甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2021）甘0982民初184号   原告：李倩，女，1986年1月6日出生，汉族，住敦煌市。   被告：敦煌魅力旅游发展有限公司，住所地敦煌义务商贸城五楼，统一社会信用代码：91620982MA72QR2W1Q。   法定代表人：王超群。   被告：甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部，住所地敦煌义务商贸城五楼，统一社会信用代码：916209825955000544。   法定代表人：谢俊巍，总经理。   委托诉讼代理人：杨丽娟，项目部财务总监。   原告李倩与被告敦煌魅力旅游发展有限公司（以下简称魅力公司）、甘肃天诚房地产开发有限责任公司敦煌项目部（以下简称天诚公司敦煌项目部）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李倩、被告天诚公司敦煌项目部的委托诉讼代理人杨丽娟到庭参加了诉讼，被告魅力公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。   李倩向本院提出诉讼请求：1、要求魅力公司、天诚公司敦煌项目部支付2019年10月1日至2020年9月30日一年度的商铺租金欠款11564.4元；2、要求魅力公司、天诚公司敦煌项目部支付一年期违约金4221元；3、要求魅力公司、天诚公司敦煌项目部支付2020年10月1日至2021年9月30日一年度的商铺租金欠款11564.4元；4、要求魅力公司、天诚公司敦煌项目部支付2020年10月1日至2021年1月15日违约金1237.4元。以上1-4项合计28587.2元。事实和理由：2016年5月，魅力公司在监管方天诚公司敦煌项目部在场的情况下与李倩签订了商铺租赁协议，约定李倩将其所有的敦煌义务商贸城二楼商铺出租给魅力公司经营使用，租赁期限为6年，自2016年10月1日至2022年9月30日止，前三年租金按照购房款总价（192740元）的5%支付，后三年每年按照购房款总价的6%支付租金，租金支付时间为每年的10月1日至10月15日，如不按时足额支付租金，每日按合同年租金总额的1‰支付违约金。李倩依约向魅力公司交付了出租商铺，魅力公司一直使用经营中。李倩多次索要拖欠租金未果，遂诉至法院。   魅力公司未到庭亦未进行答辩。   天诚公司敦煌项目部辩称，对2019年到2020年间的租金及违约金无异议。对2020年10月1日至2021年9月30日一年度的商铺租金欠款11564.4元有异议，租赁期限未到，请求驳回该项诉讼请求；对2020年10月1日至2021年1月15日的违约金1237.4元，请求法庭酌情予以调整。根据租赁协议和实际经营情况，天诚公司敦煌项目部作为监管方的意见如下：李倩购买了天诚公司敦煌项目部的商铺，业主希望天诚公司敦煌项目部招商推动，后随着文博会的召开，魅力公司承租了二楼68家商铺用于经营，投入资金2千多万，因魅力公司对核算不清楚天诚公司敦煌项目部参与合同介入了核算。魅力公司自2018年开始便已陷入严重亏损，因无力经营被迫闭门歇业，租赁商铺空置。按照双方签订的商铺租赁管理协议中的约定，该协议应当在2020年9月30日终止，现请求法庭解除双方签订的商铺租赁管理协议。同时，商铺租赁管理协议的主要履行方是魅力公司，天诚公司敦煌项目部只是监管方，监督协议的履行和负责商铺的物业管理，所拖欠的租金与天诚公司敦煌项目部无关，应由魅力公司负责支付。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院认定如下：   李倩提交的商铺委托租赁合同、商铺租赁管理协议、商品房预售合同、商品房买卖合同备案登记申请书，拟证实魅力公司租赁李倩所有的义乌商贸城的商铺，合同上约定了租赁标的、租金及租赁期限。天诚公司敦煌项目部质证后对商铺租赁管理协议、商品房预售合同、商品房买卖合同备案登记申请书没有异议，但商铺委托租赁合同是2014年签订的与本案无关。本院认证认为，商铺委托租赁合同系2014年签订且委托租赁期限为1年，与本案商铺租赁事宜无关，本院不予采信；对天诚公司敦煌项目部无异议的商铺租赁管理协议、商品房预售合同、商品房买卖合同备案登记申请书，天诚公司项目部无异议，本院予以采信。   依据上述有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：   李倩从天诚公司敦煌项目部处购买位于敦煌义乌商贸城二层C-57号商铺，建筑面积最终核定为20.97平方米，售价为每平方米9191元，支付购房款192740元。2016年5月2日，李倩作为甲方与乙方魅力公司、丙方天诚公司敦煌项目部签订商铺租赁管理协议，就李倩将上述房屋出租给魅力公司使用进行约定。其中，租赁期限为6年，从2016年10月1日至2022年9月30日止；租金支付方式及支付时间为：租金核算以购房款总价（折后价）为依据。前三年每年按照房款总价的5%返租金，后三年每年按照房款总价的6%返租金。租金按照整年度返还，乙方每年按时足额将租金打入丙方账户，委托丙方支付给甲方。租金支付时间，第一年支付时间为2016年10月1日-10月15日，次年支付时间为第一年租金支付时间的对应期间，以此类推。乙方租赁期间有权因经营的需要改变商铺现有的建筑装修格局。乙方委托丙方全权负责商铺的物业管理，但暖气、水电、物业等费用由乙方承担。