江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11566号上诉人（原审原告）：陈清红，女，1975年2月10日出生，汉族,住南京市江宁区。上诉人（原审原告）：笪航，男，1999年7月3日出生，汉族,住南京市江宁区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：笪四平（系上诉人陈清红之夫、上诉人笪航之父），住南京市江宁区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：叶帆，江苏焯燃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京天富房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区科学园彤天路101号。法定代表人：张来发，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵洵，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雯，北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。上诉人陈清红、笪杭因与被上诉人南京天富房地产开发有限公司（以下简称天富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初14110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈清红、笪杭上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判酌定增加维修费用至13万元整；二、判令天富公司赔偿其2019年3月至2020年12月30日期间的租金损失（按6800元/月标准计算）；三、本案诉讼费由天富公司承担。事实与理由：一、江苏金陵工程管理咨询有限公司做出的维修方案造价鉴定费用过低，实际无法以该价格找到维修单位维修房屋：1.陈清红、笪杭申请鉴定人员出庭接受质询时，鉴定人员答复，“陈清红、笪航没有搞清楚工程建设总费用与工程造价之间的关系，工程造价不等于工程建设总费用，工程造价只是工程建设总费用的一个部分”。说明修复所需的实际费用超出该造价鉴定。2.鉴定人员另称“陈清红、笪航所说的检测试验费因江苏省物价局文件要求，此费用是由建设单位据实支付给检测单位，鉴定报告中不予计算；陈清红、笪航所说的工程监理费不是工程造价鉴定的内容，应由建设单位委托给监理单位，由建设单位据实支付”。说明检测试验费、工程监理费均为工程建设中实际发生的费用，包含在工程建设总费用中，但并不包含在该造价鉴定中。一审法院仅以造价鉴定费用认定为房屋修复的总费用不全面。二、一审法院应支持陈清红、笪航的后续房屋租金损失以及此期间的物业费、水电费。天富公司确曾同意天富公司维修房屋，但天富公司在没有和陈清红、笪航联系的情况下，擅自进入房屋，工人在没有任何保护措施的情况下进行暴力施工，导致房屋大梁产生了新的损伤，陈清红赶到后，双方产生了新的矛盾，遂报警。此外，天富公司的维修方案是其单方委托建设单位作出的，并非原建设单位，当时的维修方案与一审期间鉴定的方案也不一致；天富公司没有维修房屋资质，野蛮施工，违反法律规定；因此，系天富公司的原因导致维修无法进行。天富公司敷衍的态度使得双方无法合作，陈清红、笪航才提出自行修复房屋。自行修复房屋需要合理的修复方案，合适的价格以及符合要求的施工队，这些都需要时间，所以天富公司应当承担因其原因造成的房屋长时间无法修复的租金损失以及在此期间内的物业费、水电费。三、现陈清红、笪航已按一审的鉴定方案自行找施工单位维修，现已修复完成，天富公司应支付相应修复费用。