江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初12357号 原告：丁一恬，女，1994年8月14日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：董运弟，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宏曼，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。 被告：南京五道口置业有限公司，统一社会信用代码91320106080294538C，住所地在南京市。 法定代表人：张洪涛。 委托诉讼代理人：黄春，泰和泰（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛鑫，泰和泰（南京）律师事务所实习律师。 原告丁一恬与被告南京五道口置业有限公司（简称五道口公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年10月27日立案受理,依法由审判员孙军适用简易程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告丁一恬委托诉讼代理人董运弟律师和李宏曼律师、被告五道口公司委托诉讼代理人黄春律师和牛鑫律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁一恬向本院提出诉讼请求：判令五道口公司向丁一恬支付逾期交房违约金25899.80元（总房款2455436元×全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%×2倍÷365天×逾期天数50天）；本案诉讼费用由五道口公司负担。事实和理由：2018年1月，丁一恬与五道口公司签订《商品房预售合同》，约定五道口公司将其承建的南京市,房屋单价32368元/平方米，总价款2455436元。五道口公司承诺于2020年5月31日前交付房屋，逾期交付的，每天按已付房款的万分之0.1支付违约金。同时五道口公司以格式条款在合同中载明：如因其他不可预见因素导致房屋交付延期的，五道口公司享有60个工作日的延期保护期，在此期间内交付，买受人不得要求违约赔偿。合同签订后，丁一恬根据合同约定的时间节点履行了各期付款义务。五道口公司在临近约定交房的最后期限通知交房迟延，直到2020年8月9日才通知收房。丁一恬购买705室房屋，可自住可出租，五道口公司的迟延交付行为，将丁一恬的原定计划打乱，遭受至少两个多月的在外租房费用或租金损失。《商品房预售合同》项下，丁一恬作为买方，主要合同义务是按期足额支付购房款。相应的作为卖方的开发商，主要合同主义务是按期按约定标准交付房屋。五道口公司利用其作为格式合同提供方和开发商的优势强势地位，将逾期交房违约金强行约定为标准畸低的每日万分之0.1。同时另约定，如果买方延期付款经催告后7日仍未支付，开发商有权解除合同并按同期商业银行贷款利率赔偿损失。权利义务约定明显不对等。《商品房预售合同》关于违约金的各项约定，涉及开发商违约责任承担的，基本为日万分之0.1，并以房屋总价款的1%作为上限作为最高限制。涉及业主违约的，赋予开发商单方解除权的同时，业主方承担违约金的标准或为同期银行贷款利率或为2倍，甚至更高。五道口公司未按约定期限交房，构成违约，根据权利义务对等和一致原则，违约金应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率两倍计算。《商品房预售合同》中关于逾期交房的违约金标准极低，不足以弥补丁一恬损失，应予提高调整。五道口公司在《商品房预售合同》中，为其将来可能发生的逾期交房设定60个工作日的免责期。该项约定属格式条款，未经双方协商，免除己方责任加重对方义务，不仅未作特别提示，因格式合同部分内容需另行打印，合同文本中该条款与其他条款内容叠交重合，难以辨认，应属无效条款。2020年初爆发的新冠肺炎疫情，属不可抗力情形。不可抗力属法定免责情形，合同双方不得也不可能在合同订立时预见到该疫情的发生进而做出免责期约定，新冠肺炎疫情的发生不适用合同中关于免责期的约定。考虑新冠肺炎疫情确对开发商施工进度等造成一定影响，鉴于五道口公司于2020年2月13日获批复工复产，自2020年1月24日起，南京市为防控疫情实施一级响应，疫情影响免责期可按19天扣除，逾期天数按50天计算（2020年5月30日至8月9日以69天计，减去19天）。五道口公司违约证据确凿，无可辩驳，在诉前调解阶段保持强势态度，致协议不成。现提起诉讼，请求判如所请。 被告五道口公司辩称，丁一恬的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立。一是《商品房预售合同》经平等协商达成一致后签署，合同内容是买卖双方的真实意思表示，不存在开发商利用强势或优势地位实施强行行为。合同采用打印文本和部分格式条款，一是商品房备案部门要求采用标准合同文本，二是为了重复使用提高签署效率。合同中部分格式条款大多属通用条款性质，特别条款经充分协商后打印添加，没有免除开发商自身责任加重买方责任或排除其主要权利情形。二是关于逾期交房违约金。如丁一恬所述，逾期交房与逾期付款违约行为相当。