湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终1410号上诉人（原审被告）湖北谷山投资有限公司（下称谷山投资公司），统一社会信用代码：914206007446204729，住所地：襄阳市樊城区长虹路56号谷山大厦A座29层。法定代表人：李长青，公司董事长。委托诉讼代理人：邓正波，男，1976年10月22日出生，汉族，住保康县，系该公司谷山广场项目负责人。委托诉讼代理人：姚圣华，湖北思扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）安世芹，男，1959年9月10日出生，汉族，住保康县。委托诉讼代理人：刘乐华，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者。上诉人谷山投资公司因与被上诉人安士芹合同纠纷一案，不服保康县人民法院（2019）鄂0626民初1313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，以事实不清为由，发还保康县人民法院重新审理。保康县人民法院于2020年11月25日作出（2020）鄂0626民初814号民事判决。判决后，谷山谷山不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人谷山投资公司的委托诉讼代理人邓正波、姚圣华，被上诉人安士芹及其委托诉讼代理人刘乐华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人谷山投资公司的上诉请求：撤销原判决，改判上诉人按照协议约定协助被上诉人安世芹办理建筑面积为36平方米的商铺（含应分摊的共有建筑面积）的产权登记，提供资料报产权登记机关备案；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2015年4月24日，上诉人为开发保康县农业局大院内的商住小区项目，需对被上诉人居住的房屋进行拆迁，双方签订了《房屋拆迁补偿安置协议》（以下称《补偿安置协议》），该协议约定：被上诉人被拆迁住房位于与保康农业局相邻的湖北省保康县化学矿工业总公司招待所，房屋产权面积36平方米，安置房子位于保康县农业局大院内的谷山广场2号楼靠农行方向靠前，建筑面积为36平方米（以房屋局核定面积为准），结构为框架。2019年4月28日，上诉人将约定的商铺交付给了上诉人，为办理该商铺产权证，双方商议签订书面协议，但被上诉人认为原签订的《补偿安置协议》约定的还建的面积应为套内净面积36平方米，与上诉人无法达成一致协议。上诉人认为，原审法院该项认定错误。1.该判决内容超出了原告的诉讼请求。一审原告的诉讼请求是要求被上诉人继续履行合同，并办理房产过户手续。而在原告提起诉讼是，上诉人已经将合同约定房屋交付给被上诉人，被上诉人已装修使用。本案双方的争议焦点为建筑面积是否应该包含分摊面积，一审法院没有解决该焦点，同时判决协助办理房产过户手续的房屋，也不是被上诉人已经接受的并正在使用的安置房屋。依据《商品房销售管理办法》第18条的规定，商品房建筑面积由套内面积各分摊的共有建筑面积组成。上诉人还建的房屋是商品房，该商品的建筑面积就应当由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即协议约定还建建筑面积为36平方米应当包含分摊的共有建筑面积。而且，拆迁被上诉人的非商品居住用房建筑面积36平方米，上诉人还建1楼商品房性质的门面商铺建筑面积36平方米，从市场价格比较，已增值数倍，并未侵害被上诉人的利益，原审如此判决，对被上诉人显失公平，也与民法提倡的公平公正的基本原则相悖。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人安士芹答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告安士芹一审起诉请求：一、请求依法判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理所置换的房屋所有权证书；二、判令被告立即支付原告过渡费28800元、搬家费700元、打门及安装费4688元、违约金72000元，合计106188元；三、判令被告承担本案诉讼费用。原审法院查明事实，2015年4月24日，安世芹与谷山投资公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《补偿安置协议》）一份，内容为：拆迁人谷山投资公司（以下简称甲方），被拆迁人安世芹（以下简称乙方），甲方确定在农业局大院内开发建设商住小区，需对乙方现在住房进行拆迁。