云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10256号上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明宝洛莎企业管理有限公司。住所地：云南省昆明市五华区青年路253号西南林航大厦二层。统一社会信用代码：9153010268125032X7。法定代表人：张进杰。委托诉讼代理人：刘晓炜，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：文甲男，男，1984年6月17日出生，汉族，身份证登记住址：黑龙江省双城市，一般授权代理。上诉人（原审被告）：张进杰，男，1968年3月20日出生，汉族，户籍所在地：河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：刘晓炜，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王媛，女，2002年6月24日出生，彝族，户籍所在地：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：蒋建武，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明宝洛莎企业管理有限公司（以下简称“宝洛莎公司”）、张进杰因与被上诉人王媛房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初3863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人宝洛莎公司的委托诉讼代理人刘晓炜、文甲男，上诉人张进杰的委托诉讼代理人刘晓炜，被上诉人王媛的委托诉讼代理人蒋建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宝洛莎公司、张进杰的上诉请求：一、依法撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初3863号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，即被上诉人返还2016年7月1日至2016年12月30日租金166700元及保证金4万元；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。宝洛莎公司于2016年7月1日搬离租赁房屋，不应当承担之后的房租。本案《SHOPS租赁合同》超出被上诉人权利范围的时间与面积条款无效，被上诉人无权就其超出部分主张权利。涉案合同对于水电费负担方式约定不明，且宋艳偷搭宝洛莎公司店铺水电，给公司造成损失，依法应当赔偿，宝洛莎公司不应承担返还房屋后所产生的水电费。张进杰不是本案适格当事人，非本案适格责任主体。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人王媛答辩称，上诉人所说其于2016年7月2日就搬离诉争房屋，只不过是自己的单方陈述，没有相关证据证实。我方有证据证明房屋一直由对方锁着，应要求才强行打开的。针对面积和期限，面积是为了规避税费才这么写的。我方主张的租金是到期后，形成的事实上的不定期租赁，上诉人应当对期满后没有归还房屋造成的损失承担责任。关于水电费问题，合同明确由上诉人承担，被上诉人已经明确提供证据证明代上诉人缴纳了水电费，至于偷搭电造成的损失，只是上诉人的一面之词，并在审理中多次提出曾向公安机关报案，但至今未提交证据证实。对于上诉人张进杰是否应承担责任，公司法有明确规定，假如是一人公司，举证责任应当在张进杰一方，如不能或不充分举证，就应承担公司法人人格混同的法律后果。故请求驳回上诉，维持原判。原审原告王媛向一审法院起诉请求：1.判令二被告连带向原告支付自2017年1月1日起至2017年3月31日止的租金损失100000元；2.判令二被告连带向原告支付水电费88093.9元；3.由二被告共同承担本案诉讼费。原审反诉原告宝洛莎公司向一审法院反诉请求：1.原告退还被告宝洛莎公司保证金40000元；2.原告退还被告宝洛莎公司剩余租金166700元；3.由原告承担本案一切诉讼费。