福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初5269号 原告：福州市立丹行市场营销策划有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华大街道公益路3号启悦商务中心2层02室，统一社会信用代码：91350102559557918C。 法定代表人：林晨曦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张静蓉、陈红梅，福建旭丰律师事务所律师。 被告:福建福腾房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区城门镇白云村三角埕78号，统一社会信用代码：91350000611004780M。 法定代表人：蒋金俤，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈雅芳、汤少彬，福建闽润律师事务所律师。 原告福州市立丹行市场营销策划有限公司与被告福建福腾房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案，案件审理过程中，原告提出财产保全申请，我院于2020年9月30日作出（2020）闽0104执保316号民事裁定书，依法冻结了被告福建福腾房地产开发有限公司的相应财产。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈红梅，被告委托诉讼代理人汤少彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告福州市立丹行市场营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付代理费4173492.51元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金，暂计至2020年8月15日为61236.60元（违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中，金额为991207.32元的代理费之逾期付款违约金自2019年10月31日起算；金额为933318.85元的代理费之逾期付款违约金自2019年12月31日起算，金额为817281.59元的代理费之逾期付款违约金自2020年5月31日起算，金额为1431684.75元的代理费之逾期付款违约金自起诉之日起算。违约金均应计算至被告支付完拖欠的代理费之日止）；3.本案案件受理费、保全费、诉讼保全保险费等由被告承担。 原告庭审中变更诉请为：1.判令被告向原告支付代理费3800675.85元。2.判令被告向原告赔偿因逾期付款给原告造成的资金占用损失，暂计至2020年11月25日为110478.14元（损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中，金额为2491207.32元的代理费的逾期付款损失分段计算，2019年10月31日至2019年12月23日期间，以2491207.32元为基数计算、2019年12月24日至2020年1月21日期间，以2091207.32元为基数计算、2020年1月22日至2020年4月20日期间，以1591207.32元为基数计算、2020年4月21日至2020年4月28日期间，以1191207.32元为基数计算、2020年4月29日至2020年9月16日期间，以991207.32元为基数计算、2020年9月17日起，以691207.32元为基数计算；金额为933318.85元的代理费之逾期付款损失自2019年12月30日起算；金额为817281.59元的代理费之逾期付款损失自2020年4月30日起算；金额为1358868.09元的代理费之逾期付款损失自2020年11月25日起算。损失均应计算至被告支付完拖欠的代理费之日止）。3.判令本案案件受理费及保全费5000.00元、诉讼保全保险费10587.00元等全部诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告分别于2015年2月28日及2016年签订两份《福州滨海·福腾花园销售代理合同》，约定被告委托原告为“滨海·福腾花园”项目的销售代理人，委托期限自2015年3月1日起至该项目商品房可售建筑面积销售率达到95%之日止。2019年10月10日，被告与原告就两份《福州滨海·福腾花园销售代理合同》的解除及代理费结算事宜签订《福州滨海·福腾花园销售代理合同终止协议》（下称“终止协议”），确认：1.2015年2月28日签订的《福州滨海·福腾花园销售代理合同》于2016年10月31日终止，2016年签订的《福州滨海·福腾花园销售代理合同》自2019年10月10日起解除；2.原被告双方已完成项目销售代理服务过程中相关资料、物品的交接；3.被告需支付原告代理费共计5673492.51元。终止协议签订后，被告未按时向原告支付相应代理费，截至2020年4月29日，被告仅向原告支付4笔款项合计1500000元，于2020年9月17日向原告支付代理费300000元，剩余6套房源因客户已退房，需在原告诉请中予以扣除（1.《福州滨海·福腾花园销售代理合同终止协议》附件2中确认的2#1601房源（对应代理费7882.55元）、3#1906房源（对应代理费9501.55元）、11#1402房源（对应代理费14519.62元），客户已退房，以上3套房源对应代理费共计31903.72元，须在原告原诉求中扣除；2.