新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2301民初3095号 原告（反诉被告）：新疆佳弘房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区新疆昌吉州昌吉市长宁南路****（**3丘**）。法定代表人：陈学荣，系该公司总经理。委托代理人：丁玉，新疆新勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：王洁，女，1976年8月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。委托诉讼代理人：王美贺，新疆同创律师事务律师。原告（反诉被告）新疆佳弘房地产开发有限公司（以下简称佳宏公司）与被告（反诉原告）王洁商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2021年1月20日公开开庭进行了审理。原告新疆佳弘房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁玉、被告王洁及其诉讼代理人王美贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新疆佳弘房地产开发有限公司向本院提出：1．依法解除原被告双方签订的编号：0001779的《商品房买卖合同》；2．依法判令被告返还占有位于昌吉市XX小区117区2丘21栋6号楼二段一层商业4号房产；3．判令被告向原告返还自2020年4月20日至2020年9月19日房租54166元（13万/年）；4．判令被告向原告支付自2020年9月19日至实际返还案涉房屋之日止产生的房租。事实及理由：原告于2016年4月20日将XX小区117区2丘21栋，第6号楼二段一层商业4号房产出售给案外人达奕汝并签订《商品房买卖合同》，达奕汝向原告支付一半房款1212240元后，因其拖欠被告王洁相应债务经呼图壁人民法院执行局主持调解后，达奕汝通过以物抵偾的方式将上述合同的权利义务概括转移给被告王洁，原告经过呼图壁法院的通妇和案外人达奕汝许可后配合其和被告办理了相关合间转移手续，后原告发现该房屋已经被昌吉市人民法院执行局查封，立即终止了配合王洁办理相应登记手续。原告认为该房屋已实际上被昌吉市人民法院查封，原被告之间存在的《商品房买卖合同》不存在履行的可能性，合同目的不能实现，恳请人民法院认定解除该协议。被告王洁辩称，双方签订的买卖合同系双方真实意思表示没有违反强制性规定应该继续履行，涉案房屋原告在2019年9月12日交付给了被告，被告也如约履行了全部房款义务。因此被告享有该房屋占有使用收益和部分的处分权。因此涉案房屋涉及的租金应该被告享有。驳回原告诉请。反诉原告王洁向本院提出反诉：判令协反诉被告助反诉人办理XX小区C-B,6号楼2单元1层商业4号房的过户登记手续。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年4月20日签订了《商品房买卖合同》，约定反诉原告购买反诉被告开发的位于XX小区C-B,6号楼2单元1层商业4号房，房屋总金额为2424240元，面积173.16平方米。合同签订后，反诉原告已按照合同约定向反诉被告支付了全部购房款2424240元，反诉被告将该房屋移交给反诉原告并办理移交手续。现因反诉原告按照约定及时履行了全部付款义务，但反诉被告却未能按照合同约定为反诉人办理过户登记手续，经反诉原告多次催告后，反诉被告以种种理由推脱，拒不配合。为维护反诉人合法权益，反诉原告诉至贵院。反诉被告辩称，反诉原告陈述的事实和理由没有事实和法律依据。2019年9月与王洁签订的买卖合同，王洁只支付了1212000元房款，并没有支付房屋总款2424240元。该房屋在2018年10月25日和10月9日昌吉市人民法院下发的协助执行通知书已经将该房产实际查封，不存在履行可能性。反诉被告方不能配合其办理过户登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉部分对有争议的证据及事实本院认定如下：1．原告提交一组证据：（1）2016年4月20日原告与案外人达奕汝签订的《0001339商品房买卖合同》一份、（2）2016年3月21日和2016年4月15日案外人达奕汝刷卡小条2张、（3）2019年9月9日呼图壁县人民法院主持下王洁与案外人达奕汝签订的《以物抵偾协议》一份、（4）2019年9月11日王洁与案外人达奕汝签订的《变更协议书》一份、（5）2019年原告与王洁签订的《0001779号商品房买卖合同》一份、（6）2019年9月11日王洁支付小票一份，拟证实：（1）原告将案涉房产先是出售案外人达奕汝，其2016年3月21日向原告支付预售定金20000元、2016年4月15日向原告支付购房款1192240元，2笔共计：1212240元，房屋总价是2424240元；（2）原告与王洁签订的《0001779号商品房买卖合同》签订时间实际时间并非2016年4月20日，王洁在2019年9月11日只向原告支付了1212000元；（3）该房产前购买者是达奕汝，所以达奕汝有权决定转给谁，原告只是在呼图壁法院调解下配合办理相应手续，并没有过错。