广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初269号原告（反诉被告）：广州市伙伴房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇荔新十二路96号1幢1901房。法定代表人：彭加林，该公司总经理。委托诉讼代理人：王文辉，该公司员工。被告（反诉原告）：黄汉强，男，1964年5月3日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：王薏棉，广东利君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷，广东利君律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市伙伴房地产有限公司（以下至判决主文简称“伙伴公司”）诉被告（反诉原告）黄汉强租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伙伴公司的委托诉讼代理人王文辉、被告（反诉原告）黄汉强的委托诉讼代理人王薏棉、陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）伙伴公司向本院提出诉讼请求：1、判令黄汉强因违约赔偿伙伴公司投入的装修损失60000元；2、判令黄汉强因违约赔偿伙伴公司迁移新营业地点所产生的装修费31279元、搬迁费服务费4300元、监控搬迁重装费1100元；3、判令黄汉强退还伙伴公司24520元租赁合同双倍保证金；4、判令本案所有诉讼费由黄汉强承担。事实和理由：兹因伙伴公司设立营业门店的需要，于2019年1月8日与黄汉强签订《房屋租赁合同》，约定伙伴公司承租黄汉强名下位于广州市增城区中新镇风光路249号二楼，月租金为6130元，租赁房屋交付之日伙伴公司向黄汉强交付12260租赁保证金。伙伴公司接收上述物业后投入了75000元进行全面装修。自双方签订合同以来，伙伴公司一直遵守合同约定，按期向黄汉强支付每月租金及相关费用。但2020年初遇上疫情，伙伴公司响应国家的号召停业多个月，在2020年4月之际才逐渐恢复业务。不料殃及上述物业一带又接着开始进行拆迁，拆迁工程每天造成严重的噪音骚扰，拆除的砖瓦不断从破楼上掉下，后来进出上述物业的通道仅剩由拆破而成的碎砖碎瓦围绕着，有的还吊挂在未完全拆除的建筑物上，产生极大的安全隐患。伙伴公司因此流失很多客户及员工，严重影响到伙伴公司正常使用。不但如此，后来据广州新闻曝光，上述物业周边的商铺租客、住户租客在未得到有效协商赔偿前，即被拆迁队伍强行搬离里面的财物到室外，导致财物破损、丢失等。鉴于以上情况黄汉强己经构成严重违约，伙伴公司多次主动找黄汉强协商寻求解决的方案，但黄汉强每次以各种理由推诿拒绝承担违约责任。为降低经济损失，伙伴公司只好另行安置办公地点，自行搬迁所有在上述物业的办公设施、设备等财物。现民法典及司法解释已颁布，依据民法典第566、577、583、584、585、591、708条规定，黄汉强因为无法达到约定的租赁期限，现租赁物已拆除，当时伙伴公司为避免损失的扩大才搬迁了，搬迁费应由黄汉强承担；当时伙伴公司没有提出解除合同的意思，且该次拆迁的行为并非政府的行为，而是一些非国有企业的“三旧改造”所实施的民事行为，不是行政行为，伙伴公司也没有看到相关政府征收的文件，同区域的其他商户也没有收到相应的文件或通知。所以并不存在不可抗力的因素，黄汉强完全可以让双方的租赁合同继续、顺利进行，可以对第三方提出拒绝处分租赁物的要求。结合事实，伙伴公司的搬迁不仅有利于减少伙伴公司的损失，也有利于黄汉强处分租赁物，有利于黄汉强配合第三方履行相关的民事拆迁行为的义务。所以，伙伴公司多次找黄汉强协商寻找减少损失的方案，但最终黄汉强拒绝协调。依据房屋租赁合同第9、13条、第19条第三款，依据民法典第142、466条的规定，条款的理解不能拘泥于所使用的词语，结合合同实际履行及合同第13条约定的目的，黄汉强必须保障在租赁期限内符合办公用途，结合案件事实，伙伴公司有理由相信黄汉强不能履行租赁合同的义务，伙伴公司有权行使不安抗辩权，终止合同履行的义务，有权停交水电费和租金。