北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4904号上诉人（原审被告）：褚萍，女，1968年2月20日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王立新，北京高勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京松下照明光源有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区同济北路1号院8号楼。法定代表人：大瀧清，董事长。委托诉讼代理人：陈晋，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：余曼曼，北京市长安律师事务所律师。上诉人褚萍因与被上诉人北京松下照明光源有限公司（以下简称松下照明公司）合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初9684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月9日、2021年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人褚萍及其委托诉讼代理人王立新，被上诉人松下照明公司的委托诉讼代理人陈晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。褚萍上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.判令双方继续按照原租赁协议履行合同；3.驳回松下照明公司的其他诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。对证据的判断和确认出现严重偏差，以致对争议焦点问题做出错误结论。1.褚萍是原北京·松下彩色显像管有限公司（以下简称松下彩管公司）的老员工。褚萍在分得松下照明公司房屋之前，已经取得松下彩管公司的福利住房，《职工住宅租赁契约》约定：非因本人原因离开公司，无需退还原住宅。而且在两公司分立后公司也确实未向褚萍要求腾退该住房。分配条件依然遵循两个公司大排队原则，松下照明公司分房时，褚萍将原有福利住房交给了松下照明公司才换得了现有住房。2002年《职工住宅承租协议》第六条约定：乙方调离甲方或者其他任何原因与甲方解除劳动合同，应尽快办理退房手续，最迟不超三个月。这样的协议明显属于霸王条款，涉嫌违法。前后两个单位在解决职工住房问题上始终按照统一的国家福利房分配政策、职工排队计分核算方案、福利房管理和租金调整政策分配和管理。2.公房承租权相当于类所有权或相似所有权，按照正常福利住房管理政策，职工非因本人原因调离原单位，所分得的共有住房也不需要交回原单位，除非由新调入单位另行分配住房。3.《职工住宅承租协议》是松下照明公司一方事先制作的格式条款合同，协议第六条显然指的是由于乙方主动调离甲方或者由于乙方的任何原因致使甲方依法作出解除乙方劳动关系的情形，乙方才应该交回承租住房，而不是指甲方由于自己原因主动发起与乙方解除合同的情形。否则，等于赋予了甲方随时任意解除合同收回住房的权利。协议第六条的目的明显是要求职工安分守己地为企业勤恳工作，不轻易调离本企业，并且要遵纪守法不违反规章制度，保持劳动关系的稳定和正常履行，只要职工不调离、不因违纪被处分而解除劳动关系，企业就不得收回住房。按照对格式条款理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释来确定条款的意思，一审法院的判决显然违背了这一原则。4.在证据确认上，一审判决也没有秉持公正客观的原则进行。5.福利分配的公有住房，必须严格按照地方政府公布的房屋租金调整原则和相应标准范围来收取房租，不允许以所谓市场价格随意对承租人加收租金。6.此次松下照明公司与员工解除合同时并未提出与房屋相关的任何问题，并且在《退社手续办理转单》中明确了褚萍与公司已经完成了全部交接手续，无遗留任何问题。二、一审判决适用法律不当。由于一审法院认定事实出现严重的错误，把本应按照国家福利住房政策管理的职工住房看作了不具有福利分配住房的其他类型物权，判决没有按照福利住房管理规定适用相关政策法律，导致一审判决的法律依据上错用。三、一审判决程序存在失误。