山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3217号 上诉人（原审原告）：刘志美，女，1971年12月27日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：吴世松(系刘志美丈夫)，住山东省即墨区。 委托诉讼代理人：李志军，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛广告文化产业园开发有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：曹江巍，董事长。 委托诉讼代理人：慕香英，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：海星，国浩律师（青岛）事务所律师。 上诉人刘志美因与被上诉人青岛广告文化产业园开发有限公司（以下简称广告产业园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初15521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 刘志美向本院提出上诉请求：1.撤销青岛市城阳区人民法院(2020)鲁0214民初15521号民事判决，发回重审或者改判支持刘志美的诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费由广告产业园公司承担。事实与理由：一、刘志美已经按照合同约定交清全部房款，广告产业园公司逾期交房，已构成违约，应当承担违约责任。双方签订的《青岛市商品房预售合同》约定，乙方(刘志美)向甲方(广告产业园公司)购买城阳区xx户房屋，总房价款为1458368元。第十一条约定，甲方定于2015年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条约定，甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰方案追究甲方责任，贰、乙方不退房，甲方向乙方支付违约金，违约金按乙方已交付的房价款日万分之三计算。违约金自本合同第十一条的规定的最后交付期限之日起算至实际交付之日止。刘志美分别2013年12月交付购房款498368元(含定金)，2015年3月31日前通过按揭贷款的方式支付了剩介购房款960000元。共计1458368元。广告产业园公司于2014年12月26日开具498368元的青岛市房地产业预收款专用收据(票号为xx)一张、于2015年4月3日开具960000元的青岛市房地产业预收款专用收据(票号为xx)一张，刘志美已经按照合同约定支付全部购房款。但广告产业园公司一直以刘志美未交清全部房款为由拒绝与刘志美办理房屋交付验房手续，直到广告产业园公司查账确认后才发现刘志美早已按合同约定支付全部购房款，系广告产业园公司工作失误而错误地作出拒绝交房行为，并于2016年11月2日与刘志美办理房屋交付验房手续。因此，因广告产业园公司单方面的原因，导致其逾期398天才向刘志美交付房屋，已经构成逾期交房，应当按照合同第十一、十二条的约定承担逾期交房的违约责任。二、2015年9月30日，广告产业园公司以未交清房款拒绝向刘志美交房，并非刘志美拒接房屋。一审法院认定双方于2015年9月30日办理了房屋交付验房手续，属于认定事实错误。刘志美已经按照合同约定支付全部房款，广告产业园公司应当按照合同约定于2015年9月30日向刘志美交付涉案房屋，但2015年9月30日，刘志美听说别人交房了，但自己未接到任何交房通知，只好跟随其他购房者到广告产业园公司处，广告产业园公司以刘志美未交清全部房款为由拒绝向刘志美交付房屋。广告产业园公司在答辩时也认可其以未交清房款为由拒绝向刘志美办理房屋交付验房手续，以及广告产业园公司提交的《特别告知》中也明确载明因未付清全部房款拒绝办理房屋交付验房手续。由此证明，广告产业园公司并未通知刘志美办理房屋交付验房手续，更是拒绝与刘志美办理房屋交付验房手续。虽然刘志美于2015年9月30日到达交付现场，但并未交付房屋，广告产业园公司已经构成逾期交房。三、因广告产业园公司以未交清房款为由拒绝交房，双方只进行了验房，直到2016年11月2日广告产业园公司才将房屋交付给刘志美，而一审法院因双方进行验房而推定双方办理了房屋交付验房手续，属于认定事实错误。1、因广告产业园公司拒绝与刘志美办理房屋交接手续，故刘志美多次要求查账并办理房屋交接，广告产业园公司仅是同意先与刘志美办理验房手续，但在刘志美交清全部房款前不进行房屋交付，故双方于2015年10月24日进行了验房，发现了房屋有多个质量问题，但并未交付房屋。根据《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”的规定，只有将房屋交付给买受人才能完成交付义务，仅仅进行验房手续不能证明双方之间完成了房屋交接，并完成房屋交付。