四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终308号 上诉人（原审原告）：王莉，女，1976年10月17日出生，汉族，户籍所在地：四川省攀枝花市仁和区，现住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：廖周**，四川明俐律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人（原审原告）：梁小丽，女，1981年10月3日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：廖周**，四川明俐律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审被告）：四川上恒房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市**机场路**，统一社会信用代码：91510400062360626K。 法定代表人：李静，该公司总经理。 委托诉讼代理人：甘斌，四川渡攀律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人王莉、梁小丽因与被上诉人四川上恒房地产开发有限公司（以下简称上恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初1852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王莉、梁小丽的委托诉讼代理人廖周**、被上诉人上恒公司的委托诉讼代理人甘斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王莉、梁小丽上诉请求:撤销一审判决，改判支持王莉、梁小丽的诉讼请求。事实和理由：1.《补充协议》是上恒公司为重复使用而预先拟定的格式条款，《补充协议》第五条第二款改变了《商品房买卖合同》第二十条的约定，实质减轻或免除上恒公司的义务，符合《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款无效。2.《补充协议》未备案，按照备案合同《商品房买卖合同》第二十条约定：王莉、梁小丽在房屋交付365日内应取得房屋所有权证书，而不是取得房屋所有权登记。一审判决认定案涉房屋取得权属登记，上恒公司就履行了合同义务错误。3.攀枝花市在2016年9月10日才施行不动产统一登记制度，王莉、梁小丽未按约取得房屋所有权证书不是政府和个人因素造成。4.王莉、梁小丽在《商品房买卖合同》中已经委托上恒公司办理房屋登记，并出具委托书。上恒公司提交的证据不能证明催告王莉、梁小丽办理登记，延期办理房屋所有权登记不是王莉、梁小丽的原因。 上恒公司辩称,1.按照《补充协议》第十条的约定，协议条款是双方全面理解并协商一致签订的。2017年4月28日王莉、梁小丽已经取得不动产权证书，王莉、梁小丽将证书交给了攀枝花市农村商业银行股份有限公司东区支行。2.王莉、梁小丽于2017年3月15日才按要求提供材料，迟延办证不是上恒公司的原因导致，上恒公司无任何违约行为，应当驳回上诉，维持原判。 王莉、梁小丽向一审法院起诉请求：判决上恒公司从2016年7月1日起至王莉、梁小丽取得房屋所有权证书为止，每日按116元向王莉、梁小丽支付违约金（至起诉时违约金约为160080元）；并由上恒公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2014年12月5日，上恒公司与王莉、梁小丽签订《商品房买卖合同》，主要约定：王莉、梁小丽共同购买上恒公司开发的位于攀枝花××广场××栋××路××号商品房；计价方式与价款为按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米22000元，总价款1160940元；交付条件为出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；产权登记内容中转移登记约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买受人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证本之日止。合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，王莉、梁小丽、上恒公司签订《补充协议》，其中约定：本合同所指商品房为上恒广场1-38号商铺，门牌号新福路11附1号；按揭贷款方式为买受人在签订合同当日支付首付款人民币580940元，余款580000元采用银行按揭贷款方式支付；出卖人除承担在建造该商品房时不具备买受人办理房地产权属证书的条件而不能向买受人提交房地产权属证书的责任以外，双方补充约定，如因政府部门或买受人的原因，买受人不能在730天内取得房地产权属证书时出卖人免责。合同签订当日，梁小丽、王莉实际向上恒公司交纳了购房款580940元。该房屋办理了《攀枝花市房地产管理局商品房预售合同网上备案表》，其中载明：售房人上恒公司，购房人王莉等2人按份共有，商品房位于东区××路××号，共有人梁小丽所占份额50%、王莉所占份额50%。2015年6月30日，上恒公司按约向梁小丽、王莉交付了案涉房屋。2015年5月7日，梁小丽（借款人、抵押人）、攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行（贷款人）、上恒公司（保证人）签订《个人住房／商业用房借款合同》，主要约定：借款人借款用于购置东区××路××号，房屋价值1160940元，售房人为上恒公司；借款金额为580000元；借款期限为72个月，即从2015年5月11日起至2021年5月10日止；抵押人梁小丽、抵押财产共有人王莉，抵押财产为东区新福路11号附1号，抵押财产的评估价值1160940元；抵押人与贷款人应依法及时办理抵押登记，抵押人应将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证应交贷款人持有。