四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川13民终368号 上诉人（原审被告）：四川中南明大置业投资有限公司，住所地四川省南充市顺庆区××路××段××号青年城二区1号楼26层6号。 法定代表人：肖广瑜，执行董事。 委托诉讼代理人：杜黎宏，男，1981年1月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：刘蜀平，男，1978年2月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 上诉人四川中南明大置业投资有限公司（以下简称中南明大公司）因与被上诉人刘蜀平商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初5008号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，本案现已审理终结。 四川中南明大置业投资有限公司向本院提起上诉请求：1.撤销原判第一项，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金2247.9元；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同对逾期交房违约责任进行了约定，应按约定处理。一审将违约金调整过高，应参照同楼盘其他判例从交房之日起按已付房款的万分之零点一进行计算即违约金为2247.9元。被上诉一审主张的逾期交房违约金为7999元，一审判决11239.52元超出被上诉人的诉讼请求范围。 刘蜀平答辩称，上诉人的主张没有事实依据，按照南充市中级人民法院的（2020）川13民终2626号生效民事判决，业主接房之前的逾期交房违约金的标准按日万分之0.5，交房之后到取得竣工验收备案表资料达到交房条件时按日万分之0.1计算，因此，本案一审判决标准没有超出南充市中级法院的生效判决标准，没有超过诉讼请求范围。请求驳回上诉，维持原判。 刘蜀平向一审法院起诉请求：1.判令中南明大公司按《商品房买卖合同》第十一条和第十五约定，支付刘蜀平逾期交房违约金7999元，（以日万分之0.5为标准计算，违约金暂计算至2019年1月2日，之后违约金每半年支付一次，直至达到法定和约定的交房条件为止）；2.判令中南明大公司按照《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定，支付刘蜀平逾期办理初始登记违约金32327元（违约金计算时间从约定办理初始登记2017年1月2日起至实际取得权属证明之日止，本次违约金暂计算至2020年4月1日止，之后的违约每半年支付一次，直到取得初始权属证明之日止）；3.判令中南明大公司按《商品房买卖合同》第二十条第（三）款约定，支付刘蜀平逾期办理转移登记违约金32327元（违约金计算时间从商品房交付之日起365日内至实际取得房屋所有权之日止，本次违约金暂计算从2017年1月2日起至2020年4月1日止，以后的违约金每半年支付一次，直到取得转移登记权属所有权证书之日止），以上1至3项合计主张赔偿金额合计72653元；4、判令中南明大公司立即协助刘蜀平办理房屋所有权证；5、本案诉讼费由中南明大公司承担。 一审法院认定事实如下：2013年9月29日，刘蜀平以及案外人陈丹（买受人）与中南明大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定刘蜀平、陈丹购买由中南明大公司开发的位于南充市顺庆区××路××段××号××幢××单元××层××号住宅，房屋总价款为545608元。合同第十一条约定交付条件为：（一）出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十三条约定逾期交房责任为：除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照以下方式处理：逾期在90日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同第二十条第（二）款约定初始登记为：出卖人应当在2017年1月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。因出卖人责任未取得的，双方同意按逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房处理。第二十条第（三）款约定转移登记为：商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意按以下方式处理：逾期后向买受人支付已付房款的万分之三作为违约金，买受人不退房。 合同签订后，刘蜀平、陈丹已按约通过贷款方式向中南明大公司支付了购房款，中南明大公司未在合同约定的时间向刘蜀平、陈丹交付房屋。2016年4月7日，南充市房地产测绘所出具了房屋面积测绘报告，中南明大公司向刘蜀平、陈丹的交房时间为2018年9月7日。该房屋截止到本案法庭辩论终结之日，未取得所在楼栋的竣工验收备案表，未能办理房屋初始登记及房屋权属证书。 另查明，一审法院于2019年4月4日出具（2019）川1302民初2781号民事调解书，协议刘蜀平与陈丹自愿离婚；位于南充市顺庆区××路××段××号××幢××单元××层××号房屋归刘蜀平所有，按揭贷款由刘蜀平独自偿还；刘蜀平支付陈丹财产分割费134000元。 一审法院认为，本案的争议焦点：（一）刘蜀平主张的未按约定交房违约金请求是否超过诉讼时效以及违约金的认定。双方签订的商品房买卖合同对逾期交房违约金约定按日计算，该违约金应当从违约之日起按日分别计算至违约终止时，故每日的违约金均存在一个诉讼时效期间。刘蜀平提起诉讼时间为2020年7月22日，按照法律规定的诉讼时效期限3年倒推3年，即2017年7月22日以后发生的违约金在法律保护范围之内，2017年7月22日以前产生的违约金已超过诉讼时效期间。中南明大公司逾期交付房屋，给刘蜀平造成的损失明显超过合同约定的违约金，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，根据刘蜀平的调整违约金的主张，一审法院将未按期限交付房屋的逾期交房违约金调整为，每日按房屋总价款的万分之0.5的标准计算。双方确认交房时间为2018年9月7日，故应当予以保护的交房前违约金即2017年7月22日至2018年9月7日期间的违约金为11239.52元（545608元×0.005%×412天)。