上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13137号上诉人（原审被告）：周如春，男，1976年2月20日生，汉族，户籍地安徽省寿县，现住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：王振同，北京市京师（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钱桂芳，女，1961年1月14日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人周如春因与被上诉人钱桂芳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初36396号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。周如春上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回钱桂芳一审诉讼请求。事实和理由：因钱桂芳出租给周如春的房屋存在违法建筑导致不能办理营业执照，故周如春于2019年11月6日就上海市浦东新区XX镇XX路****（以下简称系争房屋）提出确认合同无效之诉，在该案庭审中，双方均认可，周如春于2019年12月27日将钥匙邮寄给钱桂芳，钱桂芳于2019年12月28日签收，周如春已结清该日前的水电费，并将自己的物品搬出，不再营业。故周如春无需支付2019年12月29日起的租金、房屋占有使用费。周如春向钱桂芳支付租金至2019年11月15日。2019年11月16日至12月28日的租金因钱桂芳拒不接受钥匙而产生，应由钱桂芳自行承担，周如春亦无需支付。一审法院判决有误，请求依法改判。钱桂芳辩称，周如春于2020年3月27日才搬空房屋里的所有设备，故一审判决支付租金、房屋占有使用费至该日，并无不当，请求驳回周如春的上诉请求，维持一审判决。钱桂芳向一审法院起诉请求：1.周如春支付2019年11月16日至2020年3月24日的租金人民币42,903元；2.周如春支付2020年3月25日至3月27日的房屋占用费1,000元；3.周如春支付逾期付款利息（以42,300元为本金，按照LPR标准，从2019年11月16日起计算至周如春实际付款之日止）；4.诉讼费和保全费由周如春承担。一审中，钱桂芳撤回了第三项诉讼请求。一审法院认定事实：系争房屋登记于钱桂芳及案外人庄某1、庄某2名下。2018年11月2日，钱桂芳作为出租方（甲方），周如春作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋租赁给乙方，并将设备转让给乙方；租期为2018年11月16日至2023年11月15日；采用先付后租的方式，租金前3年每年为壹拾贰万元。合同签订后，钱桂芳将系争房屋交付给周如春，周如春支付了押金3万元、转让费10万元及至2019年11月15日之前的租金。因双方对合同履行产生争议，周如春于2019年11月6日起诉至一审法院，案号：（2019）沪0115民初91339号，要求确认诉争合同无效，并要求钱桂芳退还押金、租金及转让费，赔偿装修损失等。在该案的审理过程中，周如春于2019年12月27日将系争房屋钥匙邮寄给钱桂芳，钱桂芳于次日签收。一审法院经审理，于2020年3月5日对该案作出判决：一、周如春与钱桂芳就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋（底层、90平方米）签订的《房屋租赁合同》中与沪房地南汇字（2002）第XXXXXX号房地产权证所载相符部分合同解除，其余部分合同无效；二、钱桂芳应于判决生效之日起十日内返还周如春押金3万元；三、钱桂芳应于判决生效之日起十日内赔偿周如春装修费1,000元；四、驳回周如春的其余诉讼请求。现该案判决已生效。2020年3月27日，周如春将相关经营物品自系争房屋内搬离。同日，周如春的儿子周某书面确认：“今周如春把XX镇XX路XX弄XX号XX面包房的所有设备全部已搬走。备注：还余留4件东西：1.面包展示柜；2.西点展示柜；3.大冰柜；4.吧台。在月底前搬走，如不搬走，自动放弃……”2020年3月29日，钱桂芳微信询问XX面包房的店长：“店长：问一下你今天给了我妹妹几个门钥匙？”，店长回复：“三个,每个门各一个”。