广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终8793号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市龙岗区坂田火山烧烤店，经营者：刘红梅，负责人。委托诉讼代理人：梁利媚，北京市东元（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：熊永龙委托诉讼代理人：周明慧，广东顺创律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭仰权，广东顺创律师事务所律师。原审第三人：蒋世豪原审第三人：刘卫斌上诉人深圳市龙岗区坂田火山烧烤店（以下简称火山烧烤店）因与被上诉人熊永龙及原审第三人蒋世豪、刘卫斌合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初19857号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。火山烧烤店的上诉请求：1、撤销一审民事判决书，改判支持火山烧烤店在一审时的全部诉讼请求，驳回熊永龙在一审时的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费由熊永龙承担。上诉事实和理由：1、涉案店铺在2019年6月19日前是熊永龙自行经营xxx餐厅，xxx员工梁某（即本案证人）证实在2019年6月19日收到相关部门送达的烟囱整改通知书，但熊永龙恶意隐瞒实情，将涉案店铺租给不知情的火山烧烤店，待收取了火山烧烤店支付的喝茶费和房租费共人民币64000元（以下货币均为人民币）并已开业经营的情况下，熊永龙才通知火山烧烤店必须进行烟囱整改，否则会被查处，同时要求火山烧烤店自行承担整改费用2万佘元。火山烧烤店多次与熊永龙沟通希望费用分摊，但熊永龙拒绝分摊。火山烧烤店认为熊永龙是在恶意骗取火山烧烤店财物。火山烧烤店认为，熊永龙交付的是不合格的租赁物，火山烧烤店如果不进行烟囱整改则无法使用租赁物；如果进行烟囱整改，则火山烧烤店陷于经营困境和损失，因此，火山烧烤店请求解除合同和要求熊永龙赔偿损失是合法合理。本案是熊永龙违约，熊永龙应将收取的费用64000元返还给火山烧烤店，同时，熊永龙应承担赔偿责任。2、熊永龙主张是火山烧烤店拖欠房租，但是因双方发生了烟囱整改费用及水电费争议，即使按照熊永龙所述因此锁店铺大门，其行为亦属违约行为。因为熊永龙锁店铺门的行为构成违约，侵害了火山烧烤店的权益，影响了火山烧烤店店铺的经营，所以熊永龙收取的费用64000元应当如数退还给火山烧烤店。火山烧烤店签订合同后，即采购经营所需的设备，开业经营所需的菜品物资，火山烧烤店提供了购买凭证作为证据，在熊永龙提供的视频可证实，在店铺被锁前后，火山烧烤店并未搬离所购的烧烤车、打印机、莞雪1.2米冷冻工作台、南凌冷柜、烧烧炉、菜品等，刘卫斌的证词“以前店铺所有是熊永龙卖掉，和我无关”，结合所有证据，火山烧烤店放置在店铺内的物品是被熊永龙卖了，因此，熊永龙应按价赔偿给火山烧烤店。3、熊永龙申请证人梁某到庭，梁某确认2019年6月19日收到涉案店铺的整改通知书。当事人在诉讼中自认的案件事实，就属于免证事实。熊永龙辩称：1、涉案合同的违约方为火山烧烤店而非熊永龙。合同明确约定每月3号前交租及水电，超过三天，熊永龙无条件收回铺位，但至今火山烧烤店都未足额及时支付租金和水电，火山烧烤店的行为已经构成严重的违约，并导致合同解除，火山烧烤店作为违约方无权要求熊永龙退还相应的费用和承担损失。