山东省枣庄市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0402执异40号 异议人（被执行人）：张健，男，汉族，1978年5月31日出生，住枣庄市市中区。 申请执行人：枣庄市中区住宅建设开发公司，住所地：枣庄市市中区振兴北路400号。 法定代表人：王绥金，职务：总经理。 申请执行人:枣庄市农村商业银行股份有限公司振兴支行，住所地：枣庄市市中区解放北路192号。 负责人：王延春，职务：行长。 在本院执行申请执行人枣庄市中区住宅建设开发公司、枣庄市农村商业银行股份有限公司振兴支行等与被执行人张健多起案件中，异议人张健提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人张健称：一、异议人对山东广泰土地房地产评估测绘有限公司《关于山东省枣庄市市中区文化东路1号国泰花园三期18号楼1-5层商业房地产市场价值的司法鉴定房地产估价报告》，已经于2020年4月2日向杜东梅法官提出异议，但是，贵院至今未予裁定处理。二、现在贵院在异议人提出异议后，在未处理的情况下又进行拍卖违反了法律规定，况且，现在申请拍卖的是枣庄市农商银行，依据的是枣庄市市中区住宅建设开发公司申请的评估报告价值进行拍卖违反法律规定，现异议人申请贵院依法停止对异议人所有的市中区文化东路1号国泰花园三期18号楼1-2层的拍卖。三、异议人对山东广泰土地房地产评估测绘有限公司《关于山东省枣庄市市中区文化东路1号国泰花园三期18号楼1-5层商业房地产市场价值的司法鉴定房地产估价报告》，现提出如下异议：1、关于山东广泰土地房地产评估测绘有限公司介入司法评估的程序问题。根据中华人民共和国最高人民法院办公厅等六部门《关于人民法院委托评估工作规范》的通知规定，司法鉴定机构应由案件双方当事人协商、或由案件受理法院抽签或摇号从人民法院入库司法鉴定机构中选取，并且应当进行公示。根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第九条、第十二条规定，贵院选择评估机构应当提前通知各方当事人到场，贵院应当将选择的评估机构书面通知当事人，但是贵院一直未履行该程序。评估机构在现场勘验时未通知本人，也未有见证人现场见证，未有现场勘验笔录，贵院委托评估行为，严重违反法律和司法解释的规定，该评估报告，不能作为拍卖依据。2、关于山东省枣庄市市中区文化东路1号国泰花园三期18号楼1-5层商业房地产房屋建筑物。消防等部门至今未验收，未达到使用条件，不具备评估、拍卖条件。山东省枣庄市市中区文化东路1号国泰花园三期18号楼1-5层商业房地产位于山东省枣庄市市中区文化东路与东盛路交汇处，文化东路以南、东盛路以东，属于“国泰花园三期”住宅区配套商业楼，所在建筑物总层数为五层，钢混结构，建筑物外立面刷涂料(局部玻璃幕墙、玻璃及幕墙现已损坏)，单层塑钢窗，主体框架结构、屋面(屋面防水工程有损坏，室内有漏水痕迹)及外部维护墙体工程已经完成，室内配置两处楼梯、室外配置一处消防楼梯，大楼内大堂及电梯间等公用部位隔墙尚未砌筑，地面、墙面及顶棚面水泥砂浆整体面层、抹灰粉刷等工程未施工，配电间、公共卫生间隔墙未砌筑、所有单间隔墙未砌筑，垂直电梯井已预留、尚未安装电梯，现浇楼梯已完成、扶手及栏杆尚未安装，大楼内部强电工程、弱电工程、给排水工程、消防工程、供暖工程以及室外消防水池、消防门、泵房工程均未施工。由于上述室内外配套工程尚未施工，导致该物业不能正常投入使用，后续如需启动使用需投入大量建设资金。该房地产竣工于2009年但未取得单体建筑工程质量合格证以及竣工验收合格证、宗地红线外“六通”：通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气均未施工、室内水、电、消防、供暖工程等工程尚未施工。上述房地产不具备竣工验收条件和基本使用条件，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司估价人员未充分考虑该重大因素，就做出评估报告，该报告显然不符合法律和评估行业规定。3、关于房地产估价报告中估价方法选取的问题山东省枣庄市市中区文化东路1号国泰花园三期18号楼1-5层商业房地产为较大型社区配套商业用房，在价值时点的近期类似房地产很少发生交易，因此不适宜采用市场比较法进行评估，而此次山东广泰土地房地产评估测绘有限公司估价人员采用了市场法进行估价，属于评估方法适用性错误，从而导致估价结果失真、不可取。