浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终46号 上诉人（原审被告）：徐颂赞，男，1993年3月18日出生，汉族，住浙江省宁海县。 被上诉人（原审原告）：王洁，女，1995年7月2日出生，汉族，住浙江省乐清市。 委托代理人：陈翊敢，系王洁丈夫。 上诉人徐颂赞因与被上诉人王洁房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初14113号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月7日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。徐颂赞、王洁的代理人陈翊敢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：王洁、徐颂赞通过顺为地产中介，签订《房屋租赁合同》，约定王洁从徐颂赞处租赁位于萧山区××广场××幢××单元××室的房屋。租赁期限从2019年5月25日到2020年3月22日，月租金3200元。徐颂赞保证房屋能够正常使用，房屋的自然损坏应由徐颂赞负责修复等。如任何一方违反上述约定，则守约方有权解除合同。合同签订后，王洁共计支付租金31680元，扣除徐颂赞应负担的中介费，徐颂赞收到29080元。 案涉房屋所有权人为魏建江、裴斐斐。魏建江、裴斐斐将房屋出租给南京乐伽商业管理有限公司杭州分公司（以下简称乐伽公司），乐伽公司转租给徐颂赞。2019年7月，魏建江因乐伽公司拖欠其租金，找王洁催要租金，王洁未同意。后王洁电话联系被告，徐颂赞让王洁放心居住，即使有问题，损失也不会要王洁承担。2019年8月22日，魏建江再次要求王洁腾退房屋，王洁报警，后王洁、徐颂赞及魏建江在派出所协商未果。2019年8月24日，魏建江停止房屋的供水。王洁联系徐颂赞，徐颂赞表示自己处理不了。2019年8月25日，王洁与魏建江签订《房屋租赁合同》，约定王洁向魏建江租赁案涉房屋，租赁期限自2019年8月25日至2020年3月22日，月租金3200元，每月先支付1500元，剩余租金在王洁官司结束后再一次性支付。王洁共计向魏建江支付了10500元租金。 2019年8月7日，乐伽公司发布公告，称其因经营不善，已无能力履行与房东、房客签订的合同。凡房东、房客自愿达成和解协议的，乐伽公司无条件予以认可，且无须再通知公司，原房屋租赁合同终止。对房东、房客同时要求解除与乐伽公司签订的房屋租赁合同，乐伽公司无条件同意。房东、房客保留依法追究乐伽公司法律责任的权利等。 王洁的诉讼请求为：1.解除徐颂赞与王洁的租赁合同；2.徐颂赞退还王洁房屋租金22080元。 原审法院认为：王洁、徐颂赞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。王洁按约向徐颂赞支付租金，徐颂赞应保证王洁能正常居住使用房屋，但在合同履行期间，王洁非因己方原因，接连遭遇被房东索要租金、断水、要求腾房等，上述情况客观上导致王洁无法正常居住。而徐颂赞却怠于履行合同义务，表示无法处理，致王洁合同目的无法实现。王洁曾在2019年8月向徐颂赞方提出退还剩余租金，具有解除合同的意思表示。为保证正常居住，王洁在2019年8月25日与房东重新签订《房屋租赁合同》，此后不再履行与徐颂赞之间的租赁合同。同时，乐伽公司2019年8月7日发布的公告明确无条件接受房东、房客解除租赁合同，案涉房东以行动表明不再履行与乐伽公司之间的租赁合同。综上，原审法院认定王洁、徐颂赞之间的《房屋租赁合同》在2019年8月25日解除。合同解除后，剩余租金22080元徐颂赞应予退还，王洁的该项诉讼请求，原审法院予以支持。鉴于王洁、徐颂赞之间的《房屋租赁合同》已在2019年8月25日解除，现王洁要求法院判令解除双方合同，已无必要。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决：一、徐颂赞在判决生效之日起十日内返还王洁租金22080元；二、驳回王洁的其余诉讼请求。 