吉林省松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0702民初1825号 原告：邱实，男，1986年4月21日生，汉族，现住吉林省松原市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：杨超，吉林良佐律师事务所律师。 被告：松原市某房地产开发有限公司，住所地松原市经济技术开发区。 法定代表人：郭云川。 委托诉讼代理人：赵成，吉林新锐律师事务所律师。 原告邱实与被告松原市某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱实的委托诉讼代理人杨超、被告某房地产公司的委托诉讼代理人赵成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱实诉称：邱实于2015年12月30日在某房地产公司处以1180000元的价格，购买了位于松原市经济技术开发区大禹塞维利亚第15幢104号房屋一处，并缴付全部购房款1180000元。2016年1月7日，邱实接收该房屋并实际使用至今。经多次协商，某房地产公司至今未能为邱实办理房屋的产权登记。邱实认为在某房地产公司处购买房屋且已经缴付全部房款，某房地产公司至今未能配合办理房屋的产权登记违反合同约定和法律规定，为维护邱实合法权益，故诉至法院，请求人民法院依法判决某房地产公司支付以购房款1180000元为基数自2017年6月27日起至办理不动产权属登记之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率支付违约金；判决生效后，邱实预交但不应负担的诉讼费用，人民法院应当退还，由某房地产公司向人民法院交纳。 某房地产公司辩称：一、1.某房地产公司已按合同约定将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，某房地产公司无过错，不应承担违约责任。2.某房地产公司按照备案流程办理权属登记备案手续，逾期报送材料并非某公司的过错导致。3.2017年7月13日之后逾期办证是因为部分业主违建造成的，某房地产公司自身没有过错，该责任不应由某房地产公司承担。4.补缴土地出让金是政策导致而非某房地产公司未缴足原出让金。二、松原市人民政府已经认可逾期备案并非某房地产公司所致。三、即使支付违约金，邱实应举证证明其受有损失，违约金截止日也应为某房地产公司按照合同约定提供的资料报产权登记机关备案之日。四、邱实存在违建行为，其在案涉房屋处违规建设加盖阳光房，故因违建无法办理产权的责任应当由邱实自行承担，与某房地产公司无关。五、邱实的诉讼请求已超过诉讼时效。 经审理查明：邱实与某房地产公司于2015年12月30日签订商品房买卖合同、补充协议，某房地产公司将其开发建设的大禹塞维利亚第15幢104号建筑面积为237.66平方米的成套住宅一处以1180000元的价格出售给邱实。该商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人的损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的X%向买受人支付违约金。3、协商解决。”合同签订后，某房地产公司于2016年1月7日将涉案房屋交付给邱实使用。 另查明：2008年6月29日某房地产公司取得建设用地规划许可证。2008年11月18日某房地产公司取得建设工程规划许可证。2010年7月22日某房地产公司取得涉案小区部分建筑物的建筑工程施工许可证。2011年某房地产公司取得涉案小区土地使用证。2011年9月1日某房地产公司取得涉案房屋的商品房预售许可证。2017年7月13日涉案小区部分建筑物取得建筑工程竣工工程备案证，该备案证记载涉案小区部分建筑物竣工时间为2011年11月15日。2019年4月某房地产公司建设用地进行联合验收，松原市自然资源局国有建设用地验收审批会审表中载明“小区内，别墅区存在较多私搭乱建违章建筑。……从保护多数守法业主合法权益的角度出发，建议对小区整体土地使用权验收，出具整体验收手续”“同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”。庭审中，某房地产公司提供照片证明邱实的房屋私自加盖了阳光房，邱实亦承认加盖阳光房的事实。2019年5月20日松原经济技术开发区建设局出具关于松原大禹赛维利亚小区办理竣工验收备案证问题的情况说明。 认定上述事实的证据有：原、被告的当庭陈述、商品房买卖合同、购房发票、物业费收据、水电费收据、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用证、预售许可证、备案证、情况说明、验收单、松原市不动产登记回执等证据。 本院认为：邱实与某房地产公司于2015年12月30日签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效应受法律保护。某房地产公司作为商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应协助移转标的物房屋的所有权于买受人邱实，协助买受人邱实办理房屋所有权证书的义务，这不仅为出卖人的合同义务，也是法定义务。双方当事人签订的商品房买卖合同第十五条约定“某房地产公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”双方签订商品房买卖合同的时间为2015年12月30日，房屋交付时间为2016年1月7日，则办理产权证期限应为2017年6月26日。因某房地产公司未在商品房买卖合同约定的时间内办理，属于逾期办证，应当承担相应的违约责任。某房地产公司提出诉讼时效抗辩，结合2016年第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）第十八条第一款，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体到本案，某房地产公司未在商品房买卖合同约定的期限内为邱实办理房屋所有权转移登记手续，客观上已经侵害了邱实的合法权益，邱实主张逾期办证违约金的请求权应适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。邱实应自2017年6月26日起知道自己权利被侵害，邱实于2020年12月7日向法院提起诉讼，2017年6月26日至2017年12月7日期间超过法律规定的诉讼时效期间，对某房地产公司辩解已超过诉讼时效的意见予以支持。自2017年12月8日起未超过法律规定的诉讼时效期间，应从此时间起点予以支持。关于如何承担违约责任，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。”本案中双方当事人签订的合同中约定逾期办证处理方式为“协商解决”，但经双方当事人多次协商没有达成一致意见，买受人不能因此丧失了法定固有的权利，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。庭审中，某房地产公司提交照片证明邱实在房屋上私盖阳光房，松原市自然资源局国有建设用地验收审批会审表中载明的“同时明确存在违章建筑房屋不予办理登记手续”（2019年4月2日），故本院认定自2019年4月2日起不能办理涉案房屋的所有权登记手续不能全部归责于某房地产公司。某房地产公司辩解即使计算违约金，也应计算至案涉小区整体项目办理权属登记资料的时间即2019年5月14日，本院对此意见予以采纳。因此，某房地产公司应按照合同约定自2017年12月8日起至2019年5月14日止以购房款1180000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给付邱实逾期办证违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百三十五条，《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第四百九十八条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告松原市某房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付原告邱实以购房款1180000元为基数，自2017年12月8日起至2019年5月14日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期办证违约金。 二、驳回原告邱实在本案中的其他诉讼请求。 如果松原市某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1025元，由被告松原市某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  罗洪山 二〇二一年三月三十一日 书记员  红格尔