辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终2020号上诉人（原审原告）：井鸿林，男，1968年5月11日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：井瑞林（井鸿林哥哥），1962年4月28日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审被告）：戈有文，男，1959年9月21日出生，汉族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：张雪，抚顺市顺城区城东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李元辉，男，1962年10月31日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审被告）：窦文军，男，1967年6月8日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：姜守范，男，1958年10月28日出生，汉族，住本溪市明山区，辽宁省经纪人协会推荐。上诉人井鸿林因与被上诉人戈有文、李元辉、窦文军案外人执行异议之诉一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初2375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人井鸿林的委托诉讼代理人井瑞林，被上诉人戈有文及其委托诉讼代理人张雪，被上诉人李元辉，被上诉人窦文军的委托诉讼代理人姜守范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。井鸿林上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人对案涉标的物享有排除其他强制执行的实体权利并确认井鸿林对案涉标的物为实际权利人；2、本案发生的一、二审案件诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由:一、窦文军于2011年12月27日向井鸿林借款330万元，期限一年，借款月利率为借款本金的3%，窦文军于2014年12月27日向井鸿林出具了《保证还款承诺书》及《欠条》各一份，其确认截止当时为止尚欠井鸿林借款本息480万元。经协商，窦文军同意以其由抚顺恒昇房地产开发有限公司抵账所得的房产中转让其中的9套房产给付井鸿林，以抵偿其尚欠井鸿林的借款本息的一部分。窦文军与井鸿林于2015年1月26日双方签订了涉及上述9套房产的《房屋买卖合同》及《收据》，确定交易总价为3528260元；约定2015年1月26日腾房，2015年1月27日更名。当日窦文军将案涉的6套房产及钥匙给付给井鸿林，同时窦文军将该6套房产中的5套房产的《商品房买卖合同》及附带的经审查批准的一房一证同一一对应的《商品房单户销（预）售许可证》一并交付给井鸿林，表明该《房屋买卖合同》依《合同法》依然具备真实性、合法性、有效性，且上述房产房款已全部支付完毕，完成移交，故2015年1月26日案涉6套房产实际权利归井鸿林所有。双方约定去开发商处办理更名手续当日，窦文军以临时朋友聚会为由未去，且办理更名需窦文军本人在场。此后，井鸿林多次电话窦文军，其总是敷衍，后来就联系不上了。过了许久，上诉人联系到窦文军，其称被立案通缉，其与井鸿林所签订的《房屋买卖合同》中本案涉及的6套房屋已被多人起诉查封，无法办理更名手续了。窦文军因涉嫌拒不支付劳动报酬罪于2014年8月22日被沈阳市于洪区城东湖派出所列为网上逃犯予以通缉，直至2015年5月8日被警方抓获，未能办理更名手续与井鸿林无关。该借贷发生的中介人只有伊某，应井鸿林邀请，伊某全程见证井鸿林与窦文军签订《房屋买卖合同》等过程。