河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初424号原告：刘玉芝，女，1980年5月13日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：郑州润丰房地产开发有限公司，住所地新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧。法定代表人：王胜利，总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：任培培，河南针石律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司郑州文化支行，住所地河南省郑州市文化路102号。原告刘玉芝与被告郑州润丰房地产开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司郑州文化支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉芝，被告郑州润丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人任培培到庭参加了诉讼。第三人中国银行股份有限公司郑州文化支行经本院传票传唤无正当理由未有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉芝向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：180××××1246）；2.判决解除原告与被告、第三人签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》；3.判决被告返还原告已支付购房款1297320元及利息（自2018年10月22日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算）、代办房产费800元、维修基金4001元、按揭费1934元；4.判决被告向原告返还已向第三人归还的银行借款本息409079.53元；5.判决被告偿还原告尚未偿还第三人的银行借款本息（贷款余额以第三人中国银行股份公司郑州文化支行核算为准）；6.判决被告支付原告累计已付款的违约金25773.20元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××1246），约定被告将其位于新郑市薛店镇S102北侧、世纪大道北延西侧润丰·新城一期27栋1-2层104号商品房出售给原告，该商品房建筑面积114.31平方米，总价款为人民币2577320元，约定其中1297320元为现金付款，2018年10月22日支付；约定金额1280000元付款方式银行商业贷款，并约定该商品房在2020年6月30日前交付。合同签订时，原告分4次向被告共支付了1297320元的购房款及代办房产费800元、维修基金4001元、按揭费1934元。2019年1月17日，原告、被告及第三人签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，约定原告向第三人借款1280000元，并将上述商品房抵押给第三人，被告向第三人提供保证担保，该笔贷款直接于2019年1月22日付至被告提供的收款账户。2019年1月18日，原告与第三人签订《新郑市预购商品房抵押合同》，约定原告将该商品房抵押给第三人，并办理了不动产抵押权预告登记，后原告依照约定按月向第三人偿还贷款本金和利息。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2020年6月30日前向原告交付经验收合格的商品房，但截至原告提起本案诉讼，被告仍未按照合同约定如期交付经验收合格的房屋。根据合同约定，被告已超过合同约定的交房时间，原告享有合同解除权，并有权要求被告支付原告累计已付款的违约金，故提起本案诉讼。郑州润丰房地产开发有限公司辩称，一、大气污染施工管控非被告在合同订立时所能预料和控制的，亦无法做出合理安排，交房时间应相应顺延。1、《商品房买卖合同》约定：因政策、城市规划变化、市政实施及不可抗力，无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期顺延。据此，如发生政府管控等影响施工的情况，施工时间应当相应顺延。2、近年来，国家和地方政府关于环保管控的政策一直在不断变化中，直至2019年才相对成熟，且各地政策也不一致，被告对政府政策无法作出准确判断，如将所有政策风险都由被告承担，既是不合理的，也是没有法律依据的。3、根据新郑市人民法院已经生效的民事判决书认定的事实，因大气污染管控等政策性原因及新型冠状病毒疫情影响，润丰新宸作为当时正在施工的建筑工地，停工在所难免。另案生效判决中，新郑市人民法院认为对于双方合同约定的实际交付日期可以相应顺延，法院酌定可顺延150天。根据《商品房买卖合同》第八条第2款的约定，被告有权将交房日期作相应顺延。交房日期顺延后，选择适当的时间交付房屋，是被告的权利。二、即使被告存在逾期交房的情形，被告的违约程度亦较轻微，且阻却合同履行的情形已经消失，合同目的能够实现的情况下，原告主张解除合同的诉请不应被支持。《全国人民法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”根据上述规定，即使认定被告存在逾期交房，在涉案房屋目前主体结构已经完工，商品房买卖合同的目的能够实现的情况下，违约情形现已不存在，应当认定被告的违约程度轻微，且不影响《商品房买卖合同》目的的实现，对于原告主张解除合同的诉讼请求，应当不予支持。三、被告享有先履行抗辩权，原告未按期支付购房款，被告有权不向原告交付涉案房屋。因原告未按期向被告支付购房款，被告曾起诉要求原告其支付剩余购房款797320元。原告对涉案房屋的现状非常了解的情况下，原告与被告经过协商一致，双方达成调解协议，原告刘玉芝分8次向被告支付购房款797320元，并对原合同约定的涉案房屋的交付条件进行了变更，原告刘玉芝同意在其未向被告支付所有购房款前，被告有权暂不向其交付涉案房屋，并延迟办理首次登记和产权登记。根据《民法典》第五百二十六条【先履行抗辩权】规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”现原告未按期足额向被告支付购房款，被告享有先行履行抗辩权，有权不向原告交付涉案房屋，原告诉请解除合同没有事实与法律依据。四、第2-7项诉请是以合同解除为条件的，在合同不能解除的情况下，第2-7项诉请缺少事实和法律依据，不应被支持。综上，请求依法驳回原告对被告的诉讼请求。中国银行股份有限公司郑州文化支行未到庭，亦未向本院提交相关证据材料。