江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0115民初74号原告：高路平，女，1994年6月10日生，汉族。委托诉讼代理人：王春生，江苏中水律师事务所律师。被告：南京市江宁区昊然房产经纪服务中心，统一社会信用代码92320115MA1WA9KT1K，住所地在江苏省南京市江宁区龙眠大道588号东方龙湖湾南湖苑20幢111室。经营者：朱浩，男，1990年8月23日生，汉族。原告高路平与被告南京市江宁区昊然房产经纪服务中心（以下简称昊然经纪中心）中介合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高路平及其委托诉讼代理人王春生，被告昊然经纪中心的经营者朱浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高路平向本院提出诉讼请求：判令被告昊然经纪中心返还中介费50000元并赔偿损失10000元，合计60000元。事实和理由：2020年5月10日，其与案外人赵彪及昊然经纪中心签订了《房地产买卖中介合同》，约定其购买赵彪所有的南京市江宁区格致西路1号房屋（以下简称案涉房屋），昊然经纪中心为此提供中介服务，中介费50000元。合同签订次日，其支付昊然经纪中心中介费50000元。后在履行过程中，昊然经纪中心告知其案涉房屋购置未满三年，不符合南京市购房政策，无法交易。其要求昊然经纪中心返还中介费未果，并为此委托律师产生律师费5000元。现因昊然经纪中心未如实告知其限购政策，导致案涉房屋无法交易，合同目的不能实现，故其诉至法院，要求解除双方之间的中介合同并判如所请。被告昊然经纪中心辩称：其带原告高路平看房时已告知对方案涉房屋未满三年不符合交易条件，并未隐瞒事实，且在合同签订时，三方协商约定由其想办法办理房屋解禁事宜，由高路平、赵彪支付费用56000元（每人28000元）；其收到该56000元后找案外人李明办理该事宜，后未成功办理，其退还了该费用，故在整个过程中高路平是知晓房屋限制交易情况的，案涉房屋未能交易成功的责任不在于其。其收到了高路平所支付的中介费50000元，但是在高路平的胁迫下写了承诺返还中介费的情况说明，且未签字，故不同意返还中介费及赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2020年5月10日，赵彪（出售方、甲方）与原告高路平（买受方、乙方）及被告昊然经纪中心（中介方、丙方）签订了《房地产买卖中介合同》一份，约定：1、乙方委托丙方向甲方购买南京市江宁区格致西路1号房屋，建筑面积136.94平方米，售价为4800000元；丙方代办产权证、房屋交付、房款支付、贷款、抵押登记、土地使用证等相关事宜。2、乙方根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用。3、丙方认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务；丙方派朱浩经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；丙方根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；丙方对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露；丙方处理委托事务取得的财产应当及时转交委托人，并出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。4、丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方应于2020年5月10日前向丙方支付佣金和代办费共计50000元；丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。5、丙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的；与他人串通，损害甲、乙方利益的；故意隐瞒，提高委托标的利差；其他过失影响甲、乙方交易的。甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：无正当理由不履行合同的；未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；相互或与他人串通，损害丙方利益的；未能按合同约定支付佣金和代办费的；其他造成丙方无法完成委托事项的行为。三方商定，上述违约行为方，按标的额的10%计480000元作为违约金支付给各守约方；违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。合同还对其他相关事项作了约定。同日，三方还签订了补充协议，约定：乙方于2020年5月10日前支付甲方购房定金100000元，该定金最后冲抵房款；乙方于双方约定房屋上市交易后支付甲方首付款1400000元，用于甲方向抵押权人偿还债务，办理注销抵押，待甲方取得他项权证完成解押注销手续后双方约定日内由丙方协助甲乙双方办理产权交易过户手续；甲方承诺该房屋除了银行抵押没有其他借款抵押，无任何产权纠纷；乙方承诺在南京市有购房资格，征信无不良记录，可贷款；房屋为毛坯交付，业主收到全款后7个工作日内交房；甲、乙双方约定2020年9月11日过户。2020年5月11日，高路平支付昊然经纪中心中介费50000元，昊然经纪中心出具收条一份予以确认。2020年8月27日至9月11日期间，原告高路平与朱浩多次通过微信沟通上述委托事宜：高路平称“我就买这套，搞不定，麻烦你退钱给我”，要求对方退还中介费50000元；朱浩表示愿给对方重新找房子，但被拒绝。双方沟通未果。2020年9月1日，朱浩向高路平出具说明一份，载明：关于案涉房屋的房屋买卖合同（原合同）面临到期风险，经甲（赵彪）、乙（高路平）、丙（朱浩）三方一致协商达成，1、丙方于9月3日前归还甲、乙双方解禁费用共计伍万陆千；2、丙方于9月11日前归还乙方原中介费伍万元整；3、甲、乙双方共出资伍万陆千元整，由乙方办理房屋解禁事宜；4、甲、乙双方在原合同基础上签定补充协议，对原合同延期执行，补充协议签定时间不晚于9月11日，由乙方重新安排中介公司；5、补充协议签定时间，原合同作废。