四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0114民初774号 原告：刘鹏，男，1987年5月12日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被告：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地四川省遂宁市开善路五建大厦。 法定代表人：罗启明，职务不详。 委托诉讼代理人：陈仕建，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈红燕，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 原告刘鹏与被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员余晨适用简易程序，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告刘鹏及被告欣茂公司的委托诉讼代理人陈仕建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘鹏向本院提出诉讼请求：判令欣茂公司按照合同约定支付逾期办理不动产（权属）证明的违约金（包括：（1）逾期办理房屋所有权证的违约金：按照已付购房款431960元的万分之一每日标准计算，自2015年6月30日起计算至2016年3月30日止，计11835.7元；（2）逾期办理不动产权证的违约金、因未支付违约金而产生的违约金：按照合同约定的总购房款万分之一每日标准，自2016年3月30日起计算至实际支付时止）。事实与理由：2012年5月30日，刘鹏与欣茂公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘鹏购买欣茂公司开发的位于成都市新都区××街道××路××号（后变更为××路××号）××栋××单元××楼××号房屋，房屋价款为431960元，交房时间为2013年6月30日，房屋权属证明应在2015年6月30日前取得，刘鹏随后依约支付了欣茂公司全部购房款。按照《商品房买卖合同》第十九条及补充协议第九条约定，如因欣茂公司责任未能在约定期限内取得权属证明，欣茂公司应当支付自逾期之日起至刘鹏实际取得房屋权属证明之日止按日计算向刘鹏支付总房款万分之一的违约金，且按照双方约定，违约金应当在取得房屋所有权证之日起90日内由欣茂公司向刘鹏支付，欣茂公司至今未支付，应当就未支付违约金造成的违约金参照同标准继续支付。为此，刘鹏诉至法院，提出前述诉讼请求。 欣茂公司辩称：第一，按照合同约定，欣茂公司应当在2015年6月30日取得案涉房屋所在建筑的初始登记，但由于业主错误维权，导致新都区建设局迟延数年出具竣工验收备案书，欣茂公司在2013年6月23日已经向新都区建设局报送工程竣工验收备案，但直至2015年10月29日才取得竣工验收备案书，导致案涉房屋所在建筑初始登记在2015年12月30日才完成，双方合同中并未约定逾期办理初始登记需要承担违约金。第二，按照合同约定，欣茂公司应当在2015年10月27日前为刘鹏办理房屋所有权证，但实际在2016年才办出，其原因不是欣茂公司导致。双方约定逾期办理房屋所有权证的违约金应在刘鹏取得房屋所有权证书之次日起90日内支付，刘鹏直至2020年5月才向法院起诉要求支付，故即使欣茂公司存在违约，刘鹏要求支付逾期办理房屋所有权证违约金的主张因诉讼时效已经超过3年，不应得到支持。第三，根据双方合同约定，欣茂公司为刘鹏办理分户国有土地使用权证的时间是取得房屋所有权证后的12个月内，但由于2016年10月12日国家不动产登记政策变更，不再办理分户国有土地使用权证，根据现行不动产登记政策采取“不变不换”原则，即原则上房屋所有权证继续有效，且不需要再办理国有土地使用权证。欣茂公司在2016年11月18日完成了办理分户国土登记所需的权籍调查，且已完成了房地一体数据关联，在合同约定的应办理国有土地使用权证的期限内完成了办理不动产权证书的相关事务，保证了刘鹏能够换领不动产权证书，不存在违约行为。第四，双方合同中没有逾期办理不动产权证违约责任的约定，所约定的是刘鹏无偿委托欣茂公司办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证，而非刘鹏主张的办理不动产权证书，双方对此没有达成新的约定，刘鹏也没有委托欣茂公司为其办理不动产权证书，且按照政策其可以直接到主管机关换证，故主张由欣茂公司承担逾期办理不动产权证的违约责任没有事实和法律依据。