江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏07民终100号上诉人（原审原告、申请执行人）：南京环强建筑安装工程有限公司，住所地南京市。法定代表人：王继兵，董事长。委托诉讼代理人：方昉，江苏联创伟业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：杨立香，女，汉族，1961年1月16日生，住连云港市连云区。被上诉人（原审被告、被执行人）：连云港宏业房地产开发有限公司，住所地连云港市连云区。法定代表人：陈**，董事长。委托诉讼代理人：吴家新,该公司总经理。上诉人南京环强建筑安装工程有限公司（以下简称环强公司）因与被上诉人杨立香、连云港宏业房地产开发有限公司（以下简称宏业公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服连云港市连云区人民法院（以下简称连云区法院）（2020）苏0703民初202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。环强公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判准许对涉案房屋依法强制执行，由被上诉人承担一、二审所有诉讼费用。事实与理由：一审判决枉顾事实，对法律明确规定置之不理，一、在本次诉讼及相关诉讼、强制执行过程中，发现大量违法犯罪行为。宏业公司通过虚假注册的犯罪行为，骗取开发资质、预售许可证；房屋预售款不进入法定监管账户，股东及相关人员涉嫌职务侵占、挪用公司资金罪、偷税罪、高利转贷罪；明知预售许可证失效仍签订协议并交付房屋，将未竣工验收及消防验收的房屋交付购房人造成安全隐患；已预售房屋190套，约有8000万资金去向不明，涉嫌拒不执行判决裁定罪等等。二、一审法院组织调解，上诉人同意先行支付600万元（包括18名购房人未付的200多万元购房款，宏业公司再付300多万元）情况下调解，宏业公司断然拒绝。三、涉及18套房产诉讼，为同一类型同一性质，同一法院同一主审人员应以同一标准适用法律，案涉18套房产诉讼分别适用了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条。而且严格根据上述规定，涉案房屋仍不能排除强制执行。1.一审法院查明，预售许可证到期后宏业公司到房产部门办理换证手续，但由于种种原因未能得到批准。再查明，案外人与宏业公司至今未能签订正式《商品房买卖合同》。上诉人认为本案《认购书》不等同于房产买卖合同，《认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，不具有房产买卖合同性质。《预售许可证》不存在“逾期”，是因为不具备法定预售条件无法行政核准，没有《预售许可证》，《认购书》如等同于房产买卖合同，必定无效，不能排除强制执行。《认购书》是在山东法院查封期间签订，在查封期间是不可对涉案房产的进行买卖。2.案涉购房款未在查封之前全部交付，至今没有全部支付，款项是个人收取并涉嫌犯罪，己查明18套房产己收约400万元款项被个人收取，不能认定购房人己支付购房款。如认定支付，个人收取款项也没有50%或接近50%。18套房产诉讼中存在套取银行款进行转贷的行为，涉嫌犯罪，借款合同无效，利息不能冲抵购房款。购房人至今没有将剩余价款支付给申请执行人，也没有照人民法院的要求交付执行，一审判决判定购房人未将购房余款交付法院执行前，法院可以查封案涉房产，明显违法。3.“实际占有”指的是合法占有，因未通过竣工验收、查封期间，不存在合法占有，解除查封不能导致违法行为合法化。一审判决查明环强公司至今未向宏业公司交付竣工资料，该工程至今未能进行竣工验收。4.本案只存在合同签署过错问题，不存在未办理过户的过错问题，“非因买受人自身原因”是建立在不动产己经具备登记过户登记条件下，才能成立。因未通过竣工验收，至今不能办理登记过户。一审判决认为案涉房屋未登记过户系由于开发商宏业公司与承建单位环强公司之间产生矛盾，环强公司未交付验收相关资料，致使购房人不能按照《认购书》与宏业公司按期签订《房产买卖合同》、交付购房余款并办理房屋过户手续，其责任不能归责于购房人。该表述有误导之嫌，宏业公司一系列违法犯罪行为是导致目前状况的根本原因，上诉人采取不交付工程资料措施保护自己合法权益，有明确法律依据，属合法行为。杨立香答辩称，一审判决后尾款2万元交至一审法院账户，之前已经交了20万元，总价22万元。给儿子买的，合同是我签的，在大厦还有一套房屋，是2012年买的。房屋面积38平方。