广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终281号上诉人（一审被告）：陈绚婷，女，汉族，1977年4月29日出生，住广东省珠海市香洲区。被上诉人（一审原告）：珠海市房产物业管理有限公司，住所地：珠海市。法定代表人：高苗，董事。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。上诉人陈绚婷因与被上诉人珠海市房产物业管理有限公司（以下简称房产物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2020)粤0402民初12823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈绚婷上诉请求撤销一审判决，驳回房产物业公司的诉讼请求。事实与理由：一、根据《民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。房产物业公司的起诉已经超过法律保护的时效性，一审法院不应支持房产物业公司2015年1月1日至2017年3月31日期间的管理费用。二、房产物业公司签订服务合同期限自2012年12月1日起至2017年12月1日止。根据《珠海经济特区物业管理条例实施细则》第七十五条，物业服务合同权利义务终止后，业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构要求物业服务企业退出物业管理区域并移交相关资料，物业服务企业拒绝退出，移交资料，并以存在事实物业服务关系为由要求业主支付物业服务费的，业主有权柜绝。2017年12月1日起，房产物业公司没有服务合同、没有到街道、区物业主管部门备案证明、无第一届业主委员会过半数签名的合同书,加之房产物业公司自行造假续聘三年合同的复函,2017年12月1日以后的物业管理费陈绚婷有权拒绝交纳。三、一审判决未对陈绚婷提出的小区公共收益应归由小区业主取得的主张进行审理。停车费和电梯广告等收益在业主多次要求下，房产物业公司仍没有公示给业主，业主至今未分到一分一毫的相关收益。陈绚婷要求房产物业公司提供收益清单，并按合同约定退还陈绚婷。四、房产物业公司强占小区期间，收取了业主的管理费，却未支付小区公共区域的水电费，仅电费欠费高达71643.26元、水费数千元，供电局分别于2020年12月9日及22日上门追讨小区公共电费，房产物业公司严重违反合同约定，小区业主已联合起诉，维护业主的合法权益。五、物业合同到期后，超过2/3小区业主要求房产物业公司退出，但房产物业公司竟视业主的要求于不顾，公然占有物业管理处3年之久，正是因为房产物业公司的侵占，导致小区管理严重混乱：1、服务不好；2、收费不符合标准；3、捆绑缴费等诸多问题。其中小区电梯安全隐患问题最为突出，电梯检测安全隐患问题高达一百多项。六、房产物业公司强买强卖服务期间，未能按原合同约定进行服务，仍要求陈绚婷按原合同服务标准缴纳管理费，实在不公，故此陈绚婷拒绝缴纳2017年3月31日之前及2017年12月1日之后的物业管理费、主张2017年4月1日至2017年11月30日的8个月管理费减半，并退还期间的公共收益。房产物业公司辩称：一、一审判决第一项所认定事实清楚、适用法律正确。房产物业公司至撤场前为涉案小区提供安保、清洁、消毒、公共照明、生活秩序管理、公共区域设施一般养护等物业服务，按照房产物业公司一审提交的证据材料，可以确认房产物业公司已经按照合同约定履行物业合同义务，陈绚婷也享受了房产物业公司提供的物业服务，应支付相应对价。本案不存在诉讼时效经过的情形。房产物业公司于2012年11月8日与涉案小区业委会签订物业服务合同，开始为涉案小区提供物业服务，房产物业公司每月向陈绚婷发送收费通知单，陈绚婷均已收到，同小区其他案件的业主也将房产物业公司发送的收费通知单原件提交给了法庭，且陈绚婷自收楼至今也一直居住在涉案小区。同时在一审庭审中陈绚婷并未就诉讼时效作出抗辩，并且已经认诉请期间确实没有缴费的事实。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判”，第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的人民法院不予支持，但其基于新的证据，能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”，陈绚婷在二审期间才提出诉讼时效抗辩，有悖于法律规定，应不予支持。陈绚婷提交的证据不足以证明房产物业公司物业服务存在瑕疵。陈绚婷提交的证据一审法院均已进行了审查，并一一质证，陈绚婷为了应对本次诉讼，临时拍摄照片及视频，均不能客观反映小区实际物业管理情况，所以陈绚婷不能以此抗辩拒缴物业服务费。综上所述，一审判决第一项认定的事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审法院依法驳回陈绚婷的上诉请求，维持一审判决。房产物业公司向一审法院起诉请求判令：1.陈绚婷支付自2015年1月至2020年3月所拖欠的物业管理费7461.72元、其他公摊费用（包括电梯维修费107元、公共设施维修4.8元、公摊电费336.54元、电梯电费370.26元、楼梯照明费379.66元、对讲系统维护费2.3元、吸肥费2.5元）；2.支付物业费违约金（按合同约定的日0.1%计算，房产物业公司只申请等额本金，暂计至2019年8月31日）；3.陈绚婷承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈绚婷为珠海市香洲区××××××××××××××的产权人，2011年2月陈绚婷为涉案房产办理不动产权登记，房屋建筑面积为78.96平方米。2012年11月8日，房产物业公司（乙方）与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会（甲方）签订了《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》。