四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终518号 上诉人（原审原告、执行案外人）：李泽勤，女，1978年9月23日出生，汉族，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：沈仁华，四川瑞龙律师事务所律师。 上诉人（原审原告、执行案外人）：冯传建，男，1978年2月17日出生，汉族，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：沈仁华，四川瑞龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：四川珙县农村商业银行股份有限公司，住所地四川省珙县巡场镇滨河东街南一段**。 法定代表人：曹建林，董事长。 委托诉讼代理人：何杰，男，公司员工。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：刘敏，男，1967年10月6日出生，汉族，住四川省珙县。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：袁光丽，女，1967年12月2日出生，汉族，住四川省珙县。 上诉人李泽勤、冯传建因与被上诉人四川珙县农村商业银行股份有限公司（以下简称珙县农商行）、刘敏、袁光丽案外人执行异议之诉一案，不服四川省珙县人民法院（2020）川1526民初1321号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理。上诉人李泽勤及上诉人李泽勤、冯传建的共同委托诉讼代理人沈仁华、被上诉人珙县农商行的委托诉讼代理人何杰到庭参加了诉讼。被上诉人刘敏、袁光丽经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定进行缺席审理，现已审理终结。 李泽勤、冯传建向本院上诉请求：1.撤销本案一审判决，依法改判支持李泽勤、冯传建一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由珙县农商行、刘敏、袁光丽承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，2009年1月10日刘敏出具的房款收据大写记载是80000元，而非一审认定的30000元，李泽勤、冯传建在2010年12月2日再次向刘敏支付了190000元，共交付房款270000元，超出协议约定金额30000元，刘敏在2011年12月5日取得《建设工程规划许可证规划验收合格证》才达到交付条件，李泽勤、冯传建在符合交付条件前就已向刘敏、袁光丽超额支付了房款，超额原因系李泽勤在案外向刘敏、袁光丽购买了一处住房，李泽勤、冯传建不存在延期付款情形，虽然出现测绘面积与协议面积差额未及时结算，但过错在于刘敏、袁光丽，没有证据证明刘敏、袁光丽要求补齐房款，李泽勤、冯传建在2015年2月23日结清了所有房款、办证税款及大修基金，刘敏仍然隐瞒房屋抵押的情况下承诺2015年8月办理房屋产权，一审认定房屋未办理过户登记不排除有李泽勤、冯传建延期付款行为系认定事实错误；2.珙县农商行在办理抵押贷款时明显存在过错，违反贷款监管部门的强制性规定，其一审中陈述领导到现场对抵押物进行了核实，但在勘查时李泽勤、冯传建均已实际占有诉争房屋，珙县农商行是知晓诉争房屋已由他人占有使用，未对抵押物是否存在重大权利瑕疵进行核实，存在重大过错；3.一审认定李泽勤、冯传建所享有的权益不足以排除强制执行系适用法律错误，如刘敏、袁光丽未将已售房屋抵押给珙县农商行，李泽勤、冯传建提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，完全能够排除执行。 珙县农商行辩称，1.抵押权利事实清楚，证据充分，依法合法有效，应予保护；2.最高人民法院对执行阶段异议的处理非常明确，不存在任何争议空间；3.李泽勤、冯传建并未提出依据证明其是合法占有；4.珙县农商行办理抵押登记时无任何失职行为，且抵押是经过房屋管理部门有效登记，如存在瑕疵登记就无法办理。 