湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1103民初586号 原告：唐安，男，汉族，1989年11月28日出生，住冷水滩区。 委托诉讼代理人：胡家斌，系湖南君义律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：陈腾华，男，汉族，1991年2月5日出生，住冷水滩区。 被告：永州市冷水滩区华文城市绿岛房地产经纪有限公司，住所地永州市冷水滩区××路。 法定代表人：陈腾华，系该公司经理。 被告：蒋文斌，男，汉族，1972年5月28日出生，住永州市冷水滩区。 被告：冯双龙，男，汉族，1991年12月2日出生，住冷水滩区。 被告蒋文斌、冯双龙共同委托诉讼代理人：唐厚忠，系湖南新星律师事务所律师，代理权限为一般授权。 被告：永州市冷水滩区书香名邸华文房地产经纪有限公司，住所地永州市冷水滩区传芳路以西与西区路以北书香名邸5号楼4号门面。 法定代表人：冯双龙，系该公司经理。 原告唐安诉被告陈腾华、永州市冷水滩区华文城市绿岛房地产经纪有限公司（以下简称华文公司）、蒋文斌、冯双龙、永州市冷水滩区书香名邸华文房地产经纪有限公司（以下简称书香名邸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐安及委托诉讼代理人胡家斌，被告陈腾华、华文公司、蒋文斌、冯双龙、书香名邸公司及被告蒋文斌、冯双龙共同委托诉讼代理人唐厚忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐安向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告蒋文斌、被告永州市冷水滩区华文城市绿岛房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，与冯双龙、陈腾华分别签订的两份《委托协议》；2、判令被告陈腾华及永州市冷水滩区华文城市绿岛房地产经纪有限公司返还原告全部购房款29万元及办证费用4.6万元；3、判令被告蒋文斌在其收取的19万元房款内对上述购房款承担连带返还责任；4、判令被告冯双龙及冷水滩区书香名邸华文房地产经纪有限公司在其收取的10万元房款内对上述购房款承担连带返还责任。5、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2020年10月29日，原告与书香名邸公司法定代表人冯双龙、华文公司法定代表人陈腾华分别签订了两份《委托协议》，委托冯双龙以29万元的总价购买冷水滩区××路××栋××室的房产，委托陈腾华办理出该房产的不动产证。陈腾华承诺以人民币4.6万元办理出该房产的不动产权证并过户给原告，如未能办理不动产证则将原告的购房款29万元及办证费用退还给原告。协议签订后，原告即向冯双龙支付了10万元，向陈腾华支付了4.6万元。11月1日，该两人联系好房东蒋文斌到华文公司，该公司作为居间方（丙方）、原告为买方（乙方）与卖方（甲方）蒋文斌签订了《房屋买卖合同》。合同约定：房屋总价为23万元，一次性付清，乙方于2020年11月1日支付20万元定金给甲方，剩余3万元作为物业交割款由丙方保管。甲方保证该房屋有合法产权，可配合乙方办理过户和交付该房。当天原告即支付了19万元给蒋文斌（其中1万元按其要求转给冯志波，付给冯双龙的10万元含4万元购房款）。在办理过户登记时得知：该房屋所在地的土地使用权早被收回，《国有土地使用证》已被撤销。被告蒋文斌、被告陈腾华及华文公司不能履行办理该房的不动产证并过户的义务。原告要求退还购房款及办证费用，但被告拒不退还。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 被告陈腾华辩称：愿意退回办证费用4.6万元，购房款我并没有收到一分钱，我只能协助原告讨还。 被告华文公司辩称：同法定代表人陈腾华答辩意见一致。 被告蒋文斌辩称：1、原、被告及中介方签订的《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，原告要求解除《房屋买卖合同》于法无据；2、原告以案涉房屋不能办理土地证为由，要求解除合同没有事实依据；3、原、被告三方签订的《房屋买卖合同》作为答辩人，已履行全部义务，合同已履行完毕；综上所述，原、被告签订的《房屋买卖合同》，依法订立合法有效，被答辩人诉请要求解除合同于法无据，于理不公，请求法院查清事实，依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。 被告冯双龙辩称：1、答辩人与被答辩人签订的《委托协议》是双方的真实意思表示，协议内容合法有效，合同履行完毕；2、答辩人在受委托过程中，已明确告知涉案房屋的现状，并约定能否办出该房屋证件与答辩人无关，其结果由被答辩人负责；3、答辩人收取被答辩人委托费用，合理合法，被答辩人以涉案房屋不能办理相关土地证为由要求答辩人退费，于法无据；综上，被答辩人以房屋无土地证为由要求退款于法无据，请求法院查清事实，依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。 被告书香名邸公司辩称：没有其他答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年10月29日，原告与被告冯双龙、陈腾华协商，委托被告冯双龙购买位于冷水滩区××路××栋××室房产，并委托被告陈腾华为其办理该房产不动产权证。当日，原告（甲方）与被告冯双龙（乙方）签订了一份《委托协议》：“经甲乙双方平等友好协商后，甲方特委托乙方购买（冷水滩区××路××栋××室）房产，特达成以下协议。1、乙方负责以人民币230000元，辛苦活动费人民币60000元共计290000元的总价格将上述房产买下并交予甲方。2、乙方负责原业主蒋文斌必须有三次以内（含三次）的回家时间配合甲方办证签字。3、乙方如果未能要求原业主回家三次以内（含三次）签字配合办手续，则视为乙方违约，同样按所交购买款千分之五的违约金付给甲方。