江西省崇仁县人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣1024民初1362号之二原告（反诉被告）：崇仁宾馆有限公司，住所地江西省抚州市崇仁县道南路**，统一社会信用代码91361024L01114926X。法定代表人：李蔚鹏，执行董事。委托诉讼代理人：曾志宏，江西抚仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李三梅，江西抚仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：崇仁县金湾幼儿园，，住所地江西省抚州市崇仁县道南路统一社会信用代码52361024MJD2439536。法定代表人：吕才娇，园长。委托诉讼代理人：胡宇星，江西求正沃德律师事务所律师。原告崇仁宾馆有限公司与被告崇仁县金湾幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崇仁宾馆有限公司委托诉讼代理人曾志宏、李三梅，被告崇仁县金湾幼儿园法定代表人吕才娇及其委托诉讼代理人胡宇星均到庭参加诉讼。崇仁宾馆有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、依法解除原告与被告签订的《崇仁宾馆祝博士承包合同》；2、依法责令被告立即空出房屋，并将承租建筑物恢复原状；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：崇仁宾馆有限公司是一家依法成立从事住宿、餐饮等综合性经营的酒店。2014年9月3日，被告与原告签订《崇仁宾馆祝博士承包合同》，合同第一条约定：原告（甲方）将崇仁宾馆内原餐厅的建筑物承包给吕海龙（乙方），乙方自行出资改造，改造方案需经甲方同意方可施工，改造方案在原建筑基础上进行室内装饰，不准大面积拆除或起盖第二层，如出现上述情况，甲方有权收回，造成经济损失由乙方自负。合同第二、第三条约定承包期为三年，自2014年9月20日至2017年9月19日，三年租金贰拾壹万陆仟元整在合同签订时一次性交纳。同时合同第八条对合同期满作了约定，明确乙方应将原建筑物完好交给甲方，乙方自行添置财产自行处理收回。合同签订后，原告按约将宾馆交由吕海龙承租使用，但在使用过程中被告在未经原告同意的情况下，擅自改造起建第二层，造成既定事实，为避免社会矛盾损害被告招收学员的利益，原告未解除合同。2017年9月19日协议到期，双方未再续签书面租赁合同。此时，祝博士的经营方式已转变为崇仁县金湾幼儿园的保育教育，原固定租期的租赁已转为一年一租，租金每年双方重新约定。因崇仁宾馆有限公司股权结构发生变化和经营策略改变，故原告于2019年10月17日向被告告知延续的租赁合同在一年期满后（2020年9月19日到期）不再续租，并要求被告做好空店准备，但遭到被告无理拒绝，故向法院提起诉讼，请求判如所请。在诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求判决被告向原告支付合同解除之日(2020年9月19日)起至实际交付房屋时的损失（按月租金83000元计算）。崇仁县金湾幼儿园辩称，应驳回崇仁宾馆有限公司的起诉，理由如下：一、原告的诉讼请求已实质性地涉及赵茂灼、赵茂良、赵居恩三人权利本诉为房屋租赁纠纷，根据被告方查询档案资料可知，案涉房产的所有权人是赵茂灼、赵茂良、赵居恩三人，原告发起本次诉讼，所提出的诉讼请求均已实质性地涉及处分赵茂灼等三人的权利。道理很简单，赵茂灼等三人作为房屋的所有权人，完全有权决定是否同意被告方使用案涉房屋，有权决定被告方是否需要恢复原状，就算是要恢复，那么又该恢复到什么状态(比如：是全部恢复还是部分恢复，甚至是根本就不用恢复)，至于租金要不要缴纳，标准是什么，又该怎么缴纳，这些应当都是由赵茂灼等人来主张。具体到本案之中，赵茂灼等三人完全可以提出减免租金、不要求恢复房屋原状，或者提出愿意折价接受房屋及其装修物现状的可能，亦或者赵茂灼等三人自行拿回房屋，自行使用、自行交由天津第一中级人民法院司法拍卖、变卖的可能。因此，纵观原告在本诉中的几项诉求，全部都是围绕赵茂灼等三人的权利展开，原告实质上是在主张赵茂灼等三人的权利，原告主体资格明显存在问题，应当驳回原告起诉。二、本案是房屋租赁合同纠纷，不是土地租赁纠纷。