天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终957号上诉人（原审被告）：天津市兴华建筑工程设计有限公司，住所地天津市河西区永安道泰达园8号楼36门202室。法定代表人：王捷，经理。被上诉人（原审原告）：丁进，男，1959年9月16日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人:罗志强，天津云兑律师事务所律师。委托诉讼代理人:张君，天津云兑律师事务所律师。上诉人天津市兴华建筑工程设计有限公司（以下简称兴华公司）因与被上诉人丁进房屋租赁合同一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初10540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴华公司上诉请求：1.撤销一审判决依法改判或发回重审2.本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由:上诉人与被上诉人于2018年6月26日签订房屋租赁合同,履行一年后,又于2019年6月26日签订第二年的房屋租赁合同,这期间一直是被上诉人丁进的女婿张旺代为办理房屋租赁的一切手续,丁进本人始终未曾露面签字画押。房屋租赁合同签订后,上诉人按照协议约定按期支付房屋租金,但被上诉人至今未能向上诉人交付租金发票,上诉人支付一年半的房屋租金，由于没有税票而无法按照企业财务要求纳入企业正常的费用开支,故上诉人自租赁房屋的第三个季度开始没有再向被上诉人支付租金。上诉人认为,诉争房屋的租赁行为不是被上诉人丁进本人的真实意思表示，所涉房屋租赁合同应为无效合同,本案应发回重审。丁进答辩称，我方没有开票的义务，行政税务的问题与本案无关。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。丁进向一审法院起诉请求：1.被告立即返还原告位于天津市河西区永安道永安大厦××房屋；2.被告支付原告房屋租金25500元；3.被告支付原告2019-2020年度采暖费3112.81元；4.被告支付原告物业费9157.5元；5.被告支付原告迟延缴纳房屋租金违约金6300元；6.被告支付原告2020年6月26日至实际返还房屋之前房屋占有使用费（暂计至2020年8月5日为8330元）；7.被告支付原告律师费6000元；8.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：当事人双方系房屋租赁关系。坐落天津市河西区永安道永安大厦××系丁进名下私产房屋。2019年6月26日当事人双方签订房屋租赁合同，约定丁进将天津市河西区永安道永安大厦××房屋租赁给兴华公司使用，房屋面积为164.95平方米，租期一年，租赁用途为商用，租赁期限自2019年6月26日至2020年6月25日，月租金6300元，按季度支付。兴华公司向丁进支付押金6300元。合同签订后，丁进将案涉房屋交付兴华公司使用，兴华公司自2019年12月26日开始拖欠租金，至2020年6月25日兴华公司尚欠房屋租金25500元。合同到期后，兴华公司法定代表人王捷为丁进出具承诺一份，内容为：本人承诺2020年7月25日前搬出天津市河西区永安大厦Ｂ座1门1603，并在2020年10月10日前分两次将所欠房租付清。在一周之间回复物业费事情，如有违反愿承担一切责任。房屋没搬出前的费用由承租人负担。承诺人兴华公司公司盖章，法定代表人王捷签名。2020年7月21日当事人双方签订协议书，约定甲方:丁进，乙方:兴华公司（法人代表:王捷）经过协商，甲乙双方达成以下共识：一、乙方拖欠甲方天津市河西区永安道永安大厦××房屋租金：2020年1月至6月应交租金37800元，实际已交6000元，截至目前，拖欠31800元，且甲方保留追讨违约金的权利。二、乙方应交给甲方2020年6月26日至7月30日房租占用费，按每月6300元，每日6300／31＝203元，截至腾房日，按每日203元计算，目前全部拖欠未交，乙方拖欠甲方2019年暖气费3112.81元。三、2020年7月25日之后，该房屋乙方不可再使用，甲方给予乙方5天时间搬离房屋，乙方2020年7月30日之前须搬出天津市河西区永安道永安大厦××房屋，并交还房屋钥匙。四、对之前房屋租赁协议的补充说明：自2018年6月26日至2020年6月25日，两年的天津市河西区永安道永安大厦××房屋租赁协议，根据事先约定,其中房租税费部分由乙方承担。五、若2020年7月30日前，乙方未按承诺完成物业费清缴或未搬离房屋或2020年10月10日前未将所有款项交给甲方，乙方应当承担相应的违约责任，并赔偿由此给守约方造成的损失，包括守约方为实现债权而支付的律师费、保全费、诉讼收费、公证费、鉴定费等。