“考虑随着合同解除，客观上增加了上诉人利益”的理由，继而从公平原则出发不支持富佳恩科电梯公司135万元的违约金请求，并不客观。因为一审判决忽视了赵亚芬已经利用涉诉房屋并长期收取租金亦获得巨额利润的客观事实。综上，一审判决驳回富佳恩科电梯公司诉讼请求，违反了双方在《房产转让协议》中违约金条款的约定，使违约方(赵亚芬)通过违约行为获益(长期收取租金)，损害了富佳恩科电梯公司利益，请求依法改判支持富佳恩科电梯公司的上诉请求。赵亚芬辩称，其作为房屋买受人，在合同履行过程中完全尽到了买受人的权利义务，并且积极履行了付款义务，在得知房屋已经被案外人购买，明确存在案外人主张权利的情形，且富佳恩科电梯公司未提供相应担保的情况下，终止合同是合理合法的，不能视为违约行为，富佳恩科电梯公司作为违约方，无权要求违约金。中科公司经本院依法传唤后亦未针对富佳恩科电梯公司的上诉请求进行答辩。赵亚芬向一审法院起诉请求：1.判令富佳恩科电梯公司赔偿因违约给赵亚芬造成的经济损失3087843.85元；2.本案诉讼费、保全费等相关费用由富佳恩科电梯公司承担。富佳恩科电梯公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除赵亚芬与富佳恩科电梯公司之间签署的《房产转让协议》，并由赵亚芬支付违约金135万元(扣除原告已经支付的100万元购房款后，实际支付35万元);2.本案诉讼费、保全费、保全保险费、评估费等诉讼过程中发生的合理费用均由赵亚芬承担。一审法院认定事实：1999年4月9日，张家港富佳电梯有限公司与甘肃宝信电梯工程有限公司及第三人兰州白兰房地产开发有限责任公司工矿产品购销合同违约纠纷一案，甘肃省高级人民法院作出（1999）甘经初字第19号民事调解书，张家港富佳电梯有限公司与甘肃宝信电梯工程有限公司及第三人达成如下协议：甘肃宝信电梯工程有限公司欠张家港富佳电梯有限公司货款及安装费454.46万元，甘肃宝信电梯工程有限公司于调解书生效后15日偿还张家港富佳电梯有限公司50万元；于1999年7月31日前偿还150万元，1999年12月31日前偿还100万元；剩余1544600元于2000年3月31日前偿还给张家港富佳电梯有限公司。上述款项如甘肃宝信电梯工程有限公司不能按期偿付，由第三人兰州白兰房地产开发有限责任公司支付。案件受理费39870元，保全费29870元，由甘肃宝信电梯工程有限公司负担。后因甘肃宝信电梯工程有限公司与兰州白兰房地产开发有限责任公司未按期履行上述调解书确定的义务，张家港富佳电梯有限公司向法院申请强制执行。在执行中，张家港富佳电梯有限公司与兰州白兰房地产开发有限责任公司经协商同意，兰州白兰房地产开发有限责任公司愿将拥有的兰州市城关区庆阳路“比科新商厦”（又称甘肃国际贸易大厦）商业用房五楼580.15平方米面积（含公摊）清偿债务，张家港富佳电梯有限公司同意接收。因此，甘肃省高级人民法院于2000年12月27日作出（1999）甘法执字第34号民事裁定书，裁定将兰州白兰房地产开发有限责任公司所拥有的坐落于兰州市城关区××路××“比科新商厦”五楼东段（25）轴以东2米-（29）以东4.32米／（Ｈ）轴以北3.2米-（Ｇ）轴以南2.8米，（27）-（29）轴以东4.32米／（Ｇ）轴以南2.8米-（Ｅ）轴以南0.2米／（27）轴以西0.2米-（29）轴以东0.3米／（Ｅ）轴以南0.2米（Ｄ）轴。房产共计580.15平方米，以每平方米8100元（包含公摊），包括货款、诉讼费、申请执行费等给付张家港富佳电梯有限公司，用以抵偿其全部债务。随后，甘肃省高级人民法院于2001年2月19日向兰州市产权产籍监理处和兰州市房产交易中心送达了（1999）甘法执字第34号民事裁定书与协助执行通知书，通知兰州市产权产籍监理处协助执行以下事项：1、将被执行人兰州白兰房地产开发有限责任公司所拥有的坐落于兰州市城关区××路××“比科新商厦”五楼（详见民事裁定书）的面积过户给申请人张家港富佳电梯有限公司；2、如兰州白兰房地产开发有限责任公司未办理“比科新商厦”产权手续，待办理时，将上述面积过户给申请人张家港富佳电梯有限公司。