浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8642号 上诉人（原审被告、反诉原告）：上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区宝龙商业中心1幢531室。统一社会信用代码：91330101MA2B1DMW3N。 负责人：沈佳春，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何骏霄、丁丁，浙江浙杭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：盖超帅，男，1990年7月5日出生，汉族，住山东省莱阳市。 委托诉讼代理人：杨小龙，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 原审被告：上海宝龙商业地产管理有限公司。住所地：上海市闵行区新镇路1399号703室。统一社会信用代码：913502006647013953。 法定代表人：许华芳。 上诉人上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司（以下简称宝龙分公司）因与被上诉人盖超帅、原审被告上海宝龙商业地产管理有限公司（以下简称宝龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员陈艳适用普通程序独任审理，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。上诉人宝龙分公司的委托诉讼代理人何骏霄、被上诉人盖超帅的委托诉讼代理人杨小龙到庭参加了诉讼，原审被告宝龙公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2019年11月6日，宝龙分公司与盖超帅签署了《商铺租赁合同》，约定将宝龙商业中心3幢3-111的商铺出租给盖超帅经营薇尔VR主题乐园，面积为192平方米，交付日为2019年11月16日，租期为11个月，同时给予30天装修期，月租金为26880元。合同第5.1条约定盖超帅应支付71040元作为履约保证金。合同第17.1约定本合同的任何一方因不抗力事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的一方应立即以书面通知另一方，如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十日或已导致本合同无法继续履行，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿。任何相关的期限应根据事件所影响的期限进行相应的顺延。当不可抗力事件消失时，受不可抗力事件影响的一方应继续履行其义务。2019年11月8日，双方还签订《商铺物业服务合同》，约定租赁商铺物业费为每月45元/平方米。盖超帅支付宝龙分公司209600元，其中含履约保证金71040元。2020年3月20日，宝龙分公司与盖超帅签订《租赁合同补充协议》，协议约定：鉴于疫情对经营造成的影响，宝龙分公司同意2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金全额免除。2020年4月25日，宝龙分公司向盖超帅发送《催款函》，该函称盖超帅拖欠2020年4月16日至2020年6月30日期间的租金67200元及滞纳金6249.60元，2020年4月1日至2020年6月30日的综合服务费25880元及滞纳金2406.84元，共计101736.44元，要求盖超帅于4月30日前缴费。案涉商铺，从春节后受疫情影响，一直处于停业状态。2020年5月6日，盖超帅向宝龙分公司递交解除租赁合同的申请，宝龙分公司未予回复。同年5月12日，宝龙分公司向盖超帅寄送催款函，要求盖超帅在3日内交纳拖欠费用。同年5月15日，盖超帅的委托诉讼代理人向宝龙分公司发送律师函，律师函表示因受疫情影响，盖超帅无法继续正常经营，符合合同第17.1条因不抗力事件而无法履行合同义务的情形，其已于5月6日提出解除合同，并要求宝龙分公司及时进行费用的结算。2020年8月7日，盖超帅欲腾空商铺设备，遭宝龙分公司阻止。盖超帅于2020年6月30日起诉至原审法院，请求判令：1、解除盖超帅、宝龙分公司签订的《商铺租赁合同》；2、宝龙公司、宝龙分公司退还盖超帅保证金71040元；3、本案诉讼费由宝龙公司、宝龙分公司承担。