浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0212民初13421号原告：宁波源源山富进出口有限公司（统一社会信用代码为91330206786783632B）。住所地：宁波市北仑区戚家山江滨路**。法定代表人：王和，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：诸密特，浙江联吉律师事务所律师。被告：宁波大海置业有限公司（统一社会信用代码为913302126913585450）。住。住所地：宁波市鄞州区钟公庙街道长丰村/div>法定代表人：金良娟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋烽，上海市建纬律师事务所律师。原告宁波源源山富进出口有限公司（以下简称源源山富公司）为与被告宁波大海置业有限公司（以下简称大海公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年9月24日向本院提起诉讼，本院登记为（2020）浙0212民诉前调10313号案件进行诉前调解，后于2020年10月10日登记为（2020）浙0212民初13421号案件适用简易程序进行审理。本案于2020年11月11日公开开庭进行了审理，源源山富公司的委托诉讼代理人诸密特、大海公司的委托诉讼代理人蒋烽到庭参加诉讼。本案审理中，当事人要求庭外和解60天，本院予以准许，但和解未果。本案现已审理终结。原告源源山富公司起诉称：其与大海公司于2013年11月18日签订了编号分别为2013016300056、2013016300057、2013016300058、2013016300059、2013016300060、2013016300061的《商品房买卖合同》各一份，约定源源山富公司向大海公司购买位于宁波市鄞州区××街道××村××大厦××幢××号××号××号××号××号××号××商品房，成交价款分别为2085364元、2144610元、2082052元、2380566元、2308824元、2003683元（合计13005099元）。上述合同第十六条约定，大海公司承诺于2016年6月30日前取得土地、房屋初始登记权属证书并交付给源源山富公司，若大海公司不能按约定日期交付权属证书，自约定日期起120日后源源山富公司不退房的，大海公司应自约定日期起至实际交付权属证书之日止按源源山富公司已付购房款的日万分之一的标准支付违约金。合同签订后，源源山富公司于2014年1月7日前交清了全部购房款13005099元，但大海公司至今仍未能交付土地、房屋初始登记权属证书，导致源源山富公司未能办理房屋权属转移登记，其行为已构成违约，给源源山富公司造成了巨大损失。故诉至法院，请求判令：一、大海公司立即向源源山富公司交付位于宁波市鄞州区××街道××村××大厦××幢××号××号××号××号××号××号××商品房的土地、房屋初始登记权属证书；二、大海公司向源源山富公司支付自2016年7月1日起至上述权属证书实际交付之日止按已付房款13005099元的日万分之一计算的逾期交付权属证书违约金（暂计算至2020年8月30日的违约金金额为1979376元）。本案审理中，因大海公司已实际交付上述商品房的不动产权初始登记权属证书，故源源山富公司将上述诉讼请求变更为：大海公司向源源山富公司支付自2016年7月1日起至2020年5月15日止按已付房款13005099元的日万分之一计算的逾期交付权属证书违约金1840222元。被告大海公司答辩称：一、源源山富公司要求大海公司交付涉案商品房的土地、房屋初始登记权属证书的条件尚不具备。涉案《商品房买卖合同》第十二条约定：“由于买受人在出卖人书面通知的交付日期前未付清全部房款（包括并不限于因面积差异需补足的房款）、违约金或赔偿金、出卖人代收的税费等应由买受人承担的费用以及存在按揭贷款未发放或买受人未按时还贷的情况的，出卖人有权拒绝买受人办理该商品房的验收交接手续，并有权拒绝履行本合同的其他义务，出卖人不承担逾期交付的责任，由此造成的相关损失由买受人自行承担。”合同附件八《补充协议》约定：“买受人应在交付通知规定的时间内前来办理交付手续并付清全部余款。”合同附件九《关于首次物业专项维修资金收交事项的告知书》约定：“新建物业首期专项维修资金由建设单位向物业专项维修资金管理机构代交，购房人在办理房屋交付手续时向建设单位缴纳。”由此可知，源源山富公司负有在房屋交付前即2017年6月6日前付清上述费用的义务。基于交付时的特殊情况，大海公司在2017年6月6日虽未向源源山富公司主张，但并未免除源源山富公司的付款义务。大海公司已于2020年5月15日通知源源山富公司付清物业专项维修基金、前期物业服务费、物业保证金、物业委员会筹办费等费用合计281428.54元，但时至今日，源源山富公司仍未付清。在源源山富公司未付清上述费用前，大海公司有权行使先履行抗辩权，拒绝交付权属证书。二、源源山富公司无权向大海公司主张逾期交付权属证书违约金。迫于小业主群诉、群访的压力，在政府协调、法院主持下，本案双方对逾期交房与逾期交付权属证书两项违约金已作出处分且处分完毕，即两项违约金统一计算至2017年6月6日，但仅计取逾期交房违约金3394330元，不再计取逾期交付权属证书违约金。首先，双方在2017年6月6日共同签订的《补充协议》中对两项违约金的计取作出明确约定：“双方协商同意大海公司应付的违约金计算至2017年6月6日止。”此处“违约金”的表述，不仅包括逾期交房违约金，还包括逾期交付权属证书违约金。其次，在源源山富公司诉大海公司商品房预售合同纠纷一案[案号为（2017）浙0212民初7616号]调解中，大海公司提出：“我们同意支付违约金，但是只支付一项违约金，那就是逾期交房违约金，该违约金计算的时间计至2017年6月6日，我们愿意和原告协商解决。”