江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0106民初840号 原告：王建军，男，1960年6月13日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：张战英，女，1960年10月6日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告：王祎，男，1990年4月10日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 三原告共同委托诉讼代理人：夏为胜，江苏宁盾律师事务所律师。 被告：南京港宁置业有限公司，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地在南京市。 法定代表人：郭国灿。 委托诉讼代理人：张贻国。 委托诉讼代理人：张雪伟。 原告王建军、张战英、王祎与被告南京港宁置业有限公司（简称港宁置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理，依法由审判员孙军适用简易程序于2021年2月8日公开开庭进行了审理。原告王建军、张战英和三原告共同委托诉讼代理人夏为胜律师、被告港宁置业公司委托诉讼代理人张贻国和张雪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建军、张战英、王祎向本院提出诉讼请求：判令港宁置业公司赔偿王建军、张战英、王祎因房屋维修无法居住产生的在外租房费用52800元（每月4800元，维修期间11个月）和维修期间王建军、张战英、王祎已支付的物业服务费用5607.30元，合计58407.30元；诉讼费用由港宁置业公司负担。事实和理由：王建军、张战英和王祎系一家人。2016年4月24日，王建军等与港宁置业公司就南京市，房屋总价款4028462元已按要求付清。港宁置业公司于2017年11月底交付房屋。收房准备入住之际，南京突降大雪，2913室房屋屋顶及东墙出现大面积漏水渗水，装修严重受损无法居住使用。2018年1月23日，港宁置业公司出具《2号楼2913维修方案》（简称维修方案），2018年3月动工，约次月维修结束。2018年12月，2913室房屋再次出现屋顶和墙面漏水渗水等质量问题，王建军一家无奈外出租房居住。多次交涉报修事宜，港宁置业公司一直拖延，2913室房屋近90%墙面、窗户外围、部分房间地板、卫生间门需要维修重做，耗时数月，直至2019年8月方才维修完毕。王建军一家与张战英年迈母亲共同生活，为照顾老人生活便利，两次维修期间共计11个月（第一次维修3个月，第二次8个月），王建军一家四口在新河二村租房暂住，支出房租52800元（4800元/月×11个月）。王建军已支付2018年全年和2019年1月至8月物业管理费共计5607.30元（空置期间按70%支付）。港宁置业公司交付的房屋不具备居住使用条件，王建军一家在维修期间未实际使用2913室房屋，已支付的物业服务费用，应由港宁置业公司承担。经多次协商未果，现提起诉讼，请求判如所请。 被告港宁置业公司辩称，认可2913室房屋交付后，有过两次维修，第一次自2018年3月10日起至4月8日止，第二次维修时间是2019年6月中旬前后，持续约半个月左右。王建军等所述部分与事实不符：一是关于起租期间。2913室房屋的初始交付时间是2017年12月底，非11月。2018年1月5日，南京出现极端大雪天气，2913室房屋出现屋面渗水。王建军等人提供的租赁合同显示，其第一次租房时间是2017年12月25日，起租时间早于房屋交付时间和渗水发生时间，起租时间与交房和维修时间先后顺序存在矛盾，王建军等不能对两者时间冲突做出合理解释，起租时间和租赁期间存疑，即使属实，亦与房屋维修无因果关系，无权要求港宁公司赔偿房租损失。两段维修期间对2913室房屋的影响，港宁置业公司同意补偿，因王建军等要求过高且与事实不符，致多次协商未决。二是租赁期间与维修期间。2018年3月至4月近一个月，港宁置业公司委托中建三局第一建筑工程有限责任公司（简称中建三局）维修2913室房屋屋面等。王建军等提交的租赁合同、租金收据等显示，其于2018年3月26日支付两个月房租9600元，租赁期间与维修期间不符，超出的近二个月租金支出，应由王建军等自行负担。第二次维修主要是室内装修墙面等维修，港宁置业公司多次与王建军一家沟通上门维修，遭其不配合，室内维修工程量较小，仅持续半个月时间。