四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1703民初298号 原告（执行案外人）：周小雄，男，汉族，生于1976年2月12日，户籍地四川省达州市达川区，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：魏德奎，达州市达川区百节法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：冯钿嵛，男，汉族，生于1975年2月21日，户籍地四川省达州市达川区，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：杨万富，四川博立信律师事务所律师。 第三人（被执行人）：潘雪峰，男，汉族，生于1972年9月2日，户籍地四川省达州市达川区，住四川省达州市达川区。 第三人（被执行人）：郝芳，女，汉族，生于1977年1月10日，住四川省达州市达川区。 原告周小雄与被告冯钿嵛、第三人潘雪峰、郝芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周小雄及其委托诉讼代理人魏德奎，被告冯钿嵛及其委托诉讼代理人杨万富，第三人潘雪峰到庭参加诉讼。第三人郝芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对位于达川区××镇××社区（原马家乡）马平路47＃、49＃（原39号1层1号、2号）门市的强制执行，并解除查封；2.判决确认原告与第三人潘雪峰于2009年4月30日签订的商品房买卖合同合法有效，1-1＃、1-2＃门市归原告所有，第三人潘雪峰立即无条件配合、协助原告办理1-1＃、1-2＃门市的产权过户手续；3.本案诉讼等费用全部判由被告承担。事实及理由：被告与第三人因民间借贷纠纷一案经达川区人民法院审理后作出（2017）川1703民初3787号民事调解书，主要内容为：被告潘雪峰、郝芳共欠原告冯钿嵛借款119.6万元，自2018年1月1日起潘雪峰、郝芳每月偿还冯钿嵛5万元至付清为止。2019年12月20日，达川区人民法院作出（2019）川1703执保411号执行裁定书裁定：1、查封被执行人潘雪峰所有的位于达川区××路××＃××层××＃××＃门市（所有权证Ｃ001922，面积245.17平方米）及住宅2-201、2-204、2-303、2-304、2-403（面积共计509.39平方米）；2、查封期限为三年。2020年9月22日，达川区人民法院作出（2020）川1703执414号执行裁定，公告通知将查封房屋进行询价、评估、拍卖处置，责令被执行人与实际占用人于2020年10月10日前迁出拍卖房屋。原告无意间了解到该情况后，立即向达川区人民法院提出了执行异议书面申请，对查封内的47、49号门市（原39号1层1号、2号）主张权利，请求停止执行并解除对该门市查封。达川区人民法院审查后作出（2020）川1703执异135号执行裁定书，裁定驳回案外人周小雄的异议请求，不服的可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。现因原告不服该裁定，依法提起诉讼，理由如下：一、被查封的47＃、49＃两间门市不是第三人潘雪峰、郝芳的财产，而是原告的合法财产。2009年4月30日，原告与潘雪峰签订了《达州市商品房买卖合同》（下简称买卖合同），合同备案页载明：出卖人潘雪峰，买受人周小雄，坐落位置达县马家乡马平路39＃，项目名称仁和苑，房号1-1＃、1-2＃、Ａ-2-1＃，建筑结构砖混，用途商业、住宅，总价26万元；合同第二页第三条基本情况一栏载明：该商品房所在楼栋的主体建筑结构为1-1＃、1-2＃、Ａ-2-1＃；合同第三页第五条第2项载明：该商品房总金额为26万元；合同第五页第十一条交付条件一栏载明：出卖人应当在2009年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第八页第十四条第3款第2项载明：产权证约定在2009年至2012年12月30日前办理给乙方，费用全由甲方负责，第3项载明：双方约定第一次付购房款15万元，待交钥匙时付8万元，待Ａ-2-1＃住房产权证交到手时付1.5万元，待门市产权证办完付清剩余款，以总房款26万元为准，其它发生的任何费用概由甲方负责。《买卖合同》达成后，双方均严格按照合同履行，房屋已按期交付给原告占有使用，原告按照约定共计支付购房款23.9万元，2009年6月4日取得了Ａ-2-1＃号房屋的房产证，6月23日取得了土地使用证，并将房屋进行了全面装修，于2010年11月迁入房屋内居住至今。后来由于潘雪峰及其岳父郝怀美以房屋没卖完无法分证为由，导致无法办理1-1＃、1-2＃两间门市的房产证。以上事实表明：马平路39号1-1＃、1-2＃（现47＃、49＃门市）及Ａ-2-1＃住房一套同属《买卖合同》中不可分割的内容，原告已于2009年对该房屋通过合法买卖方式取得，属于原告的合法财产，对该财产原告是合法占有人，不是占用人，不属于达川区人民法院（2020）川1703执414号执行裁定中所列的“实际占用人”。