文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初5027号原告：朱方良，男，1949年7月9日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张凯，江苏三佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海军，江苏三佳律师事务所律师。被告：陈素玲，女，1944年6月8日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：鲍迎晨，江苏苏沪律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鼎华，江苏苏沪律师事务所律师。原告朱方良诉被告陈素玲合资、合作开发房地产纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，依法作出（2017）苏1302民初4493号民事判决。陈素玲上诉至宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院），该院作出（2018）苏13民终5359号民事判决。陈素玲仍不服，申请再审。宿迁中院作出（2020）苏13民再106号民事裁定，撤销本院（2017）苏1302民初4493号民事判决和宿迁中院（2018）苏13民终5359号民事判决，将该案发回本院重审。本院于2020年7月14日重新立案，并另行组成合议庭，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告朱方良及其委托诉讼代理人张凯，被告陈素玲及其委托诉讼代理人鲍迎晨到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告朱方良向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2014年11月29日签订的合同；2.被告依据合同第三条、第六条双倍赔偿原告917800元【458900元×2】；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告所有的坐落于宿迁市洋河东郊徐淮公路南侧的花木老危厂房和花房温室需要改造扩建，原被告于2014年11月29日签订合作建房合同（本院注：即下文中的三层房屋合同）。合同约定，原告以该处土地上的旧厂房、花房温室及其他附着物和该处土地使用权作为投入，该投入折价458900元。被告负责出资并建造三层总面积2809平方米的房屋。合同约定工期自2014年11月30日起至2015年4月30日止。工期届满后，被告并未将房屋建设完毕。原告多次找被告协商，但被告一直拖延，故原告有权解除合同。根据合同第三条、第六条，被告应当加倍赔偿原告的损失即917800元【458900元×2】，故原告起诉至法院。被告陈素玲辩称：第一，原被告先后签订了两份合同。一份是2014年11月17日签订的约定建造三层房屋的合同。该合同落款日期被原告私自修改为2014年11月29日（本院注：以下简称三层房屋合同）。另一份是2014年11月23日签订的约定建造二层房屋的合同。因原告提出，11月27日是个吉祥日，故双方将该合同的落款日期修改为2014年11月27日（本院注：以下简称二层房屋合同）。第二，二层房屋合同实际上修改了三层房屋合同的相关约定，是双方真实意思表示。双方也实际履行了二层房屋合同。第三，两份合同的性质属于合作建房合同。二层房屋合同系无效合同，三层房屋合同不作评价。第四，关于二层房屋合同，被告于2015年2月已经将一层的房屋施工完成，因原告未办理建设工程规划许可证，政府部门责令停止施工。因此，原告无权解除二层房屋合同。第五，因该合同中被告并未违约，原告系违约方，被告无需对原告进行赔偿。第六，因合同无效，原告应返还被告投入的建房资金1311200元及利息（分为两部分均计算至实际给付支付止：1.以89万元为基数，自2016年8月26日起算；2.以421200元为基数，自2018年2月1日起算；关于利率标准，从起算之日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：原告朱方良（甲方）与被告陈素玲（乙方）共签订两份合同，分别是二层房屋合同、三层房屋合同。（一）关于二层房屋合同该合同约定，双方合作开发建造一栋建筑面积2352平方米的两层楼房，包括相关辅助设施。第二条约定，房屋保修期内出现质量问题造成的一切损失全部由乙方负责，甲方概不负责。第三条约定了双方投资情况：甲方将座落于洋河东郊徐淮公路南侧北半部分需改扩建的老危厂房和花房温室以及其他附着物等作为投资。甲方所投入的建筑物、结构物等“随行市值”确定为：建筑物、结构物等价值为343000元，经济树种及其他苗木价值为115900元至124000元，共计458900元至467000元。乙方负责出资并负责承建工程所及其他配套设施设备，总投入资金200万元。第六条第一项约定“无论发生什么情况和出现什么问题或遇到什么困难，乙方都将保证确保双方合作所建房屋保质保量如期建成交付使用，否则，除承担自身损失外，并承担凡给甲方所造成的的一切损失按甲方全部投入给予加倍赔偿”。第八条约定，甲乙双方按房屋总建筑面积比例分配房屋，具体为：（一）甲方分得房屋面积为900㎡（第一层面积432平方，第二层面积468平方）；（二）乙方分得房屋面积1050㎡（第一层面积504平方，第二层面积546平方），所有权归乙方。第十条第一项约定，工期自2014年11月23日起至2015年4月22日止。第二项约定，乙方在施工中，除做好自身安全防护工作外，还要确保四至房屋的安全。