上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初3523号原告：姜亮，男，1978年7月27日出生，汉族，户籍地江苏省。原告：姜治成，男，2012年4月7日出生，汉族，户籍地江苏省。法定代理人：姜亮，男，系原告姜治成之父。被告：杨凡身，男，1982年6月17日出生，汉族，户籍地甘肃省。原告姜亮、原告姜治成与被告杨凡身房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日予以立案并适用简易程序于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告姜亮暨原告姜治成的法定代理人到庭参加诉讼。被告杨凡身经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜亮、原告姜治成向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向两原告支付房屋租赁费人民币69,000元(以下币种相同)；2.判令被告立即向两原告支付物业费24,444元；3.判令被告立即向两原告支付电费3,012.36元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告为上海市闵行区联航路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人。2019年11月5日,原、被告双方在案外人上海锦泽公司的居间下签订了《租赁合同》一份。合同约定由被告承租两原告的上述房屋,租赁期自2019年11月10日至2020年11月9日,租赁费为每月22,000元整,按季度支付,先付后用。双方就权利义务、违约责任等均有明确约定。截止今日,被告所支付的租赁费仅到2020年3月20日,被告拖欠租赁费的行为已严重违反了合同约定。原告遂于2020年6月20日、6月30日向被告分别发出《支付租金催款函》及《解除合同告知函》,被告至今无任何回应。两原告认为双方之间的租赁合同关系为真实、合法、有效,原告已按约履行了交付房屋的义务,被告理应按照合同约定及时并足额支付租赁费。现经原告多次催告,被告未予理睬,已严重损害了两原告的合法权益。综上，原告为维护自身合法权益,诉至法院，望判如所请。被告杨凡身未到庭，亦未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：2019年11月5日，原告姜亮、原告姜治成作为出租方(甲方)与被告杨凡身作为承租方(乙方)、案外人上海锦泽公司作为中介方(丙方)就上海市闵行区联航路XXX弄XXX号XXX室签订《租赁合同》。该合同约定，该房屋租赁期限自2019年11月10日至2020年11月9日，应于2019年11月5日前交付乙方使用。每月租金21,000元整。该房屋租金壹年内不变。租金每叁月支付一次。每次租金于到期日前柒日支付，先付后租。保证金为42,000元，乙方于2019年11月5日前交付甲方。合同第四条第(三)款约定，当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足。合同第六条第(四)款约定，乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的3%收取违约金，如乙方拖欠租金达十日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。合同第六条第(七)款约定，乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。合同第八条约定，前述房屋在租赁期间内所需交纳的税费，由甲、乙双方按国家有关规定各自承担。另外该房屋租赁期间内应由乙方承担的费用有：物业管理费、水电费、停车费及其他通讯网络费用等。合同另约定双方其他相关权利义务，被告杨凡身、原告姜亮代原告姜治成于合同落款处签名。2020年6月19日，原告姜亮通过微信与被告杨凡身联系：“办公室冰箱，微波炉，电脑你们也拿走了，也不交租金不接电话，我要先报警了。”2020年6月20日，原告姜亮通过微信向被告杨凡身发出《支付租金催款函》。该催款函上载：“……但时至今日，你方仅支付了截止到2020年3月20日的租金，截止2020年6月20日尚欠我方租金63,000元……希收函后于3个工作日内立即向我司支付2020年3月起至2019(此处应为笔误)年6月的租赁费用63,000元，否则我司将按《租赁合同》所约定的权利义务行使我方的权利，追究你的合同责任，由此产生的一切法律后果由你承担。”2020年7月2日，原告姜亮通过微信向被告杨凡身发出《解除合同告知函》。该告知函上载：“……你收函后并未按函中所要求的时间向我方支付2020年3月起至2020年6月的租赁费用63,000元，鉴于你未按《租赁合同》约定的时间交纳租赁费用，经催讨无果。现我方决定根据与你签订的《租赁合同》第六条第(四)款之约定发函通知你方解除《租赁合同》。我方正式函告如下：(1)你收到本告知函时，即刻解除双方签订的《租赁合同》。(2)希你收到本告知函后3个工作日内，立即清空所占用的房屋并结清相关费用，与我司完成房屋的交还验收工作……”。2020年7月3日，原告姜亮向案外人上海高地物业公司支付讼争房屋自2018年9月1日起至2020年1月31日止的空调电费2,415.60元以及自2019年11月1日起至2020年6月30日止的物业管理费24,444元。另查明，原告姜亮、原告姜治成系讼争房屋的产权所有人。又查明，原告姜亮支付讼争房屋内发生的2020年2月电费171.31元、2020年3月电费133.68元、2020年4月电费167.34元、2020年5月电费77.56元、2020年6月电费46.87元，以上合计596.76元。上述事实，由原告姜亮、原告姜治成提供的《租赁合同》、《支付租金催款函》、《解除合同告知函》、物业费发票、空调费发票、电费支付凭证一组以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，原告姜亮、原告姜治成与被告杨凡身于2019年11月5日签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。被告杨凡身作为合同的承租人，按约支付租金等费用应属其主要义务。而被告在合同期间未按约支付租金、电费以及物业费，显属违约。原告于2020年7月2日，即《解除合同告知函》(送达被告之日)收回讼争房屋符合双方合同约定。对于两原告主张要求被告支付的欠租69,000元部分。自2020年3月21日起至2020年6月30日止的租金应为71,400元(21,000元÷30天×102天)，现原告主张之金额低于实际被告欠付的租金系原告对其享有权利的自由处分，现被告尚应向两原告支付欠租69,000元。对于两原告主张要求被告支付的物业费24,444元部分。该金额所指向的期间为2019年11月1日起至2020年6月30日止，而被告的实际起租日为2019年11月10日。虽原告主张被告曾口头承诺支付自2019年11月起的全部物业费但并未就此举证，本院遂对于原告该项主张金额调整为23,538.67元(24,444元÷243天×234天)。对于两原告主张要求被告支付的电费3,012.36元部分。该部分包括中央空调电费2,415.60元以及实际发生的每月电费欠付部分596.76元。对于实际发生的电费欠款596.76元，本院认为于法有据且两原告已提供相应凭证，予以支持。而根据原告自述，中央空调电费系每月平均计费的分摊中央空调电费之费用，该金额所指向的期间为2018年9月1日起至2020年1月31日止，故对原告主张的该部分费用亦应作出调整。本院依据被告实际承租使用讼争房屋的期间对该项主张合计电费金额调整为1,023.04元(2,415.60元÷17个月×3个月+596.76元)。庭审中，两原告表示被告曾支付过押金42,000元并要求在本案中一并处理没收押金。基于讼争合同解除系由于被告违约所致，本院认为原告之理由成立。被告杨凡身经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨凡身于本判决生效之日起十日内向原告姜亮、原告姜治成支付租金人民币69,000元；二、被告杨凡身于本判决生效之日起十日内向原告姜亮、原告姜治成支付物业管理费人民币23,538.67元；三、被告杨凡身于本判决生效之日起十日内向原告姜亮、原告姜治成支付电费人民币1,023.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币1,105.7元，由原告姜亮、原告姜治成负担人民币36.18元，由被告杨凡身负担人民币1,069.52元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇二一年三月五日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。