浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终1084号 上诉人（原审原告）：杭州世茂新领航房地产有限责任公司，住所地浙江省杭州市余杭区良渚街道逸盛路171-120室。统一社会信用代码：91330110MA2CDPBA21。 法定代表人：谢琨，董事长。 委托诉讼代理人：谢凯、林建国，北京天驰君泰（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王立辉，男，1978年12月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告）：袁丽娜，女，1977年12月16日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 二被上诉人共同委托代理人：杨海强、郑勋勋，浙江六和律师事务所律师。 上诉人杭州世茂新领航房地产有限责任公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人王立辉、袁丽娜房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初7205号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月29日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。世茂公司的委托诉讼代理人谢凯，王立辉及王立辉、袁丽娜共同委托诉讼代理人杨海强、郑勋勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2020年1月8日，王立辉、袁丽娜（乙方）与世茂公司（甲方）签订《商品房认购书》一份，王立辉、袁丽娜认购世茂公司开发的璀璨澜庭10幢1单元701室房屋（建筑面积126.42平方米），总价3783219元，首期房款为总房款的30%，乙方应于本协议签订后7日内支付，余款为总房款的70%（以贷款银行审批额度为准），须在签署《商品房买卖合同》之日起30天内付清。乙方按照付款方式约定支付首期房款或全部房款（一次性付款情况下）后，应在30日内前往甲方售楼处与甲方签署《商品房买卖合同》以及相关文件。为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金50万元，作为双方订立商品房买卖合同的担保，乙方之前直接向甲方支付的意向金等（如有）在本协议生效后自动转化为定金，签订《商品房买卖合同》后乙方已支付的定金转化为首期房款。双方确认本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更），且乙方在签订本认购书之前已经阅读并充分了解甲方的《商品房买卖合同》及相关文件之内容，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件（包括但不限于房价款支付、面积误差处理、交付标准和交付时间、建筑质量、违约责任、争议解决方式等）甲方已充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同。鉴于此，若乙方以《商品房买卖合同》以及相关文件未与甲方达成一致为由而拒绝签订《商品房买卖合同》以及相关文件的，甲方可按以下条款行使相关权利。非因甲方原因，乙方若未完成、适当履行约定的任何款项支付义务，或未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。认购书还对双方的其他权利义务做出了约定。 当日，王立辉、袁丽娜向世茂公司支付定金50万元。后王立辉、袁丽娜认为世茂公司提供的《商品房买卖合同》范本附件六中关于装修标准的约定与售楼处现场公示的装饰装修标准不符，并对补充协议的部分条款提出异议。2020年3月5日，世茂公司联系王立辉签署合同及相关文件，当日王立辉认为在对前述两项争议未能达成一致前拒绝签约。2020年3月5日至2020年3月9日，案涉项目网签暂停。期间，世茂公司与业主代表针对装修标准等事宜多次沟通回函。 2020年3月9日，业主代表、世茂公司工作人员经杭州市余杭区市场监督管理局组织召开协调会，会上双方就补充协议作废、装修标准以售楼处现场公示为准两项事宜达成一致，但对于告知函的具体表述约定先沟通修改再落款。