湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初37号原告:欧阳丽春，女，1993年4月19日出生，汉族，住长沙市开福区。原告:汪平，男，1968年8月19日出生，汉族，住湖北省天门市。原告:陈静园，女，1982年12月5日出生，汉族，住长沙市开福区。原告:李康平，男，1949年1月17日出生，汉族，住长沙市开福区。原告:刘惠，女，1965年3月27日出生，汉族，住长沙市开福区。原告:杨亚玲，女，1974年3月8日出生，汉族，住长沙市开福区。原告;周明，男，1988年6月11日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告:陈芳，女，1973年12月7日出生，汉族，住长沙市开福区。原告:张挺，男，1984年9月17日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告:陈林，男，1970年6月10日出生，汉族，住长沙市开福区。原告:钟建国，男，1988年8月26日出生，汉族，住长沙市开福区。原告:李爱英，女，1980年9月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告:曾芳，女，1984年12月6日出生，汉族，住湖南省。原告:王志超，男，1979年11月24日出生，汉族，住湖南省汉寿县。原告:杨雪梅，女，1971年11月1日出生，汉族，住长沙市开福区。原告:马仁中，男，1990年1月17日出生，回族，住西宁市城东区。原告:谢春娥，女，1983年1月15日出生，汉族，住湖南省洞口县。原告:魏祥群，男，1985年9月20日出生，汉族，住长沙市一蒙语区。十八位原告共同诉讼委托代理人:肖亚勇，湖南方缔园律师事务所律师。十八位原告共同诉讼委托代理人:罗英，湖南瀛森律师事务所律师。被告：王聪芳，女，1983年9月11日出生，汉族，住长沙市雨花区。诉讼委托代理人:付康鹏，湖南谐正律师事务所律师。诉讼委托代理人:陈威，湖南正强律师事务所律师。被告:长沙超宏房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B1栋N单元3517号房。法定代表人:王聪芳，执行董事。诉讼委托代理人:陈威，湖南正强律师事务所律师。被告:长沙东建物业管理有限公司，住所地长沙市开福区通泰街街道营盘路6号潮宗御苑D栋501号。法定代表人:朱琳，董事长兼总经理。诉讼委托代理人:伏艳华，该公司员工。原告欧阳丽春、汪平、陈静园、李康平、刘惠、杨亚玲、周明、陈芳、张挺、陈林、钟建国、李爱英、曾芳、王志超、杨雪梅、马仁中、谢春娥、魏祥群诉被告王聪芳、长沙超宏房地产经纪有限公司、长沙东建物业管理有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本案依法由审判员李建科适用简易程序进行了公开审理，原告欧阳丽春等18名原告的委托代理人肖亚勇、被告王聪芳、被告长沙超宏房地产经纪有限公司（以下简称超宏公司）委托代理人陈威、长沙东建物业管理有限公司（以下简称东建物业公司）委托代理人伏艳华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告欧阳丽春、汪平、陈静园、李康平、刘惠、杨亚玲、周明、陈芳、张挺、陈林、钟建国、李爱英、曾芳、王志超、杨雪梅、马仁中、谢春娥、魏祥群向本院提出诉讼请求：1、判令被告王聪芳停止使用潮宗御苑C栋1201房进行经营的行为、恢复该房住宅使用;2、判令被告王聪芳限期拆除潮宗御苑XX房室外经营性招牌、恢复原状；3、判令被告长沙东建物业管理有限公司承担上述第一、一二项诉讼请求的连带责任;4、判令被告长沙超宏房地产经纪有限公司共同承担上述第一、二项诉讼请求的法律责任；5、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由:原告欧阳丽春等18人是潮宗御苑X栋的18套房产的住户、业主，与潮宗御苑XX室同处一栋楼同一单元。该潮宗御苑XX房的规划用途为住宅。