广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初124号原告：佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，住所地广东省佛山市高明区××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××***。负责人：李彪。委托诉讼代理人：钟秀珍，女，1983年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市高明区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××***，系该公司职员。被告：刘晶晶，女，1987年5月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区×××××××××××，公民身份号码410××××××××××××***。原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司（以下简称凯信公司）与被告刘晶晶物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用小额诉讼程序，分别于2021年2月1日、3月9日公开开庭进行了审理。原告凯信公司的委托诉讼代理人钟秀珍到庭参加诉讼，被告刘晶晶到庭参加第一次庭审，被告刘晶晶经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。凯信公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2016年11月起至2020年8月期间住宅物业管理服务费共计2253.2元；2.判令被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金622.45元（2016年11月起至2020年8月，违约金从欠费次月首日起计，按欠费总额每日万分之五，计至实际清偿之日止，暂计至起诉之日2020年8月31日为622.45元）；3.判令被告支付2020年5月1日起至2020年6月30日的住宅公摊电费共计32.04元；4.本案的受理费由被告承担。事实与理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业，与被告于2014年12月18日签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费为每月225.32元（不含公共水电分摊），被告应于每月5号前交纳当月的物业管理服务费，并约定被告如违反协议不按期交纳有关费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。然而被告却拖欠2016年11月起至2020年8月期间住宅物业管理服务费2253.2元，2016年11月起至2020年8月逾期缴纳物业管理服务费违约金622.45元，2020年5月1日起至2020年6月30日的住宅公摊电费32.04元，上述三项合计2907.69元。原告曾多次以短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催缴物业管理服务费，但其仍无理拒交。综上所述，被告已严重违反《前期物业管理服务协议》，拖欠物业管理费，致使原告的利益受损，原告现依法向法院提起民事诉讼，请求依法判令如上诉请。刘晶晶辩称：物业费已经交了，被告有支付截图，对于滞纳金被告不认可。被告为何不交服务费，是原告的不作为。被告的卧室有块玻璃烂了，原告以过了保修期就不管。现在原告起诉到法院，被告就把物业服务费交了，但被告拒绝缴纳滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院做如下认证：对被告所举证据2，原告对其真实性没有确认，结合原告的举证，本院确认该证据的真实性。对于原告第二次庭审所举证据，因被告经本院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其已放弃了相应的诉讼权利，经核查，本院对上述证据予以采信。本院经审理查明：2014年12月18日，被告与佛山市高明富逸湾实业开发有限公司签订了一份《广东省商品房买卖合同》，被告向佛山市高明富逸湾实业开发有限公司购买佛山市高明区×××××××××××××××××××××××××，建筑面积为112.66平方米。同日，被告与原告签订了一份《君御海城前期物业管理服务协议》，双方约定，被告每月向凯信公司交纳物业服务费225.32元，物业服务费用自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日或实际交付之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算），且不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费，被告应在每月5号前交纳当月物业服务费；逾期未交纳物业服务费以及水、电、特约服务等费用的，凯信公司将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算（其余约定详见该协议）。佛山市高明富逸湾实业开发有限公司向被告发出了《收楼通知书》，通知2016年9月29日交楼，物业服务费于2016年10月1日开始计收。2017年4月15日，被告办理了涉案房屋的收楼手续。另查明：原告提交的书面材料未显示被告在2017年3月1日至2020年1月31日期间拖欠了涉案房产的物业服务费。被告于2020年11月3日向原告支付了2543.64元，于2021年1月25日支付了676元。庭审过程中，原被告双方确认：被告已向原告支付了原告诉求的2016年11月1日起至2020年8月31日期间的物业服务费2253.2元和2020年5月1日起至2020年6月30日的公摊电费32.04元。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《君御海城前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，对双方均具有法律约束力。在原告已依约履行相应义务的前提下，被告应按照协议约定支付相应的费用。在被告已经缴清了原告诉求的物业服务费和公摊电费，本院对原告的该两项诉求不予支持。关于违约金的问题。根据《君御海城前期物业管理服务协议》的约定，被告逾期支付物业服务费的，虽然原告有权要求被告每日按欠费总额的万分之五支付违约金，但是原告未能提供证据证实其损失，上述协议约定的违约金按每日万分之五计算，标准明显过高。而且，在原告已通过书面形式间接确认被告在2017年3月1日至2020年1月31日期间未拖欠涉案房产的物业服务费的情况下，原告再请求从2016年11月1日起至2017年2月28日期间物业服务费的违约金明显不合理。按一般生活常理，被告已支付的物业服务费应视为首先支付先到期的物业服务费才合理，本院对于原告主张该时段物业服务费的违约金的诉求不予支持。对于2020年2月1日至2020年8月31日期间所拖欠物业服务费的违约金，综合考虑本案的实际情况，本院酌量确定为30.88元。对于原告的其余过高诉求，本院不予支持。关于被告有关卧室玻璃的抗辩意见，由于卧室玻璃的维修问题属于被告与开发商之间的纠纷，并不属于原告物业服务的范畴，本院对被告的相应抗辩意见不予采纳。对于被告反映的其他问题，原告已举证证明采取了相应的服务管理措施，对被告要求免除违约金的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，缺席判决如下：一、被告刘晶晶于本判决生效之日起十日内支付违约金30.88元给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司；二、驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司已预交），由被告刘晶晶负担。被告刘晶晶于支付判项确认的款项时一并将其负担的受理费25元支付给原告佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审 判 员 邹志刚二〇二一年三月十一日法官助理 劳明卿书 记 员 梁施琪