广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终24277号上诉人（原审原告、反诉被告）：洪威政，男，汉族，1967年6月12日出生，身份证住址广东省潮安县。委托诉讼代理人：洪文生，广东中矩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉泽，广东中矩律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市大地通物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区太白路**维富大厦**，统一社会信用代码91440300738805059F。法定代表人：陈文权，董事长。委托诉讼代理人：张天虹，广东扬权律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思源，广东扬权律师事务所律师。上诉人洪威政因与被上诉人深圳市大地通物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初33038号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人洪威政在二审中变更上诉请求为：撤销一审判决发回重审，或者撤销一审判决第二项，驳回被上诉人全部反诉请求。（上诉事实及理由详见上诉状）被上诉人大地通物业公司答辩称：1.依法维持原审判决第二项。上诉人不能无偿使用涉案商品，应向合同的相对方被上诉人支付占有使用费。而被上诉人对涉案商品是否具有使用、收益的权利，不影响上诉人应向被上诉人支付占有使用费。上诉人是违约一方，不能因为合同无效让其得利。2.驳回上诉人的其他上诉请求。涉案商铺的权属和是否取得建设规划许可的问题，不属于上诉人和被上诉人房屋租赁合同关系的范畴。原审法院释明另案处理合法合理，与上诉人无关。被上诉人不能免除上诉人因占有使用涉案商铺需支付占有使用费和缴纳管理费的义务。3.上诉人当庭变更的上诉请求已经超过了上诉期限，应予驳回。上诉人洪威政的一审诉讼请求：1.依法确认原、被告于2018年10月1日签订的《房地产租赁合同》违法无效；2.判令被告返还原告租金和押金26万元;3.判令被告将该架空层改造的铺面恢复原状，交还东安花园全体业主；4.本案诉讼费用由被告承担。被告深圳市大地通物业管理有限公司的一审反诉请求：1.判令解除原被告之间的不定期租赁合同；2.判令原告立即支付被告2019年9月1日至2019年9月30日租金及物业管理费合计20400元及利息，利息自2019年9月5日起算至付清之日（按月息1%计算，暂算至2019年10月21日为312.8元）；3.判令原告立即返还被告位于深圳市罗湖区租赁房屋；4.判令原告立即支付被告逾期退房双倍租金2019年10月1日起算至房屋返还之日止（暂算至2019年10月21日，为28000元）；5.判令由原告承担全部诉讼费用。一审判决结果：一、确认原、被告双方于2018年10月1日签订的《房地产租赁合同》无效。二、原告洪威政应于判决生效之日起十日内向被告深圳市大地通物业管理有限公司返还位于深圳市罗湖区商铺，并支付房屋使用费（房屋使用费按照每月人民币2万元的标准从2019年11月1日起支付至实际返还房屋之日）；三、原告洪威政应于判决生效之日起十日内向被告深圳市大地通物业管理有限公司支付2019年9月份的管理费人民币400元；四、驳回原告洪威政的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市大地通物业管理有限公司的其他反诉请求。如果原告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币2600元，由原告洪威政负担。案件反诉受理费人民币509元，由原告洪威政负担人民币400元，被告深圳市大地通物业管理有限公司负担人民币109元；上述费用被告深圳市大地通物业管理有限公司已预付，原告洪威政应在本6判决生效之日起十日内迳付被告深圳市大地通物业管理有限公司人民币400元。二审中，上诉人提交：证据1.东安花园第三届业主委员会出具的回复。拟证明：东安花园第三届业主委员会主张涉案架空层、小区绿化地等属于全体业主所有，产生的收益归全体业主。本案一审未就被上诉人是否有权出租涉案架空层改造的商铺予以查明，属基本事实不清，未追加业主委员会为第三人参加诉讼程序违法。证据2.2018年7月5日签署的《物业管理合同》。拟证明被上诉人与东安花园第三届业主委员会签订物业管理合同，第二条委托管理事项第4款仅限于本物业规划红线内的商业网点的维修、养护和管理，涉案架空层改造的商铺没有委托被上诉人出租和收取租金。《物业管理合同》2020年12月22日到期，被上诉人无权对架空层改造的商铺继续违法出租、收益。证据3.东安花园业主代表投诉业主会、物业管理公司及东湖街道办的回复（网页打印件）。拟证明：东湖街道办经调查《物业管理合同》未得到业主大会授权私自签订，属于违法无效。被上诉人针对上诉人提交的证据发表质证意见称：证据1是东安花园业委会的回复，结论是不接收上诉人要求其接收的东安花园架空层管理用房以及在绿地上加建的商铺，该回复是回给上诉人的，上诉人向业主会提交了一份申请，要求业委会去接收这些用房，目的只有一个，就是不想返还给被上诉人。业委会不接受的理由很明显，认为要经业主大会投票决定，如果业主大会决定收回，业委会毫无保留执行。不接受的第二个原因是绿地是卫生黑点，是由上诉人在经营管理的，有老鼠和蟑螂。该证据并不能证明上诉人的观点。证据2《物业管理合同》是真实的，但是与本案无关，这三十多年来一直由物业公司管理，合法性是有来源的，并不是说没有经过业主大会表决。证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，也与本案无关。东湖街道办答复说物业合同是无效的，是极不严肃的，也无法证明是谁在答复。另外，上诉人还提交了（2020）粤0303民初12112民事判决、（2020）粤03民终21005号民事裁定供参考。被上诉人在二审中提交（2015）深中法房终字第773号民事判决供参考。原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人在上诉期限内提出的上诉请求为撤销一审判决第二项，即本案在二审期间的审理范围系上诉人应否向被上诉人返还涉案商铺并支付房屋使用费。上诉人和被上诉人签订了《房地产租赁合同》，但出租的涉案商铺未取得建设规划许可，故《房地产租赁合同》依法应当确认为无效合同。原审对此处理正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，在房屋租赁合同无效的情况下，承租人亦应当按照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。上诉人主张涉案商铺系架空层改造而来，归属于全体业主所有，被上诉人对涉案商铺不具有合法权益，上诉人无需向被上诉人支付房屋占有使用费。本院认为，涉案商铺由被上诉人交给上诉人使用，上诉人不能无偿使用涉案商铺，应当向合同相对方支付房屋使用费。涉案商铺的权属以及出租收益是属于被上诉人还是全体业主，不影响上诉人向被上诉人支付涉案商铺的占有使用费。故上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。上诉人以涉案小区业主与被上诉人的小区架空层权属、侵权纠纷一案正在审理中为由，要求中止审理本案，根据本院前述论述，涉案商铺的权属不影响本案的处理，故本院对上诉人的该申请不予准许。同理，上诉人认为原审未查明被上诉人是否有权出租涉案商铺属于查明事实不清、原审未追加业主委员会参加诉讼属于程序违法，理由均不成立，本院不予支持。综上，上诉人洪威政的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1018元，由上诉人洪威政负担。本判决为终审判决。审判长 何    溯审判员 邓    婧审判员 孔  卫  新二〇二一年三月十六日书记员 徐楚芹（兼）书记员 谭星 （ 兼）