天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民初1797号原告：刘志强，男，1976年1月19日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：武富斌，北京大成（济南）律师事务所律师。原告：王庆果，男，1978年12月28日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：武富斌，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：天津锦联新经济产业园开发有限公司，住所地天津市津南区双港镇双港工业区梨双路与鄱阳南路交口锦商科技园10号楼202。法定代表人：孙斌，总经理。委托诉讼代理人：翟铁军，辽宁华峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵麒越，辽宁华峰律师事务所律师。原告刘志强、王庆果与被告天津锦联新经济产业园开发有限公司（以下简称锦联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依据原告刘志强、王庆果的申请，于2020年10月27日作出（2020）津02民初1797号民事裁定，对被告锦联公司的财产采取了保全措施。后依法适用普通程序，于2020年11月9日公开开庭对本案进行了审理。原告刘志强、王庆果及二人的共同委托诉讼代理人武富斌，被告锦联公司的委托诉讼代理人翟铁军、赵麒越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘志强、王庆果向本院提出诉讼请求：1．判令解除刘志强、王庆果与锦联公司于2018年1月1日签订的《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》；2．判令锦联公司返还刘志强、王庆果购房款26821478元及利息暂计2795165.43元（利息分别以2682148元为基数自2018年1月4日起至锦联公司实际给付之日，以10728591元为基数自2018年5月2日起至锦联公司实际给付之日，以13410739元为基数自2018年8月14日起至锦联公司实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3．判令锦联公司赔偿刘志强、王庆果损失暂计4000000元；4．判令锦联公司向刘志强、王庆果支付已付购房款一倍的赔偿26821478元。以上诉讼标的额暂共计60438121.43元；5．判令锦联公司承担本案全部诉讼费、保全费。后刘志强、王庆果变更诉讼请求为：1．判令解除刘志强、王庆果与锦联公司于2018年1月1日签订的《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》；2．判令锦联公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年1月1日，刘志强、王庆果与锦联公司签订《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》，约定由刘志强、王庆果向锦联公司购买位于天津市津南区××镇××号楼××室房屋，房屋总价款26821478元，付款方式为分期付款，交付日期为2018年8月31日前，产权登记为移交之日起360日内。合同签订后，刘志强、王庆果依约向锦联公司支付了全部购房款，但锦联公司却在未告知刘志强、王庆果的情况下将案涉房屋私自抵押给锦州银行股份有限公司天津津南支行。由于锦联公司的上述行为导致案涉房屋至今无法办理网签合同备案和产权登记。截止本案起诉之日，案涉房屋仍未解除抵押和办理产权登记。刘志强、王庆果已就此事多次向锦联公司进行催告和沟通，但锦联公司均以各种理由予以拒绝。因此依据相关法律规定，刘志强、王庆果有权要求解除案涉合同，故诉至法院，望判如所请。庭审后，刘志强、王庆果补充意见认为案涉合同并非“网签合同”，也不符合“网签合同”的要求，无法办理产权登记，故该合同事实上无法履行，应当予以解除。锦联公司辩称，不同意刘志强、王庆果的诉讼请求，理由如下：一、《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同并不存在履行不能的情况，现已完全具备办理过户登记的条件，应当继续履行；二、43-601号房屋于2018年11月30日解押，43-602号房屋于2019年10月11日解押，上述两套房屋早已具备办理过户的条件。