刘敏书面辩称，珙县上罗镇人民政府2007年2月8日《关于同意刘敏全额投资建设上罗镇客运站的批复》（上府法[2007]13号）对所有权属进行了规定，2008年2月13日珙县规划和建设局又签发《建设用地规划许可证》，规划项目名称为“上罗客运站及集资建房”，2011年9月16日上罗客运站包括集资建房在内的建设，经过验收后珙县交通运输局下发《关于上罗镇客运站营运开业的批复》（珙交发[2011]132号），李泽勤、冯传建必须在2011年9月16日前付清所有集资款项，之后交付的款项在《集资建房协议书》最后一页载明了违约责任，整栋楼60余户房屋及门市都得到依约交付，剩余未交费的存在自身问题，《集资建房协议书》载明了李泽勤、冯传建参与集资所在地块建设的编号，证明诉争房屋系同一地块的投资建设，由于李泽勤、冯传建未按照协议程序交纳房款，同时客运站建成后政府未启动投入使用，李泽勤、冯传建依约应与刘敏共同承担客运站建设至今楼盘未盘活的风险，李泽勤、冯传建所投入的建设资金，只能待政府完善客运站相关事宜后刘敏依约进行返还。 袁光丽未作答辩。 李泽勤、冯传建向一审法院起诉请求：1.判决不得执行位于珙县××镇庄××村××单元××楼13号房屋；2.判决位于珙县××镇庄××村××单元××楼13号房屋归李泽勤、冯传建所有（房屋价值120000元）；3.判决本次诉讼费用由珙县农商行承担。 一审法院认定事实：珙县农商行与曾瑜兵、万霞、刘敏、袁光丽金融借款合同纠纷一案中，珙县人民法院于2016年12月2日作出（2016）川1526民初1038号民事判决书判决：一、曾瑜兵、万霞自判决生效之日起五日内共同偿还珙县农商行借款本金75万元、利息389474.75元（利息和罚息暂计算至2016年11月28日，自2016年11月29日起至生效判决指定的履行期限届满之日止的利息和罚息按借款合同约定另行计算；若未按判决确定的给付之日给付本金，上述利息、罚息计算至本金付清之日止）；二、如果曾瑜兵、万霞未按上述第一项判决确定的期限和金额履行偿还义务，珙县农商行享有就抵押担保财产［房屋所有权人为刘敏、袁光丽共同共有，坐落于珙县××镇庄××村××组的七间门市（宜房权证珙字第2××6号、2××1号、2××3号、2××9号、2××2号、2××8号、2××4号），总面积为257.25平方米］经拍卖、变卖所得的价款优先受偿的权利；三、刘敏、袁光丽在珙县农商行对抵押担保财产实现抵押权后，在抵押担保范围内，有权向曾瑜兵、万霞追偿。因曾瑜兵、万霞未主动履行判决书确定的义务，珙县农商行向珙县人民法院申请强制执行，珙县人民法院在执行过程中，于2020年7月29日作出（2020）川1526执恢159号民事裁定书，裁定对被执行人刘敏、袁光丽名下珙县××镇庄××村××单元××楼13号商业用房进行网络拍卖。李泽勤、冯传建提出执行异议，珙县人民法院于2020年9月10日作出（2020）川1526执异9号执行裁定书，驳回李泽勤、冯传建的异议。李泽勤、冯传建对该裁定不服，提起案外人执行异议之诉。 李泽勤、冯传建系夫妻关系，刘敏与袁光丽系夫妻关系。2009年1月10日李泽勤、冯传建（乙方）与刘敏（甲方）签订《集资建房协议书》，协议约定“李泽勤购买上罗镇××楼12号、××楼13号门面，总价款约240000元。签订协议时交80000元订金，工程完工交付钥匙时付清全部房款。……四、房地产权利归属。(一）房屋建后，甲方将竣工验收合格的房屋交付给乙方，乙方拥有该套住房（或门市）的完全产权和相应的土地使用权。(二）房屋建筑面积和土地使用权面积的房屋建成后，以房地产权属登记部门确认的面积为准；确认的实际建筑面积与前述集资面积有出入的按房产部门确认的实际平方面积为准。(三）甲方将房屋移交后，由甲方统一办理房屋所有权证和土地使用权证，办证费用和税金由乙方承担。” 2010年12月29日李泽勤（乙方）又与刘敏（甲方）签订《集资建房协议书》，协议约定：李泽勤购买上罗镇××楼B号住房，总价款147000元。协议书系格式合同，其他内容与前一协议书的内容一致。 李泽勤已支付购房款、税费等406525元〔其中：2009年1月10日支付购房款30000元，2010年12月2日支付购房款190000元，2010年12月29日支付购房款130000元，2011年4月7日支付购房款13200元，2015年2月13日支付43325元（包括办证税款15000元及房屋大修基金2700元）〕。