江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终477号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱成波，男，1966年10月19日出生，住泗阳县。上诉人（原审被告、反诉原告）：王红燕，女，1972年12月12日出生，住泗阳县。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙雷，泗阳县高渡法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高若愚，男，1983年11月21日出生，住泗阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈正溧，女，1986年9月6日出生，住泗阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王海舟，江苏苏哲律师事务所律师。原审第三人：蒋太兰，女，1959年2月7日出生，住泗阳县。上诉人朱成波、王红燕因与被上诉人高若愚、沈正溧及原审第三人蒋太兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2020）苏1323民初2301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱成波、王红燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的案涉房屋买卖合同无效，被上诉人将案涉房屋转移登记至上诉人名下；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，案涉房屋之所以转移登记至被上诉人名下，系因上诉人王红燕介绍案外人秦某向原审第三人蒋太兰借款，后因秦某未还款，蒋太兰欺骗上诉人替秦某承担债务，以其孙女上学需要学区房为借口，欺骗上诉人将案涉房屋暂时过户到被上诉人名下，并承诺随时可以赎回，且双方之间签订了三份房屋买卖合同，约定的价款分别为72万、80万、102万。综上，案涉房屋买卖合同不是双方真实意思表示，应属无效。被上诉人高若愚、沈正溧辩称，上诉人的上诉理由不成立，上诉人已向被上诉人出具了借条，双方之间系借贷关系，后双方协商以案涉房屋冲抵债务，案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人蒋太兰述称：不同意上诉人的上诉请求，案涉房屋系上诉人主动要求出售的。高若愚、沈正溧一审诉讼请求:1.判令朱成波、王红燕立即向高若愚、沈正溧交付房屋及车库；2.朱成波、王红燕支付违约金（以80万元为基数，自2018年8月9日起按日利率万分之五计算至交付房屋时止，扣除高若愚、沈正溧未支付的2万元车库款）；3.诉讼费用由朱成波、王红燕负担。朱成波、王红燕反诉请求：1.确认高若愚、沈正溧与朱成波、王红燕之间的房屋买卖合同无效；2.高若愚、沈正溧原价退还房屋；3.本案反诉案件受理费由高若愚、沈正溧负担。泗阳法院经审理查明：高若愚分别于2018年3月20日、3月21日向王红燕交付借款20万元。2018年3月22日，王红燕向高若愚出具金额为40万元的借条，双方未书面约定还款时间和利息。王红燕分别于2018年4月、5月、6月向高若愚支付8000元。2018年7月19日，高若愚、沈正溧（注：乙方）与王红燕、朱成波（注：甲方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将位于泗阳县房屋出售给乙方，价款为80万元，签订合同当天支付购房定金40万元，过户当天支付首付款40万元，房屋于2018年8月1日前过户，乙方的首付款用于帮助甲方还清房屋银行贷款40万元，然后过户。合同约定甲方于产权交易过户且收到乙方全部购房款后7日内将房屋及附属物正式交付给乙方使用。高若愚、沈正溧与王红燕、朱成波在《房屋买卖合同》上签字，泗阳县城城房产中介有限公司在合同上加盖印章。2018年7月19日，高若愚向朱成波账户转账40万元。2018年8月1日，案涉房屋变更登记至高若愚、沈正溧名下，同日，高若愚向王红燕出具欠条一张，载明欠王红燕12万元。泗阳法院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的房屋买卖合同是否系当事人真实意思表示；2.双方签订的房屋买卖合同中是否包含车库；3.高若愚、沈正溧要求朱成波、王红燕交付房屋及车库的请求能否成立；4.