山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2996号 上诉人（原审被告）：中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司，住所地青岛市市北区。 负责人：吕广宁，经理。 委托诉讼代理人：范少峰，山东凯恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐辉辉，山东凯恩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛印染厂，住所地青岛市市北区。 法定代表人：王在英，厂长。 委托诉讼代理人：于昊，山东万桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩梅，山东万桥律师事务所律师。 上诉人中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司（以下简称中国石化青岛公司）因与被上诉人青岛印染厂租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初8440号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人中国石化青岛公司之委托诉讼代理人范少峰、被上诉人青岛印染厂之委托诉讼代理人于昊参加了诉讼。本案现已审理终结。 中国石化青岛公司上诉请求：1、依法撤销山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初8440号民事判决，发回重审或者依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决超出了被上诉人的诉讼请求范围，属于适用法律错误。本案中，被上诉人的诉讼请求有两项，其中第二项为：判令被告返还租赁原告的位于青岛市市北区加油站占用范围的土地。但一审判决却“判令被告于本判决生效后十日内将租赁的位于青岛市市北区土地及地上建筑物交付原告。”事实上，一审已经查明，上诉人租赁的仅是xx路xx号土地的一部分，并不是全部，而且根据《涉案加油站财产租赁购买合同》的约定，上诉人租赁范围土地上的建筑物即加油站站房的所有权属于上诉人，因此被上诉人的诉请仅要求上诉人返还加油站占用范围的土地，没有要求返还建筑物。一审判决不仅超出了被上诉人的诉讼请求范围，而且将属于上诉人所有的建筑物判归被上诉人所有，责令上诉人返还，属于严重适用法律错误。二、本案依照简易程序于2020年9月15日进行了开庭审理，根据庭审的情况，上诉人于9月18日向一审法院寄送了代理词、五份新证据材料，一审法院于9月21日收到并附卷在案，但是一审法院违反法定程序，对该五份证据材料未组织质证，也未进行任何调查，剥夺了上诉人的抗辩权，侵犯了上诉人的诉讼权利，根据我国二审终审制的原则，本案应该发回重审。1、上诉人在庭审后提交的五份证据分别为（一）上诉人所属71站的经营证照，（二）两份判例，（三）被上诉人与青岛滨海房地产开发有限公司等单位签署的《交接协议书》，（四）青岛滨海房地产开发有限公司与青岛世纪正源投资有限公司签署的《房屋出租合同》，（五）被上诉人发给上诉人的《合同终止通知书》。上述证据三、四、五可以证明：被上诉人已经在本案起诉之前的2020年5月3日将涉案土地交付给青岛滨海房地产开发有限公司，并由后者于同日出租给青岛世纪正源投资有限公司，租赁期满日为2028年10月9日止，与涉案《加油站财产租赁购买合同》的期满日2028年10月9日完全一致。不管涉案《加油站财产租赁购买合同》约定的三十年期限是否有效，被上诉人将涉案土地对外转租的方式都违反了合同第十条上诉人到期后享有优先承租权的约定，应属无效。2、被上诉人在2020年5月3日将涉案土地交付青岛滨海房地产开发有限公司对外出租后，于5月28日向上诉人发出《合同终止通知书》，称被上诉人已将涉案土地转让给了青岛滨海房地产开发有限公司。如果该通知属实的话，将导致两种法律后果，一是侵犯了合同法二百三十条规定的上诉人作为承租人的法定优先购买权，二是由于被上诉人已经不是涉案土地的权利人，其作为本案原告的主体资格不适格。上述事实对于本案的正确裁判非常重要，但一审法院对此事实未予查清，根据民事诉讼法第一百七十条第一款第（三）项的规定，本案应发回重审或者改判。三、司法理论和实践中对于合同法施行前租赁期限超过二十年的部分是否有效，确实存在争议，上诉人和被上诉人也都向一审法院提交了对己方有利的判例，但上诉人认为，本案超过二十年的部分不宜判令无效，理由如下：1、按照立法本意，合同法及司法解释强调适用“保护合同有效”优先原则。