上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1517号上诉人（原审被告、反诉原告）：李勇，男，1963年5月8日生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙维，男，1991年11月30日生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：何晓磊，上海市九鼎律师事务所律师。上诉人李勇因与被上诉人孙维房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初21150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李勇上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人孙维支付上诉人租金人民币23,000元、合同违约金2,000元。事实和理由：一、从2019年7月9日至8月19日租金孙维未付，要求被上诉人按合同约定支付该期间全部租金而非原判认定的20%。二、签订合同时房租应提前十日支付，2019年7月9日以后被上诉人继续使用厂房，但未付租金，应承担违约金。被上诉人当时只是将机器搬走，但相关产品等还放置在厂房内作仓库使用等。孙维答辩称：不同意上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：被上诉人孙维认为原判事实清楚，适用法律正确。一、关于租金，本案标的厂房不能办理相应环评手续，孙维已于2019年5月18日搬离系争租赁厂房，又在2019年8月19日将系争厂房的钥匙交到村委会，孙维搬离厂房后，自此不应再计算租金。一审法院酌减租金显为标的厂房不符合被上诉人生产经营使用。二、违约金问题，在合同履行过程中上诉人事先并没有告知系争厂房属于“198地块”（生产经营和环评审核严格），被上诉人企业无法在198地块上办理环评，上诉人事先隐瞒地块性质，导致被上诉人无法正常经营生产，前者显属违约而非被上诉人，其无需承担违约金。孙维向一审法院起诉要求：1、判令解除双方签订的《厂房租赁合同》；2、判令李勇返还押金10,000元；3、判令李勇返还租金16,575元（自2019年5月15日起至2019年7月9日）。李勇反诉要求判令：1、判令孙维支付租金55,000元；2、判令孙维支付违约金10,000元。一审法院认定事实如下：2018年6月5日，孙维与李勇签订《厂房租赁合同》，约定：由李勇将位于上海市奉贤区XX镇XX路XX号厂房租赁给孙维使用；面积约2,000平方米；租赁期限自2018年7月1日起至2021年7月9日；年租金为110,000元；双方签订合同时，孙维向李勇支付押金10,000元，合约期满孙维付清租金及一切费用之后，李勇应将保证金全额退还孙维；孙维应每6个月支付一次租金，先付后用，提前10天支付；逾期10天未付租金，李勇有权断电，终止合同，每天按10%收取违约金；李勇将厂房出租给孙维作生产用途使用，如孙维用于其他用途，须经李勇书面同意，并按有关法律、法规的规定办理改房屋用途手续，并保证符合国家有关消防安全规定；合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，由此造成的经济损失，由违约方负责赔偿。孙维和李勇均确认，双方的租赁面积实际为600平方米。上述合同签订后，孙维共计向李勇支付押金10,000元及租金110,000元。孙维在未进行环评审批前即开始在系争房屋内生产经营。又查明，奉城安监大队于2017年对涉案厂区进行环保违法违规建设项目清理整治，当时厂区内承租经营者因未获得环评审批手续即投入生产经营而被清退。2019年3月，奉城安监大队再次对系争厂区进行监管点位检查，发现厂区内李勇生产未办理环评手续，存在环保违法行为，故2019年5月15日对系争房屋采取断电的整治措施。孙维于2019年5月开始停止生产，并陆续搬离，直至2019年8月13日搬清。2019年8月13日，李勇向孙维发送微信消息称：“孙维电力局接电表你几点来开门。”孙维回复李勇：“我不在。这边找律师起诉了。你人过来下，我把钥匙给你。”李勇说：“你在哪里。”孙维回复：“608。”2019年8月15日，孙维向李勇发送微信消息称：“房东李勇，由于政府安检部门于2019年5月15日上午10时左右，把XX路XX号，三相电表没收，导致我方不能正常使用，故于2019年5月18日已搬离。多次与你沟通交接手续，你不配合，不处理。现在正式通知你，我方将通过法律途径解决。”2019年8月19日，孙维将系争厂房的钥匙交至村委会，并于当日向李勇发送微信消息称：“钥匙已移交给永益村委。”2019年10月24日庭审中，一审法院向李勇释明可去村委会将厂房钥匙拿走并接收厂房，后李勇于当日接收系争厂房。另查明，系争房屋权利人为上海XX有限公司，权属性质为集体，用途为工业。根据上海市房地产权证附图显示，系争厂房有证部分共计三幢。孙维租赁部分为1号厂房，无改扩建情况。系争厂房所在区域为198地块，入驻生产企业需要具备优质的生产环保条件方能通过环评，孙维从事的金属管道生产行业不能通过环评。