广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终387号上诉人（原审被告）：李惠婷，女，汉族，1976年4月12日出生，住梅州市梅江区××××××××××××××××××。身份证号码：441×××××××********。委托诉讼代理人：叶花，广东普罗米修（梅州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梅州市正华物业管理有限公司。法定代表人：谢宝明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈省，该公司员工。上诉人李惠婷因与被上诉人梅州市正华物业管理有限公司（以下简称“正华物业”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初2969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李惠婷上诉请求：1、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初2969号民事判决第一项，改判上诉人只需向被上诉人支付物业费3002.76元；2、案件受理费由正华物业负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。被上诉人存在严重的物业服务瑕疵，根据权利义务对等原则，一审法院酌情扣减被上诉人主张的物业服务费10%过低，应当至少扣减50%。另，被上诉人进驻万象小区前，当时上百名业主联名反对被上诉人进驻。1.被上诉人不履行维修义务，小区单元门、过道路灯等被损坏，顶楼房屋漏水等，上诉人要求维修，被上诉人知晓后拒不维修或者维修不合格；被上诉人未尽到安全保障义务，未尽到在合理范围内的注意义务、采取预防措施，造成业主存在严重的人身、财产安全隐患。2.被上诉人不尽职、不尽心、不作为，对上诉人反馈的问题不予理睬。比如，对楼内消防设施未及时进行查验。被上诉人对消防器材无巡查，全然不知灭火器已过有效期，未能最大限度地排除上诉人的安全隐患；多处存在窗户脱落隐患；绿化带杂草丛生，四害动物聚集；被上诉人怠不履行为上诉人安装可视对讲机的义务；物业采取不正当手段威胁、恐吓上诉人及其他业主；经各栋代表与被上诉人反馈，排污管未能彻底处理，因为渗漏严重，臭味易滋生蚊虫，影响小区业主的居住环境；被上诉人存在重大过错，在B6栋2楼发生高压水管爆裂前该栋代表已在群内向被上诉人反映电梯有滴水问题，但被上诉人未引起高度重视并及时排查滴水原因，导致后来埋在2楼墙内的高压水管爆裂，殃及业主屋内以及公共电梯被水浸，致使高层住户无法用水，电梯停运，无奈业主只能爬楼梯，给众多业主带来生活上的诸多不便。建筑物公共区域卫生脏乱，业主通知物业管理公司后，被上诉人没有及时改善和采取补救措施。发现违章搭建围栏/防护栏等行为后，被上诉人未制止和及时向行政主管部门报告。3.关于共有部分广告、游泳池收益等问题，根据《物权法》第七十条、七十一条、七十二条、七十三条等规定，上诉人享有共有和共同管理的权利，被上诉人未履行告知义务，侵害了上诉人的知情权。二、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，认为被上诉人与上诉人之间未签订物业服务协议，对物业费的缴纳未约定履行期限，属于适用法律错误。若被上诉人根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第5条，有权参照政府指导价要求上诉人支付物业服务费，那么因梅州市鸿兴投资有限公司（以下简称“鸿兴公司”）与被上诉人签订了《万象江山项目物业管理委托合同》，被上诉人基于此履行了相关的权利义务，双方存在事实上的物业服务合同，同时根据权利义务对等原则，被上诉人应当承继梅州市客天下物业管理有限公司（以下简称“客天下物业公司”）与上诉人签订的《物业服务协议》的权利义务。根据《物业服务协议》第五条缴费时间及方式“1、缴费时间：乙方必须按规定在每月25日前，缴清当月各项物业管理费……”的规定，被上诉人所主张的物业管理费诉讼时效应当从当月25日起算，因此在2017年9月前的物业管理费已过三年诉讼时效，上诉人无需向被上诉人支付。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，导致错判。恳请二审法院查明本案事实予以改判，依法维护上诉人的合法权益不被侵害。正华物业辩称：一、答辩人已全面依约向上诉人提供了服务，不存在上诉人所说的严重的服务质量瑕疵。上诉人一审提交的证据照片多数为重复和无关性、无拍摄时间、无法证明照片来源、照片模糊，是否为碧桂园物业公司接管后出现的问题无法证明。部分照片显示拍摄时间为2020年9月、10月，答辩人已于2020年6月30日退出万象江山小区，2020年7月1日已由碧桂园物业公司接管，该部分照片为碧桂园物业公司接管后拍摄，与答辩人无关。