陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终930号上诉人（原审原告）：王超，男，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地：北京市朝阳区。法定代表人：耗顺花，该公司经理。委托诉讼代理人：张帆，男，汉族，该公司业务经理，住西安市高新区。上诉人王超与被上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）委托合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初2507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王超上诉请求：一、撤销西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初2507号民事判决中第二、四、五项判决，改判支持王超的诉讼请求：（1）判令美丽屋公司向王超支付换锁费用350.00元；（2）判令美丽屋公司向王超支付超出授权范围的装饰装修所造成的损失7,789.95元；（3）判令美丽屋公司向王超支付违约金29,175.40元；（4）判令美丽屋公司按照每月2390元的标准向王超支付自2020年3月1日起至美丽屋公司实际返还房屋之日止的房屋占用费；（5）判令美丽屋公司向王超支付四门衣柜的损坏赔偿金1500元。二、本案一、二审诉讼费由美丽屋公司负担。事实和理由：一、换锁是王超为了减少损失而采取的适当措施，一审判决没有对该事实进行认定，导致错误判决。王超2020年2月21日电话通知美丽屋公司单方解除合同，并要求美丽屋公司在2月29日前腾空房屋并返还房屋，还要求美丽屋公司支付拖欠的房租、违约金、恢复原状费用、房屋占用费，对此美丽屋公司是明确知晓的。但事实上美丽屋公司至今都没有腾空房屋、更没有与王超进行房屋交接，为了避免损失进一步扩大，王超无奈之下对涉案房屋换锁。美丽屋公司根本性违约、拒不腾空房屋、拒不向王超交接返还房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”美丽屋公司是违约方，换锁的费用理应由美丽屋公司承担。二、一审判决认定王超没有允许美丽屋公司对房屋进行除了增添一间房屋之外的装饰装修，但判决却不支持王超主张的超出授权范围装修损失，相互矛盾。双方签订的合同是由美丽屋公司提供的格式化合同，合同中第二条第（三）项中对装修范围做了具体的约定：“允许乙方增添一间房屋；其他：（空白）”，也就是说王超授权美丽屋公司的装修范围仅限于增添一间房屋，没有授权美丽屋公司进行其他项目的装饰装修。美丽屋公司对所有房间的墙面进行了装修，改变了墙体的颜色，属超出授权范围的装修，但一审判决没对该事实进行认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”王超主张美丽屋公司支付未经授权进行的装修所造成的损失有理有据。三、美丽屋公司所增加的房间破坏了原有房屋的主体结构，违反了合同约定，也违反了《商品房屋租赁管理办法》法律法规，一审判决没有对该事实进行认定，致使王超的损失认定不正确，进而导致错误判决。涉案房屋的原有结构是开放厨房，厨房与客厅之间没有墙壁进行物理分隔，合同中约定王超允许美丽屋公司增添一间房屋，王超的本意是同意美丽屋公司通过隔断的方式将客厅与厨房物理分隔，但美丽屋公司将厨房与客厅进行了合并，破坏了房屋的主体结构，增加了一间面积更大的房间，在该房间添置了床、衣柜、桌椅等设施，在该房间天然气表上方安装空调，以达到获取更高再出租租金的目的。四、美丽屋公司违约导致合同解除给王超造成的损失金额，一审判决没有认定，致错误判决。王超与美丽屋公司约定的房屋租期为6年，其中美丽屋公司免付租金5个月（2018年5月1日至2018年7月30日共3个月，2019年8月1日至2019年9月30日共2个月，合计5个月）。约定5个月的免租金期的本意是以达成6年合同租期为目的，即只有在实际租赁期限达到合同约定的6年时美丽屋公司才可获得5个月的免租金期。由于美丽屋公司根本性违约，导致合同仅履行了1年零6个月，但美丽屋公司却已获得了5个月的免租金期，这对上诉人造成了损失。若将5个月的免租金期平均分配至6年租期，按照月租金2390的标准计算：美丽屋公司可免除租金2987.50元（2390*5/(12*6)*18=2987.50），事实上美丽屋公司已完全免除了5个月的租金11950元（2390x5=11950），多免除的8962.5元（11950-2987.50=8962.5）就是王超的实际损失。