江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏01民终542号上诉人（原审原告）：陈六琳，女，1977年7月23日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：高林华，北京市中银（南京）律师事务律师。委托诉讼代理人：郁明娴，北京市中银（南京）律师事务律师。被上诉人（原审被告）：南京凯达置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇天生桥大道618号凯阳花园7幢6室。法定代表人：薛毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王乾荣，北京恒都（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云帆，北京恒都（南京）律师事务所实习律师。上诉人陈六琳因与被上诉人南京凯达置业有限公司（以下简称凯达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2019）苏0117民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员独任审理。本案现已审理终结。陈六琳上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、依法调整诉讼费用的负担。事实与理由：一、案涉房屋交付的装修标准应以样板间为依据，且该标准应为合同组成部分。本案中，双方关于案涉房屋装修价格在《南京市商品房合同》中没有明确约定，在合同附件四中约定的装修交付标准也不明确。而上诉人及其他购房人在售楼部对样板间的装修风格及装修用材标准非常认可，且对其决定购买案涉房屋产生了重大影响。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，开发商广告中的所做的具体说明和允诺视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被上诉人交付的房屋与上诉人订立合同时所看到的样板房存在巨大差异，被上诉人提交备案的评估报告中的部分项目未在交付房屋中进行安装，属于装修漏项。故被上诉人应当按样板间的装修标准向上诉人进行交付，不能交付的应当承担违约责任。二、案涉样板间虽已灭失，但被上诉人向主管部门备案的价格可作为裁决依据。装修所花费的价格高低是判断装修标准价值好与差的第一标准。在装修价格确定后再去评价所用材料品质，进而衡量装修所花费的价格是否合理。依据《市政府办公厅关于进一步加强我市房地产市场管理工作的通知》宁政办发【2014】13号第五条，开发企业的价格申报文件需在销售现场明码标价对外公示。上诉人认为，开发商在售楼处所公示的内容实质上是对所有购房人的承诺，对开发商本身应当具有约束力。被上诉人就案涉房屋向主管部门报备的装修价格是2967元/平方米，也是基于样板间的装修标准进行评估的，在样板间灭失且被上诉人拒绝提供样板间装修合同及装修清单的前提下，被上诉人应承担举证不能的后果。故上诉人以装修价格作为判断装修标准并无不当。三、开发商向政府主管部门备案的装修价格效力判断。开发商向主管部门进行价格备案，是行政部门行使其管理职能的外在表现，具有社会公共属性，是社会公共利益的体现。开发商向政府报送装修价格，也是开发商对政府、对社会的承诺。本案中，开发商所报送的价格在南京网上房地产网站进行公示，具有公示力，在无其他证据证明的情况下应当采纳其证据效力。上诉人首先主张的是按照样板间的标准进行交付，系被上诉人依据合同应承担的交付义务，在被上诉人不能依约交付或整改的情况下，才参照样板间的装修标准（外在表现为备案价格）作为应然，同时提供现实际交付房屋的装修价格作为实然，两者之间的差价应为上诉人的损失，从而主张被上诉人进行补偿。凯达公司辩称：一审法院认定的事实正确，适用法律正确，应当维持一审判决。具体理由如下：1、涉案房屋的交付标准应该依据双方签订的合同来定，双方已在合同附件4中对装修标准作出了明确的约定，陈六琳主张以样板房作为装修标准即无事实依据，也无法律依据。双方2017年3月30日签订的《预售合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示不违反法律规定、合法有效，双方因遵照执行。《预售合同》及《补充协议》是双方关于购房事宜的全面约定，双方关于精装修标准在合同以及补充协议中有具体约定。《预售合同》第一条第五款：“该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4”，附件4也约定了装饰装修及设备标准，并且在其中备注了在本园区设置的示范单位只所购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。合同的约定具体明确，凯达公司已经交付了与约定相符的商品房。二、精装修备案资料不是《预售合同》的组成部分，备案价格不是双方的约定。整体销售、一体定价的模式是涉案合同的基本特点。首先，双方签署的《预售合同》及《补充协议》中并未约定以广告、宣传资料或者备案资料等作为合同组成部分。向政府相关部门备案价格是开发商取得精装修商品房预收许可证的条件之一，是履行行政许可的程序，该报备并非凯达公司对陈六琳的承诺。政府在网上进行公示，仅是政府履行行政监管，对商品房总价进行限定的行为，凯达公司严格按照政府限定的总价销售，没有超越，符合监管规定。其次，涉案房屋是带装修的商品房，是一个整体。陈六琳在签订合同亦审阅了合同具体内容，对合同价款构成已有了充分认识。本案中，双方签署的合同并未对装修价格单独作出约定。本案约定涉案房屋系以建筑面积计价，该总价包含装修部分的价格，但排除了将“房屋套内的装修装饰款”单独列为涉案房屋的计价方式，双方实际未对装修单价、装修总价作出约定。陈六琳作为完全民事行为能力人，对涉案房屋的单价、总价、计价方式、装修项目以及涉案房产并非以装饰装修款单独计价有明确的认知。由于买卖双方在交易磋商时具有双向选择权，之后双方达成合意签订合同，表明陈六琳接受合同约定的价格条款，装修标准约定条款等条款的约束。