云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云01民终1470号上诉人（原审被告）：崔勇，男，1991年5月17日生，汉族，云南省石林县人，住云南省昆明市石林彝族自治县。被上诉人（原审原告）：昆明盛世千福戴维斯物业服务有限公司石林分公司。住所：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处阿诗玛东路财富中心C座2楼。负责人：杨榆明。委托诉讼代理人：张菊芬，女，1985年6月16日出生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县，系公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：李泽宇，男，1989年3月27日出生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县，系公司员工。特别授权代理。上诉人崔勇因与被上诉人昆明盛世千福戴维斯物业服务有限公司石林分公司（以下简称“千福物业”）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市石林彝族自治县人民法院（2020）云0126民初2108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人崔勇上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回千福物业的一审诉讼请求；3.本案诉讼费用由千福物业承担。事实和理由：一、一审程序不合法。千福物业委托的代理人李泽宇系无权代理，千福物业并未出具备案的劳动合同，也未提供其他证据证实千福物业与李泽宇的关系，李泽宇的代理行为应属无效；二、一审认定事实错误。一审法院认定2019年仅有崔勇一户未交物管费错误，更不能以此推演出绝大多数人对千福公司的服务满意。三、一审适用法律错误。1、根据权利义务相对应原则，既然已经认定千福物业的服务存在瑕疵，就不能享有足额收取服务费的权利，上诉人不应当承担违约金；2、《公司法》第14条明确规定，千福物业系分公司，不具备独立法人人格，此规定为特别规定，应当优先适用，一审法院无视该规定，导致判决错误。综上，请二审法院支持崔勇的上诉请求。被上诉人千福物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。千福物业向一审法院起诉请求：1.判令崔勇支付拖欠千福物业2019、2020年的物业管理费共计3776元；2.判令崔勇承担逾期交纳物业管理费的违约金3190元；3.本案诉讼费由崔勇承担。。一审法院认定事实如下：千福物业是经工商管理局注册登记成立的经营物业管理的专业公司，崔勇于2016年购买二手房后成为石林县鹿阜街道办事处石林财富中心小区A座2单元1401室的业主。2013年4月13日，千福物业与财富中心的开发商石林同创置业有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，合同约定：住宅物业服务费按建筑面积收缴：1.13元/平方米/月，垃圾清运费每年120元，二次供水设施维护费每年260元，以及未能按时足额缴纳物业服务费的，应按每日千分之二的标准支付违约金。合同签订后，千福物业进驻该小区，对该小区进行物业管理，崔勇也按时缴纳了2019年以前的物业服务费。后崔勇以千福物业未尽到物业管理服务标准，反映的问题未及时解决，物业费偏高等为由拒绝交纳2019年、2020年物业服务费。另查明，该小区共有住户近200户，2019年仅崔勇一户未缴纳物管费。崔勇的住房面积为118.78平方米。千福物业每年每户受取的物业费为住宅1.13元/平方米/月，垃圾清运费每年60元，二次供水设施维护费每年260元。一审法院认为，千福物业系经工商管理局注册登记成立的经营物业管理的专业公司，有独立的履行民事法律行为的财产，可以独立承担民事责任，可以成为合法的民事主体。故崔勇提出千福物业不是本案适格主体的意见一审法院不予采纳。千福物业与石林同创置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，物业服务企业和业主应按合同的约定各自履行相应的义务。本案中，崔勇作为石林财富中心小区A座2单元1401室的业主，应按合同约定缴纳物业管理费，其拖欠物业管理费属实，故千福物业要求崔勇支付物业管理费的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。其辩称千福物业未尽到物业管理义务，反映的问题未及时解决，物业费偏高与审理查明的事实不符，且其提交的证据不能证明千福物业提供的物业管理服务未达标准。虽然，千福物业的管理服务确也存在一些问题，但均在可接受的范围之内，因为住宅小区的物业服务管理毕竟不能等同严格意义上的酒店服务管理，崔勇要求的全小区无任何垃圾、杂物、物管人员随叫随到、绿化美化、安全有序的标准应该只是共同追求的理想和目标，这从绝大多数业主已按时交纳物业管理费用的情况也能证实。故，崔勇的辩解一审法院不予支持。