四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16581号 上诉人（原审被告）：曾永全，男，1968年11月25日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘旺，四川中奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马卫华，男，1968年11月24日出生，汉族，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：曾大伟，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人曾永全因与被上诉人马卫华租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初2506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曾永全上诉请求：1．请求撤销一审判决，并依法改判驳回马卫华的诉讼请求；2．本案的一审和二审案件受理费由马卫华承担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误。1．一审错误地认定“拆迁补偿”与“支付租金”为双务合同中对等的权利义务关系。依据已生效的（2019）川01民终12543号民事判决书，曾永全获得的“拆迁补偿”系其自建的1091平米钢架结构房屋“2018年纳入马卫华与相关单位的拆迁补偿范畴”，根据案涉合同关于拆迁补偿有关约定，应该归属于曾永全的部分。据此可知，曾永全获得的“拆迁补偿”是其在案涉土地上的自建资产被征收征用而获得的补偿款。同时该份判决书中，终审法院特意阐明“拆迁款项的分配和归属”属于“清理和结算条款，故案涉合同是否解除并不影响双方该条款的效力”。由此可见，曾永全获得的“拆迁补偿”绝非履行“支付租金”义务而对等的合同权利。事实上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，曾永全“支付租金”的合同义务所对等的合同权利应为要求马卫华交付符合约定用途的租赁物。一审错误地认定权利义务关系，因为曾永全获得拆迁补偿款而认定其应该支付租金，严重混淆了合同责任，事实认定存在重大错误。2．一审错误地认定马卫华“已完成合同义务”，案涉场地无法经营的责任并非在马卫华。水电供应不仅是生活所需，更是生产经营的必备条件之一，所以为了实现租赁合同的合同目的，案涉合同第5条特别明确约定马卫华应“提供60KW低压电源”。根据一审认定的事实，2017年4月1日案涉厂区已停业整顿，2017年4月21日左右，案涉厂区停水停电，至此，马卫华已经不能依约履行提供电力的合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，马卫华作为出租人不仅应当按照约定将案涉场地交付曾永全使用，而且应该在租赁期间保持案涉场地符合约定的用途。如前所述，因为不能提供合同约定的电力供应，案涉场地已经不符合合同所约定的用途，马卫华已经违反了合同第5条所约定的相关义务。由此可见，一审认定马卫华“已完成合同义务”不仅不合情理，而且违背法理，与事实严重不符。3．一审错误认定案涉合同的起算时间。根据一审查明的事实，案涉合同系2009年11月16日曾永全与案外人赵明春签订《场地租用协议》承继而来。曾永全提供的原《场地租用协议》、《厂房修建合同》，马卫华与赵明春签订的《土地流转合同》，均表明案涉合同为承继原合同而形成。原合同履行的最后期限是2015年6月30日，那么案涉合同开始时间应为2015年7月1日，因此曾永全履行缴纳租金的截至时间应该是2017年4月23日。尽管关联案件中曾永全未对此提出异议，但因找到相关的公证书可以对此予以证实，法院应当采信。二、一审判决适用法律错误。1．一审仅因为合同未解除而要求曾永全继续履行合同，而未根据实际情况正确适用不安抗辩权的相关规定。根据一审查明的事实，自2017年4月21日案涉厂区停水停电，马卫华已不能按照合同约定提供符合约定用途的租赁场地。已生效的（2019）川01民终12543号民事判决书也认可了因环保政策，案涉场地停业整改，马卫华无法再继续提供符合约定用途的场地。以上皆表明马卫华已不具备符合合同约定的履约能力。基于民事行为所秉持的公平信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条有关不安抗辩权的规定，2017年4月21日起，马卫华已丧失履行合同义务的能力，曾永全可以中止履行义务，即从2017年4月21日起，该案涉场地应该中止计算租金，又因马卫华一直未恢复履行能力，该案涉场地不应恢复计算租金。一审仅因为合同未解除就简单地适用《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，而未根据合同履行过程中的实际情况，在该合同实际已经履行不能的情况下，未正确适用不安抗辩权的相关规定，错误地判定曾永全继续支付租金，严重侵害了曾永全的合法权利。