上诉人提供的证据均不能证明存在上诉人所述问题，也不能证明该问题存在持续性。根据百名业主联名内容可再次看出，上诉人事实上拖欠物业费的真正原因是不满开发商更换物业，而非因答辩人的服务质量问题，上诉人自答辩人进驻之日起就未交过物业费，但期间答辩人仍然积极向上诉人提供服务，对反馈的问题及时回复和处理。上诉人的上诉理由第一条第1、2项均为一审中上诉人的答辩意见，一审法院已审理清楚，合情合理。答辩人采用的是物业包干制形式，物业费金额固定，盈余或亏损均由答辩人享受或承担，物业服务企业对物业的支出情况与上诉人关系不大，是否公示收支情况不影响上诉人的物业费负担，物业费的支出、利用属于答辩人内部经营范畴，上诉人无权要求公开相关信息。在答辩人实际提供了物业服务的前提下，上诉人以收支情况未公开为由拒交物业费的主张也不能成立，因为物业费的交纳和物业费的收支情况公开不存在对价关系。上诉人认为答辩人未公开收支情况的行为侵犯了其知情权，可另行主张权利。综上，上诉人认为，一审法院认定事实错误，应当至少扣减50％的物业费毫无事实和法律依据。二、一审法院适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。根据一审法院的认定，客天下物业公司发出一份《关于退出万象江山前期物业服务的声明》，载明其于2016年12月31日正式解除与鸿兴公司签订的《小区前期物业服务委托合同》，2016年12月31日已将小区所有工作移交正华物业，在此通知前期入住业主，其公司与前期入伙业主签订的《前期物业服务协议》已解除。可知，客天下物业公司和业主的《物业服务协议》已解除，且该物业服务协议签订主体是客天下物业公司，与答辩人无关，何来继承一说。一审中，上诉人即认为答辩人与上诉人无任何物业服务协议，且上诉人与鸿兴公司签订的《万象项目物业管理委托合同》也应属于无效。一审法院也审理清楚，不论《万象项目物业管理委托合同》是否有效，都不影响上诉人有按照政府指导价支付物业费给答辩人的责任。可知答辩人是根据实际履行物业服务，上诉人亦接受了该服务和按政府指导价来支付物业费。并不是上诉人的继承一说。因此，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，认为答辩人与上诉人之间未签订物业服务协议，对物业费的缴纳未约定履行期限，适用法律正确。综上所述，一审法院适用法律正确。恳请二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。正华物业向一审法院起诉请求：1.判令李惠婷向正华物业支付自2017年5月1日起至2020年6月30日止的物业管理费6005.52元；2.判令李惠婷向正华物业支付逾期利息449.44元（自2017年5月1日起暂计算至2020年7月31日；之后的逾期利息以6005.52元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际清偿之日）；3.本案诉讼费用由李惠婷负担。一审法院查明，正华物业是一家从事物业管理服务等经营活动的有限责任公司。梅州市梅江区×××××“万象江山”一期住宅小区由鸿兴公司投资开发。李惠婷系梅州市梅江区×××××“万象江山”一期A1栋的业主，于2016年7月18日接收了涉案房屋，并于2017年10月10日取得涉案房屋不动产权证书，房屋建筑面积为105.36方米。“万象江山”一期原前期物业公司为客天下物业公司。2016年12月30日，正华物业与鸿兴公司签订一份《万象江山项目物业管理委托合同》，约定鸿兴公司委托正华物业对“万象江山”住宅项目实施物业服务。签订合同后，正华物业于2017年1月1日进驻“万象江山”小区。2018年12月15日，客天下物业公司发出一份《关于退出万象江山前期物业服务的声明》，载明其于2016年12月31日正式解除与鸿兴公司签订的《小区前期物业服务委托合同》，2016年12月31日已将小区所有工作移交正华物业，在此通知前期入伙业主，其公司与前期入伙业主签订的《前期物业服务协议》已解除。正华物业入驻“万象江山”后，于2017年2月24日取得梅州市梅江区发展改革和科学技术局《物业服务收费备案表》，备案的收费标准是电梯房1.5元/月/㎡，执行时间从2017年1月1日起。因建设单位更换前期物业服务公司，正华物业于2020年6月30日退出万象江山小区。因李惠婷未向正华物业缴交物业费，正华物业遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。李惠婷在一审诉讼中向一审法院提交现场调查取证申请，一审庭审中称该申请实际是请求法院到现场查勘。一审法院认为，本案争议焦点为：1.李惠婷应否向正华物业缴纳物业费；2.正华物业主张的收费标准是否合理；3.正华物业提供的物业服务是否存在瑕疵，李惠婷是否需足额支付物业费；4.