西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初19431号 原告：杨红，女，1978年12月12日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：李欣，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王笑天，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。 被告：白素利，女，1965年8月29日出生，汉族，住西安市雁塔区。 被告：西安市莲湖区XX组XX社，住所地：西安市莲湖区。 负责人：张经祥，系该合作社经理。 共同委托诉讼代理人：朱江，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。 被告：西安市莲湖区工农村社区居民委员会，住所地：西安市莲湖区。 负责人：张民生，系该居委会主任。 第三人：陕西鑫诚房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：高继生，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐曼曼，陕西东瑞律师事务所律师。 原告杨红与被告西安市莲湖区工农村二组股份经济合作社（以下简称工农二组）、西安市莲湖区工农村社区居民委员会（以下简称工农村委会）、白素利、第三人陕西鑫诚房地产开发有限公司（以下简称鑫诚公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员适用普通程序独任公开开庭进行了审理。原告杨红的委托诉讼代理人李欣、王笑天到庭参加了诉讼，被告工农二组及白素利的共同委托诉讼代理人朱江到庭参加了诉讼，被告工农委员会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，第三人鑫诚公司的委托诉讼代理人徐曼曼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告杨红诉称，2010年3月26日，原告同第三人鑫诚公司签订商品房买卖合同，购买第三人所开发建设的新乐城房屋一套，房屋地址为西安市雁塔区XX路与XXX路十字东南角XX城XX号楼XX单元XX室。该房屋建筑面积91.91平方米，该房屋每平方米4200元，房屋总价为386022元。合同签订当日，原告向第三人支付房款总额30%的首付款112078元。2013年5月7日，第三人将涉案房屋交付给原告，原告于当日向第三人支付购房款42330.8元。同日，双方签订新乐城前期物业管理服务协议，原告向第三人缴纳了2012年8月1日至2013年9月30日期间的物业费、电梯费、垃圾费合计2065.5元，第三人向原告交付了涉案房屋的水卡、电卡、房屋钥匙。之后涉案房屋一直空置，原告每年会去检查一下房屋基础设施。2019年8月，原告委托装修人员至涉案房屋进行装修准备入住，发现该房屋已由被告白素利装修并且入住，被告白素利称是被告工农二组将涉案房屋销售给他。据原告了解，涉案的新乐城项目由第三人鑫诚公司开发建设，2007年底开始建设，2011年建设完成，2012年7月陆续交付使用。由于第三人同被告工农二组之间存在债权债务关系未理清，工农二组擅自将原告所有的涉案房屋撬锁，进行转售用于抵债。XX组XX村XX小组，被告工农委员会对被告工农二组的行为应承担连带责任。原告认为，涉案房屋归原告所有，被告工农二组未经原告许可擅自将原告享有所有权的房屋违法转售给被告白素利，其行为共同侵犯了原告的合法权益。现原告诉至法院，要求法院依法判令：1、被告白素利、工农二组向原告返还XX城XX号楼XX单元XX室房屋；2、被告工农委员会对工农二组的行为承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。 被告白素利辩称，一、原告尚未取得涉案房屋的所有权，也并非该房屋的所有权人，其要求白素利返还涉案房屋的诉讼请求无任何事实和法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。