四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终280号 上诉人（原审原告、反诉被告）：西昌树高房地产开发有限公司，住所地：四川省凉山彝族自治州西昌市天王山大道一段**，统一社会信用代码：91513401MA64YPMF82。 法定代表人：梁树高，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王馨媛，女，该公司法务经理。 委托诉讼代理人：陈天骥，男，该公司法务专员。 上诉人（原审被告、反诉原告）：余志友，男，1984年11月4日出生，汉族，住四川省西昌市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：钱柄瑶，女，1989年3月26日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：余志友（钱柄瑶丈夫），住四川省西昌市。 上诉人西昌树高房地产开发有限公司（以下简称树高房产公司）与上诉人余志友、钱柄瑶商品房预售合同纠纷一案，均不服四川省米易县人民法院（2020）川0421民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人树高房产公司的委托诉讼代理人陈天骥、被上诉人余志友、钱柄瑶的委托诉讼代理人余志友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 树高房产公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持树高房产公司的全部诉讼请求；一二审诉讼费由余志友、钱柄瑶承担。事实和理由：1.余志友、钱柄瑶逾期办理按揭贷款系自身原因造成，与树高房产公司无关。2.余志友、钱柄瑶没有证据证明树高房产公司有终止履行债务的行为，一审适用《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条认定事实不清，适用法律错误，应当予以改判。3.根据已查明事实，应由余志友、钱柄瑶承担违约责任，一审判决以余志友、钱柄瑶行使不安抗辩权树高房产公司未提供担保，认定树高房产公司也应承担违约责任错误。4、双方签订的合同真实有效、法院应遵从合同判决，不应混淆事实。违背合同约定。 余志友、钱柄瑶辩称，1.树高房产公司有通过诉讼拖延返还首付款的动机，本案发回重审不利于余志友、钱柄瑶实现债权；2.余志友、钱柄瑶行使不安抗辩权时，并不知道树高房产公司篡改合同，树高房产公司篡改合同，余志友、钱柄瑶的先履行抗辩权形成，余志友、钱柄瑶在诉讼中行使先履行抗辩权、不安抗辩权不矛盾，余志友、钱柄瑶未构成违约，有权向有关部门举报；3.树高房产公司上诉请求本案一二诉讼费用全部由树高房产公司承担，不违反法律规定，余志友、钱柄瑶认可；4.树高房产公司篡改合同备案，欺骗余志友、钱柄瑶签订补充协议违反法律规定，诉讼请求不应得到支持。余志友、钱柄瑶的其他答辩意见与一审答辩意见一致 余志友、钱柄瑶上诉请求：撤销一审判决第五项，即“驳回余志友、钱柄瑶的其他反诉请求”，改判树高公司向余志友、钱柄瑶支付解除合同违约金114893.2元；判令本案的一审本诉、反诉诉讼费及二审诉讼费全部由树高房产公司承担。事实和理由：1.一审判决忽略余志友、钱柄瑶与树高公司签订的商品房预售合同的履行顺序，认定余志友、钱柄瑶违约，不符合法律规定。2.余志友、钱柄瑶的损失应当以预期收益计算，一审判决未考虑余志友、钱柄瑶向树高公司支付相应价款的孳息，违反公平原则。3.余志友、钱柄瑶是被动接受格式条款的一份，树高公司是提供格式条款一方。合同签订和履行中余志友、钱柄瑶处于劣势。 树高房产公司辩称，1.余志友、钱柄瑶逾期办理贷款是自身原因导致，与树高房产公司无关，余志友。钱柄瑶知道公积金账户冻结，应当告知树高房产公司，双方协商解决，房屋锁定给树高房产公司造成损失；2.双方之间是买卖合同关系并非借款合同关系，树高房产公司不应支付利息，余志友、钱柄瑶未起诉要求支付利息，应当不予审理；3.树高房产公司与余志友、钱柄瑶是自愿签订合同，余志友、钱柄瑶没有证据证明受到欺诈和胁迫，合同未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。 树高房产公司向一审法院起诉请求：1、解除树高房产公司、余志友、钱柄瑶于2019年5月26日签订的商品房买卖合同、附件及补充协议；2、判令余志友、钱柄瑶立即配合树高房产公司办理撤销商品房的备案登记、预登记以及注销网签信息程序；3、判令余志友、钱柄瑶支付树高房产公司解除合同违约金235113.20元；4、本案诉讼费全部由余志友、钱柄瑶承担。 余志友、钱柄瑶向一审法院反诉请求：1、依法解除双方2019年5月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令树高房产公司立即返还余志友、钱柄瑶首付款572266元，并支付解除合同违约金114893.20元（575566元×20%）；3、反诉费用由树高房产公司承担。 一审法院认定事实：2019年5月26日，树高房产公司（反诉被告）与余志友、钱柄瑶（反诉原告）签订《商品房买卖合同（预售）》、附件及《补充协议》，约定由余志友、钱柄瑶购买树高房产公司开发的西昌·翡丽庄园商品房一套。该房套内建筑面积94.67㎡，价款1175566元，合同签订当日余志友、钱柄瑶支付首付款575566元，余款600000元，约定于2019年8月26日前支付。