湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初636号原告：娄底市檀山物业服务有限公司，住所地：湖南省娄底市娄星区甘桂路**。法定代表人：刘艳飞，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：段小武，湖南晨晖律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄凯，湖南晨晖律师事务所律师，一般授权代理。被告：刘镠，男，汉族，1988年5月30日出生，住湖南省娄底市娄星区。原告娄底市檀山物业服务有限公司与被告刘镠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告娄底市檀山物业服务有限公司的委托诉讼代理人段小武、黄凯，被告刘镠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告娄底市檀山物业服务有限公司请求本院判令：一、被告支付原告物业管理费4162元（已计算至2020年12月31日）及违约金4682元（已经计算至2020年12月31日，要求按日3‰的标准计算至支付之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告刘镠答辩要点：1、原告没有按照物业服务合同及《物业管理条例》提供物业服务，违约在先，具体表现为原告占用被告所在的7栋1单元的公共娱乐场所进行物业办公及出租，严重占用了全体业主的公摊面积，且电梯内外广告收益从未公示，全体多数业主曾多次就此事与原告协商，均没有得到回复；小区北门形同虚设，没有专人值守，存在极大的安全隐患，小区西门虽有保安值守，但管理不严，也存在极大的安全隐患；2、物业管理服务协议应为双方合同，被告系2015年11月16日交房，2016年5月份进行装修，随后一直未入住，但是2019年前的服务费都是按时缴纳的，因原告未能履行物业服务，被告不得已才违约，暂缓缴纳物业管理费；3、违约金约定过高，且业主拒交物业费完全是由于原告违约行为造成，被告是行使正当的抗辩权，请求驳回原告的该项请求。综上，待原告提高自身的服务质量，并且提供详细的物业收支账目后，被告再缴纳所欠物业费。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认如下法律事实：2015年10月1日之前,湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称鲲鹏物业）在娄底市娄星区××小区进行物业服务。2015年10月1日，原告与鲲鹏物业、娄底市三泰房地产开发有限公司（以下简称三泰房地产公司）签订了《关于娄底檀香山项目前期物业服务合同终止移交协议》，约定鲲鹏物业于2015年10月1日撤离三泰檀香山项目，将所管理服务的“三泰檀香山”小区物业移交原告管理；鲲鹏物业截止至2015年9月30日止的全部债权债务一并移交给原告，原告概括承受鲲鹏物业的债权债务，原告享有相关债权，作为对价原告负责承担鲲鹏物业在该项目管理期间的全部债务。2015年10月28日，原告与三泰房地产公司签订了《“三泰?檀香山”前期物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，物业费的缴纳标准为高层带电梯的住宅物业服务费为每月每平方米1.3元。2015年12月16日，娄底市房地产管理局在该小区四处张贴《公示》，内容如下：“湖南鲲鹏物业有限公司与三泰房地产开发有限公司按照有关规定解除了三泰·檀香山项目的前期物业管理合同，根据有关规定，应当重新选择物业企业，为广大业主提供前期物业服务，现予以公示，公示期为2015年12月18日至12月22日，如有异议，请在公示期内以书面形式向我局物业办反映。联系电话×****，如无异议，三泰·檀香山项目将按有关规定重新招聘物业企业。”根据有关管理规定，经公开招标，2015年12月31日，娄底市三泰房地产开发有限公司对原告发出中标通知书，原告成为案涉小区物业管理项目的中标单位，并确定物业管理费为每月每平方米1.3元，车位费为每月每个50元。被告于2013年10月30日与娄底市三泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买娄底市娄星区××小区××栋××号房，该房屋建筑面积为133.68平方米。另查明，被告从2019年1月至2020年12月共欠缴物业费4162元。案涉小区至今未成立业主委员会。判决的理由与结果本院认为，虽被告未与原告单独签订《物业服务合同》，但该小区至今未成立业主委员会，作为建设单位的娄底市三泰房地产开发有限公司在原物业公司即湖南鲲鹏物业服务有限公司娄底分公司要从小区撤场的情况下为及时为全体业主提供物业服务，与原告签订了《前期物业服务合同》，由原告为小区全体业主提供物业服务，期间娄底市房地产管理局在该小区对此进行了公示，在公示期间无业主提出异议，故由原告为全体业主提供物业服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与娄底市三泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对所有业主具有约束力。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当支付相应的物业管理费。原告按照每月每平米1.3元收取物业费以及按照每月每个车位50元支付车位费的标准符合法律规定，本院依法予以支持。关于违约金的问题,被告未按约定及时缴纳物业费事出有因,并非恶意拒缴,且原告的物业服务存在一定瑕疵,，故综合考虑相关情况，关于原告要求违约金的诉请,本院不予支持。关于被告提出的小区存在安全隐患、公共收益未作公示以及占用公摊面积等问题,原告已实际提供物业服务,如原告在服务过程中存在瑕疵问题,业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时,原告作为服务者,应本着积极服务的工作态度,对业主提出的合理建议和要求及时改进,为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务,显系不妥，故本院对被告的该项辩称不予采信。被告拖欠原告的物业费用未及时交纳，被告存在违反合同约定的行为，对于原告要求被告交纳物业费之请求，本院应予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘镠应于本判决生效之日起十日内支付原告娄底市檀山物业服务有限公司从2019年1月至2020年12月欠缴的物业费4162元；二、驳回原告娄底市檀山物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告刘镠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  杨鑫二〇二一年三月三十日书记员  刘云附法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。