江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）苏01民终2059号上诉人（原审原告、案外人）：江苏省电影发行放映有限公司，统一社会信用代码91320000134751651L，住所地南京市中山北路88号建伟大厦27楼。法定代表人：吴斌，该公司党总支书记，执行董事。委托诉讼代理人：郭伟林，江苏执和律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗婷，江苏执和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：南京江东房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132011413554585XB，住所地南京市雨花台区花神大道9号阅城国际花园西门悠然园4-5栋底层。法定代表人：郑子进，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗斌，江苏新高的（江北新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莹，江苏新高的（江北新区）律师事务所律师。原审第三人：吴国林，男，汉族，1966年9月20日出生，住南京市玄武区。原审第三人：吴谦，男，汉族，1988年6月27日出生，住南京市玄武区。原审第三人：南京常盈商贸有限责任公司，住所地江苏省南京市秦淮区淮海路36号。法定代表人：黄明生，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵兵。原审第三人：江苏丰汇源新农村建设发展有限责任公司，住所地南京市六合区东沟镇府前街1号2楼201-202室。法定代表人：吴国林。原审第三人：江苏赛诺思科医疗科技有限公司，住所地江苏省东台市东台沿海经济区海通大道85号。法定代表人：吴国林。原审第三人：江苏丰科超声电机科技有限公司，住所地南京市六合区东沟镇府前街1号。法定代表人：吴谦。上诉人江苏省电影发行放映有限公司（以下简称电影放映公司）因与被上诉人南京江东房地产开发有限公司（以下简称江东房地产公司）及原审第三人吴国林、吴谦、南京常盈商贸有限责任公司（以下简称常盈商贸公司）、江苏丰汇源新农村建设发展有限责任公司（以下简称丰汇源公司）、江苏赛诺思科医疗科技有限公司（以下简称赛诺医疗公司）、江苏丰科超声电机科技有限公司（以下简称丰科公司）、执行异议之诉一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（以下简称秦淮法院）（2019）苏0104民初11188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。电影放映公司上诉请求：1.依法撤销（2019）苏0104民初11188号判决，不得执行南京市秦淮区淮海路36号房产（以下简称案涉房产），确认该房产中的300平方米面积归上诉人所有；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人对案涉房产的物权系根据合建行为取得，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定，上诉人对案涉房产享有物权的客观事实，自事实行为成就时发生效力。一审法院仅根据《中华人民共和国民法典》第二百三十二条规定认定上诉人对案涉房产享有的权利无法排除执行，系对法条理解错误。一审法院认为约定的面积不明确明显有违事实；2.被上诉人取得案涉房产抵押权时明知或者应当知道案涉房产并非抵押人所有，故被上诉人并非善意权利人；3.一审法院在拍卖案涉房产过程中严重违反法定程序，一审法院开庭通知的合议庭成员与实际参与开庭审理的合议庭成员不符，且未事先告知当事人。综上，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。江东房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。理由如下：1.上诉人没有任何证据证明其参与案涉房产的共同建设，故不能适用《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定；2.案涉房产自2005年1月24日至2019年6月27日所有权人一直都是常盈商贸公司，且经司法拍卖，秦淮法院已经出具过户裁定，案涉房产的所有权已经转移给被上诉人，上诉人客观上也没有排除执行的现实性；3.被上诉人已经取得案涉房产的抵押权，办理物权登记，并经法院生效判决认定被上诉人抵押权系善意取得，依法享有优先受偿权；4.上诉人曾经过改制，在本案审理中并未提供关于债权债务承担及案涉房产相关特别约定的改制文件，无法确定其是否为本案适格的主体。常盈商贸公司述称，1.常盈商贸公司系南京市白下区服务总公司改制而来，在建设案涉房产时因影响电影放映公司采光问题达成补偿协议，将案涉房产内的300平方米产权交由电影放映公司使用，并办理了有关公证手续；2.一审法院严重违反法定程序。案涉房产在拍卖时并未告知常盈商贸公司，且常盈商贸公司至今未收到执行阶段的任何法律文书；3.案涉房产在抵押时已经充分告知债权人，抵押房产中有上诉人的份额，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。综上，请求二审法院查明事实，依法判决。电影放映公司向一审法院起诉请求：1.请求停止对案涉房产的执行，确认该房产中的300平米产权归电影放映公司所有；2.案件诉讼费用由江东房地产公司承担。一审法院认定事实：郑子进与吴国林、常盈商贸公司、丰汇源公司、赛诺医疗公司、丰科电机公司、吴谦民间借贷纠纷一案，江苏省南京市中级人民法院于2017年9月13日作出(2017)苏01民初534号民事判决：一、吴国林于该判决生效之日起十日内向郑子进偿还借款本金1.3亿元、利息、违约金(其中利息按以下标准计算：以本金5500万元为基数自2015年3月23日起至2015年9月22日止按年利率18%计算、以本金1500万元为基数自2015年4月1日起至2015年9月22日止按年利率18%计算、以本金500万元为基数自2015年4月2日起至2015年9月22日止按年利率18%计算、以本金3500万元为基数自2015年4月28日起至2015年10月27日止按年利率15%计算、以本金2000万元为基数自2015年5月22日起至2015年10月27日止按年利率15%计算。