江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4014号上诉人（原审被告）：吕平原，男，1968年2月4日生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：戴为，江苏崇宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：无锡中储物流有限公司，住所地江苏省无锡市锡沪中路383号，统一社会信用代码91320200135904314D。法定代表人：杨飚，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢新，江苏法舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄焱，江苏法舟律师事务所实习人员。上诉人吕平原因与被上诉人无锡中储物流有限公司（以下简称中储公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吕平原上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判案涉租金仅应计算至2019年6月30日止且中储公司应支付其装饰物的补偿款。2.本案一审和二审诉讼费用由中储公司承担。事实和理由：1.2019年双方虽未签合同，但按照惯例应认定租期为一年。其从1993年开始承租中储公司简易仓库经改造翻新后用作石材交易场所，合同都是每年一签。2019年，中储公司多次在业主群中通知以及张贴告示，准备签订合同。双方租赁合同一年一签已形成双方惯例。在双方租赁关系期间，中储公司通知解除租赁关系是违约行为。其在《解除租赁关系通知书》中签字仅是代表收到该通知，并不代表同意解除。2.一审租金计算显失公平。中储市场在2019年6月30日前是正常经营的，但从2019年7月1日起中储公司开始限制车辆和人流进入，多次停电停水，特别是在2019年9月30日在市场门口矗立广告牌告示市场关闭，停止经营。因此，在2019年6月30日后广大经营户已处于市场关闭、无法经营的状态，留在市场内是为了要求和中储公司商议租赁物内的改扩建和装饰物处理、看管自己的物品。同时涉案租赁场所在2019年6月21日已被征收，不再属于中储公司，中储公司也无权收取6月30日之后的租金。一审判决支付2019年6月30日后的租金且是按双倍租金标准支付显失公平，违反法律规定。3.一审违反程序。一审判决所依据的装修承诺函，中储公司在庭审中并未作为证据提供。一审法院将未经质证的证据作为判决主要证据违反法定程序。另一审判决所认定的租赁合同中的免责条款，中储公司也未作为证据使用。一审法官在审理中明确表示本案是租赁纠纷，并非拆迁纠纷，关于拆迁的证据不得提供，但最终在判决认定时却主要引用未质证的他认为是拆迁的证据，判决其不应得到装饰物补偿，严重违反法律程序。另一审对装修承诺函的理解不正确，合同的免责条款也是中储公司提供的格式条款，是无效的。4.其提出的装饰装修物补偿是合理合法的。中储公司在一审中提出装饰物归其公司所有的理由是最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定的“租赁期间届满，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”,该理由不成立。其与中储公司在2019年仍存在租赁合同，即便是不定期租赁，也是在合同期内，并非合同届满。另双方在2019年未续签合同，原合同继续有效，而2018年租赁合同第9.5条约定的系其提出不再租赁，装饰物归中储公司所有，但本案是中储公司提出解除合同，故装饰物仍归其所有。另根据最高院的上述司法解释规定，出租人提出解除合同违约的，承租人请求赔偿装饰物残值的，应予支持。5.2019年5月19日中储公司的控股股东在证券市场公开披露的公告反映，中储公司在其承租期间，已与政府签订征收协议，将本应属于其的装饰物进行评估并获得补偿。其在一审主张装饰物应归其所有，并提出反诉，但一审却认为不是反诉范围，未受理该反诉，该处理是错误的。装饰物在评估期间是属于其的，故获得的补偿也应属于其。