河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初4324号原告：河南峰赛物业服务有限公司，住河南省郑州高新技术产业开发区长椿路万和城**商业街**。法定代表人：吴战峰，执行董事兼总经理。委托代理人：李晶晶，河南崇迪律师事务所律师。委托代理人：铁璐阳，河南崇迪律师事务所实习律师。被告：时凯，男，1987年1月14日出生，汉族，，住河南省郑州高新技术产业开发区原告河南峰赛物业服务有限公司（以下简称峰赛物业）诉被告时凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告峰赛物业委托代理人铁璐阳、李晶晶到庭参加诉讼；被告时凯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉请：1、确认原告河南峰赛物业服务有限公司与被告时凯之间的《商铺租赁合同》已于2020年11月12日解除；2、判令被告支付拖欠的租金629031元、物业费59308元、水电费1125.98元、后门封玻璃费用5066元，以上共计694531元及利息（以694531元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，从起诉之日起计算至给付完毕之日为止）；3、判令被告支付违约金155707元、律师费24000元；4、本案诉讼费、保全费、保单费（购买保全责任险的费用）由被告承担。事实与理由：2017年3月5日，原告河南峰赛物业服务有限公司（以下简称峰赛公司）与被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于大谢安置区门面房19、26、27号下层和19、20、21、22、23、25、26、27号上层的商铺出租给被告经营使用，租赁期限为3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止。因被告时凯拖欠房租，2020年5月31日原、被告的合同期限届满之后，原告多次要求被告交付房屋。2020年11月12日原告向被告送达解除合同通知书，双方的合同关系于当天解除。2020年11月24日，原、被告经对账，被告确认：欠付2020年1月31日之前租金520000元，2020年2月1日至2020年5月31日应付租金173020元，欠付2020年6月1日至2020年11月12日租金245241元，2019年1月1日至2020年12月31日物业费59308元，后门封玻璃费用5066元，水费27号商铺（117075）8月份455.90元，10月份394.80元，水费26号商铺（117076）25.28元，电费250元，已付租金109230元，设备抵付租金200000元，共欠租金694531元。但被告在对账之后仍然拖延原告租金等，原告多次找被告调解无果，原告无奈诉至法院，望贵院判如所请。被告时凯未答辩。经审理查明，2017年3月5日，原告峰赛物业（作为出租方、甲方）与被告时凯（作为承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于大谢安置区门面房（19、26、27）号下层和（19、20、21、22、23、24、25、26、27）号上层的商铺出租给乙方经营使用。租赁期限为3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止，乙方2017年6月1日至2018年5月31日向甲方缴纳租金为691920元整、2018年6月1日至2019年5月31日向甲方缴纳租金为691920元整、2019年6月1日至2020年5月31日向甲方缴纳租金为519023元整，交付方式为年付，乙方应于2017年3月5日向甲方支付第一年度的房租，并于每年5月1日之前支付完下一季度的房租，合同签订之日，乙方须将该商铺的2个月租金作为押金115320元交付给甲方；乙方逾期交付租金或押金，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金，如乙方逾期两个月支付，甲方有权解除合同，乙方应按年租金的30%支付违约金，如违约金难以弥补甲方损失，甲方有权另行主张超出违约金部分损失；房屋租赁期间以下费用由乙方支付：1、水电费，2、物业管理费，3、各类工商费用，4、各类税收费等；本合同在履行过程中发生其他争议，双方应友好协商解除，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉，违约方承担责任包括但不限于租金、押金、违约金、律师费、差旅费、诉讼费等。