广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂13民终129号 上诉人（一审被告，反诉原告）：刘冬梅，女，汉族，1992年6月15日出生，原住广西陆川县。 委托诉讼代理人：磨增奎，广西广宾律师事务所律师。 被上诉人（一审原告，反诉被告）：程昭秀，女，壮族，1981年5月27日出生，住来宾市。 委托诉讼代理人：江明，广西桂中律师事务所律师。 上诉人刘冬梅因与被上诉人程昭秀租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初3371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人刘冬梅上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，并改判刘冬梅与程昭秀于2020年2月10日前已经解除《商铺租赁合同》（支付租金为17050元、物业费为1023元）；2.撤销一审判决第六项，并改判程昭秀退还合同押金51150元；3.本案一、二审受理费由程昭秀负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，没有认定刘冬梅与程昭秀的租赁合同于2020年2月20日前已经解除是错误的，应当予以纠正。2020年1月份，刘冬梅的经营受疫情的影响比较严重，刘冬梅无奈只好与程昭秀协商减免或者缓交租金，但程昭秀都不同意。后刘冬梅只好与程昭秀提出提前解除合同，程昭秀只说向领导汇报并未答复。2020年1月份，由于刘冬梅无钱交付2月份的租金，程昭秀就在疫情期间对刘冬梅的商铺停水停电，导致刘冬梅商品铺内很多需要保鲜的物品腐烂，刘冬梅只好于2020年2月20前搬离商铺所有的物品，后发微信通知程昭秀。2020年1月份新冠肺炎疫情的出现属于不可抗力的情形，刘冬梅基于当时经营资金周转困难，不得不提前解除合同，即使刘冬梅搬离商铺后双方无法进行交接手续，也是因为当时封城的措施引起。因此，针对当时的情况以及公平合理的原则，双方的租赁合同于2020年2月10日前已经解除。一审判决认定合同到2020年4月30日才解除是错误的。二、一审判决没有支持刘冬梅的反诉请求，退还刘冬梅的押金51150元是错误的。2018年3月5日刘冬梅与来宾市广源房地产开发有限责任公司（以下简称广源房开）签订《预租商铺协议书》，该协议书中第6条明确约定刘冬梅缴纳的51150元是商铺的定金。之后与程昭秀签订合同时，程昭秀将这51150元定金改为押金，作为履行本合同的各项条款的保证金。这51150元保证金按照刘冬梅与广源房开签订合同的约定应当定性为定金。一审判决刘冬梅不构成根本性的违约，又没有判决程昭秀退还51150元定金是错误的。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致做出的判决错误，请求二审法院予以纠正。 被上诉人程昭秀辩称，请求二审法院判决驳回刘冬梅的上诉请求。事实和理由：一、程昭秀认为双方签订的租赁合同应认定在2020年12月2日解除；二、刘冬梅请求返还保证金没有事实和法律依据；三、刘冬梅拖欠租金以及擅自撤离租赁商铺违反合同约定，严重违约，所以，刘冬梅无权要求返还保证金，且刘冬梅应向程昭秀支付违约金。 程昭秀向一审法院起诉请求：1.解除程昭秀与刘冬梅于2018年3月15日所签订的商铺租赁合同（编号20180301);2.判令刘冬梅缴清2020年2月至2020年4月份的商铺租金53537元、物业费3069元、水费25元，合计56631元；3.本案所产生的诉讼费由程昭秀负担。 刘冬梅向一审法院提出反诉请求：1.判决程昭秀退还刘冬梅合同押金51150元；2.本案反诉受理费由程昭秀负担。 一审法院认定事实：2018年3月15日，程昭秀作为甲方与刘冬梅作为乙方，广源房开作为丙方，签订《商铺租赁合同》，约定：程昭秀将位于翠屏水坊商业街项目内××楼××层铺位，面积约为682平方米，出租给刘冬梅用于经营休闲吧（因丙方欠程昭秀借款，故丙方将名下商铺出租给程昭秀用于偿还程昭秀借款，丙方同意程昭秀所有的承租及转租行为）；租期三年，租赁期限为2018年4月1日至2021年3月31日止；租金25元／平方米，第三年开始逐年递增3.5元／平方米。免租期为10个月，免租期分二年，第一年免5个月；第二年免5个月。合同约定，刘冬梅签署本合同时，须向程昭秀交纳押金，作为履行本合同条款的保证金，押金为51150元。