云南省牟定县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云2323民初95号 原告：牟定县冉冉物业管理有限公司。住所地：云南省楚雄州牟定县共和镇万寿路汇金水岸小区AS-1-1。统一社会信用代码：91532323MA6K3PW639。 法定代表人：杨永国，男，1969年3月4日生，彝族，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵光强，牟定县共和镇法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。 被告：尹维天，男，1965年8月30日生，汉族，云南省牟定县人，农民，住云南省楚雄州牟定县。 原告牟定县冉冉物业管理有限公司（以下简称冉冉物业公司）与被告尹维天物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人杨永国及其委托诉讼代理人赵光强、被告尹维天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冉冉物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的物业服务费3,441.01元（其中物业费2,071.11元、垃圾清运费180元、违约金1,189.90元）；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：根据原告与被告签订的《物业管理服务合同》和牟定县发改局批复文件，原告按照要求向牟定县汇金水岸小区住房及租赁商铺业主收取相关费用。被告于2014年12月购买了汇金水岸小区5—3—601号住房，从2016年1月开始，被告未全额向原告支付物业服务费及其他相关费用，原告多次向被告发出《催缴物业费通知书》，但被告拒绝支付，根据《物业管理服务合同》第五章第七条规定：“逾期违约按每日万分之五缴纳违约金计算。”为维护原告的合法权益，特提出诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告尹维天辩称，我没有收到过原告发给我的催缴物业费用通知书，至今原告连电话都没有打过一个给我，我之前已经主动问原告何时缴纳费用，但原告也没有给我答复，并不是我不交缴。我与原告也从来没有签过任何合同，原告起诉我应缴纳的物业费和垃圾清运费金额是对的，我同意缴纳，但是原告必须将我提出的问题解决，我从2014年购房至今小区的单元门是坏的，上楼顶的门也是坏的，楼梯间的顶也漏水，下雨时雨水一直漏到我家门口，需要原告处理，原告处理后该支付的我会支付。至于违约金我不同意支付，收到法院的传票我才知道原告催缴物业费用，所以我不存在违约。 综合原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否具有相应的事实及法律依据？ 原告针对其诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1.营业执照、法定代表人身份证明、身份证，欲证实原告的诉讼主体资格及法定代表人的身份信息； 2.物业管理服务合同，欲证实原告与牟定县汇金水岸小区业主委员会签订了物业服务管理合同，合同约定了物业管理费的收费标准； 3.牟定县住房和城乡建设局及牟定县发展和改革局联合下发的文件，欲证实物业管理服务费的收费标准； 4.费用计算清单，欲证实被告从2017年至2019年12月30日所欠费用情况； 5.催费通知书，欲证实原告多次向被告催缴物业费。 经质证，被告对原告提交的证据1中的身份证无异议、对营业执照认为不知道是何时办理的，不予认可，对法定代表人身份证明不知道是否真实；对证据2认为自己没有和原告签订过物业合同，且认为原告没有做到合同中约定的第十四条的要求，自己的楼顶一直在漏水，多次向原告反映但是都没有解决，自己家在六楼，楼顶的门是坏的，下面501住房常年在楼顶种菜，有些住户在楼顶安装两个太阳能也没有人管，如果住户的行为导致楼顶漏水我该找谁负责，小区中只有两个保安，夜里12点以后路灯就关闭，保安也没有，我们住在小区里没有安全保障。我不缴纳物业费的理由是原告没有做到合同约定的职责，由于我经常在昆明，每月都要从昆明回来巡查我的房屋的费用应当由原告来承担。我也不存在违约，我未收到原告的催缴通知书，也未接到原告的电话；对证据3认为不知道情况；对证据4中的物管费和垃圾清运费的计算认为是合理的，但自己不存在违约；对证据5认为没有看见过，不知道情况。 被告为证实其主张，当庭向本院提交了7张照片及视频，欲证实原告没有尽到物业管理合同约定的相应义务。 