即使伙伴公司已经缴了黄汉强也同意了，结合租赁物现状，确实不能保障伙伴公司使用，已经构成合同第19条第三款违约的约定，黄汉强应双倍退还保证金并损害赔偿。被告（反诉原告）黄汉强辩称：一、伙伴公司主张黄汉强违约的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。第一，根据租赁合同第十三条约定，黄汉强仅负有在租赁物业或其他附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时的维修义务，并不包括伙伴公司认为受到噪音及通行安全影响即起其相邻权受到损害时的维护义务。在伙伴公司承租期间，租赁物业及水电等附属设施完好无损，均可正常使用，黄汉强已尽到租赁物业交付及维护义务，并未违约。伙伴公司不应随意扩大黄汉强的合同义务，并据此主张黄汉强违约。第二，租赁物业周边房屋因纳入政府拆迁范围而须被拆除，黄汉强作为普通公民没有权力干涉政府拆迁，更没有权利介入他人房屋拆除事宜。伙伴公司认为因此产生的噪音及通行安全影响损害其合法权益，其应通过合法途径向实施侵害其相邻权的拆迁单位主张损失，但伙伴公司并未自行救济，反而将责任强加在黄汉强身上，并要求退租，实属强人所难。第三，伙伴公司对其主张的噪音及通行安全问题导致严重应向办公的情况夸大其词。拆迁单位在拆除房屋时已对周边通行做好防护措施，把控拆除进度，并未每天产生噪音，而且伙伴公司的主营业务并非普通商品房中介买卖，其员工上班期间大部分在外跑业务，相比临街商铺而言，其办公经营并未受到严重影响。二、伙伴公司主张黄汉强因违约而赔偿损失的诉讼请求无事实及法律依据，应予以驳回。相反，伙伴公司拖欠黄汉强租金、水电费，且无正当理由提前解除租赁关系，其已严重违反租赁合同约定，伙伴公司因此造成的损失应由其自行承担。第一，对于伙伴公司主张的租赁物业装修损失，根据租赁合同第十四条及第十八条第一、二款约定，伙伴公司不仅拖欠租金、水电费，而且无正当理由擅自搬离，导致合同解除，其行为已构成违约，故依附租赁物的装修应归黄汉强所有，伙伴公司物权主张装修损失，且伙伴公司的举证不足以证明装修损失实际发生。第二，对于伙伴公司主张因新迁入经营地点产生的装修费、搬迁费、监控搬迁重装费损失，该损失并不是由于黄汉强违约造成的，也并非必然产生的直接损失，且伙伴公司的举证不足以证明损失实际发生，故不应支持。第三，对于伙伴公司主张双倍返还租赁保证金，因伙伴公司主张黄汉强违约无事实及法律依据，故依法不应予以支持。综上，伙伴公司的诉讼请求事实不清、证据不足，且无法律依据，请求驳回伙伴公司的全部诉讼请求。另补充：根据法律问题，根据时间效力的司法解释，当时双方签订租赁合同的期限是2019年1月8日，伙伴公司向黄汉强发出交还场地通知书是在2020年9月，换言之，该事实发生在民法典实施前，故本案不应适用关于民法典的相关规定。根据伙伴公司所提交的证据6可知，本案合同解除的根本原因在于伙伴公司自行向黄汉强提出解除合同。在物业可以正常使用的情况下，没有按时缴纳租金、水电费，已然违约在先。伙伴公司所谓的相应的损失是其自身的行为所致，应由伙伴公司自行承担。反诉原告黄汉强向本院提出反诉请求：1、伙伴公司向黄汉强支付2020年6月至8月期间的水电费3053.6元；2、伙伴公司向黄汉强支付2020年1月至3月的租金差额3984.5元；3、伙伴公司已支付的租赁保证金12260元作为违约金无需退还；4、伙伴公司向黄汉强支付2019年1月8日至2019年3月7日占用房屋期间的占有使用费12260元（6130元×2）；5、反诉诉讼费由伙伴公司承担。事实和理由：伙伴公司于2019年1月8日承租位于广州市增城区中新镇风光路249号二楼的房屋，双方签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年1月8日至2024年1月7日止，月租金6130元，满一年后，逐年递增上一年租金的5%，即2020年1月8日起至2021年1月7日期间的月租金应为6436.5元。