一审法院认定事实：被告宝洛莎公司原系“昆明韩影宫企业管理有限公司（以下简称韩影宫公司）”，2012年7月31日，该公司变更公司名称为“昆明宝洛莎企业管理有限公司”。本案涉案房屋即昆明市昆师路5号的所有权人系军区昆明南疆招待所。2011年4月29日，宋艳与案外人昆明瑞尔玛通讯技术有限公司（以下简称瑞尔玛公司）签订《房屋（商铺）租赁合同》，约定瑞尔玛公司将涉案房屋出租给宋艳用于经营性使用（餐饮业除外），租期为五年（2011年6月1日至2016年5月30日），另约定宋艳可根据自身经营需要转租、分租该房屋。2011年7月21日，涉案房屋的所有权人成都军区昆明南疆招待所出具了《产权证明》，明确同意瑞尔玛公司出租部分场地给原告使用。2011年12月6日，宋艳与于永杰及张进杰签订了《SHOPS租赁合同》，约定宋艳将涉案房屋出租给于永杰、被告张进杰，租期为2011年12月30日至2016年12月30日，租金为40万元/年，保证金为4万元。该合同签订后，韩影宫公司向宋艳支付了全部租金及保证金四万元。后韩影宫公司委托宋艳为其办理门头证和消防许可证。2012年7月6日，昆明市五华区公安分局消防大队为韩影宫公司即被告宝洛莎公司颁发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该证载明被发证单位地址为涉案房屋地址即昆明市五华区昆师路5号。2016年5月16日，案外人瑞尔玛公司向韩影宫公司即被告宝洛莎公司发出催款单，要求其在2016年5月19日前向瑞尔玛公司支付2015年6月25日至2016年5月13日欠付水电费共计82956.2元。后宋艳向瑞尔玛公司代付了欠缴水电费82956.2元。2016年11月24日，案外人瑞尔玛公司再次向韩影宫公司即被告宝洛莎公司发出催款单，要求其在2016年11月30日前向瑞尔玛公司支付2016年8月9日至2016年11月20日欠付水电费共计5137.7元。被告宝洛莎公司至今支付该笔费用。2016年12月30日，涉案房屋租期届满，被告宝洛莎公司未向宋艳交还房屋，致使宋艳向案外人瑞尔玛公司续租涉案房屋至2017年6月30日，并支付案外人瑞尔玛公司租金20万元。2017年5月3日，涉案房屋的所有权人南疆招待所收回涉案房屋。2018年6月18日宋艳病故，王媛系宋艳第一顺序唯一法定继承人。一审法院认为，由于宋艳于2018年6月18日病故，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条：“在诉讼中，一方当事人死亡……被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效”之规定，王媛作为宋艳第一顺序唯一法定继承人以原告身份参加诉讼符合法律规定，一审法院在此予以明确。对于本诉《ＳＨＯＰＳ租赁合同》的效力问题，被告宝洛莎公司提出宋艳在未经房屋所有权人同意的情况下进行转租，存在效力瑕疵的抗辩，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持。”的规定，本案中，从原告提交的《证明》来看，涉案房屋的出租人即南疆招待所已明确知晓涉案房屋转租韩影宫公司即被告宝洛莎公司的事实，且无证据证明出租人在六个月内提出异议的情况下，一审法院对被告的该项抗辩不予支持。从合同内容上看，案外人瑞尔玛公司与宋艳签订的《房屋（商铺）租赁合同》的租期为2011年6月1日至2016年5月30日，而原告与被告宝洛莎公司签订的《ＳＨＯＰＳ租赁合同》即转租合同的租期为2011年12月30日至2016年12月30日，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，本案中2016年5月31日至2016年12月30日为超期部分，南疆招待所及瑞尔玛公司并没有提出异议，视为租赁期限为不定期。同时瑞尔玛公司收取宋艳支付的2016年12月31日至2017年6月30日的租金事实确认租赁期限到2017年6月30日止。关于反诉原告宝洛莎公司提出于2016年7月1日搬离租赁房屋的主张，由于反诉原告宝洛莎公司所举公证书仅能证明反诉原告宝洛莎公司邮寄《公某》《国内标准快递》及《云南省地方税务局通用机打发票》的事实，但快递单中无宋艳的签名，即无法证明寄件已送达反诉被告，且在反诉原告宝洛莎公司能够联系到反诉被告的情况下，其以邮寄《告知函》的方式交还租赁房屋不符合交易习惯，故一审法院对反诉原告宝洛莎公司于2016年7月1日搬离租赁房屋的主张不予支持。