江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0203民初95号 原告：周杏花，女，1943年2月9日出生，汉族，江西省丰城县人，住江西省景德镇市珠山区。 原告：喻红星，男，1969年3月8日出生，汉族，江西省丰城县人，住江西省景德镇市珠山区。 原告：喻红英，女，1973年1月28日出生，汉族，江西省丰城县人，住江西省景德镇市珠山区。 上述三原告共同委托诉讼代理人：黄平水，江西千瓷律师事务所律师。 上述三原告共同委托诉讼代理人：余佳茜，江西千瓷律师事务所实习律师。 被告：景德镇市城都房地产开发有限公司，住所地：江西省景德镇市珠山区为宇路（为民培训楼）。注册号：360200110000054。 法定代表人：李咸丰。 被告：景德镇市为民瓷厂，住所地：江西省景德镇市珠山区新厂西路351号。统一社会信用代码：913602001587859284。 法定代表人：朱丽芳。 原告周杏花、喻红星、喻红英与被告景德镇市城都房地产开发有限公司（以下简称城都公司）、景德镇市为民瓷厂（以下简称为民瓷厂）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用普通程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告周杏花、喻红星、喻红英的共同委托诉讼代理人黄平水到庭参加了诉讼，被告城都公司、为民瓷厂经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，故本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周杏花、喻红星、喻红英向本院提出诉讼请求：一、判令被告城都公司向三原告支付景德镇城区面积为73.94平方米商品房的购房款（暂计人民币36万元，最终以判决时景德镇城区商品房市场均价计算），被告为民瓷厂承担连带责任；二、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：三原告的亲属喻秋东（已于2013年1月底因病去世）系为民瓷厂原职工。其在为民瓷厂宿舍西区6幢附2号（即案涉为宇路3号地范围内）拥有一栋自建住宅房屋。该栋房屋被城都公司及为民瓷厂于2007年实施拆迁后，至今还有剩余面积为73.94平方米的安置房未交付给三原告。三原告认为，为民瓷厂系案涉房屋的真实拆迁人，城都公司系案涉房屋的代办拆迁单位。从为民瓷厂与城都公司于2004年4月1日签订的协议中可以看出，为民瓷厂出地、城都公司出资所建的安置房产权最终归为民瓷厂所有；城都公司出资建安置房的目的是为了获得拆迁后腾出来的为宇路3号地，进而进行商业开发。为民瓷厂在未取得房屋拆迁许可证之前发布《房屋拆迁通知》、在未取得安置房建设用地审批手续之前就通知拆迁户与城都公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，以及在拆迁后未尽职履行具体的落实拆迁户安置房义务，致使三原告的亲属喻秋东基于对为民瓷厂的信任而与城都公司签订《房屋拆迁安置协议》后，导致至今还有剩余面积为73.94平方米的安置房未落实到位。为此，为民瓷厂应与城都公司承担购买73.94平方米商品房安置给三原告的连带责任。现三原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。 原告周杏花、喻红星、喻红英在举证期限内提交如下证据：一、三原告的身份证复印件、《常住人口登记表》、2001年8月27日签发的《户口本》复印件、2019年12月24日签发的《户口本》复印件、喻秋东的身份证复印件及安葬证一组，证明1、三原告的身份信息；2、三原告的亲属喻秋东为民瓷厂的职工；3、喻秋东的户籍地址是为民瓷厂宿舍西区6栋2号，与案涉《景德镇市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》中载明的被拆迁房屋地址一致；4、三原告的亲属喻秋东已于2013年去世，三原告系喻秋东的法定继承人，作为本案原告主体适格；二、《景德镇市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》、《房屋安置合同》及署期为2020年8月31日的《情况说明》一组，证明1、三原告的亲属喻秋东的户籍地址与《景德镇市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》中载明的被拆迁房屋地址一致；两份“协议”的乙方署名为“喻秋冬”，“冬”与“东”同音，