江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终12062号上诉人（原审被告）：范素芹，女，1961年1月27日出生，汉族，住江苏省东台市。被上诉人（原审原告）：苏州豪城建屋置业有限公司，统一社会信用代码9132059458228572XF，住所地苏州工业园区钟园路788号丰隆城市生活广场4幢23楼2302室。法定代表人：YIPYUPNMENGMARK。委托诉讼代理人：周静雯，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思彤，江苏金砖律师事务所实习律师。上诉人范素芹因与被上诉人苏州豪城建屋置业有限公司（以下简称豪城建屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初12548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月31日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。范素芹上诉请求：1.撤销苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初12548号民事判决第一项，依法改判范素芹支付豪城建屋公司租金及管理费27292元。2.本案一审、二审诉讼费用由豪城建屋公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，一审法院认定豪城建屋公司没有减免租金及管理费的系事实认定错误；一审法院认为范素芹还需支付2019年4月30日之后的租金及管理费没有事实依据；豪城建屋公司减免租金及管理费的事实具有高度盖然性，范素芹仅欠一个月的房租及管理费未支付。二、一审法院适用法律错误。豪城建屋公司伪造证据的行为涉嫌诈骗，本案应当中止审理，移送公安机关处理。豪城建屋公司之后给范素芹的解除协议不是当初豪城建屋公司的工作人员与范素芹协商解除合同时的条款。最为关键的是解除协议骑缝章不吻合。豪城建屋公司解除协议原件有改动，不符合一次打印，出现两个时间节点不一样的情况。仝乐假装解除协议原件找不到，将范素芹的解除协议原件取走后进行调换，虚构2000元一天的费用以及2019年5月1日至6月30日之间的租金及管理费合计16383.19元涉嫌诈骗。豪城建屋公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。豪城建屋公司如与商户达成减免租金的约定，一定会有书面减免协议。解除协议以及微信聊天记录中均载明2019年5月1日至6月30日产生费用16383.19元，仝乐在12月4日的微信聊天记录中曾经给范素芹出具过清算单，范素芹未提出异议。普通的对接人员不能代表豪城建屋公司的意思表示。二、豪城建屋公司从未进行伪造证据，更不可能涉嫌诈骗。据仝乐告知，其将协议原件交豪城建屋公司归档后由行政部门统一保管，如需借取，需提起申请并完成审批流程，仝乐因个人工作需要，为避免规避繁琐的审批流程，以个人名义与范素芹沟通，借用其持有的协议原件进行复印。该情况与范素芹提供的2019年8月10日的微信聊天记录内容相吻合。三、豪城建屋公司从未伪造证据，双方持有的租赁协议原件，除原件1与其他三份协议原件在解除日期上有所不同，以及范素芹签字盖章情况不一样外，其他内容均一致。该内容系双方当时沟通协商确认后的结果。豪城建屋公司向一审法院起诉请求：1、判令范素芹支付豪城建屋公司拖欠的租金以及管理费138427.19元，并赔偿逾期付款利息损失3612.958元（逾期利息计算方式为：以138427.19元为本金，自2019年7月6日计算至实际清偿之日止，按照中国银行同期贷款利率2倍的标准计算，暂计至2019年10月22日）；2、判令范素芹支付豪城建屋公司房屋占有使用费14万元（以2000元/天的标准，自2019年7月1日计算至2019年9月9日）；3、判令范素芹承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，豪城建屋公司将诉请变更为：1、判令范素芹支付豪城建屋公司租金及管理费、占有使用费共计138427.19元（已抵扣保证金79000元）并支付逾期付款利息（逾期付款利息计算方式为：以138427.19元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率2倍的标准，自2019年7月6日起计算至实际支付之日止）。