江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初11458号 原告：张才玉，男，1975年10月12日出生，汉族，住南京市，现住南京市。 被告：南京港宁置业有限公司，住所地南京市。 法定代表人：郭国灿。 委托诉讼代理人：张贻国，男。 委托诉讼代理人：孙志伟，江苏法德东恒律师事务所律师。 原告张才玉与被告南京港宁置业有限公司（以下简称港宁置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张才玉，被告港宁置业公司的委托诉讼代理人张贻国、孙志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张才玉向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告装修差价款214240.6元；2.被告对南京市，调整1704室房屋空调外机百叶窗的叶片方向，并维修因漏水损坏的厨房橱柜、吊顶及客厅东墙面和顶部）；3.被告赔偿原告租金损失9900元（3300元/月×3月）。事实与理由：2016年7月30日，原告购买被告位于南京市，房屋建筑面积60.49平方米，套内建筑面积42.29平方米，此房为精装修房屋。根据南京市物价局公示，被告向南京市物价局报备精装修价格为4940元/平方米，并且按照建筑面积申报，合计收取装修款280673.6元。但是经过有资质第三方评估公司评估，实际价值为2000元/平方米，而且是以套内建筑面积评估计算，实际精装修价格是84580元。另外房屋存在严重质量问题，不符合合同及国家相关法律要求，在保修期内出现给排水管损坏，漏水造成案涉房屋厨房橱柜、吊顶及客厅东墙面、顶部损坏。原告要求被告维修损坏部位，其中厨房橱柜应全部拆除，重新安装。原告多次与被告沟通，并向南京市物价局、江苏省建设厅和南京市人民政府信访办反馈，但都未能有效解决。故原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告港宁置业公司辩称，1.被告交付原告的房屋的装修标准符合双方签订的《商品房预售合同》及《装饰装修标准确认书》的约定，原告没有任何证据证明被告交付的房屋的装修标准不符合上述约定，不存在返还购房款问题，原告的第1项诉讼请求无请求权基础。关于估价报告，该报告是第三方评估机构出具给被告的，该估价报告中的致估价委托人函明确载明：估价的目的和用途是被告自行了解该项目住宅部分拟装修房屋的装修工程在房地产中占有的市场价值，是为被告了解估价对象的市场价值提供参考依据，同时该估价报告载明了估价报告使用限制，本估价报告为估价委托人及本次估价目的服务，如用于其他权利人或目的，本估价报告结果无效。由此可见，从相对性而言，估价报告的对象是被告，用途是被告了解产品的市场价值，因此，该报告不构成商品房预售合同的组成部分，无合同约束力。2.对于漏水造成的案涉房屋的损坏，被告同意维修，但橱柜仅有两块板损坏，被告同意更换损坏的两块板，不同意整体拆除并重新安装。空调外机百叶窗叶片安装方向问题，无相应规范要求必须按照某个方向进行安装，且目前的安装方式也不影响原告对空调的正常使用，故被告不认可原告的该项请求。3.维修预估时间不超过一周，被告同意赔偿一周的租金损失，标准同意按原告主张的3300元/月计算。综上，请求法院依法判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南京市鼓楼区江边路（一号地05-10地块）的深悦滨江公寓商品房项目（又名深业·滨江半岛小区）系由被告开发建设。2016年7月31日，原告（预购人、乙方）与被告（预售人、甲方）签订《深悦滨江公寓商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）一份，约定甲方向乙方预售鼓楼区深悦滨江公寓02幢1704室房屋（即案涉房屋），该商品房设计用途为酒店式公寓，建筑面积60.49平方米，单价为30317.06平方米，总价合计1833879元；甲方应于2017年12月31日前向乙方交付该商品房；该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方应采取补救措施使其达到附件4约定标准；该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起计算，保修期内，乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人，甲方或其受托人接到乙方的报修通知后应在72小时内到场检修（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修，乙方应在甲方或其受托人检查、维修期间给予必要配合，甲方或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当按每拖延一天10元计算向乙方支付违约金；本合同未尽事宜，甲、乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，但补充协议中的内容系不合理地减轻或免除本合同约定应由甲方承担的责任，或者不合理地加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准；等等。《预售合同》附件4对于案涉房屋的装饰装修及设备标准的约定详见《装饰装修标准确认书》。合同附件9对于房屋的保修范围和保修期作出约定，其中墙面、顶棚抹灰层脱落，为1年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修，为2年。 