北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4968号原告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地：北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，1990年6月4日出生，北京爱家营企业管理有限公司法务专员。被告：孙小龙，男，1977年1月18日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）诉被告孙小龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告爱家营公司的委托诉讼代理人杜艳晶、被告孙小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱家营公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告赔偿原告2020年4月22日至2020年7月10日期间的租金收益损失，共计16590元（按照6300元/月的标准计算）：2．请求法院依法判令被告承担因其房屋无法居住导致原告赔偿租户徐勇损失共计19000元3．请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年7月10日，原告与被告签署了编号为AFWT10332267ZY的《北京相寓资产管理服务合同》（以下简称：合同），合同中约定原告代理被告出租其位于北京市西城区XX的房屋，委托期限为2019年7月11日至2021年9月23日，预计租金收益标准为6300元/月。合同签署后，原告代理被告将涉案房屋出租给案外人（承租人）徐勇并签署了《北京市房屋租赁合同》，但2020年2月7日，因被告自行改动的暖气管漏水，导致涉案房屋无法居住，又因被告拒不维修，导致徐勇提前解除租赁合同，且原告赔偿徐勇损失19000元，以及原告无法将涉案房屋继续对外出租，给原告造成租金损失。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及双方签署的《北京市房屋租赁合同》，被告应按照合同约定履行维修义务，因被告自行改动供暖设施导致漏水给该房屋承租人造成相关损失的，原告有权代被告与受损方协商解决方案，协商后果由被告承担。综上所述，被告不履行合同维修义务，导致原告向承租人承担赔偿责任，已严重侵犯了原告的合法权益，故原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼。被告孙小龙辩称，暖气漏水到底是什么原因造成的，目前我还不知道。我们签订合同时，我已经向原告缴纳了公共维修基金，合同中明确规定，暖气的维修及更换属于维修基金的范畴，所以对于暖气的维修费用应该由原告来承担。最关键的是，原告方恶意隐瞒，没有任何人告诉我应该由我来维修。从漏水发生到今天，原告都没有和我说需要我维修，也没有要求过我维修。原告在2020年7月10日单方毁约，将一片狼藉的房屋交还给我，暖气也没有安装好。之后，我与原告沟通，原告置之不理，后将我诉至法庭。我不同意原告的诉讼请求。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月10日，原告爱家营公司作为乙方，被告孙小龙作为甲方，签订《北京相寓资产管理服务合同》，合同约定：第一条、标的资产基本情况及用途：（一）、基本情况：标的房屋坐落于西城区XX；（三）、租赁用途：出租用途为居住、整租，居住人数不得多于5人。二、资产管理服务期限及标的资产受益：（一）、资产管理服务期限为2019年7月11日至2021年9月23日止。若甲方晚于本合同约定的交付时间将标的资产交付乙方，则资产管理服务期限应顺延相应天数；（二）、预计甲方租金收益：经双方评估后一致认为，标的资产预计租金收益为6300元/月；（八）、甲方应得租金收益结算：双方认可自2019年7月11日始计算租金收益，并以季付的支付周期方式向甲方转付，……；（十）、支付方式：第一个月的租金收益乙方应于资产管理服务期开始后7个工作日内转付甲方。甲方同意乙方从应向甲方第2次转付的资金收益中扣除相应的服务费，剩余租金收益转付给甲方，如果租金收益不足扣除的，则乙方有权从后期租金收益中扣除。第五条、标的资产的维护：（一）、甲方的维修责任：资产管理服务期间，根据维修基金标准，甲方按照附件四维修范围承担维修责任。