安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终142号 上诉人（一审被告）：孙玲，女，1971年7月3日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（一审原告）：安徽兴茂置业有限公司，住所地安徽省六安市金安区中店乡悠然南山度假区内。 法定代表人：杨茂新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王孝强，安徽大别山律师事务所律师。 上诉人孙玲因与被上诉人安徽兴茂置业有限公司（简称兴茂置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初5690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙玲上诉请求：一、撤销六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初5690号民事判决；二、判决驳回被上诉人的诉讼请求；三、由被上诉人支付案件受理费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据的审查判断和采信均存在明显错误，并在2020年10月20日下午两点的开庭前剥夺上诉人合法提请反诉的权利，将收下的反诉状让上诉人以应诉的方式进行答辩，开庭中所有涉及房屋主体结构质量的争议全部被打断，损害上诉人主张房屋主体结构不合格的合法权益以及剥夺上诉人正在走司法以及行政投诉的抗辩权利。上诉人与被上诉人的购房合同签订时间为2018年1月19日，而非一审判决书中提及的2016年11月18日。上诉人是在房屋装修完工后发现的主体结构依然存在质量问题，再次发现质量问题时尚未到合同约定的尾款交付时间。上诉人有权行使抗辩权，在上诉人行使抗辩权期间，被上诉人无权要求上诉人支付尾款以及逾期付款的违约金。 兴茂置业辩称，一、被上诉人认为一审判决的事实认定清楚，对于证据的审查及采信没有错误。在一审开庭时上诉人并没有向一审法院当庭出示所谓的反诉状或者提出反诉，并且上诉人就案涉房屋的质量问题在2020年10月27日向金安区人民法院通过另案诉讼的方式进行处理。因此一审法院并没有剥夺上诉人关于房屋质量的抗辩权以及相应的司法救济权利。二、一审法院对于案涉房屋质量问题的抗辩意见不予采纳，是鉴于一审过程中，上诉人向一审法院出示的相关证据，尤其是628栋房屋的检测报告。上诉人认为其自身的620栋房屋与628栋存在同样的问题，一审法院认为628栋的检测报告，与620栋不具有关联性，没有任何错误。上诉人在一审过程中质量问题的抗辩意见，没有证据支持。三、被上诉人在一审过程中所举的证据，包含上诉人出具的记载有“房屋维修结束，向上诉人交付房屋支付违约金60724元的收条”该收条中也反映出所有与房屋交接及维修相关的事宜均已处理完毕，双方无纠纷。上诉人再向金安区人民法院提起房屋质量诉讼后，2020年11月20日，金安区人民法院张店法庭也就质量纠纷案公开进行了庭审，庭审结束后，上诉人自行于2020年11月28日向金安区人民法院提出撤诉申请，对于案涉房屋是否存在质量问题，以及存在质量问题的程度等问题上诉人已经在质量纠纷案中作出了处分行为。在一审法庭向上诉人释明是否要求鉴定时，上诉人自愿放弃了申请鉴定的权利。四、被上诉人向金安区人民法院诉请上诉人支付剩余的房款49万元是正常的行使商品房买卖合同赋予的权利，并非是上诉人上诉状中所称的打击报复行为。上诉人所称金安区部分信访局、住建局的领导均称被上诉人行使正常的诉讼权利系打击报复行为，上诉人应当向法庭出示相应的证据证实。 兴茂置业向一审法院起诉请求：1．判令被告支付原告剩余购房款人民币490000元；2．判令被告支付原告逾期应付购房款违约金（以490000元为基数，自2019年1月20日起按照每日万分之一计算至本金还清时止）。 一审法院查明：，原告兴茂置业与被告孙玲签订《商品房买卖合同（预售）》，约定孙玲购买兴茂置业开发建设的兴茂·悠然南山四期别墅620栋1、2、3层0101、0201、0301号房屋一套，合同内容有：“……第三条商品房基本情况：房屋预测建筑面积共143.83平方米。……第六条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11332.82元，总价款为1630000元。……第七条付款方式及期限：分期付款。买受人应当在2019年1月19日前分3期支付该商品房全部价款，首期房价款650000元应当于2018年1月19日前支付。……第八条逾期付款责任（2）逾期超过60日，出卖人有权解除合同。……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。……第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告；3．该商品房经综合查验合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。……第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2019年1月19日前向买受人交付该商品房。……第十六条商品房质量（一）地基基础和主体结构出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，双方协商……”。 