江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终573号上诉人（原审被告）：余文琴，女，1964年4月26日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：仇晓萍，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：卞传平，女，1986年12月6日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：曹勇勇，江苏江北律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲泳丞，江苏江北律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卞家录，男，1950年12月24日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人余文琴、卞传平因与被上诉人卞家录财产损害赔偿纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初7249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。余文琴上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回卞家录的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由卞家录负担。事实与理由：1.本案中，签订案涉协议是卞家录因安顿老人和自己而向余文琴提出换房。案涉协议为卞家录拟定，余文琴签字，卞传平并不知情。而之后因卞传平要拿回房子，才知晓协议之事，卞传平知晓后也不同意。2.余文琴不认识欧阳中明，也没有向欧阳中明购买案涉房屋，欧阳中明也没有向余文琴付款。卞家录是自己将房票卖给欧阳中。3.卞家录将房屋出售后又想通过诉讼霸占房屋。4.余文琴在一审庭审中陈述的意思是将案涉房屋卖给倪敏是基于卞传平的意思，一审法院理解错误。5.即便卞家录存在损失，该损失在卞家录知晓涉案房屋被出售时已经确定，赔偿金额应是其权利受损时即2013年11月5日的金额确定。6.涉案房屋为拆迁安置房，一审法院仅依据查询的一套房屋价格确定参考价格不合理。卞家录辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回余文琴的上诉请求。签定案涉协议时卞传平虽确不知情但其之后已认可。签订案涉协议后，余文琴就将卞家录的房票给了欧阳中明，也将卞传平的身份证、委托书交给卞家录，卞家录以卞传平的代理人身份签订购房合同并交纳购房款，余文琴的陈述与事实不符。余文琴和欧阳中明在先已有接触，因欧阳中明不要大套要小套，而证明人卞家飞也陈述卞家录表示可以用卞家录的房屋置换，但必须要签定协议，所以才有本案的互换房票协议。卞传平辩称，一审判决应当改判。卞传平上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审。2.一审、二审诉讼费用由卞家录负担。事实与理由：一、一审判决未查清事实。一审中卞传平并未到庭，一审法院也未对余文琴和卞传平进行区分，卞传平不认可欧阳中明证言真实性，余文琴在庭审中也未认可收到欧阳中明支付的1万元。因为案涉协议没有卞传平签字，且存在房屋面积差距问题，故卞传平不认可房票转让协议。一审法院混淆余文琴、卞传平房票转让协议和卞传平与倪敏之间交易。卞传平作为产权人，有出售房屋需要，故曾向卞家录要求拿回购房资料，在遭到拒绝的情况下，办理挂失补办是维护自身权益的合理手段。二、一审法院认定2007年6月9日签订的房票转让协议有效错误。1.卞家录与余文琴签订的协议处分他人产权，为无权处分。2.卞传平当初不知情，未签字，事后也未予追认。3.据卞传平了解，该协议未实际履行，卞家录自行将房屋出售给欧阳中明。三、一审法院认定损失错误。卞家录最早主张权利、发生争议或知道自己权利受到侵害的时间是在2013年，一审参照2015年的交易价格错误。卞家录辩称，卞传平的上诉理由歪曲事实。余文琴同意卞传平的上诉意见。卞家录向一审法院起诉请求：1、判令余文琴、卞传平赔偿卞家录经济损失150万元；2、判令余文琴、卞传平负担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：卞家录与卞传平系叔侄关系。2007年6月9日，卞家录与卞传平之母余文琴签订《关于房票转让协议》，该协议载明：“为了照顾母亲安度晚年，卞家录与余文琴双方经协商，余文琴同意将40幢206室97.82㎡转让给卞家录购买，卞家录同意将53幢303室约66㎡转让给余文琴处理并达成如下协议：一、裕民花园40幢206室房款由卞家录交付，其发票暂用卞传平的名字，待时再变更为卞家录的名字；二、裕民花园40幢206室房屋的产权归卞家录所有，与卞传平和余文琴无任何产权关系；三、裕民花园53幢303室由余文琴处理，与卞家录无任何关系……”。