浙江省安吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0523民初2853号 原告：张琳，女，1960年8月27日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：俞少明，浙江之江律师事务所律师。 被告：周兴潜，男，1957年7月14日，汉族，住广西省广西壮族自治区藤县。 被告：曾庆凡，男，1958年10月10日，汉族，住广西省广西壮族自治区藤县。 原告张琳与被告周兴潜、曾庆凡合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张琳的委托诉讼代理人俞少明到庭参加诉讼，被告周兴潜、曾庆凡经本院公告方式送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张琳向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行《水墨桃源生态农业观光园入会投资合同》、《产权式农庄委托建造合同》、《产权式农庄委托建造合同补充协议》；2.判决两被告向原告支付延期交房、延期办证等违约金45万元；3.请求法院判决两被告承担本案的诉讼费用。在审理过程中,原告明确第一项诉讼请求中的“继续履行”的内容指：要求被告为原告办理已交付200平方米房屋的相应产权证及继续交付合同约定的增加的100平方米面积的房屋。事实和理由：原告与杭州水墨桃林生态农业科技有限公司（以下简称“杭州水墨桃林公司”）于2008年3月3日签署《水墨桃源生态农业观光园入会投资合同》，于2009年7月1日双方签订《产权式农庄委托建造合同》，于2009年7月20日，双方签署了《产权式农庄委托建造合同补充协议》，约定由杭州水墨桃林公司提供土地，并建设位于安吉县××乡××村××地块上的房屋，建筑面积300平方米，总价格70.7万元，房屋应当于合同签订后12个月交付即2010年7月19日交付。原告于2008年3月3日向杭州水墨桃林公司支付21万元，于2009年7月1日支付20万元，于2009年7月20日支付14万元，合计为55万元。然而杭州水墨桃林公司仅于2014年向原告交付一座建筑面积为200平方米的房屋，剩下100平方米的房子一直未交付，且未给原告办理产权登记。杭州水墨桃林公司的行为构成违约，应当承担违约责任。桃林公司自2010年7月20日开始违约，应从此时开始计算违约金，按照万分之五计算延迟交房的违约金，故目前违约金达到1457195元。目前市场房价上涨，被告行为导致原告极大损失，基于协商、调解角度，原告愿意主动降低违约金至45万元。现杭州水墨桃林公司于2019年9月18日注销，股东分别为两被告。清算报告中载明债权债务已清理完结，股东会决议中载明“本公司清算组出具的清算报告已经公司股东会审计确认，报告不含虚假内容，如有虚假，全体股东愿意承担一切法律责任”。故两被告应当承担责任。 被告曾庆凡、周兴潜未作答辩。 原告围绕诉讼请求，向本院提交以下证据：一、《水墨桃源生态农业观光园入会投资合同》一份；二、《产权式农庄委托建造合同》一份；三、《产权式农庄委托建造合同补充协议》一份；四、说明一份；五、杭州水墨桃林公司股东会决议两份；六、公司清算报告一份；七、收据三份。两被告未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。经审核，本院对原告提交的证据的真实性予以认定并在卷佐证。 本院认定事实如下：2008年3月3日，原告作为乙方，杭州水墨桃林公司作为甲方签订《水墨桃源生态农业观光园入会投资合同》，约定乙方愿意投资并成为甲方所开发的水墨桃源生态农业观光园农庄俱乐部会员，投资观光园区的桃园、竹园等农业园一块地块，总面积876平方米，投资园区位置编号为C22号，后由C22地块变更为C27,又由C27变更回C22，投资农业园年限为：自2008年3月10日至2077年3月10日止，乙方向甲方交纳入会投资金额人民币21万元，即可拥有会员收益权益，入会投资费须在合同签订2日内交纳，逾期未交纳该费用，视作乙方自动终止合同，乙方须交纳违约金2000元；若乙方需要建造用于农业园经营、管理、度假用房，可在所投资园区的指定范围内获得76平方米落地土地面积，建筑面积200平方米的度假用房。乙方委托甲方代理建造费用采用固定价款，总额人民币52.7万元，委托建造费用具体按签订《委托建造合同》时由甲方代收乙方房屋建造总费用的50%；房屋结顶时，代收乙方房屋建造总费用的15%；建造完成交付使用时代收乙方房屋建造总费用的5%。委托建设费包括房屋建设，水、电、路到户基础配套设施建设。