青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3306号上诉人(原审原告、反诉被告)：王荣，公民身份号码×××，女，汉族，1990年3月10日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：刘婷婷、刘磊，青海辉湟律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：青海隆德昌商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91630100MA754FG09T，住所地青海省西宁市城中区南山路凤凰小区**楼商铺。法定代表人：季海卿，总经理。委托诉讼代理人：王清。委托诉讼代理人：严进宝，青海竞帆律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：青海隆丰房地产开发集团有限公司，统一社会信用代码91630000595025708N，住所地青海省西宁市城中区南山路**（南山凤凰小区**商住楼**商铺）。法定代表人：陈道龙，董事长。委托诉讼代理人：王清。委托诉讼代理人：严进宝，青海竞帆律师事务所律师。上诉人王荣因与被上诉人青海隆德昌商业运营管理有限公司（以下简称隆德昌公司）、青海隆丰房地产开发集团有限公司（以下简称隆丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月13日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判决解除与隆德昌公司、隆丰公司2018年8月24日签订的《商铺租赁合同》，由隆德昌公司退还履约保证金58422元、租金50000元、天然气押金15000元，赔偿装修损失107132元，并承担本案的诉讼费。隆德昌公司反诉请求判决王荣支付自2019年1月12日起至2020年8月21日止尚欠的物业费88412.39元、房屋租金179217.35元，并承担反诉诉讼费。西宁市城中区人民法院于2020年11月6日作出（2020）青0103民初3501号民事判决，王荣不服提起上诉。本院于2020年12月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王荣上诉请求：撤销原判第三、四项，改判驳回隆丰公司及隆德昌公司全部反诉请求，由隆德昌公司返还租金50000元及物业费，隆德昌公司与隆丰公司赔偿装修损失107132元。事实和理由：隆德昌公司与隆丰公司出租的商铺未通过消防验收，依据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用”。案涉商铺因未经消防验收不具备法定出租条件，王荣依据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第八条第三款“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况”的规定提出解除“房屋租赁合同”属于法定解除，并不属于合意解除。一审法院既认定隆德昌公司与隆丰公司出租房屋未经验收不得使用，王荣基于法定解除权请求解除合同，又认定双方属于合意解除完全自相矛盾。隆德昌公司与隆丰公司明知租赁标的不符合法定使用条件，逼迫王荣对承租商铺进行装修，隆德昌公司与隆丰公司存在过错。加之未提供合法的租赁标的物又构成违约，依据《合同法》相关规定，负有赔偿损失的义务。一审法院以双方合同是合意解除为由驳回装修损失赔偿的诉求无事实与法律依据。依据《关于南门大世界起租日告知函》，隆德昌公司与隆丰公司承诺的起租日最早应当确定为2020年2月1日，更何况王荣提交的证据能证明疫情期间隆德昌公司与隆丰公司又下发通知暂缓了起租日，一审以2019年1月12日作为计租日缺乏事实与法律依据。因此王荣以隆德昌公司与隆丰公司尚未计租，合同已实际解除的法律事实要求退还50000元租金有事实及法律依据。隆德昌公司与隆丰公司未能提供符合法定租赁条件的房屋而有过错，其主张的物业服务费即使存在也是因强制装修配合其不合法营业而产生，因此其应承担物业费，一审判决王荣支付物业费于法无据。