四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初269号 原告：四川明新房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区高升桥南街2号附68号。 法定代表人：王龙才，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：鲜丽红，四川智典律师事务所律师。 被告：蒋方国，男，1986年2月23日出生，汉族，住重庆市梁平县。 原告四川明新房地产开发有限公司（以下简称明新公司）与被告蒋方国商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告明新公司的委托诉讼代理人鲜丽红、被告蒋方国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 明新公司向本院提出诉讼请求：1．判决蒋方国支付明新公司剩余购房款46458元；2．判决蒋方国支付违约金（违约金自2020年6月2日起，以剩余购房款46458元为基数，按每日万分之三的标准计付至全部款项实际付清之日止）；3．判决本案诉讼费用由蒋方国承担。事实和理由：2019年6月1日，明新公司（出卖人）与蒋方国（买受人）签署《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，协议约定蒋方国购买明新公司开发建设的位于成都市新都区××镇××社区××大厦××幢××单元××层××号房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价为309725元，首付款为216808元；剩余购房款采用分期方式支付，即蒋方国应于2019年12月1日前支付46459元，于2020年6月1日前支付46458元。协议签订后，案涉房屋已交付蒋方国，并于2019年12月24日备案至蒋方国名下；截至起诉之日，蒋方国仅向明新公司支付了263267元购房款，尚有46458元购房款至今未予支付。现明新公司为维护合法权益遂诉至法院，提出前述诉讼请求。 蒋方国辩称，案涉房屋的水电无法正常使用，且明新公司未将前期物业费、契税、购房款的发票交付蒋方国，若上述问题得到解决，蒋方国可以立即付款。 本院经审理认定事实如下：明新公司（出卖人）与蒋方国（买受人）签订落款时间为2019年6月1日、自编号为0628的《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定蒋方国购买明新公司开发建设的位于成都市新都区××镇××社区××大厦××幢××单元××层××号房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价为309725元，付款方式为分期付款。合同第四条“商品房基本情况”载明，“……（二）签订本合同时，该商品房的规划用途为办公……”；合同第九条“付款方式及期限”载明，“……（二）买受人采取下列第2种方式付款：……:2.分期付款。商业贷款。买受人于2019年6月1日付清216808元（大写贰拾壹万陆仟捌佰零捌元整），剩余92917元（大写玖万贰仟玖佰壹拾柒元整），分一年付清，详见补充协议。……”；合同第十条“逾期付款的处理”载明，“（一）除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在7日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。（2）逾期超过7日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）的违约金。……”；合同第十五条“商品房交付条件”载明，“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告。……”；合同第十六条“该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件”载明“（一）基础设施设备。1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐备，并于城镇公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，雨、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网；2.供电：交付时纳入城镇供电网络并正式供电；……”；合同第十七条“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任”载明，“（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，出卖人无条件施工达到约定的条件。……”。明新公司提交的落款时间为2019年6月1日、出卖人为明新公司、买受人为蒋方国的《商品房买卖合同补充协议》载明：“鉴于买受人决定购买出卖人开发建设的‘明都汇’项目号房屋（以下简称房屋）并与出卖人自愿签订了合同编号为0628的《商品房买卖合同》（以下简称合同），为进一步明确双方权利义务关系，特作如下补充约定，本补充协议与前述合同有抵触之处，以本补充协议为准。第一条关于支付房款的特别约定……（二）买受人采用分期付款方式支付购房款的：买受人应于2019年12月1日前，支付房价款计人民币46459元整；买受人应于2020年6月1日前，支付房价款计人民币46458元整”。合同签订后，蒋方国已支付购房款263267元，剩余购房款46458元应于2020年6月1日前支付，但蒋方国逾期未支付；蒋方国对上述款项支付情况予以确认。案涉房屋于2019年12月24日办理合同签约备案，登记房屋地址为新都区××镇××路××号××幢××单元××楼××号，买受人为蒋方国，签约备案号为552525。 另查明，案涉房屋已取得四川省房屋面积测绘报告和竣工验收报告；其中，竣工验收报告载明，2019年5月29日，案涉房屋所在的“明新国际·财富中心”工程（建筑物名称备案为“明都汇大厦”）经竣工验收，质量验收结论为合格。2019年7月3日，明新公司刊登《“明都汇大厦”项目交房公告》，记载：“明都汇大厦”项目已竣工验收合格，具备交房条件，我公司定于2019年6月30日至7月30日（9:00-18:00）集中办理交付手续。 以上事实，有明新公司提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，明新公司与蒋方国签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。 经审理，本院总结本案争议焦点为：一、案涉房屋是否达到交付条件，水电开通情况是否影响房屋的交付；二、前期物业费、契税、购房款的发票未交付是否构成支付剩余购房款义务的阻却事由。 对于案涉房屋是否达到交付条件、水电开通情况是否影响房屋的交付的问题，本院评析如下：根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五、十六、十七条之规定，案涉房屋的交付条件为取得建筑工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告，水电开通情况并非案涉房屋的交付条件；若交付时水电等基础设施设备和相关公共设施未达交付条件的，明新公司应承担无条件施工达到约定条件的义务。本案中，明新公司向本院提交了“明新国际·财富中心”建筑工程竣工验收报告和案涉房屋的房屋面积实测报告，足以证明案涉房屋符合合同约定的交付条件。 对于前期物业费、契税、购房款的发票未交付是否构成支付剩余购房款义务的阻却事由，本院评析如下：支付剩余购房款义务的阻却事由应由法律明文规定或当事人共同约定。本院结合《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》进行审查，未发现在前期物业费、契税、购房款的发票未交付蒋方国时，蒋方国有权拒绝支付剩余购房款的约定；蒋方国亦未向本院提供足以证明发票未交付系法定阻却事由的证据。故蒋方国提出的因前期物业费、契税、购房款的发票未交付而暂停支付剩余购房款的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，在合同签订后，案涉房屋已办理合同网签备案，蒋方国已向明新公司支付购房款263267元；剩余购房款46458元按照《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定应于2020年6月1日前支付。截止法庭辩论终结，蒋方国仍未向明新公司支付剩余购房款。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，蒋方国应当承担继续履行的违约责任。故明新公司要求蒋方国支付未付购房款46458元的请求，具备事实和法律依据，本院予以支持。 另，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，明新公司与蒋方国有权对逾期付款时的违约金进行约定。根据合同第十条“逾期付款的处理”约定，蒋方国未在2020年6月1日前向明新公司支付剩余购房款46458元，现已逾期超过7日，蒋方国应以逾期未支付购房款46458为基数，按日万分之三的标准向明新公司支付自2020年6月2日起的违约金，直至付清之日止。故对于明新公司主张违约金的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、蒋方国于本判决发生法律效力之日起7日内向四川明新房地产开发有限公司支付剩余购房款46458元； 二、蒋方国应于本判决发生法律效力之日起7日内向四川明新房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金（违约金以46458元为基数，按照每日万分之三的标准，自2020年6月2日起计付至实际付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费496.75元（已因适用简易程序减半收取），由蒋方国负担（此款已由四川明新房地产开发有限公司在起诉时预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  敬坤 二〇二一年三月十二日 书记员  王月