二、窦文军因金钱债务经申请执行人戈有文、李元辉等人申请法院对其强制执行，执行依据是该院于2014年9月26日分别作出（2014）顺民一初字第1258号、1259号、1274号民事调解书，于2015年2月4日依法查封案涉的6套房产。上诉人认为，作为该6套房产的买受人，对该6套房产于2015年1月26日依法享有无可争辩的房屋实际权利，因为以房抵债协议标的（6套房屋）的交付，将原来的债权（四分之一）赋予占有、使用、收益的物权属性（实际权利），如果没有原案的查封，该债权通过法定程序、应当转化为标的所有权，通说称之为特殊情况下的债权，即特殊债权。特殊债权优于普通债权，特殊债权享有排除普通债权强制执行的实际权利，且最高人民法院关于以房抵债胜诉判例：（2017）最高法民申2476号、（2018）最高法民申1382号、（2019）最高法民申1560号。对戈有文、李元辉据以申请强制执行的《民事裁定书》可见，该裁定书生效时间为2015年2月4日，其查封裁定时间在本案《房屋买卖合同》签订时间2015年1月26日之后，且在签订的当日进行房产买卖对价并予以房产交付；证据证明：涉案6套房产的《房屋买卖合同》在“查封之前”四项条件情形，符合司法解释第28条的规定；窦文军视频证据不真实：1、事实不真实。科发永固公司工厂于2015年12月15日被沈阳法院为营口银行全部执行完毕并结案，故在2016年不存在窦文军请托井鸿林办事的事实，签订时间也不在2016年，“视频”所述事实系窦文军虚构。2、法理不真实。所有相关依生效裁判的债权无法对抗营口银行依抵押权的优先受偿权，故窦文军根本就无事请托井鸿林。3、合意不真实。视频中窦文军说没有想把房产给井鸿林的合意，但窦文军却把案涉房产所有权相关手续给予井鸿林。窦文军是完全行为能力人，其在以房抵债协议上的签字有完备效力。窦文军与戈有文不是恶意串通，就是窦文军被胁迫。本案上诉人有足以享有排除其他强制执行的实际权利。三、一审认定案件事实错误。认定事实另查部分，1、窦文军言语表情紧张，有可能在胁迫的情况下拍摄视频，视频内容是依法定常理托与之事井鸿林所谓无任何异议。视频最后一句“房子就是给戈有文的”与窦文军将相关手续给予井鸿林并与之签订以房抵债协议的事实相反，证明是在戈有文控制诱导下作出的证据。顺城法院执行异议庭审笔录记载，戈有文说窦文军也将涉房产权所有权象征的相关手续，到今天谁也未见到。2、窦文军与井鸿林之间的协议是双方达成合意，依法有效的协议。视频中窦文军对协议的真实性未予以否认，对签订时间有异议。但书面证据证明力要大于言词证据的证明力。一审法院经通过窦文军的陈述就予以采信太过随意，也严重违反了《民事诉讼法》第64条第一款。一审法院认定视频为定案事实，严重违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条的规定。一审法院错误认定案件事实，随意审核证据，直接导致错误判决。发现签完字的协议有问题，仅反悔无效，只有在符合可撤销条件的情况下，通过诉讼撤销或变更才有效。四、一审判决适用法律错误。本院认为部分：“井鸿林与窦文军之间签订《房屋买卖合同》性质是以物抵债合同……而非房屋买卖合同关系。”根据《九民会议纪要》新债清偿说，《房屋买卖合同》关系（新债）没有履行实现，故不能抵消（消灭）民间借贷关系（旧债）；井鸿林一直坚持原则要求窦文军协助将新债标的物即6套房产更名于自己名下，但窦文军因被通缉未能协助更名，加之新债标的物已被法院查封而不能履行更名，故井鸿林可以就民间借贷关系起诉窦文军，并不是必须先以买卖合同关系提起异议之诉为前提，且旧债与新债并存。一审本院认为的观点与纪要新债清偿说不同。皇姑法院执行局在执行过程中，在抚顺市开发区房产部门，查询了以上9套房产其中3套已更改在他人名下，只有案涉6套房产仍在窦文军名下。由此得出结论，井鸿林不起诉480万债权胜诉，这480万元债权四分之三将不受法律强制性保护。