江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终306号上诉人（原审原告）：李宝全，男，1984年9月1日生，汉族，住江西省全南县。上诉人（原审原告）：黄巧玲，女，1983年7月12日生，汉族，住江西省全南县。委托诉讼代理人：袁利明，江西南芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：林祥，江西南芳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：全南虔城地产开发有限公司，住所地为江西省全南县第三小学员山安置房三栋三单元。法定代表人：林家年，执行董事。委托诉讼代理人：徐笑怡，江西明理（龙南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宏洲，江西明理（龙南）律师事务所律师。上诉人李宝全、黄巧玲因与被上诉人全南虔城地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省全南县人民法院（2020）赣0729民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李宝全、黄巧玲上诉请求：一、撤销原判，改判：1．解除双方当事人签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为：2017121303831）；2．被上诉人退还上诉人购房款664,480元，并从2018年3月20日按年利率4.35%支付利息至全部款项付清之日止，截至起诉之日利息暂计为76,999.39元；3．被上诉人返还上诉人车位款58,000元；4．被上诉人支付违约金19,934.4元（按照购房款664,480元的3%计算）给上诉人；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．被上诉人逾期交房超过60天的事实清楚，满足《买卖合同》约定的解除合同条件，上诉人有权要求解除合同，并主张虔城公司退还房款，支付合同约定利息及违约金。即便按一审判决，核减降雨量达到中雨以上的天数，交房日期也仅能顺延至2019年11月15日，而2019年11月15日至本案诉讼立案时已超过60日，满足买卖合同中关于上诉人有权解除合同，被上诉人应当退款并支付违约金的约定。按合同约定，上诉人作为买受人请求虔城公司解除合同，退回购房款，被上诉人自上诉人付款之日起按照4.35%计付利息，支付占购房款3%的违约金有事实和法律依据，应予支持。2．上诉人支付了购买车位的价款，但被上诉人仅开具了一张收据，收据缺少车位大小、方位、质量等重要信息，缺少履行期限、交付方式等条款和不动产登记交付时所必需的书面合同，车位买卖欠缺合同成立的必要要件，合同未成立，上诉人所交款项应予返还。另外，根据商品房买卖合同的约定，车位的交付时间也应与商品房一致。3．根据《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》第46条的规定，《买卖合同》第十二条约定的解除合同书面通知完全能够通过诉讼方式行使。本案中，上诉人在一审民事起诉状中载有解除买卖合同的诉讼请求，且已通过诉讼的方式将起诉状送达给被上诉人，应当发生解除合同的法律后果。一审法院机械限缩书面通知含义，错误认为诉讼方式不能代表书面通知与催告义务，要求上诉人单独制作书面通知或催告被上诉人才能起诉，严重损害上诉人享有的合同约定解除权。4．被上诉人交付的房屋存在诸多问题。全南虔城地产开发有限公司辩称，上诉人主张解除买卖合同要求返还购房款及支付利息、违约金没有事实和法律依据。上诉人作为买受人并未按照合同约定履行书面通知或催告义务，不符合约定的合同解除条件。上诉人援引《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》第46条规定主张解除合同条件成就，依法不能成立。上诉人同时主张违约金和已付款利息，明显超出其实际损失，依法应不予支持。李宝全、黄巧玲向一审法院起诉请求：1．解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为：2017121303831）；2．被告退还原告购房款664,480元，并从2017年12月14日按年利率4.35%支付利息至全部款项付清之日止，截至起诉之日利息暂计为61,182元；3．被告返还原告车位款58,000元，并自2018年12月29日起以58,000元为基数，按照年利率6%支付资金占用期间的利息至还清之日止，截至起诉之日暂计为3,692.67元；4．被告支付违约金19,934.4元（按照购房款664,480元的3%计算）；5．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月30日，被告以出让的方式取得坐落于全南县绕城公路员山连接线西侧地块的建设用地使用权，并于2017年8月20日开工建设虔城江山府商住楼楼盘项目。2017年11月26日，被告取得诉争商品房预售许可证。2017年12月25日，原告李宝全、黄巧玲作为买受人与被告全南虔城地产开发有限公司作为出卖人签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定买受人以664,480元的价款购买出卖人开发的虔城·江山府B栋3-601号房屋，建筑面积113.79平方米。同时约定被告应于2019年8月20日前向原告交付商品房。合同还对商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等条款进行了约定。其中，合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1．该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2．该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件；3．该商品房已取得房屋测绘报告。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：基础设施和公共配套设施应当在2019年8月20日交付房屋时达到使用条件，未达到交付条件的，双方友好协商处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。第十五条设计变更第一款约定：双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。第十六条商品房质量约定：出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，符合国家及行业标准，经有资质的房屋质量检测机构检测不合格的，买受人有权解除合同，并按3%计算给付利息；该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，及时更换、修理，买受人对商品房质量仍存在异议的，可委托合法的、有资质的房屋质量检测机构进行质量检测，如检测结果仍不合格，买受人有权解除合同，并按3%计算给付利息。买受人不解除合同的，由出卖人维修至检测合格。