江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终507号上诉人（原审原告）：吴新星，男，1989年6月14日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：王新叶，江苏承匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄好，江苏承匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿迁中央国际购物广场有限公司，住所地宿迁市宿城区。法定代表人：张宏明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高朋，北京金城同达（南京）律师事务所律师。上诉人吴新星因与被上诉人宿迁中央国际购物广场有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初8575号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月7日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴新星上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法支持吴新星一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由宿迁中央国际购物广场有限公司承担。事实与理由：吴新星与宿迁中央国际购物广场有限公司签订的商品房预售合同中虽然明确约定了合同解除条款，但是吴新星在本案诉讼中主张行使的是法定解除权。吴新星于2020年5月27日向宿迁中央国际购物广场有限公司邮寄《催告履行合同通知书》，要求限期履行交房义务。宿迁中央国际购物广场有限公司于2020年5月28日签收该份通知，至2020年8月31日，三个月的合理履行期限已经届满，吴新星享有法定解除权。本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，法定解除权成就之日为2020年8月31日。但宿迁中央国际购物广场有限公司并未催告吴新星行使法定解除权，故吴新星享有的法定解除权期限为一年，从解除权成就之日2020年8月31日开始起算一年的除斥期间。吴新星在2020年9月1日提起诉讼行使法定解除权，具有法律依据。宿迁中央国际购物广场有限公司二审答辩称：1.依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定，因合同目的不能实现，当事人才有享有解除权。吴新星于2020年5月27日向宿迁中央国际购物广场有限公司邮寄催告履行合同通知书，说明吴新星此时仍愿意正常履行双方之间的合同，案涉房屋也于2020年9月23日竣工备案，具有交付条件，双方履行合同目的能实现。故吴新星无权依据法定解除权解除合同。2.双方在合同中约定了解除权行使的条件以及起算点，因此应当适用约定解除权，但吴新星享有的解除权已过了一年的除斥期间。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回吴新星诉讼请求。吴新星向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除吴新星与宿迁中央国际购物广场有限公司于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：BA-1710230013）；2.判令宿迁中央国际购物广场有限公司退还吴新星购房款350142元、违约金54359.5元（以350142元为基数，按日万分之一点五，自2017年10月28日起计算至2020年8月30日）、利息（以350142元为基数，自2017年10月28日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费用由宿迁中央国际购物广场有限公司负担。事实和理由：2017年10月23日，吴新星与宿迁中央国际购物广场有限公司签订《商品房买卖合同》，约定吴新星购买宿迁中央国际购物广场有限公司开发的位于宿迁市，约定总价为350142元，吴新星于2017年10月27日一次性向宿迁中央国际购物广场有限公司支付了全部款项，宿迁中央国际购物广场有限公司应在2018年4月30日前交付房屋，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应全额退还已付款并按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。因宿迁中央国际购物广场有限公司未按合同约定交付房屋，吴新星于2019年8月1日向宿迁中央国际购物广场有限公司邮寄解除合同通知，2020年5月27日，吴新星再次邮寄通知，要求宿迁中央国际购物广场有限公司在一周内履行交房义务，否则双方的买卖合同解除，宿迁中央国际购物广场有限公司于2020年5月28日签收上述通知。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，卖房人在三个月合同期限内仍不能履行交房义务的，买房人可以行使法定解除权。截至2020年8月30日宿迁中央国际购物广场有限公司收到吴新星的催告通知已经超过3个月，故吴新星提起诉讼，依法行使解除权。一审法院认定事实：2017年10月23日，吴新星（买受人）与宿迁中央国际购物广场有限公司（出卖人）就购买宿迁中央国际购物广场地下室负一层D012号房屋事宜签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价款为350142元，出卖人应当在2018年4月30日前将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准；出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人付款之日起至退还全部已付款之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一点五的违约金。