苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初8221号原告：田绪梅，女，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：易斌，上海东方环发律师事务所律师。被告：梁业红，男，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：张明华，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁忠，江苏政纬律师事务所律师。原告田绪梅与被告梁业红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月15日公开开庭进行审理，原告田绪梅的委托诉讼代理人易斌、被告梁业红的委托诉讼代理人张明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田绪梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿系争店面装修费、转让费117500元；2.判令被告返还租金83836元；3.被告承担本案诉讼费用。审理中，原告变更第1项诉请为赔偿系争店面装修费、转让费112500元。事实与理由：2018年3月23日，被告将坐落于苏州市××区茶花村××玫瑰田××号自己使用部分的店面整体(包括室内装修及未到期租金等)转让给原告，共计35万元，其中未到期租金20万元及装修和转让费15万元，原告于同日接盘诉争店面，并通过案外人李兆荣先后分五次将人民币35万元费用足额支付给被告。然原告经营仅一年零一个月，该店面在2019年4月26日时被地方政府以涉嫌消防隐患、违法建设等原因查封，原告无法经营。事后，原告多次找被告协商，被告均找各种理由推脱，遂引发纠纷。原告认为，被告将店面转让给原告，应当是一个可合法的经营场所，被告在转让店面之时，隐瞒了店面存在消防隐患、违法建设的事实，最终被地方政府查封，导致原告装修费、转让费的损失，对此被告依法应当承担赔偿责任。考虑到装修费、转让费5年摊销完毕，原告实际使用13个月，故被告应当赔偿原告装修费、转让费11.75万元。其次，诉争店面原告于2018年3月23日接盘，但原告支付的租金对应期间为2017年10月20日至2018年10月20日。2017年10月20日至2018年3月22日，计153天，该期间原被告双方没有实际发生店面租赁关系，故被告收取此期间的租金计83836元，没有法律依据，应当给予返还。综上，被告在店面转让交易中，违背基本诚信原则，使原告蒙受巨大经济损失，依法应当承担相应责任。故原告依据现行的法律法规提请诉讼，请求法院依法支持原告之诉讼请求。被告梁业红答辩称，本案系正常的商业行为，不存在原告诉称的隐瞒、欺诈，涉案房屋被告是从王善继处承租后再转让给原告，原、被告双方应当对自己的经营行为承担商业风险责任，故原告诉请无事实理由，请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求，由原告向提交了（2020）苏0508民初3588号民事判决书、店面转让字据、付款凭证、李兆荣的说明、转让合同及收据、微信截屏等证据，本院组织双方进行了质证，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：一、2018年3月23日梁业红出具转让字据一份“现玫瑰田72号仪蔓纱礼服店转让给李兆荣使用，原合同是从2017年10月20日起至2018年10月20日止，房租20万元，我与2018年3月23日转让给李兆荣使用的，另外，装修费和转让费共计15万元，一起合计35万元整，在租期内遵守原合同约定使用（如有其它承诺李兆荣既不承认）”。随之，梁业红即将店面转让给田绪梅经营。2018年3月24日李兆荣出具收据（说明）：本人李兆荣代田绪梅支付梁业红玫瑰田72号房租20万元整，装修费15万元，共35万元。二、2019年10月17日本院受理了陈秋明诉王善继房屋租赁合同纠纷一案[（2019）苏0508民初8671号]，该案查明事实：坐落于苏州市姑苏区茶花村四组玫瑰田x号房屋1997年2月3日登记为陈秋明所有，陈秋明对房屋进行过翻建。2017年10月起，陈秋明将上述房屋的一层（面积约120平米）出租给王善继用于经营婚纱店，店名为“新族婚纱”。