河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3862号上诉人（原审被告）：郑州市二七区淮河路街道办事处齐礼阎社区居民管理委员会，住所地郑州市。法定代表人：吉永军，主任。委托诉讼代理人：董彬，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙攀登，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑州市建强房地产开发有限公司，住所地郑州市。法定代表人：郭文奇，总经理。委托诉讼代理人：申书波，郑州市德化街法律服务所法律工作者。上诉人郑州市二七区淮河路街道办事处齐礼阎社区居民管理委员会（以下简称齐礼阎社区居委会）因与被上诉人郑州市建强房地产开发有限公司（以下简称建强公司）物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初14593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人齐礼阎社区居委会的委托诉讼代理人董彬、孙攀登，被上诉人建强公司的委托诉讼代理人申书波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐礼阎社区居委会上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回建强公司的诉讼请求或者驳回其起诉；2.本案一、二审全部诉讼费用由建强公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，涉案《补充协议》应属无效协议。1.涉案《补充协议》无齐礼阎社区居委会公章，且协议存在换页或伪造的可能，齐礼阎社区居委会对其真实性不予认可。2.《村民委员会组织法》第28条之规定系效力性强制性规定。涉案《补充协议》内容涉及到第八村民小组，甚至是齐礼阎社区居委会全体村民的重大利益。在未经召开村民小组会议或者村民会议的情况下，涉案《补充协议》应属无效协议。最高人民法院（2015）民申字第759号民事裁定书认为：涉及全体村民的重大利益的合同，未经村民会议讨论决定，属于无效合同。该裁定亦印证了齐礼阎社区居委会的观点。因此《村委会组织法》第28条的规定，应属效力性强制性规定，涉案《补充协议》因违反了该条法律的规定，应属无效协议。二、退一步讲，即使《补充协议》第一页是当时该村民小组代表所签，鉴于村民小组无权处分村集体财产，在未经齐礼阎社区居委会追认的情况下，村民小组和村民小组代表处分村集体财产的行为，也为无效行为。三、齐礼阎社区居委会下设各村民小组无独立财产，也非集体经济组织，不能对外独立承担责任。如一审法院认为村民小组是依法独立对外享有民事权利和承担民事责任的主体，则本案适格被告应为村民小组而非齐礼阎社区居委会。建强公司的起诉依法应予驳回。四、可得利益损失以违约为前提。本案两份《经营合同》未履行完毕，系郑州市政府城中村拆迁改造的不可抗力行为所致。齐礼阎社区居委会并不存在违约行为，不应赔偿建强公司所谓的可得利益损失。五、退一步讲，即使存在所谓的可得利益损失，一审法院在计算该损失时，未将市场经营风险，如空租率、经营成本、装饰装修成本等计算在内，由此计算出来的损失数额也明显偏高。综上一审判决认定事实和适用法律存在错误，请贵院查明事实，撤销一审判决，改判驳回建强公司的起诉，或驳回其全部诉讼请求。建强公司辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分。涉案的《补充协议》是双方真实意思的表示，作为村民组长和村民代表，代表村民小组在协议上签字，协议内容没有违背法律规定，未损害集体利益，应属合法有效。1.齐礼阎社区居委会讲补充协议没有加盖公章，协议存在换页、伪造的可能，对真实性不予认可。齐礼阎社区居委会在诉讼过程中从未提供该补充协议不真实、换页、伪造的证据，也未提出过对该补充协议进行鉴定申请，这种说法是不能成立的。2.本案合同所涉及的房屋属齐礼阎社区居委会第八村民组。在补充协议中签字的闫书安是八组组长，闫崇彦、闫书喜系村民代表，其三人的行为代表了八组全体村民的意志，在前两份租赁合同中也是三人代表八组村民签字，而且取得了齐礼阎社区居委会的盖章和认可。