2、本案诉讼费用由范素芹承担。一审法院认定事实：2018年4月，豪城建屋公司（出租方、甲方）与范素芹（承租方、乙方）签订《丰隆城市中心商铺租赁合同》（合同号：CDLSZ-01-Lea-Con-110，商铺号：128B，品牌：精典泰迪的奶茶铺），合同第1条约定，项目位于苏州工业园区钟园路788号苏州丰隆城市中心，租赁铺位号为128B，租赁期限为2018年5月1日至2021年5月31日，交付日为2018年5月1日。第4条约定，租金计租日为租赁期限起始日，租金计算方式为保底租金，乙方应按照合同约定支付含增值税的租金。保底租金金额为：2018年5月1日至2018年5月31日，1000元/月，其中不含增值税租金952.4元/月、增值税47.6元/月；2018年6月1日至2019年5月31日，22792元/月，其中不含增值税租金21706.7元/月、增值税1085.3元/月；2019年6月1日至2020年5月31日，22875元/月，其中不含增值税租金21785.7元/月、增值税1089.3元/月；2020年6月1日至2021年5月31日，22875元/月，其中不含增值税租金21785.7元/月、增值税1089.3元/月。第4.2.2约定，管理费收费标准暂定为32.4元/月/平方米，即暂定4500元/月，甲方有权根据实际支出调整管理费，但上述调整应符合国家有关物价法规的规定。管理费计费起始日为2018年6月1日，自交付日至管理费计费起始日前一日，乙方无需交纳管理费，但应承担该商铺实际产生的水、电费等各项能源费。第4.3.1条约定，租金支付方式为按季支付，乙方应分别在每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前向甲方支付当年每季度期间的保底租金和管理费等相关费用，如计租日不是该季度起算日的，则乙方应在计租日前5日内支付自计租日起至当季度末的保底租金和管理费等相关费用。第4.3.3条约定，乙方应按本合同约定支付各项费用（包括但不限于租金、管理费等），逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.3%向甲方支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付。2018年7月30日，豪城建屋公司（甲方）与范素芹（乙方）签署《丰隆城市中心商铺租赁合同补充协议》，协议第一条约定，乙方实际开业日为2018年6月16日，乙方租赁期限为2018年5月1日至2021年5月31日。第二条约定，租金及管理费调整为2018年5月1日至2018年6月30日12396元，其中不含增值税租金11805.71元、增值税590.29元；2018年7月1日至2019年5月31日，22792元/月，其中不含增值税租金21706.67元/月、增值税1085.33元/月；2019年6月1日至2021年5月31日，22875元/月，其中不含税租金21785.71元、增值税1089.29元/月。管理费计费起始日为2018年6月16日。第7.2.2条约定，从租赁期满的当日或提前解除当日起直至办妥交接手续或甲方行使上述第7.2.1项权利进入并收回承租店铺位为止，乙方须以合同终止（或解除）日前一天的保底租金、管理费标准为基础，向甲方双倍支付延误期内的房屋使用费、管理费，若无保底租金的，乙方应按照10000（壹万圆）元/日支付房屋使用费，乙方并应赔偿甲方因乙方迟延返还承租店铺遭受的一切损失，支付从合同终止之日到实际返还之日承租店铺的公用事业费及其他费用。但此等房屋使用费、管理费、赔偿金等费用的支付并不构成承租店铺的续租或租赁的延续。