江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终2003号上诉人（原审被告)：张伟，男，1956年6月4日生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审原告)：浙江开元物业管理股份有限公司徐州城南分公司，住所地徐州市云龙区金沙路29号彭湖苑小区物业办公室。法定代表人：季娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。上诉人张伟因与被上诉人浙江开元物业管理股份有限公司徐州城南分公司（以下简称开元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2020)苏0303民初4626号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人张伟、被上诉人开元物业公司的委托诉讼代理人曹倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回开元物业公司的相关诉请。事实和理由：1.张伟与徐州工程学院签订了案涉《公共租赁住房租赁合同》，虽未对物业费的负担进行明确的约定，但产权责任明确，至于产权人徐州工程学院聘请什么样的物业服务，属于徐州工程学院履行义务范畴，与承租人张伟没有任何关系。2.承租人张伟与开元物业公司所签订的《工程学院公租房前期物业服务协议》，系基于上房需要所迫，并非张伟的真实意思表示，且该《工程学院公租房前期物业服务协议》履行期限早已届满。后期产权人徐州工程学院与开元物业公司签订的物业管理服务合同，并未取得张伟的同意，张伟不予认可。3.徐州工程学院向一审法院出具的《说明函》明确，教职工向学校交纳的房租中不包含物业管理服务费，违反了《公共租赁住房租赁合同》关于产权人与承租人费用分摊责任的相关约定。开元物业公司所提供的物业服务，系徐州工程学院作为产权人应当承担的合同义务。4.作为承租方的张伟，只有交纳租金的责任，并没有交纳物业费的义务。承租人需要什么标准的物业服务，不能由产权人徐州工程学院与开元物业公司单方约定。业主委员会与开元物业公司签订的《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》亦不能约束承租人张伟。开元物业公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，张伟的上诉没有事实和法律依据。请求二审法院依法驳回张伟的上诉，维持原判。开元物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令张伟支付物业费2059.2元（具体计算方法：欠费时间段为自2017年8月1日至2019年7月31日，房屋建筑面积143.06平方米×0.6元/平方米/月×24个月≈2059.2元、滞纳金3382.2元（以每年欠物业费基数为标准，按日万分之三的标准计算）；2.诉讼费由张伟负担。一审法院认定事实：2013年12月15日，张伟（乙方）与徐州工程学院（甲方）签订《公共租赁住房租赁合同》（编号：第A-12号）一份，约定甲方徐州工程学院将坐落在本市某公共租赁住房出租给乙方即被告张伟，该房屋属公租房，其土地使用权、房屋所有权属于徐州工程学院；乙方向甲方承诺，承租该房屋作居住使用，并在租赁期间严格遵守国家和徐州市的有关居住房屋租赁和使用、物业管理、公共租赁住房的相关规定；房屋租赁期限为70年；乙方承租该房屋期间发生的水、电、气、通信、空调、有线电视等费用皆由乙方承担。2016年7月8日，开元物业公司（甲方）与张伟（乙方）签订《工程学院公租房前期物业服务协议》一份，约定由甲方为乙方承租的徐州工程学院某房屋（建筑面积143.06平方米）提供物业管理服务；物业管理服务内容包括：房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮和管理等；物业服务费收费标准（按建筑面积）为高层1.2元/平方米/月；多层1.2元/平方米/月；预收公共能耗费500元/年，物业服务期限：合同期内如业主大会成立，重新选聘的物业服务企业进场服务之日，本合同自然终止，反之合同期过后，业主大会仍未成立，本合同自动续期，物业服务内容及收费标准延续本合同约定等。2016年10月24日，徐州工程学院（甲方）和开元物业公司（乙方）签订《工程学院公租房前期物业服务合同》一份，主要约定甲方委托乙方为徐州工程学院公租房提供前期物业管理服务，物业服务项目包括：负责制定本物业服务工作计划经甲方审查批准后组织实施；保管与本物业相关的工程建设等档案材料；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定本物业有关管理服务制度；年度、季度服务工作计划应在本物业管理区域内进行公示；负责本物业共用部位的维修、养护、管理，包括但不限于楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；负责本物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于共用的上下水管道、落水管、排污管、化粪池、沟渠、道路、