山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3215号 上诉人（原审原告)：张成一，男，1979年3月9日出生，汉族，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱凤，山东舜通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：青岛方盛置业有限公司，住所地青岛市高新区。 法定代表人：胡克勤，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：陈炯，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩雪，山东文康律师事务所律师。 上诉人张成一因与被上诉人青岛方盛置业有限公司（以下简称方盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初1928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张成一上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判方盛公司向张成一支付购房款占用利息（以347165元为基数，自2017年7月29日起；以620000元为基数，自2018年8月7日起，均至方盛公司实际给付之日止，按年利率6%计算）及违约金236962.51元并赔偿张成一经济损失10000元；2、本案一审、二审诉讼费用全部由方盛公司承担。事实与理由：1、双方签订的商品房预售合同合法有效，张成一之所以要求解除合同系因为方盛公司交付的标的物不符合合同约定，方盛公司的行为构成根本违约，一审法院在认定张成一的法定合同解除权成立并判令双方合同解除的情况下，驳回张成一要求支付购房款占用利息、违约金并赔偿经济损失的诉讼请求，明显错误。具体理由：《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；第一百一十三条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条第一、二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据上述规定，合同中的违约责任,分为两类，即法定违约责任和约定违约责任。当合同各方未在合同中约定违约责任时,就应当适用法定违约责任。本案中，张成一与方盛公司并未对房屋层高标准不符合约定时方盛公司应支付的违约金数额及计算方式进行明确约定，但案涉房屋为商业用房，张成一购买该房屋亦是为经商使用，方盛公司于2018年12月30日通知张成一进行收房，如案涉房屋标准符合合同约定，张成一自2018年12月30日开始即可将该房屋进行投入使用，但因方盛公司的根本违约导致双方合同解除，致使张成一无法在预定期限内占有、使用该房屋，给张成一造成了重大经济损失，在合同解除后张成一有权要求方盛公司支付购房款占用期间利息、支付违约金并赔偿损失。故一审法院在认定张成一的法定合同解除权成立并判令双方合同解除的情况下，判决驳回张成一要求方盛公司支付购房款占用利息、违约金并赔偿经济损失的诉讼请求，明显错误，请求二审法院依法予以撤销并改判。 方盛公司答辩称，1、关于张成一主张的236962.51元违约金。 根据法律规定，违约金是基于双方约定而产生的违约责任承担方式，在双方未约定的情况下，则无法适用《合同法》第114条规定的违约金条款。张成一认可双方未对房屋层高标准不符合约定时方盛公司应支付的违约金数额及计算方式进行明确约定，因此张成一所主张的支付违约金没有任何合同依据，不符合法律规定，不应支持。2、关于张成一主张的1万元经济损失。张成一未提供任何证据证明其因涉案房屋层高不足5.45米而遭受了损失，更未能提供证据证明损失与层高不足之间存在因果关系，张成一应当承担举证不能的不利法律后果，其主张的赔偿损失不应支持。3、关于张成一主张的购房款占用利息。方盛公司于2018年12月30日向张成一交付了涉案房屋，张成一至一审庭审仍对外招租、招售，张成一张贴的租售广告是在玻璃门内侧，足以证明张成一实际持有案涉房屋的钥匙，实际占有控制案涉房屋。并且，张成一对外租售的行为表示其认可自己具有随时处分案涉房屋的权利，也足以证明案涉房屋已经处于张成一的实际占有控制之下。方盛公司对购房款的占用利息应与张成一对涉案房屋的占用费相互抵销，无需支付购房款占用利息。4、张成一对外租售案涉房屋属于市场交易行为，即张成一已经利用案涉房屋进行营利性活动，无论是否实际受益，其上述行为均是对案涉房屋的实际投入使用，其一方面占用房屋，实际投入使用案涉房屋，一面要求购房款利息，属于双向受益。从公平原则考虑，也不应当支持其支付购房款利息的主张。方盛公司请求二审维持一审判决，驳回上诉。 张成一向一审法院提出诉讼请求：1.解除张成一与方盛公司签订的《青岛市商品房预售合同》；2.方盛公司返还张成一购房款967165元；3.方盛公司支付张成一以347165元为基数自2017年7月29日（付首付款的日期）起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息及以620000元为基数自2018年8月7日（付尾款的日期）起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息；4.方盛公司向张成一支付违约金236962.51元并赔偿经济损失1万元；5.诉讼费、鉴定费用由方盛公司承担。 一审法院查明事实。2018年8月7日，张成一与方盛公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定张成一向方盛公司购买高新区xx路xx号xx户房屋，建筑面积63.55平方米，每平方米单价15207元，房屋总价款暂定966405元。