贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终44号 上诉人（原审被告）：贵州灵智农业集团置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市斗篷山路317号“灵智广场”，统一社会信用代码91522701683984167K。 法定代表人：刘灵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈凯洋，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗炼，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：汪啸宇，男，1962年9月7日出生，苗族，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：赵苏慧，女，1962年11月10日出生，回族，住贵州省都匀市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：罗遵明，男，1977年1月20日出生，布依族，住贵州省都匀市。 上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司（以下简称灵智集团）与被上诉人汪啸宇、赵苏慧商品房销售合同纠纷一案，都匀市人民法院于2020年8月17日作出（2020）黔2701民初2672号民事判决后，灵智集团不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。现已审理终结。 灵智集团上诉请求：撤销一审判决,将本案发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。 上诉理由：一、本案系争议较大、事实不清楚，权利义务关系不明确的案件，应适用普通程序审理，一审适用简易程序审理不当；二、一审对本案的事实认定错误，责任分担不明确；灵智集团已经举证证实逾期办证存在诸多客观因素，如因政府未兑现承诺以及供电部门的因素，该项目的用电迟迟不能落实，导致不能正常施工和项目如期竣工验收；2019年因消防验收职能部门转换，无人接收消防验收资料；均系逾期办证存在诸多客观因素，即使不属于不可抗力，也应属于重大的情事变更，根据上诉人与都匀市土地管理局签订的《国有建设用地使用权出让合同》其中第五条约定，该宗地的用途为中底价位中小套普通商品住房用地，还有2015年9月30日黔南州人民政府向都匀供电局发出关于商请减免都匀农产品综合批发市场灵智英伦国际项目供配电设施建设费的函，均说明灵智小区与其他房开公司开发的商品房不一样，上诉人认为不应按照都匀地区房开公司逾期办证违约金的赔偿标准进行一刀切，应考虑本案的实际情况，更不应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》。上诉人和业主签订合同之后，积极呼吁办理正式用电及消防验收手续，业主不但不配合，还刁难和阻挠，业主应承担相应的责任，一审法院未区分责任。上诉人已将涉案房屋交由买受人占有使用，逾期办证并不影响其对房屋的正常使用，因此也不会对买受人造成经济损失，且从一审法院受理到开庭，被上诉人并未举证或作出合理解释，达到办证条件后，受到疫情影响，上诉人不能违反国家强制性规定，通知所有未办证的业主聚集办证，因疫情属于不可抗力，一审法院仅考虑扣除承担违约金的时间60天不合理、不合法，对此二审法院在审理时，应予考虑延长。上诉人与被上诉人签订的合同中约定的交证时间系2017年3月31日，被上诉人于2020年5月才予以起诉，诉讼时效已过，且被上诉人的债权没有延续性。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人汪啸宇、赵苏慧二审向本院作出书面答辩：双方之间签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方在合同中明确了迟延交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，一审据此认定上诉人承担违约责任，于法有据；综上，一审适用程序正确，认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持原判。 原审原告汪啸宇、赵苏慧向一审法院提出诉讼请求：1、判令灵智集团自约定转移登记日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向汪啸宇、赵苏慧支付已交付房价款万分之一的违约金（2017年4月1日起至2020年5月6日的违约金共计27903.99元）；2、判令灵智集团承担本案案件受理费。 一审法院认定事实：2015年11月10日，汪啸宇、赵苏慧与灵智集团签订《商品房买卖合同》，约定由汪啸宇、赵苏慧购买灵智集团开发的位于都匀市斗篷山路317号灵智英伦国际第Ｅ2栋2单元2层12号商业用房，建筑面积为39.99平方米，合同价款为246938元，该《商品房买卖合同》第二十二条约定：“出卖人承诺于2017年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第二十七条约定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。”