关于另五套房屋，依据合同约定，2018年8月31日为交房截止日期，故约定办理权属登记的日期最迟应为2019年8月26日，该五套房屋于2019年8月26日均具备办理权属登记的条件，故案涉七套房屋均未超过约定办理房屋权属登记的一年期限，由于刘志强、王庆果怠于办理，所以至今未办理房屋权属登记；三、锦联公司不存在恶意违约，亦无欺诈行为，锦联公司在签订案涉合同时已经告知刘志强、王庆果房屋设立抵押的事实，锦联公司依约按时交付房屋，积极还贷解押，截止刘志强、王庆果起诉前，案涉房屋均具备权属登记条件；四、锦联公司多次通知刘志强、王庆果缴纳面积差房款，二人拒不缴纳，且二人在办理601号房屋网签后单方主张退网，距今两年来仍不办理权属登记，故延期办理的责任应由刘志强、王庆果自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘志强、王庆果提交以下证据：证据1．《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》，证明刘志强、王庆果与锦联公司签订合同的情况；证据2．天津市企业单位往来收据，证明刘志强、王庆果已经依约向锦联公司支付了全部购房款共计26,821,478元；证据3．中国工商银行网上银行电子回单，证明锦联公司于2018年7月底向刘志强、王庆果交付案涉房屋，房屋交付后，刘志强、王庆果于2018年8月23日向案外人沈阳锦联物业管理有限公司天津分公司交付了物业费和装修押金；证据4．通知函，证明锦联公司在出卖案涉房屋前及出卖后均对房屋进行了抵押，存在欺诈及恶意违约的行为；证据5、天津市不动产登记簿查询证明，证明除601号房屋外，锦联公司分别于2018年7月6日及2019年11月18日对案涉房屋进行了二次抵押。锦联公司经质证对上述证据的真实性均无异议，但对刘志强、王庆果的证明目的不予认可。锦联公司提交了以下证据：证据1．《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》，证明双方合同关系，该合同合法有效；证据2．销售许可证，证明锦联公司有销售房屋的主体资质，售房行为受法律保护；证据3．锦商科技园入驻通知单、装修管理服务协议、装修备案表、物业缴费单、欠缴物业费及水费明细、天津红瑞乐邦养老服务有限公司、天津环康净美装饰工程有限公司、天津龙脉饮用水经营有限公司、享寿（天津）养老服务有限公司户卡，证明锦联公司于2018年8月20日将案涉房屋交付给刘志强、王庆果，二人于2018年8月13日入驻房屋进行装修并使用，且后续以部分案涉房屋为住所地注册登记相关公司；证据4．园区基本情况及物业公司证明，证明案涉房屋所在的锦商科技园经营状况良好，园区配套设施齐全，能满足企业运营条件；证据5．案涉七套房屋的房屋产权证、不动产核准注销通知书，证明案涉房屋解除抵押的时间；证据6．《解除〈天津市商品房买卖合同〉协议》，天津市商品房买卖合同备案注销申请表、网签合同，证明刘志强、王庆果怠于办理房屋过户登记；证据7．书面承诺函，证明刘志强、王庆果与锦联公司对办证时间的协商情况；证据8．付款一览表、付款回单及收据、面积差统计表，证明刘志强、王庆果至今未补缴房款2,442元；证据9．通知函及送达情况，证明锦联公司于2020年10月13日再次通知刘志强、王庆果办理过户登记手续及刘志强、王庆果仍欠缴房款2,442元的情况。刘志强、王庆果对锦联公司的证据发表以下质证意见：对证据1、2的真实性无异议；对证据3中的入驻通知单真实性有异议，刘志强、王庆果未收到过该通知单，且证据3与本案没有关联性；对证据4的真实性、合法性、关联性均不认可；对证据5的真实性认可，恰恰证明锦联公司在签订案涉房屋买卖合同时隐瞒了房屋存在抵押，以及在签订合同后再次对房屋进行抵押的事实；对证据6的真实性认可；对证据7的真实性不认可，从内容看系锦联公司作出的单方承诺，刘志强、王庆果未与锦联公司就解除抵押达成过协议；对证据8的真实性不认可；对证据9的真实性认可，恰恰证明案涉房屋逾期办证完全系锦联公司的原因所致。本院经审查认为，刘志强、王庆果提交的证据以及锦联公司提交的证据1、2、5、6、9以及证据3中的《装修管理服务协议》、证据8中的付款一览表、付款回单及收据具有客观真实性，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证；锦联公司提交的证据3中的入驻通知单及证据7、8系其单方制作，不具有证明效力，证据3中的其余证据以及证据4与本案没有关联性，本院对上述证据均不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2018年1月1日，锦联公司作为招商方（甲方）与刘志强、王庆果作为定制方（乙方）签订《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》，约定甲方以出让方式取得位于天津市津南区××工业区××＃地块的国有土地使用权，甲方招商的企业用房所在土地使用性质为工业，甲方经批准在上述地块建设企业用房，项目定名为锦商科技园；甲方为乙方定制企业办公用房，房屋楼号为43号楼102、202、302