但伙伴公司并未按照合同约定依法支付租金，迄今仍拖欠2020年1月至3月的租金总额3984.5元。根据合同约定，伙伴公司应按约支付水电费，但其迄今仍拖欠2020年6月至2020年8月的水电费共3053.6元，2020年10月1日，黄汉强收到伙伴公司的《交还场地通知书》及钥匙，伙伴公司无故拖欠租金、水电费，无正当理由强行退租，擅自解除租赁关系，已构成违约。根据合同约定及相关法律规定，伙伴公司应向黄汉强支付租金及水电费，且其已支付的租赁保证金不予退还。另，涉案租赁合同若法院认定为无效合同，故双方约定的两个月的免租期也应为无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。故黄汉强要求伙伴公司支付2019年1月8日至2019年3月7日为期2个月的租金合理有据，请求法院予以支持。反诉被告伙伴公司辩称：关于租金。双方签订合同的时间是2019年1月，由于免租期有2个月，所以自2020年3月才开始递增租金，后来由于疫情，双方同意从2020年4月才开始递增租金。2020年1月至3月也是疫情期间，伙伴公司申请了2月和3月共2个月的免租，黄汉强书面同意2020年2月免租了半个月，且是按照递增前的租金标准免除了半个月。因此可以印证2020年1、2月还是按照原租金标准计算。2020年8月起的租金黄汉强也予免租并签订了免租承诺。所以伙伴公司是遵守合同的约定及黄汉强的同意，并没有存在拖欠租金。关于水电费。伙伴公司的水电费已交至2020年5月份。2020年5、6月，由于涉案房屋周边开始拆迁动工，伙伴公司也经营不善，黄汉强同意暂缓交水电费，这在免租承诺也有体现，伙伴公司没有违约。关于电费，增城这边电费标准是0.6元每度，但黄汉强是按照1元每度的标准收取，0.4元差额是明显违法的。伙伴公司同意以前已交的电费按照0.6元的标准计算，如有差额，伙伴公司同意补交。另外，从正常逻辑来看，伙伴公司已经交了2020年7月的租金，不可能差几百块的水电费不交来违约。黄汉强的证据水电费的收据2020年6月份的金额是1132元，与南方电网中“我的电费单”的截图不一致，且按照南方电网的截图也是0.6元/度，按理说不应该高于收据中水费加电费的金额。故伙伴公司认为南方电网的截图不是伙伴公司承租涉案房屋的电费。伙伴公司大概是2020年8月初搬走的，正常伙伴公司承租期间水电费加起来才几百块，不可能在伙伴公司搬走后产生过千元的水电费。综上，租金是黄汉强同意从2020年4月才开始递增，伙伴公司没有拖欠交租；黄汉强也同意暂缓交水电费，因此伙伴公司不存在违约的情形，不需承担违约责任。伙伴公司认为黄汉强是为了避免承担违约责任，才提起本案反诉。关于免租期租金问题，即使租赁合同无效，但租赁合同的内容是双方当事人真实意思表示。免租期是黄汉强在意思自治的范畴内对自身权利的处分，也没有涉及第三人的利益。结合案情的事实，即使合同无效也不能否定黄汉强处分自身权利的效力。如果2个月免租期无效的话，那么合同约定的递增租金的约定也无效。本院经审理查明：2019年1月8日，黄汉强（出租方、甲方）与伙伴公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定以下内容：甲方将位于广州市增城区中新镇风光路249号二楼的房屋出租给乙方使用，租期为2019年1月8日至2024年1月7日止，月租金为6130元，自合同签订之日起满一年后逐年递增上一年租金的5%，免租期为两个月，甲方自2019年3月8日起收取租金；甲方交付房屋时，向乙方收取二个月的租金作为租赁保证金即12260元；等内容。2019年1月15日，黄汉强开具收据给伙伴公司收执，确认收取了伙伴公司12260元的租赁保证金。2019年12月10日、2020年1月9日、2020年3月17日、2020年4月14日、2020年4月21日、2020年5月26日、2020年6月9日、2020年7月7日，伙伴公司分别向黄汉强转账6130元、6130元、3065元、6130元、6436.5元、6436.5元、6436.5元、6436.5元。