淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初1396号原告：漆海荣，女，1984年12月20日出生，汉族，公司职员，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：杨国梁，江苏凯仕曼律师事务所律师。被告：余志洪，女，1979年6月18日出生，汉族，个体工商户，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：宗建飞，江苏传正律师事务所律师。原告漆海荣与被告余志洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告漆海荣委托诉讼代理人杨国梁，被告余志洪及其委托诉讼代理人宗建飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漆海荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金共计人民币100000元；2、判令被告承担原告为实现债权而发生的律师费人民币4000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由如下，2020年11月16日，原告与被告签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，原告购买被告位于清江浦区房屋一套，总价款为1215000元。合同签订后，原告支付定金人民币50000元给被告，并向银行申请了贷款。因原告贷款未及时收回，无法在约定的首付款日（即2020年12月30日）凑齐首付款，后与被告多次协商先付一部分款项，剩余款项等凑齐再付。被告在未与原告解除合同的情况下，于2021年1月11日以总价款1255000元将房屋出售给他人，致使合同目的无法实现。被告的行为违反了合同约定，为了维护原告的合法权益，现起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告余志洪辩称，原告所述与客观事实不符，系原告无力支付首付款构成违约，从而导致合同无法履行，应当驳回原告诉请。具体理由如下：1、双方于2020年11月16日签订涉案房屋的买卖合同，根据合同约定：房屋总价款为1215000元，合同签订时付定金5万元，必须在2020年12月30日之前支付除定金之外的首期款495000元。剩余通过银行申请贷款的方式支付。如任何一方不履行本合同约定的义务，守约方在经过合理催告后，自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任，原告支付5万元定金，但对于首付款495000元，经过被告和中介的无数次催要，原告一直以在外要钱为由无法凑齐首付款，原告丈夫的母亲指导不让卖等众多理由拖延。如：2020年12月28日，被告通过微信问原告“后天就到最后期限了，你那边准备好了吗？”原告称“最迟应该30号，这两天我老公都在外面要账，主要是融侨那边在打官司，中间有付了30多万”。12月30日首付款没有支付。2021年1月4日，被告再次问原告怎么说？原告则推诿，称她老公和她在搞冷战、吵架，让被告去问她老公，声称不付款的原因是她婆婆知道后不让买，还有就是钱没要回来。被告认为：双方约定首付款必须在2020年12月30日之前付清，而原告没有在规定的期间支付首付款，经过多次催要后，仍然无法凑齐，且微信回复不付款的原因是她婆婆知道不让买和有的前没要回来导致无法支付。被告认为：原告以各种理由拖延拒不支付首付款且在2021年1月4日的微信回复已经通过行为明确表明无力履行本房屋买卖合同。根据《民法典》第563条的规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务，当事人可以解除合同。2、被告在催要无果的情况下，与2021年1月16日通过中介寻得另一买家并以120万元价格签订了房屋买卖合同，在2021年1月18日办理网签备案手续。而非原告诉状中所称的在2021年1月11日以总价1255000元出售他人。退一步讲，如果按照合同第七条违约责任第4款的规定，任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后，自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任。原告应当在2020年12月30日之前付清首付款，原告在从合同签订之日即2020年11月16日至2021年1月15日，2个月时间都无法凑齐首付款，是导致本买卖合同无法履行的根本原因。3、原告和中介说过如果凑不齐首付款就不买了。综上，被告认为，原告在签订房屋买卖合同时候准备不足，在无力支付首付款的情况下草率签订房屋买卖合同，造成原告自己违约，恳请法院驳回原告全部诉请。根据当时人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2020年11月16日，原告漆海荣（买方）与被告余志洪（卖方）签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》一份，合同第一条约定，卖方拟转让房地产坐落于旺旺家缘小区20幢1003室（以下简称“涉案房屋”），登记建筑面积：139.12平方米；第三条约定，转让总价款为人民币：壹佰贰拾壹万伍仟元（小写：1215000元）。定金总额为人民币贰万元（小写：20000元）。（1）合同签订时，买方向卖方支付定金人民币贰万（小写：20000元）……买方按以下第2种方式给付除定金之外的房款人民币：壹佰壹拾玖万伍仟元（小写：1195000元）……2、买方向银行按揭付款：（1）买方须于2020年12月30日之前支付除定金之外的剩余首期款人民币肆拾玖万伍仟元（小写：495000元）支付至卖方账户；合同第七条约定，1、买方逾期付款，卖方有权要求其以到期应付但未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行。