江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终79号上诉人（原审原告）:南京好邻居房地产代理销售有限公司，住所地南京市鼓楼区东门街148号102室。法定代表人：徐健，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王齐飞，江苏宁创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯龙祥，男，1968年9月11日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张永芳，系侯龙祥妻子。上诉人南京好邻居房地产代理销售有限公司（以下简称好邻居公司）因与被上诉人侯龙祥中介合同纠纷一案,不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月4日立案后，依法组成合议庭审理。上诉人好邻居公司的委托诉讼代理人王齐飞，被上诉人侯龙祥及委托诉讼代理人张永芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好邻居公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持好邻居公司一审诉讼请求；2.侯龙祥负担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、好邻居公司促成《南京市存量房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）成立，完成了居间义务，侯龙祥应全额支付居间代理费：1.《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，第三百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。本案中，《居间服务合同》（以下简称居间合同）第一条第2款约定：“甲乙双方签订房屋买卖合同时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费”，此条约定完全符合前述合同法的规定，明确好邻居公司收取居间代理费的条件是促成买卖双方签订房屋买卖合同。好邻居公司全面履行了居间合同第一条第1款约定的居间服务，从而促成侯龙祥与案外人签订房屋买卖合同，该合同依法成立并生效，因此，好邻居的居间行为完成，收取居间代理费的条件已成就。2.居间合同约定：除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议；甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用为守约方，可向违约方追偿该笔费用。可知，居间合同明确约定因买卖双方的原因致房屋买卖合同不能继续履行，居间方有权收取合同约定的居间代理费。现房屋买卖合同不能继续履行系因侯龙祥拒绝购买案涉房屋，构成根本违约所致。二、一审法院认定好邻居公司提供的居间服务存在重大瑕疵，系事实认定错误：1.侯龙祥在一审中陈述其于2019年12月27日已在南京中环地产顾问有限公司（以下简称中环公司）订购了一套司法查封的房屋，但仍接受好邻居公司推荐的房源，并在2020年1月7日让好邻居公司的工作人员赵生学带其查看案涉房屋，侯龙祥在案涉房屋里查看了2个小时左右，在看房的过程中，还多次向家人讲述房屋的优点，对案涉房屋非常满意，就想找业主谈购房事宜，并明确表示将房屋价格谈到337万就购买案涉房屋，好邻居公司这才约房主面谈，其后才签约。2.好邻居公司将房主、侯龙祥约到公司总部面谈，在房屋价格谈的差不多的时候，侯龙祥才告知十几天前在中环公司购买了一套司法查封的房屋，要跟中环公司谈解约要回意向金。好邻居公司的工作人员对此只是说购买司法查封的房屋有风险，没有说不能买，建议与中环公司核实意向金能否退回来，侯龙祥当场打电话给中环公司，结束后说中环公司能退意向金，这才继续谈房屋价格，最终，房主同意337万卖房，侯龙祥又打电话给家人问337万是否可以买，打完电话后说可以买。合同写好后，工作人员读给侯龙祥和房主听，并将合同交给两方查看，双方确认无误后才签的房屋买卖合同，侯龙祥交了购房定金，其在一审庭审中多次表示在确认中环公司能退意向金的情况下，才会购买案涉房屋，其认可在谈案涉房屋价格的过程中打电话给了中环公司，之后才签订的案涉房屋买卖合同。因此，从其最终签订房屋买卖合同的行为来看，肯定是确认了中环公司能退意向金，与李军等人的证人证言能相互印证。3.好邻居公司无从得知侯龙祥仅需购买一套房屋，退一万步说，即使中环公司不退意向金，并不能当然导致案涉房屋买卖合同无法继续履行。