北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2100号上诉人（原审被告）：北京卓为兴业投资管理有限公司，住所地北京市东城区和平里中街17、19、21号1号楼101室。法定代表人：王振文，董事长。委托诉讼代理人：罗小来，北京市君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：常兆睿，北京市君合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中信装饰装修工程有限公司，住所地北京市朝阳区光华西里5号4幢106-110室。法定代表人：田心，董事长。委托诉讼代理人：李文婷，北京市浩天信和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秀芬，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人北京卓为兴业投资管理有限公司（以下简称卓为公司）因与被上诉人中信装饰装修工程有限公司（以下简称中信装修公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初5328号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。卓为公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判驳回中信装修公司的诉讼请求；2．一、二审案件受理费由中信装修公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。（一）一审判决未依法追加必须参加诉讼的当事人，遗漏重大事实。卓为公司承租案涉院落房屋后，在免租期内即将房屋整体转租给了案外人北京中航天辰投资有限公司安信瑞和投资管理分公司（以下简称中航天辰公司），并得到了中信装修公司的同意。此后，案涉《租赁合同》的租金一直由中航天辰公司向中信装修公司实际缴纳，中信装修公司从未对租金缴纳方提出过异议。一审过程中，中信装修公司提交的证据13“《函告》”，致函方即包括中航天辰公司。卓为公司提交的证据4“《函告》的回函”中，也提及“贵司租金是三方共同协商并签署文件约定由中航天辰公司交付及开立发票”。因此，中航天辰公司与本案审理事实密切相关，属于必须参加诉讼的当事人。但是，一审法院既未依法追加中航天辰公司作为第三人或共同被告参加诉讼，甚至在一审判决中都未提及此点，属于遗漏重要事实。（二）一审判决未查明中信装修公司是否存在违约行为，遗漏重大事实。一审过程中，卓为公司提交证据4“《函告》的回函”，提及：（1）中信装修公司在案涉院落内一直设有办公室及办公室人员，对院落内商户信息应系明知，卓为公司也将商户信息向中信装修公司备案；（2）双方合作期间，因中信装修公司原因导致图纸审批延误无法配合办理相关设备更新等，导致基于案涉院落房屋改造和经营计划推迟一年多，给卓为公司造成重大经济损失。事实上，卓为公司曾多次致函中信装修公司，指出其存在的上述违约行为。本案一审过程中，卓为公司也一直在搜集证据材料，但由于时间久远，且需要向实际负责实施改、扩建工程的中航天辰公司核实，故暂未能在一审过程中就此提供证据。但是必须指出，案涉《租赁合同》中关于改、扩建房屋的内容是双方履约的重要一环。卓为公司及中航天辰公司在8年租赁期内需要投入巨资对案涉院落房屋进行改、扩建，贡献了房屋价值增加、租金价格增加，且改扩建的房屋所有权全部归于中信装修公司，8年租赁期满后亦须交回中信装修公司。另一方面，卓为公司每年仅需支付租金70万元（此后每年递增3%），且房屋价值增加、租金价值增加，可以落实到租赁期内卓为公司的转租收入。可见，中信装修公司是否在租期伊始即及时向卓为公司或卓为公司指定的第三方交付了改扩建所需手续文件，决定了案涉《租赁合同》的履行结果是否显失公平。及时交付改扩建所需手续文件，是中信装修公司的重要合同义务。