关于自2018年9月7日后的逾期交房违约金计算方式，房屋已经交付，虽未达到合同约定的交付条件，但刘蜀平于实际接受房屋后开始获益，且刘蜀平未对其所受损失提交证据予以证明，故认定双方当事人在合同中约定的违约金不明显低于其所受损失，故对刘蜀平调整违约金的主张不予支持，中南明大公司应按合同约定的违约金标准向刘蜀平支付违约金。因此，2018年9月7日之后的违约金以545608元为基数，按每日万分之0.1的标准计算至符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止。刘蜀平要求中南明大公司在违约行为持续时间较长的情况下，每半年支付一次违约金的诉讼请求较为合理，予以支持。 （二）中南明大公司承担逾期办理初始登记违约金以及逾期办证违约金的认定。 刘蜀平主张的逾期办理初始登记违约金和逾期办理转移登记违约金，均为2017年1月1日起开始起算。因两项违约金起始时间相同，其指向为刘蜀平作为买受人没有取得房屋所有权证书而造成损失，故一审法院将两项违约金作为一个整体，视为当事人对逾期登记和办证违约责任的约定。依照商品房买卖合同约定，中南明大公司应当在2017年1月1日前办理房屋初始登记及并协助刘蜀平取得房屋权属证书，但至今近三年多时间仍未果，按合同约定中南明大公司承担房款总价万分之三计算的固定违约金，明显过低。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条的规定予以调整，酌情调整为按已付房款的每日万分之0.5标准计算。故中南明大公司截止法庭辩论终结之日2020年9月9日逾期登记和办证违约金为36746.69元（545608元×0.005%×1347天）。若四川泰合公司在法庭辩论终结日后存在违约行为，刘蜀平可另行主张。 （三）刘蜀平主张中南明大公司立即协助刘蜀平办理房屋所有权证主张的认定。 根据审理查明的事实，案涉房屋尚未取得初始登记和竣工备案表等，中南明大公司立即协助刘蜀平办理房屋所有权证书在法律上或者事实上不能履行，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”的规定，对刘蜀平主张中南明大公司立即协助办理房屋所有权证的诉讼请求，不予支持。刘蜀平可待初始登记完成后另行请求出卖人协助办理房屋权属证书。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、四川中南明大置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘蜀平支付逾期交房违约金11239.52元，并以545608元为基数按日利率万分之零点一的标准自2018年9月8日起计算至符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止，若本判决确定的给付之日后产生违约金超过半年的，每半年支付一次；二、四川中南明大置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘蜀平支付截止2020年9月9日的逾期登记和逾期办证违约金36746.69元；三、驳回原告刘蜀平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元，由四川中南明大置业投资有限公司负担。 本院审理查明的事实与一审认定的一致。 同时查明，本院就本案所涉小区的生效民事判决对逾期交房违约金的计算标准是，业主接房之前的逾期交房违约金的标准按日万分之0.5计算，交房之后到符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止按日万分之0.1计算。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案针对中南明大公司的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 上诉人中南明大公司逾期交房的违约行为，双方当事人无异议，中南明大公司应当支付逾期交房违约金。一审判决按照业主接房之前的逾期交房违约金的标准按日万分之0.5计算，交房之后到符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止按日万分之0.1计算，符合客观实际，且与同小区同类案件的本院已生效的民事判决计算标准一致，本院予以采纳。但一审判决交房之前的违约金的金额为11239.52元,而被上诉人刘蜀平主张的违约金为7999元，超过当事人的诉讼请求范围，本院予以纠正。中南明大公司上诉主张全部按日万分之0.1计算违约金的理由不成立，本院不予支持。但主张一审判决超出刘蜀平的诉讼请求范围，本院予以采纳。 综上所述，中南明大公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初5008号民事判决第二、三项，即“四川中南明大置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向刘蜀平支付截止2020年9月9日的逾期登记和逾期办证违约金36746.69元”、“驳回原告刘蜀平的其他诉讼请求”； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初5008号民事判决第一项“四川中南明大置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘蜀平支付逾期交房违约金11239.52元，并以545608元为基数按日利率万分之零点一的标准自2018年9月8日起计算至符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止，若本判决确定的给付之日后产生违约金超过半年的，每半年支付一次”为“四川中南明大置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向刘蜀平支付逾期交房违约金7999元，并以545608元为基数按日利率万分之零点一的标准自2018年9月8日起计算至符合《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件之日止，若本判决确定的给付之日后产生违约金超过半年的，每半年支付一次”。 一审案件受理费808元，由四川中南明大置业投资有限公司负担；二审案件受理费81元，由四川中南明大置业投资有限公司负担61元，刘蜀平负担20元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二一年三月二十五日 书记员 周 针