北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3755号原告：马凌云，女，1971年7月25日出生，汉族，北京市西城区西四北幼儿园教师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张顺（马凌云之夫），1962年12月26日出生，钢研工程设计有限公司工程师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：贺乃环，北京市京通律师事务所律师。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地：北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A09。法定代表人：刘波，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，1991年11月20日出生，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员。委托诉讼代理人：樊国辉，男，1989年6月14日出生，北京中天置地房地产经纪有限公司业务主管。原告马凌云诉被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马凌云及其委托诉讼代理人张顺、贺乃环，被告中天置地公司的委托诉讼代理人孟园园、樊国辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马凌云向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付2020年6月22日起至合同解除之日止的租金36000元；2.请求法院判令解除双方之间的合同；3.请求法院判令被告支付违约金9000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告将位于西城区XX号房屋委托给被告出租。原告与被告于2020年5月30日签订了房屋出租委托代理合同，约定由被告代理出租北京市西城区XX号，出租代理期限为2020年6月22日起至2021年6月21日止，代理期中开始的前60天为免租期，乙方免费使用，房屋月租金4500元。一年分4次将租金转到原告银行账户，第1次2020年6月22日支付，第2次2020年9月22日支付，第3次2020年12月22日支付，第4次2021年3月22日支付。时至今日被告只支付原告一个月的租金，按照合同约定9月22日被告应该支付第2笔租金，但是却没有划转。9月24日原告与被告联系，对方声称：合同终止了，你们取走钥匙吧，公司不再给你们转钱了。原告于2020年9月25日致电被告客服声称会向门店反映此事；原告于2020年9月26日到被告牛街门店与被告沟通，门店坚持9月24日说法，原告请求110出警帮助，协商未果。现诉至法院，望判如所请。被告中天置地公司辩称，原告与我方签订合同后，房屋一直处于空置状态。因为疫情影响房屋无法出租，不能实现合同目的，根据双方合同第九条第二款出现不可抗力影响，导致合同不能履行的本合同解除，我方于2020年9月24日通知原告解除合同，收回房屋，由于原告不配合办理房屋交接手续，我公司将钥匙放在了门口并通知了原告，因此双方合同在2020年9月24日已经解除。我公司已经支付租金到2020年9月21日，之所以三个月只支付给原告4500元，是因为在前三个月有两个月的免租期，免租期无需支付租金。原告拒绝收回房屋造成的房屋空置损失应由原告承担。现同意向原告支付一个月的租金作为违约金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月30日，原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，双方约定：原告委托被告将北京市西城区XX号房屋对外出租，出租代理期限为2020年6月22日至2021年6月21日止，本合同约定的房屋代理期中开始前45天（后修改为60天）为免租期，为被告免费使用，无需向原告支付租金。租金标准为4500元/月，被告支付各期租金的时间为2020年6月22日、2020年9月22日、2020年12月22日、2021年3月22日。第九条、合同的解除：（一）、经双方协商一致，可以终止本合同。（二）、出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）、原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同：……（四）、被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达7日以上的；2、……。第九条违约责任约定：出租代理期内，任何一方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。被告存在第九条第（四）款情形之一的，应按月租金的200%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告交纳了4500元租金。2020年9月22日，被告未按合同约定向原告支付第二期租金，而是在9月24日通知原告收房，不再履行合同，原告未同意被告提前终止合同的请求。此后，被告未向原告支付租金，也未履行与原告之间的交房手续。另查，2020年1月24日，北京市因为新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应降为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发公共卫生事件二级响应降为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发公共卫生事件三级响应升为二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发公共卫生事件二级响应降为三级响应。现原告诉至本院，要求解除与被告之间签订的《北京市房屋出租委托代理合同》、要求被告支付2020年6月22日至合同解除之日止的租金36000元并支付违约金9000元。被告主张其因疫情影响，已在2020年9月24日通知原告收回房屋，遭到原告拒绝后，其将房屋钥匙放在了涉案房屋门口并通知了原告，因此，双方之间合同已于2020年9月24日解除；其不曾拖欠原告的租金，被告主张其向原告缴纳的第一期租金4500元是截止到2020年9月21日的租金，该租金扣除了两个月的免租期，因此，在双方合同履行过程中其不存在欠租的行为，而在2020年9月24日之后双方租赁合同已经终止履行，其无需再向原告支付租金，因此，其不存在欠租的违约行为，不同意向原告支付租金和违约金。原告主张被告在合同签订后提出疫情对其经营造成影响，双方因此将免租期由原来约定的45天变更为60天，双方合同履行过程中，不存在不可抗力的影响，被告提前解除合同的理由不能成立，被告未按约定支付租金构成违约，被告应承担违约责任。本案审理中，本院组织双方当事人于2021年3月15日办理了房屋交接手续。本院认为，原、被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，履行了出租方的合同义务，被告亦应履行支付租金的义务。被告在合同签订后，扣除两个月的免租期后，仅向原告支付了一个月的租金，在合同履行三个月后，被告即以不可抗力导致合同不能履行为由提出解除合同，但本市在2020年7月20日以后已经将重大突发公共卫生事件从二级响应降为三级响应，各行各业均已复工复产，市民生活也已逐步走入正轨，新冠疫情管控措施的影响也在逐步消除，对双方合同的履行并不构成实质影响，被告提出解除合同的理由不能成立。被告之后未向原告支付租金，构成违约。原告要求解除与被告签订的《北京市房屋出租委托代理合同》的请求正当，双方于2021年3月15日办理了房屋交接手续，涉案合同应于当日解除。原告要求被告支付违约金的请求正当，被告认为原告主张的违约金过高，本院根据双方合同履行情况、被告的违约情形、原告的损失情况，酌情判决被告向原告支付违约金4500元。关于原告要求被告支付租金的请求，被告虽然在2020年9月24日向原告提出解除合同并要求原告收房，但因被告主张解除合同的理由并不成立，被告不享有合同解除权。被告虽以不交纳租金的方式拒绝履行合同，但被告未向原告交还房屋，被告仍应承担向原告支付租金的义务。被告针对其主张的在提出解除合同当日，便将房屋钥匙放在涉案房屋门口，并已通知原告取走房屋钥匙这一事实，未提交证据加以证明，本院难以采信。原告诉讼请求中主张的租金包含免租期租金，本市2020年6月爆发的新发地疫情在原告给予被告的免租期内，考虑被告系从事房地产中介行业，该次疫情管控措施会对被告公司的经营产生一定影响，对原告要求被告支付免租期租金的请求不予支持，对原告要求被告支付2020年9月22日至2021年3月15日期间租金的请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告马凌云与被告北京中天置地房地产经纪有限公司于2020年5月30日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二一年三月十五日解除。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京中天置地房地产经纪有限公司给付原告马凌云二〇二〇年九月二十二日起至二〇二一年三月十五日期间的租金26100元。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京中天置地房地产经纪有限公司给付原告马凌云违约金4500元。四、驳回原告马凌云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费463元，由原告马凌云负担194元（已交纳），由被告北京中天置地房地产经纪有限公司负担269元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年三月十九日法官助理 姜 洁书 记 员 郭莹莹