湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0591民初210号原告：余维军，男，汉族，1975年9月11日出生，户籍住址湖北省远安县。委托代理人：付立禾，湖北七君律师事务所律师。（一般代理）委托代理人：周春雨，湖北七君律师事务所律师。（一般代理）被告：宜昌金东山商业管理有限公司，统一社会信用代码91420500682692365U，住所地宜昌市东山区港窑路56号。法定代表人：莫绪环，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：李金凤，女，土家族，1986年9月23日出生，户籍住址湖北省宜昌市西陵区。该公司员工。（特别授权代理）原告余维军诉被告宜昌金东山商业管理有限公司（简称金东山商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理，依法由审判员许建江适用小额诉讼程序于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告余维军的委托代理人周春雨，被告金东山商业公司的委托代理人李金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余维军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金18795.16元、利息522.7元。2、判令被告按银行同期贷款利率的四倍向原告支付违约金。3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告拥有金东山市场四期B区一套商铺，房号为×××号。2009年6月4日，原告与被告签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同中约定“甲方（余维军）将其所有的金东山市场四期B区第壹层第×××号商铺委托乙方（被告）出租经营；出租期限自2009年11月18日起至2017年11月17日止；因乙方需培育市场，甲方自愿让乙方免费试用叁年；2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方向甲方每年支付租金20132元；2015年11月18日至2017年11月17日，乙方每年向甲方支付租金22638元。每季度第1个月的前20日内代付本季度租金；（违约责任）乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期内（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金50000元，甲方有权继续履行本合同”。后因该商铺实测面积缩小，故双方于2012年1月31日签订《补充协议》，约定“2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方向甲方每年支付租金19792元；2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方每年向甲方支付租金22266元”。因被告未能按期支付租金，双方于2016年4月11日又签订《补充协议》，约定“双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金5226.91元、利息261.35元于2017年2月18日支付，2016年第二季度代收租金5226.91元、利息261.35元于2017年5月18日支付；原合同的其余部分继续有效”。从2015年第四季度至2017年第三季度（即2015年11月18日至2017年11月17日期间），被告未能按合同及补充协议约定支付租金及利息，仅支付了部分租金，合计23020.16元，仍有18795.16元租金及522.7元利息未支付。被告未按合同及补充协议的约定支付租金及利息的行为，已经构成了违约，经原告多次催告，被告仍欠租金及利息合计19317.86元。被告金东山商业公司辩称：1、经核对，欠付原告租金为17793.24元。合同期内总金额为103908元，已支付78774.8元，代缴税款7339.96元，剩余17793.24元未支付。由于被告自2016年起资金出现巨大困难无收入来源无法用现金支付业主返租款，恳请原告同意被告以抵扣物业费后的租金金额支付，具体为原告商铺2018年产生物管费3739.2元、2019产生物管费3739.2元、2020年产生物管费3427.6元（因疫情已免2月份），抵减后欠返租金6887.24元。2、根据双方2016年4月11日的《金东山四期商铺委托出租经营合同（B区）补充协议》的约定，被告同意为拖欠的2016年第一、二季度租金支付利息合计522.7元。3、原告主张的违约金过高，被告根据《民法典》第五百八十四条、第五百八十五条第一、二款的规定，请求人民法院对违约金予以降低。经审理查明：2009年6月4日，原告余维军（甲方）与被告金东山商业公司（乙方）签订《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，约定：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第贰层第×××号商铺，建筑面积31.68平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：……3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金22638元。……租金代付时间：商铺交付第四年开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方应要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金伍万元，甲方有权继续履行本合同”。