山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1379号上诉人（原审原告）：张结，男，1974年6月23日出生，汉族，住烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：烟台市中盛房地产开发有限公司，住所地烟台市高新区蓝海路8号。法定代表人：赵伟，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：烟台中盛国际酒店管理有限公司，住所地烟台高新区蓝海路8号。法定代表人：赵伟，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吕真，上海市德尚（烟台）律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：徐芸，上海市德尚（烟台）律师事务所实习律师。上诉人张结因与被上诉人烟台市中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛房地产）、烟台中盛国际酒店管理有限公司（以下简称中盛国际酒店）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0692民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张结上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持张结的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由中盛房地产、中盛国际酒店承担。事实和理由：一、中盛房地产和中盛国际酒店在本案一审起诉之日时，同一法人、同一注册办公地址、同样办事人员，可见中盛房地产和中盛国际酒店实际为同一人，套路化侵害购房业主合法权益。2016年3月15日中盛房地产虚构房屋质量验收信息，欺诈性违规交房，诱导张结等签署物业合同，虚构水电费和物业费价格，进一步侵害张结权益。且查询到中盛房地产以相同套路欺诈性违约案件很多，群访事件不断。对此一审法院都是知晓却并不追究。二、2019年初张结获知所购房屋三年多时间消防质量验收不合格，有火灾安全隐患，即信访高新技术产业开发区消防大队，随后张结因为安全恐惧和中盛国际酒店违法经营、不法侵占业主资金而断水断电，开始起诉中盛房地产和中盛国际酒店停止侵害，要求赔偿、返还非法所得。对此一审法院都是知晓的，却并不追究。三、张结累计预存水电费1500元进入中盛国际酒店指定账户，在一审的两次庭审中，中盛房地产和中盛国际酒店虚假陈述，拒不承认和出示张结的水电费财务账目，拒不出示水电费收费许可和物价核准证明以及酒店经营许可证明，继续欺诈性侵害业主资金以维持自身经营。对此一审法院都是知晓却不追究。四、一审判决认定橱柜3200元应由中盛国际酒店质量赔偿是错误的。实际该房屋是中盛房地产整体交付的精装修酒店式公寓，理应包括橱柜，且该建筑内的大部分家具包括橱柜都是由中盛房地产和淄博王加安企业签订定制、加工合同统一（非本人独有）加工安装的，其质量应包含在房屋整体交付质量中。橱柜四年时间不能使用且恶意推脱，已经严重侵害到张结房屋正常使用等合法权益，构成欺诈性违约，理应由中盛房地产返还和赔偿不法所得。五、一审判决中提到“剩余5627元”，是张结支付给中盛房地产的购房款，中盛房地产和中盛国际酒店通过《商品房买卖合同》等合同组件及其延续性，虚构事实变相侵占应当返还并赔偿。六、李丽云和李文君是2015年张结在该项目售楼处办公室陆续认识的。2019年9月18日下午三点，在一审法院参加庭前调解时由宋调解员主持，李丽云代表中盛房地产和中盛国际酒店到场。而在一审判决中载明李丽云无权对外答复任何问题，此字意在二次庭审笔录和录像中均未出现，是一审法院帮助中盛房地产和中盛国际酒店作出的免责解释。中盛房地产和中盛国际酒店在两次庭审中作了大量虚假陈述，一审判决对中盛房地产和中盛国际酒店提交的证据材料无原则采信，但对张结提交的证据却采用了抵触做法。七、一审程序违法。第二次开庭时宣布采用合议庭，由简易程序转为普通程序。依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条第二款规定，法院应“作出裁定并将合议庭组成人员及相关事项书面通知双方当事人”，但一审法院并未作出程序转换裁定并送达当事人，也没有按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条“合议庭组成人员确定后，应当在三日内告知当事人”，更没有在法庭上对此进行双方专项质询。中盛房地产和中盛国际酒店充分利用购房合同组件的综合作用，欺诈性主动违法、违规经营，欺诈性违约以恶意“套牢”侵害购房者的诸多合法权益，在整个诉讼过程中持续虚假陈述，持续恶意占有不法所得，性质极其恶劣。