江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终338号上诉人（原审被告）：吉安市金鑫格瑞德商业发展有限公司，住所地江西省吉安市青原区河东街道天立花园彩虹苑4栋3-401室，统一社会信用代码913608000653897822。法定代表人：杨发根，系公司执行董事。委托诉讼代理人：胡国敏，江西秉志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘春梅，女，1979年2月14日生，汉族，住江西省吉安市青原区。委托诉讼代理人：陈小艳，江西钧略律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡巧鸿，江西钧略律师事务所律师。上诉人吉安市金鑫格瑞德商业发展有限公司（以下简称金鑫格瑞德公司）因与被上诉人刘春梅商品房预售合同纠纷一案，不服吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金鑫格瑞德公司的委托诉讼代理人胡国敏、被上诉人刘春梅的委托诉讼代理人陈小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鑫格瑞德公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判上诉人无需支付逾期办证违约金，无需返还管道燃气安装费；2．一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、办证延迟是因政府政策变化及其他不可抗力和情势变更所致，上诉人已履行了办证义务，无需再支付逾期办证违约金。上诉人建设“金鑫未来港”项目，涉案房产工程进入竣工验收程序后被职能部门告知不能分割单独验收，必须等整体项目全部建设完成后，才能进行验收。项目全面完工后，在具备整体竣工验收的条件下，又适逢政府机构改革、部门调整、人员充足，进而又导致验收推迟。项目进入办证程序后，测绘部门又以商铺部分无法虚拟测量为由导致办证进一步迟延。直至2021年1月发生新冠疫情，各项工作均无法开展，办证工作一拖再拖。上诉人所建公寓和商铺均在合同约定时间内完成交付，但是在验收和办证环节因政策原因阻碍进程。至今涉案房产已经可以搬走，上诉人履行完办证义务。逾期办证实属无奈，并非上诉人所致。2、即便法院认定逾期办证构成违约，对违约金计算也应当按照双方的合同约定进行计算。《商品房买卖合同》第十五条对逾期办证违约金明确约定，该约定是当事人真实意思，不违反法律和行政法规，合法有效。民事合同在合法的前提下应充分遵从当事人双方的意思自治。一审法院对违约金计算强加干预，对违约金的计算无法律依据。3、一审法院认定上诉人返还燃气管道安装费无法律依据。刘春梅辩称，涉案合同并未约定受政策或不可抗力影响可以逾期办证，上诉人所说导致逾期办证的情况我方并不知情，涉案房屋在2017年就已经交付，与疫情无关。一审法院认定逾期办证违约金符合法律规定。燃气管道安装费不应收取。请二审法院驳回上诉，维持原判。刘春梅向一审法院起诉请求：1．判令金鑫格瑞德公司立即履行办证义务，将办理产权证所需的资料报产权登记机关备案。判令金鑫格瑞德公司立即支付逾期办证违约金47,459.52元（按已付房款261,559元从2017年10月1日起按金融机构计收逾期贷款利率标准暂计算至起诉之日）；2、判令金鑫格瑞德公司立即返回燃气管道安装费2,600元；3、诉讼费由金鑫格瑞德公司负担。一审法院认定事实：2016年4月1日，刘春梅与金鑫格瑞德公司签订商品房买卖合同并约定，刘春梅购买金鑫格瑞德公司开发的金鑫未来港房产，总计261559元，2017年3月31日前交房。商品房买卖合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。附件三第10．约定供水、供电、供气：接市政管网，出户计量，室内由买受人安装。商品房买卖合同第十九条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同签订后，刘春梅均按合同约定付清了全部购房款。2017年3月31日，金鑫格瑞德公司按合同约定向刘春梅交付了房屋，并按每套房屋2600元的标准向刘春梅收取了管道燃气安装费。2020年9月11日，吉安市不动产登记中心发布通告，金鑫格瑞德公司已按规定申请办理了其开发的坐落于青原区金鑫未来港不动产首次登记（初始登记）。购买人可按规定办理所购不动产的登记手续。上述事实，有刘春梅提供的商品房买卖合同、预收款收据、商品房借款合同、支付借款凭证、住宅质量保证书和管道燃气安装费收款收据等，金鑫格瑞德公司提供的江西省政府非税收入票据、吉安市不动产中心的通告以及双方的庭审陈述予以证实。一审法院认为，刘春梅与金鑫格瑞德公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。