浙江省宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0212民初1277号原告：郑一鸣，男，1968年1月8日出生，汉族，户籍所在地：宁波市海曙区。委托诉讼代理人：杨超，浙江甬正律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈方圆，浙江甬正律师事务所律师。被告：宁波友居不动产代理有限公司（统一社会信用代码为91330212308980375B）。住所地：宁波市鄞州区中河街道堇山东路******。法定代表人：竺旭峰，该公司总经理。原告郑一鸣为与被告宁波友居不动产代理有限公司（以下简称友居公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年12月22日向本院提起诉讼，本院登记为（2020）浙0212民诉前调18830号案件进行诉前调解，后于2021年1月12日登记为（2021）浙0212民初1277号案件适用小额诉讼程序进行审理。本案于2021年2月7日公开开庭进行了审理，原告郑一鸣的委托诉讼代理人沈方圆、被告友居公司的法定代表人竺旭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑一鸣起诉称：其与友居公司于2017年8月1日签订了《房屋出租委托代理合同》一份，约定友居公司向郑一鸣承租位于宁波市鄞州区××街道××路××弄××号××室的房屋，合同对租赁期限、租金标准、租金支付方式、违约责任等作了具体约定。合同签订后，上述房屋一直由友居公司承租至2019年4月30日。截至2019年4月30日，友居公司尚欠郑一鸣租金20296.88元未付。故诉至法院，请求判令：一、友居公司支付郑一鸣租金20296.88元，并赔偿该款自起诉之日即2020年12月22日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失；二、友居公司支付郑一鸣为实现本案债权而支出的律师费500元。被告友居公司答辩称：其与郑一鸣签订了涉案《房屋出租委托代理合同》是事实，实际租到2019年4月30日也是事实，但友居公司不欠郑一鸣租金，理由如下：一、郑一鸣名下位于宁波市鄞州区××街道××路××弄××号××室××室的房屋于2017年3月通过友居公司的居间介绍成功出租，郑一鸣需向友居公司支付佣金15000元,后说好冲抵宁波市鄞州区××街道××路××弄××号××室房屋友居公司应付的租金15000元，友居公司出好收据、佣金确认书交给宁波华创置业有限公司负责人程国威，程国威拍照发给了郑一鸣；二、涉案《房屋出租委托代理合同》约定租期为五年，但租了两年不到，郑一鸣说要卖掉，根据合同约定，郑一鸣应当给付友居公司相应违约金，当时已说好冲抵部分租金，双方两清，故友居公司不欠郑一鸣租金。请求法院驳回郑一鸣的诉讼请求。本院经审理认定以下事实：2017年7月20日，郑一鸣（作为甲方）与友居公司（作为乙方）签订了《房屋出租委托代理合同》一份，约定甲方将其位于宁波市鄞州区××街道××路××弄××号××室的房屋（建筑面积为55平方米）委托给乙方代理出租，乙方的出租代理权限包括：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金，监督并采取必要措施保证承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租委托代理期限为2017年8月1日至2022年7月31日，甲方应于2017年7月20日前将房屋交付给乙方；在委托代理期限内每12个月的第1个月为免租期，即乙方无需支付该月租金；乙方应于每月15日按2400元／月的标准向甲方支付该月租金；物业管理费由甲方交纳，如甲方未及时交纳，乙方有权代为交纳并可从应付租金中扣除；经双方协商一致，可以终止本合同；在委托代理期限内，任何一方要求提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的3倍支付违约金；任何一方违约，给另一方造成损失的，违约方应承担赔偿责任，赔偿责任包括但不限于逾期收益、主张权利过程中产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；前期房租15000元先支付给程国威；合同期内协商退房不产生违约金，等等。合同签订后，友居公司依约支付了前期租金15000元，并代缴了2016年度所欠物业管理费及部分装修支出等合计5809.84元。另友居公司为郑一鸣代缴了2017年度、2018年度物业管理费合计4493.28元。