中储公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中储公司自2019年6月开始多次向吕平原发出解除租赁关系通知书，并在公开发行的报纸等刊物上刊发公告，请吕平原于2019年9月30日前搬离涉案场所，并返还租赁的物业，但直至中储公司起诉之日，吕平原仍未向其移交租赁物业。双方自2019年1月1日起形成不定期租赁关系，中储公司已按照法定程序通知对方解除租赁关系，而依据法律规定，双方租赁关系解除后租赁物内的装饰装潢部分归出租人所有，吕平原不再享有所有权或基于该装饰装潢获得的拆迁补偿。双方合同也明确约定超出租赁期未能返还租赁物的按双倍收取租金，故一审关于租金的判决也是正确的。2019年6月份，中储公司还未将所有的物业部分移交，也还未获得相应的拆迁补偿，故仍有权收取2019年6月30日以后的租金。中储公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令吕平原立即搬离返还《交易市场经营场所租赁合同》及《库房、货场租赁合同》项下租赁物业；2.判令吕平原支付房屋租金214425元[包括2019年1月1日至2019年9月30日期间的租金及费用116475元，及2019年10月1日至2020年1月23日期间的租金（双倍计算）及费用97950元]；3.判令本案诉讼费用由吕平原承担。诉讼中，中储公司主动放弃2020年1月产生的环境卫生费50元，调整第二项诉讼请求为：判令吕平原支付房屋租金及费用214375元。事实与理由：2017年12月31日，中储公司与吕平原签订《交易市场经营场所租赁合同》及《库房、货场租赁合同》，约定将位于无锡市××路××号××＃南的交易间、库房及货场（以下简称案涉场所）出租给吕平原使用并约定了租金等费用、租赁期限。合同到期后，双方未再继续签订租赁合同，吕平原继续占有案涉场所使用。2019年6月13日，中储公司向吕平原致发《解除租赁关系通知书》，通知解除双方的租赁关系，并请吕平原于同年9月30日前搬离案涉场所，返还租赁物业。双方的租赁关系已经解除，虽经中储公司催告，吕平原拒不迁出返还案涉场所，且自2019年1月1日起至今未支付任何费用。吕平原一审辩称：1.吕平原虽未与中储公司签订2019年的相关书面租赁合同，但根据惯例及吕平原继续占有使用房屋之事实，应当认定双方在上述期间存在租赁关系；2.中储公司在2019年双方租赁关系存续期间内提出解除租赁合同系违约行为；3.根据法律规定及双方合同约定，吕平原提出附合装饰物补偿合理合法；4.自2019年6月起，案涉场所不能正常使用，店面停业。吕平原未迁出案涉场所系要求中储公司赔偿装饰物费用之请求未得到中储公司表态，故中储公司要求吕平原承担2019年7月起的房屋租金费用不合理，违背吕平原租赁房屋之本意。根据审查确认的证据及当事人陈述，一审法院认定事实如下：无锡市锡沪中路383号产权人系中储公司。中储公司与吕平原存在多年的租赁关系，双方之前的租赁合同均是一年一签。2017年12月31日，中储公司与吕平原签订《交易市场经营场所租赁合同》（编号：ＣＴ00640），约定：中储公司将位于无锡市××路××号××＃××平方米的交易间出租给吕平原，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金为31025元、环境卫生每月50元即年费600元，与租赁费一同结算。同日，中储公司与吕平原签订《库房、货场租赁合同》（编号：ＣＴ00640），约定：中储公司将位于无锡市××路××号××＃××房××平方米出租给吕平原使用，用途为仓储等，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金124100元。同时，中储公司与吕平原在上述两份合同中分别约定，租赁期满或合同提前终止之日，吕平原应将交易间、租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将交易间、租赁物交还中储公司。