西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初2410号原告：陕西瑞馨源物业管理有限责任公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：屠西荣，女，汉族，1980年XX月XX日出生，住西安市户县户县XX中心，系该公司董事长。被告：董永强，男，汉族，1968年12月21日出生，住陕西省丹凤县。委托诉讼代理人：曹建华，男，汉族，1978年10月23日出生，住江西省九江市都昌县，系城南翡翠小区业主委员会推荐代理人。原告陕西瑞馨源物业管理有限责任公司（以下简称瑞馨源物业公司）与被告董永强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞馨源物业公司的法定代表人屠西荣，被告董永强的委托诉讼代理人曹建华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞馨源物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即向原告支付物业费1155元、电梯费414元、垃圾费61元、电费公摊203元、水费46元，采暖费659元，自2017年8月6日起至实际付清全部款项之日止的滞纳金（以1155元为基数，按每日0.5%计算，暂计至2017年3月31日为1040元），以上共计3578元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告董永强在2013年6月29日签订《城南翡翠前期物业服务协议》协议约定原告为XX城XX号房屋提供物业服务。被告应当每月5日前足额交纳当月物业费、电梯费、垃圾费、水电费等物业服务费用。若被告未按约定交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按应交纳费用的0.5%收取滞纳金。自2016年10月1日起，被告再未向原告支付过物业服务费用。被告董永强辩称，一、就前期物业服务有以下问题：1、前期物业没有依据《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》二级项目内容与标准提供物业服务，具体在后面有相应证据证明。2、就服务合同第十一条，前期物业从入驻小区开始未在管理区域显著位置公示期收费项目、收费标准、服务内容等。3、前期物业未达到服务标准，本人多次与前期物业沟通，但均被拒绝。就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第一条基本要求中第2、5、点前期物业没有健全质量管理、财务管理、档案管理制度，在退场时与业委会交接，具然交不出相关资料。4、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第一条基本要求中第9点，前期物业从未对业主进行服务意见征询工作。5、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第二条房屋管理中第1点，前期物业没有对房屋共有部门进行日常管理和维护，巡检记录和保养记录根本没有。6、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第二条房屋管理中第2点，前期物业从未对物业管理区XX楼XX单元门、楼梯通道以及其它共用部位的门窗、玻璃等做巡查记录并维护。7、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第二条房屋管理中第6点，前期物业从未对物业管理区域设有平面示意图、路标、楼宇标识标牌、共用设施和场地标识。8、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第三条共用设备维修养护中第1、2点，前期物业从未按合同约定，制订管理区域共用设施设备年度养护及维修计划、保养与维修记录，设施设备无运行记录，有保养、检修无工作场所明示，设施设备及责任人都没有标识。直接造成撤场时，小区热交换站设施设备损坏严重。9、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第三条共用设备维修养护中第4点设备用房未做到整洁、通风、无跑、冒、滴和鼠害现象。（管道井鼠害由其严重，多次多位业主电话、口头要求前期物业均不作为）。10、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第三条共用设备维修养护中第5条，小区消防设备严重缺损，全部过期，前期物业 置之不理。11、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第三条共用设备维修养护中第13条，小区内出现危及人身安全隐患的设施设备、场所均未见物业进行标识。12、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第四条公共秩序维护中第1点，小区南门、北门没有大门，只用道闸开启，任何人员可以随时进出，前期物业未按照合同要求服务。16、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第五条保洁服务中第一条第5点，天花板、共用照明灯具，均未除尘，到处是蛛网。13、就服务合同中城南翡翠物业服务等级标》中内容与标准明细中，第五条保洁服务中第一条第7点，天台、屋顶遍地垃圾。14、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第五条保洁服务中第一条第8点，电梯内损坏严重，灯与地板破损不堪，污渍满满。15、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第五条保洁服务中第五条，垃圾集与处理。16、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第五条保洁服务中第六条，从未进行定期灭虫除害。17、就服务合同中《城南翡翠物业服务等级标准》中内容与标准明细中，第六条绿化养护管理中全部不达标，四年来未对绿化进行养护，现绿化缺失严重。18、由于前期物业对待业主冷漠无视，当小区南门、北门消防通道被堵一整天，前期物业丝毫不作为，任由事态发展，造成业主群体事件。