待到案涉6套房产更名到井鸿林名下时，将其6套房产价值小115万从民事调解书中的480万元中抵冲，这完全符合纪要新债清偿说。本院认为部分：“井鸿林对此辩称害怕民间借贷超过诉讼时效……2015年井鸿林起诉至法院，诉讼时效是充裕的。”新债没有履行实现，不能代替消灭旧债，所有“新的法律关系代替旧的法律关系，不存在诉讼权利的丧失”观点是债务更新说，而非新债清偿说。一审法院认为诉讼时效是充裕的结论是与法律赋予诉讼当事人权益相悖的结论。一审法院认为井鸿林的辩称不足以被采信的结论仍是债务更新说，非新债清偿说。一审法院认为结合井鸿林与常理相悖的诉讼行为与窦文军视频的结论，之前已论述井鸿林的“诉讼行为”是符合新债清偿说的。窦文军视频无证明力。所以一审法院认定的井鸿林与窦文军并未达成以房抵债合议，进而也为形成房屋买卖合意的结论是债务更新说。更因“形成房屋买卖合意”与事实相悖。一审法院认为：“井鸿林与窦文军签订的《房屋买卖合同》共列9套，每套房屋均未独立约定价款，也与房屋买卖的交易行为相悖。”因9套中8套是面积、结构几乎相近的烂尾电梯房，当时每平米1800元都无人问，所以8套每平米一个价款。当时另一套是双拼，每平米3000元的别墅，是独立价款，而且是多套抵债，所以不存在交易行为相悖。一审法院认为：“井鸿林在知道房屋查封后并未通过异议之诉主张房屋所有权，而是向本院提出参与分配。井鸿林的行为也证明《房屋买卖合同》不真实性。”根据新债清偿说主张房屋所有权，是主张新债履行，遇阻后，既可以通过异议之诉主张房屋所有权，也可以提出参与分配。一审法院认为：“即使井鸿林与窦文军在2015年1月形成房屋买卖合意……井鸿林与窦文军之间存在的关系仅是借贷关系。”，该论述结论完全与新债清偿说相悖，该观点认为以物抵债成立后，同时存在新旧两债。所以新债与旧债当然并存，可主张新旧债同时履行。故仅是借贷关系的意思是主张履行旧债，新债则不准履行了，仍是债务更新说。戈有文辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1、上诉人与被上诉人窦文军签订的案涉《房屋买卖合同》，实际是以房抵债协议，不具有创设权利的功能。不同于法律意义上的房屋买卖合同。根据物权法的相关规定，因未办理产权变更登记，上诉人未取得案涉不动产所有权。以物抵债合同不是房屋买卖合同，其实质仍是原有的债权债务关系的延续，不能适用涉及房屋买卖合同中的例外规定。2、《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。……。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”上诉人与窦文军签订以房抵债《房屋买卖合同》后，并未依法办理案涉房屋所有权变更登记手续。至一审法院查封案涉房屋时，该房屋仍然登记在窦文军名下。根据《物权法》第六条、第九条规定，案涉房屋所有权仍属被上诉人窦文军所有。答辩人认为上诉人与窦文军签订的以房抵债的《房屋买卖合同》实质属于以物抵债，是债的清偿，而不是房屋买卖合同，因而不能适用《最高人民法院》第二十八条定。所以，上诉人对案涉房产不享有阻却法院强制执行的实体权利。3、上诉人虽然举出了以房抵债胜诉判例，但不适用本案。因为在我国不适用判例法。司法实践中也有很多不支持以房抵债协议排除法院强制执行的判例，故上诉人关于最高院裁判文书以抵账方式进行的房屋交易亦认定为买受人已实际支付了购房款的主张不能成立。4、上诉人关于案涉6套房产的“实际权利”归其所有的主张，没有事实依据，也不符合法律规定，依法不能成立。首先，被上诉人窦文军自认其与上诉人签订的《房屋买卖合同》不是2015年1月26日，是在2016年签订，是故意将日期写在2015年一节，证明该《房屋买卖合同》是在人民法院查封之后签订的。其次，上诉人在本案审理过程中只提供了案涉房产的钥匙，却未能提供案涉房产的交付证明文件，未能提供案涉房产被查封之前实际形成房屋交付手续、物业服务合同、交房证明、水电煤气费及物业费缴纳凭证，或者上诉人与他人签订的有效租赁合同、租金收取凭证或者上诉人与他人签订的装饰装修合同以及转账凭证，或者邻居及居委会相关人员的证言等。