广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初3418号原告(反诉被告，以下统称为原告）：谢淑珍，女，汉族，1984年3月12日出生，住广东省东莞市塘厦镇省水电三局住宅区1号，公民身份号码：360××××××××××××521。委托诉讼代理人：谢灵华，系原告父亲。被告（反诉原告，以下统称为被告）：程志良，男，汉族，1962年7月16日出生，住广东省东源县××××××委会，公民身份号码：442××××××××××××714。被告（反诉原告，以下统称为被告）：程春兰，女，汉族，1963年5月19日出生，住广东省东源县×××××××××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××722。被告：陈伟明，男，汉族，1970年1月28日出生，住广东省东莞市××××××××××××××，公民身份号码：442××××××××××××010。以上三被告共同委托诉讼代理人：黄锐锋、杨丽丽，均系广东固翰律师事务所律师。被告（反诉第三人，以下统称为被告）：东莞市协兴房地产经纪有限公司，住所地：东莞市塘厦镇塘厦社区××××××××××××。法定代表人：蓝某1。原告谢淑珍诉被告程志良、程春兰、陈伟明、东莞市协兴房地产经纪有限公司（以下简称协兴经纪公司）及反诉人程志良、程春兰反诉被反诉人谢淑珍、第三人协兴经纪公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，依法由审判员夏如发适用简易程序独任审判，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告谢淑珍及其委托诉讼代理人谢灵华，被告程志良、程春兰、陈伟明的共同委托诉讼代理人黄锐锋，被告协兴经纪公司的法定代表人蓝某1到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢淑珍向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告购房定金260000元整；2、判令被告赔偿原告房价上涨,按照购房总额的10%计算，以及造成实际经济损失，共计145880元；3、判令被告支付原告购房定金的利息9750元；4、本案诉讼费及其它费用由被告承担。事实与理由：原告通过协兴经纪公司的介绍，又通过协兴经纪公司请来的钟明的洽谈，于2020年7月1日与陈伟明代理程志良、程春兰以及协兴经纪公司签订了房地产转让编号（No.0000099）三方合同；原告当场通过手机银行转账方式，已支付给了陈伟明人民币130000元为购房定金。原告按合同约定，于2020年7月3日向银行申请按揭贷款；2020年7月14日协兴经纪公司陈小姐发信息给原告说：“你老公黄继承向银行已贷款二十万元，银行工作人员认定为首付贷，不能再按揭房贷”，就在这种情形之下，协兴经纪公司想出了乘人之危的方法，说只要给钱，就能想办法解决，前提条件是要造假（假离婚、假流水），否则，房子买不成，定金也拿不回来，后来，原告全家考虑不想造假，拒绝了协兴经纪公司的帮忙，在2020年7月17日还回银行贷款200000元；再后来，协兴经纪公司派来钟明和银行工作人员李敏婷找了原告及原告老公黄继承去了银行，同样说要帮忙解决贷款问题，一个月后买份假流水，重新提交资料申请再次房贷；可是，原告全家慎重考虑也拒绝了。然后，原告父亲找到建设银行，把此所发生的事情如实告诉了建行的工作人员，并且还发了原告的资料给建行的工作人员看，银行也同意了原告申请按揭房贷，但是，银行工作人员告诉原告，买方要按合同范本规定转账给卖方，不能转账给代理人，一定要转给产权人，如果转账给其他人的话，银行就是违规操作；就在此时，原告才知道协兴经纪公司早就在合同内故意设下陷阱，致使合同不能履行。后来，原告要求协兴经纪公司提供程志良、程春兰、陈伟明的联系地址和电话号码，想协商解决此问题，遭到了协兴经纪公司的拒绝，以农商银行可以操作为由拒绝了原告的要求和协商；再后来，原告向东莞市塘厦镇房管所投诉，调解以失败告终结束。