当日16时许，世茂公司工作人员将告知函发送到微信群，告知函中表述称备案之外签署的协议自2020年3月2日起客户无需签署，已签署的无法律效力，需撤回的，可自行领回，对于客户质疑的精装修配置表内容，在售楼处现场公示的“装饰装修标准”与经过政府备案的“商品房买卖合同附件六装饰装修标准及相关设备标准的约定”均具有法律效力，世茂公司均予以认可，且前述二者之间并无矛盾之处，若客户存在质疑或疑问，已完成网签的客户可至售楼处领取一份盖章的现场公示版本的装饰装修表，最终交付以盖章版的装修装饰表为准。王立辉、袁丽娜对上述告知函中“前述二者并无矛盾之处”的表述不予认可并认为精装修交付标准应写入备案合同，业主代表于2020年3月10日17时37分通过邮件联系世茂公司称前述告知函的内容与协调会的内容大相径庭，并提出修改意见。 2020年3月10日晚，案涉项目网签恢复。当日21时13分，世茂公司的工作人员通过短信联系王立辉、袁丽娜王立辉，要求其在2020年3月11日前至售楼处签署备案版本的《商品房买卖合同》及相关文件，并要求携带夫妻征信报告、身份证、结婚证、户口本、工作收入证明即对应银行流水（全部要求为原件）、查房证明、外地户籍借款人提供个人所得税或社会保险证明，省直公积金需提供缴存证明及明细。当日22时，王立辉回复称世茂公司未与购房人确认合同内容私自上传完成备案，王立辉不予认可，网签继续延后且不承担未在规定时间内未签约的责任。次日，王立辉再次通过短信联系世茂公司工作人员称，在世茂公司未对附件六做一致性补充并重新备案前拒绝网签。当日20时许，王立辉前往售楼处要求签约未果。3月12日，王立辉再次前往售楼处要求签约未果。 2020年3月11日，世茂公司向王立辉、袁丽娜邮寄送达《挞定通知书》，称世茂公司工作人员于3月5日短信通知王立辉、袁丽娜于3月8日前至售楼处签署备案版本的《商品房买卖合同》及相关文件，但王立辉、袁丽娜未按约签约。本着促成双方交易的原则，世茂公司工作人员于2020年3月10日第二次短信通知于2020年3月11日前至售楼处签约，但王立辉、袁丽娜明确表示拒绝，故通知王立辉、袁丽娜世茂公司将没收已支付的定金并将房屋另行出售给第三方。上述通知书于2020年3月12日由王立辉、袁丽娜家人代收。2020年4月30日，房管局组织原、王立辉、袁丽娜协商，王立辉、袁丽娜要求继续签约，世茂公司表示不同意。 原审法院另查明，世茂公司在售楼处公示的装饰装修表与其首次签约时提供的合同范本中附件六的装修标准的确存在差异之处。世茂公司自述其于2020年3月9日晚在售楼处现场张贴了落款时间为3月9日的告知函，其中针对双方争议的装修标准表述如下：“对于客户质疑的精装修配置表内容，我司在售楼处现场公示的‘装饰装修标准’与经过政府备案的‘商品房买卖合同附件六装饰装修标准及相关设备标准的约定’均具有法律效力，我司均予以认可。前述二者存在差异之处以现场公示的‘装饰装修表’为准，若客户存在质疑或疑问，已完成网签的客户可至我司售楼处领取一份盖章的现场公示版本的装修装饰表”。王立辉、袁丽娜认为世茂公司从未将上述告知函的内容送达给王立辉、袁丽娜，王立辉、袁丽娜直至2020年3月11日晚上才从其他业主处得知该份告知函的内容。现世茂公司起诉至原审法院，请求：1、确认双方签署的商品房认购书已于2020年3月11日解除；2、确认世茂公司没收支付的定金50万元；3、案件的诉讼费用由王立辉、袁丽娜承担。 原审法院认为，该案的争议焦点在于王立辉、袁丽娜未按时签约是否构成违约，世茂公司是否有权据此单方解除合同并没收定金。双方签订《商品房认购书》后，王立辉、袁丽娜按约支付了定金50万元，根据认购书，双方应于30日内签订《商品房买卖合同》。后因合同范本中的装修标准与现场公示版本不符以及补充协议的签订与否等问题产生争议，且2020年3月5日至2020年3月9日期间该项目网签暂停，故第一次未能按时签约的原因不在于王立辉、袁丽娜。后经余杭区市场监督管理局协调，双方对于前述争议问题协商一致，但对于具体的表述尚未予以明确。王立辉、袁丽娜对世茂公司提供的告知函版本中的“前述二者之间并无矛盾之处”的表述不予认可，且认为装饰装修标准未写入备案合同存在风险。世茂公司虽自述最终已经修改了表述，并提供了落款为3月9日的告知函，但并未提交有效证据证明上述告知函实际送达给王立辉、袁丽娜。