广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0109民初292号 原告：田政，男，1982年9月8日出生，汉族，户籍所在地河北省衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：王林，女，广西胜涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄文甜，女，广西胜涛律师事务所实习律师。 被告：南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组，住所地南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡。 负责人：杨聚玲，该小组组长。 被告：广西南宁庭源投资有限责任公司，住所地南宁市江南区沙井大道39号南宁国际商业贸易中心All号楼1102号，统一社会信用代码914501003101041556。 法定代表人：高建，男，该公司总经理。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2021年1月13日 开庭日期：2021年2月5日 -2- 当事人到庭情况：原告田政的委托诉讼代理人王林到庭参加诉讼，被告南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组（以下简称天坛坡第5小组）、广西南宁庭源投资有限责任公司（以下简称庭源公司）经本院依法送达合法传票传唤，均无正当理由逾期拒不到庭参加诉讼。 原告田政的诉讼请求：1.确认原告与二被告签订的《“五象龙华居”回迁安置合作建房合同》（以下简称《合作建房合同》）无效；2.判令二被告返还原告已支付的首付款116292元；3.判令二被告向原告支付资金占用利息损失10705.24元（利息计算方式：利息自2019年4月23日起计，以116292元为基数，暂计至2020年11月3日，以后的利息应计至二被告清偿完毕债务之日止，按照年利率6%计算）；4.本案诉讼费由二被告共同承担。事实与理由：2019年4月23日，原告与二被告签订了《合作建房合同》，合同约定：“甲方（被告天坛坡第五小组）以征地拆迁安置（国有划拨）方式取得位于南宁市邕宁区路以北的地块用于乙方（被告庭源公司）、丙方（原告）合作建房”，同日，原告按照合同约定向被告庭源公司支付了首付款116292元。合同虽然命名为《合作建房合同》，但合同中存在房产交付日期、交付标准、房产使用期限、房产计价方式、付款期限等，综合考量这些合同条款，《合作建房合同》本质是商品房买卖合同。二被告在销售该房屋时并未取得设工程规划许可证，亦未取得商品房预售许可证、建设工程施工许可证。根据相关法律的规定，原告认为该合作建房合同为无效合同。被告庭源公司作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房地产建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理房地产建设和销售的相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意大，应承担合同无效的全部责任。故二被告应归还原告基于无效合同所支付的首期款项116292 -3- 元，并且根据法律关于民间借贷利率的相关规定，按年利率6%向原告支付自2019年4月23日起暂计至2020年11月3日资金占用期间利息，共计10705.24元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告天坛坡第5小组、庭源公司均未到庭参加诉讼，在法定答辩期内亦未提交书面答辩意见。 本院查明事实：2019年4月23日，原告与被告天坛坡第5小组（天坛坡第5小组于2019年5月7日签章）、庭源公司签订了《合作建房合同》（编号：19042302），《合作建房合同》主要约定了房屋状况、付款方式及期限、交付期限、交付条件、保修责任、违约责任等内容。2019年4月13日，原告向二被告支付定金20000元，《合作建房合同》签订当日，原告向二被告支付了96292元。原告向二被告支付首付款共计116292元，被告庭源公司向原告出具了收款收据。原告交款后并未实际参与合作建房事宜。二被告也未将涉案房屋实际交付给原告。2021年1月13日，原告将二被告诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明：1.涉案房屋所属建设项目的建设用地为被告天坛坡第5小组的集体建设用地，在签订《合作建房合同》前，涉案房屋尚未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等证件。涉案地块的权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨，用途为其他商服用地。二被告至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证明。2.2019年6月10日，南宁市邕宁区人民政府发布的邕宁区农民产业用地项目手续办理情况公告（第一批），载明被告天坛坡第5小组、庭源公司建设的“五象龙华居”项目因未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》，涉嫌违法建设、销售。 本院意见： -4- 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告天坛坡第5小组、庭源公司经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩及质证权利，相应的不利法律后果应由其承担。 关于原告与被告天坛坡第5小组、庭源公司签订的《合作建房合同》的性质问题。合作的构成要件为共同投资、共享利润、共担风险。从原告与被告天坛坡第5小组、庭源公司签订的《合作建房合同》约定的内容看，提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定的房屋。