广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初34967号原告（反诉被告）：深圳市绿景房地产开发有限公司佐阾虹湾分公司，营业场所深圳市福田区梅林街道北环大道6098号绿景佐阾虹湾购物中心LG058号，统一社会信用代码914403003265796228。负责人：何美颖。委托代理人：徐辉，公司员工。委托代理人：杨乔磊，公司员工。被告（反诉原告）：度比古卡服饰（深圳）有限公司，住所深圳市龙华新区龙华街道人民路花园街A22，统一社会信用代码91440300MA5DGBPL67。法定代表人：李广斌，总经理。委托代理人：孙英男，广东俨道律师事务所律师。委托代理人：韦运思，广东俨道律师事务所律师。上列原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2020年11月2日、12月8日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人及被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2019年4月18日签订的《绿景佐阾租赁合同》（以下简称涉案租赁合同）于2020年2月10日解除；2.判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年2月10日的租金65047.58元、营销推广费1539.11元、物业管理费13284.93元、电费1271.44元及其他服务费525.16元，以及上述费用的滞纳金11795.81元，滞纳金按日千分之五的标准，暂计至2020年2月10日，实际计至款项支付之日止；3.判令原告依据涉案租赁合同约定没收履约保证金116494.5元；4.判令被告依据涉案租赁合同约定向原告补缴免租期租金差额38163.38元；5.判令被告承担本案诉讼费用。庭审结束后，原告向本院提交《补交免租期租金差额诉求的说明》，将上述第4项诉请金额变更为34505.49元。事实和理由：2019年4月18日，原告与被告就被告承租原告位于深圳市福田区房屋（以下简称涉案商铺）签订涉案租赁合同。合同签订后，原告一直依约履行义务。2020年1月起，被告未按涉案租赁合同约定向原告支付费用。截至2020年2月10日，被告尚拖欠租金、营销推广费、物业管理费、水电费、其他服务费及免租期租金差额合计119831.61元及上述费用滞纳金11795.81元。期间经原告多次催缴，被告仍不支付。因此，2020年2月10日，原告依据涉案租赁合同约定向被告发送《解除合同通知函》，确定双方的租赁关系自该函送达时正式解除。被告已经构成严重违约，致使原告遭受较大损失，原告有权追究其违约责任。被告辩称：1.本案系原告违约，涉案租赁合同因原告的违约行为已经无法继续履行，原告应赔偿被告的相关损失。第一，原告于2020年1月19日擅自将涉案商铺断电，致使被告丧失涉案商铺的控制使用权。第二，原告已将涉案商铺转租给案外人，涉案租赁合同已将不具备继续履行的基础，被告同意解除涉案租赁合同。第三，被告的相关损失详见被告的反诉请求；2.被告仅需支付截至2020年1月18日的租金、物业管理费和电费，不需要支付营销推广费及其他费用。原告于2020年1月19日擅自断水断电后已经实际控制了涉案商铺，被告实际使用涉案商铺截至2020年1月18日。原告未提供证据证明其实际做了相关的营销推广工作，无权收取费用。其他费用指向不明且无合同依据，不应支持；3.原告主张的滞纳金过高，且与没收保证金同为惩罚性的违约金性质，不应支持或应予以调低；4.因原告断水断电的行为导致被告未付租金，系原告违约导致涉案租赁合同解除。且因疫情拖欠租金的，原告无权解除涉案租赁合同并要求被告承担违约责任，故被告不应当承担违约责任，原告无权没收履约保证金。被告并提起反诉，称：2019年4月18日，原告与被告签订涉案租赁合同，约定原告将涉案商铺出租给被告，租期自2019年4月18日起至2022年4月17日止。被告依约向原告缴纳履约保证金116494.5元，且一直积极履行合同义务。2020年1月15日，原告向被告发出欠费催缴函，要求被告于2020年1月20日前缴清欠费，逾期未交原告将于1月21日起正式停止水、电等相关物业服务。