浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0282民初857号 原告（反诉被告，以下简称原告）：慈溪市范市圣威电器厂。住所地：慈溪市龙山镇镇北路14号。统一社会信用代码：91330282764527216R。 主要负责人：岑天雄，该厂厂长。 委托诉讼代理人：孙佰军，浙江煜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：华迪科，浙江煜华律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下简称被告）：金维成，男，1968年3月22日出生，汉族，住宁波市北仑区。 委托诉讼代理人：林燕，国浩律师（宁波）事务所律师。 委托诉讼代理人：朱伟，国浩律师（宁波）事务所实习律师。 原告慈溪市范市圣威电器厂（以下简称圣威电器厂）与被告金维成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，2021年1月25日，本院受理了被告金维成提起的反诉，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告圣威电器厂的委托诉讼代理人孙佰军，被告金维成的委托诉讼代理人林燕、朱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告圣威电器厂以被告金维成实际未履行合同为由，诉请判令：1.解除原、被告之间于2020年7月23日签订的《厂房转让合同》；2.被告即时赔偿原告违约金100万元；3.本案诉讼费由被告承担。 被告金维成答辩并反诉称：2020年7月23日，圣威电器厂与金维成签订《厂房转让合同》一份，约定将圣威电器厂所有的慈国用2004第070042号工业用地及房产等转让给金维成，总房款1046.60万元，并约定了付款方式。签约当天，金维成支付预付款100万元，后圣威电器厂未按约将待建钢棚合同转让给金维成，金维成通过各种方式催促圣威电器厂办理过户手续，但圣威电器厂以各种理由拒绝。金维成从未表示不履行合同义务，《厂房转让合同》系双方真实意思表示，双方应按约履各自义务。诉请判令：1.继续履行原、被告之间签订的《厂房转让合同》，2.本案反诉诉讼费由反诉被告承担。后因涉案厂房原告于2021年3月2日已办理过户登记给案外人，变更诉请判令：1.反诉被告即时赔偿反诉原告预期可得利益223.40万元；2.反诉被告即时赔偿反诉原告违约金100万元；3.反诉被告即时返还反诉原告预付款100万元；4.本案反诉诉讼费由反诉被告承担。 原告圣威电器厂针对被告金维成的反诉答辩称：双方签订《厂房转让合同》后，圣威电器厂多次催促金维成办理备案登记，金维成拖延并同意解除合同，金维成以实际行为表示不再履行《厂房转让合同》并解除合同。圣威电器厂将涉案厂房另行出卖，是因为金维成多次表示不想继续履行合同，让圣威电器厂自行卖掉，而且金维成也表示将厂房挂出去帮圣威电器厂卖掉。后因为厂房涨价，圣威电器厂告知金维成厂房定好又卖掉了，在此情形下，金维成又表示想继续履行合同，综上，反诉请求不成立，应予驳回。 本院认定本案事实如下：2020年7月23日，圣威电器厂（甲方）与金维成（乙方）签订《厂房转让合同》一份，中介方为龚某，合同约定：一、将圣威电器厂所有的慈国用2004第070042号工业用地及房产、变压器转让给金维成；总房款1046.60万元（包括钢棚预付款）；二、厂房已有租客在2021年2月底前由甲方负责搬迁，交与乙方使用；三、甲方待建钢棚合同转让于乙方，合同预付造价31.60万元。钢棚搭建基建费5万元，合计36.60万元由乙方承担，今后钢棚搭建由乙方自行同钢棚搭建公司协商解决；四、付款方式为合同签订乙方支付预付款100万元，备案交易前再支付200万元，不动产交易签字前乙方支付购房款690万元及钢棚款36.60万元，合计支付1026.60万元。余款20万元在2021年2月底前厂房租客搬迁后支付给甲方；五、违约责任为任何一方违约，赔偿对方100万元。 签约当天及次日，金维成合计支付预付款100万元。后自2020年8月13日起至10月24日，圣威电器厂多次通过中介龚某及陈某（与龚某夫妻关系）催促金维成备案交易并再支付200万元，无果。 圣威电器厂投资人岑天雄的母亲韩丽萍与金维成夫妻多次通话录音，2020年10月27日主要内容如下：金维成陈述对涉案房产失去信心了，实际上非常复杂；其父亲亦表示涉案房产弄不来的，和房东商量商量；并陈述涉案房产行情在的，房东重新卖可以赚100万、200万；双方一致认可解除协议要写一下。 2020年11月17日主要内容如下：韩丽萍陈述“反正挂出去有人要的话，我就卖掉了，卖掉后钱就还给你”，金维成陈述“我要求没有的，亏呢不要给我亏，你卖我卖都一样的”。金维成向韩丽萍主张中介费30万也要退还，韩丽萍未同意，金维成表示“客户给圣威电器厂找好，就是换个户头，双方都可以赚”，韩丽萍表示“这样拖着不行，你有客户你去找，我有客户我去找”，金维成表示“这也可以的，给我卖掉好了，我一分钱也不要，你原价给我好了”。此后的通话中，双方提及钢棚未能搭好，韩丽萍表示“一层也不能搞，镇里规划批不出来”。 2020年12月1日，圣威电器厂委托孙佰军律师向金维成发送律师函，主要内容即解除双方签订的《厂房转让合同》，金维成于12月3日签收。金维成于2020年12月18日另委托律师向圣威电器厂回复律师函，要求继续履行合同。 