浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙04民终44号上诉人（原审原告）：茅川燕，女，1990年1月30日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。委托诉讼代理人：朱伟，系茅川燕丈夫。被上诉人（原审被告）：海宁凯达菱商贸城开发有限公司。住所地：浙江省海宁市长安镇（农发区）启潮路8号杭海商厦5幢224室。统一社会信用代码：913304815658881662。法定代表人：顾红飞，执行董事。委托诉讼代理人：邹欣、殷志浩，浙江海翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州高盛房地产代理有限公司。住所地：浙江省杭州市滨江区长河街道星光国际广场1幢1512室。统一社会信用代码：91330102773579018L。法定代表人：陈仙景，执行董事。委托诉讼代理人：孙迪风，浙江政法联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州卓铭房产代理有限公司。住所地：浙江省杭州市拱墅区半山街道石塘路1号202室。统一社会信用代码：91330105MA28TMQ44F。法定代表人：计传娥，执行董事。上诉人茅川燕因与被上诉人海宁凯达菱商贸城开发有限公司（以下简称凯达菱公司）、杭州高盛房地产代理有限公司（以下简称高盛公司）、杭州卓铭房产代理有限公司（以下简称卓铭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2020）浙0481民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。茅川燕上诉请求：撤销原判，改判支持茅川燕的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定茅川燕应当对海宁曼斯顿商业经营管理有限公司（以下简称曼斯顿公司）、高盛公司、卓铭公司的指示汇款行为进行举证，存在法律事实认定错误。1.凯达菱公司与高盛公司一审自认双方存在代理关系，高盛公司陈述“作为凯达菱公司的销售代理商，与卓铭公司共同组织”，即高盛公司授权卓铭公司代理。2.根据《中华人民共和国民法典》第172条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。即便凯达菱公司不知道也未授权卓铭公司进行代理销售，但基于上述法条以及高盛公司授权卓铭公司的代理行为，茅川燕有理由相信卓铭公司的代理行为有效。3.从《杭海商厦商铺认购合同》、案涉商品房买卖合同的内容来看，仅有凯达菱公司作为合同主体，高盛公司、曼斯顿公司、卓铭公司均不是合同主体，仅作为收款方出现。这符合合同相对性的原则，高盛公司、曼斯顿公司、卓铭公司仅代为收款，茅川燕与高盛公司、曼斯顿公司、卓铭公司不存在法律关系。4.根据《民事诉讼证据规定》，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。凯达菱公司明确承认高盛公司的代理行为，可以证明高盛公司的收款系代理行为。又基于卓铭公司的行为亦构成代理行为，也能证明卓铭公司的收款系代理行为。5.《杭海商厦商铺认购合同》载明“最终成交价陆拾伍万整”，说明凯达菱公司自认共收取65万元整，亦能证明凯达菱公司已将高盛公司、曼斯顿公司、卓铭公司代为收取的款项视为自身收取的款项。二、一审在认定25万元争议款项性质时存在法律事实认定错误。1.一审没有对曼斯顿公司收取的20万元款项性质进行认定。曼斯顿公司在2017年尚未被凯达菱公司吸收合并，仅与高盛公司、卓铭公司一起作为收款方。凯达菱公司陈述收到购房款40万元，而凯达菱公司通过茅川燕银行贷款的方式仅收到20万元，并不是40万元。一审有选择性地将被凯达菱公司收购后的曼斯顿公司收取的20万元纳入购房款，却未将高盛公司、卓铭公司收取的25万元纳入购房款，于法无据。2.一审通过POS签购单上的商户名称直接推定25万元的争议款项为服务费，属于法律事实认定错误。首先，签购单并未显示该款项为服务费，凯达菱公司、高盛公司、卓铭公司均未开具发票备注说明该款项为服务费，即便茅川燕签字也无法证明该款项为服务费。其次，曼斯顿公司、高盛公司、卓铭公司收取款项并无书面合同依据，只是代为收款。再次，茅川燕在付款后看到POS签购单，但并未在上面真实签名，高盛公司承认签购单上“茅川燕”这几个字由其工作人员书写。从常理来说，购房款为40万而服务费却高达25万，任何认购人在明知高额服务费的情况下显然会非常谨慎，甚至放弃购买，曼斯顿公司、高盛公司、卓铭公司有义务对25万元服务费进行说明，否则视为购房款。