广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终362号上诉人（原审被告，反诉原告）：刘建梁，男，汉族，1980年6月2日出生，住所地为湖南省双峰县××××××××××，公民身份号码为432××××××××××××012。上诉人（原审被告）：东莞市星客网咖有限公司，住所地为广东省东莞市×××××××××××××。法定代表人：葛可，经理。以上两上诉人共同委托代理人：王妍妍，广东深仁律师事务所律师。以上两上诉人共同委托代理人：赵永丽，广东深仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：管海峰，男，汉族，1987年5月22日出生，住所地为广东省惠州市惠城区××××××××××，公民身份号码为441××××××××××××218。委托诉讼代理人：黎楚培，广东商合律师事务所律师。上诉人刘建梁、东莞市星客网咖有限公司（以下简称星客网咖公司）与被上诉人管海峰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初12788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。管海峰向原审法院提出诉讼请求：1.确认管海峰与刘建梁签订的商铺租赁合同于2020年4月30日解除；2.刘建梁、星客网咖公司向管海峰支付2020年2月份、3月份、4月份租金37800元；3.刘建梁、星客网咖公司向管海峰支付2020年2月份、3月份水费230.88元：4.刘建梁、星客网咖公司向管海峰支付2020年2月份、3月份、4月份电费、电房维护费4926.9元；5.刘建梁、星客网咖公司向管海峰支付2020年5月1日起至2020年5月12日止的场地占用费4877.42元；6.刘建梁、星客网咖公司承担本案的案件受理费。刘建梁向原审法院提出反诉请求：1.管海峰向刘建梁返还商铺租赁押金24000元、水电费押金1000元；2.管海峰向刘建梁返还2018年8月至2020年1月多交的电费77659.82元；3.本案诉讼费用由管海峰承担。原审法院判决：一、确认管海峰与刘建梁签订的《商铺租赁合同书》于2020年4月30日解除；二、刘建梁、星客网咖公司应于判决发生法律效力之日起三日内向管海峰支付2020年2月、3月、4月租金37800元及2020年5月1日至5月12日的场地占用费4877.42元；三、刘建梁、星客网咖公司应于判决发生法律效力之日起三日内向管海峰支付2020年2月、3月、4月电费、电房维护费4926.9元及2020年2月、3月水费230.88元；四、驳回刘建梁的反诉请求。本案一审本诉受理费498元，由刘建梁、星客网咖公司负担；反诉受理费1177元，由刘建梁负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初12788号民事判决书。刘建梁、星客网咖公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回管海峰的起诉请求；二、改判管海峰向刘建梁返还商铺租赁押金24000元、水电费押金1000元；三、改判管海峰向刘建梁返还2018年8月至2020年1月多交的电费77659.82元。主要事实与理由：一、管海峰不是本案适格诉讼主体，一审应驳回其起诉。根据《东莞市樟木头镇城市发展总公司铺位租赁合同书》及《授权委托书》，涉案物业的实际所有人东莞市樟木头镇城市发展总公司（以下简称城市发展公司）将案涉物业租赁给案外人蔡嘉兴。合同第12条明确约定未经城市发展公司同意不得将合同赋予蔡嘉兴的部分或全部权利转让他人，或将该物业的部分或全部转让给第三者，或让第三者使用。蔡嘉兴通过授权委托书将其对涉案物业的权利转让给管海峰明显突破及违反了城市发展公司与蔡嘉兴的合同约定，该授权委托书应属无效。管海峰无权以自己名义出租涉案商铺并收取租金，更无权提起诉讼。二、一审认定事实错误。刘建梁、星客网咖公司解除租赁合同符合不可抗力条款，管海峰应当返还押金。并按照樟木头镇政府要求减免两个月的租金。星客网咖公司自2020年1月24日起按照政府在疫情期间的要求为正常营业，直至搬离案涉物业。但由于运营的网咖资产为电脑及服务器，为保证后续电脑的正常使用，服务器一直处于常开状态，员工一直在上班期间测试电脑，并使用经营场所内的电脑办公或娱乐。