广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17418号原告（反诉被告）：李金沙，男，1964年12月3日出生，汉族，身份证住址广东省清新县，委托诉讼代理人：何小锐，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许佳文，广东广信君达律师事务所实习人员。被告(反诉原告)：陈志远，男，1987年7月21日出生，汉族，身份证住址湖南省常宁市，被告(反诉原告)：陈志忠，男，1989年1月26日出生，汉族，身份证住址湖南省常宁市，上述两被告共同委托诉讼代理人：阳明，广东大洲律师事务所律师。原告李金沙（反诉被告，以下简称原告）与被告陈志远、陈志忠（反诉原告，以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金沙及其委托诉讼代理人何小锐，被告陈志远、陈志忠及其委托诉讼代理人阳明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李金沙向本院提出诉讼请求：1.解除我与被告陈志远签订的《厂房租赁合同》；2.两被告向我交还广州市白云区(辖区范围内)A栋厂房及B栋办公楼的经营管理权；3.被告清理上述A栋厂房第四层内的机器设备、原材料垃圾；4.两被告连带向我支付律师费8000元；5.两被告向我支付火灾赔偿损失60000元；6.两被告向我支付从2020年5月1日至2020年8月的递增租金25520元（6380元/月）；7.两被告向我支付2019年9月1日至2020年8月增加的厂房物业管理费149820元（按5448平方米，2.5元/平方米/月计算）；8.两被告向我支付2020年8月至实际交还场地之日的场地使用费（标准为70180元/月）；9.两被告向我支付延期支付使用费的滞纳金，暂计至2020年10月20日为28001.82元（按每日千分之三，实际计算至支付之日）；10.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月15日，我与被告陈志远签订《厂房租赁合同》，约定我将位于广州市白云区(辖区范围内)的厂房和办公楼（现位于广州市白云区(辖区范围内)A栋厂房3648平方米及B栋办公楼1800平方米）出租给陈志远，租赁期限为2014年5月1日至2023年4月30日。陈志远承租后先后将物业转租给6个主体。从2017年10月开始，陈志远因身体不适，无法打理承租物业，将其委托给其兄弟陈志忠管理，此后由陈志忠代陈志远实际向我缴纳租金并负责承租物业的管理。我于2020年4月15日对涉案物业进行履约检查，发现两被告存在知晓次承租人违法经营的情况下，放任不理。存在巨大的安全隐患。2016年8月，两被告经营不善，导致B栋发生火灾，给当时四楼的租户广州市白云区宏泰烘焙设备厂（以下简称宏泰设备厂）造成20余万元的经济损失。2017年6月至2017年8月，两被告拖欠部分租金长达14个月，且多次存在迟延缴纳租金的问题。基于两被告上述种种严重违约行为，我于2020年5月20日向两被告发出《律师函》，解除了《厂房租赁合同》，同时要求两被告限期清理涉案第四层厂房内的机器设备等，但目前该厂房仍处于违法经营中。综上所述，为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告陈志远、陈志忠的反诉，原告李金沙辩称，（1）我认为保证金应不予退还，因被告出现了严重的违约情形。（2）被告主张的安装水电费、修厕所及消防维护费及市政排污施工费不应由我承担。根据合同约定，水电管线等设施由被告负责，我是按现状将场地交付给被告，故上述费用均与我无关。（3）火灾是因被告管理不善所引发，根据火灾赔偿协议，相关的责任认定已经在火灾赔偿协议中进行了确认，被告是愿意承担火灾赔偿责任的，故被告要求我承担火灾损失缺乏依据。被告的其他反诉请求亦没有任何证据证实，应承担举证不能的责任。被告陈志远、陈志忠共同辩称，（1）涉案租赁合同因租赁厂房没有规划报建手续，应属于无效合同。因合同无效，双方之间的租赁关系应按照无效合同的法律规定处理。