湖南省茶陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0224民初910号原告：株洲市星河经营管理有限公司（以下简称星河公司）。住所地：茶陵县华晨世纪商业区****。法定代表人：陈嘉峰，董事长。委托诉讼代理人：陈回儿，湖南挚友律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：毛秀秀，女，1992年8月20日出生，系星河公司职员，代理权限为一般代理。被告：肖坤，男，1987年9月11日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省茶陵县。被告：谭湘华，男，1963年5月22日出生，汉族，茶陵县人，住湖南省茶陵县。被告：唐荣，男，1984年9月21日出生，汉族，东安县人，住湖南省东安县。原告星河公司诉被告肖坤、谭湘华、唐荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告星河公司委托诉讼代理人陈回儿、毛秀秀，被告被告肖坤、谭湘华、唐荣经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星河公司变更诉讼请求：1.判决解除双方签订的《租赁合同书》；2.判决被告将租赁房屋的装修恢复原状；3.判决三被告向原告支付：①2019年11月15日-2020年5月14日装修期间的物业管理费22800元，逾期付款财务费用损失2052元；②支付2020年5月15日至2020年11月14日期间的房屋租金86640元（9.5元/平方×1520平方×6个月）、市场运营管理费54720元（6元/平方×1520平方×6个月）、物业管理费22800元（2.5平方×1520平方×6个月），合计164160元，逾期付款财务费用损失14774元；③支付2020年11月15日至2021年5月14日期间的租金86640元（9.5元/平方×1520平方×6个月）、运营管理费54720元（6元/平方×1520平方×6个月）、物业管理费22800元（2.5平方×1520平方×6个月），合计164160元。逾期付款财务费用14774元；④后期房屋租金、物业管理费、市场运营管理费从2021年5月15日之后起计算至判决书生效之日止；4.判决三被告所缴纳的履约保证金10万不予返还；5.判决三被告向原告支付违约金10万元；6.后期财务损失费用以未交款项为基数、按每日万分之五的比例，从2021年5月15日计算至租金、物业管理费、市场运营管理费全部交清之日止；7.判决被告交纳水费31.29元（7吨×4.47元/吨）、电费3592元（3592度×1元/度）；8.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年11月14日，原告与被告签订了一份华晨世纪湘赣国际广场《租赁合同书》，被告租赁原告拥有出租权的华晨世纪中心A1栋四层4021、4023-4049号铺位用于经营KTV，面积共为1520平方米。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，被告随即启动装修，一段时间后不知何原因被告停止了装修也没有交纳租金、上次运营管理费和物业管理费，仅交纳了10万元履约保证金。被告行为已构成违约，为维护原告合法权益诉至法院，忘判如所请。被告肖坤、谭湘华、唐荣未提交书面答辩意见，亦未到庭举证质证，应当自行承担相应不利法律后果。经审理查明，本院认定事实如下：2018年11月14日原告星河公司与被告肖坤、谭湘华、唐荣三人签订《华晨世纪湘赣国际广场租赁合同书》，合同约定：三被告承租华晨世纪中心A1栋四层4021号、4023-4049号商铺，该商铺的建筑面积为1575.3平方米；租赁期限10年（2019年5月15日至2030年5月15日）；租赁费起算时间从2019年11月15日起；租金9.5元/平方米/月、物业管理费2.5元/平方米/月、商场运营管理费6元/平方米/月；乙方在合同签订日一次性交纳履约保证金100000元。合同还就商铺用途、商铺交付、履约保证金、付款方式、商铺装修、双方的权利义务、合同的变更、借出与终止、违约责任等事项进行了约定。2019年5月29日湖南经纬置业发展有限公司、株洲星河经营管理有限公司、华晨世纪中心A1栋四楼全体业主三方签订了《商铺委托招商协议书》，约定由株洲星河经营管理有限公司对华晨世纪中心A1栋四楼商铺进行统一招商；后于2019年6月16日三方又签订了《商铺委托招商补充协议书》。2018年11月26日三被告向原告交纳80000元履约保证金，2019年4月8日三被告将剩余的20000元履约保证金交纳给原告，至此被告需交纳100000元履约保证金支付完毕。被告交纳履约保证金后未再支付其他任何租金等费用。截至2020年6月4日被告在租赁的商铺用电量为3592.72度，用水量为7吨，合同中约定1.3元/度、水费未约定，计算电费为3592元（3592度×1元/度=3592元），水费按工商业用水标准4.1元/吨计算得28.7元（7吨×4.1元/吨=28.7元），水电费共计3620.7元。