四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0114民初488号 原告（执行案外人）：王志平，男，1952年12月25日出生，汉族，住重庆市长寿区。 原告（执行案外人）：巫明霞，女，1955年6月15日出生，土家族，住重庆市长寿区。 被告（申请执行人）：白兰彬，男，1973年3月15日出生，汉族，住成都市新都区。 被告（被执行人）：包克成，男，1967年9月19日出生，汉族，住成都市新都区。 原告王志平、巫明霞与被告白兰彬、包克成案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2021年2月19日公开开庭进行了独任审理。原告王志平、巫明霞，被告白兰彬、包克成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王志平、巫明霞向本院提出诉讼请求：1.停止执行王志平、巫明霞购买的位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋的执行；2.确认上述房屋归王志平、巫明霞所有；3.本案诉讼费用由白兰彬、包克成承担。事实与理由：一、王志平、巫明霞与包克成于2007年10月16日签订了合法有效的《房屋买卖协议》，王志平、巫明霞购买包克成位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋。二、王志平、巫明霞按照《房屋买卖协议》在约定的付款期限内，于2007年10月28日向包克成付清了房屋全部价款110000元。三、王志平、巫明霞自2007年10月至人民法院查封前已实际占有并使用了该房屋。包克成收到房屋全部价款的当天，即2007年10月28日向王志平、巫明霞交付了该房屋的钥匙，王志平、巫明霞至今占有并合法使用了该房屋。王志平、巫明霞由于家住重庆，不便常来成都，所以委托亲友杨景明对该房屋进行了出租等管理事宜。由于家住该房屋所在地的范庆元熟悉当地情况，范庆元受杨景明委托，在当地联系房屋承租人，现该房屋由巫明霞继续使用并出租。四、王志平、巫明霞在人民法院查封前未办理房屋过户属于非自身原因所致，本身无过错。王志平、巫明霞购买房屋后，多次催促包克成进行产权过户，但包克成当时在押和手机号更换导致王志平、巫明霞一直无法联系包克成，故该房屋长时间未能办理过户手续。该房屋的产权证发放登记日期为2016年4月27日，王志平、巫明霞于2018年6月才从包克成处获得该房屋的产权证，包克成于2018年7月5日全权委托杨景明与王志平、巫明霞办理房屋产权过户的公证书。该房屋的产权过户经2018年7月5日公证后，王志平、巫明霞又受到成都限制购房的新规，外地户籍人员在成都买房必须在成都常住满两年，才能过户房产，所以至今未能产权过户。综上所述，王志平、巫明霞为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，请求人民法院立即解除对王志平、巫明霞购买的位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋的查封，并判决该房屋归王志平、巫明霞所有。 白兰彬辩称，案涉房屋属于包克成所有，王志平、巫明霞提供的证据白兰彬无法核实，白兰彬认可房产证，白兰彬未收到欠款故要求继续查封房屋。关于诉状所述包克成被关押的事实，包克成实际在2012年就回家了，且一直居住在三河场没有离开过。白兰彬认为，房屋登记在包克成名下，王志平、巫明霞于2007年购买案涉房屋一直未办理登记，包克成一直居住在三河场，电话也一直能够打通，在王志平、巫明霞没有办理过户的情况下，房屋仍然属于包克成所有。 包克成辩称，对将案涉房屋出卖给王志平、巫明霞的事实无异议。王志平、巫明霞购买房屋在前，包克成欠付白兰彬费用在后，欠付白兰彬的费用待包克成有能力偿还时再偿还。 经审理查明，原告白兰彬与被告包克成、包克伟、包克平租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月7日作出（2018）川0114民初8820号民事调解书，主文内容为：“一、被告包克成欠原告白兰彬租赁费50000元，此款于2019年2月1日前付10000元，余款40000元于2019年6月30日前一次性付清（支付到白兰彬中国农业银行卡，卡号6228××××4513），双方债权债务清结;二、如被告包克成未在2019年2月1日前付10000元，则原告白兰彬可以就全部50000元申请执行；三、案件受理费620元（已减半收取），由原告白兰彬负担。”调解书生效后，白兰彬向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2019）川0114执1170号。