该《商品房买卖合同》附件五补充协议第3条约定：关于合同第十条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺的补充约定：该商品房的基础设施、公共配套建筑未按合同约定的日期达到使用条件的，买受人同意不退房，自本合同约定的最后期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金每季度支付一次，不够一季度则按月支付（如有），买受人同意违约金总额不超过总房款的1%；除本合同第十一条规定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、台风、水灾和其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等）；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）配合国家和地方法律法规或政策的变化引起的延误；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误；（7）买受人未按照合同约定支付房款；（8）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件。补充协议第4条约定：除经有资格的机构鉴定证明房屋主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用外，买受人在收房时发现该商品房存在属于保修范围内的质量问题，有权要求出卖人进行维修。2017年12月20日，原告李宝全、黄巧玲向被告支付了房屋首付款214,480元，2018年3月20日，通过按揭贷款支付450,000元，房款共计664,480元。2018年8月2日、2018年12月28日，原告黄巧玲分别支付2,000元、56,000元给被告，收款事由为“地下室51号车位款”。2018年7月，案涉虔城江山府ABCD栋商住楼全面封顶。2020年1月1日，被告发布延期交房通报函，函告业主因消防未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，房屋将相应延期交付。2020年3月6日，该商住楼取得同意验收的工程竣工验收报告，2020年5月2日，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2020年5月8日，被告通过快递方式向合同记载的地址邮寄了交房通知书给原告，并向原告发送短信交房通知，告知原告办理房屋交付的时间为2020年5月8日至2020年5月14日。全南县气象局出具的气象证明显示2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天。因新型冠状病毒感染的××疫情爆发，2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于被告可延期交房情形的认定问题。经查，原、被告双方签订补充协议明确约定“气象部门记录日降雨量达到中雨以上的，出卖人可以延期交房”，且气象部门出具证明载明2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天，故该87天属于可以延期交房的天数，因此，案涉房屋的交房时间可从2019年8月20日顺延至2019年11月15日。对于中高考、停水导致停止施工天数、供电公司电力工程逾期竣工期、设计变更施工期、亮化工程施工期，经查，商品房买卖合同对此未作明确具体的约定，也不符合双方所约定延期交房的情形。且中高考、停水等情形历年存在，亮化工程应属市政设施需要，双方合同约定商品房质量及装饰装修不符合规范标准及双方约定的，买受人有权要求及时更换修理，供电公司电力工程逾期竣工，被告公司可据合同向相对人主张权利，而非由买受人承担该责任。退一步说，被告作为有建设开发资质的房地产开发企业，与原告约定交房期限时，理应考虑了建设过程中可能发生的各种情况而计算合理施工期，且被告发布延期交房通报函时即已明确说明由于消防暂未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，故对上述被告抗辩的延期交房情形，不应予支持。对于新冠××疫情期间是否为合同不可抗力期间，原、被告双方约定交房时限为2019年8月20日，2020年1月24日江西省因新冠××疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据《合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，发生在交房时限之后的新冠××疫情，不能免除被告逾期交房的责任。综上，案涉房屋的交房时间因中雨以上日降雨量情形而顺延至2019年11月15日。案涉商住楼于2020年5月2日取得了竣工验收备案表，被告通知了原告可以在2020年5月8日至2020年5月14日办理交房手续。虽然被告未按合同约定交付房屋，存在逾期交房的情形，但原告主张解除《赣州市商品房买卖合同》返还购房款、返还车位款的诉求，证据不足，不应予支持，理由如下：1．《赣州市商品房买卖合同》第十二条第一款第二项逾期超过60日后，买受人有权解除合同的约定只是合同解除的必要条件，不是充分条件，原告作为买受人没有按照双方合同约定履行书面通知义务或催告义务。2．原、被告在附件五补充协议第四条明确约定房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响正常居住使用的，应由具有鉴定资质的鉴定机构予以鉴定证明，原告未提交证据证实存在上述情形。虔城江山府地下一层停车场编号51号车位存在严重质量问题亦未有证据予以证实。3．经庭审查实，被告对案涉楼盘的部分项目进行了设计变更，但该设计变更没有影响原告商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，根据《赣州市商品房买卖合同》第十五条第一款第一项的约定，原告主张被告擅自变更设计进而解除合同的理由不能成立。同时，正是由于被告逾期交房导致本次诉争的发生，被告存在过错，对本案的诉讼费用应予以分担。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回原告李宝全、黄巧玲的诉讼请求。案件受理费5,936元，保全申请费4,556元，合计10,492元（原告李宝全、黄巧玲预缴），由原告李宝全、黄巧玲承担4,556元，由被告全南虔城地产开发有限公司承担5,936元，被告全南虔城地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付给原告李宝全、黄巧玲。二审中，上诉人向本院提交《解除合同通知函》等邮寄材料，拟证明上诉人已向被上诉人书面通知了解除合同的事实。被上诉人质证认为，《解除合同通知函》中没有当事人的签名及落款时间，上诉人邮寄给被上诉人的是否为该通知函无法确定。本院经审查认为，前述证据所反映的邮寄时间为2020年9月底，其中的《解除合同通知函》没有当事人的签名及落款时间，被上诉人质证不予认可，尚不足以证明在被上诉人通知上诉人接收房屋之前上诉人已依照合同约定履行书面通知义务。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》第十二条约定“……买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……”案涉商住楼已于2020年5月2日取得竣工验收表，且被上诉人已通知上诉人可在2020年5月8日至2020年5月14日办理交房手续。被上诉人虽已逾期交房，但上诉人未举证证明在被上诉人通知上诉人接收房屋之前上诉人已依照合同约定履行书面通知义务。上诉人自愿支付钱款给被上诉人，被上诉人以自己名义开具收据给上诉人收执，收据写明收款事由为“地下室51号车位款”，上诉人主张车位买卖合同不成立依据不足，不予采纳。上诉人主张案涉房屋存在许多问题，但上诉人未举证证明其所述的存在的问题已构成应当解除合同的其他约定或法定情形。综上，上诉人李宝全、黄巧玲的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。综上所述，上诉人李宝全、黄巧玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,994元，由上诉人李宝全、黄巧玲负担。本判决为终审判决。审判长 彭 莉审判员 钟华龙审判员 王丽琼二〇二一年三月三十日法官助理尹小芳书记员刘坚莹代理书记员葛彦