福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终715号 上诉人（原审被告）：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128。 法定代表人：耗顺花，该公司经理。 委托诉讼代理人：李小强。 被上诉人（原审原告）：潘春日，男，1977年11月7日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：郑春芳，福建秉峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑高廷，福建秉峰律师事务所律师。 上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）因与被上诉人潘春日房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院(2020)闽0104民初3967号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 美丽屋公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为美丽屋支付潘春日2020年2月13日至4月19日租金5326.5元，不支付违约金59631.24元，不支付修复费1000元。2.维持一审判决第二项判决内容。3.一、二审诉讼费用由潘春日承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、美丽屋公司与潘春日签订的《福州市房屋出租委托合同》、北京联优生活物业管理有限公司（以下简称联优公司）与潘春日签订的《资产管理服务合同》的性质均为委托合同，由于一方不可二托，两份合同无法同时履行，实际占用房屋或现履行的合同为生效合同。案涉《福州市房屋出租委托合同》实际已未履行，且一年内潘春日未提出过任何异议，亦未退还联优公司支付的预期收益，其默许履行的为《资产管理服务合同》。二、案涉《资产管理服务合同》为电子线上签约，潘春日进行实名认证后且阅览合同内容后，确认合同条款可接受，以静默签的方式在电子合同上签字，签字后由第三方电子签约平台进行签名审核，签名文档无修改、无BUG等情况确认后，对该签名颁发CA电子证书，确认签名的真实性，颁发过电子证书后的文档无法进行修改。《资产管理服务合同》为真实有效的生效合同。三、《资产管理服务合同》约定，履行支付义务的亦为联优公司，潘春日向美丽屋公司主张相关权利无事实理由和依据，美丽屋公司非本案适格主体。四、如认定案涉房屋仍在履行的合同为《福州市房屋出租委托合同》，则《资产管理服务合同》为无效合同，潘春日须向联优公司返还联优公司已向潘春日支付的预期收益共计19080元。五、如认定诉争房屋仍在履行的合同为《福州市房屋出租委托合同》，那么：1.如认定逾期支付方为美丽屋公司，由于疫情，美丽屋公司复工前租金无法按时支付。2020年4月20日潘春日强制将房屋换锁，收回房屋，导致案涉两份合同均无法继续履行，受托人无法完成受托义务，美丽屋公司要求对2020年1月至2020年4月25日疫情期间的租金进行部分或全部减免，减免后剩余部分同意支付，美丽屋公司要求减免一半。2.延迟支付租金的原因为疫情所致，应当不算违约。一审法院对美丽屋公司未按时支付租金构成合同解除要件的事实认定错误，认为潘春日因此获得合同的单方解除权或合同的法定解除条件不合理。3.因疫情属于不可抗力因素，在无其他理由情况下，潘春日应当同意进行部分减免，但其未减免，且在疫情期间强制收回房屋，导致合同无法继续履行，产生的损失应当由潘春日承担。4.合同约定的违约金数额明显过高，潘春日已实际收到所有租金，无实际损失，即使有损失，也应当按照欠付金额，以占用期间的资金利息计算，美丽屋公司要求对违约金进行调整。 潘春日辩称，一、案涉《福州市房屋出租委托合同》，实质上就是一份租赁合同。美丽屋公司签订合同的目的是为了转租，故才有出租委托的字眼，美丽屋公司主张双方的合同为委托合同与事实不符。二、潘春日并未与联优公司签订《资产管理服务合同》。美丽屋公司的经办人2019年8月7日在微信上发给潘春日一份链接《美丽屋合同》，潘春日点开链接后却不能查看该份合同，在输入手机号和验证码后，马上显示“恭喜您，合同已经签署成功！”这样才能查看合同内容。合同订立须经过双方缔约接触、洽商直至合意的过程，上述点开链接即显示签约成功，不符合合同法第十三条所规定的“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”，该《资产管理服务合同》未依法成立。美丽屋公司与联优公司同为北京联优生活科技有限公司的全资子公司，美丽屋公司在履行合同的过程中，耍伎俩和套路，以此为以后的纠纷找借口推卸责任。