广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初5158号 原告：杨镇芳，女，1986年6月6日出生，汉族，住广东省 东莞市长安镇东门西路1号三楼12号。 委托诉讼代理人：吴恩，广西锐嘉弘律师事务所律师。 被告：韦斯红，女，1957年12月28日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉代理人：苏莉莉，广西纳百川律师事务所律师。 被告：苏季文（被告韦斯红的丈夫），男，1957年10月22日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉代理人：曾献武，广西纳百川律师事务所律师。 被告：庞艺，男，1985年12月4日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告杨镇芳与被告韦斯红、苏季文、庞艺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴恩，被告韦斯红的委托诉讼代理人苏莉莉，被告苏季文的委托诉讼代理人曾献武到庭参加诉讼，被告庞艺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告杨镇芳与被告韦斯红于2013年6月5日签订的《地产转让协议书》；二、判令被告韦斯红、苏季文共同返还购房款550000元给原告杨镇芳； 三、判令被告韦斯红、苏季文共同支付购房款占用期间的利息280500元损失给原告杨镇芳（利息计算方法：以550000元为基数，自2013年8月1日起至2020年9月30日共85个月，利息按年利率6%计算，每月利息为3300元，暂计至2020年9月30日的利息为280500元，2020年9月30日起至被告韦斯红、苏季文返还清购房款之日止的利息继续按年利率6%计算）；四、判令被告韦斯红、苏季文共同赔偿房屋装修、家具、家用电器等经济损失300000元给原告杨镇芳；五、判令被告韦斯红、苏季文共同赔偿购房款一倍的损失550000元给原告杨镇芳；六、判决被告韦斯红、苏季文共同赔偿房屋差价损失543800元给原告杨镇芳；七、判令被告韦斯红、苏季文共同支付违约金50000元给原告杨镇芳；八、判令被告庞艺对民事起诉状二至七项的各项经济损失合计2274300元承担共同赔偿责任；九、本案的案件受理费、财产保全费、保险费由被告承担。 事实和理由：2013年6月5日，被告韦斯红与其父亲（韦旭平已故）作为转让方与原告杨镇芳签订了《地产转让协议书》，约定将富林•金桂丽湾P-6幢1801房屋转让给原告。房屋成交价格为55万元，原告已付清，并于2014年1月1日装修入住。 2019年8月17日，原告了解到己购买的房屋已取得产权登记证，原告即多次联系被告韦斯红要求办理涉案房屋的产权变更手续，但被告韦斯红以种种理由（不接电话、拉黑原告的电话、微信等方式）恶意回避原告的联系。2019年12月8日，原告回到富林•金桂丽湾P-6幢1801房屋时，发现房子的门锁已被人更换。鉴于被告韦斯红恶意回避以及被人更换房屋锁匙的事实，原告即于2019年12月17日委托广西锐嘉弘律师事务所吴恩律师代理涉案诉讼。 2019年12月23日，玉林市不动产登记中心对涉案房屋查询到被告韦斯红将原告所有的已经居住了5年的房屋于2019年10月24日登记到被告庞艺名下，且庞艺于2019年12月5日使用涉案房屋向中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行贷款了850000元，贷款终止期日为2027年12月2日。2020年2月25日原告依法向玉州区人民法院提起诉讼，要求确认涉案房屋的所有权归原告杨镇芳所有。在诉讼过程中，被告韦斯红向法庭提供了涉案房屋不动产证号：桂（2019）玉林市不动产权第××号产权证，该房屋产权证证实了被告苏季文属涉案房屋的共同共有人。2020年9月7日，玉州区人民法院作出（2020）桂0902民初1767号民事判决，确认杨镇芳与韦斯红于2013年6月5日签订的房屋转让合同有效，并驳回了杨镇芳其余诉讼请求。 原告认为，原告杨镇芳与被告韦斯红于2013年6月5日签订的《地产转让协议书》合法、有效（已生效判决），原告已按合同约定支付清了全部的购房款55万元给被告韦斯红、苏季文，且房屋已交付原告装修居住了5年之久，涉案房屋已属原告杨镇芳个人所有的不动产。