广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1081民初256号 原告：何坚，男，1986年6月7日出生，壮族，住广西靖西市。 委托诉讼代理人：吕长峰，广西豪安律师事务所律师。 被告：靖西易天资产投资有限公司，住所地广西靖西市新靖镇绣球大道1188号。 法定代表人：梁楠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄玉森，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 原告何坚与被告靖西易天资产投资有限公司（以下简称“易天公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人吕长峰、被告的委托诉讼代理人黄玉森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何坚向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房的违约金47,699元（违约金计算式：403548×1.5/10000×788=47,699元）；2．判令被告支付逾期房产证的违约金16,424元（违约金计算方式：403548×1/10000×407=16,424元）3．由被告承担本案诉讼费用。 事实及理由：原告于2015年11月19日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买位于靖西小城故事27栋1单元503号房一套房产，房屋总价403,548元。原告交付首付款后，办理了银行按揭手续。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定：出卖人应当于2016年9月30日前向买受人交付商品房。合同约定的交房日期届满后，被告未能按期交房，原告也没有收到交房通知书。被告于2018年11月27日才交付房产，超过合同约定的交付期限，构成违约。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告应当向原告支付违约金。违约金按日计算，计算标准为全部房价款万分之一点五的，被告逾期交付788天。在原告履行全部的付款义务的情况下，被告未按合同约定办理不动产证。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，被告应当在商品房交付之日起365日内取得该商品房的所有权证书，否则应当承担逾期办理房产证的违约责任，违约金按日计算，标准为全部房价款的1％，自买受人应当取得房屋所有权证书的日期届满之次日起至实际取得房屋所有权之日止，原告至今未取得房屋所有权证书，基于被告未按合同办理房产证，逾期407天，原告现按合同条款的约定，主张被告支付逾期办理房产所有权证的违约金16,424元。为维护原告的合法权益，现向法院提出诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告在举证期限内向本院提交的证据有：1．身份证，证明原告身份情况；2．《商品房买卖合同（预售）》，证明原被告关于商品房买卖事项的约定；3．个人购房担保合同，证明原告通过公积金贷款按揭方式购房并全部支付了购房款；4．装修保证书、房屋验收表，拟证实被告于2018年11月27日交付房屋的事实；5．收据及发票，拟证实原告已按合同履行付款义务的事实。 被告易天公司辩称，一、逾期交房违约是事实，但逾期交房的原因是存在不可抗力，施工方在施工过程当中遇到不可抗力因素导致工程不能按时完成并导致逾期交房，故逾期时间应该扣除不可抗力的时间。原告按照合同的约定计算逾期交房违约金不符合法律规定，约定过高。本案的逾期交房违约金，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第17条“逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”等规定来确定。同时，逾期交房给原告造成的损失是租房造成的损失，其对应的是租金损失，按照靖西当地租金的标准，本案房屋的月租金指向大概就是1,000元左右。二、关于逾期办证的违约金，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定确定。 经庭审质证，被告对原告提交的证据的合法性、真实性与关联性没有异议，本院予以认定，并已附卷佐证。 经审理，本院确认以下案件事实：2015年11月19日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：被告将自己开发建设位于靖西市“靖西小城故事新概念美食城”第27号楼1单元503号房出售给原告，房价为403548元，房款采用首付加银行按揭贷款的方式支付，其中首付款203548元，银行按揭贷款20000元；被告应于2016年9月30日前向原告交付商品房，未能按时交房逾期超过30日的，原告有权解除合同，原告继续履行合同的，被告按日计算向原告支付总房价万分之一点五的违约金。合同还约定：如因被告原因，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告从原告应取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，按日计算向原告支付全部房价款1%的违约金。合同签订后，原告已向被告付清了房款，但被告截至2018年11月27日才向原告交付商品房，逾期交付788天。截至2021年1月7日，原告尚未取得涉案房屋所有权证书，办证已逾期407天。原告认为，因被告违约而造成经济损失，双方协商未果后，遂向本院起诉，提出上列诉求。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力，双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。合同签订后，原告已经按照合同约定向被告付清了房款403,548元，履行了合同主要义务。被告却未按约定向原告交付房屋，逾期788天，构成违约，应承担违约责任。按合同约定计算，被告应向原告支付的逾期交房违约金为47699.37（403,548元×788天×0.00015）元。原告诉请被告支付逾期交房的违约金47,699元，比合同约定计算方法违约金少0.37元，是其自行处分自己的民事权利，没有违反法律规定，本院照准。被告辩称其逾期交房的原因是存在不可抗力应扣除不可抗力的时间，并主张原告根据合同约定按日万分之一点五计算逾期交房违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定应予以调整，但其未提交相关证据加以证实，故对被告辩解意见，本院不予采纳。 对于逾期办证违约，在原告已履行全部付款义务的情况下，被告逾期于2018年11月27日交房后，未按合同约定办理房屋所有权证，导致原告未能在商品房交付之日起365日内即2019年11月26日前取得房屋所有权证书，构成了违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，被告应从2019年11月28日起向原告支付违约金。被告已向原告交付商品房，原告的购房目的已经实现，被告逾期履行办证义务，对原告实际占有、使用商品房并不带来很大的影响，造成的直接经济损失并没有那么大。结合本案实际情况，从公平的角度权衡双方的利益，并参照辖区内的同类案件，本院酌情按日万分之零点五来确定被告向原告支付违约金的计算标准。即被告应支付的逾期办证违约金为8212.2（403,548元×407天×0.00005）元。原告主张超出部分，本院不予支持。被告提出逾期办证的违约金，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定来确定，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告靖西易天资产投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告何坚支付逾期交房违约金47,699元； 二、被告靖西易天资产投资有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告何坚支付逾期办证违约金8,212.2元； 三、驳回原告何坚的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,404元，适用简易程序审理，减半收取计702元，由原告何坚负担90元，被告靖西易天资产投资有限公司负担612元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 郑金质 二〇二一年三月十九日 法官助理 王道真 书 记 员 吕 敏