一审法院认为，孙维和李勇签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。现由于系争房屋于2019年5月15日被采取停电的整治措施，导致租赁合同无法继续履行。对于导致合同解除的原因，一审认为，李勇作为出租人提供的厂房，由于位于198地块，存在生产行业的限制，其将房屋出租给无法办出环评的生产企业，对导致合同无法履行存在过错；孙维作为承租人，其从事的生产行业不符合当地的环保要求，其在未进行环评审批手续之前即租赁系争厂房开始生产，对导致合同无法履行亦存在过错；综上，一审认为上述两点均为导致合同解除的原因，孙维及李勇应承担同等的责任。对于双方合同解除日期，孙维认为系争合同于2019年5月18日解除，李勇认为合同于2019年10月24日解除。对此一审认为，系争合同由于双方原因导致合同无法履行，租赁目的无法实现，双方均具有解除权。但无论孙维还是李勇，在本案诉讼之前，均未曾向对方提出过解除合同的主张，故一审认为孙维本诉起诉状送达李勇之日2019年10月11日为双方合同解除之日。对于房屋返还之日，孙维认为已于2019年5月18日搬离返还，李勇认为于2019年10月24日李勇自行接收房屋之日返还。对此一审认为，孙维未能提供2019年5月18日已经搬离的证据，也未能提供当时已经通知李勇接收房屋的证据，故法院对孙维的意见不予采信。孙维于2019年8月13日通知李勇当日到场接收房屋，李勇当日的确前往现场并拍摄到孙维在搬离物品，后孙维于2019年8月19日将系争厂房钥匙交至村委会，并当日发送消息通知李勇。李勇应当及时领取钥匙及接收房屋，其怠于接收房屋导致扩大的损失由其自行承担。故法院认定孙维已于2019年8月19日将系争房屋返还李勇。合同解除之前，孙维占用系争房屋期间，应当支付租金。但由于系争房屋于2019年5月15日被停电，无法进行生产，故自2019年5月15日起至2019年8月19日房屋返还之日，相应的租金应当予以酌减，法院根据导致合同无法履行的责任、房屋的实际使用情况等因素，酌定该段期间的租金按合同约定标准的20%计算，故该段期间的租金共计5,846元。孙维已经支付租金110,000元，故李勇应退还租金11,030元。对于李勇辩称2019年5月停电后，其将XX村XX号的电接给孙维使用，孙维一直在正常使用系争房屋的辩解意见，一审认为，李勇未能提供已接电的证据，也未能提供5月停电后，孙维还在正常使用系争房屋的证据，故法院对李勇该辩解意见不予采信。对于李勇要求孙维支付租金31,000元及逾期支付租金的违约金9,000元的诉讼请求，于法无据，法院均不予支持。合同解除后，李勇收取的押金10,000元应当退还孙维。综上所述，一审法院于二○二○年十一月三十日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百二十条的规定，作出判决：一、确认孙维与李勇签订的《厂房租赁合同》于2019年10月11日解除。二、李勇于判决生效之日起十日内退还孙维押金人民币10,000元。三、李勇于判决生效之日起十日内退还孙维租金人民币11,030元。四、对李勇的反诉诉讼请求均不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币464元，由孙维负担人民币139元，由李勇负担人民币325元。反诉案件受理费人民币713元，由李勇负担。二审期间，双方未提交新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人李勇和被上诉人孙维2018年6月5日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。有效合同约束双方当事人按约履行。本案合同履行期间，因标的厂房被当地采取停电等整治措施，导致租赁合同无法继续履行。根据查明事实，上述履行障碍系因标的房屋所在地块存在生产行业（环保）限制，双方作为完全民事行为能力主体，在应知状态下将较高环保标准地块房屋出租给无法办出环评之生产企业导致整治措施施行，皆有过错，本案租赁合同因双方原因导致合同无法履行，租赁目的无法实现，双方均具有解除权，原判以本诉起诉状送达之日确定为合同解除日，符合法律规定，本院应予维持。关于租金，出租人李勇一、二审坚持主张均应按约计算。正如原判指出，孙维占用系争房屋期间，应当支付租金，但标的房屋于2019年5月15日被停电，无法进行生产即实现合同厂房租赁之基本目的，而符合生产使用之租赁目的系租金作为对价给付的出租行为给付约因互换条件，由是，原判折冲斟酌该期间按20%租金标准计算应属合理范围，本院应予维持。另关于违约金，本案解约系双方责任，不存在解约违约责任之适用；履行障碍、解约及租金确定显然非正常履行，由本案司法判决确定，该等义务期限应自判断生效日产生，并无逾期违约责任单独存在，该等上诉请求不能成立。综上所述，上诉人李勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,426元，由上诉人李勇负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 叶振军审判员 胡桂霞二〇二一年三月二十四日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……