江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0723民初5787号 原告（反诉被告）：孙宝军，男，1960年2月2日出生，汉族，住灌云县。 原告（反诉被告）：李思美，女，1960年10月1日出生，汉族，住灌云县。 两原告共同委托诉讼代理人：陈士勇，灌云县东王集法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：陈洪平，男，1962年12月7日出生，汉族，住灌云县。 原告孙宝军、李思美与被告陈洪平排除妨害纠纷一案，本院于2020年11月5日立案。反诉原告陈洪平与反诉被告孙宝军、李思美排除妨害纠纷一案，本院于2020年12月16日立案。依法适用简易程序于2020年12月16日对本诉及反诉一并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙宝军及孙宝军、李思美委托诉讼代理人陈士勇，被告（反诉原告）陈洪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙宝军、李思美向本院提出诉讼请求：1.判令被告排除妨碍，立即拆除悬挂在原告房屋外所有的外墙面广告牌，并赔偿损失10000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告于2006年12月购买位于云海花园1号楼107号、204号房，与被告的房屋上下毗邻，一直以来，被告未经原告同意，擅自将广告牌制作在原告的外墙上，经原告多次沟通要求被告将其拆除，但被告均以各种理由推脱拖延。被告的做法严重影响原告的排水、经营等，并致使原告的外墙经常受浸，导致内墙霉变。 被告陈洪平辩称：一、被告陈洪平对灌云县门面上方供悬挂招牌的钢架结构享有独占使用杈，原告无权要求被告陈洪平拆除悬挂在上述钢架结构上的招牌。1、被告陈洪平于2007年8月9日与丹阳市金鑫房地产开发有限公司订立《商品房买卖合同》（合同编号：YHHY2007103)购买了位于灌云县门面的房产，并于2007年8月15日，办理房屋产权登记，取得上述房产的有关权益，当时被告购买上述房产时，丹阳市金鑫房地产开发有限公司明确表示该房产上方的钢架结构是专门建设供一楼商铺独占使用悬挂招牌的，有2006年购房合同附加说明、2012年丹阳市金鑫房地产开发有限公司再次出具的说明为证。2、原告于民事诉讼状中陈述被告陈洪平未经其同意，擅自制作招牌在其外墙上，此说法并不成立，其一，争议中的招牌并不是直接制作在原告的外墙上，而是制作在被告陈洪平享有独占使用权的钢架结构上；其二，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条之规定，原告所称的外墙面属于共有部分，不属于其个人所有，所有业主均享有使用权，只要不违反法律、法规、管理规约，不损害他人合法权益，无偿利用上述共有部分；其三，一楼门面有几间，就可以制作几间长度的招牌，这早已是全国业界约定俗成的共识，如果按原告所言，则全国的二楼都可以要求一楼拆牌，一楼商铺门牌都得拆除；其四，原告购买二楼房产行为发生在被告陈洪平购买一楼门面之后，当时被告陈洪平已在开发商统一规划安排下悬挂了招牌并经营了多日，原告在购买二楼之前对上述情况是完全知晓的，其明知上述钢架结构已经被一楼商铺独占悬挂了招牌，但仍然支持购买二楼商铺，表明其当时对一楼独占悬挂招牌这一约定俗成的事实是充分认可的。所以，退一步讲，即使可能因招牌导致可承受范围内的损失，原告也应有容忍的义务。二、原告称悬挂招牌行为严重影响其排水、经营等，致使其外墙经常受浸，导致内墙霉变，并要求答辩方陈洪平赔偿损失10000元，这个说法并不成立，无权要求被告赔偿损失10000元。1、被告在灌云县门面（106)上方悬挂的招牌与墙面之间有近两米的间隙，且有疏水设施，并不会影响原告房屋的排水。其一，当初开发商建设时，已在钢架结构上面平铺了防漏铁皮，且铺成西高东低，在东低处设置了向下落水管道，原告装修时将落水管由粗管换成了细管，如果遇水量极大来不及排出造成积水应由原告自身负责，正常情况下不会有极大的水量；其二，原告的房屋地处二楼，楼层不高，内墙霉变可能与房屋建设材料、装修使用材料以及自身使用不当等原因造成，而其声称的悬挂招牌与内墙霉变二者之间并不具有因果联系，至于影响原告经营的说法更是无稽之谈。