河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1618号上诉人(原审原告)：南阳苏宁易购商贸有限公司，住所地南阳市新华路与工业路交叉口新华城市广场。法定代表人：胡海，任总经理职务。委托诉讼代理人：冯宇，男，汉族，1981年5月28日出生，住河南省南阳市宛城区。系该公司员工。委托诉讼代理人：王鸿杰，河南瀛豫律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：南阳初度食品有限公司，住所地南阳市工业路与红庙路交叉口。法定代表人：惠跃先，任总经理职务。上诉人南阳苏宁易购商贸有限公司（以下简称苏宁公司）因与被上诉人南阳初度食品有限公司（以下简称初度公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1303民初4975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。苏宁公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定部分事实不清,导致被上诉人少向上诉人支付自2019年11月17日至2020年4月12日的租金12.3189万元,故,被上诉人除应当履行一审判决书中确定的义务外,还应当再向上诉人支付2019年11月17日至2020年4月12日的租金12.3189万元。一审法院认定上诉人与被上诉人之间的《场地租赁合同》及《续约补充协议》于2019年11月17日解除,同时也认定了被上诉人于2020年4月12日无奈之下将被上诉人物品腾出涉案房屋。根据一审双方提交的证据可以看出,上诉人经过多次书面函告,要求解除被上诉人解除合同、支付相应的租金及违约金,同时腾出涉案标的物,但被上诉人自2019年11月17日至2020年4月12日一直在实际占有涉案租赁物,导致涉案房屋无法进行出租并实现经济效益,无奈之下上诉人才强行将被上诉人的物品腾出并保管,被上诉人应当支付该时间段的租金。综上所述,一审法院认定事实错误,望贵院尽快查明真相,并依法改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审。初度公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立。在2019年11月1日之前苏宁公司就对我方进行停水停电，从2019年11月1月1日起被上诉人就不应支付房租。苏宁公司向一审法院起诉请求：1.依法解除苏宁公司、初度公司签订的《租赁合同》及补充协议；2.判令初度公司向苏宁公司支付租金12.3189万元（租金自2019年11月1日暂时计算至2020年4月12日，请求计算至租赁物腾空之日的租金）；3.判令初度公司赔偿苏宁公司三个月的租赁费用6.57万元；4.判令初度公司承担苏宁公司清场搬离拆除费、搬运费、仓储费（2020年4月12日－2020年6月11日）3680元。5.本案诉讼费用全部由初度公司承担。一审法院认定事实：2011年8月3日，南阳市众益食业有限责任公司将包括涉案房屋在内的、位于南阳市文化路盛世龙源小区3、4号楼商业部分出租给苏宁公司，并约定苏宁公司有权将租赁房屋转租给第三方。2012年3月24日，苏宁公司与初度公司签订了《场地租赁合同》，约定苏宁公司将盛世龙源小区3、4号楼商业大厦区域的建筑面积为120平方米的场地转租给初度公司，租赁期限自2012年4月16日至2017年4月15日。该合同第3.2条约定，租金采取先付后租的方式按半年支付，以后每个租赁期，乙方提前一个月向甲方缴纳下个租赁期租金。该合同第7.2条约定“合同期满如乙方不再续租或因乙方违约导致本合同提前解除，乙方应在期满或收到甲方通知后5日内撤出。在撤离期内，乙方将所有权属于乙方的设备设施及货物清除出租赁场地。乙方如延迟撤离，须按撤离前租金和物业管理费合计标准的三倍按日赔偿甲方损失，且甲方有权强制性清场，收回租赁场地。强制性清场时，甲方有权自行进入租赁场地，有权将租赁场地内乙方的所有物品予以搬离，乙方不得有任何异议。撤离期结束后，租赁场地内，乙方未撤离的物品视为乙方抛弃物，甲方有权自行处置，如产生处置费用，有权要求乙方承担”。该合同期满后，双方于2017年4月30日签订《续约补充协议》，约定原合同到期续租5年，即租期至2022年4月30日，原合同其他条款不变，2019年11月1日至2020年4月30日的租赁费为13.148万元。后初度公司缴纳租金至2019年10月31日，后续租金未缴纳。苏宁公司分别于2019年10月12日、15日、17日、28日向初度公司发催款函两份、停止物业服务函一份、强制锁门告知函一份。2019年11月19日，苏宁公司向初度公司发《解除租赁合同并要求赔偿的通知函》一份，称其决定于2019年11月19日解除双方的租赁合同并要求初度公司支付租金及违约金。苏宁公司于2020年4月6日将初度公司空调拆除，花费空调拆除费980元，于2020年4月11日将初度公司物品腾出租赁房屋，花费搬运费1500元，花费2020年4月12日至2020年6月11日的仓储费1200元，以上三项费用共计3680元。另查明，初度公司提交的照片显示，2019年11月17日，苏宁公司已将“临街旺铺招租”的横幅挂在涉案房屋的大门头上，初度西饼的招牌完全被遮挡看不到。照片显示涉案房屋隔壁出租给了爱尚妞妞面包店。一审法院认为，苏宁公司与初度公司签订《场地租赁合同》及《续约补充协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行己方义务。苏宁公司已按约定将租赁房屋交付初度公司使用，初度公司按合同约定应提前一个月交纳下一期的租金，即初度公司应于2019年9月30日前交纳2019年11月1日至2020年4月30日的租金，但初度公司未及时交纳租金，已构成违约，应承担继续交纳租金并支付违约金的违约责任。