江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0102民初1583号原告：张齐齐，男，汉族，1993年7月26日生，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：张昕，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周蕴怡，北京大成（南京）律师事务所律师。被告：郁晔，男，汉族，1996年10月18日生，住常州市武进区。委托诉讼代理人：尹峰，江苏马健律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁香玉，江苏马健律师事务所实习律师。原告张齐齐与被告郁晔房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张齐齐的委托诉讼代理人张昕、周蕴怡，被告郁晔及其委托诉讼代理人尹峰、丁香玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张齐齐向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的房屋租赁以及转让合同已于2020年4月8日解除；2、要求被告返还押金2000元、租金10000元、店铺转让费17000元以及逾期付款利息（按照同业拆借利率计算，自起诉之日起至实际付清之日止）；3、要求被告赔偿损失10000元。事实和理由：为了经营餐饮，原告承租被告经营店铺，该店铺系向产权人殷来福租用，在被告承诺和介绍下，原告继续履行被告剩余租期，且与房东签订2年租赁合同。但是合同签订后，涉案房屋无法从事餐饮经营，不能满足约定用途，因此原告解除双方合同，且将涉案房屋退还，但是被告拒绝退还相应费用以及赔偿损失，为此原告诉至法院。被告郁晔辩称：在协商时原告已经知道，被告从事“轻食沙拉”食品经营，且领取了食品经营许可证，主体业态是食品销售。原告与房东签约后，被告同意原告可以暂时借用营业执照，但是应该尽快办理原告自己证照。在注销被告营业执照时，市场监管人员明确答复，涉案房屋可以使用明火但仅用于日常生活而非经营目的。自2020年3月28日起，被告已经退出涉案房屋租赁关系，现在原告要求解约的理由不符合事实，要求返还押金、租金、转让费等费用，没有任何法律依据。本院经审理查明后认定事实如下：登记日期为2019年3月4日的一份食品经营许可证载明：经营者名称为南京市玄武区鲜柒食品店，法定代表人（负责人）为郁晔，住所和经营场所是在南京市玄武区××，主体业态为食品销售经营者，经营项目为预包装食品（含冷藏冷冻食品）销售、散装食品（含冷藏冷冻食品）销售。注册日期为2019年3月5日的一份营业执照载明：名称为南京市玄武区鲜柒食品店，类型为个体工商户，经营者为郁晔，经营场所是在南京市玄武区××，经营范围为食品（须取得许可或批准后方可经营）、水果销售。2020年3月18日，在微信聊天中被告表示：“我的费用：转让费17000（，）剩余租金10000（，）押金2500（，）房东费用：半年房租15000”；原告回答：“可以（，）那周六下午再见面聊（，）房东有时间最好也一起”。3月24日，以银行转账方式原告给付被告定金2000元。同年3月28日，案外人殷来福（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订一份商铺租赁合同，双方约定：1、甲方出租的商铺坐落地址，南京市玄武区××，建筑面积为30平方米，租期为24个月，自2020年8月15日起至2022年8月14日止，每月租金为2500元，押金2000元。第一次租金30000元已支付，自2020年8月15日至2021年8月14日；2、同时被告手写注明：乙方可以使用转让人的营业执照，且可以使用明火，如果无法使用，与甲方无关，损失由转让人承担。同日，以微信转账方式原告给付被告27000元，包括房租10000元、商铺转让费17000元（已给付的2000元，性质由定金转为押金）。同年3月30日，在微信中原告询问：“你挂在店里的营业执照是副本（，）正本在你那么”；被告回答：“正本不太适合给你吧，因为你要上外卖什么的，副本也都可以用的，正本好像不太适合给你”、“你要不还是自个先办一下营业执照”。同年4月4日，案外人殷来福（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订一份解除合同协议，双方约定：甲方同意郁晔将其租赁的涉案商铺转租给乙方，转租期限为2020年4月1日至2022年8月14日，在3月28日甲乙双方签订协议，由乙方自2020年8月15日起直接承租甲方的涉案商铺；由于转让方郁晔转租商铺不能满足乙方使用明火、开设餐饮的用途和目的，现乙方提出解除合同，双方协商一致甲方同意乙方支付5000元赔偿金并解除合同；郁晔作为双方协议的保证人，向乙方承诺租赁涉案商铺可以使用明火用于餐饮经营，故乙方与郁晔之间的纠纷与甲方无涉，由乙方自行解决。同日，案外人殷来福书面说明：2020年3月28日收到原告支付的租金30000元，现在双方解除合同退还原告25000元，扣除5000元作为赔偿金。