山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1377号上诉人（原审被告）：王培林，男，1974年9月13日出生，汉族，住山东省莱州市。委托诉讼代理人：韩鹏飞，山东文景律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高志琳，男，1987年2月7日出生，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。委托诉讼代理人：高志明（系高志琳堂弟），住山东省莱州市。委托诉讼代理人：高文豪（系高志琳父亲），住山东省莱州市。上诉人王培林因与被上诉人高志琳房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱州市人民法院（2020）鲁0683民初4059号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王培林上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回高志琳的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由高志琳承担。事实和理由：一、一审判决超出高志琳的诉讼请求。民事诉讼应遵照“不告不理”的基本原则，即审理范围仅限于原告的诉讼请求。本案一审中高志琳的诉讼请求为“确认王培林与高志琳之间签订的房屋买卖协议无效”，而一审判决撤销该房屋买卖协议。合同无效与撤销合同是两个不同的诉讼请求，一审庭审中，高志琳并未变更诉讼请求，即高志琳的诉讼请求是要求确认合同无效，而一审判决撤销合同，超出了高志琳的诉讼请求，是错误的。二、一审判决适用法律错误，涉案房屋买卖协议有效。一审判决认可购买涉案房屋是双方当事人的真实意思表示，房屋买卖协议成立，高志琳主张协议无效是因为涉案房屋没有取得商品房预售许可证，法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。首先，未取得商品房预售许可证而导致合同无效的规定是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，王培林认为本案不适用该司法解释，理由是该司法解释第一条规定本解释的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成的或者已经竣工的房屋向社会销售的合同，本案中王培林是个人，并非房地产开发企业，也并非向社会公开销售房屋，故本案不应当适用该司法解释，也就不存在未取得商品房预售许可证而导致合同无效的情形，进而不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。其次，关于本案所涉房屋未取得权利证书而转让所签订的协议应当认定有效，对“房地产不得转让的情形”的法律规定是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和建设部《城市房地产转让管理规定》第六条第（六）项“未依法登记领取权属证书的”。而2011年山东省高院全省民事审判工作会议纪要第二条第（三）款、山东省高级人民法院（2015）鲁民提字第191号民事判决书、聊城市中级人民法院（2017）鲁15民终2176号民事判决书，均将以上两个法律法规的规定认定为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。因此，本案所涉房屋未取得权利证书（即未取得“房产证”）而转让的协议，并没有违反法律法规的效力性强制性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应当认定为协议有效。最后，王培林认为合同有效的法律依据，除了以上两点不符合合同无效的情形外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，是否办理物权登记不影响双方合同的效力，并且，从协议的内容可以看出是双方的真实意思表示，无欺诈胁迫的情形，因此，是有效的协议。三、本案所涉协议的签订及成立一审判决已经认定，协议的签订并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的重大误解、显失公平或者一方存在欺诈、胁迫、乘人之危使对方违背真实意思的情况，故一审判决撤销双方之间的协议没有法律依据。四、高志琳对办理房产证不存在预期性。