江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7264号上诉人（原审原告、反诉被告）:南京佩源教育科技有限公司，住所地南京市秦淮区卡子门大街99号2F-03-05、17-18。法定代表人：夏治，该公司董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张刘侠，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:南京复地明珠置业有限公司，住所地南京市秦淮区双龙街2号2号楼212室。法定代表人：王基平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨海涛，上海市海华永泰（南京）律师事务所律师。上诉人南京佩源教育科技有限公司（以下简称佩源公司）因与被上诉人南京复地明珠置业有限公司（以下简称复地公司）商铺租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初3373号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。佩源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求，驳回被上诉人一审全部反诉请求；一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误。一、涉案商铺的漏水情况已达到致使双方签订的商铺租赁合同根本目的无法实现的程度，佩源公司请求解除合同具有法律依据。复地公司作为出租方，负有确保涉案商铺在租赁期间符合正常使用条件的义务，但复地公司并没有遵守合同约定和法律规定，存在下列根本违约行为。1、涉案商铺在复地公司交付时就存在质量缺陷。复地公司于2017年10月10日将涉案商铺交付给佩源公司。2017年11月22日，佩源公司在装修涉案商铺过程中就出现漏水，虽然复地公司予以维修，但导致佩源公司延期开业，错过了商场开业典礼，流失了潜在的客户。2018年1月23日，佩源公司开业不到1个月，涉案商铺再次出现漏水情况。鉴定机构鉴定的漏水原因是涉案商铺的配套设备消防水管发生渗漏，消防用水渗漏到麦呦小镇室内墙地面，证明涉案商铺在交付时就存在商铺质量缺陷。2、涉案店铺的漏水隐患一直未解决，已无法满足正常营业。2018年4月30日，涉案商铺再次发生明显漏水事故，从而导致佩源公司无法正常完成营业，2018年7、8月，涉案商铺的地面又出现起鼓现象，并且产生严重的霉味。涉案商铺每隔2-3个月都会因漏水事故导致无法正常经营。根据鉴定报告内容，能够证明涉案商铺的渗水、漏水情况较为严重，否则复地公司不会愿意承担“47000元的租金减免，减免账期(2018年6月27日-2019年3月31日），另现金采购13000元店内现金券(2019年2月底进行采购)作为上述漏水的补偿”。3、鉴定报告是在一审过程中完成，更加证明涉案商铺漏水隐患一直存在。地面、墙体的湿滑，大量的鼓包、霉味以及渗水，导致儿童在麦呦小镇游玩极易出现危险状况。在漏水问题一直不能解决的情况下，涉案商铺的状况已无法满足于佩源公司开展正常经营活动的合同根本目的，佩源公司在忍无可忍地情况下，才于2019年2月25日作出了停止经营的决定。因此，租赁合同的解除时间应该为2019年2月25日，而不应该为2020年4月8日。二、佩源公司请求复地公司赔偿的损失合法合理。1、直接损失。佩源公司按照儿童玩具体验店、儿童主体乐园特性以及正常经营五年的预期，对商铺进行了订制化软硬装修，共投入751370元装修费用(按五年共60个月计算，每月分摊的装修费用为12522.83元)，装修金额符合常理。因复地公司违约而导致解除的情况下，截止2019年2月25日佩源公司停业，已使用商铺14个月，故剩余46个月分摊的装修损失为576050.33元；收取会员的充值款60931.61元、7000元消防工程费用。上述实际支出的费用，属于其直接损失，复地公司应当赔偿。2、间接经营损失。佩源公司自2017年12月开始营业至2019年2月停业，共14个月，总营收354295.9元，平均每个月营收为25306.85元，佩源公司要求复地公司按照6个月的营业收益，即211730.4元的标准赔偿，具有合理性。三、本案中，涉案商铺存在严重的漏水问题，且一直未得到有效解决。该问题已对佩源公司的经营产生实际影响，所以佩源公司拒绝支付租金事出有因，具有一定的合理性，不应当视为违约行为。