河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1313号 上诉人（原审原告）：李庆，男，汉族，1958年3月1日出生，住沧州市运河区. 委托诉讼代理人：郑洁，河北东方伟业律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：上海顺朝企业发展集团有限公司，住所地上海市广灵四路24号甲12楼。 法定代表人：张红霞，该公司经理。 统一社会信用代码：91310000631418454G。 委托诉讼代理人：黄泽春，该公司员工。 委托诉讼代理人：金鹤山，上海众华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沧州中欣投资管理有限公司，住所地沧州市运河区新华中路沧州中防金宝地下商业街101铺A区88号办公室。 法定代表人：蒋保龙，该公司经理。 统一社会信用代码：91130903MA07ML4C48。 委托诉讼代理人：金鹤山，上海众华律师事务所律师。 上诉人李庆因与被上诉人上海顺朝企业发展集团有限公司（以下简称上海顺朝公司）、沧州中欣投资管理有限公司（以下简称沧州中欣公司）合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2020）就0903民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李庆上诉请求：1、撤销一审民事判决书，改判被上诉人赔偿上诉人因商铺位置变动导致租金减少的损失暂计10000元（具体损失以鉴定为准）、因使用年限减少造成的租金损失暂计10000元（具体损失以鉴定为准）、门市装修费20000元及商铺减少面积租金损失暂计10000元（具体损失以鉴定为准）、依法判令被上诉人赔偿两个门市的价值财值损失省计10000元（具体损失以第定为准），同时判令被上诉人为上诉人办理商铺产权证并承担办证费用或将本案发回运河区人民法院重新审理。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、被上诉人故意强拆，把上诉人的合法的中间广告效果、透明度、而临三条街的两个独立32m的使用而积，每年89000元租金的门市调换到边角位置差的每年租金54000元的门市，这是改造前的两处门市租金差35000元。而改造后发现置换来的门市内由消防通道、防锁门，而积由原来的32平方米变成了21.7平方米，每年租金只能租到33025.20元，这差额损失是被告造成的，一审法院认为原告该项主张缺乏客观依据系认定事实不清。2、由于被上诉人强拆行为导致上诉人的门市使用权50年减少到40年、使用权期限的减少必然导致租金的减少，一审法院仅凭被上诉人的口头承诺，认可上诉人享有50年的使用期限为由，就没有支持上诉人的该项诉讼请求，并未考虑到期以后使用期限是法律规定，故一审法院为支持上诉人的该项诉讼请求系认定事实不清，适用法律错误。3、被上诉人擅自调换两处门市的位置，致面积的减少导致租金的减少，也导致原来的门市的装修费用灭失，以上两部分损失均应由被上诉人承担，虽然被上诉人对上诉人在原法院（2017）冀0903民初295号案件中进行了补偿，只是对门市缺失的面积的价值补偿，该补偿是直接损失。本次上诉人主张的是缺失面积的租金损失。属于问接损失，即可得利益损失。二者性质并不相同，装修损失在295号案件中并未作出处理。一审法院未支持上诉人的该两项损失属于认定事实不清，适用法律错误。4、涉案门市由于被上诉人的过错，由好位置到位置，且面积的减少。原门市的增值进度必然会超过现在商销的增值进度。该部分差额应当由被上诉人承担，上诉人购买的商销原因之一就是进行投资，商铺 每年必然会增值，地理位置和面积的减少会直接影响到商铺的增值进度，但是一审法院并未支持上诉人的该项诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误。5、上诉人购买的两个门市是人防工程的性质。