江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终642号上诉人（原审原告）：吉安市同创房地产置业顾问有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区井冈山大道123号（恒荣丽景花苑）1栋6号，统一社会信用代码91360802693723980J。法定代表人：肖英，该公司总经理。委托诉讼代理人：何春园，北京市炜衡（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安新悦力创房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区恒丰花园2-3-1901号，统一社会信用代码91360802MA3821DP09。法定代表人：吕卓萌，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴达嵩，江西帝衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：丛师伟，江西帝衡律师事务所律师。上诉人吉安市同创房地产置业顾问有限公司（以下简称同创公司）因与被上诉人吉安新悦力创房地产开发有限公司（以下简称新悦公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2021）赣0802民初353号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人同创公司的委托诉讼代理人何春园，被上诉人新悦公司的委托诉讼代理人戴达嵩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同创公司上诉请求：1．撤销原判，改判被上诉人支付其佣金417,944元及利息（利息自起诉之日起至实际清偿完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定上诉人推介的13户客户认购后签署商品房买卖合同的时间在2019年4月21日后，商品房买卖合同签署时间已超过双方服务合同约定的时间，继而认定该13户客户属无效推介而不支持该佣金显属不当。首先，上诉人对该13户客户均申请了延期付款政策，付款和签约时间均在2019年4月6日后，双方对签约时间超过合同约定时间达成一致意见，且被上诉人自有系统载明的“保护期变更”亦可证实，其次，双方的工作流程是上诉人报备的客户先由被上诉人核查，核实客户不属于无效推介后再签署成交确认单，被上诉人客户详情截图可以证实该13户客户属成功销售客户，被上诉人签字确认的客户成交确认表可视为结算代理服务费的凭证，被上诉人理应支付推介佣金。新悦公司辩称：结算佣金的条件既要符合认购条件，又要满足在约定期限内签署商品房买卖合同并完成交款，针对合同终止时已达到认购条件的客户有期限的特别要求，成功销售并不等同于可结算佣金的有效成交客户，同创公司在双方服务合同终止后的15天内未及时促成该13户客户交款并签署商品房买卖合同，依据双方服务合同第四条第三款的约定，被上诉人无需支付该13户客户的佣金，同创公司对于保护期的理解有误，保护期是指保护客户不被他人不正当截客，使他人无法报备的期限，但并不能排除上诉人应在合同约定期限内促成客户交款，客户认购后上诉人仍需积极履行促成认购客户交款并签订商品房买卖合同的义务。同创公司向一审法院起诉请求：1．判令新悦公司支付佣金417,944元及利息（利息自起诉之日起至实际清偿完毕之日止按银行同期贷款利率计算）；2．本案诉讼费、保全费全部由新悦公司承担。一审法院认定事实：2019年1月7日，同创公司（乙方）与新悦公司（甲方）签订了一份《合同书》。该合同约定，甲方授权乙方为其开发建设的项目经销事宜；合作形式：甲方委托乙方代为推销吉安新力·帝泊湾楼盘，乙方负责寻找、搜集、挖掘潜在购买客户，并最终促成甲方与客户签订《商品房买卖合同》；合作时间：2019年1月7日至2019年4月6日；合同金额：暂定金额15万元，结算以实际产生费用为准；双方还对各方的权利义务、费用结算方式、退房客户佣金处理、客户报备及带访制度、特别规定等进行了详细约定。其中：第四条费用结算方式。1、通过乙方带入现场成交符合结算条件，按照销售套数结算佣金。2、具体标准如下：成交套数1-10套，服务费计提比例为购房合同金额＊1.6%；成交套数11-15套，服务费计提比例为购房合同金额＊1.8%；成交套数16-20套，服务费计提比例为购房合同金额＊2%；成交套数21套及以上，服务费计提比例为购房合同金额＊2.5%。3、结算条件：一次性付款客户签署《商品房买卖合同》并支付全款后结算全部佣金；按揭付款客户交纳齐首付款签署《商品房买卖合同》后结算50%佣金，办理好按揭手续进入待放款状态结算剩余50%佣金。4．认购条件确认：以交付足额定金并签署认购协议书为准。5．跳点计提核算：以上分销佣金结算跳点计提比例按照合同期内按自然月成交套数分月核计，不重复累加计算。