四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川19民终269号 上诉人（原审被告）：袁中山，男，1981年1月4日出生，汉族，住四川省达州市。 上诉人（原审被告）：苏春花，女，1980年4月19日出生，汉族，住四川省平昌县。 被上诉人（原审原告）：成都仁邦物业管理有限公司，住所地四川省成都市高新区天府大道北段1480号13栋1单元13层2号，统一社会信用代码91510100759706404G。 法定代表人：沈强，执行董事。 委托诉讼代理人：孙文良，男，1972年12月13日出生，汉族，系成都仁邦物业管理有限公司平昌分公司经理，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：唐煜坤，男，1984年10月27日出生，汉族，系成都仁邦物业管理有限公司平昌分公司副经理，住广东省深圳市南山区。 上诉人袁中山、苏春花因与被上诉人成都仁邦物业管理有限公司（以下简称仁邦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省平昌县人民法院作出的（2020）川1923民初4185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人袁中山及被上诉人仁邦物业公司的委托诉讼代理人孙文良、唐煜坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人袁中山、苏春花上诉请求：请求撤销四川省平昌县人民法院（2020）川1923民初4185号民事判决。事实和理由：1.停车位未交付的问题一直未解决；2.可视门禁虽于2015年7月发放至每家每户，但至今未安装；3.大门安全问题出现大量隐患，一直未解决；4.消防设施系三无产品，一直未更换；5.9号楼两边住户的采光问题一直未解决；上诉人袁中山、苏春花在一审中提出的上述问题始终得不到明确答复和解决，被上诉人仁邦物业公司只让缴纳物业管理费，而不满足业主的正常诉求。综上，请求二审法院支持上诉人袁中山、苏春花的上诉请求。 被上诉人仁邦物业公司辩称：1.可视对讲未安装等问题不属于物业服务工作范围，物业服务单位和建设单位是两个不同的法人单位，各自有不同的责任和义务，上诉人提到的安装问题可依约向责任单位主张；2.大门门禁与可视对讲存在连接，因可视对讲未安装，导致大门门禁无法安装。针对该问题,被上诉人仁邦物业公司已多次要求建设单位尽快解决，因该问题未处理，被上诉人仁邦物业公司已于2020年出资对案涉小区门禁实施改造，实现了刷卡进门；3.在案涉小区消防设施设备尚未竣工的情况下，为了确保小区消防安全，被上诉人仁邦物业公司出资购置了干粉灭火器，均系合格产品；4.针对采光问题，被上诉人仁邦物业公司已多次书面告知相邻业主停止侵权，被上诉人仁邦物业公司无行政执法权，上诉人袁中山、苏春花可依法自行主张民事权利。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 仁邦物业公司向一审法院起诉请求：1.判令袁中山、苏春花立即支付下欠2020年7月前物业服务费6087.39元，违约金1217.48元；2.本案诉讼费用由袁中山、苏春花承担。 一审法院认定事实：2013年4月10日，袁中山、苏春花与案外人即巴中市荣新置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》,购买荣新两江国际9号楼2单元第16层2-16-1号房屋，预测建筑面积共104.81平方米，2015年入住，成为荣新两江国际小区业主。2012年10月20日，案外人作为甲方，自贡市盐都物业管理有限公司作为乙方，双方签订《荣新两江国际前期物业服务合同》，合同约定由甲方委托乙方对荣新两江国际小区提供前期物业管理服务。约定由自贡市盐都物业管理有限公司为该小区提供物业服务，物业服务收费采取包干制，以建筑面积计算，高层住宅：1.2元/月/平方米，巴中市荣新置业发展有限公司、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费，自贡市盐都物业管理有限公司可依法追收，并按每天1‰收取滞纳金；合同期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止；本合同期限届满，业主委员会尚未成立，未签订物业服务合同前本合同继续生效；本合同期限未满，业主委员会成立，并选聘新的物业服务企业且签订了物业服务合同，本合同随新的物业服务合同的生效而自然终止；《商品房买卖合同》中约定：出卖人依法选聘的物业管理企业为：自贡市盐都物业管理有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.2元/月/平方米（建筑面积）；物业管理企业按照半年收取，买受人应当分别在每年的1月1日前和6月31日前缴费；仁邦物业公司依约为该业主提供了物业管理服务，袁中山、苏春花拖欠自2016年7月15日至2020年7月31日的物业服务费6087.39元(1.2元/月/平方米104.49平方米48个月17天)。仁邦物业公司经催收未果，故诉至一审法院。 同时查明，荣新两江国际小区未成立业主委员会。 另查明，2013年1月31日，自贡市盐都物业管理有限公司企业名称变更登记为成都仁邦物业服务有限公司；2015年4月3日，成都仁邦物业服务有限公司企业名称变更登记为成都仁邦物业管理有限公司；成都仁邦物业管理有限公司系依法成立的物业管理服务企业。 一审法院认为，袁中山、苏春花系荣新两江国际9号楼2单元第16层2-16-1号房屋业主，该小区的建设单位为巴中市荣新置业发展有限公司，建设单位选聘仁邦物业公司对小区进行物业管理。《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，仁邦物业公司与案外人签订的《前期物业服务合同》对袁中山、苏春花具有法律约束力，袁中山、苏春花作为小区业主，接受物业管理服务，理应按照合同约定支付物业管理费。