北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4349号上诉人（原审被告）：北京典盛置地房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街8号院1号楼1层102室。法定代表人：王国生，经理。委托诉讼代理人：陈旺新，北京天若律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张万泉，男，1969年8月3日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：高稀霞（张万泉之妻），女，1968年9月24日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人北京典盛置地房地产经纪有限公司（以下简称典盛公司）因与被上诉人张万泉房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。典盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判典盛公司不给付张万泉一个月免租期的租金6500元；2.依法改判典盛公司于判决生效之日起七日内将涉诉房屋恢复原状。事实和理由：一、本案的案由错误。本案一审案由定为房屋租赁合同纠纷错误，根据双方签定的合同来看明显是房屋出租代理合同，从其内容来看，合同对委托授权的范围约定很清楚，虽然合同有约定典盛公司向张万泉按月支付租金的情况，但因本合同是张万泉委托典盛公司打理其房屋，对管理房屋进行装饰、装修后支付典盛公司基础的租金以外其增值的部分租金作为委托代理费用由典盛公司享有。一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷错误。二、典盛公司不应承担违约金或调整适当减少违约金金额。房屋中介整个行业受新冠病毒影响，使得整个行业受疫情影响近半年时间不能正常营业，张万泉委托租赁的房屋也不能幸免，群租的不能再租、即使是合规租赁的不是没有客户，有客户也进不了小区。最高人民法院对此有规定，可以部分的认定为不可抗力。同时因典盛公司与张万泉在合同上约定了可以在客厅打隔断，造成违法群租。造成合同在疫情期间实际不能履行。在求支付违约金不应当全部得到支持。三、关于免租期问题。典盛公司与张万泉关于免租期的约定十分清楚。并不是法院想当然的认定为三个月就是每年一个月的免租期。我们都知道张万泉按照合同的约定将毛坯房交典盛公司出租，典盛公司已经也实际对房屋进行了一定程度的装修，并配备了家具、电器。这此装修配备实际也需要时间，后期三年不需要装修与配备家具、电器。这些时间当然就应当扣除，张万泉在合同解除后相当长时间利用典盛公司的装修增加了房屋出租的金额是否也应当由典盛公司享有？所以一审法院对典盛公司关于免租期的认定，无约定也无法定。四、一审法院超越张万泉的诉讼请求进行对房屋恢复原状的判决。一审法院对争议代理房屋判决对典盛公司出资装修与购置的部分电器、卫浴等未进行折算价格，也未按典盛公司的诉讼请示也就是恢复原状进行判决，而是要求把典盛公司的基本全部装修及配置（除了可移动部分电器、家具外）都判归了张万泉，但未对其进行补偿，其判决既不符合合同双方约定，也不符合张万泉的诉讼请求。张万泉辩称，同意一审判决，不同意典盛公司的上诉请求及事实与理由。张万泉向一审法院起诉请求：1.判决双方房屋出租代理合同于2020年6月30日解除；2.判决典盛公司支付张万泉2020年2月至6月租金32500元；3.判决典盛公司支付张万泉违约金19500元；4依法判决典盛公司返还张万泉预收2021年1个月空档期（免租期）租金6500元；5.要求典盛公司将涉诉房屋恢复原状，家具家电等典盛公司添置的可移动物品拉走腾退；6.本案所有诉讼费由典盛公司承担。一审法院认定事实：2018年5月5日，张万泉（甲方）与典盛公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：第一条房屋基本情况。（一）房屋坐落于北京市顺义区，建筑面积136.95平方米……第三条出租代理权限及期限。（二）出租代理期自2018年7月1日至2021年6月30日，共叁年零月零天……（三）甲方应于2018年7月1日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二。（四）出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。第四条租金。（一）租金标准：6500元/月，租金总计214500元……第六条押金。甲方交付房屋时，乙方不向甲方垫付押金……第八条房屋及附属设施的维护。