江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0411民初3780号本诉原告（反诉被告）：李萍，女，1975年5月3日生，汉族，户籍地江苏省常州市新北区，现住江苏省常州市新北区。委托诉讼代理人：朱萌，系李萍丈夫的弟弟，1972年6月14日生，汉族，住江苏省常州市新北区。本诉被告（反诉原告）：赵倩，女，1991年3月6日生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住江苏省常州市新北区。原告李萍与被告赵倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理，依法适用普通程序进行了审理。审理中，赵倩提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，于2021年1月19日、3月10日公开开庭进行了审理。两次开庭，李萍及其委托诉讼代理人朱萌、赵倩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李萍向本院提出诉讼请求：一、要求解除双方签订的常州市府琛商铺19-27号（常州市府琛花园19幢26号二楼建筑面积约48平方米、19幢27号建筑面积约98平方米）的租赁合同，并结清相关费用，立即搬离商铺；二、要求赵倩支付2020年6月1日起至实际搬离商铺之日止的租金（按年租金68000元计算）；三、要求赵倩按合同约定支付从2020年6月1日起至实际搬离商铺租金3倍的违约金（68000元/365天*实际搬离天数*3倍）；四、要求赵倩保持商铺装修原状交付给李萍；五、要求赵倩承担本案所有诉讼费。事实和理由:双方于2020年1月签订常州市府琛花园19-27号商铺租赁合同，租赁期5个月（租赁时间2020年1月1日至2020年5月31日），租金28300万元，租赁期间双方均按合同履行。现租赁期满，多次要求赵倩解除合同交付商铺未果。合同约定，赵倩租赁合同期满后必须保持商铺装修原状交付李萍，如赵倩不按时交付该商铺，需支付租金三倍的违约金给李萍。现提起诉讼，望判如所请。本诉被告赵倩辩称，一、因李萍现在已经不是房东，我没有理由向李萍支付从2020年6月1日起至目前的租金，因此李萍主张租金的诉讼请求，不应支持；二、李萍要求我保持商铺原状交付给她，我应交付的是国土局，而不是李萍；三、李萍不是房东，没有权利起诉我，李萍要求我承担诉讼费用和律师费的理由不成立。反诉原告赵倩向本院提出诉讼请求：一、判令李萍赔偿我房屋维修费65800元，停业损失费30000元，工人工资款32400元；二、判令李萍返还赵倩已支付疫情期间的三个月房租费17000元（2020年2月至2020年4月），返还三次维修期间的房租8400元；三、本案的一切费用由李萍承担。事实和理由：李萍租给我的涉案商铺因严重漏水质量问题，导致我连续三年汛期都需维修，花去大量维修费。因维修需停业，在停业期间不但没有营业额，还得继续付工资。服务行业因疫情全部停业，李萍在疫情最严重的时候仍收取了我三个月的租金。反诉被告李萍辩称，赵倩维修时未通知我们，其维修我们也不知情，相关费用赵倩没有具体明确，赵倩提交的证据无法达到其证明目的。关于疫情期间免除租金，没有法律依据，请求驳回赵倩反诉请求。经审理查明，2015年3月17日，李萍将座落于常州市新北区府琛花园19幢27号建筑面积约98平方米，19幢26号二楼建筑面积约48平方米，合计146平方米的房屋出租给赵倩使用，并签订了《商铺租赁合同》，约定租期从2015年4月1日至2018年3月31日止，用途作为美容院使用，租金总额为204000元。租赁期满，李萍与赵倩就上述租赁房屋又签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为2018年4月1日至2019年12月31日止，年租金68000元，租金总额109000元。上述租赁期间，房屋曾出现渗水现象，李萍进行过维修。租赁期满后，李萍（作为甲方）和赵倩（作为乙方）再次就上述租赁房屋签订《商铺租赁合同》，约定租期为2020年1月1日至2020年5月31日，租金总额28300元。