如吕平原归还交易间、租赁物时不清理杂物，则中储公司对清理杂物所产生的费用由吕平原负责；如吕平原不再租用中储公司的交易间、租赁物，吕平原的固定装修部分归中储公司所有，吕平原不得破坏已经装修部分及房屋架构；若因政府收储、拆迁等政府行为导致中储公司无法继续履行合同时，中储公司有权提前解除租赁合同，吕平原立即无条件搬离，由此造成吕平原的一切损失由吕平原自行承担，与中储公司无关，且吕平原不享有任何拆迁补偿款；合同提前终止或有效期届满，中储公司与吕平原未达成续租协议的，吕平原应于终止之日或租赁期届满之日迁离交易间、租赁物，并将交易间、租赁物及附属设施返还中储公司。吕平原逾期不迁离或不返还交易间、租赁物的，应向中储公司加倍支付租金，且中储公司有权书面通知吕平原不接受双倍租金，收回交易间、租赁物，将交易间、租赁物内的物品搬离且不负责保管责任。2018年3月21日，吕平原向中储公司出具一份《装修承诺函》，载明：因经营需要，对承租的租赁房产进行装修，装修费用由吕平原承担。吕平原愿意向贵公司做出如下承诺：1.……；4.我方在制定装修方案以及实施过程中，已充分知晓发生重大市政项目建设或租赁所在地块由政府收储，及政府有关租赁行为的法律法规的修改等情况，将导致无法继续履行租赁合同，由此而造成的损失由我方承担，不向贵方追究任何经济补偿及相关责任；5.严格遵守租赁合同及安全协议的约定，已经贵公司市场管理部门的其他监管规定。吕平原在该承诺函上签名确认。2019年6月13日，中储公司向吕平原发送《解除租赁关系通知书》，约定：双方签订的《交易市场经营场所租赁合同》（编号：CT00640）/《库房、货场租赁合同》（编号：CT00640）及相关配套合同已于2018年12月31日到期，吕平原占有、使用租赁物业至今。现中储通知吕平原双方的租赁关系即日起解除，租赁期间即刻届满。请吕平原于2019年9月30日之前搬离所租用的租赁物业并将相关物品处理完毕。如吕平原在上述期限内搬离租赁物业并结清各类费用的，2019年1月1日起至2019年9月30日期间的租金不再向吕平原收取，并给予吕平原相应搬迁补偿奖励等内容。吕平原在该通知书上签名确认。同年6月21日，中储公司在报纸上发布承租户拆迁搬迁公告，载明为配合拆迁工作，中储公司与承租户的租赁关系于2019年6月13日解除且已向承租户致发《解除租赁关系通知书》，要求各承租户于同年9月30日前搬离交易场所等内容。同年10月9日，中储公司在报纸上发布公告，告知未按期搬离承租户中储公司将保留主张2019年1月1日起至2019年9月30日止的租金及2019年10月1日起双倍计算的租金，并保留自行收回承租物业、搬离承租物业中物品之相应权利等内容。2020年1月22日，中储公司发布通知，表明市场自2020年1月23日起关闭等内容。以上事实，有租赁合同、解除租赁关系通知书、邮寄凭证、公告、照片、房屋所有权证与平面示意图、通知、告知、短信截屏、装修承诺函及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，中储公司与吕平原签订的《交易市场经营场所租赁合同》及《库房、货场租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。2019年，中储公司与吕平原并未签订书面租赁合同，而此前中储公司与吕平原的惯例均为签订一年期的书面租赁合同，故吕平原抗辩应当根据惯例认定双方2019年存在租期一年的租赁关系之理由与事实不符，法院不予采信。自2019年1月1日起双方存在事实租赁关系，未采用书面形式的，视为不定期租赁。中储公司有权根据法律规定随时解除合同，其他条款参照原租赁合同继续履行。中储公司于2019年6月13日通知吕平原解除双方之间的租赁关系，并要求吕平原于三个月后迁出租赁场所，合情合理合法，吕平原亦在《解除租赁关系通知书》签字予以认可，双方均应按原租赁合同中关于解除合同后的权利义务履行。吕平原抗辩中储公司系违约之理由，与事实不符，法院不予采纳。吕平原未在约定期限内搬离租赁场所，亦未明确其何时搬离案涉租赁场所，应当按照原租赁合同的相关约定支付租赁物相应期间的占有使用等费用。现中储公司主张2019年1月1日起至2019年9月30日止共计273天按原租金标准（经营间按年租金为31025元，即85元每天，库房按年租金124100元，即340元每天）计算，合计为116025元；2019年10月1日起至2020年1月23日止共计115天按原合同租金双倍计算，合计为97750元，二项租金合计为213775元。