争议房屋是儿子给钱买的，房产证到了就写他名字，我儿子名下没有房屋。请求维持一审判决，驳回上诉请求。宏业公司答辩称，一、本院已对其申请撤销执行依据案件开庭审理，原执行依据的案件是有实际施工人孔某兵欠环强公司款项，然后强加于我公司，现在又要强加于购房人。我方相信人民法院会依法查清事实真相，因我方实际不欠施工方的工程款。二、2014年12月我方与上诉方签署了交付协议，约定上诉方一个月以内应交付施工资料组织竣工验收，后上诉方直至现在都没有实施，从而导致我公司人员于15年6月被遣散。交付使用、房屋的维修等至今都有我方在进行。因没有竣工验收所以导致我方与涉案房屋业主无法签订网签合同。总之，都是因为施工方就是上诉方不交付施工资料，不组织竣工验收而导致的。三、2015年6月当时公司人员全部撤走，只剩吴家新一人留守，一人既是总经理也是其他全部工作人员，包括维修售后、后期办理房产证等公司就剩吴家新一人，购房款有的交给吴家新个人账户。四、因为现在环强公司申请查封不能办理相关手续，只要是解除查封，现在可以办理房产证。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，2018年12月10日，一审法院对原告环强公司与被告宏业公司、张某1、李某建设工程施工合同纠纷一案作出（2018）苏0703民初1351号民事判决：“一、被告连云港宏业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京环强建筑安装工程有限公司工程款18928365元及利息（利息以16438365元为本金，自2015年1月16日至实际给付之日；以2490000元为本金，自2018年1月1日至实际给付之日，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算）。二、驳回原告南京环强建筑安装有限公司的其他诉讼请求。”该判决认定：“涉案房屋多数已交付业主实际使用”。2018年7月11日，一审法院根据环强公司的申请，作出（2018）苏0703民初1351号民事裁定：“对被告连云港宏业房地产开发有限公司、张某1、李某名下的银行存款在30000000元范围内予以冻结或保全其他等值财产”。7月23日，作出《协助执行通知书》，请求连云港市房屋产权交易中心协助执行：“查封连云港宏业房地产开发有限公司名下位于连云区产。”根据环强公司的申请，一审法院于2019年2月28日立案强制执行，案号为（2019）苏0703执306号。在本案执行过程中，一审法院于2019年8月21日制作《公告》，将对查封的房产进行拍卖或变卖等强制措施，责令如有单位（个人）有异议请在2019年9月5日前书面提出。案外人杨立香认为B座1601号房屋已出卖给其，遂向一审法院提出异议。一审法院于2019年12月17日作出(2019)苏0703执异100号执行裁定：一、解除对位于连云区中山西路房屋的查封。二、驳回案外人杨立香的其它异议请求。环强公司不服该裁定，向连云区法院提起申请执行人执行异议之诉，请求准许对房屋依法强制执行。一审法院另查明，2015年8月，杨立香（乙方）与宏业公司（甲方）签订《协议书》，约定：“一、甲方将开发建设的单元房屋出售给乙方，房屋建筑总面积68.58平米，总价为贰拾贰万元。二、乙方在充分了解该房屋的基础上同意以总价贰拾贰万元购买。三、付款方式：乙方分二次付款，在签定本协议时，乙方支付贰拾万元给甲方或甲方指定账户。余款贰万元在签订《商品房买卖合同》时乙方一次性支付给甲方。四、甲方在收到乙方付款贰拾万元后。即将房屋交付给乙方，即为乙方办理上房手续。五、甲方确保乙方所购买房屋的使用和支配；甲方确保宏业大厦综合验收后与乙方签订《商品房买卖合同》；如有第三方的责任均由甲方承担。六、本协议一式四份，甲、乙双方各执二份，签字或盖章后生效。”房屋总价220000元，杨立香于2015年8月29日给付宏业公司200000元，尚有20000元未付。提出异议前杨立香已实际占有涉案房屋，且缴纳相关水费等费用。由于承建单位环强公司与开发商宏业公司之间产生矛盾，造成杨立香与宏业公司至今未能签订正式《商品房买卖合同》。再查明，杨立香及其子张某2、儿媳单某三人除案涉房产外，还有一套位于宏业观天厦第一幢房产。还查明，宏业公司开发建设的宏业观天厦工程，地下**，地上**，由环强公司于2008年9月25日承建，该工程实际于2012年施工完毕。因环强公司与宏业公司之间产生矛盾，环强公司至今未向宏业公司交付竣工资料，该工程至今未能进行竣工验收。2014年6月13日宏业公司取得《商品房预（销）售许可证》，有效期至2015年6月12日。预售许可证到期后宏业公司到房产部门办理换证手续，但由于种种原因未能得到批准。