起诉后，盖超帅向原审法院明确责任承担主体为宝龙分公司。原审审理中，宝龙分公司提出反诉请求：1、确认盖超帅、宝龙分公司之间的《商铺租赁合同》于盖超帅提起诉讼、宝龙分公司收到起诉状副本之日立即解除；2、判令盖超帅立即向宝龙分公司支付截至2020年6月30日所拖欠的租金67200元，并立即支付因拖欠租金而产生的违约金暂计6720元（以拖欠租金为基数，自2020年3月25日按日千分之一暂计至2020年7月3日，暂计100日），其后拖欠的租金依法按照896元/日的标准计算至《商铺租赁合同》解除之日，因拖欠租金而产生的违约金依法计算至盖超帅结清租金之日；3、判令盖超帅立即向宝龙分公司支付截至2020年6月30日所拖欠的综合物业服务费25880元，并立即支付因拖欠综合物业服务费而产生的违约金暂计2588元（以拖欠综合物业服务费为基数，自2020年3月25日按日千分之一暂计至2020年7月3日，暂计100日），其后拖欠的综合物业服务费依法按照288元/日的标准计算至《商铺租赁合同》解除之日，因拖欠综合物业服务费而产生的违约金依法计算至盖超帅结清综合物业服务费之日；4、判令盖超帅立即向宝龙分公司支付擅自停业违约金暂计55680元（以960元/日为标准，自2020年5月6日暂计至2020年7月3日，计58日），其后依法计算至《商铺租赁合同》解除之日；5、判令盖超帅于《商铺租赁合同》解除之日七日内将本案所涉商铺恢复原状并返还商铺，每逾期一日的，应按1792元/日的标准向宝龙分公司支付占用费；6、判令盖超帅于《商铺租赁合同》解除之日三十日内将以本案所涉商铺为注册地址的所有执照予以注销，每逾期一日的，应按1792元/日的标准向宝龙分公司支付违约金；7、判令盖超帅立即向宝龙分公司支付合同解除损失赔偿金53760元；8、判令盖超帅立即向宝龙分公司为本案支出的律师代理费8113元；9、判令盖超帅承担本案的诉讼费用。 原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的《商铺租赁合同》、《商铺物业服务合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应恪守履行。现因双方均请求解除合同，征求双方意见后，盖超帅、宝龙分公司确认租赁合同于2020年8月5日解除。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，应依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人主张适用不可抗力的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，宝龙分公司与盖超帅签订了《租赁合同补充协议》，针对疫情造成的影响，宝龙分公司同意2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金全额免除。宝龙分公司同意减免2个月租金的行为，也可说明宝龙分公司认可疫情对盖超帅的经营造成重大的影响的事实。但是此后，因防疫需要，附近的大学生于5月后陆续返校，学生回校后需进行隔离，而盖超帅的VR店的消费群体是针对宝龙广场周边的大学生。疫情期间，商铺周边各大院校延期返校及学校对学生的隔离措施，导致VR店客源缺失，对盖超帅的经营造成重大影响，可适用不可抗力规定，并根据疫情或者疫情防控措施的影响程度的大小免除盖超帅的部分责任。考量疫情对案涉区域、盖超帅经营的业态的影响，以及疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，还应考虑对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的一方的责任等因素，最终确定解除合同后的结算问题。据此，关于盖超帅应承担的租金及综合服务费。因受疫情影响，缺少学生消费群体，盖超帅根据合同第17.1条履行通知义务，于2020年5月6日提出撤铺申请，并于5月15日发送律师函，宝龙分公司未予回应，此后，盖超帅欲撤场遭到宝龙分公司阻止，宝龙分公司的以上行为进一步扩大了租金损失，应承担相应责任。综上，确定盖超帅应承担2019年11月16日至2020年1月31日期间的租金、2020年4月1日至2020年6月15日期间的租金、2019年11月16日至2020年6月15日期间的综合服务费，共计194880元。