江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终121号上诉人(原审被告)：韩兆法。委托诉讼代理人：张华强，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于存，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：韩兆根。委托诉讼代理人：张华强，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于存，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：韩根发。委托诉讼代理人：张华强，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于存，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：苏州市植物园。法定代表人：赵军，主任。委托诉讼代理人：朱进，江苏简安律师事务所律师。上诉人韩兆法、韩兆根、韩根发因与被上诉人苏州市植物园房屋租赁合同纠纷一案不服苏州市虎丘区人民法院(2020)苏0505民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。韩兆法、韩兆根、韩根发上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回苏州市植物园的诉讼请求。事实和理由：一、《厂房(厂区)租赁合同》期限约定为28年存在历史背景，韩兆法、韩兆根、韩根发为履行合同投入大量资金。1999年，韩兆法、韩兆根、韩根发承租案涉厂房厂区之时，出租方苏州南方液压件厂作为在困难中苦苦支撑的国营企业，缺少资金、缺少业务，给职工发工资都很困难。在上级领导的关怀和大力支持和促成下，南方液压件厂才能将破旧的危房出租给韩兆法、韩兆根、韩根发，韩兆法、韩兆根、韩根发需要投入大量资金对厂房厂区进行修整，符合正常生产经营要求。南方液压件厂考虑到投入资金的回收周期长，因此双方约定《厂房(厂区)租赁合同》为28年的特殊期限，超出《合同法》法定最长年限的租赁期8年是苏州市植物园对韩兆法、韩兆根、韩根发作出的补偿。二、租赁合同履行过程中，苏州市植物园对28年租期进行4次确认，经确认该租赁期限已重新计算，且符合《合同法》的规定。第1次确认：韩兆法、韩兆根、韩根发当时唯一的特殊要求就是租赁期放长，《厂房(厂区)租赁合同》第五条租赁期限已特殊地表明：“由于本租赁房屋为已年久失修，乙方(韩兆法、韩兆根、韩根发)需要投入资金进行整修，特此商定本租赁期为起于2000年3月28日，止于2028年3月28日，定期为贰拾捌年”，这是当时面对特殊情况双方以真实意愿签订的；第2次确认：2009年12月，苏州市上方山林果场(租赁合同的担保方)法定代表人重新阐述《厂房(厂区)租赁合同》的租赁期即为本《授权书》的有效期。实质上对尚余的19年租赁期重新认可，2009年12月认可后也符合《合同法》不得超过20年的规定；第3次确认：《2010年度房屋租赁修正备案》最后一段文中再次表明：“其余条款不变，均按原合同执行”。注：上述修正备案中的表明，应可视作2010年已经修正了备案日期应从2010年8月起至原《厂房(厂区)租赁合同》租赁截止日2028年，合计为18年，应该认为重新合法确认的起时至终时已经符合《合同法》精神；第4次确认：苏州市植物园于2015年5月发函《整改通知》中最后一段也表明“现我方已委派律师对双方1999年签订的租赁协议予以逐条审议，对贵方违约非法搭建行为将走法律程序解决，由此引出的一切法律后果由贵方承担”，苏州市植物园委派律师对《厂房(厂区)租赁合同》逐条审议后的整整4年中没有对租赁截止日提出异议。