吉林省高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉执复11号复议申请人（申请执行人）：赵艳玲，女，1960年1月25日出生，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：侯光明，吉林达公伟业律师事务所律师。被执行人：孙亨泰，男，1962年7月19日出生，朝鲜族，住吉林省延吉市。被执行人：延吉克劳博尔房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市朝阳街友谊路36-48号。法定代表人：孙亨泰，该公司经理。被执行人：延边航箭房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市爱丹路113号。法定代表人：郭泽龙，该公司经理。案外人：樊磊，男，1981年8月30日出生，汉族，住吉林省延吉市。复议申请人赵艳玲不服吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）（2020）吉24执异35号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。延边中院查明，赵艳玲与孙亨泰、延吉克劳博尔房地产开发有限公司（以下简称克劳博尔公司）、延边航箭房地产开发有限公司（以下简称航箭公司）借款合同纠纷一案，延边仲裁委员会于2019年11月22日作出（2019）延仲字第1018号裁决：一、被申请人孙亨泰、克劳博尔公司自本裁决生效之日起十日内向申请人赵艳玲偿还借款本金2710000元及利息，被申请人航箭公司对上述债务承担连带清偿责任；二、孙亨泰、克劳博尔公司如未按上述期限还款，则赵艳玲对抵押物（延房权证字第××号，坐落于延吉市太平街2502-13号、2520-10、11、12、14、15、6、7、8、9号、2536号、2544号、2546号、2550号）享有优先受偿权；三、仲裁费17764元、财产保全费5000元、公告费600元（申请人已预交），由孙亨泰、克劳博尔公司承担。仲裁裁决生效后，申请执行人赵艳玲向延边中院申请执行。延边中院在执行过程中，于2020年3月24日作出（2020）吉24执35号之一执行裁定，查封被执行人克劳博尔公司所有的坐落于延吉市太平街2550号，延房权证字第××号、产籍号5-5-76、地下10013号等14套房屋。延边中院另查明，2004年12月6日，朴哲优与克劳博尔公司（原延吉市亨光房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，购买延吉市太平街288号2号楼与1号楼之间，建筑面积137.93平方米的房屋，支付购房款61万元，并占有使用该房屋。2016年1月6日，朴哲优将该房屋转让给了吕大伟，吕大伟与延吉市亨光房地产开发有限公司重新签订了房屋买卖合同。2018年3月22日，吕大伟将该房屋出售给周玉芳，周玉芳支付给吕大伟购房款72万元。2018年5月25日，周玉芳将该房屋出售给樊磊（樊磊委托崔文代理其与周玉芳签订房屋买卖合同），樊磊支付给周玉芳购房款90万元。2018年7月25日，樊磊与延吉市亨光房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并由案外人樊磊占有使用。对此，克劳博尔公司予以认可。因资金问题克劳博尔公司未给案外人办理分户手续。2013年8月16日，诉争房屋办理抵押登记。案外人樊磊称，2004年12月6日，朴哲优与延吉市亨光房地产开发有限公司（后变更为克劳博尔公司）签订《商品房预销售契约》，购买延吉市太平街288号2号楼1号楼之间的门市房，建筑面积137.93平方米的房屋，并支付了购房款。2016年1月6日，朴哲优将该房屋转让给了吕大伟，吕大伟与延吉市亨光房地产开发有限公司重新签订了房屋买卖合同，2018年3月22日，吕大伟将该房屋转让给了周玉芳，2018年5月25日，周玉芳将该房屋转让给崔文，2018年7月25日，崔文将该房屋转让给了樊磊，并由樊磊与延吉市亨光房地产开发有限公司重新签订《商品房买卖合同》。2019年11月22日，延边仲裁委员会作出（2019）延仲字第1018号裁决，确认赵艳玲与克劳博尔公司于2013年7月24日签订借款担保合同，并于2013年8月16日办理房屋抵押登记，同时该裁决书第二项裁决内容中认定赵艳玲对抵押物（包括诉争房屋）享有优先受偿权。法院于2020年4月7日发出公告，查封被执行人克劳博尔公司所有的坐落于延吉市太平街，延房权证字第××号，产籍号5-5-76的14套房屋。案外人对该裁决书第二项裁决不予执行的理由为，朴哲优购买并占有房屋时间先于赵艳玲与克劳博尔公司办理抵押登记时间。克劳博尔公司明知诉争房屋已经转让，却将不具有处分权的房产抵押给赵艳玲，属于恶意欺诈，严重损害了案外人的合法权益，抵押行为应认定无效。赵艳玲在抵押时，诉争房屋已经转让，并由受让人使用、管理。赵艳玲作为抵押权人应当对房屋的实际占有、使用情况进行调查，赵艳玲并非善意抵押权人，具有重大过错。抵押物的第一手买受人系朴哲优，嗣后，数次经手转让到我名下。现案外人是诉争房屋的实际所有人。赵艳玲与克劳博尔公司的抵押行为侵害了朴哲优利益直至侵害了案外人的合法权益，抵押应认定无效。案外人与克劳博尔公司签订的购房合同，系双方真实意思表示、合法有效，且案外人已经支付全部房款并一直占有使用诉争房屋，是诉争房屋的实际所有人。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条以及第十八条之规定，依法提出不予执行仲裁裁决申请，请求法院对延边仲裁委员会作出的（2019）延仲字第1018号裁决书第二项中“申请人赵艳玲对坐落于延吉市太平街2550号地下10013的抵押物享有优先受偿权”裁决内容不予执行。赵艳玲答辩称，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条，对异议人的请求不予支持。依照该规定第28条，异议人购买房屋时，已经知晓购买的房屋没有房照，就应当预见到办理房照过户的障碍。朴哲优将房屋转让给吕大伟时该房屋已设立抵押，其嗣后转让行为均系无效。孙亨泰、克劳博尔公司称，2004年12月26日，朴哲优与克劳博尔公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于延吉市太平街2550号地下10013号房屋，已支付全部房款，并使用该房屋。嗣后，朴哲优将该房屋转让给吕大伟，吕大伟转让给周玉芳，周玉芳又转让给樊磊，并由案外人占有使用至今。案外人所陈述的事实属实。