中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初5308号 原告：滨州禚云信息咨询有限公司，住所地山东省滨州市滨城区黄河二路渤海七路东100米路南市中办事处1幢101号沿街，统一社会信用代码91371600MA3PDG771B。 法定代表人：刘岩逢，总经理。 委托诉讼代理人：卜新建，山东昌智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文辉，山东昌智律师事务所律师。 被告：山东省滨州市绿洲食品有限公司，住所地滨州市渤海八路506号，统一社会信用代码913716021669595106。 法定代表人：王英清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：纪飞，山东英天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵方，山东英天律师事务所律师。 被告：王友陈，男，1978年9月25日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：周中华，山东舜翔（滨州）律师事务所律师。 被告：滨州市宏瑞盛元酒店管理有限公司，住所地山东省滨州市滨城区市中街道办事处渤海七路506号，统一社会信用代码91371602MA3D61G36A。 法定代表人：吴斌，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王月强，男，该公司经理。 被告：沈某，女，1981年10月9日出生，汉族，农民，住滨州市滨城区。 被告：付风举，男，1955年2月13日出生，汉族，农民，住滨州市沾化区，系付盛伟之父。 被告：林同梅，女，1955年6月6日出生，汉族，农民，住滨州市沾化区，系付盛伟之母。 被告：付某，男，2004年11月30日出生，汉族，农民，住滨州市滨城区，系付盛伟之子。 法定代理人：沈某，系被告付某母亲，住址同上。 上述三被告委托诉讼代理人：于龙，山东一衡律师事务所律师。 上述三被告委托诉讼代理人：董洪伟，山东一衡律师事务所实习律师。 被告：刘志浩，男，1990年7月20日出生，汉族，农民，住滨州市滨城区。 原告滨州禚云信息咨询有限公司（以下简称禚云公司）与被告山东省滨州市绿洲食品有限公司（以下简称绿洲公司）、王友陈、滨州市宏瑞盛元酒店管理有限公司（以下简称盛元公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，原告申请追加付某、沈某、付风举、林同梅、刘志浩作为被告参加诉讼，本院准许后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王文辉，被告绿洲公司的委托诉讼代理赵方，被告王友陈的委托诉讼代理人周中华，被告盛元公司的委托诉讼代理人王月强，被告沈某，被告付某、付风举、林同梅的委托诉讼代理人于龙、董洪伟到庭参加诉讼，被告刘志浩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禚云公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除山东省滨州市绿洲食品有限公司与付盛伟、王友陈之间签订的《滨州绿洲大厦租赁合同》及山东省滨州市绿洲食品有限公司与付盛伟、刘志浩之间的《滨州绿洲大厦租赁合同补充协议》；2.判令各被告腾出位于滨州市滨城区市中街道办事处渤海七路506号的房屋且将房屋交付原告，并自起诉之日至腾出之日按租赁费每年158万元的标准向原告进行赔偿；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年6月20日在中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司购买债务人为被告绿洲公司的债权一宗，该债权金额为14979400元。