福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0322民初6239号 原告：柯遵锂，男，1987年5月15日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告：蔡志灿，男，1992年9月24日出生，汉族，住福建省仙游县。 第三人：仙游县易嘉房产经纪有限责任公司，住所地仙游县鲤南镇翔安南街33号5号楼102铺，统一社会信用代码91350322MA31NBP91Q。 法定代表人：吴日政。 原告柯遵锂与被告蔡志灿、第三人仙游县易嘉房产经纪有限责任公司（以下简称“易嘉公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。因本案须以戴加强、林飞凤诉蔡志灿、柯遵锂、蔡玉兵、林碧钦房屋买卖合同纠纷案件的审理结果为依据，于2020年12月17日裁定中止审理。本案于2021年3月10日恢复审理，于2021年3月17日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告柯遵锂、被告蔡志灿到庭参加诉讼，第三人易嘉公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次开庭原告柯遵锂到庭，被告蔡志灿、第三人易嘉公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯遵锂向本院提出诉讼请求：判令1.解除柯遵锂、蔡志灿及易嘉公司2019年6月25日签订的《房产买卖协议》；2.蔡志灿双倍返还给柯遵锂定金224000元；3.蔡志灿返还给柯遵锂预付购房款8000元及利息（利息以8000元为基数，自起诉之日起至还清之日止按年利率6%计息）；4.本案诉讼费由蔡志灿承担。事实和理由：2019年6月25日，柯遵锂和蔡志灿在易嘉公司的介绍下三方共同协议约定：柯遵锂向蔡志灿购买位于仙游县××镇××号楼××室房屋，该房屋建筑面积116.09平方米，总价款56万元，购房定金12万元，协议签订后，柯遵锂就支付了定金12万元，由柯遵锂决定过户时间，现经过向房地产管理部门了解到，该房屋已被查封，无法过户，蔡志灿的行为已构成违约。我国《合同法》第91条规定：定金数额不得超过主合同标的的20%”，本案合同总价款是56万元，定金上限为11.2万元，余款8000元转为预付购房款，请求支持柯遵锂的诉讼请求。 蔡志灿辩称，房产买卖协议是三方签的没错，但之后柯遵锂加价转卖给戴加强，并且我们与戴加强三方又签订了协议书，之后中途发生变动，三方同意本人八年之内还清按揭贷款，然后再过户给戴加强，如果现在柯遵锂要求解除合同，到时候本人与戴加强不能交代，因为房子柯遵锂都转让给戴加强了，其无权要求解除合同。 易嘉公司未作答辩及提交证据。 本院经审理认定事实如下：蔡志灿向莆田永鸿文化广场投资有限公司购置位于仙游县××镇××号楼××室（其中首付117912元，向招商银行仙游支行按揭贷款45万元）。2019年6月25日，蔡志灿（甲方）将上述房产以56万元价格出卖给柯遵锂（乙方），双方在易嘉公司（丙方）作为经纪人下签订一份《房产买卖协议》，第二条约定由乙方约定时间过户，甲方无条件配合，第二十四条约定...乙方暂定为2021年9月30日（产权证满两年）过户，如需提前过户，乙方提前一个月通知甲方，甲方必须7日内配合乙方办理，逾期则视为违约处理...。后柯遵锂又以62万元的价格将案涉房产出卖给案外人戴加强，2019年9月7日，柯遵锂出具给戴加强收条一份，确认收到戴加强的购房定金5万元。2019年9月22日，蔡志灿出具给柯遵锂收条一份，确认收到柯遵锂的首付款12万元。2019年9月23日，蔡志灿与戴加强、林飞凤（戴加强之妻）在柯遵锂作为经纪人下又签订一份《房产买卖协议》，约定由蔡志灿将案涉房产以62万元出卖给戴加强、林飞凤。2019年10月11日三方按约前往银行办理案涉房产的解除抵押手续，同时戴加强又转账给柯遵锂13万元，转账给蔡志灿26万元。同日，蔡志灿出具给戴加强收据一份，确认直接收到戴加强的购房款26万元以及柯遵锂代转的购房款18万元。因蔡志灿将上述购房款挪作他用，未能成功办理解除抵押手续，2019年10月15日，戴加强、蔡志灿、柯遵锂、蔡玉兵、林碧钦（蔡志灿父母）签订一份《协议书》，三方确认：蔡志灿以56万元价款将房屋出卖给柯遵锂，柯遵锂以62万元价款再卖给戴加强。蔡志灿收到的购房款56万元，12万元属于柯遵锂，44万元属于戴加强。同时约定：（1）蔡志灿继续承担偿还每月银行的按揭款，并保证在本协议签订后八年内还清所按揭贷款共计44万元；（2）戴加强在本协议签订后可立即使用和管理永鸿国际文化城18号楼1804室；（3）蔡志灿在还清房屋贷款并过户给戴加强后，戴加强十日内将剩余的购房款178200元支付给柯遵锂（扣除蔡志灿2019年支付的物业费1800元），柯遵锂在收到戴加强的剩余购房款后当日应当支付给蔡志灿38000元；（4）各方应按上述约定遵守，若蔡志灿违约，应向戴加强支付违约金186000元；若戴加强违约，应向柯遵锂支付违约金54000元；若柯遵锂违约，应向蔡志灿支付违约金11400元；（5）本协议签订时，蔡志灿已将房屋钥匙、水电过户等已交给戴加强；（6）蔡志灿父母亲蔡玉兵、林碧钦自愿为蔡志灿应当承担的责任以及违约金承担担保，负连带责任，自本协议签订后生效。因蔡志灿未按时偿还按揭贷款，招商银行仙游支行于2020年4月21日向本院提起诉讼，本院于2020年6月11日依法作出（2020）闽0322民初3057号民事判决书判决由蔡志灿偿还尚欠贷款本息及违约金，莆田永鸿文化广场投资有限公司负连带清偿责任。