新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民初1869号 原告：李开菊，女，1969年6月4日出生，住湖北省五峰土家族自治县长乐坪镇。 委托诉讼代理人：汪风，新疆谦之和律师事务所律师。 被告：新疆亿和兴达房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区民主路42号世纪大厦5楼508室。 法定代表人：赵士瑞，职务不详。 原告李开菊与被告新疆亿和兴达房地产开发有限公司（以下简称亿和兴达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李开菊到庭参加诉讼，被告亿和兴达经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李开菊向本院提出诉讼请求：1．请求解除原被告签订的《商品房买卖合同》；2．判令被告返还原告购房款475,838元；3．请求判令被告向原告支付违约金82,000元；4．被告承担本案的诉讼费、保全费、送达费等全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于乌鲁木齐市新华北路、民主路交叉口第一幢5层214商品房。建筑面积13.34平方米，购房总价546,940元，被告应于2018年10月1日前向原告交付房屋。合同签署后，原告按约定向被告共计缴纳购房款475,838元，但是被告至今未向原告交付房屋。原告在向被告催告尽快交付房屋维权过程中，于2020年9月得知，被告是在隐瞒所在楼层已经设定抵押权情形下与原告签署商品房买卖合同的。由于被告资不抵债，无力完成楼盘竣工验收和交付，在原告购买的商品房，第三方抵押权人享有优先权的情形下，原告合同工目的已无法实现。故要求与被告解除《商品房买卖合同》，要求被告返还原告已支付的购房款，并按照原告的可得利益损失向原告支付违约金。原告为维护合法权益，特诉至法院。 被告亿和兴达公司未作答辩。 本院经审理认定如下事实：2018年4月29日，李开菊与亿和兴达公司签订《乌鲁木齐市商品房买卖合同》，约定亿和兴达公司向李开菊出售位于乌鲁木齐市天山区新华北路民主路交叉口，暂定名为中瑞国际中心，第一幢5层214号房屋，建筑面积为13.34平方米，套内面积为6.04平方米，公共部分与公用房屋分摊面积7.30平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米41,000元，总金额为546,940元，于2018年4月29日之前一次性付清全部房款。买受人逾期付款在30日之内，自约定付款期限的第二天起至实际支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同约定的付款期限第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十五的违约金。出卖人应当在2018年10月1日前将验收合格的商品房交付买受人使用，逾期交房不超过90日，自合同约定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的银行同期利率向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2018年4月26日，李开菊向亿和兴达公司交付购房款10,000元，2018年4月29日，李开菊向亿和兴达公司交付购房款465,838元。 2018年4月29日，李开菊与新疆亿和兴达物业服务有限公司签订《商铺委托经营管理合同》。约定，为使物业能保值增值，双方本着平等、自愿的原则，就双方委托商铺进行统一经营管理事宜达成如下条款。委托商铺为中瑞国际第1号楼5层214号铺，面积为13.34平方米，该商铺位于新疆乌鲁木齐新华北路与民主路交汇处。李开菊同意在本合同有限期内将涉及商铺经营管理的所有事项全权委托亿和兴达物业公司处理，李开菊按照约定的租金标准收取商铺的租金收益，不参与管理房的具体经营管理活动，李开菊授权由亿和兴达公司全权处理和决定本商铺在经营管理过程中的重大决定等与经营管理有关的全部事项。期限为2018年7月1起至2028年6月30日，为期10年。2018年7月1日至2021年6月30日为包干租赁，第一年租金每月205元/平方米，第二年租金每月239元/平方米，第三年租金每月273元/平方米。2021年7月1日至2028年6月30日七年期为委托租赁，租金不低于同区域内商铺租金的最低水平，亿和兴达物业公司每年按照本项目商铺的实际租金收益支付租金给甲方，并按其租金的10%向李开菊收取委托服务费。该商铺自2018年7月1日起计算租金，每年支付一次，第一年、第二年租金收益已于2018年4月29日一次性收取，以后每年的租金收益将会按委托合同中签订日期的年底返还（提前三天到账）。2016年12月30日，亿和兴达公司将案涉房屋抵押于昆仑银行股份有限责任公司乌鲁木齐市分行，现该抵押登记仍在存续。 本院认为，案涉商品房买卖合同系当事人双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，为合法有效合同，双方应当按照约定全面履行各自合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照双方合同约定，亿和兴达公司应于2018年10月1日前向李开菊交付案涉房屋，如逾期超过90日，李开菊享有解除权，且出卖人在收到解除通知起15日内退还全部购房款。现双方约定的交房日期已经过两年以上，亿和兴达公司未向李开菊交付房屋，且案涉房屋已被亿和兴达公司抵押于第三人，李开菊请求解除案涉合同具备事实及法律依据，本院予以支持，本院向亿和兴达公司送达起诉状的时间为2021年2月25日，故本院确认双方商品房预售合同的解除时间为2021年2月25日。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。双方合同约定逾期交房的违约金为每日按已交付房款的万分之一计算。李开菊认为该标准低于其实际遭受的损失，请求按照其与新疆亿和兴达物业服务有限公司签订的《委托租赁合同》约定的租金标准计算违约金，该主张具备事实及法律依据，本院予以支持。双方合同约定的交房时间为2018年10月1日，按照委托租赁合同约定租金标准计算，李开菊应得2018年10月1日至2019年9月30日的租金32,816.4元，应得2019年10月1日至2020年9月30日的租金38,259.12元，应得2020年10月1日至2021年3月20日（作出判决之日）的租金20,637元（273元/月÷30天×170天×13.34平方米）。但委托租赁合同载明李开菊已收取了第一年、第二年的租金，故依据该标准计算其损失，应减去李开菊已经收到的租金，故根据李开菊主张计算租金的方式，本院确定亿和兴达公司影响李开菊支付违约金20,637元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认新疆亿和兴达房地产有限公司、李开菊于2018年4月29日签订的《乌鲁木齐商品房买卖合同》已于2021年2月25日解除； 二、被告新疆亿和兴达房地产开发有限公司返还原告李开菊购房款475,838元； 三、被告新疆亿和兴达房地产开发有限公司支付原告李开菊违约金20,637元。 上述款项，被告新疆亿和兴达房地产开发有限公司须于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原告请求标的额557,838元，本院核定给付标的额496,475元，占请求标的额89%。案件受理费9,378.38元，减半收取4,689.19元（原告已预交7000.92）。由原告李开菊负担11%，即515.8元；由被告新疆亿和兴达房地产开发有限公司负担89%，即4,173.39元，剩余受理费2,311.73元，由本院退还原告李开菊。邮寄送达费40元，由被告新疆亿和兴达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 麦 祖 义 二〇二一年三月二十日 书记员 买日比也