江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1934号上诉人（原审被告）：苏州市开开门业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区震泽八都曹村村二组。法定代表人：汤泉坤，总经理。委托诉讼代理人：冯阿根，浙江金鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴江政安公路设施有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区震泽镇八都曹村。法定代表人：谭新民，执行董事。委托诉讼代理人：严建坤，江苏赛杰律师事务所律师。上诉人苏州市开开门业有限公司因与被上诉人吴江政安公路设施有限公司租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初7409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。苏州市开开门业有限公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判:1、延长房屋租赁期限两年，自2020年1月31日起至2021年12月30日止；2、因不可抗力的原因，减免房屋租金19750元（依自然灾害停产2.5个月计算）；3、开具10年租赁期间的税务发票；4、确认自己因经营需要，并经吴江政安公路设施有限公司同意自建的钢结构房屋面积为1100平方米，且自己依法应当享有拆迁安置补偿金；5、解除房屋租赁合同后，要求出租人给予3个月的合理搬迁准备期，即确认至2022年3月30日前腾空并返还租赁房屋，房屋占有使用费计算至实际腾让之日；6、合理负担一、二审案件受理费。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、双方之间的房屋租赁关系从2010年1月开始至今已长达十年之久，实质上是连续长期的租赁协议。在双方均具备继续履行条件的情况下，双方应当延长租赁期限，由我公司继续租赁涉案房屋。2、被上诉人吴江政安公路设施有限公司虽然曾经提出过租金涨价的要求，但是时间是在双方同意延期租赁4个月之后，且其主张租金提高到每年45万元，明显是不合理、不合法的。在双方均同意继续租赁房屋，且全国都在因新冠××疫情停产停工的情况下，被上诉人吴江政安公路设施有限公司成倍提高租金，并以未达成协议为由解除租赁合同不应当得到支持。3、原审判决认定我公司在租赁对方无证厂房的基础上，又擅自搭建了约600平方米的厂房是错误的，实际面积为1100平方米，且我方的搭建行为得到了出租人的同意。4、原审法院判决我公司在30天内腾空并返还租赁房屋，期限明显太短。我公司从事门业加工，需要的搬迁时间很长，另行租赁房屋需要较长期限，而且还要经过环保审批验收才能开工生产，至少应当留出3个月的合理期限，在此期间应当按照之前约定的租金标准支付占有使用费。5、双方自2020年1月31日开始，已经通过其他形式订立了房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》第三条的规定，“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。”根据前述规定精神，被上诉人吴江政安公路设施有限公司主张终止合同履行缺乏法律依据，依法不应当得到支持。江苏省高院民一庭《关于规范涉新冠××疫情相关民事法律纠纷的指导意见》第8条也规定，因疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免租金或者延长租期的，一般应予支持。我公司主张延长租期，以及酌情减少租金，既符合客观事实，也未超出合理范围，依法应当得到支持。6、原审审理程序不当。原审法院第一次开庭时中途宣布休庭，第二次开庭未送达传票，只是在第一次的庭审笔录中进行了告知，送达程序不规范。7、双方之间的房屋租赁合同关系自2010年1月30日开始，但是被上诉人吴江政安公路设施有限公司收取租金以后，从未向我公司开具税务发票，其应当履行法定义务，向我公司开具租金发票。吴江政安公路设施有限公司辩称：苏州市开开门业有限公司在一审中未提起反诉，其在二审中提出的各项上诉主张均是新的诉讼请求，不符合法律规定，也不应当得到支持。请求驳回上诉，维持原判。吴江政安公路设施有限公司向一审法院起诉请求：1、判令原审被告立即腾退所占厂房；2、判令原审被告按照45万元/年支付房屋占有使用费，自2020年1月31日计算至实际腾退日。