西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初1040号 原告：陕西金维物业服务有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX7219。法定代表人：王璐，总经理。委托诉讼代理人：高树清，男，1978年10月19日出生，汉族，该公司法务，住该公司。委托诉讼代理人：武睿，女，1994年9月26日出生，汉族，该公司法务，住该公司。被告：程群虎，男，1957年8月4日出生，汉族，XX办事处退休职工，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：徐粉英，女，1956年12月9日出生，汉族，XX医院退休职工，住址同上，被告程群虎之妻。原告陕西金维物业服务有限公司（以下简称金维物业公司）与被告程群虎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金维物业公司的委托诉讼代理人武睿，被告程群虎及其委托诉讼代理人徐粉英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金维物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向其支付欠缴物业管理费、电梯费、垃圾处理费、公摊电费，合计16450.63元（从2013年4月起暂计算至2020年6月）；2、判令被告向其支付上述各项费用违约金合计66893.92元（以16450.63元为基数，违约金按逾期每日3‰计算，违约金暂计算至2020年6月）3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年9月25日，其公司与程群虎签订《前期物业管理服务协议》，约定由其公司向被告提供位于XX号楼XX单元XX室房产（建筑面积128.79平方米）物业服务，收费标准按照建筑面积1.2元/月/平方米收取，其他费用参照有关部门规定。被告自2013年4月起，未按照物业服务协议约定交纳物业费用等，经多次催要未果，被告行为严重影响其公司物业服务的正常开展，构成违约。为维护权益特提起诉讼。被告程群虎辩称，原告所述与事实不符。2010年陕西XX房地产开发集团有限公司退还其2.8平方米面积差购房款，故其房屋面积实际为126平方米，应按该面积计算物业费。原告是三级资质的物业公司，按照1.2元/月/平方米收取物业费不符合规定，应按0.9元/月/平方米计算物业费。公摊电费不认可，小区公共设施用电实际未产生，且收取的公摊电费标准和供电局收取物业公司的电费标准有差额。对未交物业费时间、电梯费、垃圾处理费标准无异议。但物业服务存在以下瑕疵：其家中卫生间墙上防火玻璃有损坏，物业公司口头承诺维修，但一直未兑现承诺，随后又推脱让其与开发商协商，至今其家中防火玻璃仍未修缮；其家中门卫视频对讲系统损坏，多次催促原告维修，至今未予维修；购买房产时，承诺供应温泉水，但已断供八年；其所居单元楼多处墙砖破损翘起，瓷砖严重脱落，原告至今未予维修。原告的上述违约和不履行职责的行为，给其生活造成损失，使得其生活质量出现严重下降，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理认定事实如下：被告程群虎系西安市未央区XX号楼XX单元XX室业主。2009年9月25日，金维物业公司与程群虎签订《前期物业管理服务协议》，约定由金维物业公司向涉案房屋提供物业服务，合同载明XX号楼XX单元XX房屋建筑面积为129.58平方米。物业服务费标准为按照建筑面积1.20元/ 月/平方米计算；电梯费按照0.26元/ 月/平方米计算；生活垃圾费为6元/ 月/户。被告程群虎收房后按照合同约定交纳物业服务费、电梯费等，但从2013年4月开始欠缴物业服务费。庭审中，金维物业公司提供西安市房产测量事务所建筑物分户实测明细表，证明XX号楼XX室的建筑面积为128.79平方米，物业费按此面积收取。程群虎不认可，提出开发商退还其2.8平方米面积差购房款，房屋面积实际为126平方米。程群虎提供涉案实物照片6张、原告公司网上信息截图、网上物业费等级标准截图、西安市长安区住房和城乡建设局2021年1月6日出具的政府信息公开告知书、原告公司出具的关于执行《西安市物业服务收费管理办法》的通知，证明其家中卫生间墙上防火玻璃损坏，物业公司无故推脱，不予修缮；其家中门卫视频对讲系统损坏，多次催促原告维修，至今未予维修；购买房产时，承诺供应温泉水，但已断供八年；其所居单元楼多处墙砖破损翘起，瓷砖严重脱落，原告至今未予维修。金维物业公司质证认为，被告提供的局部照片不能反映全貌，其未去过小区，对照片真实性无法确认；防火玻璃是开发商的责任，业主无权以此为由拒缴物业费；其公司为了促使被告交纳物业费，购买防火玻璃，两次去给业主更换，但被告坚持先更换玻璃后交纳物业费，协商未果，责任不应完全由物业公司承担；楼体瓷砖脱落问题，属于开发商的问题；其他问题，可能属于物业公司服务问题，但物业公司一直与业主协调处理。本院认为，程群虎系XX号楼XX单元XX房屋业主，与金维物业公司签订《前期物业服务协议》，按照该协议交纳物业费用等，接受物业服务。现金维物业公司以其向程群虎提供物业服务，主张物业服务费用等。程群虎提出房屋面积有误差，金维物业公司多收取物业费，物业收费标准不符合规定等问题。关于房屋面积，程群虎提出开发商给其退还2.8平方米面积差价款，但未提交证据证明其主张，故涉案房屋面积应以西安市房产测量事务所建筑物分户实测明细表中载明的建筑面积128.79平方米为准。关于物业费标准，原、被告签订《前期物业服务协议》约定物业服务费按照建筑面积1.20元/平方米/月计算，程群虎在2013年3月之前亦是按照该标准交纳物业费，且金维物业公司已在陕西省物价局备案。故对程群虎主张的物业费按照0.9元/月/平方米收取，不予采信。关于公摊电费，金维物业公司提供公示的公摊电费标准及费用明细，证明公摊电费的金额。程群虎虽不认可，但未提交相反证据证明，故对其抗辩，本院不予采信。现金维物业公司以程群虎欠付2013年4月至2020年6月期间物业费（1.2元/月/平方米乘以128.79平方米）计12982.03元、电梯费（33.49元/月）计2812.77元、垃圾处理费（6元/月）计504元， 2019年4月至2019年12月期间公摊电费计151.83元，合计16450.63元，有事实及合同依据，本院依法予以支持。程群虎主张的物业服务瑕疵虽不能免除其交纳物业费的义务，但根据公平原则，考虑到金维物业公司在物业服务上确实存怠于修缮公共设施等瑕疵，本院酌情减免物业费500元。两项折抵后，由程群虎支付金维物业公司15950.63元。程群虎因物业服务瑕疵，多次与物业公司协商解决，并非无故逾期交纳，故原告主张违约金本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告程群虎于本判决生效之日起十日内支付原告陕西金维物业服务有限公司2013年4月至2020年6月期间物业服务费、电梯费、垃圾费，2019年4月至2019年12月公摊电费，合计15950.63元。二、驳回原告陕西金维物业服务有限公司要求被告程群虎支付违约金66893.92元的诉讼请求。如果被告程群虎未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1883元，由原告陕西金维物业服务有限公司承担1383元，被告程群虎承担500元。（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内付给原告。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     （此页无正文）      审  判  员      杨迎珍    二〇二一年三月二十九日 法官助理        薛  斐书  记  员      丁  磊