而一审法院却判决中盛房地产和中盛国际酒店不承担任何欺诈性违约、欺诈性侵权责任。据此，请求二审法院撤销一审判决，予以改判，支持张结的上诉请求。中盛房地产辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。中盛房地产与张结签订的《商品房买卖合同》系合法有效，且不存在法律规定的欺诈情形，中盛房地产不应当向张结返还购房款，也不应当承担惩罚性赔偿责任。第二、案涉物业费、水电费，不是由中盛房地产代收代缴，不应向中盛房地产主张返还或赔偿。案涉橱柜不是由中盛房地产负责配备的，不应由中盛房地产承担维修或赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回张结的上诉请求。中盛国际酒店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。第一，中盛国际酒店与张结之间的法律关系是物业服务合同法律关系，与本案的商品房预售合同纠纷不属于同一法律关系。第二，物业费系根据双方签订的《烟台中盛国际酒店物业管理协议》、《物业管理条例》及烟台市物价局的物业收费标准确定并收取的，是合法合规的。第三，中盛国际酒店代收的水、电费系由中盛国际酒店代张结向自来水公司、供电公司缴纳，水费、电费标准是自来水公司、供电公司制定的，用水吨数、用电度数在自来水公司、供电公司均有记录可查，不存在他人恶意侵占的可能性。第四，关于案涉房屋配备物品及橱柜质量的问题，根据双方签订的《40平房间物品配备表》显示右下角手写字体是覆盖在公章之上，加之交接人李文君已离职多年，因此手写字迹的真实性无法确定；橱柜问题是因质量原因还是日常使用原因，张结也没有提供相应的证据予以证明。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法维持原判、驳回张结的上诉请求。张结向一审法院起诉请求：1、依法判定《商品房买卖合同》无效，判令中盛房地产返还张结已付房款267131元，惩罚性赔偿张结民事欺诈、恶意侵占损失267131元，及张结整体橱柜质量赔偿3200元；2、判令中盛国际酒店退还多收取张结的水电费和物业费以及三倍赔偿共计2781.29元，并向张结出具物业费、水电费发票，进行公开道歉；3、判令中盛国际酒店退还张结801房原配电视、床、柜等物品折算现金5627元；4、本案案件受理费、执行费等所有相关诉讼费用由中盛国际酒店、中盛房地产分别负担。一审法院认定事实：2014年1月20日，张结与中盛房地产签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第129号），约定：张结购买中盛房地产开发的中盛国际酒店A座7层801号房屋。该商品房约定建筑面积共40.17平方米，总价为267131元，其中首付款137131元，剩余部分130000元于2014年2月20日前用按揭贷款支付。合同第八条“交付期限”约定：卖方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《建设工程竣工规划验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证明》及法律、法规、规章规定需满足的其他事项并符合本合同约定的商品房交付买方使用。合同签订后，张结向中盛房地产交付首付款137131元，并对剩余款项办理了按揭贷款。2016年3月15日，张结作为乙方，中盛国际酒店作为甲方共同签订《烟台中盛国际酒店物业管理协议书》，约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，对烟台中盛国际酒店A座801房间提供物业管理服务事宜，订立本合同。协议书第三条第一款约定：物业管理服务费由乙方按拥有物业的建筑面积交纳，其中物业管理费按标准收1.9元/月/平方米，电梯使用费按标准收0.9元/月/平方米，房屋面积为40.17平方米，物业费为1350元/年，该条款后方手写“免两年物业费”。协议书第四条约定：甲方所置物业的冷水费、热水费、空调费、电费由乙方承担，并按当地物价局规定标准向乙方收取；每月由甲方工作人员抄表，乙方对水、电表、空调数有疑异的可与甲方共同去检查进一步确认。该协议书由中盛国际酒店在甲方处加盖印章，由张结在乙方处签字并摁手印。另外，该协议书后附40平房间物品配备表一张，载明：房间号为A801，交接人为李文君，交接日期为2016年3月15日，该房间为自住。配备表下方手写“只要房灯和手纸盒，其余的顶物业费（8827元），其中改橱柜花3200元扣除，8827-3200=5627元顶4年物业费”。该配备表由中盛国际酒店加盖公章，由张结签字并摁手印。