济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初11275号 原告：滕丽雅，女，1957年11月19日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：滕世君（系滕丽雅弟弟），住济南市。 被告：董华，女，1971年10月1日出生，汉族，个体经营，住济南市 委托诉讼代理人：张玉玲，山东高信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓航，山东高信律师事务所律师。 第三人：徐童童，男，1986年12月28日出生，汉族，住山东省梁山县 原告滕丽雅与被告董华、第三人徐童童房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年8月13日收到原告滕丽雅的起诉材料后，进入诉前调解阶段，因调解不成，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，由审判员闫勇独任审判，于2021年1月4日公开开庭进行了审理。原告滕丽雅的委托诉讼代理人滕世君、被告董华及其委托诉讼代理人张玉玲到庭参加诉讼。第三人徐童童经本院合法传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 滕丽雅向本院提出诉讼请求：1.请求判令董华支付滕丽雅租金437500元（计算至2020年7月31日）；2.请求判令董华支付滕丽雅逾期支付租金的滞纳金290100元；3.请求判令董华支付滕丽雅解约违约金292500元；4.请求董华支付滕丽雅房屋占用使用费698000元（自2020年8月1日起至2020年12月9日止）；5.本案诉讼费、保全费由董华承担。 事实与理由：滕丽雅与董华于2017年6月15日签订《商铺租赁合同》，滕丽雅将位于泉城路北侧某房屋出租给董华，租期自2017年9月1日至2022年8月31日；年租金采取按期递增方式缴纳，第一年租金190万元，缴纳时间为2017年8月1日前，此后在当期租金到期前30日缴纳下一年度租金。 合同第三条第6项约定“逾期支付按未缴纳每日3%加收滞纳金”；合同第九条约定“擅自转租或逾期缴纳租金10日滕丽雅可解除合同，并收回房屋并不退还剩余租金和保证金，且违约方须向守约方支付年租金15%的赔偿违约金”。 本合同签订后的前两个年度，董华正常缴纳租金和使用房屋；但第三年度存在逾期支付和擅自转租的严重违约行为。其中，2019年9月1日至2020年8月31日的第三年度租金为195万元，合同约定的缴纳时间应为2019年8月1日前缴清。截止2020年7月31日董华仍欠租金60万元，董华租金支付情况为：2019年8月5日50万元、2019年8月6日50万元、2020年1月8日20万元、2020年1月21日5万元、2020年6月4日10万元。 鉴于董华存在严重的违约行为，滕丽雅于2020年7月31日催收房租时得知董华转租，且租金全额收取，一家的租金远远高于滕丽雅出租的租金，董华获利巨大。徐童童作为次承租人与本案有利害关系，故请求与董华一起腾空并返还租赁房屋。滕丽雅于2020年7月31日通知董华解除双方签订的《商铺租赁合同》；董华并未在约定期限内提出异议，且已经收到上述通知。 滕丽雅多次催要租金，但董华一直拖延，现滕丽雅为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法审理并支持滕丽雅的诉讼请求。 董华辩称，一、董华并没有无故拖欠租金，根据董华账目，董华并不欠滕丽雅租金，因双方对租金并未结算一致，滕丽雅诉讼请求所主张的欠付租金需双方对账结算，其主张的逾期滞纳金不能成立，应予驳回。 首先，双方对租金支付方式已由年付变更为半年支付并执行。2019年8月1日，董华向滕丽雅提出半年支付一次租金，滕丽雅同意分期支付后，董华于2019年8月5日、8月6日分别支付50万元，共付款100万元，半年应付租金97.5万元。 其次，因存在租金减免和应由滕丽雅承担的费用，双方对租金数额尚未结算一致，董华并不欠付租金。 在2018年3月至2020年8月期间，因政府对芙蓉街全路段封闭施工两个月、租赁房屋涉及违章建筑被通知拆除、屋面漏雨、地下室严重漏水、渗水发生维修及2020年新冠疫情等因素的影响，双方就因此产生的损失和费用一直在沟通协商。