黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终189号上诉人（原审被告）：牡丹江市金世元服饰有限公司，住所地牡丹江市东安区。法定代表人：张波，董事长。委托诉讼代理人：鞠翠红，女，该公司员工。委托诉讼代理人：井春杰，黑龙江鑫鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙红丽，女，1973年7月15日出生，汉族，住牡丹江市西安区西南市街。委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。上诉人牡丹江市金世元服饰有限公司（以下简称金世元服饰公司）与被上诉人孙红丽合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金世元服饰公司委托诉讼代理人鞠翠红、井春杰、被上诉人孙红丽委托诉讼代理人王秋菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金世元服饰公司上诉请求：1.请求撤销黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初928号民事判决书，发回重审或改判上诉人向被上诉人支付房屋使用费20万元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定上诉人与被上诉人之间系合同纠纷，认定事实错误。上诉人与被上诉人之间从未签订任何合同，双方不存在合同的法律关系。2.一审判决认定上诉人在2019年7月30日前分别按485元/平方米、380元/平方米标准支付租金，且上诉人应按上述标准向被上诉人支付房屋使用费，属于认定事实错误。上诉人的租金系抵顶，而非现金支付。上诉人租赁使用涉案房屋，是在被上诉人取得房屋所有权以前，且是通过与案外人黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）等签订《以购房款等抵顶租赁费协议书》而取得的，租金系以购房款等进行抵顶，而非具体支付。上诉人与案外人约定的租金标准，不能成为上诉人向被上诉人付款的依据。以往的租金标准，系上诉人与案外人之间因存在其他法律关系而确定的，既不是上诉人与被上诉人之间约定的租金标准，又不是房屋租赁的市场价，即使上诉人应向被上诉人支付房屋使用费，也不应该参照此标准。一审判决计算数额时，将地下商城封闭管理期间一并计入，属于认定事实错误。疫情期间，地下商城曾进行封闭管理，在此期间被上诉人没有产生损失，故不应将该期间计入赔偿时间。3.一审判决认定法院作出腾退房屋的判决后，上诉人继续恶意占有房屋，属于认定事实错误。腾退房屋的判决生效时间为2020年4月22日，上诉人当日即交还两户房屋;而另两户房屋的使用，是基于原房主世纪家园公司及金跃集团的承诺（世纪家园公司及金跃集团与上诉人、被上诉人间均存在债权债务关系），且于6月份亦交还。因此，不存在上诉人恶意占有房屋的情形。二、一审判决认定基本事实不清。上诉人与被上诉人之间从未订立任何合同，被上诉人没有产生任何违约损失。故即使上诉人应向其支付房屋占有使用费，亦应以被上诉人的实际损失为限。被上诉人发生损失时，其实际损失应按市场价值作为计算标准，且疫情发生后，房屋租赁市场价格波动较大。一审法院在未对房屋租赁市场价格进行调查的情况下，径行按485元/平方米、380元/平方米的标准计算，明显是认定事实不清。三、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》的条款。本案中双方当事人之间不存在任何的合同法律关系，一审法院在做出判决时，错误地认定了双方的法律关系，由此错误适用《中华人民共和国合同法》，故应对一审判决予以撤销。四、一审判决程序违法。被上诉人在一审变更诉讼请求后，虽按613256.02元的标准主张房屋占有使用费，但在庭审过程中，其亦表明同意免疫情期间的部分占有使用费，应视为对部分诉讼请求的放弃。法院罔顾双方当事人的真实意思表示，无视被上诉人放弃部分诉讼请求的事实，将被放弃的请求内容一并列入判项，程序违法。综上所述，请求二审法院判如所请。孙红丽辩称，一、一审法院判令上诉人支付占用期间的房屋使用费用符合事实及法律规定，请求二审法院依法维持。孙红丽于2015年取得案涉四处商服用房，系案涉商服用房的合法权利人，其向占用房屋的使用人主张占用使用费用于法有据，孙红丽按上诉人以往租赁案涉商服租金标准，向上诉人主张占用使用费用，且在一审庭审中孙红丽举示大量其它相邻承租户租赁房屋的租金标准，均高于上诉人签订的承租房屋租金标准。