北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4161号上诉人（原审原告）：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄6号院3号室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，北京地杰物业管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）：王卓，男，1975年5月4日出生，汉族。上诉人北京地杰物业管理有限公司因与被上诉人王卓物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初6642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北京地杰物业管理有限公司（下称地杰物业公司）上诉请求：撤销一审判决，改判王卓向我公司交纳2018年8月1日至2019年3月30日期间物业相关费用1433元，并支付违约金9816元或发回重审，诉讼费用由王卓承担。事实与理由：1.生活垃圾清运费、公共照明费等不在《管理办法》规定不得收取的费用之列，且我公司与王卓签订的《静馨嘉苑小区房屋使用、管理、维修公约》及《“静馨嘉苑”物业管理费核算表》中王卓应给付的相关费用1038.29元亦不在管理办法规定不得收取的费用之中。2.2018年7月31日至2019年4月9日期间因业主委员会存在明显过错造成我公司无法及时撤离该项目，且给我公司造成重大损失，一审判决明显不公。我公司接到正式有效的具有法律效力的交接时间为法院立案通知的时间。3.王卓欠费时间自2014年9月15日起，截止2018年5月12日，并非判决认定的因业主委员会贴出通知导致有理由欠缴的时间段。王卓未提起上诉。地杰物业公司向一审法院起诉请求判令：1.王卓支付2014年9月15日至2019年3月30日的物业费9188元、照明费491元、垃圾费137元；2.王卓按照《静馨嘉苑房屋使用、管理、维修公约》第九章第二款约定按逾期应付款日3‰支付我公司违约金9816元；3.王卓承担本案诉讼费。一审法院认定事实：位于北京市丰台区成寿寺路31号静馨嘉苑1号楼1单元1202号房屋建筑面积89.2平方米，房屋产权人为王卓。2002年8月31日，地杰物业公司与北京地杰房地产开发有限责任公司签订《静馨嘉苑物业管理委托合同》，开始为王卓房屋所在小区提供物业服务。2016年10月起，由华苇景苑社区居委会牵头，王卓所在静馨嘉苑小区开始筹备成立业主委员会，静馨嘉苑小区于2017年3月召开第一次业主大会通过决议，解除前期物业服务合同。2017年4月12日，业委会在东铁匠营街道进行备案。2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，会议通过决议：1.解聘前期物业，并不再接受其任何形式的服务。2.业主大会授权业委会采用招投标方式选聘物业公司。3.根据竞标物业服务项目评标。4.物业服务价格与之前的保持一致。5.物业服务采用包干制。6.授权业委会与中标物业企业签订物业合同。2018年7月2日确定中标的新的物业公司为北京晟达隆物业管理有限公司。2018年7月13日，业委会与北京晟达隆物业管理有限公司签订物业服务合同。聘请北京晟达隆物业管理有限公司从2018年8月1日起作为物业服务的提供方。2018年7月16日，业委会在地杰物业公司办公室的门上及小区公告栏、小区单元门等处张贴《物业交接通知函》、《中标公告》等文件，通知地杰物业公司2018年7月31日上午9点签订交接协议，进行物业交接，并要求地杰物业公司和北京晟达隆物业管理有限公司做好三方物业交接工作。此后，业委会与地杰物业公司一直就交接事项未能达成一致意见，地杰物业公司亦未撤出小区，双方于2019年4月9日完成了物业交接手续，地杰物业公司撤离小区。本案诉讼过程中，王卓向法院提交照片若干张，拟证明地杰物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，并要求以此作为减免物业费的依据。一审法院前往北京市丰台区东铁匠营华苇景苑社区居委会就地杰物业公司提供物业服务的情况进行调查，该社区相关负责人表示，地杰物业公司在为小区提供物业服务期间的物业服务基本达标，安保、卫生、维护、绿化等方面基本符合标准，难免有小瑕疵，但整体上服务水平还是可以的，业主偶尔有投诉反映情况，但是不多，物业公司在得到居委会的反馈意见后都履行了相应的职责。后来因为物业交接的问题，地杰物业公司在被解聘后就走了，只留下一两个人留守，物业没有人管，因此居委会就组织业主集体打扫了卫生。庭审中，地杰物业公司称物业费每平米每月1.89元，按建筑面积收取，垃圾清运费每户每年30元，照明费每户每月9元，王卓未交纳2014年9月15日至2019年3月30日的物业费、公共照明费、垃圾清运费。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案王卓经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。