同年4月8日，在微信中原告通知被告：由于转租商铺不符合约定的使用功能，不能使用明火且不能用于餐饮经营，无法实现原告使用目的，双方多次协商未果，因此决定解除租赁合同关系和店铺转让关系，原告没有占用涉案商铺，现在租赁关系已经解除；该商铺的一把钥匙，是由被告交给隔壁店铺保管，原告没有领取，被告可以随时取回；另一把钥匙是在原告处，已经于当日当面交还被告，因此应视为商铺已经返还。由于认为被告未能及时返还已付款项和赔偿损失，原告委托北京大成（南京）律师事务所律师诉至法院，因此支付律师费5000元。另查明：1、在签订转让合同前，在微信中原告表示：“我就是在美团上班的，那边的外卖单量我大概也了解”、“你这个我转过来还要装修，走油烟什么都要重新搞”、“1.6真的可以的话，下周六周日都可以签合同”、“当然你不是说你这个营业执照可以用吗？所以我就先用你的呀”;被告回答：“那你用我的呗，反正你上外卖什么的副本就可以了，不需要正本”、“我是建议你最好还是自个儿办一个比较放心一点呀”。2、2020年4月2日，原告向“南京市12345政务热线”反映：营业执照和食品经营许可证是否属于餐饮类证件，租赁房屋是否可以使用明火？4月7日承办单位答复：工作人员电话告知，该地点不能办理食品经营许可证，同时个体执照、食品经营许可证不能转让。3、2020年5月23日，仙鹤门村民委员会书面说明：涉案商铺管理权归属该组织，同意该户使用港华燃气公司管道气、使用明火。4、2020年5月11日，被告咨询：涉案商铺能否开通管道煤气、使用明火？南京港华燃气公司答复：是新申请用户，工作人员已经告知办理相关申请资料以及办理程序。上述事实有食品经营许可证、营业执照、转账记录、商铺租赁合同、微信聊天记录截屏打印页、短信截屏打印页、解除合同协议、收条、委托代理协议、律师发票、证明、“港华燃气”平台记录以及本院庭审笔录等证据予以佐证。本院认为，2020年3月18日，关于涉案商铺的承租和转让，在微信聊天中被告要求转让费17000、剩余租金10000，原告表示可以接受；3月24日原告已经给付被告定金2000元，3月28日原告又给付了被告27000元。因此，虽然没有签订书面的涉案商铺租赁以及转让协议，但是关于协议的主要内容原、被告双方已经完全达成一致，在产权人明确同意的前提下，原、被告也已按照口头约定全部实际履行。因此，原、被告之间在事实上已经形成房屋租赁（包括商铺转让）合同关系；由于该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效，双方应严格依照约定和法律规定全面履行各自义务。首先，在被告租赁涉案商铺经营期间，其所办理的食品经营许可证载明：主体业态为食品销售经营者，经营项目为预包装食品和散装食品销售；其所办理的营业执照载明：经营范围为食品、水果销售。即被告可以合法经营的项目或者范围，均未包括餐饮服务；其次，2020年3月28日在案外人殷来福与原告签订的涉案商铺租赁合同中，被告手写特别注明：原告可以使用明火从事餐饮经营服务，如果无法使用明火，因此造成的经济损失将由作为转让人的被告来承担。在原告咨询涉案房屋是否可以使用明火后，2020年4月7日承办单位明确答复，该地点不能办理使用明火从事餐饮经营的经营许可证件。因此，在原告明确说明租赁涉案房屋的目的就是从事餐饮经营的前提下，虽然已经知道市场监管部门明令禁止涉案房屋从事餐饮经营，但是被告未将上述重要事实如实告知原告，反而作出涉案房屋可以使用明火从事餐饮经营的书面承诺，因此导致原告关于合同以及商铺经营项目的内容产生重大认识错误，在此基础上同意与被告订立事实上的房屋租赁以及商铺转让合同。现在由于涉案商铺不能合法使用明火从事餐饮经营，已经不能实现原告订立双方之间合同的根本目的，依照被告作出的书面承诺，被告的行为已经构成根本性的违约，应向原告承担相应违约责任，作为守约方的原告依法有权解除双方之间的合同。在原、被告之间合同被解除后，因履行该合同被告从原告处所取得的财产，依法被告应当返还原告，且应赔偿因该违约行为而给原告造成的经济损失。被告认为可以使用明火并未违约的抗辩意见，不符合已查明的事实、双方约定和法律规定，本院不予采信。所以，原告要求解除双方之间的房屋租赁以及商铺转让合同、被告立即返还29000元且支付逾期付款利息并赔偿其他经济损失10000元的诉请，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张齐齐与被告郁晔之间关于南京市玄武区××门店的房屋租赁（转让）合同应予2020年4月8日予以解除；二、被告郁晔应于本判决生效之日起十五日内返还原告张齐齐房屋租金10000元、押金2000元、商铺转让费17000元以及支付逾期付款利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年4月9日至被告实际付清之日止）；三、被告郁晔应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张齐齐经济损失10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费775元，保全费410元，由被告负担。原告预交案件受理费1185元由本院退回，被告应负担案件受理费部分在本判决生效之日起十五日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李海桥人民陪审员  盛玉景人民陪审员  唐春明二〇二一年三月三十日书 记 员  罗安迪