河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1702民初690号原告:苗莉，女，1982年3月2日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人:王鹏，河南建法律师事务所律师。被告：驻马店御邦房地产开发有限公司。住所地：驻马店市开源大道与金顶山路交叉口东南角恒大名都**楼****。统一社会信用代码：91411700MA44TQK39T。法定代表人：梁晓婷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：马雪菲，女，1996年6月20日出生，汉族，住河南省武陟县。系驻马店御邦房地产开发有限公司员工。原告苗莉与被告驻马店御邦房地产开发有限公司（以下简称御邦公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苗莉及其委托诉讼代理人王鹏，被告御邦公司的委托诉讼代理人马雪菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗莉向本院提出诉讼请求：一、判令撤销原、被告双方签订的《驻马店恒大悦府商品房认购书》；被告返还原告购房定金及首付款119335元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2020年8月2日，原、被告签订《驻马店恒大悦府商品房认购书》(以下简称《认购书》)一份，原告向被告交纳购房定金及首付款119335元，在签订认购书前，被告的销售人员陈慧阳向原告介绍房屋详情时多次宣称该房屋属驻马店市实验中学学区房（以下简称市实验中学）。但认购书签订后，原告从驿城区教育局、开发区教体局2020年7月31日发布的驿教字[2020]112号文件得知所购买的房屋并非实验中学学区房。在双方签订认购书时，被告就已知销售房屋并非学区房的事实，却故意隐瞒从而使原告在违背真实意思表示的情况下与其签订认购书，原告有权请求撤销认购书并向原告返还购房定金及首付款。被告御邦公司辩称，一、原、被告签订的认购书合法有效，被告并没有欺诈原告签订认购书，被告在宣传过程中没有涉及到恒大悦府为某个学校的学区房，原告认为被告对其进行欺诈应当举证说明被告有欺诈的故意和欺诈的行为，原告是因为陷入错误认识而购买案涉房屋。二、原告未按照认购书的约定履行签约付款义务，已经构成违约。三、原、被告签署认购书时，恒大悦府仍为市实验中学学区房，学区房的变动是由于政府的政策变化产生，并非被告的原因。四、被告的宣传仅为法律上的要约邀请，双方具体的权利义务应当以双方签订的书面约定为准，认购书中并没有约定原告享有无理由退房的权利。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。经审理查明，2020年5月原告苗莉欲购买被告御邦公司开发建设的驻马店市恒大悦府小区的房屋，2020年5月20日，原告通过微信询问被告的置业顾问陈慧阳，陈慧阳告知原告恒大悦府小区是市实验中学的学区房。2020年5月原告向被告转账支付了20000元。2020年8月2日原告苗莉（乙方）与被告御邦公司（甲方）签订驻马店·恒大悦府《认购书》一份，该《认购书》约定了：乙方自愿依下列条件向甲方认购驻马店恒大悦府楼盘10幢2单元905，该商品房建筑面积共125.24平方米，其中，套内面积98.45平方米。按建筑面积计算，单价为7940元/㎡，总金额为994455元。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。二、2、按揭付款：乙方须于2020年8月4日前支付首期房款99335元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款690000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年11月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清……等内容。2020年8月6日，原告向被告转账支付了房款99335元，被告向原告出具收据一份，载明：“兹收到苗莉（10-2-905）交来房款（含定金）119335元”。此后，原告发现其购买的案涉房屋不是市实验中学的学区房，遂要求撤销《认购书》，并要求被告返还已付购房款119335元，原、被告双方协商未果，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，根据2019年8月23日驿城区教育局、开发区教育体育文化局发布的《驿城区教育局、开发区教育体育文化局文件》{驿教字[2019]118号}中的附件《2019年驻马店市区义务教育阶段学校学区》显示驻马店市实验中学的学区为：高速铁路以东，天中山大道向北至文明大道以西，置地大道以北。