云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2503民初123号原告：姚来灿，女，1982年7月16日生，汉族，个体户，住蒙自市。委托诉讼代理人：陈晓龙，云南经峰律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：蒙自新沅房地产开发有限公司。住所地：蒙自市老过境公路红桥枫丹小区2107号商铺。法定代表人：刘志刚，系公司董事长。委托诉讼代理人：张媛谨，女，1989年11月20日生，汉族，住蒙自市。代理权限为特别授权。被告：杨燕，女，1969年4月8日生，汉族，住个旧市。原告姚来灿与被告蒙自新沅房地产开发有限公司（以下简称新沅公司）、杨燕确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告姚来灿的委托诉讼代理人陈晓龙、被告新沅公司的委托诉讼代理人张媛谨到庭参加诉讼；被告杨燕经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚来灿向本院提出诉讼请求：1.认定被告新沅公司与被告杨燕签订的本案《商品房购销合同》无效；2.责令被告新沅公司为原告办理不动产权证；3.本案诉讼费用由二被告连带承担。事实和理由：2011年11月20日，被告新沅公司与案外人吴帅忠签订《商品房购销合同》，向吴帅忠出售“红桥?枫丹小区”3-1-1102号房屋一套，参考套内建筑面积为113.66平方米。协议签订后，吴帅忠交纳购房款195448元、公共维修基金7259元、契税5864元，支付产权证登记费、交易手续费、房产印花税、合同印花税、土地证费共计801元。2013年11月26日，吴帅忠与其妻龙贵美将前述房屋售与原告，龙贵美与原告签订《房屋买卖合同》，约定房屋总价款386000元；原告于2013年8月1日支付定金100000元，剩余尾款286000元于2014年2月28日付清。2020年11月13日，原告与吴帅忠等在法院主持下达成（2020）云2503民初4113号《民事调解书》，约定原告于2020年12月13日前一次性付清购房款286000元、利息80000元，以及已缴纳新沅公司的房产税、印花税、房屋维修基金等办证费用14000元，以上共计380000元……协议达成后，原告于2020年11月19日转账支付380000元。原告要求开发商办理不动产证时，被告知涉案房屋系“问题房屋”。故提起诉讼，请予判决。被告新沅公司辩称，原告所述是事实，同意协助原告办理不动产权证。被告杨燕未作答辩。本院经审理认定事实如下：2011年11月20日，案外人吴帅忠与被告新沅公司签订《商品房购销合同》，约定：由吴帅忠购买新沅公司开发的蒙自市房屋（后房号改为××号），总价款为195448元，参考套内建筑面积为113.66平方米。合同签订前，吴帅忠支付房款定金50000元；2011年11月13日，又支付房款145448元、公共维修基金7259元、契税5864元、权证登记费80元、交易手续费397元、房产证印花税5元、合同印花税99元、土地证费300元，共计159452元。2013年，吴帅忠及其妻龙贵美与原告姚来灿经协商，将红桥?枫丹小区3幢1单元1102号房屋以386000元出售给姚来灿。2013年8月1日，姚来灿支付吴帅忠定金100000元。2013年11月26日，龙贵美与姚来灿签订《房屋买卖合同》，之后姚来灿装修房屋入住至今。2014年8月15日，新沅公司向原告姚来灿出具《收据》，分别载明收到原告姚来灿交来的更名20000元、房款195448元、契税5864元、公共维修基金7259元、权证登记等费用881元。2017年3月26日，姚来灿交纳了2017年8月1日至2018年12月31日的物业费2448元；2019年5月10日，又交纳了2019年1月1日至12月31日的物业费1267元、二次加压费60元及电梯维保费、电梯运行费、生活垃圾清运费计660元。2016年8月30日，被告杨燕在红桥?枫丹小区张贴《告知书》，内容为“蒙自新沅房地产开发有限公司开发建盖的红桥?枫丹小区商品房于2014年12月已出售给个旧市居民杨燕（身份证号码：5325011969××××××××），该23套商品房屋出售已签订购房合同，购房款已全额交付蒙自新沅房地产开发有限公司，根据国家法律法规，已在蒙自市房产处依法依规办理备案登记手续。具体房号如下……”《告知书》内容中涉及的房屋号包括吴帅忠转售给原告的3幢1单元1102号房屋。经庭审核实，涉案房屋未在蒙自市房地产管理处办理过在建工程抵押，建筑面积为130.04㎡。2020年10月19日，因姚来灿未支付吴帅忠、龙贵美剩余房款，吴帅忠、龙贵美向本院提起诉讼。