文书内容上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初3753号原告：无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市杨浦区。负责人：张**亚，总经理。委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩璐，上海市建纬律师事务所律师。被告：孙红艳，女，1973年5月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姜文刚(系被告孙红艳之夫)，住同被告孙红艳。原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司诉被告孙红艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司的委托诉讼代理人韩璐、被告孙红艳的委托诉讼代理人姜文刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年4月1日起至2020年3月31日止的物业服务费人民币(以下币种均同)68,073.60元；2.判令被告支付违约金14,342.26元(按日万分之五计算，暂计算至2020年6月30日，实际计算至判决生效日)；3.判令被告支付律师费2,000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了案外人上海莉源房地产开发有限公司(以下简称开发商)开发建设的位于上海市浦东新区浦明路1199弄浦明华庭2号1002室房屋(以下简称系争房屋)，并与开发商签署了系争房屋的《上海市商品房预售合同》，系争房屋建筑面积为236.37平方米。根据《上海市商品房预售合同》附件五《前期物业服务合同》约定，原告为系争房屋所在楼盘的前期物业服务企业；物业服务费用自系争房屋交付买受人之日的次月起至《前期物业服务合同》终止之日发生的物业服务费用，由系争房屋买受人承担；《前期物业服务合同》有效期自2017年12月31日起至2020年12月30日止(实际起算时间以开发商正式交付通知书为准)；系争房屋每平方米每月物业服务费为12元，物业服务费按季度交纳，业主应在每季度的最后一个月的20日履行交纳义务，逾期交纳的，按日万分之五的标准支付违约金。开发商于2017年9月5日向被告交付了系争房屋。但自2018年4月起，被告却无故拖欠原告物业服务费，且经原告多次催讨未果，故原告现起诉来院，要求判如诉请。孙红艳辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告是系争房屋的业主，确未支付自2018年4月1日起至2020年3月31日止的物业服务费，对原告的诉讼请求中的物业服务费的计算公式中及系争房屋面积均无异议。被告不同意支付物业服务费的理由如下：1.当时被告和开发商签订《上海市商品房预售合同》的时候，开发商承诺物业服务单位是第一太平戴维斯，但现变成了原告。2.原告的物业服务费收费标准对比周边小区显属过高，违反国家物业服务收费办法的规定，故被告只同意按照6元/月/平方米支付物业服务费。3.被告购买系争房屋时之所以接受了这么高的物业服务费收费标准，是以为原告会为业主提供高品质的物业服务，但实际上原告的物业服务多处不达标，原告收费质价不符，违反了相关国家法律的公平诚信原则。因被告并非恶意拖欠物业服务费，被告向原告提出的多处物业服务需要整改的地方原告始终没有处理，故不同意支付违约金，即使要支付违约金也只同意按照市场报价同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算标准支付。被告认为原告主张的律师费没有法律依据，故不同意支付。本院经审理认定事实如下：被告系系争房屋的业主，房屋建筑面积为236.37平方米，被告于2017年9月5日入住系争房屋。被告(乙方、买方)与开发商(甲方、卖方)于2015年11月30日签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向开发商购买系争房屋，该合同的附件五为《前期物业服务合同》及《九龙仓浦明华庭临时管理规约》。《前期物业服务合同》约定由原告为坐落于上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX-XXX号的浦明华庭小区提供物业管理服务，合同期为自2017年12月31日起至2020年12月30日止；物业服务费收费标准为高层12元/月/平方米；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度的最后一个月的20日前履行交纳义务，逾期交纳的，按物业服务费的日万分之五支付违约金；合同还约定了其他事宜。