正华物业主张的物业费是否存在超过诉讼时效的情形。争议焦点1。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，在涉案小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位负有与物业服务企业签订前期物业服务合同的法定义务。根据鸿兴公司发出的《关于更换万象江山住宅前期物业管理公司的温馨提示》及客天下物业公司发出的《关于退出万象江山前期物业服务的声明》可见，鸿兴公司与客天下物业公司签订的《物业管理委托合同》已于2016年12月31日终止。而涉案小区现尚未成立业主委员会，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，鸿兴公司作为建设单位依然要选聘物业服务企业以提供前期物业管理。李惠婷认为鸿兴公司更换物业公司未依照《物业管理条例》第二十四条规定进行招投标，正华物业与鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》依《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条规定无效。对此，上述指导意见虽有此规定，但对物业费的处理，该指导意见第5条规定“物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费。”，因此，正华物业与鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》不管是否有效，都不影响李惠婷有按政府指导价支付物业费给正华物业的责任。综上，鸿兴公司变更前期物业公司，仍属于提供前期物业的范畴，未违反法定责任。正华物业与鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》是否有效不影响李惠婷向正华物业缴交物业费的义务。李惠婷相关反驳意见依据不足，认为正华物业无权收取物业费的意见不予采纳。争议焦点2。正华物业要求李惠婷按1.5元/㎡标准交纳物业费，提供了政府部门收费指导价文件为依据，予以支持。李惠婷辩称正华物业主张1.5元/㎡计算物业费无依据，理由不足，不予采纳。争议焦点3。根据李惠婷方提供的照片、业主栋代表与物业日常沟通交流微信群聊天记录、《梅州城区住宅物业服务类别参考标准》、业主与物业管家微信聊天群聊天记录等证据，可以证实在正华物业提供物业服务期间存在对公共消防设施未保持完好有效，小区共用部位、共用设施设备（特别如闭路视频监控系统）维修、养护、管理和维护不到位，对业主反映的问题未及时处理等情形。鉴于正华物业提供的服务存在上述履行瑕疵情形，根据权利义务对等原则，李惠婷要求减交物业费采纳。对正华物业主张的物业服务费酌情扣减10%。争议焦点4。因正华物业、李惠婷之间未签订物业服务协议，也没有对物业费的缴纳时间进行约定，应认定双方未约定履行期限。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。”的规定，正华物业在提供物业服务后可随时要求李惠婷支付物业服务费。本案中，正华物业于2020年6月30日后退出涉案小区停止提供物业服务，正华物业现主张李惠婷支付提供服务期间的服务费，未超过3年诉讼时效。李惠婷辩称存在超过诉讼时效的情形，依据不足，不予采纳。综上，李惠婷住房建筑面积为105.36㎡，每月物业费158.04元。李惠婷应向正华物业缴纳2017年5月1日至2020年6月30日的物业费5404.96元（158.04元/月×38个月×90%），对正华物业超出部分请求，不予支持。对正华物业主张的逾期付款利息问题。因正华物业本身在物业管理服务合同中存在瑕疵履行情形，因此，正华物业要求李惠婷支付逾期付款利息，不予支持。对李惠婷申请一审法院到现场查勘问题，因其提交的证据已能反映现场情况，不予接受。综上所述,一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第二十九条规定，判决：一、李惠婷应于判决生效后五日内支付自2017年5月1日至2020年6月30日的物业费5404.96元给梅州市正华物业管理有限公司；二、驳回梅州市正华物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（此款梅州市正华物业管理有限公司已预交），由梅州市正华物业管理有限公司负担10元，由李惠婷负担40元。李惠婷承担的案件受理费，梅州市正华物业管理有限公司愿由李惠婷径行交付。二审中，上诉人补充提交了有部分业主签名发给鸿兴公司的《关于万象江山住宅更换物业管理公司的业主意见书》，主要内容为：更换物业公司涉嫌销售欺诈；建设单位无权单方面解聘物业服务企业；业主目前只认可客天下物业公司等，拟证明被上诉人在物业服务业界口碑较差，导致当时有上百名业主联名反对被上诉人进驻。