安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终177号 上诉人（原审被告）：周梅，女，1982年1月3日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：李明，男，1974年4月24日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被上诉人（原审原告）：李静，女，1974年2月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：苏大林，安徽龙兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吕鹏，男，1977年10月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：吴风雷，男，1976年5月2日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 原审被告：李加爱，男，1978年8月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上诉人周梅因与被上诉人李明、李静、吕鹏、原审被告李加爱房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院(2020)皖0603民初1177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周梅、被上诉人李明、李静共同的委托诉讼代理人苏大林、被上诉人吕鹏的委托诉讼代理人吴风雷、原审被告李加爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判周梅不承担责任;2.本案一、二审诉讼费用由李明、李静、吕鹏承担。事实和理由:一、该案已超过诉讼时效。一审中,周梅以及李加爱、吕鹏均就超过诉讼时效提出抗辩,但一审判决未给予回应和说明。涉案房屋于2014年9月就出现拖欠房租问题,而李明、李静并没有向周梅、李加爱、吕鹏催要过房租。现在才提起诉讼索要房屋占有使用费,显然早已超过诉讼时效。二、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.一审判决判令周梅承担责任，依据是淮北市中级人民法院(2019)皖06民终397号民事判决书当中关于“李明、李静可以依法要求周梅支付逾期返还房屋期间的占有使用费”的论述,并没有全面客观地查明事实,充分论证法律关系。而上述民事判决认定的结论,并不正确。2.如果按照涉案房屋的实际占有使用人来确定支付主体,那么周梅不应该支付使用费。周梅与华松公司之间的房屋租赁期限至2014年10月31日届满,2014年11月1日之后是由吕鹏实际经营饭店使用,2014年11月22日华松公司再次张贴腾房通知。之后,华松公司对吕鹏经营的饭店上锁,吕鹏终止了饭店的经营。2015年11月30日,华松公司收回涉案房屋。因此,李明、李静主张的2014年11月1日至2015年12月1日之间的占有使用费,应当视情况由吕鹏承担或者由吕鹏与华松公司共同承担。华松公司锁门后，吕鹏是否重新开锁恢复饭店经营以及华松公司在2015年11月30日收回房屋时吕鹏的饭店是否在经营，该重要事实始终没有查清。3.如果根据合同的相对性原则,周梅也不应支付房屋占有使用费。其一,周梅是与华松公司建立的租赁关系,是从华松公司手中取得房屋,周梅与李明、李静没有直接关系。其二,华松公司与李明、李静的《商铺经营管理委托协议》第七条明确约定“委托期满,乙方(华松公司)应将商铺返还甲方(李明、李静)”。故李明、李静只能与华松公司直接发生关系,与周梅不直接发生关系。根据合同相对性原则,应当是李明、李静向华松公司,华松公司向周梅,周梅向吕鹏主张权利。 李明、李静共同答辩称:一、关于周梅提出的诉讼时效问题。一审中，周梅未就诉讼时效提出抗辩，在二审期间提出，应不予支持。李明、李静系案涉房屋所有权人，其基于物权所有权要求周梅支付房屋占用费，系物权请求权，不适用诉讼时效的规定。