（一）出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任：甲方负责主体管道，乙方负责配备家具家电及人为损坏维修。（二）甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。对房屋进行装修、装饰或添置新物的具体事宜见附件三……第十条合同的解除……（四）乙方有下到情形之一的，甲方有权单方解除合同。1.未按照约定划付租金达15日以上的……第十一条违约责任。（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的300%支付违约金……（三）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状……第十三条其他约定事项。（1）2018年7月1日-2018年7月31日，2018年10月1日-2018年10月31日，2019年1月1日至2019年1月31日三个月为免租期，不向甲方支付租金；（2）此房无有线电视费；（3）房屋为毛坯房，由乙方出资装修并承担维修费用，主体管道除外；（4）如甲方需提前收回房屋，应提前一月通知乙方，除赔偿违约金300%外，另需赔偿装修款，按剩余天数折算（乙方需出示装修款明细及收据）；（5）如甲方2018年7月1日未按时交房，并通知乙方此房出售，不再代理此房，此合同作废，互不承担违约责任，如甲方未按约定交房并继续代理给乙方，起租日期顺延；（6）甲方同意乙方在客厅加一道隔断，乙方不得破坏主体结构，如因国家政策，需拆除隔断，由乙方拆除并承担损失……合同还约定了其他权利义务。合同附件支付租金计划表中给业主付款具体日期：2018年7月1日，租期2018年8月1日至2018年9月30日，租金13000元；2018年10月1日，租期2018年11月1日至2018年12月31日，租金13000元；2019年1月1日，租期2019年2月1日至2019年3月31日，租金13000元；2019年4月1日，租期2019年4月1日至2019年6月30日，租金19500元；2019年7月1日，租期2019年7月1日至2019年9月30日，租金19500元；2019年10月1日，租期2019年10月1日至2019年12月31日，租金19500元；2020年1月1日，租期2020年1月1日至2020年3月31日，租金19500元……免租期具体说明：（如果免租不是整月的必须注明免租具体天数）2018年7月1日-2018年7月31日，2018年10月1日-2018年10月31日，2019年1月1日-2019年1月31日，三个月为免租期。合同签订后，典盛公司对涉诉房屋进行了装修，后将房屋按间数对外出租。典盛公司支付租金至2020年1月31日，2020年2月之后未向张万泉支付租金，租户已将2020年6月30日前的租金支付典盛公司（租户张海龙付至2020年5月24日）。张万泉向典盛公司催要租金未果，后张万泉授权高稀霞与租户韩素依、张海龙、崔朝辉（与王新彦共租一间）、郭兵签署《友好协商合同》，内容为：鉴于中介公司从2月1号起拖欠房东租金，且收取房客租金到5/6月底（以合同为准），友好协商房东和租客各承担50%损失，房客需按600/月支付房东租金，待疫情结束后，一起起诉中介公司，各自拿回自己的损失（微信转账）。韩素依、张海龙、王新彦、郭兵的租赁合同均是2020年6月30日到期。2020年6月30日，张万泉与租户达成协议，由租户直接向张万泉支付租金，即张万泉自典盛公司收回房屋，张万泉与典盛公司的合同不再履行。2020年6、7月，典盛公司与各租户分别签订了《租赁合同解除协议》，承诺2020年7月31日前退还押金，同时针对租户王新彦转给张万泉的2020年2月1日至6月30日期间的租金3000元承诺于2020年8月31日退还；对租户韩素依转给张万泉的2020年2月1日至6月30日期间的租金3000元承诺于2020年8月31日退还；对租户郭兵转给张万泉的2020年2月1日至6月30日期间的租金3000元承诺于2020年8月31日退还；对租户张海龙转给张万泉的2020年2月1日至6月30日期间的租金3520元承诺于2020年8月31日退还（押金抵2020年5月25日至6月24日租金，故退3520元）。庭审中，典盛公司承诺租户向张万泉支付的2020年2月至6月租金由其负责退还。张万泉变更其第二项诉讼请求为要求典盛公司支付2020年2月至6月租金19700元。经一审法院现场勘验：1.