根据《人民防空法》第二条、第五条的规定“谁投资谁受益”的原则，门市购买、销售合同内容占有、使用、收益、处分的四大功能。并经依法经主管部门的批准登记在先。而现在由于地理位置的变动，现在的门市没有任何证件。导致一房二卖的风险，因《物权法》第六条、第九条规定，必须登记发生效力。被上诉人应当为上诉人办理所有权证书及相关费用，一审法院未支持上诉人的该项诉讼请求，属于认定事实不清，适用法律错误。6、上诉人在案件一审过程中提出司法鉴定申请，要求对上诉人主张的各项赔偿金额依法进行司法鉴定，但是一审法院并未对上诉人的该项申请进行处理，属于程序违法。上诉人在证明了损失存在的客观事实基础上提交司法鉴定申请，希望通过该鉴定确定上诉人的具体损失金额，但是一审法院未就该申请向上诉人作出任何答复，直接以未提交新证据为由驳回上诉人的诉讼请求，属于适用法律错误，程序违法，应予纠正。7、以上各项财产损失都是被上诉人故意违法造成的，应当承担赔偿责任。（1）被上诉人第一次违约是在2011年中防公司与上海顺朝公司共同联营合作投资管理商业街期间。详见（2014》沧民初字第21号民事调解书。说明是共同管理。共同合作。上诉人买的门市依法办理了主管机关人防办理批准登记。双方履约至2011年，被上诉人与中防公司擅自变更土地使用权属性，《物权法》第五十二条规定，“国防资产属于国家所有”，土地是划拨取得的，而被上诉人是违法行为造成国有资产流失。（2）被上诉人第二次违法是2017年3月份擅自将上诉人的门市强拆，并将人防工程应急通道、防火门拆除防火大铁门是为战争时期防毒、防钢时。是为保护人民生合财产安全两设计的，而被上诉人拆除是《人民防空法》《消防法》所禁止的、由于拆除，降低了战时防得功能。（3）第三项是商业街中间是设有柜台式商销的，“房产分层分户图”记载，而现在没有完全据设到位，是为逃避追究责任，上诉人原来商销位置被被上诉人侵占，另外商业街的公摊面积是否能达到公摊率51.7%的设计标准明？被上诉人给上诉人造成的各项损失应依法承担赔偿责任，《合同法》规定的全面赔偿原则，包括直接损失和问接损失，直接损失是财产的直接减少，间接损失是失去的可以预期取得的利益，简称可得利益。涉案门市损失要求被上诉人赔偿合同履行后可以取得的利益，上诉人的门市被拆除后要求恢复原状，被上诉人本应当可以恢复，但不恢复原状，上诉人无法在原位置履行合同享有履行利益，在这种情况下，要求上诉人举证按《民事诉讼法》六十四条规定过于营刻将证据标准的要求提高到“绝对客观真实”的层面上来，显然不符合法定的证明标准的要求。涉案商铺足以证明可得利益损失客观存在，只是无法精确计算的情况下，上诉人申请法院依法鉴定评估应得到支持。法院以证据不足为由不予支持。这显然无法发挥赔偿的补偿及惩罚功能，也无法起到鼓励诚信交易、维护市场秩序的功能。我国《合同法》可法解释没有规定可得利益的计算方法。为弥补计算方法的缺失，最高人民法院第二巡回法庭2019年第13次法庭会议纪要就“可得利益损失赔偿计算方法”形成最新意见。计算方法包括“差额法”“类比法”“估算法”和“综合裁量法”、差额法。差额法是将损害行为发生的受害方的财产状况与合同得到适当履行后受背方所应处于的财产状况进行对比，其中的差额即为守约方所道受的损失。包括可得利益的损失。类比法。类比法是比照守约相同或相类似的其他单位在类似条件下所能获取的利益来确定可得利益的赔偿数额。基于类比法，既可以守约方在同时期所取得的利润为参考对象，又可以同合同在同时期内履行所获得的利益为依据，还可以其他人同一年的设备投入生产运营所获取的生产利润等作为参考对象。本案可按类比法。将双方各自的合同出租收益利润相同的项目、历史交易记承找出各自到期履行合同后的数额，相减后得的数额就是应当赔偿的数额。 上海顺朝公司、沧州中欣公司答辩称，不同意上诉人的所有上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在上诉状中所罗列的上诉理由和一审没有很大区别，上诉人要求办理所有权证的诉求是没有事实和法律依据的。关于50年的使用权问题，上诉人认为我们产权商的使用权是40年，我的是50年，少了10年。