隆丰公司、隆德昌公司辩称，《商铺租赁合同》是双方真实意思表示属于有效合同。合同履行期间，王荣诉求解除合同，隆德昌公司与隆丰公司同意解除，双方就解除合同达成合意，符合法律规定。截止2020年12月20日，租赁合同已到期，但王荣仍占有、使用商铺，违反合同约定。合同14.2条约定“租赁期满或本合同提前终止后，王荣无权要求隆德昌公司与隆丰公司对该商铺内的装修、添附给予补偿或赔偿……”当前租赁期限已满，王荣无权要求隆德昌公司与隆丰公司支付装修损失。合同签订时，案涉商铺只是取得《建设工程消防设计审核意见书》，但隆德昌公司与隆丰公司积极修改消防工程，并对王荣采取了租金、物业费优惠等措施。2020年11月18日已取得《建设工程消防验收意见书》，隆德昌公司与隆丰公司履行合同的瑕疵已经消除。双方明知在案涉商铺装修前和营业前，进行消防设计备案和申请消防安全检查的义务人是王荣，但王荣未尽到审慎的注意义务，履行合同亦有瑕疵。2019年1月12日，商场试营业，王荣的商铺也开始正常营业，根据《商铺租赁合同》第2.4条的约定“计租日即合同开始履行的起始日”，因此一审从2019年1月12日起计租，符合合同约定。王荣至今仍占有、使用案涉商铺，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》等法律规定和合同约定，王荣应支付房屋占有使用费、物业费（含暖气费）。但是自2019年初到至今，王荣仅支付50000元租金，物业费（含暖气费）未交纳。隆德昌公司与隆丰公司诉求支付租金和物业费时，已经给王荣足够的优惠和减免。一审法院认定事实：2018年8月24日，委托方隆丰公司（甲方）、受托方隆德昌公司（乙方）、承租方王荣（丙方）签订《商铺租赁合同》，该合同主要约定：甲方自愿将其拥有所有权的位于南门大世界的商铺全权委托乙方进行统一招商、出租、经营及管理，并经甲方授权以乙方的名义催收租金、提起诉讼和应诉等；甲方全权授权乙方将商铺出租给丙方，丙方按合同约定的各项费用标准、支付方式向乙方缴纳费用；甲方同意乙方以甲方的名义向丙方开具发票。租赁物业位于青海省西宁市××区、9-299、9-301、9-303号，租赁面积194.74平方米（使用面积）的铺位；双方对于上述合同面积的约定：丙方按照使用面积计算为194.74平方米，每平方米每月的租金为人民币110元，每年的租金为257056.8元；用途为商业，用于经营餐饮，租赁期限内，未经乙方书面同意，丙方不得擅自变更／增加前述租赁用途、经营业态及品种；租赁期限自2018年12月21日至2020年12月20日止；本项目开业日暂定为2018年12月21日；乙方另行书面通知丙方开业日的，开业日以乙方书面通知确认的日期为准，双方特别确认合同项下乙方就开业日的调整不构成违约；丙方承诺在租赁物业内开始营业的日期为2018年12月21日，如因丙方原因未能于该日期正式开始营业，从该日期起至丙方实际正式开始营业日的期间内，丙方应按照合同约定的租金支付标准的两倍向乙方支付租金，如因乙方原因致使丙方未能于该日正式开始营业，丙方租赁期限和租金收取可相应顺延，乙方无须向丙方支付任何赔偿或补偿金；乙、丙双方同意商铺租金（含物业费）按照第一种计租金额和方式执行，即丙方采取季交款方式按照下述租金支付明细表按期向乙方支付租金：2018年12月21日至2019年12月20日，租金单价150元，季度租额87633元，年度租额350532元，2019年12月21日至2020年12月20日，租金单价150元，季度租额87633元，年度租额350532元，合同履行期限内，丙方应向乙方支付租金总计701064元；为确保丙方全面履行合同，丙方应向乙方支付履约保证金，丙方在签订合同后三个工作日内，向乙方一次性支付58422元为履约保证金（亦即商铺租赁的押金），履约保证金在合同有效期内不计利息；丙方应向乙方支付质量保证金，保证其提供的商品和服务质量，质量保证金为2000元；合同有效期间，以及合同终止后、丙方退场后，丙方均应负责解决顾客因商品质量等问题提出的任何索赔要求，并承担商品三包规定和其它法律法规规定的销售者的责任，若丙方不承担该项责任或丧失承担责任的能力，则乙方无需征得丙方的同意，可自行解决顾客因商品质量等问题而提出的索赔要求，索赔款项应由丙方全部承担，乙方有权从质量保证金中扣除前述款项。