文书内容江苏省昆山市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0583执异91号异议人（案外人）：李阳春，男，汉族，住江苏省昆山市。申请执行人：昆山深国际综合物流港发展有限公司，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路****房**。法定代表人：林江，该公司董事长。委托代理人：刘园园，广东君言律师事务所律师。委托代理人：董佩珊，广东君言律师事务所实习律师。被执行人：江苏白杨湾物流中心有限公司，住所地，住所地江苏省昆山市陆家镇金阳东路****房iv>法定代表人：徐粉扣。本院在执行申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人江苏白杨湾物流中心有限公司(以下简称白杨湾公司)国内非涉外仲裁裁决执行一案即（2020）苏0583执3889号执行过程中，本院依法查封被执行人名下位于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼161室房屋，后案外人李阳春向本院书面提出异议。本院于2021年3月4日立案受理，并依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人李阳春称:贵院受理的申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人白杨湾公司执行一案，查封了位于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼161室的案涉房屋，因该案涉房屋属于案外人所有，系案外人通过合法购买方式取得，于2016年11月24日签订了《昆山市商品房购销合同》，房号为2号楼720号，并且案外人已付清了全部购房款（合计人民币255000元）。白杨湾公司也已向案外人交房，案外人已然实际占有了该案涉房屋。因案外人办理房产过户需要白杨湾公司开具的购房发票，但因白杨湾公司的原因，至今未向案外人开具购房发票，但此时因该房屋存在诉讼纠纷，已被贵院查封，致使案外人至今无法完成房屋过户手续，对于无法办理过户登记手续的行为，案外人并无过错。综上，为了维护案外人的合法权益，案外人申请贵院解除对坐落于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼161室房屋的查封，撤销对该房屋的拍卖。申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司提出答辩意见如下：案外人不具备排除对案涉房产强制执行情形，法院应当驳回其提出的异议申请。（一）案外人提供的证据不足以证明该房屋于被查封前已交付案外人，为案外人所实际占有。根据《昆山市商品房购销合同》约定，白杨湾应于2017年10月30日交付案涉房屋，案外人主张被执行人白杨湾公司已交房，并提供了物业费收据一张、室内照片五张及承诺书一份予以证明，但提供的证据并不能充分证明案涉房屋已经交付，原因如下：1、物业费收据盖章单位系被执行人指定的物业公司昆利洋物业，收据所记载的物业费未有相应的支付凭证予以印证，且物业费按年进行预收有违常理，其真实性、合法性不予认可；2、室内照片未载明拍摄时间，无法确认是否于查封前拍摄，无法证明案涉房屋于被查封前已被实际使用；3、承诺书仅能证明被执行人承诺于案外人交付首付款后交付房屋予案外人，不能证明房屋已经实际交付。（二）案外人提供的证据不足以证明其已支付了案涉房产全部购房款。根据《昆山市商品房购销合同》第六条，案外人应首付款人民币144114元，余款于2017年12月30日支付人民币35000元整，于2018年6月30日支付35000元整，于2018年12月30日支付人民币35000元整，于2019年6月30日支付人民币35000元整。案外人主张其已支付了全部购房款284114元，并提供了银行交易明细7张及购房发票一张予以证明，上述交易明细对应的8笔交易具体如下：（1）2017年4月26日，尾号为5785的银行卡消费15000元；（2）2018年7月2日，尾号为6213的银行卡消费12000元；（3）2019年5月14日，尾号为6172的银行卡消费70000元；（4）2018年7月2日，尾号为6172的银行卡消费8000元；（5）2017年12月28日，尾号为0192的银行卡消费消费35000元；（6）2017年7月11日，尾号为0192的银行卡消费129114元；（7）2018年7月2日，尾号为9217的银行卡消费12000元；（8）2018年7月2日，尾号为9217的银行卡消费3000元。