福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽05民终2871号 上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行，住所地福建省永春县823中路16号。 代表人：郑惠龙，该支行行长。 委托诉讼代理人：胡长鸿，福建贤泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘南钦，福建贤泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏小红，女，1989年2月6日出生，汉族，住福建省永春县。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 原审被告：林雪丽，女，1966年7月16日出生，汉族，住福建省永春县。 原审被告：施志超，男，1987年1月5日出生，汉族，住福建省永春县，现于泉州监狱服刑。 原审被告：李巧兰，女，1988年3月27日出生，汉族，住福建省永春县。 原审被告：永春县南盛柑桔贸易有限公司，住所地福建省永春县吾峰镇枣岭村。 原审被告：施志梅，女，1989年1月17日出生，汉族，住福建省永春县。 原审被告：曾绸，女，1937年8月8日出生，汉族，住福建省永春县。 上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行（以下简称邮储银行永春支行）因与被上诉人苏小红，原审被告施再友、林雪丽、施志超、李巧兰、永春县南盛柑桔贸易有限公司（以下简称南盛柑桔公司）案外人执行异议之诉，不服福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。审理过程中，本院查明施再友于2020年12月7日因病死亡，其第一顺位法定继承人为其母曾绸、其妻林雪丽、其子施志超、其女施志梅，本院依法追加曾绸、施志梅作为原审被告参加本案诉讼。本案现已审理终结。 邮储银行永春支行上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判判决驳回苏小红的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由苏小红承担。事实与理由：一、苏小红主张购买的只是整个房屋的一部分，其权利范围并不及于整个房产。苏小红最多也只是有权在其购买的范围内要求排除执行，一审基于苏小红购买一部分的主张而判决整体房产停止执行，显然超过了苏小红的权利范围，明显没有法律依据。二、一审法院判决一方面认可本案房屋可以分割处分，一方面又对执行行为不能分割处理而判决整体房屋停止执行，显然存在重大矛盾。本案房产原本就是一个物权，一个房产证，法院也是一个执行行为，按照一物一权原则以及法律规定，原本就不能分割转让分割处分。但是一审法院认定苏小红的买卖合同合法有效，显然是认为本案整体房产未经审批可以分割转让，一个物权可以分割成多个独立物权处分。基于这一个逻辑，对于整体房产中没有出卖的部分原审法院显然也应当区分处理，不能判决停止执行。三、涉案房屋登记在施再友、施志超、李巧兰名下，属于共同共有财产，苏小红在未征得其他共有人同意的情况下与施再友签订房屋买卖合同，违反《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，合同效力不及于其他共有人。本案买卖合同落款时间为2016年11月8日，而案涉抵押登记为2015年9月9日至10日，苏小红对房产的抵押情形应当知道，对此自担风险。庭审时施再友及施志超、李巧兰的特别授权代理人均明确表示，施志超、李巧兰对施再友与苏小红签订的房屋买卖合同并不知情，且不同意、不认可施再友对共同共有财产的处分行为。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(四)项规定，处分共有的不动产应经全体共同共有人同意，未经其他共有人书面同意的，不得转让。施再友擅自处分共有财产的行为侵害了其他共有权人的合法权益，其与苏小红签订的房屋买卖合同对施志超、李巧兰自始不成立，自始就不能取得物权期待权。四、本案不存在适用表见代理制度的前提，一审判决适用合同法第四十九条表见代理制度属于适用法律错误。