然而，一审判决对此根本未予查实，属于遗漏重大事实。而且，由于具体负责改扩建房屋的是中航天辰公司，就此基本事实，必须追加中航天辰公司参加诉讼方能查清。（三）一审判决依据间接证据认定争议焦点事实，且未阐明认定理由，属于认定事实不清，且滥用自由裁量权。本案争议焦点之一是卓为公司就涉诉院落房屋的实际腾退时间。卓为公司在一审中提交的证据1“《致租户的一封信》”属于直接证据，其上加盖有中信装修公司的公章，体现了中信装修公司的真实意思。中信装修公司自行在涉诉院落张贴后，卓为公司并未对腾退工作设置任何障碍。中信装修公司曾数次致函卓为公司要求腾退，称其将于2018年4月1日对案涉院落房屋实施腾退并正式接管。但另一方面，中信装修公司却举证称其直至2019年10月才委托北京嘉和天成房地产开发有限公司（以下简称嘉和公司）办理腾退工作，明显不合常理。在2018年4月至2018年10月长达半年的时间里，案涉院落房屋的腾退受到了什么阻碍，导致腾退工作一直未有实质进展，中信装修公司一直未予明确说明。该等阻碍的过错应当归责于哪一方，一审法院亦未调查核实。卓为公司一审中提交证据2“照片”，证明中信装修公司已于2018年4月委托北京震翔和萱商贸有限公司（下称震翔公司）人员处理腾房事宜；提交证据3“中信产业园项目合同书”证明早在2018年4月26日已有商户与震翔公司签订租赁合同。但是，一审判决对卓为公司的上述证据完全置之不理，既未采信，也未说明不予采信的理由。必须强调，在2018年4月至2018年10月期间，中信装修公司是否已经自行或委托第三方腾退了部分甚至全部房屋，并开始获得房租收益或基于房屋的其他收益，是确定卓为公司是否存在逾期腾退的重大基本事实，也是考虑是否应当减免、折抵卓为公司逾期腾退期间的房屋占用费的重要参考依据。然而，一审法院审理时，既未对中信装修公司是否实际委托、自何时起委托震翔公司收回房屋进行查明，也未对中信装修公司在2018年10月之前是否已收回部分房屋、是否实际享受了房租收益等事实进行查明。却仅以诸多间接证据认定房屋交付时间，属于认定事实有误。特别是，一审判决据以认定腾房时间的间接证据中，《委托经营协议》系中信装修公司与案外人天成公司签订，在案外人天成公司未参加本案诉讼、亦未出庭作证的情况下，该合同真伪不明；涉诉院落房屋用电量与房屋占用情况并不必然相关，中信装修公司也从未提出过以用电量判断房屋腾退情况的主张。一审判决回避了对卓为公司占有使用房屋基本事实的查明，仅根据间接证据认定争议焦点事实，更在认定过程中超出当事人举证的证明事项进行主观猜测，其认定涉诉院落房屋完成交接时间的重要日期“2018年10月5日”完全不知依据从何而来。一审判决不仅说理性不足，更是滥用了司法自由裁量权，应予纠正。（四）一审判决根据间接证据认定的腾退时间不符合常理，且未考虑中信装修公司未采取合理措施避免损失扩大的因素，应予纠正。卓为公司在一审证据4“《函告》的回函”中强调，中信装修公司已于2018年4月1日将场地收回并出租给震翔公司，故卓为公司已经履行了交还案涉院落房屋的义务。中信装修公司亦认可收到函件，仅表示对内容不予认可。即使认定卓为公司存在逾期腾房的违约行为（2018年2月28日租约到期，2018年4月1日腾房），按照一审判决“以商户腾退完毕时间作为涉诉院落房屋完成交接时间”的逻辑，卓为公司2018年4月1日已经腾退，中信装修公司按其函告卓为公司及全体商户的内容，自2018年4月1日起进行了合理、适当的腾退工作，是本案需要查明的重要事项。事实上，中信装修公司使用不当手段，委托他人强行清退商户，引发激烈对抗甚至有大量商户报警，卓为公司就此已经提交“朝阳公安分局小武基派出所110接出警记录”予以证明。即使商户真的直至2018年10月才腾退完毕，也应归责于中信装修公司，应当认定为“中信装修公司未采取合理措施避免损失扩大”。卓为公司对损失扩大的部分，即商户拖延腾退期间的房租损失，不应承担赔偿责任。