河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初836号原告:吴午兴，男，1990年10月27日生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：李红朵，河南基策律师事务所律师。被告:郑州恒林置业有限公司，住所地荥阳市贾峪镇洞林路**。法定代表人：贾飞，该公司董事长。委托诉讼代理人:邱盼盼，该公司员工。原告吴午兴诉被告郑州恒林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李红朵、被告委托诉讼代理人邱盼盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还原告购房款417490元、契税20662.35元、维修基金9987元及利息（以448139.35元为基数，按中国人民银行同期拆借利率计算自2015年12月26日计算至实际退还之日止）；2、请求法院判令被告返还原告自2016年2月至2018年4月原告累计向银行支付的贷款本息共计163357.48元；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年12月25日，双方签订了合同编号为XY150××××****的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于荥阳市郭岗的郑州恒大山水城140栋2单元4层403号房屋，合同总价款1377490元。合同签订后，2015年12月26日，原告支付了首付款417490元，同时，原告在中原银行股份有限公司郑州农业路支行办理了银行贷款，签署《个人购房贷款合同》，贷款合同约定：按揭贷款96万元，贷款期限360个月，自2016年1月8日至2046年1月8日。2018年11月8日，被告诉原告房屋买卖合同纠纷一案，诉请解除原、被告签订的编号为XY150××××****的《商品房买卖合同》，贵院作出（2018）豫0182民初7961号民事判决书，判令解除原、被告于2015年12月25日签订的商品房买卖合同。2019年8月19日，贵院作出（2019）豫0182执2221号执行通知书，载明：贵院已解除该合同，自2016年2月至2018年4月期间，原告累计向银行支付的贷款本息共计163357.48元。依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十五条规定，被告在合同解除后，应当将购房款的本金和利息返还给买受人，此外，合同解除后被告一直拒绝退还原告购房款，应支付资金占用的利息，双方合同解除后，原告支付的契税、公共维修基金费用应一并返还。后原告诉至法院。被告辩称,根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第二条中第四条第五款在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利，有权单方解除本商品房买卖合同收回该房屋买受人所交的全部款项不予退还，被告在原告逾期履行还贷义务后替原告偿还了银行的贷款，曾起诉原告解除了商品房买卖合同，荥阳法院作出（2018）豫0182民初7961号民事判决书，被告共计替原告偿还银行贷款950532.21元。根据双方签订的合同约定，原告违约应承担相应的违约责任。被告依据合同有权扣除剩下的房款不予退还，因原告借贷行为产生的所有利息、罚息等均应由原告本人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，其中被告提交的郑州恒大山水城《商品房买卖合同》补充协议复印件一份，原告对其真实性有异议，经本院释明，原告可以申请对其笔迹和指印进行司法鉴定，但原告在法院指定期间未提交书面鉴定申请书，再结合当事人陈述及本案情况，故对该证据真实性，本院予以采信。对其他有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：本案查明的事实与本院作出的（2018）豫0182民初7961号民事判决书查明的一致。现该民事判决书已发生法律效力。另查明，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订郑州恒大山水城《商品房买卖合同》补充协议一份，主要内容为：“……二、……5、在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）、有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”。截止2019年6月13日，被告承担保证责任为原告共向中原银行股份有限公司郑州农业路支行偿还贷款共计950532.21元。