云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终11837号上诉人（原审原告）：昆明锣耀贸易有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路嶺域时代大厦A幢10层3室。法定代表人：周敏，总经理。委托诉讼代理人：邱平顺，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南商业物资有限公司。住所地：云南省昆明市东郊路168号。法定代表人：马慈光，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：邓成卓，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明锣耀贸易有限公司（以下简称：锣耀公司）因与被上诉人云南商业物资有限公司（以下简称：物资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初10224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人锣耀公司的委托诉讼代理人邱平顺，被上诉人物资公司的委托诉讼代理人邓成卓到庭参加了审理。本案现已审理终结。锣耀公司向一审法院起诉请求：1.判决被告退还原告7月份租金29,018元及租赁押金30,000元，合计59,018元；2.判决被告承担本案诉讼费。一审判决认定以下法律事实：2020年1月19日，原告与被告签订《云南商业物资有限公司租赁合同》，合同约定：原告向被告承租位于昆明市官渡区商业物资有限公司1-9号仓库（建筑面积1191.6平方米），附带一间建筑面积17.5平方米的办公室，租赁用途为仓储，租期期限自2020年2月1日起至2021年1月31日止，年租金总额348220元，租金按半年付，原告需在签订合同时一次性向被告支付首期6个月的租金174110元（2020年2月1日起至2020年7月31日止）及一个月租金金额的押金，租赁期内，若租赁物被政府部门拆迁、占用、征用的，则与此有关的一切赔偿、补偿皆由被告享有，与原告无关，被告应将向原告收取的未到期租金退还原告，合同还约定了违约责任等其他相关权利义务。合同签订后，原告向被告支付了合同约定的半年租金174110元、押金30000元，被告将案涉租赁物交付原告。2020年4月21日，昆明市官渡区人民政府发布《昆明市官渡区人民政府公告》（第21号），确定为了公共利益的需要，对东连接线支线片区（官渡辖区）凉亭片区Ｂ地块（1号地块）项目国有土地上房屋进行征收。案涉租赁物属于征收范围内。2020年6月8日，昆明市官渡区人民政府发布《昆明市官渡区人民政府公告（第27号）东连接线支线片区（官渡辖区）凉亭片区Ｂ地块（1号地块）项目国有土地上房屋征收决定》，决定《东连接线支线片区（官渡辖区）凉亭片区Ｂ地块（1号地块）项目国有土地上房屋征收决定》发布之日起启动征收范围内工作，项目征收期限从房屋征收决定公告发布之日起计算共计90日，包括两个阶段：第一阶段（准备阶段），从房屋征收决定发布之日起15日内（特殊情况可延长准备阶段）；第二阶段（实施阶段），第一阶段届满后顺延75日。2020年7月1日，原告向被告发《函》，函告因案涉租赁物被列入拆迁范围，属于不可抗力，协商退租金、押金。2020年7月6日，被告回《函》，函告原告仍可使用租赁物，原告应提供遭受不可抗力影响而不能继续履行合同的证据材料给被告核实，在此期间继续履行双方签订的《租赁合同》，否则被告有权追究原告的违约责任。原告陈述其于2020年6月29日搬离仓库，并已通知被告，但被告不予认可。现原告诉至一审法院主张相应诉请。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：被告是否应向原告退还租金及押金？一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《云南商业物资有限公司租赁合同》合法有效，对双方当事人具有约束力，双方应按约履行合同。本案中，案涉房屋虽已被确定属于征收范围，但何时征收、何时限期搬离相关部门并未作出明确通知，案涉租赁物仍具备使用的条件，原告提交的证据不足以证实案涉租赁物已经因客观原因无法使用，故本案丧失继续履行合同的条件并未成就，在合同履行期限内，没有法定或约定的事由，双方均应按约履行；根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，原告单方不履行合同义务，被告抗辩要求不予退还押金及未使用期限内的租金，符合法律规定，故一审法院对原告的各项诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告昆明锣耀贸易有限公司全部诉讼请求。一审宣判后，上诉人锣耀公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初10224号民事判决书并改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。其所依据的主要事实理由为：本案上诉人提供的政府征收决定可以证明政府征收行为已经于2020年6月6日发生并生效，政府征收具有强制性，非普通商事主体所能抗拒，不可抗力已经发生，租赁合同已经失去正常继续履行的基础。本案的政府征收项目是国家重点民生项目，上诉人作为经营性商事主体，要确保经营的正常运转，要确保员工的生计不受疫情的影响，要识大体，和政府保持良好关系，不可能和政府对抗，得罪政府，也没有时间精力去耗费。