盖超帅已支付宝龙分公司209600元，扣除应支付的租金和综合服务费194880元，宝龙分公司应返还盖超帅履约保证金14720元。关于宝龙分公司主张的拖欠租金违约金、合同解除赔偿金、擅自停业违约金、律师代理费，依据不足，不予支持。关于宝龙分公司主张的恢复原状的请求，由于宝龙分公司不能举证商铺交付时的情况，故无法明确应恢复的具体标准，宝龙分公司应承担举证不能的后果，对该项请求不予支持。关于宝龙分公司主张返还商铺、注销相关执照的请求，盖超帅同意尽快办理，予以支持，盖超帅有权取回属于盖超帅的全部财产。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十三条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年8月28日判决：一、盖超帅与宝龙分公司签订的《商铺租赁合同》于2020年8月5日解除；二、宝龙分公司于判决生效后十日内返还盖超帅履约保证金14720元；三、盖超帅于判决生效之日起十日内腾空商铺，若逾期履行，盖超帅应支付宝龙分公司违约金（按896元/日的标准计算至履行之日止）；四、盖超帅于判决生效之日起十日内将以案涉商铺为注册地址的所有执照予以注销，若逾期履行，盖超帅应支付宝龙分公司违约金（按448元/日的标准计算至履行之日止）；五、驳回盖超帅的其他诉讼请求；六、驳回宝龙分公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉受理费788元，反诉受理费2300元，共计3088元，由盖超帅负担288元，宝龙分公司负担2800元。盖超帅于判决书生效之日起十五日内至原审法院退费；宝龙分公司于判决书生效之日起十日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，宝龙分公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误，原判决应予撤销。（一）一审法院认定：“2019年11月8日，双方还签订《商铺物业服务合同》约定租赁商铺物业费为每月45元/平方米。”但是，在整个庭审过程中，盖超帅从未提交过《商铺物业服务合同》，也从未陈述过相关情况。宝龙分公司一方亦未提交过《商铺物业服务合同》，也从未被要求说明相关情况。宝龙分公司主张的综合物业服务费等均源于《商铺租赁合同》规定的权利义务。因此，一审法院的上述认定未经双方质证，也没有相关证据佐证。（二）一审法院认定：“盖超帅支付宝龙分公司209600元，其中含履约保证金71040元。”但是，宝龙分公司经核实相关款项包含三个月预付租金80640元、三个月预付综合物业服务费25920元、履约保证金71040元、装修保证金10000元、质量保证金9000元。相关款项明细均有《商铺租赁合同》予以佐证。因此，不应当理解为除了履约保证金71040元，剩下的全部都是租金、综合物业服务费。如果盖超帅要求返还或者抵扣装修保证金10000元、质量保证金9000元，应当另行提起诉讼，盖超帅在整个庭审过程中根本没有提出相关诉请，一审法院无权自行代为处理。（三）一审法院认定：“2020年5月6日，盖超帅向宝龙分公司递交解除租赁合同的申请，宝龙分公司未予回复。”但是，宝龙分公司已经在证据质证阶段否认了盖超帅关于“其5月6日提出解除租赁合同申请”的相关证据，盖超帅提交的证据仅仅是一张根本看不清的图片，在没有其它证据佐证的情形下，盖超帅主张的“其5月6日提出解除租赁合同申请”的陈述根本不应该被认可。因此，一审法院的上述认定没有相关证据佐证。（四）一审法院认定：“但是此后，因防疫需要，附近的大学生于5月后陆续返校，学生回校后需进行隔离，而盖超帅的VR店的消费群体是针对宝龙广场周边的大学生。”一审法院作出上述的认定根本没有任何证据予以佐证。具体理由如下：1、下沙宝龙广场不是一个仅针对周边大学生的商业综合体，下沙宝龙广场周围环绕着云滨湾小区、金沙学府、中兴景冉佳园、保利江语海、宋都·东郡国际、都会钱塘、新雁公寓、野风海天城等数十个居民小区与各式各样的工业园区，下沙宝龙广场面向的人群包括了周围的儿童、老人、白领、工人等各个阶层。2、关于大学生需于5月后返校并需隔离的政策没有任何书面文件予以佐证。而且，经宝龙分公司观察，附近大学生是可以自由进出校园的，在5月份早已不存在被隔离限制、不得出入校园的情况。