合同法第四十九条规定的表见代理支付只得是行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。一审庭审中，苏小红已经确认其直到法院查封拍卖才知道其他共有权人的存在，因此本案合同订立的时候，第一、施再友没有以其他共有权人的名义签约，而是直接以其个人名义签约；第二、苏小红连房屋权属都没有查询，不知道还存在其他共有人，苏小红主观上都没有认识到施再友的行为是代理其他共有权人的行为，更加不存在“有理由相信”施再友“具有代理权”。因此本案明显不符合合同法第四十九条的规定，一审法院适用法律明显错误。五、涉案房屋的土地使用权类型大部分是划拨性质，转让房地产未经相关职能部门的审批和批准，严重违反法律规定，客观上履行不能并且自始不能办理产权变更登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。本案房屋土地部分为划拨取得，交易应当经过政府职能部门办理相应的审批手续，未经审批的，无法办理产权证，合同客观上履行不能。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。本案房产分割转让未经批准，明显存在严重违法情形。六、建筑物区分所有权需经相关行政职能部门审批且需符合建设工程规划许可，属于行政机关职能部门的行政职权范畴。涉案房屋登记在施再友、施志超、李巧兰名下共同共有，政府职能部门确权也是一个房产证、一个所有权，法院在2018年6月11日查封涉案房产时也仅有一个查封行为。苏小红与施再友在未经任何审批情况下，通过签订买卖合同将案涉房屋任意作出分割转让，在一个完整物权之上试图设定多个所有权，违背物权法一物一权原则，涉案房屋买卖合同因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。涉案房屋是一个整体建筑物，建设规划许可及不动产登记权属证书体现的也是一个整体物权，并不存在建筑物区分所有权，不存在专有部分和共有部分的区别。苏小红与施再友签订房屋买卖合同时关于套房或者店面面积的约定，没有相关行政职能部门的审批，也没有相关测绘单位的测绘报告及图纸，同样也不符合建设工程的规划许可，在上述情形下如果仍然认定分割转让有效，显然是与《中华人民共和国物权法》一物一权原则即同一标的物上不得成立两个所有权或不得成立内容相互矛盾的物权理论相悖。七、苏小红与施再友签订房屋买卖合同后，是否有依约支付相应的购房款以及应实际支付多少购房款，事实不清。1.苏小红主张其与施再友分别在2016年11月8日签订房屋买卖合同，虽然合同有约定交易面积但因该建筑物缺乏整体规划又没有相关的建设施工设计图纸，具体实际交付面积往往与合同约定的面积存在较大差异。在案证据无法证明实际交付面积，同时也无法计算出苏小红应实际支付多少购房款为宜。2.苏小红主张涉案购房款已于签订合同当日现金支付12万元(未提供收条)，于2017年5月27日转账汇入施志超账户2万元和现金支付1万元、2017年7月1日现金支付1万元，缺乏事实和法律依据。首先，现金支付的12万元，苏小红未能提供相应的付款凭证予以证明；其次，部分转账部分现金支付，连收条都没有，不符合双方的交易习惯。苏小红应进一步举证证明款项实际支付的事实。八、苏小红与施再友签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定，自始不能产生物权变动效力，未能办理过户登记是苏小红自身原因所致，其自身存在重大过错。1.苏小红明知施再友不具有开发房地产的资质，在涉案房屋尚未建成时即与施再友签订房屋买卖合同属于房屋预售行为，未经许可的房屋预售行为明显违法；在涉案房屋土地使用权性质为划拨的情况下，未经相关政府职能部分的审批私下进行转让交易，其行为违法；在涉案房屋整体性物权的基础上，未经审批私自任意分割转让，其行为违法。苏小红在明知是违反法律、行政法规强制性规定的情况下，仍然与施再友签订房屋买卖合同，导致涉案房屋至今无法办理变更登记，根本原因应归责于苏小红。2.涉案房屋买卖合同签订后，苏小红从未主动向房屋登记机构查询或者递交过户登记材料，或者主动向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为。