6．甲方将在乙方达到发放佣金标准并收到乙方出具的等额、合法有效增值税专用发票后15个工作日内向乙方支付相应成交佣金。结算方式：总价款＊当月核计产品计提比例＊进度结算比例。7、本合同终止时达到认购条件，客户在15天内完成交款签署商品房买卖合同，逾期视为无效成交不结算佣金。第五条退房客户佣金处理。1．已结算佣金的房源非甲方原因（包括但不限于客户原因、政策变化、政府原因等）发生挞定或退房，甲方已支付乙方佣金需全额退还，……。3．因客户退房、挞定导致月销售总套数达不到现有佣金点位标准的，按退房、挞定后月销售总套数对应的佣金点位进行结佣，按退房、挞定前佣金点位结算及支付的佣金部分应在乙方接到甲方通知后7个工作日内由乙方退还给甲方。……。第六条客户报备及带访制度。1．分销来访客户标准流程。（1）所有客户带访需经由明源系统（新力聚客源）报备、带访确认成交后方可结算佣金。……。4．成交确认。甲方受托人应在乙方推介的客户签订《认购书》时，在《新力成交确认表》上签名确认乙方工作。本表一式三份，各方各持一份。经甲方受托人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证，视为乙方的代理销售工作已完成。……。2019年2月21日，双方又签订了一份《吉安帝泊湾项目分销合同补充协议》（以下简称《补充协议》），该补充协议就佣金比例事项进行了调整，约定成交套数5套以上（含5套），服务费计提比例为购房合同金额＊1.8%；成交套数10套以上（含10套），服务费计提比例为购房合同金额＊2%；备注1：2019年2月，此协议期限外的成交佣金按原合同标准计提；备注2：执行专场分销业务员2月周末（2月23日-24日）带客成交奖励分销业务人员1,000元现金（现金由活动公司代付）。双方还约定该补充协议期限：自2019年2月21日至2019年2月28日止，补充协议内容与原合同有冲突的，以本补充协议为准，本补充协议未涉及的甲乙双方权利、义务、责任及其他条款等均按原合同执行。合同签订后，同创公司开始履行合同事宜。其中，2019年1月份，同创公司推荐客户中成交新悦公司房源共计6套，其中客户曾春宾成交1套。2019年2月1日-2月20日，同创公司推荐客户中成交新悦公司房源共计4套；2019年2月21日-2月28日，同创公司推荐客户中成交新悦公司房源共计23套，其中客户刘喜芳、祁红英各成交1套，另有6户客户后期退房。新悦公司认可2019年3月份服务费计提比例按照2.5%计算。现同创公司以新悦公司未全部给付曾春宾、庄河波、王玉凤、曾莲凤、彭德锋、张慧珍、曾学峰、肖时亮、杨城、张小军、刘志峰、陈紫宇、周银香、彭伏媛、刘平、袁凯、傅小彬、罗会金、王辉19户推荐客户的成交佣金诉至法院。同创公司因此发生诉前财产保全费2,610元，另查明，该19户客户中，曾春宾、王玉凤、曾莲凤、彭德锋、张慧珍、曾学峰、肖时亮、张小军、刘志峰、陈紫宇、彭伏媛、刘平、王辉这13户客户认购后签署商品房买卖合同的时间均是在2019年4月21日之后。客户庄河波、杨城、周银香、袁凯、傅小彬、罗会金的购房合同金额分别为1,164,762元、977,974元、940,742元、1,145,147元、1,150,167元、1,168,888元，除庄河波是在2019年2月成交的外，其余五位均在2019年3月成交。新悦公司已给付新悦公司客户庄河波、杨城、周银香、袁凯、傅小彬、罗会金的成交佣金分别为14,560元、12,225元、11,759元、14,314元、14,377元、14,611元。一审法院认为，双方签订的《合同书》及《补充协议》均系当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。同创公司为新悦公司提供了销售推介服务，新悦公司应依约支付相应佣金。本案的争议焦点：1、同创公司推荐客户中于2019年4月21日之后与新悦公司签署商品房买卖合同的，新悦公司应否向同创公司结算佣金；2、2019年2月服务费计提比例该如何适用。关于焦点一：根据《合同书》第四条费用结算方式第7点，本合同终止时达到认购条件，客户在15天内完成交款签署商品房买卖合同，逾期视为无效成交不结算佣金。本案中，同创公司诉请新悦公司未支付全部佣金的19户推荐客户中，曾春宾、王玉凤、曾莲凤、彭德锋、张慧珍、曾学峰、肖时亮、张小军、刘志峰、陈紫宇、彭伏媛、刘平、王辉这13户客户认购后签署商品房买卖合同的时间均是在2019年4月21日之后，已经超过了合同约定的商品房买卖合同签署时间，按约定不能结算佣金。合同中虽有约定经甲方受托人签字确认的客户成交确认表可作为乙方结算代理服务费的凭证，视为乙方的代理销售工作已完成，但这是双方结算的最基本条件，双方结算还应满足结算方式的特别约定，且根据合同约定同创公司除了负责寻找、搜集、挖掘潜在购买客户，还要最终促成甲方与客户签订《商品房买卖合同》，同创公司无证据证明新悦公司拖延时间与客户签署商品房买卖合同，因此，同创公司主张新悦公司支付该13户客户的佣金，不予支持。