汕头市潮南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0514民初1764号原告：周锡茂，男，1954年6月15日出生，汉族，住汕头市潮阳区。被告：周汉文，男，1955年8月24日出生，汉族，住汕头市潮南区。委托诉讼代理人：吴武元，广东东沙律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡妍，广东东沙律师事务所律师。被告：周集雄，男，1962年1月8日出生，汉族，住汕头市潮南区。原告周锡茂诉被告周汉文、周集雄执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告周锡茂、被告周汉文及其委托诉讼代理人吴武元、蔡妍、被告周集雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周锡茂向本院提出诉讼请求：判令停止（2020）粤0514执异11号执行裁定书的执行，解除周集雄名下址于汕头市潮阳区xxx703号房（下称703房）及XX单车房（下称单车房）的查封。事实和理由：原告周锡茂于1997年向被告周集雄购买703房及单车房，并一直居住至今。因当时购房款分期付还，直至2019年7月18日付清房款才与被告周集雄签订了《房地产买卖合同》。《房地产买卖合同》约定其向被执行人周集雄购买703房及单车房，购房款200000元，双方于2019年7月18日在潮阳区房地产交易所进行了房地产交易合同备案。被告周集雄将房屋的不动产权证交由原告保管。综上，法院查封的703房及单车房为原告所有，恳请法院支持原告的诉讼请求。原告周锡茂对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.居民身份证，证明原告的诉讼主体资格；2.《房地产买卖合同》，证明1997年原告向被告周集雄（当时名为“周勤国”）购买涉案房产并交付给原告居住使用至今；3.《汕头市潮阳区房地产交易确认书》《不动产权证》、不动产评估费发票、潮阳区房屋交易估价报告书，证明2019年7月18日原告与被告周集雄到不动产部门和住建局办理涉案房产的过户登记手续；4.收条，证明原告已付还被告周集雄200000元的房款；5.执行异议书、（2020）粤0514执异11号民事裁定书、送达回证，证明被告周汉文申请查封703房及单车房，原告向法院提起执行异议，法院驳回其请求，原告不服提起执行异议之诉。原告周锡茂在庭后提交的证据有：供水单据、卫生费票据，证明原告一直在使用涉案房产的事实。被告周汉文当庭提交答辩状称，一、汕头市潮南区人民法院（下称潮南法院）于2016年12月27日对周汉文与周集雄民间借贷纠纷一案作出（2016）粤0514民初819号民事判决书，生效后周集雄没有履行生效判决确定的义务，周汉文于2017年申请强制执行并反映周集雄有703房和单车房可供执行，但执行法官称上述房产登记所有人为“周勤国”而无法查封。之后，周汉文于2018年6月24日，2018年9月12日，2020年5月分别申请恢复执行并提供案涉房产，但均因上述房产登记人为“周勤国”非“周集雄”而无法查封、拍卖。2020年10月16日，案涉房产的所有权人登记变更为周集雄，潮南法院作出（2020）粤0514执309号执行裁定书查封了上述房产。原告随后提出执行异议，潮南法院于2020年10月26日作出（2020）月0514执异11号执行裁定书裁定驳回原告的异议请求。二、原告的请求缺乏事实和法律依据，依法应予驳回：（一）潮南法院查封上述房产有事实和法律依据。根据原告举出的粤（2019）潮阳区不动产权第0003764号不动产权证书可见，该房产登记的所有权人为周集雄，即该房产系周集雄所有，潮南法院对该房产查封依法有据；（二）原告主张该房产为其所有，以图排除执行缺乏事实和法律依据。1、原告并未取得案涉房产的所有权，原告于2019年7月18日与周集雄签订了房屋买卖合同，并到潮阳区房地产交易所进行登记备案，该行为仅仅是预告登记行为，并不发生物权变动效力，原告在房屋交易部门预告登记后，未在三个月内申请房屋变更登记，该预告登记已经失效。潮南法院于2020年10月16日作出（2020）粤0514执309号执行裁定书时产权人还是周集雄，原告并非案涉房屋所有权人；2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告与周集雄签订的房屋买卖合同无法排除执行,原告提供的证据仅能够证明双方有发生交易，但无法证明原告已经合法占用该房产和已全额付清购房款及2019年7月18日至2020年10月16日存在非其自身原因没有完成过户登记；3、原告与被告周集雄的交易明显是以不合理的低价转让房产。