天富公司辩称，一、鉴定机构人员已明确答复，工程造价不等于工程建设总费用，但并不能据此理解为鉴定出的造价不足以完成案涉房屋的维修。二、关于检测试验费，根据《建设工程质量管理条例》第31条规定，检测试验费系建设单位委托第三方对施工单位所提供的材料进行检测所产生的费用，该费用应由建设单位据实支付给检测单位。而本案涉及的修复工程并不复杂，也无须采用新技术、新方法、新材料，不需要检测、试验，相应费用并不必然产生。且因陈清红、笪航自行委托施工单位进行维修，其已变为建设方，即便产生该费用也应由陈清红、笪航自行承担，天富公司无需对陈清红、笪航不信任其自行选择的施工方而产生的费用买单。三、至于工程监理费，根据建设部令第86号《建设工程监理范围和规模标准规定》规定，本案工程并不属于必须委托工程监理的施工项目，且根据鉴定人员的答复可知，该费用也应由建设单位据实支付。三、本案一审委托鉴定无论是鉴定机构的选择、鉴定素材及现场勘验等程序，均符合法律规定，鉴定机构出具的结论应当得到认可。四、关于陈清红、笪航提出的后续租金损失及物业费、水电费损失。1.从程序角度而言，陈清红、笪航的行为构成重复起诉。因案涉房屋瑕疵，陈清红、笪航已于2018年起诉要求天富公司赔偿无法使用房屋的租金损失。该案判决对于损失计算的截止时间已作出明确判断。天富公司并无陈清红、笪航所称的暴力施工、导致房屋大量产生新损伤的行为，实际上，是陈清红、笪航临时反悔，阻挠天富公司维修房屋才致使房屋一直未得到修复。且前案也已对陈清红、笪航主张的损失进行了认定和处理，陈清红、笪航并未对此提起上诉，前案判决已生效，天富公司也已履行完毕。现陈清红、笪航在本案中又向天富公司主张已由生效判决认定的损失计算截止时间之后的房屋租金损失，构成重复起诉。一审法院判决驳回，符合法律规定。2.从实体角度出发，陈清红、笪航的一系列行为造成损失扩大，其应自行承担扩大部分的损失。天富公司始终积极配合陈清红、笪航的要求，无论是依据南京宏亚建设集团有限公司出具的设计方案进行维修，还是按照陈清红、笪航的请求经过两轮鉴定后的结果支付维修费，均给予了高度配合。反而是陈清红、笪航，无论在前案件中还是本案中均数次变更诉讼请求，并最终将诉讼请求指向更高额的金钱赔偿。五、案涉房屋的维修工程并不复杂，天富公司具有房地产开发建设的资质，足以维修案涉房屋。即使按陈清红、笪航所述，不信任天富公司的维修能力，也可以另请其他有资质的维修单位进行维修，但其多次、反复拒绝天富公司维修并拖延至今，导致房屋无法入住的损失进一步扩大，不应由天富公司承担责任。综上，陈清红、笪航的上诉请求于法无据，请求二审法院予以驳回。陈清红、笪航向一审法院起诉请求判令：一、天富公司赔偿其房屋维修费用；二、天富公司赔偿其无法使用房屋的租金损失（自2019年3月3日起按每月6800元的标准计算至实际维修完毕之日止）；三、天富公司赔偿其无法使用房屋的物业费30709元、公摊水电费400元，共计31109元。一审法院认定事实：2013年4月26日，陈清红、笪航（乙方）与天富公司（甲方）签订商品房预售合同1份，约定：甲方预售给乙方的商品房位于南京市江宁区，该商品房的建筑面积331.82平方米。该合同第十三条第三款约定，该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列约定赔偿乙方：乙方的直接经济损失，但扩大的损失或由乙方原因造成的问题甲方不予赔偿。陈清红、笪航已向天富公司支付4269837元的购房款，天富公司于2013年12月30日交付房屋。2018年6月25日，天富公司向陈清红、笪航出具承诺一份：“陈清红、笪航与我方于2013年4月26日签订了房屋买卖合同，购买由我方开发的位于江宁东山街道××（××室）的房屋，现该房屋的有关事项我方做出如下承诺：1.