广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初1779号 原告：黄仕茵，男，壮族，1981年10月1日出生，住广西都安瑶族自治县。 原告：谭含彤，女，壮族，1981年7月7日出生，住广西都安瑶族自治县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：马清文，广西欣源律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：黄秋萍，广西欣源律师事务所律师。 被告：南宁市恒亮房地产开发有限公司，住所地南宁市邕宁区江湾路**龙光玖珑臺**商业楼**楼，统一社会信用代码91450100MA5LBC50X0。 法定代表人：王泽权，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何涓涓，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈聪，该公司员工。 被告：王汉辉，男，汉族，1973年3月8日出生，住广东省汕头市澄海区。 第三人：李绪贤，男，汉族，1983年8月26日出生，住广东省金平区。 上述被告及第三人共同委托诉讼代理人：林达斯，北京大成（南宁）律师事务所律师。 -2- 上述被告及第三人共同委托诉讼代理人：李莉，北京大成（南宁）律师事务所律师。 原告黄仕茵、谭含彤与被告南宁市恒亮房地产开发有限公司（下称被告一）、王汉辉（下称被告二）、第三人李绪贤（下称第三人）不当得利纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年11月13日、12月23日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人马清文、黄秋萍,被告一委托诉讼代理人何涓涓、陈聪,被告二及第三人共同委托诉讼代理人林达斯、李莉到庭参加诉讼。本案因当事人提出管辖权异议审查及上诉期间、追加第三人期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告南宁市恒亮房地产开发有限公司、王汉辉、第三人李绪贤共同向二原告返还不当得利款壹拾捌万元整（即￥180000.00），并向二原告支付资金占用利息15278元【利息以￥180000.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年8月23日起暂计至2020年5月22日，即180000.00元×（4.85%／年＋12个月）ｘ21个月＝15278元，应计至二被告清偿债务之日止】，合计195278元；二、诉讼费用由二被告及第三人共同承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。被告南宁市恒亮房地产开发有限公司（以下简称“恒亮公司＂）系位于广西南宁市邕宁区的开发商，2018年8月，二原告欲购买该楼盘房屋，在售楼部看房时，被告恒亮公司的置业顾问梁芬称：恒亮公司规定，需预付20万元才能获得购房资格，该款中的2万元抵作购房款，18万元不计入购房款和装修款，属于额外费用，归恒亮公司所有。在置业顾问的劝说下，原告于2018年8月21日将5万元、并委托原告的朋友陆敏捷于2018年8月23日将15万元合计20万元转账汇入置业顾问及恒亮公司指定的被告王汉辉的银行账户（账号：62×××97、开户行：交通银行股份有限公司汕头龙湖支行）上。2018年9月25日，被告恒亮公司与二原告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定二原告以单价8997.22元每平方米的价格向恒亮公司购买位于南宁市邕宁区，按套内建筑面积（即67.69平方米）计价，房屋总价款为609022元。房屋买卖合同还对房屋交付时间、违约责任等其他事项进行了约定。另外，被告恒亮公司与二原告于 -3- 2018年8月28日签订了《房屋局部变更、装修及幸福居家提升服务合同》，约定的服务费包干总金额为269490元。本案中，二原告没有通过任何的房屋中介提供中介或居间服务，而是直接到恒亮公司的售楼部购房。同时，二原告也不认识被告王汉辉，与被告王汉辉没有任何的经济来往和其他来往。二原告认为，被告恒亮公司、王汉辉无视国家法律、法规及相关房地产政策，通过“暗渡陈仓”的方式额外收取原告的18万元，没有任何事实和法律依据。2011年3月10日国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》第十三条规定：“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”。