江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1696号上诉人（原审被告）：武冠军，男，1984年2月19日生，汉族，住南京市建邺区。被上诉人（原审原告）：南京远宏物业发展服务有限公司，住所地南京市鼓楼区东宝路8号时代天地广场01幢2605室。法定代表人：谷跃飞，总经理。委托诉讼代理人：王晓红，女，该公司员工。上诉人武冠军因与被上诉人南京远宏物业发展服务有限公司（以下简称远宏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2020)苏0105民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。武冠军上诉请求：1、请求撤销一审判决，并作出公正判决。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审中远宏物业公司提交的物业服务合同时间为2016年9月16日至2019年9月15日，但起诉要求上诉人支付2013年9月16日至2019年8月31日的物业费用，一审判决支持被上诉人的诉讼请求是不合理的。上诉人一审中要求提交物业服务存在诸多问题的证据，均被一审法官以超过举证期限为由拒绝，那么被上诉人应当也无机会提交新的物业服务合同作为证据，故一审判决缺乏事实依据。2、被上诉人一审诉讼请求，不符合诉讼时效。3、被上诉人在合同期间未按合同要求履行义务，存在重大瑕疵。远宏物业公司辩称，上诉人与被上诉人的物业服务合同是2013年9月16日开始，直至2020年4月30日结束，被上诉人二审中已提交完整的物业合同。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。远宏物业公司一审法院起诉请求：1、判令武冠军向远宏物业公司支付2013年9月16日至2019年8月31日的物业服务费11114元以及2013年9月16日至2019年8月31日的公摊水电费4095元，合计15209元；2、判令武冠军向远宏物业公司支付自起诉之日至实际缴纳之日止，每日万分之五的滞纳金；3、本案诉讼费用由武冠军承担。一审法院认定事实：武冠军系位于南京市建邺区房屋的业主，房屋建筑面积为81.83平方米。远宏物业公司为武冠军居住的小区提供物业管理服务。远宏物业公司曾存在捆绑收取物业费、停车费的行为，其服务瑕疵明显，后予以整改。按照远宏物业公司与南京市万达广场西地贰街区业主委员会签订的《物业服务委托合同》的约定标准，武冠军欠付自2013年9月16日至2019年8月31日期间的物业管理服务费11114元（1.9元／平方＊81.83平米＊71.5个月）以及公摊水电费4095元（0.7元／平方＊81.83平米＊71.5个月）。一审法院认为，远宏物业公司是具有物业管理资质的企业，其为武冠军所在的小区提供了物业服务，武冠军应履行支付相应物业费及公摊水电费的义务。故远宏物业公司主张要求武冠军支付自2013年9月16日至2019年8月31日期间的物业服务费及公摊水电费，一审法院予以支持。但远宏物业公司未经常对楼道及平台进行清洁，且曾存在捆绑收取物业费、停车费的行为，均属于物业服务明显瑕疵，一审法院酌定可以按物业费及公摊水电费的80%[（1.90元+0.7元）*80%]，即2.08元/平方米予以交纳，合计12167.2元。关于远宏物业公司主张滞纳金的诉讼请求，因为远宏物业公司自身服务存在瑕疵，故对于该项诉讼请求，一审法院不予支持。另，物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算，远宏物业公司与南京市万达广场西地贰街区业主委员会签订的《物业服务委托合同》的最后一期物业服务委托管理期间为2016年9月16日至2019年9月15日止，故对武冠军认为远宏物业公司的诉讼超时效的抗辩一审法院不予认可。综上，依照《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第三十六条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，一审判决:一、武冠军应于判决生效之日起十日内支付南京远宏物业发展服务有限公司自2013年9月13日起至2019年8月31日止的物业服务费及公摊水电费，共计12167.2元。二、驳回南京远宏物业发展服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费收取180元，由南京远宏物业发展服务有限公司负担36元，武冠军负担144元。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。武冠军提交了以下证据：1、106名业主联名信，证明被上诉人服务严重不达标不作业。