贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1149号 上诉人（原审被告）：都匀强臣房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市河滨大道西山龙背桥，统一社会信用代码915227017854594278。 法定代表人：罗远筑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柳玉勇，贵州子为律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴永彬，男，1969年7月24日生，汉族，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：潘兰菊，女，1970年9月3日生，水族，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：闵思华，女，1938年6月26日生，汉族，住贵州省都匀市。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：田晓明，贵州宏匀律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：钱晟，贵州宏匀律师事务所实习律师。 上诉人都匀强臣房地产开发有限公司（以下简称都匀强臣房开公司）与被上诉人吴永彬、潘兰菊、闵思华商品房销售合同纠纷一案，贵州省都匀市人民法院于2020年10月20日作出（2020）黔2701民初4692号民事判决后，都匀强臣房开公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月18日公开开庭对本案进行了审理。上诉人都匀强臣房开公司委托诉讼代理人柳玉勇，被上诉人吴永彬、潘兰菊、闵思华委托诉讼代理人田晓明、钱晟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 都匀强臣房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.被上诉人购买的房屋，享受政府补贴的部分是作为购房款计算在内，但时至今日，该笔款项至今未兑现。因此，根据双方《商品房买卖合同》的约定，被上诉人作为买受人应当先履行足额缴纳合同约定的购房款的义务，才有权利要求上诉人按合同约定的交房时间、办证时间履行相关合同义务。否则，上诉人可以依据《合同法》规定的先履行抗辩权，有权拒绝履行交房及办证的合同义务，且不承担任何违约责任。2.上诉人虽然没有在合同约定的时间交房，但上诉人在2018年7月16日已经在黔南日报上登报通知交房，且通知时应交付业主使用的房屋已经满足合同约定的验收合格交房条件，业主也能够正常使用该房屋。所以按照合同约定，上诉人通知交房时间应当作为实际交房时间。3.上诉人在取得初始登记后通知了被上诉人，因此没有怠于履行合同通知义务，所以，在办证行为过程中没有证据证明上诉人有过错的情况下，同时也具有积极履行通知义务的事实，上诉人依法不应该承担逾期办证的违约责任。 吴永彬、潘兰菊、闵思华二审未答辩。 吴永彬、潘兰菊、闵思华向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行办理房产登记义务；2.请求判令被告因逾期交房243天，向原告支付违约金10,757元；3.判令被告因逾期办证向原告支付违约金至实际办理之日2020年8月3日为765天16,933元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审查明的事实：2017年7月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同其中约定：1、原告以442,683元的价格购买被告开发的都匀市“水岸铭门”3栋一单元1004号房屋；2、被告应于2017年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如逾期(超过30日的)应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已付全款万分之二的违约金；3、被告应于2018年6月30日前交付该商品房转移登记有关文书给原告，如逾期(超过60日的)应从约定的交付之日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付已付全款万分之四的违约金。签订合同后，原告依约支付了全部购房款，但被告没有依约于2017年12月30日前将经验收合格的房屋交付原告使用，亦没有依约于2018年6月30日前交付该商品房转移登记有关文书给原告。同时查明，被告都匀强臣房地产开发有限公司于2018年7月16日在黔南日报登报通知交房，于2019年11月28日张贴《不动产证办理通知》，告知业主2019年12月1日至12月31日办理1号楼、2号楼、11号楼相关办证手续，2020年1月1日至2月29日办理3号楼、4号楼、10号楼相关办证手续；《商品房买卖合同》第八条约定，该房屋总价442,683元，买受人于2017年7月22日支付房屋首付款88,683元，该房屋享受政府补贴150，000元，根据相关政策政府补贴由出卖人先行垫付作为自付款后与政府进行结算，剩余房款204,000元买受人以银行按揭/公积金贷款方式向出卖人支付。 一审法院认为，本案争议焦点：1、被告是否存在违约行为；2、原告的诉请是否得到支持；3、是否应当降低合同约定违约金计算标准。