江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)苏行终469号 上诉人(原审原告)洪伟，男，汉族，住常州市武进区。 被上诉人(原审被告)常州市天宁区人民政府，住所地常州市天宁区竹林北路**天宁科技促进中心。 法定代表人许小波，该区区长。 委托代理人徐文卿，该区房屋征收与补偿办公室副主任。 委托代理人宋玲丽，江苏常武（苏州）律师事务所律师。 上诉人洪伟诉常州市天宁区人民政府（以下简称天宁区政府）房屋征收补偿一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2019）苏04行初46号行政判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭，并根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 一审法院认定，因旧城区改建公共利益的需要，2018年8月1日天宁区政府作出常天征[2018]12号房屋征收决定书，决定对青龙苑南区南侧地块项目征收范围内的房屋实施征收，房屋征收部门是原常州市天宁区建设局（以下简称原天宁区建设局）。同日，该决定及所附征收与补偿方案在征收范围内予以公告，同时在常州日报进行了公告。洪伟所有的高士村委（××市镇）房屋在此次征收范围内，性质为私有住宅，权证面积为42.84平方米（1997年发证）。涉案房屋用于经营常州市郊区青龙洪伟眼镜鱼具商店。 2018年5月5日原天宁区建设局向被征收人发送被征收房屋调查登记告知书，洪伟于同日填写房屋情况调查登记表。2018年5月19日原天宁区建设局对青龙苑南区南侧地块项目房屋调查登记结果进行了公示，洪伟所有的房屋权证面积是42.84平方米。 2018年5月22日，原天宁区建设局发布了《关于选择青龙苑南区南侧地块房屋征收评估机构的公告》，并附上符合资质并报名参加的房屋征收评估机构名录。洪伟同日填写了选择评估机构意见书，并选择了常州市延陵房地产评估事务所有限公司等两家评估公司。2018年5月29日，青龙苑南区社区居民委员会告知原天宁区建设局被征收人对于评估机构的协商结果。次日，原天宁区建设局公布常州市延陵房地产评估事务所有限公司、常州基建土地房地产评估咨询有限公司被确定为涉案项目的征收评估机构，并进行了公示。 2018年5月20日，征收部门工作人员向洪伟送达了未经登记建筑申报表、举证通知书以及房屋现场查勘图。同日，洪伟提交了未经登记建筑认定处理申报表，认为其房屋面积有44.25平方米。2018年6月4日，原天宁区建设局对涉案房屋住改营的情况进行了认定，认定涉案房屋自1995年开始营业，营业面积42.84平方米。 2018年6月23日常州市延陵房地产评估事务所有限公司对涉案房屋进户评估，并于2018年8月2日作出2018-201-01-003号房屋估价报告，确定洪伟被征收房屋的估价结果是469921元（包括权证房屋评估价、房屋装修及附属设施补偿价）。2018年11月14日，原天宁区建设局对涉案房屋作出补偿安置方案，告知洪伟可以选择货币补偿或者产权调换，其中产权调换房为青龙西路北侧、庙湾村路东侧地块规划项目（施工编号）4号楼203室（期房），建筑面积94.47平方米，经常州市延陵房地产评估事务所有限公司评估房屋总价为812000元。因无法联系洪伟，原天宁区建设局在常州日报公告送达上述评估报告以及补偿安置方案。 征收部门工作人员多次与洪伟就涉案房屋的补偿问题进行协商，并就产权调换和货币补偿的安置方式征求其意见，但双方未能达成一致意见。原天宁区建设局于2019年1月18日向天宁区政府申请对洪伟所有的高士村委（××市镇）房屋作出补偿决定。2019年1月25日天宁区政府作出常天征补[2019]9号《房屋征收补偿决定书》（以下简称《9号补偿决定》），并在征收范围予以公示。因无法联系洪伟，天宁区政府在常州日报公告送达《9号补偿决定》。后洪伟不服，诉至法院，要求撤销《9号补偿决定》。 一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十六规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定。天宁区政府对青龙苑南区南侧地块项目作出房屋征收决定，因被征收人洪伟与征收部门未在签约期限内达成补偿协议，天宁区政府依法具有作出补偿决定的法定职权。 房屋征收部门原天宁区建设局组织相关人员对涉案房屋进行了调查登记、实地查勘，告知被征收人申报未经登记建筑、对涉案房屋住改非情况进行了认定；通过被征收人的协商，依法选择常州市延陵房地产评估事务所有限公司、常州基建土地房地产评估咨询有限公司作为评估机构；因无法联系被征收人洪伟，向其公告送达了涉案房屋的评估报告以及补偿安置方案，告知其房屋征收部门提供了产权调换和货币补偿两种方式以供选择；在签约期内多次与洪伟进行协商；在协商不成的情况下，申请天宁区政府作出房屋补偿决定，并依法公示和公告送达补偿决定。因洪伟无法联系，天宁区政府公告送达《9号补偿决定》，并未违反法律规定，程序并无不当。 关于涉案房屋的面积及性质问题。1、涉案房屋权证面积是42.84平方米，实测面积也是42.84平方米。洪伟提出其一楼有44.25平方米，二楼有94.4平方米，总计138.65平方米，但其未能提供充分的证据，且在未经登记建筑申报时亦未提及94.4平方米的面积。经比对洪伟产权证所附平面图与房屋现场查勘图，可以认定涉案房屋的实际面积即权证面积42.84平方米。2、关于房屋的性质，产权证标明房屋性质为私有。结合涉案房屋的建造历史，当时青龙乡政府建造房屋是为了解决教师住房困难，在文件中也明确是规划一座居民住宅楼，且洪伟提供的民房建设工程规划许可证也明确工程名称为住宅。故天宁区政府认定涉案房屋系住宅，但用于经营，评估公司结合经营年限参照经营用房进行评估，符合法律规定。