《房屋买卖协议》第三条约定“房屋价款在未办理房产证前为361584元，储藏室价款26789元，合计388323元”、第四条约定“在房屋可以办理房产证时，需要另行支付房款96729元、储藏室款8720元，合计105449元”，以上两条约定内容能够证实双方的一致意思表示均认可涉案房屋在签订房屋买卖协议时，是不能办理产权登记，也就是不能办理房产证，对于将来是否能够办理房产证双方均对此处于不确定的状态，存在着能办理的可能性，也存在着不能办理的可能性，如果之后能够办理房产证，则高志琳需再向王培林支付105449元，如果不能办理房产证，则无需再支付105449元。由此可以看出，双方对于涉案房屋能否办理房产证均没有预期期待利益，即使不能办理房产证，双方也认可涉案房屋的成交价格为388323元。一审庭审中也查明了高志琳购房是为了居住，而又以涉案房屋当前未能办理房产证而认定高志琳的购房合同的目的“大打折扣”，显然没有法律依据。另外，高志琳购房是为了居住，且涉案房屋已经交付给了高志琳，高志琳仅仅花费38万余元就能取得市中心黄金地段的房屋，完全实现了其购房居住的目的，至于是否办理房产证，在双方签订协议时，双方均处于不确定的状态，也就不具备预期期待利益。一审判决仅以合同目的打折为由解除双方的协议，是没有法律依据的。五、一审判决认定“王培林与高志琳双方对于房屋买卖协议的签订均有过错”与事实不符，王培林不存在过错。涉案房屋并非由王培林开发，对于能否办理产权登记，王培林不清楚，也无法进行核实，王培林收取的房款也是按照不能办理房产证的388323元标准收取，同时高志琳也没有全部支付，仅仅支付370000元。王培林并没有收取第四条约定的105449元。双方均认可涉案房屋在签订协议时没有产权登记，现在又因其自身原因主张合同无效，系高志琳单方违约、违反诚实信用原则的行为，损害了王培林的合法权益，其诉讼请求不应当得到支持。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误。高志琳辩称，高志琳购买涉案房屋时王培林承诺过后期可以办房产证，而且也写入了合同，后期办证的时候高志琳需要再交付另外一些钱。一审判决公正有效，尊重事实，希望能够维持原判。另外，第一，王培林主张高志琳对于房产证没有预期性的问题，其实这是恰恰相反的，高志琳对于这个房产有非常强烈的预期性，在合同中有体现。涉案合同当中有三条都提到了房产证的问题。高志琳当时确实知道涉案房屋暂时没有房产证，但是王培林向高志琳承诺后期可以办证。但是当高志琳在装修的时候了解到涉案房屋根本就不能办证。第二，王培林主张高志琳花380000元在市区的黄金地段购买了一个房子，达到了居住的目的，但是据高志琳了解，在这个小区380000元的价格远远高于了房屋的价值。第三，王培林主张其没有取得房产证的义务，他不是开发商，高志琳认为因为高志琳是和王培林进行一个交易，高志琳不可能去找开发商，王培林有取得房产证的义务。高志琳向一审法院起诉请求：1、确认高志琳与王培林签订的《房屋买卖协议》无效；2、王培林向高志琳返还购房款370000元并支付利息损失19036元（利息自2018年6月1日起至2018年7月31日以150000元为基数，自2018年8月1日至2019年8月20日以160000元为基数，按照同期中国人民银行贷款利率的1.5倍计算；自2019年8月21日起按照中国人民银行公布的全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率的1.5倍暂计算至2020年5月31日；并自2020年6月1日起以370000元为基数持续计算至实际给付之日止）；3、王培林向高志琳支付房屋装修损失费10380元；4、本案诉讼费等费用由王培林承担。一审法院认定事实：高志琳提交证据如下：证据1.房屋买卖协议一份，证实高志琳与王培林就福庆苑7号楼1单元6层东户房屋及7号楼2号储藏室买卖达成一致；证据2.王培林给高志琳出具的收据一份以及转账记录8次，证实高志琳已经将证据1中的约定购房款转给王培林；证据3.收据6份、转账记录7份，证明高志琳在购房后对房屋进行装修的花费；证据4.一审法院判决书打印件4份，证明一审法院多次认定该小区未取得商品房预售许可证，是通俗意义上的“小产权房”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房合同应当认定无效。经质证，王培林对上述证据1真实性无异议，协议中能够体现双方的房屋价款在未办理房产证的价款为388323元，可以办理房产证时高志琳需另行向高志琳支付105449元。由此可以看出高志琳对于现购买房产不能办理产权登记证是明知的。