江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0106民初1285号 原告：南京建伟物业管理有限公司，住所地南京市。 法定代表人：林灿林。 委托诉讼代理人：周二伟，江苏斐多律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凌智，江苏斐多律师事务所实习律师。 被告：陶立永，男，1981年2月14日出生，汉族，住南京市。 原告南京建伟物业管理有限公司（以下简称建伟公司）与被告陶立永物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建伟公司的委托诉讼代理人周二伟、李凌智，被告陶立永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建伟公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告建伟大厦10楼物业管理费、自用水电费、公摊水电费及空调能源费共计109990元，并以此为基数自起诉之日起按每日万分之五的标准计算违约金至被告实际给付之日止。事实及理由：原告原系建伟大厦的物业服务单位，被告陶立永系南京建伟大厦10楼产权人。原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，承诺按照前期物业服务标准缴纳各项费用，其中物业管理费每月每平方米4元，空调能源费每月每平方米6元，公摊水电费每月每平方米1.6元；同时约定如逾期缴纳物业费，每天按应交物业费的万分之五缴纳滞纳金。经计算，2019年1月15日至2020年9月15日期间内，被告尚欠原告各项费用合计120698元，扣除2018年多算的708元和2019年11月12日已支付的10000元外，被告尚欠原告各项费用109990元。因被告未办理空置的书面备案手续，故不能按照70%标准收取物业服务费等相关费用。故原告提起本案诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告陶立永辩称，原告主张的各项费用计算均不实，其中10楼D1的空调费2019年2-3月不应计算、10层D2、D3物业费起算时间应是2019年9月8日，多算了一个月。此外，原告在管理期间服务差，业主意见很大，多次单方拉闸停电，中央空调常年不能使用，多次要求维修却从不上门维修，无法享受中央空调等。原告欠费期间的物业均系空置，根据物业服务合同约定空置物业费和相关公摊费用应按照70%收取，根据上述情况，被告同意原告扣除公摊费用中的空调费后其余费用按照70%收取，请求法院依法处理。 本院经审理认定事实如下：被告陶立永系南京市，该不动产建筑面积为1651.47㎡。 2006年5月，建伟大厦开发商南京天环食品（集团）有限公司（以下简称天环集团、甲方）与原告（乙方）签订《建伟大厦物业管理服务合同》一份，约定：甲方聘请乙方为建伟大厦驻场物业管理公司；采取包干制全委服务方式；乙方物业费暂按4元∕㎡∕月、公摊水电费按1.6元∕㎡∕月、空调能源费按6元∕㎡∕月收取，鉴于该项目采用包干制管理模式，乙方的管理成本及合理利润均在后期的管理收益中产生，原则上自负盈亏；物业服务管理期限暂定5年，自2006年6月1日起至2011年5月31日止。2011年5月8日，天环集团与原告签订《补充协议》一份，约定将物业管理期限延长至2014年5月31日止，业主委员会成立之日，该合同自行终止；对空置物业收费的补充规定为：业主办理入住手续后长期（连续性6个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，应按月标准的70%收取空置物业费、公摊水电费及空调能源费；6个月之内则按全额收取；对逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起按每天应交物业服务费的万分之五缴纳滞纳金。2014年5月18日、2018年5月18日，天环集团再次与原告签订《补充协议》，分别约定物业管理期限延长至2018年5月31日止、2023年5月31日止，其余条款均同上。 审理中，原告提交了甲方为陶立永、落款为“代表人叶和发”、乙方为建伟公司于2019年7月5日签订的《前期物业管理服务协议》一份，被告方对此不予认可，称其从未签署过该合同，也未授权“叶和发”签署过该合同。鉴于原告未能提交签字人“叶和发”取得被告的合法授权可以代表被告签订该协议，故本院对该协议的真实性不予认可。 被告将案涉10层房屋分租给多人，出租期间原告按物业管理费4元/㎡/月、公摊水电费1.6元/㎡/月、空调能源费按照6元∕㎡∕月的标准向各承租户按月直接收取物业费用。10层房屋未出租期间，被告未及时足额支付物业管理费等相关费用。经核对，双方对下列费用金额无异议： 1.2019年4月至2020年4月，10层A1（40.13平方米）房屋空置，产生物业管理费、空调能源费、公摊水电费4370元，自用水电费46元，合计4416元； 2.2019年4月至2019年9月，10层A5（132平方米）房屋空置，产生物业管理费、空调能源费、公摊水电费7602元，未产生自用水电费； 3.2019年3月至2020年4月，10层A2-A4（120.39平方米）房屋空置，产生物业管理费、空调能源费、公摊水电费13085元，自用水电费116元，合计13201元； 4.2020年9月1日至14日，10层A2-A4（160平方米）房屋未空置，产生物业管理费、空调能源费、公摊水电费887元，自用水电费129元，合计1016元。 