如徐颂赞未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费352元，减半收取176元，由徐颂赞负担。 宣判后，徐颂赞不服，向本院提起上诉称：一、徐颂赞合法租赁案涉房屋。2019年3月23日，徐颂赞通过萧山住邦中介，与乐伽公司签署《房屋租赁合同》，租赁位于杭州市萧山区××广场××的房屋，用于居住。依据双方签署的《房屋租赁合同》，徐颂赞依照约定支付全年租金39600元，合法取得案涉房屋的租赁使用权。二、徐颂赞与王洁另行签署的《房屋租赁合同》合法有效。因徐颂赞工作变动所致，徐颂赞与出租方乐伽公司协商后，与王洁另行签署《房屋租赁合同》，将案涉房屋转租给王洁。双方间签署的《房屋租赁合同》系双方合意的结果，符合法律法规的规定，不存在合同无效的情况，《房屋租赁合同》合法有效，对双方均具有约束力。三、徐颂赞已经履行《房屋租赁合同》，不存在任何违约情况，王洁无权解除双方间的《房屋租赁合同》。双方签署《房屋租赁合同》后，徐颂赞即按照合同的约定将案涉房屋交付给王洁使用，房屋交付时，王洁即对案涉房屋进行验收，案涉房屋屋符合王洁的居住要求，且王洁一直居住至今。徐颂赞已经合理履行《房屋租赁合同》项下的所有义务，不存在任何违约行为，王洁无权解除该合同。四、债的相对性原理，原房东应向原承租人乐伽公司主张相关权利和义务，无权直接向徐颂赞或王洁主张任何权利。原房东与将案涉房屋租赁给乐伽公司，双方建立房屋租赁关系，发生纠纷的，原房东应向乐伽公司主张权利。原房东不是徐颂赞与乐咖公司间的《房屋租赁合同》的当事人，也不是徐颂赞、王洁间《房屋租赁合同》的当事人，依据债的相对性原理，原房屋无权直接向王洁或徐颂赞主张任何权利。五、王洁擅自与原房东另行签署《房屋租赁合同》并再次支付租赁的行为，未经徐颂赞同意，由此造成的损失，与徐颂赞无关。因乐咖公司案件发生后，原房东、王洁、徐颂赞均多次协商，王洁在明确知道，原房东与乐咖公司、乐咖公司与徐颂赞、徐颂赞与王洁间均存在《房屋租赁合同》，且上述合同均未解除的情况下，即擅自与原房东签署《房屋租赁合同》并另行支付租金，由此造成的损失与徐颂赞无关。实际上，徐颂赞合法取得案涉房屋的占有和使用权，原房东的行为已经侵犯徐颂赞的合法占有权。六、另外，本案涉及乐咖公司案件，已经被萧山公安刑事立案侦查，请求法院将本案移交刑事侦查机构。综上，请求：撤销原审判决，依法改判驳回王洁的诉讼请求或发回重审，并由王洁承担本案诉讼费用。 王洁答辩称：认可一审判决，不认可徐颂赞的上诉。 二审中，双方均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：租赁合同系出租人交付租赁标的物供承租人使用，承租人支付租金的合同，出租人负有交付符合合同约定使用目的的租赁标的物的义务。本案中，徐颂赞将案涉房屋交付给王洁使用，王洁亦已按约支付了租金，但在租赁合同履行过程中，房屋所有权人要求王洁支付租金、腾退房屋等，王洁亦将上述情况告知徐颂赞，并采取报警等方式，经三方调解无果后，房屋所有权人又对案涉房屋进行停水，而在此过程中，徐颂赞作为出租人，并未采取有效措施以使王洁可以按照约定的方式使用案涉标的物，房屋所有权人停水后，徐颂赞表示自己处理不了。综合以上事实，王洁已经善尽了承租人的义务而无法正常使用房屋，合同目的无法实现，其有权解除合同，其与房屋产权人订立合同，亦系在其向徐颂赞要求解决相关事项未果的情形下的采取的并未超过合理范围的措施。王洁于2019年8月25日之后占有使用案涉房屋，系基于其与房屋所有权人魏建江之间的租赁合同，故徐颂赞应当返还此后的房屋租金。至于魏建江有无权利向徐颂赞主张权利，以及是否存在侵害其权益的情形，因属另一法律关系，本院不予评价。 综上，徐颂赞的上诉请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费352元，由上诉人徐颂赞负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二一年三月三十日 书记员  姚丽萍