四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18240号 上诉人（原审被告）：陈超，男，1991年2月3日出生，汉族，住湖北省石首市。 被上诉人（原审原告）：潘斌斌，男，1994年4月10日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：李丹玮，北京康达（成都）律师事务所律师。 上诉人陈超因与被上诉人潘斌斌商品房预约合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初9101号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开审理。上诉人陈超，被上诉人潘斌斌的委托诉讼代理人李丹玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈超上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回潘斌斌一审全部诉讼请求，依法改判。2．本案诉讼费用由潘斌斌承担。事实及理由：1．一审判决基本事实不清，适用法律不当，违反法定程序，应当依法改判。一审法院没有充分尊重双方当事人的契约自由精神原则，权力滥用，打压诚实交易体系。陈超与潘斌斌对违约金的约定是完全符合法律规定的，属于自由处分权利，法院理当尊重在法律允许范围内双方真实的意思表示，一审判决明显为权力滥用，有违公平和同案裁判的权威。2．双方的房屋买卖合同纠纷不适用传统的合同纠纷，陈超与潘斌斌在2018年时签署了一份购房协议，且双方在本案诉讼前就前述协议已经进行过一次诉讼，系潘斌斌败诉，本案购房意向书系前案判决后的承办法官建议陈超与潘斌斌进行调解才签订的。购房意向书明确约定潘斌斌不能将本案房屋购买权转让第三人。潘斌斌在本案第二次协议期间内依旧无法购买案涉房屋，且又委托其朋友购买案涉房屋，根据购房意向书第6条系潘斌斌违约，故请求二审法院撤销一审判决，改判驳回潘斌斌一审全部诉求。 潘斌斌辩称，一审认定事实无误，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。针对购房意向书第6条不能转让的约定，根据购房意向书上下文理解，此处转让系指潘斌斌将案涉房屋的认购权转让给第三方，但事实上，潘斌斌虽有借名买房行为，但案涉房屋系潘斌斌实际购买。退一步讲，即使按照陈超说法，潘斌斌借名买房的行为涉及转让，但陈超也通过实际行为履行了购房意向书内容，可视为双方对购房意向书进行了变更约定。故潘斌斌不存在违约情形，陈超也不应当否认此前自己的言行，拒绝退还认筹金。 潘斌斌向一审法院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令陈超返还潘斌斌合同款70000元；2．请求人民法院判令陈超支付70000元合同款按照全国银行间同业拆借中心计算并公布的市场贷款利率计算的逾期付款利息，自2019年10月20日起至还清之日止（截至2020年5月11日，逾期利息为1619.52元）；3．请求人民法院判令陈超承担潘斌斌因实现债权产生的律师费6000元；4．所有诉讼费用由陈超承担。 一审法院认定事实：潘斌斌、陈超双方于2019年7月22日签订《购房意向书》，约定：1．陈超欲出售给潘斌斌的房屋位置为成都市高新区，面积206.03平方米。2．因潘斌斌尚未具备购房资质，但确定购买陈超上述房屋，为表购房意向，本确认书签订之日，潘斌斌向陈超支付认筹金100000（大写：壹拾万元），以示诚意。支付后，陈超向潘斌斌出具收条为凭证。3．潘斌斌承诺自本确认书签订之日起，三个月内（90个日历天）完成购房资质手续，与陈超正式签订《存量房屋买卖合同》。4．三个月内（90个日历天）届满，如潘斌斌仍未具备购房资质，且确定不能取得购房资质时，陈超无息退还潘斌斌70000元认筹金后可将房屋另行出售他人，即每满一个月潘斌斌同意向陈超支付10000元作为补偿费。如潘斌斌愿意继续购买陈超上述房屋，且陈超明确同意继续出售给潘斌斌，但潘斌斌准备资质仍需一定时间的，则双方重新约定购房意向时间，最长不得超过三个月内（90个日历天），补偿费用约定同上。5．本确认书签订后至三个月期限届满前，或重新续订购房意向后至期限届满前，如潘斌斌中途毁约，放弃购买陈超上述房屋意向，则每满一个月向陈超支付10000元作为赔偿。6．本确认书仅限于潘斌斌本人享受，不得转让，否则视为潘斌斌违约，陈超有权扣除潘斌斌全部认筹金。7．双方约定的期限内，如潘斌斌已具备购房资质，则重新签订《存量房屋买卖合同》，房屋总价为2800000元，已交付的认筹金抵作购房款。 2019年7月22日，潘斌斌向陈超支付了100000元认筹金。