浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙04民终176号上诉人（原审被告）：海盐天鸿房地产开发有限公司。住所地：海盐县武原街道百尺北路西侧信用联社北侧。统一社会信用代码91330424745060374B。法定代表人：梁鸿眉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王磊，浙江金道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州易亚物业管理有限公司海盐分公司。住所地：海盐县武原街道新桥北路206号。统一社会信用代码913304245633457905。代表人：林力功。委托诉讼代理人：姜俊杰，江苏普邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪倩楠，江苏普邦律师事务所实习律师。原审被告：海盐县武原镇天鸿名都业主委员会。住所地：海盐县武原街道百尺北路155号。代表人：林伟。上诉人海盐天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）因与被上诉人苏州易亚物业管理有限公司海盐分公司（以下简称易亚公司），原审被告海盐县武原镇天鸿名都业主委员会（以下简称天鸿名都业委会）无因管理纠纷一案，不服海盐县人民法院（2020）浙0424民初2196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天鸿公司上诉请求：撤销（2020）浙0424民初2196号民事判决，改判驳回易亚公司对天鸿公司的诉讼请求。事实和理由：（一）一审遗漏主要事实。一审称联系不到天鸿公司法定代表人梁鸿眉先生，与事实不符。梁鸿眉的手机号码未曾变更过，不存在联系不上的问题。而本案的最大的问题是易亚公司擅自决定聘请一个不具有资质的包工头对房屋进行修复，并且一直未告知天鸿公司。（二）天鸿公司2019年3月拿到维修明细，当时没有任何一方向天鸿公司主张款项，天鸿公司无法提出金额异议。故一审认定天鸿公司未曾向易亚公司或海盐县武原镇优耐力涂料商店（以下简称优耐力商店）提出异议，错误。（三）本案案由为无因管理错误。1.一审未核查易亚公司与天鸿名都业委会签订的物业服务合同，在未明确物业合同有无约定的情况下，认定易亚公司无义务对小区渗水房屋进行维修，错误。2.易亚公司自认受到天鸿名都业委会的委托，就不存在无约定的情形。3.易亚公司擅自和非专业维修队伍合作，价款远高于市场价，其并非善意管理人。4.易亚公司组织维修后仍旧出现了漏水的情况，其实际上扩大了损失。一审认为其维修行为避免了房屋渗水导致的损失扩大，错误。5.易亚公司受天鸿名都业委会委托进行维修，则易亚公司是自行与单个业主之间建立委托维修关系，那么，天鸿名都业委会不能完全免责。本案一审直接跳开易亚公司与业主之间的无因管理关系，反而向开发商主张费用，属适用法律错误。（四）本案诉讼时效的起算点应当是2016年1月28日，此时，易亚公司和天鸿名都业委会已经确定了最后的维修费用，故诉讼时效至2019年1月27日，本案已经超过诉讼时效。易亚公司辩称，（一）天鸿公司系天鸿名都小区渗水房屋的维修义务人，其法定代表人梁鸿眉在2011年已经知晓房屋渗水问题，却不履行维修义务。易亚公司2012年下半年承接天鸿名都物业管理后，陆续接到小区业主报修房屋渗水问题，此时处于天鸿公司的保修期内，天鸿公司系维修义务人。而海盐县住房和城乡规划局曾在2011年12月31日、2012年9月8日两次发函要求天鸿公司限期履行保修义务，梁鸿眉也参加了2012年1月的协调会，却仍未履行维修义务。（二）本案案由为无因管理正确。1.并没有证据证明易亚公司系受天鸿名都业委会委托开展维修工作。2.天鸿公司系维修义务人，在其怠于行使维修义务的情形下，为维护小区业主利益，避免天鸿公司损失扩大，易亚公司维修并支出相应费用的行为，符合无因管理的构成要件。（三）2020年3月19日，生效判决确认易亚公司应当向优耐力商店支付工程款与利息，故诉讼时效应当自此时计算，易亚公司2020年6月5日向海盐县法院起诉本案，未超过诉讼时效。天鸿名都业委会未作陈述。易亚公司向一审法院提出诉讼请求：1.天鸿公司、天鸿名都业委会偿付工程款229149.50元及利息损失8417.42元；2.天鸿公司、天鸿名都业委会支付（2019）浙0424民初2432号案件受理费及财产保全费3918元、（2019）浙04民终3076号案件受理费4737元及律师费13566元。一审法院认定事实：案涉的天鸿名都小区共二期，一期于2005年10月起交付业主，一期房屋的《天鸿名都产品使用说明书·质量保证书》载明：外墙、露台、屋面均设防水层，不得开槽凿洞，以免破坏防水层及建筑外貌整体美观。屋面防水保修期限为96个月，保修日期自2005年10月31日至2013年10月30日。