文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1648号上诉人（原审被告）：常熟市顺发经编织造有限公司，住所地常熟市碧溪新区李村胡长路18号。法定代表人：费利刚，董事长。委托诉讼代理人：李颖，江苏正大发展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常熟市嘉诚织造有限公司，住所地常熟市碧溪新区李村村。法定代表人：金喜春，经理。上诉人常熟市顺发经编织造有限公司（以下简称顺发公司）因与被上诉人常熟市嘉诚织造有限公司（以下简称嘉诚公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初8372号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顺发公司上诉请求：依法撤销原审判决，依法改判；判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、根据常熟市碧溪新区三合一和群租房消防隐患专项整治办公室和常熟市人民政府碧溪街道办事处的《告知书》可以认定，原有上诉人承租的部分房屋是由于消防隐患而被要求整改拆除的，而相应的房屋权利人为被上诉人，上诉人为整改义务人。因被上诉人的原因导致租赁面积的减少，该部分的损失应当由被上诉人承担。根据《告知书》的内容整改时间为15天，因上诉人并非整改义务人，相应的停工手续都在被上诉人处，法院应当向被上诉人查实实际停工时间。一审法院认定停工时间为10天并判令上诉人承担70%的责任错误。二、2019年度的租赁合同不涉及空地的租赁，整改拆除房屋后，上诉人也未实际租用拆除后的场地，一审法院依照2020年度的租赁合同计算拆除场地的使用费不符合租赁的事实，也不符合合同的约定。三、叉车使用费并非在双方的租赁合同范围内，一审法院不应当就该项目作出裁判。被上诉人嘉诚公司答辩称：一、双方在2020年3月底订立2020年4月1日起至2021年3月30日《租赁合同》时已经考虑了2019年租赁期间双方的权利义务问题，包括受“三合一”整治的影响因素，在租赁的面积计算、租赁费的单价及租赁的权利义务内都已经进行了照顾和折减，不应当再让我方承担损失。且设备安装在厂房内，上诉人一直在使用生产，上诉人租赁厂房就是和设备是个整体，租金确定了，且上诉人一直使用厂房内的设备到2020年6月自己停产撤离为止，应该说设备的租金肯定是照旧，这是长期使用租赁设备的常理。且上诉人也在录音中承认因经营困难，要求被上诉人调整租金价格，租赁合同解除上是上诉人单方解除，应当承担违约金65253.7元。二、2020年“三合一”整治对上诉人租赁的生产用的主厂房没有受到影响，仅对场地上当仓库用的部分简易房进行了简单的整治，前后就几天完成了，几乎没有影响上诉人的实际经营，实际上，上诉人的原材料的进仓，成品的出仓运输销售及经营销售工作正常进行，没有受到任何影响。一审要求被上诉人承担30%责任错误。三、虽然上诉人实际撤离的时间是2020年6月30日，但上诉人一直没有与被上诉人做房屋及设备的交接手续，房屋至今近一年一直闲置，至少应判令2020年6月30日实际解除。四、关于叉车使用费当然是租赁合同引起的，上诉人也承认了该使用费，应由上诉人承担。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。并要求对租赁合同解除时间、设备使用费、违约金及退还租金的判决进行调整。嘉诚公司向一审法院提出诉讼请求（变更后）：1.判令顺发公司与嘉诚公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；2.判令顺发公司按照2020年订立的租赁合同的标准支付至房屋实际交接时为止的房屋租金；3.判令顺发公司支付至房屋实际交接时为止的设备使用费，没有交还的设备按照2016年签订合同约定的设备单价折价赔偿；4.判令顺发公司支付428元水电费，叉车使用费590元；5.判令顺发公司归还租赁的房屋和设备；6.判令顺发公司支付违约金65253.7元。一审法院认定事实：2016年3月嘉诚公司、顺发公司订立《房屋设备租赁合同》，约定顺发公司承租嘉诚公司位于常熟市碧溪新区李村村胡长路18号的车间房屋，租赁期限自2016年3月31日至2020年3月30日，租赁费按年结算，先付款后使用，双方应于每二年约商租金情况。具体租赁明细如下:            1              项目              单价 元/㎡               面积㎡              RMB小计                  2              房屋租金 (车间)              90              2541.5              228735                  3              机器设备（原值）              299.34万              议价              180000                  4              房屋租金（办公室、辅房）              60              358.5              21510                  