湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1805号上诉人（原审被告）：曾湘洪，男，1975年4月9日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：罗碧辉，湖南华章律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南金林投资置业有限公司，住所地宁乡市玉潭街道人民中路46号。法定代表人：刘建军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨飞，湖南天楚律师事务所律师。原审被告：中国建设银行股份有限公司宁乡支行，营业场所宁乡市玉潭街道八一路244号。负责人：宋宗伟，系支行行长。委托诉讼代理人：文彦龙，男，系支行副行长。委托诉讼代理人：张桂兴，男，系支行客户经理。上诉人曾湘洪与被上诉人湖南金林投资置业有限公司（以下简称金林置业）、原审被告中国建设银行股份有限公司宁乡支行（以下简称建行宁乡支行）金融借款合同纠纷一案，曾湘洪不服湖南省宁乡市人民法院（以下称一审法院）作出的（2020）湘0124民初9019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。曾湘洪上诉请求：1、请求二审法院依法改判；2、请求被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人至今未协商一致，被上诉人无权单方面解除双方签订的《商品房买卖合同》及在此合同基础上双方与第三人签订的《个人商用房借款合同》。上诉人是以被上诉人承诺还清上诉人因购买商品房贷款并消除上诉人的不良记录、解决因购买涉案房屋产生的债权债务为前提，才同意与被上诉人解除合同，但被上诉人至今未向第三人归还借款，上诉人名下的债务及不良信用记录也一直存在，导致上诉人至今无法拥有自己的住房，也不能向银行贷款，给上诉人造成了巨大的经济损失；二、双方2011年12月31日达成的解除意向为实践性合同，除双方意思表示一致外，还需被上诉人实际偿还了借款，方能解除，但被上诉人2011年就承诺归还欠款，至今承诺都没有兑现，被上诉人作为《个人商用房借款合同》的担保人只有在实际履行了还款义务后，才能获得上诉人在此合同中的权利和义务，否则，被上诉人无权单方解除上诉人与第三人签订的《个人商用房借款合同》；三、原审法院适用法律错误，判决《商品房买卖合同》、《个人商用房借款合同》均自2011年12月31日解除，超出了被上诉人一审提出的诉讼请求。退一步讲，原审法院即使判决合同解除，也应同时判决被上诉人赔偿因其违约解除合同给上诉人造成的损失。金林置业辩称：一审事实认定清楚，法律适用正确，请求法院驳回上诉，维持原判。一、本系列案金林置业的目的是为了将包括曾湘洪在内的其他合同当事人从建设银行借款合同关系中解脱出来以解决他们的征信问题；二、商品房买卖合同早在2011年12月31日就已经解除；三、目前建设银行内部流程已经启动，宁乡市政府对金林置业该项目的后续处置也正在进行。建行宁乡支行述称：对一审法院判决没有意见。曾湘洪陈述对其征信造成影响，银行只是上传数据，数据没有更改之前征信没办法改，金林置业起诉也是在政府的协调下统一来解决该问题。对于曾湘洪造成的损失，我方没有过错，不应该承担责任。金林置业向一审法院起诉请求：1.请求确认金林置业与建行宁乡支行、曾湘洪于2007年7月签订的《个人商用房借款合同》于2011年12月31日已解除；2.判令由建行宁乡支行、曾湘洪承担所有诉讼费用。一审法院认定：2007年5月18日，曾湘洪为购买金林置业开发的金林时代广场商铺，与金林置业签订《商品房买卖合同》，且约定了商品房买卖双方的权利义务。2007年7月30日，曾湘洪与建行宁乡支行、金林置业签订《个人商用房借款合同》，以曾湘洪为借款人及抵押人，建行宁乡支行为贷款人，金林置业为保证人承担连带责任保证。合同签订后，建行宁乡支行按照合同约定向金林置业给付了贷款。后因客观形势发生变化，金林置业开发的项目不成功，经协调后金林置业与绝大部分购房者解除了商铺买卖合同，实现了大部分购房者退铺退款。曾湘洪没有按照《商品房买卖合同》的要求支付过首付款，至今也没有取得商铺的权证与手续，也没有得到过交付的商铺。2011年12月30日，案外单位原宁乡县城市建设投资开发有限公司向建行宁乡支行出具《承诺书》，主要内容承诺承接26户金林商业广场项目业主（含本案曾湘洪）在建行宁乡支行贷款合同下的债权债务，但该承诺至今未能实际履行。2011年12月31日，曾湘洪向金林置业提交《解除购房合同的申请书》，载明：“我与贵公司签订的关于宁乡金林商业广场商铺购买合同，因存在纠纷问题，本人申请自愿解除该合同，并将该购房合同中明确的房产交由贵公司处理，今后凡与该房产有关的债权债务等均与本人无关。”金林置业作出“同意解除购房合同，债权债务由我公司负责”的承诺，并有法定代表人刘建军的签名和公司盖章。同日，建行宁乡支行向曾湘洪出具《承诺书》，载明：“致借款人曾湘洪:因宁乡县城市建设投资开发有限公司已承诺(通过宁乡县玉潭镇人民政府财政所账户)偿还借款人所欠我行宁乡金林商业广场商铺按揭贷款本息等，我行放弃对你追偿贷款的权利，并向法院撤回诉讼或执行申请。”但此后金林置业没有偿还上述债务。