浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙10民终391号 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴越，女，2000年1月5日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡媛，女，1981年12月10日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。 两上诉人委托诉讼代理人：梁平，浙江腾升律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：阎明家，男，1985年12月6日出生，汉族，住湖北省大冶市。 委托诉讼代理人：崔晶晶，浙江新台州律师事务所律师。 上诉人吴越、蔡媛因与被上诉人阎明家房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴越、蔡媛上诉请求：撤销台州市路桥区人民法院（2020）浙1004民初1664号民事判决，依法改判：1、确认上诉人与被上诉人的房屋租赁合同于2021年1月15日（原审判决之日）解除；2、被上诉人支付给上诉人自2019年9月13日至被上诉人实际腾退之日止租金（按租赁合同约定计算），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失；3、恢复房屋原状并由上诉人验收合格；4、被上诉人支付给上诉人违约金590000元。事实和理由：（一）“因原、被告双方的过错导致合同目的无法实现，若继续履行合同，将有失公允，原告有权要求解除合同。原告于2019年12月16日向被告吴越发送了解除租赁合同的通知函，故租赁合同于2019年12月16日解除。”原审法院作出这一认定，未判决被上诉人承担违约责任是错误的。1、上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁补充协议》没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合法有效，应受法律的保护，双方均应当按照协议约定全面履行。被上诉人明知租赁的房屋是住宅，有不动产权证，可以办理营业执照，符合租赁条件。被上诉人已办理台州市星之火教育科技有限公司营业执照，经营范围为教育软件开发、维护服务、会议及展览服务、家政服务、翻译服务、文化艺术咨询服务；所属行业为软件和信息技术服务业。2、被上诉人开办的台州市星之火教育科技有限公司超范围经营，用于教育培训，造成被消防队处罚。被上诉人不能实现教育培训的目的是其自身违法行为造成的。3、被上诉人未拆除租赁房屋的门头广告牌、一直在房屋显要位置张贴公告，3层至5层与邻居的隔墙未恢复原状，未将房屋及钥匙交还上诉人，被上诉人一直使用收益该房屋。4、不存在法律规定或双方合同约定解除的情形，被上诉人发函要求解除合同，属于违约解除合同，应当按合同约定承担违约责任。5、如果被上诉人不能实现合同目的解除合同的理由成立，由于被上诉人至今未将租赁房屋拆除广告牌、并张贴公告、3层至5层与邻居的隔墙未恢复原状、未将房屋及钥匙交还上诉人，故解除合同的时间应当是原审法院判决的时间即2021年1月15日。（二）“酌情确定由原告支付两被告三个月的租金共计47754.25元作为损失赔偿”。原审法院这一认定也是错误的。1、被上诉人违约解除合同，被上诉人应当按合同约定支付至被上诉人实际腾退之日止租金（按租赁合同约定计算）。2、被上诉人至今未将租赁房屋拆除广告牌、并张贴公告、3层至5层与邻居的隔墙未恢复原状、未将房屋及钥匙交还上诉人，造成上诉人租赁房屋的租金损失，被上诉人的过错责任占100%，上诉人没有任何过错，原审法院认为上诉人存在过错的理由不能成立。被上诉人不能实现合同目的解除合同的理由不成立，应支付给上诉人自2019年9月13日至被上诉人实际腾退之日止租金（按租赁合同约定计算），并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失。