2015年2月13日刘敏承诺在2015年8月内办理产权证。 2008年2月3日，刘敏取得珙县上罗客运站集资建房的《建设用地规划许可证》，2011年12月5日取得上罗客运站《建设工程规划许可证规划验收合格证》。上罗××小区××楼13号房屋于2011年12月20日取得房屋所有权证（产权证号：宜房权证珙县字第2××8号），所有权人是刘敏和袁光丽。 2012年8月9日，刘敏、袁光丽将该房屋抵押于珙县农村信用合作联社巡场信用社并办理抵押登记，抵押期限从2012年8月9日至2017年8月8日,抵押金额750000元，于2017年12月11日被法院以（2017）川1526执908号执行裁定书查封。 珙县人民法院于2018年7月23日受理了李泽勤、冯传建与刘敏、袁光丽房屋买卖合同纠纷一案，于2018年11月16日作出（2018）川1526民初933号民事判决，判决内容为“一、2009年1月10日、2010年12月29日李泽勤、冯传建与刘敏签订的两份《集资建房协议书》合法有效；二、驳回李泽勤、冯传建的其他诉讼请求。”该判决书已发生法律效力。 庭审中，李泽勤陈述刘敏在2011年已将案涉房屋交付李泽勤、冯传建使用至今。 一审法院认为，案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。本案的争议焦点为李泽勤、冯传建是否享有足以排除强制执行的民事权益。刘敏、袁光丽使用登记在其名下的房屋为曾瑜兵、万霞在珙县农商行贷款作担保，并依法办理了抵押权登记手续，该抵押符合法律规定，当债务人曾瑜兵、万霞不履行债务时，债权人珙县农商行有权依照担保法的规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，对案涉房屋采取执行措施，不违反法律的规定。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时满足“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”四项条件且其权利真实合法、能够排除执行，方得以产生中止执行的效果。本案中李泽勤、冯传建与刘敏之间虽签订有合法有效的《集资建房协议》，按照合同约定付清了全部集资购房款并占有使用该房屋，但李泽勤、冯传建并未举证证明未办理过户登记的原因。《集资建房协议》约定付款方式为“签订协议之时交80000元，工程完工交付钥匙时付清房屋的总价款”，李泽勤、冯传建自述刘敏在2011年就将房屋交付使用，但从李泽勤、冯传建的付款时间来看，其在刘敏交付房屋时并未付清全部房款。一审法院认为房屋未办理过户登记的原因不排除有李泽勤、冯传建的延期付款行为，因此，李泽勤、冯传建所享有的权益不足以排除强制执行。 此外，我国《物权法》的规定是以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，登记后始能产生法律效力，未经依法登记的不产生法律效力。刘敏、袁光丽取得了案涉房屋的产权登记证书，刘敏、袁光丽为案涉房屋的法定权利人，依法按照产权登记簿的记载来认定产权归属，对于李泽勤、冯传建要求确认案涉房屋属李泽勤、冯传建所有的诉讼请求，不予支持。 综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十四条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条规定，判决：驳回李泽勤、冯传建全部的诉讼请求。案件受理费2700元（李泽勤、冯传建已全部预交），由李泽勤、冯传建负担。 二审期间，李泽勤、冯传建提交了两组证据。第一组证据为刘敏向李泽勤出具的2010年12月12日供电入户（门面13号）收款收据、刘敏向李泽勤出具的2010年12月12日光纤入户（门面13号）收款收据、刘敏向李泽勤出具的2010年12月12日供水入户（门面13号）收款收据、珙县自来水公司出具的2012年2月起的水费明细、自来水缴费卡，拟证明李泽勤、冯传建已实际占有诉争房屋；第二组证据为刘敏2009年1月10日向李泽勤出具的金额为80000元的收款收据、刘敏2010年12月2日向李泽勤出具的金额为190000元的收款收据、刘敏2010年12月9日向李泽勤出具的金额为130000元的收款收据、冯传建尾号为9946的银行账户2008年10月2日至2010年12月29日的交易明细（主要反映其现金取出记录），拟证明其已完全支付集资建房款。