发生意外造成人员及财产损失，均由乙方负责，甲方概不负责。朱方良、陈素玲分别在该合同甲方处、乙方处签名并注明日期2014年11月27日。合同尾部最后一行日期经过修改。2014年11月23日或27日。（二）关于三层房屋合同该合同约定，双方合作开发建造一栋建筑面积2809平方米的三层楼房。合同第三条、第六条第一项内容与两层房屋合同第三条、第六条第一项一致。合同第五条约定“…在实施房屋建筑开工前，必须向所在辖区政府和有关部门妥办相关准建手续，否则凡产生的一切后果均有乙方承担，与甲方无关…”。合同第十条第一项约定，工期自2014年11月30日起至2015年4月30日止。第三项约定，因设计或建筑造成质量问题导致产生的一切损失与后果，均由乙方负责。第四项约定乙方在施工中，除做好自身安全防护工作外，还要确保四至房屋的安全。发生意外造成人员及财产损失，均由乙方负责，甲方概不负责。合同第十二条约定“1、如甲方违约，甲方将赔偿乙方经分成后应得房屋基建所造成的成本损失；2、如乙方违约，乙方不再享受其经分成后所得全部房屋的所有权，甲方将全部无偿收回乙方经分成后所得所有权的房屋……”朱方良在该合同尾部甲方处用蓝黑色笔签明后另用黑色水笔书写“2014.11.29”。陈素玲该合同尾部乙方用蓝黑色笔、黑色笔分别签名，并代其子周磊签名。在陈素玲签字后，朱方良将合同签订日期涂改为“2014.11.29”。原被告签订合同后，陈素玲将朱方良原来建造的旧房屋拆除，并委托案外人周峰施工地基部分。地基施工完成后，双方对工程质量发生分歧。经陈素玲同意，朱方良另行找到案外人刘连国拆除周峰施工的地基部分，重新建造房屋。房屋一层部分建造完成后停工至今。另查明，朱方良户籍地为宿迁市宿城区关居委会**；陈素玲户户籍地为宿迁市宿城区海天翡翠城****。/div>再查明：1996年10月，泗阳县洋河镇承建办公室向朱方良发放《村镇规划选址意见书》，批准朱方良建造一个5500平方米的房屋。同年10月，泗阳县城乡建设局向朱方良发放《村镇建设工程施工许可证》，批准洋河刘学良工程队为朱方良建造三栋砖混结构的综合楼。2005年1月25日，朱方良以“洋河花苑（朱方良）”名义取得集体土地使用证。该证载明土地所有权人洋河东关居委会，土地使用权性质为“划拨”，土地使用权面积654平方米。本案中，朱方良、陈素玲约定建造的房屋作占用土体即前述集体土地。本院认为：无论是二层房屋合同，还是三层房屋合同，双方的合同义务性质并未发生根本性改变。朱方良的合同义务是，“投入老危厂房和花房温室以及其他附着物”，但该建筑物及其附着物无法继续使用，需要拆除之后在原有土地上另行建造房屋，故朱方良的合同义务实质是提供土地使用权；陈素玲的合同义务是投入资金并组织施工将房屋建造完成。双方的收益都是从建成的房屋中分配一定房屋。因此，两份合同均具有合作、合资建房的性质。同时，双方约定的收益是从建成的房屋中分配一定的房屋，而案涉房屋所占用的土地系集体土地，故双方的合同还混合了土地使用权转让、房屋买卖性质。《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，损害社会公共利益的合同无效。本案中，前述二层房屋合同、三层房屋合同均属于损害社会公共利益的合同，系无效合同。具体理由如下：第一，1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”，即除了但书规定的例外情形外，进行房地产开发只能使用国有土地。上述规定虽然属于法律的强制性规定中的管理性规定，但具有社会公共利益的性质。双方关于房屋建设以及建成后所有权的分配的合同约定，具有房地产开发的性质，因房屋所占用的土地系集体土地并非国有土地，故二层房屋合同、三层房屋合同相关内容违反了上述规定，属于无效合同。第二，1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）明确要求：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）又强调：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》（中发〔2008〕1号）则重申：“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”从上述国家规定来看，严格禁止城镇居民到农村购买宅基地或者使用集体土地建设住宅。上述规定虽然不属于法律，但是国家对于集体土地限制流转、禁止房地产开发，具有社会公共利益的性质。因陈素玲系城镇居民，本案两份合同中所涉及房屋买卖、集体土地使用权转让的内容损害了社会公共利益，应归于无效。本案中，朱方良请求解除三层房屋合同，并依据该第六条第一项约定请求陈素玲“加倍赔偿”，因该合同系无效合同，故本院对朱方良解除合同、加倍赔偿的诉讼请求均不予支持。关于合同效力问题，本院曾在诉讼中对朱方良进行释明，其拒绝变更诉讼请求，在此予以叙明。关于陈素玲的其他抗辩，本院亦无需予以审理。陈素玲提出抗辩请求朱方良赔偿建房资金1311200元及利息，本院向陈素玲释明，请求朱方良赔偿应当提起反诉。陈素玲明确表示不提起反诉，故本院对陈素玲请求赔偿的抗辩不予审理。在原一审诉讼中，本院根据陈素玲申请委托鉴定机构进行了鉴定，该鉴定意见是否应予采信已无审理必要，故鉴定费由陈素玲自行负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告朱方良的全部诉讼请求。案件受理费22800元，由朱方良负担；鉴定费10000元，由陈素玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  王 炜人民陪审员  王贵珍人民陪审员  蔡万芝二〇二一年三月二十二日书记员姜楠书记员陈洁