《商品房预售合同》约定的逾期付款违约金标准是每天万分之0.1，与逾期交房违约金标准一致，丁一恬认为权利义务失衡的意见，与合同约定不符。合同中关于其他违约金的计算标准，与逾期交房无直接关联，不能比照或参照适用；三是关于免责期约定。法律并未禁止买卖双方对一方的免责期进行约定。合同订立到交付，期间超过两年以上，施工期间时常出现特殊状况或特殊事件，政府会对施工进行管控甚至完全禁止施工，影响正常施工进度。为防止类似不可预见事件的发生，双方在《商品房预售合同》中特别约定，如果确实发生了不可预见事件，并因该事件导致房屋延期交付的，给予开发商60个工作日的保护期。开发商对不可预见特殊因素的发生没有过错，免除开发商因该特殊事件影响延期交付的违约责任，符合公平和诚信原则。案涉《商品房预售合同》履行后期，确实遭遇新冠肺炎疫情，疫情来势汹涌，猝不及防，南京市实施最严格的人员管控。2020年2月14日，五道口公司获批准予复工。当时疫情防控形势严峻，人员流通严格限制。准予复工仅指向公司管理层人员，施工工人分散在全国各地，受各地人员管控要求，根本无法来宁。事实上，直到2020年3月底，工人方才陆续返岗，施工逐步转入正常。另由于疫情因素，2020年的中考和高考均迟延一个月，两项大考期间，工地按要求全面停工，亦在一定程度上影响施工进度。新冠肺炎疫情及管控措施，对施工进度的影响远远超过60个工作日。《商品房预售合同》中约定的可能发生的不可预见因素，在实际履行中现实化为新冠肺炎疫情及严格的防控措施和中、高考延期等，影响的周期远长于合同约定的保护期。五道口公司本着业主利益最大化的原则，在工人返岗后，加班加点尽最大可能追赶进度和工期，于2020年7月完成竣工验收等各项手续，于2020年8月初获准交房，完成交付。五道口公司对延期交付抱有真诚歉意，一直与业主保持沟通和协商，已获得绝大部分业主的谅解。丁一恬等部分业主无法接受协商条件，致本诉形成。五道口公司希望丁一恬等业主，体谅疫情是延期交房的最主要因素，进一步降低责任标准，解决好逾期交房产生的群体性纠纷。《商品房预售合同》关于免责期的约定条款，丁一恬持有的文本确有打印瑕疵，尚未达到无法辨识的程度，该条款不存在无效情形。五道口公司于2020年8月9日通知收房，约定的交房与实际交房期间未超过60个工作日，根据约定，业主丁一恬不应当追究五道口公司的违约责任。综上，五道口公司希望与丁一恬协商解决。无法达到一致的，请求驳回丁一恬的诉讼请求。 本案原告丁一恬和被告五道口公司围绕诉讼请求和答辩意见分别提交证据。丁一恬提交《南京市商品房预售合同》、南京市。 被告五道口公司提交《南京市商品房预售合同》及补充协议、交付通知书、建筑工程竣工验收备案表等1组。 本院组织各方当事人进行了证据交换和证据质证。五道口公司对丁一恬提交的各项证据，真实性均无异议，坚持答辩意见。丁一恬对五道口公司提交的建筑工程竣工验收备案表等，认可该组证据的真实性，但认为，五道口公司逾期交房的主要原因是消防未通过验收，而非因疫情工人未能返岗无法施工，约定的60天保护期过长，因疫情因素最多可扣除19天。五道口公司未将补充协议交付给丁一恬，丁一恬直到诉讼阶段方才知晓补充协议的存在，进一步证明开发商利用强势地位滥用权利。 对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及各项证据的证明效力，本院将在之后综合分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月12日，五道口公司（预售人、甲方）与丁一恬（预购人、乙方）签订《商品房预售合同》，主要内容有：甲方将鼓楼区中山北路09-0405地块-a幢705室商品房预售给乙方。商品房用途为酒店式公寓，建筑面积75.86平方米，房屋总价2455436元。房款分期支付，逾期支付的，按未付到期价款的万分之0.1/天支付迟延期间违约金，经催告后7日内仍未支付到期价款，甲方有权解除合同，乙方需以总价款为基数按中国人民银行同期商业贷款基准利率赔偿甲方损失。合同第六条第一款：甲方应于2020年5月31日前向乙方交付该商品房。第六条第三款：甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任：【√】按照已收价款的万分之0.1/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；【√】甲方如因其他不可预见因素导致房屋交付延期的，可享有60个工作日的延期保护期。甲方在此期间内交付，乙方不得要求违约赔偿。同日，双方就该合同签订《补充协议》，协议第三条对关于房屋交付进行了补充约定，如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……等。 《商品房预售合同》签订后，丁一恬分期支付购房款2455436元。 五道口公司未能按照约定在2020年5月31日前向丁一恬交付705室房屋。2020年8月3日，南京市城乡建设委员会出具建设工程消防验收意见书，五道口公司建设的NO.2010G3209-04、09-05地块工程消防验收合格。8月4日，江苏省住房和城乡建设厅颁发《建筑工程竣工验收备案表》，备案意见为：五道口公司建设的NO.2010G3209-04、09-05地块于2020年7月23日由建设单位组织竣工验收合格，符合要求，予以备案。