北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2245号上诉人（原审被告）：刘杰，男，1976年10月16日出生，汉族，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：刘金明，北京永定律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵娜妮，女，1985年10月7日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：朱彦煜，北京市同创律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉，北京市同创律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京恒洋我家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路万象新天家园406号楼D号。法定代表人：刘羽，经理。委托诉讼代理人：温杰，男，北京恒洋我家房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：刘芳芳，女，北京恒洋我家房地产经纪有限公司员工。被上诉人（原审第三人）：郭建勋，男，1987年9月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人刘杰因与被上诉人赵娜妮、北京恒洋我家房地产经纪有限公司（以下简称恒洋公司）、郭建勋房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初44013号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判刘杰没有违约；2.本案全部诉讼费用由赵娜妮、恒洋公司、郭建勋负担。事实与理由：一、刘杰与郭建勋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为无效合同。2015年5月17日的上述手签合同中，房地产经纪机构名称为恒洋公司，房地产经纪执业人员姓名不清楚，甲乙双方分别是刘杰和郭建勋。2015年5月28日的网签合同中，房地产经纪机构名称为北京宏淼房地产经纪有限公司，房地产经纪执业人员姓名李某，甲乙双方分别是刘杰和赵娜妮。现手签合同与网签合同的房屋买受人不一致，房地产经纪机构和房地产经纪执业人员也不一致，手签合同和网签合同是两个合同。涉案房屋的实际交易对象为赵娜妮，应以最后成功办理房产证的网签合同为准，刘杰与郭建勋签订手签合同未实际履行，且随着签订履行网签合同而自动终止，故为无效合同。网签合同中对于迁户口问题未作出明确约定，故刘杰不应承担违约责任；二、因合同主体变更先后签有两份合同，刘杰在交易开始不知情的情况下，在原合同中的责任义务不应默认为对新合同相对人的承诺。刘杰在手签第一份合同时关于迁户口的条款只是对郭建勋个人的承诺，此时并没有见过授权委托书，也不知房屋最后过户到赵娜妮名下。且房屋买卖时，赵娜妮与郭建勋已为夫妻，格式合同中留有委托代理人的签名位置，两个人是委托代理关系完全可以共同签字，单独出具授权委托书多此一举，刘杰严重怀疑该委托书为事后所补。虽然是在一个交易活动中，但不能因为赵娜妮、郭建勋是夫妻关系就把两份合同串联起来，变换合同签订人时，中介公司及对方有义务明确告知刘杰，重新确认其责任义务，不能想当然的单方面加重刘杰的责任义务。一审认为刘杰知道买受人为赵娜妮，但未解决什么时间知道的问题，现有证据表明在签署第一份合同时刘杰并不知晓，而且合同中并没有体现赵娜妮、郭建勋二人为委托代理或夫妻共有关系，因此在原合同中对郭建勋的承诺并不能因后来实际与赵娜妮履行了合同而视为对赵娜妮的承诺；三、刘杰与郭建勋签订的手签合同中关于违约金的约定不合法，应为无效条款。手签合同中关于户口迁移的条款是中介人员在格式合同里拟定的格式条款，当时并未向刘杰明确告知解释条款的意义，现在来看只是规定了刘杰不履行的单方义务，从公平角度来讲，对方应有合理催告义务，而且约定数额畸高，对于违约金进行了重复约定，有悖违约金的立法本意，因此该条款无效，不能作为认定刘杰负有违约责任的依据。赵娜妮辩称，不同意刘杰的上诉请求，虽然一审判决认定的违约金偏低，但一审法院认定事实、适用法律正确，应当予以维持。合同主体没有变更，一直是赵娜妮，刘杰也完全知情，合同已经实际履行完毕。一审中，刘杰对合同的签订履行的种种表述存在矛盾，混淆事实，其存在恶意违约的情形，一审判决其承担违约责任合理合法。恒洋公司辩称，同意一审判决，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。郭建勋辩称，同意一审判决，具体意见同赵娜妮。