江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终884号上诉人（原审被告）：徐东华，男，1976年11月2日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审被告）：杨慧，女，1982年6月12日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审原告）：宗丽英，女，1967年6月14日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人徐东华、杨慧因与被上诉人宗丽英房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初8817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员殷源源独任审理。本案现已审理终结。徐东华、杨慧上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、被上诉人按补充协议约定支付违约金50000元；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：在整个交易过程中，房主存在多次违约和不配合交房行为。1、2020年6月24日徐东华在微信中催促中介提醒房主贷款早已到账，赶紧让房主交房，王某回复6月23日就催过房主，并让房主把水电等费用结清。但23号和24号房主并没有主动结清水电气等各项费用，也没有提出交房。这是房主第一次不配全交房。2、2020年05月12日应被上诉人要求上诉人签订了涉案房屋交易补充协议，2020年6月25日中午12点多我爱我家中介王某在未提前告知的情况下，突然打电话给上诉人询问是否有空交接房屋，当时上诉人在外面办事，说要晚一些可能要到晚上7、8点左右，后王某和房主邵勤联系后回电说房主不愿意等要明天交接，上诉人没有同意，说合同约定到交接时间了，上诉人将尽快办完手头事务再联系交房。后上诉人取消了当天下午的其他事情，于14点多打电话联系王某，告知现在就可以联系房主办理房屋交接。王某联系后回电说房主表示明天交接。上诉人不同意，表示现在不来晚饭后再来交接也行，当晚12点前都可以，并让王某转达房主如果超期交房后果由其自行承担，后王某没有再回复，当日也未等到任何关于通知交房的电话和信息。王某所说的改成了第二天交接，并没有得到上诉人认可，而是王某和房主邵勤的单方约定，并不是和上诉人提前约定好的。3、6月26日上午王某又在没有提前预约的情况下联系上诉人交接房屋，但王某本人并未到场，而是委托公司其他同事小朱代为办理交接事宜，所以王某对现场的实际交接情况并不了解，所以其关于26日交接情况的相关证言不属实。26日交接时，上诉人未表达不愿意交接房屋，只是要求交房东西要带齐，钥匙不接受邮寄。相反，被上诉人明知当日双方是最终交房结款，却故意未将交接需要的手续及物品带齐，并先行下楼离开交接现场，之后小朱也下楼离开，导致交接无法进行。这点小朱可以证明，这是房主第三次不配合交房。4、6月27日，王某再次联系上诉人交房，房主带来了两套钥匙，但水电气卡没有带来，上诉人检查了一下房内的情况，收到王某转交的房屋钥匙。上诉人因被上诉人未按补充协议约定的时间交付房屋，拒付尾款，王某遂报警，民警了解情况后要求交易双方和王某到派出所配合调查，但房主邵勤拒绝到派出所配合警官工作，也不愿离开房屋，警官提醒原房主邵勤，房屋钥匙已交，其不能再在涉案房屋内逗留，邵勤说其手里还有一把钥匙，言下之意房屋还没有交接完，他还是可以留在涉案房屋内。上诉人认为房屋进户钥匙和水电气卡均属房屋同步交接的一部分。故上诉人认为因其未能拿到涉案房屋全部钥匙，双方仍属于未能完全交接的状态，后上诉人和王某到派出所处理报警事宜，邵勤并未离开涉案房屋，这一点也足以证明当时房屋并未完成交接。时至今日被上诉人仍然有一把钥匙未交付上诉人。27日当天水电气卡最终也没有交付，上诉人也无法核实水电气费用是否结清。综上所述，上诉人认为一审判决所参照的依据与事实严重不符，双方未按规定时间完成房屋交付，纯属原房主邵勤不配合导致，一审判决第二项要求上诉人支付万分之三违约金没有依据，补充协议已明确表示：如乙方资金不到位，甲方有权解除合同，乙方应承担解除合同的违约责任，而不是万分之三的违约金，但在第一时间被上诉人并未行使自己解除合同的权利，故上诉人也无须承担因未及时支付尾款的违约责任。因此请求二审法院判决撤销一审判决，依法进行改判。宗丽英辩称，一审判决非常清楚，被上诉人从合同签订之后，已履行合同全部义务，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。宗丽英向一审法院起诉请求：请求判令徐东华、杨慧支付宗丽英购房尾款50000元；判令徐东华、杨慧支付违约金（以50000元为基数，自2020年6月27日起按每日万分之三的标准计算至实际支付之日止）；判令徐东华、杨慧支付因恶意违约造成宗丽英的经济损失律师代理费4000元；本案诉讼费用由徐东华、杨慧承担。