重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0105民初983号原告：重庆福光物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路2号世源大厦10-4号，统一社会信用代码91500106622021228J。法定代表人：胡抒瑶，经理。委托诉讼代理人：熊亚兰，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：叶惠，女，系该公司员工。被告：范云翔，男，1948年9月15日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆福光物业管理有限公司与被告范云翔物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆福光物业管理有限公司的委托诉讼代理人熊亚兰、叶惠，被告范云翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆福光物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2009年7月1日至2016年12月31日期间的物业服务费3410.6元（物业服务费0.4元/月/平方米）、2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费341.1元（物业服务费0.3元/月/平方米）、2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费1705.3元（物业服务费0.5元/月/平方米）；2.判令被告向原告支付2009年1月1日至2020年12月31日期间的路灯费276元（2元/月/户）；3.判令被告向原告支付2009年1月1日至2017年12月31日期间的垃圾转运费408元（4元/月/户）、2018年1月1日至2020年12月31日期间的垃圾转运费216元（6元/月/户）；4.判令被告向原告支付违约金480.9元（违约金以每月应交物业服务费为基数，按每日千分之三的标准，从2009年8月1日开始每月1日起分别计算至2020年12月31日止）。事实及理由：2007年1月1日，原告与明瑜恒康佳苑业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为明瑜恒康佳苑小区提供物业管理服务。被告系该小区业主，但长期拖欠物业服务费，原告多次主张未果，遂诉至法院。被告范云翔辩称，被告已经交纳了2020年1月至6月期间的物业服务费、路灯费以及垃圾转运费，但被告系江北城的住户和拆迁户，其应当享受物业服务合同中关于拆迁户不交物业服务费的政策，因此原告应当退还被告已经交纳的前述期间的相关费用；原告的部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，被告未收到任何催费的材料；原告违约在先，没有尽到告知义务，因此被告不应当承担违约金，且违约金标准较高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《物业服务合同》《重庆市物业服务合同》、收据、巡逻签到表、明瑜恒康小区清洁部周检查表、照片（小区维护）、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、房屋产权证、房屋拆迁补偿安置协议书、收据（2020年1月14日），本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：催款通知书及挂号信函收据，挂号信函收据上未明确载明投寄地址和投寄的内容，且催款通知书系原告单方制作，其真实性无法核实，故对该组证据本院不予确认。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系重庆市江北区明瑜恒康佳苑物业服务企业，被告系重庆市江北区明瑜恒康佳苑2号1-1号房屋业主，该房屋建筑面积为94.74平方米。2007年1月1日，明瑜恒康佳苑业主委员会作为甲方与原告作为乙方签订了《物业服务合同》，约定由原告为明瑜恒康佳苑提供物业服务，物业服务事项包括物业共同部分的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、搬运，排水管道、污水管道的疏通等；物业服务费以建筑面积计算，按月收取，住宅物业服务费为0.4元/月/平方米，小区路灯费2元/月/户，垃圾转运费4元/月/户收取；物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应当在每月前15日履行交纳义务；物业服务合同期限自2007年1月1日起至2016年12月31日止；合同期限届满前三个月内，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；甲方、业主或物业使用人员违反本合同的约定，未能如数交纳物业服务费的，应从欠费的次月1日起按每日千分之三的标准向乙方交纳违约金。其后，明瑜恒康佳苑业主委员会作为甲方与原告作为乙方分别于2017年1月1日、2018年1月1日、2019年1月1日签订《重庆市物业服务合同》，合同关于物业服务内容、费用交纳时间的约定与2007年1月1日签订的《物业服务合同》一致。2017年1月1日签订的《重庆市物业服务合同》约定住宅物业服务费0.3元/月/平方米、小区路灯费2元/月/户、垃圾转运费4元/月/户的标准收取，合同第二十五条约定“非江北城的拆迁户不能享受江北区政府在规定时间内免交物管费的规定”。2018年1月1日和2019年1月1日签订的《重庆市物业服务合同》均约定住宅物业服务费0.5元/月/平方米（注：原江北城住户继续享受政府补贴不变，不含租赁户）、小区路灯费8元/月/户、垃圾转运费8元/月/户的标准收取，合同第十七条均约定“非江北城的拆迁户不能享受江北区政府的优惠政策”。另查明，被告于2020年1月14日交纳了涉诉房屋2020年1月至同年6月期间的物业服务费、路灯费和垃圾转运费。庭审中，原告与被告均陈述涉房屋是从刘家台拆迁安置过去的。本案在审理过程中，原告向本院提交申请撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，明瑜恒康佳苑业主委员会与原告签订的《物业服务合同》《重庆市物业服务合同》均系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力。因此原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。关于被告提出的其系江北城的拆迁户和住户应当享受政府补贴不应交纳物业服务费的抗辩，被告举示的房屋产权证和房屋拆迁补偿安置协议书载明被告所有的位于江北城街道上横街X号的房屋拆迁安置地点分别为涉诉小区X栋X-X和X栋X-X，并不属于涉诉房屋，故涉诉房屋并不能享受江北区政府的优惠政策，被告作为涉诉房屋的产权人应当按照约定按时交纳涉诉房屋的物业服务费，综上，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告提出的诉讼时效抗辩。原告举示的证据并不能证明其已及时主张过权利并导致诉讼时效中断，应承担相应的不利法律后果，故原告主张的2009年7月1日至2015年9月30日期间的物业服务费和2009年1月1日至2015年9月30日期间的路灯费及垃圾转运费，在《中华人民共和国民法总则》施行前就已过两年的诉讼时效，对于原告上述期间的请求部分，本院不予支持。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。根据合同约定，被告应在2017年12月15日之前交纳该月的物业服务费、路灯费和垃圾转运费。根据前述规定，原告主张的2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费、路灯费和垃圾转运费的诉讼请求，在原告提起本案诉讼时（2021年1月7日）已超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，故对原告要求被告支付2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业服务费、路灯费及垃圾转运费的诉讼请求，本院不予支持。因被告已经交纳了2020年1月1日至同年6月30日期间的物业服务费、路灯费和垃圾转运费，故原告要求被告支付该段期间的物业服务费、路灯费和垃圾转运费的诉讼请求，本院不予支持。原告主张按照2元/月/户的标准收取路灯费，并按照6元/月/户的标准收取2018年1月1日至2020年12月31日期间的垃圾转运费均系其处分诉讼权利的体现，本院予以确认。此外，被告未举证证明其在原告主张的未超过诉讼时效期间的物业服务费、路灯费及垃圾转运费的交纳情况，应承担不利的法律后果。综上所述，被告应当向原告支付2018年1月1日至2019年12月31日和2020年7月1日至2020年12月31日期间（共计30个月）的物业服务费1421.1元（94.74平方米×0.5元/月/平方米×30个月）、路灯费60元（2元/月/户×30个月）、垃圾转运费180元（6元/月/户×30个月），原告诉讼请求中超出前述期间和金额的部分，本院不予支持。原告自愿撤回违约金的诉讼请求，系其行使诉讼权利的体现，不违反法律、行政法规之规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告范云翔于本判决生效之日起五日内向原告重庆福光物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日和2020年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费共计1421.1元、路灯费共计60元、垃圾转运费共计180元；二、驳回原告重庆福光物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告范云翔负担。本判决为终审判决。审 判 员  黄 静二〇二一年三月二十五日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露