江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1183民初853号原告：徐群先，男，1958年11月6日出生，汉族，南京市栖霞区人，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：姚树彦,江苏圣典律师事务所律师。委托诉讼代理人：丹阳，江苏圣典律师事务所实习律师。被告：江苏宝华碧桂园置业有限公司，住所地句容市宝华镇恒大雅苑002幢3108号。法定代表人：林强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张璐，系该公司员工。原告徐群先与被告江苏宝华碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法由本院审判员薛宏曜适用简易程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告徐群先及其委托诉讼代理人姚树彦、丹阳；被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张璐开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐群先向本院提出诉讼请求：1、被告碧桂园公司返还原告房款262076.9元及利息；2、被告负担诉讼费用。事实和理由：2016年7月，被告碧桂园公司对原告进行虚假宣传，使原告产生了23-26幢房屋前无遮挡，有大片绿地及10万方湖景的错误认识，导致原告接受了被告提出的11132.81元/平方米的房屋价格，购买了位于24幢0703室的房屋，总价款1556256元。至2018年10月涉案商品房交付，原告方知宣传所称绿地、10万方湖景均不存在，且相关位置早在合同签订前均已被规划为金科地产项目及西部干线等。句容市市场监督管理局《行政处罚决定书》（句市监管宝案字（2018）10号）确认，2016年7月，碧桂园公司通过其公司网站、宣传彩页等宣传方式对其开发建设的碧桂园大学印象一期23-26幢楼盘的销售予以误导宣传。宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确，违反了《房地产广告发布规定》第十一条之规定。碧桂园公司的多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，进行了误导宣传，构成虚假广告。被告的误导性宣传和虚假广告行为，使原告陷入对所购商品房系湖景房的错误认识，依法应当赔偿原告损失。依据被告向句容市物价局备案的信息，大学印象1-13号楼备案均价为15000元/平方米，同期销售均价为9374.21元/平方米。大学印象14-26号楼备案均价为18000元/平方米。据此推算，14-26号商品房销售均价为11249元/平方米，与原告所购房屋价格基本一致。因此，被告所售14-26号楼与1-13号楼的价差为1874.79元/平方米（11249-9374.21=1874.79）。原告所购房屋面积为139.79平方米，据此计算，被告应该退还原告262076.9元（1874.79元*139.79=262076.9元）及相应利息。现诉至法院，请求支持原告诉请。被告碧桂园公司辩称，1、原告所举关于湖泊的证据性质上属于要约邀请，非要约，并非双方合同的组成内容，不能作为确定双方权利义务的依据；2、原告并未针对所谓的湖景支付对价，所谓的湖景与房屋价格之间也没有因果关系，原告不存在因没有所谓的湖景而遭受损失；3、被告并未针对涉案小区东南方向的湖泊发布虚假广告，被告宣传的湖泊尚在规划中，该规划政府部门也在积极推动。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月27日，被告碧桂园公司作为出卖人，原告徐群先作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将其开发的位于句容市东南侧地块的半山花园（项目推广名称为大学印象）024幢07层0703室房屋出售给原告，合同单价为11132.81元/平方米，总价款为1556256元。合同约定的交房日期为2018年10月30日前。2018年10月，被告碧桂园公司通知原告办理涉案房产的收房手续。后原告至现场欲办理收房手续，但因认为被告未能按承诺交付符合双方约定的房屋，即被告违反湖景承诺，遂拒绝收房。2019年1月，原告办理了涉案房屋的收房手续。2021年1月11日，原告诉至本院请求判如所请。另查明，2019年2月2日，句容市市场监督管理局作出句市监管宝案字（2018）10号《行政处罚决定书》，该决定书载明：现查明，当事人（指碧桂园公司）在宣传碧桂园大学印象一期楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传；宣传彩页及沙盘上未标识西部干线及金科楼盘，导致项目位置示意图不准确；多份户型折页、规划图单页、宣传单页、户型图及宣传彩页含有“十万方山景湖泊，近百种野生鱼种，国家二级饮用水质、2000米湖岸线，坐拥10万方浩瀚湖景”等字样，使用了虚构、伪造或者无法验证的统计资料、调查结果、文摘、引用语等信息作证明材料。决定书指出，碧桂园公司“在宣传碧桂园大学印象23-26幢房屋时，对正在规划的湖进行了误导宣传”，违反了《中华人民共和国广告法》相关规定，对碧桂园公司共计处以人民币524000元罚款。以上事实有原告提交的商品房买卖合同及补充协议书、行政处罚决定书、备案函、部分房屋购房价格清单；被告提交的竣工验收备案表、物业资料移交书、签约特别提示、综合治理工程施工图、部分非湖景房成交信息、句容市规划局批前公示、公众号截图鲍亭湖公园改造方案、国土证以及到庭当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，原告徐群先购买被告碧桂园公司开发的涉案商品房，原、被告之间形成商品房销售合同关系。原、被告应按双方签订的《商品房买卖合同》履行各自的权利义务。依双方买卖合同，双方并未对交付的房屋为湖景房作出合同约定，虽然被告在宣传涉案楼盘23-26幢房屋销售过程中，对正在规划中的湖作了误导宣传，其行为已被句容市市场监督管理局行政处罚，但该事实并不构成民事上足以影响合同效力的欺诈行为。理由如下，民事欺诈的构成需具备以下条件：一是必须有欺诈的故意；二是必须实施欺诈行为；三是受欺诈人因欺诈而陷入错误认知，并基于错误认知而为意思表示。本案双方在签订合同时，原告对其所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容是明知的，合同系双方平等协商后达成的，原告并未提交证据证实合同约定的内容和真实情况不一致。碧桂园公司虽在销售房屋过程中未能就规划中的湖泊进行客观陈述，但其关于“湖泊”的宣传属于涉案合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等所作的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。原告作为购房人应知晓所谓的“湖景”并不属于商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，不在双方合同的具体内容之内。故不能认定被告的宣传行为使原告对合同的内容陷入了错误认知，并在违背真实意思情况下订立了合同。另，房屋买卖过程中，购房人对于房屋的选择通常受房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等综合因素所影响，原告主张其购房的决定性因素在于“湖景”环境，缺乏事实依据，亦不符合一般房屋买卖的合同目的。至于原告主张的房屋差价问题，本院认为，房屋成交价格会受到房屋面积、朝向、楼层、配套和销售情况的众多因素影响，房屋之间存在成交价差属客观事实，尚无证据认定原告主张的差价和被告的销售行为之间存在必然联系。综上，本院对原告诉请不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告徐群先的诉讼请求。案件受理费5232元，减半收取2616元，由原告徐群先负担（此款原告已预交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  薛宏曜二〇二一年三月二十二日书记员  王义昊