上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初6764号原告：上海老凤祥有限公司，住所地上海市。法定代表人：石力华，董事长。委托诉讼代理人：吴昊，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静婷，上海市君悦律师事务所律师。被告：蔡军，男，1980年7月14日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。原告上海老凤祥有限公司诉被告蔡军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告上海老凤祥有限公司的委托诉讼代理人吴昊，被告蔡军的委托诉讼代理人薛剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海老凤祥有限公司向本院提出诉讼请求：一、原、被告签订的租赁合同于2020年11月5日解除；二、被告返还原告浦东新区蓝村路XXX-XXX号、XXX-XXX号及二层房屋，并按每日双倍租金标准支付2020年11月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费；三、被告支付2020年4月1日至2020年12月31日的租金人民币(以下币种同)395,834元；四、被告按每日万分之五的标准支付拖欠租金滞纳金至实际支付日止：以2020年第二、三、四季度租金为基数，分别从2020年3月26日、2020年6月26日、2020年9月26日起算；五、被告支付解约违约金100万元；六、被告已支付的租赁保证金10万元于上述第三至第五项诉请中抵扣。事实与理由：2018年，原、被告就被告承租上海市浦东新区蓝村路XXX-XXX号、XXX-XXX号及二层房屋签订《租赁合同》，合同约定，租赁期限自2018年7月1日起至2020年12月31日止，其中2020年全年租金标准为85万元，被告应于每年3月、6月、9月及12月的25日前支付下季度租金，逾期支付的，每逾期一日按未付款项万分之五支付滞纳金，直至付清应付款项(滞纳金)之日止，逾期十日未支付的，原告有权解除合同，被告需支付100万元作为违约金。合同履行中，原告严格贯彻落实国有企业对减免租金的规定，免除了被告2、3月的租金，然被告至今欠付2020年4月至12月的租金，经原告多次催讨无果。故原告提起本案诉讼。被告蔡军辩称，一、签约时上海丝豪真餐饮有限公司(以下简称丝豪真公司)未成立，被告先行签订合同，房屋是该公司在经营，诉讼主体不是被告。二、不认可原告主张的合同解除时间，之前原告起诉后撤诉，视为未起诉，合同继续履行。三、不同意返还房屋。系争房屋被告投入巨大装修，若返还应予补偿。双方对合同解除和装修补偿有争议，不适用合同约定的双倍使用费。四、原告计算期间的租金无误，同意支付租金，押金应从租金中扣除，房屋使用费与租金只能二选一。五、被告不存在违约，解约违约金没有依据，且房屋使用费、滞纳金、违约金约定过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身内容及与本案关联性认定案件事实。被告提供的《转让协议》及收条，因涉及案外人，且与本案处理也无必然关联性，本案不作认定。现查明如下事实：系争房屋权利人为案外人上海塘桥投资管理中心，原告从案外人处承租了系争房屋。原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积460平方米，租赁期限自2018年7月1日至2020年12月31日，其中2020年1月1日至12月31日的租金为85万元。房租支付按照先付后用原则，每年12月、3月、6月、9月的25日前乙方向甲方转账支付下季度租金，逾期未支付的，每逾期一日，乙方需按未支付金额每日万分之五的标准支付滞纳金。因营业执照(上海俏香阁餐饮有限公司)是由甲方申请办理并拥有所有权，乙方在合同期内可使用该营业执照和添加壹位股东。乙方承诺合同期满或提前解除后5日内退还房屋，包括但不限于拆除乙方添置的装修及设施设备、结清有关费用、搬离租赁房屋、办理有关变更登记、并签署退租确认单，逾期不退还的，每日向甲方支付房屋日租金两倍的损失赔偿金。租赁期内，双方任何一方违约导致合同被解除或提前终止的，违约方须向守约方支付合同违约金100万元，并承担守约方因此所造成的损失。租赁期间内，被告逾期支付租金10日以上的，原告有权单方面解除合同，收回房屋，要求乙方支付违约金，并承担因违约给甲方造成的损失。2020年下半年，原、被告签订《关于新型冠状病毒疫情期间租金减免的补充协议》，约定减免被告2、3月租金141,666元，同时要求被告立即支付拖欠的2020年2月至6月的租金和已逾期支付的2020年7月至9月的租金。2020年11月2日，原告曾就本案租赁合同纠纷向本院提起诉讼，要求解除双方签署的租赁合同等。