贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终868号上诉人（一审被告）：凯里东南村镇银行有限责任公司，统一社会信用代码：91522601069943680X，住所地：贵州省凯里市凯运大道35号。法定代表人：齐琦，系该公司董事长。被上诉人（一审原告）：陈萍，女，1959年3月25日出生，汉族，住贵州省凯里市。一审第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91522600714328809R，住所地：贵州省凯里市北京东路17号。法定代表人：杨昌鑫，系该公司总经理。上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司（以下简称“凯里东南村镇银行”）因与被上诉人陈萍、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地联创公司”）案外人执行异议纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初15845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人凯里东南村镇银行上诉请求：⒈撤销一审判决，改判恢复凯里市人民法院（2019）黔2601执7号执行裁定书对凯里经济开发区房屋的执行；⒉被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由如下：一、一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定排除执行涉案房屋是错误的。1、一审法院对被上诉人陈萍与第三人大地联创公司之间已经签订合法有效的《商品房买卖合同》事实认定错误。凯里市人民法院查封案涉房屋前被上诉人陈萍与第三人大地联创公司没有签订合法有效的《商品房买卖合同》。被上诉人一审出示的《商品房认购协议书》仅是双方的购买房屋的意向书，是否实际购买有待确认。该《商品房认购协议书》亦无法在登记机关进行备案登记。2、被上诉人陈萍没有任何证据显示实际支付购房款。购房款属于大额支出，如果实际支付了购房款，被上诉人陈萍为什么会没有任何的付款凭证？第三人大地联创公司如果收取了陈萍的房款，为什么不向陈萍出具购房款发票？3、案涉房屋并非系被上诉人陈萍用于居住且其名下有其他用于居住的房屋。从被上诉人陈萍提交的身份信息可知，陈萍实际居住于贵州省凯里市，案涉房屋并不是陈萍的唯一住房。综上，被上诉人陈萍不具备排除执行案涉房屋的条件，一审法院依据第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，判决不得执行案涉房屋是错误的。二、一审法院认定案涉房屋被上诉人拥有所有权无事实及法律依据。1、房屋属于不动产，不动产所有权的转移必须以登记为前提。在没有办理产权变更之前，房屋的所有权是没有转移的。案涉房屋至今未依法办理转移登记，陈萍未取得房屋所有权，房屋所有权仍属大地联创公司。2、上诉人对案涉房屋享有抵押优先受偿权。上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司与第三人贵州大地联创房地产开发有限公司等人的借款合同纠纷一案，经凯里市人民法院审理，判决上诉人对案涉房屋拥有抵押优先受偿权。综上，基于上述事实，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院关于执行异议合复议案件若干问题的规定》二十九条的规定作出判决，明显适用法律错误，错误认定被上诉人陈萍享有排除强制执行民事权益，排除并妨碍了上诉人依据《物权法》享有的抵押物权。被上诉人陈萍及一审第三人大地联创公司未提交书面的答辩意见。陈萍向一审法院起诉请求：⒈请求撤销凯里市（2019）黔2601执行7号裁定，并不得查封、执行原告名下位于凯里经济开发区房屋。⒉请求确认凯里经济开发区房屋属于原告所有；房屋总价款801660.00元。⒊本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2013年8月8日原告与第三人大地联创公司协商一致共同签订了《商品房认购协议书》，双方约定，由原告购买大地联创公司开发的凯里市开发区开元大道西北侧香山别苑7栋2单元101室房屋，建筑面积267.22㎡，房屋总价款为801660.00元，在2013年8月8日前支付50%首付款即401660.00元。2013年12月30日前支付房款50%即40万元。合同签订后，原告分别于2013年4月15日交纳定金10万元，同年5月14日交纳房款15万元，同年7月1日交纳购房款15万元，同年8月8日交纳购房款1660.00元，同年11月30日交纳购房款10万元，2014年1月4日交纳购房款10万元，同年4月20日交纳购房款10万元，同年8月1日交纳购房款10万元，共计全额缴纳购房款801660.00元。并由大地联创公司出具收据和证明认可。原告与第三人大地联创公司签订了《商品房买卖合同》，2018年8月20日原告交纳了水电燃气开户费，同年12月3日交纳了2013年9月1日至2019年8月31日止物业服务费18438.00元，2018年12月3日原告居住管理使用该房屋。2019年2月19日根据被告东南村镇银行的申请要求对大地联创公司借款纠纷进行强制执行，该院依法作出（2019）黔2601执7号执行裁定书，查封位于凯里经济开发区房屋（包含原告7栋2单元101号房屋），查封期限为三年，原告不服向该院提出执行异议，请求解除对该房的查封。2020年7月10日该院作出（2020）黔2601执异67号执行裁定书，认定原告提供的银行凭证和收据不能证明收款人系大地联创公司，也不能证明支付价款超过合同约定总价款的50%，原告的异议请求缺乏事实和法律依据不能排除执行，驳回原告的异议请求。原告不服向该院提出案外人异议之诉。一审法院认为：原告与第三人大地联创公司经过协商，签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，该协议书约定的权利义务，应视为规范性合同的内容之一，合法有效。共同签订的《商品房买卖合同》，也系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，亦应合法有效，双方应全面履行合同义务。原告依约全额缴纳了购房款，第三人依约交付了房屋，视为双方履行了合同义务。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，原告购买的房屋系在人民法院查封前签订了《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》，并已全额支付了购房款，且已实际居住，取得了合法财产权，符合法律规定的条件，原告主张理由正当，予以支持。被告的抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行原告陈萍位于贵州省凯里经济开发区房屋。二、原告陈萍对位于贵州省凯里经济开发区房屋享有权利。案件受理费11817.00元，由被告凯里东南村镇银行有限责任公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为：2013年8月8日，陈萍与大地联创公司签订了一份《商品房认购协议书》，约定陈萍购买大地联创公司开发的“香山别苑”7栋2单元101室，建筑面积267.22/㎡，单价3800元，优惠后单价3000元/㎡，总价801660元，另对付款的时间也进行了约定。虽然双方签订的是认购书，但从上述约定内容来看，已具备了商品房买卖合同的主要条款，应认定该《商品房认购协议书》实质上是商品房买卖合同。从陈萍向一审法院提交的多张收款收据及相关银行交易流水记录及房开商大地联创公司2020年6月15日出具的承认已收到陈萍交纳的全部购房款801660元的《证明》内容，再结合该房屋在2018年时已由陈萍装修入住并一直支付物业管理费至今的事实分析，如果陈萍未支付完购房款，大地联创公司不可能将房屋交付给陈萍使用，亦不可能让其进行装修、占有、使用至今。因此，可以认定陈萍与大地联创公司有真实的买卖合同关系并可推定陈萍已支付完购房款。陈萍身份证登记的信息虽然显示其居住于贵州省凯里市，但上诉人未举证证明该住址的房屋系陈萍所有。即使该地址的住房系陈萍所有，但案涉房屋位于凯里开发区，距现住址有十余公里路程。陈萍提交的证据显示其常住现争议的“香山别苑”7栋2单元101室，应认定陈萍购买房屋仍然属于满足基本居住需要，仍应认定为消费性购房。通过一审查明的情况看，现争议的“香山别苑”7栋2单元101室，陈萍在该房屋抵押给凯里东南村镇银行之前和法院查封前就已与大地联创公司签订了合法有效的书面买卖合同，且陈萍已支付了全款，未能办理过户登记的原因系房开商的原因所致。陈萍提出的异议理由符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，故一审支持其诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人凯里东南村镇银行的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11817元，由上诉人凯里东南村镇银行有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年三月二十三日书记员 杨绍鑫