且疫情期间政府管控严格，若星客网咖公司在疫情期间违反禁令经营，则早已被查处。故管海峰以星客网咖公司在2-4月产生电费为由及网咖工作人员使用及维护电脑照片认定星客网咖公司正常经营，与事实及常理严重不符。一审仅依据管海峰提交的两张照片即认定星客网咖公司在4、5月份进行经营亦与事实不符。刘建梁、星客网咖公司在疫情发生前从未拖欠过管海峰租金及水电费。疫情发生后，刘建梁、星客网咖公司按照《关于东莞市樟城实业投资有限公司实施镇属物业租金减免工作的复函》（樟府办复[2020]183号）的要求向管海峰申请减免2020年3月1日至2020年4月30日的租金，但管海峰予以拒绝。因与管海峰协商减免租金事宜，刘建梁、星客网咖公司才一直未付2月租金。管海峰应按照樟木头镇政府规定减免相应时间段租金。而复函中关于不得拖欠租金方能享有减免政策是对二手房东的要求。且管海峰亦违反复函中关于二手房东不得截留让利的规定。三、一审适用法律错误。管海峰私自提高电费收费标准，违反《中华人民共和国电力法》第四十三、四十四条，其与刘建梁签订的《商铺水电费补充协议》因违反国家强制性法律规定而无效。管海峰应当退还多收的电费。管海峰答辩称：一、管海峰与刘建梁签订《商铺租赁合同书》，星客网咖公司为案涉租赁物的实际使用人，双方形成租赁合同关系，管海峰具有诉讼主体地位。二、管海峰无需向刘建梁、星客网咖公司返还租赁押金，其也不属于樟木头镇政府规定享受减免租金的范围。刘建梁、星客网咖公司在租赁期内提前单方解除合同，其无权要求退还租赁押金。其亦未按时交清租金，不属于享受减免租金的经营者范围。其实际使用租赁物，并违规对外营业，应支付租金。三、管海峰按照诉讼请求金额要求刘建梁、星客网咖公司支付水电费合法有效。刘建梁、星客网咖公司依赖管海峰提供的供电设备用电，管海峰在对价中收取部分供电基础设施的成本合法合理。双方是在同意调整电费单价的情况下才签订《商铺水电费补充协议》，且刘建梁、星客网咖公司通过微信经确认无误后才向管海峰支付水电费。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审争议焦点：一、管海峰是否具有诉讼主体资格；二、刘建梁、星客网咖公司申请提前解除合同是否属于违约行为以及原审对相应租金、场地占用费的认定是否恰当；三、原审对电费的认定是否正确。分析如下：焦点一。案外人蔡嘉兴与城市发展公司签订的《铺位租赁合同书》仅对合同相对方有约束力，且城市发展公司并未对蔡嘉兴授权第三方出租涉案租赁物提出异议。原审结合蔡嘉兴出具的《授权委托书》，认定管海峰接受委托后将涉案租赁物出租给刘建梁，双方之间形成租赁合同关系，管海峰的诉讼主体适格并无不当，本院予以维持。焦点二。首先，刘建梁申请提前解除租赁合同并不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定。原审根据双方合同约定认定刘建梁构成违约，管海峰无需退还租赁押金及水电费押金并无不当，本院予以支持。其次，《关于东莞市樟城实业投资有限公司实施镇属物业租金减免工作的复函》明确了租金的减免对象仅限于缴清租金的经营者，而刘建梁并未支付2020年2月的租金，并不符合上述复函中租金减免的条件。根据管海峰提交的照片及视频光盘，星客网咖公司于2020年4月至5月期间仍在对外营业，原审结合上述事实，认定刘建梁应支付2020年2月至4月的租金37800元及2020年5月1日至12日的占用费4877.42元，处理恰当，本院亦予以维持。焦点三。本案系房屋租赁合同纠纷，所涉电价属房屋租赁合同的一部分事项，而非单纯的用电合同，且刘建梁自承租案涉物业以来一直按照双方约定的标准向管海峰支付电费，从未提出异议。现其上诉主张涉案商铺电费标准过高要求返还多交的电费，并无依据，原审对此不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人刘建梁、星客网咖公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1621元，由刘建梁、东莞市星客网咖有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 魏 术审判员 邹凤丹二〇二一年三月二十五日书记员 李 楚