云南省泸水市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3321民初1314号原告：泸水怒水酒客茶室,经营地址：泸水市六库镇振兴路江东生态走廊铺面。统一社会信用代码：92533321MA6MXH6N03。经营者：李东武。实际经营者：李东云，男，1989年2月20日生，傈僳族，大专文化，个体经营者，云南省泸水市人，住怒江州泸水市。实际经营者：香徐杰，男，1989年12月25日生，傈僳族，云南省福贡县人，住怒江州泸水市。委托诉讼代理人：普安，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：怒江三和商贸有限责任公司，住所地：怒江州泸水市原州党委宿舍6栋2单元102室。法定代表人：茶彩娟，系该公司经理。统一社会信用代码：91533321757197853F。委托诉讼代理人：普共才，云南德星永云律师事务所律师，特别授权代理。第三人：泸水市住房和城乡建设局，住所地：泸水市六库镇山水新城1期B区5栋。法定代表人：李寿挺，系该局局长。统一社会信用代码：11533321015281984Y。委托诉讼代理人：李德昌，云南大怒江律师事务所律师，特别授权代理。原告泸水怒水酒客茶室（以下简称“酒客茶室”）与被告怒江三和商贸有限责任公司（以下简称“三和公司”）、第三人泸水市住房和城乡建设局（以下简称“泸水住建局”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告酒客茶室的委托诉讼代理人普安、被告三和公司的法定代表人茶彩娟及其委托诉讼代理人普共才、第三人泸水住建局的委托诉讼代理人李德昌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告酒客茶室向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿原告“因泸水市棚户区改造项目”导致的财产损失262356.00元（其中含不可搬离的装修残值251940元、室外门头广告牌10416元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月1日，案外人杨若海与被告怒江三和商贸有限责任公司（以下简称“三和公司”）签订《房屋租赁合同》，双方约定被告三和公司将位于泸水市生态走廊）铺面三间租给杨若海经营“酒客”酒吧，租赁期为2016年2月1日起至2021年1月30日止。杨若海和李东云共同经营“酒客”酒吧，杨若海占60%的股份，李东云占40%的股份。2017年7月1日，杨若海将名下的60%股份以156000元的价格转让给香徐杰，“酒客”酒吧的实际经营者变为原告李东云和香徐杰。2017年12月13日，李东云和香徐杰办理了“酒客”酒吧的营业执照，取名为泸水怒水酒客茶室，挂名登记的经营者为李东武，实际经营者为李东云和香徐杰；自2017年7月1日开始，原告泸水怒水酒客茶室的租金由李东云和香徐杰支付到被告三和公司。2017年8月原告的两名实际经营者对原告泸水怒水酒客茶室进行翻新装修，其中支付唐杰斌装修款56000元，支付李祖军装修款77652元。还添附了不可搬离的沙发、固定座椅共计75000元、在网上购买了不可搬离的灯饰装饰品4317.59元、安装了不可移动舞台线路、音响等物品，共计212969.59元。2017年8月月底，酒吧装修好后再次开业，原告正常营业三个月后，即2017年11月，被告三和公司就通知原告，政府要对铺面进行棚户区改造，被告要求原告搬离租赁的铺面、双方解除合同。2017年9月4日，棚户区改造项目办的工作人员带领泸水市人民政府聘请的评估单位怒江投资集团泸水城市投资开发有限公司到原告泸水怒水酒客茶室统计、测量、评估二原告的酒吧室内装修现值251940元，酒客门头广告牌价值10416元，但政府一直未对原告进行补偿。二原告找到被告的法人协商，按照合同约定，酒客酒吧还有四年的租期，我们刚花了二十多万装修，想再搬离将会造成很大的经济损失。如果政府要改造，被告三和公司协商补偿款的时候，须包含“酒客”的损失，被告三和公司表示同意，并表示以后就免收后期的租金了，让原告一直经营到政府赔偿原告的装修损失、停业损失后才搬出租赁的商铺。