广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0303民初368号 原告：桂林永合物业服务有限公司，住所地：桂林市秀峰区西山路******。 法定代表人：赵西林，总经理。 委托诉讼代理人：王梓衡，广西鹏韵律师事务所律师。 被告：鲁跃军，男，1970年3月25日出生，汉族，住桂林市叠彩区 东四里4号胜利嘉园小区11栋1单元8-1号。 原告桂林永合物业服务有限公司(以下简称永合公司)与被告鲁跃军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告永合公司的委托诉讼代理人王梓衡、被告鲁跃军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永合公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年7月1日至2019年12月31日的物业费人民币1201.86元及滞纳金1754.72元（滞纳金以1201.86元为基数，按拖欠金额每天3‰计算，从2018年7月1日计算，直至还清之日止，暂计至2020年6月30日）；2.判令被告向原告支付2018年7月1日至2019年12月31日的电梯维护费、水电公摊费544.5元及滞纳金794.97元（滞纳金以544.5元为基数，按拖欠金额每天3‰计算，从2018年7月1日计算，直至还清之日止，暂计至2020年6月30日）；3.本案诉讼费、邮寄费、公告费由被告承担。事实与理由：2018年6月28日，原告与桂林市胜利嘉园一期小区业主委员会(以下简称胜利嘉园一期业委会）签订《小区物业管理服务合同》，合同约定：“第十六条：物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止”；“第二十条：物业管理服务费：…2、高层电梯房住宅：1-5层（含5层）：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费145元，电梯维护费、电梯年检费每户每年200元（不含电梯零件更换费用，每次更换零件费由本栋业主分摊，小配件200元以下由物业公司承担，电梯年检维保费用按本地行业标准执行）；6-15层：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费163元含二次增压费；电梯维护费、电梯年检费每户每年200元…；9、物业管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交欠费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三缴纳滞纳金，乙方有权直接向人民法院提起诉讼”，合同还约定：“合同生效日期为2018年7月1日”。自合同签订至今，胜利嘉园小区一直由原告提供管理和服务。被告系上述小区11栋1单元8-1号房屋业主，其房屋建筑面积为89.02平方米。按照合同约定，被告每月应缴纳房屋建筑面积物业费66.77元，电梯维护费、水电公摊费30.25元。被告从2018年7月1日起至2019年12月31日止，己逾期18个月未交。合同履行期间，原告通过张贴公告、上门催缴、电话催缴等多种方式多次向被告催缴物业服务管理费，2020年6月，原告以张贴《业主欠交物业费业主名单》形式，通知包括被告在内的业主缴纳物业管理费。2020年7月，原告再次以短信形式通知被告缴纳物业管理费，但被告始终拒绝交纳。原告因此诉至法院。 被告鲁跃军辩称，此合同未经业主大会讨论，业主不知情。原告进驻小区的情况被告不是很清楚，原告是否具备物业管理资质，被告也不是很清楚。原告诉请的物业费被告愿意交纳，但是被告没有入住，水电公摊费和电梯维护费被告不愿意交纳。2019年10月1日-2019年12月31日原告没有履行小区管理服务义务，所以这两个月的物业费被告也不愿意交纳。滞纳金不是由原告单方面说交就交的。被告住进来后，都没有接到电话催费的，都是直接在门上张贴公告催费。原告没有履行物业服务义务、不尽职责、管理混乱，给小区造成安全隐患。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年2月28日，南宁铁路局住房建设管理所（甲方）与被告（乙方）签订了《参加单位集资合作建房协议书》，合同对集资合作建房方式、住房的基本情况、价款计算方式等作出了约定，合同约定：1、乙方自愿参加甲方组织建设位于桂林市胜利路东四里区。乙方分配所得的房号为26栋1-8-1号；2、该套住房建筑面积（含公摊面积）暂按85平方米建设，住房的实际建筑面积待住房竣工后，以房产测绘部门最终测绘结果为准……。 2018年6月28日，胜利嘉园一期业委会（甲方）与原告永合公司（乙方）签订《小区物业管理服务合同》，双方对服务管理事项、管理期限、双方权利义务等作出了规定，合同约定：第二条、物业类型：高层电梯房住宅、商铺、架空层车位、小区宗地图红线内停车位等，座落位置：桂林市叠彩区东四里4号，建筑面积：第三条，乙方提供服务的受益人为签订本合同小区的全体业主和物业使用人；甲方及本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方而的管理制度……；第十六条、物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止；第二十条、物业管理服务费：1、商铺商场：按购房建筑面积1.00元/平方米/每月,(含水电公摊费）;2、高层电梯房住宅：②、6-15层：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费163元含二次增压费，电梯维保费、电梯年检费每户每年200元；9、物业管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交欠费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三缴纳滞纳金，乙方有权直接向人民法院提起诉讼……。