江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终1711号上诉人（原审被告）：陈磊，男，1969年9月1日生，汉族，户籍所在地扬中市，现暂住于江苏省苏州市相城区晨曦馨苑42幢1002室。被上诉人（原审原告）：邱建康，男，1965年9月4日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：岳阳、晁梦茹，江苏拙正律师事务所律师。原审被告：陈程，男，1991年6月26日生，汉族，住江苏省扬中市新坝镇丰乐桥村339号。上诉人陈磊因与被上诉人邱建康、原审被告陈程租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。陈磊的上诉请求：撤销一审判决第四、五项，改判一审判决第三项。事实和理由：一、邱建康多次表示租赁房屋上搭建玻璃阳光房问题不当，后因村委会不允许搭建导致双方合同无法履行，邱建康存在重大过错。二、2009年7月28日的《房屋租赁补充协议》是陈磊在被胁迫下签订，不是真实意思表示。三、陈磊支付过邱建康押金2万元，一审判决没有扣减。邱建康二审辩称，一、邱建康从未承诺陈磊案涉房屋可以搭建。二、2016年7月28日陈磊出具的房屋租赁补充协议是陈磊真实意思表示。三、陈磊对房屋结构破坏严重，至今没有与邱建康完成交接，要求扣减2万元押金没有依据。邱建康向一审法院起诉请求：1、请求确认邱建康和陈磊、陈程于2018年10月10日签订的《宅基地租赁合同》解除；2、确认邱建康和陈磊、陈程于2019年3月5日签订的《宅基地租赁合同》解除；3、陈磊、陈程支付租金137000元及利息损失（以137000元为基数自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；4、陈磊、陈程赔偿装修损失800000元及利息损失（以800000元为基数自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；5、陈磊、陈程赔偿违约金41100元；6、陈磊、陈程赔偿律师费损失30000元；7、判令本案诉讼费用由陈磊、陈程承担。一审法院认定事实：坐落于苏州市吴中区码头的房屋登记在邱建康名下，登记建筑面积为359平方米，总层数三层。2018年10月10日，邱建康与陈磊签订《宅基地租赁合同》一份，该合同抬头载明出租方为邱建康（甲方），承租方为陈程（乙方），主要内容为：甲方将位于苏州市吴中区的房屋出租给乙方，房屋建筑面积约359.01平方米（含厨房），花园面积约120平方米。乙方租赁该房屋用于改建为民宿酒店及餐饮对外经营。如租赁房屋产证已经进行工商注册登记，乙方可以使用该工商注册登记的证照进行合法经营。租赁期限为10年，自2019年3月1日起至2029年2月28日。2019年3月1日至2024年2月28日租金为130000元/年，2024年3月1日后房租每年按5%的比例递增，第六年为136500元/年，第七年为143300元/年，第八年为150500元/年，第九年为158000元/年，第十年为165900元/年。2018年12月1日甲方将房屋使用权交由乙方，2018年12月1日至2019年2月28日为免租期。乙方负责房屋的装修改建，费用由乙方自行承担。房屋改建装修期间甲方负责配合乙方协调办理相应的手续。乙方在2018年12月1日支付甲方押金2万元（押金在租赁合同期满双方交接无异议后甲方无条件退还乙方）。2019年3月1日至2020年2月28日房租按季度提前一个月支付，2020年3月1日起房租提前一个月按年支付。乙方在不改变房屋总体结构和使用安全的前提下，基于本合同约定的使用性质和目的，有权进行局部改造、装修，甲方不得有任何异议和干涉。乙方应保证在装修过程中不得危及房屋的主体结构的安全，在拆除房屋原有的装修物或者变更原有设施、设备前需要跟甲方进行必要的沟通，得到甲方的许可。乙方在装修前如须按有关规定以乙方的名义自行向相关管理部门办理审批手续，甲方应对此予以积极配合完成。甲乙双方应恪守合同，任何一方违反合同，将视为根本违约，将支付相应的违约赔偿。违约方应向守约方支付全部租金的30%作为违约金，如果违约金不足赔偿全部损失的，违约方还应赔偿由此给守约方造成的其他损失。租赁期间甲方除政府拆迁行为以外的原因提前终止租赁协议，甲方将赔偿乙方装修及所有投资的损失。因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商解决不成交由宅基地所在地人民法院通过诉讼程序解决。违约方应承担守约方由于维护自己合法权益所产生的一切费用，包括但不限于案件受理费、律师费等。乙方签字处签名为“陈程、陈磊”。