天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终430号上诉人（原审被告、反诉原告）：天津市内环建设开发公司，住所地天津市河北区新大路62号。法定代表人：崔蓉，董事长。委托诉讼代理人：王志红，天津坤威律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津美术学院，住所地天津市河北区天纬路4号。法定代表人：贾广健，院长。委托诉讼代理人：孙超，男，该单位职工。委托诉讼代理人：武江涛，天津嘉德恒时律师事务所律师。原审被告：天津鸿德书画艺术发展有限公司，住所地天津市河北区地纬路19号增1号。法定代表人：刘相明，总经理。委托诉讼代理人：王志红，天津坤威律师事务所律师。上诉人天津市内环建设开发公司（以下简称内环公司）因与被上诉人天津美术学院（以下简称美术学院），原审被告天津鸿德书画艺术发展有限公司（以下简称鸿德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院(2019)津0105民初7714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。内环公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，依法改判内环公司给付美术学院房屋租金及使用费4620971元、逾期房屋损失26913.9元，美术学院给付内环公司装修赔偿款456867元，内环公司已交付的押金40万元抵扣租金或发回重审，诉讼费用均由美术学院负担。事实和理由：1.美术学院于2018年3月14日对涉诉房屋停电，造成无法使用，一审法院仅以双方无交接手续认定××路××号的返还时间为美术学院主张的2019年4月13日属于事实认定错误；2.美术学院对涉诉房屋停电后，造成房屋无法使用，内环公司是在一审法院需勘察现场及鉴定的情况下才从他处接电源，而并非一审法院认定的内环公司继续使用房屋；3.美术学院在未取得合法产权凭证的情况下出租房屋并要求内环公司进行装修，应当承担内环公司装修的全部损失；4.一审法院依据2017年9月22日的催要租金通知认定诉讼时效中断，属于认定错误，该通知并非有效证据，不应予以认定；5.内环公司缴纳的押金40万元应当在本案中予以抵扣，且一审法院认定违约责任标准过高，应当按照同期贷款利率计算。美术学院辩称，一审法院判决事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉、维持原判。鸿德公司同意内环公司的上诉主张。美术学院向一审法院起诉请求：1.请求依法判令内环公司、鸿德公司立即腾空美术学院综合楼首层（1至32跨）房屋并将房屋恢复原状返还给美术学院；2.请求依法判令内环公司、鸿德公司支付欠付的2014年-2018年3月14日的房屋租金6451850.13元以及逾期支付房屋租金的违约金，暂计算至2019年9月30日786604.68元；3.请求依法判令内环公司、鸿德公司支付欠付的2018年3月15日至实际返还房屋之日止的房屋占用费，暂计算至2019年6月30日房屋占用费2600000元；4.请求依法判令内环公司、鸿德公司支付2016年12月至2018年3月的水费1413元、电费80908.8元，2016年度至2018年度取暖费155748元；5.本案诉讼费由内环公司、鸿德公司承担。内环公司向一审法院反诉请求：1.请求判令美术学院赔偿内环公司装修损失599774元；2.反诉诉讼费由美术学院承担。一审法院认定事实：美术学院与内环公司于2010年9月1日签订《房屋租赁合同》，约定美术学院将坐落于河北区××路××号××房屋（385.55平方米）及后综合楼首层房屋西侧1至17跨（820.2平方米）租给内环公司使用，租期3年，自2010年11月1日至2013年10月31日止，租金每天每平米3元，年租金1320296.25元。后双方又就后综合楼首层房屋靠东侧17跨至32跨（741.1平方米）签订《房屋租赁合同》，租期自2011年1月1日至2013年12月31日止，租金每天每平米3元，年租金811504.5元。上述两份合同到期后，内环公司未返还房屋，双方于2014年7月16日签订一份房屋租赁合同，约定美术学院将前述两份合同的标的物即后综合楼首层1-32跨（1561.3平方米）及××路××号房屋8间（385.55平方米）租给内环公司使用，租期自2014年1月1日至2014年12月31日止，每年租金200万元。该合同到期后，双方未再签订书面房屋租赁合同，但内环公司未返还房屋，房屋实际由内环公司的全资子公司鸿德公司用于经营鸿德艺术馆。