明确责任后，因质量问题造成的损失及索赔从保证金中扣除；所有租赁商铺的一次消防工程的建设及验收由乙方负责，二次消防由丙方自行完成报备及验收，产生的相关费用由丙方自行承担；合同有效期内，乙方保证租赁物业的正常使用。丙方应爱护并合理使用租赁物业及其附属设施。丙方因使用不当造成租赁物业或附属设施损坏的，丙方应立即负责修复并支付因修缮所产生的费用。如因此给乙方或第三方造成损害的，丙方还应赔偿乙方和第三方的经济损失；租赁期满或合同提前终止后，丙方无权要求乙方对该商铺内的装修、添附给予补偿或赔偿，丙方同意对于不取回的装修和设施设备等均视为放弃权利任由乙方处置。撤场条款约定，合同期限届满或提前终止时，乙方不承担丙方因装修租赁物而发生的任何费用。其他事项双方在合同中也一一进行了约定。该合同签订后，2018年12月12日，王荣向隆德昌公司交付天然气押金15000元，而在合同签订前的2018年5月2日，王荣就向隆德昌公司支付履约保证金58422元。2018年12月28日隆德昌公司给王荣送达了“关于要求商户及时开业，逾期则解除《房屋租赁合同》追究违约责任的督促函”载明：贵商户与我司于2018年8月24日签订了《商铺租赁合同》，约定由贵商户承租商场9-297／299／301／303铺位。我司于2018年12月24日已经正式函告贵商户，必须在2018年12月31日达到试营业状态，在2019年1月12日前必须配合试营业，且贵商户已经签收同意函告事宜。现催告贵商户，配合商场整体试营业和逾期营业，我司将按合同相关条款对你商户作以下处理……。2019年1月12日王荣给隆德昌公司交付租金50000元并将租赁商铺进行装修开始试营业。2020年1月13日，隆德昌公司向各商户发送《关于南门大世界起租日告知函》，内容为：2020年2月1日为南门大世界项目正式起租日；凡商户于2020年2月29日前一次性缴纳12个月租金，可享受14个月租期（不包含合同中约定的免租期）。凡商户于2020年3月31日前一次性缴纳12个月租金，可享受13个月租期（不包含合同中约定的免租期），2020年4月1日恢复正常缴费标准。2020年2月4日，隆德昌公司向各商户发送《关于南门大世界暂缓起租日告知函》，内容为：鉴于新型冠状病毒肺炎疫情日趋严峻，各地政府已于春节期间相继采取一系列措施应对。青海省亦于1月25日24时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应。一级响应期间，暂停一切大型活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。我司决定如下：主动关心经营者，2020年2月1日起租日暂缓，具体时间另行通知。希望大家同心协力，共同维护好疫情防控工作，保障生命健康安全。此后，因起租日一直未确定，隆德昌公司、隆丰公司出租的商铺一直未能达到消防验收，不具备正式开业的条件，导致王荣签订《商铺租赁合同》的目的无法实现，为此，王荣于2020年8月向法院起诉，请求解除王荣与隆德昌公司、隆丰公司签订的《商铺租赁合同》，隆德昌公司、隆丰房地产公司同意解除2018年8月24日与王荣签订的《商铺租赁合同》也同意退还押金15000元、履约保证金58422元，但针对王荣的本诉提起反诉。另查，2018年5月22日，西宁市公安消防支队向隆丰公司出具市公消审字（2018）第0091号建设工程消防设计审核意见书，该意见书主要内容：你单位向我支队报送的由青海省勘察设计研究院设计的南门大世界商业街装修改造项目，该工程的部分消防设计不符合相关消防技术标准的规定，该工程消防设计不合格……，该装修工程消防设计应当重新按照程序报我支队审核，该装修工程未经消防设计审核合格不得施工。现消防检查验收，因机构改革已归属西宁市城乡建设局。2020年6月19日，隆德昌公司向各商户发送的《关于消防测试停止营业告知函》，内容为：为了确保商场消防系统正常运行，我司委托消防维保公司对天街、独栋、下沉广场部分区域的消防系统进行维保联动测试。测试期间，会不定期出现联动风机、电梯迫降、下降卷帘、响警铃等，为不影响商户整体经营及顾客体验感。暂定于2020年6月25日-2020年7月5日暂停营业。如有时间变动，我司将提前三天告知商户。同时，测试过程中需逐户排查，届时需启用备用钥匙，以便排查故障，请各位商户于2020年6月21日前将店内备用钥匙与我司营运同事共同交至物业部备存。