浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4823号 上诉人（原审原告、反诉被告）：绍兴芯谷科技有限公司，住所地绍兴市天光桥2号，统一社会信用代码91330602747037565Y。 法定代表人：张晓新，董事长。 委托诉讼代理人：余长林，绍兴市柯桥区越州法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：茹王富，男，1954年3月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：茹立峰，浙江大公律师事务所律师。 上诉人绍兴芯谷科技有限公司因与被上诉人茹王富房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初7054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 绍兴芯谷科技有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求，改判无需支付被上诉人搬家费、一次性租房补贴、按期腾空搬迁奖。本案二审期间，上诉人表示同意按一审判决确定金额支付被上诉人搬家费、附属物补偿。事实和理由：一、被上诉人接通知后在7月21日交还房屋钥匙，双方租赁合同视为到期终止，被上诉人理应把余下租金及水电费结清，但被上诉人一直拖欠拒付，根据租赁合同约定，租金应在租期结束后按实结算，在被上诉人交还出租房钥匙时租期实际已经结束，被上诉人理应支付余下租金及水电费却拒不支付，显已构成违约，应承担违约责任，支付相应违约金。二、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第22条规定，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费。本案房屋被拆迁人系上诉人，同时也是全部补偿的受益人，虽然案涉房屋系被上诉人实际租用并负责腾空，但那是基于双方合同的约定，被上诉人配合腾退承租房是双方事先约定，系其应当履行的合同义务。上诉人在征收部门搬迁公告后，提前一个月书面通知被上诉人搬迁，履行了合同通知义务。一审以征收部门与上诉人签订的《房屋征收补偿协议》及附件为依据不妥，应依房屋租赁合同来解决争议，被上诉人主张搬家费缺乏合理费用支出的事实证据，也无合同依据。三、一审判决上诉人向被上诉人支付一次性租房补贴9000元、按期腾空搬迁奖15252元错误。租赁合同明确约定租赁期间，如遇租赁房屋征用或拆迁等情况，乙方（被上诉人）应配合腾退房屋，租赁合同终止。所以被上诉人搬迁腾退房屋系履约行为。如被上诉人在征收公告规定的期限内不搬或者拒绝搬出承租房，造成上诉人不能获得奖励等损失的，那么上诉人就要依约追究被上诉人违约责任直至赔偿损失。综上，一审判决在本案中适用公平原则不当，应予纠正。关于腾退问题，上诉人提前通知被上诉人，给其留有一定的搬家期间，履行了通知义务，被上诉人不存在任何实际损失。至于一次性租房补贴，被上诉人在搬迁前已有实际居所，而且被上诉人在2020年7月21日交还租房钥匙时临近合同到期，因此不该享有租房补贴。综上所述，请求二审法院支持上诉请求。 茹王富辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审驳回上诉。一审认定被上诉人未违约正确。合同对拆迁补偿分配未约定，一审根据公平原则确定正确。 绍兴芯谷科技有限公司向一审法院起诉请求：一、被告支付房屋租金6000元，支付违约金2000元；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：水电费146.88元由被告承担。 茹王富向一审法院反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付因房屋征收可获得的搬家费2325元、一次性租房补贴18000元、房屋调查评估奖10000元、按期腾空搬迁奖30504元、网格奖24000元、装修补偿20480元，合计105309元；二、本案诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告变更第一项反诉请求为：判令反诉被告向反诉原告支付因房屋可获得的搬家费2325元、一次性租房补贴18000元、按期腾空搬迁奖15252元、装修及附属物补偿1278元，合计36855元。 一审法院认定事实：2019年10月11日，原告（反诉被告）芯谷公司（甲方）与被告（反诉原告）茹王富（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴市××号××幢××室××室的房屋出租给乙方。租期为一年，自2019年10月9日至2020年10月8日止。租金为2000元／月，在本合同签订之日，首付半年租金计12000元，租期结束后按实结算。同时约定，乙方在租赁期间，所用的水、电、网络有线电视等费用由乙方接单支付。租赁期间任何一方不得擅自解除合同，但经双方协商同意可以提前解除本合同。租赁期限届满，乙方必须无条件按时退房给甲方，如逾期不退乙方应承担违约责任，支付违约金2000元。并且乙方仍须履行退房义务。租赁期间，如遇租赁房屋征用或拆迁等情况，乙方应配合腾退房屋，租赁合同终止。上述合同签订后，芯谷公司向茹王富交付案涉房屋，茹王富向芯谷公司支付房屋租金12000元。2020年6月，绍兴市越城区人民政府发布房屋征收决定公告，决定对案涉房屋进行征收，芯谷公司遂于2020年7月1日向茹王富发出搬迁通知1份，要求茹王富在2020年7月31日前搬迁，并结算余下3个月房租计6000元。同时结清水电费，交还钥匙。茹王富于2020年7月21日将案涉房屋钥匙交还芯谷公司。另查明，2020年7月13日，绍兴市越城区建设和交通运输局、芯谷公司、绍兴市越城区北海街道办事处签订《越城区国有土地上住宅房屋征收货币补偿协议》2份，对天光桥5号14幢101室、104室房屋征收补偿达成如下协议：101室被征收房屋装修补偿12094元、附属物补偿1588元，搬家费1175元，一次性租房补贴9000元，按期腾空搬迁奖15500元；104室被征收房屋装修补偿8386元，附属物补偿1000元，搬家费1150.2元，一次性租房补贴9000元，按期腾空搬迁奖15004元。 