浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初12702号 原告：陈建武，男，1978年10月20日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。 被告：张红红，女，1969年10月10日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告：杜勇信，男，1967年12月18日出生，汉族，住浙江省东阳市。 两被告共同委托诉讼代理人：程江宝、厉国洪，东阳市申义法律服务所法律工作者。 原告陈建武为与被告张红红、杜勇信租赁合同纠纷一案，于2020年12月8日诉至本院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月28日、2021年1月14日、2021年2月2日三次公开开庭进行了审理。原告陈建武、被告张红红、杜勇信的委托诉讼代理人程江宝、被告杜勇信到庭参加了三次庭审。本案现已审理终结。 原告陈建武起诉称：两被告为夫妻关系。2015年7月1日，原告与老乡苏某一起合租两被告位于东阳市××路××号××楼××5个精装单间，因苏某老家有事退出，由原告单独承租，并于2019年5月30日签订《租房补充协议书》，协议载明租期自2019年6月1日至2023年5月30日止，租金为每年10万元，每年5月30日之前付清房租。今年因疫情原因双方协商降至8万元，押金4万元。2020年5月30日原告一次性付清今年的房租8万元。但2020年9月16日因被告欠款被人起诉，房子被法院查封，致使原告无法经营，原告多次找被告协商要求退还房租及押金未果。故原告诉至法院，请求判令被告张红红、杜勇信退还原告房租租金53000元及租房押金40000元。在审理过程中，原告将诉请变更为：一、被告张红红、杜勇信退还原告房租租金53000元及租房押金40000元；二、被告张红红、杜勇信支付原告水电费2650元。 针对上述诉讼请求，原告向本院提供证据如下： 一、租房协议书原件一份及租房补充协议书原件一份，证明原告从2019年6月1日开始租赁被告位于浣纱二路8号二至五楼共35个精装单间，之前没有向被告租赁房屋的事实。 二、微信聊天记录若干份，证明被告张红红让原告不用腾空房屋的事实。 三、苏某证人证言一份，证明原告不是苏某的合租人的事实。 四、收款收据原件一份，证明原告向被告张红红交纳押金4万元的事实。 五、水电费票据原件三份，证明原告已经交纳的一楼水电费应当由被告支付给原告的事实。 六、微信聊天记录若干页，证明2020年的房租原告与被告张红红协商降为8万元的事实。 七、银行转账记录原件二份，证明原告于2019年5月30日、2020年4月23日向被告交纳房租的事实。 被告张红红、杜勇信答辩称：请求驳回原告的诉讼请求。一、原告截至目前还占用本案的租赁房租，没有腾空，没有交还给被告。二、原告并未向被告交付租房押金。三、本案合同主体是原告和苏某，原告和苏某共同承租被告的房屋，是合伙的关系。原告与苏某自2015年开始承租房屋，房租的计算方式应从2015年开始至腾空之日止。经计算：1.2015年6月到2016年6月，应付租金28万，实际收到28万。2.2016年6月到2017年6月，应付租金20万，5月3日付5万，7月2日付14.5万，尚欠5000元。3.2017年6月到2018年6月，应付租金21.5万，实际收到不到17万（17年7月5日10万、9月3日65817元），尚欠34183元。4.2018年7月1日到2019年6月30日，应收21.5万，实际收到124700元（5月13日5万元、7月3日44700元、10月5日2万元、19年1月27日支付1万），尚欠90300元。退4万保证金，尚有50300元。上述四项经计算，原告方尚欠9万左右的租金费用。5.2019年7月1日至2020年6月30日，应付租金10万，已收。6.2020年7月1日至今应收租金5万。经结算，原告全部应支付14万元，现原告只有交付8万元，至今还拖欠6万余元。若退回保证金4万元，还拖欠2万元。 