北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终353号上诉人（原审被告）：北京市天竺房地产开发公司，住所地北京市顺义区天竺镇政府街。法定代表人：张云鹏，总经理。委托诉讼代理人：王延涛，北京雷杰展达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：北京市天竺房地产开发公司第一开发公司，住所地北京市顺义区光明北街路西。负责人：金建培，经理。委托诉讼代理人：王延涛，北京雷杰展达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑秀丽，女，1963年8月3日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人北京市天竺房地产开发公司（以下简称天竺房地产公司）、上诉人北京市天竺房地产开发公司第一开发公司（以下简称天竺房地产第一公司）因与被上诉人郑秀丽房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张海洋独任审理，于2021年1月25日公开开庭审理了本案。上诉人天竺房地产公司及天竺房地产第一公司之共同委托诉讼代理人王延涛、被上诉人郑秀丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天竺房地产公司及天竺房地产第一公司共同上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回郑秀丽的一审全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律不正确。一、一审法院以“合同中明确约定甲方一次性交付购房款、冲抵工程款”，且天竺房地产公司及天竺房地产第一公司已经交付涉案房屋，即认为天竺房地产公司及天竺房地产第一公司主张王永良未支付购房款“不符合商品房的交易习惯和本案中的基础事实”没有事实依据。1.合同条款是确定合同双方权利义务内容的依据，而不是合同中权利义务是否履行的证明。合同履行的事实需要合同条款以外的证据加以证明。本案中，案涉《商品房购销合同》（第二条第2项与第3项是关于付款方式的约定，即王永良可以一次性支付购房款，也可以分期冲抵工程费的方式履行付款义务。但王永良是否已按照上述付款方式履行付款义务，凭合同的约定根本无法确定，还需要其实际履行的证据加以证明。由于支付购房款是王永良一方的义务，是否履行该义务应由王永良一方承担举证责任。因而王永良一方主张已经付款，其要么出具一次性付款的凭证，要么出具冲抵工程费的依据，否则，不能凭合同中约定应支付购房款，就推定已经支付了购房款。2.天竺房地产公司及天竺房地产第一公司交付房屋的事实不能证明王永良已经支付了购房款。案涉《商品房购销合同》（第二条第4项对房屋交付期限有明确约定而对付款期限没有约定，天竺房地产公司及天竺房地产第一公司按照合同交付房屋不是以王永良付款为前提，交房不是付款的充分条件，而且冲抵工程费的付款方式是在分期付款中进行的约定，工程费需要分期多次才可冲抵购房款，不会在签订合同时就已经冲抵完成。因为，如果在签约时工程费足以冲抵工程费，而且已经冲抵完成，则冲抵工程费的约定就不应出现在合同第二条第3项分期付款中，而应在合同第二条第2项“一次性付款”中约定。所以从天竺房地产公司及天竺房地产第一公司交付房屋这一事实中也不能认定王永良已经支付了购房款。二、2002年8月26日天竺房地产第一公司被北京市工商行政管理局顺义分局吊销营业执照、2003年12月10日北京市公安局顺义分局《立案决定书》立案侦查天竺房地产第一公司原负责人金建培挪用资金，至今没有任何结论。加之，王永良在世时天竺房地产公司及天竺房地产第一公司明确要求其提供付款证明，后由于王永良病故，天竺房地产公司及天竺房地产第一公司才未采取措施。退一步讲，向“王永良一方主张过返还房屋或支付购房款”是天竺房地产公司及天竺房地产第一公司的权利，在何时、采取何种方式行使是天竺房地产公司及天竺房地产第一公司的自由，权利是否行使与王永良是否已经履行了付款义务没有必然联系。另外，按照郑秀丽的说法，假设王永良早已通过冲抵工程费的方式支付了购房款，那么由经办人王永良及时办理涉案房产的产权过户，而不是拖至18年，直到王永良去世，由其继承人诉请天竺房地产公司及天竺房地产第一公司协助办证，才符合常理。三、根据我国民诉法谁主张、谁举证的规定，郑秀丽诉请协助房屋过户，应由其举证证明自己已经履行了购房款支付义务，案涉房屋已经具备了过户条件。