据此，应当认为当时双方达成调解协议，是基于源源山富公司同意大海公司仅支付一项违约金的前提下达成的，即大海公司仅需支付3394330元的逾期交房违约金。综上，既然双方已对逾期交付权属证书违约金处分完毕，源源山富公司就无权再向大海公司主张该违约金。三、退一步而言，源源山富公司即使被视为仍有权主张逾期交付权属证书违约金，大海公司也不应再承担。其一，如计取2017年6月6日之前的逾期交付权属证书违约金，则将与逾期交房违约金构成重叠计算。如上所述，（2017）浙0212民初7616号案件中，双方已对2016年1月1日至2017年6月6日期间的两项违约金达成一致协议，因逾期交房与逾期办证皆因逾期竣工同一事由所致，故两项违约金不应重叠计算，故大海公司不应再承担2016年7月1日至2017年6月6日期间的逾期交付权属证书违约金。其二，2017年6月6日之后，因源源山富公司未付清相关费用致使权属证书的交付条件不具备，故大海公司无需再承担此后的逾期交付权属证书违约金。其三，在大海公司已承担了高额违约金的情况下，如若再承担逾期交付权属证书违约金，则所承担违约金显然“过分高于造成的损失”，法院应将此违约金直接调减至0元。（2017）浙0212民初7616号案件已确认大海公司应承担的违约金高达3394330元（占已交房款总额13005099元的26.10%），该笔违约金已足够弥补源源山富公司的所有损失（若有）。如若大海公司还需承担逾期交付权属证书违约金1979396元，则两项违约金合计将高达5373726元，将占已交房款总额的41.30%，明显畸高，且远超源源山富公司的实际损失（若有）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，可认定涉案违约金已超过造成损失的百分之三十，属于过分高于造成损失的情形，法院应将逾期交付权属证书违约金直接调减至0元。四、再退一步讲，即使大海公司应当承担逾期交付权属证书违约金，该笔违约金也应从2017年12月7日起算，并计算至2020年5月17日。合同约定的交房时间为2015年12月30日，权属证书交付时间为2016年6月30日，因逾期竣工致使2017年6月6日房屋才交付，相应权属证书交付期限也应按逾期交房期限作相应顺延，顺延至2017年12月6日。同时，源源山富公司已在2020年5月17日收到大海公司的付款通知，因源源山富公司未付款导致交证迟延，应由其自行承担责任。本院经审理认定以下事实：2013年11月18日，源源山富公司（作为买受人）与大海公司（作为出卖人）签订了编号分别为2013016300056、2013016300057、2013016300058、2013016300059、2013016300060、2013016300061的《商品房买卖合同》各一份，约定源源山富公司向大海公司购买其开发建设的位于宁波市鄞州区××街道××村××大厦××幢××号××号××号××号××号××号××商品房，成交价款分别为2085364元、2144610元、2082052元、2380566元、2308824元、2003683元（合计13005099元），买受人应于2013年11月18日支付购房款共计6505099元（含已付定金60万元），应于2013年12月31日前支付购房款650万元；按照物业管理有关规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为144元／平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准），该款项未包括在上述成交价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取；出卖人应当在2015年12月30日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；出卖人逾期交房的违约责任：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自上述应交房日的次日起至实际交房之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付房款，并应按买受人已付房款的5%承担违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述应交房日的次日起至实际交房之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由于买受人在出卖人书面通知的交付日期前未付清全部房款（包括并不限于因面积差异需补足的房款）、违约金或赔偿金、出卖人代收的税费等应由买受人承担的费用以及存在按揭贷款未发放或买受人未按时还贷的情况的，出卖人有权拒绝买受人办理该商品房的验收交接手续，并有权拒绝履行本合同的其他义务，出卖人不承担逾期交付的责任，由此造成的相关损失由买受人自行承担；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得土地使用权证书或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房房屋所有权证，出卖人承诺于2016年6月30日前取得上述土地、房屋初始登记权属证书并交付给买受人，由买受人自行办理该商品房的转移登记；出卖人不能在前述约定期限内交付权属证书，双方同意按照以下约定处理：1.约定日期起120日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起120日后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按照以下约定处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房款退还给买受人，并自约定日期起至实际退款之日止按日向买受人支付已付房款万分之零点五的违约金；（2）买受人不退房，出卖人自约定日期起至实际交付权属证书或登记证明之日止按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，等等。