江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初6341号原告（反诉被告）：黄云芳，女，1966年3月17日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：赵鹏，江苏欣正律师事务所律师。委托诉讼代理人：戈红亚，江苏欣正律师事务所律师。原告（反诉被告）：周建伟，男，1967年3月9日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市武进区。被告（反诉原告）：梁国英，女，1964年9月1日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市武进区。被告（反诉原告）：周洪泽，男，1969年5月25日生，汉族，江苏省常州市人，住江苏省常州市武进区。以上两被告的共同委托诉讼代理人：张泽远，江苏金伙伴律师事务所律师。以上两被告的共同委托诉讼代理人：仲天龙，江苏金伙伴律师事务所实习律师。原告（反诉被告）黄云芳诉被告（反诉原告）梁国英合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法由审判员童旻雯适用简易程序独任审判，于2020年10月15日公开开庭审理，原告黄云芳的委托诉讼代理人赵鹏、戈红亚、被告梁国英及其委托诉讼代理人张泽远、仲天龙到庭参加诉讼。因周建伟、周洪泽与本案有利害关系，本院分别依法追加为本案当事人。本案转为普通程序，依法由审判员童旻雯、人民陪审员马年效、人民陪审员季凌云依法组成合议庭，于2020年11月26日公开开庭审理，原告黄云芳及其委托诉讼代理人赵鹏、被告梁国英及其与被告周洪泽共同的委托诉讼代理人张泽远、仲天龙到庭参加诉讼，原告周建伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄云芳、周建伟向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即返还原告已付购房款409500元并按年利率6%的标准支付自2017年3月1日起至实际返还之日止的资金占用利息（暂计至2020年12月31日，为150416.75元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告原系朋友关系，2013年12月下旬，原、被告之间达成购买房屋的约定，被告将其坐落于桃园新都5幢丙单元802室的房屋出卖给原告，合同总价款880000元，后原告共向被告支付了409500元，因房屋升值较快，被告不愿再出售该房屋，双方达成一致意见解除了被告的房屋买卖合同，原告亦将案涉房屋返还给被告，但被告始终未将购房款返还给原告。被告梁国英、周洪泽辩称，首先，原告黄云芳支付的房款仅为200000元，另外的209500元不是房款而是借款利息；其次，被告亦不需要向原告黄云芳支付200000元的购房款，原告黄云芳在2017年2月搬出房屋后一直未要求被告返还，2019年7月25日原告黄云芳书写两张借条时也并未提出抵消房款，从原告黄云芳在2019年7月25日出具700000元借条可以看出，对200000元的购房款不用再返还给原告黄云芳这一点双方是无争议的；第三，案涉房屋买卖合同签订后，原告黄云芳仅预付了200000元房款，没有按约支付剩余房款，已构成严重违约，这才是合同解除的原因，并非原告黄云芳所称的房屋升值快被告不愿出售。综上，请求驳回原告黄云芳的诉讼请求，另外因原告黄云芳未及时付款导致合同解除，还应向被告赔偿。结合上述原因，故向法院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付房屋使用费71500元；2、反诉被告向反诉原告支付水费460元；3、反诉被告赔偿反诉原告财产损失6800元；4、反诉费由反诉被告承担。反诉事实与理由：2013年12月23日，反诉被告入住反诉原告的房屋，并签订了一份《房屋买卖合同》，约定反诉原告将该房屋转让给反诉被告，价款880000元，协议签订后，反诉被告仅支付了房款200000元，因反诉被告自己拆迁可得两套房屋，无力支付剩余房款，遂解除了房屋买卖协议，反诉被告搬出房屋，但一直未支付居住期间的房屋使用费，且房屋由反诉被告占有期间的水电费均是反诉原告垫付，房屋返还时反诉被告还将房屋内的一台电视损坏，因此要求反诉被告支付房屋使用费、垫付的水电费以及财产损失费用。反诉被告黄云芳辩称，首先，反诉被告入住房屋的时间有误，于2014年1月预付了200000元房款后才入住案涉房屋，时间大约在2014年2月左右；其次，反诉原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效；第三，反诉原告要求反诉被告支付相关费用缺乏依据，反诉被告入住案涉房屋是依据合同约定享有的权利，与反诉原告在这一时期无息占有反诉被告交付的房款是相同性质的，合同解除是双方协商一致同意的，并非基于反诉被告的单方违约，因此反诉原告要求反诉被告支付房屋使用费缺乏法律依据和合同依据；第三，反诉原告要求反诉被告支付水电费以及赔偿财产损失没有事实依据。