安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终10号 上诉人（原审原告）：张学兰，女，1945年7月2日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 上诉人（原审原告）：柯昌明，男，1950年5月2日生，汉族，住址同上。 两上诉人共同委托诉讼代理人：祖新义，安徽安池律师事务所。 被上诉人（原审被告）：陶向群，男，1954年7月15日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：吴来发，安徽九华律师事务律师。 被上诉人（原审被告）：吴红俊，男，1982年9月17日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 原审第三人：汪成，男，1979年8月23日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 上诉人张学兰、柯昌明因与被上诉人陶向群、吴红俊、原审第三人汪成确认合同无效纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2020）皖1702民初4858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月3日立案受理，依法组成合议庭，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。上诉人张学兰及其诉讼代理人祖新义，被上诉人陶向群及其诉讼代理人吴来发，被上诉人吴红俊到庭参加诉讼，原审第三人汪成经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张学兰、柯昌明上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、陶向群与吴红俊签订房屋买卖合同时存在恶意串通行为,具体表现如下：2015年8月7日两被上诉人签订的房屋买卖合同名义上是吴红俊作为房屋的购买人,实际被上诉人陶向群既是代理出售房屋的一方,同时又是代理购买房屋的一方,是一手托两家的代理行为,吴红俊只是在购买合同上签字而已。因此,该房屋买卖合同内容反映不是真实的交易行为,本质上就是陶向群自己与自己的交易行为。首先是合同内容简单,合同的主要条款欠缺实质性内容。其次作为购买方吴红俊买房时没有去看过房屋,后来也从没有向上诉人提出要腾退房屋,连上诉人都不认识吴红俊,这些明显不符合常理。第三,一审时吴红俊未出庭应诉,对该案的情况表现出极大的不关心,似乎与其本人无关,一审法院也未对吴红俊本人进行了解。第四,即便本合同有交易对象,但该对象有一定的特殊性,陶向群承认吴红俊是其外甥,假如吴红俊是真正的购买人,则吴红俊不可能在交易5年后都不去要回房产,正是因为吴红俊与陶向群的特殊关系,才极力配合陶向群完成交易,因此吴红俊并非善意购买人。第五，吴红俊并未向陶向群支付购房款，吴红俊向陶然账户打款与本案并无关联性。二、本案第三人汪成未到庭，一审法院未能查清委托公证的相关实情。当时汪成对委托公证内容并不知情，上诉人也不识字，对公证内容完全不懂，直到2019年11月去公证处查询才知道具体公证内容。上诉人委托陶向群公证卖房并不是其真实意思表示，其只是为汪成提供担保。三、本案上诉人年岁已高，且柯昌明身患重症，已为此花费了30多万的医疗费。两上诉人在池州仅此一套住房，不可能轻易将该唯一住房委托他人变卖。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 陶向群辩称，一、上诉人称答辩人与被上诉人吴红俊签订房屋买卖合同，系答辩人一手托两家的自编自导的虚假交易行为，存在恶意串通，纯系上诉人主观臆断，毫无事实根据和法律依据。上诉人揣测答辩人与被上诉人吴红俊存在恶意串通是轻率、荒谬的，依法不能成立。答辩人实施的同被上诉人吴红俊签订房屋买卖合同的行为，是作为上诉人的委托代理人并以上诉人的名义与被上诉人吴红俊签约的代理行为，是上诉人赋予答辩人的职权，不是答辩人的个人行为，委托代理行为符合法律规定，答辩人依据上诉人授权同被上诉人吴红俊签订的房屋买卖合同依法对上诉人具有法律约束力。被上诉人吴红俊是由其直接签订房屋买卖合同，从未授权答辩人作为其代理人代其签订案涉房屋买卖合同。答辩人与被上诉人吴红俊签订的房屋买卖合同内容虽简单，但并不缺乏合同标的、价款等实质性内容。