四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2022民初189号 原告：乐至县祥和物业管理有限公司，住所地四川省乐至县天池镇鑫鹏国际9栋3单元7楼3号。统一社会信用代码：91512022327086272H。 法定代表人：刘浪，总经理。 委托诉讼代理人：陆澜，四川中部律师事务所律师。 被告：李兰英，女，1971年3月20日出生，汉族，原住四川省乐至县全胜乡三台山村8组，现住四川省乐至县。 被告：陈文元，男，1970年1月19日出生，汉族，原住四川省乐至县全胜乡三台山村8组，现住四川省乐至县。 原告乐至县祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）与被告李兰英、陈文元物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，因发现不符合小额诉讼条件，依法适用简易程序的其他规定公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆澜、被告李兰英、陈文元到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 祥和物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令二被告给付原告2015年8月至2020年6月期间的物业管理费2985元，并支付以所欠物管费2985元为基数从欠费之日起至给付完毕之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二被告系乐至县天池镇文庙街159号“世纪欣城”小区多层4栋1单元6楼2号业主。其所有的房屋建筑面积为90.89平方米。2016年4月1日，原告与祥瑞开发公司签订了《物业管理委托合同》。原告依法履行物业管理责任，为被告提供物业服务，被告在享受物业服务后未履行交纳物业管理费的义务，自2015年8月起至2020年6月止拖欠物业管理费共计2985元。因原乐至县驿鑫物业管理有限公司委托原告代为收取二被告2015年8月至2016年3月的物管费，现原告诉至法院，请求法院支持其诉求。 被告李兰英、陈文元辩称，被告李兰英、陈文元是乐至县天池镇文庙街159号“世纪欣城”小区多层4栋1单元6楼2号业主，其所有的房屋建筑面积为90.89平方米，从2015年8月起未交纳物管费属实。但未交物管费的原因是：1、小区消防设施不到位；2、二被告房屋外墙渗水、厕所和阳台顶部一直漏水没有得到解决，且本单元梯间也存在漏水的情况，原告没有履行物业服务职责；3、原告在业主共用部份擅自搭建停车棚用于停车。 本院经审理认定事实如下:对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方争议的事实是：原告的物业服务质量问题。针对争议的事实，原告提供了证据材料1：（2020）川2022民初878号民事判决书；证据村料2：物业管理工作照片、保安巡逻表、乐至县城市管理行政执法大队来访电话登记表。二被告对证据材料1无异议，因该证据材料符合证据的“三性”特征，本院予以采信；对证据材料2提出异议，因二被告未提供反驳证据，该证据材料符合证据的“三性”特征，本院予以采信。针对原告的物业服务质量问题，被告李兰英仅提供乐至县公安局城北派出所组织被告李兰英和当事人陈建因解决涉房屋漏水发生纠纷的调解协议和出示其手机图库里储存的一张照片，用以证明其房屋存在漏水问题，但被告未将该照片打印件交至本院。原告对该调解协议的真实性无异议，对关联性有异议，认为被告房屋外墙渗水、厕所和阳台顶部漏水与本案无关联。因该调解协议不符合证据“三性”特征，本院不予采信。 乐至县“世纪欣城”小区房屋系四川省乐至县祥瑞房地产综合开发有限公司开发，该小区至今未成立业主委员会。祥瑞开发公司与乐至县驿鑫物业管理有限公司签订的前期物业服务合同权利义务终止后，驿鑫物业公司停止为该小区提供物业服务。2016年4月1日，祥瑞开发公司与原告签订了《物业管理委托合同》，由原告对“世纪欣城”小区提供物业服务，多层住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取，高层电梯按建筑面积每月每平方米1.2元收取，共用设施设备运行、能耗费用（水、电）按业主住户实际用量共同分摊。合同签订后，原告对“世纪欣城”小区提供物业服务。因祥瑞开发公司与原告签订的《物业管理委托合同》的管理期限于2018年10月31日届满，同年11月1日，祥瑞开发公司又与原告按原物业管理委托合同约定的权利、义务续签了《物业管理委托合同》，原告继续为该小区提供物业服务。 2019年8月14日，祥瑞开发公司对世纪欣城商住楼协议选聘前期物业服务单位进行公示，公示内容如下：祥瑞开发公司委托四川省致远建设项目管理有限责任公司对“世纪欣城”小区进行前期物业招标，经两次公开挂网报名，投标报名公司不够3家，祥瑞开发公司申请进行协议选聘物业服务企业，原告中选，现将该次物业招标情况公示（2019年8月15日至2019年8月21日），若小区业主有异议可联系祥瑞开发公司。2019年8月22日，祥瑞开发公司向原告发送中选通知书。2019年8月24日，祥瑞开发公司（甲方）与原告（乙方）签订《世纪欣城前期物业服务合同》，该合同与本案相关的内容：乙方提供物业服务的内容：1．根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务相关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；2．