三、美丽屋公司的上诉请求第1项已自认其与潘春日的合同期限到2020年4月19日止，美丽屋公司应当向潘春日支付截止至2020年4月19日的租金，因此美丽屋公司是本案的适格被告，并应当按照合同约定向潘春日支付租金及违约金。四、案涉房屋是住宅，非营业性质，疫情防控不影响案涉房屋的使用，不符合减免租金的情形，且美丽屋公司将案涉房屋进行转租，有营利行为，美丽屋公司要求减少租金的请求不能成立。五、因美丽屋公司违约给潘春日造成的损失有81850元，该损失已超过违约金，具体的损失计算如下：1.五个月的免租期的租金损失23850元，合同第四条第（一）项约定了免租期为五个月，是建立在六年的租赁期限的前提下，因美丽屋的违约造成合同期限不满六年，该五个月免租期的23850元租金为潘春日的损失。2.潘春日在收回案涉房屋后，于2020年5月与许琳签订了《房地产租赁合同》，租赁期限自2020年5月15日起至2021年5月15日，租金为3750元，潘春日的损失包含2020年4月20日至2020年5月15日的租金损失约4000元，以及现有3750元租金与原有租金4770元（第四年开始递增）的差价损失1000元/月，四年半的差价损失约54000元。以上租金的损失合计为23850+4000+54000=81850元，一审判决美丽屋公司支付59631.24元的违约金还低于损失，美丽屋公司主张违约责任约定过高无事实和法律依据。 潘春日向一审法院提出诉讼请求：1.解除美丽屋公司与潘春日于2018年8月12日签订的《福州市房屋出租委托合同》；2.美丽屋公司向潘春日支付拖欠的租金12402元，即2020年2月13日至5月1日，共2个月18天，(4770×2月)+(4770÷30×18)＝12402；3.美丽屋公司向潘春日支付违约金(按照合同约定，违约金为合同总租金的17%，350772元×17％＝59631.24元);4.美丽屋公司向潘春日支付电费33.88元，燃气费45.77元;5.美丽屋公司向潘春日支付恢复房屋原状装修费用1000元。(截止5月1日，因美丽屋公司拒绝就阳台屋顶油漆，房屋的墙面、屋顶油漆、地板及电路等多处造成损坏的部分进行恢复，潘春日自己找工人于5月1日完成修复);6.美丽屋公司向潘春日支付三日的误工费及车费约1000元(找人修复房屋一天，提交诉讼材料一天，出庭一天);7.美丽屋公司向潘春日支付2018年8月13日-2018年11月12日间3个月及2019年11月13日-2020年1月12日间2个月共5个月的免租期造成的损失共4770×5＝23850元;8.本案诉讼费用由美丽屋公司承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：潘春日提交的短信及微信截图，无法确认送达美丽屋公司，不予采纳；责令限期整改通知、房屋受损图片，美丽屋公司对真实性无异议，一审法院对其真实性予以确认；微信转账记录，结合在案其他证据予以认定；支付宝查账记录，无法确认潘春日交纳费用所涉时间，不予采纳；年收入明细、请假单，与争议标的无关，不予采纳。 一审法院认为：潘春日与美丽屋公司签订的《福州市房屋出租委托合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。2020年4月20日，美丽屋公司将房屋返还潘春日，双方租赁合同即日实际终止。现潘春日诉请解除上述合同，与事实不符，一审法院不予支持。《福州市房屋出租委托合同》第四条第三款约定，2019年11月13日至2020年11月12日期间租金标准为4770元/月。潘春日诉请美丽屋公司支付2020年2月13日至5月1日期间租金，但美丽屋公司于4月20日返还房屋，其应当支付2020年2月13日至4月19日期间的欠付租金10653元（4770元/30天×67天）。潘春日主张计算租金至房屋修复之日，于法无据，不予支持。《福州市房屋出租委托合同》第七条第四款约定了未按约定支付租金达5日等情形，第八条违约责任约定了美丽屋公司具有第七条第四款情形之一的视为美丽屋公司违约，应按合同总租金的17%向潘春日支付违约金。美丽屋公司存在上述欠付租金等违约情形，故其应依约向潘春日支付违约金59631.24元（合同总租金350772元×17%）。潘春日诉请美丽屋公司支付电费、燃气费，事实依据不足，不予支持。潘春日诉请美丽屋公司支付恢复房屋装修费用，因美丽屋公司改动房屋格局后经拆除，遗留残损仍需修复，潘春日主张修复费用1000元未明显过高，予以支持。潘春日诉请误工费、车费及免租期损失，于法无据，不予支持。美丽屋公司抗辩房屋格局变动经潘春日同意以及美丽屋公司于2019年8月6日退出租赁关系，没有事实依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百一十二条规定，判决：一、北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付潘春日租金10653元、违约金59631.24元、修复费1000元；二、驳回潘春日的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6560元，由潘春日负担1404元，北京美丽屋资产管理有限公司负担5156元。