湖南省南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0921民初272号 原告：汤艳萍，女，1971年12月11日出生，汉族，住湖南省南县。 原告：汤利娟，女，1973年11月22日出生，汉族，住湖南省南县。 俩原告的共同委托诉讼代理人：张令羽，湖南金剑律师事务所律师。 被告：南县城镇建设综合开发公司，住所地：湖南省益阳市南县南洲镇东正街。 法定代表人:李友刚，系该公司经理。 委托诉讼代理人：黄成（系南县住房保障服务中心工作人员），男，1988年7月13日出生，汉族，住湖南省南县。 被告：陈孟宏，男，1963年11月7日出生，汉族，住湖南省南县。 委托诉讼代理人：赵武波，南县南洲法律服务所法律工作者。 原告汤艳萍、汤利娟与被告南县城镇建设综合开发公司（以下简称南县城建开发公司）、陈孟宏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤艳萍、汤利娟及其委托诉讼代理人张令羽，被告南县城建开发公司的委托诉讼代理人黄成，被告陈孟宏的委托诉讼代理人赵武波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤艳萍、汤利娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，为原告办理所购门面的不动产权属证书；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年9月1日，原告与被告签订《商业门面买卖合同》，原告购买被告开发的位于南县××镇××对面的“宏兴小区”第2栋一层南起第6间门面，原告已支付门面款及其他相关费用共计545000元。被告虽已将房屋交付，但未履行办好不动产权证的义务。为此，原告为维护自身合法权益不受损失，特具状向贵院起诉，请求如前，恳请判准！ 南县城建开发公司辩称，1.陈孟宏通过拍卖，取得国有出让土地使用权，个人出资进行房屋建设，整个资产归陈孟宏所有，其有权决定是否销售，责任主体为陈孟宏；2.陈孟宏仅仅只是借用南县城建开发公司的房地产企业开发资质进行房地产开发，其销售房地产无须开发公司同意，属于陈孟宏个人行为；3.南县城建开发公司把房地产企业开发资质借给陈孟宏进行房地产开发经营，虽有违法行为存在，但属于被行政处罚的范畴，不能认定陈孟宏个人出资建设的房地产为南县城建开发公司所有。从房地产建设的实际情况来看，陈孟宏完全有处分权。综上，请驳回两原告的诉讼请求。 陈孟宏辩称，双方签订的《商业门面买卖合同》是真实的，门面已经交付，但两原告应当付清尾款。 本院经审理认定事实如下：2009年1月8日，陈孟宏等十五人通过拍卖取得南国用（2009出让）第26号国有土地使用权，并办理国有土地使用权登记。该宗土地坐落南县南洲镇南洲中路，用途为商服、住宅，使用权类型为出让，用地面积为3229.30平方米，终止日期为商服用地至2049年1月8日止；住宅用地至2079年1月8日止。2009年12月11日，南县城建开发公司（房地产开发资质等级为四级）向陈孟宏出具授权委托书，委托事项为宏兴小区建设、销售事宜，委托权限为全权委托。该宗土地于2009年12月22日办理宏兴小区建设用地规划许可证，证号为（2009）317号，用地单位为陈孟宏等十五人。2010年3月22日，南县建设局颁发建设工程规划许可证，建设单位为南县城建开发公司，建设项目名称为宏兴小区1、2号楼，建筑面积12097.1平方米。2010年3月26日，两被告签订《项目内部承包协议》，协议约定：宏兴、宏祥小区占地面积6654.10平方米，规划建筑面积3.5万平方米，经内部议标由陈孟宏夺标；项目所发生的全部费用及全部销售收入归陈孟宏负担和所有；安全和质量事故或与客户纠纷所造成的经济损失等均由陈孟宏负责；同时还约定了陈孟宏向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，结算面积以产权证面积总和为准，签订协议时付款20000元，余款在办理该项目房屋所有权证前全部结清等内容。2010年4月1日，南县建设局颁发建筑工程施工许可证，建设单位为南县城建开发公司，该证载明合同开工日期为2010年4月1日，合同竣工日期为2010年12月28日。2010年4月15日，南县房地产管理局向南县城建开发公司颁发了其建设的宏兴小区的商品房预售许可证，证号为（南）房预许字【2010】第2号。 2010年9月1日，汤艳萍、汤利娟作为买受方（乙方）与出卖方南县城建开发公司（甲方）签订了《商业门面买卖合同》，其合同约定：“所购房基本情况：门面位置为宏兴小区2楼第一层临城西中学路门面南起第6间，门面长度24米，宽度5米，建筑面积为126平方米（含南面电梯间），层高5.7米，建筑层数地上13层，属框架结构，最终面积以不动产登记机关发证为准，并以此作为结算房款的依据。计价方式：每平方米单价为4194元，总金额为528400元。代收契税10496元、维修基金10496元、代收独立用电开户费400元、独立用水开户费1300元，代收款项合计22692元。付款方式及期限：签订合同时付300000元，余款228400元一次性以现金方式交给甲方。