负责建筑物共用部分的维护和管理；3．负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；4．负责物业共用部分、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5．负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6．负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；7．负责物业服务档案的建立和管理；8．装饰装修管理。合同的履行期限为2019年8月24日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。前期物业服务费按包干制计费，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈利或者亏损均由乙方享有或者承担。收费标准为多层住宅0.5元/平方米/月，高层住宅1.2元/平方米/月。业主的物业服务费从物业交付次日起按年交纳，业主于每个缴费周期起始10日内交纳物业服务费。乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，甲方、业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给甲方、业主造成损失的，应承担赔偿责任。签订合同后，祥瑞开发公司将中选情况及前期物业服务合同在乐至县房地产管理局办理备案手续。 被告李兰英、陈文元系“世纪欣城”小区多层4栋1单元6楼2号业主，其所有的房屋建筑面积为90.89平方米。从2015年8月至今未交纳物业服务费。 本院认为，祥瑞开发公司与驿鑫物业公司签订的前期物业服务合同的权利义务终止后，驿鑫物业公司从2016年4月1日起不再为“世纪欣城”小区提供物业服务。因案涉小区未成立业主委员会，业主、业主大会未选聘新的物业服务企业，建设单位祥瑞开发公司委托祥和物业公司对“世纪欣城”小区进行物业管理并再次进行物业招标，因投标公司不够3家，祥瑞开发公司协议选聘祥和物业公司为“世纪欣城”小区物业服务企业，并与祥和物业公司签订前期物业服务合同，祥和物业公司按照合同约定提供物业服务，其与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，同时，本院已生效的（2020）川2022民初878号民事判决书亦认定该合同对全体业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定。该前期物业合同约定的权利义务对原告及“世纪欣城”小区的全体业主均具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。 关于二被告提出原告在业主共用部份擅自搭建停车棚用于停车的问题。因业主共用部分系小区全体业主共有，主张该权利的权利主体应是小区业主委员会，二被告不是主张该权利适格的权利主体。 关于二被告提出其房屋外墙渗水、厕所和阳台顶部漏水问题。因二被告的房屋不是顶楼，其厕所和阳台顶部不是业主住宅共用部份，故厕所和阳台顶部漏水问题应由相关侵权人负责。其房屋外墙系业主共用部份，房屋外墙存在渗水问题，应由原告妥善处理。 原告为该小区提供了物业服务，二被告系该小区业主，应根据前期物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。因二被告房屋外墙存在渗水问题没有得到妥善处理。原告应承担相应责任。原告怠于履行该职责，其主张的物业管理服务费应酌情予以扣减，根据本案实际，应按二被告尚欠物管费用的20%扣减为宜。二被告自2015年8月起未交纳物管费，因原告接手“世纪欣城”小区物业服务的时间是2016年4月1日，虽然“驿鑫物业公司”出具委托书委托原告代为收取二被告尚欠的物管费用，因主张2015年8月至2016年3月物管费用的权利主体仍然是“驿鑫物业公司”，故该期间的物管费不宜由原告在本案中主张。诉讼中，原告自愿放弃要求二被告给付物管费利息及每月6元的共用设备设施运行、能耗费用（水、电费）的诉讼请求，是其在法律规定范围内自愿处分自己的民事诉利，本院对此予以确认。原告要求二被告给付自2015年8月起至2020年6月物业管理费2985元的诉讼请求中包含了每月收取6元的公共能耗费354元，品迭该公共能耗费354元和2015年8月至2016年3月的物管费364元后，原告主张的物管费金额为2267元。二被告自2016年4月至2020年6月应向原告交纳的物管费用为1854元（90.89×0.5×51×80%），超出部分，本院不予支持。二被告辩称提出的其他抗辩主张因未提供相应证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。”之规定，二被告应承担举证不能的后果。故二被告拒不给付物管费的抗辩理由不成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李兰英、陈文元于本判决生效之日起10日内支付原告乐至县祥和物业管理有限公司2016年4月至2020年6月期间的物业服务费1854元； 二、驳回原告乐至县祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李兰英、陈文元负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  都万章 二〇二一年三月二十五日 书记员  陈 枭