吉林省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉民终49号上诉人（一审被告）：长春大政房地产开发建设有限公司，住所地长春市二道区和顺街46号。法定代表人：吴金磊，总经理。委托诉讼代理人：王子罡，公司员工。委托诉讼代理人：虞连昌，吉林中证律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：逯起，男，1958年3月28日生，汉族，住长春市二道区。委托诉讼代理人：张雪，吉林清直风标律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂慧凌，吉林清直风标律师事务所律师。上诉人长春大政房地产开发建设有限公司（以下简称大政公司）因与被上诉人逯起合同纠纷一案，不服吉林省长春市中级人民法院（2019）吉01民初1111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人大政公司的委托诉讼代理人王子罡、虞连昌，被上诉人逯起及其委托诉讼代理人张雪、聂慧凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大政公司向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回逯起的诉讼请求。事实与理由：第一，本案中，逯起获得相应权利的基础是其对吉森春城项目220户的拆迁投入。一审判决在逯起未能提供证据证明其投入的情况下支持逯起的诉讼请求属于认定事实错误。第二，2015年12月15日，姚威华代表大政公司与逯起签订调解协议基于陈立娜、孟令宾、王世青、白廷祥与大政公司之间的商品房买卖合同关系，即使认定姚威华能代表大政公司也是对陈立娜、孟令宾、王世青、白廷祥房屋买卖行为的认可，不是对逯起拆迁投入的确认和补偿。另外，因陈立娜、孟令宾、王世青、白廷祥的合同已解除，故该一审法院认定该调解协议，并要求大政公司交付房屋属于认定事实错误。第三，本案中，大政公司与逯起不存在直接的合同关系，即使逯起的拆迁投入真实存在，补偿主体也应是其投资权益的受让方华谷公司及其股东谷雅夫、姚威华，故认定大政公司承担责任属于适用法律错误。综上，请求支持大政公司的上诉请求。逯起辩称，第一，逯起对220户拆迁投入属实。2020年2月，逯起交回公章退出该项目时，与旭晟分公司新股东姚威华、谷雅夫进行了对账交接，并移送账簿。2010年5月18日，旭晟分公司、姚威华、谷雅夫确认逯起对该项目220户拆迁投入1560万，并与逯起签订协议书，约定以收回的陈丽娜、孟令宾、王世青、白廷祥的商品房抵顶投资款。2012年9月11日，大政公司与华谷公司协议联合开发案涉项目，大政公司作为本项目的最终受让方，在2015年与逯起签订的调解协议中明确表示同意履行给付房产的义务，且该调解协议被确认有效。第二，逯起已以协议解除了与陈丽娜、孟令宾、王世青、白廷祥的门市房销售合同，并返还定金及违约金，故逯起是调解协议书中所涉房屋的真实权利人，大政公司应向逯起给付房屋。第三，案涉项目由大政公司最终受让并享有项目的一切权利，调解协议亦未约定项目的盈利作为给付房屋的条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业转让房地产开发项目时，拆迁的相关权利义务随之转移给受让人，所以大政公司应将逯起的拆迁投入返还逯起，向逯起交付房屋。综上，原审判决认定事实正确、适用法律正确，请求维持原判。逯起一审提出诉讼请求：1.判令大政公司向逯起交付位于二道区乐群路以西、福安街以东、吉林大路以北吉森春城（原华谷国际）小区房产：6栋101室（737平方米）、G4#103(300.14平方米）、G12#101(361平方米）、G12#102(356.10平方米）、G12#103(260.59平方米）、G12#104(267.08平方米）、G13#101(195.40平方米）；2.判令逯起对上述房屋具有占有、使用、收益的权利，不动产所有权归逯起所有；3.案件受理费由大政公司负担。诉讼过程中，逯起变更诉讼请求，将要求大政公司交付的G12#102房屋变更为G4#102房屋。事实与理由：2008年10月10日，逯起与大政公司签订《协议书》，成立长春大政房地产开发建设有限公司旭晟分公司（以下简称旭晟分公司）,大政公司出借资质，由旭晟分公司独立负责东厂区地块（南起吉林大路、北至荣光路、东起乐群街、西至福安街）房地产开发项目。