湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂12民终250号上诉人（原审被告）：高全刚，男，1967年5月19日出生，汉族，住嘉鱼县。委托诉讼代理人：周小红（系上诉人妻子），女，1970年4月26日出生，汉族，住嘉鱼县。被上诉人（原审原告）：咸宁市嘉鱼县永金物业有限责任公司。住所地嘉鱼县鱼岳镇发展大道**。法定代表人：李永金，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈大保（系公司物业经理），男，1977年8月29日出生，汉族，住嘉鱼县。上诉人高全刚因与被上诉人咸宁市嘉鱼县永金物业有限责任公司(以下简称永金物业公司)物业合同纠纷一案，不服湖北省嘉鱼县人民法院（2020）鄂1221民初1494号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。高全刚上诉请求：1.依法撤销（2020）鄂1221民初1494号民事判决并依法进行改判；2.被上诉人的物业管理服务费缴纳计算方式减半交纳或更低；3.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未能按照《物业服务合同》的约定提供相应的物业管理服务；二、被上诉人从未按照《物业服务合同》的约定提供优质的服务；三、《物业服务合同》第二章第五条的约定提供共用设施设备、维护、修缮、服务于管理，而被上诉人实际上并未履行相应的义务。小区秩序混乱、乱搭乱建、被上诉人擅自将电梯程序更改、小区业主财物被盗业主需要调监控时，被上诉人却以没有交物业费为由不允许查看、被上诉人在进驻小区期间私自变卖本小区财物；四、依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条以及《中华人民共和国合同法》第67条的规定，一审判决明显不公正，请求依法改判。永金物业公司辩称：1.根据《物业服务合同》第二十二条，上诉人提出的外墙墙面渗水，物业公司均有记录在案，并多次向住建局申请维修基金处理，但审批程序复杂和业主签字受阻而暂未实施，并非被上诉人不作为。帝景苑小区因开发商破产，产生大量的遗留问题，这些遗留问题限制了物业公司的服务质量，妨碍物业公司正常运作，被上诉人自进场一直向上级部门反映努力争取解决，并力所能及的解决一部分问题。上诉人将这些遗留问题强加于被上诉人方是很不合理的；2.小区乱搭建问题确实存在，物业公司多次制止、向当事人下达整改通知书，并已向城管部门汇报；3.上诉人提及的控制未缴纳物业费业主的车辆不让进入小区，我方保留诉讼权利；4.公共环境卫生的维护和消防通道的清理工作一直在进行、疫情期间物业公司坚守岗位、公共电费一直缴纳以及公共梯灯、路灯进行维修、电梯问题多次向有关部门反映并且未停止电梯维保。综上，上诉人上诉理由与事实不符，其主张的拒交物业费用的理由不成立，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求，并依法改判上诉人全额支付物业费、经济损失3000元及物业费滞纳金。一审法院认定事实：2012年，高全刚购买了一套位于嘉鱼县鱼岳××小区××单元××室的房屋，面积为132.32平方米电梯房，2013年办理了入住。2019年4月30日，嘉鱼县鱼岳镇帝景苑业主委员会与永金物业公司签订了《帝景苑小区物业服务合同》，合同约定帝景苑小区物业委托永金物业公司进行管理，委托期限为五年，自2019年5月1日至2022年5月1日止，物业费收取标准为步梯房每月每平方米0.6元，电梯房为每月每平方米1元，物业管理服务费定于每年的第一个月为缴费时间。合同同时对双方的权利义务进行了约定。自永金物业公司进驻以来，高全刚未缴纳物业管理费。经永金物业公司催讨，高全刚至今未交。同时查明，帝景苑自业主入住后因开发商原因导致小区部分设施不全，对小区居民生活造成一定影响。同时小区物业管理存在设施损坏、安保不到位、卫生打扫不及时、车辆乱停乱放等物业服务质量问题。一审法院认为，嘉鱼县鱼岳镇帝景苑业主委员会与永金物业公司签订的《帝景苑小区物业服务合同》真实有效，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。永金物业公司在帝景苑小区进行物业服务的事实客观存在。高全刚提出其未与永金物业公司签订物业管理合同并非本案合同当事人的抗辩理由，一审法院不予支持。永金物业公司在履行合同过程中，管理服务上虽有瑕疵，但并未构成根本性违约，不是高全刚不交物业费的法定理由。永金物业公司作为提供物业服务单位，应严格按照合同约定给业主提供优质、贴心的物业服务，因永金物业公司存在服务不到位、物业管理质量问题，高全刚未享受到应有的物业管理服务，永金物业公司存在一定程度的违约行为，故一审法院酌定永金物业公司按照《帝景苑小区物业服务合同》约定价格的80%支付物业管理服务费。