江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11012号上诉人（原审被告）：华润置地（南京）有限公司，住所地在南京市建邺区所街169-1号。法定代表人：沈玉国，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨焘，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏福延医疗科技有限公司，住所地在南京市建邺区悦府15号楼44.45室。法定代表人：黄慧婷，该公司董事长。委托诉讼代理人：王田田，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：芮立，女，1983年3月18日出生，汉族，住所地南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：许雪樵，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：许芊，国浩律师（南京）事务所实习律师。原审原告:袁先桂，男，1973年12月26日出生，汉族，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：王田田，北京市中伦文德（南京）律师事务所律师。原审被告：华润置地（北京）物业管理有限责任公司南京分公司，住所地在南京市玄武区珠江路1号36层。负责人：褚雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：段声平，江苏墨子律师事务所律师。上诉人华润置地（南京）有限公司（以下简称华润公司）与被上诉人江苏福延医疗科技有限公司（以下简称福延医疗公司）、芮立以及原审被告袁先桂、华润置地（北京）物业管理有限责任公司南京分公司（以下简称华润物业南京公司）侵权责任纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初10847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华润公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，依法改判驳回福延医疗公司全部诉讼请求或由芮立承担责任。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定责任主体错误。一审判决认定责任主体为华润公司及福延医疗公司，其中华润公司对损失承担95%责任，福延医疗公司对损失承担5%责任。华润公司认为上述认定错误，华润公司并非本案的侵权人。1、华润公司对福延医疗公司不负有作为义务。一审认定华润公司未将案涉房屋的真实用途告知芮立，进而认定华润公司为本案的侵权人，需对福延医疗公司的损失承担95%的责任。但华润公司与福延医疗公司之间并不存在房屋买卖或房屋租赁的基础法律关系，华润公司并不存在约定义务向福延医疗公司披露案涉房屋的用途。就法定义务而言，也不存在法律规定要求华润公司需向福延医疗公司披露案涉房屋的用途。在华润公司对福延医疗公司不负有义务的情形下，认定华润公司对福延医疗公司构成侵权缺乏前提基础。2、华润公司对福延医疗公司不具有作为的能力。因华润公司与福延医疗公司之间并不存在基础法律关系，因此，华润公司根本无从知晓案涉房屋的承租方及实际使用人，案涉房屋的承租方只有芮立知晓，而案涉房屋的实际使用人仅有承租方自己知晓。在无法知悉案涉房屋的承租方及实际使用人的情形下，华润公司也难以向福延医疗公司披露案涉房屋的用途，即华润公司人缺乏向福延医疗公司披露案涉房屋用途的能力。一审法院认定华润公司应对福延医疗公司的损失承担责任缺乏依据。二、一审判决认定损失错误。1、一审查明福延医疗公司、袁先桂与芮立之间就案涉租合同的解除事宜并未达成一致意见，芮立表示案涉租赁合同至今未解除。在案涉租赁合同未解除的情形下，认定福延医疗公司的损失缺乏前提依据，对于损失认定的时点也存在争议。2、在案涉租赁合同未解除的情形下，袁先桂与福延医疗公司理应依照合同约定向芮立支付租金，其依约支付的租金不应当认定为损失。否则福延医疗公司还可在与芮立的房屋租赁合同纠纷中主张解约后的租金返还，重复获利不当。综上，请求法院依法支持上诉人上诉请求。福延医疗公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。