2、被告陈洪平本着邻里关系友好和睦相处，己于2009年9月5日向原告支付10000元，有原被告双方签署的协议书为证，此协议书仅能证明原告已收到被告支付的10000元。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求，并由原告承担诉讼费用。 反诉原告陈洪平向本院提出诉讼请求：1、排除妨碍。判令反诉被告立即拆除违建阳台，并自费将被违建阳台挤占的公用排水管恢复至违建前的初始状态，从一楼原始水管位置排向地面，不得再次改动。2、赔偿侵权所致的损失。判令反诉被告赔偿私改公用排水管道、地板渗水给反诉原告造成的经济损失1万元人民币。3、消除危险。判令反诉被告配合反诉原告封闭好防水防抛物铁皮，排除安全隐患。事实和理由：1、反诉被告在其二楼私建阳台，挤占了二楼原有公用排水通道，将排水管东移偏离原来通道并拦腰切断，同时拆除了下游的一楼排水管,让六楼顶部的水直接从二楼这切断处排出，在一楼招牌背后形成蓄水池，使招牌铁皮和支架锈蚀，一楼内渗水霉变，卷帘门和电机损坏等；同时反诉被告声称二楼此处渗水是打钉所致，其实是自食其果。锈蚀铁皮拆除后,楼顶水直接排到一楼商铺门上面，形成水帘，雨天无法营业。此外，二楼地板还有多处渗水，致一楼顶墙多处霉变。反诉被告上述行为，严重侵犯了反诉原告合法权益，造成经济损失。反诉被告故意为之，加上门店招牌背后已锈蚀的防水防抛物铁皮在上次庭审被要求拆除后，招牌背后离墙面还有1.8米距离，只剩下一层塑料隔板，也就是反诉原告一楼走廊的26平方顶部只有一层塑料薄板，冬天积雪成冰压跨塑料板易伤行人，更为可怕的是，楼顶雪水流经此处形成檐下结冰，檐下冰伤及行人屡见不鲜。这是重大安全隐患，消防检查发现后要求整改，但反诉被告向下泼水不许施工，因此，要求反诉被告积极协助一楼封闭好防水防抛物铁皮，排除隐患。 反诉被告孙宝军、李思美辩称：1.本案不适用反诉，本诉原告起诉被告是基于相邻关系引发的排除妨碍，基于民法通则关于相邻关系的相关规定。2.反诉原告要求反诉被告排除妨碍消除危险无事实和法律依据，要求两反诉被告承担相关责任主体不符，请求驳回反诉人的反诉请求。反诉被告从未在二楼施建阳台，并占有公用排水通道。因此反诉原告第一项反诉请求事实不成立。第二项诉求，因为就是本诉原告要求本诉被告排除妨碍的具体标的物，因此反诉原告要求反诉被告排除其所安装的铁皮没有事实和法律依据，铁皮和框架是反诉原告自己安装的，与反诉被告无关。综上，请求驳回反诉原告诉讼请求。 本院经审理，查明事实如下：2006年12月12日，原告与丹阳市金鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买云海花园1号楼107号商业营业用房；2006年12月18日，原告与丹阳市金鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买云海花园1号楼204号商业营业用房；2007年8月9日，被告与丹阳市金鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买云海花园1号楼105号商业营业用房。 二、2006年丹阳市金鑫房地产开发有限公司销售部出具商铺销售附加说明：商铺销售附加说明我公司建设并销售的灌云县城云海花园一号楼，一楼商铺门上方固定在一、二楼外墙面上的钢架结构是楼房的组成部分，供一楼商铺悬挂门面招牌使用，该结构在延续时间上与楼房相同。如果该钢架结构日久生锈腐蚀，在楼房保修期内由我公司负责维修，超过保修期时，应由小区物业管理处负责鉴定维修，所需经费应从公司维修资金中出资。本件是在105、106号商铺业主的要求下出具的，特此说明。2012年6月28日，丹阳市金鑫房地产开发有限公司出具说明：我公司已经建成的灌云县云海花园商铺，一楼门上方的钢架结构与楼房同时建成，供一楼商铺悬挂招牌使用。如果钢架日久锈蚀需要维修，经物业管理处核实鉴定，应由一楼使用者出资维修。特此说明。 