大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书(2021)辽0203民初828号原告：大连前城花园物业管理有限公司，住所地大连市西岗区宏济街**。法定代表人：刘向福。委托诉讼代理人：赵洪，北京市京都（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜漪，北京市京都（大连）律师事务所实习律师。被告：李永霞，女，1970年4月23日生，满族，住大连市西岗区。委托诉讼代理人：吕功华，上海君澜（大连）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷红云，上海君澜（大连）律师事务所律师。原告大连前城花园物业管理有限公司（以下简称“前城物业”）与被告李永霞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告前城物业的委托诉讼代理人赵洪，被告李永霞的委托诉讼代理人吕功华、蕾红云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告前城物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2013年7月至2019年12月期间物业服务费139845元；2、请求判令被告以139845元为基数支付10%的逾期付款违约金13984.5元。以上共计153829.5元。事实与理由：被告系**“前城国际花园”小区A4-1-6房屋的所有权人，房屋建筑面积为896.44平方米。2006年11月9日被告与大连民兴房地产发展有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定大连民兴房地产发展有限公司有权委托物业管理公司对前城国际花园实施前期物业管理；物业管理服务费用公建为2元/月/平；交纳费用时间为每月5日前；被告逾期交纳的应从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金。此后，大连民兴房地产发展有限公司委托原告对前城国际花园实施前期物业管理，原告依约提供了物业服务。但被告至今仍欠付2013年7月至2019年12月期间物业服务费139845元(896.44平×2元×78月)，经原告多次催要未果。虽然根据《前期物业管理服务协议》原告有权按日0.3％收取期违约金，但考虑到小区和睦，原告自愿按照所欠物业费的10％调减逾期违约金。综上，请求人民法院依法维护原告的合法权益。被告李永霞辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告房屋位于前城小区的外围是公建房屋，是邻街商铺，位于的北侧，面临。原告从来没有向被告提供过任何的物业服务，物业费应当以提供物业服务为前提，原告没有提供物业服务，也就不应当向被告收取物业费，且开发商在出售该房屋时承诺不收取物业费。2、根据民法总则的规定诉讼时效为三年，原告从未向被告主张过物业费，本案实际立案时间为2021年2月2日，因此原告的诉讼时效只能从2018年的2月2日起算为23个月。经审理查明，被告李永霞（乙方）与大连民兴房地产发展有限公司（甲方）于2006年11月9日签订一份《前期物业管理服务协议》，物业基本情况为：乙方位于121号，建筑面积896.44平方米。甲方有权委托专业物业管理公司对本物业实施前期物业管理，交纳费用时间为每月5日前，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业管理公司有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。2009年6月30日，大连民兴房地产发展有限公司（甲方）与原告前城物业（乙方）签订一份《物业管理委托合同》，约定甲方将大连前城国际花园（B、C区）（物业名称）委托乙方实行物业管理，委托期限为自2009年7月1日起至业主委员会成立为止。物业管理服务费，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费，从逾期之日起每天应交管理费的0.3%交纳滞纳金。原告曾于2013年5月6日向被告开具一份物业费发票，物业费收费期限为2011年4月至2013年6月，收费金额为48407元。原告称该物业费系被告房屋承租人大连奥拉克医疗美容企业管理咨询有限公司交纳的，被告予以否认，并提供一份原告李永霞与大连奥拉克医疗美容企业管理咨询有限公司签订的《房屋租赁协议书》，租赁期限为10年，自2013年5月1日至2023年6月30日。庭审中被告称，被告于2006年11月9日签订案涉房屋商品房买卖合同，该房屋系公建，面积896.44平方米，属于前城国际花园小区，位于小区临街点，2020年底，大连奥拉克医疗美容企业管理咨询有限公司搬离案涉房屋。另查，原告前城物业（甲方）与大连市沙河口区城顺管道疏通服务部（乙方）签订一份《前城国际花园清掏合同书》，约定乙方负责清掏国际花园A、B、C区全部下水管道（外线）、下水井、化粪池，服务时间：2019年1月1日至2019年12月31日止。2019年12月31日原告委托律师通过EMS快递单向被告李永霞位于大连市西岗区前城国际花园小区121号邮寄一份物业费催缴律师函，收件人为李永霞，因查无此人，该函被退回。被告李永霞提供的身份证显示其住址为大连市甘井子区—3—3。2020年4月27日原告因本案向本院提起诉讼，本院向原告出具一份《接受诉状（申请）回执》。本院所确认上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同》、《专用收款收据存根》、律师函、EMS快递单、《前程国际花园清掏合同书》、接受诉状（申请）回执，被告提供的《房屋租赁协议书》及双方当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院的审查，均予采信。本院认为，被告对原告主张的2018年2月2日之前的物业服务费提出诉讼时效抗辩，本院应当对原告该部分主张是否超过诉讼时效进行审查。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案原告提供的温馨提示小票虽然有物业费催交内容，但是被告否认收到，原告未提供证据证明将上述温馨提示小票交付给被告，向被告主张权利，故原告提供的温馨提示小票不能引起诉讼时效中断的效力。原告提供的物业费催缴律师函及EMS快递单因系向被告案涉房屋所在地址邮寄，因查无此人，被退回。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的……。原告系被告物业管理服务企业，明知被告案涉房屋系公建房屋，被告并未在此居住，而向该地址邮寄物业费催缴律师函，被退回。原告的行为，不能引起诉讼时效中断的效力。原告于2020年4月27日向本院提起诉讼，符合诉讼时效中断的条件，故自2020年4月27日本案发生诉讼时效中断。原告主张的物业服务费自2017年4月27日至2019年12月31日期间未超过诉讼时效期间，2020年4月27日之前的物业服务费因超过诉讼时效期间，本院不予支持。关于原告主张的2017年4月27日至2019年12月31日期间物业服务费是否合理问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案原告前城物业与建设单位签订了物业管理委托合同，并向案涉房屋所在的小区提供了物业服务，小区的业主应当向原告交纳物业服务费。被告李永霞购买的案涉房屋位于原告服务的小区内，被告李永霞系小区的业主，依据上述规定，被告应当向原告交纳物业服务费，故原告要求被告给付物业服务费的合理部分为57551元[896.44平方米×2元/平方米×（32+3/30）月，取整]，本院对于原告的合理请求予以支持。关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，因《物业管理委托合同》中约定逾期付款按日0.3%标准给付滞纳金，该约定的标准过高，原告降低违约金标准，主张按照欠款数额的10%计算违约金合理，故原告该项诉讼请求合理部分为5755元（57551元×10%，取整）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李永霞于本判决生效之日起十日内给付原告大连前城花园物业管理有限公司自2017年4月27日起至2019年12月31日止的物业服务费57551元及违约金5755元。二、驳回原告大连前城花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取1968元（原告已预交），由原告负担1277元，被告负担691元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审 判 员 王殿刚二〇二一年三月十七日法官助理 韩 烨书 记 员 董 月