综上请求驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告周建伟未作辩解，亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：（一）关于本诉部分的事实2013年12月23日,原告黄云芳、周建伟（乙方）作为买受人与被告周洪泽、梁国英（甲方）作为出卖人签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方在常州市武进区××镇桃园新都（5幢丙单元802室）建筑面积148.32㎡的房屋出售给乙方，房屋转让总价款880000元，含房屋总价及装饰装修附属设施，乙方在2014年元月三十号前预付200000元给甲方，余款乙方分二年付清（甲方必须配合乙方把甲方房屋产权过户到乙方名下）。合同签订后，原告黄云芳随即搬入案涉房屋中居住。2017年2-3月期间，双方终止了房屋买卖合同，原告搬离案涉房屋。原告黄云芳于2014年1月向被告支付200000元，2015年4月2日通过银行转账向被告支付82500元，于2016年2月14日银行取现100000元支付给被告，于2016年5月23日通过银行转账27000元，上述款项共计409500元。原、被告就本诉部分的争议焦点为：原告向被告交付的409500元是否均是购房款，被告是否应当予以返还。针对争议焦点，原告黄云芳称：上述款项均在房屋买卖合同成立后所支付，全部属于购房款，现双方协商一致解除了该合同，其亦将房屋返还给被告，因此被告应当返还全部购房款。被告称：上述款项中仅有200000元是支付的购房款，82500元和100000元均是支付的借款利息，27000元是原告偿还其他借款，因此原告实际仅支付购房款200000元，且因原告欠被告钱，在解除房屋合同时，双方约定200000元的购房款均用于抵消借款利息，因此其不用向原告支付上述款项。为证明其抗辩意见，被告提供了以下证据：1、录音光盘和文字整理稿，该录音是原告黄玉芳在（2019）苏0412民初9261号和（2020）苏0412民初613号案件中作为证据提交，在通话记录中，原告黄云芳称：“我问你这个房子是不是付了二十万给你……姐姐你应该讲是的，你房子是付了20万的”“那你说我的二十万房子钱你拿到过没？”“十万钱我是给你，不然你就逼我搬出你房子……”，被告称：“我怎么能说是的呢，我帮你全付了利息了”“你叫我去付的利息”；2、借条和收条，证明原告黄云芳曾向被告借款，根据出具借条的时间、收条的内容和原告黄云芳转账的时间来看，能够反映原告支付的82500元和100000元均是借款利息，且原告黄云芳在2019年向被告出具了两张本金为700000元的借条，即是同意之前的购房款用于抵消之前的借款利息。原告黄云芳对被告提供的上述证据发表质证意见如下：第一，对录音的真实性无异议，因交付的200000元和100000元均是现金交付，而收款凭条现在无法找到，所以才通过录音证明向被告现金交付的事实，录音中除了提到200000元之外，还明确说到100000元的房款，之所以没有提到其他的两笔转账，是因为转账均是有银行付款凭证的，因此该录音不能证明原告支付的购房款金额仅为200000元，原告也从未表示过上述款项是用来抵消利息；第二，证据2的收条中内容均是收到被告交付的合作工程款，更能印证不存在借款利息的说法，而两份借条是被告在原告黄云芳醉酒状态下让原告黄云芳所写，也不能证明双方存在利息的约定和交付。反诉原、被告就反诉部分的争议焦点为：反诉被告是否应当承担房屋使用费、水电费，并赔偿财产损失。反诉原告称：案涉房屋买卖合同是因为反诉被告不能按约支付购房款才导致解除的，因此应按照租金价值支付39个月的房屋使用费并返还垫付的水电费共计460元、损坏的电视机价值6800元。为证明其主张，反诉原告提供了以下证据：1、两份租赁合同，载明案涉房屋在2019年-2020年期间的租金为一年22000元，反诉被告实际占用房屋39个月，应支付使用费71500元；2、水费发票五张，是自2016年7月-2017年4月期间的水费460元，均是反诉原告垫付；3、收据一张，证明被反诉被告损坏的电视机价值6800元。反诉被告黄云芳对反诉原告的上述证据发表质证意见如下：第一，对证据1和证据3的真实性和关联性均不予认可，不能证明反诉被告合法占用房屋期间的租金损失，也不能证明电视机是反诉被告损坏的，对证据2无法确认，当时搬出房屋时水电费均已结清，反诉原告此时来主张也超过法定时效；第二，反诉原、被告双方解除合同是反诉原告梁国英提出来的，因为当时房价快速上涨，不愿继续出售，双方是达成一致意见解除合同，反诉被告未要求反诉原告支付资金占用期间的利息，反诉原告亦无理由要求反诉被告支付房屋使用费。