该补充协议之所以没有盖公章，是因为当时撤村建社区公章更换，但建强公司从2000年到2009年，无论是在签订原合同还是交纳费用，业务交往均是三人代表齐礼阎社区居委会，对此建强公司完全有理由认为三人就代表了齐礼阎社区居委会，三人从原协议中约定的对半平分建强公司增建的房屋，变为建强公司租赁齐礼阎社区居委会的1200平方，并向齐礼阎社区居委会交纳租金，该行为没有损害村民和集体的利益，未违背《村民委员会组织法》，至于改造后房屋产权的变更及齐礼阎社区居委会是否追认，均是齐礼阎社区居委会内部行为，不影响补充协议的效力。二、本案主体适格，村民小组没有法人资格，独立核算，经济独立，由社区法人通管，社区法人应对其经济组织的行为承担责任。在原租赁合同中，齐礼阎社区居委会加盖了公章，是对村民小组八组的行为的认可。至于后来齐礼阎社区居委会内部关于经济如何分工分控。财产如何管理，是齐礼阎社区居委会自己的事情，不影响齐礼阎社区居委会承担责任。三、齐礼阎社区居委会认为一审判令其补偿建强公司费用偏高之说不能成立。城中村改造虽是政府行为，但合同的履行并不受影响。村里的规划有变更，不影响其对违约责任的承担，且在拆迁过程中，齐礼阎社区居委会得到了该房屋的全部补偿，包含了建强公司应得的一半，取得了全部利益。按照齐礼阎社区的拆迁补偿标准，建强公司增建房屋3000平方，应得到千万元的补偿，按约定齐礼阎社区居委会应将这一半利益交还建强公司，但齐礼阎社区居委会却不履行协议，显属违约。原判决计算损失的方法和数额合法有据，虽未能足额补偿建强公司，建强公司维权十年辛苦，也算得到了少许安慰。建强公司认为原判数额不是偏高，实属过低。综上，原判事实清楚，适用法律正确，应当驳回齐礼阎社区居委会的上诉。建强公司向一审法院起诉请求：1.判令齐礼阎社区居委会履行协议，将原地址改造后的房子1200平方米交付给建强公司使用；2.判令齐礼阎社区居委会赔偿损失680万元；3.由齐礼阎社区居委会承担诉讼费用。一审法院认定事实：2000年3月20日，齐礼阎村第八村民组（甲方）与建强公司（乙方）签订《经营合同》两份，约定甲方向乙方提供位于郑州市中级人民法院南，兴华南街路西（和平路西）东西宽约6.6米，南北长约68米的二层临街门面房共计36间，经营期限二十年，自2000年11月31日至2020年11月31日止，乙方每年缴纳经营保证金8万元；向乙方提供位于郑州市中级人民法院南，兴华南街路西（和平路西）东西宽约6.6米，南北长约28米的二层临街门面房共计13间，经营期限二十年，自2000年10月31日至2020年10月31日止，乙方每年缴纳经营保证金3万元。合同还约定在经营期间乙方有权对房屋进行改造，扩建，并可根据实际情况进行加高二--三层，各种投资费由乙方自理。如在经营过程中遇到国家征用该土地时，在经营期内增建的建筑面积由甲、乙双方对半平分，合同到期后所有建筑物归甲方所有。中途乙方停用而转租时，因保证金不能及时交纳，甲方对第三人有停用权。在经营期间内甲乙双方不得以任何理由或领导人，法人的变更或终止本合同，否则造成的一切损失由违约方承担。齐礼闫村第八村民组在甲方处加盖公章，闫书安、闫崇彦、闫书喜在甲方代表处按印，建强公司法定代表人郭文奇在乙方代表处签字。2010年4月26日，郑州市二七区齐礼阎社区第八村民组（甲方）与建强公司（乙方）签订《补充协议》一份，根据甲乙双方2000年3月20日达成的经营合同，由于甲方全村整体改造，对乙方投资兴建的位于兴华南街临街门面房进行拆迁改造，由于甲乙双方所签订经营合同未完成履行，因此签订本补充协议。约定甲方对改造完成后的位于兴华南街原址临街门面房按原经营合同交付乙方使用，面积1200平方米。自甲方将原址改造后能够使用的门面房交于乙方完全起，经营期限为十年，双方商定按2000年3月20日签订的经营合同缴纳经营保证金（即租金），在经营期内（改造升级完成后起）乙方交纳的经营保证金不变，缴纳方式按原经营合同执行。闫书安、闫崇彦、闫书喜在甲方代表处签字，建强公司法定代表人郭文奇在乙方代表处签字。现就房屋问题双方产生纠纷，建强公司诉至法院，请求：1．判令齐礼阎社区居委会履行协议，将原地址改造后的房子1200平方米交付给建强公司使用；2．判令齐礼阎社区居委会赔偿损失680万元；3．由齐礼阎社区居委会承担诉讼费用。另查明，建强公司分别于2000年4月15日、2000年11月22日、2001年12月30日、2003年3月7日、2003年12月31日、2004年1月4日、2004年12月30日、2006年12月27日、2008年2月6日、2006年12月30日、2007年1月13日向被告支付租金3万元、8万元、3万元、10万元、2.2万元、2.8万元、5万元、10万元、15万元、3万元、2万元，以上共计64万元，齐礼阎社区居委会就上述款项向建强公司出具收据，并加盖郑州市二七区齐礼阎村联合村民组财务专用章。