四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1291号 上诉人（原审被告）：四川林俊辉劳保用品有限公司，住所地：四川省成都经济技术开发区（龙泉驿区）世纪大道515号龙腾工业园1A-1号。 法定代表人：吴俊辉，职务不详。 委托诉讼代理人：陈林，男，公司员工。 被上诉人（原审原告）：成都一宣模型有限公司，住所地：四川省成都市天府新区天府大道南段2039号和美.海棠中心（天府创客）16楼1609号。 法定代表人：刘伟平，执行董事。 委托诉讼代理人：赵辛龙，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文斌，四川均鼎律师事务所律师。 上诉人四川林俊辉劳保用品有限公司（以下简称林俊辉公司）因与被上诉人成都一宣模型有限公司（以下简称一宣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初5793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 林俊辉公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，发回重审或者改判驳回一宣公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由一宣公司承担。事实和理由：一、一宣公司实际租赁时间为9个月。根据一宣公司实际搬走的时间2020年8月底来看，实际租赁时间9个月，一审法院认定一宣公司实际使用8个月系认定事实错误。二、双方的租赁合同没有正式解除，林俊辉公司不应该退还租金和押金。双方当事人之间没有口头或书面的解除租赁合同的文书，因此在合同期内一宣公司应当承担租金，押金的退还也应当由法院判令解除合同之日起退还。三、装修费计算错误。一宣公司装修费与事实不符，没有明确装修价值，且实际使用时间有误，导致计算费用错误，合同解除之日才能计算装修费。四、一宣公司在租赁期间，造成林俊辉公司的厂房污染、电梯损坏、吊顶损坏，其损失应当予以品迭。1.一宣公司租赁期间，不当操作电梯，造成损失50000多元；2.租赁期间，从5月30日至今未交电费；3.车间吊顶全部损坏，价值15000元；4.地面油污、化工排到花台泥土造成环境污染未处理，工业废水发酵倒入排污系统；5.使用化工原料、树脂等危化品，气味严重，导致林俊辉公司工人流失，无法正常生产出货，停产长达4个多月，造成直接经济损失1200000元左右，要求一宣公司给予补偿；6.一宣公司租赁范围内所有垃圾、木板、地面未进行处理；7.房屋钥匙未交，也未办理任何交接手续，且在搬离后仍回厂内随意活动；8.一宣公司在厂区内进行产品喷漆，此项作业未经环保审批，属违法行为，也未告知林俊辉公司。根据案涉租赁合同约定，一宣公司对厂房造成污染，林俊辉公司有权要求一宣公司搬离，所有损失由一宣公司自负。五、关于装修费双方没有书面约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。林俊辉公司不应当承担装饰损失。 一宣公司辩称，一、林俊辉公司称实际租赁时间为9个月与事实不符，实际租赁时间就是8个月，一审已查清，在一审中一宣公司提交的微信聊天记录可以证明双方合同已经解除，且已于2020年8月搬离。二、一宣公司认为一审针对装修费的判决没有错误，也向法庭提交了购买装修材料及装修人工费的票据，能证明装修产生的费用。三、在一审中林俊辉公司没有提交任何证据证明一宣公司给林俊辉公司造成了实际损失，且林俊辉公司的陈述与实际不符，比如电梯的问题，实际上在一宣公司入驻前就不是完好的，车间吊顶在一宣公司入驻前就已经是损坏了的。地面油污的问题，据一宣公司了解，因为当时一宣公司搬离后雨季工业废水上涌造成油污，但这与一宣公司无关。即便有损失，也不应在本案中予以处理，应为物权纠纷。四、双方达成的合同在履行过程中是林俊辉公司违约，即便是解除合同、主张搬离也是一宣公司的权利。五、关于装修费，案涉合同履行过程中案涉厂房经常停电，导致一宣公司无法正常开展市场经营活动，一宣公司因此搬离案涉厂房，根本过错在于林俊辉公司，租赁损失应该由林俊辉公司承担。 一宣公司向一审法院起诉请求：1.判令林俊辉公司退还一宣公司租金13754元、押金22631元，共计36385元。支付资金占用利息，资金占用利息以36385元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年8月6日支付至款项付清之日止；2.