双方协商就拆迁达成如下协议：一、被拆迁房屋位于保康县磷化矿，房屋产权面积36平方米，房屋所有人为安世芹；二、安置房位于保康县农业局大院内的谷山广场二号楼靠农行方向靠前，建筑面积为36平方米（以房管局核定面积为准），结构为框架。三、安置方式：1、就地还房的，甲方用在农业局院内投资新建的二号楼一套房屋调换给乙方，以乙方现在房屋的建筑面积（含公摊面积，以房管局核定面积为准），实行1：1.2的比例进行房屋产权调换。调换房屋原则上为十层（含第十层）以下，若乙方要求调整在十一层（含第十一层）以上楼层，则须补足甲方房屋市场的差价。四、房屋产权调换差价支付及期限：1、若调换的房屋面积超过乙方现有住房面积的，在20平方米以内（含20平方米）按贰仟伍佰元/平方米的价格给予15%优惠，由乙方补付差价；超过20平方米以上部分由乙方按该楼盘市场销售价购买。房屋面积差价由甲乙双方据实结算，乙方于新房交房前一次性支付给甲方。2、若调换的房屋面积小于乙方现有住房面积的，相差部分按贰仟伍佰元/平方米补差，待新房交付时甲方一次性付清。五、房屋产权证的交付、注销及新证办理：1、乙方应在签订协议当时将现住房屋产权证、土地使用证交付给甲方，由甲方向房管、土地部门办理注销手续。2、被拆迁的房屋水、电话、有线电视等迁移、转户、销户手续，乙方自行到有关部门申请办理，并结清已使用费用。新建安置房，水、电、电话、有线电视等由甲方负责入户，相关手续由乙方办理。费用由甲方承担。3、调换的房屋产权证、土地使用证由甲方负责办理，同等面积置换的费用由甲方支付，超面积置换的，超出部分办证工本费用由甲方承担。税费、维修基金等其他费用由乙方承担……。六、违约责任：甲方如不按照协议规定的期限向乙方支付各种补偿费用，逾期一日应按照所欠金额的千分之0.3向乙方支付违约金；乙方如不按协议规定的期限搬迁或拒不搬迁的，每逾期一日应向甲方偿付违约金100元，同时给甲方造成不能按期拆房等，应补偿相应经济损失。八、本协议自签订之日生效，甲方在拆迁中的公告、通知等文书为本协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力。上述《补偿安置协议》在“三、安置方式”约定条款中的“2、以现金方式补偿、3、装修及设施补偿、4、搬迁补助费、5、其他补偿、6、过渡费”从2到6条款约定的内容上均打“×”。合同签订后，谷山投资公司即对谷山广场二号楼房屋进行承建。房屋竣工后，安世芹见他人的还建房已交付，即找被告谷山投资公司要求交房，谷山投资公司将其位于谷山广场二号楼南方进口处侧面一楼的117号房屋分配给安世芹，但因双方对置换的房屋是否应含公摊面积和建筑面积存在争议,而未能办理接收房屋手续,原告安世芹诉至法院。原审另查明,安世芹在2007年9月11日与保康县磷贸公司清算组签订《协议》,通过公开拍卖该破产企业的财产而竞得车库房屋二间,该车库是一个独立面积,不包含公摊面积,指包墙面积,即套内面积36.60㎡。谷山投资公司补偿给原告安世芹位于谷山广场二号楼南方进口处侧面一楼的117号房屋,经保康县房产测绘队房屋测绘报告的面积为：套内建筑面积37.36㎡+分摊面积26.78㎡=预测建筑面积64.14㎡,该套内建筑面积，指墙体中对中（含共用墙体的一半）,此是预测建筑面积,即最终应以办理产权证时房管部门确定面积为准。本案庭审中,谷山投资公司称其已将117号房屋隔出一部分用作他处,补偿给安世芹的该房屋建筑面积加公摊面积已达到36㎡,可办理该产权证,如不够可从旁边公用房屋中补偿部分,但该部分不能办理证件。原审法院认为，安世芹与谷山投资公司签订的《补偿安置协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。针对争议的焦点问题,评判如下:一、关于安世芹请求办理不动产权证书的诉讼请求。本案中,依据合同约定，谷山投资公司给安世芹安置的位于谷山广场二号楼南方进口处侧面一楼的117号房屋，由被告谷山投资公司对其调换的房屋产权证、土地使用证负责办理，同等面积置换的费用由被告谷山投资公司支付，超面积置换的，超出部分办证工本费用由被告谷山投资公司承担。税费、维修基金等其他费用由原告安世芹承担。目前因被告谷山投资公司的原因导致暂时不能办证,不属于存在法定履行不能情形的前提下，应当依约履行自己的义务，为原告安世芹协助办理置换房屋的权属登记。本院应该在审判程序中判定被告谷山投资公司在一定期限内履行其约定的协助义务。即使其按合同约定履行了协助办证义务,如有其他原因不能办证,可在本案执行程序中另行主张。二、关于安置房屋面积的争议。其一、谷山投资公司与安世芹就拆迁房屋和补偿房屋达成的协议,是以同等面积为原则的前提下进行协商的,即拆除多少面积补偿多少面积。