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、电子监控设备、建筑物防雷设施及自行车棚、停车场等；负责本物业共用绿地、花木、景观小品、体育文化设施等的维护和管理；负责本物业管理区域内的公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集清运等；负责对本物业管理区域内的交通与车辆停放秩序维护和安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗值勤等；委托服务期限为五年，本合同期限未满，若物业管理委员会代表公租房承租人与依法选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效的，本合同自动终止；物业服务费按房屋建筑面积向公租房承租人直接收取，高层住宅1.2元/平方米/月。2017年8月1日，徐州工程学院公租房业主委员会（甲方）与开元物业公司（乙方）签订《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》一份，主要约定甲方委托乙方为徐州工程学院公租房澎湖苑小区提供物业管理服务，物业服务内容主要包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常运行、维护和管理；公共绿化的日常养护；物业公共部位、道路和相关场地的清洁卫生；垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；车辆停放管理；管理区域内公共秩序的维护和安全防范协助管理等；物业服务收费标准为：乙方按建筑面积向承租人或使用人收取物业管理服务费：住宅0.6元/平方米/月，自2017年8月1日算起；合同有效期为1年，自2017年8月1日起至2018年7月31日止。2018年12月29日，徐州工程学院公租房业主委员会（甲方）与开元物业公司（乙方）签订《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》一份，约定合同有效期为1年，自2018年8月1日起至2019年7月31日止。其他内容与2017年8月1日签订的《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》基本相同。张伟系案涉徐州工程学院某公租房业主，其尚欠开元物业公司物业服务费2060元（具体计算方法：自2017年8月1日至2019年7月31日，房屋建筑面积143.06平方米×0.6元/平方米/月×24个月≈2060元，开元物业公司主张的物业费2059.2元并未超过该数额。另查明，徐州工程学院下发的《徐州工程学院公租房管理办法》第十三条规定：“1.按照徐州市房管局招标的前期物业服务合同的约定和相关物业收费规定，前期物业服务费标准为1.2元/平方米，由公租房承租人向前期物业服务公司缴纳。”2017年12月21日，徐州工程学院又下发了《徐州工程学院关于加强公租房管理的补充规定》，规定了本单位公租房成立业主委员会、物业收费办法、资金支出等方面的内容。再查明，2020年11月5日，徐州工程学院向一审法院出具《说明函》一份，载明：“……1.徐州工程学院公租房（以下简称公租房）由徐州工程学院建设，产权归学院所有；按《徐州工程学院公租房管理办法》及学校、政府相关规定，学校教职工享有公租房房屋使用权。2.公租房用地属于教育用地，户口性质为集体户口，不能办理单一产权证和房证。3.按《徐州工程学院公租房管理管理办法》第二章第十三条规定，由公租房承租人向前期物业服务公司缴纳物业服务费，公租房租赁协议中未再重复约定。教职工向学校缴纳的房租中，不包含房屋物业管理服务费。4.根据《徐州工程学院关于加强公租房管理的补充规定》（徐工院后勤发[2017]1号）文件，学校成立公租房业主委员会（临时）。公租房业委会负责公租房的日常管理工作，负责选聘物业服务企业并签订物业服务合同。特此说明！”又查明，开元物业公司自2016年7月14日进驻案涉小区提供物业服务至今。一审法院认为，案涉2013年12月15日《公共租赁住房租赁合同》、2016年7月8日《工程学院公租房前期物业服务协议》、2016年10月24日《工程学院公租房前期物业服务合同》、2017年8月1日《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》、2018年12月29日《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》均系合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。开元物业公司具有从事物业管理服务的资质，张伟为案涉小区业主，开元物业公司为包括张伟在内的小区业主提供了物业管理服务，张伟应按照合同约定及时向开元物业公司交纳物业服务费。故对开元物业公司要求张伟支付其自2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费2059.2元，因有相应的事实和法律依据，依法予以支持。对于张伟辩称的开元物业公司、张伟主体资格问题、物业费缴纳主体问题、《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》的合法性以及徐州工程学院成立的业主委员会合法性问题，分析如下：关于开元物业公司主体资格问题。