执行过程中，本院依法扣划包克成银行存款32505.40元，并于2019年6月4日作出裁定将包克成所有的位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋予以查封，查封期限为三年。2020年9月21日，本院受理王志平、巫明霞所提执行异议申请。2020年9月24日，本院作出2020川0114执异201号《执行裁定书》，裁定：驳回案外人王志平、巫明霞的异议请求。王志平、巫明霞不服上述裁定，于2020年10月9日向本院提起诉讼。 另查明，王志平、巫明霞提交的落款时间为2007年10月16日的《房屋买卖协议》记载:“......协议内容:经甲（包克成、黄帝莲）、乙（王志平、巫明霞）双方协商，甲方自愿将位于成都市新都区××街道××社区××栋××单元××号的住房（现房）总面积48㎡，总售价壹拾壹万元整，出售给乙方。（注:过户手续费在办理时由乙方自理）二、双方同意付款方式及其他条件:1、签订买卖协议后，乙方首先支付给甲方房屋预定金人民币伍仟元整;2、在签订买卖协议后30日内，乙方支付甲方购房款人民币拾万零伍仟元整;3、在该房办理过户给乙方后，剩余款由乙方一次性付给甲方。（不要）4、甲方必须协助乙方完善一切手续。三、违约责任:1、甲方责任:甲方在接受乙方购房款后，若甲方违约造成乙方不能购得此房，甲方必须按购房款总额的1.5倍赔偿乙方损失。甲方（出卖人）必须保证销售房没有产权纠纷和债务纠纷;若该房不能办理产权登记、过户手续或发生债权纠纷的，由甲方（出卖人）承担全部责任，并按1.5倍购房款，赔付乙方损失。2、乙方责任:在签订协议后30日内，乙方不能按期支付壹拾万零伍仟整，甲方有权解除协议并将定金人民币伍仟元视为违约金处理。在办理产权过户手续时，由于乙方原因造成房屋不能办理过户手续，由乙方自已承担责任……”。同日，黄帝莲出具收条，确认收到王志平、巫明霞购房款5000元。2007年10月28日，黄帝莲、包克成出具收条，确认收到王志平、巫明霞购房款105000元。王志平、巫明霞称，王志平、巫明霞于2007年10月28日交付购房款后，包克成向王志平、巫明霞交付房屋钥匙。王志平、巫明霞因家住重庆，委托亲友杨景明对房屋进行出租管理。王志平、巫明霞举出杨景明于2020年10月8日出具的《关于委托管理房屋的情况说明》显示，杨景明接受委托后又委托了房屋所在地的范庆元帮忙联系承租人。王志平、巫明霞另举出其与包玉成签订的《房屋出租协议》以及租金收取收条各一份，证实房屋出租的事实。王志平、巫明霞提交的（2018）川国公证字第75164号公证书记载:“申请人包克成，男，一九六七年九月十九日出生，居民身份证号码：510125196709××××，住址：成都市新都区三河××村××社。公证事项：委托。兹证明申请人包克成于二〇一八年七月五日来到本处，在本公证员目前，在前面的《委托书》上签名、捺手印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。包克成的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定。中华人民共和国四川省成都市国力公证处公证员梓正友。”公证书所指《委托书》的落款时间为2018年7月5日，签订主体为包克成与杨景明，主文内容为:“……委托人包克成（离婚后未再婚），位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋（档案保管号:权0146061）系包克成个人单独所有，委托人因工作繁忙，无法亲自办理委托相关事宜，特委托杨景明为代理人，委托事宜如下:一、签订房屋买卖合同。受托人有权代表委托人签订上述房屋的买卖合同、经纪服务合同，包括办理买卖合同网签，以委托人的名义办理存量房交易资金监管等相关手续。二、房屋价款收取。由委托人自行收取全部售房款。三、代办房屋过户手续。代为查询上述房屋档案。代为办理上述不动产出售的转移登记手续，包括查询、办理上述房屋的房地数据关联、变更预留电话，领取新的不动产权证书；到相关部门开具并领取上述不动产的土地分摊信息表，代为接受房屋管理部门、不动产登记部门或相关部门的询问，并签署相关文件和笔录。……十、委托期限:本委托书自委托人签署之日起两年内有效……”。 再查明，据业务件号为权0146061的《房屋信息摘要3》记载，案涉房屋的产源和登记事项为拆迁交换，共有方式为单独所有，登记时间为2009年9月14日;登记权利人为包克成、权证号:监证0355120;登记义务人为成都市新都区三河街道办事处、权证号:监证0229673;限制登记信息如下:限制登记单位为成都市新都区人民法院，限制登记文号为（2019）川0114执1170号，限制登记时间为2019年6月6日，解除限制时间为2022年6月5日。