上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13484号上诉人（原审原告）：沈国良，男，1958年10月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：苏蓉蓉，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海保利金鹏置业有限公司，住所地上海市浦东新区唐陆路**（乙）****。法定代表人：夏文伟，董事长。委托诉讼代理人:郝肖赞，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人:孙艺伟，上海瀛东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚惠忠，男，1956年5月17日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：龚志华，男，1947年12月16日生，汉族，黑龙江省哈尔滨市**XX镇XX街**。委托诉讼代理人：张玉发，上海煊宏律师事务所律师。原审第三人：上海市浦东新区土地储备中心，住所地上，住所地上海市浦东新区浦东南路**v>法定代表人：方佰平，常务副主任。原审第三人：上海金宇房屋拆迁有限公司，住所地上海市浦，住所地上海市浦东新区龙东大道******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：孔令樑，董事长。上列两位原审第三人共同委托诉讼代理人：张建军，男，上海金宇房屋拆迁有限公司工作人员。上诉人沈国良因与被上诉人上海保利金鹏置业有限公司（以下简称保利公司）、龚惠忠、龚志华及原审第三人上海市浦东新区土地储备中心（以下简称土地储备中心）、上海金宇房屋拆迁有限公司（以下简称金宇公司）确认合同无效纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初55721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈国良上诉请求：一审法院认定涉案商品房是龚某1名下涉案宅基地房屋动迁安置所得的配套商品房、购房过程等是错误的；一审法院认为上诉人购房时并非善意，不属于善意取得的观点是错误的。要求撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人保利公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。保利公司不是本案适格被告，与本案没有任何法律关系。被上诉人龚惠忠辩称，沈国良买房动机是贪便宜，买房时沈国良是知道实情的。不同意沈国良的上诉请求。被上诉人龚志华辩称，上诉人的上诉事实和理由没有法律依据。龚惠忠恶意代替签订安置补偿协议，龚志华至今未获得安置补偿。不同意上诉人的上诉请求。原审第三人土地储备中心、金宇公司述称，不同意上诉人的上诉请求。作为动迁公司已依照规定对特定对象实施了补偿安置。沈国良向一审法院起诉请求：1、确认龚惠忠于2016年7月22日签署的放弃上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）所有权、购买权的《承诺书》无效；2、确认保利公司与龚志华就系争房屋于2016年7月22日签订的《上海市商品房出售合同》无效；3、判令龚志华、保利公司将系争房屋恢复登记至保利公司名下。一审法院认定事实：涉案宅基地房屋的宅基地使用权人为龚某1（又名龚某2，已于2007年6月死亡）。2007年10月22日，拆迁人土地储备中心与龚惠忠就上海市浦东新区XX镇XX村楼房队（建筑面积68平方米）房屋签订《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置协议》（以下简称《动迁安置协议》），协议列明的被拆迁人为龚某1（亡）、龚惠忠。后被拆迁人处的“龚某1”被划去，改为“龚某2”。因龚某2常年不在上海，龚惠忠伪造了房屋转让委托书等材料后，由其在上述动迁协议上签字，由此被获得系争房屋。2009年4月26日，沈国良通过熟人介绍与龚惠忠签订《房屋买卖定金协议》，约定沈国良向龚惠忠购买系争房屋，转让价78万元。该协议签订当日沈国良支付龚惠忠房款8万元。2019年5月25日，沈国良和龚惠忠就系争房屋买卖签订《定购房屋协议》。沈国良向龚惠忠支付剩余房款70万元，龚惠忠和沈国良一起办理了入户手续，龚惠忠将系争房屋交付给沈国良。2014年4月，一审法院受理沈国良诉龚惠忠、保利公司房屋买卖合同纠纷，沈国良要求龚惠忠和保利公司将系争房屋的产权登记至沈国良名下。审理中龚惠忠和保利公司均称系争房屋无法过户的原因是这个房子涉及案外人“龚某1”。后沈国良撤回该案起诉。2016年3月10日，龚志华因继承龚某2的遗产，申请上海市浦东公证处办理了公证，内容为：龚志华系被继承人龚某2的儿子；被继承人龚某2死亡后遗留的合法财产坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室的动迁安置房屋中的部分产权……龚志华表示继承被继承人龚某2的遗产；龚某3、龚某4、龚某5对被继承人龚某2的上述遗产均自愿表示放弃继承权……。