广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1654号 上诉人（原审被告）：莫杰文，男，1990年5月17日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：谢金宁，广西皓元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄成杰，男，1980年11月11日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 上诉人莫杰文因与被上诉人黄成杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人莫杰文的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人以无法办理营业执照为由，起诉至法院要求解除合同并退回相关费用，被上诉人并没有提供任何无法办理营业执照的实质证据，如工商部门出具的回复材料，因此一审法院对本案事实认定存在错误。2.本案应属被上诉人违约，双方补充约定“合同期内，如政府拆迁，甲方需按政府拆迁补偿标准赔偿乙方装修费用，属乙方装修部份”，证明被上诉人对该房屋有可能列入征收范围有充分的认识，双方签订的合同合法有效，应按约定履行义务。三、被上诉人一直都是从事饮食行业，设备是完全可以自己继续使用，所以应由被上诉人自行处理。因此上诉人无需退还保证金、租金、转让费等费用。综上所述，一审法院认定事实错误，请二审法院依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人莫杰文辩称，签订合同后三天政府就下文件将涉案房屋列入拆迁红线范围内，无法装修和办理营业执照。请求二审法院维持一审判决。 黄成杰向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还房屋保证金6000元、租金3000元、转让费2.8万元及建筑材料费2493.50元，合计39493.50元；2.判令被告向原告支付违约金1万元。 一审法院认定事实如下：案涉房屋的所有权人是叶均廷、叶桂敏，叶均廷、叶桂敏将案涉房屋出租给被告莫杰文经营餐饮店，后被告征得叶均廷、叶桂敏同意，将案涉房屋转租给原告。2020年9月1日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份《租赁合同》，合同主要约定：1.甲方将位于梧州市方使用，由乙方自行装修（新兴村六组62-1号）；2.租赁期限从2020年9月1日至2023年1月6日为止，装修期从2020年9月1日至2020年9月30日止；3.租金每月为3000元，合同生效后、租金先付后租，每月一付，每月6号前一次性付清当月租金及水电费、物业费等费用。预收房屋租赁保证金6000元整，甲方提供收款收据，保证金在合同期满甲乙双方交接完毕后无息退还乙方；4.乙方用于经营饮食店；5.装修如需要改动主体部分必须向甲方提交方案并经得到甲方同意，如未经甲方同意自行改动的，所有责任由乙方负责；6.因不可抗拒原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，如遇到政府征收或地震，甲乙双方互不承担责任，政府赔偿乙方部份归乙方所有，租金按照实际使用时间计算，不足年、月的按天数计算，多退少补。备注：合同期内，如政府拆迁，甲方需按政府拆迁补偿标准赔偿乙方装修费用，属乙方装修部份；7.乙方所属场地的卫生、消防、水、电、修理、装修等属于乙方自行负责和出资支付；8.合同生效后双方的任何一方不能违约，如有一方违约，违约方所造成的另一方经济损失概由违约方承担全部赔偿责任。签订合同当日，原告向被告支付房租押金6000元、10月1日至10月30日租金3000元，同时原告接收被告转让的设备包括：三台扬子柜式空调，两台挂壁空调，饭桌、碗筷等一批，厨具一批、油烟机一台、收银台一张、货柜一个，并支付了转让费2.8万元。同年9月2日，原告到梧州市长洲区市场监督管理局办理营业执照，被告知案涉房屋已列入征收拆除改造的规划红线范围，故未能办理营业执照。原告遂联系被告协商处理，原告通过微信将棚改项目的消息发送给被告，被告答复“我们没有扩建、改建啊！没有说不能装修啊？这两天先赶快装修内部的，围栏加外面广告过两天看看情况，涉及的户型多、没有一下子落实的，因为还要预约搬迁时间”，原告回复“问题是我现在装修不了，我装修不可能按照你讲那样做的，我肯定要办到证那样装”，被告答复“谁说不可以装修，甘你就装咯，不要动房屋主体”，原告表示“没证我不敢做”，被告答复“先用我的证做住先咯，到时候更改下地址”，原告回复“个营业执照更改不了”。同时，原告为装修案涉房屋购买了2493.5元材料并向商家预付1500元定金，因案涉房屋无法装修，原告于4日将装修材料退还商家，商家向原告退回了定金1500元。原告要求被告退还租金、押金、材料费及转让费，被告不同意退还，原告未向被告退还案涉房屋钥匙，原告向该院起诉成讼。