我方认可上述房屋的主体结构存在一些问题，现我方同意按照南京宏亚建设集团有限公司设计院的设计及要求，对该房屋进行加固，并于2018年7月10日前完工。我方保证加固后的房屋符合法律法规规定的质量标准。2.该房屋质保期限自维修加固完工之日起重新计算。3.买方同意本承诺的，应签字确认。未经买方签字同意的，本承诺不视为我方的单方承诺和对该事件的承认”。一审另查明，2018年7月18日，陈清红、笪航曾向一审法院提起诉讼，请求判令：1.天富公司赔偿无法使用案涉房屋的损失（自2013年12月31日起按每月1万元租金计算至天富公司实际修缮完房屋止）；2.天富公司按照南京宏亚建设集团有限公司设计院的设计要求修缮案涉房屋；3.天富公司赔偿装修停工损失19万元；4.天富公司赔偿房屋漏水维修费95940元。该案审理中，双方先达成一致意见，由天富公司于2019年2月20日起对房屋主体结构质量问题进行维修，后陈清红、笪航拒绝按照南京宏亚建设集团有限公司设计院的设计要求进行维修，遂撤回第2项诉讼请求。对于其余诉讼请求，一审法院于2019年8月19日作出民事判决，认定陈清红、笪航因房屋漏水问题支出维修费95940元，认定陈清红、笪航因房屋存在质量问题需要维修而产生租金损失，该租金损失计算期间为自2017年10月30日起至2019年3月2日止，按每月6800元的标准计算，共计109200元，遂判决由天富公司赔偿维修费95940元、租金损失109200元，驳回陈清红、笪航其他诉讼请求。该判决现已经发生法律效力。一审中，陈清红、笪航申请对案涉房屋的屋面梁的质量问题及维修方案进行鉴定。2019年12月20日，南京东南建设工程安全鉴定有限公司作出鉴定报告，其中，质量问题意见为：1.7-10×H轴梁存在混凝土缺失、钢筋外露、贯穿裂缝、箍筋间距偏大的质量问题；2.9×F-H轴梁存在北端未见明显粗骨料、钢筋外露、南端表面蜂窝、截面尺寸偏小、箍筋间距偏大及偏位、顶部钢筋端部未设弯钩的质量问题；3.上述质量问题已影响了结构的安全使用，应进行加固处理（修复）；维修方法意见为：采用局部凿除后按照设计要求重新施工的方法进行修复处理，具体步骤为：1.拆卸7-10×F-K轴区域木地板，对该区域屋盖进行有效的临时支撑；2.拆卸7-10×H轴、9×F-H轴屋面梁顶部及两侧各400毫米宽度范围内的屋面瓦；3.凿除7-10×H轴、9×F-H轴屋面梁全部现有混凝土（含与屋面交接区域），保留内部纵筋并手工除锈处理，在9×F-H轴屋面梁北侧端部采用双面焊接（5d）的方式按照原设计要求补充设置弯钩；4.按照原设计重新布置箍筋、浇筑混凝土；5.按原标准恢复被拆卸的木地板、屋面瓦，拆卸过程中未损坏的木地板、屋面瓦可以继续使用；6.因修复工程施工破损的屋面防水层、墙体等因按原设计要求恢复。为此，陈清红、笪航支持鉴定费16000元。后陈清红、笪航申请对依据上述鉴定报告进行维修的费用进行造价鉴定，2020年8月20日江苏金陵工程管理咨询有限公司作出鉴定意见，结论为：依据上述鉴定报告进行维修的费用造价为24373.47元。为此，陈清红、笪航支出鉴定费6000元。一审再查明，2017年5月15日至同年11月14日，陈清红、笪航缴纳物业费3832元；2017年11月15日至2020年12月31日，陈清红、笪航缴纳物业费30709元。2017年5月15日，陈清红、笪航缴纳公摊水电费400元。一审中，对于质量问题及维修方案的鉴定结论，陈清红、笪航予以认可，天富公司则认为：首先，该鉴定并无必要，鉴定报告所给的修复方案与其出具的修复方案没有本质区别；其次，维修方法中除了第3、4步之外，其余都并非必须的步骤；第三，维修方法中第1、2、5、6步中的屋面防水层的修复步骤是属于陈清红、笪航的原因导致的扩大损失，因为陈清红、笪航刚向其反映时，其就要为陈清红、笪航维修，但陈清红、笪航一直久拖不决，让其无法维修；第四，鉴定费用应由陈清红、笪航负担。