约定刘冬梅违反本合同任何条款，押金作为违约金全额支付给程昭秀，不再返还刘冬梅。在刘冬梅全部履行合同各项条款、无任何违约的情况下，于租赁期满和刘冬梅按第八十一条规定交还已修缮好的出租商铺后三十天内，或刘冬梅因其违反本合同相应条款而向程昭秀清偿所赔款项后三十天内，程昭秀将押金返还刘冬梅，但不计利息。在租赁期间，刘冬梅提前退租商铺的，应提前六个月以书面形式提出申请并递交给程昭秀，程昭秀不给予退还刘冬梅缴纳的合同押金。遇有不可抗力的一方，应在事故发生后三日内以书面方式通知对方，按对履行合同影响的程度，程昭秀、刘冬梅双方协商解决是否解除合同或者部分免除履行合同的责任或者延期履行合同。刘冬梅在租赁合同期满将出租店铺交给程昭秀时，应与程昭秀共同验收出租店铺及其设施。合同签订后，刘冬梅向程昭秀交纳合同约定押金51150元。刘冬梅已交租金至2020年1月。其享有涉商铺10个月免租期，分别为2018年5月、6月、8月、9月、11月和2019年5月、6月、8月、9月、11月。2020年1月22日前刘冬梅方联系人钟景燕通过微信向程昭秀方反映不再承租涉案商铺。刘冬梅2020年2月10日搬离涉案商铺。双方未办理涉案商铺交接手续。涉案商铺2020年2月、3月、4月的租金为17050元、17050元、19437元。涉案商铺每月物业费为1023元，2020年2月至4月水电费为25元。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，程昭秀、刘冬梅之间存在合法、有效的租赁合同关系，故各方应当依照合同约定履行各自的权利、义务。程昭秀主张解除涉案租赁合同，刘冬梅亦同意解除涉案租赁合同，故确认双方签订的《商铺租赁合同》解除。关于合同解除时间，刘冬梅主张涉案租赁合同已于其2020年2月10日搬离时候解除，刘冬梅提交双方在2020年1月22日的微信记录，但是在微信记录中仅显示刘冬梅在该日前已向程昭秀表示要求退租，但并未显示程昭秀有同意刘冬梅退租的意思表示。故刘冬梅于2020年2月10日单方解除合同的行为，不具有法律效力，不产生解除合同的法律后果。刘冬梅搬出涉案商铺后，并未与程昭秀办理返还商铺手续，未向程昭秀交付涉案商铺钥匙。但因双方都同意解除涉案合同，结合本案实际情况，确认双方于2018年3月15日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月30日解除。程昭秀主张刘冬梅支付截止2020年4月30日的租金53537元、物业费3069元、耗能费25元。刘冬梅在合同未解除前应向程昭秀支付涉案商铺租金、物业费、耗能费，故程昭秀该诉请有事实和法律依据，予以支持。因合同于2020年4月30日解除，程昭秀主张该日后的租金、物业费、耗能费不予支持。程昭秀主张刘冬梅向程昭秀支付违约金51150元。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第一条第5点关于“出租房屋用于经营，疫情或者疫情防控导致被告资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以被告没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由被告承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，刘冬梅不构成根本性违约，故程昭秀诉请支付违约金51150元不符合法律规定，不予支持。 反诉部分，刘冬梅主张双方协商不下涉案商铺减免或者缓交租金，程昭秀在刘冬梅未能及时交纳2月份租金时，对涉案商铺断水、断电。为此刘冬梅不得不搬离涉案商铺。程昭秀应退还合同押金51150元。刘冬梅未提供证据证明程昭秀存在对涉案商铺断水、断电的违约行为。而根据查明事实，刘冬梅在2020年2月10日搬离涉案商铺。根据双方合同约定，刘冬梅提前退租，应提前六个月以书面形式提出申请并递交给程昭秀，程昭秀不给予退还刘冬梅缴纳的合同押金。即刘冬梅提前退租，合同押金不予退还。纵观整个租赁合同，租赁期限为36个月，其中刘冬梅享有10个月免租期，现刘冬梅享受完免租期，提前退租，损害程昭秀对合同履行后可以获得的利益，故刘冬梅诉请程昭秀退还合同押金51150元不符合双方约定且显失公平。