广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终951号 上诉人（原审原告）：张子西，男，1956年9月28日出生，汉族，住广西壮族自治区融安县。 上诉人（原审原告）：石柏春，女，1955年2月4日出生，汉族，住广西壮族自治区融安县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王崇勋，广西正泰和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州市阳光房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区融安县大良镇大良街180号。统一社会信用代码：91450224796827782A。 诉讼代表人：柳州市阳光房地产开发有限公司管理人（广西君行律师事务所），住所地广西壮族自治区柳州市。 负责人：索生凤，广西君行律师事务所主任。 委托诉讼代理人：杨捷，广西君行律师事务所律师。 上诉人张子西、石柏春因与被上诉人柳州市阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）普通破产债权确认纠纷一案，不服广西壮族自治区融安县人民法院（2020）桂0224民初590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案受理后，依法组成合议庭以询问的方式审理了本案。上诉人张子西及其与石柏春共同的委托诉讼代理人王崇勋，被上诉人阳光公司的委托诉讼代理人杨捷，到庭参加询问。本案现已审理终结。 上诉人张子西、石柏春上诉请求：1.撤销融安县人民法院（2020）桂0224民初590号民事判决书，改判上诉人与被上诉人阳光公司于2012年12月25日订立的《商品房买卖合同》合法有效，判决位于融安县办公楼第二层整层（建筑面积202.99平方米）所有权归属二上诉人；2.阳光公司管理人协助上诉人将该房屋登记至二上诉人名下；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：上诉人因不服融安县人民法院（2020）桂0224民初590号民事判决，依法提出上诉。一审判决认为被上诉人与上诉人所订立的《商品房买卖合同》，因被上诉人未取得商品房预售许可证明，故认定合同无效，是对本案事实认定不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人因借贷关系，被上诉人无力偿还借款，将涉案房屋以物抵债的形式出售给上诉人，双方形成了以物抵债的合意，并签订了《商品房买卖合同》及《补充协议书》，合同没有违反法律禁止性规定，应当认定合同有效。双方所签订的合同，名义上是商品房买卖合同，实为债务抵偿合同，两者有本质区别。且涉案房屋根据规划设计文件，系被上诉人办公用途，非商品住宅，不需要办理商品房预售许可证。被上诉人以涉案房屋抵偿债务，是对其财产的处分权，没有违反法律强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》不是法律强制性规定，最高人民法院不具备立法权，故一审判决以该解释第二条作为认定涉案合同无效的依据，显然是错误的。 上诉人对涉案房屋拥有合法的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让。就本案而言，双方就以物抵债的形式完成不动产所有权的转移，且实际交付上诉人占有、使用。虽然没有办理不动产权登记手续，但上诉人依法享有该房屋所有权。上诉人与被上诉人之间的借贷关系形成的债权债务于签订《商品房买卖合同》及《补充协议书》进行抵销之日终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，债务相互抵销，合同的权利义务终止。债务低销之后，被上诉人应当按照合同法第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。即协助上诉人办办理涉案房屋转移登记手续。为维护上诉人的合法权益，特依法提起上诉，请求二审法院依法公正处理。 被上诉人阳光公司辩称，一审法院对本案事实认定清楚,适用法律正确。最高人民法院司法解释与法律具有同等效力，根据最高人民法院房子买卖买卖合同纠纷的司法解释第二条之规定，一审法院认定合同无效并无不当；不动产变动以登记为生效条件，案涉房屋应阳光公司已进入破产程序，依法属于破产财产。上诉人的诉讼请求，在一审庭审过程中，法院已经释明并询问，上诉人是否变更诉讼请求，但上诉人仍坚持原诉请，故一审法院在诉请范围内判决，判决结果正确。 张子西、石柏春向一审法院起诉请求：1.确认双方于2012年12月25日订立的《商品房买卖合同》合法有效，位于融安县办公楼第二层（建筑面积202.99平方米）所有权归属张子西、石柏春，房屋价值大约450000元；2.