黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑10民终306号 上诉人（原审原告、执行案外人）：李桂茹，女，1953年5月23日出生，汉族，住宁安市宁安镇。 委托诉讼代理人：张永贵，黑龙江同和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：王淑华，女，1954年10月18日出生，汉族，住宁安市宁安镇。 委托诉讼代理人：邵传平（系王淑华之子），住宁安市宁安镇。 委托诉讼代理人：邵微微（系王淑华之女），住宁安市宁安镇商都楼A座1单元601号。 被上诉人（原审被告、被执行人）：崔野，男，1982年4月14日出生，汉族，住宁安市宁安镇。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：侯波，女，1958年5月8日出生，汉族，住宁安市宁安镇。 上诉人李桂茹因与被上诉人王淑华、崔野、侯波案外人执行异议之诉一案,不服黑龙江省宁安市人民法院（2019）黑1084民初2678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。上诉人李桂茹及其诉讼代理人张永贵、被上诉人王淑华及其诉讼代理人邵传平、邵微微、被上诉人崔野、侯波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人李桂茹上诉请求：1.要求依法撤销宁安市人民法院（2019）黑1084民初2678号民事判决，重新审理此案并依法改判；2.本案的诉讼费用全部由三被上诉人承担。事实和理由：1.对一审法院没有认定李桂茹交纳了10年房租不服。李桂茹与侯波签订了房屋租赁合同以后，侯波以需要用钱为由，让李桂茹分三次交纳10年的房租，在庭审中李桂茹出具了银行的支取存款记录，均是在交纳租金的期间，并且侯波在庭审和执行听证过程中已经承认了收到10年的房租费。而一审法院没有认定；2.对一审法院将邵传平等人和侯波、崔野的录像作为本案认定依据不服。在庭审中王淑华出具了邵传平等人与侯波、崔野的谈话录像作为证据，证实李桂茹没有交纳10年的房租。该录像没有李桂茹的参与，只是王淑华的近亲属和侯波、崔野之间的谈话录像，该录像不是完整的谈话过程，是经过剪辑的，且在房屋租赁过程中崔野既没有参与签订合同也没有参与收房租款，其所说的话应该是无效的，一审法院却将该录像作为判案依据；3.对一审法院将邵传平等人强迫侯波、崔野签字的上诉人交纳3年房租的证明，作为本案的定案证据不服。崔野在本案中仅凭着其与王淑华儿子是同学关系就乱出证明，并带着王淑华儿子强迫侯波签字，帮助王淑华儿子偷给侯波录像。侯波参与了一审庭审，在庭审中已经陈述了签合同和收取房租的经过，一审法院却没有认定侯波的当庭陈述。综上所述，李桂茹在庭审时出具了大量的书证，来证实上诉人交纳了10年的房租金，而一审法院仅根据剪辑过的录像和强迫签字的证据，下达了判决，该判决结果损害了上诉人的合法权益。 王淑华辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，应当依法维持原判，请求驳回李桂茹的诉讼请求，以示司法公正。 崔野辩称，本案中王淑华提供的录像是经过剪辑的，不是谈话的全部内容。崔野没有参与其父母的民间借贷活动，既不是借钱的债务人，也不是钱款的经手人，对借款的去向和用途不知情。在崔野父母无力偿还时，债权人逼迫崔野在欠条上签名，并把崔野列为被告，崔野在借条上的签名及在案件审理过程中所出具的证明，均不是崔野的真实意思表示，都是被迫的。崔野并没有参与本案中租赁合同的签订和租金的收取，也并不知情。录像和证明是王淑华儿子邵传平事先写好的，邵传平与崔野是同学关系，找到崔野强迫崔野在证明上签字，并强迫崔野带领邵传平去找崔野母亲侯波，让侯波在邵传平事先写好的证明上签名，崔野所说的话和所做的事不应该作为本案的证据，应以当庭陈述和收据为准。 侯波辩称，侯波与李桂茹签订10年的合同，收租金是真实。 李桂茹向一审法院起诉请求：1.要求依法确认李桂茹交纳了宁安市宁安镇福泰家园小区X号楼XXXX号门市房10年的房屋租赁费，并停止对该房的执行；2.由王淑华、崔野承担诉讼费用。 一审认定事实：侯波自有坐落在宁安市宁安镇东大街福泰家园1号楼0102号门市房，侯波将该房出租给屈之凯，屈之凯经营京味涮羊肉饭馆。2017年3月6日，李桂茹与屈之凯签订转让协议，屈之凯将京味涮羊肉转让给李桂茹，转让费为1.8万元。2017年4月1日，李桂茹与侯波签订房屋租赁合同，侯波将其所有的坐落在宁安市宁安镇东大街福泰家园小区0102号门市房（97.71平方米）租赁给李桂茹，租赁费每年为4.2万元，租赁期限为：2017年4月1日至2027年4月1日。付费方式为壹年一付，下一年度租金提前1个月交付。2017年3月14日李桂茹交纳3年房屋租赁费12万元。李桂茹在该门市房经营宁安市宁安镇京味涮羊肉馆，并对该门市房进行了改造、装修。2018年11月15日，李桂茹起诉侯波、崔野、宁安市宁安镇日月成超市、宁安市经纬乳品经销站民间借贷纠纷案，李桂茹出具的43.65万元借据中的款是李桂茹的女儿张蕾的款经李桂茹手出借给了侯波等，故借据载明是向李桂茹借款。王淑华将款出借给侯波、崔野，因未还款，王淑华到宁安市人民法院提起诉讼，宁安市人民法院于2018年10月9日作出（2018）黑1084民初1647号民事调解书，内容为：崔野、侯波于2018年10月15日偿还王淑华借款本息45.458万元。