一审法院认定事实：经南京我爱我家房屋租赁置换有限公司（以下简称我爱我家公司）提供居间服务，2020年4月25日，宗丽英（甲方）与徐东华、杨慧（乙方）签订一份《南京市存量房买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于南京市汉口西路8号901室（以下简称案涉房屋）出售给乙方，房屋总价款4120000元，其中定金100000元，尾款50000元。2020年8月25日前送件当日将首付款1910000元自行给付，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总金额为2060000元，用于支付房屋转让价款的余额，甲方同意乙方自留尾款50000元，在房屋交付时，双方自行交割。乙方逾期支付购房款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金。银行贷款下至甲方账户后5日内正式交付该房屋，交房前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，甲方应在送件前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出，该房屋交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费由甲方结清。甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之三支付违约金。双方另就其他事项做了约定。2020年5月12日，宗丽英（甲方）与徐东华、杨慧（乙方）又签订《补充协议》，约定：由于甲方急需用钱，需乙方在原合同约定时间提前办理相关手续，甲方即时配合乙方提交材料办理贷款审批，审批通过后，按房产局规定过户时间并付首付，如约定过户当天不到场视同违约。首付款壹佰玖拾壹万元在过户当天以本票或者转账方式支付给甲方，过户送件前甲方户口全部迁出，余款伍万元放我爱我家账户上，如因户口不迁，属于甲方违约，并承担违约金责任。乙方如过户当天资金不到位，视同乙方违约，并承担违约责任，甲方有权解除合同！贷款资金贰佰零六万到甲方账户内，甲方需在贷款到账三日内，将物业费、水电气等费用缴完，房屋交给乙方，如甲方不配合交付，乙方有权直接收回房屋，甲方自愿将尾款伍万元作为违约金赔付给乙方。徐东华、杨慧通过POS机刷卡方式向我爱我家公司支付了定金100000元及居间服务费40000元。2020年6月16日，双方办理了案涉房屋的权属过户手续，徐东华、杨慧也支付了首付款1910000元，但未将购房尾款50000元支付至我爱我家公司处。2020年6月22日，徐东华、杨慧向银行贷款的2060000元到达宗丽英账户。2020年6月25日上午10时左右，宗丽英通过我爱我家公司通知徐东华、杨慧下午办理案涉房屋的交接，徐东华、杨慧答复在浦口区办事，要等到晚上八点方有时间，宗丽英觉得时间较长就回栖霞区家中。当日下午二、三时，徐东华、杨慧通过我爱我家公司转告宗丽英可以下午可以办理案涉房屋交接，最迟当晚12时前都可以。宗丽英答复已安排事务，次日可以交接。2020年6月26日，双方到场办理案涉房屋的交接，由于宗丽英当时少交付一枚门钥匙，虽承诺后邮寄交付，但徐东华、杨慧拒绝接收案涉房屋。2020年6月27日，双方及我爱我家公司到场完成了案涉房屋的交接，但徐东华、杨慧以宗丽英迟延交房构成违约为由拒不支付购房尾款50000元。我爱我家公司报警，经调解无果，宗丽英遂向一审法院起诉。宗丽英申请证人王某到庭陈述：我是我爱我家公司的员工。徐东华、杨慧到我爱我家公司提出购房，我给他们介绍了宗丽英的房屋，在最后交房的时候，买房人要打5万元的尾款到我们中介公司。到端午节的时候，因为当时房东拿到了贷款，房东通知我有时间可以交房手续，我就和徐东华、杨慧联系，徐东华、杨慧称在桥北办事来不了。到下午2点多徐东华、杨慧打电话给我，说现在有空了，可以交接，但是宗丽英没空了，所以就约到了第二天。我喊我同事小朱去跟他们办理交接的，水电费宗丽英都结清了，但是因为宗丽英方少一把钥匙，徐东华、杨慧就不愿意交接了。到了端午节后第二天我又带他们去办理了交接，交接后徐东华、杨慧不愿意支付尾款5万元，说超过时间了，但实际上时间应该没有超，贷款大概是端午节的前一天到账的，所以迟了两天应该也是在期限内的。后来我就报警了，警方也未能调解成。双方均对证人王某的陈述没有异议。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。本案中，双方经我爱我家公司提供居间服务签订了《南京市存量房买卖合同》、《补充协议》，上述文件均为双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应合同约定履行各自义务。就宗丽英是否迟延交付案涉房屋并构成违约双方产生争议。