广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初31136号原告：李鸳，女，1977年2月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。原告：张安华，男，1965年12月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××，公民身份号码360×××××××********。被告：梁结萍，女，1982年5月14日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区××××××××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。被告：梁建辉，男，1980年12月13日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区×××××××××××，公民身份号码440×××××××********。原告李鸳、张安华诉被告梁结萍、梁建辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月29日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告李鸳、张安华到庭参加了诉讼。被告梁结萍、梁建辉经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告李鸳、张安华向本院提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房地产转让合同》；2.被告向原告退还购房款418215.12元；3.被告向原告支付违约金370000元；4.被告向原告支付因违约造成的损害赔偿共计14065.7元；5.被告向原告支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止，其中从2019年1月20日起至2020年9月9日止以本金37万元计算，从2020年9月10日起至实际清偿之日止以本金418215.12元计算）。事实与理由：原、被告于2019年1月19日签订一份房地产转让合同，约定原告购买被告名下位于中山市××××××××××××××××××××××××的房地产，总价款为1221654元。合同签订后，原告于2019年1月19日向被告支付了首期款37万元，余款双方约定以按揭贷款方式支付。2019年1月19日，原告在被告协助下办理了收楼入住手续，入住时缴纳的房屋专项维修基金、管理费等费用均由原告支付。后因办证时被告拖欠银行贷款，为促使办证，原告又向被告支付了48215.12元用于偿还银行逾期贷款。2020年11月25日，涉案商品房的不动产权属证书已办理完毕，但因被告经济原因无力清偿银行贷款办理注销抵押登记，导致涉案商品房无法过户至原告名下，经原告多次催促，被告仍未按合同约定履行注销抵押登记及过户的义务。维护原告合法权利，遂诉至法院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告李鸳、张安华陈述称其第四项诉讼请求中要求被告支付的损害赔偿费14065.7元具体由原告已支付的住房维修基金3560.1元、2019年1月至2020年12月期间的物业管理费合计6265.6元及数字电视维护费4240元组成。原告李鸳、张安华为支持其诉讼请求，向本院提供了以下主要的证据：1.房地产转让合同；2.收据及中国建设银行个人活期账户交易明细；3.收据及中国工商银行交易凭证；4.不动产权属证书、中山市不动产登记资料查询结果；5.畔山悦景花园入伙通知书、中国工商银行交易凭证、物业管理费发票、数字电视收视维护费物料费发票。被告梁结萍、梁建辉在法定的举证期限内未提出任何答辩意见，也未向本院提供证据。本院认定事实如下：2019年1月19日，原告李鸳、张安华（作为乙方、买受人）与被告梁结萍、梁建辉（作为甲方、出卖人）签订一份《房地产转让合同》，约定：1.甲方转让位于中山市××××××××××××××××××××××××的房地产；2.该房地产暂未取得中山市不动产权证，根据甲方提供的相关证明文件，该房地产的建筑面积为119.77平方米；3.该房地产转让单价为10200元/平方米，如确权面积与已知面积存在差异，甲、乙双方根据确权面积重新计算总价款，对于差异部分多退少补；3.该房地产装饰装修、附属设施设备情况：开发商送的精装修及房间空调；4.甲方须在取得权属证书后5个工作日内通知并开始配合乙方办理该房地产的按揭贷款申请及过户手续；5.签订合同当日，乙方按银行转账方式向甲方支付定金37万元，该定金在乙方支付首期购房款时抵作购房款，乙方按按揭贷款方式支付；6.甲方在收到乙方定金及首期购房款共计37万元时，将该房地产交付给乙方使用，乙方有权进行装修、使用。该房地产物业服务费及其他因使用该房地产而产生的相关费用，在该房地产交付给乙方使用前由甲方承担，交付给乙方使用后由乙方承担；7.甲方不按约定配合办理过户手续造成该房地产不能过户给乙方，乙方有权解除合同，甲方应在收到乙方解除合同的通知之日起3日内将所收购房款全额退还给乙方，并支付给乙方违约金37万元。上述房地产买卖合同还约定了其他内容。2019年1月19日，原告李鸳通过银行转账的方式向被告梁结萍支付了定金及首期购房款合计37万元。同日，被告梁结萍向原告出具了一份收据，载明：今收到张安华、李鸳交来购买中山市××××××××××××××××××××××××定金37万元。2019年1月19日，中山市世光创建置业有限公司向被告梁结萍发送了一份畔山悦景花园入伙通知书，载明中山市××××××××××××山悦景×××××××××经有关部门验收合格，现正式交付，可在收到通知后于2018年12月31日办理售楼手续，收楼时需缴纳专项维修基金3560.1元及预交三个月管理费共计783.2元。2019年1月21日，原告张安华通过银行汇款的方式缴纳了畔山悦景花园10幢901房的专项维修基金3560.1元。同日，广东省广播电视网络股份有限公司中山分公司出具了一份广东增值税普通发票，载明原告张安华缴纳了畔山悦景花园10幢901房的数字电视收视维护费、物料费合计4240元。另外，根据原告提交的物业管理费发票显示，原告张安华累计向中山市世光创建物业管理有限公司支付了畔山悦景花园10幢901房2019年1月至2020年12月期间的物业管理费合计6265.6元。