4、关于房地产估价报告中市场法案例选取的问题比较法适用于同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，因为司法鉴定机构未能提供相关房地产估价技术报告，因此其市场法案例选取的可比性，是否位于同一区域、区域因素、繁华程度、商铺宽深比、客流量、临路状况、停车位状况、商铺用途限制状况、内部装修、成新度、楼层状况、期日修正、是否为实际成交案例等个别因素都无法确定，望司法鉴定机构提供房地产估价技术报告给法院。综上，贵院评估程序违法，评估报告与事实不符，贵院委托评估行为，严重违反法律和司法解释的规定，该评估报告，不能作为拍卖依据。请求法院依法撤销该评估报告。四、本人因经济困难，无法支付相关费用，枣庄市农商行依法支付的费用在以后拍卖款中先行扣除。另外，异议人积极配合法院与农商行协商处理此案。 本院查明：2014年9月10日，经原告枣庄市市中区住宅建设开发公司向枣庄市中级人民法院提起诉讼，枣庄市中级人民法院作出（2013）枣民五初字第46号民事判决书。2015年12月1日，经原审被告上诉，山东省高级人民法院作出(2015)鲁民一终字第439号民事判决书。判决内容：1、撤销山东省枣庄市中级人民法院作出（2013）枣民五初字第46号民事判决。2、上诉人张健与本判决生效后十日内支付被上诉人枣庄市市中区住宅建设开发公司房款888万元及利息。3、。2018年3月21日，经枣庄市中级人民法院移交指定执行函，本院立案执行，执行案号（2018）鲁0402执541号。2016年6月1日，枣庄市中级人民法院依法向被执行人张健送达执行通知书、报告财产令等相关法律文书。2018年12月10日，经申请执行人申请，本院作出（2018）鲁0402执541号执行裁定书，裁定查封张健位于市中区文化东路1号国泰花园三期18号楼1-2层的房产（枣房权证枣字第××号）、3层的房产（枣房权证枣字第××号）、4-5层的房产（枣房权证枣字第××号），查封位于市中区国泰花园35号楼东1单元2层东户房产（枣房权证枣字第××号）查封期限2018年12月18日-2021年12月17日。2019年10月12日，申请执行人向本院申请评估拍卖被执行人张健房产。2020年1月9日，本院向山东广泰土地房地产评估测绘有限公司作出（2018）鲁0402执521号委托书，委托对张健名下所有的位于枣庄市市中区××花园××楼××层的房产进行评估，2020年2月12日，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司作出鲁广泰(枣)评房鉴字（2020）第14号房地产司法鉴定估价报告，房产评估总价为2624.2万元（其中1-2层价值为1282.2元，3层的价值为467.2万元，4-5层的价值为874.8万元）。2020年3月24、25日，本院分别向申请执行人枣庄市市中区住宅建设开发公司和被执行人张健送达了房地产司法鉴定估价报告。 另查明：2017年1月31日，本院经原告枣庄市农村商业银行股份有限公司恒兴支行提起诉讼，作出（2016）鲁0402民初4141号民事判决书，判决内容：1、被告张健给付原告枣庄市农村商业银行股份有限公司振兴支行借款本金500万元，借款利息2199430.67元，及剩下逾期利息。2、原告枣庄市农村商业银行股份有限公司振兴支行对本判决第一项给付内容，在500万元的限额内享有以拍卖、变卖被告张健所有的坐落于枣庄市市中区文化东路××花园××楼××层房屋（枣房权证市中字第××号）抵押物的价款优先受偿的权利。3、。2019年1月22日，本院经申请执行人枣庄市农村商业银行股份有限公司振兴支行申请本院立案执行，执行案号（2019）鲁0402执149号。2019年1月23日，本院依法向被执行人张健送达报告财产令，执行通知书，传票等相关法律文书。2019年7月3日，本院作出（2019）鲁0402执149号执行裁定书，裁定：依法查封被执行人张健所有的坐落于枣庄市市中区文化东路××花园××楼××层房屋（枣房权证市中字第××号）查封期限三年，自2019年7月3日-2022年7月2日。2020年11月27日，本院作出（2019）鲁0402执149号执行裁定书，裁定;查封被执行人张健名下位于文化东路国泰花园18号楼1-2层（枣房权证枣字第××号）、18号楼三层（枣房权证枣字第××号）、18号楼4-5层（枣房权证枣字第××号）。