但因兰州白兰房地产开发有限责任公司未办理“比科新商厦”的产权手续，张家港富佳电梯有限公司一直未取得案涉房屋的所有权证，而且张家港富佳电梯有限公司也未实际占有、使用案涉房屋。2016年2月18日，赵亚芬与富佳恩科电梯公司在第三人中科公司的中科大厦物业办公室签订了《房产转让协议》，根据甘法执字第34号民事裁定书，位于兰州市城关区“比科新商厦”（现中科银座大厦）商业用房5楼580.15平方米面积的产权归富佳恩科电梯公司所有，经双方自愿协商，就该房产权属事宜一致达成如下协议：1.富佳恩科电梯公司自愿将甘法执字第34号民事裁定书裁定归富佳恩科电梯公司所有的房屋及相关权力一并有偿转让给赵亚芬。2.双方同意富佳恩科电梯公司将该房产以450万元转让给赵亚芬。协议签订后，赵亚芬于2016年2月26日支付100万元，剩余350万元款项于2017年2月25日前付清。富佳恩科电梯公司在收到赵亚芬支付的对应款项后，应及时给赵亚芬出具收款收据。3.富佳恩科电梯公司将该房产转移给赵亚芬的同时，将该房产上所享有的权利和负有的义务一并转移给赵亚芬（办理该房屋产权所涉及的相应全部税费，由赵亚芬承担，与富佳恩科电梯公司无关）。富佳恩科电梯公司不得就该房产或该房产等额价款再向房产所有人主张权利。4.本协议签订后，富佳恩科电梯公司应积极协助赵亚芬取得该房屋产权，并向甘肃中科房地产开发有限公司出具债权转让通知书。5.如因富佳恩科电梯公司债权不实，导致赵亚芬购买债权不能实现，富佳恩科电梯公司应全额退还合同总价款，并承担本合同总价30%的违约金；如因赵亚芬不能按时付款，富佳恩科电梯公司有权收回该债权并且赵亚芬应按合同总价款的30%支付违约金。6.本协议自双方共同签字、盖章并由富佳恩科电梯公司提供营业执照所在地工商管理部门加盖有效公章的关于富佳恩科电梯公司单位注册、更名、变更等真实信息的材料之日起生效。协议签订当日，富佳恩科电梯公司即向第三人中科公司发出《债权转让通知书》，告知中科公司“富佳恩科电梯公司已将案涉房屋及相关权力一并转让给赵亚芬，中科公司可根据该通知书将案涉房屋之产权办至赵亚芬名下”。2016年2月24日，赵亚芬向富佳恩科电梯公司支付了转让款100万元，富佳恩科电梯公司亦向赵亚芬交付了相关的材料。但赵亚芬并未按约在2017年2月25日前向富佳恩科电梯公司付清剩余款项350万元。为此，富佳恩科电梯公司分别于2018年7月31日、2018年8月27日向赵亚芬发出《律师函》，告知赵亚芬：因赵亚芬未能在约定期限内付款构成违约，特函告赵亚芬解除双方于2016年2月18日签订的《房产转让协议》，并要求赵亚芬支付违约金。同时，富佳恩科电梯公司于2018年9月14日向第三人中科公司发出《律师函》，告知第三人：2016年2月18日富佳恩科电梯公司以《债权转让通知书》的形式作出指令和通知自本函出具之日起作废，中科公司不得再根据2016年2月18日的《债权转让通知书》向赵亚芬办理相应权证，如贵公司擅自向赵亚芬办理以上权证，造成富佳恩科电梯公司损失的，应当承担赔偿责任。2018年8月29日，赵亚芬收到上述律师函。2018年9月16日，第三人也收到上述律师函。2018年8月30日，赵亚芬针对上述律师函向富佳恩科电梯公司发出《律师函》，函告富佳恩科电梯公司：因赵亚芬已按约定支付了相应转让款，履行了义务，但案涉房屋却被法院查封且被第三方占有，而且案涉房屋并非商业用房，而是办公用房，协议约定内容与实际情况存在严重的瑕疵，故富佳恩科电梯公司要求解除合同、赵亚芬承担违约责任于法无据。之后，双方酿成纠纷，赵亚芬诉至法院。同时，赵亚芬在立案后于2019年2月26日向富佳恩科电梯公司发出《告知函》，告知富佳恩科电梯公司：通过赵亚芬与第三人中科公司数次协商，最终取得房屋置换的结果，望富佳恩科电梯公司尽快当面洽谈确定协议后续履行事宜，以便赵亚芬支付剩余购房款。