二、一审判决适用法律错误，经评估的租金标准已经超出卓为公司“订立合同时可以预见的范围”，且不属于中信装修公司的实际损失。（一）一审判决经评估认定的租金标准已经超出卓为公司“订立合同时可以预见的范围”。一审判决援引法条为《合同法》第一百一十三条。根据该条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。案涉《租赁合同》订立于2010年，房本面积仅为3234．98平方米，年租金70万元。《租赁合同》第八条第5项约定：“乙方在合同期满后十日内交回承租的房屋和土地，如不按期交回承租房屋、场地的，应按逾期时间双倍支付甲方租金，同时甲方有权自行收回承租房屋和场地，并有权自行处置房屋及场地内的一切财产，用以抵偿租金和违约金以及造成甲方的其他损失”。因此，按照约定的每年递增3%的租金标准，至2018年（第八年）的租金标准为84．7万元。即使按违约责任条款约定的双倍租金计算，卓为公司在订立合同时可以预见的因违约可能造成的损失也仅为按169．4万元/年标准计算的逾期腾房期间的房屋占用费。然而，一审判决却错误适用上述法律规定，按照案涉院落房屋在2019年的租金价值计算房屋占用费。必须强调的是，卓为公司及中航天辰公司在8年租赁期间，投入了大量的资金进行扩建、新建，涉诉院落房屋从原房本面积3234．98平方米增加到评估报告中认定为14897．89米，估价报告书在确定现状房屋建筑面积时也确认“大部分房屋于2010年后经过扩建及新建”（见估价报告书第9页）。基于此，如果按照一审判决的逻辑，将造成一个滑稽且极为不合理的结果：卓为公司因违约所应赔偿的损失，不仅超出了卓为公司在订立合同时可以预见的合理范围，甚至是以卓为公司一方巨资投入贡献的房屋价值的增值，作为计算卓为公司违约责任的衡量标准，明显不公。（二）案涉院落房屋经评估的租金标准不等同于中信装修公司的实际损失。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”即使适用该条，也不应按照经评估的租金标准认定中信装修公司的实际损失。第一，实际损失应当是已经发生或必然将会发生的损失。本案中，卓为公司与中信装修公司就房屋是否可以延期腾房有过数轮函件往来，中信装修公司明知腾房过程必然需要一定的时间。在腾房过程有部分房屋暂时空置，也不代表房屋已经具备可供出租的客观条件，更不代表一定有租户愿意承租。因此，评估的租金标准仅是中信装修公司在最理想状态下（无暂时空置未能出租的房屋、无免租期）可能获得的租金收入，并不是其实际损失。第二，即使一审法院认为房屋空置期间的租金损失属于中信装修公司的“实际损失”，也应查明房屋是否确实空置，以及中信装修公司是否就房屋获取了部分收益。如有实际获取收益，应当予以折抵。中信装修公司辩称，不同意卓为公司的上诉请求与理由，请求二审法院维持一审法院判决。中信装修公司向一审法院起诉请求：1．判令卓为公司向中信装修公司支付逾期腾退土地和房屋的使用费5315076．2元(暂计至本案起诉时）及其利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2018年3月11日计算至实际支付之日止）；2．判令卓为公司向中信装修公司支付逾期腾退期间中信装修公司代为支付的电费暂计275877．5元；3．依法判令卓为公司向中信装修公司支付律师费30万元、公证费1010元；4．本案诉讼费用由卓为公司承担。本案一审法院审理期间，中信装修公司变更诉讼请求：1．判令卓为公司向中信装修公司支付逾期腾退土地和房屋的使用费685．16万元及其利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率自卓为公司实际腾退之日起至实际支付之日止；2．判令卓为公司向中信装修公司支付逾期腾退期间中信装修公司代为支付的电费暂计399737元；3．本案诉讼费由卓为公司承担。一审法院认定事实：一、中信装修公司与卓为公司形成租赁合同关系的过程1．