重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0104民初433号原告：吴才海，男，汉族，1968年9月12日出生，住四川省武胜县。被告：重庆市商务学校（重庆市第九十四初级中学校），住所地重庆市大渡口区跃进路100号附14号，统一社会信用代码1250010445042701X8.法定代表人：彭炜，职务校长。委托诉讼代理人：刘兵，重庆昂正律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟强，男，1975年6月2日出生，汉族，系学校职工。原告吴才海与被告重庆市商务学校物权纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴才海，被告重庆市商务学校的委托诉讼代理人刘兵、牟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴才海向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即排除对原告房屋所有权的妨碍，停止在共有地块内部修建围墙的行为并将已修建的部分围墙拆除；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系位于重庆市大渡口区跃进村街道渝钢村55号附6号房屋（以下简称“案涉房屋”）的所有权人，原告的房屋与被告共用同一宗地上，原告和被告共同作为该宗面积为26264.7平方米的国有土地使用权人。双方原本正常有序地共用共有该地块，但在2020年4月中旬左右，被告单方面在共有地块内修建围墙，对共有地块进行不合理划分，改变了原告的通行路径，造成原告房屋通往外界的道路无法满足消防车、救护车的通行需求；同时原告再无法正常进入共用地块的其他区域，活动空间被大幅缩减，导致原告房屋的使用功能和经济价值大幅受损。被告的行为既严重妨碍了原告行使共用土地使用权，也严重侵害了原告行使房屋所有权，给原告的人身财产安全带来了重大安全隐患，为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告重庆市商务学校辩称：1.被告并未侵害原告的土地使用权，亦未侵害原告相应的房屋使用权，未对原告构成相应的物权妨碍；2.即使存在相应的权利冲突，也应优先保护未成年学生的利益。综上，原告的诉求缺乏法律及事实的依据，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：重庆市商务学校的前身为重庆市商务职业中学、重庆市第九十四初级中学校等。20世纪50年代，重庆市商务学校建校。20世纪90年代，重庆市商务学校修建了四栋职工宿舍楼共124户（包含案涉房屋在内）分配给学校教职工居住。后重庆市商务学校依据《大渡口区住房制度改革办公室对重庆市商务职业中学关于出售公有住房的请示的批复》将上述房屋出售给教职工，前述房屋所涉土地用途变为住宅用地，而重庆市商务学校所涉土地用途仍为科教用地。在前述房屋出售给重庆市商务学校教职工后，该124套住房所在四栋宿舍楼并未与重庆市商务学校的教学楼、学生宿舍、操场等相隔离，124户家庭的相关人员仍可自由进出重庆市商务学校的教学区域。后经多次转手，现该124户业主绝大部分已不是重庆市商务学校的教职员工。另查明，重庆市商务学校坐落于重庆市大渡口区跃进村街道渝钢村，土地使用权面积为26264.7㎡，土地用途为科教用地。该校现有教职工155人、44个班级、2028名学生（初中36个班级1635人、高中8个班级393人）。原告吴才海并非被告重庆市商务学校的教职员工。2018年，原告吴才海取得案涉房屋即位于大渡口区跃进村街道渝钢村55号附6号房屋所有权，其产权证上标注房屋建筑面积为63.92㎡，共有宗地面积为26264.7㎡。同时，该栋其他业主如渝钢村55号附26号业主柳杰房屋权属登记证书上在共有使用权面积一栏并未记载面积；56栋部分业主如张健其房屋权属登记证书上记载共有宗地面积为0㎡等。从2020年4月开始，被告重庆市商务学校修建围墙封闭校园，将上述124户业主所住四栋宿舍楼与被告重庆市商务学校的教学区域物理隔离。2020年6月，重庆市商务学校就实施校区与家属楼隔离方案一事向重庆市大渡口区教育委员会发文请示，后该部门批示同意，并请学校抓紧实施。围墙修建后，重庆市商务学校仍给四栋宿舍楼的住户留有活动区域和进出通道，只是原告等居民不能再自由进出被告的教学区域。再查明，2020年8月3日，重庆市大渡口区规划和自然资源局向重庆市大渡口区人民政府作出《关于重庆市商务学校土地证的说明》，主要载明：根据区不动产登记中心的统计，商务学校职工住宅共四栋124户，其中权属证上有共有面积的权证有37户，其余均明确了本住宅土地使用权面积；根据土地证核实，学校用地为教育用地，住宅的权证已经明确为住宅，两者的土地用途已经不相同；据核实，该权证办理时期，市土地权证办理系统为重庆市城镇地籍信息系统，在分户的权证办理时，由于商务学校未对住宅进行分宗，因此在录入系统时共有面积自动生成，该系统经过数次升级后，已停止运行。