江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏01民终307号上诉人（原审原告）：唐玲，女，1963年10月2日生，汉族，户籍地南京市栖霞区，现住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：徐国楼、戴晶，江苏振泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侍童，男，1988年6月1日生，汉族，户籍地南京市栖霞区，现住南京市栖霞区。原审第三人：孔淳绮，女，1991年6月4日生，汉族，户籍地南京市高淳区，现住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：葛玉婷，江苏天倪律师事务所律师。上诉人唐玲因与被上诉人侍童、原审第三人孔淳绮所有权确认纠纷一案，不服江苏省南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初5047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。本案现已审理终结。唐玲上诉请求：1.撤销南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初5047号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定实事不清，适用法律错误。一审法院认定“借名买房”协议因无第三人签字而无效，无事实和法律依据，“借名买房”协议发生在上诉人与被上诉人之间，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；“借名买房”协议签订时间不影响其效力，在本协议签订前，上诉人已按照协议约定履行了自己的主要义务，即支付了位于栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）的定金、首付款、按揭贷款，被上诉人接受了上诉人的行为，协议有效成立；“借名买房”协议与第三人无关，被上诉人与第三人无资金能力购买案涉房屋。第三人主张其参与购房全过程，但对案涉房屋的面积、地理位置、周边环境、摇号地点等与其重大利益相关事项不知，不符合逻辑。若认定上诉人与被上诉人“借名买房”协议不成立，根据最高法院婚姻法司法解释（三）第七条的规定，该房屋应认定为被上诉人的个人财产，与第三人无关。二、一审判决认定第三人向被上诉人转款50000元系支付案涉房屋购房定金，无事实依据。第三人转款时间为2017年10月28日，上诉人11月才看房，12月签订认购意向书，12月22日支付定金100000元，第三人主张向被上诉人转款50000元系购房定金不合常理且无其他证据证明；案涉房屋购房定金系由上诉人自有资金，由上诉人刷卡支付；第三人无充分证据证明其实际出资，一审判决认定第三人享有案涉房屋份额有误。三、案涉房屋商业贷款抵押合同与“借名买房”协议非对立。虽然案涉房屋商业贷款抵押合同约定第三人具有共同还贷人的身份和地位，但这仅为购房商业贷款的惯例，仅是银行贷款发放的程序性需要。一审判决以此否定“借名买房”协议效力明显不当。四、本案不是单纯个案，更体现老年人利益的保护。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。侍童辩称，认可上诉人的上诉请求。第三人述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。本案的案由是确认所有权，案件事实的关键是上诉人签订的“借名买房”协议是否对第三人有效。通过聊天记录可以看出第三人前后都参与购房，自始至终三方并无“借名买房”的合意。根据当时的购房政策购买二套房需以家庭为单位，即使上诉人系“借名买房”，也要用第三人的资格。且在购房时第三人签订了共有人承诺函。“借名买房”协议本身漏洞百出，是上诉人与被上诉人恶意串通签订的，损害了第三人的利益。实际情况是被上诉人与第三人夫妻两人生了孩子后想购置大的房子，第三人对家庭贡献巨大，从消费记录和转账记录可以看出平时家庭开销都是第三人支付，因被上诉人工资在上诉人那里，所以造成上诉人一人还贷的假象。唐玲向一审法院起诉请求：1.确认南京市栖霞区房屋归唐玲所有;2.本案诉讼费由侍童承担。一审法院认定事实：唐玲与侍童系母子关系。侍童与第三人孔淳绮系2016年6月6日登记结婚，2020年4月30日判决离婚。2017年12月29日，侍童与南京金羚房地产开发有限公司签订一份《商品房预售合同》，由侍童购买位于栖霞区房屋，建筑面积104.75平方米，价款总计2334039.5元。唐玲于2017年12月22日交纳定金100000元，2017年12月29日交纳1164039.5元，合计1264039.5元。开发公司开出的收据显示交款人：侍童、唐玲。其余房款107万元为商业贷款，贷款人为侍童，共同还款人为：孔淳绮、唐玲。主要争议事实是：唐玲持一份协议向侍童主张权利。该协议系2018年2月19日由双方签订，内容为：“甲方唐玲、乙方侍童、丙方（空白），母亲唐玲与儿子侍童、儿媳孔淳绮协议如下：一、母亲唐玲于2014年7月1日出资78.1035万元买房位于栖霞区花岗路15号3幢1单元2404室，现登记在儿子侍童名下，由儿子侍童公积金贷款30万元，房屋贷款由母亲唐玲逐月还贷款。二、母亲唐玲于2017年12月29日出资233.40395万元买房位于栖霞区洺悦府北苑Ｃ-22栋404室，登记在儿子侍童名下，由儿子侍童商业贷款107万元，房屋贷款由母亲唐玲逐月还贷款。三、因政府住房限购政策，以上两套登记在儿子侍童名下，这两套房屋儿子侍童、儿媳孔淳绮没有实际出资参与购房，所有首付款和贷款金额全由母亲唐玲一人承担，实际出资买房人明确，产权清晰，为保证母亲唐玲权益，经母亲唐玲与儿子侍童、儿媳孔淳绮协商，一致同意，房产实际所有权、使用权归属于母亲唐玲。