浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙04民终160号上诉人（原审原告）：嘉兴市海泰置业有限公司。住所地：海盐县武原街道百尺北路116号嘉兴海泰商办楼北403室。统一社会信用代码913304245528963435。法定代表人：朱洲，总经理。委托诉讼代理人：谭俊艳，浙江隆智律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢玲娟，浙江隆智律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：海盐益珂音乐培训有限公司。住所地：海盐县武原街道百尺北路116号嘉兴海泰商办楼北301-307室，统一社会信用代码91330424MA2CX9W42T。法定代表人：陶丽佳，经理。委托诉讼代理人：胡云峰，浙江海威特律师事务所律师。上诉人嘉兴市海泰置业有限公司（以下简称海泰公司）因与被上诉人海盐益珂音乐培训有限公司（以下简称益珂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2020）浙0424民初2889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海泰公司上诉请求：1.撤销一审法院关于租金先用后付的错误认定，并依法改判为先支付租金后使用承租房屋的租金支付方式。2.本案一审、二审的诉讼费用由益珂公司承担。事实与理由:一、先支付租金再承租房屋系益珂公司承租案涉房屋时双方真实的意思表示，该事实非常清楚。1.考察一个民事行为，应结合行为发生当时各行为人的主观意思表示，而非事后去主观臆断，该案在起诉之前，益珂公司始终认可先支付租金再承租房屋的事实。首先，在益珂公司逾期支付租金时，海泰公司多次通过微信向益珂公司的法定代表人催讨租金，益珂公司均未提出租金支付期限尚未届满的抗辩;其次，在海泰公司无奈向益珂公司发律师函继续催讨租金时，益珂公司同样未提出租金支付期限尚未届满的抗辩，在此蕴含的前提是，益珂公司认可租金支付期限已届满的事实，故先支付租金后承租房屋系双方均认可的意思表示。2.先支付租金并非谈静怡个人的租金支付习惯，而系谈静怡与海泰公司协商一致的结果，故当益珂公司转承租案涉房屋时，理应继续遵守该约定，即先支付租金。益珂公司与谈静怡签订的《转让协议》中明确载明“层面转让给乙方(益珂公司)后，乙方同意代替甲方(谈静怡)向业主(海泰公司)履行原有层面租赁合同中所规定的条款”，此处的“条款”既包括已形成的书面条款，也包括租金支付期限条款。租金支付期限是租赁合同的核心条款，直接影响海泰公司是否同意将案涉房屋出租给益珂公司，若不是益珂公司同意先支付租金再承租房屋，海泰公司绝不会同意将案涉房屋出租给益珂公司。且海泰公司有多处房屋对外出租，包括与益珂公司关联的(2020)浙0424民初2845号案件均确定先支付租金，但本案一审认为益珂公司承租的案涉房屋对租金支付期限约定不明，这完全不符合常理，故本案事实是，海泰公司将案涉房屋出租给益珂公司时对先支付租金一事双方均是认可的，双方对租金支付方式实际并无争议，双方争议点只是益珂公司要求减免租金过多，海泰公司不同意。二、退一万步讲，即使海泰公司、益珂公司对租金支付期限的约定不明，根据法律规定依据交易习惯也应认定先支付租金后承租房屋。先支付租金再承租房屋不仅是嘉兴地区更是全国范围内房屋租赁市场的租金支付习惯。具体到本案，不论是依据海泰公司的法定代表人与益珂公司之间其它租赁房屋的租金支付习惯，还是租赁市场的租金支付习惯，均应依法认定先支付租金再承租使用的事实。益珂公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。海泰公司向一审法院起诉请求：1.益珂公司立即向海泰公司支付房屋租金204000元及暂计利息10525.55元（以第一期房租102000元为本金从2019年10月25日起按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算至实际清偿之日止，暂计至2020年8月24日为7518.25元；以第二期房租102000元为本金，从2020年4月25日起按中国人民银行同期贷款利率的二倍计算至实际清偿之日止，暂计至2020年8月24日为3007.30元），以上合计214525.55元；2.益珂公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月8日，海泰公司（作为合同“甲方”）与案外人谈静怡（作为合同“乙方”）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁甲方位于海盐县武原街道百尺北路116号的房屋，建筑面积568.11平方米，用于教育培训；租赁期限为五年，自2016年9月1日至2021年8月31日止；该房屋租金为每年贰拾万肆千元整，房屋租金按每3年10%的幅度递增，租赁期间，如遇到市场价格发生较大变化，双方可另行协商调整租金标准。付款方式为：2016年10月25日起算，半年一缴；违约责任：乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，按应付未付款项金额参照银行同期贷款利率的双倍向甲方支付利息。