4、甲方是否能办出此房产证与乙方无关，结果由甲方自己负责。房屋契税是否满2年，水电是否开户，跟乙方无关。5、付款方式，签订合同当天付给业主人民币190000元。6、甲方必须在2020年11月2日与原业主签订正式购房合同当天付给乙方协助购房合同辛苦活动费用60000元。备注2020年10月29日已收定金100000元，包含60000元活动辛苦费。”同日，原告（甲方）与被告（乙方）陈腾华签订了一份《委托协议》：“经甲乙双方平等友好协商后，甲方特委托乙方办理（冷水滩区××路××栋××室）房产不动产证，特达成以下协议。1、乙方承诺以人民币46000元将（冷水滩区××路××栋××室）房产的不动产权证办出，正常过户，业主蒋文斌。2、乙方如果未能办理不动产证应将购房款290000元退还给甲方，加办证费用46000元。3、乙方必须在2021年1月2日前办理出不动产证，否则视为违约。”2020年11月1日，原告（乙方）与涉案房产业主、被告蒋文斌（甲方）共同委托被告华文公司（丙方）作为交易居间人，经协商签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：“第一条房屋概况：本合同买卖的房屋位于冷水滩区××栋××单元××室（实际所在栋号与证件不符，已告知乙方，乙方予以接受并核实。自合同签订之日起与甲方无关。），产权证号：永房权证冷水滩字第0××6号，建筑面积119.83平方米（具体以房屋证件上面积为准），所在楼层3层，总楼层7层。房屋现状：毛坯，房产证在手，无土地使用证。第二条房屋总价及付款方式：房屋销售总价为人民币贰拾叁万元整（小写￥230000.00元），经双方协商一致，采用一次性付款，乙方于2020年11月1日支付购房定金200000元给甲方。同时甲方将该房屋的产权证及相关权属证书原件存放于丙方用于产权过户或办理银行按揭。剩余款项30000元作为物业交割款，经甲乙双方同意此物业交割款由丙方保管，乙方于过户当天支付给丙方，待甲、乙双方交割完毕无异议后由丙方一次性支付给甲方；补充条款：1、甲方需无条件配合乙方办手续及签字，在接到乙方通知后一星期内回到永州协助办理次数不超过三次（含三次）；2、扣押尾款叁万元于华文地产书香名邸店店长处，两个月后无条件付给甲方，如甲方违约在约定时间内未赶回，则视为违约。将付给乙方所付房款万分之五每天的违约金；3、乙方所办理的手续费用由乙方自行承担，甲方不承担任何费用。能否办出证件与甲方无关。”2020年10月30日，原告向被告冯双龙转款50000元，向被告陈腾华转款30000元、10000元和6000元。2020年11月1日，原告向被告蒋文斌转款180000元。被告冯双龙向原告出具了一张《收据》：“今收到购买紫霞西城4栋402房产定金拾万元整（100000.00）人民币，收款人：冯双龙。”被告蒋文斌也于2020年11月1日向原告出具了一张《收据》：“兹收到探案购买冷区紫霞路4栋402室（实际8栋302室）房款贰拾叁万元整（含定金贰万元），收款人蒋文斌，2020年11月1日。”2021年4月14日，原告出具《承诺书》，在解除合同的情况下自愿支付被告蒋文斌差旅费、误工费20000元。 另查明，案涉房屋位于永州市冷水滩区××路，由永州市凤凰园新型安全汽液两用灶具厂开发，被告蒋文斌于2006年12月13日购买，2009年5月20日办理了房屋产权证。案涉房屋的土地使用权，1998年1月22日登记在灶具厂名下，由于其它原因，该《国有土地使用证》被注销作废，不能办理相关审批登记手续。该土地现登记在冷水滩区双牌灌区支渠管理所名下。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋买卖合同》以及两份《委托协议》合法有效。《房屋买卖合同》中虽然约定“房屋现状：毛坯，房产证在手，无土地使用证。”该“无土地使用证”应理解为“可以办理土地使用证，由于没有办理而无土地使用证”，这与实际中案涉房屋没有合法土地手续是有本质不同的。《房屋买卖合同》中约定“甲方（被告蒋文斌）保证该房屋有合法产权，可依约配合乙方（原告）办理过户和交付该房。”由于土地问题，案涉房屋实际上不能办理转移登记。综上，案涉房屋虽然有房屋产权证，但没有合法的土地使用证，也不能补办相关证件，根据国务院颁发的《不动产登记暂行条例》的有关规定，案涉房屋不能办理不动产转移登记，原告与被告签订合同的目的不能实现。因此，原告请求解除《房屋买卖合同》和两份《委托协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，被告应将收取的购房款、佣金以及办证费用退还给原告，被告陈腾华对购房款290000元承担连带偿还责任。原告自愿支付被告蒋文斌差旅费、误工费20000元，是其真实意思表示，本院予以认可。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下： 一、依法解除原告唐安与被告蒋文斌、被告永州市冷水滩区华文城市绿岛房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》，以及原告唐安与被告冯双龙、陈腾华分别签订的两份《委托协议》； 二、被告蒋文斌于本判决生效之日起十日内返还原告唐安购房款200000元； 三、被告冯双龙于本判决生效之日起十日内返还原告唐安购房款30000元和佣金60000元； 四、被告陈腾华于本判决生效之日起十日内返还原告唐安46000元办证费用，并对上述购房款290000元承担连带偿还责任； 五、原告唐安于本判决生效之日起十日内支付被告蒋文斌差旅费、误工费20000元。 六、驳回原告唐安的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6340元，减半收取3170元，由被告蒋文斌负担2000元，被告冯双龙负担800元，被告陈腾华负担370元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  刘小龙 二〇二一年三月二十三日 法官助理周宣萱 书记员蒋羿