儿子侍童、儿媳孔淳绮没有实际拥有权、处罚权和使用权，儿子侍童、儿媳孔淳绮不享受房屋增值权益，也不承担房屋贬值的损失，如需使用，须经过母亲唐玲同意，方可使用。对于以上事项，甲乙丙三方无异议。自愿签订此协议，此协议不因时间改变及人物变化而变化，解释权归甲方。”该协议侍童和唐玲签字，孔淳绮未签字。另唐玲手写体备注：侍童和孔淳绮有责任协助唐玲办理房屋过户手续及各种事项。对协议内容，唐玲举证其具有出资买房能力，一是2017年卖房得款470000元，二是理财产品得款1075000元。三是自2018年6月份之后，每月向侍童贷款账户汇款6400元不等，用于侍童还贷。四是买房时唐玲与销售人员张律谈过“借名买房”事情，张律于2020年4月1日出具一份情况说明。侍童认可上述证据。第三人不认可上述证据，认为“借名协议”真实性存疑，没有第三人签字认可，涉嫌提供虚假证据，该协议以前从未听说，也未见过，只是在侍童与第三人离婚时才见过。唐玲出资给侍童买房系赠与行为。唐玲每月汇款至侍童账户，因为侍童工资卡由唐玲掌控，侍童月收入也有一万多元，唐玲与侍童关系特殊，存在串通嫌疑。唐玲与侍童均认为，当时第三人未在协议上签字原因是第三人认为与其无关。第三人为证明其参与买房全过程举证如下：一是买房时汇款50000元给侍童交纳定金；二是侍童商业贷款1070000元时，在中国银行办理贷款手续时作为共同还款人签字。侍童认为第三人汇款50000元系给侍童交纳的工程款，不是买房定金。而第三人则反驳，侍童在离婚案件时陈述这50000元系用于家庭生活开支，自相矛盾。一审法院认为，当事人在民事活动中应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案唐玲对案涉房屋物权发生争议，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。现唐玲持唐玲与侍童签订的协议主张“借名买房”权利，而此协议一是抬头明确约定甲乙丙三方当事人，在协议签字时却没有丙方孔淳绮签字。二是协议内容里明确约定，为保证母亲唐玲权益，经母亲唐玲与儿子侍童、儿媳孔淳绮协商，一致同意，房产实际所有权、使用权归属于母亲唐玲。孔淳绮陈述其并不知晓该协议。鉴于唐玲与侍童特殊的身份关系，该协议对孔淳绮不具有法律效力，系无效。三是第三人孔淳绮作为涉案房屋商业贷款的共同还款人，事前也已经向侍童账户打款50000元交纳定金，侍童称这50000元系给侍童支付工程款，与侍童在离婚案件中称用于夫妻共同生活相矛盾，故此款认定为交纳定金所用。且涉案房屋系在侍童与第三人夫妻婚姻关系存续期间购买。四是“借名买房”协议签订日期为2018年2月19日，而侍童与开发商签订的《商品房预售合同》日期为2017年12月29日。如果“借名买房”协议是真实，则协议内容改变了《商品房预售合同》商业贷款抵押合同中相关当事人的权利与义务，即孔淳绮作为共同还贷人的身份和地位，同时影响到商业银行的相关权益。本案唐玲持此协议主张“借名买房”权利，因该协议缺乏其中当事人签字认可，故该协议不能作为本案定案依据，故唐玲要求确认涉案房产系唐玲所有的诉讼请求没有事实依据和法律依据，不予支持。据此，一审法院判决：驳回唐玲的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。唐玲提交证据一2017年12月19日电建地产—洺悦府认购意向登记凭证一份，侍童的签名系由唐玲凭证所签，拟证明因限购政策的原因，上诉人无法以个人名义购买案涉房屋，在中介及顾问的建议下借用侍童的名义购买。看房、选房、摇号签订认购意向书全程唐玲一人参与，孔淳绮未参与；证据二房地产买卖中介合同一份，拟证明2015年11月6日上诉人将其名下房屋出售，得款1223000元，上诉人将该笔款项用于支付涉案房屋首付款及贷款，上诉人具有购买涉案房屋的能力；证据三交通银行个人账户交易清单一份及中国光大银行对私活期账户对账单一组，拟证明上诉人的收入有能力支付案涉房屋每月贷款，唐玲于2018年10月退休，退休前上诉人在华电上班，职业为护士，每月收入约1万元，退休后上诉人被反聘，每月收入为2800元退休金加上基本工资及奖金福利等约1万元。经质证，侍童对证据没有异议。孔淳绮对证据一的真实性、证明目的不认可，认为无法证明案涉房屋是上诉人一人购买，也无法证明有“借名买房”的合意；对证据二的真实性、合法性认可，但认为与本案无关，认为不能证明“借名买房”的合意，且出售合同是2015年签订，与案涉案房屋购买时间相差两年多，不能证明该出售款直接用于购案买涉房屋；对证据三的真实性、合法性认可，但对证明目的不认可，认为与本案无关。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实有当事人陈述、商品房预售合同、贷款申请表、共同还款承诺函、汇款凭证等证据予以证实。本院认为，本案二审争议焦点是：案涉房屋是否归唐玲所有。对此，本院评判如下：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，案涉房屋购买、登记于侍童与孔淳绮夫妻婚姻关系存续期间，且登记在侍童名下。其次，唐玲虽出示协议欲证明，案涉房屋系其借用侍童名义购买。但经审查，协议三方为唐玲、侍童、孔淳绮，孔淳绮对此协议不予认可，亦未在协议上签字确认。第三，经登记公示的不动产物权具有公示公信的效力，若无相反证据足以推翻的，应以物权登记为准。综合本案证据，唐玲要求确认案涉房屋归其所有，无事实和法律依据。综上所述，唐玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由唐玲负担。本判决为终审判决。审判员  方兴宇二〇二一年三月三十一日法官助理邰丽莹书记员汤燕