湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0211民初473号 原告：林俊，男，1993年9月20日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。 委托诉讼代理人：姚强，湖南中兴律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被告：罗春望，男，1987年12月21日出生，汉族，住湖南省醴陵市。 被告：罗丹，女，1986年1月22日出生，汉族，住湖南省株洲市渌口区。 两被告共同委托诉讼代理人：余岳辉（系被告罗春望、罗丹的伯伯），男，1962年7月28日出生，汉族，住湖南省株洲县。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、放弃、变更、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 被告：株洲购家乐房产经纪有限公司，住所地湖南省株洲市天元区渌江路**中建江湾壹号**商业**。 法定代表人：谭望。 委托诉讼代理人：苏茂林，男，1995年2月13日出生，汉族，系被告公司员工，住湖南省韶山市。代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、放弃、变更、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 原告林俊与被告罗春望、罗丹、株洲购家乐房产经纪有限公司（以下简称购家乐经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法由审判员易红适用简易程序于2021年3月9日、3月16日公开开庭进行了审理，实习法官助理陶纯协助审理，书记员周颖然担任法庭记录。原告林俊及其委托诉讼代理人姚强、被告罗春望、罗丹的共同委托诉讼代理人余岳辉、被告购家乐经纪公司的委托诉讼代理人苏茂林两次开庭均到庭参加了诉讼，被告罗春望、罗丹第一次开庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告林俊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》；2、判令三被告双倍返还原告定金6万元；3、本案诉讼费、律师费7,000元由被告罗春望、罗丹承担。庭审过程中，经本院释明，原告明确其诉讼请求，若法院审查认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》系无效合同，则变更诉讼请求为：要求被告购家乐经纪公司退还定金3万元，并要求三被告赔偿原告损失37,000元（包含7,000元的律师费）。事实和理由：被告罗丹与罗春望系姐弟关系，被告罗丹受罗春望的委托出售株洲市天元区XXXX栋XX号房屋。原告因结婚需购房找到被告购家乐经纪公司，在经纪人苏茂林的介绍下原告与被告罗丹对购买房屋一事进行了商谈。2020年7月14日，被告罗丹携带了购房合同、发票原件及罗春望的离婚证、离婚协议到被告购家乐经纪公司门面与原告签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》。当时原告及苏茂林发现房屋不动产登记人为罗春望，就马上要求被告罗丹提供罗春望的委托书，罗丹当时表示既然她带了购房合同、发票、房产证等原件肯定就没有问题，也答应委托书明天就拿过来。原告见被告罗丹如此信誓旦旦，就与被告罗丹签订了上述三份合同，并当场交纳了三万元定金，被告罗丹出具了定金收条给原告。合同签订后，原告按约准备好身份证、户口本及收入证明等按揭的材料并通知经纪人苏茂林，而苏茂林通知被告罗春望、罗丹按照合同约定办理后面的手续时，罗丹就拒接电话，与罗春望联系时，罗春望表示拒绝出售该房屋，并明确告知苏茂林是因为有其他买主出价高了两万多，所以拒绝将房屋卖给原告。现因被告罗春望、罗丹的违约导致合同无法履行达三个多月，为减少原告的损失，惩处被告罗春望、罗丹的违约、不诚信行为，原告要求解除合同并根据《房屋买卖合同》第十条的约定要求被告双倍返还定金，望法院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。 被告罗春望、罗丹共同辩称：1、本案被告罗春望系委托案外人罗新出售涉案房屋，而非被告罗丹；2、本案收款收据上已经注明，房款没有支付到罗春望和罗丹的账户上；3、在签订合同后，经纪人苏茂林与罗春望微信聊天称房屋定金已经在中介公司账上，罗丹未收取原告3万元的定金，只是在房屋买卖合同出售方上签字。 被告购家乐经纪公司辩称：1、定金是由被告罗丹托管给答辩人，中介无权收取定金，收据上有答辩人的盖章，且定金条已由被告罗丹带走；2、原告知道双方签订合同没有任何隐瞒，被告罗丹也知晓需要委托书才能签订合同，在签订合同时，罗丹未能当场联系到被告罗春望，在三方都清楚的情况下签订的房屋买卖合同，并且买卖合同上注明：因罗春望未能到场，罗丹熟知该合同的事项和应尽的责任，并承担相应的法律责任。 