江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初4979号原告：江苏恒力电机集团股份有限公司，统一社会信用代码913204002508159587，住所地武进区经济开发区祥云路18号。诉讼代表人：江苏恒力电机集团股份有限公司破产管理人，负责人：梁乃钰。委托诉讼代理人：盛陆奇，江苏日月泰律师事务所律师。被告：常州市武进阳湖起动开关厂，统一社会信用代码913204127241970560，住所地常州市武进区湖塘镇北庙桥村。投资人：孙正新。被告：江苏恒新盈创电器有限公司，统一社会信用代码91320412MA201R384J，住所地武进区湖塘镇科创路22号。法定代表人：孙正新。两被告共同委托诉讼代理人：王强，江苏开太律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：王建新，江苏开太律师事务所律师。原告江苏恒力电机集团股份有限公司诉被告常州市武进阳湖起动开关厂、被告江苏恒新盈创电器有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法先适用简易程序审理，后又转普通程序审理。本院对本案分别于2020年9月29日、2021年3月11日二次公开开庭进行了审理。原告江苏恒力电机集团股份有限公司的委托诉讼代理人盛陆奇和被告常州市武进阳湖起动开关厂、江苏恒新盈创电器有限公司的共同委托诉讼代理人王建新二次均到庭参加了诉讼，被告常州市武进阳湖起动开关厂及江苏恒新盈创电器有限公司的共同委托诉讼代理人王强第一次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江苏恒力电机集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：请求两被告立即将其租用的房屋腾空并搬迁并将租用的房屋及设备返还给原告。事实和理由：2019年9月，原告与被告常州市武进阳湖起动开关厂分别签订厂房租赁合同和设备租赁协议，约定由原告向被告常州市武进阳湖起动开关厂出租厂房与设备，租赁期限自2019年9月4日至2020年9月3日，租期一年。租赁合同签订后，被告常州市武进阳湖起动开关厂将租赁合同项下的厂房与设备直接交由被告江苏恒新盈创电器有限公司实际占有使用。后原告由于经营不善，资金链断裂，向贵院提出了破产申请，贵院于2019年12月6日出具了受理破产申请裁定书，原告进入破产清算程序。根据破产法的相关规定，原、被告之间未履行完毕的租赁合同已解除，原告此前已多次口头和书面通知两被告要求搬离，但因被告江苏恒新盈创电器有限公司尚在实际生产经营中，短时间无法搬离。综上，两被告迟迟不肯搬离，该行为已经严重影响了破产企业破产清算程序的推进，为了维护自身的合法权益，提起诉讼。诉讼中，原告于2020年8月27日向本院申请增加诉讼请求，请求判令两被告支付租金564520元，并承担自2020年7月22日起至实际搬离腾空之日按1780元/天计算的占有使用费。原告又于2020年10月8日变更诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、判令被告立即搬离租用及占用原告厂区内的所有房屋，并将房屋腾空后连同租赁的设备一同交还原告；2、判令两被告自2019年9月4日起至2020年9月3日止按每日0.36元/平方米的标准（暂计8100平方米，按实测面积计算）支付房屋的占用使用费（超约定占用面积），以及自2020年9月4日起按每日0.36元/平方米的标准（暂计13100平方米，按实测面积计算）支付房屋占用使用费（超期超面积占用）至房屋交还之日止；3、判令两被告自2020年9月4日起按每日411元的标准支付设备占有使用费，至实际交还原告之日止。被告常州市武进阳湖起动开关厂和被告江苏恒新盈创电器有限公司共同辩称，自2009年起，原告结欠被告常州市武进阳湖起动开关厂货款900多万元，后原告自愿将厂房出租给被告常州市武进阳湖起动开关厂冲抵货款，双方已经于2019年9月4日达成以租金抵货款的协议，且该协议已生效。其次，本案租赁合同纠纷，租赁合同的相对人是原告与被告常州市武进阳湖起动开关厂，与被告江苏恒新盈创电器有限公司无关。如果法院判决被告常州市武进阳湖起动开关厂搬出租赁厂房，则被告江苏恒新盈创电器有限公司依法搬出。