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2013年1月30日，政安公路公司作为出租方（甲方）与开开门业公司作为承租方（乙方）签订厂房租赁合同，约定：兹有甲方将原厂房所有车间、办公室及其他辅助房租给乙方使用，1、租用期限：自2013年元月30日开始至2016年元30号止，暂定三年。2、租金一年一付共计人民币19万元整。一次性付清。后双方又就上述房屋签订租房协议一份，主要内容为：1、租用期限：自2016年元月30日开始至2020年元月30号止，暂定4年。2、租金一年一付共计人民币19万元整。一次性付清。该合同下方备注：2016年度全年房租17万元整，17－18－19年年租金19万元整。2020年3月23日，政安公路公司以挂号信的方式向开开门业公司邮寄《限期搬离腾空房屋通知书》，通知书载明：你单位租赁我公司的厂房车间、办公室及其它辅助房的租赁期限已于2020年1月30日届满，该期限届满前后，我公司多次与你单位商谈，并通知你单位搬离及腾空所租赁房屋内的设施用品，你单位至今没有搬离及腾房的任何行动。现我公司正式书面通知你单位，限你单位于2020年3月31日前，自行向有关部门结清水、电、气、电话等相关费用后腾空所租赁全部房屋并交还我公司，同时向我方支付至搬离之日的房屋占用使用费。若到期未按时搬离腾空房屋，我方将采取法律措施，由此产生的费用将由你方承担。上述信件于次日被汤泉坤签收。2020年5月10日，政安公司通过其委托诉讼代理人严建坤向开开门业公司发送律师函，载明：一、据委托人述称：1、贵公司承租委托人厂房多年，最后一期《房租协议》租赁期间自2016年1月30日至2020年1月30日止。2、因相同地段厂房租赁价格早已上涨，委托人虽多次要求上调租金、贵公司却刻意回避而未果；最后一期《房租协议》到期前，委托人明确告知贵公司，或终止租赁关系腾退厂房，或另行签订租赁合同、调整租金至45万元/年。3、鉴于贵公司缺乏按上述租金签订租赁合同的诚意，委托人于2020年3月23日书面通知贵公司于当月腾房；但贵公司既不腾退厂房、也不按委托人要求另签合同，非法占有使用委托人厂房至今。二、……本律师认为：１、房屋租赁合同到期而终止；贵公司如需继续租用厂房，委托人有权上调租金。２、贵公司目前只有两种选择：一是响应委托人租金要求另签租赁合同；二是腾退厂房。３、如贵承租期间私搭滥建的，委托人还有权要求拆除以恢复原状。三、……现向贵公司明确如下：１、请贵公司务必于2020年5月20日之前明确所选解决方案；届期未答复或未腾房的，视为同意按照45万元/年支付厂房占有使用费。２、如贵公司有何任何异议或提议，请务必及时向本律师提出。３、上述期限届满，如贵公司仍未能明确答复或未能就涉租事宜取得委托人认可的，委托人将循诉讼途径要求贵公司返还厂房并承担相应费用。2020年5月15日，开开门业公司回复：本公司能接受的是1、如果继续租用，租金可以适当提高，但上涨幅度不可过高，应参照周边同类。2、如果要求公司腾退，那公司自建1050M²厂房通过评估后付清，即腾退。另查明：政安公路公司系涉案租赁房屋不动产权登记的所有权人，登记的房屋建筑面积人为838.53平方米。截止目前，开开门业公司仍未支付2020年1月31日起的租金或占有使用费。审理过程中，政安公路公司陈述厂房租赁合同约定的租赁房屋有证的838.53平方米，无证的2000平方米，总共将近3000平方米。无证部分厂房主体结构是钢结构，是政安公司自己搭建的，开开门业公司在租赁过程中，在无证厂房的基础上自己又擅自搭建了一部分，大概有600平方米。对开开门业公司擅自搭建的部分，不同意支付费用，开开门业公司可以拆除。原审法院认为：政安公路公司与开开门业公司签订的租赁合同约定的租赁建筑面积为2000余平方米,政安公路公司提供的不动产权证明上记载的房屋建筑面积总共为838.53平方米,对超过产证面积而修建的房屋,因未取得建设工程规划许可证,超过面积部分的合同为无效。关于有效部分的租赁厂房，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可随时解除合同，但出租人解除租赁合同的，必须给承租人合理的准备时间。现根据政安路政公司向开开门业公司发送的《限期搬离腾空房屋通知书》、律师函，及开开门业公司向政安路政公司发送的回函，可推定政安路政公司对开开门业公司按原租赁合同继续使用租赁物有异议，双方对继续租赁的租金的标准未达成合意。故案涉有效部分合同，因租赁合同期限已届满，作为承租人的开开门业公司应当返还租赁的房屋。