河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初9463号原告（反诉被告）：赤光梅，女，汉族，1958年12月26日出生，户籍地河南省南阳市卧龙区，现住河南省南阳市卧龙区。被告（反诉原告）：贾清馨，女，汉族，1994年10月16日出生，户籍地河南省社旗县。现住河南省南阳市。原告（反诉被告）赤光梅诉被告（反诉原告）贾清馨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告赤光梅，被告贾清馨均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）赤光梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的房屋《租赁居间合同》；2、判令被告返还租用的房屋；3、判令被告对租用的房屋改造恢复到原样；4、因被告有过错、违反合同约定，判令被告承担违约金3000元；5、判令被告支付物业费、水费、电费至返还占用房屋之日止；6、因被告转租租赁房屋，判令被告返还向第三人收取的超出原告应收租金部分的利益6000元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年6月25日，被告因居住需要与原告签订房屋《租赁居间合同》，合同约定：原告将其位于南阳市卧龙区人民路中段东华新村4号楼二单元501室，整套租给被告，租期5年。签订合同时注明：甲乙某一方有过错违约，承担违约金3000元。合同第4条约定:“乙方租用此房屋作居住之用，在租赁期间，乙方保证房屋只做合同约定之用途，如有违背，甲方可依此解除本合同，并由乙方承担相关违约费用；未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租此房屋:乙方应保护其承租房屋及附属设施，在未征得甲方的书面同意之前，不得对承租房屋及附属设施进行改造”。合同签订后，被告在租赁期间，未经原告同意，擅自转租房屋；未征得原告的同意，对承租房屋及附属设施进行改造，已构成根本性违约。依据《中华人民共和国合同法》第224条规定、《租赁居间合同》第4条约定，被告没有经过原告同意，把租用此房屋作居住之用的房屋，擅自分割成多个单间，转租给多个受转租人，收取租金，进行不间断的商业化转租，已构成根本性违约。按合同约定:“甲方可依此解除本合同，并由乙方承担相关违约费用”。依据《租赁居间合同》第4条约定，被告违反合同约定，出于多赢利的目的，为多加一间房，未征得原告的同意，违背合同内容私自在客厅做隔断。破坏了原有合理地房屋布局，构成根本性违约。按合同约定原告可依此解除合同。被告租房后自己不住，利用房子转租给多人，从中赚取成倍的房租，由于住人太多，不加管理，洗脸池门合页损坏、房门掉漆、房屋墙面伤迹老化，伤害出租人的利益。依据合同法第二百二十四条规定，承租人在没有经出租人同意转租，就是违法转租。违法转租出租人可以解除合同，并要求赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定,请求判令被告返还向第三人收取的超出原告应收租金部分的利益。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条、第二百十四条、第二百ニ十五条规定，为了维护自己的合法权益。特诉之法院，请依法支持原告诉求。被告（反诉原告）贾清馨辩称，被答辩人所诉与事实不符，是被答辩人为达到解除合同目的而进行主观臆断，编造的一面之词，所诉内容不合理合法，没有事实依据。1、答辩人于2020年6月5日联系到中介王庆才，与其电话沟通想要租赁案涉房源，经中介王庆才实地带看房源后，答辩人提出如下要求：（1）答辩人是公司合租，需要原告赤光梅同意合租一事；（2）因三室不够住，答辩人租赁房子后需要在客厅进行隔断改造，隔断后的客厅用来作卧室居住；（3）合同需要签长期，签订5年，短期不考虑。经中介从中协商后，原告同意答辩人提出的要求，故三方到房屋内商谈签订合同，因租赁价格当天没有商谈一致，未签订合同。后，中介与答辩人继续在微信上联系。