浙江省长兴县人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0522民初693号原告：长兴利时商业管理有限公司，住所地浙江省长兴县经济开发区中央大道与经一路交叉口东南角。统一社会信用代码91330522MA28CQD66T。法定代表人：李立新，总经理。委托诉讼代理人：潘文君，浙江灵桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。被告：杭州爱搭小创客文化创意有限公司，统一社会信用代码91330110MA2AY9GNXN,住所地：浙江省杭州市拱墅区丰潭路343号（杭州速来快捷酒店管理有限公司二层A8802室）。法定代表人：施华平，该公司执行董事兼总经理。被告：杭州爱搭小创客文化创意有限公司长兴分公司，统一社会信用代码91330522MA2B4LK4XY,营业场所浙江省长兴县太湖街道利时广场14幢315、316室。负责人：林波。原告长兴利时商业管理有限公司（以下简称利时公司）诉被告杭州爱搭小创客文化创意有限公司（以下简称爱搭公司）、杭州爱搭小创客文化创意有限公司长兴分公司（以下简称爱搭长兴分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告利时公司委托诉讼代理人顾丽静到庭参加诉讼,被告爱搭公司、爱搭长兴分公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令两被告：1、判令两被告支付2019年5月1日至2020年5月31日的物业管理服务费197470元，并按每月15190元的标准支付自2020年6月1日起至实际腾退之日止的物业管理服务费；2、判令两被告支付POS机管理费1950元；3、判令两被告按照年利率24%的标准支付原告逾期付款的违约金（暂计算至2020年5月31日为31291.4元,以上三项合计230771.4）；4、两被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告对上述1、2、3项变更诉讼请求为由被告爱搭长兴分公司承担责任，被告爱搭公司承担连带清偿责任。事实和理由：2018年4月，被告爱搭公司承租坐落于长兴利时广场的315、316号店铺，面积为434平方米，同日原告与被告爱搭公司双方签订《物业管理服务协议》，约定按35元/平方米/月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个缴费期，被告爱搭公司应当在每个缴租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付下一个缴租期的物业管理费，首期管理费被告应于本合同签订之日起7日内支付,先付后用。被告爱搭公司应在本合同签订之日向原告支付30380元物业管理履约保证金和30000元质量保证金,被告按150元/月的标准向原告支付POS机管理费,POS机押金3000元，按35元/平方米支付装修管理费。逾期支付的，每逾期一日，被告需按逾期支付欠缴总额的0.1%向原告支付违约金。合同对其他内容均作了约定。协议签订后,被告爱搭公司用该租赁房屋作为经营场所设立了被告爱搭长兴分公司，并由被告爱搭长兴分公司实际经营。原告按约履行《物业管理服务协议》,两被告尚欠2019年5月1日至2020年5月31日的物业管理服务费197470元，POS机管理费1950元，经多次催讨无果，诉至法院。利时公司为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：《租赁合同》、《主体变更协议》、《物业管理服务协议》各一份，证明被告爱搭公司向长兴利时建设开发有限公司租赁商铺并由被告爱搭长兴分公司实际经营、被告爱搭公司与原告就商铺的物业服务双方相关约定的事实；《银行电子回单》六份、《发票》四份、收款收据二份，证明原告收取被告爱搭公司保证金、收取被告爱搭长兴分公司物业服务费和POS机管理费的事实；《催款函》一份，证明原告向被告发送催款通知，被告签收之事实；被告爱搭公司、被告爱搭长兴分公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。被告放弃质证权，视为对原告所举证据不持异议。以上证据材料，审理认为，来源及形式合法有效，内容客观真实，与本案待证事实具有关联性,予以确认并采纳。被告在法定期限内未作答辩，也未向法庭举证，视为放弃答辩权和举证权。本院根据采纳的证据及原告之陈述，查明本案事实如下：2018年4月，被告爱搭公司承租坐落于长兴利时广场315、316号店铺，面积为434平方米，租赁期限自2018年8月18日至2023年8月17日。同日原告与被告爱搭公司签订《物业管理服务协议》，约定按35元/平方米/月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个缴费期，被告爱搭公司应当在每个缴租期结束当月的15日前向原告一次性足额支付下一个缴租期的物业管理费，首期管理费被告爱搭公司应于本合同签订之日起7日内支付,先付后用。被告爱搭公司应在本合同签订之日向原告支付30380元物业管理履约保证金和30000元储值卡保证金,被告按150元/月的标准向原告支付POS机管理费,POS机押金3000元，按35元/平方米支付装修管理费。