3、VR店的消费群体是针对宝龙广场周围的大学生更是盖超帅一面之词，没有证据予以佐证。VR店内的相关设备完全适合儿童、青年、中年，宝龙分公司员工中就有给自己孩子（儿童）充值并游艺玩耍的，根本没有仅限于大学生消费的情况。因此，附近的大学生不存在因隔离而限制进出的情形，VR店的消费群体仅针对大学生更是无稽之谈。一审法院作出相关的事实认定没有任何证据予以佐证，应予撤销。二、一审法院适用法律错误，原判决应予撤销。（一）一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条认为本案存在不可抗力，并应当根据情况部分或者全部免除盖超帅的相关责任。但是，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条根本不适用本案情形，因为本案根本不存在不可抗力的情形，或者说本案中因新冠疫情而产生的不可抗力情形已经过去、双方已经妥善解决。理由如下：1、2020年1月23日上午，浙江省政府紧急召开全省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作视频会议。根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》，会议决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年3月2日，浙江疫情防控应急响应由一级调整为二级。因此，原则上新冠疫情作为不可抗力事件应当于2020年3月2日即已经结束了，无特殊理由或者其它情况不应当延长，更不应当延长至2020年5月份。2、下沙宝龙广场于2020年2月17日即可陆续复工。相同经营项目（VR、游艺等）的其它品牌如木马王国重新经营时间是2020年3月24日、大鲁阁重新经营时间是2020年3月28日，汤姆熊重新经营时间是2020年3月29日。盖超帅系因为其自身理由无故闭店、停止经营，与新冠疫情事件无关。3、宝龙分公司在疫情之后已经主动减免了盖超帅的部分租金。2020年3月20日，宝龙分公司与盖超帅签署了《租赁合同补充协议》，宝龙分公司免除盖超帅2个月租金，而盖超帅承诺按照《商铺租赁合同》的约定履行其它各项费用的支付义务。宝龙分公司与盖超帅之间就新冠疫情作为不可抗力事件的免除部分责任事宜已经妥善解决了，盖超帅也已经做出了缴费承诺。双方的意思表示已达成新的合意，应予尊重。盖超帅在本案中自始至终没有获得解除合同的权利，其相关诉请应予驳回。（二）一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条（公平原则条款）、第六十条（严格履行与诚实信用条款）认定宝龙分公司主张的租金综合物业服务费违约金、合同解除赔偿金、擅自停业违约金、律师代理费等，依据不足，不予支持。但是，宝龙分公司主张的各个项目都是有《商铺租赁合同》相关约定的。没有诚信履约的恰恰是盖超帅而非宝龙分公司，其完全没有遵守其在《租赁合同补充协议》中所作承诺。三、其它说明。（一）在庭审过程中，宝龙分公司与盖超帅才就解除《商铺租赁合同》的时间点达成一致，即《商铺租赁合同》于2020年8月5日解除。因此，也就不存在宝龙分公司懈怠履行权利、导致损失扩大的情况。盖超帅系在没有事实与合同依据的情况下通过律师发函的方式提出解约，宝龙分公司有权拒绝。在双方对盖超帅是否具有合同解除权存在争议的情形下，要求宝龙分公司承担自2020年6月15日之后扩大租金损失责任有失偏颇，这样的分担方式实际上使得本案所涉商铺在9个月的租赁期限中有近4个月都在免租（含宝龙分公司主动给予的2个月免租期）。宝龙分公司对盖超帅仅就相关费用承担至2020年6月15日的责任分担比例难以理解、不能接受。（二）下沙宝龙广场作为一个多业态、多品牌的商业综合体，每一个商铺的正常营业对于商场的经营管理、顾客的消费观感都至关重要，这也是商业综合体与一般街边小铺的最大区别，即每一个商铺正常营业对于商业综合体都非常重要。每一个商铺闭店、逃铺或者长时间不经营，对于商业综合体的损害都是不可估量的。这也是《商铺租赁合同》约定履约保证金、擅自停业违约金的目的所在。综上，一审法院认定事实和适用法律存在错误。请求二审法院：一、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初1709号民事判决，并判令驳回盖超帅的一审诉讼请求、支持宝龙分公司的一审反诉请求；二、判令盖超帅承担本案的诉讼费用（包括但不限于受理费、财产保全费用、公告费、评估费、拍卖费等费用）。 