2．一审未正确适用减损规则的相关规定认定马卫华的减损义务。案涉合同第4条约定“超出两月未支付租金，甲方收回出租场地，所签合同自然终止”。该条款约定了合同终止的条件，案涉合同实质为附解除条件的合同。当曾永全被迫停工搬离案涉场地，并不再支付租金时，马卫华收回场地是案涉合同至关重要的解除条件，所以马卫华收回出租场地既是权利更是义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条、第一百一十九条的相关规定，因不可抗力导致合同不能履行，马卫华有义务通知曾永全并采取适当措施防止损失的扩大，而马卫华诉求曾永全支付撤场后的租金，实质是要求曾永全承担因马卫华自身未履行回收义务而恶意扩大的损失。根据相关规定，对于扩大的损失马卫华无权要求赔偿，即曾永全有权拒绝支付撤场后的租金。一审未正确适用合同法减损规则的相关规定，忽略了因马卫华未及时履行回收义务，导致合同未及时终止的责任，错误的判定曾永全对该损失扩大部分承担本应由马卫华自担的责任，有失公允，违背了民法所崇尚的公平信用原则。3．一审未根据案件事实正确适用法律。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款之规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。原审法院及已生效的（2019）川01民终12543号民事判决书均认定案涉场地因环保原因停业整顿，案涉合同虽未解除，但因不可抗力，已无法实现合同目的。曾永全承租案涉场地，目的是用于经营，在停水停电的情况下，曾永全已无法合理使用案涉场地并获取收益，该情形完全符合本款之规定。合同法既然已经明确规定了租赁合同中遇到此种情况时，承租人有权利不支付租金，法院适用法律时应该秉承“特别法优于普通法”的原则，优先适用该款之规定。案涉租赁合同中曾永全虽然有支付租金的义务，但法律也赋予了其在马卫华不具履约能力时中止支付租金而抗辩的权利，对马卫华扩大的损失拒绝赔偿的权利，因不能使用租赁物获得收益时可以要求不支付租金的权利。一审未正确适用相关法律，严重遗漏了法律赋予曾永全的各项权利。 马卫华辩称，请求驳回上诉，维持原判。1．曾永全对本案的基本法律关系及事实未认识清楚，双方签署的是租赁合同，按照土地租赁合同约定，马卫华应当向曾永全提供租赁的土地，并且没有其他人向曾永全就该土地主张权利，马卫华已经完成了租赁合同的交付义务。2．曾永全在上诉状中提到的问题是对法律认识的错误，停水停电的事实不是马卫华的原因造成，而是由于曾永全自身的经营违反了环保规定，如果曾永全自身的经营合格，就可以恢复水电使用，案涉租赁物从租赁开始到拆迁时止一直都是能够正常使用的。3．案涉租赁合同已经由（2019）川01民终12143号民事判决认定为有效，曾永全并未向马卫华提出解除合同的问题，曾永全一直在等拆迁，但马卫华一直都在向村委会缴纳租金。该片区停水停电不是曾永全一家，而是所有的厂家都停水停电，曾永全认为是马卫华提供的租赁物的原因造成其损失，该理由不能成立。 马卫华向一审法院起诉请求：1、曾永全向马卫华支付租赁费557741.75元；2、曾永全承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：马卫华、曾永全双方2015年5月18日签订《场地租用合同》，约定马卫华将郫都区犀浦镇石亭村租用土地一部分约六亩转租给曾永全为场地堆放及加工产品用地，租用时间2015年6月1日至2028年8月7日，费用结算方式：2015年6月1日至2018年5月30日每平方米6元，为28.8万元，2018年6月至2021年5月30日每平方米8元，为38.4万元，6年合同期满后，每平方米10元，为48万元；付款方式：曾永全每半年向马卫华付租金一次，需提前一月付给马卫华，超出二个月未向马卫华付清租金，马卫华收回场地，双方签合同自然终止。2018年12月24日，犀浦街道办事处与马卫华签订《成都市郫都区犀浦智慧科技城项目拆（搬）迁补偿协议书》，补偿马卫华位于犀浦镇石亭村九社拆迁范围内房屋拆迁款4688750.27元，曾永全2019年向一审法院提出民事诉讼，要求马卫华在拆迁款中补偿其拆迁补偿款1100000元，一审法院判决马卫华支付曾永全381850元，双方不服上诉至成都市中级人民法院，成都中院2020年3月4日驳回上诉，维持原判，认定合同解除守约方需以通知对方，才能解除合同，双方均未提出解除合同，案涉租赁合同没有解除，同时认定拆迁款补偿按照合同约定属于“后三年”即2018年6月至2021年5月30日，鉴于案涉场地拆迁合同2018年12月24日签订，一审法院按照合同约定对曾永全增建钢结构房屋分得补偿款381850元认定正确。马卫华认为前案一审二审认定案涉场地租用合同在拆迁前有效成立，而曾永全仅支付租金至2017年3月23日，曾永全应补交2017年3月24日至2018年12月24日租金557741.75元，马卫华遂诉讼至一审法院。 