福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0402民初149号 原告：三明市梅列区总商会，统一社会信用代码19350402MB01549905，住所地三明市梅列区人民政府大楼。 代表人：邓小江，负责人。 委托诉讼代理人：邓海荣，男，汉族，1975年9月20日出生，住三明市三元区。 委托诉讼代理人：殷红芳，福建君来律师事务所律师。 被告：福建融通物流有限公司，统一社会信用代码913504005917313494，住所地三明市梅列区工业北路109号6幢一层85号。 法定代表人：吴志斌，总经理。 原告三明市梅列区总商会（以下简称总商会）与被告福建融通物流有限公司（以下简称融通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓海荣、殷红芳，被告法定代表人吴志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 总商会向本院提出诉讼请求：1.判令融通公司向总商会支付拖欠租金91000元及滞纳金31007元，共计122007元；2.判令融通公司支付总商会为实现本案债权所支付的律师费3000元；3.本案诉讼费用由融通公司承担。事实和理由：2013年7月30日，总商会与融通公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：“1.甲方（总商会）将位于梅列区XX村17幢2层（XX企业大厦2F）201室建筑面积450.00平方米出租给乙方（融通公司）作为办公使用，租金为40元/月·平方米，计每月18000元。2.租赁期限从2013年8月1日起至2016年7月31日止，甲方同意给乙方免租1年，暨2013年8月1日起至2014年7月31日为免租期。”等相关内容。合同签订后，经中共梅列区委统战部2015年9月17日作出的[2015]1号会议纪要决定免除融通公司2014年8月至2016年7月租金，租期满后的租金收取另议。2016年7月31日，在租赁期限到期后，融通公司又跟总商会协商，继续租赁总商会的一处建筑面积较小的房屋，后双方又重新签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“一、甲方（总商会）将位于梅列区XX村17幢2层（XXX联大厦2F）北面大厅右侧办公室建筑面积约为220平方米出租给乙方（融通公司）办公使用，租金为25元/月·平方米，计每月5500元。二、租赁期限，从2016年8月1日起至2017年7月31日止，顺延至2018年1月31日。三、乙方应每月的前五个工作日内付清当月的租金。”以及合同约定“如乙方违反本合同约定，致使甲方向人民法院提起诉讼的，一切实现债权费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、律师服务费、评估费、申请执行费、拍卖费等）均由乙方承担。”等内容。合同签订后，融通公司支付了总商会1万元保证金，总商会将约定的房屋租给融通公司使用。但是租赁期间，融通公司从未依据约定向总商会支付租金，经总商会不断催讨，融通公司只在2017年8月3日向总商会支付了2万元租金。2017年10月30日，融通公司向总商会出具一份《还款承诺书》，承认依据双方签订的《租赁合同》截止2018年1月31日，融通公司应向总商会缴租金9.9万元，扣除其已缴租金2万元和1万元押金，剩余租金6.9万元，融通公司承诺在2018年1月31日前付清6.9万元租金，逾期未付清，则于2018年2月10日前搬离原告处，并承担所欠租金的还款责任。2018年1月31日，双方签订的《租赁合同》到期后，融通公司始终没有向总商会支付所欠的6.9万元租金，也并未在2018年2月10日搬离原告处。总商会多次通知融通公司支付所欠租金，并要求其腾退并返还租赁物，融通公司始终不肯搬离，表示想继续租用，并再次向总商会出具了一份《还款承诺书》，根据双方2016年7月31日签订的《租赁合同》约定，融通公司从2016年8月1日起至2017年12月31日，应缴租金9.35万元，扣除已缴的2万元和押金1万元，所欠租金6.35万元。融通公司承诺计算至2017年12月31日所欠租金6.35万元在2019年3月5日前分期付清，若逾期未付，则按所欠租金每日的万分之五缴纳滞纳金给总商会。因融通公司与总商会的各种协商，总商会考虑到融通公司在《租赁合同》到期后一直占用租赁物，后总商会同意融通公司继续租用，双方口头约定：“总商会位于梅列区XX村17幢2层（XX大厦2F）北面大厅右侧办公室建筑面积约为220平方米出租给融通公司办公使用，租金为25元/月.平方米，计5500元/月。租赁期间为2018年2月1日起至2018年12月31日止。”在租赁期间，融通公司陆续向总商会支付了七个月的租金，合计38500元，剩余租金不论总商会怎么催促、催要，融通公司都以各种理由推托。在2019年1月1日，融通公司再次与总商会协商称其想继续租用总商会一处面积较小的办公室，并承诺会支付拖欠的租金，因考虑到融通公司的情况，总商会就同意融通公司继续租用，总商会将融通公司租用的位于梅列区XX村17幢2层（XX大厦2F）北面大厅右侧建筑面积约为220平方米的办公室收回，与融通公司重新签订《租赁合同》，约定位将于梅列区XX村17幢2层（XX大厦2F）南侧办公室建筑面积为40平方米出租给融通公司，租金为30元/月.平方米，计1200元/月，租赁期限从2019年1月1日起至2019年12月31日止。