协议约定，1、甲方委托乙方为珠海市香洲区××××××××××幸福里小区提供物业管理服务；2、物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，共用水、电费每月按实际发生额由业主和物业使用人分摊，由乙方代收；3、业主或非业主物业使用人不按时交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应交物业管理服务费金额的0.1%交纳滞纳金；4.服务期限为5年，自2012年12月1日起至2017年12月1日止；5.合同期满，乙方全部完成合同项目并且管理成绩优秀，乙方提前60日向甲方提出相关要求，经业主委员会确认后，物业服务合同往后延续三年。2012年12月1日，房产物业公司正式进驻幸福里小区提供物业管理服务。2017年9月10日，房产物业公司向珠海市香洲区幸福里小区业主委员会提交《关于延续物业管理服务合同的申请》，请求将《物业服务合同》延续三年。房产物业公司提供一份2017年10月18日加盖“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，复函主要内容为幸福里小区业主委员会同意与房产物业公司续聘三年，有效期自2017年12月1日起至2020年11月30日止。2020年3月19日，珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会出具一份《关于要求撤出幸福里小区的告知函》，要求房产物业公司于2020年4月9日撤出小区物业服务工作，并做好物业移交工作。2020年3月29日，房产物业公司向珠海市香洲区××××办事处、珠海市香洲区×××民委员会出具一份《告知函》称，房产物业公司将于2020年3月29日退出幸福里小区，自2020年4月1日零时起不再为该小区提供物业服务。陈绚婷提交一份落款日期为2020年6月13日的《声明》复印件，内容为房产物业公司提交的《复函》内容未经业主大会表决，也未经任何委员签字。《声明》上有六位业主签名，陈绚婷主张该六位业主是幸福里小区第一届业主委员会成员。房产物业公司主张陈绚婷拖欠2015年1月至2020年3月的物业管理费7461.72元、对讲系统维护费2.3元、电梯维修费107元、吸肥费2.5元、公摊电费336.54元、电梯电费370.26元、楼梯照明379.66元未支付。2020年3月30日，房产物业公司撤出幸福里小区。一审法院认为：《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》是房产物业公司与珠海市香洲区幸福里小区业主委员会平等自愿签订的，合同内容并不违反法律行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同合法有效，对全体业主具有约束力。陈绚婷作为幸福里小区的业主，应当按照物业服务合同的约定向房产物业公司交纳合同期内的物业管理费。对于2017年12月至2020年3月期间的物业管理费，房产物业公司提交一份2017年10月18日加盖有“珠海市香洲区幸福里小区业主委员会”公章的《复函》，虽然根据珠海市香洲区建设局的《业主委员会备案确认书》，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会的任期于2017年1月10日届满，但根据《珠海市物业管理条例》的规定，在业主委员会因客观原因未能如期换届选举的情况下，业主委员会应当继续履行职责。在幸福里小区尚未选举出第二届业主委员会的情况下，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会可以继续履行职责，并代表小区业主对外行使权利。故房产物业公司依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》的约定在合同即将届满的情况下发函幸福里小区业主委员会，并经幸福里小区业主委员会回函确认延长合同期限的情况下，房产物业公司2017年12月之后在幸福里小区继续提供物业管理服务，有合同依据。陈绚婷提交的一份落款日期为2020年6月13日的《声明》，证明珠海市香洲区幸福里小区业主委员会并未在房产物业公司提交的《复函》上加盖公章，但该份《声明》仅为复印件，陈绚婷没有提交原件予以核对，一审法院对该份《声明》不予确认。综合上述分析，房产物业公司依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》和《复函》的约定为幸福里小区提供物业管理服务，陈绚婷应当按照合同约定向房产物业公司支付物业服务费。故陈绚婷应当向房产物业公司支付2015年1月至2020年3月期间的物业管理费7461.72元（按1.5元/平方米/月的标准，按照建筑面积78.96平方米计算）。对于房产物业公司主张的公摊电费，电梯维修费、电梯电费和楼梯照明费用、吸肥费等费用，房产物业公司未提供小区公用电的抄表记录、公摊电费缴纳凭证，也未提供对电梯进行维修、保养等相应票据予以证明。故房产物业公司要求陈绚婷支付上述公摊电费、电梯维修费及其他费用的证据不足，一审法院不予支持。关于违约金的问题，陈绚婷在合同期内未按时交纳费用存在违约，但依据陈绚婷提交的证据可知，房产物业公司在履约过程中也存在一定的履行瑕疵，该履行瑕疵虽不足以构成陈绚婷拒绝交纳物业管理费的理由，但房产物业公司也需为其履行瑕疵的违约行为承担相应责任。则依据公平原则，一审法院对房产物业公司要求陈绚婷支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项之规定，一审法院判决：一、陈绚婷于判决发生法律效力之日起十日内向房产物业公司支付物业管理费7461.72元；二、驳回房产物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费105元，由房产物业公司负担57元，由陈绚婷负担48元。