被告王聪芳未经包括18名原告在内的本栋建筑物内的其他业主同意，违法改变房屋住宅用途，使用该房开办公司，所开办公司为长沙超宏房地产经纪有限公司，法定代表人为被告王聪芳，经营行为至今持续。包括18名原告在内的本栋建筑物内的其他业主多次主张停止“住改商”违法行为未果，潮宗御苑“住改商”违法行为愈演愈烈，到了泛滥的地步，已经严重影响住户的正常生活秩序。《中华人民共和国物权法》第七十七条明确规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”,《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条明确规定“业主将住房改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称'有利害关系的业主’”，据此规定，本案“住改商”行为已经构成违反物权法第七十七条的违法行为。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，据此，被告王聪芳对“住改商”违法行为负有停止经营行为、恢复该房住宅使用;拆除经营性招牌、恢复原状等法律义务和法律责任。被告长沙东建物业管理有限公司是该潮宗御苑XX房的物业服务企业，对该房用于商业目的的装修发放了《装修许可证》或办理了其他装修许可手续，默许行为人在该房室外设置商业招牌，且拒绝向原告提供“住改商”违法行为人的身份和租赁合同等信息，为原告消除该违法状态设置障碍，因此，被告东建物业公司对“住改商”违法行为的发生和持续存在共同的违法意思表示和行为，依法应当与违法行为人承担连带责任。被告超宏公司的法定代表人是王聪芳。王聪芳及超宏公司将该房用于超宏公司的办公和经营场所，依法应当共同承担本案诉讼请求的法律责任。综上所述，原告的诉讼请求具有确凿的事实和明确的法律依据，此种“住改商”违法状态也到了非纠正不可的地步，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护18名原告的基本居住需求，维护潮宗御苑XX栋的正常生活秩序。被告王聪芳辩称：第一、被告王聪芳是2016年1月购买了潮中御苑XX室，并取得了该房屋的所有权，不久就入住了该房屋，在房屋装修到入住的整个过程均严格遵守相关规定，没有擅自改变房屋的结构和用途，室内所摆放的是桌椅书柜、锅碗飘盆以及被告王聪芳王聪芳的日常居家生活用品，没有设置集中办公卡座、接待室、洽谈室、会议室等带有商业性质的设施设备,在互联网和自媒体上也从未对外公示潮中御苑XX室就是超宏公司的经营地址，超宏公司在市场监督管理部门登记营业地址也不在潮中御苑XXX室。擅自“住改商”是法律明文禁止的违法行为，要认定被告王聪芳存在上述违法行为，被告王聪芳认为应当具备以下两个条件，其一，被告王聪芳实际利用住宅性质的房屋用于商务办公;其二、该行为切实给周围邻居造成居住权上的实际损害,比如造成了原本安静的住宅小区变成了喧嚣的商业大厦、人声鼎沸、电梯超载、车位被占、门禁失控、垃圾陡增等损害结果。根据被告王聪芳前述的事实以上两个条件在本案中均不具备，不能仅仅以门窗和墙上有“超宏地产”等字样就能认定被告王聪芳就存在“住改商”的违法行为。第二、潮中御苑XX室的室内除被告王聪芳以外，平常在一般情况下不会超过5人，没有所谓的公司员工上下班打卡机，实际也没有人员在里面上班，相比一家有七八上十口人的家庭，被告王聪芳起居生活给小区造成的影响要小得多。不排除被告王聪芳以外的其他业主有擅自住改商的违法行为,可能给包括被被告王聪芳在内的小区居民造成了一些实际损害，但这些均与被告王聪芳无关，所以被告王聪芳认为18名原告一定是搞错了对象告错了人。第三、就算仅凭被告王聪芳的门窗和墙上有“超宏地产”等字样就能认定是擅自“住改商”的行为，被告王聪芳已经将这些字样全部清除，对被告王聪芳的诉讼请求所依据的事实亦不复存在,其主张自然依法不能成立。综上所述，被告王聪芳认为其行为没有违反《中华人民共和国民法典》第二百七十九条，《最高人民法院(关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释)》第十条、第十一条之规定，被告王聪芳还是本着与各位被告王聪芳邻居和睦相处的基本原则，以与各位邻居共同营造良好的居住环境作为出发点，恳请各位被被告王聪芳邻居撤回起诉，如若不然，被告王聪芳请求人民法院依法驳回对被告王聪芳的全部诉讼请求。