诉讼中，豪城建屋公司提交了豪城建屋公司（甲方）与范素芹（乙方）签署的《解除协议》一份，其中载明：一、甲、乙双方一致同意租赁合同于2019年6月30日解除（注：“6”有涂改，为手写，原本的字样为“4”）。二、截止合同解除，乙方尚欠甲方如下费用：1）截至2019年4月30日，乙方尚欠甲方的租金及管理费201044元；2）考虑到乙方的经营情况，双方约定自2019年5月1日至2019年6月30日期间，租金按5000元/月收取计10000元，物业费按3191.6元/月收取计6383.19元，合计应收取租金及管理费16383.19元。三、乙方已向甲方交纳保证金79000元，该保证金甲方不予退还，用于递减乙方上述所欠费用。抵减完成后，乙方仍欠甲方租金及管理费138427.19元，乙方需在本协议签订完成后5日内缴清。四、乙方应于2019年7月15日前将承租房屋腾空后返还，乙方不得破坏承租房屋现有装修，一切固定、嵌装在墙体上的装饰装修及已形成符合的装饰装修物，乙方均不能进行拆除、拆卸，甲方无需给予乙方任何补偿。五、乙方未按上述约定返还承租房屋的，甲方有权在任何时间内进入并收回承租房屋，承租房屋内的所有物品将被视为放弃物，归甲方所有，任由甲方处置，且无论甲方是否再次使用，甲方均无须为此向乙方支付任何费用。另外，从租赁合同终止之日起直至乙方按上述约定返还承租房屋或甲方进入并收回承租房屋为止，乙方需按每天2000元的标准向甲方支付房屋占有使用费。六、乙方应在2019年7月10日前办妥以承租房屋为注册地及/或营业地址的工商税务等地址的注销或变更登记。否则，每逾期一天，乙方应向甲方支付违约金1000元。七、甲、乙双方一致确认：本协议履行完毕后，甲、乙双方就租赁合同签订及履行事宜再无其他争议。八、签订及履行过程中发生的争议，双方应协商解决，协商不成的，任一方均可向承租商铺所在地人民法院提起诉讼。九、本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效：本协议壹式肆份，双方各执贰份，均具有同等法律效力。对于该份《解除协议》，范素芹表示，不认可其真实性，当时约定的解除时间是2019年4月30日，且第一页内容并没有罗列各项费用，是豪城建屋公司将第一页进行了替换。同时范素芹提交了《解除协议》原件一份，与豪城建屋公司提交的《解除协议》相比，范素芹提交的《解除协议》并无任何改动。范素芹同时表示，其提交的《解除协议》骑缝章不匹配，其认为是2019年8月10日，豪城建屋公司工作人员仝乐以没有复印件为由，将范素芹手上的《解除协议》原件取走后，将原件第一页进行了调换。豪城建屋公司解释称，《解除协议》中解除时间有更改是因为豪城建屋公司工作人员就涉案商铺协商解除事宜提起公司内部审批流程而打印出来的版本，当时协议上的日期为4月30日。豪城建屋公司内部审批通过后，经双方沟通一致，租赁合同解除日期确定为6月30日。因此豪城建屋公司工作人员又打印了解除日期为6月30日的《解除协议》，与之前内部审批版本（即解除日期有改动的原件）一并交给范素芹签字、盖章。关于租金及管理费支付情况，豪城建屋公司表示，范素芹共计向豪城建屋公司支付租金86522元，2018年6月16日至2018年9月30日，范素芹应支付的租金为80772元，因此，截止到2018年9月30日的租金范素芹已经付清，尚结余5800元。管理费，范素芹自承租涉案商铺后，从未缴纳。范素芹表示租金和管理费支付时间段应该是2018年5月1日至2018年9月30日。关于押金、保证金情况，豪城建屋公司、范素芹一致确认，范素芹尚有保证金69000元，装修押金10000元在豪城建屋公司处。关于涉案场地搬离时间，豪城建屋公司、范素芹一致确认，范素芹于2019年9月9日搬离涉案场地。诉讼中，范素芹提交了其与豪城建屋公司工作人员仝乐的微信聊天记录以及通话录音，用以证明豪城建屋公司工作人员仝乐与范素芹曾经谈好2019年5月1日后没有任何费用，也无每天2000元的占用费，以及仝乐曾于2019年8月10日将范素芹持有的《解除协议》取走。豪城建屋公司对于范素芹的该组证据真实性没有异议，但是表示仝乐只是商场的普通运营人员，并未获得公司授权，其无权放弃或者变更相应的权利义务。