吉林省敦化市人民法院民事判决书（2021）吉2403民初636号原告：敦化市源隆物业有限责任公司，住所地吉林省敦化市丹江街滨江国际花园。法定代表人：王树臣，总经理。委托诉讼代理人：王玮，吉林衡佳律师事务所律师。被告：屈海波，男，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：冯义仁，敦化市渤海法律服务所法律工作者。被告：孙立荣，女，住吉林省敦化市。委托诉讼代理人：冯义仁，敦化市渤海法律服务所法律工作者。敦化市源隆物业有限责任公司与屈海波、孙立荣物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。敦化市源隆物业有限责任公司的委托诉讼代理人王玮、被告孙立荣、屈海波的委托诉讼代理人冯义仁、被告孙立荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。敦化市源隆物业有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令屈海波、孙立荣立即拆除私自砌筑的墙体，将入户门及走廊墙体恢复原状（将入户门后移至与设计图纸相符的位置，入户门横向130cm需要后退约190cm）；二、屈海波、孙立荣承担律师费2000元；三、屈海波、孙立荣负担本案诉讼费。事实与理由：屈海波、孙立荣为敦化市源科一号院11号楼2单元903室业主，敦化市源隆物业有限责任公司为该小区物业服务公司，双方签订了《物业装修管理服务协议书》，存在物业合同法律关系。屈海波、孙立荣违反《物业装修管理服务协议书》等相关规定，私自在走廊砌筑墙体，改变自家入户门位置，将走廊共有部分封闭合并到自家房屋内。屈海波、孙立荣严重违反法律及业主规约等相关规定，应当承担恢复原状的法律责任，在敦化市源隆物业有限责任公司下达《整改通知书》后依然拒绝将走廊及入户门恢复原状，敦化市源隆物业有限责任公司无奈诉至法院，请求支持诉讼请求。屈海波、孙立荣辩称：屈海波、孙立荣系夫妻关系，登记结婚20多年了，敦化市源科一号院11号楼2单元903室的房屋是屈海波、孙立荣于2019年共同购买的，2019年年底交的钥匙，2020年正月开始装修，2020年夏天左右入住。2020年2月份左右装修时，屈海波、孙立荣商量后将入户门外移了1米5左右，原来楼道墙体的瓷砖和墙都没动，只是在管道井内放了点东西。物业公司提交的照片中显示903的照片是屈海波、孙立荣家入户门的现状，照片中显示703的照片是入户门外移之前的状态，门外北侧有一个管道井空间。对于本案，敦化市源隆物业有限责任公司不具备主体资格，其只是物业公司，职能是为小区卫生及绿化其他等等进行管理，屈海波、孙立荣的行为并未对物业公司造成了妨害。屈海波、孙立荣家将入户门外移确实占用了走廊的公摊面积，占用了全体业主共用的使用部分，但是敦化市源隆物业有限责任公司并不具备作为业主向屈海波、孙立荣主张的权利，而且，屈海波、孙立荣将入户门外移是因为入户门北侧有一个空隙，该楼承建设计时结构存在瑕疵，整体看不雅观，也不安全，所以将入户门外移，将这个空间围在了户内，该外移行为也不影响防火，也不影响其他业户通行，同时也规避了一些安全隐患。敦化市源隆物业有限责任公司在屈海波、孙立荣搭建时没有进行制止，也没有在物业公司的职权范围内下发通知禁止改建，而是在屈海波、孙立荣投入了人力、物力、财力基础上，才又起诉，给屈海波、孙立荣造成了不应该发生的经济损失，敦化市源隆物业有限责任公司也是具有过错的，所以屈海波、孙立荣不能够将入户门移回原位置。敦化市源隆物业有限责任公司要求屈海波、孙立荣承担律师费于法无据，没有任何合同约定。敦化市源隆物业有限责任公司与孙立荣签订的《物业装修管理服务协议》虽然是孙立荣本人签字，但是应该是合同双方均各持一份之后交房屋管理部门备案，该合同敦化市源隆物业有限责任公司并没有给屈海波、孙立荣，而且没有合同签订日期，屈海波、孙立荣对服务合同的各项不清楚，故对屈海波、孙立荣不发生任何法律效力，应当驳回敦化市源隆物业有限责任公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：屈海波、孙立荣为敦化市源科一号院11号楼2单元903室业主，敦化市源隆物业有限责任公司为该小区提供物业服务。2020年1月19日，敦化市源隆物业有限责任公司与孙立荣签订了《物业装修管理服务协议》，约定了禁止行为和注意事项，包括：1.所有装修活动必须遵守建设部颁布的《住宅室内装饰装修管理规定》之条款，保证建筑物结构和使用安全，并严格按照乙方申请的项目进行，严禁下列行为：(1)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构，超过建筑设计标准或规范增加楼面荷载（如随意在室内砌墙，超负荷吊顶、安装大理石和大型吊灯等）；（2）在承重墙、天花、地面上打孔，扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体、门窗；（3）未经市规划国土部门批准，搭建建筑物、构筑物（如雨棚、遮阳棚、花架等），改变住宅建筑外立面，在非承重外墙上开门、窗；……（8）严禁拆改外窗、阳台不得擅自加装护栏。