江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终2410号上诉人（原审被告）：赵翠清，女，1978年5月2日生，汉族，居民，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：曹宝琴，江苏玖润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京春沣企业管理有限公司，住所地在南京市江宁区秣陵街道庄排路157号3幢南3楼。法定代表人：张兵，系公司执行董事。委托诉讼代理人：孙强，江苏苏星律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚自扬，江苏苏星律师事务所实习律师。上诉人赵翠清因与被上诉人南京春沣企业管理有限公司（以下简称春沣公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初2842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。赵翠清上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院在认定事实部分有误。1、一审中，上诉人请求增加小熊摩尔公司作为共同被告，因为涉案房屋本身为小熊摩尔公司在使用，这一点被上诉人也知晓，且未提出异议。合同虽为上诉人签字，但实际是因公司公章未审批下来，由上诉人作为法定代表人代公司从事民事行为，其最终的法律责任应当由公司来承担。2、关于违约金的部分，被上诉人并未提交任何证据证明其损失，缺少事实依据。上诉人认为被上诉人请求的违约金过高，一审法院认为上诉人应当提交证据予以证明，但上诉人认为存在损失的举证责任应当在被上诉人。上诉人对于一审判决其支付的租金、占有使用费、物业费滞纳金与电费费用均无异议，但认为违约金过高，请求二审法院予以调整。春沣公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律无误，请求法院驳回上诉人的上诉请求。春沣公司向一审法院起诉请求：1、请求确认双方租赁合同于2020年7月22日终止；2、请求判令赵翠清支付欠付租金362506.32元，占有使用费计算至2020年8月6日，共15天，金额为19863.36元；3、请求判令赵翠清支付物业费23173.92元及滞纳金（按照年利率24%计算自2019年10月23日至2020年7月22日）；4、请求判令赵翠清支付截止至2020年5月19日的电费10215.03元；5、请求判令赵翠清支付违约金48334元（按照年租金10%计算）及房屋闲置2个月的损失80556.96元；6、请求判令赵翠清承担诉讼费。一审法院认定事实：：2019年7月26日，春沣公司（甲方）与赵翠清（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由赵翠清租用春沣公司位于江宁经济技术开发区作为商务、办公使用。租赁期限自2019年7月23日至2020年7月22日止。合同中约定租金、物业费及水电费支付方式为：每天租金为人民币1.8元／㎡（每年按365天计费，如乙方需开发票，税点由乙方承担），共计483341.76元。租金每半年一付，计241670.88元。以后各期租金须提前30天付清。乙方不能按合同约定缴纳房租，每天按应缴纳房租的3‰向甲方缴纳滞纳金。乙方在租赁期内，支付使用的水、电费用，按照实际使用额度按时缴纳，壹月一付。在租赁期内的物业费用按照3.5元／㎡／月（每年按12个月），共计30898.56元，物业费半年一付，本合同签订之日起三日内支付费用。以后各期租赁期内的物业费须提前30天付清。乙方不能按合同约定缴纳本条费用，每天按应缴纳金额的3‰向甲方缴纳滞纳金。合同第十一条约定违约责任：租赁期间，由于一方原因以致《租赁合同》解除、终止，违约方应按年租金的10%向守约方支付违约金，违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。案涉房屋租赁合同签订后，赵翠清支付了10000元押金、租金及物业费128500元。春沣公司认可赵翠清已支付完毕三个月的租金及物业费，并同意将10000元押金在未支付款项中抵扣。因赵翠清在合同到期后未主动清理物品搬离案涉房屋，一审法院于2020年8月6日前往案涉房屋清点房屋内赵翠清遗留物品，春沣公司认可于该日收回案涉房屋，其工作人员表示“已接洽下一任租户仍经营幼儿保育项目故室内装修仍需继续使用”。庭审中赵翠清表示放弃房屋内遗留物品，任由春沣公司处置。另查明，小熊摩尔公司于2019年8月12日注册成立，赵翠清为小熊摩尔公司的法定代表人。2018年4月6日，南京江宁池田实业有限公司出具《委托管理证明》，载明：兹委托南京春沣企业管理有限公司全权处理我社区所属庄排路157号2幢厂房对外出租及日常管理事宜，具体物业情况如下：胜太工业园，南京江宁开发区庄排路157号，3500平方米。南京市江宁区人民政府秣陵街道办事处、南京市江宁区秣陵街道胜太社区居民委员会、南京市江宁区秣陵街道招商中心出具场所证明，载明：兹有南京春沣企业管理有限公司申请设立青柠优创创业空间，经营地址在南京江宁开发区，产权归南京市江宁区秣陵街道胜太社区居民委员会所有，属非住宅用房。审理中，赵翠清陈述其与春沣公司签订案涉租赁合同时尚未拿到小熊摩尔公司的公章，故赵翠清作为法定代表人代为签订。