江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏01民终1886号上诉人（原审被告）：何庆龙，男，1965年8月21日生，汉族，住南京市鼓楼区。被上诉人（原审原告）：周斌，男，1982年11月22日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：周山林，男，1958年2月24日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：钱海霞，南京市玄武区天宏法律服务所法律工作者。上诉人何庆龙因与被上诉人周斌房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2020）苏0102民初6005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何庆龙上诉请求：1、确认2013年4月及2016年12月8日上诉人与周斌签订的案涉两份《租房协议》己经解除；2、撤销一审判决。事实与理由：1、一审在事实上认定存在错误。认定我对所欠房屋租金无异议不实，一审法官问话时说仅仅是金额，上诉人理解为是指房屋租金金额，后面上诉人说不欠被上诉人租金，合同己解除。2、一审认定上诉人对房屋占有的事实不实。2020年10月14日一审法官到现场，并未说明来的目的和任务，也未组织有关证人到场。208室是处在等待被收回交接之中。3、对周山林代周斌写的收条中所写的如果到2020年4月8日，何庆龙仍不归还3年前欠蔡先生的3万元现金及相应的利息，将不再与何庆龙继续合作，收回房屋的意思表示事实认定上不实，这是解除合同的通知。4、上诉人承租房屋目的是再次出租赢利，不是自己居住的，一审认定上诉人把208室作为自己的住宅使用不实。5、即使合同解除不能成立，周斌也应承担做出解除合同收回房屋的决定的过错责任，承担因此给上诉人造成的所有损失。6、认定两份租赁协议合同主体是上诉人个人，而不是上诉人的公司，无法律依据。7、一审程序存在问题，未组成合议庭，把两次开庭时间均安排在16点15分，审理时间明显过短，一次是以手机短信通知开庭等。周斌辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，判决正确，上诉人的诉请没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。周斌向一审法院起诉请求：何庆龙支付从2020年5月9日起至2020年11月8日的租金63000元，并从2020年5月10日起计算至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。一审法院查明，中特公司未在《租房协议》上加盖公章。何庆龙持有中特公司100%的股份，系该公司的法定代表人。周山林系周斌之父。2013年4月，甲方周斌、周山林与乙方南京中特文化发展有限公司、何庆龙签订《租房协议》，约定甲方将南京市玄武区（以下简称208室）及门面房出租给乙方。主要内容为：四、租金每月1万元，半年一付；租期自2013年6月9日起至2020年6月8日止，暂定7年，到期后，在新的租赁条件下乙方有优先租赁权；五、乙方需付1万元作为保证金，等乙方迁出后，在结清水、电费等费用，完好无损地退还甲方提供的设施（另列清单）后，甲方将无息退还保证金；六、除租金外，其它费用均由乙方自理，设备若损坏（如卷闸门、空调、热水器、门窗、家具等）均由乙方出钱修理；七、合同期内，乙方若转租需经甲方许可，乙方若需提前终止协议，需提前三个月通知甲方，除不享受退租金外，按上述五、六条款执行。甲方若需提前解除协议，则不仅承担乙方的装修费用，还需双倍地支付乙方的年租金。合同履行中，何庆龙支付保证金1万元及租金均由何庆龙个人银行账户转账支付或现金支付，中特公司并无相关费用支出记载。门面房位于一楼，208室位于二楼，处于门面房的正上方，产权人均为周斌。何庆龙在208室居住，将门面房租给电信局使用。2016年12月8日，周斌（甲方）与何庆龙（乙方）签订《租房协议》，甲方将208室及门面房出租给乙方。房屋租金从每月1万元提高到每月10500元，押金1万元，租期7年，自2020年5月9日起至2027年5月8日止，乙方若退租需提前三个月通知甲方，否则押金不退还。