江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0402民初2226号原告：侯丽迷，女，1978年6月22日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：陈敏丰，江苏常辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：余慧，江苏常辉律师事务所律师。被告：常州新城紫东房地产发展有限公司，住所地常州市天宁区青洋北路143号创业服务中心，统一社会信用代码91320400MA1T7L2U9T。法定代表人：唐云龙。委托诉讼代理人：孙英明，该公司员工。原告侯丽迷与被告常州新城紫东房地产发展有限公司（以下简称新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯丽迷的委托诉讼代理人陈敏丰到庭参加诉讼，被告新城公司的委托诉讼代理人孙英明到庭参加诉讼，在审理过程中被告新城公司提出了反诉申请，后又撤回反诉，本院予以准许。本案现已审理终结。原告侯丽迷诉称，2018年8月22日，原告和被告签订了三份商品房买卖合同，即被告开发的常州市天宁吾悦广场S2-1048号、3017号、3018号三套商铺。其中1048号合同约定层高5.7米，套内面积47.46平方米，同时销售时承诺该铺可以做两层，原告基于此购买。交付时原告发现1048号铺内有大梁，既达不到5.7米层高，也不能做两层，套内面积43.6平方米，梁下净高4.498米。另外3017号、3018号商铺也存在面积、层高缩小的问题，侵害了原告的合法权益，双方协商未果，故诉至法院，要求赔偿。被告新城公司辩称，被告所交付的房屋均符合设计规范，并通过竣工验收，合同约定的层高为5.7米，减去12厘米的楼板厚度净高为5.58米，再减去房顶批顶的厚度，与原告提供的南京泰达房屋质量检测技术服务有限公司房屋检测质量问题通知单中载明“实际净高到板底5.577米”相符。由此也可以证明，被告提供的房屋符合合同约定。同时，在房屋买卖合同附图和补充协议以及《商业街产品特别提示声明函》中都明确“本项目商铺因结构差异部分商铺存在结构梁，具体以交付实际为准。”房屋套内因结构设计需要，如框架柱、梁等可能对套内空间尺寸产生不利影响，均有告知，原告也签字确认知悉声明内容。被告虽然以格式条款的形式告知，并没有加重原告的任何责任，排除原告的主要权利，免除己方责任，其内容应当有效。另外，涉诉的1048号商铺原告已出租，说明不存在损失，综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告方提供如下证据：1、被告公司登记信息。2、商品房买卖合同包括补充协议、附图。3、商品房结算清单（其中1048号商铺合同施工编号S-2幢1048，公安编号9幢一层48号，实际总价1779360元）。以此证明原告和被告签订了三套商品房买卖合同。4、南京泰达房屋质量检测技术服务有限公司房屋检测质量问题通知单，其中1048号实际净高到底板5.577米、梁底4.498米，以此证明，层高达不到5.7米构成侵权。5、关于房屋未达交付条件并拒收的通知确认函，以证明原告在2019年12月22日收到被告收楼通知函后，于2020年1月13日向被告发函明确告知因1048号商铺层高不达标不符合合同约定，拒绝收房，要求被告承担违约责任和赔偿。6、照片打印件4张，以证明1048号商铺顶板中间有二根大梁，而邻家商铺没有梁的可以利用高度隔成上下二层空间，以示对比。被告对上述原告提供的证据真实性、关联性、合法性不持异议，但认为在双方的商品房买卖合同中没有展示关于二层的概念。被告方在多处文件中向原告作出说明，原告也签字，所以被告已尽到合理提示义务，不同意原告的诉请。被告提交以下证据：1、三份交付通知书（落款时间2019年12月，交付房屋为9幢一层1048号、9幢三层3017号、9幢三层3018号），以证明要求原告于2019年12月31日办理入住手续，但原告直到2020年5月22日才接收。2、商业街产品特别提示声明函，以证明2018年8月12日，被告对店铺销售时所作出提示声明，其中证明：S2#楼店铺一层层高5.7米，二、三层高5.1米；本项目商铺因结构差异，部分商铺内存在结构梁，具体以交付实际为准，原告在该函上签了名字，以证明被告尽了告知义务。3、平面图2张，以展示1048号商铺的结构和梁的位置、尺寸，以说明1048号房屋内部梁的承重，承受上部楼层二、三楼荷载，同时承受二楼室外悬挑段处走廊及室外扶梯（注：电梯）的荷载。