云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终11260号上诉人（原审原告）：史华富，男，1977年11月29日出生，汉族，个体经营户，住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：陈**峰，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：段文婷（系史华富的妻子），女，1986年2月21日出生，汉族，住云南省昆明市宜良县，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宜良县金汇国有资产经营有限责任公司。住所地：云南省昆明市宜良县匡远街道花园街2号。法定代表人：宁庭辉，董事长。委托诉讼代理人：田大志，云南海泰廌合律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘庭波，云南海泰廌合律师事务所律师，特别授权代理。上诉人史华富因与被上诉人宜良县金汇国有资产经营有限责任公司（以下简称：金汇公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2020）云0125民初1666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，上诉人史华富及其委托的诉讼代理人陈**峰、段文婷，被上诉人金汇公司委托的诉讼代理人田大志、刘庭波到庭参加审理。本案现已审理终结。上诉人史华富上诉请求：1.撤销云南省宜良县人民法院（2020）云0125民初1666号民事判决；2.改判支持其原审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其上诉依据的主要事实与理由：一审法院认定事实错误，导致判决错误，应予撤销。一、原判未认定被上诉人构成根本性违约。双方当事人于2019年5月9日签订《商铺租赁合同》，上诉人按合同约定支付租金及相关费用，并投入1014520元对商铺进行装修及购买配套设备设施。商铺开业当天就被第三人宜良县南羊街道办工作人员设置路障、阻止客人前来用餐。上诉人多次向被上诉人反映堵路情况，被上诉人与第三人宜良县南羊街道办协商未果。直至2020年6月底上诉人起诉，被上诉人才向宜良县南羊街道办发函要求拆除路障。2020年8月5日，宜良县南羊街道办回函同意就餐顾客在其内部停车场停车，并将相关道闸、防撞桶进行了移除。被上诉人本案未尽到出租人的义务，在租赁期间未能保证租赁物符合约定的用途，已构成根本性违约。故上诉人有权解除双方合同，由被上诉人赔偿上诉人投资的直接经济损失，因违约提前解除租赁合同双倍返还履约保证金，并返还上诉人已付的首年租金，前述费用共计1261096.30元。二、原判错误认定2020年6月18日双方当事人签订《房屋租赁合同补充协议》约定免费延长两个月租期系双方愿意继续履行。被上诉人系根据当地政府应对疫情文件精神提出对上诉人免租两个月，而非双方当事人的合意。被上诉人提供给上诉人的不是房屋租赁合同的补充协议，而只是一个通知书；所谓上诉人的签字并非上诉人亲笔签字，而是被上诉人让他人代签后转交上诉人，被上诉人没有追认，对上诉人不发生法律效力。三、原判适用法律错误。原判引用商铺租赁合同第15.5条约定，但错误理解为被上诉人只要将租赁房屋交付即完全履行了合同义务。根据合同法规定，租赁合同中出租人的义务不仅包含交付标的物，还应在租赁期保持租赁物符合约定的用途。本案中，被上诉人并未履行出租人保证租赁物适租的义务，也并未尽到协助义务，直到上诉人起诉后被上诉人才与宜良县南羊街道办沟通解决，期间已经过了1年零3个月，导致上诉人在此期间不能正常经营。四、原判错误认定上诉人的诉请不符合法定或约定的合同解除条件，也未支持被上诉人对上诉人承担赔偿责任。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人金汇公司辩称，上诉人的上诉无事实和法律依据，依法应予驳回。一、根据双方商铺租赁合同约定，被上诉人已将租赁物交付给上诉人，双方合同未约定被上诉人应为上诉人保障车辆通行或提供相应的停车场所。且该合同第15.2条、第15.5条均明确，由承租人自行处理在经营过程中发生的与第三方的人身、财产及其他侵权纠纷，因第三人原因导致承租人受损的，由承租人自行向第三方索赔，出租方不承担赔偿或补偿责任。本案争议在于第三人宜良县南羊街道办在上诉人通行道路上设置路障，上诉人因此认为被上诉人存在违约行为，并要求解除合同。被上诉人认为对此应由上诉人自行向具体侵权的第三人主张权利。二、被上诉人在上诉人提出要求协调解决宜良县南羊街道办设置的路障问题后，已积极与宜良县南羊街道办进行协调，相应的路障已经全部清除，被上诉人已经尽到合同的附随义务。三、即便存在路障影响交通的情况，从上诉人所提交的围堵现场照片看，所谓的围堵并未影响人员通行，也不必然导致上诉人无法经营餐饮。且所谓的围堵、交通堵塞均为上诉人自己的主观片面理解，租赁房屋本身不存在不能使用或不能用以经营餐饮的情形，故上诉人要求解除租赁合同，其行为已构成违约。被上诉人不存在违约行为。综上，上诉人的请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。史华富向一审法院起诉请求：1.判令解除其与被告金汇公司于2019年5月9日签订的商铺租赁合同；2.责令被告金汇公司赔偿其投资的直接经济损失1014520元；3.责令被告金汇公司因违约提前终止租赁合同，应当双倍返还本合同名下的履约保证金51910.80元；4.返还原告交纳给被告的首年租金194665.50元；5.本案诉讼费由被告负担。一审法院经审理确认以下事实：2019年5月6日，原告史华富公开竞租被告金汇公司拥有的宜良县土桥和谐家园小区S1栋整栋商铺的经营管理及使用权，租赁面积为865.18平方米，竞得每年租金为259554元的整栋商铺使用权，合同期限为五年，即2019年5月10日起至2024年5月9日止。