庭审中，张结提供网上民声网站问题详情截图一张，主要内容如下：公安局于2018年5月8日就该网站上民众提出的中盛国际酒店项目消防验收不合格问题进行答复，称区消防大队已对烟台高新技术产业开发区中盛国际酒店进行过行政处罚并提请区管委。但由于该建筑为招商引资项目，该建筑居民也已进行居住及投入使用，暂不强行对该建筑强行停止使用。目前该项目相关手续已报送至烟台市，区消防大队也已要求该建筑管理单位要进一步加大防火巡查、检查力度，增加消防器材，严防死守，确保消防安全不出问题。一审法院依据张结的申请，以发函形式向烟台高新技术产业开发区消防救援大队（以下简称高新区消防大队）调查了解案涉房屋所在中盛国际酒店项目消防验收的相关情况。高新区消防大队于2020年11月16日复函于一审法院，主要内容如下：烟台中盛国际酒店开发商为中盛房地产，目前物业管理方为中盛国际酒店。该项目2013年4月开工建设，2016年6月开始陆续入住，目前常住户数为65户。2016年10月，因未经消防设计审核擅自施工和未经消防验收擅自投入使用的消防违法行为，高新区消防大队已对其进行了行政处罚。经核实，其未通过消防验收的原因为施工过程中擅自变更消防设计，致使无法通过消防验收，但高新区消防大队没有相关权限要求中盛国际酒店项目停止进行销售活动。现该项目已通过消防验收。另查明，案涉房屋所在的中盛国际酒店项目于2013年10月8日取得房屋预售许可，案涉房屋网签合同于2014年5月14日备案在张结名下，中盛房地产于2016年3月15日将该房屋交付张结使用。截至本案一审法庭辩论终结之日，案涉房屋尚未经综合验收。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：张结提交了网上民声网站问题详情截图一张、向中盛房地产经理李丽云发送的催告函三份及协商短信截图，以此证明案涉房屋存在重大安全隐患，且中盛房地产故意隐瞒真实情况，欺诈张结并恶意将案涉房屋违法违规交付张结，经多次与中盛房地产协商退房索赔事宜均未达成一致意见，故张结主张其与中盛房地产签订的《商品房买卖合同》应为无效。中盛房地产、中盛国际酒店质证称，张结提交的网站截图中公安局并未回复说案涉房屋有重大安全隐患，答复中也提到暂不对该建筑强行停止使用，该答复内容充分说明案涉房屋没有建筑质量问题，只是因整体楼盘的消防设施有瑕疵，并不能导致案涉合同的无效，另外，李丽云系中盛房地产分管财务工作员工，其没有收到过张结发送的催告函，也从未给过张结任何具体答复，根据公司规定，李丽云无权对外答复任何问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效，即一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉房屋所在中盛国际酒店项目曾因擅自变更消防设计导致无法通过消防验收，并在未进行消防验收的情况下擅自投入使用，但根据公安局在网上民声网站的答复及高新区消防大队给一审法院的复函，相关部门已对其消防违法行为进行了行政处罚，且未强行要求该项目停止销售和使用，亦未认定该项目存在重大安全隐患，该项目现已经整改通过消防验收，依照相关部门答复及一审法院调查，没有证据证明案涉合同存在法定无效情形，故张结主张要求判令其与中盛房地产于2014年1月20日签订的《商品房买卖合同》无效，并要求返还已付购房款，于法于约无据，不予支持。关于惩罚性赔偿问题。张结主张中盛房地产存在民事欺诈、恶意侵占行为，应当承担已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之情形，而导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而本案中盛房地产在与张结签订《商品房买卖合同》时案涉房屋已取得房屋预售许可证，且无抵押、未出卖，亦非拆迁补偿安置房屋，张结的该项主张于法无据，不予支持。关于水电费、物业费问题。张结称中盛国际酒店多收取张结物业费、水电费，属于恶意侵占，主张要求中盛国际酒店退还多收取的水电费、物业费及三倍赔偿，并要求中盛国际酒店为其开具物业费、水电费发票，进行公开道歉，为此张结提交了其自行制作的水电费花费表格予以证明。中盛房地产、中盛国际酒店质证称对该表格真实性有异议，且通过该表格看不出双方针对水电费的意见，另外水电费系由中盛国际酒店代张结向自来水公司、供电公司缴纳，并非由中盛国际酒店收取，不存在返还的问题。对此一审法院认为，本案属于房屋买卖合同关系，而张结所提出的退还物业费、水电费、承担三倍赔偿责任并开具发票的主张与本案不属于同一法律关系，因此对张结的该项主张不予支持，双方可另行解决。关于整体橱柜质量赔偿问题。张结在庭审中提出，其所购买的案涉房屋本身配备了部分家具、电器等，由于其中部分物品张结不需要，遂由中盛国际酒店为其替换并安置了价值3200元的整体橱柜，但因该橱柜存在质量问题，多次维修未果，故张结主张由中盛房地产支付其整体橱柜质量赔偿3200元。