后滨城区人民法院作出（2019）鲁1602执恢505号执行裁定书，裁定将绿洲公司的不动产（位于滨州市××路××号，产权证号分别为滨州市房权证东区字2××4号，滨州市房权证东区字2××9号，土地使用权一宗，产权证号为滨国用2010第8280号）以物抵债于原告。经查，绿洲大厦部分房屋被被告绿洲公司非法出租给付盛伟、王友陈，付盛伟、王友陈又无偿提供给被告盛元公司，且其租赁期间该房屋既有查封又有抵押，租赁合同和无偿使用证明应属无效。因租赁合同和无偿使用证明的签订违反法律而无效，现原告为涉案房产所有权人和合法债权人，各被告拒不腾空房屋，为此，特具此状，恳请法院依法判如所请。新变更的事实与理由：原告禚云公司与被告绿洲公司、王友陈、盛元公司确认合同无效纠纷一案正在审理中，案号为（2020）鲁1602民初5308号，原告通过另案庭审及相关证据得知，涉案的租赁房屋系绿洲公司与付盛伟、王友陈签订，后由绿洲公司与付盛伟、刘志浩签订租赁合同补充协议。其租赁合同和租赁合同补充协议的签订均是在抵押权登记设立之后，根据《物权法》第一百九十条的规定，各被告的租赁关系不能对抗作为抵押权人和房屋受让人的原告，各被告为无权占有。经核查，现付盛伟已死亡，其继承人仍应在遗产继承范围内承担责任，而刘志浩作为合同一方主体也应承担相关责任。 被告绿洲公司辩称，一、合同解除权系订立合同当事人的权利，本案原告并非涉案合同的当事人，因此原告诉讼主体不适格。二、2017年1月20日，被告绿洲公司与王友陈、付盛伟签订合同时，被告绿洲公司系涉案房产的所有权人，即使涉案房产处于抵押查封阶段，被告绿洲公司仍有权对外出租，因此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。 被告王友陈辩称，第一，原告不是租赁合同协议的主体，无权要求解除该租赁合同以及补充协议。第二，原告第二项诉讼请求不明确。涉案房屋位于滨州市滨城区市中街道办事处渤海七路506号，但是滨城区市中街道办事处渤海七路506号的房屋并非都是涉案房屋。除去涉案的房屋，还有幼儿园、酒店用品公司以及绿洲公司使用的售楼处，该项诉讼请求不明。第三，王友陈在合同签订过程中没有任何过错，并且是善意的，在签订合同时并不知道涉案房屋处于查封状态，原告不是适格的诉讼主体。另外，即使查封也不影响绿洲公司将涉案房屋出租给各被告。第四，王友陈是在履行职务行为，该行为后果应当由公司承担，并且王友陈在2018年2月19日将股权、法定代表人、执行董事兼总经理等职务通过工商登记进行了变更，转让给了第三人，并退出公司，王友陈签订租赁合同时间2017年1月20日，签订合同的目的是为了将涉案房屋承租后用于酒店经营，并且在2017年2月6日办理注册了盛元公司用于宾馆经营，其行为后果应当由公司承担。综上，请求法院依法驳回原告对被告王友陈的诉讼请求。 被告盛元公司辩称，原告的诉讼请求及其依据的事实与理由不当，法庭应予驳回。第一，涉案租赁合同合法有效，且盛元公司不是租赁合同主体，盛元公司是从付盛伟处获得涉案房产使用权，付盛伟与原告之间的法律关系与盛元公司无关。盛元公司是从付盛伟处合法取得涉案房产，不是从绿洲公司及当时涉案房产产权人租赁取得的涉案房产，盛元公司不是从原告处取得的涉案房产，因此，绿洲公司和付盛伟之间的租赁合同关系，付盛伟与盛元公司之间的使用关系都是合法有效的。所以盛元公司占有使用房产具有合法依据，不存在非法占有的情形。第二，据了解，付盛伟将涉案房产转租给他人使用，但是该转租行为与盛元公司无关，况且盛元公司不是合同主体，盛元公司不应承担转租房产引发的任何法律纠纷、法律责任。第三，盛元公司不存在未交房租的情形，与原告不存在租赁法律关系。盛元公司对涉案房产的抵押及查封均未参与，原告权利主张时间起点与事实不符，于法无据。绿洲公司是抵押物的所有权人，有权对抵押物的物权行使占有、支配权利。 被告付某、付风举、林同梅共同辩称，第一，涉案租赁合同合法有效，且答辩人亲属付盛伟已故，继承尚未开始，本案应当等待继承结果，并结合案件事实和证据方能判定答辩人是否应当承担责任。付盛伟因病去世是事实，法律规定对于付盛伟去世前的相关债权债务的继承属于继承范畴，现在继承尚未开始，不能初步判定我方应承担责任。