一审法院认为：本案争议的焦点为金林置业能否要求解除商品房买卖合同的问题。本案中，曾湘洪与金林置业双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人双方均有约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。但曾湘洪没有按照合同约定支付首付款。且在合同履行过程中，发生了因金林置业决策失误和成本不足引发部分业主堵门甚至集体缠访等严重的社会不稳定问题，亦导致曾湘洪与金林置业所签订的《商品房买卖合同》继续履行已经没有现实可行性，合同目的已经不能实现。为此曾湘洪向金林置业申请解除《商品房买卖合同》，金林置业对包括曾湘洪在内的相关《商品房买卖合同》均已经书面同意且诉讼中也认可解除，故本案曾湘洪的《商品房买卖合同》应当可以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，建行宁乡支行在案外单位原宁乡县城市建设投资开发有限公司出具《承诺书》的基础上，书面向曾湘洪出具《承诺书》时应当明确知道该《承诺书》所造成的法律后果，据此对建行宁乡支行的辩论意见不予采纳。因《商品房买卖合同》的协议解除，必然已经导致《个人商用房借款合同》的解除。诉讼中金林置业也已经明确表示能够承接由此所产生的债权债务。据此曾湘洪在建行宁乡支行的全部本息应由金林置业偿还。诉讼中，曾湘洪辩称因金林置业未按期偿还其名下在建行宁乡支行的债务造成的个人信用损失系另一个法律关系，不能在本案中一并处理。其答辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条的规定，一审法院判决：一、湖南金林投资置业有限公司与中国建设银行股份有限公司宁乡支行、曾湘洪分别签订的《商品房买卖合同》《个人商用房借款合同》自2011年12月31日起解除；二、由湖南金林投资置业有限公司偿还曾湘洪在中国建设银行股份有限公司宁乡支行的全部借款本息。案件受理费80元，减半收取40元，由湖南金林投资置业有限公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的相一致。本院认为，关于涉案《个人商用房借款合同》是否解除的问题，经审查，曾湘洪与金林置业自愿签订《商品房买卖合同》合同后，曾湘洪没有按照合同约定支付首付款，金林置业也因决策失误和成本不足引发部分业主堵门甚至集体缠访等严重的社会不稳定问题，导致曾湘洪与金林置业所签订的《商品房买卖合同》继续履行已经没有现实可行性，合同目的已经不能实现，曾湘洪于2011年12月31日向金林置业提交《解除购房合同的申请书》，申请自愿解除购房合同，并表示今后凡与该房产有关的债权债务等均与本人无关，金林置业对此也作出了“同意解除购房合同，债权债务由我公司负责”的承诺，并有其法定代表人的签字及公司盖章。同日，建行宁乡支行即向曾湘洪出具《承诺书》，放弃对曾湘洪追偿贷款的权利，曾湘洪对此并未提出异议，也未再履行《个人商用房借款合同》的相关权利义务，可视为金林置业与建行宁乡支行、曾湘洪签订的《个人商用房借款合同》已于2011年12月31日协商一致解除。曾湘洪主张上诉人与被上诉人至今未协商一致，被上诉人无权单方面解除涉案合同，于法无据，本院不予采信。关于是否存在超诉裁判的问题，经审查，金林置业向一审法院起诉请求：1.请求确认金林置业与建行宁乡支行、曾湘洪于2007年7月签订的《个人商用房借款合同》于2011年12月31日已解除；2.判令由建行宁乡支行、曾湘洪承担所有诉讼费用。而本案一审法院判决：一、湖南金林投资置业有限公司与中国建设银行股份有限公司宁乡支行、曾湘洪分别签订的《商品房买卖合同》《个人商用房借款合同》自2011年12月31日起解除；二、由湖南金林投资置业有限公司偿还曾湘洪在中国建设银行股份有限公司宁乡支行的全部借款本息。以上判决超出了金林置业的诉讼请求,违反了不告不理的原则,存在超诉判决,应予纠正。金林置业在一审中已明确表示愿意承接曾湘洪因《个人商用房借款合同》产生的债权债务，不违反法律规定，应予准许，但因该借款本息数额并未确定，并非金林置业诉请事项，故金林置业可与建行宁乡支行核对数额后直接向建行宁乡支行偿还。另外，曾湘洪主张因金林置业未按期偿还其名下在建行宁乡支行的债务造成的个人信用损失，因其主张的损失范围确实难以确定且双方争议较大，当事人可另行协商或通过另行起诉等方式解决。综上所述，曾湘洪的上诉理由部分成立，本院予以采纳，一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省宁乡市人民法院作出的（2020）湘0124民初9019号民事判决；二、湖南金林投资置业有限公司与中国建设银行股份有限公司宁乡支行、曾湘洪于2007年7月签订的《个人商用房借款合同》于2011年12月31日已解除；三、驳回金林投资置业有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取40元，由湖南金林投资置业有限公司负担。二审案件受理费80元，由曾湘洪负担。本判决为终审判决。审  判  长  邓 安审  判  员  郭柏奎审  判  员  李兴艳二〇二一年三月二十九日法官助理彭雯书记员（兼）  彭 雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。