开启备用钥匙时，我司会要求物业公司做好相应的记录工作。一审法院认为，隆丰公司将自行开发建设的位于西宁市城中区南门大世界商铺全权委托隆德昌公司统一招商、出租、经营、管理，并以隆丰公司的名义催收租金、提起诉讼和应诉，双方形成的授权委托关系不违反法律、法规的强制性规定，予以确认。2018年8月24日王荣、隆德昌公司、隆丰公司三方共同签订《商铺租赁合同》，该合同系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定且已实际履行，该合同合法有效，应受法律保护。现该合同在实际履行期间王荣、隆德昌公司、隆丰公司无一方申请解除合同，但2020年8月王荣作为商铺承租人提出因合同租赁物商铺未经消防验收，不得对外投入使用，而隆德昌公司、隆丰公司故意违反相关规定，将商铺出租收益导致合同约定的起租日至今无法确定，致使王荣租赁商铺的合同目的不能完全实现，《商铺租赁合同》法定解除条件已具备，故此，王荣起诉请求解除合同。隆德昌公司、隆丰公司认可《商铺租赁合同》签订与履行有瑕疵，同意解除。由于双方的意思表示真实属合意解除，王荣的该项诉讼请求，予以支持。但合同解除后，依据合同约定王荣应腾退租赁房屋，为减少当事人诉累本应就房屋腾退事项一并处理，由于双方在租赁合同中就腾退撤场设定相应的条件，待条件成就后才能办理腾退交接手续，故此，租赁商铺的腾退应由双方按合同约定自行办理，如发生纠纷可另案处理。现本案涉诉的《商铺租赁合同》已解除，王荣要求隆德昌公司、隆丰公司退还其已交纳的履约保证金58422元、天然气押金15000元之诉讼请求，隆德昌公司、隆丰公司同意退还，对此予以准许。关于王荣要求隆德昌公司、隆丰公司赔偿其装修损失107132元的诉讼请求，根据《商铺租赁合同》约定，租赁期满或本合同提前终止后，王荣无权要求隆德昌公司对该商铺内的装修、添附给予补偿或赔偿，而该合同的解除，属合同提前终止情形，该项诉讼请求不予支持。关于王荣要求隆德昌公司、隆丰公司返还其已交纳的商铺租金50000元的诉讼请求，依据本案已查明的案件事实，虽然合同约定的起租日双方存有分歧，但是王荣在2019年1月12日收到隆德昌公司、隆丰公司发送的开业督促函，即对租赁商铺进行装修并交付租金50000元对外营业，至此，双方租赁合同从2019年1月12日起计租符合法律客观事实。合同约定租金为每平方米每月110元，租赁使用面积为194.74平方米，每年的租金为257056.8元，每月租金21421.4元，每日租金为714.04元，截止2020年8月13日王荣起诉申请解除合同（目前租赁商铺仍有王荣占有），隆德昌公司、隆丰公司同意解除，据此，双方的合同履行期限为19个月，租金为407006.6元，扣减王荣已付租金50000元，余357006.6元，为此，隆德昌公司主张179217.35元租金由王荣承担给付之责。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，隆丰公司开发建设的位于西宁市城中区南门大世界建设项目，在与王荣签订《商铺租赁合同》时，项目的整体消防验收尚未通过，该事实隆德昌公司、隆丰公司亦承认，故此隆德昌公司、隆丰公司将涉诉商铺对外出租收益存在过错，应对本案纠纷引发的租金损失承担主要责任。而王荣在签订《商铺租赁合同》时未尽到审慎的注意义务，其次，王荣在租赁使用商铺时并未因消防验收尚未通过的情形而导致租赁商铺无法使用，其应承担相应的次要责任，按6：4的比例较为适宜。另因今年年初新冠疫情在全国传播，政府出台了相关的惠民政策，王荣可以享受到减免房租的优惠，减免2个月房租较为合适。综上，王荣主张的50000元房租返还的诉讼请求已被隆德昌公司的反诉主张吞并，不予支持。关于隆德昌公司反诉要求王荣支付商铺租赁期间拖欠的物业费88412.39元之诉讼请求，双方合同约定每平方米收取40元，商铺租赁期界定为19月，但隆德昌公司仅主张88412.39元，结合上述关于租金的处理意见，王荣应承担物业费的给付义务。