江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终955号上诉人（原审被告）：南京亿源仪表有限公司，住所地在南京市江宁区科学园科苑路9号。法定代表人：赵志海，执行董事。被上诉人（原审原告）：江苏平安空港消防科技有限公司，住所地在南京市江宁区禄口街道工业集中区华润小道。法定代表人：马曾海，执行董事。委托代理人：吴天龙，系公司员工。上诉人南京亿源仪表有限公司（以下简称亿源公司）因与被上诉人江苏平安空港消防科技有限公司（以下简称平安消防公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初2560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员殷源源独任审理。本案现已审理终结。亿源公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、被上诉人承担一审全部诉讼费用。事实与理由：原审法院在事实认定和法律适用上存在错误。一、原审法院以被上诉人提交的《房屋竣工验收记录》认定房屋具备出租条件，系对事实的错误认定。首先，《房屋竣工验收记录》并不包括对房屋消防安全的验收，事实上案涉房屋并不满足消防安全要求。案涉房屋没有自动灭火系统，也没有采用自动喷水灭火系统。其次，《房屋竣工验收记录》也不能说明房屋满足案涉《租赁合同》的要求，验收记录验收的内容与《租赁合同》约定的条件并不完全符合。上诉人在承租房屋时，除消防设施外，房屋水电、房屋的电梯、自动楼梯、安保设备主系统、空气调节设施主系统均存在问题，具体情况上诉人一审中己经提交了现场照片作为证据，《房屋竣工验收记录》并不能否认这些事实的存在，这些瑕疵都给上诉人生产经营造成一定障碍和损失。经多次向被上诉人反应后才有了一些改善，但并不完全符合上诉人的要求。二、原审法院认定的《租赁合同》于2018年4月15日解除，系对事实的错误认定。根据《租赁合同》第10.3.1条，租赁场所存在安全隐患，无法正常使用的，乙方有权通知甲方解除合同。鉴于被上诉人提供的租赁房屋存在消防隐患，上诉人于2017年10月1日之前搬离租赁房屋，交还租赁场所，并告知被上诉人工作人员，即解除合同的通知达到被上诉人，因此合同自2017年10月1日解除。后被上诉人发布招租广告，将租赁场所对外出租，并向第三人出租了租赁房屋，属于认可《租赁合同》解除的行为。三、原审法院判决的违约金计算方式属于适用法律错误。首先，违约金计算基数有误。根据前述论述，被上诉人违约《租赁合同》于2017年10月1日解除，上诉人并不欠被上诉人租金及违约金。其次，违约金计算标准过高。《租赁合同》10.8条约定的迟延履行违约金按照欠费金额的千分之五计算，远远超过被上诉人的实际损失。根据《合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原审判决用年利率24%计算违约金，远远超过被上诉人的损失。被上诉人的房屋完全可以出租给第三人，也实际出租给了第三人。此外，年利率24%的计算方式为民间借贷的利率上限。2020年7月22日，根据最高人民法院联合国家发改委发布的《关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》，为促进金融服务实体、促进劳动力要素优化配置，将大幅度降低民间借贷利率的司法保护上限。因此，从国家政策层面考虑，应该限制民间借贷利率上限的适用范围。本案属于租赁合同纠纷并非借贷合同纠纷，租赁合同违约金的计算不应当适用民间借贷利率，请法院调整该违约金。综上，原审判决在事实认定和法律适用上均存在问题，请求法院判如所请。平安消防公司辩称，涉案租赁合同合法有效，上诉人应当按照租赁合同约定，履行支付承包费的义务。上诉人不履行或履行不符合合同约定的，应当承担违约责任，并赔偿被上诉人因此造成的损失。本案中，上诉人自签订租赁合同后，被上诉人即提供约定房屋供上诉人承租使用，后因上诉人经营不善，单方违反租赁合同约定，在拒不支付租金，也不通知被上诉人的情况下，自行搬离。上诉人单方解除租赁合同的行为，已经严重违反租赁合同约定，应当承担违约责任并赔偿被上诉人因此造成的损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。平安消防公司向一审法院起诉请求：亿源公司支付拖欠租金45478元及违约解除合同违约金6833元及迟延支付承租费用的违约金44167元（以61500元为基数，自2016年12月13日至2017年10月20日，按年化24%计算，违约金12792元；以41000元为基数，自2017年10月20日至2020年5月11日，按年化24%计算，违约金25557元；以10478元为基数，自2018年1月30日至2020年5月11日，按年化24%计算，违约金5818元，暂计算至2020年5月11日）。一审法院认定事实：2016年12月1日。平安消防公司（甲方）与亿源公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于南京市江宁区（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，双方确认涉案房屋的建筑面积约为750平方米（具体以房产证面积为准）。乙方租赁用途为园区设立企业办公、研发及生产所用，租赁期限自2017年3月1日至2023年2月28日。乙方需在签订合同日向甲方支付履约保证金6000元，乙方租赁该房屋每年应该承担的综合费用包括租金和管理费（二者各占一半），综合费用为第一年人民币捌万贰仟元整，自第4年开始，每年综合费用递增10%。乙方应以先付费用后使用房屋的原则，按1年支付租金，首期租金应于签订合同后三个工作日支付。以后每1年支付一次综合费用，下一年综合费用应提前30日向甲方支付。租赁期限内，甲方保证租赁场所及其附属设施（指屋顶、主要结构、墙壁、主水管通道、主电缆电线、电梯、自动楼梯、消防及保安设备主系统、空气调节设施主系统）处于正常的可使用和安全的状态，但乙方租赁场所内的设施设备应由乙方自行负责维护保养并承担因此而发生的费用。