山东省济南市莱芜区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0116民初4504号原告（反诉被告）：莱芜市吉隆汽车修理厂，住所地：莱芜高新区杨家庄村。经营者：杨华，男，1979年6月22日出生，汉族，住莱芜区。委托诉讼代理人：鉴纪文，山东鲁盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：莱芜凤凰新能源科技有限公司，住所地：莱芜高新区凤凰路**。法定代表人：郇鹏，职务执行董事。委托诉讼代理人：李杨，男，1992年7月18日出生，汉族，住莱芜区。系公司职工。委托诉讼代理人：李宁，男，1990年10月28日出生，汉族，住莱芜区。系公司职工。被告：齐鲁财金投资集团有限公司，，住所地：莱芜区龙潭东大街**法定代表人：吕慎宾，职务总经理。委托诉讼代理人：陈珊珊，女，1982年4月15日出生，汉族，住莱芜区。系公司职工。委托诉讼代理人：亓鑫，女，1987年4月23日出生，汉族，住莱芜区。系公司职工。原告莱芜市吉隆汽车修理厂（以下简称吉隆汽修厂）与被告莱芜凤凰新能源科技有限公司（以下简称凤凰新能源）、齐鲁财金投资集团有限公司（以下简称齐鲁财金）土地租赁合同纠纷一案，原告于2020年7月24日向本院提起诉讼，本院依法受理后，被告凤凰新能源于2020年8月3日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）吉隆汽修厂的委托诉讼代理人鉴纪文，被告（反诉原告）凤凰新能源的委托诉讼代理人李杨、李宁，被告齐鲁财金的委托诉讼代理人陈珊珊、亓鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告吉隆汽修厂向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行与原告2017年3月21日签订的《场地租赁合同》，排除对原告进出经营场所的妨碍，保障原告顺利进出经营场所；2.判令被告赔偿原告经济损失，待评估后确认金额；3.本案所有诉讼费用由被告承担。原告于2021年2月24日申请撤回上述第2项诉讼请求。事实和理由：2017年3月21日，原告与被告莱芜凤凰新能源科技有限公司签订《场地租赁合同》一份。合同约定：原告租赁高新区凤凰路3号院内场地一块，做汽车修理使用，租赁期限自2017年4月1日始至2022年3月31日止。合同签订后，原告正常经营使用租赁场地，按照合同约定认真履行义务，并无违约之处。2018年5月15日，被告莱芜凤凰新能源科技有限公司变更成被告齐鲁财金投资集团有限公司（原莱芜财金投资集团有限公司）的全资子公司。2020年7月2日，两被告未经原告同意封锁公司大门，禁止原告进出经营场所。被告的行为严重违反合同约定，给原告经营造成不可弥补的损失。为维护原告的合法权益，现向法院起诉，望判如所请。本诉被告凤凰新能源辩称，一、被答辩人要求答辩人继续履行租赁合同无依据。答辩人未与被答辩人签订过租赁协议，被答辩人也未向答辩人缴纳过租金；2019年11月20日，答辩人曾向包括被答辩人在内的厂区内所有经营单位送达公告，要求其与答辩人签订合同，但被答辩人仍未与答辩人签订租赁协议并缴纳租金。双方从未建立租赁合同关系，被答辩人在非法占用答辩人场地期间也未支付过任何费用。退一步讲，即使答辩人与被答辩人之间存在租赁合同关系，被答辩人不支付租金的行为也已构成根本违约，根据合同法的相关规定，答辩人有权解除与被答辩人之间的租赁合同关系。二、被答辩人向答辩人主张排除妨害及赔偿损失无事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”根据《场地租赁合同》的约定，租金的支付方式是“每年提前一个月缴纳全年的房租”，但是被答辩人从未向答辩人支付租金。基于上述规定和事实，答辩人有权拒绝被答辩人对租赁场地的使用，该行为出于答辩人对自身合法权益的维护，并未侵犯被答辩人的合法权益，无需赔偿其损失。