3.一审在茅川燕并不明确知悉“存25万元抵30万元”团购活动的情况下，简单通过“最终成交价陆拾伍万整”就推定曼斯顿公司、高盛公司、卓铭公司为茅川燕提供服务，属于法律事实认定错误。首先，茅川燕并未承认参与“存25万元抵30万元”的活动，更未在团购单上签字认可。其次，高盛公司并未就“存25万元抵30万元”的团购活动提供证据，仅提供一份案外人签字的团购单作为证据，不应被一审采信。4.《杭海商厦商铺认购合同》下方备注“最终成交价格陆拾伍万元整”，且字体上盖有凯达菱公司的印章，证明凯达菱公司承认收取65万元的事实。凯达菱公司在《杭海商厦商铺认购合同》中明确茅川燕支付的款项为购房款。如果争议的25万元款项不是购房款，凯达菱公司应当将25万元与40万元进行区分备注，而不应该直接描述65万元。如果25万元为服务费，则《杭海商厦商铺认购合同》中应当有曼斯顿公司、高盛公司、卓铭公司的盖章确认，不应当只有凯达菱公司在65万元字体上盖章。5.根据《民法典》第135条规定，民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式；法律、行政法规规定或者当事人约定采用特定形式的，应当采用特定形式。茅川燕与凯达菱公司在《杭海商厦商铺认购合同》中约定购房款为774560元或手写的65万元，而案涉商品房买卖合同中约定购房款为40万元。一审以案外人与居间服务公司签订的团购单来推定购房款差额374560元为服务费用，并且以高度盖然性为由排除《杭海商厦商铺认购合同》中的重要条款，即“本合同经甲乙双方签字或盖章之日起生效，双方签订的案涉商品房买卖合同生效后本认购协议自行终止”。案涉商品房买卖合同中涉及价款的效力高于《杭海商厦商铺认购合同》，《杭海商厦商铺认购合同》中约定购房款为774560元或手写的65万元与案涉商品房买卖合同的40万元存在冲突，应以40万元为准，故最终双方的成交价应为40万元，茅川燕有权要求凯达菱公司退还多支付的25万元。三、一审法官私下会见茅川燕，属于程序违法。《中华人民共和国法官职业道德基本准则》第十三条规定：“自觉遵守司法回避制度，审理案件保持中立公正的立场，平等对待当事人和其他诉讼参与人，不偏袒或歧视任何一方当事人，不私自单独会见当事人及其代理人、辩护人”。一审在2020年7月29日私下会见茅川燕，并在沟通过程中明确告知茅川燕应当撤诉，以案例说明此类案件都是原告方败诉，不需要进行个案查明。凯达菱公司辩称：1.茅川燕的第一条上诉理由不能成立，茅川燕和凯达菱公司签订的商品房买卖合同真实有效，合同价款是40万元，茅川燕已经支付了40万元，凯达菱公司已经按约交付房屋，也开具了发票，该商品房买卖合同已经履行完毕。本案诉争的25万元是支付给高盛公司和卓铭公司的，茅川燕主张其受凯达菱公司指示汇款，凯达菱公司不予认可，茅川燕对其主张负有举证责任，否则应承担不利后果。凯达菱公司将案涉商铺独家委托高盛公司销售，凯达菱公司没有参加房屋销售工作，不清楚高盛公司实施代理过程中共同与卓铭公司组织的活动。2.综合商品房买卖合同、茅川燕支付记录以及一审中各方当事人的陈述，案涉25万元并非凯达菱公司收取的购房款，而是高盛公司和卓铭公司收取的服务费。3.法官在办理案件中合法会见当事人、与当事人进行调查会见，在案件办理中是允许的，不属于程序违法，请求驳回上诉，维持原判。高盛公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。结合一审庭审中各方举证以及法庭查明，茅川燕自认参与了高盛公司和卓铭公司共同组织的存25万元抵30万元的团购活动。茅川燕向高盛公司和卓铭公司分别支付了15万元和10万元的团购费，并且在显著载明两家公司名称的POS机签购单上签字确认，而且最终也享受了存25万元抵30万元的优惠。高盛公司、卓铭公司与茅川燕之间的服务合同关系显然成立，且茅川燕支付25万元的服务费后高盛公司和卓铭公司也为茅川燕取得了优惠，该服务合同已经实际履行完毕，15万元服务费是高盛公司的合法所得。茅川燕主张其与高盛公司不存在服务关系，不符合事实情况。关于茅川燕主张一审法官私下会见茅川燕，高盛公司不知情，高盛公司认为一审公平公正，并无程序违法。卓铭公司未作答辩。茅川燕一审诉讼请求：1.判令凯达菱公司退还茅川燕多缴纳的款项250000元；2.判令凯达菱公司支付茅川燕利息损失23782元（自2017年10月11日起以250000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至实际履行之日，暂计算至2019年10月10日，为23782元）；3.判令凯达菱公司承担本案诉讼费用；4.