河北省唐山市古冶区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0204民初69号 原告：戴某 原告：孙某 二原告委托诉讼代理人：安某 被告：李某 委托诉讼代理人：李某2 第三人：李某3 委托诉讼代理人：樊某 委托诉讼代理人：樊某2 原告孙某、戴某、被告李某与第三人李某3房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴某及二原告孙某、戴某的委托诉讼代理人安某、被告李某的委托诉讼代理人李某2、第三人李某3及其委托诉讼代理人樊某、樊某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙某、戴某向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法确认原、被告《房屋买卖合同》合法有效；2、请求贵院依法判令被告履行《房产买卖合同》义务，将坐落在唐山市古冶区的房屋所有权过户给原告（房屋现价4万元）；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：第三人李某3系被告李某之女。二原告为夫妻关系。2003年2月24日，第三人李某3在被告李某同意的情况下，代理被告李某与原告签订了《房屋买卖合同》，被告将自己所有的坐落在唐山市古冶区两间住房一套出售给原告，双方作价19000元，原告一次性给付被告购房款19000元。被告将该房的相关手续交给原告，原告入住该房至今。因签订买卖合同时房屋不具备过户条件，双方没有办理过户手续。现房屋已经具备过户条件，原告多次要求被告配合办理过户手续，均遭到被告拒绝。为维护原告合法权益，特向贵院依法提起民事诉讼。请求法院支持原告所有诉讼请求。 被告李某辩称，一、房屋买卖合同无效；二、返还坐落在唐山市古冶区屋所有权。被告李某是开滦煤矿退休工人，今年86岁，原打算住在古冶老房独自生活。第三人李某3在未经被告李某同意私自做主将坐落在唐山市古冶区卖掉，为解决被告李某有家不能回之困难，被告李某请求法院判决合同无效，把房归还给被告李某。 第三人李某3述称，本案中第三人李某3系被告李某之女，2003年2月24日第三人李某3在父亲李某不知情的情况下与二原告签订了买卖父亲李某的房屋，并签订了合同，把父亲的房屋作价19000元卖给二原告。当时父亲不在场，也不知道，自己签了父亲的名字，并按了手印，当时原告戴某在场。《中华人民共和国合同法》第48条规定，行为人没有代理权，超越代理权或者代理终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力。第三人李某3将父亲的房屋出卖，侵犯了父亲的合法权益，父亲不同意买卖，第三人李某3现请求法院依法确认房屋买卖合同无效，把住房返还给父亲李某，第三人李某3把卖房款19000元返还给二原告，合同规定无效的合同双方互相返还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1.《关于转让住房协议》；证据2.开滦矿务局住房制度改革办公室颁发的购房证书；证据3.中华人民共和国土地使用权证；证据4.开滦矿务局与李某签订的房屋买卖契约一份；证据5.开滦赵各庄矿房产科出具的原告孙某自2003年至今在唐山市古冶区居住的证明；证据6.东北区第一社区出具的原告戴某自2003年居住在唐山市古冶区的证明；证据7.孙玉荣与第三人李某3通话录音一份；证据8.原告孙某、戴某申请证人孟某出庭作证，证人证言证明经证人孟某与原告戴某叔叔婶婶联系，二原告从第三人李某3处购得被告李某坐落在唐山市古冶区屋，已支付购房款，并已入住。上述证据证明原被告在平等自愿的基础上，被告由第三人代理签订房屋转让协议，被告将其所有的位于唐山市古冶区0元的价格转让给原告，转让协议应合法有效，被告应配合原告办理房屋所有权变更登记手续。第三人李某3质证认为，证据1协议书上李某的名字是第三人李某3签的，手印是第三人李某3按的；证据2、证据3、证据4的真实性无异议；证据5、证据6的真实性不认可，这上面写的是房管科，但是盖的章是居委会的，现在已经没有房管科了；证据7中录音是自己的声音；证据8证人证言无异议。被告李某质证认为，证据1-证据7同意第三人李某3的质证意见，不知晓也不同意买卖案涉房产，证据8因不在场不知晓情况。经审查，对证据1-证据4予以采信；证据5和证据6，能够和证据1、证据7、证据8相互佐证，两份证明中抬头部分写明房管科，表明是东北区第一社区开具证明给赵各庄矿房管科，而非赵各庄矿房管科开具，且两份证明均加盖东北区第一社区居民委员会公章，故对该两份证据予以采信；证据7和证据8能够与其他证据相互佐证，对该两份证据予以采信。二、被告李某提交关于转让住房协议书，证明被告李某一直不知情。原告孙某、戴某质证认为，同举证意见，这个只能证明在签订协议时，被告李某没有在现场，并不能够证明被告李某不知道或不同意买卖房产。第三人李某3质证认为无异议。经审查，本院对该证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告孙某与原告戴某为夫妻关系，被告李某与第三人李某3为父女关系。2003年2月24日，第三人李某3以被告李某名义（甲方）与原告戴某（乙方）签订《关于转让住房协议》，双方约定：一、甲方愿意将三村林西楼5楼6号两间住房转让给乙方。二、乙方愿意将出售的房款一次性付给甲方壹万玖千人民币（19000）。三、转让此房的一切手续费用由乙方负责办理。四、甲方将此房出售后，不再负责任何手续和费用。协议落款处有第三人代为书写的“李某”签名。协议签订后，原告戴某支付给第三人房款19000元，第三人交付原告房屋钥匙及购房证书等相关手续。原告孙某、戴某自2003年至今，一直居住在唐山市古冶区。 另查明，被告李某与开滦矿务局于2000年2月19日签订《房屋买卖契约》，约定将唐山市古冶区住房出售给被告李某。涉案房产已具备购房证书和土地使用权证。 本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。第三人李某3以被告李某名义与原告戴某签订关于转让住房协议，原告已经支付房款19000元且自2003年居住至今，被告方也已将涉案房产的购房证书和土地使用权证交付原告戴某。被告李某与第三人李某3为父女关系，被告李某抗辩第三人李某3私自卖房而致房屋买卖合同无效的意见，二原告申请的证人孟某为被告李某附近居民，是在得知被告李某要出卖坐落于唐山市古冶区后，才作为中间介绍人联系到二原告，二原告有足够理由相信第三人李某3能够代表被告李某出卖该房产，且被告自2003年接收房款并交付房屋后至本案提起诉讼之日，从未主张涉案房产的买卖合同无效，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。坐落在唐山市古冶区现已具备将房产登记在被告李某名下的条件，故被告李某应先将涉案房产登记至自己名下后，再按照合同约定，协助原告戴某办理转移登记手续，在办理房产登记及转移登记手续过程中所发生的税费等支出，由原告戴某负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百三十条、第一百三十五条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、确认2003年2月24日原告戴某与被告李某签订的关于坐落于唐山市古冶区产的《关于转让住房协议》合法有效； 二、被告李某在本判决生效之日起60日内将唐山市古冶区产登记至自己名下，并在具备房屋产权转移登记条件的30日内，协助转移登记为原告戴某。 案件受理费800元，减半收取计400元，由被告李某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员 李 冰 二〇二一年三月三十日 书记员 关玥明 附相关的法律： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。