四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终3067号 上诉人（原审被告）：德车车创梦工场（成都）科技有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府五街200号4栋A区4楼。 法定代表人：苟文平，总经理兼执行董事。 委托诉讼代理人：丁洁，四川矩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵盛坤，四川矩衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄永忠，男，1946年11月18日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张国平，四川法银律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱明丽，女，1950年9月8日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：张国平，四川法银律师事务所律师。 上诉人德车车创梦工场（成都）科技有限公司（以下简称德车车创公司）因与被上诉人黄永忠、朱明丽房屋租赁合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初8900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 德车车创公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判德车车创公司不予支付黄永忠、朱明丽2020年6月18日至2020年7月17日的房屋占用使用费18801元；2.撤销一审判决第三项，改判德车车创公司无需向黄永忠、朱明丽支付违约金或对违约金金额予以减少；3.一、二审诉讼费由黄永忠、朱明丽承担。事实和理由：一、德车车创公司不应当支付黄永忠、朱明丽房屋占用费。2020年6月8日德车车创公司进行清场时候，黄永忠、朱明丽联系警察要求我们不准搬走自己的设备。黄永忠、朱明丽第一次报警时黄永忠、朱明丽没有按时到场，因此警察通知德车车创公司可以继续清场。不久之后，黄永忠、朱明丽再次联系警察，黄永忠、朱明丽到场之后警察通知德车车创公司不许清场，放下所有设备。之后德车车创公司发函给黄永忠、朱明丽要求交接，办理清场不继续押德车车创公司设备。黄永忠、朱明丽没有按提出的交接时间到场交接。黄永忠、朱明丽起诉之后才通知德车车创公司搬设备。在2020年8月10日与黄永忠、朱明丽通话中黄永忠、朱明丽明确表示同意德车车创公司搬设备，黄永忠、朱明丽通知物业德车车创公司可以搬了。黄永忠、朱明丽明显扣押设备是为了要求德车车创公司付钱。黄永忠、朱明丽故意扣留设备造成损失扩大，而德车车创公司多次尝试以及请求清场，不应承担占用费用。二、一审法院确定的违约金过高，请求二审法庭予以减少。1.疫情的影响并非只在2-3月份，至今对很多行业的影响仍在继续，4月以来德车车创公司对经营的调整也是迫不得已；2.黄永忠、朱明丽的行为导致德车车创公司的经营雪上加霜，案涉店铺更是无法经营，租赁合同的目的根本不能实现，据此解除合同，不应当再支付违约金；3.即使认为德车车创公司应当承担违约金，一审法院完全按合同约定支持，没有考虑疫情对各行各业的深刻影响，请求二审法院予以减少。 黄永忠、朱明丽辩称，请求驳回上诉、维持原判。关于房屋占用费，一审认定事实和判决的理由均正确。关于违约金过高的问题，德车车创公司要求减少，但是违约金在合同中有约定，一审法院也按约定进行了处理，减少违约金没有依据。 黄永忠、朱明丽向一审法院起诉请求：1.德车车创公司立即向黄永忠、朱明丽支付拖欠的2020年4月18日至2020年8月10日三个月零22天的租金70190元；2.德车车创公司向黄永忠、朱明丽支付违约金37602元；3.确认黄永忠、朱明丽没收德车车创公司履约保证金18801元；4.本案的诉讼费由德车车创公司承担。 一审法院认定事实：2019年10月18日，黄永忠、朱明丽（出租人、甲方）与德车车创公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同中与双方争议有关的条款如下： 1.租赁标的：成都市高新区××街××号××层，建筑面积197.91㎡，租赁期限5年，从2019年10月18日起至2024年10月17日止。 2.免租期2个月，自2019年10月18日至2019年12月17日止；租金2019年10月18日至2020年10月17日，95元/㎡/月，月租金合计18801元……。 3.