江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初4049号 原告：南京德技帆商务信息咨询有限公司，住所地在南京市秦淮区马府新村**东。 法定代表人：梅娟。 委托诉讼代理人：吴程程，女，公司员工。 委托诉讼代理人：李云，江苏李云律师事务所律师。 被告：巩雪，女，1989年7月1日生，汉族，居民，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：倪俊，安徽深蓝律师事务所律师。 被告：吴晓霞，女，1972年1月23日生，汉族，居民，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：张兆芳，北京京师（南京）律师事务所律师。 原告南京德技帆商务信息咨询有限公司（以下简称德技帆公司）与被告巩雪、吴晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员曹钟允独任公开开庭进行了审理。原告德技帆公司的委托诉讼代理人吴程程、李云、被告巩雪的委托诉讼代理人倪俊、被告吴晓霞的委托诉讼代理人张兆芳到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原告德技帆公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告巩雪返还预交租金和押金90000元整。2.判决被告巩雪承担原告各项损失104650元，判决被告吴晓霞对该损失承担连带责任。3.判决两被告共同承担本案全部诉讼费用和律师费。事实与理由：2020年5月8日被告一称其所租赁的被告二的南京市江宁区秣陵街道九龙湖路××号颐和南园嘉湾××幢××室的房屋，原准备改造做民宿，因为疫情旅游业难以经营，可以转租给原告作为办公室，被告二和其丈夫张某某先生在转租合同上签字，并且与被告一共同告知原告，该房屋可以用于办公。在2020年5月9号签订《房屋租赁转租协议书》（以下简称协议书），协议书约定月租金为18000元，租期两年，原告向被告一交6个月租金及1个月租金的押金，合计126000元。原告之后入住租赁房屋，按照被告二及其丈夫同意的方案对房屋进行了装修改造。但是在原告装修期间，因有居民报警，九龙湖派出所上门告知住宅房屋没有经过小区居民同意不能用于办公，原告被责令马上跟房东退租并办公地址搬迀，并经由九龙湖派出所、南京市江宁区房屋管理局、南京市江宁区市场监督局以及江宁区街道四个官方部门的上门通知，原告才得知租赁房屋早已被通知是违章建筑需要整改的事实情况，并不符合出租要求，以及两被告共同隐瞒出租房屋恶劣情况，而且不能用于办公的事实，将住宅以办公房屋的价格出租给原告，因为两被告违背合同约定提供不能用于办公的房屋出租给原告，导致原告租房的使用目的无法实现，原告与两被告协商解_赁合同，并且要求两被告共同赔偿原告的损失两个月租金36000元，装修损失29000元，搬迀损失10000元，中介费损失7650元，房屋保全公证4000元，违约金18000元，因原告在入住的两个月间无法正常营业，九龙湖派出所频繁上门责令关门，两被告的违约行为给原告造成直接损失为104650元，这只是直接损失，因无法正常营业的间接损失很大，原告目前还没有统计。根据《中华人民共和国合同法》第42条第二项、第三项的规定，由于两被告告知原告出租房屋可以用于办公，并且两被告故意隐瞒之前被告一租赁做民宿改造时就已经被派出所告知该房屋不能作为经营用房的事实，合同表面上是原告与巩雪签订的合同，但是在整个合同签订过程，被告吴晓霞是全程参与的，在原房东与房屋使用性质反复承诺的情况下，才签订的合同，对于不能办公造成的损失，被告吴晓霞要与巩雪承担责任，我方认为吴晓霞也是合同的相对方。经协商后被告一在2020年8月10日与原告达成《解除房屋租赁合同协议》，但两被告拒绝赔偿其他损失，对于违约责任约定交由法院判决确认，被告二也拒绝在该协议上签字。原告为了维护自己的合法权益，依法向贵院起诉，请求贵院查明事实后判决支持原告的各项诉讼请求。 被告巩雪辩称：第一本案的租赁合同已经解除，按照合同约定未使用的租金和押金我方同意退还，对于诉请一金额认可。第二合同未约定相应解除合同后的赔偿责任，同时我方当事人巩雪在本案中也是受害人，其对于房屋能否经营办公不知情，我方不存在隐瞒。第三从原告提供的录音来看，其在6月2日的时候已经知道房屋不能用于办公，因此之后的相关装修是原告自己在明知不能办公后而自己做出的行为，不应该向出租人要求赔偿。