高若愚、沈正溧要求朱成波、王红燕支付违约金的请求能否成立，如果成立，如何计算。关于争议焦点一，高若愚向王红燕交付借款，由王红燕向高若愚出具借条，王红燕在出具借条后三个月内分别向高若愚支付利息8000元，以上行为可以证明高若愚与王红燕之间形成民间借贷合同关系。王红燕辩称高若愚出借款项给案外人，其仅为介绍人，其提供的证据不足以证明其观点，对王红燕的辩解不予采信。王红燕在支付三个月利息后，无力偿还剩余本息，于2018年7月19日与高若愚、沈正溧签订《房屋买卖合同》，符合以物抵债的一般特征。王红燕辩称房屋以抵押的形式用于担保借款，高若愚不予认可。泗阳法院认为，一般在借款行为发生时设立担保，债务人可以提供财产抵押，约定债务人不履行债务时，债权人有权以财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案双方在王红燕已经不能履行债务时协商签订房屋买卖合同，而非约定将来不履行债务时以该房屋优先受偿，故对王红燕的辩解不予采信。双方签订房屋买卖合同后，高若愚按照合同约定履行支付房款义务，朱成波予以接收，并将房屋变更登记至高若愚、沈正溧名下，双方已经履行房屋买卖合同约定的义务，视为双方认可房屋买卖合同，且王红燕、朱成波未在法定期限内通过行使撤销权方式主张案涉合同虚假。综上，该院认定案涉合同系当事人的真实意思表示。关于争议焦点二，本案双方签订的房屋买卖合同中并未明确约定包含车库，2018年8月1日，高若愚在出具欠条时亦未明确注明欠款系车库价款。另外，高若愚在第一次庭审中亦不清楚车库具体门号和位置，双方对是否买卖车库及车库位置约定不明，视为双方未约定买卖车库。高若愚提供的证人证言系孤证，无其他证据佐证，对其主张不予采信。关于争议焦点三，因案涉房屋已经登记在高若愚、沈正溧名下，系高若愚、沈正溧所有的财产，王红燕、朱成波应将案涉房屋交付给高若愚、沈正溧。因高若愚、沈正溧未举证证明案涉合同包含车库，故对高若愚、沈正溧要求交付车库的请求不予支持。关于争议焦点四，本案双方合同约定甲方于产权交易过户且收到乙方全部购房款后7日内将房屋及附属物正式交付给乙方使用。现高若愚、沈正溧主张迟延交房违约金，因双方约定的实际价款与合同价款不一致，存在不诚信的行为，且目前高若愚、沈正溧尚余2万元房款未支付，其主张2万元购房款抵充房屋占有使用费，无证据证明，对其主张不予支持。高若愚、沈正溧未足额付清购房款，对高若愚、沈正溧主张的迟延交房违约金不予支持。案涉合同系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对王红燕、朱成波的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、王红燕、朱成波于判决发生法律效力起十日内向高若愚、沈正溧交付位于泗阳县房屋；二、驳回高若愚、沈某的其他诉讼请求；三、驳回王红燕、朱成波的反诉诉讼请求。本诉案件受理费5424元，由高若愚、沈正溧负担5344元，由王红燕、朱成波负担80元。反诉案件受理费6500元，由王红燕、朱成波负担。上诉人朱成波、王红燕二审程序中向本院申请调取朱成波向泗阳县相关部门信访后，泗阳县住房和城乡建设局、泗阳县信访局对其信访事项进行处理的信访回复意见、谈话笔录等材料。本院依法向上诉人的委托诉讼代理人颁发了调查令并向泗阳县住房和城乡建设局、泗阳县信访局发出通知书要求其提供上述材料。2021年3月10日，泗阳县信访局向本院出具情况说明一份，主要内容为：经查阅该局相关档案材料，朱成波于2020年7月17日到该局反映其将案涉房产卖与蒋太兰，中介公司与蒋太兰密谋做虚假合同，不让其看合同内容，只让其签字，为了逃避税收将实际买卖价格944000元签成720000元，房产中介法定代表人陈某与蒋太兰恶意串通，陈某到法庭作假证将本没有车库的抵押协议说成包含车库，请有关部门查处这样的公司，不能让其再继续作虚假经营。按照国务院《信访条例》规定，该局于2020年7月17日将该信访事项交办至有权处理单位泗阳县住建局进行调查处理，并要求县住建局于2020年8月7日前将《信访事项处理意见书》答复信访人朱成波。因此涉及朱成波的《信访事项处理意见书》应由泗阳县住建局提供。泗阳县信访局一并向本院提供来访人员登记表复印件一份，该表记载来访人员朱成波，反应的主要问题“2018年本人将锦绣嘉园6#一处房产买给蒋太兰，中介公司城城房产与蒋太兰、高若愚、沈正溧密谋做虚假合同……”2021年3月8日，泗阳县住房和城乡建设局向本院出具情况说明一份，主要内容为：宿迁市中级人民法院，关于你院要求调取我单位与陈某谈话笔录和朱成波信访事项处理意见书一事，现作如下说明：一、我单位从未与陈某作过谈话笔录；二、关于朱成波信访事项处理意见书，我单位认为朱成波陈述的已通过司法途径，目前正在调解过程是属实的，而不是说陈某与蒋太兰恶意串通，作假证属实。