2、除另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行。3、任何一方不按合同约定交付税费而导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之十作为违约金，合同继续履行。4、任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后（包括但不限于电话、传真、短信、微信、书面催告、律师函等），自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任。5、任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。6、守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用……合同签订当日，原告漆海荣向被告余志洪转账20000元购房定金，交易摘要“房屋定金，余志洪8701”。被告余志洪出具收款收据一份，收据载明“本人余志洪，身份证号码是淮安市清河区旺旺家缘20栋1003室的产权人，兹收到漆海荣购买该物业之定金人民币（大写）贰万元整（小写￥20000.00），以此为据”。2020年11月18日，漆海荣向余志洪转账30000元，交易附言“购房定金”。同日，余志洪出具收款收据一份，载明“本人余志洪身份证号码是淮安市清河区旺旺家缘20栋1003室（以下简称该物业）的产权人，兹收到漆海荣购买该物业之定金叁万元整（小写￥30000.00），以此为据”。2020年12月18日，案外人中介公司员工（以下简称“中介”）向原告漆海荣发送微信消息，“漆姐，现在首付有多少”，漆海荣回复“下周付齐啊”；2020年12月22日，中介向漆海荣发送微信消息“漆姐，首付准备好了吗”，漆海荣未予回复。2020年12月28日，中介向漆海荣发送微信消息“漆姐，交接首付款还剩最后就好了，你们那边准备好了没有”，漆海荣未予回复；同日，被告余志洪向漆海荣发送微信消息“你好，后天是最后期限了，你那边准备好了吗？”，漆海荣回复“好的，大姐，最迟应该30号，这两天我老公都在要账”。2020年12月30日，原告漆海荣未能支付被告余志洪房屋首付款。2021年1月4日上午，漆海荣仍未凑齐购房首付款。余志洪在微信中表示要将涉案房屋挂在网上售卖，并向漆海荣发送消息“一直都是我主动联系你们，现在我也随便你们了。你们让我在银行那边做了个不守信用的人”。2021年1月10日，中介与原告漆海荣通过微信联系，告知漆海荣涉案房屋已被余志洪挂在网上售卖，漆海荣表示支付现有的30万元的款项作为首付款，中介表示已经和余志洪说过，余志洪等不了，同时中介向漆海荣说明因其违约，定金不退。2021年1月18日，被告余志洪与案外人李风芳、张小红签订编号为2012021011850205的《不动产（存量房）买卖合同》办理网签登记。庭审过程中，被告表示双方间的买卖合同已经解除，但解除原因不在被告方。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告漆海荣与被告余志洪于2020年10月16日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规和强制性规定，为有效合同。基于该合同，原告漆海荣负有向被告余志洪按时支付房屋价款的义务，包括按时支付房屋购房定金、购房首付款、购房尾款。合同签订后，原告漆海荣分两次向余志洪支付共计50000元，且交易备注为购房定金，已对合同中约定的购房定金数额20000元进行了变更，本院确认购房定金数额50000元。根据合同约定，原告漆海荣应于2020年12月30日前向被告余志洪支付购房首付款495000元，但原告漆海荣未能在约定时间支付款项，且未足额凑齐购房首付款，已违反合同约定。根据双方签订的合同中第七条第4项约定，任何一方不履行本合同约定义务，守约方在经过合理催告后（包括但不限于电话、传真、短信、微信、书面催告、律师函等），自约定期限届满次日起15日可以单方终止合同，违约方承担全部责任。故原告漆海荣迟延履行合同义务，被告余志洪通过微信方式向原告漆海荣催告后，于合同约定期限2020年12月30日届满后十五日，有权解除合同，并根据合同约定选择适用定金罚则。而关于原告漆海荣主张被告余志洪违约的问题。根据合同约定，原告漆海荣在未按时支付购房首付款后，有15日的合理宽限期，该宽限期内，即在2021年1月14日前，原、被告双方均应保障《淮安市存量房买卖及居间服务合同》能够继续履行。本案中，被告余志洪与案外人办理网签手续的时间为2021年1月18日，原告漆海荣虽主张被告余志洪于2021年1月11日已与他人签订涉案房屋的买卖合同，但买卖合同的签订并未造成涉案房屋的物权变动，若原告漆海荣于宽限期内能够足额支付首付款项后，涉案房屋仍具备产权过户条件，合同可以继续履行。现原告漆海荣主张因被告将涉案房屋出售他人致使合同目的不能实现，构成违约，无事实和法律依据，本院不予采纳，对其主张双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告漆海荣主张的律师费用4000元，根据双方之间的合同约定，律师费用等为实现债权主张的费用应当由违约方承担，被告余志洪不存在违约行为，故原告漆海荣主张被告余志洪承担4000元的律师费用无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、五百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告漆海荣的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2380元，减半收取1190元，由原告漆海荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  周凡人二〇二一年三月二十六日书记员  张 荷附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。