江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)苏01民终366号 上诉人（原审被告）：吴忠林，男，1954年8月15日生，汉族，住南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：奚洁虹，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南京玻璃纤维二厂，住所地南京市雨花台区雨花西路75号。 法定代表人：刘跃忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任健宇，江苏天晖律师事务所律师。 上诉人吴忠林因与被上诉人南京玻璃纤维二厂（以下简称玻纤二厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初1952民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴忠林上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法改判；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院租金计算期限和计算标准错误。上诉人实际租赁面积只有约1297平方米。租赁合同约定的面积1500平方米估算错误，因实际年租金应为340851.6元。2、上诉人建筑、装修装饰租赁房屋，前后花去500多万元，双方终止合同退还房屋，被上诉人是受益人，应给予上诉人相应作价补偿。3、上诉人将房客退租后，被上诉人即将门上贴了封条。上诉人给房客的各项解除租赁合同补偿金3万元被上诉人至今也未予支付。租赁房屋被上诉人实际于2019年9月15日起即解除合同收回，上诉人没有继续经营使用也无法使用租赁房屋，不应产生租金或者房屋使用费。 玻纤二厂辩称：1、一审法院认定合同到期解除，上诉人所谓的装饰装修补偿价是不应当予以支持的。2、上诉人擅自改变租赁房屋用途，建成群租房，其本身就有违合同约定，且在街道和派出所联合巡查时，认为存在严重安全隐患，故通知被上诉人要求整改，被上诉人这时才了解上诉人私建群租房一事，才给上诉人发送通知要求其整改。3、封条是贴在涉案租赁房屋以外上诉人私搭的违建房屋上，由于仍是被上诉人的土地范围，所以才张贴封条。4、上诉人系整体承租房屋，租金计算方式为按年度按整体支付，并非按面积支付。合同约定的房屋面积为约1500平方米，既然是约，那就允许有误差存在，上诉人在合同中明确认可房屋现状，且上诉人在多年的经营中，从未对房屋面积以及租金提出过异议。5、上诉人在一审法院2020年10月16日庭审中明确说了小腾造型的房租是由其收取，而在上诉状中又公然做虚假陈述。一审判决公正合理，应予维持。 玻纤二厂向一审法院起诉请求：1、确认玻纤二厂、吴忠林在2017年8月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月15日解除；2、判令吴忠林腾空并返还位于南京市雨花台区的房屋；3、判令吴忠林清偿欠付租金50000元和房屋使用费（自2019年11月17日起至实际腾空并返还房屋之日止，按1041元／天计算）；4、判令吴忠林将位于南京市雨花台区私自加建的8间车库恢复原状；5、案件的诉讼费用由吴忠林承担。一审审理过程中，玻纤二厂撤回诉请第4项。 一审法院认定事实：2017年8月15日，玻纤二厂（出租方、甲方）与吴忠林（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于雨花西路75号（建设银行旁）约1500平方米房屋出租给乙方用于商业经营。在租赁期内，未事先征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的结构，同时乙方有义务对房屋进行维护和保养。租期3年：2017年8月17日至2020年8月16日。租赁期满，甲方有权收回房屋，乙方若要求续租，必须在租赁期满的前一个月向甲方提出书面申请，双方在重新协商后，签订新的租赁合同。租赁金额：第一年付350000元，第二年付365000元，第三年付380000元。付款方式：按照先付后租的原则，租金每季度一付，按租期每季度最后一个星期付下季度租金。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，到期不交视同违约，甲方有权解除合同，收回房屋并没收乙方保证金冲抵房租。在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时；拖欠租金等行为时。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。乙方不得擅自拆改房屋构造，不在租赁房屋内从事违法活动。 2019年9月5日，玻纤二厂与案外人南京宇改资产管理有限公司共同向吴忠林出具《关于限期清空雨花西路原75号（现79号）一层群租房的通知》一份，通知：“根据相关规定及接到群众举报，你所承租的涉案房屋一层有约30间违法改建的群租房，存在严重安全隐患；你对承租房屋进行违法改建、用作群租房的行为，也违反了《房屋租赁合同》中的多项约定。我方现限你于2019年9月15日之前，自行对现有群租房、租客予以清空清退，否则我方将解除和你所签订的《房屋租赁合同》并采取相应的法律措施，本通知即为解除租赁合同的通知书”。吴忠林于2019年9月21日收到该通知。吴忠林的妻子张双红作为出租人，将涉案房屋转租给案外人，其自行提供了经公安部门、房产管理部门、计划生育部门签章确认《南京市房屋出租户综合管理责任书》可以证明。 一审另查明，玻纤二厂、吴忠林双方之间就涉案房屋存在的租赁关系自2006年8月19日起开始，期间共签订四份房屋租赁合同，第一份租赁合同系吴忠林以南京市栖霞区飞浪网络服务中心的名义与玻纤二厂签订，约定房屋面积500平方米；自2011年8月17日续签时，吴忠林即以自己的名义签订，约定房屋面积1500平方米。 