松下照明公司辩称，褚萍的上诉请求和事实理由没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，符合法律规定，请二审法院驳回褚萍的上诉请求，维持原判。松下照明公司向一审法院起诉请求：1.判令褚萍将位于北京市朝阳区×号的房屋（以下简称涉案房屋）腾退交予松下照明公司；2.褚萍向松下照明公司支付房屋占用损失（每月6300元，自2019年8月27日起计算至实际腾退之日）。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区×号楼等3幢的房屋所有权人为松下彩管公司。松下彩管公司于2019年10月24日更名为北京京东方松彩创新有限公司。褚萍原系松下照明公司员工。2002年7月23日，松下照明公司作为甲方与褚萍作为乙方签订《职工住宅承租协议》，约定：“北京松下照明光源有限公司（简称BMLC）与北京·松下彩色显像管有限公司（简称BMCC），签定了租借BMCC荧屏里宿舍21套住房二年的合同，现将房屋分配给职工居住，并签定以下承租协议……一、乙方承租甲方的×号住宅……四、房屋租金等费用由甲方根据北京市房屋出租有关规定和标准核定，随着住房政策、物价等变化，租金和其他费用将予以调整……六、乙方调离甲方或其他任何原因与甲方解除劳动合同，应尽快办理退房手续，最迟不得超过三个月。”2019年8月26日，松下照明公司与褚萍签订《解除劳动合同协议书》解除劳动关系，双方协商确定劳动合同解除日为2019年8月26日。松下照明公司后按该协议约定向褚萍支付了经济补偿金。松下照明公司主张其向褚萍主张房屋占用损失的标准与其和松下彩管公司就涉案房屋签订的租赁合同中约定的租金标准一致，并提交其与松下彩管公司签订的《房屋租赁协议书》、向松下彩管公司支付房屋的发票、北京京东方松彩创新有限公司2019年12月18日就涉案房屋产权性质出具的《说明》以及《租金标准说明》等为证，《房屋租赁协议书》及《租金标准说明》中关于租金标准均为三居室7000元/月/套，二居室6300元/月/套，一居室5300元/月/套。褚萍称松下照明公司与松下彩管公司之间的约定对褚萍没有任何约束力，褚萍没有义务按照他们之间的标准去支付房租；涉案房屋是福利分房，房租标准是该根据相关政策文件确定的，无论松下照明公司是否实际向松下彩管公司支付了租金，都无权向褚萍收取；不认可两份说明的真实性。褚萍主张松下彩管公司曾是松下照明公司的股东，对松下照明公司历史变革过程是知情的，两家公司的章程及政策制定都是共同参与的，为此提交以下证据（均为复印件）：1.松下照明公司及松下彩管公司的《中华人民共和国外商投资企业批准证书》；2.两份《分立协议书》；3.《关于北京·松下彩色显像管有限公司分立的正式批复》；4.《协议》；5.《京东方科技集团股份有限公司关于受让北京·松下彩色显像管有限公司部分股权公告》。松下照明公司对证据1至证据4的真实性认可，对证据5的真实性不认可，并对上述证据的证明目的及关联性均不认可。褚萍主张涉案房屋系福利分房而非临时公房，执行北京市公房租金标准，不按市场价格；褚萍参与了松下彩管公司的分房排序，部分参与排序的员工先上缴了松下彩管公司时期的房屋才得到松下照明公司的分房；褚萍分得涉案房屋后不再享受住房补贴；涉案房屋与松下彩管公司的分房同性质、同管理、同租金、同退房条件，仅员工调离时才有退房义务，为此提交以下证据（均为复印件）：1.松下彩管公司的分房资料；2.松下照明公司的分房资料；3.《PESLBJ住房补贴调整案》；4.《BMLC租借BMCC职工住宅协议书》；5.松下照明公司和松下彩管公司的章程；6.房改政策汇编；7.松下照明公司与松下彩管公司关于公有住宅出售问题的往来函以及松下彩管公司关于公有住宅出售回函的法律意见。松下照明公司对证据1、证据2、证据5、证据7的真实性不认可；认为证据6仅是法律法规不能作为证据使用且已经失效；认可其余证据的真实性；对上述证据的证明目的及关联性均不认可。褚萍主张其与松下照明公司解除劳动合同的真实性原因是松下照明公司已经决定解散，故不属于解除劳动关系的情形而应该是劳动合同终止，因此不适用《职工住宅承租协议》第六条的规定，而只有主动离职的员工才适用退房约定；在离职协商以及交接手续中也都未涉及住房问题，为此提交以下证据（证据2和证据3为原件，其余为复印件）：1.松下照明公司清算股东决定；2.《通知》；3.退社手续、人事手续、流程图、退社手续办理转单；4.