北京市丰台区静馨嘉苑小区于2016年在居委会的牵头下筹备业委会，并于2017年3月召开业主大会，成立新的业委会，于2017年4月在街道办事处备案，该业委会成立合法有效，可以代表全体业主对小区的物业及管理作出决定，2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，决议不再接受地杰物业公司的服务，并选聘新的物业服务企业北京晟达隆物业管理有限公司，故地杰物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日上午9点进行物业交接，故法院认定地杰物业公司为静馨嘉苑小区提供物业服务的截止时间为2018年7月31日，此后虽然地杰物业公司并未撤出小区，但根据《北京市物业管理办法》的规定，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。故地杰物业公司无权要求王卓给付2018年7月31日之后的物业服务费用。地杰物业公司主张王卓给付2018年7月31日前的物业费、垃圾清运费、照明费，王卓答辩状中称地杰物业公司在提供物业服务期间存在各种问题，根据法院在诉讼期间前往小区居委会向相关负责人了解物业服务情况来看，地杰物业公司在向小区提供物业服务期间基本达标，虽然存在瑕疵，但整体物业服务水平尚可，据此法院认为地杰物业公司诉请在合理范围内应予以支持。关于地杰物业公司要求王卓给付违约金的诉讼请求，因业委会与地杰物业公司解聘，业委会贴出通知告知业主不再向地杰物业公司交纳物业费，故王卓并非无故拒交物业费，法院对地杰物业公司要求交纳违约金的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、王卓于判决生效之日起七日内给付北京地杰物业管理有限公司二〇一四年九月十五日至二〇一八年七月三十一日的物业费7848元、照明费419元、垃圾清运费116元；二、驳回北京地杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延期履行期间的债务利息。本院补充查明事实如下：地杰物业公司提供的《静馨嘉苑小区房屋使用、管理、维修公约》第八章载明的物业管理服务费用收费项目、标准中显示，管理费2.4元/㎡/年，生活垃圾清运费30元/户/年（代收）；地杰物业公司另提供的《入住通知书》中需交纳款项项下包含物业管理费1.89元/平方米/月，生活垃圾清运费30元/户/年，电费：电表安装前20元/户/月，安装后以实际电表发生数据为准。另查明，《静馨嘉苑物业管理委托合同》第三十五条约定：“本合同自双方签字盖章之日起生效，至业主大会成立之日终止。”此外，静馨嘉苑小区业委会作为甲方与乙方地杰物业公司签订的《北京静馨嘉苑小区物业交接协议书》中载明：“因甲乙双方在小区物业服务事宜上存在分歧，甲方已将乙方以排除妨害纠纷为由诉至丰台区人民法院，本案已经开庭审理，双方各执己见。”二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，对于一审法院认定的王卓给付地杰物业公司2014年9月15日至2018年7月31日的物业管理费7848元、照明费419元、垃圾清运费116元的内容，王卓未就此提出上诉，地杰物业公司亦不持异议，本院予以确认。地杰物业公司以业委会在2018年7月31日至2019年4月9日期间未及时履行交接、存在明显过错为由上诉主张要求王卓支付2018年8月1日至2019年3月30日期间的物业管理费，但根据双方签订的交接协议书中载明的内容，业委会与地杰物业公司存在诉讼争议而未及时交接，地杰物业公司亦未举证证明该争议系业委会过错导致，故本院对其该项上诉理由不予采纳。一审法院依据《北京市物业管理办法》有关“原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序并不得向业主收取物业服务费用”的相关规定，未予支持地杰物业公司的上述上诉主张，并无不当。关于地杰物业公司上诉主张王卓支付2018年8月1日至2019年3月30日期间垃圾清运费及公共照明费一节。据已查明的事实，按照《静馨嘉苑物业管理委托合同》的约定，北京市丰台区静馨嘉苑小区业主委员会成立之时，该合同自动终止。静馨嘉苑小区业委会于2016年筹备并于2017年4月12日在东铁匠营街道进行备案。而后，业委会与案外公司北京晟达隆物业管理有限公司于2018年7月13日签订了物业服务合同，并聘请该案外公司从2018年8月1日起作为物业服务的提供方。《静馨嘉苑物业管理委托合同》已于业委会成立之时终止，且2018年7月13日业委会已与案外公司签订物业服务合同。在此情况下，地杰物业公司仍持其公司与北京地杰房地产开发有限责任公司基于《静馨嘉苑物业管理委托合同》的相关约定，上诉主张王卓支付2018年8月1日至2019年3月30日公共照明费及生活垃圾清运费，显然缺乏合同依据，本院不予支持。有关地杰物业公司上诉主张王卓给付违约金一节。综合王卓所在小区筹备成立业委会的时间节点、小区业主与地杰物业公司之间的矛盾、王卓在一审答辩时就物业服务瑕疵的举证以及王卓在2014年9月15日之前均依约交纳物业费等事实因素，可以推定王卓在业委会成立之前的期间内并非无故拒交物业费，地杰物业公司据此上诉主张王卓支付违约金，不能成立。综上所述，地杰物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费291元，由北京地杰物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年三月二十五日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