甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终328号上诉人（原审被告）：甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区广武门街道广武门后街33号第一层011室（兰州银行家属楼）。法定代表人：陈志尚，系该公司总经理。上诉人（原审被告）：陈志尚，男，1988年10月27日出生，汉族，住甘肃省通渭县。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓霞，甘肃通源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾小磊，男，1992年7月28日出生，汉族，住甘肃省定西市安定区。被上诉人（原审被告）：魏景兰，女，1968年7月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：吴河东，男，1994年8月8日出生，汉族，系魏景兰儿子，住甘肃省兰州市城关区。上诉人甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司、陈志尚因与被上诉人贾小磊、魏景兰房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司、陈志尚共同上诉请求：1.请求撤销甘肃省兰州市城关区人民法院(2020)甘0102民初3084号民事判决书，依法改判或发回重审。2.请求判决被上诉人承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院混淆了法律关系。本案中存在两个法律关系，一是上诉人甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司与被上诉人之间的居间法律关系，二是被上诉人之间的房屋买卖法律关系，上诉人已经促成被上诉人之间签订了《房屋买卖成交合同》，该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，并且是出于双方真实意思表示，自愿签署，是合法有效的。关于房款支付的具体时间和金额以及合同履行等问题都是房屋买卖合同关系中被上诉人之间约定的义务，双方应该严格按照合同约定履行义务。买卖合同当事人是否履行合同约定义务并不是作为居间方的上诉人能够决定的，且也不影响上诉人依法收取报酬。本案中争议的焦点是被上诉人之间谁违约导致合同无法继续履行，是作为房屋出售人的魏景兰与买受人贾小磊之间的房屋买卖法律关系，定金也只能在买卖关系中，与上诉人没有关系，本案中上诉人并非是一审适格被告。本案一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》，请求兰州市中级人民法院依法支持上诉人的上诉请求。贾小磊辩称，房屋买卖合同是三方当事人共同签订的，法律的约束力不应只是对房屋买卖的双方，上诉人作为中介公司是促使双方完成合同义务和享有权利的，而在此房屋买卖的过程中导致房屋买卖目的无法履行的原因在于中介公司。贾小磊将房款全部转入上诉人公司法人陈志尚个人账户中，但其一直没有将房款打入被上诉人魏景兰的账户，并且长时间推脱导致双方没有成功办理过户手续，致使合同最终没有完成，违约责任在于上诉人一方。魏景兰辩称，被上诉人一直在配合房屋买卖的相关义务，也一直在与上诉人公司法人陈志尚进行沟通，但是上诉人一直拒不提供被上诉人的联系信息，也不提供被上诉人任何通讯地址，导致双方没有见过面也无法联系。2、上诉人只认可其收到5万元定金，但上诉人并没有向魏景兰如实陈述其收到房款的事实并对该事实进行隐瞒，最终导致本案房屋买卖合同未能完成。贾小磊向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原告与被告甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司、魏景兰签订的《房屋买卖成交合同》；2.请求依法判令被告甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司返还原告缴纳的购房款920,000元；3.请求依法判令被告甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司适用定金罚则赔偿原告200,000元；4.请求依法判令被告甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司支付原告律师费36,000元，并承担本案的诉讼费，保全费等费用；5.请求依法判令被告陈志尚对上述费用承担连带责任；6.