春沣公司则陈述案涉合同首页加盖小熊摩尔公司公章系赵翠清在2020年4月借口查看合同时私自加盖，系其恶意躲避债务的行为。以上事实，有房屋租赁合同、付款凭证、委托管理证明及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，春沣公司与赵翠清签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应按照合同约定各自履行义务。案涉合同约定了期限，合同到期后权利义务终止，案涉房屋租赁合同于2020年7月22日终止，一审法院予以确认。合同履行期内，赵翠清欠付9个月租金362506.32元，9个月物业费23173.92元，合同终止后赵翠清仍应支付，但因赵翠清租赁案涉房屋用于开办幼儿早教机构，疫情期间确实无法开业经营，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》，一审法院酌情减免2020年2月至4月期间一个半月的租金60417.72元，故赵翠清还应支付剩余租金302088.6元。2020年7月22日合同终止后赵翠清未交还房屋，直至2020年8月6日春沣公司收回案涉房屋，赵翠清应支付该期间的占有使用费19863.36元（483341.76元÷365×15天）。赵翠清欠付物业费构成违约，春沣公司主张物业费滞纳金按照年利率24%计算9个月不违反法律规定，经计算滞纳金为4171.31元（23173.92元×24%÷12×9）。对于春沣公司主张赵翠清应支付承租起至2020年5月19日的电费10215.03元，其提供电费抄表数为8270度，按照1元/度计算不超过电费收费标准，扣减其自认赵翠清已经支付的351.03元，赵翠清还应支付7918.97元，赵翠清未对上述电费收取方式、抄表数、已支付金额提出相反证据，故一审法院认定赵翠清欠付电费数额为7918.97元。春沣公司主张公摊电费1296.06元及施工期间电费1000元，但无证据证明收费方式，一审法院不予支持。赵翠清在合同期内拖欠租金，并在合同终止后未及时交还房屋，构成违约，根据合同约定其应按年租金10%向守约方支付违约金，赵翠清认为违约金过高，其未能提供证据予以证明，一审法院不予采纳，故春沣公司主张违约金48334元（483341.76元×10%）一审法院予以支持。春沣公司已于2020年8月6日收回房屋并主张合同终止至收回房屋之日的占有使用费，故其主张2个月的房屋空置损失系重复主张，且春沣公司已于2020年8月6日表示案涉房屋已接洽好下一任租户，故无空置损失产生的事实依据，一审法院不予支持。综上，赵翠清应向春沣公司支付上述租金、物业费、电费及违约金共计405550.16元。赵翠清辩称赵翠清不应作为承担给付责任的主体，但案涉房屋租赁合同签订人为赵翠清与春沣公司，虽然合同首页盖有小熊摩尔公司公章，但比照合同签订时间与小熊摩尔公司的注册时间，可推定合同签订主体为赵翠清个人而非公司，赵翠清辩称应由小熊摩尔公司承担给付义务的意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认双方2019年7月26日签订的《房屋租赁合同》已于2020年7月22日终止；二、赵翠清于判决生效之日起十日内向南京春沣企业管理有限公司支付租金、物业费、电费及违约金共计405550.16元；三、驳回南京春沣企业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费收取3962元，由赵翠清负担2920元，由南京春沣企业管理有限公司负担1042元。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人赵翠清提交了微信聊天记录一组，以证明涉案房屋租赁虽由赵翠清签订，但房屋用于小熊摩尔公司商业经营，对方对此知情；同时房屋在使用中出现很多问题，故要求酌减违约金金额。被上诉人春沣公司认为不能核实微信聊天人员身份，即使为真实的，也不能达到上诉人的证明目的。对于该证据形式上的真实性本院予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。对于一审查明的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行。上诉人赵翠清上诉称根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三）第三条规定，本案应由小熊摩尔公司承担责任。对此本院认为，赵翠清签订案涉合同时小熊摩尔公司尚未注册成立，作为合同相对方的春沣公司请求赵翠清而非小熊摩尔公司承担责任，故一审判决赵翠清承担合同责任，并无不当。上诉人还主张违约金过高，对此本院认为，上诉人在合同期内拖欠支付大部分租金，且在合同到期后未及时交还房屋，其违约情形较为严重。双方合同约定按年租金10%支付违约金，其约定本身并不过高，被上诉人亦未能提供证据证明该违约金过高。在此情况下，一审判决上诉人依约支付违约金，并无不当，应予维持。综上，赵翠清的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1008元，由赵翠清负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  白文虎二○二一年三月二十九日法官助理滕文欣书记员郭旭冬