其三，被告常州市武进阳湖起动开关厂租赁原告厂房是因为，原告当时资金链断裂，原告无力支付供应商货款、且欠工人工资、社会保险费等因素导致每天有人堵原告的厂门，而原告又涉及多起诉讼，引发了社会矛盾，在此情形下，原告的法定代表人请求将厂房租赁给被告，由被告接收原告的员工并为员工签订劳动合同和为员工缴纳社会保险，化解社会矛盾。现被告接纳原告的员工后，生产刚稳定，如需搬迁，则被告需另找厂房搬机器，还需停产，所以需给被告八个月左右的时间搬迁。关于原告认为被告现使用的厂房面积超过租赁合同约定的面积，要求增加房屋使用费的请求，被告认为，在被告临时使用的原告厂房中有部分是原告的被法院查封的机器，被告不能使用且该部分机器占用了大量的厂房空间；当时为了化解社会矛盾，原告明确厂区的空仓库，被告可利用来堆货或放置产品，如有他人租赁原告该空余的厂房，被告可以随时交付原告出租，而被告也没有长期固定占用该空间堆放产品。因此，请求法院驳回原告的该项诉讼请求。原告江苏恒力电机集团股份有限公司为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、原告与被告常州市武进阳湖起动开关厂签订的厂房租赁合同、设备租赁协议，证明原告与被告常州市武进阳湖起动开关厂存在租赁合同关系的事实及双方对租赁期限、租金及支付等事项进行了约定的事实；2、本院的（2019）苏0412破申12号民事裁定书、（2019）苏0412破10号决定书，证明本院于2019年12月6日裁定受理了原告的破产清算申请并于2020年1月8日决定由江苏日月泰律师事务所、苏亚金诚会计师事务所常州分所为破产管理人，指定江苏日月泰律师事务所负责人梁乃钰为组长的事实；3、照片打印件二份，证明原告的破产管理人于2020年4月17日在被告租赁的厂区门口张贴公告，向被告送达要求被告返还租赁的厂房及设备并确认租赁合同解除的通知的事实；4、原告对被告江苏恒新盈创电器有限公司的后勤负责人周晋（公民身份证号码320421197106××××）所作的谈话笔录，证明被告在租赁合同约定的租赁面积外还占用原告厂区其他空闲地方的事实。被告常州市武进阳湖起动开关厂和江苏恒新盈创电器有限公司为证明其辩称主张提交了如下证据：1、原告开具的收款收据及增值税发票，证明原、被告达成用租金抵算欠款的事实及被告提前支付2020年9月4日以后的租金200000元的事实；2、江苏恒力电机集团股份有限公司的法定代表人周新于2020年12月5日出具的情况说明，证明原告将厂房及设备租赁给被告时同意被告可以临时使用原告厂区空闲仓库、车间、办公楼周转的事实。经质证，被告对原告提交的证据的真实性无异议，但认为，原告将厂房及设备租赁给被告时，原告已停产、车间闲置，原告为了解决工人工资发放、安置及维护社会稳定，双方才签订的租赁合同，按照合同约定，被告的义务已经履行完毕。对于周晋的笔录，因为周晋虽系江苏恒新盈创电器有限公司的员工，但其对原、被告签订租赁厂房的情况不清楚，且其陈述的内容也超出了职责范围，同时也未得到江苏恒新盈创电器有限公司的授权，因此周晋的笔录对被告无约束力。原告对被告提交的证据的真实性无异议。本院认证意见，本院对原、被告提交的证据的真实性予以确认。本院依据原、被告的陈述及审查确认证据，认定如下事实：被告常州市武进阳湖起动开关厂系孙正新投资的企业，被告常州市武进阳湖起动开关厂和被告江苏恒新盈创电器有限公司均由孙正新实际负责经营。2019年9月3日，原告（即甲方）与常州市武进阳湖起动开关厂（即乙方）签订设备租赁协议，协议约定，甲方将部分设备租赁给乙方，租赁期限为一年，租金为150000元。在租赁期满后，乙方一次性付清协议确定的租赁费用，该费用从甲方结欠乙方的货款中扣除，甲方开具增值税专用发票给乙方。如需续租，费用由双方协商另计。双方还对违约责任进行了约定。2019年9月4日，原告（出租方即甲方）与常州市武进阳湖起动开关厂（承租方即乙方）签订厂房租赁合同，该合同载明：甲乙双方自2009年发生业务往来，截至本合同签订时，甲方共结欠乙方货款9940977元，甲方欲将自有厂房出租给乙方，以冲抵货款。根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就厂房出租事宜，达成协议并签订合同如下：甲方将位于常州市武进经济开发区××路××号厂房租赁给乙方使用。租赁面积经甲乙双方认可确定为起动机及部件装配车间、仓库、办公楼一二层、实验室等区域，面积共计5000平方米。本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。租赁期限为一年，即从2019年9月4日起至2020年9月3日止。