三、被答辩人违反安全生产相关法规，答辩人有权依法排除相关安全风险。《中华人民共和国安全生产法》第四十六条规定：“生产经营单位不得将生产经营项目、场所、设备发包或者出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。”被答辩人私自在答辩人的厂区内加盖房屋，且该部分房屋缺少规划、设计和消防等一切相关许可及验收手续，不仅属于违法建筑，而且存在较大安全风险。被答辩人非法占用答辩人场地开展经营活动且欠缺安全生产条件，答辩人有权要求被答辩人搬离并排除相关安全风险。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法支持答辩人的答辩意见，驳回被答辩人对答辩人的诉求。本诉被告齐鲁财金辩称，一、答辩人与被答辩之间不存在直接的法律关系。被答辩人使用的土地和厂房并非归属于答辩人，答辩人从未与被答辩人签订任何协议，被答辩人也从未向答辩人缴纳任何费用。答辩人与被答辩人之间不存在任何直接的法律关系，因此答辩人要求被答辩人履行合同无事实和法律依据。二、答辩人已充分履行了实缴出资义务且法人人格独立，对被答辩人无赔偿义务。答辩人作为莱芜凤凰新能源科技有限公司股东已履行全部实缴出资义务，答辩人与该公司分别独立运营及核算，对莱芜凤凰新能源科技有限公司的债权人无赔偿义务。被答辩人要求答辩人赔偿其损失无事实和法律依据。综上所述，答辩人与被答辩人无任何法律关系，答辩人充分履行了实缴出资义务且法人人格独立，被答辩人的诉讼请求无任何事实和法律依据，请求法院在查明事实的基础上，依法支持答辩人的答辩意见，驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。反诉原告凤凰新能源向本院提出反诉请求：1.判令解除被反诉人与田方共签订的《场地租赁合同》；2.判令被反诉人搬离并返还反诉人的土地和车间；3.判令被反诉人支付欠付租金60016元及违约金99756元（暂计至2020年7月31日），上述金额共计159772元；4.诉讼费用、保全费等实现债权的费用由被反诉人承担。事实和理由：2017年3月21日，被反诉人经营者与田方共签订了《场地租赁协议》，田方共将反诉人所有的位于㎡场地租赁给被反诉人经营者，被反诉人及其经营者应“每年提前一个月交纳全年房租”。协议签订后，被反诉人实际使用相关场地但并未按照协议约定向反诉人支付租金。经反诉人多次催告后被反诉人至今未搬离，也未向反诉人缴纳任何费用。根据合同法第九十四条规定，被反诉人拒绝交纳租金的行为违反了该条约定，《场地租赁合同》应被依法解除。综上所述，被反诉人拒绝向反诉人交纳租金，经催告后仍不履行义务拒不搬离，上述行为已违反了相关法律规定且严重侵犯反诉人的利益。反诉人为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。反诉被告吉隆汽修厂辩称，反诉人的反诉无事实及法律依据，请求法院驳回反诉请求。被反诉人与被告一签订了合法有效的场地租赁协议，并非与田方共个人签订。被反诉人与被告一签订合法有效的场地租赁协议后根据合同建设厂房和生产车间，按约履行了交纳租赁费和电费的义务，不存在被反诉人违约不缴费的行为，不存在被告一要求解除合同的法定理由。本诉和反诉当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：莱芜市吉隆汽车修理厂系个体工商户，经营者为杨华。莱芜市凤凰新能源科技集团有限公司于2018年5月15日将公司名称变更为莱芜凤凰新能源科技有限公司即本案第一被告,公司股东变更为齐鲁财金即本案第二被告；法定代表人原为田方共，于2018年5月15日变更为刘海山，于2018年11月16日变更为郇鹏。