淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初7226号原告：嵇海进，男，1982年9月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告：陈孟维，女，1983年7月27日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两原告共同委托诉讼代理人：张欧，淮安市清江浦区胜达法律服务所法律工作者。被告：陈剑，男，1977年11月27日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告：高承萍，女，1977年7月15日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被告共同委托诉讼代理人：袁芦生，广东孚道律师事务所律师。原告嵇海进、陈孟维与被告陈剑、高承萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告嵇海进、陈孟维及其共同委托诉讼代理人张欧，被告陈剑、高承萍及其共同委托诉讼代理人袁芦生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嵇海进、陈孟维向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行2020年6月27日与两原告签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，即协助两原告办理淮安市清江浦区西大街200号123幢107室（发电厂宿舍）房屋（以下简称：“西大街房屋”）（不动产权证号0052076）过户手续；2、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年6月27日，原被告就购买被告所有的西大街房屋事宜，在淮安市我爱我家房产经纪有限公司（以下简称：“我爱我家公司”）的协助下签订了《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，合同约定被告将其所有的西大街房屋出售给两原告，登记建筑面积53.68平方米，不动产权号0052076，房屋总价款164万元，定金总额15万元，如定金不齐必须于2020年6月28日之前补齐。两原告分别于2020年6月27日、6月28日向被告支付定金合计15万元。关于银行按揭付款，双方约定原告于2020年10月16日之前支付被告首付款82万元，银行贷款金额不足以支付房款余款，必须补齐房款余款，继续履行合同。合同第六条约定双方于2020年11月6日之前办理房屋转移登记手续。2020年7月3日，原告向中介公司支付佣金18000元。涉案房屋已办理网签手续。2020年9月7日，中介公司收到被告律师函，被告要求解除2020年6月27日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》。2020年10月16日之前，原告支付被告首付款82万元。为了小孩上初中，原告已将其原附小学区房出售，被告违约行为损害原告的合法权益。现诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告高承萍辩称：1、我不同意继续履行与原告于2020年6月27日签订的房屋买卖合同。该合同是在受到中介公司的欺骗和误导的情况下，我因重大误解而与原告签订的合同，我依法享有撤销该合同的权利。2、房屋共有人陈剑并未在该合同上签字确认，其时候亦明确表示不同意按该合同约定条款出售该房屋，该合同在事实和法律上无法继续履行。3、合同签订后至本案诉至法院，原告也仅仅支付了15万元定金，尚没有其他履约的行为，合同履约程度低，且我方并非恶意违约。被告陈剑辩称：1、涉案房屋系我与高承萍共同所有，我未签字和捺指印，该合同未满足成立和生效要件，两原告无权要求我履行该合同。两原告提交的通话录音仅能证明被告陈剑在双方协商一致签订书面房屋买卖合同之前，初步同意按164万元的价格出售房屋，但对于交易主体、房屋价款等交易细节，电话中并未提及。我未授权被告高承萍代为签约，事后亦未在该合同上签字确认其效力。2、被告高承萍受到误导草率签约后当天就反悔了，在6月28日及7月初多次向中介公司表明要与两原告解除合同，两原告知晓该情况及合同并未得到我追认的事实，仍坚持要求被告高承萍履行合同，不属于善意相对方，主观上与中介公司串通一气恶意扩大损失；3、我方出售房屋需要考虑双方交易过户的时间节点，保证自己的孩子能享受学区房的所有优惠政策。在涉案合同中，买卖双方学位衔接太紧。中介公司收取买方居间费，偏向买方利益，合同交易条款及违约责任均忽视卖方利益，合同显失公平。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，两被告亦系夫妻关系。两被告系西大街房屋登记的所有权人。2020年6月27日，经我爱我家公司居间介绍，原告嵇海进、陈孟维（买方）与被告陈剑、高承萍（卖方）签订买卖及居间合同，约定：“…卖方拟转让房产坐落于：西大街200号123幢107室（发电厂宿舍）。转让总价款为164万元，定金总额为15万元。如定金不齐必须于2020年6月28日之前补齐。买方须于2020年10月16日之前，向银行提交按揭贷款申请的相关材料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行审批下发金额为准，买方向卖方支付首付款82万元，银行贷款金额不足以支付房款余额的，必须补齐房款余额，继续履行合同。