安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0203民初332号 原告（反诉被告）：陶爱喜，男，1976年11月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 原告（反诉被告）：吕五妹，女，1982年2月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：胡朝晖，安徽新弋达律师事务所律师。 两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：龚志敏，安徽新弋达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李光金，男，1962年6月23日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 被告（反诉原告）：胡金凤，女，1964年8月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 被告（反诉原告）：李**鹏，男，1989年10月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：杨成，安徽吉和律师事务所律师。 三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：徐文君，安徽吉和律师事务所律师。 原告（反诉被告）陶爱喜、吕五妹诉被告（反诉原告）李光金、胡金凤、李**鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陶爱喜及两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人龚志敏，三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人杨成、徐文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陶爱喜、吕五妹向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2017年1月6日签订的《安置房买卖合同》合法有效，判令三被告协助原告将弋江区澛港三期五区19幢1单元801室的房屋过户登记至原告名下；2.判令被告支付逾期过户违约金50000元；3.本案诉讼费由三被告负担。事实与理由：2017年1月6日,原告陶爱喜、吕五妹(乙方,买受人)与被告李光金、胡金凤、李**鹏(甲方,出卖人)签订《安置房买卖合同》,将三被告拆迁安置的弋江区澛港三期五区19幢1单元802室的房屋出售给两原告,出售房屋面积为90平方米,价款为252000元整。合同第六条约定“本房屋以后若遇到需要办理房屋证、土地证等其他手续时,均由乙方办理,甲方协助,无权干涉,甲方不得以任何方式拒绝阻扰或以各种理由向乙方索要费用。”合同第十条约定:“双方本着友好协商,公平合理的原则签订本合同后,双方应严格遵守执行,不得以任何理由反悔。甲乙双方如果有一方违约,就要承担原房价3倍的违约款。”《安置房买卖合同》签订后,两原告于2017年1月6日将购房款交付三被告,并由李**鹏出具《收条》,三被告也于同日将涉案房屋交付两原告居住至今。由于涉案房屋现可以办理产权登记,原告多次与被告李光金联系,要求三被告按约协助办理过户登记手续,但被告李光金提出另行支付38000元,否则不同意协助原告办理过户登记手续。原告认为,双方签订的《安置房买卖合同》合法有效,三被告应当按照合同约定履行协助义务,索要费用的行为构成违约,依法应当承担相应的违约责任。为维护自身合法权益,现原告依法提起诉讼,请求人民法院判如所请。 被告（反诉原告）李光金、胡金凤、李**鹏辩称：1.被告李**鹏与胡金凤并非本案适格被告，在安置房协议中，被拆迁人是李光金；在安置房买卖合同中，胡金凤、李**鹏是作为房屋共同产权人进行签字的，并非在出卖人处签字。2.本案诉争合同标的已发生根本变更，合同中约定的房屋事实上已无法履行过户手续。3.本案讼争合同标的发生根本变更的原因不可归责于原被告任何一方，本案系发生了情势变更，与被告无关。4.被告在本案中要求原告支付的价款，系房屋差价款，被告无需承担违约责任。 被告（反诉原告）李光金、胡金凤、李**鹏向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付房屋面积差价款人民币57800元（8500元/平方米X6.8平方米=57800元）；2.本案的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人于2021年1月3日向贵院起诉，要求反诉人协助其办理弋江区澛港三期五区19幢1单元802室房屋的过户手续，并承担逾期过户违约金50000元及诉讼费。