湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初456号原告：长沙旭辉物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市开福区东风路街道东风路248号欧波大厦2栋4楼。法定代表人：许果。委托代理人：周璇，湖南云天律师事务所律师。委托代理人：秦千乘，湖南云天律师事务所实习律师。被告：何倩，女，1993年9月20日出生，汉族，住湖南省邵阳市北塔区。原告长沙旭辉物业管理有限公司（以下简称旭辉公司）诉被告何倩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长沙旭辉物业管理有限公司的委托代理人周璇、秦千乘，被告何倩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告旭辉公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2016年4月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告于判决生效3日内将第一项诉讼请求所涉及房屋腾退，腾房时将装修该房屋的所有设施设备（包括但不限于家具、照明设备及其他用品用具）按现状交付，并确认上述所有设施设备的所有权归原告享有；3、判令被告支付欠缴的租金38920元（暂自2019年4月24日计算至2020年12月23日）、物业费3065.94元（暂自2019年3月25日计算至2020年11月19日）；4、判决被告按照《房屋租赁合同》的标准支付至实际腾房之日止的占有使用费，包括但不限于自2020年12月23日起计算的租金、自2020年11月19日起计算的物业管理费及相应期间的水电费等；5、判令被告向原告支付违约金5838元；6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年4月10日，原、被告签订《委托租赁协议书》，约定被告将欧波大厦2栋2121号房屋委托原告进行租赁管理，由原告先行垫付60个月的租金，即123816元，再由原告从承租人处逐年收到。被告委托原告将60个月的租金直接支付到湖南广升房地产开发有限公司账户冲抵房款，原告已于当日将123816元租金汇入湖南广升房地产开发有限公司的账户。同日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租2121号房屋，租金1946元/月，每三月支付一次，此后每期前十日支付下一期租金。但自2019年3月15日起，被告一直拖欠租金，物业费，已构成根本违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。依据《房屋租赁合同》的约定，原告有权解除合同并要求支付相关费用。今原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告何倩辩称：被告从2017年入住就发现了漏水问题，被告一直在与物业协商房屋漏水问题，被告承诺问题解决之后被告会把钱交齐，物业和原告是一起的，但物业一直未予处理，被告收到律师函之后被告找到物业，物业回复会修，修好了被告再交钱，但后来物业却说其与易安家现在已经没有关系了，漏水问题需由被告自己整改。经审理查明：原告旭辉公司（乙方）与被告何倩（甲方）于2016年4月10日签订《委托租赁协议书》，甲方将从开发商购买的鸥波大厦2栋2121号房屋委托乙方对外租赁经营，对外租赁经营的承租商（包括甲方）由乙方确定，对外租赁经营合同以乙方的名义与承租商直接签订。委托经营期限为60个月，从2016年10月10日至2021年10月9日。由原告先行垫付60个月的租金，即123816元，再由原告从承租人处逐年收回。被告委托原告将60个月的租金直接支付到湖南广升房地产开发有限公司账户冲抵房款。合同期内乙方获得租赁物的完整使用权，如甲方需要使用租赁物业，必须经乙方同意，并与甲方签订房屋租赁合同。乙方有权决定自营租赁物业或转租租赁物业，甲方同意乙方或承租商根据经营需要进行装修并按购房合同配置家具、家电。同日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租2121号房屋，期限从2016年10月10日至2021年1月9日，共计60个月，租金1946元/月，每三月支付一次，此后每期前十日支付下一期租金。租赁期限内的物业管理费由被告自行承担。合同违约条款中约定，被告未按合同约定支付租金及物业费但原告未行使合同解除权的，被告应按每天500元支付违约金。上述合同签订后，原告将123816元租金汇入湖南广升房地产开发有限公司的账户，并将2121号房屋交付给被告使用，被告也按合同约定向原告交纳了租金和物业管理费，但被告从2019年4月份开始未再向原告支付租金。双方庭审中确认，被告支付租金至2019年4月23日，支付物业费至2019年3月24日。另，在本案诉讼过程中，原告自愿申请撤回了第1、2、4项诉讼请求。上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、《委托租赁协议书》、委托付款授权书、收款确认书、委托收房授权书、《房屋租赁合同》、房屋租金交付催款通知函与快递单、欠费明细、租金物业费收据等证据佐证。本院认为：一、本案原告根据与被告签订的《委托租赁协议书》取得了被告所购鸥波大厦2栋2121号房屋租赁经营权，被告又自愿与原告签订《房屋租赁合同》，该合同内容合法有效，现被告租赁房屋后未按合同约定缴纳租金和物业管理费，其行为构成违约，被告应承担相应的违约责任，现原告已撤回了第1、2、4项诉讼请求，本院对以上请求不再处理，而对于原告第3项诉讼请求，被告应向原告支付其拖欠的2019年4月24日至2020年12月23日房屋租金38920元和2019年3月25日至2020年11月19日的物业管理费3065.94元。违约责任承担，根据《房屋租赁合同》约定，被告未按合同约定支付租金及物业费但原告未行使合同解除权的，被告应按每天500元支付违约金，本院认为被告违约行为属实，但双方约定违约责任计算标准过高，应予调整，本院酌情将违约金总额调整为1000元。被告主张房屋质量问题，系其与涉案房屋开发商之间的房屋买卖合同关系，不在本案审理范围，被告可另案诉讼解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、被告何倩在本判决生效之日起五日内向原告长沙旭辉物业管理有限公司支付欠付的租金38920元；二、被告何倩在本判决生效之日起五日内向原告长沙旭辉物业管理有限公司支付欠付的物业管理费3065.94元；三、被告何倩在本判决生效之日起五日内向原告长沙旭辉物业管理有限公司支付延期付款的违约金1000元；四、驳回原告长沙旭辉物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取498元，由被告何倩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘珊二〇二一年三月三十一日代理书记员  王瑾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。