山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终264号 上诉人（原审原告）：边洪潮，男，1962年9月22日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 上诉人（原审原告）：崔桂珍，女，1963年10月15日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 上述两上诉人的委托诉讼代理人：王亚琼，河北盈华律师事务所律师。 上述两上诉人的委托诉讼代理人：王少龙，河北世纪联合律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安弘泽融资担保有限公司，住所地山东省泰安市泰山区温泉路566号。 法定代表人：刘兆瑞，董事长。 委托诉讼代理人：程然，山东金长虹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于凯，山东金长虹律师事务所律师。 原审第三人：海阳富达置业有限公司，住所地山东省海阳市凤城镇凤阳路西首。 法定代表人：于明杰，董事长。 委托诉讼代理人：洪伟，山东智峰律师事务所律师。 上诉人崔桂珍、边洪潮因与被上诉人泰安弘泽融资担保有限公司（以下简称弘泽融资担保公司）及原审第三人海阳富达置业有限公司（以下简称富达置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院(2020)鲁0902民初2089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 边洪潮、崔桂珍上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本次上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院法律适用错误，本案针对涉案房产的查封执行程序，遗漏了针对被执行人的送达及针对涉案不动产的张贴封条或公告公示环节，其程序严重违背了相关司法解释中的强制性规定，且在客观上也未起到限制房屋转让备案，警示善意买受人的目的。一审法院认为执行裁定，针对上诉人、第三人、房产交易管理部门生效，并由此否定了上诉人的正常房屋买卖行为，属于法律适用错误。不动产查封是一个涉及司法秩序与交易安全的执行行为。为防止查封可能造成的司法冲突，确保第三人的利益不受意外的伤害，需要有健全且法定化的查封公示制度。我们的司法体系对此有严苛的规定。1、一审判决已经确认(2017)鲁0902执453号执行裁定书、协助执行通知书作出后，未向被执行人山东富达置业有限公司送达，也未采取张贴封条或者公告等方式将执行信息予以公示。其行为已经违反了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条、第九条的强行性规定。其中第一条规定“人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。”第九条规定“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。”2、查封行为不只涉及司法秩序、交易秩序，还涉及到债权人、所有权人与第三人。正因为如此，立法上才要求查封方法法定化，在限制交易的前提下避免伤无辜，故要求查封行为必须经过送达和公示环节，以达到限制交易并保护第三人的目的。所以查封公示与送达，是查封行为合法性的前提，否则不能认定其拥有对外普适性效力。二、一审法院认定事实错误，(2017)鲁0902执453号执行裁定书，针对涉案房产交易双方、商品房交易管理部门事实上均未生效。因为查封公示程序的缺失，买受人在签订买卖合同、办理备案登记及付款过程，均不知晓交易房产存在查封，且整体过程也没有受到任何查封限制，关于涉案房产，上诉人是在正常条件下完成了合法有效的买卖行为。上诉人一审的证据8中海阳市住房保障和交易中心开具的证明显示，该中心2017年12月19日解除了车建涛于2016年4月27日办理的网签备案登记手续后，并于2017年12月19日当天备案登记到上诉人名下。而453号执行裁定书裁定查封时间为2017年9月7日至2020年9月6日，在此裁定书查封期间内发生备案变更登记，说明查封措施事实上，在房管交易部门并未生效。另外，根据上诉人一审物业缴费发票、室内装修的基本情况图片及视频等证据，可以看出上诉人在完成房产买卖及交易备案后，于2018年1月8日向涉案房产归属的山东中远物业服务有限公司缴纳物业服务费后，开始装修涉案房产，且在房屋装饰装修细节上投入了极大的感情，在装修完成后，随即实际入住。如果法院查封尽到了告知和公示义务，上诉人定不会购买该房产，也不会再投入巨大的资金以及时间和精力去装修该房产。上诉人基于合理信赖，通过正常的交易环节付全款买房，在未受到任何限制的情况下签订买卖合同，并在海阳市商品房交易监管服务平台办理备案登记。现如今在办理产权登记是产生障碍，上诉人不应当为法院的错误程序买单。