（2）因我们已将租赁场地分租给案外人，需要一定的时间与案外人处理关系后再交还。（3）本案合同无效，是因原告欺骗所致，对于合同无效的责任应由原告承担，原告主张的律师费也没有任何依据。（4）原告主张物业管理费没有依据。（5）因原告欠付上一手承租人长红第七经济社的租金，涉案租赁场地被采取停水停电的措施，我们无奈之下，向长红经济合作社交了2020年7月至12月的租金共计161910元，故原告无权再主张该期间的费用。另合同签订后，原告收取了我们的保证金18万元，经原告的同意，我们还在2013年出资重新安装了水电、新修了厕所、还承担了消防维修费、市政排污施工费。2016年，因部分厂房发生火灾事故，为了息事宁人，在原告的主导下，我们赔偿了宏泰设备厂的经济损失74000元，之后又对火灾厂房进行重新装修，耗资1万元。因涉案租赁合同属无效合同，原告应当对此承担全部责任。故现提出如下反诉请求：1.原告向我们返还押金18万元；2.原告向我们赔偿经济损失108000元（包括2013年重新安装水电设施费用45000元，2013年厂房内新修9个厕所费用2万元，2018年消防维修费用6000元，2019年市政排污施工费37000元）；3.原告向我们赔偿因2016年厂房火灾事故赔偿广州市白云区宏泰烘焙设备厂的经济损失84000元（包括赔偿款74000元，重新装修火灾厂房款1万元）；4.本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月25日，原告李金沙（甲方）与被告陈志远（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区均禾街长红第七经济合作社的厂房（以下简称涉案场地）租给乙方使用，租期从2014年5月1日至2023年4月30日止，共9年；生产车间四层，3648平方米，办公楼四层，合共1800平方米，租金58000元/月，租金每三年递增10%；签订合同时乙方向甲方一次性交付18万元作为合同保证金；甲方负责提供约60千瓦用电和一寸水管用水，并将水电安装到厂外墙边；厂区内水、电、管线设施由乙方负责安装；合同期满或其他原因租赁关系终止时，乙方必须在交接日前将机械设备、原材料等搬走，把废杂物、垃圾清理干净，修复损坏的建筑物、门窗和各种设施，并交付清租金和其他属于乙方的费用后，方能办理交接手续等。上述合同签订后，被告陈志远向李金沙支付了合同保证金18万元，并由被告陈志忠将涉案场地进行分租经营。期间，被告向原告支付租金至2020年7月，其中，2020年5月至2020年7月被告继续按2020年5月前的标准，即63800元向原告支付租金。2016年8月16日，原告与被告委托的代表陈道生、涉案场地的另一租户宏泰设备厂签订《火灾赔偿协议》，主要内容为：因三楼皮具厂发生火灾事故，导致四楼宏泰设备厂展厅、空调办公设备及展品损坏，经核算造成经济损失198610元，展品除去电器类损失金额折算60000元。现经各方协商解决方案如下：第一，二手房东陈道生负责四楼重新装修，装修范围：会议室内的格力空调更换新的同一款空调重新安装，四楼全部重新吊天花，墙面全部重新粉刷；洗手间重新吊天花、清洗粉刷，重新装回两个排气扇；四楼区域内的门、窗户更换等；务必在2016年8月31日内完工交给宏泰设备厂使用，逾期视为违约，宏泰设备厂有权终止合约，二手房东陈道生无条件退回押金；第二，二手房东陈道生同意承担宏泰设备厂展品损失金额每月从四楼租金中全额抵扣，直到6万元扣完为止。若中途二手房东陈道生因无力偿还或其他原因不承担赔偿款，由一手房东李金沙权利承担，在宏泰设备厂租金中全额扣减。诉讼中，两被告表示，被告陈志忠其确实参与了涉案场地的经营管理，但被告陈志忠并非合同相对方，其仅是场地的管理员。原告明确在本案中仅要求被告交还涉案场地的经营管理权，不申请次承租户作为第三人参加诉讼。对于其要求被告清理垃圾杂物返还的A栋第四层场地，属于生产车间的第四层，其在本案提起诉讼前后，即2020年7月左右知悉该场地次承租人已搬离，但因该场地用于印染厂，场地内有大量垃圾、原材料，清理难度大，故认为被告有义务负责清理后再交还。