贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2082号上诉人（原审原告）：遵义市约美物业服务有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道云海塞纳阳光18号楼1楼，统一社会信用代码：915203020677105927。法定代表人：何艳，公司经理。委托诉讼代理人：陈桂斌，贵州上善律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾容，女，苗族，1983年7月8日出生，贵州省务川仡佬族苗族自治县人，住遵义市红花岗区。上诉人遵义市约美物业服务有限责任公司（以下简称约美物业公司）与被上诉人曾容物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初11317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人约美物业公司上诉请求：1、请求撤销（2020）黔0302民初11317号民事判决，依法改判被上诉人按每平方米0.95元向上诉人支付物业服务费7357元，并按年利率6%从起诉之日起支付逾期利息至付清之日止。2、本案诉讼费用由被诉人承担。事实与理由：上诉人于2013年5月起为云海·塞纳阳光小区提供物业管理服务，在与建设单位遵义云海房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》时，被上诉人居住的属于三期的18栋房屋并未建设，故《前期物业服务合同》并未就该物业的服务费标准进行约定。在三期18栋房屋交付后，业主均是按0.95元/m2向上诉人支付物业服务费。该事实有与本案同一批的其他案件，及上诉人此前起诉的其他案件的判决可以作证。另，被上诉人在一审答辩时明确，未与上诉人签订过任何物业服务合同，一审认定双方签署有物业服务合同，系一份没有被上诉人签名的合同文本。同时，被上诉人从入住开始即未支付过物业服务费，主观上即存在过错并非一审认定的系因其不满物业服务质量而拒缴。对于诉讼时效问题，从日常生活经验可知，上诉人必定进行过催收，仅是因未能提供证据而导致一审支持被上诉人关于时效的抗辩。故一审在扣除时效期间的物业服务费的同时，对被上诉人逾期支付违约金不予支持，未充分考虑被上诉人故意违约的行为及双方的利益平衡，有失公允。约美物业公司委托诉讼代理人陈桂斌在二审的代理意见为：被上诉人在一审答辩时，明确陈述未与上诉人签订物业服务合同，但一审却将一份没有日期，没有签名的《前期物业服务协议》认定为有效合同，进而以此认定物业服务费标准，违反合同法关于合同成立和生效的规定。按照被上诉人在购房时签订的《商品房买卖合同》约定，被上诉人应当按照每平方米0.95元支付每月的物业服务费。被上诉人同一栋部分业主均是按照0.95元支付每月的物业服务费，被上诉人也应当按此标准支付。曾荣二审期间未提交书面答辩意见。约美物业公司在一审的诉讼请求：1、请求判令曾荣支付2014年1月6日至2019年12月31日止的物业服务费7,357元，并从起诉之日起按年利率6%支付逾期利息至付清之日止；2、本案诉讼费用由曾荣承担。一审法院认定事实：“云海塞纳阳光小区”系由遵义云海房地产开发有限责任公司开发建设，该公司与泸县凤凰物业管理有限公司遵义分公司就该小区前期物业服务签订合同，后双方终止合同。2013年5月1日，遵义云海房地产开发有限责任公司与约美物业公司签订了《前期物业管理委托合同》，约定由约美物业公司为“云海塞纳阳光小区”提供前期物业管理服务，负责小区内建筑本体共用部分、共用设施、市政公用设施的维护、保养；小区清洁卫生、交通秩序、保安工作；住宅按建筑面积计，其中一、二期步梯楼按为0.55元/月/平方米，商业物业为0.95元/月/平方米，合同期限从2013年5月1日至2026年12月1日。合同签订后，约美物业公司入驻该小区，其工作人员在小区内进行了保洁、保安巡逻、电梯等设备的维护、维修工作，但小区内有业主饲养动物、擅自改建、搭建房屋，车辆随意停放、公用建筑物、设备损坏未及时维修等情况。曾容系该小区业主，居住在该小区18号楼7楼1号，该住房建筑面积为109.08平方米。曾荣接房时与约美物业公司签订了《前期物业服务协议》，该协议载明曾荣房屋类型为住宅，物业服务费标准住宅按建筑面积每月每平方0.55元。约美物业公司与建设单位重新签订《前期物业管理委托合同》后，曾荣从2014年1月6日起未向约美物业公司缴纳物业服务费。此外，约美物业公司在履行合同过程中存在瑕疵，与合同约定存在一定差距。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，遵义云海房地产开发有限责任公司与约美物业公司签订了《前期物业管理委托合同》未违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，对双方均有约束力。