违约责任为：1、……；2、乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方；3、……；6、在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。协议签订后，李倩将商铺交付魅力公司使用，魅力公司将商铺进行整体改造，并依约支付了部分租金。魅力公司、天诚公司敦煌项目部自2019年10月1日起至今再未支付租金，李倩于2021年1月15日提起本案诉讼。   另查明，天诚公司敦煌项目部要求解除合同，本院当庭询问李倩是否同意解除合同，李倩不同意解除合同，陈述如果解除合同，魅力公司、天诚公司敦煌项目部应当支付合同上约定的未支付的租金、违约金以及将商铺恢复原状。   本院认为，第一，案涉商铺租赁管理协议是否应予解除的问题。依据现查明的事实，魅力公司迟延支付租金的违约行为已致使双方之间的合同目的不能实现，为避免李倩损失的进一步扩大，双方所签订的商铺租赁管理协议于2021年3月3日（开庭之日）应予解除。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，依据商铺租赁管理协议的约定，第四年度（2019年10月1日至2020年9月30日）的租金为11564.4元（192740元╳6%=11564.4元）、2020年10月1日至2021年3月3日的租金4847.5元（192740元╳6%/365天╳153天=4847.5元），合计16411.9元，本院予以支持。对于违约金，依据商铺租赁管理协议的约定，魅力公司未能按照约定期限给付租金的行为确系违约行为，应向李倩承担违约责任。诉讼中，李倩以商铺租赁管理协议第九条第二项的约定“乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方”，主张由魅力公司支付违约金。本院认为，李倩以此所主张的违约金的数额已高于违约行为给其所造成的损失，故对于违约金的数额，本院应予调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。第五百八十五条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。魅力公司未按时支付租金而造成李倩的损失，可认定为资金占用期间的利息损失。在本案中，按照参照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算未超过30%，足以弥补损失，因此2019-2020年度的应付租金11564.4元，资金占用期间的利息损失为11564.4×4.75%/365天×518天（自2019年10月1日至2021年3月3日）×1.3倍=1013.4元，自2020年10月1日至2021年3月3日的租金4847.5元，资金占用期间的利息损失为4847.5×4.75%/365天╳153天×1.3倍=125.5元，合计1138.9元，对于该金额本院予以支持。商铺租赁管理协议解除后，魅力公司应将商铺向李倩进行返还。因商铺租赁管理协议对返还的租赁物的状态无约定，故依据法律规定，应以原状返还。同时，本案现有证据无法证实商铺出租时的原状，故对于商铺原状的恢复，宜以隔墙隔断独立成间为标准。天诚公司敦煌项目部作为商铺的开发、承建、出售及监管方，在魅力公司恢复商铺原状的过程中，应当负有协助义务，通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等事项，恢复商铺原状的费用，由魅力公司承担。依据合同的相对性原则，天诚公司敦煌项目部非商铺租赁管理协议的相对方及使用人，故李倩要求天诚公司敦煌项目部支付租金并承担违约金的诉求，无法律依据及合同约定，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百七十八条、第五百七十九条、第五百八十四条、五百八十五条、第七百二十一条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除李倩与敦煌魅力旅游发展有限公司、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部于2016年5月2日签订的商铺租赁管理协议；   二、敦煌魅力旅游发展有限公司于本判决生效后30日内将商铺恢复原状（独立成间）并向李倩返还，逾期未能恢复的，李倩可自行恢复，由此而产生的费用由敦煌魅力旅游发展有限公司承担，甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部应通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等方式对商铺恢复原状负协助义务；   三、敦煌魅力旅游发展有限公司支付李倩商铺租金16411.9元、违约金1138.9元，合计17550.8元，限于本判决生效后30日内履行；   四、驳回李倩的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费514元（李倩已预交），由李倩负担276元，由敦煌魅力旅游发展有限公司负担238元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判长 任玉娜   审判员 张晓婧   人民陪审员 王长江     二〇二一年三月十六日   法官助理 赵 静   书记员 刘 洋