2010年2月9日，中信装修公司作为甲方与案外人鑫隆基业公司作为乙方共同签订《租赁合同》，约定：租赁房屋位于朝阳区X号，其中包括房屋建筑面积3234．98平方米。租期为8年，自2010年3月1日至2018年2月28日。年租金70万元，且租金每年递增3%。乙方经甲方同意并经有关部门审批后可在场地或原房屋基础上扩建或加盖。乙方在合同期内对所建房屋拥有使用权。协议到期后扩建增建的房屋归甲方所有。租赁期间发生的水电等能耗费用以及政府规定的其它费用均由乙方自行交纳或由甲方代收代交。乙方在合同期满后十日之内交回承租的房屋和场地，如不按期交回承租房屋、场地的，应按逾期时间双倍支付甲方租金，同时甲方有权自行收回承租房屋和场地，并有权自行处置房屋及场地的一切财产，用以抵偿租金和违约金以及造成甲方的其他损失。2．2010年9月1日，案外人鑫隆基业公司向中信装修公司发出《关于变更合同主体的函》，内容为：为使2010年2月9日我公司与中信装修公司签订《房屋租赁合同》的正常履行不受任何影响，鑫隆基业公司的法定代表人、股东重新注册一新公司，核准名称为卓为公司，现我公司向贵方提出变更合同主体的请求，将合同主体变更为卓为公司。3．2010年10月8日，中信装修公司作为甲方、鑫隆基业公司作为乙方、卓为公司作为丙方签订《协议书》，内容为：甲、乙、丙三方经协商就合同主体变更及变更后乙方撤出、丙方全面承继乙方签约主体地位的相关事宜达成一致，签订本协议书。甲、乙、丙三方同意将《合同》之乙方变更为本协议丙方。除本协议约定情形外，《合同》其他内容不变。本协议生效前，乙方基于履行《合同》对甲方所产生债权债务由丙方承继，乙方对本债务承担连带责任保证。4．2016年9月18日，中信装修公司与卓为公司签订《双方联系方式确认函》，载明双方的联系方式，且约定如有变化，应书面通知对方。二、中信装修公司与卓为公司就合同到期终止事宜的沟通情况2017年1月18日，2017年3月23日，中信装修公司两次向卓为公司邮寄函件，其主要内容为表示2018年2月28日双方租赁合同到期之后，中信装修公司将不再出租。2018年3月9日，中信装修公司向卓为公司邮寄了律师函，其主要内容为要求卓为公司交回承租的房屋和土地。2018年3月26日，中信装修公司向卓为公司邮寄了函件，其主要内容为要求卓为公司交回承租的房屋和土地。2018年5月4日，中信装修公司向卓为公司邮寄了函件，其主要内容为要求卓为公司立即完成腾退。对于前述函件的送达情况，中信装修公司提供了函件、EMS单据，并对2017年3月23日函件送达过程进行了公证。卓为公司认可前述函件已收悉。2018年3月29日，卓为公司向中信装修公司邮寄了回复函件，主要内容为：卓为公司再次明确要求将腾退时间延长至2018年10月30日。中信装修公司提供了前述回复函件，卓为公司认可前述函件系由其发出。2018年5月7日，卓为公司向中信装修公司发出函件，其主要内容为：中信装修公司在2018年3月30日函告中明确2018年4月1日正式接管涉案房屋，卓为公司回函表示同意。中信装修公司于2018年4月1日将该场地收回并出租给震翔公司，故2018年4月1日后，该场地出现任何问题，与卓为公司无关。对于前述函件，中信装修公司认可收到，但对该内容真实性不予认可。三、涉案院落房屋腾退情况中信装修公司提供其与案外人北京嘉和天成房地产开发有限公司签订的《委托经营协议》，双方约定就涉案房屋中信装修公司委托天成公司以后者名义进行经营管理、获取经营收益。委托期限自2019年1月5日至2029年1月4日。天成公司保证每年将600万元收益作为中信装修公司净利润全部归中信装修公司所有，且每五年递增5%。中信装修公司提供天成公司出具《159号院住户腾退情况表》，载明了具体楼号、房间号、腾退时间。腾退时间从最早2019年2月延续到3月。卓为公司提供2018年2月14日在涉案租赁现场张贴通知，载明：请各位租户2018年2月28日前准时搬离，在此期限届至时搬离确有困难的，腾退期限宽限至2018年4月1日。该通知落款处有中信装修公司签章。