租赁期限届满前一个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权。在本出租合同生效当日，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。租金支付为人民币，单价为100元／㎡／年，租期内共计500000元人民币。租金从甲方结欠乙方的货款中扣除，于合同签订之日进行结算，双方进行签订确认，作为本合同附件二。本合同经双方签字盖章，并收到乙方支付的首年租金款项后生效。双方还对其他事项作了约定。双方于当日签订了租金、货款确认单，该租金、货款确认单载明：甲乙双方于2019年9月4日签订一份厂房租赁合同，约定乙方租赁甲方的厂房，以租金冲抵甲方结欠乙方货款，现双方对以下事项进行确认，作为厂房租赁合同的附件：一、乙方租赁甲方厂房面积约5000平方米（见附件一）；租期为一年，租期内租金共计500000元；二、甲方原结欠乙方货款共计9940977元，扣除租金500000元后仍剩余9440977元；三、乙方租用甲方厂房租金付款形式：甲方应开具租金增值税专用发票给乙方，乙方在往来款中抵扣，开具收款收据（租金转账）。该租金、货款确认单由甲、乙双方盖章并由法定代表人签字。合同签订后，原告将租赁的厂房及设备交由常州市武进阳湖起动开关厂投资人孙正新负责实际经营的江苏恒新盈创电器有限公司使用。原告因经营不善，资产不足以清偿全部债务向本院申请破产清算。本院于2019年12月6日作出（2019）苏0412破申12号民事裁定书，裁定受理江苏恒力电机集团股份有限公司的破产清算申请。2019年12月19日，被告常州市武进阳湖起动开关厂因原告要求向原告支付租金200000元。2020年1月8日，本院作出（2019）苏0412破10号决定书，依法决定由江苏日月泰律师事务所、苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）常州分所为破产管理人，指定江苏日月泰律师事务所负责人梁乃钰为组长。2020年4月7日，原告的破产管理人向被告常州市武进阳湖起动开关厂公告，该公告内容为“常州市武进阳湖起动开关厂：江苏恒力电机集团股份有限公司（以下简称恒力公司）因不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务，于2019年向常州市武进区人民法院提出破产清算申请。常州市武进区人民法院于2019年12月6日作出（2019）苏0412破申12号民事裁定书，裁定受理恒力公司破产清算，并于2020年1月8日作出（2019）苏破10号决定书，指定江苏日月泰律师事务、苏亚金诚会计师事务所（特殊普通合伙）常州分所为破产管理人。根据管理人掌握的材料，在法院裁定受理破产申请前，恒力公司于2019年9月3日与你公司签订了设备租赁合同、于2019年9月4日签订了厂房租赁合同。根据相关法律规定，管理人决定解除上述两份租赁合同，请你公司于收到本通知书60日内将前述房屋和设备归还恒力公司破产管理人。特此通知。江苏恒力电机集团股份有限公司破产管理人”。但被告在收到原告破产管理人的通知后，未能按期将租赁设备和房屋归还原告破产管理人，原告起诉来院。本案在审理过程中，被告常州市武进阳湖起动开关厂于2020年10月向原告的破产管理人支付租金450000元。期间，原告方的律师曾于2021年1月20日对被告江苏恒新盈创电器有限公司的后勤负责人周晋作了谈话笔录，该谈话笔录的主要内容为“江苏恒新盈创电器有限公司主要使用的是恒力公司租赁合同中租赁的面积和设备，有的时候会利用装配车间、东南仓库的空余部分堆堆货，其中装配车间内有一部分是法院查封的恒力公司的设备占用的，除租赁合同约定的面积外，其余利用的空余空间面积无法确定”。对此，被告方认为周晋对原、被告间的租赁合同情况不了解，因此其无权对租赁合同的内容进行评价和答复；同时，被告方提交了江苏恒力电机集团股份有限公司法定代表人周新于2020年12月25日出具的情况说明，该情况说明的内容为“2019年9月，江苏恒力电机集团股份有限公司（恒力公司）因资金链断裂停产，没钱支付供应商货款，也没钱发工资，当时厂里乱哄哄的，供应商都到厂里要钱要货。当时为了妥善安置恒力公司工人避免引发更大的社会矛盾，我找了当时恒力公司欠钱最多的供应商常州市武进阳湖起动开关厂的老板孙正新商量把恒力公司厂区和设备租给孙正新，让孙正新新的企业接手恒力公司的工人，继续给工人发工资并缴纳社会保险，保障了职工权益，维护了稳定，同时抵偿对孙正新企业的欠款。