第四原告的各项损失证据不足。 被告吴晓霞辩称：被告二作为本案的被告主体不适格。被告二将案涉房屋出租给被告一作为经营民宿使用。因为政策变化原因，被告一无法继续经营，所以与原告达成了租赁合意。被告二出具了《房屋转租同意书》约定转租由被告一全权负责。之后被告二在原告与被告一双方要求下，在双方出具的《房屋租赁转租协议书》上签字同意转租，将案涉房屋的租赁权转让给被告一，并在本协议第五条明确规定“由甲方（即被告一）全权负责所有造成的损失和法律责任”，同时案涉房屋的房租、水、电、燃气、物业费等均由原告交与被告一结算，其双方发生的租赁合同纠纷依据合同相对性原则，是其是其双方之间的权利义务关系，被告二作为案涉房屋的业主，将案涉房屋处于毛坯房状态租赁给被告一，其合同目的就是出租获取收益，原告与被告二没有任何合作关系，本案将房屋产权人列为被告，主体不适格。二、原告是法人主体，对于其经营地址的选择和风险应当自行承担责任。首先，案涉房屋是被告二合法拥有并已进行产权登记的房屋，被告二对案涉房屋享有所有权、处分权、并有权利将出租权让渡于被告一，案涉房屋不存在违章建筑一说，原告对于其所称“违章建筑”未提交国家行政机关作出的书面文件予以证明，其所称四大部门勒令解除租赁合同的通知，被告二也未见书面文件，原告所述事实实为无稽之谈。其次，原告与被告一签订租赁合同时，也已将案涉房屋产权证作为合同附件，产权证规划用途一栏已明确案涉房屋为“成套住宅”。双方签订的《租赁合同》中第六条第2点及第3点，也明确约定了“不得改变房屋用途”“如需用于……经营应征得甲方书面同意并重新议定房租”。同时，原告承租案涉房屋后，也向被告抱怨四楼阳光房未安装空调，在里面做饭太热，所以被告二有理由相信，原告租赁该房屋是供员工或负责人居住、使用，案涉房屋是否可以实现在家办公的功能和是否可以实现经营功能不是同一概念，原告应当对是否可以经营承担全部责任。综上所述，被告二作为本案被告主体不适格，原告本身存在审查不清及违反《租赁合同》约定的情形，其第二项第三项诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。 本院经审理认定事实如下：江宁区秣陵街道九龙湖××号颐和南园颐嘉湾××幢××室（以下简称案涉房屋）登记于被告吴晓霞名下，房屋规划用途为成套住宅。吴晓霞与张某某系夫妻关系。2018年9月17日，吴晓霞与巩雪就案涉房屋签订《房屋租赁协议》，约定：巩雪承租案涉房屋，租赁期限为2019年3月10日至2025年3月10日，租赁用途为民宿，租金标准为13000元/月。2020年5月9日，吴晓霞（产权人）、巩雪（甲方）、德技帆公司（乙方）签订《房屋租赁转租协议书》，约定：甲方将承租的案涉房屋（已征得房屋出租人书面同意）转租给乙方，租赁期限自2020年6月1日至2022年5月31日，计24个月；房屋每月租金18000元（不含房屋产生的水费、电费、燃气费、宽带费、物业费）；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前60天书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行终止合同，须向另一方支付1个月房租作为违约金；甲方保证是唯一有权合法出租此房屋使用权的经营者，也是唯一有权向乙方收取房租者。当日，巩雪（甲方）、德技帆公司（乙方）与南京帝珏房地产经纪有限公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租赁期限自2020年6月1日至2022年5月31日，计24个月；房屋每月租金18000元；未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋用途；如需与他人合作使用或利用房屋进行联营、经营，均应事前征得甲方书面同意，并重新议定房租；甲乙双方均应向经纪方支付中介费7650元；本合同若与《房屋租赁转租协议书》有冲突，以《房屋租赁转租协议书》条款为准。2020年5月13日，德技帆公司向巩雪支付租金108000元及押金18000元。巩雪称，其收取租金后按照其与吴晓霞合同约定的13000元/月标准向吴晓霞支付了欠付的租金。2020年6月11日，德技帆公司向南京帝珏房地产经纪有限公司支付中介费7650元。 