松下照明公司主动离职员工的协议书、离职转单、PLBC职工离厂通知及离厂手续；5.松下照明公司就业规则第40、41条；6.松下照明公司集体合同；7.劳动关系相关的法律政策。松下照明公司对证据3的真实性不认可；称证据7是法律法规，不能作为证据使用；认可其余证据的真实性；对上述证据的证明目的及关联性均不认可。褚萍主张在2002年分房时，其劳动关系是与松下彩管公司建立的，与松下照明公司建立劳动关系的时间点晚于分房时间；褚萍离职手续办理完毕后，双方别无争议；褚萍自2019年9月至今一直按之前的标准缴纳房租，为此提交以下证据：1.褚萍个人履历及工作经历；2.褚萍与松下照明公司于2005年1月15日和2009年4月20日签订的两份《劳动合同书》；3.《终止/解除劳动合同证明书》；4.转账汇款凭证，显示褚萍于2019年11月至2020年8月期间向松下照明公司在中国工商银行的账户内转账合计1793.76元，附言为褚萍2019年9月至2020年8月期间各月的房租费用。松下照明公司称证据1是个人陈述不能作为证据使用；对证据2的真实性认可，但认为褚萍没有举证全，还有更早的劳动合同；对证据3的真实性认可，证明目的不认可；对证据4的真实性认可，但称褚萍未足额缴纳。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，根据松下照明公司与涉案房屋的产权人松下彩管公司签订的房屋租赁协议，松下照明公司为涉案房屋的合法使用权人。根据松下照明公司与褚萍签订的《职工住宅承租协议》，褚萍在因任何原因与松下照明公司解除劳动关系后三个月内应腾退涉案房屋并交还松下照明公司。现双方之间已无劳动关系，褚萍应按约定交回房屋。褚萍以其并非主动与松下照明公司解除劳动关系的抗辩意见缺乏事实与法律依据，法院不予采纳。关于褚萍主张涉案房屋系福利分房的抗辩意见，虽然褚萍入住涉案房屋时具有内部福利的性质，但双方通过合同约定使用条件且褚萍与松下照明公司解除劳动关系后已与松下照明公司之间无劳动关系。涉案房屋已不具有单位内部分配房屋的属性。故法院对褚萍该意见不予采纳。松下照明公司与涉案房屋的产权人松下彩管公司签有相关租赁协议，且松下照明公司提交的证据可以证明，松下照明公司已按照其与松下彩管公司的约定为涉案房屋支付了相应的租金。褚萍在与松下照明公司解除劳动关系后未及时腾房仍占用涉案房屋至今，客观上对松下照明公司的权利造成了损害，故松下照明公司要求褚萍支付其经济损失即房屋占有使用费的诉请于法有据，法院予以支持。但松下照明公司与松下彩管公司之间就房屋租金达成的协议，没有经过褚萍的同意，且租金付款发票亦不能显示涉案房屋的具体租金数额，法院将在综合考虑涉案房屋周边类似房屋的市场租金价格、褚萍占有使用涉案房屋的历史背景，并结合本案证据的情况下，对褚萍给付松下照明公司房屋使用费的具体标准予以酌定。关于房屋使用费的起算日期，《职工住宅承租协议》约定褚萍应当在解除劳动关系后三个月内交回房屋，而双方于2019年8月26日解除劳动合同，故法院认定褚萍应自2019年11月27日起向松下照明公司支付房屋使用费用。褚萍向松下照明公司账户转账的款项中备注为2019年12月至2020年8月房租费用合计1345.32元应从中抵扣。关于松下照明公司所主张的利息，因涉诉房屋的使用及腾退具有一定的历史原因及背景，故法院对利息的主张不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、褚萍于判决生效后六十日内将位于北京市朝阳区×号房屋腾退交还松下照明公司；二、褚萍于判决生效后十日内向松下照明公司支付二〇一九年十一月二十七日至二〇二〇年九月二十六日的房屋占用费28654.68元；三、褚萍按照每月3000元的标准向松下照明公司支付自二〇二〇年九月二十七日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；四、驳回松下照明公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，褚萍向本院提交书面申请书，申请本院向松下照明公司调取褚萍2019年8月的《退社手续办理转单》，证明褚萍离职时不涉及房屋即应视为松下照明公司认可不用腾退。松下照明公司出示了该《退社手续办理转单》，松下照明公司认可《退社手续办理转单》的真实性，但认为不能证明褚萍的主张，认为应当以合同约定为准。