山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2422号 上诉人（原审原告）：张志军，男，X。 委托诉讼代理人：刘秀军，山东元衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛瑞兴顺物资有限公司，住所地X。 法定代表人：王瑞莲，经理。 委托诉讼代理人：王翠云，山东一诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张习伟，山东一诺律师事务所律师。 法定代表人：王瑞莲，经理。 原审第三人：武新，男，X。 上诉人张志军因与被上诉人青岛瑞兴顺物资有限公司（以下简称瑞兴顺公司）及原审第三人武新案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初12299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张志军上诉请求：1.撤销青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初12299号民事判决书或发回重审；2.判令不得执行张志军位于青岛市X户的住房，并解除对该房的查封措施；判令青岛市X户的房屋归原告所有，武新协助张志军办理过户手续；3.一、二审诉讼费用由瑞兴顺公司负担。事实和理由：一、张志军要求房屋过户完全具备法定的事实条件，也不存在任何法律障碍，一审法院适用法律错误。张志军签定购房合同当日支付了80%的购房款，剩余购房款于2020年12月11日，在一审诉讼期间经法官准许提存打入法院帐户后，涉案房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的四个条件，其权利能够排除强制执行。一审法院错在既认可房屋买卖合同为有效合同（在限购期内签订），又否定在限购期已过的情况下，合同当事人可以按合同履行办理过户手续。在涉案房屋不再属于限购房屋的情况下，一审法院却以限购政策为据不支持上诉人的诉请。限购期对房产过户来说，是附期限可以成就的法律行为，现在所附期限已过，民事法律行为完全可以成就，一审法院作为不能成就对待，是适用法律错误。二、张志军在房屋买卖合同中无任何过错，是善意的普通住房消费者。涉案房屋在法院查封之前，已经签定合法有效的书面买卖合同并占有居住。限购政策仅仅是针对房地产行业的管理性规范，不是效力性规范，一审法院错误地将地方性房屋限购政策作为审理本案的法律依据，且一审时涉案房屋已经不存在限购问题，以曾经是限购房屋处理当下问题，侵害是张志军的合法权益。三、一审法院所陈述的物权期待权，足以排除、阻却瑞兴顺公司的申请执行权，优先保障生存权益是法定的原则。在一审法院审理本案之前，即2019年11月3日，张志军就已经满足了实现物权的条件，可以办理房屋过户登记。一审法院在判决书中已经释明物权期待权是指张志军对涉案房屋虽然不享有物权法规定的物权，但是因具备了物权的实质要件，依法可以合理预期通过办理不动产登记，将该物权期待转化为物权法上的物权。本案中，张志军在与武新签定买卖合同时就已确定，根据限购政策的规定在2019年11月3日双方就可以办理房屋过户登记，张志军的这个物权期待权是可以期待实现的。依据生存权益优先保障原则，张志军买受的房屋享有物权期待权的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中的一个基本原则是生存权益优先保障原则，优先保障人民群众的居住权等基本生存权益。本案的涉案房屋是张志军的家庭唯一住房，购买涉案房屋的目的是用于居住，解决基本的生存问题。武新除涉案房屋再无任何财产，不支持张志军过户请求并排除瑞兴顺公司的申请执行，不符合最高院优先保障生存权利的法定原则。 被上诉人瑞兴顺公司辩称，一、张志军对涉案房屋无法办理过户存在过错，其对涉案房屋不享有物权期待权，不能排除强制执行，应承担房屋无法过户期间所产生的风险。张志军明知涉案房屋收现行限购政策的影响，不符合上市交易条件仍签订购房合同，故涉案房屋未能及时办理过户登记系张志军自身过错所致，其不符合《最高人民法院》第二十八条规定的第四项条件。二、张志军对涉案房屋不享有物权期待权，不能排除强制执行。1.如一审法院所述，一般认为物权期待权是指案外人对涉案房屋虽然不享有物权法规定的物权，但是因为具备了物权的实质要件，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转为物权法上的物权。从最高院相关规定来看对物权期待权的保护，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：…（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述两个规定明确要求，不动产买受人物权期待权受保护的前提是“无过错”。但根据一审查明的事实，涉案房屋未能及时办理过户登记系上诉人张志军自身过错所致，因此张志军对涉案房屋不享有物权期待权。2.涉案房屋因被法院采取查封保全措施，不具备过户条件，张志军要求房屋过户，并非“不存在任何法律障碍”。张志军称，涉案房屋限购期限已过，2019年11月3日就已经满足了实现物权的条件，可以办理房屋过户登记。张志军忽略了经瑞兴顺公司申请一审法院于2018年10月24日查封了涉案房屋的时间这一事实，忽略了瑞兴顺公司依法享有的权利。限购期限内，涉案房产并不具备办理过户登记的条件，张志军未取得涉案房屋所有权，瑞兴顺公司在此期限内有权申请法院查封被执行人武新名下的涉案房产，并有权依法申请法院采取强制执行措施。涉案房屋限购期限届满，并不意味着瑞兴顺公司权利的丧失，法院采取的查封保全措施仍具有法律效力，故涉案房屋并不具备办理房屋过户登记的法律条件。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人武新未作陈述。 张志军向一审法院起诉请求：1.