赵娜妮向一审法院起诉请求：要求刘杰向赵娜妮支付违约金55万元。一审法院认定事实：赵娜妮与郭建勋于2010年5月29日经民政局登记结婚。2015年5月17日，赵娜妮出具《授权书》，表示由于身体原因无法前往恒洋公司现场签订房屋买卖合同，并授权其配偶郭建勋全权办理，其配偶签署的房屋买卖合同对其有效，其全部履行，待身体健康好转将亲自办理网签和房屋过户手续。同日，刘杰作为出卖人与郭建勋作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定刘杰将涉案房屋以282万元的价格出卖给郭建勋；双方应于合同签订之日起120个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；出卖人应当在房屋所有权转移之日起180日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与该房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付1万元的违约金，逾期超过30日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，刘杰作为出售方（甲方）与郭建勋作为买受方（乙方）、恒洋公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定刘杰、郭建勋自愿委托恒洋公司对房屋交易提供居间服务，促成房屋买卖合同成立。2015年5月28日，刘杰作为出卖人与赵娜妮作为买受人签订建委备案的网签版本《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定刘杰将涉案房屋以271.5万元的价格出卖给赵娜妮，在该合同内容中，关于房屋交付、权属转移登记、户籍迁出等内容均为空白未填写。2015年8月3日，赵娜妮出具《委托书》，表示由于工作繁忙，现委托郭建勋办理涉案房屋交税、过户、产权证领取等事宜。同日，刘杰与赵娜妮之委托代理人郭建勋共同前往北京市朝阳区不动产登记事务中心办理房屋所有权转移登记，申请将涉案房屋转移登记至赵娜妮名下，涉案房屋于当日转移登记至赵娜妮名下。一审庭审中，刘杰称其未见过赵娜妮的授权委托书，其不知情郭建勋系赵娜妮的委托代理人，其始终认为涉案房屋的买受人为郭建勋。赵娜妮、郭建勋、恒洋公司均表示赵娜妮、刘杰协商一致涉案房屋的实际买受人为赵娜妮，2015年5月17日签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时由于赵娜妮身体不适，所以由赵娜妮之委托代理人郭建勋作为买受人签订该合同，2015年5月28日签订建委备案的网签版本《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时将买受人明确为赵娜妮，赵娜妮亦认可刘杰、郭建勋、恒洋公司就涉案房屋交易签订的《房屋买卖居间合同》，并将居间服务费支付给恒洋公司。经查，刘杰提交北京市公安局管庄派出所于2020年5月签发的《户口迁移证》、河北省固安县公安局于2020年5月18日签发的《准予迁入证明》及其本人居民户口簿等证据，证明其积极配合迁出户口，并于2020年8月12日正式将户口迁入河北省廊坊市固安县。其他各方对刘杰的上述证据真实性予以认可。另查，赵娜妮、刘杰均表示除户口迁出事宜之外，涉案房屋的房款支付、房屋交付等其他事宜已经履行完毕没有争议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：1.涉案房屋交易的买受人主体系赵娜妮还是郭建勋；2.刘杰逾期迁出户口的行为是否构成违约，若构成违约，应当如何支付违约金。针对本案第一个争议焦点。本案中，虽然郭建勋作为买受人与刘杰作为出卖人于2015年5月17日就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，但是在2015年5月28日签订的网签版本《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》中将买受人明确为赵娜妮，且在后续的税费缴纳、办理贷款、产权转移等交易中均明确表示赵娜妮为买受人，涉案房屋亦于2015年8月3日转移登记至赵娜妮名下。据此可以认定涉案房屋交易的买受人主体系赵娜妮,出卖人刘杰已将涉案房屋出售给买受人赵娜妮。刘杰主张其不知情郭建勋为赵娜妮的委托代理人，不知情买受人为赵娜妮的意见，一审法院不予采信。针对本案第二个争议焦点。赵娜妮与刘杰签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。涉案房屋买卖合同明确约定刘杰应当在一定期限内将户口迁出，逾期未迁出应当承担违约责任。现刘杰未在合同约定的期限内将原有户口迁出构成违约，其应承担相应的违约责任。