严禁在户门以外楼道区域、外面平台违章搭建或悬挂其他物品。空调室外机必须按指定位置安装，违者物业公司有权要求其无条件拆除，损失自负等内容。2020年2月左右，屈海波、孙立荣在九楼走廊内，将其入户门前移，占用了走廊公用面积和废弃管道井。2020年8月，敦化市源隆物业有限责任公司向11栋2单元903室发出《装修违章通知书》。2020年10月，敦化市房产管理局向孙立荣发出《责令改正通知书》，载明：经查11号楼2单元903层，姓名孙立荣，存在改变原设计及侵占公共空间，该行为违反了《国家物业管理条例》《吉林省物业管理办法》之相关规定，侵占公共部位与空间，并占为己有。按照《消防法》之相关规定，你已将逃生通道堵塞。依据规定，限你在7日拆除并恢复原状，在规定期限内不恢复原状的，我局依据相关法律规定，对你联合执法，强制拆除，并进行处罚追究法律责任。据以认定上述事实的证据有：敦化市源隆物业有限责任公司提供的营业执照一份、《物业装修管理服务协议书》一份、照片两张、《装修违章通知书》一份、敦化市房产局《责令改正通知书》一份、勘察、设计、变更通知单一份、设计图纸一张、双方当事人的部分陈述。对敦化市源隆物业有限责任公司提供的照片6张，根据照片的内容体现不出与本案的关联性，本院不予采信。对敦化市源隆物业有限责任公司提供的委托代理合同及发票，系其与律师之间的合同，其在本案中向对方当事人主张律师代理费于法无据，故不作为本案认定事实的依据。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。敦化市源隆物业有限责任公司以孙立荣、屈海波违约使用走廊公摊面积私自砌筑墙体，改变入户门位置为由要求恢复原状，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案孙立荣、屈海波占用公摊面积的法律事实持续至民法典施行后，故本案适用《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）。孙立荣与敦化市源隆物业有限责任公司签订的《物业装修管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议中有关“严禁业主下列行为”的约定，符合全体业主的共同利益，该协议应属合法有效，双方均应依约履行。孙立荣、屈海波使用走廊公摊面积，私自砌筑墙体将入户门前移的行为构成违约，依约应承担恢复原状的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条关于“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，第二百七十二条关于“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，第二百八十四条关于“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”，第二百八十五条关于“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问”，第九百四十二条关于“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”之规定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第一条关于“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持”之规定，敦化市源隆物业有限责任公司要求孙立荣、屈海波恢复原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。考虑到恢复原状施工需要一段时间及目前所处季节情况，给予孙立荣、屈海波合理的期限两个月。关于敦化市源隆物业有限责任公司所主张律师代理费于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十二条关于、第二百八十四条、第二百八十五条、第九百四十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2020）第二百五十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》[2019]19号第十条、第八十五条、第八十八条之规定，判决如下：一、屈海波、孙立荣于本判决生效后两个月内拆除敦化市源科一号院11号楼2单元903室外走廊中私自砌筑的墙体，并将入户门位置及走廊墙体恢复原状[将入户门恢复至楼房交工时位置（详见楼房设计施工图纸），入户门横向130cm，入户门需要后退约190cm，即不再占用旁边废弃管道井和走廊公用面积]；二、驳回敦化市源隆物业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由孙立荣、屈海波共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 李 贺二〇二一年三月二十二日书记员 黄海燕