（三）原审法院未判令被上诉人拆除租赁房屋门头广告牌是错误的。既然解除合同，被上诉人应拆除租赁房屋门头广告牌。综上，原审法院认定事实不清，导致判决错误，上诉人特向贵院提起上诉，敬请作出公正判决。 阎明家辩称，吴越、蔡媛的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 阎明家向一审法院起诉请求：1、确认原、被告间的房屋租赁合同于2019年12月16日解除；2、判令两被告赔偿原告房屋租赁损失189144.5元。 吴越、蔡媛向一审法院反诉请求：1、判决反诉被告支付反诉原告自2019年9月13日至实际腾退之日止的租金，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失；2、恢复房屋原状并验收合格；3、支付反诉原告违约金共计590000元。 一审法院认定事实：2016年3月12日，原告（乙方）与案外人王方中（甲方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、甲方将位于路桥区××路××道××号两间门面立地房（附房产证复印件）按现状租赁给乙方教育咨询、培训相关使用；二、本合同租赁期7年，自2016年3月13日起至2023年5月12日止，合同签订6天内乙方支付甲方6个月租金90000元，6天内甲方没有收到乙方支付的6个月租金合同无效，租赁期满后在同等条件下乙方有续租优先权；三、房屋第一年租金为180000元，租金每年递增2%，即第二年租金为183600元，第三年租金为187272元，第四年租金为191017元，第五年租金194837元，以此类推，租金按6个月支付一次。每次待租金到期2个月前支付6个月租金；四、租赁期间乙方未经甲方同意不得擅自将房屋转租、转借或者改变双方约定用途；五、甲方只允许乙方在甲方除与邻居隔墙外的拆除隔墙，但必须保证房屋结构的安全，立柱、卷梁、楼层现浇板等房屋结构性的不能改变。需要进行其他装修、改造需甲方书面同意；租赁期满后，乙方应无条件负责原位标准恢复与邻居的隔墙并支付恢复产生所需的费用；六、从签订合同起甲方给乙方免租期2个月，房屋租金从2016年5月13日起算……九、乙方租赁甲方房屋后进行装修的实际投入分摊7年（乙方装修结束后向甲方提供实际装修投入的准确依据凭证，相关装修施工合同，工程结算书经审计后，工程款支付凭证，并复印一套给甲方）。减去乙方已使用时间的金额，余下未使用时间的金额和半年当期的租金作为甲乙双方的违约金，违约方按此金额支付守约方违约责任等约定。 2016年3月20日，案涉房屋因出卖于案外人曹邦国（未办理转让登记手续），原告与王方中、曹邦国签订房屋租赁补充协议，约定上述租赁协议继续有效。2018年，因案涉房屋转让给两被告，原告与被告吴越签订房屋租赁补充协议，约定：一、因原出租方王方中把所租赁的房屋转卖给出租方即被告吴越，王方中与原告阎明家于2016年3月12日签订的房屋租赁协议的所有条款由被告吴越无条件全部执行实施，房屋租赁协议所有条款有效，王方中与原告阎明家所签的房屋租赁协议不由王方中执行承担一切责任，由被告吴越执行承担所有协议条款的责任和义务；二、原告阎明家按现行国家及地方政策规定办理经营所需各种手续时，被告吴越应配合帮助解决，给原告方便，被告吴越待房产证过户后提供复印件给原告阎明家；三、被告吴越应完全履行合同所有条款并和原告建立友好合作，配合帮助原告在经营中需要被告吴越解决的问题。2018年7月18日，案涉房产过户登记至两被告名下。 另查明，开办校外培训机构需进行消防审批备案且办公场所需为商业用房。2018年6月4日，因未进行消防设计备案及竣工消防备案就在案涉租赁房屋内经营台州市路桥星之火教育科技有限公司，原告被台州市公安局消防支队路桥区大队行政处罚。2016年3月16日，原告向案外人王方中支付租金90000元。2016年9月14日、2017年3月10日、2017年9月22日、2018年3月30日，原告分别向案外人曹邦国支付租金90000元、91800元、91800元、93636元。2018年9月27日、2019年4月11日，原告分别向两被告支付租金93636元、95508.5元。