上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2267号原告：王建建，男，1988年3月3日出生，汉族，户籍地湖北省安陆市，现住上海市松江区。委托诉讼代理人：顾積伟，上海君学律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，上海君学律师事务所律师。被告：温源，男，1991年10月12日出生，汉族，户籍地内蒙古鄂尔多斯市，现住上海市闵行区。第三人：段炼，男，1984年5月21日出生，汉族，户籍地内蒙古包头市，现住内蒙古呼和浩特市。第三人：上海崇尚企业形象策划有限公司，注册地上海市崇明区，实际经营地。法定代表人：厉靖宇，执行董事。委托诉讼代理人：柴敏浩，男。原告王建建与被告温源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判。诉讼中，本院依法追加第三人段炼、上海崇尚企业形象策划有限公司(以下简称崇尚公司)参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告王建建及委托诉讼代理人顾積伟、王健，被告温源，第三人段炼，第三人崇尚公司委托诉讼代理人柴敏浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原、被告签订的《珺轩地产商铺租赁合同》继续履行；2、被告向原告支付2020年4月26日至5月25日的租金25,000元(人民币，下同)，2020年9月26日至2021年2月25日的租金15万元。事实与理由：原、被告于2019年9月21日签订《珺轩地产商铺租赁合同》(合同编号：2019-09-21),约定原告将坐落于上海市闵行区XX路XXX-XXX号的2层房屋出租给被告，租赁期限为2019年9月21日至2022年7月14日；月租金为25,000元,先付后用。2020年5月11日，原、被告签订《补充协议》，约定：由于疫情原因,原告免除被告2020年5月的房租(一个月)；被告需要在每月25日前支付房租,若超出25日支付,原告可以解除合同,五月的房租亦也不再免除。2020年8月27日，原、被告签订《补充协议二》，约定：疫情期间免房租一个月,房屋租金更改为每月25日之前支付,按月支付,如每月25日尚未支付的,原告有权解除此合同,扣除押金及超付的租金,且一个月的免租期和物业费将不予减免。根据补充协议的约定原告免除了被告2020年4月26日至5月25日的租金25,000元。但现被告未按补充协议的约定于每月25日前支付租金,对于2020年9月26日起的租金至今未支付，并向原告表示不再履行租赁合同及补充协议。原告多次向被告催讨租金,被告一直拖延支付。被告拖欠租金，侵害了原告的合法权益,并已构成违约。现向法院提起诉讼。被告辩称：被告于2020年7月10日收到大房东即第三人崇尚公司的告知书，要求被告于2020年10月1日前与崇尚公司签订租赁合同。为此被告联系原告，原告表示不必理会大房东，要求被告继续向原告支付租金。被告按约向原告支付了截止2020年9月24日的租金。2020年8月1日，崇尚公司与第三人段炼直接签订了涉案房屋的租赁合同，被告自2020年10月1日起退出涉案房屋的租赁经营，由段炼租赁并经营。另外，原、被告签订的补充协议明确约定原告免除被告一个月租金。因此不同意原告的诉讼请求。第三人陈述，崇尚公司作为出租人与案外人上海A贸易有限公司(以下简称A公司)签订的租赁合同中明确约定A公司不能转租，否则崇尚公司可解除合同并直接收回房屋。在租赁期间，崇尚公司发现涉案商铺并非由A公司在使用，存在转租的嫌疑。2020年8月，崇尚公司经核实发现A公司确实转租，遂于该月向A公司发函通知解除合同，并自行收回房屋。由于涉案房屋由段炼实际经营，因此崇尚公司与段炼直接签订了租赁合同，约定2020年8、9月为免租期，2020年10月1日开始计租。