关于焦点二：由于2019年2月份同创公司推荐并成交的23户客户中有6户客户认购后后期退房，根据合同约定，因客户退房导致月销售总套数达不到现有佣金点位标准的，按退房后月销售总套数对应的佣金点位进行结佣，故此6套不作为当月计算佣金点位的依据。另外，经核实，客户刘喜芳、祁红英两户的认购时间均是在2019年2月21日-2月28日期间，因此，新悦公司辩称客户刘喜芳、祁红英在2019年3月份认购，应当算作3月份的认购套数，不予支持。综上，结合2019年2月1日-2月20日同创公司推荐客户成交新悦公司房源4套，故2019年2月份的成交套数应认定为21套。通过对《合同书》中结算具体标准与《补充协议》结算调整标准的比较发现，《补充协议》在成交套数下降的情况下服务费计提比例反而比原标准升高，这说明双方签订此《补充协议》意在鼓励同创公司在2019年2月21日-2月28日该期间进行销售推介服务。但该《补充协议》实际履行过程中，当2019年2月21日-2月28日成交套数在10套以上（含10套）且2019年2月成交总套数在21套及以上时，会对合同条款的理解发生争议。按《补充协议》约定，2019年2月1日-2月20日，成交佣金按原合同标准计提，2019年2月21日-2月28日，成交佣金按调整后的标准计提。这会造成2019年2月21日-2月28日成交套数在10套以上（含10套）且2019年2月成交总套数在21套及以上在计算服务费计提比例时反而降低，即2019年2月1日-2月20日期间，服务费计提比例≤2.5%，2019年2月21日-2月28日期间，2019年2月21日-2月28日为2%，但是按照原合同标准服务费计提比例则应全部为2.5%。一审认为，当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯及诚实信用原则确定条款的真实意思。本案中，双方对2019年2月份服务费计提比例有争议，但双方签订《补充协议》的目的意在鼓励同创公司进行销售推介服务，如果2019年2月21日-2月28日成交套数在10套以上（含10套）且2019年2月成交总套数在21套及以上的情况下反而降低服务费比例分段计提，不符合合同目的，也不符合市场交易习惯。因此，2019年2月份的服务费计提比例应统一适用2.5%而不应分段计算，新悦公司辩称应分段计算且应退还差额部分，不予支持。综上，新悦公司还应支付同创公司客户庄河波、杨城、周银香、袁凯、傅小彬、罗会金剩余成交佣金。因新悦公司认可2019年3月份服务费计提比例按照2.5%计算，因此新悦公司还应支付同创公司客户庄河波、杨城、周银香、袁凯、傅小彬、罗会金剩余成交佣金分别为14,559.05元（1,164,762元＊2.5%-14,560元）、12,224.35元（977,974元＊2.5%-12,225元）、11,759.55元（940,742元＊2.5%-11,759元）、14,314.68元（1,145,147元＊2.5%-14,314元）、14,377.18元（1,150,167元＊2.5%-14,377元）、14,611.2元（1,168,888元＊2.5%-14,611元），以上合计81,846.01元。同创公司诉请的利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定，判决：吉安新悦力创房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付吉安市同创房地产置业顾问有限公司佣金81846.01及利息（以81,846.01元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年1月4日起计算至实际付清之日止）。案件受理费23,660元，减半收取计11,830元，诉前财产保全费2,610元，合计14,440元，由吉安市同创房地产置业顾问有限公司负担12,679元，由吉安新悦力创房地产开发有限公司负担1,761元。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：同创公司提交两组证据，第一组证据：其向新悦公司出具的《新力请佣情况说明》、《特别说明》各一份（复印件）、同创公司与新悦公司微信聊天记录截图一张、曾春宾等13户客户的成交客户详情截图13张，拟证明上诉人对该13户客户均申请了延期付款政策，双方对签约时间进行了保护期变更，可证实13户客户属上诉人成功销售的客户，新悦公司应支付佣金。新悦公司质证称对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，三份证据均是复印件，《新力请佣情况说明》、《特别说明》均是上诉人单方制作，微信聊天记录及13户客户成交客户详情截均是打印件，存在篡改可能，不能证明系被上诉人的原因导致客户未能在服务合同期内签约。