苏州市植物园通过上述4次确认行为，最终确认《厂房(厂区)租赁合同》租赁期截止于2028年。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院依法撤销原判决，驳回苏州市植物园的全部诉请。苏州市植物园辩称，一、苏州市植物园在20年有效租赁期届满时收回租赁物合理合法。涉案租赁合同签订于1999年12月25日，约定的租赁期为2000年3月28日起至2028年3月28日共28年，该约定违反了合同法第二百一十条之规定，故超出20年的部分无效，该租赁合同的有效租赁期至2020年3月27日届满。因苏州市植物园的上级主管部门决定租赁期满后对相关租赁物不再续租，故苏州市植物园于2019年12月2日委托律师事务所向韩兆法、韩兆根、韩根发发出律师函，明确告知租赁合同的有效租赁期至2020年3月27日届满，且此后苏州市植物园不再续租，要求韩兆法、韩兆根、韩根发及时做好清租及搬迁扫尾工作；2020年3月9日苏州市植物园向承租区域的商户发出告知书，通知各商户于2020年3月28日前做好搬迁工作。苏州市植物园就期满不再续约对韩兆法、韩兆根、韩根发提前进行了催告，故苏州市植物园在2020年3月27日后收回租赁物合理合法。二、韩兆法、韩兆根、韩根发的上诉请求不具有事实和法律依据。1.以投入大量资金未有主张28年租期不能成立。一方面，20年最长租期的规定是法律的强制规定，法律并未允许例外情况的存在；另一方面，20年的租期已经是极长的的租期，相对于韩兆法、韩兆根、韩根发所作的普通的经营，持续20年已经是很充足的回报期。2.韩兆法、韩兆根、韩根发认为租赁期已经重新计算的主张不成立。双方只签过一份租赁合同，对于租赁期的约定也只有一个，即2000年3月28日起至2028年3月28日止，从未有过其他的约定。但该关于租赁期的约定明确违反合同法对租赁期的强制性规定(同样违反民法典的强制性规定)，超出部分依法无效。另，法律对于超出20年的租赁，仅仅规定了20年期满后可协商续租，并未允许在20年期限内协商延长租赁期。故韩兆法、韩兆根、韩根发的这一上诉理由不成立。综上，韩兆法、韩兆根、韩根发的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回其上诉请求，维持原判。苏州市植物园向一审法院起诉请求：1.判令韩兆法、韩兆根、韩根发立即向苏州市植物园腾退并返还原租赁的坐落于上方山梅湾原苏州南方液压件厂厂区内的1至10号房、厂区前后左右空地和配电设备；2.判令韩兆法、韩兆根、韩根发向苏州市植物园支付租赁协议到期后的房屋、土地占用费用9550元（以145242.18元/年为标准，暂计算至起诉之日，请求支持至韩兆法、韩兆根、韩根发实际完成腾退之日）；3.判令韩兆法、韩兆根、韩根发承担本案全部诉讼费用。4.要求韩兆法、韩兆根、韩根发返还其无权占有并使用的坐落于上方山梅湾原苏州南方液压件厂厂区内的12、13号房。一审法院认定事实：位于苏州市上方山梅湾的丘（地）号199002建筑面积5170.62平方米的房屋所有权人为苏州南方液压件厂。1999年12月25日，苏州南方液压件厂（甲方）与韩兆法、韩兆根、韩根发（乙方）、苏州市上方山林果场（担保方）、机械电子工业部上海电器科学研究所苏州终端电器公司（担保方）签订《厂房（厂区）租赁合同》，约定：南方液压件厂原厂区内划出一块厂区，其中有1-10号房和厂区前后左右的空地均含在内（详见双方确认的示意图）租赁给乙方，房屋总计实用面积作为2750㎡和393㎡宿舍。房屋已经是20多年之久并失修的旧房子，由乙方出资修理。本合同租赁的房屋原有简配的自来水设施附属给乙方。本合同租赁的厂区，目前的配电设备容量为200KVA，甲乙双方合用（甲方用70KVA，乙方用130KVA）；待乙方需要增容时，上方山场部的200KVA工业用电容量移给乙方无偿使用；配电设备的增加投资由乙方承担，设备产权亦归乙方。