至于是否因中环公司不退意向金导致合同无法履行，一审法院并未查清，侯龙祥应提交其购买司法查封房屋的证据材料。侯龙祥在签订合同后的第一天，就打电话给工作人员说中介费高了，希望能便宜些，工作人员告知其合同已签，中介费无法申请打折，第二天，侯龙祥的妻子也打电话来谈中介费打折，好邻居公司没有同意，其就说不打折就不买了，这才是后续纠纷发生的原因。综上，从侯龙祥查看案涉房屋、谈判签约等行为中，可以看出被其是非常谨慎心细的人，冲动签订合同无从说起，且其是完全民事行为能力人，对自己的行为能清楚认知，签订合同是其真实意思表示。好邻居公司为侯龙祥提供陪同看房、协助谈判、协助签订合同等服务，尽心尽责，没有任何不当之处。三、侯龙祥未依约支付居间代理费，构成违约，应承担迟延履行违约金：根据合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，居间合同第五条第2款约定：“甲乙双方或一方迟延向丙方支付本协议第三条约定的居间代理费，该迟延方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付部分，按照每日1%的标准支付违约金”，该条是对迟延履行的约定，完全符合前述规定，侯龙祥应支付迟延履行违约金，好邻居公司且已主动调低了违约金标准。侯龙祥辩称，2020年1月11日调解时好邻居公司没有要中介费，有录音为证。同年1月9日曾在好邻居公司交涉，幕府山庄门面经理徐广吉说中介费不要了，双方都有错，协助侯龙祥将2万元定金要回来就算了，但当时没有录音。其工作人员李军曾说说有录像和录音，但一直没有提供，称已销毁。好邻居公司向一审法院提出诉讼请求：1.侯龙祥立即支付居间代理费56000元，并支付逾期付款违约金（以56000元为基数，自2020年1月8日起按年利率6%的标准计算至实际支付之日止）；2.侯龙祥负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：侯龙祥曾在好邻居公司居间下租赁房屋，因其曾表达过购房意愿，故好邻居公司业务员赵生学向侯龙祥推荐房源信息。2020年1月7日下午，赵生学陪同侯龙祥前往栖霞区房屋看房，当晚，赵生学驾车到侯龙祥住处载其前往好邻居公司总部与卖房人陈军见面商谈。在与卖房人陈军协商房屋价款期间，侯龙祥向赵生学及门店经理徐广吉表示，其曾于十几天前在中环公司订购一套房屋，且已支付购房定金9万元，如能够解除在中环公司签订的购房协议，退回购房定金，即决定签约购房，并详细告知了已购房屋的相关信息，李军听后表示法院查封的房屋交易风险较大，建议侯龙祥与中环公司协商解除购房协议并办理退款。后侯龙祥行联系并询问中环公司内部人员，答复称需到公司办理相关事宜。当晚，在好邻居居间下，侯龙祥与卖房人陈军签订房屋买卖合同一份，约定：侯龙祥购买陈军所售的位于南京市栖霞区房屋，房屋转让价款为337万元，侯龙祥于2020年1月7日签订合同当日支付定金2万元，于2020年1月10日支付剩余定金8万元等。同时，侯龙祥（乙方）、卖房人陈军（甲方）与好邻居公司（丙方）三方签订居间合同一份，约定：第一条居间服务及标准，1.甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出售人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出售人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助房屋出售人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。2.甲乙双方签订房屋买卖合同时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条代办服务及标准，1.甲乙双方同意，委托丙方代为办理交易房屋的权属变更登记手续（过户手续）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项。第三条居间代理费及支付，各方同意，应向丙方支付的居间代理费为56000元，由乙方承担，并于本合同签订当日向丙方支付。第四条各方的权利和义务，1.甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费用；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2.丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；在甲方或乙方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。第五条违约责任，2.甲乙双方或一方延迟向丙方支付居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。