北京美丽屋资产管理有限公司应负担的诉讼费用应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 二审中，美丽屋公司向本院提交如下证据：证据一《资产管理服务合同》一份，证明潘春日已经将诉争房屋委托联优公司，并与联优公司签订《资产管理服务合同》；证据二《转账记录》两份，证明潘春日与联优公司已经实际履行合同，并由联优公司支付相关房屋收益；证据三《电子签约证书》打印件一份，证明潘春日通过电子签约方式的静默签模式与联优公司签订《资产管理服务合同》，有第三方平台颁发证书，证明签名的真实性；证据四云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初5943号判决书，证据五北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9324号民事判决书，证据四、五共同证明另案与本案案情一致，生效判决认定原合同解除，肯定了《资产管理服务合同》的有效性。潘春日质证认为，证据一形成时间在一审开庭前，不属于新证据。潘春日提交的证据二已说明《资产管理服务合同》形成不合法，美丽屋公司与联优公司都是北京联优生活科技有限公司的全资子公司，存在利害关系。对证据二的真实性无异议，至于谁付的租金不知情。对证据三《电子签约证书》真实性有异议，潘春日未签字。对证据四、证据五真实性无异议，但对关联性不予认可。 潘春日向本院提交如下证据：证据一《房地产租赁合同》《中国建设银行个人活期账户交易明细》《结婚证》，证明潘春日在收回案涉房屋后，将案涉房屋对外出租，租金为每个月3750元；证据二视频，证明美丽屋公司所主张的潘春日与联优公司签订的《资产管理服务合同》没有依法成立；证据三国家企业信用信息公示系统打印件，证明美丽屋公司与联优公司都是北京联优生活科技有限公司的全资子公司。美丽屋公司质证认为，对证据一真实性不予认可，不能证明实际损失的存在。证据二真实性不予认可，视频拍摄时间不确定，没有从头开始录像，有可能是签完合同以后重新点的链接。对证据三真实性无异议，证明对象不予认可，公司都是独立结算的。 本院经审查认为，潘春日对美丽屋公司提交的证据一、三的真实性不予认可，《资产管理服务合同》甲方签名处的潘春日三字为打印字体，证据三证据不完整，且签字内容亦属于打印体，更不足以证明属于潘春日本人签署，不予采纳。证据二的付款方潘春日予以确认，结合美丽屋公司与联优公司都是北京联优生活科技有限公司的全资子公司的情况，本院认为联优公司的支付行为不足以证明潘春日与美丽屋解除合同并与联优公司签订合同。证据四、五属于另案生效判决，与本案不具关联性，且该两案中出租人对与联优公司签订合同的行为予以认可，签名属于出租人或出租人的配偶签署，与本案美丽屋公司提交的《资产管理服务合同》出租人签名为打印体的情况完全不同，不足以据此认定本案《资产管理服务合同》的有效性。潘春日提交的证据一系其与案外人签订，无其他证据佐证，不足以证明待证事实，证据二印证了前述对美丽屋公司提交证据的论证。证据三系工商登记资料，本院对真实性予以确认。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，美丽屋公司与潘春日签订的《福州市房屋出租委托合同》合法有效，双方均应按约履行。美丽屋公司主张潘春日已就讼争房屋与联优公司签订《资产管理服务合同》并履行，其与潘春日签订的《福州市房屋出租委托合同》已解除的上诉理由无事实依据，不予采信。根据《福州市房屋出租委托合同》约定，美丽屋公司应按季度支付租金。美丽屋公司未按约支付2020年2月13日后的租金，已经构成违约，应承担违约责任。违约金的认定应综合讼争合同的约定、合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益及实际损失等，美丽屋公司未予支付租金的2020年2月13日至4月20日期间虽适逢新冠疫情，但考虑到租赁房屋的住宅性质和美丽屋公司系将房屋用于出租管理等情形，以及案涉合同约定的6年租赁期限、免租期5个月等综合情况，一审法院认定由美丽屋公司按合同约定支付违约金并无不当。 综上，北京美丽屋资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1582元，由北京美丽屋资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二一年三月八日 法官助理 贲丹丹 书 记 员 林 舒