芮立辩称，我方也是受损方，当初华润公司将房屋卖给芮立时，并没有告知涉案房屋使用功能和经营的业态受限，一审判决华润公司承担95%的责任是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。袁先桂述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。华润物业南京公司述称，请求法院依法判决。袁先桂和福延医疗公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令华润公司、华润物业南京公司、芮立赔偿袁先桂、福延医疗公司各项损失合计913521.47元（其中：装修损失252751元、营业损失475929元、租金损失184841.47元）；2、由华润公司、华润物业南京公司、芮立共同承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：南京市建邺区悦府15号楼44室和45室分别系芮立和芮洁（另案被告）于2016年8月11日通过和华润公司签订《悦府商品房预售合同》买售，合同约定房屋设计用途为门面房、小商店，建筑面积分别为192.92平方米（芮立买售）和234.64平方米（芮洁买售）。2018年3月10日，袁先桂和芮立以及袁先桂和芮洁分别就上述44室和45室房屋签订《房屋租赁合同》，约定分别由芮立和芮洁将上述房屋出租给袁先桂使用，用途为商业，租期自2018年3月11日至2023年4月10日，其中：2018年3月11日至2018年4月10日为装修免租期，等；同时约定的租赁条件包括：租赁期内袁先桂因使用需要对出租房屋进行装修或改动，需经芮立同意并经政府有关部门批准。2019年1月1日，芮立和袁先桂以及芮洁和袁先桂分别签订《补充协议》，载明的主要内容为：芮立将44室以及芮洁将45室出租给袁先桂用于开办诊所；原合同有关争议解决的条款变更为任何一方有权向法院提起诉讼；南京福延诊所有限公司（下称福延诊所）、福延医疗公司委托袁先桂办理。一审庭审中，一审法院就上述补充协议中有关“福延诊所、福延医疗公司委托袁先桂办理”的内容系何种意思表示进行了询问。福延医疗公司表示上述租赁合同系福延诊所、福延医疗公司委托袁先桂签署；芮立表示补充协议系福延诊所、福延医疗公司委托袁先桂签署。上述协议签订后，福延医疗公司自2018年3月开始向芮立和芮洁交纳房屋租金，最后一期的房屋租金于2019年3月29日交纳，交纳的系2019年4月11日至2019年10月10日期间的房租，其中：交纳给芮立的租金金额为184841.47元。2019年4月10日，福延诊所在上述案涉房屋张贴通知一份，言明：南京福延诊所4月份接建邺消防大队紧急通知，因新悦天地二楼以上（本诊所所在地）消防备案不合格，现根据相关规定，为确保客户生命安全，即日起本诊所暂停营业。2019年6月19日，南京市公安消防支队建邺区大队向福延诊所发出《临时查封决定书》，主要内容为：该建筑2-4层原使用性质为家具建材商店，现作为医疗诊所使用，致使建筑的疏散楼梯宽度和数量设置不足；查封范围为南京市建邺区悦府15号44室、45室的南京福延诊所有限公司；查封期限自2019年6月19日17时至2019年7月15日17时；福延诊所应当立即整改火灾，整改后经我大队检查合格方可解除。2019年8月12日，上述消防大队以相同理由对福延诊所进行了再次查封的决定，查封期限自2019年8月12日至2019年9月17日。2019年6月18日，福延医疗公司与江苏苏源律师事务所签订《房屋租赁合同》，约定：福延医疗公司承租江苏苏源律师事务所位于南京市鼓楼区，租期自2019年6月28日至2022年7月4日。2019年2月13日，福延医疗公司将其住所地登记在南京市建邺区，经营范围包括健康咨询、保健食品批发零售、预包装食品，等。2019年8月19日，福延医疗公司将其住所地登记变更为南京市鼓楼区江东北路305号2栋17楼Ｃ、Ｄ、Ｅ座。一审庭审中，袁先桂、福延医疗公司明确诉讼请求中的装修损失、营业损失、租金损失的权利主张主体系福延医疗公司，营业损失明确为378467.29元。其中：营业损失和租金损失的计算起点为2019年4月11日；同时明确营业损失系净利润损失，该损失的计算依据系按照福延医疗公司2019年3月营业收入的30%×6个月予以计算。应一审法院的要求，福延医疗公司就其主张的营业损失出具了2019年1月、2月和3月的银行流水明细、（营业收入）收据以及银行收款回单，显示福延医疗公司2019年1月的营业收入为103001.2元、2019年2月的营业收入为21556元、2019年3月的营业收入为163121元。