2020年6月25日，贾清馨、王庆才、赤光梅在房屋内签订《租赁居间合同》，在签订合同前，原告多次询问被告合租如何住、都有哪些人住、客厅准备怎么隔断、用什么隔，担心被告将房子弄坏，并要求做隔断时通知其到场。被告告知其所住之人都是同事，朋友，客厅会用石膏板进行隔断，保证不破坏房屋其他设施，待合同到期后恢复原样，原告口头答应并默许，有被告与中介王庆才的通话录音可以证明原告知晓并同意。做隔断时，被告曾电话通知过原告，原告到房屋内看过后没有表示不满。综上所述，答辩人与被答辩人签订协议后，答辩人一直按照双方的约定全面忠实履行协议，不存在违约行为。被答辩人以答辩人转租，擅自改造房屋为由要求解除合同，没有事实依据。2、答辩人与被答辩人所签订的《租赁居间合同》是由中介单方拟制的格式合同，第4条的约定系格式条款。租房时，被答辩人已口头同意答辩人对房屋合租、进行隔断，有第三方中介在场，口头要约已形成，具备法律效应。3、按照合同第5条约定，交房时被答辩人要保证水，电，燃气等相关设施正常使用，但当时被答辩人没有告知答辩人燃气没有开户不能用，没有告知水费缴费户号，过后多次向被答辩人要水费缴费户号，被答辩人都不给，导致租住期间无法缴纳水费、使用燃气，其行为存在一定过错。签订合同前，主卧室内堆满杂物和装修垃圾，被答辩人答应在2020年7月10日前腾空，但违反承诺，迟迟拖延。答辩人多次要求其腾房无果后，于7月18日找朋友帮忙，将垃圾清理完。后，被答辩人到来，提出将房租涨到每月1600元。在合同生效后的第8天，被答辩人提出涨房租的行为，已构成根本性违约，答辩人不同意。第二天被答辩人便以答辩人转租为由，在微信上要求答辩人搬离房屋，沟通无果后，被答辩人要求物业断电，严重影响答辩人的正常工作和生活。答辩人去物业说明情况、恢复用电后，被答辩人在电话中称会继续断水断电。4、关于原告要求判令被告返还租用的房屋以及对租用的房屋改造恢复到原样。合同租期为五年，从2020年7月10日始至2025年7月10日止，合同没有履行完毕，被告现在不能返还房屋、恢复原样。5、关于原告要求被告支付物业管理费、水、电、气费用，及每月80元水电费的问题。交房后，被告一直按合同约定承担所有费用，包括物业费，水，电费等，被告每月用支付宝缴纳水费，去物业缴纳电费。燃气尚未开户，无法使用。6、关于原告要求被告返还向第三人收取的超出原告应收租金部分的利益每月600元，明显不合理，不合法。签订合同后，被告已一次性缴纳过半年房租，原告所描述的返还向第三人收取的费用没有事实依据，属原告主观臆测。7、关于原告诉被告为赚取成倍的房租，未在房屋居住的说法，没有事实依据，房屋是被告租赁后合租居住，有被告的合租人可以证明。8、关于原告诉被告不加管理，造成洗脸池门合页损坏，房门掉漆，房屋墙面伤迹老化等，伤害原告的利益。洗脸池门合页损坏是因时间久、螺丝松动，被告已积极处理，并拍照微信告知原告。至于房门掉漆，房屋墙面伤迹老化等，原告未向被告提及过，属原告信口捏造，恶意编排，达到解除合同目的。租住期间，原告先是以转租为由断电，多次骚扰合租伙伴。原告在未联系的情况下，到被告所在公司，声称被告欠原告房租还不接电话，构成恶意诽谤，严重影响被告在同事与领导之间的信誉。2020年12月中旬左右，原告以被告擅自改造房屋为由告知被告违约。当初已告知过改造房屋，原告同意默许。《合同法》中处处体现鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，被答辩人应当按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务。综上所述，答辩人与被答辩人之间签订的《租赁居间合同》合法有效，理应受到法律保护，被答辩人请求解除《租赁居间合同》没有事实依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告（反诉原告）贾清馨向本院提出反诉诉讼请求：1、请求解除合同，判令被反诉人支付违约金3000元，退还房屋押金1500元，退还未使用的物业费455元，支付隔断装修的损失2460元，共计7415元；2、由被反诉人承担反诉费用。