中华人民共和国广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初11422号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司（原广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司）。住所地：广东省清远市清城区。法定代表人：代涛，总经理。委托诉讼代理人：梁嘉桥，公司员工。委托诉讼代理人：陈金满，公司员工。被告：吴燕玲，女，1978年10月25日出生，汉族，住广东省雷州市，公民身份号码440××××××××××××923。被告：唐龙（CLIFORDJOHNOHA），男，1970年10月1日出生，尼日利亚国籍。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司与被告吴燕玲、唐龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁嘉桥到庭参加诉讼。被告吴燕玲、唐龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年7月计至2019年12月物业服务费11541.96元；2、判令被告向原告支付物业服务费的违约金，违约金以当月欠交的物业服务费641.22元为本金，按全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自欠费次月的1日起计至付清款日止；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买了清远碧桂园假日半岛水云天2街93号商品房（房屋最终测绘的建筑面积为246.55平方米，花园面积296.23平方米），并于2006年2月20日与原告签订了《碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费0.5%的违约金。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但从2018年7月起，被告未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用12446.5元（截至2020年8月4日产生的违约金904.54元）。被告长期拖欠物业费的行为不仅违反了原、被告双方的合同约定，还对整个碧桂园假日半岛小区的正常物业管理造成严重的影响。因此，为维护原告的合法权益，保障碧桂园假日半岛小区物业管理服务工作的正常运行，原告特向法院起诉，恳请法院判如诉请。被告吴燕玲、被告唐龙均没有答辩。本院经审理认定事实如下，2006年2月20日，原告（原广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司）与被告唐龙、吴燕玲签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定：“由原告为被告购买的假日半岛物业中的水云天二街一座93号商品房提供物业管理服务；物业服务费收费标准按房屋建筑面积每月每平方米2元、花园面积每月每平方米0.5元计算；被告所购商品房的套内建筑面积为246.56平方米、花园面积为301.81平方米；被告应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交的方式于每月5日前交纳，如被告逾期缴费，每逾期一天需按所欠物业服务费的0.5%向原告交纳违约金。”后经实测，被告购买的商品房建筑面积调整为246.55平方米、花园面积调整为296.23平方米。被告唐龙、吴燕玲于2007年4月28日确认收楼，物业服务费为每月641.22元。另查明，原广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司企业名称经过多次变更，最后于2020年6月12日经清远市清城区××监督管理局核准变更登记为碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司。以上事实，有原告提供的证据及本院庭审笔录在案佐证。被告吴燕玲、唐龙未在本院传唤的开庭时间出庭应诉，亦无提供证据否定原告的主张。本院认为，被告唐龙为尼日利亚国籍，故本案属于涉外民事纠纷。因原告住所地在清远市清城区，本院享有管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案中，原告向本院提起诉讼，应适用中华人民共和国法律。原、被告签订的《碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。被告拖欠原告2018年7月至2019年12月期间物业服务费的事实，有原告提供的《碧桂园前期物业服务协议》、欠费明细、催缴通知书邮政专递回执等证据佐证，本院予以确认。原告要求被告支付2018年7月至2019年12月期间物业服务费11541.96元的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。被告逾期缴费已构成违约，原告主动调整违约金从欠费次月的1日起按同期银行贷款利率计付的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：限被告吴燕玲、唐龙于本判决生效之日起七日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司支付2018年7月至2019年12月期间的物业服务费11541.96元及违约金（违约金以当月物业费641.22元为基数，从欠费次月的1日起按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付至2019年8月19日，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111元，由被告吴燕玲、唐龙负担。如不服本判决，被告唐龙可在判决书送达之日起三十日内，原告碧桂园生活服务集团股份有限公司清远分公司、被告吴燕玲可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 胡  容  容人民陪审员 欧  凤  玲人民陪审员 欧少群三月九日书 记 员 刘     泳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。