2019年12月16日，原告向被告吴越发送解除租赁合同通知书函，载明：“我方阎明家与贵方于2016年3月12日签订《房屋租赁协议》及补充协议，该物业系坐落于路桥区××路××道××号两间门面立地房。后因你方无法提供建筑规划许可证、工程规划许可证、一次消防验收意见书等文件，依照有关法律规定，该租赁合同无效。由于合同无效导致无法继续履行，我方通知你方终止上述租赁合同。我方向你方交付上述房产的钥匙，若因你方未及时接收，因此产生的一切风险及损失由你方自行承担！”2020年1月6日，原告再次向被告吴越发出解除租赁合同通知书，要求解除合同。案涉房屋现3-5层与邻居隔墙已拆除，至今未恢复。 一审法院认为，本案争议焦点有三：（一）案涉房屋租金已支付时间。原告主张扣除两个月免租期后已支付至2019年11月12日；两被告认为在原告全部履行租赁合同后免租期才有效，故租金已支付至2019年9月12日。一审法院认为，《房屋租赁协议》约定，从签订合同起给予原告免租期2个月，房屋租金从2016年5月13日起算，现原告已支付三年半租金，故租金已支付至2019年11月12日。（二）房屋租赁是否已解除及解除时间。原告明知案涉房屋系住宅而承租用于经营活动，且在受到行政处罚后仍与被告吴越签订补充协议，现因案涉房屋系住宅性质，无法办理消防审批手续及办学资格审批手续，存在过错。两被告受让案涉房屋时，原告已在该房产内从事课外培训活动2年有余，其对原告承租案涉房屋用于课外培训应为明知，其购买的房屋系住宅性质，将住宅改变为经营性用房，需办理变更登记手续并征得利害关系人同意，其在未办理变更登记手续的情况下，仍与原告签订补充协议，将案涉房屋出租给原告用于经营性活动，亦存在过错。因原、被告双方的过错导致合同目的无法实现，若继续履行合同，将有失公允，原告有权要求解除合同。原告于2019年12月16日向被告吴越发送了解除租赁合同通知函，故租赁合同于2019年12月16日解除。（三）违约责任及损失赔偿。鉴于双方合同于2019年12月16日解除，在合同解除前，原告应依约履行给付租金义务，现租金已付至2019年11月12日，故应支付两被告剩余租金18040.49元。两被告反诉要求原告支付租金至实际腾退之日止，但其未提供证据证明2019年12月16日后原告继续占有使用该租赁物，故一审法院不予支持。对于两被告反诉要求原告恢复原状，租赁协议约定租赁期满后，承租方应无条件负责原位标准恢复与邻居的隔墙并支付所需费用，现租赁协议虽解除，但原告亦应予以恢复。对于两被告反诉要求原告承担装修损失和半年租金的违约金，根据租赁协议，装修损失为出租人违约所应承担的违约责任，半年租金为承租人违约应承担的违约责任，故两被告要求原告承担装修损失和半年租金计算的违约金不符合合同约定。鉴于原、被告对于导致合同目的无法实现均存在过错以及原告在向被告发出解除通知前未按合同约定恢复与邻居隔墙导致被告无法另行出租租赁物，原告告知被告方无法办理审批手续因而无法继续使用租赁物并向其发出解除通知函，被告方未积极协商导致损失扩大等情形，一审法院根据双方的过错、损失以及恢复隔墙所需的时间等因素，酌情确定由原告支付两被告三个月的租金共计47754.25元作为损失赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、原告（反诉被告）阎明家与被告（反诉原告）蔡媛、吴越间的房屋租赁合同于2019年12月16日解除；二、反诉被告阎明家于判决发生法律之日起十日内偿付反诉原告吴越、蔡媛剩余租金及损失共计65794.74元；三、反诉被告阎明家于判决发生法律效力之日起三十日内按原位标准将坐落在台州市路桥区××路××道××号立地房内3层至5层与邻居的隔墙恢复原状；四、驳回原告阎明家、反诉原告蔡媛、吴越其他诉讼请求。本诉案件受理费4090元，减半收取计2045元，由原告阎明家负担；反诉案件受理费12152元，减半收取6076元，由反诉被告阎明家负担723元，由反诉原告负担5353元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决认定的事实本院予以确认。 本案二审争议焦点是：1、对案涉房屋租赁合同的解除时间应如何认定；对合同解除造成的损失，当事人如何分担民事责任。