对此一审法院认为，根据张结提供的证据，张结于2016年3月15日与中盛国际酒店签订40平米物品配备表并协商表内物品的置换与抵顶，该整体橱柜由中盛国际酒店为其安置，按照合同相对性原则，张结应当向中盛国际酒店主张整体橱柜质量赔偿，故对张结要求中盛房地产支付整体橱柜质量赔偿款的诉讼请求不予支持。关于案涉房屋原配物品折现问题。张结主张其与中盛国际酒店协商将40平房间物品配备表内部分物品折现为8827元，扣除整体橱柜3200元后，剩余5627元用于抵顶4年物业费，但一直未抵顶，故应由中盛国际酒店退还。对此一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，张结因与中盛国际酒店签订《烟台中盛国际酒店物业管理协议书》而产生的法律关系为物业服务合同关系，双方之间的纠纷属于物业服务合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，本案不予合并审理，张结可另行解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定于2020年12月4日作出判决：驳回张结的诉讼请求。一审案件受理费8916元，由张结负担。本院二审中，张结提交如下证据：一、中盛国际公寓靠谱业主群微信聊天记录打印件一份，证明中盛房地产建筑项目私自变更规划图纸和建筑施工图纸。经质证，中盛房地产、中盛国际酒店对该证据的真实性有异议，认为不能确定这个微信群是真实的案涉房屋所在小区的业主群，也不能确定其中的聊天人员的真实身份，并且显示的聊天内容只是几位所谓业主的主观性的推论，不能作为张结观点成立的证据。二、2021年3月2日张结与烟台高新技术产业开发区建筑质量检查站的周科长的通话录音，证明中盛房地产建筑项目私自变更规划图纸和建筑施工图纸，已经于2015年造成和政府建筑监管部门的建筑监督管理脱节，已经属于违规建筑。经质证，中盛房地产、中盛国际酒店认为周科长的真实身份有待落实，另外从通话录音中，只听到对方在说，现在该部门已经对涉案小区项目不再进行监管，并没有说涉案小区项目属于违规建筑，因此对张结的证明内容不予认可。本院二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、张结的全部诉讼请求能否支持；二、一审判决程序是否违法。一、关于张结的全部诉讼请求能否支持的问题。关于涉案《商品房买卖合同》是否无效的问题。本案中，张结主张根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。烟台中盛国际酒店建筑工程违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《建设工程规划许可》、《山东省建筑市场管理条例》等相关强制规定，属于违规建筑，故涉案《商品房买卖合同》应为无效。但其提交的证据不足以证明烟台中盛国际酒店建筑工程属于违规建筑，且涉案《商品房买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，故其主张涉案《商品房买卖合同》无效并要求返还购房款于法无据，本院不予支持。关于惩罚性赔偿问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，中盛房地产在与张结签订涉案《商品房买卖合同》时并不存在上述规定的三种情形，故张结请求中盛房地产承担惩罚性赔偿责任于约不合，于法无据，本院不予支持。关于整体橱柜质量赔偿问题。涉案整体橱柜系由中盛国际酒店根据其与张结于2016年3月15日签订的《40平房间物品配备表》为张结安置，根据合同相对性原则，张结主张中盛房地产承担整体橱柜质量赔偿责任没有依据，本院不予支持。关于水电费、物业费问题和涉案房屋原配物品折现问题。本案系商品房预售合同纠纷，一审判决认定张结所提出的退还物业费、水电费、承担三倍赔偿责任并开具发票的主张及涉案房屋原配物品折现退还的主张与本案不属于同一法律关系，不予合并审理，双方可另行解决，并无不当，本院予以确认。二、关于一审判决程序是否违法的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条第二款规定：人民法院发现案情复杂，需要转为普通程序审理的，应当在审理期限届满前作出裁定并将合议庭组成人员及相关事项书面通知双方当事人。张结主张一审法院未按上述规定作出相应裁定并书面通知当事人，属于程序违法，经审查，一审法院于庭审中当庭通知当事人本案由简易程序转为普通程序，确有瑕疵，但不影响本案审理结果，一审判决结果应予维持。综上所述，张结的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8916元，由上诉人张结负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年三月九日书记员  孙嘉慧