江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初5362号原告：徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿，住所地徐州市庞庄街道西北郊庞庄。负责人：邹永华，该矿矿长。委托诉讼代理人：刘艳，女，1980年7月21日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：许涛，江苏汇君律师事务所律师。被告：夏冬，男，1974年2月1日出生，汉族，住徐州市鼓楼区。徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿（以下简称庞庄煤矿）与夏冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日受理后，依法于2020年12月3日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法转为适用普通程序，并于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘艳、许涛、被告夏冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞庄煤矿向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金30000元、占有使用费45000元、违约金13500元，合计88500元；2、判令被告返还租赁房屋。事实与理由：2016年1月12日徐州矿物集团庞庄物业管理处（后并入原告单位）与被告签订《房屋租赁合同》，将位于老锅房内厂房出租给被告使用，租赁期限为2016年3月1日至2019年2月28日止，租金每年为人民币30000元，按年度结算。合同第三条约定：租赁期满，合同自然终止，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前30天向甲方书面申请，经甲方同意后，双方另行签订房屋租赁合同；合同第十条第二款约定，乙方应按期支付房租等费用，逾期支付每逾期一日按年租金的1%向甲方支付违约金；第四条约定，租赁期满或合同解除后，如乙方未按期返还房屋及附属设施，应按合同租金总额的5%向甲方支付违约金，并赔偿甲方损失。合同签订后，原告依约交付房屋给付被告使用，但被告未按合同约定交纳租金，在合同到期后未返还租赁房屋。现因向被告多次催要无果，特依法起诉，请支持原告诉请。庭审过程中，原告变更起诉请为：“1、判令被告支付2018年3月1日至2019年2月28日年度租金30000元；2、判令原告按原租赁合同标准支付自2019年3月1日至实际返还房屋之日占有使用费，暂计算至2020年8月31日为45000元；3、判令被告按年租金总额的5%支付逾期交房违约金1500元；4、判令被告按原年租金日万分之五标准向原告支付逾期付款违约金，暂计算至2020年11月30日为15075元（30000*0.0005*1005）；5、判令被告腾空并返还租赁房屋”。被告夏冬辩称，一、2018年至2019年的房租确实未向原告交纳，但被告未交是因为原告欠付被告15000元工程款，而且原告未按约定向被告交付全部房屋，而是将其中部分房屋租给案外人沈阳使用，给被告造成了较大的经济损失。二、涉案租赁合同到期后，被告向原告介绍了案外人吴飞继续租赁房屋，合同到期后对房屋的占有使用和被告没有关系。经审理查明，2016年1月12月徐州矿物集团庞庄物业管理处（出租方，甲方）与被告夏冬（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将坐落于徐州市泉山区庞庄路西老锅炉房出租给乙方使用，租赁期限自2016年3月1日至2019年2月28日止，租金为每年30000元。合同主要内容为：合同签订后，乙方应向甲方支付租赁房屋保证金人民币5000元…租赁期满或合同解除后，厂房租赁保证金除抵扣乙方承担的费用（水、电、暖、气等）、租金以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息返还乙方。乙方应按期支付房屋租金等费用。逾期支付，每逾期一日按年租金额的1%向甲方支付违约金，逾期30天，甲方有权单方解除合同。合同签订后，被告夏冬交纳保证金5000元，徐州矿物集团庞庄物业管理处将租赁房屋交付其占用并使用。合同履行过程中，被告夏冬未按约交纳2018年3月1日至2019年2月28日的租金30000元。