5              共计金额 (费/租金) 大写：肆拾叁万零贰佰肆拾伍元整              430245      合同所附的车间设备情况如下：一、织机            序号              车型              数量              单价              总价（元）                  1              286网眼布车              10台              133000元/台              1330000                  2              288珊瑚绒车              4台              160000元/台              640000                        二、整经机                                                                                                                                      序号              机型               型号              数量              单价                  1               整经机      （整30D毛丝）                GE201    （八纺机）              1台              148000元/台                  2               整经机      （整底丝）              GE212      （八纺机）              1台              148000元/台                  3               整经机      （整288毛丝）              SGZ300Z型   （赛嘉）              1台              148000元/台                        三、剖幅车                                                                                序号              机型               型号              数量              单价                  1              剖幅车               GF702              1台              73800元/台                        四、盘头                                                                                序号              型号              数量              单价              总价（元）                  1              大盘板              160只              1900元/只              292000                  2              小盘板              180只              900元/只              158800                  3              毛丝盘板              57只              1200元/只              72240                        五、打卷机                                                                                序号              型号              数量              单价              总价（元）                  1              珊瑚绒打卷机              1台              5400              5400                  2              网眼布打卷机              1台              5400              5400      合计金额：2993440元2018年3月嘉诚公司、顺发公司订立《房屋租赁合同》，车间租金从90元/㎡上涨至110元/㎡；办公室、附房的面积减小为355.95平方米，单价不变。2019年3月原、顺发公司又订立《房屋租赁合同》，租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日，车间租金从110元/㎡上涨至130元/㎡，其余不变，合计年租金351752元。