涉案房屋于2015年8月28日办理了不动产权登记，具有公示作用，但在长达四年多的时间，苏小红却长期怠于行使相关权利，其自身存在重大过错。综上，本案中首先苏小红并不符合最高院司法解释中有权要求停止执行的条件；其次苏小红也无权针对其未购买的部分主张权利；再次法院也无权对整体房产的执行行为进行分割处理。一审判决在认定事实和适用法律方面均存在重大错误，提起上诉，请求二审法院依法予以纠正。 苏小红辩称，一、一审法院在事实认定，法律适用上均正确，依法应当判决驳回上诉，维持原判。二、本案的案由为案外人执行异议之诉，审理的关键在于苏小红的情形是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，若符合一审法院判决正确，依法应当给予维持。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。即本案审理的时间节点是以查封的时间为准，并非以办理抵押登记的时间为准，办理抵押登记时债权尚未发生，连债权都没有，何来的优先受偿权。是否享有优先受偿权也应以法院的最后判决确认为准，即使享有优先受偿权，也存在法律、司法解释另有规定的除外，本案就是属于相关司法解释另有规定的除外情形。2.永春县人民法院对涉案房产查封的时间为2018年6月11日，而苏小红早已经在此之前签订合法有效的房屋买卖合同，并装修投入占有使用该房产，即在查封之前合法占有使用该房产至今是不争的事实。3.苏小红与施再友签订的《房屋买卖合同》未违反法律的强制规定，合法有效，对林雪丽、施志超、李巧兰同样享有法律约束力，一审法院关于房屋买卖合同效力的认定有充分的事实和法律依据。（1）根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定。苏小红与施再友签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。（2）施再友与林雪丽为夫妻关系，与施志超为父子关系，与李巧兰为翁媳关系。他们共同生活在一起，且处置房产属于大额的交易，整栋房产二十几套价值几百万，林雪丽、施志超、李巧兰不可能不知道也不过问，不符合日常经验法则。实际情况是林雪丽、施志超、李巧兰清楚施再友将房产对外出售的情况，他们也认可施再友的对外处分行为，他们才始终没有提出异议。苏小红与施再友签订的《房屋买卖合同》合法有效，对林雪丽、施志超、李巧兰享有法律约束力。施再友一审到庭之所以否认林雪丽、施志超、李巧兰知悉的情况，是出于亲情关系为了保护林雪丽、施志超、李巧兰的利益。（3）案涉房产的土地性质也已经从集体变更为国有土地性质，且具备办理分户登记的情况，未违反法律的强制性规定。一审法院关于苏小红与施再友签订的《房屋买卖合同》的合同效力认定事实清楚，证据充分，法律正确，依法应该给予维持。4.关于涉案房屋的购房款问题，苏小红与施再友通过现金交付符合当地农村的交易习惯，且通过一审法院查实大部分业主(20几户)都存在以现金的形式支付购房款，同时施再友也到庭认可苏小红已付款情况，施再友本身就有记账，通过一审法庭的分开询问可以确认苏小红和施再友双方对于已付款和未付款的回答是相吻合的。同时苏小红和施再友才是房屋买卖合同的双方当事人，邮储银行永春支行并不是一方当事人没有参与其中，付款也无需经其确认。5.对于尚未支付的购房款，在一审法院查清后，苏小红也根据法律的规定及永春县人民法院的通知要求将尚未支付的购房款交到法院指定的账户用于执行，很好的维护了债权人的合法权益。6.未能办理产权证的过错在于邮储银行永春支行和施再友，他们之间存在恶意串通的情形，施再友隐瞒已经办证和抵押的事实，同时办理产权需要施再友的配合，苏小红在办理产权变更手续中处于被动地位，且施再友在取得土地使用权证书和涉案房产的所有权证后较短的时间就偷偷办理了抵押登记，也导致了无法办理相关产权证过后手续。苏小红作为普通民事主体，不应严格苛求其能了解到相关信息，或者通过诉讼的方式来完成变更，亦不应由其担未办理产权过户手续的不利后果。综上，苏小红的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应当不予执行。二、邮储银行永春支行的抵押权及(2017)闽0525民初3879号民事判决书并不是本案的审理范围，也与本案并不冲突。