云南省凤庆县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0921民初53号原告：王文安，男，1976年12月18日生，汉族，住云南省临沧市凤庆县。委托诉讼代理人：罗新华，男，1985年12月4日生，住云南省临沧市凤庆县，代理权限：特别授权委托。被告：凤庆赣企房地产开发有限公司。住所地：云南省临沧市凤庆县凤山镇滇红路顺宁佳苑。统一社会信用代码：91530921054680937R。诉讼代表人：凤庆赣企房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：苏婷、张志宇，云南博川律师事务所律师，代理权限：特别授权委托。原告王文安与被告凤庆赣企房地产开发有限公司（以下简称赣企公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月19日在本院二号法庭公开开庭进行了审理。原告王文安委托诉讼代理人罗新华、被告赣企公司委托诉讼代理人苏婷、张志宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王文安向本院提出诉讼请求：1、判令赣企公司破产管理人确认债权无效；2、判令被告按《商品房购销合同》里面的付款本金72458元，违约金60674.9元，合计133132.9元给予债权确认；3、判令被告承担此次诉讼的费用。事实及理由：原告王文安于2013年4月初通过被告赣企公司广告宣传，售楼部销售人员介绍等方式，了解到赣企公司有在建铺面出售，于2013年4月29日交纳认购金16000元，与赣企公司签订《赣企第一城内部认购协议》，协议内容包含所认购房屋的铺号、建筑面积、价格、付款方式，以及双方的权利义务，并约定原告所交付的认购金，在签署《房屋购销合同时》，自行转为购房款。之后在赣企公司销售员电话通知下，原告于2013年5月5日，通过现金方式支付了房款56458元，并签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》。合同约定：由原告王文安作为乙方购买甲方赣企公司名为凤庆县赣企第1城负1层—113号商铺，建筑面积35.76平方米，总价为132458元，付款方式为首付55%（即上述原告分2次所付的72458元），剩余60000元以甲方通知时间为准，乙方向银行贷款方式一次性付给甲方。《商品房购销合同》也明确规定了甲乙双方的权利义务。其中第七条约定：甲方应于2016年3月1日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第九条约定：1、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止10日内，甲方按每天10元向乙方交付违约金，合同继续履行。2、逾期10天后，甲方按照乙方付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。但是之后，被告资金链断裂，没有依据双方签订的交房时间向原告交房，而且长期占用原告交付的购房款，原告多次要求被告交房及承担违约金，屡次遭到各种推诿。在赣企公司破产管理人债权确认过程中因原告遗失付款收据，所打印的银行流水也不给予认可，管理人只给予确认债权金额本金16000元，违约金0元，导致原告经济损失惨重，合法权益受到损害，故向法院提起诉讼。被告赣企公司答辩称，2020年10月13日凤庆县人民法院作出（2020）云0921破申2号《民事裁定书》，裁定受理申请人凤庆县城乡建设投资开发有限责任公司对赣企公司的破产重整，并于2020年10月16日作出（2020）云0921破2号《决定书》，指定云南博川律师事务所和云南聚盈律师事务所共同担任赣企公司破产管理人。现针对被答辩人的诉讼请求、事实及理由，作如下答辩：一、被答辩人主张已实际支付购房款72458元没有事实及法律依据。管理人严格遵守相关法律规定制定债权审查标准及规则对被答辩人提交的相关材料进行审查，因被答辩人未能提供由答辩人出具的购房款收据且提供银行流水的金额及同期取现记录与被答辩人主张已缴纳购房款金额不符。