陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕01民终496号  上诉人（原审第三人、反诉原告）：李某某，男。被上诉人（原审原告、反诉被告)：周至县就业服务中心（原名：周至县就业服务局）。住址地：周至县。法定代表人：魏某某，局长。委托诉讼代理人：吴迎斌，陕西汉典律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴鑫，陕西汉典律师事务所律 师。 被上诉人（原审被告）：李甲，男。上诉人李某某因与被上诉人周至县就业服务中心（以下简称周至就业中心）、李甲房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2020）陕0124民初424号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李某某上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判李某某与周至就业中心之间的租赁合同继续履行，并支持李某某的反诉请求，即要求周至就业中心承担违约金46800元；3.本案诉讼费由周至就业中心、李甲承担。事实与理由：1.一审判决错误采信周至就业中心提交的房屋安全鉴定报告，认定涉案租赁合同无法继续履行继而判决解除合同，系事实认定错误。该房屋安全鉴定报告系周至就业中心自行委托作出，并非按法定程序作出，房屋承租人对鉴定报告的作出方式不知情，且均有异议，一审法院未启动司法鉴定程序。本案中李某某对房屋质量是否存在问题不应承担举证责任，自然无需对承租的房屋申请质量鉴定。2.原审以李某某不是租赁合同的当事人，反诉请求突破合同相对性为由，对李某某的反诉请求未作实体处理存在错误。本案的租赁合同中明确约定了承租人有权转租，承租人李甲也与李某某签订了转租合同，涉案房屋的租赁关系应当为李某某与周至就业中心之间的直接合同关系，李某某有权向周至就业中心主张权利。周至就业中心辩称，1.因涉案房屋受大风天气影响发生了大面积的高空坠落事故，严重影响到不特定社会公众的生命、财产安全。周至就业中心对涉案宿办楼进行安全性检测鉴定。经陕西省XX中心出具的陕建安检字（2018）—GC02—00210《房屋安全鉴定报告》，该鉴定报告的处理建议为：“综合考虑结构加固的技术可行性和经济合理性，为彻底解决建筑物结构的安全隐患，应对该楼进行拆除重建。”故涉案房屋严重不符合安全标准,双方签订的《房屋租赁合同》依法应予以解除。一审判决正确。2.案涉房屋经鉴定已不符合安全标准，属于不可抗力致使合同无法继续履行，解除《房屋租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及双方《房屋租赁合同》第四条的约定李甲经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。周至就业中心向一审法院起诉请求：1.解除周至就业中心、李甲于2001年11月29日签订的《房屋租赁合同》；2.李甲和李某某立即腾空、搬离并返还周至就业中心位于周至县北新街7号的宿办楼一楼从南向北数的第1、2间营业性门面房；3.本案诉讼费由李甲承担。李某某反诉请求：1.要求周至就业中心承担违约金46800元；2.反诉费由周至就业中心承担。    一审法院认定事实：2001年11月29日，周至就业中心又将上述两间房屋租给李甲使用，双方签订《房屋租赁合同》约定：“租期为五十年，从2001年11月30日至2051年11月30日止；年租金为3120元，五十年的租金共计156000元，一次交清；租赁期限内李甲有出租、转租、转让房屋的权利；在租赁合同期内因国家政策性的城市拓宽改造或人力不可抗拒的客观原因，影响租赁使用的，按李甲实际租赁使用的时间计算，周至就业中心退还给李甲剩余部分的房屋租金。 合同签订后，李甲如约向周至就业中心交纳了156000元租金。2004年8月5日，李甲将涉案两间房屋转租给李某某，现涉案房屋由李某某占有使用。2018年8月20日，周至就业中心委托陕西省XX中心对涉案的整个宿办楼进行安全性检测，该中心经过检测后于同年8月30日作出陕建安检字（2018）—GC02—00210号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：（1）在正常使用状况下，结构的安全性登记评定为Csu,即“安全性不符合标准对Asu级的规定，显著影响整体承载，”，处理要求为“应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施”；（2）在地震负荷下，结构的安全性已严重不符合国家相关规范要求，其结构的安全性登记评定为Dsu级，即“安全性不符合本标准对Asu的规定，严重影响整体承载，必须立即采取措施”。就上述房屋状况，该报告提出最终处理建议为：对综合考虑结构加固的技术可行性和经济合理性，为彻底解决建筑物结构的安全隐患，应对该楼进行拆除重建”。后周至就业中心将鉴定结果告知各承租户，并协商解除房屋租赁合同，李某某不认可鉴定结果，不同意解除合同，该案在审理中，李甲亦未申请司法鉴定。 2018年9月13日，周至就业中心基于宿办楼为危房的事实，向各租户下发了自行搬离的《通知》；同年10月3日，周至就业中心再次发出《紧急通知》，要求各租户限期彻底搬离。并采取对该楼进行管制，宿办楼区域范围内进行围挡等防护措施。