江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初4680号 原告：朱国宏，男，1966年11月13日生，汉族，住南京市江宁区。 委托诉讼代理人暨原告：朱祥，男，1992年6月1日生，汉族，住址同上，系朱国宏儿子。 原告：周善琦，女，1994年4月8日生，汉族，住南京市江宁区。 被告：南京峰晖置业有限公司，统一社会信用代码91320115MA1MW0FA0L，住所地南京市江宁开发区苏源大道19号九龙湖国际企业总部园B2座五层东区。 法定代表人：李宝森，总经理。 委托诉讼代理人：李德峰，公司员工。 第三人：中信银行股份有限公司南京分行，统一社会信用代码91320000834753463E，营业场所南京市江宁区中山路348号。 负责人：陆金根，该银行行长。 委托诉讼代理人：金磊，银行员工。 原告朱国宏、朱祥、周善琦与被告南京峰晖置业有限公司（以下简称“南京峰晖公司”）、第三人中信银行股份有限公司南京分行（以下简称“中信银行南京分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，先适用简易程序，后依法转为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员孟如歌独任审判，公开开庭进行了审理。原告暨朱国宏的委托诉讼代理人朱祥、原告周善琦、被告南京峰晖公司的委托诉讼代理人李德峰、第三人中信银行南京分行的委托诉讼代理人金磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱国宏、朱祥、周善琦向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《南京市商品房预售合同》；2.解除原告与被告、第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》；3.被告返还原告购房首付款399126元；4.被告支付原告已偿还第三人的贷款本金及利息合计91029.77元（截至2020年12月）；5.被告向第三人支付剩余贷款本金及利息。事实与理由：2018年5月8日，原告与被告签订《南京市商品房预售合同》一份，约定被告向原告预售江宁区秣陵街道高塘路××号云璟商务中心××幢××室房屋一套，精装交付，房屋价款合计779126元，其中商业性贷款380000元。交房期限届满后，经过原告多次催告，被告均未交付房屋。原告为维护其合法权益，提起本次诉讼。 被告南京峰晖公司辩称，原告要求解除《南京市商品房预售合同》没有事实和法律依据，原告未进行催告，不符合合同约定的解除条件；其公司已于2020年7月2日向原告支付了逾期交房违约金22647.71元，原告收款后应视为愿意继续履行合同；原告同时主张利息损失及违约金没有事实及法律依据。 第三人中信银行南京分行述称，如提前归还贷款本金、利息及提前还款违约金，其同意解除涉案《中信银行个人购房借款合同》及《南京市商品房抵押合同》。 原告围绕诉讼请求依法向本院提交了宣传单页、《南京市商品房预售合同》、《中信银行个人购房借款合同》、《南京市商品房抵押合同》、银联商务消费凭证、收据、不动产登记证明、账户交易明细、微信聊天记录等证据。被告南京峰晖公司为支持其抗辩依法向本院提交了交通银行回单作为证据。本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据认定事实如下：坐落于南京市江宁区云璟商务中心系被告峰晖公司开发建设。原告拟向被告购买云璟商务中心××幢××室商品房（以下简称案涉房屋）。2018年5月8日，原告（预购人、乙方）与被告（预售人、甲方）签订《南京市商品房预售合同》一份，约定：“甲方预售给乙方的商品房为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的江宁区秣陵街道高塘路××号云璟商务中心××幢××室商品房，该商品房规划用途为办公，土地用途为商服用地、商务办，建筑面积47.59平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为16371.63元／平方米，总价为779126元；乙方应于2018年5月5日前向甲方支付定金20000元，分期付款应于2018年5月11日前支付379126元，预购商品房抵押贷款380000元；甲方应于2019年7月30日前向乙方交付该商品房，交付时应取得《建设工程规划核实合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同，甲方按总房价款的5%向乙方支付违约金；合同经双方签署并交付定金后生效……”。2018年5月5日，原告向被告交纳购房定金20000元，并于合同签订当日向被告交纳购房款379126元。 2019年2月19日，原告朱祥（借款人/抵押人）、周善琦（借款人/抵押人配偶）、朱国宏（抵押物共有人）、第三人中信银行南京分行（贷款人/抵押权人）及被告（阶段性保证人）签订《中信银行个人购房借款合同》一份，约定由原告朱祥向第三人借款380000元，借款期限10年，自2019年2月19日至2029年2月19日；贷款利率为6.37%；提前还款，经乙方同意后，甲方可以提前还款，提前还款违约金为/。