另外，袁先桂和福延医疗公司表示与芮立之间的案涉租赁合同已经于2019年4月10日予以解除。芮立则表示其与袁先桂或福延医疗公司之间的案涉租赁合同至今没有解除，袁先桂或福延医疗公司应当按照合同支付租金，其延期支付租金应承担违约责任。一审另查明，2017年11月20日，南京市公安消防局就案涉房屋所在的华润悦府四期15号楼新建及5、6层装修工程向本案华润公司出具的《建设工程消防验收意见书》载明：1-4层为商业（建材家居商店)、5层为办公、6层为商业《建材家居商店）和办公、7-24层为住宅。综合评定该工程消防验收合格；该工程若需改建、扩建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法进行消防设计审核和竣工消防验收。再查明，芮立和华润物业南京公司于2017年12月18日签订《商铺管理服务协议》，由华润物业南京公司对上述44室所在的物业区域进行物业服务和管理。以上事实有袁先桂、福延医疗公司提交的房屋租赁合同、补充协议、租金缴纳凭证、通知、消防整改意见书、商铺管理服务协议、银行流水、收据、记账凭证等，华润公司提交的竣工验收备案材料、芮立提交的房屋预售合同，一审法院调取的建设工程消防验收意见书、谈话笔录以及本次诉讼的庭审笔录等予以证实。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。本案中，福延医疗公司是否是本案适格主体的问题？虽然案涉房屋租赁合同的签订主体系芮立和袁先桂，但根据查明的事实看，袁先桂和芮立签订案涉租赁合同后，双方通过签订补充协议的方式明确袁先桂系受福延诊所和福延医疗公司的委托签署，且案涉房屋的租金系福延医疗公司所交纳，福延医疗公司应是案涉房屋的实际使用人。福延医疗公司作为实际使用人在使用案涉房屋过程中，其相应的权益受到侵害，并为此提起侵权之诉，并不违反法律的规定，一审法院予以支持。华润公司和华润物业南京公司主张福延医疗公司非本案适格主体，一审法院不予采纳。本案责任主体的认定问题？福延医疗公司在使用案涉房屋的过程中，消防部门以案涉房屋使用性质系建材家居商店为由，通过向福延诊所发出查封决定书的方式对案涉房屋进行查封，虽然查封的相对人系福延诊所，但作为实际使用人的福延医疗公司因此不能正常使用该房屋，其因此不能正常使用案涉房屋所造成的相应损失应由实际侵权人承担，此其一；其二、华润公司作为案涉房屋的开发商，其开发的案涉房屋使用性质在消防备案中明确为建材家居商店，但在其将案涉房屋出卖给芮立时，并没有将案涉房屋的真实用途告知芮立，仅约定用途为门面房和小商店，而芮立在通过出租使用该案涉房屋时，导致实际使用人的福延医疗公司被以改变房屋用途的原因而被消防部门查封，该查封所产生的不利法律后果应由作为开发商的华润公司承担。福延医疗公司以侵权为由起诉芮立，但其并没有提供证据证实芮立在出租案涉房屋时对房屋消防备案的用途是知情的或存在隐瞒的情形，芮立出租案涉房屋并无过错，对福延医疗公司主张芮立承担侵权赔偿责任，一审法院不予支持；其三、福延医疗公司作为案涉房屋的实际使用人，其在使用该房屋时，不论是作为办公场所使用还是作为医疗诊所场所使用，应就案涉房屋的用途尽到一定的谨慎注意义务，但其无论是使用前还是开始使用后，对案涉房屋的适用性均没有尽到一定的谨慎注意义务，导致因改变用途被查封，其自身亦应承担一定的责任；其四，华润物业南京公司仅是案涉房屋所在物业区域的物业服务单位，没有证据显示或者法律规定其对案涉房屋的用途有向使用人进行披露的义务，对福延医疗公司主张华润物业南京公司承担侵权赔偿责任，一审法院不予支持。综合华润公司、福延医疗公司各自的过错程度，一审法院酌情认定华润公司对福延医疗公司的损失承担95%的责任，福延医疗公司自行承担5%的责任。福延医疗公司的损失认定问题？其一、关于装修损失，袁先桂和福延医疗公司系以侵权纠纷主张权利，而袁先桂或福延医疗公司与芮立之间系房屋租赁合同关系，装修损失应以案涉房屋租赁合同解除时点作为认定的依据，在袁先桂或福延医疗公司与芮立之间就案涉房屋租赁合同是否已经解除存在争议的情况下，一审法院就福延医疗公司主张的装修损失在本案中不予涉及；袁先桂或福延医疗公司可就案涉房屋租赁合同解除的时间依法进行确认后，可就装修损失另行进行主张。其二、关于经营损失，福延医疗公司就此出具了2019年1月、2月、3月的银行流水明细、销售收费收据以及银行收款回单，该系列材料符合证据的形式要件，一审法院予以确认；福延医疗公司的经营损失应以2019年1月、2月、3月的销售收入作为经营损失的计算依据；因福延医疗公司作为健康咨询、保健食品批发零售类的企业，其主张按照营业收入的30%计算净利润，符合一般的市场行情，一审法院予以支持。