合同法司法解释一第一条规定：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定外，适用当时的规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。法律在这里用的是“可以”，而不是“应该”或者“必须”。法律给了裁判者自由裁量权，可以根据个案具体情况具体对待，而不是一刀切。合同法司法解释一第三条规定：人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法有效的，则适用合同法。可见立法的本意是鼓励交易稳定、保护合同有效优先。一审判决未考虑本案的客观情况，简单粗暴地认定必然无效，属于适用法律不当。2、被上诉人收回本案土地的目的不是庭审中陈述的自用，也不是上诉人在事实与理由中所称的租金问题，而是将其交付给案外人青岛滨海房地产开发有限公司转租牟利。事实上，被上诉人的下家青岛滨海房地产开发有限公司在其与青岛世纪正源投资有限公司签署的《房屋出租合同》第一条项目基本情况中明确约定：该项目实测面积为129.6平方米的无证房屋现由中国石化青岛公司作为加油站实际占有使用，加油站设施资产属中石化青岛石油公司。合同第二条租赁房屋范围1明确约定：本合同租赁房屋为该项目土地范围内除中国石化青岛公司占用房屋之外的房屋及附属设施设备。被上诉人在未通知上诉人的情况下，将涉案土地转租他人，违反了合同约定，也侵犯了上诉人的优先承租权。3、涉案《加油站财产租赁购买合同》第（一）条约定，涉案加油站的财产包括房屋及设施设备属于上诉人所有，这些财产是与租赁土地连在一起的，分开就失去了使用价值。被上诉人提出本次诉讼之前从未与被上诉人协商过这些财产的处置问题。上诉人和被上诉人未就这些财产达成一致意见以前，如果法院确认超过二十年的部分无效，必然导致上诉人的这些财产立即失去使用价值，还处于非法占用土地状态，给上诉人带来严重的法律风险，这显然极不公平，不符合裁判居中的原则。4、本案租赁的标的为土地，土地的资源属性和财产属性不同于其他财产，其利用周期长，先期投入较高，在使用过程中应尽可能维护土地的可利用性和可持续性。基于对《加油站财产租赁购买合同》效力的信任，上诉人在涉案土地上投资建设、并依托涉案土地取得了《成品油零售经营批准证书》、《危险化学品经营许可证》等相应的经营资质，从租赁开始至今投入超过千万元，即使在2018年、2019年根据环保和安全要求还先后投入100余万元进行双罐双线改造、室内隐患维修、厕所改造、罩棚改造等，对此被上诉人都未提出异议。现在被上诉人起诉确认超过二十年的部分无效，属于滥用诉权，违反了民法总则第一百三十二条的规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益。”5、按照《加油站财产租赁购买合同》第（六）条的约定，上诉人录用了被上诉人的部分下岗职工，为被上诉人改制创造了条件，而且上诉人按照合同约定一次性缴纳了三十年的土地租赁费和设施买断费220万元。因此，上诉人认为，涉案租赁合同超过二十年的部分不宜认定无效。 青岛印染厂辩称：1.一审判决没有超出诉讼请求范围，因为土地与地上建筑物是不可分割的，而且租赁合同明确约定租赁终止后，地上建筑物作价留给青岛印染厂，在审理过程中对此也进行了审理。2.司法理论和实践对租赁期限超过20年的部分无效没有任何争议。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 青岛印染厂向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认原告与青岛胜利石油加油站连锁有限公司于1998年签订的《加油站财产租赁购买合同》2019年10月1日以后的部分无效；2、判令被告返还租赁原告的位于青岛市市北区加油站占用范围内土地；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：1995年6月6日，原青岛市土地管理局为原告颁发了青国用（95）第xxxx号国有土地使用证，原告取得了青岛市市北区峰县路地号为xxxx地块的土地使用权，包括本案所涉的现青岛市市北区原大成加油站的土地使用权。1998年，原告与国际机电中心、胜利石油公司签订《加油站财产租赁购买合同》，合同约定原告将其所有的青岛大成加油站（位于青岛市市北区的土地使用权租赁给胜利石油公司使用，国际机电中心将加油站的房屋、加油设备及其它附属设施一次性卖断给胜利石油公司。