北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4165号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京领秀新生医疗美容诊所有限公司，住所地北京市东城区天坛东路****楼****。法定代表人：董升，经理。委托诉讼代理人：陈振贵，该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京圣道元和投资有限公司，住所地北，住所地北京市东城区东单北大街**地下**v>法定代表人：陈少侠，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：张叶**，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人北京领秀新生医疗美容诊所有限公司（以下简称领秀新生公司）因与被上诉人北京圣道元和投资有限公司（以下简称圣道元和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初6900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。领秀新生公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第四项，改判领秀新生公司不支付2020年1月11日至2020年4月30日期间的房屋租金及2020年5月1日至2020年9月22日期间的房屋占有使用费共计2175780.9元，改判圣道元和公司返还扣除2020年1月11日至2020年1月31日租金后的押金671284.9元，案件受理费由圣道元和公司承担。事实与理由：领秀新生公司主张其公司已经于2020年5月2日至3日凌晨以及2020年5月12日、2020年5月14日将物品从涉案房屋中搬走，并在2020年5月14日交还钥匙时明确告知剩余物品由圣道元和公司自行处置，领秀新生公司于2020年5月8日完成工商注册地址变更，没有必要继续占用涉案房屋；领秀新生公司在诉讼过程中至2020年9月15日多次告知圣道元和公司已经自涉案房屋处搬走，领秀新生公司已经履行腾房义务，圣道元和公司未尽到止损义务，放任损失扩大不应获得支持；领秀新生公司属于小微企业，符合疫情期间减免租金政策，一审判决未查明圣道元和公司的实际租金损失，所作判决缺乏事实和法律依据；一审判决剩余押金不予退还属于认定事实不清、适用法律错误；一审法院审理过程中违反法律规定，故意拖延审理程序。圣道元和公司辩称，同意一审判决。圣道元和公司向一审法院起诉请求判决：1.领秀新生公司立即向圣道元和公司支付欠租1745755.51元（2020年1月11日至2020年4月30日），并从2020年5月1日起按15653.1元/天的标准至实际腾房之日止（实际腾房日为2020年9月22日，但是计算至2020年9月21日）向圣道元和公司支付房屋占有使用费2254046.4元；2.领秀新生公司支付违约金862561.93元（2019年12月26日至2020年4月30日），并从2020年5月1日起按78.27元/天的标准向圣道元和公司赔偿损失至实际支付之日止；3.领秀新生公司支付圣道元和公司律师代理费80000元；4.诉讼费由领秀新生公司承担。领秀新生公司向一审法院起诉请求判决：1.圣道元和公司返还领秀新生公司押金671284.9元（计算方式为1000000元押金扣除2020年1月11日-1月31日的欠付房租328715.1元）；2.诉讼费由圣道元和公司承担。一审法院认定事实：2005年12月9日，中国国旅集团有限公司与圣道元和公司签署《国旅大厦商场租赁合同书》，约定由圣道元和公司承租中国国旅集团有限公司位于北京市东城区东单北大街1号1号楼北京国旅大厦B1F-4F商业中心进行租赁招商经营，双方租期由12年自动顺延8年，顺延租赁日期即2018年10月1日至2026年9月30日。2018年8月8日，圣道元和公司（出租方）和领秀新生公司（承租方）签订《北京国旅大厦商业中心租赁合同》（下称房屋租赁合同），约定承租方承租北京市东城区东单北大街1号1号楼一层3号商铺（承租面积566.15㎡）及B1层南侧（承租面积639.77㎡）（下称涉案房屋）作为经营医疗美容服务使用，租赁期限自2018年8月11日至2026年9月30日。1层的租金按照19.61元/㎡/天、B1层租金按5.3元/㎡/天计算，租金自2019年5月11日开始每三年上调一次，增幅8%，即2019年5月11日至2022年5月10日期间的1层租金按21.18元/㎡/天、B1层租金按5.724元/㎡/天计算，租金每两月支付一次，先付后租，承租方须在每个付款周期前一个月的25号前向出租方预付下一期的租金。