由于前期物业管理不善，造成业主私拉充电线情况严重，派出所多次要求前期物业处理，均未得到处理结果。楼内消防通道占用严重。前期物业管理失职严重，造成小区问题重重。本人与前期物业签订之服务合同是双方公平自愿的情况下签订的，合同上约定责任与义务双方务必遵守，但前期连本合同的50％要求都没有达到，更是将自己的管理责任弃之脑后，将小区业主生命安全置之不理，在业主大会召开后，物业更是直接撤离小区，欠缴供水供电局多达两个月的水电费，置业主于停水停电的境地，这种种可恶行为谈何要求业主全额缴纳物业管理费用，本人多次与前期物业沟通，都有证人可以证明，前期物业将本人装修押金条收回答应协调，但直至撤场都未与我进行沟通。本人作为小区400多名业主中的一个，切身感受槽糕的物业管理，给自身带来的无尽伤害，我用自己的相机记录下了小区的点点滴滴用以证明前期物业严重失职，作为千千万万个普通业主，我仅想得到质价相符的物业服务，我相信法律是公平的，能以事实为依据公正的对待。以上关于小区公共设施、绿化、卫生、消防各方面问题有小区业主联名签字证明。这就是事情的全部，请法官客观认证，公正判决。本案的XX城XX小区全体业主有深远影响，在当今法制社会，一个不作为的物业公司竟然依据法律要求业主遵守合同，而自己却可以无视其存在，这是何种道理，一个诚信、守信的业主得到不公正判决，对于整个社会安定都将造成负面影响。补充：原告在向小区提供服务期间，没有维护号供暖设备，将供暖设备损坏，2017年8月5日原告离开时，移交给业委会的供暖设备处于损坏状态。原告的诉请超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有争议的证据和事实，本院认定如下：被告董永强系位于西安市雁塔区XX路东侧、XX街XX城XX小区XX号楼XX号业主，其房屋面积为94.72平方米。2013年6月29日,瑞馨源物业公司(乙方)与董永强(甲方)签订《前期物业服务协议》,该协议约定:XX城XX号房之物业委托乙方提供物业服务。物业服务收费按照《陕西省物业服务收费管理实施办法(试行)》规定的二级标准执行。住宅用房按建筑面积每月每平方米1.2元收费；电梯等机电设备运行的能耗费用及其他共用水、电费用不包含在物业服务费用中，乙方按实际耗用单独计量，合理分摊，并按季度向全体业主公布，每季末费用按实际支出多退少补。电梯运行维护费暂按以3层为基准层按0.35元/月·平方米,每向上增加1层在基准层的标准上递增0.01元/月·平方米。共用水、电费按实际抄见量按实分摊,分摊办法按省物价局相关文件执行。水、电、有线电视等收费标准按照国家相关规定收取,生活垃圾处理费2元/人/月。物业服务费用按月收取,甲方于每月5日前足额交纳本月费用。甲方未按规定实现交纳物业服务费的,从逾期之日起每日按应交纳费用的0.5%收取滞纳金。乙方应按物价部门规定及时办理物业服务收费备案手续,并按协议的内容提供相应的物业服务。协议自业主委员会成立后,业主委员会同甲方签订新的物业服务协议之日自动终止。另查明，2017年5月31日,该小区业委会成立,同年10月1日,新的物业公司和业委会签订物业服务合同,同年8月6日,原告从该小区撤出。审理中，原告称其本次主张被告欠付各项费用的期间为2016年10月1日至2017年8月5日，暖气费的计算期间为2016年12月15日至2017年3月15日，按照30%收取暖气空置费，并向本院提交其在2017年10月12日向被告催缴物业费的快递单、及2017年10月25日手机短信通知。关于公摊电费核算问题，原告主张按照每户每月20元标准收取，提供了2016年及2017年度小区公共能耗的抄表记录、核算明细及公示照片。垃圾费按照每户每月6元标准计收。原告主张水费部分未提供证据证明。被告称原告未尽到物业服务协议中的服务义务,提交小区照片,照片显示电梯内灯罩脱落、小区绿化内垃圾未清理、公共区域内电动车随意停放等情况。本院认为，原告作为物业服务公司与被告签订了《前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。原告提供物业服务，被告应当支付物业服务费用。但是根据被告提供的照片，结合本案的实际情况,足以认定原告在提供物业服务过程中存在一些疏漏和瑕疵,使被告没有享受到相应等值的物业服务，故原告要求被告交纳全额物业费的诉讼请求,本院认为酌情应按照80%比例向原告支付。原告主张电梯费、生活垃圾费、暖气空置费被告应当按照合同约定支付，本院对原告主张予以支持。原告主张公摊电费一节，原、被告双方的《前期物业服务协议》中约定了公共能耗的分摊，且《陕西省物业服务收费管理实施办法的通知》（陕价服发[2014]85号）第二十一条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定。不得向业主转嫁手续费等额外费用。原告对此亦提供了2016年至2017年公共能耗超标记录及公示情况，故其主张按照每户20元标准计收公摊电费，本院予以认可。关于原告主张水费一节，对此其未提供任何证据证明，应当承担举证不利的诉讼风险，本院对该主张不予支持。至于原告要求被告支付违约金一节,被告没有及时交纳物业费,是对原告履行合同存在瑕疵而做出的同时履行抗辩权的行为,不应当视为违约行为,故对原告的该项诉讼请求不予支持。关于被告抗辩的诉讼时效一节，原告于2017年10月25日向被告发送催收信息，构成诉讼时效的中断，至原告于2020年8月11日向本院递交诉讼材料时，尚未超过法定的诉讼时效期间，故被告的该项辩称本院不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告董永强应于本判决生效之日起十日向原告陕西瑞馨源物业管理有限责任公司支付物业费924元，电梯费414元，生活垃圾费61元，公摊电费203元、暖气空置费659元，共计2261元。二、驳回原告陕西瑞馨源物业管理有限责任公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半后25元由被告董永强承担。因原告已全部预交，被告应将该款项于支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                    审  判  员    孟 元 元 二〇二一年三月二十七日 书  记  员   邢 彤 丹   打印：相丽华           校对：曹娅楠       2021年  月  日送达 1