453号裁定书的执行查封，不能对抗上诉人善意的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款规定“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”所以453号裁定书的执行查封，针对上诉人及第三人的房产买卖并未产生效力，其善意的买卖行为足以对抗程序存在重大错误的查封。三、上诉人的观点不但符合关于查封执行的相关规定，还有最高院指导性案例予以支持。1、最高人民法院指导案例“(2017)最高法民再90号判决书”认为“(2014)鲁民一终字第516号判决书”中“法院的查封措施本身即具有公示效力”观点错误，最高院认为仅有查封裁定、协助执行通知书等，而无针对不动产的查封公示，不能对抗善意第三人。2、（2010）浙绍民终字第398号认为“法院查封房屋时向房产管理部门办理了查封登记，但未向当事人送达查封裁定，亦未到现场张贴封条或者公告。”属于违反《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条、第九条的情形，应当保护善意的房产买受人之情形。 弘泽融资担保公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、一审法院法律适用正确，查封手续是否向第三人（被执行人）送达，上诉人是否知晓泰安市泰山区人民法院已经查封涉案房屋，不是执行异议之诉中应否停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的审查要件。法院查封被执行人房屋与作出裁定送达给被执行人是执行程序中的两个执行行为。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”，上述规定的时间节点是法院查封这一执行行为，而非法院向被执行人送达执行裁定，保护的是买受人在法院查封前已经签订商品房买卖合同的行为。执行裁定是否向第三人（被执行人）送达，上诉人是否知晓泰山区人民法院已经查封涉案房屋，不是执行异议之诉中应否停止对涉案房屋的强制执行并解除查封的审查要件。二、泰安市泰山区人民法院作出的（2017）鲁0902执453号执行裁定书、协助执行通知书已向协助执行的登记机关送达，裁定发生法律效力，完成了“公示”。对于上诉人主张的泰安市泰山区人民法院在对涉案房屋进行查封后未对涉案房屋张贴查封公告、未向第三人（被执行人）送达执行裁定书，未完成“执行信息公示”，答辩人认为不动产查封的“公示”原则上要由不动产登记机关进行查封登记，只有在该不动产本身未登记产权信息的情况下，才能通过张贴封条或公告的方式进行查封“公示”。案涉房屋已经进行了产权信息登记，且泰安市泰山区人民法院于2017年9月7日向海阳市不动产登记中心送达了查封涉案房屋的（2017）鲁0902执453号执行裁定书、协助执行通知书，不动产登记中心工作人员任永在送达回证中签字确认签收上述文件。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款关于“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力”的规定，自海阳市不动产登记中心2017年9月6日签收上述执行裁定书和协助执行通知书之日，对本案诉争房屋的查封即发生法律效力，且海阳市不动产登记中心在签收上述法律文书后亦对涉案房屋进行了查封登记，已经完成了对世“公示”程序。故上诉人对涉案房屋的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不能排除执行。三、上诉人（一审原告、案外人）与第三人（被执行人）未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，其权利不能排除人民法院的强制执行。2017年9月7日泰安市泰山区人民法院对涉案房产进行查封，查封期间为2017年9月7日至2020年9月6日，上诉人与第三人（被执行人）签订房屋买卖合同的时间为2018年1月8日，在涉案房屋的查封期间，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，该房地产不得转让。案涉房产因法院查封属于上述法律规定的房地产不得转让的情形。因此上诉人（一审原告、案外人）与第三人（被执行人）在案涉房屋被查封期间签订《商品房买卖合同》的行为，违反了上述法律规定，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同”的规定，其权利不能排除人民法院强制执行。四、上诉人与第三人（被执行人）虽在签订《商品房买卖合同》后，又办理了备案手续，但备案行为并未发生物权变动，不能对抗人民法院的查封行为。根据（原《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。）《中华人民共和国民法典》第二编物权编第二章第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二百一十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力。就本案而言，上诉人与第三人（被执行人）虽在签订《商品房买卖合同》后办理了备案手续，但涉案房产所有权仍登记在第三人（被执行人）名下，商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。