查封期限三年。2019年11月17日，申请执行人枣庄市农村商业银行股份有限公司振兴支行向本院提交对张健名下的抵押房产进行评估拍卖的申请。 再查明,2017年3月14日，本院经原告枣庄市农村商业银行股份有限公司振兴支行提起诉讼，作出（2016）鲁0402民初982号民事判决书，判决内容：1、被告王颖给付原告枣庄市农村商业银行股份有限公司振兴支行借款本金300万元、借款利息236012.97元及剩余逾期利息，于本判决十日内付清。2、原告枣庄市农村商业银行股份有限公司振兴支行在300万元的限额内，享有以拍卖、变卖被告张健所有的坐落于枣庄市市中区文化东路××花园××楼××层房屋（枣房权证市中字第××号）抵押物的价款优先受偿的权利；在原告枣庄市农村商业银行股份有限公司振兴支行实现抵押权后，被告张健有权向债务人王颖追偿。3、。2019年11月27日，本院经申请执行人枣庄市农村商业银行股份有限公司振兴支行，本院立案执行，执行案号（2019）鲁0402执2348号。2019年11月28日，本院依法向被执行人送达执行通知书、报告财产令相关法律文书。2019年12月9日，本院作出（2019）鲁0402执2348号执行裁定书，裁定，查封被执行人张健名下的坐落于市中区文化东路1号国泰花园三期18号楼3层的房产（枣房权证枣字第××号）。查封期限为三年。2019年12月4日，申请执行人枣庄市农村商业银行股份有限公司振兴支行向本院提交对张健名下抵押房产进行评估拍卖的申请。另外，2020年10月22日，枣庄市峄城区人民法院给本院发来移送执行函，言明对我院准备评估、拍卖的被执行人张健名下位于文化东路国泰花园18号楼1-2层的房产享有优先受偿权，应保护债权人枣庄市农村商业银行股份有限公司峄城支行的合法权益。 2020年12月1日，本院作出（2019）鲁0402执149号执行裁定书，裁定评估、拍卖被执行人张健名下位于文化东路国泰花园18号楼1-5层的房产。并于2020年12月2日，以邮寄的方式给申请执行人和被执行人分别送达了该评估、拍卖执行裁定书，2020年12月7日，本院进行第一次网上公开拍卖，拍卖时间2021年1月7日十时至2021年1月8日十时，并进行公告。2021年2月9日，本院组织第二次拍卖，拍卖时间2021年2月25日十时至2021年2月26日十时，并进行公告，同时，给被执行人张健送达了拍卖公告。2021年2月25日，经异议人张健提出书面异议申请，本院中止拍卖。 本院认为，本院认为：《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：一、财产基本信息错误；二、超出财产范围或者遗漏财产；三、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；四、评估程序严重违法”。第二十四条“当事人、利害关系人未在本规定第二十二条、第二十三条规定的期限内提出异议或者对网络询价平台、评估机构、行业协会按照本规定第二十二条、第二十三条所做的补正说明、专业技术评审结论提出异议的，人民法院不予受理”。本院在执行涉案房产的司法询价、网上公开拍卖过程中，均履行了给异议人通知送达的义务，而异议人均未在规定的时间内提出书面异议，对超过规定时间提出的异议，本院依法不予受理。本案所涉评估报告是由具备评估资质的评估机构、评估人员作出的,评估程序并未严重违法,本案不存在法定的重新评估事由。评估机构采取的评估方法、评估技术及评估结果是否适当属评估专业技术领域范畴,不属执行异议审查范围。另外，异议人也没有证据证实，本院的执行行为有违反《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定的可以撤销网络司法拍卖的情形，另外，张健作为被执行人案件在本院有多起，均要求评估、拍卖张健的该房产，本院合并评估、拍卖的执行行为，并无不当。综上，异议人的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人张健的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省枣庄市中级人民法院申请复议。 审判长  李新平 审判员  李中伟 审判员  孙启磊 二〇二一年三月十八日 书记员  殷艺瑜