不管是先前的物权法还是民法典对于土地使用权期限满后都有相应规定。原审判决基本事实清楚，但是公摊率问题是错误的，虽然原审予以了确认，但现在在本案诉讼过程中，一审法院又引用了公摊率的概念，是不符合事实的，但不影响本案判决。本案产生由于金宝街老化造成消防问题，我们对金宝街进行了改造，改造经过了90%多的用户同意盖章，改造我们花了大概3000万，营商环境大幅度提高，详见一审照片。但是我们没有向商户收钱。我们认为一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 李庆向一审法院起诉请求：1.依法判令被告赔偿原告因商铺位置变动导致租金减少的损失暂计10000元（具体损失以鉴定为准）。2.依法判令被告赔偿原告因商铺使用年限减少造成的租金损失暂计10000元（具体损失以鉴定为准）。3.依法判令被告赔偿原告门市装修费20000元及商铺减少面积租金损失暂计10000元（具体损失以鉴定为准）4.依法判令被告赔偿原告两个被扒门市的价值贬值损失暂计10000元（具体损失以鉴定为准）。5.依法判令被告为原告办理商铺产权证并承担办证费用。6.诉讼费、鉴定费等由被告承担。事实和理由：2009年3月23日，原告与沧州中防地下空间投资有限公司签订沧州中防金宝地下街商铺销售合同、约定由治州中防地下空间投资有限公司将编号为B区74号和B区139号商铺销售给原告并办理了房产证。后因沧州中防地下空间投资有限公司与被告上海顺朝企业发展集团有限公司产生经济纠纷，经法院法定程序，被告上海顺朝公司取得了沧州中防金宝地下商业街商铺的所有权。2016年上海顺朝企业发展集团有限公司让被告沧州中欣投资管理有限公司管理金宝地下商业街商铺。被告在未经原告同意情况下将原告购买的两商铺拆除后将两商铺位置撞自变更，由于位置变动导致原告两商铺面积及租金减少，且商铺使用年限由原先的50年缩减为40年，原告的租金收益因被告行为导致减少，商铺的价值也因此贬值，二被告的行为直接损害原告的合法权益，故提起诉讼。原告当庭明确主张自2018年3月29日至商错使用年限2058年9月28日租全减少损失，门市财值的损失计算价值基数以2058年9月28日门市价值作为计算依据。 一审法院认定事实：2009年3月23日，原告李庆一与沧州中防地下空间投资有限公司签订两份沧州中防金宝地下商业街商铺销售合同，商铺编号分别为中防字014号与064号，建筑面积均为29.09平方米、使用面积均为16平方米，面积公摊率45%、以上商铺的使用期限为50年。2015年10月18日，沧州市中级人民法院作出（2014）沧执字第277号执行裁定将没州中防地下空间投资有限公司名下的国有土地使用权及相对应房产（即案涉金宝地下商业街101-107铺）作价交付上海顺朝企业发展集团有限公司抵偿债务。故此，上海质超公司获得了金宝地上街房产所有权和土地使用权，其子司即被告沧州中欣投资管理有限公司负责管理。被告因商业街消防设备老化等原因进行整体改造，商铺改造自2017年3月份开始至2018年3月份结束，并对原业主的商铺位置进行了置换。其中将原告两个商铺进行了结构调整，为其预留了使用面积为31.112平方米的商铺，公摊率为51.7%。原告已就该商铺对外出租经营。原告以该商铺位置并不优越造成其租金等损失为由曾诉至本院，本院于2018年10月10日作出（2017）黄0903民初295号民事判决，认定租赁商铺面积差损失638503元，2017年3月至2018年3月改造期间租金损失89000元，二被告承担鉴定费用10000元。判决二被告连带返还原告李庆租金共计737503元。二被告因不服该判决，上诉于沧州市中级人民法院，沧州市中级人民法院于2018年12月26日作出（2018）冀09民终7490号民事判决，驳回上诉，维持原判。二被告已按照生效判决履行完毕。现李庆再次诉至本院。本院认为，关于原告主张被告协助其办理案涉商铺的所有权证书，在本院作出的（2017）页0903民初295号生效民事判决中，本院已确认李庆购买的是案涉商销的使用权，而非所有权。