上诉人宝龙分公司在二审中未提交新证据。 被上诉人盖超帅在二审中辩称：盖超帅对宝龙分公司的上诉不认可，原审判决认定事实清楚，应予以维持。 被上诉人盖超帅在二审中未提交新证据。 原审被告宝龙公司在二审中未陈述意见，亦未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明本案事实如下：2019年11月6日，宝龙分公司（甲方）与盖超帅（乙方）签订了《商铺租赁合同》一份，约定甲方将宝龙商业中心3幢3-111的商铺出租给乙方经营薇尔VR主题乐园，租赁面积为192平方米，租赁期限为11个月，自租赁起始日2019年11月16日起算，租赁场所交付日为2019年11月16日，按交付时租赁场所现状交付；该广场由甲方进行统一的商业物业管理服务，乙方应与甲方在本合同签订时签署《商铺物业服务合同》，甲方有权援引本合同项下有关商业物业管理服务约定或《商铺物业服务合同》直接向乙方主张权利；甲方给予乙方30天装修期，装修期为自租赁场所约定交付日起至最迟开业日前一日的期间；装修期内，乙方应自行承担并向甲方支付装修保证金10000元、垃圾清运费、水电等公共事业费；租赁起始日即为租金起计日，租金标准为140元/平方米/月，月租金为26880元；乙方应按照租赁场所的计租面积向甲方支付综合物业服务费，综合物业服务费的标准为45/月/平方米，该综合物业服务费包含物业服务费、统一营业时间内的中央空调使用费；综合物业服务费起交日为2019年11月16日；乙方应按自然季度为一期支付租金，乙方应于每个自然季度月末的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金；乙方应于本合同生效之日起十五日内向甲方预付80640元租金，该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕；乙方应于本合同生效之日起十五日内向甲方预付25920元综合物业服务费，该预付服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕；如乙方逾期支付预付租金、预付服务费、装修保证金、质量保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应当甲方支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的千分之三作为违约金；为保证乙方严格充分地履行本合同所有条款，乙方应在本合同生效后5日内向甲方交纳71040元作为履约保证金，如乙方未能按照本合同约定支付租金、综合物业服务费、违约金、维修费用或其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中扣除与欠款或损失等额的金额；履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利，在租赁期限内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，本合同非因乙方违约而终止时，在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，甲方根据乙方申请在乙方完成所有合同约定事项后三十日内将履约保证金或其余额无息退还给乙方；任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不退还；为保证乙方遵守甲方对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方交纳质量保证金9000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保；双方按要求签署《租赁场所交付确认书》后，视为甲方已履行将该租赁场所合格地交付给乙方的义务；本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起7日内根据合同第十三条的相关约定将该租赁场所连同其所有的附属物、装置、附加物按合同规定在与原状一致或甲方书面认可的状态下交还甲方；除法律禁止或不可抗力或甲方事先书面同意之外，乙方同意自租赁场所开业之日起每日均按统一营业时间将其租赁场所之计租面积的80%以上投入营业，