浙江省天台县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙1023执异9号 异议人（案外人）：台州市艾利连锁酒店管理有限公司,组织机构代码91331002MA2HG1X49G,住所地浙江省台州市椒江区海门街道富民路436号二楼。 法定代表人：庞勇。 委托代理人：俞飞燕、戴洒洒，浙江君安世纪（台州）律师事务所律师。 申请执行人:浙江民泰商业银行股份有限公司台州天台支行,组织机构代码566984985,住所地浙江省天台县赤城街道劳动路50号。 法定代表人:程琪。 委托代理人：余乾，系公司员工。 申请执行人:吴万红,女,1981年11月8日出生,住所地天台县。 申请执行人:安良玉,女,1961年7月19日出生,住所地天台县。 申请执行人:郑怡,女,1988年12月6日出生,住所地天台县。 被执行人:台州天台山大酒店有限公司,组织机构代码735249659,住所地天台县赤城街道劳动路278号。 法定代表人:张天杭。 被执行人:张天杭,男,1981年07月14日出生,住所地天台县。 被执行人：齐薇薇，女，1982年4月28日出生，汉族，住天台县。 本院在执行申请执行人浙江民泰商业银行股份有限公司台州天台支行与被执行人台州天台山大酒店有限公司、张天杭执行案件中，本院作出2021浙1023执83号裁定书，裁定异议人台州市艾利连锁酒店管理有限公司对张天杭所有的坐落在天台县××街道××路××号房屋及相应的土地使用权的租赁权不得对抗本案申请执行人，异议人台州市艾利连锁酒店管理有限公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人台州市艾利连锁酒店管理有限公司向本院提出异议请求：请求法院撤销（2021）浙1023执83号执行裁定书，停止对天台县××街道××路××号房屋的强制执行。事实经过：贵院在执行（2020）浙1023民特2116号裁定书过程中，作出（2021）浙1023执83号执行裁定书，裁定查封被执行人台州天台山大酒店有限公司、张天杭共有的坐落在天台县××街道××路××号房屋，并作出裁定拍卖上述房产。异议人认为，申请执行人民泰银行的抵押权不能对抗异议人艾利酒店的租赁权，具体理由如下：1、涉案房屋共八层，其中1、2、3、4、5、6、8层属于张天杭与齐薇薇共有，7层属于王高强、黄盈共有，其中被执行人台州天台山大酒店有限公司对案涉房屋不享有所有；2、被执行人天台山大酒店成立于2001年12月26日，案涉房屋属于被执行人张天杭与齐薇薇共同共有，作为张天杭投资经营的天台山大酒店的经营场所，故天台山大酒店与张天杭存在房屋租赁合同关系，且该房屋租赁合同关系自天台山大酒店使用案涉房屋作为经营场所以来一直存在至今；3、2020年8月11日，天台山大酒店及张天杭与异议人艾利酒店签订了《天台山大酒店租赁合同》，约定将案涉酒店-1-8层转租给艾利酒店使用，租赁期自2020年8月16日至2035年8月15日止。因此，艾利酒店作为次承租人，在租赁期间对案涉房屋享有使用权。根据民法典第405条规定，抵押权设立之前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。天台山大酒店自成立起就对案涉房屋享有租赁权，且转移了占有，属于“租赁在前，抵押在后”。综上，异议人艾利酒店作为次承租人，也是本案的利害关系人，享有承租人对抵押权人的抗辩权。 申请执行人吴万红、安良玉辩称：1、张天杭无权同意天台山大酒店将房屋转租给异议人，因双方签订的不动产抵押借款合同第六条约定：抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押权人不得对抵押财产作出赠与、转让、出售、租赁、再抵押或其他任何形式的处分；2、张天杭与异议人签订天台山大酒店租赁合同恶意损害抵押人的利益，应属无效。 申请执行人浙江民泰商业银行股份有限公司台州天台支行辩称：本行与张天杭是借款合同，借款时该房产第1-3层抵押给我行，该房产第1-3层没有租赁，抵押在前，租赁在后，异议人的租赁不得对抗抵押。 为证明诉称的事实，异议人向本院提交租赁合同一份、支付业务回单一组。 为证明辩称的事实，申请执行人浙江民泰商业银行股份有限公司台州天台支行向本院提供抵押人承诺书二份。 