甲方、乙方、丙方均未在该说明下方签字或盖章。另查明，2017年5月13日，南京市人民政府发布了《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》（以下简称案涉通知，施行日期为2017年5月14日），规定：购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。案涉房屋于2018年9月10日取得苏（2018）宁江不动产权第××号不动产权证，所有权人为赵彪，用途为一般住宅。原告高路平委托江苏中水律师事务所代理本案诉讼，为此支付律师费5000元。审理中，被告昊然经纪中心提交案外人李明于2020年5月13日出具的承诺书一份，载明：本人李明受朱浩委托办理赵彪与高路平房屋买卖过户问题（房产上市），现承诺如办理不成功将退还所有费用，费用累计43000元整，预付20000元，法院调解事完成付10000元，余款13000元将在过户完成当天付清。同日，李明出具收条确认收到预付款20000元。2020年9月5日，赵彪向昊然经纪中心出具收条一份，载明：今收到朱浩办理鲁能泰山七号院格致名邸9幢502室法院解禁款人民币贰万捌千元整（¥28000.00元），此款项代转于购房人高路平。昊然经纪中心主张：合同签订时，高路平与赵彪均知晓案涉房屋系问题房源，未满三年不能交易，三方协商由其办理案涉房屋解禁事宜，由高路平与赵彪承担费用56000元（每人28000元），其收到费用后委托李明办理房屋解禁事宜并预付款项20000元，后未能成功办理，李明退还其费用，其亦将上述56000元退还（其中退给高路平的28000元由赵彪代为转付）。高路平认可收到赵彪退还的28000元，但主张该款项系其支付给赵彪用于办理房屋解押，而非房屋解禁；现因昊然经纪中心未如实告知房产不能交易的事实，致使合同不能履行，合同目的无法实现，故其要求解除中介合同，并要求昊然经纪中心赔偿其为维权所产生的律师费以及房屋溢价所产生的损失。赵彪到庭陈述：案涉房屋为其所有，因取得不动产权证未满三年，故无法上市交易；2020年5月10日案涉合同签订时，其与妻子、朱浩、李明、高路平等五人在场，当时李明说他有办法将房屋解禁并办理过户，所以高路平当时知晓该房屋是未满三年的；于是其与高路平各出资28000元，共计56000元，用于办理房屋解禁事宜，其中高路平将28000元解禁款支付给其，其一并支付给朱浩，朱浩再交由李明办理上述解禁事宜，后未成功办理，朱浩退还其28000元并对未退还的费用打了张欠条，其便将该28000元又退还给了高路平。赵彪还提交了其所持有的案涉《房地产买卖中介合同》，该合同后面载有朱浩于2020年5月10日出具的收条一份：今收到赵彪伍万陆千元整（¥：56000），用于该房屋上市交易，办理不成功退还该钱（数额¥：56000）。另载有朱浩于2020年9月5日出具的房屋解禁退款说明：由于鲁能泰山七号院格致名邸9幢502室房屋办理解禁费用由赵彪和高路平共同出资伍万陆仟元整（¥56000）（出资份额各占50%），现将办理此房解禁上市交易不成功费用贰万捌仟元整（¥：28000）退还给购房人高路平，由赵彪代为退还为感。上述事实，有房地产买卖中介合同、不动产权证、收条、微信记录、说明、通知、委托代理协议、律师费发票、承诺书、收条及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告高路平与被告昊然经纪中心之间的中介合同关系依法成立并生效，应受法律保护。案涉合同签订后，高路平已按约支付中介费50000元，现因案涉房屋未满足上市交易的条件，高路平与赵彪之间的房屋交易事实上无法达成，致使昊然经纪中心无法完成合同约定的房屋交付、过户等委托事项，故高路平以其合同目的不能实现为由，主张解除中介合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现合同已解除，故对高路平要求昊然经纪中心返还中介费50000元的诉讼请求，本院予以支持。关于昊然经纪中心应否向高路平赔偿损失。合同签订时，案涉通知已发布且案涉房屋已取得不动产权证，高路平作为市场交易中的购房主体理应对相关法律法规和购房政策有所了解，并应对交易标的是否满足交易条件尽到合理注意义务，故其主张对案涉房屋未满足交易条件并不知情，本院不予采信；并且，高路平主张其在合同签订后支付给赵彪的28000元系用于房屋解押，未提供证据证明，本院不予采信；昊然经纪中心主张该28000元实际是三方协商用于房屋解禁的费用，并提供李明出具的承诺书、收条以及赵彪出具的收条予以证明，赵彪对此亦提供相关证据予以佐证，并且在朱浩向高路平出具的说明中亦载明为“解禁费用”，而高路平未对此提出异议，故综合本案事实及证据情况，本院对昊然经纪中心的说法予以采信，即高路平在合同订立时即已知晓案涉房屋未满足上市交易的条件，上述款项系当事人协商用于房屋解禁的费用。综上，高路平在明知案涉房屋未满三年不能转让的情况下仍签订案涉合同，并因合同目的不能实现而解除，应自行承担相应法律后果，故其主张昊然经纪中心隐瞒案涉房屋未满交易条件给其造成损失，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第九百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告南京市江宁区昊然房产经纪服务中心于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告高路平中介费50000元。二、驳回原告高路平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费1300元，减半收取650元，由原告高路平负担108元，被告昊然经纪中心负担542元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  左树二〇二一年三月十五日书记员  陈媛