长春新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0193民初332号 原告：吉林省兴通工程材料有限公司，住所地长春市经济技术开发区兴隆山镇新农村五社。 法定代表人：窦国辉，总经理。 委托诉讼代理人：张力元，吉林东沐律师事务所律师。 被告：长春万商物业服务有限公司，住所地长春市二道区东盛大街**万科地产楼。 法定代表人：方乐，总经理。 委托诉讼代理人：赵越，吉林功承律师事务所律师。 原告吉林省兴通工程材料有限公司（以下简称“兴通公司”）与被告长春万商物业服务有限公司（以下简称“万商公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。兴通公司的委托诉讼代理人张力元、万商公司的委托诉讼代理人赵越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴通公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即向原告支付房屋租金207439.5元及逾期付款违约金（以本金3399839.10为基数，从2020年9月18日起开始计算至2020年11月12日为126927.32元；以本金207439.5为基数，按照年利率24％计算，从2020年11月13日起至实际给付之日止，暂计至2020年12月8日为3595.61元，合计违约金总额暂计至2020年12月8日为130522.93元）；2.请求法院依法判令被告承担本案律师费24000元；3.请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月13日，原告与被告签订了《长春市高新区硅谷大街超达创业园7号楼租赁协议》（以下简称“租赁协议”），约定原告将其名下位于长春市高新区硅谷大街超达创业园7号楼租赁给被告，租赁期为20年，至2038年9月18日；被告承担房屋租赁增值税专用发票的税金，在给付房屋租金时一起时将此款项一起转入原告指定的账户；房屋租金在2019年9月18日至2023年9月17日期间为3237942.00元/年；租金应于每期租金应付之日前30日内支付；租赁房屋租赁期间的能耗费及其他费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费、通讯费等其他费用均由被告承担；被告逾期付款的，每逾期一日应按照逾期应付款项的千分之二向原告支付逾期违约金，逾期30日（含30日）以上，每逾期一日应按照逾期应付款项的千分之四向原告支付逾期违约金；一方违约，除应当赔偿对方因此遭受的直接经济损失（包括但不限于实际损失、律师费、诉讼费等），还应依据合同约定赔偿相应的违约金。原告按照合同约定向被告交付房屋，被告支付了第一年的租金。但在支付2020年-2021年度的租金时，原告已经在2020年8月12日向被告开具了金额为3399839.10元的房屋租金增值税专用发票，被告应于2020年9月18日前支付租金3399839.10元，但被告却逾期支付，直至2020年11月13日才向原告支付了3192499.60元租金，逾期60余天，并且支付的租金与约定不符，还欠付租金207439.5元尚未支付。在此期间，原告多次与被告进行协商，要求被告立即向原告支付欠付的租金以及逾期付款的违约金，但被告均不给付，侵害了原告的合法权利。因双方租赁合同约定的违约金过高，原告已经对违约金予以调整，没有按照每日千分之四，而是调整为年利率24％来计算违约金金额，据此，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法裁判。 万商公司辩称:1.出租人兴通公司提供的房屋不符合合同目的，致使答辩人合同目的无法实现，答辩人有权拒付租金。2018年9月13日答辩人与兴通公司签订了《长春市高新区硅谷大街超达创业园7号楼租赁协议》（以下简称《租赁协议》），租用了兴通公司位于长春市高新区硅谷大街超达创业园7号楼房屋，用于公寓及相关商业配套经营使用。