房屋租赁合同租赁期限届满、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还房屋并赔偿损失。故原审法院对政安路政公司要求开开门业公司搬离租赁房屋的诉讼请求，予以支持，考虑到开开门业公司现仍实际经营中，酌情给予其一个月的搬迁时间。开开门业公司在承租涉案房屋期限内，理应支付房租，在租赁合同解除后理应支付占有使用费，占有使用费可参照原租金标准计算。对于无效部分合同，作为承租人的开开门业公司应返还依无效合同占有的租赁房屋，并支付参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。故开开门业公司应支付政安路政公司从2020年1月31日起至至实际腾让之日止的按年租金19万元计算的占有使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、苏州市开开门业有限公司应于本判决生效后三十日内将位于苏州市吴江区震泽镇八都曹村二组的租赁房屋返还吴江政安公路设施有限公司。二、苏州市开开门业有限公司于本判决生效之日起十日内支付吴江政安公路设施有限公司租金、占有使用费（以190000元/年为标准，从2020年1月31日起计算至实际腾让之日止）。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号，如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××63）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4205元，由吴江政安公路设施有限公司负担205元，由苏州市开开门业有限公司负担4000元，并于本判决生效之日起十五日交至法院（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××61）。吴江政安公路设施有限公司预交的诉讼费用，原审法院于本判决生效之日起十五日退还。上诉人苏州市开开门业有限公司在二审中提供的证据材料有:新建车间、食堂、宿舍、道路的平面图和照片共计20份，证明其后来搭建的建筑物共计1150平方米，搭建行为得到了吴江政安公路设施有限公司的同意，以及前述房屋已被列入拆迁范围，房屋的价值应当按照拆迁办的评估为准。被上诉人吴江政安公路设施有限公司的质证意见为：均不予认可，与本案不具有关联性。本院认为上诉人苏州市开开门业有限公司提供的平面图均是其单方绘制，并无吴江政安公路设施有限公司的签字确认，其提供的照片虽然是现场拍摄，但是不能证明搭建房屋的具体面积，也无法证明其搭建行为得到了吴江政安公路设施有限公司的同意，故对于前述证据的证明效力不予采信。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《租房协议》虽然意思表示真实，但是因部分房屋为合法建筑，其余部分则未取得建设工程规划许可证，故涉及838.53平方米合法建筑的部分有效，其他部分则属于无效。双方约定的租赁期限为2016年1月30日起至2020年1月30日止，租赁期限届满后被上诉人吴江政安公路设施有限公司明确要求上诉人苏州市开开门业有限公司清空并搬离租赁房屋，或者按照45万元/年的租金标准重新签订合同，因双方未能协商达成一致意见，故涉案的《租房协议》已经因到期而自然终止。上诉人苏州市开开门业有限公司在合同到期后继续占有使用房屋，经出租人多次催告后拒绝履行交还房屋的义务，依法应当承担继续履行的义务，同时按照之前约定的租金标准赔偿出租人占有使用费的损失。原审法院在确定上诉人苏州市开开门业有限公司履行交还租赁房屋的期限时，已经考虑本案实际情况给予其30天的合理期限，其在二审中主张3个月的合理期限依据不足，本院依法不予支持。苏州市开开门业有限公司二审上诉请求中的第1项、第3项、第4项，均属于独立的诉讼请求，本质上属于反诉的性质，因其在一审中未提起反诉，故不属于本案二审审理范围，当事人可以另行起诉。苏州市开开门业有限公司二审上诉请求中的第2项、第5项、第6项，因缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序亦无不当，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8410元，由上诉人苏州市开开门业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 赵 东二〇二一年三月二十五日书记员 吕思宏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。