珙县农商行质证认为，该证据不能证明李泽勤、冯传建合法占有使用案涉房屋。经审查，李泽勤、冯传建当庭提供了水、电、光纤入户的收款收据原件进行核对，交付房款的收款收据也在一审中进行了质证，且珙县农商行未对证据材料的真实性提出异议，本院对李泽勤、冯传建二审中提交证据的真实性予以确认。能否达到证明目的，本院将结合全案证据材料及已经查明的事实进行综合认定。 珙县农商行二审中提交了2012年6月26日对抵押房屋考察的照片6张，拟证明办理抵押贷款前对抵押房产进行了核实，从图片上看，抵押房产是空置，无第三人占有、使用的情形。李泽勤、冯传建质证认为，照片是复印件，不能反映照片的真实客观性，没有集资建房人刘敏、袁光丽的见证，也没有李泽勤、冯传建的见证，不能证明照片载明的形成时间，不能达到证明目的，门面是否关闭，均不能否认李泽勤、冯传建实际占有。对珙县农商行提交的该组证据，本院将结合全案证据材料及已经查明的事实进行综合认定。 二审另查明，根据李泽勤、冯传建二审中提交的收款收据照片及从珙县人民法院档案室复印的收款收据，从大写金额能够印证刘敏2009年1月10日向李泽勤出具的收款收据金额为80000元，一审法院认定李泽勤、冯传建2009年1月10日支付的购房款为30000元错误，本院予以纠正。对一审查明的双方当事人无争议的其余事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为李泽勤、冯传建对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。 根据《中华人民共和国物权法》的规定，我国不动产抵押权设立采取登记生效主义。本案中，刘敏为担保曾瑜兵、万霞向珙县农商行借款债权的实现，以本案房屋提供抵押，并办理了抵押登记，抵押权已依法有效设立。在认定申请执行人珙县农商行对执行标的享有抵押权的情况下，本案即应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，该规定确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”条款予以排除。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，则规定了一般房屋（不动产）买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“但书”条款的规定，并不包括该规定。换言之，一般不动产买受人即便符合该规定第二十八条的规定，也不能对抗抵押权人，而只能对抗一般债权人。在认定本案珙县农商行作为申请执行人对案涉房屋享有抵押权的前提下，李泽勤、冯传建作为执行案外人对案涉房屋享有的权益要对抗该抵押权的优先地位，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护，是基于生存权至上的考虑，突破合同相对性和债权平等原则而设置的特别规定，必须严格审查、严格把握，以免动摇抵押权的优先性基础。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同作为执行案外人的权益能够排除强制执行的首要条件，其意欲保护的主体是真实的房屋（不动产）买受人，保护的对象是合法的房屋（不动产）交易法律关系。本案中，李泽勤、冯传建向刘敏购买的系商业用房，并非用于居住，李泽勤、冯传建要求阻却案涉房屋的执行不符合执行异议复议规定第二十九条规定的要件。综上，在认定本案珙县农商行对案涉房屋享有合法抵押权并申请执行的情况下，李泽勤、冯传建作为执行案外人对案涉房屋并不享有足以对抗该执行的法定权利。 综上所述，李泽勤、冯传建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由李泽勤、冯传建负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 张力骁 审 判 员 龙 雨 二〇二一年三月二十六日 法官助理 陈河潘 书 记 员 邱 洁