成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0115民初346号 原告：四川昌达物业管理有限责任公司，住所地：成都市圣灯乡平安村三组朝阳大厦。 法定代表人：张成，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李跃，四川蜀都律师事务所律师，特别授权代理。 被告：张钊，男，1975年1月2日出生，汉族，住四川省万源市。 被告：魏红，女，1977年8月2日出生，汉族，住四川省万源市。 四川昌达物业管理有限责任公司（以下简称“昌达物业公司”）与张钊、魏红物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，本案适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。昌达物业公司的委托诉讼代理人李跃到庭参加诉讼，张钊、魏红经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 昌达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告交纳物业服务费、水费、电费、生活垃圾处置费、违约金合计10614.09元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：张钊、魏红系成都市温江区花都大道西段399号朝阳·时代西锦13幢1单元19楼3号的业主。昌达物业公司自2008年1月7日起至今一直持续性为朝阳·时代西锦小区提供物业管理服务，张钊、魏红享受了昌达物业公司提供的服务后未履行自己的义务，根据双方物业服务合同的约定，业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，应自逾期之日起交纳违约金，则张钊、魏红应当向昌达物业公司支付违约金。庭审中，昌达物业公司认可张钊、魏红在开庭前已向昌达物业公司交纳5000元，经抵扣，昌达物业公司变更诉讼请求为：请求判令张钊、魏红向昌达物业公司交纳自2018年11月9日起至2020年6月30日的物业服务费2221.38元及违约金3000元。 张钊、魏红未到庭，亦未提交书面答辩状。 根据昌达物业公司的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张钊、魏红系位于成都市温江区公平花都大道西段399号朝阳××小区××幢××单元××楼××号房屋业主，建筑面积86.59平方米。2007年11月25日，昌达物业公司与朝阳·时代西锦小区开发商成都森宇置业有限公司签订《朝阳·花城一期前期物业管理服务合同》，约定昌达物业公司为该小区提供物业服务，住宅物业服务费按1.3元／月／平方米收取，业主应在每月15日前履行交纳义务。业主未能足额交纳物业费的，应按所欠物业服务费每天3%的标准向昌达物业公司支付违约金。合同期限为2009年10月1日起至2012年9月30日止。2007年12月28日，成都森宇置业有限公司项目“朝阳·花城”变更为“朝阳·时代西锦”。2012年9月3日，昌达物业公司再次与成都森宇置业有限公司签订《朝阳·时代西锦一期物业服务补充合同》，约定双方于2007年11月25日签订的《朝阳·花城一期前期物业管理服务合同》期限延长至业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效之日止。2016年12月15日，昌达物业公司与成都市温江区朝阳·时代西锦小区业主大会、第一届业主委员会签订《物业服务合同》，约定昌达物业公司为该小区提供物业服务，期限从2016年12月16日起至2019年12月15日止，住宅物业费按1.3元／月／平方米收取，物业服务费按月交纳，业主应在（当月10日前）履行交纳义务，业主逾期一个月不交纳物业服务费用的视为违约，按欠费金额每天2‰计算和交纳违约金。2019年12月19日，昌达物业公司与朝阳·时代西锦小区所在的成都市温江区公平街办太极社区居民委员会签订《物业服务临时代管协议》，约定昌达物业公司为该小区提供物业服务，期限从2019年12月16日起至2020年12月15日止，住宅物业费按1.3元／月／平方米收取，物业服务费及代收代交水、电、垃圾处置等费用按月交纳，业主交纳时间为每月10日前，业主逾期一个月不交纳物业服务费用的视为违约，按每日以欠费金额的2‰支付违约金。 前述合同签订后，昌达物业公司按约提供了物业服务，张钊、魏红自2015年2月26日未交纳物业服务费等费用。后，昌达物业公司通过张贴缴费通知单、发送短信、邮寄挂号信的方式向张钊、魏红催交物业服务费等费用，张钊、魏红仍未予履行。 庭审中，昌达公司陈述，张钊、魏红开庭前向昌达物业公司交纳5000元，经抵扣，张钊、魏红尚欠付自2018年11月9日起的物业服务费。 以上事实，有双方当事人的身份信息及昌达物业公司的当庭陈述、《朝阳·花城一期前期物业管理服务合同》《朝阳·时代西锦一期物业服务补充合同》《物业服务合同》《物业服务临时代管协议》、商品房买卖合同摘要、缴费通知单、国内挂号信函收据、短信催收记录等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案涉房屋所在朝阳·时代西锦小区开发商成都森宇置业有限公司与昌达物业公司签订的《朝阳.花城一期前期物业管理服务合同》《朝阳·时代西锦一期物业服务补充合同》、朝阳·时代西锦小区业主大会及第一届业主委员会与昌达物业公司签订的《物业服务合同》，均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，不违悖公序良俗，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行义务。 虽然昌达物业公司与成都市温江区朝阳·时代西锦小区业主大会、第一届业主委员会签订的《物业服务合同》于2019年12月15日到期后，双方未续订合同，但昌达物业公司并未退出案涉小区，且结合案涉小区所在的成都市温江区公平街办太极社区居民委员会于2019年12月19日与昌达物业公司签订的《物业服务临时代管协议》也可以看出，昌达物业公司仍继续为案涉小区提供物业服务，案涉小区业主亦按原标准向昌达物业公司交纳物业服务费、生活垃圾处置费等费用，双方已形成事实上的物业服务关系。因此，昌达物业公司为张钊、魏红所在小区提供了物业服务，张钊、魏红作为小区业主，享受了昌达物业公司提供的服务，应当向昌达物业公司支付相应费用。而根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”的规定，因张钊、魏红未提交其已足额支付物业服务费的证据，故对于昌达物业公司主张张钊、魏红支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。经计算，张钊、魏红自2018年11月9日起至2020年6月30日应交纳的物业服务费为2217.57元（86.59平方米×1.3元/平方米/月×19.7个月）。 另，张钊、魏红未按时足额支付物业管理服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，由于双方按原约定已形成了事实上的物业服务关系，而昌达物业公司未提供证据证明其因张钊、魏红违约行为造成的实际损失，本院酌情将违约金调减为200元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下： 一、张钊、魏红于本判决生效之日起十日内向四川昌达物业管理有限责任公司支付物业服务费2217.57元及违约金200元； 二、驳回四川昌达物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取33元，由张钊、魏红负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  舒玲 二〇二一年三月十五日 书记员  李瑞