河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终542号 上诉人（原审被告）：肖雷，男，1977年8月3日出生，汉族，住河北省邢台市信都区。 委托诉讼代理人：郭廷泽，河北自清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：海南富古房地产经纪有限公司天上人间分公司，住所地海南省海口市琼山区凤翔东路绿色佳园南区1幢江畔阁1-14号商铺。 法定代表人：叶必林，该公司经理。 委托诉讼代理人：郭林渊，河北和生律师事务所律师。 上诉人肖雷因与被上诉人海南富古房地产经纪有限公司天上人间分公司合同纠纷一案，不服河北省邢台市信都区人民法院（2020）冀0503民初2599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人肖雷的委托诉讼代理人郭廷泽、被上诉人海南富古房地产经纪有限公司天上人间分公司的委托诉讼代理人郭林渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖雷上诉请求：１、撤销（2020）冀0503民初2599号民事判决，并依法改判驳回原告的诉讼请求或发还重审；２、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人并未签订相关的居间合同，双方之间没有相应的合同权利及义务。本案的事实是在2019年４月19日上诉人和吴丽青共同将该房屋出售给第三人邓涛，并且约定了出售价款为185万元。上诉人和邓涛存在买卖合同关系，并且在签订合同当日及后续邓涛也依约向上诉人支付了购房款185万元。出具公证委托书的原因是为了省去上诉人和吴丽青再去海南配合邓涛履行房屋过户的程序而向其出具的公证委托书，并且该委托书中并不存在授权签订委托代理中介服务合同。上诉人认为委托书委托事项是经过公证的，也就是超出该委托书的授权范围均为无权代理。被上诉人作为从事房产中介行业的也应该清楚不能超出公证授权范围内行使。在此情况同时，上诉人并未授权委托邓涛代我方签署其他中介服务合同，同时邓涛本人也是从事中介服务行业的。上诉人认为只是被上诉人与邓涛之间的矛盾而后通过诉讼转嫁到上诉人处。上诉人已将房屋出售给了邓涛，邓涛取得了所有权，因此邓涛与被上诉人签署相关合同完全能够代表其本人的民事行为，应当由其承担相应的权利及义务。二、本案涉及其他关联案件正在审理，应当以他案审理结论来评判本案。邓涛与被上诉人签订的中介服务合同涉及的买家李培将上诉人及吴丽青起诉到了海口市琼山法院，案号为（2019）琼0107民初6837号。在该案中邓涛作为第三人参加了诉讼。李培起诉我方及吴丽青相应的事实依据均与本案完全一致，李培也是基于邓涛与被上诉人、李培与被上诉人签订的中介服务合同等相关手续主张我方和吴丽青及邓涛承担违约责任，且本案提交的证据与6837号案件完全一致。因6837案涉及我方违约或邓涛违约，故原审判决认定《房地产中介服务合同》、《房地产委托代理合同》是否具有法定解除理由应当以他案审理结论来评判本案。三、本案缺少必要的共同被告。无论本案是否存在违约，上诉人认为原审法院为全面查清事实应当同意上诉人追加邓涛为第三人的申请，同时本案涉及的房屋所有权人为上诉人及吴丽青共同共有，而被上诉人原审却只起诉了上诉人，涉及权利义务或责任承担并未查清，在此情况草草判决实属不当。 海南富古房地产经纪有限公司天上人间分公司辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 海南富古房地产经纪有限公司天上人间分公司向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付违约金129,000元(涉案房产交易价格的6%)。二、判决原告因本案产生的律师服务费4,000元由被告承担。三、本案全部诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：肖雷与吴丽青系夫妻关系。2019年4月20日肖雷、吴丽青办理了公证委托手续，委托邓涛出售其名下坐落在海口市天上人间16号楼Ａ单元702房（不动产权证号：琼2017海口市不动产权第××号），该委托书委托期限：自委托之日起至2019年9月1日止，并注明受托人邓涛具有代为出售诉争房产、配合买方办理银行按揭贷款手续和转委托等权利。2019年7月13日原告与李培签订《房地产中介服务合同》（买方），约定李培委托原告协助购买位于海口市天上人间房产。2019年7月14日邓涛代被告肖雷（甲方）与原告（乙方）签订《房地产委托代理合同》约定委托原告销售海口市天上人间16号楼Ａ单元702房，按揭价款为2150000元，委托期限为2019年7月14日至售出为止。