关于物业管理服务费的缴纳方式，《帝景苑小区物业服务合同》仅约定物业管理费缴纳时间为每年的第一个月，未明确约定具体缴纳方式，永金物业公司要求高全刚支付尚未实际发生的物业管理服务费没有依据，故一审法院对永金物业公司要求高全刚交纳2020年12月份以后的物业管理服务费的诉讼请求不予支持。高全刚应支付2019年5月1日至2020年12月31日期间物业管理费，共计2117元（132.32平方米×1元/平方米/月×20个月*80%）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决由高全刚于本判决生效之日起十五日内向咸宁市嘉鱼县永金物业有限责任公司支付2019年5月1日至2020年12月31日期间物业管理费2117元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由高全刚负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间，高全刚提交了图片证据及视频证据一份。该证据拟证明物业管理混乱及物业服务质量差。永金物业公司质证认为，1.消防设备问题是开发商的遗留问题；2.电梯、照明、垃圾清理、乱停放、养狗，物业一直在进行管理。电梯有维修记录可以证明，疫情之前物业限制过电梯，疫情之后对电梯限制进行恢复。照明问题如果篮球场建好，物业会负责周边照明问题，消防通道清理牛皮癣清理、小区卫生物业一直在坚持清理，但是每次维持的时间很短。乱停放问题，物业公司多次发放通知并建立车棚。养狗问题，物业公司也对其进行了管理，一审提交过相关证据，但每次又会出现新的野狗。高空抛物问题仅存在一次。本院认为，该证据仅能证明永金物业公司提供服务存在瑕疵，不能证明高全刚有拒绝交纳物业服务费的事实和理由成立，本院对其证明目的不予认定。永金物业公司提交了隐患自查表及电梯维修记录一份。该证据拟证明，在永金物业公司进场之前消防设施是瘫痪的以及永金物业公司对电梯进行维修。高全刚质证认为，1.消防设施的确是不完善的，但是消防栓的管子是存在的，物业公司私自把消防栓的管子卸下来浇花草；2.电梯维修记录仅能证明是部分电梯的维修，电梯有问题的楼栋，永金物业公司进行维修，高全刚所住楼栋，电梯没有坏，也没有看见永金物业公司维修所住楼栋电梯。本院认为，该证据仅能证明永金物业公司提供服务，不能证明永金物业公司不存在违约的事实和理由成立，本院对其证明目的不予认定。二审查明的事实与一审查明的事实相同，继续予以确认。本院认为，本案争议焦点为：高全刚以永金物业公司未提供合格物业服务而拒交物业费的理由是否成立。第一，物业服务是一种准公共服务产品，是对全体业主的共用部分进行维护和管理。业主在物业管理活动中，应当按时交纳的物业服务费用是用于对全体业主的物业公共部分进行管理、维护支出；因此，服务质量是否合格依法不应当由个别或少数业主进行评价。第二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。”物业服务内容包括公共设施维修、安保、绿化、保洁等方面，对于物业服务的好坏是一个长期总体的综合评价，个别或部分项目服务的瑕疵或某一个阶段服务的瑕疵，不能认定为物业服务的根本性违约；被上诉人的服务在这些方面存在一定的瑕疵，但被上诉人在服务过程中针对存在的问题也在不断的改进，上诉人以此拒交物业服务费理由不当。第三，物业费是物业公司是否能正常运转的前提之一，高全刚希望所居住的小区环境是安全、整洁而有序的，而作为物业公司，业主是否按照约定交费则直接影响其能否提供约定的物业服务，同时，高全刚住宅所处的小区长期存在物业状况欠佳的情况且未能得到全面、及时、有效解决，对高全刚客观上造成困扰，进而以拒交物业费的方式消极对抗，亦属事出有因，一审法院酌情免除了高全刚20%的物业服务费，以兼顾物业公司与业主之间权利义务平衡，一审法院的处理是适当的；后续，物业公司应对高全刚反映的问题，积极推进与相关单位和职能部门的协调对接工作，并在物业服务过程中加强与业主的沟通，进一步提升服务质量和水平，切实提高永金物业公司的品牌公信力、满意度，促进物业公司未来管理经验的良性、可持续性发展。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人高全刚负担50元。本判决为终审判决。审  判  长  张 宏审  判  员  涂海兰审  判  员  汤兆光二〇二一年三月二十三日法官助理熊子惠书记员（兼）  熊子惠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；