2020年1月3日、2020年3月5日，黄汉强开具了6130元、3065元、6130元的租金发票给伙伴公司收执，确认收取了上述金额的租金。2020年8月10日，黄汉强签署《免租承诺书》，载明：“关于2019年1月8日签订租赁期限为5年（2019年1月8日起至2024年1月7日）的《房屋租赁合同》，贵司承租本人名下所有的位于广州市增城区中新镇风光路249号二楼（出租面积共计约270平方米，月租金6130元）。合同签订后贵司便开始对上述租赁场地进行装修，随即进驻作办公使用，双方一直自觉履行合同义务。但近几个月来，因上述租赁场地及附近一带被政府征收拆迁并已经动工，影响到贵司的正常营业。鉴于以上情况，本人承诺自2020年8月1日当月起贵司免交上述租赁场地的租金直至上述《房屋租赁合同》解除之日。……”。2020年9月29日，伙伴公司通过快递向黄汉强发出《交还场地通知书》，将涉案房屋交还黄汉强。上述事实有伙伴公司、黄汉强提交的《房屋租赁合同》，伙伴公司提交的租赁保证金收据、租金发票、《免租承诺书》、《交还场地通知书》，以及黄汉强提交的载明伙伴公司支付租金情况的银行流水等证据予以证明，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院对此予以确认。此外，一、伙伴公司为证明其在新旧两个营业地点的装修情况，向本院提交了以下证据：1、伙伴公司与广州精壹诚装饰工程有限公司于2019年1月20日就涉案房屋的装修事宜签订的《建筑装饰工程施工合同》及报价表、图纸、《工程竣工验收申请报告》，合同约定及验收总价均为75000元；伙伴公司同时提交其向上述公司转账274620元、48750元的转账凭证及该公司开具的75000元的发票；2、伙伴公司与东莞市星东安防设备有限公司签订《监控系统安装工程合同书》、相应转账凭证以及发票，载明安装费用1100元；3、伙伴公司与广州民众搬家服务有限公司于2020年8月签订的《合同书》、相应的转账凭证及发票，载明伙伴公司自2020年8月7日自涉案房屋搬出，搬家费用4300元；4、伙伴公司与广州伙友装饰工程有限公司签订的《装修工程承包合同》及《工程竣工验收申请报告》、相应的转账凭证及发票，载明合同及验收总价为31279元。对上述证据黄汉强均不予认可，认为并不能证明实际装修支出，且其认为是伙伴公司违约在先，故装修损失应由其自行承担。二、为证明涉案房屋周边环境等，伙伴公司提交新闻视频到庭。三、为证明黄汉强已给伙伴公司予以免租，伙伴公司提交《租金减免申请回复函》到庭，载明黄汉强同意减免2020年2月1日至2020年2月15日的租金，共计3065元等内容，黄汉强质证认为该签名与《免租承诺书》中黄汉强的签名明显不一致，不排除伙伴公司伪造证据的可能。四、黄汉强为证明2020年6月至8月期间产生的水电费，其提交以下证据：1、微信记录，证明2020年7月30日，其向伙伴公司发出2020年5月、6月的水电费收据以催收电费，其中5月份的水电费863元，6月份的水电费1132元，伙伴公司回复已向公司申请等；伙伴公司对此质证称其已经支付了5月份的水电费，6月份的水电费确实没有交；2、水表、电表读数照片以及南方电网就增城区中新镇风光路249号所产生电费情况等，伙伴公司质证认为，水电表不能证明是否是涉案房屋的水电表。3、由中新镇政府就涉案房屋所出具的《建房审批表》两份。庭询中，一、伙伴公司就本案事实做如下陈述：伙伴公司是在2020年8月搬离的，虽然黄汉强给予了免租，但实际情况是该区域拆迁已经到了涉案房屋隔壁，造成伙伴公司客户及员工的流失，已无法实现双方租赁合同的约定的办公用途，为避免损失扩大，所以提前搬离。二、黄汉强就本案事实做如下陈述：1、黄汉强不清楚伙伴公司何时搬离，其是在收到伙伴公司邮寄的《交还场地通知书》及钥匙才知道的，涉案房屋于2020年12月份左右被拆除；2、关于《免租承诺书》，是伙伴公司出具的文本给黄汉强签名的，意思是自2020年8年至涉案房屋被拆除之前都可以免租给伙伴公司使用；3、关于水电费，黄汉强主张电费是按照1元/度、水费是按照2.8元/立方的标准计收的，其中2020年6月的电费1118元、7月1774元、8月128元，总数3020元，2020年6月的水费14元，7月14元，8月5.6元，总数33.6元。