云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云05民终126号上诉人（原审被告）：腾冲恒达房地产开发有限公司。住所地：云南省腾冲市腾越镇观音塘社区翡翠古镇一期07幢。统一社会信用代码：91530522550101121Y。法定代表人：杨平，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭金花，女，1986年12月4日生，汉族，住重庆市万州区，该公司员工，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：高博，男，1977年9月13日生，汉族，住辽宁省营口市站前区，现住北京市通州区。被上诉人（原审原告）：张彬，女，1978年7月31日生，汉族，住北京市通州区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马洪林，辽宁洪泽律师事务所律师，特别授权代理。上诉人腾冲恒达房地产开发有限公司（以下简称“恒达公司”）因与被上诉人高博、张彬商品房预售合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2020）云0581民初3457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，因本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定的可以不开庭审理情形，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒达公司上诉请求：1.撤销原判，依法判决驳回二被上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实及理由：1.本案双方签订的合同合法有效。补充协议第六条第二款明确约定，买受人应在交接房屋前交纳合同第六条约定的商品房总价款。同时约定，当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十一条约定的交付期限的，视为合同第十一条约定的交付期限变更为买受人全部完成商品房总价款支付义务之日起满十五日止。依照上述约定，上诉人向被上诉人交付商品房的时间应为被上诉人向上诉人付清商品房总价款后满十五日之日。截至目前，上诉人仅收到被上诉人支付的部分购房款240956元，被上诉人未向上诉人付清全部购房款，商品房交付时间尚未确定，故被上诉人无权解除《商品房买卖合同（预售）》。2.被上诉人举示的据以作出一审判决的关键证据微信聊天记录全部为复印件，一审庭审中上诉人已对其真实性提出异议，但一审法院未予理会。上诉人未能在合同签订50日内收到银行按揭贷款系因被上诉人向按揭贷款银行提供虚假资料所致，已构成违约，一审法院认定系因上诉人原因导致按揭银行未能放贷与事实不符。3.案涉商品房将在2020年12月30日前达到交付条件，即补充协议约定的“五方验收”。一审法院以被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》的目的不能实现为由认定合同达到解除条件与事实不符，且不符合法律规定。高博、张彬辩称：一审判决认定违约事实清楚，适用法律正确。上诉人在上诉状中陈述事实与一审庭审中上诉人的陈述不一致。请求二审驳回上诉，维持原判。高博、张彬向一审法院起诉请求：1.判令解除高博、张彬与恒达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令恒达公司返还高博、张彬购房首付款240956元、维修基金11524元，支付违约金40047.8元，共计292527.8元；3.本案诉讼费及因本案发生的交通费、住宿费由恒达公司承担。一审法院认定事实：高博、张彬系夫妻关系。2018年10月30日，高博、张彬与恒达公司签订合同编号为SHJ-5-77-2-302的《商品房买卖合同（预售）》一份，双方约定：由买受人（高博、张彬）购买出卖人（恒达公司）开发的位于腾冲市腾越镇大宽邑村的腾冲恒达自在山居旅游综合体一期16栋（又名“腾冲的小院子·栖云间”）项目中5-77幢2单元3层302号房屋，预测建筑面积共137.19平方米，房屋总价款为800956元，其中首付款240956元于2018年10月30日前支付，余款560000元向中国建设银行股份有限公司腾冲支行申请贷款支付。买受人未按照约定时间付款的，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在30日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过30日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3.00%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.10[该比率不低于第（1）项中的比率]的违约金。出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交房的，每逾期一日，按每天买受人已付款万分之零点壹向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，买受人有权提出解除合同，出卖人承担总房款5%的违约金。同时，附件四第1条中约定：按揭贷款不成，不作为买受人不能付款的援引理由，买受人未按贷款机构要求处理的或不符合贷款机构按揭贷款条件的等导致贷款机构因任何理由未向买受人发放贷款的，买受人应当积极主动另行采取措施（包括主动一次性付清余款）确保出卖人收悉全部房款，否则视为买受人逾期付款。