配电设备归乙方负责管理。上述房屋租赁费（含上述空地、水和配电设备在内）全年总计为198000元（其中部分作青苗补偿费，由上方山林果场开票）。甲方职责为，为乙方提供良好的投资配套环境，按乙方之需提供各种便利提供工商企业登记注册之用的有效凭证给乙方；每个月按时向乙方收取房屋租赁费；政府各有关部门需收取的房产税、土地税应由资产所有者支付。乙方职责为，乙方出资金，先将厂房门窗、地面和屋面予以维修，然后在2000年3月份前后陆续搬入该厂房；配合甲方按时交付租赁费，按比例分摊及时交付水电费；与甲方友好合作，互相配合处理好共同有关的事务，尽可能为甲方提供工作和生活方面的便利之处。今后若遇国家或地方政府等规划，部分占用厂区面积，则按相应比例扣减租赁费。今后若遇自然灾害厂房受损坏（或因使用年久成为危房），则按损坏（或危房）的厂房面积与原厂房面积之比例，相应扣减租赁费。乙方可以在租赁的厂区内的空地上建房搭场，甲方予以无偿协助办理各项有关手续。在本合同期内，关于该租赁厂区内，甲方与其他方签订的任何合同或协议均无效。本合同中的乙方可以自行授权1人或多人代行使本合同中的部分或全部权利，但乙方向甲方承担的职责始终由乙方负责到底。除本合同各条款和国家政策规定外，甲乙双方不再向对方附加任何限制条款。由于本租赁房屋已年久失修，乙方需投入资金进行整修，特此商定本租赁期起于2000年3月28日，止于2028年3月28日，定期为28年。甲方的上级上方山林果场为本合同执行作为甲方的担保，乙方由苏州终端电器公司担保，担保期限同于本合同中租赁期限。本合同中有关负责人若有工作变动，本合同保持不变。本合同由苏州市郊区公证处公证。本合同经甲乙双方签字或盖章后即生效。乙方为3名自然人，3人中的任何1名都有责任也有权利对本合同履行负责到底。本合同生效后，若有违约方，则必须向对方赔偿直接损失和间接损失总额的三倍以上。违约处理问题，若甲乙双方协商不成时，由司法机关根据上述赔偿原则进行处理。《厂房（厂区）租赁合同》履行过程中，韩兆法、韩兆根、韩根发将涉案租赁房屋转租他人。2009年12月3日，苏州市上方山林果场（委托方）与苏州排头兵电气设备科技有限公司、韩兆法、韩兆根、韩根发（受委托方）签订授权委托书，苏州市上方山林果场授权委托苏州排头兵电气设备科技有限公司、韩兆法、韩兆根、韩根发对于上方山林果场的工业小区（出租厂房区域）的全部水电进行管理，受托方对全部水电一切有关装置（含配电房和一切有关设备）进行全权管理，对全部水电费用、自来水公司和供电公司进行结算和支付，对本小区其他用户进行结收（预收和结算）。涉及使用本小区中水电的用户谨须遵守本委托书中受托人的有关管理。本授权委托书中的受托人为苏州排头兵电气设备科技有限公司、韩兆法、韩兆根、韩根发，其中任何1人都单独有责任将本委托书的职权执行到底并负全责。苏州南方液压件厂（担保方苏州市上方山林果场）与韩兆法、韩兆根、韩根发签署的《厂房(厂区)租赁合同》的租赁期限即为本授权委托书的有效期限。嗣后，韩兆法、苏州排头兵电气设备科技有限公司（承租人）与苏州市上方山林果场、苏州南方液压件厂（出租人）签订《2010年度房屋租赁修正备案》，对1999年12月25日《厂房（厂区）租赁合同》作出修正，原房屋租赁费全年总计为198000元，现因原租赁的面积减少，故需扣减部分金额，扣减2008年1月特大雪灾压塌并毁损的467㎡房屋费用28000元，扣减因国家拆迁的宿舍393㎡×62.997为24757.82元。基于上述两条扣减部分，原房屋租赁费由原来的198000元调整为145242.18元。因原苏州南方液压件厂已关闭注销，故原出租方苏州南方液压件厂变更为其主管部门苏州市上方山林果场。因上述价格及出租方的变动，双方经过长期协商后，确定2008年、2009年、2010年租金分别以各个年份的修正备案结算，于2010年8月开具上述三个年份发票并三年一次性支付租金。