各方确认合同上的签名是陈磊写的，陈程没有签字。2019年3月5日，邱建康与陈磊又签订《宅基地租赁合同》一份，该合同抬头载明出租方为邱建康（甲方），承租方为陈程（乙方），主要内容为：甲方将位于苏州市吴中区房屋出租给乙方。乙方租赁该房屋用于改建为民宿酒店及餐饮对外经营。如租赁房屋产证已经进行工商注册登记，乙方可以使用该工商注册登记的证照进行合法经营。租赁期限为10年，自2019年7月1日起至2029年7月30日。2019年7月1日至2029年7月30日租金为50000元/年。2019年3月15日甲方将房屋使用权交由乙方，2019年3月15日至2019年6月31日为免租期。乙方负责房屋的装修改建，费用由乙方自行承担。房屋改建装修期间甲方负责配合乙方协调办理相应的手续。2019年7月1日至2020年7月30日房租按季度提前一个月支付，2020年8月1日起房租提前一个月按年支付。乙方在不改变房屋总体结构和使用安全的前提下，基于本合同约定的使用性质和目的，有权进行局部改造、装修，甲方不得有任何异议和干涉。乙方应保证在装修过程中不得危及房屋的主体结构的安全，在拆除房屋原有的装修物或者变更原有设施、设备前需要跟甲方进行必要的沟通，得到甲方的许可。乙方在装修前如须按有关规定以乙方的名义自行向相关管理部门办理审批手续，甲方应对此予以积极配合完成。甲乙双方应恪守合同，任何一方违反合同，将视为根本违约，将支付相应的违约赔偿。违约方应向守约方支付全部租金的30%作为违约金，如果违约金不足赔偿全部损失的，违约方还应赔偿由此给守约方造成的其他损失。租赁期间甲方除政府拆迁行为以外的原因提前终止租赁协议，甲方将赔偿乙方装修及所有投资的损失。因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商解决不成交由宅基地所在地人民法院通过诉讼程序解决。违约方应承担守约方由于维护自己合法权益所产生的一切费用，包括但不限于案件受理费、律师费等。乙方签字处签名为“陈程、陈磊”。各方确认合同上的签名是陈磊写的，陈程没有签字。邱建康称该份合同所涉房屋系其从王才云处购得的农村宅基地房屋，具体坐落为东山镇陆巷××××山组。为此，邱建康提供吴中区农村村民建房使用宅基地许可证、个人授权委托书、房屋买卖协议各一份，证明其购得该房屋之事实。陈磊、陈程对此无异议。2019年7月28日，陈磊向邱建康出具房屋租赁补充协议一份，载明：本人租用邱建康位于东山陆巷古村山饭店用于经营，房屋改建前装修费80万元。房屋改建完成后，此协议作废。如果租赁人在规定期限内2019年8月至2019年12月未能改建完，将原房屋装修费80万元赔偿邱建康损失。租赁人：陈程，代理人：陈磊。2019年12月3日，邱建康与陈磊在2019年3月5日《宅基地租赁合同》下方书写“欠房租半年租金25000元（贰万伍仟元整），经双方协商解除此合同，2019年12月底支付房租”的内容，双方在该内容下方签字。同日，陈磊出具书面承诺书一份，内容为：本人承诺2020年1月份支付邱建康房租130000元，如不能支付视为解除租赁合同。本人承诺2019年12月底支付房租137000元，租赁期（2019年3月1日至2020年2月28日）。另查明，陈程于2018年12月1日转账5000元，于2018年12月6日转账15000元给邱建康。双方确认上述20000元为2018年10月10日《宅基地租赁合同》项下的押金。2019年5月11日，陈程的支付宝账户转账18000元给邱建康。2019年7月18日，陈磊微信转账400元给邱建康。2019年10月9日，陈磊微信转账2500元给邱建康。2019年10月14日，陈磊微信转账2500元给邱建康。又查明，邱建康为本案诉讼委托律师，律师费为30000元。以上事实，由邱建康提供的房产证、吴中区农村村民建房使用宅基地许可证、个人授权委托书、房屋买卖协议、《宅基地租赁合同》、房屋租赁补充协议、承诺书、支付宝转账凭证、委托代理协议、转账凭证、发票，陈磊提供的银行流水及庭审笔录等在卷佐证。关于租赁合同主体，邱建康称，租赁是陈磊过来谈的，但陈磊和陈程是父子，陈磊说陈程要开民宿，所以合同上写了陈程的名字。根据其提供的转账记录，陈程向其转过款项，陈程对涉案租赁事宜应是知情的，其要求陈程共同承担责任。陈磊称，其要用涉案房屋开民宿，准备用陈程作民宿的法定代表人，怕产生麻烦，所以租赁合同上也签了陈程的名字，但陈程对租赁不知情。从陈程账户转出的款项也是其操作的，陈程不知情。关于租金欠付情况，邱建康称，2018年10月10日《宅基地租赁合同》约定年租金130000元，2019年3月1日至2020年2月28日期间的租金未付，即陈磊结欠租金130000元。