三、原告孙宝军（甲方）与被告陈洪平（乙方）于2009年9月5日签订协议书，主要内容为：为了和睦经营，根据国家有关法律规定，经甲、乙双方充分协商，现就有偿占用甲方外墙面制作经营广告有关事宜，达成协议如下：一、甲方同意将属于自己的茂云宾馆二楼南外墙有偿租给乙方安装经营营广告。二、乙方同意按实际占用面积按年支付占用费（每年每间2500元人共四间合计10000元）。三、租用费用支付日期为：从本协议签订之日起两日内一次性全额支付给甲方。四、乙方制作的经营广告必须符合国家的法律和地方的法规，如有违反，甲方有权进行监督并视情节可随时终止本协议履行。五、在协议履行期间，如甲方因经营需要使用出租墙面时，有权收回墙面，并按实际租用期结算退还剩余费用。六、乙方所制作的广告牌位必须按有权批准部门规定的尺寸和位置制作安放，但广告牌位上边缘应低于甲方房间窗台平面下沿20公分。甲方应协助乙方到广告审批部门办理审批手续。七、乙方在使用甲方外墙面安放广告时,不得随意损坏墙体结构，同时必须采取雨水疏通措施，确保甲方房间内墙面不因此事渗水而装饰受损。如果因此而使甲方内墙面发生霉变或者装饰受损情况，由乙方负责甲方一切损失并给予赔偿。八、本协议甲乙双方均应自觉履行，如果违约，由违约方承担违约金10000元支付给对方（本协议第五除外)。九、本协议从签定之日即发生法律效力。十、本协议未尽事宜，由甲乙双方自行协商补充。十一、本协议有效期为壹年（2009年9月5日至2010年9月5日止)。原告在协议书上书写收到租金2009年至2010年（到9月5日壹年租金已结）。 四、经本院询问，原被告双方确认已将广告牌上铁皮拆除。 本院认为，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。原告孙宝军、李思美、被告陈洪平购买丹阳市金鑫房地产开发有限公司房屋，对各自购买的房屋享有使用权。被告安装商店招牌的房屋外墙部分系共用墙，被告享有使用的权利。被告的底楼门市为门面房，本身就属于商业用途的性质，被告基于自身经营需要悬挂本商店招牌，是为了实现其专有物权的正常使用功能，且招牌的位置处于自家门面与原告住房之间的外墙面，符合使用习惯，是专有部分所有权行使的合理延伸，且被告的商店招牌已安装十余年，与其他商户的商店招牌均保持一致，因此对于原告要求立即拆除悬挂在原告房屋外所有的外墙面广告牌的诉求本院不予支持。原告作为与被告商店招牌最为邻近的特定业主，必然在眺望权、视觉卫生权、排水等方面受到一定的影响，被告应当给予适当补偿。本院充分考虑商店招牌的设置必要、原告受影响的程度及被告未尽注意义务等因素，确定被告一次性支付原告10000元补偿款。对于被告反诉请求中要求原告立即拆除违建阳台的诉求，因拆除违法建筑属于国家行政机关的职权范围，不属于法院民事案件受理范围，对该主张本院依法不予支持。对于被告反诉请求中要求原告赔偿侵权所致的损失及消除危险诉求，因原告所举证据不足以证明其主张，本院依法不予支持。 为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告陈洪平于本判决生效后十日内一次性给付原告孙宝军、李思美补偿款人民币10000元； 二、驳回原告孙宝军、李思美其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告陈洪平的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，由被告陈洪平负担；反诉案件受理费40元，由反诉原告陈洪平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：中国农业银行股份有限公司连云港苍梧支行营业部，账号：62×××63。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 员 郭胜利 二〇二一年三月八日 法官助理 朱晓东 书 记 员 杨善丽 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 （二）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力 附：履行账号 账户名称：灌云县人民法院 账号：3207230011010000103920（本案子账号） 开户行：江苏灌云农村商业银行股份有限公司营业部