浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙07民终125号 上诉人（原审被告）：倪雁林，男，1960年5月6日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：魏红霞，浙江杰正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田壮壮，男，1994年12月26日出生，汉族，住安徽省利辛县，现住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：孙韬，浙江思大律师事务所律师。 上诉人倪雁林因与被上诉人田壮壮房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初6703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 倪雁林上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法驳回田壮壮的诉讼请求。2、本案的诉讼费用由田壮壮承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有错误和不当之处。（一）原审法院认为“被告虽抗辩断电是因原告自身用电不当导致的跳闸，但被告并未对此尽到充分的举证责任”，该认定是错误的。本案双方之间是房屋租赁合同纠纷，不属于举证责任倒置的案件，需要尽到充分的举证责任的应该是田壮壮，田壮壮需要提供证据证明断电不是因为用电不当导致跳闸，而是他人的故意断电行为。原审违背了谁主张谁举证的举证原则，却认为应该由倪雁林来承担举证责任，显然是错误的。（二）原审法院认为“从断电持续时间分析……，被告抗辩要求原审继续履行《店面出租协议》有违诚实信用原则”，该认定与事实不相符。田壮壮提出6月11日断电，但并未向法庭提供过任何的证据予以证实该陈述。即使确实存在停电的情况，田壮壮作为承租人没有积极排查停电原因，解决停电事宜，也从未与房东即倪雁林联系要求解决停电事宜。相反，直接在次日一声不响就从租赁房屋中搬离，更是从来没有告知过要终止合同，对于拖欠的房租也没有一个说法。所以说违反诚实信用原则的是田壮壮。（三）原审法院认定“本院酌定《店面出租协议》解除时间为原告提起本案诉讼之日即2020年8月4日。”该认定是不妥当的。田壮壮于2020年8月4日提起诉讼的第一项诉讼请求是解除《店面出租协议》，该请求应由作为第三方的权威机关即法院经过审理后作出认定。法院在审理后认为双方有必要解除协议的，那么解除的时间也应该是法院作出裁判文书生效的时间。原审法院将田壮壮提出主张的时间酌定为解除时间，损害了守约方的合法权益，助长了违约方的随意违约。田壮壮在提出诉请时要求的是解除协议，而不是要求确认协议解除的时间，原审法院作出的第一项判决也是解除协议，但是在事实的处理上却是做了确认解除时间的行为。故该认定违背了不告不理原则，不应被认定。二、原审法院对《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定的理解有误。第48条【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，双方从签订协议到履行协议到发生纠纷，总共才一个多月；从催收租金到搬离，不过三天；从停电到搬离，不过一天。根本不属于但书中所说的“长期性合同”、“合同僵局”。相反，从上述的几个时间点来分析，是田壮壮出于其自身的原因，为了达到不支付房租的目的，恶意违约。据此，请求撤销原判，驳回田壮壮的诉讼请求。 田壮壮辩称，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，证据确凿充分。争议焦点在于一审判决解除案涉房屋租赁合同是否合理合法。双方因房屋租赁事宜发生争议以来，双方已经经过自行协商，而后又寻求第三方进行调解，甚至进行了报案处理，但该纠纷均没有得到妥善解决，诉讼已经成为解决该纠纷的最后途经。而在该纠纷尚未得到解决的情况下，倪雁林对田壮壮承租的店面进行断电，直接导致田壮壮经营的食品店无法正常开展生产经营活动，田壮壮为减少损失，迫不得已从承租店面搬离，属无奈之举。根据以上情况来看，双方实质上已经丧失了精诚合作的基础，租赁合同的义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，已无继续履行房屋租赁合同的必要。一审法院在此基础上，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之规定，判决解除案涉《店面出租协议》，并根据案件具体情况以田壮壮起诉时间合理确定合同解除的具体时间，于法有据。综上，请求驳回倪雁林的上诉请求，依法维持原判。 田壮壮向一审法院起诉请求：1.请求判令解除田壮壮与倪雁林签订的《店面出租协议》；2.请求判令倪雁林退还田壮壮租金20833元、押金5000元及利息（以25833元为基数，自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率LPR计付至实际返还之日止）；3.本案诉讼费用由倪雁林承担。 一审认定的事实：田壮壮与倪雁林签订《店面出租协议》一份，由田壮壮承租倪雁林位于金华市婺城区××街××号××店面一间，租期为一年，自2020年5月15日至2021年5月14日止。租金为50000元，进场交25000元，剩余25000元租金在2020年6月10日前付清。押金为5000元。田壮壮在租赁期内使用的水、电费用全部由田壮壮承担。水每吨5元，电每度1元，按水电公司交费时间及时交费。合同落款时间为2020年5月10日。田壮壮于2020年5月8日以微信转账方式向倪雁林支付押金5000元，倪雁林出具相应收条给田壮壮；5月13日，田壮壮以现金20000元及微信转账5000元的方式，向倪雁林交付租金25000元。2020年6月10日，双方因租金问题发生争议请求人民调解无果。