四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终2986号等5案（案号详见附表一） 上诉人（原审被告）：四川予乐实业股份有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市彩虹大道北段396号。 法定代表人：杨岷，董事长。 委托诉讼代理人：田世贵，四川金迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴雯，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：王薇等人（身份信息详见附表一）。 委托诉讼代理人：李凯，四川信善律师事务所律师。 原审第三人：成都广裕达商业管理有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市银杏街道高桥社区彩虹大道北段396号7栋3楼3号。 法定代表人：杨岷，董事长。 委托诉讼代理人：田世贵，四川金迪律师事务所律师。 上诉人四川予乐实业股份有限公司（以下简称予乐公司）因与被上诉人王薇等人、原审第三人成都广裕达商业管理有限公司（以下简称广裕达公司）房屋买卖合同纠纷五案，不服都江堰市人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 予乐公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回王薇等人的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由王薇等人承担。 事实和理由：一审法院对本案基本事实认定不清，未准确理解合同条款中“不可抗力”的范围及免责情形。 被上诉人向一审法院起诉，是以予乐公司至今未向他们正式交付商业用房为由，请求解除双方订立的商品房买卖合同。通过予乐公司的举证，尽管予乐公司在约定的交房时间未向其交付已购商铺，已超过合同约定的交房日期，但依据双方订立的合同第十九条上明确约定“除不可抗力外”，予乐公司作为开发商该承担什么责任，有明确约定。同时，合同第四页第五条，对不可抗力又专门进行了专业术语解释，是指双方只要存在不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，即属于免责的情形。而在本案中，予乐公司开发的予乐高桥彩虹广场项目，的确是由于房屋承建商，即都江堰市聚兴建筑安装工程有限责任公司拒不按时进行项目房屋工程竣工验收所致。为此，予乐公司为积极推进房屋验收工作，前期还依法向都江堰市人民法院请求司法介入，都江堰市人民法院以（2020）川0181民初1041号判决判令承建商聚兴公司进行房屋竣工验收申报工作。但该判决作出后，聚兴公司又上诉至成都中院。恶意拖延时间。这些事实证明，予乐公司是在积极作为的，是在努力推动房屋竣工验收工作的，但由于聚兴公司的恶意拒不验收，必然导致房屋竣工验收和交房时间延后，聚兴公司的拒不验收，上诉中院又故意拖延时间，这些情形是完全属于是予乐公司不能克服、不能避免的情形，故予乐公司虽在客观上已出现延期交房，但属于合同约定的免责情形。 其次，予乐公司已通知被上诉人，且租金收取日期从2019年7月1日起计算，被上诉人已预先收取了长达三年的物业使用费（租金），被上诉人无任何实际经济损失，无权解除合同。 其中2989、2999两案被上诉人陈波、缪敏、侯修权、东方佳已于2020年5月7日收取了延期交房违约金。 众所周知，房屋只有在竣工验收合格后，方能正式交付购房业主手里。目前，相当多的购房业主已在使用和事实上在经营商铺了。政府相关部门都了解知道这个情形。许多客户也了解这完全是予乐公司意志以外的客观原因所致的延期正式交房。 予乐公司开发的予乐高桥彩虹广场项目，是都江堰市最大农业产业发展项目，属于都江堰市的重大民生工程，总投入上亿元。在加之今年遭遇疫情，导致彩虹广场项目的商业气氛有所下降，但这不能成为被上诉人解除合同的理由。 综上所述，一审判决认定基本事实不清，为了依法维护法律尊严，维护予乐公司的合法权益，请二审法院查明事实，依法主持正义，支持予乐公司的上诉请求。 王薇等人答辩称，1.本案予乐公司的违约行为并非不可抗力所致，予乐公司应当依法依约解除案涉合同并承担相关的违约责任。2.被上诉人从未收取过予乐公司及广裕达公司向其给付的房屋租金收益，有权行使法定、约定解除权。3.案涉房屋予乐公司并未向被上诉人给付过违约金，即使给付了违约金，作为予乐公司的违约行为并结合合同约定，予乐公司也应当给付。是属于合同义务。假设被上诉人收取过违约金，也不代表被上诉人就放弃或者视为放弃解除合同的权利。4.被上诉人不存在“已在使用和事实上在经营商铺”，被上诉人从未与予乐公司办理过交房手续，更未使用、经营过案涉房屋。5.2020年虽为疫情年，但双方合同约定的交房日期均为2019年，与疫情并无任何关联，并非予乐公司所称交房是受疫情影响的原因。6.被上诉人的房屋现被成都中院查封，在提出异议申请后，遭到中院驳回，客观上，予乐公司已丧失了对案涉房屋的占有、使用、所有权。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，双方签订的买卖合同及其他相关合同应予以解除，请求二审法院已付驳回上诉，维持原判。 广裕达公司述称，广裕达公司是市场经营管理公司，如果房屋正式交付之后，广裕达公司要行使市场管理职能，近半年来广裕达公司做了防疫、市场管理工作，涉案项目是菜市场，被上诉人购买的商铺实际上是菜市场这种特定区域商铺，加之从广裕达公司来说我们行使的管理职能，而被上诉人已在房款中预扣了三年的租金，即从市场经营的角度来看，被上诉人作为投资者来说，他们是没有损失的，因此房屋迟延交付半年或一年并不影响被上诉人的收益，被上诉人也可以通过违约等追究损失，事实上是由予乐公司承担，很多购房业主不是摊位的经营者，是经过广裕达公司来收取租金的，涉案项目是政府批准的由广裕达公司进行管理。