河南省清丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0922民初66号原告：张军伟，男，汉族，1987年12月25日出生，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：陈宁文，河南卫都律师事务所律师。被告：安阳市冶都地产开发有限公司。统一社会信用代码：9141050069874393XB。住所地：安阳市殷都区铁西路**。法定代表人：程晓锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：范一凡，河南长庚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵磊，河南长庚律师事务所实习律师。第三人：乔艳敏，女，汉族，1988年9月7日出生，，住河南省清丰县原告张军伟与被告安阳市冶都地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张军伟委托诉讼代理人陈宁文，被告安阳市冶都地产开发有限公司委托诉讼代理人范一凡、赵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军伟向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告协助原告办理不动产产权登记；2、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金47787元（按照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算，自2017年12月20日起至起诉之日止），保留起诉之日至办理登记之日止的违约金起诉权；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月28日原告与被告签署了《商品房买卖合同》，购买被告位于清丰县人民路南惠丰路东侧中央公园14栋2单元0803号商品房。合同签订后，原告依约履行了付款义务，支付购房款共计253179元，被告于2013年3月4日向原告出具了不动产统一发票，但至今被告仍未协助原告办理房屋权属登记，致使原告无法办理房屋所有产权证。原告曾多次就办理登记事宜与被告协商，均未得到答复。现为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告安阳市冶都地产开发有限公司答辩称，1、原被告之间并未约定逾期提供办证资料应承担违约责任，原被告之间签订的房屋买卖合同中第十五条关于产权登记并未约定违约责任，原告主张违约责任并无依据。2、被告已于2020年6月2日与案涉小区业主代表庭下达成了和解协议。2020年6月2日，业主代表黄军强、孔繁娟、刘瑞宽依据原告与三位业主代表签订的意见委托书代表包括原告在内的26位业主与被告公司就逾期办证事宜进行了调解，并且签订了协议书，双方互相约定了权利义务内容，同时协议书第四条明确约定了“乙方代表的业主及其家属均不再依据《商品房买卖合同》向被告主张权利。”在协议签订后，被告积极履行协议内容，负责对冶都中央公园13号、14号楼全部窗户进行维修，至原告起诉之日起，被告已对部分业主窗户进行了更换，未更换的系业主坚持不更换不为修，并非被告公司不履行协议书义务。原被告之间在庭下达成了和解协议，该协议真实有效，同时被告公司积极履行协议约定的义务，原告提起本案诉讼无事实依据。3、案涉房屋可以办理不动产产权登记，被告公司不存在违约行为。截至原告起诉之日，案涉房屋可以办理不动产产权登记，被告公司具备办理不动产产权登记的能力与条件，不存在违约情形，原告起诉无事实依据，被告不应承担违约责任。综上所述，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。第三人称，第三人与原告原系夫妻关系，现已离婚，离婚协议约定案涉房屋归原告所有。第三人签了委托书，但是对协议内容不知情，签委托书时第三人和原告已经离婚。本院经审理认定本案事实如下：2012年9月28日，原告张军伟、第三人乔艳敏与被告安阳市冶都地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定：二人共同购买被告位于清丰县人民路南惠丰路东侧中央公园14栋2单元8层03号房，房款共计253179元，被告在2013年9月30日前交付房屋，被告交付房屋使用后365日内将办理权属登记需被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任原告不能在规定时间内取得房产权属证书的，双方同意协商解决。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告未协助原告按照约定时间办理产权登记。2017年12月5日，原告和第三人乔艳敏离婚，双方协议上述房产归原告所有。后，案涉房产小区部分业主签署了《意见委托书》，委托业主代表黄军强、刘瑞宽、孔繁娟与冶都地产开发商调解违约事宜，《意见委托书》内容显示为“委托业主代表黄军强、刘瑞宽、孔繁娟与冶都地产开发商调解违约协议，争取最高点,如果咱们业主相信我们代表的,以下签字表示同意,不同意的可以拒签”。2020年6月2日，被告与黄军强、孔繁娟、刘瑞宽签订《协议书》内容为“鉴于:1、乙方系甲方开发建设的冶都·中央公园小区业主,因甲方未按时提供办理不动产权属登记材料导致包括乙方在内的部分业主未办理不动产权证书。2、乙方及其代表的业主起诉甲方,要求甲方协助其办理不动产权证书并承担违约责任。3、乙方有权根据《意见委托书》代表其他业主与甲方进行调解,并确保其代表的业主同意本协议约定的内容。现经甲、乙双方充分协商,在平等自愿、互惠互利的基础上签订如下协议,以供双方遵守:一、乙方及其代表的业主在本协议签订后两日内自愿撤回对甲方提起的商品房买卖合同纠纷的诉讼。二、甲方保证在2020年8月31号前对其物业达到办理不动产证的条件。三、乙方向法院撤诉后,甲方负责对冶都·中央公园小区13号、14号楼全部窗户进行维修。四、甲方与乙方及其代表的业主之间签订的《商品房买卖合同》履行完毕,不存在其他任何争议。乙方及其家属、乙方代表的业主及其家属均不再依据《商品房买卖合同》向甲方主张任何权利。五、本协议是在甲、乙双方充分阅读并完全理解的情况下签订的,是双方真实意思表示,不存在撤销、无效的情形。六、本协议经甲、乙双方签字、盖章后生效，一式两份,双方各执一份。”上述事实有《商品房买卖合同》、《意见委托书》、《协议书》及庭审笔录等予以证实,本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法，有效。双方应按合同约定各自履行合同义务。被告应当承担产权证办理的协助义务，该协助义务包括在约定或法律规定的办证期限内办理不动产权属首次登记，然后通知业主在合理期限内递交办证资料和费用，在收齐资料后，及时递交房管部门，等待房管部门办妥登记后，领取房产证，通知购房人领回等。原告按合同约定向被告支付了房款，被告应按约定向原告交付房屋并办理不动产权证书，被告至今未按约定协助原告办理不动产权证书，构成了违约，应承担相应的违约责任。原被告签订的《商品房买卖合同》未约定逾期办证的违约金数额或计算方式。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告诉请自2017年12月20日起至起诉之日按照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金，原告主张的违约期限不大于依据《商品房买卖合同》约定的逾期办证的违约期限，本院予以支持。被告辩称其与原告推选的业主代表签署了《协议书》，按照协议不应再承担违约责任。本院认为，原告等多名业主签署的《委托意见书》中，仅有“争取最高点”能够表明是对三名业主代表授权的内荣，而《协议书》的内容是对依《商品房买卖合同》主张逾期办证违约责任等权利的放弃，该约定内容并未得到原告等业主的特别授权，且无证据证明原告对上述约定进行了追认。被告提交的录音证据也证明业主不让维修窗户，应视为拒绝对协议内容予以追认。《协议书》对原告并不发生效力，被告以此主张免责的理由不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告安阳市冶都地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张军伟逾期办理房产证违约金，以253179元为基数，自2017年12月20日至2021年1月7日，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算。二、驳回原告张军伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取497元，由被告安阳市冶都地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  邵高冲二〇二一年三月三十日书记员  冯亚静