综上，上诉人不能证明案涉房屋在人民法院查封之前，其已合法占有的事实存在。上诉人的诉讼请求不符合《异议复议规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”及“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的法律规定。基于上述事实与理由，答辩人认为一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。上诉人2016年-2017年去顺城区法院，顺城区执行法官找我谈，上诉人要求顺城区法院参与分配，证明这个买卖协议是后补的，如果当时有买卖协议上诉人就把买卖协议拿出来了。李元辉辩称，没有。窦文军辩称，与戈有文意见一致。井鸿林向一审法院起诉请求：1、依法判决立即停止对井鸿林购买位于抚顺市经济开发区等6套房产的强制执行，并解除对上述6套房产的查封。2、依法判决确认井鸿林与窦文军于2015年1月26日签订的《房屋买卖合同》（以房抵债协议）合法有效，并确认本案所涉6套房产的井鸿林为实际权利人。3、本案发生的案件受理费由戈有文、李元辉、窦文军承担。一审法院认定事实：2014年，戈有文诉窦文军民间借贷纠纷至本院。同年9月26日，法院主持戈有文与窦文军调解，作出（2014）顺民一初字第1258号及1259号民事调解书，内容分别为：窦文军偿还戈有文借款本金50万元及利息40万元；窦文军偿还戈有文借款本金100万元及利息80万元。之后，戈有文与李元辉与窦文军民间借贷纠纷再诉至本院。同日，法院主持戈有文、李云辉与窦文军调解，作出（2014）顺民一初字第1274号民事调解书，内容为：窦文军偿还戈有文、李云辉借款本金200万元及利息100万元。三份调解书生效后，戈有文与李元辉申请强制执行至法院。法院于2015年2月4日查封了窦文军名下位于抚顺经济开发区房屋1（建筑面积91.94平方米）、房屋2（建筑面积91.94平方米）、房屋3（建筑面积91.94平方米）、房屋4（建筑面积124.10平方米）、房屋5（建筑面积91.84平方米）及位于抚顺经济开发区房屋6（建筑面积87.56平方米），之后进行了续封。2011年12月27日，井鸿林与窦文军签订了《借款（抵押）合同》，约定：窦文军向井鸿林借款330万元，月利3%。同日，窦文军向井鸿林出具《收条》，内容：窦文军收到井鸿林借款330万元。2014年12月27日，窦文军重新向井鸿林出具《欠条》，内容：欠井鸿林480万元。同日，窦文军向井鸿林出具《保证还款承诺书》，内容：窦文军在2011年12月27日向井鸿林借款330万元，利息150万元，从2014年12月27日起，窦文军欠井鸿林480万，每月利息144000元。2015年1月26日，窦文军与井鸿林签订《房屋买卖合同》，约定：窦文军将其名下9套房屋以3528260元的价格卖给井鸿林，在2015年1月27日更名，2015年1月26日腾房。上述《房屋买卖合同》9套房屋涵盖涉案6套房屋。签订《房屋买卖合同》之后，窦文军未按照约定履行。之后，井鸿林起诉窦文军、沈阳科发永固金属新材料有限公司（该公司法定代表人系窦文军）民间借贷纠纷至沈阳市皇姑区人民法院。同年11月16日，该院主持井鸿林与窦文军、沈阳科发永固金属新材料有限公司调解，作出（2015）皇民三初字第1777号民事调解书，内容为：窦文军、沈阳科发永固金属新材料有限公司偿还井鸿林借款本金330万元及利息150万元。执行过程中，井鸿林对戈有文申请执行的涉案6套房屋向法院提出执行异议。法院于2019年5月15日作出（2019）辽0411执异7号执行裁定书，驳回井鸿林的异议。现诉争房屋由井鸿林占有。