该合同还约定：租赁期内，甲方须对房屋正常检查和维修，如因房屋问题对乙方造成损失应由甲方承担乙方损失；租赁期满，甲方如解除合同，需要提前一个月通知乙方；租赁期满合同解除，房屋内原有固定装修装潢乙方不得拆除，需保持房屋原状，甲方对乙方装潢不作任何赔偿，乙方必须在合同期满提前三日内将房屋中可移动物品搬回，过期不搬者，视为乙方放弃所有权，所有遗留物品均由甲方自由处理；租赁期满合同解除，如乙方未按时交付该商铺，每超过一天，按合同约定的租金三倍支付给甲方作为违约金，逾期超过三日不支付，甲方有权强制收回商铺。合同签订后，赵倩支付了租金，并继续使用涉案租赁房屋。2020年6月4日，李萍发函给赵倩，载明：“商铺已于2020年5月31日到期，不再续签。经商谈，你拒不搬离及清空商铺内部物品。现正式通知你，限你通知送达3日内支付6月1日至7月3日未交的租金，2020年7月3日前自行向相关部门结清水、电、物业费等相关费用后清空商铺内私人物品，保留装修原状并交接，若到期未按时支付租金及清空、交接商铺，将按租赁合同约定支付违约金并承担一切相关损失”。赵倩未予理睬，李萍即诉至法院，要求处理。另查明，李萍（甲方）与原常州市新北国土资源事务所（乙方）曾签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将座落于常州市新北区府琛花园19幢27号建筑面积约98平方米租赁给乙方，作为商铺使用，租赁期限自2015年8月1日至2020年7月31日。年租金35000元，支付方式按年支付。另外，乙方还将座落于常州市新北区××花园××号房屋租赁给李萍。2020年8月25日，李萍与常州市自然资源和规划服务中心签订《商铺租赁合同延期协议》，约定：一、在原合同的基础上，考虑疫情影响及实际情况，双方同意将位于府琛花园19幢25、26、27号房屋租赁期限延长至2021年2月28日；二、19幢25、26号房屋租赁期为2020年1月1日至2021年2月28日，房租按每年70000元标准测算，根据常政发（2020）16号精神，减免3个月后即64167元；三、19幢27号房屋租赁期为2020年8月1日至2021年2月28日，房租按每年35000元标准测算，房租为20417元；其余条款与原合同一致，条款若有冲突，以本合同为准。再查明，常州市新北国土资源信息中心和常州市新北国土资源服务中心于2019年9月进行整合，组建常州市新北自然资源和规划服务中心。审理中，涉案租赁房屋的所有人即出租单位表示其是与李萍签订的租赁合同，与现在房屋的实际使用人没有直接关系，我单位只会向李萍主张收回房屋和延期的租金。审理中，赵倩提出因房屋漏水造成了其产生相关损失，具体为：1、支出人工费35500元。提供了收条复印件4张，即于2016年8月27日支付维修费2100元（堵后墙的洞），于2016年12月8日支付维修费12800元（拆壁纸、批墙、材料、刷漆、拆地板），于2017年12月21日日支付维修费10300元（拆壁纸、批墙、刷漆），于2018年10月30日支付维修费10300元（拆壁纸、批墙、刷漆）。该收条下方仅签了“潘，152××××3335”及相关日期。2、房屋装修支出的维修费。销售清单５份复印件，证明其于2015年4月17日、2015年4月18日、2016年12月10日、2016年12月18日、2018年10月24日购买墙纸和地板的费用，且墙纸换的是整个房屋楼上楼下的墙纸。3、照片若干。用以证明租赁房屋受损情况。因李萍不认可这些损失，赵倩向本院提出要求对房屋的维修费用和停业期间的盈利损失等进行鉴定评估。因赵倩未缴纳鉴定费，明确表示放弃鉴定，且不符合鉴定条件，鉴定部门终止鉴定。以上事实，由商铺租赁合同、通知书、EMS邮寄凭证、2019第115号文件、收条、销售清单、图片打印件、录音资料、听证笔录、押金收条、营业执照、证明、商铺产权证、银行转帐记录、告知书、微信聊天记录、图片、视频、律师函、货单表及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，李萍与赵倩签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规强制性规定，合法有效，受法律保护，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，赵倩继续使用涉案租赁房屋并按约交付了租金。