河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0104民初1246号原告：郑州绿锦置业有限公司，住所地郑州市管城区十八里河宇通工业园F04-006号710房间。法定代表人：路向前，总经理。委托诉讼代理人：杨显，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林磊，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被告：祁致红，男，汉族，1999年8月4日出生，住河南省淮阳县。原告郑州绿锦置业有限公司（以下简称绿锦公司）与被告祁致红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿锦公司的委托诉讼代理人杨显到庭参加诉讼，被告祁致红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿锦公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2018年12月31日签订的编号为180××××7156的《商品房买卖合同》；2．判令被告配合原告办理注销编号为180××××7156的《商品房买卖合同》的备案合同撤销、所有权预告登记注销、抵押权预告登记注销、公共维修基金变更等手续；3．判令被告向原告支付违约金117,574.5元；4．判令被告向原告支付律师费损失4,000元；5．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月31日，原、被告签订编号为180××××7156的《商品房买卖合同》及附件，约定：被告向原告购买位于管城××区××、××号房屋，建筑面积83.13平方米，总房款1,175,745元。首付352,745元，余款823,000元以商业贷款方式支付。该合同附件四第四条约定了相关贷款担保及违约责任等内容。2019年1月8日，被告祁致红与中国银行股份有限公司郑州自贸区分行签订《个人一手住房贷款合同》，实际向银行贷款823,000元用于支付购房款。上述合同签订之后，因被告未按期履行贷款还款义务，导致中国银行股份有限公司郑州自贸区分行起诉祁致红及原告，要求祁致红偿还贷款及原告承担连带保证责任。郑州高新技术产业开发区人民法院于2020年7月27日作出（2020）豫0191民初8866号民事判决书，判决祁致红偿还贷款本息，原告对上述款项承担连带保证责任。原告于2020年8月26日代祁致红结清贷款共计871,200.9元。现被告多次逾期未偿还银行贷款，导致按揭银行起诉解除贷款合同且原告已承担保证责任，被告的行为已构成根本违约，导致合同目的无法实现，故原告诉至法院。祁致红缺席，无答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告祁致红缺席，本院无法组织当事人进行证据交换。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月31日，绿锦公司（出卖人）与祁致红（××）签订编号为180××××7156的《商品房买卖合同》及附件，主要约定：1．被告向原告购买位于管城××区××、××号房屋，建筑面积83.13平方米，总房款1,175,745元，首付352,745元，余款823,000元以商业贷款方式支付；2．若出卖人为××提供阶段性贷款担保，××未能按照按揭银行要求及时办理抵押或未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，××应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至××实际向出卖人支付全部款项之日止，××应按日向出卖人支付相当于上述全部款项万分之五的违约金；3．××没有按照上述约定付清全部款项延迟达30日，或按揭银行解除借款合同并要求出卖人承担连带担保责任的，构成严重违约，出卖人有权立即解除本合同，××应承担房屋总价款10%的违约金。2019年1月8日，被告祁致红（借款人）、原告绿锦公司（保证人）与中国银行股份有限公司郑州自贸区分行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》，主要约定：1．贷款人向借款人发放贷款823,000元用于购买管城回族区花溪东路南、霞飞西路西3号楼21层2106号房产，贷款期限为360个月，从2019年1月30日至2049年1月30日，贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮30%，每12个月为一个浮动周期；2．贷款人将款项划入绿锦置业账户，采取等额本息还款方式；3．保证人对借款人的债务提供阶段性连带保证责任，保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任；4．借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证义务。上述合同签订后，原告依约办理了《商品房买卖合同》备案、所有权预告登记、抵押权预告登记、公共维修基金等手续。另查明，因被告未按期履行贷款还款义务，中国银行股份有限公司郑州自贸区分行将祁致红及原告起诉至法院，要求祁致红偿还贷款及原告承担连带保证责任。郑州高新技术产业开发区人民法院于2020年7月27日作出（2020）豫0191民初8866号民事判决，判决祁致红偿还贷款本息，原告对该款项承担连带保证责任。原告于2020年8月26日代祁致红向中国银行股份有限公司郑州自贸区分行结清贷款共计871,200.9元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议、《个人一手住房贷款合同》均系各方真实意思表示，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告未依约偿还贷款本息，导致贷款银行向法院起诉要求原告承担保证责任且原告已向贷款银行偿清全部贷款本息，依据《商品房买卖合同》的约定，原告要求解除《商品房买卖合同》，理由正当，证据充分，本院予以支持。因案涉房屋在贷款银行办理有抵押预告登记手续，综合考虑本案实际情况，为维护交易安全，切实保障当事人合法权益，本院酌定待涉案房屋抵押预告登记注销后解除原告与被告祁致红签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中即为：被告祁致红应当协助原告办理商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记的注销手续和公共维修基金变更手续；同时，原告亦应将被告祁致红已经支付的购房款予以返还（据实结算）。关于原告主张违约金为总房款的10%，该标准明显过高，本院酌定被告支付违约金为总房款的5%即58,787.25元，原告主张过高部分，本院不予支持。关于律师费，原、被告在合同中并无关于律师费的明确约定，本院不予支持。被告缺席，视为对其权利义务的放弃，应承担由此引起的不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、待位于管城回族区花溪东路南、霞飞西路西3幢21层2106号房屋的抵押预告登记注销后当日解除原告郑州绿锦置业有限公司与被告祁致红于2018年12月31日签订的编号为18004697156的《商品房买卖合同》；二、编号为18004697156的《商品房买卖合同》解除后三十日内，被告祁致红协助原告郑州绿锦置业有限公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续及预告登记注销手续和公共维修基金变更手续；三、编号为18004697156的《商品房买卖合同》解除后十日内，被告祁致红向原告郑州绿锦置业有限公司支付违约金58,787.25元；四、编号为18004697156的《商品房买卖合同》解除后十日内，原告郑州绿锦置业有限公司返还被告祁致红已经支付的购房款，具体购房款数额双方应据实结算；五、驳回原告郑州绿锦置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,576元，减半收取8,288元，由被告祁致红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  武慧鑫二〇二一年三月三十日书记员  孙君丽