重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝0156民初85号 原告：刘建辉，女，1962年9月9日出生，汉族，城镇居民，住重庆市涪陵区。 被告：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。 法定代表人：甘志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈旭龙，男，1987年9月24日，汉族，该公司员工，住四川省武胜县。 第三人：大连银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝北区龙山街道松牌路105号米兰天空6幢4-1，统一社会信用代码915001125656494809。 负责人：曹梦，该分行行长。 委托诉讼代理人：熊芮申，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 原告刘建辉与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理。因大连银行股份有限公司重庆分行（以下简称大连银行重庆分行）与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依职权追加为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告刘建辉和被告隆鑫地产公司的委托诉讼代理人陈旭龙及第三人大连银行重庆分行的委托诉讼代理人熊芮申到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘建辉向本院提出诉讼请求：1.判令隆鑫地产公司立即为涉案房屋向房屋所在地房屋登记机构提交商品房《不动产权证》的申请及相关资料并办理过户；2.判令隆鑫地产公司支付刘建辉逾期办理产权登记的违约金（计算方式：以178622元为基数，自2017年9月13日起按每日1‱计算至取得商品房产权登记受理单之日止）。事实和理由：刘建辉与隆鑫地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）和《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》（以下简称《补充协议》），双方在合同中对房屋位置、面积、单价、合同登记备案、产权证办理及违约责任等事宜进行了约定。合同签订后，刘建辉按约履行了付款义务，但隆鑫地产公司却一直未按约解除涉案房屋的抵押，也未办理涉案房屋的合同登记备案和产权登记，应当承担相应的违约责任。综上，请求人民法院判如所请。 被告隆鑫地产公司辩称，1.原被告签订房屋买卖合同属实。涉案房屋在出售之前抵押给大连银行重庆分行，隆鑫地产公司因经营原因导致至今未解除抵押；2.涉案房屋为现售商品房，不存在办理合同登记备案，故隆鑫地产公司不应承担逾期办理合同登记备案的违约责任；3.因为房屋不具备办证条件，不应支付逾期办理产权登记违约金。即使支付也应按合同约定计算。 第三人大连银行重庆分行述称，涉案房屋在2016年初已设定抵押，抵押权人为第三人，其合法权益应当受到保护。抵押合同约定抵押房屋未取得大连银行重庆分行的书面同意，隆鑫地产公司不得再抵押、转让、馈赠等。大连银行重庆分行未同意隆鑫地产公司销售抵押房屋，涉案房屋不具备办理合同登记备案和产权登记的条件。因此，原告的相应诉讼请求应当驳回。 经审理查明，2017年3月12日，刘建辉（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）签订了《买卖合同》及《补充协议》，约定刘建辉出资178622元购买隆鑫地产公司开发的位于重庆市武隆区XX街道XX大道XX号X－XX－X－8的现售商品房一套，《房地产权证》号为XX房地证20XX字第XXX号。 《买卖合同》第十一条第2款约定：“甲方关于本商品房抵押情况声明为下列第1项：（1）本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人大连银行重庆分行书面同意对外销售，书面证明详见附件六。” 《买卖合同》第十二条关于办理合同登记备案的约定：“1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，甲方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……3.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款1‱的违约金。……”。 《买卖合同》第十三条约定：“1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款1‱的违约金。……”。 《补充协议》（附件五）第六条约定：“1、对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：（2）乙方已知晓所购买物业尚处于抵押状态，甲方承诺乙方签订合同且完清全部款项后360日解除抵押，之后甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记义务。2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定：（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。……（2）现售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。……” 上述合同签订后，刘建辉于2017年3月12日按约向隆鑫地产公司支付了购房款178622元及相应费用。