经质证，被告对2016年4月20日与案外人达奕汝签订的《0001339商品房买卖合同》真实性合法性认可，但是2016年双方签订商品房买卖合同并没有向第三方登记，涉案房屋至今还登记在原告名下；对2019年9月9日呼图壁县人民法院主持下王洁与案外人达奕汝签订的《以物抵偾协议》的真实性、合法性、关联性认可；对2019年9月11日王洁与案外人达奕汝签订的《变更协议书》真实性、合法性、关联性认可，达奕汝自愿将其与佳弘的债权抵偿给了原告王洁冲抵借贷的案款；对2019年与王洁签订的《0001779号商品房买卖合同》真实性合法性认可，签订日期是原告要求被告签署至2016年的4月20日，但是签署该合同时原告以同意将达奕汝交的房款冲抵1779号合同并且在被告履行全款情况下向被告办理了交付手续；对2016年3月21日和2016年4月15日案外人达奕汝刷卡小条2张的真实性、合法性、关联性不认可，但是认可达奕汝向被告缴纳1212240元的事实；对2019年9月11日王洁支付小票真实性、合法性、关联性认可，但是原告认可达奕汝房款冲抵事实；向被告已开具2424240元的全款发票，证实双方签订的商品房买卖合同没有违反当事人真实意思表示也没有违反法律规定，应该继续履行。本院对该组证据的真实性认可。2．原告提交第二组证据：发送律师函截图一份，拟证实原告代理人在2020年4月20日向被告王洁手机号135XXXX****；现场发送律师函照片两张，拟证实原告代理人在2020年4月20日去涉案房产告知被告解除合同。经质证，被告认为该发送律师函不符合律师函的发送规则；两张照片与被告诉争事实无关。本院对该组证据的真实性认可。3．原告提交第三组证据：（2018）新2301执保360号执行裁定书一份，（2018）新2301执360、361协助执行通知书一份拟证实：1.涉案房屋已经在与王洁签订合同之前就已经被人民法院查封，导致客观无法继续履行，合同目的无法实现符合法定解除理由；2．王洁与案外人之间2019年9月9日签订的《以物抵债协议》是在昌吉市人民法院查封之后的，是成立但未生效的，因为以物抵债协议是实践合同，要以物的交付作为生效要件，该房产早已经被昌吉市人民法院查封了，所以该协议不发生效力；3．王洁与案外人之间2019年9月11日签订的《变更协议书》是在昌吉市人民法院查封之后签订的，是无效的，因为该协议属于恶意转让人民法院查封财产，侵害了国家及查封申请人权益，所以是无效的。经质证，被告对证据真实性、合法性认可，但是对361号协助执行通知书上面内容并没有向被告送达，没有向涉案当事人达奕汝送达，且房屋仍在原告名下，原告有权处分涉案房屋。法院对该组证据的真实性认可。4．被告提交商品房买卖合同一份，催告函一份、全款发票一张，契税维修基金发票一张，拟证实2019年9月11日双方签订商品房买卖合同，被告按照合同内容如数缴纳购房款，被告向原告开具全款发票；被告依照该事实向昌吉市房管局缴纳48485元维修基金。经质证，原告对全款发票、契税维修基金发票的真实性、合法性认可，关联性不认可，发票是因为后面王洁和达奕汝达成以物抵债协议，后面原告补开给王洁，但不能证实王洁向我公司支付了2424240元的房款，实际上被告向原告支付的金额是1212000元；对商品房买卖合同真实性、合法性认可，关联性不认可，合同实际签订时间2019年9月11日，被告实际上向原告支付的金额是1212000元。本院对该组证据的真实性予以确认。5．被告提交转让协议书2份，拟证实2019年9月12日原告佳弘基于被告王洁房款已经还清，将原告与李义明之间的商铺租赁合同转让给被告，并且明确表述王洁拥有该房屋租赁合同的全部责任义务。经质证，原告对转让协议书的真实性认可，对合法性、关联性不认可，这是法院查封情况下产生的，侵害了法院及查封人的权益是无效的。达奕汝只是和王洁签订了相应协议但是并且过户生效，无法证实所述的主张。法院对该组证据的真实性予以确认。6．被告提交（2019）新2301执保字45号执行裁定书，拟证实被告王洁和案外人达奕汝民间借贷案件中被告王洁协助扣留被执行人达奕汝在佳弘房产公司购房预付款1030500元。证实被告在执行前同样对达奕汝名下购房款进行协助查封。经质证，原告该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，该裁定书2019年的，推断是在昌吉市人民法院查封后发生的，不能证实其所主张的事实。本院对该组证据的真实性予以确认。7．被告提交以物抵债协议书一份，拟证实经过呼图壁县人民法院调解案外人达奕汝自愿将其所有首付款向王洁进行抵债，王洁将剩余103954元退还给达奕汝。双方签字确认，呼图壁县人民法院加盖公章。经质证，原告对以物抵债协议书真实性合法性认可，关联性不认可。达奕汝只是和王洁签订了相应协议但是并未过户生效，无法证实所述的主张。本院对该组证据的真实性予以确认。