2019年3月，郑一鸣通过友居公司的居间介绍将上述出租房屋转让给了他人，约定房租收到2019年4月30日为止，之后友居公司与新房东签订了新的《房屋出租委托代理合同》。2017年8月1日，郑一鸣与友居公司签订了另外一份《房屋出租委托代理合同》，约定郑一鸣将其位于宁波市鄞州区××街道××路××弄××号××室的房屋（建筑面积为69平方米）委托给友居公司代理出租，出租委托代理期限为2017年8月1日至2022年7月31日，郑一鸣应于2017年7月1日前将房屋交付给友居公司；友居公司应于每月15日按2800元／月的标准向郑一鸣支付该月租金；合同期内协商退房不产生违约金，若中途解约，装修款74854.73元由郑一鸣支付给友居公司，等等。2018年12月19日，郑一鸣汇款41220元给友居公司法定代表人竺旭峰，友居公司出具了收条，该收条载明：今收到郑一鸣支付的华创朗悦909室装修余款41220元，至此装修款已结清。2019年6月6日，郑一鸣通过微信向友居公司催讨租金。2019年7月11日，郑一鸣与友居公司签订了《房屋出租合同解除协议》，双方一致同意提前解除上述《房屋出租委托代理合同》，房屋于2019年7月11日退还给郑一鸣。2019年8月13日，郑一鸣向本院提起诉讼，要求友居公司支付所欠租金9599.56元等。该案经本院审理认同友居公司所称于2019年2月25日支付的租金8269.61元系支付该案合同项下的租金的主张（郑一鸣在该案中主张该付款系支付本案合同项下的租金），遂判决友居公司支付郑一鸣剩余租金1329.95元等。该判决已发生法律效力。另查明，郑一鸣为提起本案诉讼需支付律师费500元。以上事实，由原告郑一鸣提供的并经本院审查认定的《房屋出租委托代理合同》、《委托代理合同》、（2019）浙0212民初13836号民事判决书等证据，以及当事人的陈述予以证明。本院认为：郑一鸣与友居公司签订的涉案《房屋出租委托代理合同》合法有效，双方均应全面依约履行各自的义务。根据该合同约定，友居公司负有按期向郑一鸣足额支付租金的义务。友居公司抗辩称2017年3月通过其居间介绍促成郑一鸣成功出租了位于宁波市鄞州区××街道××路××弄××号××室××室的房屋，郑一鸣需向友居公司支付佣金15000元，后双方商定冲抵本案合同项下的租金15000元；郑一鸣对此不予认可。本院认为，首先，友居公司在本案中并无证据证明郑一鸣应付其所谓佣金15000元；其次，若郑一鸣确实应付未付友居公司佣金15000元，那在本合同中约定前期租金15000元以友居公司可得的佣金15000元抵付即可，而不必约定前期租金15000元先支付给程国威。因此，友居公司的上述抗辩主张，缺乏依据，本院不予采纳。友居公司又抗辩称郑一鸣提前解除合同应承担相应违约金，可抵扣部分租金；郑一鸣则称提前解除合同是双方协商一致的结果，合同中已特别约定双方协商退房不产生违约金，郑一鸣不存在要承担违约金的问题。本院认为，友居公司承认本案所涉出租房屋于2019年3月转让交易系通过其居间介绍促成的，其也取得了相应居间服务费，这说明其知道上述《房屋出租委托代理合同》将予解除并积极促成该事件发生，这显然构成合同之特别约定“合同期内协商退房不产生违约金”的情形。因此，友居公司称郑一鸣提前解除合同应承担相应违约金的主张，同样缺乏依据，本院不予采纳。根据本案查明的事实，本院确认友居公司在本案合同项下尚欠郑一鸣租金20296.88元未付。友居公司未按期足额支付租金，已构成违约，依法应承担相应逾期付款违约责任。现郑一鸣仅要求友居公司自起诉之日即2020年12月22日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿逾期付款利息损失，并无不当，依法应获得支持。郑一鸣要求友居公司承担为提起本案诉讼而需支付的律师费500元，因双方在涉案《房屋出租委托代理合同》中有明确约定，且该费用未超出有关收费标准，故应受法律保护。综上，郑一鸣提出的本案诉讼请求，均合法有据，本院全部予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、限被告宁波友居不动产代理有限公司于本判决生效后三日内支付原告郑一鸣租金20296.88元，并赔偿该款自2020年12月22日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息损失；二、限被告宁波友居不动产代理有限公司于本判决生效后三日内支付原告郑一鸣律师费500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费320元，减半收取计160元，由被告宁波友居不动产代理有限公司负担。本判决为终审判决，自本判决书送达之日起生效。审判员  刘志刚二〇二一年三月八日书记员  邓晓敏43