2017年10月16日，王善继与案外人梁业红签订房屋租赁合同，将承租房屋南面半间转租给梁业红经营婚纱店，租赁合同自2017年10月20日起至2018年10月20日止，租金20万元整。2018年3月，梁业红将自己使用部分的店面整体（包括室内装修、遗留货物及未到期租金等）转让给田绪梅，由田绪梅在此处继续经营。2017年10月17日，陈秋明（甲方）与王善继（乙方）就玫瑰田72号一楼房屋续签租赁合同，确定租赁期限自2018年10月10日起至2019年10月10日止，租金为19万元；合同同时约定，乙方在租赁期内转租、转让要通知甲方；乙方期满退租前，必须结清所使用的水、电各项费用，属乙方所有的物品由乙方带走，室内清扫干净。合同签订后，王善继分次向陈秋明支付租金113000元。后王善继与田绪梅约定转租部分的年租金也为19万元，田绪梅先后向王善继支付了15万元。2019年4月23日，山塘片区（虎丘街道）“331”整治工作专班向田绪梅经营的婚纱店发出告知书，认为根据苏州市“331”专项火灾隐患整治行动及“9+1”场所整治要求，因其经营场所涉嫌消防隐患、违法建设、无证无照经营、安全隐患等原因，要求配合整治。2019年4月26日前后，田绪梅将店铺关闭，王善继向其返还了未到期的5万元租金，但因田绪梅向王善继提出装修损失补偿等要求，双方未能就交还房屋事项达成一致意见。2019年5月期间，田绪梅又在店铺内经营了一段时间进行清货，后关闭店铺，但遗留部分货物在室内，各方未办理房屋交接手续。2019年5月24日，山塘片区（虎丘街道）“331”整治工作专班向王善继经营的婚纱店发出告知书，认为经营场所存在消防安全隐患，要求其配合整治，后整治工作专班于2019年6月4日对店面张贴了封条，婚纱店停止经营。之后，王善继将自用部分房屋腾清后交还了陈秋明。因田绪梅尚有物品遗留室内，该部分房屋未能交还。该案审理中本院组织调解田绪梅于2020年1月8日将南半间房屋腾清后向王善继交付了房屋钥匙，王善继随后将钥匙交还陈秋明。本院于2020年5月12日作出判决，判决书认为：王善继无法继续在租赁房屋内经营婚纱店，与陈秋明提供的房屋不能用于该项目经营存在一定的关联。在此情况下，双方未协商解除合同或者行使解除权，在剩余租赁期内，应当按照房屋的实际占有使用状况结算租金。王善继先腾清交还一半房屋，陈秋明亦表示接受，该部分房屋的租金可计算至2019年6月4日止；另一半房屋虽然使用受限，但仍由王善继转租的田绪梅继续占用，王善继应当承担该部分房屋的租金，考虑到该部分房屋因用途问题不能继续用于经营，本院对租金标准予以调整，按合同约定标准的70%计算。2018年10月10日至2018年6月4日，计238天，租金按合同约定的标准计算，应为190000元÷366天×238天=123552元；2019年6月4日至2019年10月10日，计128天，继续占有一半的房屋，按照合同约定的租金标准的一半为基准计算，应为95000元×70%÷366天×128天=23257元。以上两项合计146809元，王善继已经支付113000元，还需补足33809元。合同到期后，王善继应当按照合同约定向陈秋明交还全部房屋，但其仍继续占用，至本院调解后方于2020年1月8日向陈秋明交还剩余一半房屋，应当承担该部分房屋的使用费。鉴于该部分费用因王善继违约未交还房屋导致，陈秋明主张按合同租金标准计算并无不当，考虑到陈秋明已经收回一半房屋，本院仍按合同约定的全部租金标准的一半来计算。自2019年10月11日至2020年1月8日，计90天，本院确定使用费金额为95000元÷366天×90天=23361元。据此，该案判决王善继支付陈秋明租金、房屋使用费合计57170元。该案已发生法律效力。三、2020年7月15日本院受理了王善继诉梁业红、田绪梅房屋租赁合同纠纷一案[（2020）苏0508民初3588号]。该案审理中，王善继陈述称，其将房屋转租给梁业红使用，合同上写的是一年，但实际是长期使用的，梁业红将婚纱店转让给田绪梅的事，其不知情。后来其与田绪梅商量房租是一年19万元，田绪梅支付15万元房租。后因为331整改，田绪梅不再经营，2019年4月26日，其把剩余的房租5万元退还给田绪梅，然田绪梅拒绝交钥匙，要求房东承诺以后有拆迁利益归她所有。2019年6月4日，331专班组贴了封条，不能经营了，王善继将自己经营使用部分的房屋交还给房东陈秋明，但田绪梅拒绝交付房屋。田绪梅诉陈述称，其于2019年4月26日搬完东西，王善继退还了5万元房租。搬好后，其向王善继交钥匙，王善继没有接收，说为了其好。