另查，2009年1月20日，兰州比科新房地产开发有限公司与中科公司签订《比科新商厦项目转让协议书》，将比科新商厦所占土地使用权及在该地块上开发建设的比科新商厦已建成48317.43平方米的房屋整体转让给中科公司，中科公司整体接收转让房产后，进行后续建设，并将比科新商厦更名为中科大厦。2012年10月19日,第三人中科公司取得了中科大厦兰房商预字［2012］第039号兰州地区商品房预售许可证，该证载明案涉房屋性质为办公用房，并于2013年7月30日备注了张家港电梯公司五层580.15平方米暂予限制预售的内容。但第三人中科公司于2012年11月22日与兰州市城关区农村信用合作社签订了《商品房买卖合同》，中科公司将中科大厦1-5层包括案涉房屋在内的总面积8849.60平方米的房产出售给了兰州市城关区农村信用合作社。随后，中科公司将上述房产交付给兰州市城关区农村信用合作社使用。鉴于此，赵亚芬（乙方）与第三人中科公司（甲方）于2018年4月18日签订了《中科银座大厦面积置换协议》，约定：甲方确认乙方最终的面积为580.15平方米；双方同意将最终确认的580.15平方米债权面积一并置换至中科银座大厦裙楼西侧四层，轴线1-8轴、Ｈ-Ｇ轴，面积为580.15平方米（该面积为预测面积，如实测面积发生变化，双方仍按上述面积为准）；由于上述置换房产被司法查封，待司法查封解除后，甲方立即将上述房产网签备案于乙方；如乙方将该房屋转抵给第三人，甲方可依据乙方与第三人签订的相关协议及乙方出具的书面证明将抵顶房屋网签到第三人名下；本协议确定的义务履行后，双方债权债务清结。现赵亚芬与第三人中科公司均陈述已办理了上述房屋的网签手续。再查，2005年4月19日，张家港富佳电梯有限公司更名为苏州富佳恩科电梯有限公司。2011年3月3日，苏州富佳恩科电梯有限公司更名为富佳恩科电梯（江苏）制造有限公司。一审法院认为，赵亚芬与富佳恩科电梯公司于2016年2月18日签订的《房产转让协议》是双方协商一致建立合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对赵亚芬与富佳恩科电梯公司双方均具有约束力。本案的争议焦点在于：1.在合同履行过程中赵亚芬构成违约还是富佳恩科电梯公司构成违约？2.富佳恩科电梯公司主张的合同解除事由是否成立？其发出的解除通知是否发生解除合同的效力？3.赵亚芬的诉讼请求以及富佳恩科电梯公司的反诉请求是否有事实和法律依据？关于在合同履行过程中赵亚芬构成违约还是富佳恩科电梯公司构成违约的问题。首先，案涉《房产转让协议》并未对富佳恩科电梯公司向赵亚芬交付房屋的义务及交付房屋的时间进行约定。根据本案查明的事实，富佳恩科电梯公司对于案涉房屋的权利来源是依据（1999）甘法执字第34号民事裁定书，而后富佳恩科电梯公司并未取得对案涉房屋的实际占有，其在与赵亚芬签订协议时亦未实际占有、使用案涉房屋。赵亚芬作为具有完全民事行为能力的成年人、案涉房产这一重大财产的购买者，在签订《房产转让协议》时对一般房屋买卖合同中的交付房屋这一重大约定事项不可能不做了解，而该协议之所以约定富佳恩科电梯公司不得就案涉房屋向房屋所有人主张权利，且对房屋交付事宜没有进行约定，亦印证了赵亚芬对富佳恩科电梯公司取得房屋的方式及房屋现状系充分知悉的。综观《房产转让协议》的约定内容也可以看出，富佳恩科电梯公司是将基于（1999）甘法执字第34号民事裁定书裁定归富佳恩科电梯公司所有的房屋及相关权利和负有的义务一并转让给赵亚芬，当然的包括行使取得房屋、办理产权登记等相关权利，由此可见，富佳恩科电梯公司并不具有向赵亚芬实际交付房屋的义务。故对赵亚芬认为富佳恩科电梯公司未向其交房构成违约的主张，不予采信。