、404、502、601、602室房屋，七套房屋总面积为3610.78㎡，总定制款合计为26821478元，合同约定面积与最终测绘面积有差异的，以最终实际测绘面积为准，房屋交付后，双方同意以实际测绘面积为准，对定制款多退少补；乙方与甲方签订本合同时，向甲方支付2682148元（含已支付的定金10万元），于2018年4月30日前乙方向甲方支付10728591元；于2018年8月30日前支付剩余定制款13410739元；在乙方付清全部房屋定制款的条件下，甲方应当在2018年8月31日前，由双方按照附件二《交房标准》共同进行验收，达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接并签署房屋交接单；甲方承诺在乙方已缴纳全部定制款的前提下，在本合同约定的交付日期将该企业用房移交给乙方，从移交之日起360日内，甲方将该企业用房产权登记至乙方名下；乙方在办理产权权属登记时，如仍未付清全部房屋定制款，则乙方不具备办理产权权属登记的条件，甲方有权相应顺延办理产权权属登记时间，且不承担未按期办理产权权属登记的任何责任。该合同包含两个附件，附件一为房屋平面图及在整个园区位置图，附件二为交房标准。锦联公司就案涉房屋取得了天津市商品房销售许可证。上述合同签订后，刘志强、王庆果依约向锦联公司支付房屋定制款26,821,478元，锦联公司向刘志强、王庆果出具了收据。2018年8月20日，锦联公司向刘志强、王庆果发出入驻通知单，告知案涉七套房屋已经具备合同约定的交付条件，安排刘志强、王庆果于2018年8月23日到园区物业服务中心办理入驻手续。刘志强、王庆果于2018年8月23日与锦商科技园园区的物业公司沈阳锦联物业管理有限公司天津分公司签订了《装修管理服务协议》，并支付了物业费和装修押金。刘志强、王庆果对案涉房屋进行实际使用至今。锦联公司就案涉房屋于2018年-2019年进行了所有权初始登记。截止本案诉讼，案涉房屋登记的所有权人仍为锦联公司，尚未办理产权变更登记。案涉《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》约定的房屋房号为43号楼102、202、302、404、502、601、602室，而双方当事人提供的天津市不动产登记簿查询证明显示的房屋号为43-1,2-102、43-1,2-202、43-1,2-302、43-1,2-402、43-1,2-502、43-1,2-601、43-1,2-602。经本院实地查看及询问天津市津南区不动产登记中心，锦商科技园仅有一幢43号楼，该楼有两个单元门，总层数为6层，每层分两室，天津市津南区不动产登记中心表示43号楼只有12条房屋登记信息。现双方当事人均认可《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》约定的43号楼102、202、302、404、502、601、602室房屋与不动产登记簿显示的43-1,2-102、43-1,2-202、43-1,2-302、43-1,2-402、43-1,2-502、43-1,2-601、43-1,2-602室房屋具有一一对应关系。根据不动产登记簿显示，案涉房屋（在建工程）于2017年11月17日被设定抵押，期限为两年，其中43-1,2-302、43-1,2-402、43-1,2-502号房屋在抵押期限到期后于2019年11月18日再次办理了抵押登记，抵押权人均为锦州银行股份有限公司天津津南支行。锦联公司主张案涉房屋均只设定过一次抵押，部分房屋显示两次抵押登记系由于其未及时偿还银行借款，后对借款合同办理展期，故抵押合同随主合同一并展期，仅是抵押时间的延长，并非另行设定抵押。43-1,2-601号房屋于2018年11月30日办理抵押登记涂销，43-1,2-602号房屋于2019年10月11日办理抵押登记涂销，其余五处房屋于2020年8月26日办理了抵押登记涂销。2018年12月26日，锦联公司作为出卖人与刘志强担任法定代表人的天津红瑞乐邦养老服务有限公司作为买受人签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定红瑞公司向锦联公司购买锦商科技园43号楼-1,2-601号房屋一套，房屋价款为3,650,006元，交付日期为2018年8月31日前。后双方于2019年3月22日签订《解除〈天津市商品房买卖合同〉协议》，内容为由于客户申请更名，故双方协商一致申请解除上述商品房买合同并办理备案注销手续。2020年10月13日，锦联公司向刘志强、王庆果发出通知函一份，内容为：双方于2018年1月1日签订《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》，总定制款为26,821,478元，案涉7套房屋已分三批完成房屋解抵押工作，具体时间为；601号为2018年11月30日，602号为2019年10月11日，剩余5套为2020年8月26日，以上房屋已具备办理产权登记的条件，现通知刘志强、王庆果3日内到锦联公司处办理相关手续，否则产生的全部责任与后果由刘志强、王庆果自行承担。