山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2552号 上诉人（原审被告）：江俊世，男，1954年12月13日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告）：杨建，男，1987年12月29日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 上诉人江俊世因与被上诉人杨建房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初11014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江俊世上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，程序违法，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。二审审理期间，明确第一项上诉请求为依法改判为茶几折扣租金800元，床垫折扣2000元，墙壁损坏折抵3000元租金，物业费折抵220元租金，综上，我方仅应退给对方的钱数为3827元。事实和理由：1、上诉人并未将涉案房屋另行出租给他人，相反，是被上诉人未经上诉人同意，违反合同约定，将涉案房屋私下转租给案外人，因案外人一直没入住，被上诉人电话通知上诉人不续租。租赁合同未到期，被上诉人提出不续租已经属于违约，其应当承担违约责任，即便上诉人同意解除合同，那被上诉人也应当提前两个月通知上诉人。因此，原审法院按照2019年8月底作为合同解除的日期对上诉人严重不公，应当在此基础上顺延两个月作为合同解除日期。2、上诉人在一审中，曾有证人可以为其作证，关于被上诉人转租涉案房屋一事，但原审法院违反程序，未同意其证人出庭。因此，原审法院程序违法。3、涉案房屋墙壁以及茶几、房间床垫被损坏，原审法院仅以被上诉人录音证据为依据认定属于正常使用造成，对上诉人实属不公。根据《房屋租赁协议》中明确约定，“如有损坏或破坏房屋结构、门窗、墙面、水电设备及所有家具家电等应照原价赔偿或恢复原样。”该床垫及茶几、墙壁损坏程度严重，应折合成人民币抵扣部分租金。因此，原审法院判决不公，请求二审法院发回重审或依法改判。4、在《房屋租赁协议》第四条明确约定，“租期内的水费、电费、网线、燃气费、物业管理费、楼道照明费等一切费用由乙方负责”，因此，乙方租住期间所产生的物业费应当折抵部分租金。综上，特请求中院查明事实，依法改判或发回重审，以此来维护上诉人的合法权益，让上诉人得以公平对待。 被上诉人杨建辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳斥上诉人的上诉。按照一审的电话记录，对方在2019.9月2、3号电话中已经把锁换了。关于后面的茶几及床垫的问题与我方无关。墙面确实有一小块污染，因为有打蚊子留下的痕迹，但是后面的租客用成什么样我不清楚。 杨建向一审法院提出诉讼请求：1.判令江俊世返还房租8000元、押金2000元，共计10000元；2.判令解除合同、赔偿损失；3.诉讼费由江俊世承担。庭审中，杨建明确第二项请求为：要求确认合同已经解除，判令江俊世赔偿一个月违约金1333元。事实和理由：杨建于2019年2月27日租赁江俊世房屋，因为工人提前回家房屋暂时没人住。2019年8月3日去租赁的房屋时，看到江俊世已经把房屋转租给别人。请求依法判如所请。 江俊世一审中辩称，杨建所述与事实不符，杨建私自把房屋对外转租，杨建找中介将对外转租的广告贴在栾家沟岔村，案外人仇世凯看到广告后，联系中介，中介领着仇世凯及仇世凯的朋友江**世去看房屋。看好房屋后，仇世凯打听到房屋是江俊世的，便和江俊世联系，江俊世说房屋已出租还没到期，仇世凯就问没到期怎么就向外出租。江俊世2019年8月6日给杨建打电话，杨建说工人回家了，他想往外转租，江俊世不同意杨建转租，便告知杨建没有权利转租，杨建若想不租了，可以告知江俊世。2019年8月9日左右，江俊世把钥匙给江**世，告知他有租房屋的可以出租，后江**世让仇世凯搬了东西放到房屋里，但江俊世未和仇世凯签订租赁合同，仇世凯也没有给江俊世租金。