事实上，直到广告产业园公司查账后，才向刘志美邮寄了《交付使用通知书》和《面积差补充协议》，才于2016年11月2日为刘志美办理了房屋交付验房手续，广告产业园公司已经构成逾期交房。2、房屋交付验房指引表载明的时间是在2015年10月24日，该时间明显晚于合同约定的交房日期(即2015年9月30日)，该证据恰恰证明广告产业园公司未在合同约定的时间交付房屋，广告产业园公司已经构成逾期交房。3、2015年10月24日是双方第一次验房，并对房屋存在的质量和装修等问题进行了记载，并非一审法院所认定的系整改后再次通知办理交付手续，且广告产业园公司未提交任何证据证明其通知过刘志美办理房屋交付手续。四、虽然房屋存在诸多质量和装修等问题，刘志美一直要求广告产业园公司进行房屋修复，但从未因此拒接房屋，相反是广告产业园公司单方面的原因导致逾期交房，而一审法院以刘志美提出的房屋问题不能作为拒接房屋的认定，与事实相背离。五、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第1260条的规定，本法自2021年1月1日起施行，《中华人民共和国合同法》废止。故本案应当适用《中华人民共和国民法典》。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求支持刘志美的诉讼请求。 广告产业园公司答辩称，广告产业园公司依照合同约定履行合同义务，刘志美违约逾期付款且超过法定诉讼时效主张所谓逾期交付违约金，其上诉请求无事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回刘志美的上诉请求，维持一审判决。一、广告产业园公司依约履行合同义务，不存在任何违约行为，本案纠纷实质系刘志美无理拒不接收涉案房屋而非广告产业园公司违约。2013年12月8日，刘志美与广告产业园公司签署涉案房屋《玫瑰里项目商品房预定书》（下称“预定书”），约定刘志美购买涉案房屋，预定书第3条明确约定刘志美在签署预定书的同时，应缴纳购房定金50000元，并应于本预定书签署后10日内即2013年12月18日前到广告产业园公司涉案房屋所在项目销售中心签订《青岛市商品房预售/出售合同》及补充协议，并按照按揭贷款方式付款（首付款+按揭贷款）。预定书第5条明确约定“买受人需按期签订《青岛市商品房预售/出售合同》及按期交付本预定书规定房款，否则属于买受人违约，出卖人有权解除本预定书，不再另行通知，并有权将预定房屋另行出售，并依法不予退还买受人所缴纳的定金。”预定书签订完成后，刘志美于当日向广告产业园公司支付购房定金50000元。后，刘志美并未按预定书约定日期与广告产业园公司签署《青岛市商品房预售/出售合同》且未按期支付涉案房屋的首付款，广告产业园公司向其发函进行催告，刘志美直至2013年12月29日才向广告产业园公司支付完成该首付款。2014年10月9日，在刘志美已存在违约行为的情况下，广告产业园公司仍本着客户利益至上原则与刘志美就涉案房屋签署了《青岛市商品房预售合同》（下称“合同”），合同附件一明确约定“付款方式为银行按揭贷款（一）基本条款：乙方按以下方式向甲方支付本合同第三条约定的合同总价1458368元，首付款：498368元（含定金50000元），乙方应于2014年10月9日前存入本合同指定的账户。贷款960000元，乙方以银行按揭贷款方式应于2014年10月9日前将办理按揭贷款所需文件全部提交南洋商业银行，房贷机构于2014年10月24日前将贷款存入本合同指定的账户。（二）双方在遵守以上约定的基础上，作出以下补充条款：买受人承诺按揭贷款/分期款项在规定时间内全额到达出卖人账户，否则按合同补充协议约定承担逾期付款的违约责任”。但直至2015年3月底4月初，刘志美的贷款才发放至广告产业园公司账户，至此，刘志美已先后两次违约支付。2015年9月30日、2015年10月2日、2015年10月12日，刘志美多次前往查看涉案房屋但无正当理由拒绝接收，广告产业园公司遂于2015年10月21日向刘志美邮寄了涉案房屋的《交付使用通知书》，告知其于2015年10月24日前往广告产业园公司涉案房屋所在项目售楼处办理交付手续，刘志美及其配偶在接到广告产业园公司邮寄的通知书后，于2015年10月24日前往广告产业园公司处办理交付手续，在查看房屋时，刘志美及其配偶以房屋存在所谓质量瑕疵，再次拒绝接收涉案房屋。上述事实与刘志美在原审庭审时提交的证据三和证据五相互印证，充分证明广告产业园公司已按照合同约定履行通知义务。据此，在涉案房屋的整个交易及交付过程中，刘志美屡屡违约，且在其反映的房屋瑕疵问题广告产业园公司已整改完成的情况下，多次无理拒绝受领，直至2016年11月2日才正式办理涉案房屋交付手续。对于刘志美的上述违约行为，广告产业园公司保留追究其法律责任的权利。二、刘志美无视自身付款违约事实，在超过法定诉讼时效保护期限后，仍主张逾期交房违约金依法不应得到有效支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，刘志美的上诉请求无事实和法律依据。