江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初7890号 原告：何素玲，女，1954年10月7日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：朱雪芹，江苏当代国安律师事务所律师。 被告：刘建荣，男，1970年3月8日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：陈帆，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹化君，南京经海法律服务所法律工作者。 被告：南京易发商业管理集团置业有限公司，住所地南京市。 法定代表人：鲁顶。 委托诉讼代理人：刘宁。 第三人：包玉凤，女，1976年2月8日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：曹化君，南京经海法律服务所法律工作者。 原告何素玲与被告刘建荣、南京易发商业管理集团置业有限公司（以下简称易发公司）、第三人包玉凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何素玲委托诉讼代理人朱雪芹，被告刘建荣及委托诉讼代理人陈帆、第三人包玉凤到庭参加诉讼。被告易发公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告何素玲向本院提出诉讼请求：1.被告刘建荣协助原告办理过户登记手续，并将上述房屋交付给原告；2.请求被告易发公司协助办理上述房产的过户登记手续。事实与理由：2011年7月28日，原告何素玲经中间人陈坤介绍，与被告刘建荣签订《协议》，约定刘建荣将其在承租的唐山路145号房屋拆迁后获得的产权置换房的申购资格转让给原告，转让费15万元，在申购过程中所有手续以刘建荣的名义办理。协议签订后，原告按约支付转让款10万元，并于2016年4月20日通过摇号的方式，确认了拆迁安置房为金达花园7幢2601室。此后因刘建荣在领取拆迀补偿款时多领取了13.5万元，原告为了保留案涉拆迁安置房，只能额外支付了上述款项。原告于2020年6月23日支付了购房款550533元和物业费2930元，并领取了房产钥匙。原告领取钥匙后，与刘建荣协商过户事宜，刘建荣提出需要加价90万，才能配合原告办理过户登记手续。原告认为双方应当按照《协议》约定履行，原告同意支付剩余转让费5万元，因双方存在很大差距，协商未果。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告刘建荣辩称，1.案涉协议约定转让申购协议，并不当然引起案涉房屋的物权变动。2.双方曾就案涉房屋交易价格达到一致，原告未依约支付购房款，亦无权要求被告履行过户义务。3.案涉房屋系被告、第三人夫妻共同财产，被告配偶包玉凤不同意房屋买卖行为，且在原告未支付购房款95万元的情况下，被告已将案涉房屋出租，案涉房屋无法转移物权，无法正常交付。被告同意解除合同，并向原告支付15万元的违约金。 被告南京易发商业管理集团置业有限公司开庭后到庭陈述，涉案房屋系其代建，代为办理房屋入住手续，办理产权证书。被告与刘建荣签订的《房屋买卖合同》显示房款为550533元，只要刘建荣持有南京新厦房地产开发有限公司相应数额的收据换发票即可办理相应的产权登记手续。 第三人包玉凤辩称，原告与刘建荣签订的涉案房屋申购资格的转让，协议是无效的，涉案房屋是拆迁安置房，是政府明令禁止买卖的。其并不认识原告，且对该申购协议并不知情，被告刘建荣无权单独处分。原告明知刘建荣和包玉凤是夫妻关系，其和刘建荣签订的协议应该是无效的协议。请求驳回原告的诉讼请求，并判令协议无效。 经审理查明：2009年9月26日，刘建荣（被拆迁房屋的承租人，丙方）与南京市土地储备中心（拆迁人，甲方）、大唐南京下关发电厂（被拆迁人，乙方）签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，约定，甲方经宁拆许字[2009]025号《房屋拆迁许可证》批准，于2009年7月27日至2009年11月26日，在下关区宝善地块，委托下关房屋拆迁安置办公室，实施宝善小区二期项目的房屋拆迁。被拆迁房屋坐落于唐山路145#为乙方所有，由丙方承租之用。被拆迁房屋的货币补偿金额为615210元，甲方向乙方支付61521元，向丙方支付553689元。房屋建筑面积89.72㎡。 2009年9月30日拆迁部门的报告载明，唐山路145号，建筑面积89.72平方米，该房原系下关电厂，1995年，为照顾该厂职工刘裕钧住房困难，决定出售给刘裕钧。由于刘家人多，生活困难，另对住房手续不够重视，一直没有变更。随着时间刘家的孩子也渐渐长大，该处房屋一直由小儿子刘建荣一家居住，现拆迁，再去办理有关手续比较困难，经本人和下关电厂协商，同意以自管房性质办理有关承租手续及拆迁补偿，产权人10%拆迁补偿款返还给个人，刘建荣夫妇都无正式工作，爱人身体不太好，一直在家，儿子在上学，本着实事求是，请领导能否以该处房屋实际情况，给予连家店按私房政策补偿。相关人员手写签署“同意”等。 2011年7月28日，何素玲（乙方）与刘建荣（甲方）签订《协议》，约定：甲方因其承租的唐山路145号房屋拆迁，按照相关的政策，甲方获准产权置换房的申购资格，现经甲、乙双方商议，就该房的申购资格转让相关事宜达成如下协议：一、甲方同意将其获准申购的位于南京市，将该房产的权属过户至乙方名下。转让费150000元。二、在申购过程中所有手续均以甲方的名义办理。为便于乙方了解申购进程，甲方出具委托书，委托乙方之女臧艳妮为代理人，代办所有手续。三、甲、乙双方在本协议签订之日，乙方首付100000元给甲方；此后在甲方领到该置换房的“两证”时，乙方再向甲方给付转让款50000元。甲方在收款后应无条件的配合乙方办理两证的过户手续。四、甲方所转让的该套房屋在接到拆迁办或开发商交款通知后，乙方须及时、足额缴清所有房款。此后过户、办证等所需一切费用均由乙方以甲方名义交纳。