根据被答辩人陈述及提供的银行流水，管理人查明2013年4月29日被答辩人在与答辩人签订编号为：第037号《赣企·第一城内部认购协议》，当天被答辩人曾通过罗某账户取款16000元，同日，答辩人出纳杨某将被答辩人与其余债权人缴纳购房款现金一同存入答辩人账户，但鉴于其余款项同样未提供任何收据或银行流水，且杨某当日存入的现金远少于被答辩人与其余债权人应当支付的房款，同时经聘请的第三方审计机构查询仍无法核实被答辩人所主张已缴纳72458元购房款的事实，管理人仅能依据被答辩人提供的银行流水，也就是认购协议签订当日的取现记录，即：16000元款项予以认定，故被答辩人主张已实际支付购房款72458元无事实及法律依据。按谁主张谁举证的原则，虽签定了《认购协议》《商品房购销合同》，但被答辩人未提供证据表明，已经履行了支付购房款的义务。二、被答辩人未按合同约定足额支付72458元购房的行为已构成违约，无权要求答辩人支付其违约金。因被答辩人逾期付款行为与答辩人逾期交付房屋的行为属于双方互负违约责任，且根据合同约定两种违约责任承担方式计算标准一致，因此管理人对被答辩人签订《商品房购销合同》并支付购房款的事实予以确认，但由于未足额支付前期房款，管理人对被答辩人申报的违约金不予认可。对购房款本金，根据被答辩人提交证据证明的实际支付16000元予以确认。即使按照被答辩人主张的已按合同约定限期足额缴纳购房款的情况下，被答辩人违约金的计算方法亦是错误的。根据凤庆县人民法院、临沧市中级人民法院及云南省高级人民法院审结的赣企公司商品房销售合同纠纷案件中，对违约金的计算方式及计算标准进行了明确，裁判内容具体为：“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，原告投资购买商铺，其最直接的目的是通过出租商铺收取租金，由于被告未按时交房，因此，可以认定迟延交房给原告方造成的损失为相应的房屋租金。参照涉案的《商铺租赁经营管理合同》中约定的租金计算方法，本院酌情认定平均租金比率为6%，因此，本院依法调整被告应承担的违约金年平均比率为6%＋（6%×30%）＝7.8%（换算成月平均比率为0.65%）”。根据上述裁判，自答辩人逾期交房之日起至凤庆县人民法院裁定受理破产之日止（2016年3月1日—2020年10月13日）答辩人逾期交房55个月12日，因此在被答辩人已按合同约定足额支付前期购房款的情况下，违约金计算方式应为：已实际支付购房款×55月×0.65%/月＋已实际支付购房款×0.65%/30日×12日。综上所述，管理人对被答辩人申报的债权审查确认符合相关法律规定，被答辩人要求管理人确认其133132.9元债权及要求答辩人承担此次诉讼所有费用没有事实及法律依据，请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：原告所付购房款数额如何认定？违约金数额如何认定？为证明自己的诉讼主张，原告向本院提交了如下证据：一、债权复审通知书，以证明申报金额与管理人确认金额不一致；二、债权表，以证明申报款项和确认款项不符；三、商品房购销合同，以证明原告所交款项以及购买房子面积、交款时间以及违约金计算方式；四、合同补充协议，以证明双方的权利和义务；五、赣企第一城内部认购协议，以证明前期交付16000元认购金；六、原告身份证复印件，以证明原告的身份信息；七、杨某1家的付款收据两份、王文杰家的收款收据，以证明原告交认购金的数额以及时间在一个星期内；八、罗某的银行流水，以证明王文安家交款时间跟罗某支付款项是同一天；九、张某的民事判决书，以证明张某与赣企公司一案的判决结果。经质证，被告对原告提交的第一、二、六组证据予以认可。对第三、四、五、九组证据的证据目的不予认可。对第七组证据真实性、客观性予以认可，关联性不予认可，其他购房户支付购房款并不能证明原告已支付购房款。对第八组证据的关联性不予认可，罗某与王文安原来系夫妻，现在已经离婚，原告主张的购房款，管理人根据证据仅能审查出支付过16000元。为证明自己的抗辩主张，被告向本院提交了如下证据：一、债权申报登记材料、债权初审结论通知，以证明原告提交了债权申报材料及证据材料，管理人依据相关法律规定进行审查，依法出具债权初审结论通知书；二、补充申报材料、债权复审通知书，以证明原告提交的补充证据材料无法证明已实际支付72458元购房款，管理人审查后依法出具债权复审结论通知书。经质证，原告对被告提交的第一组证据，认为申报材料是原告交的，对管理人确认的16000元无异议，对总额交付16000元有异议，因为没有根据商品房购销合同确认。对第二组证据，认为原告丢失收据，赣企公司那边应当有底单，即便双方都丢失单据，但是合同里面也写明了时间和款项，工商局有备案，所以对被告的证据不予认可。