四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0722民初1072号 原告：黄伟，男，1974年5月14日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：周丹，三台县潼川镇法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：王利君，女，1975年6月18日出生，汉族，住四川省三台县。 被告：邹超，男，1982年9月10日出生，汉族，住四川省三台县。 原告黄伟与被告王利君、邹超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告黄伟委托诉讼代理人周丹到庭参加诉讼，被告王利君、邹超到庭参加诉讼，本院依法进行公开审理。本案现已审理终结。 原告黄伟向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决或调解解除原被告之间签订的《房屋租用合同》；2.请求人民法院判令被告支付拖欠的房屋租金共计37500元（2017年租金12500元，2018年租金25000元）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：2015年被告因经营需要作为承租人，委托邹超（系被告亲戚）与原告签订了《房屋租用合同》，合同约定“甲方将位于耀森路电信局门面2个租给乙方使用，租用期两年，从2015年8月16日起至2017年8月16日止。每年租金为25000元。”合同到期后，被告仍继续在原告门店处经营，该段时间双方并未签订书面租赁合同，直至2019年8月15日，双方才又签订了《房屋租用合同》。约定“租用期两年，从2019年8月16日起至2021年8月15日，每年租金为22000元。”但合同期内，被告还拖欠有2017年下半年及2018年度租金37500元，拒不支付。原告向被告多次催收租金未果。为维护自身合法权益，特提起诉讼。庭审中原告申请变更诉讼请求，撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为二被告共同向原告支付拖欠的租金37500元，并申请追加邹超为本案被告，本院依法予以准许。 被告王利君辩称，2015年8月至2016年8月是我与邹超合伙经营的，是邹超直接办理租房手续，2015年8月至2016年8月房租是邹超支付的，我是第二年接手的，我只认可2016年8月至2017年8月的房租该我支付。第二份2019年8月15日租赁合同是真实的，租金是每年22000元，我认可实际租至2020年4月底，2019年8月15日至2020年4月底这期间租金是15584元我无异议。2017年8月16日至2019年8月15日这期间我与黄伟口头协议租金每年23000元，总计46000元。 被告邹超辩称，2015年8月16日房屋租赁合同是我本人与黄伟的委托代理人冯天勇签订的，这个合同的租期共两年，第一年即2015年8月16日至2016年8月15日，这期间租金由我承担。第二年即2016年8月16日至2017年8月16日，这期间租金由王利君承担。 本案当事人为证明自己的主张，提供如下证据材料：原告身份证；2015年8月16日至2017年8月16日、2019年8月16日至2021年8月15日房屋租赁合同复印件两份；案涉房屋房产证复印件两份；原告2015年至2020年期间建设银行转账记录；被告王利君2016年4月至2017年5月中国农业银行交易明细表；案外人田志涛2017年8月中国建设银行交易明细；被告王利君微信转账记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：1、2015年8月16日原告与被告邹超签订了《房屋租用合同》，合同约定“甲方将位于耀森路电信局门面2个租给乙方使用，租用期两年，从2015年8月16日起至2017年8月16日止。每年租金为25000元，协议签订时乙方先付半年房租给甲方，剩余半年房租在到期前付清，下一年房租需提前一月支付。房租以转账的方式由乙方直接存入甲方银行账户内”“被告在在合同复印件上注明：此复印件与原件一致”。 2、2017年8月17日至2019年8月14日，案涉房屋一直由被告王利君租用。双方未签订书面的租用合同。 3、2019年8月15日，原告与被告王利君签订了《房屋租用合同》。约定“租用期两年，从2019年8月16日起至2021年8月15日，每年租金为22000元。”。该合同原告与被告王利君均同意在2020年4月底解除。双方均认可2019年8月16日至2020年4月底租金为15584元。 4、2016年7月28日被告王利君通过银行转账方式向原告转款25000元，2016年10月12日被告王利君通过银行转账方式向原告转款12500元,2017年8月18日案外人田志涛通过银行转账方式向原告转款23000元；2019年9月2日被告王利君通过微信转账方式向原告转款11000元，2019年11月10日被告王利君通过微信转账方式向原告转款11000元。 