2020年11月12日，峰赛物业出具《解除合同通知书》，载明：贵方与我公司的《商铺租赁合同》已于2020年5月31日到期，且因贵方长期拖延支付房租，经我公司多次催促仍不交纳，现通知贵方解除商铺租赁关系，请贵方于2020年11月15日前搬离承租房屋，将房屋交付给我公司，并于2020年11月15日之前将欠付的租金交付给我公司。原告并称，因被告时凯拖欠房租，2020年5月31日原、被告的合同期限届满之后，原告多次要求被告交付房屋；2020年11月12日，原告向被告送达解除合同通知书，双方的合同关系于当天解除。原告向本院提交《对账单》一份，载明：欠付2020年1月31日之前租金52万元，2020年2月1日至2020年5月31日应付租金173020元，欠付2020年6月1日至2020年11月12日租金245241元，2019年1月1日至2020年12月31日物业费59308元，后门封玻璃费用5066元，水费27号商铺（117075）8月份455.9元，10月份394.8元，水费26号商铺（117076）25.28元，电费250元；已付租金109230元，设备抵付租金20万元，共欠租金694531元。被告时凯在对账人一栏签名，落款日期为2020.11.24。庭审中原告称，截至2020年1月31日止被告应付原告租金为1729855元，但被告共向原告支付1209855元（包含原被告签订租赁合同时被告已支付的押金115320元），剩余52万元未支付，故被告向原告出具对账单第一句即载明欠付2020年1月31日之前租金52万元。在2020年2月1日期起至2020年11月13日，被告共向原告支付租金109230元，被告用设备抵扣20万元（该20万元是被告腾房时将设备卖给了案外人，案外人将设备款直接转给了原告账户抵扣了租金），经双方对账后，被告向原告出具对账单，对全部欠款予以结算，尚欠原告共计694531元（包含2020年1月31日前欠付的52万元租金、2020年2月1日至2020年11月12日止欠付的租金、对账单约定物业费、封玻璃费用、水费、电费）。被告时凯在向原告出具对账单后未向原告偿还上述约定的任何款项。被告时凯搬离涉案房屋的实际时间是在2020年11月13日，并且被告全部将其物品搬离完毕。关于2020年疫情在对账时未对被告进行免租，因为被告违约未及时向原告缴纳租金，根据合同约定给予被告的装修免租期应当计算租金，但是在结算时并未计算在内，与2020年疫情应当免除被告的免租期予以抵扣。原告并称，免租期是2017年3月5日至2017年5月31日，合同上并未明确载明免租的具体日期，但是原告是在2017年3月5日就将涉案房屋交付给被告，关于将房屋在2017年3月5日交付被告原告没有证据予以证明。另查明，2020年12月12日，原告峰赛物业作为甲方与河南崇迪律师事务所作为乙方，签订《委托代理合同》一份，载明：委托人峰赛物业因与时凯租赁合同纠纷一案，委托河南崇迪律师事务所的李晶晶、铁璐阳律师作为案件诉讼阶段的代理人，结合本案实际及甲方诉讼请求，本案应收律师费为2.4万元等。2020年12月16日，原告峰赛物业通过其银行账户向河南崇迪律师事务所银行账户转账2.4万元，付款用途为：付峰赛公司与时凯案件律师费。2021年1月28日，河南崇迪律师事务所向原告峰赛公司出具《河南省增值税专用发票》载明法律服务，价税金额2.4万元。原告并称，证明原告为解决纠纷支付律师费24000元。以上事实有原告提交的《商铺租赁合同》、原告单方制作的《解除合同通知书》一张、照片3张、对账单一份、郑州高新用水有限责任公司出具的《河南增值税电子普通发票》三张、居民用电管理系统用电情况照片一份、原告与河南崇迪律师事务所签订的《委托代理合同》一份、河南崇迪律师事务所出具的《河南增值税专用发票》一份、中原银行电子回单一份及开庭笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。《商铺租赁合同》，租赁期限为3年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止。本院认为，原被告签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月31日到期，故原告诉请于2020年11月12日解除原被告签订的《商铺租赁合同》，本院不予支持。原被告签订的《商铺租赁合同》到期后，被告继续使用涉案房屋，原被告形成不定期租赁合同法律关系，原告随时可以解除。