本院认为《新力请佣情况说明》、《特别说明》未提交原件，真实性不予确认，该证据系同创公司单方制作，新悦公司并未盖章确认，关联性不予确认，微信聊天记录截图系同创公司单方提供的打印件，不能核实对方的身份，关联性不予确认，成交客户详情截图载明该13户客户均系2019年4月21日之后签署的商品房买卖合同，不能证实双方就签约时间达成保护期变更的协议，上述证据不能实现其证明目的，不予采信。第二组证据：同创公司关于戴招娥的情况说明一份、戴招娥推介客户确认单、签约审批表、商品房认购书、2019年4月成交明细表、上诉人财务万樱与吉安房江湖科技有限公司财务人员龙颜君的微信聊天截图3张、上诉人员工帅敏与被上诉人公司徐斌的微信聊天截图12张、新悦公司与吉安房江湖科技有限公司2021年3月11日金额为40,524元工程款的转账凭证，新悦公司与江西同创优房置业顾问有限公司金额为1,537,227元营销款的转账凭证等七份证据，拟证明戴招娥签署商品房买卖合同的时间在2019年4月6日之后，与案涉13户客户情况类似，被上诉人认可并向关联公司吉安房江湖科技有限公司转账支付戴招娥的推介佣金，吉安房江湖科技有限公司向上诉人转付了戴招娥的佣金，以证实案涉13户客户新悦公司亦应支付佣金。新悦公司质证称上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，均是复印件，真实性不予认可，戴招娥的认购时间系本案案涉服务合同终止后，戴招娥应属吉安房江湖科技有限公司的推介客户，微信聊天记录均是可篡改的打印件，转账凭证系上诉人与第三人吉安房江湖科技有限公司的经济往来，与被上诉人无关，不应采信。本院认为情况说明系同创公司单方制作，未经新悦公司盖章确认，不予采信，客户确认单、签约审批表、商品房认购书、2019年4月成交明细表属吉安房江湖科技有限公司关于戴招娥是否推介成功、新悦公司应否支付戴招娥的推介佣金的相关材料，该材料与新悦公司应否支付同创公司诉争13户客户佣金无关；微信聊天截图均是打印件，未提供微信原始记录予以核对，亦未提供相应证据证实聊天对象的身份信息，不能证实对方系新悦公司的工作人员徐斌，退一步讲，微信聊天亦未直接涉及案涉13户客户且载明新悦公司认可支付同创公司案涉13户客户的推介佣金，不能实现其证明目的，不予采信，转账记录均属新悦公司与其他公司的转账，与本案争议事项无关，与本案无关联性，对上述第二组证据不予采信。二审查明，曾春宾、王玉凤、曾莲凤、彭德锋、张慧珍、曾学峰、肖时亮、张小军、刘志峰、陈紫宇、彭伏媛、刘平、王辉等13户签署商品房买卖合同的时间分别为2019年9月5日，2019年5月4日，2019年5月20日，2019年5月30日，2019年9月23日，2019年6月3日，2019年4月22日，2019年6月23日，2019年5月23日，2019年5月3日，2019年4月24日，2019年5月5日，2019年4月30日。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：同创公司与新悦公司签订的《分销合同》第二条约定合作时间自2019年1月7日至2019年4月6日，《分销合同》第四条费用结算方式第7点约定本合同终止时达到认购条件，客户在15天内完成交款签署商品房买卖合同，逾期视为无效成交不结算佣金。本案中，同创公司推介的曾春宾、王玉凤等13户客户虽在2019年4月6日前签订认购协议书，其应引导促成曾春宾、王玉凤等13户客户最迟在《分销合同》终止时15天内完成交款签署商品房买卖合同，但该13户与新悦公司签署商品房买卖合同的时间均在2019年4月21日之后，大部分合同签署时间甚至在2019年5月、6月，已超过了《分销合同》约定的商品房买卖合同签署时间，按约定不能结算佣金。《分销合同》第六条第四款虽约定经甲方（新悦公司）受托人签字确认的客户成交确认表可作为乙方（同创公司）结算代理服务费的凭证，视为乙方（同创公司）的代理销售工作已完成。该条约系双方结算的最基本条件，同创公司除了负责寻找、搜集、挖掘潜在购买客户，还应满足结算方式的特别约定即符合《分销合同》第四条关于结算的约定，促成客户与新悦公司签订《商品房买卖合同》并在15天内完成交款，同创公司无证据证明新悦公司拖延时间与客户签署商品房买卖合同，故一审认定新悦公司无需支付同创公司该13户客户的佣金并无不当。上诉人同创公司主张对该13户客户均申请了延期付款政策、付款签约时间均在2019年4月6日之后，本院认为，延期付款系影响佣金支付的主要合同条款，属对《分销合同》主要内容的变更，若双方对此予以变更，双方应达成书面变更协议或由新悦公司做出同意延期付款的意思表示，同创公司未提供充分有效证据予以证实，该主张缺乏依据，且与一、二审查明的事实不符，同创公司关于保护期已变更的陈述不予采信，关于支持该13户的推介佣金的上诉请求不予支持。综上所述，同创公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,341.47元，由上诉人吉安市同创房地产置业顾问有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  肖永兰审判员  罗良华二〇二一年三月十八日法官助理郭琴书记员纪慧