为进一步证明豪城建屋公司曾向范素芹承诺过减免费用，范素芹申请证人薛某、丁某出庭作证，证人薛某陈述如下：“我是被告范素芹店铺的品牌方，与被告是认识的，因为品牌的入驻、选址等都是在丰隆的商场这边，因此，与原告也是认识的。因为整个丰隆商场的运营都不太好，被告的经营业绩也是比较差，于是我们品牌方就要求被告不要做了，撤掉。后来被告告诉我说原告运营部门换了一个，现在是陶总，说不要钱了，被告让我从南京来苏州一下。于是我就在2018年11月25日来苏州被告的门店，当时第一次见到了陶总，陶总当时就说现在商铺的日子都不好过，整个运营都不太好，让被告不要撤店铺，留在商场。因为被告店铺的位置比较好，同时承诺被告的店铺可以减免租金”。证人丁某陈述如下：“我与被告是普通朋友关系，与原告并不认识，当时是陪同薛某一起与陶总吃饭，当时是因为薛某要喝酒，不能开车，所以我去开车。在吃饭之前，薛某谈到代表精典泰迪的奶茶铺感谢陶总减免租金”。对于两位证人的陈述，豪城建屋公司表示不予认可。首先，证人薛某为范素芹经营店铺的品牌方，丁某为范素芹的朋友，与范素芹具有利害关系；其次，薛某陈述，吃饭、会谈时间为2018年11月，距离庭审已有一年半，不排除薛某对于谈话内容记忆不准；再次，从商业惯例角度，薛某并非租赁合同相对方，豪城建屋公司是否给范素芹减免租金，均与证人无关。豪城建屋公司也不可能为了整个商场的持续经营而一直持续给范素芹减免租金，不符合常理。在目前无其他任何书面证据证明豪城建屋公司、范素芹双方作出减免租金的合意下，不应当采信两名证人的证言。诉讼中，豪城建屋公司提交了2019年4月26日，豪城建屋公司向范素芹发送的《关于解除租赁合同并请贵方按约返还承租店铺的函》一份，其中载明“范素芹：租赁合同签订后，贵方未按约定支付2018年10月1日起的租金及管理费，且虽经我司多次催促，贵方至今仍未支付。根据租赁合同的约定和相关法律规定，贵方拖欠租金、管理费、保证金或其他费用超过60日，我司有权解除合同，贵方应赔偿我司因此受到的损失，包括但不限于承租店铺限制期间的租金损失、替代租户免租期租金损失以及商场整体形象受到的损失等。另外，贵方还应向我司支付自交付日起至合同解除之日已享受的减免租金。我司现正式通知贵方：1、自本函到达贵方之日起，解除贵方与我司签订的租赁合同，请贵方支付租赁合同有效期间的租金、管理费、水电费、逾期付款违约金等费用，贵方交纳的保证金不予退还，用以赔偿我司因贵方原因导致租赁合同解除而受到的包括但不限于承租店铺闲置期间的租金损失、替代租户免租期租金损失以及商场整体形象受到的损失等，不足部分，请贵方继续赔偿。2、请贵方向我司支付自交付日起至合同解除之日已享受的减免租金。3、请贵方于租赁合同终止日起五日内将承租店铺按约归还我司。4、请贵方自合同终止之日起十五日内办妥以承租店铺为注册地址及/或营业地址的工商税务的等地址的注销或变更登记。”范素芹表示，该份函件，表明范素芹曾享受豪城建屋公司减免费用的口头约定。豪城建屋公司则表示，该份函件的内容为公司合同模板，并不代表豪城建屋公司对范素芹作出减免承诺。如果双方真的达成减免合意，会签订相应书面协议。以上事实有《丰隆城市中心商铺租赁合同》、《丰隆城市中心商铺租赁合同补充协议》、《解除协议》、微信聊天记录、语音通话记录、证人证言等以及当事人庭审陈述附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案争议焦点是范素芹结欠豪城建屋公司租金等费用金额是多少。豪城建屋公司认为，《解除协议》系双方真实意思表示，应当按照协议内容计算结欠租金等费用的金额。范素芹认为，双方于2019年5、6月份签订《解除协议》，约定2019年4月30日后无任何费用。结合豪城建屋公司工作人员当时和范素芹说做满一个季度免一个月租金，因此，范素芹现在仅拖欠一个月房租及管理费，金额为27292元。一审法院认为，范素芹质疑豪城建屋公司提交的《解除协议》真实性，称真正的《解除协议》第1页与豪城建屋公司提交的《解除协议》第1页有多处不同，比如第二条第一款中截至2019年4月30日的欠付租金和管理费不是201044元，具体是多少已记不清楚；第二条第二款关于2019年5、6月的租金和管理费是没有的，等等。