云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10612号上诉人（原审被告）：周璇，女，1997年7月16日出生，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：戴柠、王婷婷，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：赵映书，男，1984年11月25日出生，白族，住昆明市。被上诉人（原审原告）：肖灿，女，1986年10月1日出生，汉族，住昆明市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：纪涛，西山区越商法律服务所法律工作者，特别授权代理。上诉人周璇因与被上诉人赵映书、肖灿房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114民初1795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周璇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。合同约定房屋交易总价款为2249946元，被上诉人实际支付款项为2229946元，还欠2万元房款未支付。一审以中介格式条款认定双方出售房屋包含家电、装修，而对于能够反映双方约定真实意思表示的条款视而不见，导致认定事实错误。2.一审适用法律错误，一审判决不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。在被上诉人已经扣留2万元房款未付的前提下，还判决上诉人支付134996.8元，客观上造成了违约金高于实际损失，被上诉人的实际损失只应参照同等房屋租金标准支付的逾期交房损失，无论如何都不超过2万元。本案并非上诉人故意违约，双方2019年9月30日才办理过户手续，一般过户完成并办理按揭贷款需要3个月时间，若按此时限上诉人根本不会违约，但本案系因银行提前放款导致违约。被上诉人赵映书、肖灿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵映书、肖灿向一审法院起诉请求：1.判令被告周璇立即将缅花桌椅一套（包括卷书椅一把、太师椅四把、大茶几一张、小茶几四张，估价约10万元）移交给原告赵映书、肖灿所有；2.判令被告周璇立即向原告赵映书、肖灿支付违约金43万元；3.判令被告周璇赔偿房屋装饰品、物业、水、电、气及修复费53685元；4.本案案件受理费由被告周璇承担。一审法院认定事实：2019年9月19日，原告赵映书（乙方）与被告周璇（甲方）及云南房赞赞房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》，其中第一条约定了房屋的基本情况为房屋坐落于昆明市呈贡区，建筑面积168.69平方米，套内面积156.3平方米，所有权（不动产）证编号：云（2018）呈贡区不动产权第0356173号。第三条约定：房屋成交总价为2249946元，乙方于2019年9月19日支付购房定金49946元，于办理房屋过户手续当日在办理网签备案手续后，支付首付款（包含已支付定金）749946元，剩余房款150万元于2019年9月27日前向银行申请按揭贷款支付。第七条约定：甲方应于贷款发放后3个工作日内将房屋交付乙方，并履行下列手续：1.双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2.交付该房屋钥匙；3.甲方在移交该房时应保持乙方在看房时房屋装修状态。在乙方支付首付款或剩余房款时预留交房保证金2万元在房屋交接完成时支付。第八条约定：除不可抗力外，甲方未按照第七条约定的期限和条件将房屋交付给乙方的，逾期在15日内，自交付期限届满之次日起至实际交付日止，甲方以该房屋转让总价款为基数按日万分之五向乙方支付违约金，逾期超过15日后，乙方有权解除合同，且甲方属于违约方。任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房屋总价款20%的违约金。第十四条其他补充约定：休息台的茶椅留给乙方，不可搬走，其余可移动物品搬走。合同还约定了其他权利义务。为办理涉案房屋过户，原告赵映书、肖灿（买受人）与被告（出卖人）于2019年9月30日再次签订《云南省二手房买卖合同》并依法进行了公证，该合同约定的房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品，但在合同中未进行明确约定）成交价款为215万元，首付款65万元，商业贷款150万元由买受人于2019年9月30日前向银行申请办理贷款手续。逾期交房按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。其他权利义务与2019年9月19日签订的《房屋买卖合同》一致。合同签订后，原告于2019年9月19日向被告支付了购房定金49946元，于9月30日分别向被告支付了65万元和3万元。双方办理了涉案房屋的权属转移登记手续并办理了抵押贷款。2019年11月5日，涉案抵押贷款发放成功，但被告未按约在贷款发放后3个工作日内将房屋交付给原告，仅于2020年1月13日通过他人将房屋钥匙交给原告。原告及中介工作人员进入房屋时发现约定的茶椅及灯具、厨房集成灶、水龙头、卫生间用具等装饰装修被取走，且墙体存在损坏，原告对房屋进行了必要装饰装修后遂诉至法院。一审法院认为，原、被告就涉案房屋买卖先后签订了一份《房屋买卖合同》和一份《云南省二手房买卖合同》，两份合同对成交总价和首付款的约定不一致，但根据原告支付房款的情况，双方实际是按照先签订的《房屋买卖合同》的约定履行合同义务，故本案应以双方签订的《房屋买卖合同》来确定双方的权利义务。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应于贷款发放后三个工作日内将房屋交付给原告，且双方应对房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；被告在移交该房时应保持原告在看房时的房屋装修状态。本案房贷于2019年11月5日发放，被告于2020年1月13日通过他人将钥匙交付给原告，没有履行共同验收、办理交接手续的义务，也没有按约定将休息台的茶椅留给原告，其行为明显构成违约，应当承担相应的违约责任。