其余条款不变，均按原合同执行。2015年5月16日，苏州市上方山林果场向苏州排头兵电气设备科技有限公司、韩兆法发送整改通知，载明：2015年5月，经我方实地检查发现，贵方在租赁我方的南液厂厂区内违规非法搭建厂房，期间并未办理任何手续，厂房存在严重安全隐患，现提出整改措施如下，1.按照数次现场对贵方安全检查要求，对违建厂房及其他违建设施予以立即拆除。2.立即来我方接受调查，做好相关笔录说明，签订管理承诺。由于贵方屡次对我方检查要求置若罔闻，现我方已委派律师对双方1999年签订的租赁协议予以逐条审议，对贵方违约非法搭建行为将走法律程序解决，由此引出的一切法律后果由贵方承担。2019年7月18日，苏州市植物园向苏州排头兵电气设备科技有限公司（韩兆法）发送告知函，载明：你公司在2000年3月27日与原苏州南方液压件厂签订的《厂房（厂区）租赁合同》，期限28年（2000年3月28日-2028年3月28日），原苏州南方液压件厂的权利义务已经由我单位承接。根据合同法第二百一十四条规定，租赁合同期限超过20年以上的部分无效，即上述《厂房（厂区）租赁合同》约定的租期到2020年3月27日止，希望贵公司提前做好清理租户及搬迁扫尾工作，于2020年4月15日之前将租赁的厂房、厂区移交给我单位。2019年12月2日，江苏简安律师事务所向苏州排头兵电气设备科技有限公司发送律师函，载明：根据委托人苏州市植物园的陈述及其提供的相关材料显示，苏州排头兵电气设备科技有限公司一方于2000年3月27日与原苏州南方液压件厂签订的《厂房(厂区)租赁合同》,期限28年(2000年3月28日-2028年3月28日),原出租方苏州南方液压件厂的权利义务已经由苏州市植物园承接。苏州市植物园经审查该合同，发现上述租赁合同的租赁期超出了法律允许的20年上限，超出的部分无效。苏州市植物园拟于20年期限届满时收回租赁物，并已经于2019年7月函告你方。律师现根据苏州市植物园之授权，函告你方上述《厂房(厂区)租赁合同》租期到2020年3月27日止，苏州市植物园亦不再续签。请你方务必提前做好清理租户及搬迁扫尾工作，于2020年4月15日之前将租赁的厂房、土地移交给苏州市植物园。本函仅为催告提示，并不意味着苏州市植物园对自身任何合法权益的放弃，亦不构成对你方任何法定、约定义务或责任的豁免。2020年3月9日，苏州市植物园向苏州排头兵电气设备科技有限公司（韩兆法）承租区域各商户发送告知书，载明：苏州排头兵电气设备科技有限公司（韩兆法）与我单位的《厂房（厂区）租赁合同》将于2020年3月27日终止，我方不再续签，届时将收回厂房（厂区）。对此，我单位之前已经多次告知苏州排头兵电气设备科技有限公司，并于2019年12月以律师函的形式再次催告。为及时做好搬迁工作，希望承租区域各商户及时做好停止营业的善后工作，抓紧搬迁扫尾，我单位将从2020年3月28日起接管该地块。另查明，2014年2月11日，苏州市机构编制委员会办公室作出苏编办复〔2014〕16号《市编办关于同意调整石湖景区管理体制及相关事业单位机构编制事项的批复》，批复中载明“将苏州市石湖风景区管理处和苏州市上方山林果场重组为苏州市植物园”。一审庭审中，苏州市植物园和韩兆法、韩兆根、韩根发一致确认：双方按照《厂房（厂区）租赁合同》和《2010年度房屋租赁修正备案》所约定权利义务进行了履行，双方没有协商一致解除或终止合同。双方签订过厂房（厂区）租赁示意图，韩兆法、韩兆根、韩根发实际承租区域以这份图纸为准，仅是房屋编号发生过变动，租赁房屋和区域从未变动过，韩兆法、韩兆根、韩根发也没有多占用苏州市植物园其他区域的房屋和土地，配电设施没有变动。租金标准为145242.18元/年，韩兆法、韩兆根、韩根发向苏州市植物园的租金已经支付至2020年3月27日，此后的租金未收取。韩兆法、韩兆根、韩根发未将涉案租赁房屋、空地和配电设施返还苏州市植物园。