重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1751号上诉人（原审被告）：卢灿，女，1984年12月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：陈勇有，重庆联益律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪，总经理。委托诉讼代理人：杨静玲，女，该公司员工。委托诉讼代理人：朱华，女，该公司员工。上诉人卢灿因与被上诉人重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称晋愉物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院(2019)渝0104民初6089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卢灿上诉请求：1、撤销一审判决第一项，维持第二项；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：案涉小区不是晋愉物业公司在提供物业服务。接房前的物业服务费等费用应该由开发商承担。原判决计算的费用没有依据。晋愉物业公司答辩称：一审认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。晋愉物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告卢灿立即支付从2012年8月1日起至2019年8月31日拖欠原告的物业服务费16813.06元(每月物业服务费为人民币198.56元(建面180.51平方米×1.1元/平方米·月)；公摊电费1340.52元；违约金650元；2.本案全部诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告卢灿为重庆市大渡口区双山路168号晋愉林畔神韵小区5幢X单元2-X号房屋的所有权人，房屋的建筑面积为180.51平方米。2010年11月5日，原告晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉地产(集团)股份有限公司（以下简称“晋愉地产公司”）作为建设单位（甲方）签订《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：1.物业名称：晋愉·林畔神韵；物业类型：商业、住宅；座落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园地块；2.乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等事项；3.根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅（花园洋房）2.20元/月·平方米；4.共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收；5.业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月交纳义务，逾期将按每天3‰的标准向乙方交纳滞纳金；6.首次物业管理费收取的起始时间是以售房合同约定的交房时间为准，15日之前（含15日）交房的，收取当月全月的物管费，15日之后交房的，收取当月半个月的物管费。业主办理接房手续时，一次性向乙方预交3个月物业管理服务费；若业主未按约定时间（延后）接房，除预交3个月物业管理服务费外，还需结清自甲方通知接房之日起至正式办理接房手续时为止的时间内的物业管理服务费用；7.交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取；未发生水电气费用或未装修或未入住，物业服务费按收费标准的一半收取；8.本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起开始计算。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。该合同期限到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业管理服务合同。2011年1月9日，晋愉地产公司作为甲方及卖方，被告卢灿作为买方及乙方，就涉案房屋的买卖事宜，双方签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：1.属预售商品房的，甲方应当在2011年12月24日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；2.本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；3.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；4.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋损毁、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；5.针对该房屋接房时间以甲乙双方约定的交房时间为准，甲方不再另行以书面形式通知乙方到大渡口区双山路168号晋愉·林畔神韵物业管理中心办理接房手续等。晋愉·林畔神韵1-7号楼(住宅部分)已于2012年1月4日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但被告卢灿未办理接房手续。2019年8月24日，被告卢灿到晋愉林畔管家服务中心办理接房手续，并签订《晋愉·林畔神韵物业管理服务协议》。另查明，晋愉碧怡林畔小区一期、二期(东岸)和晋愉林畔神韵小区三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务。重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称“晋愉林畔物业公司”）提交《情况说明》，主要载明：晋愉碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区由原告晋愉物业公司提供前期物业服务管理，晋愉物业公司在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程维修等可拆分外委的单项服务工作委托给晋愉林畔物业公司管理，但客服中心和项目经理一直由晋愉物业公司自营及委派。