2015年5月11日，王莉与梁小丽之夫亓浩力分别向攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行出具《抵押担保承诺函》。2017年3月15日，王莉、梁小丽、上恒公司双方共同向攀枝花市不动产登记中心填写并提交《房屋转让申请书》《攀枝花市不动产登记申请书》《询问记录》。2017年4月28日，梁小丽、王莉取得房屋所有权登记。同时，在上恒公司委托律师调取的《房屋信息摘要》中载明：房屋地址为新福路11附1号；登记权利人为梁小丽、王莉，登记义务人为上恒公司，抵押权人为攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行；备注：梁小丽、王莉于2017年5月5日15:49:10，通过【商品房买卖备案（二审）】取得该房产，所有权证号【201612280001】。 一审法院认为，梁小丽、王莉与上恒公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则严格履行合同义务。梁小丽、王莉作为房屋买受人，已按照合同约定履行了支付房屋价款等合同义务，上恒公司作为出卖人应按照合同约定履行办理房屋所有权转移登记的义务。2015年6月30日，上恒公司向梁小丽、王莉交付了涉案房屋，按照《商品房买卖合同》约定，上恒公司应当在2016年6月30日前完成转移登记。但依据2015年3月1日颁布施行的《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”之规定，上恒公司与梁小丽、王莉在2017年3月15日才共同向不动产登记中心提交申请，按照双方签订的《补充协议》约定“如因政府部门或买受人的原因，买受人不能在730日内取得房地产权属证书时出卖人免责”，梁小丽、王莉不能在730日即2017年6月30日前内取得房地产权属证书时上恒公司免责，现梁小丽、王莉实际取得房屋所有权登记的时间为2017年4月28日，因此，上恒公司并未违约。梁小丽、王莉提出上恒公司应当支付从2016年7月1日起至2020年4月21日止的违约金。一审法院认为，房屋权利的转移包括房屋的转移占有和权利交付，在涉案房屋已转移占有的情况下，不动产权利登记机关对涉案房屋进行权属登记即已表明上恒公司履行了权利交付的合同义务。梁小丽、王莉作为买受人在2017年4月28日即已实际取得涉案房屋的全部权利，包括涉案房屋的房屋所有权证书，该证书的取得不以上恒公司实际向其交付证书原件为要件。因此，对梁小丽、王莉的诉讼请求，一审法院不予支持；对上恒公司的抗辩意见，一审法院予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决:驳回梁小丽、王莉的诉讼请求。一审案件受理费3502元，减半收取计1751元，由梁小丽、王莉负担。 二审时，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审中，王莉、梁小丽向本院提交第一组证据《公告》，拟证明攀枝花市在2016年9月10日以后才实施不动产登记制度。第二组证据不动产登记审批表、四川增值税普通发票2张、税收缴款书，拟证明涉案房屋的不动产权证书是上恒公司的工作人员杜鹃领取，《补充协议》未经备案，涉案房屋的总价是1164021.52元。 上恒公司质证认为，第一组证据与本案无关，《公告》的内容并不是不执行《不动产登记暂行条例》。第二组证据真实、合法，但与本案没有关联，杜鹃不是上恒公司的员工，《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，房屋总价以法院查明价款为准。 二审中，上恒公司未提交新证据。 本院认为，王莉、梁小丽提交的证据所证明的内容不能达到其证明目的，本院依法不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2014年12月5日，王莉、梁小丽与上恒公司签订的上恒广场《商品房买卖合同》补充协议明确载明：出卖人签订合同前已按政府有关规定向买受人明示并详细说明了《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等有效规定，同时买受人确定出卖人向其提供了该商品房相关证书及证明文件，并对合同条款作了解释。双方经过协商一致特订立本补充协议。该内容表明补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据权属登记流程规定，开发商和买受人互有协助履行之义务。虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定：王莉、梁小丽同意委托上恒公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但王莉、梁小丽仍然必须配合提供相应资料。经查，2017年3月15日，双方才共同向攀枝花市不动产登记中心填写并提交《房屋转让申请书》《攀枝花市不动产登记申请书》《询问记录》。2017年4月28日，梁小丽、王莉取得房屋所有权登记。迟延办证存在买受人的原因。根据补充协议的约定：如因政府部门或买受人的原因，买受人不能在730日内取得房地产权属证书时出卖人免责。上恒公司在约定期限内完成了房屋所有权的转移。因此，梁小丽、王莉主张逾期办证违约金的事实不成立，本院依法不予支持。 综上所述，王莉、梁小丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3502元，由王莉、梁小丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李怀胜 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二一年三月二十三日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明