2007年7月23日，卞家录作为代理人以卞传平名义与南京鼎业投资置业集团有限公司签订《南京市商品房预售合同》，该合同约定由卞传平购买浦口区高新技术开发区40幢3单元206室房屋，房屋建筑面积97.82平方米，单价1640元/平方米，总价款160424.8元。该房屋购房款及相应费用由卞家录支付，并由卞家录领取该房屋的南京市商品房初始登记证明。2013年，卞传平以商品房初始登记证明遗失为由申请补办，南京鼎业投资置业集团有限公司于2013年8月8日出具初始登记表遗失证明。同日，南京市浦口区房地产交易登记中心在该证明下方备注：“情况属实，初始登记费已交，请以此办理相关手续”。后卞传平领取了浦口区高新技术开发区40幢3单元206室房屋所有权证。2013年8月8日，卞传平与案外人倪敏、郭羽夫妻签订《房地产买卖中介合同》，将涉案浦口区龙泰路22号裕民家园40幢3单元206室房屋以530000元价格出售给倪敏、郭羽。2013年9月12日，涉案浦口区龙泰路22号裕民家园40幢3单元206室房屋所有权人变更为倪敏。一审庭审中，卞家录提交征地房屋拆迁补偿协议、房屋所有权证、欧阳中明于2013年10月12日出具的证明等证据，证明：1.卞家录的母亲刘永秀因拆迁取得裕民家园53幢2单元303室房票，后登记在卞家录名下，卞家录用该套房票与余文琴交换了涉案裕民家园40幢3单元206室房票；2.2013年10月12日，欧阳中明出具证明，载明：“2007年6月，我花费人民币壹万元通过卞家凤购买了一张名为卞家录的房票，将壹万元现金交给卞家录，后卞家录将该钱交给了余文琴。我与卞家录已于2009年成功过户”。余文琴、卞传平对上述证据的真实性不持异议，余文琴认可收到了欧阳中明支付的10000元。卞家录陈述：我向法院提起过三次诉讼，第一次是2015年卞传平起诉倪敏时，我认为他们构成恶意买卖，因此在上诉案件审理过程中申请参与诉讼，后因我不是案件当事人，故申请撤回了参与诉讼申请；第二次是2015年5月，我起诉卞传平、倪敏恶意买卖房屋，法院未支持；第三次是2016年，我起诉卞传平、倪敏，请求确认浦口区房屋归我所有，要求卞传平、倪敏将上述房屋登记到我名下，法院以房屋产权已经变更为倪敏为由，驳回了我的诉讼请求，后我上诉并向检察院提起抗诉，都没有解决。余文琴陈述：房屋名字是我女儿的，我女儿要卖，就卖了。卞传平陈述：涉案房屋的购房款是卞家录出的，我当时没有钱所以向卞家录借的钱，后来没有还，我不知道我母亲和卞家录互换房票的事。2020年8月19日，一审法院向南京高业房产经纪有限公司经理苗旺了解裕民家园小区自2015年至今的二手房交易价格,苗旺向一审法院提供房屋交易记录及买卖合同并陈述：2015年裕民家园小区二手房出售价格大概在8000元-10000元/平方米之间，这个价格是根据楼层、面积不同而有所差异，小面积（60多平方米）、楼层好的单价会高一些，大面积的单价相对低一些。从2015年底至2016年10月左右南京市房价整体上涨，因此该小区房价也有所上涨，2016年10月至今价格就相对稳定了，目前该小区的二手房单价平均为16000元/平方米左右，根据面积和楼层的不同上下浮动2000元/平方米左右。从南京高业房产经纪有限公司内网查询的3份交易记录及1份房地产买卖合同可以看出，2015年11月至2016年1月裕民家园小区有两笔交易，成交单价为8400余元/平方米，2016年10月的成交单价为14000余元/平方米。97平方米左右的房屋在该小区属于中等面积，单价一般为平均值。2020年8月21日，一审法院工作人员前往我爱我家集团南京公司大桥北路店了解裕民家园小区自2015年开始至今的房屋销售价格。据我爱我家大桥北路店置业顾问介绍，裕民家园小区2015年在我爱我家公司成交一件，该房屋建筑面积67.16平方米，净得价55.5万元，单价8264元/平方米。2016年度通过我爱我家系统平台未查询到成交记录，但通过该系统平台查询含其他中介在内的裕民小区有意向出售房屋的挂牌价远高于2015年度，这是2016年度南京市房价整体上涨且江北新区成为国家级新区所致，到2017年受限购和限价等政策影响，价格逐步驱于平稳，并略有下降，通过系统平台查询该小区房屋现销售均价为16614元/平方米。卞家录和卞传平、余文琴对一审法院调查的上述二手房交易情况及资料均不持异议。一审法院认为，卞家录与余文琴签订的房票转让协议，其实质为双方就裕民家园拆迁安置房所达成的房屋购买权互换协议，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效。协议签订后，卞家录按约定将登记在其名下的裕民家园53幢303室房票交换给余文琴，由余文琴将该房票出售给案外人欧阳中明，余文琴取得房票出售款10000元，但余文琴未按协议约定将裕民家园40幢206室房屋所有权变更登记至卞家录名下，构成违约，依法应承担违约责任。本案的争议焦点为卞传平是否应承担违约责任。