二、被告申请人民法院查封财产时明显超标，违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条之规定，人民法院应当依职权及时解除对超标财产的查封。被告与第三人之间的债权债务总额不足120万元，但申请查封的4间门市、5套住房现总价值至少在250万元以上，严重违反法律规定。综上，本案涉案财产马平路47＃、49＃（原39号1层1号、2号）门市2间，原告已于2009年通过合法买卖取得，实属原告合法财产，应当受到法律保护，被告申请执行第三人财产时错将该财产认定为第三人财产，且其申请查封的财产明显超标。据此，根据我国《民法典》第215条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及相关法律规定提起诉讼，请求人民法院依法判准原告的所有诉讼请求。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了下列证据：1.原、被告及第三人身份信息，证实各当事人诉讼主体资格。2.（2020）川1703执异135号执行裁定书，证实原告被迫起诉的紧迫性。3.《商品房买卖合同》，证实周小雄于2009年4月30日购买了马平路39＃1-1、1-2号门市两间及Ａ-2-1号住房一套，在法院查封前周小雄已签订合法有效书面买卖合同。4.购房付款收据，证实周小雄已支付购房款23.9万元，已按约定支付绝大部分价款，剩余价款没有接到法院要求交付执行的通知。5.房权证，证实周小雄已经取得《商品房买卖合同》中成交的Ａ-2-1号住房的所有权。6.山青村自来水公司证明，证实周小雄于2009年5月18日办理了马平路39＃1-1、1-2号门市两间及Ａ-2-1号住房的自来水户口，并一直正常使用至今。7.用电客户档案，证实周小雄于2009年5月21日办理了Ａ-2-1号住房电户，并一直正常使用至今。8.用电客户档案，证实周小雄于2012年9月18日办理了39＃1-1、1-2号门市电户，并一直正常使用至今。9.用电记录详细信息，证实周小雄消费用电的基本情况。10.全源天然气公司证明，证实周小雄于2009年10月24日办理了马平路39＃1-1、1-2号门市天然气户头，并一直正常使用至今。11.用气缴费清单，证实周小雄使用天然气基本情况。12.营业执照，证实周小雄自2013年4月16日在自己购买的马平路39＃1-1、1-2号门市经营饭店生意至今。13.调查蒋某笔录，证实周小雄于2009年购买了马平路39＃1-1、1-2号门市及住房一套，并从2009年一直常住于此，并在购买的门市开饭店。14.调查张某笔录，证实马平路39＃改建前系张某丈夫唐正明所在单位的房屋，张某从1997年2月5日一直居住于此，见证了房屋改建的全过程，同时见证了周小雄购买改建后的1-1、1-2、Ａ-2-1号房屋的全过程。15.调查蒲某笔录，证实2009年周小雄购买了马平路39＃1-1、1-2、Ａ-2-1号房屋，蒲某为其装修，共花去装修费18万元；该门市于2017年地基下陷，周小雄花去维修费4.8万元，维修改造由蒲某承包完成；由于潘雪峰的原因，门市没有办理过户手续。16.（2012）达达民初字第958号民事判决书，证实达川区人民法院于2012年7月25日将马平路39＃1-5号门市及2-303住房判归李中均、袁小花所有，因潘雪峰、郝怀美的原因，房屋没有办理过户登记。17.（2011）达达民初字第210号民事判决书，证实达川区人民法院于2011年2月23日将马平路39＃1-601号住房判归莫金华所有，因潘雪峰、郝怀美的原因，房屋没有办理过户登记。18.出院证明书，证实周小雄因脑梗死、风心病等多种疾病住院治疗，本次被迫诉讼加重了心理、精神及经济负担，存在加重病情风险。19.马平路39号房屋花名册，证实该房共有门市11间，住房42套，其中3间门市及11套住房已经办理过户手续，周小雄无法得知房屋是否已卖完或是否存在抵押情形。20.承诺书，证实各购房人因要求过户发生纠纷，经乡长杨文光主持调解后，原承建人郝怀美作出书面承诺：定于2011年10月底办好一切手续，如不能办理一切后果由潘雪峰、郝怀美承担。21.房屋业务查询结果，证实1＃—4＃门市已于2009年12月28日被潘雪峰抵押给堡子信用社，导致房屋无法过户。证据5-15共同证实在法院查封前周小雄已合法占有该不动产；证据3、13—17、19—21共同证实非因周小雄自身原因未办理过户登记。原告另申请证人蒋某、张某、蒲某出庭作证。 被告冯钿嵛辩称，原告的诉请依法不能成立，诚请法院依法驳回原告的诉讼请求，理由：第一，本案是案外人执行异议之诉，原告起诉的事实是否有排除强制执行的权利才是本案争议的焦点和事实。而原告的起诉事实仅是与第三人产生的合同之债，同时起诉事实也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条的规定；第二，根据物权法定原则，被告查封第三人的房屋，其产权属第三人潘雪峰所有，原告没有依法取得物权，因为物权是以登记为准，所以被告查封了第三人的房屋；第三，被告查封第三人的房屋，2009年12月28日已在堡子信用社行使了抵押权，实际借款人是冯钿嵛，实际用款人是第三人潘雪峰，该笔借款虽已由被告冯钿嵛偿还，但第三人已向被告做了承诺，他已经放弃了门市。