2017年11月底，被告三和公司称为了配合政府做城市改造，强行将原告的酒吧门头统一拆除，拆除后，酒吧基本处于停业状态，但被告和第三人均未对原告进行补偿。直到2019年1月22日，被告又向原告发出通知：“根据泸水市棚户区改造项目办公室安排，原告经营的铺面必须在2019年1月31日前腾空、清空。请原告及其他租户于2019年1月31日以前到被告处办理退房手续，否则逾期所发生的一切后果由经营户自行承担。”，原告接到通知后，多次与被告联系要去协商解决补偿款的事宜，但被告均拒绝与原告沟通，并表示没有补偿，即使有补偿也不属于原告；经过原告打听，才知道被告三和公司与拆迁工作组已经达成补充协议，要拆迁的整栋楼房政府按总价值1:1的置换给三和公司，其中的补偿包含了原告的经济损失。原告认为被告泸水市棚户区改造项目办公室作为收回房屋的一方，应按照法律法规的规定，补偿承租人的搬迁损失，被告是商铺的所有权人，在获得政府补偿后，根据《合同法》的规定，提前终止合同，被告也应当根据公平原则，给予原告相应的补偿。据此，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告三和公司辩称，1、被答辩人作为本案原告从诉讼主体资格上来说不适格，不符合民事诉讼法关于原告、被告的规定。答辩人与杨育松于2016年2月1日签订了《房屋租赁合同书》，将涉案的三间铺面租给杨育松经营酒吧，《合同》签订人并非是杨若海。后杨育松把酒吧转让给杨若海，经答辩人同意后才将原《合同》承租方变更为杨若海，起诉状中提及杨若海将酒吧60%股份转让给实际经营者香徐杰属于他们自己内部的法律关系。这与答辩人与杨若海签订的《合同》无任何法律关系。杨若海、被答辩人从未要求答辩人变更《合同》中承租人信息，答辩人从未与被答辩人签订任何租赁合同，根据合同的相对性，被答辩人不具有本案诉讼主体资格，也就是说，答辩人与被答辩人之间无任何法律上的因果关系。2、政府棚户区改造属客观不可抗力因素，未履行《合同》部分应自然终止，答辩人无赔偿损失的义务。2018年9月30日泸水市人民政府发布了《泸水市人民政府关于对泸水市2017年棚户区改造项目三和农贸市场地块原征收户兑付征收补偿资金及对新增房屋进行征收决定的公告》，因政府征收导致《合同》履行不能，答辩人对此无任何过错，被答辩人无任何依据要求原告赔偿损失。且政府对望江苑整栋房屋棚户区改造政策对三和市场的一、二层所有铺面都未进行装修赔偿。答辩人为最大限度的减少商户损失都是减半年至一年的房租费，用作弥补商户的装修和经营损失。3、二实际经营者李东云、香徐杰2019年4月29日以同样的请求、同样的理由向人民法院提起诉讼，主张答辩人承担赔偿责任。泸水市人民法院经审理，于2020年2月26日作出（2019）云3321民初440号民事裁定书，驳回李东云、香徐杰的起诉，裁定生效后李东云、香徐杰没有提起上诉，泸水市人民法院（2019）云3321民初440号民事裁定书已是生效的法律文书。综上所述，政府棚户区改造属客观不可抗力因素，未履行《合同》部分应公告发布之日起自然终止，答辩人无赔偿损失的义务，而且答辩人与被答辩人之间无任何法律上的因果关系，泸水市人民法院已作出过民事裁定书，驳回李东云、香徐杰的起诉。所以，敬请人民法院依法驳回被答辩人的一切诉讼请求为谢！第三人泸水住建局陈述称，1.根据国有土地征收条例约定，为了公共利息需要进行征收应该要对被征收人进行补偿，获得征收所有权收益的人应该是被告，被答辩人无权要求答辩人进行赔偿。2.根据合同相对性原则，被答辩人的房屋装修款根据合同约定应该向被告进行主张，因此我方不应承担任何的责任。原告酒客茶室为证明自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据材料：一、泸水怒水酒客茶室营业执照、李东武身份证复印件、杨若海与被告怒江三和商贸有限责任公司的房屋租赁合同书、新酒客茶室股份转让合同、杨若海与香徐杰之间的民事调解书、民事起诉状、民事答辩状、证人出庭作证申请书、诉讼证据清单、原告李东云2016年、2017年、2018年向被告三和公司支付“酒客”租金的收据、转账凭证，用于证明1.2016年2月1日，案外人杨若海与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将位于泸水市生态走廊）铺面三间租给杨若海经营“酒客”酒吧，租赁期为2016年2月1日起至2021年1月30日止；2.