四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川07民终3536号 上诉人（原审原告）：四川长兴实业（集团）有限公司，住所地：四川省绵阳科创园区园艺街36号太阳城二期28幢2层1号。 法定代表人：苗林冲，公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪岚，四川誓贤律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中国太平洋财产保险股份有限公司绵阳中心支公司，营业场所：四川省绵阳市涪城区科创园区园艺东街17号附1-5号、附201-213、附301-316，元通南路14号附314-316。 负责人：张恒，公司总经理。 委托诉讼代理人：胡序言，四川路石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘恒，四川科通律师事务所律师。 上诉人四川长兴实业（集团）有限公司与上诉人中国太平洋财产保险股份有限公司绵阳中心支公司房屋租赁合同纠纷一案，四川省绵阳市涪城区人民法院(2020)川0703民初5326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人四川长兴实业（集团）有限公司（以下简称长兴实业公司）的委托诉讼代理人汪岚，上诉人中国太平洋财产保险股份有限公司绵阳中心公司（以下简称太平洋保险公司）的委托诉讼代理人胡序言、刘恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长兴实业公司上诉请求：1.请求将原判的违约金改判为2316753.92元；2.本案一、二审诉讼费由太平洋保险公司承担。事实及理由：一、双方签订的租赁合同对违约金有约定，原审酌定3个月租金于法无据。太平洋保险公司擅自解除合同并搬离房屋，其行为严重违约并给出租人造成极大损失，应该按照合同约定的双倍租金计算违约金。二、损失包括合同履行后可以获得的利益，剩余租金尚有3005633.92元，长兴实业公司主张的违约金并没有超过实际损失。三、违约金具有惩罚性，原审法院未兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素综合确定违约金数额。四、上诉人长兴实业公司不应承担诉讼费。 太平洋保险公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实及理由：一、原审法院关于租赁合同解除时间认定错误，应认定为2019年9月30日。租赁期间，租赁物长期存在漏水情形导致地面湿滑，装饰装修毁损严重，危及客户和员工安全。长兴实业公司多次修补后，仍未彻底解决。太平洋保险公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十一条的规定解除合同。即使认定太平洋保险公司解除理由不成立，构成擅自退租，合同解除时间也应为2019年9月30日。二、若长兴实业公司解除租赁合同请求成立，根据合同约定和法律规定，太平洋保险公司不应支付租金至2020年7月21日。《房屋租赁合同》第九条第二款约定，太平洋保险公司逾期支付租金超过3个月的，长兴实业公司可以解除合同，太平洋保险公司按照当月租金的2倍支付违约金。长兴实业公司早在2019年9月26日就知道太平洋保险公司不再支付2019年以后的租金，当时长兴实业公司行使解除权的条件就已成就，且合同也约定了逾期支付租金满3个月可行使解除权，长兴实业公司应对扩大损失承担责任。 长兴实业公司一审诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付从2019年10月1日起至《房屋租赁合同》解除之前的租金，租金暂计算至2020年7月31日为688880元；3.被告向原告支付违约金2316753.92元，合同约定的违约金为提前退租天数租金的2倍，从2019年10月1日起计算即为6011267.84元，原告参照损失的数额对违约金进行调整；4.诉讼费由被告承担。 原审法院经审理认定事实如下：2012年12月10日，长兴实业公司为甲方，太平洋保险公司为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在绵阳市涪城区××路××号××楼商铺，建筑面积1003.03平方米，乙方租赁该房屋用于保险营业职场使用，租赁期为2013年3月1日至2023年2月28日，共计120个月，首年每月每平方米租金50元，月租金总计50151.5月，首年年租金总计601818元，自第二年（2014年3月1日）起，年租金总额每年在上年度租金总额基础上上调5%，以后每年租金以此类推，其中：2019年3月1日至2020年2月28日年租金总计为806493.68元，2020年3月1日至2021年2月28日年租金总计为846818.36元。乙方应在每年2月20日前向甲方足额支付下年度全部租金，逾期一日按日租金的30%支付违约金，如乙方逾期支付租金超过3个月，甲方有权单方面解除合同，并要求乙方赔偿相应损失，甲方向乙方交付房屋时，乙方支付房屋租赁保证金5万元，租赁期间，乙方发现房屋及其附属设施有损坏或故障，应及时通知甲方，属于甲方责任，在质保期内由甲方负责修复。有下列情形的，有权解除合同，违反合同一方应向对方按当月租金的2倍支付违约金，给对方造成直接损失的，支付的违约金不足以抵付直接损失的，还应赔偿造成的直接损失与违约金的差额部分，其中：2.