违约金按以下标准计算：以本金7500万元为基数自2015年9月23日起至实际给付之日止按年利率24%计算、以本金5500万元为基数自2015年10月28日起至实际给付之日止按年利率24%计算)；二、郑子进有权在上述第一项范围内就常盈商贸公司抵押的其名下位于南京市秦淮区淮海路36号房屋折价或以拍卖、变卖的价款在1.3亿元的范围内优先受偿，常盈商贸公司在承担担保责任后，有权就其实际清偿部分向吴国林追偿；三、丰汇源公司、赛诺医疗公司、丰科电机公司、吴谦对吴国林的上述第一项债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权就其实际清偿部分向吴国林追偿；四、驳回郑子进的其它诉讼请求。案件审理过程中，江苏省南京市中级人民法院于2017年3月31日查封了常盈商贸公司名下位于南京市秦淮区淮海路36号房屋。该房产登记簿载明，案涉房产登记时间为2005年1月24日，该案郑子进于2015年7月8日登记为抵押权人。郑子进和常盈商贸公司不服上述民事判决，提起上诉，江苏省高级人民法院于2018年7月3日作出(2017)苏民终2077号民事判决：一、维持江苏省南京市中级人民法院(2017)苏01民初534号民事判决第一项、第三项；二、撤销江苏省南京市中级人民法院(2017)苏01民初534号民事判决第二项、第四项；三、郑子进有权在一审判决第一项的借款本金1.3亿元及利息范围内就常盈商贸公司抵押的其名下位于南京市秦淮区淮海路36号房屋折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿，常盈商贸公司在承担担保责任后，有权就其实际清偿部分向吴国林追偿；四、驳回郑子进的其他诉讼请求。常盈商贸公司不服江苏省高级人民法院作出的(2017)苏民终2077号民事判决，向中华人民共和国最高人民法院申请再审，中华人民共和国最高人民法院于2019年3月28日作出(2019)最高法民申362号民事裁定：驳回南京常盈商贸有限责任公司的再审申请。(2017)苏民终2077号民事判决发生法律效力后，因吴国林、常盈商贸公司、丰汇源公司、赛诺医疗公司、丰科电机公司、吴谦未履行生效民事判决所确定的义务，郑子进申请执行，江苏省南京市中级人民法院指定秦淮法院执行，执行案号(2018)苏0104执3136号。案件执行过程中，郑子进将案涉债权转让给江东房地产公司，依江东房地产公司申请，秦淮法院依法裁定变更江东房地产公司为执行案件申请执行人。在该案执行过程中，秦淮法院依法裁定拍卖常盈商贸公司名下案涉房产。电影放映公司提出异议后，秦淮法院于2019年9月16日作出(2019)苏0104执异179号执行裁定书，驳回电影放映公司的异议申请。一审法院另查明，1998年6月8日，南京市白下区公证处作出（1998）宁白证民内字第1054号公证书，公证南京市白下区服务总公司（甲方）与江苏省电影发行放映公司（乙方）签订《协议书》一份，该协议书主要内容有：甲方在淮海路34-48（原南京地址上）紧靠电影公司大楼东侧，筹建“南京美容城”大楼。因甲方考虑到迎街楼层的整体美观和增加建筑面积，现向乙方提出要求，新建南京美容城大楼和电影公司大楼联体规划设计方案，达成如下协议：一、双方一致同意，甲方新建南京美容城大楼，从二楼开始至七楼，与电影公司大楼联成一个相互独立的整体。南京美容城大楼西侧一楼为消防通道，从二楼开始向西挑出阳台宽2米，整个阳台占用乙方空间面积长16米，宽2米，南京美容城大楼与乙方大楼连接（互有外墙隔断）部分约8-10米，大楼南面空间约6米。二、南京美容城竣工后，甲方同意将增加的部分面积在六层办公层实用面积300平方米作为给乙方的补偿。（共五大间，其中南面三间，北面两间）。实用面积300平方米的办公房与楼层中其它办公房隔开使用……三、南京美容城土建竣工时，甲方负责将按协议规定的位置及面积，交给乙方实用面积300平方米的办公用房，该实用面积300平方米的房产权属乙方所有。在乙方办理分开的房产证、土地证的同时，甲方有责任协助、提供有关资料，费用由乙方承担。双方在协议中还约定了其他内容。再查明，2018年3月19日，江苏省电影发行放映公司更名为江苏省电影发行放映有限公司。原企业类型为全民所有制，现企业类型为有限责任公司。南京市白下区服务总公司成立于1982年4月1日。2002年，原南京市白下区经济体制改革办公室发文同意白下区服务总公司改制方案。2003年1月9日，常盈商贸公司注册成立。一审法院认为，案外人对执行标的提出的异议成立的前提是其对执行标的享有足以排除强制执行的权益。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该案中，案涉房产均登记在常盈商贸公司名下，未经变更登记，不发生物权变动效力，亦无法排除执行。原南京市白下区服务总公司与原江苏省电影发行放映公司签订的协议书中虽约定南京市白下区服务总公司将“六层办公层实用面积300平方米作为给原江苏省电影发行放映公司的补偿”，然而其约定的房产范围并不明确具体，双方又长期未办理不动产变更登记，故不能发生物权变动效力。该案中，江东房地产公司受让郑子进的债权及对于异议标的物的优先受偿权，有权向人民法院申请对案涉房产进行强制执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条规定，判决：驳回江苏省电影发行放映有限公司诉讼请求。案件受理费53800元、公告费1200元，由江苏省电影发行放映有限公司负担。本院认为，1998年因相邻关系的原因，电影放映公司与南京市白下区服务总公司签订协议，约定了房屋补偿面积，双方就该协议进行了公证。秦淮法院在执行中应查明案涉房产的现实状态和协议的性质，在此基础上依法处置案涉房产。一审法院查明事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定，裁定如下：一、撤销江苏省南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初11188号民事判决；二、本案发回江苏省南京市秦淮区人民法院重新审查。上诉人预交的二审案件受理费53800元予以退还。审判长  黄建东审判员  陈树年审判员  金 鑫二〇二一年三月二十五日书记员  李 好