无奈之下，原告特向东莞市住建局投诉，住建局房管科举行了调解，程志良、程春兰、陈伟明又无故未到场，但是，在当场协兴经纪公司的蓝某1用免提打过电话给陈伟明，并且，在电话中协兴经纪公司的蓝某1也承认了原告的权益是受到了侵犯，因此，住建局房管科领导要求协兴经纪公司会同程志良、程春兰、陈伟明以及原告按合同的范本规定签订补充协议，继续履行2020年7月1日房地产转让编号（No.0000099）的合同。然而，被告又以合同没错误为由拒绝签订补充协议，也不愿继续履行合同；反而，在2020年10月27日协兴经纪公司寄来“履行房地产交易催告函”给原告。总之，原告以多种形式，多次要求和通知程志良、程春兰、陈伟明、协兴经纪公司配合原告申请房贷以及办理房产过户等相关手续，可是，都遭到拒绝。现根据相关法律的规定。特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告程志良、程春兰针对本诉共同答辩称：与反诉状意见一致。被告陈伟明答辩称：答辩人不是本案适格的被告，不应承担责任。被告协兴经纪公司没有发表答辩意见。被告程志良、程春兰向本院提出反诉诉讼请求：1、解除程志良、程春兰与谢淑珍签订的《房地产转让合同》；2、谢淑珍支付程志良、程春兰违约金141760元；3、诉讼费由谢淑珍负担。事实与理由：程志良、程春兰为房屋买卖合同的卖方，委托协兴经纪公司代理卖房事宜，2020年7月1日程志良、程春兰、谢淑珍、协兴经纪公司签署了一份《房地产转让合同》，合同中约定程志良、程春兰将位于东莞市×××××××61号301以1358800元价格卖给谢淑珍，谢淑珍应于签署合同当天支付定金130000元，一周内向银行申请按揭贷款。但截止至起诉之日，程志良、程春兰仅收到定金130000元，谢淑珍第一次申请按揭贷款被拒，经协兴经纪公司催告过后，谢淑珍仍未申请按揭贷款，也未以其他形式支付程志良、程春兰剩余楼款，根据法律规定，程志良、程春兰要求解除案涉《房地产转让合同》，谢淑珍应按《房地产转让合同》约定支付违约金271760元，扣除已支付的定金130000元，谢淑珍仍需支付程志良、程春兰违约金141760元。谢淑珍针对反诉答辩称：原告按照合同约定，于2020年7月3日向银行申请按揭贷款。2020年7月14日，协兴经纪公司陈小姐发信息给原告说，原告配偶向银行己贷款200000元，银行工作人员认为是首付贷，不能再按揭房贷。就在这情形下，原告后面了解案涉《房地产转让合同》在订立时对委托公证书瑕疵理解，自签订之日起就有错误。签订后并不违法，但是，必须违规操作，才能达到合同的目的。因此，案涉《房地产转让合同》自签订之日起，就有瑕疵错误，必须采取补救措施，签订补充合同，方可顺利履行。由此可见，程志良、程春兰、陈伟明、协兴经纪公司的所作所为，无论是合同错误，还是互相串通、合伙欺骗，其行为均属于违约行为。被告陈伟明、协兴经纪公司对反诉没有意见。经审理查明，2020年7月1日，原告谢淑珍作为买方与被告程志良、程春兰作为卖方签订了《房地产转让合同》，经纪方为协兴经纪公司。《房地产转让合同》的主要内容为：1、被告程志良、程春兰将其名下所有的位于东莞市×××××××61号301房产以1358800元的价格出售给原告，建筑面积约为106.48平方米，房地产权证号为粤房地权证莞字第2400128627号；2、该房产没有做任何抵押，卖方拥有完全支配权及处分权；3、签署本合同买方须支付130000元给卖方作为购买该物业之定金（该笔定金在成交时将成为第一部分楼款）；4、第二部分楼款1228800元，买方需要向银行申请按揭贷款，须在一周内向银行申请按揭贷款；5、上述楼款买方可通过银行转账的方式支付给卖方以下账户：陈伟明，开户银行：东莞农商银行塘厦支行，账号：623×××××××××××××637，到账视为收到；6、银行承诺之贷款的部分楼款，按有关银行规定，买卖双方在办理完该物业产权转移过户之后，买方须在买方名下之《房地产证》出来后5日内配合有关银行办理抵押登记手续，抵押登记完毕后由有关银行按相关规定一次性支付到卖方指定账户；7、买卖双方约定，如买方在约定期限未能履行本合同之条款，以至本合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方有权不予退还定金或要求买方支付房款总价的20％违约金，而卖方有权再将该物业售予任何人；如卖方在约定期限未能履行本合同之条款，以至本合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方须返还双倍之定金给买方或卖方支付房款总价的20％违约金给买方；8、鉴于经纪方已促成双方签署本合同，买方须支付人民币10000元为佣金给经纪方。