甲方:张旺（代丁进），乙方：王捷。协议书和承诺约定到期后，兴华公司未按期腾房。现丁进诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”和第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案中，当事人双方签订的房屋租赁合同已于2020年6月25日到期，在合同到期后，兴华公司已然与丁进约定2020年7月30日之前搬出案涉房屋；同时当事人双方于2020年7月21日就腾房所欠租金数额、拖欠暖气费数额、腾房具体日期、房租税费部分负担签订了协议书。承诺、协议书到期后，兴华公司以疫情期间企业遇到困难为由，希望给予兴华公司一段时间腾房。因此，兴华公司继续使用租赁房屋不属于《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的情形，不能认定双方已形成不定期租赁关系。因此，兴华公司应将案涉房屋腾交丁进。综上所述，关于丁进要求判令兴华公司返还位于天津市河西区永安道永安大厦××房屋（建筑面积164.95平方米）的主张，符合法律规定，予以支持。关于丁进要求兴华公司支付自2019年12月26日至2020年6月25日尚欠房屋租金25500元的诉讼请求，于法不悖，应予支持。关于丁进要求兴华公司支付2019年-2020年度采暖费3112.81元的诉讼请求，鉴于丁进已向相关部门支付该部分费用，故丁进的该项主张，本院应予支持。关于丁进要求兴华公司支付2019年1月16日至2020年7月31日物业费9157.5元的诉讼请求，鉴于丁进未向本院提供已向相关部门支付该部分费用的证据，故丁进的该项主张，不予支持。关于丁进要求兴华公司支付迟延交纳房屋租金违约金6300元的诉讼请求，符合合同约定，应予支持。关于丁进要求兴华公司支付2020年6月26日起至实际返还房屋之前房屋使用费（暂计至2020年8月5日为8330元）的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于丁进要求兴华公司支付律师费6000元的诉讼请求，不符合法律规定，故此，丁进的该部分主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：1、判决生效之日起10日内，兴华公司将坐落于天津市河西区永安道永安大厦××房屋返还给丁进，属于兴华公司自有物品由其自行清理；2、判决生效之日起10日内，兴华公司向丁进支付自2019年12月26日至2020年6月25日尚欠房屋租金25500元；3、判决生效之日起10日内，兴华公司向丁进支付2019年-2020年度采暖费3112.81元；4、判决生效之日起10日内，兴华公司向丁进支付迟延交纳房屋租金违约金6300元；5、判决生效之日起10日内，兴华公司向丁进支付2020年6月26日起至2020年8月5日房屋使用费8330元及自2020年8月6日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每月6300元标准计算）；6、驳回丁进的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，减半交纳630元，由丁进负担126元，兴华公司负担504元（此项于判决生效之日起10日内执行）。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本案当事人双方的主要争议焦点为：1、丁进出租房屋是否为本人真实意思表示。2、丁进是否应当为兴华公司开具房屋租赁发票。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案诉争房屋对外出租合同的签订、履行以及违约的协商处理，均由诉争房屋产权人丁进的女婿张旺代理进行，在此过程中，兴华公司从未提出异议，故本案诉争房屋租赁合同合法有效，当事人双方均应依约履行。兴华公司所称诉争房屋租赁行为不是丁进本人真实意思的上诉主张，因未提供证据予以证实，故本院不予支持。关于出租房屋开具发票问题，因双方有“房租税费部分由兴华公司承担”的明确约定，且开具发票与给付租金等主给付义务不具有对待给付关系，故兴华公司以此为由阻却履行合同义务的抗辩主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，兴华公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,260元，由上诉人天津市兴华建筑工程设计有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年三月三十一日法官助理赵晖书记员邵玥婷