第六条约定：委托期限内甲方违约不卖此房或者高于此价格出售需要承担违约金为委托价总价的6%。另签订《房地产中介服务合同》（卖方），合同第四条第4款约定任何一方中途违约，导致此次交易纠纷、产生的诉讼费、律师服务费、查封担保费及相关的费用由违约方承担；第九条约定若因被告未能及时履行义务，导致原告未能促成被告与买方签订《房地产买卖契约》合同，原告可以要求被告支付中介服务费为成交价的6%。第十二条2、买方在7月22日办理银行贷款获批。2019年7月16日邓涛代肖雷、吴丽青与李培签订《房地产买卖契约》，2019年7月17日邓涛代肖雷收取李培购房款伍万元。2019年7月23日邓涛代肖雷、吴丽青向原告发出《合同解除函》以原告违反《房地产中介服务合同》为理由通知后原告解除《房地产中介服务合同》、《房地产委托代理合同》。原告认为被告无故解除合同违约，故提起诉讼。 一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案2019年4月20日肖雷、吴丽青办理了公证委托手续，委托邓涛出售其名下坐落在海口市天上人间16号楼Ａ单元702房（不动产权证号：琼2017海口市不动产权第××号），委托期限：自委托之日起至2019年9月1日止，该委托书注明受托人邓涛代为出售诉争房产、配合买方办理银行按揭贷款手续和转委托等权利。根据该委托书，邓涛具有以被告名义基于买卖诉争房产在2019年7月14日与原告签订和解除《房地产中介服务合同》、《房地产委托代理合同》的代理权。被告抗辩与邓涛系买卖关系及邓涛签字、海南峻圆房地产营销策划有限公司加盖印章的情况声明，不足以对抗公证的委托书。原告有理由相信邓涛作为肖雷代理人具有签订或解除有关涉案房产合同的权利。因此作为代理人邓涛上述行为的后果，应由被代理人肖雷承担。根据我国《合同法》“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定。在本案审理过程中被告未向本院提交与原告解除《房地产中介服务合同》、《房地产委托代理合同》具有法定事由的证据，因此被告解除上述合同的行为显属违约。故应按照上述合同约定支付原告涉案房产交易价格2150000元的6%违约金129000元及原告因本案产生的律师服务费4000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定，判决：被告肖雷自本判决生效之日起十日内给付原告海南富古房地产经纪有限公司天上人间分公司违约金129000元及律师服务费4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1510元，减半收取计755元，由被告肖雷负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为肖雷是否为案涉《房地产委托代理合同》及《房地产中介服务合同》（卖方）的合同主体，应否承担委托方民事责任。2019年4月20日肖雷、吴丽青办理了公证委托手续，委托邓涛出售案涉房产，明确受托人邓涛具有代为出售诉争房产、转委托等权利，该委托行为合法有效。受委托人邓涛与海南富古房地产经纪有限公司天上人间分公司签订《房地产委托代理合同》是受委托人的转委托民事法律行为，该行为包含于邓涛所持委托手续列明的代理权限，不存在上诉人所称的无权代理和越权代理。受委托人邓涛以肖雷的名义与被上诉人签订《房地产委托代理合同》及《房地产中介服务合同》（卖方），肖雷应对邓涛的上述行为承担民事责任。2019年7月23日邓涛代肖雷、吴丽青向被上诉人发出《合同解除函》，本案诉讼中，上诉人未提交被上诉人存在符合合同约定的解除条件及危及合同目的实现的根本违约的情形的证据，双方之间的《房地产中介服务合同》并不因通知解除。案涉房产已另售他人，本案的《房地产中介服务合同》为肖雷事实上不能履行的合同，海南富古房地产经纪有限公司天上人间分公司要求肖雷承担违约责任应予支持。邓涛在与相对人设立民事法律关系时以肖雷代理人的身份出现，邓涛与肖雷间的实际民事法律关系不是相对人的注意和查证的范围，其间的真实民事法律关系不影响肖雷与相对人之间业已成立的民事法律关系的责任承担。故，对于肖雷主张的邓涛参加本案诉讼的主张和以邓涛参与的另案为依据的主张均不予支持。邓涛与肖雷之间基于委托关系或其他隐藏行为而引发的纠纷和费用承担，应在其间另行处理。 综上所述，肖雷的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1510元，由上诉人肖雷负担。 本判决为终审判决。 审判长  苏运平 审判员  吴俊华 审判员  魏如奇 二〇二一年三月十五日 书记员  田 雨