湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初934号 原告（案外人）：芦军，男，1976年11月13日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。 委托诉讼代理人：侯恩超，天地人（郴州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王勋红，天地人（郴州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：杨国艳，女，1970年10月1日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 委托诉讼代理人：陈卫民，湖南民浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡诗玉，湖南民浩律师事务所律师。 被告（被执行人）：黄小平，男，1956年11月24日出生，汉族，住湖南省郴州市。 原告芦军与被告杨国艳、黄小平案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芦军委托诉讼代理人侯恩超、王勋红，被告杨国艳委托诉讼代理人陈卫民、蔡诗玉到庭参加了诉讼，被告黄小平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芦军向本院提出诉讼请求： 1、请求法院终止对登记在黄小平名下的坐落于湖南省郴州市××市场××栋××号门面的强制执行，并解除对上述门面的查封措施。 2、本案诉讼费由二被告承担。 被告杨国艳答辩要点：1.案涉商铺的所有权不属于原告芦军，而是属于被告黄小平所有；2.原告芦军明知购买的商铺在农商行设有抵押，且在合同中明确约定了分期付款，却在未拿到被告黄小平的契证等过户资料情况下，主动超出合同约定一次性支付剩余房款40万元，显然不合常理；3.原告提出“与黄小平于2015年9月30日签订了房屋买卖合同，房产包括五岭市场北苑1栋107-207、108-208”，经查，2016年2月3日，黄小平还将该房产在长沙银行股份有限公司郴州分公司抵押进行了贷款。如果2015年9月黄小平变卖了该资产，不可能再用作抵押到银行贷款。房屋交易权属应该以房屋确权登记为准，案件执行两年后提出五年前的买卖合同，理应不予支持。原告提出的异议申请与事实不符、于理不通，请法院驳回其诉请。 被告黄小平未予答辩。 查明的事实 一、本院在执行杨国艳与黄小平民间借贷纠纷案件过程中，于2018年9月10日作出（2018）湘1002执1317号执行裁定，裁定冻结、划拨黄小平的存款1023543.33元，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押其相应价值的财产。2018年9月27日，本院向郴州市不动产登记中心送达协助执行通知及执行裁定，查封了黄小平名下坐落于郴州市××市场××栋××号门面（产权证号：××）及108、208号门面（产权证号：0××2），查封期限为三年，自2018年9月27日起至2021年9月26日止。 二、芦军提交证据证明：1、2015年9月30日，黄小平（甲方、出售方）与芦军（乙方、买受方）及郴州七巧对房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订《房屋买卖合同》，合同主要约定：甲方自愿将坐落于郴州市××市场××栋××号房屋（房屋用途为商业）出售给乙方；该房屋抵押情况为抵押给农商银行；甲、乙双方确认该房屋总售价为1050000元，签定合同时乙方支付定金50000元；甲、乙双方约定在2015年10月15日前办理该门面还款手续，还款当天乙方先支付600000元给甲方还清该门面在农商行的贷款；甲方配合乙方到房产管理局办理该门面的抵押登记手续，另乙方拿到委托公证书及契证、房产证、土地证、过户的相关资料时，乙方一次性支付余款400000元给甲方，定金此时自动转为购房款。2、芦进分别于2015年9月30日、10月23日经银行转账向黄小平支付50000元、50000元，合计100000元，芦进出具情况说明称系受芦军指示转给黄小平的用于购买案涉门面的定金。3、2015年11月6日，芦军经银行转账向黄小平支付700000元，黄小平向芦军出具收到购房款80万元的收条，并注明房款总价105万元，已付80万元，欠付25万元。4、2015年11月9日，芦军经银行转账向黄小平支付250000元。5、2016年3月16日，芦军向王丽君出具授权管理委托书，委托王丽君办理案涉门面的出租、订立租赁合同、收取租金及相关事务。6、王丽君与湖南省华盛民康医药零售连锁有限公司就案涉门面签订房屋租赁合同，租赁期自2016年6月16日至2021年6月16日止。 三、杨国艳提交证据证明：2016年2月3日，黄小平办理抵押登记，将案涉五岭市场北苑1栋107、207号门面（权证号：××）及108、208号门面（权证号：0××2）抵押给长沙银行股份有限公司郴州分行，抵押期限为2016年2月3日至2026年2月3日，债权限额230万元。 四、杨国艳与黄小平民间借贷纠纷案件执行过程中，芦军以案外人身份向本院提出书面执行异议，本院于2021年1月18日依法作出（2021）湘1002执异2号执行裁定书，驳回了芦军的异议请求。 五、原告芦军不服本院作出的（2020）湘1002执异2号执行裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉，提出前述诉讼请求。 判决的理由和结果 本院认为，一、被告黄小平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黄小平与芦军于2015年9月30日签订的《房屋买卖合同》中列明“该房屋抵押情况为：抵押给农商银行”，芦军是在知道房屋已被抵押的情况下签订的合同。在上述房屋买卖合同签订后，黄小平仍于2016年2月3日办理抵押登记将案涉门面抵押给长沙银行股份有限公司郴州分行，芦军对案涉门面并未合法占有。因此，芦军不能证明非因自身原因未办理过户登记，也不足以证实其对案涉门面享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求法院解除案涉门面查封措施的诉讼请求，本院不予支持。因案涉门面均在相关银行设有抵押登记，现尚不能由法院执行拍卖等强制措施。综上，原告的诉讼请求于法无据,本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告芦军的诉讼请求。 案件受理费14250元，由原告芦军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长 郭 蓉 人民陪审员 杨 玉 人民陪审员 黄仁志 二〇二一年三月二十六日 法官助理李亚奇 书记员李悠 附法律条文如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定,案外人、当事人对执行异议裁定不服,自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的,由执行法院管辖。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理: (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。