另外杨建将案涉房屋及席梦思垫子弄脏了，把茶几也弄坏了，江俊世不同意返还租金及押金，且杨建工人的东西还在房屋里。 一审法院认定事实如下：2019年2月27日，杨建（乙方）与江俊世（甲方）签订《房屋租赁协议》，主要约定甲方将xx社区xx号楼xx单元xx室（以下简称案涉房屋）出租给乙方居住，租赁期限为2019年2月27日至2020年2月26日止，年租金16000元，按年交纳，如有一方中途违约则按年租金10%赔偿给对方。协议签订时交纳年租金16000元，并交纳2000元保证金，此保证金如乙方租赁到期不损坏甲方物品，不拖欠电、水费，押金一次性退还。乙方需保护房内所有设施，保持房屋整洁，造成房屋所有损失都归乙方承担，如损坏或破坏房屋结构、门窗、墙面、水电设备及所有家具家电等应照原价赔偿或恢复原样。租期内的水费、电费、网线、燃气费、物业管理费等一切费用由乙方负责。租赁期内乙方无权转租，房屋只能居住不能做其他用途。租赁到期后，乙方如继续租赁，同等条件下可优先租赁，如不租赁，需提前两个月通知甲方。 合同签订后，杨建向江俊世支付了租金16000元、保证金（押金）2000元。 2019年9月3日，杨建与江俊世的通话记录载明：杨建（以下简称杨）“咱这个房子什么时候我去给你收拾收拾”，江俊世（以下简称江）“人家现在对方不乐意”，杨“那么你再怎么弄”，江“这个东西都弄吧的那个了”，杨“那这个东西咱不都说好了，我把房子给你处理好了，然后你把押金两千块钱退给我，那么我租了半年你把那半年的退给我，这个东西咱们不都这么说了”，江“行，那等着咱这两天看看咱见见面看看商议商议再说吧，看看问问这对方怎么个弄法”，杨“嗯，什么时候俺俩见个面，咱尽快把这个事处理处理”，江“就抽空这两三天的时间”，江“今天是礼拜几？今天是礼拜二”，江“头礼拜天，礼拜五、礼拜六都行”，杨“礼拜五是吧”，江“嗯”，杨“好，礼拜五那咱俩过去把这事看看怎么弄，咱叫上那个现在租的那个，咱商议商议”，江“那这人家肯定不乐意，这东西刷吧，再造吧万一再有甲醛，这东西”，杨“咱就是做这个东西”，江“我当时刷的五百五一桶的都有甲醛，再好的料都有甲醛”，杨“咱这是水性硅藻泥，没有什么甲醛里面”，江“硅藻泥它多少都有这东西”，杨“咱这个弄上接着就没有味了，咱不是说干的是有味的，熏得治不了；咱主要是把咱的赶紧把这个事处理处理，早弄完早算完，别你在这烦着我我也在这烦着这事，是不是”，江“就是就是，等见见面再说，关键和对方商议通了”，杨“就是，咱就是说对方商议通了之后吧，咱该处理处理，是不是？我给你把房子刷好了，你该把钱退给我，退给我就行了，这个都不要紧，是不是吧”，江“弄好了肯定的，该退的退给你”，杨“嗯，好好好，那么星期五咱见面啊”。 后杨建与江俊世未再见面协商。2019年10月29日，杨建到案涉房屋拍照，显示新租客已经入住案涉房屋。 一审法院认为,杨建与江俊世签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应全面履行各自的义务。综合双方的诉辩理由，本案争议的焦点问题为：一、案涉租赁合同是否已解除、江俊世是否存在违约认定；二、江俊世是否应返还房租、保证金（押金）及数额的认定。 一审法院评判如下： 关于第一个焦点问题，杨建主张江俊世在2019年8月已将案涉房屋另行出租，并于2019年8月底更换了房屋锁。江俊世对此不予认可，主张案外人仇世凯于2019年10月才将东西搬到案涉房屋，发现锁不好用了，才将锁换了。对此，一审法院认为，结合江俊世答辩意见所述“江俊世2019年8月6日给杨建打电话，杨建说工人回家了，他想往外转租，江俊世不同意杨建转租，便告知杨建没有权利转租，杨建若想不租了，可以告知江俊世。