湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终223号上诉人（原审原告）：黎艳辉，女，1980年1月13日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳经济技术开发区。委托诉讼代理人：陈立辉（黎艳辉之夫），住湖南省岳阳市岳阳经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：湖南思源置业有限公司，住所地湖南省岳阳市云梦路**世纪星大厦**。法定代表人：赵三军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘妙，湖南天朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭聪，湖南天朋律师事务所律师。上诉人黎艳辉因与被上诉人湖南思源置业有限公司（以下简称思源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初7304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人对本案进行了审理。本案现已审理终结。黎艳辉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案诉讼费用由思源公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，导致判决结果错误。双方当事人于2011年12月3日签署了《商品房买卖合同》，约定黎艳辉购买思源公司7-101门面房，面积96.52平方米，层高5.3米，单价为15,070元/平方米，总价1,454,556元。事实上，该门面分为前后两个半间，前半间面积37.74平方米，层高5米；后半间面积58.2平方米，层高4.5米。实际交付的门面与合同约定严重不符，限制了门面的使用功能，损害了上诉人的利益。根据双方的交易习惯，黎艳辉向一审法院提交的《商业铺面认购协议》附告知书的计算方式是真实的，即使不按照该方式计算，也可以按照对应的面积比就房屋层高差异对黎艳辉的损失进行计算。损失金额=总房款×（前半间层高差/合同层高×前半间面积/实际总面积+后半间层高差/合同层高×后半间面积/实际总面积），为161,699元。在2013年得知门面层高存在差异后，黎艳辉与思源公司的工作人员谢伟进行过沟通，谢伟称会给予补偿但之后失联，思源公司亦搬迁了住所。2020年7月，黎艳辉得知思源公司的新地址后前去维权未果，向一审法院提起诉讼主张层高差异款及面积差异款，思源公司于2020年8月向黎艳辉支付了面积差异款，本案诉讼时效没有问题。思源公司辩称，案涉房屋符合设计及国家规范要求，思源公司向黎艳辉交付房屋后，黎艳辉已将房屋对外出租，合同目的已经实现，房屋层高没有影响黎艳辉租金的收取，没有影响房屋的使用价值，没有给黎艳辉造成任何损失。在发现层高问题后，在长达七年的时间里黎艳辉没有主张权利，诉讼时效已过。思源公司代理人向谢伟核实过，谢伟称黎艳辉没有主张过层高问题。即使人民法院认定约定的层高与实际层高有差异，但双方合同没有就层高不符约定违约责任，法律也没有对层高差异如何补偿进行规定。上诉人的主张缺乏合同和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。黎艳辉向一审法院起诉请求：1.判令思源公司支付黎艳辉购房面积差异款和门面房屋层高差异款合计114,525.92元；2.由思源公司支付律师费；3.由思源公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：黎艳辉与思源公司于2011年12月3日签订《商品房买卖合同》（编号491745030007101）。合同约定黎艳辉购买思源公司7-101门面，面积96.52平方米，层高5.3米，单价15,070元/平方米，总价1,454,556元。黎艳辉实际交纳的购房款比合同金额多缴纳8740元，黎艳辉向法院起诉后，思源公司主动退还了黎艳辉多缴纳的购房款8740元。思源公司在交付房屋时，直接以代为出租名义将房屋出租并将租金交付给黎艳辉。黎艳辉主张认为思源公司所交付的房屋有80%未达到层高5米，不符合合同约定的层高标准，但没有提交证据证明该房屋的层高。黎艳辉提交双方就该房屋的《商业铺面认购协议》中约定房屋单价15,070元/平方米，并在《商业铺面认购协议》附了一份告知书，其中手写部分注明：门面号7-101面积96.83平方米13,700×1.1=15,070×96.83=1,459,228付739,228-30万=439,228贷：72万元。该手写内容没有思源公司方签字确认。一审法院认为，黎艳辉主张的房屋层高不符合合同约定的5.3米，但没有提交证据，其诉称房屋的单价确定是按照13,700元/平方米，因层高5米以上，单价计算为13,700×1.1=15,070元/平方米，黎艳辉提交的证据没有思源公司方签字确认予以证明，应当承担举证不能的法律后果，对该项诉求法院不予支持。黎艳辉诉求律师费，因其没有请律师，对该项诉求不予支持。黎艳辉主张的退还多缴纳购房款8740元，法院予以支持，但思源公司在黎艳辉起诉后已经退还，不再处理，该部分诉讼费由思源公司承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：驳回黎艳辉的全部诉讼请求。本案案件受理费2590元，减半收取计1295元，由思源公司负担25元，由黎艳辉负担1270元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黎艳辉提交了3张加盖有“岳阳市城市建设档案馆信息管理室”公章的竣工图，思源公司对上述竣工图的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信，对证明目的在本院认为部分予以综合认定。对一审法院查明的事实，本院经审查，一审法院认定“黎艳辉向法院起诉后，思源公司主动退还了黎艳辉多缴纳的购房款8740元”错误，事实上一审法院于2020年10月9日受理黎艳辉诉思源公司房屋买卖合同纠纷一案，思源公司于2020年8月退还了门面面积差异款。本院另查明，黎艳辉于2013年发现案涉门面层高不符合合同约定。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，黎艳辉与思源公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并对双方当事人具有法律约束力，思源公司应当交付符合合同约定条件的门面。黎艳辉提交了3张竣工图作为证据以证明案涉门面层高不足5.3米，作为门面建设单位的思源公司对竣工图上的层高有异议但是未能举证证明门面实际层高，本院对竣工图予以采信。黎艳辉要求思源公司支付房屋层高差异款、就房屋层高差异赔偿损失，系基于双方的房屋买卖合同产生的合同之债,应适用诉讼时效的法律规定。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。黎艳辉自认于2013年即已发现案涉门面层高不符合合同约定，诉讼时效应当自2013年起计算，于2015年届满。黎艳辉主张在2020年之前曾就层高问题向思源公司主张权利、因思源公司搬迁等原因导致无法主张权利，但是未能提交充分证据证明曾向思源公司主张权利，所称思源公司搬迁地址也不是导致黎艳辉不能主张权利的客观障碍，黎艳辉应当承担举证不能的法律后果，本案不存在诉讼时效中断、中止的情形，黎艳辉主张权利已经超过诉讼时效，本院不支持其要求思源公司支付层高差异款的主张。思源公司在黎艳辉主张权利后，自愿支付门面面积差异款不受诉讼时效的限制，但不能作为层高差异款未超过诉讼时效的理由。综上所述，黎艳辉的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1295元，由黎艳辉负担。本判决为终审判决。审判长  田光辉审判员  程 鹏审判员  王欣辉二〇二一年三月二十九日法官助理张艳辉书记员方晶晶