阳光公司管理人协助将该房屋登记至张子西、石柏春名下；3.本案诉讼费由阳光公司承担。 一审法院认定事实：2006年12月28日，莫家旺、韦宏恩作为阳光公司的发起人，向工商行政部门递交了公司章程、验资报告、股东会决议等公司设立所需文件申请阳光公司设立登记，公司申请登记的注册资本为人民币100万元。2008年5月20日，阳光公司向工商行政管理部门申请公司变更登记，将注册资本由人民币100万元变更登记为人民币800万元，变更后莫家旺出资为人民币400万元，占变更后注册资本的50%；韦宏恩出资为人民币400万元，占变更后注册资本的50%。2018年7月，阳光公司因经营不善等原因，欠下大量债务，已严重资不抵债，作为其债权人的陈仪飞以被申请人阳光公司不能清偿到期债务为由，该院将其破产清算申请移送柳州市中级人民法院审查后，柳州市中级人民法院于2018年7月18日作出（2018）桂02破申27号民事裁定书指定本案由融安法院审理。该院于2018年8月8日作出[2018]桂0224破申1号民事裁定书，受理了申请人陈仪飞对被申请人阳光公司提出的破产清算申请。该案进入破产清算程序后，指定了广西君行律师事务所为阳光公司的破产管理人。张子西、石柏春在债权申报期间向破产管理人提交了债权申报的相关材料，要求对其债权进行确认。管理人对其申报债权材料核查后，以其张子西、石柏春未提交支付购房款的银行流水凭证、付款证据不足，经管理人释明后张子西、石柏春仍未补交该方面证据材料，因此对其所申报的债权不予认定，并于2019年12月11日下达了不予认定的通知。张子西、石柏春收到通知后，于2020年5月8日诉至该院。 另查明，2011年12月27日，阳光公司由于资金周转困难，向张子西借款100000元，双方签订了一份《借款协议书》，协议书约定，借款本金为100000元，借款期限为：2011年12月27日至2012年12月28日，每月利息2500元。2012年1月4日，阳光公司再次向张子西、石柏春借款，双方又签订了一份《借款协议书》，协议书约定，借款本金为250000元，借款期限2012年1月3日至2012年10月4日，借款利息为每月15000元。由于阳光公司无力偿还借款，故双方协议，将借款本金及所欠利息结算450000元转为购房款，以抵消债务。2012年12月25日，张子西、石柏春与阳光公司协议，签订了一份《商品房买卖合同》及《补充协议书》，协议约定该房屋总售价450000元。2012年12月26日，双方对借款本金与阳光公司所欠的利息进行结算，借款本金350000元，阳光公司所欠借款利息55000元，及阳光公司拖欠张子西、石柏春餐饮店餐费5000元，以上合计410000元，对于以上款项，阳光公司向张子西、石柏春出具三张《支出凭证》，确认上述款项支付给张子西。同日，张子西、石柏春将以上款项410000元及现金40000元共计450000元购房款支付给阳光公司，阳光公司即向张子西、石柏春出具一份《收入凭证》，确认收到张子西购房款（阳光花园办公楼第2层）肆拾伍万元整。协议签订后，阳光公司即将涉案房屋交付给张子西、石柏春使用，张子西、石柏春便居住至今。 另查明，阳光公司的管理人于2017年11月22日办理了融安县大良镇大良街阳光花园办公楼房屋的不动产权证书，办公楼坐落于融安县，证号为桂（2017）融安县不动产权第0002376号。权利人为阳光公司单独所有，房屋总层数6层。经向融安县房产管理所查实，该栋楼未办理商品房预售许可证。 一审法院认为，阳光公司向张子西、石柏春借款，后由于无力偿还借款，将涉案房屋以物抵债的形式出售给张子西、石柏春，签订了《商品房买卖合同》及《补充协议书》，双方形成以物抵债的合意。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，涉案房屋所在的大楼并未办理商品房预售许可证书，但阳光公司却以商品房的性质出售给张子西、石柏春，有悖法律规定，其与张子西、石柏春签订的《商品房买卖合同》应认定为无效。合同无效，故张子西、石柏春依据合同权利要求确认房屋权属及要求阳光公司协助办理不动产权证等诉讼请求，该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、张子西、石柏春与阳光公司于2012年12月25日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回张子西、石柏春的其他诉讼请求。一审案件受理费8050元，由张子西、石柏春负担。 本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审另查明，一、张子西、石柏春陈述其对涉案房屋使用用途为经营办公用房；二、阳光公司陈述涉案房屋系其办公楼中的一层，整栋楼统一登记为一本产权证，不能进行分割登记。 综合诉辩双方的意见，本院将二审争议焦点归纳为：一、阳光公司与张子西、石柏春签订的商品房买卖合同及补充协议是否合法有效。