四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)川17民终463号上诉人（原审原告）：梁莉，女，汉族，生于1967年6月8日，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：蒋文松（系梁莉之夫），男，汉族，生于1966年12月12日，住四川省达州市达川区。上诉人（原审原告）：蒋文松，男，汉族，生于1966年12月12日，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：桂真伦，四川天仁和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：达州中桂鑫园房地产开发有限公司，住所地：四川省达州市达川区店子梁街58号第三层。统一社会信用代码：91511703MA6438U27R。法定代表人：唐粗，系该公司经理。委托诉讼代理人：王**，四川绥定律师事务所律师。上诉人梁莉、蒋文松因与被上诉人达州中桂鑫园房地产开发有限公司（简称中桂鑫园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院(2020)川1703民初4121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁莉、蒋文松上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法判决被上诉人支付上诉人违约金175801.65元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，一审法院以商品房买卖合同（预售）中补充协议第五条第一款第一项和第三项的内容判决驳回一审原告诉讼请求属适用法律错误。中桂鑫园公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，上诉人的上诉理由明显与合同法的意思自治原则相背，同时双方合同约定也没有违反法律的强制性规定，请求驳回上诉，维持原判。梁莉、蒋文松向一审法院起诉请求：1.依法判决中桂鑫园公司支付梁莉、蒋文松违约金175801.65元；2.本案诉讼费由中桂鑫园公司承担。一审法院认定事实：梁莉与蒋文松系夫妻关系。2018年3月20日，梁莉、蒋文松（买受人）与中桂鑫园公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018032000017，企业合同号：MLBG-4HL-1-801），合同主要约定：第二章、商品房基本情况。第四条（一）该商品房为预售许可证（达川）房预售证第2018005号下第D4号楼[幢]第1单元8层1-8-1号。...（二）签订本合同时，该商品房的规划用途为住宅。（五）该商品房的预测建筑面积共152.230平方米，其中套内建筑面积130.490平方米，分摊的共有建筑面积21.740平方米...；第三章、商品房价款。第八条出卖人与买受人按照下列第二种方式计算该商品房价款。（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币7698.95元，总价款人民币1172011元（壹佰壹拾柒万贰仟零壹拾壹元）。第九条（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币100000元（大写拾万元整），该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第2种方式付款。2.分期付款：买受人在2018年4月20日前分2期支付该商品房全部价款，其中，买受人于2018年3月20日前首期支付该商品房全部价款的51.19%，金额人民币600000元（大写陆拾万元整）；买受人于2018年4月20日前第二期支付该商品房全部价款的48.81%，金额人民币572011元（大写伍拾柒万贰仟零壹拾壹元整）；第六章、交付条件与交付手续。第十五条（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1.2项所列条件。1.该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】，2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条（一）基础设施设备。1.供水、排水。交付时供水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，雨、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网。2.供电。交付时纳入城镇供电网络并正式供电。3.燃气。交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。...。第十七条（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理。2.详见本合同附件十三《补充协议》第五条约定。第十八条（一）出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房。（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。第十九条（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理。2.详见本合同附件十三《补充协议》第六条的约定。2018年3月20日，梁莉、蒋文松（买受人）与中桂鑫园公司（出卖人）签订《补充协议》，其中第五条“关于该商品房交付条件与交付手续”约定：1.该商品房的交付以本条款约定为准。（1）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告及工程质量分户验收结果表不作为交付条件。（3）该商品房的基础设施设备的交付标准为：与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话、通信、燃气、有限电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通（包括电卡），买受人承诺不因此拒绝收楼。...3.买受人明确知悉且自愿同意，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于本合同约定的交付日期届满之日自行前往该商品房所在地办理交接手续。第六条“关于逾期交付责任”约定：除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人未按约定时间交楼的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1.逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款15%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之五的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。第十八条“补充协议的效力”约定：2.双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准；3.本补充协议及附录均为合同的有效组成部分...，效力优于合同。合同签订后，梁莉、蒋文松向中桂鑫园公司支付了购房款1172011元。现梁莉、蒋文松以中桂鑫园公司逾期交房为由，特起诉至法院，要求中桂鑫园公司支付违约金175801.65元。一审法院同时查明，一、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》（备案编号：达川备[2019]13号）显示，中桂鑫园公司于2019年11月29日提交了“碧桂园·梦里巴国-天樾（1号楼-9号楼，5号楼除外）”的竣工验收备案文件，同日，达州市达川区住房和城乡建设局出具意见：“……该工程竣工档案资料基本齐全、基础、主体安全可靠，满足设计要求，工程质量合格，同意验收备案，并盖有达州市达川区住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章”；二、庭审中，中桂鑫园公司称于2019年11月30日通过官网给所有业主发的网络短信通知接房，并在收房签到处公示了接房的相关文件。