被告杜勇信单独发表辩称意见：根据租赁协议，原告与苏某是一起自2015年起向被告租赁房屋。因原告不腾空房屋，给被告造成了不可估量的损失。根据被告方的计算，原告方尚欠被告租金2万多元。 针对上述辩称，被告杜勇信向本院提供证据如下： 微信聊天记录若干页，证明自2020年到2020年12月31日止的电费，浣纱二路8号的承租期间的电费尚欠供电局90.76元，供电局的收费管理员在微信中让被告杜勇信向其转交的欠费款项的事实。 经审理，本院认证如下：原告提供的证据一，两被告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该份证据与原告起诉状中的事实和理由一致，且租房补充协议书中约定了系原告与苏某一起租赁两被告房屋的事实，原告与苏某是合伙关系。本院认为，该组证据符合证据的有效要件，本院予以采纳。原告提供的证据二，两被告认为该微信号是张红红的，本院认为，该组证据符合证据的有效要件，本院予以采纳。原告提供的证据三，两被告认为原告与证人苏某是老乡，经营房屋转租的事宜；证人苏某陈述称其是2017年从别人那里转租的被告的房子，与租房协议书不符；从证据及原告提供的起诉状（系原告自认），原告是从2015年7月1日与苏某一起租赁房屋，故被告认为原告是与苏某一起从2015年租赁被告的房屋。被告杜勇信单独发表质证意见认为：首先苏某应当作为原告或第三人出庭，其次原告与苏某并不是2019年认识的，租房补充协议书由苏某提供，第三苏某的证人证言前后矛盾。本院认为，根据苏某的证人证言和原告的庭审陈述，双方均认为原告陈建武系2019年6月1日开始承租被告位于浣纱二路8号二至五楼共35个单间的房产，之前原告并没有承租被告的房产，双方并非合伙或共同向被告承租房产的关系。至于原告陈建武从何时开始租赁被告的房屋，原告陈建武与苏某之间是否从2015年开始共同租赁被告的房屋，待后文再作分析。原告提供的证据四，两被告对真实性没有异议，但两被告认为押金4万元原告没有交付。被告杜勇信单独发表质证意见认为原告方没有交付4万元押金。本院认为，该组证据符合证据的有效要件，本院予以采纳。原告提供的证据五，两被告对三性有异议，该三份证据没有被告的签字。被告杜勇信单独发表质证意见认为该三份票据没有被告的签字，其不予认可。本院认为，2019年5月30日的水电费票据，原告方并没有主张权利，本院不予处理。2020年4月23日的水电费票据，结合原告与被告方的庭审陈述及原告提供的转账记录，原告方称2020年的房租8万元系由一楼水电费及原告方向被告方的转账组成共计8万元，被告方在庭审中也认可原告方已经交纳了10万元及8万元的房租。结合该份2020年4月23日的水电费3554元及2020年4月23日原告方转账给被告方房租76446元，共计8万元，能够与原被告的庭审陈述相印证。故该份票据的金额3554元已作为原告方交纳房租的一部分，本院对该事实予以确认。2020年12月17日的水电费票据，不符合证据的有效要件，本院不予采纳。原告提供的证据六，两被告认为该聊天记录的微信号是张红红的。被告杜勇信单独发表质证意见称其不清楚。本院认为，被告张红红认可该聊天记录的微信号系被告张红红的。根据聊天记录，被告张红红同意将房租降为8万元。本院对该事实予以确认。原告提供的证据七，两被告对真实性无异议，但认为不能证明被告方还欠原告款项的事实。被告杜勇信单独未发表质证意见。本院认为，结合原被告庭审陈述及其他证据，2019年5月30日，原告方向被告交纳房租10万元。2020年4月23日，原告向被告交纳房租8万元（2020年4月23日转账76446元及水电费3554元组成）。本院对该事实予以确认。 被告杜勇信提交的证据，原告陈建武对该笔费用予以认可，被告张红红没有意见。本院认为，原被告对该组证据没有意见，本院予以采纳。 据此，本院经审理查明的事实如下： 案外人苏某曾与被告杜勇信签订租房协议书一份，约定被告杜勇信将位于浣纱二路8号二至五楼共35个精装单间和××路××号地下室、1至4楼共21个精装单间出租给苏某，具体内容：一、押金8万元，合同签订时一次性支付完成。