2017年1月6日，被反诉人陶爱喜、吕五妹与反诉人李光金、胡金凤、李**鹏签订《安置房买卖合同》，将三被告拆迁安置的弋江区澛港三期五区19幢1单元802室房屋出售给两原告，出售房屋面积为90㎡，价款为252000元整，但由于拆迁方芜湖新马投资有限公司的原因，将19幢1单元802室房屋调整为19幢1单元801室房屋，房屋面积变成96.8㎡，与原定合同面积差距近7%。基于此，双方原定合同的房屋坐落及面积均发生重大变化，但反诉人本着维护原有交易稳定的处理方针，没有立即要求解除合同，而是积极与被反诉人协商多出面积的差价问题。几经协调，被反诉人均无理拒绝。按照合同第十条约定：“双方本着友好协商，公平合理的原则签订本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔”可见，本合同的履行需要基于公平合理的前提，但因不能预见的客观情况变化导致不但房屋坐落变更，还造成房屋面积相差近7%，反诉人认为如要继续履行合同，肯定要变更合同，否则是无法对已经不存在的802室房屋过户。反诉人保留后续要求解除《安置房买卖合同》的法定权利。同样根据合同第六条约定，反诉人仅提供协助义务，房屋过户产生的一切税费及各种费用，理应由被反诉人承担。由于被反诉人没有公平合理的履行案涉合同，才造成了房屋过户的困难，被反诉人如仍要求过户，应支付房屋面积差价及承担过户费用。现反诉人为维护自身合法权益，特向法院起诉。 原告（反诉被告）陶爱喜、吕五妹辩称：两答辩人与反诉三原告签订的《安置房买卖合同》交易标的是案涉房屋，反诉原告要求支付差价无事实和法律依据：1.反诉书中陈述涉案房屋坐落与面积均发生重大变化，与事实不符。涉案房屋仅发生房屋编号的变化，其坐落与面积均未发生变化。涉案房屋系双方到场看房后才签订的房屋买卖合同，合同条款及双方实际交易行为表明双方之间的交易价格并非以房屋面积计算，且房屋面积以实际交付房屋为准，可见，买卖双方以套来计算房屋价款，而非以房屋面积计算。2.答辩人已按照房屋买卖合同约定全额支付了房屋价款，且被答辩人也将房屋交付答辩人居住至今，协助过户为被答辩人的附随义务。若被答辩人认为合同系重大误解，可依据《民法典》相关规定要求撤销合同，但由于涉案房屋已交付答辩人四年，被答辩人已失去主张撤销权的权利。3.《安置房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订时不存在任何欺诈和胁迫，且不违反法律禁止性规定，真实合法有效。 经审理查明：2017年1月6日，李光金作为出卖人（甲方）与陶爱喜作为买受人（乙方）签订《安置房买卖合同》一份，就乙方向甲方购买房产签订合同。合同载明：甲方房屋坐落在澛港三期五区19幢一单元位于第802层，共1套，建筑面积为90平方米（以此房实际面积为主），房屋用途为住宅；房产的交易价格为贰拾伍万贰仟元整（此价格包含煤气开户费和物业相关费用）；甲乙双方同意以现金付款方式一次性付款；甲方应在交房当时（2017年元月6日）将拆迁安置房屋相关的所有手续等一切和该房有关文件及票据交付乙方（以各项文件及材料为证明）；本房屋以后若遇到需要办理房屋证、土地证等其他手续时，均由乙方办理，甲方协助，无权干涉……在办理房屋产权证、土地证及其过户手续时，甲方应提供一切与之有关的手续及资料（原房屋产权人的产权证及国土证、原房屋产权人结婚证及复印件、原房屋产权人夫妻双方身份证复印件、其他房屋共有人同意的书面意见等），甲方不得以任何方式拒绝阻挠或以各种理由向乙方索要费用；双方本着友好协商，公平合理的原则签订本合同后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔，甲乙双方如果有一方违约，就要承担原房价3倍的违约款。合同落款处，李光金在出卖人一栏、胡金凤和李**鹏在房屋共有产权人一栏、陶爱喜和吕五妹在购买方一栏分别签字确认。合同签订当天，陶爱喜向李**鹏银行账户汇款252000元，李**鹏出具收条一份，载明“今收到陶爱喜付房款（注：鲁港三期五区19幢1单元802）贰拾伍万贰仟元整，房款已到位。”房款付清后，李光金、胡金凤和李**鹏即向陶爱喜、吕五妹交付了案涉房屋，陶爱喜、吕五妹居住至今。2018年11月10日，案涉房屋取得不动产（拆迁安置房）初始登记证，产权证号为皖（2018）芜湖市不动产权第0561506号，权利人为芜湖市新马投资有限公司，坐落弋江区，房屋建筑面积96.8㎡。2019年12月24日，李光金就案涉房屋向芜湖市弋江区住房和城乡建设委员会按1600元／㎡的标准补交面积差对应的款项。后因陶爱喜、吕五妹要求李光金等三人协助办理过户手续未果，故成讼。 