《九龙仓浦明华庭临时管理规约》约定，根据有关法律、法规的规定和前期物业服务协议的约定，业主或物业使用人应交付物业服务费，业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业应当督促其限期交纳，逾期不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，并且由此产生的各类诉讼费用，包括但不限于律师费、诉讼费、调查费等，由业主承担；本规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日(2015年9月3日)起生效，至业主大会成立并通过相关管理规约后终止；《九龙仓浦明华庭临时管理规约》还约定了其他事宜。《九龙仓浦明华庭临时管理规约》后还附被告签字确认的《承诺书》，载明：“本人(单位)已详细阅读并理解建设单位上海莉源房地产开发有限公司制定的《临时管理管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”2016年，开发商(甲方)与原告(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定由原告为坐落于上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX-XXX号的浦明华庭小区提供物业管理服务，合同期为自2016年3月31日起至2019年3月30日止；物业服务费收费标准为高层15元/月/平方米；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度的最后一个月的20日前履行交纳义务，逾期交纳的，按物业服务费的日万分之五支付违约金；合同还约定了其他事宜。2019年，开发商(甲方)与原告(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定由原告为坐落于上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX-XXX号的浦明华庭小区提供物业管理服务，合同期为自2019年3月31日起至2022年3月30日止；物业服务费收费标准为高层12元/月/平方米；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度的最后一个月的20日前履行交纳义务，逾期交纳的，按物业服务费的日万分之五支付违约金；合同还约定了其他事宜。《前期物业服务合同》订立后，原告依约入驻浦明华庭小区，为浦明华庭小区提供物业管理服务至今，现因被告欠付自2018年4月1日起至2020年3月31日止的物业服务费，原告诉至法院。另查明，上海市建纬律师事务所于2020年8月21日向原告出具上海增值税发票，金额为2,000元，备注中载明“2-1002孙红艳”。以上事实由原告递交的上海市不动产登记薄、实测报告、《前期物业服务合同》、《上海市商品房预售合同》、上海增值税发票、照片等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告提供如下证据：1.《物业管理公开招标项目中标备案表》、上海市发展改革委关于废止《上海市物价局关于本市食盐价格有关问题的通知》等一批文件的通知、同期同档次物业楼盘物业服务费标准，证明原告系建设单位通过公开招投标方式选聘的物业服务企业，《前期物业服务合同》通过相关部门备案，且自2015年3月1日起上海市对物业服务价格已不再实行政府定价或政府指导价，之前的关于物业服务费收费标准的规定已废止，浦明华庭小区同期建设及同档次的住宅小区的物业服务费收费标准高于浦明华庭小区。经质证，被告对物业管理公开招标项目中标备案表》的真实性不予认可，被告认为该备案表没有载明编号、时间、没有具体清单，看不出备案的是哪份合同；被告对上海市发展改革委关于废止《上海市物价局关于本市食盐价格有关问题的通知》等一批文件的通知及同期同档次物业楼盘物业服务费标准的真实性无法确认，被告认为浦明华庭小区的周围小区有几十个，原告只提供了2个，不具代表性，且据被告了解周围大多数小区的物业服务费收取标准都在5元/月/平方米。2.小区正门及边门门卫24小时值岗照片、外来车辆进入小区登记照片、疫情期间门卫管理照片，证明浦明华庭小区正门、边门值岗及疫情期间值岗、外来车辆登记情况。经质证，被告对该组证据的真实性认可，但被告认为该组证据不能证明原告24小时都有值岗，照片可能系摆拍，也可能是第一次庭审后原告整改的，不能证明在被告欠费期间原告的物业服务的质量。3.车库4个专职管理岗设置照片、2个车库巡逻岗24小时巡逻检查记录、车库指示牌及地标设置照片、浦明华庭车辆停放管理制度、业主群提醒业主规范停车通知的照片，证明原告对车库及车辆停放的管理情况。经质证，被告对车库4个专职管理岗设置照片的真实性认可，但被告认为可能是第一次庭审后原告整改的；被告对巡逻记录的真实性不认可，被告认为系原告自行记录，无法证实真假；被告对车库指示牌及地标设置照片的真实性无法确认，被告表示没有看到过，可能是近期做的；被告对业主群的通知的真实性无法确认，被告认为原告系物业服务单位，仅仅在微信群里进行提醒是不够的。