第二，涉案租赁合同及补充协议均有效，均发生于付盛伟和原产权人山东省滨州市绿洲食品有限公司之间，付盛伟一直履行交纳租金的义务，该合同不存在应当解除的情形，因此原告诉请第一项要求解除合同，无事实及法律依据。第三，基于涉案两份协议均有效，因此答辩人不存在非法占有房屋的情形，合同尚未解除，答辩人也不存在返还涉案房产的义务，原告诉讼请求第二项腾空房屋的主张不成立。第四，涉案房屋租金依据补充协议约定是120万元，依据原告取得涉案房产的执行裁定书记载，原告是在2020年3月份以后才取得的涉案房产所有权。结合被告绿洲公司是原产权人的事实，能够证明在签署租赁合同和涉案补充协议时，绿洲公司是有权对外签署租赁合同的，其约定的内容也不侵害任何人的利益，也不存在违法情形和无效情形。因此该120万元的租金属于合法的约定，况且在补充协议中也约定了相关的租金递减的一个事实，所以原告诉请求第二项第二部分的要求按照158万元的年租金标准进行赔偿的请求不当。另外，因本案不存在非法占有和合同解除的情形，因此原告主张赔偿租金损失这一诉请也不当。原告作为产权人可以依据合同约定要求我方支付自2021年2月10日之后的租金。因为在2020年2月10日到2021年2月9日之间的租金我方已经如约交纳，所以原告诉请主张租金的起点不正确。第六，答辩人亲属付盛伟租赁涉案房产的目的是为了从事酒店经营，付盛伟将涉案房产交付盛元公司进行使用是为了经营目的的实现，该行为并不违反法律规定，属于正常的经营行为。因此原告诉请第一项要求确认无偿使用协议（证明）无效，无事实及法律依据。综上所述，原告的诉讼请求不当，涉案租赁合同和补充协议不存在解除事由，因此应当依法查清案件事实，驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告沈某辩称，针对原告的起诉，结合本案事实和证据发表如下答辩意见。原告诉讼请求及其依据的事实与理由不当，依法应予驳回。第一，涉案租赁合同合法有效，且答辩人前夫付盛伟已故，在涉案租赁合同签署前，付盛伟与答辩人离婚时已将包括涉案租赁合同权益在内的婚后全部财产，确认归答辩人所有。因此，本案应由答辩人承继，答辩人具有承继合同的权利义务。第二，涉案租赁合同发生于付盛伟与原产权人绿洲公司之间，该租赁合同合法有效，付盛伟一直履行交纳租金的义务，该合同不存在应当解除的情形，不存在怠于履行义务的情形。补充协议（即租赁合同承租部分）也不应当解除，且付盛伟占有、使用房产于法有据，不存在非法占用的情形。第三，对涉案房产的抵押及整个的抵押过程、法院的查封答辩人未参与，并且法律也未禁止抵押或者法院查封的房产抵押人或者债务人不能够使用、收益，答辩人对于房产出租没有任何过错。另外，原告和被告绿洲公司之间的矛盾不应涉及答辩人，不应当让答辩人承担任何责任，且本案不存在抵押行使的情形，本案不适合用法律关于租赁合同和抵押权行使的法律规定。第四，原告权利主张时间的起点与事实不符，无法律依据。绿洲公司是抵押物的原所有权人，有权对抵押物的物权行使占有、支配，原告的权利主张来源于滨城区法院执行裁定书，该裁定书裁定将绿洲公司的不动产以物抵债给原告，并由原告办理产权证书。第五，答辩人的权利包括付盛伟生前投入数百万的装饰装修，付盛伟对涉案绿洲房产进行装饰装修，今年又重新投资进行部分装修，刚刚正常营业几个月，原告就要求解除合同，显然不公平，答辩人的投资根本没有时间收回，原告是在恶意侵占答辩人的投资，依法不应当得到支持。答辩人也保留起诉要求装饰装修赔偿的权利，这也与国家相关因疫情处置中小企业生存的政策相悖，是不正确的。综上所述，原告主张于法无据，答辩人请求法院查清事实，驳回原告诉讼请求。 被告刘志浩未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告禚云公司提交的证据：证据1.（2016）鲁1602民初4516号民事判决书、（2017）鲁1602执163号执行裁定书；证据2.滨城区法院（2019）鲁1602执异96号执行裁定书；证据3.（2019）鲁1602执恢505号执行裁定书；证据4.最高额抵押合同一份；证据5.不动产登记资料查询结果证明一份（共12页）、不动产登记证书（过户登记后）18份；证据6.