1、根据《民法典》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”及原《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的”的规定。通过一审法院庭审时查明的事实以及邮储银行永春支行一审所提供的证据已经充分证实，邮储银行永春支行为了放贷业绩的需要，在知道施再友已经将大部分房产对外出售的情况下，还告知施再友没事可以办理抵押贷款。同时为了骗取房管部门办理抵押登记手续的需要及其银行内部放贷流程的需要，邮储银行永春支行的业务部主任让施再友配合出具虚假材料，让评估机构出具虚假的评估报告，在大部分业主已经装修入住的情况下，评估报告还体现为毛坯。同时在评估时一楼店铺已经对外出售用作经营超市的情况下，邮储银行永春支行还让施再友出具虚假的租赁合同，让施再友随便找个人签订租赁合同，施再友直接让其外甥签订，邮储银行永春支行与施再友恶意串通损害第三人的事实充分。邮储银行永春支行与施再友恶意串通，签订的《个人最高额抵押合同》涉及以合法形式掩盖非法目的，是无效的法律行为，将涉案房产办理抵押的处分行为无效。2.房管部门办理抵押登记只是形式审查，此前基于不了解案情被施再友和邮储银行永春支行欺骗才办理了抵押登记手续，同时永春县人民法院此前作出的(2017)闽0525民初3879号民事判决书也是在不清楚案情的情况下，单凭当事人提供的书面证据进行审理判决，才导致判决邮储银行永春支行对房产享有抵押权，存在部分事实不清，法律适用错误，依法应该启动再审程序给予相关改正。3.现针对苏小红等20多户的案外人执行异议之诉的案件中，充分调查了解本案的相关事实，才清楚邮储银行永春支行是在知道施再友已经将案涉房产大部分对外出售的情况下，为了放贷业绩需要让施再友配合出具虚假证据骗取抵押登记的情形。一审法院从实际情况出发，同时结合苏小红作为实际购买人，且早于法院查封之前实际占用使用房产等情形，综合认定苏小红所购买的房产属于苏小红所有，不属于抵押范围，邮储银行永春支行不享有优先受偿权，判决不予执行苏小红所购买的房产事实清楚，证据充分，且法律适用正确，依法应当给予维持。三、苏小红本身家庭收入低，为购买上述房产已经是倾全家之力，该套房产是苏小红的全部资产，甚至还有外债未还清。从购买到装修入住，直到法院查封前从未有人提出过异议，其本身并不存在任何的过错，且其情况符合法律规定的不予执行的情形，一审法院判决不予执行是正确的。若违反法律规定对该房产进行执行拍卖将导致苏小红无家可归，且相关楼盘涉及二十来户，居住上百人若违法判决必将导致社会不稳定因素及群体事件的发生。恳请法院查清事实，公正判决，维护苏小红等人的合法权益。四、根据最高院的裁判精神同案应当同判，与本案相同的案例在全国各地均有，且得到生效判决支持。现苏小红一审时所提供参考案例与本案的基本事实、争议焦点、法律适用问题等法院具有高度相似性，对本案的判决也具有参考的价值。五、包括苏小红在内向施再友购买房屋的共计20来户，且自2013年开始陆陆续续向施再友购买，均不清楚邮储银行永春支行与施再友签订《个人最高额抵押合同》将房产对外抵押的情形。因为邮储银行永春支行明知施再友房产已经对外出售的情形，还与施再友恶意串通偷偷隐瞒进行抵押贷款，本身存在严重过错，应当自行承担相关不利后果。邮储银行永春支行本身是清楚的，且此前办理贷款的业务主任已经被开除并追究相关责任。六、邮储银行永春支行其他上诉事实和理由在一审阶段已经提供，一审法院也已经给予一一回应，现邮储银行永春支行在未提供其他新的证据，其上诉的事实和理由依法不能成立。综上所述，邮储银行永春支行与施再友恶意串通骗取抵押登记，且恶意诉讼企图通过诉讼对他人财产的占用，已经严重侵害到苏小红等人的合法权益。苏小红的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。一审法院基于查清的事实判决不予执行认定事实清楚，证据确实充分，法律适用正确。该判决有利的维护了20几户购房者的合法权益，才符合法律的公平正义原则。原审判决正确，依法应当判决驳回上诉，维持原判。 原审第三人林雪丽、施志超、李巧兰、南盛柑桔公司、曾绸、施志梅未作陈述。 苏小红向一审法院起诉请求：1.不得执行福建省永春县吾峰镇吾峰路91号1单元602室房屋及夹层第15号储藏间。2.本案诉讼费由邮储银行永春支行承担。 