上述事实有原告提供的营业执照、《租赁合同书》、《商铺委托招商协议书》、收据、业主代表授权、茶陵县不动产资料核档证明、电表和水表拍摄图片以及原告的当庭陈述予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告与被告签订了租赁合同，原告向被告交付了房屋，租赁合同关系成立。关于原告请求解除签订的租赁合同的问题。原告与被告签订的《租赁合同书》中第十一条4.8约定“乙方逾期支付押金、租金、水费、电费、空调费、管理费的等相关费用超过30日的”甲方有权单方解除合同。《租赁合同书》中第五条第二款四项约定付款方式，第一年的租金、商场运营管理费、物业费分两次付清，前6个月的费用于开业前三天支付，后6个月的费用于2020年11月15日前支付，但由于被告方一直未开业，根据在装修完毕后就应该开业的一般习惯，认定被告应予2019年11月11日前支付原告前6个月租金、商场运营管理费、物业费。被告未支付，即被告方违约，根据合同约定原告有权解除合同。主张解除合同的一方应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，但本案中原告方未联系上被告没能通知到对方。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条之规定“民法典实施前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五第二款的规定”，可知当事人一方以提起诉讼主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案于2020年6月8日立案，于2020年10月19日送达到被告，故该合同解除的时间为2020年10月19日。关于原告请求租金、物业管理费、商场运营管理费的问题。从上述可知合同于2020年10月19日解除，因此被告需支付的租金、物业费、商场运营管理费的时间也为此日止。原告请求2019年11月15日至2020年5月14日期间第五物业管理费22800元（1520平方米×2.5元×6个月=22800元）符合合同约定，法院予以支持。2020年5月15日至合同解除之日2020年10月19日期间的租金、市场运营费、物业费合计141360元（1520平方米×（9.5元+6元+2.5元）×5个月5天=141360元）符合约定本院予以支持。因合同于2020年10月19日合同已解除故原告请求后期费用法院不予支持。以上两项合计164160元。关于履约保证金和违约金问题，《租赁合同书中》第十二条3.1约定在租赁期内，乙方擅自违约解除本合同的，或者有本合同第十一条第4款约定的违约行为之一的，乙方所交的履约保证金不再退还，乙方还需另行向甲方支付违约金100000元，由此可知此约定将履约保证金作为违约金定义，故本合同约定的违约金为200000元。被告方违约需承担违约责任，故原告不予返还履约保证金100000元和被告支付违约金100000元的请求本院予以支持。原告可就逾期付款损失和违约金同时主张，但以不超过实际损失额为限，驳回原告逾期付款财务费用损失的请求。关于原告请求被告恢复租赁房屋原状的问题，被告对租赁屋进行室内装修是经过原告方同意的，并且租赁合同中也未有约定在合同解除时被告需要将房屋恢复原状交还给原告，故此项请求本院不予支持。关于水电费的问题。根据租赁合同约定，水电费由租赁方承担，向出租房委托的物业管理公司按期缴纳。本院认定事实中认定水电费合计3620.7元，原告方要求被告方支付未提供其已代缴的证据证明，故对该项请求本院驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》二十八条、二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告株洲市星河经营管理有限公司与被告肖坤、谭湘华、唐荣的租赁合同于2020年10月19日解除；二、被告肖坤、谭湘华、唐荣在本判决生效后十五日内向原告株洲市星河经营管理有限公司支付租赁费、物业费及商场运营管理费共计164160元；三、原告株洲市星河经营管理有限公司不予返还被告肖坤、谭湘华、唐荣交纳的100000元履约保证金；四、被告肖坤、谭湘华、唐荣在本判决生效后十五日内向原告株洲市星河经营管理有限公司支付违约金100000元；五、驳回原告株洲市星河经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费7412元，由原告株洲市星河经营管理有限公司承担787元；由被告肖坤、谭湘华、唐荣共同承担6625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。附：提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。现金缴纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 员  谭震龙人民陪审员  彭寿初人民陪审员  余 凤二〇二一年三月二十二日法官助理陈琴书记员谭旭珍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增肌；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。