2、熊永龙不存在恶意隐瞒实情的情况，涉案门店本是熊永龙自行在经营，是火山烧烤店主动上门联系熊永龙说需要承租涉案门店，并在2019年6月18日双方已经确定好转租涉案门店的相关事宜，火山烧烤店也在2019年6月18日向熊永龙支付了8000元作为诚意金。关于火山烧烤店说的烟囱整改的事情，火山烧烤店在双方签订《合同》之前完全不知情，证人梁某可以佐证，梁某是在2019年6月19日才收到的整改通知书，但其收到后是给了当时的店长而不是熊永龙，且在2019年6月18日，双方是已经确定了承租的事宜。3、熊永龙锁门属于形式正当权利。4、火山烧烤店主张损失缺乏事实和法律依据。原审第三人蒋世豪、刘卫斌经本院合法传唤未参加法庭调查，也未提交书面答辩意见。火山烧烤店向一审法院起诉请求：1.解除火山烧烤店、熊永龙之间的租赁合同；2.熊永龙返还火山烧烤店已支付的64000元；3.熊永龙赔偿火山烧烤店实际损失：工资62601.25元，设备30481元，食材3520.2元，经营51806元，共148408.45元（暂计从2019年7月10日至8月10日）；4.熊永龙承担本案的诉讼费用。熊永龙向一审法院反诉请求：1.火山烧烤店向熊永龙支付租金23200元及滞纳金（从2019年7月3日起，按年利率24%计算至实际付清之日止，暂计至2019年10月9日）；2.火山烧烤店向熊永龙支付水电费4998元；3.火山烧烤店向熊永龙支付酒水费2961.8元；4.火山烧烤店向熊永龙支付网费169元；5.本案诉讼费由火山烧烤店承担。一审法院认定事实：涉案商铺位于深圳市龙岗区铺位。一审庭审中，熊永龙称涉案厂房产权人系案外人梁xx、黎xx，并提交了产权证复印件和熊永龙与二房东李xx之间的《租赁合同》予以佐证，火山烧烤店对产权人信息无异议。2019年6月18日，蒋世豪通过微信转给熊永龙8000元。2019年6月19日，蒋世豪（乙方）与熊永龙（甲方）签订《合同》，约定熊永龙将涉案铺位租给蒋世豪经营使用，每月租金36000元，每月3号前把租金、水电费一并交于甲方，每推迟一天需补交滞纳金10%，超过三天将作为乙方自动放弃租用，甲方无条件收回铺位。铺内以下物品归甲方所有：空调（天花机6台、挂机5台）、冰箱5台、洗衣机1台、热水器2台、家具厨房用具整套、桌椅20套、收银系统2套、对讲机4台。乙方在经营期间可以使用，但不得损坏、变卖、私自处理，如有损坏丢失，需照价赔偿。经营期间水电、煤气、消防一切安全在经营范围内责任由乙方自行负责，经营期间不得私自转租他人，如有政府征收或拆迁等不可抗拒的情况下，甲乙双方无偿自动解除合约。合同自2019年6月19日至2020年11月19日生效。火山烧烤店负责人刘红梅于2019年6月19日向熊永龙支付4000元、10000元、9600元、400元，于2019年6月20日向熊永龙支付6000元。当日，刘红梅在微信上和熊永龙确认喝茶费38000元付清。火山烧烤店负责人刘红梅另于2019年7月3日向熊永龙支付16000元，于2019年7月4日向熊永龙支付10000元。2019年7月12日，熊永龙向火山烧烤店负责人刘红梅提出解除合同，火山烧烤店负责人刘红梅确认当天收到通知，一审庭审中，双方确认签订的《合同》于2019年7月12日实际解除。火山烧烤店负责人刘红梅称熊永龙收取其喝茶费38000元，后又付了房租，累计支付给熊永龙64000元，火山烧烤店承租涉案门店前，熊永龙故意隐瞒涉案门店必须进行烟囱整改的事实，将不合格的租赁物租给火山烧烤店，熊永龙要求进行烟囱整改，并要火山烧烤店单独承担整改费2万余元及熊永龙经营xxx餐厅时剩下的酒水和水电费等，火山烧烤店认为上述费用应由熊永龙承担或双方协商分摊，熊永龙拒绝，火山烧烤店与熊永龙沟通期间，熊永龙借口火山烧烤店未足额支付费用为由，强行封锁门店、宿舍，驱赶员工，导致无法经营，因此向坂田派出所报案。