另查明，案涉澛港三期五区19幢1单元801室房屋系李光金所有的拆迁安置房；芜湖新马投资有限公司出具《证明》一份，载明“兹有澛港新镇三期五区安置小区，拆迁安置户李光金，原拆迁协议房号为：澛港新镇三期五区19栋1单元802室，现为澛港新镇三期五区19栋1单元801室”。 以上事实有经庭审质证的原告（反诉被告）提交的原告《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》复印件、《安置房买卖合同》、《收条》及银行转账凭证、案涉房屋图片，被告（反诉原告）提交的《证明》、《芜湖市不动产（拆迁安置房）初始登记证》、发票复印件、结算单复印件以及原、被告当庭陈述等证据在卷为证。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。案涉《安置房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。现本案的争议焦点有三：一、李**鹏与胡金凤是否为本案适格被告？二、案涉合同标的是否发生变更以致无法办理过户手续？三、陶爱喜与吕五妹是否应当补偿被告房屋面积差价款？ 关于争议焦点一，陶爱喜、吕五妹起诉要求李光金、李**鹏与胡金凤协助办理案涉房屋的过户，李**鹏和胡金凤作为案涉房屋的共有产权人在涉案合同上签字，故二人属于本案适格被告。 关于争议焦点二，李光金、李**鹏与胡金凤辩称案涉合同标的物已从澛港新镇三期五区19栋1单元802室变更为澛港新镇三期五区19栋1单元801室，合同中约定的房屋事实上已无法履行过户手续。根据已查明的事实，本案交易的是现房，双方系在现场看房后签订的《安置房买卖合同》，对实际交易房屋不存在误解。案涉合同指向的具体房屋并未变更，仅系房屋编号发生变化，现芜湖新马投资有限公司亦出具《证明》，确认“原拆迁协议房号为：澛港新镇三期五区19栋1单元802室，现为澛港新镇三期五区19栋1单元801室”。陶爱喜、吕五妹诉请要求李光金、李**鹏与胡金凤协助过户并不存在事实和法律上不能履行的情形，李光金、李**鹏与胡金凤应按照《安置房买卖合同》的约定，协助陶爱喜、吕五妹办理过户登记。 关于争议焦点三，1.案涉《安置房买卖合同》上约定房屋成交总价为252000元，并未按面积单价约定价款；双方交易时，李光金等三人亦实际占有案涉房屋，对房屋的状况是了解的，其签订案涉《安置房买卖合同》即表示愿意以获得252000元价款的结果出售房屋，故对李光金等三人反诉要求陶爱喜、吕五妹按8500元/平方米的标准承担房屋面积差价款的诉请，不予支持。2.如上所述，李光金签订合同的本意是通过出售房屋获取252000元的价款，但从本案查明的事实来看，李光金等三人在合同签订后就案涉房屋增加的面积补交了差价款，该行为的受益方系陶爱喜、吕五妹，故该笔费用应由陶爱喜、吕五妹支付给李光金、李**鹏、胡金凤。关于原告（反诉被告）主张的违约金请求，被告（反诉原告）未及时履行过户义务，系因原告（反诉被告）未补偿其差价款而行使同时履行抗辩权，故对原告（反诉被告）的该项诉请，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）陶爱喜、吕五妹与被告（反诉原告）李光金、李**鹏、胡金凤于2017年1月6日签订的《安置房买卖合同》合法有效； 二、被告（反诉原告）李光金、李**鹏、胡金凤于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）陶爱喜、吕五妹将芜湖市弋江区澛港三期五区19幢1单元801室房屋过户登记至原告（反诉被告）陶爱喜、吕五妹名下，相关税费由原告（反诉被告）陶爱喜、吕五妹承担； 三、原告（反诉被告）陶爱喜、吕五妹于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）李光金、李**鹏、胡金凤房屋面积差价款10880元； 四、驳回原告（反诉被告）陶爱喜、吕五妹的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）李光金、李**鹏、胡金凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取4634元，反诉案件受理费减半收取622.5元，由原告（反诉被告）陶爱喜、吕五妹承担本诉案件受理费634元、反诉案件受理费117元，被告（反诉原告）李光金、李**鹏、胡金凤承担本诉案件受理费4000元、反诉案件受理费505.5元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  邓瑞芳 二〇二一年三月二十六日  法官助理汪明桦  书记员邓瑞 附：本案适用法律条款 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。