未经甲方书面同意，乙方不得擅自停业，乙方擅自停业以及非正常营业连续超过7日或累计超过15日的，甲方有权提前解除合同，不予返还乙方已支付的全部保证金及款项，乙方还应根据本合同约定承担导致合同解除的违约责任；本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动，若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占有不能视为本合同续期，乙方应向甲方支付占用费（占用费的标准：每日按本合同解除或终止时年租金额/365*2），从本合同解除或终止之日起付至实际交还之日止，同时还应向甲方支付占用期间的综合物业服务费及其他费用；乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方的任何费用超过30日的，或虽未超过30日但逾期支付或补交次数累计达到3次及以上的，乙方未经甲方书面允许而关门逃铺停止营业的等，甲方有权提前解除合同；乙方如有第15.1条约定的违约情况及本合同其他条款约定的情形发生，导致甲方解除合同的，或无本合同约定依据乙方擅自提前解除本合同的，乙方应向甲方承担导致合同解除的违约责任，即乙方应按本合同第十三条的约定退还租赁场所，且甲方有权不予返还乙方所支付的全部保证金及款项（包括但不限于履约保证金、质量保证金、已付未用租金、已付未用的综合物业服务费、其他费用等），乙方并应按第15.4条的约定向甲方支付合同解除违约金；15.4双方同意，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付合同解除违约金，该违约金金额相当于本合同4.1.2条约定的最后一个租赁年度月租金2倍的金额；双方约定，如果一方违约给另一方造成的直接损失超过上述违约金的，就不足部分，守约方有权向违约方继续追索；15.9双方确认并同意，本合同项下任何一方发生违约的，另一方为追究其违约责任而采取的一切行动发生的一切费用，包括但不限于法院诉讼费、仲裁费、律师费、保全费以及公证费等，均由违约方承担；17.1本合同的任何一方因不可抗力事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的一方应立即以书面通知另一方，如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十日或已导致本合同无法继续履行的，则任何一方均可解除本合同而无须向另一方承担任何责任。在不可抗力持续期间，受不可抗力时间影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿，任何相关的期限应根据事件所影响的期限进行相应顺延，当不可抗力事件消失时，受不可抗力事件影响的一方应继续履行其义务，等。 合同签订后，盖超帅、宝龙分公司于2019年11月16日签署《租赁场所交付确认书》，确认双方于该日对租赁场所宝龙商业中心3幢编号M1-F1-011-1的商铺进行了交接验收。盖超帅分别向宝龙分公司支付了38016元、50000元、50000元、8584元、50000元、13000元，共计209600元。2020年3月20日，宝龙分公司（甲方）与盖超帅（乙方）签订《租赁合同补充协议》，协议约定：鉴于“新型冠状病毒肺炎”疫情及由此引致的政府防控措施对乙方经营造成一定影响，为扶持乙方继续经营，甲方同意以减免乙方部分租金的方式与乙方共同分担本次疫情及相关防疫措施对乙方造成的损失，甲方同意2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金全额免除；除本协议约定外，乙方应按租赁合同的约定履行各项费用的支付义务，等。2020年4月25日，宝龙分公司向盖超帅发送《催款函》，该函称盖超帅拖欠2020年4月16日至2020年6月30日期间的租金67200元及滞纳金6249.60元；2020年4月1日至2020年6月30日的综合服务费25880元及滞纳金2406.84元，共计101736.44元，要求盖超帅于2020年4月30日前缴清所有费用。2020年5月12日，宝龙分公司向盖超帅发送《催款函》，该函称盖超帅拖欠2020年4月16日至2020年6月30日期间的租金67200元及滞纳金10281.60元（截止至2020年5月15日）；2020年4月1日至2020年6月30日的综合服务费25880元及滞纳金3959.64元（截止至2020年5月15日），合计107321.24元，要求盖超帅于函件送达之日起3日内足额交纳。