备案登记作为行政机关对预售房屋的一种行政管理手段，是为了对房地产市场规范管理和信息监管。备案登记制度旨在确认和监管交易信息，维护房地产市场交易秩序，合同备案登记对合同自身的民事效力不产生任何影响，不具有公示效力，也不能对抗第三人。商品房预售合同备案登记是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力，故商品房预售合同备案登记不能对抗人民法院的查封行为。本案中上诉人对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。上诉人不享有足以排除强制执行的民事权益。山东省高级人民法院（2017）鲁民终1667号民事判决、最高人民法院（2018）最高法民申350号民事裁定持有上述观点。 富达置业公司书面述称，一、一审判决适用法律错误，认定事实错误，具体理由与上诉人的观点相同。二、富达置业公司在出售涉案房产时，不存在违法和过错行为，与上诉人的买卖行为是合法有效的，上诉人就涉案房产请求法院排除强制执行有充分的法律和事实依据。2017年9月7日执行法院的查封裁定没有送达富达置业公司，该查封裁定对富达置业公司不发生效力。2017年10月18日上诉人与富达置业公司签订的《商品房定房协议书》和2018年1月8日签订的《商品房买卖合同》没有违反法律规定，是合法有效的，人民法院应当认定其效力，涉案房屋足以构成排除被强制执行的理由。 崔桂珍、边洪潮向一审法院起诉请求：1、请求撤销泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902执异34号执行裁定书；2、请求解除针对原告购买的盛龙盘锦地第00A7幢4层404号房的执行查封措施。 一审法院认定事实：弘泽融资担保公司与山东富达幕墙有限公司、山东圣地置业投资发展有限公司、山东富达装饰工程有限公司、海阳富达置业公司、烟台东山机动车排气检测有限公司、吴华萍、于明杰、高新华、孙圣伟追偿权纠纷一案，本院作出（2016）鲁0902民初1875号判决后，因各被告没有履行法律文书确定的还款义务，洪泽融资担保公司向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2017年9月7日作出（2017）鲁0902执453号执行裁定书，查封了被执行人海阳置业公司名下包括位于海阳市度假区凤凰路南、湿地公园东西盛龙锦地A7号楼404室房产（海房销字2015第047号）在内的99套房产，查封期限自2017年9月7日至2020年9月6日。涉案房产在查封过程中，案外人崔桂珍、边洪潮向本院提出了执行异议。后本院作出（2020）鲁0902执异34号执行裁定书，裁定驳回原告崔桂珍、边洪潮的异议请求。两原告对该裁定不服，故提出本案诉讼。另查明，2017年9月7日，本院作出（2017）鲁0902执字第453号执行裁定书，裁定查封海阳富达置业公司名下位于海阳市盛龙锦地名下房产99套，其中包含涉案房产，并向海阳市不动产登记中心送达。在执行裁定书中载明：本裁定送达后即发生法律效力。在协助执行通知书中载明：查封期间，不得买卖、转让、抵押等一切手续。涉案房产查封时未向第三人送达查封手续，未在涉案房产处张贴封条或公告。2017年10月18日，原告边洪潮、崔桂珍与第三人海阳富达置业公司签订《商品房定房协议书》，2017年12月19日原告与第三人在房管部门完成网签备案。2018年1月8日原告与海阳富达置业公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：HY2017-015180，该合同已在海阳市行政审批服务中心备案。合同约定海阳富达置业公司将位于海阳市湿地公园东面的盛龙锦地00A7幢4层404号房产售予崔桂珍、边洪潮，商品房预售许可证号为海房销字2015第47号，建筑面积137.29平方米，房产价格按套计算，售价为68万元，买受人于2017年10月22日付定金5万元，2018年1月10日前付房款63万元，原告分三次汇入海阳富达置业公司，2017年10月8日付5万元、2017年12月14日付20万元、2018年1月8日付43万元。 一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求人民法院不得对该标的实施执行的诉讼。具体到本案，即审查案外人原告边洪潮、崔桂珍对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，本院于2017年9月7日作出查封包括涉案房产在内的民事裁定，同日向海阳市不动产登记中心送达民事裁定书、协助执行通知书。2017年10月18日，原告边洪潮、崔桂珍与第三人海阳富达置业公司签订《商品房定房协议书》后办理备案登记，于2018年1月8日双方签订《商品房买卖合同》。从上述时间点可以看出本案原告与第三人签订房屋买卖合同前涉案房产已被查封。执行裁定书中载明：本裁定送达后即发生法律效力。在向协助单位海阳市不动产登记中心送达协助执行通知书时亦已明确载明“查封期间，不得买卖、转让、抵押等一切手续”，执行裁定向协助单位送达，协助单位在接受送达后即完成公示。