山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3626号 上诉人（原审被告）：丁鲁鲁，女，1988年7月30日出生，汉族，住山东省平度市。 被上诉人（原审原告）：衣希舜，男，1957年1月1日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：焦秋和，山东平都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于艳，山东平都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐慧丽，女，1955年2月15日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：焦秋和，山东平都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于艳，山东平都律师事务所律师。 原审被告：张芳，女，x年x月x日出生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：丁鹏升（张芳之夫），男，住山东省平度市. 上诉人丁鲁鲁因与被上诉人衣希舜、徐慧丽及原审被告张芳房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初67号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人丁鲁鲁上诉请求：1.判决撤销平度市人民法院（2020）鲁0283民初67号民事判决，依法改判驳回衣希舜、徐慧丽的诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由衣希舜、徐慧丽负担。事实和理由：一、本案争议房屋系丁鲁鲁购买所有，张芳无权擅自对外出卖，一审法院认定张芳有权出卖处分是错误的。本案争议的标的物系不动产，而不是动产，一切与该房屋相关的手续均明确记载了丁鲁鲁的名字，因此该房屋所有权人是丁鲁鲁，而不是张芳。丁鲁鲁从未委托张芳出卖该房屋，因此张芳无权私自出卖该房屋，一审法院对此认定买卖有效严重违背法律规定。二、该房屋尚未登记领取权属证书，依照法律法规的规定不得出卖，一审法院对此不予审查是错误的。涉案房屋尚未办理产权登记，依照法律法规的规定不得转让，因此双方的买卖合同即使存在也是无效的，一审法院对此不予审查是错误的。三、衣希舜、徐慧丽不是本案合同的相对人，其无权对此主张合同权利，因此其诉讼主体不合格，一审法院对此认定有误。张芳在一审中明确称根本不认识衣希舜、徐慧丽，也从未与衣希舜、徐慧丽谈过买卖房屋的事项，衣希舜、徐慧丽出示的收条明确记载是收到案外人张建军的房子预付款，且案外人张建军也从未说是为衣希舜、徐慧丽购买房屋。丁鲁鲁对上述事项及人员更是毫不知情，因此衣希舜、徐慧丽根本不是本案争议买卖合同的相对人，其无权对此主张权利，其向法院提起诉讼属主体不合格。四、一审判决依据已经废止的法律判决本案属于适用法律错误。一审法院判决本案的时间是2021年1月5日，此时《中华人民共和国合同法》已经废止，本案应当适用《中华人民共和国民法典》有关买卖合同的法律规定进行判决，因此一审法院依据《合同法》的规定判决本案属于适用法律错误。综合上述，一审法院认定事实错误，适用法律不当。为此根据有关法律规定。 被上诉人衣希舜、徐慧丽辩称，1.涉案房屋虽然是以丁鲁鲁的名义购买的，但购买房屋的时间是2007年11月5日，丁鲁鲁出生是1988年7月30日，丁鲁鲁是刚刚年满19周岁，无经济能力购买涉案的房屋，涉案房屋是以父母名义购买的。2.涉案的房屋缴纳契税的时间是2007年11月28日，当日平度市财政局出具了完税契证，2009年8月10日，丁鲁鲁接收了涉案房屋。并与开发商进行了涉案房屋的交接，有丁鲁鲁亲笔出具房屋交接书，该过程由徐慧丽全程参与，丁鲁鲁将签署的房屋交接书交给了徐慧丽。3.昌泰花苑居委会及涉案房屋的上下楼、左右住户，均给衣希舜、徐慧丽出具了证明，证明衣希舜、徐慧丽实际居住涉案房屋至今。4.自2008年10月开始至今，涉案房屋的物业、水电、燃气费一直由衣希舜、徐慧丽缴纳，对此有物业水电费，燃气费凭证为依据。5.涉案房屋的开发公司所收取的原始缴费凭证，暖气安装费、天然气安装费、有线电视安装费、维修基金、涉案房屋登记申请书、登记询问笔录等，均由丁鲁鲁母亲张芳在收取购房款后一并进行了交付。综上，一审法院对事实的认定是正确的。本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条，民法典适用前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律司法解释。因此本案的法律适用是正确的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 衣希舜向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令丁鲁鲁、张芳立即协助衣希舜、徐慧丽办理平度市x户过户手续（价值约60万）；2.