湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民再3号上诉人（原审原告）：岳阳雄城置业有限公司，住所地岳阳市南湖新区学院路**南湖御龙湾**。法定代表人：叶国伟。委托诉讼代理人：左平良，湖南用平律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐祖林，湖南用平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周玲，女，1963年5月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：陈莉花，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚小波，湖南人和律师事务所律师。上诉人岳阳雄城置业有限公司（以下简称雄城公司）因与被上诉人周玲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区（2019）湘0602民再41号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雄城公司的委托诉讼代理人左平良、徐祖林，被上诉人周玲及其委托诉讼代理人陈莉花、姚小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雄城公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法确认周玲与雄城公司所签订的《商铺买卖合同》事实上已解除，案涉商铺的所有权仍属于雄城公司；2、依法改判周玲恢复原状、退还案涉商铺，并赔偿违法改建、扩建和长期占用商铺所造成的损失1713519.08元。事实与理由：1、本案经省高院再审发回重审后，雄城公司已变更诉讼请求，但一审法院仍针对原审的诉讼请求进行判决明显违反法定程序；2、周玲未按照《商铺买卖合同》约定的付款期限付款，已完全满足合同解除的条件，一审判决认定周玲未构成根本违约明显不当；3、雄城公司已向周玲送达《合同解除通知函》，《商铺买卖合同》事实已经解除；4、周玲对商铺进行装修及占有使用并未得到雄城公司认可同意。周玲辩称：1、一审法院针对原审的诉讼请求进行判决符合法定程序；2、周玲未按《商铺买卖合同》第六条的约定支付定金并不构成违约；3、周玲并未收到《合同解除通知函》，雄城公司也不具有合同解除权；4、周玲对商铺进行装修及占有使用已经得到雄城公司认可同意。综上，请求驳回上诉。雄城公司于2016年7月21日向一审法院起诉，请求判令：1、解除雄城公司与周玲签订的《商铺买卖合同》，并由周玲退还商铺；2、周玲支付剩余违约金110万元；3、周玲立即将商铺南、西面山墙、扩建地下层恢复原状。一审法院认定事实：2015年10月28日，周玲委托戴均军与雄城公司就南湖·御龙湾第1期S1整栋商品房（期房）签订了《商铺买卖合同》。合同主要内容有：雄城公司将已取得预售许可证的1650.18㎡（包括雄城公司的售楼部及内部装饰装修）以7000元/㎡的价格、未取得预售许可的北面约400㎡及南面约200㎡以7000元/㎡或4000元/㎡不等的价格出售给周玲；周玲应于订立合同的第二日向雄城公司支付100万元，五个工作日（即2015年11月4日）内另付200万元，该300万元作为购房定金；雄城公司应在周玲付完定金的第二日按现状向周玲交付商铺，并同意周玲进场装修，装修装饰费用由周玲承担；雄城公司应当在商铺交付使用后90日内，将办理权属登记需由雄城公司提供的资料报产权登记机关备案（网签）。雄城公司办理好网签时，周玲再支付200万元，余款935万元待银行放款后三个工作日内付清；雄城公司应在2017年10月31日前将验收合格的该商铺交付买受人周玲使用；银行贷款的具体操作由双方另行签订补充协议；雄城公司同意周玲根据需要在所售商铺西侧开设通风采光窗口及增设挡土墙，费用均由周玲承担，且改造方案应经雄城公司书面同意；周玲在签订本合同支付300万元定金后，不同意买受的，视为根本违约，雄城公司收取的定金，不予退还。雄城公司在签订本合同300万元定金后，不同意出售的，视为根本违约，如周玲选择不买受，雄城公司收取的定金双倍退还，如周玲选择买受，合同继续履行，由雄城公司按逾期办证承担违约责任等。当日，双方还签订《补充协议》，约定雄城公司负责以2.5万元/㎡左右办理周玲所购商铺的银行抵押贷款，雄城公司于2016年1月31日前办理好银行抵押借款手续，周玲应按照贷款要求向雄城公司提供申请贷款的手续资料，还约定了对贷出资金的分配细则及未能按时贷款的违约责任等内容。2015年10月30日至11月12日，周玲向雄城公司支付共计190万元定金。2015年11月至2016年8月周玲对御龙湾第1期S1栋房屋进行装修改造。《商铺买卖合同》中约定的“北面约400平方米”与“南面约200平方米”并未实际修建。2016年5月24日，雄城公司通过顺丰速运向周玲邮寄《合同解除通知函》。按单号查询，该快递已于2016年5月25日签收，但回执单收件人处未显示签收人姓名。