其提交的水电表的照片是2020年9月4日拍摄的，拍摄后就再未使用过涉案房屋。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案中，黄汉强未举证证明涉案建筑物已取得建设工程规划许可证或者已按照建设工程规划许可证的规定建设涉案房屋，故其与伙伴公司签订的《房屋租赁合同》应为无效。因合同无效，故伙伴公司要求双倍退还保证金、黄汉强要求没收保证金的诉请，均于法无据，本院不予支持，故黄汉强应向伙伴公司返还保证金12260元。关于伙伴公司主张要求黄汉强赔偿新旧两个营业地点的装修损失问题。首先，双方当事人是因涉案房屋的拆迁问题导致合同无法继续履行，而涉案房屋的拆迁属于双方当事人均不可预见的事由，故合同无法继续履行实际不能归因任何一方。第二，在涉案房屋可能会被拆迁后黄汉强签署了《免租承诺书》，给予了伙伴公司自2020年8月至房屋被拆除之前免于支付租金的权限，实际上，该《免租承诺书》已经是双方针对涉案合同无法继续履行而达成的协商，黄汉强作为出租方亦已作出免租承诺，给予伙伴公司相应补偿。第三，关于新旧营业地点的装修费及新营业点的搬迁费用、监控安装费用等，伙伴公司虽提交了装修合同、搬迁合同、安装合同、转账记录及发票等，但由于当事人未举证新旧两处房屋租赁前后的状况，伙伴公司所提交的证据并不能充分、有效的证明两处房屋实际发生的装修价值，且伙伴公司已使用涉案房屋一年多，也不能证明该装修的折旧情况；且对于新的营业地点的装修费用、搬迁费用、监控安装费用等，并非涉案合同无法履行所必然导致而产生的费用。综上，对于原告主张的两项装修损失的诉讼请求，本院均不予支持。对于黄汉强反诉要求伙伴公司支付的2020年1至3月租金差额、两个月免租期占用费问题。首先，2020年年初，确因疫情或疫情防控措施会影响相当一部分商户的营业，即使伙伴公司向本院出示的《租金减免申请回复函》并非黄汉强所签署，实际上伙伴公司是按照已支付的租金标准支付的租金，黄汉强并无提出异议且开出了租金发票。因此，本院对其主张的租金差额，本院不予支持。第二，虽涉案合同被认定无效，但黄汉强与伙伴公司关于免租的约定是双方当事人的真实意思表示，且黄汉强需对涉案合同无效承担相当一部分责任。现涉案房屋被拆迁，虽是双方当事人均不可预见的，但更非伙伴公司所致。因此，本院对黄汉强主张要求伙伴公司支付免租期的占用费，本院亦不予支持。至于黄汉强主张的2020年6至8月份的水电费问题。现伙伴公司确认上述期间的水电费并未支付，故伙伴公司应向黄汉强支付相应水电费，但黄汉强仅提供水、电表图片以及涉案房屋所在整栋楼的电费单，并不足以证明伙伴公司所承租部分房屋在其承租期间产生的水电费，故本院对黄汉强主张的水电费数额不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告（反诉原告）黄汉强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州市伙伴房地产有限公司退还保证金12260元；驳回原告（反诉被告）广州市伙伴房地产有限公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）黄汉强的全部反诉请求。案件受理费1362元，由原告（反诉被告）广州市伙伴房地产有限公司负担1224元，由黄汉强负担138元；被告（反诉原告）黄汉强于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述诉讼费用。反诉受理费294元，由被告（反诉原告）黄汉强负担；被告（反诉原告）黄汉强已预交反诉受理费62元，被告（反诉原告）黄汉强于本判决发生法律效力之日起十日内向本院补交上述反诉费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二一年三月五日书记员  李慧芳