水、电等费用均由乙方自行交付，甲方只收取租金、税、物业费。房租半年一付。周斌解释，为何要在2016年12月签订这份租房协议，是因为何庆龙将门面房租给电信局，为便于与电信局签订长期合同，所以提前签订了这份协议。2019年12月8日，周山林代表周斌向何庆龙出具收条一张，内容为：今收到何庆龙支付的2019年12月9日至2020年4月8日的房租4万元。如果到2020年4月8日，何庆龙仍不能归还3年前欠蔡先生的3万元现金及相应的利息，将不再与何庆龙继续合作，收回房屋。2020年4月8日后，何庆龙仍在208室居住。何庆龙称电信局的协议2020年5月到期。因何庆龙拒绝支付后续房租，周斌诉至一审法院。2020年9月2日，一审法院问何庆龙能否与周斌协商解除合同，将房屋交还给周斌。208室还给周斌还需要半个月的时间，楼下的门面房现空置，周斌可能已收回，电信局拒绝向何庆龙交还钥匙，《租房协议》已在2020年4月8日解除，何庆龙已无权过问周斌与电信局之间的事了。为妥善解决纠纷，一审法院通知双方于2020年10月14日到案涉房屋现场勘验，何庆龙住在208室，楼下的门面房目前空置。何庆龙在208室内，但拒绝开门。一审法院询问周斌是否可以先接收楼下的门面房。周斌表示，要解除合同应由何庆龙提出诉讼请求。因何庆龙在转租时与电信局有纠纷，门面房的钥匙可能并未交还给何庆龙，租赁时楼上楼下是一并租赁的，要解除合同交还房屋也应整体交还。如果仅归还门面房，因何庆龙仍拒绝交还208室，可能会对楼下的租户造成妨碍。其在购房时为方便门面房出租才同时购买了208室。一审中本案争议焦点：双方于2016年12月18日签订的《租房协议》的承租人是谁，是否已于2020年4月8日解除。一审法院认为，依法成立的合同，对双方具有约束力。关于承租主体的问题，双方于2016年签订的《租房协议》已载明合同当事人为周斌和何庆龙，故应当认定该协议的承租人为何庆龙。何况何庆龙陈述在履行2013年签订的《租房协议》时，押金及房屋租金均由何庆龙支付，中特公司账上并无相关记载。加之208室的房屋性质为住宅，一审法院现场察看时，何庆龙住在里面，但拒绝开门，应推定何庆龙系作住宅使用。208室楼下虽为门面房，但何庆龙未提供转租收入由次承租人直接汇给中特公司的证据，故何庆龙关于案涉《租房协议》的承租人为中特公司的辩称意见，一审法院不予采纳。因周斌已撤回了第一项诉讼请求，本案仅涉及2020年5月9日以后的租金及利息问题，对于双方2013年签订的《租房协议》的承租人，本案中不予理涉，双方可另案解决。关于案涉协议是否已解除的问题，周斌方虽于2019年12月18日出具收条，称“如果到2020年4月8日，何庆龙仍不能归还3年前欠蔡先生的3万元现金及相应的利息，将不再与何庆龙继续合作，收回房屋”。该收条上虽有将不再继续合作，收回房屋的表示，但该表示只是为了督促何庆龙还款的提示性用语，而非真正的解除通知，周斌是否享有合同解除权须以《租房协议》的约定为依据，何庆龙并未举证双方曾就解除案涉《租房协议》达成合意，至一审法院2020年10月14日现场勘验时，何庆龙仍占有房屋但拒绝开门，故何庆龙辩称案涉《租房协议》已于2020年4月8日解除的意见不能成立，一审法院不予采纳。退一步说，不管合同是否解除，因何庆龙仍占有房屋，其均应按照租金标准支付房屋占有使用费。根据协议约定，何庆龙应预付半年的租金，何庆龙未按约定支付租金，构成违约，应承担违约责任，故周斌要求何庆龙从2020年5月10日起支付逾期利息的诉讼请求，一审法院亦予以支持。综上所述，周斌要求何庆龙支付2020年5月10日至2020年11月8日期间的租金63000元，并支付逾期利息的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：被告何庆龙于本判决生效之日起十日内支付原告周斌2020年5月9日起至2020年11月8日的租金63000元，并以63000元为本金从2020年5月10日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1635元、保全费1170元，合计2805元，由何庆龙负担。二审中，上诉人何庆龙提交以下证据：证据1、2019年12月8日周山林、周斌所写收条一份，该证据一审已经提供，但是上诉人何庆龙在收条下部写了一段话，故该证据与一审提供的证据不同。