本院查明，浙江民泰商业银行股份有限公司台州天台支行与台州天台山大酒店有限公司、张天杭金融借款合同纠纷一案，于2020年11月2日经天台县人民调解委员会诉调对接工作室主持调解，达成调解协议如下：“一、台州天台山大酒店有限公司、张天杭应偿还浙江民泰商业银行股份有限公司台州天台支行贷款本金1990万元及利息（截止2020年10月26日的利息为701501.53元，之后的利息按合同约定的利率计算至款项付清之日止，以不超过年利率15.4%为限），款分两期还清：第一期于2020年11月17日前偿还贷款本金1990万元；第二期于2020年12月20日前还清贷款利息。二、如台州天台山大酒店有限公司、张天杭未按上述约定按期足额履行还款义务，则浙江民泰商业银行股份有限公司台州天台支行有权就未履行部分一并申请强制执行。三、浙江民泰商业银行股份有限公司台州天台支行对张天杭、齐薇薇共有的坐落于天台县赤城街道劳动路278号的不动产［浙（2017）天台县不动产权第0012097号］在折价或者变卖、拍卖后所得价款在超出第一顺位抵押权价值部分在上述第一项款项范围内享有优先受偿权。”。2020年11月4日，本院作出（2020）浙1023民特2116号民事裁定书，对上述协议予以确认。后被执行人张天杭未按协议约定履行法律义务，本院于2021年1月8日立案执行，并于同年1月18日查封被执行人张天杭名下坐落于天台县××街道××路××号房地产。 另查明，坐落于天台县××街道××路××号房××层，其中属于被执行人张天杭、齐薇薇名下的产权为浙（2017）天台县不动产权第12097号、第2614号、第2613号、第17202号。其中产权证号为浙（2017）天台县不动产权第12097号分二次抵押给浙江民泰商业银行并办理抵押登记，一抵债权确定期间为2019年4月26日至2020年11月2日，二抵的债权确定期间为2020年3月31日，张天杭、齐薇薇亦向浙江民泰商业银行股份有限公司台州天台支行出具抵押人承诺书一份，承诺上诉房产不存在任何租赁事实；其中产权证号为浙（2017）天台县不动产权第2614号抵押给施时伟并办理抵押登记，债务履行期限为2019年4月17日至2019年10月17日；其中产权证号为浙（2017）天台县不动产权第2613号抵押给安良玉并办理抵押登记，债务履行期限为2019年7月18日至2020年1月17日；其中产权证号为浙（2017）天台县不动产权第17202号抵押给章班源并办理抵押登记，债务履行期限为2018年11月28日至2019年5月28日。同时，申请执行人吴万红、张良玉、郑怡与被执行人张天杭民间借贷纠纷案件法律文书均已生效且已进入执行阶段。 还查明，台州天台山大酒店有限公司成立时间为2001年1月26日，公司性质为有限公司（自然人独资），公司法定代表人及股东均系张天杭。 本院认为，抵押权设立之后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。具体到本案中：1、关于异议人的次承租人身份问题，本案涉案标的所有权人为张天杭、齐薇薇，异议人并未提交台州天台山大酒店有限公司与张天杭、齐薇薇之间租赁合同，且张天杭、齐薇薇在2020年3月21日出具的抵押人承诺书上承诺该房地产不存在任何租赁事实，故该公司与张天杭、齐薇薇之间并不存在租赁关系，异议人认为自己系次承租人仅凭推测台州天台山大酒店有限公司自成立之日起即与张天杭、齐薇薇签订租赁合同，故异议人的次承租人身份无法确定；2、从异议人提交的支付业务回单来看，台州市艾利连锁酒店管理有限公司的监事吴子辉分别于2020年7月22日、8月14日、10月31日分别支付给张天杭10万元、70万元、185093.22元，该金额并非合同约定的100万元，同时，10万元的支付业务回单附言系厦门意向金，70万元和185093.22元的支付业务回单附言系往来款，均未注明系租金，难以认定上述3笔款项系台州市艾利连锁酒店管理有限公司向张天杭支付合同约定的租金。综上，异议人的异议请求缺乏充分有效的证据予以支持，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人台州市艾利连锁酒店管理有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十五日内，向本院递交起诉状，并按照各方当事人的人数提出副本，向本院提起案外人异议之诉。 审 判 长  施林鸟 审 判 员  忻鹏宇 审 判 员  王其委 二〇二一年三月二十五日 代理书记员  王炜胜