江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0802民初101号 原告：融通地产（福建）有限责任公司，统一社会信用代码：91350100MA3355XB6C,住所地：福建省福州市鼓楼区五凤街道福飞南路******。 法定代表人：周延波,职务不详。 委托诉讼代理人：连子霖，女，汉族，1990年3月9日出生，住福建省福州市鼓楼区，系公司员工。 委托诉讼代理人：张思春，福建鼎飞律师事务所律师。 被告：徐接见，男，汉族，1965年7月22日出生，住杭州市萧山区。 原告融通地产（福建）有限责任公司与被告徐接见房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融通地产（福建）有限责任公司的委托诉讼代理人连子霖、张思春,被告徐接见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金828000元及违约金148212元（自2019年1月1日起至2019年8月31日尚欠租金828000元，违约金以82800元为基数以每日万分之二计算，自2018年5月5日起至实际还清之日止，暂计至2020年10月15日）（项目编号：011717019033）暂共计976212元；2、判令被告向原告支付租金621000元及违约金201204元（违约金以621000元为基数按日利率3‰自2020年6月30日起至实际缴清之日止，暂计至2020年10月15日）暂共计822204元；3.判令被告向原告支付保证金310500元归原告所有，无需退还；4、判令被告重新向原告支付租赁保证金310500元；5.本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，原告变更诉请为：1、判决被告向原告支付租金828000元及违约金148212元（自2019年1月1日起至2019年8月31日租金尚欠828000元，违约金以828000元为基数以每日万分之二计算，自2018年5月5日起至实际还清之日止，暂计至2020年10月15日），暂共计976212元；2、判令被告向原告支付违约金226827元（违约金以621000元为基数按日利率3‰自2020年6月30日起计至2020年10月28日止为223560元，违约金以121000元为基数按日利率3‰自2020年10月29日起计至2020年11月6日止为3267元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年5月2日，被告与案外人吉安军分区签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：1、甲方（案外人：军分区）自愿将坐落在江西省吉安市吉州区青石街北路25号整体场地及房屋建筑面积约10400平方米出租给乙方（被告）用于商用；2、合同期限自2013年5月2日至2031年5月1日，分七期签订；3、租金由被告按年支付，于每年5月5日前预交下年度租金，乙方逾期交付房地产租金，每逾期10日，由甲方按当年年租金金额的千分之二加收违约金（即每日万分之二）。合同签订后，案外人吉安军分区依约向被告交付合同约定场地供被告使用，后经结算，被告尚欠案外人吉安军分区2019年1月1日至2019年8月31日的租金共计828000元。因国家和军队政策调整，案外人吉安军分区将被告所欠租金828000元的债权转让给原告，原告作为新的债权人，多次向被告发函催缴，被告一直未付清欠缴租金。2019年10月25日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，原告依约向被告提供场地，被告本应于2020年6月30日前向原告交付下一年度的租金1242000元，但被告仅缴纳了621000元，剩余租金621000元分别在2020年10月28日、11月6日缴纳500000元、121000元。被告属于严重违约，已严重损害原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，故向法院起诉。 被告徐接见辩称：1、我不同意租金828000元由原告收取，我和原告签订的租赁合同期限是2019年9月1日-2031年5月1日，签订合同后我没有拖欠原告租金；2、原告诉请的828000元租金是我和吉安军分区之前的纠纷，我和军分区一直有合作关系，我租赁了吉安军分区的场所，并帮军分区接了一个项目，军分区尚欠我一百余万元工程款，我多次向军分区催款但一直没解决，军分区领导口头上同意用拖欠我的工程款抵扣租金。2019年军队体制改革，由原告接管军分区的门面，我重新和原告签订了合同，签订合同后，我没有欠过原告租金，所以我认为原告起诉的款项应该是我和军分区之前拖欠的租金，但是也是军分区拖欠我的工程款在前，我拖欠军分区租金在后。 本院经审理认定事实如下：2013年5月2日，被告徐接见作为乙方与案外人中国人民解放军江西省吉安军分区（以下简称吉安军分区）作为甲方签订《军队房地产租赁合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在江西省吉安市吉州区青石街北路25号整体场地及房屋建筑面积约10400平方米出租给乙方使用，租赁用途为商业用途……；二、合同期限：合同签订日为2013年5月2日，总租赁年限为18年，租赁期为2013年5月2日至2031年5月1日，合同分七期签订……；三、合同租金为：合同签订之日起一周内乙方一次性支付甲方建设款600万元（不予抵扣租金），2013年5月2日至2015年5月1日年租金为120万元（含装修期），2015年5月2日至2031年5月1日，年租金按每三年3.5%比例递增……四、租金由乙方按年支付，于每年5月5日前预交下年度租金，乙方逾期交付房地产租金，每逾期10日，由甲方按当年年租金金额的千分之二向乙方加收违约金。乙方逾期三个月未交租金的，即视为乙方不履行本合同义务属自行终止合同，造成一切损失由乙方承担……等内容。合同签订后，双方依约履行该合同。后因军改政策，涉案房屋收储到案外人联勤保障部队第一储备资产管理局管理所有。2019年10月31日，联勤保障部队第一储备资产管理局作为甲方与原告作为乙方签订《军队房地产委托经营协议》，协议约定，一、甲方将位于江西省吉安市吉州区房地产（坐落号：南赣字第0077号），房屋建筑面积10401.03平方米，土地面积6752.04平方米，委托乙方经营管理，二、委托经营房地产为整坐落空余房地产，委托经营期限为长期委托，不设定委托期限；三、该处房地产内现有1个房地产租赁项目：承租方：徐接见，项目标号：011717019033；位置：江西省吉安市吉州区青石街北路25号；租赁面积：房屋10401.03平方米；场地34096平方米：租赁用途：宾馆、医疗教育及商业经营；租期：12年10个月，从2018年6月30日至2031年5月1日，年租金124.2万元；乙方应与承租方签订新的租赁合同，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租赁确定，租赁面积、租金、用途等与原租赁合同（整治协议）保持一致；委托经营房地产2019年1月1日起产生的租金收入由乙方收取等内容。