湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1126民初277号原告：彭程，男，1980年6月24日出生，汉族，住蕲春县。原告：张晓敏，女，1983年2月2日出生，汉族，住蕲春县。两原告共同委托诉讼代理人：伊青松，湖北东璧律师事务所律师。被告：湖北东兴投资发展有限公司。住所地：湖北省蕲春县漕河镇市府大道351号。法定代表人：熊爱明，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜雄飞，湖北亨迪律师事务所律师。原告彭程、张晓敏与被告湖北东兴投资发展有限公司（以下简称东兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告彭程、张晓敏委托诉讼代理人伊青松，被告东兴公司委托诉讼代理人姜雄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭程、张晓敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时将办理原告所购被告商品房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2.判令被告向原告支付违约金3562元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年12月28日，原、被告订立《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发鑫源小区A栋1单元1001号房，单价3079.98元/平方米，总金额356200元。原告依法支付购房款。被告应于2016年12月28日前向原告交付房屋，并在房屋交付使用后180天内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期办理的，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款，但被告却未能依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案以办理房屋不动产权证。为此，原告曾多次与被告交涉和敦促被告办理，但被告一直推拖不办。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法审理，并判如所请。东兴公司辩称，依据双方签订《商品房买卖合同》第15条第3款约定，因买受人或政府部门原因导致买受人未在约定期间内取得权属证书不属于出卖人责任的约定，被告承建涉案商品房消防通道的土地使用权不在招拍挂的土地使用范围内，故产权登记未能实现的原因和责任归因于客观因素；原告主张违约金已超过诉讼时效，故应驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，东兴公司对提交证据的真实性无异议，但认为无法达到证明目的。本院认为，彭程、张晓敏提交的证据具有真实性、合法性与关联性，本院予以采信。被告提供的证据，原告对其真实性均无异议，但认为无法达到其证明目的。经审查，被告提供的证据均具有真实性、合法性与关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月28日，原、被告订立《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发鑫源小区A栋1单元1001号房，单价3079.98元/平方米，总金额356200元。东兴公司应于2016年12月28日前向原告交付房屋，并在房屋交付使用后180天内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期办理的，东兴公司应按已付房价款的0.01%向彭程支付违约金。合同签订后，彭程、张晓敏依法支付购房款。东兴公司未依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案以办理房屋不动产权证。彭程、张晓敏于2019年10月25日向本院具状起诉，后于2019年11月22日撤回诉讼。2021年1月9日，彭程又向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按合同约定全面履行各自义务。归纳本案的争议焦点：一、关于原告要求东兴公司将办理商品房权属登记资料报产权登记机关备案是否予以支持的问题；二、关于东兴公司是否承担违约金的问题；三、关于违约金计算标准的问题；四、关于本案是否超过诉讼时效的问题。本院评析如下：一、关于原告彭程、张晓敏要求东兴公司将办理商品房权属登记资料报产权登记机关备案是否予以支持的问题。房地产开发企业将房屋出售给买受人后，在办理不动产权属登记过程中，房地产开发企业应向不动产登记中心提供齐全的房屋登记的前期资料，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”故彭程、张晓敏要求东兴公司将办理商品房权属登记资料报产权登记机关备案，符合法律规定，本院予以支持。考虑到东兴公司办理相关资料需一定时间，本院酌定由东兴公司在90日内将办理商品房权属登记资料报产权登记机关备案；二、关于东兴公司是否承担违约金的问题。根据双方《商品房买卖合同》的约定，东兴公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由东兴公司提供的资料报产权登记机关备案，但东兴公司至今未履行该项合同义务，应承担违约金。东兴公司抗辩称由于政府部门未能打通消防通道，责任不在于东兴公司，但根据蕲春县规划局蕲规函[2017]109号函的内容，东兴公司开发建设的鑫源小区未按批准规划总平面布置图设置出入口，不符合消防要求，存在违规建设行为。东兴公司未对上述违规行为进行整改，导致小区消防无法通过验收，致使东兴公司无法在合同约定期限内将资料报产权登记机关备案，故未能提交资料报产权登记机关备案的责任在于东兴公司，东兴公司的行为已构成违约，应向彭程支付违约金3562元，东兴公司主张未能向产权登记机关报备的原因是由于政府部门造成，其不承担违约金的理由不能成立，本院不予采纳；三、关于违约金计算标准的问题。原告提交的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中第2项内容为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”（注：0.01%系人工添写）因该合同系东兴公司提供的格式合同，格式合同中加重对方的责任和减轻己方的责任，东兴公司应向买受人予以说明，若按该合同约定，买受人不退房，出卖人只需向买受人支付违约金35.62元违约金，显然不符合当事人真实意思。同时，本案系群体性诉讼，有相当部分合同约定“按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”故彭程、张晓敏要求东兴公司按已付房价款的1%支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。对其他证据，具有真实性、合法性与关联性，本院予以采信；四、关于本案是否超过诉讼时效的问题。双方在合同约定东兴公司应于2016年12月28日前交付房屋，商品房交付使用时间的举证责任在于东兴公司。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”因彭程、张晓敏曾于2019年10月25日向本院进行主张，构成诉讼时效中断，故本案并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、湖北东兴投资发展有限公司于本判决书发生法律效力之日起90日内将彭程、张晓敏办理商品房权属登记需由其报送资料报产权登记机关备案；二、湖北东兴投资发展有限公司于本判决书发生法律效力之日起10日内支付彭程、张晓敏违约金3562元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由湖北东兴投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  田学志人民陪审员  袁国乾人民陪审员  方漕张二〇二一年三月十九日书 记 员  孙 莹