二、租期8年（2015年7月1日至2023年6月30日），前三年房屋租金每年200000元，第四、五、六年房屋租金每年215000元，第七、八年房屋租金每年235000元。租金一年一付，第一年房租费在本合同签订时一次性支付完成，以后每年提前2个月一次性支付下一年房租（每年5月1日前）。三、××路××号起始租金按每年65000元，浣纱二路8号二至五楼起始租金按每年135000元计算等。 2019年5月30日，被告杜勇信、张红红作为甲方，案外人苏某作为乙方，原告陈建武作为丙方，签订了租房补充协议书一份，约定：经乙方提出，乙方自己2015年7月1日向甲方租赁了浣纱二路8号二至五楼共35个精装单间和××路××号整幢楼共21个精装单间。乙方与丙方是合租人，也是同乡。现因乙方老家有事退出其承租内的责任人及租赁权益，由丙方自行接管原乙方与甲方所签订的租赁协议变更责任人。同时乙方退出××路××号整幢楼共21个精装单间的租赁权，经三方协商甲方同意乙方变更请求与修改原租赁协议的部分条款，特作补充协议条款如下：1.甲方同意乙方提出的由其承租合伙人出面作为责任人签订后续4年的租赁协议（自2019年6月1日至2023年5月30日止）；2.甲方同意乙方提出××路××号整幢楼共21个精装单间的租赁期提前退出；3.甲方同意乙方的租金支付到2019年6月30日止，但房子的租赁使用权在2019年5月30日前移交给甲方所有，并按租赁协议的约定做好与小租户相关的房屋押金、水、电费及租赁费用与甲方的交接结算工作；4.浣纱二路8号二至五楼共35个精装单间的租金修改为后续4年每年租金为人民币10万元，以后每年提前一个月支付给甲方；5.押金原双方约定两栋楼为8万元改为一栋楼4万元等内容。 2019年5月30日，被告张红红向原告出具浣纱二路8号押金4万元的收款收据。2019年5月30日，原告向被告交付租金10万元。2020年，经原告与被告张红红协商，房租降为8万元。2020年4月23日，原告向被告交纳房租8万元（2020年4月23日转账76446元及水电费3554元组成）。2021年1月，被告杜勇信补交了浣纱二路8号欠的电费90.76元，原告认可该笔电费是其产生的费用。 另查明，涉案的浣纱二路8号的房产在2019年6月1日前已有查封。2020年9月14日，东阳市人民法院出具执行裁定书及强制迁出房屋公告，要求杜勇信、张红红及居住于房屋内的其他人员于2020年9月26日前从浣纱二路8号的房地产中迁出，将上述房屋腾空移交法院拍卖。2020年12月1日，上述房屋拍卖成交，由东阳市国有资产经营有限公司拍卖竞得。2020年12月2日，东阳市人民法院出具执行裁定书，确认东阳市国有资产经营有限公司竞得东阳市××街道××路××号的房地产，其可单方向不动产登记局申请办理房屋所有权转移登记。2020年12月7日，上述确权裁定书送达至东阳市国有资产经营有限公司。 本院认为，本案的争议焦点为原告陈建武系何时向被告租赁房屋，原告陈建武是否与苏某一起自2015年7月1日起共同向被告租赁房屋。本院认为，首先，2015年7月1日的租房协议书系苏某与被告杜勇信签署，原告陈建武并没有在该份租房协议书中签字。根据被告庭审陈述，2019年6月1日之前的租金系苏某交纳，原告陈建武没有交纳过。其次，庭审中原告陈建武与苏某陈述他们之间并没有合伙关系。即使其存在合伙租赁房屋的关系，租房补充协议书上的内容也并不能证明原告陈建武与苏某之间系自2015年7月1日开始共同承租被告方的房屋。第三，根据庭审被告杜勇信的陈述，租房补充协议书上的第3条系关于××路××号的退租工作。根据第3条，××路××号房屋的租赁事宜应当由苏某与杜勇信、张红红之间进行交接结算。如果系被告方陈述的原告陈建武与苏某自2015年7月1日一起租赁被告方位于浣纱二路和吴宁西路的房产，那么××路××号房屋的租赁事宜应当是由被告与原告陈建武、苏某一起进行结算，而不是仅仅由被告与苏某进行结算。且根据第2条、第3条，苏某提前退出××路××号房屋的租赁，租金支付到2019年6月30日，做好与被告的交接结算工作，并未提及原告陈建武。结合本案的其他证据及庭审陈述，××路××号的房屋租赁与原告陈建武无关。故被告陈述的原告与苏某自2015年7月1日共同承租被告的房屋，与租房补充协议书内容不符。