附件十一补充协议第六条第二款中约定：买受人应在交接房屋前交纳合同第六条约定的商品房总价款，若未全面履行上述义务，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行上述义务或付清欠款为止。同时约定，当合同或补充协议约定的最后付款期限晚于合同第十一条约定的交付期限的，视为合同第十一条约定的交付期限变更为买受人全部完成上述义务之日起第十五日止。合同还同时对其他相关权利义务进行了约定。签订合同后高博、张彬按约定支付了购房首付款240956元、维修基金11529元，余款560000元至今未支付。恒达公司未按合同约定如期交付房屋。一审另查明，高博、张彬向中国建设银行股份有限公司腾冲支行申请贷款支付购房余款560000元审批未通过，在重新向农业银行申请办理贷款过程中因案涉房屋土地被抵押导致未能办理，2019年12月初案涉房屋土地解押后，高博、张彬亦未正常办理贷款支付购房余款。一审法院认为，高博、张彬与恒达公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同履行过程中，高博、张彬仅按约定支付了购房首付款240956元，余款560000元在按揭贷款不成功后，高博、张彬未按合同约定积极主动另行采取措施确保恒达公司收悉全部房款，而是拖欠房款未付，其行为构成违约。恒达公司未在约定期限内交付房屋，在诉讼过程中也未提交证据证明具体交付房屋时间及相应的施工进度，也构成违约。双方的违约行为使合同目的不能实现，已符合《商品房买卖合同（预售）》第八条、第十二条约定的解除条件，故对高博、张彬解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，恒达公司应当返还高博、张彬购房首付款240956元、维修基金11529元。双方在履行《商品房买卖合同（预售）》中均存在违约行为，应各自承担相应的违约责任，一审法院对高博、张彬要求恒达公司支付违约金40047.8元的诉讼请求不予支持。高博、张彬要求恒达公司承担因本案发生的交通、住宿费用，因其提交的相关费用单据为代理人支出费用，系另一法律关系，故一审法院不予支持。恒达公司提出高博、张彬无权解除合同，存在不可抗力因素的抗辩理由，与庭审查明的事实不符，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除高博、张彬与恒达公司于2018年10月30日签订的合同编号为SHJ-5-77-2-302的《商品房买卖合同（预售）》；二、由恒达公司于判决生效之日起十日内返还高博、张彬购房首付款240956元、维修基金11524元，合计252480元；三、驳回高博、张彬的其他诉讼请求。二审中，上诉人恒达公司提交工程预验收意见、单位工程竣工预验收结论、工程五方联合验收报告。欲证实案涉房屋已通过五方验收，已达到商品房买卖合同约定的房屋交付条件。被上诉人未履行付款义务，属先行违约，不享有合同解除权。被上诉人高博、张彬认为上述证据不能证明上诉人观点。验收意见载明验收时间为2020年12月，而双方合同约定应在2019年12月31日前向买受人交付商品房，逾期超过180日的买受人有权提出解除合同。被上诉人2020年8月10日提起诉讼请求解除合同，该证据与本案没有关联性。本院认为，上诉人提交的上述证据载明的验收时间晚于合同约定的交付商品房时间，并已逾期超过180日，符合合同约定的解除条件。对上诉人主张的证明目的本院不予采纳。二审审理过程中，上诉人、被上诉人对一审认定事实无异议。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应予解除。《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交房的，每逾期一日，按每天买受人已付款万分之零点壹向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日的，买受人有权提出解除合同，出卖人承担总房款5%的违约金。恒达公司未按约定时间交付商品房并已逾期超过180日，构成违约。恒达公司未能按期交房系因房屋客观上尚不具备合同第九条约定的交付条件。上诉人恒达公司在二审中虽提出案涉房屋已通过五方验收，2020年12月2日已达到商品房交付条件，但已超过合同约定的交房时间，已符合双方合同关于逾期180日买受人有权解除合同的约定，高博、张彬依合同约定享有解除权。高博、张彬申请按揭贷款不成后拖欠房款未付，依据《商品房买卖合同（预售）》附件四约定，其行为亦构成违约。高博、张彬向中国建设银行股份有限公司腾冲支行申请贷款未获批准后，重新向农业银行申请贷款，因案涉房屋土地被抵押导致未能办理，此时系因恒达公司原因所致；2019年12月初案涉房屋土地解除抵押，已临近合同约定的交房时间，高博、张彬述称到施工现场看房后发现距交房条件相差尚远，故未继续申请贷款，其陈述具备一定合理性。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双务合同，双方当事人之间相互存在权利义务关系，一方当事人违约可能导致对方不进一步履行合同。双方当事人都没有严格按照合同约定履行义务，在发生纠纷后又未能妥善协商解决，导致最后合同履行不能，双方均有过错。鉴于双方在约定的期限内均没有履行合同义务以及本案的具体情况，双方的《商品房买卖合同（预售）》应依法予以解除，恒达公司应返还高博、张彬购房首付款及维修基金。一审判决对此处理正确。综上，上诉人恒达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5688元，由上诉人腾冲恒达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢玲审判员古颖审判员田旭二〇二一年三月十七日书记员 邱     建     军