呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终134号   上诉人（原审被告）：金浩宇，男，1985年10月31日出生，汉族，银行员工，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：李润兰，女，1956年8月5日出生，汉族，退休工人，住呼和浩特市，系金浩宇母亲。   委托诉讼代理人：金志荣，男，1954年8月8日出生，汉族，退休工人，住呼和浩特市新城区，系金浩宇的父亲。   被上诉人（原审原告）：呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市金川开发区金海路通达驾校北金峰领域B4号楼3单元202。   法定代表人：夏桂玲，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：王智昊，男，1993年11月19日出生，汉族，该公司员工，住呼和浩特市。   上诉人金浩宇因与被上诉人呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司（以下简称金峰领域物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初7067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   金浩宇上诉请求：1.反驳金峰领域物业公司的三点错误说法；2.追究金峰领域物业公司的严重失职渎职；3.给与相应的补偿；4.修改原审判决第一项。事实和理由：1.金峰领域物业公司在起诉书中单方面提出我们不交物业费，不提不交的原因（三次被盗、减免赔偿未达到一致）让法官误认为故意恶意拖欠；2.在法庭上金峰领域物业公司自称为小区提供优质服务,事实根本达不到,原来的大理石地面破烂,墙体脱皮,花池瓷砖损坏不做更换维修,到处都是水泥补钉,只为省工省钱,好多墙砖掉了也不做修理;垃圾桶周围垃圾四处散落,夏天恶臭难闻(有现场部分拍照为证)。3.夸大金浩宇的住房面积,按140.98计算费用,其实案涉房屋面积是140.11。4.金峰领域物业公司存在管理不善,管理不严,致使金浩宇家接连不断被盗三次,损失财物八九万元,调看监控摄像，只看到一个小黑影，不得已自己安装防盗网。金浩宇住一楼，冬天下水道返水，泡坏木制家具一次，前阳台顶存在裂缝，窗户漏气关不上。上述问题，金峰领域物业公司与金浩宇协商过，只象征性给一点补贴，使得物业费没法交。请求严追金峰领域物业公司的相关被盗责任，给被盗者必要的补偿，承担必要的诉讼费用。   金峰领域物业公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。金浩宇不按时交纳物业费，其行为侵犯金峰领域物业公司的合法权益。金浩宇声称三次被盗、物业服务不达标没有实质性证据。   金峰领域物业公司向一审法院起诉请求：1.判令金浩宇支付拖欠的2014年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费15818元及二次垃圾清运费330元;2.判令金浩宇支付违约金2636元;3.诉讼费由金浩宇负担。   一审法院认定事实：2014年6月16日,金峰领域物业公司与呼和浩特市新城区呼和佳地小区业主委员会(以下简称呼和佳地业委会)签订《呼和佳地住宅区物业管理服务合同》,合同约定由金峰领域物业公司为呼和佳地住宅小区提供物业服务,合同期限为五年即2014年6月16日起至2019年6月15日止。物业服务费收费标准为按建筑面积小高层（9层以下含9层)每平方米1.7元/月、高层每平方米1.9元/月、商业每平方米3.5元/月。并约定金峰领域物业公司愿意续约的,应在合同到期前60天,书面通知呼和佳地业委会。由呼和佳地业委会在合同到期前30天召开业主大会决定续约与否。如本住宅区全体业主所持投票权1/2以上同意续约的,将直接与金峰领域物业公司续约签合同。本住宅区业主大会表决结果达不到全体业主所持投票权1/2以上的,原合同到期后自行终止。2018年11月24日,呼和佳地业委会向金峰领域物业公司发出建议函,内容为因小区业委会与其协议将于2019年6月到期终止。不建议其征缴2019年合同期以后的物业服务费,在通过促销活动收取的2019年下半年及以后的物业费,要求存入专用银行账户,在没有续约的情况下不得使用。2019年2月25日金峰领域物业公司向呼和佳地业委会发出书面申请,内容为向呼和佳地业委会申请续签物业服务合同。2019年3月17日呼和佳地业委会就的续签申请作出书面回复,内容为因原业主委员会在2019年4月15日任期届满,所以关于物业管理方面的决定及计划需新一届业主委员会来执行。在新一届业主委员会还未选举出的这段时间,希望金峰领域公司继续做好该小区物业管理工作。2019年5月31日金峰领域物业公司向体校巷社区居委会发出书面《关于呼和住地小区提供物业服务有关问题的函》,内容为因近期业主委员会存在改选时间关键问题,加上小区电梯年检、供电系统保养等紧急事宜。根据《中华人民共和国物权法》《内蒙古自治区物业管理条例》规定及《呼和佳地小区物业服务合同》约定优先续约权等,现向体校巷社区委员会申请临时授权继续向呼和佳地小区全体居民提供物业服务。2019年6月28日,金峰领域物业公司向呼和佳地业主委员会再次发出物业服务合同续签的书面申请,内容为2019年6月14日新一届业主委员会现已成立。现小区公共区域多处设施设备存在急修、大修等重大问题,现向新一届业主委员会申请续签物业服务合同。2019年8月11日,呼和佳地小区第二届第一次业主大会以书面形式召开,超过二分之一业主同意公开招标选聘物业服务企业并同意水电移交主管部门。根据呼和佳地小区物业服务项目投标单位信息登记汇总表显示,包括金峰领域物业公司在内的19家物业公司向呼和佳地业委会(招标单位)报名登记参加招投标会议。2019年11月,金峰领域物业公司起诉呼和佳地业委会要求继续签订《呼和佳地住宅区物业管理服务合同》。2019年12月19日,该院(2019)内0102民初8952号民事判决驳回金峰领域物业公司的全部诉讼请求。