合同约定建筑层高为5.45米。合同补充条款第五条小字内容有“在符合规范前提下，该房屋层高可局部或全部高于、低于预售合同约定的标准。” 2017年6月18日，张成一向方盛公司转账“公寓团购款”25000元；2017年7月23日，张成一向方盛公司转账“张成一认筹款”5万元；2017年7月24日，张成一向方盛公司转账“张成一认筹款”25000元；2017年7月29日，张成一向方盛公司POS机刷卡支付246405元；2018年8月7日，张成一向方盛公司转账62万元；2018年12月30日，张成一向方盛公司支付现金760元。上述款项共计967165元。2019年3月16日，方盛公司向张成一出具金额为967165元的增值税发票。 方盛公司通知张成一2018年12月30日办理交付手续。张成一在验收时发现房屋的实际层高与合同约定不符，未在房屋验收记录表中签字。对此，方盛公司未能提交已向张成一交付房屋钥匙等能证明已向张成一实际交付房屋的证据。 对于涉案房屋的实际层高，张成一称：“房子分为里外两间，外间的面积小，高度高一些，但是经过我2018年12月30日的简单测量，高度也未达到5.45米，里间面积大……高度大概为4.7米左右”；方盛公司称：“面积为35.62平方米的层高是5.45米（包含了上下楼板的厚度），面积为19.31平方米的层高大约是4.9米-5.05米”。 一审另查明，张成一于2019年5月27日就涉案纠纷第一次提起诉讼，要求方盛公司支付违约金20000元（暂定），于2019年10月23日向申请撤回了该案起诉。张成一又于2019年11月26日就涉案纠纷提交材料，要求解除合同等。 张成一在涉案房屋门上张贴了租售广告。对此，张成一述称系因双方一直处于诉讼阶段，张成一短时间内无法取回房屋购买价款，为了减少各方损失及寻求其他解决方案，才张贴的广告。 一审法院认为，本案的争议焦点在于张成一在本案中行使合同解除权是否应予以支持。张成一在本案中行使合同解除权解除双方的《青岛市商品房预售合同》事实清楚，不违反法律规定，应于支持。理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任”。方盛公司作为合同提供方，未举证证明其已经对合同补充条款约定的“该房屋层高可局部或全部高于、低于预售合同约定的标准”尽到了合理提示及说明义务，且合同中亦未对该约定进行特别标识，方盛公司应当承担举证不能的法律后果，张成一主张双方约定的涉案房屋层高应该为5.45米，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现方盛公司确认涉案房屋的部分层高未达到合同约定的5.45米，即使按照方盛公司所称，涉案房屋部分层高差距也有0.4米至0.55米之多，本案无需再对涉案房屋的层高进行勘验。房屋层高是实现本案房屋买卖合同目的的要件，达不到约定高度，应视为合同目的不能实现。张成一主张解除《青岛市商品房预售合同》的诉讼请求，具有事实与法律依据，予以支持。二、双方纠纷处于持续的未了结状态，张成一并未明确向方盛公司表示放弃合同解除权，张成一虽在涉案房屋上张贴了租售广告，但其对此作出的说明符合常理，对此方盛公司亦未能提交相关证据证明张成一实际持有房屋钥匙，对方盛公司交付房屋的行为予以受领。方盛公司不能仅以张成一第一次起诉是要求支付违约金或张贴广告的行为来推定张成一放弃了解除权。三、合同解除权应在合理期限内行使。关于本案的合同解除权行使期限，方盛公司主张张成一确认其于2018年12月30日发现房屋层高存在瑕疵，即便张成一因此拥有解除权，也应当于2019年12月30日前提出解除的要求，其于2020年1月2日提交诉状，第一次提出解除的要求，解除权已经消灭。但张成一提交本案诉状，要求解除合同的时间为2019年11月26日，并未超出2019年12月30日的期限。综上，张成一在本案中行使合同解除权解除双方的《青岛市商品房预售合同》，事实清楚，不违反法律规定，予以确认。张成一要求方盛公司返还购房款967165元，予以支持。 关于张成一的利息主张，张成一已在涉案房屋张贴租售广告，应视为张成一具有通过涉案房屋受益的意图，张成一未能出租房屋即要求方盛公司支付资金占用期间的利息，综合本案具体案情，不予支持。关于张成一主张的经济损失及违约金，张成一于庭审中称没有明确法律依据，也未提交相关明细，故其上述请求，证据不足，于法无据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条之规定，判决：一、解除张成一与方盛公司于2018年8月7日签订《青岛市商品房预售合同》；二、方盛公司于判决生效之日起10日内返还张成一购房款967165元；三、驳回张成一其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15720元，由张成一负担2248元，由方盛公司负担13472元。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，本案双方二审争议的焦点问题是：张成一主张的利息、违约金和损失应否支持。关于张成一的利息主张，本院认为，张成一在涉案房屋张贴租售广告欲对外出租房屋，表明张成一能够实际使用涉案房屋，张成一在自己能够实际使用涉案房屋的情况下，其要求方盛公司支付购房款占用期间的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。双方对层高不符合约定并未约定违约金，张成一要求方盛公司支付违约金，没有合同依据，本院亦不予支持。双方并未约定律师费的承担，张成一要求方盛公司承担1万律师费，本院亦不予支持。 综上所述，张成一的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7485元，由上诉人张成一负担。 本判决为终审判决。 审判长   王化宿 审判员   高中日 审判员   盛新国 二〇二一年三月三十一日 法官助理 马文淑 书记员 胡浩东 书记员 李珊珊