上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初3255号原告：上海泰顺物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李国栋，董事长。委托诉讼代理人：陆某，男。被告：陶华南，男，汉族，住上海市徐汇区。原告上海泰顺物业管理有限公司(以下简称泰顺物业)与被告陶华南物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆某、被告陶华南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰顺物业向本院提出诉讼请求,要求陶华南支付：1、本市沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋自2018年1月至2019年12月的物业管理费2,592元；2、自2018年1月1日起至2019年12月31日止滞纳金2,449.44元。事实和理由：2016年11月28日，泰顺物业与上海市徐汇区泰成花苑业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由泰顺物业于2017年1月1日至2019年12月31日止对坐落于徐汇区XX路XXXX-XXXX/XXXX弄进行物业管理，二楼(含二楼)以上业主按1.3元/平方米/月的标准于每季度末支付物业服务费，逾期支付的，每日加收千分之三逾期滞纳金。陶华南于1998年成为上海市沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)业主，建筑面积83.09平方米。陶华南自2018年1月起至2019年12月拒缴物业服务费，泰顺物业工作人员多次上门催要，并通过邮寄挂号信的方式向陶华南催缴未果，故诉至本院。陶华南辩称，泰成花苑业主委员会的合同印章是使用二十年前第一届业委会的印章，代表人已经更改，该合同印章无届别属非法印章，物业服务合同的甲方签章处无签名、手印，这是一个无效的合同。合同中没有一条相关业委会届满可以延续的规定，该合同是一人合同。泰顺公司严重违反合同约定：无权使用电话分线间；地下室长年住人；违法搭建店铺；占用消防通道；还乱收费等。为此，陶华南不同意支付物业费及滞纳金。本院经审理认定事实如下：陶华南为系争房屋所有权人，系争房屋建筑面积为83.09平方米。2016年11月28日，案外人上海市徐汇区泰成花苑业主委员会(甲方)与泰顺物业(乙方)签订《物业服务合同》(以下简称物业合同)，物业合同共9页，右侧盖有甲乙双方的骑缝印章。物业合同约定，乙方为徐汇区沪闵路XXX-XXX号、9512弄泰成花苑、泰成商务楼总建筑面积30676.17平方米提供物业管理服务，其中住宅22923.33平方米。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。(一)住宅：二楼以上(含二楼)1.3元/月每平方米；底层0.9元/月每平方米；(二)办公楼：二楼以上(含二楼)1.85元/月每平方米；底层1.2元/月每平方米。物业服务费、停车费用按季到管理处交纳，业主应在每季末21日至31日履行自觉交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：1、按日加收千分之三的滞纳金。2、通过邮政快递亏款，请律师发函告知。3、向人民法院提起诉讼，原告诉讼费、律师费均由被告承担。本合同为期三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。2017年12月11日，陶华南支付2017年1月至12月物业服务费合计1,296元，泰顺物业开具发票。之后，陶华南以辩称理由拒不支付物业服务费，2019年12月，泰顺物业以挂号信向陶华南发《催缴费通知书》因无人签收被退回，泰顺物业遂起诉。以上事实，除庭审笔录外，另有物业服务合同、不动产登记簿、催缴费通知书等证据证实，经庭审质证无异，本院予以认定。本院认为，业主大会或者业主委员会有权选择合适的物业管理有限公司，并代表大会或委员会成员签订物业服务合同，业主均应受到该物业服务合同约束。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案物业合同共9页，右侧盖有甲乙双方的骑缝印章，末页“甲方签章”处有上海市徐汇区泰成花苑业主委员会盖章，“乙方签章”处有泰顺物业盖章，故该合同依法成立并生效。陶华南提出的关于物业合同无效的理由和意见，缺乏依据也不符合法律规定，本院不予采信。陶华南作为二楼以上住宅业主，接受了泰顺物业对其物业提供的管理和服务，应当向泰顺物业支付物业管理费。陶华南提供的照片及政府答复文件等不能证明相关事实，并不成立拒付物业管理费的理由，陶华南的抗辩意见，本院不予采纳。陶华南如认为泰顺物业或其他主体有侵犯陶华南业主权益的行为和事实，可通过合法途径主张。关于滞纳金(违约金)计算方式，根据合同法及相关司法解释的规定，违约金是否过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而泰顺物业未向本院提供证据证明其损失，因此陶华南辩称违约金过高请求调整的意见，本院予以采纳。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、陶华南的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金的数额。