一审法院认定事实：施再友与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系，四人比较长期分处楼上楼下生活。案涉房产的房屋所有权及国有土地使用权登记情况如下：1.房屋所有权登记情况：（1）永春房权证吾峰镇字第××号记载：房屋所有权人施志超，共有情况为共同共有，登记时间2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：李巧兰，产权证号022891；共有人：施再友，产权证号022892。（2）永春房权证吾峰镇字第××号记载：房屋所有权人李巧兰，共有情况为共同共有，登记时间2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：施志超，产权证号022890；共有人：施再友，产权证号022892。（3）永春房权证吾峰镇字第××号记载：房屋所有权人施再友，共有情况为共同共有，登记时间2015年8月28日。在附记一页中记载：土地权属性质由集体变更为国有。共有人：施志超，产权证号022890；共有人：李巧兰，产权证号022891。2.国有土地使用权登记情况：（1）永春国用（2013）第3071号记载：土地使用权人施再友，地类（用途）住宅，使用权类型出让，使用权面积68.5平方米，登记时间2013年12月。（2）永春国用（2015）第0567号记载：土地使用权人施再友，地类（用途）住宅，使用权类型划拨，使用权面积148.09平方米，登记时间2015年7月。（3）永春国用（2015）第0568号记载:土地使用权人施志超、李巧兰，地类（用途）住宅，使用权类型划拨，使用权面积211.07平方米，登记时间2015年7月。 2016年11月8日，苏小红与施再友签订房屋买卖合同，向施再友购买房产。合同约定了交易房产情况、面积及价格、付款方式、房产交付、产权过户等事项，主要内容有：1.交易房产，址在（现门牌号为：福建省永春县吾峰镇吾峰路91号1单元602室）的房屋及夹层第15号储藏间。2.房产面积及价格，为套房面积105平方米（含公摊），售价金额17万元；储藏间面积11.94平方米（含公摊），售价金额1万元。总价款18万元。3.付款方式，为苏小红应于合同签订之日向施再友支付房款12万元，余欠的房款于2017年新历6月1日前支付4万元，于房产手续过户后付清余款2万元。4.房产交付时间，为买卖合同签订时，因签约时未更改统一样式合同中的房屋交付时间，合同中的房产交付时间仍为2014年农历春节前，致合同签约与房屋交付时间倒置，苏小红及施再友已对此作出说明，确认约定的房产交付时间为2016年11月8日。5.产权过户事宜，苏小红应协助施再友在规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。合同签订后，苏小红已依约向施再友支付房款计16万元，其中于2016年11月8日支付12万元，于2017年5月27日支付3万元（其中的2万元通过转账方式，汇入第三人施志超的银行账户），于2017年7月1日支付1万元。施再友也自2016年11月8日起将房产交付给苏小红占有、使用至今，但一直没有为苏小红办理涉案房屋的产权登记过户手续。苏小红于2017年10月为案涉房产开设了用电账户，户名为7634247519，用电地址为永春县吾峰镇吾中村委会埔尾，于2019年4月起持续用电至今。 2015年9月8日，施再友与邮储银行永春支行签订一份《个人最高额综合授信合同》，约定邮储银行永春支行向施再友提供人民币300万元的最高综合授信限额，授信限额的有效期限自2015年9月8日至2020年9月8日。同日，双方又签订一份《个人额度借款合同》，合同约定，邮储银行永春支行向施再友提供人民币300万元、可以循环使用的额度借款，额度存续期最长为10年，期限自2015年9月8日至2025年9月8日。同日，施再友、林雪丽、施志超、李巧兰又共同与邮储银行永春支行签订一份《个人最高额抵押合同》。合同约定：由施再友、施志超、李巧兰提供址在永春县的房产［房屋所有权证号分别为：永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号］及址在永春县的国有土地使用权［国有土地使用权证号分别为：永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、永春国用（2015）第0568号］用以设定金额为7919000元的最高额抵押担保。