发生需要甲方维修情形后，乙方向甲方发出维修通知，甲方应于通知送达后24小时内完成维修、替换或者提供其他解决方案。若甲方未能于通知送达后4小时内回复或24小时内未解决问题，则乙方有权进行处理，上述产生的相应费用乙方有权在结算时从甲方应得租金收益中扣除。（二）、乙方的维修责任：资产管理服务期间，乙方按照附件四维修范围承担维修责任。（三）、维修基金：甲方同意乙方交纳780元资产管理周期的维修基金，维修基金所涵盖项目见本合同附件四《维修明细项目》。甲方同意乙方从第二次转付甲方的租金收益中扣除。若租金收益不够扣除的，则乙方有权从后期转付甲方的租金收益中扣除。……（五）、标的资产毁损及致害：资产管理服务期间，若标的资产非因乙方原因造成重大毁损或人身伤害等，乙方可选择先行处理，并及时告知甲方，相应责任按照“谁导致谁承担”原则承担。若乙方因此承担任何赔偿责任，则乙方有权要求甲方赔偿或协助向责任人追偿。对于应由甲方承担的赔偿费用，乙方有权直接从应转付给甲方的租金收益中扣除赔偿款，不足部分，可向甲方追偿。（六）、其他：若具体维护、维修项目不在上述范围之内，则根据“谁导致谁负责”的原则承担相应责任，甲乙双方可根据情况另行协商确定。第六条、双方的权利义务：（一）甲方的权利义务：……4、由于标的资产本身原因导致资产使用人不能正常使用，包括但不限于供暖温度不符合国家最低标准温度、周边存在施工扰民现象（以小区发布的施工通知书及施工单位给业主发放扰民费通知为准）等或第三人遭受损害的，甲方应承担赔偿责任。资产使用人使用期间的其他人身安全问题，根据“谁导致谁负责”的原则承担责任。（二）、乙方的权利义务：……5、协调处理租赁过程中甲方与资产使用人、第三人之间的争议、纠纷，维护甲方权益。……第七条、合同解除及续期：（一）、资产管理服务期间，双方协商一致，可以解除合同。（二）、违约解除权：1、甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：……（2）、不履行本合同约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理或资产使用人使用的。……（5）、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常经营标的资产的。……第八条、违约责任及争议解决办法：（一）一般违约责任：违约方违反本合同约定应立即纠正违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失。……上述合同所附爱家营公司向被告发出的《安全告知函》记载如下内容：……如您的房屋存在安全隐患（包括但不限于卫生间、厨房防水层或管道损坏导致漏水、漏燃气、爆炸、供暖设施老化或自行改动暖气设施导致漏水）而给该房屋承租人及相邻业主造成相关损失时，您应积极履行维修义务并与受损方协商、解决。如您自爱家营公司告知损害发生之日起5日内未做出任何答复，爱家营公司有权代您与受损方协商解决方案，但协商后果由您承担。如需赔偿或者支付费用的，爱家营公司有权从应付给您但尚未转付的租金收益中直接扣除并划转，如租金收益不足以弥补受损方损失的，由您另行承担不足部分。被告在告知函的下方签字，表示知悉安全隐患告知函内容。合同附件四为维修项目明细表，其中第2项是水暖，其中暖气由甲方维修的范围包括：主管路、水路、燃气主管道；应由维修基金维修的范围包括：自然损坏、老化需要维修或更换，或供暖温度低于国家的最低温度标准。上述合同签订后，被告向原告交付了涉案房屋。原告收房后将涉案房屋出租给了案外人徐勇，双方约定的租赁期限为2019年7月22日起至2020年7月21日止，每月租金6250元。2020年2月7日，涉案房屋卧室的暖气发生漏水，原告通知被告后，被告同意由原告找开锁公司开门，由相关人员进行处理，原告表示大家都不在北京，已经找物业的师傅进行处理了。原告随后将物业工作人员进行维修的视频发到了XX（5）群中并告知暖气管已经关上。视频中维修人员称因为墙上的孔洞太大，暖气挂不住后脱落导致漏水，维修方案是卸下漏水的暖气片，暂时用一根管子连接暖气管的两个接口，保证楼下正常供暖，待停暖后再对涉案房屋的该组暖气进行维修。被告告知原告交还房屋时要进行归位并@原告工作人员“所有硬件正常运转没问题吧”。2020年2月26日，被告工作人员在微信群中联系被告，告知被告因受到疫情防空措施影响，希望在之后的几个月里将季付租金改为月付租金，9月1日再恢复季付，原告将租金支付明细表发到了微信群中，被告表示最好不改。2020年4月23日，原告联系被告提出由于案涉房屋暖气漏水后暖气片被拆下，租户因为暖气的原因在供暖季一直没有在房间居住，想要减免2月7日供暖季结束的房租。