辽宁省本溪市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽05民终562号 上诉人（原审被告）赵军，女，1963年12月16日出生，回族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市明山区。 上诉人（原审被告）那永升，男，1965年5月8日出生，满族，辽宁省本溪市人，无职业，现住辽宁省本溪市明山区。 二上诉人共同委托诉讼代理人礼黎，辽宁三业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）高金华，女，1967年8月3日出生，汉族，辽宁省本溪市人，无职业，现住北京市通州区。 委托诉讼代理人常平平，辽宁玄同律师事务所律师。 上诉人赵军、那永升因与被上诉人高金华租赁合同纠纷一案，不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2020）辽0504民初963号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人赵军、那永升及其委托诉讼代理人礼黎，被上诉人高金华及其委托诉讼代理人常平平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人赵军、那永升的上诉请求：撤销原判，改判驳回高金华一审全部诉讼请求；一、二审诉讼费由高金华承担。其依据的事实及理由是：1、一审判决我方与高金华签订的租房协议书于2018年11月29日解除无事实和法律依据。由于高金华从未通知我方解除租赁合同，且高金华于2020年7月27日才将租赁房屋的大门钥匙交给我方，因此应当以2020年7月27日高金华将租赁房屋的大门钥匙交给我方的时间为租赁合同解除时间，故高金华无权要求我方返还租金。2、我方不存在违约行为，高金华应当自行承担履约不能的责任。一审判决认定我方应当为高金华办理房屋租赁之后所需的消防手续无事实和法律依据。租房协议书第一条约定：甲方保证中央空调机、电梯的正常运行（电梯的年检，维修费用由乙方负责。消防事宜由甲方负责）括号中的“消防事宜由甲方负责”是对括号前中央空调及电梯的特别解释，即使延伸自房屋交付义务层面，我方也仅就房屋交付时的消防事宜负责，即我方应当保证房屋交付时具备消防手续，而对高金华经营期间改扩建、装修导致新的消防手续事宜，完全与我方无关。因此我方不存在违约行为，高金华应当自行承担履约不能的责任。3、高金华无权要求我方承担装修费用。由于租房协议约定的租赁期限为2017年5月1日至2020年7月1日，租赁期间限届满，因此我方不应承担承担装饰装修费用。且由于高金华违反消防法的规定，未依法向消防主管部门申请消防检查，擅自对租赁房屋进行装修改造及经营，导致合同目的不能实现，因此一审判决我方赔偿高金华兑店款、设备款、装修费属严重错误，应予纠正。综上，请二审法院查明事实，依法予以改判。 被上诉人高金华答辩：不同意赵军、那永升的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持；赵军、那永升的上诉请求缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。 高金华向一审法院提出诉讼请求：1、确认我与赵军、那永升签订的租房协议书己于2018年11月29日解除，判令赵军、那永升返还我剩余租期的租金82748元及利息，利息按照银行同业市场报价利率；2、判令赵军、那永升返还兑店款15万元及利息，利息按照银行同业市场报价利率；3、判令那永升赔偿我经济损失（具体以鉴定结论确定）。其中应包括：1)租赁房屋装修费313490.4元；2)设备投入款项122921元，餐具是113914.2元，总计236835.2元（可按使用年限评估扣除我使用期间的费用后的剩余金额）；2)员工宿舍房租3000元；4、判令赵军、那永升支付我垫付的房屋维修费用5900元。5、判令赵军、那永升赔偿我可得利益损失183600元（我经营期限内具体以鉴定结论确定)；6、判令赵军、那永升承担本案全部诉讼费、鉴定费。 一审法院认定事实：2017年3月22日，高金华（乙方）与赵军、那永升（甲方）签订了一份租房协议书，合同主要内容：甲方将坐落于明山区熙元文化四层楼房部分面积租给乙方，此房产权为本溪市总工会。其中的一、三层楼租用给乙方（包括装修），乙方用于开餐饮。甲方保证中央空调机、电梯的正常运行（电梯的年检，维修费用由乙方负责。消防事宜由甲方负责）；租期时间从2017年5月1日起至2020年7月1日止；2017年5月1日至2018年5月1日年租金为15万元，2018年5月1日至2019年5月1日年租金为20万元，2019年5月1日至2020年5月1日年租金为25万元，2020年5月1日至2020年7月1日租金4万元；租金每年的4月1日交，如到期不交，甲方有权收回房屋使用权，乙方自己造成的损失由乙方负责，租期合同期满后租金以甲方同市总工会协商续签合同租金为准。自签订租房协议前所发生的一切费用由那永升负责，签订协议以后所发生的一切费用由乙方负责。如因房屋的原因影响乙方的正常营业（含水、电），致使乙方不能正常营业，一切损失由那永升负责。房租期间整个大楼的水电费、煤气费及物业费等由乙方承担。