广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4829号原告：陈燕玲，女，1966年4月19日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：林莉，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘穗婷，广东格林律师事务所律师。被告：广州星湖泰富房地产投资有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：朱楠楠，总经理。委托诉讼代理人：李东璧，广东华瑞兴律师事务所律师。原告陈燕玲与被告广州星湖泰富房地产投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈燕玲的委托诉讼代理人林莉、刘穗婷，被告星湖泰富公司的委托诉讼代理人李东璧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈燕玲向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.被告向我支付延迟交楼违约金11164.4元（以170189元为本金，按每日万分之二的标准，自2019年1月1日起计至2019年11月25日止）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由，2017年1月19日，我与被告签订《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议（一）》，约定被告将白云区石沙路旁盛禾水悦城***栋***房（以下简称涉案房屋）出租给原告，租赁期限20年，自2018年12月31日至2038年12月30日；20年租赁期届满后，如原告无异议，租期自动延长至2058年12月30日，租金总额340377元。另补充协议（一）还约定，被告应当于2018年12月31日将涉案房屋交付我使用，如被告迟延交付，则自2018年12月31日起的第二天起至实际交付之日止，被告应每日向原告支付总价款的万分之二的逾期违约金。合同签订后，我向被告支付租金340377元，但被告未能按协议约定的交付期限向我交付涉案房屋，延迟至2019年10月25日才向我送达交付告知书，直至2019年11月25日才向我交付涉案房屋。被告迟延交付房屋构成违约，特诉至法院，请求判如所请。被告辩称：迟延交房的原因不属于被告自身原因造成，项目所在的红星村经济联合社的主要领导成员，包括社长、副社长，因为涉黑在2018年被公安部门刑事立案侦查，当时经济联合社的公章被公安部门没收，直至2019年重新选出新的领导班子，才返还经济联合社的公章。被告在得知经济联合社取回公章后，就马上连同经济联合社向住建部门申请竣工验收备案，经被告努力，在2019年5月7日取得竣工验收备案的材料，并可依法交付房屋。所以被告认为根据租赁合同补充协议第九条的规定，不属于被告自身原因造成的延期交房，被告无须承担相应的违约责任，所以请法院酌情考虑事实依法认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月19日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将广州市白云区石沙路旁盛禾水悦城***栋***房、面积50.6853平方米出租给乙方，租赁期限自2018年12月31日至2038年12月30日，总租金170189元；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.5%向乙方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前90日与甲方协商，双方另行签合同；等等。同日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《广州市房屋租赁合同补充协议（一）》，约定甲方将广州市白云区石门街红星村石沙路旁盛禾水悦城***栋***房出租给乙方使用，面积50.6853平方米。租赁期限20年，自2018年12月31日至2038年12月30日，20年租赁期届满后，如乙方无书面异议，租期自动延长至2058年12月30日，若20年租期届满后，届时的法律法规要求双方需另行签订租赁合同的，任何一方都有义务按本合同条款配合另一方签订自2038年12月31日至2058年12月30日的租赁合同。乙方承租该单元的租金总额为340377元；乙方需于2017年1月19日支付全部租金。第九条，甲方应当于2018年12月31日前将该单元交付乙方使用，甲方向乙方交付该单元时，应当向乙方发出交付通知书；但如遇下列情况，甲方可据实予以延期交付：1、遭遇不可抗力；2、因乙方逾期付款，甲方有权不通知乙方而按累计逾期天数相应顺延交付时间；3、因政府机关行政行为或政策因素导致工期延误或因雨天、台风等恶劣天气以及停水、咸潮、停电或出现重大技术困难等造成施工单位无法正常施工的。第十条，甲方未按照本协议约定的期限将该单元交付乙方使用，按以下方式处理：逾期不超过180日，自本协议约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方每日应按本协议总价款的万分之二向乙方支付逾期违约金。逾期超过180日后，乙方有权单方面解除主合同及本协议……如乙方要求继续履行，自本协议第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方每日应按照本协议总价款的万分之二向乙方支付逾期违约金，主合同及本协议继续履行，租期不顺延。第十一条，该单元交付标准为毛坯交付，乙方认为该单元不符合交付标准或条件的，应一次性提出书面异议，甲方在收到乙方书面异议后，应在7个工作日内对异议部分做出答复和处理意见。乙方如对该单元的交付标准提出书面异议，由甲方按双方约定标准进行整改。甲方履行整改责任的时间，不视作延期交付。第十八条，本协议约定租赁期限届满后，若甲、乙双方未签订续租协议的，则乙方应于租赁期满后7日内迁出该单元，并将该单元按照合同期限届满的现状还给甲方；等等。2019年10月25日，被告向原告出具《交付告知书》载明：被告将于2019年10月31日开始陆续将物业交给租户使用，具体交付时间以被告客服电话通知为准。2019年11月25日，原告与被告前往现场办理收楼。2020年7月15日，被告向原告开具租金发票，金额为340377元。另查，涉案房屋所在建筑物已领取建设工程规划许可证。本院认为，虽《广州市房屋租赁合同》约定租赁期限为20年，租金为170189元。但《广州市房屋租赁合同之补充协议书（一）》已对租赁期限进行了延长，延长后的租赁期限为40年，约定总租金为340377元。原告向被告支付租金340377元。据此原被告签订的租赁合同租赁期实为40年。故租赁合同中租期未超过20年的部分，系双当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属有效。对涉案租赁合同超过20年的部分，本院依法确认无效。对于逾期交付涉案房屋违约金。本案中，被告未依约于2018年12月31日前向原告交付涉案房屋，故原告要求被告支付逾期交付涉案房屋违约金合理合法，本院予以支持。如上所述，租赁合同中租期超过20年的部分无效。故《广州市房屋租赁合同之补充协议书（一）》总价款应为20年租金，即170189元。被告应向原告支付以170189元为本金，按照每日万分之二标准，自2019年1月1日起至2019年11月25日止的逾期交楼违约金11198.44元【170189×0.0002×329】。原告仅主张11164.4元属于原告自行行使处分权的行为，本院予以照准。被告主张系政府行为导致逾期交房，理据并不充分，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：在本判决生效之日起五日内，被告广州星湖泰富房地产投资有限公司向原告陈燕玲支付逾期交付房屋违约金11164.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39.55元，由被告广州星湖泰富房地产投资有限公司承担，并于判决生效之日起五日内直接支付给原告陈燕玲。本判决为终审判决。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年三月三十一日书记员  孔捷昕