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因为案涉门面的返还、租金、占有使用费等，产生了四个案件，且每个案件都是一、二审，从2015年至今，长达七年的时间，仍未结束，浪费了大量的司法资源，这一切纠纷都是因周梅在租期仅剩余4个月的时候，将房屋出租给吕鹏所致。周梅上诉称，吕鹏在被华松公司锁门后是否恢复饭店经营、返还房屋时是否经营等本案的重要事实没有查清。本案经过四个案件，一、二审八次开庭审理，案情非常清楚明了，事实就是周梅负有返还案涉门面房的义务，其未返还，应承担在此期间的占有使用费。综上，请求驳回上诉，维持原判。 吕鹏辩称，其是最大的受害者，周梅有期骗的行为，明知仅剩4个月的期限还转租，其损失严重，上诉人的上诉请求是其个人想法，请求法院依法裁决。 李加爱述称，撤销一审判决，依法改判周梅不承担责任，同意周梅的上诉意见。 李明、李静向一审法院起诉请求：1.判令周梅、李加爱、吕鹏共同给付房屋占用费32262元及违约金(以32262元为基数从2015年12月1日起按照同期银行贷款基准利率计算至付清款为止);2.诉讼费、保全费及其他费用由周梅、李加爱、吕鹏承担。 一审法院认定事实：2009年9月1日,华松公司与周梅签订《租赁合同》。合同主要内容为,华松公司(出租方)将位于华松时代北区18幢102、105、201室(建筑面积719.79平方米)出租给周梅(承租方);租赁期限五年,自2009年9月1日至2014年8月30日止;免费装修期60天,自2009年9月1日至2009年10月30日;自2009年11月1日至2012年10月30日,年租金17.1万元,从第四年开始租金按上年度租金的5%递增,即前三年租金42750元/季,17.1万元/年,第四年租金44887元/季,179550元/年,第五年租金47131元/季,188527元/年;每个季度首月的5日前交清本季度的租金;租赁期间,承租方不得擅自转租、转让、抵押房屋;租赁期内该房屋所有权发生变动的,本合同在承租方与新所有权人之间具有法律效力;承租方应按合同约定如期交纳租金,每拖欠一天,按拖欠租金部分的5%作为支付出租方的违约金。合同签订后,华松公司将涉案房屋交付周梅经营饭店使用,周梅注册登记个体工商户字号“淮北市相山区神州火焰鱼饭店”(以下简称火焰鱼饭店)。 2010年10月29日,华松公司与李明、李静签订《商品房买卖合同》,约定华松公司将其开发建设的位于华松时代北区18幢102室出售给李明、李静,购房款扣除一次性养铺金、二年租金,两年返租期间双方的责权详见商铺租赁协议,租期满后买受方的租金和收益等有关权利,按出卖人与承租人签订的租赁协议执行,租赁协议期限自2009年9月1日至2014年8月30日。2011年2月24日,李明、李静(甲方)与华松公司(乙方)签订《商铺经营管理委托协议》,约定甲方将位于华松时代北区18幢102号商铺交由乙方代为经营管理,商铺建筑面积108.81平方米(以签约及房管局实测为准),委托经营管理期限自2011年2月24日至2013年2月24日,委托期限内商铺所有权属于甲方,使用权和经营权属于乙方,乙方可以对该商铺有偿的对外招租、招商,委托期满乙方应将商铺返还给甲方等内容。2012年12月10日,李明、李静取得涉案房屋的房地产权证,注明建筑面积107.87平方米。 2014年4月2日,周梅的丈夫李加爱(甲方)与吕鹏(乙方)签订饭店承包协议书,主要内容:甲方提供给乙方承包经营的餐厅位于淮北市翠峰路华松时代北区,由乙方依法开展饮食服务经营,餐厅附有经营所需设施、设备、用具(见清单);承包期限自2014年4月7日至2018年2月7日;自2014年4月7日至2015年2月7日的承包费用每年24万元,之后每年承包费用26万元;因不可抗拒因素(拆迁、甲方和华松公司不能续签合同、自然灾害等)导致本合同不能正常履行的,不视为违约,甲方应将乙方预交的押金退还给乙方。之后,吕鹏在上述房屋经营饭店。2014年9月1日,华松公司在吕鹏经营的饭店门上张贴通知,称租赁合同已于2014年8月31日到期,要求周梅于三日内腾空租赁的华松时代北区18幢102、105、201号房屋。2014年11月22日,华松公司再次张贴腾房通知。之后,华松公司对吕鹏经营的饭店房门上锁,吕鹏暂停饭店的经营。 