3.丙方违反本合同第四条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。上述合同签订后，侯龙祥向卖房人陈军支付购房定金2万元。次日，侯龙祥即前往中环公司沟通协商解约事宜，在中环公司明确告知无法解约后，其与配偶张永芳前往好邻居公司门店要求解除合同，因该公司未同意，侯龙祥即拨打12345投诉举报，后好邻居公司于2020年1月11日通知侯龙祥与卖房人前往门店见面协商解约事宜，并于当日制作声明1份，载明：“本人侯龙祥购买栖霞区房屋，现双方达成一致，本人侯龙祥不再购买此房屋，所付贰万元定金，业主陈军退回壹万元整。”侯龙祥及陈军分别在声明人及卖方处签字。陈军通过好邻居公司业务员宋超向侯龙祥退还定金。后门店经理徐广吉于当日在微信朋友圈发布了该房屋的出售信息。一审中，侯龙祥提交南京鼓楼医院疾病诊断书及影像检查诊断报告，载明：侯龙祥因脑垂体腺瘤于2019年7月10日入院，于2019年7月15日手术，于2019年7月25日出院，医嘱建议出院后休息一个月，拟证明其患有脑部疾病，且在前期与赵生学沟通租房事宜过程中，赵生学对此情况已知悉，但在2020年1月7日看房当晚仍开车单独带侯龙祥去公司总部协商签约，签约时，侯龙祥明确表示已在中环公司购房的情况下，好邻居以侯龙祥购买法院查封房屋存在重大风险，告知可以解除在中环公司签订的购房协议，退回定金，基于此情况才签订本案房屋买卖合同和居间合同，故基于重大误解签订的合同应当撤销。好邻居公司认为上述证据不能证明侯龙祥系限制民事行为能力或无民事行为能力人，其所签订的房屋买卖合同及居间合同均应认定合法有效。一审中，好邻居公司区域经理李军、门店经理徐广吉、业务员赵生学、宋超出庭作证：1.赵生学陈述：其在网站预留了租赁房产经纪人的信息，侯龙祥即主动联系，双方添加微信后，侯龙祥表示因拆迁，需要租房，后推荐了房源，侯龙祥在其居间下签订了租房协议。同时，其也获知侯龙祥有购房意愿，因其主要业务范围系租房居间服务，故其将该信息告知店长徐广吉，徐广吉即将案涉房源信息推送给其，其又向侯龙祥推荐，侯龙祥表示愿意看房，其即于2020年1月7日陪同侯龙祥实地查看房屋，其在房屋内仔细查看了近两个小时，因案涉房屋系全新装修未入住的新房，侯龙祥表示非常满意，并在现场拨打其配偶电话，极力推荐该房屋，看房结束后，因房主当晚有时间，其便告知侯龙祥可当晚到公司总部与房主见面磋商订约。当晚其驾车到侯龙祥租住地载其与店长徐广吉一同到公司总部，等待过程中，侯龙祥表示如果房主能够同意案涉房屋价款为337万元，即可以订约，在经过反复磋商后，房主同意，但侯龙祥在协商过程中又提出曾在中环公司订购一套房屋，且已支付购房意向金，获知该信息后，赵生学心凉了半截，因为如早告知其已签约购房，其不可能带侯龙祥看房磋商，后其提醒侯龙祥询问中环公司能否退房，如能够退房则可以继续购买案涉房屋，侯龙祥电话询问后表示可以退，且现场又电话联系了家人表示同意购房后，侯龙祥才与房主、好邻居公司签订了房屋买卖合同和居间合同，现场好邻居公司业务员也与侯龙祥确认了合同内容，侯龙祥并未提出异议。侯龙祥在签约后次日即电话联系，询问能否降低中介费，其表示合同已经签订了，其没有权限降低，后侯龙祥及其配偶以中环公司不同意解约为由，到公司门店要求解除合同，退还定金，此事后由店长负责，其未再参与。2.徐广吉陈述：其系门店经理，2020年1月7日侯龙祥与房主约在公司总部谈判签约，其在现场，当时买卖双方价格有差距，后经业务人员居间磋商，最终房主同意房价款降至337万元，在双方磋商过程中，侯龙祥提出已在中环公司交纳意向金，订购保利国际的一套房屋，并告知购买的是法院查封的房屋，其就告知法院查封房屋有一定的风险，让侯龙祥与中环公司沟通能否退房，如可以退房就能继续购买案涉房屋，侯龙祥出去拨打电话，回来称中环公司同意退房，且现场电话联系其配偶征得同意后，签订了房屋买卖合同和居间合同，当场支付了房主定金2万元，因资金不足，并未依约当场支付中介费，双方口头约定在预批贷款时支付中介费。次日，侯龙祥即电话联系，称中介费贵了，但居间合同已经签订，其无权降低中介费标准，后侯龙祥即提出要求退房，并拨打12345举报投诉电话，其即通知房主和侯龙祥一起到店协商，在此之前其已告知不能保证房主是否追究违约责任，但公司肯定会向侯龙祥主张中介费。3.李军陈述：好邻居公司业务员陪同侯龙祥现场查看案涉房屋后，其与房主共同到公司总部协商签约，最终确定成交价格，双方签订房屋买卖合同和居间合同。签合同前，侯龙祥提出曾在中环公司支付定金，购买了一套房屋，因所购房屋有司法查封，购房风险较大，且侯龙祥明确表示想购买案涉房屋，其告知可以与中环公司沟通，协商解约退款事宜，如沟通无果，可以向房产局中介管理科投诉，侯龙祥表示如果能够解约退款，愿意购买案涉房屋，后其电话联系中环公司核实可以退定金，买卖双方及中介方三方继续签订了合同。