系笔误，实为“喻秋东”；2、三原告的亲属喻秋东位于为民瓷厂宿舍西区6栋2号的房屋在为宇路3号地，已被城都公司拆除，应置换安置房面积为125平方米；3、三原告的亲属喻秋东已付20000元产权调换差价，剩余5000元在交付钥匙时付清；4、依据《房屋拆迁产权调换协议书》第十三条第一款规定，逾期两年交付安置房的，城都公司应购买面积为73.94平方米的商品房交付三原告；三、署期为2003年11月11日的《房屋拆迁通知》、署期为2004年4月1日的《协议》、署期为2005年4月10日的《关于筹建安置房的请示》、署期为2007年6月27日的《关于要求解决为民危房拆迁安居建设的请示报告》及署期为2008年12月28日的《关于申请筹建安置房的请示报告》一组，证明1、为民瓷厂具有以下四个事实行为：（1）为民瓷厂于2003年11月11日向为民瓷厂职工住户发布《房屋拆迁通知》，要求为民瓷厂宿舍西区住户见通知后到拆迁办公室（地址是为民瓷厂宿舍7栋1号）办理房屋拆迁有关安置、补偿手续；（2）为民瓷厂与城都公司合作新建职工安置房，并于2004年4月1日签订《协议》一份，约定：安置地块由为民瓷厂提供，城都公司承建，房屋及土地产权归为民瓷厂所有；（3）2005年4月10日，为民瓷厂制作《关于筹建安置房的请示》，要求：在为民瓷厂红线范围内划出一块地，由城都公司投资新建职工安置房，用于安置3号地块的拆迁户；（4）2007年6月27日，为民瓷厂制作《关于要求解决为民危房拆迁安居建设的请示报告》，并向景德镇市人民政府报告。请示：在为民瓷厂自管用地上批准建造拆迁户自管（安置房）房。2、为民瓷厂与城都公司之间存在代理关系：从为民瓷厂与城都公司于2004年4月1日签订的《协议》中可以看出，为民瓷厂系案涉房屋的真实拆迁人，城都公司系代理拆迁单位。为民瓷厂出地、城都公司出资所建安置房，产权最终归为民瓷厂所有；城都公司出资建安置房的目的是为了获得拆迁后腾出来的为宇路3号地进行商业开发。3、城都公司与为民瓷厂应承担连带责任，为民瓷厂在未取得房屋拆迁许可证之前发布《房屋拆迁通知》、在未取得安置房建设用地审批手续之前就通知拆迁户与城都公司签订《房屋拆迁产权调换协议》，以及在拆迁后未尽职履行具体落实拆迁户安置房的义务，致使三原告的亲属喻秋东基于对为民瓷厂的信任而与城都公司签订《房屋拆迁安置协议》后，导致至今还有剩余73.94平方米的安置房没有落实到位，为民瓷厂对此具有不可推卸的法律责任。故，为民瓷厂应与城都公司承担连带责任。另，署期为2008年12月28日的《关于申请筹建安置房的请示报告》，证明是由城都公司向市政府请示的，为民瓷厂也在该《报告》上盖了其的公章，城都公司出资筹建，为民瓷厂对案涉安置房进行管理，现因三原告的权利未得到合法保障，为民瓷厂未尽到作为管理人的审慎义务，应承担本案民事责任。四、景德镇市珠山区档案馆出具的《证明》、喻红兵的身份证复印件及喻红兵的常住人口登记表一组，证明喻红兵于1993年3月28日死亡，其于1993年之前未结婚，未生育子女，亦证明三原告系本案适格原告；五、《房屋征收货币补偿协议书》及《货币补偿搬迁奖励补充协议》一组，证明城都公司对三原告安置的第三幢安置房13号车库（31.2平方米）、14号车库（19.8平方米），面积合计51平方米现已被政府征收；征收价格也在《协议书》中明确，故可作为本案货币赔偿的参考依据；六、江西省景德镇市珠山区人民法院作出的（2016）赣0203民初1198号《民事判决书》一份，证明1、三原告就本案向法庭所提交的证据已在该判决书中列明，均可查，且真实性已经在该判决书中确认；2、因为民瓷厂未尽审慎义务，导致案涉安置房至今未安置到位，故其应向三原告承担连带赔偿责任。 被告城都公司无正当理由未到庭参加诉讼，未提交辩称意见，亦未在举证期限内提交证据。 被告为民瓷厂无正当理由未到庭参加诉讼，未提交辩称意见，亦未在举证期限内提交证据。 经审理查明，喻秋东（系为民瓷厂原四车间工人，2013年去世）与周杏花（系为民瓷厂原二车间工人）系夫妻关系，喻秋东与周杏花生育二子一女，即喻红兵（1993年死亡，未查询到其生前婚姻档案记录及生育子女档案记录）、喻红星及喻红英。喻绮梦系周杏花外孙女。 2003年11月11日，为民瓷厂与景德镇市房地产管理局珠山房管所向为民瓷厂职工住户下发《房屋拆迁通知》，该《通知》中载明，为民瓷厂现有3栋2层楼始建于70年代的“干打垒”住房……为配合为宇路开发及旧房改造以及市国土资源局于2003年7月14日在“景德镇日报”对为民瓷厂3号地挂牌……针对干打垒、平房、私搭建房实施拆迁。为此，望为民瓷厂职工住户，见本通知后，由户主携带身份证及有关证件到拆迁办公室（地址：为民瓷厂宿舍西7栋1号）办理房屋拆迁有关安置、补偿手续……。 