2018年9月18日兴通公司将租赁房屋交付于答辩人，同时双方签订了《长春市高新区超达创业园7号楼房产交接单》（以下简称“《交接单》”），《交接单》第二条约定：“其他设施：1、房东方承诺在房屋交接之日起25日内，将屋面防水维修完毕；外立面空调架拆除完毕；2、房东承诺在房屋交接之日起25日内协调鸿翔汽修，将其房产西南侧2-4层（接收方租赁区域）的牌匾拆除。（如与鸿翔协调不成，双方另行约定时间）”。但事实上自租赁房屋交付于答辩人之日起，房屋一直存在漏水、渗水等问题，期间兴通公司多次进行维修，但未能真正完成房屋屋面防水的维修工作，漏水问题一直存在。2020年8月因雨季降水量大，租赁房屋漏水严重，直接导致租赁房屋内墙面、地、地面发、床垫、书桌、灯、窗、门、窗帘等物品被泡，因兴通公司未能及时进行修缮工作，答辩人委托了第三方对租赁房屋进行修缮，共计造成答辩人经济损失85688.98元。此外，因租赁房屋漏水，导致答辩人对外出租的房间不能使用，引发客户退房、退款，答辩人同期比对2019年营业额收入共计减少约10.36万元。《租赁协议》第十条第4款约定：“如租赁房屋在租赁期间，屋面防水有渗漏情况的发生，乙方应及时通知甲方，则甲方应在接到乙方通知及时按照乙方需求修补完毕，达到正常使用标准。”此外，根据《合同法》第二百一十六条，在租赁合同中，交付能够符合房屋使用目的的合格租赁物是出租人的主要义务。租赁房屋存在严重质量问题，兴通公司不履行修缮义务，致使答辩人无法享受租赁物使用、收益，且给答辩人造成了严重的经济损失，导致答辩人的合同目的无法实现，因此答辩人有权拒绝支付租金。2.因兴通公司拒绝进行实质性沟通、解决问题，导致双方无法就租金、损失与修缮事宜达成一致意见，答辩人扣除经济损失与修缮费用后将剩余租金支付给兴通公司，答辩人不存在过错。答辩人就租赁房屋的修缮与损失问题多次与兴通公司沟通，但兴通公司仅是催缴租金，并未就修缮与损失问题作出实质性回应，致使双方之间的问题一直未能解决，2020年11月13日答辩人扣除因漏水造成的修缮费用与营业损失共计207，439.50元后将剩余应付租金支付给兴通公司，因此，答辩人不存在过错，答辩人亦无需承担违约责任。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明：2018年9月13日，兴通公司与万商公司签订《长春市高新区硅谷大街超达创业园7号楼租赁协议》。该协议第四条约定，乙方应按每年支付一次租金，首期房租甲方负责在房屋交付之日起10日内向乙方开具增值税专用发票，其后的租金及税金应于每期租金应付之日前30日内支付（租金应付之日指：房屋交付之日）。租金变动时间：第1年（房屋交付日期-2019年9月17日），年租金总额3，117，511.00元/年（一期交付区域）；第2-5年（2019年9月18日-2023年9月17日），年租金总额3，237，942.00元/年（含一、二期交付区域）。第十条约定，如租货房屋在租赁期间，屋面防水有渗漏情况的发生，乙方应及时通知甲方，则甲方应在接到乙方通知及时按照乙方需求修补完毕，达到正常使用标准。第二十条约定，1.一方违约，除应当赔偿对方因此而遭受的直接经济损失（包括但不限于实际损失、律师费、诉讼费等）还应依据合同约定赔偿相应的违约金。2.乙方逾期付款的，每逾期一日，应按照逾期应付款额的千分之二向甲方支付逾期违约金；逾期30日以上（含30日）每逾期一日，应按照逾期款额的千分之四向甲方支付逾期违约金；逾期60日（含）既视为乙方单方终止台同而承担相应违约责任。如合同因乙方逾期支付租金而被甲方解除的，甲方有权要求乙方按照当期十二个月租金向甲方支付违约金。3.甲方如未按照本合同第九条之规定期限内完成交付的，每逾期一日，应按照乙方已支付款额的千分之二扣除甲方逾期违约金；逾期30日以上（含30日）每逾期一日，应按照乙方已支付款额的千分之四扣除甲方逾期违约金；逾期60日（含）既视为甲方单方终止合同而承担相应违约责任。如合同因甲方逾期交付而被乙方解除的，甲方按照当期十二个月租金向乙方支付违约金。 2020年8月12日，兴通公司在国家税务总局长春经济技术开发区税务局第一税务所开具编号为00750×××的吉林增值税专用发票，金额为3399839.1元（其中单价为3237942元，税额为161897.1元），万商公司于2020年11月13日向兴通公司支付租金3192499.60元，尚欠207439.5元未支付。 