四、涉诉院落房屋租金价值评估情况中信装修公司对涉诉院落房屋2018年3月11日至2019年3月15日期间的市场租赁价格申请评估。一审法院依法启动鉴定程序并通过摇号选择北京国融兴华房地产土地评估有限公司（以下简称国融公司）开展评估。2020年6月17日，国融公司出具《估价报告书》，意见为：自2018年3月11日至2019年3月15日期间涉诉院落房地产租金总价685．16万元，日租金1．24元/平米﹒日。对于该评估报告的真实性，各方予以认可。中信装修公司向国融公司支付了8万元评估费。另查一，中信装修公司提供电费交费通知书、工商银行电子回单、发票等，以主张其向北京市电力公司交纳2018年4月至12月期间电费399737元。另查二，中信装修公司提供涉案租赁物的国有土地使用证，载明涉案土地使用者为中信装修公司，座落朝阳区X号；中信装修公司提供涉案租赁物的房屋所有权证。载明涉案房屋所有权人中信装修公司，房屋面积3234．98平方米。另查三，双方当事人认可卓为公司的租金支付至2018年2月28日。另查四，卓为公司主张曾于2010年2月向中信装修公司转款35万元，其中包括17．5万元押金。故本案中应在占有使用费中予以扣除。中信装修公司认可收到17．5万元押金且未退回，但认为因卓为公司存在违约，故押金应该没收。另查五，法庭依卓为公司申请调取2018年4月15日朝阳区小武基派出所接警记录，显示小武基王村路159号当天发生多起围绕腾退纠纷产生的报警。上述事实，有双方当事人提交的证据及双方当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为，中信装修公司与案外人鑫隆基业公司签订《租赁合同》、中信装修公司与鑫隆基业公司、卓为公司签订《协议书》，均不违反法律、行政法规的强制性规定，且系各方真实意思表示，应属合法有效。根据《协议书》内容，卓为公司全面承继鑫隆基业公司的合同权利义务，且中信装修公司诉讼请求也未要求鑫隆基业公司承担责任，故本案审理不再将鑫隆基业公司追加为第三人。根据双方当事人的诉辩意见，本案存在如下争议焦点：1．卓为公司实际腾退涉诉院落房屋的时间；2．卓为公司应按何种标准支付使用费。一审法院具体分析如下：对于争议焦点一，根据在案证据，一审法院对中信装修公司关于2019年3月15日收回涉诉院落房屋的主张，不予采信。根据中信装修公司与案外人天成公司签订的《委托经营协议》，中信装修公司自2019年1月5日即开始向案外人天成公司起算租期并收取租金，中信装修公司晚于该时间收回房屋显与常理不符；另中信装修公司自2018年4月即开始采取积极方式接收房屋，其主张一年之后方完成收回，亦缺乏合理性；中信装修公司虽提交第三方天成公司制作的腾退时间表，但因第三方天成公司与中信装修公司存在合作关系，其单方制作的证据缺乏中立性和客观性。同时，一审法院对卓为公司主张2018年4月1日交回涉诉院落房屋，也不予采信。双方租赁期限至2018年2月28日结束，且中信装修公司提前多次表示不再续租，卓为公司始终怠于履行腾退交接义务。退一步讲，即便卓为公司不再控制涉诉院落房屋，也不能视为卓为公司已经依约、无瑕疵地主动履行其交付义务。卓为公司虽提供2018年5月7日发给中信装修公司的函件，以主张通知对方2018年4月1日涉案房屋已经返还，但函件仅属于卓为公司的单方主张，不能视为双方就涉案房屋交接时间达成一致。卓为公司提供中信装修公司在涉案房屋及院落处张贴的通知，但前述通知仅系中信装修公司维护己方权利的公示，而非收回涉案房屋的具体行为。综上，双方当事人对于涉诉院落房屋收回时间不能形成统一意见，且均未能提供充分证据证明各自主张。一审法院综合未能完成交接手续的原因和责任判断，中信装修公司和案外人天成公司的委托经营协议内容，以及涉诉院落房屋产生电费的波动起伏情况，认定以2018年10月5日作为涉诉院落房屋完成交接的时间，并据此确定占有使用费、电费的计算期间。对于争议焦点二，法律规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的不定期租赁，适用前提是出租人没有提出异议。