故一审法院以此判令上诉人向孙红丽支付占用期间的费用正确。孙红丽诉上诉人返还原物纠纷一案，一审法院于2019年12月26日作出判决，判令上诉人将房屋腾退给孙红丽。上诉人不服向牡丹江市中级人民法院提起上诉，在此案移送至牡丹江市中级人民法院后却不交纳上诉费用，牡丹江市中级人民法院于2020年4月以上诉人未交上诉费为由，裁定按其撤回上诉处理。上诉人不履行生效判决确定的义务，向孙红丽交付案涉商服用房，故其理应支付交付房屋前占用期间的费用。二、一审法院认定事实清楚、程序合法。孙红丽的诉讼请求为60余万元，并没有向一审法院提出变更诉讼请求，庭审中孙红丽同意法院行使自由裁量进行依法判决。一审法院再次询问孙红丽对占用期间的租金持何种意见时，孙红丽表明其于2015年9月取得案涉房屋至今未收取任何租金，不同意以任何形式减免租金，故不存在一审法院罔顾当事人真实意思表示的情形。综上，请求二审法院维持原判。孙红丽向一审法院起诉请求：1.要求金世元服饰公司支付孙红丽所有的坐落于牡丹江市东安区太平路地下金街四户商服（所有权证号分别为116XXXXX、116XXXX、10XXXX、101XXXX）占用期间的房屋使用费用613256.02元（自2019年8月1日起至实际交付之日止）；2.本案诉讼费用由金世元服饰公司承担。一审法院认定事实：2015年9月24日，孙红丽取得牡房权证东安区字第11XXXX号、第11XXXXX号的房屋所有权，两处房屋的建筑面积合计59.96平方米。2015年11月11日，孙红丽取得牡房权证东安区字第1017939号、第1017942号的房屋所有权，两处房屋的建筑面积合计92.27平方米。孙红丽取得上述四处房屋所有权时，金世元服饰公司系上述四处房屋承租人，租赁期限截止日期为2019年7月30日。租赁期届满后，金世元服饰公司继续占有使用上述四处房屋。2019年8月15日，孙红丽起诉要求金世元服饰公司停止侵权，限期搬出上述四处房屋。2019年12月26日，一审法院判决金世元服饰公司将上述四处房屋腾退给孙红丽。该判决于2020年4月22日生效。同日，孙红丽收到牡房权证东安区字第1017939号、第1017942号、建筑面积合计92.27平方米的商铺。2020年6月14日，孙红丽收到牡房权证东安区字第11XXXXX号、第11XXXX号、建筑面积合计59.96平方米的商铺。另查，2019年7月30日前，金世元服饰公司按照月租金42083.45元（485元/平方米×86.77平方米）的标准支付牡房权证东安区字第101XXXX号、第101XXXX号两处商铺的租金。按照月租金380元/平方米的标准支付牡房权证东安区字第116XXXXX号、第1169522号两处商铺的租金。一审法院认为，本案的案涉房屋所有权是在世纪家园公司与金世元服饰公司租赁合同履行过程中发生的变动，房屋所有权变动的时间即新的租赁关系成立的时间。涉案房屋所有权人孙红丽与金世元服饰公司因租赁期满后，金世元服饰公司继续占有使用承租房屋而发生纠纷，故本案的案由应为房屋租赁合同纠纷。关于孙红丽要求金世元服饰公司支付孙红丽案涉四处商铺占用期间房屋使用费用613256.02元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第一百零七条定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，孙红丽分别于2015年9月24日、2015年11月11日取得案涉四处房屋的所有权，并因此成为四处房屋的出租人，与金世元服饰公司形成了新的租赁关系。双方均认可租赁截止日期为2019年7月31日。租赁期满后，金世元服饰公司拒不返还租赁物，亦不继续向出租人孙红丽交纳租金，应当赔偿孙红丽因此而受到的损失。关于金世元服饰公司主张疫情期间不存在房屋占有使用费、疫情解除封闭后房屋租赁价格下降的辩解意见，一审认为金世元服饰公司系租赁期满后继续占用使用承租房屋，在法院作出腾退房屋的判决后，继续恶意无权占有承租房屋，且其占有承租房屋的行为是在疫情之前就存在并在疫情期间一直持续的，因此不能因为疫情的发生而免除其责任，故对金世元服饰公司的辩解意见不予采信。