关于千福物业主张的违约金，虽不违反法律规定，但确实偏高，崔勇提出应予降低，一审法院结合双方履行合同客观实际，酌情考虑按拖欠物管费总额的20%由崔勇承担违约责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《物业管理条例》第七条（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由崔勇于判决生效后十日内支付千福物业2019、2020共两年的物业管理费3776元；二、由崔勇于判决生效后十日内支付千福物业违约金755.2元。案件受理费25元，由崔勇负担。二审中，上诉人崔勇向本院提交照片一组（48张），欲证明被上诉人千福物业对小区管理存在不到位、不作为的情形。经质证，被上诉人千福物业对照片的真实性无异议，但认为照片没有连续性，只能反映某一时刻的状态，小区因为是开放性的且人流量大，不可能做到时时刻刻无垃圾，故上述照片不能反映全部事实，不能作为证明被上诉人管理不到位的证据。本院认为，该组证据因有原件核对，本院对其真实性予以采信，至于其证明力，本院将在后文结合本案说理予以评判。被上诉人未向本院提交新证据。本案审理过程中，上诉人崔勇向本院提交了调查取证申请书，申请本院查询本案财富中心小区实地情况，因被上诉人本案主张的系2019年度、2020年度物业管理费，与小区现状没有必然关联，本院对该申请不予批准。经审理，各方当事人对一审法院认定的法律事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，一、对于上诉人关于被上诉人系分公司，不具备独立法人人格，一审判决适用法律错误的上诉主张，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……”的规定，被上诉人系经工商管理局依法登记成立并领取营业执照的有限责任公司分公司，虽不具有独立法人人格，但属于上述规定中“依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”，故被上诉人是本案的适格诉讼主体，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持；二、对于上诉人关于被上诉人委托诉讼代理人李泽宇没有代理权限，一审程序不合法的上诉主张，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：（一）律师、基层法律服务工作者；（二）当事人的近亲属或者工作人员；（三）当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”的规定，被上诉人委派公司员工李泽宇参与本案诉讼并不违反上述规定，且上诉人在一审、二审审理过程中亦对李泽宇以被上诉人代理人身份出庭表示无异议，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持；三、对于上诉人关于被上诉人的服务存在瑕疵，上诉人不应支付物业服务费和违约金的上诉主张，本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外，本案纠纷系发生在《中华人民共和国民法典》实施以前，根据当时适用的《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”被上诉人与财富中心开发商石林同创置业有限公司签订的《皇冠花园物业服务合同》未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对上诉人具有约束力。现上诉人以被上诉人的服务存在瑕疵为由拒付2019、2020年物业服务费，本院认为，首先，当事人对其主张负有举证责任，上诉人提交的小区环境照片，因拍摄时间跨度大（上诉人自认拍摄于2018年年初至2020年2月），内容不连续且具有选择性，本院结合被上诉人一审提交的证据综合评判后认为，上诉人提交的上述照片等证据并不足以证明被上诉人在2019、2020年度的物业服务存在瑕疵甚至不作为；其次，即便被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，该问题属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，上诉人也不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务；再者，物业服务企业的服务具有公共性，物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，上诉人拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于被上诉人对物业的整体管理，故上诉人应当按约向被上诉人支付2019年度、2020年度的拖欠物业管理费，被上诉人主张的两年物业管理费金额合计3776元并未超过合同约定，本院予以支持。同时，因为上诉人拖欠物业管理费的行为已经构成违约，应当按约向被上诉人支付违约金，一审法院酌情将违约金调整为按拖欠物管费总额的20%计算并无不妥，本院依法予以维持。综上所述，上诉人崔勇的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔勇承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  陈正琼审判员  符圆圆审判员  白 昱二〇二一年三月九日书记员  黄玉立