广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初241号原告：余永正，男，1974年10月26日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：彭志勇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：广州市新碧房地产开发有限公司，住所地广州市增城区朱村碧桂园城市花园花岸苑八街10号302房。法定代表人：丁国民。委托诉讼代理人：梁丹虹，该公司职员。原告余永正诉被告广州市新碧房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余永正的委托诉讼代理人彭志勇，被告广州市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）的委托诉讼代理人梁丹虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余永正向本院提出诉讼请求：1、新碧公司向余永正支付115000元；2、新碧公司支付本案的诉讼费。事实与理由：新碧公司在销售涉案楼盘时宣传其一楼的房屋，是带花园销售，余永正受该宣传的影响，去到新碧公司的售楼部，了解该情况确实属实，但同时销售单价也相应提高。为此，余永正和新碧公司于2016年6月29日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》《协议书》，约定余永正以每平方米12213.71元（按套内建筑面积计算）的单价，购买了新碧公司的中新首府二街2号102号房屋。同时《协议书》约定，该房屋带花园315m2，在新碧公司交楼时，一并交付给余永正使用。余永正依照合同约定支付了全部款项。后新碧公司通知余永正收楼，未按照协议书的约定，将315m2的花园交付给余永正使用，余永正多次找新碧公司协商未果。后新碧公司于2017年3月1日向余永正发出《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》，称该花园属于小区全体业主共有，不能将其交付给余永正使用，但愿意按照248元/m2的单价以及12个月的物业服务费补偿余永正。本案与（2018）粤0118民初5605、5389号案情况相同，因此余永正主张适用上述两份判决，要求新碧公司赔偿115000元。为维护余永正的合法权益，提起本案诉讼。被告新碧公司辩称：一、无论从购房合同的签署时间、交楼时间或是《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》出具日期至起诉之日均已超过三年，已经超过诉讼时效。二、商品房买卖合同中明确出售房屋一套，该价款仅涉及房屋，并不涉及房屋花园，余永正的主张没有事实和法律依据。经审理查明：2016年6月29日，余永正（乙方、买方）与新碧公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于增城区××中××首府××（中××首府××）102房，建筑面积95.09m2，套内面积76.56m2；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，房屋单价为12213.71元/m2，总价935082元；甲方应当在2016年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用等内容。2016年6月29日，余永正（甲方）与广东碧桂园物业服务股份有限公司朱村分公司（乙方）签订了《碧桂园中新首府前期物业服务协议》，约定由广东碧桂园物业服务股份有限公司朱村分公司为涉案房屋提供物业服务，按房屋建筑面积每月每平方米2.8元、按花园面积每月每平方米0.5元计收物业服务费，其中房屋建筑面积为95.09平方米，花园面积为315平方米。上述合同签订后，余永正支付涉案房屋总款935082元。另，余永正提供了（2018）粤0118民初5389号民事判决书（原告为张建军，被告为新碧公司）及（2018）粤0118民初5605号民事判决书（原告为刘培玲，被告为新碧公司），其中5389号案所涉房屋为中新首府二街5号103房，建筑面积113.95平方米，房价为1002415元；张建军和新碧公司所签署的《协议书》载明花园暂测面积为221平方米；新碧公司在该案中申请对所涉房屋在2016年7月7日的市场价值进行评估，经评估所涉房屋的市场价值为923000元。5605号案所涉房屋为中新首府二街5号102房，建筑面积90.34平方米，房价为872748元；新碧公司与刘培玲所签署的《协议书》载明花园暂测面积为303平方米；新碧公司在该案中申请对所涉房屋在2016年6月26日的市场价值进行评估，经评估所涉房屋的市场价值为731800元。5389号案民事判决书认定如下，关于《协议书》效力问题，张建军和新碧公司在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的同日又签订《协议书》，双方在《协议书》中约定新碧公司将业主共有的绿地由张建军专用。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”、第七十六条第一款第（五）项规定“下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。”，张建军和新碧公司自行达成由张建军使用与涉案商品房周边相邻绿地的协议已违反了上述条款的规定，并无法律效力，故双方签订的《协议书》无效。关于损失问题，在《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确约定涉案房屋以套出售，该商品房计价方式和价款的约定仅指涉案房屋的价格，并未将涉案房屋和屋外相邻绿地价格分列，对房款的支付双方也明确约定为按揭方式付款，该房价与房款支付方式是双方共同的真实意思表示，应当遵循当事人意思自治。张建军未举证证明新碧公司交付的涉案房屋不符合合同约定。