四、佩源公司在发生漏水事故后继续使用涉案商铺，是属于自救的一种措施，也是一种止损行为，这种损失最终受益人是出租人。综上，请求二审法院查明事实后，依法改判支持其上诉请求。复地公司辩称：一、根据一审相关证据，不能认定涉案商铺在交付时就存在质量缺陷。根据华夏消防工程有限公司南京分公司出具的情况说明以及复地公司向法院陈述的客观情况，三次漏水问题，除第一次系主管弯头脱落外，而另两次均系第三方操作不当造成，不能据此认定涉案商铺在交付时就存在质量缺陷。二、佩源公司经营的麦呦小镇于2017年12月30日开始营业，于2019年2月25日停止经营期间，佩源公司一直处于正常经营状态，复地公司也会同第三方对漏水进行了修复，未给佩源公司造成严重的经济损失及经营损失。三、关于佩源公司因漏水所产生损失问题，复地公司于2019年1月29日发出的关于漏水补偿函告，就已经明确表示愿意就佩源公司的损失进行补偿，只不过佩源公司不予同意，这一行为，充分体现了复地公司补救措施，双方签订的商铺租赁合同仍可继续履行，佩源公司的合同目的仍然可以实现。四、关于佩源公司装修损失问题。一审中，复地公司已就佩源公司提交的装修损失证据的真实性、合法性以及与本案关联性均不予认可，佩源公司也从未申请法庭对全部装修价值进行鉴定，而只是对因漏水、渗水造成的装璜损失的价值申请进行评估。佩源公司未提供有效证据证明其全部装修价值，佩源公司要求复地公司承担装修的剩余价值，不应得到法院支持。五、双方于2020年4月20日在一审谈话中，佩源公司表示，超过2020年4月8日遗留在租赁商铺内的物品视为抛弃物，复地公司可自行处理，佩源公司除自行取走空调、电脑等可移动物品外，剩余相关装修已无任何价值，现佩源公司要求复地公司承担此项装修费用，没有任何事实依据。同时，佩源公司单方要求解除合同，其应对装修损失有充分的预估，其在商铺交接时，也作出了相关的表述。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查明事实基础上，驳回佩源公司的全部上诉请求。佩源公司向一审法院起诉请求：1、判令解除佩源公司、复地公司签订的涉案商铺租赁合同及补充协议；2、判令复地公司返还佩源公司租赁保证金96607元；3、判令复地公司赔偿佩源公司装修损失581417元；4、判令复地公司赔偿佩源公司经营损失211730.4元；5、判令复地公司承担本案诉讼费用。复地公司向一审法院反诉请求：1、判令佩源公司支付复地公司租金295048.29元、违约金按照每日千分之二的标准自2018年3月15日起计算至佩源公司交纳完毕时止；2、判令佩源公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月21日，佩源公司（乙方、承租方）与复地公司（甲方、出租方）签订一份《租赁合同》。合同约定，甲方将位于本市秦淮区，商铺编号2Ｆ-03-05、17-18，建筑面积654.28平方米，租赁面积398.01平方米的商铺租赁给乙方。商铺用途为体验科技馆，经营品牌为“秀宝”，租赁期限为5年2月17日，自2017年8月15日至2022年10月31日止，甲方应在租赁起始日之前将商铺交付乙方，计租起始日及租户开业日均为2017年11月1日，装修期自2017年8月15日至2017年10月31日止。租金采取固定租金模式计租，第一年度（2017年11月1日至2018年10月31日）年租金251323.44元，以后每年度逐年递增，合同租赁期限内合计租金1692438.12元，含增值税80592.29元。固定租金支付周期为3个月，按自然月支付，乙方应于商铺交付前5个工作日支付首期租金（3个月），共计62830.86元。“营业额”是指乙方利用商铺从事经营活动所得的，未经扣除任何成本、费用及税款的全部收入。租赁保证金计96607元，乙方应于合同签订5个工作日内交纳96607元，在本合同终止或解除后，在乙方完成如下全部事项之日起30日内，乙方携租赁保证金凭证原件至甲方办理退款手续（不计息），（1）乙方已按约定条件交还商铺并通过甲方验收；（2）该商铺项下的工商、税务等各项手续的迁址、注销等已变更完毕；（3）双方关于合同项下款项已结算并全部支付完毕；（4）配合开具红字增值税发票（如有）。物业管理费为15元／月／平方米，即5970.15元／月，物业管理保证金为17910元。租赁期内，甲方向乙方提供ＰＯＳ专用收银系统，乙方必须使用甲方提供或认可的收银系统收取所有的营业款项，乙方每日需填写甲方指定的营业额报表，提交甲方备案，乙方每月5日前向甲方提供公司盖章确认的上一日历营业额报表（明细到日营业额），并于每一财务年度结束后提交第三方出具的财务审计报告（8.3）。