被上诉人吴红俊购房时，答辩人已将上诉人相关产权证书交由被上诉人吴红俊审验，即便其未实地查看，因答辩人与被上诉人吴红俊系舅甥关系，被上诉人吴红俊相信答辩人对房屋状况的陈述，未进行实地查看也在情理之中。况且，吴红俊系购房投资，并非急于居住，同时答辩人在代售房屋时已向其言明，考虑两上诉人在房屋居住的实际情况，房屋腾空交付需要一些时间，并且答辩人作了大量协调工作，被上诉人吴红俊才未强行要求上诉人交付房屋，被上诉人吴红俊未收回房屋合乎情理。房屋交付与否系合同履行事项，以合同履行与否作为合同效力的评判依据，混淆了逻辑关系。被上诉人吴红俊一审虽未出庭，但以向一审法院提交书面答辩状和证据的方式，阐述了其观点主张，并非对其权利漠不关心。况且，我国法律也没有规定当事人强制出庭制度，被上诉人吴红俊本就是合法的房屋买受人并已取得产权证书，其出庭与否，不影响法律对其合法权益的保护。答辩人与被上诉人吴红俊虽为舅甥亲戚关系，但法律并不禁止答辩人作为上诉人的代理人同答辩人亲戚进行民事交易。答辩人与案外人陶然系父女关系，是不争的事实，被上诉人吴红俊向陶然账户汇入的30万元，是按答辩人的指定支付的案涉房屋购房款，购房款是汇入答辩人本人账户还是答辩人指定收款人账户，不影响被上诉人吴红俊已支付购房款事实的认定。上诉人罗列的诸多现象均不能否定案涉房屋买卖交易的客观真实性，更不足以证明答辩人与被上诉人吴红俊存在恶意串通行为，也无证据证明答辩人作为其代理人与被上诉人吴红俊实施的交易行为损害了其合法权益。因上诉人完全明知其为第三人汪成向答辩人借款提供了连带保证责任，在第三人不履行还款义务时，上诉人对答辩人便负有还款义务，答辩人依据委托代理合同以合理的价格代售上诉人房屋，将所得房款冲抵上诉人保证还款义务，正当合法，不损害上诉人权益。二、上诉人以其不识字，对公证委托书内容不知情为由，否认公证授权委托书的真实性、合法性，有违事实，有悖法律，不能成立。公证授权委托书的真实性、合法性、关联性认定，也不受第三人汪成意志的左右。三、正是考虑两上诉人年事较高，答辩人从中做了大量协调工作，被上诉人吴红俊才未强行收回房屋，本是答辩人的好意，上诉人却不理解，本末倒置，放弃对第三人汪成的追偿，选择起诉答辩人与被上诉人吴红俊，维权选择不当。况且，上诉人为第三人汪成提供连带保证，并委托答辩人出售房屋，也是受利益驱使。答辩人事后得知上诉人与第三人汪成先期存在债权债务关系，上诉人为使其债权早日得以实现，由第三人汪成向答辩人借款清偿上诉人债务，上诉人为第三人汪成向答辩人借款提供担保，并自愿委托答辩人代理销售其房屋，确保其担保责任的落实。至于上诉人是否有房可居，不是本案审查范围，上诉人可凭借第三人汪成的承诺，向第三人汪成行使追偿权和房屋居住请求权。 吴红俊辩称，上诉人通过其代理人陶向群与答辩人签订房屋买卖合同，完全符合民事法律行为的构成要件，也符合善意取得的构成要件，答辩人与陶向群之间根本不存在恶意串通损害上诉人权益的违法行为。第一，答辩人签约时已尽到审核和注意义务，审查了作为上诉人代理人的陶向群提供的张学兰的房屋产权证、土地使用证原件以及2011年4月25日张学兰与陶向群签订的《房地产代办全权委托合同》原件，审阅了经池州市九华公证处公证的《授权委托书》的主要内容，该公证书上有上诉人张学兰、柯昌明的亲笔签名，因此答辩人有理由相信上诉人委托陶向群出售案涉房屋并有权代为签订案涉房屋买卖合同。第二，答辩人已支付了合理对价。答辩人陶向群指定收款人陶然账户转账支付购房款30万元，并支付了交易税费计11070元，交易价格完全符合当时市场行情。第三，答辩人依法办理了产权登记手续并依法领取了房地产权证和土地使用证。综上所述，案涉房屋买卖有效。 张学兰、柯昌明向一审法院起诉请求：1.判令陶向群与吴红俊签订的《房屋买卖合同》无效，并由吴红俊将房屋过户至张学兰名下，所产生的过户费、税费等房屋过户产生的一切费用由吴红俊承担；2.本案诉讼费由陶向群、吴红俊承担。 一审法院认定事实：张学兰、柯昌明系夫妻，与第三人汪成熟识。2011年4月，汪成向陶向群借款20万元，陶向群要求用房产做抵押，汪成找到张学兰，借用张学兰的房产证。2011年4月25日，张学兰与陶向群签订《房地产代办全权委托合同》，委托陶向群代理其出售位于贵池区翠柏路196号1幢203室的房屋，同时委托陶向群代办过户等一切手续。2011年4月26日，张学兰、柯昌明作为委托人出具《授权委托书》载明：委托人张学兰、柯昌明，受托人陶向群，委托事项：委托人有一处房屋（位于池州市贵池区，《房地产权证》编号：房地权池字第××号，以下称为上述房屋）卖于他人，现委托受托人为我们的代理人，全权代表我们办理以下事项：一、代表我们办理上述房屋所有权转移登记的一切手续。