同时，虽然双方《房屋买卖合同》未列明房屋交付时所包含装修及家居设施的具体项目，但合同载明交房时应保持原告在看房时的房屋装修状态，且按照二手房交易惯例，出卖方在交付房屋时不得拆除附合装修及其他足以影响房屋正常使用的设施设备，本案根据原告提交的照片及申请的证人证实被告交付的房屋中的灯具、厨房集成灶、水龙头、卫生间用具等附合装修均被拆除，足以影响房屋正常使用，故被告未按约和按交易习惯交付房屋亦构成违约。对于原告要求被告按合同成交价215万元的20%支付违约金的诉讼请求，《房屋买卖合同》约定了任何一方不履行合同约定义务，致使合同目的不能实现的，守约方有权选择要求对方支付该房屋总价款20%的违约金。本案被告已将涉案房屋过户到原告名下且交付了房屋，完成了合同的主要义务，原告的主要合同目的已经实现，其原告要求按房屋总价款20%计算违约金明显过高，由于被告明确要求调低，根据《合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合双方合同的履行情况、被告的违约程度、过错的大小及原告的损失，酌情认定被告向原告支付约定违约金的30%，即134996.8元（2249946元×20%×30%）。对于原告要求被告将缅花桌椅一套移交给原告的诉讼请求，双方签订的《房屋买卖合同》第十四条约定了休息台的茶椅留给原告，但对茶椅是否为缅花茶椅、茶椅的价值、具体数量等未进行约定，原告提交的照片也不能对其材质及价值进行确认，由于原告对此不能提交证据证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”对原告该诉讼请求依法不予支持；同理，由于原告在本案中未提交证据证实房屋修复的具体项目、必要修复费及房屋装饰品、物业、水、电、气的具体数额，对其主张的房屋装饰品、物业、水、电、气及修复费53685元的诉讼请求，亦不予支持。同时，由于违约金本身具有弥补非违约方损失的性质，一审法院已经考虑原告的损失支持了其主张的部分违约金，故其同时主张的损失赔偿不应再予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告周璇在本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵映书、肖灿支付违约金134996.8元；二、驳回原告赵映书、肖灿的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。对于一审查明的案件事实，上诉人对1.“任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现的，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房屋总价款20%的违约金。”提出异议，主张从合同文本看，两个选项前的方框内都没有做选择，故不应确认；2.“在乙方支付首付款或剩余房款时预留交房保证金2万元在房屋交接完成时支付。”提出异议，主张一审所作确认不完整，要求进行完整确认；3.“原告及中介工作人员进入房屋时发现约定的茶椅及灯具、厨房集成灶、水龙头、卫生间用具等装饰装修被取走，且墙体存在损坏，原告对房屋进行了必要装饰装修后遂诉至法院。”提出异议，主张灯具、厨房集成灶、水龙头、卫生间用具均不属于约定的不可搬走的物品，只有茶椅属于。同时要求补充确认：被上诉人未向上诉人支付交房保证金2万元。针对上诉人所提事实异议，被上诉人均不认可；针对上诉人要求补充确认的事实，被上诉人予以认可。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：针对事实异议1，从合同所载内容看，定金罚则、要求对方支付该房屋总价款20%的违约金前面各有一个方框，均未做勾画选择，一审据此确认守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房屋总价款20%的违约金并无不当，故对事实异议1不予采信；针对事实异议2，合同原文完整表述为“为督促甲方如期如约交付该房屋并结清所有费用，在乙方支付首付款或剩余房款时预留交房保证金2万元在房屋交接完成时支付”，一审对该条款仅作部分确认，上诉人要求进行完整确认，本院予以采信；针对事实异议3，合同第七条第1款第1项约定，双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；第3项约定，甲方在移交该房时应保持乙方在看房时房屋装修状态；第十四条其他补充：休息台的茶椅留给乙方，不可搬走，其余可移动物品搬走。案涉房屋系二手房，结合合同约定的相关条款及当事人提交的照片，一审所作确认并无不当，故对事实异议3不予采信。针对上诉人要求补充确认的事实，被上诉人予以认可，本院予以确认。综上，本院二审查明的案件事实，除确认“为督促甲方如期如约交付该房屋并结清所有费用，在乙方支付首付款或剩余房款时预留交房保证金2万元在房屋交接完成时支付”外，其余查明的案件事实与一审一致。另补充查明：被上诉人未向上诉人支付交房保证金2万元。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人违约金？如应支付，金额如何认定？本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。综合本案查明事实，涉案房屋已交付被上诉人居住使用并办理了权属转移登记手续，其购买房屋的主要合同目的已经实现。虽然上诉人逾期向被上诉人交付房屋，没有履行共同验收并办理交接手续的义务，亦没有按合同约定将休息台的茶椅留给被上诉人的违约行为的确给被上诉人造成相应的损失，但双方当事人在涉案合同中约定的违约金过高，上诉人已经明确提出申请调整该违约金，故一审结合双方当事人合同的履行情况、上诉人的违约程度、过错大小及被上诉人的损失，酌情认定上诉人向被上诉人支付约定违约金的30%，即134996.8元，于法有据，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9637元，由上诉人周璇负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二一年三月一日法官助理陈志远书记员武雨