在融通公司租用该办公室后，每月支付1200元的租金，对于拖欠总商会的租金却从未支付。综上，从2016年8月1日起至2018年12月31日，双方已经形成租赁关系，融通公司也实际租赁总商会的办公室，融通公司应该依据约定向总商会支付租金，现融通公司从2016年8月1日至2018年12月31日，拖欠总商会租金共计91000元的租金，至今未向总商会支付。 融通公司辩称，1.对租金91000元没有异议，但是答辩人亏损多年，已经无力支付租金，答辩人愿放弃二楼所有的财产权将其用以抵扣租金。2.律师费没有异议，答辩人愿意承担。3.总商会主张的滞纳金不合理，答辩人不愿承担滞纳金。 原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、本案经开庭审理查明以下事实： 1.2016年7月31日，原告总商会与被告融通公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（总商会）将位于梅列区XX村17幢2层（XX大厦2F）北面大厅右侧办公室建筑面积约为220平方米出租给乙方（融通公司）作为办公使用，租金为25元/月·平方米，计每月5500元；租赁期限：从2016年8月1日起至2017年7月31日止，顺延至2018年1月31日；乙方应于每月的前五个工作日内付清当月租金；合同签订后，乙方应向甲方交付履约保证金10000元整（不计利息），若乙方全面履行合同，履约保证金至本合同期满并结清租赁房屋的有关费用后，10个工作日内退还乙方，若乙方衣违约行为或须赔偿甲方经济损失的，违约金或赔偿款可从履约保证金中扣付，不足部分乙方另行支付；本合同期满或依法依约解除合同时，乙方对房屋的改造、装潢等投资形成的财产无偿归甲方所有，乙方不得拆走（特殊设备除外），甲方若要求对房屋恢复原状，乙方应负责完成；有以下情况之一，甲方有权提前解除合同，收回房屋，乙方还应向甲方支付违约金10000元整，并赔偿甲方全部经济损失：1.乙方累计欠二个月房租费的…；如乙方违反本合同约定，致使甲方向人民法院提起诉讼的，一切实现债权费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、律师服务费、评估费、申请执行费、拍卖费等）均由乙方承担。合同还对乙方擅自转租、转让房屋的处理等进行了约定。合同签订后，融通公司向总商会交付了履约保证金10000元，总商会依约将融通公司租赁的房屋交付该公司使用。融通公司承租该房屋后，未依约支付房租。经总商会催讨，融通公司于2017年8月3日支付房租20000元。2017年10月30日，融通公司出具《还款承诺书》一份，交由总商会收执，《还款承诺书》内容为：“三明市梅列区总商会：我公司自2016年8月起租赁贵商会所有的梅列工商企业大厦二层办公用房，根据双方签订的《租赁合同》约定，从2016年8月1日起每月租金为5500元，租期顺延至2018年1月31日，应缴租金9.9万元。扣除2017年10月27日前我公司已缴的租金2万元，押金1万元，剩余租金6.9万元，我公司承诺在2018年1月31日前付清，若逾期未付清，则我公司于2018年2月10日前搬离梅列工商企业大厦，所欠租金我公司承担还款责任。另，在2018年1月31日前贵商会因梅列区委、区政府要求征用我司现有办公场地用于党群服务中心扩展建设，我司愿配合搬离。承诺人：福建融通物流有限公司法定代表人：吴志斌日期：2017、10、30”。2018年1月31日，融通公司支付租金5500元。合同期满后，融通公司未再支付所欠租金，亦未搬离承租的房屋。经双方协商，总商会同意融通公司继续租用该房屋，口头约定：总商会将位于梅列区XX村17幢2层（XX大厦2F）北面大厅右侧办公室建筑面积约为220平方米出租给融通公司办公使用，租金为25元/月·平方米，计每月5500元；租赁期间为2018年2月1日起至2018年12月31日止。2018年2月8日至2018年9月11日间，融通公司支付租金33000元。此后，融通公司未再支付租金。2018年12月31日，融通公司搬离所承租的房屋。 2.2018年3月28日，融通公司再次出具《还款承诺书》一份，交由总商会收执，《还款承诺书》内容为：“三明市梅列区总商会：我公司自2016年8月起租赁贵商会所有的梅列工商企业大厦二层办公用房，根据双方签订的《租赁合同》约定，从2016年8月1日起每月租金为5500元，租期至2017年12月31日，应缴租金9.35万元。扣除2017年10月27日前我司已缴的租金2万元，押金1万元，剩余租金6.35万元，我司承诺：所欠剩余租金6.35万元在2019年3月5日前分期付清，若逾期未付，则按所欠租金每日的万分之五缴纳滞纳金给贵会。承诺人：福建融通物流有限公司法定代表人：吴志斌日期：2018、3、28”。此后，融通公司未支付所欠租金。 3.2018年12月30日，总商会与融通公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方（总商会）将位于梅列区XX村17幢2层（XX大厦2F）南侧办公室建筑面积约为40平方米出租给乙方（融通公司）作为办公使用，租金为30元/月·平方米，计每月1200元；租赁期限：从2019年1月1日起至2019年12月31日止；乙方应于每月的前五个工作日内付清当月租金；合同签订后，乙方应向甲方交付履约保证金3000元整（不计利息），若乙方全面履行合同，履约保证金至本合同期满并结清租赁房屋的有关费用后，10个工作日内退还乙方，若乙方衣违约行为或须赔偿甲方经济损失的，违约金或赔偿款可从履约保证金中扣付，不足部分乙方另行支付；本合同期满或依法依约解除合同时，乙方对房屋的改造、装潢等投资形成的财产无偿归甲方所有，乙方不得拆走（特殊设备除外），甲方若要求对房屋恢复原状，乙方应负责完成；如乙方违反本合同约定，致使甲方向人民法院提起诉讼的，一切实现债权费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、律师服务费、评估费、申请执行费、拍卖费等）均由乙方承担。