现原告诉请要求白素利向其返还位于XX城XX号楼XX单元XX室房屋，其应当为该不动产房屋依法登记的所有权人。原告诉称其与第三人鑫诚公司签订的商品房买卖合同仅为其双方之间的债权债务凭证，并不产生物权转移的法律后果，不能证明原告已经取得上述房屋的所有权。另涉案项目并未取得商品发预售许可证书，也未在房屋产权部门办理相关手续。因此涉案房屋无法产生不动产物权的变动的法律后果，原告也并非上述涉案房屋的所有权人，无权要求白素利向其返还房屋。二、关于涉案房屋的处分和争议不属于人民法院的受理范围，法院应依法驳回原告起诉。根据最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要的精神，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。本案中，涉案房屋为被告工农二组与第三人鑫诚公司在集体土地上进行的经营性房地产开发项目。据了解，该项目目前并未办理相关土地和规划手续。因此本案中涉案房屋是否具有合法产权，原告能否依法取得涉案房屋的所有权，能否行使物权保护权能，并非人民法院的受案范围。现原告要求就该涉案房屋请求返还原物，且法院已经受理，根据全国法院民事审判工作会议纪要精神等相关规定，法院理应依法驳回原告起诉。三、白素利合法购买并取得该房屋使用权，并已经实际装修使用至今。白素利系房屋合法的使用人，原告无权要求白素利向其返还。白素利于2018年10月与被告工农二组就涉案房屋达成转让合意，25日按照工农二组的指示向案外人刘灿坤全款支付了购房款，用于偿还第三人鑫诚公司的借款。因当时房屋为毛墙毛地，后白素利又于2018年11月与陕西尚筑装饰设计工程有限公司签订了室内装饰工程施工合同，就涉案房屋进行了装修并使用至今。因此白素利系该房屋合法的使用人和实际占有人，有权合法使用该房屋，原告无权要求白素利向其返还涉案房屋。综上所述，原告无权要求白素利向其返还涉案房屋，且就涉案房屋的权属争议也不属于人民法院的受案范围，故恳请法院依法驳回原告诉讼请求或驳回起诉。 被告工农二组辩称，杨红要求工农二组返还涉案房屋无事实及法律依据，依法应当驳回其诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋系鑫诚公司开发的房产，且该项目至今都未能取得商品房预售许可证，故涉案房屋从性质上来看属于“小产权”，其不属于法院受理案件范围，请求法院依法驳回起诉。2007年9月12日，工农委员会与鑫诚公司签订拆迁安置补偿协议书，约定由鑫诚公司开发原工农轧钢厂（工农二组所有）面积为9.6亩左右的土地，后鑫诚公司开发上述项目，建成包括涉案房屋在内的房产，但截至目前上述项目并未取得商品房预售许可证明，亦未能办理不动产权证，其在性质上属于小产权房，根本不符合上市交易条件，鑫诚公司在未取得商品房预售许可证的情形下将房子出售给杨红根本不符合法律规定。二、即使不考虑涉案房屋的性质，杨红要求工农二组返还房屋亦无事实及法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。本案的基本事实是：杨红于2010年3月26日与鑫诚公司签订商品房买卖合同，支付了部分购房款项，由于涉案房屋并未取得商品房预售许可证，故上述房屋未能进行备案登记。由于工农二组与鑫诚公司之间存在债权债务关系，后工农二组与鑫诚公司达成协议，将包括涉案房屋在内的10套房屋以以物抵债的方式将其所有权抵给了工农二组，工农二组亦将上述情况进行了公示，且公示期内并无任何人提出异议。后工农二组便将涉案房屋出售给本案被告白素利，2018年白素利已经装修入住涉案房屋。1、根据上述事实及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定可知，涉案房屋根本不具备上市交易条件，即使杨红与鑫诚公司签订了商品房买卖合同并支付了部分购房款，但仅能证明杨红与鑫诚公司之间存在债权债务关系，并未产生物权变动的法律后果，故杨红从未取得涉案房屋的所有权，现其要求工农二组返还涉案房屋并无任何事实及法律依据。