四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0302民初82号 原告（反诉被告）：自贡市嘉汇资产管理有限公司，住所地四川省自贡市自流井区鸿鹤路38号东源半岛14号1楼。 法定代表人：崔晋川。 委托诉讼代理人：王海,四川德途律师事务所律师。 被告（反诉原告）：自贡大商商业有限公司，住所地四川省自贡市自流井区五星街22号。 法定代表人：姜再华。 委托诉讼代理人：王志刚，四川仁厚律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：大商集团有限公司，住所地辽宁省大连市中山区青三街1号。 法定代表人：牛钢。 委托诉讼代理人：杨小平，四川天天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童宇，四川开山律师事务所律师。 原告自贡市嘉汇资产管理有限公司（以下简称：嘉汇公司）诉被告自贡大商商业有限公司（以下简称：大商公司）、大商集团有限公司（以下简称：大商集团）房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，被告自贡大商商业有限公司向本院提出反诉，本院审查后予以合并审理。本案依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理，第一次庭审原告（反诉被告）自贡市嘉汇资产管理有限公司委托诉讼代理人王海，被告（反诉原告）自贡大商商业有限公司委托诉讼代理人王志刚，被告（反诉第三人）大商集团有限公司委托诉讼代理人杨小平、童宇到庭参加诉讼。第二次庭审原告（反诉被告）自贡市嘉汇资产管理有限公司委托诉讼代理人王海，被告（反诉原告）自贡大商商业有限公司委托诉讼代理人王志刚，被告（反诉第三人）大商集团有限公司委托诉讼代理人杨小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉汇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告大商公司立即清偿欠付租金15514191.00元；2、判令被告大商公司支付违约金2027447.61元，实际计算至清偿完毕全部债务时止（以欠付租金7984989.00元为基数自2019年12月26日起按每天万分之五计算至起诉之日为1309538.20元，以2020年1月至10月每月欠付租金为基数按每天万分之五暂计算至起诉之日为717909.41元）；3、判令被告大商公司承担原告为修复租赁房屋及附属设施所支付的费用1328138.10元（包括消防工程322805.96元、空调主机维修费用481242.14元、电梯维修费用54140.00元，屋顶防水维修费用369950.00元、各类设施设备零星维修等费用暂估100000.00元等）；4、判令被告大商公司承担原告为实现债权所支付的费用93000.00元（公证费用3000.00元、财产保全保费20000.00元、律师费70000.00元）；5、判令被告大商集团对被告大商公司上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：被告大商公司自2017年12月25日起租赁原告位于自贡市自流井区××街××号××商城××号房××层××层××层××层××层××层（建筑面积共计25097.34平方米）的房屋用于经营大型综合市场，后双方于2019年2月27日签订了《自贡市嘉汇资产管理有限公司房屋租赁合同（自嘉汇租2019字017号）》，约定单价为30元／㎡／月,每月租金752920.20元，租期自2017年12月25日起至2031年10月31日止；同时还约定了租金按月结算、先交租后使用，被告大商公司应于每月25日前支付下月租金。其中，租赁合同确认被告大商公司已经拖欠2017年12月25日至2019年2月28日的租金10710897.00元。 租赁合同期间，原告按照约定全面履行了合同义务，但是被告大商公司却未按照约定按时足额支付租金，原告多次口头、书面催促仍未按约全面履行付款义务。因经营管理不善和市场环境影响，被告大商公司于2020年8月5日向原告送达了《关于拟解除的告知函》，原告在与被告大商公司反复商议后于2020年10月28日将同意解除合同的函件公证送达被告大商公司，双方《房屋租赁合同》已于2020年11月1日正式解除。截止2020年10月31日租赁期限届满之日，被告大商公司尚欠原告租金合计15,514,191.00元。 被告大商公司系一人有限责任公司，股东大商集团持有其100%的份额，根据公司法第六十三条的规定，被告大商集团作为股东对不能证明公司财产独立于股东自己财产的公司债务承担连带清偿责任。 