西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0113民初3967号原告:林文，男，汉族，X年X月X日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:柯珂,陕西锦园律师事务所律师。被告:甘肃翔宇房地产开发有限公司,住所地:甘肃省兰州市永登县。法定代表人:段志强,系公司经理。(未到庭)委托诉讼代理人:郭鸿,甘肃诚信律师事务所律师。原告林文与被告甘肃翔宇房地产开发有限公司（以下简称“翔宇房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林文及其委托诉讼代理人柯珂、被告翔宇房地产公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商铺收房协议》；2.判令被告翔宇房地产公司返还原告购房款291万元及自2017年8月13日起按年利率24%计算逾期还款利息至款清之日止；3.被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年7月29日原告与被告甘肃翔宇房地产开发有限公司签订《商铺预订协议》,协议约定原告预订被告开发的兰州新区XX市场XX超市第一期修建的商铺970平米,单价3000元,总价291万元并附有X楼一层970平方米的商铺平面图。2017年7月30日原、被告双方又签订了《买卖合同补充协议》,约定原告以对甲方291万的债权抵付房款,如果被告不能按照合同履行90日内过户到原告名下则原告有权解除合同,被告有义务返还购房款并且支付相应利息(月息3%)。2017年8月13日原、被告签订《商铺收房协议》,双方约定原告不能在2017年11月10日前接受到合格商铺,原告便有权解除合同,以上协议不仅有公司盖章还有法定代表人及股东签字确认并由公司财务出具收据再次确认原告已支付291万元购房款(借款抵顶)。在合同履行过程中因政府计划对被告开发的综合市场进行拆迁,被告根本上丧失了履约能力,事实上在以上合同签订后被告也未能如期向原告交付合格商铺,故根据该协议第六条之规定,原告解除合同,被告履行还款义务。被告翔宇房地产公司辩称，一、本案房屋买卖合同是对民间借贷合同的担保，依据双方签订的《商铺收房协议》第六条规定，双方一旦解除合同，原告可向被告主张借款291万元，故本案适用民间借贷的相关法律规定，而被告于2015年仅从原告处借款100万元，借款月利率为5%，之后向原告偿还了35万元，因此对于原告主张的219万元数额不予认可；二、被告未如期交房，是政府行为而非被告原因造成，故被告不应该承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年1月28日，被告向原告出具借条一份，载明：“今借到林文人民币现金169万元，使用六个月，于2015年7月28日之前一次性返还本金，特立此据。”同日，被告向原告出具《借款协议》及《抵押担保协议》各一份。2017年5月22日，被告再次向原告出具借条一份，载明：“今借到林文人民币现金122万元，使用期两个月，于2016年7月28日之前一次性返还本息；借款人的法定代表人段志强和股东王晓毅作为该债务的连带保证人为该债务的全部本息承担连带保证责任（连带保证期限为2年）。特立此据！”2017年5月22日，被告向原告出具《还款协议》一份，载明“被告共从原告处借款291万元，并约定被告以其兰州新区XX市场（五金建材市场）X地块X楼一层商铺全层作为该协议全部借款的抵押物，担保履行全部债务。若被告不能于2017年7月28日以前向原告归还全部债务，所抵押商铺的所有权于2017年7月29日起归原告所有；原告拥有所有权和一切处分权。”2017年7月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺预定协议》一份，约定甲方预定给乙方的上铺位于兰州新区XX市场XX超市XX号XX楼XX层由东向西（从东头计算）商铺，面积970平方米；约定每平方米3000元，合计价291万元；签订本协议后，乙方应交足总房款291万元，乙方于2017年7月29日以现金方式向甲方支付购房款291万元。2017年7月30日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订《买卖合同补充协议》一份，约定甲方及全体股东同意把兰州新区XX市场（五金建材市场）X地块X楼一层商铺全层，共计约970㎡（简称“该商铺”）卖给乙方；且双方商定该商铺面积为970平方米，每平方米3000元（由东头向西计算），鉴于甲方尚欠乙方借款291万未还，乙方以291万债权抵付全部房款，甲方表示同意；甲方应在本合同签订之日起，积极配合为乙方办理产权登记手续，如果90天内甲方不能办理产权登记手续至乙方名下，乙方有权单方面解除合同。乙方单方面解除合同后，甲方继续负有偿还乙方借款及支付利息（月息3%）90天的义务。2017年8月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订签订《商铺收房协议》一份，根据甲、乙双方2017年7月29日签订的《商铺预定协议》和2017年7月30日签订《买卖合同补充协议》，乙方以291万元债权抵付兰州新区XX市场XX超市XX号XX楼XX层由东向西（从东头计算）（兰州新区XX市场7-B地块5#楼一层）、面积970平方米商铺的全部房款，现进行收房。因甲方该商铺不完全具备收房条件，现对存在的问题达成如下协议：5、如若甲方能够按照协议要求为乙方办理正规购房合同、产权证等正规手续，则视为甲方履约完成，由此，甲方于2015年2月28日签订的169万元借条和2017年5月22日签订的122万元借条，同时作废；6、如若甲方不能按协议要求完成履约，乙方不能在2017年11月10日前收到合格商铺，则乙方有权单方面解除此协议，且从本协议签订日起甲方应继续承担偿还乙方借款本金人民币291万元，以及按约定支付月息3%利息的义务。同日，被告向原告出具收据一份。以上事实，有借条、《借款协议》、《抵押担保协议》、《还款协议》、《商铺预定协议》、《买卖合同补充协议》、《商铺收房协议》、收据、当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案争议的《商铺预定协议》、《买卖合同补充协议》、《商铺收房协议》签订前，原、被告之间存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商铺买卖合同，但双方系争商铺买卖合同是在被告未偿还借款的情况下，重新协商将借款合同关系转变为商铺买卖合同关系，将借款转为已付购房款，并对房屋交付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商铺买卖合同关系，是通过将被告所有的商铺出售给原告的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易，该交易并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院》第二十四条规定。但在确认商铺买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下购房款系由原借款转来，且被告提出该欠款数额不属实，并包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，亦应对基于借款合同的实际履行而形成的借款予以审查，以避免当事人通过签订买卖合同等方式，将违法高息合法化。本案中，原、被告均同意解除《商铺收房协议》，本院予以支持。经审查，本案借款数额高达291万元，其中在第一笔借款169万元到期未清偿的情况下，原告继续向被告出借122万元，与常理不符，且原告无证据证明其款项来源以及向被告给付借款的相关凭证，依据现有证据无法确认原告向被告实际出借的款项数额、利息等案件主要事实，但被告自认原告向其实际给付借款金额为100万元，故应向原告返还该100万元；其余款项，因证据不足，本院不予支持。因无法认定原告向被告足额支付了购房款，故被告未按照约定时间交付房屋，不应视为违约，原告以被告逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求被告支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告辩解其向原告偿还了35万元，无证据支持，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告林文与被告甘肃翔宇房地产开发有限公司签订的《商铺收房协议》；二、被告甘肃翔宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告林文100万元；三、驳回林文的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费47027，减半收取23513.5元，由原告林文负担18813.5元、被告甘肃翔宇房地产开发有限公司负担4700元（因原告已预交，故被告在本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  史伟萍二〇二一年三月二十日书记员  史艺华打印：史艺华校对：张梦雪2021年月日送达1