当时我跟孙正新谈租赁事宜的时候，跟他商量好在他接手以后如生产过程中有需要，恒力公司的仓库、车间、办公楼内空余部分可以利用来堆堆货物或者人员转动，如果有人另外来租赁恒力公司的厂房或者办公楼，那么让他把空余部分腾出来，没有人来租就给他转动、使用。谈好以后恒力公司就跟常州市武进阳湖起动开关厂签订了租赁合同。以上说明属实，本人当初就是这样承诺的。说明人：周新”，以此证明被告可以短期利用原告的空余空间临时堆堆放货物的事实。本院认为，依照《中华人民共和国破产法》第十八第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人与对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，本案中，原告与被告常州市武进阳湖起动开关厂间的设备租赁协议及厂房租赁合同成立于法院受理原告破产清算申请前，且在本院于2019年12月6日受理原告的破产清算申请后双方签订的合同尚未履行完毕，因此，依照上述法律规定，原、被告签订的设备租赁合同及厂房租赁合同应于2020年2月6日起解除。依照法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，租赁合同解除后，原告要求被告返还租赁物的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持；考量机械行业搬迁的特点及本案的实际情况，应给予被告腾空租赁厂房和搬迁设备一定的期限。对于原告要求被告支付自2019年9月4日起至2020年9月3日止按每日0.36元/平方米的标准（暂计8100平方米，按实测面积计算）支付房屋的占用使用费（超约定占用面积），以及自2020年9月4日起按每日0.36元/平方米的标准（暂计13100平方米，按实测面积计算）支付房屋占用使用费（超期超面积占用）至房屋交还之日止的诉讼请求，本院认为，原、被告在厂房租赁合同中约定的租赁面积为5000平方米，且该约定租赁面积自2019年9月4日起至2020年9月3日止按100元/㎡/年计算的租金，被告已支付完毕。现原、被告在租赁合同履行过程中，被告虽有临时利用原告空余的仓库、车间堆堆产品的事实，但被告临时占用原告空余空间堆放货物是原、被告签订厂房租赁合同时由原告方当时的法定代表人周新与被告常州市武进阳湖起动开关厂投资人孙正新口头达成的一致意见，现原告方无证据证明被告长期占用原告空余空间的事实及占用原告多少空余空间的事实，因此，本院对原告该项诉讼请求中要求被告支付自2020年9月4日起至租赁房屋交还之日止以约定的租赁面积5000平方米按每日0.36元/平方米的标准支付房屋占用使用费的诉讼请求予部分以支持，对该项诉讼请求中的其余部分不予支持；对于原告要求两被告自2020年9月4日起按每日411元的标准支付设备占有使用费至实际交还原告之日止的诉讼请求，本院认为，原告的该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于被告的辩称意见中符合事实的部分予以采信。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八第一款，《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、常州市武进阳湖起动开关厂、江苏恒新盈创电器有限公司于本判决生效之日起180日内返还江苏恒力电机集团股份有限公司的租赁厂房（见厂房租赁合同附件一）及设备（见设备租赁协议附件）；二、常州市武进阳湖起动开关厂、江苏恒新盈创电器有限公司自本判决生效之日起180日内支付江苏恒力电机集团股份有限公司于2020年9月4日起至租赁房屋交还之日止以约定的租赁面积5000平方米按每日0.36元/平方米的标准支付房屋占用使用费及支付2020年9月4日起至租赁设备返还之日止按每日411元的标准计算的设备使用费；三、驳回江苏恒力电机集团股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12519元，由江苏恒力电机集团股份有限公司负担6259元，由常州市武进阳湖起动开关厂和江苏恒新盈创电器有限公司共同负担6260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  包曦民人民陪审员  孙国晨人民陪审员  王 敏二〇二一年三月十五日书 记 员  徐一丹