结合前期世茂公司提供的合同范本中附件六的装修标准与现场公示的装饰装修标准的确存在差异的实际情况，该院认为，世茂公司通知王立辉、袁丽娜于次日签约，预留时间过短，且当时并未将3月9日的告知函送达给王立辉、袁丽娜，也未就王立辉、袁丽娜提出的装修标准是否写入备案合同予以回复，在此情形下，王立辉、袁丽娜对装修标准的内容提出异议属于合理抗辩，而且王立辉、袁丽娜实际在此后（签约当日及次日）均向世茂公司明确表示同意签约，因此王立辉、袁丽娜未在3月11日签约不构成违约。综上，世茂公司要求确认合同解除、没收定金，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2020年12月18日判决：驳回世茂公司的诉讼请求。案件受理费8800元，减半收取4400元，由世茂公司负担。 宣判后，世茂公司不服，向本院提起上诉称：王立辉、袁丽娜存在违约情形，原审法院认定事实有误。（1）世茂公司在售楼处公示的装饰装修表与其首次签约时提供的合同范本中附件六的装修标准的确存在差异之处，但是并不矛盾，世茂公司2020年3月9日下午出具的告知函表述并无问题，且该告知函已明确表示在售楼处现场公示的“装饰装修标准”与经过政府备案的“商品房买卖合同附件六装饰装修标准及相关设备标准的约定”均具有法律效力，世茂公司均予以认可，该函已经微信群送达王立辉、袁丽娜，故双方已于2020年3月9日对有争议的合同条款达成一致，王立辉、袁丽娜再以对装修条款存在异议为由明确表示拒绝网签，不履行合同义务，已经构成了违约。(2)该项目网签已于2020年3月10日恢复，无法正常履约的事由已经消除，应当及时恢复合同的履行。世茂公司在恢复网签后，已及时提前一日通知王立辉、袁丽娜签约，王立辉、袁丽娜于通知当天明确表示拒绝，已经构成了违约。(3)王立辉、袁丽娜虽实际在此后协商过程中表示同意签约，但此行为是出于世茂公司要求其承担违约责任的基础上，无法掩盖其之前存在违约情形的事实，王立辉、袁丽娜此前拒绝签约的行为已经严重影响了世茂公司的正常签约和回款进程，已经构成了违约，并给世茂公司造成了巨大的经济损失。综上所述，世茂公司通知网签前双方已就争议条款达成一致，案涉定金合同系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应受到合同条款的约束。世茂公司按照合同约定已提前通知王立辉、袁丽娜进行网签，王立辉、袁丽娜拒绝网签的行为已经构成违约。综上，请求：1、撤销杭州市余杭区人民法院作出的(2020)浙0110民初7205号民事判决书并依法改判支持世茂公司诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由王立辉、袁丽娜承担。 针对世茂公司的上诉，王立辉、袁丽娜答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求法院驳回世茂公司的上诉请求。针对世茂公司的上诉理由做重点答辩如下：首先说明，2020年3月9日协调会的背景，政府之所以组织协调会根本原因是由于世茂公司起初要求业主签署的商品房买卖合同及补充协议存在违法，王立辉、袁丽娜有权对此提出异议并向有关部门投诉，争取自身合法权益。房管部门也已经于2020年3月4日至2020年3月10日期间暂停了网签组织各方进行沟通协调。这是2020年3月9日政府组织协调会的背景，其他会议上，双方主要针对两大问题进行协商。一、关于补充协议违法以及补充协议如何撤回的问题。不要求业主签署的补充协议，修改或补充了商品房买卖合同的相关内容，排除了消费者依法应当享有的权利。部分法律意意识不强的业主已经签署了。监督管理局已经于2020年3月25日作出了行政处罚。双方对于补充协议如何撤回，在上次的协调会上进行重点的讨论与协商，最终同意补充协议已经签署的予以撤回，且世茂公司在现场出示相关的告知函，并明确已经出示的补充协议无效。关于商品房买卖合同附件六与现场公示的精装修交付标准严重不一致的问题。世茂公司要求业主签署的商品房买卖合同，与此前在预售阶段公示的精装修交付标准相比，有21处不同，其中16项产品缺失，5项产品降低规格。根据相关司法解释的规定，精装修交付标准构成邀约，业主们根据该要约内容签署了认购书，有权要求将该内容加入正式版的房屋买卖合同或补充协议，如果售楼处展示的精装修交付标准没有载入协议，由于网签合同签订在后很可能使得业主丧失要求开发商按照精装修招标准交付的协议基础。因此，业主们主张精装修交付标准问题是正当维权行为，开发商有义务将公示的交付标准载入合同内容。此在开发商依法调整装修和补充协议方案之前，业主们有权就网签方案提出合理要求，暂停不予网签。政府也组织各个相关部门积极解决网签合同等问题。