租金半年付，德车车创公司应于租赁合同签订之日起5个工作日内向黄永忠、朱明丽支付第一笔租金，其后付款周期为到期前10天，德车车创公司应一次性支付下一付款周期的租金给黄永忠、朱明丽。 4.履约保证金，合同签订5个工作日内德车车创公司向黄永忠、朱明丽缴纳履约保证金18801元，经双方书面协商一致，本合同解除/终止后7个工作日内，黄永忠、朱明丽应当退还德车车创公司该履约保证金及预付但未实际发生的租金。 5.德车车创公司无故逾期支付租金，经黄永忠、朱明丽书面催告后30个工作日内仍未支付的，黄永忠、朱明丽有权解除本协议，黄永忠、朱明丽依据上述情形终止本合同时，应提前15个工作日书面通知德车车创公司，德车车创公司应及时迁离并交回房产，租金以实际使用天数计算，履约保证金作为违约金不予退还。 6.若德车车创公司违反本合同约定单方面解除合同的，应向黄永忠、朱明丽支付本合同终止时月租金2倍的违约金。 合同签订后，黄永忠、朱明丽向德车车创公司交付了案涉房屋，德车车创公司向黄永忠、朱明丽交纳租金至2020年4月17日。 2020年1月底，新冠疫情爆发，德车车创公司以疫情原因与黄永忠、朱明丽商议减免租金，双方未能达成一致。 2020年2月15日，德车车创公司向黄永忠、朱明丽发出《关于受肺炎疫情影响减免租金的沟通函》，载明主要内容：1.希望黄永忠、朱明丽根据《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》中第十八条“减免中小企业租金”相关政策，给予2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半的优惠措施；2.将暂缓支付因疫情和行政管控而导致我方无法正常使用租赁房屋期间所产生的租金，该行为不应视为我方违约；3.双方及时保持有效沟通，以尽快确定减免租金方案，共克时艰。其后，双方就减免租金事宜进行沟通，但未能达成一致。 2020年6月8日，德车车创公司在搬离部分设备时受到阻拦。 2020年6月16日，黄永忠、朱明丽委托四川法银律师事务所向德车车创公司发送《律师函》，载明主要内容：德车车创公司未按约支付履约保证金以及2020年4月18日至2020年6月17日租金，构成违约，要求：1.德车车创公司立即支付拖欠的两个月租金及资金占用损失每日4.8元；2.德车车创公司支付因违约导致《合同》解除的违约金37602元；3.如未在6月25日前支付，将追究法律责任。 2020年6月20日，德车车创公司针对《律师函》回函称：1.双方合同已于2020年6月8日解除，2020年6月8日，德车车创公司因经营需要到租赁房屋搬迁生产经营设备，但遭到黄永忠、朱明丽等人的阻拦，我司于当日通知黄永忠、朱明丽解除合同；2.履约保证金已经支付，已经与黄永忠、朱明丽商议该保证金抵作租金，因此，仅欠5月17日至6月8日的租金合计14414元，但黄永忠、朱明丽扣留我司的生产经营设备已严重影响我司的正常经营，造成损失，我司认为这两项相互抵销；3.立即归还扣留的生产经营设备，并于6月24日14点到租赁房屋所在地再次完善交接手续。 2020年9月17日，成都忠信物业管理有限公司丰尚宜居物业服务中心出具《关于丰尚83号商铺缴费说明》，载明丰尚83号商铺租户德车车创公司退租，于2020年6月8日将该铺面物业服务费、水、电、垃圾费结止至2020年6月8日，因业主通知服务中心，该租户与业主之间的相关退租事宜未做了结，请物业给予关注租户是否搬家并及时告之。后在8月上旬接业主通知租户可以搬家，德车车创公司已在2020年8月10日派人将商铺大门钥匙交与物业服务中心。 一审法院另查明以下事实： 1.成房权证监证字第2××0号、第2××1号产权证载明，案涉房屋坐落于高新区××街××号××层，所有人为黄永忠、朱明丽，共同共有，规划用途为商业。 2.《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》第（十八）条：“减免中小企业租金。减轻受疫情影响严重的休闲娱乐、餐饮住宿、旅游商贸、康体美容及相关制造行业资金负担，承租国有企业经营性物业的非国有中小企业（个体经营户），2020年2月份租金全免，3、4月份租金减半。由其他市场主体建设运营的物业，鼓励商协会倡议业主与承租方共度时艰、协商减免缓企业租金。各区（市）县可对减免的业主给予适度财政补贴。”。 一审法院认定以上事实有《租赁合同》《关于受肺炎疫情影响减免租金的沟通函》《律师函》《回函》《关于丰尚83号商铺缴费说明》、成房权证监证字第2××0号产权证以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 一审法院认为，双方签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，各方当事人应全面履行合同义务。