长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0193民初852号 原告：长春益田物业服务有限公司，住所地吉林省长春市高新技术产业开发区顺达路666号1号楼2层。 负责人：李军，董事长。 委托诉讼代理人：张会敏，系该公司员工。 委托诉讼代理人：董雪双，黑龙江屹昂律师事务所律师。 被告：李铁铮，男，汉族，1977年7月17日生，住长春市高新区。 原告长春益田物业服务有限公司（以下简称益田物业）与被告李铁铮物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序于2021年3月16日公开开庭进行审理。原告益田物业的委托诉讼代理人张会敏、董雪双，被告李铁铮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告益田物业诉称，请求判令被告给付原告2020年4月1日至2020年8月4日物业管理费1394元、生活垃圾处理费28元、滞纳金502元，并承担诉讼费用。事实与理由:被告系益田硅谷公馆小区A××栋01单元4××室业主。原告接收物业并按建筑面积140.66㎡，2.5元/㎡的标准收取物业费。原告提供了安全、清洁、维护等物业服务。被告自2020年4月1日一直未交服务费，经原告催要未果，诉至法院，请求依法裁判。 被告李铁铮辩称：一、原告履行物业服务义务不符合约定，答辩人有权拒绝继续缴纳物业费。根据《前期物业服务协议》的约定，第二条甲方物业服务内容包括：（1）物业共用部位的维修和管理、（2）物业共用设施设备及其运行的维护和管理、（3）环境卫生管理、（4）公共秩序的维护、（5）交通秩序与车辆停放、（6）房屋装饰装修管理服务、（7）供暖装修提示，第三条甲方物业服务质量包括：（1）房屋的外观完好、整洁，（2）供水、供电、电梯设备正常运行、设施完好、无隐患，（3）共用部位、共用设施设备的维护和管理应有专业技术人员和维护人员进行维护并记录，（4）环境卫生应有专职清洁人员、园区道路场地无垃圾、垃圾日产日清，（5）绿化应保证花草树木长势良好、美观、无病虫害，（6）交通秩序与车辆停放有序，（7）公共秩序维护应有安防队伍、24小时执勤、重点部位每1小时巡查一次，（8）消防设施设备完好，（9）物业共用部位、共用设施设备应及时维修等。在该协议实际履行过程中，原告并未按照合同约定履行物业服务义务，存在的问题如下：（1）绿化方面，草坪枯死斑秃应处理、乔木、灌木球枯死应更换、草坪花卉内杂草较多应修剪、樱桃树病虫害严重；（2）环境卫生方面，垃圾桶无盖、破损严重、垃圾不能及时处理影响环境，没有垃圾房，在园区内西边堆放建筑垃圾；（3）消防方面，消防栓整体管网未注水、试压、且超过7%破损缺件，消防主机存在多处故障，不能正常使用，分机未接入主机，多处烟感及防火卷帘门故障占比超过8%、且指挥中心无法远程启动卷帘门，消防喷淋泵故障不能远程启动，气体灭火控制盘与灭火器之间连接故障，除指挥中心、门岗、物业外没有灭火器，天台消防排烟机无供电，楼内消防栓弯头多且排气阀堵塞，消防模块放置不规范，消防连廊排水无过滤网、地面翻砂、有违规打孔，整体存在安全隐患；（4）公共设施方面，楼道大白污染严重，房体外墙有空鼓坠落现象，排水井破损且未固定，配电室可随意进出，配电箱无警示标识，照明设备损坏，有一处围墙倒塌，其余围墙未超过2.5米；（5）供水供电电梯设备方面，电梯的维修并非由电梯生产厂家进行维保；（6）公共秩序方面，监控无防越系统、采用无线桥接、易出现故障，车库道闸故障、系统瘫痪，电梯监控6个故障，2个单元门门禁损坏，连接指挥中心线路全部损坏，地下车库门禁全部损坏，人行通道不平整、路面石材破损较多，地库没有防洪闸等设施，指挥中心没有防洪设备等。根据《民法典》第五百二十五条的规定，在原告履行合同义务不符合约定时，答辩人有权拒绝其履行请求，因此答辩人有权拒绝继续向原告缴纳物业管理费。二、原告主张的的物业服务收费标准过高。根据协议约定，原告主张物业管理费的计算标准系住宅房屋建筑面积每月每平方米2.5元，《吉林省物业费政府指导价》和《物业服务等级标准》规定，物业服务最高等级的最高指导价为1.5元，原告的物业服务等级不属于最高等级，物业管理费也远高于政府指导价，因此答辩人认为原告主张的物业管理费用不合理。三、原告主张的生活垃圾处理费没有合理依据。