被告大商公司辩称，双方签订了租赁合同是事实；有相应的房屋租金没有支付是事实；由于疫情等原因影响，我方无力清偿原告相应的租金是事实；关于诉讼请求，第一条，租金的具体金额我方认为不准确，不符合客观事实，具体原因在举证中证明；违约金，由于基础的租金有问题，违约金的计算和违约金过高都有问题，对违约金计算不予认同；关于房屋及附属设施的维修费用应由原告承担，因为属于原告的维修义务；第4个诉讼请求，关于诉讼费用，包括保全费，由法院依法裁决，对公证费用、律师代理费，双方无合同约定，不应由被告承担；对第5个诉讼请求，不应承担连带责任，二被告是财务独立，人事独立的法人单位。 被告大商集团辩称，请求依法驳回自贡市嘉汇资产管理有限公司要求大商集团公司对自贡大商公司债务承担连带责任的诉讼请求。理由如下： 一、自贡大商公司是依法成立的有限责任公司，是独立的企业法人，自贡大商公司应独立承担责任。我国《公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任”,有限责任公司的股东只以其认缴的出资额为限对公司负债，对超过其出资额范围的公司债务不承担责任，公司的债权人不得直接向股东主张债权或请求清偿。 自贡大商公司是依法成立的有限责任公司，是独立公司法人，该公司有独立的财产，本案所涉及的债务是自贡大商公司在运营过程中所欠的公司债务，该债务依法应当由自贡大商公司负责偿还，大商集团公司仅以其认缴出资为限承担责任，而不应承担连带责任。 二、根据现行法律规定，大商集团公司不存在对自贡大商公司债务应承担连带责任的情形 （一）大商集团公司完成了出资义务 大商集团公司作为自贡大商公司的股东，履行了出资义务，也不存在抽逃出资的行为。 （二）大商集团公司与自贡大商公司之间不存在人格混同、财产混同的情形 1、人员不混同，自贡大商公司高层管理人员依照法定程序产生，没有交叉任职的情况。大商集团公司作为股东，按照《自贡大商公司章程》规定，委派人员任职；2、办公场地不混同，自贡大商公司办公地点位于自贡市自流井区，大商集团公司办公场地位于大连市；3、业务不混同，自贡大商公司独立经营，独立对外签订合同，履行合同业务，在经营过程中，大商集团公司从未指示或变相指示以自贡大商公司名义为大商集团公司履行合同业务，签订相关合同；4、财务不混同，大商集团公司与自贡大商公司均建立有完善的管理制度，均独立设置财务部门，严格按照会计准则等有关规定编制财务报表；5、自贡大商公司财产独立大商集团公司，2020年9月，公司委托四川华胜会计事务所就“自贡大商公司财产独立于大商集团有限公司财产”做了专项审计，并出具了川华胜专审字（2020）第069号《自贡大商公司财产独立于大商集团有限公司财产专项审计报告》，审计结论为：1、自贡大商公司治理健全，内部控制有效，账务账册记账完整、清晰，内部资金管理规范，财产独立。2、自贡大商公司财产独立于大商集团有限公司财产，未发现大商集团有限公司有侵犯自贡大商公司债权人权益的行为。自贡大商公司财产独立于大商集团公司，根据《公司法》的规定，大商集团公司不应对自贡大商公司债务承担连带责任；6、投资、经营等重大行为有书面决议和相应凭证，大商集团有限公司根据《自贡大商公司章程》的规定，对其重大投资、预决算、重大业务行为（如店铺关闭）等，均形成了相关书面决议，均有相应的财务凭证，大商集团公司严格按照《公司法》及《自贡大商公司章程》的规定，履行股东职权，自贡大商公司依法对外自主经营，应独立承担责任。 （三）大商集团公司没有侵犯自贡大商公司债权人利益的行为 自贡大商公司成立初期处于亏损状态，大商集团公司为支持自贡大商的发展，在2019年2月底，大商集团公司对自贡大商公司的债权2000万元转为对自贡大商的股权，并办理了债转股工商变更登记，注册资本从500万元增加至2500万元。为此，自贡大商公司从2017年开始，自贡大商公司营业收入根本无法保持其运转，大商集团公司为自贡大商公司提供借款，是最大限度帮助自贡大商公司维持基本经营，尽力保障其债权人权益的实现，大商集团公司不存在有侵犯自贡大商公司债权人权益的情形。 综上，大商集团公司认为：1、公司独立人格和股东承担有限责任是《公司法》关于有限责任公司和股东责任制度的原则性规定，公司法法人人格的否定和股东的连带责任是特殊情况下的例外规定。自贡大商公司属于一人有限责任公司，其股东大商集团公司责任形式也应以有限责任为原则，连带责任为例外；2、自贡大商公司验资报告、审计报告系有资质的会计事务所出具，完全能证明自大商集团公司对自贡大商公司完成了出资义务，可以反映出大商集团公司的财务与自贡大商公司财务不混同，财产各自独立，大商集团有限公司没有侵犯自贡大商公司债权人权益的情形，大商集团公司不应对自贡大商债务承担任何责任；3、自贡大商公司属于大商集团的子公司，从成立到现在累计缴纳税收数额巨大，为当地社会发展作出了积极贡献，尽到了作为企业的社会责任。