委托建造房屋交付时间为《委托建造合同》签订之日起一年内；甲方为乙方提供造房的土地为国有出让土地，甲方须在房屋交付时起一年内帮乙方办理《房屋所有权证》、《契税证明》、《国有土地使用权证》，办证所需的相关政府部分手续费、税费都为工本费由乙方承担；乙方须向甲方按时缴纳农庄日常管理费用，每月人民币150元，自农庄交付之日起计算，乙方逾期一年未交纳管理费用，视为乙方自动终止合同。根据合同约定若甲方不能办理三证，但甲方保证乙方房屋正常经营使用，甲方退还乙方8万元，双方继续履行合同等。 2009年7月1日，原告作为甲方，杭州水墨桃林公司作为乙方签订《产权式农庄委托建造合同》，约定甲方委托乙方代理修建的房屋基础配套设施位于水墨桃源生态农业观光园编号C22的园区内，自合同签订后12个月内完成，如甲方未按约定付款方式按时交付价款，因天气、战争等不可抗力因素或国家法律限制等不可归责于乙方单方的事由，使工程不能如期进行，乙方不负延期完工的责任。委托建设费采用固定价款即建房款总额（含设计费等）52.7万元。若乙方单方面原因不按时完工，则每逾期一日按本合同应付款项的万分之五作为滞纳金，逾期十五日视为乙方单方面违约，甲方有权终止合同。若甲方不解除合同，则可以继续按合同约定执行。 2009年7月20日，原告作为甲方，杭州水墨桃林公司作为乙方签订《产权式农庄委托建造合同补充协议》，约定乙方将为甲方在原有房屋面积的基础上扩建100平方米房屋，扩建部分收费按照每平方1800元计算。乙方承诺甲方将300平方米的房屋分成两幢150平方米的房屋建造，且可办理独立的产权证明。 原告于2008年3月3日向杭州水墨桃林公司支付21万元，杭州水墨桃林公司开具收据，在收款事由中写明农业园投资，原告陈述该笔款项实际系200平方米房屋的建房款；于2009年7月1日向杭州水墨桃林公司支付20万元，杭州水墨桃林公司开具收据，在收款事由中写明C22地块建房款，原告陈述该笔款项系200平方米房屋的建房款；于2009年7月20日向杭州水墨桃林公司支付14万元，杭州水墨桃林公司开具收据，在收款事由中写明C22地块建房款，原告陈述该笔款项系扩建的100平方米房屋的建房款。 2014年6月2日，杭州水墨桃林公司向原告交付一幢建筑面积为200平方米的房屋，但未办理相关产权证明。同日，时任杭州水墨桃林公司法定代表人曾添向原告出具《说明》一份，写明与原告协商一致，将2008年签订合同中的C22号地块调整至C25号地块，原告可于2014年6月3日之后前往现场进行确认，补充协议中增加面积100平方米及违约金等相关问题在6月10日前进行商定。原告陈述杭州水墨桃林公司交付的面积200平方米的房屋位置为山川乡高家堂村涉案农业观光园21幢，地块为C25。该房屋所使用的土地登记在浙江水墨旅游开发有限公司（以下简称“浙江水墨公司”）名下，土地用途为风景名胜设施用地。该房屋原告使用至今。 2019年7月29日，杭州水墨桃林公司召开股东会，作出解散公司的决议，会议决议股东签名处有被告曾庆凡、周兴潜签名。2019年9月18日，杭州水墨公司作出公司清算报告，写明清算组自2019年7月29日成立，公司于2019年7月30日刊登清算公告，债权债务已清理完结，截止2019年9月18日止共有总资产0元，总负债0元，净资产0元，偿还债务后剩余的净资产按股东出资比例分配。落款清算组成员签字处有被告曾庆凡、周兴潜签名，杭州水墨桃林公司加盖公司公章。同日，杭州水墨桃林公司召开股东会，并作出股东会决议：本公司清算组出具的清算报告已经公司股东会审议确认，报告不含虚假内容，如有虚假，全体股东愿承担一切法律责任。股东会决议自然人股东签名处有被告曾庆凡、周兴潜签名。后，杭州水墨桃林公司注销。 本院另查明，2013年，浙江萃翔贸易有限公司向浙江稠州商业银行股份有限公司杭州城北支行借款，浙江水墨公司将名下位于安吉县××乡××村舍里（水墨生态农业休闲园）21幢等房屋作为抵押物为上述借款提供担保，后因浙江萃翔贸易有限公司未能归还该借款，杭州市拱墅区人民法院遂判决浙江稠州商业银行股份有限公司杭州城北支行对位于安吉县××乡××村舍里（水墨生态农业休闲园）21幢等房屋的处置价款享有优先受偿权。 杭州水墨桃林公司自2007年4月起，擅自在山川乡高家堂村东家塘队、张家塘队、杨白山队、马家山队的集体土地上进行观光园及配套用房建设，于2011年11月，擅自占用山川乡高家堂村的集体土地进行木屋建设。2017年12月28日，本院作出（2017）浙0523行审225号、226号、227号行政裁定书，分别裁定准予安吉县国土资源局于2008年10月15日作出的安土资监罚字（2008）第205号行政处罚决定书确定的杭州水墨桃林公司退还非法占用的2582.86平方米集体土地，拆除在非法占用土地尚新建的1198.03平方米建筑物和其他设施，恢复土地原状；准予安吉县国土资源局于2009年9月23日作出的安土资监罚字（2009）第741号行政处罚决定书确定的被申请执行人杭州水墨桃林公司退还非法占用的5419.48平方米集体土地，拆除在非法占用土地上新建的629.93平方米建筑物和其他设施，恢复土地原状；准予安吉县国土资源局于2013年11月4日作出的安土资监罚字（2013）30号行政处罚决定书确定的被申请执行人杭州水墨桃林公司退还非法占用的1368.52平方米集体土地，拆除在非法占用土地上新建的352.01平方米建筑物和其他设施，恢复土地原状。 