原告方对上述证据真实性、关联性、合法性不持异议，但认为梁在原告购买的商铺中央，对比邻家商铺，对使用、生活造成了较大的不便，商铺的使用价值也严重贬损，被告作为开发商，理应尽到更明确更合理的提醒义务和对结构梁的披露义务，被告故意隐瞒了相应的结构梁的事实，构成侵权。对当事人提交的证据无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，本院在2020年12月19日上午组织双方对涉诉商铺进行现场勘察、测量。经测量9幢一层1048号商铺的顶板至地面5.54米，梁下至地面4.58米。对9幢三层3017号、9幢三层3018号商铺也作出测量。2021年3月3日上午，本院再次到现场勘察，原告涉诉的1048号商铺，现公安编号为9幢一层48号。该店铺所在9幢一排为75间店铺（铺间宽4.2米），从东边至西边共有5台人行电梯并连着过街走廊，其中9幢一层48号门前为第4台电梯。根据被告的工作人员介绍，由于承重和结构的需要，有电梯的位置必须另外有承重梁，而这种梁就在商铺里面，9幢一层48号商铺顶板中间的二根大梁就属于此。同时，从现场来看有17家商铺做了隔层（二层）使用（有部分商铺未装修或关门）。另查，起诉时原告曾将另外二间商铺（9-3017号、9-3018号）作为诉争商铺，经测量后，原告对9-3017号、9-3018号商铺的层高，套内面积（包括9幢一层48号）不持异议，撤回对9-3017号、9-3018号商铺的起诉。对9幢一层48号商铺因被告侵权，要求被告赔偿该商铺房价的三分之一计53万元。再查，审理中被告提出原告没有按照合同约定，怠于收房和办理产权过户，构成违约，要求原告承担违约责任，并提出反诉。后于2021年3月5日撤回反诉，本院予以准许。本院认定，原、被告对双方之间的商品房买卖合同关系无异议，但原告认为被告在履行合同过程中侵犯了自身权益，发生上述争议，诉至本院。通过庭审，本案争议焦点归纳如下：一、被告是否承诺所销售的商铺可以隔成二层，以及层高是否符合合同约定？二、被告是否尽到告知义务？本院认为，一、在双方的商品房买卖合同中没有约定该商铺可以改（隔）成二层使用，同时在审理中原告也没有提供证据证明被告有类似的说明和允诺。关于层高，根据原告提供的测量报告（净高5.577米，梁底高4.498米）和现场勘察（净高5.54米，梁底高4.58米）结合被告的层高说明，所交付商铺的层高符合合同约定的5.7米。因此原告以此要求被告承担违约责任，无事实和理由，本院不予支持。二、关于告知问题，虽然被告称交付商铺符合设计规范也在多份文件中称部分商铺存在结构梁，具体以交付为准，原告也签了字，但从现场勘察来看，9幢一层48号商铺内中间存在二根大梁（根据测算和被告提供的设计平面图中标注的尺寸该梁0.96*1.3米，该商铺套内长11.3米、宽4.2米，计47.46平方米）而且该类似的梁只存在铺前有电梯连廊的少部分商铺内，此类商铺相比其他商铺有特别性，根据双方的商品房买卖合同中约定该预售商品房工程形象进度已达主体结顶（2.2.3条），由此可以说明被告销售时已应当知悉该大梁的位置和尺寸以及产生的不利影响。交付商铺不但要符合设计规范，也更应该将涉案房屋的特殊状况等已知信息包括不利影响如实、明确、充分告知购房者，以尽到充分、合理的提示和披露义务。而本案中被告只进行格式化、概括性描述，没有充分说明原告商铺内存在的特殊性，使原告的知情权受到妨碍。因此，原告认为被告没有尽到更充分、更明确、更合理的提醒义务的观点和理由，本院予以采纳。结合现场部分商铺隔成二层的客观事实和9幢一层48号商铺的大梁存在的现状以及可能对房屋价值和实际使用价值的影响，本院酌定按照合同实际结算价1779360元的8%计算损失由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条之规定，判决如下：一、被告常州新城紫东房地产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告侯丽迷赔付142348.8元。二、驳回原告侯丽迷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元，由原告侯丽迷负担6661.89元，被告常州新城紫东房地产发展有限公司负担2438.11元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 长  商建波人民陪审员  李驰白人民陪审员  周 鹏二〇二一年三月五日法官 助理  张为可书 记 员  金奕慈