2017年5月25日南宁市住房保障和房产管理局发布的南房（2017〕409号《南宁市住房保障和房产管理局等七部门关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》中第五条规定：“规范房地产市场销售行为：（一）房地产开发企业和销售代理机构销售商品房时，除经备案的商品房预售价格外，不得向购房人另行收取咨询费、代理费、团购费、会员费等任何费用。”《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定：“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的一方有权请求返还不当利益。”二被告收取原告的18万元违反前述法律法规规定，属于不当得利，并且涉嫌偷税漏税嫌疑，依法应当退还给二原告，二被告因非法占用原告资金，造成了二原告的利息损失，应当予以赔偿。综上所述，二被告通过违法手段额外收取二原告的18万元，没有事实和法律依据。因此，为维护二原告的合法权益，原告依法诉至贵院，望判如所请。 原告提交的证据有：1.南宁市商品房买卖合同；2.房屋局部变更、装修及幸福居家提升服务合同；3.收款收据；4.活期存款历史明细查询、中国农业银行银行卡交易明细清单、情况说明；5.微信聊天记录截图；6.交通银行业务处理中心出具的王汉辉账户信息；7.商品房预售许可信息。 被告一辩称：一、本案不符合不当得利的法律构成要件。（一）原告在本案中主张的款项并非恒亮公司收取，恒亮公司没有取得利益，不是本案的适格被告。（二）涉案款项是原告为获得被告王汉辉名下购房资格自愿支付的对价款，具有合法根据。并且，原告在支付“购房资格款”后也如期取得购房资格，对其自身是受益行为，不存在任何损失。二、原告在购买涉案房屋时，是明确知道要先行购买购房资格且收款 -4- 方并非恒亮公司，可见，原告在整个交易过程中均不存在认识错误。三、本案原告所举证据仅证明原告存在自愿付款行为，且其付款目的明确，但是，原告对恒亮公司乃至本案其他被告构成不当得利的要件事实，没有进行举证，基于证明责任的分配规则也应驳回原告的诉讼请求。 被告一提交的证据有：1.大客户房源明细表；2.中国光大银行贷记通知；3.诚意金收款收据；4.《更名申请书》；5.原告《认购协议书》；6.涉案房屋《商品房预售合同登记备案表》；7.《客户钥匙/物品签收单》；8.人民网截图。 被告二及第三人辩称：一、原告诉称返还的款项，实际是原告为获取案涉房屋购买资格自愿向答辩人支付的对价款（该事实原告已于起诉状中自认），且与恒亮公司无关。1.关于恒亮公司与答辩人的关系：双方达成的房屋认购意向是真实合法有效的，答辩人合法享有案涉房屋的认购资格。2018年初，答辩人在知悉位于南宁市邕宁区江湾路2号“龙光玖珑臺”准备推售后，向恒亮公司提出希望认购该项目一批房源，同时承诺一定期限内全部转签正式的买卖合同并在一年内付清全部房款，帮助恒亮公司快速完成销售任务并且实现资金回笼，但前提是，恒亮公司必须同意为答辩人指定的买受人免费办理更名。2018年5月中旬开始，经多次磋商，答辩人以及案外人林东山、陈东菁等人（以下如无特指，案外人统称“共同认购方”）陆续向恒亮公司认购了一批房源：在按照每套人民币2万元向恒亮公司支付诚意金后，答辩人等共同认购人成功锁定包括涉案房屋在内的“龙光玖珑臺”房源。随后，答辩人利用自身资源并委托代理销售公司积极寻找意向购买“龙光玖珑臺”房源的客户，在此过程中，如有客户自愿受让该购房资格的，答辩人在足额收到转让费后，即向恒亮公司申请办理该套房屋的更名手续，并向促成交易的销售中介支付佣金。因房源较多，在认购房源时，答辩人与各认购人根据内部协商，分别将房源登记在不同认购方个人名下，由恒亮公司向其出具认购房源的诚意金收据。2.原告所提交的起诉状及各项证据均证明了，原告是在完 -5- 全清楚款项性质和用途的情况下进行支付的，现原告在实际取得房屋后，反称不认可转账行为要求退款，有违诚实信用原则。二、答辩人收取原告支付的房屋购房资格转让费，没有违反法律的强制性规定，具有事实基础和法律根据，再者原告支付对价获取房屋的目的已经完全实现，故本案根本不符合不当得利的构成要件。1.答辩人收取原告支付的对价款，有充分的法律依据。2.原告利益并未受损，其已经实现了购买案涉房屋的付款目的。原告通过购买购房资格进而实现其购房的合同目的已实现。假若原告支付涉案款项的目的基础不存在，原告即从未享有其购买涉案房屋的资格，如此原告也应退回案涉房屋。三、在我国推行商品房预售制度的背景下，“购房资格/指标转让”情形在全国都十分普遍，因此，答辩人转让购房资格并收取购房资格转让费的行为完全符合市场规律和商业规则。 