北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4444号上诉人（原审被告）：北京天天通科技开发有限公司，住所地北京市西城区阜外大街****楼**。法定代表人：赵秀云，总经理。被上诉人（原审原告）：北京恩环腾达商贸有限公司，住所，住所地北京市丰台区花乡高立庄村**物华麟丰市场****div>法定代表人：冯学恩，经理。委托诉讼代理人：白秋生，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明强，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人北京天天通科技开发有限公司因与被上诉人北京恩环腾达商贸有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初20717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。北京天天通科技开发有限公司（下称天天通公司）上诉请求：撤销一审判决，改判驳回北京恩环腾达商贸有限公司（下称恩环腾达公司）的起诉，诉讼费用由恩环腾达公司承担。事实与理由：我公司与恩环腾达公司签订的是《经营场地租赁合同》，而《房屋租赁合同》是案外人冯学恩与恩环腾达公司签订，两份合同主体及租赁场地均不相同，不应合并审理。恩环腾达公司未提出上诉。恩环腾达公司向一审法院起诉请求判令：1.天天通公司依法返还库房租金28917元、住房租金4766元、库房押金10000元、住房押金1000元、库房卫生费1000元、住房卫生费250元，以上共计45933元，并支付自2020年5月1日起至全部清偿之日止以45933元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.案件受理费由天天通公司承担。一审法院认定事实：2018年9月30日，天天通公司（甲方、出租方）与恩环腾达公司（乙方、承租方）签订《经营场地租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内10-07-02号院租赁给乙方用于仓储经营，场地面积315平方米。甲方为乙方提供的经营场地有库房，租赁期从2018年10月1日至2020年10月31日。合同有效期内，经营场地每年租金为68980元；每月缴纳卫生费200元；水、电费由乙方按实际使用数（计量）计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠。乙方按其年租金的10%向甲方缴纳安全责任保证金及场地租赁管理保证金10000元，合同到期后乙方无违反相关承诺及管理条例，甲方全额无息退回。第五条甲乙双方的义务：甲方保证出租的场地符合地产出租条件；甲方应保证所出租的场地权属清晰；甲方负责向海军有关部门办理出租场地地产自建、维修改造项目的审批手续等……第七条合同的解除：甲方违反本合同第五条第一款相关规定的，乙方有权单方面终止合同，甲方应无条件退还乙方各项费用。2019年11月18日，天天通公司（出租方、甲方）与冯学恩（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于南平房-09（房屋用途：租赁住房）租赁给乙方，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限自2019年11月21日至2020年9月20日止。该房屋月租金为壹仟元整（小写1000元），租金按月结算。租金缴纳应提前1个月交付给甲方（押壹付壹）。在房屋租赁期间，以下费用由乙方每月25日前支付：水费6元/吨，电费1.5元/度，卫生费每人20元/月。甲乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于一个月房租的金额）作为押金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳一个月租金作为违约金。2019年4月29日，恩环腾达公司向天天通公司交纳库房保证金10000元，天天通公司出具收据；2019年10月1日，恩环腾达公司向天天通公司交纳2019年10月1日至2020年9月31日库房租金68980元，天天通公司出具收据；2019年11月15日，恩环腾达公司向天天通公司交纳南平房-09共计10个月的租金10000元及押金1000元，天天通公司出具收据。2020年5月9日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局出具《限期拆除决定书》，载明：天天通公司及相关的产权人、所有人、使用人，案由：违法建设，2020年5月1日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局执法人员在检查中发现，你（单位）有违法建设行为，遂予以立案调查。经查：你（单位）在北京市大兴区黄村镇高家堡村甲1号院内建设的砖混彩钢结构房屋232处（建筑面积共约35577.8平米）经规划自然资源部门协查复函证明，该建筑物未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划条件，属违法建设，以上事实有现场勘验、现场检查、照片等材料为证。你单位搭建违法建设的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，影响了本市城市规划管理秩序，依据《北京市城乡规划条例》第七十五条第一款规定，本行政机关决定：限你单位收到本决定壹日内拆除上述违法建设，并接受复查。逾期拆除的，本行政机关将报请大兴区人民政府责成有关部门依法强制拆除。庭审中，恩环腾达公司提交冯学恩签字确认的证明一张，证明2019年11月18日天天通公司与冯学恩签订《房屋租赁合同》系冯学恩的职务行为，租赁的房屋系用于恩环腾达公司职工居住，冯学恩同意由恩环腾达公司主张相关权利。南平房-09在高家堡村甲1号院内，受火灾影响，租赁的库房和南平房-09均在2020年5月1日火灾当天就不让居住使用了，此前一直正常居住和使用，现该院落里的房屋已拆除。针对本案的合同效力问题，恩环腾达公司称租赁的库房及南平房-09均没有建设审批手续，且已经被认定为违建，合同效力以法院认定为准，不坚持合同有效，但坚持其诉讼请求。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。恩环腾达公司要求天天通公司返还卫生费，但未能提交已交纳了该笔费用的证据，故对恩环腾达公司的该项诉讼请求法院不予支持。现恩环腾达公司已提交证据证明冯学恩系职务行为，案涉的《经营场地租赁合同》及《房屋租赁合同》均系恩环腾达公司、天天通公司双方因租赁合同产生的纠纷，可以在本案中一并解决，故对天天通公司认为《房屋租赁合同》与本案不属于同一法律关系，不应在本案中解决的抗辩意见，法院不予采纳。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因案涉房屋未取得合法的建设工程规划审批手续，故法院认定恩环腾达公司与天天通公司于2018年9月30日签订的《经营场地租赁合同》及冯学恩与天天通公司于2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然案涉租赁合同被确定无效，但恩环腾达公司实际占有使用了租赁房屋，应给付占有使用费，对于恩环腾达公司交纳的租金及押金，未使用期间的部分，天天通公司理应予以返还，法院酌情确定天天通公司按照合同约定的租金标准返还恩环腾达公司未使用期间的占有使用费44217元，对恩环腾达公司主张的利息，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、北京天天通科技开发有限公司于判决生效之日起十日内返还北京恩环腾达商贸有限公司占有使用费44217元；二、驳回北京恩环腾达商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审无异。本院认为，关于天天通公司以合同主体不同、所涉租赁场地不同、恩环腾达公司与天天通公司签订的《经营场地租赁合同》及冯学恩与天天通公司签订的《房屋租赁合同》系两个独立的租赁合同法律关系为由，上诉主张应拆分案件分别审理两个合同关系。但据已查明的事实，冯学恩系恩环腾达公司法定代表人，恩环腾达公司亦确认了2019年11月18日冯学恩与天天通公司签订《房屋租赁合同》系代表恩环腾达公司的职务行为，且《房屋租赁合同》所涉南平房-09的租金及押金交纳凭证均由恩环腾达公司持有，交纳凭证里载明系公寓房租金，恩环腾达公司亦陈述了南平房-09用于职工居住。综合以上事实，恩环腾达公司作为《经营场地租赁合同》和《房屋租赁合同》的合同主体，在同一案件中就该两份合同一并主张权利，并无不妥。天天通公司所持应拆分审理之上诉意见，缺乏法律依据。《经营场地租赁合同》和《房屋租赁合同》因案涉房屋未取得合法的建设工程规划审批手续归于无效，一审法院据此认定天天通公司应当退还恩环腾达公司未使用期间的房屋占有使用费并退还押金，并无不当，酌定数额无误，本院予以确认。综上所述，天天通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费474元，由北京天天通科技开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 胡珊珊二〇二一年三月二十五日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