几天后，侯龙祥到店表示不履行合同，其表示要支付中介费，才可以解除合同，情绪激动，坚持要求解除合同，并未提及中介费，但因时间太长，好邻居公司并未保存当天的监控视频资料。4.宋超陈述：其系房主陈军的经纪人，签订合同后不久，2020年1月10日晚其接到通知称侯龙祥要解约，其即通知房主到门店与协商解约事宜，考虑到尽快解约不影响房主继续售房，经协调，双方达成一致意见解除合同，房主退1万元定金，并通过其代为完成退款，其对居间合同解除及付款事宜并不清楚。侯龙祥质证称宋超的证言基本属实，其他陈述均不属实。一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，好邻居公司为侯龙祥提供房屋买卖的居间服务，并已促成了其与案外人签订了房屋买卖合同，但现合同已协商一致解除，好邻居公司虽已经基本完成居间合同义务，促成了合同成立，但该公司作为专业的房产中介服务机构，明知侯龙祥仅需购买一套房屋，且已在中环公司签约购房的情况下，未能如实客观地告知侯龙祥解约退房可能面临的风险，而是出于自身利益考虑，以侯龙祥已购房屋存在较大风险为由，积极建议其解约退房，甚至告知可以通过向中介主管部门举报投诉达到解约目的，正是基于其引导，侯龙祥相信能够顺利解约退款，从而冲动签订合同，后因未能解约退款，致使合同履行不能，好邻居公司提供的居间服务明显存在重大瑕疵。虽居间合同中约定乙方应向丙方支付居间代理费56000元，但依照合同诚信原则，好邻居公司只能基于其瑕疵履行的内容酌情收取一定的费用，综合考量整个合同签订过程中提供居间服务的内容、合同无法继续履行的原因，酌情支持收取居间服务费5600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：侯龙祥应于判决生效之日起十日内支付南京好邻居房地产代理销售有限公司居间代理费5600元。案件受理费1200元，减半收取600元，由南京好邻居房地产代理销售有限公司负担575元，侯龙祥负担25元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。侯龙祥申请提交录音一份，拟证明在洽谈时好邻居公司未提及收取居间费，但不能提交该公司明示放弃居间费的其他证据，故本院对此不予确认。本院查明事实与一审判决认定一致，予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，依照居间合同的约定，好邻居公司除居间促成房屋买卖合同订立外，尚有代为办理交易房屋的权属变更登记手续（过户手续）及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向房屋登记管理机关申请办理过户及协助办理与过户手续有关的全部事项等。从居间合同的义务分析，前期促成交易，仅为向交易双方提供信息、促成签约等义务，后期协助办理过户等相关手续，在居间服务中，也占相当大的权重。由于侯龙祥最终与卖方协商解除了房屋买卖合同，故相应过户等手续不再办理，一审确定好邻居公司不能全部收取居间费用，具有相应合理性。虽然在居间合同中，约定了好邻居公司促成房屋买卖合同的订立，则可全额收取居间费，但根据权利义务对等的原理，相应其他合同义务已不再履行，全额收取居间费会导致权利义务失衡，故一审判决予以适当调整并无不当。另外需要指出的是，根据双方当事人及经办人员的庭审陈述及已查明事实，在房屋买卖合同签订前，好邻居公司即知悉侯龙祥已经有购买司法查封房屋的事实，且已缴纳了一定比例的费用。作为专业中介机构，对于侯龙祥能否在短期内连续购买另一套房屋，好邻居公司应对前次购买行为能够解除，以及侯龙祥作为买方的经济能力、认知能力等作出相应专业分析，并审慎预判并作出善意提醒，以尽到提供专业服务的职责。但好邻居公司仅称已由侯龙祥电话咨询可以解约，即促成案涉交易并订立协议，显然存在疏忽。一审对此已作相应说理，二审不再赘述。侯龙祥作为购房者，对自己的行为判断存在草率一面，致使纠纷发生，也应分担相应责任。另其提出好邻居公司工作人员已称不再收取居间费，但无证据证明，其提交相关录音也仅证明好邻居公司在交涉时未提及居间费，不能证明该公司明示放弃居间费，应承担举证不能的不利后果。一审为平衡双方利益，根据自由裁量的判断，酌定侯龙祥应支付5600元，在无其他相反证据推翻认定，且定性大体准确的基础上，该认定应予尊重，二审无理由变更。综上所述，好邻居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1060元，由好邻居公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 涂 甫审判员 张卓慧二〇二一年三月二十九日法官助理刘小琴书记员刘雨晴