《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第2款约定：“买受人逾期付款且合同继续履行的，出卖交房期限相应顺延。”庭审中，灵智集团提出因贵州省政府政策调整，导致其无法如期完成配套供电设施的建设以及2019年的消防体制改革问题，导致其不能如期交付办理商品房转移登记的相关文书，为证明该主张，其向法院提交了《关于减免农产品市场灵智广场配电设施建设费的申请》、《匀府呈（2015）102号文件》、《黔南府函（2015）158号文件》、《用电批复反映情况》、《匀府专议（2016）76号文件》、《灵智集团英伦国际居民及商业部分配电工程合同》、《付款明细》、《匀府专议（2018）72号会议纪要》、《2018年6月4日都匀市住建局备忘录》、《灵智集团（2018）4／5号文件》、《都匀市信访局匀信联纪》、《客户受电工程竣工检验意见》、《匀府专议（2018）269号会议纪要》、《灵智集团关于配合英伦国际小区消防整体验收的公告函》、《灵智集团递交黔南州住建局的消防竣工验收情况说明及黔南州住建局回函》等证据予以证实。另查明:汪啸宇、赵苏慧共计向灵智集团购买位于贵州省都匀市商业用房（本案案涉房产）、第Ｅ2栋2单元1层11号商业用房、第Ｅ2栋2单元2层11号商业用房、Ｅ2栋2单元2层12号商业用房、第Ｅ2栋2单元2层13号商业用房五套房产，五套房产的尾款共计1925000元通过共同向银行贷款支付，支付时间为2017年12月12日。本案商品房买卖合同签订后，汪啸宇、赵苏慧于2015年11月10日向灵智集团支付购房款123938元，余款通过前述贷款方式支付,但灵智集团至今尚未取得案涉房屋的初始登记。 一审法院认为：汪啸宇、赵苏慧与灵智集团签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，对双方当事人均具约束力。汪啸宇、赵苏慧向灵智集团支付了购房款项后，灵智集团应按照合同约定的时间，向汪啸宇、赵苏慧交付办理商品房转移登记有关文书，现灵智集团并未按照约定履行，已构成违约。对此，抗辩理由如下：1.贵州省人民政府2014年1月7日颁发的第150号《关于贵州省新建住宅供配电设施建设维护管理办法》导致其于2009年6月23日签订《投资协议》不能履行，不能及时供电；2.2019年的消防验收职能部门转化所造成，属于不可抗力，应免除责任；3.因2020年新冠疫情原因，导致全省各单位各部门的工作进度均受到较大影响，各单位均无法正常开展工作，致使灵智集团无法正常进行相关的办证事宜，故不应对此承担责任；4.本案诉讼时效期间已届满。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，灵智集团提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，且灵智集团未能举证证明上述第一、二抗辩理由系不能按时办理房屋产权登记并向汪啸宇、赵苏慧交付相关文书唯一事由，故对该两项抗辩不予采信。关于灵智集团的第三项抗辩理由，因2020年初突发的新冠疫情属不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，属不可抗力，故对于灵智集团提出的抗辩，予以采信，根据疫情客观情形以及各相关单位、企业等复工复产的时间综合考虑，酌定扣除因新冠疫情导致不可抗力的期间为60天，此期间的逾期交付转移登记有关文书违约金应予减免；关于时效抗辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，本案逾期交付转移登记文书的违约金应适用三年的诉讼时效。双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期交付转移登记文书违约金按日累进计算，属继续性债权，至汪啸宇、赵苏慧起诉日2020年5月27日，2017年5月27日前的逾期交付转移登记文书的违约金已超过诉讼时效，虽汪啸宇、赵苏慧主张其于2019年已诉至法院，但并未举证证明，现灵智集团已提出诉讼时效抗辩，故已超过诉讼时效期间的违约金，不予支持。关于违约金的计算期间，因灵智集团尚未取得案涉房产初始登记，具体办理的期限无法予以确定，为保障汪啸宇、赵苏慧的权利能够实现，将本案支持违约金的期间调整为自尚未超过诉讼时效的2017年5月27日起至本判决指定的履行期限届满之日止，超出该期限部分暂不处理，由汪啸宇、赵苏慧另行主张权利。关于违约金的计算标准，依照合同约定，逾期办理按照合同约定的按已交付房价款的日万分之一计付违约金，现灵智集团提出抗辩，要求予以调整，且本案中确存在供电、消防验收行政职能变更等不可归责之因素，故应当以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期办证违约金标准调整为日万分之零点五计算支持，故依据汪啸宇、赵苏慧支付购房款的金额及时间，分段计算本案违约金：1.