上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84058号原告(反诉被告)：添虹海鲜酒家(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈伟明，总经理。委托诉讼代理人：郭兆华，男。被告(反诉原告)：上海馨住公寓管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈强，总经理。原告(反诉被告)添虹海鲜酒家(上海)有限公司与被告(反诉原告)上海馨住公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)添虹海鲜酒家(上海)有限公司的委托诉讼代理人郭兆华，被告(反诉原告)上海馨住公寓管理有限公司的法定代表人陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。添虹海鲜酒家(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告押金人民币24,000元。事实和理由：2019年7月31日，原、被告签订《上海馨住服务式公寓房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定被告将上海市浦东新区金桥路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房间出租给原告，租赁期限为2019年7月30日至2020年7月29日。租金为24,720元/月，押金(履约保证金)为24,000元。合同签订后，被告交付租赁房屋给原告，原告支付被告押金24,000元，并支付相应租金。现《租赁合同》已到期，原告已返还租赁房屋，但被告拒绝返还原告押金，为此，原告诉至法院，要求判如所请。上海馨住公寓管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，确认收到原告支付的押金24,000元，但不愿意返还，理由如下：1.原告在合同履行过程中存在多处违约行为，比如延期支付租金、提前返还A139房间、A363房间(履行过程中更换的房间)；2.退房的时候有损坏的情况，例如马桶配件损坏、台盆柜损坏、擅自撕掉墙纸、C119房间擅自改装水表、A351(履行过程中更换的房间)缺冰箱、A137窗帘消失不见等。综上，根据合同第七条第3款约定，原告提前腾退了2间房屋，每间房不含税押金数额为4,000元，违约金为一个月的押金数额，即两间的违约金为8,000元。为此，被告提出反诉请求如下：1.判令原告支付被告提前退房违约金8,000元；2.判令原告支付被告逾期付款滞纳金550元；3.判令原告赔偿被告物品损坏费用10,100元；4.判令原告支付被告换房费1,200元。针对被告的反诉请求，原告辩称：1.确认有两间房间提前腾退，具体室号记不清楚了。合同约定的是擅自解除才需要支付违约金。提前腾退是因为疫情原因，员工数量减少，与被告协商一致后才予以腾退，后续被告的付款通知也只是收取了四间房屋的费用，如果违约的话，被告早就提出要求了，虽无书面协议，但实际已经变更为承租四间房屋了，故提前腾退违约金不愿意支付。2.对被告所列的实际付款日期无异议，但不存在延迟。后三期是因为疫情，协商一致一月一付，且原告是按照被告的付款通知支付的租金，付款通知改变了合同约定的付款时间，故不同意支付滞纳金。3.不同意支付物品损失。原告不清楚被告所列事项，如冰箱，被告有管理人员，原告不可能将冰箱搬离，双方交接时已经交接清楚了，收钥匙的时候也未提及，如果有问题，被告应当于接收前提出，且可以不收钥匙。4.确认更换过房间，但具体室号及更换过程不清楚，不同意支付换房费，《租赁合同》并未约定，合同第六条第5款第(1)项约定的是转租的情况，非换房情况。本院经审理认定事实如下：2019年7月31日，原告(承租方)与被告(出租方)签订《租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区金桥路XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号房间出租给原告作为单一住宿用途使用，承租方提供真实有效的身份证件或工作的相关证明材料填写入住登记信息表。租赁期限为2019年7月30日至2020年7月29日。租金为4,120元/间/月，即24,720元/月，租金中含公寓租赁发票税点3%。租金交付方式为按季支付，承租方每次须在本期租金到期前7天缴纳下期租金。延迟未支付需承担滞纳金，每延迟一天滞纳金为月房租的5%。履约押金为24,000元，押金不冲抵房租，合同期满双方办理验收移交手续，结清所有消费账款和赔偿后，出租方于5个工作日内返还承租方。合同第六条第5款第(1)项约定“如乙方自行转租，必须更改合同，甲方收取合同变更费用400元。”合同第七条第3款约定“租赁期内承租方单方解除本合同视为违约，承租方承担1个月押金作为违约金。”合同另约定了其他事项。合同签订后，原告交付被告租赁房屋，被告支付原告押金24,000元，并支付相应租金。合同履行过程中，原告更换部分房间室号，并提前退掉两间。合同到期后，原告于2020年7月29日将剩余四间房间返还被告。