原2010050424号房产证复印件一份、滨州绿洲大厦租赁合同一份、无偿使用证明一份；证据7.被告宏瑞盛元酒店企业信用信息公示报告打印件一份、公司股东列表一份、企业变更情况一份；证据8.户籍证明信两份、结婚登记和离婚登记审查处理表各一份，经各被告质证对其真实性均无异议，本院经审查确认以上证据效力。对沈某提交的离婚协议书，盛元公司提交的证据：工商登记资料、酒店房间装饰装修合同、酒店外墙翻新施工合同、酒店家具合同、视频资料等，经原告及其他被告质证对其真实性无异议，原告对其关联性不予认可，本院确认上述证据的真实性。对付某、付风举、林同梅提供的证据：《滨州绿洲大厦租赁合同》、《滨州绿洲大厦租赁合同补充协议书》、收款收据、工商银行交易明细，经原告及其他被告质证对其真实性无异议，本院经审查确认以上证据效力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月13日，中国工商银行股份有限公司滨州黄河二路支行（甲方、抵押权人，以下简称工行黄河二路支行）与绿洲公司（乙方、抵押人）签订《最高额抵押合同》，约定：为了保证甲方债权的实现，乙方自愿向甲方提供抵押担保（反担保）；乙方所担保的主债权为自2012年6月15日至2015年6月14日期间（包括该期间的起始日和届满日），在人民币3683.5万元的最高余额内【其中滨国用（2010）字第8280号土地抵押金额550万元，滨州市房权证东区字第2××4号房产抵押金额1550万元，滨州市房权证东区字第2××9号房产抵押金额180万元】；乙方最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用；甲方抵押权的效力及于抵押物的从物、从权利、附属物、添附物、天然及法定孳息、抵押物的代位物，以及因抵押物毁损、灭失或被征收而产生的保险金、赔偿金、补偿金；债务人不履行到期债务或发生本合同约定的实现抵押权的情形，致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，甲方有权收取自抵押物分离的天然孳息和法定孳息，孳息应当先充抵收取孳息的费用；乙方是本合同项下抵押物的所有人或国家授权的经营管理者，并享有对抵押物的完全处分权，抵押物不存在任何所有权、使用权或经营管理权方面的争议；为甲方提供抵押担保已根据本公司章程规定的程序和权限获得所有必需的授权或批准，不违反法律法规及其他相关规定；未经甲方书面同意，不将抵押物再设立任何形式的抵押、质押，也不将抵押物出租、转让、馈赠给任何第三人，并保护抵押物不受任何侵害。2012年6月18日，滨州市房地产管理局分别对上述房屋抵押进行登记并颁发了房屋他项权证。2012年6月19日，滨州市国土资源局对上述土地使用权抵押进行登记并颁发了他项权证。 上述借款到期后，绿洲公司未偿还工行黄河二路支行银行贷款。工行黄河二路支行将上述债权转让给中国长城资产管理公司济南办事处。中国长城资产管理公司济南办事处又将上述债权转让给长融国银（北京）投资管理有限公司。 2016年7月28日，本院受理长融国银（北京）投资管理有限公司与绿洲公司、王英清、齐风美金融借款合同纠纷一案，并于2016年10月19日作出（2016）鲁1602民初4516号民事判决，判决绿洲公司归还长融国银（北京）投资管理有限公司借款本金14979362.21元并支付利息及逾期利息，长融国银（北京）投资管理有限公司并对绿洲公司抵押的所有权证号为滨州市房权证东区字第2××4号房屋在最高债权余额1550万元内优先受偿。 2017年2月28日，本院受理长融国银（北京）投资管理有限公司申请执行绿洲公司、王英清、齐风美金融借款合同纠纷一案，案号为（2017）鲁1602执163号，本院于2017年9月29日裁定终结（2016）鲁1602民初4516号民事判决书的执行。 2018年3月26日、2018年6月2日，本院根据长融国银（北京）投资管理有限公司的申请，依法两次拍卖绿洲公司所有的位于滨州市××路××号房产及土地使用权，均因无人竞买而流拍。本院于2018年8月26日对上述财产以15342012.16元的价格进行变卖，因无人报名而流拍。 