2015年9月17日,火焰鱼饭店以吕鹏欠付租金为由起诉,吕鹏于2015年10月27日提起反诉,淮北市相山区人民法院对该两案件合并审理,2016年3月2日作出(2015)相民二初字第00801号民事判决书,判决:一、吕鹏给付火焰鱼饭店租金1.6万元;二、火焰鱼饭店返还吕鹏押金8万元;三、上述第一、二项判决相互冲抵后,火焰鱼饭店给付吕鹏6.4万元;四、吕鹏返还火焰鱼饭店空调柜机四台、挂机九台、四开门冰柜一台、小冰柜两台、操作台三个;五、驳回火焰鱼饭店的其他诉讼请求;六、驳回吕鹏的其他诉讼请求。该案审理过程中,华松公司于2015年11月30日收回102、105、201室,淮北市国信公证处予以公证。2015年12月1日,华松公司将102室返还给李明、李静。返还之前,102、105、201室共用水电线路。李明、李静接收房屋后,将102室改造为单独的水电线路,华松公司负担了线路改造费用。2016年3月18日,华松公司支付之前的水电费用计12102元。 2017年6月6日,华松公司起诉请求判令周梅、李加爱连带给付拖欠的自2014年8月1日至2015年11月30日房屋租金251364元,从2015年12月1日起按同期银行贷款利率支付拖欠租金251364元的违约金,直至实际付清之日。一审法院经审理认为,华松公司与周梅签订的《租赁合同》应于2014年10月31日到期,华松公司未举证证明李明、李静委托其收取102室自2014年11月1日至2015年11月30日的房屋租赁费,华松公司无权主张上述期间102室的占有使用费。2018年2月2日,淮北市相山区人民法院作出(2017)皖0603民初2465号民事判决书,判令周梅支付华松公司自2014年8月1日至2014年10月31日102、105、201室的房屋租赁费及自2014年11月1日至2015年11月30日105、201室的占有使用费208041.1元、违约金(以47131元为基数,自2015年12月1日起按照同期银行贷款基准利率计算至付清款之日)、财产保全申请费1420元,三者之和扣除履约保证金4万元,驳回华松公司的其他诉讼请求。周梅不服,向淮北市中级人民法院提起上诉,淮北市中级人民法院于2018年5月28日作出(2018)皖06民终331号民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。 2018年,李明、李静向淮北市相山区人民法院起诉华松公司,请求:1.依法判令华松公司给付房租47354元,其中自2014年9月1日至2014年10月30日租金4709元,自2014年11月1日至2015年10月30日的租金29666元,自2015年11月1日至2016年3月30日的租金12979元,支付违约金23677元;2.诉讼费及其他费用由华松公司负担。经审理,淮北市相山区人民法院作出(2018)皖0603民初1293号民事判决书,判决:一、华松公司于判决生效后十日内支付李明、李静房屋租金、占有使用费44734元以及违约金(违约金以4709元为基数,按同期银行贷款基准利率自2014年8月6日起计算至付清款之日止);二、驳回李明、李静的其他诉讼请求。之后,华松公司不服,提起上诉,淮北市中级人民法院认定华松公司与周梅签订的《租赁合同》期满后,周梅未按合同约定交还租赁房屋,华松公司于2015年11月30日公证收回102、105、201室,华松公司在此期间并未实际控制102、105、201室,李明、李静与华松公司之间未签订房屋租赁合同，亦未续签《商铺经营管理委托协议》，故一审认为李明、李静可以选择要求华松公司支付逾期返还房屋期间的占有使用费缺乏事实依据和法律依据，应予纠正。但是，李明、李静可以依法要求周梅支付逾期返还房屋期间的占有使用费。2019年5月29日，淮北市中级人民法院作出（2019）皖06民终397号民事判决书，判决：一、撤销淮北市相山区人民法院（2018）皖0603民初1293号民事判决第二项，即“二、驳回李明、李静的其他诉讼请求”；二、变更淮北市相山区人民法院（2018）皖0603民初1293号民事判决第一项为：淮北市华松房地产有限公司于本判决生效后十日内支付李明、李静房屋租金4709元以及违约金（违约金以4709元为基数，按同期银行贷款基准利率自2014年8月6日起计算至付清款之日止）；三、驳回李明、李静其他的诉讼请求。 