第五，即使认为欣茂公司有义务为刘鹏办理不动产权证书，欣茂公司办理不动产权证书的时间也应当是按合同约定的办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书的最终时间，即欣茂公司应当在房屋交付+850日+12个月之前按照不动产登记相关政策完成须由欣茂公司完成的事务，买受人有房屋所有权证书的，只需要完成权籍调查和房地数据关联，由买受人自行向不动产登记中心申请换领不动产权证即可。欣茂公司在2016年11月18日完成了换领不动产权证书中需由欣茂公司办理的事务、换领的条件，并且通过在物业张贴公告方式告知买受人可以自行去不动产登记中心换证，或者重新公证委托欣茂公司为其办理。同一楼盘的业主已经在2016年12月底向不动产登记中心递交了换证申请，并且在2017年年初已经实际取得不动产权证书。刘鹏既未自己申请换领，也没有委托欣茂公司办理，因自身原因导致没有换领不动产权证书，其后果不应由欣茂公司承担。第六，关于刘鹏主张的因逾期支付违约金的违约金，因欣茂公司不应向刘鹏支付违约金，自然不存在违约金的逾期支付利息，同时这也是法律禁止的利息的复利计算方式，不应支持。第七，刘鹏恶意主张违约金，导致诉讼费超出合理范围，不应计算为损失，刘鹏没有实际损失，违约金的约定也相应过高。综上，请求驳回刘鹏的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于双方当事人无争议的事实，本院予以确认。经查明，2012年5月30日，刘鹏（买受人）与欣茂公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》、《大峰景合同附件及补充协议》，约定刘鹏购买欣茂公司开发的位于成都市新都区××街道××村××4社ＸＤ1-9-22地块项目中的4幢1单元27层1号住宅房屋，总价款431960元。《商品房买卖合同》第十条约定：欣茂公司应在2013年6月30日前向刘鹏交付该商品房，第十九条约定：“（一）初始登记出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用Ｘ元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起850日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。”《商品房买卖合同补充协议》第九条约定：“关于权属办理的特别约定”载明：“1、买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托人（出卖人）的故意或重大过失行为对委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任……3、……出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的850日内，为买受人办理房屋分户所有权证，并在房屋分户所有权证办理后的12个月内为买受人办理房屋分户国有土地使用权证……6、因非出卖人责任，导致买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人有权据实延期并不承担违约责任。商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得的，两者的违约金不作累加，仅按逾期转移登记承担违约责任。如因出卖人的责任，虽未能在合同约定的期限内取得产权初始登记，但未导致转移登记逾期，出卖人不承担违约责任”。刘鹏已向欣茂公司支付了购房款431960元。 2012年6月2日，刘鹏向欣茂公司支付了代收房屋预告、预抵押登记费，2013年6月30日，刘鹏向欣茂公司支付了契税（暂收）、房屋维修基金、印花税、产权证和国土证费，欣茂公司出具相应收据。双方一致确认，欣茂公司已在2013年6月30日向刘鹏交付案涉房屋。2016年3月30日，案涉房屋办出房屋所有权证，权证号：新房权证监证字第0××5号，为刘鹏单独所有，权证记载地址为新都区××街道××路××号××栋××单元××楼××号。 另查明以下事实： 2015年10月29日，案涉房屋所在项目3、4、8、9号楼及地下室取得竣工验收备案书，备案编号：2015备[10-29]001号，内附《工程基本情况》资料落款日期为2013年6月23日。2015年12月30日，案涉房屋所在楼栋办理初始登记。