土地租赁期限为三十年，从1998年10月10日起至2028年10月9日止。加油站土地租赁费和加油站地上所有设施买断费共计人民币二百二十万元，此款由胜利石油公司支付给国际机电中心。付款方式：胜利石油公司于合同生效、资产交接完后付款百分之七十，余额于工商、税务、消防规划等手续办理完毕付清。租赁期满后，原告继续出租该加油站土地使用权，胜利石油公司有优先承租权。土地租赁终结，胜利石油公司的加油站资产作价留给原告。2005年6月16日，胜利石油公司出具证明，将青岛市市北区加油站无偿提供给被告经营使用。2006年7月10日，胜利石油公司注销。原、被告均认可胜利石油公司系与被告合并，合并方式是将资产注入被告后胜利石油公司再注销。故《加油站财产租赁购买合同》由被告继续履行至今。2005年8月9日，被告在青岛市市北区设立中国石化销售股份有限公司山东青岛第七十一加油站，并经营至今。 一审法院认为，本案争议焦点为《加油站财产租赁购买合同》约定租赁期限超过二十年的部分是否有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第一条规定：合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案中的租赁合同于1998年签订，约定租赁期限租赁期限为三十年，从1998年10月10日起至2028年10月9日止。因1999年10月1日合同法实施之前我国法律、行政法规并未对租赁合同的期限作出限制性规定，故合同法实施前涉案租赁合同已履行完毕的租赁期限部分不受合同法调整。合同法实施之后，依据合同法第二百一十四条之规定，自1999年10月1日起算20年的租赁期限，双方租赁期限截至2019年9月30日，超出该日期之后的部分无效。故原告请求确认本案中的《加油站财产租赁购买合同》2019年10月1日以后的部分无效的诉讼请求符合法律规规定，予以支持。上述《加油站财产租赁购买合同》部分无效后，被告应将加油站土地及地上建筑物返还给原告。根据合同约定，土地租赁终结，加油站财产作价留给原告。但就该合同剩余期限的租金以及加油站财产作价问题，双方均未在本案中主张，双方均可另行主张权利，本案不予处理。据此判决：一、确认原告青岛印染厂与原青岛胜利石油加油站连锁有限公司、青岛国际机电经济技术发展中心于1998年签订的《加油站财产租赁购买合同》，自2019年10月1日起以后的部分无效；二、被告中国石化青岛公司于本判决生效后十日内将租赁的位于青岛市市北区土地及地上建筑物交付给原告青岛印染厂。案件受理费人民币2125元，减半收取1062.5元，由被告中国石化青岛公司负担。 二审中，上诉人提交如下证据：证据一，证据名称：上诉人《成品油零售经营许可证》、《危险化学品经营许可证》副本各一份。证明事项：本案租赁的标的仅为土地，不包括地上建筑物、附属物、设备设施，这些都归上诉人所有，涉案土地的建设用地性质为加油站专用，上诉人基于对涉案租赁合同效力的信任，在涉案土地上投资建设、安装了房屋设备，并依托涉案土地取得了《成品油零售经营许可证》，《危险化学品经营许可证》等相应行政许可，两证的有效期分别至2024年11月7日、2023年1月12日，目前都在有效期内，被上诉人对此从未提出过异议。如果认定超过二十年的部分无效，将给上诉人造成极大的损失，对上诉人有失公允。证据二，证据名称：被上诉人发给上诉人的《合同终止通知书》一份。1、根据字面理解，被上诉人收回涉案土地不是自用，而是对外转让，根据原合同法第二百三十条的规定，上诉人具有法定的优先购买权，但被上诉人未按法定要求在合理期间内通知上诉人，侵犯了上诉人的法定权益，属于无效行为。2、在被上诉人未与上诉人就地上建筑物、附属物及设备设施进行任何协商一致的情况下，不宜认定涉案合同超过二十年的部分无效，否则将置上诉人于非常不利的侵权状态，有违民事法律行为的公正诚信原则。证据三，证据名称：被上诉人与青岛滨海房地产开发有限公司等单位签署的《交接协议书》一份。1、该协议书虽然为复印件，但与证据二与证据四相互印证，应该能够证明该证据的真实性和客观性；2、该协议书虽然约定了青岛滨海房地产开发有限公司向被上诉人支付了补偿金，且涉案土地已经交付后者，但根据物权法定的原则，涉案土地仍然登记在被上诉人名下，权属仍然属于被上诉人，青岛滨海房地产开发有限公司尚未取得物权；3、在被上诉人转让涉案土地的情况下，上诉人作为承租人享有法定的优先购买权，被上诉人未按法律规定通知上诉人，擅自转让属于违法行为；4、事实上，结合下面的证据四，该交接协议书名为转让实为被上诉人转租牟利。