4.一楼花园水潭处理经过照片记录、对公共区域放置鞋柜等物品的管理照片，证明原告对业主的违规行为尽到了劝阻、上报义务，后来经过与城管、居委会沟通后，被告知该水潭并非违章搭建。经质证，被告对一楼花园水潭处理经过照片记录真实性不认可，被告认为照片的形成时间、人物、事件都无法确认，对违规行为整改通知单的真实性认可，但认为与本案无关；被告对对公共区域放置鞋柜等物品的管理照片的真实性无法确认，被告表示从未看到过公共区域堆放提示，且照片显示“温馨提示”不醒目，很难达到提示的目的。5.2019年、2020年度原告受赠锦旗照片，证明原告提供了优质的物业服务，屡次获得业主赠与的锦旗。经质证，被告对照片的真实性无法确认，被告认为照片的形成时间、人物、事件都无法确认。6.业主群发送关于小区手机信号改善工程方案意见征询通知、浦明华庭安装手机信号塔方案、《浦明华庭安装手机信号塔意见征询函》，证明原告就浦明华庭小区手机信号弱的问题发函征询过业主改善意见，被告委托物业管家填写了意见征询函，不同意在1/2、6/7、15号楼顶安装型号天线。经质证，被告对该组证据的真实性无法确，被告不清楚方案是哪方提出的，上面没有铁塔公司的盖章，《浦明华庭安装手机信号塔意见征询函》不是被告自己签的，被告认为原告不能以征询函来推脱原告没有改善手机信号的责任，即使有业主不同意在楼顶安装天线，原告也应该想其他办法改善手机信号问题。7.浦明华庭1、2号楼组守望家园微信沟通群施工通知及管家朋友圈通知，证明每次楼栋施工前物业管家均会在对应楼栋业主群发通知和提示。经质证，被告对该组证据的真实性认可，被告表示原告只在8月24日通知，施工延续到了9月，中间都没有再通知。被告提供如下证据：1.业主群微信聊天记录及照片，证明原告的物业服务不到位，主要体现在地库管理、地面乱停车、小区手机信号太差、地库没有信号、被告家中报修维修及小区卫生脏乱差等问题。经质证，原告对该组证据的真实性无法确认，原告认为大理石开裂是开发商的问题，与原告无关。2.九龙仓E18业主之家微信群截图，证明原告存在物业服务不作为的情况，安保设施形同虚设，车辆违章停放，物业服务不到位，达不到原告的服务标准。经质证，原告对改组证据的真实性不予认可，原告表示其不在该微信群内，真实性无法核实，即使是真实的，从原告提交的证据可以看出，大门、边门24小时设置门岗，外来车辆进出均有登记，闹事者是该业主家雇佣的阿姨，因被辞退上门闹事，业主并未告知原告已辞退该阿姨；关于大吊车进入小区公共区域施工问题，原告认为其有责任指引吊车有序进入小区，并在施工期间进行安全施工，但并无法律及合同规定必须在吊车进入小区前向原告进行报备。3.浦明华庭小区物业服务标准，证明合同中约定了原告应尽的物业服务标准，但事实上原告物业服务不到位。经质证，原告对该组证据的真实不认可，原告表示该组来源出处不明，应以原告提供的物业服务合同为准。4.“上海买房必备”公号上截取的照片2张及留言，证明原告物业服务不到位。经质证，原告对该组证据的真实性不认可，原告表示从照片上横幅的文字描述看，单纯是针对开发商的，与原告无关。本院认为，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。本案原告作为物业管理单位，为系争房屋所在的浦明华庭小区提供物业管理服务，被告理应按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在物业服务不到位的问题，但被告并未提供充分证据证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费68,073.60元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为浦明华庭小区的物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。关于原告主张的违约金及律师费，《前期物业服务合同》和《临时管理管理规约》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告孙红艳应于本判决生效之日起十日内支付原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司自2018年4月1日起至2020年3月31日的物业服务费68,073.60元；二、驳回原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,910元，减半收取955元，由原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司负担185元，被告孙红艳负担770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二一年三月二十五日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。