贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0121民初275号原告袁永鸿，男，1963年10月12日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告付美霞，女，1962年8月12日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。共同委托代理人杨启菊（特别代理），贵州广土律师事务所律师。被告贵州融发房地产开发有限公司。住所地贵州省贵阳市南明区宝山南路80号B栋16层3号。统一社会信用代码915200006222147835。法定代表人黄栋国，该公司总经理。被告贵州融发房地产开发有限公司开阳分公司。住所地贵州省开阳县城关镇城西路60号。负责人苗雷。共同委托代理人邓春涛（特别代理），贵州成城律师事务所律师。共同委托代理人谢雨余（特别代理），贵州成城律师事务所律师。原告袁永鸿、付美霞与被告贵州融发房地产开发有限公司（以下简称融发房开公司）、贵州融发房地产开发有限公司开阳分公司（以下简称融发开阳公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告于2021年1月11日向本院提起诉讼，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告袁永鸿、付美霞的共同委托代理人杨启菊、被告融发房开公司、融发开阳公司的共同委托代理人邓春涛、谢雨余到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告袁永鸿、付美霞诉称：2011年12月20日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于开阳县房屋，房价275226元，并承诺于2012年11月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；同时约定，被告未在约定期间交付办理商品房产权转移登记有关文书的，按原告已付房款日万分之三向原告支付违约金，合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款，被告至今未向原告交付商品房产权转移登记于原告名下，被告的行为已违约。原告诉请：1、判决被告立即协助原告办理合同编号为：2011002301合同项下蓝竹新苑3幢6单元12层6-12-2号房屋转移登记（即将办理商品房转移登记的有关文书交付原告）；2、判决被告支付原告从2012年12月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办证违约金（以275226元为基数，按日万分之三计算，至起诉日为244070元）；3、被告支付本案全部诉讼费用。为支持其诉请，原告委托代理人向法庭提交了下列证据：1、原告身份证复印件、二被告工商登记信息，证明原、被告主体身份适格，被告融发开阳公司不具备独立承担民事责任的主体资格，应由总公司承担责任；2、《商品房买卖合同》、《公积金贷款合同》、借款凭证、现金交款单、备案登记表，证明原告已按合同约定支付了全部房款275,226元，且按合同约定逾期办证违约金按日万分之三计算。二被告对原告提交证据的真实性无异议，但提出分公司是2009年7月7日成立，能独立出卖房屋，也能独立承担责任，本案应由分公司承担责任，且案涉房屋系经济适用房。二被告辩称，案涉房屋系融发开阳公司开发建设，该公司系正常经营，原告是与融发开阳公司签订的合同，本案责任主体应为融发开阳公司，总公司不是适格被告。且被告方诉请已超过诉讼时效，本案诉讼时效应从2012年12月1日起算，原告多年未向被告主张权利，也未提起诉讼。且案涉房屋系经济适用房，政府部门未能及时提供办证手续，这与出让土地的商品房销售不同。原告诉请违约金过高，请求法院降低违约金给付标准；被告同时告知业主可随时到被告处办理商品房转移登记手续。被告提交了营业执照一份，原告无意见。被告提交了办理产权转移登记手续公告，证明自2021年2月5日被告已张贴公告告知业主。原告提出没有看到该公告的意见。经审理查明：2011年12月20日，被告融发房开公司与原告袁永鸿、付美霞签订《商品房买卖合同》，约定将被告融发房开公司开发建设的贵州省开阳县城关镇城西路60号3幢6单元12层6-12-2号房屋以275,226元出卖给二原告，合同约定，付款方式：买受人以【公积金贷款】付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款85,226元，余款19万元以【公积金贷款】支付。合同约定转移登记条件：合同第二十二条第三项第（一）款约定“出卖人承诺于2012年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”，第（二）款约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”。合同签订后，原告于合同签订日向被告康居公司支付了首付款85,226元，余款19万元于2012年11月9日通过公积金贷款完全支付给被告。被告融发房开公司和融发开阳公司至今未向原告提供商品房转移登记的有关文书。上述事实有原告提供身份证复印件、被告工商登记信息、《商品房买卖合同》、《公积金贷款合同》、借款凭证、现金交款单、备案登记表及本院庭审笔录在卷，来源合法，与本案有密切联系，能证明案件事实，应予采信。本院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。本案中，关于案涉房屋的产权转移登记手续，双方在合同中有明确约定，被告融发房开公司至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故原告要求被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的请求合法，应予支持。对于被告提出原告要求支付逾期办证违约金的起诉已超过诉讼时效期间，请求驳回的主张，本院认为，对于原告的该项请求，应从双方约定的被告履行期限届满之次日即2012年12月1日起计算诉讼时效期间，由于逾期办证违约行为仍在继续，对于自起诉之日倒推三年的违约金之部分，应认定未超过诉讼时效期间，依法应予保护；自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间；故对被告提出的诉讼时效抗辩意见本院予以部分采纳。关于逾期办证违约金的止算时间，经查，被告已取得案涉商品房所有权初始登记，但其自认一直未通知原告领取转移登记相关文书，同时被告表示本案庭审中的告知作为正式向原告通知，故止算时间应为本案庭审之日即2021年2月22日。被告认为，逾期办证并未对原告造成任何损失，原告主张的违约金过高，请求予以调减。对此，本院认为，约定的违约金是否过高应以实际损失为基础进行综合认定，本案中，原告并未举证证明因被告的违约给其造成实际损失，根据公平合理及诚实信用的原则，结合本案实际，本院认定违约金确属过高，应予以调整，对于2018年1月11日起至2021年2月22日的违约金酌情调整为3万元，对超出部分本院不予支持。因融发开阳公司系融发房开公司的分公司，融发开阳公司的民事责任依法应由融发房开公司承担，故融发房开公司对融发开阳公司在本案中的民事责任应当共同承担。被告提出本案应由被告融发开阳公司独立承担责任的主张，不符合法律规定，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、第四百六十五条“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”、第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，判决如下：一、被告贵州融发房地产开发有限公司、贵州融发房地产开发有限公司开阳分公司协助原告袁永鸿、付美霞办理贵州省开阳县城关镇城西路60号3幢6单元12层6-12-2号房屋的商品房转移登记手续；二、被告贵州融发房地产开发有限公司、贵州融发房地产开发有限公司开阳分公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁永鸿、付美霞逾期办证违约金3万元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2581元（已减半），由被告贵州融发房地产开发有限公司、贵州融发房地产开发有限公司开阳分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 秦 勇二〇二一年三月二十五日书记员 杨诗雨