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”根据汕头市潮阳区房地产交易所《潮阳区房屋交易估价报告书》可见案涉的房屋市场价值为323988元，而双方约定房屋转让款为200000元，该价格是评估价格的62%，明显是以不合理的低价转让，损害了周汉文的合法权益，属于应当撤销的合同；三、本案存在相关部门、相关人恶意串通，侵害周汉文权益问题，应依法查明原因并追究相关责任人的法律责任。周汉文充分了解案涉房产为周集雄（又名周勤国）所有，申请执行几年来均因房产登记的产权人是“周勤国”非周集雄无法查封、拍卖案涉房产；但2019年7月9日却能够变更登记为周集雄，这明显存在妨碍诉讼，恶意转移财产情况，应当向潮南区公安户籍登记部门及潮阳区不动产登记中心查明身份、产权登记的转变情况。综上，请依法查明本案的相关事实并驳回原告的诉讼请求，以维护周汉文的合法权益。被告周汉文对其辩解在举证期限内提交的证据有：1.执行裁定书、保全申请书、恢复执行申请书，证明周汉文与周集雄民间借贷纠纷一案，周集雄未履行生效判决的内容，周汉文向潮南法院申请执行并反映涉案房产的情况，但因涉案房产当时登记产权人为周勤国故无法查封；2.协议书、民事判决书，证明周汉文与周集雄民间借贷纠纷一案，周汉文与周集雄达成调解协议，周集雄确有归还680000元，但债权债务未结清。被告周集雄没有提交书面答辩，其当庭辩称，周汉文2016年起诉其民间借贷纠纷一案，通过法院调解其于2018年5月11日与周汉文达成调解协议共归还原告680000元，其中600000元为本金、80000元补偿利息。但2019年11月其接到执行局通知称其存在赖账情况，其已将680000元的收条交给执行局。其与周汉文的债权债务关系已结清，法院也有通知周汉文来撤诉，法院不应执行其房产。原告从部队退伍回来后经济困难，其确实有将房产以200000元的低价卖给原告，买卖时已将房屋交付给原告，具体买卖时间记不清楚，但至今已有二十多年。被告周集雄对其辩解没有提交任何证据。对当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了质证：被告周汉文对原告提供的证据1没有异议，认为证据2的签订时间是2019年7月，证明原告起诉称房产交易为20多年前不符合事实；对证据3真实性没有异议，但对证明目的有异议，该证据仅能够证明双方有发生交易的意向及向相关部门预登记，不能证明原告已合法拥有该房产的产权；对证据4不予确认，认为收条没有落款时间，从收条的字迹看应是近期书写，不能反映客观事实；对证据5真实性合法性没有异议，但执行异议书中原告陈述2019年7月1日与周集雄订立买卖合同并交付房款，但诉状中却陈述是二十多年前买卖的，两者存在矛盾；认为原告庭后提交的供水单据、卫生费票据不能证明原告的主张，原告与周集雄关于案涉房产的买卖发生在2019年，故原告持有上述费用单据应为原告向周集雄借用或者租用，不能证明原告于1997年买受涉案房产。被告周集雄对原告提供的证据均没有异议，其系在20多年前将涉案房产卖给原告并交付使用，因原告经济困难，房款系陆续付还，在最后一次结清总额时其才出具收条，具体时间记不清楚。对原告庭后提交的证据请求由法院依法认定。原告对被告周汉文提交的证据1真实性没有异议，但其在20多年前已购买涉案房产，法院不应查封涉案房产。证据2是二被告之间的债权债务与其无关。被告周集雄对被告周汉文提供的证据1不清楚，认为其中查封了其他房产，其只收到查封溪尾周村学校东楼房的通知，本案的房产没有收到通知；证据2真实性没有异议，名字是其所签，但其不识字，不知道具体内容。对当事人没有争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据2.3可以证明原告周锡茂与被告周集雄在法院查封涉案房产前已对703房签订了房屋买卖合同；对证据4收条，原告周锡茂与被告周集雄均认可原告已付还全部购房款，双方的房屋买卖关系也有《房地产买卖合同》和房地产交易确认书予以佐证，本院对原告已支付房款200000元的事实予以确认，但原告提供的收条记载的内容与原告和被告周集雄的陈述存在矛盾，因此该证据不足以证明原告与被告周集雄的房屋买卖行为系发生1997年的事实。至于被告周汉文提出双方约定的交易价格低于评估价格的70%的问题，被告周汉文作为债权人可以根据合同法的相关规定通过行使撤销权的方式进行救济；在其未行使撤销权的情形下，根据现有的证据不足以证明原告周锡茂与被告周集雄存在共谋或串通以及付款行为系虚假的，因此，不能仅凭收条记载的瑕疵否定原告购买房产及支付价款的真实性。原告庭后提供的供水费单据系汕头市潮阳区自来水总公司开具的发票，真实性可予确认，本院对原告在法院查封前已占有使用房产的事实予以确认，但占有使用房产既可基于买卖也可基于租赁借用等事由，原告周锡茂也未能提供买卖合同或其他证据证明其主张的与被告周集雄的买卖关系发生在1997年，本院对被告周汉文提出该证据不能证明原告于1997年买受涉案房产的辩解，予以采纳。