前述合同中所称的后综合楼位于地纬路南侧临近中山路位置，该楼所在位置原为美术学院学生宿舍楼，2010年学生宿舍楼被拆除后在原地重建了该综合楼，但重建综合楼未取得建设工程规划许可，房屋亦未进行产权登记。××路××号8间房屋系美术学院学生宿舍，有合法产权手续。××路××号的8间房屋内环公司、鸿德公司已于本案起诉前返还，但美术学院主张是在2019年4月13日返还，内环公司、鸿德公司主张是在2018年3月14日返还，双方均未提交返还房屋时的交接手续。综合楼首层房屋仍未返还美术学院。内环公司在租期内存在欠付租金情况，其中2014年的租金尚欠51850.13元未给付，2015年之后的租金内环公司未再给付。2015年3月16日、2017年9月22日、2018年3月12日美术学院三次向内环公司发出《通知》催要欠付租金。2018年3月14日美术学院向鸿德公司发出《告知函》，告知暂时停止与鸿德艺术馆租赁关系，要求收回房屋并催要租金，否则将断水断电。美术学院自认在2018年3月22日对出租房屋断电，但未断水。内环公司、鸿德公司在美术学院断电后从他处接电源，继续使用房屋。经一审法院实地勘察，综合楼首层仍有水电供应。美术学院主张内环公司、鸿德公司尚欠2016年12月至2018年3月水费1413元、电费80908.8元、2016年度至2018年度取暖费155748元。内环公司、鸿德公司认可欠2016年12月至2018年3月水费1413元、2016年度至2018年度取暖费155748元，但仅认可欠电费73740.8元（综合楼首层用电），对美术学院主张的××路××号欠电费7168元不予认可。各方均确认，内环公司曾向美术学院交纳押金10万元、保证金30万元，款项现仍在美术学院处。内环公司在租赁涉案房屋期间，对房屋进行了装修，并在本次诉讼中申请对综合楼首层1-32跨室内已形成附合装饰物现值进行评估，一审法院委托天津市盛达鑫有形资产价格评估有限责任公司进行评估鉴定，该公司出具津盛评字【2020】第025号《价格评估报告书》，评估总值599774元，其中室内装修评估价格456867元，其他物品评估价格142907元。美术学院对评估结果不予认可，认为内环公司对涉案房屋进行装修未取得其同意，不存在评估必要；装饰装修均可拆除、不存在已形成附合的装饰装修物；评估价格过高。内环公司、鸿德公司认可评估结果。一审法院认为，案涉房屋租赁合同的标的房屋包括综合楼首层和××路××号8间房屋，其中××路××号8间房屋有合法产权手续，对该部分房屋的租赁关系合法有效。××路××号房屋在起诉前已经返还，不再置议。综合楼系将原学生宿舍楼拆除后在原地重建，因重建综合楼未取得建设工程规划许可，也无产权登记，目前尚不能认定该楼为合法建筑，故双方关于综合楼首层的租赁关系无效。合同法规定，因无效合同取得的财产应该返还，故内环公司及受内环公司指示实际使用房屋的鸿德公司应将综合楼首层返还给美术学院。关于美术学院要求对综合楼首层恢复原状的诉讼请求，因双方对房屋交付时状态描述不一，美术学院也无法证明交付时房屋状态。故该项诉讼请求不予支持。关于美术学院要求支付租金和使用费的请求，××路××号为合法房屋，该部分房屋租赁关系有效，应依约支付租金，具体租金标准各方均同意按××路××号房屋（385.55平方米）占租赁总面积（1946.85平方米）的比例乘以全部年租金200万元计算，为每年396076元。关于综合楼首层的租赁关系虽然无效，但应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，用合同约定的全年租金200万元减去××路××号房屋租金每年396076元后，剩余的1603924元即应作为综合楼首层每年的使用费。双方在2014年租赁合同第六条约定内环公司应在合同签订后7个工作日一次性交纳全年租金，同时在该合同第十二条约定，如逾期交租超过一周，则合同自动解除。但此后内环公司逾期超过一周，内环公司继续使用房屋，美术学院未提出异议，说明双方均有意延续租赁关系，合同并未解除（但合同效力仅及于××路××号房屋，综合楼部分的租赁关系无效）。各方对××路××号房屋返还时间说法不一，内环公司作为承租人对返还租赁物负有举证证明责任，因其未能举证，故一审法院认定××路××号的返还时间为美术学院主张的2019年4月13日。美术学院虽曾于2018年3月14日向鸿德公司发出暂停租赁关系的通知，但该通知仅针对门脸房（综合楼首层），未涉及××路××号，且通知系向鸿德公司发出，未向内环公司发出，不发生解除效力，故在2019年4月13日××路××号房屋返还之前，双方就××路××号仍存在租赁关系，故内环公司应支付2014年至2019年4月13日××路××号房屋的租金及2014年至实际返还综合楼首层期间的占有使用费。因两处房屋租金和使用费每年合计200万元，为计算及表述方便，对2019年4月13日之前内环公司所欠两处房屋的租金和使用费合并计算，共计8616233.69元（2014年欠51850.13元、2015年至2019年4月13日按每年200万元计算）。