浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初8633号 原告：孙畅，女，1990年5月21日出生，汉族，户籍所在地安徽省灵璧县，现住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：高方军，浙江前湾律师事务所律师。 被告：胡微微，女，1982年4月26日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 委托诉讼代理人：郎慈甬，北京盈科（慈溪）律师事务所律师。 原告孙畅与被告胡微微房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因双方争议较大，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案转为普通程序，由审判员独任审理。原告孙畅的委托诉讼代理人高方军与被告胡微微的委托诉讼代理人郎慈甬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙畅向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告违约金50000元；2.被告支付原告为主张权利而支付的律师代理费5000元、居间服务费12960元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，经本院释明，原告变更诉请为要求被告赔偿原告损失合计67690元。事实与理由：原、被告于2019年8月23日签订了《宁波存量房买卖中介合同》、同年9月2日又签订了《存量房屋买卖合同》，约定被告将位于慈溪市××街道××路××弄××室××0元的价格转让给原告。原告按约支付了房款，另支付了居间服务费12960元、过户服务费550元等费用。原告取得房屋后发现房屋客厅东墙体被拆除及本房屋（学区房）的学籍被被告儿子占用，认为被告存在欺诈行为，遂起诉法院要求撤销双方签订的房屋买卖合同。最终法院判决认为不构成欺诈，驳回了原告的诉讼请求。另法院认为虽然房屋客厅东墙体被拆除，房屋完整性不符合设计图纸的要求，但拆除后不会对房屋的结构安全产生影响。但对此可以修复，原告据此可另行主张权利。原告认为，被告违反了双方签订的《存量房屋买卖合同》第一条第（七）项的约定，已构成违约。诉讼过程中，原告称，若法院经审理认为本案不适用被告未违反双方合同的约定，本案不适用违约金条款等，则原告要求被告赔偿损失，故变更诉请如上。 被告胡微微答辩称：本案所涉房屋买卖合同系二手房交易，根据二手房交易规则，系现状交易，原告在签订合同之前对房屋也进行了查看，对实体墙体是否存在也是知悉的。被拆除的与设计图不一致的墙体均非承重墙，均不会破坏房屋主体结构。被告并未实施过墙体拆改或装修行为，系从被告父母分家析产而得，被告未曾住过，一直用于出租他人，租客未进行大的装修。在装修过程中拆除房屋非承重隔墙改成壁橱形式进行分隔，是常见的，原告以装修后的隔墙与设计图纸的实墙不一致为由，要求被告承担赔付责任，不符合法律规定，要求驳回原告的诉讼请求。 原告孙畅向本院提供《宁波存量房买卖中介合同》、《存量房屋买卖合同》、（2019）浙0282民初12284号民事判决书、委托律师合同及发票、房屋平面布置图各1份，以证明其上述诉称主张成立。 被告胡微微向本院提供宁波市城市房屋使用安全管理条例1份，以证明其上述辩称意见成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定本案事实如下： 在德赢房地产经纪（宁波）有限公司慈溪分公司的居间下，原告孙畅（乙方）与被告胡微微（甲方）于2019年8月23日签订《宁波存量房买卖中介合同》1份，约定被告将位于慈溪市××街道××路××弄××室的房屋（建筑面积88.40平方米）以810000元的价格转让给原告所有，约定定金50000元，首付款210000元，原告贷款550000元；第一条房屋基本情况第（四）项记载“该房屋装修情况为【粗装修】;该房屋权证记载的／附属用房附之转让，面积／平方米”；第（七）项记载“该房屋不存在结构改造情况。该房屋做过以下结构改造：1、／。2、／。3、／”；第（八）项记载“甲方应当将上述房屋情况及房屋主体承重结构等情况如实告知乙方。乙方可以依法查询该房屋的安全信息档案”；第六条违约责任记载“（1）因甲方原因导致合同违约的，甲方应当承担违约责任，向乙方支付违约金人民币（小写）50000.00元。由此给乙方造成损失的，如果违约金不足以弥补乙方所受的实际损失，甲方还应承担赔偿责任。（2）因乙方原因导致合同违约的，乙方应当承担违约责任，向甲方支付违约金人民币（小写）50000.00元。由此给甲方造成损失的，如果违约金不足以弥补甲方所受的实际损失，乙方还应承担赔偿责任。（3）／”；双方还就其他权利义务进行约定。同年9月2日，原、被告又签订《存量房屋买卖合同》1份，约定被告将前述房屋以810000元的价格转让给原告，就双方权利义务进行了约定。该合同第十二条违约责任第（五）项记载“买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）”。