对反诉部分对有争议的证据及事实本院认定如下：反诉原告提交录音记录一份、整理文字材料一份，拟证实2019年12月24日反诉原告与反诉被告办理完商品房买卖合同及交付手续后昌吉市人民法院执行案外人王仪生一案致使呼图壁县人民法院就本案事实向佳弘公司了解相应请款，佳弘公司当场表述不清楚转让房屋存在权利瑕疵，在2019年12月之前双方对该房屋之间的交易交付及处分均是认可的。反诉被告自愿将该房屋出售给反诉原告。经质证，反诉被告对该组证据真实性、合法性、关联性不认可。本院对该组证据的真实性综合认定。经审理查明：2016年4月20日，原告佳宏公司与案外人达奕汝签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告将位于昌吉市XX小区C-B，6号楼2单元1层商业4号房出售给案外人达奕汝，建筑面积173.16元，每平方米14000元，总价2424240元。案外人达奕汝于2016年3月21日向佳宏公司支付预售定金20000元、2016年4月15日向原告支付购房款1192240元，共计：1212240元。案外人王仪生对达奕汝申请执行偿还借款，2018年11月9日，昌吉市人民法院向原告佳宏公司送达了协助执行通知书通知原告协助扣留案外人达奕汝在原告处购房预付款。后本案被告王洁也对达奕汝申请执行偿还借款，2019年3月12日，昌吉市人民法院向原告佳宏公司送达了协助执行通知书，通知原告协助扣留案外人达奕汝在原告处购房预付款1030500元。2019年9月9日，被告王洁和案外人达奕汝在呼图壁法院执行局的主持下，自愿达成如下以物抵债协议：一、被执行人达奕汝将其向新疆佳宏公司交纳的位于昌吉市XX小区C-B，6号楼2单元1层商业4号房首付款1212240元向申请人王洁抵债。抵扣本案的案件款1108286元，申请人王洁向被执行人达奕汝支付抵债剩余首付款103954元；二、本案执行费由申请人王洁向呼图壁县人民法院交纳；三、被执行人达奕汝协助申请人王洁办理昌吉市XX小区C-B，6号楼2单元1层商业4号房首付转移的手续，如在2019年10月1日前转让手续过户完毕，申请人须按每天490元标准向被执行人退还利息。2019年9月11日，达奕汝和王洁又签订一份变更协议书，达奕汝于2016年4月20日从佳宏公司购买的XX小区C-B，6号楼2单元1层商业4号商业房，自愿变更给王洁名下。2019年9月11日，王洁与佳宏公司签订一份《商品房买卖合同》，佳宏公司将XX小区C-B，6号楼2单元1层商业4号商业房出售给王洁，王洁将剩余房款1212000元交给了佳宏公司，向房屋管理局交纳了维修基金48484元，佳宏公司向王洁开具了房屋全款2424240元的发票。2019年9月12日，佳宏公司和王洁签订一份《转让协议》达成以下协议：1.自2019年9月11日起XXC-B区6-2段一层04﹟号商铺租赁合同甲方佳宏公司变更为王洁，王洁将拥有原有房屋租赁合同甲方的全部责任、权利、义务；2.2019年9月11日至2020年3月31日的租金71856.34元及履约保证金10000元归王洁所有。2020年4月1日以后租金由王洁自行收取；3．王洁必须继续履行佳宏公司与李义明的租赁合同承租日期及相关责任、权利、义务，不得随意终止合同。随后，王洁要求佳宏公司为其办理过户登记手续时，佳宏公司发现，案外人王仪生申请执行的案件的协助执行通知书早于王洁申请执行的案件，并停止了配合王洁办理过户手续。本院认为，原告佳宏公司要求依法解除原、被告双方签订的编号：0001779的《商品房买卖合同》的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。因本案中的合同不能解除，故原告的其他诉讼请求本院亦不予支持。关于反诉原告王洁主张判令协反诉被告助反诉人办理XX小区C-B,6号楼2单元1层商业4号房的过户登记手续的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》的第二十八条第一款“轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力”的规定，（2018）新2301执保360号案件中的查封并未解除，原告佳宏公司与王洁签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，故对反诉原告王洁的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条第三款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》第二十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、驳回原告新疆佳弘房地产开发有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告王洁的诉讼请求。本诉部分案件受理费20196元，由原告新疆佳弘房地产开发有限公司自行负担；反诉部分案件受理费13097元由反诉原告王洁自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   哈迪夏人民 陪 审员   毕新萍人民 陪 审员   欧阳晖二 〇 二 一 年 三 月 四 日书  记  员   甘贵婷