请求依法驳回刘志美的上诉请求，维持一审判决。 刘志美向一审法院起诉请求：1.依法判令广告产业园公司支付刘志美逾期交房违约金174129元；2.广告产业园公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定以下事实：一、刘志美（乙方、买方）与广告产业园公司（甲方、卖方）于2014年10月9日签订《青岛市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买城阳区xx户房屋，建筑面积为126.29平方米，乙方购买该房屋的总房价款暂定为1458368元；第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第贰中方案所列条件：贰、交付的房屋已经通过单体楼竣工验收，乙方按约定付清了全部房款及履行了其他约定义务；第十一条约定：甲方定于2015年9月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任贰、乙方不退房，甲方向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为见补充协议第十五条执行；该补充协议第十五条约定：买受人应于房屋交付前按约定付清全部房款，并按约定交纳有关费用及履行有关义务，否则出卖人有权拒绝向买受人交付该房屋，且不承担违约责任。出卖人的交付通知送达后，买受人不办理房屋交接手续或不按约定的方式办理交接手续的,则无需出卖人另行催告,该房屋自出卖人房屋交付通知中确定的交付日起视为出卖人已按期交付给买受人，且出卖人向买受人交付该房屋的责任仅限于将该房屋的钥匙放置于该房屋所在的物业管理机构,并被视为出卖人已依约合格交付使用,且出卖人不承担任何保管责任，买受人应自行向物业管理机构办理接房。买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《青岛市商品住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题和装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交付责任的理由。刘志美提交收据并称其于2015年3月底之前已按合同约定支付了房屋总价款1458368元(含银行按揭贷款960000元）。广告产业园公司庭后落实称，刘志美于2013年12月18日支付购房定金50000元，2013年12月29日支付首付款498368元（含定金），2015年4月初银行按揭贷款960000元发放至被告账户。 二、广告产业园公司提交青岛国家文化产业园玫瑰里项目11#、12#、15#、35#-37#、S1#、S2-1#、S2-2#、S8#-S10#楼、地下车库工程《建设工程竣工规划验收合格证》、《青岛市建设工程竣工验收备案证》，该备案证载明的竣工验收日期为2015年9月17日。 三、广告产业园公司向刘志美邮寄了特别告知，载明：尊敬的刘志美女士，万科玫瑰里项目一期xx号楼xx单元xx房屋定于2015年9月30日集中办理房屋交付手续。根据预售合同及补充协议的约定，买受人应于房屋交付前按约定付清全部房款，交纳有关费用及履行有关义务。否则，出卖人有权拒绝向买受人交付该房屋，且不承担违约责任。但截至今日您尚未付清所购买房屋的全部应付房款，根据我司与您签订的合同约定不能为您办理房屋交付手续。刘志美认可收到该特别告知，并称其于2015年9月30日至广告产业园公司处验房，广告产业园公司以其未交齐购房款为由拒绝向其交付房屋。 四、刘志美提交房屋交付验房指引表2份、维修工作通知单3张、在青岛万科客户服务客户关系维护平台打印的验房进展、以及交付使用通知书和面积差补充协议，称经其与广告产业园公司验房师验房确认，发现房屋存在质量问题，导致房屋无法正常居住使用，广告产业园公司于2016年11月2日才实际向其交付涉案房屋及车位，要求广告产业园公司支付自2015年10月1日至2016年11月2日期间的逾期交房违约金。广告产业园公司对刘志美提交的上述证据的真实性均无异议，但称刘志美及其配偶于2015年9月30日经到达交付现场，并对房屋进行验收，但是因其所谓的质量瑕疵拒绝办理交接手续，广告产业园公司在将有关事项整改后于2015年10月21日再次向刘志美邮寄交付使用通知书，告知其于2015年10月24日前往办理交付手续，刘志美及配偶亦于2015年10月24日到广告产业园公司处办理交付手续，但在查看房屋时以所谓的质量瑕疵拒绝办理交接手续，并称刘志美所称的房屋质量问题，不影响其接受涉案房屋，除涉案房屋存在主体结构和地基结构等严重质量问题，刘志美无权以其他原因拒绝接收涉案房屋。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。