涉诉房屋位于北京市顺义区，该房屋内部现有五间卧室，两间卫生间，厨房一间，门厅一间，其中北侧西数第一间卧室内有双人床一张，衣柜一个（三门），床头柜一个，电脑桌一张，椅子一把，美的牌挂式空调一台（1匹），窗帘一块；北侧东数第一间卧室内部设施与上述北侧西数第一间卧室一样；南侧东数第一间、第二间卧室内部设施与上述北侧西数第一间卧室一样；南侧西数第一间卧室（入户门南侧第一间）内部衣柜是二门衣柜一个，没有床头柜，其它设施与上述北侧西数第一间卧室一样；以上设施均为典盛公司租赁后购买安置。2.涉诉房屋南侧东数第二间卧室为典盛公司租赁后打隔断新间隔出的卧室，原来该间卧室与门厅相通，为一大客厅，房屋内其他格局没变。3.典盛公司租赁后购置了1台长虹牌洗衣机一台（型号：XQB72-7258），放置在东北侧卫生间外；另购置安装了一台美的牌热水器（型号F60-21WB1（E）遥控），现在东南侧卫生间内；厨房内典盛公司购买安置了一台电冰箱（品牌XINGX,型号BCD-200A）、一组抽油烟机和炉灶（品牌为樱花）。4.典盛公司租赁后重新铺设了卧室及客厅的地板，房屋内墙进行了整体粉刷，另更换了两个卫生间及四个卧室的门，南侧东数第二间卧室门为新增加的；张万泉房屋卧室和客厅原来是水泥地铺的地板革，房屋整体粉刷的白墙，原来2个卫生间及四个卧室共计有6个门，除了上述典盛公司重新装修部分，剩下室内设施装饰均为原有的；典盛公司表示新安的门是钢木门，地板是强化复合地板。5.该房屋现均对外租赁，非张万泉自用，双方交接房屋时原有租户4个，只有东侧北数第一间没有租户，交接后原有租户与典盛公司达成解除协议，与张万泉重新达成新的协议，继续租赁后，南侧东数第一间租户搬走了，现为张万泉的新租户，之后北侧东数第一间新来一租户，2020年10月31日北侧东数第二间卧室租户搬走，现该房间空置，其他房间均有租户。6.两个卫生间的墙壁、吊顶，典盛公司租赁后重新铺设有PVC板，张万泉原有墙砖在PVC板内，地砖没动；典盛公司表示卫生间洗手盆、马桶是其租赁后重新安置，张万泉表示该洗手盆，马桶原来就有，应该是原来的，不是典盛公司新换的。关于该房屋内典盛公司添置的可移动的家具家电等设施，双方原均表示同意留下不再搬走，张万泉向典盛公司支付一定的折价款，但因双方就折价款无法达成一致，故张万泉坚持要求典盛公司将涉诉房屋恢复原状，家具家电等典盛公司添置的可移动物品拉走腾退。典盛公司表示同意。庭审中，典盛公司主张张万泉出租房屋原是毛坯房，我公司承租后进行了装修投入（3万余元），添置了家具家电（2万余元），总计支出54206元，张万泉要求恢复应恢复到毛坯状态，并提交出库单两张和统计表一张予以证明。对此证据，张万泉表示真实性无法确认，中介和我说是典盛公司违约，东西典盛公司不再收回，之前双方协商也是不再收回，我的东西都被更换了，典盛公司要拿走现有的东西，必须把我的房屋恢复原状，我的房屋是2007年开发商交付，交房时白墙、门、墙砖、地砖、橱柜、洁具都有，我没有再动，之后便一直出租，2018年交付给典盛公司时房间就是白墙且均有门，地面是水泥地铺的地板革，客厅没有隔断，卫生间均有瓷砖、地砖以及坐便、洗手池，厨房也是铺有墙砖和地砖，有橱柜。一审法院认为，本案中，根据张万泉提交的合同内容，张万泉与典盛公司之间实质达成的是房屋租赁合同关系，一审法院予以确认。典盛公司签订合同后未按照合同约定履行给付租金的义务，根据合同第十条第四款的约定，张万泉有权解除合同。依据双方提交的证据及庭审陈述，张万泉于2020年6月30日与典盛公司的租户达成新的租赁协议，典盛公司收取租户租金至2020年6月30日且与租户亦达成解除租赁协议，所以该日可视为张万泉自典盛公司处收回涉诉房屋，张万泉与典盛公司的租赁合同自该日起不再履行，故一审法院确认双方合同于2020年6月30日解除，对于张万泉该项请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因典盛公司根本违约，张万泉有权主张给付违约金，故该项请求有事实与法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，典盛公司应将2020年2月至6月拖欠的租金给付张万泉，双方对此期间欠付租金的数额均无异议，对于张万泉该部分请求，一审法院予以支持。关于张万泉主张典盛公司应退还提前免除的2021年1个月空档期的租金6500元的请求，因免租期是双方基于合同完全履行给予典盛公司的优惠，现典盛公司根本违约，不应享受全部免租期，一审法院结合合同实际履行期限，对张万泉给予典盛公司的免租期按照租期比例予以调整，对张万泉请求典盛公司支付一个月免租期租金的请求予以支持。关于典盛公司有关疫情影响以及装修需要时间等的抗辩意见，因租户已基本将2020年6月30日前的租金交付给了典盛公司且在双方合同履行期内张万泉亦给予了典盛公司一定的免租期限，故对于典盛公司上述抗辩意见，依据不足，一审法院不予采纳。