原告表示，其主张的被告支付火灾赔偿损失的60000元，是上述《火灾赔偿协议》中约定本应由被告向宏泰设备厂抵扣的6万元租金，因被告未予以抵扣，故由其向宏泰设备厂进行了抵扣。被告表示，其主张的原告赔偿的因火灾事故赔偿宏泰设备厂的84000元，是其因上述《火灾赔偿协议》支出的84000元。另被告表示因原告欠付上一手租户广州市白云区嘉禾街长红村第七经济合作社的租金，导致涉案场地被停电，其为能继续使用涉案场地，代原告向广州市白云区嘉禾街长红村第七经济合作社支付了2020年7月1日至12月31日的租金共计161910元（每月26985元）。双方确认涉案场地与白云区长红双和工业园三路13号A栋厂房、B栋办公楼为同一地址。因双方对被告主张的水电设施费用、装修厕所费用、市政排污施工费存在争议，被告向本院提出对上述项目造价进行鉴定的申请。本院据此依法委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）对上述标的进行了鉴定。2021年1月29日，安衡公司出具《关于广州市白云区均禾街长红第七经济合作社双和工业区三路13号厂房A、B栋水电设施、新修厕所、市政排污工程价格鉴定结论书》，该结论书对水电设施项目和数量的确定记载如下：经现场勘查，按被告陈志忠指认，厂房A、B栋的水电设施安装包括：从厂区外拉电线至A、B栋（各四层）每一层、从厂区大门口水表总表拉水管至各层厕所等3个项目。其中第2项“拉电（争议部分）”是原告李金沙在质证意见中主张的原有电线，不是由被告所建造。价格鉴定结论显示：1.广州市白云区均禾街长红第七经济合作社双和工业区三路13号厂房A、B栋的水电设施在2020年11月23日的价值为30118元。2.广州市白云区均禾街长红第七经济合作社双和工业区三路13号厂房A、B栋新修的10个厕所在2020年11月23日的价值为3938元。3.广州市白云区均禾街长红第七经济合作社双和工业区三路13号从大门口到宏泰公司宿舍楼间的市政排污工程在2020年11月23日的价值为37263元。被告为此次评估预付评估费10000元。原告对上述结论书附表无争议部分2282元予以认可，对有争议部分20535元表示该部分的电线均是由其出资拉建，不应该计算在鉴定费用中。对于拉水项目7301元予以认可，对于新修厕所项目3938元予以认可。对市政排污工程由于该工程是所有租户共同使用的，故当时被告仅分摊了1万元。分摊的形式是通过给被告减租的方式支付的。另被告表示在履行合同过程中，曾因消防设施需要维修而分摊支出消防维修费6000元，原告表示确实由三方分摊支出了一部分，但不记得被告分摊了多少钱。就涉案场地的产权和规划报建情况，本院向广州市规划和自然资源局发函查询。该局复函表示暂查无涉案场地的产权登记记录。本案于2021年3月12日最后一次开庭审理。本院认为，涉案《厂房租赁合同》成立于民法典实施前，根据合同约定租赁期限至2023年4月30日，由于双方在民法典实施前因履行合同发生争议，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。虽涉案租赁合同由原告与被告陈志远签订，但因两被告均确认实际履行过程中由陈志忠实际经营管理，且本案中被告陈志忠作为共同反诉原告提起反诉，故本院认定两被告均为涉案租赁合同的乙方。因涉案场地经查无产权，且无证据证明已办理合法的规划报建手续，故原被告双方就涉案场地签订的《厂房租赁合同》依法应为无效。现原告要求解除双方签订的《厂房租赁合同》于法不合，本院不予支持。合同无效，因无效合同取得的财产相互返还，故现原告要求被告返还涉案场地于法有据，本院予以支持。原告明确在本案中仅要求被告返还涉案场地的经营管理权，属于其对自身诉讼权利的处分，本院予以准许。关于原告要求清理A栋第四层场地的问题。被告作为承租人，有义务向原告交还符合租赁物使用状态的租赁物，但该场地内尚有部分机器设备和原材料、垃圾杂物在场地内，故现原告要求被告清理该厂房内的机器设备、原材料、垃圾杂物的意见有据，本院予以支持。合同签订后，被告向原告支付了合同保证金18万元，该保证金属于保证合同履行的费用，现合同无效，原告应向被告退还该保证金，故现被告要求原告退还保证金180000元有据，本院予以支持。