判决作出后双方当事人均未上诉,该判决已发生法律效力。金浩宇系呼和浩特市新城区呼和佳地苍龙苑4-3-101业主,房屋面积140.11平方米。金浩宇尚欠2014年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费、二次垃圾清运费。   一审法院认为,金峰领域物业公司与呼和佳地业委会签订的《呼和佳地住宅区物业管理服务合同》系双方的真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。金峰领域物业公司为金浩宇提供了物业服务,金浩宇亦接受了金峰领域物业公司的物业服务。该合同对双方均具有约束力。金浩宇抗辩的房屋质量问题与本案不是同一法律关系,不予支持。金浩宇抗辩金峰领域物业公司的物业服务没有达到合同约定的标准,其提交的证据不能证明物业服务的整体情况,金浩宇未提交足够证据证明金峰领域物业公司存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形,金浩宇不能以物业服务企业服务质量轻微瑕疵拒交物业费，其抗辩不予支持。金浩宇主张金峰领域物业公司承诺减免物业费,其提交的证据不能证据其主张,不予支持。因此,金浩宇主张的合同期内的物业费、二次垃圾清运费,予以支持。合同期满后,金峰领域物业公司与呼和佳地业委会就是否续签合同产生争议,后金峰领域物业公司提起诉讼,该院于2019年12月作出判决,在此期间,金峰领域物业公司持续为该小区提供物业服务,因此,金峰领域物业公司有权收取2019年6月16日至2019年12月31日期间的物业服务费、二次垃圾清运费,但在此时间段内金峰领域物业公司提供的物业服务存在瑕疵,故此部分物业费，该院酌情支持50%。关于金峰领域物业公司诉请的违约金,因双方对物业服务标准存在争议,该诉请不予支持。综上所述,金峰领域物业公司的部分诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定,判决:一、金浩宇于本判决生效之日起十日内支付呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司2014年7月1日至2019年12月31日期间的物业费14946元(1.7元/月/平方米×140.11平方米×59.5月+1.7元/月/平方米×140.11平方米×6.5月×50%)、二次垃圾清运费330元;二、驳回呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计135元,由呼和浩特市金峰领域物业服务有限责任公司负担74元,金浩宇负担109元。   本院二审期间，金浩宇向法庭提交了四组证据，证据一，呼和佳地小区业主委员会告知书，拟证明2019年6月15日金峰领域物业公司在呼和佳地的物业服务已经到期，该小区的业主不接受金峰领域物业公司的服务；证据二，照片，拟证明物业服务管理质量脏乱差；证据三，金峰领域物业公司与呼和佳地的判决书、退场通知书四份，拟证明金峰领域物业公司与呼和佳地的物业服务合同到期，告知金峰领域物业公司尽快交接、撤离。证据四，证明三份，拟证明金浩宇在物业费的账户上曾有1300元，现在没有了，还有工作人员说免物业费。金峰领域物业公司的质证意见为：对证据一，三性均不认可，没有全体业主的签字，只有盖章，且是复印件。对证据二，三性均不认可，该证据是片段证据，环境疑似有金浩宇伪造故意拍照，该证据为复印件；对证据三，撤场通知书，三性均不认可，首先是复印件，与本案无关联性；对证据四，三性均不予认可，这些人的签字对本案不起任何证明作用，签字存在伪造，案外人无权处理本案的应收账款。除以上证据外，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。   本院认为，本案的争议焦点为：金浩宇的上诉理由能否成立。   金峰领域物业公司与呼和佳地业委会签订的《呼和佳地住宅区物业管理服务合同》系双方的真实意思表示,并未违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。金峰领域物业公司为金浩宇提供了物业服务,金浩宇亦接受了金峰领域物业公司的物业服务。该合同对双方均具有约束力。金浩宇所提供的照片拟证明金峰领域物业公司的物业服务没有达到合同约定的标准。本院认为，该证据不能反映金峰领域物业公司物业服务的整体情况；金浩宇主张因家中三次被盗，金峰领域物业公司应承担相应的责任，故应将案涉房屋的物业费应予免交或核减，但根据金浩宇提供的证据不能足以证明金峰领域物业公司存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵的情形,金浩宇也未提供相应的证据予以证明其三次家中被盗的情况，退一步讲，金峰领域物业公司的物业服务、企业服务质量即使存在轻微瑕疵，也不能作为金浩宇免交物业费的依据。故原审判决判令金浩宇向金峰领域物业公司交纳物业费、二次垃圾转运费并无不当，本院应予支持。根据金浩宇提供的取暖费的票据，载明的房屋面积为140.11平方米，故原审判决依据案涉房屋的面积140.11平方米计算出的物业费，并无不当，本院应予支持。金浩宇主张案涉房屋的下水道返水，泡坏家中的木制家具，金峰领域物业公司应承担相应的责任，但金浩宇未提供相应的证据予以证明该木质家具因返水毁损的情形，应承担举证不能的不利后果。金浩宇主张案涉房屋的前阳台有裂缝，这属于房屋质量问题与本案不是同一法律关系,故本院不予支持。金浩宇主张案涉房屋窗户关不上，金峰领域物业公司应承担维修义务，但未提供相应的证据予以证明该物业公司在修理门窗时的不作为，金浩宇应承担举证不能的不利后果。   综上所述，金浩宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费270元，由金浩宇负担（金浩宇已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年三月二十七日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