一审法院认为，一、裕民家园40幢206室拆迁安置房的被安置人卞传平系余文琴之女，在本案审理过程中卞传平委托余文琴作为其代理人出庭，余文琴在本案庭审时陈述：“房屋名字是我女儿的，我女儿要卖，就卖了”，由此可见，出售房票系卞传平真实意思的表示；二、卞传平对卞家录作为代理人以其名义与南京鼎业投资置业集团有限公司签订《南京市商品房预售合同》、支付购房款及相应费用、领取初始登记证明、对涉案房屋进行装修等一系列行为均未提出过异议，卞传平认为购房款系其向卞家录借款，但并未提交相应证据予以佐证；三、卞传平在明知卞家录以其名义签订《南京市商品房预售合同》并支付购房款后，应当知道涉案房屋的初始登记证明已由卞家录领取，但其却以商品房初始登记证明遗失为由申请补办，通过补办的商品房初始登记证明办理产权登记手续，并将涉案房屋出售给案外人倪敏、郭羽，主观上存在恶意。综上，卞传平对余文琴代为出售房票的行为应当明知且未作否认表示，应当视为认可，房票转让协议对卞传平亦应具有法律约束力，卞传平未按该协议履行，依法应承担违约责任。关于卞家录诉请余文琴、卞传平赔偿经济损失1500000元。一审法院认为,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,卞家录根据协议约定以卞传平的名义出资购买裕民家园40幢206室房屋，但余文琴、卞传平未按协议约定将裕民家园40幢206室房屋变更登记至卞家录名下，而是将该房屋另售他人，双方之间的房票转让协议已无法继续履行，且给卞家录造成损失，余文琴、卞传平依法应承担相应的违约责任。因此，卞家录主张余文琴、卞传平赔偿损失，符合法律规定，一审法院予以支持。关于余文琴、卞传平应赔偿的损失数额，一审法院认为，因房屋交易价格受政策和市场等因素影响，交易时间不同房屋价格也会有所不同，故根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案以卞家录首次向法院起诉主张权利之时的房屋交易价格作为计算损失赔偿额的参照依据为宜。庭审中卞家录陈述于2015年首次提起诉讼主张相应权利，一审法院综合考虑涉案房屋的楼层、面积等因素，并参照2015年裕民家园小区二手房交易价格，酌定余文琴、卞传平赔偿卞家录损失850000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：余文琴、卞传平于判决生效之日起五日内赔偿卞家录损失850000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18300元，由卞家录负担7869元，余文琴、卞传平负担10431元。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审中，各方均未提交新证据。二审中，余文琴陈述称，其收取的1万元现金为卞家录支付，卞家录没有告知余文琴该1万元的用途，余文琴也不问，其记不清楚何时收到。案涉房屋其分了两套，大套给了卞传平，小套给自己。案涉房屋的事情确实都由余文琴操作。卞传平陈述称，其2006年从江浦职业技术学校毕业，结婚前在铁路上班，一周到余文琴处居住1-2次。卞传平直至2013年要卖房时是才知晓换房协议，之前从来没有去过案涉房屋，拆迁都由余文琴操作，卞传平不清楚。其对于余文琴处分其财产不认可，至今也没有追认，故其认为该协议无效。卞家录陈述称，案涉1万元钱是余文琴将房票交给欧阳中明后，欧阳中明将该1万元交给卞家录，卞家录再将该1万元交给余文琴。以上事实，有当事人陈述在卷为凭。本院认为，本案二审争议焦点为，余文琴、卞传平是否应赔偿卞家录损失。卞传平认可案涉房屋拆迁等事宜均为余文琴操作，其不清楚，而余文琴与卞家录签订案涉房票转让协议时卞传平已经成年，且卞传平与余文琴为母女关系，在一起生活，卞传平自认在案涉房屋交付后多年也从未去看过案涉房屋。综合考虑上述情况，可以确定卞传平对于余文琴处分该房屋明知且同意。卞传平上诉主张其不认可也不追认，故认为案涉协议无效，本院不予支持。余文琴已经接受卞家录交付的1万元，但其却否认知晓该1万元用途，余文琴还表示对该费用的用途也不问，明显与常理不符。余文琴主张没有收到欧阳中明的1万元，其理由不能成立，本院不予采信。卞传平既认可从未查看案涉房屋，也知晓案涉房屋的初始登记为卞家录操作，相关材料均在卞家录处。如上所述，卞传平也应知晓余文琴处分该房屋的情况，但卞传平却在2013年以初始登记证明遗失为由申请补办相关材料，自行领取了案涉房屋所有权证，并将其从未看过的房屋出售给案外人倪敏，卞传平的上述行为显属恶意，余文琴、卞传平应共同承担相应的违约责任。因卞家录已无法使用案涉房屋，一审法院根据一审中询价的结果，酌定余文琴、卞传平应该赔偿卞家录的损失金额，属依法行使裁量权，金额合法合理，应予维持。余文琴、卞传平的其他上诉主张，并无事实及法律依据，均应予以驳回。综上所述，余文琴、卞传平的上诉请求均不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10431元，由上诉人余文琴、卞传平负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 龚 达审判员 张卓慧二〇二一年三月三十一日书记员 郭旭冬