案涉的恒大悦府小区属于市实验中学的学区房。根据2020年8月4日驿城区教育局、开发区教育体育文化局发布的《驿城区教育局、开发区教育体育文化局文件》{驿教字[2020]112号}中的附件《2020年驻马店市中心城区区义务教育阶段学校招生学区》显示驻马店市实验中学的学区变动为：高速铁路以东，文明大道以西，开源大道以北。案涉的恒大悦府小区不再属于市实验中学的学区房。诉讼中，原告提交了：1、2020年5月20日-2020年8月6日原告与被告的工作人员陈慧阳的微信聊天记录截图，原告与被告的工作人员方俊的录音1份，用于证明被告方的销售人员虚假宣传原告所购房屋系市实验中学的学区房。被告质证称，对微信聊天记录的真实性无异议，在2020年5月20日恒大悦府小区是驻马店市教育局规划的市实验中学学区房，2020年8月6日原告再次询问时由于教育局规划变动才导致恒大悦府不再是市实验中学的学区房，学区变动是原、被告双方都不能预料的，被告没有虚假宣传。通话录音仅仅截取了部分对话，并非完整的对话，该组证据不能证明原告的证明目的。2、驿城区教育局、开发区教育体育文化局发布的驿教字【2020】112号文件，用于证明恒大悦府小区不是市实验中学学区房，被告存在欺诈行为，该份文件的落款日期为2020年7月31日。被告质证称，对该文件的真实性无异议，证明目的有异议，该份文件是在原告签订了《认购书》以后公布的，在签订《认购书》时，被告对学区发生变动也不知情，因此该文件不能证明在签订《认购书》时案涉房屋已经不是学区房，不能证明被告存在欺诈。诉讼中，被告提交了：1、①2019年8月23日，驿城区教育局、开发区教育体育文化局发布《驿城区教育局、开发区教育体育文化局文件》{驿教字[2019]118号};②2020年8月4日，驿城区教育局、开发区教育体育文化局发布的《驿城区教育局、开发区教育体育文化局文件》{驿教字[2020]112号}，用于证明原告签署《认购书》时恒大悦府确实是学区房，原告主张的欺诈事实并不存在。原告质证称，对证据的真实性无异议，不能证实恒大悦府为市实验中学学区房。2、原、被告签订的《认购书》一份，用于证明《认购书》是双方真实意思表示，认购书中对案涉房屋的付款方式、签约时间以及违约责任进行了约定。原告质证称，真实性无异议，《认购书》无法证明在签订合同时的事实场景，关于商品房的真实情况根据民法典诚实信用原则，被告有明确的告知义务。上述事实，有原告提交的认购书、收据、聊天记录、录音、文件，被告提交的文件、认购书等相关证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，法律规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。原告以被告欺诈为由主张撤销《认购书》，被告御邦公司不予认可，因此，本案争议的焦点是：被告是否存在欺诈行为。首先，根据2019年8月驿城区教育局、开发区教育体育文化局公布的{驿教字[2019]118号}文件显示案涉的恒大悦府小区系市实验中学的学区房，原告在2020年5月20日询问被告的工作人员时被被告告知恒大悦府小区是市实验中学的学区房，此时，被告告知有关案涉小区的学区房信息属实，被告不存在虚假告知或者隐瞒真实情况的情形。其次，2020年驿城区教育局、开发区教育体育文化局公布的调整学区的{驿教字[2020]112号}文件虽然落款的时间是2020年7月31日，但是经查询该份文件在驻马店市教育局的网站对外公布的时间是2020年8月4日，而本案中，原、被告双方签订《认购书》的时间是2020年8月2日，在2020年8月4日更改市实验中学学区的{驿教字[2020]112号}文件尚未对外公布以前，被告方无从获得市实验中学学区房变更的信息，原告亦未能提交在签订《认购书》之前被告方已经得知实验中学学区房变更的相关证据，故在2020年8月2日签订《认购书》时，被告亦不存在虚假告知或者隐瞒真实情况的情形。综上，原告主张被告在签订《认购书》的过程中存在故意虚假告知案涉小区学区房的信息或者隐瞒真实情况的情形，事实依据不足，本院不予采纳。因此，原告以被告欺诈为由请求撤销《认购书》，于法无据，本院不予支持。在原告请求撤销《认购书》的请求未能获得支持的情况下，原告请求被告返还购房定金及首付款119335元，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告苗莉的诉讼请求。案件受理费1344元，由原告苗莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  赵丽莉二〇二一年三月三十一日书记员  郑 乐