我们认为从广裕达公司的角度说，我们签订了经营管理合同，也支付了三年的费用，通过房款直接扣收了，如果大量解除合同，将会使政府批准的菜市场项目会崩塌，正如被上诉人说的部分房屋被查封，但被查封并不等于被拍卖，现在据广裕达公司了解，予乐公司也没有这么多现金支付给业主，就只能通过拍卖，即便要拍卖，几万平方米的菜市场谁来买，谁能买下来。综上，广裕达公司请求法庭认真考虑涉案商铺的菜市场商铺性质，商铺是整体中的区域，购买者也是从投资者的角度来购买商铺，被上诉人不是商铺的经营者。 王薇等人向一审法院起诉请求详见附表二。 各方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院在此不再赘述。 一审法院认为，王薇与予乐公司签订的《四川省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，及王薇与广裕达公司签订的《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规等强制性规定，依法成立并有效。本案争议的焦点在于《四川省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》《委托经营管理合同》是否应当解除。王薇与予乐公司于2018年3月7日签订的《四川省商品房买卖合同》中约定，予乐公司应在2019年6月30日前向王薇交付案涉商品房，截止今日予乐公司未按合同约定向王薇交付案涉房屋。予乐公司称系因承建商都江堰市聚兴建筑安装工程有限责任公司拒不进行项目工程验收所致，属于不可抗力，一审法院对此不予采信。根据双方合同的约定，予乐公司逾期交房超过180日，王薇有权解除合同，王薇已向予乐公司送达了解除通知，对于王薇主张解除《四川省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的诉讼请求一审法院予以支持。王薇与广裕达公司签订的《委托经营管理合同》与王薇购买商铺系同一投资行为，应一并解除。合同解除后，予乐公司应全额退还王薇已付房款，并按合同约定支付资金占用利息。 关于王薇向成都力拓恒源房地产营销顾问有限公司支付的 10000元，因该款系向成都力拓恒源房地产营销顾问有限公司支付，收据由成都力拓恒源房地产营销顾问有限公司出具，王薇主张系予乐公司指定其向成都力拓恒源房地产营销顾问有限公司付款缺乏证据证明，一审法院对于王薇的该项诉讼请求不予支持。王薇可另案主张。 关于王薇因保全，在案外人处购买保单的费用，该费用双方并无合同约定，一审法院不予支持。 一审判决内容及案件受理费的负担详见附表三。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人予乐公司的上诉请求与被上诉人王薇等人的答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》及其补充协议、以及《委托经营管理合同》是否应予解除。现就上述争议焦点的认定论述如下。 本院认为，予乐公司与王薇等人签订《商品买卖合同》及其补充协议的同时，王薇等人亦与广裕达公司签订了《委托经营管理合同》。予乐公司系向王薇等人出让案涉房屋获取房款、王薇等人购买案涉房屋并让渡使用权予广裕达公司以在获得房屋所有权的同时获取租金；广裕达公司通过打造经营案涉房屋获得收益。上述两份合同系同时签订、相互牵连、高度融合，《商品买卖合同》与《委托经营管理合同》统一构成联立合同。故在审查《商品房买卖合同》是否应当解除时，亦是否应当解除。 根据《商品房买卖合同》及其补充协议之约定，案涉房屋约定了具体的交付时间、交付时应当达到的约定条件，并且约定了在何种情况下王薇等人可以行使合同解除权。根据本案查明的事实，案涉房屋迄今为止未通过验收，予乐公司未交房，且案涉房屋因予乐公司与案外人之间的纠纷，案涉房屋被成都市中级人民法院查封。上述情况之出现，符合合同约定的解除条件，王薇等人诉请解除合同具有事实和法律依据。 予乐公司上诉提出，房屋不能验收、交付系因案外人拒不进行项目工程验收所致，属于予乐公司与王薇等人合同中约定的不可抗力。本院审查后认为：首先，予乐公司主张与案外人的纠纷属于不可抗力的理由不能成立。不可抗力可以是自然原因造成的，如地震、水灾、旱灾；也可以是人为的、社会因素引起的，如战争、政府禁令、罢工等。同时，不可抗力亦应当同时具备不可预见、不可避免、不可克服等客观情况。而予乐公司与案外人的纠纷，并不符合上述情况，故予乐公司主张免责的理由不能成立。其次，即便因为案外人的因素导致案涉房屋不能验收，根据原《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”、《中华人民共和国民法典》第五百九十三条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理”之规定，予乐公司亦应当向王薇等人承担违约责任。 关于予乐公司还上诉提出，王薇等人已收取三年的租金，并无实际损失、无权解除合同。本院审查后认为，在本案中，王薇等人系依据《商品房买卖合同》中涉合同解除条款行使解除权。现解除条件已经成就。而租金系由广裕达公司支付，在本案中广裕达公司并未就租金问题提出诉求，不属于本案审理范围。予乐公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费由四川予乐实业股份有限公司负担（具体金额详见附表四）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇二一年三月五日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2020）川0181民初                       二审案号（2021）川01民终                       被上诉人身份信息                               1                       3725号                       2986号                       王薇，女，1991年3月24日出生，藏族，住四川省红原县。                               