经查，位于东莞市×××××××61号301房产为程志良单独所有，被告程志良、程春兰系夫妻关系。案涉《房地产转让合同》签订当日，原告谢淑珍向陈伟明账户转入了购房定金130000元。同时原告向协兴经纪公司支付了佣金5000元。原告于2020年7月3日向东莞农村商业银行申请按揭贷款，东莞农村商业银行对原告的按揭贷款申请没有批准。原告主张根据其提供的录音，被告协兴经纪公司告知原告，如果造假，即可取得银行贷款，原告对此不予同意。后面，原告要求被告协兴经纪公司提供程志良、程春兰的银行账户并要求其配合建设银行办理按揭手续，程志良、程春兰并未提供其银行账户。原告于2020年7月21日与“钟先生”短信沟通，原告要求换银行办理按揭手续，“钟先生”回应称：“你在说什么？换银行哪里好？你有没有看台同？知不知道你是严重的拖延办手续时间造成违约了？我还一而再再而三的宽容你们，你们是得寸进尺吗”。塘厦镇房地产管理所于2020年8月17日的会议纪要显示：“8月l7日上午，谢淑珍（买方）委托其父亲到塘厦镇房地产管理所反映东莞市协兴房地产经纪有限公司（以下简称协兴公司）居间签订的房地产转让合同的履行问题。当日下午，我所召集相关当事人进行协商，房产卖方陈伟明因故未到场。谢淑珍要求协兴公司邀请合同签订人陈伟明（或者陈伟明书面委托人）与其当面商谈。协兴公司代表蓝某1表态，将尽快联系陈伟明与谢淑珍进行商谈，若陈伟明确实没空，将要求陈伟明签署书面委托书委托他人进行商谈，蓝某1还表示，如果陈伟明既不出面、也不出具书面委托他人进行商谈，协兴公司将协助谢淑珍通过法律途解决”。原告于2020年8月23日向东莞市住房建设委员会就案涉《房地产转让合同》进行投诉。2020年9月25日至9月27日，谢淑珍发短信给陈伟明，通知住建局的要求签订补充协议，继续履行合同。2020年10月原告的委托代理人谢灵华发短信给陈伟明，要求被告程志良、程春兰签订补充协议，继续履行合同。陈伟明对此均没有回复。2020年10月19日，协兴经纪公司建了一个名称为“61栋301业务沟通群”，就案涉房产交易争议进行沟通协商，原告要求按照东莞市住房建设委员会张科长的要求会同程志良、程春兰、陈伟明、谢淑珍签订案涉《房地产转让合同》补充协议，后各方没有达成一致意见。2020年10月27日，协兴经纪公司向原告通过微信发送了一份《履行房产交易催告函》，内容为“我公司与谢淑珍于2020年7月1日签订《房地产转让合同》，根据合同约定，买方谢淑珍需在签署合同后一周内向银行申请按揭贷款，但谢淑珍夫妻因征信问题（首付贷）被银行拒绝贷款后就一直以各种理由拒绝履行合同约定，即使我司多次催告下买方谢淑珍依然坚持拒绝履行合同约定。现我司特致函给买方谢淑珍，若买方谢淑珍在接函后7天内仍未履行合同约定，办理银行按揭贷款手续并尽快配合银行抵押放款。逾期，本公司将视为买方谢淑珍不再履行2020年7月1日签订《房地产转让合同》即视为违约”。原告回复称“公司寄来的催告函我们己收到。请按照市住建局房管科张科长的建议，会同程志良、程春兰、陈伟明、谢淑珍等人对2020年7月1日的房地产转让合同签订补充协议，或者直接提供业主程志良的银行账户和卡号继续履行该合同；或者等到东莞市住建局房管科第二次处理结果下来再继续履行该合同”。协兴经纪公司回应称“你单方面个人意愿的补充合同不符合事实要求，卖方和经纪人不同意，请按实修改达成共识”。