在该合同履行期间，顺发公司陈述因“三合一整治”，拆除了部分建筑，同时造成有15天时间不能生产，要求嘉诚公司减少15天的租金及按减少后的实际面积计算租金，退还差额。嘉诚公司经核实认为，“三合一整治”是政府行为，用电变压器是多家公司合用，因其他公司行为政府要求断电，不应归责于嘉诚公司，断电时间自16日至25日，前后停电10天。期间，顺发公司没有停止生产经营，日常销售活动继续进行，房屋和设备也仍然由顺发公司掌控，被拆除少量附房后形成的场地也是由顺发公司继续使用。即使考虑到有影响，也在双方次年的租赁合同中以降低租金的方式进行了弥补，故不同意顺发公司减少租金的抗辩主张。2020年3月原、顺发公司再次订立《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年4月1日至2021年3月31日，租赁费按年结算，先付款后使用，于合同签订生效十日内一次性支付租金。租赁期间，任何一方违约的，按年度向对方交纳年度租赁费用的20%作为违约金。租金相较2019年合同比，车间租金从130元/㎡上涨至140元/㎡，面积减少为2176㎡，场地附房面积720.95㎡，单价为30元/㎡，不再列办公室、附房项目，合计租金326268.5元。顺发公司已将2020年4月1日前的房租全部支付完毕。关于2020年双方订立的租赁合同的履行情况。嘉诚公司认为，系因顺发公司未能按约缴纳租金，要求以6月30日作为合同解除的时间。顺发公司认为，对于房屋还是愿意继续承租的，但对于设备租金问题双方无法达成一致，故在电话中和嘉诚公司沟通并最终达成解除合同的一致意见。另顺发公司认为自2020年4月1日起未能再使用向嘉诚公司租赁的设备；而嘉诚公司认为顺发公司一直在使用，只是到4月中下旬提出要求降低设备租赁费。顺发公司据此提供电话录音两份，其一为顺发公司杨总和嘉诚公司周会计于4月17日的电话录音，其中杨表述，因为经营状况不佳无法在现价情况下租下车间设备，退而要求仅租房屋。周陈述，因为厂房和设备是要一起出租的，所以如果确定不租的话，尽量在1个月时间内退租。其二为顺发公司杨总和嘉诚公司金喜春于4月30日的电话录音。杨陈述，如果双方不能进一步协商，那么就另行和第三人签订租赁协议。金表示同意并要求将其设备放在原处即可。此后，顺发公司开始搬离其生产设备，嘉诚公司于5月11日锁门，要求顺发公司将租金付清后才可继续搬离。顺发公司为此于6月2日报警，后经多方协调顺发公司才于6月中旬之后基本搬离完毕,双方确认房屋已经交接完毕。对于租赁房屋内属于嘉诚公司的设备，嘉诚公司确认尚未归还的有：大盘板129只、小盘板110只、毛丝盘板29只。顺发公司对未归还的大盘板、小盘板数量确认，但认为仅拿到毛丝盘板34只，未归还的有6只。因双方对最终搬离的时间及未能及时搬离的原因存在争议，经一审法院协调，双方同意可将5月30日作为全部搬离租赁房屋的时间点。另嘉诚公司要求顺发公司支付所欠水电费428元，叉车费590元。顺发公司对叉车费认可，但认为水电费是预交的，不存在欠费问题。上述事实，由嘉诚公司提供的《房屋设备租赁合同》（附设备清单）、2018年《房屋租赁合同》、2019年《房屋租赁合同》、2020年《房屋租赁合同》、产权凭证；顺发公司提供的录音视频、文字整理稿、接处警登记表及一审法院庭审笔录等在卷予以佐证。一审法院认为：嘉诚公司、顺发公司于2016年、2018年、2019年、2020年订立的合同，均属合法有效。其中，双方于2016年所订立的《房屋设备租赁合同》约定的租赁期限为2016年3月31日至2020年3月30日，在此期限内，对于房屋的租赁，双方通过于2018年、2019年重新订立合同的方式对标的项目、面积、价格等进行了变更；对于设备的租赁未作变动。对于租金，双方亦全部结算完毕。租赁期限届满后，双方又于2020年3月再次订立《房屋租赁合同》，但对设备的租赁未作约定。因该些设备存放于案涉租赁厂房内，只有将房屋、设备一并租赁才能实现租赁物价值的最大化，故嘉诚公司仍要求顺发公司将房屋、设备一并租赁。此后因双方对设备租金问题未能协商一致，顺发公司要求退租，嘉诚公司亦在2020年4月30日表示同意，双方均同意解除房屋租赁合同，故一审法院确认双方于2020年3月订立的《房屋租赁合同》于该日予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故顺发公司应将租赁房屋返还嘉诚公司，并按326268.5元/年标准支付自2020年4月1日至2020年4月30日的租金及此后至实际返还房屋时（即按双方一致同意的5月30日）止的房屋使用费合计54378元。因设备租赁合同到期后，双方未重新订立合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间就设备的租赁关系转为不定期租赁。在此过程中，顺发公司要求在原租金标准上降低价格，嘉诚公司未予同意。结合2020年4月30日双方一致同意将房屋退租，设备返还（返还的方式为放置在原处即可）的通话内容，可知设备租赁关系已经双方一致同意解除，故顺发公司仍应按照原租金标准支付一个月的设备租金15000元（180000元÷12月）。至于顺发公司所称的未能使用设备的抗辩事由，因设备其时处于顺发公司掌控之中，顺发公司亦未能就此提供相应证据，故一审法院不予采信。对于顺发公司未能履行（支付租金）2020年订立的房屋租赁合同，其根本原因在于双方对设备的租金未能达成一致。