就2020年3月27日搬离的经营物品，周如春表示系钱桂芳转让给周如春，周如春待（2019）沪0115民初91339号案件判决后，确定该部分转让物品归周如春所有后，周如春才搬走的。一审法院认为，合同无效或解除后，因该合同取得的财产，应当予以返还，逾期返还的，钱桂芳仍有权参照合同约定标准主张周如春支付相应的租金、房屋占有使用费。虽周如春辩称已于2019年12月27日向钱桂芳返还系争房屋钥匙，但房屋内仍留有钱桂芳所转让的、所有权归周如春的部分经营物品，故就周如春结束占有前，周如春仍应承担在此期间的租金、房屋占有使用费。现钱桂芳根据周如春的确认单，主张周如春支付2019年11月16日至2020年3月27日的租金、房屋占有使用费于法有据，应予支持。一审中，钱桂芳撤回了对利息部分的主张，系对自身权利的处分，一审法院予以准许。一审法院审理后，于2020年8月21日作出判决：周如春于判决生效之日起十日内支付钱桂芳2019年11月16日至2020年3月27日租金、房屋占有使用费43,903元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费873元，减半收取计436.50元，保全费330元，合计766.50元，由周如春负担。二审中，周如春向本院提交（2019）沪0115民初91339号的谈话笔录作为证据，该谈话笔录第2页记载周如春提交退租光盘作为证据，证明周如春履行了退租义务。钱桂芳质证表示：对证据的真实性无异议，但系争房屋里的设备于2020年3月27日才搬空。本院对该证据认证如下：因该谈话笔录来源于另案审理卷宗，钱桂芳对真实性亦无异议，故本院对真实性予以确认，但该证据所记载的周如春的举证情况不能证明周如春已经完成了返还系争房屋的义务，故对该证据的证明目的不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，双方签订的租赁合同第7条约定，周如春在合同期内必须按工商、税务、卫生、环保、治安等相关执照或证件，合法经营，如有违规违法一切责任由周如春承担。周如春在（2019）沪0115民初91339号案中表示，因店铺效益不好，周如春欲转租该店铺，但下家前往当地工商所申请办理营业执照时被告知该店铺存在违法改建扩建的情形，不能办理营业执照，致周如春无法成功转租，损失巨大，故诉至法院，要求确认租赁合同无效，经法院释明，其表示如果法院认定合同部分无效部分有效，则有效部分的合同要求解除。钱桂芳在另案中表示，不同意合同无效或解除，不同意接收房屋。一审法院在（2019）沪0115民初91339号案中认为周如春已搬离系争房屋，致双方租赁合同无法继续履行，故对周如春要求有效部分合同解除予以准许。二审中，周如春表示，其原来使用钱桂芳的营业执照，后来转让给下家，下家去办营业执照，必须先注销钱桂芳的营业执照，但钱桂芳不同意注销，故办不了营业执照，后来周如春就提出退租，钱桂芳不同意。钱桂芳表示，其同意注销营业执照，但不同意解除租赁合同，后来一审法院判决解除，其也就同意解除，并对搬离设备做了确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于周如春是否应当支付钱桂芳2019年11月16日至2020年3月27日的租金、房屋占有使用费。首先，周如春主张，钱桂芳于2019年12月28日已收到其寄回的钥匙，故其无需支付该日之后的租金、房屋使用费。钱桂芳则不予认同。对此，本院认为，交还钥匙不等同于返还系争房屋。根据本案查明的事实，周如春于2020年3月27日才将相关经营物品从系争房屋内搬离，周如春的儿子于同日还出具了书面确认，此时方可认定周如春返还了系争房屋，且根据周如春在前案和本案中就解除合同原因所做的陈述，亦难以认定合同解除的责任在于钱桂芳，故周如春应支付2019年12月29日至2020年3月27日期间的租金、房屋占有使用费。其次，对于返还钥匙之前的2019年11月16日至12月28日期间的租金，周如春主张因钱桂芳拒绝接收钥匙，故其无需支付。对此，本院认为，一则周如春未提供有效证据证明钱桂芳拒绝接收钥匙，二则在该期间周如春仍然占有使用系争房屋，故周如春应支付该期间的对价。综上所述，周如春的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费873元，由周如春负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二一年三月二十六日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……