2017年3月21日，吉隆汽修厂（承租方）与凤凰新能源（出租方）签订《场地租赁合同》，约定：吉隆汽修厂租赁凤凰新能源位于莱芜高新区凤凰路31号院内场地一处用于汽车修理，场地面积实际按1000平方米；租赁期限自2017年4月1日至2022年3月31日；租赁费18000元/年，租金一年一交，每年提前一个月交纳全年房租，须按时付租赁费，如违约按总费用的日2‰付违约金。凤凰新能源当时的法定代表人田方共及原告经营者杨华均在“法人代表”处签名。合同签订后，凤凰新能源依约交付土地，吉隆汽修厂在租赁土地上自行建设相关设施用于经营汽车修理。2017年3月21日，吉隆汽修厂向凤凰新能源交纳租赁费18000元，凤凰新能源出具收款收据并加盖财务专用章。2018年3月28日，吉隆汽修厂交纳租赁费4820元，凤凰新能源出具收款收据并加盖财务专用章。2018年4月20日，吉隆汽修厂交纳租赁费7755元（1530元+6225元），凤凰新能源出具两份收款收据并加盖财务专用章，该两份收据的“制单”栏中写有“刘”字样。吉隆汽修厂于2019年5月6日交纳租赁费8040元、于2020年1月20日交纳租赁费13395元，其当庭提供两份收款收据，该收据中未加盖公章、“制单”栏中写有“刘”字样、制式与前述收据相同。吉隆汽修厂另提供2017年至2020年1月期间向凤凰新能源交纳电费的计算表及收据，拟证实吉隆汽修厂按凤凰新能源的要求一直将租赁费、电费等相关费用交至北办公楼财务部310室，已实际履行合同义务。该宗电费收据中，自2017年至2018年4月期间的收据均加盖凤凰新能源财务专用章，之后的收据中未加盖公章。凤凰新能源对上述收据均不予认可，主张未收到涉案租赁费用。凤凰新能源主张曾于2019年11月20日向吉隆汽修厂送达关于租金催收及重签租赁协议的《公告》，吉隆汽修厂对此不予认可。2020年6月13日，凤凰新能源作出《限期搬离通知书》，载明：按照济南市委、市政府下发的《大力发展电商经济打造直播经济总部基地的实施方案》要求，计划在我公司厂区内建设鲁中智慧电商快递生态示范园项目。2020年4月9日，我公司工作人员已与莱芜高新区执法工作人员共同就上述事项向厂区内各租户进行通知并要求所有租户限期搬离。鉴于目前贵单位尚未按照要求搬离厂区，现再次通知贵单位于2020年6月30日前搬离我公司厂区。在搬离过程中，不得对厂房、办公楼、宿舍及其附属设施进行损坏，否则照价赔偿。2020年7月2日，凤凰新能源将涉案厂区大门及道路封堵，禁止吉隆汽修厂人员及车辆进入，吉隆汽修厂停止经营；后于2020年7月底解除封堵，允许吉隆汽修厂出入。2020年8月，吉隆汽修厂在涉案租赁场地上建设的全部设施拆除。凤凰新能源主张吉隆汽修厂自行建设的系违章建筑且由执法部门予以拆除，吉隆汽修厂对此不认可并在庭审中陈述为搬迁。吉隆汽修厂提交田方共出具的《证明》，拟证实因建筑物投资的回收期较长双方口头约定租赁期限为10年；凤凰新能源对此证据及主张均不予认可。吉隆汽修厂主张凤凰新能源曾承诺免除2018年度6个月的租赁费但未提交证据，凤凰新能源对此不予认可。吉隆汽修厂提交2020年2月5日济南市《关于积极应对疫情促进中小微企业健康发展的若干政策意见》，据此主张疫情期间应按照2个月房租免收、4个月房租减半的政策支付租赁费。关于吉隆汽修厂主张的因凤凰新能源封堵厂区大门的行为给其造成的营业损失，吉隆汽修厂申请对2020年7月2日前的日平均利润额进行鉴定，经本院委托，鉴定机构因当事人无法提供完整的鉴定材料终止鉴定。吉隆汽修厂于2021年2月24日申请撤回第2项关于经济损失的诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，不能提供证据证实自己的主张和反驳对方主张的，应承担举证不能的不利后果。涉案租赁物为场地,本案案由应为土地租赁合同纠纷。吉隆汽修厂与凤凰新能源于2017年3月21日签订的《场地租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。签订合同时，田方共是凤凰新能源的法定代表人，其在合同中作为法人代表签名系履行职务行为且合同已实际履行。