河北省张家口市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)冀0703民初243号 原告：张家口市广云房地产开发有限公司，住所地张家口市桥**西坝岗**。 法定代表人：罗广，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田松渊，张家口市桥西区华源法律服务所法律工作者。 被告：温爱琴，女，1977年4月17日出生，汉族，现住张家口市。 委托诉讼代理人：涂慧文，河北国器律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李小英，河北国器律师事务所律师。 原告张家口市广云房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称广云房开公司）与被告温爱琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广云房开公司委托诉讼代理人、被告温爱琴及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广云房开公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付欠款20万元；2、判令被告支付违约金75273.4元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年7月4日签订张家口市桥西区新华后街新城国际住宅小区1号楼1单元1401号房屋定房单，并于2015年1月9日双方签订该房屋的提前入住房屋抵押协议书。协议约定被告以现金方式支付房屋首付款176367元，剩余房款200000元以分期方式付清，约定被告于2015年12月底支付50000元、2016年12月底支付50000元、2017年12月底支付50000元、2018年12月底支付50000元。之后，被告未按约定履行付款义务，截至2015年1月9日被告欠购房款20万元至今未付；另依据协议第二条第2款约定被告逾期缴纳房款的应支付总房款20%的违约金。该房屋坐落小区已更改名称为欣欣家园小区。现原告为维护其合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告温爱琴辩称，按照订房单的约定已经支付了50%的购房款。抵押协议书中对于房屋位置、面积、价款等合同必备条款均未作明确约定，不具备合同成立的条件，当时是在原告威胁下签订的，故该份协议不成立不生效，就不存在所谓的分期付款的约定，原告依据抵押协议书计算剩余购房款金额明显属于计算错误。截至开庭之日，原告尚未取得预售许可证明，未按规定提供必要的证明文件，未办理土地、房屋等有关权属登记手续，导致我方未在房屋交付之日起90日内取得房屋权属证书，原告允诺建设的公园、健身场馆等设施均未建设，故原告违约在先，应当承担违约责任，支付违约金，并赔偿因此给答辩人造成的损失。答辩人未支付剩余购房款的行为是答辩人作出的合法抗辩和自力救济，不属于违约行为，不应当承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2010年7月4日，原告广云房开公司与被告温爱琴签订《新城国际定房单》，约定被告（乙方）拟购原告（甲方）开发的位于张家口市桥西区房屋一套，建筑面积92平方米（此面积为估算面积，最终产权面积以房管部门实测面积为准），房屋单价4075元／㎡，总价为374900元，被告自愿向原告支付房屋预付款112900元，双方签订正式购房合同时，被告按原告要求支付首付款后，预付款自动转入购房首付款或全款。被告于2010年6月15日交付被告定金2000元，2010年7月4日交付被告定金110900元。之后，新城国际住宅小区更名为欣欣家园小区。2015年1月9日，原、被告双方签订《欣欣家园项目欠房款业主提前入住房屋抵押协议书》，约定被告购买欣欣家园项目住宅一套，房号为1号楼1单元1401室，房屋总价款为376367元，被告以现金方式交纳房屋首付款176367元，剩余房款200000元以分期付款方式付清；约定被告于2015年12月底支付50000元、2016年12月底支付50000元、2017年12月底支付50000元、2018年12月底支付50000元，如被告逾期缴纳房款，则原告有权每天收取被告应交房款额的万分之五作为滞纳金，如被告在15日内仍未缴清所欠房款，原告有权收取总房款的20%作为违约金，并于7日内收回房屋钥匙及相关购房手续，同时另售他人，并且被告个人装修等所产生的费用不予返还；被告承认签署本协议书提前入住时尚不具有本房屋所有权（房产证由原告保存），待所欠房款全部缴清后才拥有本房屋的所有权。同日，被告交付被告购房款63467元。双方签订协议后，未到房管部门办理抵押登记。2015年1月原告交付房屋给被告，被告装修入住。2017年2月24日被告交付购房款10000元，被告共支付原告购房款186367元，尚欠购房款190000元未支付。 另查明，2017年9月22日，张家口市北方房产测绘服务中心对原告所建设的欣欣家园小区1号楼进行了测绘，被本案涉诉房屋的实际建筑面积为92.36平方米，按签订定房单时约定的价格计算，总房款应为376367元（4075元／平方米×92.36平方米）。与双方签订的提前入住房屋抵押协议书中约定的房屋总价款相吻合。2020年6月3日，原告取得了包括涉诉房屋在内的冀（2020）张家口市不动产权第××号不动产权证书。 上述事实，有双方的陈述及原告提交的《定房单》、《欣欣家园项目欠房款业主提前入住房屋抵押协议书》、《房产测绘报告》、《不动产权证书》在案佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《定房单》《欣欣家园项目欠房款业主提前入住房屋抵押协议书》系双方的真实意思表示，系双方为将来订立《商品房买卖合同》的预约合同，内容、形式均不违反法律法规的禁止性规定，协议合法有效，受法律保护。因为该定房单及提前入住房屋抵押协议书已对所购房屋的位置、房号、面积、单价、总价款、付款方式及违约责任等均有明确约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人原告已经收受了被告的购房款，该《定房单》与《欣欣家园项目欠房款业主提前入住房屋抵押协议书》应共同认定为商品房买卖合同。被告已依约定向原告支付定金及购房款共计186367元，尚欠购房款190000元未支付。原告于2015年1月交付被告房屋后，被告入住至今，却不交清剩余房款，构成违约。现原告要求被告给付购房款的请求，本院应予支持。双方在抵押协议中约定：如被告逾期交纳所欠房款，原告有权每天收取被告应交房款额的万分之五作为滞纳金。如被告在15日内仍未交清所欠房款，原告有权收取总房款的20%作为违约金。原告现仅主张违约金系其对自己权利的处分，本院应予允许。但双方约定的违约金过高，本院无法按照双方约定予以支持，可由被告以支付利息的方式承担违约责任。关于利息的计算问题，本院酌定按照签订的《提前入住房屋抵押协议书》时所欠购房款200000元，从首次违约15日后第一天即从2016年1月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告后期交款时间即2017年2月24日，将被告此次交款额10000元抵充购房款，后以此次抵充后所欠购房款190000元为基数，自2017年2月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率继续计算利息至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿所欠购房款之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百九十五条、第六百二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、被告温爱琴于本判决生效之日起十日内给付原告张家口市广云房地产开发有限公司购房款190000元，并支付违约金（以200000元为基数,自2016年1月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至2017年2月24日，以190000元为基数,自2017年2月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿所欠购房款之日止）。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2715元，由原告张家口市广云房地产开发有限公司负担665元（已交纳），由被告温爱琴负担2050元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  王海军 二〇二一年三月二十六日 书记员  张雪景