另查，戈有文提供窦文军在2020年4月录制的视频及音频各一份，在视频资料中，窦文军称与井鸿林签订的《房屋买卖合同》不是在2015年1月26日，而是在2016年，故意将日期写在2015年。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉,戈有文、李元辉基于与被告窦文军的民间借贷纠纷一案申请执行并查封了案涉房屋。原告井鸿林提出执行异议,执行机构认为井鸿林的执行异议不成立,裁定驳回了井鸿林的异议。故本案的争议焦点为井鸿林是否对执行标的物，即案涉房屋，享有所有权或者法律规定的其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利,进而是否阻却对案涉房屋的执行问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”在案涉房屋未过户至井鸿林的情况下,其作为案外人欲阻戈有文、李元辉对涉案房屋的执行,必须同时满足上述四个条件,并依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定,就上述事项承担举证责任。井鸿林提交证据显示，其与窦文军在2015年1月26日签订了《房屋买卖合同》，早于戈有文申请执行查封，而窦文军在视频中否认该事实，称该《房屋买卖合同》是在2016年签订。井鸿林与窦文军之间签订的《房屋买卖合同》性质是以物抵债合同，目的是消灭债务。井鸿林与窦文军在2011年12月27日就形成了民间借贷关系，2014年12月27日双方重新签订了《保证还款承诺书》及《欠条》。按照井鸿林所述在2015年1月26日与窦文军签订《房屋买卖合同》，该合同目的在于抵消2011年12月27日井鸿林与窦文军所形成的债权债务关系。但在2015年11月，井鸿林起诉窦文军至沈阳市皇姑区人民法院的民事案件的法律关系是民间借贷，而非房屋买卖合同关系。井鸿林对此辩称害怕民间借贷超过诉讼时效及《房屋买卖合同》中抵债的9套房屋不足清偿债务，如果井鸿林与窦文军形成了房屋买卖合同关系，新的法律关系替代旧的法律关系，不存在诉讼权利的丧失且井鸿林与窦文军在2014年12月27日双方重新签订了《保证还款承诺书》及《欠条》，2015年井鸿林起诉至法院，诉讼时效是充裕的。关于9套房屋的抵偿价值，该《房屋买卖合同》明确写明9套购房款额以相应借款债权抵付，井鸿林的辩称不足以被采信。结合井鸿林与常理相悖的诉讼行为与窦文军的视频，本院认为井鸿林与窦文军并未达成以房抵债的合意，进而也未形成房屋买卖的合意。井鸿林与窦文军签订的《房屋买卖合同》共列9套，每套房屋均未独立约定价款，也与房屋买卖的交易行为相悖。另，井鸿林在调解书生效后，申请执行，通过沈阳市皇姑区人民法院得知诉争房屋被本院查封。井鸿林在知道房屋查封后，并未通过异议之诉主张房屋所有权，而是向本院提出参与分配，井鸿林的行为也证明《房屋买卖合同》不真实性。即使井鸿林与窦文军在2015年1月形成了房屋买卖合意，因该协议不具备履行过户的条件，2015年11月井鸿林起诉窦文军民间借贷，也是对《房屋买卖合同》的否定，井鸿林与窦文军之间存在的关系仅是借贷关系。综上所述,原告井鸿林就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,原告井鸿林的请求，法院不予以支持。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：驳回原告井鸿林诉讼请求。案件受理费15228元，公告费560元，由原告井鸿林承担。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，上诉人井鸿林提交：1、杨某的3套房屋的入住通知单、房屋买卖委托书，缴纳物业费和电费的收据，欲证明：上诉人于2015年1月末实际占有了房屋。戈有文、李元辉、窦文军的质证意见是：井鸿林提供的证明材料与本案诉讼的六套房屋无关。