上述租赁合同期限届满后，涉案租赁房屋由案外人吴飞承租，并由吴飞占有、使用至今，但因原告庞庄煤矿就签订租赁合同事宜未与吴飞达成一致意见，故其双方未签订书面租赁合同。另查明，2016年3月14日中共徐州矿务集团有限公司委员会及徐州矿务集团有限公司联合发布《关于机构变动及干部任免职的通知》（文号徐矿司党[2016]12号），该通知载明“撤销旗山煤矿物业公司、庞庄物业公司、夹河煤矿物业公司、张集煤矿实业公司，其人员、资产分别划归旗山煤矿、庞庄煤矿、夹河煤矿、张集煤矿管理，有关干部任职自行免除”。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。徐州矿物集团庞庄物业管理处与被告夏冬（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务，被告夏冬应当按照约定的期限足额支付租金。关于被告夏冬应否向原告庞庄煤矿支付租金、逾期付款违约金及应付款项数额的问题。（一）因徐州矿物集团庞庄物业管理处的资产、人员已于2016年3月14日划归原告庞庄煤矿管理，原告庞庄煤矿有权向被告夏冬主张权利。（二）被告夏冬虽主张原告庞庄煤矿未按约向其交付全部房屋，但向本院提交的其单方向原告庞庄煤矿出具的《说明》以及照片证明力不足，本院不予采信，被告夏冬应按合同约定足额支付租金。（三）被告夏冬另称原告欠付其15000元工程款并要求以该款抵扣欠付房租，但原告对工程款数额不予认可，并称与本案并非同一法律关系，不同意相互抵扣，故被告夏冬要求以工程款抵扣租金，本院亦不予支持。（四）被告夏冬无正当理由逾期支付租金已构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然原告已在合同约定的基础上下调标准要求逾期付款违约金按每日年租金万分之五计算，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，损失赔偿数额应相当于因违约所造成的损失，而原告主张的标准仍明显高于被告夏冬迟延支付租金可能对其造成的资金占用期间的利息损失，故本院依法予以调整。参照全国银行间同业拆借利率中心公布的贷款市场报价利率，本院酌定逾期付款违约金以欠付租金为基数，按年利率6.5%计算。截至2020年11月30日，被告夏冬应向原告庞庄煤矿支付逾期付款违约金5369.18元（30000*6.5%/365*1005）。（五）因涉案《房屋租赁合同》另约定“租赁期满或合同解除后，厂房租赁保证金除抵扣乙方承担的费用（水、电、暖、气等）、租金以及乙方承担的违约赔偿责任外，剩余部分无息返还乙方”，故保证金5000元应当优先从被告夏冬的应付数额中予以扣除。据此，被告夏冬应向原告支付租金30000元及逾期付款违约金369.18元（5369.18-5000），后续逾期付款违约金以30000元为基数，按年利率6.5%自2020年12月1日起计算至被告夏冬实际付清租金之日止。关于原告庞庄煤矿要求被告夏冬返还涉案租赁房屋并支付占有使用费、逾期交房违约金的主张，本院认为，被告夏冬租赁期满后，涉案租赁房屋已由案外人吴飞继续承租，并实际占有、使用至今。原告庞庄煤矿明知吴飞占有、使用房屋的事实，且与吴飞就签订租赁合同事项进行过协商，其主张涉案租赁房屋系由被告夏冬转租给吴飞与事实不符。原告在涉案《房屋租赁合同》终止后已履行完毕交还房屋的义务，并不存在违法占有、使用房屋的情形，故原告庞庄煤矿上述诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告夏冬于本判决生效之日起十日内支付原告徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿租金30000元及逾期付款违约金369.18元（后续逾期付款违约金以欠付租金为基数，按年利率6.5%的标准自2020年12月1日起计算至被告夏冬实际付清租金之日止）；二、驳回原告徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2013元，由原告徐州矿务集团有限公司庞庄煤矿负担1453元，由被告夏冬负担560元。被告夏冬应于本判决生效之日起七日内将负担部分交纳至本院送达的诉讼费催缴通知书所载明账户，逾期不交将移送本院执行部门强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 强晋川审 判 员 张新建审 判 员 杨 瑞二〇二一年三月十二日法官助理 宁 琳书 记 员 姚梦寒