上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11634号上诉人（原审原告）：周某1，男，1968年12月9日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：夏颜，女，1969年2月11日出生，汉族，户籍地江西省鹰潭市月湖区，现住上海市闵行区。上诉人（原审原告）：周某2，男，2012年4月21日出生，汉族，户籍地江西省鹰潭市高新开发区，现住上海市闵行区。法定代理人：周某1，男，系周某2的父亲。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：邵万权，上海市建纬律师事务所律师。上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：吴迪，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于泉，男，1974年9月25日出生，汉族，户籍地江苏省宝应县。被上诉人（原审被告）：鲍育勤，女，1975年11月12日出生，汉族，户籍地江苏省宝应县。上列两被上诉人之共同委托诉讼代理人:李佩芳，上海市光明律师事务所律师。原审第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村33号。法定代表人：王拥群，总经理。委托诉讼代理人:李群，女，系该公司工作人员。上诉人周某1、夏颜、周某2因与被上诉人于泉、鲍育勤以及原审第三人德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初47035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周某1、夏颜、周某2的上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉请，本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对部分事实认定错误，且存在适用法律错误的情况。一审判决认定的“儿童在讼争房屋（即上海市闵行区XX路XX弄XX号房屋，以下简称讼争房屋）的泳池中溺水后并未在泳池中死亡,而是送医救治未果并在医院中宣告死亡”的事实有误。警方已经确认,法医尸体检查后认定儿童系落水后溺水窒息死亡。但至于儿童确切的死亡地点是在泳池中,还是在从泳池中捞出后抢救的过程中,还是在送医过程中,亦或是在医院,任何人都无法确认。儿童溺水死亡属于非自然死亡事件,讼争房屋应被认定为属于传统习俗认知的“凶宅”范畴。于泉、鲍育勤承诺持有房屋期间没有发生非自然死亡事件，该义务应当持有到交付之日。在于泉、鲍育勤已明知上诉人购买讼争房屋是以排除所购房屋在于泉、鲍育勤持有期间发生非自然死亡事件为前提的情况下,儿童溺水死亡事件发生后,于泉、鲍育勤则更应及时告知周某1、夏颜、周某2。然而,于泉、鲍育勤在知悉该非自然死亡事件发生后的三个多月内,不仅未履行法律规定的通知义务,还继续与上诉人签订房地产买卖合同，收取上诉人的购房款。被上诉人上述恶意隐瞒等一系列不诚信的行为,已严重违反诚实信用原则。讼争房屋属在交付前即存在重大瑕疵,已不符合普通购房人正常期望的功能要求。因此,周某1、夏颜、周某2有权要求解除合同。被上诉人于泉、鲍育勤共同辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。落水儿童父亲在派出所陈述心肺复苏没有用，但也陈述120做了急救措施后然后到医院，在医院抢救了1个多小时。上述事实说明，在讼争房屋的场地上儿童还是存活的。如果在房屋死亡，120应当立即宣告儿童死亡并报警。对方引用的案例，前提是在房屋死亡。关于相关信息表，明确记载是否“持有期间发生过”，即承诺2018年5月5日之前没有发生过。5月5日之后事实上也没有发生过非正常死亡。故于泉、鲍育勤也没有披露义务。原审第三人德佑公司述称，周某1、夏颜、周某2的上诉请求与其无关，故不发表意见。周某1、夏颜、周某2共同向一审法院起诉请求：1.判令解除周某1、夏颜、周某2与于泉、鲍育勤签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》；2.判令于泉、鲍育勤返还其已付购房款人民币30,200,000元（以下币种相同）；3.判令于泉、鲍育勤支付违约金5,560,000元；4.全部案件受理费用由于泉、鲍育勤承担。2020年5月22日，周某1、夏颜、周某2书面撤回诉请3。