另每月环境卫生费50元，2019年全年合计为600元，该部分诉讼请求符合双方合同约定，法院予以支持。关于吕平原抗辩其应获得附合装饰装修物补偿之问题。根据法院查清之事实，吕平原在装修承诺函中对双方无法继续履行租赁合同，由此而造成的损失承担做出确认，现又向中储公司主张该附合装饰装修物补偿，违背了诚实信用原则。且在中储公司与吕平原签订的两份租赁合同中双方均对政府收储、征收作出免责约定，吕平原应立即无条件搬离，一切损失由吕平原自行承担等内容。吕平原应当预料到案涉租赁场所存在被政府征收的可能性，其明知存在该可能性，并在装修承诺函上签名确认，应当推定其对该风险已经进行了预判并愿意今后自行承担装修损失的意思表示。中储公司与吕平原双方已对附合装修装饰物的损失、归属做出了约定，中储公司作为案涉场所的所有者，无需对吕平原做出补偿，故对吕平原的该项抗辩理由，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、吕平原于判决发生法律效力之日起十日内搬离无锡市××路××号××＃南交易间及库房、货场；二、吕平原于判决发生法律效力之日起十日内支付中储公司自2019年1月1日起至2020年1月23日止的房屋租金213775元及2019年度环境卫生费600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4516元，减半收取计2258元，由吕平原负担。该款已由中储公司预交，吕平原于判决发生法律效力之日起十日内将其所负担的诉讼费用直接给付中储公司。二审对一审已查明的事实予以确认。关于装修承诺函，经审查，中储公司在一审中向法院提供了该份材料，但在庭审中并未明确作为证据进行举证，吕平原也未对此发表质证意见。中储公司二审表示该份材料可不作为证据提供，但其他证据也已足以证明其观点。二审中，吕平原表示根据其一审提供的无锡市梁溪区人民政府梁政征[2018]37号文件及公告、中储发展股份有限公司于2019年5月29日在证券市场发布的“关于无锡中储物流有限公司所拥有房屋被征收并获取补偿的公告”，可以反映案涉的征收拆迁是在2019年3月即开始，政府在征收中对租赁物进行了评估补偿，因征收补偿是在双方租赁期间内，故对租赁物装修的补偿款应归其。中储公司对上述公告的真实性予以认可，但认为与本案无关，本案所涉的是双方的租赁关系，吕平原租赁及占用房屋持续至房屋被拆除之日，其母公司虽在证券市场发布了相关公告，但因拆迁需要净地交付，由于各租户拖延导致拆迁工作迟迟未完成，其至二审谈话时仍未收到所有拆迁补偿款。二审另查明，中储公司与无锡市梁溪区人民政府房屋征收办公室（以下简称梁溪征收办）于2019年6月13日签订了征收补偿协议书，约定房屋征收补偿款总额7.4亿余元，同时就付款方式约定为协议签订生效后一个月内，支付补偿款总额的40%，全部交房时，支付补偿款总额的30%，全部交付后5个月内，支付补偿款总额的30%，中储公司携房西应于2019年12月31日前搬迁完毕，另协议在第六条对被征收的三处办公楼又作了其他约定。关于上述补偿款总额中涉及的每个出租房屋的装修物补偿如何计算的问题，中储公司表示当时因涉及方方面面，征收补偿是打包价，并未对每一户的装修补偿进行确定。本院后根据吕平原的申请，向梁溪征收办进行了调查。征收办工作人员表示，该征收补偿协议在签订前经过了长期协议，后来是根据整体评估情况以及考虑搬迁等各项费用，商谈确定了补偿款金额，并未给每个商户出具单独的评估报告，费用的组成也未具体细分，但该考虑的都有考虑，最终是打包价。另查明，吕平原在本案一审中曾反诉要求中储公司要求给付其装修补偿款及搬迁费等共100万元，一审法院以该诉请系基于房产拆迁后产生的补偿，而本案系基于租赁关系产生的租金支付，两者并非基于同一法律关系、诉请之间也不具有因果关系亦非基于相同事实，对该反诉裁定不予受理。吕平原后未就该裁定提出上诉。同时，吕平原表示其目前还尚未另行诉讼，先等待本案的处理结果。另在二审中，中储公司确认涉案的租赁房屋在二审期间已被拆除。以上事实，有公告、征收补偿协议书、调查笔录及当事人陈述等证据在一审和二审卷宗中予以佐证。本案二审争议焦点：一、双方在2019年形成的租赁关系性质应如何认定，即系不定期租赁关系还系一年期租赁关系；二、案涉的租金应如何计算支付；三、案涉的装饰物补偿应如何认定处理；四、本案一审程序是否违法。