协议并未约定关于生活垃圾处理费的事项，原告要求答辩人支付生活垃圾处理费没有合理依据，不应支持。四、原告主张的滞纳金过高。原告主张滞纳金的计算标准为，逾期之日起按每天千分之三支付，依据该标准，滞纳金年利率已超过逾期费用的一倍，费用过高亦不符合法律规定，不应得到支持。综上，答辩人认为，该小区现存问题较多，原告作为物业服务提供者，未能按照协议约定提供服务，出现问题时亦未能在合理期限内及时解决，不能满足业主的物业服务需求，答辩人有权拒绝继续缴纳物业管理费；并且，原告的其他诉讼请求亦没有合理依据，请求法院全部予以驳回。 经审理查明：被告系益田硅谷公馆小区A××栋01单元4××室业主，房屋建筑面积140.66㎡。2017年11月28日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告接收物业，提供保洁、安保、维修、维护等物业服务，被告按2.5元/㎡的标准交纳物业费。被告迟延交纳物业服务费，则支付违约金。《前期物业服务协议》签订后，原告为小区提供了安全、清洁、维修、维护等物业服务，但服务态度、服务质量存在瑕疵。被告以原告未全面履行服务义务为由未足额给付原告物业服务费。原告于2020年8月4日撤出益田硅谷公馆小区，被告对此予以认可，原、被告之间的物业服务合同关系于2020年8月4日事实上已经解除。按照《前期物业服务协议》约定，自原告2020年4月1日至2020年8月4日物业管理费1394元、生活垃圾处理费28元。 另查明，《长春市收取城市生活垃圾处理费管理办法》第五条规定“……城市居民、暂住人口为户为单位按月定额收费，生活垃圾袋装化区域每户每月7元，费袋装区域每户每月4.5元……”、第六条规定“城市居民……及其他应缴纳垃圾处理费的单位……也可委托街道、物业管理等由管理或服务职能的单位代收。” 以上事实有原告提供的《前期物业服务协议》、收据、《长春市收取城市生活垃圾处理费管理办法》、被告提供的照片、视频及微信截图等证据在卷佐证。 本院认为，根据原、被告在庭审中的陈述，原告已经于2020年8月4日撤出益田硅谷公馆小区，被告认可该事实，双方的物业服务合同关系事实上已经解除。（一）关于原告要求被告支付全部欠付物业服务费的诉讼请求，合同解除后，并不影响合同中结算和清理条款的效力，故原告仍有权按照合同约定的收费标准向被告主张其已经提供物业服务期间的物业服务费。关于被告认为原告履行物业服务不符合合同约定，故拒绝支付物业服务费的抗辩意见，被告提供了小区的照片、视频、物业服务群截图等证据证明其主张，对上述证据应分别予以认定:1.关于小区照片和视频，虽然照片和视频能够反映小区在某一时刻或者某一时段的状态，但并不能反映被告的物业服务长期性、持续性存在上述问题，且上述照片和视频并未反映出被告物业服务的全部内容，故上述照片和视频不能构成被告拒不支付全部物业服务费的抗辩理由；2.关于业主服务群的聊天记录截图，从聊天截图中能够反映出原告的工作人员与业主沟通态度强硬，且对业主提出的一些维修需求回复不妥当且并未及时处理，该组证据足以证明原告的物业服务阶段性存在一定的问题。综上，本院认为原告主张的物业服务费应进行相应的扣减，根据已经查明的事实，应支持原告主张的物业服务费数额的80%为宜。（二）关于原告要求被告支付生活垃圾处理费的诉讼请求，符合《长春市收取城市生活垃圾处理费管理办法》的相关规定，且被告在原告起诉前一直按照7元/户/月的标准支付生活垃圾处理费，对收费标准并未提出异议，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。（三）关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因原告自身在履行合同过程中存在违约行为，被告未支付物业服务费的行为不属于恶意违约，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十一条之规定，判决如下： 一、被告李铁铮于本判决生效后立即给付原告长春益田物业服务有限公司物业服务费1115.2元、生活垃圾处理费28元； 二、驳回原告长春益田物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元由被告李铁铮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  唐虹梅 二〇二一年三月二十九日 书记员  司谊霖