被告韦斯红、苏季文明知己转让并交付给了原告的房屋，仍将属于原告所有的房屋办理变更手续登记到被告庞艺名下，被告韦斯红、苏季文的行为已构成严重违约，依法应承担违约及赔偿责任，被告庞艺恶意串通的行为严重损害了原告的合法权益，亦应承担相应的赔偿责任。要求判如所请。 被告韦斯红辩称，一、同意解除《地产转让协议》和返还购房款，但返还购房款的责任应由韦斯红一人承担，与苏季文、庞艺无关；二、同意承担支付违约金的责任，但对原告主张的其余诉讼请求均不予认可，原告既主张违约金又主张利息损失，且数额远远超过其本身的实际损失，违反了相关法律规定，应依法驳回；三、原告在2013年至2020年期间一直居住在案涉房屋里，已居住长达7年时间，根据损益相抵原则，原告居住期间也应当按照同地段商品房的租金标准支付相应的对价给被告韦斯红。因此，该部分费用，应当在原告主张的损失金额中予以抵销。 被告苏季文辩称，一、原告在2013年6月5日与韦斯红、韦旭平签订的《地产转让协议书》所约定的权利义务对被告苏季文不产生法律约束力；二、韦斯红、韦旭平不能履行2013年6月5日与原告签订的《地产转让协议书》所产生的债务不属于被告苏季文的债务；三、原告的部分诉讼请求缺乏事实和依据。 被告庞艺提交书面答辩意见，一、庞艺主体资格不适格，其不是案涉房屋买卖合同当事人；二、庞艺与杨镇芳之间既无合同关系亦不存在侵权关系，杨镇芳主张庞艺承担赔偿其经济损失2274300元的诉讼请求依法应予驳回；三、杨镇芳主张赔偿2274300元的诉讼请求缺乏法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。被告庞艺经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交的证据 证据6装修照片、拼板销售单，证明原告为装修房屋投入大量的人力和资金的事实。证据7、1、停电、电费催收通知书2、水费收据3、物业费收据4、微信支付凭证5、手机短信。韦斯红认为按照该主张证明杨镇芳已在涉案房屋内居住了将近7年，原告仅是占用、居住该房屋，因此在认定韦斯红返还购房款及承担违约责任同时，应当抵扣原告居住房屋期间的占用费。苏季文对证据6的三性不予认可，认为与其无关，房屋不管由谁使用，由此造成的后果与苏季文没有任何法律关系。 证据8办理产权证材料清单。韦斯红认为与本案无关。 证据9手机短信、微信聊天记录。苏季文认为手机短信证实房屋买卖是韦斯红、韦旭平与原告之间的关系，在后续的合同履行过程中，苏季文没有参与也从不知情。 证据10、1、房地产买卖合同2、不动产登记申请表3、不动产登记受理单4、备案证明、完税证明5、不动产证书6、房屋登记信息、查档证明。韦斯红对该证据的证明内容有异议，该房屋买卖均系合法合规，韦斯红与庞艺之间的房屋买卖关系已有生效的法律文书确认，其中没有恶意串通等行为。苏季文对该证据的证明内容有异议，认为体现苏季文有任何侵犯原告合法利益的行为在内，更不存在苏季文有恶意串通的行为。 证据11房屋照片。韦斯红认为该装修价值已经有鉴定报告，其中家电、家具等可移动部分原告可自行搬走，如其放弃所有权，其不予承担该部分的损失。 证据13结婚证、户口簿户籍登记证明。苏季文对该证据的证明内容有异议，认为户口本只能证明户口关系，不能证明本案要承担的责任。 证据14户籍登记证明。韦斯红认为本案是基于原告与韦斯红之间的房屋买卖合同纠纷，庞艺不是合同相对人，原告诉请庞艺承担责任，没有法律依据。 本院对上述证据的真实性予以确认。 二、被告韦斯红提交的证据 证据1、（2020）桂0902民初1767号民事判决书。杨镇芳对该证据证明目的有异议，判决书通过客观事实，足以证明韦斯红、苏季文、庞艺共同实施非法侵占原告房屋的事实，其认为苏季文、庞艺应当承担连带责任。本院对该证据的真实性予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2010年，被告韦斯红的父亲韦旭平取得玉林市公务员团购房指标。2010年11月16日，被告韦斯红及其父亲韦旭平与玉林市城市建设投资有限公司签订《玉林市商品房买卖合同》（富林•金桂丽湾品梅园P-6幢1801号房）。