江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终292号上诉人（原审原告）：陈雪娣，女，汉族，1957年3月10日出生，九江市人，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼理人：王志（陈雪娣同事），男，汉族，1948年11月2日出生，广州市白云区人，住广州市白云区后园北街22号202房。被上诉人（原审被告）：星子天元旅游商贸城有限公司，住所地：江西省庐山市温泉镇温泉村，统一社会信用代码：91360427067469698Y。法定代表人：董道金，公司执行董事。委托诉讼理人：陈正华，都昌县大树法律服务所法律工作者。上诉人陈雪娣因与被上诉人星子天元旅游商贸城有限公司（以下简称天元公司）合同纠纷一案，不服江西省庐山市人民法院（2020）赣0483民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈雪娣的上诉请求：撤销原判，改判被上诉人按原认购协议履约，如不履约，双倍返还定金计12万元。事实与理由：天元公司与案外人庐山市燎原文化旅游有限公司（以下简称燎原公司）之间应是委托关系。被上诉人天元公司辩称：案涉协议的公章系伪造，不排除与上诉人串通，认购协议是无效的。一审查明的事实不属实。原审原告陈雪娣向一审法院起诉请求：一、要求被告天元公司双倍返还原告定金6万元，赔偿金6万元，共计12万元；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2018年9月27日，被告天元公司与案外人燎原公司签订《开发工程项目转让协议》，协议约定天元公司将天元商贸旅游城项目转让给燎原公司，转让方式为：燎原公司按合同要求按时完成天元公司前期已建项目住宅面积9725平方米，按2567元/平方米的底价，商业面积17412平方米，按不同位置确定以平均4500元/平方米的底价进行销售总额达到1.03亿后，天元公司无偿将此项目转让给燎原公司。同时约定燎原公司所得销售款、定金等应打入房管局监管银行账户，燎原公司可以对项目的基础设施及未建项目进行建设。双方对违约责任亦进行了详细约定。2019年1月8日，原告陈雪娣与案外人庐山市燎原文化旅游有限公司签订《认购协议》，双方约定，原告陈雪娣在对“天元商贸旅游城”商业住宅小区充分了解后，自愿签订认购协议。原告陈雪娣认购位于庐山市温泉镇环山公路北侧“天元商贸旅游城”8号楼1单元701室商品房，面积约61.05平方米，单价为3150元/平方米，总房价为192308元，协议签订后原告陈雪娣向燎原公司支付定金60000元，剩余房款在2019年6月10日前付清，双方约定违约责任为原告陈雪娣未按本约定时间付款且逾期超过7天的，燎原公司有权将该套房屋另售他人，不再另行通知，定金不予退还，燎原公司销售经理陈华娟在认购协议上签字并加盖燎原公司公章。协议签订后，原告陈雪娣通过银行转账方式将定金转账至燎原公司法定代表人浦建的个人账户，燎原公司向原告陈雪娣出具收据一张，确认收到原告支付的天元商贸旅游城8号楼1单元701室定金60000元。另查明，被告天元公司于2019年5月9日起诉燎原公司，请求判令解除双方于2018年8月27日签订的《开发工程项目转让协议》，并请求判令燎原公司将商品房销售款1080556元及违约金支付给天元公司。庭审中，天元公司提交了本案原告陈雪娣的《认购协议》及收据作为证据，2019年12月9日法院做出（2019）赣0483民初789号民事判决，认定天元公司与燎原公司签订的《开发工程项目转让协议》合法有效，名为转让其实属于附条件的转让行为，在所附条件成就之前，天元公司签订合同的目的是要求燎原公司尽快进行销售房屋以达到资金回笼，而燎原公司在约定的时间并未达到合同约定，对天元公司要求解除双方签订的《开发工程项目转让协议》的诉请予以支持，民事判决事实认定部分载明：“协议签订后，原、被告双方均认可仅销售五套房产：2019年1月8日，陈雪娣购买的8号楼1单元701室，建筑面积61.05平方木，总房款192308元，陈雪娣支付定金6万元，以上款项共计1080556元，该款项均未转入天元公司制定的房管局监管账户，均由燎原公司法定代表人浦建或者其指定的财务陈华娟领取”。该案判决解除天元公司与燎原公司于2018年9月27日签订的《开发工程项目转让协议》，燎原公司于本判决生效之日七日内给付天元公司已收购房款825606元。判决生效后，2020年11月4日，天元公司向法院申请执行，法院以（2020）赣0483执898号受理，该案现在执行中。之后，原告陈雪娣要求天元公司履行合同签订《商品房买卖合同》，被告天元公司以该认购协议无效为由不予签订，原告陈雪娣遂起诉至法院要求被告天元公司双倍返还定金。上述事实，有原告陈雪娣提交的《认购协议》原件一份、收据原件一份、庐山市法院（2019）赣0483民初789号民事判决书一份，被告天元公司提交的《开发工程项目转让协议》复印件一份及原、被告当庭陈述在卷为凭，可以认定。