双方确认，甲方或物业管理公司有权进入该商铺进行有关维修、保养或其它与该商铺相关事项，并可以采取一切相关的合理技术措施（但尽量避免给乙方营业造成影响），乙方不得因此而向甲方或物业管理公司提出营业损失、营业场地的占用、人员加班费或任何类似形式的补偿或赔偿要求（10.2）。本合同提前解除或届满终止之日，乙方应当将商铺恢复至毛坯状态，或在甲方书面同意的情况下，可维持租赁期届满日或本合同提前终止日的现状，将商铺清空后归还甲方（14.1）。双方确认，乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的租金、商场管理费或能源费用或其它应当由乙方承担的费用，如双方在本合同履行中出现争议，在争议解决期间，乙方仍应当继续履行本合同项下各项缴费义务（16.6）。本合同因任何原因提前解除时，本合同及与本合同相关的一切文件均同时终止（提前解除），如主承租合同提前解除系因第三人原因造成的，则由甲乙双方共同向第三人主张赔偿（17.2）。如有违约，守约方有权要求违约方继续履行本合同，亦有权书面通知违约方解除本合同（自解约通知上载明的解约日期起，本租赁合同即告解除，如未载明解约日则以解约通知发出之日为准），如守约方要求继续履行合同的，违约方向守约方支付相当于违约行为发生时月租金的3倍或金额96607元作为违约金（18.1）。未经双方协商一致，乙方单方面要求解除合同，甲方有权不退还保证金，同时乙方除需按标准向甲方支付违约金外，还需要向甲方支付相关费用（18.2）。若乙方逾期支付租金等费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的千分之二向甲方支付违约金（18.3），因第三方原因导致乙方的货物或其他财产产生损害或导致乙方蒙受损失的，由乙方自行向第三方索赔，甲方不承担任何赔偿责任或补偿责任（19.6）。合同签订后，2017年8月25日，佩源公司交纳了96607元保证金。2017年10月9日，佩源公司交纳了三个月（2017年12月27日至2018年3月31日，装修期至2017年12月27日，故自此开始计租）租金计62830.86元。2017年10月10日，复地公司交付租赁商铺，佩源公司开始对租赁商铺进行装修。装修期间，租赁商铺消防管道间于2017年11月22日漏水并外渗，佩源公司当即告知复地公司，后积水清理完毕，佩源公司继续施工。2017年12月11日，双方又签订补充协议，约定商铺用途变更为玩具体验，经营品牌为麦呦小镇。2017年12月30日，佩源公司经营的麦呦小镇开始营业。2018年1月23日，佩源公司租赁场地因消防管道漏水并渗至佩源公司经营场地，双方为此协商无果，佩源公司遂于2018年3月14日向复地公司发函，内容为：我司位于复地活力广场2层麦呦小镇，在我司施工及经营期间，多次发生漏水问题，导致延期开业及无法正常经营，具体问题如下：问题一，2017年11月22日，因三楼威尔士健身内的消防管道漏水，导致渗水到二楼麦呦小镇内（2Ｆ03、04、05、17、18铺位），现场地面有大量积水、潮湿，致使我司无法进行施工作业，直接导致我司工期延误十多天，无法按预计时间开业及营业；问题二，塑胶地板下面遗留了很多水分，致使塑胶地板开裂，施工需重新挖地面，以至于我司需单独做防水及地面找平，但因为漏水问题目前场地仍有大面积塑胶地板起鼓了；问题三，之后再次漏水，又造成管道井漏水、渗水、积水，严重致使我店铺的地面、地胶、墙面等浸泡，且墙角有多处渗水迹象。为此，特以书面形式向贵处反应，望早日答复。2018年4月30日，佩源公司租赁场地因消防管道再次漏水渗至佩源公司经营场地，双方再次协商无果，佩源公司遂又于2018年5月18日再次向复地公司发函，内容为：我司于2017年9月20日与你方签订了商铺租赁合同，承租了位于复地活力广场2层用于经营麦呦小镇，在我司经营期间，多次发生漏水问题（之前我司已向贵司发函书面反映），正值劳动节高峰期又发生严重漏水事故，场内设施受损严重，导致需清场处理现场多处积水，致使无法正常经营，并遗留较大安全隐患，具体两处问题如下：问题一（消防管道处），因消防管道漏水，导致渗水到二楼麦呦小镇内（2Ｆ03、04、05、17、18铺位）。