但范素芹未能提交其所称的真正的《解除协议》，其自己提交的《解除协议》原件与豪城建屋公司提交的原件相比较，仅有一处不同，即豪城建屋公司提交的《解除协议》上解除日期的月份有改动，而关于租金、管理费、违约金等关键条款内容，两者并无差异。对此，范素芹称，《解除协议》曾被豪城建屋公司工作人员借走，归还时私自将第1页调换。范素芹还称其提交的《解除协议》上豪城建屋公司的骑缝章对不上。豪城建屋公司否认存在协议调换行为，同时认为骑缝章能对上，如果真的对不上，不排除是范素芹将持有的两份《解除协议》交叉装订。因为当时协议是一式四份，双方各执两份。对此，《解除协议》最后一页载明“本协议壹式肆份，双方各执贰份”，亦能印证。综合全案来看，《解除协议》形式上有一定欠缺，然而，即便不按照双方提交的《解除协议》计算租金等费用，基于现有证据，范素芹亦未能充分举证证明其主张的豪城建屋公司曾经同意一次性减免3个月租金和管理费，并承诺2019年4月30日后不收取任何费用。此种情形下，不按照《解除协议》计算，就只能按照法律规定计算租金等费用，即范素芹作为承租人，应当支付2019年9月9日搬离房屋前的租金等费用。经核算，无论是依据双方提交的《解除协议》，还是根据法律规定，豪城建屋公司主张范素芹支付租金及管理费、占有使用费138427.19元（已抵扣保证金79000元），均未超出相应限额，故一审法院对豪城建屋公司的该项主张予以支持。关于逾期付款损失，豪城建屋公司主张从2019年7月6日起、按照银行同期同类贷款利率的2倍计算。一审法院认为，结合涉案合同的履行情况，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2019年9月10日起计算为宜。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告范素芹于本判决生效之日起十日内向原告苏州豪城建屋置业有限公司支付租金及管理费、占有使用费138427.19元（已抵扣保证金79000元）并支付逾期付款损失（逾期付款损失计算方式为：以138427.19元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年9月10日起计算至实际支付之日止）；二、驳回原告苏州豪城建屋置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费5530元，由苏州豪城建屋置业有限公司负担1530元，由范素芹负担4000元，范素芹负担部分已由苏州豪城建屋置业有限公司预交，一审法院不予退还，范素芹于本判决生效之日起十日内支付苏州豪城建屋置业有限公司4000元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，范素芹未能提交其所称的真正的《解除协议》，范素芹本人提交的《解除协议》原件与豪城建屋公司提交的原件相比较，仅有一处不同，即豪城建屋公司提交的《解除协议》上解除日期的月份有改动，而关于租金、管理费、违约金等关键条款内容，两者并无差异。范素芹认为豪城建屋公司伪造证据的主张依据不足。豪城建屋公司工作人员与范素芹协商解除合同过程中，明确解除租赁合同的协议，须经豪城建屋公司盖章。因此双方的权利义务内容应以书面达成的解除协议为准。解除协议中并无减免租金及管理费的约定。范素芹认为仅应支付豪城建屋公司租金及管理费27292元的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，范素芹的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5530元，由上诉人范素芹负担。本判决为终审判决。审判长  黄源榕审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇二一年三月二十九日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。