甲方提前还款的，应提前30日向乙方提出申请，每次归还本金金额不得小于20000元，从贷款生效日起12个月内不得提前还款。后原告（抵押人、借款人、甲方）、第三人（抵押权人、贷款人、乙方）及被告（担保人、开发商、丙方）签订《南京市房地产抵押合同》一份，约定：“本合同所对应担保的主债权合同为《中信银行个人购房借款合同》，合同编号：811052209287，以上借款合计人民币380000元；抵押担保的范围为借款本金及利息、借款合同约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围同抵押担保范围。” 上述合同签订后，第三人依约将贷款金额支付被告，原告自2019年4月起开始按约偿还贷款本息。截至2020年12月1日，原告已归还贷款本金和利息91029.77元。因被告未能按约交付涉案房屋，原告于2020年1月3日联系被告销售人员要求退房。被告于2020年4月30日取得了云璟商务中心建筑工程竣工验收备案证明。2020年7月2日，因被告未能按期交房，故向原告支付逾期交房违约金22647.71元。 另查明，因不能按合同约定日期交付案涉房屋，被告于2019年6月30日发布《关于南京绿地理想城Ａ区源处理方案的公告》，通知购房人于2019年7月8日至18日期间集中办理退房手续，集中办理结束后，被告将继续在绿地理想城售楼处接受办理，所有退房和不退房业主，需签订对应协议书。 本院认为，原、被告签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人在自愿、平等基础上订立，反映了双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效合同，对双方具有法律约束力。 关于合同是否应解除的问题。双方在合同中约定涉案房屋交付时间为2019年7月30日，但被告经原告催告后仍未能交付房屋，直至2020年4月30日方取得云璟商务中心建筑工程竣工验收备案证明，故被告延期交付的行为，致原告合同目的不能实现，已构成根本违约。原告要求解除与被告签订的《商品房预售合同》，符合法律规定，本院予以确认。 关于《中信银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》的解除。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。本案中，原、被告之间的商品房买卖合同已经解除，《中信银行个人购房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》的合同目的无法实现，依法应当予以解除。 关于合同的结算和清理。合同解除后，原告要求被告返还购房款399126元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。原告已收取被告支付的逾期交房违约金22647.71元应予退还。 关于原、被告及第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》及《南京市房地产抵押合同》亦同时解除。对于原告已归还的贷款本金和利息要求被告给付符合法律规定，本院予以支持；对于剩余未还贷款本金及利息（如合同解除前有逾期情形而产生的利息、罚息和复利），本院确认应由被告向第三人给付。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告朱国宏、朱祥、周善琦与被告南京峰晖置业有限公司签订的关于云璟商务中心××幢××室房屋的《南京市商品房预售合同》解除； 二、原告朱国宏、朱祥、周善琦与被告南京峰晖置业有限公司、第三人中信银行股份有限公司南京分行签订的关于云璟商务中心××幢××室房屋的《中信银行个人购房借款合同》、《南京市房地产抵押合同》解除； 三、被告南京峰晖置业有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告朱国宏、朱祥、周善琦返还购房款399126元； 四、被告南京峰晖置业有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告朱国宏、朱祥、周善琦已归还第三人中信银行股份有限公司南京分行的贷款本金和利息(以第三人中信银行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)；被告南京峰晖置业有限公司给付第三人中信银行股份有限公司南京分行原告朱国宏、朱祥、周善琦尚未归还的贷款本金及利息(如合同解除前有逾期情形而产生的利息、罚息和复利，以第三人中信银行股份有限公司南京分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准)； 五、原告朱国宏、朱祥、周善琦退还被告南京峰晖置业有限公司支付的逾期交房违约金22647.71元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8652元，由被告南京峰晖置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  孟如歌 二〇二一年三月十三日 书记员  刘 瑶