安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1282民初589号 原告：界首市商业投资有限公司。住所地:界首市人民西路。统一社会信用代码91341282325485894C。 法定代表人:王琪,该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡萍，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王家树，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 被告:吕永超,男,1984年9月9日出生,汉族,江西省丰城市人，住江西省丰城市。 委托诉讼代理人：王晓峰，河南裕恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李贵彬，河南裕恒律师事务所律师。 原告界首市商业投资有限公司（以下简称商投公司）与被告吕永超租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告商投公司的委托诉讼代理人胡萍、被告吕永超及其委托诉讼代理人王晓峰、李贵彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告商投公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告返还原告位于界首市信义街61号(原界首市百货大楼)的房屋,并支付房屋占有使用费15457.54元(以日租金1104.11元为基准,自2021年1月1日暂计至2021年1月14日,直至被告返还房屋之日止)。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月5日,被告与原界首市商业协会签订《房屋租赁合同》(以下简称:合同),合同约定原界首市商业协会将位于界首市信义路和吉甫街交叉路口(原百货大楼)的房屋出租给被告,房屋用途为商场超市经营,租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止,同时该合同还对租金、付款方式等双方权利义务均作出了具体约定。在合同履行期间,原告通过参与竞拍并与界首市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》,受让了案涉房屋、土地及地面附着物,并承受原界首市商业协会与被告所签订的合同继续履行。租赁期限于2020年12月31日届满后,被告却未按合同约定向原告返还房屋,仍占有使用案涉房屋至今,虽经原告多次催告,但被告仍不履行返还房屋的义务,严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益,特提起诉讼。 原告商投公司为支持其诉讼请求所依据的事实，提供如下证据：1.原告营业执照、被告身份信息复印件各一份。证明原、被告均系本案适格的诉讼主体。2.房屋租赁合同复印件一份。证明被告承租原界首市商业协会位于界首市信义街和吉普街交叉口（原百货大楼）的房屋，该合同对租赁期限、租金、付款方式等双方权利义务均作出了具体约定；现案涉合同履行期限已届满，原、被告双方的租赁关系已终止，被告未按约向原告返还房屋，依法应承担违约责任；该合同被告吕永超个人签订合同，义务由其个人承担。3.国有建设用地使用权出让合同复印件（当庭出示原件）、不动产权证复印件。证明原告于2016年11月购买房屋租赁合同中所涉房产，原告为案涉房屋的实际所有权人，并承受原界首市商业协会与被告所签订的房屋租赁合同继续履行。4.租金支付凭证。证明被告自2017-2020每年均按合同约定支付了房屋租金，每年的租金为403000元，原、被告之间存在合法有效的租赁关系。 被告吕永超辩称：原、被告均不是本案适格主体。转让合同所约定的宗地不一定是本案争议土地及房屋。被告在租赁房屋期间又将房屋转让给刘邦文。故原告的诉求不能成立。 被告吕永超为支持其答辩理由所依据的事实，提供如下证据：1.个体工商户财产转让协议、消防安全协议、授权委托书复印件各一份（当庭出示原件后被告均收回原件）。证明被告在租赁界首市商业协会房屋期间，于2019年4月15日将该房屋内属于自己的全部财产（包括未到租赁期间的房屋）转让给刘邦文和陈志平。被告在租赁期间起字号为界首市西城粤客隆购物广场，原告起诉应为字号界首市西城粤客隆购物广场，不应为自然人，被告主体不适格。被告与刘邦文签订转让转租协议后，双方已实际履行，且转租的消防安全卫生许可证及经营中产生的法律后果均由刘邦文承担。结合原告提交的支付凭证，出租人是知道被告转租的，但至今未提出异议，根据民法典第718条规定，视为出租人同意转租。 