2020年11月13日，吴帅忠、龙贵美与姚来灿在本院达成调解协议，本院作出（2020）云2503民初4113号《民事调解书》，确认协议如下：一、被告姚来灿在2020年12月13日前一次性向原告吴帅忠、龙贵美付清购房尾款286000元、利息80000元，以及原告向开发商交纳的房产税、印花税、房屋维修基金等办证费用14000元，以上共计380000元。双方于2013年11月26日签订的合同继续履行。若被告姚来灿未按期履行给付上述款项380000元的义务，原告吴帅忠、龙贵美有权解除《房屋买卖合同》，被告姚来灿已支付的购房定金100000元不予退还，装修损失由被告姚来灿自行承担……2020年11月19日，姚来灿向龙贵美账户转款380000元。另，在本院2016年10月14日受理的原告呼延思月与被告新沅公司、杨燕、第三人欧明祥确认合同无效纠纷一案中，查明：2014年12月2日，被告新沅公司与被告杨燕签订《商品房购销合同》23份，约定被告新沅公司向被告杨燕出售红桥?枫丹小区的房屋共23套……2014年12月3日至2014年12月4日，蒙自市房地产管理处对被告杨燕与被告新沅公司签订的《商品房购销合同》23份进行了备案登记。2014年12月4日，被告杨燕从蒙自市农村信用合作联社城关信用社取出4700000元，并于同日向被告新沅公司法定代表人刘志刚的个人账户存入4700000元，被告新沅公司向被告杨燕出具了金额为5000000元的购房款发票一张。2016年11月7日云南东昇达房地产开发有限公司通过转账方式向被告杨燕支付950000元，并在《曲靖市商业银行股份有限公司网上银行业务专用凭证》“用途”一栏中注明“代新沅还款”。被告新沅公司于2014年7月1日、9月30日按市场价格对外销售红桥?枫丹小区商品房一楼现房价格分别为3299.31元／㎡、3179.31元／㎡。2017年6月25日，本院作出（2016）云2503民初2574号《民事判决书》。宣判后，被告杨燕提起上诉，红河州中级人民法院于2017年12月27日作出（2017）云25民终1730号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有原告提交的身份证复印件、商品房购销合同复印件、房款明细单、房屋买卖合同、民事调解书、生效证明书、农村信用社存取款存根、房屋质量保证书、房屋使用说明书、用水许可证、民事判决书复印件、《告知书》复印件各一份、收据十份及原告、被告新沅公司的庭审陈述在卷证实。被告杨燕未到庭举证质证，视为其放弃举证质证的权利。二、本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，虽然被告新沅公司与被告杨燕签订了《商品房购销合同》，约定被告杨燕购买涉案房屋，并在蒙自市房地产管理处进行备案登记，但被告杨燕支付的款项4700000元并未存入被告新沅公司的账户，而是存入公司法定代表人刘志刚的个人账户，该支付方式不符合商品房销售的交易习惯；双方约定的涉案房屋销售价格仅为1911.84元／㎡，远远低于被告新沅公司同期对外销售该小区一楼房屋3179.31元／㎡的价格；被告新沅公司于2016年11月7日通过云南东昇达房地产开发有限公司向被告杨燕偿还了950000元，被告杨燕认可收到该笔款项，且双方之间除该纠纷涉及的经济往来外，无任何经济往来。综合以上情形，被告新沅公司、杨燕之间的真实关系应依法认定为民间借贷关系，不存在商品房购销关系，双方应按民间借贷关系履行各自义务。另一方面，涉案房屋在2011年11月已由被告新沅公司出售给案外人吴帅忠，吴帅忠又于2013年11月转售并交房给原告姚来灿管理使用至今，且被告新沅公司在2014年8月已收取了原告姚来灿的更名费等费用，以其行为方式同意案外人将房屋买卖合同的权利义务一并转让给原告姚来灿。因此，被告新沅公司、杨燕在2014年12月2日签订《商品房购销合同》的行为侵犯了原告的合法权益，为无效合同。现原告要求被告新沅公司协助其办理涉案房屋的不动产权证，被告新沅公司也同意，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百五十三条、第一百五十五条，《城市房产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蒙自新沅房地产开发有限公司与被告杨燕于2014年12月2日签订的《商品房购销合同》无效。二、被告蒙自新沅房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助原告姚来灿办理蒙自市红桥?枫丹小区3幢1单元1102号房屋的不动产登记手续。案件受理费50元，由被告蒙自新沅房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李建英二〇二一年三月十日书记员  李 仙