2019年3月5日《宅基地租赁合同》项下一年租金为50000元，双方协商确定其仅收取半年的租金25000元，陈磊也在该合同上注明欠付租金25000元，故陈磊欠付租金合计155000元，陈程于2019年5月11日支付了18000元，故欠付租金为137000元，陈磊出具的书面承诺书上也明确了租金为137000元。陈磊表示其还于2019年7月18日、2019年10月9日、2019年10月14日共计转账5400元给邱建康。另外，当时邱建康称将含山组的房屋一并出租给其，租金便宜点，其想如果陆巷村码头的民宿可以运营了，含山组的房屋可以用作员工宿舍，所以双方签订了合同，但合同签订后，邱建康并没有将该房屋交付给其，其没有去过该房屋。邱建康表示2019年7月18日、2019年10月9日、2019年10月14日的款项系陈磊未按约支付房租的利息。关于租赁合同的解除，邱建康称，陈磊承诺于2020年1月支付房租，逾期不付则解除合同，同时支付2019年3月1日至2020年2月28日的房租，故其认为2018年10月10日的《宅基地租赁合同》解除时间为2020年2月28日。2019年3月5日的《宅基地租赁合同》，双方于2019年12月3日在该合同尾部均约定解除，故合同解除时间为2019年12月3日。关于装修损失，邱建康提供照片及视频，称1999年，其对陆巷村码头房屋进行装修，于10月份开始经营东山饭店，于2014年进行翻新。从其保留的关于房屋原貌的视频中可以看出，其将陆巷村码头的房屋出租之前，该房屋是装修及设备完好的饭店，陈磊承租后将房屋改造，严重破坏了房屋，房屋变成了毛坯状态，现场有大量建筑垃圾，至今也未完成改造和装修。其对该房屋投入的装修等不止80万元，陈磊承诺赔偿80万元装修损失，故其按80万元主张。经质证，陈磊对照片反映的房屋现状无异议，视频中反映的原房屋结构没有异议，视频中反映房屋内有家具、家电，但邱建康交付给其的是空房屋，没有家具家电。对此，邱建康表示其交付的房屋为带装修的房屋，不含家具、家电。关于房屋的装修改造情况，陈磊称其于2019年3月下旬开始对该房屋进行改建，敲掉了原有的装修。之前，邱建康承诺其可以在原有的钢结构基础上搭建阳光房，在原有车位上搭建餐厅，其将相应的设计方案发给邱建康。但3月下旬改建中，陆巷村委会叫停了改建工程，并称原有的钢结构本就是违建，不能再继续搭建，邱建康称可以帮助协商，协商未成，房屋改建停止。为此，陈磊提供其与邱建康的微信聊天记录予以佐证。经质证，邱建康对微信聊天记录的形式真实性没有异议，但认为该聊天内容不完整，其与本案无关。微信聊天记录中未显示邱建康承诺房屋可以搭建临建，且邱建康也明确说明钢结构不能再搭建，且能否搭临建系基于法律规定，双方无权自行决定，合同也约定了邱建康只是提供宅基地和房屋，不负责其他非房屋本身产生的问题。另，陈磊称房屋租赁补充协议是邱建康将其带到邱建康姐姐家中，其在邱建康一众家属的要求下书写的。承诺书是邱建康将母亲带到其家中，双方发生冲突，报警至派出所，其书写的承诺书，装修损失，其仅认可10万元左右。关于该房屋的装修及翻建情况，邱建康表示其没有找到当时的装修凭证材料。双方均表示不申请鉴定该房屋的装修损失。一审法院认为，邱建康、陈磊均确认两份《宅基地租赁合同》上“陈程”的签名均为陈磊所签，现无证据证明陈程对上述两份租赁合同的签订知情或追认，且房屋租赁补充协议、承诺书等均为陈磊所签，应认定邱建康与陈磊之间成立租赁合同关系，由此产生的相应的法律责任由陈磊承担。两份《宅基地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应按约履行。2018年10月10日的《宅基地租赁合同》约定2019年3月1日至2020年2月28日的年租金为130000元，陈磊应按季度提前一个月支付租金，陈磊未按约支付，并于2019年12月3日出具承诺书，承诺于2020年1月支付房租，如不能支付视为解除租赁合同，陈磊未按此承诺支付房租，合同解除条件成就，邱建康通过诉讼方式行使解除权，法院认定2018年10月10日的《宅基地租赁合同》于起诉状送达陈磊之日即2020年4月23日解除。2019年3月5日的《宅基地租赁合同》约定2019年7月1日至2020年7月30日的房租按季度提前一个月支付，陈磊未按约支付，其与邱建康于2019年12月3日协商解除合同，邱建康要求确认该合同于2019年12月3日解除，法院予以支持。陈磊于2019年12月3日出具承诺，确认支付邱建康两份《宅基地租赁合同》项下的租金合计137000元，陈磊在出具该承诺书之前还于2019年7月18日、10月9日、10月14日共计支付邱建康5400元，邱建康称上述款项系陈磊给付的逾期支付房租的利息，但无证据证明，法院将上述款项从欠付租金中予以扣减，故陈磊应支付邱建康租金131600元。