另《公告》明确：从公告之日起，任何单位和个人一律不得在棚户区改造工程规划红线范围内进行新建、扩建、改建房屋；不得改变房屋和土地用途；不得进行转让、出租、抵押、质押房屋等活动。棚户区改造工程的项目实施单位（或其委托单位）与被征收拆除搬迁产权人，应在长洲区人民政府发布房屋征收拆除签约通知之日起30日内签订补偿安置协议，并按补偿安置协议约定时间实施拆除搬迁。案涉房屋规划的编号为ＬＸ7-004号。上述事实，有原告提供的《租赁合同》、不动产权证书复印件、转让费、收款收据、送货单、微信聊天记录，被告提供的《租赁合同》、收款收据、微信聊天记录等及当事人陈述在卷佐证，事实清楚，该院予以确认。 一审法院审理认为，被告承租叶均廷、叶桂敏所有的案涉房屋，在征得叶均廷、叶桂敏同意后将案涉房屋转租给原告，并签订了《租赁合同》，原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应按约定履行各自的义务。原告租赁案涉房屋的目的系用于经营饮食店，被告虽然将案涉房屋交付给原告使用，但因案涉房屋已被列入征收拆除改造的规划红线范围，原告无法取得营业执照，原告承租案涉房屋用于经营饮食店的合同目的已不可能实现，原、被告均表明同意不再履行合同，故原、被告之间的《租赁合同》应予以解除。合同解除后，被告应向原告退还房屋保证金6000元。原告接收被告转让的三台扬子柜式空调，两台挂壁空调，饭桌、碗筷等一批，厨具一批、油烟机一台、收银台一张、货柜一个，目的是在案涉房屋经营饮食店，现合同无法继续履行，签订《租赁合同》的目的不可能实现，且上述设备仍存放于案涉房屋，原告没有使用、变卖或使其灭失，故原告请求被告退还设备转让费2.8万元，合理有据，该院亦予以支持。被告退还转让费后，原告应向被告返还该批设备。由于原告至今未退还被告案涉房屋钥匙，占用使用案涉房屋至今，原告应向被告支付2个月的租金6000元，原告已经向被告支付了1个月租金，被告退还原告的保证金、转让费抵减原告尚应支付的租金3000元后，尚需退还原告3.1万元。 原告虽然为装修案涉房屋购买2493.5元材料，并支付了定金1500元，但已将材料退还商家，商家已向原告退回该1500元，原告并不存在装修损失，原告请求被告退还购买建筑装修材料款项2493.5元，没有依据，该院不予支持。同时，原告请求被告支付违约金1万元，而原、被告在《租赁合同》中约定“因不可抗拒原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，如遇到政府征收或地震，甲乙双方互不承担责任”，本案案涉房屋因政府征收拆除，导致原告无法取得在案涉房屋经营的营业执照，被告并不存在违约，故原告请求被告支付违约金1万元，依据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条规定，判决：一、被告莫杰文应向原告黄成杰退还房屋保证金、转让费共人民币31000元；二、驳回原告黄成杰的其他诉讼请求。案件受理费1038元，减半收取计519元，由原告黄成杰负担177元，被告莫杰文负担342元。 二审诉讼中,由于上诉人提交的证据不足以否定一审法院认定的事实，且双方当事人对一审法院查明的事实无异议，故本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，莫杰文、黄成杰签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，因而合法有效，双方应依照执行。在《租赁合同》中第6条明确约定：“因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，如遇到政府征收或地震，甲乙双方互不承担责任，政府赔偿乙方部分归乙方所有，租金按照实际使用时间计算，......”，可见，双方明确约定将政府征收行为列入解除合同的事由，本案双方签订《租赁合同》后的第三天，遇政府征收行为即涉案房屋被列入征收拆除改造的规划红线范围，承租人黄成杰无法取得营业执照，双方均表明同意不再履行合同，一审法院因此认定《租赁合同》应予以解除既符合双方约定解除事由也符合法定解除事由，本院予以认可。合同解除后，涉案款项应相互返还。一审法院根据本案的实际情况，结合黄成杰已经向莫杰文支付房屋押金6000元、设备转让费28000元、一个月房租3000元的事实及被上诉人未使用、转移、变卖莫杰文转让的设备等事实，扣减黄成杰实际占用涉案房屋2个月产生的租金6000元，认定莫杰文应返还黄成杰31000元正确。莫杰文提出黄成杰未提供证据证实因涉案房屋被列入拆迁红线范围无法办理营业执照导致合同无法履行、黄成杰属于违约方、莫杰文无需退还保证金、租金、转让费等费用的主张与查明事实不符，故本院对该主张不予采纳。 综上所述,上诉人莫杰文的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1038元，由上诉人莫杰文负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  林 远 审 判 员  刘创祥 二〇二一年三月二十四日 法官助理  黄仕灵 书 记 员  周静兰 书 记 员  苏 琳