黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终287号上诉人(原审被告)：金虎林，男，1967年4月3日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**美域江岛小区**楼26-27中间层（**）。法定代表人：冯欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁曼，黑龙江明正律师事务所律师。上诉人金虎林因与被上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司（以下简称景阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初2837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。金虎林上诉请求：1.景阳物业公司退还业主4年的广告费；2.退还收业主的物业费及车位费；3.将走廊的暖气安装上4.恢复公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵；5.恢复封闭小区；6.返还业主的地下车库，，地下车库归业主所7.撤销一审判决；8.解决物业合同问题。事实与理由:1.关于景阳物业公司应退回广告费用的问题。景阳物业公司在2016年接手河畔花园小区，接手后将大门口的大门换掉做广告，灯箱广告门正反面都是各种广告，每个单元进去之后左手边的公示板也贴有各种广告，电梯里面也贴上各种广告，广告内容有瑞丽美容院、优质牛腌、高档窗帘、生活用品、滑雪场、高档智能门锁、大闸蟹等。电梯内贴的一张物业的公示落款竟然是派尔阳光，说明景阳物业公司非常不负责，故请求景阳物业公司退回4年所有的广告费用。以上事实有视频为证。2.关于收取物业费及车位费的问题。河畔花园所有的业主都未与景阳物业公司签署物业服务合同，从没开过业主大会也没有任何公示向业主说明物业服务项目及物业费价格。同小区居民的物业费收费价格有差异，有8角的也有1.1元的。请求景阳物业公司退回业主的物业费差价，并按最低标准收取业主物业服务费，因为小区的建设根本不符合要求。关于停车费用的问题。景阳物业公司接手后对小区的地下车库进行收费，收费更是五花八门,有收3800、3600、3000/年，业主缴纳地下车库停车费用，景阳物业公司只给开收据拒绝开据发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》，涉嫌偷税漏税。疫情期间，景阳物业公司将所有没有缴纳停车费用的业主堵在门外，造成百名人员聚集，景阳物业公司的行为没有理由，其也没有理由收取业主的停车费用。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者其他等约定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应当属于业主所有。故景阳物业公司应当退回物业费用及停车费用，并将地下停车库返还给业主。3.关于走廊暖气的问题。景阳物业公司物业接手后将1-7楼的所有暖气拆下并卖掉，导致业主每次进单元都特别的冷，根本感觉不到温暖。景阳物业公司的行为没有法律依据，私自拆卸公共设施是违法行为。景阳物业公司应当返还业主走廊的暖气，恢复供暖。4.关于公共设施维修养护、公共卫生方面存在瑕疵必须恢复的问题。（1）小区多次出现居民财物被偷，如电动车，机动车车衣，多次发生地库车辆被划居，民门锁被堵事件，景阳物业公司都无法提供监控录像给警方，小区存在安全隐患问题。（2)消防栓里没有消防水带，很多业主去景阳物业公司说过这个问题，但是一直没有解决，据小区居民统计着火11次，完全人工用水盆救火，而且物业经理孟灵通亲口说过消防栓从景阳物业公司接手就是不合格的，从来就没验收过，接手时消防设施就全都是残品。景阳物业公司明知道有问题，却推脱责任不想办法解决不作为，拿业主生命当儿戏。（3)电梯经常出故障，存在安全问题。最近的8月15日一名居民因为滑梯受伤，被120送往医院。此类事件经常发生，同小区居民都经常遭遇电梯故障等问题。小区地库经常积水，尤其在电梯出口附近较多，对居民出行影响很大。（4）2020年4月末-8月末，在景阳物业公司管理下，小区丢了28个供暖阀门。2020年9月4日供暖公司通知河畔花园各家各户的业主准备给暖气打压试水，小区里的3号楼和4号楼发生了严重的水灾，电梯里、楼道里、、地库里大水成河严重影响居民的出行。景阳物业公司管理的几年中丢了很多的财务。（5）各个单元门坏的坏，丢的丢，甚至1号楼挂了3年的门帘子，保洁和保安人员没有工作证和资格证，保洁人员都能去当管家。业主反映情况，物业管家没等业主说完就挂掉电话，甚至辱骂业主，严重的还要动手打业主。2019年金虎林女士去景阳物业公司反映情况，物业管理员竟然要动手打业主，有证人能够证明。（6）河畔花园小区1期6栋楼聘请了5名保洁员，一个月能看到保洁员打扫一次卫生就不错了，楼梯间和窗台从未打扫过，卫生不合格，就是这种服务是最低3角的标准，而景阳物业公司乱收费，一审法院却认定为瑕疵问题，是对景阳物业公司的包庇，侵害了业主的权利。5.关于封闭小区问题。门禁系统疫情期间才开始实行，此前任何人可随意进出。小区出入口并没有24小时专人值班。所有单元门电子锁并末启用。6.物业合同问题。首先，业主并没有和景阳物业公司签署过任何物业合同，因为从没召开过业主大会，或者得到任何公示。景阳物业公司也没履行任何义务，所有的问题都是通过市长热县、市政府、信访部门解决的，所以景阳物业公司没有资格和权利收取物业费。综上，请求维护业主合法权益，撤销一审判决，重新公平公正公开的审理此案。景阳物业公司辩称，景阳物业公司为金虎林提供了物业服务管理，金虎林作为该小区业主享受了相应的物业服务，理应对其受益服务支付对价。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回金虎林的上诉请求。景阳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令金虎林给付物业费、电梯费合计3978元；2.