四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终275号 上诉人（原审被告）：四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市武侯区双楠路1号名都苑3栋5-2号，统一社会信用代码：91510000732357566H。 法定代表人：范方权，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜骐全，四川广聚律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审原告）：攀枝花市仁和春天花园业主委员会，住所地：四川省攀枝花市仁和春天花园。 负责人：钟连生，该单位主任。 委托诉讼代理人：肖玉昌，云南天外天律师事务所律师，执业证号：××. 上诉人四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司（以下简称鑫欣达公司）因与被上诉人攀枝花市仁和春天花园业主委员会（以下简称业委会）物权纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初2742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鑫欣达公司的委托诉讼代理人杜骐全、被上诉人业委会的主任钟连生及其委托诉讼代理人肖玉昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫欣达公司上诉请求:撤销一审判决，改判驳回业委会的全部诉讼请求；根据二审裁判结果决定分担一二审诉讼费的承担主体。事实和理由：1.案涉房屋是鑫欣达公司出资修建，有合法规划和商业用途，不属于国家规定的配套设施，也不符合《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，鑫欣达公司在销售房屋时未承诺案涉房屋归全体业主所有，一审认定事实和适用法律错误。2.2003年，鑫欣达公司与174户业主签订《商品房买卖合同》，约定案涉房屋纳入房屋分摊面积之内。2004年，《商品房买卖合同》经攀枝花市房产主管部门审查，认为案涉房屋不能分摊到小区各户。案涉房屋及治安室、调压室等共计1918平方米并未计算到174户业主房屋分摊面积内。鑫欣达公司在后续与业主签订的合同中删除了公用房屋分摊面积的内容，也未计入房屋分摊面积。业委会与鑫欣达公司的往来函件中，鑫欣达公司清晰说明了15幢楼房的分摊面积，不包含案涉房屋，回函向政府相关部门进行了报备。一审认定事实错误。3.鑫欣达公司依法办理了案涉房屋的产权登记，是案涉房屋不动产权属证书的所有权人，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十六条、二百一十七条规定，鑫欣达公司办理案涉房屋产权登记合理合法，享有不动产物权。四川省攀枝花市中级人民法院（2016）川04民终75号民事判决书、四川省高级人民法院（2018）川民终943号民事判决书、中华人民共和国最高人民法院（2019）最高法民申5851号民事裁定书只是对执行异议是否成立作出确认，案涉房屋的真实权属仍然存在争议，不能以此证实鑫欣达公司对案涉房屋不享有所有权。4.2010年11月30日，鑫欣达公司与范贤伟签订《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋出售给范贤伟，因案涉房屋并未分摊给全体业主，鑫欣达公司有权出售，范贤伟作为善意第三人，在支付合理对价后取得案涉房屋所有权，依照《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》，范贤伟作为房屋买受人的权益应予保护。业委会认为案涉房屋归全体业主共有，应当一并起诉范贤伟确认鑫欣达公司与范贤伟的《商品房买卖合同》无效，要求范贤伟交付案涉房屋。5.春天花园小区一共1176户业主，除174户业主外，鑫欣达公司未与攀枝花市仁和春天花园小区（以下简称春天花园小区）的其他业主将案涉房屋约定为共有部分，其他业主也未支付对价，本案起诉的主体应当为174户业主，业委会代表全体业主，一审法院判决案涉房屋归全体业主共有，侵犯了174户业主的权利。6.2020年6月4日，业委会曾起诉鑫欣达公司，四川省攀枝花市仁和区人民法院、四川省攀枝花市中级人民法院均裁定驳回起诉，现业委会又以相同的事实和理由，提出同样的诉讼主张，违反了一事不再理原则。 业委会辩称,1.四川省攀枝花市中级人民法院（2016）川04执异11号民事裁定书、（2016）川04民终75号民事判决书、四川省高级人民法院（2018）川民终943号民事判决书、中华人民共和国最高人民法院（2019）最高法民申5851号民事裁定书系认定案涉房屋属全体业主所有的证据，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十六条，生效裁判确认的事实无须举证，一审判决不存在事实认定和法律适用错误。2.依照《城市居住区规划设计规范》第6.0.1条，案涉房屋为青年活动中心，属于小区文化体育设施、公共服务设施，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第二十条规定，公用设施和共有设施归全体业主共有。鑫欣达公司与业主签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋是公用房屋。