本院虽未对涉案查封房产进行张贴封条或公告，但该行为不影响查封裁定的生效。故原告对涉案房屋的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八或第二十九条中的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，不能排除执行。对原告要求撤销泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902执异34号执行裁定书的诉讼请求，该请求不属执行异议案件的审查范围，对该请求本院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条、第二十五条、第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回原告崔桂珍、边洪潮的诉讼请求。案件受理费10600元由原告崔桂珍、边洪潮负担。 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交海阳市人民政府关于海阳市住房保障和交易中心和海阳市不动产登记中心职责划分及规定的网站截图，证明：海阳市住房保障和交易中心主要职责为商品房预售和销售管理，不动产登记中心主要职责为房屋登记，泰山区人民法院仅向不动产中心送达协助执行通知书，遗漏了向交易中心送达，不能起到协执内容中要求的不得买卖和转让的作用。被上诉人质证认为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，上诉人提交的证据仅能证实房屋交易中心和不动产登记中心的职责范围，不动产登记中心恰恰是接收司法查封的相应部门，所谓的房屋登记也包括对房屋的查封登记。本院对上诉人提供的证据予以认定。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：海阳市住房保障和交易中心主要职责为商品房预售和销售管理，不动产登记中心主要职责为房屋登记。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”该条明确规定，需要协助执行机关协助执行的民事裁定书，一经作出并送达协助执行机关即具有法律效力,是否向当事人送达不影响该裁定书的法律效力。本案中，执行法院于2017年9月7日作出查封包括涉案房产在内的民事裁定，同日向海阳市不动产登记中心送达民事裁定书、协助执行通知书，故应当认定本案中执行法院在2017年9月7日实施的查封措施有效。执行法院虽未将查封的民事裁定书送达被执行人，也未对涉案查封房产进行张贴封条或公告，在该裁定书的送达程序方面确实存在一定的瑕疵，但不影响人民法院查封的法律效力。上诉人边洪潮、崔桂珍与原审第三人海阳富达置业公司2017年10月18日签订《商品房定房协议书》并在房管部门完成网签备案，2018年1月8日上诉人边洪潮、崔桂珍与原审第三人海阳富达置业公司签订《商品房买卖合同》并在海阳市行政审批服务中心备案。此时，执行法院在2017年9月7日作出的查封措施已送达海阳市不动产登记中心，海阳市房管部门应当知道上诉人边洪潮、崔桂珍与原审第三人海阳富达置业公司签订的《商品房买卖合同》所涉及的房屋存在查封等限制交易的情形，但仍然给予网签备案，使执行法院的查封未产生应有的限制不动产交易的公示效力，使合同双方当事人特别是上诉人边洪潮、崔桂珍有理由相信涉案房屋不存在查封等限制交易的情形。在查封裁定未送达原审第三人富达置业公司的情况下，应当视为原审第三人富达置业公司对涉案房屋已被查封不知情，上诉人边洪潮、崔桂珍作为购买人，对涉案房屋的查封更不知情,被上诉人弘泽融资担保公司也没有提供证据证明原审第三人富达置业公司与上诉人边洪潮、崔桂珍在转让涉案房产时存在损害第三方权益的恶意串通行为及规避执行的问题，故应当认定双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。上诉人边洪潮、崔桂珍在购房过程中已尽到一般消费者的谨慎注意义务，不存在过错，且其已经依照合同约定履行完毕支付取得物权之对价等义务，并实际占有了涉案房屋，应认定上诉人边洪潮、崔桂珍为善意第三人，其对涉案房产的物权请求权，足以对抗被上诉人弘泽融资担保公司作为申请执行人的一般债权，能够排除强制执行。对于上诉人边洪潮、崔桂珍停止对本案涉案房产强制执行的诉讼请求，本院予以支持。上诉人边洪潮、崔桂珍的其他诉讼请求，不属于执行异议之诉审理范围，本案不予涉及。 综上所述，崔桂珍、边洪潮的上诉请求部分成立。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、撤销山东省泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初2089号民事判决； 二、不得执行位于海阳市度假区凤凰路南、湿地公园东盛龙锦地A7号楼404室房产。 三、驳回崔桂珍、边洪潮的其他诉讼请求。 一审案件受理费10600元，二审案件受理费10600元，均由海阳富达置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  屈玉涛 二〇二一年三月二十四日 书记员  白金金