二、张子西、石柏春主张确认涉案房屋由其所有并协助办理过户登记手续的诉讼请求是否应当予以支持。 关于争议焦点一，本院认为，张子西、石柏春与阳光公司原系借贷合同关系，债务履行期限届满之后，阳光公司未能依约定向张子西、石柏春还本付息。双方遂签订商品房买卖合同及补充协议，以涉案房屋抵偿欠付债务的合意，上述合同的性质属以房抵债协议。该协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。关于一审法院认为上述协议签订时，阳光公司未取得涉案房屋的预售许可应属无效合同的观点属适用法律错误，理由如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。依据上述规定，未办理商品房预售许可证而签订的合同属于相对无效合同，其效力可以取得相应的行政许可而予以补正。该条司法解释的立法本意系为规范房地产开发商对正在建设中的房屋预先出售给买受人的许可条件，旨在维护购房人的合法权益，避免出现未符合预售条件销售房屋或一房多卖等情况发生。本案中，涉案房屋从建设到取得物权登记，阳光公司均未取得预售许可证，但阳光公司已于2017年办理了涉案房屋物权登记，因此至本案起诉前已不符合办理预售许可的条件，涉案房屋办理物权登记后，涉案合同的效力应得以补正，阳光公司依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，故涉案合同的效力不能以是否取得商品房预售许可而予以评价。一审法院法律适用错误，本院予以纠正。 关于争议焦点二，本院认为，首先，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定,破产申请受理时属于债务人的全部财产,以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产,为债务人财产。案涉商品房尚未变更登记至张子西、石柏春名下,不产生物权变动的效力,所有权仍归属于阳光公司,应为阳光公司的债务人财产。其次，张子西、石柏春要求确认涉案房屋所有权由其所有并办理过户手续的主张,实质上是要求阳光公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言,其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前,破产财产这一集合财产不得被随意处分,以保证债权人能够公平受偿。案涉合同如果继续履行将构成个别清偿,并对阳光公司其他债权人的利益造成损害,有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后,债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本院认为,上述《批复》及《规定》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则,为保护消费者的居住权而设置的特殊规定,在适用中应对其范围予以严格限制,不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要,而非用于经营或其他原因。本案中,根据已经查明的事实,张子西、石柏春签订的《商品房买卖合同》以及补充协议的目的是为实现债权，且张子西、石柏春对涉案房屋用途为经营需要作为办公室使用,并非为了生活居住所需,并无获得优先保护的特殊利益。最后，涉案房屋为阳光公司办公楼的一部分（二层），该栋楼在规划建设时均系整体报建，并未按楼层区分产权，依据现有条件无法单独对张子西、石柏春购买部分分割办理独立的产权登记，合同目的亦无法实现。因此，上诉人张子西、石柏春主张确认权属以及办理房屋过户登记的诉讼请求，不予支持。张子西、石柏春可以向阳光公司申报主张相关债权。 综上所述，上诉人张子西、石柏春的上诉请求部分成立，本院对有理部分予以支持，其余部分依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，对涉案合同效力认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区融安县人民法院（2020）桂0224民初590号民事判决； 二、确认张子西、石柏春与柳州市阳光房地产开发有限公司于2012年12月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 三、驳回上诉人张子西、石柏春的其他上诉请求。 一审案件受理费8050，二审案件受理费8050元（上诉人张子西、石柏春已预交），由上诉人张子西、石柏春负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙翔 审判员  黄晓 审判员  李枚 二〇二一年三月二十六日 书记员  隋克