再次，商品房本身属于交易商品，在其出售过程中必然包含可得利润。合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律，利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，因此装修标准与装修价格是否一致无法用统一标尺衡量。上诉人委托第三方对房屋装修造价进行评估鉴定的结论对本案不具有参考意义。不应以开发商对于装修房屋的实际投入成本，来判断是否应退赔差价。更何况本案是一体定价模式。涉案诉求无异于通过诉讼变更合同价格的条款，这与意思自治和诚实信用的合同原则不符。陈六琳向一审法院起诉请求：判令凯达公司向陈六琳提供与样板房（装修单价为2967元/平方米）装修一致的房屋装修，如凯达公司不能提供，请求判令凯达公司赔偿案涉房屋装修差价141830元（暂按标准1000元/平方米，具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）。一审法院认定事实：2017年3月30日，陈六琳（乙方、预购人）与凯达公司（甲方、预售人）签订宁房预售合字2017500893号《南京市商品房预售合同》一份，约定由陈六琳认购凯达公司开发建设的位于南京市溧水区，建筑面积141.83平方米；该商品房的装修装饰材料及设备标准见附件4；该商品房以建筑面积计价，单价为11720.14元／平方米，总价款为1662268元；房屋套内的装饰装修款单价以下空白元／平方米，合计以下空白元；甲方应于2018年12月31前向乙方交付该商品房。合同亦对其他事项作出约定。合同附件四即翡翠雅苑YJ140T-6洋房交付标准（1412升级版洋房装修）对结构、内外墙、灯具、天花板、地面、露台、门窗、厨房设施、水电、电话、网络等安装标准进行了约定，并备注出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，上述标准为该货量区洋房的交付标准。签订《南京市商品房预售合同》同日，双方还签订了《补充协议》，约定该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日三十元补偿买受人房屋实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任等。合同签订后，陈六琳向凯达公司支付房屋价款。2018年12月29日，凯达公司通知陈六琳收房，次日陈六琳签字领取了凯达公司移交的物业及资料，并办理入住登记。陈六琳在南京网上房地产网打印的南京市商品房价格申报价格表载明，凯达公司向行政管理部门申报审批的6幢均价11951.86万元，其中装修单价2952元；6幢502室房屋销售单价11720.14元，总价166.227万元。陈六琳委托评估单位对翡翠雅苑YJ140T-6洋房的装修单价进行评估，结果为1453.26元每平方米。一审法院认为，陈六琳与凯达公司签订的《南京市商品房预售合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。《南京市商品房预售合同》约定，该商品房以建筑面积计价，单价为11720.14元/平方米，总价款为1662268元；房屋套内的装饰装修款单价以下空白元/平方米，合计以下空白元，并在合同附件中就房屋装饰装修标准做出了约定。该单价系对精装房屋整体定价，并未对装修价格作出单独约定，且陈六琳所举证据尚不足以证明凯达公司交付的房屋不符合双方约定的交付标准，以及双方约定将凯达公司在有关行政主管部门的备案装修价格作为交付房屋的装修标准。另外，根据市场和经济学规律，价格与价值并非相同概念，装修价格与装修标准亦存在区别。因此，陈六琳主张以备案价格作为装修标准，缺乏依据。另外，《补充协议》约定该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备不一致的问题的，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日三十元补偿买受人房屋实际损失。综上所述，陈六琳请求凯达公司提供与样板房装修一致的房屋装修或赔偿房屋装修差价，缺乏事实及法律依据，一审法院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决:驳回原告陈六琳的全部诉讼请求。一审案件受理费3137元，减半收取计1568.5元，由原告陈六琳负担。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中另查明，上诉人陈六琳在一审中曾变更诉讼请求为：要求凯达公司赔偿其房屋装修差价212566.29【（2952-1453.26）×141.83】元。本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人凯达公司是否应当向上诉人陈六琳赔偿房屋装修差价。本案双方签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。当事人对装修质量要求相关的装修设计、装修施工、装修材料以及材料价格、部品型号、生产厂家、用材数量等约定具体确定，买受人主张以约定装修价格、宣传装修价格或者备案装修价格作为装修质量要求依据的，应不予支持。本案双方签订的《南京市商品房预售合同》附件四对案涉房屋的装修施工项目以及装修用材品牌等事项进行了书面约定，上诉人主张以被上诉人为销售房屋满足行政管理的需要向相关行政主管部门报备的装修价格作为装修标准，无事实和法律依据，本院对此不予支持。另外，双方还约定：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，上述标准为该货量区洋房的交付标准，故上诉人主张在本案中被上诉人应当按照样板间的装修标准交付房屋没有事实依据，其以此为由要求被上诉人赔偿装修差价损失本院亦不予支持。综上所述，上诉人陈六琳的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3137元，由上诉人陈六琳负担。本判决为终审判决。审判员  孙伟二〇二一年三月三十一日法官助理高婷书记员朱亚芳