因此，张建军请求双倍返还多支付的购房款、多按揭贷的银行贷款利息损失、承担评估费等缺乏事实依据。但是，房屋是特殊商品，房屋周边环境是影响房屋价格及居住舒适的因素之一。对张建军而言，相邻的绿地是否具有使用权对其决定是否购买涉案房屋具有重大影响。由于与涉案房屋相邻的绿地为公共绿地，致使张建军不能使用，虽未影响居住功能，也未造成涉案房屋位置优势丧失，但降低了日常生活舒适度。因此，新碧公司应对张建军因未能使用绿地承担相应的赔偿责任。结合双方对房价的约定、评估报告的市场价值等考虑，酌情确定新碧公司应赔偿8万元。据此，该判决书判决新碧公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付张建军8万元；驳回张建军的其他诉讼请求。5605号案民事判决书认定如下，关于《协议书》效力问题，刘培玲和新碧公司在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的同日又签订《协议书》，双方在《协议书》中约定新碧公司将业主共有的绿地由刘培玲专用。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”、第七十六条第一款第（五）项规定“下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。”，刘培玲和新碧公司自行达成由刘培玲使用与涉案商品房周边相邻绿地的协议已违反了上述条款的规定，并无法律效力，故双方签订的《协议书》无效。关于损失问题，《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确约定涉案房屋以套出售，该商品房计价方式和价款的约定仅指涉案房屋的价格，并未将涉案房屋和屋外相邻绿地价格分列，对房款的支付双方也明确约定为按揭方式付款，该房价与房款支付方式是双方共同的真实意思表示，应当遵循当事人意思自治。刘培玲未举证证明新碧公司交付的涉案房屋不符合合同约定。因此，刘培玲请求双倍返还多支付的购房款、多按揭贷的银行贷款利息损失、承担评估费等缺乏事实依据。但是，房屋是特殊商品，房屋周边环境是影响房屋价格及居住舒适的因素之一。对刘培玲而言，相邻的绿地是否具有使用权对其决定是否购买涉案房屋具有重大影响。由于与涉案房屋相邻的绿地为公共绿地，致使刘培玲不能使用，虽未影响居住功能，也未造成涉案房屋位置优势丧失，但降低了日常生活舒适度。因此，新碧公司应对刘培玲因未能使用绿地承担相应的赔偿责任。结合双方对房价的约定、评估报告的市场价值等考虑，酌情确定新碧公司应赔偿11万元。据此，判决新碧公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付刘培玲11万元；驳回刘培玲的其他诉讼请求。上述两份民事判决书均已发生法律效力。再，2021年1月6日，余永正以及杨丽平分别以新碧公司为被告，向本院提起诉讼，案号分别为（2021）粤0118民初241、242号。杨丽平向法庭出示了其与新碧公司签署的《协议书》以及新碧公司作出的《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》。新碧公司表示，余永正和杨丽平的房屋的花园（绿地）情况均为增加景观效果使用。在本案的审理过程中，一、余永正和新碧公司均表示不对涉案房屋的价值申请评估。二、关于《协议书》以及《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》。余永正表示，其有与新碧公司签署《协议书》，新碧公司亦有向其发出《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》，但其找不到该《协议书》及《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》，无法向法庭提供。新碧公司则表示未与余永正签署《协议书》，也未向其出具《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》。三、新碧公司表示对于房屋花园（绿地）现状不清楚。余永正表示无法使用涉案房屋的花园（绿地）部分，并出示涉案房屋花园（绿地）部分的照片。本院认为：在本案中，虽然双方的买卖合同中没有明确注明涉案房屋配属花园，而余永正亦未能提供《协议书》以及《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》，新碧公司对此也予以否认。但是综合新碧公司确认涉案房屋与有签署《协议书》的另案业主杨丽平的房屋情况一致，均具有增加景观效果使用用途的花园的事实，以及结合余永正与物业公司签署的《碧桂园中新首府前期物业服务协议》中“涉案房屋的花园面积为315平方米，花园物业服务费为每平方米0.5元”的约定，可知涉案房屋应是配属花园且并非是作为公共区域提供给余永正使用。但根据余永正提供的涉案房屋的相关照片，涉案房屋现状并不具有独立的为余永正使用的花园。对此本院认为，房屋是特殊商品，房屋周边环境是影响房屋价格及居住舒适的因素之一。对余永正而言，相邻的绿地是否具有使用权对其决定是否购买涉案房屋具有重大影响。由于涉案房屋相邻绿地未能为余永正使用，虽未影响余永正居住功能，也未造成涉案房屋位置优势丧失，但降低了余永正日常生活舒适度。因此，新碧公司应对余永正因未能使用绿地承担相应的赔偿责任。结合双方对房价的约定、同时期同地段房屋的市场价值等因素考虑，余永正主张要求新碧公司赔偿115000元，合情合理，本院予以支持。另，新碧公司提出诉讼时效抗辩并无依据，本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州市新碧房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告余永正支付款项115000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由被告广州市新碧房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二一年三月十二日书记员  赵洁玲