浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0108民初327号 原告：王志华，男，1977年10月18日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 被告：杭州二月田托育服务有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区西兴街道启智街847号，统一社会信用代码：91330108MA2CFXLT4R。 法定代表人：李雪松。 被告：李雪松，女，1984年12月15日出生，满族，住辽宁省本溪满族自治县。 上述二被告共同委托诉讼代理人（特别授权）：张海明，浙江永鼎律师事务所律师。 被告：陆燕琴，女，1986年12月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。 被告：叶璐，男，1988年1月11日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 委托诉讼代理人（特别授权）：张璐珂，浙江泽大律师事务所律师。 原告王志华与被告杭州二月田托育服务有限公司（以下简称二月田公司）、李雪松、陆燕琴、叶璐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，于同年3月12日公开开庭审理了本案。原告王志华、被告二月田公司、李雪松的诉讼代理人张海明、被告李雪松、陆燕琴、被告叶璐的诉讼代理人张璐珂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王志华向本院提出诉讼请求：1.判令被告二月田公司支付原告王志华合同期内第一年（2019年7月1日至2020年6月30日）未缴房租53588元；2.判令被告二月田公司支付原告王志华合同期内第二年（2020年7月1日至2020年11月2日）未缴房租171500元；3.判令被告二月田公司支付原告王志华合同约定的滞纳金合计224190元；4.判令被告二月田公司支付原告王志华合同约定的原告王志华经济损失及违约金623051元；5.判令被告二月田公司支付原告王志华垫付的物业费、水费24195元；6.判令被告李雪松、陆燕琴承担担保责任。7.判令本案诉讼费用由被告二月田公司承担。 事实和理由：1.2019年7月1日，原告王志华与被告二月田公司签订了房屋租赁合同，合同约定原告将杭州滨江区龙湖春江彼岸8号商铺（面积为392平方，以下简称案涉房屋）出租给被告二月田公司作为办公使用，租期为2019年7月1日至2024年6月30日（共5年）。第一年及第二年租金为500780元，第三年、第四年及第五年租金分别为525819元、552109元、579715元。支付方式为每月5号支付29808元，每年租金余款应于每年7月20日之前支付。被告二月田公司承诺按时缴纳房租，如逾期每天按1%缴纳滞纳金。如果提前解除合同，被告二月田公司应当赔偿原告王志华一切经济损失并赔偿违约金50万元。被告李雪松、叶璐为合同担保人；2.由于被告叶璐与被告李雪松、陆燕琴协商一致，经原告王志华同意，原告王志华和被告李雪松、陆燕琴、叶璐于2020年4月19日共同签订补充说明协议。均同意被告叶璐不再担任被告二月田公司2020年4月19日以后的合同担保人，同时被告李雪松、陆燕琴担任被告二月田公司的合同担保人；3.根据合同约定，原告王志华2019年7月1日至2020年6月30日的保底收益为500780元，被告二月田公司在合同期内实际付款477192元，扣除租房押金，被告二月田公司未缴房租为53588元；4.根据合同约定，原告王志华2020年7月1日至2021年6月30日的保底收益为500780元，即日租金为1372元/日，从2020年7月1日到2021年11月2日被告二月田公司单方面违约合同终止时，被告二月田公司未缴房租171500元；5.按照合同约定，被告如逾期缴纳房租，按每天1%收取滞纳金，经计算滞纳金合计224190元；6.合同履约过程中经原告多次催告，被告二月田公司一直没按时缴纳全部租金，因此已经实质性单方违约，被告二月田公司应赔偿原告王志华一切经济损失（包括商铺空置期的损失、新租户合同期与被告二月田公司原合同期租金差额的损失）并赔偿违约金50万元；7.原告王志华已经代为支付物业费和水费24195元。 被告二月田公司、李雪松对拖欠原告王志华租金及物业费和水费的事实没有异议，对物业费和水费的数额也予以认可，但认为：1.