2010年5月18日，谷雅夫、姚威华加入开发项目，成为旭晟分公司新股东，并与逯起签订《协议书》，双方约定逯起先期投入的220户动迁补偿费和安置费，用项目建成后位于乐群街侧门市房顶替。用于顶替的具体房屋是逯起已预售给陈立娜400平方米280万、孟令宾600平方米420万、王世青600平方米420万、白廷祥900平方米630万，合计房屋面积2500平方米，购房合同金额1750万元。这四人的房屋买卖合同由逯起收回，即涉案项目建成后逯起应分得2500平方米门市房。逯起按约定解除了上述四份房屋买卖合同。2010年9月27日逯起与谷雅夫、姚威华为股东的吉林省华谷投资有限公司（以下简称华谷公司）签订《股权转让协议》，逯起转让项目投资权益，逯起另行投入的1350万元投资款（与团购人消防器材经销部共同购买土地支付1000万元、拆迁保证金200万元、还借款120万元、设计费30万元）转为购房款，购买1400平方米门市房、二套120平方米住宅、二套140平方米住宅。2010年9月9日，旭晟分公司向逯起出具“说明”，确认在逯起转让股权投资款抵该地块商品房款没有实现前，逯起还是旭晟分公司股东，占逯起投资款1350万元人民币的投资股份。旭晟分公司重大事件必须通知投资人逯起，得到逯起的同意，否则给逯起造成损失，旭晟分公司承担双倍赔偿责任。此后项目开发由谷雅夫、姚威华及华谷公司实际操作经营。2012年6月7日，大政公司注销了旭晟分公司。2012年9月11日，大政公司与华谷公司签订《房地产联合开发协议》，重新注资并实际掌控经营涉案项目，至2013年底涉案项目建设完成，逯起没有得到任何先前约定应分配的房产。为此2015年3月逯起将大政公司等诉至二道区人民法院，诉讼中达成调解协议，约定大政公司及华谷公司给付孟令宾门市房G4#01计299平方米、G4#02计302平方米，给付陈立娜门市房G4#03计300平方米、G6#03计238平方米，给付白廷祥G3#03计1478平方米，给付王世青G#01计271平方米。逯起撤诉后大政公司至今没有实际履行，为维护逯起合法权益，特诉至法院。大政公司一审辩称：逯起主张权利的基础是2010年就现在的吉森春城项目投资权益转让时，与华谷公司就220户拆迁补偿款及市场搬迁费返还达成了以物抵债，双方的权利义务关系并非房屋买卖关系，华谷公司以物抵债实现的前提是其作为项目投资人，在项目清算后能够获得项目收益。吉森春城项目现在累计亏损7.5亿元，作为项目投资人，华谷公司并不能从该项目中获得用于本案抵账的房屋，抵账行为无法实现，投资权益转让的受让人为华谷公司，逯起应向华谷公司主张相应的权利，2015年姚威华代表大政公司达成的调解协议也是基于买卖合同关系成立为前提，本案中并不存在买卖合同关系，所以调解协议并不适用于本案，综上应驳回逯起诉讼请求。一审法院审理查明：2008年10月10日，大政公司（甲方）与大政公司旭晟分公司（乙方）签订《协议书》，旭晟分公司加盖逯起名章，主要约定：根据国家相关法律规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上协商一致，为明确双方之间的权利义务关系，就乙方东厂区地块（即南起吉林大路、北至荣光路；东起乐群街、西至福安街）房地产项目开发事宜，订立本合同。一、乙方要根据《公司法》完善独立法人经营手续及组织机构设立，乙方须在取得工商登记、税务登记之后方可进行开发营业活动，乙方独立负责经营中所涉及债权债务，乙方经营中所产生的一切经济纠纷与甲方无关。二、乙方要遵守房地产项目开发的相关政策和法律法规，乙方要负责协调处理与政府及群众各方关系，保证在开发经营中让群众安居乐业，促进社会稳定和谐发展。2008年9月4日，逯起被大政公司任命为大政公司旭晟分公司负责人。2010年6月21日，大政公司向旭晟分公司出具《授权书》，内容为：现授权大政公司旭晟分公司就我公司名下的位于长春市二道区吉林大路以北、福安街以东、同兴路以南、乐群街以西，规划占地面积85200平方米土地进行开发建设事宜，由旭晟分公司全权负责上述地块的开发建设和经营活动，代表我公司就该地块的开发建设和经营事宜对外签订和履行合同，并就该地块享有全部权利和承担全部义务。2010年5月18日，逯起（甲方、旭晟分公司原股东代表）与谷雅夫、姚威华（乙方、旭晟分公司新股东）签订《协议书》，双方就原股东代表逯起在长江花园三期（阳光佳苑）小区动迁220户补偿费一事达成如下协议：一、乙方接替甲方长江花园三期（阳光佳苑）小区项目必须先返还甲方动迁220户补偿费及市场搬迁安置补偿费。二、为了资金充足，乙方决定用该项目建成后用位于乐群街侧门市房顶替甲方动迁的220户补偿费及市场搬迁安置补偿费。