安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0121民初489号 原告（反诉被告）：胡成世,男,1973年9月15日出生,汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：王**，安徽怀谷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡朋，安徽怀谷律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽纯鲜圆农业科技有限公司,住所地安徽省长丰县造甲乡双河村红庙岗,统一社会信用代码91340121MA2RQL880T（1-1）。 法定代表人:徐先行,该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐庆阳，长丰县双凤法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：徐先行,男,1963年10月15日出生,汉族，住安徽省长丰县。 委托诉讼代理人：徐庆阳，长丰县双凤法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）胡成世与被告（反诉原告）安徽纯鲜圆农业科技有限公司（以下简称纯鲜圆公司）、徐先行租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡成世及其特别授权的委托诉讼代理人王**、胡朋，纯鲜圆公司和徐先行共同特别授权的委托诉讼代理人徐庆阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡成世向本院提出诉讼请求:1.判令解除徐先行与胡成世于2019年6月12日达成的大棚租赁关系;2.判令徐先行立即返还胡成世2019年支付的预租金3000元;3.判令徐先行立即赔偿胡成世自2019年6月份开始租赁大棚草莓园前期投入共计90650元;4.判令徐先行立即赔偿胡成世2019年6月至2020年6月年度草莓生产可得利益损失364000元;5.本案诉讼费、保全费等费用均由徐先行承担。事实与理由：2018年7月至2019年6月,胡成世经朋友介绍,租赁徐先行位于长丰县亩土地上的16个大棚栽种草莓,其中大棚面积大约为14亩,年租金是12000元,约定草莓园灌溉用水由徐先行处理解决。2018年7月-2019年6月份上述大棚种植红颜草莓收入平均每亩26000元。2019年6月份,针对2019年-2020年度草莓种植徐先行与胡成世继续达成大棚租赁协议。胡成世于2019年6月12日向徐先行支付2019年至2020年度的预租金3000元。胡成世就租赁大棚土壤进行消毒处理,42袋消毒剂花去9660元。水管、电泵、滴管、喷管、草莓苗、工人工资、电线等共计投入89390元。因下半年干旱缺水,草莓苗和草莓田需要大量水源灌溉,胡成世要求徐先行尽快解决灌溉用水问题,从6月推到10月底才安装家庭饮用的自来水管,可徐先行新安装的自来水水管达不到14亩大棚浇灌要求,导致胡成世的草莓苗无法按季节栽种,该批草莓苗全部作废。徐先行提供的水源不符合要求,造成胡成世严重的经济损失。胡成世为挽救损失与徐先行多次协调,但徐先行均推脱不理。综上所述,为了维护自身的合法权益,胡成世特向贵院起诉,特此具状,望贵院判如所请。 纯鲜圆公司和徐先行共同辩称，1.胡成世租赁土地种草莓是事实；2.2018年7月-2019年6月是胡成世种的草莓，第二年续租时有胡守育参与，胡成世在诉状中称对草莓进行水管、电泵、滴管、喷管、草莓苗、工人工资、电线等投资与事实不符，现场可以看到没有育苗等迹象；3.诉状中称在租赁经营期间用水由徐先行提供无事实依据；4.2019年秋季干旱少雨，是徐先行与胡成世不可避免的不可抗力；5.请求法庭驳回胡成世的各项诉请。 纯鲜圆公司和徐先行共同向本院提起反诉请求：1.依法判令反诉被告应承担反诉原告租金5000元（暂定期限从2019年7月至2020年2月）；2.判令反诉被告将16个大棚按照租赁前的原状交付给反诉原告，否则反诉原告将对大棚损坏程度申请评估，由此产生的鉴定、延期交付租赁等费用由反诉被告承担；3.本案的反诉、鉴定等费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告从长丰县造甲乡双河村委会租赁大棚从事土豆等种植，2018年7月份，经人介绍，反诉原告将其中的16个大棚租赁给反诉被告和胡守育从事草莓种植经营，因暂定一年，就没有签合同，双方口头约定：年租金12000元，生产、管理、经营亏损均与反诉原告无关；不续租提前通知反诉原告，但移交时16个大棚要达到租赁前的状态，如有损坏，应予以维修好，否则按价赔偿；使用大棚周围水沟和附近鱼塘里的水，但保留鱼塘里的鱼存活用水等。