现因被告至今未向原告返还押金，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提供原告自行制作的付款明细及付款凭证、支付审批单、付款回单、住宿费发票等支付凭证一组及被告的付款通知两张，证明原告按照约定支付租金，不存在逾期的情况。另外，提前腾退两间房屋是被告同意的。经质证，被告表示对该组证据的真实性均无异议，但付款通知书是被告在原告要求下出具，且原告方总是拒绝盖章签字，例如提前退房、正常到期交接等都不签字。提前退房被告并未同意，是原告直接通知被告店长，并未协商。另外，租赁房屋均是刷卡入室的，没有钥匙，只是收掉门卡，退还了个人的门卡押金。当时被告要求签署退房单，但原告并未签字，为此事，被告曾去原告店铺，未得到解决，之后因为员工表明门卡押金为自己的押金，被告才退了门卡押金。同时也因原告人事多次要求，才会开具付款通知书，退房仅有被告签字，原告拒绝签字。确认后三期租金因为疫情原因，被告同意按月支付。因被告对该组证据的真实性不持异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。2.被告提供：(1)通知及张贴照片打印件，证明2020年5月1日被告在未退还的四间房间门上张贴尽快办理违约退房手续或缴纳租金的通知，但原告未予理睬。经质证，原告表示对该组证据的真实性无法确认，没有收到过，不清楚张贴的房间是否是原告员工居住的房间，且被告可以即贴即撕。(2)馨住2020微信群聊记录截屏打印件，证明原告在群内已经强调过A363房间、A139房间为违约退房。经质证，原告表示对该份证据的真实性无法确认，即便是真实的，也是被告内部人员的聊天，原告不清楚。(3)A137房间、A351房间、C113房间、C119房间退房时物品损坏清单及照片，证明原告对租赁房屋的损坏情况，具体为A137房间洗漱台盆柜坏、墙面脏、马桶脏、冰箱脏，A351房间洗菜盆柜面坏、洗漱台盆柜坏，C119房间墙面壁纸破损，C113洗漱台盆柜坏、台盆柜门无等。经质证，原告表示对该组证据的真实性不予认可，认为交接房屋的时候已经交接清楚，不存在损坏物品、丢失物品的情况，冰箱等物品也不可能搬走，且无法确认被告标注的房间就是实际发生的房间，离开时原告也寻找了清洁工进行了打扫。(4)与“邂逅”的微信聊天记录截屏打印件，证明2020年7月30日被告员工统计损坏物品清单，之后去找原告讨要说法，但原告拒绝办理退房单。经质证，原告表示对该份证据的真实性无法确认，聊天双方没有原告方员工。本院认为，原、被告双方签订的《上海馨住服务式公寓房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，原、被告均应恪守。原告起诉要求被告返还押金24,000元，被告不同意返还。现双方合同已到期，原告已返还全部租用的房间，被告理应将押金予以返还，故对原告要求被告返还押金24,000元的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉要求原告支付提前退房违约金8,000元。原告表示确认有两间房间提前腾退，但不同意支付提前退房违约金。根据合同约定，承租方在租赁期内单方解除合同视为违约，应承担一个月押金作为违约金。本案中原告确存在提前腾退部分房屋的情形，租赁合同部分解除，被告主张违约金8,000元并无不妥，本院予以支持。被告同时要求原告支付逾期付款滞纳金550元。被告确存在迟延支付租金的情形，故对原告要求被告支付逾期付款滞纳金的反诉请求，本院予以支持。被告另要求原告赔偿物品损坏费用10,100元。原告不同意，认为双方已交接完毕，不存在物品损坏。被告未能提供充分证据证明双方交接时物品损害的发生且由原告造成，本院对其意见不予采纳，故对其要求赔偿物品损坏费用10,100元的反诉请求，本院不予支持。至于被告要求原告支付换房费1,200元，双方对此并未约定，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海馨住公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)添虹海鲜酒家(上海)有限公司押金24,000元；二、原告(反诉被告)添虹海鲜酒家(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海馨住公寓管理有限公司逾期付款滞纳金550元；三、原告(反诉被告)添虹海鲜酒家(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海馨住公寓管理有限公司提前退房违约金8,000元；四、驳回被告(反诉原告)上海馨住公寓管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费400元，减半收取计200元，由被告上海馨住公寓管理有限公司负担。反诉案件受理费148元，由反诉原告上海馨住公寓管理有限公司负担84元，反诉被告添虹海鲜酒家(上海)有限公司负担64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年三月五日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。