2018年4月30日至今，目前地面有大量积水、潮湿，且管道内存在大量积水，水深无法估量，前期此处发生漏水，已造成地胶区域三分之二大面积损坏（多次与贵司沟通并发函后目前仍未处理），此次再次漏水，又造成管道井漏水、渗水、积水，严重致使我店铺的地面、地胶、墙面等浸泡，且墙角、踢角线有多处渗水迹象，且受损范围逐渐蔓延；问题二（场景屋），场景屋内渗水严重，垫子下面水深达3ＣＭ，并牵连电动设备区积水，软垫及地胶一直被泡，且塑胶地板下面遗留了很多积水，经一直擦拭后仍不断快速渗水，这种情况致使搭建的场景屋木板被浸泡，后期有可能会腐烂、发霉、生虫后续问题，地胶经积水浸泡肯定会受损及鼓包，软垫经泡发后会发霉，以上种种都是隐患问题，因为漏水问题场地地胶我们肯定需要更换，无法经营，为此，特以书面形式向贵处反应，望早日答复。审理中，佩源公司称经营期间两次漏水，只作了闭店几天处理，闭店几天后仍继续经营，在经营期间生意一直不错，2018年7、8月份期间，佩源公司发现地面起鼓。复地公司称第一次漏水是在装修期间，责任方在漏水后已清理完毕，佩源公司并无损失，第二、第三次漏水后也由责任方进行了处理。佩源公司、复地公司及责任方曾于2018年10月之前（复地公司回函前）进行过协商，佩源公司第一次漏水要求赔偿34000元，后又要求赔偿18万余元，由于责任方认为已进行了处理并未造成佩源公司损失，故协商无果。佩源公司称是要求复地公司赔偿13万余元，但复地公司未同意，双方还谈到缓交租金问题，故佩源公司在此之后中只交纳了6.5万元租金。复地公司并不认可双方曾达成缓交租金的合意。2018年8月29日，复地公司向佩源公司发出催款通知书，要求复地公司立即交纳所欠租金及违约金，否则复地公司不排除采取停水停电等措施。2018年9月7日，复地公司向佩源公司发出停水停电的通知，告知因复地公司多次催要无果，故依据合同约定，决定于2018年9月14日10时停水停电，相关后果由佩源公司自行承担。后复地公司并未采取停水停电措施。2018年9月21日，佩源公司交纳了5万元租金。2018年9月24日，复地公司再次发出催款通知书，要求佩源公司支付拖欠的租金及违约金，否则不排除采取停水停电措施，甚至不排除解除租赁合同。2018年10月12日，复地公司就佩源公司两次来函向佩源公司回函，内容为，贵司于2018年3月14日及2018年5月8日来函我司均已收悉，现将漏水问题的处理情况特做如下回复：一、针对几次漏水问题我司接到贵司的通知后均第一时间组织我方的委托经营管理方即南京复地润广商业管理有限公司及侵权责任方华夏消防工程有限公司南京分公司赶往现场对漏水事宜进行处理，漏水维修问题日前已解决，已不存在漏水现象，且至始至终未影响贵司正常经营。二、就漏水给贵司造成的损失，我司也多次组织侵权责任方华夏消防工程有限公司南京分公司与贵司进行了数次沟通商谈，并希望贵司配合我司及侵权责任方对损失物品先及时进行维修、修缮工作，但贵司均不同意，贵司在未考虑大部分物品经过维修、修缮后均可以正常使用的情况下，要求我司及侵权责任方对该所涉物品等全部先行赔偿然后贵司自行更换、维修，我司及侵权责任方均认为贵司该等行为极不合理。对此我司郑重告知贵司，敦请贵司积极配合我司及侵权责任方进行维修、修缮工作，对贵司阻止我司及侵权责任方进行维修、修缮导致的扩大损失部分，由贵司自行承担。若经过维修、修缮后仍无法继续正常使用的物品等，我司及侵权责任方均愿意赔偿，如赔偿金额无法确定的，则三方另行协商解决，协商不成的可共同委托鉴定机构进行定损，我司根据定损结果及责任大小另行赔付。另贵司目前拖欠我司自2018年6月7日起至2018年12月31日止的租金等费用共计164804.47元，我司多次催缴未果，请贵司尊重契约及时缴纳。2018年10月26日，佩源公司交纳了1.5万元租金。2018年10月27日，复地公司再次发出催告函要求复地公司支付拖欠租金及违约金，否则复地公司不排除采取停水停电的措施，甚至不排除解除租赁合同。2019年1月29日，复地公司又向佩源公司发出《关于漏水补偿的函告》，主要内容为：因前期项目施工导致店内三次漏水，致使贵方店内道具受损，场地被淹，贵方提出23万元的赔偿，经多次沟通，贵我双方对解决问题达成一致：“我司同意对贵方进行47000元的租金减免，减免账期（2018年6月27日-2019年3月31日），另现金采购13000元店内现金券（2019年2月底进行采购）作为上述漏水的补偿”。但截至2019年1月18日，贵方尚欠（2018年6月27日-2019年3月31日）租金共计211515.93元，（2018年8月1日-2019年1月31日）物业费共计29731.35元，请贵方在接到本函后5日内缴清所欠费用，否则不排除我方依据合同约定采取停水停电或解除租赁合同等措施。