2017年12月27日，成都市新都区规划管理局作出《行政处罚决定书》，认定欣茂公司在开发建设“欣茂大峰景”项目中的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，依据该法第六十四条规定对欣茂公司罚款4861436元。欣茂公司于2018年1月2日缴纳了该罚款。 2016年10月12日，成都市新都区人民政府发布《关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告》，通知自2016年10月25日起启动不动产登记簿证，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书，自2016年10月18日至2016年10月24日期间停止受理各类土地、房屋登记业务。并载明：按照“不变不换”原则，启用不动产登记簿证后，此前依法颁发的原土地、房屋等权利证书继续有效，在今后依法办理不动产转移、变更登记时予以换发新的《不动产权证书》或《不动产登记证明》。 审理过程中，本院就双方争议的事实，向成都市新都区规划和自然资源局发送函件，介绍类型化纠纷的基本情况，并请协助查明以下事项：“一、欣茂公司完成就新都区大丰街道仁爱路119号3栋、4栋内房屋办理分户不动产权证书中需由开发商完成的手续的时间，该3、4栋内的房屋自何时开始可以办理分户不动产权证书；二、在案涉3、4栋买受人已经取得房屋所有权证、未取得分户国有土地使用权证情况下，是否可以自行向主管部门申请换领不动产权证书，是否还需通过开发商申请或开发商到场配合，需要履行的手续和需要准备的资料有哪些。”新都区规划和自然资源局回函内容如下：“一、‘大峰景’项目3、4号楼房屋的初始登记于2015年12月30日完成，完成初始登记后申请人提交相应的登记资料即可以办理房屋分户登记。根据成国土资发〔2016〕136号文规定，2016年11月28日后申请办理不动产分户登记需完成国有土地使用权条件变更审查。二、在不动产统一登记政策实施前房屋已办理初始登记和分户登记，出让土地已办理初始登记未办理竣工手续，分户房屋所有权人申请不动产登记，由不动产所在地的登记机构直接办理。其中，涉及原规划确定的土地使用条件变更应补缴土地出让收入的，由区（市）县人民政府按照‘谁审批，谁负责’的原则，明确责任，落实具体责任单位依法对开发企业或单位进行追缴”。 欣茂公司提交了落款为遂宁市谐安物业服务有限公司（系合同约定的前期物业服务企业，以下简称谐安物业公司）、时间为2016年12月23日的《关于业主关切问题的回复》，记载：新都不动产登记中心已全面完成大峰景1-9号楼及地下室的权籍调查工作，原房产证、分户国土证“双证合一”，统一颁发不动产权证书，不再颁发分户国土证。“3.房产证已办但分户国土证未办的，国土局不再办理分户国土证，分户国土信息已与房屋数据关联。在房屋无银行按揭贷款抵押的前提下，业主可自行向不动产登记中心申请换领不动产权证，也可委托开发公司办理（需公证委托书）；不换领不动产权证的，原房产证按不动产权证使用，合法有效，分户国土证所载相关信息已与房产证数据关联。换领不动产权证需到大峰景销售中心领取宗地图。目前，4号楼已有业主自行换领了不动产权证”。欣茂公司述称，该回复材料在案涉“大峰景”小区公告栏张贴，刘鹏对该述称事实不予认可。 以上事实，有当事人确认一致的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，刘鹏与欣茂公司签订的《商品房买卖合同》、《大峰景合同附件及补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。合同签订后，刘鹏已足额支付购房款，并向欣茂公司支付了委托代为办理权属转移登记所需税费，欣茂公司在合同约定的交房期限届满前向刘鹏交付房屋，并在2016年3月30日为刘鹏办出房屋所有权证。现双方对欣茂公司应否向刘鹏支付逾期办理房屋所有权证的违约金、逾期办理房屋不动产权证的违约金和逾期支付违约金的违约金发生争议，对应刘鹏的诉讼请求，围绕争议焦点，本院评述如下： 关于逾期办理房屋所有权证的违约金。刘鹏主张欣茂公司支付自2015年6月30日起计算至2016年3月30日止的逾期办理房屋所有权证的违约金，欣茂公司对该部分违约金诉请提出诉讼时效抗辩。