本案争议焦点如下：1.合同履行中谁存在违约行为；2.合同解除的时间；3.黄永忠、朱明丽主张的其他费用是否能够得到支持。 一、合同履行中谁存在违约行为 根据《成都市人民政府关于印发有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施的通知》（以下简称：《20条措施》）第（十八）条之规定，对于“由其他市场主体建设运营的物业”是“鼓励”商协会“倡议”业主与承租方共度时艰、“协商”减免缓企业租金。因黄永忠、朱明丽为个人而非国有企业，因此，黄永忠、朱明丽并无法定减免租金的义务。德车车创公司在未与黄永忠、朱明丽协商一致的情况下，并无法定权利对抗其租金支付义务，且其在疫情已经缓和的4-6月的租金亦未交纳，因此德车车创公司在合同履行过程中存在违约。 二、合同解除的时间 一审庭审中，双方对于合同已经解除并无异议，所争议在于解除的时间。德车车创公司称双方合同已经于6月8日解除，原因在于搬离部分设备受到阻拦，对此，一审法院主要从以下几点进行考量：1.租赁合同双方的权利与义务在于房屋的交付使用与租金的缴纳，虽2-3月存在疫情影响，但是到4月以后影响已经减弱，5-6月已基本平稳的情况下，德车车创公司无理由拒付5-6月的租金；2.在欠付租金的情况下，搬离设备，必然会导致房东的疑虑；3.黄永忠、朱明丽对其搬离进行阻止，可能会影响德车车创公司连锁公司的经营，但是对于其使用案涉房屋并在案涉房屋之内进行经营并无影响；4.合同之中虽有黄永忠、朱明丽不得干涉德车车创公司进行经营的约定，但是并未约定在此情况之下，德车车创公司具有合同解除权，且这一纠纷在德车车创公司交纳租金之后即可解决；5.德车车创公司举示两份照片拟证明，黄永忠、朱明丽阻止其在6月8日后正常经营，但是黄永忠、朱明丽予以否认，《关于丰尚83号商铺缴费说明》亦只能证明黄永忠、朱明丽限制其搬离设备，因此依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，由德车车创公司承担证明不力的责任。因此，德车车创公司并不具有合同解除权。 相反，《回函》中6月8日意图解除合同的意思表示与《关于丰尚83号商铺缴费说明》物业对其6月8日退租的陈述相印证，可以证明，德车车创公司在6月8日意图解除合同，在无合同解除权的情况下，解除合同即为违约解除。黄永忠、朱明丽据此取得合同解除权，在其6月16日发出的《律师函》中其表达了解除合同的意思表示，因其未举证证明邮寄时间，德车车创公司亦认可收到，根据同城快递一般送达时间，确定送达时间为6月17日。即双方合同于2020年6月17日解除。 三、黄永忠、朱明丽主张的其他费用是否能够得到支持 关于租金，因合同于6月17日解除，即欠付租金为4月18日至6月17日，两个月租金，其后的应为房屋占有使用费。 对于租金，德车车创公司提出了疫情期间减免租金的请求，黄永忠、朱明丽不予同意，双方无法达成调解，但在新冠疫情形势严峻的关键时期特别是2-3月，疫情防控措施确实影响了德车车创公司的正常营业，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分关于合同案件的审理中第6条：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，面对新冠疫情这样突发的事件，根据公平原则，出租人与承租人应共克时艰、共渡难关，一审法院对于合同约定的租金标准酌情进行变更，确定德车车创公司2-3月租金减少20000元，部分减免金额用于抵扣4月18日至6月17日租金后，应支付17602元。 关于房屋占有使用费，根据《关于丰尚83号商铺缴费说明》所载内容，黄永忠、朱明丽确实对于德车车创公司搬离设备设置了障碍，根据原《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，黄永忠、朱明丽在解除合同之后应该及时止损，及时让其搬离，及时招租减少损失，一审法庭酌情考虑其止损期为1月，即至7月17日的房屋占有使用费18801元予以支持，之后的损失扩大部分，一审法院不予支持。 关于违约金，依据双方合同约定，若德车车创公司违反本合同约定单方面解除合同的，应向黄永忠、朱明丽支付本合同终止时月租金2倍的违约金。这即为双方约定的解约违约金，德车车创公司于2020年6月8日无解除权单方面解除合同的行为，符合该条约定的适用条件，故对于黄永忠、朱明丽的此项诉请予以支持。 关于履约保证金，黄永忠、朱明丽诉请不予退还，其依据为合同中的如下约定，“黄永忠、朱明丽依据单方行使解除权终止本合同时，应提前15个工作日书面通知德车车创公司，德车车创公司应及时迁离并交回房产，租金以实际使用天数计算，履约保证金作为违约金不予退还”。