2016年6月23日，雄城公司工作人员骆云德就周玲故意损坏公私财物案向岳阳市公安局岳阳楼分局郭镇派出所报警，内容为骆云德称戴均军破坏了御龙湾售楼的部分建筑，要求双方协调处理。一审法院认为：依法成立的合同，对各方当事人都具有法律约束力，各方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。雄城公司与周玲签订的《商铺买卖合同》系当事人真实意思表示，对雄城公司及周玲均具有约束力。在房屋买卖合同纠纷中，判断房屋买卖合同是否解除应综合考虑合同义务分配情况，合同履行程度以及各方违约程度大小，合同目的能否实现等。本案中，双方签订的《商铺买卖合同》第六条付款方式及期限中约定，周玲应于2015年10月29日向雄城公司支付定金100万元，2015年11月4日之前支付定金200万元。但在实际履行过程中，周玲于2015年10月30日至11月12日向雄城公司支付了190万元定金，剩余110万元未支付。定金合同为实践性合同，定金数额以实际交付为准，在周玲不交付时，不得强制交付，故对雄城公司要求周玲继续支付110万元定金的主张，本院不予支持。《商铺买卖合同》第十三条约定根本违约的情形，即周玲在签订《商铺买卖合同》支付300万元定金后，不同意买受的，视为根本违约。雄城公司在签订《商铺买卖合同》300万元定金后，不同意出售的，视为根本违约。周玲未支付的110万元定金不足合同总价款的10%，不构成合同约定根本违约的情形，不足以达到解除合同的条件。《商铺买卖合同》第八条还约定，在周玲付定金300万元后，第二日雄城公司按现状向周玲交付商铺。周玲于2015年11月底至2016年8月18日期间对案涉商铺进行装修改造。雄城公司抗辩称其未向周玲交付商铺，未同意周玲入场装修建造，并已于2016年5月24日向周玲邮寄送达《合同解除通知函》，通知周玲解除双方签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》，但顺丰速递回执并无周玲的签名，无法证明合同解除通知已到达周玲处。且雄城公司售楼部与周玲装修并经营的公司在同一位置办公，周玲对商铺进行装修改造的时间长达数月，在这期间，雄城公司明知周玲对商铺进行装修改造，但未采取有效措施予以制止，周玲在装修改造后也与雄城公司在同一地点办公使用至今，双方已实际履行合同，合同目的并非不能实现。如解除合同，将造成资源的浪费，亦不利于市场公平交易秩序的维持，故雄城公司要求解除双方之间的《商铺买卖合同》，本院不予支持。合同履行过程中的其他争议，双方均可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第二款之规定，一审判决：驳回雄城公司的诉讼请求。案件受理费7350元，由雄城公司负担。雄城公司为支持其上诉请求，在二审过程中提交了一组新的证据；周玲为支持其答辩理由，在二审过程中申请两位新的证人出庭作证。本院依法组织各方当事人进行了质证。根据当事人的举证、质证，本院对于雄城公司、周玲新提交的证据认定如下：对于雄城公司提交的证人赵某的书面证词及作证视频和周玲申请两位新的证人黄某、谢某的真实性、合法性、关联性，本院结合庭审查明的事实及其他证据综合予以认定。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院二审认为，二审的争议焦点：1、原判针对雄城公司在原一审中提出的诉讼请求进行判决是否违反法定程序；2、周玲对商铺进行装修及占有使用是否已经得到雄城公司认可同意；3、周玲是否构成根本违约及《商铺买卖合同》是否应当解除。关于焦点1，人民法院审理再审案件，不应当超出当事人原审的诉讼请求，雄城公司经湖南省高级人民法院再审发回重审后所变更的诉讼请求不符合《最高人民法院关于适用的解释》二百五十二条所规定的情形，因此一审法院针对雄城公司在原一审中提出的诉讼请求进行判决并不违反法定程序。关于焦点2，案涉商铺与雄城公司的办公场所紧邻，周玲于2015年11月开始占有案涉商铺并对其进行大规模的装修改造，雄城公司主张其不知情明显不符合日常经验法则，而雄城公司明知上述事实却在长达半年的时间内未采取有效措施予以制止，从证据的盖然性角度而言，周玲对商铺进行装修及占有使用已经得到雄城公司认可同意。关于焦点3，周玲虽未按《商铺买卖合同》约定足额交纳定金，但考虑到此后雄城公司仍按约定将案涉商铺交付给周玲，且定金合同为实践性合同，定金数额以实际交付为准，可以推定双方已就定金交纳金额达成一致变更意见，因此周玲在履行合同的过程中并无根本违约。同时，考虑到周玲已投入巨资对案涉商铺进行装修，双方合同目的完全可以实现，原判从维护交易的稳定性角度出发驳回雄城公司要求解除《商铺买卖合同》的诉讼请求并无不当。综上，雄城公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7350元，由岳阳雄城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李朝阳审判员  刘 霁审判员  周四平二〇二一年三月二十九日书记员  张 倩