春天花园小区规划和设计均明确案涉房屋是公共配套设施，建成后应交付全体业主共同使用。小区土地面积已全部分摊到全体业主，鑫欣达公司不再享有小区土地使用权及土地上的建筑物所有权。依照《商品房住宅价格管理暂行办法》第五条第四款、《四川省建设厅转发的通知》第三条第三款规定，开发商在销售商品房时，商品房价款已经包含了非经营性配套公共建筑的建设费成本，不得进行出售，鑫欣达公司将案涉房屋出售侵害了购房者权益，构成不当得利，小区业主取得案涉房屋是基于法律、法规的规定。3.物权登记错误，利害关系人可以依法申请法院确认权属或其他救济。4.范贤伟与鑫欣达公司之间没有办理抵押权登记和转移过户登记，范贤伟不是善意第三人。鑫欣达公司援引的法律不适用于本案。5.生效法律文书认定业委会是本案适格诉讼主体。6.案涉房屋之前被查封，案涉房屋解封后，本案起诉条件成就，不违反一事不再理原则。 业委会向一审法院起诉请求：要求确认春天花园小区公共配套设施（攀枝花大道南段1176号41栋）会所的房屋归小区全体业主所有；责令鑫欣达公司按现状交付房屋；诉讼费由鑫欣达公司负担。 一审法院认定事实：2004年5、6月前后，鑫欣达公司先后与春天花园小区第一、二期部分业主签订了并依法在房地产管理部门办理备案登记的《商品房买卖合同》，该合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”第五款约定“……（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）”。该《商品房买卖合同》“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”中载明“商品房建筑面积由套内建筑面积、公共部位分摊建筑面积、公用房屋分摊建筑面积组成。公用房屋分摊建筑面积：……会所中心：988平方米……按小区总建筑面积195656平方米分摊到各户，按建筑面积每平方米0.98%分摊到各户”。鑫欣达公司提交的《攀枝花市房屋产权档案》（档案保管号：293989）主要载明“登记簿写入日期：2010-02-04，所有权人：鑫欣达公司，产权证号：Ｒ××0，房屋坐落：仁和区攀枝花大道南段1176号41栋，房屋用途：商业，登记面积；979.87,现有面积：979.87”。诉讼过程中，对《攀枝花市房屋产权档案》载明的“仁和区攀枝花大道南段1176号41栋”房屋，各方当事人均认可就是指本案诉争标的，即41栋商铺，也即“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”中载明的“会所中心”。四川省高级人民法院（2018）川民终943号执行异议之诉民事判决书载明，二审补充查明以下事实：工行攀枝花分行因与范贤伟、何璧余、鑫欣达公司借款合同纠纷一案诉至攀枝花市中级人民法院（原审法院），原审于2015年10月8日作出（2015）攀民初字第82号民事判决。该判决查明：2011年1月26日，范贤伟与工行攀枝花分行签订《借款合同》，约定范贤伟向工行攀枝花分行贷款750万元，用于购买案涉41栋商铺，并承诺用该商铺作为抵押担保。何璧余作为范贤伟的妻子同意范贤伟用41栋商铺提供抵押。鑫欣达公司为750万元借款提供连带保证责任。2011年1月24日，范贤伟与工行攀枝花分行在攀枝花市××商铺的抵押权预告登记。工行攀枝花分行按约支付借款，后因范贤伟到期未归还借款，工行攀枝花分行诉至原审法院。判决结果为：一、范贤伟于本判决生效后十五日内向工行攀枝花分行偿还借款本金5246056.53元；二、范贤伟按《借款合同》约定的计息标准和计息方式向工行攀枝花分行支付利息、复利至本案判决生效之日止（计算至2014年12月25日的利息、复利共计为29552.13元）；三、何璧余、鑫欣达公司对范贤伟的上述义务承担清偿责任；四、驳回工行攀枝花分行的其他诉请。判决生效后，工行攀枝花分行向原审法院申请执行案涉商铺，原审法院于2016年4月10日查封了案涉41号商铺。本院认为……，关于工行攀枝花分行要求继续执行案涉41栋商铺是否具有事实依据和法律依据的问题。结合本案查明的事实，2004年5、6月前后，鑫欣达公司先后与春天花园小区第一、二期部分业主签订、并依法在房地产管理部门办理备案登记的《商品房买卖合同》，购买房屋包括了专有部分和案涉共有部分的分摊面积。随专有部分房屋交付，案涉共有部分的分摊面积也一并交付给相应业主。相应的，业主作为消费者购买包括案涉共有部分的分摊面积的行为本质上是一种生活消费行为，涉及业主的生活性民事权益，工行攀枝花分行系作为债权人申请执行案涉41栋商铺，相较而言，应当优先保护消费者权益。工行攀枝花分行申请执行案涉房屋，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。同时，因范贤伟将案涉商铺预告抵押登记给攀枝花分行，而预告抵押登记只是一种临时性的登记行为，其所产生的法律效力不同于抵押登记，对案涉房屋并不享折价或者拍卖、变卖价款的优先受偿权，换言之，工行攀枝花分行系作为债权人，而非抵押权人……。最高人民法院经审查后作出（2019）最高法民申5851号民事裁定书驳回了工商银行的再审申请。2020年10月23日，攀枝花不动产登记中心出具的房屋信息摘要显示，案涉房屋至2020年9月23日没有抵押登记和扣押查封的信息。诉讼中业委会申请诉讼保全，一审法院依法查封了案涉房屋。