被告二提交的证据有：1.《南宁玖珑臺大客户房源明细》；2.收款收据；3.转介确认单；4.交通银行网上转账电子回执；5.情况说明；6.更名申请书；7.营业执照副本。 第三人未提交证据。 本案争议焦点为：原告系与谁交易取得涉案房屋？实际购买价格是多少？原告超出其与恒亮公司所签订合同约定的价格多支付的款项由谁实际收取，是否构成不当得利？两被告及第三人应否予以退还？ 经庭审举证、质证，被告一、被告二提交的全部证据真实、合法、有效，与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据。原告提交的全部证据，本院确认其真实性及合法性，能证明其与被告一协商购房及交款事宜，但不足以证明其主张的待证事实，不作为认定不当得利的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两原告为夫妻关系。被告一系位于南宁市邕宁区（下称案涉楼盘）的开发商。2018年8月，原告在案涉楼盘售楼部看房时有意向购买该楼盘的5栋十三层 -6- 1305号房（下称案涉房屋），被告一的置业顾问梁芬明确告知原告如欲购买该案涉房屋需支付两笔费用，第一笔费用先预付20万元给被告二，其中2万元可由被告二转给被告一作为购房定金、如原告与被告一签订正式的《商品房买卖合同》的话可抵作购房款并由被告一出具收款收据给原告，其余的18万元不计入案涉房屋的购房款及装修款，被告一或被告二均不开具收款收据给原告；第二笔费用是原告与被告一按照《认购协议书》及《商品房买卖合同》上约定的登记备案价格，由原告支付购房款等费用给被告一，再由被告一出具相应的收款收据给原告。同时，该置业顾问告知原告，如原告同意上述购房付款方案，则被告一可与原告签订《认购协议书》及《商品房买卖合同》并办理商品房买卖合同登记备案等手续，如原告不同意上述购房付款方案，则双方无法达成购房合意。经双方磋商，原告同意上述购房付款方案，表示对购房所需支付的款项总额无异议，遂分别于2018年8月21日将5万元、并委托原告的朋友陆敏捷于2018年8月23日将15万元合计20万元转账汇入置业顾问及恒亮公司指定的被告二的银行账户（账号：62×××97、开户行：交通银行股份有限公司汕头龙湖支行）上。 2018年8月28日，原告与被告一签订《【龙光·玖珑臺】认购协议书》（编号JLT0038），约定原告购买案涉房屋的总价款为609022元并约定了付款方式等。同日，原告与被告一签订了《房屋局部变更、装修及幸福居家提升服务合同》，约定的服务费包干总金额为269490元，原告采取银行贷款的方式向被告一支付该款。2018年9月25日，原告与被告一签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：QF201882800108），约定原告以每平方米8997.22元的价格向被告一购买案涉房屋，按套内建筑面积（即67.69平方米）计价，房屋总价款为609022元，其中首期款244022元，剩余房款365000元由原告办理按揭贷款支付。之后，被告一开具收款收据确认原告已向被告一支付房屋首付款244022元、部分装修款109490元、代收产权代办费200元、代收物业专项维修资金6917元，合计360629元。原告交款之后，第三人向被告一提交《更名申请书》，申请将涉案房屋更名至原告名下。涉案房屋已于2018年11月15日进行商品房预售合同登记备案，业务编号为2018110103940。 之后，原告认为其未通过任何居间服务而是直接到被告一处购房，其根据被告一指示向被告二转账的18万元为违法多收款项向有关部门投诉被告一，但原告不服有关部门的调查结果且坚持上述诉求并因此诉至本院，被告 -7- 一、二应诉后作出前述答辩。 另查明，1.2018年5月起，包括被告二在内的12人共同向被告一认购了包括本案案涉房屋在内的案涉楼盘多套商品房房源，被告一、二双方约定由被告二向被告一支付认购房屋诚意金2万元/套，剩余款项自锁定房源后一年内付清，期间被告一可免费为被告二办理购房手续更名一次，但被告二须对更名后新购买案涉房屋业主的付款行为承担连带责任。之后被告二等人陆续向被告一认购房源并如约支付诚意金。因人数众多，被告一要求所有认购人在《南宁九龙臺大客户房源明细》中签名，待明细表签署且收到诚意金后即将房源登记到被告二等人指定名下，并向被告二开具了诚意金收据。庭审中，因被告二自认与被告一签订案涉合同《更名申请书》上的第三人与其为共同投资人的关系，由于第三人与本案具有利害关系，本院决定追加其为本案第三人。 2.2020年12月5日，被告一将案涉房屋交付给原告。原告明确表示被告一、二多于《商品房买卖合同》约定价格收取的款项已构成价格欺诈，应由被告一、二与第三人共同返还，但其不主张解除与被告一签订的《商品房买卖合同》。 