本案中，中信装修公司在租赁合同到期之前已明确表示不再续租，卓为公司逾期占有涉案房屋不构成不定期租赁法律关系。虽然涉诉租赁合同约定卓为公司逾期腾退按照双倍标准支付租金，但当约定标准低于造成损失的，中信装修公司仍可以请求予以增加使用费直至弥补其实际损失。根据中信装修公司和卓为公司之前形成的租赁关系中涉案房屋使用用途、创造收益情况，结合市场因素，参照周边类似房屋出租收益，国融公司出具的评估意见并无不当。卓为公司虽主张评估依据的建筑面积有一部分系卓为公司自行建设，但双方合同明确约定了合同到期后扩增建部分归中信装修公司所有，卓为公司还主张中信装修公司收回涉诉院落房屋后存在新建，但经一审法院与评估单位核实，即便局部存在新建翻建，因涉及区域有限，亦不影响对整体院落房屋的租金认定。故一审法院对卓为公司的辩称意见，不予采纳。另需指出，卓为公司作为承租涉诉院落房屋的商事主体，理应对租赁物市场租金水平有所了解，国融公司在广泛收集市场信息基础上出具的评估意见，并未超出卓为公司应有的理性预期。中信装修公司主张卓为公司应支付使用费的相关利息，于法有据，一审法院相应予以支持。关于中信装修公司主张电费一节，中信装修公司在本案中提供了电费发票、交费通知书及支付凭证，前述证据能够形成完整证据链，一审法院根据认定的腾退时间，予以相应支持。关于卓为公司向中信装修公司支付押金一节，应在其向中信装修公司支付的使用费相应予以扣除。中信装修公司虽主张卓为公司存在违约行为，予以抵扣，但中信装修公司已将租金标准调整到弥补实际损失，故其再扣减押金的主张，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京卓为兴业投资管理有限公司于判决生效之日起七日内向中信装饰装修工程有限公司支付逾期腾退涉诉院落房屋占有使用费3676710元及利息（以3676710元为基数，自2018年10月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计息，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);二、北京卓为兴业投资管理有限公司于判决生效之日起七日内向中信装饰装修工程有限公司支付电费313340元；三、驳回中信装饰装修工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62559元，由中信室内装修工程公司负担23912元（已交纳），由北京卓为兴业投资管理有限公司负担38647元（于判决生效之日起七日内交纳）；评估费8万元，由中信室内装修工程公司负担35027元（已交纳），由北京卓为兴业投资管理有限公司负担44973元（中信室内装修工程公司已预交，北京卓为兴业投资管理有限公司于判决生效之日起七日内给付中信室内装修工程公司）。本院审理期间，卓为公司提交的新证据材料为：1．《合同转让协议书》；2．2011年3月15日《告知函》；3．2018年3月30日《告知函》；4．2018年3月30日《告知函》，5．2018年5月7日《函告》的回函；证据1-5证明中航天辰公司与本案有重大关联，应作为必须参加诉讼的当事人参与诉讼；6．2011年3月15日《告知函》；7．2017年11月2日《租赁场地腾退计划》；8．2018年1月22日《关于租赁合同到期的回函》及EMS邮寄凭单；证据6-8证明《租赁合同》履行期间，因中信装修公司原因导致涉案院落房屋改造和经营计划推迟一年多，给卓为公司造成重大经济损失。