2012年1月31日，原告与被告签订《补充协议》，约定：×××号商铺实测面积为31.16平方米，2015年11月18日至2017年11月17日被告代承租人向原告每年支付租金22266元。合同签订后，双方履约至2016年，被告未付2016年第1季度、第2季度的租金。2016年4月11日，原、被告签订第二份《补充协议》，就2016年第1季度、第2季度代收租金金额、违约利息和支付时间达成协议，同意延期一年支付，被告按年利率5%支付延期利息，即2016年第1季度代收租金5226.91元和利息261.35元，于2017年2月18日支付；2016年第2季度代收租金5226.91元和利息261.35元，于2017年5月18日支付。合同履行期间，被告除2016年第1、2季度的租金、2017年第2季度50%的租金、2017年第3季度的租金未支付原告外，代收租金扣除代征税款后的部分，被告已全部支付给原告。2012年至2017年，宜昌市地税局高新技术产业开发区分局每年均与被告签订《委托代征税款协议书》，委托被告代征宜昌金东山市场业主商铺出租收入应纳税款，被告已代扣商铺出租收入应纳税款（印花税：0.1%；房产税：2012年—2016年为6%，2017年1月起为12%）。上述商铺的房屋所有权证号为“宜市房权证西陵区（开）字第×××号”，房屋所有权人为余维军、王曼。王曼出具《说明》“本人王曼与余维军系夫妻关系，余维军与宜昌金东山商业管理有限公司签订的《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》我认可，并同意余维军承受、处分该合同项下的全部权利义务，我不再另行主张该合同项下的任何权利”。认定上述事实的证据有：《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》、《补充协议》两份；房屋所有权证、《说明》；《委托代征税款协议书》；当事人陈述等。本院认为：原告余维军与被告金东山商业公司签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及《补充协议》，双方应依约履行。一、被告金东山商业公司尚欠原告余维军租金数额（金东山商业公司代收租金是否应扣除应纳税款）。原告主张：被告尚欠租金18795.16元（按2016年补充协议约定的季度租金5226.91元计算，“应付租金”合计41815.32元，减被告已付租金23020.16元）。被告对原告主张的“应付租金”合计数额有异议，主张：原告主张的尚欠租金数额中包含了2017年1月调整增加的代征税款。双方争议在于：代收租金是否应扣除代征税款。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十四条规定，“税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则，可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收，并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求，以税务机关的名义依法征收税款，纳税人不得拒绝；纳税人拒绝的，受托代征单位和人员应当及时报告税务机关”。被告是宜昌市地税局依法委托代征税款的单位，其向原告收取税款符合法律规定。本院认定：1、被告尚欠原告租金：2016年1季度（2016.2.18-2016.5.17）租金5226.91元；2016年2季度（2016.5.18-2016.8.17）租金5226.91元；2017年2季度（2017.5.18-2017.8.17）50%的租金2446.47元；2017年3季度（2017.8.18-2017.11.17）租金4892.95元。尚欠租金合计17793.24元。2、被告尚欠原告第二份补充协议约定的利息522.7元。被告尚欠原告租金17793.24元、利息522.7元，合计18315.94元，被告应当清偿。二、违约金的数额。被告未依其与原告所签合同的约定履行代付租金义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。原被告双方约定，“逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方（被告）违约，乙方应赔偿因违约给甲方（原告）造成的全部经济损失，并支付违约金5万元”。原告未提供证据证实其所受损失的数额，本院认为双方约定的违约金5万元过高，原告诉请按银行同期贷款利率的四倍计付违约金仍然过高，被告提出适当减少违约金的请求合理，本院酌情调整为以所欠租金为基数按年利率10%的标准计付迟延支付租金的违约金，以弥补原告资金被占用期间的损失。三、被告主张以原告欠付2018年、2019年、2020年三年的物管费与被告所欠租金相抵减，原告不予认可。本案审理房屋租赁合同纠纷，被告主张的物管费系另一法律关系，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余维军租金及利息18315.94元。二、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告余维军按以下计算方法计算的违约金：按年利率10%的标准，以租金5226.91元为基数，自2017年2月19日计算至实际清偿之日；以租金5226.91元为基数，自2017年5月19日计算至实际清偿之日；以租金2446.47元为基数，自2017年6月18日计算至实际清偿之日；以租金4892.95元为基数，自2017年9月18日计算至实际清偿之日。三、驳回原告余维军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141元（已减半，原告已预交），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  许建江二〇二一年三月二十四日书记员  朱黄秦