根据顺位原则，抵押权优于一般债权，故原告诉请查封的房屋是其合法取得，明显与我国物权法相违背。被告查封的门市已行使抵押权，原告要求人民法院判决第三人无条件配合协助办理过户，是无法行使这个权利。综上，原告诉争的事实与理由均不能排除强制执行的权利，原告的诉请依法不能成立。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告为支持其主张，向法庭提交了下列证据：1.房屋他项权证，证明房屋的他项人是堡子信用社，所有权人是第三人潘雪峰。2.信用社利息收回凭证，证明实际借款人是本案被告冯钿嵛，借款是冯钿嵛偿还的。3.还款凭证，证明实际借款人是冯钿嵛，用款人是潘雪峰，冯钿嵛将此贷款已还清。4.土地使用证，证明房屋的实际产权人是潘雪峰。5.承诺书3份，证明该款是潘雪峰使用，潘雪峰承诺款由潘雪峰还，1-4号门市由冯钿嵛自行处置。 第三人潘雪峰辩称，首先对不起原告，我给原告带来了麻烦。我与周小雄签订的房屋买卖合同是真实的，没有欺骗、没有重卖。我个人房屋买卖与债务无关。在2009年我给部分买受人办理了产权证，后面因为下差16万元税款，税务局没有开税票，所有才一直没有办理产权，我认为房屋产权仍然归周小雄。 第三人潘雪峰未向法庭提交证据。 第三人郝芳未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见和证据。 通过举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2009年4月30日，第三人潘雪峰与原告周小雄签订《商品房买卖合同》，合同约定潘雪峰将达县马家乡马平路39＃仁和苑1-1＃、1-2＃、Ａ-2-1＃房屋以260000元的价格出让给周小雄；合同第十四条第三款第二项载明产权证约定在2009年至2012年12月30日前办理给乙方，费用全由甲方负责，第三项载明双方约定第一次付购房款15万元，待交钥匙时付8万元，待Ａ-2-1＃住房产权证交到手时付1.5万元，待门市产权证办完付清剩余款，以总房款26万元为准，其它发生的任何费用概由甲方负责。合同签订后，原告于2009年4月30日、2009年8月28日、2010年12月14日分三次向第三人潘雪峰支付购房款共计23.9万元。第三人潘雪峰将涉案房屋及门市交付原告周小雄。2009年6月4日，达县马家乡马平路39＃1-2-1＃房屋产权登记在原告周小雄名下（所有权证号：达房权证赵家字第Ｃ××2号）。周小雄于2009年5月18日在达州市山青村自来水有限责任公司为涉案1-1＃、1-2＃、Ａ-2-1＃门市及住房办理自来水用户入户，于2009年10月24日在达州市全源天然气有限公司为涉案1-1＃、1-2＃门市办理天然气上户，于2012年9月18日为涉案1-1＃、1-2＃门市办理用电立户。 冯钿嵛与潘雪峰、郝芳民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）川1703民初3787号民事调解书，其内容为：一、被告潘雪峰、郝芳共欠原告冯钿嵛借款人民币119.6万元，此款自2018年1月1日起由被告潘雪峰、郝芳每月偿还原告冯钿嵛5万元至付清时止；二、原告冯钿嵛放弃借款利息。案件受理费15564.00元，减半收取7782.00元由被告潘雪峰、郝芳负担。2019年12月20日，本院作出（2019）川1703执保411号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人潘雪峰所有的位于达州市达川区××路××＃××层××＃××＃门市（所有权证号：Ｃ001922，面积245.17平方米）及住宅2层2-201（所有权证号：Ｃ001959，面积89.81平方米）、2层2-204（所有权证号：Ｃ001961，面积119.04平方米）、3层2-303（所有权证号：Ｃ001960，面积90.75平方米）、3层2-304（所有权证号：Ｃ001962，面积119.04平方米）、4层2-403（所有权证号：Ｃ001963，面积90.75平方米）。二、查封期限为三年。2020年4月21日，冯钿嵛申请强制执行与潘雪峰、郝芳民间借贷纠纷一案，本院立案执行，执行案号（2020）川1703执414号。2020年9月22日，本院发出公告，将涉案房产进行询价或评估、拍卖处置，并责令被执行人与实际占用人于2020年10月10日前迁出拍卖房屋。周小雄以本院查封的位于达州市达川区××路××号门市（原39号1层1号、2号）属于其所有为由，向本院提出执行异议，请求法院撤回（2019）川1703执保411号之一执行裁定书并解除对达州市达川区××路××号门市（原39号1层1号、2号）的查封。本院于2020年12月13日作出（2020）川1703执异135号执行裁定书，裁定：驳回案外人周小雄的异议请求。周小雄对（2020）川1703执异135号执行裁定书不服，向本院提起诉讼。 