被上诉人表示证据的真实性、合法性由法院审查，对关联性与证明目的不予认可，认为该意见书反映的是业主不满开发商更换物业公司，而非对被上诉人的物业服务质量不满。被上诉人提交消防设施照片一份，拟证明消防设施是完好有效的，出厂日期为2016年7月，满5年，有效期至2021年7月。经质证，上诉人表示该证据的真实性、合法性由法院认定，对关联性不予认定，因为看不出时间地点，无法看出在哪里拍摄，认为与本案无关。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审主要争议焦点为：1.上诉人能否以被上诉人提供的物业服务存在瑕疵为由拒付物业服务费；2.本案诉争的物业服务费是否部分已超过三年的诉讼时效。首先，关于上诉人能否以被上诉人提供的物业服务存在瑕疵为由拒付物业服务费的问题。根据现有证据可以证明被上诉人已经基本履行了该公司与涉案小区建设单位鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》约定的委托管理的主要义务；上诉人二审提交的《关于万象江山住宅更换物业管理公司的业主意见书》虽有部分业主签名，但其内容是对案涉小区的建设单位中途更换物业管理公司的行为不满，其投诉的对象并非被上诉人；即使被上诉人在其提供的物业管理服务过程中存在瑕疵,但也不构成严重瑕疵，上诉人可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定,要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,而非采取拒付物业服务费的方式。以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据,也非明智之举。本案中，上诉人一直未向被上诉人支付过物业服务费，由于物业管理服务在效用上具有整体性和不可分割性,涉及全体业主和整个社区的公共利益,一些业主对物业公司提供的物业服务不满而以拒绝继续交纳自己的物业管理费以对抗物业公司,这一行为并不符合社区其他业主的利益,而且还会因此损害到其他多数业主的利益。况且，一审已经根据被上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵的情况，酌情扣减了10%的物业服务费。因此，上诉人以被上诉人提供的物业服务质量达不到要求为由主张应扣减50%的物业服务费的上诉，依据不足，不予支持。其次，关于本案诉争的物业服务费是否部分已超过三年诉讼时效的问题。上诉人主张按照其与客天下物业公司签订的《物业服务协议》“乙方必须在每月25日前缴清当月各项物业管理费”的约定，2017年9月前的物业管理费已过三年的诉讼时效，上诉人无需向被上诉人支付。被上诉人是于2016年12月30日与涉案小区建设单位鸿兴公司签订的《万象江山项目物业管理委托合同》，并于2017年1月1日进驻涉案小区。客天下物业公司发出的《关于退出万象江山前期物业服务的声明》载明，该公司于2016年12月31日正式解除与鸿兴公司签订的《小区前期物业服务委托合同》，并通知前期入伙业主。由于案涉小区当时未成立业主委员会，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，建设单位鸿兴公司有义务为案涉小区选聘物业服务企业；不管该前期物业服务合同有没有约定期限，在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。即使鸿兴公司在选聘前期物业服务企业时，没有完全依照《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”的规定，但依第五十七条“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”规定，建设单位承担的是行政责任，没有规定该物业服务合同无效；且从梅州市梅江区发展改革和科学技术局出具的《备案回执》可以看出，该局已知悉被上诉人为案涉小区提供物业服务并认为被上诉人报备的收费方案符合政府指导价管理的有关规定，申请资料齐全，同意备案。由于上诉人未与被上诉人签订物业服务合同，在鸿兴公司与被上诉人签订的《万象江山项目物业管理委托合同》中也未明确约定支付物业服务费的具体时间，且上诉人拖欠物业服务费具有连续性。因此，上诉人主张2017年9月前的物业服务费已超过三年诉讼时效的上诉，缺乏依据，不予采信。综上所述，上诉人李惠婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（该款已由上诉人李惠婷预交），由上诉人李惠婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄伟玲审 判 员 叶自辉审 判 员 罗锡芳二〇二一年三月三十一日法官助理 苏建东书 记 员 钟利花