王志平、巫明霞所举房屋所有权证书显示，位于××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋的登记所有权人为包克成，登记时间为2009年9月14日。王志平、巫明霞所举土地使用权证显示证书颁发时间为2016年4月27日，土地使用权人为包克成。2021年2月20日，本院作出（2019）川0114执1169号《执行裁定书》，裁定:一、将被执行人包克成名下位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋（不动产单元号510114006005ＧＢ00003Ｆ00300015）予以查封。二、查封期限为3年。 本院认为，本院在执行原告白兰彬与被告包克成、包克伟、包克平租赁合同纠纷一案中，查封了登记在包克成名下的房屋，案外人王志平、巫明霞以其购买了查封房屋为由要求确认其享有执行标的所有权并排除案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”房屋买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需满足以上四个条件，才能得到支持。房屋等不动产根据房屋登记情况判断权属为一般社会常识，不动产物权只有经过登记才具有公示、对抗第三人的作用。从王志平、巫明霞所举证据以及当事人当庭陈述情况来看，王志平、巫明霞已在案涉房屋查封前购买了房屋的事实成立，但签订房屋买卖合同、交付购房款并不直接导致房屋权属的变更。从王志平、巫明霞所举《房屋买卖协议》和收条内容来看，王志平、巫明霞与包克成、黄帝莲于2007年10月16日签订《房屋买卖协议》，2007年10月28日王志平、巫明霞完成全部购房款支付，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。王志平、巫明霞称在2007年10月28日交付完毕购房款后，包克成向王志平、巫明霞交付房屋钥匙，王志平、巫明霞将案涉房屋用于出租，根据王志平、巫明霞所举证据及当事人陈述情况，该情形亦符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”及“已支付全部价款”的条件。本案的争议焦点问题是，王志平、巫明霞在2007年与包克成签订购房合同并支付完毕全部购房款，但直至2019年6月4日在长达十多年的时间期间内未能办理过户，王志平、巫明霞是否存在过错。从房屋买卖合同内容来看，买卖双方未对何时办理过户进行明确约定，但从违约条款的约定内容来看，双方也预计到了房屋应该办理过户，未能办理过户则卖方应承担赔偿责任，但买卖双方均未积极完成过户登记。从过户条件是否成就来看，王志平、巫明霞及包克成均提到案涉房屋早已能够办理产权证书，包克成另称至少在八九年之前确定已可以办理产权证书，仅因为办理需要支付费用故未前往办理。王志平、巫明霞称长时间无法电话联系包克成，即便认定其陈述真实，如电话沟通不畅，亦可通过至包克成原居住地三河场附近询问包克成的联系方式。同时，即便认定王志平、巫明霞在2007年至2017年期间无法联系包克成，在2017年已经获得包克成的联系方式后，在办理过户过程中与工作人员发生争执便放弃了继续办理，随后在2018年才再次进行过户办理，在此期间王志平、巫明霞亦未积极推动产权过户进度。2018年房屋限购政策施行后，王志平、巫明霞便未再进行过户，由此发生2019年6月4日本院查封案涉房屋。不动产物权的转让以记载在不动产登记簿时发生效力，对于仅签订房屋买卖合同而未办理产权过户手续的风险，房屋买受人应当有清晰的认识。不论出于何种考量因素，王志平、巫明霞长达十多年未办理房屋产权过户，将自己的权益置于风险之中，应当自行承担相应的后果。案涉房屋未办理过户固然有包克成迟延办理产权证书的因素，但根据双方陈述内容可知，王志平、巫明霞亦未积极催促包克成办理产权过户登记。因此，案涉房屋被本院查封前未办理过户登记，王志平、巫明霞具有相应的过错，王志平、巫明霞的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院对王志平、巫明霞排除强制执行的请求不予支持，对其提出的确认案涉房屋所有权归属，本院亦不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回王志平、巫明霞的诉讼请求。 案件受理费2500元，由王志平、巫明霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  叶春梅 二〇二一年三月一日 书记员  钟 芹