江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终3997号上诉人（原审原告）：冯晋，女，1975年4月19日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：庄生贵，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞涛，江苏苏源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京浦东房地产开发有限公司，住所地在南京市江北新区沿江街道泰冯路98号。法定代表人：李伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨睿，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。上诉人冯晋因与被上诉人南京浦东房地产开发有限公司（以下简称浦东公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。冯晋上诉请求：1.撤销一审判决，支持冯晋一审的诉讼请求，即返还商品房买卖合同中的装修差价（以司法鉴定结果为准）；2、浦东公司负担本案诉讼费、司法鉴定费。事实与理由：一审判决事实调查不清，适用法律错误，判决结果违背社会公序良俗，明显不公正。一、一审判决以江苏天圣房地产土地造价咨询评估公司（以下简称天圣公司）向双方先后出具的两份说明自相矛盾为由均不予采信，违背了证据规则，导致对该重要事实未查清。1.冯晋取得的天圣公司说明，浦东公司在2020年5月25日的庭审中对真实性认可，但一审判决记载该公司对证据三性均不认可，违背该笔录记载内容。即便其后该公司在其他庭审中试图否认，也应禁止反言。2.一审判决否认前述两份证据，违背证据认定规则。天圣公司出具给冯晋的说明显然比出具给浦东公司的更有可信度，冯晋提交的证据和说明内容相印证，浦东公司提供的说明则缺乏其他证据验证，加上两公司存在利益关系，证明力显然小于冯晋提交证据。天圣公司还明确承认其出具的评估报告违反了审核流程和盖章流程，实际上承认该评估报告是“假报告”，不具有可信性。二、浦东公司使用虚假评估报告用于政府机关装修价格备案，且收取购房人精装修费用，违背公序良俗，案涉合同关于装修价格的约定应属无效。三、一审判决排除套内装饰装修款作为涉案房产计价方式，案涉合同对装饰装修价款无单独明确约定，认定事实错误，认定事实逻辑和方法违背法律规定的“意思表示解释规则”。1.根据词句分析（文义解释），尽管案涉合同第四条“计价方式与价款”文字记载为房价按照建筑面积计算总价，装饰装修款一栏空白，但浦东公司无法否认房屋销售总价是由毛坯房价格和装修价格相加形成。2.根据上下文分析（体系解释）。本案合同第十二条第二款第2项约定：该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方按照交付时的市场差价赔偿乙方损失。参照合同的上下文，说明合同计价方式中存在一个明确的、可以计算出具体金额的装饰装修计价方式。如果合同中故意隐去该装修价格，相关的合同附件、政府备案文件以及广告宣传资料都可以作为推算装修价款的依据。3.诚信解释。浦东公司有义务对装修价格进行明示且按照明示的装修标准价格交付装修成果。4.交易整体解释。根据交易整体解释原则，开发商用于向行政机关备案的装修价格虽然不是为购房者制作的承诺，但商品房买卖合同中装修价格条款却是和备案文件紧密相关联。开发商因价格备案而与行政机关形成的行政法律关系是精装修商品房上市交易整体流程中的一个环节，因此当购房人和开发商对精装修价格条款发生理解争议时，完全可以使用开发商和行政机关的备案文件做解释。5.公序良俗解释。浦东公司向政府机关所做的备案及承诺对其具有约束力，应履行承诺，否则违背社会公序良俗。四、浦东公司在售楼大厅将装修价格评估报告进行公示，足以构成对房屋及相关设施具体明确的说明和允诺，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。浦东公司未提交答辩意见。冯晋向一审法院起诉请求：1.判令撤销双方商品房预售合同中精装修价款的约定（4000元/平方米），退还房屋装修差价20000元（暂定金额，具体金额以司法鉴定评估造价为准）；2.判令浦东公司负担本案诉讼费用、司法鉴定费。一审法院认定事实：2017年8月26日，冯晋（乙方）与浦东公司（甲方）签订《北外滩水城第十九街区商品房预售合同》，约定：浦东公司将位于南京市浦口区房屋预售给冯晋，房屋建筑面积114.14平方米，其中套内建筑面积86.6平方米，共有共用分摊建筑面积27.54平方米，单价21043.3元／平方米，总价款合计2401882元。合同中关于房屋套内的装饰装修款单价和总价一栏均为空白。该合同同时约定：甲方应于2019年7月30日前向乙方交付该商品房；该商品房交付时应当已取得《建设工程规划核实合格书》、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料以及用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方按交付时的市场差价赔偿乙方损失。该合同附件4对装饰装修及配置标准进行了详细列明，并在下方用加黑字体注明：“本人已明确知晓并接受该房屋装饰装修的交付标准，出卖人已做明确解释说明，本人无任何异议。同时，本人对出卖人因户型结构差异、供货采购等原因导致出卖人在不降低上述装修功能的情况下的变更予以接受并认可”，冯晋在买受人处签字确认。上述合同签订后，冯晋向浦东公司支付了全部购房款。浦东公司向冯晋交付了涉案房屋。