孙红丽起诉时要求参照原租金的标准计算占用期间的房屋使用费用符合法律规定，但其按天计算具体的占有使用费金额不符合原合同设定的租金计算方法，G-01-03商铺交接日期为2020年6月14日，房屋占用日期为2019年8月1日至2020年6月14日（共计10个月零14天），根据合同约定租金单价应按每月22784.80元（380元/平方米×59.96平方米）计算，该占用期间的使用费用计（22784.80元/月×10个月+22784.80元/月×14天/30天）=238480.91元；D25-27商铺交接日期为2020年4月22日，房屋占用日期为2019年8月1日至2020年4月22日（共计8个月零22天），根据合同约定租金单价应按每月42083.45元（485元/平方米×86.77平方米）计算，该占用期间的使用费用计（42083.45元/月×8个月+42083.45元/月×22天/30天）=367528.80元；两项合计金额为606009.71元。故依法支持金世元服饰公司支付占用期间的房屋使用费用606009.71元。综上，判决：1.金世元服饰公司于判决生效后十日内支付孙红丽所有的坐落于牡丹江市东安区太平路地下金街四户商服（所有权证号分别为1169XXX、116XXXX、101XXXX、101XXXX2）占用期间的房屋使用费用606009.71元；2.驳回孙红丽的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人金世元服饰公司举示如下证据：证据一、国家发展和改革委员会、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监督总局八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规[2020]734号，（一）、（三）减免3个月的租金，（五）出租人按规定减免租金的，可按现行规定减免当年房产税、城建土地税，（十）出租人可适当减免或者延期收取租金。该意见规定因疫情原因应减免三个月租金，而一审判决对此没有描述和概述，也没有查明有此文件。被上诉人对该证据形式要件无异议，但认为此份文件不属于证据范畴，指导性意见不能作为法院裁判适用的法律依据，且本案双方并非租赁合同纠纷，而是占有物返还纠纷。一审法院判决的时间是2019年12月26日，此期间正值春节销售的高峰期，上诉人在此期间上诉，二审期间又拒不交纳上诉费用，进而可以证实上诉人在春节旺季销售，恶意占有房屋，此份文件不能作为法院裁判的法律依据。本院的认证意见为：被上诉人对该证据真实性无异议，对此予以确认，但该文件系国家部委下发的指导性意见，可以参照使用，但不属于上诉人的证据。证据二、牡丹江金街地下商城有限公司出具的证明和营业执照各一份。意在证明：因疫情原因，牡丹江金街商城于2020年1月24日至2020年3月23日闭店，上诉人在此期间没有收入，符合上述指导意见的条件，应当减免或不收取此期间租金，故更不应收取占有使用费用。被上诉人对该证据形式要件无异议，对该证据的质证意见除同证据一之外，认为上诉人与被上诉人之间并不是租赁合同关系，而是返还占有物纠纷。上诉人占有期间没有收益与逾期支付占有物使用费用之间没有必然关联性，所以上诉人的主张不成立。本院的认证意见为：被上诉人对该证据的形式要件无异议，对此予以确认。证据三、2019年租赁合同七份，2020年租赁合同七份，对照表1份。意在证明：因疫情原因，牡丹江金街地下商城的房租均予以减免，减免幅度达60%至70%。案涉房屋的租金也是在牡丹江金街地下室商城位置，因此租金也同样应予以减免，一审判决比照租金予以裁决，故应以2019年7月30日之后的租金标准为准，而牡丹江金街地下商城2019年7月30日之后的租金已经全部大幅度予以减免，所以一审判决的占有使用费明显过高，显失公平。被上诉人对该组证据的形式要件无异议，但认为不能作为法院适用租金标准的参考依据。首先，在一审庭审中被上诉人出示了大量的租赁合同，均高于上诉人与承租方的租金标准，故一审法院按照上诉人的租赁标准，判定租赁费用于法有据。其次，上诉人在一审中没有向法院举该组证据，而且其签订的租赁地点也不在案涉房屋左右邻居的范围内，所以不具有可参考性。本院的认证意见为：被上诉人对该组证据的形式要件无异议，对此予以确认。但该组证据体现的租赁房屋，不在案涉房屋附近，不具有可比性，故对上诉人意证明的问题不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2020年5月9日，国家发展和改革委员会、住房城乡建设部等八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》发改投资规[2020]734号。