双方在补充协议中约定，宗丽英需在贷款到账三日内，将物业费、水电气等费用缴完，将案涉房屋交付徐东华、杨慧，如宗丽英不配合交付，则构成违约。徐东华、杨慧向银行的贷款于2020年6月22日到达宗丽英银行账户，故宗丽英应于2020年6月23日至2020年6月25日期间配合徐东华、杨慧办理案涉房屋的交付。2020年6月25日，宗丽英通过我爱我家公司转告徐东华、杨慧可于当日下午办理交接，徐东华、杨慧以有事为由予以拒绝，后又通过我爱我家公司转告宗丽英当日下午可以交接，而宗丽英已安排了其他事务，双方约定了次日进行交接，当时徐东华、杨慧并未表示异议，可视为对原约定的交付时间进行了变更，且依正常的民事活动交往习惯，因双方各自原因协商推后一天办理房屋交付也在情理之中。在次日的交接中，宗丽英当时少提供一把钥匙徐东华、杨慧即拒绝接受房屋，虽然宗丽英表示此后将另一把钥匙通过邮寄方式交付但徐东华、杨慧仍予拒绝接收，因宗丽英在当时已履行了交付房屋过程中的主要义务，不能视为宗丽英拒绝配合徐东华、杨慧办理案涉房屋交接，故不能认定宗丽英逾期交付构成违约，再次日，双方完成了案涉房屋的交付手续。通过上述交接的前后过程，宗丽英并无不配合办理交付的情形，并不构成违约。另根据相关法律规定，期间的最后一日是法定休假日的，以法定休假日结束的次日为期间的最后一日。2020年6月25日当天为端午节，此后两天也为休假日，双方于2020年6月27日最终办理完毕交接手续也在此期间内，宗丽英也不构成逾期交付房屋而违约的后果。综上，徐东华、杨慧以宗丽英逾期交付案涉房屋构成违约为由，拒绝支付剩余尾款无相应事实及法律依据，一审法院对宗丽英要求徐东华、杨慧支付剩余价款及违约金的诉讼请求予以支持。宗丽英要求徐东华、杨慧支付律师费用，并无相应合同依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第二百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，一审判决：一、徐东华、杨慧于判决生效之日起十日内给付宗丽英购房款50000元及逾期支付违约金（以50000元为基数，自2020年6月27日起至款项付清之日止，按每日万分之三计算）；二、驳回宗丽英其他诉讼请求。一审案件受理费1150元，减半收取575元，由徐东华、杨慧负担。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐东华、杨慧提交了以下证据：含3份录音的光盘一张、微信聊天记录一份、水电气卡的复印件一份，证明在整个交易过程当中，都是因为被上诉人没有完全履行交房义务，导致涉案房屋多次未能交付完成，所以被上诉人应承担违约责任。宗丽英质证认为，贷款到账后三日内，其已经把水电气卡和钥匙都交付给上诉人，按约完成了合同全部义务，而上诉人未按时支付尾款。对于一审查明的事实，徐东华、杨慧异议之处为：1、一审查明“6月25日10时左右，原告通过我爱我家通知被告办理房屋交接”，事实上被上诉人在当日上午并没有以任何方式通知交房，而是在下午12点56分，临时打电话通知上诉人到涉案房屋。2、一审查明“6月26日在交接过程中，原告少一枚钥匙，承诺邮寄交付，但被拒绝接收房屋”与事实不符，上诉人并未拒绝交付，只是要求被上诉人把各项费用结清、东西交全，但是被上诉人直接说没有了，故被上诉人违约在先。3、一审查明“25日因房主吃饭不来交接，后来约到第二天”，上诉人当时并未同意约到第二天，当时上诉人回复王某说当天晚上12点之前都可以。4、一审查明“27日，原被告和我爱我家现场完成房屋交接”与事实不符，当日因双方纠纷，上诉人与中介人员均前往派出所处理纠纷，而邵勤仍留在涉案房屋中未离开，钥匙和水电气卡亦未全部交付，房屋交接并未全部完成。宗丽英对一审查明的事实无异议。对一审查明的事实中双方无争议的部分，本院予以确认。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，在贷款到账后三日期限内的2020年6月25日，被上诉人已通过中介公司通知上诉人收房，后双方因具体时间未能协调而将交房事宜推迟至第二天，属于合同履行中合理的期限变更。2020年6月26日双方虽就钥匙交接数量问题产生争议，但被上诉人已提出补救措施，且此情况并不影响被上诉人对房屋的控制。2020年6月27日，双方再次至涉案房屋办理了交接事宜。现被上诉人在房屋买卖合同履行过程中已完成了过户、交房等合同主要义务，上诉人亦应履行自己相应的支付房款义务。一审判决上诉人向被上诉人支付剩余购房款50000元并承担相应的逾期支付违约金，并无不当。上诉人主张被上诉人未向其交付水电气卡，亦无法核实被上诉人是否结清交房前的水电气费用，但未提供证据证明涉案房屋在2020年6月27日前存在水电气欠费情形，故对此抗辩理由，本院不予支持。综上，徐东华、杨慧的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人徐东华、杨慧负担。本判决为终审判决。审判员  殷源源二○二一年三月二十九日法官助理滕文欣书记员朱亚芳