根据涉案房屋于2017年5月3日被南疆招待所收回及原告主张被告宝洛莎公司支付租金至2017年3月31日止的事实，一审法院确认被告宝洛莎公司使用房屋的期限至2017年3月31日止。故被告宝洛莎公司应按照年租金40万元支付原告自2017年1月1日起至2017年3月31日止的房屋租金，一审法院对原告主张的租金损失10万元的请求予以支持。另，原告已经举证证明水电费88093.9元系昆师路5号房屋产生，故对原告主张被告宝洛莎公司承担水电费88093.9元的请求予以支持。需说明，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”，本案被告宝洛莎公司未举证证明其被告宝洛莎公司财产独立于被告（法人）张进杰自己的财产，故一审法院认定被告张进杰对被告宝洛莎公司的上述债务承担连带责任。对于反诉。反诉原告宝洛莎公司在租赁期满后，未按期交还租赁房屋的行为已构成违约，不符合退还保证金的条件，故一审法院对反诉原告宝洛莎公司的该项主张依法不予支持。对反诉原告（被告）宝洛莎公司要求退还租金16.67万元的主张，结合前文中的认定，反诉原告宝洛莎公司使用涉案房屋至2017年3月31日止，故对其请求退还自2016年7月1日起至2016年12月30日止租金16.67万元的主张，一审法院亦不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十五条规定，判决：一、本诉被告昆明宝洛莎企业管理有限公司、张进杰于本判决生效后十日内支付本诉原告王媛房屋租金100000元；二、本诉被告昆明宝洛莎企业管理有限公司、张进杰于本判决生效后十日内支付本诉原告王媛水电费88093.9元；三、驳回反诉原告昆明宝洛莎企业管理有限公司的全部诉讼请求。二审中，上诉人向本院提交了以下证据：1、《房屋（商铺）租赁合同》，欲证明宋艳没有权利转租；2、录音证据一份，欲证明由于宋艳用了上诉人的水和电，上诉人与宋艳以及案外人瑞尔玛公司工作人员夏传智进行过协商，水电费本应由宋艳承担。被上诉人对上述证据的质证意见为，证据一、二都是逾期证据，对以上证据的“三性”均不认可。二审中，本院根据上诉人的申请，通知夏传智到庭，夏传智陈述，录音材料是真实的，由于其只对宋艳，宋艳对上诉人，宋艳不交水电费，所以三方当时就坐在一起协商水电费的问题。本院经审理，二审审理确认的事实与一审法院认定的事实并无出入，对一审法院审理确认的事实，本院予以确认。本院另确认：在租赁期内，由于交纳电费问题，上诉人与宋艳存在异议，双方与瑞尔玛公司工作人员夏传智三方进行过协商。综合双方当事人诉辩主张，本院认为，本案的争议焦点为：1、本案《SHOPS租赁合同》的效力如何；2、被上诉人是否应退还租金166700元及保证金4万元；3、上诉人是否应支付租金损失100000元；4、上诉人是否应支付水电费88093.9元；5、张进杰是否为本案债务的连带责任人。本院认为，根据审理查明的事实，本案纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于本案《SHOPS租赁合同》的效力如何的问题。本院认为，《SHOPS租赁合同》系宋艳与张进杰、于永杰双方自愿签订的，根据瑞尔玛公司与宋艳签订的《房屋（商铺）租赁合同》的内容，以及成都军区昆明南疆招待所出具的证明，以及作为瑞尔玛公司工作人员协商水电费的行为，可以看出瑞尔玛公司对宋艳转租的行为明知并同意，故本案《SHOPS租赁合同》中租期2011年12月30日至2016年5月30日期间的租赁合同约定应为有效，上诉人认为宋艳没有租赁权利，合同无效的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。”的规定，《SHOPS租赁合同》自2016年6月1日至12月30日租期内的合同约定，宋艳超出了自己的租赁权利期间进行转租，故此期间的租赁行为应为无效。关于被上诉人是否应退还租金166700元及保证金4万元的问题。本院认为，（一）如前所述的理由，2016年6月1日至12月31日期间的租赁合同约定应属无效。但双方对该房的使用，从合同上进行了约定，即使合同无效，作为使用人也应按约定支付实际的占用费。上诉人虽向宋艳邮寄了《公某》《国内标准快递》及《云南省地方税务局通用机打发票》，欲证明提前解除合同，但诉讼中被上诉人否认收到函件，且上诉人也无证据证明上述文书已经正常送达宋艳，故上述证据不能证明上诉人在2016年7月将房屋退还了被上诉人的事实。