甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初14573号原告：许万江，男，汉族，1971年9月28日，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：马宝林，甘肃兴正天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卫东，甘肃兴正天律师事务所实习律师。被告：兰州高科新元房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张苏滩581号供热附属楼二楼。法定代表人：李剑，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高秉明，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：哈玉栋，甘肃正鼎律师事务所律师。原告许万江与被告兰州高科新元房地产开发有限公司（以下简称“高科新元公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许万江委托诉讼代理人马宝林，被告高科新元公司委托诉讼代理人高秉明、哈玉栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许万江向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告退付因改变房屋结构造成的房款损失569637元；二、请求判令被告兰州高科新元房地产开发有限公司支付装修卫生间产生的费用350000元；三、请求被告兰州高科新元房地产开发有限公司支付逾期交房违约金485291.2元（以总房款4852912元的10%计算）；四、本案诉讼费、鉴定费等费用由被告兰州高科新元房地产开发有限公司承担。事实与理由：2014年8月25日，原告许万江与被告高科新元公司签订了《商品房买卖合同》，由原告许万江购买被告兰州高科新元房地产开发有限公司开发的红星国际广场商品房七间，合同编号分别为：2014预21762、2014预21769，2014预21748、2014预21758、2014预21743、2014预21752、2014预21766。原告与被告签订商品房买卖合同时，按照被告兰州高科新元房地产开发有限公司提供的图纸等资料，被告承诺在原告购买的房屋所在楼层23楼设立公共卫生间，原告购买的商品房房间内不单独设置卫生间。原告基于被告的承诺购买了被告商品房7间并交付了相应的房款。但在被告准备交付房屋的过程中，原告发现被告兰州高科新元房地产开发有限公司未经原告同意擅自改变了房屋结构，将原设计的楼层公共卫生间变更为电梯机房，并没有在原告所购买的23层楼层设置公共卫生间。而将卫生间设置在原告购买的七间房屋内，每间房屋卫生间占地面积为6.2平方米，致使原告套内实际使用面积大大缩减。而且，被告兰州高科新元房地产开发有限公司擅自变更设计、设置电梯机房后，采用简易散热，将安装的散热风扇直接对着原告许万江所购买的房屋，噪声很大，且存在安全隐患。电梯机房产生的辐射及噪音等严重影响原告许万江今后使用。被告兰州高科新元房地产开发有限公司擅自改变公共部分设计以及变更原告许万江所购商品房房内结构，并未与原告许万江协商沟通。原告发现后，原告多次请求与被告沟通协商，请求被告兰州高科新元房地产开发有限公司退付因改变房屋结构造成的房款损失及装修卫生间所花费用，但被告兰州高科新元房地产开发有限公司以各种理由推诿。原告许万江认为，合同签订后，双方应当遵守诚实信用原则，按照合同约定积极履行各自义务，被告兰州高科新元房地产开发有限公司的违约行为已经给原告许万江造成了严重的经济损失。现原告许万江为了维护自身合法权益，诉讼至法院，请求判如所请。被告兰州高科新元房地产开发有限公司辩称：一、原告许万江诉请的面积损失不存在。根据原告许万江陈述，房屋的建筑面积并未减少。合同约定的房款结算方式为按照建筑面积计算，以产权登记面积为准，原告许万江按照合同约定支付房款，无权主张因使用面积缩减而造成的房款损失。购房合同里的附图为框架图，图中也没有标注公共卫生间，这与原告许万江的陈述不符。如果设计图纸与合同约定不同，那么原告许万江在接收使用房屋的过程中也未提出因房屋变更设计构成根本违约而解除合同的请求，反而是一方面不愿与被告兰州高科新元房地产开发有限公司协商、办理交接手续；另一方面通过物业公司拿到钥匙后便装修使用，且已使用多年，说明原告许万江已经认可接受了该房产，主张损失没有依据；二、原告许万江无权主张装修卫生间产生的费用。原告许万江在收房后便对房屋进行了装修使用，说明原告许万江已经认可房屋现状。如果涉及房屋设计变更存在损失的情形，那么装修卫生间所产生的费用，属于扩大部分的损失，应当由原告许万江自己承担；三、房屋交付前产生的物业费不应由被告兰州高科新元房地产开发有限公司承担。物业费是由原告许万江直接向物业公司支付。如果原告许万江认为需要退还物业费，根据合同相对性原则，应当向物业公司主张；四、原告许万江的起诉不符合法律规定。原告许万江主张的各项费用涉及多个合同对应不同的法律关系，原告许万江在同一诉讼中主张不同的法律关系，不符合法律规定。五、原告许万江主张的费用已超过诉讼时效。原告许万江在接收房屋后，未能在合理期间内向人民法院主张房屋瑕疵，而是在使用较长一段时间后主张损失及费用，被告兰州高科新元房地产开发有限公司认为原告许万江对于房屋瑕疵的请求已过诉讼时效。