经质证，原告对被告提交的证据持有异议，认为屋顶漏水是开发商的责任，原告也找过开发商，但开发商不管，原告六楼的过道门业主与开发商约定如果开门开发商就支付业主1000元，主要看被告的购房合同，单元门维修1000元以上的要动用维修基金，原告已经向建设局申请，但是迟迟拨不下来，小区是有保安值班的，原告提出的情况是保安上厕所或者处理其他事情。 通过各方当事人质证，并经本院对本案证据进行全面客观地审核判断后认为，原告提交的证据1—3、5客观真实、来源合法，且与本案具有关联性，本院对其证明力予以认定；证据4中物业费及垃圾清运费的计算，被告无异议，本院对其证明力予以认定。对原告计算的违约金是否支持的问题，在本院认为部分予以评判。被告提交的单元门及楼顶门的5张照片客观真实、来源合法，对能够证明被告所在的单元门及楼顶门损坏的证明力本院予以认定。被告提交的门卫值班室2张照片及视频只是反映一段时间情况，而不能完整反映原告履行物业服务的整个全貌，故本院对其证明力在本案中不作认定。 根据庭审和对证据的分析，本院确认本案法律事实如下： 原告冉冉物业公司系经营物业管理、园林绿化，家政和保洁服务的有限责任公司，法定代表人原为唐丽华，2020年3月2日，法定代表人变更为杨永国，被告尹维天系牟定县汇金水岸小区5—3—601室的业主。2016年1月1日，牟定县汇金水岸小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，牟定县汇金水岸小区业主委员会将汇金水岸小区委托给原告进行管理。合同约定的主要内容为：原告对汇金水岸小区进行管护，每年向业主收取管理费，住宅每月标准为0.5元/㎡，商铺每月标准为1元/㎡，服务期限为6年，垃圾清运费按照每户每月5元收取。合同还对物业服务过程中各方的权利义务作了相关约定。原告进行管理期间，被告曾因所在单元的楼梯间渗水、单元门及楼顶门损坏等相关问题向原告反映，但问题没有得到合理解决。因被告从2017年起未缴纳物业管理费，原告书面催收无果后于2021年1月14日向本院提起诉讼。 本院认为： 关于本案适用法律的问题。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中因被告未缴纳2017年至2019年的物业管理费，导致双方产生纠纷，该法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《物业管理条例》第七条第（五）项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”。本案中，被告所居住的小区（汇金水岸）业主委员会选聘原告为该小区物业服务企业，双方签订的物业管理服务合同依法成立，对双方具有约束力，同时对作为该小区业主的被告也具有约束力。被告已接受了原告物业服务，其应当按照合同约定交纳物业服务费及其他相关费用，经原告书面催交，被告仍然没有交纳，现在原告诉至本院请求被告支付物业费2,071.11元及垃圾清运费180元，符合相关法律规定及物业服务合同约定，且被告无异议，本院予以支持。对于原告主张的滞纳金问题，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告进行物业管理服务过程中，业主被告因所在单元楼顶渗水、单元门损坏等问题向物业管理公司提出，物业管理公司应当进行及时维修，如果物业管理公司认为属于大、中范围维修的，应当按照物业管理合同约定及时编制使用维修资金的计划向业主委员会提出报告和建议，组织维修或更新改造，但本院作出判决前原告并未向本院提交证据证实其已经向业主委员会提出，被告提出的问题没有得到有效解决，原告也存在违反物业管理服务合同的规定，故对原告的该项主张本院不支持。被告在缴纳了物业管理费等相应费用后，如果认为原告未全面履行其物业管理服务合同约定的义务（单元门损坏、楼顶门损坏，楼下住户常年在楼顶种菜等）问题，可另行主张要求物业服务企业即原告全面履行合同义务，对小区中只有两个保安，夜里12点以后路灯关闭，保安不在岗等问题可以向业主委员会提出要求解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、由被告尹维天在本判决书生效后五日内支付原告牟定县冉冉物业管理有限公司2017年1月至2019年12月期间的物业服务费2,071.11元和垃圾清运费180元，合计2,251.11元，款交本院。 二、驳回原告牟定县冉冉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告尹维天承担，限与上述支付的物业服务费和垃圾清运费同期交本院。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判员  高艳红 二〇二一年三月二十三日 书记员  雷兴美