湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1022民初267号 原告：罗万平，男。 原告：罗万军，男。 两原告委托诉讼代理人：吴章勇。 被告：李春红，女。 委托诉讼代理人：余建光。 第三人：曾海光，男。 原告罗万平、罗万军与被告李春红租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法通知曾海光为第三人，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人、第三人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗万平、罗万军向本院提出诉讼请求：1、判令被告李春红立即向原告罗万平、罗万军支付拖欠的房屋租金48000元，违约金7120元（按照总租金712000元的1%计算），并赔偿原告违约损失200000元，共计255120元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年7月5日，两原告与被告的丈夫曾付亮续签了《房屋租赁合同》，原告将自有的房屋及场地出租给曾付亮开办“宜章县安达汽修厂”，双方在合同中约定了房屋租赁期为5年，2011年7月1日至2012年6月30日每月租金为8000元，2012年7月1日至2016年6月30日的月租金为8500元，租金在当月的15日前支付。双方还在合同的第十条、第十一条中约定了损失赔偿金的数额和违约金的计算方式，任何一方违约“应按照合同总租金的1％向对方支付违约金，还应赔偿对方损失20万元”。2016年6月30日租赁期满，因承租人继续使用租赁物，原告也没有提出异议，双方默认仍按照原租赁合同继续履行，双方没有再签订书面合同，租金经双方口头协商调整为8000元/月，根据《中华人民共和国民法典》第734条之规定，原租赁合同仍有效，租赁期限变为不定期，续延期间为该合同的组成部分。2017年冬，承租人曾付亮去世后，由被告李春红接手“宜章县安达汽修厂”继续经营。被告在经营“宜章县安达汽修厂”期间，从2018年3月1日起便未再支付分文租金，同时，被告未经原告同意于2018年4月擅自把房屋场地转租给他人。导致原告在2018年9月收回该房屋和场地时，妨害原告行使房屋所有权，给原告造成了经济损失。2018年9月1日，原告在已经履行了出租人通知义务的情况下，收回了出租房屋和场地，双方租赁合同关系终止。原告认为，根据《中华人民共和国民法典》之相关规定，原告依据合同约定将自己的房产租赁给被告使用，被告有义务支付租金，被告违反合同的约定应当承担违约损害赔偿责任。因此，为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请依法判决支持原告的诉讼请求。 被告李春红答辩要点，一、答辩人拖欠原告场地租金是事实，但过错不在答辩人一方。二、答辩人并未如原告所述转让“宜章县安达汽车修理厂”。三、如前所述，截止到宜章县安达汽修厂”资产被征收及被原告毁损前后，原告均没有提出被告违约变更经营者之事，原告、答辩人的现实认知上双方均没有认为汽修厂发生转租给第三人，已成共识。四、2018年8月，“宜章县安达汽车修理厂”场地尚在答辩人承租期间，原告为了达到非法拆除“宜章县安达汽车修理厂”的目的，擅自停了汽修厂的供电，导致汽修厂无法经营，造成经营损失约8万元，该损失应由原告承担。五、原告提供的4、6两组证据，表明了原告以下几个真实意思：1、答辩人丈夫去世后，场地租金一直是答辩人支付给原告；2、汽修厂实际经营者是答辩人，并未转租他人；3、原告为了最大限度地获取租金利益，对租赁截止时间做出模拟两可的说法。综上，答辩人确实有几个月租金未交付给原告，但其原因也不是答辩人一人所为。答辩人未曾将汽修厂转租他人，原告擅自停汽修厂供电，造成汽修厂停业损失，原告应子赔偿，请求法庭查明事实，依法裁决。 第三人曾海光述称，我于2018年元月在宜章县安达汽修厂务工，我不会修车，只在宜章县安达汽修厂从事内勤工作，我的婶婶李春红每月给我工资2400元，每月可休2天，如有请假或加班，工资另算。2018年3月，税务局工作人员通知法人年审，得知曾付亮去世后，要求我婶婶把宜章县安达汽修厂的法定代表人的名字变更，婶婶跟我商量说把宜章县安达汽修厂法定代表人变更到我名下。我遂同意把法定代表人变更到我名下，并去了工商局办理了变更登记手续。