《预售合同》附件4《装饰装修标准确认书》中，双方约定的室内装修标准、品牌等情况如下：（一）厨房：1.油烟机为方太或同等品牌；2.燃气灶为方太或同等品牌；3.整体橱柜为定制整体橱柜品牌；4.厨盆、厨盆龙头为摩恩或同等品牌；5.墙面（被柜体等遮挡部位为水泥砂浆抹面）为L&D或同等品牌墙砖；6.地面（被柜体等遮挡部位为水泥砂浆抹面）为L&D或同等品牌地砖；7.顶面为石膏板吊顶面刷乳胶漆或方形铝扣板集成吊顶；（二）卫生间：8.座便器为科勒或同等品牌；9.面盆为科勒或同等品牌；10.台盆龙头、冲淋房花洒龙头、五金件为摩恩或同等品牌；11.墙面为L&D或同等品牌面砖；12.地面为L&D或同等品牌地砖；13.隔断为冲淋房隔断钢化玻璃；14.顶面为方形铝扣板集成吊顶；15.台盆柜、镜柜为定制整体卫浴柜；（三）客餐厅/房间：16.地面为L&D或同等品牌面砖；复合地板；17.墙面为多乐士或立邦乳胶漆；18.顶面为局部石膏板吊顶，面刷乳胶漆；（四）开关面板、插座面板：19.开关面板、插座面板为罗格朗或同等品牌；（五）灯具：20.设置主灯位为预留灯位；21.其他照明灯具为雷士或同等品牌；（六）空调：22.藏天花空调机组为美的或同等品牌；（七）其他：23.生活热水系统为万家乐或同等品牌燃气水器；24.卫生间暖风机为西蒙或同等品牌；25.进户门/户内门为待定知名品牌。 《装饰装修标准确认书》中另约定（第8条）若约定的装饰材料、设施设备品牌出现甲方签订本合同时不能预见的因素影响采购（包括但不限于生产厂家或代理商倒闭、清盘、财务困难、运输延期、产品脱销、产品质量下降）的，甲方有权更换为同档次、质量规格相当的其他品牌产品，乙方不得以此为由拒绝接受房屋，并不得要求补偿或者提出其他要求；（第9条）如甲方所交付房屋的装饰装修及设备标准高于约定的标准，乙方不得以此为由要求甲方承担违约责任，甲方也不得以此为由要求乙方增加费用，如交付时该房屋装修装饰达不到约定标准，甲方应当整改直到达到约定标准（包含以同等品质的材料、设备替代的情形），乙方不得以此为由拒绝接受房屋，并不得要求补偿或者提出其他要求等等。 在《预售合同》签订同时，双方还签订了一份《补充协议》，约定（第1.4条）出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本补充协议的约定为准，出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣或委托任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力，双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于本合同的订立以及对于该商品房交易条件有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中；（第1.6条）双方确认出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对于出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位向出卖人主张权利；有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中的约定为准等等。 在合同签订现场，被告通过展板公示的方式展示了包括案涉房屋在内的商品住房申报价格表，其中被告向物价部门申报的案涉房屋的价格为32149元/平方米，精装修。被告在现场公示的一份由江苏中大土地房地产评估有限公司于2016年3月15日出具的《房地产估价报告》载明，被告委托该公司对案涉房屋所在商品房的住宅部分拟装修房屋的装修工程在房地产中所占有的市场价值评估，根据被告提供的有关资料，确定估价对象于价值时点2016年3月15日在满足本价值定义及其估价假设和限制条件下的装修价值为4940元/平方米等等。 合同签订前后，原告查看了案涉房屋所在商品房项目的样板房。2016年8月18日原、被告双方对《预售合同》办理了南京市商品房预售合同登记备案。 2017年12月底，原告接收案涉房屋。后原告将案涉房屋用于出租。 2018年5月，与案涉房屋相同结构、套型、面积的南京市，2018年7月该公司出具的房地产估价报告中，确定该房屋装修工程于估价时点2018年5月14日的总价为13万元。 2019年3月，因案涉房屋厨房顶部漏水，原告向被告的物业服务中心报修，物业服务中心安排人员进行了维修。2019年6月，案涉房屋厨房再次发生漏水，原告再次向被告的物业服务中心报修。物业服务中心安排维修人员检修后发现是给水管漏水（3月份维修方式不当造成），对漏水的给水管进行了焊接处理。因原告主张漏水造成其他损失，如室内物品损坏，要求被告赔偿。双方就此未能达成一致意见。原告于2020年11月诉至本院。 审理中，本院组织双方进行现场勘验，勘验查明情况如下：1.案涉房屋厨房吊顶因维修造成损坏，目前尚未维修；橱柜内有两块横板因被水浸泡边缘开裂；客厅东面墙及与东面墙交接的屋顶处因漏水造成乳胶漆起皮、开裂、脱落；2.空调外机的百叶窗叶片向内倾斜；3.就室内装饰装修设备品牌与《装饰装修标准确认书》进行比对，发现油烟机和燃气灶品牌为老板，空调品牌为格力，其他设备与《装饰装修标准确认书》中列明的品牌一致。被告表示，对于上述第1项问题，被告一直同意予以维修，系原告表示要保留现场以便取证，才导致至今未维修，现被告仍愿意继续维修，请原告履行配合义务，协商确定维修时间。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。