三、根据《中华人民共和国信访条例》第二十一条（一）对已经或者依法应当通过诉讼、仲裁、行政复议等法定途径解决的，不予受理。我们认为根据双方当事人的陈述及证据决定，应由法院依法裁决。上诉人朱成波、王红燕对上述证据质证意见为：1.对泗阳县信访局出具的情况说明真实性无异议，从其内容可以看出泗阳县信访局要求泗阳县住建局在2020年8月7日前将《信访事项处理意见书》答复朱成波，亦可以证明朱成波在一审程序中提供的《信访事项处理意见书》是真实合法的。对于泗阳县住建局出具的情况说明的真实性无异议，但对其内容不予认可，该情况说明的内容与其出具的《信访事项处理意见书》相互矛盾。被上诉人高若愚、沈正溧对该证据质证意见为：对该两份情况有说明的真实性无异议，但不能证明上诉人的证明目的，该两份说明并未认定陈某与蒋太兰恶意串通，不影响案涉房屋买卖合同的效力。原审第三人蒋太兰对该证据质证意见为：对该两份情况说明无异议。本院对上述证据认证意见如下：该两份情况说明系泗阳县信访局和泗阳县住房和城乡建设局出具，本院对其真实性、合法性予以确认，对其与本案争议焦点的关联性依法不予确认，具体理由在下文予以阐述。对于一审判决查明的事实，上诉人对《房屋买卖合同》第六条约定的“甲方于产权交易过户且收到乙方全部购房款后7日内将房屋及附属物正式交付给乙方使用”有异议，认为该约定虽然是合同载明内容，但事实上双方未约定上诉人将房屋交付给被上诉人。被上诉人对于原审判决查明的事实没有异议。本院对于原审判决查明的事实依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为:1.案涉《房屋买卖合同》是否系上诉人与被上诉人双方真实意思表示，上诉人以该合同不是其真实意思表示为由主张该合同无效有无事实和法律依据；2.上诉人要求被上诉人将案涉房屋变更登记至其名下的诉求能否得到支持。关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，上诉人朱成波、王红燕主张案涉《房屋买卖合同》不是其真实意思表示，故案涉合同应属无效。根据前述规定，上诉人应当就其该主张提供证据加以证明。根据一审判决查明的事实，朱成波、王红燕认可其在案涉合同上签字并协助被上诉人高若愚、沈正溧办理了案涉房屋的产权变更登记手续；王红燕在一审程序中提供的其在2020年6月29日在蒋太兰家中的谈话录音中王红燕陈述“今天呢，你要真正还是要这房子，蒋大姐你就拿去，24000元利息还有余下20000元你给我，当时都裹在一起算的，你跟这44000元给我，你也不吃亏，我也不上当”“我当时谈房子就是房子，如果王红燕说车库卖给你、送给你，今天又不承认了，咱姊妹俩跪倒赌咒，从头到尾就没谈车库”“将大姐，一是一二是二，如果我王红燕当时卖房子给你，我说明了车库送给你，我照送给你，我当时房子归房子，车库归车库，我那车库也不是开发商送给我车库”等内容，上述事实能够认定上诉人与被上诉人在签订案涉房屋买卖合同时双方之间存在真实的房屋买卖关系。虽然上诉人朱成波、王红燕主张案涉房屋买卖合同不是其真实意思表示，朱成波也曾因此到相关部门以蒋太兰与中介公司恶意串通为由进行信访，但相关部门并未认定蒋太兰与中介公司恶意串通作虚假合同骗取朱成波在案涉合同上签字。二上诉人作为完全民事行为能力人，理应对其签字、办理过户等民事行为可能导致的法律后果有清楚的认知，现其以案涉合同不是其真实意思表示为由，主张该合同无效，因其提供的证据不足以证明其主张，本院对其该主张依法不予支持。关于争议焦点二。因上诉人朱成波、王红燕未能提供充分有效的证据证明案涉房屋买卖合同不是其真实意思表示，且案涉房屋已办理了产权变更登记手续，故上诉人朱成波、王红燕主张被上诉人高若愚、沈正溧应当将案涉房屋变更登记至其名下没有事实和法律依据，本院对其该主张亦不予支持。综上，上诉人朱成波、王红燕的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6580元，由上诉人朱成波、王红燕负担。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  杨晓玲审判员  吴军良二〇二一年三月二十六日书记员  于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。