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地或者明示属于个人除外，属于小区业主共有，但属于城镇公共绿地的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房属于业主共有”。首先本案案涉房屋41栋商铺登记产权人虽然为鑫欣达公司，但在办理产权登记前，鑫欣达公司与春天花园部分业主所签订并在房地产管理部门办理了备案登记的《商品房买卖合同》中明确约定将41栋商铺作为公用房屋向小区业主分摊建筑面积，也即业主购买的房屋包括了专有部分和本案所涉房屋的共有部分。随着专有部分房屋的交付，共有部分也应随之交付。其次，在以鑫欣达公司为被执行人的执行异议系列案件中，均未确认该房为鑫欣达公司可供执行财产，从另一方面也证实了，涉案房屋虽然登记在鑫欣达公司名下，但鑫欣达公司并不具有实际的所有权。《中华人民共和国物权法》第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”，因此，业委会要求确认本案案涉房屋归全体业主所有的请求事实清楚、证据充分，一审法院予以支持。对鑫欣达公司认为该房屋已出售给范贤伟的辩称意见，由于其未提交相应证据证实，对该意见一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、攀枝花市仁和春天花园小区公共配套设施（攀枝花大道南段1176号41栋）会所（产权证号Ｒ××0）的房屋归小区全体业主所有；二、四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司在判决生效后30天内向业委会移交上述房屋。一审案件受理费减半收取525元，保全费5000元，由四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司负担。 二审时，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审中，鑫欣达公司向本院提交第一组证据：攀枝花市国土局国有土地使用权挂牌公告、国有土地挂牌成交确认书，拟证明鑫欣达公司拍得仁和区仁和镇老街鱼塘地块的用途为商住两用。第二组证据：《商品房买卖合同》三份、房屋所有权证书，拟证明除174户以外，其余业主的《商品房买卖合同》并未将案涉房屋约定为公用房屋分摊建筑面积。第三组证据：《商品房买卖合同》、房屋所有权证书、契税完税证各两份，拟证明案涉房屋的面积实际并未在业主的建筑面积内分摊。第四组证据：房屋所有权证书、国有土地使用权证、《商品房买卖合同》、抵押预告登记，拟证明案涉房屋已经转让给范贤伟，范贤伟将案涉房屋抵押给中国工商银行股份有限公司攀枝花分行并已办理预告抵押登记，业委会的一审诉讼请求不合理，鑫欣达公司已实际交付不能。 业委会质证认为，第一组、第二组、第三组证据的真实性、合法性无异议，但与本案没有关联，达不到鑫欣达公司的证明目的；第四组证据与本案无关。 二审中，业委会未提交新证据。 本院认为，鑫欣达公司提交的第一组、第二组、第三组证据不能证明案涉房屋不是小区公用房屋，本院均依法不予采信。第四组证据证实案涉房屋登记的产权是鑫欣达公司，但不能证明案涉房屋不能实际交付，鑫欣达公司的证明目的不能实现，本院依法不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的观点，本案的争议焦点为：1.案涉房屋是否归春天花园小区全体业主所有；2.业委会是否有诉讼主体资格；3.案涉房屋是否实际交付不能；4.本案是否构成重复起诉。现本院分述如下： 1.鑫欣达公司与春天花园小区第一、二期部分业主于2004年订立《商品房买卖合同》，约定案涉房屋作为20幢公用部分和公用房屋由各户分摊建筑面积，案涉房屋属于公用房屋。二审时，鑫欣达公司提出其出资修建案涉房屋，且实际未将建筑面积分摊给业主，对此，业主予以否认。本案审理过程中，鑫欣达公司举示的证据均不能证明双方变更了合同内容，也不能证明鑫欣达公司对该合同行使了撤销权。双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，鑫欣达公司应该按照合同约定交付房屋。虽然，鑫欣达公司与业主签订的《商品房买卖合同》中仅有174户约定案涉房屋属于公用房屋，但案涉房屋系公用房屋的事实已经确定，应当属于小区全体业主共有。 2.案涉房屋属于小区公用房屋，涉及春天花园小区全体业主的利益，业委会有权以业委会名义代表业主起诉，具有本案诉讼主体资格。 3.鑫欣达公司虽与范贤伟签订了《商品房买卖合同》，但房屋所有权并未发生变更。即使案涉房屋办理了预告抵押登记，但预告抵押登记只是一种临时性的登记行为，案涉房屋并非实际交付不能。 4.依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条:“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”规定，案涉房屋解除查封后，业委会再次提请诉讼，应当依法受理，本案不构成重复起诉。 综上所述，鑫欣达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由四川省鑫欣达房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二一年三月八日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明