四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18246号 上诉人（原审原告、反诉被告）：北京美小美家居科技有限公司（原名称：北京新博新美家居科技有限公司），住所地：北京市朝阳区望京利泽中园二区203号B段三层302。 法定代表人：张晶，总经理。 委托诉讼代理人：毛锐，四川德卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：中核坤和（成都）实业有限公司，住所地：四川省成都市天府新区万安街道万安路西段191号。 法定代表人：周伯洋，执行董事。 委托诉讼代理人：魏盟静，女，1997年1月6日出生，汉族，住河北省任丘市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：张小美，女，1996年12月18日出生，汉族，住四川省内江市东兴区，系该公司员工。 上诉人北京美小美家居科技有限公司（原名称：北京新博新美家居科技有限公司，以下简称新博新美公司）因与被上诉人中核坤和（成都）实业有限公司（以下简称中核坤和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员杜玉兰适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 新博新美公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法直接改判，改判为：中核坤和公司向新博新美公司支付296279元；二、由中核坤和公司承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：1．一审事实认定及法律适用错误，新博新美公司诉讼请求为赔偿经济损失，而一审判决为租金及违约金，判非所请，明显错误。如一审认定，新博新美公司于2018年12月2日交付房屋，中核坤和公司于2018年12月12日交还，中核坤和公司的行为已构成根本违约，导致合同无法继续履行。新博新美公司于2018年12月中旬即通知房屋中介机构招租，因时至年末，房屋不易岀租，该房屋于2019年2月25日方才出租于四川省都宸实业有限公司，该房屋2018年12月12日至2019年2月25日，处于空置状态近三个月，故新博新美公司以损害赔偿予以主张。根据《中华人民共和国合同法》113条第一款的规定，新博新美公司房屋空置期租金损失实际由中核坤和公司恶意违约造成，新博新美公司已经釆取积极措施予以减少损失，不存在任何过错，中核坤和公司亦未提前通知新博新美公司其欲违约，空置期的租金损失应当被支持。2．因中核坤和公司恶意违约行为，导致该房屋于2018年12月12日起至2019年2月25日止（共计75天）处于空置期，又因双方约定每月租金为122462元，所以即使每月按31天计算，那么因空置导致新博新美公司损失也为2×122462＋122462×13/31=296279元。 中核坤和公司辩称，请求二审驳回新博新美公司的上诉请求，维持原判决，减免违约金金额。1．一审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，应当维持；2．一审判决结果偏袒新博新美公司，中核坤和公司未提出上诉，但保留追责的权利；3．新博新美公司的上诉请求不成立，其混淆了损失赔偿与违约金的概念，在合同纠纷中，违约金是损失赔偿，在租赁合同中按照租金标准计算违约金是惯例。其次，中核坤和公司不存在违约行为，提出解除合同的是新博新美公司，双方是协商解除合同，中核坤和公司有往来的函件证明不存在违约解除的情形。12月5日租期起算第一天，新博新美公司发出了解除合同的通知，该通知到达生效，中核坤和公司速收到通知后搬离了案涉房屋，并将钥匙交付给经纪方，所以双方是合意解除，不存在违约的情形，一审按照占有房屋时间计算租金是正确的；4．新博新美公司所谓的空置期导致其租金损失没有事实依据，据经纪方介绍是新博新美公司解除之前就与他人达成了租赁协议，因此，中核坤和公司出于无法使用案涉房屋的目的同意了新博新美公司的解除通知，新博新美公司主张因为中核坤和公司违约导致房屋没有出租出去没有因果关系和法律依据。 新博新美公司向一审法院起诉请求：判令中核坤和公司赔偿经济损失367386元。 中核坤和公司向一审法院反诉请求：1.确认2018年12月5日新博新美公司向其发出的口头解除合同通知有效；2．判令新博新美公司返还其预交的租金43600元。 一审法院认定事实：2018年11月23日，新博新美公司（甲方）与中核坤和公司（乙方）、经纪方成都恒源诚房地产营销策划有限公司签订《房屋租赁合约》（以下简称“合约”），约定甲方将坐落在成都市高新区的房屋出租给乙方。合约约定，房屋每月租金122462元，每三个月为一期支付，乙方应于2018年11月30日前支付首期租金367386元及押金122462元。租赁期为24个月，自2018年12月5日起至2020年12月4月止，甲方应于2018年11月26日交付房屋。甲方逾期交房或乙方逾期收房的，每逾期一天未按时的一方应向另一方支付合同总金额千分之三的违约金，逾期超过十日则任一方可书面通知对方终止合同。