安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0321民初1111号 原告：刘叶,男,1990年10月20日出生,汉族,居民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：李良军，安徽卞和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：耿圣杰，安徽卞和律师事务所律师。 被告：合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司，住所地安徽省怀远县荆山镇禹王路泰古新天地A3-A4号楼，统一社会信用代码91340321MA2MTEDXXT（1-1）。 负责人：沈伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马新林，系该公司员工。 原告刘叶与被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司（以下简称大千公司怀远分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘叶的委托诉讼代理人李良军，被告大千公司怀远分公司的委托诉讼代理人马新林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘叶向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付原告2020年3月1日至2020年12月31日的租金38604.17元。2、要求被告立即支付原告违约金1277.41元(暂计算至2020年8月1日,此后违约金以38604.17元为基数,按每日万分之三的标准计算至付清租金时止)。3、要求被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2016年7月19日,泰古公司和大千公司怀远分公司签订泰古.新天地《玖街》委托运营管理合同，合同约定:泰古公司委托大千公司怀远分公司经营管理坐落于怀远县禹王路中段与玖街交汇处泰古新天地《玖街》A3.A4幢负一楼至四楼商铺。建筑面积约为10470.5平方米。泰古公司委托大千公司怀远分公司和投资业主签订“泰古玖街委托经营管理协议”,大千公司怀远分公司按照泰古公司公司和投资业主签订的《商品房买卖合同》或者《返租确认单》中约定的房租租金向投资业主支付租金。委托期限八年,从2016年7月20日至2023年12月31日。泰古公司支付大千公司怀远分公司运营管理费350000元。 2017年2月6日,原告和泰古公司签订《商品房买卖合同》,购买泰古公司的出售的泰古.新天地项目A3/A4#1S009号商铺。泰古公司当时承诺商铺返租,在签订商品房买卖合同的同时,原告在泰古公司的提供的“泰古新天地委托经营管理协议”上签字，协议的乙方是合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司,协议约定:原告将购买泰古公司出售的泰古新天地项目的商铺交给大千公司怀远分公司委托租赁经营管理,期限自2017年3月1日起至2023年12月31日止。无论该商品是否实际交付、实际出租或实际开业,大千公司怀远分公司自2017年3月1日起计算租金。前三年由于培育市场,原告不收取大千公司怀远分公司任何费用,第四年开始收取房租，按季度支付,支付时间为每季度的最后一个月内,(即每年的3月31日、6月30日、9月30日和12月31日前),如逾期交付租金的,应当按照当期应付租金金额的日万分之三承担违约金,逾期达六十日的,原告可以解除协议,大千公司怀远分公司应当向原告支付违约金,违约金的标准是本协议所涉一年租金。如违约金不足以弥补原告损失的,大千公司怀远分公司还应当补足其不足部分。如发生纠纷,任何一方均有权向项目所在地人民法院起诉。合同签订后,大千公司怀远分公司对案涉商品进行出租经营管理,但未按照约定交付租金。原告多次催要租金,大千公司怀远分公司和泰古公司相互推诿。 大千公司怀远分公司辩称，本案案由系合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，大千公司怀远分公司仅与安徽泰古置业有限公司存在租赁关系。大千公司怀远分公司与安徽泰古置业有限公司就怀远县泰古新天地A3-A4栋1-4楼商铺签订了商铺租赁合同，合同签订后，大千公司怀远分公司开始对租赁的商铺进行经营。安徽泰古置业有限公司以高额返租为销售策略将答辩人承租的商铺分割销售给投资业主，大千公司怀远分公司与安徽泰古置业有限公司签订《泰古新天地玖街委托运营管理合同》，由安徽泰古置业有限公司全权操办让答辩人与近200位投资业主签订《泰古新天地委托经营管理协议》。 