而一审判决在郑秀丽不能提供证据证明上述事实的情况下，认定王永良已经履行了付款义务，违反了民诉法关于举证责任分配的规定。由于涉案房屋办理过户以提供购房款支付凭证为必要条件，在王永良没有支付购房款、缺少付款凭证的条件下，一审判决判令天竺房地产公司及天竺房地产第一公司协助办理案涉房屋产权过户，没有法律依据。郑秀丽辩称，同意一审判决，不同意天竺房地产公司及天竺房地产第一公司的上诉请求。郑秀丽向一审法院起诉请求：1.请求法院判令天竺房地产公司及天竺房地产第一公司协助郑秀丽将北京市顺义区×××房屋过户到郑秀丽名下；2.判决天竺房地产公司及天竺房地产第一公司负担本案诉讼费。一审法院认定事实：王永良系郑秀丽配偶，于2018年4月30日去世。1999年4月26日，王永良与天竺房地产第一公司签订《商品房购销合同》，合同约定甲方向乙方订购北京市顺义区×××房屋，面积120.69平方米，房屋价款为236337元。合同第二条销售依据及付款方式第2款载明：甲方一次性交付购房款236337元。合同第2页空白部分手写内容为：代收费：贰万壹仟捌佰零叁元整。合同全款贰拾伍万捌仟壹佰肆拾元整。第二条第3款甲方分期付款表中手写“冲抵工程款”。郑秀丽主张其是王永良的合法继承人，提交中华人民共和国北京市龙诚公证处出具的《公证书》予以证明。《公证书》显示王永良于2018年4月30日死亡；被继承人王永良的继承人有王永良的配偶郑秀丽、女儿王萌、父亲王通计、母亲张藏慎，其中王永良的父亲王通计、母亲张藏慎均先于其死亡。据被继承人王永良的全部继承人郑秀丽、王萌称，被继承人王永良生前未立有遗嘱，也没有与他人签订遗赠抚养协议。全部继承人对被继承人生前无遗嘱和遗赠抚养协议的事实无争议。继承人郑秀丽、王萌向本处申请继承被继承人王永良的下列遗产：位于北京市顺义区×区×楼××的房产一套，建筑面积120.69平方米，该房产尚未办理产权证书。郑秀丽表示要求继承被继承人王永良的上述遗产。王萌明确表示放弃对上述王永良遗产的继承权。……兹证明王永良的上述遗产由王永良的妻子郑秀丽一人继承。郑秀丽主张涉诉房屋是王永良购买，王永良承包涉案小区装修，开发商欠付装修款，后用涉案房屋折抵。天竺房地产公司及天竺房地产第一公司对此不予认可，表示双方签订合同时，房屋已经建成，在合同中双方约定王永良分期付款购买，分期付款表中约定第三次才冲抵工程款，且充抵工程款的前提是有装修工程，其未查询到王永良承包工程的情况。天竺房地产公司提交京工商处字[2002]第429号北京市工商局行政管理局顺义分局行政处罚决定书，显示因未在规定期限内申报2001年度企业年检，天竺房地产第一公司的营业执照被依法吊销，其债权债务由主办单位、投资人或清算组织负责清算。一审庭审中，天竺房地产公司陈述由其对天竺房地产第一公司的债权债务进行清算。天竺房地产公司提交北京市公安局顺义分局2003年12月10日出具的《立案决定书》复印件一张，证明天竺房地产第一公司负责人金建培涉嫌挪用资金，一直未清理该公司的债权债务，该公司不知道本案中购房合同的情况，郑秀丽一直未支付房款，购房合同应是失效的。一审庭审中，天竺房地产公司及天竺房地产第一公司对于《商品房购销合同》的真实性并无异议，并陈述涉案房屋已经于1999年交付王永良使用。经一审法院明确询问，如主张合同失效，是否曾向王永良一方主张权利，天竺房地产公司及天竺房地产第一公司表示未曾。一审庭审中，就涉案小区房屋不动产登记办理情况，天竺房地产公司及天竺房地产第一公司陈述该小区自2000年开始办理不动产登记，能办理的都已经办理了。郑秀丽就此陈述王永良曾多次向天竺房地产公司及天竺房地产第一公司要求办理不动产登记，但天竺房地产公司及天竺房地产第一公司均未配合。一审法院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。郑秀丽提交王永良与天竺房地产第一公司签订的《商品房购销合同》，用以证实双方存在房屋买卖合同关系。天竺房地产公司及天竺房地产第一公司对该合同的真实性并无异议，但对王永良是否支付购房款持有异议。经审查该合同，合同中明确约定“甲方一次性交付购房款”“冲抵工程款”的内容，且天竺房地产公司及天竺房地产第一公司明确陈述该房屋在1999年，即商品房购销合同签订当年即交付王永良使用。结合上述合同内容以及涉案房屋交付使用情况，一审法院认为天竺房地产公司及天竺房地产第一公司陈述王永良未支付购房款、涉案合同应失效的主张，并不符合商品房的交易习惯和本案中的基础事实。加之，天竺房地产公司及天竺房地产第一公司虽主张涉案合同失效，但在近20年的时间里从未向王永良一方主张过返还房屋或支付购房款，明显不符合常理。