浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终788号 上诉人（原审被告）：范建莉，女，1988年1月23日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：陈国涛，浙江浙苏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州余杭金腾房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区杭州余杭经济技术开发区振兴西路398号303室-2，统一社会信用代码91330110734515484B。 法定代表人：叶慧标。 委托诉讼代理人：胡欢欢。 上诉人范建莉因与被上诉人杭州余杭金腾房地产开发有限公司（以下简称金腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初10371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2017年3月，金腾公司（甲方、出租方）与范建莉（乙方、承租方）签订一份《绿城蓝庭商业中心（华之美）租赁合同》，约定内容有：一、甲方将位于余杭区××街道××路××号××室××室商铺××方经营使用，建筑面积647.12平方米。二、租赁期限为2017年4月1日至2020年3月31日。租赁费用及支付方式为：2017年4月1日至2018年3月31日，租金总计354298元，注，不含增值税价为337426.67元；2018年4月1日至2019年3月31日，租金总计377918元，注，不含增值税价359921.9元；2019年4月1日至2020年3月31日，租金总计401538元，注，不含增值税为382417.14元。租金支付方式为先付后用，第一期租金于本合同签订后五个工作日内支付外，乙方应当在每支付年度内的4月1日前一次性足额支付下年度租金。…七、乙方应自行支付物业管理费及水电、燃气等公用事业费。物业管理费按每平方米2.7元／月计算。…十五、乙方延迟交纳本合同租金、物业费、水电费或其他应付费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额2‰的延迟履行违约金；延迟15日仍未足额缴纳的，甲方可以对该商铺暂停物业管理服务（包括但不限于停水停电等），甲方无须因此向乙方承担赔偿责任，乙方一切损失由其自行承担。延期30日内乙方仍未足额缴纳欠付款的，甲方有权单方解除本合同，没收乙方已缴纳保证金，乙方仍应支付欠付费用及延期履行违约金，并承担导致本合同提前终止的违约责任。本合同因乙方违约而提前解除或终止的，甲方有权收回该物业并没收本合同项下之履约保证金，乙方应按合同解除／终止前12月平均租金标准向甲方支付三个月租金总额作为提前解除／终止合同违约金，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。…十六、租赁期限届满前，如双方协商续租，最迟应当在租赁期届90日前签署新的租赁合同，逾期未能签署新的租赁合同或续租协议，甲方有权另行出租。 2019年11月11日，金腾公司向范建莉发送一份《再次催款函》，载明：贵司与我司签订的房屋租赁合同，截止2019年9月30日，贵处尚未支付房租495419.3元、尚未支付电费23108元。请于2019年11月20日前与我司结算，否则追究相关违约责任。范建莉确认收到该函件。 2020年3月19日，金腾公司向范建莉发送一份《法务公函》，主要内容为：自2019年4月1日至今，阁下未能按约向我司支付租金，也未按约支付物业费及我司垫付的电费等，亦未与我司协商续签事宜，我司多次沟通催讨，但阁下仍未支付租金共计395419.3元，电费共计30320元及物业费共计62900元。根据合同约定，我司有权单方解除合同，并有权要求阁下支付相关违约金。特向阁下致函：1.我司决定行使单方解除权解除合同；2.请阁下于收到本函后3日内向我司支付欠付租金、电费、物业费及逾期付款的违约金、合同解除的违约金等；3.请阁下收到本函后5日内办理腾退手续、完成工商部门经营场所变更登记或注销登记、妥善处理已发行的储值卡、会员卡等（如有）。范建莉于2020年3月25日收到该函件。 另查明，金腾公司曾与案外人朱晓丽签订一份《租赁合同面积变更协议》，约定原租赁合同的商铺建筑面积由733.51平方米变更为647.12平方米，相应租金调整后甲方应退朱晓丽租金共计82019元。2020年10月8日，朱晓丽出具一份说明：本人于2014年10月与金腾房地产开发有限公司所签订的合同中，需退回租金82019元，在范建莉和金腾房地产开发有限公司的合同中抵扣。 