证明上诉人表示同意解除合同，上诉人与周斌、周山林已达成解除合同的协议。证据2、借蔡仕勤2万元的收条复印件一份。证明周斌、周山林把上诉人与蔡仕勤之间2万元欠款提高到3万元并索要利息。证据3、2017年6月12日周山林所写的承诺书一份，内容为中国电信南京分公司与上诉人要签的承租协议内容周山林尽知，有不足之处，但可以签，此协议签订风险由周山林承担。证明周山林、周斌、蔡仕勤涉嫌强迫他人交易。证据4、上诉人督促周斌、周山林尽快履行合同解除善后事宜告知书及短信发送截屏复印件，证明上诉人已与周斌、周山林就解除合同收回房屋达成合意，上诉人对于208室处于保管状态，等待周斌收回房屋。证据5、周山林写给上诉人的信，信上写有“2020年4月20日我又问你去留问题，于是你才有今天的态度”，证明对方明知上诉人是公司行为，上诉人已告知对方同意解除合同。证据6、南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初6418号案件开庭传票一份，证明上诉人没有找周山林让蔡仕勤撤诉。证据7、《不再续租通知》一份，证明南京电信局玄武区局通知上诉人不再续租案涉房屋，证明被上诉人作出解除合同决定，是有目的、有计划、有准备的。证据8、通话记录手机截屏打印件，证明上诉人与被上诉人通话次数。被上诉人质证称：证据1并非新证据，该证据在一审中已提交，上诉人在提交该证据后，又对该证据作出修改或补充，不能作为新证据使用，也不能成为同意解除合同的依据。证据2收条与本案无关，上诉人也并非收条当事人。对证据3承诺书真实性予以认可，但是并不能达到上诉人的证明目的，这仅仅是为了促成上诉人与次承租人签订合同，也是属于一种帮助的情谊行为，也与本案无关。证据4告知书及短信截屏，被上诉人确实收到，但都不予认可，告知书发出人是中特公司，并非本案中涉及租赁关系涉及的承租人，其向本案上诉人发出的通知，没有法律意义；从内容来看，该告知书所称接受解除合同的决定，这种说法无从谈起，周山林于2019年12月8日在收条上载明的收回房屋的表示，并不是解除合同的通知，是为了督促上诉人尽快还款，周山林并没有租赁合同的解除权，双方并没有就合同的解除达成一致意见，且上诉人一直占有居住在涉案房屋中，至今都未搬出，也未能与上诉人交接，双方一直以实际行动履行租赁协议，即使收条上的声明是一种要约，被上诉人也没有在合理期限内作出承诺，双方又以实际行动一直履行租赁协议，因此协议并没有解除，上诉人应当按照协议约定支付租赁费用。对于证据5真实性没有异议，是周山林书写，但并不能达到上诉人的证明目的，其陈述的内容，与本案没有直接的关联性。对于证据6真实性没有异议，但与本案无关，不能达到上诉人的证明目的。证据7与本案无关。证据8的电话号码确实是周山林的，但并不能达到上诉人的证明目的，通话只是一个正常的社会行为，并不能显示通话内容，也不能达到上诉人所称的双方就解除合同达成一致意见。二审经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。二审审理中，何庆龙表示，案涉门面房中还有其物品存在，且其中的部分物品其并未放弃，还是要的。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。上诉人何庆龙主张双方的租房协议已经解除，但是，不能证明双方达成合意，何庆龙一直居住在案涉房屋中，且在门面房中还存在物品，且何庆龙也从未与被上诉人有交接房屋的行为，故一审法院认为何庆龙主张的租房协议已于2020年4月8日解除的意见不能成立，并无不当。上诉人认为一审认定其对房屋占有的事实不实，但是一审法院已进行现场勘察确认，且二审中上诉人陈述门面房中尚有其物品，故其这一主张不能成立。上诉人认为，即使合同解除不能成立，被上诉人存在过错，应承担因此给其造成的所有损失，上诉人一审中并未提出反诉，该主张不属本案审理范围，二审不予理涉。上诉人认为两份租赁协议合同的主体系上诉人的公司，没有依据，本院不予支持。上诉人提出的一审程序存在的问题，不符合法律规定，均不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1375元，由上诉人何庆龙负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二一年三月二十六日法官助理高婷书记员郭旭冬