2019年6月20日，长融国银（北京）投资管理有限公司授权其分支机构中国长城资产管理股份有限公司山东分公司与禚云公司签订债权转让协议，将（2016）鲁1602民初4516号民事判决书项下全部权益转让给禚云公司，并通知了债务人绿洲公司。2019年7月17日，禚云公司向本院申请变更其为（2017）鲁1602执163号执行案件的申请执行人。2019年8月5日，本院作出（2019）鲁1602执异96号执行裁定书，裁定变更禚云公司为（2016）鲁1602民初4516号一案的申请执行人。 经上述依法拍卖绿洲公司的涉案房产和土地，因流拍申请执行人申请以物抵债，本院于2019年11月4日作出（2018）鲁1602执恢73号执行裁定书，裁定将绿洲公司所有的位于滨州市××路××号房产及土地使用权作价人民币15342012.16元，交付禚云公司抵偿（2016）鲁1602民初4516号民事判决书确定的借款本息15342012.16元。该房产所有权及土地使用权自本裁定送达申请执行人禚云公司时转移。 2020年3月5日，本院作出（2019）鲁1602执恢505号执行裁定书，裁定将绿洲公司所有的位于滨州市××路××号房产两幢（产权证号分别为滨州市房权证东区字第2××4号、滨州市房权证东区字第2××9号）及土地使用权一宗【产权证号为滨国用（2010）第8280号】作价人民币15342012.16元，交付禚云公司以抵偿（2016）鲁1602民初4516号民事判决书确定的借款本息15342012.16元；上述房产所有权及土地使用权自本裁定送达禚云公司时转移。之后，禚云公司依据上述裁定将滨州市××路××号土地和【原产权证号为滨州市房权证东区字第2××4号】房产过户登记至禚云公司名下。 2020年7月20日，禚云公司取得上述以物抵债财产中坐落于滨州市××路××号国有土地使用权证，取得滨州市××路××号9号楼-101（原xxx）、滨州市××路××号9号楼101、滨州市××路××号9号楼201、滨州市××路××号9号楼301、滨州市××路××号9号楼401、滨州市××路××号9号楼501、滨州市××路××号9号楼601、滨州市××路××号9号楼701、滨州市××路××号9号楼801、滨州市××路××号9号楼901、滨州市××路××号9号楼1001、滨州市××路××号9号楼1101、滨州市××路××号9号楼1201、滨州市××路××号9号楼1301、滨州市××路××号9号楼1401、滨州市××路××号9号楼1501、滨州市××路××号9号楼1701商品房不动产权证书，证号分别为：鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号。 2017年1月20日，绿洲公司（甲方）与付盛伟、王友陈（乙方）签订《滨州绿洲大厦租赁合同》，载明经友好协商，现就乙方租用甲方所有的滨州绿洲大厦签订合同如下：该大厦位于滨州市××路××号，总建筑面积10296.43㎡（含负一层、顶层旋转餐厅）共18层（其中一楼门厅北绿洲家政、摩托车销售和14层办公室1间归甲方自用）；租赁期限共15年，自2017年2月10日起至2032年2月10日止，2017年1月20日约定费用交纳后合同生效，装修期20天不计算房租；该大厦用于“商业、办公和商务酒店会所”等项目，包括但不限于经营育婴类教育、休闲、购物、娱乐、儿童乐园、银行、商场超市、商务酒店等正常合法经营的；租金及支付：双方商定房屋租金每年158万元，第十年后递增2%。财产保证金十万元，分两年返还，由第二年和第三年缴纳房租时按比例扣除，租金交付方式为转账或现金，合同签订日财产保证金和第一年第一次租金一次性交付，资金到账时本合同生效。房屋租金第一年分两次付清。每次支付年租金的二分之一，第二年起提前一个月支付下一年全部租金。乙方按照约定支付给甲方租金，甲方在收到乙方租金后按乙方指定发票接收单位开具正式票据。双方各负担50%的税费。 2017年2月4日，王友陈、付盛伟给盛元公司出具无偿使用证明，载明：付盛伟、王友陈将租赁的位于滨州市滨城区××路××号的房屋无偿提供给滨州市宏瑞盛元酒店管理有限公司使用。