河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书(2021)豫1624民初844号原告：卢治安，男，1941年5月17日出生，汉族，住沈丘县。原告：王巧云，女，1955年l1月9日出生，汉族，住沈丘县。原告：王辉，男，1962年3月I5日出生，汉族，住沈丘县。原告：豆俊霞，女，1971年6月9日出生，汉族，住沈丘县。原告卢治安、王巧云、豆俊霞的委托诉讼代理人王辉。被告：李慧，女，1976年7月7日出生，回族，住沈丘县。委托诉讼代理人：孙洋，沈丘县睿诚法律服务所法律工作者。被告：刘白蕊，女，1974年7月7日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：胡增亮，河南千字文律师事务所律师。原告卢治安、王巧云、王辉、豆俊霞诉被告李慧、刘白蕊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王辉及原告卢治安、王巧云、豆俊霞的委托诉讼代理人王辉，被告李慧的委托诉讼代理人孙洋，被告刘白蕊的委托诉讼代理人胡增亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢治安、王巧云、王辉、豆俊霞向本院提出诉讼请求：一、判令二被告向四原告支付拖欠租金71万元及违约金17.2万元，总计89.2万元。二、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年1月14日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，就租赁房屋坐落位置，出租期限，租金、租金交纳方式和税金进行约定，合同签订后，原告向被告履行房屋交付义务。后双方补充约定,被告再租赁原告门面房房一间，租金每年3万元，支付时间及方式按房屋租赁合同约定支付。被告按约向原告支付至2019年12月31日前房屋租金。根据合同约定，被告应当在2020年1月5日前一次性向原告支付2020年1月1日至2021年12月31日的房屋租金71万元。支付租金期限过后，被告迟迟没有履行支付义务，已构成违约。原告特依法提起诉讼。被告李慧辩称，1.李慧虽然与被告刘白蕊共同签订了案涉《房屋租赁合同》，但李慧已于2019年12月31日经与刘白蕊达成协议，清结了共同经营期间的债务，特别是结清了与原告的房屋租金，退出了在六一幼儿园的股份，并明确约定以后幼儿园运营期间一切事宜和李慧无关。对此原告是明知的。所以，原告主张拖欠的2020年1月1日至2021年12月31日期间的租金与李慧无关，李慧不应当承担清偿责任。2.2019年12月31日李慧退出经营，此后对刘白蕊是否拖欠租金、拖欠租金的数额及拖欠的原因一概不知。即便存在拖欠租金及其他违约行为，则应由被告刘白蕊自行承担违约责任。3.原告主张的违约金过高,应当依法予以减少。《合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《民法典》的规定也与之相同。本案中，违约金的承担应当根据可能给原告造成的损失来确定。如果被告刘白蕊违约未支付租金，给原告造成的损失也仅相当于按人民银行一年期贷款市场报价利率计算得出的数额。而双方约定的违约金为年度租金的20%，显然远远高于原告可能受到的损失，所以应当依法予以减少。综上所述，请依法驳回原告对李慧的诉讼请求。被告刘白蕊辩称，一、刘白蕊与原告签订《房屋租赁合同书》中约定，刘白蕊承租的房产范围为院内堂楼和东楼房产，不包括门面房，房屋在2020-2021年两年租金为65万元，不是原告主张的71万元。2014年1月14日，刘白蕊与原告签订《房屋租赁合同书》的第七条第一款约定承租的房产范围为院内堂楼和房产，不包括门面房。刘白蕊承租房屋后，原告多次要求刘白蕊承租门面房，刘白蕊无奈同意承租门面房，但原告并未将门面房交付给刘白蕊，而是一直由他人占有使用。因此,原告要求刘白蕊支付门面房的租金既无法律依法，也无事实依据。二、原告与刘白蕊在协议中约定两年的租金为65万元，据此计算一年的租金为32.5万元，双方约定违约金数额为该年度房租金额的20%，因此违约金金额应为6.5万元，原告主张17万元违约金的诉讼请求明显计算错误。违约金的计算方式明显过高，高于刘白蕊因此造成的损失。原告遭受的损失应当根据全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。法庭应当降低违约金的标准，使违约金的数额与原告遭受的损失相符合。三、刘白蕊在2020年9月14日、2020年9月22日分别代王辉履行沈丘县人民法院的执行款9万元；在2020年9月20日向原告王辉的妻子支付租金2.2万元；向豆俊霞支付租金5万元，向原告缴纳押金6万元。总计向原告支付22.2万元，应当扣减租金22.2万元。通过原被告陈述、庭审举证、质证，本院认定事实如下：被告李慧、刘白蕊（乙方）为开办幼儿园，于2014年1月14日与原告卢治安、王巧云、王辉、豆俊霞（甲方）签订房屋租赁合同。合同主要约定：1.甲方将自有坐落在县城闸北路（县农行对面的原县检察院）房地产（院内堂楼和东楼房产，不包括两层门面房）出租给乙方，以供乙方开办幼儿教育使用。