因佩源公司未认可该调解方案，故未履行。2019年2月25日，佩源公司停止经营。2019年2月26日，复地公司向佩源公司发出停水停电通知，告知佩源公司因拖欠租金及违约金，故复地公司于2019年2月27日对商铺停水停电。2019年2月27日，复地公司正式对佩源公司承租的商铺停水、停电。2019年3月18日，佩源公司诉至本院要求解除合同以致本案。2020年4月8日，佩源公司将租赁商铺正式交付给复地公司。因佩源公司于2020年4月8日交付租赁商铺，故复地公司反诉要求佩源公司支付尚欠租金558050.36元（租金计算至2020年4月8日）及自2018年3月15日起至实际交纳租金时止按日千分之二标准计算的违约金。佩源公司认为，复地公司租赁场地由于多次漏水致使合同目的无法实现，因此佩源公司对交纳租金有抗辩权，如合同正常履行截止2020年4月8日确实尚欠租金558050.36元，对于复地公司主张的违约金，佩源公司认为过高，标准不应超过所欠租金总额的20%。对于合同解除时间，佩源公司认为其于2019年2月25日已不再经营，故合同解除时间应于2019年2月25日。复地公司认为佩源公司解除合同并无依据，漏水并不构成根本违约，由于复地公司拒不交纳租金，为减少损失，复地公司才将商铺收回重新出租，复地公司认为双方合同履行至2020年4月8日才解除。一审审理中，为查明漏水、渗水原因及程度，佩源公司申请法院进行鉴定，经本院委托鉴定，鉴定部门漏水原因分析为，根据现场检查结果及相关资料分析，消防水管发生渗漏，消防用水从管道穿板处渗漏至二层麦呦小镇管道间，管道间内积水溢出，流至大厅地面，水渗入地面砂浆层内之后不易挥发，砂浆层在潮湿状态、温度变化导致的热胀冷缩作用下产生开裂变形，造成塑胶板起鼓变形以及柱外包墙根部出现受潮发霉现象。鉴定结论为，1、涉案麦呦小镇管道间内消防未端试水管道目前未通水，管道内外处于干燥状态，该消防管道3.9米处接头未封闭处理，管道间底板和顶板洞口未处理，存在渗漏水隐患。2、涉案麦呦小镇排水立管均不存在渗漏现象；（B1-12）/（BA-G）柱边1根排水管顶部穿楼板处存在渗漏现象。3、涉案麦呦小镇具体受损范围如下：⑴柱边包管墙墙根处涂料层受潮、发霉，范围：西侧根部：0.5×1.5米、北侧根部：0.5×0.6米、南侧根部：0.5×1.6米（高×宽）；⑵柱边包管墙墙根处装饰木板受潮、发霉，范围：西侧面：0.2×0.3米；⑶柱边包管墙柱下水管外包石膏板涂料层受潮、发霉，范围：西侧面：（0.3-0.6）×1.5米；北侧面：0.4×0.4米（高×宽）；⑷地面可见变形起鼓现象有三个区域，范围：4.5×2.6米，范围：3.8×1.8米、1.3×1.1米、1.8×1.7米、2.8×3.0米，范围：4.8×4.8米。另备注：北侧滑梯底部区域无法查看。4、渗漏水原因：因消防水管发生渗漏，消防用水渗漏到麦呦小镇室内墙地面。为此鉴定，佩源公司支付了19000元鉴定费用。对于漏水原因鉴定，佩源公司、复地公司双方均无异议。漏水鉴定后，佩源公司又申请对麦呦小镇商铺因漏水、渗水造成的装潢损失进行鉴定，经本院委托鉴定，装潢损失评估价值为93908元。为此鉴定，佩源公司交纳了33000元鉴定费用。对于装潢损失鉴定结论，双方均无异议，但佩源公司认为以上损失仅是直接损失，由于佩源公司的装潢及物品均是定制，故在诉讼中提出损失为581417元，实际漏水造成的损失远超过93908元，如法院判决应当予以充分考虑间接损失。复地公司认为，装修损失评估费用中，修复费用未实际发生，故由复地公司承担并无依据。复地公司认为，三次漏水均系案外人造成，第一、第三次系华夏消防工程有限公司南京分公司造成，第二次系中建三局造成。为此，复地公司提供了案外人华夏消防工程有限公司南京分公司向本院出具情况说明，内容为：麦呦小镇第一次漏水，在2017年11月22日早9：30，华夏消防施工的消防主管弯头支架未安装牢固，弯头脱落漏水，造成麦呦小镇商铺进水，当时麦呦小镇地面还未铺设自流平，现场仅仅做了部分边角，华夏消防在2017年11月22日中午就安排工人巡查并清理麦呦小镇积水，当日下午13：30点前全部清理完成，麦呦小镇基本没损失。麦呦小镇第三次漏水，因宴南都C地块着火，2018年4月30日高地物业在未通知消防施工单位情况下启动消防泵，导致公寓楼消防喷淋未端试验管路漏水（在此期间公寓楼内正在进行消防施工），水从位于公寓楼5层的消防未端排水口流出，此时麦呦小镇已装修完成，麦呦小镇现场无明显积水现象，仅是从管道井渗漏下来的水一部分渗漏到麦呦小镇的地面，随即华夏消防安排工人对管井内的积水清除并用毛巾擦拭地面，于当日下午15点前全部清理完成。