刘志美与广告产业园公司双方签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应当按照约定履行各自的义务。刘志美作为购房者，按时足额支付购房款系其主要合同义务；广告产业园公司作为开发商，依约按时交付房屋系其主要合同义务。 本案争议焦点是广告产业园公司是否构成逾期交房的问题？本案中，根据双方合同的约定，广告产业园公司应于2015年9月30日向刘志美交付涉案房屋。综合双方提交的证据、陈述及本院查明的事实看，一审法院认为，广告产业园公司未构成逾期交房。理由如下：首先，涉案房屋所在楼座于2015年9月17日通过了竣工验收，具备了交付条件。其次，广告产业园公司在交付前向刘志美进行了特别告知，定于2015年9月30日办理房屋交付手续。广告产业园公司在该特别告知中虽称刘志美未付清全部购房款不能为刘志美办理交付手续，但实际上刘志美于2015年3月底前已向广告产业园公司付清了全部购房款，其亦在收到该特别告知后于2015年9月30日到达了广告产业园公司的交付现场，双方也实际上办理了房屋交付验房手续，刘志美方也于该日在房屋交付验房指引表签名。最后，根据双方合同的约定，刘志美在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，广告产业园公司应按《青岛市商品住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题和装修问题不能作为刘志美拒绝接受商品房交付并要求广告产业园公司承担逾期交付责任的理由。本案中，双方于2015年9月30日实际上办理了房屋交付验房手续，双方对相关问题亦进行了记载，此后广告产业园公司亦对相关问题进行了整改，并再次通知刘志美于2015年10月24日办理交付手续，刘志美于2015年10月24日到广告产业园公司处的交付现场，并于该日在房屋交付验房指引表签名确认。而从双方在涉案房屋交付验房过程中所记载的问题看，刘志美现有证据也不足以证明涉案房屋存在地基基础和主体结构工程出现质量问题或不符合交付条件的情形，刘志美不接受房屋不符合双方合同的约定。综上所述，刘志美要求广告产业园公司支付逾期交房违约金，理由不当，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回刘志美的诉讼请求。案件受理费3783元，减半收取1891.50元，由刘志美负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，刘志美与广告产业园公司签订的《青岛市商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应全面履行各自的义务。根据双方合同的约定，广告产业园公司应于2015年9月30日前向刘志美交付涉案房屋，虽然刘志美接到广告产业园公司的通知后，于2015年9月30日到达交房现场，但广告产业园公司向刘志美邮寄的特别告知中，载明，截至当日刘志美尚未付清所购买房屋的全部应付房款，不能为刘志美办理房屋交付手续。而实际上刘志美于2015年3月底前已向广告产业园公司付清了全部购房款，因广告产业园公司工作失误，造成当天双方未办理房屋交接手续，该责任应由广告产业园公司承担。广告产业园公司逾期交房，构成违约，应承担逾期交房违约责任。广告产业园公司在查明刘志美已付清全部房款后，于2015年2月22日再次通知刘志美于2015年10月24日办理交付手续，刘志美于2015年10月24日到广告产业园公司处的交付现场，并于该日在房屋交付验房指引表签名确认。虽然刘志美对房屋质量存在问题拒绝接收房屋，但该质量问题不属于合同约定的房屋存在地基基础和主体结构工程出现质量问题或不符合交付条件的情形，故应视为广告产业园公司于2015年10月24日履行了房屋交接义务，刘志美不接收涉案房屋，其法律后果应由其承担。因此，广告产业园公司逾期交房的天数为24天，一审判决认定广告产业园公司未逾期交房不妥，本院予以纠正。广告产业园公司应按照合同约定以刘志美交纳总房款日万分之三支付刘志美逾期交房违约金10500元（1458368元×3?／天×24天）。 综上所述，刘志美的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初15521号民事判决； 二、青岛广告文化产业园开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘志美逾期交房违约金10500元； 三、驳回刘志美的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3783元，减半收取1891.50元，由刘志美负担1777.50元，由青岛广告文化产业园开发有限公司负担114元。二审案件受理费3783元，由上诉人刘志美负担3555元，由青岛广告文化产业园开发有限公司负担228元。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二一年三月三十一日 法官助理阚玉龙 书记员李春雨