金鑫格瑞德公司未按合同约定，在规定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致刘春梅不能在规定期限内取得房地产权属证书，金鑫格瑞德公司应承担逾期办证违约责任。因案涉房产均于2020年9月11日具备了办理不动产权属登记的条件，刘春梅要求金鑫格瑞德公司将办理权属登记所需应由金鑫格瑞德公司提供的资料报产权登记机关备案的诉请一审法院不予处理。一、关于逾期办证违约金的计算标准和计算期间。刘春梅与金鑫格瑞德公司签订的商品房买卖合同约定按已付房价款的0.3%支付逾期办证违约金。在金鑫格瑞德公司逾期办证时间近三年的情况下，按合同约定的计算标准计算逾期办证违约金，即使已付房价款最高的业主也只能获得800余元违约金，明显偏低。因此，按已付房价款的0.3%支付逾期办证违约金的条款属于金鑫格瑞德公司免除或限制自己责任的无效条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。刘春梅于2017年3月31日收房，商品房买卖合同约定收房后180日内，金鑫格瑞德公司履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务。因此，上述逾期交房违约金自2017年10月1日起开始计算至2020年9月11日共1077天。逾期办证违约金计算方法如下：2017年10月1日至2019年8月19日期间逾期交房违约金计算标准，以中国人民银行公布的同期贷款基准利率年利率4.35%为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准上浮30%为年利率5.65%，折算成日利率为日万分之一点五；2019年8月20日至2020年9月11日期间逾期交房违约金计算标准，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率为基数上浮30%计算，2019年8月20日至2020年1月19日期间折算成日利率为日万分之一点五，2020年1月20日至2020年9月11日期间折算成日利率为日万分之一点四。即（261,559元×0.00015×841天）＋（261,559元×0.00014×236天）=41,637.58元。二、关于金鑫格瑞德公司收取的管道燃气安装费是否应退还。赣发改商价［2015］1262号《江西省发展改革委关于规范管道燃气安装费管理的通知》第四条规定，新建商品房管道燃气安装费，纳入商品房建设安装成本，房地产开发企业不得在新建商品房房价外向购房者另行收取，购房者不再交纳与管道燃气建设安装有关的费用。第五条，通知自2016年1月1日起执行。2016年1月1日前，新建商品房购房者已经与房地产开发企业签订购房合同，且按合同约定已交纳的管道燃气建设安装费用，不再退还。但2016年1月1日前，凡地方规定，不得在新建商品房房价外向购房者收取管道燃气初装费等费用的，按当地规定执行。赣发改商价［2015］1367号《江西省发展改革委关于规范管道燃气安装费管理的补充通知》，通知内容为，《江西省发展改革委关于规范管道燃气安装费管理的通知》第四条、第五条规定：新建商品房管道燃气安装费，纳入商品房建设安装成本，房地产开发企业不得在新建商品房房价外向购房者另行收取，购房者不再交纳与管道燃气建设安装有关的费用，自2016年1月1日起执行。因此，房地产开发企业和购房者从2016年1月1日起，签订买卖合同的新建商品房，房地产开发企业不得在房价外向购房者另行收取管道燃气安装费，购房者不再交纳与管道燃气建设安装有关的费用。对2015年年底前，房地产开发企业已经与购房者签订商品房买卖合同且约定了管道燃气建设安装费用由购房者承担的，按合同约定执行。本案刘春梅与金鑫格瑞德公司签订的商品房买卖合同均是在2016年1月1日之后；案涉房产的土地规划用途无论是商业还是住宅，均属于新建商品房。按照赣发改商价［2015］1262号《江西省发展改革委关于规范管道燃气安装费管理的通知》和赣发改商价［2015］1367号《江西省发展改革委关于规范管道燃气安装费管理的补充通知》的要求，金鑫格瑞德公司不得在房价外向各原告另行收取管道燃气安装费，已经收取的应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、吉安市金鑫格瑞德商业发展有限公司偿付刘春梅逾期办证违约金41,637.58元，限判决生效后七日内履行完毕；二、吉安市金鑫格瑞德商业发展有限公司返还刘春梅已支付的管道燃气安装费2,600元，限判决生效后七日内履行完毕；三、驳回刘春梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取530元由吉安市金鑫格瑞德商业发展有限公司负担。