另外，还证实了高志琳尚有18323元没有向王培林支付；对证据2真实性无异议，对转账记录其中2020年5月20日转账23000元，该笔交易无法证实款项打给了王培林；对证据3真实性有异议，应当出具正式的发票，并且收据与交易记录不能对应，无法证实与本案有因果关系，即使花费属实，也不应当由王培林承担；对证据4判决书与本案无因果关系，不应当作为本案认定事实的依据。通过质证，王培林对高志琳提交的证据1、2的真实性无异议，一审法院对该组证据的真实性予以确认。王培林虽对证据2中23000元不认可，但通过计算证据2的8张转账记录共计款369999.90元，与王培林的收款收据370000元相符。对此一审法院予以确认。对于证据4该判决为生效判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，对该证据的效力，予以确认。王培林当庭没有提交证据。根据当事人的陈述及高志琳提交的证据，一审法院对事实认定如下：2018年6、7月份，高志琳通过战友苏建坤介绍认识王培林，知道王培林有房子要出售，高志琳看房后，初步打算购买涉案房屋，并达成口头协议。2018年6、7月份交了160000元预付款，总价是388323元。高志琳因服兵役不打算在莱州发展，想退掉涉案房屋，通过电话与战友沟通退房事宜未果，后来因为工作调动高志琳回到济南，又打算回莱州发展，接着与王培林沟通购买房屋，高志琳称因为我当兵，资金不是十分充足，房屋总价降为370000元，但无书面变更协议，后高志琳转账将370000元全部给付了王培林，并签定如下协议：甲方：王培林身份证号码：电话189××******；乙方：高志琳身份证号码：电话185××******。甲、乙双方经过友好协商，就乙方向甲方购买房屋一事达成如下协议：一、甲方将位于莱州市户的房屋一处（86.1平方）及7号楼2号储藏室一处（6.38平方)出售给乙方；二、房屋及储藏室以签订本协议时的现状为准，现尚未办理房产证，如果后续房地产开发商通知可以办理房产证，由乙方直接办理，所有花费由乙方承担。甲方配合办理；三、房款的交付：房屋价款在未办理房产证前为361584元，储藏室价款为26789元，合计388323元，此款在本协议签订之日乙方一次性付清；四、在上述房屋可以办理房产证时，乙方需要另行支付甲方房款96729元、储藏室款8720元，合计105449元；款于办理房产证当天支付给甲方（甲方与莱州市房地产开发有限公司签订的商品房认购书原件已交付乙方保存）。高志琳交钱后，准备装修房屋时，问询别人说房子办不下产权证。后期高志琳咨询莱州房屋管理中心相关部门说办不了证。对于涉案房屋的购买，高志琳还说因为当兵，也是第一次买房，再加上是战友熟人介绍，对买房子的事情有些细节不太了解，是王培林说后期能办理大产权证，因是通过战友介绍，我也没多问，所以我就买了房子。一审法院认为，高志琳与王培林对于购买涉案房屋是双方当事人的真实意思表示，高志琳与王培林双方均为完全民事行为能力人，并就房屋的购买达成了书面“房屋买卖协议”，该协议对房屋购买的主要合同条款均进行了明确约定，协议的尾部有双方当事人的签字捺印，因此该“房屋买卖协议”成立。高志琳认为，其与王培林之间的“房屋买卖协议”是无效合同，为此高志琳提供了一审法院作出的（2017）鲁0683民初4626号、（2017）鲁0683民初6083号、（2019）鲁0683民初1183号民事判决书，证明一审法院多次认定该小区未取得商品房预售许可证，是通俗意义上的“小产权房”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房合，合同应当认定无效。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条系房地产开发商作为出售方向第一手的消费者房屋购买方所作规定，并不适用于本案。高志琳与王培林通过中间人认识双方达成了购买王培林房屋的意向，2018年6、7月份高志琳交与王培林160000元房屋预售款，没有签订书面合同，预售款交纳后，高志琳由于工作调动的原因没有再交纳后续款项，2020年5月份高志琳工作又有变化，5月20日高志琳与王培林双方达成了房屋买卖协议，5月25日高志琳付给王培林房款370000元。在高志琳进行房屋装修时高志琳听邻居说所购房屋不能办理房产证，遂产生撤销合同（退还房屋、返还房款）想法。2020年7月7日诉至一审法院。经查询，涉案房屋未到莱州市住房保障服务中心办理过房屋预售许可证；涉案房屋在莱州市不动产登记中心亦无登记信息。也就是涉案房屋目前不能办理“房产证”。