河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1073号原告：刘国俊，男，1962年10月17日出生，汉族，户籍地：郑州市。委托诉讼代理人：江萍，河南佐达胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢莹丽，河南大公匡法律师事务所律师。被告：路乾群，男，1962年12月18日出生，汉族，户籍地：郑州市。委托诉讼代理人：黄刘涛，河南良笛律师事务所律师。原告刘国俊诉被告路乾群房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘国俊及其委托诉讼代理人江萍、谢莹丽，被告路乾群的委托诉讼代理人黄刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘国俊向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方在2017年1月23日签订的《房产买卖合同》；2.判令被告退还购房款175万元以及利息(利息自支付房款之日起，以支付数额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准计算至实际还款之日止)；3.判令被告支付因装修支付的装修款项25万元；4.依法判令被告支付暖气改造费47337元；5.依法判令被告支付违约金175000元；6.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由:2014年10月1日被告将其购买的河南经发置业有限公司开发的位于二七区淮北街18号(现改为21号)新华苑2号楼东1单元16层东户251平房屋卖给原告，2017年1月23日原告与被告签订《房产买卖合同》，原告依合同约定支付了全部购房款175万元。被告承诺涉案房屋权属明晰无争议，但被告至今并未按照合同约定为原告办理房产过户。经查涉案房屋在2001年网签登记在案外人罗志强名下，现已无法实现过户目的，故原告要求解除双方签订的房屋买卖合同，退还购房款，并承担违约责任支付相应损失。为维护原告合法权益，现特依法起诉，支持原告诉讼请求。被告路乾群辩称，一、答辩人履行了全部的合同义务，不存在任何违约行为。1.关于案涉房屋产权问题。案涉房屋系答辩人于2007年购买的河南经发置业有限公司开发的房产，支付全部房款后并装修、入住，答辩人对案涉房屋拥有所有权。该房屋之所以网签登记在案外人罗志强名下，是因为河南经发置业有限公司开发楼盘之初，借用其员工罗志强名义获取贷款。案涉房屋虽然网签登记在罗志强名下，但网签仅是一种网上公示行为，并不发生不动产的物权变动效力。也即，答辩人出售给原告的房屋产权权属明晰。另外，原告在购买房屋时明确知晓该房屋网签登记在案外人罗志强名下，为避免纠纷，原告于2014年10月31日向答辩人出具了相应《证明》，承诺案涉房屋的转让行为所引起的法律及经济责任，由其本人负责。也即，原告对此并无异议，否则也不会向答辩人出具该证明。2.原告无法实现过户目的，并非答辩人过错，亦非答辩人的合同义务。根据案涉《房屋买卖合同》第四条约定，答辩人的合同义务是协助原告修改购房合同（答辩人与开放商签订）和相关发票收据，而非房屋过户义务。事实上，答辩人已按照合同约定协助原告进行了购房合同的更名等义务，原告也依合同第三条约定向答辩人支付了剩余购房款。至此，双方已全面实际履行完毕案涉合同，双方的权利义务也因此而终止。二、原告的各项诉请无事实与法律依据，应予驳回。首先，因案涉合同已全面履行完毕，双方的权利义务已终止，故原告要求解除合同并退还房款的诉讼请求，无事实和法律依据；其次，案涉房屋的装修是由答辩人在出售案涉房屋前就完成的，其主张的25万元装修费无事实基础，原告也未举证证明；再次，暖气改造费的发生是原告占有、使用案涉房屋期间的自主行为，与答辩人无关；最后，答辩人不存在任何违约情形，不应支付违约金，且案涉合同并未约定违约金。三、若判令解除案涉合同，将极大地损害答辩人的利益，有违公平原则。据答辩人了解，除案涉房屋，该小区所有房屋都已办了房屋产权证，案涉房屋未办理房屋产权证的原因是需要补交房款差额，而原告并未补缴，协助原告办理过户的责任主体应当是开发商河南经发置业有限公司，而非答辩人。在整个合同的履行过程中，答辩人未有任何违约行为，反而是原告自身，存在未依约及时支付房款的情形，也未按照房管部门要求缴纳税款等，导致至今未办理产权登记。若判令解除合同，无疑是加重了答辩人的负担，导致权利义务失衡，有违公平原则。综上所述，原告的各项诉请无事实依据，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：一、2014年10月，原告刘国俊向被告路乾群购买房屋，原告刘国俊分别于2014年10月1日、2014年11月11日向被告支付购房定金20万元、购房款80万元。同时，被告路乾群向原告刘国俊出具《收条》两份。其中2014年11月11日《收条》下方空白处备注“下欠柒拾伍万元于本年12月底前结清”。另一份《收条》中的落款日期“2004年”，原被告均认可系笔误，应为2014年；二、2014年10月31日，原告刘国俊、案外人刘文与被告路乾群签订《证明》一份，内容显示：路乾群自愿将二七区淮北街18号2号楼东单元16层东户的房子转让给刘国俊、刘文，如因转让行为引发的法律及经济责任，由刘国俊承担。