双方于2015年9月10日办理了最高额抵押登记手续［房屋他项权证书号分别为：永春房他证吾峰镇字第××号、永春房他证吾峰镇字第××号、永春房他证吾峰镇字第××号、永春他项（2015）第0834号、永春他项（2015）第0835号、永春他项（2015）第0836号］。2015年8月1日南盛柑桔公司、2015年9月8日施志超、李巧兰以保证人的身份向邮储银行永春支行出具《企业保证函》、《担保函》，自愿为施再友的上述借款提供连带责任保证。2016年9月13日，施再友因经营需要向邮储银行永春支行申请支用借款300万元；借款期限自2016年9月13日至2017年9月13日；贷款利率为固定年利率6.09%；采用按月付息到期一次性还本的还款方式；贷款人在借款当日将借款放款至约定的收款账户。因借款人施再友到期未履行还款义务，邮储银行永春支行于2017年10月13日向永春县人民法院提起诉讼，2017年12月20日，永春县人民法院作出（2017）闽0525民初3879号民事判决书，判决施再友、林雪丽应于判决生效后十日内偿还邮储银行永春支行借款本金300万元及利息、罚息、律师代理费，邮储银行永春支行有权以施再友、施志超、李巧兰所有的上述房产及国有土地使用权以折价或拍卖、变卖所得价款中优先受偿；施志超、李巧兰、南盛柑桔公司对拍卖、变卖所得款项不足部分，承担连带清偿责任。判决生效后，施再友、林雪丽仍没有主动履行其还款义务，邮储银行永春支行申请强制执行，永春县人民法院于2018年5月2日作出（2018）闽0525执443号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人施再友、林雪丽、施志超、李巧兰、南盛柑桔公司所有的银行存款；或扣留、提取其等额的收入；或查封、扣押等值的财产。2018年6月11日查封涉案房屋。 2020年4月10日苏小红提出书面异议，请求解除对施再友、施志超、李巧兰名下所有的址在永春县的房产［房地产所有权证号：永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号，国有土地使用权证号：永春国用（2013）第3071号、永春国用（2015）第0567号、永春国用（2015）第0568号］的查封。经审查，永春县人民法院于2020年4月14日作出（2020）闽0525执异19号执行裁定书，裁定驳回案外人苏小红的异议请求。苏小红于2020年4月27日签收裁定书，并于2020年5月6日提起本案诉讼。诉讼中，苏小红按照法院通知将案涉房产剩余价款2万元汇入法院指定账户。 一审法院认为，本案的争议焦点为：苏小红对案涉房产是否具有排除执行的权利。对于本案的争议焦点，到庭各方的意见与其诉辩意见一致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，关于邮储银行永春支行对案涉房产是否享有对抗案外人的担保物权。分析认定如下：苏小红提交了《银行保险违法行为举报调查意见书》，主张邮储银行永春支行在取得案涉房产抵押权的过程中，未尽到合理审查义务，存在重大瑕疵，产生抵押权落空的后果。在案涉房产设定抵押权过程中，邮储银行永春支行在实地查看、调查询问过程中没有尽到合理审查义务，存在一定的瑕疵。但是，抵押权经过有权机关进行登记，非经有权机关依法撤销前，抵押登记具有法律效力。且邮储银行永春支行对于案涉房产的抵押权经过（2017）闽0525民初3879号生效民事判决确认。根据生效判决的既判力，在前述判决被依法撤销之前，邮储银行永春支行就案涉房产所享有的抵押权合法有效，且具有司法强制执行力。据此，本案中，邮储银行永春支行对执行标的享有担保物权，苏小红主张自己作为买受人对登记在被执行人名下的不动产享有的权利能够排除执行，应当同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第一，关于是否签订合法有效的书面买卖合同。1.2016年11月8日，苏小红与施再友签订书面的房屋买卖合同，向施再友购买房产。合同约定了交易房产情况、面积及价格、付款方式、房产交付、产权过户等事项。案涉房产属于施再友、施志超、李巧兰的自建房，案涉房产的土地性质已由集体变更为国有，不属于国家强制性规定不得交易标的范畴。2.