庭审中，杨立香表示愿意将购房余款交付法院执行。上述事实，有（2018）苏0703民初1351号民事判决书、（2018）苏0703民初1351号民事裁定书、（2019）苏0703执异100号执行裁定书、宏业观天厦房产查封明细、宏业观天厦已售房屋信息、协议书、购房款收据、中国建设银行转账凭条、物业费收据、电信公司2016年发票、水费缴费凭证、照片、连云港市不动产登记簿信息证明、户籍信息证明、认购协议、（2019）苏0703执异93、97、98、107号执行裁定书、预售许可证详细信息、商品房预（销）售许可证、谈话笔录等证据在案予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案审理查明的事实，杨立香主张的实体权利足以阻却执行。理由如下：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，案涉《协议书》虽未注明落款日期，结合协议约定的付款方式、付款时间及收款收据等证据，可以认定协议书签订的日期为2015年，时间在人民法院查封之前。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，案涉《协议书》明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款、交付方式,且杨立香已经交付200000元，宏业公司亦向杨立香出具了收到案涉房屋200000元的收款收据。该协议已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定双方存在商品房买卖合同关系。再次，案涉《协议书》系双方当事人真实意思表示，同时宏业公司取得预售许可证明具备预售资格，不能因为预售许可证的过期而当然导致案涉《协议书》的无效，故案涉《协议书》未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，结合杨立香的家庭成员及房产情况，可以认定杨立香为消费者购房人并符合上述条件。3.已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据协议的约定及宏业公司给杨立香出具的收款收据，杨立香所付价款已超过50%。环强公司虽对交付款项数额以及案涉房屋的房价有异议，主张寇玲与宏业公司恶意串通侵害其合法权益，但未提供相关证据证明。同时，环强公司所提案涉房屋未办理登记过户手续等主张均不影响对杨立香物权期待权的保护。综上所述，一审法院认为，杨立香对案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院对原告环强公司的诉讼请求依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项之规定，于2020年9月30日作出（2020）苏0703民初202号民事判决：驳回环强公司的诉讼请求。本院二审中，上诉人环强公司提供新证据本院（2020）苏07民终925号民事判决书一份，证明目的：该判决认定2020年9月3日，涉案房屋没有通过消防验收。涉案房屋不可能办理相关交付手续，也不可能存在房屋被占有使用的问题，就是发生相关事实，在法律上也不能抵御。杨立香质证称，提交的证据与我们没有关系。宏业公司质证称，真实性无异议，房屋交付在2016年以前，与房屋交付、竣工验收无关联。本院对环强公司提交的上述判决的真实性及该判决认定的事实予以认可，对该证据的证明力，本院将结合案件其他事实在本院认为部分予以认定。被上诉人宏业公司提供如下证据：本院（2020）苏07民申222号案件立案受理通知书、再审申请书、项目结算交付协议。证明目的：本案的执行依据（2018）苏0703民初1351号民事判决已提起再审。上诉人环强公司质证称，对受理通知书真实性无异议，但是不能证明案件已经正式立案，只是处于受理阶段。再审申请书和本案无关联性，再审期间也不能中止案件执行。被上诉人杨立香认可宏业公司的举证意见。本院对宏业公司提交的证据认定如下，本院对宏业公司针对执行依据提出的再审申请正在审查处理中，但受理再审申请并不等于提起再审，故宏业公司提交的证据不能达到其证明目的。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院另查明，2021年2月5日，杨立香将剩余购房款2万元以执行款名义交付一审法院。再查明，山东省淄博市中级人民法院对案涉房产于2016年1月27日进行了查封，后未办理延期手续。