王建军等主张其于2018年12月1日起在外持续租房，超出实际维修期间，且延迟维修的主要原因是王建军等人未尽协助义务，超期及扩大的租金损失，应由王建军等自行承担。三是租金价格。新河二村属树人学校学区，租金价格远高于周边同地段非学区小区。如确需租房过渡，王建军等人亦应考虑成本等因素做出理性选择。王建军等主张租金4800元/月，标准过高。其提供的租房合同、租金收据不能相互对应，租金未直接向出租方交纳而支付给中介方，与常理不符，不能证明租金支出属实，还应提供水电燃气缴费记录或停车费用补强租房属实。王建军等除案涉2913室房屋，自认在宁工新寓还有其他房产，在外租房过渡不具有必要性。四是关于物业费用。无论是否实际居住，物业费用均需由其自行支付，2913室房屋空置期间的物业费已获相应减免，王建军等人要求港宁置业公司承担在外租房过渡期间物业费的请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。综上，王建军、张战英、王祎的诉讼请求缺乏证据，不能成立。 本案原告王建军、张战英、王祎围绕诉讼请求提交《预售合同》及购房发票、《补充协议》、《2号楼2913维修方案》（简称维修方案）及维修图片等、《房屋租赁合同》及房租收据、物业费和水电费发票、收据等1组。 被告港宁置业公司未提交证据。 本院组织双方当事人进行了证据交换和证据质证。港宁置业公司认可《预售合同》及购房发票、《补充协议》的真实性。维修方案未加盖中建三局公章，与港宁置业公司无关。维修图片的真实性无法核实，不能证明房屋存在质量问题，和维修期间以及维修方案不相一致。《房屋租赁合同》及房租收据之间存在冲突，真实性存疑，不能作为认定相关事实的证据。物业费和水电费发票、收据等与损失无关，其他坚持答辩意见。 对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的维修方案，王建军等提供的维修方案，港宁置业公司对维修主体及方案提出异议，其作为维修责任方，如果不认可业主提交的维修方案，应当提供己方的维修方案证明维修项目或做出充分合理说明，其有能力提交未能提交，应当承担举证不能的不利后果，本院对王建军等提交的维修方案的证据效力予以确认。对双方有争议的其他证据及各项证据的证明效力，本院将在之后根据案件事实和其他证据，综合分析认定。 案件审理中，港宁置业公司坚持认为第二次维修未能顺利推进的主要原因系业主不配合，申请延长提交其房屋管家与业主沟通的相关记录作为证据，其未能在本院给予的延期举证期间提交，之后亦未提交。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王建军、张战英系夫妻，王祎系俩人之子。2016年4月24日，港宁置业公司（预售人、甲方）与王建军、张战英、王祎（预购人、乙方）签订《商品房预售合同>》（仍简称《预售合同》），甲方向乙方预售鼓楼区深悦滨江公寓02幢2913室商品房，用途为酒店式公寓，总价4028462元，甲方应于2017年12月31日前向乙方交付该商品房。同日，双方签订《补充协议》，约定出卖人交付的房屋存在质量问题的，出卖人应按照国家和本市有关工程质量的规定和标准在保修期内负责修复，因修复而给买受人造成损失的，由出卖人承担直接经济损失的赔偿；因出卖人修复、整改房屋给买受人造成损失的，出卖人负责赔偿直接损失，但买受人应出示相关证据等；出卖人需使用买受人所购商品房空间等进行维修、维护时，买受人应当履行协助出卖人保修的义务，提供必要的协助和便利，若在维修过程中，对买受人造成损害的，按买受人所遭受的实际直接损失进行补偿，若买受人不提供便利或拒不协助的，因此造成的扩大损失由买受人承担赔偿责任等。2017年11月18日，王建军、张战英、王祎付清全部购房款，港宁置业公司开具购房发票。王建军等与港宁置业公司均确认，2913室房屋不存在延期交付情形。《预售合同》约定的房屋交付时间为2017年12月底。 2018年1月初，南京有较大降雪，2913室房屋屋顶及东墙渗水漏水，部分装修受损影响居住使用。2018年1月23日，中建三局出具维修方案，分析认为，东北侧小房间东侧墙渗水是由于墙外侧沉降缝渗水造成；客厅顶板渗水由于屋面分隔缝处建筑油膏嵌缝不密实、部分保护层开裂造成，提出具体维修方案。同时指出，业主方提出的部分维修要求无法满足。港宁置业公司确认维修时间为2018年3月10日至4月8日，主要做屋面防水等，因渗水造成的室内装修受损，本次维修没有涉及。港宁置业公司另确认，室内维修发生在2019年6月，持续约半个月时间。 