本院经审理认定事实如下：2018年10月22日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××1246），约定被告将其开发的位于新郑市薛店镇S102北侧、世纪大道北延西侧润丰·新城一期27栋1-2层104号商品房出售给原告，原告于2018年10月22日以现金方式支付购房款1297320元，余款1280000元以商业贷款方式支付。并约定被告应在2020年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告，因政策、城市规划变化、市政实施及不可抗力，无法达到本条约定交付条件的，被告不承担延期交付的违约责任，且交房日期顺延。对方对逾期交房的违约责任约定，（1）逾期不超过90日，自2020年7月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之1的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了500000元的购房款。另于当日，原告与被告及担保人马晓贵签订《个人购房首付款借贷协议》，约定原告向被告借款797320元，用于支付上述涉案房屋的首付款；原告未还清本合同项下所有借款之前，被告有权拒绝将原告所购涉案商品房交付原告使用及办理产权登记。2019年1月17日，原告、被告及第三人签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，约定原告向第三人借款1280000元，并将上述商品房抵押给第三人，被告向第三人提供连带责任保证。2019年1月18日，原告与第三人签订《新郑市预购商品房抵押合同》，约定原告将该商品房抵押给第三人。至原告起诉时，被告未向原告交付涉案商品房，故原告以被告未在2020年6月30日前向原告交付经验收合格的涉案商品房为由诉至法院。另查明，因刘玉芝、马晓贵未按《个人购房首付款借贷协议》履行还款义务，郑州润丰房地产开发有限公司于2020年8月18日向本院提起诉讼，本院于2020年9月16日作出（2020）豫0184民初6019号民事调解书，内容为：“一、被告刘玉芝、马晓贵自愿偿还原告郑州润丰房地产开发有限公司借款797320元。2020年10月30日前付100000元，2021年1月16日前付100000元，2021年4月16日前付100000元，2021年7月16日前付100000元，2021年10月16日前付100000元，2022年1月16日前付100000元，2022年4月16日前付100000元，2022年7月16日前付97320元。二、被告若有任何一期逾期，以剩余未返还本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍向原告郑州润丰房地产开发有限公司支付利息，自2020年8月10日起计算至借款还清之日止，原告郑州润丰房地产开发有限公司并有权就剩余未返还款项一并申请执行。三、被告刘玉芝、马晓贵与郑州润丰房地产开发有限公司无其他纠纷。”在该案的调解笔录中刘玉芝、马晓贵同意在未还清所有借款之前，郑州润丰房地产开发有限公司有权暂不向刘玉芝、马晓贵交付涉案商品房，并可延迟办理该房屋的首次登记和产权登记。至刘玉芝提起本案诉讼时，刘玉芝、马晓贵未按上述调解书履行还款义务。在本案审理过程中，原告提供被告张贴在售楼处的《告客户书》的照片、微信聊天记录及视频资料，用以证明被告于2020年10月10日前已停工，工程处于烂尾状态。被告对该证据的真实性有异议，认为照片为打印件，非常不清楚，对证明目的有异议，涉案项目房屋已经卖完，涉案房屋主体结构已经完工，因政府环境污染临时性管控措施以及新冠肺炎疫情影响，根据合同约定出卖人交房日期可以顺延。对原告提交的微信聊天截图真实性及证明目的均有异议，原告提交的是复印件，无法核实其真实性，其聊天内容大部分是原告自说自话，并没有得到相应的回复。涉案楼盘并没有烂尾，被告提供的证据说明房屋的主体结构已经竣工，涉案项目已经销售完毕，相关人员在新尚项目部办公，并不能说明涉案项目存在烂尾可能性。对视频资料的质证意见：原告拍摄视频是整个小区的，没有区分一期和二期的具体状况，原告购买的是一期的，涉案房屋整体结构已经完工，只剩道路和绿化，原告主张被告经营状况恶化没有任何证据。被告提供2020年7月28日新郑市薛店镇人民政府出具的证明，河南省环境污染防治攻坚领导小组办公室文件、郑州市人民政府办公厅、新郑市人民政府办公室、郑州市环境污染防治攻坚领导小组办公室、新郑市环境污染防治攻坚领导小组办公室等部门颁发的文件，用以证明自2018年10月1日至2020年5月1日因政府大气污染防治临时性政策管控措施，被告停工达240日，2020年10月至2021年1月停工达90日，原告对以上证据有异议，认为系复印件，不能证明被告的证明目的。被告提供郑州市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告及郑州市房地产企业复工实施措施，用以证明因新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发，被告停工复工的情况。原告对该证据无异议。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》、《个人购房首付款借贷协议》及原告、被告及第三人签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，当事人均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》后签订《个人购房首付款借贷协议》，已经就被告交付房屋日期由“2020年6月30日”变更为“个人购房首付款借贷还清之前”。因原告未按借贷协议约定向被告偿还借款，被告有权不按照《商品房买卖合同》约定期限向其交付涉案商品房，××感染的肺炎疫情爆发这一实际情况，故对原告以被告未按期交付涉案商品房为由，要求解除《商品房买卖合同》的主张，本院不予采纳；对原告以被告经营状况严重恶化存在工程烂尾可能性为由，要求解除《商品房买卖合同》的主张，因被告提供的证据不能证明其主张，且经营状况严重恶化不是双方合同约定或者法律规定的解除条件，故对其该主张本院亦不予采纳。综上，对原告提出的解除双方之间签订的《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。对原告提出的其他各诉讼请求，均需以解除涉案《商品房买卖合同》为前提，因本院对其提出的解除双方之间签订的《商品房买卖合同》诉讼请求不予支持，故对其上述诉请亦不予支持。中国银行股份有限公司郑州文化支行经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其举证、质证、答辩、辩论等诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回原告刘玉芝的诉讼请求。案件受理费10225元，由原告刘玉芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  孙保宪二〇二一年三月十五日代理书记员  宋改换