原告对涉案商铺不享有任何权利，崇尚公司不知道原告如何取得涉案商铺的承租权。崇尚公司原来一直以为原告王建建是A公司的代理人或实际经营人。第三人段炼陈述：其原与被告温源合伙在涉案房屋内经营按摩业务，由温源与王建建签订租赁合同。2020年9月，崇尚公司直接与其签订了租赁合同，温源退出了该店的经营，由其向崇尚公司承租涉案房屋，2020年8、9月为免租期，其自2020年10月1日起向崇尚公司支付租金。经审理查明，第三人崇尚公司是上海市闵行区XX路XXX-XXX号房屋权利人。2017年，崇尚公司作为出租人，案外人A公司作为承租人，双方签订《租赁合同》，约定由A公司向崇尚公司承租上海市闵行区XX路XXX-XXX号房屋(建筑面积244.08平方米)，租期自2017年至2022年。合同第七条约定：在租赁期内，未经甲方(崇尚公司)书面同意，乙方(A公司)不得将该房屋整体或部分转租给他人，包括以合伙或承包经营等变相转租的行为，否则甲方可以立即解除合同，且不减免租赁合同剩余期间租金。2019年5月，A公司作为出租人，王建建作为承租人，双方签订一份《租赁合同》，A公司将XX路XXX-XXX号房屋(建筑面积244.08平方米)出租给王建建，租期自2019年5月至2022年8月。该合同亦约定承租人未经出租人书面同意不得转租。该合同的履行过程中，王建建直接向崇尚公司以转账方式支付租金，但未向崇尚公司表示其本人的身份。2019年9月21日，王建建作为出租方(甲方)，温源作为承租方(乙方)，双方签订一份《珺轩地产商铺租赁合同》(合同编号：2019-09-21)，约定，甲方将上海市闵行区XX路XXX-XXX号2层的房屋出租给乙方(建筑面积大约130平方米)；租赁期限为2019年9月21日至2022年7月14日，计租期为2019年10月4日至2022年7月14日，月租金25,000元；乙方首期租金支付时间为2019年9月21日，押二付二，以后每期租金支付时间为每年的11月25日、1月25日、3月25日、5月25日、7月25日、9月25日前，每两个月支付一次租金，逾期未付的，每逾期一日乙方需向甲方支付月租金的5%作为违约金；乙方应向甲方支付保证金5万元；本合同终止时，在乙方腾空该商铺并付清所有费用后，保证金除用以扣除合同中约定由乙方承担但还未交纳的费用外，余款在商铺返还3日内无息退还乙方；乙方利用承租的商铺从事违法违规犯罪活动或逾期不支付租金累计超过10日的，甲方可书面通知乙方解除本合同；乙方中途擅自退租的，乙方支付给甲方的保证金不予退还。合同签订后，温源依约履行合同，并支付的相应租赁押金。原告王建建与被告温源在租赁合同履行过程中，温源的合作业人王聪明代表温源与原告王建建于2020年5月11日签订《补充协议》，约定：付款方式改为付一押二；由于疫情期间，甲方免除乙方2020年5月的房租(一个月)；乙方需每月25日前支付房租，若超出25日后(支付)，甲方可解除此合同，收回房租，同时免除一个月的房租不免了。2020年7月，第三人崇尚公司向温源发送一份告知函，主要内容：崇尚公司与A公司签订的租赁合同中明确约定不允许转租，且A公司多次逾期支付租金，截止目前累计欠租半年，严重违反租赁合同之约定，故崇尚公司自2020年7月1日起与A公司解除租赁合同，并收回其承租的XX路XXX-XXX号商铺。鉴于上述事实，特告知：贵司收到本函之日起十日内，与我司直接签订《租赁合同》并自即日起将应付租金支付我司；如贵司未能按时与我司签订新的租赁合同，则须将商铺交还我司，配合我司完成租户的交接事宜。否则由此造成的一切损失，由贵司自行承担。2020年8月27日，温源的合伙人段炼、王聪明代表温源(乙方)与王建建(甲方)签订《补充协议二》，约定：因崇尚公司与甲方王建建(即A公司)产生合同纠纷，乙方温源属于和二房东王建建签署房屋租赁合同。