高志琳与王培林达成的房屋购买协议中对办理“房产证”高志琳存有预期性，自然人购买的房屋如不能办理“房产证”,与“房产证”相关联的许多权利将难以实现，购买房屋的合同目的将“大打折扣”，高志琳要求退还房屋返还购房款的诉讼请求，予以支持。对于高志琳主张的购买房屋后，为居住而进行的装饰装修前的所备材料，高志琳可自行行使取回权。对于高志琳主张的利息损失，一审法院认为，高志琳与王培林双方对于房屋买卖合同的签定，双方均有过错，高志琳在2018年交付预售款后，在间隔三年的时间后给付剩余价款，究其原因高志琳自认系工作调动的缘故，三年的时间对房屋购买相关情况应予咨询和了解，对该损失应承担主要责任，对于高志琳主张的利息损失，不予支持。在王培林退还购房价款370000元的同时高志琳也应按照《中华人民共和国合同法》的要求同时履行返还房屋的义务。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条、第五十八条，第六十条、六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定于2020年9月28日作出判决：一、撤销高志琳与王培林签定的房屋买卖协议；二、王培林退还高志琳房屋买卖款370000元，限判决生效后十日内付清；三、驳回高志琳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7291元，减半收取计3645.50元，由高志琳负担2187.30元（此款高志琳已交纳），由王培林负担1458.20元。二审中，高志琳提交王培林与开发商于2016年8月22日签订的认购书，证明根据认购书第五条约定，开发商承诺在2017年1月31日之前取得销商品房预售许可证，如果未取得预售许可证，王培林有权要求开发商全额退款，因此王培林与高志琳签订合同时主张其对涉案房屋有处置权。但是王培林只提交了该认购书，后期没有提供任何销售合同，也没有提供买房相关的一些转账记录。同时，储藏室又被村委卖掉了，并且村委会的村书记明确表示他们对储藏室有处置权，且对涉案房屋也有处置权，也就是说涉案房屋的所有权目前处于一个有争议的阶段，高志琳还认为王培林存在故意隐瞒的行为。经质证，王培林对该证据的真实性有异议，认为其中王培林的签字与上诉状中王培林的签字笔迹明显不一致。第一，该认购书并不属于新证据，高志琳在本案一审时手中就有该份证据，其在一审庭审中未向法庭提交，则在二审庭审过程中不应当认定为新证据。第二，该认购书即便是真实的，可以证实开发商将涉案房屋出售给了王培林，王培林也是有权处分的。第三，是否办理商品房预售许可证与本案所涉合同无关。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题有二：一是一审判决撤销双方签订的房屋买卖协议是否正确；二是一审判决是否超出当事人的诉讼请求。关于一审判决撤销双方签订的房屋买卖协议是否正确的问题。庭审中，高志琳主张其购买涉案房屋，王培林曾承诺过后期可以办房产证，但涉案房屋建立在村集体土地上，无法办理房产证，其在签订协议时存在重大误解，该协议应撤销。本院认为，该协议第四条约定“在房屋可以办理房产证时，需要另行支付房款96729元、储藏室款8720元，合计105449元”，说明高志琳在购买涉案房屋时对办理房产证存在预期性。但一审法院已查明，涉案房屋未到莱州市住房保障服务中心办理过房屋预售许可证，在莱州市不动产登记中心亦无登记信息，也就是涉案房屋目前不能办理“房产证”。且一审法院庭审中，王培林亦认可开发商跑了，现在应该是办不了大产权证了。故一审判决撤销双方签订的房屋买卖协议正确，本院予以确认。王培林关于高志琳对于涉案房屋没有预期期待利益，房屋买卖协议不应被撤销的主张，于约不合，于法无据，本院不予支持。关于一审判决是否超出当事人诉讼请求的问题。本院认为，当事人一方主张合同无效，依据的却是可撤销事由，此时人民法院应当全面审查合同是否具有无效事由以及当事人主张的可撤销事由。当事人关于合同无效的事由成立的，人民法院应当认定合同无效。当事人主张合同无效的理由不成立，而可撤销的事由成立的，因合同无效和可撤销的后果相同，人民法院也可以结合当事人的诉讼请求，直接判决撤销合同。本案中，高志琳虽主张房屋买卖协议无效，但一审法院经审查，认为其主张合同无效的理由不成立，可撤销的事由成立，直接判决撤销合同并无不当。王培林关于一审判决超出当事人诉讼请求的主张，本院不予支持。综上所述，王培林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7291元，由上诉人王培林负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年三月二十二日书记员  孙嘉慧