四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1421民初460号 原告：聂朝文，男，生于1974年3月13日，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：彭星华，四川铸法律师事务所律师。 被告：四川美家好百货有限公司，住所地：仁寿县文林镇阳光路**。 法定代表人：张旭东，总经理。 委托诉讼代理人：黄福安，男，生于1955年2月1日，系公司职工，住四川省仁寿县。 原告聂朝文与被告四川美家好百货有限公司（以下简称“美家好公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月23日公开开庭进行了审理，原告聂朝文及其委托诉讼代理人彭星华，被告美家好公司的法定代表人赵旭东、委托诉讼代理人黄福安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告聂朝文向本院提出诉讼请求：1.判令被告美家好公司给付原告房屋租金195000.00元，并从2020年9月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍支付滞纳金至租金本金付清时止；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告在位于仁寿县××镇××路××区商场1楼40号有商业门市88.9平方米。2013年9月4日，原、被告就前述门市的租赁达成《租赁合同书》，该合同主要约定：原告将位于仁寿县××镇××路××区商场1楼40号商业门市租赁给被告，租赁期限为8年，租金195000.00元∕年。租金给付方式为签订合同是支付第一年的租金，以后每年9月15日前支付下一年度租金，逾期支付租金除应及时如数补交外，还应按日百分之五支付滞纳金。根据双方约定，被告应在2020年9月15日前支付2020年9月15日至2021年9月15日的租金195000.00元，但被告至今仍未履行支付租金的义务。 综上，原、被告签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，认真并全面履行合同义务是双方当事人必须遵循的诚实信用法则。被告未按合同约定支付租金，损害了原告的债权利益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特提起诉讼，恳请判如所请。 被告美家好公司答辩称，人民法院应当依法驳回原告不实之诉讼请求。1、原告于2009年9月4日将位于仁寿县××镇××路××区商场1楼40号格子铺出租给仁寿希望百货有限公司和仁寿盛华堂百货经营部，合同第三条约定，不高于商场临街门市整体租金价格......，不得自行出租、自用和影响商场整体使用，必须服从商场统一经营管理、统一物业管理。2013年，仁寿希望百货有限公司和仁寿盛华堂百货经营部共同变更经营主体为四川美家好百货有限公司，原众多业主对2009年9月4日签订的租赁合同无异议，同意按原合同条款继续履行。而原告借此欲提高租金，不顾整体商场经营，从社会上召集众多无关人员，多次到被告商场经营场所围堵、吵闹、威胁，妨害公共秩序，逼被告就范，达到其涨租之目的。商场管理方向110报警，派出所出警，公安有报案出警记录。被告为息事宁人，最大限度减小经营影响，被迫和原告在2013年9月4日重新签订了《租赁合同书》，租期至2021年9月15日止。原告在主观上故意，客观上实施了胁迫行为，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，双方签订的《租赁合同书》应无效；2、原告要求支付租金的单价高达182.70元∕平方∕月，同期其他租赁商铺租金均下降为60.70元∕平方∕月，原告的租金同比高出3倍。2020年新冠疫情发生后，被告向所有出租户发出书面的《降租申请函》，绝大多数出租户都表示理解并签订了补充协议，调整了租金。若被告单独被动支付给强势者高额租金，势必造成遵循公序良俗，善意业主们的谴责和毁约，后果必定是商场不能整体经营，迫使企业倒闭，也给善意广大业主带来更大的损失。故原告的租金只能定位在平均租金以内；3、被告经营长期亏损严重，负债累累，在疫情和电商冲击下，情势变化已无力支付高于市场平均租金。根据最高人民法院法发（2020）12号、17号《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题指导意见（一）、（二）》的相关规定，依法准确适用不可抗力规则。原告只能公平、合理、合法的按平均租金以内收取租金，计88.9平方米×60.70元×12月﹦64827.70元∕年。 经审理查明，原告聂朝文系位于仁寿县××镇××路××号××栋××层××商铺（格子铺）所有权人。自2009年9月4日，原告将该商铺出租给仁寿希望百货公司，租赁期限为20年，租金前三年每年度租金88950.00元，第四年至第十二年每年递增8%，第十三年至二十年租金另计，但不高于商场一楼不临街门市整体租金价格。2013年，被告美家好公司收购了仁寿希望百货公司，同年9月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《租赁合同书》，合同约定：一、租赁房屋坐落于仁寿县××镇××路××区商场1楼40号门市（建筑面积88.95平方米），租赁给乙方合法、自主的使用、收益；二、租赁期限：捌年，起止日期为2013年9月15日至2021年9月15日至。注：捌年租金总计1560000元（大写：壹佰伍拾陆万元整）；三、租金：每年195000.00元（大写：壹拾玖万伍仟元整）；四、租金支付期限与方式：签订合同时乙方支付第一年度租金，后在每年的9月15日前支付下一年度租金，为年缴方式。在租赁期内如承租方逾期一个月缴纳房屋租金，出租方有权终止本合同收回房屋......