本案一切费用由丁鲁鲁、张芳承担。一审庭审中，衣希舜、徐慧丽变更诉讼请求为确认衣希舜、徐慧丽与张芳、丁鲁鲁之间关于平度市x户的房屋买卖行为有效。 一审法院认定事实：1.张芳系丁鲁鲁的母亲。2007年11月10日丁鲁鲁以总价310,416元的价格，购买平度新源房地产有限公司坐落于平度市x户的楼房一套。2009年8月10日，双方对该房屋进行了交接，但房屋至今未办理产权证书。2.2009年，张建军（证人）与张芳协商购买本案房屋，2009年7月8日，张芳为张建军出具收条1份，载明：“今收到张建军幸福人家房子预付款叁拾壹万伍仟元正（￥315000.00）”。之后，张芳将该房屋的房款收据、完税凭证、契证等相关手续交给张建军，并交付了房屋。3.庭审中，张建军称，系衣希舜委托其代购本案房屋，并于2009年8月底将房屋交付给衣希舜。4.根据相关证明，衣希舜、徐慧丽于2010年开始居住本案房屋至今。 一审法院认为，衣希舜、徐慧丽向一审法院提起诉讼，请求确认衣希舜、徐慧丽之间关于平度市x户的房屋买卖行为有效，实质是确认买卖关系有效。针对庭审中双方争议焦点，一审法院分析如下。1.丁鲁鲁是否知情与买卖关系的效力。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案房屋买卖时，丁鲁鲁正在上学，张芳系丁鲁鲁的母亲，可以提供房屋房款收据、完税凭证、契证等原始手续，且能够交付房屋，这些都使衣希舜、徐慧丽有理由相信张芳有权代理丁鲁鲁出售房屋，加之衣希舜、徐慧丽住在涉案房屋近10年之久，在此情况下不宜确认合同无效。故，无论丁鲁鲁知情与否，不影响买卖关系的成立和生效。2.买卖合同关系的相对人。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人的代理人关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使对第三人的权利。”。本案虽然在形式上以自己名义购买房屋，但庭审中其承认受衣希舜、徐慧丽委托，并将相关情况予以披露，故衣希舜、徐慧丽享有合同相对人的权利。3.衣希舜、徐慧丽已付款项是否为全部房款。本案解决的是合同的效力的问题，张芳收到的315,000元系全部房款还是部分房款，是合同有效前提下的合同履行问题，不影响本案的裁判结果，一审法院不做分析认定。若丁鲁鲁、张芳认为衣希舜、徐慧丽未付清全部款项，可另案主张。综上，衣希舜、徐慧丽与张芳之间虽未签订房屋买卖合同，但实际形成房屋买卖合同关系，张芳虽无丁鲁鲁授权，但构成表见代理。故丁鲁鲁与衣希舜、徐慧丽之间关于平度市x户的房屋买卖行为（关系）有效。张芳系代理人，不与衣希舜、徐慧丽产生买卖关系。另因本案系确认之诉，衣希舜、徐慧丽自认在房屋买卖时未和丁鲁鲁确认，其存在一定过错，而丁鲁鲁无过错，诉讼费由衣希舜、徐慧丽自行承担。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第四百零三条的规定，判决：一、衣希舜、徐慧丽与丁鲁鲁之间关于平度市x户的房屋买卖行为（关系）有效；二、驳回衣希舜、徐慧丽对张芳的诉讼请求。案件受理费9800元，由衣希舜、徐慧丽负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审法院查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案双方争议的焦点为衣希舜、徐慧丽与丁鲁鲁之间的房屋买卖行为是否有效。本案中，张芳与丁鲁鲁系母女关系，涉案房屋虽以丁鲁鲁的名义购买，但是房款收据、完税凭证、契证等原始手续均有张芳持有，且张芳亦实际交付了涉案房屋，因此，衣希舜、徐慧丽有理由相信张芳有代理权，张芳应对此承担相应法律责任。关于衣希舜、徐慧丽是否是买卖行为相对人问题，本院认为，涉案房屋虽以张建军的名义从张芳处购买，但张建军在一审中出庭作证并承认其系受衣希舜的委托以自己的名义购买涉案房屋，且张建军亦已将张芳出具的收条、涉案房屋的相关原始凭证交给衣希舜、徐慧丽并实际向衣希舜、徐慧丽交付涉案房屋，故衣希舜、徐慧丽是买卖行为的相对人，可以向丁鲁鲁主张权利。丁鲁鲁主张涉案房屋买卖行为无效，但其未提交证据证明双方之间的买卖行为存在法律规定的无效情形，对其主张，本院不予采信。 关于丁鲁鲁主张的一审判决适用法律错误问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，双方买卖行为发生在2009年，本案系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，因此一审法院适用《中华人民共和国合同法》并无不当，丁鲁鲁的该项主张无法律依据，本院不予采信。 综上所述，丁鲁鲁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人丁鲁鲁负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯 娜 审判员  王化宿 审判员  盛新国 二〇二一年三月二十九日 法官助理石 晗 书记员马文淑 书记员李珊珊