贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初368号 原告：中国建设银行股份有限公司毕节市分行，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：915205002154706165。 负责人：辛光中，该分行行长。 委托诉讼代理人：郭广平（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈密山（一般代理），贵州本芳律师事务所实习律师。 被告：陈会平，男，生于1987年2月28日，汉族，贵州省毕节市七星关区人，住贵州省毕节市。 被告：王贵林，女，生于1987年9月20日，汉族贵州省毕节市七星关区人，住贵州省毕节市。 被告：贵州省融府房地产开发有限公司，，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道办新城区大道金源名都****统一社会信用代码：91520502085686303N。 法定代表人：许国金，该公司总经理。 原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行（下称：建设银行）诉被告陈会平、王贵林、贵州省融府房地产开发有限公司（下称：融府公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人郭广平到庭参加诉讼，被告陈会平、王贵林、融府公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理，同时视为其放弃陈述、申辩、举证、质证、辩论权利。本案现已审理终结。 原告建设银行向本院提出诉讼请求：1.判决被告陈会平、王贵林立即偿还原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行借款本金317708.40元及截止2020年9月4日的利息10077.26元、罚息358.97元。2020年9月4日之后的利息（含罚息）按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利息、罚息标准计算至全部款项实际清偿完毕之日止；2.判决被告贵州省融府房地产开发有限公司对以上债务承担连带偿还责任；3.判决原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行对被告陈会平、王贵林提供抵押的位于毕节市七星关区房屋享有抵押权，并在被告陈会平、王贵林未履行前述第一项款项时对该抵押房屋拍卖、变卖、折价所得款项优先受偿。4.本案案件受理费、保全费（若有）由被告承担。事实及理由：2017年10月23日，原告作为乙方与被告贵州省融府房地产开发有限公司（下称“融府房开公司”）作为甲方签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。该合同约定：在2017年10月23日至2027年10月22日期间，原告对购买被告融府房开公司开发并依法销售的位于毕节市七星关区符合贷款条件的借款人发放个人住房（商业用房）贷款的，被告融府房开公司同意在原告发放贷款额度范围内，对每一购房人向乙方（原告）的借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任。保证期间为：从原告与借款人签订合同之日起至借款人（抵押人）办妥抵押物的房地产权证（不动产权证书）等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人（原告）核对无误、收执之日止。同时，融府房开公司在原告处开设专项保证金账户，并以该账户内的保证金作为原告向购房人提供贷款的担保，对融府房开公司在担保范围内的全部应付款项，原告有权直接从保证金专户中划收。2018年1月26日，原告作为贷款人与被告陈会平、王贵林作为借款人签订定了《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定原告向被告陈会平、王贵林发放贷款337000.00元整用于购买被告融府房开公司的坐落于毕节市七星关区房屋。借款期限240个月，即2017年12月7日至2037年12月7日。贷款利率为年利率，浮动利率，即在基准利率水平上上浮12%；该利率至起息日至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。若借款人在借款合同项下借款逾期的，罚息利率为在借款合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。担保方式为抵押加最高额保证。若借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形了，视为借款人违约。同时，原告有权宣布贷款立即到期，并要求借款人按双方签订的借款合同的约定向原告清偿借款本息及相关费用。借款人所借款项由原告直接打入其指定的银行账户。同时，根据原告与被告融府房开公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，融府房开公司作为前述贷款本息等的连带保证人。另，被告陈会平、王贵林提供备案登记在其名下坐落于毕节市七星关区房屋以原告为抵押权利人，为案涉借款本息办理了预购商品房抵押权预告登记。借款合同签订后，原告依约将借款打入被告陈会平、王贵林指定的账户，履行了款项出借的义务。被告陈会平、王贵林在按照借款合同的约定偿还了部分借款本息后，便未继续履行还款义务，被告融府房开公司也未履行保证义务。经原告多次催收，二被告均不履行义务，故产生讼争。原告认为，合法的借贷关系应受法律保护，原告与被告陈会平、王贵林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与被告融府房开公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，合法、有效，对各方当事人均具法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原告已依约履行了出借款项的义务，被告陈会平、王贵林获得贷款后，亦应当及时还本付息，其未按合同约定按时足额偿还借款本息的行为已经构成违约。结合原告与被告陈会平、王贵林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条第一款、第十七条第二项之约定，原告有权宣布被告陈会平、王贵林所有借款本息全部到期，并有权要求被告陈会平、王贵林一次性偿还所有的贷款本息。被告融府房开公司为被告陈会平、王贵林的上述贷款本息承担连带清偿责任。另，被告陈会平、王贵林提供了备案登记在其名下坐落于毕节市七星关区房屋为上述贷款作抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。因此，原告对被告陈会平、王贵林提供的抵押房屋享有抵押权，进而对该房屋拍卖、变卖、折价所得款项享有优先受偿权。