一审法院认为，本诉部分，原告芯谷公司与被告茹王富之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，根据合同约定，如遇租赁房屋征用或拆迁等情况，被告应配合腾退房屋，租赁合同终止。绍兴市人民政府于2020年6月底发出房屋征收决定公告，案涉房屋属于被征收范围，此后原告向被告发出搬迁通知，被告于2020年7月21日向原告交还房屋钥匙，故该院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2020年7月21日解除。被告向原告支付半年的房屋租金至2020年4月8日，现原告要求被告支付2020年4月9日至7月8日的房屋租金6000元，符合法律规定，该院予以支持。关于原告主张的违约金，被告已按原告通知，在合理期限内腾退房屋并交还钥匙，并不存在违约情形，故对原告该项诉讼请求该院不予支持。关于原告主张的水电费，根据庭审查明，被告在搬离房屋时尚欠146.88元水电费未交清，原告代为缴纳，根据合同约定，该水电费应由被告负担，故对原告该项诉讼请求，该院予以支持。被告关于前任承租人未结清水电费的抗辩，缺乏相应的依据，该院不予采纳。反诉部分，该院认为，租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其补偿对象是房屋所有权人，并非是承租人，房屋产权人取得的相应奖励、补助等费用并不能等同于承租人的损失金额。承租人的各项损失，应依照合同约定，基于公平原则确定。关于反诉原告主张的因房屋征收可获得的各项费用：搬家费，案涉房屋系反诉原告实际使用并负责腾空，反诉原告由此支出的合理费用应当获得补偿，故反诉原告主张合理的该项费用，该院予以支持；一次性租房补贴，根据征收补偿方案可知，被征收人在规定期限内签约腾空的，给予一次性租房补贴，反诉被告获得该奖励有赖于反诉原告积极履行搬迁义务和双方有效配合，该院酌情确定反诉被告支付给反诉原告该款项的50%计9000元，反诉原告主张合理部分，该院予以支持；按期腾空搬迁奖，鉴于反诉被告获得该奖励费有赖于反诉原告积极履行搬迁义务和双方的有效配合，反诉原告主张按期腾空搬迁奖金额的50%计15252元，应属合理，该院予以支持；关于装修及附属物补偿，根据庭审查明，附属物补偿中空调、有线电视、热水器、宽带，均属于反诉原告租用房屋时添加的附属物，故上述附属物补偿合计1188元，应归反诉原告所有，该院予以支持。固定装修中的木柜，因反诉原告未提供证据证明系其装修，故该院不予支持。综上，该院确认反诉被告应支付反诉原告共计27765元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告茹王富应于判决生效之日起十日内向原告绍兴芯谷科技有限公司支付房屋租金6000元、水电费146.88元，合计6146.88元；二、反诉被告绍兴芯谷科技有限公司应于判决生效之日起十日内向反诉原告茹王富支付各项征收补偿合计27765元；上述第一、二项款项相互折抵后，反诉被告绍兴芯谷科技有限公司应于判决生效之日起十日内向反诉原告茹王富支付21618.12元；三、驳回原告绍兴芯谷科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告茹王富的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取25元，由被告茹王富负担。反诉受理费减半收取361元，由反诉原告茹王富负担89元，由反诉被告绍兴芯谷科技有限公司负担272元。上述款项于判决生效之日起七日内向该院履行。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人主张被上诉人在租期结束时未结清租金及水电费存在违约应支付违约金2000元，但从双方签订的房屋租赁合同来看，仅约定了“租赁期限届满，乙方必须无条件按时退房给甲方，如逾期不退乙方应承担违约责任，支付违约金2000元”，且被上诉人已按上诉人通知在合理期限内腾退房屋并交还钥匙，并未违约，同时合同未约定上诉人主张的前述情形应支付违约金，故上诉人的该项主张缺乏合同依据，本院不予支持。 关于被上诉人诉请上诉人支付其一次性租房补贴、按期腾空搬迁奖是否应予支持的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平补偿。本案中，双方房屋租赁合同并未约定案涉房屋在征收拆迁过程中相应款项的归属，且具体的征收拆迁补偿协议已明确补偿对象为被征收人即上诉人，故被上诉人诉请上诉人支付其一次性租房补贴、按期腾空搬迁奖缺乏依据，应予驳回。一审对该问题认定不妥，本院对此予以纠正。至于被上诉人因房屋租赁合同提前终止造成的相应损失，因被上诉人未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。但鉴于上诉人同意按一审确定的金额支付被上诉人搬家费、附属物补偿款作为被上诉人损失的补偿，系上诉人对自身权利的处分，于法不悖，本院对该两笔款项予以确认。 综上所述，上诉人绍兴芯谷科技有限公司的上诉请求部分成立，本院对合理部分予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初7054号民事判决第一、三项； 二、撤销绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初7054号民事判决第二、四项； 三、绍兴芯谷科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向茹王富支付搬家费、附属物补偿款合计3513元； 四、驳回茹王富的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费减半收取25元，由茹王富负担19元，绍兴芯谷科技有限公司负担6元；反诉案件受理费减半收取361元，由茹王富负担327元，绍兴芯谷科技有限公司负担34元。二审案件受理费456元，由绍兴芯谷科技有限公司负担35元，茹王富负担421元。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 瑶 审 判 员  梅 云 审 判 员  茹赵鑫 二〇二一年三月十八日 法官助理  王宇宁 书 记 员  孙心怡