事实与理由：反诉人于2020年6月25日通过中介王庆才租赁涉案房屋，租赁期五年，合同签订未满一个月，在2020年7月18日，原告提出将房租涨到每月1600元，此行为违反合同约定，存在根本性违约行为，按合同约定原告应承担违约金3000元，并退还房屋押金1500元，退还未使用的物业费455元，支付隔断装修的损失2460元。且被反诉人没有给反诉人提供交水费的户号，燃气未开通使用，租住期间断电，对反诉人的生活造成损失，不符合合同的约定。原告（反诉被告）赤光梅针对被告贾清馨的反诉请求辩称，发现被告转租后，原告到房屋时，发现转租的人对房屋造成损害，进行过劝说，但是转租的人告诉原告，让找被告解决，在此期间，原告通知被告，被告说已经对房屋进行维修，原告告知过被告房屋不能进行转租，但是被告称她们是合租，但合租的人员不断地进行更换。之后因不能进入房屋内进行过报警处理。被告的行为违法。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告赤光梅提交租户王彬宇等人的身份证复印件、罗展鹏的身份证复印件、微信聊天记录、罗展鹏搬走时出具的证明、居间租赁合同；被告贾清馨提交与王庆才的通话录音、与罗展鹏的通话录音、合租证明及视频、微信聊天记录。以及原被告的当庭陈述等证据。本院已将原被告双方提交的证据入卷予以佐证。本院经审理认定如下事实：2020年6月25日，赤光梅作为出租方（甲方），贾清馨作为承租方（乙方），南阳市恋家房地产经纪有限公司仲景店作为经纪方（丙方），签订《南阳市恋家房地产经纪有限公司租赁居间合同》一份，约定：1、甲方房屋位于南阳市××新村××单元××室整套租给乙方。2、租期：2020年7月10日始至2025年7月10日止，租期为五年。叁年内有违约金，超过叁年无违约金。3、租金：7500元/半年，付款方式：按半年交，提前30天缴纳下次的房租，先交房租后住房，依次类推。4、押金1500元，合同终止时，乙方结清租期内产生的所有费用，甲方验收房屋无异议退还押金给乙方。5、乙方租用此房屋作居住之用。在租赁期间，乙方保证房屋只做合同约定之用途，如有违背，甲方可依此解除本合同，并由乙方承担相关违约费用；未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租此房屋；乙方应保护其承租房屋及附属设施，在未征得甲方的书面同意之前，不得对承租房屋及附属设施进行改造。6、若甲乙双方任何一方提前解除合同，均须支付对方违约金3000元。当日，贾清馨即支付半年租金7500元及押金1500元，共计9000元。赤光梅与贾清馨之间的微信聊天记录中显示，2020年7月19日，赤光梅已知晓贾清馨将案涉房屋转租事宜，并表示不同意贾清馨将房屋转租盈利，称贾清馨违约，要求其搬离并支付违约金。但贾清馨称自己系合租，租赁前已告知过租赁案涉房屋是为公司合租，自己向其他住户收取的费用是均摊后的费用，并称赤光梅要求将房租涨到每月1600元属于违约，如果赤光梅不继续出租，要求赤光梅向自己支付做隔断、买家具的费用，并支付违约金、退还押金。贾清馨提交罗展鹏出具的书面《证明》一份，内容为“证明本人罗展鹏于2020年7月6日跟贾清馨共同租住在南阳市××区××新村小区××楼××单元××室，期间一切合规合法，因工作原因无法出庭证明，特此书面证明。证明人罗展鹏2021.1.4”。本院于2021年1月7日到涉案房产进行现场勘验时，贾清馨称自己在正对进户门的主卧室居住，但当时未拿钥匙，无法进入该房间内。现场勘验时，在紧挨主卧室旁边房间居住的罗展鹏在现场。在对罗展鹏所做的询问笔录中，罗展鹏称：1、自己与贾清馨系朋友关系，自己在健身房做健身教练，贾清馨系健身房客户，自己与贾清馨从未在同一个公司工作过。因当时需要换房，问到贾清馨是否有房屋出租，贾清馨称自己有空房出租，所以就搬入案涉房屋，搬入后才商量租金问题，双方未签订过合同，未交押金。2、自己于2020年8、9月份入住案涉房屋，每月现金交给贾清馨房租500元、水电费100多元。贾清馨未让自己看过水电费条据，自己对于物业费情况不知情。3、在自己居住期间，不经常见到贾清馨，不清楚贾清馨是否经常在此居住，不清楚贾清馨是否在进户门正对的主卧室内居住。但贾清馨每个月都会过来。4、平时该套房屋内约三个人居住，另外两间卧室的居住人员是在自己之后陆续搬进来的，并不相熟，不知道他们的情况，也不知道他们向贾清馨交纳租金的情况。