庭审中，原告主张上述专项维修基金、数字电视收视维护费及物业管理费合计48215.12元均系被告违约所给原告造成的实际损失，并要求被告进行赔偿。2020年9月9日，被告梁结萍向原告出具了一份收据，载明：今收到张安华、李鸳交来购买中山市××××××××××××××××××××××××的部分购房款48215.12元，用于偿还梁结萍名下的银行按揭贷款逾期部分，并借出押在银行的相关证件去办理房产证。原告陈述称上述48215.12元是通过现金支付的方式向被告支付，该款是用于偿还被告按揭贷款逾期部分，原告为证明其陈述的事实，提供了一份梁结萍中国工商银行的交易凭证，该凭证上载明的归还复息金额与收据上载明的金额一致。另查，根据原告提供的中山市不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋于2020年11月25日办理了不动产权属登记，权利人为被告梁结萍，建筑面积为118.67平方米。截止至2021年1月25日止，涉案房屋仍有一笔中国工商银行的按揭贷款抵押未解除。庭审中，原告陈述称涉案房屋已于2019年1月19日交付给原告使用，原告办理收楼后没有出租及入住。另外，原告陈述称因被告资金困难无法清偿银行按揭贷款及未能办理抵押登记注销手续，故涉案房屋至今仍存续抵押未注销，无法办理过户手续。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告李鸳、张安华与被告梁结萍、梁建辉签订的《房地产转让合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已依约向被告支付了定金及首期款合计37万元，并在被告的要求下又向被告支付了购房款48215.12元，原告已依约履行了合同约定的义务，被告应于取得权属证书后5个工作内通知并开始配合原告办理按揭贷款申请及过户登记手续。根据原告提供的不动产登记资料查询结果显示，涉案房屋于2020年11月25日办理了不动产权属登记，截止至2021年1月25日止，涉案房屋仍有抵押登记存续，被告未及时办理涉案房屋抵押登记注销手续，导致涉案房屋无法过户至原告名下，双方签订的合同无法继续履行，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的房地产转让合同约定，被告不按约定配合办理过户手续导致房地产不能过户给原告，原告有权解除合同，被告应在收到原告解除合同的通知之日起3日内将所收购房款全额退还给原告，并支付给原告违约金37万元。现原告要求解除双方签订的房地产转让合同，并要求被告退还已收取的购房款418215.12元（370000元+48215.12元）及支付违约金370000元，理据充分，本院予以支持。庭审中，原告确认涉案房屋已于2019年1月19日交付给原告使用，对于该事实，本院予以认定。合同解除后，原告应将涉案房屋交还给原告。关于原告主张被告向原告赔偿损失14065.7元的诉讼请求，本院认为，双方签订的房地产转让合同中明确约定，该房地产物业服务费及其他因使用该房地产而产生的相关费用，在该房地产交付给原告使用前由被告承担，交付给原告使用后由原告承担。虽然原告陈述称涉案房屋原告未曾入住及出租，但是原告在庭审中已确认涉案房屋已于2019年1月19日交付给原告使用，且涉案房屋已装修完毕具备正常居住使用的条件，被告交付涉案房屋后原告是否实际使用涉案房屋并不影响双方合同中约定因使用该房屋产生费用在交付后应由原告承担的条款效力。物业管理费及数字电视维护费作为因使用该房地产而产生的费用，按照合同约定应由原告承担，故原告主张被告赔偿物业管理费共计6265.6元及数字电视维护费4240元，理据不足，本院不予支持，予以驳回。对于专项维修基金3560.1元，本院认为该费用系房产所有权人依照法律法规的相关规定所需缴纳的必要费用，该费用的缴纳主体应为房产的所有权人，且该费用不属于因使用该房地产而产生的费用，故原告主张被告向原告赔偿专项维修基金3560.1元，理据充分，本院予以支持。关于原告主张被告支付资金占用利息的诉讼请求，该资金占用利息损失作为原告因为被告违约造成的实际损失，该损失应由被告承担，故原告主张被告按中国人民银行同期同类贷款利率分别从款项支付次日起向原告支付资金占用利息，理据充分，本院予以支持。被告梁结萍、梁建辉经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其自动放弃抗辩和质证的权利。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，缺席判决如下：解除原告李鸳、张安华与被告梁结萍、梁建辉于2019年1月19日签订的《房地产转让合同》；被告梁结萍、梁建辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李鸳、张安华返还购房款418215.12元；被告梁结萍、梁建辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李鸳、张安华支付违约金370000元；被告梁结萍、梁建辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李鸳、张安华赔偿损失3560.1元；被告梁结萍、梁建辉应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告李鸳、张安华支付资金占用利息（以已支付款项为本金，从款项支付次日起计算至实际清偿之日止计算利息，其中从2019年1月20日起至2020年9月9日止以本金370000元计算，从2020年9月10日起至实际清偿之日止以本金418215.12元计算；从2019年1月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；驳回原告李鸳、张安华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11822元，减半收取为5911元，诉讼保全申请费4520元，合计10431元（原告已预交），由原告承担431元，由两被告承担10000元。两被告应于本判决生效之日起七日内将应承担的案件受理费及诉讼保全申请费合计10000元支付给原告。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二一年三月三日书记员  卢芷琪秦家成