由此可见，双方当事人的真实意思在于提供资金的一方当事人以“投入”资金作为获取固定房屋的对价，而不是集双方之合力共享合作利润、共担合作风险，所以原告与被告天坛坡第5小组、庭源公司双方不是合作关系。虽然《合作建房合同》约定原告对涉案房屋享有使用权，但因提供资金的原告是以换取固定的房屋所有权为合同目的，被告天坛坡第5小组、庭源公司亦非旨在与原告进行合作，只是在得到资金后将建成项目中固定的房屋交付于原告，即当事人之间的权利义务关系的实质，符合买卖合同即出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同之本质特征。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十二条关于“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，原告与被告天坛坡第5小组、庭源公司签订的《合作建房合同》，应当认定为房屋买卖合同的性质。 关于原告与被告天坛坡第5小组、庭源公司签订的《合作建房合同》的效力问题。第一，涉案房屋在签订《合作建房合同》时尚未建成，从目前本院已受理的涉被告天坛坡第5小组、庭源公司的多起同类案件来看，被告天坛坡第5小组、庭源公 -5- 司系向不特定的公众销售房屋,意图以此获取利益,故房屋的性质应定性为商品房,被告天坛坡第5小组、庭源公司的预售行为应受相关法律之调整。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，涉案项目的土地使用权为划拨性质，不能办理预售证。实际上，被告天坛坡第5小组、庭源公司亦未取得预售证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告天坛坡第5小组、庭源公司在签订《合作建房合同》时、起诉前均未取得商品房预售许可证明，故《合作建房合同》应认定为无效。第二，按照国家关于城乡规划的规定，在符合城乡规划的前提下，产业用地可以用于发展第二、第三产业，或者以建设用地使用权入股、联营等形式创办企业，禁止用于商品住宅开发，即所建设的房产不能出售，不能办理预售证和个人不动产权证。可见，国家对销售涉案房屋持否定性评价，且违法销售涉案房屋规避了国家对城乡规划体系、房地产交易市场等系列行为的监管，损害了国家利益和社会公共利益。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”因此，被告天坛坡第5小组、庭源公司违反法律规定，为销售涉案房屋而与原告签订的《合作建房合同》应认定为无效。综上，原告主张确认《合作建房合同》无效，于法有据，本院予以支持。 关于原告诉请被告天坛坡第5小组、庭源公司返还购房首付款及支付资金占用利息的问题。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此 -6- 所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，《合作建房合同》无效，被告天坛坡第5小组、庭源公司因《合作建房合同》取得的涉案购房款116292元应予以返还给原告。对于原告主张的利息，本院认为，原告向被告天坛坡第5小组、庭源公司支付购房首付款116292元，确实遭受一定损失，但并未提交证据证明其损失。原告主张按年利率6%计算利息损失的标准稍高，本院酌定本案应返还购房首付款的资金占用利息损失应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日起，以不超过年利率6%为限）予以计算。综上，被告天坛坡第5小组、庭源公司应向原告支付利息，具体利息计算方法为：从2019年4月23日起，以尚欠购房首付款为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以尚欠购房首付款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），计至本案款项清偿之日止。 判决结果： 依照《中华人民共和国民法典》第第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告田政与被告南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组、广西南宁庭源投资有限公司于2019年4月23日（南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组于2019年5月7日签章）签订的《“五象龙华居”回迁安置合作建房合同》(编号：19042302)无效； -7- 二、被告南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组、广西南宁庭源投资有限公司返还原告田政购房首付款116292元； 三、被告南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组、广西南宁庭源投资有限公司向原告田政支付资金占用利息（利息计算方式为：从2019年4月23日起，以尚欠购房首付款为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日；从2019年8月20日起，以尚欠购房首付款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（以不超过年利率6%为限），计至本案款项清偿之日止）。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2911元（原告已预交），由被告南宁市邕宁区蒲庙镇龙岗村天坛坡第5村民小组、广西南宁庭源投资有限公司共同负担。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年 内 ， 向 本 院 或 与 本 院 同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 -8- 审 判 员 申雨鑫 二〇二一年三月三日 法官助理 李丽名 书 记 员 黄冠逸