浙江省泰顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0329民初29号 原告：潘本明，男，1977年10月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原告：龚小花，女，1983年7月2日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 原告：胡旭升，男，1973年5月1日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 原告：雷燕燕，女，1978年5月29日出生，畲族，住浙江省杭州市拱墅区。 四原告委托诉讼代理人：钱招脉,浙江招脉律师事务所律师。 被告：翁同忠，男，1974年3月7日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 委托诉讼代理人：包晓晓，浙江泰辉律师事务所律师。 被告：金青明，女，1997年2月28日出生，汉族，住福建省寿宁县。 被告：泰顺县白云天洗浴中心，住所地：浙江省泰顺县罗阳镇新城区金都花园****。 法定代表人：金青明。 原告潘本明、龚小花、胡旭升、雷燕燕与被告翁同忠、金青明、泰顺县白云天洗浴中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘本明、胡旭升及四原告委托诉讼代理人钱招脉、被告翁同忠的委托诉讼代理人包晓晓到庭参加诉讼，被告金青明、泰顺县白云天洗浴中心经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘本明、龚小花、胡旭升、雷燕燕向本院提出诉讼请求：1、判令三被告限期腾空罗阳镇新城区金都花园6幢201室房屋并交还给原告；2、请求判令三被告共同支付原告占有份额房屋租金95504元并支付相应违约金(自2019年9月16日起按月利率2%计算至租金付清之日止)；3、请求判令三被告共同支付租赁期限届满后的房屋占用费(按每日500元的标准，自2020年9月20日起至实际腾空交还之日止)；4、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由:泰顺县罗阳镇新城区金都花园6幢201室，建筑面积1336.26平方米的营业用房，系四原告及张**、周小玲、夏盛宴、张静、林昌兴、周玲等人按份共有的房屋。2014年7月1日，翁同忠与房屋所有权人签订《营业房租赁合同》，租赁原告等人共有的涉案房屋，用于经营泰顺县白云天洗浴中心，租赁期限自2014年7月1日至2020年10月1日止。房屋租金第一年按360000元计算(免装修期房租费3个月)，押金20000元，前两年不递增，第三年起递增5%，如违约不予退押金，并明确每年租金的具体数额:租金每年支付一次，在每年6月1日前支付一年的租金，如逾期每天交5%滞纳金。2019年9月11日，被告翁同忠、金青明与原告等人就房屋租金进行结算，并重新确定租赁期限，签订《补充协议》，租赁期限变更至2020年9月15日止，并确认2019年9月15日前欠付租金191008元。同时约定:2019年9月16日至2020年9月15日期间租金为300000元，分别于2019年9月26日、2020年2月26日各支付150000元。出租人有权要求承租人以拖欠租金为基数，自逾期之日起每月按2%的标准支付违约金;承租人应在租赁期限届满后的3日内腾空房屋交还给出租人，否则，承租人应以每日1000元标准支付房屋占用费。现承租人未付2019年9月15日前欠付的租金191008元，也未将租赁房屋腾空交还给出租人，已构成严重违约，应按约定支付违约金。原告多次以电话、短信、微信及书面等多种方式，要求承租人履行支付租金及腾空房屋的合同义务，但承租人均未予理会，已严重损害了原告的合法权益，因其他共有人暂不愿意参加诉讼，四原告以房屋占有份额提出权利主张。 翁同忠答辩称：1、本案被答辩人不具备请求答辩人腾空并交还涉案房屋的资格。涉案房屋系被答辩人与案外人张**、周小玲、张静、周玲等六人共有，被答辩人仅占涉案房屋1/2的份额，且产权证中并未明确每份额所在的位置，该房仅能以整体进行处置。现租赁房屋虽已到期，但答辩人仍在与被答辩人及其他房东商量继续承租事宜，且其他房东也同意继续将该房屋出租予答辩人。从其余六位房东均未起诉答辩人可知答辩人并未侵犯被答辩人的权益，被答辩人系因与其他房东之间意见有分歧才擅自起诉答辩人；2、答辩人已在与被答辩人及其他房屋共有人协商一致后，按期支付租金，按照《补充协议》的约定，答辩人无需再向被答辩人支付之前所欠的租金，请求法院依法驳回被答辩人要求被告支付占有份额房屋租金及违约金的诉请。根据双方2019年9月11日签订的《补充协议》约定，答辩人需于2019年9月26日前向被答辩人等人支付150000元，2020年2月26日前支付150000元。答辩人按照约定，于2020年9月22日向被答辩人胡旭升转账150000元房租。后因答辩人所经营的泰顺县白云天洗浴中心于2020年1月底开始受疫情影响，无法正常经营。答辩人为积极配合疫情防控，响应政府政策要求，自2020年1月底开始暂停营业直至4月底才重新开业。在此期间答辩人没有任何收入，还需支付员工基本工资及所租赁房屋的水电费用。答辩人在长期负收入的情况下，实在无力向出租方足额支付第二期租金。后经双方协商，涉案房屋共有人一致同意答辩人仅需支付第二期一半的租金，支付完成后，答辩人即已完成《补充协议》中约定的支付2019年9月15日至2020年9月15日的租金，同时不再追究答辩人在2019年9月15日之前所欠的租金。答辩人于2020年7月24日按双方协商的结果向本案被答辩人胡旭升账户转账75000元租金，至此答辩人租赁被答辩人等人房屋的租金已全部支付完毕。