2、证人杨某出庭作证称：2015年1月20日，窦文军给我找来，窦文军约了井鸿林，让我把3套房屋转给井鸿林名下，我和井鸿林约定2015年1月28日到锦绣蓝湾物业办理了相关手续，正好没人上班，我就和井鸿林说你先看这三套房子，到房子后，井鸿林说他也有一套房在这楼，我们一起看完，之后下来，我就问井鸿林你这个房屋从哪来，井鸿林说也是窦文军顶账给的，并把协议给我看一下，协议一共有几张纸我没记住，我说你们办理入住了吗？井鸿林说没有办理，我们就到物业，物业没有上班的，我们就回去了，之后2月6日到物业登记办理了房屋手续。戈有文、李元辉、窦文军的质证意见是：证人与井鸿林并不认识，其称2015年1月28日看房期间主动问井鸿林你的房子从哪来的，不符合常理，因为这个房子与证人无关，其次证人对物业费及入住时间与其自身存在利益的行为阐述记不清时间了，却对井鸿林与窦文军签订协议的时间记得非常清楚，又对协议是几张纸阐述不清，因此我方认为证人向法庭阐述的相关内容是与上诉人事先沟通协商的，提前做了准备，而且证人先后三次拿出纸质的证据材料看完之后回答法庭的问话，不符合证据规则，证人证言不真实，不符合日常经验法则，不能作为本案定案依据。3、证人伊某出庭作证称：窦文军向井鸿林借款是我介绍的，我是二人的朋友。当时窦文军说要开发，钱不够了，是李石的锦绣蓝湾，和我说的是2011年1月借的钱。借款当时他俩签抵押协议，我在场，在沈阳市皇姑区一个韩国城里，2015年12月。1月26日上午签订房屋抵债合同。证明材料是我打的。他俩签订以房抵债合同，当时我看到的是拿7套合同，他俩签的合同，窦文军还把开发商抵押的一些手续还有钥匙给井鸿林了。然后我俩上一个六楼当时有一个房屋好象渗水，就是当天，也是我们仨去的，然后约定第二天办理手续，我俩去了但窦文军有事，打电话就没有办。我知道的就这些。戈有文、李元辉、窦文军的质证意见是：证人所作的证言均为虚假陈述，首先如果证人在场，按照日常生活经验法则和房屋买卖签订的交易习惯，证人伊某应当作为见证人或者是在场人，在协议中签名，其次2015年1月27日也就是上诉人与被上诉人签定协议的第二天是我国传统的腊八节，但是上诉人的证人却说不知道，再有就是证人对其在出具的证明中最为关建的一户一房的预售许可证在代理人询问时没有陈述，因此我方认为证人出具的书面材料不是其本人书写，其向法庭所出示的证言均为虚假陈述，上诉人的证明目的不能实现。4、证人胡某出庭作证称：我与杨某是一个公司的，我是做工程的，是福建行辉有限公司的。我认识井鸿林，我俩认识是我做工程时，他向我进过材料。姓窦的我见过一次面，不太熟。我们仨一起看顶杨某的三套房子，我当时是陪井鸿林，杨某、井鸿林与我去的。最开始是姓窦的顶给杨某，还完之后，房屋又顶给井鸿林了，一个六楼的，房屋当时不咋的，窗户也没有整好，房屋还有点漏水。其他我不太清楚。戈有文、李元辉、窦文军的质证意见是：证人胡某证明的是和上诉人、杨某去看的房屋，陈述是顶给杨某的房屋，所以该证人的证言与本案正在进行的诉讼没有关联性，不能作为本案的合法证据使用。5、（2014）沈中执字第394号执行卷宗封面、结案审批表，欲证明：窦文军在视频中陈述他的沈阳科发永固金属新材料股份有限公司拍卖时间为2016年5-6月是虚假的，通过此证据体现沈阳科发永固金属新材料股份有限公司在2015年12月份就拍卖结束执行终结了。戈有文、李元辉、窦文军的质证意见是：上诉人证明目的与本案的标的物没有关联性，上诉人的证明目的不能实现。6、照片四张，欲证明：杨某、胡某、伊某在2015年1月份进到161号房屋看过这个痕迹。戈有文、李元辉、窦文军的质证意见是：对照片的真实性没有异议，但不能证明上诉人实际占有案涉房屋事实存在，其证明目的不能实现。7、抚顺恒昇房地产开发有限公司与窦文军于2011年11月25日签订的9套以房抵债协议，窦文军又将房屋顶给上诉人。8、40余个申请执行人名单，欲证明：窦文军在外面欠不少钱，没有人能找到他，只有戈有文能找到他。