原告给予被告缴费的宽限期至2020年1月20日，但实际上原告于2020年1月19日一早在未通知被告的情况下擅自强行对涉案商铺进行断电，致使涉案商铺电动卷帘门无法运作，至今被告无法使用涉案商铺。原告的违约行为是对弱小商户合法权利的践踏。春节前夕正是商场人流量大、销售业绩增加的重要时期，被告无法正常使用涉案商铺，造成了极大的经济损失，请求判令：1.原告退还被告保证金116494.5元；2.原告赔偿被告涉案商铺装修残值损失197424元（263224元/36个月×27个月）；3.原告赔偿被告被扣押货品的损失126220.2元；4.原告承担本案律师费16000元；5.原告承担本案全部诉讼费用。针对被告的反诉，原告辩称：1.被告欠费违约导致涉案租赁合同解除，依据合同第十七条第3.2款的约定，被告应按合同约定支付原告所有欠费，被告无权要求原告返还履约保证金，原告有权没收履约保证金。被告任何损失包括但不限于装修损失、拆迁费、人工成本、营业损失等均由被告承担；2.被告构成根本违约，原告可单方解除涉案租赁合同，原告已多次发函向被告主张欠费事宜，也明确告知被告需要向原告结清应付费用后取回其遗留物品，原告无需赔偿被扣押货品损失；3.涉案租赁合同系被告违约导致解除，被告应自行承担律师及诉讼费。经审理查明，2019年4月18日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订涉案租赁合同，约定：原告将其合法拥有或享有合法经营管理权的购物中心南区第一层第L1020号商铺出租给乙方使用，商铺租赁面积为120.47平方米，租赁期为三个租赁年度，即从2019年4月18日起至2022年4月17日止，自交付日起计算；甲乙双方同意，该商铺的租金、物业管理费、营销推广费及其它费用根据涉案商铺的租赁面积计算。第一条、第三条免租期：免租期内乙方无须支付租金及营销推广费，但仍须承担物业管理费、代收代缴费用等使用涉案商铺所发生的各项费用。涉案商铺的装修免租期为30日，自交付日起算。如本合同因乙方原因提前终止或因乙方违约导致甲方单方解除，则以双方实际履行的租赁期占本合同约定租赁期的比例计算乙方实际应享有的免租期后，由乙方补交免租期租金差额。若乙方未向甲方补齐剩余免租期的租金，则甲方有权从履约保证金中扣除相应部分。具体计收方式为：补交免租期租金=（剩余未履行租赁期÷约定租赁期）×免租期×租赁期日平均租金；租赁期日平均租金=实际已履行租赁期的租金总额÷实际租赁天数（免租期除外）。第四条租金、相关费用及支付：计租日指开始计算租金、营销推广费的日期。2019年4月18日起至2020年4月17日止涉案商铺的月租金总额为48368.71元。乙方每月的五日前向甲方一次性足额支付月租金，如遇实际租赁日数不足一个自然月，则纯租金按“（当月自然月租金÷当月自然月总日数）×当月的实际租赁日数”计算应交租金的数额；自计租日即装修免租期满的次日起，乙方应向甲方支付营销推广费。乙方应于每月收到甲方收费通知单五个工作日内支付营销推广费，标准为9.5元/平方米/月，每月收费总额为1144.47元；自涉案商铺交付日起，乙方应向甲方指定的物业管理公司支付物业管理、公共照明等费用，乙方应于每月收到物业管理公司收费通知单五个工作日内交付物业管理费，每月物业管理费总额为9878.54元。自涉案商铺交付日起，在涉案商铺发生的由甲方或物业管理公司代收代缴的各项费用，包括水费、电费、燃气费、公共设施费用及其它相关费用，乙方每月应在收到甲方或物业管理公司代缴费用通知单五个工作日内支付。第五条保证金：乙方须于本合同签订后五个工作日内向甲方支付相当于首年两个月租金（含税）和两个月物业管理费（含税）的履约保证金共计116494.5元。第十六条违约责任：若乙方违反本合同项下任何付款责任（包括但不限于支付租金、管理费、营销推广费、履约保证金、免租期租金差额、水费、电费、燃气费、空调使用费、滞纳金、违约金及其他各项应付费用），每逾期一天，应按逾期交付金额的千分之五支付逾期付款违约金。逾期满十天的，甲方有权在事先通知乙方后采取停止物业服务的措施（包括但不限于停止供应水、电、燃气、空调或其他设施等），因此造成的一切损失由乙方自行承担。逾期满三十天的，甲方有权解除合同；乙方在租赁期内违反本合同规定的，甲方有权单方面解除本合同。甲方因乙方违约而行使合同解除权时，乙方应按本合同的约定支付甲方所有费用（包括但不限于经营期产生的欠费、滞纳金、补交免租期租金差额、违约金等），同时甲方没收乙方的全部保证金，乙方任何损失（包括但不限于装修损失、搬迁费、人工成本、营业损失等直接或间接损失）均由乙方负责。