请求依法判令被告魏景兰对第三项诉请承担连带责任；上述诉请合计为1,156,000元。一审法院认定事实：2019年6月1日，魏景兰与阳光安居不动产签订《房屋委托销售合同》，合同约定：代理人应按委托人确定价格代收房款，存入银行管控的阳光安居不动产交易资金结算专户；代理期间，代理人在委托人授权范围内以委托人名义代收定金；定金收取后应及时通知委托人，待合同履行完毕后，定金冲抵购房款。2019年6月4日，贾小磊与魏景兰、阳光安居不动产签订《房屋买卖成交合同》一份。贾小磊在阳光安居不动产的居间下，向魏景兰购买位于甘肃省兰州市城关区××街道××路（房产所有权证号：兰房城私产字第6××9号）的房屋。合同约定，在签订合同当日，贾小磊应将20万元定金交由阳光安居不动产代为保管，魏景兰同意由阳光安居不动产代收定金，该定金于涉案房屋过户当日全额冲抵房款；2019年7月30日前贾小磊、魏景兰应备齐房地产过户相关文件交由阳光安居不动产全权办理过户手续；如一方违约，守约方有权要求违约方支付因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费等；如魏景兰不履约本合同义务，魏景兰需承担双倍返还贾小磊所付定金的违约责任。贾小磊和魏景兰在合同上签字确认，阳光安居不动产亦加盖了合同专用章。合同签订当天，贾小磊向阳光安居不动产支付定金20万元，又于2019年6月15日支付15万元，2019年6月17日支付40万元，2019年6月18日支付15万元，2019年7月16日支付2万元，共计向阳光安居不动产支付购房款72万元，2019年7月10日阳光安居不动产向贾小磊出具收据，确认收到贾小磊共支付购房款92万元，其中含20万元定金。后贾小磊、魏景兰未在合同约定的期限内办理房屋过户。2020年1月14日，阳光安居不动产向贾小磊作出承诺，未能办理案涉房屋过户的，应当全额退还原告贾小磊支付的购房款72万元，定金20万元，服务费3.3万元，共计95.3万元；并承担由此产生的律师费、诉讼费、保全费等各项费用。陈志尚对阳光安居不动产承诺的上述所有债务承担连带责任保证。案涉房屋至今未完成过户，遂酿成本案纠纷。一审法院认为，贾小磊与魏景兰、阳光安居不动产签订的《房屋买卖成交合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，三方应严格履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中，原、被告各方一致同意解除2019年6月4日签订的《房屋买卖成交合同》，故对于贾小磊请求解除合同的诉求，一审法院予以支持；合同解除后，对于尚未履行的义务，终止履行，已经履行的义务，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中，阳光安居不动产在实际收取贾小磊支付的20万元定金及72万元购房款后，未依约履行向魏景兰及时告知的义务，亦未依约将款项打入指定的结算账户直至拖延至庭审时仍未履行，已构成严重违约。该违约行为系导致贾小磊、魏景兰之间房屋买卖合同未能履行的重要因素，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条之规定，结合本案阳光安居不动产在收取贾小磊购房款及定金后，既未能按照约定履行及时转款入账和告知义务，也未配合贾小磊与魏景兰完成房屋交易的义务，致使贾小磊购买房屋的合同目的已经不能实现，阳光安居不动产应依法承担双倍返还定金的责任。故阳光安居不动产应退还贾小磊购房款72万元，对原告主张的由阳光安居不动产按照定金罚则承担双倍返还定金的诉求，一审法院予以支持；关于贾小磊主张由阳光安居不动产承担本案律师费及要求陈志尚承担连带责任的诉求，由于合同各方在《房屋买卖成交合同》中对律师费的承担已有约定，且在阳光安居不动产和陈志尚向贾小磊出具的承诺书中明确表示自愿承担本案律师费及相关诉讼费，且陈志尚亦自愿对阳光安居不动产在本案中的全部债务承担连带责任，贾小磊也出具了委托代理合同和律师费发票证明其为此实际支付了律师费，故对贾小磊主张**光安居不动产承担本案律师费，并由陈志尚对其全部债务承担连带责任的诉求一审法院予以支持；对于贾小磊主张由魏景兰对阳光安居不动产承担定金罚则的连带责任，根据庭审查明的事实，魏景兰实际收到定金5万元，而在各方对于贾小磊的余款支付期限并无明确约定的情况下，贾小磊实际支付的购房款已超过房屋成交价的百分之七十，履行了主要义务，涉案房屋虽至今尚未过户，但无证据证明魏景兰存在过错，合同解除后，其应当将实际收取5万元定金退还原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第八十九条