长春市二道区人民法院民事判决书（2021）吉0105民初459号原告：郑某，户籍地黑龙江省哈尔滨市南岗区，经常居住地吉林省长春市宽城区。被告：朱某，住吉林省榆树市。原告郑某与被告朱某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑某，被告朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑某向本院提出诉讼请求：1.判令解除郑某、朱某双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令朱某支付违约金225000元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告于2020年5月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落在长春市二道区吉林大路亚泰樱花苑7栋105室的自有房屋租给被告经营足道使用。租期自2020年5月1日至2023年4月30日共计三年。被告交付租金的方式为第一年26万元，第二年30万元，第三年32万元，支付押金1万元，被告需于每年4月1日前向原告支付一年的租金，逾期支付每逾期一日则被告需按当年整体租金的千分之二乘以逾期天数向原告支付租金。合同签订后，被告即向原告交纳14万元，其中含1万元抵押金。被告租住半年即搬出租赁房屋，不再履行合同。鉴于以上原因，因为被告违约，给原告造成损失，依照约定，被告相向原告支付违约金225000元，故原告为维护自身合法权益诉至法院。朱某辩称，我不同意解除合同，我也不同意支付违约金，因为合同第九条载明因不可抗力因素，在疫情期间双方互不承担责任，房子到期时我已经和原告协商过了，我当时同意把一万元押金给原告，双方解除合同，但是原告不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（一）2020年3月，郑某（甲方）与朱某（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于吉林大路亚泰樱花苑7栋105室出租给乙方经营足道使用，租赁期限2020年5月1日至2023年4月30日。房屋租金：第一年26万元，第二年30万元，第三年32万元，本次租赁期满房租价格由甲乙双方重新商定。支付方式：按年付款，另付押金1万元，本次付款共计14万元，乙方付款方式为半年。乙方应于每年4月1日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期1日，则乙方需按当年整体租金的2‰/日乘以逾期天数向甲方支付违约金。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方需按剩余未支付租金的30%向甲方支付违约金。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。免责条件：因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任。实际租金按入住天数计算，多退少补。其他约定：合同期满，乙方有优先承租权，价格根据市场价协商。出第一年房租半年付，其余两年年付租金。合同签订后，被告向原告支付了半年租金13万元及押金1万元。（二）1.庭审中，原告陈述被告于2020年11月初退还案涉房屋钥匙，被告陈述于2020年9月二十几日搬离案涉房屋，并于10月1日前退还案涉房屋钥匙，对于各自陈述，双方均未提供证据证实。2.庭审中，本院询问双方在合同签订时，是否针对疫情因素双方进行过约定？原告答“虽然没有写在合同，当时我跟被告说由于疫情影响，政府不让开门营业了，租金可以商量。”被告答“当时原告确实说过这话，但是现在就是疫情期间，就是不可抗力因素，所以我有解除合同的权利。”询问双方当时双方是否说过由于疫情影响可能退租的问题？原告答“没有。”被告答“当时如果疫情一直持续的话我就要解除合同。”询问双方说这些是否有证据证明？双方均答“没有。”询问被告你在签合同之前就已经有疫情存在，为何还要签了三年合同？被告答“因为原告不同意，就是三年起签。”询问被告你当时决定不营业的原因是什么？被告答“因为疫情导致没有客人，没有收入。”询问双方对当时退还房屋的现状是否有异议，双方均答“没有。”询问原告当时交钥匙的过程，原告答“当时被告不同意交钥匙，说我不能管她要违约金，她才能给我钥匙，后来原被告和我们各自的朋友在一起商量将近两个小时，就把钥匙给我了，违约金当时说一万押金不要了，后我管她要5万违约金，她不同意，后来我就管她要2万元，她也不同意，后来水电费物业费都是我交的，我又找被告，被告同意给我一万元，但是她也没给。”被告答“原告所述不属实，因为当时我说给原告1万元违约金，原告不同意，所以我没给她转，物业费是在我搬出去以后钥匙都交给原告了，物业才给我打电话让交物业费，交一年的物业费，那个房子我不租了，我让她找房主。”询问被告你现在是否同意解除合同？被告答“违约金的事没解决之前我不同意解除合同。”询问被告你不同意解除合同，是否还要继续履行合同承租原告房屋？被告答“这个问题我无法回答。”询问被告那你为何要把钥匙交给原告？被告答“我交钥匙也不代表我同意解除合同，合同自始至终都没有解除，合同一直在履行。”本案争议焦点为：郑某的诉讼请求应否得到支持。关于本案争议焦点本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，精粹高在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，依据双方庭审陈述可以认定，被告已经从案涉房屋中搬离，且将房屋钥匙退还原告，虽然庭审中被告称并未解除合同，也不同意解除合同，但经本院询问后被告亦不表示要求继续履行合同，故可以认定实际上双方已经解除了签订的《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告主张由于疫情导致没有客人经营困难，符合合同中约定的“因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任”，首先，被告并未举证证明双方在签订合同时将疫情影响可以退租进行过约定，其次，被告于2020年3月签订《房屋租赁合同》时疫情已经存在，其应对客观环境下的经营状况进行预判，再进行谨慎签约，并且直到其搬离案涉房屋，期间并未发生对合同履行产生实质性影响的突发公共卫生事件，故对于被告的主张，本院不予支持。原告主张按照合同“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方需按剩余未支付租金的30%向甲方支付违约金”的约定，要求被告支付225000元违约金的主张，鉴于本案实际情况以及客观环境实际情况，本院酌情支持4万元违约金，扣除被告的1万元押金，被告仍需支付原告3万元违约金。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除郑某与朱某签订的《房屋租赁合同》；二、朱某于本判决生效后立即给付郑某违约金30000元；三、驳回郑某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4676元，减半收取计2338元，由朱某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员 赵 爽二〇二一年三月二十七日书记员 李方旭