西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初3401号原告：西安盛百行商业运营管理有限公司法定代表人：石浩，总经理。委托诉讼代理人：孔险峰，陕西九州同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张中原，陕西九州同律师事务所律师。被告：西安内存健康服务有限责任公司法定代表人：李正新，总经理。被告：李正新被告：西安荷普斯健康管理有限公司法定代表人：李耀安，总经理。共同委托诉讼代理人：谢许丽，陕西宽明律师事务所律师。原告西安盛百行商业运营管理有限公司（以下简称西安盛百行运营公司）与被告西安内存健康服务有限责任公司（以下简称西安内存健康公司）、李正新、西安荷普斯健康管理有限公司（以下简称西安荷普斯健康公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告西安盛百行运营公司的委托诉讼代理人张中原，被告西安内存健康公司、李正新、西安荷普斯健康公司的共同委托诉讼代理人谢许丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告西安盛百行运营公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告西安内存健康公司支付经营管理费432447.41元，逾期付款违约金49195.04元（按照同业拆借中心贷款市场报价利率的四倍计算，自2019年11月1日至2020年9月30日止）以及至实际给付之日的逾期付款违约金；2、判令被告西安内存健康公司支付律师费3万元；3、判令被告李正新、西安荷普斯健康公司对上述款项承担连带支付责任；4、本案保全费、保全担保费及诉讼费由被告承担；5、判令解除其与被告西安内存健康公司于2018年8月8日签订的《商业经营管理合同》。事实及理由：2018年8月8日，其与被告西安内存健康公司签订关于乔布斯海鲜港商业三、四层《商业租赁合同》及《商业经营管理合同》，其中租赁合同约定被告承租期限为2018年8月1日至2028年7月31日，三层前三年月租金26557.47元，四层前三年月租金23166.83元；经营管理合同约定被告在租赁期间，三层前三年向原告按照每月61967.43元支付经营管理费，四层前三年向原告按月54055.92元支付经营管理费。上述合同签订后，其依约向被告交付租赁物，被告实际使用至今。然而，被告自2019年11月1日开始拖欠租金及经营管理费。截止起诉时，被告拖欠三层租金198295.97元，经营管理费462690.59元，四层租金131334.61元，经营管理费306447.41元。2020年5月23日，其与各被告签订担保协议，约定被告李正新、西安荷普斯健康公司对上述欠款等费用提供担保。后经其多次催要未果，故诉至法院，请求如前所述。被告西安内存健康公司、李正新、西安荷普斯健康公司共同辩称，原告主体不适格，原告是陕西新合泰实业有限公司委托代为办理出租管理事务，诉讼权利人应为该公司。被告拖欠经营管理费属实，但系因疫情原因导致，故不应承担违约金。如法院审查原告主体适格，其同意解除双方合同。被告李正新、西安荷普斯健康公司仅对担保协议约定的范围承担保证责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月20日，陕西新合泰实业有限公司（以下简称陕西新合泰公司）向原告西安盛百行运营公司出具委托书一份，委托西安盛百行运营公司对陕西新合泰公司开发的德方青年公馆进行招商，开展相关的租赁事宜的接洽、谈判、签署租赁合同以及商业运营工作，上述代理权限内就德方青年公馆商业物业的招商、运营营销等相关事宜所实施的法律行为及所产生的法律后果，陕西新合泰公司均予认可等。2018年8月8日，原告西安盛百行运营公司（甲方）与被告西安内存健康公司（乙方）签订商业运营管理合同，约定乙方承租位于梨园路308号XX青年公寓XXX海鲜港商业4层，建筑面积1404.05平方米，经营项目为游泳馆、婴幼儿水育及游乐；经营管理期限：10年，自2018年8月1日起至2028年7月31日止；第一年2018年8月1日至2019年7月31日、第二年2019年8月1日至2020年7月31日、第三年2020年8月1日至2021年7月31日，每月经营管理费均为54055.93元，2018年8月1日至2018年10月31日期间免收经营管理费；经营管理费每3个月为一期支付一次，乙方须在每期届满10日前一次性足额预付下一期经营管理费；乙方延期缴纳经营管理费，每延期一日，应承担欠费金额10%的违约金，且甲方可采取停止供电、供水等方式，停止对乙方的服务，同时免收经营管理费部分不再免除，由乙方在违约事项发生后10日内交纳等。合同签订后，原告将合同约定的房屋交付被告西安内存健康公司使用。