广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1103民初652号 原告：贺州市启航物业管理有限责任公司，住所地：广西贺州市八步区建设西路264号美立方小区1栋1单元1103号。 法定代表人：江小波。 被告：吕运景，女，1989年4月3日出生，壮族，户籍所在地广西贺州市八步区，现住广西贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：吴海波，广西宏民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严从吉，广西宏民律师事务所实习律师。 原告贺州市启航物业管理有限责任公司（以下简称启航公司）与被告吕运景物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告启航公司的法定代表人江小波，被告吕运景的委托诉讼代理人吴海波、严从吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告启航公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付原告物业服务费3784.8元、垃圾清运费285元；2.请求法院判决被告支付原告物业服务费的违约金4145.2元（按每日千分之三计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是原告所管理服务的贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区的业主，被告购得该小区2-3-903号房，建筑面积110.69㎡。原告于2017年5月10日与贺州市桂湘粤人才创业园业主委员会签订该小区的物业管理服务合同，合同约定物业管理服务费0.9元/月/㎡，垃圾清运费7.5元/月，物业管理服务费的违约金按每日千分之三计算。原告按照合同约定为该小区业主提供物业管理服务，被告从2017年11月1日至2020年12月31日，从未向原告交纳物业管理服务费和垃圾清运费。被告共欠原告的物业管理服务费3784.8元，垃圾清运费285元，违约金4145.2元。原告向被告催收上述款项未果，遂向法院提起诉讼。 原告对其主张向法院提交的证据有：1.桂湘粤人才创业园物业管理服务合同；2.贺州市桂湘粤人才创业园小区缴费登记表；3.催费通知单照片；4.贺州市城市生活垃圾有偿服务协议书及发票；5.贺州市平桂区住房和城乡建设局物业服务合同备案证明。 被告吕运景辩称，一、本案的《贺州市桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》属于效力待定合同，在尚未依法生效前对答辩人没有法律约束力。贺州市桂湘粤人才创业园业主委员会未经业主大会选聘就直接与原告签订涉案的《贺州市桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》，违反了《物业管理条例》第十一条及第三十四条之规定。贺州市桂湘粤人才创业园业主委员会超越业主大会授权范围签订物业服务合同且事后未获得业主大会的追认，表明该物业服务合同违背了多数业主的真实意思表示。该合同对被告无法律约束力，原告依据该合同向被告诉请物业服务费没有合同依据。二、原告未按合同约定提供物业服务，几乎没有履行合同约定的义务，无权请求物业服务费。即便《贺州市桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》合法有效，因原告几乎没有履行合同约定的义务，其提供的部分物业服务内容也远未达标。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，原告诉请服务费无法律依据。三、《贺州市桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》的合同期限是2017年5月1日至2020年4月30日，2020年5月1日至今原被告不存在物业合同服务关系，原告诉请该期间的物业服务费没有事实和法律依据。四、原告未举证证实其已为答辩人代垫了垃圾清运费,无权请求被告向其支付垃圾清运费。五、原告请求支付违约金没有事实和法律依据。本案的《贺州市桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》属于效力待定合同，在尚未依法生效前对答辩人没有法律约束力，依法不能认定存在违约。即便合同有效，因原告本身存在根本性违约，其也无权请求违约金。六、原告自2018年7月4日起就已被贺州市平桂区市场监督管理局列入经营异常名录，作为经营异常的物业服务公司自然无法为被告提供正常的物业服务。七、原告诉请的从起诉之日起倒推3年前的部分费用已超过三年的诉讼时效,依法不应支持。据此，因原告并未提供合同约定的物业服务，故其无权请求答辩人支付物业服务费。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 被告为其辩称向法院提交的证据有：1.照片；2.通知、收据照片、公告照片；3.行政处罚决定；4.经营异常名录公示。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院做如下认定：被告对原告提交证据1的真实性无异议，本院予以认定。原告提交的证据2、3、4、5，内容客观真实，可以作为本案认定相关事实的依据。原告对被告提交的证据1、3、4的真实性无异议，可作为本案认定相关事实的依据。被告提交的证据2，与本案无关联性，对该证据不予认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 被告系贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区2-3-903号房的业主，该房屋建筑面积为110.69㎡。2017年5月10日，以原告为乙方，案外人贺州市桂湘粤人才创业园业主委员会为甲方，双方签订了一份《桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》，约定：合同期限为2017年5月1日至2020年4月30日。物业服务总费用为0.9元/月/㎡，其中住宅物业费0.6元/月/㎡（含公共设施照明维修更换费、卫生保洁费等）。独栋无电梯的门面楼二楼以上楼层收费按此标准，电梯使用费0.3元/月/㎡（含电梯年费，年检费和日常维护费，超过保质期需要更换零部件和损坏维修费用除外）。物业服务费用按月交纳，实行先服务后交费的原则，即业主或物业使用人（租赁人）应在下一个月的5日前缴清上一个月的物业服务费，逾期要按每日千分之三的违约金缴纳。双方亦对其他权利义务事项进行了约定。从2017年5月1日起，原告按季度向贺州市环境卫生管理处支付生活垃圾处理费，每季度8000元。从2017年11月1日起至2020年12月31日止，被告从未向原告交纳过物业管理服务费和垃圾清运费，共拖欠原告物业管理服务费3784.8元，垃圾清运费285元(按7.5元/月/户计算），上述款项合计4069.8元。原告通过在被告房屋门口张贴催费通知的方式向被告催收物业管理服务费和垃圾清运费，但被告均未向原告交纳过任何款项。 另查明，原告基本履行了物业合同中的各项义务，但在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面存在瑕疵。合同期满后，原告仍继续为贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区提供物业服务，但双方未签订书面的物业服务合同。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”的规定，被告辩称原告诉请从起诉之日起倒推三年前的部分费用已超过诉讼时效，鉴于《桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》持续履行的情况下，物业管理费是持续产生的，其诉讼时效应自启航物业向被告催收之日起计算，并且原告已通过在被告房屋门口张贴催费通知的方式向被告催收。故，被告关于部分物业服务费已经超过诉讼时效期间的辩解不能成立,不予认可。 原告与案外人贺州市桂湘粤人才创业园业主委员会于2017年5月10日签订的《桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》，是双方在平等自愿，协商一致的基础上签订的，合同内容系双方的真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。被告系贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区2-3-903号房的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》对被告具有法律约束力。 原告对案涉小区基本履行了物业合同中的各项义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告主张按合同约定的标准收取物业管理服务费和垃圾清运费的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告给付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求。被告拖欠原告物业服务费部分本应按合同约定计算违约金，但因原告服务存在瑕疵，存在一定的过错，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告吕运景应在本案判决生效之日起十日内向原告贺州市启航物业管理有限责任公司支付拖欠的物业服务费3784.8元、垃圾清运费285元，上述款项共计4069.8元； 二、驳回原告贺州市启航物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告吕运景负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  吴 丹 二〇二一年三月三十日 法官助理  吴润芳 书 记 员  覃玉新