如果因甲方原因导致合同无法正常履行或乙方无法与与崇尚公司继续签订此房协议，给乙方带来损失，甲方须对乙方进行赔偿，具体内容如下：1、退还租赁押金及超付的租金；2、赔偿乙方装修投资款；3、如崇尚公司要求支付租金及因房屋租赁产生的损失由甲方承担；4、疫情期间免租一个月，房屋租金更改为每月25日之前支付，房屋租金按月支付，如每月25日尚未支付的，甲方有权解除此合同，扣除押金及超付的租金，且一个月免租期和物业费将不予减免。温源向王建建支付了截止至2020年9月25日的租金。2020年9月，第三人崇尚公司作为出租方(甲方)、段炼作为承租方(乙方)，双方签订一份《租赁合同》，约定，甲方将XX路XXX-XXX号二层商铺出租给乙方使用，建筑面积约130平方米(含一层通道)；甲方于2020年8月1日将房屋交付乙方，计租期自2020年10月1日起至2022年7月31日止，每月租金2万元，乙方先付后租，以两个月为一期。合同对于违约责任等均作了约定。合同签订后，涉案房屋由段炼实际使用并经营，段炼向崇尚公司支付了合同约定的押金及和租金。现原告王建建以诉称理由诉至本院。庭审中，被告温源与第三人段炼均表示，被告温源于2020年10月已退出涉案房屋的经营，由段炼承租房屋并经营。第三人崇尚公司表示，因发现A公司存在擅自转租行为，因此解除与A公司之间的租赁合同，并视为于2020年8月崇尚公司自行收回房屋，直接与实际使用人段炼签订租赁合同，给予段炼2020年8、9月两个月免租期，自2020年10月1日起计算租金。被告温源在2020年11月19日的庭审中提供了一份落款为远闻(上海)律师事务所胡恒星律师的律师函，内容是该律师事务所受崇尚公司委托通知A公司，表示因A公司擅自转租房屋、拖欠租金，因此通知解除租赁合同。在该次庭审中，原告王建建表示确实有收到一份律师函，但内容是否与被告提供的此份律师相同，需要核实。在2021年2月23日的第二次庭审中，第三人崇尚公司亦提供了与被告温源提供的内容相同的律师函，原告对此表示未收到此律师函，无法确认真实性。以上事实，由原告提供的其与被告温源签订的《珺轩地产商铺租赁合同》、补充协议、补充协议二、原告向第三人崇尚公司支付租金的转账凭证、原告与A公司签订的租赁合同，被告提供的崇尚公司与段炼签订的租赁合同、崇尚公司的告知函和律师函，第三人崇尚公司提供的其与A公司签订的租赁合同、律师函，以及当事人陈述所证实。本院认为，XX路XXX-XXX号房屋由崇尚公司作为权利人出租给案外人A公司，A公司与原告王建建签订了租赁合同后由王建建租赁，王建建再将XX路XXX-XXX号二层房屋转租给了被告温源。根据第三人崇尚公司、段炼的陈述及双方签订的租赁合同可以认定，涉案房屋已由权利人崇尚公司自行收回后重新出租给了段炼。因此，由于涉案房屋被崇尚公司收回后重新出租，原告王建建与被告温源之间的租赁合同已丧失了履行的基础，不可能再继续履行。崇尚公司自述其于2020年8月收回房屋，其与段炼签订的租赁合同中也约定双方交接房屋的日期为2020年8月1日，因此被告温源自该日起无法继续根据原、被告签订的合同继续履行，房屋被崇尚公司收回，被告温源无须再向原告王建建支付租金。关于原、被告经协商约定的由原告免除2020年5月的租金，该约定依然有效且已由双方实际履行。被告温源未向原告支付2020年9月26日起的租金，并非被告自身违约所致。原告要求被告继续履行合同并支付2020年5月的租金和自2020年9月26日起的租金之主张，不符合原《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告王建建的全部诉讼请求。案件受理费人民币3,800元，减半收取计1,900元，由原告王建建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二一年三月十二日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。