原告王志华系与杭州舞悦文化艺术有限公司（以下简称舞悦公司）签订了房屋租赁合同。被告李雪松于2020年6月13日接手公司，后舞悦公司变更为二月田公司，也要求原告王志华向原负责人被告叶璐结清房租、物业费和水电费等欠款，故之前的欠款与被告二月田公司、李雪松无关。2.因为疫情关系，被告李雪松经与原告王志华友好协商迟延支付房租，被告李雪松也是如期支付房租，实际没有违约行为，不产生滞纳金，而且约定每天按1%缴纳滞纳金不符合法律规定。且按照合同约定，每平方米2.5元/天，并非每平方米3.5元/天，原告计算有错误。3.部分租金发生时间在疫情防控期间，被告二月田公司于2020年5月28日才被政府允许复课，浪费了5个月时间，受疫情影响较大，损失较大。原告王志华未配合进行整改，导致后续无法继续开始业务。本案适用疫情减免的情形，根据法律规定及相关政策因疫情应当减免一半房租费。4.因原告王志华的房屋不适宜被告继续租赁，故系双方经协商一致解除合同，而非单方违约。5.被告李雪松在双方解除合同后，通过自己介绍，将原告王志华的房屋转租给了潘惠玲，未收取任何转让费且损失了装修费，且原告王志华与潘惠玲约定的装修期与被告二月田公司无关，不应由被告二月田公司承担赔偿责任。6.原告王志华主张要求支付违约金50万元，无事实和法律依据。 被告陆海燕对签订补充说明协议的事实没有异议，但认为其只是一个老师，系原老板叶璐要求其签名的，其没有看过双方的房屋租赁合同，不应承担责任。 被告叶璐辩称：2020年4月3日，被告叶璐已经退出舞悦公司。原告王志华同意被告叶璐的担保责任解除，故被告叶璐不承担责任。且双方2020年4月3日以前的相关费用已经结算完毕。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述当事人提交的有效证据及有关陈述，本院经审理认定事实如下：2019年7月1日，原告王志华与舞悦公司签订了房屋租赁合同，约定1.原告王志华将案涉房屋出租给舞悦公司作为办公使用，租赁面积为392平方米，租赁期限为5年，自2019年7月1日至2024年6月30日止。2.租金及支付方式为每平方米2.5元/天，房租按月支付，每月5日支付该月租金，月租金为29808元。年租金确定的两种模式：一是按每平方米3.5元/天计算年租金；二是按每平方米2.5元/天计算年租金加上门店10%净利润之和，原告王志华以两种模式之中获取租金更高的一种与舞悦公司进行结算，结算金额在每12个月后的第一个月15日支付。3.每年房东的保底收益，分别为500780元、500780元、525819元、552109元、579715元。4.乙方承诺按时交纳房租，如逾期每天按1%交纳滞纳金。5.租赁期间内的物业费、水电费、宽带费等由舞悦公司承担，于2020年7月1日起计算。6.若双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或甲方擅自将商铺租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切损失，并赔偿对方违约金50万元整；租赁期内，若转租商铺用于正规商业活动，且乙方支付租金不低于对应年度甲方保底收益，甲方亦无自持商铺需求，则甲方同意乙方将该商铺转租给别人；7.若因不可抗力导致甲乙双方无法继续履约，双方互不承担责任，合同终止。合同末尾列明合同担保人为叶璐、李雪松，未约定担保方式。 2020年4月3日，童超、被告李雪松、叶璐签订《舞悦公司退股协议书》，童超、被告叶璐退出公司，各自将所持有的舞悦公司的股份无偿转让予被告李雪松，被告李雪松同意童超、被告叶璐退股。 2020年4月19日，原告王志华与舞悦公司、被告李雪松、陆燕琴、叶璐共同签订《补充说明》协议。协议约定，原告王志华同意自2020年4月19日起被告叶璐的全部担保责任全部转移至被告李雪松、陆燕琴。各方均签字或盖章确认。 截至2020年7月20日，原告王志华已收到被告二月田公司支付第一年度房租357696元，第一年度剩余房款被告二月田公司并未支付。 2020年8月3日，舞悦公司变更了企业基本信息，名称变更为二月田公司。 2020年7月至10月，被告李雪松分四次向原告王志华支付租金148920元。原告王志华向被告李雪松催讨前期未支付租金，并同意被告李雪松延迟支付租金。 2020年7月21日，杭州市滨江区健康卫生局发布《关于滨江区从事托育服务机构做好备案申请的通知》对辖区内托育机构备案提出了要求。