2020年11月12日，峰赛物业出具《解除合同通知书》，并称，因被告时凯拖欠房租，2020年5月31日原、被告的合同期限届满之后，原告多次要求被告交付房屋；2020年11月12日，原告向被告送达解除合同通知书，双方的合同关系于当天解除。本院认定，原被告形成的不定期租赁合同于2020年11月12日解除。根据2020年11月24日的对账单，被告时凯尚欠原告2020年1月31日之前租金52万元，2020年2月1日至2020年5月31日应付租金173020元，欠付2020年6月1日至2020年11月12日租金245241元，2019年1月1日至2020年12月31日物业费59308元，后门封玻璃费用5066元，水费27号商铺（117075）8月份455.9元，10月份394.8元，水费26号商铺（117076）25.28元，电费250元；已付租金109230元，设备抵付租金20万元，共欠租金694531元。故原告诉请判令被告支付拖欠的物业费59308元、水电费1125.98元、后门封玻璃费用5066元，本院予以支持。关于租赁，庭审中原告称，截至2020年1月31日止被告应付原告租金为1729855元，但被告共向原告支付1209855元（包含原被告签订租赁合同时被告已支付的押金115320元），剩余52万元未支付，故被告向原告出具对账单第一句即载明欠付2020年1月31日之前租金52万元。在2020年2月1日期起至2020年11月13日，被告共向原告支付租金109230元，被告用设备抵扣20万元（该20万元是被告腾房时将设备卖给了案外人，案外人将设备款直接转给了原告账户抵扣了租金），经双方对账后，被告向原告出具对账单，对全部欠款予以结算，尚欠原告共计694531元（包含2020年1月31日前欠付的52万元租金、2020年2月1日至2020年11月12日止欠付的租金、对账单约定物业费、封玻璃费用、水费、电费）。被告时凯在向原告出具对账单后未向原告偿还上述约定的任何款项。被告时凯搬离涉案房屋的实际时间是在2020年11月13日，并且被告全部将其物品搬离完毕。关于2020年疫情在对账时未对被告进行免租，因为被告违约未及时向原告缴纳租金，根据合同约定给予被告的装修免租期应当计算租金，但是在结算时并未计算在内，与2020年疫情应当免除被告的免租期予以抵扣。本院认为，2020年初突发新型冠状病毒感染肺炎疫情，为了保护公众××××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，本院根据本地的防疫情况等酌定扣除两个月的租赁，即86504元。629031元扣除86504元尚余542527元，被告时凯应当支付，故原告诉请判令被告支付租金629031元，本院予以支持542527元。原被告签订的《商铺租赁合同》约定，乙方逾期交付租金或押金，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金，如乙方逾期两个月支付，甲方有权解除合同，乙方应按年租金的30%支付违约金，如违约金难以弥补甲方损失，甲方有权另行主张超出违约金部分损失。故原告诉请判令被告支付违约金155707元，本院予以支持。但原告诉请判令被告支付利息，本院不再支持。关于律师费，《商铺租赁合同》约定：本合同在履行过程中发生其他争议，双方应友好协商解除，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉，违约方承担责任包括但不限于租金、押金、违约金、律师费、差旅费、诉讼费等。故原告诉请判令被告支付律师费2.4万元，合法有据，本院予以支持。原告诉请判令被告承担保单费（购买保全责任险的费用），不具体、不明确，本院不予支持。被告时凯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其民事诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告时凯于本判决生效之日起十日内向原告河南峰赛物业服务有限公司支付拖欠的租金542527元、物业费59308元、水电费1125.98元、后门封玻璃费用5066元、违约金155707元；二、被告时凯于本判决生效之日起十日内向原告河南峰赛物业服务有限公司支付律师费2.4万元；三、驳回原告河南峰赛物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12542元，减半收取6271元，由原告河南峰赛物业服务有限公司负担433元，被告时凯负担5838元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 彭 磊二〇二一年三月十八日书记员 桑金波