五道口公司通知丁一恬于2020年8月9日上午办理房屋交付手续。 2020年1月24日24时起，江苏省启动新冠肺炎疫情一级响应，鼓楼区各企业根据新冠疫情联防联控工作指挥部发出的通知，停工停产。2020年2月13日，鼓楼区新冠疫情联防联控工作指挥部向五道口公司出具企业复工复业通知书，同意五道口公司于2020年2月14日起复工复业，要求公司严格执行各项防疫措施，做好疫情防控工作。 案件审理中，五道口公司确认，案涉地块商品房延期交付问题，其与预购方进行了协商，绝大多数预购方书面同意接受以减免物业费的协商方案。丁一恬等部分预购方以诉讼方式维权。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。案涉《商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，对各方当事人具有法律约束力，合同各方应当按照约定全面履行各自的义务。丁一恬是否有权要求五道口公司承担逾期交房违约责任，是本案的主要争议焦点。 五道口公司于2020年8月9日通知交房，较约定的交付时间迟延两个月零8天。《南京市商品房预售合同》约定，甲方如因其他不可预见因素导致房屋交付延期的，可享有60个工作日的延期保护期。甲方在此期间内交付，乙方不得要求违约赔偿，《补充协议》也做出了相似约定。五道口公司据此认为，新冠肺炎疫情及防控措施，可归属于不可预见的特殊因素，延迟交房未超过60个工作日，根据约定，逾期交房的违约责任得以免除。丁一恬则认为，保护期条款属格式无效条款，应排除适用。考虑新冠肺炎疫情属不可抗力，根据不可抗力的影响程度，扣除19天的影响期。本院认为，提供格式条款的一方，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉《商品房预售合同》采用格式条款订立，根据法律对格式条款提供方的要求，五道口公司作为格式条款的提供方，应按照要求，对格式条款尽到提示说明等义务。《商品房预售合同》保护期免责期的条款，属格式条款，案涉争议条款已经在字体以及颜色深浅程度上与其他条款相区别，若丁一恬对该条款内容存有疑问，其可以要求五道口公司履行说明义务。因打印排版问题，丁一恬持有的合同文本，该项内容与其他内容存在文字交叉重叠，需要仔细分辨方能识别，易被忽略。五道口公司留存的合同文本，该项内容较为清晰。此外，该条款并未免除五道口公司的责任、加重丁一恬的责任、排除丁一恬的主要权利。免责期保护期的设定目的，是免除开发商因特殊原因延期交房的违约责任。法律对免责期的约定有严格限制，一是该特殊因素不能预见，如自然灾害或发生重大事故，如果可以预见，则开发商应当提前作好应对预案，避免对施工、交付产生影响，不得以约定免除其违约责任。二是特殊因素非因开发商过错所致。三是特殊因素确对工程施工进度产生不利影响。2020年初爆发的新冠肺炎疫情，属重大公共卫生事件，无法预料，非因开发商过错所致。为应对新冠肺炎疫情，南京市于2020年1月24日实施一级响应，包括五道口公司在内，几乎所有企业均停工停产。2020年2月14日，五道口公司获批复工。复工对到岗人员、到岗人数有严格限制。五道口公司作为房地产开发企业，人员组成相对复杂，外来务工人员较多。受全国各省市疫情防控措施的影响，一线工人确实无法在2月14日获准复工后返岗。五道口公司关于工地工人直到3月底才陆续返岗的意见，大体属实。且复工只意味着五道口公司可以恢复施工作业，并不代表可以立即恢复到疫情未发生时的施工水平。可以认定，新冠肺炎疫情及防控措施，确对五道口公司的施工进度以申请竣工备案验收等产生影响。根据建筑工地实际复工情况，影响的期间与《商品房预售合同》中约定的60个工作日期间大体相当。丁一恬扣除19天的新冠肺炎疫情影响期间，与实际影响程度不符。新冠肺炎疫情，属不可抗力情形。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可部分或者全部免除责任。五道口公司受新冠肺炎疫情及防控措施影响，导致交房迟延69天，延期期间与受影响程度相当。《商品房预售合同》关于保护期不可预见因素的概括约定，在实际履行中现实化为新冠肺炎疫情，五道口公司所持其因不可抗力免责的意见，本院予以采纳，保护期条款无无效情形，应当认定有效。丁一恬认为，交付迟延是因消防不符合要求、未通过验收的意见，缺乏证据，本院不予采信。综上，新冠肺炎疫情来势汹汹，全国上下艰苦努力，疫情得到有效控制，生产生活秩序得以较快恢复。大疫之下，任何主体包括开发商和预购方都不能独善其身，应当相互理解，共担损失，共克时艰。综上，丁一恬要求五道口公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。考虑本案的特珠情形，本案诉讼费用，由五道口公司负担。       综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款规定，判决如下： 驳回原告丁一恬的诉讼请求。 案件受理费447元，因适用简易程序减半收取223元，由被告南京五道口置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  孙 军 二〇二一年三月二十四日 法官助理  周 颖 书 记 员  张乃天