被告周汉文提供的执行裁定书系法院执行部门针对周汉文诉周集雄民间借贷纠纷一案所作出的相关执行文书，真实性可予确认，因涉案房产登记的产权人为被告周集雄，本院依法裁定查封涉案房产符合法律规定；被告周集雄对被告周汉文提供的协议书中的签名没有异议，作为完全民事行为能力人，应对其签名确认的内容的法律后果有明确认知，本院对其以不识字不清楚内容的辩解意见不予采纳；而根据协议书的内容应认定被告周集雄对(2016)粤0514民初819号民事判决书确定的义务并未履行完毕，被告周集雄抗辩其与被告周汉文的纠纷已了结缺乏依据，本院不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月27日,本院对周汉文诉周集雄民间借贷纠纷一案作出(2016)粤0514民初819号民事判决，判决周集雄应于本判决生效后15日内归还周汉文借款600000元及利息（从1998年9月4日起至还清借款之日止按月利率2%计）。判决后，周集雄未履行上述民事判决书确定的义务，周汉文向本院申请执行，本院于2020年7月21日作出（2020）粤0514执309号执行裁定书，查封了703号房及单车房。原告周锡茂于2020年10月12日向本院提出执行异议，本院受理后依法进行审查，并于同年10月26日作出（2020）粤0514执异11号执行裁定，裁定驳回周锡茂的异议请求。周锡茂不服，遂于2020年11月10日向本院提起执行异议之诉。另查明，2019年7月18日，被告周集雄（甲方）与原告周锡茂（乙方）签订了房地产买卖合同，约定甲方自愿将其所有的位于潮阳区XXX703号房的房地产转让给乙方，转让价款为200000元，合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到潮阳区房地产交易所办理过户手续，双方同意于2019年7月18日由甲方将该房地产交付给乙方使用。2019年7月18日，该房地产买卖合同在汕头市潮阳区房地产交易所办理了房地产交易确认书，并由该所在房地产买卖合同上甲、乙双方签名处有载明“已备案”并加盖印章。被告周集雄向原告周锡茂出具收条，确认收到周锡茂付还的购房款200000元。又查明，汕头市潮阳区XXXX703号房及XXX单车房原登记权利人为周勤国，2019年7月9日变更登记为被告周集雄。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，本案的焦点在于原告周锡茂提供的证据能否证明其享有足以排除法院强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房产之前，原告周锡茂已与被告周集雄签订了涉案703房的《房地产买卖合同》、付还全部的购房款并实际占有使用该不动产，因此，应重点审查原告周锡茂对未办理过户登记是否存在过错的问题。本院认为，原告周锡茂虽与被告周集雄签订了《房地产买卖合同》并在房地产交易部门办理了《房地产交易确认书》，但双方在其后并未及时完成房产过户登记手续。双方的前述行为只是对双方进行房屋买卖行为的确认，而非一个严格的物权法上的民事法律概念，并不能对抗法院的强制执行措施。另依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。法律对预告登记的行为效力也仅设定了三个月的时效，未在三个月内申请物权登记的，预告登记失效。原告周锡茂与被告周集雄在签订703房的《房地产买卖合同》后至本院查封诉争房产前一年多的时间未办理房屋过户登记。虽原告周锡茂称未办理过户登记系因其缺乏资金缴纳契税的原因导致，该辩解意见印证了双方未及时办理过户登记的原因并非行政部门政策原因或其他不可抗力所造成，而系原告周锡茂怠于行使自身权利所致，因此，原告对未办理诉争房产过户登记存在过错。本案原告周锡茂主张其作为涉案房屋的买受人，对诉争房产的执行提出异议，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四种情形；而涉案的单车房，原告虽提出执行异议，但其未能提供充分证据证明其就本案诉争房产享有足以排除周汉文申请强制执行的实体权利，故本院对其要求停止对诉争703房及单车房进行强制执行的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告周锡茂的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告周锡茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  李绪娜审 判 员  吴盛杰人民陪审员  黄锦湖二〇二一年三月十六日书 记 员  柯博茵