河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初5号原告：夏文泽，男，汉族，1990年3月24日生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：夏文远，河南弘创律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：许婷，河南弘创律师事务所律师，特别授权。被告：河南国鼎置业有限公司，住所地：洛阳市洛龙区开元大道**,统一社会信用代码：91410300695999227Q。法定代表人：王平晖，总经理。委托诉讼代理人：李世华，河南航星律师事务所律师，特别授权。原告夏文泽诉被告河南国鼎置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日作出（2020）豫0311民初6339号民事判决书，被告河南国鼎置业有限公司（下称国鼎置业公司）不服提出上诉，洛阳市中级人民法院以（2020）豫03民终8131号民事裁定书将本案发回本院重新审理。本院另行组成合议庭公开开庭审理了本案，原告夏文泽委托诉讼代理人夏文远、许婷，被告国鼎置业公司委托诉讼代理人李世华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏文泽向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书；2、判令被告向原告支付违约金暂计1755元（2017年4月7日至实际履行之日的违约金，每年按已付房款585000元的0.3%另行计算）；3、本案一切诉讼费用等由被告承担。事实理由：2015年5月5日，原告与被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的鼎盛国际小区5-1-2804室，建筑面积132.05平方米，总价款585000元，合同约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，若因被告原因致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已支付房价款的0.3%支付违约金。2016年4月7日，上述房屋已交付使用，但被告未在合同约定期限内为原告办理房屋产权证书。时至今日，已逾期三年之久，被告不履行合同给原告造成了巨大的精神及经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告国鼎置业公司辩称：一、原告要求违约金的诉求已经过了诉讼时效，答辩人于2016年4月7日向其交房，约定360天内办理房产证，即诉讼时效的起算点应当是2017年4月2日期，原告应当在2020年4月2日前起诉，但是原告起诉的时间远远晚于该时间，故应当驳回其对违约金的要求。二、原告的违约金诉求违反了民法的基本原则，即意思自治原则。双方签订的购房合同第十五条明确约定：如果延期办证，则依照已付购房款的0.3%支付违约金，而原告要求违约金的诉求远远高于该约定。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。三、延期办证的原因不能归责于国鼎公司，存在政府的原因。洛龙区政府承诺将作为担保解决国鼎公司的电力工程问题，但是一直未兑现该承诺，造成国鼎公司的电力问题迟迟不能解决，并且至今仍被列为问题楼盘。四、延期办证没有对原告造成损失。国鼎公司为了保障原告正常生活，防止社会矛盾，即使预估到了将会承担违约金的责任，也按合同约定及时向原告交了房。同时原告应当对自己损失进行举证证明，在没有任何证据的情况下，不能提高双方对违约金的约定。综上，望法院在查清事实的基础上驳回原告的部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，结合庭审情况，本院查明案件事实如下：2015年5月5日，原告夏文泽与被告河南国鼎置业有限公司签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0294729，房屋代码：947425，约定：原告购买被告开发的鼎盛国际小区5幢1单元1-2804号房屋，房屋建筑面积132.05平方米，总价款585000元；原告在2015年5月5日前付清首付房价款355000元，剩余230000元由原告自行申请以银行按揭贷款支付，并与合同签订之日10日内完成贷款审批。商品房预售合同还对原、被告的其他权利义务进行了明确的约定，其中第十五条载明：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。2016年4月7日，被告国鼎置业公司将原告所购买的房屋已交付给原告，双方对房款和房屋的交付均无异议。被告国鼎置业公司应当在房屋交付原告后360日内将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但至今被告未能向产权登记机关备案。现原告要求办理产权登记及逾期办证违约金，向本院提出起诉。审理中由于原、被告双方意见分歧较大，使本院调解无法达成。另查明，涉案被告国鼎置业公司开发的鼎盛国际小区已被政府部门列为问题楼盘。2019年8月22日、12月24日，洛阳市问题楼盘处置领导小组办公室问题楼盘处置工作协调会上，先后两次对涉及鼎盛国际小区楼盘房屋办证、消防验收、用电施工、竣工验收、不动产登记办证等问题形成处置意见。目前相关问题尚未解决到位。本院认为，依法订立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告之间签订的《商品房预售合同》系原、被告双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照《商品房预售合同》的约定全面履行自己的义务。本案商品房预售合同约定，被告国鼎置业公司应在本案涉案商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以便原告办理取得房地产权属证书。被告国鼎置业公司于2016年4月7日将原告所购买的房屋交付原告，但没有按约定在房屋交付后的360日内，即在2017年4月2日前将应由其提供的资料报产权登记机关备案，被告的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。关于原告要求被告国鼎置业公司立即将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房地产权属证书的问题。被告国鼎置业公司未能将涉案房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案已经构成违约，但由于涉案小区房屋已成问题楼盘，政府部门已协调处置，相关问题尚未解决到位，客观上被告国鼎置业公司目前尚不能向产权登记机关提供备案资料，且要求被告国鼎置业公司立即提供资料备案也不适于强制履行，故对原告的该项诉讼请求不予支持，但被告仍应采取积极措施着力楼盘问题解决，及早提供产权登记备案资料，协助业主办理房屋产权登记。关于违约金计算问题。首先，原、被告在《商品房预售合同》中明确约定：如被告原因不能在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金。该约定条款意思表示真实，不违反法律规定，原、被告双方应按照约定计算违约金。其次，原告要求逾期违约金每年按已付房价款的0.3%向原告支付，实际上是对双方约定的违约金的增加。对此原告应提供因被告国鼎置业公司违约造成其实际损失超过双方约定的违约金数额的相关证据。本案被告国鼎置业公司将房屋交付原告，原告也正常居住使用，原告未能提供因房屋逾期办理产权登记证书造成其实际损失的证据，故对原告要求被告国鼎置业公司每年按已付房价款的0.3%承担逾期违约金的请求不予支持。关于被告国鼎置业公司提出的原告起诉超过诉讼时效的辩解，无事实和法律依据，依法不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告河南国鼎置业有限公司于本判决书生效后十五日内向原告夏文泽支付违约金1755元；二、驳回原告夏文泽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费150元，由被告河南国鼎置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  郭钟常人民陪审员  张金霞人民陪审员  王 辉二〇二一年三月十二日书 记 员  胡晓燕