《福州滨海·福腾花园销售代理合同终止协议》附件3中确认的11#1002房源（对应代理费14377.27元）、11#1502房源（对应代理费14587.41元）、3#404房源（对应代理费11948.26元），客户已退房，以上3套房源对应代理费共计40912.94元，须在原诉求中扣除。）虽经原告多次催促，被告至今仍未向原告支付剩余代理费。被告严重违反了双方协议的约定，使原告蒙受巨大损失。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。 被告福建福腾房地产开发有限公司辩称，1.对原告诉请事实无异议；2.被告认为双方之间签订的合同并未约定逾期资金占用利息，原告要求被告支付资金占用损失的计算标准过高；3.双方于2019年10月10日签订的确认书中约定被告支付代理费之前，原告需向被告开具相应发票，故被告部分款项未支付是因为原告未开具发票引起的，并非被告过错。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举证、质证，被告对两份《福州滨海·福腾花园销售代理合同》《福州滨海·福腾花园销售代理合同终止协议》、文件收讫证明、福建增值税普通发票、增值税专用发票的真实性均无异议，对当事人无异议的证据本院经审查予以确认并在卷佐证。 对有异议的证据认证如下： 1.原告提交《违约金计算表》，拟证明合同终止后，被告仅向原告付款1500000元（其中2019年12月24日付款400000元，2020年1月22日付款500000元，2020年4月21日付款400000元，2020年4月29日付款200000元），已违反双方合同约定，应向原告支付逾期付款违约金，暂计至2020年8月15日，被告违约金为61236.60元。被告对真实性、合法性以及证明对象均有异议，认为该证据系原告单方制作。本院认为，该证据确系原告单方制作，被告不认可，本院不予采信。 2.原告提交《损失计算表》，拟证明原告的损失情况。被告认为合同并未约定逾期付款利息损失，且并无对损失计算约定相应的利率，对损失计算表的利率标准不予认可。即便被告需向原告支付逾期付款占用损失，也应扣除尾款1358868.09元，因该部分逾期付款责任不在被告。退一步而言，若需向原告支付逾期损失，对时间起算点也有异议。对序号第1-3项的起算点无异议，对序号4-6的起算点有异议。发票还未收到，认为应在收到发票后计算。本院认为，被告对该证据中序号第1-3项的起算点无异议，本院予以采信；对序号4、5起算点有异议但未能提供反证证明，该证据中序号4、5项本院予以采信；对序号6，被告认为应从被告收到发票后开始计算利息符合常理，原告序号6部分起算时间不予采信。 3.被告提交房产成交截图，拟证明6#1101室已解除购房合同，原告交易事项并未完成，应扣减该套房的对应代理费14980.7元。原告对该套房产解除购房合同无异议，但认为依据双方的最终结算，该套房产的代理费为12630.7元，同意扣减代理费12630.7元。本院认为，原被告双方均确认6#1101室已解除购房合同，原告代理费应相应扣减，上述证据予以采信。但根据原被告双方确认的《未签约未结算代理费明细》显示，6#1101室代理费总额为12630.7元。被告主张扣减14980.7元无依据，不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原被告分别于2015年2月28日、2016年签订两份《福州滨海福腾花园销售代理合同》，就被告委托原告销售滨海福腾花园项目达成协议。合同对销售服务、结算方式、违约责任等进行了约定。 2019年10月10日，原被告签订《福州滨海福腾花园销售代理合同终止协议》，双方一致同意并确认：1.2015年2月28日的《福州滨海福腾花园销售代理合同》于2016年10月31日终止，自2019年10月10日起解除原被告于2016年签订的《福州滨海福腾花园销售代理合同》；2.双方已完成本项目销售代理服务过程中相关资料、物品的交接；3.自2015年3月1日起至2016年10月31日止，原告已售房源的代理费根据第一份合同约定进行结算，自2016年11月1日起至2019年10月10日止，原告已售房源的代理费根据第二份合同约定进行结算；4.截至2019年10月10日，被告需支付的代理费共计5673492.51元，具体金额、付款条件及支付日期如下：（1）自2015年3月起至2019年10月10日至，原告已销售的房源共计1045套，未支付代理费总金额为5720492.51元，具体如下：就245套房源已签订《商品房买卖合同》，银行已发放全部贷款至被告账户，未支付代理费共计1996398.51元，被告于2019年10月31日前支付；就164套房源已签订《商品房买卖合同》，银行未发放贷款至被告账户，未支付代理费共计1518604.63元，该代理费按月支付，原被告于每月5日前共同核对并确认上月银行已发放贷款至被告账户的房源明细及该等房源所对应的代理费金额，并于当月30日前支付经原被告最终书面确认的上月代理费；就50套房源未签订《商品房买卖合同》，未支付的代理费共计573881.7元，该代理费按月支付，原被告于每日5日前共同核对并确认上月银行已发放贷款至被告账户的房源明细及该等房源所对应的代理费金额，并于当月30日前支付经原被告最终书面确认的上月代理费；1045套已售房源均预留10%的代理费共计1089798.86元，被告与2020年8月30日前支付；192套溢价房源未支付代理费共计424217.55元，被告于2019年10月31日前支付；其他103套未结算代理费共计117591.26元，被告于2019年10月31日前支付；（2）原告应向被告支付业绩未达标违约金及服装费47000元；（3）结合上述两项，被告需支付的代理费共计5673492.51元。5.