本院认为，本案的争议焦点问题是案外人杨立香对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照以上法律规定，金钱债权执行中,案外人作为商品房的买受人举证证明其请求符合上述《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条或《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条中任意一条规定的情形即可排除对作为执行标的的商品房的强制执行，故一审法院根据当事人的举证情况分别适用上述规定并无不当，上诉人认为相关案件应以同一标准适用法律，不应分别适用，没有法律依据。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条或《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，案外人杨立香对案涉房屋享有足以排除执行的权利。理由如下：第一，根据查明的事实，在案涉房屋被一审法院查封之前，案外人杨立香即与宏业公司签订了关于案涉房屋买卖的《协议书》，《协议书》载明了双方当事人名称、房屋的房号、面积、总价等条款，具备商品房买卖合同主要内容，并且已经按照约定支付购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。宏业公司并非自始未取得商品房预售许可证，虽然预售许可证到期后宏业公司到房产部门办理换证手续，因种种原因未能得到批准，但并不能因此否定商品房买卖合同的效力。另外，上诉人主张的其他法院的在先查封行为发生在案涉《协议书》签订之后，本案审查的也并非是案外人杨立香能否对抗其他法院在先的查封且其他法院在先的查封已经失效，因此，上诉人环强公司以其他法院相关查封情况否定合同效力无事实和法律依据。综上，上诉人环强公司关于案涉《协议书》无效的相关上诉理由不能成立；第二，根据一审法院查明的杨立香及其家庭成员名下房屋状况，案涉房屋认定为用于居住的唯一住房并无不当；第三，案涉房屋总价款22万元，案外人杨立香按约定在一审法院查封前即支付了20万元价款，明显超出总价款的50%，而根据本院二审期间查明情况，案外人杨立香已将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。故一审法院参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定认为杨立香对案涉房屋享有足以排除执行的权益并无不当。退一步讲，即便不考虑案涉房屋是否为杨立香唯一住房问题，仅参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条或《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，杨立香对案涉房屋亦享有足以排除执行的权益。首先，如前所述，杨立香与宏业公司在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同且已按照合同约定支付大部分价款且将剩余价款交付执行；其次，上诉人环强公司虽提供本院（2020）苏07民终925号民事判决书等证据以证明该商品房所属建设工程未经相关验收，但根据在案证据，案涉房屋在被一审法院查封之前已实际交付使用，上诉人环强公司以案涉房屋所属建设工程未通过相关验收为由主张案外人杨立香不可能占有，即便占有也不具有合法性，无事实和法律依据，本院不予支持；再次，案涉房屋买卖的《协议书》签订后因案涉商品房所属建筑工程未竣工验收，故客观上无法办理过户登记，而后案涉房屋被其他法院查封，在其他法院在先查封期间，一审法院又进行了轮候查封，在先的查封失效后，一审法院轮候查封自动生效，这些客观障碍的存在，导致案外人杨立香无法在一审法院查封生效前办理过户登记。故案外人杨立香对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上，一审法院对案涉房屋不准许执行并无不当。上诉人环强公司关于宏业公司及其股东等人员涉嫌犯罪等上诉理由不影响本案处理结果，本案不予理涉。综上所述，环强公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由南京环强建筑安装工程有限公司公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜兴淼审 判 员 胡海涛审 判 员 李红梅二〇二一年三月二十九日法官助理 于学金书 记 员 王诗语法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。