一审同时查明，诉讼中，马卫华、曾永全双方对曾永全已支付租金525000元总金额及最后一笔租金40000元支付时间为2017年4月13日均无异议，马卫华认为租金对应租期自2015年6月1日至2017年3月23日，曾永全认为前述租金对应租期自2015年7月1日至2017年4月23日；案涉场地及地上物已拆迁完毕。 一审另查明，2017年4月1日，因环保原因，郫都区下发犀浦镇辖区石材行业整治通知，要求辖区内石材经营者停业整顿，仅能销售石材，不能加工生产等，2017年4月21日左右，厂区范围内停水停电。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张以及反驳对方的主张，有责任提供证据予以证明，证据不足以证明其主张，应承担举证不利后果。关于案涉场地租赁关系的由来，已经在拆迁补偿关联案件中认定，不再赘述。经生效判决认定：2018年12月24日案涉场地拆迁合同签订前，案涉《场地租用合同》没有解除，合同效力持续存在，曾永全在场地租赁中因增修地面建筑物，在拆迁赔偿案件中获赔38万余元，曾永全因租赁合同没有解除、持续履行三年后，根据合同第九条约定的“后三年”条款得到相应拆迁补偿。合同关系特别是双务合同中，权利义务对等原则为重要原则，曾永全因案涉合同履行获得拆迁补偿，亦应支付对应租赁期期间的租金，在已处理的拆迁补偿的关联案件中，一审法院也仅仅认定因环保政策等原因曾永全没有及时支付租金未违反合同约定，从而没有达到马卫华该案中主张的合同已符合约定解除的条件，而并没有认定合同已经解除，且马卫华、曾永全在该案中均未提出解除合同的诉请或反诉，曾永全也没有向马卫华腾退场地等事实行为；曾永全辩解案涉场地租赁合同在2017年3、4月期间因环保政策调控，导致合同目的无法实现，客观上履行不能，不应继续支付租金，一审法院认为，租赁合同关系中，出租方提供租赁物、承租人支付租金系合同履行的主要方面，马卫华已经提供案涉场地（租赁物）给曾永全使用，已经完成合同义务，至于曾永全承租场地后具体从事何种行业、是否符合市场经营准则等与出租方无关，况且案涉合同仅约定场地用于堆放及加工产品，并未明确约定场地用途系石材加工，同时，即便案涉场地因环保政策导致客观上无法经营，也系曾永全自身经营问题，责任并非在出租方即马卫华，曾永全也没有提供2017年上半年环保整治导致其无法营业原因是其自身经营手续、环保手续未达标还是基于其他何种原因无法履行合同的相应证据，即便因环保政策宏观调控的政府原因，合同解除也应有解除合同的意思表示且应送达对方，曾永全并未提供证据证明在2017年3月、4月期间因环保政策无法履行合同而与马卫华已经解除案涉场地租赁合同，故曾永全辩解合同客观上没有履行，没有支付马卫华租金的义务，一审法院不予采信。 关于租金租期起算时间以及租金金额的认定，马卫华、曾永全诉讼中对曾永全已支付租金总金额525000元及最后一笔租金支付时间为2017年4月13日均无异议，马卫华认为根据合同约定租金标准，对应租金金额租期自2015年6月1日至2017年3月23日，曾永全认为租金对应租期应为2015年7月1日至2017年4月23日，双方争议在于租期起算时间相差一个月，本案案涉合同约定租期起算时间为2015年6月1日，案涉场地租赁合同约定先支付租金、后使用场地，曾永全最后租金支付时间时间为2017年4月13日，但最先一笔租金支付系2015年9月3日，曾永全合同履行中一直有迟延支付租金习惯，曾永全提供的证据中显示其支付案外人场地租金至2015年6月30日，并认为该租金实际即为本案案涉场地租金，一审法院认为，曾永全前述证据仅证明其与案外人的租金结算，并不足以证明曾永全租期自2015年7月1日起算的事实，且在已处理的本院审结的（2019）川0124民初950民事案件中（拆迁补偿），曾永全并未对马卫华举证提到的曾永全租金仅支付至2017年3月23日持明显异议或举证予以反驳，故一审法院对曾永全辩解租金已支付至2017年4月23日不予采信。马卫华诉请租金计算至案涉场地拆迁合同签订之日2018年12月24日，此后时间场地拆迁租金无需支付，一审法院认为，合同签订后才实施相应拆迁，符合社会实践一般常识及拆迁实例，马卫华诉请租金计算至2018年12月24日案涉场地拆迁合同签订之日并无不当，曾永全并无有效证据予以反驳，一审法院予以支持。2017年3月24日至2018年12月23日，按照合同约定租赁标准，分段计算（每月30天平均计算）曾永全应支付马卫华租金应为558933元（2017年3月24日至2018年5月30日，年租金28.8万元，租金为342400元；2018年5月31日至2018年12月23日，年租金38.4万元，对应租金为216533.18元），马卫华主张557741.75元，未超出约定标准，一审法院予以支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、曾永全于判决生效后三日内支付马卫华租金557741.75元；二、驳回马卫华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案诉讼费减半收取4689元，由曾永全承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审中，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，本院走访了郫都区犀浦街道石亭村村委会和郫都区犀浦街道办事处拆迁办公室，据郫都区犀浦街道石亭村村委会介绍：1.2017年环保专项整治，区委政法委组织相关部门对环保不达标的企业断生产用电，如果整改达标后可恢复生产用电，但是日常照明电没有断供；2.