地面渗水华夏消防和麦呦小镇在商管协调下，进行了3次协商，确定维修方案，因麦呦小镇索要赔偿金额远超现场损失，华夏消防安装人员进场维修，麦呦小镇拒绝进场。对于第二次漏水情况，复地公司称责任方中建三局拒绝出具说明，故无法提供情况说明。佩源公司对于复地公司所称侵权方不予认可，认为根据合同约定应当由复地公司承担责任。审理中，复地公司对于佩源公司主张的经营损失211730.4元不予认可，认为根据合同约定佩源公司应当每月将营收情况提供给复地公司，根据佩源公司自行提供的情况，2018年1月至2019年1月合计为123277.01元，且2018年9月后的营收数额占比例较多，因此按照佩源公司主张的计算方式也不可能有211730.4元。一审法院认为，佩源公司、复地公司双方签订租赁合同后，双方均应当按合同约定履行自己的权利和义务。复地公司作为商铺出租方负有保持租赁商铺正常使用之状态，根据漏水原因鉴定结论系因消防水管发生渗漏，消防用水渗漏到麦呦小镇室内墙地面。因消防水管系租赁商铺的配套设备，故复地公司应当对其配套设备渗漏承担违约责任，双方虽在合同中约定“因第三方原因导致乙方的货物或其他财产产生损害或导致乙方蒙受损失的，由乙方自行向第三方索赔，甲方不承担任何赔偿责任或补偿责任”，但复地公司在审理中未提供明确的证据证实租赁商铺漏水系由第三方造成，故其仍应根据合同约定及法律规定对佩源公司承担违约责任。佩源公司称由于租赁商铺三次漏水造成其租赁商铺目的无法实现，复地公司系根本违约，故佩源公司诉至法院要求确认双方租赁合同及补充协议于2019年2月25日（佩源公司停止经营）解除的意见，一审法院认为，三次漏水时间，第一次系在装修期间，后两次系在经营期间，根据佩源公司自述，漏水后其仅作闭店几天处理，之后仍继续经营，根据其在复地公司处报备的经营记录，其营业额系呈上升状态，且佩源公司在审理中自述至闭店时商铺经营状况一直不错，再根据双方所发函件内容显示，漏水之后双方协商内容均是赔偿问题并未涉及解除合同，故佩源公司认为租赁商铺三次漏水系复地公司根本违约并要求解除合同依据不足，一审法院不予支持。但复地公司因租赁商铺漏水给佩源公司造成损失仍应赔偿，因漏水造成佩源公司装潢损失经一审法院委托评估合计93908元，一审法院予以支持，为查明漏水原因支出的鉴定费19000元，因系佩源公司维权的合理支出，应由复地公司承担，为评估装潢损失支出的鉴定费用33000元，因评估之后的损失与佩源公司主张差距较大，故该鉴定费用佩源公司也应承担部分，一审法院酌定由佩源公司、复地公司各半负担该33300元。对于佩源公司要求复地公司返还佩源公司租赁保证金96607元，一审法院认为，根据合同约定“未经双方协商一致，乙方单方面要求解除合同，甲方有权不退还保证金，同时乙方除需按标准向甲方支付违约金外，还需要向甲方支付相关费用”。本案中，复地公司虽有违约，但通过采取补救措施双方仍可继续履行合同，复地公司的违约行为并不导致佩源公司合同根本目的不能实现，故佩源公司以复地公司违约提出解除合同，在双方未达成一致的情况下，租赁保证金96607元不应退还。对于佩源公司要求复地公司赔偿佩源公司经营损失211730.4元，一审法院认为，租赁商铺漏水确会给佩源公司经营造成损失，根据佩源公司自述因漏水其仅闭店几天，再结合佩源公司在复地公司处备案的营业额，每月营业额也仅在1万元左右，故佩源公司主张211730.4元的损失依据不足，一审法院不予支持，考虑到佩源公司闭店的时间及漏水后维修的影响，一审法院酌情支持佩源公司经营损失1万元。因佩源公司、复地公司双方已于2020年4月8日办理了租赁商铺交接手续，故双方签订的商铺租赁合同及补充协议应确认于2020年4月8日解除。佩源公司仍应当缴纳租金至2020年4月8日。双方均确认如正常履行，截止2020年4月8日佩源公司所欠租金为558050.36元，故佩源公司本应交纳复地公司租金558050.36元，考虑到2020年1月至4月期间恰逢“新冠肺炎”疫情，确会给商铺经营造成影响，故一审法院酌情免除2020年3月1日至2020年4月8日的租金37109.34元。故佩源公司应当支付拖欠租金520941.02元。对于复地公司主张的逾期违约金（自2018年3月5日起至实际交纳租金时止按日千分之二的标准计算），一审法院认为，考虑到佩源公司已于2019年2月25日停止经营，结合佩源公司要求调整违约金的意见。故一审法院酌定按佩源公司每期租金逾期开始至其给付完毕时止按每日万分之三的标准支付逾期违约金。