江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终414号上诉人（原审被告）：彭泽县品今商业管理有限公司，住所地，江西省彭泽县山南新区龙翔路都市春天13-3-01室。法定代表人：吴年子，该公司经理。委托诉讼代理人：李涛涛，北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭琴，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洪松霞，女，1979年1月12日出生，汉族，住江西省彭泽县。委托诉讼代理人：刘启邦，彭泽县东升法律服务所法律工作者。上诉人彭泽县品今商业管理有限公司（以下简称品今商业公司）因与被上诉人洪松霞租赁合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院（2020）赣0430民初2331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后依法组成合议庭，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。品今商业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人不承担责任或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费以及鉴定费用全部由洪松霞负担。事实与理由：1、一审法院对上诉人提出的要求追加被告及请求鉴定的申请均不予采纳，导致本案关键事实未能查清，即强行判决上诉人承担赔偿责任明显不当。2、案涉合同明确约定，非因出租方的过错而引起的供电、供水、排水、排污等设施故障给承租人及其商铺造成损失的，出租方不承担任何责任。据此，洪松霞应直接向实际侵权人主张损失。一审判决未考虑民事法律主体之间的意思自治约定，将洪松霞的损失强加给上诉人承担，并判决解除涉案合同属适用法律错误，明显不当。3、一审法院委托司法鉴定机构所出具的鉴定报告中，所列举的木楼梯，木壁柜、有机玻璃字、装饰灯等部分设备均可以拆卸后继续使用，该部分费用不应纳入装修损失部分。洪松霞辩称，1、上诉人称案涉出租房屋经过了备案没有质量问题，并无证据证明，且与一审证明事实不符。2、一审法院根据合同法规定，由出租人承担出租物的瑕疵担保责任符合法律规定。3、灯具、装饰柜及木楼梯都是根据房屋定制的，其没有能重复使用的价值。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。洪松霞向一审法院起诉请求：一、依法判决解除洪松霞、品今商业公司签订的《商铺租赁合同》；二、依法判决品今商业公司返还洪松霞预付的商铺租赁金人民币75929元、保证金10000元；三、依法判决品今商业公司承担洪松霞因承租该商铺不能所造成的装饰、装潢等损失折合人民币103313元的赔偿责任；四、判决品今商业公司承担本案诉讼等费用。一审法院认定事实：2019年3月5日原、被告签订两份《商铺租赁合同》，原告承租由被告管理的位于彭泽县山南新区商铺，经营品牌为罗绮窗帘布艺店铺，其中01号商铺57.53平方米，年租金为31066元，02号商铺83.08平方米，年租金为44863元。两份合同均约定租赁期限自2019年7月1日至2022年6月30日止。合同第三章第一条约定“……甲方（被告）给予乙方（原告）24个月免租期……”。合同第四章第一条约定“甲方暂定于2019年3月5日将所租赁物业交付于乙方。”合同第六章约定“一、乙方须于本合同签订之日向甲方一次性缴纳履约保证金人民币5000元（大写：伍仟元整）。二、履约保证金用于保证乙方认真执行本协议，若租赁期限内乙方违反本协议的约定发生违约行为，甲方有权不予退还乙方履约保证金，履约保证金不足以弥补甲方因此造成的损失时，乙方还应据实赔偿损失。三、在乙方已全面履行本合同书所承担责任及义务的情况下，甲方须于本合同书有效期届满之日起一个月内把履约保证金无息归还乙方。”签订合同当天，原告向被告支付两间商铺的租金75929元、两间商铺的保证金10000元。同时被告向原告交付了商铺。原告对两间商铺装修后正常营业。2019年4月17日，被告将由其管理的位于原告楼上2层01和02号商铺租赁给尹舒慧、董泳涛经营足浴。2020年5月份始原告发现商铺顶部和墙面多处有漏水现象，6月份开始漏水越来越厉害，原告向被告和物业处反映漏水事宜。被告认为原告商铺漏水是由原告楼上租户所造成的，被告曾于2020年8月18日向原告楼上租户尹舒慧送达《违规违约整改通知单》要求七日内整改，又于2020年10月3日再次向原告楼上租户送达《违规违约整改通知单》要求三日内整改。被告也曾派人到原告所租的商铺处理部分漏水部位，至原告起诉前，原告所租商铺顶部和墙面漏水情况无好转，故原告向法院起诉。本案在审理过程中，双方未能就原告所租的两间商铺装修费用协商一致，原告申请对该两间商铺的装修费用进行鉴定。本院依法委托彭泽仁杰建筑工程检测有限公司进行鉴定，鉴定结论：装修费用为壹拾壹万壹仟贰佰柒拾陆元伍角整。鉴定费6000元。一审法院认为，原、被告签订的两份《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，真实有效，双方租赁合同关系成立。《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”原告所承租的两间商铺顶部、墙面多处渗水严重，致使原告的窗帘布艺店铺无法继续经营，向被告反映几个月后仍未能得到解决，租赁合同目的不能实现，原告要求解除租赁合同，理由正当，予以支持。