牡丹江金街地下商城有限公司证实，因疫情原因案涉房屋所在牡丹江金街商城于2020年1月24日至2020年3月23日闭店，于2020年3月24日正常经营。孙红丽取得案涉四户商铺所有权后，在2019年7月30日之前没有收取金世元服饰公司租赁费。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审判决认定事实一致。本院认为，关于金世元服饰公司与孙红丽之间系何种法律关系的问题。金世元服饰公司主张与孙红丽之间未签订任何合同，双方不存在合同的法律关系。孙红丽亦认为其诉金世元服饰公司返还原物纠纷一案，法院判决金世元服饰公司将案涉房屋腾退给孙红丽，故本案应为侵权纠纷。孙红丽取得案涉房屋所有权之前，金世元服饰公司基于与世纪家园公司签订的以购房款等抵顶租赁费协议和租赁合同，取得案涉房屋使用权。上述合同的租赁期限于2019年7月30日届满前，孙红丽已取得案涉房屋所有权，故金世元服饰公司在上述合同届满后理应将案涉房屋交付给孙红丽。金世元服饰公司无正当理由继续占有使用案涉房屋，故孙红丽以返还原物纠纷为由，向一审法院提起诉讼，要求金世元服饰公司停止侵权、限期迁出案涉房屋。一审法院于2019年12月26日对此案作出（2019）黑1002民初1431号民事判决，判令金世元服饰公司将案涉房屋腾退给孙红丽，该判决已生效。由此可见，本案系因金世元服饰公司无正当理由占有使用案涉房屋，侵犯孙红丽对案涉房屋所有权而引发的纠纷，故本案的法律关系应为侵权纠纷。一审判决确认本案法律关系为房屋租赁合同纠纷并适用《中华人民共和国合同法》规定不当，应予纠正。关于一审判决参照金世元服饰公司在2019年7月30日前租赁案涉房屋的租金485元/平方米、380元/平方米的标准，确定支付孙红丽占用案涉房屋使用费是否正确的问题。金世元服饰公司主张2019年7月30日之前的租金系以购房款等抵顶，而非现金支付，不能以此标准确定支付孙红丽房屋使用费，且疫情期间牡丹江金街商城曾封闭管理，在此期间孙红丽没有损失，即使应支付房屋使用费，亦应以孙红丽实际损失为限，故一审判决以上述标准确定支付孙红丽占用案涉房屋使用费不当。对于金世元服饰公司应按何种标准支付占用案涉房屋使用费，孙红丽不仅向一审法院举示了一审法院（2019）黑1002民初1431号民事判决书予以证实，还举示了与案涉房屋相邻商铺的租赁合同予以佐证；至于金世元服饰公司以购房款等抵顶租金，还是以其他方式给付租金，仅是给付租金方式的不同，故一审判决以上述标准确定金世元服饰公司应付孙红丽占用案涉房屋使用费并无不当。对于金世元服饰公司主张其占用案涉房屋期间发生疫情，故应按照《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定，减免占用案涉房屋使用费的问题。因国家发展和改革委员会、住房城乡建设部等八部委联合下发的上述指导意见，减免房屋租金和延期支付的政策，主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，而金世元服饰公司系无正当理由占有使用案涉房屋，不适用上述指导意见，故金世元服饰公司此项主张亦不成立。关于一审判决是否存在程序违法的问题。金世元服饰公司主张孙红丽在一审变更后的诉讼请求虽为613256.02元，但孙红丽在庭审中表明同意免除疫情期间的部分占有使用费，应视为对部分诉讼请求的放弃，故一审判决程序违法。孙红丽在一审庭审辩论时虽称“金世元服饰公司占有房屋期间发生疫情，人民法院可以根据相关规定予以适当调减疫情发生期间的占有使用期间的费用”，但孙红丽未向一审法院申请变更诉讼请求，要求减少金世元服饰公司给付占用案涉房屋期间使用费，且一审法院在一审庭审后对此问题向孙红丽询问时，孙红丽明确表示金世元服饰公司占用案涉房屋在疫情发生之前，不应当适用疫情发生期间调减租金的法律规定，故不存在一审判决程序违法的问题，金世元服饰公司此项主张不成立。综上，金世元服饰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律虽不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7390元，由上诉人牡丹江市金世元服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨大奎审 判 员 贾海波审 判 员 李冬梅二〇二一年三月二十五日法官助理 赵浩然书 记 员 刘 宇附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。