被告向原告支付的本协议项下代理费为含税金额，在被告支付该代理费前，原告应提供与被告支付款项等额的增值税普通发票及付款确认单，如原告逾期提供签署发票及付款确认单的，被告有权顺延付款时间，且被告该行为不构成违约亦无须承担任何责任。协议还约定了其他事项。 同日，原被告在《福州滨海福腾花园销售代理合同终止协议》附件《已签约已放款未结算代理费明细》上盖章确认。 2018年10月16日至2020年4月23日，原告向被告开具《福建增值税普通发票》，被告收到的发票金额共计5189687.76元。 另查明，1.原告自认2019年10月10日后收到被告代理费1800000元；2.6套房源已退房，扣减相应代理费72816.66元；3.6#1101室解除购房合同，原告代理费应相应扣减12630.7元；4.2020年11月25日，原告向被告开具《福建增值税普通发票》，发票金额为1358868.09元。2020年11月27日送达被告，但被告拒收，发票被退回；5.原告为本案支出保全申请费5000元、保全保险费10587元。 本院认为，原告与被告签订的案涉协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，原告依约履行了代销义务，被告未能依约足额支付代理费，构成违约。原被告双方经结算，被告尚欠原告代理费3788045.15元。 关于原告诉请尚余的代理费支付条件是否成就的问题。被告主张原告未足额开具发票，付款条件尚未成就。本院认为，本案的主义务是原告履行代销房源义务，被告履行支付代理费义务。原告提供发票只是合同的附随义务，开具发票义务与付款义务不能形成对待给付，不能构成被告拒付代理费的同时履行抗辩权。故被告关于原告尚余代理费支付条件尚未成就的抗辩主张不予支持。 关于原告诉请被告支付逾期付款资金占用损失的问题。原被告在终止协议中已对付款时间进行了确认，被告未按付款时间支付款项势必导致原告存在资金利息损失，应承担违约责任。被告抗辩称双方对资金占用损失未进行约定，无需承担资金占用损失的抗辩主张不予支持。关于资金占用利息的起算时间，对被告无异议的部分本院予以确认。对于未开票部分的付款时间，双方在协议中约定原告先开票被告后付款，该约定可认定为付款期限。原告不履行开票义务的法律后果虽不能形成被告拒付代理费，但鉴于双方达成了原告先开票被告再付款的一致意思表示，该意思表示为双方的真实意思表示，未违反法律规定，双方应坚持诚信规则，按照约定履行义务，被告可在收到原告开具发票之日起支付代理费。故对于代理费为1358868.09元部分，因发票送达被告的时间为2020年11月27日，虽被告拒收，但不影响收到发票时间的认定，本院认定1346237.39元（1358868.09元扣减6#1101房产代理费12630.7元）的逾期付款利息自2020年11月27日起算。对于除上述之外的部分，被告对起算时间有异议但未能提交反证证明，故原告的主张予以采纳。关于利息计算标准，原告主张以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算，本院予以支持。 关于原告诉请被告赔偿案件保全申请费及保全担保保险费问题。被告未能按约定支付代理费，构成违约，因被告违约引起本案诉讼，原告为此向法院交纳的申请费及向保险公司交纳的诉讼保全担保保险费系原告支出的合理必要费用，属原告的损失部分，且已实际交纳，原告诉请被告赔偿诉讼保全申请费5000元及诉讼保全担保保险费10587元，于法不悖，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告福建福腾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福州市立丹行市场营销策划有限公司代理费3788045.15元； 二、被告福建福腾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福州市立丹行市场营销策划有限公司逾期付款利息（利息分以下部分：1.以2491207.32元为基数，自2019年10月31日起计算至2019年12月23日止；2.以2091207.32元为基数，自2019年12月24日起计算至2020年1月21日止；3.以1591207.32元为基数，自2020年1月22日起计算至2020年4月20日止；4.以1191207.32元为基数，自2020年4月21日起计算至2020年4月28日止；5.以991207.32元为基数，自2020年4月29日起计算至2020年9月16日止；6.以691207.32元为基数，自2020年9月17日起计算至款项付清之日止；7.以933318.85元为基数，自2019年12月30日起计算至款项付清之日止；8.以817281.59元为基数，自2020年4月30日起计算至款项付清之日止；9.以1346237.39元为基数，自2020年11月27日起计算至款项付清之日止，均以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）； 三、驳回原告福州市立丹行市场营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38213.9元，由原告负担167.7元，被告负担38046.2元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期本院将予以强制执行。诉讼保全申请费5000元、诉讼保全担保保险费10587元由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 兰幼清 二〇二一年三月八日 法官助理 潘彩虹 书 记 员 韩国丽 附一：本民事判决书引用的主要法律条款 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”