江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初5910号原告（案外人）：耿丕芳，女，1940年4月24日出生，汉族，住南通市海门区。委托诉讼代理人：王丹丹，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。被告（申请执行人）：丁小叶，女，1990年11月20日出生，汉族，住南京市玄武区。第三人（被执行人）：南通帝冠置业有限公司，住所地南通市崇川区瑞景广场4幢201室。法定代表人：沈丽华。原告耿丕芳与被告丁小叶、第三人南通帝冠置业有限公司（以下简称帝冠公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月30日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告耿丕芳的委托诉讼代理人王丹丹，被告丁小叶到庭参加诉讼。第三人帝冠公司经本院传票合法传唤,未到庭参加诉讼。本案现已部分缺席审理终结。经审理查明，2019年11月11日，本院对丁小叶与帝冠公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0602民初4979号民事判决：帝冠公司于本判决生效之日起十日内支付丁小叶违约金267455元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5312元，由帝冠公司负担。2020年3月24日，根据丁小叶的申请，本院立案强制执行，案号为(2020)苏0602执538号。2020年3月25日，本院作出(2020)苏0602执538号执行裁定：冻结、扣划帝冠公司银行存款276759元及迟延履行期间的债务利息（债务利息以实际给付之日结算为准），或查封、扣押、提取其相应价值的其他财产。2020年4月2日，本院向南通市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封帝冠公司名下位于南通市不动产。2020年5月19日，本院作出(2020)苏0602执538号之一执行裁定：一、终结本次执行程序。二、申请执行人发现帝冠公司有可供执行财产或查封财产具备处置条件的，可以再次申请执行。在执行过程中，耿丕芳提出执行异议，本院于2020年9月15日作出（2020）苏0602执异113号《执行裁定书》，驳回耿丕芳的异议申请。原告耿丕芳向本院提出诉讼请求：1.请求对南通市不动产停止执行，并解除对上述不动产的查封；2.请求确认耿丕芳与帝冠公司于2018年3月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认南通市不动产归耿丕芳所有；3.判令帝冠公司协助耿丕芳办理南通市不动产产权登记；4.诉讼费用由丁小叶承担。事实和理由：2015年1月15日，耿丕芳为购买城山隐花苑12幢101室房屋，与帝冠公司签订《预订商品房意向书》，约定2015年6月30日前付至总房款90%，剩余房款2017年12月31日付清。2015年4月24日，耿丕芳向帝冠公司支付了全部购房款600万元。同日，帝冠公司向耿丕芳开具收据。2018年3月30日，耿丕芳与帝冠公司网签了案涉房屋的《商品房买卖合同》，并在南通市房管局备案。帝冠公司于2020年4月8日向耿丕芳开具购房发票。2020年4月13日，耿丕芳向税务部门缴纳了案涉房屋的契税171428.57元。2018年10月22日，帝冠公司向耿丕芳发出交房通知，同时出具《城山隐业主收房费用结算单》，并向耿丕芳交付了案涉房屋。耿丕芳已经完全拥有了案涉房屋的所有权，并在收到该房屋后，对该房屋的围墙及大门进行了装修，完全并实际占有和使用该房屋。2020年4月2日，贵院在执行丁小叶与帝冠公司房屋买卖合同纠纷一案中查封了案涉房屋。2020年4月10日，耿丕芳依法向贵院提出书面执行异议，后被贵院裁定驳回。综上，耿丕芳与帝冠公司于2018年3月30日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效。耿丕芳购买案涉房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是其已依合同支付全部价款并占有案涉房屋至今。因帝冠公司逾期交房尚未办理案涉房屋的产权登记，非耿丕芳过错所致。根据《物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议的规定》）第二十八条，《江苏省高级人民法院关于执行疑难若干问题的解答》，《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南》第一条第三项、第十八条等规定，案外人所提执行异议能够排除法院的执行，且可以同时提起确权之诉，与异议之诉合并审理，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案中，耿丕芳取得案涉房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且耿丕芳并无过错，故贵院不得查封案涉房屋。原告耿丕芳为证明其主张，向本院提交以下证据：1．(2020)苏0602执异113号《执行裁定书》一份，证明耿丕芳的执行异议申请被贵院驳回后，依法提起执行异议之诉；2．《预订商品房意向书》一份，证明耿丕芳向帝冠公司预购案涉房屋；3．《商品房买卖合同（预售）》《收据》、银行汇款凭证、购房发票、税收缴款书各一份，证明耿丕芳合法购买了案涉房屋，并且已向帝冠公司付清全部购房款和向税务部门缴纳契税；4.《城山隐花苑交房告知函》复印件、《城山隐业主收房费用结算单》一份，证明帝冠公司已将案涉房屋交付给耿丕芳；5.照片两张，证明耿丕芳对案涉房屋的围墙和大门进行了装修。被告丁小叶辩称，我对贵院在(2020)苏0602执538号执行一案中查封案涉房屋并不知情，但我支持该查封行为。耿丕芳与帝冠公司存在恶意串通的行为，属于通过诉讼方式企图侵害我的合法权益。请求驳回耿丕芳的诉请。被告丁小叶未向本院提交证据。第三人帝冠公司未到庭应诉，也未提交答辩意见。经庭审质证，丁小叶对耿丕芳所举证据的真实性、合法性及关联性均持有异议。