2013年6月5日，原告与被告韦斯红签订《地产转让协议书》，被告韦斯红自愿转让该团购房给原告，原告分三期支付了550000元购房款及4700元天然气管道、物业费给被告。2013年7月3日，开发商将涉案房屋交付给韦斯红、韦旭平。随后，被告韦斯红将涉案房屋的交房资料、房屋钥匙、物业交接确认书等材料交给原告。2013年9月原告对该房屋进行装修，并于2014年1月1日入住至2020年2月18日，期间以韦旭平、被告韦斯红的名义支付物业费、水电费等费用。2018年8月，开发商通知原告提交相关材料办理房产证，原告通知被告韦斯红去办理房产证并要求其办理过户手续，被告韦斯红不同意，并于2019年12月12日将涉案房屋门锁更换。随后被告韦斯红通过微信告知原告，其不会履行办理涉案房屋过户手续的合同义务，原告与被告协商未果。杨镇芳遂诉至本院，诉讼请求：一、确认原告杨镇芳与被告韦斯红于2013年6月5日签订的《地产转让协议书》合法、有效；二、确认位于玉林市房屋属原告杨镇芳所有（面积182.3平方米、价值约为100万元）；三、判令被告庞艺、韦斯红、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广西壮族自治区玉林市分行协助原告将位于玉林市房屋过户登记到原告杨镇芳名下；四、确认被告韦斯红与被告庞艺于2019年10月23日签订的《房地产买卖合同》无效。本院作出（2020）桂0902民初1767号民事判决书，确认原告杨镇芳与被告韦斯红于2013年6月5日签订的《地产转让协议书》合法有效，驳回杨镇芳其余的诉讼请求。 2020年9月24日，杨镇芳诉至本院，要求解除其与韦斯红于2013年6月5日签订的《地产转让协议书》，并要求韦斯红、苏季文、庞艺赔偿损失。 另查明，2018年11月13日，涉案房屋办理了房权证【证号：桂（2018）玉林市不动产权第0034800号，权利人：韦斯红、韦旭平，房屋坐落：玉林市玉东大道61号富林·金桂丽湾Ｐ-6幢1801房】。2019年3月13日，韦旭平法定继承人韦斯峰声明放弃对涉案房屋的继承权，并经过广州公证处公证。2019年4月25日，被告韦斯红与韦斯林、韦斯拉、刘智平签订《继承协议书》，约定韦斯林、韦斯拉、刘智平放弃对涉案房屋的继承权，涉案房屋由被告韦斯红一人继承。2019年5月13日，韦斯红对涉案房屋进行变更登记取得房产证【证号：桂（2019）玉林市不动产权第××号，权利人：韦斯红，房屋坐落：玉林市玉东大道61号富林·金桂丽湾Ｐ-6幢1801房】。2019年5月28日，被告韦斯红因向被告庞艺借款，将涉案房屋作为抵押担保，并办理抵押登记。2019年10月23日，被告韦斯红与庞艺签订《购房协议书》，约定被告韦斯红将其名下涉案房屋以80万元出售给被告庞艺，其中70万元为借款，剩余10万元在办理房屋过户登记手续后支付。2019年10月24日，被告为涉案房屋办理过户登记，产权证【证号：桂（2019）玉林市不动产权第0042214号，权利人：庞艺，房屋坐落：玉林市玉东大道61号富林·金桂丽湾Ｐ-6幢1801房】。 诉讼期间，杨镇芳申请对案涉玉林市玉东大道61号富林·金桂丽湾P-6幢1801房装修价值进行鉴定。本院委托正意价格评估集团有限公司进行鉴定，该鉴定机构经鉴定，出具国正价桂估字［2021］23—23号鉴定意见书。该意见书价格评估意见，价格评估标的在评估基准日：1、2014年1月1日的价格为人民币202412元；2、2020年2月1日的价格为人民币140231元。庭审中，杨镇芳变更第四项为“判令被告韦斯红、苏季文共同赔偿房屋装修、家具、家用电器等经济损失202412元给原告杨镇芳”。 本院认为，本院作出的（2020）桂0902民初1767号民事判决书，已确认原告杨镇芳与被告韦斯红于2013年6月5日签订的《地产转让协议书》合法有效。 一、关于应否解除原告杨镇芳与被告韦斯红于2013年6月5日签订的《地产转让协议书》的问题。案涉协议签订后，双方已履行协议，杨镇芳已实际出资购买并入住房屋，韦斯红办理了涉案房屋房权证后，拒绝协助杨镇芳履行办理涉案房屋过户手续的合同义务，并将房屋过户登记在庞艺名下。韦斯红的上述行为已构成违约，杨镇芳请求解除双方订立的《地产转让协议书》符合法律规定，韦斯红亦同意解除该协议。杨镇芳该请求，本院依法予以支持。 