一审法院认定事实：2017年12月10日，鲍育勤作为出租方（甲方）与案外人胡某作为承租方（乙方）就上海市闵行区XX路XX弄XX号别墅签订《租赁合同》。合同约定房屋用途为住宅、按摩、轰趴，租赁期于2018年4月16日至2020年4月16日止，总共24个月。双方议定租金为每月37,000元。合同第八条其它部分手写添加“以第一份合同清单为准”。双方另约定其他相关权利义务并于合同落款处签名、捺印。2018年5月5日，夏颜（买受方，乙方）、于泉、鲍育勤（出售方，甲方）与德佑公司（居间方，丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方购买甲方名下的讼争房屋，建筑面积约806.52平方米（含地下室310.55平方米）；讼争房屋已设立抵押及租赁；总房价款40,600,000元；乙方已实地验看了讼争房屋，为表示购买诚意，向丙方支付意向金200,000元作为与甲方洽谈之用，丙方收到意向金后7个工作日内，乙方不得解除对丙方的委托，亦不得收回意向金……；如甲方签署本协议，则上述意向金转为定金，乙方应于甲方签署本协议后5日内自行或通过丙方补足定金至5,000,000元；甲乙双方应当在本协议签订后于2018年6月20日前共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》；乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后于2018年10月30日前通过丙方或直接向甲方支付首期房价款30,000,000元（含已支付的全部定金）；乙方于2018年11月30日前通过丙方或直接向甲方支付10,600,000元；甲乙双方最晚不得晚于2018年11月30日共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押（若有）登记手续；甲方收到30,000,000元当日并不晚于2018年10月30日对讼争房屋进行验收、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方；乙方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。该份居间协议还对其他内容作了约定。2018年5月5日，双方另签署《交易方信息留存表》，该表底部落款出售方处有署名为“于泉、鲍育勤”的签字字样，该表房屋信息处记载“在持有期间内是否发生过非自然死亡事件：╳是√否”。2018年5月6日，周某1、夏颜、周某2通过德佑公司向鲍育勤转付了定金200,000元。2018年5月8日，周某1、夏颜、周某2向鲍育勤支付了定金4,800,000元。2018年8月7日，讼争房屋的承租人将讼争房屋租赁他人用于聚会。聚会活动中，发生一幼儿溺于讼争房屋泳池内。该幼儿经抢救无效于当日死亡。于泉、鲍育勤于当日通过讼争房屋所属物业公司获悉上述情况后未将该事件告知周某1、夏颜、周某2及德佑公司。2018年8月8日，闵行区公安分局马桥派出所对案外人曾某1进行询问并制作《询问笔录》，案外人曾某1系案外人曾某2（即溺水儿童）的父亲。根据笔录记载，经公安分局法医对案外人曾某2的尸体检查后认定，案外人曾某2系落水后溺水窒息死亡。对此案外人曾某1予以确认。2018年9月18日，周某1、夏颜、周某2（买受人，乙方）与于泉、鲍育勤（卖售人，甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过德佑公司居间介绍由乙方受让甲方自有讼争房屋；房屋建筑面积495.97平方米，另有地下附属面积310.55平方米；甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计27,800,000元；甲、乙双方确认，在2018年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等内容。同日，周某1、夏颜、周某2（买受方，乙方）与于泉、鲍育勤（出售方，甲方）签订《补充协议》，约定在甲、乙双方已签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的房价款为27,800,000元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外,再直接支付给甲方装修补偿款共计12,800,000元，该笔款项乙方于2018年10月20日前，直接支付给甲方；甲方须于签署本合同后5个工作日内办理预约还款手续，于抵押权人约定的时限内完成还款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续。甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人“中信银行股份有限公司上海分行”的借款（若有不足，甲方自行补足）；若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，乙方已知晓上述风险；本协议所述价格合计为40,600,000元为甲方出售该房地产总价格；若买卖合同无法正常履行，则甲方应于无法正常履行之日起或收到书面退款通知后的一日内将上述装修补偿款计12,800,000元无息一次性返还给乙方等内容。2018年10月15日，周某1、夏颜、周某2向鲍育勤支付房款25,200,000元。当日，于泉、鲍育勤向周某1、夏颜、周某2交付了讼争房屋的钥匙。2018年11月，德佑公司获悉讼争房屋泳池发生幼儿溺水事件后转告周某1、夏颜、周某2。当月20日，德佑公司组织周某1、夏颜、周某2一方与于泉、鲍育勤一方就涉案买卖合同是否继续履行进行协商，周某1、夏颜、周某2要求解除合同，但于泉、鲍育勤不予同意。周某1、夏颜、周某2遂委托律师于次日向于泉、鲍育勤寄发《公函》，表示因于泉、鲍育勤在签订《上海市房地产买卖合同》时，未能如实向其委托人陈述在2018年8月期间房屋内发生过非自然死亡原因事件，导致周某1、夏颜、周某2无法继续履行上述合同，现向于泉、鲍育勤提出解除双方于2018年9月18日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，并请于泉、鲍育勤接函后于2018年11月25日前至德佑公司处协商解除事宜。然于泉、鲍育勤接函后仍坚持要求继续履行合同。2018年12月6日，周某1、夏颜、周某2以于泉、鲍育勤作为被告诉至法院（即36767号），周某1、夏颜、周某2诉请主张：1.撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》；2.于泉、鲍育勤返还周某1、夏颜、周某2已付购房款30,200,000元；3.于泉、鲍育勤赔偿周某1、夏颜、周某2利息损失（分段计算：以5,000,000元为基数、按中国人民银行同期贷款利率的标准计算自2018年8月7日起至实际返还之日止；以25,200,000元为基数、按中国人民银行同期贷款利率的标准计算自2018年10月15日起至实际返还之日止）；4.于泉、鲍育勤赔偿周某1、夏颜、周某2租金损失（按每月租金25,000元的标准计算自2018年8月7日起至判决生效之日止）；5.本案诉讼费、保全费、担保费45,300元（为本案诉讼保全，原告找保险公司做信用担保，为此向保险公司支付了担保费）、律师费50,000元均由于泉、鲍育勤承担。后一审法院于2019年8月29日作出一审判决，周某1、夏颜、周某2不服判决并向本院提起上诉，又于2019年11月20日申请撤回上诉，最终本院于2019年11月22日作出民事裁定书准予周某1、夏颜、周某2撤回上诉，36767号案件民事判决书遂生效。一审另查明，在36767号案件审理过程中周某1、夏颜、周某2针对2018年5月5日的《交易方信息留存表》上两页底部落款出售方处有署名为“于泉、鲍育勤”的签字字样是否为本人所签以及落款出售方处的“于泉”、“鲍育勤”签名字迹与“在持有期间内是否发生过非自然死亡事件：╳是√否”处的“╳”、“√”等手写符号的形成先后顺序进行鉴定。法院根据于泉、鲍育勤的申请委托华东政法大学司法鉴定中心就上述于泉、鲍育勤的申请事项进行鉴定。2019年6月5日，华东政法大学司法鉴定中心出具《文检鉴定意见书》。该意见书记载，鉴定意见：《交易方信息留存表》两页底部落款出售方处“于泉”、“鲍育勤”的签字字迹均分别为于泉、鲍育勤书写；限于检材条件及该中心的技术支持，难以对落款出售方处的“于泉”、“鲍育勤”签名字迹与“在持有期间内是否发生过非自然死亡事件：╳是√否”处的“╳”、“√”等手写符号的形成先后顺序提供鉴定意见。该鉴定意见在36767号案件的民事判决书中得以采用。一审又查明，根据闵行公安分局马桥派出所与案外人胡某（轰趴馆实际负责人）的《询问笔录》以及与案外人夏某（案外人XX物业服务集团有限公司上海分公司经理助理）的《询问笔录》可见：案外人胡某从2017年12月起向鲍育勤承租讼争房屋，而开设在讼争房屋内的轰趴馆自2018年5月左右开始经营，其开设轰趴馆并无营业执照，其名下亦无公司，系案外人胡某私人经营。而案外人夏某的陈述中对于讼争房屋内的轰趴馆开设时间陈述为开设1年左右。