2020年8月10日，巩雪（甲方）、德技帆公司（乙方）签订《解除房屋租赁转租协议》，约定：甲乙双方协商一致解除案涉房屋转租协议，解除时间为2020年8月1日，甲方退还乙方已经预交2020年8、9、10、11四个月房租以及押金18000元，合计90000元；如双方认为房屋转租协议存在违约情形，对于违约责任，双方约定由人民法院判定；乙方在2020年8月15日前完全交房给甲方，如乙方在8月15日后有遗留物品，甲方可自行处理。德技帆公司于2020年8月13日向巩雪交接案涉房屋，双方签订《房屋退房确认书》，约定：退房后由此产生的所有经济损失和屋内结构变化等任何问题，德技帆公司概不负责。 原告称被告承诺案涉房屋可用于办公用途，但实际使用过程中邻居举报和政府干预，导致其无法使用案涉房屋进行办公，致使合同解除。原告提交了2020年6月2日录音、2020年8月10日录音、2020年8月13日录音以及德技帆公司与张某某、巩雪的微信聊天记录予以证明。经查，德技帆公司与张某某、巩雪的微信记录中均提及，考虑到后续无法开展正常的推荐会和客户联欢会（声音大扰民的情况后续是无法避免的），经过深思熟虑后决定退租。被告巩雪质证意见：根据6月2日录音，原告当时已经知道房屋不能用于办公，之后原告没有减少损失应自行承担责任；巩雪并未承诺原告房屋可用于办公，根据录音是房主的陈述；根据聊天记录，导致原告不再承租最大的问题不是无法办公，而是以后无法举行社会活动以及联欢会，这个原因与两被告均无关，合同解除的后果应由原告自行承担。被告吴晓霞质证意见：对于录音材料不能体现完整性，且证据取得方式也存疑，此外张某某所称的办公与原告提出的经营活动是两个概念，原告应当按照合同约定合理使用房屋，如改变用途需要巩雪书面同意并重新议定租金，同时目前没有任何书面证据证明案涉房屋是违建需要拆除；聊天记录中可见张某某称正常工作生活，不干扰，没有大声喧哗不会有问题，原告协议解除合同时提到需要开展会、招聘会等大型集会，而这些活动在小区内组织是不合适的。 另查明，2020年5月17日，德技帆公司与南京鹏鸿建筑装饰有限公司签订《家庭居室装修工程施工合同》，德技帆公司于2020年5月20日向南京鹏鸿建筑装饰有限公司汇款12500元，于2020年5月26日汇款7500元，于2020年6月11日汇款9000元。德技帆公司为本案进行保全证据公证，支出公证费4000元。 上述事实，有房屋所有权证、《房屋租赁协议》、《房屋租赁转租协议书》、《租赁合同》、《解除房屋租赁转租协议》、微信聊天记录、录音、银行流水、《家庭居室装修工程施工合同》及当事人陈述等证据证实。 本院认为，原告德技帆公司与被告巩雪签订的关于案涉房屋的《房屋租赁转租协议书》、《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方经协商解除了租赁合同，并签订《解除房屋租赁转租协议》，协议确认合同解除后，巩雪应退还德技帆公司预付租金及押金共计90000元，巩雪至今未付，原告主张巩雪支付90000元具有事实及法律依据本院予以支持。案涉合同并未约定房屋用途为办公、经营，德技帆公司也未充分举证证明巩雪在订立合同前就房屋可用于办公、经营作出过承诺，现德技帆公司根据案涉房屋无法用于办公、经营要求巩雪承担赔偿责任，缺乏合同依据，本院不予支持。此外，德技帆公司作为一家经营性公司，房屋用途关系其租赁合同的目的能否实现，在明知案涉房屋性质为住宅的情况下，其对于房屋能否用于办公经营应有审慎的审查义务，同时如有口头约定也应落实于书面合同中，德技帆草率签订租赁合同，也应承担因此产生的风险。 《房屋租赁转租协议书》、《租赁合同》系德技帆公司与巩雪作为合同相对方签订的合同，房屋所有权人吴晓霞仅作为产权人签字认可巩雪的转租行为，同时吴晓霞按照其与巩雪的合同约定收取租金，并未收取德技帆公司的租金，故德技帆公司认为吴晓霞实际也是合同相对方缺乏事实依据，德技帆公司据此要求吴晓霞承担退款及违约责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告巩雪于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告南京德技帆商务信息咨询有限公司预付租金及押金共计90000元； 二、驳回原告南京德技帆商务信息咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4193元，由原告南京德技帆商务信息咨询有限公司承担2254元，被告巩雪承担1939元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  曹钟允 二〇二一年三月十五日 见习书记员  李雅雯