河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终750号 上诉人（原审原告）：新河县锦绣花园业主委员会，住所地河北省新河县时代路北侧。 负责人：张学中，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：贾洪安，河北侯凤梅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北佳腾物业服务有限公司，住所地河北省新河县时代路北裕华街西侧。 法定代表人：陈龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：付世冬，河北翊正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北致远房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区槐安东路121号万达广场5A写字楼00单元0301室。 法定代表人：李占国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王平，河北时代经典律师事务所律师。 上诉人新河县锦绣花园业主委员会因与河北佳腾物业服务有限公司（以下简称河北佳腾公司）、被上诉人河北致远房地产开发有限公司（以下简称河北致远公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省新河县人民法院（2020）冀0530民初513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新河县锦绣花园业主委员会的负责人张学中及委托诉讼代理人贾洪安、被上诉人河北佳腾公司的委托诉讼代理人付世冬、被上诉人河北致远公司的委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新河县锦绣花园业主委员会上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或查清事实依法改判；2.本案诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。被上诉人致远公司在一审庭审过程中提交了锦绣花园小区的竣工验收报告，从报告的内容看，普遍存在着验收项目不完整（道路等项目无验收）等情形，其中15号楼根本没有达到竣工验收合格的标准。因此，河北致远公司作为开发商应承担按项目的规划设计继续完成未竣工验收的项目，验收合格后向上诉人交接的义务。二、原审法院对上诉人的诉讼请求没有作出实质判决，应予纠正。上诉人在一审中的诉讼请求是：“判令两被告立即移交新河县锦绣花园小区电梯、消防、变配电、供暖等共用设施设备及安装使用和维护保养等技术资料。”2018年7月，上诉人选聘新河县聚康物业服务有限公司（以下简称聚康物业公司）至今。两被上诉人始终未对电梯、消防、变配电、供暖等设施设备实物进行交接验收，影响了物业管理活动的正常开展。原审法院只判决移交上述设备的资料，没有对上述共用设施设备实物的交接验收作出判决，违反了《物业管理条例》的相关规定，应予纠正。三、维护广大业主的合法权益是上诉人的法定职责。上诉人依法成立按照广大业主的授权和法律规定履行职责。物业没有交接直接影响了物业管理的连续性。涉及到广大业主的共同利益。河北佳腾公司在前期物业服务期间收交了数额巨大的水费、电费、物业费等费用，涉及到小区内上千个业主，理应将上述费用与账目一并移交上诉人以便于对小区的物业管理。上诉人代表广大业主行使该项权利是法律的要求，有利于节约司法资源。 河北佳腾公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 河北致远公司答辩称，一、河北致远公司提交的锦绣花园小区《河北省建设工程竣工验收报告》证明，2012年12月1日锦绣花园小区全部竣工验收合格，上诉人起诉时锦绣花园小区道路、地下给排水管道已经过了质保期，河北致远公司不再承担修复、更换义务。15号楼工程达到合格标准，其中包括小区道路、地下给排水管道验收合格。二、河北致远公司在一审时提交的《新河县锦绣花园电梯管理协议书》、《新河县锦绣花园小区物业管理用房移交协议》证明河北致远公司已经将电梯、物业管理用房设备及相关资料移交给了上诉人。锦绣花园小区交房时是小区内部地热供暖，之后改为市政集体供暖，相关资料已经交付了上诉人。锦绣花园小区变配电、消防设备及相关资料，已经交付了上诉人。 新河县锦绣花园业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令两被告立即移交新河县锦绣花园小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.判令两被告立即移交新河县锦绣花园小区电梯、消防、变配电、供暖等共用设施设备及安装使用和维护保养等技术资料；3.判令两被告立即移交新河县锦绣花园小区物业质量保修文件、物业使用说明文件等物业管理所必需的其他资料；4.判令两被告移交物业管理用房；5.判令两被告移交预收物业费、电费、装修押金等账目及物业管理软件等资料；6.判令修复小区道路，更换地下给排水管道，配齐消防设备；7.本案诉讼费用由两被告承担。 一审法院认定事实：河北致远公司开发新河县锦绣花园小区，2012年12月竣工验收合格。2016年6月河北致远公司选聘前期物业河北佳腾公司。2018年6月，新河县锦绣花园业主委员会换届选举，并在新河县住房和城乡建设局备案，2018年7月，新河县锦绣花园业主委员会代表业主与选聘的新河县聚康物业服务有限公司签订物业服务合同，河北佳腾物业退出小区。