本院认为，上述《退社手续办理转单》系松下照明公司保管并出示，且其认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性、关联性予以确认，根据该证据的内容，双方签订《解除劳动合同协议书》未涉及涉案房屋，但该证据不能证明松下照明公司认可褚萍不用腾退涉案房屋。松下照明公司在二审中未提交新的证据。本院二审对一审法院审理查明的事实予以确认。二审另查明，2019年8月20日，松下电器（中国）有限公司作出《北京松下照明光源有限公司关于公司清算的股东决定》，内容为：“……根据本公司章程第12条第1款（9）、第42条第1款（4）的规定，投资方决定自2019年9月30日解散公司，并将根据相关法律法规提请有关审批机构审核……”。二审庭审中，松下照明公司认可其与员工签订解除协议的前提确实是松下照明公司准备清算解散。本院认为，本案争议焦点为以下几方面：一、松下照明公司要求褚萍腾退涉案房屋的理由能否成立的问题。从松下照明公司要求褚萍腾退涉案房屋的理由和依据来看，松下照明公司主张双方已经解除劳动合同，褚萍应当按照双方签订的《职工住宅承租协议》第六条的约定“乙方调离甲方或其他任何原因与甲方解除劳动合同，应尽快办理退房手续，最迟不得超过三个月”，将涉案房屋腾退给松下照明公司。双方对签订《解除劳动合同协议书》的事实均认可，双方主要争议是对于租赁协议约定的腾房条件的理解；松下照明公司认为“任何原因”导致双方解除劳动合同，褚萍都应当将涉案房屋腾退给松下照明公司；褚萍认为“乙方调离”的原因，即乙方主动离开松下照明公司为腾房的前提，而褚萍非主动离开松下照明公司，不应该适用该约定腾退涉案房屋。对于双方租赁协议约定的理解，首先，从字面意思来看，约定明确“乙方调离甲方或其他任何原因”，任何原因应当是与调离并列的原因，即乙方的原因，而不能理解为不论甲方或乙方的原因；“与甲方解除劳动合同”，该表述明确是乙方主动解除劳动合同，并不包括甲方主动提出解除劳动合同的情形。其次，从租赁协议的签订情况来看，租赁协议由松下照明公司起草并统一与职工签订，在对协议内容有不同理解时，应当按照有利于职工的一方理解。基于该两方面的因素，对于褚萍主张的职工主动离开松下照明公司才符合该条的约定的理解，更符合双方的约定和实际情况，故本院采纳褚萍的意见。本案中，松下照明公司与褚萍解除劳动合同，是因2019年8月20日作出《北京松下照明光源有限公司关于公司清算的股东决定》，决定解散松下照明公司，松下照明公司亦认可其与公司员工签订《解除劳动合同协议书》的前提系松下照明公司准备清算解散，即解除劳动合同是因松下照明公司的原因导致，并非职工离职等职工主动离开的原因导致劳动合同解除，故解除劳动合同的原因与租赁协议约定的腾房条件不符，一审法院依据租赁协议的约定判决褚萍腾退涉案房屋不妥，本院予以纠正。二、关于松下照明公司要求褚萍给付房屋占用损失的请求，因褚萍是依据双方签订的租赁协议占有、使用涉案房屋，不属于非法侵占，双方应当根据协议约定处理，松下照明公司要求房屋占用损失，没有相应依据，本院不予支持。另外，褚萍要求判令双方继续按照原租赁协议履行的上诉请求，属于褚萍在二审诉讼中新提出的请求，在双方不能达成调解协议的情况下，不属于本案的审理范围，本案不予处理。三、关于本案案由的问题。松下照明公司以其与褚萍于2019年8月26日签订《解除劳动合同协议书》，解除了双方的劳动关系，因此，褚萍应当根据双方签订的《职工住宅承租协议》第六条的约定，将涉案房屋腾退给松下照明公司，并向松下照明公司支付房屋占用损失。从松下照明公司要求褚萍腾退涉案房屋的理由来看，松下照明公司是基于双方合同的约定，要求褚萍按照合同约定腾退涉案房屋，因此，本案纠纷是基于合同的纠纷，不属于确认所有权或侵害所有权而产生的物权纠纷，故本院根据当事人之间争议的基础法律关系，将本案案由变更为合同纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初9684号民事判决；二、驳回北京松下照明光源有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费136元，由北京松下照明光源有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费272元，由北京松下照明光源有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杨淑敏二〇二一年三月三十一日法官助理 石艳明法官助理 魏 举书 记 员 李星月