三、甲方必须收回甲方出卖的四套门市房的销售合同，陈立娜400平方米、孟令宾600平方米、王世青600平方米、白延祥900平方米。商品房内部预定合同，合同定金由甲方偿还。四、乙方同意用甲方收回的四套门市房合同约定的内容及购房单价顶替甲方动迁的220户补偿费及市场搬迁安置补偿费。违约条件：如单方违约影响项目进行，旭晟分公司承担违约责任，按购房款双倍返回并承担银行贷款四倍利息。五、此协议签订后，签订项目投资转让协议。2010年9月9日，大政公司发出《任免令》，免去逯起作为旭晟分公司负责人职务，同时任命谷杰为新的负责人。2010年9月9日，大政公司出具《说明》，内容为：逯起将旭晟分公司转让给华谷公司，旭晟分公司是独立单位，在逯起转让股权投资款抵该地块商品房款没有实现前，逯起还是旭晟分公司股东，占逯起投资款1350万元的投资股份。旭晟分公司重大事件必须通知投资人逯起，得到逯起的同意，否则给逯起投资款造成损失旭晟分公司承担双倍赔偿及全部责任。2010年9月27日，逯起（甲方）与华谷公司（乙方）、旭晟分公司（古杰作为负责人）、姚威华签订《股权转让协议》，约定：“一、甲方同意将长江花园三期阳光佳苑小区项目股权及旭晟分公司转让给乙方，转让金额为1350万元。二、乙方同意将甲方股权转让款1350万元作为甲方购买商品房的购房款：购买1400平方米门市房，住宅四套即120平住宅两套，140平住宅两套（房主为张洪江、马海燕）。具体详见甲乙双方已签订的购买商品房合同，并且乙方在其提供的该项目平面规划图中销售给甲方商品房的确定位置签字盖章。三、甲方股权转让前所发生的一切债权债务已经由双方确认，由乙方全部承担。若再有逯起本人经手的未披露的债权债务及未尽事宜由逯起本人全权承担。甲方将股权转让给乙方后，长江花园三期阳光佳苑小区项目的一切债权债务及一切司法诉讼由乙方自行承担，甲方自本协议签订之日起不承担该项目任何法律责任。四、乙方将双方已经认定的甲方逯起为该项目所发生的债务已经全部付清。五、本协议签订后生效，具备法律效力。甲方将旭晟分公司负责人变更为乙方指定的负责人，新负责人对甲乙双方签订的股权转让协议中的条款已确认，并在本协议上签字。六、违约责任为甲乙双方任何一方违反本协议中任何一项条款，违约方将按本协议中股权转让款金额双倍赔偿给守约方。七、原逯起签订所有本项目股权转让协议版本自行作废，以本股权转让协议为准。”2012年9月11日，华谷公司与大政公司针对案涉吉森春城项目，签订《房地产联合开发协议》。在（2015）二民二初字第106号逯起诉大政公司、华谷公司商品房买卖合同纠纷一案中，姚威华作为大政公司职员出庭应诉，授权权限包括代为签署和解协议。诉讼期间的2015年12月15日，大政公司、华谷公司共同作为甲方，与乙方“逯起代表”，在诉讼过程中签订《调解协议》，内容为：经协商，原告逯起等（包括陈立娜、孟令宾、王世青、白延祥）在二道区人民法院起诉华谷公司、大政公司。关于长江花园三期阳光佳苑小区的股权及预购房案，经双方协商达成如下调解协议。所有事件发生在旭晟分公司逯起经营时期，所有债权债务在股权转让中已明晰，明确双方权利义务。现有债权人逯起、陈立娜、孟令宾、王世青、白延祥、陈小东根据与旭晟分公司签订房屋买卖协议规定，华谷公司、大政公司给付债权人逯起、陈立娜、孟令宾、王世青、白延祥、陈小东如下房产：1.甲方给付逯起的房产在乐群街门市G6#04、G6#05、G6#06、G6#03，四套门市房约1000平方米。福安街门市房G13#01、G13#02二套约400平方米。四套120平方米住宅（其中两套为张洪江和马海艳，已与甲方签订了内部购房协议）。逯起将G6#07、200平方米门市房给付陈小东。2.甲方给付孟令宾的房产在乐群街门市房G4#01计299平方米，G4#02计302平方米。3.甲方给付陈立娜的房产在乐群街门市房G4#03计300平方米，G6#02计238平方米。4.甲方给付白延祥G3#03计1478平方米。5.甲方给付王世青G5#01计271平方米。谷雅夫代表华谷公司签字并盖章，姚威华代表大政公司签字，乙方由逯起签字。逯起自认除G4#102、G4#103号房屋外，其诉请的其余房屋已被大政公司另行出售。另查明：1.2009年3月2日，陈立娜、孟令宾、王世青、白延祥分别与旭晟分公司签订《商品房内部预订合同》，约定四人向旭晟分公司预定阳光佳苑的门市房，面积分别为400平方米、600平方米、600平方米、900平方米。2.