开元物业公司系经工商登记注册的合法物业服务企业，具有从事物业服务管理行业的相关资质。开元物业公司按照物业合同的约定为案涉小区提供了物业管理服务，其有权向案涉小区业主收取相应时间段的物业管理费。关于张伟主体资格及缴纳物业费主体问题。案涉房屋系徐州工程学院开发的单位职工公租房，该房产所有权人为徐州工程学院。由于土地使用性质等问题，案涉房产并未办理单独产权证。一般情况下，房产所有人与物业合同中的业主二者身份是竞合的，享受物业服务并缴纳物业费的主体自然就是房屋的业主，但实践中并不排除例外情况。本案中，张伟虽不是房屋的所有权人，但却是房屋的承租人及使用人，也享受了开元物业公司依照物业合同提供的物业服务，理应缴纳物业费。虽然张伟辩称开元物业公司与张伟签订的《工程学院公租房前期物业服务协议》系受强迫签订，但其并未举证证明张伟受强迫的事实，结合开元物业公司也曾缴纳过一次物业服务费的情况，对于张伟的上述辩称意见，不予采纳。关于徐州工程学院公租房物业服务合同的合法性以及徐州工程学院成立的业主委员会合法性问题。徐州工程学院系案涉小区的建设开发方，在业主委员会未成立之前，其可以代表业主委员会与物业公司签订物业服务合同。因案涉小区系单位开发的公租房这一特殊情况，使得该小区的业主委员会的成立不能等同于一般商品房小区业主委员会的成立。案涉小区并不具备按户办理产权证的条件，徐州工程学院也就成为了该小区唯一的产权人，其在法律上的地位等同于普通商品房小区全体产权人的地位。作为案涉小区的唯一产权人自主成立业主委员会并无不当，且亦无法律规定予以禁止的情形。另一方面，在案涉小区全体房屋实际使用人均系承租人的情况下，徐州工程学院既作为建设开发单位，又作为唯一产权人成立业主委员会也是服务意识和职责担当的体现。综上，徐州工程学院成立的业主委员会并不违反法律法规禁止性规定，应认定为合法有效，即2017年8月1日《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》、2018年12月29日《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》均为合法有效，对全体业主均具有法律约束力。关于张伟辩称“张伟2016年8月1日上房，装修了半年，住了半年，我就搬到别的地方住了。我现在在徐州市鼓楼区，在这住了三年，今年又刚搬回到上述某室。在我搬走期间101房屋我老伴偶尔中午回去休息，晚上老伴偶尔也回去住一下”的意见，证明张伟在持续使用案涉房屋。关于张伟辩称“我认为物业费应该是学校交，我交的房租里包括物业费”的意见。2013年12月15日《公共租赁住房租赁合同》并未就物业费约定为由徐州工程学院承担，且张伟亦未举证证明其所称的房租里包括物业费；徐州工程学院出具的《说明函》中也明确了教职工向学校缴纳的房租中不包含房屋物业管理服务费。故对张伟的该项辩称意见，不予采纳。关于开元物业公司主张的滞纳金问题。考虑到本案纠纷实际情况，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间和谐关系，故对开元物业公司主张的滞纳金的诉讼请求，暂不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。案涉小区系徐州工程学院开发的单位职工公租房，承租人均为本单位教职工，带有一定福利性质，其本意是为了解决单位职工住房问题。在商品房价格相对高位运行，购房成本巨大的现实情况下，广大案涉小区的教职员工应当是从中普遍受益的。物业服务管理作为现代化小区管理服务的基本需求，无论是商品房小区还是公租房小区，都必然产生物业费等服务费用，缴纳物业服务费也是享受物业服务的小区业主不可回避、应当承担的一项义务。基于本案的特殊情况，人民法院也希望包括张伟在内的案涉小区业主，在已经享受本单位提供的便利同时，多一些理解和包容，在物业费的问题上能与物业公司、开发单位良性互动，共同营造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，遂判决：一、本判决生效之日起七日内，张伟支付开元物业公司自2017年8月1日至2019年7月31日期间的物业服务费2059.2元；二、驳回开元物业公司的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉物业费的负担主体应如何认定的问题。本案中，张伟与徐州工程学院签订的《公共租赁住房租赁合同》，虽未明确约定物业费的具体负担事宜，但在张伟前期已与元物业公司签订《工程学院公租房前期物业服务协议》，并支付部分物业费的情况下，张伟并未举证证明，其与徐州工程学院就案涉物业费的负担达成了新的补充协议。因此，一审法院基于徐州工程学院公租房业主委员会与开元物业公司签订的《徐州工程学院公租房物业管理服务合同》及张伟占有、使用案涉房屋并享受物业服务等实际，综合认定张伟应负担案涉物业费，符合案情实际，本院依法予以确认。综上，上诉人张伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  费 蜜审 判 员  王 超审 判 员  孙守明二〇二一年三月二十八日法官助理  嵇海勇书 记 员  杨 帆