关于凤凰新能源辩称的未与吉隆汽修厂签订租赁合同，与事实不符，本院不予采信。合同双方均应按照协议约定履行各自的义务。凤凰新能源交付租赁物后应保证承租方在租赁期限内正常使用租赁物；吉隆汽修厂应按约定使用租赁物并按期支付租赁费。《场地租赁合同》中明确约定了租赁费的数额、支付期限及违约责任。合同履行过程中吉隆汽修厂共计交纳租赁费52010元，有吉隆汽修厂提交的6份收款收据为证，本院予以确认。关于凤凰新能源提出的2019年5月6日和2020年1月20日的收据中未加盖公章的问题，该两份收据与前期的三份收据制式及制单栏中的经办人签名均一致、出具的地点一致；虽凤凰新能源在2018年5月登记变更股东和法定代表人，该变更行为系公司内部构成的调整，但公司办公地点并未发生变化，吉隆汽修厂作为租赁方亦未收到变更交费方式和地点的相关通知，吉隆汽修厂在同一地点交纳相关费用并取得收据虽未加盖公章，但吉隆汽修厂有理由相信其已按合同约定履行义务。凤凰新能源仅以此主张未收到租赁费，与事实不符且有失公平，本院不予采信。涉案协议中未约定逾期支付租金为合同解除的条件，凤凰新能源仅以吉隆汽修厂未按照约定期限全额支付租赁费为由要求解除合同，该项主张于法无据。关于凤凰新能源主张的吉隆汽修厂所建设施系违章建筑问题，不属于本案审查范围。凤凰新能源反诉请求解除合同及返还土地，无事实及法律依据，本院不予支持。关于本诉原告诉求二被告继续履行协议并排除妨碍，本案诉讼过程中凤凰新能源已解除对涉案厂区大门的封堵，吉隆汽修厂已可以正常出入和使用租赁场地，合同双方应按照约定继续履行合同,吉隆汽修厂的该项诉求无需再确认。齐鲁财金系凤凰新能源的股东，并非租赁合同的当事人,吉隆汽修厂对齐鲁财金的诉求,于法无据。关于吉隆汽修厂主张的免除2018年6个月的租金无证据证实，凤凰新能源亦不认可，本院不予认定。关于吉隆汽修厂主张的疫情期间应减免土地的租赁费用，于法无据，本院不予支持。吉隆汽修厂未依约按期全额支付租赁费，构成违约。凤凰新能源在租赁期限未届满的情形下，于2020年6月13日书面要求租户搬离并于2020年7月2日强行对厂区封门堵路，导致吉隆汽修厂无法进入及正常使用租赁场所而停业，该处置方式不当，其自身也存在过错和违约。综合本案事实情况，合同双方在履行过程中均存在违约情形，本着公平、公正的原则，同时考虑新冠疫情特殊状况，关于反诉请求中的租赁费及违约金本院酌情认定如下：1.关于租赁费数额。根据合同约定每年提前一个月支付全年租赁费，自2017年4月1日至2021年3月31日租赁费共计72000元（18000元/年×4年），吉隆汽修厂仅支付52010元。其中2020年7月份因凤凰新能源无故堵门导致原告无法使用租赁物，该月租赁费1500元应予免除为宜。吉隆汽修厂应付而未付的租赁费数额应为18490元（72000元-52010元-1500元）。2.关于逾期支付租赁费的违约责任。凤凰新能源未提供证据证明因吉隆汽修厂违约造成的实际损失，结合新冠疫情的影响，其主张的违约金本院不予支持。本案审理中，吉隆汽修厂申请撤回对经济损失的诉求，系对其自身权利的处分，该项诉求本案不再审查。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本诉原告莱芜市吉隆汽车修理厂于本判决生效之日起三日内，支付本诉被告莱芜凤凰新能源科技有限公司租赁费18490元。二、驳回本诉原告莱芜市吉隆汽车修理厂的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告莱芜凤凰新能源科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取50元，由莱芜凤凰新能源科技有限公司负担；反诉案件受理费减半收取1748元，由莱芜市吉隆汽车修理厂负担131元，由莱芜凤凰新能源科技有限公司负担1617元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  朱小青二〇二一年三月二日书记员  陈 静