陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕05民终234号 上诉人(原审被告)：葛余进，男，1981年11月24日生，汉族。 委托诉讼代理人：高德洋，北京市盈科(西安)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁会芝，北京市盈科(西安)律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：姚亲凤，女，1970年12月10日生，汉族。 委托诉讼代理人：许永仓，陕西惠智律师事务所律师。 原审被告：高万荣，男，1956年6月22日生，汉族。 原审被告：高慧莲，女，1962年11月5日生，汉族。 上诉人葛余进与被上诉人姚亲凤、原审被告高万荣、高慧莲确认合同效力纠纷一案，不服陕西省白水县人民法院(2019)陕0527民初1873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人葛余进的委托诉讼代理人高德洋、袁会芝，被上诉姚亲凤及其委托诉讼代理人许永仓均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 葛余进的上诉请求：一、撤销陕西省白水县人民法院(2019)陕0527民初1873号民事判决，改判被上诉人姚亲凤的全部诉讼请求；二、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，一、一审以上诉人买卖行为有违常理，存在双方恶意串通或葛余进恶意占有的情形，损害了被上诉人对涉案房屋的合法权益而认定上诉人与一审被告高万荣、高慧莲签订的买卖合同无效无事实依据，无证据支持。在审理涉案房屋侵权和合同效力纠纷两案中，一审均存在无任何证据支持的情况下，先入为主的认定上诉人买卖房屋的交易行为和办理产权过户登记手续存在不正当情形。姚亲凤从高万荣处购买房屋，至今仍未办理过户登记是否符合常理？高万荣在交易后近十年称葛余进是借用产权证，无过户意思，高万荣为何至今不单独或连同“购买人姚亲凤”向葛余进要求办理房屋过户登记？姚亲凤、高万荣的行为又是否符合常理？二、“恶意串通”的证明标准高于一般民事纠纷中双方争议问题事实要求的高度可能性，被上诉人姚亲凤对此并未进行任何举证，不能达到存在“恶意串通”的证明要求。三、如果姚亲凤与高万荣之间的交易属实，双方应为事实买卖法律关系，不能单独依据高万荣出具的《证明》认定成立买卖法律关系，应综合双方间的相关证据和事实作出认定。四、高万荣在本案中对姚亲凤负有全部过错，姚亲凤可向高万荣主张相关债权。 姚亲凤辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1、恶意串通反映当事人的一种主观心理态度意识形态的内容，其举证责任不能简单的适用主观证据论，或“高度盖然性的”证明标准，而应当采取“排除合理怀疑”标准，从买卖房屋的背景、主观目的、合同签订的过程及履行事实，是否能排除合理怀疑最终确认交易双方是否存在恶意串通的事实或恶意占有的事实。2、葛余进与高万荣存在恶意串通。（1）从合同交易的背景看，葛余进既不在涉案房屋所在地居住，亦未在白水县实施房地产投资行为，交易目的缺乏正当性。（2）葛余进与高万荣2009年7月签订房屋买卖合同，姚亲凤于2006年12月13日与高万荣建立了买卖关系，于2007年11月19日入住了该房屋。从未见葛余进来看过房屋。从当时的白水房地产交易价格来看，葛余进所交易的房产价格远超出了二倍（当时同位同类基本在6、7万元，葛余进的合同价格12万元）。（3）从葛余进签订合同的内容及履行情况看，葛余进在2009年7月购房时，约定当年7月1日交房，然在2018年葛余进起诉长达9年时间，葛余进从未向姚亲凤主张权利，也未实际接收房屋。（4）葛余进向高万荣交付房款未作出合理的说明。（5）高万荣陈述，葛余进曾是其公司经理，有业务或职务隶属关系。3、高万荣与葛余进曾到白水县四马路办理房屋登记回转过户手续，因房管所改制合并成立不动产局，暂停办理业务，而后高万荣被判刑无法办理。二、葛余进上诉时仅将姚亲凤作为被上诉人，而没有对高万荣、高慧莲提起上诉，说明对高万荣的陈述无异议。三、葛余进以排除妨害起诉蔺友明，但涉案房屋属于姚亲凤的婚前财产，人民法院以葛余进的物权证据判决蔺友明腾退涉案房屋，对姚亲凤并不能产生任何效力。