被告长沙超宏房地产经纪有限公司辩称：构成住改商的条件要具备两个条件，一是潮宗御苑XXX室注册登记了营业执照，二是应当与潮宗御苑XX业主成立租赁关系，才能构成擅自住改商的行为，以上两个条件均不具备，原告对被告超宏公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告长沙东建物业管理有限公司辩称：根据最高院关于审理建筑物区分所有权案件的司法解释的相关规定，被告东建物业公司不属于建筑物区分所有权的法定主体，原告起诉被告不符合法律规定。我司作为物业管理公司，仅对小区内的公共部分进行管理,对专有部分的住改商行为不负有监管义务,因此与被告不构成共同侵权，不应承担连带责任。经审理查明：原告欧阳丽春等18人均为长沙市开福区营盘路6号潮宗御苑XX栋的房屋所有权人，被告王聪芳为X房的房屋所有权人。根据房屋规划性质，潮宗御苑XX楼以上均为住宅用房，被告长沙超宏房地产经纪有限公司系被告王聪芳注册成立，该公司注册地址为长沙市天心区××路××号××栋××单元××房。被告王聪芳在未经得包括原告欧阳丽春18名原告在内的X栋其他业主同意下，将XX号房屋用作超宏公司的经营场地，并在X栋电梯口张贴超宏地产招牌，在XXX号房屋进门口玻璃上印有长沙超宏房地产经纪有限公司字样。原告欧阳丽春等18人认为被告王聪芳的行为侵犯了其合法权益，多次向被告王聪芳反映要求其停止实施住改商行为，要求被告东建物业公司督促王聪芳停止继续实施经营活动，均未果，遂诉至本院。另查明：被告王聪芳在本案诉讼过程中已经拆除张贴在12楼电梯口的超宏地产招牌，并清除了XX房进门玻璃上的长沙超宏房地产经纪有限公司字样，被告王聪芳陈述本人及长沙超宏房地产经纪有限公司已停止在XXX房的经营活动。上述事实，有房屋所有权证、营业执照、照片、不动产登记情况表、超宏公司的工商登记信息、当事人陈述、开庭笔录等证据予以佐证。本院认为：一、根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。另，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称有利害关系的业主”，在本案当中原告欧阳丽春等18人与被告王聪芳均为潮宗御苑X栋的业主，在未经X栋全体业主同意情况下，被告王聪芳擅自在12楼电梯口张贴超宏地产招牌并以长沙超宏房地产经纪有限公司开展经营活动，其行为已经构成“住改商”，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，欧阳丽春等18名原告有权要求被告王聪芳、长沙超宏房地产经纪有限公司停止使用潮宗御苑XX房进行经营，被告王聪芳应恢复该房屋住宅使用。另，因被告王聪芳在诉讼中已经拆除张贴在12楼电梯口的超宏地产招牌，故本院对原告要求拆除潮宗御苑XX房室外经营性招牌、恢复原状的诉讼请求不再进行处理。二、被告东建物业公司不是房屋的所有权人，非“住改商”的主体，对原告不承担停止经营和恢复房屋住宅使用的责任，本院对原告要求被告东建物业公司承担连带责任的请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第二百七十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告王聪芳应当于本判决生效之日起停止使用潮宗御苑XX房进行经营活动，恢复该房屋的住宅用途；二、被告长沙超宏房地产经纪有限公司在本判决生效之日起不得继续在潮宗御苑XX房进行经营活动；三、驳回原告的其它诉讼请求。本案案件受理费40元，由被告王聪芳、长沙超宏房地产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  李建科二〇二一年三月三十日代理书记员  王 瑾附相关法条：《中华人民共和国民法典》第二百七十九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。