甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终5100号上诉人（原审被告）：冶龙斌，男，回族，1978年8月16日出生，住宁夏回族自治区西吉县。委托诉讼代理人：赵永宁，甘肃兴正天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张靓雯，甘肃兴正天律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：兰州德通商贸物流有限责任公司，住所地兰州市城关区南河南路南河嘉园1号楼2楼1号。法定代表人：何永平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张昭，甘肃解开律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘柯炀，甘肃解开律师事务所律师。上诉人冶龙斌因与被上诉人兰州德通商贸物流有限责任公司（以下简称德通商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初9935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。冶龙斌的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审案件受理费由德通商贸公司承担。事实及理由：2018年10月29日向德通公司交房租时即表示不再续租，并交付了房屋钥匙，合同里有约定在合同到期前半个月续签合同，双方也没有续签。一审中冶龙斌提出德通商贸公司应退还房屋保证金和多支付的一个月租金的反诉请求未予审理。德通商贸公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，冶龙斌的上诉请求无事实及法律依据，请求依法驳回其上诉请求。德通商贸公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令冶龙斌支付房屋租金75072元，采暖费7038元，水费1992元，物业费2218.5元，违约金19584元，以上费用合计105904.5元；二、案件受理费、保全费由冶龙斌承担。一审法院认定如下事实：2010年8月12日，德通商贸公司与甘肃铁发置业房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，承租甘肃铁发置业房地产开发有限公司坐落于兰州市城关区××路阳光雅居2号楼1-18轴1-2层、3号楼1-2层，建筑面积3352.22平方米，租赁期限从2010年8月12日至2020年11月11日。2017年12月28日，德通商贸公司与冶龙斌签订《房屋租赁合同书》，将上述拥有租赁权的房屋（兰州市城关区天平街2＃阳光雅居2＃楼一层、面积153平方米）出租给冶龙斌经营餐饮。租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。租金自2018年1月1日之日起计算，第一年每平方米128元／月，每月租金19584元，每季租金58752元，每年租金为235008元。合同另约定甲乙双方如有一方违反本合同，须向对方缴纳等同于同期租金三个月的违约金。乙方（被告）逾期未交付租金、水电等费用，甲方（原告）有权停水停电，乙方（被告）除缴纳租金、水电等相关费用外，应当支付滞纳金，滞纳金每日按所欠金额的0.1%支付。合同签订后，冶龙斌承租德通商贸公司的房屋。2017年12月28日冶龙斌缴纳2017.11—2018.1采暖费7038元。2019年3月18日冶龙斌缴纳2018.11.1—2019.1.31房租58752元。2019年5月25日冶龙斌将承租房屋钥匙交给德通商贸公司。另查，2019年7月25日，德通商贸公司向甘肃现代物业管理服务有限公司缴纳水费1992元，备注冶龙斌（2018年9月-2019年5月）。同日向甘肃现代物业管理服务有限公司缴纳物业费6021元，备注曹维彦（2019年2月-7月）2808元，冶龙斌（2019年1月-7月）3213元。又查，涉案房屋所属物业公司为甘肃京城物业服务有限公司，甘肃现代物业管理服务有限公司是由甘肃京城物业服务集团有限公司投资的控股单位，系属于甘肃京城物业服务集团有限公司的分公司。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律效力，对双方当事人具有约束力，当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，德通商贸公司按照合同约定向冶龙斌提供了承租房屋，冶龙斌应按照合同约定向德通商贸公司缴纳房租，承担租赁期间的水电暖、物业等相关费用。