从事实上审查,安世芹被拆除的车库面积是36.60㎡,该车库面积不包含公摊面积,它是一个独立的车库面积,即包含墙体的套内建筑面积。协议中约定置换房屋面积应该理解是套内建筑面积,即双方约定的36㎡应该是套内建筑面积。其二、协议第三条中明确约定了“建筑面积（含公摊面积，以房管局核定面积为准），实行1：1.2的比例进行房屋产权调换。调换房屋原则上为十层（含第十层）以下，若乙方要求调整在十一层（含第十一层）以上楼层，则须补足甲方房屋市场的差价。”此约定对本案中原、被告均有约束力。一是从面积上审查,谷山投资公司补偿给安世芹位于谷山广场二号楼南方进口处侧面一楼的117号房屋,经保康县房产测绘队房屋测绘报告的面积为：套内建筑面积37.36㎡+分摊面积26.78㎡=预测建筑面积64.14㎡。从中看出该套内建筑面积37.36㎡与双方约定的补偿36㎡套内建筑面积相当。二是双方在书面协议第四条中明确约定了超过和相差面积的补付差价标准。但谷山投资公司在庭审中的辩称是该约定不是针对原告安世芹的约定,而是对住宅面积的约定。该辩称意见与书面合同约定不符,因书面协议虽是简单范本式的,但对本协议主体间双方不适用的条款均已划掉或“×”掉，此条款未划掉或“×”掉，即认定为双方约定的内容,应对双方均有约束力。三是被告谷山投资公司补偿给原告安世芹位于谷山广场二号楼南方进口处侧面一楼的117号房屋的套内建筑面积37.36㎡,目前只是保康县房产测绘队房屋测绘报告的面积,最终应该以双方约定的以办理产权证时房管局确定面积为准,是否超过和相差面积,适时双方可另行主张。综上所述,根据《商品房销售管理办法》第十八条规定“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”。第二十一条“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”之规定。商品房买卖合同中应对分摊的共有建筑面积明确约定,而谷山投资公司作为开发商，应该知道建筑面积和分摊的共有建筑面积区别，即明确被拆房屋的准确面积和明确告知补偿安置房屋面积的计算和计价方法,与原告安世芹协商妥当处理,以确保公平对等。但其将补偿给原告安世芹的位于谷山广场二号楼南方进口处侧面一楼的117号房屋“隔出一部分用作他处,如不够可从旁边公用房屋中补偿部分,但该部分不能办理证件”的做法,不符合双方合同的约定。综上,对谷山投资公司不符合前述评判的辩称理由，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《商品房销售管理办法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：限于本判决生效之日起60日内，湖北谷山投资有限公司协助原告安世芹办理位于保康县城关××广场××楼××房屋（经××房产测绘队房屋测绘报告的面积为：套内建筑面积37.36㎡+分摊面积26.78㎡=预测建筑面积64.14㎡,以房产管理局办理产权证时确定面积为准)的产权登记，提供资料报产权登记机关备案。案件受理费100元，由湖北谷山投资有限公司负担，限于本判决生效之日交纳。二审查明事实，一审认定事实属实，本院予以确认。双方当事人亦为向本院提交新证据。本院认为，本案双方当事人争议焦点为诉争的安置房面积36平方米是否包含公摊面积。对此，评析如下：首先，安士芹与谷山谷山签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，故该协议合法有效，本院予以确认。其次，依据《商品房销售管理办法》第十八条规定“商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律法规的规定对其享有权利，承担责任。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积”。双方在拆迁协议中约定安置房建筑面积为36平方米，虽然没有明确是否包含公摊面积，但本院亦注意到以下事实，1.拆迁协议为格式协议；2.安士芹原房屋套内面积为36.60平方米。故无论从合同约定不明的法律后果承担，还是从拆迁还建的公平原则出发，确认诉争的房屋面积均不应当将公摊面积计算入36平方米之内。对上诉人还提出的其他上诉事由，本院认为无事实和法律依据，不能成立。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人湖北谷山投资有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  彭云飞审判员  张 强审判员  王启飞二〇二一年三月三十日法官助理罗伟伟书记员  姜竞帆