姚亲凤因上述案件才知涉案房屋一房二卖的情况，自己的权利遭到侵犯，诉讼请求确认葛余进与高万荣、高慧莲的房屋买卖合同无效。 姚亲凤向一审法院起诉请求：1、要求依法确认三被告于2009年7月1日签订的房屋买卖合同无效；2、请求依法确认原告与被告高万荣于2006年12月13日签订的房屋买卖合同关系有效；3、请求依法判决三被告将其登记于被告葛余进名下的房产变更为原告名下；4、由被告承担本案诉讼费用。 一审认定事实：被告高万荣承建了武永兴承包的白水县四马路中段北侧玉龙小区商品房开发工程，武永兴取得了白水县四马路中段北侧玉龙小区北端二楼西户单元房一套，其房产证号为：白房私产字第7040号。2006年12月7日，武永兴收取了原告姚亲凤购买该单元房定金1000元。后被告高万荣与武永兴签订了房地产买卖契约，双方约定将武永兴、陈晓云所有的白水县四马路北侧玉龙小区北端二楼西户单元房一套出售给高万荣，建筑面积为88.19平方米，双方约定：成交价为35000元，于2008年9月5日一次性付清，购房定金在最后一次付款时冲抵。2009年4月28日，被告高万荣申请房屋权属转移，原产权人武永兴将其名下白房私产字第7040号单元房过户至高万荣名下，高万荣在白水县房管所办理了白水房权私产字第7213号产权证书。 2006年，经证人雷快社介绍，将坐落于白水县四马路中段北侧玉龙小区北端二楼西户单元房一套出售给原告姚亲凤，同年12月13日被告高万荣向原告姚亲凤出示证明，证明显示：1、以每平方米800元卖给原告姚亲凤，与武永兴交付给高万荣的设施相同；2、交款方式：第一次交款30000元，交钥匙时付清零头，其余房款到2007年3月30日前交清。现原告姚亲凤于2006年12月7日交房款定金1000元（收款人武永兴）、2006年12月16日交房款40000元（证明人雷快社）、2007年4月1日交房款5000元、2007年4月5日交房款5000元、2008年10月6日交房款5000元，合计交房款56000元，对以上房款被告高万荣均予以承认。后高万荣将该房钥匙交给原告，原告即对该房屋进行装修，于2007年11月19日举行了乔迁仪式后一直居住使用，至2018年8月29日葛余进起诉原告之夫蔺友明，要求蔺友明立即停止侵害，搬出位于白水县四马路中段北侧玉龙小区北端二楼西户单元房并腾房。该案经一审法院审理作出（2019）陕0527民初1260号民事判决书，判决驳回葛余进的诉讼请求。葛余进不服，上诉至渭南市中级人民法院，作出（2019）陕05民终137号民事判决，判决：1、撤销白水县人民法院（2018）陕0527民初1260号民事判决；2、被上诉人蔺友明于本判决生效后10日内向上诉人葛余进交付涉诉位于白水县四马路中段北侧玉龙小区北端二楼西户建筑面积为88.19平方米房产。另查明，姚亲凤与蔺友明于2011年3月15日登记结婚。 2009年被告高万荣、高慧莲与被告葛余进签订了房屋买卖契约，双方约定高万荣、高慧莲将坐落于白水县四马路中段北侧玉龙小区北端二楼西户单元房一套出售给葛余进，建筑面积为88.19平方米，成交价为120000元，房款于2009年7月1日前一次性付清。2009年7月1日高万荣、高慧莲双方同意将上述房屋正式交付给葛余进。同日，双方在白水县房管所办理了白水房产证私产字第7324号房产证，将该单元房登记在葛余进名下。2017年9月葛余进丢失该房产证，并在渭南日报上进行了挂失作废声明，2018年4月原产权人葛余进为该房产在白水县不动产登记中心办理（2018）白水县不动产权第0000264号不动产权证书。又查明，葛余进购买该房屋时，担任被告高万荣开办公司副总经理。 被告高万荣2013年因犯诈骗罪被判处有期徒刑9年，原在崔家沟监狱服刑，2018年因生病转入陕西省新安中心医院诊治，被诊断为高血压3级，现只能卧床，不能行动，日常生活需专人护理，不能正常交流，进行意思表示时只能用左手书写。另查明，高慧莲与高万荣经白水县人民法院主持调解，作出（2017）陕05257民初1432号民事调解书，高慧莲与高万荣于2017年11月15日自愿离婚。 一审认为，本案被告高万荣经雷快社介绍将其所有的位于白水县四马路中段北侧玉龙小区北端二楼西户单元房出售给原告姚亲凤，于2006年被告高万荣向原告姚亲凤出示的证明，双方对买卖商品房的名称、基本情况、每平方米价款、付款方式、付款时间等进行了明确约定，证明内容已经具备了商品房买卖合同的主要条款,故双方之间形成商品房买卖合同关系。