王建军、张战英、王祎提交的《房屋租赁合同》显示，其三人作为承租人与张晓峰作为出租人就新河二村126号3幢2单元101室前后签订过两份《房屋租赁合同》，租期分别为2018年1月1日至2018年3月31日、2018年12月1日至2019年5月31日，租金4800元/月，按季支付。2017年12月25日、2018年3月26日、2018年11月28日和2019年2月26日，南京马姐房产信息咨询服务部开具收款收据，交款单位系王祎（王建军），收款事由为房租，收款方式系现金，金额分别为14400元、9600元、14400元和14400元。港宁置业公司另确认，案涉2913室房屋的市场租金价格约为4800元/月（带家具）。 2017年11月13日，金地物业公司开具发票，预收2913室房屋公摊水电费、物业费等共计3823.30元。2019年12月30日，王建军、张战英、王祎支付2019年物业及水电费2676.30元。王建军、张战英、王祎在本案中仅主张物业费部分。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案涉《预售合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按合同约定履行各自义务。王建军、张战英、王祎作为预购方已全额支付购房款，港宁置业公司作为预售方，应按约定交付符合质量标准、能够正常居住使用的房屋。2913室房屋交付后，因质量问题结合天气原因，在交付初期2018年1月出现墙面、屋顶漏水渗水等质量问题。根据《补充协议》，房屋存在质量问题的，预售方应按照国家和南京市有关工程质量的规定和标准在保修期内负责修复，因修复而给买受人造成损失的，由出卖人承担直接经济损失的赔偿；因出卖人修复、整改房屋给买受人造成损失的，出卖人负责赔偿直接损失。港宁置业公司作为预售方，应当赔偿王建军、张战英、王祎因2913室房屋维修产生的租金等直接损失。租金损失的金额、维修期间物业费用是否应由港宁置业公司承担等，系本案的主要争议所在。 关于租金损失。双方对维修起止时间、租房必要性、租金标准即租赁房屋选择合理性等均存在争议。港宁置业公司认可有过两次维修，确认第一次维修期间为2018年3月10日至4月8日，第二次维修时间为2019年6月，持续约半个月，第二次主要维修项目为室内装修修复重作等。两次维修必然对王建军一家正常居住使用产生影响，根据王建军等提交的预缴水电费和物业费发票，可以认定2913室房屋的交付时间约在2017年11月，王建军等关于房屋交付时间的意见，与发票开具时间一致，本院予以采信。港宁置业公司认为房屋交付时间为2017年12月的意见，未提交证据，本院不予采信。因2913室房屋维修影响居住使用，王建军等在外租房过渡期间应大体与维修期间相当。结合双方一致确认的2018年1月5日突降大雪的时间节点，第二次维修时间与第一次维修结束的时间间隔，参照照片等对居住使用的影响程度、王建军一家提供的《房屋租赁合同》、收据等，对于租赁过渡期间，本院酌定为6个月。港宁置业公司认为第二次维修迟延主要系因王建军等人不配合、不协助致损失扩大的意见，未提交相应证据，难获采信。王建军等提交的《房屋租赁合同》、收据等，存在形式瑕疵，王建军等主张租赁期间为11个月，期限过长。关于租金标准。鉴于港宁置业公司认可2913室房屋的市场租金价格约为4800元/月，王建军等选择的租房区位并无明显不当，故对于租金损失，酌定为28800元。 关于物业费等。根据《物业管理条例》等相关规定，业主应当按照物业服务合同约定按时足额缴纳物业服务费用，如空置房屋未居住，可进行相应减免。王建军、张战英、王祎在维修期间未实际占有使用2913室房屋，该部分损失已获处理，物业费不应计入其损失范围，王建军、张战英、王祎要求港宁置业公司承担维修期间物业费用的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条规定，判决如下： 一、被告南京港宁置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告王建军、张战英、王祎损失28800元；       二、驳回原告王建军、张战英、王祎的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1621元，因适用简易程序减半收取810元，由原告王建军、张战英、王祎负担350元，被告南京港宁置业有限公司负担460元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  孙 军 二〇二一年三月二十三日 法官助理  周 颖 书 记 员  张乃天