贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终1023号 上诉人（原审被告）：贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市民族路1号西山新苑，统一社会信用代码91522701714326782U。 法定代表人：赵幼明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李华清，贵州星安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石健，男，1970年9月15日生，布依族，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：杨明群，女，1966年1月12日生，布依族，住贵州省都匀市。 上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司（以下简称都匀日月房开公司）与被上诉人石健、杨明群商品房销售合同纠纷一案，贵州省都匀市人民法院于2020年11月16日作出（2020）黔2701民初4205号民事判决后，都匀日月房开公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，现已审理终结。 都匀日月房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或予以改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决对原市民政局的土地系划拨用地的遗留问题导致的土地手续的延误的该部分客观事实未予以认定属于事实不清。2.一审判决对电网公司（都匀供电局城西分局）就项目所在地的无大容量电网管线新建10Ｋｖ文西线投运时间证明不予认定为免责事由属于事实认定不清。3.一审判决对上诉人提供的政府（消防）职能调整导致的延期客观事实不予认定为免责事由属于认定事实不清。4.一审判决对环西××××期工程地下综合管沟（含弱点、强电、供水、燃气等）建设导致逾期不予认定属于事实认定不清。5.上诉人已举证证明逾期办证存在客观原因，且该客观原因属于不可抗力，一审判决对该客观原因不予认定为不可抗力系适用法律错误。6.被上诉人并未因逾期办证造成任何损失一审判决认定的违约金没有事实依据。综上，逾期办证原因上诉人不存在过错，一审判决上诉人承担逾期办证责任违反公平原则，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 石健、杨明群二审未答辩。 石健、杨明群向一审法院起诉请求：1.判令被告按合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，并承担逾期办证的违约金71671.47元（从2017年7月1日起，按日向二原告支付已付购房款万分之一的违约金至被告履行提供办理商品房转移登记的有关文书义务之日止，暂算至2020年6月30日止）；2.本案诉讼费用被告承担。 一审法院认定事实：2016年10月10日，原告石健、杨明群与被告日月房开公司签订合同编号为Ｔ16024479的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，原告向被告购买位于贵州省都匀市，建筑面积142.24平方米、套内建筑面积114.11平方米，按照套内建筑面积计算，每平方米单价为5733.98元，总价款654304元，首付254304元，余款400000元申请办理公积金按揭贷款，被告承诺在2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同还对其他事项作了约定；合同签订后，二原告按合同约定交纳了全部购房款，被告于2019年9月19日通知原告办理不动产转移登记手续，遂原告主动前往被告处办理，但被告仍迟迟未向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故二原告向一审法院起诉，要求支持前述诉请；庭审中，原告认可已办理商品房转移登记手续。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二原告与被告订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性效力性规定，合法有效；原告依照合同约定履行了交纳购房款的义务，被告未能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约；因被告开发建设的西山新苑项目于2019年9月10日取得该商品房所有权初始登记，并于2019年9月19日通过张贴公告或者短信的形式，通知全体业主可以办理商品房转移登记的有关文书，原告于开庭前已办理了商品房转移登记的有关文书，故现仍主张被告交付商品房转移登记有关文书的请求，一审法院不予支持；被告虽辩称造成违约的原因属不可抗力，部分虽系客观原因，但不属于不可抗力，对其辩解意见，一审法院不予采纳；因案涉工程项目于2019年9月10日已取得该商品房所有权初始登记，并于2019年9月19日通过张贴公告或者短信的形式，通知全体业主可以办理商品房转移登记的相关文书，原告现已办理了商品房转移登记，故被告支付违约金计算期限应自约定交付之日起至2019年9月19日止，但双方约定的违约金过高，根据被告申请及本案事实情况，一审法院调整为按原告已付房款日万分之零点五计算，违约金应为：654534元×万分之0.5×809天=26476元，一审法院予以支持。综上所述，原告诉请部分成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司于判决生效后三十日内支付原告石健、杨明群逾期办证违约金26476元；二、驳回原告石健、杨明群其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1592元、因适用简易程序减半收取796元，由原告石健、杨明群负担500元，被告贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司负担296元（该款二原告已向一审法院预交，被告负担部分可径付二原告）。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案主要争议焦点为：上诉人都匀日月房开公司逾期办证是否存在不可抗力因素。本案双方当事人已在《商品房买卖合同》中约定了逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，且被上诉人已按合同约定履行了给付购房款的义务，而上诉人未能按照合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。上诉人主张逾期办证的原因有：土地划拨性质遗留问题、电网改造、消防验收职能部门调整、地下综合管沟建设等不可抗力因素造成。本院认为上述因素既不属于不可抗力，也不能作为上诉人的免责理由，理由如下：1.对于土地划拨性质遗留问题。从上诉人提供的政府相关会议纪要看，西山新苑项目存在商业部分超建面积及负一层变更为地下商业的情况，才会产生是否补缴土地出让金的问题，导致不能完善办证相关手续，且该原因归责于上诉人，故该因素不属于不可抗力；2.对于电网改造的问题。上诉人虽提供了一份《关于都匀城区供电局2015年10ＫＶ及以下文龙、文园线等配电网项目核准的批复》，但该批复早在2016年2月5日就已经印发，而本案《商品房买卖合同》是在2016年7月21日才签订的，晚于该批复时间，上诉人作为地产开发商在签订合同时应当知道电网改造的情况，且上诉人并无相关证据证实电网改造与其逾期办证之间存在因果关系，故该因素不属于不可抗力；3.对于消防验收职能部门调整，该政策变化发生在合同约定的履行时间之后，而上诉人若能够按照合同约定的期限取得初始登记，则不会受到消防验收职能部门调整的影响，故该因素不属于不可抗力；4.对于地下综合管沟建设的问题，上诉人虽提供了《关于环西××××期地下综合管沟的情况说明》，但并不能证实地下综合管沟建设与其逾期办证之间存在因果关系，且综合管沟建设已于2017年3月完工，早于上诉人申请政府解决补缴土地出让金的时间，故该因素不能成为上诉人未按时办证的抗辩事由。因此，上诉人主张逾期办证原因的理由均不成立，本院对其上述主张不予采纳。 据此，上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费469.10元，由上诉人贵州都匀日月实业房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年三月二十六日 法官助理兰丽辽 书记员肖文洁