2020年5月15日，盖超帅向宝龙分公司发出《律师函》，载明开业不久便遭遇疫情影响，导致盖超帅租赁的VR经营生意无法正常营业，影响持续至今无法消除，若继续维持合同会显失公平，盖超帅早已于5月6日提出解除租赁合同的申请，宝龙分公司迟迟无法就场地收尾工作以及保证金退还、租金结算方面达成一致意见，要求宝龙分公司于三个工作日内联系律师，并切实履行租赁场地清场结算及退还保证金的义务，等。2020年8月7日，盖超帅欲腾空商铺设备，遭到宝龙分公司阻止。 另，宝龙分公司因本案诉讼，支出律师费8113元。 盖超帅于2020年6月30日起诉至原审法院，请求判令：1、解除盖超帅、宝龙分公司签订的《商铺租赁合同》；2、宝龙公司、宝龙分公司退还盖超帅保证金71040元；3、本案诉讼费由宝龙公司、宝龙分公司承担。起诉后，盖超帅向原审法院明确责任承担主体为宝龙分公司。原审审理中，宝龙分公司提出反诉请求：1、确认盖超帅、宝龙分公司之间的《商铺租赁合同》于盖超帅提起诉讼、宝龙分公司收到起诉状副本之日立即解除；2、判令盖超帅立即向宝龙分公司支付截至2020年6月30日所拖欠的租金67200元，并立即支付因拖欠租金而产生的违约金暂计6720元（以拖欠租金为基数，自2020年3月25日按日千分之一暂计至2020年7月3日，暂计100日），其后拖欠的租金依法按照896元/日的标准计算至《商铺租赁合同》解除之日，因拖欠租金而产生的违约金依法计算至盖超帅结清租金之日；3、判令盖超帅立即向宝龙分公司支付截至2020年6月30日所拖欠的综合物业服务费25880元，并立即支付因拖欠综合物业服务费而产生的违约金暂计2588元（以拖欠综合物业服务费为基数，自2020年3月25日按日千分之一暂计至2020年7月3日，暂计100日），其后拖欠的综合物业服务费依法按照288元/日的标准计算至《商铺租赁合同》解除之日，因拖欠综合物业服务费而产生的违约金依法计算至盖超帅结清综合物业服务费之日；4、判令盖超帅立即向宝龙分公司支付擅自停业违约金暂计55680元（以960元/日为标准，自2020年5月6日暂计至2020年7月3日，计58日），其后依法计算至《商铺租赁合同》解除之日；5、判令盖超帅于《商铺租赁合同》解除之日七日内将本案所涉商铺恢复原状并返还商铺，每逾期一日的，应按1792元/日的标准向宝龙分公司支付占用费；6、判令盖超帅于《商铺租赁合同》解除之日三十日内将以本案所涉商铺为注册地址的所有执照予以注销，每逾期一日的，应按1792元/日的标准向宝龙分公司支付违约金；7、判令盖超帅立即向宝龙分公司支付合同解除损失赔偿金53760元；8、判令盖超帅立即向宝龙分公司为本案支出的律师代理费8113元；9、判令盖超帅承担本案的诉讼费用。 本院认为：宝龙分公司与盖超帅签订的《商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。在《商铺租赁合同》履行合同过程中，因2020年初发生“新型冠状病毒肺炎”疫情及由此引致的政府防控措施，导致租赁合同的履行上存在障碍，给合同双方均造成了一定的损失。鉴于此，双方于2020年3月20日签订了补充协议，宝龙分公司免除了盖超帅2020年2月至3月的全部租金，并约定盖超帅应继续履行合同的其他支付义务。补充协议的达成，在一定程度上合理分摊了疫情给双方所造成的损失。2020年3月之后各行业已逐步复工复产，盖超帅在本案中未提供有效证据证明其主张的2020年5月6日向宝龙分公司提出退铺之时，或其于2020年5月15日向宝龙分公司发《律师函》时，其所经营的VR店铺因疫情而不能正常复工的证据，即使2020年5月因疫情的影响，营业状态达不到疫情之前，但盖超帅在此前已与宝龙分公司达成了补充协议，获得了免租，并承诺继续履行，且作为经营者，应承担正常的经营风险。盖超帅所租赁的VR店铺位于下沙宝龙广场，下沙宝龙广场作为一商业综合体，其所面对的消费群体并非只有周边的学校，亦有众多居民小区、工业园区等，盖超帅所提因周边学校4月底才逐步返校，并需接受隔离措施，导致其消费群体缺失，无法经营的主张，有失偏颇，更不能成为其提出解除租赁合同的正当理由。故，盖超帅不论是2020年5月6日还是2020年5月15日向宝龙分公司所提解除租赁合同的通知，均无法达到解除双方租赁合同的法律效力，即盖超帅不享有合同解除权，宝龙分公司对此亦未表示同意解除，故此时双方租赁合同并未解除。