在移交16个大棚时，发现有几个大棚缺少内膜，由反诉被告处理，其费用从租金中扣除。反诉被告和胡守育共同租赁后，由胡守育在其负责经营管理，后来反诉被告与胡守育在经营上发生矛盾，反诉原告知道后告诉反诉被告和胡守育：到了租赁期限后，就不租赁给你们了。到租赁期限后，反诉被告和反诉原告协商，续租赁一年，让胡守育投资，反诉被告自己管理。反诉原告讲：续租可以，但是你们要好好干，不要发生矛盾。2019年6月13日反诉被告预付租金3000元。正如反诉被告在诉状中所言“下半年干旱缺水”，影响生产，向反诉原告提出接自来水到大棚（5.0型号管道），反诉原告向自来水公司申请，公司答复：自来水是生活用水，不是生产用水，不能接5.0型号管道。从干旱影响生产的实际需要，反诉原告用2.5管道给反诉被告将自来水送至大棚。反诉原告认为：第一，本地区2019年下半年干旱少雨，对这不可抗力因素，超出反诉原告、反诉被告想象；第二，在反诉原告与反诉被告口头约定中，并没有约定生产用水由反诉原告提供；第三，反诉被告在诉状中称“导致原告的草莓无法按季节栽种，该批草莓苗全部作废”，作为本诉理由，然而，反诉被告在租赁土地并没有进行草莓育苗。可见，反诉被告涉嫌虚假诉讼。综上，根据民事诉讼法、合同法、证据规则等法律法规之规定，请求人民法院查明事实后，驳回反诉被告的诉请，支持反诉原告的反诉请求。同时，反诉原告保留追究反诉被告涉嫌虚假诉讼的权利。 胡成世针对纯鲜圆公司和徐先行提起的反诉辩称，1.因徐先行行为根本违约，迟延履行合同义务，未提供水源，致使合同目的不能实现造成胡成世损失；2.徐先行已经通过实际行为将全部大棚收回，并且在大棚里栽种瓜果、蔬菜等农产品，不存在徐先行描述的大棚损坏及延期交付情况；3.徐先行在反诉状中已自认为胡成世栽种草莓提供水源；4.请求驳回徐先行的诉讼请求。 本院经审理确认案件事实如下：2018年7月，胡成世与徐先行经人介绍达成口头协议，约定胡成世租赁徐先行经营的位于长丰县土地上的16个大棚栽种草莓,年租金12000元,租赁期限一年，草莓园灌溉可使用大棚周围水沟和附近徐先行养鱼塘里的水。胡成世租赁上述大棚后，让胡守育参与经营管理。2019年6月,胡成世与徐先行就2019年7月-2020年6月期间胡成世继续租赁案涉16个大棚种植草莓又达成口头协议，胡成世于2019年6月13日向徐先行预付2019年7月至2020年6月期间的租金3000元，胡成世让胡守育继续参与经营管理。之后，胡守育负责组织人员进行土地翻耕、施肥（包括专用肥、菌肥）、整理草莓垄。因此胡成世支付了雇佣人员劳务款22100元、肥料（含菌肥）款约2000元、消毒剂9660元。2019年下半年天气干旱缺水,种植草莓需要大量用水,胡成世遂要求徐先行解决灌溉用水问题。因徐先行在草莓大棚附近的水塘养殖有鱼，徐先行以保证养鱼用水为由，不同意胡成世从水塘抽水用于草莓种植。2019年10月底徐先行为胡成世承包的草莓大棚安装了家庭生活用的自来水（2.5管道）,但新安装的自来水水管出水达不到浇灌草莓田和栽培草莓苗要求,胡成世遂放弃种植草莓，不再履行租赁合同，且未采取其他有效措施防止损失的扩大。为此，胡成世诉讼来院。纯鲜圆公司和徐先行于2020年1月20日收到了本院送达的民事诉状副本等应诉材料后，向本院提起反诉。 另查明，胡成世应支付徐先行2018年7月至2019年6月期间的租金12000元，双方已结清。胡成世所承租的16个大棚现已由徐先行占有使用。 以上事实有胡成世所提交的收条、微信转账凭证、收款收据、工人工资表、收条、胡守育证明、胡成洋证明、录音光盘、徐先行所提交的照片打印件及本院依职权向胡成洋、胡守育调取的问话笔录等在卷予以证实。 本院认为，本案争议焦点之一：如何确定案涉租赁关系的出租人和承租人及双方之间租赁关系是否解除？2018年7月，胡成世与徐先行口头约定，胡成世租赁徐先行自己经营的16个大棚用于草莓种植。2019年6月期满后，胡成世又与徐先行口头约定，续租一年。因此，依法应认定徐先行为出租人，胡成世为承租人，纯鲜圆公司与胡守育并非案涉租赁关系的出租人、承租人。由于胡成世与徐先行之间已形成了事实上的租赁关系。故胡成世与徐先行均应依口头约定履行各自的义务。胡成世因天气干旱缺水影响草莓种植，自动放弃草莓种植并不再履行租赁合同，致其与徐先行之间的租赁合同目的不能实现。