甲方原有的在该房使用的后厨设备及餐桌、餐椅、餐具转让给乙方，乙方一次性交付给那永生15万元。双方签订合同之时，乙方交付甲方定金2万元，甲方按上述事项落实后，乙方交齐剩余款28万元，如甲方未能按上述款项落实，那永升将2万元定金双倍返给乙方。协议签订后，双方均按合同履行了各自的义务，高金华亦将剩余款28万元交付给那永生，高金华接收该房屋，合同签订后，高金华于2017年5月26日注册了明山区红枫林餐馆，同时对餐馆进行装修，并于2017年6月6日开始试营业。2018年4月1日，高金华交纳2018年5月1日至2019年5月1日的房屋租金20万元。2018年11月15日，本溪市明山区公安消防大队对高金华下达本明公消限字（2018）第0849号责令限期改正通知书，以“未经消防安全检查擅自营业”责令高金华于2018年11月22日前改正。2018年11月29日，本溪市明山区公安消防大队将高金华经营的餐馆查封。2019年1月2日，明山区红枫林餐馆注销。餐馆注销后，高金华未将餐馆物品搬离该租赁房屋，房屋租金交纳到2019年5月1日。本案在审理过程中,法院组织高金华、赵军、那永升对诉争餐馆内的装饰装修物及高金华所购物品进行清点，经双方确认后，高金华申请,通过本溪市中级人民法院依法委托本溪市众合信价格评估有限公司对装修残值及设施、设备、餐具投入物品的价值进行了司法鉴定。本溪市众合信价格评估有限公司于2020年8月28日作出本众价评[2020]105号价格鉴定意见书,鉴定意见为:评估价格为510643元，此次鉴定发生评估费11600元。现高金华、赵军、那永升因租赁房屋经营的餐馆被查封无法经营产生损失无法达成一致意见，故高金华诉至法院。 另查，高金华以其经营的明山区红枫林餐馆为原告，于2019年6月5日向本溪市明山区人民法院提起诉讼，要求赵军、那永升返还其房租、兑店款、装修款、天然气安装、维修款、停业损失、员工租赁宿舍费用，合计1064009元，本溪市明山区人民法院于2019年8月17日作出（2019）辽0504民初2008号民事判决：驳回明山区红枫林餐馆的诉讼请求。判决后，明山区红枫林餐馆提出上诉，本溪市中级人民法院于2019年11月15日以明山区红枫林餐馆在一审法院立案时已经注销，不具备诉讼主体资格为由，作出（2019）辽05民终1753号民事裁定：一、撤销辽宁省本溪市明山区人民法院（2019）辽0504民初2008号民事判决；二、驳回明山区红枫林餐馆的起诉。 赵军、那永升于2019年9月17日向本溪市明山区人民法院提起诉讼，要求判令解除赵军、那永升与高金华签订的《租房协议书》；判令高金华给付赵军、那永升从2019年5月1日起至退房之日止租金暂计83332元；高金华给付垫付水电费4232元、损失55898元。本溪市明山区人民法院于2018年12月1日作出（2019）辽0504民初3400号民事判决：一、解除赵军、那永升与高金华于2017年3月23日签订的租房协议书；二、高金华于判决发生法律效力后立即给付赵军、那永升房屋租赁费 145831元；三、高金华于判决发生法律效力后立即给付赵军、那永升电费款4153元；四、驳回赵军、那永升其他诉讼请求。判决后，高金华上诉，本溪市中级人民法院于2020年4月30日作出（2020）辽05民终418号民事裁定：一、撤销辽宁省本溪市明山区人民法院（2019）辽0504民初3400号民事判决；二、发回本溪市明山区人民法院重审。 在审理过程中，赵军、那永升（反诉原告）因（2019）辽0504民初3400号民事案件被发回重审，故申请撤回反诉请求，在另案中诉讼解决。 再查，诉争房屋的房屋所有权人为本溪市总工会，赵军于2015年1月1日与本溪市总工会签订房屋租赁合同，租赁坐落于本溪市明山区，建筑面积2312.96平方米的房屋，租赁期限为2015年1月1日至2020年6月30日。2015年7月18日，赵军（甲方）与那永升（乙方）签订协议书，赵军将从本溪市总工会租赁的房屋整体租赁给那永升，同时在协议中约定：该房屋的一切装修改造由乙方投资，消防设施、设备完善由乙方自行投资解决，并有乙方办理消防手续。 另查明，2020年7月27日，高金华将租赁房屋的大门钥匙两把交与赵军、那永升。高金华申请鉴定的设备、餐具等物品现仍在诉争饭店内。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵守并履行，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。具体到本案中，高金华与赵军、那永升就饭店的消防手续问题在双方签订的《租房协议书》中有明确约定，消防事宜由赵军、那永升负责。高金华签订租赁合同后在租赁的房屋内经营饭店试营业期间，承租的房屋于2018年11月29日被明山区公安消防大队查封。那永升明知餐馆不具备对外经营的消防资质，仍同意高金华装修经营。高金华试营业期间被告知消防整改，后未经过消防安全检查，导致餐馆被查封合同无法继续履行，对于高金华经营的餐馆因消防问题无法按照合同继续经营属于合同目的履行不能引起的解除合同后果，应由赵军、那永升承担该违约责任。故高金华要求确认与赵军、那永升签订的《租房协议书》己于2018年11月29日解除的诉讼请求，法院予以支持。高金华向赵军、那永升按照合同约定交纳了2018年5月1日至2019年5月1日的房屋租金20万元，从消防查封之日起，未使用房屋期间的租赁费用应予返还，由此产生的利息亦应给付，故对于高金华要求赵军、那永升返还高金华剩余租期租金82748元及利息的诉讼请求，法院予以支持。