庭审中，冯晋提交房地产估价报告、南京市商品房住房价格申报价格表等证据，证明：1、江苏天圣房地产土地造价咨询评估有限公司接受浦东公司委托对威尼斯水城十九街区3#楼、6#楼89㎡、111㎡、114㎡、123㎡共4种房型住宅商品房精装修市场价值进行评估，于2017年2月7日出具苏天房估字（2017）第TW002号房地产估价结果报告，委托估价的4种户型房屋装修评估单价均不低于4000元，该报告进行了备案并公示，浦东公司有义务按照评估报告的装修标准交付房屋；2、浦东公司向浦口区物价局申报的涉案房屋精装修单价为4000元/平方米。浦东公司质证认为：对房地产估价结果报告及南京市商品房住房价格申报价格表的真实性无异议，估价报告及物价备案只是浦东公司按照行政法规的要求履行行政备案手续，所形成的材料并非原、浦东公司合同的组成部分，涉案房屋的装修标准应以合同附件4约定为准。另，冯晋向一审法院申请对涉案房屋的装修造价进行鉴定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。冯晋与浦东公司签订的北外滩水城第十九街区商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。本案双方的争议焦点为：冯晋以浦东公司构成欺诈为由主张撤销商品房预售合同中关于精装修价款的约定以及要求浦东公司退还精装修购房款有无依据。一审法院认为，浦东公司交付给冯晋的房屋为包含装修在内的房屋整体，双方对房价款的约定为单价21043.3元/平方米，总价2401882元，而对房屋套内装饰装修价款部分的约定为空白，说明涉案房屋的计价方式为整体计价，装修款已包含在房价款中。庭审中冯晋提交南京市商品住房申报价格表及估价报告，认为该申报价格表中明确载明装修单价为4000元/平方米，且在南京房地产网上向社会进行了公示，因此如浦东公司交付的房屋装修达不到该标准则构成欺诈，应当撤销合同中关于精装修的条款。一审法院认为，双方在合同附件4中对房屋装饰装修配置标准进行了明确约定，冯晋在下方签字确认，应当视为双方已就装修标准协商一致并达成合意，浦东公司只需按合同附件4约定的内容完成装修即应当认定为已履行完毕合同约定的装修义务；而申报备案价格仅是政府为了规范房地产交易市场秩序，对新开发楼盘的房屋出售价格进行的备案机制，并非合同的组成部分，亦不能等同于合同价。因此，冯晋主张浦东公司构成欺诈证据不足，对冯晋要求撤销商品房预售合同中关于精装修价款约定的诉讼请求一审法院不予支持。冯晋申请对涉案房屋装修造价进行鉴定并主张浦东公司退还精装修购房款，无合同及法律依据，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回冯晋的全部诉讼请求。案件受理费300元，由冯晋负担。二审中，冯晋提交业主在江北新区市场监督局拍摄的工程造价咨询报告书封面复印件一张，该封面显示评估公司为“江苏立信建设工程造价咨询有限公司”，而评估报告加盖天圣公司印文，拟证明浦东公司公示的工程造价报告造假。浦东公司质证意见：该证据不是原件，不予认可。冯晋是3号楼业主，该评估报告显示是2号、4号楼，与本案无关联性。本院认证意见：因冯晋提交报告显示并非案涉楼宇，与本案无关，故对其证明效力不予确认。对一审判决认定事实，冯晋认为存在三处遗漏：1.一审中冯晋提供市场监督局以及发改委回复，证明浦东公司收取公摊面积装修费用，却未进行装修。2.浦东公司在售楼处向业主公示每平方米4000元装修标准的评估报告。3.一审对于评估报告造假，以及实际装修未达到每平方米4000元标准均予忽略。浦东公司对一审判决认定事实不持异议。本院认为，本案处理浦东公司是否应退还装修差价，故对于浦东公司是否装修公摊面积部分不予处理。另评估报告的证明效力是否应予采信，因首先涉及房屋价款中是否应扣除相应装修差价，故在裁判理由部分一并表述。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人冯晋与被上诉人浦东公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。案涉合同约定房屋计价方式为以建筑面积计价，并约定了单价及总价款，明确排除将房屋套内的装饰装修款列为案涉房产计价依据，故冯晋认为在计算房屋价款中扣除装修差价，无合同依据，应不予支持。由于行政管理之需，浦东公司向相关行政主管部门履行的价格报备手续，并非向上诉人就销售合同所作承诺，双方亦未将房屋销售报备价格中涉及的装修单价4000元/平方米列入合同内容，即便现场公示了相应装修价格标准，也不能构成对案涉合同内容的变更。浦东公司实际交付内容与合同附件4约定一致，由于该附件对装修、设备等未标注价格，同时相应价格因受市场因素、团购因素等多重影响，也不足以认定浦东公司装修价值过低。据此，上诉人主张浦东公司赔偿其装修部分价值，缺乏事实及法律依据。相应的，上诉人提出的鉴定申请，亦依据不足，应予驳回。如前所述，房屋价格由于受市场行政监管，同时，房屋的买卖属于大宗消费，当事人双方所施加的注意程度相对较高，故在合同有明确约定的情况下，应依约履行。备案、公示的装修价格等，由于在案涉合同中已明确排除在房屋计价依据之外，故相应装修等评估报告是否违规、评估机构出具的说明是否冲突等问题，应与本案缺乏关联性，均应不予理涉。同时，由于案涉合同针对房屋销售双方权利、义务的约定清楚明晰，也无需适用合同条款解释规则论述。同理，案涉合同调整平等主体之间房屋买卖当事人权利义务关系，一审判决所作认定平衡双方利益，未有违于社会主义核心价值观倡导的精神，处理结果应予维持。综上所述，冯晋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由冯晋负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 涂 甫审判员 张卓慧二〇二一年三月三十一日书记员 刘小琴