故对胡成世要求解除双方之间于2019年6月12日达成的口头租赁协议的请求，依法予以支持，案涉合同解除时间确定为本院向徐先行送达案涉民事诉状副本之日即2020年1月20日为宜。 本案争议焦点之二：徐先行是否应该返还胡成世2019年6月13日预交的2019年7月至2020年6月期间3000元租金及交纳尚未支付的租赁期间租金？截止2019年10月，徐先行尚在为胡成世种植草莓安装自来水，但胡成世因天气干旱缺水放弃种植草莓，且在租赁关系存续期间未取得任何收益，故依公平原则，酌定由徐先行返还所收取胡成世预交租金3000元的一半即1500元，双方租赁关系存续期间产生的其余租金胡成世不再交纳为宜。 本案争议焦点之三：徐先行是否应该赔偿胡成世2019年6月份之后种植草莓的前期投入损失？2019年下半年天气干旱缺水，胡成世提出使用所租赁大棚附近水塘的水用于种植草莓，但徐先行以保证其水塘养殖的鱼存活为由，遂不同意胡成世使用水塘的水进行草莓种植。后期为了解决胡成世种植草莓用水，徐先行为胡成世种植草莓大棚用水安装自来水，但自来水是生活所用，出水量小，影响草莓种植，胡成世为此放弃种植草莓。由此可见，徐先行基于天气干旱缺水，为了保证自己养鱼塘里鱼的存活保留必要的存水具有合理性，同时徐先行为解决胡成世种植草莓用水安装了生活所用自来水，也是为履行本合同做了一定的工作，但徐先行不同意胡成世从养鱼塘里抽水种植草莓，并未就养鱼塘的所存水在保证所养鱼存活用水等前提下是否有多余的水可供胡成世种植草莓给予合理解释，显见徐先行该做法欠妥。根据诚实信用原则，依法应认定徐先行不同意胡成世从养鱼塘抽水种植草莓，是胡成世放弃种植草莓因素之一。因此，考虑天气干旱缺水是胡成世放弃种植草莓主要因素，同时结合本案双方履行合同实际情况综合分析，故对胡成世为种植草莓前期所投入的实际损失由胡成世承担60%民事责任，徐先行承担40%民事责任为宜。根据本院调取的证人证言及庭审查明的事实，对胡成世2019年6月之后为种植草莓的前期投入损失确认如下：1.雇佣人员劳务款22100元；2.肥料（含菌肥）款约2000元3.消毒剂9660元，合计33760元。对胡成世主张其2019年6月之后为种植草莓购置水管、电泵、滴管、喷管、电线及培育草莓苗等造成的损失，并无充分证据加以证实，依法不予认定。综上，胡成世2019年6月份之后为种植草莓的前期投入损失由胡成世自行承担20256元（33760元×60%），徐先行承担13504元（33760元×40%）。 本案争议焦点之四:胡成世要求徐先行承担2019年7月至2020年6月期间的草莓生产可得利益损失的请求是否成立？2019年下半年本地区天气干旱缺水，影响农业正常生产经营是客观事实，胡成世在缺水情况下自动放弃种植草莓，并未采取其他有效措施防止损失的扩大。因此，胡成世依法应自行承担相应的法律后果。故对胡成世要求徐先行承担2019年7月至2020年6月期间草莓生产可得利益损失364000元的请求，依法不予支持。 本案争议焦点之五：胡成世是否应将承租的16个大棚按照租赁前的原状交付给徐先行或赔偿损坏大棚的损失？本案胡成世放弃种植草莓后，其租赁的16个大棚已闲置并由徐先行实际占有使用，故徐先行实际占有使用的16个大棚视为胡成世已予以返还。同时，徐先行并未提供证据证实胡成世租赁的16个大棚原状，也无证据证实胡成世在承租期间损坏了大棚，因此，徐先行主张由胡成世按原状返还承租的大棚或赔偿大棚损失的请求，依法不能成立。 综上，胡成世与徐先行之间的大棚租赁关系依法应于2020年1月20日解除；徐先行应返还胡成世预交的2019年7月至2020年6月期间的租金1500元，并由徐先行赔偿胡成世2019年6月份之后租赁大棚种植草莓前期投入的直接损失13504元。同时，胡成世应返还所承租徐先行的16个大棚（已由徐先行实际占有并使用）。对于胡成世、徐先行及纯鲜圆公司的其他主张和辩解因无充分证据证实，故依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、胡成世与徐先行之间在2019年6月至2020年7月期间存续的租赁关系于2020年1月20日解除； 二、徐先行于本判决生效之日起十日内一次性返还胡成世预交的2019年6月至2020年7月期间租金1500元； 三、徐先行于本判决生效之日起十日内一次性赔偿胡成世为履行2019年6月至2020年7月期间租赁大棚种植草莓的前期投入损失13504元； 四、胡成世返还所承租徐先行的16个大棚（该大棚已由徐先行占有并使用）； 五、驳回胡成世的其他本诉请求； 