2                       3724号                       2987号                       王薇，男，1953年12月16日出生，汉族，住四川省都江堰市。                               3                       3727号                       2989号                       陈波，男，1982年8月4日出生，汉族，住四川省都江堰市。             缪敏，女，1981年8月11日出生，汉族，住四川省都江堰市。                               4                       3723号                       2999号                       侯修权，男，1982年4月20日出生，汉族，住四川省。             东方佳，女，1987年9月1日出生，汉族，住四川省。                               5                       3722号                       3001号                       李万周，男，1963年5月16日出生，汉族，住四川省大邑县。             宴秀琼，女，1972年4月2日出生，汉族，住四川省大邑县。                                           附表二                               序号                       一审案号             （2020）川0181民初                       二审案号（2021）川01民终                       一审诉讼请求                               1                       3725号                       2986号                       1、判决解除王薇与予乐公司于2018年3月26日签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）以及《商品房买卖合同补充协议》；2、解除王薇与广裕达公司于2018年3月26日签订的《予乐高桥彩虹广场委托经营管理合同》；3、予乐公司向王薇退还全部购房款543950元并给付资金利息损失（以20000元作为基数，从2018年2月6日至本金结清之日止，以523950元作为基数，从2018年3月7日至本金结清之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、予乐公司向王薇赔偿购买优惠券的损失10000元并给付资金利息损失（以10000元作为基数，从2018年2月11日至本金结清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费及公告费均由予乐公司承担。                               2                       3724号                       2987号                       1、判决解除王薇与予乐公司于2018年4月12日签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）以及《商品房买卖合同补充协议》；2、解除王薇与广裕达公司于2018年4月12日签订的《予乐高桥彩虹广场委托经营管理合同》；3、予乐公司向王薇退还全部购房款557756元并给付资金利息损失（以557756元作为基数，从2018年4月11日至本金结清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、予乐公司向王薇赔偿购买优惠券的损失10000元并给付资金利息损失（以10000元作为基数，从2018年2月11日至本金结清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费及公告费均由予乐公司承担。                               3                       3727号                       2989号                       1、判决解除陈波、缪敏与予乐公司签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）以及《商品房买卖合同补充协议》；2、解除陈波、缪敏与广裕达公司签订的《予乐高桥彩虹广场委托经营管理合同》；3、予乐公司向陈波、缪敏退还全部购房款937253元并给付资金利息损失（以20000元作为基数，从2016年10月2日至本金结清之日止，以80000元作为基数，从2018年2月9日至本金结清之日止，以837253元作为基数，从2018年3月6日至本金结清之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、予乐公司向陈波、缪敏赔偿购买优惠券的损失10000元并给付资金利息损失（以10000元作为基数，从2018年2月11日至本金结清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、予乐公司向陈波、缪敏退还购房面积补差款14723.09元并给付资金利息损失（以14723元作为基数，从2020年5月7日起至本金结清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；6、本案诉讼费、保全费、保全保险费及公告费均由予乐公司承担。                               