三、2017年1月23日，原告刘国俊（乙方）与被告路乾群（甲方）签订《房产买卖合同》一份，双方约定：1、甲方自有商品房一套，房屋坐落于二七区××楼东单元××东户，面积251平米，甲方保证上述房地产属于自己独自产权且权属明晰，无争议；2、该合同签订前甲方以175万元出让给乙方，乙方同意该价格并自愿购买；3、乙方已向甲方支付部分购房款，经双方对账落实为准，待双方办理相关房产手续前乙方将余款结清；4、因该房产甲方未办理产权证及有关证书，甲方协助乙方修改购房合同和相关发票收据以便乙方可以办理房产证书，所有一切费用由乙方承担；5、该合同双方签字生效，与此同时2014年10月31日双方所签证明作废。四、2017年5月10日，被告路乾群向原告刘国俊出具《收条》一份，载明：今收到购房款共计人民币壹佰柒拾伍万元。五、原告刘国俊提交《汇款申请书》《收据》，显示其配偶胡新爱于2018年1月22日为涉案房屋支出暖气改造费47337元。六、原告提交郑州市个人房屋产权信息查询单显示：被告路乾群名下（）无房产。位于二七区淮北街69号2号楼1单元16层东户的涉案房屋于2001年12月12日登记在案外人罗志强名下。庭审中，被告称其于2007年购买的涉案房屋（但未能提交相关购房合同、房款缴纳凭证等材料），2014年出售房屋时已告知原告房屋网签登记在案外人罗志强名下，所以原告才于2014年10月31日向被告出具了一份证明。对此，原告不予认可，原告称被告转让房屋时称其拥有房屋所有权，原告第一次诉讼要求继续履行合同，法院出具调查令，调查后才得知涉案房屋网签在案外人名下，原告撤诉结案。七、对于签订合同后，被告是否配合办理购房合同及票据的更名手续。原告称被告没带其找过开发商，只是找了物业公司，现在任何手续都没有更改。被告称已经履行了配合的义务，开发商可以证明，但协助具体时间记不清楚了。八、被告于2014年10月1日将涉案房屋交付原告使用。对于该事实，原被告无争议。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原、被告签订的《房产买卖合同》为当事人真实意思表示，不违反禁止性法律规定，为有效合同，所涉及的当事人均应按约定的内容履行各自的义务。购房合意达成后，原告刘国俊向被告支付购房款175万元，被告向原告交付了房屋，涉案房屋于2001年登记在案外人罗志强名下，事实清楚。现原告要求解除双方签订的《房产买卖合同》，被告辩称其不存在违约行为，不同意解除合同。本院认为，案涉合同中明确约定被告所出售的房产“属于自己独自产权且权属明晰”，但被告路乾群至今未取得涉案房屋所有权，亦未能协助原告办理购房合同及相关票据的更名手续，被告行为存在违约，导致原告合同目的无法实现，故原告请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋买卖合同解除后，被告路乾群应将收取原告的175万元购房款予以退还。对于原告刘国俊要求被告路乾群支付利息的诉请，综合本案情况分析，被告在未取得房屋所有权的情况下处分房屋，后又不能依合同约定协助原告办理相关材料的更名手续，致使房屋所有权不能转移，案涉合同不能继续履行，被告应承担相应违约责任，但同时考虑到原告在签订合同时明知道涉案房屋无产权，仍购买涉案房屋亦存在一定过错，其自身亦未尽到审慎义务,故原告的利息损失，被告承担80%，原告承担20%较为适宜，即被告应自每次收取款项后，分别按银行贷款利率（2019年8月19日之前按中国人民银行同期贷款利率，2019年8月20日至2020年8月19日期间按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，2020年8月20日之后按每月发布的一年期贷款市场报价利率）80%的比例标准向原告支付资金占用期间的利息，经计算，截至原告提起诉讼之日（即2020年12月16日），被告应付利息为353220元（441525元×80%），之后按照2020年12月一年期贷款市场报价利率的80%（即年利率3.08%）支付至债务清偿之日止。对于原告主张的暖气改造费47337元，于法有据，本院予以支持。对于原告主张的装修损失，证据不足，本院不予支持。对于原告主张的违约金，双方对于违约金并无约定，因本院已支持原告利息损失，故该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘国俊与被告路乾群于2017年1月23日签订的《房产买卖合同》；二、被告路乾群于本判决生效之日起十日内返还原告刘国俊购房款1750000元、暖气改造费47337元，并支付利息353220元（利息已计算至2020年12月16日，之后的利息以1750000元为基数，按年利率3.08%计算至债务清偿之日止）；驳回原告刘国俊的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12289元，由原告负担397元，由被告路乾群负担11892元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  冀婷婷二〇二一年三月二十一日法官助理董晓燕书记员岳子健