承租方对应交的各项费用不予交纳或延迟交纳，除本合同另有约定外，出租方可以每日加收所欠费用千分之五的滞纳金至实际支付之日止，超过7日不缴纳的，即构成违约行为；出租方有权在承租方延迟支付7日后的次日早8：00给承租方采取停水停电等措施，届时因此给出租方造成的损失（包括直接损失和间接损失）及给承租方自身造成的损失由承租方全部承担，采用包括但不限于停止物业服务（如停水、电等）、停止营业，清场，终止本合同等措施，并有权对承租方由此造成的后果进行追偿。第七条关于“押金”的约定，承租方须支付3个月租金予出租方，根据双方协商，押金为1000000元，以保证承租方如期遵守和履行本合同条款所包含之承诺和条件；该押金在本合同有效期内由出租方保留，且在租赁期间不计利息，未经出租方书面同意，承租方不得以任何理由以押金折抵其向出租方的付款义务，承租方也不得以其对出租方可能存在的债权而主张抵销其向出租方支付押金或租金及其它费用的义务，若承租方出现本合同第十六条约定的违约行为或承租方不能及时支付本合同第六条租金及其它费用及与之对应的滞纳金、违约金、赔偿金、罚款等，出租方有权自行决定自押金中部分或全部抵扣，且承租方须在抵扣后的7日内补齐押金，若押金不足以垫付或抵偿的，出租方有权向承租方追偿，以押金抵扣承租方欠付款项措施的采取不影响出租方行使本合同赋予的其它权利或其它救济方式的行使；本合同无论何种原因终止后，承租方应按出租方的要求处理届时的房屋现状，若出租方表示不需保留届时现状的则承租方应拆除其自行装修部分并恢复交房时的原状；如果出租方要求保留合同终止时的房屋现状，则承租方装修的部分均无偿留归出租方使用；如双方另有约定的则依照其约定。第十五条关于“提前终止”的约定，出租方与承租方经协商一致的，可达成书面协议提前终止本合同，如果承租方提前解除本合同，则承租方应当于下次租金支付日90日前书面通知出租方，出租方有权扣留承租方所付的合同押金，作为损失的补偿，承租方无权要求出租方返还。本合同期满或提前终止，如果承租方未将其放置在所承租物业的货品或其它任何属于其之财产搬出，出租方有权处理承租方之上述财产而无需给予其任何补偿，出租方处理上述财产发生的费用由承租方承担。合同到期日以前，承租方应将自有设备、物品搬出所承租物业，并将清洁整齐、状态完好的所承租物业交还出租方，若因承租方拆除、搬迁等原因而致所承租物业内、外遭受损坏时，承租方负责恢复原状或赔偿相应的损失。16.4.2条约定：因承租方违法违规或违约行为导致应急事件发生时，出租方有权要求承租方支付违约金，并要求承租方积极采取措施预防或阻止该等事件对出租方商誉造成不良影响，出租方有权对承租方采取的措施予以监督或指导。该等事件已给承租方商誉及形象造成不良影响的，出租方有权要求承租方采取适当措施、按照出租方的期限和范围消除不良影响，承租方未能在出租方要求的期限开始行动或未能在期限内达到目的的，出租方有权代为采取措施，一切费用（包括但不限于差旅费、餐饮费、诉讼费、仲裁费、律师费、鉴定费、专家咨询费、媒体公告费用等）由承租方承担，承租方发生违法违规或重大违约行为，或承租方处理应急事件不当的，出租方有权解除合同。2019年12月23日，领秀新生公司向圣道元和公司发出《领秀新生提前解除租赁合同申请函》，内容如下：“现由于我司经营上的调整，特向贵司正式申请提前解除租赁合同，我司将严格按照租赁合同约定的合同解除内容履行合同解除的权利义务，并保证在2020年4月30日之前将租赁房屋腾空交回贵司，如果贵司有租户我司也可配合提前交房，还望贵司给予理解并同意解除与我司的租赁合同。”圣道元和公司于2019年12月23日收到领秀新生公司提交的《领秀新生提前解除租赁合同申请函》，并于2019年12月31日回函如下：“1.同意贵方2018年8月8日签订的《北京国旅大厦商业中心租赁合同》，编号SDYH20180808，位于：北京市东城区东单北大街****楼****商铺及**南侧，租赁期限为“2018年8月11日至2026年9月30日”的租赁合同于2020年4月30日提前解除，同时贵司的租赁合同押金将作为补偿，我方将不予退还；2.2020年4月30日之前的租金贵方需按时足额支付，否则按租赁合同违约条款执行；……4.贵方在2020年4月30日前将房屋腾空，并全力配合我方带下一租户看房，如我方有租户提前进驻，我方将提前告知贵方，贵方也已表示同意随时配合交房。”合同履行期间，鉴于领秀新生公司租赁区域是从该区域原租户曼黛丽国际医疗抗衰老技术（北京）有限公司（下称原租户）接手并直接使用涉案房屋，原租户租赁合同押金为883562元已由领秀新生公司支付给了原租户，故原租户的上述押金直接转为领秀新生公司的租赁合同押金，且领秀新生公司另行补足了剩余押金116438元，故领秀新生公司已依约向圣道元和公司交纳了租赁合同押金1000000元，租金交纳至2020年1月10日，此后租金未再交纳。2020年1月19日，圣道元和公司向领秀新生公司发出律师函，督促领秀新生公司支付欠缴的2020年1月11日至2020年3月10日的租金共计952230.28元。