佩源公司称租赁合同应于2019年2月25日停止经营时解除，一审法院认为，佩源公司停止经营系其单方行为，在停止经营之前双方来往的函件中佩源公司也从未提出过解除合同，也无证据表明佩源公司在停止经营时或之后有向复地公司提出过交接租赁商铺的事宜，故其所称的合同于其停止经营时即2019年2月25日解除的意见，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、佩源公司、复地公司于2017年8月21日签订的《租赁合同》及于2017年12月11日签订的补充协议于2020年4月8日解除；二、复地公司于判决生效之日起十日内支付佩源公司装修损失93908元、经营损失1万元，合计103908元；三、驳回佩源公司的本诉其它诉讼请求；四、佩源公司自本判决生效之日起十日内支付复地公司租金520941.02元（截止2020年4月8日）及违约金（按佩源公司每期租金逾期开始至其给付完毕时止，以逾期租金为基数按每日万分之三的标准计算）；五、驳回复地公司的反诉其它请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费24045元，由复地公司负担8045、佩源公司负担16000元；鉴定费52000元，由复地公司负担35500元、佩源公司负担16500元。一审反诉案件受理费6632元，由复地公司负担2632元、佩源公司负担4000元。二审中，双方当事人对一审查明的事实不持异议，且均未提交新的证据。本院二审另查明，一审法院受理本案后，于2019年4月1日向复地公司送达了起诉状副本等应诉材料。2021年3月24日，双方核对租金应收及欠收款数额，并向本院提交《情况说明》，确认截止2019年3月31日止，佩源公司欠付复地公司租金211515.92元。再查明，一审法院已调查但未列明的事实：佩源公司在本案一审中，针对其主张的装修损失，向一审法院提交758370元的装修合同、清单及单据等证据，要求复地公司按剩余合同期46个月（合同期60个月－已使用14个月）所占合同期60个月的比例，向其赔偿装修残值58417元（758370元×46/60）。复地公司一审对该组证据三性不予认可。二审中，复地公司陈述，涉案商铺的装修已经拆除，根据佩源公司一审提交的《麦呦小镇前期成本明细》表，佩源主张的装修损失与实物无法一一对应，且佩源公司所主张损失项目包含可移动资产，这部分可以带走。本院认定意见：佩源公司主张前期投入758370元损失的证据，但有相当一部分为可移动资产，佩源公司可以带走，不应纳入残值要求复地公司赔偿。根据佩源公司提供的《麦呦小镇前期成本明细》所载各项费用支出，附有相应合同、发票等，本院认定，已形成附合装饰、装修投入536610元。其中包括，消防工程费48000元、麦呦小镇品牌软装工程费100000元、硬装工程费290410元、空调安装费32680元、麦呦小镇空间设计费40000元、麦呦小镇品牌设计费50000元、麦呦小镇品牌灯箱门头制作安装费5000元、室内环境治理费3200元。上述事实，由《情况说明》、租赁合同、《麦呦小镇前期成本明细》、施工合同、设计合作协议书、产品销售合同、付款通知单、发票、银行转款凭证、一审庭审笔录、本院询问笔录等在卷证实。本院认为，上诉人佩源公司与被上诉人复地公司签订的租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。对双方具有法律约束力。一、关于合同解除的责任、时间。在租赁期间内，复地公司作为商铺出租人，应保持租赁物符合约定的用途，但涉案商铺先后出现三次漏水，尽管复地公司会同第三方对涉案商铺进行了二次检修，但并未从根本上排除商铺存在的漏水隐患，该事实已经过一审鉴定结论“该消防管道3.9m处接头未封闭处理，管道间底板和顶板洞口未处理，存在渗漏水隐患”的内容予以印证。佩源公司在第三次出现漏水后，于2018年5月18日再次向复地公司发函，要求对商铺受损部位及存在的隐患进行处理，然而复地公司未持积极态度解决问题，而是多次向佩源公司发函催要租金，并否认责任不在其，有违诚信。故复地公司存在怠于履行商铺质量维修义务。佩源公司承租涉案商铺从事麦呦小镇儿童游乐经营项目，因渗漏水导致涉案商铺包管墙部分区域存在霉迹、水迹，地面存在变形起鼓等现象，易引发不安全因素，直接影响佩源公司合同目的的实现。复地公司未能保证租赁商铺符合约定的用途，构成违约。故佩源公司向法院起诉要求解除合同，符合法律规定，且复地公司应向佩源公司承担合同解除的违约责任。