广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8040号上诉人（原审原告）：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码91440300708441100M。法定代表人：胡雯婷。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁畅，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭聚，男，汉族，1988年12月16日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：朱旭，广东鹏讯律师事务所律师。原审第三人：深圳市中裕财富投资企业（有限合伙），住所地广东省深圳市福田区沙头街道车公庙深业泰然大厦C1502,统一社会信用代码91440300596750928M。执事事务合伙人：深圳市金辉丰泰基金管理有限公司。委托诉讼代理人：袁宝平，广东明根律师事务所律师。原审第三人：深圳市名夏集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼，统一社会信用代码91440300279448928C。法定代表人：何哲。委托诉讼代理人：孙玉贤，公司员工。上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）因与被上诉人彭聚、原审第三人深圳市中裕财富投资企业（有限合伙）（以下简称中裕财富）、原审第三人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）确认合同效力纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019)粵0303民初2607号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人国融公司的上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持上诉人的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。（上诉理由详见上诉状）被上诉人彭聚答辩称：一、涉案房产备案登记中裕财富名下，本案上诉人诉讼主体不适格。二、上诉人接受中裕财富委托将涉案房产出售给被上诉人，答辩人是涉案房产的实际权利人，上诉人在销售涉案房产过程中向被上诉人出示声明书及附件，内容为中裕财富同意上诉人及涉案楼盘共同开发商名夏公司销售附件所列房产，涉案房产包括在内。2013年6月17日被上诉人基于上诉人系开发商又具有备案权利人中裕财富的委托销售声明，签订认购书，并陆续支付了购房款，并在上诉人的积极协助下装修并办理了提前入住手续。2018年12月3日名夏公司在另案提交协议书作为证据，该协议书表明2012年12月25日上诉人和中裕财富及其他当事方就涉案的房屋转让及回购事宜明确约定对已备案给中裕财富的122套房产委托上诉人销售，中裕财富无需另行向上诉人出具授权委托书，中裕财富派专人协助销售手续并监督销售款项。因此，被上诉人占有使用涉案房产合法有据，是涉案房产的实际权利人。三、双方以实际行为履行了认购书所约定的房屋买卖，上诉人与被上诉人签订认购书，被上诉人在之后陆续支付了房款，2013年10月上诉人将涉案房产交付给被上诉人，此后被上诉人一直占有使用涉案房产，双方以实际的行为作出继续履行认购书的意思表示，表明买卖关系存续。四、针对上诉人上诉状所提问题。（一）有关购房款收据POS机单据问题，被上诉人在一审中提交购房款收据、POS机单据的原件，且购房款收据有上诉人的公章予以确认，被上诉人的证据足以证明支付购房款的事实。（二）有关移交涉案房产的问题。被上诉人所提交的证据协议书是上诉人以及另一开发商名夏公司所出具的，被上诉人因此才接受上诉人所交付的涉案房产，被上诉人是合法占有使用涉案房产。（三）关于名夏公司申请撤销仲裁案件以及申请不予执行仲裁裁决案件的问题。名夏公司申请撤销仲裁案件以及申请不予执行仲裁裁决案件被驳回系因程序问题，名夏公司对此也正在通过其他形式进行救济。此外，这一事实的变化并不能直接决定涉案认购书的效力问题。（四）有关认购书约定7日终止效力的问题。如前所述，本案的双方均以实际的行为在履行认购书，被上诉人依约支付购房款，上诉人将涉案房屋交付给被上诉人居住使用。至于双方并未签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》的原因是因为上诉人不配合所造成的，因上诉人与中裕财富之间存在经济纠纷，上诉人未能依约支付中裕财富回购款，致使涉案房产无法办理预售备案变更登记至被上诉人名下。在另案中名夏公司所提交的证据回函（系上诉人所出具）也证实了未签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》并非是被上诉人的原因。（五）有关认购书是否具备继续履行的基础问题。虽然仲裁裁决书确认了上诉人应向中裕财富交付涉案房产并协助中裕财富办理房地产证件，但是上诉人随后又与中裕财富在深圳市中级人民法院审理的（2013）深中法房初字第45号案件中达成民事调解，确认若上诉人支付回购款，中裕财富仍配合上诉人办理涉案房产的相关回购手续。因此在上诉人支付回购款的情况下，涉案认购书仍存在继续履行的可能。原审第三人名夏公司称认可一审判决。原审第三人中裕财富称支持上诉人的上诉意见：一、涉案房产已有生效的仲裁裁决确认至中裕财富名下，一审法院对此未作出明确认定，实属不当。二、涉案的认购书无法履行，理由是中裕财富即便基于调解书为上诉人办理相关房产的回购手续，但前提是涉案房产必须首先登记在中裕财富名下，中裕财富以二手房的形式让上诉人回购，因此，涉案房产无法再另行办理签订预售合同手续。三、在本案中中裕财富是最大的受害者，中裕财富支付了全部购房款，并且也通过仲裁裁决确认了房产的归属，但是因为上诉人的不作为以及被上诉人的非法占有，导致法院无法采取强制执行措施，至今涉案房产依然没有执行到中裕财富名下，中裕财富是由100多位私募投资人组成的，曾经为相关事项向北京信访，最后因为地方政府和相关部门做工作，中裕财富承诺以投资人交代，信访事件才停止，但实际上现在也无法向投资人交代，请求法院基于事实尽快处理。上诉人国融公司的一审诉讼请求:1.判令确认原、被告签订的《深圳市房地产认购书》已效力终止；2.判令被告向原告返还港丰大厦11B09号房屋；3.判令被告向原告支付案涉房产的房屋占用费（自案涉房产交付日即2014年9月24日起，按同期深圳市租赁指导租金计算，计至被告实际向原告交还案涉房产之日止，暂计至2018年8月9日止为人民币96695元）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审判决结果：驳回原告深圳市国融房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币2218元，由原告负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。原审判决查明的基本事实清楚准确，本院予以确认。本院认为，本案系确认合同效力纠纷。上诉人要求确认其与被上诉人签订的《深圳市房地产认购书》已效力终止，针对其上诉理由，本院认为，《深圳市房地产认购书》是上诉人和被上诉人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被上诉人在一审中提交的POS机刷卡单据和盖有上诉人公章的购房款收据，足以证明被上诉人在签订认购书后支付了首期款。涉案房产亦交由被上诉人占有使用，即双方基于认购书的主要权利义务已经实际履行。虽然仲裁裁决确认上诉人应向中裕财富交付涉案房产，但根据上诉人和中裕财富在（2013）深中法房初字第45号案件中达成的民事调解书，在上诉人向中裕财富支付回购款的情况下，涉案认购书仍存在履行的可能。至于上诉人主张认购书的性质问题，该问题不属于本案的争议焦点，亦对本案的处理不产生实质影响，综合考虑本案纠纷产生的各种因素，本案对此不予认定。综上，本案中，上诉人主张认购书效力终止的理由均不成立，故本院对上诉人的主张不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2218元，由上诉人深圳市国融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何    溯审判员 邓    婧审判员 孔  卫  新二〇二一年三月十八日书记员 徐楚芹（兼）书记员 谭星 （ 兼）