苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初8697号原告（反诉被告）：张健，男，1990年4月23日生，汉族，户籍所在地南京市江宁区，现住无锡市宜兴市。被告（反诉原告）：苏州易致行房地产营销策划有限公司，住所地苏州市吴中区郭巷街道双湾锦园26幢109室。法定代表人：谢宇臣，经理。委托诉讼代理人：蔡天宇，江苏绿象律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏亭亭，江苏绿象律师事务所实习律师。原告张健诉被告苏州易致行房地产营销策划有限公司（易致行公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理。依法由审判员詹立平适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告易致行公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并予以审理。原告张健，被告易致行公司的法定代表人谢宇臣及其委托诉讼代理人蔡天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张健向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告房价损失227020元，房屋评估费用18190元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月13日，其因急需用钱准备出售房屋，通过被告介绍，在买方未露面情况下，签订《房地产买卖定金协议书》。约定将其所有的上湖雅苑小区15幢907室出售给买方，2019年7月份进行交易。其要求买方必须短期内支付20万元定金才能签协议，中介承诺买方一定支付并在合同条款空白处填写买方同意7日内履行完毕，其认为被告承诺属实才签字。后其催缴买方未履行的18万元补充定金，被告先是设置障碍要求先提供房产证原件且拒绝归还房屋钥匙，后在其提供产证原件身份证原件取回钥匙后矢口否认，告知剩余补充定金无需履行且买方没有任何责任。其签订协议书的根本目的无法实现，基于朴素的消费者观念认为受到欺诈要求解除协议书，后买卖双方发生诉讼，其因此产生经济损失。依据《合同法》第425条，被告为促成合同而故意曲解格式条款，隐瞒补充定金无须支付等重要事实等失职行为违反如实报告义务，造成其签订协议书产生经济损失，现诉至法院。被告易致行公司辩称，其作为居间方已经履行了相关义务，在签订合同中也详细告知了原告权利义务，原告一房二卖构成根本违约，且违约行为已经经过了苏州市中级人民法院的确认。为此，其向本院提出以下反诉请求：1、判决原告支付居间服务费65189.4元；2、本案诉讼费用由原告承担。针对被告易致行公司提起的反诉，原告张健辩称，被告在居间过程中存在多项违反如实报告、出尔反尔、违反操作规程的行为。被告言行不一，坑蒙拐骗，导致其对被告丧失信任，于2019年4月29日微信通知解除居间协议，后买方也同意解除居间协议书。请求驳回被告主张佣金的诉讼请求。经审理查明，位于苏州吴中经济开发区××街道××室房屋原登记于原告名下，建筑面积为78.41平方米。2019年4月13日，原告张健（甲方、卖方）与吕文杰（乙方、买方）、被告易致行公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖定金协议书》一份，约定甲方将坐落于苏州市吴中区弘阳上湖小区15幢907室房屋出售给乙方，该房屋为毛坯房，房屋面积78.41平方米，总价款2172980元，买方首期款支付200000元（含定金和保证金），资金托管金额177000元，申请办理资金托管手续时间2019年7月15日前，交房时间领证领款当日。协议第三条定金金额及支付约定：1、买方支付定金金额20000元；2、补定金（若需），买方同意卖方签完本协议7日内追加定金至180000元，追加定金一旦收取，同样具有法律效力，若买方在约定期限内未追加定金的，视为买方放弃定金罚则对上述补定金之约束；3、甲乙丙三方约定，上述第l款(原意向金)和第2款(补定金)约定的定金总和中由买方委托易致行公司代为支付给卖方的金额为20000元。协议第四条约定，甲乙双方应予签署本协议后7个自然日内签署《苏州市存量房买卖合同》等相关法律文件。协议第六条关于违约责任约定：卖方在收取买方定金后有反悔不卖或不按本协议相关条款依约履行的，则卖方应双倍返还定金给买方；买卖双方任何一方由于自身原因不能履行本协议或拒不履行本协议的，则由违约方支付居间方佣金，按照房屋交易总价款3%作为居间服务费；本协议第四条约定的存量房买卖合同签订日期届满之日起，若因买卖双方任何一方原因导致逾期10天以内不签订(苏州市存量房买卖合同》，则违约方按日向守约方支付房屋交易总价款的万分之五作为违约金；逾期超过10天不签订《苏州市存量房买卖合同》，则守约方有权单方面解除合同并按本协议约定的违约责任要求违约方承担违约责任。