陈立娜、孟令宾、王世青、白延祥分别于2010年6月，与旭晟分公司签订《解除商品房内部预定合同协议》，主要内容为：因项目发生变化，保证不了双方签订的《商品房内部预订合同》规定的利益，为了保证个人利益不受损失，旭晟分公司提出解除合同，退回个人预交的购房款并承担违约金。签订解除协议后，陈立娜、孟令宾、王世青、白延祥收回房款并出具《收据》。四人在本次诉讼中均认可其购买的房屋款项已退回，2015年的诉讼是代替逯起主张权利。3.原长江花园三期项目现更名为吉森春城。一审法院认为，长江花园三期阳光佳苑小区现吉森春城小区项目系逯起最初以大政公司名义开发，由逯起对项目进行投入。后逯起将旭晟公司股权以及项目开发权转让给华谷公司，由华谷公司继续以大政公司名义开发。2012年，华谷公司又与大政公司通过签订《房地产联合开发协议》，确定案涉项目由华谷公司与大政公司联合开发。依据2010年5月18日的《协议书》，旭晟分公司的新股东谷雅夫、姚威华，同意返还逯起对案涉项目220户补偿费及市场搬迁安置补偿费，并以建成后的门市房进行抵顶，同时约定逯起收回对陈立娜、孟令宾、王世青、白延祥四人的门市房销售合同。签订协议后，逯起依约收回四人的销售合同并返还款项。2015年12月15日，姚威华代表大政公司与逯起签订《调解协议》，约定大政公司给付孟令宾G4#01、G4#02门市房，给付陈立娜G4#03、G6#02门市房，给付白延祥G3#03门市房，给付王世青G5#01门市房。结合2010年5月18日的《协议书》约定以建成后的门市房抵顶逯起投入的拆迁款，以及逯起已经与四人解除合同并返还购房款，四人亦认可系代替逯起起诉主张权利，可以认定逯起系《调解协议》涉及房屋的真实权利人，故大政公司应将上述房屋给付逯起。但因除G4#102、G4#103号房屋外，逯起诉请的其他房屋已被大政公司另行出售，已实际交付不能，逯起可另行主张权利。大政公司虽抗辩主张因华谷公司对案涉项目并无盈利且亏损，抵账无法实现，但案涉《协议书》及《调解协议》均未将此理由约定为给付房屋的条件，故该抗辩理由不成立。大政公司另抗辩主张《调解协议》并无大政公司公章，其对该份协议不予认可。但姚威华代表大政公司与逯起签订《调解协议》时，持有大政公司为其出具的授权委托书，其有权代表大政公司签订协议，行为的后果应由委托人大政公司承担，故该份《调解协议》对大政公司具有约束力。关于逯起主张确认其对主张的房屋具有占有、使用、收益、处分及所有权的请求，因逯起尚未取得房屋不动产权属证书，该项主张无法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下：一、大政公司于本判决生效后，立即向逯起交付其名下的位于长春市二道区乐群街以西、福安街以东、吉林大路以北，吉森春城（原华谷国际）G4#102、G4#103室房屋；二、驳回逯起的其他诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2012年6月5日，旭晟分公司注销。本院认为，大政公司授权旭晟分公司开发长江花园三期阳光佳苑小区现吉森春城小区项目并由旭晟分公司享有开发权益，逯起作为旭晟分公司的负责人对该项目进行了实际投资，后逯起将该项目转让给谷雅夫、姚威华。2010年5月18日，逯起与谷雅夫、姚威华签订《协议书》，逯起将案涉项目转让给谷雅夫、姚威华，谷雅夫、姚威华同意将含案涉房屋在内的四套门市房抵顶逯起对案涉项目的投资，旭晟分公司在该协议书上盖章。因案涉项目的开发权益由旭晟分公司享有，逯起及谷雅夫、姚威华的投资都注入旭晟分公司，且案涉《协议书》经旭晟分公司盖章确认，在大政公司将旭晟分公司注销后，大政公司应承继旭晟分公司的权利义务，故逯起有权依据该《协议书》向大政公司主张权利。关于大政公司主张一审判决未查明逯起是否实际投入问题。因吉森春城小区现已建成，大政公司认可开发之前的拆迁行为确已实际发生，且《协议书》的权利受让人姚威华亦出庭证明逯起的实际投入经过双方对账。故大政公司的该项上诉请求不能成立。案涉《调解协议》确认大政公司给付陈立娜、孟令宾、王世青、白延祥的房屋，因陈立娜、孟令宾、王世青、白延祥已认可房屋买卖合同已解除，其四人仅是代逯起主张权利，可以佐证逯起有权对《协议书》约定的四套门市房主张权利。故一审判决依据《协议书》及《调解协议》支持逯起的诉讼请求并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126800元，由上诉人长春大政房地产开发建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟审判员  王亮审判员  刘阳二〇二一年三月一日书记员  朱红