黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终314号上诉人(原审被告)：方文岩，男，1963年8月19日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨市香开物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区顺水街**。法定代表人：姜晓东，总经理。委托诉讼代理人：黄君妍，黑龙江大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：申雪，黑龙江大地律师事务所律师。上诉人方文岩因与被上诉人哈尔滨市香开物业管理有限责任公司（以下简称香开物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终8191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方文岩上诉请求：1.撤销黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终8191号民事判决，驳回香开物业公司诉讼请求；2.判令香开物业公司赔偿方文岩各种损失费9,325.8元；3.由香开物业公司承担诉讼费用。事实和理由：一审法院作出的（2020）黑0110民初4425号民事判决，事实认定不清，法律依据不当，适用法规错误。香开物业公司不具备物业管理能力，不具备等级内收费资格，对其服务内容、标准、收费依据、合同签订、人员资质、收支情况等内容从未向小区进行公示。香开物业公司是前期物业管理单位，已经超过前期物业服务规定时限，逾期未与业主签订合法有效的物业服务合同或协议，而且服务质量差、服务项目缺失，不能完成物业服务基本内容，不能履行物业正常职能，小区环境卫生极差、绿化庭院严重破损、小区道路严重损坏、供水供暖设备失修、小区封闭栅栏大门报废、违章违法建设乱建等突出问题严重，已经使业主不能正常居住和生活，安全风险因素突出。业主居住的楼梯，出现了楼梯倒塌风险和危险。擅自抬高物业收费价格，给业主的生活环境造成了极大的破坏。一审判决没有依法维护方文岩的生命财产安全不被威胁、侵害。2003年楼下邻居擅自建设违章建筑，严重妨碍了方文岩所居住房屋的视线和安全，方文岩及家人报告给香开物业公司，香开物业公司既不出面阻止，又不向执法部门报告处理，给方文岩造成了实际的损失和心理伤害。一审判决没有依据小区的实际情况，枉顾业主提交的证据证言和相关法官实地考察的事实审理判决，没有依法维护广大业主的利益。一审适用法规和解释错误。香开物业公司与业主签订服务协议已经逾期失去法律效力，应依法不予支持。诉讼时效依据的法律规定错误，混淆和偷换了法律规定的内容和解释。香开物业公司此前从未主张收取往年费用，也未有任何送达或者告知，诉讼时效既未中止又未中断，更未约定分期履行同一债务的行为和合同，香开物业公司的请求明显已过了诉讼时效，一审法院判决依据错误。一审法院错误的适用了《物业管理条例》、《哈尔滨市物业服务收费管理办法》等法规文件。综上，一审判决没有按照以事实为依据、以法律为准绳的原则，枉顾事实，判决不公平，显失公正。香开物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回方文岩的上诉请求，维持一审判决。涉案小区已建成多年，其配套设施老化，香开物业公司在一审中举示的证据，可以证明香开物业公司已经在物业服务有效的存续期间内履行了物业服务义务，但因合同收费标准较低，且部分业主拒交物业费，导致物业服务并不那么尽善尽美，尽管在履行过程中有轻微瑕疵，也不影响业主对合同守约的定性。故方文岩作为小区业主，应按时履行缴纳物业费的义务。香开物业公司向一审法院起诉请求：1.方文岩给付2004年1月1日至2019年7月31日物业服务费11,197元；2.由方文岩承担诉讼费用。一审法院认定事实：香开物业公司于2002年在珠江小区进户时与业主签订了《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，约定香开物业公司为珠江小区业主提供物业服务，普通住宅按房屋使用面积每平方米0.30元/月收取物业费。其后，香开物业公司两次上涨物业费，2012年涨至按建筑面积每平方米0.4元收取，2015年1月1日，涨至按建筑面积每平方米0.6元收取。2019年8月，香开物业公司撤出珠江小区，不再提供物业服务。方文岩系珠江小区105A栋3单元402室业主，其房屋建筑面积167.93平方米，使用面积112.40平方米。一审法院认为，香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》合法有效，双方应按协议履行各自的义务。香开物业公司履行了物业服务义务，故方文岩应依法交纳物业服务费用。本案争议的焦点为香开物业公司上调物业费收费标准是否有依据、方文岩应按什么标准交纳物业费、方文岩能否依据物业服务质量瑕疵而拒交物业费。一、香开物业公司上调物业费收费标准没有依据。第一，物业服务合同中约定了收费标准。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”香开物业公司与珠江小区业主已签订《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》，并约定了物业服务费的收费标准，故双方应按约定的收费标准收取物业费。第二，上调物业费收费标准未经业主大会决定。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定：“实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。”物业服务企业变更收费标准，应经法定程序，但香开物业公司并未提交证据证明经业主大会决定的决议，故香开物业公司调整物业费没有合法依据。