2019年8月9日左右，江俊世把钥匙给江**世，告知他有租房屋的可以出租，后江**世让仇世凯搬了东西放到房屋里，但江俊世未和仇世凯签订租赁合同，仇世凯也没有给江俊世租金”，以及双方在2019年9月3日的通话录音：杨“咱这个房子什么时候我去给你收拾收拾”，江“人家现在对方不乐意”，……杨“那这个东西咱不都说好了，我把房子给你处理好了，然后你把押金两千块钱退给我，那么我租了半年你把那半年的退给我，这个东西咱们不都这么说了”，江“行，那等着咱这两天看看咱见见面看看商议商议再说吧，看看问问这对方怎么个弄法”，……杨“好，礼拜五那咱俩过去把这事看看怎么弄，咱叫上那个现在租的那个，咱商议商议”，江“那这人家肯定不乐意，这东西刷吧，再造吧万一再有甲醛，这东西”，足以证明江俊世在2019年8月底之前已让案外人入住案涉房屋、双方已对合同解除达成一致，故应认定案涉租赁合同已于2019年8月底解除，杨建要求确认合同已解除，一审法院予以支持。虽然杨建意欲将案涉房屋转租，但未能实际转租成功，江俊世在未经杨建同意的情况下已让案外人入住案涉房屋，根据双方2019年9月3日的通话录音，能够证明双方对合同的解除已达成合意，故双方对此均不存在违约，杨建要求江俊世赔偿一个月房租的违约金，一审法院不予支持。 关于第二个焦点问题，《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，案涉租赁合同于2019年8月底解除，杨建要求江俊世返还2019年9月1日至2020年2月26日的房租，理由正当，一审法院予以支持，其数额为7847（16000元÷365天×179天），杨建要求返还过高部分，一审法院不予支持。杨建在使用案涉房屋时，虽然弄脏部分房屋墙面，但显然不是故意损坏，而是正常使用造成，且在通话录音中，杨建一直要对弄脏的部分墙面进行涂刷，江俊世以案外人不同意为由不让杨建进行涂刷，故其以此为由不退还杨建保证金（押金），无事实和法律依据。杨建要求江俊世返还保证金（押金）2000元，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、确认杨建与江俊世签订的《房屋租赁协议》已解除；二、江俊世于判决生效之日起10日内返还杨建房屋租金7847元、保证金2000元；三、驳回杨建的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由江俊世承担。江俊世负担部分应在判决生效之日起10日内直接支付杨建。 本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系一审判决上诉人返还被上诉人部分租金及保证金是否在正确。双方当事人对于涉案租赁合同的真实性均无异议。涉案房屋租赁合同不违反法律行政法规禁止性规定，一审法院对其合法性予以确认于法有据，本院对此予以维持。当事人应依约履行依法成立的合同。按照法律规定，经当事人合意可以变更或解除合同。被上诉人要求提前解除合同，上诉人与被上诉人之间反复沟通，上诉人在未经被上诉人同意的情况下已经让案外人入住涉案房屋。一审法院根据双方沟通的证据认定上诉人在2019年8月底前已让案外人入住涉案房屋，据此认定双方对于合同解除达成一致意见符合法律规定，本院对此予以确认。因系双方合意解除合同，故一审认定双方均未违约于法有据。 根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方当事人对于上诉人已收被上诉人租金及保证金的数额均无异议。涉案合同于2019年8月底解除，一审据此判决上诉人返还2019年9月1日至2020年2月26日的房租有事实和法律依据，本院依法予以维持。上诉人未提交证据证明其主张的对于房屋墙面及茶几等的损坏不属于正常使用，且上诉人让案外人入住涉案房屋时，未与被上诉人进行交接确认，亦不能证明合同解除时上述物品的状况。故上诉人关于被上诉人严重损坏房屋墙面及茶几等物品应折抵租金或抵扣保证金的上诉理由亦不成立。一审判决上诉人在合同解除后返还保证金亦符合法律规定。 另，上诉人未在一审中提出物业费折抵租金的意见，且未提交其代交物业费的证据，该上诉理由亦不成立。 综上所述，江俊世的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人江俊世负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年三月二十三日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