二、关于被告韦斯红应否返还购房款及利息给杨镇芳的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，杨镇芳与韦斯红解除协议后，韦斯红所取得的杨镇芳的财产应予返还。即杨镇芳支付给韦斯红的购房款55万元，韦斯红应予返还给杨镇芳，杨镇芳主张韦斯红返还购房款及利息符合法律规定，本院依法予以支持，但利息在2019年8月20日前应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 三、关于被告韦斯红应否支付违约金及赔偿房屋差价款损失给杨镇芳的问题。本院认为，杨镇芳与韦斯红签订协议购买涉案房屋，因韦斯红违约，并将房屋出卖他人，致使杨镇芳签订协议的目的落空，杨镇芳期待的合同利益无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，杨镇芳有权要求韦斯红赔偿原告因此受到的损失。对于损失的计算，双方在协议中约定“甲方（韦斯红）应按规定的时间内办理转户手续，逾期超过三个月时，乙方（杨镇芳）有权单方解除本合同，甲方（韦斯红）退还所有购房款及承担违约金人民币伍万元整”，杨镇芳请求被告韦斯红赔偿房屋价款1倍损失55万元及房屋差价损失543800元明显高于双方约定的合同违约责任，应按5万元赔偿违约金，原告该部分主张符合法律规定，本院依法予以支持，超出部分不予支持。 四、关于被告韦斯红应否赔偿房屋装修等经济损失给原告杨镇芳。由于对房屋装修价值认定具有较强专业性，需要结合鉴定机构就专业问题出具的鉴定意见，并结合全部证据进行综合分析评判。本案中，正意价格评估集团有限公司具备相应的司法鉴定资质，鉴定程序合法。因此，正意价格评估集团有限公司出具的鉴定意见，可以作为定案依据。本院参照该鉴定意见，本院结合本案的具体情形，杨镇芳在2014年1月1日至2020年2月18日期间一直居住在案涉房屋，使用占有案涉房屋的装修、物品、家具、家电，案涉房屋的装修、物品、家具、家电已呈现一定程度的磨损老旧，应采用折旧后的装修价款进行赔偿。故应按2020年2月1日作为评估基准日，认定韦斯红应赔偿房屋装修等经济损失140231元。 五、关于被告苏季文应否承担本案民事责任的问题。被告苏季文并非合同权利义务一方，亦无证据证明案涉房屋为夫妻共同财产。因此，杨镇芳主张苏季文承担本案民事责任无事实和法律依据，杨镇芳该项请求本院依法不予支持。 六、关于庞艺应否承担本案民事责任的问题。合同是特定当事人之间设立、变更、终止特定权利义务的协议。其效力仅及于特定的当事人，而不能及于第三人。本案中，《地产转让协议书》为杨镇芳与韦斯红签订，房款收条亦是韦斯红个人出具。故杨镇芳主张庞艺承担本案民事责任无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，原告杨镇芳请求解除与被告韦斯红签订的《地产转让协议书》、被告韦斯红返还已付房屋购买款55万元及支付利息、被告韦斯红赔偿房屋装修经济损失140231元、被告韦斯红支付违约金5万元的诉讼请求，本院依法予以支持。超出该部分的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨镇芳与被告韦斯红于2013年6月5日签订的《地产转让协议书》； 二、被告韦斯红返还原告杨镇芳购房款55万元及利息（利息计算方法：以55万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从2013年8月1日起计至2019年8月19日止；以55万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至实际清偿之日止）； 三、被告韦斯红赔偿原告杨镇芳房屋装修经济损失140231元； 四、被告韦斯红支付原告杨镇芳违约金5万元； 五、被告韦斯红应支付原告杨镇芳支出的司法鉴定费5139元； 六、驳回原告杨镇芳其余的诉讼请求。 案件受理费24994元，财产保全费5000元，合计29994元，由原告杨镇芳负担8208元，被告韦斯红负担16786元。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 长  杨燕玲 人民陪审员  黄识芬 人民陪审员  王 湘 二〇二一年三月二十三日 法官 助理  甘雨田 书 记 员  吕雪梅