如果在本案中大商集团公司要对自贡大商公司承担连带责任，那么司法实践中将有大量的债权人引用该判决要求认定社会上大量的一人有限责任公司股东承担连带责任，滥用人格否认制度的行为将会严重阻碍社会经济的发展，不利于增加社会财富，也与国务院一再出台文件以优化营商环境的政策相违背。 为此，被答辩人要求大商集团公司对自贡大商公司的债务承担连带责任没有事实和法律依据，请依法驳回。 大商公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人退还反诉人所支付的履约保证金752920.20元；判令被反诉人赔偿反诉人损失300万元。事实与理由：反诉人承租房屋原系四川忠心房地产开发公司所有，2010年11月15日反诉人与忠心房地产签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为二十年。2017年12月，被反诉人取得了承租房屋所有权。2019年2月27日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，被反诉人作为出租人将位于自流井区××街××号××商城××号房××层××层房屋，面积约为25097.34平方米的房屋出租给反诉人使用,租赁期限2017年12月25日至2031年10月31日止。合同约定反诉人支付履约保证金752920.20元。反诉人认为根据买卖不破租赁的原则，在2017年12月至2019年2月27日期间，反诉人与被反诉人合同义务仍受反诉人与忠心房产公司之间所签订《房产租赁合同》的约束。根据反诉人与忠心房产公司所签订《房产租赁合同》：忠心房产公司需免费提供400平方米的专用卸货区，免费提供1000平方米的周转仓库，免费提供200平方米的员工餐厅，免费提供100平方米的房产作为员工培训所用被反诉人取得承租房屋后，在被反诉人与反诉人重新签订合同前，被反诉人未按照反诉人与忠心房产公司所签订《房产租赁合同》的约定免费提供上述配套房产，给反诉人正常经营造成了重大影响，给反诉人造成的损失即各项隐形成本增加约300万元；现双方协商解除合同，反诉人请求被反诉人退还履约保证金于法有据；反诉人与被反诉人在合同中约定被反诉人负责将建筑外房屋附属设施维修完成达到使用条件后交付给反诉人，被反诉人在取得承租房屋后未及时按照合同约定履行修缮义务，未及时修缮中央空调、电梯等造成反诉人经营损失。 反诉被告嘉汇公司辩称，被告违反了双方租赁合同约定，在租赁过程中持续拖欠租金，双方就租金问题往来函件磋商后，仍然没有按其承诺履行支付租金义务；被告存在大量根本违约的情况下，不退还履约保证金符合法律和合同约定；关于被告诉请的损失，其没有遵守诚实信用的诉讼规则，其提到的没有提供的房产的问题，是在其2014年与忠心公司签订合同就出现了的，忠心公司已经对违约的行为进行了赔偿，被告长期租赁房屋，对房屋现状很清楚；被告提出的诉讼请求与本案没有关联，不是我方导致的，不应由我方来承担；2019年2月27日，我方与被告签订合同是2017年12月25日起，我方与被告就房屋租赁事宜达成新的合意，双方应按新的合同来履行，这个不适用买卖不破租赁的条件；2017年12月25日，房屋交付使用后，对合同第6条7款约定的，室外设施等维修我方已经全部完成，被告签订后没有提出任何异议，后续使用维修由其自行承担；被告使用设施的日常维护按合同约定应由被告自行承担。 反诉第三人大商集团述称，同意大商公司反诉状的内容。 经审理查明，被告大商公司自2017年12月25日起租赁原告位于自贡市自流井区××街××号××商城××号房××层××层××层××层××层××层（建筑面积共计25097.34平方米）的房屋用于经营大型综合市场。双方于2019年2月27日签订了《自贡市嘉汇资产管理有限公司房屋租赁合同（自嘉汇租2019字017号）》，约定单价为30元／㎡／月,每月租金752920.20元，租期自2017年12月25日起至2031年10月31日止；租金按月结算、先交租后使用，被告大商公司应于每月25日前支付下月租金；如大商公司三个月不支付租金，出租人有权解除合同，若出租人同意承租人补足所欠租金后继续履行合同从欠租之日起每天加收租金金额万分之五的违约金。