关于争议焦点一，本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方现有的最后一份租赁合同是2017年12月31日签订的租期截至2018年12月31日的合同，后双方未再续签租赁合同，但吕平原在2019年仍在继续使用租赁物，中储公司也未提出异议，故双方此时形成的应为不定期租赁关系。即使按照吕平原所述的双方此前存在一年一签的惯例，但双方并未就2019年度的租赁签订租赁合同，已与惯例不符，故吕平原主张双方在2019年形成一年期租赁关系，缺乏依据，不应支持。关于争议焦点二，本院认为：首先，对于一审认定的2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金计算及支付，吕平原并未提出异议，故本院对一审就该期间租金的认定予以确认。其次，关于2019年6月30日以后至2020年1月23日期间的租金，因在2019年6月13日中储公司向吕平原发出解除租赁关系通知后，吕平原并未按照通知要求于9月30日搬离租赁场所，仍一直占用租赁场所，故仍应支付占用期间的费用。至于吕平原提出的涉案租赁场所在2019年6月30日后已无法正常经营，其未搬迁只是为了与中储公司协商装修补偿问题，因双方在2019年系不定期租赁关系，中储公司有权随时解除合同，在中储公司已通知解除合同并让吕平原限期搬离的情形下，即使双方就装修补偿问题存在争议，也无法构成吕平原拒绝搬迁的合法事由。中储公司与梁溪征收办虽是在2019年6月签订的征收补偿协议，但梁溪征收办给予的搬迁期限是至2019年12月31日，且有30%的补偿款是在全部交房时支付，另有30%的补偿款是在全部交房后5个月内支付，故结合该征收补偿协议的约定情况，案涉租赁场所在交付给梁溪征收办拆迁前，相应权益仍应归中储公司。另根据现有证据反映中储公司系2020年1月22日通知市场自2020年1月23日起关闭，鉴于吕平原在市场关闭前并未搬离，一审法院认定吕平原仍需支付中储公司2019年6月30日以后至2020年1月23日期间的占有使用费用并无不当。最后，关于2019年6月30日以后至2020年1月23日期间的占有使用费用计算标准，经审查，双方在合同中对逾期不搬离的违约责任有明确约定即应加倍支付租金。虽然现有证据反映市场因征收拆迁于2019年9月30日起开始停止营业，房屋的租赁使用价值降低，但是结合中储公司与梁溪征收办签订的征收补偿协议，承租户不按期搬离会直接影响中储公司取得补偿款的时间，中储公司因吕平原的该违约行为至少会存在逾期取得补偿款的利息损失情况。目前吕平原也并无依据反映按合同约定的双倍租金计算其违约责任明显高于中储公司的实际损失，故一审按照合同约定对2019年6月30日至9月30日期间按照约定的租金标准，9月30日以后按照双倍租金标准计算亦无不当。关于争议焦点三，本院认为：本案系中储公司起诉要求吕平原搬离租赁场所并支付租金及费用。吕平原虽在一审中提出其应获得装修补偿的抗辩，但如前所述，该事由即使存在也并不能对抗中储公司要求其搬迁及支付租金的诉请，实质属于一项新的诉请。吕平原虽在一审中就装修补偿款的支付提出反诉，但一审裁定不予受理后，其亦未提出上诉，该裁定已生效。因此，涉及装修补偿问题不应在本案中予以理涉。关于争议焦点四，本院认为：2018年3月21日的装修承诺函在本案中当事人并未作为证据进行举证质证，一审以该装修承诺函作为认定相关争议事实的依据确实有违法律规定。同时，一审在已对吕平原的关于装修补偿款的反诉请求未予受理的情形下，又在本案中对吕平原关于装修补偿款的主张是否成立作出认定亦存在不当。但如前所述，涉及装修补偿问题属于一项新的诉请，不应在本案中予以理涉，一审针对该部分的处理认定上虽有不当之处，但尚不属于严重违反法律程序的情形，故本案不应以此发回重审。综上，吕平原的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审法院所作判决并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4516元，由上诉人吕平原负担。本判决为终审判决。审判长  王静静审判员  潘晓峰审判员  仓 勇二〇二一年三月三十日书记员  蒋 懿