本案中，被答辩人也仅要求答辩人支付2019年9月15日之前所欠的租金份额，明确表示被答辩人对答辩人完成支付2019年9月15日至2020年9月15日租金的事实予以认可，故答辩人已无需再向被答辩人支付任何租金及违约金；3、根据双方签订的《营业房屋租赁合同》及《合同法》的有关规定，答辩人享有优先承租权。答辩人租赁涉案房屋长达六年之久，仅租金已支付5000000元左右。在双方签订《补充协议》之后，答辩人又重新投入300000余元对涉案房屋进行装修。被答辩人在发给答辩人《腾退通知书》中表示已将涉案房屋以每年400000元的租金出租给第三方，但答辩人在合同到期前三个月就积极与被答辩人洽谈，表示愿意以被答辩人提出的价格继续承租，却遭拒绝。因此，答辩人并非在双方合同到期后无故占有涉案房屋，而是在行使合同约定的优先承租权，故无需向被答辩人支付房屋占用费。 金青明书面答辩称：同意翁同忠的答辩意见。 泰顺县白云天洗浴中心未答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，潘本明、周小玲、周玲、张静、胡旭升与翁同忠、罗凤签订《营业房租赁合同》，约定胡旭升等人将座落于泰顺县罗阳镇新城区金都花园6幢201室，建筑面积为1336.26平方米的房屋出租予罗凤、翁同忠。租期约定为自2014年7月1日至2020年10月1日，租金以每年360000元支付，但自第三年起每年按照5%递增。后胡旭升、林昌兴、张**、潘本明（甲方）与翁同忠、金青明（乙方）于2019年9月11日达成《补充协议》，约定：1、乙方的剩余租期为2019年9月16日至2020年9月15日，此时间也即乙方剩余的经营时间；2、2019年4月16日至2019年9月15日的租金191008元乙方尚未支付，乙方对此予以确认；3、2019年9月16日至2020年9月15日的租金为300000元，该笔租金分两次支付，分别于2019年9月26日及2020年2月26日之前各支付150000元；如乙方有任一期租金未按时足额支付，甲方有权单方解除合同并要求乙方一次性支付拖欠的租金（包括之前拖欠的租金191008元），且甲方有权以乙方拖欠的租金为基数，自逾期之日起按月利率2%计算逾期利息；4、租赁期限届满后，乙方在同等条件下享有优先承租权。若乙方不再承租，则其应于租赁期限届满后3日内腾空涉案房屋。若未及时腾退，则甲方有权以每日1000元的标准向乙方收取房屋占用费直至腾空涉案房屋为止。同时补充约定：如果乙方遵守补充协议所有条款，甲方免除2019年上半年房租191008元。 《补充协议》签订后，翁同忠、金青明于2019年9月22日支付第一期租金150000元，于2020年7月24日支付第二期租金75000元。2020年8月至10月期间，潘本明等人多次向翁同忠发送短信通知及书面通知，要求翁同忠等人腾退房屋、清偿欠付租金及自2020年9月20日起以每日1000元计算房屋占用费。被告既未腾退房屋，亦未就续租事宜进行协商。 另查明，潘本明，龚小花、胡旭升、雷燕燕占有涉案房屋50%的份额。本案原告与本案被告翁同忠、金青明对涉案合同《营业房租赁合同》及《补充协议》的法律效力均无异议。 本院认为：潘本明、周小玲、周玲、张静、胡旭升与翁同忠、罗凤签订《营业房租赁合同》及胡旭升、林昌兴、张**、潘本明与翁同忠、金青明签订的《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。对于原告的第一项诉讼请求，原告虽只占涉案房屋的50%的份额，但该份额是抽象的，无法在共有财产上进行体现，作为共有人，在租赁期限届满后，有权要求承租人腾退房屋；结合租赁房屋的使用面积、经营用途等因素，本院确定腾退期限为一个月。对于原告的第二项诉讼请求，潘本明等人已经将涉案房屋交予翁同忠、金青明使用，翁同忠、金青明应足额、及时履行支付房租。按照《补充协议》的约定，翁同忠、金青明应于2019年9月26日及2020年2月26日之前各支付150000元，现其延迟支付第二笔租金，亦未提供证据证明双方就支付时间重新协商，已违反约定。原告根据其占有涉案房屋的份额，依据《补充协议》第3款的约定，要求翁同忠、金青明支付2019年4月16日至2019年9月15日的租金191008元的一半即95504元，并按照月利率2%计算逾期付款利息，本院予以支持，但利息起算时间应为逾期付款之日即2020年2月27日。对于原告的第三项诉讼请求，租赁期限届满后，原告已多次通知翁同忠、金青明腾退房屋，翁同忠、金青明均未表示继续承租房屋，故对其主张不腾退涉案房屋系主张优先承租权的抗辩意见，本院不予支持。翁同忠、金青明应当按照约定按每日1000元的标准支付房屋占用期间即从2020年9月16日起至实际腾退完毕之日止的费用；现原告按照其占有的房屋份额主张每日500元，从2020年9月20日开始计算，本院予以支持。泰顺县白云天洗浴中心并非租赁合同的当事人，故对原告要求其承担责任的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、翁同忠、金青明于本判决生效之日起三十日内腾空泰顺县罗阳镇新城区金都花园6幢201室房屋； 二、翁同忠、金青明于本判决生效之日起十五日内向潘本明、龚小花、胡旭升、雷燕燕支付租金95504元及违约金（自2020年2月27日起按月利率2%计算至租金支付完毕之日止）； 三、翁同忠、金青明于本判决生效之日起十五日内向潘本明、龚小花、胡旭升、雷燕燕支付房屋占用费（自2020年9月20日起按照每日500元计算至房屋腾空之日止）; 四、驳回潘本明、龚小花、胡旭升、雷燕燕的其他诉讼请求。 如翁同忠、金青明未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3310元，减半收取1655元，由翁同忠、金青明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式六份，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 刘晓翠 二〇二一年三月十一日 法官助理 黄茹文 代书记员 周欣欣