一审法院认为，本案有以下争议焦点：（一）建强公司与齐礼阎社区居委会于2010年4月26日签订的《补充协议》是否为无效合同；（二）建强公司主张的各项诉请有无事实和法律依据。关于争议焦点一，案涉《补充协议》仅有村民组代表闫书安、闫崇彦、闫书喜的签字，齐礼阎社区居委会辩称因该协议处置的是村民集体财产，事后也未经齐礼闫村民组的追认，属擅自处分，应为无效合同。原审法院认为，村民小组属于集体经济组织，是依法独立对外享有民事权利和对外承担民事责任的主体，村民组代表是代表组集体对外从事民事活动的负责人，其以组集体对外从事民事活动的行为具有法律约束力。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十八条规定“召开村民小组会议，应当有本村民小组十八周岁以上的村民三分之二以上，或者本村民小组三分之二以上的户的代表参加，所做决定应当经到会人员的过半数同意。村民小组组长由村民小组会议推选。村民小组组长任期与村民委员会的任期相同，可以连选连任。属于村民小组的集体所有的土地、企业和其他财产的经营管理以及公益事项的办理，由村民小组会议依照有关法律的规定讨论决定，所做决定及实施情况应当及时向本村民小组的村民公布”，但该规定属于管理性强制性规定，仅是为了行政管理和纪律管理需要所规定，法律并未明确规定未经召开村民小组会议讨论决定所实施的民事行为无效，因此，齐礼阎社区居委会主张《补充协议》为无效合同的抗辩理由，该院不予采纳。关于争议焦点二、原《经营合同》中虽约定经营期间内的增建面积对半平分，但同时约定经营期限届满后所有建筑物所有权归齐礼阎社区居委会所有，而《补充协议》也未明确具体增建面积，仅约定交付1200㎡的商业房给建强公司使用。因原址拆迁改造，齐礼阎社区居委会并不具备按原《经营合同》约定的位置交付该1200㎡的商业房的可能，因此，建强公司主张交付1200㎡商业房的诉请，该不予支持；既然房屋已无交付可能，且建强公司的可得利益损失也确实存在，而《补充协议》对违约责任则约定不明，故对于建强公司损失应根据本案综合因素来认定。按照本案协议约定，建强公司共承租6.6m×96m=633.6㎡，每年需支付租金11万元，即每年每平方173.61元，则建强公司即使原价对外转租，10年可收入1200㎡×173.61元×10年=2083320元，而该10年经营期建强公司共需向齐礼阎社区居委会支付10年×11万=110万元，故建强公司损失为983320元，对于该损失数额，该法院予以认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、郑州市二七区淮河路街道办事处齐礼阎社区居民管理委员会于判决生效之日起十日内支付郑州市建强房地产开发有限公司983320元；二、驳回郑州市建强房地产开发有限公司其他诉讼请求。如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29700元，由郑州市二七区淮河路街道办事处齐礼阎社区居民管理委员会负担4295元，由郑州市建强房地产开发有限公司负担25405元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案争议焦点是对建强公司与齐礼阎社区居委会于2010年4月26日签订的《补充协议》效力的认定。齐礼阎社区居委会上诉称该协议无效，关于其认为无效的原因，本院认为，其一，涉案《补充协议》虽然未盖公章，但闫书安作为八组组长，闫崇彦、闫书喜身份是八组村民代表，均系有权代表，且该三人在前两份经营合同中签字效力得到了肯定，因此，根据协议应当遵守的原则，案涉《补充协议》不能因为无齐礼阎社区居委会公章，而否定其效力，否则将损害相对方利益。至于齐礼阎社区居委会以《村民委员会组织法》第28条之规定否定其效力，但原审认为该规定属于管理性强制性规定，仅是为了行政管理和纪律管理需要所规定，法律并未明确规定未经召开村民小组会议讨论决定所实施的民事行为无效，并无不当。因此，该协议效力应当予以肯定，齐礼阎社区居委会上诉理由不予支持。综上所述，齐礼阎社区居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59400元，由郑州市二七区淮河路街道办事处齐礼阎社区居民管理委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二一年三月二十三日书记员  刘 佳