合约第八条“定金”约定，乙方应在签订合约的同时向甲方支付50000元作为定金，若甲方在约定交房日期交房且乙方收房则该定金转化为租金，若乙方未能按约收房则该定金归甲方所有，甲方不得再要求进一步赔偿或要求乙方履行本合约。合约第九条“双方责任”约定，租赁期间若乙方拖欠租金或物管费等达十天则视为乙方违约；租赁期间若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方且甲方所收押金不退还予乙方，乙方所交租金扣除实际居住天数的租金后，剩余已交未居住的租金由甲方退还予乙方。合约第十条“合同解除”约定，若因乙方违约行为导致合同无法履行，甲方可以单方面解除合同，不退还已收取押金，并要求乙方赔偿两个月租金作为违约金。 合约签订后，中核坤和公司于2018年11月26日向新博新美公司支付了定金50000元。2018年12月5日，新博新美公司通知经纪方要求中核坤和公司及时交纳房租否则收回房屋。2018年12月7日，中核坤和公司搬离房屋并于当月10日交还钥匙、办理交接手续。2018年12月14日，新博新美公司向中核坤和公司发出《解除通知》，通知中核坤和公司因其逾期未支付房租故解除合约，要求中核坤和公司支付违约金，通知中还载明了房屋系于2018年11月26日交付等内容。2018年12月26日，中核坤和公司以《对北京新博新美家居科技有限公司的异议书》回复新博新美公司，称其是应新博新美公司“如果不租将收回所租房屋”的要约退还房屋，双方合约已协议终止。2019年1月14日，新博新美公司再次书面回复中核坤和公司，再次强调中核坤和公司逾期支付租金及单方面退还物业是违约行为，要求中核坤和公司承担违约责任。 另，新博新美公司向一审法院提交了其与案外人西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司签订的《房屋租赁合约》，合约标的房屋即为案涉房屋，该合约中载明新博新美公司若将房屋分组或转租须事先得到西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司的书面许可。2018年11月1日，西藏新博新美家居生活管理连锁股份有限公司出具《授权书》，授权新博新美公司可将房屋转租给第三方。 一审法院认为：新博新美公司与中核坤和公司签订的《房屋租赁合约》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。中核坤和公司称其是应新博新美公司于2018年12月5日发出的口头通知而退还房屋，双方是协议解除合同。若新博新美公司的联系人明确告知了中核坤和公司解除双方合约，则基于表见代理原则，中核坤和公司有理由相信该联系人是传达公司的意思表示。但一审案件审理过程中，双方一致认可新博新美公司联系人当时通知的是“若不按时交租则收回房屋”，该通知是对合约第九条乙方（即中核坤和公司）逾期十天付款则视为违约的重复和强调，应当理解为催交房租之意，不应理解为解除合同的通知。中核坤和公司称其发现房屋不属于新博新美公司所有所以解除合约，但其已顺利入驻，足以证明新博新美公司能够控制案涉房屋，不影响中核坤和公司行使租赁权利，不构成根本违约，新博新美公司提交的与业主签订的租赁合约和授权书也足以证明。综上，中核坤和公司主张的解除合约理由均不充分，其单方面搬离房屋系违约解除合约，应承担相应的违约责任。但合约约定的违约金标准为两个月租金，标准过高。一审法院综合案涉合约履行情况及双方过错程度，酌定违约金为50000元。 关于房屋占用期间租金。合约虽约定租期自2018年12月5日起算，但根据交易惯例，在起租日之前提前交付房屋的免租天数应视为在合同顺利履行的前提下出租方给予承租方的优惠，现合同既已因承租方原因解除，承租方应将该期间租金补齐，以实际居住天数计算其应向出租方支付的租金。关于房屋交付日期及交还日期，新博新美公司主张房屋系于2018年11月26日交付，于2018年12月12日交还，中核坤和公司主张系于2018年12月2日交付，于2018年12月10日交还，双方均未向一审法院提交证据予以证明。案涉合同的履行中，交付房屋是新博新美公司的合同义务，合同终止后交还房屋是中核坤和公司的义务，故前述两项事实分别应由新博新美公司与中核坤和公司承担举证责任，双方均未能提交证据的情况下，一审法院分别采信对方当事人陈述的、对负举证义务一方不利的事实，认定房屋系于2018年12月2日交付，于2018年12月12日交还。中核坤和公司应承担房屋占用期间（2018年12月2日至2018年12月12日）的房租，计39503.9元（122462元÷31天×10天）。合约约定的定金没收条款前提是中核坤和公司未按约收房，现中核坤和公司系收房后再退租，该条款不再适用，中核坤和公司预交的50000元定金根据合约第八条之约定，转化为预交租金，扣除其实际应付租金后，剩余部分予以退还。新博新美公司逾期6日交付房屋，虽未达到合约约定的解约条件，但应承担逾期交房的违约责任。