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决：一、解除原告贾小磊与被告魏景兰、甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司于2019年6月4日签订的《房屋买卖成交合同》；二、被告甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司于判决生效后十日内给付原告贾小磊购房款720,000元、双倍返还定金400,000元，律师费36,000元，共计1,156,000元；三、被告魏景兰对被告甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司双倍返还定金400,000元内的50,000元部分承担连带责任。案件受理费7,602元（减半收取）、保全费5,000元，均由被告甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司承担，并由被告甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司于判决生效后十日内付清原告贾小磊。被告陈志尚对被告甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司负担的上述款项承担连带清偿责任。二审中，上诉人甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司、陈志尚提交第一组证据：2019年11月20日上诉人阳光安居公司给二被上诉人的告知书一份、2019年11月25日被上诉人阳光安居公司给二被上诉人的告知书一份、及相关的被上诉人的邮寄回单。拟证明二被上诉人之间的房屋买卖合同无法正常履行的原因是被上诉人导致，与上诉人无关，上诉人已向被上诉人送达了告知书二被上诉人也已收到。第二组证据：聊天截图。拟证明被上诉人魏景兰不愿意出售该房屋导致合同无法继续履行。第三组证据：58同城网页截图。拟证明魏景兰另行出售房屋，构成违约，导致合同无法履行。第四组证据：（2020）甘01民终265号民事判决。拟证明上诉人作为原审被告主体不适格。被上诉人贾小磊质证认为：第一组证据贾小磊已收到，但对证明目的不认可，是贾小磊一直在催促上诉人办理过户手续，但是上诉人一直以各种理由推脱拖延。第二组证据与贾小磊无关，不发表意见。第三组证据不予发表意见。第四组证据的真实性无法判断，且与本案无关。被上诉人魏景兰质证认为：对于第一组证据的质证意见同贾小磊的质证意见。第二组证据的真实性有异议，有部分不真实，对于上诉人发出的2019年11月29日的信息魏景兰做出了回复，但上诉人只截屏了自己发的内容没有截屏魏景兰回复的内容。魏景兰在此之前已经向上诉人告知了解除合同，但是上诉人一直未如实向双方告知事实情况，上诉人一直强制让魏景兰执行。第三组证据属实，但是该消息是在魏景兰与贾小磊解除合同之后发布的，是上诉人违约之后魏景兰与上诉人协商未果，魏景兰认为房屋买卖合同已经解除后发布的。第四组证据与本案无关，不发表意见。被上诉人魏景兰提交第一组证据：电话录音。拟证明2019年11月21日魏景兰方通知贾小磊解除房屋买卖合同，贾小磊也同意魏景兰按照正常程序解除。第二组证据：照片一张。拟证明2019年11月13日魏景兰向陈志尚送达解除委托销售合同。第三组证据：电话录音。拟证明1、上诉人隐瞒收取房款的事实，2、上诉人拒绝魏景兰联系贾小磊，3、解除房屋买卖合同由工商管理局、上诉人，与魏景兰方共同见证。第四组证据：魏景兰与二上诉人的短信、微信聊天截图共四张。拟证明阳光安居公司多人多次称因贾小磊个人原因导致房屋没有在约定时间内完成过户的。上诉人质证认为：第一组证据，真实性无从确认，但是魏景兰同意了解除合同，定金罚则不应再判给上诉人，上诉人只是督促二被上诉人签订合同。第二组证据，真实性证明目的均有异议。第三组证据，被上诉人贾小磊与魏景兰之间房屋买卖合同的解除已经当庭确认，上诉人不予质证，故此由上诉人方承担违约责任没有依据。被上诉人魏景兰明知上诉人替贾小磊保管购房款的目的是为了顺利办理过户手续。是为了保护贾小磊的利益，但贾小磊倒打一耙起诉上诉人。第四组证据，真实性证明目的均有异议，二被上诉人之间房屋买卖无法正常履行是由于被上诉人魏景兰要将涉案房屋以130万元的价格另行出售，其因为与贾小磊之间约定的房屋价格过低不愿意继续出售，我方也向法庭提交了相关证据。贾小磊质证认为：第一组证据真实性无异议，证明目的不认可，贾小磊只是收到了告知书但是我没有同意解除买卖合同。第二、三、四组证据均是魏景兰与上诉人之间的行为，贾小磊不发表意见。