具体如下： 1、因租赁房屋涉及违章建筑，2018年3月，主管部门多次上门要求拆除，滕丽雅委托董华处理。经董华多方协调，该违章建筑才得以保留。违章建筑的房屋租金及因处理违章建筑造成的损失，滕丽雅同意在交纳2019年年度租金时，用扣除部分租金作为赔偿。 违章建筑房屋面积约43平方米，租赁房屋总面积575.5平方米，年租金为190万元，违章建筑部分租金为43/575.5×190=14.2（万元/年）。滕丽雅应返还董华两年租金为14.2万元/年×2年=28.4万元。 2、因芙蓉街道路改造工程，于2018年10月至2019年1月期间封闭施工，造成停业两个月，期间的租金损失162500元/月×2个月=325000元。董华将该问题反映给滕丽雅后，滕丽雅同意分担封闭修路施工期间的损失并同意在2019年支付租金时扣除。 3、2018年12月19日至2019年1月17日，由于房屋地下室没有做防水处理，长年渗水，又逢管道老化漏水，地下室积水达一米，非常危险。董华向滕丽雅反映后，滕丽雅让董华先行维修。董华遂找人抽水、重新铺设并对地面作防水保护、更换管道等，施工一个月，发生施工费用10万元，滕丽雅让董华先行垫付，费用在应付租金中扣除。 4、屋面维修费用应由出租人承担。由于屋面维修费用由董华垫付，每年均需维护，自2010年至2020年，屋面防水发生人工、材料等费用约8万元。 5、2019年12月发生新冠疫情，全国停产停业，限制出行，国家及地方政府均出台了租金减免政策，滕丽雅亦同意减免租金。期间，双方通过微信语音对话等方式多次就租金价格和支付方式进行协商。 根据政策规定，出租人应给予免除2020年2月、3月租金，对2020年4至6月租金减半收取，对2020年7月至12月租金减半收取。董华认为，滕丽雅应当给予免除2020年2月、3月两个月的租金，对4、5、6、7四个月租金减半。金额为：162500×（2个月+4×0.5个月）=1625000元×4个月=650000元 2020年5月至7月期间，滕丽雅与董华就违章建筑损失、修路应减免租金、维修费用及新冠疫情造成的损失进行协商后，先是同意将年租金价格从原来合同价基础上降低至120万元/年。2020年7月，后又协商至120万元/年。但是，在双方达成一致后，滕世君以滕丽雅本人不同意为由，要求再继续协商。如此反复，变化多次。 在2020年8月8日，董华与滕世君在泉城路恒隆广场见面沟通时，仍是态度友好，滕世君让董华继续等滕丽雅本人的意见。 双方自2010年5月28日起成立房屋租赁合同关系，正如滕丽雅所述，在2019年8月前，董华正常缴纳租金。当前，双方之所以因租金发生争议，均是因在2018年3月至2020年8月期间，发生多起影响租金的事件，以及应由出租人承担的董华垫付费用进行协商中，由于董华无法与滕丽雅本人直接沟通，在滕丽雅代理人的转达意见中，或因其代理人不能正确、准确地反映双方的真实意见、或者是滕丽雅本人在授权其代理人意见后又反悔，导致误会丛生。直到发生诉讼后，双方对应付租金仍不明确，应减免租金、应扣除的损失、维修费用等是确实、客观、持续存在的。根据董华的账目显示，董华并不欠付租金，由于双方仍需结算，滕丽雅主张的拖欠租金及逾期滞纳金的主张均不能成立。滕丽雅对以上实际发生的费用和客观事实隐瞒不提，恶意起诉，是极不诚信的行为。 二、2020年12月9日，双方已经就涉案房屋办理交接，不存在返还房屋的争议，滕丽雅要求腾空并返还租赁房屋的诉讼请求应予驳回。 三、滕丽雅诉讼请求主张的解约违约金过高且违背了事实与法律规定，应予驳回。 最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 双方自2010年5月28日起成立房屋租赁合同关系，本案租赁合同系双方于2017年6月15日续签，在签订合同时，董华即告知涉案房屋由徐童童经营使用，并在合同中标注使用商家，滕丽雅对董华转租事实是明知且认可的，滕丽雅以此作为解约并要求违约金的理由与事实相悖，依法不能成立。 根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”因此，滕丽雅以董华曾将房屋转租构成违约并解除合同的理由不能成立。 综上所述，董华并不存在违约行为，双方在日常交流中持续地就租金减免事实不断地协商中，也不存在不可调和的矛盾。由于2018年3月至2020年8月期间发生的多起影响合同实质内容的事件，双方在协商中已变更了租金支付方式和租金金额。在董华的账目中，应减免及应由出租人承担的费用达143.9万元，董华不应再向滕丽雅支付租金。