但以上证据不足以证明其已支付案涉房屋全部购房款，具体原因如下：1、第（1）笔交易没有交易对手及交易内容，且交易时间（2017年4月26日）发生在合同签订之前（2017年7月27日），没有被执行人出具的收据予以印证，无法确认是否系案外人向被执行人支付的案涉房屋购房款；2、第（2）至（8）笔交易未载明交易内容，与合同约定的房款支付时间及金额无法一一对应，并且没有被执行人出具的房款收据予以印证，无法确认其交易内容，无法确认是否系案外人向被执行人支付的案涉房屋购房款；3、购房发票的开具与款项的支付无直接的因果关系，购房发票无法直接证明相应的购房款项已经实际支付。（三）案外人未提供证据证明非因本人原因未办理过户登记。据案外人在申请书中的主张，其未办理过户登记的原因系案涉房屋存在诉讼，且案涉房屋已被查封。但是，案外人提供的购房发票显示发票的开具时间为2019年5月14日，而案涉房屋被查封时间为2020年7月3日，被执行人与申请执行人之间的诉讼并不会影响案涉房屋的转让登记的办理。因此，在2019年5月至2020年7月期间，案外人有长达一年零两个月的时间可以办理案涉房屋过户手续，而案外人未提供证据证明在此期间其有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向被执行人提出了办理过户登记的请求等积极行为，亦未提供证据证明其未办理过户登记有合理的客观理由。案外人对于案涉房屋未办理过户登记存在过错。综上，案外人提供的证据无法证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，案外人应当承担举证不能的不利后果，针对案外人的异议申请，贵院应予驳回。经审查查明：申请执行人昆山深国际综合物流港发展有限公司与被执行人白杨湾公司国内非涉外仲裁裁决执行一案，依据已经发生法律效力的华南国仲深裁2019D671号裁定书，权利人向本院申请强制执行，2020年4月24日立案执行，即(2020)苏0583执3889号。在该案执行过程中，本院作出(2020)苏0583执3889号执行裁定书及协助执行通知书，于2020年7月3日查封了被执行人白杨湾公司名下位于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼161室不动产（权证号：ＦＧ××**）。另查明，2017年7月27日,案外人李阳春与被执行人白杨湾公司签订商品房购销合同，约定案外人李阳春向被执行人白杨湾公司购买合同房号为2号楼1014号，公安编号为昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼161室的企业办公用房，总价284114元。2017年4月26日至2019年5月14日期间，案外人分多次向被执行人白杨湾公司支付了购房款，被执行人白杨湾公司出具江苏增值税普通发票。且案外人于2017年9月4日支付了维修基金、代办费及2017年9月1日至2018年9月1日物业费等并装修入住。案涉不动产即已交付给案外人使用。还查明，案外人李阳春与陈娟于1996年12月18日于湖北省蕲春县登记结婚。再查明，2019年3月22日，被执行人白杨湾公司办理了位于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼161室不动产登记，权证号为：ＦＧ××28。被执行人白杨湾公司对其名下1-3号楼全款业主购房情况进行了统计,确认其统计表中90户购房人已支付购房款,并因其未能及时开发票导致房屋未及时过户登记。上述事实有(2020)苏0583执3889号执行裁定书、商品房购销合同、相关收据、发票、银行交易凭证、结婚证、照片、白杨湾公司1-3号楼全款业主购房情况统计表、白杨湾合同房号与公安编号对照表、不动产登记簿查询记录等证据予以证实。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人李阳春在法院查封之前已签订合法有效的书面合同，支付全部价款并已合法占有案涉不动产。且因白杨湾公司无法开具相应发票导致至今未办理不动产权证登记，其非因李阳春自身原因导致。综上所述，案外人李阳春提出要求解除对案涉房屋查封之申请于法有据，本院予以支持。据此，依照《》第、《》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：案外人李阳春的执行异议成立；解除本院(2020)苏0583执3889号执行裁定书对位于昆山市陆家镇陆丰西路68号白杨湾物流中心2号楼161室不动产（权证号：ＦＧ××**）的查封。案外人、当事人如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  徐 琰审 判 员  张 若审 判 员  欧 平二〇二一年三月十七日法官助理  陈佳静书 记 员  蒋丽欢