本院经审理认定事实如下：2020年7月14日，被告罗丹（甲方）带被告罗春望的离婚证、离婚协议以及购房合同原件与原告林俊（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要内容为：甲方所售房屋坐落于株洲市天元区XXXX栋XX号，该房屋建筑面积共105.47平方米；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，乙方承诺知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任；甲方和乙方通过购家乐经纪公司居间介绍成交；甲、乙双方经协商一致，同意上述房屋成交价格为62万元，乙方于本合同签订之日支付定金3万元，除定金、物业交割保证金、户口迁出保证金外，乙方购买该房屋的其他购房款58.2万元，甲方同意乙方于过户当天支付第一笔购房款82,000元（不包含前期支付全部定金），剩余50万元拟贷款支付，甲乙双方约定，乙方留存物业交割保证金8,000元，该保证金应于物业交割办理完毕当日由乙方支付给甲方；甲方逾期履行本合同约定的义务超过20个工作日、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求甲方双倍返还定金或者要求甲方支付房屋总价款20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项；甲乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用；甲、乙双方约定补充条款如下：因罗春望未能到场签约，其姐姐罗丹代为签署该合同，并知晓该合同事项，并承担相应法律责任。原告林俊、被告罗丹、罗春望（被告罗丹代签）在合同上签字确认。 原告林俊（乙方）、被告罗丹、罗春望（甲方）、被告购家乐经纪公司（丙方）签订一份《居间服务合同》，主要内容为：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就座落于株洲市天元区XXXX栋XX号房屋于2020年7月14日签订了《房屋买卖合同》，甲、乙、丙三方订立本居间服务合同，甲、乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，甲、乙双方签订《房屋买卖合同》时，居间行为完成，双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费，乙方支付丙方居间代理费12,400元。原告林俊、被告罗丹、罗春望（被告罗丹代签）在合同上签字确认，被告购家乐经纪公司在合同上盖章予以确认。 原告林俊（乙方）、被告罗丹、罗春望（甲方）、被告购家乐经纪公司（丙方）签订一份《过户、按揭代理合同（权证业务）》，主要内容为：鉴于甲乙双方就座落于株洲市天元区XXXX栋XX号房屋签署了《房屋买卖合同》，甲乙双方同意丙方为其提供交易房屋的权属变更登记（过户）及物业交割手续的服务，同意丙方为乙方提供向银行申请办理按揭贷款手续的服务；银行或公积金中心放款之日，视为丙方完成贷款手续事宜，房屋登记管理机关核发新的房屋不动产权属证书之时，视为丙方完成过户手续；代办贷款手续，乙方预计贷款为50万元，丙方收取的服务费1,800元，由乙方于本合同签署当日向丙方支付，其他代办过户费，丙方收取的服务费为1,000元，乙方支付的服务费为1,000元；因甲方或乙方任何一方违反《房屋买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。原告林俊、被告罗丹、罗春望（被告罗丹代签）在合同上签字确认，被告购家乐经纪公司在合同上盖章予以确认。 2020年7月14日，被告罗丹代被告罗春望出具一份《收据》，主要内容为：房屋出售方罗春望至今收到房屋买受方林俊交来的定金共计3万元整，房屋出售方确认，买受方将定金存入资金存管账户时，即为买受方已经实际完成定金支付义务并视为出售方已收取定金。同日，被告购家乐经纪公司出具一份《收款收据》，载明：今收到罗春望交来出售天元区XXXX栋XX号房屋托管定金3万元。 2020年7月16日，被告购家乐经纪公司的经纪人苏茂林添加被告罗春望的微信，向被告罗春望发出“关于昆仑首府这个房子的事我想听下你本人的想法，因为客户是我朋友。要是你本人不同意卖我可以跟客户说……”，7月18日，被告罗春望回复“我的房子我自己做主，谁也做不了我的主，不好意思，我不买了，我有我的想法。”……8月10日，苏茂林发出“62万不合适，还是怎么的。还是你这边只会考虑你妹妹那个中介成交”，被告罗春望回复“说实话是有人比你那个价格高点，不是只考虑那边，我这月底会回来处理一下这个房子问题。”