第三，上调物业费收费标准未经业主过半数同意。哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障和房产管理局联合下发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第二款规定：“未成立业主大会的，由所在地街道办事处、社区居委会组织征求专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总套数过半数的业主同意后，代表业主与物业服务企业按照前款规定协商确定物业服务标准和物业服务收费标准”。第四，上调物业费收费标准未经主管部门同意。《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第十条第三款规定：“通过协商无法确定物业服务标准和物业服务收费标准的，由区物业行政主管部门牵头组织区价格行政主管部门、所在地街道办事处、业主委员会会同物业服务企业共同商定”。第五，方文岩有权以违规收费为由抗辩。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”。综上，香开物业公司擅自提高收费标准，既未与业主签订物业服务合同，亦未经过法定程序，因此方文岩有权拒绝交纳香开物业公司上调部分的物业费，方文岩抗辩有理，予以支持。二、方文岩交纳物业服务费标准的依据。按照香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》约定，按使用面积每平方米0.3元收取物业费，但该协议书签订的时间为2002年，2013年11月4日出台的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第九条规定：“物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月”，故从该办法施行后按建筑面积收取物业费，符合该规定。因此，方文岩应交纳2004年1月1日至2013年12月31日按使用面积0.3元/平方米计算的物业费4046元（112.40平方米×0.3元×120月），2014年1月1日至2019年7月31日按建筑面积0.3元/平方米计算的物业费3375元（167.93平方米×0.3元×67月），合计7421元，香开物业公司诉请超出部分，不予支持。三、关于香开物业公司的服务质量问题。关于方文岩辩称的香开物业公司物业服务没有达到《哈尔滨市物业管理条例》规定的标准的答辩意见，方文岩已经举证证明物业公司存在严重的不作为，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，即业主对物业服务不满意，应采取积极的措施维护自身的合法权益，法律、法规未赋予业主以拒交物业费的方式进行抗辩的权利，故对于方文岩的该项答辩意见，不予采纳。四、关于方文岩提出的诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。香开物业公司在2019年8月撤出案涉小区前，一直持续地履行物业服务合同，为案涉小区提供物业服务，方文岩欠缴物业费属于连续行为，故对方文岩的抗辩理由，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、方文岩于判决生效后立即给付香开物业公司物业费7421元（2004年1月1日至2019年7月31日）；二、驳回香开物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元（香开物业公司已预交），由方文岩负担，与上款一并给付香开物业公司。二审中，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，二审争议的主要焦点系：方文岩应按什么标准交纳物业费。香开物业公司与珠江小区业主签订的《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》对物业服务企业和方文岩具有约束力，双方应按该协议约定履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该项法律规定赋予了业主在物业服务企业不履行或不完全履行合同义务时的维权方式。本案中，方文岩提供的照片等证据虽能证明香开物业公司提供服务期间，该小区庭院存在公共环境脏乱等情形，但方文岩举示的证据不足以证明物业管理瑕疵长期存在。且《小区共用部位、公共配套设施维修管理费协议书》载明，香开物业公司对该小区庭院、道路、给排水、公共服务配套设施、房屋共用部位提供管理服务。香开物业公司按照协议约定履行了公共配套服务的主要义务，能够保障小区业主的正常居住、生活，香开物业公司管理能力、服务质量存在的瑕疵，尚不构成其拒不履行合同义务的法律情形，不能因此成为方文岩长期拒交物业费的理由。此外，香开物业公司提供管理服务期间，方文岩以及小区业主并没有依法行使业主权利，要求香开物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，方文岩以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。诉讼中香开物业公司未要求方文岩承担迟延交纳物业费给付利息的违约责任，已趋于公平合理。方文岩仍要求少交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。方文岩在二审中提出反诉，请求判令香开物业公司赔偿未履行维修维护义务给其造成财产损失，鉴于二审双方未能达成调解协议，关于该项诉请方文岩可另行起诉。综上所述，方文岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由方文岩负担。本判决为终审判决。审判长 赵丹晖审判员尹红杰审判员侯守东（）二〇二一年三月二十五日法官助理杜鹏飞书记员李迪