大连市中山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0202民初1202号 原告（反诉被告）：周明洋，男，1979年11月1日生，汉族，户籍地辽宁省大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：谭蓉，上海君澜（大连）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：余先义，男，1971年10月14日生，汉族，户籍地辽宁省大连市中山区。 原告（反诉被告）周明洋与被告（反诉原告）余先义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法由本院审判员刘璐独任审判，公开开庭进行了审理。原告周明洋的委托诉讼代理人谭蓉、被告余先义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令解除《房屋租赁合同》，并判令被告返还房屋租赁合同押金人民币2万元；2．请求人民法院依法判令被告返还已支付的自2020年7月28日起至2020年10月15日（共计80天）房租共计17,760元并支付房屋租赁期间12天停电停工误工损失4,800元；3．本案诉讼费用全部由被告承担。 事实和理由：原告于2019年4月27日与被告签订了《房屋租赁合同》，双方约定原告承租被告位于大连市中山区的物业，面积33.36平方米（以顶棚顶梁中间为准），租期自2019年5月1日起至2022年4月30日止，租金为每年8万元人民币。乙方向甲方缴纳了租房保证金1万元和公共事业质量保证金1万元，双方约定，合同期满时甲方如数返还。但2020年后，甲方由于数次拖欠物业电费，导致上述房屋被停电，严重影响了乙方的生产经营。双方协商后，甲方同意在停电期间按每停电1天400元的标准向乙方支付损失费，共计12天。直至2020年7月28日，甲方因拖欠房屋物业电费等原因，上述房屋又被强制停电，且乙方被告之无法提供准确恢复供电时间。由于乙方经营客源大多为会员制，甲方与物业之间的纠纷已经严重影响到了其与乙方之间房屋租赁合同的正常履行，经乙方催告和沟通后，甲方仍然无法保证房屋供电，由于甲方无法履行出租人义务，违反了房屋租赁合同第七条1：“甲方未按约定提供…用电…致使乙方不能正常生产经营…乙方有权要求甲方解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。”原告已经向被告发送了关于解除上述租赁合同的通知函，被告业已确认签收。并未提出异议。故，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告余先义辩称，不同意原告的诉讼请求。请求法庭驳回原告的诉讼请求。理由如下： 一、诉讼主体错误：租赁合同主体是余先义（画妆），明确表明不是自然人出租主体。实际上，“画妆”是大连比优比价商业管理有限公司注册的44类商标（见证据1商标注册证明），主要经营范围是美容美发、化妆等。实际上，该店铺是大连比优比价承租大连泊寓青年家实业有限公司的房屋（见证据2合同），余先义当时是作为公司法定代表人签署的合同，现在，余先义本人不再担任大连比优比价商业管理有限公司的法定代表人（见证据3），作为自然人不承担任何法律责任和义务。 二、原告周明洋要求确认租赁合同已经解除，并要求被告返还房屋租赁合同押金不应予以支持。 2019年4月27日，原被告双方签署《租赁合同》，合同期限自2019年5月1日至2022年4月30日。合同第六条明确规定，“甲方或者乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前三十日书面通知对方经协商一致后办理解除租赁手续，按照月租金的10%的标准向对方支付违约金”。不存在通知30天即解除合同的约定，而是要协商一致并支付违约金才能解除合同。原告援引《租赁合同》第七条第1款：“甲方未按约定提供…用电…致使乙方不能正常生产经营…乙方有权要求甲方解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失”。原告故意省略了两个字，那就是“用电设施”，原文完整的含义是指“合同签署后，出租方不能提供场地、用水、用电设施而致使承租方不能生产经营，承租方有权解除合同。而实际上，自2019年5月1日至今，原告一直在经营，不存在没有用电设施的问题。实际上，原告由于自身经营原因，一直想解除合同。2020年6月份，原告多次表示房租太高无法继续经营，加上疫情影响，根本没有利润，为降低成本与寻求与被告合作，因商业条款未能达成一致而未能合作。2020年7月，原告因自身经营情况不善，张贴招合作广告（见证据4于2020年7月1日原告张贴的“招合作”照片），后不了了之。 三、原告请求法院判决被告返还自2020年7月28日起至2020年10月15（共计80天）房租共计17,760元不应予以支持。 截止2020年10月12日收到传票为止，原告一直占有房屋，双方未进行任何解除合同的协商或者交接，房屋的钥匙目前仍然在原告方。原告租赁房屋后进行了隔墙、装修、改造，从门头照片可以看出，原告目前仍然在使用该房屋，因此，不存在退回租金的问题。 四、原告要求支付房屋租赁期间12天停电停工误工损失4,800元证据不足。 原告提供的微信聊天记录与被告无关，既不能证明停电12天，更不能证明造成了有4,800元的损失。 综上所述，原告因自身经营原因想单方面解除合同，被告不能同意，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告余先义向本院提出反诉请求：1．根据《租赁合同》支付2020年10月15日—2020年11月26日租金9,205元；2．因反诉被告违约赔偿自2020年11月27日起至房屋实际租赁出去之日止租金损失，截至2021年2月26日三个月租金损失20,000元；3．按合同约定，违约方延迟支付租金每日20%的违约金至付清之日止，本案按租赁保证金10,000元；4．承担恢复原租赁前状态撤除及装修恢复费用6,000元；5．由反诉被告承担本案诉讼费。 事实和理由：2019年4月27日，反诉原被告双方签署《租赁合同》，合同期限自2019年5月1日至2022年4月30日。按照合同约定，反诉被告应于2020年10月15日缴纳2020年11月1日至2021年4月30日的租金40,000元整。根据合同第七条第2款的约定“乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金20%的违约金”。后反诉被告单方面通知要求解除合同。2020年11月26日反诉被告才将本案涉房屋钥匙交给反诉原告，截止目前反诉原告没有将房屋租出，给反诉原告造成了巨大的经济损失。 