浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10387号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州余杭区新丰包装彩印厂，住所地：杭州余杭区南苑街道新丰村。 法定代表人：周金水。 委托诉讼代理人：鲍普扬，浙江步新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州联宇建筑装饰工程有限公司，住所地：杭州余杭经济技术开发区唐梅路21号1幢。 法定代表人：余李雄。 委托诉讼代理人：杨芳琴，浙江杭天信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲍克定，浙江杭天信律师事务所律师。 上诉人杭州余杭区新丰包装彩印厂（以下简称新丰包装厂）与被上诉人杭州联宇建筑装饰工程有限公司（以下简称联宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初5686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2021年3月18日公开开庭审理了本案，上诉人新丰包装厂的委托诉讼代理人鲍普扬，被上诉人联宇公司的委托诉讼代理人鲍克定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2008年1月22日，杭州市余杭区××街道万陈经济联合社（以下简称万陈经合社）作为甲方，新丰包装厂作为乙方，签订《租房协议》，约定乙方向甲方租厂房占地面积4950平方（厂房建设资金由乙方垫付），租厂房位置坐落于余杭区××街道陈家木桥，地号9-101-23-19，图号68.0-22.0，为工业用房。租厂房期限15年，从2008年1月1日至2023年12月31日。 2008年1月2日，万陈经合社与新丰包装厂就前述《租房协议》向浙江省杭州市禹航公证处申请办理公证，该公证处于2008年1月28日出具（2008）浙杭禹证民字第147号《公证书》。 2014年12月26日，万陈经合社作为甲方，新丰包装厂作为乙方，就同一租厂房事宜另行签订《租房协议》，约定因乙方没有按时交纳房租费，违反了双方于2008年1月22日签订的《租房协议》，故甲方于2014年12月3日对乙方终止协议，乙方2014年租金付清的同时并承担违约金20万的前提下，经甲、乙双方友好协商甲、乙双方于2008年1月22日签订后来，并经公证处公证的协议作废，以此次协议为准。新的协议约定租厂房期限为五年，从2015年1月1日至2019年12月30日止。租金每年27万元，因物价上涨等原因在上一年租金金额前提下租金每年递增3%，乙方保证在上年的12月底前和每年的6月底前分2期各50%，将租金付给甲方。租厂房期限满后经甲乙双方共同协商继续租给乙方，租金另行协商，如协商不成，因甲方低价租赁给乙方（由于2008年厂房是由乙方投资并建造的），厂房所有权归甲方，甲方租给其他承租方的，在同等条件下，乙方享受优先权。 2015年5月1日，联宇公司作为承租方（乙方），新丰包装厂作为出租方（甲方），签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于杭州市余杭区××街道陈家木桥工业园区（地号9-101-23-19，图号68.0-22.0）的厂房租赁给乙方，建筑面积为4260平方米。租赁期限自2015年5月1日至2023年12月30日。第一年租金65万元（不含税票），第二年租金61.95万元，第三、四年租金66.95万元，第五年到租赁合同期满年租金68.25万元。双方一旦签订合同，乙方应在半个月内向甲方支付厂房租金，第一年一次性付清，第二年起每半年支付一次。厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方6个月租金及装修改造和厂房搬迁费用，租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方6月租金。 2016年10月22日，联宇公司作为承租方（乙方），新丰包装厂作为出租方（甲方），签订《厂房租赁合同补充协议》，约定2015年5月1日起至2016年4月30日止，年租金为65万元，第二年2016年5月1日起至2017年4月30日止，年租金为55万元，2017年5月1日起至2023年4月30日止，年租金为60万元，2023年5月1日起至2023年12月30日止，年租金为40万元。房屋租金延后半年支付，每半年支付一次，每次支付年租金的百分之五十，具体为16年的10月30日一次，次年4月30日一次，以此类推。 