2018年11月8日，被告曾起诉原告房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日作出（2018）豫0182民初7961号民事判决书一份，主要内容为：“一、解除原、被告于2015年12月25日签订的商品房买卖合同……”。该民事判决书已发生法律效力。另查明，原告曾向被告支付款项9987元，被告给原告出具收据一份。被告于2017年11月左右将本案所涉的房屋交付给原告，现原告并未将该房屋返还给被告。本院认为，结合原、被告陈述，首先是关于本案所涉合同解除的相关问题，一是从发生法律效力的（2018）豫0182民初7961号民事判决书可知，应当理解为本案所涉的商品房买卖合同及附件一至附件四、郑州恒大山水城《商品房买卖合同》补充协议应当同时已解除，二是原告陈述因被告具有无理由退房政策、原告具有任意解除权不应承担违约责任，但合同解除权须以权利人行使为前提，依据发生法律效力的（2018）豫0182民初7961号民事判决书可知，本案所涉合同被解除系因原告违约行为所致，已由被告行使合同解除权而被解除，因此原告应当承担违约责任，三是合同解除时，双方发生互相返还义务，即被告应当向原告返还购房款共计1377490元，原告应当向被告返还本案所涉的房屋。其次是关于被告抗辩依照郑州恒大山水城《商品房买卖合同》补充协议第二条第五项约定不予退还原告所交的全部款项问题，一是该条款应当视为违约金条款，即以原告所交的全部款项数额抵作原告违约时支付给被告的违约金，性质为抵销权的行使，二是结合原告的陈述，原告主张该约定过高，并认为可按照本案所涉的附件四补充协议第三条第六款约定内容计算违约金，结合本案情况，上述约定确系明显属于约定过高的情形，且附件四补充协议第三条第六款约定内容属于迟延履行违约金性质，并非合同解除违约金性质，因此不能仅仅适用上述约定来确定合同解除违约金，故综上对被告上述辩解理由，本院不予采纳。再次是关于原告第一项诉讼请求和被告抗辩抵销问题，一是参照全国法院民商事审判工作会议纪要第四十三条内容，被告可以抗辩方式主张抵销权，二是结合本案，被告具有向原告返还购房款1377490元的义务，原告具有向被告清偿保证追偿款项共计950532.21元的义务，该两笔款项均已到期，可以相互抵销，三是关于维修基金返还问题，双方对被告收到原告交纳的款项9987元事实无异议，因被告未提供充分的证据证明其已将该款项交纳至房管部门监管的维修基金账户内，所以在本案所涉的合同解除后，双方之间的委托合同亦应被解除，被告应当返还其代收的该款项即9987元，四是关于原告所诉的契税款项的返还问题，因原告违约行为致使本案所涉合同解除，且该税金系原告交纳给税务行政部门的税款，而并非支付给被告，故对原告该诉讼请求，本院不予支持，五是关于被告抗辩予以抵销的违约金，合同解除后被告具有向原告返还购房款的义务，被告自合同解除后又为原告向银行承担保证责任所产生的请求权涉及的追偿款项在其成立时即可与上述购房款相抵销，另外，参照全国法院民商事审判工作会议纪要第三十四条内容，本案存在原告仍继续占有该房屋的情形，原告应当向被告支付一定的使用费，原告所主张的利息损失与房屋使用费可依法相互抵销，因此，虽然双方约定将原告所支付的款项作为合同解除违约金不予退还，明显过高，而被告亦未提供充分的证据证明其所受到的损失具体情况，但考虑到当事人的过错程度、合同履行情况、合同解除后房屋将再次处分的情况、合同解除前被告承担保证追偿款项所产生的损失以及上述相互抵销情况等因素，本院酌定该违约金为5万元，该款项亦可与房款可相互抵销，故综上双方互负债务相互抵销后剩余购房款为386944.79元（1377490+9987-950532.21-50000），被告应当返还给原告，同时原告应当将本案所涉房屋返还给被告。最后是关于原告的第二项诉讼请求问题，一是正如上述，本案所涉合同的解除系因原告违约行为所致，二是原告所主张的自2016年2月至2018年4月起向银行支付的贷款本息，系原告因履行与贷款银行之间的借款合同支付义务所致，其偿还的本金部分已经转换为上述购房款，而原告所支付的利息部分即其损失部分并非系被告违约行为所致，实际上是因原告违约行为造成本案所涉合同解除所致，三是虽然本案所涉合同已解除，但原告与银行之间的借款合同并未解除，实际上是以被告承担全部保证责任得以实际履行完毕，因此不适用商品房买卖合同司法解释第二十一条的规定，故综上，对原告该诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告吴午兴购房款386944.79元；二、原告吴午兴于本判决生效后十日内返还被告郑州恒林置业有限公司位于荥阳市贾峪镇郭岗的郑州恒大山水城四区140栋2单元4层403号房屋；三、驳回原告吴午兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4958元，由原告负担1406元，由被告负担3552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  孙先兴二〇二一年三月十二日书记员  王 吉