湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1202民初162号原告：王冬梅，女，1987年11月9日出生，汉族，住咸宁市咸安区马桥镇高赛村**。公民身份证号码:4212021987********。委托诉讼代理人：石明辉，咸宁高新区横沟法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：咸宁宏大城市广场开发有限公司（下称宏大开发公司）。住所地：咸宁市长安大道**,社会统一信用代码:914212000500119639。法定代表人:张泽胜，系该公司董事长。被告：湖北宏大资产管理有限公司（下称宏大资产公司）。住。住所地：咸宁市长安大道**会统一信用代码：91421200582450596C。法定代表人：金杯，系该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：王良皓，系该公司常务副总。代理权限：特别授权。原告王冬梅与被告宏大开发公司、被告宏大资产公司商品房买卖合同、委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王冬梅及其委托诉讼代理人石明辉、二被告共同委托诉讼代理人王良皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王冬梅向本院提出诉讼请求：1、判令两被告履行合同并为原告办理房屋产权证件（合同编号：XN201400279）。2、判令两被告向原告支付商铺90%的租金约20000元（商铺租金收益90%的租金从2019年11月29日起算至2020年12月31日止）。3、判令被告宏大开发公司支付逾期交房和办证的违约金59627.4元。4、判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月4日，原告与被告咸宁宏大城市广场开发有限公司签订编号为：XN201400279《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定原告向被告购买位于咸宁市黄畈工业园内（城际铁路南站旁）咸宁宏大城市广场第A区2层2044号房，该商品房的用途为商业用房，总房价款为596274元整，付款方式为买受人一次性付款；合同约定被告应当在2015年4月28日前将商品房交付买受人使用。同时合同对出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期超过150日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第15条还对出卖人逾期办证的违约责任约定为：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属证书登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1或2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2014年1月4日原告又与被告宏大资产公司签订了《商铺委托经营管理协议书》，协议中第一条约定：由原告委托被告宏大资产公司经营管理的商铺位于咸宁市长安大道特188号“咸宁宏大城市广场”A幢二层2044号；第二条约定：委托经营期限为10年（2015年4月28日起至2025年4月27日止）；第五条约定：被告宏大资产公司经营商铺前三年租金免费，从第四年起至第十年止，被告宏大资产公司每年支付原告90%的商铺租金，10%的商铺租金作为被告宏大资产公司的管理费；第八条约定：被告宏大资产公司未按本协议规定向原告支付委托经营收益，则应向原告支付协议所指商铺实际成交价的10%作为违约金。合同签订后，原告向被告一次性支付了全部房款。而被告违约未能按照合同约定交付商品房和办证，构成严重违约。2018年6月25日，两被告通知原告到指定地点签订《补充协议》和《和解协议》。《和解协议》约定：1、甲（宏大开发公司）、乙（王冬梅）双方一致同意，由甲方按乙方实际支付购房款为基数计算10%作为违约金支付乙方。2、签订本协议后，一周内向乙方支付约定的违约部分40%，于2019年6月30日前，将违约部分（45%）用于办理业主不动产登记手续，于2019年12月31日前，向乙方支付余下款项。协议签后，两被告并未履行义务。为维护原告的合法权益，特具文起诉，请求依法处理。被告宏大开发公司、被告宏大资产公司辩称：1、租金的起算时间为2019年11月29日开业后。2、万达向宏大公司支付的每期租金金额，由湖北宏大管理公司暂按租赁场所当期的净收益（未经审计）确定，自租赁场所开业第二年起，每年4月15日前，万达按照审计后确认的年净收益结算租金，多退少补。3、宏大公司与业主之间租金的标准与支付时间，签订十年协议的在三年免租期后，宏大公司按原告商铺租金收入的90%支付给原告，10%作为宏大公司管理费用。租金收益的支付满半年结算一次，按实际应付租金之日起计算，在结算完毕后15个工作日内宏大公司一次性支付给业主。