经甲乙方共同认可并且具有法定资质的相关检验部门出具有效证明，证明甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或者交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全；5.乙方逾期支付租金超过3个月的。乙方租赁期内，非合同规定情况，乙方擅自退租，应按提前退租天数的租金2倍向甲方支付违约金，违约金不足抵付甲方损失，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，不足部分则乙方另行支付。 合同签订后，长兴实业公司交付租赁房屋，太平洋保险公司向长兴实业公司交纳保证金5万元，并按合同约定交付租赁商铺租金至第六年度，自第七年度起，太平洋保险公司未按照合同约定在2019年2月20日前向长兴实业公司交纳2019年3月1日至2020年2月的全部租金，实际交纳租金：2019年3月22日交纳2019年3月1日至7月31日租金336039.03元，2019年8月21日交纳8月1日至9月30日租金134415.61元，未交纳2019年10月1日至2020年2月28日租金。 2019年9月26日、10月18日、12月4日，太平洋保险公司以房屋在租赁期间漏水，存在瑕疵为由，向长兴实业公司发出解除房屋租赁合同等通知，通知函的主要内容：太平洋保险公司于2019年9月30日搬离绵阳市涪城区××路××号××楼商铺，租赁合同于搬离之日解除，长兴实业公司应于2019年9月30日9时至17时前来验收房屋并接收钥匙，在2019年10月1日起可以对房屋自行处置并对外招租，因延期招租导致的扩大损失与太平洋保险公司无关，太平洋保险公司不再支付2019年10月1日以后的房屋租金，逾期验收房屋和接收钥匙产生的任何责任或损失与太平洋保险公司无关。长兴实业公司收到太平洋保险公司解除房屋租赁合同通知函后，于2019年9月29日、10月9日，10月28日，向太平洋保险公司发出《回复函》、《催缴通知》等函件，载明的主要内容：不同意太平洋保险公司单方面解除合同，合同有效，双方继续履行合同，太平洋保险公司单方面解除合同已经构成违约，应当足额缴纳2019年10月1日至2020年2月28日租金。2020年9月23日，原审法院对案涉租赁商铺进行现场勘查，经勘查：1.案涉租赁商铺临富乐路玻璃幕墙靠窗共计10个房间，临安昌路玻璃幕墙靠窗共计3个房间，临小区内靠玻璃幕墙共计5个房间；2.玻璃幕墙内都属于出租面积，该租赁物的所有房间均属太平洋保险公司设计并隔断，原租赁物属框架结构，无单独隔离房间；3.4楼2号房间的屋顶的玻璃幕墙和主体之间为钢结构和铁皮，钢结构和铁皮上因客观原因未能进行实地勘察；4.临小区内房间的总经理室屋顶有滴水现象；5.临街隔断房间的部分墙角、墙面有部分面积水渍；6.4楼2号大厅安装有2个吸顶空调，其余房间安装有柜式或挂式空调。 原审法院认为，四川长兴实业公司与太平洋保险公司签订的房屋租赁合同，意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，当事人均应履行各自义务。关于租赁合同解除权方面。一、太平洋保险公司不具有合同解除权。案涉租赁房屋临街隔断房间的部门墙角、墙面有部分面积的水渍等情形，证实租赁房屋有渗漏情况发生，但该商铺发生渗漏房间为太平洋保险公司自行设计并隔断，原商铺属框架结构，无隔离房间，没有进行隔断设计的大厅并无渗漏情况发生，对隔断房间的渗漏是太平洋保险公司装修造成，还是房屋自身质量问题，双方存在争议。同时，即使房屋存在渗漏，也是可以通过维修恢复，不必然导致房屋无法使用，太平洋保险公司未提交双方约定的：“甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或者交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全”的证据，且租赁合同已经履行至第七年度，证实租赁房屋并非太平洋保险公司辩称已不能实现租赁合同的目的，故太平洋保险公司不能行使合同约定解除权，亦无法定解除权，太平洋保险公司2019年9月26日发出解约要求，不产生合同解除的法律效力。二、长兴实业公司有合同约定和法定解除权。太平洋保险公司实际已经搬离案涉房屋，不愿继续履行租赁合同，该义务也不宜强制执行，租赁合同目的亦已无法实现，同时，租赁合同明确约定逾期支付租金超过3个月，出租方有权单方面解除合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定，长兴实业公司诉请解除合同符合约定及法律规定。太平洋保险公司于2020年8月27日收到原审法院送达的起诉书副本，租赁合同解除时间应当确定为2020年8月27日。关于房屋租金方面。太平洋保险公司虽在2019年9月30日搬离案涉房屋，但合同并未解除，仍应当按照约定支付至解除之日的房屋租金，长兴实业公司诉请太平洋保险公司给付2019年10月1日至2020年7月31日租金688880元，原审法院予以支持。关于违约金方面。太平洋保险公司未按合同约定交纳租金，违约解除合同，系违约方，应当承担违约责任，向长兴实业公司支付违约金。太平洋保险公司主张约定的违约金过高，对其主张应当承担举证责任，长兴实业公司作为非违约方主张违约金合理，亦应提供相应的证据。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，在承租人明确表示并以行为表明不履行合同后，出租人有义务采取适当的措施防止损失的继续扩大。