合同签订当日，原、被告在合同附件四处具体约定了房价款分期付款时间及金额：2018年1月19日支付650000元，2018年7月19日前支付490000元，2019年1月19日前支付490000元。后被告孙玲如约支付了前两期房价款，剩余第三期房价款490000元至今未支付。被告孙玲以房屋存在质量问题拒付房价尾款，双方因此起纠纷，原告遂诉至法院，请求判如所请。 一审法院又查明，2018年3月13日，原告将案涉房屋钥匙交付给被告，被告随后即进行房屋装修。2018年3月3日-2018年4月21日，原、被告多次验房，5份《业主收楼验收表》遗漏工程记录处载明多处遗漏工程。，原告依据《商品房买卖合同（预售）》第七章第十六条（二）规定发出《维修整改通知》，要求业主送回钥匙，并组织维修整改。2018年8月1日，原告兴茂置业再次向被告孙玲实际交付房屋，并支付逾期交房违约金60724元（2018年1月1日-2018年7月30日），被告孙玲出具《收条》，其中载明“所有与房屋交接及维修有关的事宜已处理完毕，双方无纠纷，特此说明！” 一审法院还查明，经该院当庭向原、被告询问，原、被告均明确表示不解除案涉合同。 一审法院认为：2016年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，故该《合同》是真实、有效的。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告兴茂置业对涉案房屋维修整改后于2018年8月1日再次交房，且孙玲也已实际入住了涉案房屋，理应按照合同约定时间向原告支付剩余房价款，现原告要求被告支付490000元房价款，合法有据，该院予以支持。对于被告孙玲提出的房屋存在质量问题，暂不支付房价款的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，及第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。由此可以看出，业主可以根据房屋质量严重程度选择解除合同、赔偿损失、修复等方式维权。本案中，原告兴茂置业已实际交房，被告孙玲也已经实际使用房屋，加之其提交的证据不足以证实新房存在地基基础工程和主体结构质量问题，故对被告提出的抗辩意见不予采纳。退一步说，即使涉案房屋存在地基基础工程和主体结构质量问题，被告孙玲当庭明确表示不要求解除案涉房屋买卖合同，且被告孙玲已就涉案房屋质量问题另行起诉，故在本案中不宜一并处理。关于逾期付款违约金，原、被告庭审中均表示不解除合同，原告要求以490000元为基数，自2019年1月20日起按照每日万分之一计算违约金至本金还清为止，不违反法律规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、被告孙玲于本判决生效之日起十日内支付原告安徽兴茂置业有限公司房屋价款490000元；二、被告孙玲于本判决生效之日起十日内支付原告安徽兴茂置业有限公司逾期付款违约金（以490000元为基数，自2019年1月20日起按照每日万分之一计算违约金至本金还清为止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8850元，减半收取计4425元，由被告孙玲负担。 二审中，上诉人提交了新证据，本院组织当事人进行了举证、质证。因上诉人所举证据均系为了证明房屋存在质量问题，而房屋质量问题在本案中并未涉及，故对上诉人所举证据与本案的关联性不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审期间，双方争议焦点为上诉人能否以质量问题拒绝支付下欠的购房款；一审法院审判程序是否合法。 关于上诉人能否以质量问题拒绝支付下欠购房款的问题。首先，案涉《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应当依照合同的约定，全面适当地履行。上诉人对欠付购房款490000元的事实不持异议，应当予以支付。关于上诉人所持案涉房屋存在质量问题，其有理由拒绝支付下欠的购房款的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该解释第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。据此，本案中，双方当事人均表示不要求解除商品房买卖合同，如果房屋确实存在质量问题，可通过修复予以解决。由于本案一审法院并未就质量问题予以一并审理，上诉人亦曾就房屋质量问题另案诉讼，故双方争议的质量问题可另案解决。上诉人以房屋存在质量问题拒绝支付购房款，不符合法律规定，不予支持。 关于一审法院审判程序是否合法的问题。本案是被上诉人起诉要求上诉人支付下欠的购房款，上诉人如果认为房屋存在质量问题并提起反诉，一审法院可以合并审理；上诉人亦可以就质量问题另案诉讼。由于上诉人已就质量问题曾选择另案诉讼，并不违反法律的规定。一审法院在本案中亦未对房屋是否存在质量问题进行审理，并未剥夺上诉人的诉讼权利，故一审法院审判程序并无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由，不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8850元，由上诉人孙玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二一年三月一日 法官助理耿广玉 书记员陈佳慧 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。