；九、违约责任：承租人逾期缴纳租金的，除应及时如数补交外，还应按日支付百分之五的滞纳金；承租人违反合同，造成出租房屋损坏的，因负损害赔偿责任；双方不得违约，违约方赔偿损失双倍。 合同签订后，被告美家好公司按照合同的约定履行支付租金义务至2020年9月15日。2020年度，因××爆发，在疫情防控期间，被告经营亦受到严重影响，导致流动资金紧张。2020年8月4日，被告向包括原告在内的12户业主发出了降租申请函，请求按照周边商铺标准调整租金，因原告不同意调整商铺租金，双方未能协商达成协议。为此，被告一直未支付原告最后一年度的租金195000.00元。 上述事实，有《租赁合同书》、《补充协议》、《降租申请函》等证据予以证实。 本案争议的焦点为：1.被告美家好公司是否系受胁迫签订《房屋租赁合同书》；2.履行合同过程中是否出现情势变更，导致被告美家好公司继续履行合同明显不公；3.被告美家好公司是否应当承担违约责任。 关于第一个焦点。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。被告美家好公司辩称，其与原告聂朝文签订租赁合同时，原告为了在2009年9月与仁寿希望百货公司签订的租赁合同的基础上大幅度提高租金，从社会上召集众多无关人员，采取围堵、吵闹、威胁等方式，从而达到涨租的目的。被告为息事宁人，减小经营影响，被迫同原告签订了租赁合同，其租金单价远高于其他商家的房租均价，原告在主观上存在故意，客观上实施了胁迫行为，双方签订的《租赁合同书》属于无效合同。但被告提交的《关于聂朝文带人肇事重签合同的经过证明》上签名的证明人未出庭作证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条第三款的规定，对该证明，本院不予采信。被告也未提交其他相应的证据证实其与原告签订租赁合同时受到了胁迫，或在法定期限内行使撤销权，反而在签订合同后，按照合同约定的支付租金的方式支付了7年的租金。因此，不能认定被告在与原告签订租赁合同时受到了胁迫。双方签订的租赁合同也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，被告辩称双方于2013年9月3日签订的《租赁合同书》无效的抗辩理由，本院不予采信。 关于第二个焦点。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。2020年初，由于××爆发，该疫情的蔓延，使全国各地的实体经济均受到了不同程度的影响。被告作为仁寿城区一个比较大型的综合百货商场，在疫情防控期间，公司涉及民生物资成本增加，其余百货关闭，客流量锐减，消费受到影响，导致经营成本增加，销售亏损。在客观上，由于新冠疫情蔓延及疫情防控措施，的确造成了被告经营困难，在履行租赁合同期间，客观事实发生了一定的变化。但随着国家采取的一系列防控措施，新冠疫情对实体经济的影响已经逐步减小，实体经济也逐步开始正常经营。因此，疫情虽然对被告的经营造成了一定的影响，但并未引起客观事实发生重大变化，从而导致交易基础丧失。被告提交的利润表也系其单方作出，不能证明因履行租赁合同导致经营困难及明显不公，加之目前合同履行期间即将届满，案涉租赁合同仍可继续履行，不存在合同目的落空的问题。为此，被告以情势变更作为抗辩的理由不成立。但新冠疫情的蔓延及政府采取的防控措施，确实对被告的经营造成了一定的影响，导致履行合同的成本增加。因双方对降低租金的问题不能协商一致，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，本院根据本案的具体情况，酌情免除被告两个月的租金支付义务，被告应当支付195000.00元﹣32500.00元﹦162500.00元。 关于第三个焦点。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。诚实信用原则是履行合同的基本原则，原、被告双方于2013年9月4日签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，被告应当按照合同约定的期间按时履行支付租金的义务。双方在合同中约定，如承租人逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应按日支付百分之五的滞纳金。被告未在合同约定的期间履行支付租金义务，应当承担违约责任。但被告系因新冠疫情导致经营受到影响，在支付最后一年度租金的期限届满之前也向原告发出了降租申请函，请求对租金进行调整，只是双方对调整租金标准未能协商一致，因此，被告在主观上并不存在故意违约的情形。鉴于本案的具体情况，为了衡平双方当事人的利益，对原告请求判令被告按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告聂朝文的诉讼请求，本院予以部分支持。因原、被告双方的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，应当适用当时的法律、司法解释予以规范，为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下： 一、被告四川美家好百货有限公司在本判决生效后十五日内支付原告聂朝文租金162500.00元； 二、驳回原告聂朝文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4200.00元，减半收取2100.00元，由原告聂朝文负担600.00元，由被告四川美家好百货有限公司负担1500.00元（限在本判决生效后七日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 余 剑 二〇二一年三月十六日 书记员 叶博文