2020年10月23日，锦联公司向刘志强、王庆果邮寄函件并发送短信，内容为案涉房屋分别于2018年11月、2019年10月、2020年8月解除抵押，具备办理产权登记条件，望接到通知后及时来锦联公司处办理产权登记事宜，同时刘志强、王庆果仍欠缴2,442元房屋面积差费用，待刘志强、王庆果缴足房费后，双方共同办理房屋变更登记手续。庭审中，锦联公司对刘志强、王庆果的原告主体资格提出异议，认为双方《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》约定因乙方（刘志强、王庆果）公司正在注册当中，锦联公司同意乙方先以个人名义签署本合同，待乙方公司注册完成后，再进行更名，故刘志强、王庆果无权以原告身份提起诉讼。本院认为，刘志强、王庆果与锦联公司签订的《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。刘志强、王庆果系合同一方当事人，具有原告的诉讼主体资格。该合同约定从移交之日起360日内，锦联公司将房屋产权登记至刘志强、王庆果名下，现刘志强、王庆果主张因尚未取得案涉房屋的权属证书，导致合同目的不能实现，且案涉合同并非“网签合同”，无法办理产权登记，故请求解除案涉合同。对此，本院分析如下：首先，关于刘志强、王庆果主张合同目的不能实现的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十五条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条款适用的范围为出卖人对于房屋权属证书系办理不能的状态，即因出卖人的原因导致买受人无法办理房屋权属证书时，买受人因无法实现合同目的，出卖人构成根本违约，买受人有权解除合同。本案中，依据已经查明的事实，截止本案诉讼案涉房屋已经全部解除抵押，锦联公司亦表示可以配合刘志强、王庆果办理产权登记，故刘志强、王庆果的合同目的可以实现。其次，关于刘志强、王庆果主张案涉合同并非“网签合同”，无法办理产权登记，合同处于履行不能状态，应予解除的问题。在房地产交易领域，“网签合同”是指交易双方签订合同后，到房地产管理部门进行备案，形成网签号并在网上进行公布，网签是房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋，防止房地产企业捂盘及一房多卖而进行的行政管理行为，其本质是一种通过网络进行的行政备案。“网签合同”具有固定的格式及条款内容，但并不意味着买卖双方签署的与“网签合同”形式不符的房屋买卖合同不具有效力或无法履行。案涉《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》具备商品房买卖合同的主要内容，双方进行房地产交易的意思清楚明确，该合同属于商品房买卖合同。合同签订后，刘志强、王庆果依约支付购房款，锦联公司依约将房屋交付给刘志强、王庆果使用，目前仅存在未办理过户登记的问题。锦联公司曾与刘志强担任法定代表人的天津红瑞乐邦养老服务有限公司于2018年12月26日签订《天津市商品房买卖合同》一份，用于办理变更房屋产权登记，后由于买受人的原因未能办理成功，可见本案买卖双方已经在《天津锦商科技园企业总部用房招商定制合同》基础上另行签订了“网签合同”用于办理过户登记，后由于买受人的原因未能办理成功，对此锦联公司并不存在过错。故案涉合同虽然不具备“网签合同”的形式，但并不影响双方在此基础上签订正式的“网签合同”用于办理备案及过户登记，且双方已经依据案涉合同履行了绝大部分合同义务，刘志强、王庆果亦未能举证证明存在其他导致无法办理房屋权属证书的情形，故案涉合同具备继续履行的条件。综上，刘志强、王庆果要求解除合同没有依据，本院不予支持。如刘志强、王庆果认为锦联公司存在逾期办理产权证等违约行为给其造成损失，可另行向锦联公司主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回原告刘志强、王庆果的诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘志强、王庆果负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（当事人递交上诉状后，应在七日内向天津市高级人民法院预交上诉案件受理费，逾期按自动放弃上诉权处理），并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  哈 欣审 判 员  王 晶人民陪审员  李云霞二〇二一年三月八日书 记 员  王 欣