不可抗力发生后，上诉人终止租赁合同，尽早搬离货物，有利于政府拆迁工作，有利于被上诉人尽早与拆迁部门签订补偿协议，有利于被上诉人获得签约奖励及搬迁奖励，是有利国家及合同双方的合法且善意的行为，应当得到法律支持而不是否定。一审判决关于政府征收尚未发生，租赁合同可继续履行的判决理由存在严重事实错误。另行寻找合适的仓库并非易事，要耗费大量时间和精力，搬家意味着损失，任何一个承租人搬离货物都实属无奈之举，如不遇到政府征收拆迁，谁愿意搬离？一审判决强制继续履行合同，不准上诉人另找仓库搬离货物，强人所难，明显不公平。被上诉人物资公司辩称：首先，本案中的政府征收并未导致所租赁的房屋出现不可使用的情形，至今房屋都可使用，且政府也没有发布明确的拆迁决定。其次，上诉人在没有通知被上诉人的情况下，就擅自搬离仓库，也没有将仓库交还给被上诉人，钥匙等一直由上诉人持有，被上诉人根本不可能进入仓库，导致被上诉人的仓库一直处于闲置状态。第三，一审对于拆迁的事实认定以及本案的事实认定是完全正确的，对法律的适用也是完全正确的。因此一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应当予以驳回。在二审审理中上诉人提交了10份照片，欲证明本案租赁仓库位于政府拆迁范围，官渡区政府发布了拆迁决定书。被上诉人对证据的真实性无异议，但认为不能证明上诉人的观点，反而能证明本案仓库还未被拆迁。因双方对照片的真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，但对该证据是否能证明上诉人的观点，在说理部分予以阐释。双方当事人对一审判决认定的事实无异议。本案二审认定的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。综合当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：本案官渡区政府发布拆迁决定等行为是否属于租赁合同终止履行的条件？本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力。关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于前述司法解释规定的民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。关于本案官渡区政府发布拆迁决定等行为是否属于租赁合同终止履行的条件的问题。上诉人认为双方在合同中约定当出现不可抗力或政府行为、征收等情形时，合同终止履行。本案官渡区政府于2020年6月8日发布了相关征收决定，则本案租赁合同应当终止履行。被上诉人认为，双方合同约定只有当不可抗力造成租赁物不能使用的情形，双方才能终止履行合同。本案政府发布征收决定并不等于征收拆迁行为实际发生，且在政府发布征收决定后，被上诉人依法对该决定提起了行政复议，至今本案仓库均未被拆除，依然还有其他租户承租使用，征收决定的发布并未造成上诉人不能使用其承租的仓库，故并不构成终止履行合同的条件。本院认为，房屋征收决定是政府根据公共利益的需要，对公益项目需要使用的土地范围内的房屋予以征收，土地使用权同时收回的行政决定。政府合法的拆迁行为往往具有强制性和公益性，公民和各类市场主体均应该按照政府相应拆迁文件主张自己的权利、履行自己的义务，正是基于该特点，通常商事合同均约定征用拆迁行为为非违约行为。市场主体应当积极配合依法进行的政府拆迁行为。就本案查明的事实来看，2020年4月21日，昆明市官渡区人民政府发布的《昆明市官渡区人民政府公告》（第21号）即明确为了公共利益的需要，对东连接线支线片区（官渡辖区）凉亭片区B地块（1号地块）项目国有土地上房屋进行征收。随后于2020年6月8日发布了《昆明市官渡区人民政府公告（第27号）东连接线支线片区（官渡辖区）凉亭片区B地块（1号地块）项目国有土地上房屋征收决定》，该决定确定了本案租赁的房屋属于征收范围，则自2020年6月8日起，被上诉人对本案房屋的物权权利已经发生变动，其申请行政复议等救济行为不能认定为其继续享有出租权。因此，2020年6月8日昆明市官渡区人民政府发布征收决定的行为，已经构成上诉人终止履行本案租赁合同的事由，上诉人据此另觅他处并要求被上诉人收回房屋的行为并未违反合同约定。本案租赁合同因政府征收而终止履行，被上诉人应当退还上诉人已经支付尚未使用租赁物期间的租金29,018元及租赁押金30,000元，合计59,018元。综上，上诉人的上诉主张有事实及法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，所作处理不当，本院予以纠正。据此，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初10224号民事判决；二、被上诉人云南商业物资有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人昆明锣耀贸易有限公司租金、押金共计59,018元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1276元，二审案件受理费1276元，均由被上诉人云南商业物资有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长  褚晓云审判员  李 锋审判员  杨 艳二〇二一年三月五日书记员  汪雪媛