大概2018年3、4月份通知将开始启动拆迁工作；3．拆迁办先对房屋面积等进行测绘，计算出搬迁费后，再与租用土地的第一手承租户签订拆迁协议，签订协议后，承租户自行拆除、腾退，并将土地交还给集体。据郫都区犀浦街道办事处拆迁办公室介绍：1.大概2017年3月左右进行环保专项整治，整个片区基本全部断生产用电，无法继续生产；2.大概2018年6.7月通知将启动拆迁工作并入户测绘；3．测绘完成后，与租用土地的第一手租户签订拆迁协议，承租户自行拆迁、腾退，并出具与村上债权债务清结的证明后，我们再支付拆迁款项。 本院认为，根据双方的诉辩意见，二审主要的争议焦点为：1.在2018年12月24日签订《成都市郫都区犀浦智慧科技城项目拆（搬）迁补偿协议书》（以下简称《补偿协议书》）时，案涉场地租用合同是否解除；2．一审认定曾永全向马卫华支付的租金金额是否适当。对此，分别评议如下： 关于第一个争议焦点。经本院于2020年3月4日作出的（2019）川01民终12543号生效判决认定：马卫华主张与曾永全签订的《场地租用合同》已经解除既缺乏法律规定的形式要件，亦缺乏双方约定的行为要件，故未发生解除的法律效力，且马卫华也并未就此提起反诉，因此马卫华在本案中主张案涉合同已解除缺乏依据。该案系曾永全于2019年1月28日起诉，据此，在2018年12月24日马卫华与犀浦镇街道办事处签订《补偿协议书》时，案涉合同并未解除，曾永全应当支付合同存续期间的租金。 关于第二个争议焦点。首先，关于曾永全主张不付租金的理由是否成立。据查，2017年郫都区对石材城片区进行环境综合整治，对“三无”企业依法依规进行关闭或搬迁，并于2017年4月对厂区生产用电进行关停，案涉场地亦停生产用电。虽然案涉《场地租用合同》约定出租人提供生产用电，但是承租人在使用过程中应该符合相关要求，因环境综合整治对环保不达标的企业进行断生产用电系曾永全自身的原因导致，且曾永全未提供证据证明断生产用电导致无法生产经营系自身环保不达标以外的原因导致，应当承担举证不能的不利后果。至于曾永全主张2017年6月已经搬离，其举出支付搬迁花岗石产生费用的收条，并不能证明已经履行完毕案涉场地的腾退义务，亦应当承担举证不能的不利后果。故曾永全的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 其次，关于欠付租金对应的租期起算点问题。双方当事人对曾永全已支付租金总额525000元均无争议，但马卫华认为该租金金额对应的租期为2015年6月1日至2017年3月23日，曾永全认为该租金金额对应的租期为2015年7月1日至2017年4月23日。对此本院认为，曾永全与案外人赵明青于2009年11月16日签订的《场地租用合同》与案涉合同指向的租赁标的同一，且公证书已载明曾永全已支付2015年1月1日至2015年6月30日的租金，故曾永全就案涉场地已经支付了2015年6月份的租金。据此，曾永全主张向马卫华已支付租金对应的期间为2015年7月1日至2017年4月23日较为合理，欠付租金的租期起算时间应为2017年4月23日，一审对此认定不当，本院予以纠正。 此外，关于欠付租金对应的租期截止点问题。因案涉合同在2018年12月24日仍未解除，故一审认定租金应当计算至2018年12月24日并无不当，本院予以维持。 综上，曾永全应当按照合同约定的租金标准支付2017年4月23日至2018年12月24日的租金，合计509935.49元（2017年4月23日至2018年5月31日的租金：288000＋288000÷12÷31×8=294193.55元；2018年6月1日至2018年12月24日的租金：384000÷12×6＋384000÷12÷31×23=215741.94元）。 综上所述，曾永全的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，但欠付租金的租期起算时间认定不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初2506号民事判决第二项； 二、变更成都市郫都区人民法院（2020）川0124民初2506号民事判决第一项“被告曾永全于判决生效后三日内支付原告马卫华租金557741.75元”为“曾永全于判决生效后十日内支付马卫华租金509935.49元”； 三、驳回马卫华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取4689元，由曾永全负担。二审案件受理费9378元，由曾永全负担8754元，由马卫华负担624元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年三月十日 书记员  曹成香