2020年10月30日，二月田公司委托浙江普天消防安全技术有限公司进行消防检测，出具意见为“二月田公司应设有双通道”。基于此，2020年11月2日，被告李雪松以履行不能为由与原告协商解除合同。原告王志华未同意，但于同日收回案涉房屋并出租，被告李雪松亦帮忙联系转租。 2020年11月24日，经被告李雪松介绍，原告王志华与潘惠玲签订《房屋（商铺）租赁合同》，承租区域为案涉房屋，租赁期限为4年，自2021年1月1日至2024年12月31日止，约定租金略少于原合同的保底收益。 本院认为，原告王志华与被告二月田公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反法律强制性规定，应属有效。舞悦公司名称变更为二月田公司，为同一民事主体，被告二月田公司受双方的合同约束，公司内部股东的约定不得对抗合同相对方原告王志华。双方当事人均应依约履行合同，被告二月田公司应当及时按约支付租金及相关费用。 关于案涉房屋租金的计算和支付方式。合同约定了房东的保底收益，故总租金应当照此计算。合同中还约定了租金的支付方式为每月5日按每平方米2.5元/天支付月租金29808元，每年结算后再支付保底收益与已付租金的差额。第一年度房租未完全支付，被告李雪松后继支付的钱款应当先充抵第一年度剩余房租。故第一年房租未支付数额为53588元，应支付日为2020年7月15日。第二年度房租支付方式为2020年7月5日、8月5日、9月5日、10月5日支付月租金29808元。因双方均认可2020年11月2日合同解除，故应当按照保底收益折算实际租赁时间后支付差额房租（含11月使用2日租金）52268元。故被告二月田公司还需支付原告王志华房租欠款225088元。 关于物业费和水费，双方认可金额为24195元。 关于本案违约金的问题。被告二月田公司迟延支付租金及单方解除合同的行为，给原告王志华造成了实际损失，应当承担违约赔偿责任。违约金应以实际损失为基础，且以补偿为主、以惩罚为辅。本案中，合同约定违约金为50万元，明显高于实际损失，本院将综合原告王志华的损失情况确定本案的违约金。原告王志华诉请要求赔偿损失后再赔偿违约金50万元没有法律依据，本院不予支持。 原告王志华的实际损失主要包括逾期交纳租金的利息损失、商铺空置期的房租损失、新旧合同租金差额。关于逾期交纳租金的利息损失，合同约定为日1%，明显高于实际损失，且原告王志华同意被告延迟支付租金，本院根据实际情况酌情确定。合同解除后，双方均积极寻求出租或转租，故对于商铺空置期的房租损失、新旧合同租金差额，本院亦根据实际情况酌情确定。被告二月田公司辩称疫情期间减免租金的请求，原告王志华当庭不予认可。但被告二月田公司确因疫情防控导致一段时间无法经营，本院根据公平原则合理分担不利后果，在违约金认定中予以综合考虑。 关于本案的担保责任。根据《中华人民共和国担保法》的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。依据原被告之间签订的房屋租赁合同以及补充说明约定，被告叶璐已经不再担任房屋租赁合同的担保人，故原告王志华诉请被告李雪松、陆燕琴承担担保责任，本院予以支持，诉请被告叶璐承担担保责任，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条的规定，判决如下： 一、被告杭州二月田托育服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王志华房屋租金225088元、物业费和水费24195元。 二、被告杭州二月田托育服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王志华违约金70000元。 三、被告李雪松、陆燕琴对上述金额承担连带担保责任。 四、驳回原告王志华的其他诉讼请求。 如果被告杭州二月田托育服务有限公司、李雪松、陆燕琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12974元，减半收取计6487元，由原告王志华负担4325元，被告杭州二月田托育服务有限公司、李雪松、陆燕琴负担2162元。被告应在本判决生效之日起十日内交纳至法院，逾期本院将依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 陈 波 二〇二一年三月十二日 书记员 徐诗佳