双方对下列费用金额存在部分争议： 1.2019年1月至2020年9月，10层D1（242.68平方米）房屋空置，原告主张此期间产生物业管理费、空调能源费、公摊水电费45272元，自用水电费1356元，合计46628元。被告认为，2018年和2020年均未收取2、3月空调能源费，故2019年2、3月空调能源费2548元也不应收取，对其余费用无异议。原告对此不予认可，称2018年2、3月空调能源费原承租人已经支付，2020年2、3月因疫情原因建伟大厦未开空调，但2019年2、3月空调正常使用，并提交了2019年2、3月建伟大厦空调供暖记录。本院认为，被告仅以其未交2020年2、3月空调能源费为由主张2019年2、3月空调能源费不应收取没有依据，结合原告提交的空调供暖记录，本院对2019年2、3月10层D1应正常收取空调能源费的事实予以确认。 2.2019年8月至2020年8月，10层D2-D3（431.28平方米）房屋空置，原告主张此期间产生物业管理费、空调能源费、公摊水电费47636元，自用水电费199元，合计47835元。被告提交了其与租客的房屋租赁合同，主张该房租期于2019年9月8日到期，相关费用应自2019年9月起算。原告提交了该租客的物业费支付凭证及票据，主张该租客于2019年8月1日即结清费用离场，物业费用结算至2019年8月8日，故原告自2019年8月9日起向被告主张相关费用。被告对该证据的真实性予以认可，但表示无法确认2019年8月8日后原租客有无继续缴费。就此本院认为，被告未能举证证明其本人或租客已经支付了10层D2-D32019年8月的相关费用，相关不利后果应由其自行承担，故原告自2019年8月起主张相关费用并无不当，本院予以认定。 另，原告自认被告于2019年11月12日预交10000元物业费，2018年多扣708元，该两项费用可在欠付款中抵扣。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告和天环公司签订的《建伟大厦物业管理服务合同》及补充协议合法有效，对于合同约定范围内的全体业主均具有约束力。被告系中山北路86-88号（建伟大厦）10层房屋业主，现建伟公司自2006年签订合同后实际为建伟大厦提供物业服务，被告应当根据该合同的约定缴纳相应的物业服务费、公摊水电费、空调能源费等相关费用。 本案的争议焦点是房屋空置期间物业服务费、公摊水电费、空调能源费是否应当按照70%收取的问题。原告和天环公司在《补充协议》中对空置费用如何收取进行了补充约定，即业主办理入住手续后长期（连续性6个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，应按月标准的70%收取空置物业费、公摊水电费及空调能源费；6个月之内则按全额收取。案涉房屋10层A1（2019年4月至2020年4月）、A5（2019年4月至2019年9月）、A2-A4（2019年3月至2020年4月）、D1（2019年1月至2020年9月）、D2-D3（2019年8月至2020年8月）均系空置六个月以上，按照《补充协议》的约定，应当按月标准的70%收取空置物业费、公摊水电费及空调能源费。原告主张，根据《南京市物业服务收费管理实施办法》第15条规定，业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%缴纳空置物业管理费，本案中被告未办理空置的书面备案手续，不符合减免条件。就此本院认为，原告和天环公司签订的《补充协议》中并无空置物业按照70%收费需要履行书面备案手续的前提条件，故对其意见本院不予采信。 根据前述事实认定，10层空置物业产生的物业费、公摊水电费及空调能源费合计应为117965元（4370元+7602元+13085元+45272元+47636元），按70%应计算为82575.5元（117965元×70%）。此外，20层自用水电费用合计为1846元（46元+116元+129元+1356元+199元）、未空置期间物业费、公摊水电费及空调能源费为887元，上述费用合计应为85308.5元。扣除2018年多交的708元及被告已交10000元，被告尚欠费用应为74600.5元。原告另主张自起诉之日起按日万分之五的标准计算逾期付款违约金，亦符合合同约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告陶立永于本判决生效之日起五日内给付原告南京建伟物业管理有限公司物业管理费、公摊水电费、空调能源费、自用电费合计74600.5元，并支付逾期付款违约金（以74600.5元为基数，自2021年2月2日起，按每日万分之五标准计算至实际给付之日止）； 二、驳回原告南京建伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费2516元减半收取1258元，由原告南京建伟物业管理有限公司负担425元，被告陶立永负担833元（原告南京建伟物业管理有限公司已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 贲   小   青 二〇二一年三月三十日 书记员 郑璐瑶