自2017年5月27日起至2017年12月11日止，违约金计付为199日×0.05‰/日×337985元=3362.95元；2.（自2017年12月12日起至2020年5月6日止共计877日-疫情不可抗力期间60日）×0.05‰/日×673985元=27532.29元。第1、2项违约金共计30895.24元；3.自2020年5月7日起的违约金，按前述标准计付至本判决指定的履行期限届满之日止。灵智集团虽主张汪啸宇、赵苏慧逾期付款，依据补充协议的约定，违约金计付时间应顺延，但案涉《商品房买卖合同》补充协议中对逾期付款而顺延的期限，针对的是交房期限而非交付办理商品房转移登记相关文书的期限，故对灵智集团的此项辩称意见，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、贵州灵智农业集团置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付汪啸宇、赵苏慧逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金30895.24元，并自2020年5月7日起，以673985元为基数按0.05‰/日标准向汪啸宇、赵苏慧计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金至本判决指定的履行期限届满之日止；二、驳回汪啸宇、赵苏慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1704元，适用简易程序实际收取852元，由汪啸宇、赵苏慧承担452元，由贵州灵智农业集团置业有限公司负担400元。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、一审法院认定违约责任由上诉人承担是否恰当；2、一审法院适用简易程序审理本案是否恰当；3、一审对逾期办证违约金的调整比例是否适当。 本院认为：对于争议焦点一，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认该合同有效正确，本院予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，被上诉人已按约履行了支付房款的义务，而上诉人未按约办理房屋产权登记并向被上诉人交付相关文书，已经构成违约，依法应当承担违约责任；上诉人诉称未能及时办理房产证是因为在办理供电及消防验收过程中受到业主的刁难和阻挠所致，但在本案一、二审审理中并未提交证据予以证明，故应由上诉人承担举证不能的不利后果，故上诉人的该项上诉请求于法无据，本院不予支持，一审认定由上诉人承担本案的违约责任恰当，本院予以确认。 对于争议焦点二，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条“民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能够提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧”的规定，本案中，双方当事人争议的仅仅只是上诉人逾期办证是否存在免责事由的问题，属一审法院适用简易程序审理的案件范围。故，上诉人主张本案一审法院适用简易程序审理不当的理由不成立，本院对其该项主张不予采纳。 对于争议焦点三，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已明确约定逾期办证违约金按照购房者支付全部已交付房价款万分之一的标准计算，上诉人认为逾期办证是因政府行政行为及消防职能变更等并非其主观意识以及过错行为所致，不应由其承担违约责任，从双方一审提交证据来看，上诉人与被上诉人签订合同长达五年多的时间里即使发生了上诉人所辩称的事由，上诉人亦可通过通知购房者，协商变更合同、另行签订补充协议等方式加以解决，但直至诉讼，上诉人均未提供证据证明其实施了相应的补救行为，现其以重大情势变更主张免责，没有事实和法律依据，故一审法院在综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、2020年初疫情等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期办证违约金酌情调整为按被上诉人已付房价款的日万分之零点五计算，并无不当，本院予以确认；因双方约定的逾期办证违约金是按日计算，诉讼时效的起算以日为单位，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，鉴于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为仍在继续，故一审对于被上诉人自起诉之日起倒推三年的违约金予以支持，超过三年的部分，因已超过诉讼时效期间不予支持正确，本院予以确认。 综上所述，上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费83元，由上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年三月十六日 法官助理王菲 书记员刘皓