2019年3月起，安徽泰古置业有限公司没有按照双方签订的《泰古新天地玖街委托运营管理合同》约定向答辩人支付用于支付投资业主的返租租金的专用款项。答辩人多次催促，安徽泰古置业有限公司一直不支付，导致答辩人无法向投资业主代为支付投资收益。2020年4月30日，答辩人就安徽泰古置业有限公司拒付各投资业主的返租费用违约行为向怀远县人民法院起诉。 答辩人与原告签订《泰古新天地委托经营管理协议》租金远高于答辩人将商铺出租的价格，显然，该协议约定的租金，并非真正的租金，而是安徽泰古置业有限公司出售商铺时承诺的返租费用。本案中由于安徽泰古置业有限公司违约，导致答辩人不能按约定向原告支付返租费用，因此，原告提出的各项费用应由安徽泰古置业有限公司支付。 本院经审理认定的事实如下：2016年7月19日安徽泰古置业有限公司与合肥大千商业运营管理有限公司签订泰古新天地《玖街》委托运营管理合同，合同约定，安徽泰古置业有限公司委托合肥大千商业运营管理有限公司对位于安徽省怀远县，泰古新天地《玖街》Ａ3、Ａ4幢负一楼至四楼商业进行管理运营，期限为2016年7月20日起至2023年12月31日止。2017年2月6日，安徽泰古置业有限公司与刘叶签订商品房买卖合同，安徽泰古置业有限公司将泰古新天地《玖街》Ａ3／Ａ4＃1Ｓ009号商铺出卖给刘叶。2017年2月6日，刘叶与大千公司怀远分公司签订泰古新天地委托经营管理协议，协议约定刘叶委托大千公司怀远分公司对位于泰古新天地《玖街》Ａ3／Ａ4＃1Ｓ009号进行管理运营，期限为2017年3月1日起至2023年12月31日止，前三年刘叶自愿将房屋交给大千公司怀远分公司免费使用，不收取任何费用，第四年2020年3月1日至2021年2月28日租金为46235元，第五年2021年3月1日至2022年2月28日租金为52840元，第六年2022年3月1日至2023年2月28日租金为52840元，第七年2023年3月1日至2023年12月31日租金为49537元；租金按照季度支付，支付时间为每年的3月31日、6月30日、9月30日、12月31日前；大千公司怀远分公司逾期支付租金应按当期应交租金额的万分之三承担违约责任。 大千公司怀远分公司没有支付2020年3月1日至2020年12月31日的房屋租金。 本院认为：刘叶与被告大千公司怀远分公司签订的泰古新天地委托经营管理协议中，对商铺的租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任等作出具体约定，故该协议名为委托经营管理协议，实为房屋租赁合同。双方签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照该协议约定履行各自义务。刘叶按照约定将房屋交付给大千公司怀远分公司使用，已经按照合同约定履行义务，大千公司怀远分公司应按照合同约定履行其向刘叶支付租金的义务。大千公司怀远分公司辩称由于安徽泰古置业有限公司未向其支付商铺返租费用，导致大千公司怀远分公司未能及时将费用支付给刘叶。但大千公司怀远分公司向刘叶支付租金的依据是其与刘叶签订的泰古新天地委托经营管理协议，故大千公司怀远分公司不能以未收到安徽泰古置业有限公司应给付的租金为由拒绝向刘叶支付租金。大千公司怀远分公司没有按照合同约定支付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任。 综上，原告刘叶要求被告大千公司怀远分公司支付原告刘叶2020年3月1日至2020年12月31日的租金38604.17元及违约金(2020年12月31日之前的违约金2009.43元,之后违约金以1277.41元为基数,按每日万分之三的标准计算至付清租金时止)的诉讼请求，本院支持被告大千公司怀远分公司支付原告刘叶2020年3月1日至2020年12月31日的租金38529.17元及违约金(2020年12月31日之前的违约金1274.93元,之后违约金以38529.17元为基数,按每日万分之三的标准计算至付清租金时止)。 综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司于判决生效之日起十日内支付原告刘叶2020年3月1日至2020年12月31日的租金38529.17元及违约金(2020年12月31日之前的违约金1274.93元,之后违约金以38529.17元为基数,按每日万分之三的标准计算至付清租金时止)。 二、驳回原告刘叶其他诉讼请求。 案件受理费798元，减半收取计399元，由被告合肥大千商业运营管理有限公司怀远分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 员 常美琴 二〇二一年三月二十二日 法官助理 陈双双 书 记 员 姚银洁 提示： 1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。 2、判决生效后申请执行的期限为二年。