山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0681民初6769号原告：谌康群，女，1971年8月30日出生，汉族，居民，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司，地址：龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681670512857U。法定代表人：宋作建，任董事长。委托诉讼代理人：孙粲，山东琴岛律师事务所律师。原告谌康群与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柳淳菠，被告的委托诉讼代理人孙粲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谌康群向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的商品房预约合同关系；2、判令被告返还原告购房款100623元及利息（第一部分以40623元为基数，自2011年3月3日至2019年8月20日前，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第二部分以60000元基数，自2011年9月8日至2019年8月20日前，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日至实际给付之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年9月8日，原告与被告签订购房订单，认购被告在龙口市东海黄金海岸开发的怡天海景Ｄ区，原告依约定交付购房款人民币100623元，但时至今日，被告无法交房。现原告特诉至法院，请法院查明事实，依法判如所请。被告海基置业辩称，被告方不同意解除合同，首先经被告工作人员查实，暂未查到原告交费记录，即便原告确已交纳所谓购房款，因其签订的是购房订单，该笔款项应为定金性质，经被告多次与原告交流，因原告原因未签订商品房预销售合同，过错在原告，不应退款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年9月8日，原告签署《商品房认购书》，认购被告开发的龙口东海黄金海岸怡天海景D区17号楼3单元101室。认购书载明的开发商为“烟台海基置业有限公司”，认购书第3条约定：“认购方选择分期付款的，应交首付款100623元，其中签订本单时先支付定金（0）元，第二期付款54028元，于2011年10月31日前付清，第三期付款54000元，逾期未付，按每日3‰违约金从房款中扣除”。第6条约定：“认购方与烟台海基置业有限公司签订购房合同后，本单效力即行终止，所有权利义务以购房合同为准”。认购书载明的汇款账号开户名为“烟台海基置业有限公司”，案外人青岛吉兴房地产开发有限公司（下称青岛吉兴）在认购书上盖章。后原告分两次支付购房款40623元和60000元，被告向原告出具了收款收据。2013年8月6日，青岛吉兴公司向原告出具承诺书：“兹有客户谌康群……，由于开发商交房延期，双方协调达成共识，承诺于2014年7月31日交付使用，如未按照承诺期限交付使用，开发商青岛吉兴房地产开发有限公司同意给客户退房，按照银行同期利息给付客户补偿”。后原、被双方因故一直未能就涉案房屋签订商品房买卖合同。另查明，被告海基置业与案外人青岛吉兴于2009年9月10日签订《东海黄金海岸花园怡天海景城D区商品房合作开发合同书》，由海基置业（甲方）提供土地和土地开发的相关手续，青岛吉兴（乙方）负责该地块红线内的投资建设和商品房销售。双方约定：土地开发收益归甲方享有，商品房销售收益归乙方享有。……乙方在取得《商品房预售许可证》之前，原则上不能预售商品房，如确需预售商品房，乙方必须将预售款（或定金）缴入甲方为该项目设立的专用账户，否则甲方不为买受人出具“烟台海基置业有限公司”的收据和发票，在办妥预售许可证之前，该资金原则不能使用。庭审后，被告向本院补充提交了盖有“龙口市自然资源和规划局不动产登记专用章”的房屋清单一份，证明涉案楼盘已经通过竣工验收，符合办证条件，但原告仍明确表示不同意与被告签订购房合同。上述事实有原、被告陈述，《商品房认购书》、收款收据、《商品房合作开发合同书》等在卷佐证。本院认为，首先，从《商品房认购书》的性质来看,它是双方在签署房屋预售合同前所签订的文书,属预约合同，仅是为了订立商品房预售合同（即本约合同）所做的承诺，而非正式的《商品房预售合同》，双方仅负有磋商义务，并无必须缔约的义务。根据当事人合同自由原则，任何一方当事人都可以不遵守认购书的承诺，可不与对方签订《商品房预售合同》。因此，本案原告仅签订了商品房认购书而未签订正式的预售合同，现要求解除认购书，于法有据，本院予以支持。被告以涉案楼盘已通过竣工验收，楼盘大证已办理完毕，原告合同目的可以实现为由，不同意解除认购书，于法相悖，本院不予支持。其次，原告于2011年9月11日签订了《商品房认购书》，且作为买受人已交纳部分房款，履行了自身的合同义务，至今已经九年零六个月，至于双方为何没有签署正式的购房合同，原告认为是因被告没有按承诺期限交付房屋，被告主张是因原告没有按期交付后续房款。本院认为，房款是否按期交付、房屋是否竣工验收并不是签订商品房预售合同的必备条件。商品房认购书签订后，上述因素均不影响正式购房合同的签订。因此本院认为涉案认购书的解除原、被告均负有责任。第三，关于本案被告是否是本案适格主体。本院认为，商品房认购书上载明的开发商及房款的汇款账户均为被告，认购书中也明确了后期正式购房合同也是与被告签订，而且原告交付房款后，收款收据也是由被告出具，因此原告有充分理由认定涉案楼盘系被告开发并由被告进行商品房销售，原告要求与被告解除预约合同并向被告主张返还预付房款，并无不当。被告与青岛吉兴进行商品房合作开发的约定只能约束合同双方当事人，对外并不能作为被告进行抗辩的依据。因此被告辩称被告不是房屋的实际出卖方，不应承担返还房款的义务，本院不予支持。综上，原告签订认购书后拒绝签订正式的商品房买卖合同，要求解除与被告的预约合同，本院应予准许。原、被告的认购书解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。认购书中第3条明确约定“认购方选择分期付款的，应交首付款100623元，其中签订本单时先支付定金（0）元，第二期付款54028元，于2011年10月31日前付清，第三期付款54000元”，认购书中再无其他定金约定条款，故本案不存在被告主张的原告支付的房款为定金，而定金不应予返还的定金罚则情形，原告交纳的房款100623元应予返还。因解除认购书的原因原、被告均负有责任，故本院认为原告请求的房款利息应以双方共同认可的交房日期2014年7月31日为起算时间，按照中国人民银行的同期存款利率计算为宜。鉴于上述事实，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告谌康群与被告烟台海基置业有限公司于2011年9月8日针对龙口东海黄金海岸怡天海景D区17号楼3单元101室签订的《商品房认购书》。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告谌康群购房款人民币100623元及利息（以100623元为基数，自2014年7月31日起至本判决生效之日止，按照银行同期存款利率计算）。三、驳回原告谌康群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2412元，减半收取1206元，由被告烟台海基置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，预交上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋彩凤二〇二一年三月三十一日书记员  唐 琳