判令高盛公司、卓铭公司对凯达菱公司的债务承担连带保证责任。一审法院经审理认定：2017年9月23日，茅川燕与凯达菱公司签订《杭海商厦商铺认购合同》一份，载明茅川燕认购坐落于杭海商厦商铺6幢107室房屋，总价为774560元，购房定金20000元，茅川燕须于2017年10月10日前到杭海商厦售楼处与凯达菱公司签订商品房买卖合同。该认购合同下方备注：最终成交价格陆拾伍万元整。2017年10月10日，茅川燕与凯达菱公司签订合同编号为1710100027号《浙江省商品房买卖合同》一份，约定茅川燕向凯达菱公司购买坐落于海宁市长安镇（农发区）启潮路8号杭海商厦2、6幢6幢107号商铺。该商品房总价400000元，茅川燕首付200000元，余款200000元通过银行按揭支付。根据茅川燕的付款记录，2017年9月23日向曼斯顿公司支付20000元，2017年10月10日分别向曼斯顿公司支付180000元、向高盛公司支付150000元、向卓铭公司支付100000元。凯达菱公司与高盛公司自认双方系商品房代理销售关系，凯达菱公司开发建设的杭海商厦由高盛公司作为独家代理房源进行销售，同时高盛公司通过销售渠道与其他中介公司进行合作。一审法院经审理认为，本案争议焦点是，茅川燕支付给高盛公司和卓铭公司的250000元款项的性质，以及茅川燕是否有权要求予以返还并赔偿利息损失。茅川燕认为，其与凯达菱公司签订的合同中载明了房款总价为400000元，但是茅川燕根据凯达菱公司的指示实付金额为650000元，茅川燕多付的250000元应为凯达菱公司指示错误的超额购房款，应由凯达菱公司予以返还并赔偿利息损失；同时高盛公司、卓铭公司与凯达菱公司存在混同，故要求高盛公司、卓铭公司承担连带责任。凯达菱公司认为其作为房产开发商，将案涉房源销售委托给高盛公司，未参与销售活动，也未指示茅川燕付款，凯达菱公司仅收取合同约定的房款400000元，故无需退还茅川燕250000元并赔偿损失。高盛公司认为，其与凯达菱公司不存在混同，且其作为凯达菱公司的独家代理销售方，与卓铭公司就案涉房源存在合作销售关系，并进行存250000元抵300000元的活动，茅川燕因参与该活动购房，故向高盛公司和卓铭公司支付团购费，即服务费250000元，该款项无需退还给茅川燕。一审法院认为，首先，茅川燕与凯达菱公司签订《杭海商厦商铺认购合同》、《浙江省商品房买卖合同》，双方构成商品房买卖合同关系，茅川燕系购房人，凯达菱公司系出卖人。虽然茅川燕表示其在签订《杭海商厦商铺认购合同》时合同是空白的，其中手写部分字体尚未形成，但是茅川燕未就此进行举证，同时茅川燕作为完全民事行为能力人，理应对其签字确认的文书作充分清楚的了解，故一审法院对此不予采信。茅川燕和凯达菱公司一致认可《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，根据该合同约定，茅川燕所购房屋的合同价款为400000元。凯达菱公司认可茅川燕交至曼斯顿公司的180000元属于合同价款的组成部分，同时认可已经收到茅川燕通过银行按揭方式支付的200000元。从该份《浙江省商品房买卖合同》的履行来看，茅川燕已经按约支付购房款400000元，凯达菱公司按约交付房屋，双方实际就是按照合同约定的内容来履行。其次，除上述400000元以外，茅川燕另行向高盛公司支付150000元，向卓铭公司支付100000元，茅川燕表示其系受凯达菱公司的指示汇款，但其未提供相应证据证明，应承担举证不能的后果。根据高盛公司提供的POS机签购单，上面明确载明了商户名称，即收款单位名称为高盛公司和卓铭公司，茅川燕在签购单上书写的笔画虽不能辨认是否系“茅川燕”三个字，但是能够说明茅川燕在刷卡付款后看到该份签购单，视为其对该250000元款项的收款人是明知的，该250000元的支付时间与购房款的支付时间一致，款项金额实际也不包含在购房款之中。因此，一审法院认为该250000元款项的性质并非购房款。再次，凯达菱公司与高盛公司之间存在商品房代理销售关系，案涉房源实际由高盛公司进行销售活动，茅川燕在庭审中确认买房过程中销售人员曾经提到了“存250000元抵300000元”的优惠销售方案。虽然茅川燕和高盛公司、卓铭公司并未就“存250000元抵300000元”以书面方式予以确认，但是根据茅川燕和凯达菱公司签订的《杭海商厦商铺认购合同》，明确约定了茅川燕所购房屋原价为774560元，而《浙江省商品房买卖合同》约定的价款为400000元，差额为374560元。同时该份认购合同上备注有“最终成交价格陆拾伍万元整”字样，可以推定茅川燕是参与了“存250000元抵300000元”的销售活动后确定了最终的房价。