2020年5月23日，因被告西安内存健康公司拖欠租金及经营管理费，原告（甲方）与被告西安内存健康公司（乙方）、李正新（丙方）、西安荷普斯健康公司（丁方）签订《担保协议》，载明乙方拖欠甲方租金及经营管理费明细如下：2019年11月1日至2020年6月30日期间，共计拖欠三、四层租金共计851525.61元（其中四层在2019年11月减免15天租金，2019年12月、2020年2月各减免一个月租金，3月减免15天租金），现因乙方经营困难，连续拖欠甲方租金及经营管理费，甲方为了扶持乙方正常经营，已作出相应的费用减免，现甲乙双方友好协商，达成如下付款约定：1、2020年6月15日之前，乙方向甲方支付2020年6月租金及经营管理费合计165747.65元；2、2020年7月15日前，乙方向甲方支付2020年7月租金及经营管理费165747.65元，2020年7月31日之前，乙方向甲方支付2020年5月租金及经营管理费合计165747.65元，合计7月付331495.3元；3、2020年8月15日之前，乙方向甲方支付2020年8月租金及经营管理费合计165747.65元，2020年8月31日之前，乙方向甲方支付2020年4月及3月租金及经营管理费合计248621.48元，合计8月付414369.13元；4、2020年9月15日之前，乙方向甲方支付2020年9月租金及经营管理费合计165747.65元，2020年9月30日之前，乙方向甲方支付2020年2月及1月租金及经营管理费合计271408.83元，合计9月付437156.48元；现针对上述欠付费用，经甲、乙、丙、丁四方协商一致达成如下协议：1、丙方、丁方自愿为上述乙方欠付的费用向甲方承担担保责任，担保方式为连带责任保证。担保范围为上述欠付费用、违约金及甲方因此事而遭受的损失（包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、保全费、保全担保费）等；2、丙方以其名下房产（47-3-1-30105）作为抵押担保，担保范围为上述欠付费用、违约金及甲方因此事而遭受的损失（包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、保全费、保全担保费）等；3、丁方愿以XXX海鲜港3层健身馆的设备（价值101.8万元）作为抵押担保，担保范围为上述欠付费用、违约金及甲方因此事而遭受的损失（包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师费、保全费、保全担保费）等。原告主张经营管理费至2020年9月30日，对此被告不持异议。原告申请诉前保全，本院作出（2020）陕0112财保708号裁定书，保全费2448元原告已预交。本院依法主持调解，原、被告各持己见，致使调解未果。本院认为，当事人应当按约定全面履约。本案中，原告与被告西安内存健康公司签订的商业运营管理合同系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应严格履行。原告在陕西新合泰公司的委托代理权限内与被告签订前述合同，其作为原告主张相应权利并无不当，被告辩称原告主体不适格的意见不能成立。原告现以被告违约为由请求解除合同，被告亦同意，本院予以确认。原告按期交付房屋后，被告西安内存健康公司理应按期付款，现原告请求被告支付2019年11月1日至2020年9月30日期间经营管理费共计432447.44元于法有据，应予支持，被告逾期付款行为已构成违约，应依约定承担违约责任，本院综合被告的违约情形、过错程度及原告损失，酌定违约金按照欠付金额的10%计算即43244.7元。原告未提交证据证实律师费、保全担保费支出，本院不予支持。保全费系原告为保障债权实现而支出的必要费用，应由被告承担。被告李正新、西安荷普斯健康公司自愿为涉案经营管理费提供担保，应依法承担连带责任，被告辩称其仅对2020年6月30日前的费用承担连带责任，然根据担保协议内容，双方不仅对6月30日前的欠付费用进行了结算，且约定被告还应在2020年7、8、9月支付当月经营管理费，故可认定担保范围应当包括2020年7至9月的相应费用，因此，被告辩称意见不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告西安盛百行商业运营管理有限公司与被告西安内存健康服务有限责任公司于2018年8月8日签订的《商业运营管理合同》；二、被告西安内存健康服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告西安盛百行商业运营管理有限公司经营管理费432447.44元及违约金43244.7元；三、被告李正新、西安荷普斯健康管理有限公司对上述费用承担连带清偿责任，其在承担清偿责任后，可向被告西安盛百行商业运营管理有限公司追偿；四、驳回原告西安盛百行商业运营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7786元（原告已预交），由被告西安内存健康服务有限责任公司、李正新、西安荷普斯健康管理有限公司连带负担7690元，原告负担96元；保全费2448元（原告已预交），由被告负担。以上被告负担部分应于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员     杨金翠   二〇二一年三月四日 法 官助 理     王中堃书  记  员     吴瑜娇