为此，房管部门也已经于3月4日至10日暂停网签，那么在此期间，世茂公司无权要求王立辉、袁丽娜进行网签，事实上也无法进行网签。二、关于王立辉、袁丽娜是否有权就告知函的具体表述要求做进一步沟通修改的问题。2020年3月9日，政府协调会对告知函的具体表述仍然需要各方讨论修改，世茂公司出具的告知函内容与协调会不一致，且未经双方及业主讨论确认世茂公司调整方案，并将调整方案告知业主。经业主讨论之前，业主方有权暂时不签署合同，不构成违约。根据一审法院查明的事实，协调会上虽然双方对争议问题基本达成一致，但是对于告知函的具体表述并没有明确。业主代表在3月9日协调会中多次强调，解决方案必须经业主讨论，具体可以参见王立辉、袁丽娜相关的业主代表郑丽媛，在协调会中当中的表述，其中参见王立辉、袁丽娜方一审举证的证据第102页、第110页、第122页和第124页，业主代表均提出需要带回去给业主看一看讨论一下，王立辉、袁丽娜在第125页的时候也同意业主们可以提意见，再改一改，具体可以参见证据125页世茂公司在协调会后起草的告知函，声称商品房买卖合同附件6装饰装修标准与现场公示的装饰、装修标准均具备法律效力，且前述二者并无矛盾之处。然而，如前所述，网签合同附件6与现场公示的版本严重不一致，如果后续签订的合同没有将相关的协议载入范围，且均具备法律效力并不符合事实。因此，业主们在3月9日收到对方发送的告知函之后，于3月9日、3月10日在微信和邮件中均向世茂公司发表了对公函的修改意见，要求删除所谓“均具有法律效力，二者之间并无矛盾”的说法。而世茂公司的客户经理在各方的沟通群中，3月10日下午17点18分对修改意见的回复是知道了，有时间会第一时间告知，但是此后世茂公司并没有给业主代表们任何答复。事实上，世茂公司此后也基本按照了业主的修改意见，调整了最终的方案，删除了所谓并无矛盾的说法，但是世茂公司却从未将调整后的方案告知王立辉、袁丽娜。业主们有理由相信，世茂公司并没有完成相关的方案调整，而事实上王立辉、袁丽娜了解相关的方案，调整的时间是在3月11日的晚上，而在了解之后，王立辉、袁丽娜也积极的表达签约要求却遭到世茂公司的无理拒绝。三、关于世茂公司预留给业主们的签约时间是否合理。王立辉、袁丽娜在3月11日晚间获悉，世茂公司挑房方案调整之后，经部分维权业主讨论开会，决定接受该方案，并于此后积极要求签约，但世茂公司不予理睬。3月10日晚上9点13分，世茂公司通过销售代表占艳艳通知王立辉、袁丽娜3月11日前签订商品房买卖合同，该通知的时间并不能约束王立辉、袁丽娜，而且通知时间离签约的截止时间不到一天的时间，即便如此，王立辉、袁丽娜仍然于3月11日当晚赶往现场签约，但是遭到无理拒绝。需要注意的是，即便世茂公司提出的苛刻要求，王立辉、袁丽娜也并未违反签约时间。而事实上，这样的签约时间对其他业主来说也是不合理的。世茂公司在一审当庭承认，如果业主有合理的事由，可以推迟签约，而事实上绝大部分业主在疫情刚刚恢复，刚刚复工的期间，也存在大量推迟的情况，而唯独对两个业主代表不予签约。综上，在世茂公司未告知业主代表按照三方协调会的要求，调整告知函内容的情况下，业主有权暂时不签署合同，而在业主们已经了解世茂公司调整方案之后，也积极的表达了要求，但是世茂公司却无理拒绝，最后需要特别说明的是，王立辉、袁丽娜作为业主代表，代表广大业主合理合法的争取权益并没有采取过激的行为，最终成功使得世茂公司纠正了错误做法，撤回了违法的补充协议，并且宣布此前公示的装饰装修标准有合法有效。开发商给其他业主正常签订合同，唯独给业主代表特殊对待，属于对维权代表的打击报复行为，这样的行为如果被允许，消费者面临开发商侵犯消费者权益的行为时，将不敢主张权利，开发商将更加肆无忌惮的侵犯消费者利益。综上，恳请法院驳回世茂公司的上诉请求。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：本案的争议焦点系世茂公司可否以王立辉、袁丽娜违约为由主张解除合同并没收定金。对此，本院认为，世茂公司提供的合同范本中附件六的装修标准与现场公示的装饰装修标准确实存在差异，双方就此进行了协商，王立辉、袁丽娜亦未明确表示拒绝签订正式合同，故原审法院认定王立辉、袁丽娜不存在违约行为并驳回世茂公司的全部诉请并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由杭州世茂新领航房地产有限责任公司3负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二一年三月二十六日 书记员 刘婧函