虽租赁合同无效，但因租赁期间，被告已实际使用涉案场地，其应当承担占用涉案场地期间的场地占用费，原告主张场地占用费参照合同约定的标准计付于法有据。（一）根据租赁合同约定，2020年5月至2020年7月期间的租金按递增后的70180元计付，但被告每月仅向原告支付租金63800元，故现原告要求被告支付2020年5月至7月期间递增部分的租金共计19140元有据。（二）被告自2020年8月起未再向原告支付场地占用费，关于被告应按何标准向原告支付2020年8月起的场地占用费的问题。因原告自认自2020年7月期间知悉A栋厂房第四层次承租人已搬离，虽被告在次承租人已搬离该场地的情况下未与原告办理交接手续，场地内亦有部分设施和垃圾，但被告未清空涉案场地并不客观上影响原告接收重新出租使用该场地，且原告亦可通过才采取措施清理场地内物品和垃圾，由此产生的费用另行向被告主张的方式防止损失进一步扩大，但原告以此为由一直未收回该部分场地，属于原告放任损失扩大的情形，应自行承担因放任损失扩大导致的损失，故本院结合双方的错过，认定被告应承担2020年8月前该部分场地对应的场地占用费，对于2020年9月起的该部分场地所对应的场地占用费属于原告因放任损失扩大的费用，应由其自行承担。由于双方签订的租赁合同未明确A栋厂房第四层的具体面积，本院按照合同约定的该栋楼的四层的总面积3648平方米的1/4认定该部分场地的面积，即912平方米。结合每月租金总额和合同约定的总面积计算，2020年9月起每月每平方米的租金单价为12.88元/平方米，据此，应扣减的A栋第四层场地占用费数额为11746.56元。综上，本院认定2020年8月被告应支付的场地占用费应为70180元，2020年9月起的场地占用费应按58433.44元计算。对于原告主张被告支付场地占用费的截止期限，因返还涉案场地经营管理权涉及与实际使用物业租户关系的处理，对于返还场地的时间存在不确定因素，本院仅处理至法庭辩论结束之日，即2021年3月12日的场地占用费，对法庭辩论结论后仍未收回场地管理权而发生的费用，原告可另行主张。（三）鉴于被告已代原告向广州市白云区嘉禾街长红村第七经济合作社支付2020年7月至2020年12月期间的租金共计161910元，为避免双方讼累和节约司法资源，本案中直接将被告代原告向广州市白云区嘉禾街长红村第七经济合作社支付的租金与上述认定被告欠付的租金相抵扣。结合前述认定的被告应付租金的认定和被告代缴数额相抵扣进行核算，被告尚应付给原告的场地占用费数额为19140+70180+（58433.44×6+23373）－161910=301383.64元。故原告要求被告支付2020年8月至2021年3月12日的场地占用费301383.64元有据，本院予以支持。驳回原告主张多出上述数额的诉请。因前述已认定将被告欠付的2020年5月至2020年7月期间的递增租金部分与被告代付的费用相抵扣，经抵扣后被告无需另行向原告支付上述费用，故本院对原告要求被告支付2020年5月1日至2020年7月期间递增租金的主张予以驳回。涉案租赁合同无效，原告对合同无效亦存在过错，原告要求被告支付逾期支付使用费的滞纳金和律师费缺乏依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付火灾赔偿损失60000元和被告要求原告支付火灾赔偿损失84000元的问题。双方曾于2016年8月16日就火灾事故签订《火灾赔偿协议》，该协议已明确因火灾造成宏泰设备厂损失的赔偿主体为被告，被告在同意根据该协议承担责任后，要求原告承担支付84000元的责任缺乏理据，本院不予支持。根据上述协议的约定，由被告承担宏泰设备厂损失，金额每月从四楼租金中全额抵扣，被告不承担赔偿责任的情况下，才由原告承担，现有证据无法证明原告代被告承担了该赔偿款，故原告要求被告支付赔偿60000元依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告支付增加的厂房物业管理费的问题。涉案租赁合同中并无关于物业管理费的约定，原告以其与上一手之间的租赁合同费用约定的变更为由要求被告增加支付物业管理费，在未与被告另行达成一致意见的情况下要求被告支付缺乏理据，本院不予支持。