黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0622民初649号原告：李艳平，女，汉族，1980年8月26日出生，农民，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。被告：于长龙，男，汉族，1980年7月13日出生，农民，住黑龙江省肇源县。被告：付利利，女，汉族，1985年12月11日出生，农民，住黑龙江省肇源县。原告李艳平与被告于长龙、付利利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李艳平的委托诉讼代理人魏红亮到庭参加诉讼，被告于长龙、付利利经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李艳平向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效；2.要求被告返还房款12万元，给付房款利息26950元；3.要求被告给付房款利息（以12万元为基数，按年利率3.85%从2020年11月29日计算至实际给付之日止）；4.诉讼费用由被告方承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，2015年1月28日，原、被告签订房屋买卖合同，商定房屋总价款12万元，后原告交付全部购房款给被告，约定了逾期交付房屋情况下房款利息，现二被告无法交付房屋及办理过户手续，故诉至法院。被告于长龙、付利利缺席，均无答辩意见。本案在审理过程中，原告李艳平举证情况：证据1.（2019）黑0622民初1779号民事案件庭审笔录、2015年1月28日原、被告双方签订的房屋买卖合同、二被告出具的收款收据各1份，欲证明2015年1月28日原被告签订房屋买卖合同，原告交付被告房款12万元，约定交房日期及违约责任，付利利承认房屋买卖合同及收据上的签字按印是她本人及于长龙签字按印。经本院与存于（2019）黑0622民初1779号民事卷宗中的原件核对，本院就证据的真实性予以确认。证据2.案涉房屋土地证、二被告结婚登记证、二被告户口簿各1份，证明案涉房屋系二被告所有，该房屋没有办理产权证，二被告有初中文化，系夫妻关系，签订房屋买卖合同时夫妻关系存续，二被告对自己的行为有认知能力。经本院与存于（2019）黑0622民初1779号民事卷宗中的原件核对，本院就证据的真实性予以确认。证据3.原告的银行流水22页及利息欠据1张，欲证明原告从事经商活动，有足够的经济收入支付案涉房屋价款，欠据证明2015年8月20日因被告没有交付房屋，双方达成合意，被告同意给付占用房款利息13200元，按月利率2.2分计算，同时可以证明双方买卖房屋交付房款的事实，欠据上的签字、按印和房屋买卖合同收据上的签字、按印是一致的。本院认为，该欠据系原件，客观真实，本院就该欠据及银行流水的真实性予以确认。证据4.证人杨某当庭证言，当时原告通过杨某与被告达成买卖协议，并约定合同签订5个月交付房屋，但到期后二被告没有交付房屋，杨某曾代替原告找二被告索要房款，二被告未给付，后出具欠5个月利息的欠据。就该证言的真实性本院将结合其他证据综合认定。本院经审理认定事实如下：原告李艳平系黑龙江省肇XX县二站镇小城村村民，被告于长龙、付利利系黑龙江省肇××县二站镇曙光村村民，系夫妻关系。2015年1月28日，李艳平与于长龙、付利利签订房屋买卖合同，约定二被告将其所有的位于肇××县二站镇曙光村路边的房屋以价款12万元出售给原告，房屋建筑面积77平方米，土地面积2000平方米，于同年6月27日前交付房屋。合同中还约定，二被告如果不按约定交付房屋，除归还房款外，应支付从本合同签订日至交房日房款利息每月3000元和36000元履约违约金。如二被告迟延归还房款5日后，每延迟一日应向原告支付每日220元违约金。当日于长龙、付利利出具收据，载明人民币12万元。于长龙、付利利均在上述房屋买卖合同、收据中签名、捺印。于长龙、付利利未按照合同约定向李艳平履行交付案涉房屋的义务。另查明，被告付利利于2015年8月20日出具欠据一份，载明：人民币13200元，上款系（2015年6月29日至2015年11月29日）5个月利息款。本院认为，关于案涉房屋买卖合同的效力问题。宅基地属于农村集体所有。法律赋予农村集体经济组织、村集体经济组织或者村民委员会、村内各集体经济组织或者村民小组对宅基地的管理权，作为集体成员的农民享有宅基地使用权，宅基地使用权的取得和享有不仅具有一定的福利性质和社会保障功能，与集体成员资格紧密相连，具有极强的人身依附性，非本集体成员不能享有；并且，作为农民集体所有的宅基地，其使用权的取得和享有还应得到管理权人集体经济组织的同意和认可。故宅基地使用权虽然可以流转，但流转范围仅限于本集体成员之间，禁止向非本集体成员转让。本案中，李艳平与于长龙、付利利签订的房屋买卖合同，其实质涉及对曙光村宅基地使用权的转让。根据已查明的事实，李艳平并非案涉宅基地所在村的村民，无权取得该宅基地使用权，于长龙、付利利不得将其转让给李艳平，故双方签订的房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定，也不符合国家土地政策的精神，应属无效。李艳平要求确认其与于长龙、付利利签订的房屋买卖合同无效的诉请，本院依法予以支持。关于李艳平要求于长龙、付利利返还房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。结合李艳平提供的于长龙、付利利出具的收据及付利利出具的欠据，能够证实于长龙、付利利已收到李艳平给付的房款12万元，在案涉买卖合同无效及于长龙、付利利未履行交付房屋义务的情况下，于长龙、付利利应当按照上述法律规定，将房款12万元返还给李艳平。故李艳平要求于长龙、付利利给付12万元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于李艳平要求于长龙、付利利给付利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。本案中，房屋买卖合同中约定：二被告如果不按约定交付房屋，除归还房款外，应支付从本合同签订日至交房日房款利息每月3000元，即月利率2.5%（年利率30%），现原告主张按照年利率3.85%计息，本院依法予以支持。自2015年1月28日起至2020年11月28日，所产生的利息为26950元（计算公式：借款本金12万元×年利率3.85%×2132天÷365天）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告李艳平与被告于长龙、付利利签订的房屋买卖合同为无效合同；二、被告于长龙、付利利于本判决生效后三日内给付原告李艳平购房款120000元、利息26950元，本息合计146950元及利息（以购房款120000元为基数，按年利率3.85%，自2020年11月29日计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3240元，减半收取1620元，由被告于长龙、付利利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  何莉莉二〇二一年三月十六日书记员  刘 函附：《中华人民共和国民法通则》第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。《中华人民共和国合同法》第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。