江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终328号上诉人（原审被告）：吴生强，男，1982年4月16日生，汉族，住苏州市吴江区。上诉人（原审被告）：万燕，女，1983年12月5日生，汉族，住苏州市吴江区。被上诉人（原审原告）：苏州喜悦物业服务有限公司吴江分公司，住所地苏州市吴江区松陵镇横扇文广路。负责人：谭秋明，经理。委托诉讼代理人：余家义，江苏恒渊律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜尉，江苏恒渊律师事务所律师。上诉人吴生强、万燕因与被上诉人苏州喜悦物业服务有限公司吴江分公司（以下简称喜悦物业吴江分公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初9324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。吴生强、万燕上诉请求：1.撤销苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初9324号民事判决中第一项判决;发回重审或依法改判。2.本案一审、二审诉讼费用由喜悦物业吴江分公司承担。事实与理由：1.前期物业管理有效期是自2015年6月30日0时至2017年6月30日0时。之后物业企业并未与业主续约,前期物业管理服务协议时效已过期,判决2018、2019年物业费仍采用失效的合同,明显是不合理且不合法的。2.2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业费用,是开发商在交房时,我方房屋中存在多项需要开发商整改的质量问题,开发商提议免除我方一年物业费作为弥补,由我方自行对房屋进行整修,其不再整改,经协商后我方同意交房,由开发商代缴本户2016年物业费,且当时苏州喜悦物业有限公司吴江分公司为开发商的子公司,双方业务往来我方并不清楚,故本户并没有拖欠2016年物业费,况且我方在2017年3月7日缴纳2017年1月-12月物业费时,物业公司也没有向我方催讨2016年物业费。之后物业公司也未再向我方催讨2016年物业费,直至2020年8月4日起诉我方时,向我方追讨2016年物业费,物业费三年诉讼时效期已过,也应依法判为失效。3.苏州喜悦物业有限公司吴江分公司在前期物业管理服务协议到期后,不肯撤退,且不提供我方与开发商签订的前期物业管理服务协议承诺的五级服务,以少量的公共服务敷衍广大业主,现判决要求业主全额支付五级物业服务费缺少事实依据。4.2020年9月23日吴生强去苏州喜悦物业有限公司吴江分公司协商时,物业公司法人谭秋明造谣、污蔑、捏造事实对吴生强进行威胁、恐吓,造成吴生强个人精神伤害及名誉损失,要求谭秋明登报公开道歉。喜悦物业吴江分公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。喜悦物业吴江分公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令吴生强、万燕向喜悦物业吴江分公司支付所欠物业管理服务费8028元(148.7平方米*1.5元/月/平方米*36个月，其中包括能耗分摊费)。2.请求判令吴生强、万燕向喜悦物业吴江分公司支付滞纳金1926.72元(按年利率24%计算，自2016年1月1日起至实际支付之日止，暂计至2016年12月31日，自2018年1月1日起至实际支付之日止，暂计至2019年12月31日)。3、请求判令吴生强、万燕承担本案诉讼费。一审法院认定事实：吴生强、万燕系苏州市吴江区横扇街道望景华庭小区6栋1单元301室业主，6栋1单元301室房屋建筑面积为148.7平方米。2015年4月11日，置业公司（房地产开发经营企业）作为甲方，购房人吴生强作为乙方，甲方选聘的物业管理公司为喜悦物业吴江分公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》1份，协议约定，物业名称：望景华庭，地址：吴江区横扇社区渔湾路999号；在本物业区域业主委员会成立前，由置业公司选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后两年，前期物业管理费为：高层住宅：0.9元/月/平方米，另行收取电梯水泵运行费：0.7元/月/平方；公共照明公共用水面积分摊。