淮安市洪泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0813民初313号 原告:洪泽县瑞泽塑胶包装有限公司，住所地淮安市洪泽区工业园区北一道南侧、东三街东侧。 法定代表人:王育生，该公司执行董事。 诉讼代表人:赵长生，系洪泽县瑞泽塑胶包装有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人:刘宝良，江苏泽之源律师事务所律师。 被告:江苏瑞泽农化有限公司，住所地淮安盐化新材料产业园洪泽片区(盐都路北侧、台玻大道西侧)。 法定代表人:李晓东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:夏有琴，淮安市洪泽区高良涧法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人:李海，该公司副总经理。 被告:洪泽县高良涧镇东南钢管扣件租赁站，住所地淮安市洪泽区瑞泽塑胶包装有限公司院内。 经营者:王海鹰，该站负责人。 委托诉讼代理人:夏有琴，淮安市洪泽区法律服务所法律工作者。 被告:淮安市祥博制版有限公司，住所地淮安市洪泽工业园区精益路1号。 法定代表人:樊金祥，该公司执行董事。 被告:淮安永瑞电气设备有限公司，住所地淮安市洪泽区瑞泽塑胶包装有限公司院内。 法定代表人:张晓辉，该公司执行董事。 原告洪泽县瑞泽塑胶包装有限公司(以下简称塑胶公司)诉被告江苏瑞泽农化有限公司(以下简称农化公司)、洪泽县高良涧镇钢管扣件租赁站(以下简称租赁站)、淮安市祥博制版有限公司(以下简称祥博公司)、淮安永瑞电气设备有限公司(以下简称永瑞公司)排除妨害纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告塑胶公司及其委托诉讼代理人刘宝良、被告农化公司及其委托诉讼代理人夏有琴、李海、被告租赁站的委托诉讼代理人夏有琴到庭参加诉讼。被告祥博公司、永瑞公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告塑胶公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告迁出塑胶公司的厂房、场地并将厂房、场地移交给原告;2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由:淮安市洪泽区人民法院于2019年12月31日裁定受理塑胶公司的破产清算申请，同时指定江苏泽之源律师事务所担任塑胶公司的管理人。管理人接管后发现，塑胶公司与被告农化公司于2009年8月25日签订房屋租赁合同，约定租赁期限至2024年8月31日，管理人于2020年2月28日告知瑞泽公司被受理破产清算的事实，并要求其组织搬迁、腾空厂区，于2020年7月1日向被告农化公司发送了限期搬迁通知书。被告租赁站、祥博公司、永瑞公司系被告农化公司未经原告同意擅自转租，转租合同无效，系违法占用原告的厂房、场地。综上，原告诉至法院，请求判如诉请。 被告农化公司、租赁站辩称，原告主体不适格;涉案房屋已在破产中拍卖，不存在影响房屋拍卖成交或拍卖价值的不确定性，根据买卖不破租赁原则，租赁合同应继续履行;原告进入破产时间为2019年12月31日，通知被告搬迁时间为2020年7月29日，管理人未按破产法规定自破产申请受理之日起二个月内通知被告，管理人怠于通知租赁合同解除，并不必然导致合同解除;涉案房产租赁合同时间为2009年8月，抵押时间为2013年6月，先租赁后抵押，原租赁关系不受抵押权影响，且租赁在先，所有权变动在后，不影响租赁合同效力;管理人在拍卖房产时未保障租赁人的优先购买权，被告保留起诉管理人承担赔偿责任的权利。 被告祥博公司、永瑞公司未向本院提交答辩状，亦未提供任何书面的证据材料。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2009年8月25日原告为出租方、被告农化公司为承租方，就位于洪泽区工业园区东三街东侧、北一道南侧，塑胶公司整个厂区签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为15年，自2009年9月1日起至2024年8月31日，租金每年8万元，原告用租金偿 还欠被告农化公司120万元债务，在租赁期限内，如原告出卖房屋，应提前60天通知农化公司，农化公司在接到通知后15日内决定是否行使优先购买权，如逾期不答复则视为放弃该权利。另约定了其他事项。后被告农化公司于2019年10月20日将涉案部分场地转租给被告租赁站，租赁期限5年;于2019年10月24日将涉案部分场地转租给被告祥博公司，租赁期限3年;于2019年11月15日将涉案部分场地转租给被告永瑞公司，租赁期限3年。2020年2月28日原告管理人向被告农化公司副总经理李海告知了塑胶公司破产的事实并要求农化公司尽快腾空厂房、场地。同时李海告知管理人农化公司已将部分场地转租给租赁站、祥博公司和永瑞公司。因农化公司一直未按照管理人要求腾空涉案场地，2020年7月1日原告管理人向被告农化公司发出限期搬迁通知书，要求农化公司自接到通知之日起一个月内腾空厂区并交付给管理人。李海于2020年7月20日在该通知书上签名。 另查明，2019年12月31日，原告塑胶公司被本院裁定破产清算，并指定江苏泽之源律师事务所担任管理人。 本院认为，原告与被告农化公司签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，符合法律规定，本院确认有效。但由于本院已裁定受理原告破产清算。根据企业破产法规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。原告的管理人在原告自破产申请受理之日起二个月内未通知被告农化公司继续履行，故原告与被告农化公司签订的房屋租赁合同已解除。虽被告农化公司分别与租赁站、祥博公司和永瑞公司签订了转租合同，但上述转租关系应以承租人农化公司有租赁权为基础,在承租人的租赁权消灭后,次承租人不能继续主张履行租赁合同。故在原告与被告农化公司签订的房屋租赁合同解除后,被告农化公司无权继续转租涉案厂房、场地。且原告管理人自破产申请受理后，书面通知被告农化公司搬离并返还涉案厂房、场地。被告没有按期返还厂房、场地，原告有权收回出租的厂房、场地。故被告提出的租赁合同仍合法有效的辩称，无法律依据，本院不予支持，原告有权要求被告农化公司、租赁站、祥博公司和永瑞公司迁出原告的厂房、场地并将厂房、场地移交给原告。关于被告辩称的原告主体不适格问题，无法律依据，本院不予支持。关于被告提出的涉案房产拍卖程序未保障其作为承租人的优先购买权问题，被告可另行主张，本案不予理涉。 依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定、《中华人民共和国民法典》第五百五十七条之规定，判决如下： 被告江苏瑞泽农化有限公司、洪泽县高良涧镇钢管扣件租赁站、淮安市祥博制版有限公司、淮安永瑞电气设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离原告洪泽县瑞泽塑胶包装有限公司并将厂房腾空交予原告洪泽县瑞泽塑胶包装有限公司破产管理人。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告江苏瑞泽农化有限公司、洪泽县高良涧镇钢管扣件租赁站、淮安市祥博制版有限公司、淮安永瑞电气设备有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院（开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，开户名：江苏省淮安市中级人民法院，账号：62×××81）预交上诉案件受理费。 审 判 员 严 刚 二〇二一年三月八日 法官助理 濮雪妍 书 记 员 李 红 附：相关法律条文 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条第一款人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 《中华人民共和国民法典》 第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止： （一）债务已经履行； （二）债务相互抵销； （三）债务人依法将标的物提存； （四）债权人免除债务； （五）债权债务同归于一人； （六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 合同解除的，该合同的权利义务关系终止。