辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1002民初282号原告：张亚丽，女，1968年3月6日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托代理人:尚学桐，女，1992年12月11日出生，汉族，辽阳市白塔区人民法院劳务派遣人员，住辽阳市白塔区，系原告张亚丽之女。被告:辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司，住所地:辽阳市白塔区解放路25-7号。法定代表人:孙继庄，该公司总经理。委托代理人:康晓东，辽宁海润律师事务所律师。原告张亚丽为与被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司（以下简称“白塔城建开发”）买卖合同纠纷一案，于2021年1月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员刘明贺独任审判，于2021年3月1日公开开庭审理了本案，原告张亚丽委托代理人尚学桐、被告白塔城建开发委托代理人康晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亚丽诉称：2018年9月22日，原告与被告签订《车库认购协议书》，被告将位于中天城市广场小区地下车位16号楼区20号车库以16.5万元的价格卖给原告。双方约定:车库交付日期为2020年5月31日，甲方无法交付车库的，甲方按车库总价的20％向乙方支付违约金。2020年3月，被告在车库门旁钉上了人防工程应急牌，原告找到被告询问为何挂上这样的牌子，被告回答地下车库都属于人防工程。2020年6月，原告到市住房和城乡建设局咨询中天城市广场小区地下车库是否是人防工程，被告是否可以出售？市住房和城乡建设局于2020年7月20日给出答复:“房地产开发的地下人防工程归国家所有，开发企业同市人防主管部门签订产权移交协议及租赁合同后才可对外出租。中天城市广场三期工程未竣工验收，开发企业也未同人防行政主管部门签订租赁合同，因此对外出租出售是违规行为。”根据法律规定，人防工程是国家强制配套的市政公用设施，不能进行买卖、交易、赠予等产权转移活动，以保证市政公用设施的性质不发生改变。被告作为合法的开发企业，应该清楚和掌握国家相关法律和人防政策。然而，被告却在三期工程尚未验收的情况下，不对原告示明所售商品的性质，构成合同欺骗属无效合同，致使合同无法履行。根据《合同法》第五十二条、五十八条之规定，被告不仅应退还原告购买车库款项还应该赔偿违约金。为此原告诉至法院，请求依法判令被告立即退还购买车库款16.5万元并支付违约金3.3万元，合计19.5万元（原告当庭增加诉讼请求要求解除双方签订的《车库认购协议书》）。本案诉讼费用由被告承担。被告白塔城建开发辩称:一、案涉车库认购协议书系双方真实意思表示，合法有效。双方签订协议时被告已明确告知原告案涉车库无产权系人防车位，产权属国家所有，故以低于周边非人防车位的市场价出售，原告对此事是知情且认可的。双方签订的《车库认购协议书》第一条第3款，载明为无产权手续。所以被告不构成欺诈，不存在《合同法》52条规定的合同无效情形。案涉车库已经规划核准，并由被告投资建设，根据《人民防空法》第5条：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《人民防空工程平时开发利用管理办法》第2条：人民防空工程平时应当最大限度地开发利用，以减轻国家负担，增强人民防空建设的发展能力，更好地为经济建设和人民生活服务。案涉车库虽属于人防车库，但在规划核准面积之内，经人防办批准建设，车库使用权依法归被告所有，被告有权对案涉车库使用权进行转让。二、《车库认购协议书》约定的违约金不适用于本案，协议约定的是无法交付车库需支付违约金，但事实上车库已经交付，原告也正常使用至今。本院经审理查明：2018年9月22日，原告张亚丽（乙方、买受方）与被告白塔城建开发（甲方、出卖方）签订车库认购协议书，约定原告认购被告开发的位于辽阳市白塔区20号车库，无产权手续，总价款17万元，定金2万元，付款时间为2018年9月22日，定金在补交车库款时抵顶车库总价款，于2018年11月30日前补齐款项可享受总价优惠5000元，被告应当在2020年5月31日将车库交付原告，被告无法交付车库的，按车库总价的20%向原告支付违约金。协议签订后，2018年9月22日，原告通过中国建设银行账户支付被告定金2万元。2018年11月27日，原告通过中国建设银行账户支付被告剩余车库款14.5万元。2019年11月22日，案涉地下车库通过竣工验收。2020年3月，被告在地下车库旁悬挂人防工程指示牌，经原告向辽阳市住房和城乡建设局咨询，2020年7月20日，辽阳市住房和城乡建设局回复原告案涉车库系房地产开发配件（建）的地下人防工程，归国家所有，是为了保障战时人民群众的生命财产安全而采取的强制性措施，地下人防工程未竣工不得使用，竣工后，开发企业同市人防主管部门签订产权移交协议及租赁合同后才可对外出租。原告要求被告返还购买车库款未果，故诉至本院。本院所确认的上述事实，有原告提供的车库认购协议书、收款收据、照片、网站回复截图、被告提供的车库认购协议书、商品房预售许可证、建设工程竣工验收备案表，以及原、被告双方当庭陈述笔录在卷为凭，上述证明材料经当庭举证、质证，并经本院审查，可以采信。本院认为，原告张亚丽与被告白塔城建开发签订《车库认购协议书》购买案涉车库并交付了约定价款，被告当庭自认该车库系地下人防工程，按照《中华人民共和国人民防空法》的相关规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，被告作为案涉车库所在地下人防工程的投资建设者，在经过审批后，就该人防工程享有使用管理和收益的权利，但其无权转让。原、被告双方签订的《车库认购协议书》即损害了国家利益，也损害了社会公共利益，系无效协议。原、被告双方因该协议取得的财产应返还对方，被告应将已收取的购买车库款16.5万元返还原告。原告主张被告支付违约金3.3万元，根据双方约定，被告无法交付车库的，按车库总价的20%向原告支付违约金。被告提供的建设工程竣工验收备案表能够证明案涉车库已经建成并经过竣工验收，已具备交付条件，并非双方约定的无法交付车库，故对原告要求被告给付违约金3.3万元的诉讼请求不予支持。因导致合同无效的原因系被告出售其不享有处分权的地下人防工程，本案诉讼费应由被告承担。依照《中华人民共和国人民防空法》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（四）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告张亚丽与被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司于2018年9月22日签订的《车库认购协议书》无效；二、被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张亚丽购买车库款165000.00元；三、驳回原告张亚丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2100.00元（已减半收取），由被告辽阳市白塔区城市建设综合开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审判员  刘明贺二〇二一年三月三十一日书记员  刘美君附录：本判决所依据的法律《中华人民共和国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。