天竺房地产公司主张天竺房地产第一公司营业执照被吊销、由天竺房地产公司进行清算，但从吊销、清算至今也已18年，天竺房地产公司仍未核算清楚王永良是否支付购房款也不符合常理。另，天竺房地产公司虽提交《立案决定书》，但一审法院审查该立案决定书内容，无法确定与本案是否具有关联性，天竺房地产公司主张天竺房地产第一公司亦未向法庭提交相应证据予以证实。综上，一审法院认为，天竺房地产公司主张天竺房地产第一公司的辩解意见难以采信。王永良现已去世，郑秀丽提交涉案房屋继承的《公证书》证实其对涉案房屋享有继承权，一审法院经审查不持异议。郑秀丽作为涉案房屋的继承人，有权要求天竺房地产公司主张天竺房地产第一公司履行合同义务，办理房屋产权登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：北京市天竺房地产开发公司、北京市天竺房地产开发公司第一开发公司于判决生效之日起七日内协助郑秀丽将位于北京市顺义区双兴小区××楼××室房屋过户至郑秀丽名下。二审中，当事人均未提交证据。二审期间，本院补充查明以下事实：《商品房购销合同》第七条其他事宜，1.本合同经双方代表签字并收到甲方购房款后生效；乙方收齐全部购房款交付房屋后失效。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：天竺房地产第一公司与王永良签订了《商品房购销合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。现郑秀丽主张要求天竺房地产公司及天竺房地产第一公司将涉案房屋过户到己方名下，天竺房地产公司及天竺房地产第一公司上诉主张王永良生前并未支付涉案房屋的购房款，且郑秀丽亦未提交其支付购房款的凭证，其应当承担举证不能的不利后果，天竺房地产公司及天竺房地产第一公司没有义务为其办理过户手续。故本案二审争议焦点为涉案房屋购房款是否已经支付，天竺房地产公司及天竺房地产第一公司是否应当协助办理涉案房屋过户。本院认为，因涉案《商品房购销合同》于1999年4月26日签署，时间较为久远，且当时经办人王永良已经去世，天竺房地产第一公司被吊销，其当时负责人被采取刑事措施，关于涉案房屋签署以及支付购房款的相关文件及情况天竺房地产公司目前负责人及郑秀丽均表示不清楚，相关事实情况亦难以核实。故针对本案当事人的诉求，本院将结合相关法律规定、《商品房购销合同》约定、社会日常经验及房屋交易习惯等综合分析予以认定。首先，涉案《商品房购销合同》第七条第1项约定：“本合同经双方代表签字并收到甲方购房款后生效；乙方收齐全部购房款交付房屋后失效。”现天竺房地产公司及天竺房地产第一公司主张郑秀丽并未支付购房款，但双方均认可涉案房屋于合同签订当年即交付。天竺房地产公司及天竺房地产第一公司虽主张房屋交付并不以支付购房款为前提，但根据合同文义解释，“乙方收齐全部购房款交付房屋后失效”可以理解为天竺房地产第一公司是采取收齐全部购房款后才向业主交付房屋。其次，根据社会日常经验及房屋交易习惯，针对房屋、土地等不动产交易，房地产公司常采用先付款后交房的商业惯例。本案涉案房屋于1999年已经交付给王永良占有使用至今，期间长达20余年，且现无证据表明天竺房地产公司及天竺房地产第一公司在该期间提出过异议或者要求其支付购房款的意思表示。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中郑秀丽虽然没有提交支付购房款的凭证等直接证据，但根据《商品房购销合同》约定，涉案房屋已经交付的事实等间接证据，结合社会经验常识及房屋交易商业惯例，郑秀丽主张涉案房屋的购房款已经支付完毕具有高度可能性，天竺房地产公司及天竺房地产第一公司虽不予认可，但对房屋的交付及占有使用并未提出合理解释，亦未提交其他充分有效证据予以反驳，故本院对其上诉请求，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”故一审法院认定天竺房地产公司、天竺房地产第一公司协助郑秀丽将涉案房屋过户至郑秀丽名下，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，天竺房地产公司、天竺房地产第一公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由北京市天竺房地产开发公司负担70元（已交纳）；由北京市天竺房地产开发公司第一开发公司负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张海洋二〇二一年三月十九日法官助理 张 清书 记 员 屈赛男