梁莉于2019年12月2日在《碧桂园梦里巴国天樾签到表1-4栋（洋房）》中房号“4-1-801”的“客户签到”栏中签名。梁莉、蒋文松称梁莉收到了接房短信，但没有看到公示接房的相关文件，其要求看文件中桂鑫园公司不提供。一审法院认为：本案争议的焦点是：中桂鑫园公司是否存在逾期交付房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，梁莉、蒋文松、中桂鑫园公司双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充...”和第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。...”的规定及《补充协议》第十八的约定，梁莉、蒋文松、中桂鑫园公司可以通过补充协议的形式对合同进行补充或变更，当补充协议的约定条款与合同发生冲突时，应当以补充协议的约定条款为准执行。本案《商品房买卖合同》第十五条约定了商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋面积实测报告书，该商品房为住宅的，还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条约定了该商品房供水、排水、供电、燃气基础设施的交付使用条件。第十七条约定该商品房交付给买受人时未达到本合同第十六条第一款约定交付使用条件的，买卖双方同意按本合同附件十三《补充协议》第五条约定处理。《补充协议》第五条约定该商品房的交付条件以本条约定为准，该商品房交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告及工程质量分户验收结果表不作为交付条件，同时约定该商品房基础设施设备的交付标准为与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话、通信、燃气、有限电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通（包括电卡），买受人承诺不因此拒绝收楼。可见，《商品房买卖合同（预售）》中商品房交付条件和基础设施设备交付标准的条款已由梁莉、蒋文松、中桂鑫园公司通过签订《补充协议》进行了变更，应当按照《补充协议》的约定为准。根据《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》显示中桂鑫园公司已经提交了商品房竣工验收备案的文件，达州市达川区住房和城乡建设局同意验收备案。梁莉、蒋文松、中桂鑫园公司在《补充协议》中约定供水、供电、燃气等可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。同时，梁莉在《碧桂园梦里巴国天樾签到表1-4栋（洋房）》中房号“4-1-801”的“客户签到”栏中签名，庭审中梁莉、蒋文松也认可中桂鑫园公司已通过短信通知其接房。故，梁莉、蒋文松称中桂鑫园公司存在逾期交付房屋的理由不成立，证据不充分，其要求中桂鑫园公司支付逾期交房违约金175801.65元的诉请，不符合合同约定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回梁莉、蒋文松的诉讼请求。案件受理费1908元，由梁莉、蒋文松负担。二审中，双方均未提供新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，结合双方的诉辩主张及理由，本案二审争议的焦点为：一、双方签订的商品房买卖合同和补充协议的效力；二、中桂鑫园公司是否违约、是否支付违约金。关于双方签订的商品房买卖合同和补充协议的效力问题。上诉人梁莉、蒋文松与被上诉人中桂鑫园公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及签订的《补充协议》，双方无异议。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定了商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋面积实测报告书，该商品房为住宅的，还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。第十六条约定了该商品房供水、排水、供电、燃气基础设施的交付使用条件。第十七条约定该商品房交付给买受人时未达到本合同第十六条第一款约定交付使用条件的，买卖双方同意按本合同附件十三《补充协议》第五条约定处理。《补充协议》第五条约定该商品房的交付条件以本条约定为准，该商品房交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告及工程质量分户验收结果表不作为交付条件，同时约定该商品房基础设施设备的交付标准为与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话、通信、燃气、有限电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通（包括电卡），买受人承诺不因此拒绝收楼。《补充协议》第十八条约定，“双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识不一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准”、“本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优先于合同”，可见，《商品房买卖合同（预售）》中商品房交付条件和基础设施设备交付标准的条款已由上诉人、被上诉人双方同意通过签订《补充协议》进行了变更，应当按照《补充协议》的约定为准。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，虽由被上诉人事先拟定，但其对部分字体进行了区别处理且进行了特别提醒，双方签字确认后，就成为双方一致的意思表示，且该《商品房买卖合同》、《补充协议》不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利等违反法律、行政法规的效力性强制规定的情形，因此，双方所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。上诉人提出《补充协议》系被上诉人提供的格式条款且违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效条款的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于中桂鑫园公司是否违约、是否支付违约金的问题。《补充协议》第五条约定该商品房的交付条件以本条约定为准，该商品房交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告及工程质量分户验收结果表不作为交付条件，同时约定该商品房基础设施设备的交付标准为与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、电话、通信、燃气、有限电视设施在该商品房交付之前按规划报建建设完毕，但可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通（包括电卡），买受人承诺不因此拒绝收楼。根据《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》显示被上诉人已经按约提交了商品房竣工验收备案的文件，达州市达川区住房和城乡建设局同意验收备案。同时，上诉人梁莉在《碧桂园梦里巴国天樾签到表1-4栋（洋房）》中房号“4-1-801”的“客户签到”栏中签名，庭审中上诉人也认可被上诉人已通过短信通知其接房。因此，上诉人称被上诉人存在违反合同约定逾期交付房屋的上诉理由不成立，证据不充分，其要求被上诉人支付逾期交房违约金175801.65元的诉请，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，梁莉、蒋文松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3816元，由上诉人梁莉、蒋文松负担。本判决为终审判决。审判长 郭 彤审判员 胡光俊审判员 杜琼瑶二〇二一年三月三十日书记员 向 琪