四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川13民终733号 上诉人（原审原告）：张松云，男，1980年3月15日出生，汉族，住四川省西充县。 上诉人（原审原告）：王红英，女，1977年8月25日出生，汉族，住四川省西充县。 二上诉人委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川相如房地产开发有限公司，住所地四川省蓬安县相如街道办事处相如大道南四街。 法定代表人：吴诗民，经理。 委托诉讼代理人：蒋鹏，职员。 上诉人张松云、王红英因与被上诉人四川相如房地产开发有限公司（以下简称相如公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2020）川1325民初1694号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张松云、王红英上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持张松云、王红英逾期交房违约金的诉讼请求。事实及理由：一审认定逾期交房违约金因交房已超过三年诉讼时效已过，对张松云、王红英主张逾期交房违约金不予支持无法律依据。案涉合同约定违约金按日计算并于商品房实际交付之日起内向买受人支付违约金。相如公司按合同约定应当在2015年6月30日前向张松云、王红英交付符合法定交付条件的房屋，张松云、王红英实际接房时间为2017年4月14日，逾期交房653天，相如公司按约定应于2017年4月24日之前支付违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”之规定，张松云、王红英应在2020年4月24日之前提起诉讼，张松云、王红英于2019年9月16日提起诉讼没有超过法律规定的诉讼时效。 相如公司答辩称，一审判决正确，应当驳回张松云、王红英的上诉请求。根据双方签订的合同，逾期违约金按日计算，每日违约金可独立主张，应当使用独立诉讼时效，双方协议约定相如公司2015年6年30日向张松云、王红英交付房屋，相如公司未能按约交房时，张松云、王红英应当知道其权利被侵害，未在法定诉讼时效主张自己权利，于2019年9月16日才提起诉讼，已过诉讼时效。张松云、王红英收房行为不能阻却诉讼时效，也不能提供证据证明诉讼时效中断。 张松云、王红英一审起诉请求：一、相如公司支付逾期交房违约金23518元（以日万分之一标准计算从2015年7月1日起至法定和约定交房条件2017年4月14日止）；二相如公司支付逾期办理初始登记违约金11669元（以日万分之一标准从2017年7月1日起暂计算至2018年5月21日止），审理中将此项诉讼请求金额减少至1801元；三、相如公司支付逾期办理房屋产权转移登记违约金29928元（以万分之一为标准从2017年6月21日起暂计算至2019年9月30日止，之后违约金每半年支付一次至实际取得房屋转移登记之日止）；四、相如公司立即协助张松云、王红英办理不动产权证书。审理中增加一项诉讼请求：判令相如公司退还已（免）交办证费用、契税、面积补差款。 一审查明，2014年1月28日，张松云、王红英与相如公司签订《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，约定：“……张松云、王红英购买相如公司开发的位于环城大道四段，房号为2栋1单元402号商品房，为进一步明确双方的权利义务关系，双方在平等、自愿、充分协商基础上，一致同意订立如下条款，作为对买卖合同的修改和补充。双方均按照实际测绘建筑面积单价3650元／m2进行最终结算，多退少补；购房款总额360146元（含已付定金20000元），买受人在签订买卖合同当日一次性支付首付款144146元，其余房款216000元在买卖合同签订后的三十日内通过应贷款方式一次性支付给出卖人……。按揭贷款的买受人，该房屋的所有权证必须由出卖人代为办理，且买受人应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，签署面积结算协议，并缴齐办理产权证所需各项资料及费用（包括契税、维修资金、办证手续费、登记费等），出卖人应在买受人缴齐上述资料及费用，并办理书面委托手续后的720日内，代买受入向相关部门缴纳上述资料及费用和办理房屋所有权证。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应推迟该房屋的交付时间而元须承担任何责任……，如因出卖人的过错造成买受人不能办理的，每逾期一日，出卖人按买受’入已付房款的万分之一向买受人支付违约金……本补充协议是《商品房买凑合同》组成部分……本补充协议与合同的内容如有冲突，以本补充协议为准。”当日，张松云、王红英支付购房款124146元（不含定金20000元），后通过银行贷款支付了剩余房款。5月30日，张松云、王红英与相如公司签订《商品房买卖合同》，约定：“：……张松云、王红英购买相如公司经批准修建的时代公馆2幢1单元第4层l-4-2号房屋，其预测建筑面积共99.36平方米，其中， 套内建筑面积81.22平力米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4434.20元。买受人采取贷款方式付款。