被告表示交房时暖气没有问题，其不知道暖气漏水的具体原因，其也向爱家营公司支付了维修基金，租户在暖气出现问题后并没有提出因为没有暖气不能居住的问题，其也不知道租户是否真的没有居住，其对租户没有减租义务。爱家营公司答复被告暖气漏水是因为暖气片从墙上脱落，脱落的原因是安装暖气的墙不是实墙，镂空的墙挂不住暖气，导致暖气片下沉水管断裂所致。被告认为其居住两年都没有问题，且租户在供暖季里并没有提出问题，并且安装暖气的墙就是实体墙。2020年6月1日，被告问原告何时交下次房租，原告工作人员将该公司的付款计划表发给了被告，被告未提出异议。2020年7月9日，被告通过微信问原告再次支付租金的时间。原告工作人员核实后于次日答复“房租停止打款了”，原因是因为供暖问题产生的承租客户纠纷需要解决。被告认为原告交房时硬件设备已经验收，使用过程中发生损坏，房屋有维修基金，原告没有履行维修义务，暖气出现问题几个月后在转嫁矛盾。2020年7月11日，爱家营公司将涉案房屋交还被告，被告提供的视频中爱家营公司的工作人员表述该公司已向被告支付租金至2020年7月10日，被告对此未提出异议。2020年7月13日徐勇起诉至本院，要求解除与爱家营公司签订的《房屋租赁合同》，要求爱家营公司返还房屋租金15528．4元、退还房屋押金6250元并支付违约金6250元。徐勇主张双方签订的《北京市房屋租赁合同》约定其承租涉案房屋的期限为自2019年7月22日起至2020年7月21日止，租金6250元。合同签订后，其向爱家营公司支付了押金、服务费，并按时交付房租租金。2020年2月7日，涉案房屋因暖气管爆裂漏水，导致楼下住户被淹，经抢修，漏水暖气直接拆除，房屋停止暖气供暖。时值寒冬，又在新冠肺炎疫情期间，没有暖气供暖，导致该房屋无法居住，其被迫搬到朋友家居住。后多次联系爱家营公司，但爱家营公司一直未进行修理，其于2020年4月21日提出解除合同。2020年7月14日，徐勇与爱家营公司通过法院调解，达成如下调解协议：一、解除北京爱家营企业管理有限公司与徐勇签订的编号为AFCZ10635868ZY的《北京市房屋租赁合同》；二、北京爱家营企业管理有限公司于2020年7月31日前一次性向徐勇给付房屋租金、押金、违约金合计19000元；三、就该案房屋租赁合同纠纷，双方再无其他争议。现爱家营公司诉至本院，要求被告赔偿其2020年4月22日至2020年7月10日期间的租金收益损失16590元及因涉案房屋无法居住导致原告赔偿租户徐勇的损失19000元。被告主张其在履行合同过程中不存在违约行为，其对原告主张的暖气漏水原因不认可，不同意赔偿原告的损失。本院认为，原、被告签订的《北京相寓资产管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据双方合同约定，发生需要被告维修的情形后，原告应向被告发出维修通知，被告应于通知送达后24小时内完成维修、替换或者提供其他解决方案。若被告未能于通知送达后4小时内回复或24小时内未解决问题，则原告有权进行处理，上述产生的相应费用乙方有权在结算时从被告应得租金收益中扣除。双方合同履行过程中，涉案房屋暖气发生漏水，维修人员将暖气拆下后已说明涉案房屋的暖气需要在停暖后进行维修，原告此后未与被告就暖气维修的问题进行过任何沟通，只是在2020年4月23日告知原告租户要求减免2020年2月7日以后供暖期内未使用房屋的租金，并未告知被告其已与租户因此解除了租赁合同，至2020年6月原告仍与被告沟通下一期租金的支付时间问题并实际支付租金至2020年7月10日。被告在此过程中，未得到任何关于暖气一直未维修导致租户无法正常使用房屋的信息，原告也未向被告提出过解除合同交还房屋的要求。在租户因为暖气问题起诉原告后，原告也未通知被告，而是自行与租户通过调解方式解决了争议，租户在起诉状中主张解除合同的理由是原告不履行维修义务。基于上述事实，本院认为，原告不履行维修义务的违约后果与本案被告并无直接关联，原告主张的经济损失应系其怠于履行自身义务所致，原告要求被告赔偿其各项经济损失的请求，缺乏合法依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京爱家营企业管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费345元，由原告北京爱家营企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二一年三月二十四日法官助理 姜 洁书 记 员 胡玉亚