经审理查明，2015年11月5日,原界首市商业协会签订作为出租方（甲方），吕永超作为承租方（乙方），共同签订了《房屋租赁合同》,约定原界首市商业协会将其位于界首市信义路和吉甫街交叉路口(原百货大楼)的房屋出租给吕永超,房屋用途为商场超市经营,租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止,每年租金403000元（其中第一年租金为203000元），乙方初期装修固定投入在不低于600000元给予优惠200000元，固定投入包括水电安装，门窗安装，房屋内外、地面、房顶维修以及附属在房屋上的不可移动、不可拆除的固定投入，乙方保证在合同终止时对固定投入不进行拆除（若甲方恶意阻止乙方续租，乙方有权拆除），租金一年一付，在合同签订后一周内存入甲方指定账户，从第二年起每年租金提前一个月一次性存入甲方指定账户。2015年11月11日，李文超注册成立界首市西城粤客隆购物广场。2016年10月24日，界首市国土资源局作为出让人,商投公司作为受让人，签订了《国有建设用地使用权出让合同》,将案涉房屋宗地出让给商投公司。2016年12月30日、2018年1月16日，吕永超分别向商投公司支付了2017年、2018年的租金各403000元。2019年1月18日，2月15日，吕永超分两次共向商投公司支付当年租金403000元。 2019年4月15日，吕永超（界首市粤客隆购物广场）作为转让方（甲方），刘邦文作为受让方（乙方），签订了《个体工商户财产转让协议》，约定吕永超（界首市粤客隆购物广场）将其个体工商户的资产、租赁房屋的使用权、个体工商户的名称和印章及其他许可证书转让给刘邦文。签订协议当天，吕永超申请注销界首市西城粤客隆购物广场，刘邦文注册成立界首市粤客隆购物广场。2019年12月27日，由陈志平向商投公司支付2020年租金403000元。 2020年9月8日，界首市自然资源和规划局为商投公司办理了皖（2020）界首市不动产权第0004501、0004502号不动产权证。 在庭审过程中，吕永超对于商投公司在庭审时提供的房屋租赁合同复印件、不动产权证复印件提出异议，商投公司为补强证据，庭后提供了不动产权证原件，以及吕永超在办理界首市西城粤客隆购物广场工商登记时提供的房屋租赁合同。商投公司提供的上述证据能够印证其在庭审时提供的复印件，本院对其真实性、合法性，以及与本案的关联性予以认定。吕永超认为上述证据超过举证期限，不属于新证据而不予质证的理由不能成立，本院不予采纳。 本院认为，原界首市商业协会与吕永超签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。商投公司作为案涉房屋的受让人，对该《房屋租赁合同》，承继相应的权利和义务。吕永超认为商投公司不是本案适格的诉讼主体理由不能成立，本院不予采纳。在签订合同时，吕永超以自然人的身份签订，其认为应以在租赁期间所起字号界首市西城粤客隆购物广场为被告，其作为诉讼主体不适格的理由也不能成立，本院不予采纳。 吕永超提出其已将案涉房屋转租给刘邦文，其不是本案适格的被告。商投公司不同意吕永超追加刘邦文为本案被告的申请。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。因此，即使吕永超将案涉房屋转租给第三人后，出现了新的租赁关系，使得基于同一租赁物上出现了两份租赁合同，即租赁合同与转租合同，但在合同相对性原则的作用下，原租赁合同关系的效力不受影响。商投公司能够基于合同关系向吕永超提起诉讼。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满，承租人应当返还原物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。因此，吕永超作为承租人，在租赁合同到期后，负有返还租赁物的义务。故对商投公司要求吕永超返还其位于界首市信义街61号(原界首市百货大楼)房屋的诉讼请求,本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条规定，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益。因此，对于逾期占用租赁物造成商投公司的损失，吕永超应当承担相应民事责任。故对商投公司按照租赁合同约定的租金标准，要求吕永超支付房屋占有使用费(以日租金1104.11元为基准,自2021年1月1日计算至返还房屋之日止)的诉讼请求，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十九条、《中华人民共和国民法典》第七百一十六条、第七百三十三条、第九百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告吕永超于本判决发生法律效力后十日内返还原告界首市商业投资有限公司位于界首市信义街61号(原界首市百货大楼)的房屋，并支付房屋占有使用费(以日租金1104.11元为基准,自2021年1月1日起计算至返还房屋之日止)。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取93元，由被告吕永超负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  刘丽涛 二〇二一年三月三日 书记员  李 婧