杨若海和李东云共同经营“酒客”酒吧，杨若海占60%的股份，李东云占40%的股份；2017年7月1日，杨若海将名下的60%的股份以156000元的价格转让给香徐杰，酒客酒吧的实际经营者变为原告李东云和香徐杰；3.2017年12月13日，李东云和香徐杰办理了酒吧的营业执照，取名为“泸水怒水酒客茶室”，挂名登记的经营者为李东武，实际经营者为李东云和香徐杰；自2017年7月1日开始，泸水怒水酒客茶室的租金由李东云和香徐杰支付给被告的事实。二、泸水市（2018）云3321民初580号李东云与唐杰斌装饰装修合同纠纷的民事调解书、民事起诉状、酒客工程量结算表、欠条、李祖军与李东云酒客装修结算表、酒客沙发座椅购买收据、淘宝网购买装修装饰品截图、装修好的酒客酒吧、原状（光盘两张），用于证明2017年8月二实际经营者对原告泸水怒水酒客茶室进行翻新装修，其中支付唐杰斌装修款56,000元，支付李祖金装修款77,652元，还添附了不可搬离的沙发、固定座椅共计价值75,000元、在网上购买了不可搬离的灯饰装饰品4,317.59元、安装了不可移动舞台线路、音响等物品，共计212,969.59元的事实。三、怒江投资集团泸水城市投资开发有限责任公司所属室内装饰装修评估“酒客酒吧商铺”补偿价值表、泸水市2017年棚户区国有土地改造安置补偿方案（网上下载），用于证明棚户区改造项目办的工作人员带领泸水市人民政府聘请的评估单位怒江投资集团泸水城市投资开发有限公司到原告处现场统计测量，评估出原告室内装修现值为251,940元，门头广告牌价值为10,416元，共计262,356元，及室内装饰装修包含在征收补偿范围内。四、2017年11月14日被告向李东云、香徐杰下发搬离商铺的通知的照片、泸水市政府的棚户区改造公告照片、2019年1月22日被告向原告“酒客”经营户下发搬离商铺的通知，用于证明原告作为房屋的承租人对酒客茶室进行了装饰装修，在房租未到期的情况下，因涉案商铺在棚户区改造的范围内，故被告及拆迁办要求原告腾房、搬离，造成原告损失的事实。经质证，被告对原告提交的证据一中的营业执照关联性不认可，认为与原告无关；对房屋租赁合同不予认可，认为与杨若海签订房屋租赁合同是事实，但是该份合同上多了“酒客”两个字；对调解书、起诉状认为与原告无关；对股份转让合同的关联性不予认可，认为是原告与香徐杰之间的关系，与原告无关；对收款收据、转款凭据的真实性认可，关联性不认可。第三人对证据一中的营业执照、身份证的真实性、合法性认可，对关联性不认可，对证据一中其他证据的合法性认可，对真实性第三人不知情，由法庭进行认定，对关联性无异议，对证明目的1无异议，对证明目的2有异议，该证据无法证明李东云是实际经营人；对证明目的3不予认可。被告对证据二的三性及证明目的均不认可，认为该证据均是打印件，且被告没有同意过二实际经营者进行装修，被告没有与两位实际经营者签过协议，而仅与杨若海签订了房屋租赁合同，故认为该组证据与被告没有任何关系；第三人对证据二中的民事调解书、起诉状的真实性、合法性予以认可，对该组证据中的其他证据的关联性及证明目的均不予认可。被告对证据三中的补偿方案三性无异议，对评估价值表的三性均不予认可，认为1.从该组证据中不能看出评估机构是否有鉴定资质；2.该组证据上没有任何单位的公章，不能证明其来源；3.涉案的三间铺面的装修补偿价值没有拨到我公司，原告搬离涉案商铺时，商铺已经被腾空。第三人对补偿方案的三性均予以认可，对评估价值表三性不认可，认为在房屋征收时确实是由第三人委托评估单位对涉案的商铺装修价值进行了评估，但因被告与开发商自行协商达成了拆迁补偿协议，属于原告所有的在棚户区改造范围内的全部资产以整体回迁的方式，由开发商1:1的置换给被告商铺及其他相应场地，涉案商铺拆迁补偿未按正常程序办理，故关于涉案的商铺装饰装修价值拆迁办未出具正式的评估报告；被告对证据四的真实性予以认可，对关联性及其证明目的不认可，认为通知上面的具体商户名称不是被告填上去的，被告发出的通知并没有向具体的商户发出；第三人认为该组证据的真实性由法庭予以认定，但对合法性和关联性无异议。