六、驳回安徽纯鲜圆农业科技有限公司和徐先行的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8265元，由胡成世负担7765元，徐先行负担500元；反诉案件受理费587元，由安徽纯鲜圆农业科技有限公司和徐先行共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 如本判决书生效后，被告拒不履行义务，原告可于本判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 长  陈庆权 审 判 员  张建中 人民陪审员  严继芳 二〇二一年三月十一日 书 记 员  孔祥宏 一、附本案证据及其证明目的： （一）胡成世围绕自己的诉讼请求和辩解向本院提交的证据及其证明目的：一、身份证复印件、营业执照复印件。证明目的：原被告主体资格及基本身份信息；二、收条、微信转账凭证、长丰县创业致富带头人培训上课签到表。证明目的：1.原告于2019年6月12日向被告支付2019年至2020年年度的预租金3000元，2.2018年7月份至2019年7月份租金已经支付完毕；三、供货清单、收款收据、工人工资表。证明目的：原告为租赁大棚土壤进行消毒处理,42袋消毒剂花去9660元,水管、电泵、滴管、喷管、草莓苗、工人工资、电线等投入共计89390元,上述投入共计:90650元；四、电话录音。证明目的：1.该大棚租赁是经朋友介绍的;2.聘请工人进行消毒、除草等实际投入;3.证明钱娟娟是被告公司的员工的事实,4.原告要求被告解决水源灌溉问题,被告一直久拖不决及不解决水源的事实;五、证明四份（草莓协会证明、科技中心证明、胡守育证明、胡成洋证明）。证明目的：1.2018年长丰县全县草莓鲜果总产量25吨,平均每亩产量1.75吨,平均每亩产值26000元,原告租赁被告14亩大棚,预计收益364000元,因被告违约,不提供水源及灌溉实施,造成原告2019年6月-2020年度草莓颗粒无收,该损失应由被告承担。2019年长丰县草莓苗市场平均价格为每棵0.5元,每亩需要6000-6500棵草莓苗;2.科技中心证明每亩需要6000-6500棵草莓苗,每棵草莓苗的市场平均价格为0.5元;3.胡守育证明一份,证明2018年度至2019年度的租金已经支付完毕,被告应该为原告提供符合协议约定的灌溉用水等基础设施;4.2020年元月6日证明一份,证明原告与被告达成大棚租赁协议,双方对租赁时间、年租金、大棚、灌溉用水等全部予以约定,且2019年6月份至10月份经证明人多次打电话让被告为原告解决水源的事实,且被告提供的灌溉水源达不到14亩土地需要灌溉的要求。六、草莓苗照片复印件。证明目的：草莓苗用于涉案16个大棚种植草莓的事实。七、长丰县草莓资料汇编。证明目的：草莓种植前需要消毒，每亩需要种植多少草莓苗的事实。八、录音光盘：（一）胡成世与崔慧珍、唐友凤、吴青平录音。证明目的：原告于2018-2019年度草莓结束后聘请工人对草莓大棚除草、消毒等为栽种2019-2020年度草莓的实际投入。（二）胡成世、胡守育与胡成洋的通话录音、胡成世与胡成洋的通话录音。证明目的：三人通话记录显示，原告要求被告徐先行解决水源问题，在当时中间人介绍原告租赁草莓大棚时，被告徐先行答应提供草莓大棚灌溉所需水源。被告未提供符合相应的灌溉水源，并且一直久拖不决，造成原告未能按照季节时令按时栽种草莓，导致原告一年的损失。（三）胡成世与徐先行的通话录音。证明目的：原告于2019年6月1日要求被告安装50型号自来水管道，用于草莓大棚的消毒、闷棚等所需水源，被告一直未提供符合要求的自来水管道，致使原告前期的工作无法完成，后期的草莓亦无法按时栽种。被告提供的自来水管道是家庭使用的，无法达到原告所承租的草莓大棚灌溉的要求。被告已答应提供符合要求的自来水管道而未提供，该行为造成原告承租的草莓大棚无法正常浇灌、栽种草莓，致使原告该年度无法按时栽种大棚草莓，已构成根本违约，应赔偿原告的相应损失。九、2018年关于草莓生产的规程。证明目的：草莓生产是有一定的流程，必须通过流程才能完成草莓的种植。 （二）安徽纯鲜圆农业科技有限公司和徐先行围绕自己的诉讼请求和辩解向本院提交的证据及其证明目的：2020年元月29日的照片打印件（原件在被告手机中）。证明目的：原告没有在租赁大棚中进行生产育苗，大棚的损坏要求恢复原状并赔偿损失。 （三）本院依职权向胡成洋、胡守育调取的问话笔录。 二、附本判决相关法律条文： 《中华人共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。