本院认为，原告与杭州水墨桃林公司签订《水墨桃源生态农业观光园入会投资合同》、《产权式农庄委托建造合同》系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。合同中涉及的房屋面积及所在区块经原被告双方协商并多次调整后，由杭州水墨桃林公司向原告交付被原告接受的面积为200平方米的房屋，但该房屋对外设有抵押权，国有土地使用权证登记的使用权人为浙江水墨公司，受该房屋所使用的土地用途所限，该土地尚不可分割转让，且原告与杭州水墨桃林公司在订立合同时就无法办理产权证的处理方式进行约定，其明知涉案房屋存在无法办理三证的可能，原告亦需承担涉案房屋无法办理三证的相应的法律后果。故原告要求两被告办理并交付相应产权证书的诉讼请求本院不予支持。 杭州水墨桃林公司延期向原告交付200平方米涉案房屋且未办理相关产权证明的事实清楚，原告有权要求杭州水墨桃林公司承担赔偿损失等违约责任。关于未办理三证的违约责任，双方在《水墨桃源生态农业观光园入会投资合同》中约定，即如杭州水墨公司保证原告正常使用，则由杭州水墨公司退还8万元。房屋是否具有产权证确对房屋价值产生影响，该赔偿金额未有明显不合理处，本院予以支持。关于延期交房的违约责任，双方在《产权式农庄委托建造合同》中约定，根据该约定标准计算，自杭州水墨桃林公司延迟交付房屋起至实际交付房屋止产生滞纳金约为370000元（计算方式为：以建房费527000元为基础，按日万分之五自2010年7月20日起计算至2014年6月2日）。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当进行调整。本案被告系本院通过公告方式送达起诉状副本材料，未对违约金数额过高进行抗辩，但基于公平和诚信原则，本院仍需以实际损失为基数，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等因素进行衡量。现原告未就延期交房具体损失情况予以举证，亦未全额支付建房款，且原告在投资房产时未完全尽到基本谨慎义务亦有过错，故扣除原告自认的尚有未支付的200平方米房屋的建房款117000元后，酌情确定杭州水墨桃林公司支付延期交房滞纳金20000元，合计需支付原告违约损失100000元。 原告系杭州水墨桃林公司已知债权人，被告曾庆凡、周兴潜作为杭州水墨桃林公司股东及清算组成员，在该公司清算过程中，未通知原告申报债权，亦未就公司欠原告的债务予以清算及清偿，作出内容不真实的公司清算报告，使公司登记机关为该公司办理注销登记，且二被告承诺承担清算报告虚假的一切法律责任。故应当对杭州水墨桃林公司的债务，即合计100000元款项承担清偿责任。 另，原告与杭州水墨桃林公司签订《产权式农庄委托建造合同补充协议》，约定系将300平方米的房屋分成两幢150平方米的房屋建造，房屋的户型及建筑标准依据杭州水墨桃林公司通过国有土地报批的150平方米户型为准。现杭州水墨桃林公司仅交付原告一幢位于地块C25的200平方米房屋，实际未按《产权式农庄委托建造合同补充协议》履行，房屋系整体建筑，无法随意分割面积进行交付，原告要求被告交付的100平方米的房屋所在地块、房屋面积等均无法明确。且涉案农业观光园中已知的具有国有土地使用权证的土地所有权人系案外人浙江桃源公司，受土地用途所限尚不可分割，其余土地系由杭州水墨桃林公司非法占用的土地，杭州水墨桃林公司名下无符合法律规定的可建造房屋的土地及可交付的房产，故交付100平方米房屋无可能性。如原告认为权利受损，可就由此产生的法律后果另行主张其权利。故原告要求被告继续交付100平方米面积且基于违约责任要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，对于原告诉请合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告曾庆凡、周兴潜于本判决生效之日起十日内支付原告违约损失10万元； 二、驳回原告张琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8050元，公告费650元，合计8700元，由原告张琳负担6260元，被告曾庆凡、周兴潜负担2440元，限于本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 长  程思瑶 人民陪审员  赖叶芳 人民陪审员  巴 媛 二〇二一年三月五日 法官 助理  洪丽莎 书 记 员  彭永昊