延边中院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”朴哲优购买的房屋符合上述规定，朴哲优享有物权期待权。朴哲优将该房屋出售给吕大伟，吕大伟出售给周玉芳，周玉芳又出售给樊磊，对此开发商认可。故视为合同的转让，樊磊享有合同上的权利，同样享有物权期待权。因房地产管理不规范的原因社会上大量存在从开发商处购买房屋后未能在规定期间办理过户的情况。在本案中朴哲优、樊磊购买诉争房屋后已使用长达10多年。抵押权人赵艳玲在设立抵押权时虽然相信初始登记的公信力，但鉴于诉争房屋系开发商出售的房屋，已交付使用10多年的情况下，不调查房屋交付使用情况，贸然设定抵押权有过错。故其取得抵押权并不是善意取得，不能对抗朴哲优的物权期待权。案外人作为最后房屋的受让人享有朴哲优的抗辩权。案外人异议理由成立，应予支持。延边中院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条、第十八条、第二十二条第三款之规定，于2020年5月29日作出（2020）吉24执异35号执行裁定，不予执行延边仲裁委员会作出的（2019）延仲字第1018号裁决第二项中延房权证字第××号、坐落于延吉市太平街2550号的房屋。赵艳玲向本院申请复议，请求：撤销延边中院（2020）吉24执异35号执行裁定，驳回樊磊的异议请求。事实与理由：一、原审适用法律错误。1.樊磊提出不予执行仲裁裁决请求是对案涉房屋不予执行。该请求是对执行标的的权利和归属的异议，应当是针对执行标的的异议，而不是执行行为异议。法院应当依据《民事诉讼法》第二百二十七条规定作出裁决后，赋予当事人提起异议之诉的权利，而不是赋予提出申请复议的权利。2.原审无权对复议申请人享有的物权抵押权予以否定。（2019）延仲字第1018号裁决书是生效的法律文书，裁决结论非经法定程序不能撤销和否定。而原审法院在执行异议审查案件中直接否定复议申请人享有的抵押权，法律没有赋予执行审查享有该项权利，其无权对复议申请人享有的抵押权予以评析否定。况且，复议申请人是依据物权登记的公信办理了物权抵押，对克劳博尔公司出售房屋的事实不存在明知和重大过失的过错。原审法院认定复议申请人不构成善意取得没有任何依据。3.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定。樊磊依据房屋转卖合同，对出卖人（被执行人）享有的是普通债权，其无权对抗复议申请人享有的物权抵押权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，权利对抗顺位依次是消费者购买权＞建筑工程价款＞抵押权＞普通债权。樊磊购买的是门市房，不属于消费者，其异议请求在没有法律、司法解释特别除外的情形下，不能成立。二、原审部分事实认定不清。即使复议申请人不享有物权抵押权，原审依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，支持樊磊的请求，也没有事实依据。按照上述规定，樊磊作为买受人必须满足四个条件，才能排除执行。其中第四条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的相关事实，原审没有查实认定。樊磊是经过多次转手购买的案涉房屋，第一手购买人朴哲优与被执行人于2004年12月6日签订的商品房买卖合同，朴哲优于2016年1月6日转卖给了吕大伟，而樊磊是2018年7月25日与第四手转卖人崔文签订转卖合同的。案涉房屋的初始大照是2013年4月27日登记，2013年8月16日办理抵押登记。朴哲优转卖房屋时，房屋已经办理抵押登记手续。依照法律规定，房屋抵押期间进行买卖行为是无效的。即朴哲优转卖给吕大伟的行为是无效的。即使转卖行为有效，其转让的也是债权效力，而非物权效力。故原审认定樊磊享有物权期待权是没有事实依据的。朴哲优第一手购房后，后期发生了四次转卖行为，直至到樊磊购买，时间长达10余年。没有证据证明购买者对办理产权登记有过积极主动的行为。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定，樊磊未提供相应证据证明其对未办理过户登记不存在自身原因过错，法院应当认定其不符合上述法律第二十八条规定的第四个条件。樊磊提出排除执行的请求，法院不应当予以支持。再者，樊磊是2018年7月25日购买的案涉房屋，购买时明知房屋尚未取得房屋产权证，应当知晓房屋处于抵押状态。一直到执行阶段，樊磊仍未取得案涉房屋产权证，应当认定其在签订房屋买卖合同时就应当预见到出（转）卖人向其办理过户登记存在障碍，据此应当认定樊磊系自身原因未办理过户登记的事实。本院对延边中院查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人申请不予执行仲裁裁决案件，应适用《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条，延边中院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，属于适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条：“案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持：（一）案外人系权利或者利益的主体；（二）案外人主张的权利或者利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形；（四）仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益。”本案中，樊磊以案外人身份主张延边仲裁委员会（2019）延仲字第1018号裁决第二项内容损害其合法权益，请求法院不予执行，应符合上述四个条件；但对本案仲裁案件当事人之间是否存在“虚构法律关系，捏造案件事实的情形”，延边中院并没有查清，属基本事实不清，应由该院重新审查。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项规定，裁定如下：撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2020）吉24执异35号执行裁定，发回吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审 判 长 郭清华审 判 员 孙百凤审 判 员 宋 国二〇二一年三月三日法官助理 李 成书 记 员 宫柯岚