对此，本院将在说理部分结合认定的事实，对上述证据的效力一并予以分析和认定。本院查明：2019年7月2日，本院受理耿丕芳与帝冠公司房屋买卖合同纠纷系列案件，其中（2019）苏0602民初3883号案件，耿丕芳主张其购买了帝冠公司开发的城山隐花苑12幢101室房屋一套，并支付了全额房款600万元，但帝冠公司在2018年10月25日才达到交房条件，未能按约交房构成违约，要求帝冠公司支付延期交房违约金。本院经审查后认为，诚实信用原则是民事诉讼的基本原则，正当行使诉权是诚信原则的内在要求。当事人应当遵守法律规定和合同约定，正当行使诉讼权利，积极履行诉讼义务，不规避法律，不利用法律规定的诉讼权利获取不当利益或者恣意损害他人合法权益。综观包含该案在内的案涉十六起诉讼，虽耿丕芳依双方签订的《商品房买卖合同》主张权利，帝冠公司亦对于耿丕芳诉诸的事实均无异议，但涉案仍存诸多疑点，当事人未能作出合理解释，难以排除双方当事人虚增帝冠公司债务或放任债务扩大等损害他人合法权益的情形，本院对其诉讼请求，依法不予支持，遂于2019年12月30日作出（2019）苏0602民初3883号民事判决：驳回耿丕芳的全部诉讼请求。案件受理费12740元，由耿丕芳负担。耿丕芳不服一审判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。该院审理后认为，虽然耿丕芳与帝冠公司签订了商品房买卖合同，帝冠公司出具了收据，并交付了房屋，形式上存在商品房买卖合同关系，但根据已经查明的事实，因案涉商品房买卖存在多处严重不符正常交易行为的情况，对双方之间的商品房买卖合同关系该院难以认定。帝冠公司虽自认双方有商品房买卖合同关系，但因自认的事实与查明的事实不符，该院不予确认。耿丕芳要求帝冠公司支付迟延支付房屋的违约责任请求，该院难以支持。本案中，当事人虽存在恶意串通的可能性，但是否属于通过诉讼方式企图侵害他人合法权益不能完全确定。一审法院以此为由驳回诉讼请求并无充分依据，该院对此予以纠正。但一审法院判决结果正确，可以维持。关于耿丕芳上诉主张的一审程序违法的问题不能成立，遂于2020年6月10日作出（2020）苏06民终686号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，耿丕芳提出的执行异议之诉理由能否成立，应当以其对案涉房屋是否享有足以阻止执行的实体权利进行判断。帝冠公司系房地产开发企业，现案涉房屋登记在其名下，《异议和复议的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就本案而言，结合发生法律效力的（2019）苏0602民初3883号和（2020）苏06民终686号民事判决书中认定的以及本案中查明的事实，本院认为，耿丕芳所提异议不符合上述规定中的（一）、（二）情形。理由如下：首先，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项、第二款规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。具体到本案，耿丕芳为了证明其与帝冠公司就案涉房屋存在商品房买卖合同关系所提交证据以及陈述的事实同耿丕芳与帝冠公司房屋买卖合同纠纷案，而发生法律效力的（2020）苏06民终686号民事判决已认定，虽然耿丕芳与帝冠公司签订了商品房买卖合同，帝冠公司出具了收据，并交付了房屋，形式上存在商品房买卖合同关系，但根据已经查明的事实，因案涉商品房买卖存在多处严重不符正常交易行为的情况，对双方之间的商品房买卖合同关系难以认定。在上述判决发生既判力的情况下，耿丕芳再次在本案中要求确认其与帝冠公司之间存在商品房买卖合同关系，违反了一事不再理的原则。依据上述判决，耿丕芳与帝冠公司在本院查封案涉房屋之前未签订合法有效的书面买卖合同。其次，在本院曾经受理的包括（2019）苏0602民初3883号耿丕芳与帝冠公司房屋买卖合同纠纷在内的系列案件中，耿丕芳均自认，2015年1月15日，耿丕芳与帝冠公司签署了《预订商品房意向书》，其购买帝冠公司开发的坐落于城山隐别墅11套，标准层住宅1套。由此可以判断，即使耿丕芳与帝冠公司之间的商品房买卖合同关系成立，耿丕芳购买案涉房屋明显不是用于居住。况且，耿丕芳委托诉讼代理人在庭审也已明确，耿丕芳名下有用于居住的其他房屋。因此，耿丕芳购买案涉房屋并非用于居住且其名下有其他用于居住的房屋。综上，耿丕芳所提异议不符合《异议和复议的规定》第二十九条的规定。关于耿丕芳主张本案应当适用《异议和复议的规定》第二十八条的问题。本院认为，帝冠公司在本案中既是房地产开发企业，又是被执行人，故本案可以适用上述规定进行审查。但《异议和复议的规定》第二十八条第（一）项规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。就本案而言，如上所述，耿丕芳与帝冠公司在本院查封案涉房屋之前未签订合法有效的书面买卖合同。显然，耿丕芳所提异议已经不符合上述规定中最基本的认定其权利能够排除执行的第一种情形。也正因如此，本院无须再审查耿丕芳所提异议是否符合上述规定的其他情形。故耿丕芳以《异议和复议的规定》第二十八条主张其权利能够排除执行的理由亦不成立。综上所述，耿丕芳所提异议，不足以证明其对案涉房屋享有足以排除本院执行的民事权益，故对其提出停止案涉房屋的执行并解除查封的诉请，本院依法不予支持。因本院对耿丕芳与帝冠公司之间的商品房买卖合同关系不予认定，故对耿丕芳主张的与确权有关的其他诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第一款第（六）项、第二款规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告耿丕芳的诉讼请求。案件受理费53800元，由原告耿丕芳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费53800元（该院银行账户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长 陈五建审 判 员 朱陈李审 判 员 陆海宁二〇二一年三月二十四日法官助理 缪丽娟书 记 员 杨 佳