一审法院认为,儿童在讼争房屋的泳池中溺水后并未在泳池中死亡，而是送医救治未果并在医院中宣告死亡。故讼争房屋不属于凶宅，而儿童溺水亦不属于非自然死亡事件。虽然于泉、鲍育勤于《交易方信息留存表》中确认讼争房屋无非自然死亡事件，但其承诺的仅是签署当时的情况，所以于泉、鲍育勤亦不存在恶意隐瞒。综上，周某1、夏颜、周某2现主张合同解除之理由并无法律依据亦无双方合同之约定，故对于周某1、夏颜、周某2之诉请法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，周某1、夏颜、周某2提出的各项诉讼请求，不符合法律规定的要求，依法不应支持。故判决如下：驳回周某1、夏颜、周某2的全部诉讼请求。一审案件受理费220,600元,由周某1、夏颜、周某2负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，当事人没有提交新证据。本院认为，本案争议的焦点为周某1、夏颜、周某2是否有权解除其与于泉、鲍育勤签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及其《补充协议》。周某1、夏颜、周某2上诉认为，于泉、鲍育勤恶意隐瞒讼争房屋中发生儿童溺亡事件为不诚信的行为,讼争房屋属在交付前即存在重大瑕疵,已不符合普通购房人正常期望的功能要求。因此,讼争房屋构成“凶宅”，其有权要求解除合同。于泉、鲍育勤则认为落水儿童系在讼争房屋所附的游泳池中溺水后送医不治宣告死亡的，故讼争房屋不属于“凶宅”。本院认为，于泉、鲍育勤通过讼争房屋所属物业公司获悉房屋游泳池中发生儿童溺水死亡事件情况后在未将该情况及时告知周某1、夏颜、周某2及德佑公司的情况下，仍于此后与周某1、夏颜、周某2签订了关于讼争房屋的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》，于泉、鲍育勤的行为确实与民事活动中所应秉持的诚实信用原则不符。但鉴于周某1、夏颜、周某2与于泉、鲍育勤双方对于该事件的性质及对房屋交易的影响之看法观点不一，且一般公众对此的看法也存在不一致的情况，并结合周某1、夏颜、周某2在知悉讼争房屋中发生过儿童溺水死亡事件后曾以于泉、鲍育勤作为被告以恶意隐瞒和欺诈等为由诉至法院，诉请主张撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》，返还已付购房款、赔偿损失等，但该案一审法院判决驳回了周某1、夏颜、周某2的诉请，周某1、夏颜、周某2不服判决并向本院提起上诉，但后又申请撤回上诉，最终本院裁定准予周某1、夏颜、周某2撤回上诉，该案现已生效等情况，周某1、夏颜、周某2以于泉、鲍育勤恶意隐瞒讼争房屋中发生儿童溺亡事件属于不诚信的行为继而主张撤销房屋买卖合同先前却未曾得到法院支持，现其仍以该理由主张有权据此解除合同，亦缺乏充分的依据。周某1、夏颜、周某2所主张的于泉、鲍育勤的不诚信行为尚不足以使其获得合同的单方解除权。至于讼争房屋在交付前是否如周某1、夏颜、周某2一方声称的即属存在重大瑕疵,已不符合普通购房人正常期望的功能要求，该房屋是否构成“凶宅”，本院认为，根据现已在案的事实，溺水儿童确曾送医救治，但终告不治。故一审法院作出儿童在讼争房屋的泳池中溺水后并未在泳池中死亡，而是送医救治未果并在医院中宣告死亡，讼争房屋不属于凶宅以及而儿童溺水亦不属于非自然死亡事件等相关认定，并无不当之处，本院予以确认。但本院并不认同一审法院对于于泉、鲍育勤于《交易方信息留存表》中确认讼争房屋无非自然死亡事件的行为属于承诺的仅是签署当时的情况的认定，一审法院据此作出的于泉、鲍育勤亦不存在恶意隐瞒认定亦有所不当。周某1、夏颜、周某2上诉主张于泉、鲍育勤承诺持有房屋期间没有发生非自然死亡事件，该义务应当持有到交付之日的相关意见成立；但在案的事实显示双方争执的讼争房屋中儿童溺水事件不属于非自然死亡事件，周某1、夏颜、周某2以房屋中发生非自然死亡事件，房屋属于“凶宅”为由解除买卖合同，依据仍显不充分。据此，一审法院驳回周某1、夏颜、周某2基于解除房屋买卖合同而提出的本案全部诉请，并无明显不当之处。上诉人周某1、夏颜、周某2的上诉请求，缺乏充分的依据，本院难以支持。一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币220,600元，由上诉人周某1、夏颜、周某2负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二一年三月二十二日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……