2.出租期限为8年，自2014年1月1日至2021年12月31日止。3.租金交纳：合同生效之日每两年交一次房租金。(2014年1月1日至2015年12月31日)乙方一次交清两年房租金人民币五十万元整。房租金每两年一次递增五万元,2016年1月1日至2017年12月31日的房租金于2016年1月5日前乙方一次交清房租金五十五万元整。2018年1月1日至2019年12月31日的房租金于2018年1月5日前乙方一次交清房租金六十万元整。2020年1月1日至2021年12月31日的房租金于2020年1月5日前乙方一次交清房租金六十五万元整。房租金由卢治安、王巧云、王辉、豆俊霞领取。4.乙方使用期内，不经甲方同意不得随意改变房屋结构。房屋修缮由乙方负责。5.如任何一方违约，应承担赔偿责任，赔偿对方违约金。违约金额为该年度房租金额的20%。合同签订后，李慧、刘白蕊在此开办了幼儿园，依约支付了2014年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2019年12月31日期间租金。2020年1月1日至2021年12月31日的租金未按期交付，经原告催要，被告刘白蕊2020年9月14日、2020年9月22日分别代王辉履行沈丘县人民法院的执行款9万元，2020年9月20日向原告王辉的妻子王翠平支付租金2.2万元，2020年12月14日向豆俊霞支付租金5万元。剩余租金未支付，原告提起诉讼。在双方履行上述房屋租赁合同过程中，双方对使用租赁原告门面房问题没有签订书面合同，现门面房使用人不是刘白蕊、李慧，被告刘白蕊曾同意租赁门面房，并向原告支付过2020年1月1日前门面房租金每年3万元。2016年1月16日，因被告李慧、刘白蕊（乙方）在房屋使用过程中对房屋结构进行了改变，双方续签补充合同。约定乙方停止对房屋结构进行改变的违约行为，由此引发的安全事故、后果、损失等由乙方负责，依照双方2014年1月14日房屋租赁合同，违约金额为该年度房租金额的20%。据此，原告曾收取了被告交纳的押金6万元。被告刘白蕊、李慧经协商一致，于2019年12月31日签订协议，约定李慧退出幼儿园股份，共同经营期间债务已划分清楚，以后幼儿园运营期间一切事宜和李慧无关。本院认为，原告卢治安、王巧云、王辉、豆俊霞与被告李慧、刘白蕊2014年1月14日在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，双方均应诚实守信，按照合同约定履行权利义务。被告李慧虽然与被告刘白蕊签订协议退出合伙经营，但因是双方内部协议，原告不予认可，双方合同未变更，被告李慧仍应就2014年1月14日合同义务承担连带责任。门面房双方没有签订书面合同，没有用于合伙经营，被告刘白蕊曾同意租赁门面房并向原告支付过租金，其租赁原告门面房的事实应予认定，但因未签订租赁合同，门面房未用于合伙事务，应视为刘白蕊的个人行为，与被告李慧无关。本案讼争的租金租期是2020年1月1日至2021年12月31日，期间发生新冠疫情，依法应予减免2个月租金。双方2014年1月14日合同约定支付案涉租金的时间是2020年1月5日前，原告一直拖延未支付，经原告催告后只支付了16.2万元，其余一直拖欠至今，给原告造成了损失，原告按照合同约定主张20%违约金，本院予以支持，被告要求减少，本院不予支持。因门面房租赁双方对违约金未明确约定，原告主张门面房违约金，本院无法支持。房屋结构改变对房屋造成损害，原告主张另行解决，涉及的违约金及押金本院在本案不予处理。据此，案涉县城闸北路（原县检察院）院内堂楼和东楼房产租金为650000元扣减2个月租金，再扣减已支付的162000元计433833元（约），违约金为650000扣减2个月的20%计119167元（约）。门面房租金扣减两个月为55000元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、被告刘白蕊于本判决生效后十日内支付租赁原告卢治安、王巧云、王辉、豆俊霞位于县城闸北路（原县检察院）院内堂楼和东楼房产（2020年1月1日-2021年12月31日）租金433833元，违约金119167元，被告李慧承担连带清偿责任。二、被告刘白蕊于本判决生效后十日内支付租赁原告卢治安、王巧云、王辉、豆俊霞位于县城闸北路（原县检察院）门面房（2020年1月1日-2021年12月31日）租金55000元。三、驳回原告卢治安、王巧云、王辉、豆俊霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（本院账户信息：开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县迎宾大道支行；账户名：沈丘县人民法院；账号：94100601002505890510002）。案件受理费12600元,由被告刘白蕊负担8705元，原告卢治安、王巧云、王辉、豆俊霞负担3895元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于周口市中级人民法院。审 判 长  赵 欣人民陪审员  李学玉人民陪审员  刘家发二〇二一年三月二十五日书 记 员  刘晓静