协议第七条约定了居间方义务：（一）寻找、提供房源信息；（二）引领买受人实地看房；（三）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；（四）协助买卖双方办理产权转移登记、交房等相关手续；（五）按法律、法规规定的服务内容提供服务。当日，吕文杰向易致行公司支付20000元定金，原告于2019年4月15日收到易致行公司支付的定金20000元。同日，原、被告签订《房地产经纪佣金确认书》，约定佣金金额为40000元，支付日期为签订存量房买卖合同当天。后原告与吕文杰未签订《苏州市存量房买卖合同》。谢宇臣与张健的微信聊天记录显示，2019年4月15日，谢宇臣要张健提供身份证、房产证，张健回复房产证原件在其母亲处，复印件行不行？并向谢宇臣发送了不动产权属证书复印件。同日，张健告知谢宇臣，与客户签三方的时间需要谢宇臣跟进一下，随后称，周日（即2019年4月21日）是其奶奶生日，其下周三、周四有时间。谢宇臣回复，跟客户（即原告）约了下周日（即2019年4月28日），张健回复表示同意。此后双方未有微信往来，直至2019年4月25日，张健向谢宇臣发送微信称，客户一直没有补交定金，合同已然失效。谢宇臣称，本来7个工作日追加，就是签三方协议时候，你那边没时间。张健称，协商一致的这周日面签合同，在这之前需要补定金，没有约好补定金的时间可以晚交，一码归一码。谢宇臣向张健发送“今日2019年4月25日，星期四，介于卖方仍然没有向居间方提供产证原件确保证明业主本人身份及交易安全，导致买方迟迟不能履行合同第三条第二款，特此声明!”张健称，协议中未约定。2019年4月27日，谢宇臣询问张健，明天几点到？张健称，按照定金协议条款客户违约，定金其没收了，其只是过去拿钥匙。谢宇臣称，客户明天中午到这边，明天是双方约定签三方合同的日子。张健称，已将情况投诉至链家，等其介入。2019年4月28日，谢宇臣告知张健，客户已经到了，张健回复，其已明确申明过定金协议失效，在链家介入之前不再单独与谢宇臣沟通，并提出买方说追加了补充定金，要求谢宇臣说明。谢宇臣回复走司法流程。张健又要求谢宇臣提供名片。谢宇臣不愿意给。张健称“这是什么意思？你是不是还不愿意还我钥匙”。谢宇臣回复要确定业主本人身份再给，产证原件还没有见到，并先后告知张健琪轩汽修漂漂分店、苏州市工业园区苏州中心7楼贝壳找房、中海青公馆26幢109室3个地址。张健称其明天上午去找谢宇臣拿钥匙。2019年4月29日，张健向谢宇臣发送，“谢经理，今日见面协商无法达成共识，依据定金协议明确条款买家未在7日内补交180000定金，客户违约，合同失效，其再一次申明不再履行，其亦不追究买家违约。请将其真实意思完整告知到买家。协议涉及的定金20000元请你代为返还给客户”。谢宇臣回复，意思我会转达，但钱其没有权利和义务收。张健与吕文杰母亲于2019年4月28日发生的通话录音显示，张健称根据定金协议，需吕文杰在7日内追加定金180000元，即便按照工作日算，截至周四其仍没有收到吕文杰的补定金。吕文杰母亲称补定金约定的是今天。张健称没有，无书面证明或录音记录，口说无凭的话不作数。吕文杰母亲称，其2019年4月16日就发信息给小谢（即谢宇臣），问什么时候追加180000元的定金，其手机中有记录，是张健说上周日没空。张健称，约好正常情况下本周日面签，但吕文杰方未满足7天内补定金，已经违约了，双方没有说过补定金可以延期。吕文杰母亲称，协议上面没有说补定金必须要在7个工作日内给付，7个工作日内其也追加了。后原告以较高的价格将涉案房屋出售给他人，2019年7月19日，涉案房屋登记至案外人名下。另查明，2019年7月17日，吕文杰将张健诉至本院，要求张健返还定金20000元并支付房屋差价款294920元，案件受理费及鉴定费由张健承担。本院审理后认为，定金协议第三条第2项对补定金的约定已明确写明“若需”，亦即并非必须履行条款，张健未提供证据证明其在2019年4月15日至2019年4月25日期间向吕文杰表达了需要吕文杰补交定金的意思表示，且即便吕文杰未交纳该条款约定的补定金，产生的后果也是吕文杰放弃定金罚则对上述补定金之约束，故吕文杰并不必然需追加该补定金给被告，张健以吕文杰未在协议签订后7日内追加补定金180000元为由主张吕文杰违约，本院不予采信。双方在微信及电话录音中将签订《苏州市存量房买卖合同》的时间确定为2019年4月28日，当日吕文杰到场，而张健未到场，此后张健又将涉案房屋以较高价格转卖他人，导致吕文杰合同目的无法实现，故系张健违约。