贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初12394号原告：欧xx，女，1991年3月8日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。原告：王xx，男，1989年8月7日出生，苗族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：张磊，贵州亿点成律师事务所律师。被告：贵州一鸣房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳经济技术开发区开发大道69号（周家寨村）。法定代表人：饶红星，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘星，贵州崇实律师事务所律师。原告欧阳静、王江波与被告贵州一鸣房地产开发有限公司（以下简称一鸣房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳静、王江波委托诉讼代理人张磊、被告一鸣房开公司委托诉讼代理人刘星到庭参加了诉讼。因疫情原因，本院依法扣除相应审限，本案现已审理终结。原告欧阳静、王江波向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2018年11月14日至2020年8月18日期间逾期办理房屋转移登记的违约金50062.59元（以已付房屋价款598276元为基数，参照中国人民银行同期贷款年利率4.75%进行计算）。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于贵阳市花溪区房屋一套，约定的交房时间为2017年12月31日，未约定关于逾期办理产权证的违约条款。合同签订后，原告向被告支付了全部房款598276元。2018年8月15日被告将该房屋实际交付与原告。截止至起诉之日，被告一直未为原告办理房屋转移登记手续，原告为维护自身合法权益，故诉法院，诉请如前。被告一鸣房开公司辩称，根据合同第22条第3款及补充协议第11条第一款第2项之约定，本案被告办理产权登记义务的起算时间为被告通知原告办理，原告提交完毕相关资料后24个月。而本案中被告通知原告的时间为2020年11月28日，显然被告并未存在逾期情形，不应承担违约情形。原告诉请按照交房时间推算90日计算违约金无法律依据。双方在买卖合同及补充协议均明确了违约金的起算时间，应该严格按照双方约定计算。即便本案被告存在违约情形，且应当支付违约金，原告所主张的违约金的计算标准也没有法律依据。双方合同及补充协议，对违约金的计算标准有明确约定，不应当按照原告的诉请计算，原告诉请中违约金计算的前提是双方没有约定违约金或者损失数额难以确定，本案中双方对违约金有明确约定。综上，请求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：被告系贵阳经济技术开发区69号一鸣宽城国际小区的开发建设单位。2017年3月4日，原被告签订《商品房买卖合同》，主要约定：一、原告向被告购买一鸣宽城国际小区15幢2单元7层3号房屋，建筑面积124.98平方米，总价款598276元。二、交房时间为2017年12月31日。三、逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人逾期交房的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期交房90日之内，从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交房之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，从交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交房之日起30日内向买受人支付违约金。2、其他约定见补充协议。四、初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品所有权初始登记。如晚于上述期限申请初始登记但不影响出卖人办理转移登记的，买受人同意接受；若因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按照约定承担责任。五、转移登记：（一）出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起/日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房价款的/承担违约责任；2、约定日期/日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款0.01‰的违约金。该合同附件十二补充协议部分，与本案逾期办证事项有关的约定内容为：1、买受人在出卖人通知之日起15日内提供办理产权所需资料及缴纳相关税费，出卖人承诺24个月内为买受人办理完毕产权手续，因出卖人原因逾期办理产权手续，应当按买受人已付房款0.01‰按日向买受人承担违约责任，直至产权手续办理完毕之日止。2、本合同及附件中有关出卖人履行“书面通知”义务的约定，双方一致认可出卖人登报公示即为“书面通知”义务。合同签订后，原告按合同约定向被告足额支付了房款。2018年10月30日，被告在《贵阳晚报》上刊登交房公告，通知一鸣宽城小区业主，请购买该小区15-24栋未收房的业主自2018年10月30日起，持购买资料原件前往物业服务中心办理交房事宜。原告提交其物业费缴费收据证明其实际收房日期是2018年8月15日。对此，被告表示不认可，并提出有些业主急需用房，可能先收房，但实际被告具备交房条件的时间是2018年10月30日。2020年11月27日，被告取得了贵阳经济技术开发区开发大道69号一鸣宽城国际15栋的不动产权证书。2020年11月28日，被告在《贵阳晚报》上刊登办证公告，通知一鸣宽城小区业主，告知该小区14-15号楼、7号商业A、B段及14-15号楼1层商业已具备办理产权办理条件，2020年11月28日至2021年5月28日期间携带材料进行办理。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、购房款支付凭证、《贵阳晚报》刊登的公告、物业费缴费收据等证据收集在卷，并业经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后原告已按约向被告支付了购房款，但被告并未按合同约定的时间向原告履行通知办证义务，已经构成违约，故应当按照约定承担违约责任。关于原告主张的逾期办证违约金请求，被告提出双方在补充协议中约定，被告应在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和有关税费后的24个月内为其办理完毕产权过户手续，故应从实际交房之日起24个月后开始承担转移登记的责任。但是，从房屋买卖合同一般交易习惯来看，被告负有取得商品房所有权初始登记的义务，且该义务也为司法解释确定的法定义务，被告提供的主合同条款中并未对其申请办理商品房初始登记进行实质上的约束，免除了被告按期申请办理初始登记的义务，排除了原告追究被告逾期办理初始登记违约责任得以实现的权利，且在补充协议中对于被告为原告办理产权过户手续的约定，也不合理的减轻了应当由出卖人承担的责任，加强了买受人的义务，依照《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，上述条款存在免除提供格式条款一方的责任、排除对方主要权利的情形，应属无效。故可视为双方对逾期办理商品房初始登记的违约责任未做约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当在房屋实际交付之日起90日内取得房屋所有权初始登记，并通知原告方办理转移登记手续。本案中，原告提交物业费缴费收据表示其实际收房日期是2017年8月15日，但该费用系物业公司收取而非被告收取，原告未提交被告交房的相应证据，故实际收房时间应当以被告在《贵阳晚报》刊登的公告时间为准。被告通知原告收房时间为2018年10月30日，按照上述法律约定，被告应在2019年1月28日之前通知原告办理房屋转移登记手续，但被告通知15栋的业主办理产权证的时间是2020年11月28日，故被告存在逾期办证的违约行为，应从2019年1月29日起支付逾期办证违约金，原告主张按照银行同期贷款年利率4.75%的标准计算至2020年8月18日的请求，符合法律规定，本院予以支持，金额为44837.46元（598276元×4.75%/360天×568天）。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条（法释（2003）7号），《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州一鸣房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告欧阳静、王江波支付截止至2020年8月18日的逾期办证违约金44837.46元；二、驳回原告欧阳静、王江波的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费526元（已减半收取），原告欧阳静、王江波负担55元，由被告贵州一鸣房地产开发有限公司负担471元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇二一年三月二十四日法官助理犹伟书记员张艺群