另查明，庭审中原告陈述，涉案厂房于2020年11月17日圣威电器厂与案外人林乐华、吴东骏签订房屋买卖合同，总购房款1270万元，约定了三层钢棚由圣威电器厂在交付前搭建完成，实际于2021年3月2日办理完成过户登记。钢棚系违章建筑，如果没人举报，就搭搭好，实际上已搭建完毕。被告认为对于钢棚搭建，原告对被告进行了欺诈，诱导被告同意解除合同。 被告金维成申请证人龚某、陈某出庭作证，证人龚某陈述，其系涉案房产买卖中介方，圣威电器厂多次催促金维成备案，前面忘记和金维成说，后面说过了。三层钢棚搭了一半，有人举报一直未能完工。金维成有否说过不购买该房产了，其忘记了。开始金维成未积极履行，是钱还未到要晚几天，后面到11月27日，金维成要求备案，圣威电器厂便不去了。 证人陈某陈述，涉案《厂房转让合同》是其起草的，买的时候包括钢棚，建与不建是买方的事情。圣威电器厂要求备案付钱，金维成讲钱未准备好，到11月27日，金维成讲钱准备好了，圣威电器厂不配合过户了。 以上事实由原告提供的《厂房转让合同》、律师函、通话记录、微信聊天记录，被告提供《厂房转让合同》、律师函、转账凭证以及原、被告庭审中的陈述予以证实。 本案争议的焦点在于：一、原告主张解除涉案《厂房转让合同》，是否支持？ 本院经审查后认为，被告以自己的行为表明不履行涉案房屋买卖合同，原告通知对方解除合同，至通知到达对方时《厂房转让合同》解除。具体理由如下：1.2020年7月23日，原、被告签订《厂房转让合同》，被告及时支付预付款100万元，此后自2020年8月13日起至10月24日，原告方多次经中介龚某及陈某（与龚某夫妻关系）催促被告完成备案交易并再支付200万元，无果。中介龚某及陈某作为证人出庭作证，均陈述了被告未配合备案未支付200万元系因为资金不足。合同签订并支付预付款100万元后，被告未积极履行合同。 2.结合圣威电器厂投资人岑天雄的母亲韩丽萍与金维成夫妻多次通话录音，2020年10月27日商议时，金维成表示对涉案房产失去信心，双方一致同意解除协议要写一下，后未签订书面解除协议。2020年11月17日商议时，韩丽萍与金维成达成一致意见，即涉案房产双方谁去卖都可以，即金维成认可圣威电器厂可以继续出卖涉案房产，出卖后预付款100万元退还给金维成。 3.双方争议的钢棚未能搭建，韩丽萍表示“一层也不能搞，镇里规划批不出来”，金维成主张圣威电器厂涉嫌欺诈。在涉案《厂房转让合同》中载明“今后钢棚搭建由乙方（即金维成）自行同钢棚搭建公司协商解决”，庭审中该合同起草者证人陈某陈述“钢棚建与不建是买方（即金维成）的事情”。由此可见，双方在签订合同时对于钢棚后续搭建，进行了明确约定，即由金维成与钢棚搭建公司协商解决，金维成以此抗辩圣威电器厂利用钢棚不能搭建欺诈其解除合同的主张不能成立。 综上，涉案《厂房转让合同》于2020年7月23日签订后，金维成即支付预付款100万元，此后近4个月时间，经圣威电器厂多次通过中介方要求金维成备案并支付200万元，金维成未配合备案并付款200万元。此后在韩丽萍与金维成夫妇经多次联系一致确认，涉案房产双方谁去卖都可以，圣威电器厂卖好了预付款100万元退还给金维成，金维成以自己的行为表明不履行涉案房屋买卖合同，原告以此主张解除合同，并向金维成发送律师函告知，金维成于2020年12月3日签收律师函，至此涉案《厂房转让合同》解除。 二、原告主张因被告违约，要求支付违约金100万，是否支持？ 本院经审查认为，因金维成拖延履行合同，原、被告双方经商议一致认可，涉案房屋双方均可出卖，若原告出卖后，预付款100万元返还给金维成。在此情形下，被告虽有不积极履行合同导致合同解除的违约行为，但情节较轻微，且在原、被告商谈过程中，韩丽萍承诺若房产出卖后预付款100万元返还给金维成，此后原告将涉案房产出卖给案外人，获利230余万元，并无损失，故违约金不予支付，本院认定涉案《厂房转让合同》解除后，原告返还被告预付款100万元。 本院认为：原、被告之间的买卖关系依法成立，且合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。合同履行过程中，被告以自己的行为表明不履行涉案房屋买卖合同，原告有权解除合同，被告于2020年12月3日收到原告的解除通知，解除时间为2020年12月3日，原告主张解除涉案《厂房转让合同》，本院予以照准。合同解除后，被告已支付的预付款100万元，予以返还，理由以争议焦点部分阐述为准（即反诉原告诉请返还预付款100万元，予以支持）。原告主张被告支付违约金100万元，予以驳回。反诉原告主张反诉被告支付预期可得利益223.40万元、违约金100万元，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告慈溪市范市圣威电器厂与被告金维成于2020年7月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月3日解除； 二、原告慈溪市范市圣威电器厂于本判决生效之日起七日内返还被告金维成预付款100万元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）； 三、驳回原告慈溪市范市圣威电器厂的其余诉讼请求；驳回反诉原告金维成的其余反诉诉讼请求。 本诉受理费13800元，减半收取计6900元，反诉受理费减半收取计20336元，合计27236元，由原告负担11703元，被告负担15533元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  战 宇 二〇二一年三月二十五日 代书记员  虞芳玲