租赁期间，大商公司产生的违约金若拒付，嘉汇公司可以从大商公司交纳的履约保证金中扣除；合同约定承租人需向出租人交纳履约保证金752920.20元，租赁期限届满持租赁合同和履约保证金收据并经出租人验收无其他违约行为方可无息退还保证金，租赁合同同时确认；合同另约定承租人有下列情形之一的，出租人有权解除合同，收回房屋，承租人交纳的保证金转为惩罚性违约金归甲方所有，因此造成的损失由承租人承担赔偿责任：1、承租人未遵守本合同约定逾期三个月未支付约定租金；2、承租人违反合同第六条第2款的；3、擅自拆改房屋结构或改变约定用途的……。合同另确认被告大商公司已经拖欠2017年12月25日至2019年2月28日的租金10710897.00元。 租赁合同期间，原告按照约定全面履行了合同义务，被告大商公司向原告嘉汇公司支付了履约保证金752,920.20元。被告大商公司未按照约定按时足额支付租金。2019年12月17日原告嘉汇公司向被告大商公司《关于新玛特租赁商铺交纳租金的函》，告知大商公司若于2019年12月20日前完清欠交的2019年12月租金1,115,874.20元将视同按时交纳租金，不计收违约金，若截止2019年12月20日前，乙方未按时完清欠交的2019年12月租金，则应按照合同约定支付欠付金额每日万分之五的违约金；2020年2月3日，被告大商公司向原告嘉汇公司发出《关于2020年春节疫情期间及合同持续其租金的商函》，请求原告减免案涉房屋三个月租金；2020年3月30日，原告嘉汇公司向被告大商公司发出《关于大商商业有限公司疫情减租的复函》，复函称你落实减免2020年2月和3月份半个月租金合计1,129,380.30元。请被告大商公司在收到该函后5个日历天内交纳2020年1月欠交租金1,088,862.00元，继后再行落实对被告公司相应的疫情减租1,129,380.30元，否则将按实际收取2020年1-3月全月租金，并按合同约定，从欠租之日起按日加收未付租金万分之五的违约金；2020年5月18日四川德途律师事务所向被告大商公司发出律师函，要求被告大商公司支付已扣除新冠病毒期间免租金1,129,380.30元后的欠付租金4,449,990.70元，被告大商公司于2020年6月2日回函称将积极想办法，努力筹措资金分期向贵公司支付房屋租金；2020年6月5日，原告嘉汇公司向被告大商公司发出《关于大商商业有限公司经营问题及支付欠租的函》，称“就贵司尚欠我司2020年1月至5月租金4,449,990.70元（已扣除由于新冠疫情影响免租一个半月的租金1,129,380.30元）事宜，贵司违约行为已严重影响我司正常经营……”，并希望派员对接相关事宜，制定下一步具体可行性经营计划。2020年6月12日，原告嘉汇公司向被告发出《关于自贡大商商业有限公司继续经营新玛特商场和欠租还款计划的函》，该函明确：2017年12月至2019年2月，被告大商公司合计欠付原告嘉汇公司租金7,984,988.00元，并在该函中提出了一系列还款计划；被告大商公司于2020年8月5日向原告送达了《关于拟解除的告知函》，原告于2020年10月28日将同意解除合同的函件公证送达被告大商公司，双方《房屋租赁合同》于2020年11月1日正式解除。截止2020年10月31日租赁期限届满之日，被告大商公司尚欠原告租金合计15,514,191.00元。 另查明，被告大商公司成立于2011年7月13日，系由大商集团和自然人毛平出资筹建。大商集团占股93%，出资额为465万元，毛平占股7%，出资额为35万元。2017年8月30日毛平将其持有的7%转股给被告大商集团持有；2019年2月26日大商公司股东决定书规定申请增加注册资本2000万元，由大商集团以债转股形式进行出资，认缴期限为2019年2月26日，变更后累计注册资本增加至2500万元，实收资本为2500万元，于2019年3月26日办理完股权变更登记。 以上事实有《自贡市嘉汇资产管理有限公司房屋租赁合同（自嘉汇租2019字017号）》、《关于新玛特租赁商铺交纳租金的函》、《关于2020年春节疫情期间及合同持续其租金的商函》、律师函、《关于自贡大商商业有限公司继续经营新玛特商场和欠租还款计划的函》、《关于拟解除的告知函》、公证书、四川华胜会计师事务所有限公司报告书、庭审陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告嘉汇公司与被告大商公司签订的《自贡市嘉汇资产管理有限公司房屋租赁合同（自嘉汇租2019字017号）》系双方真实意思表示，内容不违反效力性规定，依法成立。合同签订后双方应认真履约。被告未按时支付房屋租金应当承担相应民事责任，故对原告要求被告大商公司支付租金及承担违约责任的诉请本院予以支持。