合同还对乙方擅自转租、转让房屋的处理等进行了约定。合同签订后，总商会与融通公司均依约履行了合同。 4.2020年12月23日，总商会委托福建君来律师事务所律师殷红芳作为其诉融通公司房屋租赁合同纠纷一案的一审代理人，代理费3000元。之后，总商会支付了代理费3000元。 二、本案双方当事人争议的焦点在于：融通公司是否应支付违约金及违约金如何计算。根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院作如下分析、认定： 本院认为，根据本案已查明的案件事实，可认定融通公司尚欠总商会房屋租金91000元，其中：欠2018年1月31日前的租金为63500元，欠2018年1月31日之后的租金为27500元。本案中，总商会主张的滞纳金实际上就是逾期付款违约金。总商会与融通公司签订的《房屋租赁合同》及房屋租赁口头约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。融通公司未按合同约定履行支付租金的义务，已构成违约，依法应承担违约责任，支付逾期付款违约金。融通公司应支付的违约金由两部分组成，一是欠2018年1月31日前租金的违约金，二是欠2018年1月31日之后租金的违约金。第一部分违约金以融通公司拖欠租金时承诺的以所欠租金的日万分之五作为违约金计算标准，结合总商会的诉讼主张，以尚欠房屋租金63500元为基数，自2019年3月6日起计算至2021年1月1日；第二部分违约金因双方当事人未约定违约金计算标准，违约金以中国人民银行同期贷款利率作为违约金计算标准，结合总商会的诉讼主张，以尚欠房屋租金27500元为基数，自2019年1月1日起计算至2021年1月1日。 综上所述，本院认为，总商会与融通公司签订的《房屋租赁合同》及房屋租赁口头约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定行使权利、履行义务。融通公司拖欠房屋租金未付的事实清楚，所欠房屋租金应当给付，总商会要求融通公司支付尚欠房屋租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。融通公司未按合同约定履行支付租金的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。总商会要求融通公司支付逾期付款违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但违约金的计算有误，本院依法予以确定。总商会要求融通公司支付其为实现债权支出的律师代理费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《诉讼费用交纳办法》第三十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、福建融通物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向三明市梅列区总商会支付房屋租金91000元； 二、福建融通物流有限公司应于本判决生效之日起十日内向三明市梅列区总商会支付逾期付款违约金（该违约金由两部分组成，一是以尚欠房屋租金63500元为基数，自2019年3月6日起计算至2021年1月1日，按日万分之五计算；二是以尚欠房屋租金27500元为基数，自2019年1月1日起计算至2021年1月1日，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 三、福建融通物流有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给三明市梅列区总商会为实现债权支出的律师代理费3000元； 四、驳回三明市梅列区总商会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2800元，减半收取1400元，由三明市梅列区总商会负担140元，福建融通物流有限公司负担1260元，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  伍南冬 二〇二一年三月三十一日 书记员  许红桦 附：本判决所依据的具体法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《诉讼费用交纳办法》 第三十八条本办法第十条第（一）项、第（八）项规定的申请费由被执行人负担。 执行中当事人达成和解协议的，申请费的负担由双方当事人协商解决；协商不成的，由人民法院决定。 本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。 本办法第十条第（五）项规定的申请费，由人民法院依照本办法第二十九条规定决定申请费的负担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。