约美物业公司为云海·塞纳阳光小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，各业主就应当按照约定向约美物业公司支付物业服务费。约美物业公司在履行合同的过程中，确实存在车辆随意进入随意停放、共用建筑、设施维修维护不及时等服务不到位的问题，但小区内业主改建、搭建房屋、饲养动物等问题，因约美物业公司并没有相应的职权，只能尽协调和通知义务，曾荣应向有权的行政部门反映，由于物业公司在小区提供服务，其经费来源于业主所交纳的物业管理费，如物业公司在对小区进行服务过程中出现了瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平下降的恶性循环，不利于小区的发展，故小区部分业主长期未交纳物业服务费，也会在一定程度上影响了小区物业服务质量的提高，约美物业公司已基本按协议的约定履行了相关的物业服务，曾荣辩称拒交物业服务费的理由不充分，该院不予采信，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，该院对约美物业公司要求曾荣支付物业服务费的诉讼请求予以支持，但《前期物业服务协议》约定的收费标准住宅按建筑面积0.55元/平方米/月计算，约美物业公司要求按0.95元/平方米/月计算与查明事实不符，该院以0.55元/平方米/月的标准计算曾荣应交费用；曾荣辩解该项请求超过了诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，因约美物业公司不能举证证明其向曾荣主张权利导致诉讼时效中断，曾荣该项辩解理由部分成立，故对超过三年的部分不予支持，对约美物业公司要求曾荣从2017年9月3日至2019年12月31日支付物业服务费的请求予以支持，曾荣应交纳物业服务费为（109.08平方米×0.55元/月/平方米×27月+109.08平方米×0.55元/月/平方米÷30×28天）=1,675.8元。对于约美物业公司要求曾荣按年利率6%支付逾期利息的诉讼请求，本案中，约美物业公司存在履行管理服务过程中存在服务不及时、管理不到位之处，造成个别业主对约美物业公司的服务行为不满而未交纳物管费，并非恶意拒交，因此约美物业公司主张的逾期利息请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、由曾容在本判决书生效后五日内支付遵义市约美物业服务有限责任公司物业管理费1,675.8元；二、驳回遵义市约美物业服务有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由曾容承担。约美物业公司、曾荣二审未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，1.关于物业费单价的问题。曾荣与案外人遵义市云海房地产开发有限公司于2013年7月3日签订的《商品房买卖合同》第九章约定案外人遵义市云海房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业为案外人泸县凤凰物业管理遵义分公司，物业服务费约定的是按0.95元/平方米/月计算。物业服务费按0.95元/平方米/月计算的约定，只能拘束曾荣与案外人泸县凤凰物业管理遵义分公司。约美物业公司进驻案涉小区后，曾容与约美物业公司于2014年1月6日签订《前期物业服务协议》，协议约定物业服务收费价格为0.55元/月/平方米，合同未违反法律、行政法规的禁止性规定，协议合法有效。曾容与约美物业公司在之后并未重新签订物业服务合同，也未就物业服务费单价进行变更。一审按照0.55元/月/平方米的标准计算曾荣应交费用，有合同依据。故上诉人主张按照0.95元/月/平方米的上诉理由不成立，本院不予采纳。2.关于违约金的问题。约美物业公司在履行管理服务过程中存在管理不到位、服务不及时的问题，给被上诉人生活带来不便。一审法院据此对上诉人主张的逾期利息不予支持，并无不当。故上诉人主张违约金的上诉请求不能成立，本院不予采纳。3.关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，约美物业公司不能举证证明其向被上诉人主张权利导致诉讼时效中断，一审法院对超过三年诉讼时效期间的部分主张不予支持，符合法律规定。故上诉人主张诉讼时效中断的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，约美物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由遵义市约美物业服务有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  杨恩高二〇二一年三月二十九日法官助理朱梅书记员胡汝静