经一审法院询问，天富公司仅同意按照维修方法中第3、4步对屋面梁的质量问题进行维修，陈清红、笪航不同意，并将诉讼请求由“天富公司对房屋主体结构的质量问题进行维修（具体维修方案以鉴定为准）”变更为“天富公司赔偿陈清红、笪航房屋维修费用（具体金额以鉴定为准）”，并申请维修造价鉴定。对于维修费用造价鉴定的结论，天富公司予以认可，陈清红、笪航不认可，并申请鉴定人员出庭接受质询。陈清红、笪航提出的异议如下：1.该工程总费用应包括工程建设费、场地使用费（租赁费及场地平整和硬化费用）、检测试验费、成品保护费、材料涨价预备费、工程监理费、工程保险费等；2.该工程属于加固工程，应采用2009年江苏省加固工程计价表及2014年费用定额计算；3.报告中的管理费不足以支付一个管理人员的工资，其工程最少配置项目经理一人、安全员一人、质检员一人，如果人员配置不够，属于违反建筑法；4.施工工期未计算，根据工程施工工艺流程，自施工准备到工程完工，其过程应包括混凝土保养期、因小区物业管理周六周日不允许施工，施工周期需要60天，不允许施工期间设备停滞费及人员停滞费没有考虑；5.工程量计算与质量鉴定报告要求不符，其中混凝土拆除需要梁体两侧各40厘米，加梁体宽度应达到1米宽；6.报告中未按图纸脚手架计算3.6米超高费用及模板支架增加费，因为高度已经超过3.6米，最高已经达到6米，其中原有隔层的施工费用我方已经支付；7.工时设施费未计算，房屋保洁面积也没有做全面考虑，因为灰尘无处不落。鉴定人员出庭并答复如下：第一个问题：1.陈清红、笪航没有搞清楚工程建设总费用与工程造价之间的关系，工程造价不等于工程建设总费用，工程造价只是工程建设总费用的一个部分；2.陈清红、笪航所说的场地使用费、临时设施费都包含在鉴定报告总价措施项目清单与计价表的第7项；3.成品保护费在鉴定报告分布分项工程和单价措施项目清单与计价表第8项；4.陈清红、笪航所说的检测试验费因江苏省物价局文件要求，此费用是由建设单位据实支付给检测单位，鉴定报告中不予计算；5.陈清红、笪航所说的工程监理费不是工程造价鉴定的内容，应由建设单位委托给监理单位，由建设单位据实支付；6、材料涨价预备费是编制工程概算才可计入的费用，在司法鉴定造价中不予计入；7、在江苏省费用定额对企业管理费包含的内容第13项，包含了意外伤害保险费，在鉴定报告中已含企业管理费；第二个问题：鉴定依据是修复方案而不是加固方案，所以不能套用加固定额，而只能套用修缮定额；第三个问题：1、管理费的计取标准是根据江苏省相关定额标准进行计取，管理费的高低我方无法调整；2、施工期间需要配备哪些人员，修复方案中并没有特别说明，我方是按照正常工程考虑；第四个问题：根据修缮定额说明第14条，本计价表中已经综合考虑修缮工程零星、分散、工程规模较小、连续作业差、施工障碍等人工降效因素、临时停水、停电等用工、停工因素，执行时如果特殊原因均不得另行增加费用；第五个问题：1.工程量计算是在现场勘验的基础上进行确定的，现场勘验时双方当事人都在场并在勘验记录上签字；2.工程量计算严格按修复方案的要求进行计算，符合无误；第六个问题：1.其现场勘验确定，修复的区域距现有楼面高度不超过3米，故不能计算超高费用；2.现有楼面是否是陈清红、笪航临时加盖，其现场无法勘验，也无法判别此楼面能否承受支架；3.修复方案中只要求对该区域进行有效的临时支撑，而并没有具体的支撑方案，故只能按照正常支撑考虑；第七个问题：报告中已经做了回复，其中临时设施费按定额的最高标准进行计算，陈清红、笪航提出过低没有依据，保洁费在鉴定报告第4页第4条已经作了说明。一审法院认为，陈清红、笪航与天富公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，陈清红、笪航按约向天富公司支付了房款，天富公司亦应按约向陈清红、笪航交付质量合格的房屋。