莆田永鸿文化广场投资有限公司于2020年8月18日向招商银行履行该判决书确定的蔡志灿全部债务后，于2020年8月24日向蔡志灿提起债务追偿诉讼，该案诉讼期间，蔡志灿同意案涉房屋由莆田永鸿文化广场投资有限公司收回并与莆田永鸿文化广场投资有限公司配合将案涉房屋过户与其他人，莆田永鸿文化广场投资有限公司于2020年10月21日撤回起诉。柯遵锂和戴加强均未取得案涉房屋的所有权，因柯遵锂索求其购房款无果，于2020年9月18日诉至本院，提出上述请求。 上述事实，有柯遵锂、蔡志灿的陈述及柯遵锂提供的《房产买卖协议》、收据两份、蔡志灿提供的《协议书》、还款记录以及本院依职权调取的（2020）闽0322民初7075号民事判决书予以证实。经庭审举证、质证，当事人对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对上述证据所反映的事实予以认定。 本院认为，蔡志灿将案涉房屋出卖给柯遵锂且由柯遵锂支付给蔡志灿购房款（定金）12万元，双方由易嘉公司作为经纪人签订了《房产买卖协议》，但之后通过柯遵锂的介绍，双方同意蔡志灿将案涉房屋直接出卖给戴加强、林飞凤，蔡志灿与戴加强、林飞凤在由柯遵锂作为经纪人下又签订一份《房产买卖协议》，可认定柯遵锂、蔡志灿对该情况是知晓的，本案的标的只有案涉房屋一套，双方与戴加强、林飞凤于2019年9月23日签订新的《房产买卖协议》就是以实际行动表明了对柯遵锂与蔡志灿签订的《房产买卖协议》的不继续履行，本案的三方当事人签订的《房产买卖协议》实际在2019年9月23日就已经解除，柯遵锂无需再请求本院判决解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条规定合同解除的，该合同的权利义务关系终止，因为该协议早已解除，柯遵锂依据该协议的第22条请求蔡志灿承担违约责任无理，况且依据该22条约定的是因蔡志灿一方原因导致本合同无法履行或无效的情形，不符合本案中合同合意解除的情况。按照该协议第二十四条约定，乙方暂定为2021年9月30日过户，如需提前过户，乙方提前一个月通知甲方，甲方必须7日内配合乙方办理，逾期则视为违约处理，现双方约定的过户时间未到，而根据蔡志灿提供其与柯遵锂的微信聊天记录可证明蔡志灿通知柯遵锂办理过户的时间是2020年8月20日，而莆田永鸿文化广场投资有限公司于2020年8月18日向招商银行偿还了全部按揭贷款本息，于2020年8月24日才向蔡志灿提起追偿权诉讼，也就是说2020年8月20日蔡志灿通知柯遵锂办理过户的行为并未违反协议约定。综上，柯遵锂以其与蔡志灿于2019年6月25日签订《房产买卖协议》作为依据请求蔡志灿承担违约责任要求其双倍返还定金依据不足，本院不予支持。该《房产买卖协议》已经实际解除，蔡志灿收取了柯遵锂的12万元房款应当退还，根据中国人民银行《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》文件规定，自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），取消年利率6%计算标准，故本院调整为应自起诉之日即2020年9月18日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算占有期间的利息。综上，柯遵锂的诉讼请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，予以驳回。蔡志灿、易嘉公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第二款、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、蔡志灿应在本判决生效之日起十日内返还给柯遵锂购房款12万元并支付利息，利息计算办法：以12万元为基数，自2020年9月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款项之日止； 二、驳回柯遵锂的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10600元，减半收取计5300元，由柯遵锂负担3950元，蔡志灿负担1350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林梅金 二〇二一年三月二十四日 书记员  李学进 附：一、相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百五十七条有下列情形之一的，债权债务终止： （一）债务已经履行； （二）债务相互抵消； （三）债务人依法将标的物提存； （四）债权人免除债务； （五）债权债务同归于一人； （六）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 合同解除的，该合同的权利义务关系终止。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定乙方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院帐户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：1405××××3411。