被告三和公司为证明自己的答辩主张，向本院提交了以下证据：一、营业执照，用于证明被告的主体适格。二、房屋租赁合同，用于证明1.被告与案外人杨若海签订了《房屋租赁合同》的事实；2.原告作为本案主体不适格。三、泸水市人民政府关于对泸水市2017年棚户区改造项目三和农贸市场地块原征收户兑付征收补偿资金及对新增房屋进行征收决定的公告，用于证明政府棚改属不可抗力因素，租赁合同自然终止，被告无赔偿原告损失的义务。四、收条及证明，用于证明被告用租金来弥补租户装修损失。五、（2019）云3321民初440号裁定书，用于证明此纠纷人民法院已作过裁定的事实。经质证，原告及第三人对被告的证据一无异议，对证据二的三性予以认可，对证明目的不予认可，认为该组证据恰能证明原告租赁的合同期未满，原告应该取得装修补偿，且合同中约定经被告同意可以转让，故杨若海经过同意进行了转让；第三人对该组证据的合法性和关联性无异议，但对其真实性第三人不知情，由法庭进行核实；原告对证据三的三性予以认可，对证明目的不认可，认为该证据无法证明原告无法得到补偿；对证据四的三性及其证明观点均予以认可，认为该组证据恰能证明原告的装修损失应该得到相应补偿的事实；原告对证据五的三性予以认可，对证明目的不予认可，认为在上次诉讼中被驳回诉讼请求的原因为诉讼主体不适格，现已变更了原告；第三人对被告的证据三、四、五的三性均无异议。第三人泸水住建局没有证据向本院提交。根据案情需要，本院依法调取了两份调查笔录，用于证明1.原告提交的证据补偿价值表系政府棚改办委托评估机构作出的；2.被告最终因拆迁获得的回迁安置的价值，包含了原告的装饰装修损失。经质证，原告及第三人对该组证据无异议，被告对该组证据中李岳的调查笔录三性及证明目的均不予认可，认为被告未拿到原告装饰装修的补偿，对李勇平的调查笔录三性予以认可，认为其调查内容中对评估价值表作出了客观的陈述。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告的证据一和四之间形成证据链，能够证明原告主体适格，从证据四的内容看也能证明原告的证明观点，故对上述两组证据本院均予以采信；2.从原告证据二的内容看，能够证明原告的实际经营者于2017年8月起开始对泸水怒水酒客茶室重新进行了装修，但不能证明其他的证明观点；3.对原告的证据三，结合本院依职权调取的调查笔录，能够证明原告的证明观点，本院予以采信；4.对被告证据二的三性予以确认，对其证明观点1本院予以采信，对证明观点2不予采信；5.对被告证据三的三性予以确认，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，本院对其证明观点不予采信；6.对被告证据四的三性予以确认，从证据内容看，能够证明因棚户区改造的原因，被告以减免房租的形式补偿因拆迁给其部分租户造成的损失，但没有对原告进行补偿；7.对证据五的三性予以确认，但对证明观点不予采信；8.对本院依职权调取的两份调查笔录的三性及其证明观点，本院均予以采信。9.对本院因案情需要自行调取的两份调查笔录三性及其证明观点均予以确认。本院经审理认定事实如下：杨若海（案外人）和李东云系合伙关系。2016年2月1日，案外人杨育松与被告三和公司签订了《房屋租赁合同》，双方约定被告三和公司将位于泸水市生态走廊）三间铺面出租给杨育松开设酒吧，租赁期为2016年2月1日起至2021年1月30日止；合同签订后，杨育松经被告的同意将上述合同的承租方变更为（酒客）杨若海；杨若海和李冬云继续经营酒客酒吧，杨若海占60%的股份，李东云占40%的股份；2017年7月1日，杨若海将名下60%的股份以156000元的价格转让给香徐杰，酒客酒吧的实际经营者变更为原告李东云和香徐杰；2017年8月李东云和香徐杰对酒客酒吧进行装修；2017年9月4日，棚户区改造项目办的工作人员带领泸水市人民政府聘请的评估单位怒江投资集团泸水城市投资开发有限公司对酒客酒吧室内装修进行了统计、测量及评估，经评估后酒客酒吧所使用的商