河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终347号 上诉人（原审被告）：富力（香河）房地产开发有限公司，住所地香河县大香公路115号富力香山郡小区19#楼商业101。统一社会信用代码：91131024697582193F。 法定代表人：杨培军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋修鸣，男，汉族，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王霞，女，汉族，1982年10月14日生，住四川省平昌县。 上诉人富力（香河）房地产开发有限公司因与被上诉人王霞商品房预售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月2日通过网上开庭方式进行了审理。上诉人富力（香河）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋修鸣、被上诉人王霞参加了诉讼。本案现已审理终结。 富力（香河）房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初2248号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人返还购房款的诉讼请求或发回重审。2.一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：1.双方房屋买卖合同关系已成立并生效，一审法院认定上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同尚未成立与事实不符，属认定事实错误。2019年6月19日，上诉人与被上诉人签订《香河富力新城商品房认购书》，约定被上诉人向上诉人购买房屋，房屋总价款997924元，被上诉人于认购当日向上诉人支付定金20000元。2019年6月24日，上诉人向被上诉人送达《客户交款通知书》，通知被上诉人分期房款缴纳时间及金额，被上诉人于当日交付首付款197924元，后于2019年9月24日支付一次分期房款290000元。2.双方房屋买卖合同关系已成立并生效且具备继续履行的条件，被上诉人作为违约方不享有合同单方解除权，一审法院判决上诉人退还已付购房款没有任何事实和法律依据。合同成立后，被上诉人仅支付购房款507924元，剩余房款至今未支付。被上诉人作为违约方，不享有单方解除权，合同依法应继续履行。上诉人既无法定解除理由，亦未出现任何约定解除的情形，一审法院判决上诉人返还被上诉人已付购房款没有任何事实和法律依据。3.即使合同无法继续履行，被上诉人系违约方及明显过错方，给上诉人造成了巨大经济损失，应承担恶意缔约及违约的不利后果。一审法院仅判决上诉人无需返还定金，无法弥补被上诉人恶意缔约及违约行为给上诉人造成的经济损失。被上诉人在明知自身不具备购房资格的情况下，依然向上诉人购买案涉房屋，在案涉合同能够通过转售等方式继续履行的情况下，被上诉人恶意违约，拒不支付剩余房款，存在明显过错。一审法院判决被上诉人仅承担定金不退的违约责任，既无法达到惩罚被上诉人作为违约方恶意缔约的法律效果，也远远无法弥补上诉人的经济损失，对上诉人显失公平。 王霞答辩称，1.我方已明确向对方告知无购房资格的基础上，对方仍以诱导等方式，并承诺不限购政策即将开放为由使我方签订购房合同。2.在我方与对方签订购房合同后，我方索要购房合同时遭到拒绝，且对购房合同不能拍照留存。3.由于我方至今未获得购房合同，故一审判决书中所述双方只约定了商品房的基本信息和我方的付款义务，对对方的义务没有作出任何约定，故此合同尚未成立，根据合同法第5条规定，当事人应当遵循公平原则确定权利义务，很明显我方和对方双方权利义务很不对等，经济利益上不平衡，只对我方要求比较多，我方交的网签费他们不予认可，我方承担更多的义务，而享受极少的权利。主观上对方利用其优势在销售中的诱导、承诺等行为造成了我方在草率无经验的情况下，签订了购房合同，另外对方说他的经济损失，因合同约定款项我方已经交齐，对方承诺三年内可免费更名，故没有任何损失，在此期间未接到对方任何电话，也未网签，在2019年10月28日就已经申请退款，一直以在走流程为由拖欠。 王霞向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告偿还购房本金507,924元及按银行同期利率支付利息90,000元，合计597,924元；2、请求法院判令被告向原告支付罚息至实际还清之日；3、案件受理费用被告全部承担。 一审法院认定事实：原告王霞向被告富力（香河）房地产开发有限公司购买被告开发建设的位于房屋一套，建筑面积72.54平方米，总楼价997924元。原告于2019年6月19日向被告交付定金20000元，于2019年6月24日交付房款197924元，于2019年9月24日交付房款290000元。被告分别于2019年6月24日、2019年9月24日为原告各出具收款收据一张，两张收款收据均载明：缴款单位或个人王霞，水岸芳园2-2-605，款项内容香河富力新城房款（含定金），收款单位富力（香河）房地产开发有限公司。后原告以其受当地限购政策限制，不具备限购政策规定的购房条件为由，不再向被告交付剩余购房款，也未与被告签订《商品房买卖合同》。被告既未向原告实际交付房屋也未退还原告已交付的20000元定金及487924元购房款。上述事实有支付凭证、收款收据、《客户交款通知书》、原告身份证复印件及原被告当庭陈述在卷佐证。 一审法院认为，本案中，虽然原告向被告富力（香河）房地产开发有限公司交付了定金20,000元及购房款487,924元，但是双方只约定了商品房的基本信息和原告付款义务，对被告的义务没有做出任何约定，故此原被告之间的商品房买卖合同尚未成立，对原告要求被告返还已付购房款487,924元的诉讼请求予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不规则于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。当地现行的房屋限购政策早在2017年6月就已经开始实施，而原告在欲购当地房屋时没有对当地限购政策进行调查了解，盲目交付了定金20,000元及购房款487,924元，后又以其不具备购房资格为由，不再向被告交付剩余购房款，也未与被告签订《商品房买卖合同》，原告应当承担缔约过失责任，故此对原告要求被告返还定金及支付购房款利息、罚息的诉讼请求不予支持。被告主张资金占用费、房屋空置费、销售费用、房屋价差等多项经济损失，但其未提供证据证实其主张，故亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告富力（香河）房地产开发有限公司于本判决生效后15日内返还原告王霞购房款人民币487,924元。二、驳回原告王霞其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4,889.62元，由原告王霞负担580.22元，被告富力（香河）房地产开发有限公司负担4,309.4元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人在一审庭审中虽承认双方签订过《房屋买卖合同》一式两份，并承诺庭下提交但未提交。同时，上诉人在上诉状中仍承认与被上诉人签订《香河富力新城商品房认购书》，但截至二审庭审结束并未提交相关证据。在卷证据中仅有《客户交款通知书》及相关收据，并无双方当事人签订的认购书或买卖合同。交款通知书及相关收据并未全面明确双方的权利义务，未构成合同内容，即双方买卖合同关系未成立。故，一审法院依照现有证据，判决上诉人富力（香河）房地产开发有限公司返还被上诉人王霞购房款人民币487,924元并无不当，应予维持。另，上诉人主张王霞给其造成了巨大经济损失，应承担恶意缔约及违约的不利后果，但上诉人未提供相关证据予以证明，本院亦不予支持。 综上所述，富力（香河）房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8,619元由上诉人富力（香河）房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 帆 审 判 员  汪铁刚 审 判 员  丁德松 二〇二一年三月八日 法官助理  郑培明 书 记 员  杜亚杰