河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)冀0681民初635号 原告：赵华，女，1985年4月1日出生，户籍涿州市清凉寺区，现住高碑店市。 委托代理人：张君保，河北盛誉（白沟）律师事务所律师。 被告：涿州市联合房地产开发有限公司，地址涿州市双塔区范阳西路129号，统一社会信用代码：91130681667715290E 法定代表人：韩联合，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨微，河北博典律师事务所律师。 被告：北京东方鼎石科技发展有限公司，地址北京市房山区长虹西路翠柳东街1号-2839，统一社会信用代码91110111335465870A。 法定代表人：赵林英，身份证号：1422021962××××××××该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐晓艳，女，该公司员工。 原告赵华与被告涿州市联合房地产开发有限公司（以下简称联合房地产公司）、北京东方鼎石科技发展有限公司（以下简称东方鼎石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张君保，被告联合房地产公司委托代理人杨微，被告东方鼎石公司委托代理人徐晓艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼请求：1.依法判令原告赵华与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》无效，被告涿州市联合房地产开发有限公司返还原告赵华购房款458839元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年2月7日至付清之日止的利息；2、判令原告赵华与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订的《金域中央项目团购优惠告知书》无效，被告北京东方鼎石科技发展有限公司返还原告赵华洽商中介服务费40000元，并按照按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年2月7日至付清之日止的利息；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与二被告于2017年2月7日分别签订《商品房买卖协议》、《金域中央项目团购优惠告知书》，约定由原告购买被告涿州市联合房地产开发有限公司开发的“金域中央”7号楼1单元601号房屋，房屋建筑面积109.6平方米，单价13858.02元，总价款1518839元并约定该7号楼建筑层数地上16层，地下2层。原告根据协议约定支付房屋首付款458839元，剩余房款1060000元申请按揭贷款，同时约定该房屋2018年12月31日前交付给原告。之后，原告得知因被告涿州市联合房地产开发有限公司违法建规划批准超高建设，至今未依法取得该房屋商品房预售许可证，根据法律规定双方签订的《商品房买卖协议》依法无效，被告涿州市联合房地产开发有限公司应返还原告的购房款并按中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告北京东方鼎石科技发展有限公司因没有尽到审慎义务，导致《商品房买卖协议》无效，原告要求退房，原告实际未享受到优惠，因此被告北京东方鼎石科技发展有限公司应返还原告洽商中介服务费40000元及利息。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的上述诉讼请求。 被告联合房地产公司辩称，原告诉请没有事实及法律依据，不应得到支持，理由如下:首先，我方是具备法定资质的房地产开发企业，案涉项目现己具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》，该项目五证齐全，属于合法建设且符合销售条件。其次，双方签订《商品房买卖协议》时我方对项目现状向原告进行了明确告知，原告充分了解项目状况，经双方协商一致后自愿签订《商品房买卖协议》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。现行《民法典》及相关司法解释对于合同无效的情形有明确规定，涉案协议书并不具备法律规定的无效情形。依据现行《民法典》规定双方《商品房买卖协议》没有无效理由，原告主张已不能成立。再次，最高人民法院大力弘扬社会核心价值观十大典型民事案件案例七也明确指出，即便房地产开发商在起诉后取得预售许可证的也不必然认定合同无效。为维护房地产市场交易安全及稳定，应依法认定合同有效。对此广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》明确规定:一审法庭辩论终结前取得预售许可证的，应认定为合同有效。并且全国其他多个地区针对本案情况均作出了如上规定，因比双方签订的《商品房买卖协议》为合法有效合同，原告的合同目的全能够实现。综上，合同签订系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原告合同目的足以实现，为维护房地产市场交易安全请法庭依法驳回原告的全部诉请请求。 被告东方鼎石公司辩称，我方不同意退还洽商服务费及利息。开发商现已经取得预售许可证，我方为促成买卖合同的签订付出了人员、时间、金钱上的成本，实际提供了居间服务，由于开发商办理预售许可证延迟，并不代表我方没有促成买卖协议的签定，按照合同法关于居间合同的规定，我方已完成了居间服务，所以不同意原告的诉讼请求。 经审理查明，2017年2月7日，原告分别与东方鼎石公司、联合房地产公司签订《金域中央项目团购优惠告知书》、《商品房买卖协议》，主要内容为原告参加东方鼎石公司团购活动，购买联合房地产公司开发的“金域中央”项目7号楼1单元601室。同日，原告向联合房地产公司交纳购房款458839元，向东方鼎石公司交纳洽商中介服务费40000元。庭审中，联合房地产公司提交购房声明一份，内容为：本人知悉涿州市“金域中央”项目2号楼商品房预售许可证尚未办理完成，为能优先选房并享受购房优惠，本人自愿签订《认购书》/《商品房买卖协议书》。以表购房诚意。原告在该购房声明中签字按手印。 另查明，2021年2月3日，联合房地产公司取得包括涉案房屋在内的6#、7#住宅楼商品房预售许可证。 上述事实的认定，有原告的起诉陈述，被告联合房地产公司的答辩陈述，原告提供的《商品房买卖协议》、收据、刷卡凭证、《金域中央项目团购优惠告知书》，被告联合房地产公司提供的商品房预售许可证复印件、购房声明，被告东方鼎石公司签订的《认购订单》，庭审笔录入卷为凭。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，至原告2021年1月28日起诉时，被告未取得商品房预售许可证明，违反法律的强制性规定，故涉案《商品房买卖协议》应被认定为无效合同，原告作为买受人支付的购房款应予返还。基于该商品房买卖协议形成的项目团购优惠告知书亦属无效，洽商中介服务费因被告东方鼎石公司未能完成居间义务，该笔费用应予退还。原告未否认购房声明的真实性，故本院认定二被告在销售房屋过程中向原告披露尚未取得商品房预售许可证的事实，其主张的利息，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下： 一、确认原告赵华与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2017年2月7日签订的《商品房买卖协议》（协议编号：0381）无效。 二、确认原告赵华与被告北京东方鼎石科技发展有限公司于2017年2月7日签订的《金域中央项目团购优惠告知书》无效。 三、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵华购房款458839元。 四、被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵华洽商中介服务费40000元。 如未按本判决指定期间履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4391元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担3991元，被告北京东方鼎石科技发展有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员 赵 芳 二〇二一年三月三十日 书记员 单克斯