二审审理期间，陈绚婷提交如下证据：1.欠费停电通知单两份、照片；2.工作联系单、树脂面板损坏情况表、电梯照片；3.幸福里小区聘请律师代理案件及支付律师费的公示、幸福里业委会费用明细表。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明，2012年2月21日，珠海市香洲区城市监督管理局与珠海市香洲区建设局共同出具《业主委员会备案确认书》，确认珠海市香洲区幸福里小区业主委员会成立时间为2012年1月10日，任期五年等。2019年3月17日，珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会作出《珠海市香洲区幸福里小区××××年第一次业主大会会议决议公告》，称在前山街道办事处的指导和监督下，珠海市香洲区幸福里小区业主大会工作顺利开展，在全体业主的大力支持和积极参与下，在2019年2月16日至2019年3月17日召开2019年第一次业主大会会议并完成大会各项议题表决，表决通过了“不续聘房产物业公司”等。2020年1月10日，珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会出具一份《关于要求物业公司撤出幸福里小区的告知函》，要求房产物业公司于2020年3月1日撤出小区物业服务工作，并做好物业移交工作。2020年6月4日，珠海市香洲区××××办事处出具《证明》，称该街道物业办没有收到幸福里小区原业主委员会于2017年10月18日发给房产物业公司同意续聘的《复函》的副本，也没有收到2017年幸福里小区业委会关于召开业主大会表决是否续聘房产物业公司的申请。2020年6月5日，珠海市香洲区住房和城乡建设局出具《政府信息公开告知书》，称该局没有2017年9月10日房产物业公司向业主委员会提交的《关于延续物业管理服务儿合同的申请》及2017年10月18日业主委员会向房产物业公司回复的《复函》的备案信息。2020年8月3日，日立电梯（中国）有限公司珠海分公司维保部出具《工作联系单》，称维保人员在幸福里小区做电梯检查时发现1-8栋共16台电梯存在“轿门两个常开不同步需调整”等一百多个问题。广东电网有限责任公司珠海市供电局分别于2020年12月9日何2020年12月22日出具《欠费停电通知单》，称因幸福里小区新旧物业交接情况复杂，导致小区2020年6月专用变压器电费63331.76元仍欠费未缴清等。2021年1月7日，珠海市香洲区幸福里第二届业主委员会作出《幸福里小区业委会聘请律师代理案件及支付律师费的公示》，称根据2020年11月3日业委会公示的《珠海市香洲区幸福里小区第三次业主大会表决结果》，业主同意授权业委会聘请律师代理小区三个案件的处理：1、追讨珠海市三好物业管理有限公司在小区期间收取的各项不合理费用；2、向房产物业公司追讨侵占全体业主的公共收益及不合理的公摊费用；3、处理幸福里小区与相邻奥园华富置业承接翠微村旧改项目纠纷一事等。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于本案诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”。本案陈绚婷在一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，现上诉期间提出，本院依法不予支持。根据2017年12月尚在施行的颁布的《珠海市物业管理条例》（2008年4月1日起施行）第三十四条第三款的规定可知，在业主委员会因客观原因未能如期换届选举的情况下，业主委员会应当继续履行职责。本案中在幸福里小区尚未选举出第二届业主委员会的情况下，珠海市香洲区幸福里小区业主委员会可以继续履行职责，并代表小区业主对外行使权利。房产物业公司依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》的约定在合同即将届满的情况下向幸福里小区业主委员会发函申请续期，幸福里小区业主委员会回函同意续聘三年，则房产物业公司在2017年12月之后为幸福里小区全体业主继续提供物业管理服务，有合同依据。陈绚婷提交的2020年6月13日的《声明》仅为复印件，不足以推翻幸福里小区业主委员会出具的《复函》的内容，同时有无在相关政府职能备案亦不影响《复函》的效力。陈绚婷二审提交日立电梯（中国）有限公司珠海分公司维保部出具的《工作联系单》和广东电网有限责任公司珠海市供电局出具的《欠费停电通知单》，拟证明房产物业公司未尽到物业管理职责，本院认为，《工作联系单》载明的电梯存在问题的时间和《欠费停电通知单》载明的欠缴电费的时间均在房产物业公司退出涉案小区物业管理的几个月之后，故该两份证据不能证明陈绚婷的主张，本院不予采信。事实上，对于房产物业公司对涉案小区提供的物业服务，一审法院已经认定存在一定的履行瑕疵，并根据公平原则，对房产物业公司要求陈绚婷支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持，该认定合理适当，本院予以维持。房产物业公司虽存在履行瑕疵，但不足以成为陈绚婷拒绝交纳物业管理费的理由，房产物业公司依据《珠海市幸福里小区物业服务委托合同》和《复函》的约定为幸福里小区提供物业管理服务，陈绚婷应当按照约定向房产物业公司支付2015年1月至2020年3月期间的物业管理费7461.72元，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，陈绚婷的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元，由陈绚婷负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年三月十五日书记员  王 莉