5、自己入住的第一个月就见到过房东赤光梅，其称自己是房东，主卧室没有腾空。6、上个月房屋内突然断电几次，赤光梅称不让转租，并堵过门不让自己进入房屋。后，自己给贾清馨打电话让其处理，最终贾清馨与赤光梅一起到派出所解决。7、认可前述书面证明系本人书写。赤光梅提交罗展鹏于2021年1月20日出具的《证明》一份，内容为“证明本人罗展鹏，于2021.1.20搬走，水电、房租一并交于贾清欣，已结清。特此证明。罗展鹏2021.1.20租住东华新村四号楼二单元501”。贾清馨提交与罗展鹏的电话通话情况视频一份，内容为罗展鹏在电话通话中告知贾清馨，自己当天搬走时需要房东出具一些证明，但房东胁迫自己出具了关于房租、水电的证明，该证明的内容与自己之前所写的证明、所做的调查笔录中的内容有些差距。因如果不写该证明，房东不给出入证明的条据，不让自己搬走，所以给房东赤光梅出的证明并非自己的本意。贾清馨提交自己与中介王庆才的通话录音两份。在第一段通话录音中，贾清馨告知王庆才，赤光梅称客厅隔断未经其书面同意，属于违约。王庆才称签合同前三方均在场，关于做隔断的问题经赤光梅口头同意，合同中关于改造房屋需要房东书面同意的约定是因中介公司提供的书面格式合同中有该内容，关于该条款专门给赤光梅说过。在第二段通话录音中，贾清馨称自己租房签订合同前已经谈过合租及隔断的事，问王庆才是否向赤光梅说过,但王庆才称是让贾清馨用其电话直接与房东沟通。贾清馨称三人在房屋现场时已告知过赤光梅关于房屋的客厅如何隔断及使用的材料，中介王庆才认可有该事实，并称租房前贾清馨自称是郑州卖新房子的一家公司在此合租。审理中，贾清馨自认以下事实：1、在案涉房屋内居住的人员并非同一公司员工，系自己的朋友、前同事，除罗展鹏外，其他两位住户，每月固定给现金500元，算是房租、水费、电费、物业费的平摊费用，平摊费用均是自己定好后给其他人说的。2、租赁前，为让房东同意，告知房东系公司合租，但实际并未经过公司同意。3、自己平时在位于林溪谷的家中居住，不经常在案涉房屋内居住。另，按照租赁合同的约定租期自2020年7月10日始，贾清馨于2020年6月25日支付的7500元租金可使用至2021年1月10日。2020年12月9日，赤光梅要求贾清馨支付租金，贾清馨于2020年12月16日向赤光梅支付一个月租金1250元，经计算，该租金可使用至2021年2月10日。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十七条规定“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。”第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，贾清馨自认与赤光梅签订合同前，告知其系公司合租使用案涉房屋，且租赁居间合同中也注明系居住使用。虽然罗展鹏出具证言称与贾清馨系合租关系，但罗展鹏在本院的调查中亦证实贾清馨并未在案涉房屋内经常居住，再结合贾清馨自认其他三间卧室的居住人员每月交给自己的费用已超过1500元（每间房交平摊费用500元以上），如系合租，加上贾清馨应分摊的费用，总数额已超过2000元，该数额明显高于交给赤光梅的租金1250元，且贾清馨自认居住人员并非同一公司的员工，期间还有其他人短期租住过案涉房屋，故租赁后，贾清馨并未按照合同约定用途使用案涉房屋进行居住，明显使用案涉房产进行转租，故本院确认贾清馨系转租使用案涉房屋。双方签订的租赁居间合同中已经明确约定“未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租此房屋”，故贾清馨的转租行为属于违约，赤光梅有权解除合同。贾清馨在反诉中亦请求解除合同，故本院确认案涉合同已解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，贾清馨于2020年12月25日收到赤光梅要求解除案涉合同的诉状副本，依照上述法律规定，赤光梅与贾清馨于2020年6月25日签订的《南阳市恋家房地产经纪有限公司租赁居间合同》于2020年12月25日解除，贾清馨应向赤光梅返还案涉房屋。