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告吴永彬、潘兰菊、闵思华与被告都匀强臣房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定，原告依照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告未能依约如期交付商品房，构成违约，应依约支付逾期交房违约金，但双方约定的违约金过高，因原告已主动调整为按巳付房款日万分之一计算，符合法律规定，一审法院予以采纳，从2017年12月31日至2018年8月30日止计243天，购房款442,683元×万分之一×243天=10，757元；被告未能依约如期交付商品房转移登记有关文书，构成违约，应依约支付逾期办证违约金，但双方约定的违约金过高，因原告已主动调整为按巳付房款日万分之零点五计算，符合法律规定，一审法院予以采纳，被告于2019年11月28日张贴《不动产证办理通知》，告知业主2019年12月1日至12月31日办理1号楼、2号楼、11号楼相关办证手续，2020年1月1日至2月29日办理3号楼、4号楼、10号楼相关办证手续，故本案违约期限应从2018年7月1日起计算至2020年2月29日，按照购房款442,683元×万分之0.5×609天=13,479元;对原告提出的诉讼请求“判令被告继续履行办理房产登记义务”，实为违约责任之继续履行，一审法院予以支持。综上所述，原告吴永彬、潘兰菊、闵思华要求判令被告继续履行、支付逾期交房违约金、逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告都匀强臣房地产开发有限公司应继续履行向原告吴永彬、潘兰菊、闵思华交付办理商品房转移登记的有关文书并协助办理有关手续的义务；二、被告都匀强臣房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告吴永彬、潘兰菊、闵思华逾期交房违约金10，757元；三、被告都匀强臣房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告吴永彬、潘兰菊、闵思华逾期办证违约金13,479元；四、驳回原告吴永彬、潘兰菊、闵思华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155元，由被告都匀强臣房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、政府补贴款免责事由认定问题；2、逾期交房时间认定问题；3、逾期办证违约责任认定问题。 本院认为，根据本案查明事实，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事应当按照约定履行各自的义务。 关于政府补贴款免责事由认定问题。根据《商品房买卖合同》的约定，被上诉人在交付房屋首付款后，剩余购房款是以政府补贴的方式由上诉人自行与政府进行结算，该约定并未违反相关法律法规的规定，应为有效约定。而被上诉人已按照约定履行上述义务，至于政府补贴款应由上诉人与案外人另行解决，故政府补贴款是否支付不能成为上诉人违约的免责事由。 关于逾期交房时间认定问题。首先，双方当事人在《商品房买卖合同》中已明确约定了商品房交付使用的条件，但从一审法院查明的事实看，上诉人在公告交房时，尚未取得合同约定的商品房面积实测技术报告书，并未满足合同约定的交付使用条件；其次，由于我国对房屋的竣工验收实行备案登记制度，本案争议房屋须经建设行政主管部门验收合格并进行备案后，才算达到交房条件。建设工程交付前还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。上诉人虽已在2018年7月16日发出了交房公告，但次日建设行政主管部门就向上诉人发出整改通知，明确案涉房开项目电梯、消防未完成验收，存在安全隐患未达到交付条件，显然，上诉人在2018年7月16日发出交房公告时，并不具备法定的交付使用条件。故，上诉人主张应以公告交房时间作为逾期交房的截止时间，与合同约定的房屋交付使用条件和法律规定的房屋交付使用条件均不相符，其主张交房时间应以公告交房时间为准的理由不成立，本院不予支持。 关于逾期办证违约责任认定问题。首先，双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定了交付商品房转移登记有关文书的时间，但上诉人未在合同约定的期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任；其次，《中华人民共和国合同法》关于合同履行中的违约责任认定一般采取的是严格责任原则为主，过错责任原则为辅，而在单方违约中除法定免责或约定免责事由情形外，基本适用严格责任原则，这样方能促使当事人认真对待合同，保证合同的严肃性，营造良好有序的法治环境；最后，双方在合同中就免责事项的约定仅限于第二十七条规定的“不可抗力”，而上诉人提出的其本身并无过错的主张明显已经超出该范围，且并未提交充分证据证实其无过错情形属不可抗力，故上诉人以其不存在过错为由主张免除违约责任，于法无据，不予支持。 综上所述，上诉人都匀强臣房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费223元，由上诉人都匀强臣房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年三月二十九日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