苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初96号原告：陆海根，男，1962年2月24日生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：何志乔，苏州市吴江区同里法律服务所法律工作者。被告：岳克广，男，1970年12月18日生，汉族，住河南省信阳市商城县。原告陆海根与被告岳克广房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告陆海根的委托诉讼代理人何志乔、被告岳克广均到庭参加第一次、第二次诉讼，另原告陆海根到庭参加了第一次诉讼。本案现已审理终结。陆海根向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金45000元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，陆海根变更诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《租房协议》，由被告支付实际使用期间的租金12500元，按50天每天250元计算；2.判令被告支付租金损失15000元；3.判令被告支付店内缺失物品的折价款6500元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方在2020年6月1日签订租房协议一份，由原告将位于同里镇小川东路D组一号楼9号的房屋及设施租赁给被告使用，双方约定租赁期限为2020年6月1日至2021年5月31日，年租金90000元，实行先交后租，在签订协议后，先付45000元，5个月后(10月31日前)付45000元，双方并对其他情况进行了约定。协议签订后，原告即按合同约定交付给被告相应的房屋及设施，被告也支付了租金45000元，但对于尚余45000元租金被告却一直推托不付且避而不见。现为维护原告合法权益，故诉至法院。岳克广辩称，对原告的诉讼请求不予认可，被告已经缴纳了半年租金，其也是在半年的租期内搬走，并不拖欠原告租金。另外，被告在搬离前已经通知过原告，但是原告不接受。上半年的房租是2020年11月30日到期，其是2020年11月26日搬离。关于从案涉房屋内搬离的物品是其转让过来的，该折价款不应返还。本院经审理查明，坐落于苏州市吴江区同里镇南新街小川东路****楼**房的房屋所有权人为吴江市同里镇保护发展有限公司。吴江市同里镇保护发展有限公司将案涉房屋委托给苏州市吴都物业经营管理有限公司由其全权经营管理。2020年5月31日，苏州市吴都物业经营管理有限公司作为出租方与陆海根作为承租方签订《临时短期租赁房屋协议》一份，约定出租方同意将位于小川东路D组一号楼9号房屋以临时短期方式租赁给承租方使用，租赁期限自2020年6月1至通知收回期间，租金按原合同执行，出租方需要时，将提前二个月通知承租方清场等内容，如承租方违约，将承担违约责任，赔偿违约金100000元，并承诺不予无故拖延影响出租房的受用时间。2020年6月1日，陆海根作为出租方（甲方）与岳克广作为承租方（乙方）签订《租房协议》一份，约定陆海根同意将位于苏州市吴江区同里镇南新街小川东路D组一号楼9号房的二层、三层、一层最西面那间房屋出租给岳克广经营，租赁期限自2020年6月1日至2021年5月31日，租金90000元/年，签订协议后，乙方先付45000元，5个月后（10月31日前）付45000元。协议还约定，乙方签订本协议后，自行办理工商、税务的登记手续，并支付一切费用，租凭期内必须严格遵守各项法律法规，合法经营，违反规定并造成的损失由乙方全部负责，租凭期内发生水电等设施损坏的，由租凭方负责维修并承担相应的一切费用。租凭期内乙方所产生的水电费由乙方自行缴纳。租凭期到期后乙方在同等条件下有优先续租权，但须提前1个月签订续租合同并付清房租。如不续租应提前一个月告知甲方，到期后不得恶意破坏装修。审理中，关于陆海根提交的上述租房协议落款甲方处未有陆海根签字，其陈述，案涉租房协议一式两份，岳克广执有的租房协议本人签名了，向法庭提交的租房协议是其执有的，故就没有签名，但有岳克广的签名。上述协议签订后，岳克广支付了45000元租金。审理中，岳克广陈述，其于2020年11月26日搬离了案涉房屋，同时搬走了案涉房屋内的18台空调、16台电视机、1台电脑、3个椅子、1张床，后将上述物品转卖，获得转卖价款总计6500元，并表示不再履行案涉房屋租赁协议。案涉房屋租赁期限内，因岳克广未按协议约定支付剩余租金，故引起本案诉争。另查明，岳克广搬离案涉房屋时，将门锁了，直至本案第一次庭审时即2021年1月19日，岳克广将案涉房屋钥匙归还陆海根。同日，陆海根与岳克广就案涉房屋办理了交接手续。岳克广声明“本人在你租赁房屋内的自有物品已全部搬离，自今天起全部退出”。再查明，案涉房屋租赁期限内，岳克广缴纳了案涉房屋电费，并提交了三份江苏增值税电子普通发票，三张发票显示的开票日期为2021年1月15日，购买方的名称为吴江市同里镇保护发展有限公司。以上事实有陆海根提供的租房协议、临时短期租赁房屋协议、交接手续、委托书，有岳克广提供的江苏增值税电子普通发票、产权证、钥匙、微信聊天记录、转账凭证、照片以及双方当事人的当庭陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中,原告陆海根与被告岳克广签订的《租房协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行各自合同义务。根据已查明的事实，双方就涉案房屋签订租赁协议后，原告陆海根已按协议约定履行了向被告岳克广交付案涉房屋的义务。后因被告岳克广未能按照约定向原告陆海根支付剩余相应租金，并擅自提前搬离案涉房屋，致使案涉《租房协议》无法继续履行。合同目的不能实现，责任在被告岳克广，其已构成根本违约。审理中，被告明确表示不再履行案涉租房协议，且原、被告双方于2021年1月19日就案涉房屋办理了交接手续，现原告主张案涉租赁协议于2021年1月19日解除，不违反法律规定，本院予以支持。被告岳克广辩称在搬离前已经通知过原告，并认为租赁协议于2020年11月30日解除，但并未提供任何证据予以证明，故本院不予采信。关于欠付租金金额问题，审理中双方均确认，被告岳克广的租金已经缴纳至2020年11月30日，本院对此予以确认。经审核，被告岳克广拖欠自2020年12月1日至2021年1月19日期间的租金，该期间租金为12250元（90000元/年/12月+90000元/年/12月/30天*19天）。现原告陆海根主张被告岳克广支付拖欠租金，本院予以支持，但租金金额为12250元。关于租金损失问题，原告要求被告支付违约金15000元。审理中，原告将支付违约金变更为支付租金损失。被告认为《租房协议》上没有关于违约金的约定，对该违约金不予认可。本院认为，被告未按照《租房协议》中的约定履行协议，显属违约，且从案件事实情况来看，被告的违约行为导致租期提前解除后确实给原告造成房屋空置期间的租金损失即可得利益损失，结合双方提出解除合同的时间点、房屋移交情况、市场行情、合理寻租期等因素，本院酌情调整原告租金损失为一个月租金即7500元。关于折价款问题，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋租赁期间，被告擅自搬离案涉房屋，并将案涉房屋的家具电器搬离转卖，显属违约，依法应当承担相应的赔偿责任。被告岳克广辩称其搬离的案涉家具电器系转让过来，但并未提供任何证据予以证明，故本院不予采信。现原告要求被告返还其转卖款6500元，本院予以支持。综上所述,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定,判决如下:一、原告陆海根与被告岳克广于2020年6月1日签订的《租房协议》于2021年1月19日解除。二、被告岳克广于本判决生效之日起十日内支付原告陆海根租金12250元，并支付租金损失7500元。三、被告岳克广于本判决生效之日起十日内支付原告陆海根折价款6500元。（上述款项，如采用转账方式支付，应汇入原告指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××65）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取463元，由被告岳克广负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告陆海根，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。本判决为终审判决。审判员  孙星星二〇二一年三月一日书记员  钟晓石附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。