湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初3519号原告：湖南嘉联物业有限公司，住所地长沙市雨花区韶山南路73号商住楼101房。法定代表人：何卫东，总经理。委托诉讼代理人：杜格，湖南森力律师事务所律师。被告：廖望远，男，汉族，1971年8月29日出生，住长沙市岳麓区。原告湖南嘉联物业有限公司（以下简称“嘉联物业公司”）诉被告廖望远物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南嘉联物业有限公司委托的诉讼代理人杜格到庭参加诉讼，被告廖望远经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告湖南嘉联物业有限公司向本院提出以下诉讼请求：l、判决被告向原告交纳欠交的物业费2642.5元；2、判决被告向原告支付违约金792元；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月23日，长沙市岳麓区麓山恋迪亚溪谷小区业主委员会（甲方）与原告湖南嘉联物业有限公司（乙方）签订《迪亚溪谷物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对迪亚溪谷小区提供物业管理服务事宜，住宅物业费为1.8元／平方米/月，物业服务费用及其他费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度的10日前履行本季缴纳义务。若业主或物业使用人超过一个月宽限期而未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应交物业费每日3‰的标准向乙方支付违约金。本合同期限2017年3月23日至2020年3月22日。该物业服务合同到期后，双方又于2020年4月3日重新签订《迪亚溪谷物业服务合同》，续期到2023年4月2日，其他条款未变。物业服务合同签订后，原告已按照合同约定提供了整个的物业管理服务，被告作为迪亚溪谷小区506-101号房屋的业主，应当按时向原告交纳物业管理费。被告自2017年5月1日至今一直未交纳物业管理费，损害了原告的合法权益，原告已进行多次催收无果，因而酿成纠纷，现诉至贵院。被告廖望远辩称：原告起诉被告拖欠物业管理费2642.5元及滞纳金792元，没有事实和法律依据。根据相关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被告在2017年10月23日即将迪亚溪别墅小区谷506栋101号房产出售给新业主瞿思阳（其父亲瞿钢冰为实际购买人，手机号码为139××××4458），被告认为本案原告诉请依据已超过诉讼时效，依法应当予以驳回。1、被告近4年来从未收到过原告所说催费单及电话或者律师函，被告所谓寄的ＥＭＳ快递催收函，催收函联系电话写的是新业主瞿思阳电话（其父亲瞿钢冰为实际购买人），被告从未收到原告的任何通知。2、原告在合同期间，未按合同约定对小区进行管理履约，导致小区管理混乱，消防设施损坏严重，安保人员严重不足，小区外来人员可以随意出入无人问津，甚至有外来人员在被告房产私家花园里种菜，给小区及被告的生活造成极大不便及安全隐患。公用共用部位及共用设施进行日常检修、维护保养，被告所持物业共用外墙漏水严重，造成小区大量的公共景观、亭阁、道路、路灯、供水及排污管道、等失修、损坏，小区污水横流，公共绿化及卫生极差，区内杂草丛生、垃圾清理也不及时，脏乱差的现状严重影响被告的生活及小区形象，且小区内任意违章搭建，违法占用公共花园、楼道、走道、马路等，严重影响到小区的环境及安全，导致该小区的房价也一直在该片区处于最低水平。由于此案已经过了4近年多，被告对当初保留的大部分证据，包括照片、录像、缴费单据也都已经删除、消灭，请贵院理解。经审理查明：2017年3月23日，长沙市岳麓区麓山恋迪亚溪谷小区业主委员会（甲方）与原告嘉联物业公司（乙方）签订《迪亚溪谷物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对迪亚溪谷提供物业管理服务。该合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为：住宅物业为1.8元/平方米·月、会所物业为2元/平方米·月、商业物业为3元/平方米·月。第七条约定，1、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；2、业务服务费用及其他按费用按季缴纳，业主或物业使用人应在每季度的10日前履行本季缴纳义务，亦可按照《湖南省物业服务收费管理办法》预交十二个月的物业服务费。第十二条约定，物业或者业主使用人违反本合同第七条、第八条、第九条的约定，超过一个月宽限期而未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应交物业费每日3‰的标准向乙方支付违约金，乙方多次催收不缴纳的，乙方可采用诉讼、限制服务等措施催缴。第十五条约定该合同期限为2017年3月23日至2020年3月22日。该合同还就双方权利、义务等进行约定。合同到期后，双方由于2020年4月3日续签合同，合同期限为2020年4月3日至2023年4月2日，该合同与前述合同的条款一致。廖望远自2017年5月1日开始未缴纳物业服务费用。2020年9月4日，原告嘉联物业公司向被告廖望远邮寄催收函（邮寄单号：1059769635534），因无法联系收件人于2020年9月13日退回。涉案房屋为506栋101号，房屋面积为293.6平方米。廖望远于2017年10月23日将案涉房屋出售给瞿思阳。经查，原告公司于2020年9月向本院申请诉前调解。以上事实，有原告的当庭陈述及当事人提交并经庭审质证的《迪亚溪谷物业服务合同》两份、律师函、邮寄单及查询信息、房屋产权证、短信截图等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，《迪亚溪谷物业服务合同》系双方当事人真实意思表示,且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力,因此,嘉联物业与廖望远之间成立物业服务合同关系,双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。根据合同的约定,业主负有按时缴纳物业服务费的义务。被告举示的用以证明原告公司提供的物业服务存在瑕疵的证据,仅能证明原告公司在提供的物业服务过程中存在不足之处,但不能证明物业服务瑕疵的量积累到少交或者拒交物业服务费的程度,故被告不能以此拒绝缴纳物业服务费。关于诉讼时效的问题。被告辩称该案已过诉讼时效，且原告并未向其催缴过物业费。虽然合同约定物业管理费分季度履行，但在物业管理委托合同持续履行情况下，各期物业管理费的诉讼时效可一并计算，其诉讼时效的起算时间与最后一期物业管理费的诉讼时效起算时间一致。原告于2020年9月向本院申请诉前调解，向被告主张权利并不超过诉讼时效，故被告需向原告公司支付2017年5月至9月物业管理服务费2642.4元（293.6平方米*1.8元/月·平方米*5个月）。关于违约金的问题。原告公司作为物业服务企业本案中并未举证证明已尽到了全部合同义务,且双方长达数年的费用纠纷中存在一定的工作疏漏和日常管理方面的瑕疵,关于对原告公司有关违约金的请求,本院不予支持。据此,根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:一、被告廖望远于本判决生效之日起十日内支付原告湖南嘉联物业有限公司2017年5月至9月物业管理服务费2642.4元；二、驳回原告湖南嘉联物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告湖南嘉联物业有限公司负担6元，由被告廖望远负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  杨正权二〇二一年三月三十日法官助理刘晓倩书记员王金璐附相关法律条文：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决