山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2448号 上诉人（原审原告）：姚生旺，男，1957年11月14日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：杨华，山东永立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴慧慧，山东永立律师事务律师。 被上诉人（原审被告）：徐增亮，男，1932年8月4日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：丁汝娜，山东海沃律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚松辰，女，1997年11月9日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：丁汝娜，山东海沃律师事务所律师。 上诉人姚生旺因与被上诉人徐增亮、被上诉人姚松辰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初1287号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人姚生旺及其委托诉讼代理人杨华、被上诉人徐增亮和被上诉人姚松辰之共同委托诉讼代理人丁汝娜参加了诉讼。本案现已审理终结。 姚生旺上诉请求：撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：位于青岛市市南区户房屋系2004年1月10日上诉人与徐增亮购买，房屋总价款为302165元，2004年7月9日上诉人以该房屋作抵押，向银行贷款24万元，2017年贷款还清。在长达13年的贷款期限内，上诉人每月按期还款。涉案房屋为上诉人和徐增亮共有，出资总计404512.68元。双方之所以在产权比例声明中注明99%和1%的比例，是因为登记时双方的出资比例尚不明确，产权比例不好明确，交易中心的工作人员称可以先暂时约定一个，待贷款还清后再重新变更。被上诉人委托签订的房屋买卖合同并非真实的房屋买卖。徐增亮移民美国，没有提出并进行任何还贷事宜。 徐增亮辩称：1.同一审答辩意见。2.姚生旺并未实际出资，关于出资款的相关证据在姚生旺与徐增亮共有物纠纷分割案中，已经提交相关证据，徐增亮作为涉案房屋99%的产权人有权单独处置涉案房屋，因此姚生旺上诉理由不成立。请求法庭驳回其上诉请求。 姚松辰辩称：涉案房屋买卖合同真实有效，并在房产交易交易中心办理过户，至于姚生旺与徐增亮之间的纠纷，姚松辰并不知情，请求法庭依法驳回姚生旺的上诉请求。 姚生旺向一审法院提出诉讼请求：1、确认位于青岛市市南区户房屋过户至被告姚松辰名下行为无效；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院对当事人无异议的事实确认如下：原告与姚松辰之母徐海蓓1995年1月10日登记结婚，育有一女姚松辰，因夫妻感情不和，2019年经判决离婚。徐增亮系姚松辰外公。涉案房屋位于青岛市市南区户，现登记于姚松辰名下。2004年1月10日，姚生旺、徐增亮与山东省鲁邦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，共同购买涉案房屋，建筑面积共54.52平方米，总价30095元。2004年7月9日，姚生旺以涉案房屋为抵押物，与中信实业银行签订《个人购房借款合同》，借款24万元。2004年7月21日办理了抵押登记。2006年6月，涉案房屋办理产权登记，房产登记档案显示，姚生旺、徐增亮于2006年6月13日共同出具《产权比例声明》，载明：“青岛市房地产交易中心：兹有徐增亮、姚生旺所购市南区xx路xx号xx座单元xx层xx户房。其中徐增亮占产权99%持大证件，姚生旺占产权1%持小证件。”2019年5月30日，姚生旺申请对涉案房屋进行异议登记并或准许。2018年4月10日，徐增亮通过我国驻休斯顿总领事馆公证授权徐海蓓代为办理涉案房屋出售事宜，权限为：“一、代为签订房地产买卖合同；二、代为办理房地产转移登记；三、协助将房价款打入委托人名下银行账户；四、代为办理房屋的水、电、煤气过户及维修基金更名。”2019年4月24日，徐增亮又向徐海蓓出具《授权委托书》，授权其就涉案房屋：1、办理补证手续；2、交纳相关费用及税费；3、领取新房产证。2019年9月5日，姚松辰向徐海蓓出具《授权委托书》，委托其办理涉案房屋网签、过户、交税、领证。同年5月20日，徐增亮补办了产权登记。同日，徐海蓓代徐增亮和姚松辰签订《山东省二手房买卖合同》，就涉案房屋买卖达成如下协议：1、房屋总价30万元；2、双方定于2019年9月8日交付房屋。该合同文末载明“徐增亮和姚生旺在办理位于市南区户房屋登记时未对该房产处置方式进行约定，该房屋99%的产权为徐增亮，现将该房屋100%的产权过户给姚松辰。”合同签订后，徐海蓓即代理徐增亮、姚松辰申请变更登记，2019年9月6日，姚松辰取得涉案房屋产权登记。一审诉讼期间，姚松辰自认未向徐增亮支付交易费用，并确认涉案房屋现目前出租，收入用于其在加拿大求学生活。一审法院对有异议的事实和证据认定如下：被告提交录音一份，证明1、姚生旺听从案外人小三“小神”指导，密谋并已经实施如何有计划有步骤地以恐吓、威胁、逼迫手段侵占姚松辰、徐海蓓财产，驱赶房客，邀请小三“小神”一起住，先占有房产后要钱；2、姚生旺特别强调还要侵占徐海蓓父母财产，并告诉小三“小神”没有他的钱，但他就要控制她父亲的财产，就是要让徐海蓓钱的来源全部断掉；3、并告诉小三“小神”，该为长期有计划的，他在人间生活这么多年他懂且能够做的很好，让小三“小神”放心。原告质证称，对该证据真实性无法确认，亦与本案无关。一审认为，从证据内容看，该与本案并无直接关联，不予采纳。 一审法院认为，原告诉求确认徐增亮将涉案房屋转移登记至姚松辰名下的行为无效，究其实质是对徐增亮转让涉案房屋的行为不服，据此原告引用了物权法关于预告登记物权变动效力、按份共有财产转让优先购买权规定予以佐证。一审认为，涉案房屋发生物权变动基础原因为徐增亮与姚松辰的买卖行为。首先，关于处分权，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”从涉案房屋转移登记前产权比例看，徐增亮占99%份额，姚生旺占1%份额，系按份共有。徐增亮以自己名义转让涉案房屋并不违背法律规定；其次，关于预告登记，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，涉案房屋于2006年取得产权登记，原告于2019年5月办理异议登记，该非预告登记，原告主张规范不当；再次，关于合同效力，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”徐增亮与姚松辰签订的《山东省二手房买卖合同》虽系徐海蓓代签，但尚无证据证明该违反法律行政法规的强制性规定，至于姚松辰是否履行付款义务，则为合同履行债务问题。综上，一审认为，原告诉求于法无据，不予支持。至于原告因徐增亮转让其所属份额，则不属于本案审查范围。据此判决：驳回原告姚生旺的诉讼请求。案件受理费14653元，保全费5000元，公告费450元，由原告负担。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。当事人争议的主要焦点问题是,原判认定上诉人姚生旺关于确认徐增亮将涉案房屋转移登记至姚松辰名下的行为无效的诉求于法无据，并据此驳回其诉讼请求是否正确。对此，本院认为，原判基于上诉人姚生旺和被上诉人徐增亮关于涉案房屋的份额的约定，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第二十条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条等相关法律规定，从涉案房屋的处分权、异议登记事实及转让合同效力等方面，就上诉人姚生旺上述诉求的成立与否，进行了全面的分析论证，据此认定上诉人姚生旺上述诉求不成立，事实和法律依据充分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二审中，上诉人姚生旺未能提出新的确实充分的证据和理由推翻上述认定，故，依照上述法律规定，其上诉请求本院不予支持。 综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14653元，由上诉人姚生旺负担。 本判决为终审判决。 审判长   高中日 审判员   王化宿 审判员   盛新国 二〇二一年三月二十九日 法官助理 宋 甜 书记员 王庆光