案涉《崇仁宾馆祝博士承包合同》未得到赵茂灼等三人的追认，且被告方不是这份合同的当事人，这份合同属无效合同，对被告方无约束力。至于被告方与原告之间，由于案涉房屋产权归赵茂灼等三人，被告方与原告从始至终都没有建立合法有效的房屋租赁关系。再说了，原告提出的是房屋租赁合同纠纷，这就导致人民法院也只能在原告提出的诉求内审判，法院也不能超出房屋租赁合同纠纷去审理可能存在的土地租赁，或与土地使用权这一物权有关的物上请求权，否则，法院岂不是存在超裁？因此，原告以房屋租赁合同纠纷以由提出诉讼，没有合同请求权的基础，从这点来说，也应驳回其起诉。三、原告的土地证三性存在问题，涉及赵茂灼等三人房产的土地使用权，存在被撤销、无效的可能。1、在原告办理土地使用权证之前，土地之上已然有经过登记归属于赵茂灼等三人的房屋(含案涉房屋在内)2003年3月14日，崇仁县人民政府与赵茂灼等三人达成《崇仁宾馆产权转让及改造、建设项目合同书》将原崇仁宾馆的土地及房产全部转让给了赵茂灼等三人(详见该合同第一条)，赵茂灼等三人取得了原崇仁宾馆房屋的所有权及土地的使用权2004年3月30日，赵茂灼等三人注册成立崇仁宾馆有限公司(原告)。2011年1月18日，赵茂灼等三人退出公司，黄颖华等人进入成为股东。从上述脉络可以看出，赵茂灼等三人在2003年便巳取得了土地使用权及房屋所有权，原告的民事主体资格是在该日期之后成立。换言之，在原告办理土地使用权证之前，土地之上必然有归属于赵茂灼等三人的房屋(含案涉房屋在内)。2、目前出现的房地分离的情况，明显违背了我国房地合一的基本原则须知，在我国房地合一是基本原则，对于存在建筑的土地使用权，在其登记过程中，是必须严格考察地上建筑物的归属问题，否则，发证行为将面临被撤销的风险。至于房地分离的例外的情形，仅有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第25条规定的：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记，此时才发生房地分离的例外情形。根据当时施行的《土地登记办法》(2017年12月29日被废止)第9条：申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：（一）土地登记申请书：(二)申请人身份证明材料：(三)土地权属来源证明；(四))地籍调查表宗地图及宗地界址坐标；(五))地上附着物权属证明(六)法律法规规定的完税或者减免税凭证；(七)本办法规定的其他证明材料。以及现行的《不动产登记暂行条例实施细则》第38条，申请国有建设用地使用权转移登记的，应当提交不动产权属证书、买卖、互换、赠与合同、相关税费缴纳凭证等。综上，国土部门对土地登记申请进行审核及登记时，不但要严格依据有关的法律法规进行登记，其审查和发证程序亦要符合法律法规的规定。事实上，在原告取得土地证之时，案涉土地之上已建有房屋，且房地权利人明显不一致，县国土局对地上已有他人(赵茂灼等三人)建筑物的事实未查清，导致了房屋所有权人与土地使用权人不一致，违反了上述法律和规章的规定，该发证行为应属主要事实不清，应被撤销或部分撤销。综上，原告并非是案涉房屋产权人，其无权主张产权人的权利，应当驳回原告的起诉；并且，由于原告提供的土地证存在“房地分离”的情况，就该土地证中涉及赵茂灼等三人房产所占之土地使用权的内容，存在被撤销或无效的可能。崇仁县金湾幼儿园向本院提出反诉诉讼请求：1、请求依法确认在“金湾幼儿园”园内建筑物存续期间，反诉原告对“金湾幼儿园”园内建筑物享有占有、使用、收益的权利；2、请求依法判决反诉被告不得对反诉原告占有、使用“金湾幼儿园”园内建筑物的行为进行任何妨得与侵害；3、请求依法判决反诉被告应赔偿反诉原告损失320万元；4、请求判决本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告是一家开办了数年的幼儿园，有着丰富的教学经验和管理经验。在幼儿园开办之初，反诉原告选中了如今“金湾幼儿园”所处的位置，然由于院内原有之房屋早已破旧不堪，无法用于开办幼儿园。2016年年初，经反诉原告经与反诉被告协商一致后，由反诉原告先将原房屋全部拆除，再由反诉原告重新建设了一栋两层的房屋及附属建筑物，由此形成了“金湾幼儿园”园内建筑物的现状。