证据四，证据名称：青岛滨海房地产开发有限公司与青岛世纪正源投资有限公司签署的《房屋出租合同》一份。1、该份证据虽然为复印件，但与证据二、证据三相互印证，应该能够证明该证据的真实性和客观性；2、被上诉人将涉案土地转租牟利，但案外人青岛滨海房地产开发有限公司和青岛世纪正源投资有限公司非常敬畏法律和诚实守信，在出租上诉人土地时将涉案加油站占用范围的土地剔除了出去，没有对上诉人租赁的涉案加油站土地进行对外出租；3、根据民法典第七百三十四条的规定，即使租赁期限届满，在同等条件下，上诉人享有优先承租权，因此一审判决也不应该认定超过二十年的部分无效。证据五，证据名称：上诉人于2018年、2019年对涉案加油站进行升级改造的文件一宗。基于对涉案租赁合同效力的信赖，以及民事活动诚实守信原则的敬畏，上诉人于2018年、2019年对涉案加油站投资1637874元进行了升级改造，被上诉人对此从来没有提出过任何异议，在被上诉人不是自用而是转租牟利的情况下，法院更不应认定超过二十年的部分无效。 青岛印染厂质证意见：对证据一的真实性没有异议，但对其证明事项有异议，租赁合同明确约定，租赁终止后，地上建筑物留给被上诉人，被上诉人同意按照评估价格补偿地上建筑物价值。对证据二的真实性没有异议，对其证明事项有异议，根据上诉人提供的证据三，被上诉人收回涉案土地不是对外转让，而是由政府平台公司进行土地整理，所以不存在侵犯上诉人优先购买权的行为，况且政府土进行土地整理时，租赁合同已经无效，更不存在侵犯上诉人权益的行为。对证据三的真实性没有异议，但对其证明事项有异议，鉴于第一部分约定青岛滨海房地产开发有限公司，作为土地整理单位，与包括青岛印染厂在内的各方共同签订了土地使用权及地上附着物补偿协议书，对包括xx路xx号地块在内的土地交付及整理补偿事宜进行了约定，该证据可以证明，政府因老城区改造对被上诉人xx路xx号地块在内的土地统一进行土地整理，因此青岛印染厂没有转让土地的行为，而是政府统一收回土地进行整理。对证据四的真实性有异议，因为证据四的双方都是案外人，被上诉人不了解该合同。对证据五的真实性有异议，该证据系上诉人单方制作，真实性无法确认。综上，这些证据都不属于新证据。 经审理查明，原判认定事实正确。案经调解未果。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。当事人争议的主要焦点问题是：一、原判是否超出了被上诉人的诉讼请求范围。二、原判涉案《加油站财产租赁购买合同》约定的租赁期限自2019年10月1日起以后的部分无效，法律依据是否充分。对此本院认为，从被上诉人一审诉求内容看，一是“请求确认原告与青岛胜利石油加油站连锁有限公司于1998年签订的《加油站财产租赁购买合同》2019年10月1日以后的部分无效”；二是“判令被告返还租赁原告的位于青岛市市北区加油站占用范围内土地”。而一审判决主文中的“地上建筑物”显然不在被上诉人的诉求范围内。由此可见，上诉人的该项主张成立，原判第二项“被告中国石化青岛公司于本判决生效后十日内将租赁的位于青岛市市北区土地及地上建筑物交付给原告青岛印染厂。”超出了被上诉人的诉求范围，应予纠正；原判根据涉案《加油站财产租赁购买合同》关于租赁期限的约定，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第一条之规定，认定涉案《加油站财产租赁购买合同》约定的租赁期限自2019年10月1日起以后的部分无效，事实和法律依据充分。上诉人的该项上诉理由不当，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初8440号民事判决第一项； 二、变更山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初8440号民事判决第二项为：上诉人中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司于本判决生效后十日内将租赁的位于青岛市市北区土地交付给被上诉人青岛印染厂。 一审案件受理费按照原审判决执行。二审案件受理费2125元，由上诉人中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司负担1125元，由被上诉人青岛印染厂负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长   高中日 审判员   王化宿 审判员   盛新国 二〇二一年三月三十日 法官助理 宋 甜 书记员 胡浩东