二期于2008年12月交付业主。易亚公司曾系该小区物业公司，天鸿公司系该小区建设单位。因天鸿名都小区一期、二期分别交付业主后存在房屋渗漏水问题，易亚公司及天鸿名都业委会曾多次向原海盐县建设局报告该问题。2011年12月31日，原海盐县建设局向天鸿公司送达了《关于责成海盐天鸿房地产开发有限公司对天鸿名都住宅小区物业承担保修维护责任的函》，该函载明：2011年11月23日和12月5日，我局先后接到天鸿名都业委会及易亚公司的书面报告，反映天鸿名都小区物业存在许多遗留问题，以及220户业主发生物业损害应由小区物业开发商承担相应责任，但开发商拒不履行职责的问题，要求我局进行协商解决。经查，天鸿名都住宅小区由你公司开发建设，并经我局核发许可证向社会销售。小区一期商品房于2005年10月起，二期商品房于2008年12月起交付购房业主入住。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。……房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。”的规定，建设部《商品房销售管理办法》第三十三条“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。……在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”的规定，以及《物业管理条例》第三十一条“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”的规定，你公司对于天鸿名都住宅小区业委会和物业服务企业反映的小区物业质量问题，应当履行法定保修责任。此前，我局下属海盐县物业管理处曾多次致电你公司法人代表梁鸿眉先生，要求你公司对以上业委会和物业公司反映的物业质量问题，及时进行现场情况了解并前来我局与相关组织和人士进行协商和沟通，商讨物业质量问题的集中处理方案，但你公司在长达一个多月的时间内既未与小区业主逐户单独沟通处理，又未与业委会集体协商处理的方案，对我局提出的要求未能作出积极响应。为此，我局本着维护社会稳定，以和谐方式处理社会热点纠纷问题的原则，现责成你公司对天鸿名都小区物业存在的物业质量问题，明确相关责任在2012年春节前履行相应保修责任和维护责任，并书面抄告我局。如你公司接收本通知后拒不履行职责的，我局将同意小区业委会另择施工单位对其反映的购房业主物业质量问题进行集中维修处理，所产生的费用在你公司缴存的房屋质量保证金中抵扣，不足部分由权利主体向你公司另行追偿。望你公司及时、积极履行自身应尽义务。2012年8月28日，天鸿名都业委会向原海盐县建设局提交《关于请求行政机关同意动用物业保修金的报告》。报告称，天鸿名都住宅小区由天鸿公司开发建设，一期商品房于2005年10月、二期商品房于2008年12月交付业主入住。近年来，业委会多次接到易亚公司的情况反映，其从前任物业服务企业（由天鸿公司自办组建）接手的业主反映小区物业应修未修物业质量遗留问题，以及其经管小区物业后接报的业主反映物业质量保修要求，经物业公司多次与小区物业开发建设单位天鸿公司联系，但开发建设单位未能履行物业保修职责。业委会和易亚公司曾于2011年11月共同向贵局报告，要求行政机关协调小区物业开发建设单位解决小区内经核实220户业主反映的物业质量损害维修问题。通过贵局物业管理处领导的多方努力，天鸿公司董事长梁鸿眉先生在2012年1月的协调会上，同意由开发建设单位承担小区物业的保修义务，并要求对各家各户的物业质量维修费用先进行评估预算，并解释该项评估的目的在于为其与建筑施工企业之间的经济责任分担提供方便。但经易亚公司垫资邀请相关单位完成损害维修费用评估工作后，物业服务企业和业委会都无法与天鸿公司取得联系（现小区内尚未移交业委会的公共物业已无房产公司的办公人员）。为此，业委会特向政府主管机关报告情况，请求行政机关同意动用小区开发建设单位天鸿公司留存的物业保修金，用于小区内经核实确实发生物业质量问题220户业主的质量损害维修，以保障小区业主的基本利益。2013年4月1日，天鸿名都业委会再次向海盐县住房和城乡建设局提交了《报请主管部门同意动用天鸿名都房屋质量保证金的报告》。报告称，业委会接到易亚公司的申请报告，该公司申请动用天鸿名都房屋质量保证金对小区房屋渗漏水问题进行维修。业委会在宜家社区居委会主持下，于2013年1月4日召开会议，讨论了物业服务企业提交的报告和提供的维修方案。我们认为天鸿名都住宅小区自房产开发商交房至今已约七年多，小区房屋渗漏水问题多达129户，报修多次，都得不到解决，导致严重影响到有房屋渗漏问题的业主的生活质量。我们经讨论认为，根据《住宅质量保证书》中承诺的质量保修条款、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《商品住宅工程质量保修规程》、《房屋建筑工程质量保修办法》，对于物业服务企业申请报告中提出的对小区部分有房屋渗漏质量问题的房屋进行动用房屋质量保证金维修的意见，是确有必要予以实施的。