以上事实，有原、被告陈述、不动产权证、照片、关于重庆市商务学校土地证的说明等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。本案的争议焦点为：一、被告重庆市商务学校修建围墙是否侵占了共有区域；二、被告修建围墙是否妨害原告对案涉房屋使用。对此本院评析如下：关于被告修建围墙是否侵占了共有区域，该焦点包含两重争议：一是原被告是否共同享有被告教学区的国有土地使用权；二是如果原被告分别享有不同的国有土地使用权，那么被告修建围墙的位置是否在原告等住户所享有的国有土地使用权面积内。被告重庆市商务学校当初在国家划拨科教用地上修建四栋教职工宿舍楼分配给教职工居住，其目的是为了方便教职工生活，以有利于教学，故该四栋教职工宿舍楼属于被告重庆市商务学校的教育配套辅助设施，而不是在国家出让土地上修建的、对社会人员出售的普通商品房。该124套房屋被出售后由校产变为个人私有财产，土地的用途也变为住宅用地，房屋所在区域就不再属于被告的教学区而变成普通居民住宅区。因土地用途、房屋性质发生变化，按规定在出售时就应确定该四栋楼房所占国有土地使用面积（从被告原所占教育用地面积中剔除），并将该片住宅区和被告的教学区物理隔离。但因历史原因这项工作并未落实到位，这从重庆市大渡口区规划和自然资源局向重庆市大渡口区人民政府所作的《关于重庆市商务学校土地证的说明》中记载的内容可以得到印证。同时，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。虽然本案原告所持不动产权属登记证书记载的共有宗地面积与重庆市商务学校土地使用权面积一致均为26264.7㎡，但是该栋其他业主如柳杰房屋权属登记证书上共有使用权面积一栏却未记载面积，同为一栋业主所取得的房屋权属登记证书记载的共有宗地面积大不相同实属不正常，且还有诸如其他栋业主如56栋业主张健，其房屋权属登记证书上记载的共有宗地面积亦为0㎡，而前述业主所取得的房屋与重庆市商务学校原属同一宗地，在房屋性质以及土地使用权用途发生变化的情况下，应当将商品房所涉土地与重庆市商务学校所涉土地予以实质区分开来，由于历史原因并未作实质区分，这就导致部分业主取得的房屋权属登记证书记载的共有宗地面积与重庆市商务学校土地使用权面积相同的怪像。结合重庆市大渡口区规划和自然资源局所作的前述说明，足以证明原告取得的案涉房屋权属登记证书所记载的共有宗地面积确有错误。据此，本院认定原告等住户与被告重庆市商务学校并未共同享有被告教学区域的国有土地使用权。同时，虽然重庆市商务学校在修建围墙之初并未征询主管部门的意见，但是在修建围墙过程中其取得了主管部门的同意，其行为具有合法性。而原告并未举示充分证据证明被告修建的围墙位于其享有的国有土地使用权面积内，故被告的行为不构成侵权。关于被告修建围墙是否妨害原告对案涉房屋使用。本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。党的十八大提出，倡导富强、民主、文明、和谐、自由、平等、公正、法治、爱国、敬业、诚信、友善，积极培育和践行社会主义核心价值观。本案中，被告重庆市商务学校修建围墙时给案涉房屋所在楼宇留出了进出通道，亦给原告等住户留有一定的活动空间，包括原告在内的业主仍能照常进出案涉房屋，且被告修建围墙未破坏案涉房屋的结构，未影响案涉房屋的使用功能，也未影响案涉房屋的采光或增大室内噪声，被告修围墙后形成的封闭教学区域面积并未明显超过义务教育学校办学基本标准，在用地边界不清的情况下重庆市商务学校在修建围墙时仍兼顾了包括原告在内的124户业主的基本权益，被告重庆市商务学校的前述行为正是其积极践行社会主义核心价值观的集中体现。原告提出被告修围墙妨害其使用案涉房屋的主张没有事实依据，本院不予支持。被告重庆市商务学校系以初中义务教育为主的学校，现有学生约2000名，学生年龄普遍较小，开放式校园隐埋着较大的安全隐患，加之为防控新冠疫情，学校这种人群高密度聚集区域更应加强人员管控、检测，可以说校园安全揪着2000个家庭的心。被告重庆市商务学校按照政府相关文件的规定修建围墙、将教学区域与原告等住户居住的社会区域物理隔离，响应了家长的心声，符合社会、家庭、学校加强校园安保的要求，理应支持。虽然此举的确导致原告等住户的活动区域适当变小、出行亦受到一定限制，但包括原告在内的居民本就无权自由进出被告的教学区域、使用被告的教学设施，其错误的传统做法并不是获得权利的依据，不能以被告修建围墙后限制了其活动区域就认定被告的行为侵害了其合法权益。同时，原告等住户的生活便利与2000名学生的安全不是同一个层次的利益，在两者发生冲突的时候，法律应站在公正的立场优先维护众多未成年学生的学习、生活及安全利益，包括原告在内的居民应当与学校携起手来共同践行社会主义核心价值观。综上，被告重庆市商务学校并未对原告构成侵权，原告要求拆除围墙诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴才海的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元（原告吴才海已预交），由原告吴才海负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  谭红二〇二一年三月二十四日书记员  陈智