其后，滨州市宏瑞盛元酒店管理有限公司对酒店房间及酒店外墙进行了装修，并制备酒店家具设施。 2018年2月7日，绿洲公司（甲方）与付盛伟、刘志浩（乙方）签订《滨州绿洲大厦租赁合同补充协议书》，载明：双方于2017年1月20日签订的《滨州绿洲大厦租赁合同》现已履行了一年，根据合同约定以及实际经营中遇到的问题等事宜，甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议。一、协议内容变更部分为：1.若因绿洲大厦拍卖影响大厦正常经营租用时，甲方承担相应的损失（经营损失和财产损失）2.因消防办证事宜，甲方免除2018年3个月房租，在2018年下半年房租中扣除，甲方自签订本协议后不再承担乙方消防办证出现的问题及责任，甲方应配合乙方办理消防手续。3.2018年2月10日开始房租更改为每年120万元，2018年减除20万元，合同期延长至2036年2月10日，共计19年，绿洲大厦院内幼儿园房屋租赁纠纷和绿洲大厦2楼歌厅的房屋租赁产生的纠纷，甲方出面与有关部门协商解决，所租赁房屋归乙方租赁经营管理。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效，本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。 2017年1月20日，绿洲公司给付盛伟、王友陈出具收据，收到绿洲大厦房租2017.2.10—2017年8月10日人民币79万元。2018年2月7日，绿洲公司给盛元公司出具收据，收到绿洲大厦房租费50万元。2019年1月31日，绿洲公司给付盛伟出具收据，收到绿洲大厦租金75万元。2020年1月20日，通过付盛伟工商银行账户给赵辉转账支付40万元，沈某称系交纳的2020年绿洲大厦房租，并称房屋租金已交纳至2021年2月10日，绿洲公司认可沈某的主张。禚云公司对此未提出异议。 庭审中，各方当事人确认，涉案房产1-17层以及地下一层由盛元公司经营管理，其中二楼的半层是租给绿洲公司办公使用，约定每年租金为5万元，在付盛伟应付年租金中扣除，另扣除付盛伟租赁的幼儿园年租金10万元，这个租金由绿洲公司收取，付盛伟表面是交120万元的租金，实际房租是扣除这两部分的数额。 另查明，滨州市宏瑞盛元酒店管理有限公司成立于2017年2月6日，住所地滨州市滨城区××路××号绿洲大厦，该公司发起人及股东为付盛伟、王友陈。2018年2月11日，盛元公司股东王友陈变更为刘志浩，执行董事兼总经理亦由王友陈变更为刘志浩。2018年4月10日，公司股东变更为付盛伟、刘志浩、滨州市嘉家日盛信息管理服务有限公司（系吴斌自然人独资股东），法定代表人变更为吴斌，系盛元公司执行董事兼总经理。 再查明，付盛伟与沈某于2003年12月31日登记结婚，于2018年10月26日登记离婚。根据沈某提交的离婚协议书显示，财产处理为全部财产归女方所有。2020年9月1日，付盛伟因病去世，付盛伟父亲付风举，付盛伟母亲林同梅，付盛伟儿子付某均未参与其公司经营。 本院认为，根据禚云公司诉求内容及当事人诉辩主张，本案案由应确定为物权保护纠纷。 关于本案原告的诉讼主体资格。原告禚云公司系通过以物抵债方式取得讼争房屋的所有权，并依法办理了不动产权证书。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，禚云公司作为涉案房屋物权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。现禚云公司依法取得的涉案房产，由各被告占有、使用，禚云公司为保护其物权有权对各被告提起诉讼，故禚云公司具有原告诉讼主体资格。对各被告关于禚云公司不具有诉讼主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。 