一审中，圣道元和公司和领秀新生公司一致认可房屋租赁合同于2020年4月30日解除。领秀新生公司同意支付2020年1月11日至1月31日期间的房屋租金328715.1元，要求从其交纳的押金1000000元中予以抵扣后将剩余押金返还。圣道元和公司以领秀新生公司提前解除租赁合同存在违约行为为由不同意退还押金。领秀新生公司以其经营范围包括医疗美容美发，因疫情防控原因，在2020年1月24日进入疫情后一直处于停业状态，目前已无力继续经营，故申请免交2020年2月至4月的房屋租金。圣道元和公司认为疫情并不是领秀新生公司停业的必然原因，且由于产权人中国国旅集团有限公司未对涉案房屋租金进行减免，故不同意对2020年2月至4月的房屋租金进行减免。领秀新生公司的保安王中波于2020年5月14日将涉案房屋的大门钥匙交给圣道元和公司的工作人员赵伟威。一审中，圣道元和公司称收到上述钥匙后未查看过涉案房屋，亦未通过微信方式催促领秀新生公司腾空涉案房屋，领秀新生公司称仅口头表示过涉案房屋内的物品其放弃所有权，未通过微信方式告知圣道元和公司该信息。2020年9月15日，圣道元和公司向领秀新生公司发出《关于立即腾退租赁房屋的函》，载明：“请贵司在接到本函之日起3日内立即腾空租赁房屋交予我司，否则我司将自行腾空租赁房屋，租赁房屋内的物品我司将视为贵司弃物处理，因此导致的损失由贵司自行承担。”2020年9月17日，领秀新生公司向圣道元和公司回函，称已收到上述函件，现回复如下：“第一，关于钥匙交还的时间为2020年5月14日；第二，尚有少数遗留物品的责任在贵司，何时清理、以何种方式清理与我司无关，遗留物品按照双方合同约定由贵司自行处置。”一审法院于2020年9月22日下午18：10分进行线上谈话时通过圣道元和公司的委托诉讼代理人在涉案房屋现场的电脑摄像头线上勘查涉案房屋现状。经勘查，涉案房屋内仍留有领秀新生公司的部分物品，领秀新生公司当庭表示放弃上述物品所有权。鉴于此，法院释明圣道元和公司涉案房屋于2020年9月22日交由其收回，逾期不收回，造成的扩大损失由其自行承担。截至2020年9月22日，法院进行线上勘察涉案房屋时，该房屋仍处于空置状态。一审中，圣道元和公司称关于腾房交接的约定系根据租赁合同约定，承租方需要按照出租方的要求处理房屋现状，而圣道元和公司的要求系依据《提前解除租赁合同的回函》第四条，即要求领秀新生公司在2020年4月30日前将涉案房屋腾空，未要求领秀新生公司必须将涉案房屋恢复毛坯状态。另查一，2020年5月8日，领秀新生公司的住所地由北京市东城区东单北大街****楼**商铺及**南侧商铺变更为北京市东城区天坛东路****楼****。另查二，圣道元和公司就本案诉讼委托北京市中伦文德律师事务所的律师代理参与诉讼活动，并支出律师费80000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，圣道元和公司与领秀新生公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。根据已查明事实，经双方协商一致，涉案的房屋租赁合同已于2020年4月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。领秀新生公司的租金缴纳至2020年1月10日，此后租金未交纳，故圣道元和公司要求领秀新生公司支付自2020年1月11日至2020年4月30日期间租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。领秀新生公司同意支付2020年1月11日至1月31日期间的租金，法院不持异议。承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。本案中，领秀新生公司租赁涉案房屋用于医疗美容美发服务，由于新冠疫情影响导致其公司的经营确实存在经营困难，如果要求领秀新生公司按照原租赁合同支付租金确实对其明显不公平，但考虑圣道元和公司因为新冠肺炎疫情确实也面临着租金损失，故平衡双方利益考量，根据公平原则，法院认定2020年2月、3月、4月的租金损失由圣道元和公司与领秀新生公司共同负担为宜。至于负担数额，法院根据查明事实，依法酌情判定。诉讼中，在法院主持下涉案房屋于2020年9月22日实际交予圣道元和公司，故圣道元和公司要求领秀新生公司支付2020年5月1日至2020年9月22日期间的房屋占有使用费的本诉诉讼请求，于法有据，对其合理部分法院予以支持。关于使用费标准，法院参照双方约定的租金标准予以确定。根据本案查明事实，领秀新生公司于2020年5月14日将涉案房屋的大门钥匙交予圣道元和公司，故对于2020年5月1日至5月14日期间的房屋占有使用费，法院参照双方约定的房屋租金标准予以确定。