第十八条商铺交还与商户清退：本合同不论以何种原因终止的，乙方皆须于终止之日起五个工作日内迁出涉案商铺并办理全部清退手续，乙方应向甲方结清合同终止前所发生的租金、物业管理费、营销推广费、代缴费用等一切费用。乙方应搬清涉案商铺内的所有物品，甲方对乙方的物品不承担保管责任，如乙方逾期清理，则商铺内一切物品为乙方抛弃物，甲方有权自行处理而无需通知乙方。甲方有权经书面告知后停止物业服务并采取其他合法措施搬离乙方在涉案商铺内的剩余物品并存放于适合地点，由此产生的提存费用、损失及前述物品毁损灭失风险概由乙方自行承担。第十九条通知及送达：甲、乙双方根据本合同或与本合同相关的文件向对方发出的任何通知或联络，均应以中文书面形式按约定的地址发出，根据本合同约定的联系信息发出的书面文件视为履行了本合同约定的通知义务并发送相应的法律效力。如用快递邮寄，在寄出三日后视为收讫。此外，涉案租赁合同还就原告与被告的其他权利义务进行了约定。涉案租赁合同签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，被告按照约定向原告支付履约保证金116494.5元，并按月支付租金、物业管理费、水电费等费用，自2020年1月起被告未向原告支付任何费用。2020年1月10日、1月15日、1月20日，原告分别向被告发出三份《欠费催缴函》，函件载明“贵司逾期付款已构成违约，我司有权按欠费金额每日千分之一计收违约金，逾期满10日，甲方有权停止对贵司的物业服务”、“贵司截至2020年1月20日累计欠费60295.22元，贵司逾期付款已构成违约，我司有权按欠费金额每日千分之五计收违约金，逾期满30日，甲方有权解除合同……请贵司于2020年1月31日前缴清欠费”。同年2月10日，原告通过EMS向被告在涉案租赁合同登记的联系地址邮寄《解除租赁合同通知函》《已收铺通知》，载明“截至2020年2月10日，贵司累计应付我司款项60295.22元，其中1月租金49513.18元、管理费9878.54元，12月照明电费903.5元，已构成严重违约，我司通知如下：1.贵我双方租赁关系即日起解除；2.请贵方于2020年2月16日前搬离租赁房屋；3.相关费用结算至贵司向我司实际交还租赁房屋之日止；4.已收取的租赁保证金不予退还。请贵方于收到本通知之日起三日内，与我方结清相关一切款项，搬离租赁房屋，并按租赁合同的约定向我司交还租赁房屋和注销合同备案等手续。逾期不清退的，租赁房屋内剩余物品均视为遗弃物，我司将自行清理租赁房屋，由此所产生的一切后果由贵司承担”、“因贵司逾期缴纳2020年1月份租金的严重违约行为，我司经多次催告协商无果，于2020年2月10日向贵司发出《解除租赁合同通知函》，于2020年2月16日收回该租赁房屋。租赁房屋内贵司遗留物品我司已进行登记造册并予以保管，请贵司务必于2020年2月16日前至我司结清应付费用后取回贵司遗留物品”。被告提交了两份微信聊天记录，其中一份显示2020年1月13日至1月18日原告与被告就撤场事宜进行沟通但没有结果。1月18日被告的王总说“我们还是交一个月租金免一个月租金的意愿”，佐阾虹湾徐总说“公司不同意函件内容，因为不同意才找你这边现场沟通的”，王总说“1月租金我是没钱了，2万吊牌价货可以给你”，徐总说“沟通过撤店，没有来正式函件……贵司谈的撤店，没有坚决，只是模棱两可，存在侥幸心理……按我们给你的意见，1月份的租费缴纳完毕，再用2万元的吊牌价服装进行抵扣恢复毛坯的费用即可”，王总说“1月份租金不交，2万吊牌价货抵扣恢复毛坯，今天撤也行”，徐总说“要是同意的话早就同意了王总，你经营了一个月，哪有这个月不交租的道理呢”，王总说“你问问吴总商量一下”，徐总说“没有用的，我了解公司的政策和原则”。另一份显示2020年1月19日涉案商铺的电动卷帘门因电闸关闭而无法打开。庭审时，被告当庭播放了手机视频，原告不认可上述聊天记录及手机视频，坚持其系于2020年1月21日停止向涉案商铺供应水电。原告提交的《佐阾虹湾服务处商户结算通知单》显示，被告应交2020年1月固定租金48368.71元、营销推广费1144.47元、物业管理费9878.54元及2019年12月电费639.4元。