判令林俊辉公司赔偿一宣公司装修损失9666元；3.判令林俊辉公司赔偿一宣公司停工损失50000元；4.诉讼费由林俊辉公司承担。 一审法院认定事实：2019年11月16日，林俊辉公司（甲方）与一宣公司（乙方）签订《厂房分租协议》。协议约定，1.乙方分租甲方的位于成都市龙泉驿区××道××号龙腾工业城内1Ａ-1号部分厂房，租赁面积为299平方米。2.月租金6877元，乙方按每季度缴纳，一次性缴纳3个月房租20631元。3.租赁期间为2019年12月1日至2022年12月31日，租赁期为3年。4.乙方一次性交纳房租押金20631元（3个月房租），电费押金2000元，共计43262元，甲方开具收据给乙方作为以后的退房凭证。 协议签订后，一宣公司按照约定于2019年11月17日向林俊辉公司支付了押金及3个月租金共计43262元。2020年3月19日、3月20日一宣公司向林俊辉公司支付了3个月租金及其他费用11700元、10000元。2020年5月31日，一宣公司向林俊辉公司支付了3个月租金及电费23173.29元。以上款项共计为88135.29元，其中2019年12月1日至2020年8月租金为61893（9个月＊6877元/月）元，押金22631元（房屋押金为20631元、电费押金2000元），电费为3611.29元。 2020年5月29日，由于一宣公司租赁的厂房发生停电，一宣公司法定代表人刘伟平通过微信与林俊辉公司法定代表人吴俊辉联系，吴俊辉陈述“动不动就停电”。2020年7月27日，刘伟平发送“吴总，你那边怎么处理的，物业说要断电，我们的机器还在运转”，吴俊辉回复“她们要停就停吧，我也没有办法，下午停了把门关上就好了”。刘伟平：“一旦停电损失惨重”。2020年7月29日，吴俊辉发送“你们那边确定租到7月底吗，如果是我核算一下，应该补你们多少钱和押金”“到时候你们什么时候搬起走再算”，刘伟平回复“嗯嗯，搬起走再算”。吴俊辉发送“八月份全部搬走完了在结算”“本来就是我们理亏”。2020年8月6日，吴俊辉发送“搬完了吗”，刘伟平回复“开始搬了”。2020年8月11日，吴俊辉“搬完了吗”，刘伟平回复“搬完了”。2020年8月12日，吴俊辉发送“除了不需要拖地外，垃圾必须自己清理带走”，刘伟平回复“好的”。 一审法院另查明，案涉厂房所有权归属于成都宏杰置业有限公司（以下简称“宏杰公司”），林俊辉公司承租该房屋后将房屋的部分转租给一宣公司使用。一宣公司租赁房屋期间，林俊辉公司存在拖欠宏杰公司租金、水电费、管理服务费的情况。2020年7月20日，林俊辉公司向宏杰公司承诺：所欠租金服务费、水电费于2020年7月24日前付50000元；于2020年7月31日付剩余款项，如未按承诺付款，同意成都宏杰置业公司采取限电措施。2020年7月27日，一宣公司法定代表人刘伟平通过微信与宏杰公司工作人员联系就停电事宜进行协商，其工作人员陈述，“如果没有按照承诺来付款的话就采取限电措施”。2020年8月18日，宏杰公司向林俊辉公司发出通知，要求林俊辉公司在期限内将所欠租金、管理服务费、水电费交清。 一审法院再查明，在使用案涉厂房期间，由于一宣公司设备的特殊性，对设备使用了彩钢岩板房围隔，产生了材料、安装人工费损失等共计12000元。 一审法院认定上述事实，有一宣公司提交的《厂房分租协议》、转款记录、通知、厂房服务费催缴通知单、厂房租金及电费催缴通知单、承诺书、照片、微信聊天记录、收据以及一宣公司、林俊辉公司在庭审中陈述一致的事实在案佐证。 一审法院认为，一宣公司与林俊辉公司签订的《厂房分租协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。针对双方争议的焦点问题，一审法院评析如下： 一、关于退付租金13754元问题 由于林俊辉公司原因，导致一宣公司不能再继续租赁房屋，对一宣公司已预交的租金，应当扣除未实际使用房屋期间的租赁费。从双方的聊天记录能够证明，双方在2020年7月29日尚在协商房屋搬迁后相关费用的结算问题，一宣公司陈述于2020年8月2日开始搬迁，微信聊天显示在8月11日搬迁完毕。鉴于搬迁需要一定的准备时间和过程，故对一宣公司主张退付预交的8月份的租金6877元，一审法院予以支持。对一宣公司主张退付7月份的租金6877元，因7月份尚未搬迁，一宣公司提供的聊天记录等证据，也不能证明一宣公司在7月处于停工状态，一宣公司尚占用租赁房屋，故应当支付7月份租赁费。 二、关于退付押金22631元问题 一审庭审中，经双方核算，一宣公司应支付电费5560元，一宣公司同意在押金中予以抵扣，一审法院予以确认。