二审中，上诉人提交证据1，“金鑫未来港”房产实测外围政府职能部门请示1份，请求协调“金鑫未来港”项目不动产权证办理的请示1份。证明涉案项目为超大型盒子体商业，需采取虚拟地线进行分割销售，政府职能部门以虚拟地线分割无法实测为由导致整个项目无法测绘。上诉人已提请政府部门参照国内大城市操作进行测绘办证。证据2，市政府办公室文件处理单1份（恳请审定不动产权证办理事项的请示）。证明因虚拟分割销售，政府职能部门未进行测绘，2020年5月27日市政府已经做出可以办理产权证的审核意见。被上诉人质证认为，证据1不认可，2017年交房后近三年都不能办证，期间也未告知业主受政策影响所致。证据2是复印件，不认可。房屋未经过验收合格，产权证办理一拖再拖，2019年11月提交办证申请，也不存在疫情原因导致办证逾期。本院认证，证据1是上诉人单方制作，其内容与本案无关联。证据2是复印件，与本案无关联，不予认定。被上诉人未提交证据。二审另查明，2021年2月23日，当事人双方达成一致意见，上诉人已退还燃气管道安装费2,600元。上诉人对逾期办证违约行为无异议，本院予以确认。当事人对一审法院查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为逾期办证违约金计算标准如何认定？1999年10月1日实施的《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。2003年6月1日实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2009年5月13日实施的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条规定当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。所谓违约金，是指根据法律的规定或者合同的约定，当一方当事人违约时，应当向守约方支付一定数额的金钱。允许当事人约定违约金，是合同自由原则的体现。具体到实践，体现为当事人可以约定违约金也可以不约定违约金，可以约定具体数额，也可以约定赔偿损失的计算方法。对于违约金的性质，分为补偿性与惩罚性两种，在我国法律遵循补偿性为主兼顾惩罚性的原则。因违约金毕竟是事先约定的，具体数额难以与违约发生后所造成的损失数额完全吻合。所以结合违约金补偿性为主兼顾惩罚性的基本性质，法律允许当事人可以通过诉讼途径予以适当调整，即当约定的违约金“过分低于”实际损失时，守约方可以请求增加，增加的部分应以实际损失为据，起到补偿作用。而当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时，违约方不能请求予以减少，此时高于损失部分的违约金，就具有了惩罚性质。具体到本案，当事人已约定了违约金计算金额，属于违约金概念中的约定违约金，该约定是当事人自愿行为，应予尊重。涉案合同约定逾期办证违约金为“已付房价款的0.3%”，折算后是784.68元，刘春梅认为约定的违约金过低，提出要求增加的请求，该增加违约金请求应当以其实际损失为基础，起到补偿性作用，但截止本案诉讼，其未提交证据佐证其实际损失情况。金鑫格瑞德公司逾期近三年未能办理产权证，刘春梅在合同履行过程中无过错，未能及时取得产权证必然使其权益受损。刘春梅认可所购公寓用于投资，收益主要是租金或房价上涨后出售的差额。涉案公寓如期交付，租金收益影响不大，刘春梅权益受损的最大利益是，如果房价上涨，房屋二手交易的差额，该部分受二手房交易政策及市场和经济环境所影响。经过双方当事人充分沟通，约定的违约金784.68元对于违约方而言违约成本过低，对守约方而言有失公平。考虑本案诉讼过程中，金鑫格瑞德公司已经履行了合同约定的办证义务，且能够积极赔偿当事人损失，综合当前经济环境，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本着公平原则和诚实信用原则酌情认定逾期办证违约金标准为每日万分之0.5。即违约金为：261,559元×0.00005×1077天=14,084.95元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销吉安市青原区人民法院（2020）赣0803民初1376号民事判决；二、吉安市金鑫格瑞德商业发展有限公司收到本判决七日内向刘春梅支付逾期办证违约金14,084.95元；三、驳回刘春梅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费530元，二审案件受理费1,060元，共计1,590元。由吉安市金鑫格瑞德商业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  吴富强审判员  罗良华二〇二一年三月二十五日法官助理郭琴书记员谢佳艺