兴通公司向万商公司发出吉兴通办[2020]第006号、007、008、009号函及吉林灜安宏鑫律师事务所函件，催收租金。兴通公司为主张权利，花费律师代理费24000元。 另查明，2020年8月，案涉房屋发生漏水情形，兴通公司对房屋外防水进行了维修，但对房屋内受损的墙面及其他构造、物品的损坏并未维修。庭审中，万商公司认可其已经对室内损坏部分自行维修，但维修工程尚未结算。 以上事实有《长春市高新区硅谷大街超达创业园7号楼租赁协议》、吉兴通办[2020]第006号、007、008、009号函及吉林灜安宏鑫律师事务所函、增值税专用发票、当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，兴通公司与万商公司于2018年9月13日签订的《长春市高新区硅谷大街超达创业园7号楼租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行义务。（一）关于兴通公司要求万商公司支付租金207439.5元的诉讼请求，根据《租赁协议》约定，万商公司应于2020年9月18日前向兴通公司支付2020年9月18日-2021年9月17日的房屋租金3399839.1元，但万商公司于2020年11月13日向兴通公司支付租金3192499.60元，剩余租金207439.5元并未支付。万商公司陈述其未支付剩余租金的理由是，兴通公司未按照合同约定履行维修房屋漏水部分的义务，给万商公司造成损失，故万商公司拒绝支付相应租金。经过庭审查明的事实，兴通公司对房屋外防水进行了维修，但对漏水造成的屋内墙面及其他构造、物品的损坏并未维修，万商公司已经自行委托第三方进行维修，目前房屋已经正常使用。万商公司认可其维修工程尚未结算，其损失数额不能确定，其仍以此为由拒付租金于法无据，其产生的实际损失可另行向兴通公司主张。综上，万商公司应当向兴通公司支付欠付租金207439.5元。（二）关于兴通公司要求万商公司支付逾期付款违约金的诉讼请求。兴通公司主张以本金3399839.10为基数，从2020年9月18日起开始计算至2020年11月12日为126927.32元；以本金207439.5为基数，按照年利率24％计算，从2020年11月13日起至实际给付之日止支付逾期违约金，该计算标准所确定的违约金明显高于兴通公司的实际损失，应予调整，故本院调整为按照兴通公司起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%即5.01%进行计算。兴通公司主张的已付租金3192499.60元从2020年9月18日起开始计算至2020年11月12日的利息24435.92元应予支持。关于欠付租金207439.5元的违约金一节，万商公司未支付该部分租金是因兴通公司未履行合同约定的维修义务，万商公司系行使先履行抗辩权的行为，故兴通公司主张的该部分利息本院不予支持。（三）关于兴通公司要求万商公司支付律师代理费24000元的诉讼请求。根据合同约定，违约方应承担实际损失、律师费、诉讼费等费用，兴通公司有权向万商公司主张该项费用。因本院仅支持兴通公司的部分诉讼请求，相应的律师费15360元应由万商公司承担，对本院未支持的诉讼请求部分的律师费，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告长春万商物业服务有限公司于本判决生效后立即向原告吉林省兴通工程材料有限公司支付自2020年9月18日起至2021年9月17日止的欠付租金207439.5元； 二、被告长春万商物业服务有限公司于本判决生效后立即向原告吉林省兴通工程材料有限公司支付逾期付款违约金24435.92元； 三、被告长春万商物业服务有限公司于本判决生效后立即向原告吉林省兴通工程材料有限公司支付律师费15360元； 四、驳回原告吉林省兴通工程材料有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3365元，由被告长春万商物业服务有限公司负担2288元，由原告吉林省兴通工程材料有限公司负担1077元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  唐虹梅 二〇二一年三月二十九日 书记员  司谊霖