原告于2020年11月15日向协兴经纪公司发送一份《履行房地产转让合同催告函》，要求：协兴经纪公司在收函后十日内按照市住建局房管科张科长的要求召集买卖双方签订补充协议，其补充内容为“买方谢珍转账给卖方程志良、程春兰”，或者直接提供程志良、程春兰银行账户和卡号配合原告申请按揭贷款，办理过户等手续，履行2020年7月1日签订的案涉《房地产转让合同》。又查，被告程志良、程春兰于2016年4月22日出具了一份经公证的《委托书》，委托被告陈伟明办理案涉房产的赎楼、出售、二手房过户等相关手续。以上事实，有原告提交的合同催告函、合同催告函送达回证、房地产转让协议、房款收据、佣金支付承诺书及收据、会议纪要、东莞农村商业银行零售贷款业务申请书、7月14日中介陈小姐给原告信息、2020年7月原告与建行邓生聊天信息截图、房屋转让合同补充合同、房地产转让合同投诉书、短信截图、光盘等证据，被告程志良、程春兰提交的房地产转让合同、短信及微信聊天截图、公证书等证据，被告协兴经纪公司提交的公证书、2016年6月30日-2020年7月7日房产跟进记录、投诉回信、报告、会议纪要、投诉反馈、要求赔偿表、销售表与合同、房地产补充合同草稿、催告函等证据，以及本案的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。案涉《房地产转让合同》由原告谢淑珍与被告程志良、程春兰双方自愿签订，该合同是双方当事人真实意思表示的体现，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国民法通则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，被告陈伟明系被告程志良、程春兰办理房屋出售相关手续的代理人，因此，案涉《房地产转让合同》对陈伟明不发生法律效力，陈伟明无需在本案中承担相应责任。至于被告协兴经纪公司，原告如果认为其应承担相应责任，可根据双方之间的居间合同关系另行主张。本案中，被告程志良、程春兰提出反诉要求解除与原告签订的案涉《房地产转让合同》，虽然原告未在诉讼请求中要求解除案涉《房地产转让合同》，但是，原告要求被告双倍返还定金，而返还定金的前提条件是合同无效或者解除，因此，原告的诉请亦包含解除案涉《房地产转让合同》的意思表示。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”，故本院依法解除原告谢淑珍与被告程志良、程春兰签订的案涉《房地产转让合同》。案涉《房地产转让合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告程志良、程春兰应将收取原告的购房定金130000元依法予以退还。原告要求被告双倍返还购房定金及要求被告赔偿购房损失及利息，但原告并未有证据证明被告有违约行为，案涉房产无法进行交易的原因系原告的按揭手续因客观原因无法办理，因此，原告应承担举证不能的不利法律后果，被告程志良、程春兰无需承担违约赔偿责任。至于被告程志良、程春兰提出反诉要求原告支付违约金，案涉《房地产转让合同》只是约定原告一周内应向银行申请按揭贷款，但并未约定原告应在多长时间内办理好按揭贷款手续，因此，被告程志良、程春兰要求原告承担违约责任，没有理据支持，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，判决如下：一、解除原告谢淑珍与被告程志良、程春兰签订的案涉《房地产转让合同》；二、限被告程志良、程春兰于本判决发生法律效力之日起五日内向原告谢淑珍返还购房定金130000元；三、驳回原告谢淑珍的其他诉讼请求；四、驳回被告程志良、程春兰的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3767.23元（原告谢淑珍已预交），由原告谢淑珍负担2587.23元，由被告程志良、程春兰负担1180元；本案反诉案件受理费1567.6元（被告程志良、程春兰已预交），由被告程志良、程春兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 夏如发二〇二一年三月二十三日法官助理 薛丽婷书 记 员 余佳儿