陈磊未按约支付邱建康租金，邱建康要求陈磊支付逾期支付租金的利息损失，于法有据，但邱建康同时主张了按照欠付租金（137000元）的30%计算的违约金，鉴于利息损失及违约金均为陈磊逾期支付租金产生的违约责任问题，陈磊亦对邱建康主张的违约金、利息损失提出抗辩，结合陈磊承诺的付款时间酌定陈磊支付邱建康自2020年2月1日起以131600元为基数按年利率11.7%计算至实际给付之日止的违约金。2019年7月28日的房屋租赁补充协议载明房屋改建前装修费800000元，如租赁人在2019年8月至2019年12月未能改建完，将原房屋装修费800000元赔偿邱建康。陈磊抗辩其系受到胁迫而出具的该协议，但未提供证据予以证明，且陈磊未提出撤销该协议，对陈磊的抗辩意见不予采纳。关于该房屋的装修费用，邱建康称实际不止800000元，陈磊抗辩邱建康主张过高，就该房屋具体的装修投入，邱建康未提供证据予以佐证，而目前该房屋装修已被陈磊拆除，亦无法通过鉴定予以确定。审理中，邱建康称其系于2014年对该房屋进行的翻新，房屋租赁补充协议载明原房屋装修费为800000元，在无其他证据予以佐证的情形下，法院据此认定该房屋进行翻新时邱建康的装修投入为800000元。邱建康翻新该房屋至出租给陈磊之时已五年，在此期间，邱建康也使用该房屋经营饭店，原有装修有所折旧，双方约定的装修损失亦系被告违约所产生的违约责任问题，陈磊抗辩过高，法院综合该房屋原有的装修投入，邱建康的使用年限等情况将装修损失酌情调整为560000元。双方未约定装修损失的支付时间，邱建康要求陈磊支付装修损失的利息损失不予支持。合同约定了如产生纠纷，因纠纷所产生的律师费由违约方承担，现邱建康因陈磊违约聘请律师产生律师费，且邱建康主张的律师费在合理范围内，不超出江苏省律师费收费标准，故法院对邱建康要求被告支付律师费30000元的诉请予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、邱建康与陈磊于2018年10月10日签订的《宅基地租赁合同》于2020年4月23日解除。二、邱建康与陈磊于2019年3月5日签订的《宅基地租赁合同》于2019年12月3日解除。三、陈磊于判决生效之日起十五日内给付邱建康租金131600元并支付以131600元为基数自2020年2月1日起按年利率11.7%计算至实际给付之日止的违约金。四、陈磊于判决生效之日起十五日内给付邱建康装修损失560000元。五、陈磊于判决生效之日起十五日内给付邱建康律师费30000元。六、驳回邱建康的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计人民币6937元，由邱建康负担1429元，陈磊负担5508元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，邱建康向本院提交书面说明，确认已经于2020年9月下旬收回了案涉两份合同中宅基地的使用权，并同意2万元押金在陈磊应当支付的装修损失中直接扣除。本院认为：陈磊与邱建康签订的两份房屋租赁合同合法有效。陈磊未按合同约定支付租金，邱建康起诉要求解除租赁合同符合合同约定。陈磊一审提供的微信聊天记录并不足以证明邱建康承诺承租房屋上可以搭建阳光房，且该事项也非邱建康可以承诺范围，故陈磊认为邱建康对房屋租赁合同不能履行具有重大过错的理由不能成立。陈磊认为其在2019年7月28日出具的《房屋租赁补充协议》系受胁迫签订，未能提供证据证明。双方2018年10月10日签订的《宅基地租赁合同》约定押金2万元在租赁合同期满双方交接无异议后由邱建康退还陈磊，现租赁合同已由法院判决解除，邱建康二审中同意返还押金2万元在陈磊欠付的装修损失中予以抵扣，本院予以照准。综上所述，陈磊的上诉请求部分成立，应予支持；根据二审出现的新情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初2473号民事判决第一、二、三、五项。二、撤销苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初2473号民事判决第四、六项及案件受理费负担部分。三、陈磊于本判决生效之日起十五日内给付邱建康装修损失540000元。四、驳回邱建康的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为6937元，由邱建康负担1456元，陈磊负担5481元。二审案件受理费11016元，由邱建康负担305元，陈磊负担10711元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年三月三十一日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。