另查明，原告在向本院提交的2015年8月16日《房屋租用合同》复印件上，原告单方将“协议签订时乙方先付半年房租给甲方，剩余半年房租在到期前付清”涂改为“协议签订时乙方先付一年房租”。 又查明，被告邹超和被告王利君均认可2015年8月15日至2016年8月15日期间房屋系双方共同租赁。该年房租25000元应当由邹超支付。 本院认为，因本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，本案适用案涉法律事实发生时的法律、司法解释的规定。鉴于原被告双方对案涉房屋租赁期限无异议，故本案双方争议焦点为被告欠付原告租金数额的问题。 关于被告欠付原告租金数额的问题，本院认为应从以下方面认定：1、2017年8月18日案外人田志涛通过银行转账方式向原告转款23000元是否是被告王利君委托田志涛向原告支付的房屋租金。根据庭审查明事实，田志涛系被告王利君的徒弟，田志涛当庭认可其于2017年8月18日向原告转款23000元系基于王利君委托代其转付的房租，其本人不认识黄伟。原告方虽然不认可该款系王利君支付的房租，但在其未举证证明该款的其他用途，亦未证明其与田志涛存在其他经济往来的情况下，其辩解理由本院不予认可。该23000元应认定为王利君向原告支付的房租。 2、2017年8月17日至2019年8月15日期间租金双方口头约定的是25000元/年还是23000元/年的问题。本院认为虽然双方当事人未签订书面合同亦未提交相应证据证明，但从双方2015年8月16日起至2017年8月16日期间约定的租金25000元/年，2019年8月16日起至2021年8月15日期间租金22000元/年的事实可知，案涉房屋租赁期间房屋租金存在逐步降低的趋势。再结合王利君2017年8月18日支付原告23000元的事实，本院认为双方约定的2017年8月17日至2019年8月15日期间租金应为23000元/年。 3、2015年8月15日至2016年8月15日房租25000元是否支付的问题。被告邹超认为该年租金应当由其支付，且其已经付清。但邹超庭审中辩称其已经记不清是通过转账还是现金支付，亦没有提供相应的证据对其已支付1年租金的事实予以佐证。根据本案已查明及认定的事实，2015年8月16日至2017年8月16日约定租金为25000元/年，2017年8月17日至2019年8月14日双方租金应为23000元/年，2019年8月16日至2020年8月16日约定租金为22000元/年，以及双方达成的提前支付租金的约定。本院认为被告王利君2016年7月28日支付的租金25000元应为2016年8月17日至2017年8月16日一年房租，2017年8月18日支付的租金23000元应为2017年8月17日至2018年8月16日一年的房租。至于2016年10月12日被告王利君支付的租金12500元，根据双方第一次签订合同时双方共同约定内容，即协议签订时先付半年租金12500元，剩余房租12500元在到期前付清的约定，本院认为该12500元应认定为2015年8月15日至2016年8月15日中的下半年租金。而根据双方的交易习惯以及第一份租赁合同的约定，再结合王利君只支付了2015年8月15日至2016年8月15日中的下半年租金的事实，本院认为即使被告邹超没有提供相关证据予以证明，但结合上述事实，认定被告邹超在签订第一份房屋租赁合同时已支付了2015年8月15日至2016年8月15日中的上半年租金12500元更符合本案客观真相。综上所述，本院认为2015年8月15日至2016年8月15日房租25000元已由被告邹超和被告王利君共同支付。 基于本院对上述三个方面争议的认定，本院认为2015年8月16日至2018年8月16日期间的三年租金73000元（12500元+12500元+25000元+23000元）已由被告邹超、王利君付清。2018年8月17日至2019年8月15日的租金23000元，被告尚未支付，2019年8月15日至2020年4月底租金15584元，被告王利君已支付22000元。故被告尚欠原告租金为16584元（23000元+15584元-22000元）。 综上所述，因本案双方当事人均认可2018年8月17日至2020年4月底案涉房屋系被告王利君租用，亦认可在此期间的租金应由其支付。故本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十六条之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十七条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、由被告王利君于本判决生效之日起十五日内退还原告黄房屋租金16584元； 二、驳回原告黄伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费738元，减半计取369元（原告已预交，执行时一并执行），由原告黄伟负担206元，由被告王利君负担163元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  姚 力 二〇二一年三月二十四日 法官助理  胡言健 书 记 员  王 倩