贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0402民初548号原告：贵州安佳仁物业管理有限责任公司。住所地：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段136号2幢4单元4-2。统一社会信用代码：91520102MA6EAE4E3W。法定代表人：许青松，总经理。委托诉讼代理人：熊某某，女，1974年6月22日生，汉族，住贵州省湄潭县。代理权限：特别授权。被告：于某，男，1985年7月16日生，住贵州省安顺市西秀区。原告贵州安佳仁物业管理有限责任公司（以下简称安佳仁物业公司）与被告于某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安佳仁物业公司的法定代表人许青松、委托诉讼代理人熊某某到庭参加诉讼，被告于某经本院合法传唤（传票），无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安佳仁物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠原告的物业管理服务费人民币1374.00元；2、判令被告给付拖欠原告的物业管理服务费违约金人民币1504.53元；3、判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2018年8月1日，原告与贵飞新区小区开发单位贵阳公交房地产开发有限公司（以下简称公交房开）双方签订了《前期物业服务合同》。2018年10月15日，原告与被告双方签订了《住宅小区前期物业服务协议》，合同第四条约定，电梯楼住宅按建筑面积每月每平方米1.20元标准收取。被告系贵飞新区小区的业主，房屋建筑面积88.49平方米，按合同约定，应该向原告缴纳从2019年10月15日至2020年10月14日的物业管理费用人民币1374.00元，被告一直以小区停电频繁，其家中所养观赏鱼死亡为由，拒缴物业费。合同履行至今，原告按合同约定，依约履行了义务，为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，故诉至法院，提出如前所请。于某在法定期限内未提出答辩意见，亦没有出庭辩认核对原告所举证据的真实性。原告围绕诉讼请求依法提交了营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件、前期物业服务合同、住宅小区前期物业协议、业主（住户）资料卡、《关于中航贵州飞机有限公司国有工矿棚户区相关资料样本的答复函》、物业公司职员催缴图片、《贵飞新区小区物业费催费记录表》、商品房买卖合同（于某）、情况说明（电梯维保年费、电费）、业主缴费信息表、商品房买卖合同（模板）、普通增值税发票、非税收入统一票据、非税收入通用收据等证据证明其主张，本院到现场查看的图片，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告安佳仁物业公司为依法成立的物业管理企业法人。2018年，公交房开（甲方）与原告安佳仁物业公司（乙方）双方签订了《前期物业服务合同》一份，双方约定：甲方选聘乙方对中航贵州飞机有限责任公司国有工矿棚户区改造项目提供前期物业管理服务，并对委托的物业服务的内容与质量、服务费用、物业的经营和管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任、服务期限等进行约定。合同第六条约定：物业服务收费选择以包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层、高层住宅按1.2元/月·平方米计收。合同第三十五条约定：本合同期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年10月15日，原告安佳仁物业公司（甲方）与被告于某（乙方）双方签订了《住宅小区前期物业服务协议》一份，双方对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行约定。合同第四条约定，电梯楼住宅按建筑面积每月每平方米1.20元标准收取。并约定交纳费用时间：乙方按年向甲方预交纳物业服务费；预交费对应的物业服务期间届满的15日前，乙方自行到甲方收费处预交下一期的费用。合同第九条约定违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，使用方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，未按规定乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用；4、乙方违反协议，按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠费用，并要求乙方从逾期之日起按每日3‰和累计的逾期期间，支付违约金给甲方。上述合同签订后，原告依约从2018年6月1日起为该小区提供物业管理服务至今。2017年10月21日，被告与公交房开签订《商品房买卖合同》一份，购买中航贵州飞机有限责任公司国有工矿棚户区改造项目第11幢号房屋，房屋建筑面积为88.49平方米。被告于208年10月15日接房交纳物业费至2019年10月14日，自2019年10月15日起未交纳物业费，遂致成诉讼。同时查明，经本院现场查看，小区内电梯维保、卫生、绿化等方面良好，车辆秩序方面欠缺。本院认为，建设单位公交房开与原告安佳仁物业公司签订的《前期物业服务合同》、原告安佳仁物业公司与被告于某签订的《住宅小区前期物业服务协议》，均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效。双方应按合同全面履行自己的义务。原告提供了物业服务,被告作为房屋所有人或实际使用人应当按约定交纳物业服务费。经查明，被告自2019年10月15日起未缴纳物业服务费，现原告诉请要求被告缴纳2019年10月15日至2020年10月14日的物业服务费，即：12个月×1.2元×88.49平方米=1274.26元，予以支持原告的诉请，超出部分不予支持。对原告诉请要求被告支付逾期违约金的问题。因原、被告双方签订的《住宅小区前期物业服务协议》中对被告应承担的违约责任作出了明确约定，但对原告不完全履行合同应承担的违约责任未作明确约定，从而免除了原告的违约责任，并加重了被告的违约责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款（二）项的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任的条款无效，对该约定违约责任的条款，应认定无效，故原告要求被告支付逾期违约金无事实和法律依据，应不予支持。原告安佳仁物业公司在提供管理服务的过程中虽存在车辆停放管理的瑕疵,但根据经本院抽查核实，小区大多数业主已交纳物业费的实际,表明其物业服务质量尚能为多数业主接受。在原告已经提供物业服务的情况下,被告若认为服务中存在瑕疵,可以要求物业公司限期改正、赔偿损失,被告以此为由拒交物业服务费的做法本院不予支持。同时,物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源,也是物业公司赖以生存的物质来源,业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转,也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，损害其合法权益。原告安佳仁物业公司也应全面履行物业服务合同约定的义务,对业主反映物业服务存在的问题应及时有效地解决。被告于某经本院合法传唤，不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告于某于本判决生效之日起五日内支付2019年10月15日至2020年10月14日的物业服务费人民币1274.26元给原告贵州安佳仁物业管理有限责任公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告于某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。原告可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李晓燕二〇二一年三月二十八日法官助理赵朴灵书记员刘思雨（代）