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案中，双方于1999年12月25日签订《厂房（厂区）租赁合同》，约定将南方液压件厂原厂区内1-10号房和厂区前后左右的空地租赁给韩兆法、韩兆根、韩根发，具体区域以厂房（厂区）租赁示意图为准，并将配电设备交由韩兆法、韩兆根、韩根发使用，双方约定租赁期起于2000年3月28日、止于2028年3月28日共28年。该合同中关于28年租赁期限的约定违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，《厂房（厂区）租赁合同》中超过二十年的部分即2020年3月28日至2028年3月28日租赁期间无效。此后，双方未再重新签订租赁合同，且苏州市植物园明确不再续租，并向法院提起诉讼请求韩兆法、韩兆根、韩根发返还租赁房屋、空地和配电设备。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因韩兆法、韩兆根、韩根发尚未返还租赁房屋和场地，苏州市植物园请求韩兆法、韩兆根、韩根发返还租赁房屋、空地和配电设备且按照租赁协议约定的145242.18元/年的标准自2020年3月28日起支付占有使用费至实际返还之日止，符合法律规定，一审法院予以支持。至于苏州市植物园诉请要求韩兆法、韩兆根、韩根发返还其无权占有并使用的坐落于上方山梅湾原苏州南方液压件厂厂区内的12、13号房，因双方于庭审中一致确认，韩兆法、韩兆根、韩根发实际承租区域以租赁示意图纸为准，在租赁过程中，仅是房屋编号发生过变动，租赁房屋和区域从未变动过，韩兆法、韩兆根、韩根发也没有多占用苏州市植物园其他区域的房屋和土地，故苏州市植物园所称韩兆法、韩兆根、韩根发占有并使用12、13号房缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十四条之规定，一审法院判决：一、韩兆法、韩兆根、韩根发于判决生效之日起三十日内返还苏州市植物园《厂房（厂区）租赁合同》约定的位于苏州市上方山梅湾原苏州南方液压件厂厂区内的1至10号房、厂区前后左右空地和配电设备（以厂房厂区租赁示意图为准）。二、韩兆法、韩兆根、韩根发于判决生效之日起三十日内支付苏州市植物园房屋和土地占有使用费（占有使用费按照145242.18元/年的标准，自2020年3月28日起计算至韩兆法、韩兆根、韩根发实际返还之日止）。三、驳回苏州市植物园的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由韩兆法、韩兆根、韩根发负担。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于案涉《厂房（厂区）租赁合同》中约定的租期超过20年的部分是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”故案涉《厂房（厂区）租赁合同》中约定的租期超过20年的部分因违反上述规定而无效。案涉授权委托书、《2010年度房屋租赁修正备案》、2015年5月16日苏州市上方山林果场发送的整改通知中亦均未涉及对案涉房屋租期的重新约定，应当认为双方约定的租期的有效期限为2000年3月27日至2020年3月26日。苏州市植物园并未于2020年3月26日后与韩兆法、韩兆根、韩根发续订租赁合同，而是于2019年7月8日、2019年12月2日两次告知韩兆法、韩兆根、韩根发要求收回租赁物，苏州市植物园要求收回租赁物于法有据，本院对其相关诉请予以支持。综上，韩兆法、韩兆根、韩根发的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩兆法、韩兆根、韩根发负担。本判决为终审判决。审判员  孙楚楚二〇二一年三月二十五日书记员  陈闵悦