2、工农二组在与鑫诚公司达成协议后，已经取得了对涉案房屋的处分权，其有权将涉案房屋出售给本案被告白素利，且白素利已经向工农二组支付了全部的购房款项，之后白素利装修入住涉案房屋系有权占有，因此杨红所述的工农二组“撬锁”与客观事实根本不符。综上所述，不论是从涉案房屋的性质抑或是房屋的现状来看，杨红都无权要求工农二组返还涉案房屋，故请求法院在查明案件事实的基础上驳回杨红的起诉或驳回其诉讼请求。 被告工农村委会经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 第三人鑫诚公司陈述意见，2010年3月26日，原告同第三人鑫诚公司签订商品房买卖合同。2013年5月7日，鑫诚公司与原告签订新乐城前期物业管理服务协议。 经审理查明，2010年3月26日，出卖人鑫诚公司与买受人杨红签订商品房买卖合同，合同约定，出卖人以出让方式取得位于XXX路的土地使用权。买受人购买该土地上第X幢X单元XX层X-XXXX号房，房屋总价款为372078元。出卖人应当在2011年10月31日前交付房屋。同日，鑫诚公司向杨红出具房屋款112078元的收据。2013年5月7日，鑫诚公司向杨红出具房款42330.8元的收款收据。同日，鑫诚公司与杨红签订新乐城前期物业管理服务协议书。2019年8月18日，杨红向昆民路派出所报警称涉案房屋出售给他人。 2007年，工农二组作出决议，内容为“莲湖区XX村XX小组为了确保村民的长期的经济利益，本组决议与陕西鑫诚房地产开发有限公司，达成协议联合开发原工农轧钢厂（该土地为工农二组所有）土地面积为9.6亩左右。以国家测量为准，作为交换条件，换取XX房XX组XX层大型商业用房（结构为大型混凝土框架结构），面积为肆仟平方米（4000㎡)年生活补助金为壹佰陆拾万元整（1600000)交房周期为三年，经我工农二组代表会一至研究决定，同意XX房XX组联合开发工农轧钢厂的这块土地，工农二组应积极配合开发此项目，为陕西鑫诚房地产开发有限公司扫除建设中的障碍，为我工农村二组奠定了长期良好的经济基础”。 2018年5月20日，西安裕顺置业有限公司（原工农二组）XX城XX中心发出通知：XX城XX组，现裕顺置业有限公司和鑫诚公司合作开发项目，现有白素利（1单元1604）等以上产业为工农二组，现裕顺置业有限公司房产，请给以下房产办理相关物业手续。 2018年10月16日，西安裕顺置业有限公司（原工农二组）出具XX城XX房情况说明，内容为：“一、新乐城项目是陕西鑫XX房XX组（现西安裕顺置业有限公司）合作开发项目。二、陕西鑫诚房地产开发有限公司挪用工农村二组（现西安裕顺置业有限公司）本金及利息共计四百五十万元整，过期未还。经工农村二组（现西安裕顺置业有限公司）全体股东代表开会讨论一致同意，现将XX房XX小区十套XX房XX组（现西安裕顺置业有限公司）债务。三、为保护购买房屋者权益，购买者在购买房屋过程中及以后产生的一切经济损失由工农村二组（现西安裕顺置业有限公司）负责追加陕西鑫诚房地产开发有限公司赔偿一切经济损失。四、XX房XX小区XX房，XX房XX组（现西安裕顺置业有限公司）联系陕西鑫诚房地产开发有限公司补办”。 2018年10月25日，XX组XX单元XX号房屋房款427924元的收据存根。 上述事实，有商品房买卖合同、收据、收款收据、前期物业服务协议、询问笔录、决议、通知、XX城XX房情况说明、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中，原告与第三人签订商品房买卖合同时是以涉案房屋系商品房为前提签订的合同，但至今涉案房屋尚未取得商品房预售许可证，故原告与第三人签订的商品房买卖合同系无效合同。本案中，原告基于其与第三人鑫诚公司签订的合同主张其权利，但该合同已属无效，故原告依据无效合同的约定主张权利，于法无据。因此，原告要求被告返还房屋的诉请，本院依法不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第二条的规定，判决如下： 驳回原告杨红的诉讼请求。 本案案件受理费7090元，由原告杨红承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  赵妍 二〇二一年三月十七日 书记员  蒋甜 打印及校对：鲁蔓年月日送达 1