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款以及2007年《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、以及1999年《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第一百一十四条第二款规定，判决如下：一、陶华南于本判决生效之日起十日内向上海泰顺物业管理有限公司支付上海市沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋自2018年1月至2019年12月的物业管理费合计2,592元；二、陶华南于本判决生效之日起十日内向上海泰顺物业管理有限公司支付逾期付款违约金245元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10元，由陶华南负担。本判决为终审判决。审 判 员  袁 欣二〇二一年三月二十二日法官助理  林文阳书 记 员  林文阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国著作权法》第二条中国公民、法人或者非法人组织的作品，不论是否发表，依照本法享有著作权。外国人、无国籍人的作品根据其作者所属国或者经常居住地国同中国签订的协议或者共同参加的国际条约享有的著作权，受本法保护。外国人、无国籍人的作品首先在中国境内出版的，依照本法享有著作权。……第十条著作权包括下列人身权和财产权：……（十二）信息网络传播权，即以有线或者无线方式向公众提供作品，使公众可以在其个人选定的时间和地点获得作品的权利；……第十一条著作权属于作者，本法另有规定的除外。……如无相反证明，在作品上署名的公民、法人或者其他组织为作者。第四十八条有下列侵权行为的，应当根据情况，承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任；同时损害公共利益的，可以由著作权行政管理部门责令停止侵权行为，没收违法所得，没收、销毁侵权复制品，并可处以罚款；情节严重的，著作权行政管理部门还可以没收主要用于制作侵权复制品的材料、工具、设备等；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）未经著作权人许可，复制、发行、表演、放映、广播、汇编、通过信息网络向公众传播其作品的，本法另有规定的除外；……第四十九条侵犯著作权或者与著作权有关的权利的，侵权人应当按照权利人的实际损失给予赔偿；实际损失难以计算的，可以按照侵权人的违法所得给予赔偿。赔偿数额还应当包括权利人为制止侵权行为所支付的合理开支。权利人的实际损失或者侵权人的违法所得不能确定的，由人民法院根据侵权行为的情节，判决给予五十万元以下的赔偿。二、《最高人民法院关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条当事人提供的涉及著作权的底稿、原件、合法出版物、著作权登记证书、认证机构出具的证明、取得权利的合同等，可以作为证据。……第二十二条在下列情况下使用作品，可以不经著作权人许可，不向其支付报酬，但应当指明作者姓名、作品名称，并且不得侵犯著作权人依照本法享有的其他权利：（一）为个人学习、研究或者欣赏，使用他人已经发表的作品；（二）为介绍、评论某一作品或者说明某一问题，在作品中适当引用他人已经发表的作品；（三）为报道时事新闻，在报纸、期刊、广播电台、电视台等媒体中不可避免地再现或者引用已经发表的作品；（四）报纸、期刊、广播电台、电视台等媒体刊登或者播放其他报纸、期刊、广播电台、电视台等媒体已经发表的关于政治、经济、宗教问题的时事性文章，但作者声明不许刊登、播放的除外；（五）报纸、期刊、广播电台、电视台等媒体刊登或者播放在公众集会上发表的讲话，但作者声明不许刊登、播放的除外；（六）为学校课堂教学或者科学研究，翻译或者少量复制已经发表的作品，供教学或者科研人员使用，但不得出版发行；（七）国家机关为执行公务在合理范围内使用已经发表的作品；（八）图书馆、档案馆、纪念馆、博物馆、美术馆等为陈列或者保存版本的需要，复制本馆收藏的作品；（九）免费表演已经发表的作品，该表演未向公众收取费用，也未向表演者支付报酬；（十）对设置或者陈列在室外公共场所的艺术作品进行临摹、绘画、摄影、录像；（十一）将中国公民、法人或者其他组织已经发表的以汉语言文字创作的作品翻译成少数民族语言文字作品在国内出版发行；（十二）将已经发表的作品改成盲文出版。前款规定适用于对出版者、表演者、录音录像制作者、广播电台、电视台的权利的限制。第二十五条权利人的实际损失或者侵权人的违法所得无法确定的，人民法院根据当事人的请求或者依职权适用著作权法第四十八条第二款的规定确定赔偿数额。人民法院在确定赔偿数额时，应当考虑作品类型、合理使用费、侵权行为性质、后果等情节综合确定。……第二十六条著作权法第四十八条第一款规定的制止侵权行为所支付的合理开支，包括权利人或者委托代理人对侵权行为进行调查、取证的合理费用。人民法院根据当事人的诉讼请求和具体案情，可以将符合国家有关部门规定的律师费用计算在赔偿范围内。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。