为实现租赁物价值的最大化，嘉诚公司也不愿意就房屋单独出租。在此情形下，为实现合同的顺利履行，在订立房屋租赁合同时，本应将设备租赁事宜在房屋租赁期限内如何履行一并协商确定，双方对此均有一定的过错。故嘉诚公司要求按照2020年《房屋租赁合同》第十二条“违约责任”的约定主张违约金，一审法院不再予以支持。对于嘉诚公司主张的顺发公司尚未归还的设备，结合设备清单，可确认顺发公司尚有大盘板129只（1900元/只）、小盘板110只（900元/只）、毛丝盘板29只（1200元/只）未能归还，若不能归还的，应根据设备清单所列的单价予以赔偿。对于嘉诚公司主张的叉车费590元，顺发公司并无异议，一审法院予以确认。水电费，顺发公司不认可，嘉诚公司也未提供证据证明，一审法院不予认定。对于顺发公司提出的由于“三合一整治”，要求减少15天的租金及按减少后的实际面积计算租金，退还差额的问题。因顺发公司未提供任何证据，可按嘉诚公司自认的影响时间为10天来计算。由于“三合一整治”不完全归责于嘉诚公司，且顺发公司仍占有租赁物，故该期间的租金可酌情按70%计算，应予扣减金额为4371元[（351752+180000元/年）÷365天×10天×30%]。“三合一整治”完毕后，对照2020年的租赁合同，客观上确系减少了租赁车间、附房的面积，增加了场地的面积。故剩余合同期限内（5个月）租金差额，可根据2019年合同车间的单价结合2020年合同车间的面积，2020年场地附房的面积、单价计算为19685元{[351752-（2176元/㎡×130元/㎡+21628.5元）]÷12×5}。两项合计为24056元。综上，嘉诚公司诉讼请求中的合理部分，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、确认常熟市嘉诚织造有限公司常熟市顺发经编织造有限公司于2020年3月签订《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。二、常熟市顺发经编织造有限公司支付嘉诚公司嘉诚公司房屋租金及合同解除后的房屋使用费人民币(下同)54378元。三、常熟市顺发经编织造有限公司支付常熟市嘉诚织造有限公司设备使用费15000元。四、常熟市顺发经编织造有限公司支付常熟市嘉诚织造有限公司叉车费590元。五、常熟市嘉诚织造有限公司应退还常熟市顺发经编织造有限公司租金24056元。该项与本判决二、三、四项相折抵后，常熟市顺发经编织造有限公司应支付常熟市嘉诚织造有限公司45912元，于判决生效之日起十日内履行。六、常熟市顺发经编织造有限公司交还案涉租赁房屋（已履行）并于判决生效之日起十日归还常熟市嘉诚织造有限公司大盘板129只（1900元/只）、小盘板110只（900元/只）、毛丝盘板29只（1200元/只），若不能归还，按上述价格予以赔偿。七、驳回常熟市嘉诚织造有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取2068元，由常熟市嘉诚织造有限公司负担414元，由常熟市顺发经编织造有限公司负担1654元。二审中，顺发公司提交《告知书》复印件一份，证明三合一消防整改系政府要求被上诉人承担的义务。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，嘉诚公司与顺发公司于2016年、2018年、2019年、2020年签订的《房屋租赁合同》均属合法有效。2020年签订的合同履行期为2020年4月1日至2021年3月31日，因双方对于设备租金未能协商一致导致该《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除，双方一致认可顺发公司于2020年5月30日搬离涉案房屋，则顺发公司应结清2020年5月30日之前的房屋及设备租金及占有使用费。顺发公司已向嘉诚公司交纳至2020年3月31日的租金，因政府“三合一整治”期间，顺发公司未正常经营，该期间的租金应作相应扣减。顺发公司主张停工时间15天，对此未有充分证据证明，其二审提供的《告知书》复印件亦不能证明该待证事实，故一审法院按嘉诚公司自认的10天计算停工时间，并无不当。虽然嘉诚公司作为涉案房屋所有权人，客观上系政府整改通知书送达的对象，但顺发公司仍占有、使用租赁物，一审法院酌定顺发公司按70%的比例承担整治期间的租金，属合理裁量，亦无不当。因“三合一整治”，顺发公司租赁的部分辅房被拆除，但双方2020年签订的租赁合同新增场地面积，双方并约定场地、辅房租赁单价为30元/平方米，低于2019年合同约定的办公室、辅房租金60元/平方米，可见拆除辅房后的场地面积仍在顺发公司租赁范围内，顺发公司关于房屋拆除后其未实际租用场地的上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于叉车使用费590元，顺发公司一审中对此未提出异议，一审法院一并处理符合本案事实。综上，顺发公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4136元，由常熟市顺发经编织造有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二一年三月十五日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。