根据《民法典》第五百八十四的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”如果反诉被告继续履行合同，截止2021年3月5日因反诉被告违约造成反诉原告至今租金损失超过了30,000元，请求法院支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告周明洋辩称，不同意反诉原告的反诉请求。理由如下：首先，依据本诉原告（以下简称“原告”）提供的一系列证据，原告无法继续使用并租赁房屋，系本诉被告（以下简称“被告”）无法保证房屋的正常供电导致的。原告已经搬离，并且将店铺清空，已经达到了广义上良好适租的状态，根据《房屋租赁合同》第四条第三款的规定：甲方权利义务“应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营”、第七条“甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失”。而被告却辩称上述条款中的“用电等市场内的经营设施”解释为“用电设施”，这个解释是不合理的，房屋出租人应当保证用电设施的正常使用，而被告一直在咬文嚼字，曲解事实，此辩解完全没有任何事实和法律依据。且该合同系被告方提供给原告签署的，就算被告试图做出与文义不同的解释，也应当优先选择不利于提供合同方也就是被告方的解释。 其次，被告提出反诉的行为与本诉行为是前后矛盾的。被告在本诉中一直主张被告签订合同是以公司为主体。而却在反诉中以个人名义向原告提出反诉，本诉和反诉是合并审理的，诉讼主体也应相同。 关于被告主张的我方迟延交付钥匙一节，在本诉中已经做出相应的说明和提供相应的证据，两间店铺原本就是可以互通的，被告一直要求我方将店铺恢复原样才愿意交接，一直拖延，拒绝接受我方归还钥匙。直至本案我方起诉之后，被告才交接钥匙，故钥匙交接时间不是我方可以控制的，被告却以此为借口，拖延计算实际退租日期，明显不符合事实。 综上所述，实际退租之日应当为我方搬离店铺之日即2020年7月28日，而非被告所称钥匙交付之日2020年11月26日，该期间的租金我方没有义务承担；本案系被告无法保证店铺正常供电，导致被告违反租赁合同，而非原告违约，故应当是被告承担相应的合同违约责任；被告无权扣留所谓的“租赁保证金”，也就是押金，应当向原告全额返还；由于被告违约，故房屋装修恢复费用应当由被告自行负担。 综上，原、被告的租赁合同解除系被告违约行为导致的，被告的诉请于法无据、与事实不符，请法院驳回被告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年4月27日，余先义（画妆）（出租方、甲方）与周明洋（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于大连市中山区，面积33.6平方米房屋，以顶棚顶梁中间为准。租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日，共计3年，免租期为2019年4月28日至2019年4月30日。租金为8万元/年，半年付，第一次支付时间为2019年4月28日、第二次租金支付为2019年10月15日。合同约定：甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。合同补充约定：乙方需缴纳租房保证金10,000元和公共事业质量保证金10,000元，合同期满，甲方如数返还。2020年9月1日，周明洋向余先义发送《解除租赁合同通知书》，内容为：租赁合同履行过程中，由于余先义与房屋所有人发生纠纷，欠缴水电费，导致周明洋租赁房屋被停电，影响正常经营，经沟通仍无法保证供电，合同目的无法实现，故通知余先义解除租赁关系。要求余先义自本通知函发之日三日内，向周明洋返还《房屋租赁合同》项下的租房保证金1万元和公共事业质量保证金1万元和误工损失费4,800元，以及自2020年7月28日停电停工之日起至2020年10月15日（共计80天）已缴房租共计17,760元。余先义于2020年9月4日签收。 另查，根据周明洋提交的微信聊天记录及视频资料，案涉房屋确出现停电现象，停电时间至少为10天。原告于发出《解除租赁合同通知书》时已将案涉房屋清空。 本院认为，周明洋与余先义签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属合法有效。双方之间的租赁关系成立，双方均应按合同约定履行义务，不履行或履行义务有瑕疵，应承担相应的违约责任。根据《租赁合同》，甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。本案中，因余先义与案涉房屋所有权人之间存在纠纷，致案涉房屋多次停电，影响了周明洋的正常经营，故周明洋有权解除合同。根据周明洋提交的《解除租赁合同通知书》，案涉合同于余先义收到通知书之日即2020年9月4日解除。根据周明洋提交的证据，其于解除合同发出时已搬离案涉房屋，故余先义应当退还周明洋2020年9月5日至2020年10月15日（40天）的租金8,760元（80,000元÷365天×40天）。关于周明洋要求余先义支付经营损失4,800元的诉讼请求，因未提供相关证据证明损失的实际数额，本院不予支持。关于周明洋要求余先义退还保证金20,000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据上述分析，余先义要求周明洋支付2020年10月15日至2020年11月26日的租金9,205元、赔偿自2020年11月27日至2021年2月26日的租金损失20,000元及违约金10,000元的反诉请求，因系其自身违约，本院不予支持。关于余先义要求周明洋支付恢复原状及装修费6,000元的反诉请求，因该费用并未实际发生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）周明洋与被告（反诉原告）余先义于2019年4月27日签订的《租赁合同》； 二、被告（反诉原告）余先义于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）周明洋保证金20,000元人民币、剩余租金8,760元人民币；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 三、驳回原告（反诉被告）周明洋的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）余先义的全部反诉请求。 本诉案件受理费430元，由周明洋负担130元、余先义负担300元；反诉案件受理费465元，由余先义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 刘 璐 二〇二一年三月二十四日 书记员 兰美玉