故一审法院对仁邦物业公司要求袁中山、苏春花支付自2016年7月15日至2020年7月31日的物业服务费6087.39元(1.2元/月/平方米104.49平方米48个月17天)的诉讼请求予以支持。关于仁邦物业公司要求袁中山、苏春花支付违约金的诉讼请求。袁中山、苏春花之所以未如期交纳物业费，是因与仁邦物业公司协商小区公共设施维护、公共安全隐患等问题未果所致，而并非无故拒绝交纳，且合同中约定的是滞纳金并非违约金。因此，对仁邦物业公司要求交纳违约金的主张，不予支持。袁中山、苏春花辩称认为仁邦物业公司服务管理不到位，以仁邦物业公司没有提供对价的服务为由拒不支付物业服务费的答辩意见，一审法院认为，物业服务是一个动态过程，很难以一时好坏对小区物业服务质量进行评判，仁邦物业公司依约向包括袁中山、苏春花在内的小区业主提供了物业管理服务，对改善小区环境和秩序的维护起到了积极作用。对不可归责于仁邦物业公司之缘故造成的问题，仁邦物业公司应依约履行必要的协商、告知等义务促进问题的解决，但袁中山、苏春花作为业主不能以此为由拒不交纳物业服务费。故一审法院对袁中山、苏春花的答辩意见不予采纳。仁邦物业公司作为从事物业管理服务的公司，也应进一步加强服务管理，采取积极有效的整改措施处理小区存在的问题，为业主提供更加优质的物业管理服务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限袁中山、苏春花于判决生效后十日内支付下欠仁邦物业公司物业服务费6087.39元；二、驳回仁邦物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由袁中山、苏春花负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人袁中山提交如下证据：1.四张照片，拟证明物业服务不负责，脏乱差。2.两张消防通道的照片，拟证明物业服务公司职能不到位。3.三组灭火器照片，拟证明消防设施不过关。4.两张照片，拟证明管理不到位，影响其采光。5.电梯图片，拟证明物业公司安装的电梯与合同中的约定不一致。被上诉人仁邦物业公司质证认为：电梯跟合同上约定不符，这个不是物业服务公司安装；关于采光问题，答辩意见已经陈述；关于灭火器，灭火器上有正品凭证；关于占用消防通道，这个是临时放在那里；关于车库，现在还没有建好。 被上诉人仁邦物业公司提交如下证据：1.灭火器的身份信息合格证，拟证明灭火器并非三无产品；2.采光整改通知书，拟证明物业公司尽到了劝诫义务。上诉人袁中山质证认为：关于合格证，并不能代表灭火器上有这个合格证；关于整改通知书，并没有交给本人。 经双方当事人质证，本院对上述证据认定如下：对上诉人提交的五组照片的真实性、合法性予以确认，但不能达到上诉人拟证明目的，本院不予采信；对被上诉人仁邦物业公司提交的两组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，本院依法予以采信。 二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方当事人系对2020年8月之前未缴纳的物业费存在争议，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被上诉人仁邦物业公司与案涉小区建设单位签订的《前期物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，该合同对上诉人袁中山、苏春花具有法律约束力。被上诉人仁邦物业公司依约为上诉人袁中山、苏春花所在的案涉小区提供了物业服务，故一审判决上诉人袁中山、苏春花向被上诉人仁邦物业公司支付物业费并无不当。 关于上诉人袁中山、苏春花提出被上诉人仁邦物业公司提供的物业管理服务不到位的问题。首先，物业服务企业提供的服务具有公共服务性、整体性和持续性，关系到小区全体业主的切身利益。因此，对于单个业主能否以物业服务不到位为由要求降低物业费或者拒绝缴纳物业费应在衡量全体业主与个别业主利益的基础上综合判断。本案中，上诉人袁中山、苏春花向人民法院提交的证据不足以证明被上诉人仁邦物业公司不履行物业服务合同或者履行物业服务合同存在重大瑕疵，严重影响到全体业主的正常生活，导致全体业主丧失根本合同利益，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。其次，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，上诉人袁中山、苏春花认为被上诉人仁邦物业公司对案涉小区的物业服务不作为，可通过请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等正常途径据实主张权利。故上诉人袁中山、苏春花提出的该条上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于上诉人袁中山、苏春花提出的停车位未交付、可视门禁未安装、影响采光等问题。因上述问题属业主与开发商之间的事宜，与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，不属于本案审理范围，上诉人袁中山、苏春花可依法另行据实主张相关权益。故上诉人袁中山、苏春花以上述问题作为物业费缴纳的抗辩理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人袁中山、苏春花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人袁中山、苏春花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 许雪梅 审 判 员 王 军 审 判 员 李 巍 二〇二一年三月三十一日 法官助理 王莉莉 书 记 员 白茂松