庭审时，原告称《欠费催缴函》《解除租赁合同通知函》载明的欠费总额60295.22元包括2020年1月租金48368.71元、营销推广费1144.47元、物业管理费9878.54元及2019年12月电费639.4元、其他服务费264.1元。电费由佐阾虹湾购物中心物业公司代扣代缴，264.1元服务费系根据深圳市供电局电费改革要求调整电费后分摊所得，从2019年5月1日开始收取，没有合同依据。被告不认可12月的电费。庭审后，原告称该结算通知单系2020年1月1日发送至被告，2020年1月1日之后的电费未再发具体账单通知被告缴纳。2020年2月16日，原告收回涉案商铺。庭审时，原告称被告未返还涉案商铺，原告按照《已收铺通知》于2月16日当天进入涉案商铺。被告称其收到《已收铺通知》但该通知未明确原告进入涉案商铺的时间点，其曾发函与原告协商，函件未作为证据提交。原告系自行进入涉案商铺，未通知被告到场协助清点物品及搬离，当时被告无员工在场。原告提交了清点时间截至2020年11月4日的物品清单，称清单上的物品存放在佐阾虹湾购物中心的地下仓库，被告认为清单物品总成本价约64000元，需要取回该部分物品。另有价值6万元左右的物品可能遗失在涉案商铺。被告提交了一份截至2020年1月19日的门店库存金额明细表，显示库存成本金额为126220.2元。2020年4月7日，案外人深圳市绿景纪元物业管理服务有限公司佐阾虹湾服务处出具《物业费缴交确认书》，载明“佐阾虹湾购物中心第一层编号第L1020商铺租赁给度比古卡服饰（深圳）有限公司，每月应缴纳的物业管理费9878.54元。截至2020年2月10日应缴交欠缴物业管理费13284.93元、其他服务费525.16元、电费1271.44元。因承租人离场，该费用已由深圳市绿景房地产开发有限公司佐阾虹湾分公司缴纳。”庭审时，被告不认可该确认书的三性。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，涉案租赁合同合法有效。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用，但被告自2020年1月1日开始拖欠租金、营销推广费等费用，已构成违约。根据合同约定，原告有权在被告逾期支付任何费用满十天后在事先通知被告的情况下停止供应水电，有权在被告逾期支付租金三十日后单方解除合同，有权不予退还履约保证金，被告辩称其未按约支付费用是原告擅自断电造成的且原告无权没收履约保证金，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于合同的解除时间及拖欠费用。虽然原告与被告主张对涉案商铺停止供电的时间不同，但涉案商铺于1月20日左右断电系被告拖欠费用所致，被告应当承担相应的不利后果。被告在收到《欠费催缴函》得知可能停电后仍未及时支付租金等费用，原告请求确认涉案租赁合同于2020年2月10日解除并无不妥，原告请求被告支付自2020年1月1日起至2020年2月10日拖欠的费用，本院予以支持。对于租金、营销推广费，因被告在新冠疫情爆发期间拖欠该部分费用，本院酌定减半收取被告应支付的2月份租金和营销推广费，故被告应向原告支付租金56708.14元（48368.71元＋48368.71元÷29天×10天÷2）、营销推广费1341.79元（1144.47元＋1144.47元÷29天×10天÷2）。对于物业管理费，原告提交了物业公司出具的《物业费缴交确认书》，被告虽然不认可，但未提供证据予以反驳，故对于原告请求被告支付物业管理费13284.93元（9878.54元＋9878.54元÷29天×10天），本院予以支持。对于电费及其他服务费，《欠费催缴函》《解除租赁合同通知函》《佐阾虹湾服务处商户结算通知单》载明的电费均为2019年12月欠缴电费，《物业费缴交确认书》载明的电费金额截至2020年2月10日，但涉案商铺实际于2020年1月19日被停止供电，故本院酌定被告按12月的用电情况支付1月电费，被告应向原告支付2019年12月1日至2020年1月18日的电费1010.66元（639.4元＋639.4元÷31天×18天）。原告诉请的其他服务费没有合同依据，本院不予支持。对于免租期租金差额，原告主张被告补交34505.49元，符合合同约定，本院予以支持。关于滞纳金。按照合同约定，原告有权收取被告拖欠的租金、营销推广费、物业管理费、电费的滞纳金，但其主张按照日千分之五的标准计算，该约定标准明显超过正常违约情形下被告应承担的惩罚性违约责任，也有违公平责任原则，本院依法酌情调低为按每日万分之二的标准计算。