浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初9268号 原告：陈香，女，1984年10月4日出生，汉族，住慈溪市。 被告：中航奥莱（慈溪）商业经营管理有限公司，住所地：慈溪市宗汉街道三北西大街**（滨湖天地城A1-001-001、008，A2-001-002，A3-001、013-016，A4-001、013b，A5-001、002），统一社会信用代码：91330282MA2GT88P08。 法定代表人：周帅，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：袁长才，男，1972年2月15日出生，汉族，住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：杨麟，浙江素豪律师事务所律师。 原告陈香与被告中航奥莱（慈溪）商业经营管理有限公司（以下简称奥莱公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序审理于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告陈香，被告奥莱公司的委托诉讼代理人袁长才、杨麟到庭参加了诉讼。后本院依法将本案转为普通程序，并于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告陈香、被告奥莱公司的委托诉讼代理人杨麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈香向本院提起诉讼请求，诉请：1.解除原、被告于2019年8月17日签订的两份《经营扣点提成商铺租赁合同》；2.被告即时返还原告保证金155086元、商铺装修费212000元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年8月17日，原告与被告签订《经营扣点提成商铺租赁合同》两份，约定原告向被告承租两间商铺用于经营约定品牌商品。原告按约向被告支付了彪马品牌商铺的保证金77543元、装修费102000元，迪士尼童装品牌商铺的保证金77543元、装修费110000元。2020年4月，因被告原因，导致原告被迫终止经营，合同目的无法实现。现被告相关负责人不知所踪。 被告奥莱公司答辩称：一、自2020年4月因被告原因导致经营终止不属实。被告自合同签订后，按照约定装修商铺、代为进货，自2020年2月底开始复工，经被告发函催促，原告才开门经营。虽然商场在被告管理期间发生了一些事情，但被告仍努力维系商场运营，并没有出现经营终止的情形。相反原告不按约定使用收银系统，不按约支付物业费。二、按照合同约定，因原告违约导致合同解除的，被告不必返还商铺装修费、品牌保证金。被告已经按照合同约定代原告进行了装修并支付了相应款项，原告无理由违约擅自撤场，装修费损失应由原告承担，原告要求被告返还装修费于理不合、于法无据；合同约定了原告违约时被告有权解除合同并没收全部的履约保证金作为违约金处理。现原告严重违约，被告有权不予返还保证金。 本院认定事实如下：2019年8月17日，原告和被告签订《经营扣点提成商铺租赁合同》一份，约定：1.租赁商铺——被告将位于慈溪市三北大街1555号中航国际奥特莱斯3层3Ｆ-004号商铺及其设施出租给原告经营迪士尼品牌童装、商铺面积为110平方米；2.租赁期限——2019年10月1日至2029年9月30日，未经被告书面同意，原告不得转租；3.租金标准及支付时间——原告按每月结算周期内实际销售额9%作为扣点提成给被告作为当月租金，销售额为原告利用被告场地进行商品销售活动或提供有偿服务所得税前营业收入；收银方式由第三方保利ＭＡＬＬ统一收银，货款进入保利账户，原告不得私自收银；结款周期为15天，每月结款日为每月15日及每月最后一个工作日，如遇国家法定节假日，结算日顺延至节假日结束后第一个工作日；4.物业费等标准及支付时间——合同签订后，原告应按月向被告支付当月物业费、物业费标准为每月每平方15元（包括空调费），逾期支付的，若未超过20天，则原告需向被告缴纳应缴费用总额0.5%的滞纳金，逾期超过30天，被告有权终止合同，并有权要求原告赔偿因其违约给被告造成的其他损失；同时，原告应每月向被告支付所发生的水电、燃气、电话、宽带等费用；被告应于次月首日前向被告缴纳上月的各项费用、起租日并非某月首日的，第一个月租金及费用与最后一个月的租金及费用应按照该月内所占的日数比例计算；5.商铺用途及经营范围——原告销售品牌严格按照合同约定进行，否则被告有权解除合同，原告不得擅自改变铺位用途及经营范围，若原告擅自增加、调整经营品牌的均属违约行为，被告有权从合同品牌保证金中扣除违约金或解除合同、没收品牌保证金作为违约金；6.合同保证金——合同签订当日，原告需向被告缴纳合同品牌保证金77543元，合同解除或终止时，被告应在乙方退还所欠承租铺位及付清应缴承租费、商场管理费和其他费用、且原告对被告无任何债务之日起最长不超过30日内，无息退还原告所缴纳的品牌保证金；如果原告违约，则被告有权解除合同并没收全部或部分履约品牌保证金作为违约金处理；7.