综上，原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至法院，望法院判如所诉。 被告陈会平、王贵林、融府公司未作答辩，也未提交证据。 为支持其诉讼请求，原告建设银行向本院提交的以下证据：原告营业执照、金融许可证、负责人身份证、负责人身份证明书、被告身份证、最高额保证合同、个人住房（商业用房）借款合同、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单、个人贷款资金划转授权委托书。经审查原告提交的四组证据具有证据三性，证据间能相互印证，能证明本案基本事实，本院予以采信。 根据以上对证据的分析与认定，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2017年10月23日，原告与被告融府房地产开发有限公司订立《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定：担保的债权是指2017年10月23日至2027年10月22日期间，因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，包括贷款本金、利息（含复利、罚息）、违约金、赔偿金、债务人应支付的其他款项、为实现债权及担保权产生的一切费用。保证方式为连带责任保证。保证期间按原告为每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交借款人核对无误、收执之日。 2018年1月26日，以被告陈会平、王贵林为借款人，原告建设银行为贷款人，被告融府公司为保证人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款人将借款用于购置融府公司开发的位于毕节市七星关区，借款本金为337000.00元，贷款期限240个月（从2017年12月7日至2037年12月7日），贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮12%，借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次性划入融府公司账户。采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为2315.90元。担保方式为抵押加阶段性保证，借款人以合同项下贷款所购房屋提供抵押担保。如借款人出现不按本合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项等任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，原告于2018年1月26日将被告陈会平、王贵林所借款项发放到其指定的融府公司账户。2018年4月20日，双方当事人到毕节市七星关区国土资源局办理了抵押预告登记。贷款发放后，被告陈会平、王贵林向原告偿还了部分借款本息后，未再继续还款。截至2021年2月18日，被告陈会平、王贵林尚欠原告借款本金311008.40元、利息17121.73元、罚息998.46元。2021年1月6日，因被告陈会平、王贵林未按约定继续履行还款义务，保护人也未承担保证责任，原告向本院提起诉讼。 另查明：涉案房屋办理抵押预告登记后，尚未办理所有权首次登记，也未办理抵押房屋他项权证或抵押登记。 本院认为：原告与被告融府公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及与三被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性效力性规定，系有效合同，各方当事人应按约定履行各自义务。合同签订后，原告按约定履行了发放贷款的义务，而被告陈会平、王贵林未根据合同约定履行按期足额偿还借款的义务，其行为已违约，应承担相应的违约责任。在借款合同中，双方约定如借款人出现违约情形时，贷款人有权宣布贷款立即到期。被告陈会平、王贵林未按时足额偿还借款，原告因此获得宣告合同项下贷款立即到期的权利，同时获得实现担保物权、要求保证人承担保证责任的权利。原告所诉的罚息，根据借款合同的约定，为被告逾期未还借款的违约责任。综上，原告诉请的本金、利息及罚息，有事实及法律依据，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条规定：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案中，被告陈会平、王贵林提供抵押的涉案房屋虽办理了抵押预告登记，但该房屋至今未办理所有权首次登记，尚不具备办理抵押登记的条件。因此，对原告请求确认抵押权并就折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿的诉请，本院不予支持。 《中华人民共和国民法典》第六百九十一条规定：“保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。”《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第三十条规定：“最高额保证合同对保证期间的计算方式、起算时间等有约定的，按照其约定。”本案中，原告与融府公司签订的最高额保证合同中约定了保证方式为连带责任保证。保证期间按原告为每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交借款人核对无误、收执之日。原告起诉时，双方虽办理了抵押预告登记，但尚未办理所有权首次登记，也未办理抵押登记或取得房屋他项权证书。因此被告融府公司提供保证担保责任尚在约定的保证期限内，应承担连带责任保证责任。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第三十条、第五十二条之规定，判决如下： 一、被告陈会平、王贵林于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行借款本金311,008.40元、支付截至2021年2月18日的利息17,121.73元、罚息998.46元，并按双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的计息方式，以借款本金311,008.40元为基数，计算2021年2月19日起至借款归还完毕之日止的利息、罚息。 二、被告贵州省融府房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任。 三、驳回原告中国建设银行股份有限公司毕节市分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,111.00元（已减半），由被告陈会平、王贵林、贵州省融府房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  罗桂华 二〇二一年三月十九日 书记员  杨 洋