为支持其抗辩意见，反诉被告提供了以下证据：1、（2019）苏0412民初9261号和（2020）苏0412民初613号案件的庭审笔录，证明反诉原告在回答房款如何处置这一问题，回答前后不一致，亦能证明解除合同时反诉被告不需要支付合法占有期间的房屋使用费、水费等约定；2、常州安居客网站关于常州市武进区于2014年2月至2020年10月的房价走势和每月均价变化表，证明案涉房屋的所在区域房价在2016年-2017年期间快速上涨，是案涉房屋买卖合同解除的重要原因，且合同解除对反诉原告没有造成任何损失。反诉原告对反诉被告的上述证据发表质证意见如下：第一，对证据1的真实性没有异议，但反诉被告对笔录的理解是断章取义的；第二，对证据2的真实性不予认可，案涉房屋位于湟里镇，不是笼统的武进区范围，而湟里镇的房价在此期间没有上涨过。以上事实有房屋买卖合同、银行交易明细、庭审笔录、录音光盘和文字整理稿、借条和收条的复印件、房价走势和每月均价变化表以及当事人的当庭陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，针对本诉部分的争议焦点，即原告向被告交付的409500元是否均是购房款及被告是否应当予以返还，首先，虽然被告提供的录音证据中原告自认交付过房款200000元，但原告并未承认其交付的房款仅为200000元，也未认可其余支付款项系用于支付借款利息或偿还借款，被告提供的借条和收条中均未约定借款期内利息，也未载明利息支付情况，不能证明原告向其交付的其余209500元系借款利息，因此被告提供的证据不足以证明其余的209500元系用于支付借款利息，对被告辩称原告支付的购房款仅为200000元的意见不予采信，结合原、被告的陈述，本院确认原告支付的购房款金额为409500元；第二，被告辩称，解除房屋买卖合同时双方约定购房款抵消借款利息，原告在合同解除后仍向被告出具了700000元借条的行为，就是认可购房款是用来抵消借款利息，因此其无需向原告返还购房款，但从被告提供的录音、借条、收条等证据来看，原告在录音中并未认可其同意将购房款抵消借款利息，借条和收条中亦未载明抵消利息的内容，因此被告提供的上述证据不足以证明原、被告双方就购房款抵消借款利息达成合意，对被告的上述辩称意见，本院亦不予采信；第三；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，案涉房屋买卖合同解除后，原告已向被告返还案涉房屋，其要求被告返还购房款符合法律规定的主张，本院予以支持；第四，合同解除时，双方并未对购房款的返还时间进行约定，原告亦不能证明其曾向被告索要过购房款，因此被告应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自起诉之日起（即2020年9月8日）至实际付清之日止支付资金占用利息。针对反诉部分的争议焦点，即反诉被告是否应当承担房屋使用费、水电费并赔偿财产损失，首先，根据原、被告的当庭陈述，案涉合同系双方协商一致后解除，现反诉原告不能证明合同解除的原因系反诉被告的违约行为所导致，亦不能证明合同解除时双方约定由反诉被告承担房屋使用费用，反诉被告系根据合同约定合法占有使用案涉房屋，并未对反诉原告的合法权益造成侵害，因此对反诉原告要求反诉被告承担违约责任、支付房屋使用费的主张，本院不予支持；其次，反诉原告持有的水费票据能够证明该460元水费是在反诉被告使用房屋期间产生，系反诉原告垫付，因此反诉被告应向反诉原告予以返还，反诉被告辩称合同解除时已结清水电费的意见无证据证明，本院不予采信；第三，反诉原告称反诉被告损坏了价值6800元的电视机，但提供的证据不足以证明其意见，故本院对该主张不予支持。综合本诉和反诉所确认的事实，被告应向原告返还购房款409500元，原告应向被告支付水电费460元，两者相抵扣，被告应向原告支付409040元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁国英、周洪泽于本判决生效之日起二十日内向原告黄云芳、周建伟支付购房款409040元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年9月8日起至实际付清之日止支付资金占用利息；二、驳回原告黄云芳、周建伟的其余诉讼请求；三、驳回反诉原告梁国英、周洪泽的其余反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9400元，保全费费3520元，合计12920元，由被告梁国英、周洪泽负担；反诉案件受理费885元，由反诉原告梁国英、周洪泽负担880元，由反诉被告黄云芳、周建伟负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  童旻雯人民陪审员  马年效人民陪审员  季凌云二〇二一年三月十六日书 记 员  单 英