后来王善继让其回来做，其表示说能做三五个月再交房租，其回来经营过程中，2019年5月26日，王善继把门锁了，其报警，公安让其再跑几天货，后来到2019年6月5日王善继再次锁门，之后一直没有开过。本院于2020年9月2日就上述案件作出判决，判决书认为：王善继将其承租的部分房屋转租给梁业红使用，出租人陈秋明未提出异议，双方签订的租赁合同合法有效。虽然王善继否认对梁业红将婚纱店转让给田绪梅知情，但是王善继事后与田绪梅达成租金按照19万元/年计算的合意，并且收取田绪梅租金15万元，关于退租事宜也与田绪梅进行协商，故应认定王善继对梁业红转让的行为进行了追认，王善继与田绪梅之间形成租赁关系，王善继无权要求梁业红继续支付租金，该诉讼请求，本院不予支持。王善继与田绪梅租赁合同履行过程中，因苏州市“331”专项火灾隐患整治行动及“9+1”场所整治原因，租赁标的房屋不能继续用作原有用途，双方租赁合同履行遇到障碍。王善继于2019年4月26日退还田绪梅租金5万元表明双方对退房事宜已经达成一致，田绪梅认为王善继应赔偿其装修等损失，即使该主张成立，其应该及时主张权利，而不是在不能经营的情形下继续占有房屋，扩大损失。2018年10月20日至2019年6月4日期间，田绪梅应按合同约定的标准支付租金，王善继主张118360元，本院予以认定。2019年6月4日起至2020年1月8日期间，田绪梅继续占有房屋，应支付房屋占有使用费，然而2019田绪梅在该期间因房屋不能用于经营婚纱相关项目而停止营业，王善继将其占有的房屋交还给陈秋明，陈秋明与王善继之间的租赁合同事实上终止，王善继已经无权出租房屋获利，故王善继要求田绪梅按照合同约定支付占有使用费，于法无据，田绪梅应支付的占用费应与王善继因田绪梅未交房给其造成的损失相当。鉴于王善继除向陈秋明支付相应房屋占有使用费外，尚存在因田绪梅未及时交房产生的其他损失，本院酌情认定田绪梅按照王善继支付给陈秋明2019年6月4日起至2020年1月8日期间房屋占有使用费的1.3倍计算田绪梅应付的使用费，即60603元[（23257+23361）×1.3]。遂作出判决：田绪梅于本判决生效之日起十日内向原告王善继支付租金、房屋使用费合计78963元【178963元（118360+60603），扣除已支付的10万元】，该案已发生法律效力。本院认为，2018年3月李兆荣代原告田绪梅与被告建立的关于苏州市姑苏区茶花村四组玫瑰田72号南半间房屋转让行为系双方真实意思表示，且李兆荣代原告田绪梅向被告梁业红支付了转让费35万元，被告梁业红也向原告田绪梅交付了上述房屋，至此双方间转让合同已履行完毕；之后原告田绪梅就涉案租赁房屋也与王善继建立了新的租赁合同关系，直到2019年4月23日“331”专项火灾隐患整治行动及“9+1”场所整治工作原告田绪梅才无法经营，且依据“331”专班向田绪梅经营的婚纱店发出告知书，因其经营场所涉嫌消防隐患、违法建设、无证无照经营、安全隐患等综合原因而被要求整治，且原告未提供相关因涉案房屋装修原因导致被要求整治的证据，涉案房屋又非被告所有，如涉案房屋存在违法建设，存在消防隐患，原告无证所系被告原故，因此原告以被告在转让店面之时，隐瞒了店面存在消防隐患、违法建设的事实，要求被告退还转让费，因无事实和法律依据，其理由不能成立，本院不予支持。关于原告主张自2017年10月20日至2018年3月22日，计153天，该期间原被告双方没有实际发生店面租赁关系，故被告收取此期间的租金计83836元，没有法律依据，应当给予返还。依据转让行为发生时被告出具的书面字据，可确认双方间所发生的店面转让费包含未到期的租金及店面室内装修、遗留货物和转让费，合计35万元，虽然书面字据中未明确未到期租金的计算金额，但从双方实际履行转让行为可以证实被告向原告转让店面费的总的费用为35万元，原告上述主张，与事实不符，本院不予支持。综上，因原告诉请无法律及事实依据，故本院对原告的上述两项主张均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第一款第（一）项，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告田绪梅的全部诉讼请求。案件受理费4320元，减半收取2160元，由原告田绪梅负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  沈录印二〇二一年三月十日书记员  朱琰华