中信装修公司对卓为公司提交新证据材料意见为：证据1真实性和证明目的不认可，中信装修公司不是《租赁合同》签署方，转让行为无效，租金不是由中航天辰公司支付；证据2真实性和证明目的不认可，中信装修公司不存在违约行为，中航天辰公司不是改扩建行为的实际实施主体；证据3真实性认可，证明目的不认可，中信装修公司向卓为公司发函的目的是催促卓为公司腾退，非具体的收回行为，卓为公司收到函件后也没有做出任何腾退举动；证据4真实性和证明目的不认可，从函件内容看，与一审法院认定的事实和裁判结果一致；证据5形式上认可，但内容不认可，非二审新证据，一审时卓为公司提交过；证据6与证据2重复，中信装修公司不存在违约行为，中航天辰公司不是改扩建行为的实际实施主体；证据7真实性认可，证明目的和文件内容不认可，是卓为公司单方要求延长租期；证据8函件内容真实性不认可，函件内容不属实，证明目的不认可，延长租期是卓为公司单方主张。中信装修公司提交的新证据材料为：卓为公司2013年2月25日出具的《说明》，证明卓为公司主张租金一直是中航天辰公司支付与事实不符。卓为公司对中信装修公司提交的证据材料意见为：真实性认可，证明目的不认可，中航天辰公司是房屋实际使用方，中信装修公司对此是明知的。本院经审查认为：根据一审法院已经查明的事实及本案待证事实，本院对卓为公司、中信装修公司提交的新证据材料不作为新证据予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。现有证据表明，中信装修公司、案外人鑫隆基业公司之前签订的《租赁合同》对卓为公司具有约束力。《租赁合同》约定“租赁合同期限至2018年2月28日；协议到期后扩建增建的房屋归中信装修公司所有”，租赁合同到期后，卓为公司应将租赁物交还中信装修公司，租赁物扩建增建的房屋归中信装修公司所有。卓为公司租赁期间的转租行为不能免除卓为公司向中信装修公司返还租赁物的合同义务，结合卓为公司未按其所述违约主张提出反诉请求的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知其参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”的规定，本院对卓为公司有关“一审判决未依法追加必须参加诉讼的当事人，遗漏重大事实；一审判决未查明中信装修公司是否存在违约行为，遗漏重大事实”的上诉理由和请求不予采纳。本案争议焦点是实际腾退涉诉院落房屋的时间及使用费的支付问题，本院对卓为公司有关“一审判决依据间接证据认定争议焦点事实，且未阐明认定理由，属于认定事实不清，且滥用自由裁量权”的上诉理由和请求不予采纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在中信装修公司已经明确告知卓为公司合同到期不再出租的情形下，卓为公司应就依约返还租赁物主张所依据的事实成立承担举证证明的责任。在卓为公司目前提供的证据不能证明2018年4月1日返还租赁物主张所依据的事实成立的情形下，一审法院结合电费、相关协议等情况认定2018年10月5日完成租赁物交接的意见并无不妥，故本院对卓为公司有关“一审判决根据间接证据认定的腾退时间不符合常理，且未考虑中信装修公司未采取合理措施避免损失扩大的因素，应予纠正”的上诉理由和请求不予采纳。依照上述民事诉讼法司法解释的规定，卓为公司目前提供的证据不能证明国融公司出具的《估价报告》具有鉴定人不具备相应资格的、鉴定程序严重违法的、鉴定意见明显依据不足等情形，涉案《估价报告》应作为证据使用并具有证明力。一审法院根据《估价报告》结果、电费发生情况、押金支付情况，酌定卓为公司向中信装修公司支付房屋占用使用费、利息损失、电费的处理意见并无不妥，故本院对卓为公司有关“一审判决适用法律错误，经评估的租金标准已经超出卓为公司‘订立合同时可以预见的范围’，且不属于中信装修公司的实际损失。应发回重审或改判驳回中信装修公司的诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。综上，卓为公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62559元，由北京卓为兴业投资管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年三月三十一日法官助理 陈文文书 记 员 王 艳