案涉商业街所有权人为被告上海顺朝公司，原告主张被告协助其办理案涉商铺所有权证书，本院不予支持。二被告当庭仍认可李庆享有案涉商铺的50年使用期限，李庆主张商铺使用年限减少的租金损失、缺乏事实依据，本院不予支持。尽管（2017）冀0903民初295号判决中写明原告主张的将来的租金损失待证、据充分时可另行主张，但原告在本次起诉中亦未提交新的充分证据以证明其损失的发生。同时，本院认为，案涉商业街经由被告改造后，营商环境发生了相应改善，原告所称其原位于中部的商铺也因为改造成南业街的现有被式而不发存在，商业街现有商错均陈列于商业街两货。中间不设商铺。原告在缺乏相同位置商铺作为参照比较的情况下，仅以其商铺位置变更主张租金发生减少，缺乏客观依据。况且，商铺租金的波动变化取决于多重因素，包括在一定程度上受经营环境影响的人流量、商铺所在商业街的整体规划布局、地理位置、周边环境、交通状况乃至经济形势等等。原告主张截至2058年租期使用届满期问的租金损失，缺乏客观的事实依据予以支持，本院对其该项主张不予支持。原告主张门市的价值贬值亦缺乏相应的事实依据。原告李庆主张的其他损失赔偿已由本院作出的（2017）冀0903民初295号生效民事判决予以解决，原告因租赁商铺面积减少的经营损失已经在该案商铺使用权的面积并价补偿中得到体现和解决。综上所述，原告主张的相应鉴定无事实依据。本院不予准许。原告的诉讼请求，证据不足，于法无据。本院依法不予支持。遂判决：驳回原告李庆的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人李庆提出，一审时上诉人自己本人开庭，申请法院做鉴定，以为所有证据要鉴定时一并提交且当时生效判决书中记载了相关内容，以为相关证据没有必要再提交。二审庭审时提交证据1、产权证复印件一份，拟证明上诉人该置换商铺能办产权证。因为一审没有给做鉴定，因此没有提交相关证据。提交证据2、回蕊商铺租赁合同一份，拟证明2015年B31、32、33、34商铺一年租金27000元。证据3、委托经营协议、转账流水，拟证明同位置的商铺价格。证据4、2018年6月置换后，李庆与万伟的商铺租赁合同，拟证明面积21.6平租金每平130.208元，一年33000多元。李庆置换后的商铺新编号041B（原编号34）的事实。证据5、商铺销售表、人防广告宣传、宣传广告截图共3张，拟证明年收益及租金增值既存在租金损失又存在门市损失。证据6、原商铺销售合同两个证实成本总价615200元（32万+29.52万）面积32平方米。证据7、2017冀0903民初2095判决书第7页认定缺失10.84平方米，价格638503元。被上诉人上海顺朝公司、沧州中欣公司质证意见：上诉人一审时并非本人个人出庭，聘请了律师，二审其提交的证据均不属于新证据，不应采信，也不能证明上诉人的上诉主张。 本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，上诉人李庆购买的是商铺使用权，而非所有权。商铺置换后，双方未约定将原商铺使用权置换为现商铺使用权和所有权，故上诉人李庆主张被上诉人协助其办理案涉商铺所有权证，理据不足，本院不予支持；上诉人李庆对原商铺享有50年使用权，商铺置换后，上诉人李庆商铺使用年限尚未发生实际减少情形，故上诉人主张商铺使用年限减少的损失，无事实依据，本院不予支持；上诉人主张门市装修费损失20000元，因未提供相应证据，本院不予支持；因原商铺已不复存在，则不存在原商铺价值贬值问题，对上诉人提出的两个被扒门市的价值贬值损失，本院不予支持；（2017）冀0903民初295号生效民事判决已就因商铺位置、面积差异造成的损失作出认定，故对上诉人李庆主张的因面积、位置导致的损失，本院不予支持。 综上所述，李庆的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元由上诉人李庆承担。 本判决为终审判决。 审判长  位海珍 审判员  赵文甲 审判员  葛淑红 二〇二一年三月三十一日 书记员  张 博