关于苏宁公司主张解除双方签订的《场地租赁合同》及《续约补充协议》的诉讼请求，苏宁公司于2019年11月19日向初度公司发《解除租赁合同并要求赔偿的通知函》一份，称其决定于2019年11月19日解除双方的租赁合同，因初度公司拖欠租金违约在先，苏宁公司的解除租赁合同通知符合单方解除的条件。且初度公司提交的拍摄于2019年11月17日的旺铺招租照片，能印证自2019年11月17日起苏宁公司已收回房屋开始对外招租，将初度公司的招牌完全遮挡住，对外招租后初度公司无法正常经营，故一审法院认定2019年11月17日苏宁公司已单方解除租赁合同，2019年11月19日解除租赁合同通知仅系对该行为的确认。关于租金的数额，鉴于一审法院已认定2019年11月17日苏宁公司即对租赁商铺进行接管，并对外再行招租，故初度公司仅需支付2019年11月1日至2019年11月16日的租金11558.7元，对于2019年11月17日之后的租金初度公司无需支付。关于违约金数额，本案中，初度公司拖欠租金违约在先，双方签订的《场地租赁合同》约定，因初度公司违约导致本合同提前解除，初度公司须按撤离前租金和物业管理费合计标准的三倍赔偿苏宁公司损失，2019年11月1日至2020年4月30日6个月的租赁费为13.148万元，三个月租赁费为65740元，苏宁公司主张赔偿65700元，系对自己权利的处分，法院予以支持。关于苏宁公司主张的搬运费、空调拆除费、仓储费3680的请求，初度公司违约在先，租赁合同约定撤离期结束后，租赁场地内，初度公司未撤离的物品苏宁公司有权自行处置，如产生处置费用，有权要求初度公司承担，且苏宁公司提交了费用相关的收据予以佐证，故该费用系合理支出，法院予以支持。关于初度公司主张苏宁公司退还保证金16560元的请求，双方签订租赁合同时，苏宁公司收取了16560元押金作为履行合同的保证金，现法院确认合同已解除，该费用应予以返还，初度公司该请求法院予以支持。关于初度公司主张苏宁公司退还店内物品的请求，合同已解除，苏宁公司应及时退还初度公司的物品，故初度公司该请求于法有据，法院予以支持。关于初度公司主张苏宁公司赔偿装修损失费10万元的请求，双方在合同中未约定装修损失的承担，至合同解除时初度公司装修后已经营7年多的时间，装修价值有折旧，且初度公司对租赁合同的解除有过错，对于因合同解除而产生的装修损失，应由其自行承担，故初度公司该请求法院不予支持。关于初度公司称未及时交纳租金系苏宁公司将隔壁房屋出租给爱尚妞妞、违反竞业限制的意见，双方《场地租赁合同》第六条仅约定初度公司不能与苏宁公司竞业经营，并未约定苏宁公司不能将隔壁房屋出租给与初度公司同行业的店铺，且苏宁公司于2017年将涉案房屋隔壁出租给爱尚妞妞，初度公司欠的是2019年11月1日之后的房租，从时间点来看两者关联不大，故初度公司该辩称意见一审法院不予采信。综上，南阳苏宁易购商贸有限公司与南阳初度食品有限公司签订的《场地租赁合同》及《续约补充协议》已于2019年11月17日解除。初度公司应支付苏宁公司租金11558.7元、违约金65700元、搬运费等3680元，苏宁公司应退还初度公司保证金16560元，保证金抵消租金、违约金、搬运费等后，初度公司应支付苏宁公司租金、违约金、搬运费等共计64378.7元。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条之规定，判决：一、确认南阳苏宁易购商贸有限公司与南阳初度食品有限公司签订的《场地租赁合同》及《续约补充协议》已于2019年11月17日解除；二、南阳初度食品有限公司于判决生效之日起十日内支付南阳苏宁易购商贸有限公司租金、违约金、搬运费、仓储费、空调拆除费共计64378.7元（保证金16560元已抵扣）；三、南阳苏宁易购商贸有限公司于判决生效之日起十日内向南阳初度食品有限公司返还店内物品（详见南阳初度食品有限公司提交的物品清单）；四、驳回南阳苏宁易购商贸有限公司的其他诉讼请求；五、驳回南阳初度食品有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1534元，由南阳初度食品有限公司负担，反诉受理费1315.5元，由南阳苏宁易购商贸有限公司负担214元，由南阳初度食品有限公司负担1101.5元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，由于初度公司未及时向苏宁公司缴纳租金，构成违约，应承担继续交纳租金并支付违约金的违约责任。因初度公司拖欠租金违约在先，苏宁公司的解除租赁合同通知符合单方解除的条件，一审法院确认《场地租赁合同》及《续约补充协议》已于2019年11月17日解除。苏宁公司上诉称初度公司占有租赁房屋至2020年4月12日，故应将租金支付至2020年4月12日。对此，《中华人民共和国合同法合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据一审初度公司提交的拍摄于2019年11月17日的旺铺招租照片，能够证实2019年11月17日起苏宁公司已收回房屋开始对外招租，结合二审中上诉人认可在对外招租后将案涉房屋强制换锁，故初度公司在2019年11月17日之后已无法使用案涉房屋正常经营，一审法院认定2019年11月17日苏宁公司即对租赁商铺进行接管，初度公司无需支付2019年11月17日之后的租金并无不当。综上所述，苏宁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2532元，由南阳苏宁易购商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 彬审判员  李晓伟二〇二一年三月二十四日法官助理邢志斌书记员王丹丹