所以，董华并没有无故拖欠。滕丽雅起诉回避客观事实，违背事实和客观公平。只要双方加强沟通，尊重事实，本着实事求是，损失分担，公平公正的原则，双方是能够协调解决的。请贵院查明事实，由双方结算应付租金，并驳回滕丽雅违约金等不合理诉求。 第三人徐童童未提出任何答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年6月15日，滕丽雅与董华签订商铺租赁合同一份，合同约定滕丽雅将位于泉城路北侧某房屋出租给董华，租赁期限为五年，自2017年9月1日起至2022年8月31日止。合同约定第一年租金为190万元，第二年租金为190万元，第三年租金为195万元，第四年租金为205万元，第五年租金为215万元。合同签订之日董华向滕丽雅缴纳定金100万元，2017年8月1日前，董华向滕丽雅缴清第一年租金190万元，董华向滕丽雅所缴纳的定金中85万元转为租金，15万元转为保证金。每下一年度租金须在上一年度租金到期日前30天交清。合同第三条第6款约定，董华若逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应按逾期交付租金的3%每日加收滞纳金。合同第四条第1款约定，滕丽雅将涉案房屋交给董华后，董华的装修及修缮，滕丽雅概不负责，董华在不改变房屋基本结构的情况下如进行装修、装饰，须事先经过滕丽雅的同意，费用由董华自行负担。合同签订后，董华按照与滕丽雅签订的商铺租赁合同的约定向滕丽雅支付了一、二年度的租金，但未按照合同约定支付第三年度租金。2020年7月31日董华仍欠租金60万元，董华租金支付情况为：2019年8月5日50万元、2019年8月6日50万元、2020年1月8日20万元、2020年1月21日5万元、2020年6月4日10万元。2017年9月6日，董华将涉案房屋转租于徐童童。2020年7月31日，滕丽雅向董华发出解除租赁合同的通知，2020年12月9日董华将涉案房屋腾出。 本院认为，滕丽雅与董华签订的商铺租赁合同，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。董华应当按照双方签订的合同的约定向滕丽雅支付租金及承担违约责任。在滕丽雅向董华发出解除合同的通知后，董华依然占用涉案房屋，客观上与滕丽雅形成了不定期租赁关系，因此，董华应当向滕丽雅支付自2020年8月1日起直至2020年12月9日董华腾空房屋为止的房屋占用费。对于董华主张基于新冠疫情要求减免租金，由于董华在新冠病毒发生以前已经存在违约，因此，对于董华的该项请求本院不予支持。对于滕丽雅要求董华支付解约违约金的诉讼请求，由于董华不存在支付解约违约金的情形，因此，对滕丽雅的该项诉讼请求，本院不予支持。滕丽雅以商铺租赁合同第三条第6款的滞纳金计算方法，取年利率36%的标准计算滞纳金，数额仍然过高，本院酌定按照年利率24%计算滞纳金。董华请求滕丽雅返还违章建筑的租金，扣除封闭施工期间的租金损失、地下室维修费用、屋面维修费用，均属于反诉的内容，董华提起反诉后未按规定交纳反诉费，本院已告知其不再合并审理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告董华于本判决生效之日起十日内向原告滕丽雅支付2019年9月1日至2020年7月31日的租金437500元； 二、被告董华于本判决生效之日起十日内向原告滕丽雅支付2020年8月1日至2020年12月9日期间房屋占用使用费698000元； 三、被告董华于本判决生效之日起十日内向原告滕丽雅支付滞纳金250999元（自2019年8月1日起至2020年12月9日止，以应付租金数额，按年利率24%为标准分段计算）； 四、被告董华于本判决生效之日起十日内向原告滕丽雅支付滞纳金（自2020年12月10日起至款项实际支付之日止，以欠款1135500元为基数，按年利率24%计算）； 五、驳回原告滕丽雅要求被告董华支付提前解除合同的违约金292500元的诉讼请求； 六、驳回原告滕丽雅超出部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20262元，由原告滕丽雅负担3448元，由被告董华负担16814元，财产保全费5000元，由被告董华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 闫 勇 二〇二一年三月八日 书记员 彭金晨