3.原告于2020年6月11日向本院提出财产保全申请，要求冻结、查封被告一、二名下的财产，保全价值在195278元范围内，并提交中国大地财产保险股份有限公司南宁市良庆支公司诉讼财产保全责任保险保险单及保单保函各一份作为担保，本院依法作出裁定保全上述财产，保全申请费1496元，原告已预交。 本院认为，一、关于原告系与谁达成房屋交易合意及其行为性质认定问题。 房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般人的认知，购房者在购房前必定对房屋的价格、所处的地段、周边配套等各方面进行综合考量，尤其对影响房屋买卖的关键性因素即价格条款进行充分考虑和磋商才会作出购买与否的意思表示，对于开发商告知的购房价格，购房者有接受或者不接受交易的自由。结合本案商品房交易过程来看，作为购房者的原告与作为开发商的被告一关于房屋交易合意包括价款交纳方 -8- 案的磋商并非一蹴而就，而是先由原告就有购买意向的案涉房屋向被告二交纳一笔数额不等的款项（下称案涉款项）以获得被告二转让该房屋给原告购买的资格，再经被告二向被告一申请将案涉房屋更名给原告、被告一表示同意后才与原告签订了案涉房屋《认购协议书》及《商品房买卖合同》，同时由被告一将原告交付给被告二款项中的2万元作为购房首期款并出具收款收据给原告收执并在此后办理了房屋买卖合同备案登记、交纳剩余房款等环节。在此过程中，作为完全民事行为能力人的原告对所购案涉房屋需支付给被告一及被告二的房屋总价款是明知且接受的，否则，原告便不可能无缘无故支付多于商品房买卖合同约定的价款给互不相识的被告二且未要求被告一或被告二出具收款凭证，也不可能与被告一签订案涉房屋《认购协议书》及《商品房买卖合同》并最终完成本次房屋交易。尽管原告没有在被告二提交给被告一的案涉房屋更名申请书上签字，但不影响该申请书对被告一、二之间产生法律约束力。由此可见，被告二收取原告的案涉款项实际上是双方达成了转让案涉房屋购房资格的合意后原告支付给被告二的对价款，这是一种期待利益，属债权范畴，双方之间的转让合意不违背法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示且已自愿实际履行，应属有效，受法律保护。被告一认可被告二概括性转让其合同权利义务给原告后，与原告签订了案涉房屋《认购协议书》及《商品房买卖合同》，应认定原告与被告一之间存在商品房买卖合同关系，亦是双方当事人的真实意思表示且已自愿实际履行，应受法律保护。原告诉称被告一告知其所缴纳的案涉款项虽支付给被告二但实际上系被告一收取的且未明确告知该款项为原告向被告二支付的购房资格款已构成价格欺诈，但该案涉款项系原告与被告一自行协商并达成上述购房方案后原告自愿交付给被告二的、且在整个房屋买卖过程中，原告均未对被告一此举提出异议,显然其所称因受到被告一欺诈导致其作出违背真实意思表示支付案涉款项给被告二的行为，与案件查明事实不符，本院不予采信。 -9- 二、关于原告支付给被告二的案涉款项是由谁收取、是否构成不当得利、应否由被告一、二及第三人共同返还的问题。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定了民事诉讼中举证责任分配的一般规则:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告就其主张支付给被告二的款项为被告一与被告二共同收取且该款项已构成不当得利并未完成举证责任,其所提出的证据不足以将本案的举证责任转移给被告一、二或第三人。而被告一、二及第三人为证明被告二取得涉案款项的合法性,已提供证据证明了被告二已与被告一达成锁定房源合意、被告二所收取案涉款项为其转让给原告购房资格相应对价的事实。原告购买案涉房屋后，其在与其他购房者之间相互联络后认为不应交纳给被告一、二多于商品房买卖合同约定的购房款而提起本案诉讼，但未能举证证明被告二或第三人收取案涉款项后已经转给被告一，即被告一与被告二、第三人为案涉款项的共同收取人。本案中，原告根据与被告一签订的《商品房买卖合同》已实际取得案涉房屋，且并未能举证证明其受到损失的事实，因此原告请求被告一、二及第三人共同向其返还18万元不当得利的请求，缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告黄仕茵、谭含彤的全部诉讼请求。 -10- 本案案件受理费2103元（已按简易程序减半收取，原告已预交），保全费1496元，由原告黄仕茵、谭含彤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 粟少清 二〇二一年二月九日 法官助理 朱 颜 书 记 员 李 谢