据此，林俊辉公司应当退付一宣公司押金为17071元（押金22631元－5560元）。 三、关于装修损失9666元问题 在使用案涉厂房期间，由于一宣公司设备的特殊性，对设备使用了彩钢岩板房围隔，产生了材料、安装人工费等共计12000元。一宣公司搬迁时，对该设施进行了撤出，无法进行再使用。一宣公司按照合同约定的租赁期限36个月，实际使用了7个月进行折算。一审法院认为，一宣公司实际使用了8个月，故损失应为9333元（28个月＊333.33元/月）。 四、关于停工损失50000元问题 一宣公司提交的营业交易图片，系单方面制作的图表分析，不能证明系因停电原因产生了损失50000元，故对该请求，一审法院不予支持。 五、关于租金、押金的利息损失问题 合同未约定退付押金应当支付资金利息损失，且一宣公司尚欠林俊辉公司电费未支付，双方也未进行结算抵扣，故对押金的利息损失不予支持。租金系一宣公司按照合同预交的，一宣公司在搬迁前，林俊辉公司在微信中回复在8月份全部搬迁完后进行结算。现林俊辉公司未履行其承诺进行结算，应当承担一宣公司主张权利后逾期退付租金的利息损失。该损失从一宣公司起诉立案之日即2020年9月7日起计算为妥当。 六、关于林俊辉公司主张电梯、车间吊顶等损失费以及造成环境污染等问题 林俊辉公司未举证证明其主张，且林俊辉公司未进行反诉，一审法院不作认定处理，林俊辉公司可另行主张权利。 综上所述，一宣公司主张的诉请部分予以支持。一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、林俊辉公司于判决生效之日起十日内支付一宣公司租金6877元以及资金占用利息损失（该损失计算方式为：以租金6877元为基数，从2020年9月7日起计算至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、林俊辉公司于判决生效之日起十日内支付一宣公司押金17071元；三、林俊辉公司于判决生效之日起十日内支付一宣公司装修损失费9333元；四、驳回林俊辉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1100.5元，由一宣公司负担400元，林俊辉公司负担700.5元。 二审中，一宣公司未提交新证据。林俊辉公司提交了新证据：照片13张。证明目的：一宣公司生产过程中造成厂房污染、电梯损坏、吊顶损坏。一宣公司质证认为，对这些图片的三性均不予认可。本院认为，上述照片均为复印件，且无法反映拍摄的时间，不能证明是一宣公司搬离时的状态，无法证明是一宣公司造成的污染和吊顶、电梯损坏。故本院对林俊辉公司提交的上述证据不予采信。 二审中，一宣公司对一审判决查明的事实无异议，林俊辉公司对一审判决查明的事实有异议：1.对一审认定的“2020年5月29日，由于原告租赁的厂房发生停电”有异议，应该是检修停电，与林俊辉公司无关；2.对一审判决认定的“由于原告设备的特殊性，对设备使用了彩钢岩板房围隔，产生了材料、安装人工费损失等共计12000元”有异议，认为仅价值三千、四千元左右。林俊辉公司对一审查明的其他事实无异议。对双方当事人无异议的事实，本院直接予以确认。对于林俊辉公司有异议的事实，本院认为，一审判决仅陈述2020年5月29日案涉厂房发生了停电，并未对停电原因进行认定。一宣公司在一审中提交了收据，能够证明彩钢岩板房围隔产生了材料、安装人工费损失等共计12000元，林俊辉公司并没有证据推翻以上事实。综上，本院对林俊辉公司的异议均不采纳。 本院另查明，吴俊辉和刘伟平之间的微信聊天记录还显示，2020年5月29日，吴俊辉通过微信向刘伟平告知次日要停电。2020年6月15日，吴俊辉发送：“突然停电。”2020年7月20日，刘伟平向吴俊辉发送：“吴总，厂里停电了。”2020年7月29日，吴俊辉向刘伟平发送：“你那边怎么想的，租房的事。”“我那个老公说话有点烦，语气太不好了。”“本来嘛就是我们理亏，你也没错。”刘伟平回复：“我们找到了附近的厂房，弄好就搬过去，谢谢理解，搬一次家，我们要耽误很久的时间不能加工。”吴俊辉回复：“你想好了告诉我，我好安排！”刘伟平回复：“租金押金的事情，让老刘算下告诉你吧。”吴俊辉回复：“好的，好的谢谢你！人要讲道理，我那天知道他这样子，我骂了他的。”刘伟平回复：“好的”。 本院认为，根据林俊辉公司的上诉意见与一宣公司的答辩意见，本案二审的主要争议焦点有三个，现评判如下。 一、关于退还租金和押金的问题 本院认为，（一）从一宣公司的法定代表人刘伟平与林俊辉公司的法定代表人吴俊辉之间的微信聊天记录可以看出，案涉厂房多次停电，导致一宣公司无法生产。