甘肃省兰州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）甘01民终350号上诉人（一审原告）：兰州茏瑞物业管理有限公司，住所地兰州市城关区南昌路1726号。法定代表人：李吉祥，该公司经理。被上诉人（一审被告）：甘肃北海房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区庆阳路442号。法定代表人：王振宇，该公司经理。被上诉人（一审被告）：甘肃国美电器有限公司，住所地兰州市城关区庆阳路450号。法定代表人：董晓红，该公司经理。上诉人兰州茏瑞物业管理有限公司因与被上诉人甘肃北海房地产开发有限公司、甘肃国美电器有限公司物业服务合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初8032号民事裁定，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人兰州茏瑞物业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初8032号民事裁定书，依法发回兰州市城关区人民法院重新审理；2、本案一切诉讼费用由二位被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院裁定认定事实错误。上诉人与凤鑫大厦签订了整幢楼的物业管理合同，原债权人兰州西行物业管理有限公司早在凤鑫大厦建成之时就与凤鑫大厦的建设者签订了整幢楼的物业管理合同。凤鑫大厦并没有设立业主委员会，也就没有通过业主选聘与业主签订物业服务合同的基础。上诉人继承了原兰州西行物业管理有限公司债权债务，继续为凤鑫大厦提供物业服务，这个物业服务虽有服务主体的更迭但服务一直延续至今仍在继续。二被告都是物业服务的享受者。二、一审法院审查理由错误适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告一直在提供物业服务，依据《合同法》第七十九条之规定，债权债务转让行为合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“若物业服务合同期满，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系”。原告的概括继承没有影响物业服务的质量和项目，全体享受原告提供能够物业服务的业主均未质疑过物业服务质量且大多数业主都能按时缴费，被告也未提出过任何异议。依据《合同法》第三十六条规定，应当认为上诉人与被上诉人之间形成事实上的物业服务合同关系。依法权利主体明确且与本案纠纷存在直接的利害关系、诉讼利益紧密。原告起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，一审法院裁定驳回起诉不当，适用法律错误，请二审法院依法纠正，发回重审。上诉人兰州茏瑞物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2008年7月至2020年6月共计物业费720000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：在2005年12月15日，被告甘肃北海房地产开发有限公司与兰州西行物业管理有限公司签订了物业管理服务协议。协议约定每月物业费为5000元，被告甘肃国美电器有限公司承租被告甘肃北海房地产开发有限公司开发的凤鑫大厦1-4层房屋，从事电器经营。被告甘肃国美电器有限公司是接受物业服务的实际收益方。被告国美电器有限公司按照每月5000元的物业费，将2006年2月至2008年6月共计29个月物业费145000元交由被告甘肃北海房地产开发有限公司，由北海房地产开发有限公司将物业费转账给兰西物业管理有限公司，被告甘肃国美电器有限公司的水电暖费直接转账给兰州西行物业管理有限公司。2008年7月之后，兰州西行物业管理有限公司，也没有收到被告甘肃北海房地产开发有限公司缴纳的物业费，被告国美电器有限公司只向兰州西行物业管理有限公司转账缴纳水电暖费。兰州西行物业管理有限公司为被告甘肃北海房地产开发有限公司提供物业服务至2011年4月，兰州西行物业管理有限公司终止为甘肃北海房地产开发有限公司提供物业服务。并且兰州西行物业管理有限公司觉得将被告甘肃北海房地产开发有限公司拖欠兰州西行物业管理有限公司自2008年7月至2011年4月，5000元/月，共计17万元的物业费债权给原告继承。原告自2011年5月至今为被告提供物业服务。被告甘肃北海房地产开发有限公司自2011年5月至2020年6月拖欠原告物业费55万元，被告共计拖欠原告物业费72万元。原告多次发告知函要求被告甘肃国美电器有限公司支付物业费，被告甘肃国美电器有限公司拒绝支付物业费，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告兰州茏瑞物业管理有限公司为物业服务企业，被告甘肃北海房地产开发有限公司为业主，被告甘肃国美电器有限公司为承租人。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力。《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告兰州茏瑞物业管理有限公司既没有与业主签订物业服务合同，也没有通过业主选聘与业主签订物业服务合同，故原告兰州茏瑞物业管理有限公司并非与本案有直接利害关系的法人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条规定，裁定如下：驳回兰州茏瑞物业管理有限公司的起诉。原告兰州茏瑞物业管理有限公司预交的案件受理费5500元退还原告。本院查明，2004年11月22日，甘肃凤鑫房地产开发有限公司与兰州西行物业管理有限公司签订《物业管理托管合同书》，约定自2004年11月22日起至2010年11月22日止，兰州西行物业管理有限公司为兰州市城关区凤鑫大厦提供物业服务；2015年3月7日，甘肃凤鑫房地产开发有限公司与兰州茏瑞物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定自2015年1月1日至2019年12月31日，兰州茏瑞物业管理有限公司为兰州市城关区凤鑫大厦提供物业服务；2005年12月15日，兰州西行物业管理有限公司与甘肃北海房地产开发有限公司签订《协议》，约定自2005年12月15日至2010年12月14日止，兰州西行物业管理有限公司为甘肃北海房地产开发有限公司提供凤鑫大厦1-4层提供物业服务；2011年4月25日，兰州西行物业管理有限公司与上诉人兰州茏瑞物业管理有限公司签订《债权继承协议》，约定，兰州西行物业管理有限公司拟注销公司主体，甘肃北海房地产开发有限公司2008年7月至2011年4月共计拖欠17万元的物业费由兰州茏瑞物业管理有限公司承继；2011年6月16日，兰州茏瑞物业管理有限公司以通知形式函告甘肃北海房地产开发有限公司，兰州西行物业管理有限公司拟注销公司主体，甘肃北海房地产开发有限公司2008年7月至2011年4月共计拖欠17万元物业费的债权由兰州茏瑞物业管理有限公司承继，并承诺原兰州西行物业管理有限公司与甘肃北海房地产开发有限公司签订物业服务管理协议继续有效等事项。甘肃北海房地产开发有限公司与甘肃国美电器有限公司签订《房屋租赁合同》，甘肃北海房地产开发有限公司将凤鑫大厦1-4层租赁给甘肃国美电器有限公司，租期十年（自2005年11月15日起）。本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套分设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”本案中，上诉人兰州茏瑞物业管理有限公司虽未直接与二被上诉人签订物业服务合同，但被上诉人甘肃北海房地产开发有限公司作为上诉人提供物业服务的凤鑫大厦1-4楼业主，甘肃国美电器有限公司作为凤鑫大厦1-4楼承租人，上诉人作为兰州西行物业管理有限公司债权及物业服务的承继人，履行了物业服务义务，被上诉人不履行缴纳相关费用的义务，构成违约，理应承担相应的民事责任。一审法院驳回其起诉，适用法律不当。综上，上诉人的上诉理由成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：一、撤销兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初8032号民事裁定书。二、本案指令兰州市城关区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  董清梅审判员  陈 桂审判员  康慧芳二〇二一年三月九日书记员  韩 冰