判令不得执行张志军位于青岛市X户的住房，并解除对该房的查封措施；2.判令青岛市X户的房屋归张志军所有；3.本案诉讼费由瑞兴顺公司承担。 一审法院认定事实：瑞兴顺公司与武新买卖合同纠纷一案，一审法院于2018年11月26日作出的（2018）鲁0282民初7816号民事调解书已经发生法律效力。武新未履行生效法律文书的义务，瑞兴顺公司遂向一审法院申请执行，执行案号为（2020）鲁0282执640号。在（2018）鲁0282民初7816号审理过程中，瑞兴顺公司提出财产保全申请，申请查封武新名下的位于青岛市X户房屋。一审法院于2018年10月24日查封了涉案房屋。2020年2月7日，张志军向一审法院提出执行异议，一审法院于2020年9月11日作出（2020）鲁0282执异184号执行裁定书，裁定驳回张志军的异议请求。张志军不服，向一审法院提起案外人执行异议之诉。2020年12月11日，张志军将剩余购房款200,000元存入一审法院账户。 对有争议的主要证据，一审法院认定如下：张志军提交房地产买卖合同、招商银行交易明细、中国农业银行交易明细、中介工作人员于某农业银行交易明细、青岛世纪美邦不动产经纪有限公司收款收据三份，武新出具收条二份，欲证明其于2018年10月24日在青岛世纪美邦不动产经纪有限公司与（以下简称世纪美邦公司）第三人武新签订《房地产买卖合同》，购买武新名下的涉案房屋，张志军于2018年10月21日看房后即向中介支付意向金20,000元，10月24日签订合同当日支付包括意向金在内的首付款共800,000元。张志军通过中介于某将该两笔转账支付给武新，武新将房屋交付给张志军。瑞兴顺公司质证称，对房地产买卖合同的真实性无法确认，无法确定合同签订的具体时间，对银行转账明细真实性无异议，对世纪美邦公司及武新出具的收据真实性无法确认。张志军为证明其在2018年10月24日上午与武新签订房地产买卖合同，申请证人于某出庭作证，于某系世纪美邦公司的工作人员也是该公司法定代表人的妻子，于某称，2018年10月21日，张志军即向其转账20,000元意向金，10月22日于某将笔费用转账给武新，三方约定10月24日上午9：00到世纪美邦公司处签订房地产买卖合同。2018年10月24日上午，张志军、武新、世纪美邦三方共同协商签署了《房地产买卖合同》，武新当场将房屋钥匙、燃气卡、门卡交给张志军。张志军将房款780,000元转至于某账户，由于某协助武新解除涉案房屋上的抵押借款手续，当天下午13：30左右，于某与武新及抵押权人共同到城阳区不动产登记中心办理涉案房屋的撤销抵押手续。张志军提交的手机转账截图显示其向于某转账780,000元的时间为2018年10月24日12：38：17。一审法院又到城阳区不动产登记中心进行调查，城阳区不动产登记中心的电脑系统显示，武新名下的涉案房屋撤销抵押受理时间为2018年10月24日14：00，办结时间为15：00。一审法院到城阳区不动产登记中心办理查封的受理时间为2018年10月24日下午15：00，办结时间为16：00。结合证人于某的证言、张志军的转账截图及一审法院的调查笔录，一审法院对张志军提交《房地产买卖合同》的真实性予以采信。 一审法院认为，案外人对执行标的提出异议后，应就其享有的足以阻止执行标的转让、交付的实体权利提出具体的事实和理由。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张志军提交的证据以及将剩余购房款200,000元存入一审法院账户，符合第二十八条前三项的条件。关于第四项非因买受人的原因未办理过户手续，张志军与武新签订的《房地产买卖合同》第十八条其他约定中明确载明甲乙双方均知晓房屋受现行的限购限售政策影响，按照政策该房屋在产权证满两年（即2019年11月3日方可上市交易）。张志军在购房时已经知晓房屋受限购限售政策影响无法办理过户，其应当承担因无法过户期间房屋可能产生的风险，因此张志军在无法办理过户方面存在过错。 另外，一般认为，物权期待权是指案外人对涉案房屋虽然不享有物权法规定的物权，但是因具备了物权的实质要件，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法上的物权。因涉案房屋受限购限售政策影响，张志军的物权期待权无法产生物权法规定的效果，因此其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回张志军的诉讼请求。案件受理费4300元，由张志军负担。 二审查明的事实与一审法院查明一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋登记在被执行人武新名下，张志军作为案外人提出执行异议，其应举证证明其主张具备上述足以排除执行的法定条件。从涉案房屋的交付时间看，张志军提交的载明收到房屋钥匙、燃气卡等相关房屋材料的《收件收据》落款时间是2018年10月24日，其提交的装修合同的签订时间、物业费、水电费等缴费记录均产生于2018年10月24日之后，难以认定张志军系在2018年10月24日的查封时间前合法入住使用涉案房屋。并且，涉案《房地产买卖合同》第十八条约定，双方均知晓房屋受现行的限购限售政策影响，按照政策该房屋在产权证满两年（即2019年11月3日方可上市交易）。因此，张志军在购买涉案房屋时对房屋受限购限售政策影响无法办理过户系明知，其应当承担因无法过户期间房屋可能产生的风险，不能认定系非因张志军自身原因未办理过户登记。综上，张志军提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可排除执行的法定条件，不应排除对涉案房屋的继续执行，其以涉案房屋系家庭唯一住房为由请求排除强制执行，依据不足，本院不予支持。 综上所述，张志军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人张志军负担。 本判决为终审判决。 审判长  侯 娜 审判员  盛新国 审判员  王化宿 二〇二一年三月二十九日 法官助理石 晗 书记员马文淑 书记员李珊珊