交房：甲方应当在2011年6月30日前交付商业门面。乙方委托甲方在乙方所购门面内增设一层阁楼，其增设阁楼费用为人民币25000元整，由乙方一次性付给甲方。”双方还约定了其他事项。合同签订后，汤艳萍、汤利娟从2010年9月1日开始分四次交付款项合计545000元，被告向其出具了收款收据，载明了购宏兴小区一楼南起6号（111号）门面款，南县城镇建设综合开发开发公司宏兴小区项目部在收据上进行了盖章。之后陈孟宏向汤艳萍、汤利娟交付了案涉商业门面的钥匙，现该门面由汤艳萍、汤利娟在使用。庭审中，被告对汤艳萍、汤利娟购买涉案门面无异议，陈孟宏认可收到汤艳萍、汤利娟已付房款545000元，双方一致确认两原告尚有31092元尾款未付。 另查明，南国用（2009出让）第26号国有土地使用权证登记的使用权人陈孟宏等十五人于2011年10月26日向南县房产局出具承诺书，承诺该宗土地办理宏兴小区1、2号楼产权证，经十五人确定，全部办理陈孟宏产权证，再分户至购房者。本案涉案商品房已于2011年12月28日办理房屋产权初始登记，所有人为陈孟宏。 再查明，陈孟宏经手销售的宏兴小区部分商品房的《商品房买卖合同》已在南县房地产管理局办理了预售合同备案登记，已备案的合同中出卖人处所盖公章均为“南县城镇建设综合开发公司宏兴小区项目部”。因陈孟宏背负巨额债务，资金链断裂，且涉嫌刑事犯罪，陈孟宏于2012年11月4日被南县公安局刑事拘留，同年11月18日被执行逮捕，2013年12月20日本院作出（2013）南法刑初字第236号刑事判决书，陈孟宏犯伪造国家机关印章罪，判处有期徒刑一年十个月。宏兴小区因部分扫尾工程未完工，在南县人民政府协调下，现南县城建开发公司已垫付资金启动了宏兴小区扫尾工程建设。宏兴小区所建商品房现已经相关部门办理了竣工验收。 本院认为，俩原告起诉要求南县城建开发公司和陈孟宏继续履行合同，即办理好所购门面的不动产权属证书。本案涉及到的主要法律关系和争议焦点是：一、南县城建开发公司与陈孟宏之间的法律关系；二、《商业门面买卖合同》的法律效力；三、关于合同履行及责任承担问题。 一、关于两被告之间法律关系问题。 陈孟宏与南县城建开发公司之间签订了《项目内部承包协议》，从双方签订合同的真实意思表示来看，陈孟宏取得宏兴小区土地使用权后，拟进行商品房开发，因本人没有房地产开发资质，由南县城建开发公司出借资质，挂靠南县城建开发公司进行房地产开发，双方各取所需。从实际履行情况来看，南县城建开发公司没有投入建设资金，也没有参与管理与建设，房屋销售及销售收入均由陈孟宏自行处理，两被告完全按《项目内部承包协议》的内容履行。因此，陈孟宏与南县城建开发公司之间存在挂靠开发关系，陈孟宏系挂靠人，南县城建开发公司系被挂靠企业。 二、关于商业门面买卖合同效力问题。 陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行“南县宏兴小区项目”房地产开发后，南县房地产管理局向南县城建开发公司颁发了商品房预售许可证，且南县城建开发公司向陈孟宏出具了授权委托书，陈孟宏对外以南县城建开发公司的名义与两原告签订《商业门面买卖合同》，法律上属有权代理行为。签订买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定案涉的《商业门面买卖合同》合法有效。 三、关于合同履行及责任承担问题。 合法有效的合同受法律保护。合同双方应切实履行合同约定义务。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”根据陈孟宏与南县城建开发公司签订的《项目内部承包协议》及南县宏兴小区项目实际开发建设情况来看，可确定陈孟宏是南县宏兴小区项目的物业实际所有权人，其仅仅只是借用南县城建开发公司的名义进行房地产开发和商品房销售，是当然的合同义务担责主体。但南县城建开发公司取得了南县房地产管理局颁发的商品房预售许可证，并向陈孟宏出具授权委托书委托陈孟宏用自己的名义对外销售商品房，且《商业门面买卖合同》的出卖人也是南县城建开发公司，两原告作为购房户有理由相信南县城建开发公司是商品房所有权人和出卖人，其签订的《商业门面买卖合同》合法有效，依法应予保护。现汤艳萍、汤利娟已经按约定履行了交付购房款的义务，因此，陈孟宏应按合同约定承担相应的合同义务，南县城建开发公司承担连带责任。 综上所述，本院对汤艳萍、汤利娟要求两被告履行合同，交付门面并办理不动产权属证书的诉讼请求予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条的规定，判决如下: 一、限被告陈孟宏于本判决生效之日起90日内将位于南县××镇××对面的“宏兴小区”第2栋第一层南起第6间（111号）门面办理不动产权属登记至原告汤艳萍、汤利娟名下，并向两原告交付不动产权权属证书； 二、由被告南县城镇建设综合开发公司对上述第一项判决内容承担连带责任。 案件受理费500元，由被告陈孟宏、南县城镇建设综合开发公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 长  蔡佳伟 审 判 员  陈伯准 人民陪审员  郑 丹 二〇二一年三月九日 法官助理李盈 书记员秦靖