2004年4月1日，为民瓷厂（作为甲方）与城都公司（作为乙方）就自“三号”地经市政府于2003年8月8日公开挂牌招标开发后所致矛盾，亦为缓解矛盾，双方商议建造安置房的问题签订《协议》一份，该《协议》约定：安置房地块由甲方提供，乙方全额投资承建，甲方协助；房屋及土地产权归属甲方；甲方所提供的场地所发生的直接、间接损失如：误工费、搬迁费、水电安装等均由乙方承担，甲方只协助乙方从中做好协调工作等。 2005年4月10日，为民瓷厂向江西省陶瓷工业公司、土地局抄送《关于筹建安置房的请示》一份，该《请示》中载明：根据市土地储备中心2003年8月8日，挂牌出让我厂宿舍西区土地……决定在为民瓷厂红线范围内划出一块地，由城都公司投资新建职工安置房，此房主要用于安置3#号地的拆迁困难户，拆迁户一经入住，就由城都公司向为民瓷厂办理交管手续，并作为为民瓷厂西区宿舍进行编号，同时纳入为民瓷厂房管科统一管理，该土地、房屋产权随即归属为民瓷厂。 2007年6月27日，城都公司与为民瓷厂向市人民政府提交《关于要求解决为民危房拆迁安居建设的请示报告》一份，该《报告》中载明：……为了解决下岗职工（拆迁户）能够得到居住安置，我厂与该公司在我厂围墙边建自管房来安置这批下岗职工……请示领导在为民自管房用地上批准建造，以促进为宇路3号地旧房改造项目得以顺利实施，使为民瓷厂下岗职工尽量搬入自管（安置房）房。 2008年12月28日，城都公司向市政府提交《关于申请筹建安置房的请示报告》一份，该《报告》中载明：……强烈要求在附近增盖“安置房”用于安置居民。该安置房隶属为民瓷厂宿舍，由城都公司投资建造，建成后交为民瓷厂作为该厂宿舍纳入管理。为民瓷厂亦在该《报告》中盖章及注明“情况属实”的字样。 2007年4月22日，喻秋东（作为乙方，亦为被拆迁人）与城都公司为宇路项目部（该项目部系城都公司下设非独立核算部门，其作为甲方，亦为拆迁人）签订《景德镇市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》一份，该《协议书》约定，……乙方被拆迁房屋位于为民宿舍西六幢附2号……甲方以为民安置楼3幢8单元115号房屋，建筑面积125平方米……与乙方被拆迁房屋进行产权调换……甲、乙双方实行产权调换，进行差价结算后乙方应付给甲方25000元……乙方应在本协议签订后30日内将上述房屋交甲方拆除……甲方必须按期交付安置房，逾期2年以内按规定支付临时安置补助费，超过2年应购买同类等面积商品房安置乙方。另注明：乙方已付2万元整，剩余差价交付钥匙时付清。喻秋东在《协议书》中书写姓名时，出现笔误，其将“东”写成“冬”。 2009年3月11日，喻秋东（作为乙方）与城都公司为宇路项目部（作为甲方）签订《房屋安置合同》一份，在该《合同》中，亦注明：因甲方拆除乙方在为宇路3号地的房屋，面积为125平方米。现甲方以第三幢安置房13号、14号车库，面积为51.06平方米安置给乙方使用，另有73.94平方米的面积，再由甲方以第四幢安置相等面积拿出一套安置房安置给乙方，面积为73.94平方米。喻秋东在《合同》中书写姓名时，亦出现笔误，其将“东”写成“冬”。 2020年12月11日，周杏花作为为宇路3栋安置房车库13号的房屋所有人或共有房屋承租人，与景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目部签订《房屋征收货币补偿协议书》及《货币补偿搬迁奖励补充协议》。亦于同日，喻绮梦作为为宇路3栋安置房14号车库的房屋所有人或共有房屋承租人，与景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目部签订《房屋征收货币补偿协议书》及《货币补偿搬迁奖励补充协议》。 另，景德镇市珠山区人民法院于2017年8月28日就原告于山荣诉被告城都公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出（2016）赣0203民初1198号《民事判决书》，该《判决书》在“本院认为”一段中，有如下表述：“……被告城都房地产公司，以及相关单位景德镇市为民瓷厂未尽审慎义务所产生的后果，应自行承担”。该判决宣判后，诉争双方均未上诉。 现因周杏花、喻红星、喻红英认为合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因城都公司、为民瓷厂无正当理由未到庭参加诉讼，故本案无法进行调解。 以上事实有原告周杏花、喻红星、喻红英的举证及庭审笔录为据，本院经庭审核实予以确认，并在卷佐证。 