一审法院认为，对于原告的前三项诉讼请求，《物业管理条例》第二十九条规定在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件……物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。前期物业河北佳腾公司在物业承接时，河北致远公司应当将上述资料移交给河北佳腾公司，承接时未办理移交手续且河北佳腾公司主张未收到上述资料，故上述资料的移交责任由河北致远公司负担。河北致远公司提供新河县锦绣花园电梯管理协议书，证明小区电梯的技术资料已经移交，予以采纳。故河北致远公司应向业主委员会移交新河县锦绣花园小区的以下资料、文件：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；消防、变配电、供暖等共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。关于第四项诉讼请求，河北致远公司与新河县锦绣花园业主委员会签订新河县锦绣花园小区物业管理用房移交协议，载明河北致远公司将小区物业管理用房位于该小区26-301，建筑面积约570平方米移交给新河县锦绣花园业主委员会。《邢台市物业管理条例》第十一条规定，建设单位应当按照物业管理区域总建筑面积千分之三的比例，在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。新河县锦绣花园小区总建筑面积170149平方米，河北致远公司移交的物业管理用房符合法律规定，原告的主张没有事实依据，予以驳回。关于第五项诉讼请求，原告在庭审中主张河北佳腾公司应将在前期物业管理中预收的物业管理费、水电费、装修押金等款项及上述费用的管理软件移交给原告。河北佳腾公司主张上述软件系其自费购买，不应移交。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条物业管理合同的权利义务中止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。如存在预收物业管理费、水电费、装修押金的情况，主张退还款项不是业主委员会的职责，应由业主依法另行主张权利；管理软件系河北佳腾公司自费购买，不在移交范围内。故对原告的该项诉请予以驳回。关于第六项诉讼请求，新河县锦绣花园小区于2012年12月竣工验收合格。《城市道路管理条例》第十八条规定城市道路的保修期为1年，自交付使用之日起计算；小区道路的保修期参照城市道路的保修期确定为1年。《建设工程质量管理条例》第四十条规定，给排水管道、设备安装的保修期限为2年。故河北致远公司应在竣工验收合格1年内对小区道路承担保修责任，2年内对给排水管道、消防设备承担保修责任，现均已超出保修期，河北致远公司不应再承担相应责任。河北佳腾公司已于2018年6月退出小区，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，其未提供应由河北佳腾公司承担维修责任的证据，应承担不利后果，对其主张河北佳腾公司承担维修责任不予认定。故对原告的该项诉请予以驳回。综上所述，依照《物业管理条例》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告河北致远房地产开发有限公司于本判决书生效后二十日内向原告新河县锦绣花园业主委员会移交新河县锦绣花园小区的下列资料、文件：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；消防、变配电、供暖等共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件。二、驳回原告新河县锦绣花园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告河北致远房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人在上诉状提出锦绣花园小区未竣工，要求河北致远公司继续施工，验收合格后向其交接。该项请求一审中未提出，二被上诉人也不同意审理，二审不予审理。本案二审争议焦点：一、上诉人要求二被上诉人移交新河县锦绣花园小区电梯、消防、变电、供暖等共用设施设备的请求是否应予支持；二、上诉人要求河北佳腾公司移交物业费、电费等账目的请求是否应当支持。 关于第一个焦点。新河县锦绣花园小区的电梯、消防设施、变电设备、供暖设施在小区房屋交付时已经一并交付，目前上述设备也在使用中，故上诉人要求将上述设施再次向其移交没有依据，本院不予支持。上诉人在庭审中提出电梯维修的费用及消防水龙带等消防设施损坏、供暖管道损坏等问题，属于设备保修范畴的问题，不属于设施移交问题。 关于第二个焦点。河北佳腾公司收取业主的物业费、电费等费用，如果存在河北佳腾公司未提供服务情形，也应由业主向河北佳腾公司主张。上诉人要求河北佳腾公司向其移交的物业费、电费等账目，该账目不属于业主委员会管理的范围，其要求移交，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，新河县锦绣花园业主委员会的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人新河县锦绣花园业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  信深谦 审判员  张庆格 审判员  张志春 二〇二一年三月二十九日 书记员  张 雪