买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、政府相关部门规定应该买受人缴纳的其他相关费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。初始登记：出卖人应当在2017年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意：……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意：买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得该套商品房转移登记的权属之日起至实得权属之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款万分之一的违约金……本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”等内容。2016年4月22日，西充县住房和城乡规划建设局同意对时代公馆1.2.4.5.6.7.8号、地下室以及3.9号楼、地下室进行备案。2017年12月13日，西充县不动产登记中心对张松云、王红英购买房屋进行了初始登记。张松云、王红英至起诉时尚未取得案涉房屋不动产权登记证。张松云、王红英于2019年9月16日申请进入诉前调解。另查明，2015年7月15日，相如公司出具《关于“时代公馆”项目收房问题解答的公告》：“各位尊敬的时代公馆业主：首先为时代公馆档盘未能让部分业主满意收房向各位表示深深的歉意！同时我们也在积枉进行整改和处理，现将于2015-7-15上午在时代公馆售楼部与业主代蓑第二次洽谈内容整理并承诺如下：1、关于面积补差的费用。业主可在查验呈在西充房管局备案的面积预测报告》后，按其测绘面积实现房款多退少补。2、关于两证办理费用。由开发商先行垫付两证办理费用，后以相关部分发票为结算依据，业主交足费用后方可领取证件……”。'2018年7月1日，相如公司出具《承诺书》：“我司开发的时代公馆项目，向于2018年7月1日前已交办证资料且缴完虏款和水费的住宅业主承诺，在2018年12月1日前将不动产权让办理完毕，办让费用反面积补差费用于业主拿证时一并结算，多退少补。如在承诺时间之日未拿到不动产证的业主将歹收取办证费用及面积补差费用。 同时查明，2017年5月17日，西充县国土局作出己国土资征(2017)06号和西国土资征(2017)07号《征收土地出让金决定书》，认为相如公司在开发时代公馆项目中改变部分土地用途，由住宅用途变更为商业用途的建筑面积为7297.8平方米，限相如公司在收到决定书15日内补缴变更用途建筑面积土地出让金差价，时代公馆为768.91万元。相如公司向四川省南充市高坪区人民法院提起诉讼，法院审理后判决撤销西充国土资源局作出的西国土资征(2017)06号和西国土资征(2017)07号《征收土地出让金决定书》，判决后，西充县国土资源局不服，向四川省南充市中级人民法院上诉，二审审理后，判决撤销原判决，驳回相如公司诉讼请求。相如公司不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2018年12月11日裁定中止原判决执行，指令四川省南充市中级人民法院进行再审。四川省南充市中级人民法院再审审理后，认定相如公司开设商业街并沿街设置商业用房的行为并未违反规划管理部门确定的出让宗地规划条件，并判决维持四川省南充高坪区人民法院(2017)川1303行初15号行政判决。2020年8月12日，西充县自然资源和规划局作出西自规【2020】194号《西充县自然资源和规划局关于靠时代公馆”、“新城壹号，项目相关事项处理及办证情况的报告》：2020年6月16日，相如公司提交恢复办证申请，要求尽快恢复“新城壹号’’、“时代公馆”两个项目的商业部分产权证，解决业主与公司诉讼，化解社会矛盾和企业损失，鉴于两个项目的特殊情况，报告如下：经我局2017年7月17日《会审会议纪要》（第八期）和2017年10月12日《会审会议纪要》（第十期）会议决定：在“新城壹号”和“时代公馆’’两个项目交清住宅部分超容积率出让金和办理住宅部分的不动产分户登记手续。同列决定建议如下：在相如公司缴清规划局来函通知由住宅改变为商、比．用途面积外41．69平方米应补缴入地出让金4.3925万元后，同时做出承诺：如政府抗诉成功，深证足额缴纳改变用途应补缴出让金的前提下，同意相如公司恢复商业部分酌办让申请。 一审认为:张松云、王红英与相如公司签订的《商品房买卖合同》、《时代公馆商品房买卖合同补充协议》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法官的强制性规定，合法有效，对合同双方具有约束力。原相如公司均应按照约定履行各自义务，相如公司在张松云、王红英提交符合办证要求的相关资料后应当协助张松云、王红英办理案涉房屋的转移登记。 本案争议焦点一：《时代公馆商品房买卖合同补充协议》的效力。张松云、王红英认为《时代公馆商品房买卖合同补充协议》签订在《商品房买卖合同》之前，经公证的《商品房买卖合同》效力强于未经公证的《时代公馆商品房买卖合同补充协议》，补充协议将办证条件变更为缴纳费用及授权委托书后720日办理，不合理的减免和免除出卖人的责任，补充协议应无效。