现案涉房屋的屋面梁存在质量问题，天富公司应承担相应的违约责任，赔偿陈清红、笪航相应损失。一、关于陈清红、笪航主张的维修费用问题。本案所涉两次鉴定，鉴定机构系依法选择确定，均具有相应资质，陈清红、笪航对维修费用造价鉴定意见提议的异议，鉴定机构均作出了答复，并且鉴定机构的答复符合相关鉴定规范，故对两次鉴定的意见，一审法院均予以采信。因此，天富公司于本案应赔偿陈清红、笪航房屋维修费24373.47元。二、关于陈清红、笪航主张的租金损失问题。陈清红、笪航在12236号案中撤回要求天富公司按照南京宏亚建设集团有限公司设计院的设计要求进行维修的诉讼请求，但并未撤回因维修该质量问题所产生的租金损失，并且依据12236号案民事判决，法院认定陈清红、笪航维修涉案房屋质量问题所需时间已经考虑了房屋主体结构质量问题所需的维修时间，陈清红、笪航在本案中主张的租金损失与在12236号案中主张的租金损失的起算虽不一样，但实际仍然是维修房屋质量问题期间的损失，因此陈清红、笪航主张的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。三、关于陈清红、笪航主张的物业费、公摊水电费的问题。因涉案房屋存在质量问题导致陈清红、笪航不能实际使用房屋，故天富公司应赔偿陈清红、笪航的物业费、公摊水电费损失，但同时陈清红、笪航也注意避免该损失扩大的义务，结合12236号案民事判决认定的维修涉案房屋质量问题所需时间，一审法院酌定自2017年10月30日起计算至2019年3月2日止，经计算该期间物业费为11478.66元[2017年10月30日至11月14日共计15天为319.33元（3832元÷6个月÷30天×15天），2017年11月15日至2019年3月2日共计15.57个月为11159.33元（26877元÷37.5个月×15.57个月）]。陈清红、笪航就公摊水电费提供的证据并未明确具体期间，一审法院酌定按350元计算。天富公司辩称其不应赔偿陈清红、笪航物业费、公摊水电费损失，缺乏依据，一审法院依法不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、天富公司赔偿陈清红、笪航维修费24373.47元、物业费损失11478.66元、公摊水电费350元，合计36202.13元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回陈清红、笪航的其他诉讼请求。一审案件受理费1150元、鉴定费22000元，合计23150元，由天富公司负担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，陈清红、笪航提交天富公司于2019年3月20日出具的情况说明一份，用于证明天富公司承认于2019年3月8日派人对案涉房屋进行施工，后双方产生矛盾并报了警。因此，天富公司并未如约进行维修，且天富公司的施工对案涉房屋造成了新的破坏。该情况说明载明“因天泽园40栋104室笪先生购买的房屋存在质量问题，我公司与40栋104室笪先生准备进行屋面梁加固，我告诉出具了加固方案并以图纸形式给了笪先生。公司与2019年3月8日派人对三层屋面梁按加固方案进行施工。笪先生及家属到达现场后发现有人在对大梁进行施工并报了警，经警察调解需我公司出具情况说明。特此说明”。天富公司对上述情况说明的真实性予以认可，但认为该材料只是其向警方出具的说明，目的是为了调解，并不能证明天富公司对案涉房屋造成了新的破坏，与本案无关。至于案涉房屋的大梁是否是被天富公司损坏，不在本案审理范围内。二审中，陈清红、笪航陈述，因天富公司的暴力施工导致案涉房屋大梁产生新的损伤，已产生了超出鉴定结论范围的维修费。本院询问陈清红、笪航，其所称的导致大梁产生新损伤的天富公司暴力施工发生于何时。