2016年7月22日，龚惠忠出具承诺书一份，内容为：“上海保利金鹏置业有限公司：上海XX有限公司：本人龚惠忠为XX镇XX村楼房队拆迁户，按照有关规定购买在XX路XX弄（金利公寓）XX号XX室，由于个人原因本人自愿放弃购买XX号XX室（放弃以上房屋的所有权）房屋，同意由龚志华购买XX号XX室，由此产生的所有责任由本人承担”。同日，龚惠忠代龚志华就系争房屋与保利公司签订了《上海市商品房出售合同》。2017年2月，龚惠忠代龚志华办理了将系争房屋的产权登记至龚志华名下的手续。2017年6月7日一审法院受理了沈国良诉龚惠忠、龚志华、保利公司债权人撤销权纠纷，沈国良要求：依法撤销龚惠忠、龚志华之间通过龚惠忠放弃、无偿转让等方式导致龚志华一人享有上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋权益的行为；2、依法撤销龚志华与保利公司就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋签订的商品房出售合同；3、要求系争房屋恢复至保利公司名下。后一审法院以龚惠忠涉嫌犯罪为由裁定驳回了沈国良的起诉，并将案件移送上海市公安局浦东分局处理。后该局作出不予立案受理。一审法院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护。系争房屋系涉案宅基地房屋动迁安置所得的配套商品房，涉案宅基地房屋的宅基地使用权人为龚某1（又名龚某2），按照相关规定被拆迁人应为龚某1。沈国良称《动迁安置协议》上被拆迁人栏填写的是龚某1和龚惠忠两个人，且龚惠忠提供了受让涉案宅基地房屋的相关材料，故龚惠忠应为涉案宅基地房屋的合法被拆迁人。但一审法院注意到：首先，龚惠忠提供的受让涉案宅基地房屋的相关材料经查明系龚惠忠自行伪造，该材料不能作为龚惠忠有权作为被拆迁人的合法依据；其次，动迁人土地储备中心已经当庭明确被拆迁人为涉案宅基地房屋的宅基地使用权人龚某1，只是因为龚某1当时找不到，才让龚惠忠作为代理人在动迁协议上代签字，以便动迁顺利进行。其三，龚惠忠并非宅基地房屋的宅基地使用权人，又不符合可以合法认定为被拆迁人或被安置人的条件。因此龚惠忠并非涉案宅基地房屋的被拆迁人或被安置人，其只能作为龚某1的代理人在动迁协议上签字，动迁获得的利益也应由龚某1享有，与龚惠忠无关。现龚某1已经死亡，故其动迁利益应由其法定继承人继承。龚某1法定继承人为其儿子龚志华、儿子龚某3、女儿龚某4和女儿龚某5，其中龚某3、龚某4和龚某5通过公证放弃了对系争房屋的继承权，故龚志华为系争房屋的法定继承人。龚志华作为合法的继承人当然有权向保利公司要求办理相应的手续，将系争房屋过户至自己的名下。龚惠忠并非系争房屋的权利人，其是否出具放弃系争房屋购买权和所有权的承诺在法律上对龚志华是否取得系争房屋的权利没有任何影响。龚志华取得系争房屋的所有权全部是基于继承，而非龚惠忠对系争房屋的放弃，龚志华将系争房屋过户至自己名下，系合法行使权利的行为。故沈国良主张保利公司、龚惠忠、龚志华恶意串通，损害其合法利益的主张，没有依据，一审法院不予支持。龚惠忠在明知其对系争房屋不享有权利情况下，将系争房屋出售给沈国良，系对系争房屋的无权处分，沈国良如认为龚惠忠损害其合法权利，可以依法向龚惠忠主张权利。沈国良在向龚惠忠购买系争房屋时，看了《动迁安置协议》，也去相应的村委会了解过情况，应当知道涉案宅基地房屋的合法权利人为龚某1，由此沈国良在购买系争房屋时并非善意，且系争房屋未登记在沈国良名下，故沈国良主张自己系善意取得，没有依据，一审法院亦不予支持。据此判决：驳回沈国良的全部诉讼请求。一审案件受理费53,737元，由沈国良负担。本院二审期间，各方当事人均未依法向法院提交符合法律规定的新的证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人沈国良提起诉讼要求：1、确认龚惠忠于2016年7月22日签署的放弃上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋所有权、购买权的《承诺书》无效；2、确认保利公司与龚志华就系争房屋于2016年7月22日签订的《上海市商品房出售合同》无效；3、龚志华、保利公司将系争房屋恢复登记至保利公司名下。上诉人沈国良的诉请属于确认之诉以及确认后的法律后果处理。原审法院对本案系争房屋的来源过程，特别是对动迁安置协议涉及的原宅基地房屋的使用权属，动迁安置协议签署过程及相关材料真伪等基本事实作出认定，有相应证据予以佐证，故原审法院就本案事实查明清楚、正确。在确认涉案房屋权属的前提下，原审法院认定龚志华将系争房屋过户至自己名下，系合法行使权利的行为，亦属正确。关于上诉人是否对系争房屋构成善意取得，原审法院根据本案相关事实，以及善意取得制度的法律规定，不予支持上诉人善意取得系争房屋的主张，并无不当。现上诉人提起上诉，要求支持其一审诉请，因其上诉理由与本案查明事实不相符合。同时，其亦未提供充分、有效的证据证明，故本院对其上诉请求不予支持。关于上诉人如认为被上诉人龚惠忠损害其合法权利，对此，原审法院也已作出释明及指引。综上所述，上诉人沈国良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53,737元，由上诉人沈国良负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  沈 洁二〇二一年三月三十一日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……