江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0203民初84号原告：程小琴，女，1978年6月29日出生，汉族，住景德镇市珠山区。委托诉讼代理人：柴智强，江西三人行律师事务所律师。被告：牛求珍，女，1972年5月31日出生，汉族，住景德镇市珠山区。被告：余进辉，男，1965年6月3日出生，汉族，住景德镇市珠山区。两被告共同委托诉讼代理人：江绚明，江西泰方律师事务所律师。原告程小琴与被告牛求珍、余进辉房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年1月7日受理，依法适用普通程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告程小琴及其委托诉讼代理人柴智强，被告牛求珍、余进辉及其共同委托诉讼代理人江绚明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告程小琴向本院提出如下诉请：1.判令两被告立即腾空承租店面并恢复与承租店面已形成附和的装饰装修物，交还给原告；2.判令两被告向原告支付自2018年7月5日起至2020年11月4日期间店面占有使用费（按每月2100元计算），计58800元；3.判令两被告向原告支付自2020年11月5日起至交还承租店面占有使用费（按月2100元计算）；4.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2015年3月1日，原告与两被告签订《房屋出租协议》，约定：原告将景德镇市为宇路东方商住楼8号店面出租给两被告做歌厅使用，租赁面积140平方米，租赁期限为2015年7月5日至2018年7月4日，月租金2100元；双方并就其他权利义务进行了约定。合同届满前，两被告既未在约定期限向原告提出续租要约，届满后又拒不腾空租赁房屋，并肆意毁坏与租赁房屋形成附和的装饰装修，根据协议约定及法律规定，两被告的行为已构成侵权，故原告诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，原告基于租赁房屋状况变化，撤回第1项、第3项诉讼请求，变更第2项诉讼请求日期2020年11月4日为2020年10月4日，金额58800元为56700元。原告程小琴举证：1.原告身份证，证明原告的主体身份；2.收款收据、原告结婚证，证明原告以丈夫瞿小军名义向开发商交款购买租赁房屋，主体适格；3.房屋租赁协议，证明2015年3月1日，双方签订了房屋租赁协议，对租期、租金、续租等进行了约定；4.原告与被告牛求珍微信聊天记录，证明2018年7月30日，原告要求被告方腾空房屋，被拒绝，原告告知被告方其未在租赁合同约定的期限内提出续租要求，丧失续租权及依约没收押金；5.租赁房屋屋内照片，证明2020年6月5日拍摄时，房屋内装修被破坏的状况；6.（2020）赣0203民初1030号案件庭审笔录，证明两被告最后一次交租时间是2018年7月4日，房屋征收与安置实施细则对外公布的时间是2018年8月23日，两被告2019年6月23日仍在租赁房屋内经营，截止2020年7月29日，租赁房屋仍由两被告锁着，未交还原告。被告牛求珍、余进辉共同辩称，1.租赁房屋已在2020年10月被景德镇市珠山区环境治理棚户区改造项目部为宇片区拆除，因此原告原诉请腾空、交还租赁房屋等的请求事实上不能成立。2.原告诉请计算至2020年10月的店面使用费不能成立，首先，项目部于2019年6月在租赁房屋前砌接围墙，致我方无法经营而搬离，故租金只能计算至该月；其次，征收开始后我方已告知原告，在我方搬离时也电话告知了原告，原告对我方的搬离事实是知道的；再次，虽然我方在2018年7月至2019年6月期间使用了租赁房屋，但由于房屋周边已拆除，致使我方经营受到影响，该期间的租金也应相应减少。被告牛求珍、余进辉共同举证：1.两被告身份证，证明两被告的主体身份；2.房屋租赁协议，证明双方签订了租赁协议，存在租赁合同关系，协议对租金、租赁期限、租赁物使用进行了约定；3.银行流水，证明两被告支付租金至2018年7月；4.KTV照片，证明两被告租赁房屋用于开设KTV歌厅，进行了豪华装修；5.被告牛求珍与原告微信聊天记录，KTV合伙人吴文杰微信朋友圈记录，证明被告牛求珍于2018年4月5日曾向原告提出房屋续租要求，该房屋于2019年6月23日被项目部砌接围墙，被告无法经营而搬离；6.