山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1145号 上诉人（原审被告）：宋秀玲，女，1965年12月24日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：马海（系宋秀玲丈夫），住山东省青岛市市南区。 被上诉人（原审原告）：中海物业管理有限公司青岛分公司，住所地山东省青岛市市北区。 主要负责人：马广春，总经理。 委托诉讼代理人：孙炜，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：郭春雪，女，系公司员工。 上诉人宋秀玲因与被上诉人中海物业管理有限公司青岛分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初9254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋秀玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中海物业公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由中海物业公司承担。事实和理由：一审法院基于《前期物业服务合同》的内容判令宋秀玲支付中海物业公司诉求的金额，但一审法院忽视了中海物业公司的违约行为，一审判决排除和减轻了中海物业公司的责任，损害了宋秀玲的合法权益。1.中海物业公司未能按照《前期物业服务合同》的约定提供相应的物业管理服务。《前期物业服务合同》第十三条第二款约定：根据有关法律法规的规定和本合同的约定，开展各项物业管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益。”中海物业公司未能履行相应的义务，给宋秀玲造成了损失，侵害了业主的合法权益。宋秀玲房屋墙体自2011年开始出现多处严重漏水，宋秀玲多次口头和信函告知中海物业公司，并委托中海物业公司维修或与建设单位协调。中海物业公司也承诺协调维修，但一直未能解决该问题并拖延到至今，有照片为证。2.宋秀玲与中海物业公司和青岛中海兴业房地产有限公司（以下简称中海兴业公司）三方签定的《业主临时管理规约》第二十五条规定：“建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间所造成的损失由建设单位承担。”宋秀玲已委托中海物业公司修复房屋，中海物业公司未能履行《业主临时管理规约》和宋秀玲的要求。3.《业主临时管理规约》第三十三条规定：“建设单位未能履行本临时管理规约约定义务的，业主和物业服务企业可向有关行政部门投诉，也可根据本临时规约向人民法院提起诉讼。”中海物业公司在所谓无力修复和建设单位不配合的情况下，未能及时告知宋秀玲或依法依约向人民法院提起诉讼，给宋秀玲造成了损失。4.中海物业公司与建设单位为关联单位，双方串通一气，存在主观恶意。中海物业公司对宋秀玲的合理诉求置之不理，故意拖延不予维修，明知宋秀玲的房屋存在质量问题，仍同意建设单位取走质量保证金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等责任”之规定，基于前述中海物业公司的行为，其应当承担责任并赔偿宋秀玲，一审法院判决宋秀玲支付物业服务费用不当。 中海物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。中海物业公司依约履行《前期物业服务合同》，宋秀玲应当按照合同约定交纳物业服务费，且宋秀玲提及的其专有部分房屋质量问题不是中海物业公司的责任。2.宋秀玲应当依约交纳物业服务费，不能仅享受权利而不履行义务。 中海物业公司向一审法院起诉请求：1.宋秀玲支付物业服务相关费用5243.1元及违约金196.8元（按从逾期之日即2018年7月11日起每日按应交费用的同期银行贷款利率4.75%/年计算至2020年4月13日），合计5439.9元；2.本案诉讼费用由宋秀玲承担。 一审法院认定事实：１.2009年4月15日，中海物业公司与青岛市市南区xx路xx号中海银海一号小区开发商中海兴业公司签订《前期物业服务合同》，约定中海兴业公司委托中海物业公司为中海银海一号小区提供物业管理服务，中海物业公司有权向业主及物业使用人收取物业服务费、电梯运行费、二次供水费及水景动力运行费等相关费用；物业服务费收费标准为住宅公共性服务费1.61元/月/平方米，电梯运行费住宅0.4元/月/平方米；水景动力运行费0.04元/月/平方米，车位管理服务费80元/月。