同日，被告将该房屋过户至了原告名下，原告取得了该房屋的不动产权证，证号为浙（2019）慈溪市不动产权第0042627号。原告于同年8月23日、9月2日、9月5日分别支付原告定金50000元、购房款210000元、购房款550000元。原告为房屋过户，另支出契税16200元、工本费80元。原告向中介公司支付了居间服务费12960元，过户服务费550元，贷款服务费1800元，合计15310元。 上述被告出卖给原告的房屋系经过装修的房屋，自北往南分别分四区块，分别为：厨房与卫生间，客厅，西卧室与东卧室，阳台。客厅与东首邻居房屋的隔墙（以下称隔墙1）、客厅与东卧室的隔墙（以下称隔墙2）、客厅与西卧室的隔墙（以下称隔墙3）、西卧室与东卧室之间的隔墙（以下称隔墙4）、阳台与东首房屋的隔墙（隔墙5）均系板材或壁橱代替了开发商交付时所构筑的砖墙。 2019年10月，原告以被告对原告隐瞒了两个事实（即：一、被告儿子就读慈溪市实验小学已享受了该房屋可享有的学籍名额；二、房屋客厅的东墙体被拆除），对原告构成了欺诈，原告系受被告欺诈而违背其真实意思购买案涉房屋为由，诉至本院要求撤销双方签订的《宁波市存量房屋买卖中介合同》及《存量房屋买卖合同》，并返还购房款等。该案诉讼过程中，经浙江中能工程检测有限公司鉴定，案涉房屋客厅的东墙面（即前述隔墙1）墙体整体被拆除，被拆除构件属于房屋分户隔墙构件，房屋完整性不符合设计图纸要求，该墙体为非承重墙体，墙体被拆除后不会对房屋的结构安全产生影响。本院经审理认为原告提供的证据不能证明其所主张的系受被告欺诈而违背其真实意思而购买讼争房屋的事实成立，于2020年6月22日作出（2019）浙0282民初12284号民事判决，判决驳回原告孙畅的诉讼请求。之后，原、被告均未提出上诉，该判决已生效。现原告以被告交付的房屋的前述五面隔墙系非实体砖墙为由，又诉至本院。原告为此支出律师代理费5000元。庭审中，原告称，其委托案外人已将案涉隔墙1与隔墙5修复成了实体砖墙，但尚未与案外人结算。 本院认为：本案双方争议的是，被告是否违反了双方所签的《宁波市存量房屋买卖中介合同》、《存量房屋买卖合同》的约定，从而适用违约金条款，以及被告应否支付原告律师代理费、居间服务费。原告认为，被告违反了《存量房屋买卖合同》第一条第(七)项的约定，构成违约，应适用违约金条款等，被告对此不予认可。本院认为，《存量房屋买卖合同》第一条第（七）项记载的“结构改造”应理解为拆改房屋基础、梁、柱、楼板、承重墙等建筑主体和承重构件等破坏房屋结构、危害房屋使用安全的行为。关于案涉隔墙1，在（2019）浙0282民初12284号案件中，经鉴定机构鉴定，该墙体非承重墙，墙体被拆除后不会对房屋的结构安全产生影响，原告也认可其余四面墙的性质与隔墙1一致，故案涉五面隔墙均非承重墙，虽然被拆改，但并不能认定违反了《存量房屋买卖合同》第一条第（七）项的约定，也未违反案涉《宁波市存量房屋买卖中介合同》、《存量房屋买卖合同》约定的其他内容。另外，从实现合同目的角度看，案涉二份合同关于违约金、律师代理费、居间服务费承担的约定，系为促成房屋交易而设，双方的主要权利义务系原告按约交付购房款，被告按约交付房屋并协助原告办理过户手续。合同签订后，被告如期交付了房屋并协助原告办理了过户手续，本案不存在适用违约金及律师代理费、居间服务费承担的违约事由。故原告要求被告支付违约金及律师代理费、居间服务费，无事实与法律依据。经本院释明，原告要求被告赔偿损失。对此，本院认为，本案房屋买卖系二手房交易，交易对象系已装修房屋，业主为合理利用室内空间，在装修商品房时在不影响邻居权益的前提下对户内非承重墙体进行改造符合常情。签订合同之前，原告对房屋现状进行了实地察看，当时隔墙2、隔墙3、隔墙4系板墙和柜体，原告对此是明知的，关于该三面墙体，被告交付房屋时与原告之前察看的一致，被告无须就该三面墙向原告支付损失。至于隔墙1与隔墙5，被告从其父母处取得房屋，对砖墙被拆改的情况系明知的。虽然原告在看房时，其墙体表面为板材，但作为与邻居的分户隔墙，原告有理由认为内部系实体砖墙，被告未提供证据证明其已将墙体被拆改的情形向原告如实披露，故就该二面隔墙，被告构成了瑕疵履行，应赔偿原告损失。关于损失金额，本院认为，原、被告一致确认隔墙1、隔墙5的修复费用分别为3000元、1750元，同时，鉴于该两面墙系分户墙，修复事宜须与邻居沟通协调，其修复墙体所需时间与户内墙有所区别，故根据修复墙体本身所需费用，并结合因修复工期所致的房屋空置期相关损失，本院酌定原告合计损失为9000元，应由被告予以赔偿。综上，本院对原告诉讼请求中的合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡微微应于本判决生效后七日内赔偿原告孙畅损失9000元； 二、驳回原告孙畅的其余诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及其相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费1499元，由原告孙畅负担1300元，被告胡微微负担199元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 胡枫君 二〇二一年三月二十九日 代书记员 张迪玮