一审法院认为，第一、依据相关规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过的部分无效。具体到本案，周至就业中心与李甲签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限超过20年的部分，应认定为无效。第二、涉案房屋已经相关权威机构鉴定为危房，李某某对该鉴定结论不服，但未重新申请司法鉴定，亦不能提交其他证据证明该房屋符合安全标准，故对李某某的说法不予采信，应依据鉴定结论认定该房为危房。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    第三、依据建设部于2004年发布的《城市危险房屋管理规定》第十七条:“房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理”; 第二十二条：“因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任：（一）有险不查或损坏不修，（二）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施”；第二十五条：“有本章第二十二、二十三、二十四条所列行为，给他人造成生命财产损失，已构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任”，故周至就业中心在该楼鉴定为危房后，要求各租户停止营业、限期搬离，并对宿办楼进行管制和围挡等行为，以保障公众的人身和财产安全，符合相关规定，不存在过错。第四、依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”。本案中涉案房屋被鉴定为危房，是周至就业中心、李甲在签订房屋租赁合同时都不可预见、也不可归责于双方当事人的重大事实变化。且涉案房屋地处人流较大的城区街道，若继续履行合同，李甲及李某某仅仅承担房屋租金即可，但周至就业中心却将承担因为继续出租危房而很可能给他人造成重大人身或财产损害的法律后果，这对周至就业中心来说明显不公平。况且危房不具备适租条件，合同履行的基础已经丧失，合同目的也无法实现。综合上述第三点和第四点的理由，周至就业中心诉请解除租赁合同、收回房屋有法可依、有规可循，依法应予以支持。应对租赁期限20年以内尚未履行的合同部分予以解除，未履行部分的租金应由周至就业中心向李甲退还。依据合同约定，年租金为3120元，则20年的租金为62400元，截至2020年9月30日，已实际产生租金58760元，则20年有效期内剩余未履行的租赁为3640元（62400元-58760元），应向李甲退还。第五、李某某反诉要求周至就业中心承担违约金46800元，应不予支持。理由在于合同具有相对性，对于转租合同而言，李甲和李某某才是合同权利的享有者和义务的负担者。周至就业中心、李甲之间的房屋租赁合同解除后，李某某继续占用涉案房屋将失去事实和法律依据，应该直接向周至就业中心返还房屋，其遭受的损失只能向李甲主张赔偿。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、对原告（反诉被告）周至县就业服务中心与被告李甲签订的《房屋租赁合同》，在二十年期限内尚未履行的部分予以解除；二、限被告李甲、第三人李某某于本判决生效后一个月内腾退其承租、占有的两间门面房，将房屋交还给原告（反诉被告）周至县就业服务中心；三、限原告（反诉被告）周至县就业服务中心于本判决生效后十五日内向被告李甲退还房屋租金3640元；四、驳回第三人（反诉原告）李某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告周至县就业服务中心承担；反诉费490元，由第三人李某某承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实,本院予以确认。本院认为，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，周至就业中心与李甲签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限超过20年的部分，应认定为无效。因涉案房屋已经鉴定机构鉴定为危房，该房屋已经不具备适租条件，周至就业中心与李甲签订的租赁合同的履行基础已经丧失，合同目的无法实现，据此周至就业中心要求解除与李甲的租赁合同，本院应予支持。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”李某某对鉴定结论不服，在一审中并未重新申请司法鉴定，亦未提出相反证据证明承租房屋符合安全标准，故一审法院对鉴定结论予以采信并无不当。对于转租合同而言，李甲和李某某是合同权利的享有者和义务的负担者。周至就业中心、李甲之间的房屋租赁合同解除后，李某某继续占用涉案房屋无事实和法律依据，李某某应直接向周至就业中心返还房屋，相关损失应向李甲主张，现李某某上诉要求周至就业中心承担合同违约责任理由不能成立，本院不予采信。综上所述，李某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元由李某某负担。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  陈   帅 二O二一年 三月十一日 法 官助 理  王   坤书 记 员  李   艳