根据原《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，林俊辉公司应当保证案涉厂房在租赁期保持适合于约定的使用、收益的状态，但是案涉厂房多次停电导致一宣公司无法正常生产经营，因此林俊辉公司构成违约。（二）林俊辉公司多次拖欠房屋所有权人宏杰公司的租金、水电费、管理服务费等，还于2020年7月20日向宏杰公司承诺如果未按照承诺付款，同意宏杰公司采取限电措施。以上行为足以导致双方当事人之间的信赖基础丧失，一宣公司无法期待能够继续承租案涉房屋以进行生产，合同目的难以实现。在这种情况下，一宣公司要求搬离案涉厂房有法律和事实依据。且从刘伟平与吴俊辉的微信聊天记录来看，吴俊辉向刘伟平发送的“你们那边确定租到7月底吗，如果是我核算一下，应该补你们多少钱和押金”“到时候你们什么时候搬起走再算”“八月份全部搬走完了在结算”“本来就是我们理亏”等内容表明，双方当事人对于解除案涉租赁合同达成了一致，并对搬迁时间和相关费用的结算问题进行了协商。林俊辉公司主张案涉租赁合同没有解除与事实不符，且与双方法定代表人通过微信聊天记录沟通的内容相违背，该主张有违诚实信用原则，本院不予采信。（三）从双方微信聊天记录可以显示，双方当事人确定一宣公司承租到7月底，2020年8月6日，吴俊辉发送“搬完了吗”，刘伟平回复“开始搬了”。2020年8月11日，吴俊辉发送“搬完了吗”，刘伟平回复“搬完了”。2020年8月12日，吴俊辉发送“除了不需要拖地外，垃圾必须自己清理带走”，刘伟平回复“好的”。可以表明，一宣公司于2020年8月12日前已搬离，当时林俊辉公司并未提出异议。本院认为，虽然从微信聊天记录显示一宣公司实际上是2020年8月12日搬离，但是2020年8月6日之前就开始搬走。林俊辉公司主张一宣公司实际搬走的时间为八月底，该主张与双方的法定代表人之间的微信聊天记录不一致。本案中，一宣公司是因为林俊辉公司违约，无奈搬离案涉厂房，搬运期间和为搬运准备期间一宣公司无法利用案涉厂房进行生产，反而会因为搬离而停产受到损失，故林俊辉公司不能向一宣公司主张搬离期间的租金，考虑到一宣公司是2020年8月6日之前就开始搬走，加上必要的准备时间，一审法院认定林俊辉公司应当退还一宣公司预交的八月份的租金较为合理，本院对林俊辉公司关于一宣公司实际租赁时间为9个月的主张不予采信。综上，林俊辉公司应当退还一宣公司租金6877元，押金17071元（押金22631元-电费5560元）。 二、关于装修费损失的问题 本院认为，由于一宣公司设备的特殊性，对设备使用了彩钢岩板房围隔，产生了材料、安装人工费损失等共计12000元。以上围隔并非是对案涉租赁物进行的装饰装修，而是对于一宣公司本身的设备进行的围隔，属于为生产进行的成本投入，一宣公司该笔费用的支出，是为了在整个租期内通过利用彩钢岩板房围隔而获取履行利益，现因林俊辉公司的原因，导致一宣公司搬离案涉厂房，无法继续使用案涉厂房进行生产，则一宣公司投入彩钢岩板房的成本因无法继续利用上述围隔进行生产而目的落空，对于未履行的租期，相应的费用业已支出，但因无法通过履行利益所弥补，构成一宣公司的损失，一审法院按照合同约定的租赁期限36个月，实际使用了8个月进行折算，确定一宣公司彩钢岩板房围隔损失为9333元（28个月＊333.33元/月）较为合理，本院予以维持。 三、关于林俊辉公司主张电梯、车间吊顶等损失费以及造成环境污染等问题 本院认为，林俊辉公司并未在本案中提出反诉主张上述损失，故本院对林俊辉公司的该项主张不予处理。 另外，一审判决第四项“驳回四川林俊辉劳保用品有限公司的其他诉讼请求”应为“驳回成都一宣模型有限公司的其他诉讼请求”，本院予以纠正。 综上所述，林俊辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初5793号民事判决第一、二、三项； 二、变更成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初5793号民事判决第四项“驳回四川林俊辉劳保用品有限公司的其他诉讼请求”为“驳回成都一宣模型有限公司的其他诉讼请求”。 一审案件受理费按照一审判决确定的方式负担；二审案件受理费632元，由四川林俊辉劳保用品有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年三月八日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香