一审认为，《商品房买卖合同》第二十七条约定“本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”，《时代公馆商品房买卖合同补充协议》亦约定，补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，同时双方对房屋单价、总金额以及支付方式、期限等主要内容均是按照补充协议的约定履行，双方亦均在补充协议上签名、捺印，故张松云、王红英的上述主张没有事实和法律依据，不予支持。 争议焦点二：逾期交房违约问题。张松云、王红英主张符合条件的交房时间为2017年4月14日，未提交证据证明，不予采纳。根据相如公司提交的竣工验收备案资料，一审确认案涉楼栋竣工验收备案时间为2016年4月22日即符合交房条件。根据买卖合同约定，逾期交房违约金按日计算，违约时闾是一种持续性状态，每日违约金可以独立主张，应适用独立诉讼时效。相如公司未按约交付房屋时，张松云、王红英就应当知道其权利受侵害，相如公司逾期交房的违约事实从2015年7月1日发生，张松云、王红英向法院申请进入诉前调解是2019年9月16日，张松云、王红英未提供证据证明期间存在时效中止、中断或延长的情形，其主张已过诉讼到效，对该项诉讼请求不予支持。 争议焦点三：相如公司是否应退还办证费用、契税、面积补差款。本院认为，张松云、王红英未提交向相如公司支付办证费用的依据，且相如公司仅承诺垫付两证办理费用，最后由张松云、王红英取得不动产权登记后再支付给相如公司，故对张松云、王红英要求退还办让费用的诉讼请求，，存予支持。张松云、王红英要求退还契税的诉讼请求尤事实和法律依据，不予支持。因案涉房屋实际面积尚未测量，无法确定有无面积补差款，对张松云、王红英要求退还面积补差款的诉讼请求不予支持。 争议焦点四：初始登记及转移登记逾期违约问题。一、相如公司主张初始登记及转移登记违约系因西充县国土资源局因错误行政行为暂停办理所致，本院认为，相如公司与西充县国土局的行政诉讼主要影响了案涉小区商铺的登记，对住宅登记并未产生影响，故对该辩称不予采纳。相如公司辩称补充协议未约定初始登记违约金，不应承担初始登记逾期违约责任，本院认为，补充协议是对买卖合同的补充，补充协议未约定的，应当按照买卖合同的约定履行。买卖合同约定初始登记应于2017年6月30日前完成，相如公司实际于2017年11月13日完成，存在违约行为，应当承担相应的违约责任。．相如公司辩称张松云、王红英未提交书面委托手续以及签署面积结算文件，转移登记不能办理责任在张松云、王红英，且要求违约金的条件还不成就，本院认为，补充协议约定应先由张松云、王红英提交授权委托资料，但双方对是否提交了资料各扰一词，均未台＆举证证明，而相如公司作为专业房地产开发公司，应当通知张松云、王红英提交资料的内容及时间，相如公司未能举证证明其履行了通知义务，故对相如公司上述辩称，不予采纳。三、相如公司辩称张松云、王红英主张初始登记及转移登记逾期违约金已超过诉讼时效，本院认为，原、相如公司约定违约金按日计算，每日违约金分别适用独立诉讼时效。因此，从张松云、王红英申请进入诉前调解程序之日（2019年9月16日）起往前倒推兰年（2016年9月16日）计算，违约行为至张松云、王红英取得不动产权证书之日止，张松云、王红英主张未超过诉讼时效，对相如公司上述辩称不予采纳。因相如公司未能证明通知了张松云、王红英提交授权委托资料，本院按照合同约定“办理转移登记日期为交房后的720日”确定相如公司应当办理转移登记的起始日期，案涉房屋交房日期应为完成竣工验收备案之日（2016年4月22日），即相如公司至迟应于2018年4月12日协助张松云、王红英办理转移登记。四、相如公司认为张松云、王红英无实际损失，主张的违约金过高，应当调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，本案中，张松云、王红英未提交证据证明因相如公司逾期办理相关登记的行为造成其实际损失的数额，故本院将逾期办理初始登记违约金调整为按张松云、王红英已付购房款的0.5%计算，为360146元×0.5%=1800元，逾期办理转移登记违约金调整为按张松云、王红英已付购房款36046元为基数，每日0.06%。的标准自2018年4月13日计算至办理转移登记之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、相如公司于本判决生效之日起二十日内向张松云、王红英支付逾期办理初始登记违约金1800元； 二、相如公司向张松云、王红英支付逾期办理转移登记违约金（以360146元为基数按每日0.06‰标准，自2018年4月13日起计算至转移登记办理之日止），该违约金于四川省西充县××道××幢××单元××层××号房屋权属转移登记实际办理之日起二十日内支付； 三、相如公司于张松云、王红英向其提交齐备符合办理转移登记相关资料后六十日内向权属登记机关申请对四川省西充县××道××幢××单元××层××号房屋办理不动产权登记： 四、驳回张松云、王红英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应些依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费714元（张松云、王红英预交），张松云、王红英负担439元，相如公司负担275元。 张松云、王红英二审中提供以下证据：张松云、王红英接房缴纳物管、面积补差款及办证代收票据，用于证明张松云、王红英实际接房时间是2017年4月14日。 相如公司质证意见为，物业费发票时间是2015-2017年，按发票时间交房时间是2015年，不能证明实际的接房时间是在2017年4月。对面积补差款及代收办证票据真实性无异议，不认可其证明目的，与接房没有关系。 