北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2198号上诉人（原审原告、反诉被告）：石峰松，男，1983年10月29日出生。委托诉讼代理人：岳世锋，北京市铭泰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：耿莉，女，1978年10月18日出生。委托诉讼代理人：吴洋旭，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菲，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李蓓，女，1980年11月7日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：吴洋旭，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菲，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人石峰松因与上诉人耿莉、李蓓房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石峰松上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判耿莉、李蓓向其支付餐厅转让费用15万元以及上述款项实际付清之日止的利息。事实与理由：1.我在向耿莉、李蓓转让涉案餐厅前已告知耿莉、李蓓涉案餐厅需要整改，涉案餐厅业主也向耿莉、李蓓告知了相关情况，耿莉、李蓓也多次实地考察；2.《安全/火灾隐患整改通知函》中列明的整改事项所需整改费用可忽略不计，但一审法院无视该事实；一审法院判令我承担违约责任，酌情下调餐厅转让费，未考虑采取补救措施或赔偿损失，属适用法律错误。耿莉、李蓓答辩称，不同意石峰松的上诉请求和理由。耿莉、李蓓上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由石峰松承担。事实与理由：1.一审法院未查清石峰松在2019年6月5日与我们签订《餐厅转让协议》前餐厅的经营状况及石峰松转让原因；2.一审法院未查清我们同意签订《餐厅转让协议》的原因；3.本案案由应为合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷；4.一审法院认为我们应当去行政机关备案查询，加重了我们作为普通饭店经营者的注意义务；4.石峰松违反了主合同义务，而非只是附随合同义务。石峰松答辩称，不同意耿莉、李蓓的上诉请求和理由。石峰松向一审法院起诉请求：判令耿莉、李蓓向其支付餐厅装让费15万元及上述款项实际付清之日止的利息（利率标准按照同期银行贷款利率，其中3万元自2019年8月20日起计算利息、5万元自2019年9月20日起计算利息、7万元自2019年10月20日起计算利息），暂计算至2020年4月20日，利息总计3668.31元，以上转让费用和截止2020年4月20日的利息总计153668.31元。耿莉、李蓓向一审法院反诉请求：1.请求撤销石峰松与我方签订的《餐厅转让协议》；2.判令石峰松返还我方已支付的转让费50000元。一审法院认定事实：根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月5日，石峰松作为转让方（甲方），耿莉、李蓓作为顶让方（乙方）签订《餐厅转让协议》，约定：甲方将自己的房屋转让给乙方使用，建筑面积为185.98平方米，租赁用途为商业。租期到2022年3月11日止，剩余租金为30000元人民币/月（2019/6/5-2019/6/17）。押金60000元，店铺交给乙方后，乙方同意履行该租赁合同，保证经营项目符合国家法规。交纳水电费等各项经营使用费用，该合同期满后由乙方领回交纳的押金60000元，该押金归乙方所有。现有装修、装饰、设备（包括）在甲方收到乙方转让金后无偿归乙方使用，租赁期内乙方有转让权。（转让中包含，租金2019/6/5-2019/6/17，押金60000元，营业执照，卫生许可证，税务登记证，后厨2台立式冷冻冰箱，4台卧式冷冻冰箱，12屉蒸饭车一台，4眼电煮炉一台，货架8个，微波炉1台，12千瓦电砂锅1台，大锅灶1台，洗水池1台，净水器1台，加热器2台，加热车1台。前厅，展示冰箱1台，吧台1个，酒柜1个，消毒车1个，饮水机1台，桌子29台，凳子58个，其中双人皮座8组，电卡一张，交付前双方到物业处核实字数）。接手时乙方支付甲方3万元整，剩余款乙方在2019年10月20日前向甲方支付顶手费（转让费）17万元整，共计人民币20万元整。期中分4次支付，2019年7月20日支付2万元人民币，2019年8月20日支付3万元人民币，2019年9月20日支付5万元人民币，2019年10月20日支付7万元人民币，逾期不还按照中华人民共和国最高利息支付给甲方。经询，各方均认可耿莉、李蓓共计向石峰松支付转让费5万元，剩余15万元一直未予支付。庭审中，耿莉、李蓓主张石峰松在转让涉案房屋时对其存在欺诈行为，并未明确告知其二人店内排烟存在问题、不具备经营餐饮业的条件，并就此提交微信聊天记录若干和2019年8月23日《安全/火灾隐患整改通知函》欲以佐证。2019年8月23日，北京搜厚物业管理有限公司东大桥分公司出具的《安全/火灾隐患整改通知函》中告知耿莉、李蓓涉案房屋油烟太大餐厅不具备餐饮条件。庭审中，法院曾至SOHO尚都南塔物业服务中心进行实地调查询问，该物业服务中心负责人表示房屋具体状况小业主自己知情，并应法院要求提交2019年4月26日和2019年5月22日《安全/火灾隐患整改通知函》。2019年4月26日，北京搜厚物业管理有限公司东大桥分公司出具《安全/火灾隐患整改通知函》，载明涉案房屋：1.