湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0591民初209号原告：高开金，男，汉族，1962年11月24日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。委托代理人：付立禾，湖北七君律师事务所律师。（一般代理）委托代理人：周春雨，湖北七君律师事务所律师。（一般代理）被告：宜昌金东山商业管理有限公司，统一社会信用代码91420500682692365U，住所地宜昌市东山区港窑路56号。法定代表人：莫绪环，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：李金凤，女，土家族，1986年9月23日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。该公司员工。（特别授权代理）原告高开金诉被告宜昌金东山商业管理有限公司（简称金东山商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理，依法由审判员许建江适用小额诉讼程序于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告高开金的委托代理人周春雨，被告金东山商业公司的委托代理人李金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高开金向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金17857.38元、利息496.62元。2、判令被告按银行同期贷款利率的四倍向原告支付违约金。3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告拥有金东山市场四期B区一套商铺，房号为×××号。2009年5月25日，原告与被告签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同中约定“甲方（高开金）将其所有的金东山市场四期B区第贰层第×××号商铺委托乙方（被告）出租经营；出租期限自2009年11月18日起至2017年11月17日止；因乙方需培育市场，甲方自愿让乙方免费试用叁年；2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方向甲方每年支付租金19114元；2015年11月18日至2017年11月17日，乙方每年向甲方支付租金21503元。每季度第1个月的前20日内代付本季度租金；（违约责任）乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期内（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金50000元，甲方有权继续履行本合同”。后因该商铺实测面积缩小，故双方于2011年6月23日签订《补充协议》，约定“2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方向甲方每年支付租金18805元；2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方每年向甲方支付租金21155元”。因被告未能按期如数向原告支付合同及补充协议约定的租金，双方于2016年3月13日又签订《补充协议》，约定“双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金4966.12元、利息248.31元于2017年2月18日支付，2016年第二季度代收租金4966.12元、利息248.31元于2017年5月18日支付；原合同的其余部分继续有效”。从2015年第四季度至2017年第三季度（即2015年11月18日至2017年11月17日期间），被告未能按合同及补充协议约定支付租金及利息，仅支付了部分租金，合计21871.58元，仍有17857.38元租金及496.62元利息未支付。被告未按合同及补充协议的约定支付租金及利息的行为，已经构成了违约，经原告多次催告，被告仍欠租金及利息合计18354元。被告金东山商业公司辩称：1、经核对，欠付原告租金为14359.33元。合同期内总金额为98725元，已支付74845.22元，代缴税款6974.33元，剩余16905.45元未支付。另，原被告双方于2018年4月28日办理签订返租款-物管费抵减单，抵减2018.1.1-2018.12.31（1-4月空铺未计费）物管费2546.12元后，返租款余额14359.33元。由于被告自2016年起资金出现巨大困难无收入来源无法用现金支付业主返租款，恳请原告继续同意被告以抵扣2019年产生物管费3793.2元、2020年产生物管费3477.1元（因疫情已免2月份）后的租金金额7089.03元支付。2、根据双方2016年3月9日的《金东山四期商铺委托出租经营合同（B区）补充协议》的约定，被告同意为拖欠的2016年第一、二季度租金支付利息合计496.62元。3、原告主张的违约金过高，被告根据《民法典》第五百八十四条、第五百八十五条第一、二款的规定，请求人民法院对违约金予以降低。经审理查明：2009年5月25日，原告高开金（甲方）与被告金东山商业公司（乙方）签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区)》，约定：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第贰层第×××号商铺，建筑面积32.13平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：……3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金21503元。……租金代付时间：商铺交付第四年开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金伍万元，甲方有权继续履行本合同”。2011年6月23日，原告与被告签订《补充协议》，约定：×××号商铺实测面积为31.61平方米，2015年11月18日至2017年11月17日被告代承租人向原告每年支付租金21155元。