对于物业服务企业提出的维修方案和上述各项目的维修费用预算，我们经审核，认为基本合理。现确定对小区内有房屋渗漏质量问题的房屋进行维修，并核定费用：251300元。维修费用合计251300元。因上述小区内有房屋渗漏质量问题的房屋的维修，需要动用由天鸿公司缴存、主管部门保管的房屋质量保证金才能有效实施，现本小区业委会特此向主管部门提交报告，报请同意动用天鸿名都房屋质量保证金，总金额为251300元，款项请按本小区业委会委托书直接拨付给易亚公司。我们同时提请主管部门对易亚公司申领该笔资金后的专款专用情况，以及维修进度和质量、结果等，进行适当方式的指导和监督。同日，天鸿名都业委会向该局提交了委托易亚公司办理房屋质量保修金申领手续的委托书。2013年初，就天鸿名都房屋渗水维修工程，优耐丽商店（作为合同乙方）与易亚公司（作为合同甲方）签订《房屋渗水维修合同》一份，约定：工程地点为天鸿名都小区内，工程承包方式为包工包料；维修工期为2013年4月30日至2014年12月31日；维修后质保：建设工程维修部位的保修期限自最后一次维修完工之日起重新计算，在没有外界及人为破坏情况下，房屋防水工程的最低保修期限为5年，即维修后应当继续最低保修5年；维修工程款的支付为：工程款合同总价为251300元，工程全部竣工，通过由甲方组织的验收并通过审计单位审计后，由住建局下拨房屋质量保证金至物业公司支付工程款95%，剩余5%在保修期满后30天内付清。合同对双方当事人的其他权利义务亦进行了约定。后，优耐丽商店按约施工，进行房屋渗水维修。2015年6月5日，因易亚公司委托，嘉兴市中诚建设投资咨询有限公司出具《工程造价咨询报告书》一份，该公司经审核确认涉案工程审定造价为241210元。2015年12月31日，易亚公司及天鸿名都业委会对优耐丽商店进行的房屋渗漏水维修工程进行了验收确认。2016年1月28日，易亚公司及天鸿名都业委会对优耐丽商店渗水工程维修费进行核实后确定维修费为241210元，工程审核价为2400元，共申请使用保修金243610元。2019年3月15日，天鸿公司从海盐县住房和城乡建设局处领取了由易亚公司及天鸿名都业委会共同确认的合计金额为244300元的天鸿名都房屋实际维修明细。因海盐县住房和城乡建设局未拨付保修金，易亚公司亦未向优耐丽商店支付工程款，优耐丽商店于2019年5月20日向一审法院提起诉讼，案号为（2019）浙0424民初2432号，要求易亚公司立即向其支付维修工程款241210元并自2016年7月6日起按银行同期贷款利率赔偿其利息损失至款项清偿完毕之日止。案件审理过程中，就易亚公司与优耐丽商店签订的《房屋渗水维修合同》中涉及的工程款支付条件，一审法院向海盐县住房和城乡建设局发函询问，该局回复：2018年9月25日，易亚公司受天鸿名都业主委员会委托向该局申请动用天鸿名都物业保修金243610元，用于一期大部分及二期小部分房屋渗水维修，经审查，一期房屋于2006年8月竣工交付，因《浙江省住宅物业保修金管理办法》尚未出台，故一期竣工时开发商未缴存物业保修金，一期房屋维修是否能使用二期物业保修金存在争议，且提交材料中缺乏开发商不履行保修责任的相关证据，故未拨付该笔款项。该案经一审法院审理后，于2019年9月19日判决易亚公司支付优耐丽商店工程款229149.50元、并赔偿利息损失（以未支付款项为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率，自2019年5月20日起算至款项付清完毕之日止）。该案受理费由易亚公司负担3918元。但易亚公司不服该判决，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴市中级人民法院经审理后作出案号为(2019)浙04民终3076号的终审判决，维持原判，并由易亚公司承担上诉费4737元。后，易亚公司依据判决内容于2020年3月19日向优耐丽商店支付工程款229149.50元，利息8417.42元，支出一审案件受理费3918元。另查明，易亚公司为实现本案债权，委托江苏普邦律师事务所进行诉讼，为此支出律师服务费13566元。一审法院认为，易亚公司委托优耐丽商店进行的房屋渗水维修已通过天鸿名都业委会验收，对此予以确认。案涉工程的工程价款天鸿公司、天鸿名都业委会亦知晓，天鸿公司领取的房屋实际维修明细所载明的价格虽与易亚公司实际支出的工程款不一致，但未曾向易亚公司或优耐丽商店提出异议，且经判决确认的工程款价格低于天鸿公司知晓的价款，故对易亚公司支出的工程款及利息，亦予以确认。本案争议焦点为：一、易亚公司对案涉小区房屋渗水进行维修并支出相应费用的行为是否对天鸿公司、天鸿名都业委会构成无因管理？二、若构成无因管理，易亚公司诉请的费用是否均为必要费用？三、易亚公司的请求是否已过诉讼时效？