现火山烧烤店的合同目的已不能实现，火山烧烤店依法随时可以解除合同，要求熊永龙返还相关费用并赔偿损失148408.45元。熊永龙则认为喝茶费38000元是在双方签订合同前协商一致的，火山烧烤店承租涉案店铺就需要支付的费用，熊永龙并未强迫火山烧烤店支付，且解除合同是因火山烧烤店未按合同约定缴清房租和水电费和网费，并私自搬离其物品导致，各项损失与熊永龙无关，并申请了火山烧烤店前员工梁某出庭作证。双方各执一词，因而成讼。一审法院认为，涉案商铺产权人为案外人梁xx、黎xx，熊永龙从二房东李xx处取得涉案房屋有合法的使用权。蒋世豪作为火山烧烤店代表与熊永龙签订的《合同》合法有效，火山烧烤店、熊永龙双方均应按合同约定履行各自的义务。按合同约定，涉案商铺每月租金36000元，火山烧烤店应于每月3日前把租金、水电费一并交于熊永龙，即2019年7月3日火山烧烤店应向熊永龙交纳租金，火山烧烤店负责人刘红梅仅于2019年7月3日支付16000元、2019年7月4日向熊永龙支付10000元，未及时足额支付租金。一审庭审中，双方确认签订的《合同》于2019年7月12日实际解除，故一审法院对火山烧烤店主张要求解除火山烧烤店、熊永龙之间的租赁合同的诉讼请求予以支持，确认双方签订的《合同》于2019年7月12日解除。关于合同解除的原因，火山烧烤店主张其未再继续承租涉案商铺的原因在于熊永龙未如实告知涉案商铺需要烟囱，需要整改费用大概两万余元，且熊永龙一直要求火山烧烤店交熊永龙原经营xxx餐厅时剩的酒水和水电费，因酒水有效期问题，故将部分酒水搬到沙井的店面，但其他东西都被熊永龙清掉了。熊永龙则认为其事先并不知道涉案商铺需要整改，合同解除的原因是因火山烧烤店未按时交租所致。本案中，根据在案证据及证人梁某的陈述，一审法院可以认定，火山烧烤店于2019年6月19日承租涉案店铺，证人梁某陈述其于2019年6月19日收到烟囱整改通知，火山烧烤店考虑到烟囱整改需要时间和费用，于2019年7月10日结清了员工工资，熊永龙于当日将涉案店铺锁门，双方确认《合同》于2019年7月12日实际解除。一审法院认为，在涉案合同履行过程中，火山烧烤店未按合同约定按时交纳房租，违约在先，在火山烧烤店擅自搬离涉案商铺内物品时，熊永龙进行锁门，系行使其正当权利，故火山烧烤店主张要求熊永龙赔偿各项损失148408.45元，火山烧烤店未提供充分有效的证据予以证明，该项请求缺乏依据，一审法院对此不予支持。关于火山烧烤店主张要求熊永龙返还收取火山烧烤店款项问题，根据在案证据，可以认定火山烧烤店、熊永龙就喝茶费38000元已在租赁涉案房产时已达成了一致意见，且支付了租金26000元，但火山烧烤店给熊永龙喝茶费38000元的目的，在于签订租期为17个月的《合同》，现火山烧烤店仅租赁使用涉案商铺不到一个月，依公平和诚实信用原则，故一审法院酌定熊永龙向火山烧烤店返还喝茶费35764元。关于租金，火山烧烤店主张熊永龙恶意隐瞒涉案商铺需要烟囱整改的问题，未提供充分证据予以佐证，火山烧烤店要求熊永龙退还已缴纳的租金，缺乏依据，一审法院不予支持。因火山烧烤店于2019年6月19日至2019年7月12日期间有实际使用涉案商铺，故火山烧烤店应按合同约定向熊永龙支付租金，经核算，该期间的租金费用为28800元（36000元÷30天×24天），火山烧烤店已支付26000元，还应支付熊永龙租金2880元。关于熊永龙反诉要求火山烧烤店向熊永龙支付租金23200元及滞纳金的诉讼请求，因火山烧烤店、熊永龙双方确认签订的《合同》于2019年7月12日实际解除，故熊永龙再要求之后的租金于法无据，一审法院不予支持。