2017年10月27日，吴新星向宿迁中央国际购物广场有限公司支付购房款350142元。2020年5月27日，吴新星向宿迁中央国际购物广场有限公司邮寄《催告履行合同通知书》，通知宿迁中央国际购物广场有限公司在接到通知后7日内向吴新星交付房屋。宿迁中央国际购物广场有限公司于2020年5月28日签收该份通知。2020年9月23日，案涉房屋取得《工程竣工验收备案表》。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定；“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应在解除权发生之日起一年之内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，当宿迁中央国际购物广场有限公司违约导致吴新星享有解除权时，吴新星可以在行使解除权和要求实际履行中作出选择，不管作出何种选择，均应及时确定，在规定期限内不行使解除权的，解除权消灭。吴新星与宿迁中央国际购物广场有限公司未约定解除权的行使期间，宿迁中央国际购物广场有限公司亦未催告吴新星行使解除权，根据合同约定宿迁中央国际购物广场有限公司应在2018年4月30日前交付房屋，逾期交房超过90日的吴新星享有解除权，应从2018年7月30日起计算一年的除斥期间，该期间为不变期间，不存在期间的终止、中断、和延长的情形，吴新星应在期间内选择行使解除权或要求宿迁中央国际购物广场有限公司履行合同。而吴新星未提供证据证明其在除斥期间内行使了解除权，其于2020年5月27日催告宿迁中央国际购物广场有限公司履行合同义务，此时吴新星的解除权已因超过一年的除斥期间而消灭，加之涉案房屋现已具备交付条件，故吴新星要求解除合同并要求返还购房款、违约金、利息的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回吴新星的诉讼请求。案件受理费减半收取3970元，由吴新星负担。一审判决审理查明所认定的事实，双方当事人均未提出异议，依法予以确认。经审理，本案二审争议焦点为：1.吴新星是否享有涉案《商品房买卖合同》的解除权；2.吴新星请求宿迁中央国际购物广场有限公司退还购房款、违约金、利息的请求是否成立。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，根据双方签订的涉案《商品房买卖合同》，宿迁中央国际购物广场有限公司迟延交付房屋，吴新星自2018年7月30日起一年内享有解除权。因吴新星逾期未行使解除权，双方约定的解除权因过除斥期间而消灭。而约定解除权消灭，并不必然导致法定解除权必然消灭，若符合法定解除权的条件，依据法律规定适用法定解除权。本案双方约定的解除权消灭后，经吴新星催告，宿迁中央国际购物广场有限公司自2020年5月28日签收催告通知后，至2020年8月31日，在合理期限内（三个月）仍未履行交付房屋义务，符合法定解除权的条件，吴新星可依据法律规定主张解除涉案《商品房买卖合同》。至于宿迁中央国际购物广场有限公司主张涉案商品房于2020年9月23日已具备交付条件，系在吴新星要求宿迁中央国际购物广场有限公司交付房屋合理履行期限届满后，吴新星依据法律规定已享有法定解除权，现吴新星不同意继续履行涉案《商品房买卖合同》，并起诉请求解除合同，符合法律规定，应当认定合同自宿迁中央国际购物广场有限公司收到起诉状之日解除。涉案《商品房买卖合同》中约定，因出卖人逾期交房，买受人解除合同的，出卖人按买受人已付款之日起至退还全部已付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。本案因宿迁中央国际购物广场有限公司逾期交付房屋致使吴新星行使法定解除权。按照涉案合同约定，宿迁中央国际购物广场有限公司应向吴新星退还已付购房款及承担相应违约金，违约金以购房款为基数，按日万分之一点五自吴新星付款之日计算至实际返还之日。宿迁中央国际购物广场有限公司于2017年10月27日出具给吴新星的购房款发票显示，购房款为350142元。吴新星主张返还购房款350142元、违约金54359.5元（以350142元为基数，按日万分之一点五自2017年10月28日计算至2020年8月30日）符合涉案合同约定，本院予以支持。吴新星诉讼请求中主张的2017年10月28日至2020年8月30日期间利息与同期间按照涉案合同主张的违约金，属于重复主张，本院不予支持。对于2020年8月30日之后损失，吴新星主张利息按银行间同业拆借利率3.85%计算至实际返还之日，鉴于银行间同业拆借利率低于涉案合同约定的违约金计算标准，且加上上述违约金54359.5元也未超出涉案合同约定的宿迁中央国际购物广场有限公司应承担的违约责任范围，本院予以支持。综上，吴新星的上诉请求成立，应予支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，导致裁判结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初8575号民事判决；二、确认吴新星与宿迁中央国际购物广场有限公司于2017年10月23日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：BA-1710230013）于2020年12月8日解除；三、宿迁中央国际购物广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴新星返还购房款350142元并支付违约金54359.5元（以350142元为基数，按日万分之一点五自2017年10月28日计算至2020年8月30日）及利息（利息以350142元为基数，从2020年8月31日起，按银行间同业拆借利率3.85%计算至实际返还之日）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3970元，二审案件受理费3970元，合计7940元，均由宿迁中央国际购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 权审判员 董大千审判员 刘爱萍二〇二一年三月三十一日书记员 王 玉