双方还就其他事宜进行了约定。2019年8月19日，益珂公司（作为合同“乙方”）与案外人嘉兴新科艺术培训有限公司（作为合同“甲方”，法定代表人为谈静怡）订立《转让协议》一份，约定甲方将位于海盐县武原街道百尺北路116号嘉兴××楼××楼的层面转让给乙方，并保证乙方同等享受甲方在原有租赁合同中所享有的权利和义务，在甲方转让租期满后，由乙方与业主按原合同相关规定，重新签订租赁合同。层面转让给乙方后，乙方同意代替甲方向业主履行原有层面租赁合同中所规定的条款。合同还就双方其他权利义务进行了约定。同年10月25日，海泰公司与案外人谈静怡订立《房屋租赁合同终止协议》一份，解除了双方于2016年8月8日订立的《房屋租赁合同》，益珂公司承租了案涉房屋，但双方未另行签订书面的房屋租赁合同，益珂公司亦未支付海泰公司租金。受疫情影响，益珂公司自2020年春节期间开始停业，直至2020年5月22日恢复经营。2020年6月17日，海泰公司委托浙江隆智律师事务所向益珂公司发送律师函一份，要求益珂公司在收函之日起10日内支付海泰公司尚欠房屋租金10.2万元，暂计逾期付款利息1331元（暂计至2020年6月17日），合计10.3331万元。益珂公司于2020年6月24日向海泰公司回函，提出受新冠疫情影响，其培训机构停止营业，租用房屋在较长时间内均停用，新冠疫情属不可抗力，因不可抗力而无法履行期间应免收租金。一审法院认为，双方对双方之间的房屋租赁关系无异议，一审对此予以确认。本案争议焦点为海泰公司请求的租金是否已达租金支付期限。对此，海泰公司认为，第一，案涉租赁房屋的原承租人谈静怡的支付习惯均为先支付半年租金后使用房屋，益珂公司从谈静怡处受让了案涉房屋亦应当继续按照该交易习惯来支付租金。第二，海泰公司曾向益珂公司催讨租金，但益珂公司未抗辩称租金未到支付期限。第三，益珂公司的法定代表人的另一公司嘉兴益可优美术培训有限公司也承租了海泰公司的房屋，其亦是按照先支付租金后使用房屋的习惯来履行其义务。而益珂公司认为，双方就租金支付方式未进行明确约定，应按照合同法第二百二十六条的规定，在每届满1年时支付租金。对此，一审法院认为，第一，双方虽未正式订立书面的房屋租赁协议，但益珂公司与案外人嘉兴新科艺术培训有限公司订立的《转让协议》事实上认可了海泰公司与谈静怡所签订的租赁合同（以下简称原租赁合同）中的条款。在双方未重新达成新的租赁协议的情况下，益珂公司应按原租赁合同的约定履行自己的义务，即“半年一缴”，但该约定未明确支付租金与承租房屋的先后顺序。对此，即使在原租赁合同的履行过程中，承租人有先支付租金的习惯，但因书面的租赁合同未对此明确约定，该习惯不能及于新的承租人即益珂公司。故，在双方对租金支付期限约定不明的情况下，益珂公司应按合同法的相关规定，于租赁期间届满时支付海泰公司租金。现，海泰公司请求益珂公司支付的租金均已达租金支付期间，益珂公司应立即支付海泰公司相应的房屋租金。但因益珂公司受新冠疫情影响停业，且双方就租金减免等事宜无法达成一致意见，故益珂公司有权暂缓支付租金。因此，对于海泰公司主张益珂公司支付利息的诉请，不予支持。至于益珂公司受新冠疫情影响，益珂公司自春节期间开始停业，直至2020年5月22日恢复营业，停业期间超过三个半月，该期间的租金，双方应当根据公平原则予以分担。根据益珂公司停业的时间、益珂公司租赁房屋的用途、涉案房屋的位置等因素，酌情确定减免益珂公司租金27200元。综上，益珂公司还应支付海泰公司租金176800元，对海泰公司多请求部分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、益珂公司于判决生效之日起十日内支付海泰公司自2019年10月25日起至2020年10月24日止的房屋租金合计176800元；二、驳回海泰公司的其余诉讼请求。如果益珂公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2259元，财产保全费1070元，合计3329元，由海泰公司负担585元，益珂公司负担2744元。双方当事人二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审中海泰公司明确对一审判决主文无异议，仅对一审裁判理由部分关于租赁期间届满时支付租金的认定有异议。根据查明的事实，谈静怡与海泰公司的租赁合同中仅约定租金半年一缴，但未约定租金支付与使用房屋的先后顺序，双方当事人亦未订立书面的租赁合同，现在也无法就此达成一致意见。海泰公司虽主张原承租人谈静怡均是先支付租金后使用房屋，但其未提供证据证明谈静怡每次均是先付后用且双方已约定益珂公司支付租金时间与谈静怡支付习惯应保持一致，也未提供证据证明先支付租金后使用房屋属交易习惯，故一审根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，认定租赁期间届满时支付租金，并无明显不当。综上，海泰公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由嘉兴市海泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 周 倩二〇二一年三月二十九日书记员 陈 诚书记员 金惠芳