安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1107号 上诉人（原审原告）：安徽成骏家居制造有限公司，住所地：涡阳县经济技术开发区紫光西路与文诚路交叉口。统一信用代码：913416213551692437。 法定代表人：潘迎春，总经理。 委托诉讼代理人：周纪闽，安徽永恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽添瑞工艺品科技开发有限公司，住所地：涡阳县紫光西路与文诚路交叉口，统一信用代码：91341621MA2N00GY16。 法定代表人：张民。 委托诉讼代理人：王贺,安徽涡楚律师事务所律师。 上诉人安徽成骏家居制造有限公司（以下简称成骏家居）因与被上诉人安徽添瑞工艺品科技开发有限公司（以下简称添瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初5548号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 成骏家居上诉请求：1、请依法撤销(2020)皖1621民初5548号民事判决第二项判决内容,依法改判被上诉人支付给上诉人765322.5元;2、一、二审案件受理费、保全费被上诉人承担。上诉人提供了案涉厂房区域的厂房租赁费评估报告以及被上诉人因自己生产毁损上诉人厂房恢复原状费用的评估结论。上诉人申请评估程序合法,而且评估机构具有相应的资质。被上诉人没有提出重新评估。虽然被上诉人庭后提供一份“租赁协议”,但是根据当时的协议约定在该协议签订后如果被上诉人三日内不支付租金该协议作废。但是被上诉人签订后在约定时间没有支付租金,该协议当然作废。不再产生法律效力。一审法院不但没有采纳上诉人的合法的评估报告反而采纳一个作废的租赁协议的协议条款径直认定争议期间的租赁费按照6元/平方米并作出判决,该判决内容显然显失公平,并侵害上诉人的合法权利。为此提出上诉,请二审依法判决支持上诉人的上诉请求。 被上诉人添瑞公司辩称，一审法院认定事实清楚，正确确实充分，证据合法，请二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。 成骏家居一审诉讼请求：1、请求依法判令解除双方当事人之间的事实厂房租赁关系；2、判令被上诉人支付上诉人厂房租金732322.5元(1942.5元／天×377天，自2019年9月18日起计算至2020年9月30日止)、评估费3000元、厂房维修费30000元，合计765322.5元；3、判令被上诉人将其存放在上诉人厂房内的物品搬离；4、诉讼费、保全费被上诉人承担。 一审法院认定事实：2016年8月18日，涡阳县经开区管委会与成骏家居公司签订项目合同书一份，约定涡阳县经开区管委会租赁成骏家居公司两栋厂房，面积约7000平方米，月租金为6元/平方米，年租金为504000元，租期为五年，按年交付租金，于每年8月18日前交付。同期，涡阳县经开区管委会通过招商，与添瑞公司签订项目合同一份，将上述厂房租赁给添瑞公司使用，月租金为5元/平方米，租期为五年。租金按年交付，于每年8月18日交付。涡阳县经开区管委会又与添瑞公司签订补充协议约定，涡阳县经开区管委会补贴添瑞公司5个月租金，厂房租金计算起始时间为2017年1月18日。截止2019年9月18日，添瑞公司实际缴纳租金460000元，尚欠涡阳县经开区管委会租金581250元。2018年12月15日，成骏家居公司收回其中1750平方米厂房使用权，尚余5250平方米。2019年9月12日，涡阳县经开区招商局向涡阳县经开区管委会作出“关于安徽添瑞工艺品科技开发有限公司、安徽成骏家居制造有限公司厂房租金的审核意见”，该意见第三条确定：涡阳县经开区管委会不再继续执行与成骏家居公司签订的厂房租赁合同；涡阳县经开区管委会不再继续执行与添瑞公司签订的项目合同及补充协议；由添瑞公司与成骏家居公司直接签订厂房租赁协议，租赁价格及租赁面积（月租金为6元/平方米、5250平方米）至2020年11月18日前不变。2020年11月18日后厂房租赁价格由双方协商；成骏家居公司潘俊辉与添瑞公司张民100000元私人借款在双方签订新的租赁协议时，添瑞公司张民从厂房租金中扣除。该意见落款处，由成骏家居公司潘俊辉签名并加盖公司印章，添瑞公司法定代表人张民签名确认，涡阳县经济开发区招商局负责人张涛签字。2019年12月25日，涡阳县经开区管委会向成骏家居公司发出函件，对上述审核意见予以认可。因成骏家居认为添瑞公司没有按照其与涡阳县经开区管委会签订的招商协议履行，于2019年11月5日向本院提出要求添瑞公司停止侵权返还厂房、支付房屋使用费等诉讼请求，本院下发的（2019）皖1621民初8179号民事判决，判决驳回成骏家居的诉讼请求，成骏家居不服判决上诉到亳州市中级人民法院，亳州市中级人民法院认为成骏家居要收回厂房，应先解除双方已经形成的事实租赁合同，而非直接以添瑞公司侵权为由提起侵权之诉，为此下发（2020）皖16民终字1064号民事判决书，驳回成骏家居上诉，维持原判。另查明：成骏家居与添瑞公司签订了租赁协议，双方确定租赁面积为5250平方米，租期为14个月即从2019年9月18日起至2020年11月17日。