2020年7月3日，万陈经合社向联宇公司发出《关于限期搬离腾空、返还房屋的告知函》，载明：万陈经合社通过网上公开竞拍方式确定集体资产的承租单位，联宇公司亦报名参加了竞拍，通过公开竞价，已确定唐梅路21号房屋的承租单位（即中标单位为浙江伟东幕墙有限公司），万陈经合社曾于2020年6月28日通知联宇公司腾空返还房屋，现通知联宇公司：1.与浙江伟东幕墙有限公司尽快协商装修、改建事宜；2.最迟应于2020年7月15日前腾空返还房屋，逾期应按拍卖成交价租金标准支付租金，并赔偿万陈经合社全部损失。 另查明：（一）万陈经合社于2020年6月15日出具《厂房竞拍补充说明》，载明：因该厂房装修及改造是实际承租户，即联宇公司拥有，现就装修及改造费用补偿事宜作如下补充说明：1.本次竞拍中标者在确认中标后，自行与联宇公司协商装修及改造费用金额及支付方式；2.如双方不能协商一致，由余杭区评估公司评估装修及改造费用的金额，竞拍中标者直接将该费用支付给联宇公司，联宇公司在收到该款后，半个月内搬离厂区并移交给竞标中标者。 （二）万陈经合社于2020年6月16日出具《优先权确认函》，载明阿里拍卖（租赁）处置唐梅路21号内4200平方米厂房租赁权，由新丰包装厂凭营业执照报名，免于提供其他材料和证明，享有优先权。 （三）联宇公司于2020年4月8日向万陈经合社转账支付15万元，备注“2020年1-6月房租”。 （四）庭审中，联宇公司、新丰包装厂均认可联宇公司尚未向新丰包装厂支付2019年11月1日起至12月31日的租金。 （五）2020年8月15日，联宇公司作为甲方，浙江中源力合劳务有限公司作为乙方，签订《厂房设备、材料等搬运承包协议》，约定甲方委托乙方将位于唐梅路21号厂房内设备、材料等搬至位于德清县××镇××房，搬运费26万元。联宇公司于2020年10月12日向浙江中源力合劳务有限公司转账支付26万元，浙江中源力合劳务有限公司于同日开具相应金额的浙江增值税专用发票。 2020年4月29日联宇公司诉至法院，请求：1.判令联宇公司与新丰包装厂签订的厂房租赁合同及厂房租赁合同补充协议中自2019年12月31日至2023年12月30日部分的租赁期限无效；2.判令新丰包装厂支付联宇公司违约金300000元；3.请求法院判令新丰包装厂赔偿联宇公司搬迁费用250000元、停业损失50000元；4.本案诉讼费、鉴定费等费用由新丰包装厂承担。 新丰包装厂提出反诉，反诉请求：一、判决联宇公司违约；二、判决联宇公司支付所欠2019年11月至2020年7月房租共九个月房租金45万元；三、判决联宇公司支付约定违约赔偿金30万元；四、本案案件受理费由联宇公司承担。 原审法院认为，一、本诉部分。（一）关于租赁期限。首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”，现新丰包装厂将其向万陈经合社承租的厂房转租给联宇公司，且新丰包装厂与联宇公司转租合同所约定的租赁期限已超过新丰包装厂与万陈经合社于2014年12月26日签订的《租房协议》约定的租赁期限，故超出部分应认定为无效，联宇公司该诉讼请求法院予以支持。其次，新丰包装厂与万陈经合社于2014年12月26日签订的《租房协议》中关于“租厂房期限满后经甲乙双方共同协商继续租给乙方，租金另行协商，如协商不成，因甲方低价租赁给乙方（由于2008年厂房是由乙方投资并建造的），厂房所有权归甲方，甲方租给其他承租方的，在同等条件下，乙方享受优先权”的约定，新丰包装厂主张系租赁期限届满后自动续租的意思，但结合上下文意来看，该约定应为租赁期限届满后是否续租由双方进行协商确定，而非自动续租的意思表示。再次，新丰包装厂在其与万陈经合社于2014年12月26日签订的《租房协议》约定的租期届满后已报名参加了案涉厂房租赁权的网络竞拍，且租赁权实际由案外人竞得，故新丰包装厂理应知晓万陈经合社并无与新丰包装厂续租的意思表示，亦无续租的可能。综上，新丰包装厂关于其与万陈经合社的租赁合同关系尚未终止，案涉房屋仍处于其承租状态的答辩意见依据不足，法院不予采信。（二）关于违约责任。新丰包装厂与万陈经合社于2014年12月26日签订的《租房协议》已将租赁期限截止时间变更为2019年12月30日，但新丰包装厂于2015年5月1日与联宇公司签订《厂房租赁合同》时仍将租赁期限约定为2023年12月31日，且未能与万陈经合社就续租事宜达成一致，导致联宇公司无法按照《厂房租赁合同》的约定继续占有使用案涉厂房至2023年12月30日，故新丰包装厂已构成违约，对此应承担相应的民事责任。考虑到案涉合同约定的违约金数额过高，法院酌情调整违约金为150000元。联宇公司主张的搬迁费用，因案涉合同约定“如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方6个月租金及装修改造和厂房搬迁费用”，现案涉合同因新丰包装厂原因导致无法继续履行，故联宇公司要求新丰包装厂承担其实际支出的搬迁费用250000元的诉讼请求理由成立，法院予以支持，新丰包装厂要求对搬迁费用进行评估的申请没有必要，法院不予准许。