2019年11月25日，吉安军分区作为甲方与被告徐接见作为乙方签订《军队房地产租赁合同解除协议》，协议载明：一、乙方承租甲方管理的位于江西省吉安市吉州区的房地产，于2018年6月30日签订的租赁合同及其相关全部合同协议，自本协议生效之日起解除；二、双方承诺：乙方与融通地产（福建）有限责任公司签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同（整治协议）保持一致；三、乙方投资及建设的建筑物，所有权归军队，在乙方与融通地产（福建）有限责任公司签订的新租赁合同期满后无偿交还，乙方不得提出任何补偿赔偿要求；四、乙方租金已交至2018年12月31日。经结算，截止2018年12月31日，尚欠甲方租金人民币零元。2019年1月1日至2019年8月31日，乙方欠缴的租金人民币共计828000元（大写捌拾贰万捌仟元），由乙方向融通地产（福建）有限责任公司缴纳；……八、乙方与融通地产（福建）有限责任公司签订新的房地产租赁合同前，应告知次承租方该房地产经营管理权已转移至融通地产（福建）有限责任公司等内容。同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房地产租赁合同》，约定：一、甲方将位于江西省吉安市吉州区的房地产，房屋建筑面积10401.03平方米，场地面积3409平方米出租给乙方使用；……三、租赁期限自2019年9月1日至2031年5月1日；四、租金总额为人民币15446282.74元，年租金为人民币1242000元，租金递增：每三年递增3.5%，每年租金如下：2019年9月1日-2020年6月29日1029909.84元、2020年6月30日-2021年6月29日1242000元、2021年6月30日-2022年6月29日1285470元……租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。……六、自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之二十五向甲方支付房地产租赁保证金人民币310500元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还乙方房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。……十二、乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期六十日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金……等内容。原、被告签订合同后，被告缴纳了2019年9月1日-2020年6月29日第一期租金，第二期年2020年6月30日-2021年6月29日租金，被告按约缴纳了621000元，剩余621000元租金分别于2020年10月28日、2020年11月6日缴纳500000元、121000元。 以上事实，有原、被告的陈述及原告提交的《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁合同解除协议》、《军队房地产委托经营协议》、《房地产租赁合同》等，经庭审质证，对上述证据的证明效力本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》及被告与案外人吉安军分区签订的《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁合同解除协议》均系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约全面履行。根据被告与吉安军分区签订的《军队房地产租赁合同解除协议》约定，2019年1月1日至2019年8月31日，被告欠缴的租金共计828000元，由被告向原告缴纳，且原告与案外人联勤保障部队第一储备资产管理局签订的《军队房地产委托经营协议》中亦约定，2019年1月1日起产生的租金收入由原告收取，故原告要求被告支付2019年1月1日至2019年8月31日租金828000元的诉请，本院予以支持，原告同时主张该租金逾期支付的违约金，由于被告与案外人吉安军分区签订的《军队房地产租赁合同解除协议》中并未对该租金逾期支付约定违约金，亦未约定支付时间，故对原告该项诉请，本院不予支持。原告另主张621000元租金逾期支付的违约金，由于原、被告在《房地产租赁合同》中约定“租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方”，据此，被告第二期年租金应于2020年6月30日前缴纳，而被告621000元租金逾期缴纳，应支付原告逾期付款违约金，但双方在《房地产租赁合同》中约定按日千分之三支付违约金明显过高，应予以调整，本院调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）四倍计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告徐接见支付原告融通地产（福建）有限责任公司2019年1月1日至2019年8月31日期间的租金828000元，限判决生效后七日内付清； 二、被告徐接见支付原告融通地产（福建）有限责任公司逾期付款违约金（自2020年7月1日起以621000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至2020年10月28日止、自2020年10月29日起以121000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至2020年11月6日止），限判决生效后七日内付清； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15628元（原告已预交），减半收取计7814元，由原告负担1634元，被告负担6180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  朱为业 二〇二一年三月十五日 书记员  易 阳