广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初2721号原告：李伟华，男，1975年8月13日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被告:深圳市罗湖房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区立新路北侧立新花园1栋二层，统一社会信用代码914403001923100964.法定代表人：肖鹏。委托诉讼代理人：万诗军，男，1980年8月18日出生，身份证住址河南省息县，系公司职工。被告：深圳市柏卡顿酒店管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区立新路立新花园B栋裙楼二、三楼，统一社会信用代码91440300MA5DC4CM0M.法定代表人：唐才贤，总经理。委托诉讼代理人：徐亚强，男，1985年10月13日出生，身份证住址广东省茂名市茂港区。原告李伟华与被告深圳市罗湖房地产开发有限公司、深圳市柏卡顿酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告李伟华及两被告委托诉讼代理人万诗军、徐亚强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟华向本院提出诉讼请求：1.请求判令第一被告深圳市罗湖房地产开发有限公司支付原告本人租金，2018年7至12月（其中2018年11月有支付）、2019年1至10月共15个月租金，合计人民币8116.35元。2.请求判令第一被告深圳市罗湖房地产开发有限公司恶意拖欠支付原告租金已构成违约，支付违约金3019.28元（违约金参照我国《税收征收管理法》滞纳金计算方法，从逾期之日起，按每日万分之五计收。）3.请求判令第一被告深圳市罗湖房地产开发有限公司必须把原告的铺位归还本人，并恢复原状。4.请求判令第一被告深圳市罗湖房地产开发有限公司支付原告合同期满（2019年12月）至今的不当得利7575.26元（即继续利用原告铺位收取被告二深圳市柏卡顿酒店管理有限公司支付的租金）。5.请求判令第二被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司即时终止侵占原告本人物业的行为。6.本案诉讼费用由两被告共同承担。以上合计人民币18710.89元。事实与理由：1.本人于2008年与深圳市罗湖房地产开发有限公司签定了《立新花园一期B栋群楼二层10号商铺委托经营合同书》，合同期2019年11月到期，本人之后陆续收到租金。截至目前深圳市罗湖房地产有限公司尚欠本人2018年至2019年租金共15个月，合计人民币8116.35元，大写：捌仟壹佰壹拾陆元叁角伍分。2.深圳市罗湖房地产开发有限公司未经本业主同意且未知会业主的情况下，在委托合同期满后擅自将相关物业转租他人，已构成侵权。本人的物权必须得到法律保护，请求法院支持。3.深圳市柏卡顿酒店管理有限公司在明知深圳市罗湖房地产开发有限公司与本人和其他业主签的委托合同已经终止，未经本业主同意的无效合同之后，并未采取积极措施，和本业主商量解决办法，反而非法侵占本业主的物业进行营利性经营，属非法侵权夺利行为。被告深圳市罗湖房地产开发有限公司辩称，对于原告说的恶意拖欠不认可。我们当时答应所有的小业主是进行的分批分期付，有可能是没有付到他那里。被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司辩称，我们是2016年进场，合同到2026年。租金我们一直都有在交。至于说有哪些业主在里面的我们是不清楚。经审理查明：原告系深圳市罗湖区东门立新路北立新花园Ｂ栋裙楼210号铺位物业（以下简称涉案物业）的业主，物业建筑面积8.34平方米，房地产权证号：深房地字第××号。原告与被告深圳市罗湖房地产开发有限公司签订《立新花园三期Ｂ栋裙楼铺位委托经营合同书》，约定原告将涉案物业委托被告深圳市罗湖房地产开发有限公司统一经营管理（包括代租、代管等），原告委托统一经营、统一管理的期限与涉案物业出租给被告的租赁合同的期限完全一致，为10年（租赁期从2009年12月15日到2019年12月14日）；双方合同到期时，被告每月支付原告的租金为541.09元。被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司尚拖欠原告2018年7月至2018年12月、2019年1月至2019年10月（共计15个月）的租金，合计人民币8116.35元。2016年5月29日，被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司与深圳市罗湖房地产开发有限公司签订《立新花园三期B栋二、三层商铺租赁合同》，被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司向深圳市罗湖房地产开发有限公司承租立新花园三期B栋二、三层商铺，面积共5839.96平方米，其中深圳市罗湖房地产开发有限公司及其关联单位名下物业面积为3190.2平方米，其他业主物业面积为2649.76平方米，考虑到租赁房屋的业主众多，产权分散，深圳市罗湖房地产开发有限公司与被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司双方同意，《委托经营合同》到期后，由深圳市罗湖房地产开发有限公司作为统筹组织者，双方共同做好商铺业主的协调工作，力争取得其他业主的委托出租授权和与业主签订委托出租协议。立新花园三期B栋二、三层由被告被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司做酒店经营使用，被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司对酒店进行了统一装修改造，涉案物业在酒店内无法确定位置，被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司主张酒店的总铺位数为590个，现已签约的铺位数为70%以上，该酒店目前处于正常经营状态。被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司与其他业主签署的《委托经营合同书》约定的租赁期限为12年，二层物业租金每月60元，三层物业租金每月55元，租赁期第三年开始在前一年的基础上每两年暂定递增5%。以上事实有产权证、银行流水、当事人陈述、（2020）粤0303民初35177号生效民事判决书等为证，本院予以认定。本院认为，本案系合同纠纷。原告与被告深圳市罗湖房地产开发有限公司签订的合同合法有效，被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司应支付拖欠原告李伟华2018年7月至2018年12月、2019年1月至2019年10月（共计15个月）的租金人民币8116.35元，原告要求被告深圳市罗湖房地产开发有限公司支付租金的违约金，本院酌定以拖欠金额的20%（人民币1623.27元）予以支持。双方合同到期后，被告深圳市罗湖房地产开发有限公司未返回原告物业，应按照合同期内的租金支付原告物业占用期间的使用费，故被告深圳市罗湖房地产开发有限公司应支付原告2020年2月至2021年3月期间共计14个月的物业使用费人民币7575.26元。同时，原告与被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司的《委托经营合同书》到期后，被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司未向原告返还涉案物业，被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司在涉案物业所在地继续经营，并与超半数以上的业主重新签订了《委托经营合同书》，关于涉案物业应否返还的问题，本院认为，立新花园三期B栋二、三层共分割为近600个物业单位，现由被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司整体经营酒店使用，原告所购的物业是众多小物业单位中的一间，分割商铺具有特殊性，原告作为产权人对物业享有的权利，不能等同于独立商铺，为有利于物业整体功能的发挥，产权人行使权利必须受到其他商铺大多数业主所反映的整体意志的限制，现超半数的业主已与被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司签订合同，将物业交由被告继续经营酒店使用，目前涉案物业不具备独立经营的条件，原告要求返还物业不仅违背大多数业主的意愿，影响整栋物业整体功能的发挥，而且可能使双方当事人的利益受损，不利于自愿的充分利用。从平衡双方当事人利益的角度出发，依照公平和诚实信用原则，在立新花园三期B栋二、三层的业主未能形成多数一致意见要求返还的情况下，本院对原告要求返还涉案物业的请求不予支持。原告其他请求没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李伟华支付拖欠租金人民币8116.35元及违约金人民币1623.27元。二、被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李伟华支付2020年2月至2021年3月期间共计14个月的物业使用费人民币7575.26元。三、驳回原告李伟华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币133元，由原告负担人民币10元，由被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司负担人民币123元。案件受理费已由原告预交，被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向将案件受理费人民币123元迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  雒虹媛二〇二一年三月三十日法官助理郑丹丽书记员李光正