湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1126民初224号原告：邓先君，女，1980年8月8日出生，汉族，住湖北省蕲春县。委托诉讼代理人：伊青松，湖北东璧律师事务所律师。被告：湖北东兴投资发展有限公司。住所地：湖北省蕲春县漕河镇市府大道351号。法定代表人：熊爱明，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜雄飞，湖北亨迪律师事务所律师。原告邓先君与被告湖北东兴投资发展有限公司（以下简称东兴公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓先君及其委托诉讼代理人伊青松，被告东兴公司委托诉讼代理人姜雄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓先君向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时将办理原告所购被告商品房权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2.判令被告向原告支付违约金3660元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年5月9日，原、被告订立《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发鑫源小区A栋2单元602号房，单价3258.53元/平方米，总金额366000元。原告依法支付购房款。被告应于2017年12月30日前向原告交付房屋，并在房屋交付使用后180天内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期办理的，被告按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款，但被告却未能依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案以办理房屋不动产权证。为此，原告曾多次与被告交涉和敦促被告办理，但被告一直推拖不办。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法审理，并判如所请。东兴公司辩称，依据双方签订《商品房买卖合同》第15条第3款约定，因买受人或政府部门原因导致买受人未在约定期间内取得权属证书不属于出卖人责任的约定，被告承建涉案商品房消防通道的土地使用权不在招拍挂的土地使用范围内，故产权登记未能实现的原因和责任归因于客观因素；原告主张违约金应按双方约定0.01%计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，东兴公司对邓先君提交证据的真实性无异议，但认为无法达到证明目的。本院认为，邓先君提交的证据具有真实性、合法性与关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月9日，邓先君与东兴公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：邓先君购买东兴公司开发鑫源小区A栋2单元602号房，单价3258.83元/平方米，总金额366000元。东兴公司应于2017年12月30日前向原告交付房屋，并在房屋交付使用后180天内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期办理的，东兴公司应按已付房价款的0.01%向邓先君支付违约金。合同签订后，邓先君依法支付购房款。东兴公司未依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案以办理房屋不动产权证。邓先君遂诉至法院。本院认为，本案的争议焦点为：一、邓先君要求东兴公司将办理商品房权属登记资料报产权登记机关备案的诉讼请求是否予以支持；二、东兴公司是否应当承担违约责任；如东兴公司应当承担违约责任，违约金是否应按合同约定的已付房价款的0.01%的标准计算。一、邓先君要求东兴公司将办理商品房权属登记资料报产权登记机关备案的诉讼请求是否予以支持。房地产开发企业将房屋出售给买受人后，在办理不动产权属登记过程中，房地产开发企业应向不动产登记中心提供齐全的房屋登记的前期资料，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”故邓先君要求东兴公司及时将办理商品房权属登记资料报产权登记机关备案的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。考虑到东兴公司办理相关资料需要一定时间，本院酌定由东兴公司在90日内将办理商品房权属登记资料报产权登记机关备案。二、关于东兴公司是否应当承担违约责任；如东兴公司应当承担违约责任，违约金是否应按合同约定的已付房价款的0.01%的标准计算。根据双方订立的《商品房买卖合同》约定，双方虽未约定交房期限，但被告已实际将案涉房屋交付给原告占有使用，应视为房屋已交付完毕。被告作为房地产开发企业，应当按照合同约定在房屋交付使用后180天内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告至今未提供资料报产权登记机关备案，导致原告无法取得房地产权属证书，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。其次，违约金是否应按合同约定的已付房价款的0.01%的标准计算。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中第2项内容为“买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”（注：0.01%系人工添写）因该合同系东兴公司提供的格式合同，格式合同中加重对方的责任和减轻己方的责任，东兴公司应向买受人予以说明。若按该合同约定，买受人不退房，出卖人只需向买受人支付违约金36.60元，显然不符合当事人真实意思。其次，本案系群体性诉讼，大部分《商品房买卖合同》中关于违约金的条款均约定为“按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时根据公平原则及类案同判原则，本院对原、被告就违约金支付的标准约定调整为按已付房价款的1%计算违约金。原告要求被告按已付房价款的1%支付违约金3660元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。东兴公司抗辩称由于政府部门未能打通消防通道，其无法向产权机关报备，产权登记未能实现的原因和责任不在东兴公司，属于客观因素，故被告不应承担违约责任。经查明，蕲春县规划局蕲规函[2017]109号函的内容显示，东兴公司开发建设的鑫源小区未按批准规划总平面布置图设置出入口，不符合消防要求，存在违规建设行为。由于东兴公司未对上述违规行为进行整改，导致小区消防无法通过验收，致其无法提交资料报产权登记机关备案的原因系其自身存在违规建设且未及时进行整改的行为造成，并非被告所述客观因素，故其抗辩理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依法成立的合同，受法律保护。原告邓先君与被告东兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方应按合同约定全面履行各自的义务。原告依约支付了购房款，被告未按合同约定全面履行合同义务，依法应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、湖北东兴投资发展有限公司于本判决书发生法律效力之日起90日内将邓先君办理商品房权属登记需由其报送资料报产权登记机关备案；二、湖北东兴投资发展有限公司于本判决书发生法律效力之日起10日内支付邓先君违约金3660元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由湖北东兴投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  陈 勋审 判 员  王文胜人民陪审员  方漕张二〇二一年三月十日书 记 员  段 浩