合同签订当日，源源山富公司依约向大海公司支付了购房款共计6505099元（含已付定金60万元），于2013年12月26日、2014年1月7日又分别支付了购房款200万元、450万元，以上已付购房款共计13005099元。2017年6月6日，源源山富公司与大海公司签订了《补充协议》一份，载明：根据原购房合同的交房日（2015年12月31日），经双方协商同意大海公司应付的违约金计算至2017年6月6日止。2017年7月10日，源源山富公司以大海公司为被告向本院提起诉讼［案号为（2017）浙0212民初7616号］，诉讼请求如下：一、大海公司支付源源山富公司自2016年1月1日起至2017年6月6日止的逾期交房违约金3394330元；二、大海公司支付源源山富公司自2016年7月1日起至房屋权属证书实际交付之日止的逾期交付权属证书违约金（暂计算至2017年6月30日的违约金金额为474686元）。在该案调解中，源源山富公司鉴于当时权属证书尚未办出的实际情况，撤回了上述第二项诉讼请求。大海公司在该案调解中答辩称：大海大厦整体验收还未通过，住建局的备案也还未完成，为了减少损失，就先让住户入住了。大海公司同意支付违约金，但只支付一项违约金，即逾期交房违约金。目前办证还有实际困难，大海公司在与施工单位诉讼，要求交付验收资料。该案经本院主持调解，源源山富公司与大海公司于2017年10月13日达成了如下协议：大海公司于2017年10月31日前支付源源山富公司逾期交房违约金3394330元。但之后，大海公司一直未按约履行。2020年5月15日，大海公司向源源山富公司发出书面《通知书》（源源山富公司于2020年5月17日收到）称：源源山富公司购买的大海大厦1801号、1802号、1803号、1804号、1805号、1806号办公用房已于2017年6月6日收房，现本项目已取得建设工程竣工验收备案证明，特提请源源山富公司在规定时间内交纳物业专项维修基金、前期物业服务费、物业保证金、物业委员会筹办费等费用共计281428.54元。源源山富公司称其于2021年1月初已收到大海公司交付的上述商品房的不动产权初始登记权属证书，故相应诉讼请求作出相应变更。以上事实，由原告源源山富公司提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票及被告大海公司提交的《商品房买卖合同》附件、《通知书》、邮寄凭证、《补充协议》、调解笔录、民事调解书等证据，以及当事人的陈述予以证明。本院认为：源源山富公司与大海公司签订的涉案《商品房买卖合同》合法有效，双方均应全面依约履行，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。大海公司未按合同约定向源源山富公司交付房屋以及办理房屋不动产权初始登记，已构成违约，应当按照合同约定向源源山富公司承担相应违约责任。关于大海公司逾期交房的违约责任承担问题，双方已在（2017）浙0212民初7616号案件中经协商调解处理完毕，在该案审理中源源山富公司申请撤回了要求大海公司承担逾期交付权属证书违约金的诉讼请求，即该案对逾期交付权属证书违约责任承担问题并未作处理，大海公司虽然在该案中答辩称仅承担一项违约金，但此意见源源山富公司并未同意，双方达成的调解协议中也没有反映，故源源山富公司就该部分原先撤回的诉讼请求重新起诉，并无不当。双方于2017年6月6日签订的《补充协议》载明：根据原购房合同的交房日(2015年12月31日)，经双方协商同意大海公司应付的违约金计算至2017年6月6日止。该协议载明了交房日，故该协议中所指违约金应理解为逾期交房违约金较为符合常理，而不能理解为还包含了逾期交付权属证书违约金等其他违约金。大海公司于2020年5月15日通知源源山富公司交纳物业专项维修基金、前期物业服务费、物业保证金、物业委员会筹办费等费用共计281428.54元，但当时大海公司尚欠源源山富公司逾期交房违约金3394330元，若大海公司已代缴上述费用，由此双方互负债务，依法可予抵销，显然不能因此而免除大海公司逾期交付权属证书所应承担的违约责任，何况源源山富公司称上述大部分费用其已支付，再说涉案不动产权初始登记权属证书未按期办出，原因并非因上述费用未按期交纳所导致。现源源山富公司仅主张截至2020年5月15日的逾期交付权属证书违约金，依法可予支持，该违约金起算依约应自合同约定的权属证书应交付日的次日开始计算。涉案《商品房买卖合同》约定的逾期交付权属证书违约金的计算标准较低（比《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第二款规定的未约定违约金情况下的违约损失计算标准还低，该条款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”），大海公司以其已承担了较高逾期交房违约金为由要求调减本案逾期交付权属证书违约金至0元，缺乏依据，本院不予支持。综上，大海公司提出的各项答辩意见均不成立，源源山富公司变更后的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：限被告宁波大海置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告宁波源源山富进出口有限公司逾期交付权属证书违约金1840222元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费21362元，减半收取计10681元，由被告宁波大海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审判员  刘志刚二〇二一年三月四日书记员  邓晓敏1213