租期按实际租赁面积为6元每平方每月，租赁期限届满前，乙方添瑞公司有续租意向，租金按实际租赁面积为10元每平方米每月，该租赁协议落款处由成骏家居公司潘俊辉签名并加盖公司印章，添瑞公司法定代表人张民代表公司签名确认，无签署日期。经对添瑞公司法定代表人张民询问，添瑞公司同意与成骏家居解除房屋租赁关系。 一审法院认为，双方当事人已实际签订了厂房租赁协议，并对租赁期限、租金进行了约定，双方的租赁合同成立，而非事实租赁关系，现成骏家居要求同添瑞公司解除租赁关系，添瑞公司同意解除，成骏家居要求同添瑞公司解除租赁关系，一审予以支持；成骏家居要求添瑞公司按11.25元每平方米每月进行支付房屋租金，称亳州中级人民法院认为双方当事人之间没有订立书面租赁合同，双方当事人双方存在事实租赁关系，其事实租赁中，双方租赁合意明确，但相关租赁期限、租金支付期限等内容，因无明确约定，并不必然应参照上一手租赁合同履行。涡阳县人民法院、亳州市中级人民法院对双方当事人存在事实租赁关系的认定，是基于双方当事人之间已经签订了书面租赁协议，且双方对租赁期限、租赁金额已经作出约定，成骏家居并没有如实告知，故成骏家居要求添瑞公司支付租金，应按双方租赁协议约定租赁金额按每平方米每月6元计算，租赁面积为5250平方米，依成骏家居的诉讼请求期限自2019年9月18日起计算至2020年9月30日止，计1050元每天×377天＝395850元，成骏家居超出此部分的诉讼请求，一审不予以支持；依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，新冠××疫情爆发突然，符合“不能预见”情形，疫情爆发后，各地政府也采取了具有行政强制力的疫情防控措施，这不是以个人或某个企业的意志为转移的，符合“不能避免且不能克服”的情形，结合当地疫情防控情况，添瑞公司提出要求成骏家居减免厂房租赁费用，应适当减免添瑞公司30天未实际经营生产的时间即1050元每天×30天＝31500元，故添瑞公司还应支付成骏家居364350元；成骏家居要求添瑞公司将存放在成骏家居厂房里的物品搬离及索要维修费及鉴定费，其证据证明力并不充分，故对此，一审亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十一条第二项、第九十三条、第一百一十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第一条第一款、第五条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除安徽成骏家居制造有限公司与安徽添瑞工艺品科技开发有限公司之间的租赁协议；二、安徽添瑞工艺品科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付安徽成骏家居制造有限公司租金（2019年9月18日至2020年9月30日期间）364350元；三、驳回安徽成骏家居制造有限公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11453元，减半收取5727元，保全费4020元，共计9747元，由双方当事人各自承担一半。 本院二审期间，本院组织双方当事人进行证据交换及质证。双方当事人提供的证据均同一审。本院查明事实同一审。 本院认为，上诉人成骏家居上诉请求不能成立，本院不予支持。双方当事人签订的合同，在不违反法律规定的情况下，应依法成立，双方当事人应按照合同规定履行各自的义务。一方当事人未按照合同约定履行义务，另一方当事人应向违约方发出履行催告。在催告履行期限届满后仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼方式主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，2019年9月18日，成骏家居与添瑞公司签订租赁协议，协议第九条约定本协议签订后逾期三日拒不支付租赁费及其他费用的，甲方即成骏家居有权解除合同。但成骏家居并未提供证据证明其已将解除通知送达对方。成骏家居认为添瑞公司未按照合同约定在规定期限内支付租赁费，该合同已自动作废的主张不能成立。一审认定自成骏家居起诉时，双方租赁合同解除，并认定双方应按照签订的租赁协议约定价款及面积，计算至成骏家居诉请的2020年9月30日为截止时间，依法有据，本院予以支持。对于上诉人成骏家居主张添瑞公司应支付恢复厂房原状所需费用的问题，本院认为，若添瑞公司在未经许可或无正当理由，擅自改变承租的案涉厂房原状，租赁关系解除后，添瑞公司应恢复原状或进行修复至不影响正常使用。同时，成骏家居在接收案涉厂房时，对于损坏部分，应通知添瑞公司限期恢复原状或进行修缮。在添瑞公司拒绝修复或修复不完善的情况下，成骏家居可自行修复，并要求添瑞公司赔偿相应实际损失及相关修复费用。本案中，成骏家居并未提供证据证明其已做出通知添瑞公司限期修复的行为，而径直单方作出评估修复所需费用，一审对成骏家居该项主张不予认可并无不当，本院予以维持。 综上所述，安徽成骏家居制造有限公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7315元，由安徽成骏家居制造有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  安翠香 审判员  王艳东 审判员  黄战营 二〇二一年三月三十日 法官助理高辛冉 书记员李宋培