冶龙斌却并未按约定缴纳，合同到期后冶龙斌仍占用使用至2019年5月25日，冶龙斌将房租缴纳至2019年1月31日，尚欠2019年2月1日至2019年5月25日（一季度零25天）房租75072元（58752元/季+19584元/月÷30×25天）。关于冶龙斌辩述2018年10月29日已将承租房屋交付给德通商贸公司的说法，其并未提供相关证据佐证，不予认可。关于德通商贸公司诉求冶龙斌拖欠采暖费诉求，德通商贸公司并未提供代缴凭据和冶龙斌拖欠的证据，故不予支持。关于德通商贸公司诉求冶龙斌拖欠水费1992元，物业费2218.5元，德通商贸公司提供了其垫付向甘肃现代物业管理服务有限公司缴纳的凭据，予以支持。关于德通商贸公司诉求违约金19584元，一审法院认为冶龙斌虽存在违约行为，但应综合衡平双方当事人的利益，考虑到冶龙斌违约对德通公司造成的实际损失，故认为双方约定违约金为三个月租金属于约定过高，一审法院综合考虑德通商贸公司所受到的实际损失和冶龙斌违约的主观过错，酌定冶龙斌承担违约金为一个月房租为宜。德通商贸公司主动以一个月租金作为违约金诉求标的，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决：一、冶龙斌于本判决生效后十日内支付兰州德通商贸物流有限责任公司2019年2月1日至2019年5月25日房租75072元，水费1992元，物业费2218.5元，违约金19584元；二、驳回兰州德通商贸物流有限责任公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1209元，由兰州德通商贸物流有限责任公司承担209元，冶龙斌承担1000元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，为有效合同。二审中双方争议焦点是冶龙斌退租的时间，该事实在不动产租赁关系中为一项重要的法律事实，事关租赁期间并直接影响租金权益。《中华人民共和国合同法》规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。”根据上述规定，冶龙斌在合同期满后，继续占有涉案房屋，而德通商贸公司没有对此提出异议，双方按原来签订的合同条款，建立了不定期的租赁关系直至2019年5月25日冶龙斌前去德通商贸公司协商解除合同之事。冶龙斌辩称2018年10月29日已将承租房屋交付给德通商贸公司的说法，其未提供相关证据证明，故本院认定冶龙斌退租的时间是2019年5月25日。因此，冶龙斌应当继续依约向德通商贸公司支付约定的租赁期间届满之日至2019年5月25日期间的租金及其他费用。关于德通商贸公司要求冶龙斌支付违约金19584元的诉讼请求，双方在合同中约定：“甲乙双方如有一方违反本合同，须向对方缴纳等同于同期租金三个月的违约金。乙方（冶龙斌）逾期未交付租金、水电等费用，甲方（德通商贸公司）有权停水停电，乙方除缴纳租金、水电等相关费用外，应当支付滞纳金，滞纳金每日按所欠金额的0.1%支付。”本院认为冶龙斌虽存在违约行为，但应综合考虑冶龙斌违约的主观过错、德通公司的实际损失等因素，衡平双方当事人的利益，酌定冶龙斌承担支付逾期未交付租金、水、电等费用的滞纳金的责任。冶龙斌将房租缴纳至2019年1月31日，尚欠2019年2月1日至2019年5月25日租金75072元，滞纳金应为（75072元×0.1%×94天（起诉之日）=）7057元。综上，冶龙斌的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持，原审判决认定基本事实清楚，部分处理不当，予以纠正。冶龙斌向德通商贸公司支付2019年2月1日至2019年5月25日房租75072元，水费1992元，物业费2218.5元，滞纳金7057元，扣除双方在合同中约定的合同终止后应返还给冶龙斌的合同保证金20000元后，冶龙斌应向德通商贸公司共计支付66329.5元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初9935号民事判决第一项及案件受理费部分；二、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初9935号民事判决第二项；三、冶龙斌于本判决生效后十日内支付兰州德通商贸物流有限责任公司房屋租金、水费、物业费、滞纳金等各项费用共计66329.5元。在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1209元，由兰州德通商贸物流有限责任公司承担309元，冶龙斌承担900元；二审案件受理费2418元，由兰州德通商贸物流有限责任公司承担618元，冶龙斌承担1800元。审判长  李文军审判员  白丽娟审判员  谷元元二〇二一年三月二十六日书记员  达 君