合同解除后，王超需要重新出租以获取房租收益，需要一定的时间寻找租客（疫情可能导致时间变长），同时还要向房屋中介支付中介费或者自己付出时间和精力，中介费按照半个月房租计算，损失金额为3585元。美丽屋公司违反合同约定、违法违规新增了一个房间，并且拒不拆除，直接导致了涉案房屋无法重新出租，王超无法获得租金收益。按月租金2390元计算，截至2020年9月已造成16730元损失。综上，因美丽屋公司违约导致合同解除已对王超造成损失29277.5元，已经过合同约定的违约金金额29175.40元。一审判决简单认定合同约定违约金过高，导致错误判决。五、美丽屋公司既不搬走遗留房屋内的物品、也没有告知王超遗留物品的处置方式，至今没有归还水卡、燃气卡和门禁卡，事实上美丽屋公司仍占用房屋，一审判决没有对该事实进行认定，进而导致错误判决。美丽屋公司拒不搬离腾空房屋，导致王超无法重新利用房屋，应该由美丽屋公司支付2020年3月1日至实际腾房日的房屋占用费。六、一审判决中认定的四门衣柜赔偿金额500元过低，王超调查市面上四门衣柜的价格均价在4000元以上。综上所述，请求二审法院查明事实依法改判支持其的上诉请求。美丽屋公司辩称，2018年4月30日美丽屋公司与王超签订了关于西安市莲湖区丰庆路218号1幢22402室房屋的《西安市房屋出租委托合同》，约定王超将该房屋委托美丽屋公司进行出租管理，委托期限为2018年8月 1日至2024年7月30日。首先，美丽屋公司与王超之间为委托关系，双方签订的《西安市房屋出租委托合同》的第一页“委托书”，经王超签字确认，委托书明确说明王超委托美丽屋公司针对诉争房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等租赁费用，且下方明示了委托期限，有明确起始时间及截止时间。其次，双方签订的合同第二页第二条第（一）款“代甲方管理出租房屋及与出租事项有关的联络、接洽等事宜”、第（二）款“甲方同意乙方在房屋出租XX房XX房XX组使用相关的法律文件”，以上条款均可证明双方为委托关系。委托合同是受托人以委托人的名义和费用为委托人办理委托事务，合同中已明确委托美丽屋公司代为签署和办理相关房屋租赁事宜，遂双方为委托关系。2020年1月，由于全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情，此次冠状病毒肺炎被世界卫生组织列入“国际健康紧急事件”，针对此次疫情西安市采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外阜人员居住等防空防疫措施。疫情亦导致美丽屋公司业务无法正常开展，使美丽屋公司经营出现重大亏损，且远远超过了美丽屋公司正常经营风险抵抗范围。因美丽屋公司经营困难，遂与王超协商延迟支付一事，王超表示可以协商，遂美丽屋公司协商过程中暂未支付，美丽屋公司明确表示协商完毕，美丽屋公司将即刻支付，但于协商过程中，王超于2020年3月21日强制将房屋收回。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解决合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”；第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”，因疫情属于不可抗力因素，因新冠病毒疫情为不能预见、不能避免、不能克服之情形，属于不可抗力因素，遂因疫情导致王超、美丽屋公司之间签署的合同不能继续履行应属于无责解约之范围，遂美丽屋公司延迟支付的行为不属于违约，不同意承担违约金。当不可抗力因素发生时，美丽屋公司积极联系王超，向王超表明不可抗力应诉影响，暂时无法履行合同义务，因应当地防疫部门要求，美丽屋公司未能恢复办公，待不可抗力因素排除，即可履行合同义务，王超知情同时表示同意，后王超于2020年3月1日，未通知美丽屋公司的情况下，强制收回房屋，迫使合同无法继续履行。同时合同中违约责任约定过高，根据《中华人民共和国合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”，及根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”该条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。遂双方签订的合同中约定的违约金数额明显过高，要求人民法院予以调整。王超向一审法院起诉请求：1.判令美丽屋公司向王超支付违约金29175.4元并解除双方之间的租赁合同；2.