同时代办该房屋出售、代签卖房合同，并将所有售房款项打入受托人账户中（包括首付款及按揭款项）。在上述房屋过户后，后手办理二手房抵押贷款时，代办原房东相关的确认手续（委托人对后手办理的二手房抵押贷款不承担还款或担保责任）；二、代表我们办理上述房屋的调档复印的相关手续；三、代表我们办理上述房屋的土地性质变更登记手续，领取土地证并办理土地证过户的一切手续；四、办理上述房屋的交接手续，并办理水、电、数字电视、燃气等户头过户手续。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我们均予承认，由此在法律上产生的权利义务均由委托人享有承担。委托期限从2011年11月1日起至上述事项完成时止。同日，张学兰、柯昌明、陶向群及汪成四人同去安徽省池州市九华公证处就该《授权委托书》办理了委托公证，安徽省池州市九华公证处出具公证书予以确认。2011年4月26日，陶向群向汪成借款20万元，汪成出具借条确认。因汪成未及时归还20万元本金及利息，2012年2月26日、2013年6月26日，汪成、陶向群就该20万重新签订《借款合同》，张学兰作为保证人签字。2015年7月8日，汪成向陶向群出具承诺书，承诺2015年7月16日付息贰万元，2015年9月1日前还本金最低10万元。2015年7月18日，汪成向陶向群出具保证书言明，若其延迟还款，致陶向群出卖担保人张学兰位于贵池区房屋，其承担由此引发的民事纠纷并承担一切法律责任，并保证腾出自住的安置张学兰、柯昌明居住。2015年7月26日，陶向群向汪成发出债务催讨函，言明借款本息共计295000元，汪成当日出具欠条确认债务本息共计295000元，并再次出具承诺保证书，保证若其到期未还本付息，致陶向群出售、转让保证人张学兰位于贵池区房屋，其承担由此引发的民事纠纷并承担一切法律责任，并保证腾出自住的安置张学兰、柯昌明居住。2015年8月7日，陶向群作为张学兰、柯昌明代理人与吴红俊签订《房屋买卖合同》，合同约定价款263500元。同日，吴红俊向陶向群指定的陶然（陶向群女儿）账户转账30万元，并完成交税10540.02元。2015年8月13日，案涉房产办理过户，现该房产为吴红俊单独所有。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。张学兰、柯昌明诉称经公证处公证的《授权委托书》非两人真实意思表示，并提供一份谈话笔录及汪成出具的借条、承诺、证明、情况说明等证据予以佐证，因汪成未到庭，陶向群对该组证据亦不认可，真实性无法确认，故不予采纳。张学兰、柯昌明系完全民事行为能力人，应能够知悉公证行为的公信力，并尽到合理的注意义务，确认其签字且经公证的《授权委托书》的主要内容，至案涉的《房屋买卖合同》订立时，经公证的《授权委托书》未被撤销或被确认无效，故应视为其真实意思表示。张学兰、柯昌明诉称陶向群与吴红俊恶意串通，低价出售案涉房屋，损害其合法权益，一审法院依据张学兰、柯昌明提供的池州市房地产管理处出具的2015年1-8月商品住房平均销售价格及吴红俊提供的支付凭证计算，案涉房屋成交价未低于市场价格的70%，符合法律规定。另张学兰、柯昌明诉称的陶向群与吴红俊系亲戚关系、吴红俊买房过程中存在不合理行为等，均不足以证明陶向群与吴红俊间存在恶意串通。故虽张学兰、柯昌明主张陶向群、吴红俊之间存有恶意串通行为，低价出售案涉房屋，但因其提供的证据不足以证明该事实主张，故对该主张，一审法院不予认定。本案中，陶向群基于张学兰、柯昌明的授权，作为代理人与吴红俊签订的《房屋买卖合同》依法成立，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。负有举证证明责任的张学兰、柯昌明基于提供的证据不能达到证明待证事实具有高度可能性的证明标准，应当承担举证不能的法律后果，故对张学兰、柯昌明要求确认案涉《房屋买卖合同》无效及要求吴红俊返还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。吴红俊、第三人汪成经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了对张学兰、柯昌明诉讼主张和证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张学兰、柯昌明的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由张学兰、柯昌明负担。 