其次，富佳恩科电梯公司对案涉房产的权利依据是（1999）甘法执字第34号民事裁定书，而该裁定书明确载明案涉房产的性质为商业用房，赵亚芬在签订协议时知晓（1999）甘法执字第34号民事裁定书内容，其对此亦知情，故赵亚芬主张富佳恩科电梯公司存在故意隐瞒案涉房屋性质的行为，依据不足，对此不予采信。最后，即使赵亚芬与富佳恩科电梯公司签订协议时，案涉房屋由他人实际占有，但因富佳恩科电梯公司是将（1999）甘法执字第34号民事裁定书裁定归富佳恩科电梯公司所有的房屋及相关权利转让给赵亚芬，富佳恩科电梯公司不负有交房的义务，故不能据此认为富佳恩科电梯公司构成违约。综上，富佳恩科电梯公司在签订协议后向赵亚芬交付了相关的权利凭证，并向中科公司出具了债权转让通知书，按约履行了合同义务，并不存在违约行为。相反，赵亚芬未按协议约定于2017年2月25日前向富佳恩科电梯公司付清剩余款项350万元，已构成违约。因此，本案赵亚芬构成违约，富佳恩科电梯公司并未违约。故赵亚芬以富佳恩科电梯公司未按约交房、隐瞒房屋性质构成违约为由要求富佳恩科电梯公司支付经济损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。关于富佳恩科电梯公司主张的合同解除事由是否成立、其发出的解除通知是否发生解除合同效力的问题。一审法院认为，当事人根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定的解除条件或者符合第九十四条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力。如前述分析所述，赵亚芬未按协议约定于2017年2月25日前向富佳恩科电梯公司付清剩余款项350万元，已构成违约。根据协议中“如赵亚芬不能按时付款，富佳恩科电梯公司有权收回该债权”的约定,富佳恩科电梯公司享有合同解除权。基于此富佳恩科电梯公司于2018年8月27日向赵亚芬发出的通知对赵亚芬发生解除合同的效力，故赵亚芬与富佳恩科电梯公司于2016年2月18日签订的《房产转让协议》已于赵亚芬收到解除通知之日即2018年8月29日解除，现富佳恩科电梯公司再次诉请解除该协议已无必要，故对富佳恩科电梯公司该项反诉请求，不予处理。关于富佳恩科电梯公司要求赵亚芬支付违约金135万元的反诉请求，赵亚芬未能按约支付转让款的行为构成违约，本应依约支付富佳恩科电梯公司相应的违约金，但富佳恩科电梯公司并未提供证据证明赵亚芬的违约行为给其造成的实际损失达上百万元，同时，根据本案实际情况及房屋市场价值的浮动情况，赵亚芬的违约行为导致合同解除，客观上会增加富佳恩科电梯公司的利益，从公平原则和彰显法律的公平正义出发，综合考量以上因素，对富佳恩科电梯公司要求赵亚芬支付违约金135万元的反诉请求，不予支持。关于赵亚芬主张的保全费，富佳恩科电梯公司主张的保全费、保全保险费、评估费等相关费用，因上述费用在本案中并未实际产生，故对赵亚芬该诉讼请求与富佳恩科电梯公司该反诉请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决：一、驳回赵亚芬的诉讼请求；二、驳回富佳恩科电梯(江苏)制造有限公司的反诉请求。案件受理费31502元，由赵亚芬承担。反诉费8475元，由富佳恩科电梯(江苏)制造有限公司承担。二审中，当事人双方均没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据赵亚芬与富佳恩科电梯公司双方各自的上诉请求及答辩意见，本案二审中赵亚芬与富佳恩科电梯公司争议的焦点为：1.在《房产转让协议》履行过程中，可归责违约方及相应的违约责任应否承担的问题。2.双方签订的《房产转让协议》是否已经解除？关于在《房产转让协议》履行过程中，可归责违约方及相应的违约责任应否承担的问题。本案中，富佳恩科电梯公司与赵亚芬在自愿平等协商的基础上，就涉案房屋的买卖事宜达成一致意见，双方签订了《房产转让协议》，对各自的权利和义务予以相应的约定，富佳恩科电梯公司与赵亚芬就应当按照约定全面履行自己的义务。