福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1077号 上诉人（原审被告）：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福州市福清市龙山街道龙东村前南1号三楼。 法定代表人：倪可铨，该公司项目总经理。 委托诉讼代理人:郑白玲，该公司员工。 被上诉人（原审原告）:林峰，男，1970年10月30日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人福清恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）因与林峰商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初5705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：1.撤销一审判决，并在查清事实的基础上依法改判。2.本案一、二审诉讼费由林峰承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。林峰已于2018年12月9日接收房屋、领取钥匙、签收业主档案，其以自身的实际行为自愿对商品房买卖合同约定的交付条件作出同意变更的意思表示，视为认可交房条件，并未以案涉房屋不符合合同约定的交付条件为由拒绝接收。且林峰接收房屋后正常使用房屋，亦未提交相关证据证明恒大公司给其造成任何损失。一审法院认定逾期交房违约金天数应计算至2019年5月10日，系认定事实错误，未审查具体案件事实，偏袒一方，显失公平。本案林峰已经接收房屋，明确、清楚知晓案涉房屋情形，案涉房屋已在其控制之下，恒大公司无需再通知，更遑论给予一定的合理期限接收房屋。二、一审判决适用法律错误。根据合同第九条约定，逾期交房违约金计算至实际交付之日止，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条亦规定，房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。本案恒大公司已履行交房义务，林峰已经接收房屋，案涉房屋已经转移占有，因此逾期交房违约金计算天数应截止实际交付之日即2018年12月9日，一审判决有误，应予撤销并改判。 林峰未作陈述。 林峰向一审法院提出诉讼请求：1.判令恒大公司向林峰支付逾期交房违约金71643.2元（违约金以1137193为基数按日万分之一自2018年11月30日起算至2020年8月21日）；2.诉讼费由恒大公司承担。 一审法院认定事实：2016年11月12日，林峰（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定林峰向恒大公司购买位于福清市××街道××村××村××号楼××单元××房，价款总额为1137193元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付林峰使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.详见附件六（合同附件六第四条约定商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》）”，合同第八条及合同附件六同时约定：“如遇下列特殊原因，出双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；”合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付林峰使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”合同附件六第五条补充约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过已付房款的2%。”合同附件六第十三条对案涉商品房项目“超豪华装修交楼标准”（包括室内装修和配套装修标准）作了补充约定。 合同签订后，林峰已按约向恒大公司支付了全部购房款，但恒大公司未按约于2018年11月30日前向林峰交房。后经恒大公司电话联系，林峰于2018年12月9日办理了交楼手续。2020年8月21日，福清恒大城物业服务中心对林峰报修的装修项目经维修完成后要求林峰在维修单上进行评价，林峰评价满意。 另查明，涉案商品房项目于2016年8月18日开工，2018年9月25日取得《电梯安全检验合格证》，2018年11月15日竣工，2019年4月15日取得《建筑工程消防验收意见书》（综合评定工程消防验收合格），2019年4月19日取得《工程竣工验收备案表》。 以上事实，有林峰提交的居民身份证、公司登记信息、《商品房买卖合同》及其附件、收款收据、《个人房产抵押贷款合同》、维修单，恒大公司提交的《房地产项目测绘计算书》《特种设备使用登记证》《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》《消防验收意见书》《竣工备案表》、业主档案、福清市气象局出具的气象资料等证据，以及当事人陈述为证，一审法院予以认定。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按约全面履行义务。 关于逾期交房违约问题。双方约定于2018年11月30日前交房，但恒大公司逾期交房已构成违约。经恒大公司通知后，林峰虽于2018年12月9日对案涉房屋进行了接收，但案涉房屋在2019年4月15日通过消防验收，2019年4月19日经竣工验收，此时毛坯房才基本符合合同第八条及合同附件六第四条约定的交房条件，只有符合交房条件的房屋交付业主才能视为恒大公司已经履行交房义务，因此，不能认定2018年12月9日恒大公司已经履行了交房义务。恒大公司曾于2019年5月1日向案涉小区业主寄送交楼通知书，部分业主因装修问题未收楼，部分业主虽对装修问题有异议但接收了房屋。本案林峰于2018年12月9日接收了房屋，因接收时房屋尚不符合交房条件，该时间不能认定为交房日期，可按恒大公司在符合交房条件后的2019年5月1日向案涉小区业主寄送交楼通知的时间确定林峰的交楼时间，考虑到寄送交楼通知书的在途时间及给予业主一定的合理期限接收房屋等因素，一审法院酌定案涉房屋的交房时间为2019年5月10日。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，自最后交付期限的第二天（即2018年12月1日）起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，故恒大公司向林峰支付逾期交房违约金应以已付购房款总额1137193元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至2019年5月10日止。 关于不可抗力免责问题。审理中，恒大公司提交福清市气象局出具《降雨天气统计表》和《2016-2018年福清台风影响情况》，以证明2016年1月至2018年12月间福清恒大城项目所在地共计有71天的暴雨、大暴雨、台风天气，交房时间应顺延71天。经审查，根据福清市气象局出具的气象资料显示自2016年1月起至2018年12月止福清暴雨、大暴雨、台风天气共计57天，自2017年1月起至2018年12月止福清台风天气为19天。一审法院认为，恒大公司主张暴雨、大暴雨天气应顺延交房无合同及法律依据，一审法院不予采纳；但在本案合同期内，恒大城项目所在地遭遇19天台风天气为不可抗力，势必影响施工，根据合同法第一百一十七条规定，可构成免责事由。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、福清恒大置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向林峰支付逾期交房违约金（以已付购房款总额1137193元为基数，按每日万分之一标准，自2018年12月1日起计至2019年5月10日止，免责19天从中扣除）;二、驳回林峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1591元，减半收取计795.50元，由林峰负担654元，福清恒大置业有限公司负担141.50元。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉房屋于2019年4月15日通过消防验收，2019年4月19日经竣工验收后才基本符合《商品房买卖合同》第八条及合同附件六第四条约定的法定交房条件，林峰亦在接受房屋时即对装修问题提出异议，恒大公司主张已经在2018年12月9日履行交房义务不能成立。此后，恒大公司按照林峰要求对案涉房屋进行整改，至2020年8月21日方完成所有维修项目并获林峰认可，恒大公司主张林峰接受房屋后正常使用房屋、不存在损失的理由与上述事实相悖，不予采信。综合案涉房屋维修项目完成时间及案涉项目所在小区其他业主的通知交楼时间等因素，一审法院酌定案涉房屋的交房时间为2019年5月10日，并扣减台风天气影响的19天后判令恒大城公司支付相应逾期交房违约金并无不当。 综上所述，福清恒大置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费204元，由福清恒大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二一年三月十日 法官助理 贲丹丹 书 记 员 林 舒