本案系在民法典实施前因履行合同所发生争议，应适用行为当时的法律、司法解释规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”，第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”，第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”。诉讼时效应当自买受人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起算，而合同约定按日计算的违约金可以理解为逐日产生的继续性债权，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干具备相对独立性和可分性的个别债权，随着时间的推移，债权人享有的逐日产生的个别债权相继至清偿期，可以就每日单独发生的违约金这一个别债权分别适用诉讼时效。本案中，按照双方合同约定，欣茂公司接受刘鹏委托，应在2015年10月28日前（2013年6月30日+850日）为刘鹏办理案涉房屋的房屋所有权证并通知刘鹏领取，刘鹏在该期限届满时未取得房屋所有权证书，也未接到领取通知，即应当知道其权利受到损害并知道义务人，主张逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效即应当开始计算，至2016年3月30日，其权利受到损害的状态因房屋所有权证已办出而停止，相应的违约金也停止计算。即，欣茂公司应向刘鹏支付逾期办理所有权证的违约金的计算期间为2015年10月29日至2016年3月30日，该逐日产生的继续性债权的诉讼时效分别于2018年10月29日至2019年3月30日届满，现刘鹏未举证证明其在诉讼时效期间内曾向欣茂公司提出过给付逾期办理房屋所有权证违约金的履行请求，也未能证明存在其他诉讼时效中止、中断的情形，则在本案刘鹏所提交民事起诉状落款的时间，其主张的逾期办理案涉房屋所有权证违约金的诉讼时效期间均已届满，欣茂公司基于诉讼时效期间届满而提出的不履行义务抗辩成立。 关于逾期办理不动产权登记的违约金。按照双方合同及补充协议约定，欣茂公司应在2015年10月28日前为刘鹏办理案涉房屋的房屋所有权证，于2016年10月28日前办理案涉房屋的分户国有土地使用权证，分户国有土地使用权证的办理期限不因房屋所有权证的迟延办出而延长。由于新都区在2016年10月18日起停止受理土地、房屋登记业务，自2016年10月25日开始实行不动产登记，办理并颁发不动产权证书，已不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，而不动产权证书兼具两证功能，故欣茂公司应在2016年10月28日前即约定的分户国有土地使用权证办理期限届满前完成为刘鹏办理不动产权证所需的应由欣茂公司完成的义务。因不动产统一登记政策实施前，案涉房屋所在楼栋的初始登记已经办出，分户所有权登记已办理至刘鹏名下且相应房屋所有权证书继续有效，按照新都区规划和自然资源局“在不动产统一登记政策实施前房屋已办理初始登记和分户登记，出让土地已办理初始登记未办理竣工手续，分户房屋所有权人申请不动产登记，由不动产所在地的登记机构直接办理”的函复内容和不动产登记权属证明“不变不换”原则，刘鹏可以根据自身需求，直接向不动产登记主管部门自行申请换领案涉房屋的不动产权证。审理过程中刘鹏提出其没有接到过欣茂公司有关领取房屋所有权证书的任何通知，欣茂公司提交图片资料用以证明该公司曾在小区公告栏张贴书面通知、告知业主可以自行换领不动产权证等有关情况，但不能充分证明张贴有关通知的时间、期间，也无证据表明已经按照合同约定地址、联系方式向买受人进行了有效通知，对于已经办理出房屋所有权证的买受人申请换领不动产权证事宜，双方合同并无约定，欣茂公司应当遵循诚实信用原则、根据合同的性质、目的和交易习惯进行通知，而刘鹏作为成年民事主体，具备自行查询名下房屋分户权属登记信息、向行政机关了解政策变动情况的条件而无需欣茂公司配合完成，现刘鹏并未举证证明其在约定的分户权属转移登记期限届满后曾向主管部门申请换领不动产权证书但因欣茂公司原因未能换领，也未证明因欣茂公司未通知其领取房屋分户所有权证原件而对其造成的损失，应承担举证不能的不利后果，对刘鹏主张的逾期办理房屋不动产权证的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回刘鹏的全部诉讼请求。 案件受理费（已因适用简易程序而减半收取）147.95元，由刘鹏负担（此款刘鹏在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余晨 二〇二一年三月二十二日 书记员  曾妙