二审中，经上诉人申请，本院依法出具调查令，上诉人调取了吴红俊、陶然的银行账户交易记录，证明2015年8月7日陶向群将30万元打入吴红俊账户，显示吴红俊并没有支付对价，是陶向群向吴红俊账户支付30万元，然后吴红俊又通过陶然账户还给了陶向群这30万元。双方显然是串通行为，合同无效。 陶向群、吴红俊质证认为，该证据不是新证据，不能证明上诉人的观点。吴红俊的母亲陶向群妹妹，其本人此前向吴红俊母亲借了30万元，这笔汇款是偿还该债务。 陶向群为证明其主张，向本院提交二份证据，证据一、户口本复印件，证明陶然是其女儿。证据二、陶然账户银行流水，证明陶然收到30万元后转给其本人。 张学兰、柯昌明质证意见：证据一无异议；证据二真实性无异议，但不能达到其证明目的。 本院对各方当事人提交证据的真实性、合法性和关联性均予以确认。陶向群虽认为其转账给吴红俊30万元是偿还吴红俊母亲债务，但并未提供证据证明，对其质证意见，本院不予采纳。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、陶向群与吴红俊签订的《房屋买卖合同》的效力认定；二、张学兰、柯昌明要求吴红俊返还房屋的请求能否成立。 关于争议焦点一，综合本案证据和各方当事人的当庭陈述以及张学兰、柯昌明将房产证交付给汪成的行为，本案的法律关系应认定为张学兰、柯昌明为担保汪成向陶向群借款20万元债务的履行，将案涉房屋转移给陶向群，于债务不履行时，陶向群可以就案涉房屋受偿的一种非典型担保。即名为委托出售房屋，实为担保主债权。张学兰、柯昌明形式上是将案涉房屋转移给陶向群委托其出售，实质上是担保人。接受张学兰、柯昌明的委托和案涉房屋房产证的陶向群形式上是受让人和代理人，实质上是担保权人。 陶向群与吴红俊签订《房屋买卖合同》的行为实质上是处分担保物的行为，但在案证据显示，陶向群于2015年8月7日向吴红俊账户转账30万元，当天陶向群与吴红俊签订《房屋买卖合同》，吴红俊向陶向群女儿陶然账户转账30万元，后陶然又将30万元转至陶向群账户，即吴红俊的购房款是陶向群本人支付，相当于主债务人汪成到期未清偿债务，案涉房屋直接归陶向群所有被处置。虽然张学兰与陶向群签订的《房地产代办全权委托合同》授权陶向群全权处理案涉房屋的出售等相关事宜，但根据上述法律关系的认定和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条第二款关于“当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持”规定精神，陶向群不能在未和张学兰协商的情形下直接处置、出售担保财产，而应依法清算，与张学兰、柯昌明协商对案涉房产拍卖、变卖、折价偿还汪成所欠债务，因此其与吴红俊签订《房屋买卖合同》的行为属于无权处分行为。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，陶向群虽无处分权，但其与吴红俊签订的《房屋买卖合同》仍应认定为有效。 关于争议焦点二，根据上述法律关系的认定以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定精神，陶向群并不享有案涉房屋的所有权，案涉房屋的所有权人仍是张学兰、柯昌明。现房屋产权虽过户至吴红俊名下，但吴红俊并未支付合理对价，因此其并非物权法上的善意取得人，不能取得案涉房屋的所有权，产权过户也不能产生物权的效力。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回”的规定，张学兰、柯昌明要求吴红俊返还房屋的诉讼请求，理由正当，应予以支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，应予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2020）皖1702民初4858号民事判决； 二、吴红俊于本判决生效之日起三十内将位于贵池区翠柏路196号1幢203室的房屋返回给张学兰、柯昌明，并协助办理过户手续； 三、驳回张学兰、柯昌明其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费100元，由陶向群、吴红俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 进 审判员 杨似友 审判员 田 蓓 二〇二一年三月十五日 法官助理陈金玲 书记员张愿其