合同签订后，双方履约至2016年，被告未付2016年第1季度、第2季度的租金。2016年2月9日，原、被告签订第二份《补充协议》，就2016年第1季度、第2季度代收租金金额、违约利息和支付时间达成协议，同意延期一年支付，被告按年利率5%支付延期利息，即2016年第1季度代收租金4966.12元和利息248.31元，于2017年2月18日支付；2016年第2季度代收租金4966.12元和利息248.31元，于2017年5月18日支付。合同履行期间，被告除2016年第1、2季度的租金、2017年第2季度50%的租金、2017年第3季度的租金未支付原告外，代收租金扣除代征税款后的部分，被告已全部支付给原告。2018年1月1日，被告与宜昌市金东山物业管理有限公司签订《返租款-物管费抵减协议》；2018年4月28日，原被告双方办理了被告应付租金与原告应付2018.1.1-2018.12.31物管费抵减手续。原告认可其应付2018.1.1-2018.12.31物管费与被告应付租金相抵减；不同意应付租金与2019年度、2020年度物管费相抵减。2012年至2017年，宜昌市地税局高新技术产业开发区分局每年均与被告签订《委托代征税款协议书》，委托被告代征宜昌金东山市场业主商铺出租收入应纳税款，被告已代扣商铺出租收入应纳税款（印花税：0.1%；房产税：2012年—2016年为6%，2017年1月起为12%）。上述商铺的房屋所有权证号为“宜市房权证西陵区（开）字第×××号”，房屋所有权人为高开金、秦启翠。秦启翠出具《说明》“本人秦启翠与高开金系夫妻关系，高开金与宜昌金东山商业管理有限公司签订的《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》我认可，并同意高开金承受、处分该合同项下的全部权利义务，我不再另行主张该合同项下的任何权利。”。认定上述事实的证据有：《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区)》、《补充协议》两份；房屋所有权证、《说明》；《返租款-物管费抵减协议》、返租款-物管费抵减单（2018年度）；《委托代征税款协议书》；当事人陈述等。本院认为：原告高开金与被告金东山商业公司签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区)》及《补充协议》，双方应依约履行。一、被告金东山商业公司尚欠原告高开金租金数额（金东山商业公司代收租金是否应扣除应纳税款）。原告主张：被告尚欠租金17857.38元（按2016年补充协议约定的季度租金4966.12元计算，“应付租金”合计39728.96元，减被告已付租金21871.58元及2018年度物管费2546.12元）。被告对原告主张的“应付租金”合计数额有异议，主张：原告主张的尚欠租金数额中包含了2017年1月调整增加的代征税款。双方争议在于：代收租金是否应扣除代征税款。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十四条规定，“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关”。被告是宜昌市地税局依法委托代征税款的单位，其向原告收取税款符合法律规定。本院认定：1、被告尚欠原告租金：2016年1季度（2016.2.18-2016.5.17）租金4966.12元；2016年2季度（2016.5.18-2016.8.17）租金4966.12元；2017年2季度（2017.5.18-2017.8.17）50%的租金2324.4元；2017年3季度（2017.8.18-2017.11.17）租金4648.81元。尚欠租金合计16905.45元。因原被告双方均认可被告欠付租金与原告应交2018年度物管费2546.12元相抵减，并于2018年4月28日办理了相关抵减手续。抵减原告应交2018年度（2018.1.1—2018.12.31）物管费后被告尚欠原告租金数额为14359.33元（16905.45元－2546.12元）。2、被告尚欠原告第二份补充协议约定的利息496.62元。被告尚欠原告租金14359.33元、利息496.62元，合计14855.95元，被告应当清偿。二、违约金的数额。被告未依其与原告所签合同的约定履行代付租金义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。原被告双方约定，“逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方（被告）违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方（原告）造成的全部经济损失，并支付违约金5万元”。原告未提供证据证实其所受损失的数额，本院认为双方约定的违约金5万元过高，原告诉请按银行同期贷款利率的四倍计付违约金仍然过高，被告提出适当减少违约金的请求合理，本院酌情调整为以所欠租金为基数按年利率10%的标准计付迟延支付租金的违约金，以弥补原告资金被占用期间的损失。三、被告主张以原告欠付2019年、2020年两年的物管费与被告所欠租金相抵减，原告不予认可。本案审理房屋租赁合同纠纷，被告主张的物管费系另一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高开金租金及利息14855.95元。二、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高开金按以下计算方法计算的违约金：按年利率10%的标准，以租金4966.12元为基数，自2017年2月19日计算至2018年4月27日；以租金2420元为基数，自2018年4月28日计算至实际清偿之日；以租金4966.12元为基数，自2017年5月19日计算至实际清偿之日；以租金2324.4元为基数，自2017年6月18日计算至实际清偿之日；以租金4648.81元为基数，自2017年9月18日计算至实际清偿之日。三、驳回原告高开金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元（已减半，原告已预交），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  许建江二〇二一年三月二十四日书记员  朱黄秦