2、私划车位照片，证明被上诉人私划车位牟利、侵害业主的权益。3、小区多处失修的相关材料，证明被上诉人不作业，放任小区无管理状态。4、电梯降标失修的相关材料，证明被上诉人降低电梯服务准，电梯失修失查、导致安全事故频发。5、消防系统失修的相关材料，证明被上诉人消防失修失查，导致消防存在重大隐患。6、物业不作业的相关材料，证明被上诉人不作业，导致小区存在诸多隐患。7、2803屋顶漏水的相关材料，证明物业顶楼防水施工有问题，顶楼无管理，导致本户顶楼房屋漏水。8、停车费收款收据复印件2张，证明远宏物业公司在服务期间层捆绑物业费与停车费，该收据能证明其曾交纳停车费。远宏物业公司质证认为：1、对证据1的真实性不认可；2、对于证据2，涉案小区确实存在私划车位，还划了28个残疾人车位，但这些车位主要用于给业主临时停放，且通过第二届业委会同意才划的，车位也完全符合消防安全的。3、关于证据3-6，涉案房屋一直对外出租，上诉人本人不在小区生活，所提交的证据都是从业主群复制下来的材料，而不是其本人搜集的。涉案小区第四届业委会上台后，停止了所有的关于动用公共收益维修公共设施设备的批复，导致公共维修部分全部停止，所以上诉人提交的照片中的情况是属实的，但原因不在被上诉人，也因此被上诉人长期和业委会及业主之间存在纠葛，被上诉人已于2020年5月1日撤出涉案小区。4、涉案房屋报修记录有三条，2014年2月13日报水管漏水，要更换水管，被上诉人予以了免费维修：2014年2月19日反映大门有缝隙：2016年9月25日上诉人要换更换插座，被上诉人也做了处理，但是并没有涉案房屋漏水的报修。5、对收款收据的真实性认可，但认为此收据中的1085车位系万达广场商务区17-1109产权车位，并非武冠军的车位，此外，物业费与停车费的捆绑是为了方便业主，并非强制行为，业主未交纳物业费的情况下仍可以单独交纳停车费。远宏物业公司提交了以下证据：1、2013年9月16日至2016年9月15日物业服务合同，证明被上诉人一直延续为涉案小区提供物业服务。2、涉案房屋的报修记录，证明上诉人未就屋顶漏水事项保修。武冠军质证认为，被上诉人提交的合同时间与上诉人的诉求不符；对报修记录，其认为无业主的签字确认信息，涉案房屋也未发生过这几项维修，故对真实性不予认可。结合双方举证、质证意见，对上述证据的真实性、关联性，本院依法予以确认，对于关联性结合案件情况综合予以认定。对于一审查明的事实，上诉人武冠军异议之处为：“被告武冠军欠付自2013年9月16日至2019年8月31日期间的物业管理服务费11114元（1.9元/平方*81.83平米*71.5个月）以及公摊水电费4095元（0.7元/平方*81.83平米*71.5个月）”，其认为被上诉人诉请的物业费、公摊水电费已全部缴纳。被上诉人远宏物业公司对一审查明的事实无异议。对于一审查明事实中双方不持异议的部分，本院予以确认。本院另查明：2013年9月9日、2014年9月20日，远宏物业公司与南京市万达广场西地贰街区业主委员会两次签订《物业服务委托合同》，约定万达广场西地贰街区小区由远宏物业公司实行物业管理，期限分别为2013年9月16日至2014年9月15日、2014年9月16日至2016年9月15日。二审中，上诉人武冠军对一审判决中关于2013年9月16日至2019年8月31日之间的物业费、公摊费的计算标准及金额不持异议，但认为涉案房屋的上述费用已由其房屋承租人予以交纳。以上事实，有《物业服务委托合同》、本院询问笔录予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据被上诉人提交的《物业服务委托合同》，本院对于2013年9月16日至2019年9月15日期间被上诉人为涉案房屋小区提供物业服务的事实予以确认。被上诉人与南京市万达广场西地贰街区业主委员会签订的《物业服务委托合同》的最后一期物业服务委托管理期间为2016年9月16日至2019年9月15日止，故本院对上诉人认为诉讼时效已经经过的上诉请求不予支持。上诉人还主张涉案房屋物业费、公摊费已由其房屋承租人向被上诉人交纳，但未提交相应的证据予以证明，故该上诉理由不能成立。上诉人认为被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，故其拒交物业服务费用，但被上诉人已向小区提供了物业服务，一审判决亦就相应物业服务瑕疵酌情减少物业服务费用，故上诉人这一上诉理由，亦不能成立。综上所述，武冠军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费104元，由上诉人武冠军负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  白文虎二○二一年三月二十九日法官助理滕文欣书记员郭旭冬