关于被告要求原告赔偿安装水电设施费、新修厕所费、消防维修费、市政排污施工费损失的问题。根据双方的陈述，被告在承租涉案场地期间，确实有实施上述项目。现原告在合同届满前收回涉案场地，被告依法有权要求原告按照过错比例赔偿附属的装修现值损失。（一）关于上述各项目现值的确定。（1）根据安衡公司出具的鉴定结论书的鉴定结论，水电设施项目鉴定价格为30118元，原告对其中拉电项目中的20535元有异议。对此，由于双方均未举证证明各自实际支出该项目费用，本院结合双方签订的租赁合同关于双方负责安装水电设施位置的约定和安衡公司现场勘查的照片及双方对现场照片的意见等情况，认定被告支出水电设施的现价格为25000元。（2）根据安衡公司出具的鉴定结论书的鉴定结论，新修厕所的鉴定价格为3938元，双方对此无异议，本院对该项目的鉴定价格予以确认。（3）对于市政排污工程项目，原告认为该工程因涉公共区域的工程，被告仅承担了其中1万元款项。对此，从该项目实施区域看，确实属于涉案场地所在厂区内的公共区域通向市政排水渠的项目，被告主张其承担了全部费用，应当承担举证责任。因被告未能举证证明其该事实，故本院对被告主张其承担了该工程项目的全部费用的意见不予采信。原告认可被告实际支出1万元，结合安衡公司确定的成新率计算，本院认定被告支出该项目的现价格为9500元。（4）对于消防维修费。双方对被告的实际支出存在争议，但双方均未举证证明该项目实际支出的数额，本院结合双方的陈述认定被告支出该项目费用的现值为5000元。综合上述分析，本院认定被告对涉案场地实施上述各项工程的现价值共计为43438元。（二）原告作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，被告作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，原告在明知涉案场地未取得产权登记和合法规划报建手续的情况下仍出租涉案场地，被告在未谨慎审查涉案场地产权的情况下承租了涉案场地，双方对涉案租赁合同的无效均存在过错，对上述租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。综合前述认定，被告要求原告赔偿设施投入损失43438元÷2=21719元有据，本院予以支持。被告主张多出上述数额的损失缺乏依据，本院予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，被告陈志远、陈志忠清理位于广州市白云区(辖区范围内)A栋厂房第四层内的机器设备、原材料、垃圾杂物；二、本判决生效之日起十五日内，被告陈志远、陈志忠向原告李金沙交还位于广州市白云区(辖区范围内)A栋厂房、B栋办公楼的经营管理权；三、本判决生效之日起五日内，被告陈志远、陈志忠向原告李金沙支付2020年8月至2021年3月12日的场地占用费301383.64元；四、本判决生效之日起五日内，原告李金沙向被告陈志远、陈志忠退还保证金18万元；五、本判决生效之日起五日内，原告李金沙向被告陈志远、陈志忠赔偿设施投入损失21719元；六、驳回原告李金沙的其他诉讼请求；七、驳回被告陈志远、陈志忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5853元，由原告李金沙负担2843元，被告陈志远、陈志忠负担3010元；反诉受理费3440元，由原告李金沙负担2163元，被告陈志远、陈志忠负担1277元；保全费2889元，由原告李金沙负担862元，被告陈志远、陈志忠负担2027元；评估费10000元，由原告李金沙负担5000元，被告陈志远、陈志忠负担5000元。由原告李金沙负担的反诉受理费和被告陈志远、陈志忠负担的本诉受理费、保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。由原告李金沙负担的评估费于本判决生效之日起起五日内迳付被告陈志远、陈志忠。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年三月十七日书记员  陈玉梅卢迪