所有税费由买方支付。卖方应当于2023年7月1日前将该房屋交付买方。卖方未按合同约定的期限，卖方以该房地产转让总价款为基数按日千分之一向买方支付违约金，合同继续履行。为督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商预留1万元作为交房保证金。买卖双方于2020年11月6日之前办理转移登记手续。备注条款：1、卖方承诺房屋过户前无抵押、无债务、债权等经济纠纷。合同签定时，卖方于2020年9月份就读西大街开明中学初中，人民小学学位无人占用就读，卖方于2023年6月份开明中学顺位毕业，若与上述事实不符，视为卖方违约，违约金为购房款的20%；2、买方承诺具有购房资格，征信良好，银行流水和收入证明符合贷款要求；3、买卖双方委托我爱我家中介办理网签手续。”该合同落款处被告陈剑未签字。当日，我爱我家公司通过电话联系被告陈剑，被告陈剑表示同意被告高承萍将西大街房屋以164万元价格出售。2020年6月28日，被告高承萍出具收条，载明收到嵇海进购房（西大街200号123幢107室）发电厂宿舍定金15万元。2020年10月15日，原告嵇海进向被告高承萍转账82万元（备注嵇海进按合同要求，支付你方首付款82万元）。原告嵇海进、陈孟维分别于2020年9月1日、2020年11月11日取得购房资格。本案有争议的主要事实与证据如下：关于纠纷的发生，原告嵇海进、陈孟维陈述：“合同签订时间是2020年6月27日，定金支付的时间是2020年6月28日，被告高承萍陈述其当场不愿意出售房屋不属实。”被告高承萍、陈剑陈述：“签合同的时候高承萍没有仔细阅读合同条款，中介打电话给陈剑仅告知其成交价格，对交易主体、房屋的交付、违约责任等细节并未明确告知。被告高承萍当时就表示不接受该条款，不出售房屋，事后与被告陈剑说明情况后再次联系中介要求解除合同。后中介带着原告转定金，被告高承萍不想继续履行合同，但经双方劝说就接受了，事后仍表示不想履行。2020年7月1日被告高承萍联系中介解除合同未获回应。2020年9月，我们委托律师向中介发律师函要求解除合同。”为证明双方交易过程，两原告申请我爱我家公司工作人员钱娟出庭作证，其证言主要内容：“合同于2020年6月27日签订，两原告、被告高承萍在场，签合同时双方均未对合同条款提出异议。我们知道房屋登记在两被告名下，被告高承萍带了房产证及其与被告陈剑的身份证，其确认出售后，我们就拟定条款，再致电被告陈剑征求意见，被告陈剑同意后，双方在合同上签字。签完合同原告当场转账支付11万元定金，剩余4万元我带着原告嵇海进到银行转账，因为要第二天到账，我就约双方第二天到我公司补打定金收条。6月28日左右，被告高承萍电话联系我担心房屋提前出售影响孩子降分，我让她去咨询；到了7月1日，我联系被告高承萍表示不卖房要承担违约责任，其没有明确表示不卖房子，之后我和被告高承萍就没再联系。2020年9月7日，被告高承萍到店里表明不想卖房子，后原被告双方约定9月12日到我公司详谈，9月8日我收到被告发给我公司的律师函。9月12日，双方到我公司沟通，被告陈剑仍未到场，被告高承萍表示房子不卖了，愿意赔偿15万元，两原告表示不接受”。被告高承萍质证称，证人部分陈述不真实，其签合同时因为信任中介，没有仔细看合同条款，签完后发现合同约定如果孩子没有顺利毕业需要承担20%违约金，中介称这种情况不会发生，且中介隐瞒了学区内孩子可以降分的事实。6月28日，原告与中介误导其出具定金收条。本案审理过程中，本院依原告嵇海进、陈孟维的申请，依法查封了被告陈剑、高承萍名下涉案西大街房屋。两原告表示愿意以现金方式支付剩余购房款67万元，并于2021年3月5日将上述款项汇至本院账户。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告嵇海进、陈孟维与被告高承萍签订的买卖及居间合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。被告陈剑作为涉案房屋的共有产权人，其虽未在买卖及居间合同上签名，但签约当日，在被告高承萍在场的情况下，中介公司工作人员电话告知其房屋交易价格，其明确表示同意，应视为其同意由被告高承萍出售房屋；本院对其不同意签约的辩解意见，不予采信。被告高承萍辩称其受中介误导，草率签约，当天就不同意继续履行合同，但其第二天仍收受两原告支付的定金并出具收条，故对其辩称不予采纳。原告嵇海进、陈孟维依约履行了支付定金及首付款义务，被告陈剑、高承萍应当依约继续履行出售房屋的义务。被告陈剑、高承萍拒绝继续履行合同，已构成违约；现原告嵇海进、陈孟维已经支付了全部购房款，其主张被告陈剑、高承萍协助办理涉案房屋所有权变更登记手续，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告陈剑、高承萍于本判决生效后十日内配合原告嵇海进、陈孟维办理淮安市清江浦区西大街200号123幢107室（发电厂宿舍）房屋的所有权变更登记手续。案件受理费19560元，保全费5000元，由被告陈剑、高承萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  潘 雷人民陪审员  卢正慧人民陪审员  笪 旭二〇二一年三月十九日法官 助理  韩 靖书 记 员  陈 欣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。