广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初1283号原告（反诉被告）：广州市道瑞物业管理有限公司，住所地广州市天河区珠江西路8号1901房之自编1923房。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：胡新范、王永强，广东佰卓律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市淼胜贸易有限公司，住所地广州市越秀区环市东路362-366号好世界广场2307B房。法定代表人：孙月。委托诉讼代理人：温伟杰，广东纬韬律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市道瑞物业管理有限公司（以下简称为道瑞公司）诉被告（反诉原告）广州市淼胜贸易有限公司（以下简称为淼胜公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。广州市道瑞物业管理有限公司的委托诉讼代理人王永强、广州市淼胜贸易有限公司的委托诉讼代理人温伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。道瑞公司向本院提出诉讼请求：1.淼胜公司向道瑞公司支付自2020年2月1日至2020年5月31日的物业管理费35953.16元及迟延缴纳物业管理费的违约金2516元（以当月欠缴管理费8988.29元为本金，分别自欠费当月6日起算，按照年利率24%的标准，计算至实际付清之日止；违约金以本金为限）；2.淼胜公司支付道瑞公司2020年2月至2020年6月电费6929.41元；3.淼胜公司支付道瑞公司2020年2月至2020年6月水费184.68元；4.淼胜公司支付道瑞公司为实现债权所支付的律师费3000元；5.诉讼费用由淼胜公司承担。事实和理由：2018年9月1日，双方签订《物业管理服务合同》，约定道瑞公司为淼胜公司承租的广州市天河区花城大道*号**房复式首层自编***、复式二层自编***A铺位（以下统称涉案商铺）提供物业管理费服务。但淼胜公司自2020年2月开始拒交物业管理费及水电费等，故提起本案诉讼。淼胜公司答辩称：道瑞公司的代表曾在调解会上同意案涉物业商场的商家可以缓交物业费与租金，淼胜公司在终止合同时提出其之前所缴纳的物业管理保证金、水电费保证金、更名服务费、装修押金可以用于抵扣物业费，故淼胜公司没有拖欠物业费、水电费的事实，不构成违约，希望法院驳回道瑞公司的诉讼请求。淼胜公司在本案中一并向本院提出反诉请求：1.道瑞公司返还淼胜公司已缴纳的物业管理保证金26964.87元、水电费保证金5000元、更名服务费10000元、装修押金10451.5元，共计52216.37元；2.本案受理费由道瑞公司承担。事实和理由：双方签订了《物业管理服务合同》，签订同时我方向道瑞公司缴纳了首期管理费8988.2元、物业管理保证金26964.8元、水电保证金5000元、装修押金10451.5元、更名服务费10000元。《物业管理服务合同》中约定，物业保证金在租赁期满我方明确表示不再续约时或本协议终止时且我方无任何违约的情况下无息返还给我方；水电保证金在租赁期满我方明确表示不再续约时或本协议终止时且我方无任何拖欠水、电费的情况下，由道瑞公司在二十个工作日内全部无息返还给我方。关于装修押金，道瑞公司承诺在我方完成案涉物业装修工程且通过验收后无条件返还给我方，但在我方装修完工后并按照验收意见进行整改后，道瑞公司一直没有对案涉物业进行验收，随后我方了解到案涉物业实测面积与产权证面积不符，是不可能通过消防验收的，为此我方曾向道瑞公司提出该情况并希望其返还，但一直没得到回应。关于更名服务费，道瑞公司曾承诺在租赁合同期满时或租赁协议终止时，在广州市明和实业有限公司找到新承租方后返还给我方，但在协议终止后且其已经找到新租方后一直未返还给我方。2020年，因新冠肺炎疫情导致经济上受到重大的损失，在冼村街道的主持下道瑞公司的代表曾同意案涉物业商场的商家可以将押金用于抵扣物业费与租金等费用，在2020年5月因无力经营我方关闭商铺并将涉案商铺交还给广州市明和实业有限公司，终止合同并提出将押金用于抵扣物业费，但道瑞公司一直没有回应也没有对我方进行催告。我方没有违约、没有拖欠物业费、水电费等情况，故道瑞公司应予以返还保证金等费用。道瑞公司答辩称：我方不同意淼胜公司的反诉请求，合同提前终止的原因是在淼胜公司单方违约，其应承担违约责任，根据《物业管理服务合同》第六条约定，我方有权没收相关保证金。即便法院考虑疫情影响，认为应退还各项保证金也应考虑公平原则，双方各对违约保证金付一半责任，即最多退还一半的保证金。更名服务费合同没有约定，与本案不是同一法律事实，且该费用是我方协助淼胜公司进行工商登记变更时所约定的费用，该事实已经发生，淼胜公司该项请求没有事实依据，我方无需退还。经审理查明：涉案商铺为广州市明和实业有限公司名下物业，淼胜公司向广州市明和实业有限公司承租涉案商铺用于经营生活美容项目，租期自2018年9月1日至2023年8月31日。道瑞公司（甲方）与淼胜公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方受出租人委托管理涉案商铺，就该物业甲方提供物业管理与服务，物业管理期限自2018年9月1日至2023年8月31日，物业管理期限与《租赁协议》约定的租赁期限一致，并随租赁期限的延后、提前终止或延长而相应的延后、提前终止或延长。物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米43元，乙方承租物业计租面积209.03平方米，每月管理费8988.29元。电费单价为1.31元/度，水费单价为22元/立方米。