该合同第九条约定买受人应于2019年8月26日前第二期支付房屋全部价款，其中于2019年5月26日前首付48.96%，金额575566元，2019年8月26日前第二期支付51.04%，金额600000元。第十条逾期付款的处理：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同后，书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起十日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款”。第十一条预售款监管：“出售该商品房的全部房款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设”。第十八条交付时间和手续：“出卖人在2020年8月30日前向买受人交付该商品房”。第二十四条预售合同登记备案：“（一）出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续…。（二）本合同采用网上签约并登记备案的，出卖人保持签约文本与备案文本内容一致”。第三十九条补充协议：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。该合同附件及补充协议对公积金贷款等相关内容进行了约定，不能按时办理公积金贷款由买受人担责。合同签订当日余志友、钱柄瑶支付首付款575566元。树高房产公司就该商品房备案网签时间为2019年8月6日，房管所审核备案时间为2019年8月26日，备案合同上将第九条分期付款更改为买受人应于2019年10月6日前分二期支付该商品房全部价款，其中于2019年8月6日前首期付款575566元，2019年10月6日第二期支付600000元。余志友、钱柄瑶余志友准备相关公积金按揭贷款相关资料准备贷款支付第二期房款，但因其从会东县调动至凉山州机关工作，于2019年6月办理调动手续，余志友公积金账户被封存，新公积金账户尚未建立，致其未能成功办理贷款。2019年9月2日起树高房产公司方销售人员微信多次催促余志友办理贷款，余志友告知新的公积金账户还没办好。2019年11月28日树高房产公司书面通知余志友，收到此通知3日内付清房屋余款。2019年11月30日针对树高房产公司2019年11月28日的通知，余志友也向树高房产公司发书面通知阐述了3日内不能付清房款的理由，明确因个人公积金账户封存，不能贷款；因你公司已丧失商业信誉，正式向贵公司主张不安抗辩权，中止履行合同。解决方式：如解除，双方签订解除合同协议，新签订协议后，3日内退还首付款全部；如继续履行合同，待新住房公积金账户建立后继续履行贷款手续，不谈违约金…。2019年12月16日，树高房产公司方委托四川林志律师事务所向余志友、钱柄瑶发送律师催告函，告知合同约定2019年10月6日前支付第二期房款600000元，已逾期付款70天，已产生违约金21000元，要求尽快落实二期购房款支付事宜，树高房产公司公司保留追究违约责任权利等。余志友电话联系律师，对方称其无协商权。2020年3月16日树高房产公司方给余志友发回复函，告知其未按合同约定支付购房款已违约，要求收到该函3日内付清房款及违约金，否则将解除合同等。双方发生纠纷后，经协商终未达成共识，形成本案纠纷。另查明，案涉商品房还在建设之中，目前尚不具备交付条件。 一审法院认为，树高房产公司、余志友、钱柄瑶双方自愿协商达成的商品房买卖（预售）合同属有效合同，该合同约定了双方互付交付义务，属双务合同。该预售合同签订时，余志友、钱柄瑶方已按约履行了交付首付款的义务，而树高房产公司未按合同约定及时办理备案手续，且备案时擅自更改合同约定的分期付款时间，即违反了合同约定，也违反了《城市商品房预售管理办法》的规定，已构成违约。本案造成余志友、钱柄瑶未能按时支付第二期房款的原因是树高房产公司不能按时完成公积金贷款，究其原因是多方面的，一是余志友工作调动，其原公积金账户被封存新账户未建立；二是公积金贷款流程确需商品房备案登记相关手续，因树高房产公司未及时办理商品房备案登记，对余志友、钱柄瑶贷款造成一定不利影响；三是双方获知暂不能办理公积金贷款后不能积极主动沟通，协商延期付款事宜等诸多原因。主要原因是余志友工作调动原公积金账户被封存，被封存期间恰在双方签订合同期间，但新账户的建立余志友个人又不能掌控，但又不能完全归责于树高房产公司方。余志友、钱柄瑶购房时未充分考虑到办理工作异地调动手续，公积金账户可能发生变动而不能及时办理公积金贷款手续的情况。而根据双方所签合同附件的约定，造成拖延贷款的责任属买受方，故应由余志友、钱柄瑶方担责。合同履行期间，余志友、钱柄瑶提出树高房产公司方有违约行为，诉讼缠身、财务状况堪忧的情况通知树高房产公司方，为保护其自身合法权益而行使不安抗辩权，树高房产公司方对此并未提供担保，依据《合同法》第六十八条的规定，余志友、钱柄瑶可以中止履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方拖延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。且原、余志友、钱柄瑶双方所签合同第十条约定了逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。故树高房产公司要求解除《商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议，判令余志友、钱柄瑶配合树高房产公司办理撤销该商品房的备案登记、预售登记以及撤销网签信息程序的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。