4                       3723号                       2999号                       1、判决解除侯修权、东方佳与予乐公司于2018年3月26日签订的《四川省商品房买卖合同》（预售）以及《商品房买卖合同补充协议》；2、解除侯修权、东方佳与广裕达公司于2018年3月26日签订的《予乐高桥彩虹广场委托经营管理合同》；3、予乐公司向侯修权、东方佳退还全部购房款553741元并给付资金利息损失（以20000元作为基数，从2018年2月11日至本金结清之日止，以533 741元作为基数，从2018年3月26日至本金结清之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、予乐公司向侯修权、东方佳赔偿购买优惠券的损失10 000元并给付资金利息损失（以10 000元作为基数，从2018年2月11日至本金结清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费及公告费均由予乐公司承担。                               5                       3722号                       3001号                       1、判决解除李万周、宴秀琼与予乐公司于2018年5月15日签订的《四川省商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》；2、解除李万周、宴秀琼与广裕达公司于2018年5月15日签订的《予乐高桥彩虹广场委托经营管理合同》；3、予乐公司向李万周、宴秀琼退还全部购房款555000元并给付资金利息损失（以555 000元作为基数，从2018年5月15日至本金结清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、予乐公司向李万周、宴秀琼赔偿购买优惠券的损失10 000元并给付资金利息损失（以10000元作为基数，从2018年4月14日至本金结清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费及公告费均由予乐公司承担。                                           附表三                               序号                       一审案号             （2020）川0181民初                       二审案号（2021）川01民终                       一审判决结果                               1                       3725号                       2986号                       一、解除王薇与予乐公司于2018年3月7日签订的《四川省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及王薇与广裕达公司签订的《委托经营管理合同》；二、予乐公司于判决生效之日起十五日退还王薇已付的购房款543950元并支付资金占用利息（利息计算方式：以20000元为基数自2018年2月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至本判决确定的购房款退还之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算；以523950元作为基数从2018年3月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率进行计算，自2019年8月20日至本判决确定的购房款退还之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，若未按本判决确定的退还之日给付上述购房款，上述利息计算至本金付清之日止）；三、驳回王薇的其他诉讼请求。案件受理费4719元，由王薇负担50元，予乐公司负担4669元。保全费3520元，由予乐公司负担。                               2                       3724号                       2987号                       一、解除王薇与予乐公司签订的《四川省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及王薇与广裕达限公司签订的《委托经营管理合同》；二、予乐公司于判决生效之日起十五日退还王薇已付的购房款557756元并支付资金占用利息（利息计算方式：以557756元为基数自2018年4月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日至本判决确定的购房款退还之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，若未按本判决确定的退还之日给付上述购房款，上述利息计算至本金付清之日止）；三、驳回王薇的其他诉讼请求。案件受理费4739元，由王薇负担50元，予乐公司负担4689元。                               