被告辩称租赁物现状尚未确认是否存在维修后恢复原状的可能性，因原告在2020年6月份发现渗水时就向被告反映，被告提交的今年8月份和10月份《违规违约整改通知单》也能证明案涉商铺渗水有几个月了，且被告也作了相应维修等处理，但至今被告仍未能解除渗水问题，故被告此项辩称意见不予采纳。被告辩称“案涉商铺出现浸水渗漏、墙布霉变腐烂实际是因为楼上租户的经营行为所造成，故被告并非本案的适格主体，为查清案件事实应当依法追加原告的楼上用户尹舒慧、董泳涛为被告”，被告未有证据能证明原告所租商铺渗水原因是楼上用户造成的，即使是楼上用户造成的，依《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故本案无需追加其他被告，被告的此项辩称意见也不予采纳。原、被告签订的合同中只约定免租期24个月，未约定具体免租期间，按公平原则，原告所交纳的租金按合同约定承租期内按月均摊。原告已实际使用商铺一年半，被告应当返还租金37964.5元。又因原告在租期内未有违约行为，被告应当返还履约保证金10000元。《商铺租赁合同》第一章第一条约定“……其所经营的品类、品牌及装修方案须经过甲方的审核通过后，方可进场”，被告未在原告装修商铺时提过异议，应视为原告装修是被告许可的。现因被告已不能向原告提供适于原告承租目的的商铺，属被告违约而解除合同，原告可要求被告赔偿剩余租赁期内的装修损失。被告又辩称原告承租的商铺中有些装修的设备可拆卸继续使用，不应当列为原告装修损失，因原告装修的设备全是根据商铺的尺寸而设计安装，且基本镶嵌在墙内，即使拆卸后使用价值也不大，被告的此项辩称意见也不予采纳。原告装修商铺的费用经鉴定为111276.5元，因原告已实际使用一年半，故被告应当赔偿原告装修损失55638.25元。原告诉称的装修费用低于鉴定结论，鉴定费6000元应由被告承担。综上，解除原、被告签订的两份《商铺租赁合同》，被告向原告返还租金37964.5元、履约保证金10000元，同时原告向被告返还两间案涉的商铺；被告向原告赔偿装修损失55638.25元并支付鉴定费6000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原、被告于2019年3月5日签订的两份《商铺租赁合同》；二、被告彭泽县品今商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告洪松霞返还租金37964.5元、返还履约保证金10000元、赔偿装修损失55638.25元、支付鉴定费6000元，合计人民币109602.75元。同时原告向被告交还位于彭泽县山南新区商铺。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2042元，由被告彭泽县平安房地产开发有限公司负担1120元，由原告自行负担922元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，说明出租人不仅在交付租赁物时，应当保证交付的租赁物符合约定的用途，在交付租赁物之后的整个租赁期间，还负有在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，此亦为出租人的合同主要义务。本案双方当事人之间为租赁合同关系，洪松霞作为承租人订立租赁合同的目的在于其对租赁物使用、收益。品今商业公司作为商铺出租人，其负有保证案涉出租商铺在整个租赁期间符合约定用途的义务。但在案涉租赁合同履行期间，由于品今商业公司提供的商铺顶部、墙面多处渗水严重，导致洪松霞在该店铺所经营的窗帘布艺店铺无法继续营业，且经其多次催告品今商业公司修复，均无果，至此，洪松霞对租赁物使用、收益的合同目的已经无法达成，其据此向一审法院提起租赁合同之诉符合法律规定。品今商业公司作为出租人没有履行在租赁期间保持租赁物符合约定用途义务，属于没有履行租赁合同的主义务，其应当承担违约法律责任。品今商业公司以“合同已约定非因出租方的过错而引起的排水、排污等设施故障给承租人及其商铺造成损失的，其不应承担任何责任”予以抗辩，该条合同约定成立的前提应为其作为出租人已经完全履行了租赁合同主义务，即在租赁期间保持了租赁物符合约定用途义务；现在案涉店铺实际无法使用，其合同主义务并未履行，合同目的亦无法达到的情形下，品今商业公司以该条合同约定抗辩，有违双方签订租赁合同之目的及平等守信原则，且与法律规定不符，本院不予采信。洪松霞作为合同守约方，其提出解除租赁合同，要求返还租金及履约保证金，并赔偿装修损失的诉请，有案涉租赁合同、收据、押金条及店面装修鉴定结论为证，一审法院据此判决解除双方租赁合同，品今商业公司承担违约责任，并根据洪松霞装修设备均为按照商铺尺寸定制而设计安装，且基本镶嵌在墙内，拆除后无法实际使用的事实，判令按照其一半装修费用赔偿损失，有事实和法律依据，并无不妥。品今商业公司提出案涉店铺漏水是楼上租户造成，故本案应为侵权之诉并应追加被告的辩称，与案件事实不符，且其主张的侵权之诉应属另一法律关系，其可另案处理，故本院不予支持。综上所述，品今商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2492元，由上诉人彭泽县品今商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 沈 健审判员 金婉琴审判员 罗 文二〇二一年三月三十日书记员 胡中雪