晋愉物业公司也已经将管理费用划拨至晋愉林畔物业公司，这两个项目的物业服务费，应该由晋愉物业公司收取。经查询，原告晋愉物业公司法定代表人于2018年8月21日由唐太明变更为夏小洪，晋愉林畔物业公司的法定代表人为唐太明。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告晋愉物业公司与晋愉地产公司签订了《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》，并进行了备案登记，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。对于被告卢灿提及的涉案小区系晋愉林畔物业公司提供物业服务的问题。虽然原告晋愉物业公司曾以晋愉林畔物业公司名义向其物业服务区域内的业主出具收据等，但结合2018年8月份以前，原告晋愉物业公司和晋愉林畔物业公司两家公司的法定代表人相同，晋愉碧怡林畔小区一期、二期(东岸)和晋愉林畔神韵小区三个组团统一由林畔管家服务中心提供物业服务，两家公司确实存在为晋愉林畔神韵小区提供物业服务时有混同情形；结合晋愉林畔物业公司在本案中出具的书面说明明确表示晋愉林畔神韵小区的物业服务实际是由原告晋愉物业公司提供，晋愉林畔物业公司为晋愉林畔神韵小区提供的部分物业服务是受晋愉物业公司的委托等情况，可以认定原告晋愉物业公司是晋愉林畔神韵小区的物业服务合同的相对方，其有权按照前期物业服务合同约定向被告卢灿收取物业服务费。关于被告卢灿在未接房的情况下是否应当缴纳物业费及其他相关费用的问题。首先，卢灿与开发商晋愉地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定了案涉房屋的交房时间为2011年12月24日，并约定开发商不再另行以书面形式通知业主到物业管理中心办理接房手续。卢灿应当按合同约定的交房时间即2011年12月24日到指定地点办理接房事宜。在此过程中，若双方发生争议再另行商讨接房事宜，而非以开发商再行书面通知接房时间为按约接房的先决条件。其次，案涉房屋所在小区实际取得竣工验收备案登记是2012年1月4日，虽晚于合同中约定的交房时间，但时间与约定交房时间接近。被告卢灿作为业主，虽未在第一时间获知房屋达到实际交房条件的具体情况，但也应当在合理期限内获知并作出相关应对。从合同约定交房时间到本案提起诉讼期间有长达八年时间，被告卢灿一直未前往约定地点办理相关手续，不符合常理，也超出了对接房作出应对的合理期限。最后，被告卢灿也未提交证据证明系晋愉地产公司的责任或其他正当事由导致涉案房屋至今未能完成交付，故足以认定被告卢灿无正当理由拒绝接房，按照合同约定涉案房屋的物业服务费应当由被告卢灿自行承担，对卢灿不承担物业费等相关费用的辩称，一审法院不予采信。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，被告卢灿虽应向原告晋愉物业公司缴纳物业管理费，但因被告卢灿并未在涉案房屋居住，原告晋愉物业公司提交的邮件等证据不足以证明原告晋愉物业公司对于被告卢灿2012年8月至2016年8月期间的物业费进行了有效催收，故只能以原告晋愉物业公司向一审法院提交民事起诉状的时间即2019年9月10日作为催收时间。诉讼时效可由此往前溯及三年，则被告卢灿应当向原告晋愉物业公司缴纳2016年9月至2019年4月止共计32个月的物业服务费，对被告卢灿提出的2016年9月之前的相关款项，已经超过诉讼时效的意见，予以采纳。原告晋愉物业公司主张每月服务费按1.1元/平方米·月计算（即合同约定价格的一半），符合合同约定，一审法院予以确认。则被告卢灿应支付2016年9月至2019年4月期间物业服务费为6353.95元（180.51平方米×1.1元/平方米·月×32月）；根据原告晋愉物业公司提交的欠费明细表，可确认被告卢灿欠付的2016年9月至2019年4月期间的公摊电费共计420.47元，其属于前期物业合同中约定的能源消耗，被告卢灿也应予以支付。综上，对原告晋愉物业公司诉请被告卢灿支付2016年9月至2019年4月期间物业服务费6353.95元，公摊电费420.47元，一审法院予以支持，超出部分，不予支持。对于原告主张的违约金650元部分，因被告卢灿不属于恶意拖欠，且原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告卢灿于本判决生效之日起十日内向原告重庆晋愉物业服务有限公司支付自2016年9月至2019年4月期间物业服务费6353.95元，公摊电费420.47元，共计6774.42元；二、驳回原告重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费270元，减半收取135元（原告已预交），由被告卢灿负担25元（在支付上述款项时一并迳付原告），原告重庆晋愉物业服务有限公司负担110元。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，从一审查明事实来看，晋愉林畔物业公司与晋愉物业公司在为涉案小区提供物业服务时确有混同的情况，但晋愉林畔物业公司已明确表示涉案小区的物业服务实际是由晋愉物业公司提供，其为涉案小区提供部分物业服务系接受晋愉物业公司的委派，结合两公司在2018年8月份以前的法定代表人相同的事实，一审法院认定晋愉物业公司系涉案小区物业服务合同的相对方，认定正确，晋愉物业公司有权向卢灿收取物管费，卢灿的该项上诉理由不能成立；至于卢灿认为接房前的物业服务费等费用应该由开发商承担、一审判决计算费用没有依据的上诉理由，与卢灿在一审中的抗辩理由一致，一审判决对于该问题已经论证详实，说理充分，本院不再赘述，在卢灿并无举示新证据足以推翻一审认定事实的情况下，对于卢灿的该项上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人卢灿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢灿负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二一年三月三十日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