福延医疗公司使用的案涉房屋于2019年6月19日被消防部门查封导致不能正常经营，该查封日应作为计算经营损失的起算时点，福延医疗公司又于2019年6月28日另行承租他处房屋经营，考虑到企业经营场所的连贯性与销售收入之间存在一定程度的关联性，在改变经营场所后，销售收入可能会产生一定程度的影响，为此，一审法院酌情认定经营损失的期限按照2个月予以计算为宜。结合前述，福延医疗公司的经营损失应为57535.64元【（103001.2元+163121元+21556元）/3个月×30%×2个月】。因福延医疗公司实际使用的房屋分别系芮立买售的建筑面积为192.92平方米的房屋和芮洁买售的建筑面积为234.64平方米的房屋，为此，福延医疗公司在本案中主张的经营损失应为：【192.92平方米/（192.92平方米+234.64平方米）】X57535.64元=25960.74元。其三、关于租金损失，福延医疗公司已经交付芮立2019年4月11日至2019年10月10日期间的房屋租金184841.47元，案涉房屋于2019年6月19日被查封导致其不能正常经营，其主张的租金的损失应从2019年6月19日计算至2019年10月10日，经计算为：113985.58元(184841.47元-184841.47元/6个月/30天×69天）。综上，福延医疗公司的损失合计为139946.32元（25960.74元+113985.58元），华润公司应承担损失132949元（139946.32元×95%），其余损失由福延医疗公司自行承担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十九条、第二十八条的规定，一审法院判决：一、华润置地（南京）有限公司于判决生效之日起十日内赔偿福延医疗公司各项损失合计132949元。二、驳回江苏福延医疗科技有限公司的其他诉讼请求。三、驳回江苏福延医疗科技有限公司对芮立、华润置地（北京）物业管理有限责任公司南京分公司的诉讼请求。四、驳回袁先桂的诉讼请求。一审案件受理费13135元，由江苏福延医疗科技有限公司负担10177元、华润置地（南京）有限公司负担2958元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院依法一审查明的事实予以确认。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。一般侵权损害赔偿责任构成要件有四个,即:违法行为、损害事实、因果关系和主观过错。构成一般侵权损害赔偿责任,这四个要件缺一不可,否则就不能认定为侵权损害赔偿的民事责任。本案中，芮立与华润公司签订《悦府商品房预售合同》明确约定涉案房屋设计用途为门面房、小商店，而芮立将案涉房屋出租给袁先桂、福延医疗公司，以及袁先桂福与延医疗公司承租涉案房屋的具体经营用途属于自主决定事项，上诉人华润公司并不知情。现福延医疗公司选择将涉案房屋作为医疗诊所使用并进行了装修，导致诊所消防备案不合格被查封，上诉人华润公司作为开发商，其对已销售的案涉房屋用于经营诊所被查封这一损害事实并不存在故意,亦无法预见到损害结果的发生,故不能认定华润公司主观上存在过错。并且该查封产生的财产损失与华润公司未告之案涉房屋使用性质在消防备案中明确为建材家居商店之间不具有直接的因果关系,据此,袁先桂、福延医疗公司要求华润公司承担侵权责任的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审认定华润公司对福延公司的损失承担95%的责任，处理不当，本院依法予以改正。袁先桂、福延医疗公司与芮立存在租赁合同法律关系，其主张芮立赔偿损失的诉请属于单纯合同期待利益，应属合同法的调整范围，不属于侵权责任法调整范围，故本院不作处理。综上所述，华润公司的上诉请求成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初10847号民事判决；二、驳回袁先桂、江苏福延医疗科技有限公司的诉讼请求。一审案件受理费13135元，由袁先桂、江苏福延医疗科技有限公司负担。二审案件受理费2959元，由袁先桂、江苏福延医疗科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二一年三月二十五日法官助理孙成艺书记员朱亚芳