关于2020年5月15日至9月22日期间的房屋占有使用费，鉴于圣道元和公司在收到涉案房屋大门钥匙后未及时勘察房屋现状、要求领秀新生公司腾空交还涉案房屋，领秀新生公司在交还钥匙时亦未明确表示放弃屋内物品的所有权，直至2020年9月22日，法院进行线上勘察涉案房屋现状时，屋内仍留有领秀新生公司的物品，领秀新生公司虽交还涉案房屋的大门钥匙，但没有按照圣道元和公司的要求腾空涉案房屋，并未完全履行腾房交接的义务。据此，法院认定双方对于该项损失的扩大均有责任，法院根据双方的过错程度、考虑疫情因素，依法酌情判定2020年5月15日至9月22日期间的房屋占有使用费。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于双方签订的房屋租赁合同已于2020年4月30日解除，故圣道元和公司要求领秀新生公司支付自2020年5月1日起延迟交纳房屋占有使用费的违约金的本诉诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。关于圣道元和公司要求领秀新生公司支付延迟交付租金的违约金的本诉诉讼请求，领秀新生公司提出合同约定的违约金过高，要求法院予以酌减，且考虑疫情因素，法院将综合考虑合同履行情况、领秀新生公司违约行为、双方损失情况等因素，按照公平原则依法予以酌定。关于领秀新生公司要求圣道元和公司返还押金671284.9元的反诉诉讼请求，因涉案房屋租赁合同约定了承租方的提前解除合同的权利，同时约定了出租方有权扣留承租方所付的合同押金，作为损失的补偿，承租方无权要求出租方返还，该押金的性质实为对领秀新生公司提前解约的违约金的约定，领秀新生公司认为该违约金的约定标准仍然过高。法院结合双方约定租期结束于2026年9月30日，综合考虑疫情因素、合同履行情况、领秀新生公司违约行为、双方损失情况等因素，按照公平原则，圣道元和公司不同意退还领秀新生公司支付的押金并无不当，故对领秀新生公司的上述反诉请求，法院不予支持。关于圣道元和公司要求支付律师费的本诉诉讼请求，双方无明确的合同约定，亦无法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、北京领秀新生医疗美容诊所有限公司于判决生效后七日内支付北京圣道元和投资有限公司2020年1月11日至2020年4月30日期间的房屋租金1267901.1元、2020年5月1日至2020年9月22日期间的房屋占有使用费1236594.9元，共计2504496元；二、北京领秀新生医疗美容诊所有限公司于判决生效后七日内支付北京圣道元和投资有限公司违约金50000元；三、驳回北京圣道元和投资有限公司的其他诉讼请求。四、驳回北京领秀新生医疗美容诊所有限公司的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，依法订立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，领秀新生公司于2019年12月23日向圣道元和公司发出《领秀新生提前解除租赁合同申请函》提出提前解除租赁合同，圣道元和公司收到该函后于2019年12月31日回函表示同意解除租赁合同，因双方在一审中已一致认可合同实际于2020年4月30日解除，一审法院确认双方之间的房屋租赁合同于2020年4月30日解除，并无不当。因领秀新生公司已支付截至2020年1月10日的租金，故一审法院判决该公司继续支付2020年1月11日至2020年4月30日期间的租金，并根据2020年2月至4月期间受疫情影响的客观情况，在双方分担损失的基础上酌情确定租金具体数额，公平合理。领秀新生公司于2019年12月23日向圣道元和公司发出《领秀新生提前解除租赁合同申请函》时在该函中明确承诺将于2020年4月30日之前将涉案房屋腾退并交还圣道元和公司，但根据领秀新生公司自述的搬离情况亦可知其公司并未遵守承诺在2020年4月30日之前腾退并交还房屋，一审法院根据线上庭审时对涉案房屋进行线上勘查的客观情况，认定领秀新生公司应支付2020年5月1日至2020年9月22日期间房屋占有使用费，并考虑双方对未能按时完成房屋交接的过错情况，确认占有使用费的具体数额，亦无不当。考虑到本案中圣道元和公司与领秀新生公司之间的房屋租赁合同系因领秀新生公司于2019年12月23日单方提前解约行为而解除，一审法院根据合同约定对领秀新生公司要求退还押金的诉讼请求未予支持，亦属合理。综上，领秀新生公司的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29577元，由北京领秀新生医疗美容诊所有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  胡珊珊审 判 员  张玉贤二〇二一年三月三十一日法官助理  方浩然书 记 员  王远征