2020年11月10日，本院向被告送达了起诉状副本。因原告未按规定预缴诉讼费，本院于2020年12月7日作出(2020)沪0115民初83206号民事裁定，裁定该案按撤诉处理。2020年12月10日，本院向被告送达了撤诉裁定书。另查，上海俏香阁餐饮有限公司的食品经营许可证有效期至2019年9月20日。2019年9月24日，丝豪真公司依法成立，法定代表人为被告，注册地址为蓝村路********。2020年4月26日，丝豪真公司取得食品经营许可证。经原、被告确认，对2020年度租金，被告除预付过第一季度租金212,500元外，2020年7月31日被告支付租金10万元。对被告支付租赁保证金10万元，双方同意解除时抵扣欠租。审理中，被告称，原告承诺租赁期内被告可以使用告营业执照，但在履行过程中，原告食品经营许可证到期后没有办理延长导致被告无法继续经营餐饮服务，后来被告花费较多成本自己办理了营业执照和食品许可证。原告合同履行中存在违约，被告行使后履行抗辩权，不构成违约。对此，原告称，原告同意被告使用原告营业执照挂靠经营，因为消防进行核查，口头告知每户经营需单独执照，才能通过消防审批，故原告配合被告办理了证照，期间被告一直在经营。另，被告提出其与产权人之间有一份租期至2021年7月的合同，但在法院释明下，被告拒绝提供。本院认为，涉案房屋租赁合同系缔约当事人真实意思表示，当事人均应切实履行。租赁合同及补充协议均列明承租方为被告，没有证据表明合同履行中变更了承租主体，被告认为诉讼主体不适格的意见，本院不予采信。原、被告就租金减免达成补充协议后，被告仍未及时支付欠租，早已超过合同宽限期限，其已构成根本违约，原告具有单方解除权。合同解除权性质属形成权，权利人依自己单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭。(2020)沪0115民初83206号案件中，原告以提起诉讼的方式主张解除合同，本案合同自该案起诉状副本送达被告时(2020年11月10日)解除，相应租金计算至合同解除之日。被告以该案裁定撤诉为由，认为该案虽送达起诉状副本但并不发生解除合同的效力的意见，缺乏法律依据。本案合同因被告违约而提前解除，原告要求被告支付逾期支付租金的滞纳金、解约违约金，均具有合同依据，被告主张装修损失，没有法律依据。合同解除后，被告继续占用系争房屋使用至今，原告要求被告按照逾期返还房屋的相关约定支付房屋占用费，亦具有合同依据。原、被告通过补充协议确认了减免时间及应付租金，其中“已逾期支付的2020年7月至9月的租金”的内容，说明该协议签订于2020年7月之后，此时被告早已另行办理食品经营许可证，现被告又以原告食品许可证到期未延长构成先行违约为由，认为其享有后履行抗辩权，有违诚信。此外，放弃民事权利应基于当事人的明确意思表示，补充协议未涉及滞纳金，并不代表原告放弃主张滞纳金的权利，原告要求被告支付滞纳金的诉请，符合合同约定。在被告主张违约金过高前提下，对滞纳金、解约违约金、房屋占用费，本院根据原告实际损失、当事人过错程度以及合同实际履行情况酌情调整。对租赁保证金，原、被告同意抵扣欠租，本院照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海老凤祥有限公司与被告蔡军之间的房屋租赁合同于2020年11月10日解除；二、被告蔡军于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区蓝村路XXX-XXX号、XXX-XXX号及二层房屋返还原告上海老凤祥有限公司；三、被告蔡军于本判决生效之日起三十日内支付原告上海老凤祥有限公司租金177,777.78元(已扣除被告蔡军支付的租赁保证金10万元)；四、被告蔡军于本判决生效之日起三十日内支付原告上海老凤祥有限公司逾期支付租金的滞纳金，其中截至2020年11月10日的滞纳金为1万元，2020年11月11日至实际支付之日止的滞纳金按每日53.33元的标准计算；五、被告蔡军于本判决生效之日起三十日内支付原告上海老凤祥有限公司房屋占用费，其中2020年11月11日至2020年11月15日的房屋占用费为11,805.56元，2020年11月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费按每日3,027.40元的标准计算；六、被告蔡军于本判决生效之日起三十日内支付原告上海老凤祥有限公司解约违约金70,833元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,362元，减半收取8,681元，由原告上海老凤祥有限公司负担5,416.50元，被告蔡军负担3,264.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二一年三月十五日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。