现原告姚亲凤及被告高万荣在诉讼中均承认签订商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且在原告交付部分房款后，高万荣交付该房屋与原告，原告居住使用至今，没有违反法律的强制性规定，故该合同有效。2009年被告高万荣、高慧莲又与被告葛余进签订了房屋买卖契约，以12万元价格将坐落于白水县四马路中段北侧玉龙小区北端二楼西户单元房一套出售给葛余进，双方约定于签订合同当日正式交付房屋给葛余进，但葛余进对房屋状态没有进行必要的调查和了解，且当时姚亲凤已入住两年有余，被告葛余进于签订合同办理产权登记后长达九年多时间对房屋状况不闻不问，与买卖契约中约定2009年7月1日正式交付房屋严重不符；且被告高万荣陈述其将涉案房屋卖给了原告姚亲凤，虽然与葛余进签订了房屋买卖合同，但他们之间不存在房屋买卖合同关系，该合同不是高万荣、高慧莲真实意思表示，只是将房产证借给葛余进使用，并无过户的意思表示；高万荣陈述其没有收到葛余进12万元房款，而葛余进作为高万荣当时公司的副总经理，也不能对其支付房款的资金来源、支付过程作出合理说明。因此，葛余进虽然办理了房产过户登记手续，但其买卖行为有违常理，存在双方恶意串通或葛余进恶意占有的情形，损害了原告对该房屋的合法权益。故其签订的房屋买卖契约为无效合同。在庭后，原告姚亲凤自愿撤回三被告将其登记于被告葛余进名下的房产变更在原告名下的诉请，经审理，该申请符合法律规定，予以准许。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条（一）款、第一百五十四条（五）款之规定，判决：一、原告姚亲凤与被告高万荣签订的关于白水县四马路中段北侧玉龙小区北端二楼西户单元房买卖合同有效；二、被告高万荣、高慧莲与被告葛余进签订的关于白水县四马路中段北侧玉龙小区北端二楼西户单元房买卖合同无效。案件受理费200元，由葛余进、高万荣、高慧莲负担。 二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点：一、姚亲凤与高万荣签订的房屋买卖合同的效力；二、高万荣、高慧莲与葛余进签订的房屋买卖合同的效力。关于姚亲凤与高万荣签订的房屋买卖合同的效力，高万荣经雷快社介绍将其所有涉案房屋出售给姚亲凤，双方对买卖商品房的名称、基本情况、每平方米价款、付款方式、付款时间等进行了明确约定，证明内容已经具备了商品房买卖合同的主要条款,故双方之间形成商品房买卖合同关系。且在姚亲凤交付部分房款后，高万荣向姚亲凤交付该房屋，姚亲凤居住使用至今，故原审认为姚亲凤与高万荣签订的房屋买卖合同的有效并无不当。关于高万荣、高慧莲与葛余进签订的房屋买卖合同的效力。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，2009年高万荣、高慧莲与葛余进签订了房屋买卖合同，以12万元价格将涉案房屋出售给葛余进，约定签订合同当日交付房屋，但葛余进对房屋状态没有进行必要的了解和调查，且当时姚亲凤已入住两年有余，葛余进签订合同办理产权登记后长达九年多时间对房屋状况不闻不问，与买卖契约中约定2009年7月1日正式交付房屋并不吻合；且高万荣陈述其将涉案房屋卖给了姚亲凤，还陈述其没有收到葛余进12万元房款，而葛余进作为高万荣当时公司的副总经理，也不能对其支付房款的资金来源、支付过程作出合理说明。虽然高万荣与葛余进签订了房屋买卖合同，但他们之间不存在房屋买卖合同关系，原审认为该合同不是高万荣、高慧莲真实意思表示，只是将房产证借给葛余进使用，并无过户的意思表示，葛余进虽然办理了房产过户登记手续，但其买卖行为有违常理，存在双方恶意串通或葛余进恶意占有的情形，损害了姚亲凤对涉案房屋的合法权益并无不当。故原审认定高万荣、高慧莲与葛余进签订的房屋买卖合同无效亦无不妥。 综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。上诉人葛余进的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人葛余进负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二一年三月三十日 书记员  史 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