业主应于中海兴业公司开具《入住通知书》之日的次月起交纳物业服务费，物业服务费按季交纳，业主及物业使用人应在每季度第一个月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费用千分之三加收违约金。物业服务期限自合同签订之日起至业主大会成立选聘物业公司进驻小区办理移交手续止。自2019年1月1日起，车位管理费由80元/月调为50元/月。２.宋秀玲系青岛市市南区户业主，房产建筑面积93.23平方米。xx号车位于2011年10月19日交付宋秀玲使用至今。３.自2018年7月起至2020年3月止共计21个月，宋秀玲欠交物业服务费（含水景动力运行费）3229.8元、电梯运行费783.3元、车位管理服务费1230元，以上共计5243.1元。中海物业公司采取张贴收费通知单、发送物业费催缴函等方式向宋秀玲催缴了物业费用。4.宋秀玲提交《山东省物业质量保修金管理办法》、回函3份、邮寄回执2份、照片打印件20张，通话记录录音1段，证明案涉房屋自2011年出现漏水等质量问题，宋秀玲多次通过函件向中海物业公司说明欠缴物业费原因及房屋实际现状，并催促中海物业公司尽快协调维修事宜等。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据该法律规定，中海物业公司与中海银海一号小区开发商中海兴业公司签订的《前期物业管理服务合同》，内容合法有效。中海物业公司、宋秀玲均应按照合同约定的事项履行相应的义务。中海物业公司依合同约定为宋秀玲所有的青岛市市南区户房产及xx号车位所在的中海银海一号小区提供了相关的物业服务和车位管理服务，履行了自己的合同义务，宋秀玲作为案涉物业的业主应按照合同约定及时交纳相关物业费用，因此宋秀玲应向中海物业公司支付其欠交的自2018年7月至2020年3月期间的物业服务费（含水景动力运行费）3229.8元、电梯运行费783.3元、车位管理服务费1230元，以上共计5243.1元。本案中，宋秀玲未按约交纳有关费用，已构成违约，应承担相应的违约责任，但一审法院综合本案案件事实和宋秀玲未按约交纳的主观恶意，认为中海物业公司的服务有进一步改善、提高的必要，故对中海物业公司要求交纳逾期违约金的主张，一审法院不予支持。宋秀玲关于案涉房屋漏水导致其欠缴物业费的抗辩理由，一审法院认为，本案案由系物业服务合同纠纷，如果业主认为相关行为或行为人侵犯了自己的权益，属侵权纠纷或其他纠纷，与本案物业服务合同纠纷属于两个不同的法律关系，当事人可以另行主张，而不能以此为由拒交物业费，因此一审法院对宋秀玲的上述抗辩理由不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：一、宋秀玲于判决生效之日起10日内支付中海物业公司自2018年7月至2020年3月的物业服务费（含水景动力运行费）3229.8元、电梯运行费783.3元、车位管理服务费1230元，以上共计5243.1元；二、驳回中海物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由宋秀玲负担。 二审中，宋秀玲提交天眼查APP查询的中海物业公司和开发商中海兴业公司的关联关系资料打印件，拟证明二者系关联公司，中海兴业公司注销后中海物业公司才起诉宋秀玲主张物业费，双方故意拖延维修，致使宋秀玲维权无门。中海物业公司质证称，对证据真实性无异议，对证明事项有异议，中海物业公司与中海兴业公司系两个独立法人主体，中海兴业公司已为宋秀玲维修房屋，中海物业公司没有妨碍宋秀玲维权。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：宋秀玲应当向中海物业公司支付的物业服务费应如何认定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，中海物业公司与案涉小区开发商中海兴业公司签订的《前期物业管理服务合同》对宋秀玲具有约束力，中海物业公司为案涉小区提供了物业服务，宋秀玲应当交纳物业服务费。宋秀玲提交的证据不足以证明中海物业公司的物业服务存在重大瑕疵，故对其不应交纳物业服务费的主张，本院不予支持。对于宋秀玲主张的房屋存在质量问题而导致漏水，与本案物业服务合同纠纷系不同的法律关系，一审法院不予一并处理并无不当，本院不予变更。 综上所述，宋秀玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宋秀玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月九日 法官助理张雅彬 书记员 张 恬 书记员 王 越