现李明、李静以其尚未收到2014年11月1日至2015年12月1日的房屋占有费为由，于2019年11月5日向一审法院提起诉讼，该案进行先行调解期，先行调解无果后立案。 一审法院认为，依据生效判决，李明、李静将涉案房屋交由淮北华松公司代为管理，双方之间系委托关系。淮北华松公司与周梅签订的《租赁合同》期满后，周梅未按合同约定交还涉案房屋。淮北市中级人民法院（2019）皖06民终397号民事判决书，明确认定李明、李静可以依法要求周梅支付逾期返还房屋期间的占有使用费。因此，对李明、李静请求周梅支付自2014年11月1日至2015年12月1日之间的占有使用费，予以支持。 对于租金数额，因双方未对逾期返还房屋占有使用费用进行约定,李明、李静可以要求周梅参照第五年的租金标准支付占有使用费,其要求按照租赁合同期限内的租金标准逐年上涨5%,理由不能成立。经计算,周梅应支付占有使用费30608元(188527元/年÷719.79㎡÷12月×107.87㎡×13月)。 关于违约金请求,因本案对占有期间费用的支付主体及付款期限均未作出约定,且本案当事人对涉案房屋提起多起诉讼,故应自李明、李静起诉之日即2019年11月5日起,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付逾期违约金。对于李明、李静请求超出部分的违约金,不予支持。 关于李加爱是否承担民事责任的问题,因案涉租赁合同由周梅与华松公司签订,李加爱不是合同相对人,因此,其不应承担本案民事责任。李明、李静另请求吕鹏承担共同付款责任,该请求无事实及法律依据,不予支持。 综上,判决:一、周梅于判决生效后十五日内支付李明、李静房屋占有使用费30608元及违约金(以本金30608元为基数、自2019年11月5日至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);二、驳回李明、李静其他的诉讼请求。案件受理费775元,由李明、李静负担167元,周梅负担608元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，均坚持一审举证质证意见。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.李明、李静的起诉是否超过诉讼时效；2.周梅应否支付李明、李静房屋占有使用费。 关于李明、李静的起诉是否超过诉讼时效的问题。2018年,李明、李静就涉案房屋的租金提起诉讼，构成诉讼时效的中断。2019年5月29日，本院作出（2019）皖06民终397号民事判决书，告知李明、李静可以依法要求周梅支付逾期返还房屋期间的占有使用费，自该判决生效之日，李明、李静主张涉案房屋占有使用费的诉讼时效期间重新计算。2019年11月5日，李明、李静提起本案诉讼，其起诉并未超过诉讼时效。周梅主张李明、李静的起诉已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于周梅应否支付李明、李静房屋占有使用费的问题。虽然周梅是与华松公司签订的租赁合同，但在租赁期内，淮北华松公司将涉案房屋出卖给李明、李静，李明、李静于2012年12月10日取得涉案房屋的房地产权证，所有权已发生转移。依据周梅与华松公司签订的租赁合同中“租赁期内该房屋所有权发生变动的，本合同在承租方与新所有权人之间具有法律效力”的约定，在2012年12月10日之后，周梅与华松公司之间租赁合同的合同相对方已变更为李明、李静。因此，在涉案房屋租赁期满后，周梅应负返还涉案房屋的义务，而周梅未予返还，一审法院判决由其支付李明、李静房屋占有使用费并无不当。故周梅上诉主张其不应承担房屋占有使用费的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，周梅的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费775元，由上诉人周梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  葛 侠 审判员  李 姗 二〇二一年三月三十一日 法官助理徐婉 书记员李玥彤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。