关于违约金的数额，刘杰主张约定的违约金过高并请求一审法院予以酌减，一审法院综合考虑合同的履行情况、刘杰的过错程度及损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定刘杰应向赵娜妮支付违约金8万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、刘杰于判决生效后7日内支付赵娜妮违约金8万元；二、驳回赵娜妮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，刘杰提交2020年7月6日咨询北京市买卖房屋户口迁出问题的录音一份，用以证明虽然户口没有迁出，但不影响房主使用房屋。赵娜妮发表质证意见称，不属于二审新证据，无法核实录音双方的人员信息，真实性不认可，且该证据与本案无关，户口迁出是合同义务，违约就应承担违约责任，未迁出户口对于之后的房屋买卖是有影响的，故对证明目的也不认可。恒洋公司发表质证意见称，真实性、证明目的均不予认可，即便能落户，也不能免除刘杰按照合同约定履行户口迁出的义务。郭建勋发表质证意见称，同赵娜妮的质证意见。赵娜妮、恒洋公司、郭建勋在二审中未提交新的证据。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审期间，各方争议的焦点问题有三：一是合同效力问题；二是赵娜妮是否能向刘杰主张户口违约金的问题；三是违约金金额应当如何认定。对此，本院分别论述如下：一、合同效力问题。2015年5月17日，刘杰与郭建勋签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。刘杰上诉主张该合同无效的意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。二、赵娜妮能否向刘杰主张户口违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，刘杰上诉主张其仅在与郭建勋作为买受人于2015年5月17日签订的手签合同中约定了户口违约金条款，于2015年5月28日与赵娜妮作为买受人签订的网签合同中，未有上述约定，因涉案房屋的实际交易对象为赵娜妮，故双方实际履行的是网签合同，因刘杰与赵娜妮在网签合同中并无关于户口违约金的约定，故刘杰无需承担违约责任。对此本院认为，一方面，依据在案证据，2015年5月17日赵娜妮出具了《授权书》，故当日签订的合同买卖双方虽为刘杰和郭建勋，但郭建勋系作为受托人代表赵娜妮签署买卖合同，实际的买受人应为赵娜妮，故2015年5月17日合同中对于户口违约金的约定对刘杰与赵娜妮具有约束力；另一方面，即使如刘杰所述，2015年5月17日的手签合同中并未体现出郭建勋与赵娜妮的委托代理关系，刘杰在当时亦不知晓郭建勋系作为受托人代表赵娜妮签署买卖合同，但结合后续网签合同的内容、时间，郭建勋持赵娜妮出具的《委托书》办理房屋所有权转移登记手续等情况，可以认定涉案手签合同和网签合同均系针对同一房屋的同一买卖关系。手签合同是受托人郭建勋以自己名义签订，而网签合同是委托人赵娜妮以本人名义签订。刘杰提出的两份合同买受人不同，在房地产经纪机构和房地产经纪执业人员方面不一致的情况，不足推翻两份合同的关联性和连续性。刘杰在知晓郭建勋为代理人，实际买受人为赵娜妮后，并未提出异议，其上诉主张户口违约金仅为对郭建勋个人作出的承诺的意见，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》的上述规定，委托人赵娜妮可以行使受托人郭建勋对刘杰的权利，故赵娜妮向刘杰主张户口违约金具有合同依据。三、违约金金额认定的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋买卖合同中明确约定刘杰应当在一定期限内将户口迁出，逾期未迁出应当承担违约责任。商品房买卖实践中，原房屋所有权人未迁出户口会对新的房屋买受人造成不利影响，此类约定不存在刘杰主张的不合法、不公平、系格式条款未解释说明等情况。刘杰在涉案房屋买卖合同上签字，合同约定的内容对刘杰具有法律约束力。现刘杰未在合同约定的期限内将原有户口迁出构成违约。一审法院综合考虑合同的履行情况、刘杰的过错程度及损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定刘杰应向赵娜妮支付的违约金，违约金金额符合本案的实际情况，本院不再调整。综上所述，刘杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由刘杰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  田 璐审 判 员  刘 茵审 判 员  李 淼二〇二一年三月二十三日法官助理  郭欣欣书 记 员  崔浩然-10--11-