从2019年4月14日起，内环公司应按每年1603924元的标准支付综合楼首层的占有使用费，至实际返还之日止。鸿德公司作为房屋实际使用人，与内环公司就付款负连带责任。关于美术学院主张的违约金。综合楼首层租赁关系无效，其违约金约定亦属无效。××路××号房屋租赁关系有效，内环公司拖欠该部分租金构成违约。2014年的租金和使用费系不加区分交纳，无法判断尚欠的51850.13元是××路××号的租金还是综合楼首层的使用费，故2014年不再计算违约金。2015年之后双方未续签书面合同，原合同约定的租金交纳期限（签合同后7个工作日内交纳）无法执行，应按照合同法第二百二十六条确定租金交付期限，即在每届满一年时支付租金。双方在2014年合同第十二条约定的违约责任是“每逾期一日，甲方（美术学院）有权按月租金的2%向乙方（内环公司）加收违约金。超过一周，合同自行解除”。该违约金明显是针对逾期一周合同自行解除场合下所做的约定，即每日按月租金2%加收违约金最多不超过一周。但如前述，双方并未实际解除合同，故不应按此约定计算违约金。根据案件实际情况，对2015年之后未交纳的××路××号房屋租金可以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月20日后为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）为基础，参照逾期罚息利率标准（利率上浮30%）计算逾期付款损失，计算至美术学院主张的2019年9月30日。其中2015年租金396076元对应逾期付款损失88328.75元（2016年1月1日至2019年9月30日同期贷款利息×1.3倍），2016年租金396076元对应逾期付款损失65557.35元（2017年1月1日至2019年9月30日同期贷款利息×1.3倍），2017年租金396076元对应逾期付款损失42848.16元（2018年1月1日至2019年9月30日同期贷款利息×1.3倍），2018年租金396076元对应逾期付款损失20138.98元（2019年1月1日至2019年9月30日同期贷款利息×1.3倍），2019年1月1日至2019年4月13日租金111769.39元对应的逾期付款损失为3874.68元（2019年4月14日至2019年9月30日同期贷款利息×1.3倍），合计220747.92元。关于美术学院主张的水电费及采暖费，内环公司、鸿德公司认可美术学院主张的2016年12月至2018年3月水费1413元、2016年度至2018年度取暖费155748元，但仅认可欠电费73740.8元（综合楼首层用电），对美术学院主张的××路××号欠电费7168元不予认可。由于双方对电费没有对账确认，××路××号房屋交还美术学院后已另做他用，电表读数无法核实，故对美术学院主张的××路××号电费不予认定。内环公司、鸿德公司应支付美术学院2016年12月至2018年3月水费1413元、电费73740.8元、2016年度至2018年度取暖费155748元。关于内环公司、鸿德公司提出的诉讼时效抗辩，美术学院提供的银行业务回单显示，内环公司、鸿德公司在2016年12月13日向美术学院支付过2014年的房租或使用费，该履行行为构成诉讼时效中断，故2014年的房租及使用费至本次起诉时（2019年10月15日）尚未超过三年诉讼时效期间。2015年的房租及使用费应从2016年1月1日起算诉讼时效，美术学院在2017年9月22日曾向内环公司发出过催要租金通知，由内环公司工作人员王念签收，诉讼时效中断，至本次起诉时尚未超过三年诉讼时效期间。2016年及之后的房租及使用费应自2017年1月1日之后起算，均未超过诉讼时效期间，故对内环公司、鸿德公司提出的时效抗辩，不予采纳。关于内环公司反诉要求赔偿装修损失599774元。美术学院与内环公司所签订的三份合同均约定由内环公司对房屋进行装修，故应认定装修系内环公司实施且已取得美术学院同意。如前述，综合楼首层租赁合同无效，对房屋内已形成附合的装饰装修物，应由双方按照导致合同无效的过错分担装修现值损失。虽然美术学院抗辩称不存在形成附合的装饰装修物，但经一审法院委托专业评估机构对室内已形成附合的装饰装修物进行评估，结论为评估总值599774元，其中室内装修评估价格456867元，其他物品评估价格142907元。经审查，报告中所列的其他物品不满足附合的标准，不应计入赔偿范围，可由内环公司拆除运走，室内装修评估价格456867元应计入赔偿范围，根据案件情况，一审法院认定美术学院和内环公司对合同无效负同等过错责任，美术学院应赔偿内环公司装修现值的50%，即美术学院应赔偿内环公司228433.5元。