同时查明，一、证件编号为C001922房产所有权登记在潘雪峰名下，第三人潘雪峰于2009年12月28日将涉案门市抵押给原达县农村信用合作联社堡子信用社，为冯钿嵛在原达县农村信用合作联社堡子信用社贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2015年1月13日冯钿嵛将贷款还清，但潘雪峰、冯钿嵛未办理抵押权注销登记。二、第三人潘雪峰当庭陈述，当时为了支付工程款，用涉案门市抵押贷款支付工程款，且其未足额缴纳税费，导致涉案门市不能单独办理产权证。三、经本院通知，原告周小雄已将剩余房款2.1万元交付我院案款账户。 本院认为，一、我国民事诉讼法规定当事人享有答辩并针对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人郝芳经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院依据查明的事实进行裁判。 二、本案争议的主要焦点为：周小雄与潘雪峰签订的《商品房买卖合同》是否有效；周小雄对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益问题。 1.关于周小雄与潘雪峰签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。潘雪峰于2009年4月30日与周小雄签订《商品房买卖合同》，双方对买卖涉案门市及位于达县××路××＃××＃房屋达成了一致意见。根据庭审查明事实，2009年6月4日涉案《商品房买卖合同》中的位于达县××路××＃××＃房屋的产权按照约定登记在原告周小雄名下。可见，买卖涉案门市及位于达县××路××＃××＃房屋确系双方当事人的真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的效力性、禁止性规定，合同内容合法有效，故双方签订的《商品房买卖合同》应属合法有效。周小雄与潘雪峰应当按照约定全面履行自己的义务，同时根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2.关于周小雄对涉案房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。在本院查封案涉房屋之前，周小雄与潘雪峰已经签订了合法、有效的书面买卖合同。合同签订后，第三人潘雪峰将涉案门市交付原告周小雄，周小雄于2009年5月18日至2012年9月18日期间办理了涉案门市及住房的自来水用户入户、天然气上户、用电立户,其在本院查封涉案房屋之前已经合法占有涉案房屋。涉案房屋总价款为26万元，原告按协议约定向潘雪峰支付了购房款23.9万元，且已将剩余价款2.1万元按照本院的要求交付执行。关于涉案门市未办理过户登记的原因问题。涉案门市经房屋管理部门登记在第三人潘雪峰名下，第三人潘雪峰系名义上的所有权人。据第三人潘雪峰陈述，由于为了支付工程款，用涉案门市抵押贷款支付工程款，且其未及时足额缴纳税费，导致涉案门市不能单独办理产权证，故涉案门市未办理过户登记并非因原告原因所致。综上所述，原告周小雄对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的权益。 三、关于被告冯钿嵛辩称抵押权优先于一般债权的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”。潘雪峰将涉案门市抵押给原达县农村信用合作联社堡子信用社贷款，对抵押物享有抵押优先受偿权的是原达县农村信用合作联社堡子信用社，而非冯钿嵛，根据前述法律规定，只有原达县农村信用合作联社堡子信用社作为申请执行人时，才能对抗周小雄提出的排除执行异议。现冯钿嵛已偿还该笔贷款，原达县农村信用合作联社堡子信用社所享有的债权已经消灭，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十三条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；……”的规定，本案中冯钿嵛所称的抵押权已经消灭，只是未到房屋管理部门办理抵押权注销登记。故冯钿嵛抗辩抵押权优先于一般债权的理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下： 一、原告周小雄与第三人潘雪峰于2009年4月30日签订的《达州市商品房买卖合同》合法有效； 二、不得执行位于达州市达川区××路××＃××层××＃××＃门市（所有权证号：Ｃ001922）； 三、第三人潘雪峰协助原告周小雄办理位于达州市达川区××路××＃××层××＃××＃门市（所有权证号：Ｃ001922）的过户手续； 四、驳回原告周小雄的其他诉讼请求。 案件受理费11,300元，由被告冯钿嵛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长 李 媚 人民陪审员 李 静 人民陪审员 周 熬 二〇二一年三月三十日 法官 助理 高 勇 书 记 员 李友娟