江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3725号上诉人（原审被告）：夏翔，男，1975年7月21日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：刘玉方，男，1975年5月27日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：徐晨，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏星星，江苏法德东恒律师事务所实习律师。上诉人夏翔因与被上诉人刘玉方房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初7781号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用独任制审理了本案。本案现已审理终结。上诉人夏翔上诉请求：撤销一审判决，将本案移送苏州市中级人民法院审理。事实与理由：1.上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同有效期为2014年10月29日至2015年10月28日，自2015年10月29日之后，双方未签订房屋租赁合同，违反《住房租赁管理条例》第八条住房出租人与承租人应当签订书面住房租赁合同的规定。2.上诉人续租期间，被上诉人利用房东强势条件，以要求上诉人搬离为要挟，单方面提高租金，且没有履行房屋漏水维修义务。上诉人续租期间的租金应按照2014年的租赁合同履行，即每月7500元，被上诉人多收取的租金应退还上诉人。3.2019年10月30日起至实际交还房屋之日止的物业费应由被上诉人负担。被上诉人刘玉方辩称：1.上诉人提出租赁合同届满后，双方未签订书面合同，双方口头约定不具有合同效力的上诉理由没有事实和法律依据的，原因如下：根据合同法第11条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式。上诉人与被上诉人自签订书面租赁合同之后一直通过微信聊天的方式进行续租，形成了续租的合意，属于通过数据电文的方式达成了书面续租的约定，双方也按照约定实际履行，故双方约定合法有效。2.续租及租金变更是双方协商一致的结果，上诉人同意并自愿支付了上述租金，并不违背自愿原则。3.双方约定维修费均由上诉人负担，其该项上诉理由没有任何事实依据和法律基础。经双方协商，2020年9月7日租赁合同已经解除，被答辩人所欠付的2020年9月以后的房租应按照最近一期约定的租金标准予以缴纳，即每月9900元的标准继续支付至实际返还房屋之日。综上所述，一审判决合理、合法，请求驳回上诉，维持原判。刘玉方向一审法院起诉请求：1.判令夏翔将苏州市新市路画锦舫8-102号房屋恢复原状并返还刘玉方；2.判令夏翔支付自2020年9月22日起至实际腾空返还房屋之日止的房屋占用费（按每日330元计算，暂计至开庭之日即2020年12月23日为30690元）；3.判令夏翔支付燃气费、水电费和物业费；4.本案诉讼费由夏翔承担。审理中，刘玉方增加一项诉讼请求：判决确认双方之间的租赁合同于2020年9月7日解除；并确定第3项诉讼请求中的物业费自2019年10月30日起算，按每年3150元的标准计算。一审法院认定以下事实：苏州市姑苏区新市路画锦舫8幢102室房屋为成套住宅（2层，建筑面积174.76平方米），系刘玉方与其配偶俞晓荣共同共有。2014年10月27日，刘玉方（甲方）与夏翔（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将上述房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2014年10月29日起至2015年10月29日止，每月租金7500元，租房保证金7500元，乙方每6个月支付一次租金，乙方还需承担租赁期间所发生的水费、电费、电话费、网络费、煤气费、物业管理费。合同签订后，刘玉方即将房屋交付给夏翔居住使用，与房屋同时交付的设施、物品有：餐桌椅、沙发、电视柜、书橱书桌等家具及电视机3台、壁挂空调3台、吸顶空调1台、冰箱1台、洗衣机1台等家用电器。合同期内，夏翔按期向刘玉方结清了租金及其他费用，并向刘玉方支付了保证金7500元。上述合同期满后，夏翔在2015年10月30日至2019年10月29日期间继续使用租赁房屋。该四年期间，其先后按每月8800元、9100元、9500元、9800元的标准向刘玉方支付租金，并自行向物业公司结清了该期间的物业费（每年3150元）。2019年9月底开始，刘玉方与夏翔（微信号×××）通过微信方式协商续租事宜。夏翔提出要续租两年，刘玉方表示先一年一谈，夏翔表示同意。2019年10月27日，刘玉方向夏翔催交租金，夏翔提出“抽油烟机和煤气灶维修需要费用，房租你再优惠一百元，算9900一个月吧”，刘玉方回复“如果我维修油烟机，就是10100啊，你自行维修，就是10000啊。上次说得很清楚啦”，夏翔“每次你都是涨价，也应该互相协商一下和认可的吧”，刘玉方“我都是一年一个周期，从来没有中途涨啊”。2019年10月29日，夏翔向刘玉方转账支付29700元，交易详情注明“10.29-1.29一季度房租”，刘玉方微信提示“收到夏翔租赁画锦舫8-102室2019年10月29日到2020年1月29日租金不含税价29700元，如需缴税，由夏翔负责。租赁期间所有维修及费用，由夏翔负责。您确认一下”。夏翔随后回复“确认”。2019年11、12月，刘玉方两次通过微信通知夏翔至物业公司交纳物业费，夏翔表示知晓，但未交纳。2020年1月29日，夏翔向刘玉方转账支付29700元，转账附言为“1.29-4.29房租”，刘玉方收到后微信回复确认。2020年5月10日，夏翔向刘玉方转账支付9900元，并微信表示“先转一个月的给你，还有一个月，这几天到了就转给你”。2020年5月29日、6月4日，夏翔分别向刘玉方转账支付9000元、900元。2020年6月30日、7月14日，夏翔分别向刘玉方转账支付5000元、4900元，并表示“拖了时间了，实在不好意思”。