2、案涉房屋的门头广告牌是否需由被上诉人阎明家予以拆除，被上诉人阎明家是否需要向上诉人吴越、蔡媛支付违约金590000元。 对于争议焦点1，对案涉房屋租赁合同的解除时间应如何认定；对合同解除造成的损失，当事人如何分担民事责任。上诉人吴越、蔡媛认为，被上诉人阎明家虽于2019年12月16日向上诉人吴越发送了解除租赁合同的通知函，但被上诉人阎明家未拆除承租房屋的门头广告牌、3层至5层与邻居的隔墙未恢复原状、未将房屋及钥匙交还上诉人，被上诉人一直使用收益该房屋。不存在法律规定或双方约定解除合同的情形，被上诉人违约解除合同，应当按合同约定承担违约责任。解除合同的时间应当是原审法院判决的时间即2021年1月15日。被上诉人阎明家所办公司超范围经营致使教育培训的目的不能实现，这系其自身违法行为所造成，应由其自负全部过错责任。被上诉人应当支付自2019年9月13日至被上诉人实际腾退之日止租金（按租赁合同约定计算）并支付相应的利息。被上诉人阎明家则认为，阎明家共支付自2016年5月13日至2019年11月12日的房屋租金共计646380.5元。因案涉房屋无建筑规划许可证、工程规划许可证、一次消防验收意见书等文件，导致该房屋自2018年8月份之后一直空置，阎明家又另行租赁房屋继续经营。阎明家多次与吴越、蔡媛沟通协商解除租赁合同关系。被上诉人在2019年12月16日、2020年1月6日两次向上诉人吴越发出解除租赁合同通知书，要求解除合同并向出租方移交上述住宅性质房产的钥匙。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中，被上诉人阎明家明知案涉房屋系住宅而承租用于经营活动，且在受到行政处罚后仍与上诉人吴越、蔡媛签订补充协议，现因案涉房屋系住宅性质，无法办理消防审批手续及办学资格审批手续，存在过错。上诉人吴越、蔡媛受让案涉房屋时，被上诉人阎明家已在该房产内从事课外培训活动2年余，应当知道阎明家承租案涉房屋用于课外培训，案涉的房屋本系住宅用房，将住宅改变为经营性用房，需办理变更登记手续并征得利害关系人同意，在未办理变更登记手续的情况下，上诉人仍与阎明家签订补充协议，将案涉房屋出租给阎明家用于经营性活动，亦存在过错。因上诉人吴越、蔡媛与被上诉人阎明家双方过错导致合同目的无法实现，阎明家有权要求解除合同。阎明家于2019年12月16日向吴越、蔡媛发送了解除租赁合同通知函，故租赁合同于2019年12月16日解除。关于因合同解除引起的损失赔偿问题，在合同解除前，阎明家应依约履行给付租金义务，现租金已付至2019年11月12日，故应支付吴越、蔡媛合同解除以前的欠付租金18040.49元。吴越、蔡媛要求由阎明家支付租金至实际腾退之日止，理由不充分，一审法院未予支持，并无不当。上诉人吴越、蔡媛与被上诉人阎明家对于导致合同目的无法实现均存在过错，一审法院根据双方的过错、损失以及恢复隔墙所需的时间等因素，酌情确定由阎明家赔偿吴越、蔡媛三个月的租金损失（计47754.25元），基本得当。 对于争议焦点2，案涉房屋的门头广告牌是否需由被上诉人阎明家予以拆除，被上诉人阎明家是否需要向上诉人吴越、蔡媛支付违约金590000元。本院认为，对于案涉租赁房屋的门头广告牌，尽管上诉人吴越、蔡媛在一审反诉时仅概括提出恢复原状的诉请而未具体提出拆除门头广告牌诉讼请求，现鉴于门头广告牌影响房屋的外观，可由承租人阎明家在腾退房屋前予以拆除，这是被上诉人阎明家交还房屋时应尽的义务。本案因上诉人与被上诉人双方混合过错导致合同目的无法实现，上诉人吴越、蔡媛要求由被上诉人阎明家向其支付违约金590000元，没有合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，吴越、蔡媛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12152元，由上诉人吴越、蔡媛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱贤和 审 判 员 张妙君 审 判 员 陈永领 二〇二一年三月三十日 代书记员 张 跃 12- 11-