对此，一审法院认为，该条的适用条件为，德车车创公司有违约行为，但未主动提出解除合同，由黄永忠、朱明丽主动行使合同解除权，与本案情形不符，且这一条约定亦为德车车创公司违约导致合同解除的违约责任，针对同一违约行为，在已经支付解约违约金的情况下，不应该并行多次处罚。因此，对于黄永忠、朱明丽不予退还履约保证金的诉请不予支持。 依据履约保证金设立功能，基于德车车创公司在其回函中抵扣的意思表示，履约保证金18801元用于抵扣上述违约金，故德车车创公司还需向黄永忠、朱明丽支付违约金18801元。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、德车车创公司于判决生效之日起十日内向黄永忠、朱明丽支付2020年4月18日至6月17日的房屋租金17602元；二、德车车创公司于判决生效之日起十日内向黄永忠、朱明丽支付2020年6月18日至7月17日的房屋占有使用费18801元；三、德车车创公司于判决生效之日起十日内向黄永忠、朱明丽支付违约金18801元；四、驳回黄永忠、朱明丽其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1278元，由德车车创公司负担557元，黄永忠、朱明丽负担721元。 二审中，黄永忠、朱明丽未提交新证据。德车车创公司提交新证据：证据1：2020年6月8日，德车车创公司报警后，警察出警的照片。证明目的：德车车创公司于2020年6月8日要求从租赁房屋中搬走设备，但受到黄永忠、朱明丽阻拦，最终无法搬离。证据2：2020年6月8日后，德车车创公司租赁房屋门口被车辆围堵的照片。证明目的：2020年6月8日后，德车车创公司已没有实际经营。证据3：《回函》的送达证明。证明目的：2020年6月22日律师函回函到达黄永忠、朱明丽。黄永忠、朱明丽质证认为，证据1和证据2不是新证据，且均为复印件，不认可证据的真实性。对律师函回函的送达证明予以认可，是2020年6月22日到达黄永忠、朱明丽。本院认为，证据1和证据2均为复印件，且无法辨别照片上拍摄的房屋为案涉房屋，照片的内容也无法达到德车车创公司的证明目的，故本院对证据1和证据2不予采信。因黄永忠、朱明丽对证据3的证明目的予以认可，本院予以采信。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院二审查明的事实和一审查明的一致。 本院认为，德车车创公司与黄永忠、朱明丽于2019年10月18日签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。一审判决关于案涉合同解除的问题以及解除的时间认定较为合理，实值赞同，本院予以确认，案涉《租赁合同》于2020年6月17日解除。 根据德车车创公司的上诉意见与黄永忠、朱明丽的答辩意见，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下。 一、关于房屋占有使用费 德车车创公司主张其不应该支付2020年6月18日至7月17日的房屋占有使用费18801元。对此本院认为，双方合同于2020年6月17日解除，黄永忠、朱明丽本应及时让德车车创公司搬离，但是德车车创公司在合同解除后仍未支付租金，故黄永忠、朱明丽限制德车车创公司搬离设备，具有一定的合理性。另外，案涉合同于2020年6月17日解除后，一直到2020年8月10日实际搬离为止，案涉房屋仍为德车车创公司占有使用。所以一审法院酌情要求德车车创公司仅支付2020年6月18日至7月17日的房屋占有使用费18801元，而不用支付2020年7月18日至8月10日的占有使用费，较为合理，本院予以确认。 二、关于违约金 德车车创公司认为过高，应当调减。对此本院认为，根据案涉租赁合同关于“若德车车创公司违反本合同约定单方面解除合同的，应向黄永忠、朱明丽支付本合同终止时月租金2倍的违约金”的约定，现因德车车创公司单方解除合同，构成违约，黄永忠、朱明丽有权依据合同约定向德车车创公司主张月租金2倍的违约金。考虑到黄永忠、朱明丽确会产生房屋空置损失、另行缔约的成本等，以及一审判决已经以疫情原因酌减了20000元租金和未支持黄永忠、朱明丽不退还履约保证金的诉请。综合以上情况，本院认为黄永忠、朱明丽按照合同主张的月租金2倍的违约金并不过高。 综上所述，德车车创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费740元，由德车车创梦工场（成都）科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 何广智 审 判 员 王 果 审 判 员 赵 韬 二〇二一年三月五日 法官助理 余海洋 书 记 员 曹成香