另，美术学院处现仍有内环公司支付的租房押金（保证金）40万元，因双方未将该款列入诉讼请求，故本案判决不予涉及，双方可于判决生效后履行期间自行协商抵销。综上所述，对美术学院本诉请求和内环公司反诉请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决：一、本判决生效后三十日内，天津市内环建设开发公司、天津鸿德书画艺术发展有限公司将占用的河北区地纬路天津美术学院综合楼首层（现墙体外延标记为“鸿德艺术馆”）房屋腾空；二、本判决生效后三十日内，天津市内环建设开发公司给付天津美术学院2019年4月13日之前的房屋租金及使用费8616233.69元，及从2019年4月14日起至实际腾空本判决第一项所列房屋之日止的使用费（按每年1603924元的标准计算），天津鸿德书画艺术发展有限公司负连带责任；三、本判决生效后三十日内，天津市内环建设开发公司给付天津美术学院逾期支付房租损失220747.92元；四、本判决生效后三十日内，天津市内环建设开发公司给付天津美术学院2016年12月至2018年3月水费1413元、电费73740.8元、2016年度至2018年度取暖费155748元；五、本判决生效后三十日内，天津美术学院给付天津市内环建设开发公司装修赔偿款228433.5元；六、驳回天津美术学院和天津市内环建设开发公司其他本诉及反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费82260元，由天津美术学院负担8657元，天津市内环建设开发公司负担73603元；反诉案件受理费9798元，由天津美术学院负担3732元，天津市内环建设开发公司负担6066元；评估费18000元，由天津美术学院和天津市内环建设开发公司各负担9000元。二审期间各方当事人均未提供证据。经审理查明，美术学院在二审期间认可将内环公司缴纳的押金10万元、保证金30万元共计40万元在本案中予以抵扣。本院经审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。内环公司主张××路××号返还时间为2018年3月14日，认为在此时美术学院已对涉诉房屋停电，造成其无法使用，但在一审法院现场勘查期间已认定综合楼首层仍有水电供应，且双方并未对房屋的交接办理正式交接手续，故一审法院结合现场勘查情况，认定以美术学院自认的2019年4月13日作为××路××号房屋返还时间并无不妥，内环公司的该项上诉主张依据不足，本院不予采信。关于租金及房屋使用费的诉讼时效问题，美术学院在2017年9月曾发出催要租金通知，签字人为“王念”，内环公司在一、二审期间均认可该公司确有工作人员王念，一审法院认定该催要通知产生诉讼时效中断的法律后果并无不当，本院予以维持。一审法院认定租金及房屋使用费的期间、金额并无不当，本院予以确认，关于逾期付款损失一审法院酌定按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为基础上浮30%亦是可行的，内环公司仅同意按照同期贷款利率的标准支付逾期付款损失无事实及法律依据，本院不予支持。关于装修损失，一审法院根据双方的过错程度综合认定美术学院与内环公司各承担50%并无不妥，内环公司主张美术学院应当承担全部赔偿责任依据不足，本院不予采纳。关于内环公司已经缴纳的押金及保证金共计40万元，二审期间美术学院同意予以扣减，本院予以照准。综上所述，美术学院的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市河北区人民法院(2019)津0105民初7714号民事判决第一、三、四、五、六项；二、变更天津市河北区人民法院(2019)津0105民初7714号民事判决第二项，本判决生效后三十日内，天津市内环建设开发公司给付天津美术学院2019年4月13日之前的房屋租金及使用费8616233.69元，及从2019年4月14日起至实际腾空本判决第一项所列房屋之日止的使用费（按每年1603924元的标准计算，并扣减400000元），天津鸿德书画艺术发展有限公司负连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费82260元，由天津美术学院负担8657元，天津市内环建设开发公司负担73603元；反诉案件受理费9798元，由天津美术学院负担3732元，天津市内环建设开发公司负担6066元；评估费18000元，由天津美术学院和天津市内环建设开发公司各负担9000元。二审案件受理费38940元，由天津市内环建设开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  常 静二〇二一年三月三十日书记员  唐 啸