故上诉人主张被上诉人应退还其2016年7月1日起至2016年12月30日止的租金166700元，无事实和法律依据，本院不予支持。由于租赁合同有效部分实际已经履行完成，无效部分也已经经过期间，根据合同约定，被上诉人应当将保证金40000元退还给上诉人。关于上诉人是否应支付租金损失100000元的问题。诉讼中，被上诉人要求上诉人应当向其支付约定期满后未归还房屋产生的2017年1月1日至3月31日的租金损失100000元，本院认为，（一）由于租赁合同是双务合同，合同当事人双方在租赁合同到期后，另行签订后期租赁合同或者承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，租赁合同才继续有效，出租人应及时收回租赁物，承租人应及时返还租赁物，以免利益受损。具体到本案中，如前所述的理由，2016年6月1日至12月31日期间的租赁合同约定应属无效。合同约定的期限届满后，上诉人并没有与被上诉人达成新的租赁协议，被上诉人也无证据证明上诉人有继续使用租赁物的意思，被上诉人在庭审中亦认可，合同到期后，该涉案房屋的门是关着的，强行开锁后，里面堆放的是美容垃圾。此事实可以证明合同到期后，租赁物并未在使用。双方在合同约定期满后，均无证据证明双方积极善意的履行合同后的义务，致使产生损失，对该损失，双方均有过错。本院认为，上诉人有返还租赁物给被上诉人的意思表示，其过错较小，被上诉人对收回租赁物却是消极放任，过错较大，对上述100000元的损失，本院认定上诉人承担20%的责任即20000元，被上诉人承担80%的责任即80000元。关于上诉人是否应支付水电费88093.9元的问题。本院认为，（一）根据审理确认的事实，该费用的产生系上诉人在使用租赁物期间形成，该费用按照合同约定应当由上诉人承担。（二）诉讼中，上诉人提交了录音证据，同时瑞尔玛公司的工作人员夏传智证明确实存在三方对电费的交纳进行了协商，对录音的真实性认可，在此情况下，上诉人提交的录音内容可以证明宋艳有搭用上诉人电的行为，被上诉人虽然对该证据予以否认，但其没有提交证据反驳，本院对被上诉人的抗辩不予采信。由于上诉人没有证据证明被上诉人应具体承担多少金额，本院酌定由上诉人承担88093.9元的70%即61665.73元，被上诉人承担30%即26428.17元。关于张进杰是否为本案债务的连带责任人的问题。本院认为，根据审理确认的事实，在签订《SHOPS租赁合同》时，张进杰在承租人法定代表人处签名捺印，诉讼中，上诉人明确陈述于永杰是作为公司工作人员签订合同，故本案合同的双方应为宋艳与上诉人宝洛莎公司。根据一审中工商登记的证据，宝洛莎公司系自然人独资公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，诉讼中宝洛莎公司未举证证明其公司财产独立于张进杰自己的财产，故一审法院认定张进杰对宝洛莎公司的上述债务承担连带责任并无不当。上诉人认为张进杰主体不适格的理由不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初3863号民事判决；二、上诉人昆明宝洛莎企业管理有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人王媛支付房屋租金损失20000元；三、上诉人昆明宝洛莎企业管理有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人王媛支付水电费61665.73元；四、上诉人张进杰对上诉人昆明宝洛莎企业管理有限公司上述债务承担连带责任；五、被上诉人王媛于本判决生效后十日内返还上诉人昆明宝洛莎企业管理有限公司保证金40000元。一审本诉案件受理费4062元，由上诉人昆明宝洛莎企业管理有限公司、张进杰负担2262元，由被上诉人王媛负担1800元；一审反诉案件受理费2200元，由上诉人昆明宝洛莎企业管理有限公司、张进杰负担。二审案件受理费4062元，由上诉人昆明宝洛莎企业管理有限公司、张进杰负担2062元，由被上诉人王媛负担2000元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  白 昱审判员  杨 艳二〇二一年三月十五日书记员  吴自红