判令美丽屋公司按照每月2390元的标准向王超支付自2020年2月1日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋占用费（暂计算至2020年3月10日为3160.97元）；3.判令美丽屋公司向王超支付未经王超同意的装饰装修所造成的损失7789.95元，向王超支付换锁费用350元，合计8139.95元；4.判令美丽屋公司拆除新增的房间并恢复地面、墙面、天花板的损坏或美丽屋公司向王超支付22257元，由王超自行恢复；5.判令美丽屋公司向王超支付房屋内四门衣柜的损坏赔偿金1500元；6.本案的诉讼费由美丽屋公司负担。一审法院认定事实，2018年4月30日，王超(甲方)与美丽屋公司 (乙方）签订《西安市房屋出租委托合同》，约定：甲方委托乙方全权办理其所有的位于西安市莲湖区丰庆路218号1幢22402室房屋所有出租相关事宜，包括签订租赁合同、代收房租、租房押金等，委托期限自2018年8月1日至2024年7月30日；甲方允许乙方或承租方在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，甲方预计办理装修手续日期：2018年5月2日，具体为允许乙方增添壹间房屋；2018年5月1日至2018年7月30日为免租期共计三月，免租期补充：2019年8月1日至2019年9月30日为免租期共计两个月。租金标准为：第一年至第三年每月2390元，第四年至第六年每月2510元，乙方支付方式为季付；合同第七条第二款解除中约定，出现任何不可抗力的情形或因除拆迁政策以外的相关政策原因须拆除乙方增添的设施影响出租人数的，导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方不承担任何违约责任。合同第七条第四款约定乙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同；合同第八条违约责任中约定，出租委托期内甲方或乙方须提前终止合同的应提前30日书面通知对方，并按照合同总租金的17%向守约方支付违约金，如甲方违约或甲方因拆迁终止合同时还须赔偿乙方为屋内添置的设施物品及装修费用。合同签订后，王超将房屋交付美丽屋公司，美丽屋公司在房间内增添一间房屋并对外出租。美丽屋公司将租金交纳至2020年1月30日，2020年2月21日，王超电话告知美丽屋公司单方解除合同，2020年3月1日，王超将涉案房屋门锁更换。庭审中，王超提交与房屋实际承租人的微信聊天记录，证明实际承租人已将租金向美丽屋公司交纳至2020年4月份。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益, 承租人支付租金的合同。本案双方签订的《西安市房屋出租委托合同》中明确约定了租金、租期及支付方式，符合租赁合同的构成要件, 该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。依据合同约定，美丽屋公司应于2020年2月1日支付2020年2月至4月的租金，美丽屋公司租金交纳至2020年1月30日，后因美丽屋公司未按期支付租金，双方协商未果，王超于2020年3月1日更换门锁，现王超主张解除双方合同，美丽屋公司亦同意，故本院确定双方签订的 《西安市房屋出租委托合同》于 2020 年 3 月 1日予以解除，美丽屋公司应支付2020年2月1日至3月1日的租金2390元；因王超将涉案房屋门锁更换，收回房屋，导致美丽屋公司无法实际使用房屋，故王超主张占有使用费，无事实依据，法院不予支持；关于王超主张违约金 29175.4元的请求，美丽屋公司应付租金的期间，因新冠肺炎疫情爆发，西安市政府依法采取了在辖区范围内进行交通管制、强制隔离、停工、停业、停学，限制或停止人群聚集活动等防控措施，以防止疫情扩大和传播，美丽屋公司公司因此未能正常经营，并非故意拖欠，但结合王超提交的房屋实际承租人已向美丽屋公司租金交纳至2020年4月的证据，及双方就延期支付租金亦进行过协商的情形，美丽屋公司存在违约的事实，但双方合同中约定的违约金过高，依据租赁合同实际履行情况，酌定违约金为2390元；合同中约定王超允许美丽屋公司在涉案房屋内增添房屋一间，但未约定到期后该增添房屋如何处置，该增添行为系王超在租期为6年的基础上与美丽屋公司达成的协议，现合同提前解除，依据涉案房屋的使用用途，美丽屋公司应将增添房屋予以拆除。