一审审理过程中，南京宇改资产管理有限公司对于涉案房屋委托苏州市中地行信息技术有限公司南京分公司进行测绘，测绘的面积为1429.36平方米。吴忠林对于涉案房屋委托南京苏测测绘科技有限公司进行测绘，吴忠林提供的测绘报告涉案房屋面积为1371.95平方米。后经双方比对，双方的争议主要在两个楼梯间、一间门卫室和一间名为小滕造型的房屋，玻纤二厂认为其交付的含以上房屋的，吴忠林认为其并没有使用涉案房屋，但经法庭询问其认可小滕造型目前房屋的租金由其收取。 一审还查明，2020年9月22日，由玻纤二厂出具的证明吴忠林原地址为南京市雨花台区雨花西路75号，因部分土地使用权出让用于建设广厦嘉苑小区，后为区分，门牌号已由所属街道派出所进行相应调整。现广厦嘉苑为雨花西路75号，土地证所载的雨花西路75号剩余部分已变更为包括雨花西路77号、雨花西路79号、雨花西路81号等部分。南京市公安局共青团路派出所盖章确认。 一审法院归纳的争议焦点为：1、玻纤二厂、吴忠林双方的房屋租赁合同是否于2019年9月15日解除；2、吴忠林欠付玻纤二厂租金及占有使用费的数额；3、吴忠林腾空并返还的房屋的范围。 关于争议焦点1、玻纤二厂、吴忠林双方的房屋租赁合同是否于2019年9月15日解除。一审法院认为出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同的，人民法院不予支持。玻纤二厂、吴忠林之间已经形成多年的租赁关系，并且每三年重新签订一次合同，涉案房屋一直用于经营网吧等项目，吴忠林租赁的涉案房屋系其所有的产权房屋的其中一部分并位于一楼，吴忠林一直将涉案房屋转租的事实玻纤二厂应当知晓，双方最后一次合同于2017年8月份签订，直至2019年9月5日才向吴忠林发出解除通知，吴忠林于2019年9月21日收到解除通知。虽然玻纤二厂向吴忠林发出了解除通知，解除通知也到达了吴忠林，但此时玻纤二厂并无解除权，因此，玻纤二厂请求确认玻纤二厂、吴忠林签订的租赁合同于2019年9月15日解除无事实和法律依据，一审法院不予支持。但双方的合同已经于2020年8月16日到期，据此，吴忠林也应腾空并向玻纤二厂返还其占有的房屋。 关于争议焦点2、吴忠林欠付玻纤二厂租金及占有使用费的数额。吴忠林自认其自2019年11月17日起就未再支付过房租，但其认为其应该按照1340平方米的面积交租金，而不是按照1500平方米的面积交租金。一审法院认为，双方在租赁合同中对于房屋面积的约定为约1500平方，且约定的是年租金，并非按照面积收取租金。另双方履行合同十几年之久，并且经过多次重新签订合同，吴忠林从未提出异议。因此吴忠林仍应按照合同的约定的租金标准支付租金。吴忠林自2019年11月17日至2020年8月16日的租金至今未付，按照约定2019年8月17日至2020年8月16日的租金应为380000元，故吴忠林欠付的租金应为285000元。因吴忠林仍占有涉案房屋并使用，故自2020年8月17日起，吴忠林应按照1041元/天支付占有期间的使用费至实际返还之日止。吴忠林认为玻纤二厂在2019年9月5日对涉案出租的房屋张贴封条导致其无法使用，但吴忠林只提供了一张封条，该封条无法证明吴忠林抗辩的事实，故对于该抗辩意见一审法院不予采信。 关于争议焦点3、吴忠林腾空并返还的房屋的范围。玻纤二厂认为双方签订租赁合同的时候玻纤二厂出租给吴忠林的房屋系雨花西路75号（现为雨花西路79号）面积约1500平方米的屋，并提供了图纸，在玻纤二厂提供的图纸基础上，吴忠林认为其中图纸中涉及租赁范围中两个楼梯间，一个门卫室以及一间名为小滕造型的店铺并非其占有使用。一审法院认为，玻纤二厂在出租的时候虽对于房屋的范围没有具体的约定，只约定了雨花西路75号（建设银行旁）约1500平方米的房屋，玻纤二厂提供的测绘报告系1429平方米，吴忠林提供的测绘报告为1340平方米，吴忠林认为两个楼梯间，一个保安室及店铺名为小滕造型的房屋均不在承租范围之内，其未占有。一审法院综合合同的内容和平面图纸的情况，认为玻纤二厂在出租时系整体出租，租赁的面积约1500平方米，其提供的测绘报告及图纸更符合合同本身的约定。故吴忠林应腾空并向玻纤二厂返还其占有的雨花西路79号（原雨花西路75号）建设银行旁其占有的房屋，具体四至范围见附件一图纸。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告吴忠林于本判决生效之日起十日内给付原告南京玻璃纤维二厂租金合计285000元；二、被告吴忠林于本判决生效之日起十日内腾空并向原告南京玻璃纤维二厂交付南京市雨花台区雨花西路79号的房屋（具体范围见附件一），并支付自2020年8月17日至实际返还之日止的占有使用费（按照1041元/天计算）；三、驳回原告南京玻璃纤维二厂其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4585元，由吴忠林负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。 上诉人提出，一审法院租金计算期限和计算标准错误。经审查，双方合同中约定的租赁面积并非是准确数字，而是约1500平方米，上诉人承租多年也未提出异议，应当认为是对房屋现状的认可，其认为租金计算期限和标准错误的主张不能成立。 上诉人提出，其建筑、装修装饰租赁房屋前后花去500多万元，要求被上诉人给予作价补偿。经审查，双方的租赁合同已经到期，上诉人要求补偿的主张没有依据，且该主张不属本案审理的范畴。 上诉人认为，被上诉人将门上贴了封条，使其无法经营。被上诉人对上诉人这一陈述不予认可，认为封条并未贴在案涉房屋上。上诉人对其这一主张无充分证据予以支持，本院不予采纳。 综上所述，上诉人吴忠林的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4585元，由上诉人吴忠林负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙伟 审判员  龚震 审判员  王路 二〇二一年三月二十九日 法官助理高婷 书记员郭旭冬