一审法院认为，合同是当事人明确双方权利义务的协议，依法成立的合同自当事人订立合同时生效,当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告陈雪娣与燎原公司签订的《认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，而且原告已根据认购协议向燎原公司支付了定金，故该认购协议已依法成立，具有法律效力。本案的争议焦点是，被告天元公司是否为本案的适格主体？燎原公司与被告天元公司签订的《开发工程项目转让协议》合法有效。该转让协议名为转让，其实属于附条件的转让行为，该协议经（2019）赣0483民初789号民事判决书判决予以解除。被告天元公司在合同解除后，依法享有了对涉案房产的占用、使用的权益，并经判决燎原公司应给付天元公司已收房款825606元（包括本案原告陈雪娣的定金6万元），在该生效判决中亦确认天元公司和燎原公司对原告陈雪娣所购房产予以认可，故被告天元公司构成债的承接，其应当对燎原公司对陈雪娣的定金返还义务承担承接还款责任，故被告天元公司是本案适格的返还主体。关于原告陈雪娣要求被告天元公司双倍返还定金的诉请，由于涉案《认购协议》是出卖人燎原公司与买受人原告陈雪娣就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，所以不属于商品房买卖合同，故在当事人一方违反义务不履行谈判义务时，只能要求违约方承担违约责任，不能要求其实际履行缔结商品房买卖合同的义务，原告陈雪娣不应要求按照《认购协议》的约定要求被告天元公司承担给付商品房的义务。本案中，原告陈雪娣与燎原公司订立的《认购协议》合法有效，双方均应履行。由于燎原公司因合同解除而导致无法实现认购书的约定，双方未能订立商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。”本案中，原告陈雪娣所认购的房屋因燎原公司的原因导致无法进行销售，现双方之间商品房买卖的目的已不能实现，违约一方应按照定金的规定双倍返还已支付的定金，定金双倍返还的罚则条款是为了约束合同相对方履行合同，原告陈雪娣与燎原公司的《认购协议》，定金双倍返还应仅约束合同相对方燎原公司。从原告陈雪娣与被告天元公司的关系来看，双方并未建立合同关系，被告天元公司仅因与燎原公司的合同解除而形成债务的承接关系，故不应追究天元公司定金双倍返还的违约责任，原告陈雪娣在购房时已经对“天元商贸旅游城”项目充分了解，应包括知晓被告天元公司与燎原公司之间的关系，在原告陈雪娣与被告天元公司之间未能签订《商品房买卖合同》的原因是不可归责于当事人双方的事由，故被告天元公司仅承担定金的承接返还义务，对原告陈雪娣要求被告天元公司双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告星子天元旅游商贸城有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告陈雪娣定金60000元；二、驳回原告陈雪娣的其他诉讼请求。本案件受理费2700元减半收取1350元，由原告陈雪娣负担675元，被告天元公司负担675元。被上诉人天元公司在本案二审期间提交一份燎原公司的情况说明，拟证明燎原公司的公章和财务印章在2018年12月30日已经统一收回，案涉合同的签订时间是2019年1月8日，所以上面的公章系伪造。上诉人陈雪娣经质证后认为，我不清楚这个章子是否是真，与本案无关。当时签合同的时候，怎么知道公章是真的还是假的。我当时购买的时候是在天元售楼部通过正当途径购买的。本院查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。本院认为，天元公司与案外人燎原公司签订了《开发工程项目转让协议》，双方之间不是委托合同关系。2019年1月8日，陈雪娣与燎原公司签订《认购协议》，加盖了燎原公司的印章。陈雪娣将6万元定金汇至燎原公司法定代表人的个人账户，燎原公司出具加盖燎原公司财务印章的收据一张。该认购协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为合法有效。被上诉人出具的情况说明，其在一审期间未提及，且没有其他的证据予以印证，本院不予采信。故其主张认购协议是无效的，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据陈雪娣与燎原公司的认购协议，定金双倍返还的义务方应为燎原公司。故上诉人陈雪娣要求天元公司双倍返还定金，于法无据，本院不予支持。至于上诉人陈雪娣要求天元公司履行认购协议，超出一审诉讼请求的范围，且双方对此无法达成调解，本院不予处理。综上，陈雪娣的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，裁判结果基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1317元，由上诉人陈雪娣负担。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二一年三月十八日书记员  陈 昕