装修费用——被告替原告代为统一安排设计装修，原告支付每平方米1000元的装修费给被告，由被告统一跟装修公司结算，后续设施维护修理由原告向被告申请，定价后由被告负责维修施工，合同签订生效之日，原告需支付被告装修费用110000元；9.营业收入款保管——全部营业收入款由第三方保利ＭＡＬＬ系统收取，款项属于原告，被告及第三方不得挪用、占用并在约定付款日期当天一次性结算给原告或原告指定账户（凭原告付款指令支付、15天为一个结算周期、扣除各项费用后，余款直接汇入原告指定账户）等等。同日，原告另就向被告承租位于慈溪市××街××号××层××号商铺（用于经营彪马品牌商品、商铺面积102平方米）与被告签订一份《经营扣点提成商铺租赁合同》一份，该合同约定的装修费用总额为102000元，其余内容与另一份《经营扣点提成商铺租赁合同》一致。两份合同签订之日，原告向被告支付装修费110000元、102000元，合计212000元；品牌保证金77543元、77543元，合计155086元。原告共计向被告支付367086元。款项交付后，被告对店铺予以装修，2019年10月由原告用于经营。2020年2月期间因疫情，被告管理的奥特莱斯商场关闭，但商场可正常营业后，2020年5月有其他承租户在商场拉横幅抗议，2020年6月商场水电、电梯、网络等无法正常使用，2020年7月被告在商场的管理人员已撤离。 以上事实由原告提供的《经营扣点提成商铺租赁合同》、收据、品牌保证金收款收据各两份、支付凭条若干份，原、被告一致的陈述及被告自认事实予以证明。 本院认为，在一方当事人以其行为表明不履行合同主要义务的，另一方有权要求解除合同。本案中，原告与被告签订合同，其目的是承租被告管理商场内的商铺用于经营。而被告作为出租方及商场的管理方，理应按照合同的约定为商场提供物业管理人员、安保人员、保洁人员等，保障水电、电梯等设施、设备的正常运营等，以为商铺租户提供正常的经营环境。但被告已将商场管理人员撤离、且未继续保障商场内的水电、电梯等设施正常运营，即被告以其行为表明不再履行合同的主要义务。在此情况下，原告无法继续经营商铺，原告、被告所签订的合同的目的无法实现，原告有权要求解除合同。关于合同解除的时间，因原告有权解除合同，故其解除的意思表示到达被告即发生合同解除的效力。本案中，被告人员签收原告起诉状等时间为2020年9月底，故合同解除时间亦为2020年9月底。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，关于原告所缴纳的品牌保证金，系为了保证原告承租商铺内所售商品系约定的品牌商品，本案并无证据证明原告存在违反约定出售其他品牌商品的行为，原告要求被告返还品牌保证金，合法合理，本院予以支持。被告辩称原告存在违约行为，但本案并无充分证据证明原告存在根本违约行为导致被告解除合同，被告以此为由不予退还保证金，无事实和法律依据，本院不予采纳。另，若原告存在拖欠事宜，可由当事人另行理直。承租人经出租人同意装修的，在双方解除合同时，双方对已形成的装饰装修残值的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除的，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失。本案中，由原告向被告支付装修费，且装修事宜是由被告负责，显然被告作为出租方是允许承租方对承租商铺予以装修的；而本案中被告不履行合同主要义务导致合同解除，原告有权要求被告返还剩余租赁期限内装修的残值损失。关于被告需退还的具体金额，结合被告不履行合同主要义务的时间、剩余租赁期限等，本院酌定被告退还原告装修费197867元。 本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会会议通过）第十一条第一项之规定，判决如下： 一、确认解除原告陈香与被告中航奥莱（慈溪）商业经营管理有限公司于2019年8月17日签订的两份《经营扣点提成商铺租赁合同》； 二、被告中航奥莱（慈溪）商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈香已支付的品牌保证金155086元； 三、被告中航奥莱（慈溪）商业经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈香装修费损失197867元； 四、驳回原告陈香的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费6806元，由原告陈香负担262元，被告中航奥莱（慈溪）商业经营管理有限公司负担6544元，于判决生效后七日内缴纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 员 黄金锦 二〇二一年三月二十五日 代书记员 黄玲佳