广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0304民初237号 原告：保利物业服务股份有限公司桂林分公司，住所地广西桂林市象山区同心崇信村1层，统一社会信用代码：91450300MA5NFE5N7F。 负责人：赵广峰，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：周秋，广西嘉宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙彩银，广西嘉宸律师事务所律师。 被告：桂林市恒通投资开发有限公司，住所地广西桂林市象山区崇信路47号，统一社会信用代码：9145030069278356XP。 法定代表人：邓文生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭国文，广西大海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宁，广西大海律师事务所实习律师。 原告保利物业服务股份有限公司桂林分公司（以下简称保利物业桂林分公司）与被告桂林市恒通投资开发有限公司（以下简称桂林恒通公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业桂林分公司委托诉讼代理人周秋、龙彩银、被告桂林恒通公司委托诉讼代理人谭国文、陈宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告保利物业桂林分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2018年8月1日至2020年7月31日期间的物业管理服务费437863.54元及资金占用费10483.01元（分别以308220.34元、129643.2元为基数，按银行一年期贷款市场报价利率分别自2020年5月1日、7月9日起暂计算至2021年1月4日，实际计算至付清之日止）；2．本案诉讼费、公告费等由被告承担。事实和理由：原告原名称为保利物业发展股份有限公司桂林分公司，于2020年8月27日经桂林市象山区市场监督管理局核准后，名称变更为保利物业服务股份有限公司桂林分公司。2018年12月1日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《红街商业广场物业管理委托合同》，约定委托原告对红街商业广场73000平方米的面积提供物业管理服务，并向业主及物业使用人收取物业管理服务费，物业管理服务费：酒店管理管理费不低于1元/平方米/月，商铺管理管理费不低于3元/平方米/月。2019年初，双方签订了《红街商业广场物业委托管理补充协议》，该补充协议第三条约定“物业管理费、垃圾费等费用的收取按照甲方与商家约定的标准收取。新商家进驻的收费标准按照主合同约定，由甲乙双方及第三方客户一致同意后开始执行。物业管理费原则上以3元/㎡为收费标准。乙方在收取甲方与商家约定的物业管理费时，超过3元/㎡的部分应退回甲方。乙方在收取甲方与商家约定物业管理费时，不足3元/㎡部分应由甲方补足给乙方（不含甲乙双方认可的免除物业费或特定物业费标准的商家）”。另外，2018年12月前，被告因履行与案外人保利物业服务股份有限公司昆明分公司（以下简称保利物业昆明分公司）的物业管理服务合同，尚欠案外人保利物业昆明分公司2018年8月1日至2018年11月30日期间的物业管理费共计5228.1元。为便于公司的管理，该债权已由案外人保利物业昆明分公司转让给原告。双方签订合同后，被告应按合同约定向原告补足不足3元/平方米/月的部分，被告与商家约定免收物业费的部分，未经原告的同意，被告应按3元/平方米的收费标准补足给原告，并应向原告支付原保利物业昆明分公司的债权5228.1元。上述款项经原告结算后共计437863.54元。原告分别于2020年4月28日、2020年7月6日向被告送达了《请款书》，请求被告予以支付，被告至今未履行支付义务。综上，原、被告之间形成了合法的物业服务合同关系，原告已履行合同义务，被告应按双方的约定向原告支付物业管理费。被告至今未将拖欠的物业管理费支付给原告，其行为已构成根本违约。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告桂林恒通公司辩称，一、原告要求被告支付物业管理服务费437863.54元没有事实依据。在合同存续期间，双方未进行任何对账，被告与保利物业昆明分公司亦不存在该5228.1元的债务。因此，被告对原告主张的欠费金额不予认可。二、原告主张被告支付资金占用费，无事实和法律依据。三、原告未按照合同约定提供相应的物业服务，如未对消防设施设备进行检查和维修，导致商区消防安全存在隐患；未对商区的监控设备进行维修；保安人员不足；商区的环境卫生脏乱差；绿化养护不到位等。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告原名称为保利物业发展股份有限公司桂林分公司，于2020年8月27日变更为现名称。 2018年12月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《红街商业广场物业管理委托合同》，约定（节录）：甲方将红街商业广场委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2018年12月1日起至2020年7月31日止；酒店管理管理费不低于1元/平方米/月，商铺管理管理费不低于3元/平方米/月；甲方在本合同签订前已出租的物业，物业管理费由乙方根据与租赁协议同时签订的物业管理协议收取，收费标准不得低于上述管理费标准；新出租物业或租赁到期物业的管理费由乙方与新出租物业或租赁到期物业重新商定，收费标准不得低于上述管理费标准。 