潘斌斌为本次诉讼支付律师费6000元。 因潘斌斌不具有案涉房屋所在地的购房资格，欲借名买房，并于2019年10月13日、14日将借名人赵洪涛的身份证、户口簿、银行流水通过微信发给陈超。2019年10月15日，潘斌斌向陈超发微信称：“算了，不搞了”“搞这个房子搞得人心力交瘁”“结束吧，这套房子不属于我”。2019年10月19日，潘斌斌再次向陈超发微信称：“我们多久约解除合同”。 陈超自述案涉商品房已于2020年1月8日出让给案外第三人并办理产权转移手续，出让价为4290000元。 一审另查明，一审法院曾于2019年1月10日受理潘斌斌、陈超双方因案涉产生的房屋买卖合同纠纷，并于2019年3月15日作出一审判决，认定潘斌斌不具有高新区购房资格，对潘斌斌要求陈超返还已支付的400000元定金及承担600000元违约金的诉讼请求，不予支持，并判决潘斌斌与陈超在2018年1月4日签订的《房屋买卖交易文件》及《补充协议》于2019年1月22日解除。 一审法院认为，潘斌斌、陈超双方签订的《购房意向书》系双方真实意思表示的体现，合法有效。潘斌斌未在约定的三个月内取得购房资格并与陈超签订《存量房屋买卖合同》，应当承担相应的违约责任。根据《购房意向书》的约定，潘斌斌应当承担的违约责任为30000元认筹金不予返还。对于潘斌斌已支付的剩余70000元认筹金，陈超应当无息返还给潘斌斌。关于潘斌斌要求陈超支付律师费的诉讼请求，没有合同依据，一审法院不予支持。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：陈超于判决生效之日起十日内返还潘斌斌已支付的70000元认筹金；驳回潘斌斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为870元，由潘斌斌负担70元，陈超负担800元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院二审依法对一审法院查明事实予以确认。 二审另查明：根据已经生效的于2019年3月15日作出的四川自由贸易试验区人民法院（2019）川0193民初237号民事判决载明：2018年1月4日，潘斌斌与陈超签订《房屋买卖交易文件》，四川成房联房地产经纪有限公司为中介方，合同约定潘斌斌购买陈超名下位于成都市高新区房屋。合同签订至今，潘斌斌没有在成都市高新区购买社保，也不是成都市高新区户口，根据成都市2017年的限购政策，潘斌斌不具有成都市高新区购房资格。 本院认为，潘斌斌与陈超一致认定解除双方于2019年7月22日签订的购房意向书，但对解除该购房意向书的后果发生争议。潘斌斌主张依据该购房意向书第4条内容，自签订购房协议书之日起三个月，如潘斌斌仍未具备购房资质，且确定不能取得购房资质时，陈超无息退还潘斌斌70000元的约定，向陈超发出解约通知并要求陈超退还70000元认筹金。陈超主张依据购房意向书第6条内容，认为潘斌斌将案涉房屋购买资格转让他人，并以此为由要求没收全部认筹金。本院认为，原《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定及《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”。首先，案涉购房意向书系在另案已经做出解除双方当事人就同一房屋订立的买卖合同且驳回了潘斌斌要求陈超返还已支付的400000元定金及承担600000元违约金的诉讼请求做出判决后签订。双方当事人均明知潘斌斌没有购房资格，对购房资格对合同履行造成阻碍的违约责任明确约定潘斌斌应当承担的违约责任为30000元认筹金不予返还，陈超无息退还潘斌斌70000元认筹金后可将房屋另行出售他人。其次，本案中，根据当事人一审中提交的微信聊天截图显示“潘斌斌：我亲戚都找好了上他的名字”、“陈超：这次我回成都是想把房子彻底卖了”、“怎么处理大家说好就行”，且2019年10月14日陈超微信告知潘斌斌将身份证和户口本照片发给陈超，并在当日回复“明天我们把合同签了”的内容，陈超对潘斌斌借案外人购房资格购买案涉房屋的情况知晓并认可，故潘斌斌前述行为并非向第三人转让案涉确认书确认的房屋购买权。故一审法院认定潘斌斌应当承担的违约责任为30000元认筹金不予返还，判决陈超退还潘斌斌70000元认筹金。并无不当，本院依法予以维持。 综上，陈超的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费1740元，由陈超负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 冯 璐 审判员 赵 锋 审判员 白福群 二〇二一年三月十日 书记员 何佳林