因张建与吕文杰均认可《房地产买卖定金协议书》予以解除，本院认定合同解除时间为起诉状副本送达张健之日即2019年8月22日。据此，本院于2020年3月6日作出(2019)苏0506民初6541号民事判决书，判决张健返还吕文杰定金20000元；张健赔偿吕文杰房屋差价损失227020元；案件受理费6805元、评估费18190元，合计24995元，由吕文杰负担2225元，张健负担22770元。张健不服该判决，向苏州市中级人民法院提起上诉，该院于2020年9月24日作出(2020)苏05民终5911号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年10月18日，原告分别向吕文杰转账支付27020元、200000元、22770元、20000元，合计269790元。以上事实，由原告提供的房地产买卖定金协议书、微信聊天记录、录音，被告提供的民事判决书、佣金确认书当事人陈述等证据予以证实。审理中，原告主张被告采用欺瞒、诱骗的方式，误导其签署房地产买卖定金协议书，并在履约过程中多次违规操作，违反了居间人的如实报告义务及诚实信用原则，故被告无权主张中介费，应赔偿其损失。具体如下：1、在协商过程中，其要求买方支付200000元定金，且要在签订买卖合同前支付。2020年4月28日的通话录音中，有被告的参与。当时吕文杰母亲说协议中没有约定补定金必须在7个工作日内给付，被告称“是必须要在7个工作日”，说明被告在促成定金协议时口头承诺补充定金是必须履行的。其没有注意到合同中对于不交补充定金的后果的约定，在签订定金协议时，被告没有向其明确补充定金无需履行，而是口头解释，双方签的是定金合同，补充定金是要交的，如买方不交，违约责任是没收买方实际交的20000元定金，但不能没收没有交的定金。被告隐瞒了协议书中关于补充定金条款、签订买卖合同及违约责任的真实意思，从而诱骗、欺诈其签订了合同。2、被告违反交易流程，没有与其签订委托协议，违规签署未作要求的定金协议书，违规要求其在签署正式交易文件前提供房产证原件。原告据此提交被告的房屋买卖流程图一份，载明卖方的流程为：卖方咨询，签订《房屋交易委托协议》，房源录入“存量房交易服务平台”，提供房屋钥匙，推广宣传，签订《房屋交易文件》、《苏州市存量房买卖经纪服务合同》、买卖双方支付佣金，卖方将产权证交给俊家并准备过户、贷款资料，卖方还贷，办理资金监管、资金托管等。3、其于2020年4月25日通知被告合同失效不是其真实意思，其不是专业的法律从业人士，当时是要通过上述表述警告被告和买方，如果不履行补充定金，那么4月28日其是不会去的。4月28日，被告通知其买方已从南通开车到达门店，其要求被告拍照核实一下，被告改口称买方骑电瓶车从苏州过来。被告出尔反尔，且其在当天下午已经告知被告其第二天会到苏州。同时，被告向其提供了三个不同的门店地址，为其前往门店设置障碍。从当日其与买方母亲的录音通话可知，买方已经将补充定金交给被告，所以其要求于次日去被告处拿钱。2019年4月29日，其到达门店，等了一天，但买方没有到。当天其提供了房产证原件并拿回了房屋钥匙。当晚被告拒绝转交补充定金，要求其继续履行合同或者赔偿300000元，其忍无可忍才书面通知被告解除合同。此后过了3个月，被告没有反应，其联系买方问什么情况，买方质问其是不是将房子卖给他人，其说收到钱房子还是卖给他，因为其要求解约时，房价还是下跌的。买方称他已经买了其他房屋，要求其赔偿房屋差价损失。后其于2020年7月28日将房屋出售给他人。由此，其已经向被告提供了房产证原件，而被告称其没有提供；被告拒绝转交买方已经支付的180000元定金；被告拒绝向买方转达其真实意思，而是直接告诉买方其不卖了。上述行为标明是被告未能居间协调，导致其与买方矛盾激化，造成买卖双方损失。被告称，对于2020年4月28日通话录音中涉及到其的内容无法核实，其不是通话当事人。原告称其在签订合同时存在诱骗、欺诈，其不认可。补充定金条款是其格式文本，该条款不是每个合同必备的，当时因市场波动，为了增加买方的违约成本，所以其才要买方增加定金。其只是建议买方增加定金，给买方一个选择权。因本案中定金超过100000元，买方要求必须拿到原告的房产证原件，对房产情况进行审查，排除房屋的抵押登记情况。房产交易流程图是挂在其墙上的，但不是所有流程都必须走，实践中要根据实际情况灵活运用。买方于2020年4月28日到了门店，原告没有到，2020年4月29日，原告过来只是将房产证拿给其看了一下，拿了房屋钥匙就走了，没有等待一天。其没有收到过买方的补充定金。关于被告的合同义务，被告称，其工作内容包括带看、议价、审查房屋情况、促成定金买卖协议、网签、协助双方进行资金托管、协助买方贷款、协助双方过户、协助双方交税、协助双方领证领款并进行房屋物业交割。