本院认为，喻秋东与城都公司作为平等民事主体，经协商于2007年4月22日所签订的《景德镇市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》，系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律、行政法规禁止性规定，故该《协议书》合法有效。双方当事人应当按照该《协议书》中所约定的条款履行自身的义务和行使自身的权利。喻秋东已向城都公司预付了部分产权调换差价（即2万元），城都公司亦应履行按约交房之义务。 后喻秋东与城都公司于2009年3月11日签订《房屋安置合同》，城都公司将原拟安置给喻秋东的房屋（即为民安置楼3幢8单元115号，建筑面积125平方米）调换为第三幢安置房中的13号车库、14号车库（上述两车库的总面积为51.06平方米）及第四幢安置房中的一套安置房（面积为73.94平方米）。喻秋东对此并未提出异议。故喻秋东与城都公司以后续作出的民事行为（即2009年3月11日的签约行为）变更了双方之前于2007年4月22日所签《协议书》中原拟定调换的安置房（即《协议书》中所涉的安置标的物）。该变更行为系双方真实意思表示，亦不违反相关法律、行政法规禁止性规定，故该《合同》依法成立。 喻秋东于2013去世，故发生遗产继承。而周杏花、喻红星、喻红英作为喻秋东遗产的继受人，亦对涉案的《景德镇市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋安置合同》中约定的喻秋东所享有的权利和需承担的义务一并予以继受。 城都公司作为《景德镇市住宅（自用房屋）房屋拆迁产权调换协议书》及《房屋安置合同》的签约方，至今未向周杏花、喻红星、喻红英（上述三原告作为喻秋东权利义务的继受主体）履行交付使用房屋之义务，违反《协议书》及《合同》的约定，依法应承担相应责任。现周杏花、喻红星、喻红英主张城都公司支付景德镇城区面积为73.94平方米商品房所对应购房款的诉请，于法并不相悖，本院予以支持。周杏花、喻红星、喻红英所主张的购房款暂计为人民币36万元。然周杏花、喻红星、喻红英作为该笔诉请金额之主张方，其就该笔诉请金额之合理性，并未向法院举证证实。故参照周杏花、喻绮梦于2020年12月11日分别与景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目部就为宇路3栋安置房13号车库及14车库的被征收所签订的《房屋征收货币补偿协议书》中，载明的“框架结构被征收房屋住宅评估价4000元/平方米”计，即本院酌定购房款为295760元（4000元/平方米×73.94平方米）。同时，为减少当事人诉累，节约司法资源及减少诉讼成本，本案对周杏花、喻红星、喻红英未交清的剩余产权调换差价款一并处理。由此，本院就涉案购房款认定为290760元。 就周杏花、喻红星、喻红英所主张的要求为民瓷厂就涉案款项承担连带清偿责任的诉请。基于本院已作出的相关《民事判决书》中已认定为民瓷厂未尽相关审慎义务，故为民瓷厂自身亦具有相应的过失。因城都公司的过错及为民瓷厂的过失，造成周杏花、喻红星、喻红英的合法权益受损，故城都公司应就其过错，为民瓷厂应就其过失，按比例分担涉案购房款，即涉案购房款的分担比例本院酌定为城都公司按70%计（即203532元），为民瓷厂按30%计（即87228元）。 另，城都公司、为民瓷厂无正当理由未到庭参加诉讼，未提交辩称意见，亦未举证，故本院视为城都公司、为民瓷厂放弃对周杏花、喻红星、喻红英所提诉请中合理部分之抗辩权，亦视为城都公司、为民瓷厂对周杏花、喻红星、喻红英所称事实和理由中合理部分之认可。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告景德镇市城都房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告周杏花、喻红星、喻红英支付购房款人民币203532元；被告景德镇市为民瓷厂于本判决生效之日起十五日内一次性向原告周杏花、喻红星、喻红英支付购房款人民币87228元； 二、驳回原告周杏花、喻红星、喻红英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6700元，由原告周杏花、喻红星、喻红英负担1289元，被告景德镇市城都房地产开发有限公司负担3788元，被告景德镇市为民瓷厂负担1623元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  王齐方 人民陪审员  方爱珠 人民陪审员  徐新琴 二〇二一年三月二十二日 书 记 员  曹卓兰