湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂0191民初963号 原告：武汉健龙商业服务有限公司，住所地武汉经济技术开发区12C2地块经开万达广场**第******。 法定代表人：刘军，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘舒丹，湖北天明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊麟，湖北天明律师事务所实习律师。 被告：曹卫国，男，1963年3月19日出生，汉族，住武汉市汉阳区。 委托诉讼代理人：王文才，湖北维力律师事务所律师。 被告：詹萍，女，1962年4月24日出生，汉族，住武汉市汉阳区。 委托诉讼代理人：王文才，湖北维力律师事务所律师。 被告：曹野，男，1992年8月2日出生，汉族，住武汉市汉阳区。 委托诉讼代理人：王文才，湖北维力律师事务所律师。 原告武汉健龙商业服务有限公司（以下简称健龙公司）与被告曹卫国、詹萍、曹野物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告健龙公司的委托诉讼代理人刘舒丹、熊麟，被告曹卫国及被告曹卫国、詹萍、曹野的委托诉讼代理人王文才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告健龙公司向本院提出诉讼请求：1.被告曹卫国、詹萍、曹野立即向原告健龙公司支付物业费16,930.08元（物业面积为352.71平方米，物业费按每月每平方米4元计算，期间为2020年1月1日至2020年12月31日）；2.被告曹卫国、詹萍、曹野向原告健龙公司支付违约金23,194.20元（每天按所欠费用总额的千分之五计算，自2020年1月1日至2020年9月30日）；3.被告曹卫国、詹萍、曹野向原告健龙公司支付2020年9月30日之后按所欠费用总额的日千分之五计算至付清之日止的违约金；4.本案诉讼费用由被告曹卫国、詹萍、曹野承担。事实和理由：被告曹卫国、詹萍、曹野系武汉经济技术开发区东风大道227号健龙果岭公元×、×、×、×、×、×、×号房业主，上述房屋建筑总面积352.71平方米。2018年12月28日，被告曹卫国、詹萍、曹野验房收房，与原告健龙公司签署了《果岭公元（9号楼办公）前期物业服务协议》并缴纳了首年物业管理费。协议主要约定：原告健龙公司为被告曹卫国、詹萍、曹野所有的坐落于武汉经济技术开发区东风大道227号健龙果岭公元房屋提供物业服务；物业管理费按照建筑面积每月每平方米4元收取；被告曹卫国、詹萍、曹野须于年度期限届满前15日内支付下个年度物业服务费，以此类推；被告曹卫国、詹萍、曹野当期未缴纳物业服务费的，自次月开始视为逾期交纳物业服务费用，原告健龙公司按日加收欠费总额千分之五的滞纳金追究其违约责任。协议签订后，原告健龙公司严格履行了约定义务，为被告曹卫国、詹萍、曹野提供物业服务。被告曹卫国、詹萍、曹野本应于2019年12月16日前向原告健龙公司支付2020年1月至2020年12月的年度物业管理费，但至今，被告曹卫国、詹萍、曹野一直未向原告健龙公司缴纳。原告健龙公司于2020年9月11日发出了《关于对果岭公元9号楼部分拖欠物管费催缴的告示》，并于2020年9月12日在果岭公元9号楼公告栏张贴了该催缴公告，又于2020年9月17日向各被告发送了《物管费催缴函》。经原告健龙公司多次催告，被告曹卫国、詹萍、曹野仍拒绝缴纳物业管理费，现原告健龙公司为维护自己的合法权益，故诉至法院。 被告曹卫国、詹萍、曹野共同辩称，1.案涉房屋所在的楼栋规划为办公楼，原告健龙公司虚假宣传为公寓，导致众多业主违法将房屋作为住宅使用并进行厨房和卫生间的新建、改建，使该楼栋存在重大安全隐患。其擅自违法改变办公楼属性，已经失去了作为物业服务单位的基本资格和条件，不应当收取物业费。2.原告健龙公司违反诚信原则，怂恿同层业主向有关部门投诉，导致被告曹卫国、詹萍、曹野遭受巨大损失，被告曹卫国、詹萍、曹野保留追究其经济责任的权利。3.原告健龙公司违反法律规定，未能有效管理办公区域导致办公区域油烟弥漫，生活垃圾随意倾倒，严重影响了被告曹卫国登记注册的湖北中岩燃气有限公司、湖北玖峰压力技术有限公司正常办公活动，原告健龙公司未履行物业服务的基本内容，不应当获取物业费。4.原告健龙公司请求支付违约金金额过高，且无事实和法律依据，即使支持也不应超过物业服务费的30%。5.原告健龙公司应当举证证明获得从事物业服务的行政许可，否则无提供物业服务的主体资格，不应当收取物业费，也没有所谓的违约金的问题。 经审理查明：被告曹卫国、詹萍、曹野系武汉经济技术开发区东风大道227号健龙果岭公元×、×、×、×、×、×、×号房业主，上述房屋建筑面积依次为55.26平方米、46.45平方米、46.45平方米、51.69平方米、51.02平方米、50.92平方米、50.92平方米，共计352.71平方米。