联宇公司主张的停业损失，因无有效证据证明存在停业情况且其实际损失超过违约金数额，故联宇公司该诉讼请求法院不予支持。 二、反诉部分。（一）关于租金。其中2019年11月1日至12月30日的租金，因联宇公司在庭审中认可尚未支付给新丰包装厂，故新丰包装厂该部分诉讼请求法院予以支持。其中2019年12月31日至2020年7月31日的租金，因新丰包装厂与万陈经合社的租赁期限于2019年12月30日已到期，且双方未就续租达成一致，故新丰包装厂无权主张该期间的租金。（二）违约责任。如前所述，案涉《厂房租赁合同》未能继续履行，系因新丰包装厂在明知其与万陈经合社所约定租赁期限的情况下，超期转租给联宇公司，且未能就续租达成一致，而非联宇公司提前退租，故新丰包装厂据此要求联宇公司支付提前退租违约金的反诉请求理由不成立，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告杭州联宇建筑装饰工程有限公司与被告杭州余杭区新丰包装彩印厂于2015年5月1日签订的《厂房租赁合同》以及于2016年10月22日签订的《厂房租赁合同补充协议中》中关于自2019年12月31日起至2023年12月30日的租赁期限的约定无效；二、被告杭州余杭区新丰包装彩印厂支付原告杭州联宇建筑装饰工程有限公司违约金150000元；三、被告杭州余杭区新丰包装彩印厂支付原告杭州联宇建筑装饰工程有限公司搬迁费用250000元；四、反诉被告杭州联宇建筑装饰工程有限公司支付反诉原告杭州余杭区新丰包装彩印厂2019年11月1日起至2019年12月30日止的租金100000元；五、驳回原告杭州联宇建筑装饰工程有限公司其他诉讼请求；六、驳回反诉原告杭州余杭区新丰包装彩印厂其他反诉请求。以上第二、三、四项相抵，杭州余杭区新丰包装彩印厂尚需支付杭州联宇建筑装饰工程有限公司300000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取4900元，由原告杭州联宇建筑装饰工程有限公司负担1633元，被告杭州余杭区新丰包装彩印厂负担3267元；反诉案件受理费5650元，由反诉原告杭州余杭区新丰包装彩印厂负担4897元，反诉被告杭州联宇建筑装饰工程有限公司负担753元，于本判决生效后七日内交纳原审法院。 宣判后，新丰包装厂不服上述判决，向本院提起上诉称：原判认定事实错误，本案转租期限并未超过承租人剩余租赁期限。上诉人与案外人万陈经合社签订并经过公证的《租房协议》，租期是到2023年12月31日；上诉人与被上诉人签订的租赁协议租期是到2023年12月30日，转租期限未超过剩余租赁期限，不存在合同无效，原判认定事实错误。原判引用法条断章取义，适用法律错误。2014年12月26日的第二份租房协议，关于厂房租期，上诉人与万陈经合社还“另有约定”：“租厂房期满后经甲乙双方共同协商继续租给乙方”，并不是到2019年12月31日截止。原判在引用“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人租赁期限的法院应当认定超过部分的约定无效”该法条时，仅是“，”号，不是“。”号，后面还有“但出租人与承租人另有约定的除外”这重要而关键的规定，被原判忽视了，这是一个“除外”情形；还有，公证协议约定租期到2023年12月31日，这是第二个“另有约定”的“除外”情形，故原判适用法律错误，合同应该有效。原判违反《公证法》。《公证法》第36条规定：“经公证的民事法律行为，有法律意义的事实和文书，应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻该项公证的除外”。原审被上诉人没有证据足以推翻公证书。2014年上诉人与万陈经合社签订的租房协议，约定“并经公证处公证的协议作废，以此协议为准”的附条件协议。直至目前公证的协议没有作废，所以2014年租房协议的附条件未成就，没生效，不足以推翻公证的协议。所以应以租期到2023年12月31日作为认定事实的依据。本案被上诉人违约。（1）被上诉人是在2020年1月1日起违约。这是判断违约时间的分水岭。被上诉人在原审法庭自认：早在2020年1月，在与上诉人《厂房租赁合同》未到期的情形下，在被上诉人未与上诉人解除《厂房租赁合同》的情形下，被上诉人与上诉人就终止《厂房租赁合同》，与案外人万陈股份经济合作社就涉案房屋达成新的租赁协议；并将2020年1--6月租金交给万陈经合社。（2）2020年4月，被上诉人为了网上参加涉案厂房招租标，提前提出与上诉人解除合同；（3）被上诉人逾期不支付2019年11月、12月租金；原判超越职权，改变当事人在《厂房租赁合同》中约定的违约条款，属于违法。