……苏茂林发出“你委托书写给你妹妹，你姐姐过来签合同，这是什么情况？”，被告罗春望回复“……除了我给我妹给了受权以外，我没给任何受权”。之后，被告未按约履行合同，双方因此而发生纠纷，故原告诉至本院，请求判如所请。 另查明：2016年8月19日，罗春望、段叶萍（买受人）与湖南中欧置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人购买出卖人开发建设的株洲市天元区XXXX栋XX号房屋。庭审中，被告罗春望陈述涉案房屋产权证登记所有人为被告罗春望及其前妻（段叶萍）。 以上事实，有原、被告身份信息或工商登记信息、《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同（权证业务）》、收据、微信聊天记录、收款收据、《商品房买卖合同（预售）》等证据以及原、被告双方的庭审陈述予以证明，足以认定。 本院认为，本案案由系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同》是否合法有效？2、原告的各项诉讼请求是否有事实和法律依据？现综合分析如下： 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷发生于2020年民法典实施前，故原、被告双方之间的权利义务关系依法受我国合同法调整。本案被告罗丹与被告罗春望系姐弟关系，被告罗丹在无房屋所有人授权的情况下，持涉案房屋购房合同、被告罗春望的离婚证和离婚协议与原告签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同（权证业务）》，代理被告罗春望出售产权登记为被告罗春望与其前妻共同所有的房屋，属于无权处分行为，现被代理人罗春望拒绝追认，并明确表示不同意将涉案房屋卖给本案原告，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”故原、被告签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》和《过户、按揭代理合同（权证业务）》，未得到被代理人的追认，则属于无效合同，自始不发生法律约束力。 关于原告要求被告购家乐经纪公司返还定金3万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据审理查明的事实，本案被告罗丹因合同收取的定金30,000元实际交由被告购家乐经纪公司托管，被告购家乐经纪公司亦同意返还该3万元，故原告要求被告购家乐经纪公司返还定金3万元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求三被告赔偿损失3万元的诉讼请求，被告罗丹在没有被代理人罗春望授权的情况下，向原告承诺“因罗春望未能到场签约，其姐姐罗丹代为签署该合同，并知晓该合同事项，并承担相应法律责任”，与原告签订《房屋买卖合同》，明显存在重大过错。原告明知涉案房屋不属于被告罗丹个人所有，罗丹的代理行为有重大瑕疵，仍与被告罗丹签订《房屋买卖合同》，未尽到合理注意义务，原告对其损失亦存在过错，根据双方过错的大小及原告的实际损失情况，本院依法认定被告罗丹应赔偿原告损失20,000元为宜。原告未提供证据证明作为合同当事人的罗春望具有过错，故被告罗春望不承担责任。被告购家乐经纪公司作为房产中介机构，在原告与被告罗丹签订合同时，对房屋真实权利人进行了审查，并详细告知了原、被告双方，不存在刻意隐瞒，其已履行了提醒、告知义务，故被告购家乐经纪公司不承担责任。综上所述，本院对于原告要求被告罗丹赔偿损失20,000元的诉讼请求予以支持，超过部分，本院不予支持。 关于原告要求被告承担律师费7,000元的诉讼请求，本院认为，律师费属于原告损失之一，被告赔偿的2万元足以弥补包括原告律师费在内的损失，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告株洲购家乐房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林俊定金30,000元； 二、被告罗丹于本判决生效之日起十日内赔偿原告林俊20,000元； 三、驳回原告林俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1,300元，减半收取650元，由原告林俊负担110.5元，被告罗丹负担539.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 易  红 二〇二一年三月十六日 实习法官助理 陶纯 书 记 员 周 颖 然 附本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十八条第一款 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。