施再友与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系，他们作为家庭成员，又共同生活在一起，在施再友处置家庭成员共有且如此巨大财产时，其家庭成员认为当时完全不知情，不符合日常生活经验法则。因此，在施再友与苏小红签订案涉房产买卖合同时，苏小红有理由相信其有权出卖案涉房产，施再友的行为构成表见代理。苏小红按照施再友要求把2万元购房款汇入第三人施志超银行账户的行为，以及施再友的家庭成员在苏小红对案涉房产进行装修并入住的情况下也没有提出明确的反对意见，以上均可对施再友的表见代理进行佐证。此外，林雪丽、施志超、李巧兰特别授权施再友出庭参加诉讼，施再友在法庭上确认应当并且愿意履行案涉房产买卖合同义务。因此，邮储银行永春支行居于此项争议提出的辩解意见不能成立。施再友与苏小红签订涉案的房屋买卖合同应确认合法有效。第二，关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。1.因施再友、林雪丽未主动履行（2017）闽0525民初3879号民事判决确定的义务，邮储银行永春支行申请强制执行，永春县人民法院于2018年5月2日作出（2018）闽0525执443号执行裁定，于2018年6月11日对案涉房产进行查封。2.施再友于2016年11月8日房屋买卖合同签订时就将案涉房产交付给苏小红进行装修后入住，苏小红于2017年10月为案涉房产开设了用电账户也说明其已实际占有案涉房产，苏小红和施再友的庭审陈述以及历月电费明细表、房屋照片等可以互相印证，足于认定苏小红对案涉房产的实际合法占有时间早于法院查封时间。因此，邮储银行永春支行居于此项争议提出的辩解意见不能成立。第三，关于价款支付问题。苏小红与施再友签订房屋买卖合同后，苏小红已经按照合同约定向施再友支付房款计16万元，该事实已经过庭审质证，施再友没有异议，并当庭与苏小红就购房已付价款、尚欠价款核对无异。因此，邮储银行永春支行居于此项争议提出的辩解意见不能成立。对于苏小红未支付的房款也已经按法院的要求预交到指定账户。苏小红的行为符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”要求。第四，关于是否因买受人原因未能办理过户登记。案涉房产无法办理过户登记的原因在于施再友、施志超、李巧兰与邮储银行永春支行签订《个人最高额抵押合同》，对涉案的房产设定抵押权。案涉房产抵押权的设定在苏小红与施再友签订房屋买卖合同之前，因此，在房屋买卖合同签订时已经产生了案涉房产不能办理过户的法律后果。苏小红对案涉房产被设定抵押权并不知情，应认定苏小红对此并无过错。因此，邮储银行永春支行居于此项争议提出的辩解意见不能成立。综上所述，苏小红主张对案涉房产所享有的权利能够阻却法院执行，具有事实和法律依据，理由充分，对其请求予以支持。邮储银行永春支行辩解缺乏事实和法律依据，不予采信。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，判决：不得执行永春县吾峰镇吾峰路91号1单元602室房屋及夹层第15号储藏间［产权证号：永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号、永春国用（2015）字第0568号］。案件受理费100元，由中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行负担。 二审期间，当事人没有提交新证据。 对一审法院查明的事实中，除邮储银行永春支行对合同签订时间、支付购房款方式有异议及苏小红提供的证据不足以证明实际入住时间外，当事人对其余事实均无异议，本院依法予以确认。 二审另查明，施再友于2020年12月7日因病死亡，其第一顺位继承人为其母曾绸、其妻林雪丽、其子施志超、其女施志梅。 本院认为，本案二审的争议焦点为：买受人主张案涉房产权利能否阻却法院执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，买受人苏小红主张案涉房产对登记在施再友、施志超、李巧兰名下的不动产享有的权利能够排除执行，应当同时符合上述四个条件。第一，关于是否在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。