该合同法第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以终止履行：…（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失债务履行能力的其他情形。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保后，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同”。故余志友、钱柄瑶要求解除合同，并由树高房产公司返还首付款575566元的反诉请求，符合法律规定，一审法院予以支持。合同法第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案树高房产公司、余志友、钱柄瑶双方都有违约行为，应各自承担相应的责任。树高房产公司、余志友、钱柄瑶不同意支付对方违约金的抗辩主张，一审法院予以支持。故树高房产公司方提出支付违约金、支付差旅费（未提供证据）等其他诉讼请求一审法院不予支持；余志友、钱柄瑶提出的支付违约金等其他反诉请求，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第一百六十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除西昌树高房地产开发有限公司与余志友、钱柄瑶于2019年5月26日签订的商品房买卖合同（预售）、附件及补充协议；二、自判决生效之日起七日内，由西昌树高房地产开发有限公司返还余志友、钱柄瑶房屋预付款575566元；三、自本判决生效之日起七日内，余志友、钱柄瑶配合西昌树高房地产开发有限公司办理撤销案涉商品房备案登记、预登记以及注销网签信息事宜；四、驳回西昌树高房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回余志友、钱柄瑶的其他反诉请求。一审案件受理费2438元，反诉费5035元，合计7473元，由西昌树高房地产开发有限公司，余志友、钱柄瑶各承担3736.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审时，树高房产公司向本院提交网页截屏一份，拟证明案涉房屋比较优质。余志友、钱柄瑶质证认为，提交的证据超过举证期，不是新证据，对证据的三性不予认可。 本院认为，树高公司二审提交证据的证明目的与本案没有关联，本院依法不予采信。 二审中，余志友、钱柄瑶未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，2019年5月26日，树高房产公司与余志友、钱柄瑶签订《商品房买卖合同补充协议》明确载明：双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中重要条款，已采用加粗字体、加下划线等方式提醒注意，并进行了合理说明。故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》虽是格式合同，但内容系双方当事人的真实意思表示，且未违背国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。2019年5月26日，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定：树高房产公司应在合同签订之日起30日内办理合同登记备案手续，但案涉《商品房买卖合同（预售）》于2019年8月26日才登记备案，树高房产公司未按照合同约定完成登记备案义务，并且，备案时擅自更改合同约定的分期付款时间，树高房产公司违反合同约定构成违约。后余志友、钱柄瑶提出其行使先履行抗辩权和不安抗辩权，因树高房产公司已完成备案登记，履行了主给付义务。并且，余志友、钱柄瑶在本案审理过程中未提供确切的证据证明树高房产公司履行能力严重恶化，因此，余志友、钱柄瑶行使先履行抗辩权和不安抗辩权不符合法律规定。一审法院认定余志友、钱柄瑶行使不安抗辩权，树高房产公司未提供担保错误，本院依法予以就纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”，余志友、钱柄瑶应承担相应的违约责任。由于树高房产公司、余志友、钱柄瑶在合同的履行过程中都存在违约行为，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，树高房产公司、余志友、钱柄瑶应各自承担相应的违约责任，树高房产公司、余志友、钱柄瑶要求对方承担解除合同违约金的请求不应得到支持。二审时，树高房产公司就其上诉状中由其承担本案一、二审诉讼费的上诉请求变更为由余志友、钱柄瑶承担。本案诉讼费由本院依法决定。 综上所述，树高房产公司、余志友、钱柄瑶的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14536元，由西昌树高房地产开发有限公司负担11938元，余志友、钱柄瑶负担2598元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二一年三月二十五日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明