本案主要涉及物权保护与租赁合同关系的争议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”涉案原产权证号滨州市房权证东区字第2××4号的房产于2012年6月18日经滨州市房地产管理局登记设立抵押权，并经本院（2016）鲁1602民初4516号民事判决确认抵押权优先的效力，而本案《滨州绿洲大厦租赁合同》于2017年1月20日由绿洲公司与付盛伟、王友陈签订，《滨州绿洲大厦租赁合同补充协议书》于2018年2月7日由绿洲公司与付盛伟、刘志浩签订，租赁合同关系均发生在抵押权设立之后，禚云公司在抵押权人实现抵押权而取得物权后，有权对涉案租赁房屋主张物权返还及排除妨害。同时，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案原告禚云公司依法受让原工商银行债权，并取得抵押房产的物权，因涉案房屋抵押权设立在先，抵押权行使而使租赁房屋在租赁期间发生所有权变动后，受让人不受租赁合同的约束，禚云公司取得讼争房屋物权后，绿洲公司继续管理使用讼争房屋，并未经抵押权人、债权受让人禚云公司准许，妨害了禚云公司的物权，禚云公司要求绿洲公司及承租方腾出讼争房屋且将房屋交还禚云公司，具有事实和法律依据，依法应予支持。各被告的抗辩意见不能对抗原告的物权主张，对各被告的抗辩意见，本院不予采纳。 关于涉案租赁房屋返还的主体。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定；“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对方请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任人民法院应予支持。”本案绿洲公司与付盛伟、王友陈于2017年1月20日签订《滨州绿洲大厦租赁合同》，付盛伟、王友陈于2017年2月6日发起成立盛元公司，并由盛元公司实际使用租赁房屋及经营，现绿洲公司基于禚云公司主张物权保护履行返还租赁房屋的义务，付盛伟、王友陈和盛元公司均有履行返还租赁房屋的义务。由于付盛伟已去世，其去世前与沈某离婚时已将全部财产分割给沈某，付盛伟在盛元公司的股权由沈某承继，相应的付盛伟返还租赁房屋的义务由沈某承受；付盛伟去世后，并未发生遗产继承的事实，付某、付风举、林同梅亦未参与涉案房屋租赁及盛元公司经营，付某、付风举、林同梅不具有返还租赁房屋的法定义务，故对原告禚云公司诉请被告付某、付风举、林同梅的诉讼请求，本院不予支持。被告王友陈于2018年2月11日已将盛元公司股份转让变更为刘志浩，王友陈在盛元公司的股东权利义务已由刘志浩承受，且刘志浩、付盛伟在与绿洲公司签订《滨州绿洲大厦租赁合同补充协议书》时重新确认了双方的租赁关系，刘志浩、盛元公司与绿洲公司形成了事实上的租赁合同关系，刘志浩具有返还租赁物的义务，被告刘志浩经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，本院依法可缺席判决。根据本案查明的事实，该滨州市滨城区市中街道办事处渤海七路506号的房产即租赁合同双方签订的滨州绿洲大厦，总建筑面积10296.43㎡（含负一层、顶层旋转餐厅）共18层（其中一楼门厅北绿洲家政、摩托车销售和14层办公室1间由绿洲公司自用）；滨州绿洲大厦房产1-17层以及地下一层由盛元公司经营使用，上述房产、土地已办理产权变更登记至禚云公司名下。据此，对禚云公司诉请绿洲公司、沈某、刘志浩、盛元公司腾出位于滨州市滨城区市中街道办事处渤海七路506号的房屋且将房屋交付禚云公司的诉讼请求，本院依法予以支持。鉴于绿洲公司占有使用诉争房屋时间较长，并且已实际出租给盛元公司使用的情形，结合实际情况，本院酌情给予其30日搬迁期。对被告王友陈、付某、付风举、林同梅关于不承担返还责任的抗辩意见，本院予以采纳。 对原告禚云公司要求解除绿洲公司与付盛伟、王友陈之间签订的《滨州绿洲大厦租赁合同》及绿洲公司与付盛伟、刘志浩之间的《滨州绿洲大厦租赁合同补充协议》的诉讼请求。本院认为，禚云公司并非租赁合同的当事人，上述租赁合同及补充协议虽未经抵押权人同意而签订，但并不当然无效，租赁合同双方的法律关系应另案处理，禚云公司主张解除双方的租赁关系，无事实和法律规定，对原告的该项诉讼主张，本院不予支持。 