甘肃省天水市中级人民法院民事判决书（2021）甘05民终112号上诉人（原审被告）：洪某，女，汉族，个体户，住清水县。被上诉人（原审原告）：王某，男，汉族，清水县农机厂下岗工人，住清水县。原审被告：张某1（系洪某丈夫），男，汉族，退休工人，住清水县永清镇金河商场。原审被告：张某2（系洪某儿子），男，汉族，个体户，住清水县。上诉人洪某因与被上诉人王某、原审被告张某1、张某2房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省清水县人民法院（2020）甘0521民初1647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人洪某、被上诉人王某、原审被告张某1、张某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪某上诉请求：1.撤销甘肃省清水县人民法院（2020）甘0521民初1647号民事判决，依法改判洪某继续履行协议每月支付房屋余款1000元至房款的95%，王某办理房屋过户手续后洪某支付剩余5%的房款；2.一、二审案件受理费由王某承担。事实和理由：2013年6月19日，洪某与王某签订商铺出售协议书，双方约定由洪某一方购买王某所有的位于清水县永清镇金河城市××座商铺。洪某方已支付房款500000元。2013年11月25日，王某急需用钱，就从洪某丈夫张某1处借现金20000元，本借款作为购房款折抵。签订合同后，由于王某既不办理过户手续，也不交商铺钥匙，又不退房款，致使洪某一方无法使用该商铺。为此2016年8月2日洪某一方与王某签订一份补充协议，约定由洪某向王某每月支付所欠房款1000元，签订后洪某支付了所欠的8000元房款，但仍无法办理过户手续，直到2020年1月10日，王某才办理了不动产权证。在此期间王某一直没有向洪某要求支付房款，直到2020年10月王某起诉至法院要求洪某付款，其行为违反了补充协议第七条：“双方因履行本协议引起的纠纷应协商解决”。王某至今不办理过户手续的行为已构成违约，应承担违约责任。洪某一方在支付了528000元购房款后至今还借用王某的商铺，并在2016年8月2日王某同意洪某每月支付1000元，但是王某却突然要求立即支付房款，违反了协议内容。出售商铺协议及补充协议均由洪某与王某签订，不应将洪某丈夫张某1、儿子张某2列为被告。王某辩称，洪某诉称“由于王某既不办理过户手续，又不给洪某商铺钥匙，也不退房款，致使洪某无法使用该商铺”不符合事实，早在2016年8月2日王某便与洪某、张某1、张某2签订了补充协议，约定在政府部门开始办理房屋产权登记30日内办理过户手续，同日王某便将房屋交付，并且洪某等人已将房屋出租给他人使用；2020年1月10日王某在办理了房屋不动产权后要求洪某、张某1、张某2支付剩余购房款并办理过户手续，但洪某等人均以各种理由推脱。王某与洪某等人协定的商铺出售协议书及补充协议均依法成立且合法有效，洪某等人应按照协议约定支付剩余购房款并承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。张某2述称，相关协议的签订违反了合同法平等、自愿的原则，王某在没有取得两证的情况下，使洪某签订了相关协议构成重大误解，王某未按照承诺在签订协议一至两年内交付房屋并办理过户手续，签订协议时张某2并不知情，房屋不动产权证办下来后洪某才发现证书上面不是只有王某一个人的名字。张某1的述称与张某2一致。王某向一审法院起诉请求：1.要求洪某、张某1、张某2支付王某购房款278400元；2.要求洪某、张某1、张某2按照合同约定支付王某违约金；3.本案诉讼费由洪某、张某1、张某2承担。一审法院认定事实：2013年6月19日王某与洪某共同协商后，将王某所有的位于清水县永清镇金河城市××座商铺出售给洪某，王某与洪某签订了清水县金河南路13号商铺出售协议书，双方约定按照每平方米16000元，建筑面积为60平方米，总价款为960000元，洪某、张某1、张某2给王某支付了购房款500000元，并对违约责任进行了约定，约定双方任何一方违约，将承担总房价10%的违约金。后经政府对房屋面积测量，洪某、张某1、张某2与王某于2016年8月2日签订了补充协议，约定价格为每平方米16000元，面积为50.40平方米，房屋价款为806400元，在签订补充协议的同时王某给洪某、张某1、张某2交付了房屋，后洪某、张某1、张某2陆续给王某支付了28000元，洪某、张某1、张某2共给王某支付购房款528000元，现洪某、张某1、张某2下欠王某购房款278400元，洪某、张某1、张某2给王某出具了欠条1份。王某给洪某、张某1、张某2交付了房屋，洪某、张某1、张某2已将房屋出租给他人使用。2020年1月10日王某在办理了房屋不动产权后要求洪某、张某1、张某2支付下欠房款并办理过户手续，但洪某、张某1、张某2均以各种理由推脱办理过户手续及支付下欠购房款278400元，如逾期，应支付所剩房款10%违约金，为此双方形成纠纷。