合约约定按总金额的千分之三每日支付违约金，标准过高，一审法院酌情调整此项违约金为按约定交房日当月平均每日租金计算，计24492.4元（122462元÷30天×6天）。 前述中核坤和公司已付定金、应付的解约违约金及应付租金及新博新美公司应付的逾期违约金互相品迭后，中核坤和公司还应向新博新美公司支付15011.5元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、中核坤和公司于判决生效之日起十日内向新博新美公司支付15011.5元；二、驳回新博新美公司的其他诉讼请求；三、中核坤和公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3405元，由新博新美公司承担3266元，由中核坤和公司承担139元；一审反诉案件受理费445元，由中核坤和公司承担。 二审中，新博新美公司提交了新证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。新博新美公司提交了如下新证据：1.2018年12月18日新博新美公司委托中介公司转租的登记表，拟证明：案涉房屋于2019年2月25日出租给第三方。2.（2019）川0193民初12460号民事判决书、受理案件通知书和西藏新博新美家具生活管理连锁股份有限公司与四川省都宸实业有限公司签订的《成都市房屋租赁合同》。拟证明：中核坤和公司违约后，本案争议的房屋于2019年2月25日方才出租于第三方，其违约行为导致新博新美公司近3个月租赁房屋空置的租金损失。受理通知书证明12460号判决书已经生效。 中核坤和公司质证认为：1．对转租登记表的三性有异议，上面仅有委托公司的公章，签订时间及经办人没有具体明确，且该中介公司与本案第三方中介不是一个主体，与本案无关。2.12460号民事判决书、案件受理通知书，对其真实性、合法性没有异议，但该证据与本案无关。3．《成都市房屋租赁合同》，对其三性有异议，该证据没有授权人和代理人的签字及落款日期，仅有公章，对其租期日期有异议，且两组证据证明新博新美公司不止委托了一家中介出租房屋，12月5日发送的口头解除通知时，中核坤和公司有理由相信新博新美公司已经与其他人达成了租赁合同。 对新博新美公司提交的新证据的证据资格与证明力，本院将在“本院认为部分”一并阐述。 二审中，新博新美公司提交营业执照副本，显示其已更名为“北京美小美家居科技有限公司”。 二审中，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，新博新美公司与中核坤和公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效。根据双方的诉辩意见，二审主要的争议焦点为：中核坤和公司是否应当赔偿经济损失（该争议焦点下审查中核坤和公司是否系违约解除案涉合同）。对此，本院评议如下： 首先，新博新美公司于2018年12月5日口头通知“若不按时交租则收回房屋”，该通知应当是催交房租并告知相应的违约后果之意，并非直接解除合同的意思表示。中核坤和公司称案涉房屋不属于新博新美公司所有，但新博新美公司已于案涉合同签订前取得了授权，且中核坤和公司也已经顺利入驻，故中核坤和公司主张的解约理由均不成立。中核坤和公司以单方面搬离案涉房屋的行为作出了解除合同的意思表示，系违约解除合同，应当承担相应的违约责任。 其次，中核坤和公司违约解除合同必然给新博新美公司造成一定期间的空置损失，故中核坤和公司应就其违约行为向新博新美公司支付合理期间内的空置期租金损失。二审中，新博新美公司提交了其与案外人四川省都宸实业有限公司就案涉房屋于2019年2月25日签订的《房屋租赁合同》，新博新美公司据此主张2个月13天的空置期损失296279元（122462×2＋122462÷31×13=296279），本院认为该项主张较为合理，予以支持，故一审法院对此认定不当，予以纠正。 再次，双方当事人均对一审认定的租金金额39503.9元、中核坤和公司预交的定金50000元转化为租金及新博新美公司应承担的逾期交房违约金24492.4元没有异议，本院予以维持。 综上，上述款项品迭后，中核坤和公司还应向新博新美公司支付282282.7元（50000-39503.9＋296279-24492.4=282282.7）。 综上所述，新博新美公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1503号民事判决； 二、中核坤和（成都）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向北京新博新美家居科技有限公司支付282282.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费3405元，由中核坤和（成都）实业有限公司负担；一审反诉案件受理费445元，由北京新博新美家居科技有限公司。二审案件受理费5744元，由中核坤和（成都）实业有限公司负担5744元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杜玉兰 二〇二一年三月十一日 书记员  何浩铭