出现下列情形之一，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同：租赁场所存在安全隐患，无法正常使用的；在租赁期内甲方将租赁场所另租第三人的；甲方故意干扰，导致乙方无法进行正常合法经营的；除本合同有其他明确约定外，如本合同因乙方违约导致解除时，乙方除承担本合同第11.4条责任外，还应向甲方支付违约金，违约金计算标准为1个月租金。乙方延迟交纳本合同项下租金、管理费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权向乙方发出书面通知解除合同。合同签订后，亿源公司于2016年12月2日向平安消防公司支付6000元、于2016年12月13日支付20500元、于2017年10月20日支付20500元。2018年2月4日，平安消防公司马曾海通过手机短信向亿源公司法人赵志海催要房租。2018年4月10日，马曾海向赵志海发送短信：“赵总听说这几天你们开始搬东西了!但是没人移交。希望收到短信后到现场当面清理好现场后办个正式移交手续!同时把租金结算完。收到请回复!”2018年4月15日，赵志海短信回复：“马总您好。企业倒闭确实没有钱了，所有账户全部没有钱，亏损极大，我实在无能为力支付房租，等我筹到钱一定按约定支付给你，给我一短时间好吗多谢马总”。2018年4月16日，马曾海短信要求就房屋进行交接，赵志海回复：“房子里面东西都不要了都没有用的，你们直接打扫卫生出租出去吧，我现在广西打工最近一个月回不来我把钱准备好了直接支付你放心吧不会做不给钱的事情”。马曾海称，租金可以算至2018年4月15日，并询问赵志海付款计划，赵志海称：“我刚刚来广西朋友这里做事，每月给你支付可以吗？真的是一点办法都没有”。审理中，平安消防公司提供涉案房屋竣工验收报告，证明涉案房屋符合出租条件。一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。平安消防公司提供的涉案房屋竣工验收报告，可证明涉案房屋具备房屋出租的条件，平安消防公司将涉案房屋出租给亿源公司使用，亿源公司应按约向平安消防公司支付相应的租金。关于房屋租赁合同解除的时间，结合平安消防公司提供的双方公司法定代表人的短信聊天记录，一审法院认定涉案房屋租赁合同已于2018年4月16日解除。亿源公司称房屋租赁合同已于2017年10月1日解除，但未能提供证据证明，故对该抗辩意见，一审法院不予采信。平安消防公司主张亿源公司支付截至2018年4月15日的租金及管理费共计45478元，于法有据，一审法院予以支持。另，亿源公司违约解除房屋租赁合同，依据房屋租赁合同约定，平安消防公司有权要求亿源公司支付1个月的租金作为解除合同违约金，结合房屋租赁合同对综合费用，包含租金和管理费各占一半的约定，双方约定的月租金应为3417元。故平安消防公司有权要求亿源公司支付解除合同违约金3417元。另，房屋租赁合同于2018年4月16日解除，合同权利义务终止，故平安消防公司有权依据合同约定主张亿源公司给付迟延履行违约金至合同解除之日止。关于迟延履行违约金的标准，因房屋租赁合同约定的违约金标准为日千分之五，平安消防公司自愿调整该违约金计算标准为按照年利率24%计算，并无不当，一审法院予以确认。结合平安消防公司的诉讼请求起算时间及基数、合同约定的给付时间及亿源公司实际付款时间及金额，经计算，共计产生迟延履行违约金17898.63元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、南京亿源仪表有限公司于判决发生法律效力之日起10日内给付江苏平安空港消防科技有限公司租金45478元、解除合同违约金3417元、迟延履行违约金17898.63元，共计66793.63元。二、驳回江苏平安空港消防科技有限公司的其他诉讼请求。一审受理费减半收取1106元，由平安消防公司承担340元，由亿源公司负担766元。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亿源公司提交了以下证据：1、赵志海与马曾海的短信截屏，证明上诉人搬离涉案房屋时已经告知马曾海。2、照片3张，证明涉案房屋内没有安装任何消防设施。平安消防公司质证认为所有证据都不属于新证据，二审不应当采信。短信记录属于上诉人单方主张，也没有任何事实依据，真实性无法确认。对涉案房屋照片的真实性、关联性亦无法确认。本院对上述证据的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。对于一审查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案中，涉案房屋具备房屋竣工验收报告，符合房屋出租的条件，出租人向承租了交付租赁物供承租人使用，承租人应当按合同约定支付租金。上诉人主张因涉案房屋的消防设施、水电、电梯、安保设备主系统、空调设施主系统等存在问题，给其生产经营造成障碍和损失，但未能提交相应损失证据，也未能证明其在合同履行期间曾就上述问题向对方主张权益，故对这一上诉理由，本院不予支持。上诉人主张其于2017年10月1日即搬离房屋，但其提交的微信聊天记录形成于2019年之后，且系其单方陈述，在缺乏其他证据佐证的情况下，尚不足以证明上诉人已于2017年10月1日迁出。被上诉人一审中提交的马曾海与赵志海于2018年4月16日的微信聊天记录中双方的对话，足以表明双方于当日达成解除合同的合意，故对于亿源公司认为合同于2017年10月1日解除的主张，本院不予采信。关于违约金的计算标准，一审中平安消防公司自愿调整为按照年利率24%计算，一审法院予以确认，并无不当。综上，亿源公司的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1470元，由上诉人南京亿源仪表有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二一年三月二十九日法官助理滕文欣书记员郭旭冬