对于超出部分，本院不予支持。关于遗留物品。根据合同约定，原告在被告违约的前提下有权收回涉案商铺，双方约定“乙方应搬清涉案商铺内的所有物品，甲方对乙方的物品不承担保管责任，如乙方逾期清理，则商铺内一切物品为乙方抛弃物，甲方有权自行处理而无需通知乙方”。但本案中原告扣留物品、收回涉案商铺的时间正值疫情爆发期，原告理应知道该时段被告无法到场配合其清点物品及搬离却仍选择该时段，显然未谨慎处理，有失公平。原告的行为损害了被告的合法权益，应当承担相应的法律责任。而被告明知原告于2020年2月16日前收回涉案商铺，商铺内物品将成为其抛弃物，丧失价值却不过问，过错大于原告。原告与被告主张的遗留物品差距较大，原告仅提供了一份物品清单，未提供其他证据佐证，无法排除其扣留的物品存在遗失的可能性。被告主张其损失达12万元，提供了较为详尽的《门店库存金额明细表》《物流信息说明》《库存货品物流信息备注表》《商品入库货单》等证据，但无法直接反映出各类货品的成本金额。因此，本院综合考虑，酌定原告除返还其清单上的物品，还应赔偿被告经济损失3万元。关于涉案商铺装修残值。涉案租赁合同未对装修残值的问题进行约定，合同的终止系被告违约所致，原告亦未表示其将继续利用涉案商铺的装修装饰，故被告请求原告赔偿装修残值损失，本院不予支持。关于律师费。涉案租赁合同没有约定律师费的承担，对于被告该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告深圳市绿景房地产开发有限公司佐阾虹湾分公司与被告度比古卡服饰（深圳）有限公司签订的《绿景佐阾租赁合同》于2020年2月10日解除；二、被告度比古卡服饰（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市绿景房地产开发有限公司佐阾虹湾分公司支付2020年1月1日起至2020年2月10日止的租金、营销推广费、物业管理费共计71334.86元（租金56708.14元、营销推广费1341.79元、物业管理费13284.93元）及相应的滞纳金（滞纳金按照每日万分之二的标准，2020年1月份租金、营销推广费、物业管理费自2020年1月6日起算，2020年2月1日至2月10日的租金、营销推广费、物业管理费自2020年2月6日起算，均计至款项实际付清之日止）；三、被告度比古卡服饰（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市绿景房地产开发有限公司佐阾虹湾分公司支付2019年12月1日至2020年1月18日发生的电费1010.66元及滞纳金，滞纳金按照每日万分之二的标准，2019年12月电费自2020年1月6日起算，2020年1月1日至1月18日电费自2020年2月6日起算，均计至款项实际付清之日止；四、原告深圳市绿景房地产开发有限公司佐阾虹湾分公司没收被告度比古卡服饰（深圳）有限公司支付的履约保证金116494.5元；五、被告度比古卡服饰（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市绿景房地产开发有限公司佐阾虹湾分公司补交免租期租金差额34505.49元；六、原告深圳市绿景房地产开发有限公司佐阾虹湾分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告度比古卡服饰（深圳）有限公司返还原告于2020年12月8日提交的清单所列物品，并赔偿被告度比古卡服饰（深圳）有限公司经济损失3万元；七、驳回原告深圳市绿景房地产开发有限公司佐阾虹湾分公司的其他诉讼请求；八、驳回被告度比古卡服饰（深圳）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币5021.83元（已由原告预交），由原告负担371元，被告负担4650.83元；反诉受理费3874.39元（已由被告预交），由原告负担275元，被告负担3599.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在收到交费通知次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭晶磊二〇二一年三月九日书记员  吴 晔