租赁期满，李萍告知赵倩涉案租赁房屋不再续签，要求赵倩搬离，但赵倩置之不理，引起纠纷，应负纠纷的全部责任。因租赁期满，租赁合同终止，李萍要求赵倩搬离涉案租赁房屋并保持房屋原状的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于李萍主张从2020年6月1日起至实际搬离之日的租金。赵倩在承租期满后未续签新租赁合同的情况下，继续占有涉案租赁房屋，导致李萍产生一定的经济损失，其实际占有期间的费用，应按双方约定的租金计算。双方签订的《商铺租赁合同》约定从2020年1月1日至2020年5月31日租金总额为28300元，即月租金为5660元，李萍主张的从2020年6月1日至2021年2月28日的租金应为50940元（5660元/月*9），从2021年3月起按租金5660元/月计算至实际搬离之日止。因涉案房屋的所有人表示其与李萍之间是出租人与承租人的关系，现李萍与次承租人发生纠纷导致涉案租赁房屋至今未能腾出，其只会向李萍主张租金和交付房屋，故赵倩提出租赁期满后的租金及房屋与李萍无关的抗辩理由，本院不予采纳。关于赵倩主张返还疫情期间三个月租金17000元。考虑到赵倩在涉案房屋租赁期间曾处于疫情期，有一段时间无法经营，且政府对于疫情期间的商铺有一定的优惠政策，而承租人李萍也享受了该政策，并减免了三个月租金。根据公平原则，兼顾双方利益，应相应减免赵倩三个月的租金，而李萍收取的2020年上半年三个月租金为16980元（5660元/月*3）。故赵倩的要求李萍退回16980元房屋的反诉请求，本院予以支持。关于李萍主张的违约金。《商铺租赁合同》约定租赁期满合同解除，即终止合同，如赵倩未按时交付该商铺，每超过一天，按合同约定的租金三倍支付违约金。李萍在租赁期满前告知赵倩涉案租赁房屋不再续签，要求赵倩搬离，作为次承租人的赵倩，应当在合同约定期满前三日内腾退房屋，然赵倩却置之不理，构成违约，应承担违约责任。因违约金具有惩罚和补偿双重性，而赵倩在租赁期满未及时交付案涉租赁房屋给李萍造成了一定的实际损失，即为赵倩逾期占有案涉租赁房屋的实际占有损失，相当于案涉房屋的租金，而双方约定按三倍租金的支付违约金明显高于实际损失，该约定明显偏高，赵倩也表示违约金约定偏高，应予以调整，故应以实际损失为基础，根据公平原则，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以考虑，故李萍主张的违约金应按双方约定租金5660元/月的20％即1132元的标准自2020年6月1日起计算至实际搬离之日止较妥。关于赵倩主张的维修费65800元、停业损失30000元、人工工资32400元。虽然涉案租赁房屋存在部分渗水现象，但赵倩提供的证据不能证明其损失情况。根据谁主张、谁举证原则，赵倩应承担举证不能的责任。故赵倩要求李萍赔偿维修费、停业损失、人工工资的诉讼请求，因依据不足，本院不予支持。关于赵倩主张三次维修期间的房租8400元，因依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、赵倩于本判决生效之日起十日内将常州市新北区府琛花园19幢27号和19幢26号二楼的房屋腾空并保持房屋原状交付给李萍。二、赵倩于本判决生效之日起十日内应支付李萍自2020年6月1日起至2021年2月28日止的房屋租金50940元，并承担从2020年3月1日起按每月5660元计算至实际搬离租赁房屋之日止的租金。三、赵倩于本判决生效之日起十日内应支付给李萍自2020年6月1日起按每月1132元计算至实际搬离租赁房屋之日止的违约金。四、李萍于本判决生效之日起十日内返还赵倩房屋租金16980元。五、驳回李萍的其他本诉诉讼请求。六、驳回赵倩的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费869元，反诉案件受理费3373元，合计4242元，由李萍负担371元，由赵倩负担3871元，由赵倩于本判决生效之日起十日内将498元直接支付给李萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的相关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  雷静芳人民陪审员  高惠娟人民陪审员  丁雅琴二〇二一年三月二十五日书 记 员  季 丹