在一审审理中，双方确认《商铺租赁合同》于2020年8月5日解除，本院予以确认。盖超帅已向宝龙分公司支付了209600元，在盖超帅的转账截图中并未显示款项的性质，宝龙分公司主张其中包括了预付三个月租金80640元、预付三个月综合物业服务费25920元、履约保证金71040元、装修保证金10000元、质量保证金9000元及补缴的综合物业服务费13000元。本院认为，盖超帅未举证证明款项的具体性质，宝龙分公司主张的上述性质，均有合同作为依据，因此本院采信宝龙分公司的主张。本案系盖超帅违约导致双方租赁合同提前解除，根据租赁合同约定，宝龙分公司有权不予返还盖超帅支付的全部保证金，盖超帅诉请返还履约保证金71040元缺乏依据，不予支持。盖超帅应按合同及补充协议的约定向宝龙分公司支付租金、综合物业服务费至双方合同解除之日。但在双方实质上已通过诉讼的方式于2020年8月5日达成了解除合同的合意的情况下，盖超帅于2020年8月7日至商铺欲腾空设备，却因宝龙分公司的阻止而未成，因此，未能及时腾退的原因在此日之后不能归责于盖超帅。故，本院对宝龙分公司主张的租金及综合物业服务费计算至2020年8月7日。经计算，盖超帅应支付宝龙分公司2020年4月16日至2020年8月7日租金100583元、2020年4月1日至2020年8月7日综合物业服务费36511元（已将盖超帅支付的13000元综合物业服务费抵扣）。合同约定，盖超帅逾期支付租金、综合物业服务费超过30日的，宝龙分公司有权解除合同，盖超帅应承担导致合同解除的违约责任，盖超帅应支付合同解除违约金，违约金金额相当于月租金2倍的金额。本院综合考虑本案双方在履行合同中的实际情况、宝龙分公司的损失等因素，将宝龙分公司诉请主张的逾期付款的违约金、擅自停业违约金、解除违约金、律师代理费等综合予以考虑，酌情确定由盖超帅支付宝龙分公司违约金40000元。关于宝龙分公司要求将商铺恢复原状后返还，因宝龙分公司未能举证其交付盖超帅使用时的状况，无法明确恢复原状的具体标准，故对此诉请不予支持，盖超帅应在本院确定的日期内腾空商铺返还宝龙分公司。逾期腾退的，应参照租金标准即896元/日支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。宝龙分公司在二审中撤回其第6项反诉请求，系其对自身民事权利的处分，本院予以准许。宝龙分公司系宝龙公司的分支机构，本案中各方对由宝龙分公司作为案涉合同权利义务主体均无异议，本院予以确认。宝龙分公司上诉请求部分成立，予以支持。综上，原审判决认定事实有误，实体处理和适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初1709号民事判决第一、三项； 二、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初1709号民事判决第二、四、五、六项及诉讼费负担部分； 三、盖超帅于本判决生效之日起十日内支付上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司租金100583元； 四、盖超帅于本判决生效之日起十日内支付上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司综合物业服务费36511元； 五、盖超帅于本判决生效之日起十日内支付上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司违约金40000元； 六、驳回盖超帅的其他诉讼请求； 七、驳回上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审本诉受理费788元，由盖超帅负担738元，由上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司负担50元。反诉案件受理费2300元，由盖超帅负担1500元，由上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司负担800元；二审案件受理费4820元，由上海宝龙商业地产管理有限公司杭州下沙分公司负担1205元，由盖超帅负担3615元。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二一年三月二十九日 书记员 袁其伟