商品房预售合同是房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而与普通商品房买卖合同有一定区别的商品装修房买卖合同，是指房地产开发企业将交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 本案中，原、被告双方就案涉房屋所订立的《预售合同》，既载明了普通商品房买卖双方的权利义务，又明确了装饰装修相关内容，不同于毛坯房交付标准且在房屋交付时已具备相应居住使用功能，故其性质应认定为商品装修房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规效力性强制性规定，依法成立且有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。 关于装修交付标准问题。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于商品装修房中的装修质量要求，出卖人与买受人有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明又不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项的规定予以认定。交付商品装修房的装修质量，应当符合有关建设工程质量、安全标准等法律、法规的规定以及当事人的约定，一般应依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容予以确定。不能确定的，应当结合商品房销售资料如广告宣传情况、样板房设置情况等以及房屋装修施工资料如装修材料清单、装修材料价格等载明的内容综合认定。 关于装修备案价格应否作为装修交付标准的问题。根据法律规定，商品房出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。本案中，被告在销售案涉房屋之前向物价部门报备的房屋销售价格包含了装修部分，报备装修单价为4920元/平方米，该装修报备单价同时也在被告的销售现场予以公示，亦有被告公示的《房地产估价报告》等证据予以印证，该事实可以成为合同的有效内容。但是，构成合同内容的事实，并不必然等同于双方一致确认的装修交付标准。原、被告在订立合同时并未直接写明且无异议地约定以备案价格作为装修交付标准。正常的商品装修房的备案价格，还包括有装修设计费用、品牌价值、合理利润等多种因素。开发商提交装修备案价格后才能对外销售，是物价部门在调控房地产市场时所采取的一种行政管理措施，该价格虽然可以说明装修的部分事实，但并不能反映、更不能等同于装修成本价格或装修工程造价，本案原、被告在签订《预售合同》的同时所签署的《装饰装修标准确认书》，就案涉房屋的装修内容、材质、品牌等问题做了较为明确的约定，虽然合同对于装修材料的具体型号特别是商品价格没有明确，但双方订约目的是交付商品装修房实物（包括房屋装修实物），根据本案查明的事实，被告在房屋销售现场已向原告等购房人展示了商品装修房的样板房的装修实物，因此，应当按照《装饰装修标准确认书》中约定的装修内容、材质、品牌并结合样板房的装修实物情况，作为案涉房屋装修部分的交付标准。原告不考虑合同约定的装修内容和样板房实物情况，而仅以备案价格作为装修交付标准的主张，不符合实事求是的原则，也不符合双方合同约定及法律规定，本院不予支持。 关于案涉房屋受损部位维修以及空调外机百叶窗方向调整等问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十三条规定，交付的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案中，案涉房屋在交付后2年内，因给水管道损坏而漏水，被告应予维修，并就漏水造成的其他物品损坏予以维修处理。现被告已经将漏水的给水管道维修完毕，也同意对损坏的厨房吊顶、橱柜板、墙面、屋顶予以维修，但不同意将橱柜全部拆除，重新安装。本院认为，现场勘验仅发现两块橱柜板边缘开裂，橱柜其余部分未见明显损坏，原告要求将橱柜全部拆除并重新安装，没有事实和法律依据，本院不予支持。空调外机本身可以放置在室外正常使用，其放置处的百叶窗叶片向内倾斜的安装方式，并未影响原告对空调外机的正常使用，也未违反相应规范，对原告要求被告调整百叶窗叶片方向的诉讼请求，本院不予支持。 关于租金损失问题。因房屋质量问题影响正常居住使用，修复期间造成买受人其他损失的，出卖人应予赔偿。本案被告对案涉房屋维修影响原告对该房屋的正常出租使用，被告应当赔偿原告相应的租金损失。根据案涉房屋实际损坏的情况，本院酌定合理的维修及通风时间为15日，根据双方一致确认的租金标准，被告应赔偿原告租金损失1650元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第一条、第三条、第十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告南京港宁置业有限公司于本判决生效之日起十日内对南京市、橱柜内板（两块）、客厅东墙（含顶部灯带处）予以维修； 二、被告南京港宁置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张才玉租金损失1650元； 三、驳回原告张才玉的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4662元，减半收取2331元，由原告张才玉负担2291元，被告南京港宁置业有限公司负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。       审判员 颜 敏 二〇二一年三月十二日 书记员 赵轩婕