独立间无烟感；2.灭火器过期，并限期7日内对上述问题进行全面整改，杜绝火灾、安全事故发生。2019年5月22日，北京搜厚物业管理有限公司东大桥分公司出具《安全/火灾隐患整改通知函》，载明涉案房屋：2.后厨电源线未穿管；2.2个配电箱无防护罩；3.防爆灯无灯罩；4.后厨独立空间少2个烟感；5.无油烟情况报告，并限期7日内对上述问题进行全面整改，杜绝火灾、安全事故发生。石峰松对于二份通知函的真实性认可，主张发布机关为物业公司而非公安、消防等主管部门，需要整改的事项通过很小的成本即可完成，且石峰松已经如实向耿莉、李蓓告知，耿莉、李蓓对于餐厅情况也明知，故不存在耿莉、李蓓所主张的欺诈。耿莉、李蓓主张石峰松未告知其二人前述情况，直至法院调取后该二人才知晓二份通知函的内容。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽耿莉、李蓓主张石峰松在对其二人进行餐厅转让时存在欺诈行为，但根据其提交的证据，不足以形成完整的证据链，证明在转让餐厅时，石峰松存在明显的欺诈以及隐瞒餐厅情况等事实。耿莉、李蓓作为接手涉案房屋进行餐饮经营的承租人，在其接手涉案房屋前，应结合其使用房屋的用途对房屋总体所处营商环境、内部构造、适宜经营何种业态进行用途性特殊考量，这是承租人在选择、考察承租房屋以及签订合同之前应自行进行的必要工作。综上，法院认为耿莉、李蓓应在接手餐厅前，对涉案房屋是否具备餐饮经营条件进行准确的考察，包括自行去物业处、相关行政机关进行备案查询，而不能仅轻信石峰松单方陈述，故对于耿莉、李蓓要求撤销《餐厅转让协议》的反诉请求，法院不予支持。现根据法院调取的2019年4月26日以及2019年5月22日北京搜厚物业管理有限公司东大桥分公司出具的《安全/火灾隐患整改通知函》显示，在石峰松向耿莉、李蓓转让涉案房屋之前，物业管理公司已多次函告其涉案房屋需进行全面整改，但石峰松在此情况下仍将涉案房屋再次转让，且在明知耿莉、李蓓接手后需要进行餐饮经营的情况下，未尽到提示义务，应属于违反了作为转让人的附随义务，应承担违反附随义务的违约责任。就石峰松要求耿莉、李蓓继续支付转让费的诉讼请求和耿莉、李蓓要求石峰松退还已支付转让费的反诉请求，法院一并予以处理，法院依照公平以及诚实信用原则，综合考虑《餐厅转让协议》的整体履行情况，石峰松以及耿莉、李蓓在签订上述协议过程中的过错程度，对剩余餐厅转让费用酌情予以下调。就石峰松主张的餐厅转让费用利息一节，因双方确实存在争议，耿莉、李蓓并非毫无根据的恶意延迟支付，故对于该部分诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决：一、耿莉、李蓓于判决生效后七日内支付（反诉被告）石峰松餐厅转让费九万元；二、驳回石峰松的其他诉讼请求；三、驳回耿莉、李蓓的全部反诉请求。二审期间，耿莉、李蓓向本院提交了如下证据材料：1.《北京市房屋租赁合同》，证明石峰松与涉案房屋产权人约定的租赁用途为商业，未明确经营餐饮行业；2.照片两张，证明涉案房屋目前使用情况。对于上述证据，石峰松发表如下质证意见：对于证据1，真实性认可，其主张餐饮亦属商业；对于证据2，证明目的不认可。本院经审理的认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案争议的焦点为涉案《餐厅转让协议》应否撤销及其相应的转让费用应否予以调整的问题。对此，双方存在一定争议：耿莉、李蓓一方认为，石峰松一方在转让餐厅时，未如实告知涉案餐厅排风系统、烟感报警系统均需要整改，存在欺诈行为，故《餐厅转让协议》应予撤销；石峰松一方则表示，耿莉、李蓓接手涉案餐厅之前多次进行实地考察，对于排烟措施等餐厅状况是明知的。在接受餐厅之前对于餐厅的情况是明知的，多次到餐厅实地考察，对排烟措施也是明知的。对此，本院分析如下：就《餐厅转让协议》指向的标的物来看，《餐厅转让协议》第三条作出了明确约定，主要包括：租金、押金、营业执照、卫生许可证、税务登记证、现有装修、装饰、设备等内容，合计转让费用20万元。依照上述约定可以看出，20万元转让对价指向的主要标的物是明确的，转让人向受让人交付上述约定物品是其主要合同义务，据目前查明事实，转让方的主要合同义务已经完成。但是还要注意到，涉案协议的名称就是《餐厅转让协议》，经营餐饮应为其主要目的，在这一点上，耿莉、李蓓一方的陈述客观可信，依照诚实信用原则，转让方在转让时应将可能影响餐厅经营的有关潜在隐患向受让方予以客观提示说明，但是石峰松在明知涉案房屋需要安全/火灾隐患整改的情况下，未将该潜在隐患向受让人作出客观提示说明，确实违反了诚实信用原则，应承担相应的责任。但是依据《餐厅转让协议》，双方已将20万元的主要对价在合同中做出明确约定，上述提示说明义务基于合同目的和诚实信用原则产生，一审法院将其认定为合同附随义务正确。就耿莉、李蓓的注意义务问题，客观地讲，作为准备经营餐厅的受让一方亦应负有相应的谨慎注意义务，至少应到房屋所在地的物业询问，在其后的经营期间也应和物业部门保持联系，但是，耿莉、李蓓并未尽到这一最基本的注意义务，一审法院认为其存在谨慎注意的过失，并无不当。在这种情况下，一审基于公平、诚信，综合合同履行情况、双方过错程度，对本案作出的酌情处理，尚属适当，本院予以尊重，不再予以调整。综上所述，石峰松和耿莉、李蓓的上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由石峰松负担3300元（已交纳），由耿莉、李蓓负担2050元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义审 判 员  薛 妍审 判 员  赵 霞二〇二一年三月三十一日法官助理  刘艳辉法官助理  眭 立