本院二审查明，2019年11月13日，魏景兰向甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司及陈志尚送达解除委托销售合同协议解除书；同年11月21日，魏景兰以吴河东之名向贾小磊送达解除房屋买卖合同告知书。贾小磊不同意解除合同。之后，魏景兰以130万元的价格，将案涉房屋出卖于他人。二审中贾小磊申请变更诉讼请求，请求房屋买卖定金双倍返还金额为5万元。本院二审查明的其余事实与一审相同无异，本院予以确认。本院认为，综合上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩理由，二审中法庭归纳的庭审焦点问题如下：一、本案案涉房屋买卖成交合同的性质是什么？本案中合同违约的责任应当归责于何方？合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。合同是合同相对方之间的法律行为，是合同相对方之间意思表示一致的结果。本案是合同纠纷，双方当事人在具体履行合同时发生了合同的解除与终止之情形，故此解决本案之纠纷必须依据《中华人民共和国民法典》物权编、合同编之法律规定。案涉房屋买卖成交合同的卖方为魏景兰；买方为贾小磊；居间方为甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司。以上三方构成案涉房屋买卖成交合同的相对方，且明确了房屋买卖方为魏景兰和贾小磊；甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司处以居间的地位。案涉房屋买卖成交合同其性质应定性为买卖合同。《中华人民共和国民法典》第五百九十五条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权人于买受人，买受人支付价款的合同”。而案涉合同约定，贾小磊将20万元定金交由甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司代为保管，魏景兰同意由甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司代收定金，该定金于涉案房屋过户当日全额冲抵房款。案涉合同标的物为房屋，房屋的买卖及所有权的转让均受《中华人民共和国民法典》物权编、合同编的拘束。《中华人民共和国民法典》第二百零九条一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律规定另有规定的除外。”根据业已查明的本案事实，案涉合同未能得以全面履行，是基于卖方魏景兰在案涉合同没有解除之情形下，其将案涉房屋另卖他人所造成的。案涉案涉房屋买卖成交合同的履行，需要登记的客观条件是房屋卖方与房屋买方，共同到不动产登记机构进行办理，居间方甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司协助。本案房屋因魏景兰在合同尚未解除之情形下，将房屋另卖他人，致使案涉合同标的物消灭，对引起本案之纠纷，其应当承担主要的违约责任。甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司在履行案涉合同时，没有尽到居间之义务，且明确对贾小磊做出相应赔偿承诺，故而甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司在其承诺的范围内承担赔偿责任。综上，甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司的上诉主张部分成立，本院予以支持。鉴于贾小磊变更了对定金基数的诉求，本院将在贾小磊变更金额的基础上径行改判。综上所述，上诉人甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3084号民事判决第一项及诉讼费和保全费部分；二、撤销兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初3084号民事判决第二项、第三项；三、上诉人甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司于判决生效后十日内给付被上诉人贾小磊购房款870000元、律师费36,000元，共计906000元；四、被上诉人魏景兰向被上诉人贾小磊双倍返还定金100000元。五、驳回上诉人贾小磊的其他诉讼请求。二审案件受理费15204元，由上诉人甘肃阳光安居不动产经纪有限责任公司负担9120元，由被上诉人魏景兰负担6084元。本判决为终审判决。审判长  邓代林审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二一年三月二十五日书记员  潘晓娟