五、本协议为甲、乙双方本着自愿、公平的原则经协商后订立，甲方在领取两证后必须无条件的配合乙方办理过户手续。如后悔除全额退还甲方150000元转让款外，还须赔偿乙方150000元。六、本协议一式两份经双方签字即生效。同日，原告向被告刘建荣支付了100000元，双方对委托手续办理了公证。 2016年4月20日，南京市，载明安置地点为金达花园，选取房号为7幢2601室。2016年9月12日，原告向南京市下关区房屋拆迁安置办公室以刘建荣房款名义支付了135000元，并取得解款单。2017年8月25日，南京市住房制度改革办公室向刘建荣送达《南京市产权置换房购买通知书》，载明“刘建荣：根据你的申请，经审核，同意你家庭购买坐落在金达花园的产权置换房一套，房屋建筑面积为90平方米左右。（实际面积以测绘部门成果为准）。”原告于2020年6月23日以刘建荣名义支付了购房款550533元和物业费2930元，并领取了房产钥匙。刘建荣称原告承诺给付95万元的情况下，与原告一起办理了相应的缴款手续。 2020年7月2日，刘建荣（乙方，受让方）与南京鹏程房地产开发有限公司（甲方，转让方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方已合法确定南京市.69平方米建设用地使用权，取得方式为划拨，该地块建设的房屋地名暂定名称为金达花园。并经批准销售该项目，乙方经市住房制度改革办公室核准，向甲方购买上述项目中的金达路2号7幢2601室房，该房屋建筑面积90.03平方米，套内建筑面积71.99平方米，共有共用分摊建筑面积18.04平方米；乙方购买该房屋以建筑面积计价，单价为6115元/平方米，总价款合计550533元；甲方应于2020年12月31日前向乙方交付该房屋等。 为证实与原告于2020年5月底就补偿95万元购房款达成一致，被告刘建荣提供证人陈坤出具的说明一份并出庭作证，证人陈述可以帮刘申购房屋，但申购的房屋得给臧艳妮（何素玲女儿）。因为臧请托证人帮忙买房，后签订了相应的15万元合同。先支付了10万元，实际取得后再支付剩余的5万元。经过波折，2017年刘拿到了申购单，刘想反悔，我就给刘建荣说，你不能这么干。2020年5月底，证人把刘、臧艳妮约到办公室，臧补刘95万元，刘配合到房产局办理过户手续。谈好的95万元，双方没有签署协议。原告称双方曾经协商过，但原告没有同意向被告追加95万元。第三人包玉凤称不清楚该过程。 另查明，刘建荣与包玉凤于1998年登记结婚,现仍在婚姻关系存续期间。2020年5月9日，南京鹏程房地产开发有限公司变更名称为南京易发商业管理集团置业有限公司。 为证明案涉房屋已经登记在被告易发公司名下，原告提交电卡、水卡、住宅质量保证书、住宅使用说明书，被告刘建荣对该证据真实性无异议，但对证明目的不认可。 为证明被告已将案涉房屋出租给案外人，被告刘建荣提交租房协议及佣金收据。原告对该证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可。原告认为，该租房协议系被告刘建荣为了阻止原告进入房屋，私下与案外人签订的，应是无效协议。 审理中，本院向南京市住房保障中心函询案涉住房的性质，其电话回复称案涉住房在办理产权登记后可以上市。 审理中，经何素玲申请，本院查封了登记在南京易发商业管理集团置业有限公司名下位于南京市，查封期限自2020年9月24日至2023年9月23日。 上述事实，由协议、收据、支付凭证、预选房通知书、选房须知、拆迁协议、交易明细、结婚证、住房质量保证书及当事人的陈述等为证。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。案涉争议发生在民法典施行前，故应当适用当时的生效法律、司法解释。 《中华人民婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第三十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》规定，婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的，双方均可承租。婚后一方或双方申请取得公房承租权的，双方均可承租。本案中，刘建荣与包玉凤于1998年登记结婚，2009年刘建荣与大唐南京下关发电厂、南京市土地储备中心所签的《南京市城市房屋拆迁补偿协议》时，刘建荣是拆迁房屋的承租人，故该拆迁补偿协议的权益依法应为刘建荣和包玉凤的夫妻共同财产。2017年8月25日的《南京市产权置换房购买通知书》亦载明，同意购买在金达花园产权置换房的对象是刘建荣家庭。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同兵主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，何素玲与刘建荣2011年7月28日签订的《协议》，约定刘建荣将其获得的产权置换房的申购资格转让给何素玲，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。第三人包玉凤以被告刘建荣无权处分夫妻共同财产为由主张协议无效，缺乏法律依据，本院不予支持。何素玲主张刘建荣、易发公司协助办理过户登记手续，并将上述房屋交付给何素玲的诉讼请求，因共有权人包玉凤不同意继续履行该转让协议，何素玲亦未提供证据证明包玉凤同意转让该购房资格或房屋，故原告何素玲的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》二、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回何素玲的诉讼请求。 案件受理费80元，保全费5000元，共计5080元，由刘建荣负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 贾亚东 二〇二一年三月十九日 法官助理 傅娇阳 书 记 员 沈彦池