隆德昌公司的此项反诉诉讼请求，部分予以支持，遂判决：一、王荣与隆德昌公司、隆丰公司2018年8月24日签订的《商铺租赁合同》予以解除；二、隆德昌公司、隆丰公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性退还王荣履约保证金58422元、天然气押金15000元；三、王荣于判决发生法律效力之日起十日内一次性给付隆德昌公司、隆丰公司商铺租金28844.14元、物业费35364.95元；四、驳回王荣的其他本诉诉讼请求；五、驳回隆德昌公司的其他反诉诉讼请求。（上述判决第二、第三项经相互折抵后，由隆德昌公司、隆丰公司给付王荣9212.91元）。本案二审期间，各方当事人对一审法院查明的基本事实均无异议，主要争议就是合同的解除方式、起租日的认定及装修费、物业费的承担主体。本院对双方均无异议的事实予以确认。二审中，王荣提交了隆丰公司、隆德昌公司张贴于2020年12月30日张贴的《关于天街商户计费告知函》及微信截图，拟证明隆丰公司、隆德昌公司告知商户2021年1月15日起算租金，一审认定起租日为2019年1月12日错误。隆丰公司、隆德昌公司称公布《关于天街商户计费告知函》时，与王荣签订的租赁合同已经到期，是告知王荣尽快清理物品或者交纳2020年12月20日之后的租金。隆丰公司、隆德昌公司提交了西宁市城乡建设局作出的宁建消验202001010103010《建设工程消防验收意见书》，拟证明2020年11月18日案涉商铺已经消防验收合格。王荣称该消防验收意见书能证明一审时隆丰公司、隆德昌公司没有取得消防验收合格，按《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》相关规定，解除租赁合同的事由属于法定解除。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第三项规定的是具备了规定的情形并导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同应予支持，而非只要出现法律规定的情形出现，承租人就可以随意解除合同。从王荣装修完毕开始营业至其向隆丰公司、隆德昌公司提出解除合同，除因疫情原因停业外，王荣并未提交因消防问题导致无法使用租赁房屋，从而停止营业的任何证据，对其所谓符合法定解除条件的说法不予采信。在其并不具备解除条件的情形下，提起诉讼主张解除合同，而隆丰公司、隆德昌公司在诉讼中同意与其解除合同，一审法院认定双方就解除合同达成一致正确。诉讼中各方认可2019年1月12日案涉商场开业，王荣的商铺同时开始营业，即自2019年1月12日起合同已经实际开始履行。王荣、隆丰公司、隆德昌公司的租赁合同中约定“计租日：即合同开始履行的起始日”，所以从2019年1月12日起案涉商铺应开始计租。三方约定租赁合同于2020年12月20日履行期限届满，隆德昌公司于当月30日作出了《关于天街商户计费告知函》，该函表述的文义是告知王荣尽快清理物品或者按合同约定交纳2020年12月20日之后的租金，并非是从2021年1月15日开始记租，一审法院认定2019年1月12日为起租日并无不当，王荣主张从2021年1月15日开始记租的理由不予采信。租赁合同对办理消防验收约定“所有租赁商铺的一次消防工程的建设及验收由隆德昌公司负责……”，但没有约定完成消防验收的时间。王荣作为商铺的经营者在签订合同时明确知道商铺的消防验收尚未进行消防验收，也愿意在此种情况下承租商铺并经营一年多，也无证据证明消防验收问题导致限制经营，所以其起诉主张解除合同并与隆德昌公司、隆丰公司达成一致也属于提前终止合同，王荣主张赔偿商铺装修费的请求不予支持。案涉商场属公众聚集场所，使用或开业前，应报消防机构进行消防验收，合格后方可投入使用。隆德昌公司、隆丰公司、王荣均知晓商铺进行营业前须进行消防验收的要求，隆德昌公司、隆丰公司与王荣租赁合同不能履行均负有责任，其中隆德昌公司、隆丰公司作为出租方应承担主要责任，租金、物业费损失按照责任比例各自分担。一审判决隆丰公司、隆德昌公司与王荣按照比例承担租金并无不当。综上，王荣上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10073元，由王荣负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 李宏宁审判员 纳 敏二〇二一年三月十六日书记员 王**盛附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。