葫芦岛市龙港区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽1403执异22号异议人（案外人）：于某，汉族，退休干部，住葫芦岛市龙港区。申请执行人：广发银行股份有限公司葫芦岛分行，住所地：葫芦岛市龙湾大街182C、182D。负责人：孙某，该行行长。被执行人：葫芦岛市中天商贸有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区锦葫路57-1号楼A门市。被执行人：苗某，男，汉族，住葫芦岛市连山区。被执行人：葫芦岛市天马房地产开发有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区锦葫路63号D。法定代表人：廉某1，该公司总经理。被执行人：廉某1，男，蒙古族，住葫芦岛市连山区。被执行人：葫芦岛渤海热电有限公司，住所地：兴城市四家屯街道周家村冯家屯164-1号。法定代表人：尚某，该公司经理。被执行人：尚某，男，满族，住兴城市。被执行人：陈某，女，汉族，住葫芦岛市连山区。被执行人：廉某2，女，蒙古族，住兴城市。本院在执行广发银行股份有限公司葫芦岛分行（以下简称广发银行）与葫芦岛市中天商贸有限公司、苗某、葫芦岛市天马房地产开发有限公司（以下简称天马公司）、廉某1、葫芦岛渤海热电有限公司、尚某、陈某、廉某2借款合同纠纷一案中，于2020年12月7日，作出（2020）辽1403执保114号执行裁定书，查封了天马公司名下坐落于龙港区锦葫路57号楼（3#）2单元1（30-32）号房屋。案外人于某提出书面执行异议，认为该房屋为其购买，应中止查封。本院受理后，依法组成了合议庭进行审查。现已审查终结。案外人于某称，2007年8月1日，我与天马公司签订了《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于龙港区××路××（××＃）2单元1（30-32）号门市，建筑面积182.23平方米，单价每平方米3000元，总价546690元，该房屋由我占有使用至今。现得知我的房屋由于天马公司与广发银行之间的纠纷导致被贵院查封，故提出异议。本案中，我已经在查封之前签订书面买卖合同，合法占有该不动产，并已支付全部合同价款，未办理过户的原因是因天马公司将该房屋抵押给银行导致无法办理更名过户。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，该房屋为我的合法财产，不应被广发银行查封。又根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”可见，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，我对该争议房产所享有的权利优先于抵押权人对该商品房享有的抵押权。综上，请法院依法支持我的主张，中止对争议房产的执行。案外人向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》1份；2、购房款《专用收款收据》2份，金额54.669万元；3、房屋租赁合同；4、《房屋租赁合同》4份；情况说明1份。申请执行人广发银行称：异议人的申请不符合法律规定，不应中止查封。一、答辩人对案涉房屋享有抵押权，按照法律规定，异议人不能排除答辩人作为抵押权人对案涉房屋的强制执行。2021年1月14日，龙港区人民法院作出（2020）辽1403民初502号民事判决书，判决广发银行对案涉房屋享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，答辩人有权排除案外人的执行异议。案涉房屋的性质属于商业网点，异议人于某不是《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的商品房消费者，不具有优先于抵押权人的地位，不能排除答辩人作为抵押权人对案涉房屋的强制执行。二、异议人提交的证据不足以排除对案涉房屋的查封。首先，异议人提供的商品房买卖合同是未经备案的合同，不具有权利公示的效力。该商品房买卖合同系异议人与第三人签订，答辩人对其真实性无法确认。异议人就该合同无法证明其在案涉房屋被查封前与天马公司签订合法有效的书面买卖合同。其次，异议人亦未提供在本案查封前已经使用案涉房屋的证据。故异议人的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的在人民法院查封之前合法占有该不动产的条件。再次，异议人提供的收款收据系第三方出具，答辩人对其真实性无法确认；收款收据模糊不清，对该份收款收据与案涉房屋的关联性无法确认；异议人未提供付款记录及购房发票，仅凭该收据不能证明购买行为的真实性，亦无法证明其已经实际支付了全部房屋款。最后，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项非因买受人自身原因未办理过户登记进行了规定。纪要认为买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理办理过户登记的请求等积极作为的可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，或其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。异议人称“其于2007年便签订《商品房买卖合同》，买房没多久，该房便抵押银行，导致无法办理贷款手续”，异议人早已明知该种情况，却一直没有主张权利，其长达十年期间怠于行使权利，应该自行承担由此产生的不利后果。答辩人作为善意方接受案涉房屋的抵押，为他人发放贷款，鉴于此，为维护善意的一方的合法权益，不应中止对案涉房屋的执行。综上，异议人的主张不符合法律规定，请求法院依法驳回异议申请，以维护答辩人的合法权益。另查明，2017年10月24日，天马公司将案涉房屋抵押给广发银行。被执行人葫芦岛市中天商贸有限公司、苗某、天马公司、廉某1、葫芦岛渤海热电有限公司、尚某、陈某、廉某2未提交书面意见。本院经审查查明：广发银行与葫芦岛市中天商贸有限公司、苗某、天马公司、廉某1、葫芦岛渤海热电有限公司、尚某、陈某、廉某2借款合同纠纷一案，本院于2020年12月7日作出（2020）辽1403执保114号执行裁定书，查封了天马公司名下坐落于龙港区××路××楼（××＃）2单元1（30-32）号房屋。案外人于某向本院提出执行异议，认为案涉房屋为其购买，法院不应查封，应依法中止对该房屋的执行。申请执行人广发银行认为，异议人的申请不符合法律规定，不应中止查封。本院认为，本案争议的焦点为案外人于某对本院查封的天马公司名下坐落于龙港区××路××楼（××＃）2单元1（30-32）号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人于某在本院查封案涉房屋之前，已与天马公司签订了网签备案的房屋买卖合同，并支付了全部购房款，于2010年11月7日将房屋出租，已实际占有使用案涉房屋，因天马公司原因未能办理过户登记。因此，案外人于某为本院查封的天马公司名下坐落于龙港区××路××楼（××＃）2单元1（30-32）房屋权利人，其权利能够排除本院的执行，其关于中止对该房屋执行的申请符合法律规定，本院应予支持。申请执行人关于继续执行的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对登记在天马公司名下坐落于龙港区锦葫路57号楼（3#）2单元1（30-32）号房屋的执行。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审判长  贺亚军执行员  张永东执行员  陈 龙二〇二一年三月八日书记员  李树常