2018年5月，我哥哥驾车出了交通事故，我帮哥哥去处理交通事故就没在宜章县安达汽修厂上班了，辞去了宜章县安达汽修厂的工作。综上，虽然宜章县安达汽修厂2018年4月27日后登记的法定代表人是我，在我叔叔曾付亮去世后，实际经营人一直是婶婶李春红，直到宜章县安达汽修厂被拆。我没有投资宜章县安达汽修厂分文，仅仅在章县安达汽修厂务工几个月而已。 本院经审理认定事实如下：李春红之丈夫曾付亮租用罗万平、罗万军位于宜章县玉溪镇文明北路41-3号的房屋及后面的空坪经营宜章县安达汽修厂。2011年7月5日，罗万军、罗万平（甲方）与曾付亮（乙方）续签了《房屋租赁合同》，合同主要内容如下：甲方将位于宜章县文明北路41-3号的房屋及后面的空坪出租给乙方，租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日。房屋及空坪2011年7月1日至2012年6月30日租金每月8000元，2012年7月1日至2016年6月30日租金每月8500元，于每月15日前支付，押金5000元（原合同已交未退）。未经甲方同意不得转租、转借房屋及空坪。未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用、拆改变动房屋结构或损坏房屋，乙方应按照合同总租金的1%向甲方支付违约金，乙方还应赔偿甲方损失20万元等。合同期满后，曾付亮继续租用该房屋及空坪经营宜章县安达汽修厂，并按时支付租金。2017年10月，曾付亮因病死亡，李春红接手经营宜章县安达汽修厂，租金从8500元/月下调为8000元/月。2018年4月27日，应税务等相关部门要求，李春红将宜章县安达汽修厂经营者变更登记为曾海光，每月由李春红支付曾海光工资2400元。2018年3月起，李春红未再向罗万平、罗万军支付租金，截止到2018年9月1日汽修厂被拆除，李春红欠罗万平、罗万军租金48000元。2018年9月1日，罗万军、罗万平收回了出租房屋及空坪，并拆除了安达汽修厂所在的房屋等，原、被告之间的租赁合同关系终止。 庭审中，原告委托诉讼代理人补充称，被告在租赁期间拆毁了原告的房屋、损毁了原告的水泥地板，被告委托诉讼代理人辩称，刚租用场地的时候是有几个墩子，已经过了十多年，原告也默认一直没有异议。 本院认为，被告在其丈夫曾付亮死亡后，接手并继续经营宜章县安达汽修厂，被告虽未与原告签订租赁合同，但其使用出租房屋及空坪、向原告支付租金的行为，足以认定原、被告系租赁合同关系，执行的是原告与曾付亮签订的《房屋租赁合同》，本案为租赁合同纠纷。争议焦点如下：一、被告应否支付原告租金，支付租金的金额问题。二、被告是否应当向原告支付违约金并赔偿损失。 关于焦点一。被告承认拖欠原告6个月租金，共计48000元，同时主张其丈夫曾付亮承租初期向原告支付的5000元押金，应当抵扣被告应支付的租金，本院予以确认。 关于焦点二。《房屋租赁合同》约定，承租方未经出租方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用，拆改变动房屋结构或损坏房屋，则应按合同总租金的1%向出租方支付违约金，还应赔偿出租方损失20万元。曾付亮死亡后，原告将宜章县安达汽修厂经营者变更为第三人，并不存在转租、转借行为。庭审中，原告的委托诉讼代理人承认曾付亮承租期间改变了租赁物原样，对此原告并未提出过异议，而且该出租房屋已于2018年9月1日拆除，足以认定原告对改变出租物原样的行为是认可的。其请求被告支付违约金并赔偿损失，本院不予支持。 案经本院主持调解，双方未能达成协议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 一、被告李春红在本判决生效之日起十日内支付原告罗万平、罗万军租金43000元。 二、驳回原告罗万平、罗万军其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2564元（已减半），原告罗万平、罗万军负担2132元，被告李春红负担432元。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 刘代全 二〇二一年三月三十一日 法官助理 刘子颖 书 记 员 邓雪芬 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。