物业管理区域业主委员会成立后，如物业管理区域业主委员会对甲方选聘的物业公司的物业管理服务不满意，经当地物业管理行政主管部门批准的，可另行选聘物业公司，由此产生的对甲方选聘的物业公司的违约责任和由此所发生的全部费用由甲方承担。违约责任：（一）甲方和其委托的物业管理企业违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方和其委托的物业管理企业应承担相应的赔偿责任。（二）乙方违反本协议，使甲方和其委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，甲方和其委托的物业管理企业有权采取必要措施要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方和其委托的物业管理企业造成损失的，乙方应承担相应的赔偿责任。（三）乙方不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收3‰的滞纳金。本合同经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。协议签订后，吴生强、万燕接收喜悦物业吴江分公司对“望景华庭”小区的物业服务。2015年度的物业费吴生强、万燕已交纳。2017年吴生强、万燕向喜悦物业吴江分公司交纳了一个年度的物业费和能耗分摊费。2019年12月13日，喜悦物业吴江分公司与苏州市吴江区横扇街道横扇社区望景华庭业主委员会签订物业委托服务合同。合同约定，物业名称为吴江区横扇望景华庭居民小区，物业服务期限为五年：自2020年1月1日起至2024年12月31日终止。高层住宅：0.9元/月/平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的小高层及高层另行收到运行、维护、管理费用按建筑面积/月/平方米0.7元的标准由业主缴纳。业主于每年1月1日起到10月1日前交纳。物业委托服务合同后附的《前期物业管理委托合同报送表》记载物业管理期限为自2015年6月30日至2017年6月30日。“望景华庭”小区的物业由物业公司服务至今。喜悦物业吴江分公司在对“望景华庭”住宅小区物业管理过程中，物业管理存在以下问题：小区极小部分绿化被破坏，个别业主随意在上停放车辆，甚至极小部分绿化被个别业主占用种植蔬菜；小区内车辆无序停放；公共区域内垃圾未做到及时清理打扫等现象。庭审中，喜悦物业吴江分公司陈述，按协议约定，物业公司可按1.6元每月每平方米计收物业费及能耗分摊费，现自愿调整为按1.5元每月每平方米计收物业费及能耗分摊费。同时合同约定逾期不缴纳物业服务费的，物业公司可按每天3‰计收滞纳金，现自愿调整为按照年利率24%计算滞纳金。吴生强、万燕称置业公司为其代缴2016年度物业费，应由吴生强、万燕提供相关证据证明。物业管理服务协议的起算时间是整个物业管理区域房屋交付使用后两年，而目前案涉小区的房屋没有完全交付。当地社区组织业主召开全体业主大会，并成立业主委员会，由业主委员会与物业公司签订物业管理合同。2015年下半年以及2017年的物业费吴生强、万燕已交付。吴生强、万燕应当在2015年底2016年初缴纳2016年度的物业管理费，由于逾期交付，在2017年交纳物业费时，提出只愿意交纳2017年度的物业费，2016年度的物业费不愿意交纳。2017年物业公司内部管理团队发生变化，新管理团队称愿意交纳哪一年的物业费，就开哪一年的收据。所以在物业公司的应收款明细中出现了2017年付款，应付2016年度的物业费结果收据开成了2017年度。吴生强、万燕陈述，2017年6月30日前期物业合同期满，物业公司未再与吴生强、万燕续签物业管理协议，吴生强、万燕并未享受到2017年6月30日后物业公司提供的物业服务，故2018年度、2019年度的物业费无需交纳。吴生强、万燕就物业管理存在的问题要求物业公司整改，但物业公司态度恶劣。物业管理存在以下问题：之前下大雨，6栋地下室水淹严重，物业公司未作处理；公共环境卫生并没有完全做到位；6栋公共绿地上的草坪及花木都被破坏，物业公司说整改，但至今没有改，现在变成菜园子了；小区绝大部分监控是失效的，小区至今没有门禁；小区车位被他人占用，物业公司不予管理。2017年吴生强交纳2017年度物业费时，物业公司没有向吴生强主张2016年度物业费。前期物业合同到期后物业公司不愿意撤走，一直赖在“望景华庭”小区。