虽然茅川燕和高盛公司、卓铭公司未签订书面居间服务合同，但上述250000元实际系高盛公司和卓铭公司为茅川燕提供媒介服务和购房优惠活动后所收取的服务费，该事实以现有证据综合判断，已具备高度盖然性，一审法院予以认定。综上所述，一审法院认为茅川燕主张的250000元并非由凯达菱公司收取的购房款，实际系高盛公司和卓铭公司收取的服务费。现茅川燕认为该款项应由凯达菱公司返还并赔偿利息损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。至于茅川燕主张的高盛公司、卓铭公司与凯达菱公司存在混同的问题，公司人格混同，一般是指关联公司的人员、业务、财产等方面交叉或者混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格，才构成公司人格混同。茅川燕虽主张凯达菱公司与高盛公司、卓铭公司存在公司混同，但未提供相应证据予以证明，且本案凯达菱公司、高盛公司、卓铭公司均为在工商行政部门登记的彼此独立的企业法人，案件审理过程中也未发现任何交叉、混同用工，人员、业务、财务等方面界限模糊等情形，故一审法院对茅川燕的该项主张不予采信。因此，一审法院对茅川燕的全部诉讼请求均不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回茅川燕的全部诉讼请求。案件受理费5406元，由茅川燕负担。公告费560元，由茅川燕负担。二审中，茅川燕、凯达菱公司、高盛公司、卓铭公司均未提供新证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。另认定，曼斯顿公司已于2019年11月18日注销，曼斯顿公司在注销时由凯达菱公司吸收合并，曼斯顿公司的债权债务合并后由凯达菱公司承继。本院认为，本案二审争议焦点为茅川燕支付的250000元款项应否退还问题。茅川燕主张高盛公司与卓铭公司共同参与案涉房屋销售代理，高盛公司、卓铭公司收取的款项系代理凯达菱公司收款，故凯达菱公司共收取650000元购房款。经审查，高盛公司与卓铭公司仅代理销售案涉房屋，案涉认购合同与商品房买卖合同均未提及高盛公司、卓铭公司可以代为收取购房款，茅川燕也未提供证据证明凯达菱公司授权高盛公司、卓铭公司代为收取案涉购房款。根据案涉商品房买卖合同，案涉房屋总价为400000元，茅川燕向曼斯顿公司共支付200000元，茅川燕二审中陈述另外通过银行向凯达菱公司按揭支付200000元，因曼斯顿公司已被凯达菱公司吸收合并，债权债务由凯达菱公司承继，可以认定凯达菱公司已收到案涉400000元购房款。茅川燕主张高盛公司、卓铭公司收取的250000元属于购房款，该款项系其因凯达菱公司的指示错误超额支付，凯达菱公司应予退还。首先，从《杭海商厦商铺认购书》载明的内容来看，虽然认购书约定的总价为774560元，但认购书下方备注“最终成交价格陆拾伍万元整”，茅川燕二审中对认购书约定案涉房屋价格为650000元并无异议，故茅川燕有愿意为购买案涉房屋支出650000元的意思表示。其次，房产属于价值较大的基本生活资料，一般而言，购房者在签订认购合同及正式商品房买卖合同时应对影响房屋买卖的价格条款进行充分考虑并尽必要的注意义务。从合同履行情况看，茅川燕应知悉依案涉商品房买卖合同约定，其在2017年10月10日前仅需支付200000元即可，剩余购房款通过银行贷款方式支付，但茅川燕在该日前除支付了该笔费用外，仍另外支付了250000元，而此金额正是案涉商品房买卖合同与《杭海商厦商铺认购书》约定价款的差额，可见茅川燕愿意支付案涉商品房买卖合同约定的购房款之外的250000元。茅川燕主张其并未在前述250000元的POS签购单上真实签名，仅是画了线条，但茅川燕亦陈述当时清楚POS签购单上的商户名称和消费金额，故茅川燕明知其向高盛公司支付150000元、向卓铭公司支付100000元。因此，茅川燕有愿意为购买案涉房屋支出650000元的意思表示，合同实际履行过程中茅川燕也为此支付了650000元，且茅川燕明知付款对象及具体数额，现茅川燕要求凯达菱公司退还其多付的250000元购房款，该主张不能成立。茅川燕另主张一审法官私下会见茅川燕，属于程序违法。茅川燕对此并未提供相应证据证明，即使一审庭审后有法官接待茅川燕的情况，也不属于程序违法的情形，茅川燕的该项主张亦不能成立。综上所述，茅川燕的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5406元，由茅川燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  谭 灿审 判 员  倪 勤审 判 员  王世好二〇二一年三月二十三日法官助理  葛依依书 记 员  张琳嫣书 记 员  孙 旭14-13-