签订了《补充协议》的业主租金收益每一年结算一次，在万达集团按照审计确认的年租金收益与乙方计算租金后，乙方自结算完毕之日起十个工作日内一次性支付给甲方。4、业主之间按照投资额分配租金，确认租金支付比例为1.637%，关于8%的收益率，原、被告双方在委托管理协议中并未进行明确约定，只能依据双方协议按随行就市的标准执行。对提供了银行账号的业主已按分配方案依照合同发放了租金。5、宏大公司与万达集团签订合同中的保密条款约束合同属双方商业机密，未经万达集团同意，不能提供合同原件，关于账目明细已将万达广场提供的《收益分成结算报告明细》向业主公开，具体账目明细未取得，暂无法提供，万达集团将于4月15日出具审计报告，征得万达集团同意后提供业主查阅，并在以后支付租金时对业主租金多退少补。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告承认原告在本案中主张的购房事实，故对原告主张的购房事实予以确认。另查明：2017年8月31日，涉案商铺所在楼盘取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2019年11月28日，案外人咸宁万达公司经营管理的万达商场开业。在诉讼中,被告宏大开发公司根据案外人咸宁万达公司提交收益分成结算报告明细，于2020年12月28日被告宏大开发公司在咸宁日报发布通知，通知涉案业主办理租金领取相关手续事宜，于2021年1月15日向业主通报了业主租金分配方案，告知业主2019年12月至2020年12月31日租金分配方案为业主交清购房款的1.637%。业主对该租金收益分配不予认可。该租金收益也未进行审计。本院认为，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》、《咸宁宏大城市广场商铺委托经营管理协议》、《补充协议》、《和解协议书》，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按合同约定全面履行义务。原告按约支付了购房款，被告宏大开发公司应将经验收合格备案的房屋在合同约定期限内交付原告。双方当事人约定交房时间为2015年4月28日，虽原告已通过商铺委托经营管理协议形式将房屋交付宏大资产公司经营管理，但被告于2017年8月31日才取得涉案房屋的工程竣工验收备案证，才符合双方当事人约定的交房条件。此时才视为房屋已交付。因此，被告宏大开发公司逾期交房、办证及被告宏大资产公司逾期开业的行为已构成违约，应承担违约责任。合同约定的逾期交房、办证的违约金过高，应参照本院对同类案件生效判决认定的标准（按原告已付房款10%）予以调整，本案违约金计算为59627.4元（596274×10%）。原告主张要求继续履行合同并协助办理涉案房屋的不动产权证，符合合同的约定，本院予以支持。关于商铺租金收益如何确定及承担给付的问题。根据原告与被告湖北宏大管理公司签订的《补充协议》的第4条、第5条、第7条的约定，商铺租金净收益的具体金额，按照该商铺万达集团经审计确认的年租金收益确定。被告咸宁宏大开发公司根据案外人咸宁万达公司提交收益分成结算报告明细，于2021年1月15日向业主通报了业主租金分配方案，确定租金收益为购房款的1.637%。咸宁万达广场实际开业时间2019年11月29日至2020年12月31日期间的年租金净收益应按照《补充协议》约定由万达集团经审计确认的年租金收益确定支付。由于被告湖北宏大管理公司与万达商业管理集团有限公司签订租赁合同约定每年4月15日前，万达商业管理集团有限公司按照审计后确认的年净收益结算租赁场所租金，多退少补。本案在法庭辩论前由于审计时间未到，当事人未进行审计，最终无法确定审计结果。只能按照现被告提交业主租金分配方案确定年租金净收益来分配给业主，即2019年11月29日至2020年12月31日期间的年租金净收益计算为9761元（购房款596274×1.637%）。待审计结果确定后，年租金净收益如有多余部分，原告可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百零四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告咸宁宏大城市广场开发有限公司继续履行按XN201400279号《商品房买卖合同》,并协助原告王冬梅办理位于咸宁宏大城市广场第A区2层2044号房屋不动产产权证。二、被告咸宁宏大城市广场开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王冬梅逾期交房、办证违约金合计59627.4元。三、被告咸宁宏大城市广场开发有限公司、湖北宏大资产管理有限公司于本判决生效后三十日内支付原告王冬梅商铺租金9761元（2019年11月29日至2020年12月31日期间的年租金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费945元，由被告咸宁宏大城市广场开发有限公司负担920元、被告湖北宏大资产管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  朱立新二〇二一年三月十七日书记员  镇景威