众所周知，建筑物的拆除与新建，并非是一朝一夕就能完成的，期间需要大量工人、物料、机械的配合施工。在本案中，从旧房屋被拆除到新房屋被重新建造完成，持续了整整一年(约从2016年年初持续到2017年年初)，在这过程中，反诉被告从未提出任何异议。此后，反诉原告占有、使用(开办幼儿园)至今；与此同时，反诉原告亦积极向反诉被告支付了相应费用。然而，到了2020年9月左右，由于反诉被告内部发生股权变化，其因内部问题突然要求反诉原告撤出幼儿园，并通过各种手段干扰、妨碍反诉原告经营，给反诉原告造成了巨大的名誉损失和经济损失(含建造成本在内的各类损失)。结合上述事实，反诉原告认为，1、反诉原告与反诉被告之间并未达成任何房屋租赁合同，且原房屋早在2016年就已被拆除干净，原房屋的物权早已消灭，“皮之不存毛将焉附”，实不知反诉被告所称之租赁关系从何而来，其所谓之租赁期满不再续租亦是无源之水，无本之木；2、反诉原告居于建造行为，以及我国《民法典》关于占有保护的规定，反诉原告享有占有、使用新房屋的权利及获得收益的权利，对于妨碍占有的行为，构成侵权，占有人有权要求排除妨碍及赔偿；3、反诉原告已然投入巨大成本进行拆除、建设(含装修)与维护，反诉原告将依法保护自己的权益。在此，反诉原告愿意平等、公平地协商。反诉原告为保护自身的权益，向法院提起反诉。崇仁宾馆有限公司辩称，崇仁县金湾幼儿园的反诉请求没有任何的事实与法律依据，理由如下：一、被答辩人的反诉请求与本案并不是同一法律关系，答辩人诉的是基于房屋租赁而产生的租赁合同法律关系，而被答辩人的诉请确权以及侵权之诉，反诉诉请与本诉并不是基于同一法律关系，因此，答辩人的反诉应不予受理或驳回其起诉。二、被答辩人的反诉请求无事实与法律依据。1、确认“享有占有、使用、收益”的权利是基于物的所有而衍生的物权，而本案被答辩人并不享有涉案房屋的物权，无论依物权法规定，还是民法典关于物权编的规定，被答辩人并不能基于所谓的建造而取得涉案房屋的所有权，因为该建设行为并不具有合法性，不是合法建造。其次，被答辩人的建造行为并未得到答辩人同意或认可，其是基于租赁答辩人房屋通过所谓的装修改造，私自建造，建造行为本身就违约，更违反城乡规划法的有关规定，系违章建筑。2、排除妨碍是基于物上请求权，而被答辩人并不享有涉案房屋的所有权，其基于承租关系取得涉案房屋的租赁使用权己在租赁期满后终止，其不诚信履约，无视答辩人合法权益的行为已构成严重违约，如果说要排除妨碍，则是要排除被答辩人对涉案房屋非法占有。3、被答辩人的诉称之词与客观事实不符。综上所述，被告的反诉请求依法不能成立，应判决驳回其起诉。本院经审查认为，崇仁县人民政府、崇仁宾馆于2003年3月14日与案外人赵茂灼、赵茂良、赵居恩签订了一份《崇仁县宾馆产权转让及改造项目合同书》，合同约定：赵茂灼等三人一次性购买位于崇仁县道南路78号的崇仁宾馆所有资产和宾馆大门口右侧分别属于水产局、种子公司的6间店面，价格为358万元，资产所有权永久出让，土地使用权年限为五十年等内容。2003年4月4日、4月7日、4月9日办理了崇仁宾馆三栋楼房所有权转让登记手续（房权证号分别为崇仁县房权证巴山镇字第**、21××16号、21××45号），其中包括本案所涉房产（房权证号为崇仁县房房权证巴山镇字第**，已拆除），房产所有权人为赵茂灼、赵茂良、赵居恩，2018年3月15日，房产所有权人为赵茂灼。上述三栋楼房于2018年3月15日被天津市第一中级人民法院查封，2020年2月28日，天津市第一中级人民法院轮候查封。2006年，崇仁宾馆有限公司建造了一栋7层楼房，并办理了房权证（房权证号为崇仁县房权房权证巴山镇字第**）有权人登记为崇仁宾馆有限公司。2011年1月14日，办理了崇国用（2011）第12635号土地使用权证，使用权人为崇仁宾馆有限公司。因本案所涉房产的所有权人系赵茂灼，并非崇仁宾馆有限公司，因此，崇仁宾馆有限公司并不具备原告的主体资格。同时，崇仁县金湾幼儿园也不具备反诉原告的主体资格。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：一、驳回原告崇仁宾馆有限公司的起诉；二、驳回反诉原告崇仁县金湾幼儿园的反诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  孙晓敏人民陪审员  袁青华人民陪审员  谢步安二〇二一年三月三十一日法官助理朱诗浓书记员徐梦佳