关于贾清馨将客厅隔断为卧室是否经过赤光梅同意的问题。虽然案涉租赁居间合同中约定“乙方应保护其承租房屋及附属设施，在未征得甲方的书面同意之前，不得对承租房屋及附属设施进行改造”，但该合同系中介公司提供的格式合同，且中介人员王庆才在录音中已经证实签订租赁合同前贾清馨已告知过关于客厅隔断的问题，赤光梅已口头同意，再结合2020年7月19日赤光梅与贾清馨之间的微信聊天记录中一直仅针对是否系转租问题进行协商，赤光梅并未对隔断提出过明确质疑，故本院认为贾清馨将客厅隔断为卧室经过赤光梅口头同意，该行为并非违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉租赁合同因贾清馨未如约使用房屋，进行转租而解除，故虽然贾清馨将客厅进行隔断的行为不属于违约，但贾清馨返还房屋时仍应将客厅的隔断进行拆除，并将墙面恢复至原状。关于违约金的问题。本案中，双方已经约定“在租赁期间，乙方保证房屋只做合同约定之用途，如有违背，甲方可依此解除本合同，并由乙方承担相关违约费用”，虽然该条款未约定违约金的具体数额，但参照双方约定的“若甲乙双方任何一方提前解除合同，均须支付对方违约金3000元。”本院酌定，违约金为3000元。解除合同的原因是贾清馨的违约行为，故应由贾清馨支付赤光梅违约金3000元，驳回贾清馨诉请判令赤光梅向其支付违约金3000元的反诉请求。关于赤光梅诉请判令贾清馨支付物业费、水费、电费至实际返还房屋之日止的诉讼请求和贾清馨诉请判令赤光梅返还未使用物业费455元、退还押金1500元的反诉请求。本院认为，现案涉房屋尚未实际返还交付赤光梅，届时可能产生的物业费、水费、电费数额，以及剩余未使用的物业费数额均无法确定，故原被告可待房屋实际交付后另行主张，本案不予处理。关于押金1500元，双方约定“合同终止时，乙方结清租期内产生的所有费用，甲方验收房屋无异议退还押金给乙方。”故关于押金退还问题，亦应待房屋实际交付验收后另行主张，本案不予处理。关于赤光梅诉请判令贾清馨向其支付收取的超出应收租金部分的利益6000元。《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定“在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，关于贾清馨使用案涉房屋转租获得的利益数额，现有证据无法查实，且赤光梅未提交充足证据证实贾清馨盈利6000元，故对赤光梅的该诉讼请求，本院不予支持。关于贾清馨诉请判令赤光梅支付隔断装修损失2460元的反诉请求。虽然贾清馨进行隔断装修经过赤光梅口头同意，但贾清馨未按合同约定用途使用案涉房屋是解除案涉租赁合同的主要原因。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”贾清馨违约在先，且未提交证据证实隔断装修损失数额，故本院对该反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赤光梅与被告（反诉原告）贾清馨于2020年6月25日签订的《南阳市恋家房地产经纪有限公司租赁居间合同》于2020年12月25日解除；二、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）贾清馨将位于南阳市人民路东华新村4栋2单元501室租赁房屋中客厅位置的隔断拆除、墙面恢复至原状，并将该租赁房屋返还交付原告（反诉被告）赤光梅；三、本判决生效后十日内，被告（反诉原告）贾清馨向原告（反诉被告）赤光梅支付违约金3000元；四、驳回原告（反诉被告）赤光梅的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）贾清馨的反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费25元，由原告（反诉被告）赤光梅负担10元，由被告（反诉原告）贾清馨负担15元。案件反诉受理费25元，由被告（反诉原告）贾清馨负担。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员 刘 路二〇二一年三月十日书记员 高铭逊