对原告禚云公司要求各被告自起诉之日至腾出之日按租赁费每年158万元的标准向原告进行赔偿的诉讼请求。本院认为，涉案抵押房产设置抵押后，抵押房产仍由绿洲公司管理使用，法律并未禁止抵押房产的出租，抵押权人与绿洲公司亦未对抵押房产作出特别限制约定，抵押房产出租并未损害当事人利益，绿洲公司的出租行为更有利于抵押房产的维护，抵押房屋租赁合同并非当然无效，其本身并不影响抵押权人实现抵押权。本案中，禚云公司于2020年3月5日依据本院（2019）鲁1602执恢505号执行裁定取得绿洲公司所有的位于滨州市××路××号房产所有权，而涉案《滨州绿洲大厦租赁合同》绿洲公司与付盛伟、王友陈于2017年1月20日签订，绿洲公司与付盛伟、刘志浩于2018年2月7日再次签订《滨州绿洲大厦租赁合同补充协议书》，付盛伟最后一次交纳房租日期为2020年1月20日，租赁双方认可房屋租金已交纳至2021年2月10日。因涉案租赁合同和协议并非无效，租赁合同和协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，在租赁合同和协议未撤销的情形下，物权的保护时间应自取得物权之时，即2020年3月5日禚云公司依据本院裁定取得房屋产权之日，绿洲公司已收取2020年3月5日至2021年2月10日342天房租，妨害了禚云公司的物权权益，应赔偿禚云公司的该项损失，按年租金120万元计算每天3287.67元；沈某、刘志浩、盛元公司妨害了禚云公司的物权权益，应自2021年2月11日起比照年租金120万元标准赔偿禚云公司租赁房屋占用费，禚云公司主张自起诉之日即2020年9月30日起计算房屋占用费，系对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。故对原告的该项诉讼请求，本院予以部分支持。对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 被告刘志浩经本院合法未到庭参加诉讼，视为对其答辩权、质证权的放弃，本院依法可缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效率的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条、第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十八条第一款、第三十九条、第一百九十条、第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告山东省滨州市绿洲食品有限公司、沈某、刘志浩、滨州市宏瑞盛元酒店管理有限公司于本判决生效之日起30日内腾出其占用的位于滨州市××路××号××号楼××商品房【不动产权证书，证号分别为：鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号、鲁（2020）滨州市不动产权第xxx号】，并将上述房屋交还给原告滨州禚云信息咨询有限公司； 二、被告山东省滨州市绿洲食品有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告滨州禚云信息咨询有限公司收取房租造成的经济损失437260.11元（自2020年9月30日至2021年2月10日计133天，每天3287.67元）； 三、被告沈某、刘志浩、滨州市宏瑞盛元酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告滨州禚云信息咨询有限公司房屋占用费（自2021年2月11日起按每天3287.67元计算至上述房屋实际交还之日止）； 三、驳回原告滨州禚云信息咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告山东省滨州市绿洲食品有限公司、沈某、刘志浩、滨州市宏瑞盛元酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  朱 波 人民陪审员  冯锁印 人民陪审员  肖 忠 二〇二一年三月四日 书 记 员  崔丹丹