逾期支付的，每逾期一日，被告爱搭公司需按逾期支付欠缴总额的0.1%向原告支付违约金。《物业管理服务协议》第三条第三款约定：“乙方（爱搭公司）应在本合同签署之日向甲方（利时公司）支付人民币30380元作为物业管理履约保证金，如乙方（爱搭公司）未能按照本协议协定向甲方（利时公司）支付物业服务费、水电等公共事业费用或违约金，以及违反管理制度导致罚款、赔偿金，甲方（利时公司）有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方（爱搭公司）应交纳费用”。合同对其他内容均作了约定。协议签订后,原告按约履行,被告爱搭公司缴纳物业管理履约保证金30380元和30000元质量保证金及POS机押金3000元。后被告爱搭分公司及爱搭长兴分公司共支付了2018年8月18日至2019年4月30日的物业管理费128380元、POS机管理费1267.74元,2019年5月1日后物业管理费及POS机管理费未按约支付,经原告多次催讨无果，诉至法院,双方纠纷成讼。另查明,2018年10月25日,长兴利时建设开发有限公司、爱搭公司、爱搭长兴分公司三方签订了《租赁主体变更协议》，三方约定：原长兴利时建设开发有限公司与爱搭公司原承租合同中承租方（爱搭公司）自2018年10月25日起变更为爱搭长兴分公司，原合同项下爱搭公司所有权利和义务（包括但不限于欠款等）同时转由爱搭长兴分公司承继履行，长兴利时建设开发有限公司、爱搭长兴分公司双方形成新的租赁关系，爱搭公司承担连带保证责任。涉案房屋由爱搭长兴分公司实际经营。又查明，原告于2019年9月25日向被告爱搭长兴分公司寄送了物业费缴费函，催缴物业费。本院认为，长兴利时建设开发有限公司、爱搭公司、爱搭长兴分公司三方签订了《租赁主体变更协议》及原告与被告爱搭公司签订的物业服务合同系双方真实意思表示,且不违反法律法规禁止性规定，合同合法有效。原告依合同约定为涉案店铺提供物业管理服务，被告爱搭长兴分公司作为该店铺实际经营者受到服务，双方之间由此形成物业服务合同关系。现原、被告就物业费的交纳产生争议，并纠纷成讼，该争议属物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第二款“依法成立的合同，受法律保护”的规定，原、被告间的物业服务合同关系依法受法律保护。对于物业费的交纳，国务院制定的《物业管理条例》第四十一条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，故被告爱搭长兴分公司作为涉案店铺的实际经营者，属于原告的服务对象，在原告依约提供物业服务后，具有按物业合同的约定向原告支付物业服务费的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应当支持”的规定，被告爱搭长兴分公司经原告书面催交，无正当理由至今不交物业费，应承担给付相关费用的民事责任。被告爱搭公司及爱搭长兴分公司已支付了2018年8月18日至2019年4月30日的物业管理费128380元，也支付了30380元作为物业管理履约保证金，按《物业管理服务协议》第三条第三款约定30380元物业管理履约保证金应予冲抵。故至2020年5月31日止被告爱搭长兴分公司所欠物业管理费应为167090元。关于原告主张被告爱搭长兴分公司按每月15190元的标准支付自2020年6月1日至商铺实际腾退之日的物业费，本院予以支持。关于原告主张被告爱搭长兴分公司支付所欠2019年5月1日至2020年5月31日POS机管理费1950元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告爱搭长兴分公司每日按欠缴总额的0.1%计付违约金的请求，因被告爱搭长兴分公司未按时支付物业费，给原告造成损失，对该项请求，本院予以支持，但是原告主张的违约金计算标准过高，本院结合本案的实际情况，酌情调整为按年利率6%计算违约金为宜，至2020年5月31日止金额为6000.05元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杭州爱搭小创客文化创意有限公司长兴分公司向原告长兴利时商业管理有限公司支付物业管理服务费167090元,于本判决生效之日起十日内付清；被告杭州爱搭小创客文化创意有限公司长兴分公司向原告长兴利时商业管理有限公司按每月15190元的标准支付自2020年6月1日起至实际腾退之日止的物业管理服务费；二、被告杭州爱搭小创客文化创意有限公司长兴分公司给付原告长兴利时商业管理有限公司POS机管理费1950元，于本判决生效之日起十日内付清；三、被告杭州爱搭小创客文化创意有限公司长兴分公司给付长兴利时商业管理有限公司违约金6000.05元(至2020年5月31日止)，于本判决生效之日起十日内付清；四、被告杭州爱搭小创客文化创意有限公司对上述一、二、三项承担连带清偿责任；五、驳回原告长兴利时商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4761元,减半收取2380.5元,由被告杭州爱搭小创客文化创意有限公司长兴分公司、杭州爱搭小创客文化创意有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  陈焕祥二〇二一年三月二十九日书记员  庄 羚