对欠付租金数额的认定，虽在2020年3月30日，原告嘉汇公司向被告大商公司发出的《关于大商商业有限公司疫情减租的复函》中对减免疫情期间部分租金附设有条件，庭审查明被告大商公司亦未满足其附设条件，但2020年5月18日四川德途律师事务所向被告大商公司发出的律师函及2020年6月5日原告嘉汇公司向被告大商公司发出的《关于大商商业有限公司经营问题及支付欠租的函》两次对减免一个半月租金进行了表述，该两份文件并未附设条件，本院认为该两份文件系嘉汇公司系在充分领会上级文件精神、落实党委政府着力打造良好营商环境战略部署做出的重要决定，该文件亦体现了原告作为国有公司的社会担当，是嘉汇公司管理层践行习**新时代中国特色社会主义思想的具体表现。对原告嘉汇公司此举措，本院高度认同、予以尊重。故本院认定被告大商公司实际尚欠原告嘉汇公司租金为14,384,810.70元。 关于原告主张的修复房屋及附属设施的费用问题。本院认为，承租人使用房屋及附属设施，必然会造成租赁物的损耗，该种损耗不可归责于使用人，出租人依法应当对出租物承担正常维护的义务。结合本案，双方在合同中亦只约定违规使用产生的损失承租人才负责赔偿，这一约定符合主流价值取向。原告嘉汇公司在庭审中并未举证证明该部分损失系被告违规所致，故对原告该部分主张本院不予支持。 关于原告主张的公证费、保全保费、律师费问题。合同中，双方并未就该部分费用的负担达成合意。公证系本案原告在向被告送达相关文书时留存相关依据，以便于主张权利。本院认为，公证送达并非原告向被告大商公司送达的唯一途径，法律及客观情形亦不禁止或限制原告采用公证送达以外的方式进行告知，该费用发生不具有必然性。原告向本院申请对大商集团财产实施保全，支付保全保险费的问题，本院将结合裁判结论予以处置。另双方在合同中亦未就律师费转付进行约定，本案亦不属于法定律师费转付情形，故对原告该项主张本院不予支持。 关于原告嘉汇公司主张被告大商集团对大商公司上述债务承担连带清偿责任的问题。经审查大商公司系具有独立法人资格的民事主体，根据被告提交的审计报告可知，被告大商公司财务独立、与被告大商集团之间无财务混同、人员混同等情形，被告大商集团2019年2月26日以债转股形式进行出资2000万元，出资真实，期间无抽逃、虚假出资的行为，本案中被告已完成举证责任，嘉汇公司作为本诉原告未能就其主张提供具体详实的证据，应当承但举证不能的法律后果。 关于反诉原告主张退还履约保证金的问题。原告嘉汇公司与被告大商公司签订的《自贡市嘉汇资产管理有限公司房屋租赁合同（自嘉汇租2019字017号）》明确约定承租人有下列情形之一的，出租人有权解除合同，收回房屋，承租人交纳的保证金转为惩罚性违约金归甲方所有，因此造成的损失由承租人承担赔偿责任：承租人未遵守本合同约定逾期三个月未支付约定租金。合同履行过程中，被告（反诉原告）大商公司拖欠原告（反诉被告）嘉汇公司房屋租金至2020年10月31日租赁期限届满之日，已构成严重违约。依照双方约定，该部分资金已经转为惩罚性违约金归原告（反诉被告）嘉汇公司所有，故对被告（反诉原告）大商公司的该项主张，本院不予支持。 关于大商公司要求嘉汇公司支付损失300万元的问题。本院认为，承租人与出租人之间就租赁物正常使用产生的维护费用未进行明确约定时，应依法由出租人负责维护。本案中嘉汇公司提交的证据显示，其已履行了出租物的正常维护义务，而反诉原告未能提交有效证据证明其对承租物及设备进行维修并支付相应费用的事实，故应当承担举证不能的责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告自贡大商商业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告自贡市嘉汇资产管理有限公司租金14,384,810.70元及违约金（以欠付租金7,984,989.00元为基数自2019年12月26日起按每天万分之五计算至付清之日止，以2020年1月至10月每月欠付租金为基数按每天万分之五计算至付清之日止）； 二、驳回原告自贡市嘉汇资产管理有限公司其余诉讼求求； 三、驳回被告（反诉原告）自贡大商商业有限公司全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费135,576.70元，诉讼保全费5,000.00元，由原告自贡市嘉汇资产管理有限公司负担20,576.70元，被告自贡大商商业有限公司负担120,000.00元。反诉案件受理费36,823.36元，由被告自贡大商商业有限公司负担。 如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  汤 杰 人民陪审员  刘玉霞 人民陪审员  胡楷文 二〇二一年三月十八日 法官 助理  黄 龙 书 记 员  胡 敏