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方应按合同约定全面履行自己的义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，王某与洪某签订了清水县金河南路13号商铺出售协议书，洪某、张某1、张某2与王某在2016年8月2日签订了补充协议，两份协议书依法成立且合法有效，洪某、张某1、张某2按照合同约定陆续支付王某购房款528000元，洪某、张某1、张某2针对下欠购房款278400元给王某出具了欠条，合同约定在办理过户手续时支付95%的购房款，因洪某、张某1、张某2未及时履行支付下欠购房款的义务，已构成违约。故对王某要求洪某、张某1、张某2支付下欠购房款278400元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。关于王某要求洪某、张某1、张某2按合同约定以欠款总额的10%支付违约金的诉讼请求，双方对违约责任的约定符合法律规定，故对王某的该项诉讼请求予以支持，由洪某、张某1、张某2以下欠购房款278400元的10%支付王某违约金即27840元。关于洪某、张某1、张某2要求王某支付近几年损失的答辩意见，根据庭审查明的事实及双方当事人提交的证据不能证明其主张，故对其该项答辩意见不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、洪某、张某1、张某2于本判决生效之日起十日内一次性支付王某购房款278400元；二、洪某、张某1、张某2于本判决生效之日起十日内一次性支付王某违约金27840元。案件受理费10952元，减半收取5476元，由洪某、张某1、张某2负担。二审中，当事人未提交新的证据。另查明，2013年6月19日，签订商铺出售协议时张某2尚未结婚，与洪某、张某1共同生活，案涉商铺系为张某1购买，洪某与王某签订出售协议书当天，洪某给王某支付了购房款500000元，2016年8月2日，签订补充协议后，张某2每月给王某支付购房款，给付6次，共计8000元。2013年11月25日，王某向张某1借款20000元，签订补充协议时，王某主张这20000元抵作购房款，张某1默认。二审对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.洪某主张的付款方式有无依据，洪某是否应承担违约金。2.张某1、张某2作为本案共同被告是否适格。关于第一个争议焦点问题。王某（甲方）与洪某（乙方）于2013年6月19日签订的商铺出售协议书，2016年8月2日签订的补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，上述协议合法有效。补充协议约定：“二、在乙方使用商铺期间，按照双方约定的还款金额向甲方按期支付所欠房款，即：每月1000.00元；三、甲方确保在政府部门开始办理房屋产权登记30日内办理好房屋产权登记，办理费用按甲乙双方约定（出售协议中的第四款）共同承担50%；四、乙方确保在甲方给乙方办理过户时必须交清95%商铺款，方可办理过户手续；六、待甲方办理完房屋产权登记后，乙方必须在30日内配合甲方提供有效证件办理过户手续。并结清剩余房款。如逾期，乙方应承担所剩房款10%违约金。”结合协议整体内容可知，该协议并未对王某办理不动产权证的期限作出明确约定，故洪某主张王某未按期办理不动产权证的理由不能成立；虽然补充协议约定在王某未取得案涉商铺的不动产权证期间每月按1000元支付剩余购房款，但协议还约定待王某办理完房屋产权登记后，洪某必须在30日内配合王某提供有效证件办理过户手续，并结清剩余房款，逾期应承担剩余房款10%的违约金，现涉案房屋不动产权证已于2020年1月10日办理完毕，补充协议第六条所载条件已经成就，故洪某主张仍按每月1000元支付剩余购房款的理由不能成立，洪某未依约履行合同义务构成违约，应按补充协议第六条约定以剩余购房款278400元的10%为标准支付违约金。关于第二个争议焦点问题。洪某、张某1、张某2在二审庭审中均认可购买涉案房屋时已经支付的购房款500000元为家庭共有财产，且购买商铺时张某2仍作为家庭成员与洪某、张某1一起生活，故系以家庭共同财产、为家庭共同生产生活而购买商铺所签订的合同，且在合同履行中张某1、张某2均参与其中，张某1、张某2也未对一审判决提起上诉，视为对一审判决的认可，故洪某主张张某1、张某2不是本案适格当事人的上诉理由不能成立。综上所述，洪某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10952元，由洪某负担。本判决为终审判决。审判长 丁建文审判员 石 岚审判员 张碧霞二〇二一年三月二十九日法官助理 徐瑞杰书记员 张海闻