故刘冬梅该诉请，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、程昭秀与刘冬梅2018年3月15日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月30日解除；二、刘冬梅向程昭秀支付租金53537元；三、刘冬梅向程昭秀支付物业费3069元；四、刘冬梅向程昭秀支付水电费25元；五、驳回程昭秀的其他诉讼请求；六、驳回刘冬梅的诉讼请求。一审案件本诉受理费2456元，由程昭秀负担1166元（已缴纳），由刘冬梅负担1290元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉受理费539元，由刘冬梅负担。 本院二审期间，上诉人刘冬梅向本院提交了下列证据：《租赁合同中止协议书》1份，微信聊天截图4页。被上诉人程昭秀向本院提交了下列证据：光碟1张、微信聊天截图1页。本院已组织双方当事人进行举证质证。 经审理查明，一审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。另查明，2020年2月28日，出租人程昭秀（甲方）与承租人刘冬梅（乙方）的联系人钟景燕签订《租赁合同终止协议书》，在协议书中载明：“一、乙方违约提前退租，根据《商铺租赁合同》第十四章八十六条第3点规定：合同押金不予退还，乙方表示无异议。二、甲、乙方在本协议签订之日起，原《商铺租赁合同》即终止，乙方在租赁期内所产生的债权债务与甲方无关”。 本院认为，关于合同的效力问题。2018年3月15日，被上诉人程昭秀与上诉人刘冬梅自愿签订《商铺租赁合同》，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 关于合同的解除问题。双方当事人在合同履行期间，因受新冠肺炎疫情影响，刘冬梅的经营产生困难，为减少经营损失，2020年1月22日向程昭秀提出解除《商铺租赁合同》。双方通过协商达成协议，并于2020年2月28日签订《租赁合同终止协议书》。在该协议中约定“本协议签订之日起，原《商铺租赁合同》即终止”。据此，双方签订的《商铺租赁合同》应认定于2020年2月28日解除。刘冬梅主张合同于2020年2月10日其搬离门面时解除，与《租赁合同终止协议书》约定不符，本院不予支持。一审法院认定合同于2020年4月30日解除错误，本院予以纠正。 关于合同解除后刘冬梅尚欠租金等费用问题。双方认可刘冬梅已交纳租金、物业费、水电费至2020年1月份止，合同于2020年2月28日解除。为此，刘冬梅还应向程昭秀支付2020年2月份的租金17050元、物业费1023元、水电费25元。一审法院判决刘冬梅向程昭秀支付2020年2月份至4月份的租金、物业费等有误，本院予以纠正。 关于合同解除后是否退还押金51150元问题。双方在《租赁合同终止协议书》第一条中约定：“合同押金不予退还，乙方表示无异议”，刘冬梅上诉要求退还押金51150元与协议不符，本院不予支持。 综上所述，刘冬梅的部分上诉请求成立，应予支持；一审法院部分实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初3371号民事判决第六项； 二、撤销来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初3371号民事判决第一、二、三、四、五项； 三、被上诉人程昭秀与上诉人刘冬梅2018年3月15日签订的《商铺租赁合同》于2020年2月28日解除； 四、上诉人刘冬梅向被上诉人程昭秀支付租金17050元； 五、上诉人刘冬梅向被上诉人程昭秀支付物业费1023元； 六、上诉人刘冬梅向被上诉人程昭秀支付水电费25元。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。 一审案件本诉受理费2456元，由被上诉人程昭秀负担1671元，由上诉人刘冬梅负担785元；反诉受理费539元，由上诉人刘冬梅负担。二审案件受理费1302元，由被上诉人程昭秀负担763元，由上诉人刘冬梅负担539元。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯永魁 审 判 员 韦玉娟 审 判 员 黄月秀 二〇二一年三月二十三日 法官助理 卢小敏 书 记 员 龙 莉 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；