崔野、侯波到期未偿还，王淑华申请执行。2018年11月27日，宁安市人民法院作出（2018）黑1084执902号执行裁定书，裁定：对侯波所有的位于宁安市宁安镇东大街福泰家园X号楼XX号、不动产登记号为2XXXX94号、建筑面积为97.71平方米门市房进行评估拍卖。2019年1月17日，宁安市人民法院拍卖争议房屋公告中特别提示内容为：此拍卖房屋有租赁关系，并交纳10年房租金，请买受人慎重拍下。2019年9月12日、2019年11月14日，拍卖公告中特别提醒内容为：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的物现状的确认，责任自负。此拍卖房屋有租赁关系，租赁期限为10年，已交付3年租赁费（2017年4月1日-2020年4月1日）。李桂茹对宁安市人民法院作出的（2018）黑1084执902号执行裁定书及拍卖公告中交付房屋租赁费的期限提出异议，宁安市人民法院作出（2019）黑1084执异41号执行裁定书，裁定：驳回案外人李桂茹的异议请求。 侯波是宁安市经纬乳品经销站、宁安市宁安镇日月成超市的经营者，因经营需要，通过李桂茹向李桂茹的女儿张蕾借款三次。2018年9月29日，经过结算，侯波共欠款43.65万元，出具借据总条一份。借据载明：人民币43.65万元，上款系为今向李桂茹借人民币，年息壹分，借款人侯波、崔野，并盖有宁安市宁安镇日月成超市公章。此借据载明的43.65万元虽书写向李桂茹借款，但此款是侯波通过李桂茹向其女儿张蕾借的，是李桂茹将款交付给侯波、崔野。2018年11月15日，宁安市人民法院作出（2018）黑1084民初1977号民事调解书，调解协议内容为：一、侯波、崔野、宁安市经纬乳品经销站、宁安市宁安镇日月成超市于2018年11月19日给付李桂茹借款本金43.65万元及2018年9月29日以后的利息按1%计算至实际履行之日止……。2019年2月17日，王淑华的丈夫邵伟德书写了一份证明，让其子邵传平拿给侯波、崔野，让侯波、崔野签字，该证明载明：我自有坐落在福泰家园00X号门市房（97.71平方米），租给李桂茹，一次性收取3年房租金12万元，时间从2017年4月1日到2020年4月1日。崔野、侯波在该证明上签字。2019年2月18日，邵传平和朋友崔连春的爱人、刘洋（邵微微的爱人）、崔野共同到侯波的超市找侯波，崔连春的爱人为刘洋、邵传平、崔野、侯波之间的谈话进行了录像，录像中侯波称16万元和12万元的条是2018年后补的。崔野称是后补的条，好像大概是以欠款顶租金。 一审法院认为，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。李桂茹租赁侯波所有的位于宁安市宁安镇东大街福泰家园X号楼XXXX号、不动产登记号为2XXXX号、建筑面积为97.71平方米门市房，经营宁安市宁安镇京味涮羊肉馆。李桂茹与侯波签订为期10年的租赁合同，双方的租赁关系合法有效。因此，该租赁合同只要双方同意，就应继续履行，即应保留李桂茹对该房10年的租赁期限。李桂茹要求依法确认已交纳宁安市宁安镇福泰家园小区X号楼XXXX号门市房10年的房屋租赁费，因李桂茹只交纳了3年的房屋租赁费，所提交的证据不足以证实李桂茹确已交纳了10年的房屋租赁费，李桂茹的该项请求缺乏证据的支撑，不符合法律规定，不予支持。李桂茹要求停止对该争议门市房的执行。李桂茹与侯波签订租赁合同是2017年4月1日，法院对争议门市房评估拍卖时间是2018年11月27日。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据该条规定，首先是租赁合同的签订在法院查封之前，其次是占有使用不动产，再次是对法院移交该不动产时可以阻却执行。该条并没有规定法院不能拍卖、执行该不动产。根据“买卖不破租赁”的原则，该争议房屋允许拍卖、执行，但要保留原告的10年租赁期限。故侯波的此项请求不符合法律规定，不予支持。一审判决：驳回李桂茹的诉讼请求。案件受理费8119元，由李桂茹负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据，经阅卷及法庭调查，本院对一审认定事实予以确认。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，仅审查案外人对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。该条规定赋予承租人的是在满足条件时阻止租赁房屋向受让人移交占有的权利，而非排除强制执行的权利。又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，李桂茹作为承租人，如满足租赁条件，仅有阻止移交占有涉案房屋的权利，没有请求停止执行房屋的权利，本院对李桂茹请求停止执行案涉房屋的主张不予支持。 综上，上诉人李桂茹的请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8119元，由上诉人李桂茹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨大奎 审 判 员 李冬梅 审 判 员 贾海波 二〇二一年三月三十日 法官助理 祖 睿 书 记 员 孙 源 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。