关于熊永龙反诉要求火山烧烤店向熊永龙支付水电费4998元，因熊永龙未提供充分证据证明该费用系火山烧烤店实际产生，鉴于火山烧烤店营业期间的水、电使用需要以及2019年7月3日微信聊天记录熊永龙发送的结算单显示火山烧烤店负担的2019年6月经营期间的水电费为1732元，一审法院酌定火山烧烤店承担经营期间的水电费3464元。关于熊永龙反诉要求火山烧烤店支付酒水费2961.8元和网费169元，符合日常转租经营习惯，故一审法院对此予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、确认《合同》于2019年7月12日实际解除；二、熊永龙返还深圳市龙岗区坂田火山烧烤店喝茶费35764元；三、深圳市龙岗区坂田火山烧烤店支付熊永龙租金2880元；四、深圳市龙岗区坂田火山烧烤店支付熊永龙水电费3464元；五、深圳市龙岗区坂田火山烧烤店支付熊永龙酒水费2961.8元；六、深圳市龙岗区坂田火山烧烤店支付熊永龙网费169元；七、本判决第二项至第六项相抵后，熊永龙仍需支付26289.2元给深圳市龙岗区坂田火山烧烤店，该款限于本判决生效后十日内付清；八、驳回深圳市龙岗区坂田火山烧烤店的其他诉讼请求；九、驳回熊永龙的其他反诉请求。一审本诉部分案件受理费4486元，减半收取计2243元（火山烧烤店已预交），由深圳市龙岗区坂田火山烧烤店负担1865元，熊永龙负担378元；一审反诉部分受理费292元（熊永龙已预交），由深圳市龙岗区坂田火山烧烤店负担88元，熊永龙负担204元。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，火山烧烤店与熊永龙签订的《合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，一审认定正确，本院予以维持。关于烟囱整改，无论熊永龙是否存在隐瞒相关整改通知，通过火山烧烤店希望熊永龙承担部分整改费用可知，烟囱整改并不导致合同无法履行，火山烧烤店也没有提交证据证明整改后将导致租赁物无法使用或无法实现合同目的，因此火山烧烤店以租赁无法使用等理由请求解除合同，无事实和法律依据，火山烧烤店不享有合同解除权。参考《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，火山烧烤店可在自行整改后向熊永龙主张整改费、减少租金等，但事实上火山烧烤店也未自行整改，此时，火山烧烤店不按合同约定缴纳全部租金，无合理依据，构成违约，根据《合同》“每月3号前把租金、水电费一并交于甲方，每推迟一天需补交滞纳金10%，超过三天将作为乙方自动放弃租用，甲方无条件收回铺位”的约定，熊永龙有权解除合同并收回涉案商铺，一审法院根据双方的自认，确认涉案《合同》于2019年7月12日解除，处理正确，本院予以维持。关于火山烧烤店主张的损失。火山烧烤店提交的证据无法证明其有购买并使用相关设备，且火山烧烤店2019年7月9日已经通知员工不再经营、10日与员工结算工资并有相关处理物品的视频，时间均在熊永龙锁店之前，因此，火山烧烤店提交的证据不足以证明其有使用相关设备并被熊永龙扣留，加之，火山烧烤店是违约方，相应的损失应自行承担。综上，一审法院对其相关损失不予支持，处理正确，本院予以维持。综上所述，火山烧烤店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费457.23元，由火山烧烤店负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年三月八日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。