判令金虎林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：哈尔滨市香坊区木材东街副2号河畔花园小区开发建设单位为哈尔滨市香坊投资有限公司（以下简称香投公司）。景阳物业公司进驻该小区时，物业服务公司为哈尔滨市光华物业有限责任公司香坊分公司（以下简称光华物业）。2016年10月20日，因该小区未成立业主委员会，香投公司（甲方）与景阳物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，该合同第二条约定了物业管理服务事项包括：1.物业共用部位的维修养护和管理；2.物业共用设施设备的运行，维修养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理；8.物业档案资料管理。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月1.1元/平方米。第八条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月31日前履行当年交纳义务。景阳物业公司主张电梯费按（哈价联发（2013）39号）文件中哈尔滨市普通住宅电梯费收费指导价格执行，浮动幅度0%。景阳物业公司于2016年10月31日开始对该小区进行物业服务。金虎林是该小区5号楼3单元2305室房产的业主。金虎林在景阳物业公司服务期间未缴纳2016年10月31日至2019年10月19日期间的物业服务费2,294.33元（58.49平方米×1.1元×35.66个月）、电梯费1,497.72[20＋(23－1)×1元]×35.66个月。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据该规定，香投公司作为开发商在小区未成立业主委员会的情况下，有权依法代替所在小区业主签订物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。景阳物业公司系通过招投标方式进驻小区，符合《物业管理条例》的相关规定，故一审法院认定景阳物业公司与香投公司所签订的物业服务合同合法有效。景阳物业公司按该合同提供相应服务，并要求金虎林支付相关费用的诉请，符合法律规定，应予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故被告抗辩合同无效的理由，一审法院不予采纳。关于金虎林是否应按物业合同约定向景阳物业公司足额支付物业服务费的问题，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，景阳物业公司为小区广大业户提供了物业管理服务，金虎林作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以服务瑕疵为由就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损害的还是全体业主的利益。金虎林抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，不交纳物业费，必然影响原告的正常运营。基于此，一审法院对景阳物业公司要求金虎林给付拖欠的物业服务费2,294.33元、电梯费1,497.72元的诉讼请求予以支持，景阳物业公司诉请超出部分，不予支持。另外，景阳物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。判决：一、金虎林于本判决生效后立即给付景阳物业公司2016年10月31日至2019年10月19日的物业服务费2,294.33元；二、金虎林于本判决生效后立即给付景阳物业公司2016年10月31日至2019年10月19日的电梯费1,497.72元。三、驳回景阳物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元（景阳物业公司已预交），减半收取25元，由金虎林承担，与上款一并给付景阳物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：金虎林举示的视听资料一份（载体光盘），拟证明景阳物业公司不履行物业服务义务。该份证据不能完整反映景阳物业公司的物业服务情况，不足以证明待证事实，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于金虎林应否向景阳物业公司交纳案涉房产物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。香投公司与景阳物业公司订立的《前期物业服务合同》，对案涉小区全体业主具有约束力，景阳物业公司在签订合同后，为案涉小区提供物业服务，金虎林亦应依据该合同确定的物业管理费标准交纳物业管理费及电梯费。业主与物业服务企业应建立良性循环关系，物业公司对业主提出的意见和服务瑕疵应当及时整改，业主应当按照小区同标准交纳物业服务费。无论按照法律规定还是合同约定，景阳物业公司作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域。现有证据虽然可以认定小区公共区域的管理服务存在瑕疵的现象，但不足以证明景阳物业公司未按约定履行合同义务，不属于景阳物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故金虎林以景阳物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵为由，拒绝交纳物业服务费的主张不能成立。关于金虎林上诉请求“景阳物业公司将历年多收全体业主各项费用合理退费”及“利用公共区域内盈利所得归全体业主”是否应予支持的问题。本案一审诉讼期间，金虎林未就上述两项主张提起反诉，其于二审期间提出上述两项诉讼请求，本院依法不予审理。综上所述，金虎林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由金虎林负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王爱军（）二〇二一年三月三十一日法官助理刘洋书记员陈思