至于产权证规费的收费标准是当时房地产开发公司的通知，并不能据此认定涉案房屋的性质。 鉴于被征收房屋系住宅，天宁区政府为了保障被征收人的居住权，决定对其实施房屋产权调换符合法律规定，并未损害当事人的合法权益。天宁区政府委托具有资质且经被征收人协商选择的评估机构对被征收房屋、用于产权调换的房屋分别进行评估，计算差价。此外，天宁区政府根据征收与补偿方案确定的标准给予被征收人搬迁费、临时安置费、停产停业损失等，符合规定。 综上，洪伟要求法院撤销《9号补偿决定》的请求不能成立，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回洪伟的诉讼请求。 上诉人洪伟上诉称：涉案征收的房屋系商业用房，一审法院将其认定为住宅错误；被上诉人在作出《9号补偿决定》时捏造虚假证据，其还有94.4平方米的住宅在此次征收范围内，一审法院认定事实不清；一审法院关于变更诉讼请求以及有关协商补偿事宜的表述前后矛盾。请求本院撤销一审判决，并依法改判。 被上诉人天宁区政府答辩称，上诉人洪伟的房产证载明的建筑面积是42.84平方米，该面积与征收过程中实际测量房屋面积一致，并无误差；上诉人洪伟主张的另外94.4平方米住宅没有任何证据证明，该房屋并不存在；涉案房屋的规划用途为居民住宅，并非商用房屋。请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，应依法予以确认。 本院认为，《征补条例》第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。苏政发[2011]91号《江苏省贯彻实施﹤国有土地上房屋征收与补偿条例﹥若干问题的规定》第十条第一款第（五）项规定，采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定。本案中，2018年5月22日，原天宁区建设局发布了《关于选择青龙苑南区南侧地块房屋征收评估机构的公告》，并附上符合资质并报名参加的房屋征收评估机构名录。包括上诉人洪伟在内的46户被征收人填写了《青龙苑南区南侧地块项目选择评估机构意见书》。青龙苑南区社区居民委员会于2018年5月29日向原天宁区建设局作出《告知函》，该函明确，经协商，被征收人选定常州市延陵房地产评估事务所有限公司、常州基建土地房地产评估咨询有限公司为涉案征收项目的评估机构。2018年5月30日，原天宁区建设局将评估公司协商选定的结果公示，行政程序符合上述法律规定。 《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。本案中，在卷的常青政（1994）第49号《关于优惠安排教师、医生住房的有关规定》《房屋所有权证》等证据显示，涉案屋产权证记载的房屋面积是42.84平方米，性质为私有住宅。在本院听证过程中，就上诉人洪伟称其在征收范围内还有94.4平方米房屋的问题，洪伟本人陈述，该房屋系“后来改建从一层变成两层变成5米。我挖下去了”。因此，上诉人洪伟称在此次征收范围内还有94.4平方米住宅的主张缺乏事实根据，本院不予支持。鉴于存在经营的情形，原天宁区建设局认定涉案房屋自1995年开始营业。因此，被上诉人天宁区政府认定涉案房屋面积42.84平方米，属于住宅改为营业，并以此为依据作出《9号补偿决定》具有事实根据。上诉人洪伟称涉案被征收的房屋系商业用房的主张缺乏事实根据，本院不予采纳。 《征补条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。本案中，经常州市延陵房地产评估事务所有限公司对涉案房屋进行评估，评估价为438299元，装饰装修及附属物设施评估价为31622元，合计评估价469921元。另外，补偿上诉人洪伟被征收房屋搬迁费1071元，临时安置费每月1000元（按实际过渡期限结算），装饰装修及附属设施评估价31622元，停产停业损失补偿9107元。为上诉人洪伟提供青龙西路北侧、庙湾村路东侧地块规划项目（施工编号）4号楼203室（期房）作为产权调换房，建筑面积94.47平方米，双方结清差价。上述补偿决定内容系根据依法作出的评估报告所确定，且评估报告作出后，上诉人洪伟并未提出异议，也未向房地产价格评估机构申请复核评估或向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，故《9号补偿决定》所确定的补偿并无不当。 在作出《9号补偿决定》过程中，被上诉人天宁区政府在评估机构选择、房屋评估、评估报告的送达以及作出补偿决定等环节，均履行了《征补条例》规定的公示、告知以及送达等程序，符合法律规定。关于上诉人洪伟称一审法院强迫其变更诉讼请求的问题。在一审提交的起诉状中，上诉人洪伟将其诉讼请求表述为：“1.请求撤销被告作出的《房屋征收补偿决定书》（常天征补[2019]9号）；2.请求追究被告违法强拆原告房屋的相关责任。”在卷的《谈话笔录》显示，2019年8月16日，一审法院曾询问上诉人洪伟，“本案中要求你明确诉讼请求，你现在是什么想法？”上诉人洪伟答，“这个案件我就是要撤销天宁区政府常天征补（2019）9号补偿决定书，我坚持这一个诉讼请求。要求追究强拆房屋行为的相关责任这个诉讼请求，在本案中我撤销。”由此可见，因存在诉讼请求不明确的情形，一审法院及时向上诉人洪伟释明。在此情况下，上诉人洪伟自行变更诉讼请求，故其称被强迫变更诉讼请求的主张缺乏事实根据，本院不予支持。 综上，上诉人洪伟的上诉理由和请求依法不能成立。一审判决认定事实清楚，审判程序合法。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人洪伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 蔡 霞 审判员 张松波 审判员 张 静 二〇二一年三月二十六日 书记员 张家松