2020年8月5日，夏翔向刘玉方转账支付9900元，附言“房租”，刘玉方微信确认已收到截至2020年8月29日的租金。之后，夏翔未再向刘玉方支付租金。因夏翔未按期支付租金，刘玉方多次在微信中进行催告。2020年9月7日，夏翔提出“我不想住了，把押金用完吧”，刘玉方表示“好的，您看物业费在押金里算还是您提前去缴一下？我答应的热水器补贴费用照算啊”，夏翔回复“物业费在押金里扣除，热水器就算了，我运气不好，自己出”，“我搬走”。2020年9月14日，刘玉方要求夏翔确定一下退房时间。2020年9月19日、9月22日，刘玉方两次告知夏翔保证金已经抵扣租金完毕，要求其在9月29日前归还房屋并结清全部费用。夏翔回复“房租已经多交了十几万给你，我们最好能够按照合同处理，你退款给我”。之后，双方未能协商一致，夏翔现仍未向刘玉方返还租赁房屋。夏翔居住使用租赁房屋期间，房屋曾出现过渗漏等问题，刘玉方与夏翔都对房屋进行过维修。同时，夏翔重新购置了洗衣机，并增加了两台空调和热水器等设施。审理中，夏翔确认室内设施中沙发和2台老式电视机已经扔掉，洗衣机已经替换可留下，其余原有设施均保持原状。刘玉方认可已经扔掉沙发和2台老式电视机，同意夏翔搬走其自行投入的设施和物品后现状交还房屋。一审法院认为，刘玉方与夏翔就苏州市姑苏区新市路画锦舫8幢102室房屋签订书面租赁合同，双方之间形成租赁合同关系。在合同期限届满后，双方虽未续签书面租赁合同，但通过微信聊天等方式磋商并确定续租事宜，双方租赁合同关系继续延续。当事人协商一致，可以解除合同。2020年8月29日之后，夏翔未再向刘玉方支付租金，且在2020年9月7日明确提出不想住了，将在押金用完后搬出，刘玉方表示同意，可以认定双方在该日期就解除合同事宜达成一致意见。关于刘玉方要求确认双方租赁合同于2020年9月7日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。从双方当事人提供的微信聊天记录及付款往来情况来看，刘玉方在每个租赁年度结束后均提出了租金递增的要求，夏翔也表示同意并实际支付，特别是最后一年每月9900元的租金标准经过了双方的磋商，且夏翔在之后的付款中也注明了租金的支付周期，可见该租金标准系双方协商确定的合同条款，夏翔应当按约履行。现夏翔提出双方应当按第一年书面合同中的租金标准支付租金，其数年来已超付租金十几万元，故不同意解除合同的抗辩意见，与事实不符，一审法院不予采纳。合同解除后，夏翔将房屋腾清后交还刘玉方，根据合同约定及庭审中双方对室内设施物品的核对，夏翔在交还房屋时，应当将餐桌椅、电视柜、书橱、书桌及电视机1台、壁挂空调3台、吸顶空调1台、冰箱1台、洗衣机1台保留在房屋内，可搬走自行添置的其他物品和设施，不得破坏房屋的固定结构和安全，同时结清截至交还房屋之日的水、电、煤气费用。夏翔未在合同解除后及时交还房屋，应当承担房屋使用费，刘玉方按原租金标准（每月9900元）主张，符合法律规定，一审法院予以支持。夏翔自2020年8月30日起拖欠租金，按照其提出的“把押金用完”的方案，7500元保证金大致可抵扣23天的租金及房屋使用费，即可结清截至2020年9月21日的房屋使用费。自2020年9月22日起，应按每月9900元的标准继续支付至实际返还房屋之日止。刘玉方已经收取的保证金7500元无需向夏翔返还。同时，夏翔还应按约定向刘玉方支付拖欠的物业管理费，自其欠付之日即2019年10月30日起至实际交还房屋之日止，按小区物业管理费的收费标准即每年3150元支付。至于夏翔提及的维修及电器更换费用等，微信聊天记录对此亦有涉及，其也确认由其自行负担，故不在本案结算范围。综上，依照1999年10月1日施行的原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审法院判决：一、确认刘玉方与夏翔关于苏州市姑苏区新市路画锦舫8幢102室房屋的租赁合同于2020年9月7日解除；二、夏翔于判决生效之日起十日内将苏州市姑苏区新市路画锦舫8幢102室房屋腾清后交还刘玉方并结清房屋内的水、电、煤气费用；三、夏翔于判决生效之日起十日内按每月9900元的标准向原告刘玉方支付自2020年9月22日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费，并按每年3150元的标准向原告刘玉方支付自2019年10月30日起至实际交还房屋之日止的物业管理费。案件受理费567元，减半收取284元，由夏翔负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实相一致。本院认为，2014年10月27日，刘玉方与夏翔就苏州市姑苏区新市路画锦舫8幢102室房屋签订的《房屋租赁合同书》合法有效。合同期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但夏翔仍继续占有、使用涉案房屋并向刘玉方交纳租金，双方成立不定期租赁合同关系。关于租金标准，双方通过微信进行了协商，夏翔先后按照月租金8800元、9100元、9500元、9800元的标准支付了租金，并自行结清了物业费。2019年10月29日，夏翔转账支付刘玉方29700元，并注明了“10.29-1.29第一季度房租”，应认定该周期按9900元每月的标准支付租金系双方协商一致的意思表示，夏翔关于其受刘玉方胁迫涨租金、双方应按每月7500元结算租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。2019年10月30日起至实际交还房屋之日止的物业费按照双方履行不定期租赁合同的实际情况，应由夏翔负担，夏翔关于应由刘玉方负担该费用的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。综上，夏翔的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费567元，由上诉人夏翔负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二一年三月二十九日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。