庭审中，范建莉陈述其共计支付金腾公司款项金额为836236.27元，金腾公司对其中绿藤公司收取的3万元和4640.27元不予认可，其余部分予以认可。另范建莉于2018年12月14日向金腾公司支付13978元物业管理费，金腾公司当庭予以确认。 范建莉至今仍占用使用涉案房屋。 金腾公司诉至原审法院，请求判令（变更后）：1.金腾公司与范建莉签订的《绿城蓝庭商业中心（华之美）租赁合同》已于2020年3月25日解除；2.范建莉立即向金腾公司支付租金369681.75元，并支付暂计算的逾期付款违约金427352元（暂计算至2020年10月30日，实际应支付至租金付清之日止）；3.范建莉立即向金腾公司支付（2020年3月30日之前的）电费32230元，并支付逾期付款违约金29450.58元（暂计算至2020年10月30日，实际应支付至电费付清之日止）；4.范建莉立即向金腾公司支付（合同期内）物业费48922.25元，并支付暂计算的逾期付款违约金79075.8元（暂计算至2020年10月30日，实际应支付至物业费付清之日止）；5.范建莉立即按2200.21元/日的标准（即日租金的二倍）向金腾公司支付自2020年4月2日至实际腾退之日的房屋占用费41803.99元（暂计算至2020年4月20日，实际应支付至物业费付清之日止）；6.范建莉立即配合金腾公司办理腾退手续、完成工商部门经营场所变更登记或公司注销登记、妥善处理已发行的储值卡、会员卡等（如有）；7.诉讼费用由范建莉承担。 原审法院认为：金腾公司、范建莉签订的《绿城蓝庭商业中心（华之美）租赁合同》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于金腾公司要求确认合同解除的诉讼请求，因范建莉需支付第三期租金401538元的时间为2019年4月1日前，后经金腾公司于2019年11月11日催告后范建莉仍未支付，故金腾公司按照合同约定具有合同解除权。金腾公司向范建莉发送了解除合同的法务公函，范建莉于2020年3月25日收到。故对金腾公司诉请要求确认案涉合同于2020年3月25日解除的主张，予以支持。 关于金腾公司欠付的租金，根据合同约定，租期内范建莉共应支付租金金额为1133754元。范建莉辩称其已支付租金总额为836236.27元。金腾公司对其中开票人为杭州绿藤商业管理有限公司收取的30000元及无证据的4640.27不予认可，范建莉未能提交有效证据证明该款项与支付金腾公司租金有关，故对金腾公司的意见予以采信，确认范建莉已付租金为801632.48元。故范建莉欠付金腾公司租金为332121.52元；对金腾公司主张的违约金，因双方约定的违约金标准过高，范建莉要求予以调整，对该意见予以采信，并确认以欠付租金332121.52元为本金，自2019年4月1日起至款项付清之日止按照中国人民银行相关利率标准计付利息。对范建莉抗辩应以案外人朱晓丽与金腾公司签订的租赁合同面积变更协议中的应退租金82019元予以抵扣本案租金的意见，金腾公司明确表示因其与朱晓丽之间尚有其他经济纠纷，不同意抵扣本案金腾公司的款项，故，对范建莉要求抵扣的意见不予采纳。 对金腾公司主张的范建莉欠付自2018年12月1日至2020年3月30日电费共32230元。范建莉认可用电事实，但对用电金额不予确认，并主张已足额支付了电费，但未提交支付凭证。结合双方前一段期间电费支付金额及范建莉实际用电的事实，确认金腾公司主张的电费金额尚属合理，范建莉未能举证证明其已履行支付义务，应当承担不利后果，故对金腾公司的该项主张予以支持。对金腾公司主张的电费逾期付款违约金，因双方合同未约定电费支付时间，且违约金标准过高，确定由金腾公司起诉主张之日即2020年7月15日按照LPR标准计付利息。 对金腾公司主张的合同期内欠付物业费48922.25元，因双方确认范建莉租期内已支付物业费13978元，经核算，金腾公司的该项诉请合理有据，予以支持。金腾公司主张的物业费逾期付款违约金，因双方未约定物业费的具体支付时间，且违约金标准过高，确定由金腾公司起诉主张之日即2020年7月15日按照LPR标准计付利息。 对金腾公司主张的房屋占有使用费，因双方合同已解除，范建莉应当按约腾退房屋。现因范建莉仍继续占有使用涉案房屋，金腾公司诉请要求按照原租金标准的2倍计付占用使用费，范建莉抗辩合同约定标准过高，应予调整。结合双方合同约定及范建莉的违约程度，对范建莉的部分意见予以采纳，确定由范建莉自2020年4月5日起至实际腾退之日止按照1650元／日的标准支付房屋占用使用费。