以上事实，有喜悦物业吴江分公司提交的苏州市前期物业管理服务协议、物业委托服务合同、业主（临时）管理规约，吴生强、万燕提交的不动产权证书复印件以及双方当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，喜悦物业吴江分公司与吴生强、万燕签订的《苏州市前期物业管理服务协议》合法有效。吴生强、万燕作为“望景华庭”住宅小区的业主之一，接受了喜悦物业吴江分公司为其提供的物业服务，理应支付喜悦物业吴江分公司物业服务费用。物业公司虽在提供物业服务的过程中存在瑕疵，但物业公司已按物业服务合同约定履行了绿化维护、保洁、安保等基本物业服务。吴生强、万燕对物业服务不满意，应当通过合理合法的途径寻求解决，不应当采取拒绝缴纳物业服务费的方式。由于物业服务系综合性服务，涉及小区设施维修、养护、管理和环境卫生与秩序的维护、安保措施的落实等多项内容，而物业服务效果本身受到服务对象的体验等多种因素的影响。如吴生强、万燕认为物业服务质量存在部分问题，可根据相关规定向物业管理公司的监督管理部门进行反映，并要求履行监督管理职责，督促物业管理公司改进服务。若业主均采用拒绝缴纳物业服务费这种方式主张权利，则会使正常的物业管理陷入停顿，最终损害业主自己的利益。综上，吴生强、万燕以物业服务质量存在瑕疵为由而拒交物业费，一审法院不予支持。3年物业费经计算为8029.8元，现喜悦物业吴江分公司主张8028元，系其对自己权利的自由处分，一审法院予以支持。因物业公司未完全按照物业服务合同约定提供物业服务，存在物业服务瑕疵，属于违约在先。吴生强、万燕迟延交纳物业费有一定的理由，故对喜悦物业吴江分公司主张的逾期付款滞纳金一审法院不予支持。吴生强、万燕辩称2016年度的物业费用置业公司同意代缴，但未举证证明，故对其辩称主张一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第三十四条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告吴生强、万燕应于本判决生效之日起十日内共同支付原告苏州喜悦物业服务有限公司吴江分公司自2016年1月1日起至2016年12月31日止、自2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业费、能耗分摊费合计8028元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江支行营业部，账号：62×××65）二、驳回原告苏州喜悦物业服务有限公司吴江分公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告吴生强、万燕共同负担，于本判决生效之日起十日内交至本院。原告苏州喜悦物业服务有限公司吴江分公司已预交的诉讼费用一审法院于本判决生效之日起十日五内予以退还。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，前期物业服务合同约定，前期物业服务合同至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。2019年12月13日，喜悦物业吴江分公司与苏州市吴江区横扇街道横扇社区望景华庭业主委员会签订物业委托服务合同。吴生强、万燕称前期物业管理服务协议时效已过期，判决2018、2019年物业费仍采用失效的合同,不合理且不合法的上诉理由不能成立。物业公司已按物业服务合同约定履行了绿化维护、保洁、安保等基本物业服务。喜悦物业吴江分公司请求按物业服务合同取费标准收取物业管理费，一审法院予以支持并无不当。吴生强、万燕主张开发商已代缴2016年度物业费，未提供相应证据，本院不予采纳。物业服务合同系持续性合同，物业公司要求业主给付物业服务费用的诉讼时效、期限应从最后一期物业服务费的履行期限届满之日起起算。吴生强、万燕主张2016年物业费诉讼时效期已过的理由不能成立。吴生强、万燕称物业公司法人谭秋明造谣、污蔑、捏造事实对吴生强进行威胁、恐吓,造成吴生强个人精神伤害及名誉损失,要求谭秋明登报公开道歉，该请求不属于本案审理范围。综上所述，吴生强、万燕的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴生强、万燕负担。本判决为终审判决。审判员  杨兵二〇二一年三月二十九日书记员  姜瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。