2019年，原告（乙方）与被告（甲方）签订《红街商业广场物业委托管理补充协议》，约定（节录）：物业管理费、垃圾费等费用的收取，按照原甲方与商家约定的标准收取，新商家进驻的收费标准按照主合同约定，由甲乙双方及第三方客户一致同意后开始执行；物业管理费原则上以3元/㎡为收费标准。乙方在收取甲方与商家约定的物业管理费时，超过3元/㎡的部分应退回甲方；乙方在收取甲方与商家约定的物业管理费时，不足3元/㎡的部分应由甲方补足给乙方（不含甲乙双方认可的免除物业费或特定物业费标准的商家）。 上述合同签订后，原告依约进驻红街商业广场提供物业管理服务。2020年8月1日，原告退出红街商业广场。 查明，2020年4月15日，原告（乙方、受让方）与保利物业昆明分公司（甲方、转让方）签订《债权转让协议》，约定甲方自愿将其对桂林市恒通投资开发有限公司合法享有的5228.1元债权转让给乙方。 查明，2020年4月28日，原告向被告发送《请款书》，载明：根据贵司与我司签订的物业管理委托合同约定，贵司从2018年8月1日至2020年7月31日应补我司商户物业管理费（新进驻商家部分）明细如下…，合计308220.336元；如贵司确认无误，请给予支付。当日，被告副总经理曹自鸣在该《请款书》上签字。 查明，2020年7月6日，原告再次制作《请款书》，载明：根据贵司与我司签订的物业管理委托合同约定，贵司从2018年8月1日至2020年7月31日应补我司商户物业管理费（不含股东自持部及3栋1楼至3楼面积）明细如下…，合计132127.17元；如贵司确认无误，请给予支付。该《请款书》未有被告签字。 查明，2020年11月23日，原告通过邮寄方式向被告发送《律师函》，该函件主要内容为催促被告支付原告受让的债权5228.1元及物业管理服务费差价432635.44元。被告于次日签收了该邮件。因催促被告支付上述费用437863.54元（5228.1元＋432635.44元）未果，原告故诉至法院，提出前之诉请。 另查明，庭审中，原告提交《管理费差价明细表》两份，该明细表列明：商户名称，面积，物业费单价，应收管理费，按合同应收物业费（3元/平方米），管理费差价（元/月），保利应退恒通，恒通应补保利，备注。同时，原告提交其与红街商业广场商户签订的《红街商业广场物业服务协议》十二份，显示原告向商户收取的物业管理费收费标准均超过3元/㎡。 本院认为，原告与被告签订的《红街商业广场物业管理委托合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。根据原、被告诉辩主张，本案争议焦点归纳为：一、原告主张的5228.1元债权转让是否发生效力；二、原告主张被告支付物业管理服务费差价432635.44元是否有依据。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让”，第八十条第一款规定：“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”。根据上述规定，债权转让的条件有四个：一是存在有效债权；二是依据法律和合同不存在不得转让的情形；三是债权人与受让人的转让意思表示一致；四是转让应当通知债务人。可见，本案债权转让行为发生效力的前提是保利物业昆明分公司与被告之间存在有效债权，即双方就是否差欠款项、差欠多少款项应有明确、具体的结算确认，现被告否认其与保利物业昆明分公司之间存在债权债务关系，原告亦未提供相关证据予以证明。故本案中债权转让行为对被告并未发生效力，原告依据其与保利物业昆明分公司签订的《债权转让协议》主张被告支付物业管理费5228.1元，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，涉诉《红街商业广场物业委托管理补充协议》约定“物业管理费原则上以3元/㎡为收费标准。乙方（原告）在收取甲方（被告）与商家约定的物业管理费时，超过3元/㎡的部分应退回甲方。乙方在收取甲方与商家约定的物业管理费时，不足3元/㎡的部分应由甲方补足给乙方（不含甲乙双方认可的免除物业费或特定物业费标准的商家）”。现原告主张被告支付物业管理服务费差价432635.44元，并提交2020年4月28日、2020年7月6日的《请款书》各一份、《管理费差价明细表》以及原告与红街商业广场商户所签订的《红街商业广场物业服务协议》予以证明。对此，本院认为，首先，2020年4月28日的《请款书》系原告单方制作，虽有被告方工作人员的签名，但该签名仅能视为原告将该《请款书》送达给了被告，不能视为被告对该《请款书》载明的欠款金额进行确认；其次，2020年7月6日的《请款书》系原告单方制作，并未送达给被告，载明的欠款金额亦未得到被告的确认；最后，原告所提交的《管理费差价明细表》同样系其单方制作，对该明细表中“恒通应补保利”的金额原告并未提交相关证据予以佐证，相反，原告所提交的《红街商业广场物业服务协议》显示物业管理费收费标准均超过3元/㎡，并不存在补充协议约定的“不足3元/㎡的部分应由甲方（被告）补足给乙方（原告）”的情形。因此，原告提供的上述证据均无法证实被告尚欠其物业管理服务费差价432635.44元，故原告要求被告支付该笔物业管理服务费差价，依据不足，本院不予支持。 综上，原告所举证据无法证明被告尚欠其物业管理服务费的具体金额，故原告要求被告支付物业管理服务费的资金占用费10483.01元，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告保利物业服务股份有限公司桂林分公司的诉讼请求。 案件受理费8026元，减半收取计4013元（原告已预交），由原告保利物业服务股份有限公司桂林分公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审判员  蒙晓霞 二〇二一年三月十日 书记员  唐 静