佩源公司于2019年2月25日停止经营，但无证据表明其在此后向复地公司提出解约要求，故本院认定，涉案租赁合同及补充协议解除时间，为一审起诉状副本送达至复地公司的2019年4月1日。二、关于财产返还及损失。合同解除后，双方各自取得的财产相互返还，给对方造成损失的依法应予赔偿。本案双方在2020年4月8日办理了商铺交接手续，佩源公司租赁物返还义务已经完成。1、租赁保证金。佩源公司向复地公司交纳该款项金额为96607元，因双方租赁关系解除，复地公司应向佩源公司退还。2、装修损失。在佩源公司提交758370元费用损失的证据中，本院前述已认定涉及装修部分费用投入为536610元。因现场已拆除，无法启动鉴定程序确定装修部分在合同解除时点的残值，故本院根据合同解除后剩余租期所占合同期间的比例，酌定复地公司赔偿佩源公司400000元。佩源公司一审主张合同解除后装修残值因无法利用的损失赔偿，但却提出对已损坏装修部分的价值鉴定，该申请鉴定的对象与其主张并不一致，而鉴定人依其申请所作93908元装修损失的鉴定结论，不能被法院采用，故佩源公司因此产生33000元的鉴定费用应自行承担。同时，因复地公司否认渗、漏水原因及责任，而该项鉴定结果不利于复地公司，故该项鉴定费用19000元，应由复地公司承担。3、经营损失。佩源公司对此未提交有效证据，其要求复地公司向其赔偿211730.4元，依据不足，本院不予支持。4、商铺租金及占有使用费。对照合同约定的租金标准、实付租金数额，双方二审中确认2019年4月1日（不含、合同解除日）前，佩源公司欠付租金211515.92元，但佩源公司因不能正常使用商铺，本院酌减租金10000元。在2019年4月1日至商铺实际交还2020年4月8日期间，处于法院审理案件阶段，虽然商铺由佩源公司控制但并未实际使用，且复地公司因否认其应当承担的商铺漏水责任，致佩源公司申请漏水原因鉴定，这是复地公司导致商铺迟延交付的因素之一；佩源公司因对装修部位的损坏价值申请鉴定不当，也是导致商铺迟延交付的因素。考虑引发本起争议的主要责任在于复地公司，基于此，故本院酌定复地公司、佩源公司按7：3比例分担该期间商铺占有使用费损失。参照合同约定的租金标准，经本院核算涉案商铺在2019年4月1日～2020年4月8日期间的租金数额为319910元，本院认定佩源公司向复地公司支付95973元（319910元×3/10）。综上，佩源公司应向复地公司支付租金、商铺占有使用费297489元（211515.92元-10000元+95973元）。另，佩源公司拒绝复地公司要求按原约定租金标准支付租金，有正当理由，故复地公司主张租金迟延支付违约金，本院不予支持。综上，佩源公司的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第（四）项、九十七条、二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初3373号民事判决；二、南京复地明珠置业有限公司、南京佩源公司教育科技有限公司于2017年8月21日签订的《租赁合同》及于2017年12月11日签订的补充协议于2019年4月1日解除；三、南京复地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内向南京佩源公司教育科技有限公司返还租赁保证金96607元；四、南京复地明珠置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿南京佩源公司教育科技有限公司装修损失400000元；五、南京佩源公司教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付南京复地明珠置业有限公司商铺租金、使用费共计297489元；六、驳回南京佩源公司教育科技有限公司的本诉其它诉讼请求；七、驳回南京复地明珠置业有限公司的反诉其他请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费24045元，由复地公司负担19751、佩源公司负担4294元；鉴定费52000元，由复地公司负担19000元、佩源公司负担33000元；一审反诉案件受理费6632元，由复地公司负担4591元、佩源公司负担2041元。二审案件受理费19248元，由复地公司负担11698元、佩源公司负担7550元。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  涂 甫审判员  李任飞二○二一年三月三十日法官助理冯超书记员郭旭冬