2018年12月28日，就前述房屋的物业服务事项，被告曹卫国、詹萍、曹野（甲方）与原告健龙公司（乙方）签订《果岭公元（9号楼办公）前期物业服务协议》七份。协议约定：乙方与武汉和浦置业发展有限公司签订了《物业管理委托协议》，并按照协议约定内容进行前期物业服务；物业服务费按照商业所有权证记载的建筑面积收取，标准为4元/平方米/月；甲方首次应预缴壹年物业服务费，首次交费期满后，按年度支付物业服务费，甲方须于年度期限届满前15日内支付下个年度物业服务费，以此类推；甲方当期未缴纳物业服务费的，自次月开始视为逾期交纳物业服务费用，乙方按日加收欠费总额5‰的滞纳金追究其违约责任；甲方违反协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按所欠费用总额每日5‰收取违约金；本协议有效期自开发商公告交房之日起至业主大会与选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；等等。原告健龙公司已向果岭公元项目提供物业服务，被告曹卫国、詹萍、曹野至今未向原告健龙公司支付案涉七套房屋2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。原告健龙公司因此起诉来院，请求依诉予判。 本院认为，原告健龙公司与被告曹卫国、詹萍、曹野签订的七份《果岭公元（9号楼办公）前期物业服务协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。被告曹卫国、詹萍、曹野在前述合同下的物业服务已提供的情况下，未按合同约定及时履行交纳物业服务费的义务，由此酿成本案纠纷，被告曹卫国、詹萍、曹野应承担支付欠缴物业服务费的法律责任。被告曹卫国、詹萍、曹野提出的不缴纳物业服务费的抗辩理由中，其主张原告健龙公司违反承诺怂恿业主投诉导致其遭受损失，因与本案不是同一法律关系，也非其不交物业费的有效理由，本院在本案中不予采纳；关于原告健龙公司是否获得从事物业服务的行政许可的问题，因该问题并不影响合同效力，且根据《国务院关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》（国发[2017]7号）规定，物业服务企业二级及以下资质认定已取消地方实施行政许可，而原告健龙公司工商登记的经营范围中包含有物业服务，故该抗辩主张本院不予采纳；三被告主张原告健龙公司将案涉的办公楼虚假宣传为公寓，导致其他业主将同一楼栋的其他房屋进行厨房和卫生间的新建、改建，亦未能有效管理办公区域油烟弥漫、生活垃圾随意倾倒等问题，因各被告的证据不足以证实系原告健龙公司进行房屋用途的虚假宣传，且其亦未提交证据证实原告健龙公司物业服务存在较大不足，故该抗辩主张，本院亦不予支持。 故原告健龙公司要求被告曹卫国、詹萍、曹野支付武汉经济技术开发区东风大道227号健龙果岭公元×、×、×、×、×、×、×号七套房屋2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费共计16,930.08元（4元每月每平方米×352.71平方米×12月）并支付相应违约金，本院予以支持。 关于违约金，原告健龙公司主张按合同约定的每天按所欠费总额5‰标准计算，该标准过高，且原告健龙公司并未举证证实其提供的物业服务完善而无瑕疵，因此，为消除物业服务企业和业主之间的矛盾，增进相互理解和沟通，本院酌情将违约金的计算标准和起算时间调整为：按本案立案之日2021年1月27日适用的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%即年利率5.005%计算且自2021年1月1日起算。因此，就武汉经济技术开发区东风大道227号健龙果岭公元×、×、×、×、×、×、×号七套房屋2020年1月1日至2020年12月31日年度内物业服务费16,930.08元，被告曹卫国、詹萍、曹野应向原告健龙公司支付自2021年1月1日起以16,930.08元为基数按年利率5.005%计算至该部分款项实际给付之日止的违约金。原告健龙公司诉讼请求超出本院认定的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下： 一、被告曹卫国、詹萍、曹野于本判决生效之日起十日内向原告武汉健龙商业服务有限公司支付武汉经济技术开发区东风大道227号健龙果岭公元×、×、×、×、×、×、×号七套房屋2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费共计16,930.08元及逾期缴纳该物业服务费的违约金（以16,930.08元为基数按年利率5.005%自2021年1月1日起计算至该部分款项实际给付之日止）； 二、驳回原告武汉健龙商业服务有限公司的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费804元，减半收取计402元，由被告曹卫国、詹萍、曹野负担。 本判决为终审判决。 审判员  郑灵芝 二〇二一年三月二十六日 书记员  方 园