合同中约定，王超允许美丽屋公司在不破坏房屋主体结构下对房屋进行装修、装饰或添置新物，现王超主张美丽屋公司支付装饰装修所造成的损失7789.95元，于法无据，法院不予支持；王超更换门锁系自行收房行为，其主张美丽屋公司支付换锁费用350元，于法无据，法院不予支持；关于王超主张四门衣柜损坏赔偿金1500元的请求，依据王超提交的房屋交付前后对比照片，能够证明衣柜确有损坏，依据租赁使用期限及使用的正常损耗，酌定赔偿金为500元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十四条之规定,判决：一、原告王超与被告北京美丽屋资产管理有限公司签订的合同于2020年3月1日予以解除，本判决生效后七日内，被告北京美丽屋资产管理有限公司支付原告王超2020年2月份租金2390元；二、本判决生效后七日内，被告北京美丽屋资产管理有限公司支付原告王超违约金2390元；三、本判决生效后十日内，被告北京美丽屋资产管理有限公司就位于西安市莲湖区丰庆路218号1幢22402室房屋内增添的一间房屋予以拆除，并恢复原状；逾期未拆除，如原告王超自行拆除，由此产生的费用由被告北京美丽屋资产管理有限公司承担；四、本判决生效后七日内，被告北京美丽屋资产管理有限公司支付原告王超四门衣柜损坏赔偿金500元；五、驳回原告王超其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1406元，由王超负担406元，由北京美丽屋资产管理有限公司负担1000元。二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，准确认定案件的法律关系，将民事纠纷归入特定的法律关系框架进行审理，系正确作出裁判的基础。王超与美丽屋公司签订《西安市房屋出租委托合同》，虽然具有租赁合同的一些特征，但其与租赁合同有本质的区别。当事人虽未对此提起上诉，法院也应依职权进行确认。本案中，双方于2018年4月30日签订《西安市房屋出租委托合同》，就涉案房屋的使用及收益等事宜达成协议，《中华人民共和国合同法》第三百九十条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”依据本案已查明的事实可知，双方签订的合同为房屋出租委托合同，而非房屋出租合同；王超在合同中的地位为委托人，而非出租人；双方签订合同的目的为王超将涉案房屋委托美丽屋公司进行管理，并同意美丽屋公司在进行房屋出租时提供经纪服务，而非租赁给美丽屋公司直接使用；王超授权美丽屋公司的权限主要为代某某管理出租房屋及与出租事宜相关的联络、接洽等事宜，并在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的文件；2018年8月1日至2024年7月30日系双方约定的委托期限，而非房屋租赁期限。因此，从合同约定的内容判断，双方签订的合同属于含有房屋出租事宜的委托合同。一审法院认定本案为房屋租赁合同纠纷不当，应当为委托合同纠纷，本院予以更正。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”本案中，美丽屋公司在受托管理房屋期间，未能按照双方的约定及时向王超转付2020年2月至4月的房屋收益，已经构成违约。王超作为委托方要求解除双方签订的合同，美丽屋公司亦同意，一审法院确定双方合同于2020年3月1日解除正确。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”虽然该期间恰逢全国疫情爆发，美丽屋公司无法正常复工营业，但根据一审查明的事实，王超提交与房屋实际承租人的微信聊天记录，证明实际承租人已将租金向美丽屋公司交纳至2020年4月份，而美丽屋公司却未按合同约定交纳2020年2月至4月的租金，存在违约事实，因双方约定违约金过高，一审法院在综合考虑本案实际情况的基础上，酌定违约金2390元，并无不当之处。关于王超上诉主张四门衣柜损坏赔偿金1500元的请求，一审法院依据王超提交的房屋交付前后对比照片，结合租赁使用期限及使用的正常损耗，酌定赔偿金为500元，并无不妥。至于王超上诉主张美丽屋公司支付其占有使用费，支付装饰装修所造成的损失7789.95元，以及支付换锁费用350元，一审法院对此已作出充分论述，本院不再详述。综上所述，王超的上诉请求不能成立，一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1406元，由王超负担。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  马  延  环                             审  判  员  秦  燕  燕 二○二一年三月二十九日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1