陈清红、笪航回复，2019年3月8日。本院询问陈清红、笪航，本案一审中，鉴定机构于2019年12月20日就大梁质量问题及维修方案出具鉴定报告，维修费用的造价鉴定系于2020年8月20日作出，其在申请维修费用鉴定时，是否提出另有大梁损伤的维修费用需鉴定。陈清红、笪航回复，原来的质量问题是大梁的问题，后来也是大梁的损伤问题，只不过损伤的程度不一样。经本院询问，陈清红、笪航陈述，其自行找施工单位依照一审法院委托鉴定作出的维修方案完成维修，该维修方案已能够修复其所称的大梁问题，不论是大梁原始质量问题还是天富公司维修造成的损伤。其与施工单位签订了合同，已支付了6万元，余款尚未支付，因为还没有结算。天富公司陈述，其对陈清红、笪航主张的所有费用全部不予认可。陈清红、笪航对一审维修费用鉴定报告的提出异议，鉴定人员已作出答复。陈清红、笪航上诉称的已找装饰装修公司花费13万元维修完毕，但没有提交相关证据，其无法认可相应金额全部为修缮大梁的费用。以上事实，有情况说明以及本院询问笔录在案为凭。本案二审争议焦点为：一、陈清红、笪航要求改判酌定天富公司赔偿其房屋维修费13万元的上诉请求是否有充分依据；二、陈清红、笪航要求天富公司赔偿2019年3月至2020年12月30日期间的租金损失的主张能否成立。对于争议焦点一，本院认为，陈清红、笪航提起本案诉讼要求天富公司赔偿其案涉房屋维修费用，具体赔偿金额以鉴定为准。一审法院委托鉴定机构就案涉房屋的修复作出修复方案后，陈清红、笪航对该修复方案予以认可，并在二审期间称其已实际按照该修复方案完成对案涉房屋的维修。而一审期间就修复费用的鉴定即是依据上述修复方案作出，相应鉴定造价明确为24373.47元。陈清红、笪航上述认为，根据鉴定人员的回复，工程造价只是工程建设总费用的一个部分，因此，其修复案涉房屋所需的实际费用应超出该造价鉴定，而检测试验费、工程监理费均为工程建设中实际发生的费用，包含在工程建设总费用中，但并不包含在该造价鉴定中。对此，本院认为，一审中，鉴定机构人员已就此明确回复，检测费系建设单位实际支付给检测机构的费用，而工程监理费已应由建设单位委托给监理单位，由建设单位据实支付。二审中，陈清红、笪航称其已维修案涉房屋完毕，但未提交证据证明该维修实际发生了检测试验费或工程监理费。实际上，鉴定机构系基于双方当事人提交的资料以及现场勘验的实际情况，按江苏省相关定额及造价文件等依据作出相应造价鉴定报告，并无证据证明鉴定机构存在违反鉴定规程等违法违规情形，一审法院采信相应鉴定意见，并无不当。陈清红、笪航要求本院改判酌定天富公司支付其13万元维修费，缺乏依据，本院不予支持。对于争议焦点二，本院认为，陈清红、笪航曾起诉要求天富公司赔偿其无法使用案涉房屋的损失，按每月1万元租金标准计算至案涉房屋修缮完毕止。该案审理中，陈清红、笪航已提及案涉房屋大梁存在问题，并同意天富公司于2019年2月20日修缮房屋，但此后，陈清红、笪航实际拒绝天富公司进行维修。陈清红、笪航虽称其拒绝天富公司维修系因天富公司施工不规范导致，但其并未就此提交证据证明。此外，根据陈清红、笪航在二审期间提交的情况说明，天富公司确曾于2019年3月到场维修案涉房屋大梁，但陈清红家人到场阻止并报警。综上，因陈清红、笪航无正当理由拒绝天富公司进行案涉房屋维修而导致扩大的案涉房屋不能使用的损失，其无权要求天富公司承担。因此，一审法院不支持陈清红、笪航要求天富公司支付2019年3月之后的租金损失，亦无不当。综上，陈清红、笪航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2413元，由上诉人陈清红、笪航负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  王路审判员  龚震二〇二一年三月二十二日法官助理高礼慧书记员陈晓君