赵军、那永升同意高金华装修房屋，在合同中没有对解除合同后已形成附合的装饰装修物和高金华因经营所购物品如何处理进行约定，高金华为经营装修房屋和购买设备、餐具等，饭店被查封、注销不再经营后装饰装修物已无利用价值，租房协议中明确约定：如因房屋的原因影响乙方的正常营业（含水、电），致使乙方不能正常营业，一切损失由那永升负责。高金华与那永升签订的合同中虽写明消防事宜由甲方负责，但实际承担该责任的责任方应是那永升。经本院组织高金华、赵军、那永升对高金华申请鉴定的装修残值和所购物品进行清点，双方确认，经鉴定确定的金额为510643元。那永升未按合同约定处理消防事宜，导致高金华餐馆无法继续经营，故高金华要求那永升赔偿装修费、投入设备款项及餐具共550325.6元的诉讼请求，法院部分予以支持。关于兑店款一节，高金华、赵军、那永升已经按照合同约定自行履行兑店物品的交付，高金华在试营业期间已实际使用兑店物品，对于使用期间的费用高金华应予支付，扣除应支付部分，那永升应返还部分兑店款，由此产生的利息亦应支付，故高金华要求赵军、那永升返还兑店15万元及利息的诉讼请求，法院部分予以支持。关于高金华提出的员工宿舍房租费3000元的诉讼请求，员工宿舍费用的产生是基于餐馆的经营需要，餐馆无法经营导致此损失的发生，故该项损失，法院予以支持。关于高金华提出由赵军、那永升支付其垫付的房屋维修费用5900元的诉讼请求，双方合同中明确约定，房屋交付使用后发生的一切维修维护费用由高金华负责，故高金华的此项主张法院不予支持。关于高金华提出的可得利益损失183600元，高金华将经营的饭店于2019年1月2日予以注销，注销饭店后视为高金华对饭店经营权的放弃，故对于该项损失，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认高金华与赵军、那永升于2017年3月22日签订的租房协议书于2018年11月29日解除；二、赵军、那永升于判决发生法律效力后立即返还高金华2018年5月1日至2019年5月1日期间房屋剩余租金82748元，房屋剩余租金82748元的逾期利息从2018年11月29日起至判决确定给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、那永升于判决发生法律效力后立即返还高金华兑店款75380元，兑店款75380元的逾期利息从2018年11月29日起至判决确定给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、那永升于判决发生法律效力后立即赔偿高金华房屋装修费及购买设备款 510643元；员工宿舍房租费3000元；五、驳回高金华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13567元,鉴定费11600元，由高金华承担3079元，由那永升承担22088元。 本院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。 本院认为：由于高金华租赁的案涉房屋于2018年11月29日被本溪市明山区公安消防大队查封后,高金华通过发微信、打电话将该情况及时告知赵军、那永升,并要求赵军、那永升立即予以解决消防事宜，使其租赁的房屋能够正常经营，但赵军、那永升并未予以解决，使高金华不能正常经营餐馆,致使高金华租赁案涉房屋的合同目的无法实现，因此一审判决高金华与赵军、那永升签订的租房协议书于2018年11月29日解除及赵军、那永升返还高金华已交纳的2018年11月29日查封之后的房租金82748元及利息并无不当，本院予以维持。故对赵军、那永升提出一审判决租房协议书于2018年11月29日解除无事实和法律依据及高金华无权要求返还租金的主张，本院不予支持。 关于赵军、那永升提出一审判决认定其应当为高金华办理房屋租赁之后所需的消防手续无事实和法律依据的主张。赵军、那永升与高金华签订的租房协议书第一条明确约定消防事宜由赵军、那永升负责，而赵军、那永升未按合同约定办理消防事宜，致使高金华租赁的案涉房屋无法经营，合同目的无法实现，赵军、那永升已经构成违约，应当承担违约责任。租房协议中第三条约定：如因房屋的原因影响高金华正常营业（含水、电），致使高金华不能正常营业，一切损失由那永升负责。依照该约定高金华不能正常营业的一切损失由那永升负责，那永升应当赔偿高金华的损失。因此一审判决那永升返还高金华兑店款75380元、员工宿舍房租费3000元及赔偿高金华房屋装修费及购买设备款510643元并无不当，本院予以维持。故对赵军、那永升的上诉主张，因不符合双方合同的约定，本院无法予以支持。 综上，赵军、那永升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费一万零四百八十八元，由上诉人赵军、那永升负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  王淑新 审判员  郑 红 审判员  孙 源 二〇二一年三月二十五日 法官助理彭译萱 书记员回娜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。