然根据协议约定内容，双方对付款时间及协助过户的内容均有相应的约定，而富佳恩科电梯公司也依据协议第4条“本协议签订后，富佳恩科电梯公司应积极协助赵亚芬取得该房屋产权，并向甘肃中科房地产开发有限公司出具债权转让通知书”的内容于2016年2月18日向第三人中科公司出具了《债权转让通知书》，赵亚芬的委托诉讼代理人二审中也明确认可《债权转让通知书》是三方在场的情形下富佳恩科电梯公司向中科公司出具的，因此，在富佳恩科电梯公司将持有的权利凭证{甘肃省高级人民法院(1999)甘法执字第34号民事裁定书}交付给赵亚芬及依据《房产转让协议》约定内容向中科公司出具《债权转让通知书》后，富佳恩科电梯公司相应的合同义务已经履行完毕，不存在富佳恩科电梯公司还未有其他合同义务未履行的情形，且赵亚芬在截止本案二审期间也没有证据证实富佳恩科电梯公司存在违反合同义务的事实。故本案中富佳恩科电梯公司不存在违约行为。相反，赵亚芬明知《房产转让协议》第2条“……剩余350万元款项于2017年2月25日前向富佳恩科电梯公司付清……”的内容对己方付款义务的时间有明确约定，但直至双方酿成纠纷相互发送函件时，赵亚芬仍然没有将剩余的购房款350万元支付给富佳恩科电梯公司，赵亚芬的行为显然违背了“剩余350万元款项于2017年2月25日前向富佳恩科电梯公司付清”的约定，因此，赵亚芬在《房产转让协议》履行过程中存在违约的情形。一审判决认定违约方属于赵亚芬一方的事实依据充分，本院予以确认。而案涉协议也不存在行使合同履行抗辩权的情形，故对赵亚芬认为其享有后履行抗辩权的意见不予采纳。就违约责任应否承担的问题。本院认为，虽然违约方属于赵亚芬一方，案涉《房产转让协议》也对违约责任进行了相应的约定，但富佳恩科电梯公司在本案中并未对赵亚芬的违约行为给富佳恩科电梯公司造成的损失提供相应的证据，且赵亚芬在本案二审中也认为案涉合同约定的违约金过高，故在赵亚芬的违约行为没有给富佳恩科电梯公司造成具体损失的情形下，富佳恩科电梯公司也持续使用赵亚芬之前交付的合同款项，一审判决依据公平原则不再支持富佳恩科电梯公司主张违约金的请求符合本案案情，本院予以确认。对富佳恩科电梯公司上诉要求赵亚芬承担135万元违约金的请求本院不予支持。由于富佳恩科电梯公司在合同履行过程中并不存在违约情形，赵亚芬主张由富佳恩科电梯公司基于违约行为向其承担赔偿损失也就缺乏事实依据，本院不予采纳。关于富佳恩科电梯公司与赵亚芬签订的《房产转让协议》是否已经解除的问题。本院认为，就案涉《房产转让协议》内容及履行情况来看，由于赵亚芬不履行付款义务的行为，致使富佳恩科电梯公司享有了前述协议中守约方的合同解除权，在双方对合同解除权存在明确约定的情形下，基于违约方的违约行为，致使守约方行使了合同解除权，此权利是合同主体赋予的权利，在富佳恩科电梯公司已经基于赵亚芬的违约行为行使了合同解除权的情形下，鉴于行使该解除权并不存在严重影响他人合法权益及社会公共利益的情形，故人民法院对《房产转让协议》已经解除的事实也不再评价。虽然本案二审期间就接前述协议解除后的相互返还事宜与双方进行了沟通，但双方意见分歧较大，由双方另行解决，本案不再评判。基于前述事由，赵亚芬认为其不存在违约行为及案涉合同没有解除的理由缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，赵亚芬与富佳恩科电梯公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人赵亚芬预交的二审案件受理费31502元，由其自行负担；上诉人富佳恩科电梯(江苏)制造有限公司预交的二审案件受理费8475元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝成审 判 员 张海军审 判 员 杨 清二〇二一年三月二十五日法官助理 张亚东书 记 员 杨 倩