2016年11月8日，苏小红与施再友签订《房屋买卖合同》购买房屋及储藏间，合同中具体约定了交易房产情况、面积、单价、付款方式、房屋交付条件、产权过户登记约定等事项，买卖合同主要条款具体完整。案涉房产虽为施再友、施志超、李巧兰的自建房，但土地性质已经变更为国有，不属于国家强制性规定的不得交易标的的范畴。施再友虽不是案涉房地产的唯一产权人，但其与林雪丽系夫妻关系，与施志超系父子关系，与李巧兰系翁媳关系，为共同生活的家庭成员，在施再友处置家庭成员共有的且如此巨大财产时，其他家庭成员表示完全不知情，不符合生活常理。因此，在买受人与施再友签订案涉房屋买卖合同时，有理由相信施再友有权出卖案涉房产，施再友的行为可构成表见代理。施志超、李巧兰等人在买受人对案涉房产进行装修并入住的情况下没有提出明确的反对意见，视为对施再友代理行为的认可。在一审庭审时，林雪丽、施志超、李巧兰特别授权施再友出庭参加诉讼，表示全交由施再友处理，而施再友在法庭上确认并且愿意履行案涉房产买卖合同义务,故可视为对施再友代理签订房屋买卖合同行为的认可。福建省永春县人民法院于2018年6月11日才到永春县不动产登记中心对案涉房屋进行查封，故本案符合第一个条件，即在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。施再友于2016年11月8日将案涉房屋交付给苏小红使用，苏小红进行装修后入住，并于2017年10月开设用电账户使用至今，邮储银行永春支行虽对该事实持有异议，但未能提供反驳证据，其异议不能成立。故在人民法院查封之前买受人已合法占有使用案涉房屋。第三，关于价款支付问题。苏小红已按照合同约定在签订合同之日向施再友支付了购房款16万元，相关事实已经一审庭审质证确认，邮储银行永春支行虽对该事实持有异议，但未能提供反驳证据，其异议不能成立。对于剩余未支付款项，苏小红也已按照一审法院要求预交到指定账户，故苏小红的行为已符合“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。第四，关于是否因买受人原因未能办理过户登记。本案中施再友隐瞒办证事实，自行与邮储银行永春支行设立抵押权，买受人对于抵押权的设定并不知情，也不存在与施再友串通的情形，故均不是买受人所能控制的原因而致办理不能，故邮储银行永春支行提出的相关上诉理由不能成立。综上所述，买受人主张对案涉房产所享有的权利能够阻却法院执行，一审法院对此认定正确，邮储银行永春支行的上诉请求不能成立，予以驳回。但一审判决主文表述欠妥，因买受人苏小红购买的仅是案涉房产整体中的一部分，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”之规定，政府房地产主管部门已将本案整座房屋产权登记在施再友、施志超、李巧兰名下，在该房屋的所有权证未被注销的情况下,法院若将整栋房屋区分为若干单元并编号,会造成与政府房地产主管部门颁发的不动产权证登记的情况相矛盾,亦不属于人民法院的职权范围，一审法院在判决主文中径直对案涉房屋进行编号不妥，本院予以纠正。 综上所述，邮储银行永春支行的上诉请求不能成立，应予驳回。但一审判决主文表述不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 变更福建省永春县人民法院（2020）闽0525民初1145号民事判决为：不得执行苏小红与施再友于2016年11月8日签订的《房屋买卖合同》项下的址在福建省永春县的房产【房地产所有权证号：永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春房权证吾峰镇字第××号、永春国用（2013）字第3071号、永春国用（2015）字第0567号、永春国用（2015）字第0568号】。 二审案件受理费100元，由上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司永春县支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  何冠雄 审判员  李志军 审判员  王一平 二〇二一年三月三十一日 书记员  郑伟江 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。