湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0726民初348号原告：石门县宏天物业服务有限责任公司，住所湖南省常德市石门县宝峰街道宝塔社区公园壹号4栋008号，统一社会信用代码914307267680124201。法定代表人：王海山，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘华，男，1989年5月15日出生，汉族，住湖北省洪湖市，该公司员工。被告：吴纯春，男，1977年3月20日出生，汉族，住湖南省临澧县。原告石门县宏天物业服务有限责任公司（以下简称“宏天物业”）与被告吴纯春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏天物业到庭参加诉讼，被告吴纯春经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。宏天物业向本院提出诉讼请求：1.判令吴纯春向宏天物业支付物业管理费5673元，水费31元，违约金1700元，共计7404元；2.本案诉讼费用由吴纯春负担。事实与理由：吴纯春为石门县融聚雅苑305号房业主，住宅面积157.6平方米。宏天物业在该小区物业服务期间，吴纯春欠付2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费5673元（物业费单价为每月每平方米1元）、水费31元未付。宏天物业因催缴未果，具状起诉，要求吴纯春支付物业管理费、水费，并支付违约金1700元。吴纯春未答辩。宏天物业向本院提交了物业服务合同2份、向吴纯春催收照片、石门县融聚雅苑1栋外观照片、宏天物业计算的物业费欠费统计表、及融聚雅苑小区业主缴费收据、常发改价调[2020]609号文件，并申请本院调取了吴纯春在融聚雅苑商住小区的不动产登记信息。吴纯春未提交证据，也未提出质证意见。宏天物业计算的物业费欠费统计表，系宏天物业单方计算，无相对人签章确认，本院不予确认。宏天物业向吴纯春催收照片，无法确认催收律师函的具体张贴时间及张贴位置，本院不予确认。对宏天物业提交的其他证据，吴纯春未提出答辩意见，也未提交相反证据或反驳证据予以抗辩，本院予以确认。本院经审理查明，2017年1月9日，石门县融聚雅苑商住小区业主委员会与宏天物业签订《物业服务合同》。合同约定：由宏天物业为融聚雅苑商住小区提供物业服务，物业服务期限为1年，自2017年1月1日至2017年12月31日；物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房收费标准定为1元/平方米，业主应按季/年交纳物业服务费，交费具体时间为每季度的第一个月的5日/12月31日前。合同还对其他权利义务进行了约定。2017年12月28日，石门县融聚雅苑商住小区业主委员会与宏天物业签订《物业服务合同》。合同约定：由宏天物业继续为融聚雅苑商住小区提供物业服务，物业服务期自2018年1月1日至2020年12月31日；物业服务费由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房收费标准定为1元/平方米，业主应按季交纳物业服务费，交费具体时间为每季度的第一个月的5日前。合同还对其他权利义务进行了约定。两份物业服务合同均未对逾期缴纳物业费约定具体违约金或计算方式。吴纯春为石门县融聚雅苑1幢305室业主，房屋用途为住宅，建筑面积157.6平方米。本院认为，案涉物业服务合同的履行发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用《中华人民共和国合同法》及当时司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”，第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故本案中，石门县融聚雅苑商住小区业主委员会与宏天物业签订的两份《物业服务合同》不违反法律、行政法规禁止性规定，是依法成立的有效合同，对物业服务企业、业主具有法律意义上的约束力，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，其在享有合同中相关权利的同时，也应受合同条款的规范和调整，承担相应的合同义务。从吴纯春的不动产登记信息及石门县融聚雅苑商住小区照片来看，其所有的1幢305室即为电梯房住宅。案涉物业服务合同约定的物业服务费收取标准为“电梯房1元/平方米”，该约定虽不够明确，但参照常发放价调[2020]609号文件并比照融聚雅苑商住小区901室业主王惠兰2019年的缴费收据可以判断，融聚雅苑商住小区对电梯房物业服务费的收取标准应为1元/平方米/月。吴纯春对其已经缴纳物业服务费的事实负有举证责任，因吴纯春未提出抗辩，也未提交证据，故对宏天物业主张的吴纯春欠缴2017年1月1日至2019年12月31日物业服务费的事实，本院予以确认。此期间物业服务费共计5673.6元（157.6×1×36=5673.6元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。对宏天物业要求吴纯春支付此期间物业服务费5673元的诉讼请求，本院予以支持。案涉物业服务合同未约定逾期缴纳物业服务费的具体违约金金额或计算方式，对于宏天物业要求吴纯春支付违约金1700元的诉讼请求，本院不予支持。宏天物业对于其要求吴纯春支付水费31元的诉讼请求未提交证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、吴纯春于本判决生效之日起五日内向石门县宏天物业服务有限责任公司给付物业服务费5673元；二、驳回石门县宏天物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由吴纯春负担，石门县宏天物业服务有限责任公司同意垫付后由吴纯春直接向其给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员 郭 蕾二〇二一年三月十六日书记员 郝培婷相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。