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务。被告的房号为胜利嘉园小区11栋1-8-1号，建筑面积为85平方米，该房于2018年2月装修好。2020年1月，原告撤离该小区。2020年6月，原告在该小区张贴催费通知，向业主催缴物业费。2020年7月，原告向被告发送短信息催收物业费。因被告未向原告交纳2018年7月1日至2019年12月31日的物业费、电梯维护费、年检费、公摊水电费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，原告的营业执照记载的登记日期是2018年4月25日。2018年7月2日，桂林市叠彩区土地房产工作局出具《物业管理服务合同备案回执》，载明：桂林市胜利嘉园一期小区全体业主，贵小区与桂林永合物业服务有限公司于2018年6月28日签订的《小区物业管理服务合同》已在我局备案。 再查明，2019年11月14日,原告与被告李志文物业服务合同纠纷一案，本院查明原告的服务质量存在一定的瑕疵，判决：一、判令被告李志文支付欠原告桂林永合物业服务有限公司2018年7月1日至2019年10月30日止的物业费1529.28元；二、驳回原告桂林永合物业服务有限公司的其他诉讼请求。后被告李志文不服判决上诉于桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2020年6月1日作出（2020）桂03民终1492号民事判决，认定：“关于小区业委会与被上诉人签订的《小区物业管理服务合同》的效力问题。该合同由小区业委会与被上诉人协商签订，是合同双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。……判决：驳回上诉，维持原判。”该判决已经生效。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告有无物业服务资质； 2、本案所涉《小区物业管理服务合同》是否有效，对被告是否有法律约束力；3、原告是否履行了合同义务；4、原告要求被告支付2018年7月1日至2019年12月31日的物业费、电梯维护费、年检费、公摊水电费和滞纳金有无事实依据和法律依据。 关于争议焦点1，本案原告的登记日期是2018年4月25日，国务院住房和城乡建设部于2018年3月8日发布《关于废止的决定》（39号令），决定废止《物业服务企业资质管理办法》（建设部令第164号），决定自发布之日起施行。另《物业管理条例》（2018年3月19日修订）第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理”，该条对从事物业服务的企业的要求是具备独立法人资格，即经工商依法注册登记并能独立承担民事责任，并没有对从事物业服务的资质要求，因此被告提出的原告资质问题与本案无关。 关于争议焦点2，被告认为此合同未经业主大会讨论，业主不知情，其不清楚物业合同的情况。本院认为，《小区物业管理服务合同》的效力已经生效判决文书确定，对其效力本院予以认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，被告作为胜利嘉园小区的业主，原告与胜利嘉园一期业委会签订的《小区物业管理服务合同》对本案被告具有法律约束力。 关于争议焦点3，被告认为原告没有履行物业服务义务、不尽职责、管理混乱，给小区造成安全隐患。本院认为，本院在审理原告起诉该小区其他业主的物业服务合同纠纷系列案件中，查明原告在物业合同签订后进驻该小区履行了物业服务，但服务质量存在一定的瑕疵。 关于争议焦点4，被告认为其2019年5月份搬进去住的，2018年7月到2019年5月的电梯维护费和水电公摊费都不应该交。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，被告的房屋是2018年2月装修好的，原告开始提供物业服务的时间是2018年7月1日，被告以其未入住为由不交费，理由不成立，本院不予采信。被告认为原告的物业服务质量差不应交物业费，本院认为，原告的物业服务存在瑕疵是事实，但不能构成对原告追索物业服务费的抗辩，亦非属法定或约定违约救济手段。原告将催交物业费的通知以张贴、短信形式发送给被告，证明原告已经进行了书面催收。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，被告住房的建筑面积为85平方米，按照合同约定的物业服务费每月每平方米0.75元，电梯维护费、年检费每年200元、公摊水电费每年163元计算，被告应交纳2018年7月1日至2019年12月31日的物业费1147.5元、电梯维护费、年检费300元、公摊水电费244.5元，故对原告要求被告支付物业费1201.86元、电梯维护费、年检费300元、公摊水电费244.5元的诉讼请求，本院部分予以支持。关于滞纳金，虽然《小区物业管理服务合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。 综上，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告提供了服务后，被告应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》（2018年3月19日修订）第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告鲁跃军支付原告桂林永合物业服务有限公司2018年7月1日至2019年12月31日的物业费1147.5元、电梯维护费、年检费300元、公摊水电费244.5元； 二、驳回原告桂林永合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 本案案件受理费50元（原告桂林永合物业服务有限公司已预交），适用简易程序减半收取25元，由被告鲁跃军负担，另25元由本院退回给原告桂林永合物业服务有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  唐晓莹 二〇二一年三月二十五日 书记员  廖代玲