从本案法律关系、双方关于合同解除的函件及租赁房屋的现场情况看，太平洋保险公司搬离后未进一步采取积极措施办理房屋交接，存在过错，但长兴实业公司对房屋未办理交接也存在过错，自身未采取适当措施防止损失扩大，无权就扩大的损失要求赔偿。为此，经违约方太平洋保险公司的申请，原审法院以违约造成的实际损失为基准，综合合同履行程度，当事人过错、预期收益等对违约金进行酌定，按照806493.68元÷12×3，计人民币201623.42元支持长兴实业公司的违约金请求。综上，长兴实业公司诉请租金、违约金为688880元＋201623.42元，合计890503.42元，抵扣长兴实业公司交纳的租房保证金5万元后，太平洋保险公司还应当支付长兴实业公司840503.42元。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告四川长兴实业（集团）有限公司与被告中国太平洋财产保险股份有限公司绵阳中心支公司房屋租赁合同于2020年8月27日解除；二、被告中国太平洋财产保险股份有限公司绵阳中心支公司在判决生效后十日支付原告四川长兴实业（集团）有限公司租金、违约金共计人民币840503.42元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告四川长兴实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24432元，由被告负担6103元，原告负担18329元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院查明事实与一审一致。 本院认为：本案争议焦点在于：一、太平洋保险公司是否享有租赁合同的单方解除权；二、本案应认定的解除时间是什么时候；三、本案的违约金应如何处理？依照最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 一、太平洋保险公司是否享有租赁合同的单方解除权。太平洋保险公司提出解除合同的理由是租赁期间，租赁物长期存在漏水情形导致地面湿滑，装饰装修毁损严重，危及客户和员工安全。长兴实业公司多次修补后，仍未彻底解决。太平洋保险公司有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百三十一条的规定解除合同。本院认为，按照双方合同约定，需达到甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或者交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的程度，太平洋保险公司才能解除合同。经一审法院现场勘验，租赁物虽存在漏水、渗水问题，但无法判定是租赁物本身存在问题，且太平洋保险公司已经承租七年，并没有向本院提供承租期间发生过危及人身安全的证据，租赁物瑕疵并不能达到解除合同的目的，故太平洋保险公司不享有合法的单方解除权。 二、本案应认定的解除时间是什么时候。太平洋保险公司同时抗辩，即使其不享有单方解除权，仍可以按照合同约定的“擅自退租”条款行使单方解除权，同时，其搬离房屋的行为即是表明不履行合同，解除时间应为其搬离时间。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依照该法第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。因此，长兴实业公司有权要求太平洋公司继续履行合同，太平洋保险公司在租赁期间单方搬离房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于自己的行为，表明其不再履行合同，搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，出租人有权解除合同。故原判认定解除合同时间为起诉状送达时间正确。 三、本案的违约金应如何处理？太平洋保险公司与长兴实业公司均对此提出上诉，太平洋保险公司认为按照《房屋租赁合同》第九条第2款的规定，太平洋保险公司逾期支付租金超过3个月，长兴实业公司可解除合同，太平洋保险公司按当月租金的两倍支付违约金。但长兴实业公司未及时履行解除权，应对扩大损失的部分承担责任，太平洋保险公司不应该承担2019年10月1日至2020年7月31日的租金损失。长兴实业公司认为按照《房屋租赁合同》第九条第6款的规定，乙方擅自退租的，应按照提前退租租金的2倍支付违约金。长兴实业公司已经降低一倍的违约金，原判再行调减于法无据。本院认为，按照上述分析，太平洋保险公司应承担违约责任。本案的违约损失有直接损失，即2019年10月1日至2020年7月31日的租金损失，还有提前解租后，长兴实业公司可获得的利益损失。原判综合认定违约损失计算为占用时间加三个月房租符合客观实际，并无不当。对长兴实业公司而言，其主张的违约金相当于履行完合同，其主张亦不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，双方的上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 四川长兴实业（集团）有限公司所交二审案件受理费23721元由其自行负担，中国太平洋财产保险股份有限公司绵阳中心支公司所交二审案件收费12205元由其自行承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  李川华 审判员  张 兵 审判员  肖玉生 二〇二一年三月三十一日 书记员  龚泾羽