对金腾公司主张范建莉配合办理腾退手续、完成工商部门经营场所变更或注销登记手续的诉请，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年12月7日判决：一、金腾公司与范建莉签订的《绿城蓝庭商业中心（华之美）租赁合同》于2020年3月25日解除；二、范建莉于判决生效后十日内配合金腾公司办理位于余杭区××街道××路××号××室××室商铺房屋的腾退手续及经营场所变更或注销登记手续；三、范建莉支付金腾公司租金332121.52元及逾期付款利息（利息以332121.52元为本金，自2019年4月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率另行计付），于判决生效之日起十日内付清；四、范建莉支付金腾公司（自2018年12月1至2020年3月30日期间）电费32230元及逾期付款利息（利息以32230元为本金，自2020年7月15日起至判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），于判决生效之日起十日内付清；五、范建莉支付金腾公司物业费48922.25元及逾期付款利息（利息以48922.25元为本金，自2020年7月15日起至判决确定的履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），于判决生效之日起十日内付清；六、范建莉支付金腾公司房屋占有使用费（自2020年4月5日起至实际腾退之日止按照1650元／日的标准计付），于判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7028元，由金腾公司负担1082元，范建莉负担5946元。 宣判后，范建莉不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足。1.本案履行过程中，范建莉缴纳房屋租金、电费、物业费过程中，缴纳费用没有明确每一笔是那个费用，无法具体对应项目。各项费用合并一起缴纳。截止2020年4月13日，范建莉已经就上述三项共计支付836236.27元，还有82019元由案外人朱晓丽和金腾公司在前一份租赁合同中折抵到本案合同中的应付房租；其中的3万元应金腾公司要求支付到杭州绿藤商业管理有限公司，该部分款项性质是本案租金。2.鉴于实际情况，范建莉仍旧在继续使用案涉房屋固定经营，双方可以继续签订新合同，继续履行，范建莉认可原合同履行完毕，不存在违约情形。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足。故提起上诉，请求判令：1.撤销原审判决，依法改判；2.由金腾公司承担诉讼费用。 针对范建莉的上诉，金腾公司答辩称：租赁合同明确约定租期内范建莉共应支付租金1133754元，范建莉已支付的租金经原审法院认定为801632.48元，范建莉并未支付合同租期内的全部租金。对于范建莉关于由案外人代为支付租金的主张，金腾公司均不予认可。金腾公司不同意与范建莉继续签订租赁合同，希望其能尽快搬离涉案房屋，并支付完毕所有的租金、物业费和违约金等。希望二审法院驳回上诉，维持原判。 二审期间，范建莉、金腾公司均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求及理由进行审理。本院将对本案二审期间的争议焦点进行分析认定。关于租金的支付。范建莉上诉认为，案外人朱晓丽的款项应折抵本案租金，范建莉支付到杭州绿藤商业管理有限公司的30000元，亦是本案租金。对此，金腾公司均不予认可。本院经审查后认为，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案中，范建莉对其相关主张并未提供有效证据加以证明，且金腾公司亦不予认可。故范建莉的上述主张依据不足，无法予以采信。依据在案有效证据，原审法院所认定的尚应由范建莉向金腾公司支付的租金，并无不当。关于租赁合同的解除及房屋腾退。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，在双方签订租赁合同后，金腾公司如约将房屋交付范建莉，范建莉作为承租人理应按照约定及时支付租金。范建莉逾期支付租金，其行为构成根本性违约。因此，金腾公司有权解除租赁合同并要求范建莉腾退房屋。关于占有使用费及电费、物业费。租赁合同解除后，范建莉逾期腾退房屋的，应向金腾公司支付占有使用费。同时，依据租赁合同约定，租赁期间的物业费及电费应由范建莉自行负担。因此，原审法院判定范建莉向金腾公司支付相应期间的占有使用费、电费、物业费以及逾期付款利息，并无不当。综上，范建莉的上诉请求，缺乏事实及法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7499元，由范建莉负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二一年三月二十九日 书记员  董 悦