湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初1372号原告：娄底市涟钢诚达物业有限公司，住所地：娄底市娄星区涟钢洪家洲福利企业公司办公楼****。法定代表人：王部明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋岭峰，湖南融厦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志波，男，汉族，1976年9月26日出生，户籍所在地：湖南省冷水江市，系该公司员工。被告：张化青，男，汉族，1968年3月8日出生，户籍所在地：湖南省洞口县。原告娄底市涟钢诚达物业有限公司与被告张化青物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告娄底市涟钢诚达物业有限公司的委托诉讼代理人蒋岭峰、黄志波到庭参加了诉讼，被告张化青经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告娄底市涟钢诚达物业有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业管理费人民币4104元、违约金人民币881元（违约金按年利率24%从2019年6月1日计算至实际清偿之日止，暂计算至2020年4月18日）；2．本案诉讼费由被告承担。被告张化青提交书面答辩状称：1．娄底市兴通聚德园小区是娄底市新地房地产开发有限公司开发建设，该楼盘至今没有通过质量、消防、环境等综合验收备案，不具备交付业主使用的法定条件，典型的烂尾楼。物业进驻管理小区无法律依据，无权向业主收取物业服务费；2．被告购买的房屋至今没有办理房屋不动产权证，开发商未实际交付房屋给被告使用，被告也未实际使用；3．原告没有给被告提供任何物业服务，被告有权不予交纳物业费；4．原告主张物业费已超过诉讼时效；5．原告主张违约金按年利率24%计算过高。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：被告张化青购买了位于娄底市经济开发区××路××幢××号房屋，建筑面积为91.21平方米。2016年7月7日，娄底市兴通·聚德园小区临时业主委员会（甲方）与原告娄底市涟钢诚达物业有限公司（乙方）签订了《娄底市兴通·聚德园小区物业服务合同》，合同约定：本合同期限自2016年6月1日至2019年5月30日止。本合同到期时，乙方可根据有关规定享有续签物业服务合同优先权；业主在当月20日内应交清当月的物业服务费和水费，按国家有关文件规定可预交，但不得超过6个月。物业费收缴规则：物业费一月一交，可预交。自服务起推迟1个月半月开始收费。物业服务费标准按房屋的购房合同面积进行缴纳，具体标准如下：高层住宅：1.25元／㎡／月商业用房：1.8元／㎡／月以上收费基数均按建筑面积计算，空置房、空关房物业依照湘价服［2010］76号文，娄服［2010］71号文按小区收费标准的90%收取物业费。其中未交房部分所产生的空置费用合同甲方不予承担任何责任，甲方有义务配合乙方收取相关费用。聚德园小区公共区域的收费标准暂时按照前期物业收费标准予以执行。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应于当月20日前积极主动地履行交纳义务。当业主或物业使用人不按时履行交费义务时，乙方有权催缴，经过催缴还是拒交的，物业企业有权停止服务，并按有关规定收取每日3‰的滞纳金。自2016年6月1日至2019年5月30日止，被告张化青累计拖欠原告娄底市涟钢诚达物业有限公司房屋物业服务管理费4104元（91.21㎡×1.25元/㎡×36个月）。原告娄底市涟钢诚达物业有限公司向被告催讨未果，遂诉至本院。另查明：被告张化青购买的位于娄底市经济开发区××路××幢××号房屋已于2014年4月30日办理了交房手续，并出具了房屋交接声明，其内容为：本人已于2014年4月30日和房地产开发商、物业服务公司工作人员一起，共同对本人购买的兴通聚德园×栋×××号房进行交接验收。经查验认为该物业符合商品房买卖合同的约定，现本人正式声明：从即日起接收房屋……；承诺履行业主义务，遵守兴通聚德园《管理规约》及有关物业管理规定，与永顺物业服务中心和小区业主（住户）一起共同营造安宁、优美、舒适的居家环境。上述事实，有原、被告身份信息、《娄底市兴通·聚德园小区物业服务合同》、律师函、交房手续、房屋交接声明、不动产登记信息、照片及当事人的陈述等在案佐证。判决的理由与结果本院认为，原告娄底市涟钢诚达物业有限公司与娄底市兴通·聚德园小区临时业主委员会签订了《娄底市兴通·聚德园小区物业服务合同》，并于2016年6月1日进驻娄底市兴通·聚德园小区提供物业服务，被告张化青作为该小区的业主，应当支付物业费。被告张化青辩称其购买的房屋是未通过验收合格的房屋，不具备交房的条件，其也未实际使用该房屋，故不应当支付物业管理费。经审查，被告张化青已于2014年4月30日办理了交房手续，该小区的部分业主也已装修入住。原告娄底市涟钢诚达物业有限公司已于2016年6月1日进驻该小区提供了物业服务，虽然被告张化青未装修入住，但不得以未接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。故，对原告娄底市涟钢诚达物业有限公司主张要求被告张化青支付物业费请求，本院予以支持。对被告张化青辩称其不需承担物业费的辩解意见，本院不予采信。原告娄底市涟钢诚达物业有限公司主张要求被告张化青支付自2016年6月1日至2019年5月30日止的物业费4104元及违约金。经审查，原告娄底市涟钢诚达物业有限公司为被告张化青所提供的物业服务亦存在一定瑕疵，并未严格依照合同约定的内容及项目履行相应义务，亦有不当之处，故应适当减免被告张化青所负担的物业费数额，本院结合双方合同约定及原告娄底市涟钢诚达物业有限公司实际提供物业服务的内容酌情予以认定物业管理费3283元，对原告娄底市涟钢诚达物业有限公司主张的违约金不予支持。需要说明的是，物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。被告张化青辩称原告娄底市涟钢诚达物业有限公司的主张已过诉讼时效，但原告娄底市涟钢诚达物业有限公司提供了照片、律师催收函、证明等证据证实原告娄底市涟钢诚达物业有限公司一直在向被告张化青主张权利，故，对被告张化青该辩解意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百九十五条、第九百三十七条、第九百四十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张化青于本判决生效之日起十日内支付原告娄底市涟钢诚达物业有限公司物业管理费3283元；二、驳回原告娄底市涟钢诚达物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告张化青负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员 陈 容二〇二一年三月三十一日书记员 易想军附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。