北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1121号上诉人（原审原告）：高贝贝，女，1984年1月22日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：蒋秀峰，北京中银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京尚居置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海鑫路11号。法定代表人：刘志刚，董事长。委托诉讼代理人：张艳华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡英东，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路36号5层501。法定代表人：封波，董事长。委托诉讼代理人：庞爱华，北京德兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周广昊，北京德兰律师事务所律师。上诉人高贝贝因与被上诉人北京尚居置业有限公司（以下简称尚居公司）、北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初5076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人高贝贝及其代理人蒋秀峰，被上诉人尚居公司的代理人张艳华、蔡英东，圣瑞公司的代理人庞爱华、周广昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高贝贝上诉请求：撤销一审判决，依法支持高贝贝提出的全部诉讼请求；诉讼费由尚居公司、圣瑞公司承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当，且原审法院的审理程序有误，原审判决依法应予撤销。一、原审判决认定“物业服务费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”违反法律规定；原审判决确认按照7.66元/平方米??月的标准缴纳物业费，违反《前期物业服务合同》附件六的约定。（一）涉案房屋预售合同签订时间为2016年，本案纠纷发生于2017年至2018年，根据法不溯及既往原则，一审法院适用2020年5月1日生效的《北京市物业管理条例》明显错误。（二）1.根据《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》，自2010年10月1日起，北京市范围内的建设单位应根据第三方物业服务评估监理机构出具的评估报告确定物业服务费的金额。根据上述规定，涉案别墅区经评估确定的物业服务费总额为1093848元/年，且不得超额收取。2.根据当事人签订的《前期物业服务合同》第七条明确规定，物业服务费采取包干制管理方式。据此，不论以何种方式平摊缴纳物业费用，别墅区全年的物业费都不得超过1093848元，且不得超额收取。二、《前期物业服务合同》合法有效，尚居公司、圣瑞公司应当有息返还多收的物业费。（一）《前期物业服务合同》附件六及关于物业服务费收费标准及物业服务费采取包干制管理方式的约定均合法有效。物业费用评估报告失效，并不导致《前期物业服务合同》条款无效。《前期物业服务合同》附件六是尚居公司、圣瑞公司提供格式合同中的要件，如果附件六无效，就失去了7.66元/平方米??月产生的依据。（二）尚居公司与圣瑞公司应当有息返还多收取的物业费。根据别墅区物业费总额1093848元除以别墅区面积，每户业主分摊物业费约为16393.18元/年。多收部分应予返还并支付利息。三、尚居公司违规提供证据，原审程序违反法律规定。截止原审法院庭审结束，尚居公司未提供《前期物业服务合同》，并明确表示不提供该合同作为证据。原审法院在庭审之后接收该合同违反法律规定，应予纠正。尚居公司辩称，同意一审判决，不同意高贝贝的上诉请求。我方不是返还物业费的适格主体，没有返还义务。物业费的支付标准是按照建筑面积收取而不是套内面积。圣瑞公司辩称，同意一审判决，不同意高贝贝的上诉请求。物业费的标准双方有明确约定，高贝贝的上诉请求缺乏依据。高贝贝向一审法院起诉请求：1.请求依法判令尚居公司根据《华远和煦里前期物业服务合同》的规定向高贝贝退还多收的物业费10969.73元并支付该笔款项自2017年10月10日起至实际支付完毕之日止按照年利率24%的利率计算的利息；2.请求依法责令圣瑞公司对上述诉讼请求承担连带责任；3.诉讼费由尚居公司、圣瑞公司承担。一审法院认定事实：圣瑞公司为华远和煦里小区的物业服务公司。2016年7月28日，尚居公司（出卖人）与高贝贝（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：房屋坐落于大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目（配建限价商品住房）15#住宅楼（商品房）-1层101。该商品房预测建筑面积共295.05平方米，其中套内建筑面积279.88平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.17平方米。该合同附件四计价方法与房款的其他显示出卖人与买受人同意：采用套内建筑面积的计价方式仅限于该商品房价款及面积差异处理，其他费用（包括但不限于物业管理费、能源费用等）的缴纳及应享有、承担的权利义务均以建筑面积为依据进行计算。2016年7月28日，高贝贝（甲方，业主）与尚居公司（乙方，建设单位）签订《北京市华远和煦里前期物业服务合同》，合同约定：名称：华远和煦里。坐落位置：大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目。物业管理区域四至：东至盛顺街；南至海鑫南路；西至盛达街；北至安顺南路。经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的前期物业服务费标准为：7.66元/平方米??月。乙方委托的物业服务公司采取包干制管理方式，收费方式是预收，收费周期为一年，除按第八条约定的预存物业服务费外，其他年度的全年物业服务费应于前一年度物业服务到期15日前支付。