就争议焦点一，分析如下：第一，建筑工程实行质量保修制度。建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。原海盐县住建局于2011年12月31日向天鸿公司送达《关于责成海盐天鸿房地产开发有限公司对天鸿名都住宅小区物业承担保修维护责任的函》时，案涉小区渗漏的房屋仍在保修期内，天鸿公司作为天鸿名都住宅小区的建设单位，在质量保修期内系案涉小区渗水房屋的维修义务人。易亚公司作为案涉小区的物业服务企业，既无约定也无法定义务对小区渗水房屋进行维修。第二，天鸿公司于2011年即知晓案涉小区的渗漏水情况，却无明确维修的意思表示。易亚公司出面对小区房屋渗水进行维修并最终支付工程款的行为维护了小区公共利益，客观上符合天鸿公司的意思。第三，易亚公司积极实施房屋渗水维修，避免了房屋渗水导致的损失扩大化，客观上为天鸿公司避免了更大的损失。综上，易亚公司主动对案涉小区房屋渗水进行维修并支出相应费用的行为符合无因管理的构成要件，其行为对天鸿公司构成无因管理。天鸿公司系其无因管理中的受益人，应当向易亚公司偿还其因无因管理事务而支出的必要费用。而天鸿名都业委会在房屋保修期限内，并非案涉小区房屋渗水的维修义务人，亦非无因管理中的受益人，对易亚公司请求天鸿名都业委会承担责任的诉请，不予支持。就争议焦点二，必要费用是指管理行为所不可缺的费用，即管理过程中直接支出的费用。故对易亚公司主张的工程款229149.50元及利息损失8417.42元予以确认，对易亚公司支出的（2019）浙0424民初2432号案件受理费及财产保全费3918元、（2019）浙04民终3076号案件受理费4737元及律师代理费13566元，因并非为无因管理而直接支出的费用，不予支持。就争议焦点三，天鸿公司认为，即使案涉小区的渗水维修于2014年底完毕，亦已过诉讼时效。对此，易亚公司的无因管理行为并非仅限于委托优耐丽商店进行施工维修，还包括了支付相应的工程款及利息。故，易亚公司于2020年3月19日向优耐丽商店支付工程款及利息，其于2020年6月5日诉至法院未超过法定的诉讼时效。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、第一百八十八条的规定，《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、天鸿公司于判决生效之日起十日内偿还易亚公司工程款229149.50元及利息损失8417.42元；二、驳回易亚公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2598元，财产保全费1820元，合计4418元，由易亚公司负担378元，天鸿公司负担4040元。二审中，各方当事人均未提供证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议为易亚公司的维修行为是否构成无因管理。天鸿公司主张不构成的理由是易亚公司系受天鸿名都业委会的委托进行维修，易亚公司并非联系不到天鸿公司以及易亚公司聘请了不具有资质的单位对房屋进行维修，维修后仍旧出现漏水的情况。对此，本院分析如下：首先，天鸿公司称（2019）浙0424民初2432号案件认定易亚公司与天鸿名都业委会系委托关系，但该案裁判理由部分的表述是“一则易亚公司未提供证据证明双方存在委托合同关系，二则即使委托合同关系成立，其亦未能证明优耐丽涂料商店对此知情……”，故该案并未认定委托关系成立，天鸿公司此节上诉理由应予驳回。其次，关于是否能联系到天鸿公司法定代表人梁鸿眉、梁鸿眉的手机号码是否变更等问题，并非认定易亚公司构成无因管理的重要考量因素，天鸿公司是否有意愿维修才是关键所在。从一审查明的事实来看，2011年，原海盐县建设局下属单位多次致电梁鸿眉，要求天鸿公司对案涉小区的物业质量问题进行沟通协商，商讨处理方案，但天鸿公司并未积极响应。梁鸿眉于2012年1月参与政府组织的协调会后亦无积极履行维修义务。故天鸿公司的此节上诉理由同样不能成立。最后，天鸿公司虽称易亚公司维修效果不好、维修价格较高，但均无证据证明。综上，对天鸿公司主张的易亚公司不构成无因管理的上诉理由，应予驳回。另关于本案诉讼时效，天鸿公司称应当自2016年1月28日起算诉讼时效，但此时易亚公司并未支出因管理事务的必要费用，故一审以易亚公司支付优耐力商店工程款及利息的时间作为本案诉讼时效的起算点从而认定易亚公司的起诉未超过诉讼时效，正确。综上，天鸿公司的上诉请求和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4864元，由上诉人海盐天鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 超审判员 毛 彦审判员 章玉萍二〇二一年三月二十三日书记员 张叶娟书记员 金佳欢14-15-