双方于2019年5月9日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告在该房屋内经营项目为餐饮。合同签署当日，原告向被告交付履约保证金25955.4元，每年租金为259554元，首年免除三个月装修期租金，首年租金为194665.5元。其中15.5条约定：因第三方原因导致其货物或者其他财产发生损害或导致原告蒙受损失的，由原告自行向第三方索赔，被告不承担任何赔偿或者补偿责任。该合同还对其他相关权利义务做出约定。合同签订后，原告依约交付租金及履约保证金，被告向原告交付租赁房屋。原告在对租赁的房屋装修后，购置相关配套设备设施，开办宜良县林银农家饭店和谐家园分店，又名林银火锅城。原告的餐饮店开业经营后，第三人宜良县南羊街道办事处在办事处办公区域前设置道闸和防撞桶等路障，对前往林银火锅城就餐的顾客车辆通行造成一定影响。原、被告多次与宜良县南羊街道办事处协商拆除路障未果。2020年7月13日，被告再次向宜良县南羊街道办事处发函请求拆除宜良县棚户区土桥和谐家园小区公共区域隔离栏。2020年8月5日，宜良县南羊街道办事处向被告回函，林银火锅城就餐的顾客可在南羊街道办事处内部停车场停车，南羊街道办事处已将办公区域南北两头的道闸、防撞桶进行了移除。另查明，2020年6月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定因受疫情影响，免费延长二个月租期。一审法院认为：本案争议的焦点问题在于在合同履行过程中被告是否违约、案涉合同是否应当解除及被告是否应当向原告承担赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，本案中，原、被告自愿签订《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。被告将案涉房屋交付原告经营餐饮，已履行合同约定的义务。在合同履行过程中，宜良县南羊街道办事处在办事处办公区域前设置道闸和防撞桶等路障，对前往林银火锅城就餐的顾客车辆通行造成一定影响。对此情况，被告积极履行出租方的协助义务，与宜良县南羊街道办事处协调并妥善处理。被告对此并无过错，亦不违反合同约定或法律规定，不构成违约。案外人的行为造成影响就餐顾客车辆通行的后果，与被告并无因果关系，系原告的经营活动风险，并不必然导致合同目的不能实现。且原、被告于2020年6月18日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定因受疫情影响，免费延长二个月租期，亦表达了双方当事人继续履行合同的意愿。原告提交的证据，不能证实其诉请符合法定或约定的合同解除条件，也不能证实被告应当向原告承担赔偿责任，故对于原告的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“驳回原告史华富的全部诉讼请求。”一审案件受理费16150元，由原告史华富负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。上诉人对一审法院确认事实中有关“2020年7月13日，被告再次向宜良县南羊街道办事处发函”的内容有异议，认为当日系金汇公司唯一一次向宜良县南羊街道办发函；上诉人对一审法院确认的其他法律事实无异议。被上诉人对一审法院确认的法律事实无异议。对于上诉人就一审法院确认事实所提出的前述异议，经审查，本案并无证据证实金汇公司此前向宜良县南羊街道办发过其他函件，故本院确认一审确认事实中“2020年7月13日，被告再次向宜良县南羊街道办事处发函请求……”的有关文字表述有误，应为“2020年7月13日，被告向宜良县南羊街道办事处发函请求……”二审经审理认定的其余法律事实与一审法院认定的法律事实一致，本院依法予以确认。另，二审审理中，上诉人变更其诉讼请求中有关由被上诉人双倍返还履约保证金的内容为仅要求被上诉人退还履约保证金25955.4元。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：双方签订的《商铺租赁合同》是否应当解除。本院认为，根据审理查明的事实，本案的纠纷发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案双方当事人在平等自愿基础上所签《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，本案中，双方合同签订后，被上诉人已按约将租赁房屋交付给上诉人，履行了其合同主要义务。现上诉人主张被上诉人未尽到出租人保持租赁物适租的义务，构成根本性违约，诉请解除涉案租赁合同。本院认为，首先，适租义务系出租人的法定附随义务，金汇公司作为出租人，应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案《商铺租赁合同》已明确上诉人承租商铺的用途为经营餐饮，则金汇公司应保证涉案商铺本身能够用以经营餐饮，根据审理确认的事实，上诉人在接受租赁物后已经进行了餐饮经营，被上诉人并未违反租赁物的适租义务。其次，本案中，设置路障的主体是第三人宜良县南羊街道办事处，办事处在公共通道上设置路障的行为，非由被上诉人控制，且被上诉人对该行为进行了协调，并在一审诉讼中消除了路障。双方合同不能继续履行的事实并不成立。综上，上诉人认为被上诉人构成根本性违约而请求解除合同的理由没有法律和事实依据。进而，上诉人要求在合同解除的基础上由被上诉人返还其预付租金、返还履约保证金，并赔偿损失的诉讼请求亦不能成立。综上，上诉人史华富的上诉请求无事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16150元，由上诉人史华富负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。审判长  褚晓云审判员  白 昱审判员  杨 艳二〇二一年三月十二日法官助理李德江书记员吴自红