2014年10月31日，北京三和创兴物业服务评估监理有限公司出具评估报告，本项目物业服务费用评估基准日为2014-10-31，本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，有效使用期限自评估基准日起壹年，即在2014-10-31至2015-10-30内有效。评估结论：大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目（配建限价商品住房）在评估基准日2014-10-31的物业服务费用市场总价为：￥5618040.00元/年；其物业服务费用标准测算如下：别墅收费面积为11900.00㎡，全年费用1093848.00元/年，收费标准为7.66元/㎡??月。本项目别墅物业服务等级为五级物业服务标准。地上建筑面积：148500.00平方米，地下建筑面积：39813.54平方米，可收费面积：148500.00平方米，其中住宅（限价房）面积：136600.00平方米，别墅面积：11900.00平方米。对双方当事人有争议的事实和证据，一审法院认定如下：在庭审中，高贝贝提交：1.物业服务合同、商品房预售合同复印件，欲证明自己与尚居公司签订了前期物业服务合同。尚居公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，表示高贝贝为物业服务合同项下的实际权利享受者，应当和圣瑞公司存在物业服务关系，圣瑞公司认可真实性，认可高贝贝与自己之间的物业服务关系，认可自己提供物业服务并收取物业费。2.物业服务合同附件六，欲证明尚居公司对该证据进行了缩印模糊化处理，尚居公司与圣瑞公司均认可真实性，但不认可证明目的。3.物业服务费用评估报告摘要、评估报告复印件，欲证明对方未按物业服务合同的附件物业服务费用评估报告摘要中的金额收取物业费，多收了物业费，应当退还。尚居公司认可真实性，不认可证明目的，圣瑞公司认可真实性，不认可证明目的。4.物业费收据，证明其缴纳时间及金额。对该证据，尚居公司、圣瑞公司均表示认可。5.不动产权证，证明其为业主，注明地下室是设备间。尚居公司、圣瑞公司对该证据真实性认可，关联性不认可。在庭审中，圣瑞公司提交了房屋入住证明，证明入住时间和实测建筑面积，物业费的收取以实测建筑面积为准。6.商品房预售合同，证明按照建筑面积计算而不是按照建筑面积收费。对上述证据，高贝贝认可真实性，但不认可证明目的，其认为购房合同是开发商提供的格式条款，应当作出有利于高贝贝的解释。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。高贝贝与尚居公司签订的《北京市商品房预售合同》《华远和煦里前期物业服务合同》均系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。现圣瑞公司认可高贝贝与尚居公司签订的物业服务合同，同时按照该合同的约定为该小区提供了物业服务，故圣瑞公司与高贝贝形成了物业服务合同关系。至于涉案物业地下面积是否收费问题。在高贝贝与尚居公司签订的《北京市商品房预售合同》中，双方约定：采用套内建筑面积的计价方式仅限于该商品房价款及面积差异处理，物业管理费的缴纳及应享有、承担的权利义务均以建筑面积为依据进行计算。现根据高贝贝的不动产权证，其房屋建筑总面积为296.95㎡，故对高贝贝主张地下面积不应该收取物业费的主张，一审法院不予支持。至于收费单价问题。首先，高贝贝对评估报告提出异议，认为应当按照评估报告要求的面积收取物业费，该报告计算的单价依据的面积为地上面积，如果包含地下面积，则单价不当该是7.66元。一审法院认为该份报告作出时间为2014年10月31日早于高贝贝与尚居公司签订《北京市商品房预售合同》的时间，且有效期截止日期为2015年10月30日，该报告在双方签订涉案合同时已经失效。其次，物业收费标准可以实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案中，尚居公司与高贝贝之间物业服务合同中明确约定了物业服务费按照7.66元/平米??月的方式计算，双方当事人应当遵守合同约定。综上，对高贝贝要求尚居公司和圣瑞公司连带返还多收取的物业费及利息的请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回高贝贝的全部诉讼请求。二审中，高贝贝提交2018年物业服务项目收支情况报告、政府信息告知书及登记回执，证明本案项目物业费收费采取包干制，收费总额确定；实际收费面积远大于评估面积，收费标准远多于《华远和煦里前期物业服务合同》附件六中的收费标准；该份证据最后一页载明“本报告由北京尚居置业有限公司”负责解释，所以物业费的收取及返还均与尚居公司有关。尚居公司、圣瑞公司对物业服务项目收支情况报告的真实性、关联性及证明目的均不予认可，对政府信息告知书及登记回执的真实性认可，对证明目的不予认可。尚居公司、圣瑞公司认为评估报告已过时效，收费面积以建筑面积为准，收费标准在合同中有明确约定，不能依据收费总额反向推导单价。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据涉案《华远和煦里前期物业服务合同》及《北京市商品房预售合同》的约定，物业管理费的缴纳及享有、承担权利义务均以建筑面积为依据进行计算；涉案物业管理区域内的前期物业服务费标准为7.66元/平方米·月。根据上述合同的约定，足以认定双方对于物业费单价7.66元/平方米·月、收费面积为建筑面积达成了清晰合意，双方当事人均应按照约定履行义务。此外，涉案相关合同中并未对别墅区物业费收费总额进行约定，亦未记载评估报告中的面积及全年费用不得变更。高贝贝主张因《华远和煦里前期物业服务合同》中约定物业公司采取包干制管理方式，进而根据评估报告将收费方式解释为无论收费面积或单价如何变化，物业费的总额应保持与评估报告一致，不得超过1093848元。高贝贝对于收费标准的上述主张缺乏合同及法律依据，对高贝贝的该项主张，本院不予采信。因高贝贝提供的证据不足以证明圣瑞公司或尚居公司超过约定标准收取物业费，一审判决驳回高贝贝的全部诉讼请求，并无不当。高贝贝的其他上诉主张，亦缺乏相应依据，本院不予采信。综上所述，高贝贝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74元，由高贝贝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年三月三十日法官助理 祁哲洋书 记 员 沈佳盟