关于张万泉提出的典盛公司将房屋恢复原状并将典盛公司安置的家具家电等可移动物品拉走腾退的请求，典盛公司对此亦表示同意，对此一审法院不持异议，但是考虑到双方对于房屋原状描述存在分歧且综合典盛公司应承担的违约责任及双方合同履行情况、房屋原状况及一审法院现场勘验笔录，对于涉诉房屋内现有的所有房间的墙面、地面的装修，卫生间的马桶、洗手盆等洁具设施，厨房的橱柜，所有房间的门（原客厅处所加建的隔断即现房屋内南侧东数第二间卧室除外），以上均予以保留，其他恢复原状。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决：一、确认张万泉与典盛公司于2018年5月5日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年6月30日解除；二、典盛公司于判决生效之日起七日内给付张万泉2020年2月1日至2020年6月30日期间拖欠的租金19700元；三、典盛公司于判决生效之日起七日内给付张万泉违约金19500元；四、典盛公司于判决生效之日起七日内给付张万泉一个月免租期的租金6500元；五、典盛公司于判决生效之日起七日内将涉诉位于北京市顺义区后沙峪地区清岚花园汉民区（西区）29号楼1单元301房屋内典盛公司安置的家具家电（详见前文一审法院现场勘验内容）拉走并将该房屋原客厅处加建的隔断即现房屋内南侧东数第二间卧室的北墙及该卧室门、卫生间吊顶予以拆除，其他形成附合的装修均予以保留；六、驳回张万泉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为：1.本案案由确认为房屋租赁合同纠纷是否恰当；2.典盛公司是否应支付违约金及违约金数额；3.典盛公司是否应给付张万泉一个月免租期的租金6500元；4.一审判决结果是否超出了张万泉的诉讼请求。关于争议焦点一，本案案由确认为房屋租赁合同纠纷是否恰当。对此本院认为，本案中，根据张万泉提交的合同内容，张万泉将案涉房屋整体出租给典盛公司后再由典盛公司分别出租给各租户，典盛公司按月向张万泉支付固定数额的租金，张万泉与典盛公司之间实质达成的是房屋租赁合同关系，一审法院据此确认本案案由为房屋租赁合同纠纷并无不当。关于争议焦点二，典盛公司是否应支付违约金及违约金数额。典盛公司签订合同后未按照合同约定履行给付租金的义务，根据合同第十条第四款的约定，张万泉有权解除合同。依据双方提交的证据及庭审陈述，张万泉于2020年6月30日与典盛公司的租户达成新的租赁协议，典盛公司收取租户租金至2020年6月30日且与租户亦达成解除租赁协议，所以该日可视为张万泉自典盛公司处收回涉诉房屋，张万泉与典盛公司的租赁合同自该日起不再履行，故一审法院确认双方合同于2020年6月30日解除并无不当。因典盛公司根本违约，张万泉有权主张给付违约金。关于典盛公司有关疫情影响以及装修需要时间等的抗辩意见，因租户已基本将2020年6月30日前的租金交付给了典盛公司且在双方合同履行期内张万泉亦给予了典盛公司一定的免租期限，故对于典盛公司上述抗辩意见，依据不足，本院不予采信。典盛公司虽主张应对违约金数额酌减，但其并未提交证据证明合同约定的违约金标准过高，故本院对其该项主张不予采信。关于争议焦点三，典盛公司是否应给付张万泉一个月免租期的租金6500元。对此本院认为，因免租期是双方基于合同完全履行给予典盛公司的优惠，现典盛公司根本违约，不应享受全部免租期，一审法院结合合同实际履行期限，对张万泉给予典盛公司的免租期按照租期比例予以调整，对张万泉请求典盛公司支付一个月免租期租金的请求予以支持并无不当。关于争议焦点四，一审判决结果是否超出了张万泉的诉讼请求。关于张万泉提出的典盛公司将房屋恢复原状并将典盛公司安置的家具家电等可移动物品拉走腾退的请求，典盛公司对此亦表示同意，法院不持异议。一审考虑到双方对于房屋原状描述存在分歧且综合典盛公司应承担的违约责任及双方合同履行情况、房屋原状况及一审法院现场勘验笔录，判决涉诉房屋内现有的所有房间的墙面、地面的装修，卫生间的马桶、洗手盆等洁具设施，厨房的橱柜，所有房间的门（原客厅处所加建的隔断即现房屋内南侧东数第二间卧室除外）均予以保留，其他恢复原状较为合理且并未超出张万泉要求的“典盛公司将涉诉房屋恢复原状，家具家电等典盛公司添置的可移动物品拉走腾退”的诉讼请求，本院予以维持。综上所述，典盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京典盛置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 龚勇超审 判 员 孙承松审 判 员 杜丽霞二〇二一年三月三十一日法官助理 郭妍子法官助理 李 冉书 记 员 刘 畅书 记 员 刘 鸽