原告对此无异议。被告主张原告没有履行交付房产证及身份证原件的义务，并一房二卖，导致居间合同无法履行，应按照合同约定向其支付买卖双方的佣金总额，即房屋总价款的3%。其与原告约定佣金金额为40000元，与买方口头约定佣金金额为房屋总价的1%，但没有签订佣金确认书。买方没有向其支付过佣金，其也不再向买方主张。原告称，定金协议书只是意向协议，不是房屋买卖合同。佣金确认书载明佣金于买卖双方签订房屋买卖合同时支付，被告未促成买卖双方签订房屋买卖合同，支付的前提不成立。协议约定如果一方违约要支付房款3%的居间费，不合情理，双方已经签订了佣金确认书，且被告未能履行资金托管、赎楼、贷款、过户等主要义务。另，本院通过定金协议书上载明的电话与吕文杰联系，对方称是吕文杰亲属，当时吕文杰与被告口头约定佣金为房屋总价款的1%，因原告违约，故未实际支付。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告之间的居间合同关系合法有效，当事人应当恪守履行。现经被告居间，促成了原告与买方之间的房屋买卖交易并由买卖双方签订定金协议书，被告已完成居间义务，原告应按约向被告支付费用。因上述定金协议书对房屋坐落、交易金额、付款时间、交房时间等均作出了相应约定，具备了合同的主要条款，故原告称定金协议书不是房屋买卖合同，于法无据，本院对该意见不予采纳。后原告与吕文杰签订的《房地产买卖定金协议书》于2019年8月22日解除，原、被告之间的居间合同关系亦同时终止。居间合同终止后，被告有权要求原告支付相应的居间费用。定金协议书约定，买卖双方一方因自身原因拒不履行协议，则由违约方向被告支付房屋交易总价款3%的佣金。现生效判决已认定房屋买卖合同解除的原因是原告违约，故被告要求原告按照上述约定支付佣金，合法有据。同时，被告解释称，上述房屋交易总价款3%的佣金是指违约一方要向其支付买卖双方的佣金，故原告支付的金额不应超过被告与买卖双方约定的佣金之和。根据佣金确认书，原告应向其支付佣金40000元，被告与吕文杰一方一致确认其二人约定佣金为房屋总价款的1%即21729.8元，故买卖双方的佣金之和为61729.8元。考虑到合同约定的被告应负责办理的房屋买卖交易的流程及被告实际付出的劳务，本院根据居间合同的履行情况酌定原告应支付被告居间费用43210元。至于原告称被告在居间过程中存在诱骗其签订定金协议书、违规操作、未居间协调激化买卖双方矛盾等违约行为，被告均不认可。原告未提供证据证明被告在签订定金协议书时向其隐瞒了补充定金条款、违约责任条款的真实意思，且原告作为一名具有民事行为能力的成年人，在签订合同时应当能够理解补充定金条款的真实含义，故原告称系受被告误导、欺诈才签订定金协议书，本院不予采信。关于原告所称的房屋买卖交易流程图，不是原、被告之间居间合同的组成部分。并且，双方虽未签订委托协议，但被告已实际履行了居间服务；被告作为居间方，负有审查房屋情况的义务，要求查看原告的房屋产权证书原件并无不当。另，原告称被告拒绝转交买方追加的180000元定金，但在2020年4月28日的录音中，吕文杰母亲仅陈述其在合同约定的7日内问过被告什么时候追加定金，被告亦不认可其收到了追加定金，原告就此未提供其他证据证明，本院不予采信。原告在微信聊天记录中多次明确表达了不再继续履行合同的意思，称被告告知买方其不卖房屋不是其真实意思，与事实不符。原告称其要于2020年4月29日去被告处拿补充定金、要继续履行合同，但被告为其设置障碍，但从微信聊天记录只能看出原告去被告处的目的是去拿回房屋钥匙，该行为恰恰可以印证原告不同意继续履行合同。故原告以被告违约为由，抗辩其无需支付居间费用，没有依据，本院对该意见不予采纳。如前所述，原告与买方之间的房屋买卖合同未能继续履行的原因在于原告违约，法院据此判决原告向买方赔偿房屋差价损失、承担评估费用，应由原告自行承担相应费用，与被告无关。原告要求被告赔偿房价损失227020元、评估费用18190元，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告张健于本判决生效之日起十日内支付被告苏州易致行房地产营销策划有限公司居间服务费人民币43210元。二、驳回原告张健的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为2489元，反诉案件受理费减半收取为715元，合计人民币3204，由原告张健负担3029元，被告苏州易致行房地产营销策划有限公司负担175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  詹立平二〇二一年三月二十二日书记员  罗瑞艳