第四，2019年5月30日，被告张红红向原告出具了租房押金4万元的收款收据。被告方辩称该押金没有收到，原告方称该押金系从苏某那里转让而来。本院认为，收款收据系已经收取了款项的证明，被告张红红在未收到押金的情况下向原告出具收款收据，不符合常理，故对被告的辩称意见本院不予采纳，原告方的说法更具有可信度。本院认可原告已向被告交纳了押金4万元。被告张红红向原告出具押金收款收据的时间与租房补充协议书签订的时间均为2019年5月30日。如果陈建武是与苏某一起自2015年7月1日起共同向被告承租房屋，那么租房押金在最初签订租房协议书时就已经交纳，原告陈建武不用重新向被告交纳押金，被告张红红也不用重新向原告出具押金收据。第五，2019年5月30日，原告向被告交纳租金10万元，如果原告在2019年5月30日前尚欠被告房租，该笔租金应当先在尚欠的房租里予以抵扣。但根据被告方提供的答辩状，对于原告在2019年5月30日交纳的房租10万元，被告直接在租房补充协议签订后的房租内予以扣除。该答辩意见与被告方陈述的原告与苏某自2015年7月1日起共同向被告承租房屋的意见不符。且被告方对于其原告陈建武与苏某之间从2015年7月1日开始共同承租被告房屋的辩称意见，没有提供证据证明。综上，结合全案证据及当事人庭审陈述，本院认为原告陈建武系从2019年6月1日开始承租被告位于浣纱二路8号的房屋。 那么，原告陈建武有无概括继受苏某于2015年7月1日签订的租房协议书？对于2019年5月30日前的租金原告陈建武是否需要承担。本院认为，对于××路××号的房屋租赁，与原告陈建武无关，前文已经分析。对于浣纱二路8号的房屋租赁，租房补充协议书中约定对租期、租金、押金等进行了约定，对2019年5月30日之前的房屋租金是否要原告承担并没有进行约定。本院认为，债务的承担需要明确。不然，将导致原告陈建武无法明确其是否要对2019年5月30日之前的租金承担责任，尚欠多少租金未支付需要承担责任。故在租房补充协议书没有约定的情况下，也没有其他证据证明的情况下，原告陈建武对2019年5月30日之前的浣纱二路的房屋租金不需要承担责任。综上，本院认为，原告陈建武系自2019年6月1日开始承担向被告支付租金的义务。 本案的第二个争议焦点是被告是否要向原告退还押金和租金，如需要退，应当退原告多少租金和押金。本院认为，浣纱二路8号房屋于2019年6月1日前已被法院查封。且该房屋因司法拍卖需要腾空，并发生了所有权变动，导致原告陈建武无法继续使用上述房屋，合同目的无法实现。故原告有权要求解除合同。现原告起诉要求被告退还押金4万元应理解为其行使解除权，故原告陈建武与被告杜勇信、张红红之间签订的租房补充协议书应当解除，被告杜勇信、张红红应当退还原告押金4万元。至于被告杜勇信、张红红应当退还原告多少租金，本院认为，浣纱二路8号房屋的所有权自2020年12月7日发生变动，2020年12月7日后东阳市国有资产经营有限公司对上述房屋享有所有权。原告庭审中自认2020年12月13日陆陆续续全部腾空。故原告支付给被告杜勇信、张红红的租金应当计算至2020年12月6日。其后对原告占有房屋产生的占有使用费，应当由新的所有权人即东阳市国有资产经营有限公司向原告主张。且原告在庭审中自认被告杜勇信支付的90.76元的电费由其承担。综上，被告杜勇信、张红红应当退还原告租金38484.58元（80000-80000/365*189-90.76）。 综上，原告的诉请，部分合理，本院予以支持，部分不合理，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第八条之规定，判决如下： 一、被告杜勇信、张红红应于本判决生效后十日内退还原告陈建武租房押金40000元及租金38484.58元，共计78484.58元。 二、驳回原告陈建武的其他诉讼请求。 案件受理费1096元（已减半收取），由原告陈建武负担197元，由被告杜勇信、张红红负担899元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  金 枝 二〇二一年三月四日 代书记员  华倩颖 12- 13-