3                       3727号                       2989号                       一、解除陈波、缪敏与予乐公司于2018年3月6日签订的《四川省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及陈波、缪敏与广裕达公司签订的《委托经营管理合同》；二、予乐公司于判决生效之日起十五日退还陈波、缪敏已付的购房款937253元并支付资金占用利息（利息计算方式：以20000元为基数自2016年10月2日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日至本判决确定的购房款退还之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算；以80000元为基数自2018年2月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2019年8月20日至             本判决确定的购房款退还之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算；以837 253元作为基数从2018年3月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率进行计算，自2019年8月20日至本判决确定的购房款退还之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，若未按本判决确定的退还之日给付上述购房款，上述利息计算至本金付清之日止）；三、驳回陈波、缪敏的其他诉讼请求。案件受理费6710元，由陈波、缪敏负担50元，予乐公司负担6660元。保全费5000元，由予乐公司负担。                               4                       3723号                       2999号                       一、解除侯修权、东方佳与予乐公司于2018年3月26日签订的《四川省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及侯修权、东方佳与广裕达公司签订的《委托经营管理合同》；二、予乐公司于判决生效之日起十五日退还侯修权、东方佳已付的购房款553741元并支付资金占用利息（利息计算方式：以20000元为基数自2018年2月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至本判决确定的购房款退还之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算；以533741元作为基数从2018年3月26日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率进行计算，自2019年8月20日至本判决确定的购房款退还之日止按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算，若为按本判决确定的退还之日给付上述购房款，上述利息计算至本金付清之日止）；             三、驳回侯修权、东方佳的其他诉讼请求。案件受理费4719元，由侯修权、东方佳负担50元，予乐公司负担4669元。保全费3520元，由予乐公司负担。                               5                       3722号                       3001号                       一、解除李万周、宴秀琼与予乐公司于2018年5月15日签订的《四川省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及李万周、宴秀琼与广裕达公司签订的《委托经营管理合同》；二、予乐公司于判决生效之日起十五日退还李万周、宴秀琼已付的购房款555000元并支付资金占用利息（利息计算方式：以555000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2018年5月15日起至2019年8月19日止；按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至本判决确定的购房款退还之日止，若未按本判决确定的退还之日给付上述购房款，上述利息计算至本金付清之日止）；三、驳回李万周、宴秀琼的其他诉讼请求。案件受理费4725元，由李万周、宴秀琼负担50元，予乐公司负担4675元。保全费3520元，由予乐公司负担。                                           附表四                               序号                       一审案号             （2020）川0181民初                       二审案号             （2021）川01民终                       二审案件受理费                               1                       3725号                       2986号                       4 719元                               2                       3724号                       2987号                       4 739元                               3                       3727号                       2989号                       6 710元                               4                       3723号                       2999号                       4 719元                               5                       3722号                       3001号                       4 725元