2020年6月11日，双方因租赁房屋断电问题发生争议。2020年6月12日，因未恢复供电，田壮壮从租赁房屋中搬离。2020年5月15日至2020年6月11日，田壮壮经营用电为860.36度。倪雁林主张田壮壮经营用水费为10元。田壮壮自认未向倪雁林支付剩余的25000元租金。 另查明，田壮壮于2020年6月22日向一审法院提起诉讼，诉请倪雁林退还房租21900元及押金5000元，赔偿损失17000元。一审法院于2020年7月17日作出（2020）浙0702民初5388号民事裁定，准许田壮壮撤诉。 一审法院认为，田壮壮作为承租人应当按约履行支付租金义务，其未按约支付租金的行为已构成违约。对于田壮壮作为违约方是否可以主张解除本案《店面出租协议》，一审法院根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，分析如下：首先，双方因租金问题请求人民调解未果后，租赁房屋于2020年6月11日断电，至6月12日田壮壮搬离时尚未恢复，故在此种情况下，田壮壮提出解除《店面出租协议》不存在恶意违约的行为；其次，鉴于田壮壮已实际搬离租赁房屋，如继续履行《店面出租协议》，则田壮壮再次搬回并重新开展经营活动所产生的履行费用过高；第三，倪雁林虽抗辩断电是因田壮壮自身用电不当导致的跳闸，但倪雁林并未对此尽到充分的举证责任。从断电持续时间分析，倪雁林亦违反了应在租赁期间确保租赁物符合约定用途的法定义务。同时，倪雁林也无法证明其在田壮壮因断电原因搬离后，有采取积极有效的措施消除断电影响并要求田壮壮继续履行合同的行为，倪雁林抗辩要求田壮壮继续履行《店面出租协议》有违诚实信用原则。故，田壮壮要求解除《店面出租协议》的诉请，予以支持。同时需要指出的是，对于田壮壮违约所应承担的违约责任，倪雁林可另案主张权利。《店面出租协议》未依法解除前，均处于履行期间，该期间段的租金应从田壮壮主张返还的租金款项中扣除，同时还应扣除田壮壮应承担的水电费870.36元。考虑到本案实际情况，一审法院酌定《店面出租协议》解除时间为田壮壮提起本案诉讼之日即2020年8月4日。另，依公平原则和《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，田壮壮关于支付利息和返还押金的主张一审法院予以支持。倪雁林抗辩未收到田壮壮以现金支付的20000元租金，但结合《店面出租协议》第三条约定的内容和一审法院查明的事实，倪雁林的抗辩在无充分证据证明的情况下，不予采信。综上，田壮壮诉请中合法有据的部分，予以支持，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除田壮壮与倪雁林签订的《店面出租协议》；二、倪雁林于判决生效之日起十日内返还田壮壮返还租金12975.64元和押金5000元，共计17975.64元，并支付利息（以17975.64元为基数，自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付至实际返还之日止）；三、驳回田壮壮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费446元，减半收取计223元，由田壮壮负担68元，倪雁林负担155元。 二审中，倪雁林向本院提供了朱学军的证人证言一份，证明书面的证明上陈述的内容，同时也证实了田壮壮开店所使用的设备存在漏电容易跳闸的情况。进一步说明一审法院认定断电原因是错误的。 田壮壮对上述证据认为，对证人证言三性均有异议，无法达到证明目的。首先，一审过程中倪雁林已经向一审提交了电量使用表，根据该表所记载的内容，田壮壮在用电过程中都是趋于稳定的状态，直到纠纷的发生，用电量才发生变化，所以待证事实无法得到佐证。其次，退一步讲即使是电路老化的原因导致断电，但是倪雁林作为出租人也没有采取积极的措施消除断电影响，反而在争议发生后一直要求田壮壮继续承租，本身就存在问题。再者，田壮壮所经营的披萨店是领取过营业执照的，如果真如倪雁林陈述的设备线路老化或者漏电等原因肯定是无法通过安评审批的，店铺是无法经营的。最后，证人在当庭陈述过程中，部分内容并非根据其专业所得出的，而是道听途说，如其所陈述共有10千瓦左右，但如果真的存在帮忙安装设备不会不知道有几台设备。 以上证据经质证，结合双方的质证意见，本院认证如下：倪雁林提供的证人证言不足以证实待证的事实，本院不予认定。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，一、关于合同是否应当解除的问题。经查，田壮壮作为承租人，未依约于2020年6月10日前支付剩余25000元租金已构成违约，双方因该租金支付问题发生争议后自行协商、第三方调解均未果，2020年6月11日案涉房屋发生断电，6月12日田壮壮搬离该房屋。由此可知，虽然田壮壮为违约方，但其已实际搬离案涉房屋，并表示不愿继续履行租赁合同，而该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，考虑到二审中倪雁林自认该房屋直至目前仍处于断电状态，故一审以田壮壮提出解除合同不存在恶意、田壮壮实际已搬离租赁房屋、继续履行租赁协议费用过高等情形为由，支持田壮壮解除合同的诉请，无明显不当。二、关于合同解除时间的认定问题。本案合同期限为2020年5月15日至2021年5月14日，田壮壮于2020年6月12日搬离该房屋，结合前述合同期限、田壮壮搬离时间以及房屋断电现状、双方曾因争议而协商、第三方调解均未果等实际情况，一审认定《店面出租协议》解除时间为田壮壮提起本案诉讼之日即2020年8月4日，符合案件实际情况。 综上，倪雁林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费249元，由倪雁林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 敏 审 判 员  张燕燕 审 判 员  蓝俏彦 二〇二一年三月三十日 代书记员  吴晓雯 8- 9-