隆鑫地产公司于2017年3月19日将案涉房屋交付刘建辉。 另查明，刘建辉明知购买案涉房屋前，隆鑫地产公司已将该房屋抵押给大连银行重庆分行。 再查明，2016年1月29日，大连银行重庆分行与案外人重庆国中贸易发展有限公司（以下简称国中贸易公司）签订了《流动资金借款合同》，约定国中贸易公司向大连银行重庆分行借款8000万元，借款期限为2016年2月1日至2017年1月31日。2016年1月22日大连银行重庆分行与隆鑫地产公司签订了《最高额抵押合同》，约定隆鑫地产公司以包括涉案房屋在内的一批房屋为国中贸易公司前述借款提供抵押担保，并在武隆区不动产登记中心办理了抵押登记。 2017年1月19日，大连银行重庆分行与案外人国中贸易公司签订了《综合授信协议》，约定大连银行重庆分行为国中贸易公司授信贷款8000万元，授信期限为2017年1月16日至2020年1月15日，单项业务不超过2020年4月15日，授信担保的抵押人包括隆鑫地产公司。同日，大连银行重庆分行与隆鑫地产公司签订了《最高额抵押合同》，约定隆鑫地产公司以包括涉案房屋在内的一批房屋为国中贸易公司借期从2017年1月16日至2020年1月15日的8000万元借款提供抵押担保。 2019年7月10日，大连银行重庆分行与国中贸易公司签订了《流动资金借款合同》，约定国中贸易公司向大连银行重庆分行借款7900万元，借款期限为2019年7月16日至2020年4月15日。 2020年4月10日，大连银行重庆分行与国中贸易公司及隆鑫地产公司签订了《借款展期协议》，约定国中贸易公司向大连银行重庆分行借款7900万元展期，从2020年4月15日至2021年1月10日，包括隆鑫地产公司在内的担保人以涉案房屋在内的一批房屋继续为前述展期借款提供抵押担保。 最后查明，《买卖合同》中并无第十一条第二款第一项所载明的大连银行重庆分行同意隆鑫地产公司对外销售涉案房屋的书面证明（合同附件六）。 本院所确认的以上事实，有原被告及第三人的当庭陈述，《买卖合同》及《补充协议》、《最高额抵押合同》、《借款展期协议》等证据在案为凭。上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本案争议的焦点是：（一）隆鑫地产公司按合同约定给刘建辉办理《房地产权证》的条件是否成就；（二）隆鑫地产公司应否承担逾期办证违约责任以及违约金的计算。 针对争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。刘建辉与隆鑫地产公司在2017年3月12日签订《买卖合同》及《补充协议》后，隆鑫地产公司于2017年3月19日将案涉房屋交付刘建辉，双方引起民事纠纷的法律事实发生在民法典施行前，故本案应适用法律事实发生时的法律、司法解释的规定。大连银行重庆分行与隆鑫地产公司签订的抵押合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，并且依法进行了相应的抵押登记，大连银行重庆分行作为抵押权人，对包括涉案房屋在内的抵押房屋依法享有担保物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案，刘建辉明知案涉房屋是抵押物而自愿购买，虽然《买卖合同》约定隆鑫地产公司转让涉案房屋已取得大连银行重庆分行书面同意（合同附件六），但大连银行重庆分行称并未同意隆鑫地产公司销售抵押房屋，刘建辉和隆鑫地产公司亦未向本院举示该同意书（合同附件六），证明案涉房屋已取得抵押权人同意抵押人销售的证据，故不能认定抵押人已经取得抵押权人同意销售案涉房屋。其次，刘建辉也未举示证据证明自己代为清偿债务消灭抵押权。综上，在涉案房屋的抵押权未依法涤除的情况下，刘建辉请求隆鑫地产公司为其购买的涉案房屋办理产权登记的条件不成就，故刘建辉该项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。 针对争议焦点二，本院认为，案涉商品房为现售商品房，故办理产权登记的期限应当适用合同和补充协议中关于现售商品房办理产权登记的约定。刘建辉与隆鑫地产公司签订的《补充协议》（附件五）第六条第二款第二项的约定为“现售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起180日，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，……”。案涉商品房实际交付日期为2017年3月19日，即隆鑫地产公司应在2017年9月14日前办理产权登记，但隆鑫地产公司至今未取得产权登记受理单，应当承担逾期办理产权登记的违约责任。本案，刘建辉主张逾期办理产权登记违约金计算日期自2017年9月13日起算，不符合约定，应自2017年9月15日起算，即违约金的计算，以178622元为基数，自2017年9月15日起按每日1‱计算至取得商品房产权登记受理单之日止，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 综上所述，对原告刘建辉的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定判决如下： 一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告刘建辉逾期办理产权登记的违约金（计算方式：以178622元为基数，自2017年9月15日起按每日1‱计算至取得商品房产权登记受理单之日止）； 二、驳回原告刘建辉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半交纳40元（原告已预交），由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员  邹习奇 二〇二一年三月十六日 书记员  袁 未