乙方应于每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用。乙方在签订本协议之日向甲方支付物业管理保证金26964.87元，物业保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方。乙方在签订本协议之日向甲方支付水电保证金5000元，水电保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水、电费的情况下，由甲方在二十个工作日内全部无息返还乙方。乙方需按时向甲方缴付管理费和水电费。如乙方迟延缴交管理费和水电费，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日止……如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方通知乙方终止本协议并没收乙方的物业管理保证金及水电费保证金，不足部分甲方有权继续向乙方追偿。由于乙方违约或侵犯甲方权益的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，淼胜公司支付物业管理费保证金26964.87元、水电保证金5000元。淼胜公司表示在2020年5月其因疫情影响无力继续经营，故将商铺关闭并将案涉物业钥匙返还给广州市明和实业有限公司，终止《房屋租赁合同》与《物业管理服务合同》，疫情期间没有经营故不了解道瑞公司是否提供了物业服务，确认其恢复经营阶段至2020年5月31日道瑞公司提供了物业服务。道瑞公司表示2020年2月至5月为案涉物业持续的提供了物业服务。淼胜公司提交收款收据及装修完工验收表，其中消防中心验收意见为1.安全出口未安装安全出口指示，逃生指示不明，2.疏散通道楼梯无感应灯，3.铺内存在阁楼，4.烟感被包住，5.墙面装修使用普通材料等等。淼胜公司主张装修完工后按道瑞公司的验收意见进行整改，但整改意见中的“铺内存在阁楼”是因涉案商铺是存在阁楼的，故无法进行整改，道瑞公司一直未对涉案物业进行验收，后了解到案涉物业因实测面积与产权证面积不符不可能通过消防验收，故装修押金的条款属无效条款，应予以返还。淼胜公司提交广东增值税普通发票及高成（广州）物业管理有限公司收费通知单拟证明道瑞公司收取了转名手续费10000元。道瑞公司称更名服务费与本案无关，属不同的法律关系，应当予以驳回。庭审中双方确认道瑞公司在2020年2月1日至2020年5月31日期间提供了物业服务；此外，双方均确认淼胜公司在2020年5月底搬离案涉物业。因淼胜公司未支付2020年2月之后的物业管理费，道瑞公司提起本案诉讼。为证明实现本案债权而发生的费用，道瑞公司提供《民事诉讼委托代理合同》及律师费发票证明其为实现债权支付律师费3000元。本院认为：双方签订的《物业管理服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的其他规定，合法有效，各方均应依约履行各自义务。淼胜公司因承租涉案商铺而与道瑞公司建立了物业服务合同关系。道瑞公司在2020年2月1日至2020年5月31日期间提供了物业服务，故淼胜公司应向道瑞公司支付该期间的物业管理费35953.16元。物业管理费属于物业管理方向物业使用人提供物业管理服务的对价，在疫情期间，道瑞公司依然需要根据政府的要求做好防疫管控措施。但也需要考虑到淼胜公司确因受疫情及疫情防控措施影响，导致其经营困难，故其未按照合同约定的时间足额支付物业管理费，不存在主观恶意，而具有法律上的合理事由。因此，对道瑞公司要求按照合同约定的时间开始计算违约金，本院不予支持。同理，对于道瑞公司要求没收物业管理费保证金、水电保证金，不予支持。对于淼胜公司主张返还物业管理保证金26964.87元的请求，本院予以支持。本案中装修未通过验收，双方均负有责任，结合未通过验收的情况，本院酌情认定道瑞公司返还装修押金10451.5元的50%即5225.75元给淼胜公司。淼胜公司主张返还水电费保证金5000元的请求合理有据，本院予以支持。道瑞公司主张律师费3000元，有合同及发票佐证，符合合同约定，本院予以支持。道瑞公司主张2020年2月至6月电费6929.41元、电费184.68元没有相关证据予以佐证，依据不足，本院不予支持。为此，道瑞公司应返还管理保证金、装修押金、水电费保证金共37190.62元（26964.87元+5225.75元+5000元）给淼胜公司，抵扣其应支付的管理费35953.16元后，剩余的1237.46元应抵扣律师费，抵扣后还应赔偿律师费损失1762.54元给道瑞公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十一条、第九十七条、第一百零六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市淼胜贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿广州市道瑞物业管理有限公司律师费损失1762.54元；二、驳回广州市道瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回广州市淼胜贸易有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费507元，由广州市道瑞物业管理有限公司负担100元，广州市淼胜贸易有限公司负担407元；反诉受理费552元，由广州市道瑞物业管理有限公司负担393元，广州市淼胜贸易有限公司负担159元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王仓二〇二一年三月三十一日法官助理吴苑荧书记员吴诗如