本院认证意见将结合案件其他证据及事实在处理意见中综合予以阐述。 二审经审理对一审查明事实予以确认。二审另查明，案涉商品房买卖协议约定，该商品房交付时应符合该商品房交付时已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表等。 张松云向成都金房物业服务公司南充分公司交纳的费用单中记载，物业管理服务费（电梯）：100.31*12015.10.01—2017.09.30共24月本次余额-0.44费用2407.00公共能耗费152015.10.01—2017.09.30共24月费用金额36.00。 相如公司二审提出相如公司于2015年8—9月通过电话、短信等方式通知“时代公馆”全体业主办理接房相关手续，并从2015年10月1日起开始收取物业服务费用，根据《时代公馆前期物业服务协议》中第七条“物业服务费从开发商公告通知的接房最后期限之次日开始全额计收”，物业服务管理费用的收取日期或物业管理服务协议的签订日期即为接房日期。张松云在接房通知发出后，于2017年4月14日签订《时代公馆前期物业服务协议》，并交纳了自2015年10月1日起的物业管理服务费用，故张松云既然认可自2015年10月1日起交纳物业管理服务费用，说明其认可2015年10月1日为接房日期。 本院认为，一、关于认定案涉房屋交付时间的问题。相如公司提出于2015年8—9月通过电话、短信等方式通知“时代公馆”全体业主办理接房相关手续，但案涉房屋未取得建筑工程竣工验收备案表，不符合合同约定的交房条件，相如公司于2016年4月22日取得案涉房屋的竣工验收备案。相如公司提出取得案涉房屋竣工验收备案表后即通知张松云、王红英接房，张松云、王红英予以否认，相如公司未提供通知张松云、王红英接房的证据，张松云、王红英提供了交纳物管费、补交面积差及办证费等证明实际于2017年4月14日接房，虽然王松云提供的收据载明从2015年10月1日起交纳物业管理服务费，但相如公司提出于2015年8—9月通过电话、短信等方式通知“时代公馆”全体业主办理接房相关手续，并从2015年10月1日起开始收取物业服务费用，但该期间并不符合合同约定的交房条件，相如公司也无证据证明张松云、王红英于该日期间实际接房，因此，张松云、王红英交纳物业管理服务费的起始时间不能作为交房的日期。通过张松云、王红英提供的证据及签订案涉房屋前期物业服务协议的时间等判断，应予认定案涉房屋实际接交房时间为2017年4月14日。二、关于张松云、王红英起诉逾期交房是否超过诉讼时效的问题。张松云、王红英与相如公司签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2015年6月30日前向买卖人交付商品房；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。该约定明确了支付逾期交房违约金的计算期间、方式、支付时间，即在确定违约金金额的基础上，于实际交付房屋10日内作为支付逾期交房违约金的期间，相如公司未在约定支付逾期交房违约金期间内支付违约金，该日期届满次日（2017年4月24日）应当作为支付逾期交房违约金诉讼时效的起算时间。张松云、王红英于2019年9月16日申请进入诉前调解程序，未超过法定诉讼时效期间，相如公司应当支付逾期交房违约金。三、关于逾期交房违约金的计算金额问题。鉴于违约金主要体现为损失填补性，张松云、王红英也未提供其他损失的证据，本院参照当地租金标准，酌定以已付购房款为基数，按万分之五的标准计付逾期交房违约金，通过计算为11758元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川省西充县人民法院（2020）川1325民初1694号民事判决第一项、第二项、第三项，即：四川相如房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向张松云、王红英支付逾期办理初始登记违约金1800元；四川相如房地产开发有限公司向张松云、王红英支付逾期办理转移登记违约金（以360146元为基数按每日0.06‰标准，自2018年4月13日起计算至转移登记办理之日止），该违约金于四川省西充县××道××幢××单元××层××号房屋权属转移登记实际办理之日起二十日内支付；四川相如房地产开发有限公司于张松云、王红英向其提交齐备符合办理转移登记相关资料后六十日内向权属登记机关申请对四川省西充县××道××幢××单元××层××号房屋办理不动产权登记： 二、撤销四川省西充县人民法院（2020）川1325民初1694号民事判决第四项，即：驳回张松云、王红英的其他诉讼请求； 三、四川相如房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向张松云、王红英支付逾期交房违约金11758元； 四、驳回张松云、王红英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应些依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费714元，张松云、王红英负担346元，四川相如房地产开发有限公司负担368元；二审案件受理费388元，由张松云、王红英负担295元，四川相如房地产开发有限公司负担93元。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二一年三月三十一日 书记员  程丹丹