铺1-10、1-9、1-8室内装修装饰现值为251940元，酒客门头广告牌价值10416元；2017年11月14日，被告三和公司发出通知，内容为因棚户区改造，涉及拆迁的商户将搬迁至原告租用的商铺门口，若认为对租户有影响的，可在收到通知后于本月20日前到被告办公室办理退房手续；原告未办理退房手续，2017年11月底，被告三和公司称为了配合政府工作将酒客酒吧门头拆除；2017年12月13日泸水市市场监督管理局下发了酒客酒吧的营业执照，酒客酒吧登记的名称为泸水怒水酒客茶室，经营者登记为李东武；2018年9月30日泸水市人民政府发出关于对泸水市2017年棚户区改造项目三和农贸市场地块原征收户兑付征收补偿资金及对新增房屋进行征收决定的公告，公告内容为增加三和农贸市场地块新增望江苑为拆迁范围，原告所租赁的涉案商铺在望江苑的范围内；2019年1月22日，被告又向原告发出通知，要求租用望江苑的租户必须在2019年1月31日前腾空、清空租用的房屋，并到被告处办理退房手续，逾期所发生的一切后果由经营户自行承担；2019年3月份涉案的商铺所在的望江苑开始正式拆迁，2019年5月18日原告搬离租赁的商铺。另查明，原告自2018年3月30日后就未向被告交纳房租，也未与被告办理退房；原告的登记经营者李东武系实际经营者李冬云、香徐杰聘请的管理人。再查明，被告在拆迁前已经与开发商达成赔偿协议，双方达成的拆迁补偿中包含了原告装饰装修的价值。本院认为，2016年2月1日案外人杨若海与被告三和公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反相关法律的强制性规定，属有效合同，对双方具有法律约束力。关于本案原告诉讼主体是否适格的问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。”之规定，本案中，2016年2月1日，案外人杨育松与被告三和公司签订的《房屋租赁合同》，之后该合同的承租方变更为（酒客）杨若海被告系明知且同意，其次，2017年7月1日起涉案商铺的租金由李东云向被告支付，被告未提出过异议，第三，合同中的酒客就是营业执照上登记的字号为泸水怒水酒客茶室，也就是本案的原告，故本院认为原告的主体适格。关于原告要求被告赔偿其“因泸水市棚户区改造项目”导致的财产损失262,356.00元（其中含不可搬离的装修残值251,940元、室外门头广告牌10,416元）的主张，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已经形成附和的装饰装修物的处理没有约定的,因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。”之规定，本案中，虽然租赁合同提前终止的原因为政府棚户区改造拆迁，系不可抗力，但原告对涉案商铺装修后没能按照合同预设的期限使用,确实受到了损失；其次，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中对政府拆迁导致合同不能履行后的损失分担问题没有进行约定；第三，虽然原告提供的装饰装修评估补偿价值表存在一定的瑕疵，但庭审查明该表系拆除前政府棚改办委托评估机构如实作出的及原告门头系被告拆除的，又因涉案商铺已被拆除，无法再次进行评估，故原告的装饰装修损失按照上述评估意见（室内装修装饰现值为251,940元，门头广告牌价值为10,416元）确定并无不妥；再次，被告在拆迁前已经与开发商达成赔偿协议，开发商对被告的补偿中包含了原告装饰装修的价值，因此按照公平原则，被告应补偿原告因拆迁造成的损失，故本院对原告的该项主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：被告怒江三和商贸有限责任公司限判决生效后十日内一次性支付原告泸水怒水酒客茶室装饰装修损失262,356.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。案件受理费2618元，由被告负担。审 判 长  和晓霞审 判 员  田开荣人民陪审员  陈英花二〇二一年三月一日书 记 员  李 丹