珠府发（2018）11号文件及附件2，证明租赁房屋被征收，时间为2018年5月；7.景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目部为宇路片区证明，证明租赁房屋于2020年10月被拆除；8.拆除现场照片，证明房屋已拆除，已不存在。经审理查明，2015年3月1日，原告与被告牛求珍、余进辉签订房屋出租协议，约定：两被告租赁原告位于景德镇市陶玉路东方的房屋，租赁期限自2015年7月5日至2018年7月4日止，租金每月2100元，半年一交，押金4200元；两被告在2017年12月31日前向原告提出续租事宜；合同期满，原告如继续对外出租，两被告有优先对本房屋的承租权，但必须按市场价双方友好协商承租；两被告不按时交纳房租，原告有权要求终止协议，扣除押金作为违约金。协议签订后，两被告租赁使用该房屋，按约支付租金。至2018年4月5日，租赁到期前原告微信联系被告牛求珍称：“还有一个季度就到期了吧，到时候关于续租的问题我们再面谈吧。”被告牛求珍回复称：“我知道哦！微信和支付宝里都没有钱，月月亏本......”但之后双方未就此续租一事进一步商谈。两被告支付租金至租赁期满，租赁期满后，因租赁房屋涉及征收，双方未再签订有关续租合同，两被告继续使用该房屋，但未向原告支付使用费用。租赁房屋于2020年10月因征收被拆除。现原告认为，两被告在租赁期满后至房屋拆除期间，占有使用了租赁房屋，应支付相应的费用，由此诉至法院，请求判如所请。另查，两被告举证的吴文杰微信朋友圈记录显示，2019年6月，租赁房屋因征收房屋前方被砌接围墙建筑物；2020年6月，原告拍摄的照片显示，租赁房屋内饰装修已损毁，无法正常经营使用。上述事实有原、被告举证为证，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”原、被告因房屋租赁建立租赁合同关系，双方租赁协议于2018年7月4日届满，届满后双方未再签订继续租赁协议，故两被告依法应当返还租赁房屋。两被告租赁期间届满后未能返还租赁房屋并继续占有使用，其未能举证证明继续占有使用的合同依据，构成无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息......”以及结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”由于租赁房屋现已被征收拆除，原告撤回了返还原物诉请，故对原告诉请两被告支付占有期间的占有使用费予以支持。关于占有使用费，其中2018年7月至2019年6月期间11个月，租赁房屋在使用上未有明显变化，比照双方租赁协议约定的租金2100元/月计算；2019年6月至2020年6月期间12个月，由于租赁房屋在征收拆除前被设置了围墙建筑物，使用上构成一定妨碍，比照上述租金2100元/月，按70%计算；2020年6月至2020年10月拆除前期间，由于该期间租赁房屋内装饰已损毁，不再具有使用功能，不作计算。按此计算，两被告应当支付原告的占有使用费为11×2100＋12×2100×70%＝40740元。原告另收取了两被告押金4200元，根据双方协议约定，押金条款未对无权占有的情形进行约定，且租赁期间两被告也无违约情形，故原告应予返还押金，本案中一并处理。综上，原告诉请理由部分成立，对其合理部分予以支持。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释［2020］15号）第一条规定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，比照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第十八条之规定，判决如下：一、被告牛求珍和被告余进辉于本判决生效后三日内共同支付原告程小琴房屋占有使用费36540元（40740－4200＝36540元）。二、驳回原告程小琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1218元，原告程小琴承担445元，被告牛求珍和被告余进辉共同承担773元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  郝斌亮人民陪审员  邵丽娟人民陪审员  傅晓儒二〇二一年三月二十二日书 记 员  徐 思