对原告提交的第一、二、六组证据，被告予以认可，本院予以采信。对第三、四、五组证据被告对原告的证明目的不予认可，本院认为原告提交的三份证据来源合法，如实反映了原、被告于2013年4月29日签订认购协议后，又于2016年1月17日签订商品房购销合同及其补充协议的事实，故本院对该事实予以确认。对第七、八、九组证据，被告对其关联性或证据目的不予认可，本院将综合全案予以评述。对被告提交的第一、二组证据，如实反映了赣企公司破产管理人认定原告债权16000元，原告提出异议后，被告又作出复审的事实，本院对该事实予以确认。经审理查明：原、被告于2013年4月29日签订赣企·第一城内部认购协议，由原告认购被告在建商铺（—1层—113号）。2016年1月17日双方签订商品房购销合同，双方约定签订商品房购销合同时，原告按银行规定向被告支付商品房总款55%的首付即72458元，余下45%的房款即60000元，以被告通知时间为准，原告将办理好的银行贷款一次性转入被告指定的账户。同时合同约定，被告应于2016年3月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。该合同于2016年6月3日经凤庆县住房和城乡建设局进行了备案登记。2020年10月13日本院裁定受理被告破产重整，指定云南聚盈律师事务所和云南博川律师事务所共同担任破产管理人，原告向破产管理人申报债权，管理人仅认定原告交付认购金16000元，原告不服债权初审结论通知，2020年12月12日，经管理人复审后仍然认定原告债权金额为16000元，原告便向本院提起诉讼，请求确认购房本金72458元，违约金60674.9元。关于本案的争议焦点，本院认为，本案被告一贯采用先签订内部认购协议，由认购方交纳认购金（一次性付清或一个星期内付清），取得商品房预售许可后，再由双方签订商品房购销合同（此时双方虽约定于签订商品房购销合同时认购方支付首付款或一次性支付购房款，实际上认购方已于签订购销合同之前付清了相应款项）的方式对外销售在建商品房。原告于2013年4月29日签订认购协议书，并于2016年1月17日签订商品房购销合同（签订该合同时双方已对是否付清相应款项进行核对），2016年6月3日该合同经过登记备案后，原告才实际取得该合同。依据原告提交的商品房销售合同，该合同第六条明确约定，签订合同时原告向被告支付首付款72458元，既然双方已签订了商品房购销合同，则可以推定原告已实际足额支付了首付款项，况且双方签订合同时原告并未实际取得合同书，而是由被告统一将商品房购销合同交由凤庆县住房和城乡建设局进行备案登记，合同书准予登记备案后才交由原告保管，若原告未付清首付款项，被告将双方签订的商品房购销合同交由凤庆县住房和城乡建设局备案登记不符合情理。结合本案原告持有商品房购销合同的事实及被告实际采取的售房模式，可以推定原告已按合同约定支付首付款72458元。收款收据虽系收取款项的直接证据，但并非唯一凭据，原告在签订商品房购销合同后，因时间较长，未妥善保管收款收据，致使收据遗失，被告以原告未能提供收据及购房资金来源为由提出抗辩，不足以推翻，依据原告持有经备案登记的商品房购销合同的事实及双方倒签商品房购销合同的事实所推定出原告已支付首付款的事实，故对被告的抗辩主张，本院不予支持。被告因经营不善已进入破产程序，未能履行商品房购销合同约定的交房义务，参照原告提交的（2019）云0921民初173号生效法律文书，本院确定被告承担月利息0.65%的违约金，违约金计算为26092.13元（自2016年3月1日起至2020年10月13日止，共55个月零12日）。双方于《中华人民共和国民法典》施行前因合同履行发生纠纷，故本案仍适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第二条、第四十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条第四项的规定，判决如下：一、确认原告王文安对被告凤庆赣企房地产开发有限公司享有普通债权72458元及违约金26092.13元，合计98550.13元；二、驳回原告王文安其他诉讼请求。本案案件受理费2963元，适用简易程序减半收取1481.5元，由原告王文安承担481.5元，被告凤庆赣企房地产开发有限公司承担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员  唐建华二〇二一年三月九日书记员  罗剑庄