综上，原告许万江的诉请没有事实及法律依据，请求人民法院驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了当事人进行了质证。原告许万江提交的证据有《商品房买卖合同》7份、《补充协议》、发票8张、平面图、照片11页、面积计算清单；被告兰州高科新元房地产开发有限公司提供的证据有2014年7月房屋设计图纸、商品房买卖合同7份、快递单、交房通知单、竣工验收备案表、物业收费记录单、钥匙托管委托书、二次装修申请表7份。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本院实际情况综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告许万江与被告兰州高科新元房地产开发有限公司于2014年8月25日签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》第十一条中交接的约定为：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同及补充协议约定的交付之日起第二天，视为该商品房已经由出卖人交付给了买受人，出卖人的交房责任履行完毕，该商品房的毁损、灭失的风险和物业服务费及与该商品房有关的水电费、采暖费等费用由买受人承担，该商品房的报修期限亦由此日起计算”。《商品房买卖合同》第十四条中出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定：“出卖人承诺与该商品正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑内容以该商品房设计图纸为准。”《商品房买卖合同》附件三中关于卫生间装饰、设备标准为22层以上楼层为公共卫生间，交房标准以精装修为准。合同第八条约定的交付期限为：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格符合合同约定的商品房交付给买受人使用。”《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第6条约定：“买受人有权在出卖人设计变更通知送达之日起三十日内做出是否退房的书面答复，买受人未在通知送达之日起三十日内做出书面答复的，视为接受变更以及由此引起的合同价款的变更，双方权利义务按本合同及补充协议执行。出卖人不得自行变更合同项下商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向。在不影响买受人所购买商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或者设计单位同意，出卖人对原规划设计方案做出细部的调整，可不通知买受人。”涉案房屋于2015年12月20日竣工，被告兰州高科新元房地产开发有限公司于2015年底-2016年初陆续向买受人发出收房通知，原告许万江称没有收到收房通知，却于2016年2月向兰州锦瑞达物业管理有限公司缴纳了相应的水电费、物业费后将案涉商铺委托他人装修后使用至今。现原告许万江认为被告高科新元公司交付的七间房屋与原设计不符，每间房都有7.395平米的厕所，导致使用面积的减少，原告许万江请求被告支付改变房屋结构面积造成的房款损失及装修卫生间、物业费等费用。被告兰州高科新元房地产开发有限公司认为原告许万江诉请的改变结构的面积损失并不存在，且装修卫生间的费用并未产生，被告兰州高科新元房地产开发有限公司也不存在逾期交房的行为，遂酿成纠纷。本院认为，根据双方合同第四条第一款约定：“出卖人与买受人约定按建筑面积计算商品房价款”以及第五条约定：“合同约定面积与产权面积登记有差异的，以产权登记面积为准”。原告许万江并无证据证明房屋的建筑面积减少，《商品房买卖合同》第十条规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。本案被告兰州高科新元房地产开发有限公司交付给原告许万江的房屋中由公共卫生间变成了7间独立卫生间，没有完全按照合同约定的房屋户型设计图交付房屋，变更后的房屋属于对原设计的优化，符合国家有关的强制性标准，但是被告兰州高科新元房地产开发有限公司没有及时将变更设计通知原告许万江，并征得许万江的同意，被告兰州高科新元房地产开发有限公司在履行合同过程中存在瑕疵，但原告许万江在接收房屋后也并未及时作出是否退房的书面答复，并向被告提出因房屋变更设计构成根本违约而行使先履行抗辩权，而是通过物业公司拿到钥匙后便装修使用，说明原告许万江已经认可接受了该房产，默认合同的变更。关于原告许万江要求被告赔偿损失569637元、支付违约金485291.2元的诉讼请求，原告提供的证据不足以证明其直接损失，本院不予支持；关于原告要求被告支付装修卫生间产生的费用350000元的诉讼请求，因原告只是估算，尚未实际发生，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下：驳回原告许万江的诉讼请求。案件受理费17444元，由原告许万江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张广真人民陪审员  蔡玲华二〇二一年三月十八日书 记 员  陈丽丽