戈有文、李元辉、窦文军的质证意见是：此证据与本案上诉人正在进行的诉讼没有关联性，而且这份名单没有书写人的签名，也没有相关的年月日，上诉人所证明的目的不能实现。9、证人刘某情况说明，欲证明：井鸿林与窦文军顶账的房屋买卖合同签订的时间是2015年1月末；案涉6套房产未更名，买受人井鸿林无过错。戈有文、窦文军的质证意见是：首先，该份证据属于证人证言，根据证据规则及民诉法的规定，刘某应当出庭接受质证，鉴于其没有出庭，所以该情况说明不能作为证据使用。其次，从证明人刘某本人签字的行为来看，其有书写能力，但是情况说明系打印件，因此无法证明打印的内容是由刘某本人制作，另外，刘某未提供其与抚顺恒昇房地产开发有限公司签订的劳动合同，无法证明刘某系该公司的合法员工，综上，该证明的内容无论在形式上还是在内容上均不符合法律规定，因此上诉人的证明目的不能实现。10、刘某与戈有文之间录音资料，欲证明：井鸿林与窦文军顶账的房屋买卖合同签订的时间是2015年1月末，6套房产未更名井鸿林无过错。刘某是抚顺恒昇房地产开发有限公司经理，戈有文用威胁和恐吓的方式威胁刘某。戈有文、窦文军的质证意见是：对证据三性均有异议，第一证据来源不明，上诉人未提供原始载体；第二在录音通话中刘某并未证明上诉人与窦文军之间存在买卖关系。综上，上诉人的证明目的不能实现。11、刘某病历，欲证明：刘某因病情严重，申请书面证言及录音资料为证。戈有文、窦文军的质证意见是：病志中载明的内容无法确定，病历记载的内容无法证明刘某不具备出庭接受法庭质证的内容，上诉人的证明目的不能实现。被上诉人窦文军提交窦文军房屋买卖合同说明，欲证明：在2016年5、6月，井鸿林找到窦文军，窦文军和井鸿林在皇姑区税务局停车场，窦文军给井鸿林签了几份合同，还签了480万元的欠条，都是在同一天，同一个地点，在井鸿林的车上签订的。井鸿林的质证意见是：窦文军陈述不对。被上诉人戈有文提交2020年11月29日在锦绣蓝湾公示板上拍摄的照片一张，欲证明：案涉房屋没有办理入住登记手续，进一步证明上诉人关于其占有案涉房屋的主张是虚假陈述，没有证据支持。井鸿林的质证意见是：这份证据不能证明我们是否实际占有。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案争议的焦点是井鸿林主张排除强制执行案涉6套房屋是否同时满足上述司法解释的四个条件。本案中，井鸿林与窦文军于2011年12月27日形成民间借贷的法律关系。按照井鸿林提供的2015年1月26日与窦文军签订的《房屋买卖合同》，双方于2015年1月26日形成了以房抵债的法律关系。双方之间在同一事实上形成两种法律关系，但井鸿林在沈阳市皇姑区人民法院以民间借贷的法律关系起诉窦文军，双方达成调解协议的行为，表明井鸿林选择以民间借贷的法律关系主张自己的权利，且井鸿林在调解书生效后，也是以民间借贷的债权向原审法院主张参与分配，故井鸿林起诉民间借贷的行为是对其与窦文军之间以房抵债《房屋买卖合同》的放弃，同时以民间借贷关系起诉的行为也导致不能认定支付了房屋价款，因此一审认定井鸿林与窦文军之间存在的仅是借贷关系正确。鉴于井鸿林主张的诉讼请求不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项和第（三）项的条件，本院对其上诉请求无法支持。因井鸿林的主张不能满足司法解释四项条件中第（一）项和第（三）项，本院对井鸿林提供的欲证明其他条件成就的证据不予审查，井鸿林对案涉6套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其所主张的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上，井鸿林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15292元，由上诉人井鸿林负担。本判决为终审判决。审判长  马开智审判员  张庆敏审判员  李依桐二〇二一年三月三十日书记员  田俊杰