《厂房租赁合同》约定的条款是，如上诉人提前终止合同而违约，应赔偿被上诉人6个月租金和搬迁费。事实是，本案没有出现上诉人的搬迁费事实不清，4个存疑。1、搬到新址存疑。被上诉人没有提供新厂址营业执照或者租房协议。怎么知道被上诉人有没有搬？搬到什么地方？或者被上诉人把老厂设备、材料卖了呢？2、搬运单位存疑。合同显示的搬运单位浙江中源力合劳务有限公司，是个建筑行业企业，不是交通运输企业，如果从临平唐梅路21号搬到禹越镇，从临平叫个运输单位到禹越镇11.9公里；而浙江中源力合劳务公司在杭州上城区，到禹越镇30.7公里，为什么舍近就远去叫个劳务企业搬迁，要增加近三分之二的运费？3、搬运费标准存疑。是按交通运输企业标准收费还是建筑企业标准收费？4、搬运了什么物品搬运费要26万元存疑？清单也不提供一份？也没有视频和照片？26万搬运费证据不充分。综上所述，原判仅凭一纸合同、打款凭证、发票，不开庭就确认上诉人赔偿25万元搬迁费；上诉人在微法院提出质疑，原审也不让被上诉人回复一下；上诉人提出申请评估被驳回。原判程序违法。因前案判决严重影响本案判决，本案应该中止审理。一审未予以中止。1、由于上诉人对26万元搬迁费存在多个疑问，申请法院评估，这个请求合理合法，被原审法院驳回？2、26万元搬迁费，不是个小金额，不开庭质证，不给当事人一个向对方发问的机会？综上所述，原判认定事实不清，适用法律不当，是个错案。恳请二审法院撤销原判，予以改判，驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人在一审的反诉请求，全部一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人联宇公司答辩称：一审判决认定的违约行为是正确的，基于此判决上诉人承担违约责任是正确的。上诉人实际已经报名参加了案涉厂房的网络竞拍，行为表现其与房东之间并无续租的意思表示。因此，上诉人回避2014年12月26日的租房协议，回避其行为上已经参加竞租，主张其未违约，没有证据支持。原审就本案被上诉人的损失予以酌情认定，是平衡各方的实际情况，符合客观事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明一致，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。本案中，新丰包装厂将其向万陈经合社承租的厂房转租给联宇公司，且新丰包装厂与联宇公司转租合同所约定的租赁期限已超过新丰包装厂与万陈经合社于2014年12月26日签订的《租房协议》约定的租赁期限，故超出部分应认定为无效。新丰包装厂在与万陈经合社于2014年12月26日签订的《租房协议》约定的租期届满后已报名参加了案涉厂房租赁权的网络竞拍，且租赁权实际由案外人竞得，新丰包装厂理应知晓万陈经合社与新丰包装厂无续租可能。因此新丰包装厂上诉认为应没有超过租赁期限的主张不能成立，本院不予支持。因新丰包装厂于2015年5月1日与联宇公司签订《厂房租赁合同》时约定的租赁期限为2023年12月31日，而新丰包装厂未能与万陈经合社就续租事宜达成一致的情况下，导致联宇公司无法按照与新丰包装厂签订的《厂房租赁合同》约定的期限继续占有使用案涉厂房至2023年12月30日，故新丰包装厂已构成违约，应承担相应的民事责任。原审法院考虑到案涉合同约定的违约金数额过高，酌情调整违约金为150000元并无不当。新丰包装厂与联宇公司签订的合同约定“如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方6个月租金及装修改造和厂房搬迁费用”，现案涉合同因新丰包装厂原因导致无法继续履行，故新丰包装厂应向联宇公司支付联宇公司实际支出的搬迁费用250000元。关于新丰包装厂主张的租金请求。2019年11月1日至12月30日的租金，联宇公司在庭审中认可尚未支付给新丰包装厂，故联宇公司应向新丰包装厂支付该时间的租金，原审法院对新丰包装厂该时间租金的请求予以支持并无不当。2019年12月31日至2020年7月31日的租金，因新丰包装厂与万陈经合社的租赁期限于2019年12月30日已到期，且双方未就续租达成一致，新丰包装厂要求联宇公司支付该期间的租金原审法院不予支持并无不当。鉴于系新丰包装厂违约造成案涉《厂房租赁合同》未能继续履行，非联宇公司提前退租，因此新丰包装厂要求联宇公司支付提前退租违约金的反诉请求原审法院不予支持正确。 综上，原审法院查明事实清楚，实体处理正确。新丰包装厂的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15450元，由上诉人杭州余杭区新丰包装彩印厂负担。 本判决为终审判决。 审判员  张一文 二〇二一年三月二十九日 书记员  何英杰