河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1382号上诉人（原审原告）：南阳市高新区卓越香樟美域业主委员会，住所地河南省南阳市明山路**。负责人：胡阳，任该委员会主任。委托诉讼代理人：杨晓明，该业委会委员。委托诉讼代理人：金翔宇，河南道睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南阳市卓鸿物业服务有限公司，住，住所地河南省南阳市高新路卓越华庭/div>法定代表人：席国东，任该公司总经理。委托诉讼代理人：杨彦红，河南怡和律师事务所律师。委托诉讼代理人：易卫峰，河南怡和律师事务所律师。上诉人南阳市高新区卓越香樟美域业主委员会（以下简称香樟美域业委会）因与被上诉人南阳市卓鸿物业服务有限公司（以下简称卓鸿物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫1391民初3035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。香樟美域业委会上诉请求：1.撤销一审判决,改判支持香樟美域业委会的一审诉讼请求。2.二审诉讼费由卓鸿物业公司承担。事实和理由：一、一审法院认为香樟美域业委会于2020年5月24日召开的业主大会因程序存在瑕疵,不能完全确定是全体业主真实意思表示,表决结果应认定为无效系法律适用错误。1.法律上只赋予业主对业主大会的决议提出异议的资格,如果业主知道业主委员会没有履行民主议定程序但不提出异议,应视为认可该决定。本案中业主大会的召开即使存在召开通知少于15天的轻微程序瑕疵,但未影响业主对决议议题的知情权和投票权,不构成对业主行使权利的实质侵犯,且香樟美域小区没有业主对大会的决议提出异议,向人民法院请求予以撤销,业主大会的决议在没有撤销前应认定为有效。一审法院依据卓鸿物业公司的抗辩,主动审查业主大会的决议没有依据，且仅以通知少于15日的轻微程序瑕疵,认定决定无效,置香樟美域小区全体业主利益于不顾,造成巨大的社会资源浪费。2.本次业主大会决定没有侵犯业主的合法权益,决议是业主的真实意思。二、香樟美域业委会依据业主大会的决定,采取业主公开投票,书面征求意见的方式,重新确定了新物业服务公司,并在2020年8月19日同新选任的南阳惠民物业服务有限公司签订了《香樟美域小区物业服务合同》。依据《民法典》第九百四十条之规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。二审法院应直接改判支持香樟美域业委会的一审诉讼请求。卓鸿物业公司辩称，1.香樟美域业委会在上诉状中引用《民法典》的规定，适用法律错误，本案应适用《民法典》实施以前的法律规定。2.根据《物业管理条例》第十四条、《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第二十九条及《南阳卓越香樟美域小区业主大会议事规则》第十五条规定，香樟美域业委会成员召开业主大会，不仅存在程序违法，而且其利用成员身份违法滥用业主委员会权利，在小区强行收取水电费、物业费，严重影响了业主的生活。张衡街道办事处三次发出公告和告知书，制止其违法行为，故香樟美域业委会仅以其存在程序瑕疵为由提起上诉，理由不能成立。根据我国法律规定，业主委员会应依法行使其职权，召开业主大会应书面告知其所在的张衡街道办事处，由张衡街道办事处派员到现场监督指导业主委员会工作。而香樟美域业委会不仅没有通知张衡街道办事处，而且违法滥用其权利，造成社会不稳定因素。张衡街道办事处于2020年4月21日以书面形式告知小区全体业主重新召开业主大会，在一审中香樟美域业委会称其组织重新召开了业主大会。综上，一审法院适用法律正确，请求依法维持。香樟美域业委会向一审法院起诉请求：1.依法判令卓鸿物业公司终止物业服务行为，撤离小区；2.依法判令卓鸿物业公司向香樟美域业委会移交小区位于3号楼的物业管理用房及配套辅助设施（包括但不限于健身器材、供水、电、气设施、中央空调机供暖增压设施、公共照明、信息通讯包括宽带、有限电视、排水、消防设施等涉及小区居民生活的设施）；3.依法判令卓鸿物业公司向香樟美域业委会移交相关资料（竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料）；4.诉讼费由卓鸿物业公司承担。一审法院认定事实：2020年5月15日，香樟美域业委会发布香樟美域小区关于召开业主大会的公告。公告载明：“表决的事项：1.对于解除现有物业服务企业与香樟美域小区服务关系的决定；2.对于解除现有物业服务企业后新物业服务企业不能正常履行物业服务功能时期暂由业主自治小区事项的决定；3.对于竞聘新的物业方式的决定；4.业主大会召开时间定于2020年5月24日上午8:00。公告时间7天（2020年5月17日至5月23日）。”2020年5月24日，香樟美域小区召开了业主大会，统计投票结果显示：同意更换现有物业票数307张，占业主总户数53.6%；同意更换现有物业的业主占专有建筑面积33785.38平方米，占全部专有面积的52.7%。香樟美域业委会于2020年5月24日发布香樟美域小区2020年第一次业主大会会议结果公示。同日发布相关结果公告。2020年5月31日香樟美域业委会发布关于不再续聘卓鸿物业公司的通知，通知不再与卓鸿物业公司续聘，并要求卓鸿物业公司在三个月内移交工作。2020年7月10日香樟美域业委会向卓鸿物业公司发布物业离场通知，要求卓鸿物业公司于2020年8月31日前离场。2020年8月27日，香樟美域业委会再次向卓鸿物业公司发布物业离场告知书。2020年9月1日，高新房管分中心物业服务科发布香樟美域业委会物业联席会议纪要，纪要显示：“2020年8月20日，关于香樟美域新老物业交接问题，张衡街道、张衡派出所、高新区房管分中心物业服务科、供水公司、业委会、卓鸿物业、业主代表多方共同参加。就新老物业交接问题进行协调监督指导。后参会方达成协议，若对香樟美域业主大会解聘卓鸿物业公司各问题无异议，则按照香樟美域业委会规定的交接离场通知进行交接离场并移交相关手续。”2020年10月21日，张衡街道办事处物业管理办公室发布告知书，告知香樟美域业委会于2020年5月24日自行召开的业主大会因公告时间违反《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第二十九条的规定，业主大会程序不规范，导致结果无效。2020年11月10日，南阳高新区张衡街道办事处发布公告，对于物业公司和业主委员会各自收取水电费问题，经三方商议，卓鸿物业公司与香樟美域业委会达成一致意见，香樟美域业委会将前期收取的水电费退还给业主，统一由卓鸿物业公司收取后向供水供电部门缴纳。2020年11月20日，张衡街道办事处发布关于召开卓越香樟美域小区业主大会的公告，公告载明：“大会时间2020年12月6日上午9:00。大会地点在卓越香樟美域小区中心广场。大会议题：1.表决是否罢免卓越香樟美域小区第一届业主委员会全体委员；2.如果罢免成功，将重新选举业主委员会；3.表决是否更换物业公司；4.若更换物业公司，表决是否有业主委员会临时自治。”2020年11月24日，卓鸿物业公司发布通知，要求香樟美域业委会于11月25日上午11:00前将违规收取的水电费交给物业，否则造成小区全面停电产生的一切后果由香樟美域业委会承担。另查明，《南阳卓越香樟美域小区业主大会议事规则》第十四条载明：“……业主大会定期会议每年召开一次，定期会议召开时间为每年5月……”。第十五条载明：“（召开业主大会会议的程序）业主大会会议按下列程序召开：（一）筹备工作……（二）发布公告：业主大会会议召开前15日，由业主委员会（筹备组、换届改选小组）将会议的时间、地、地点容和议题以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告，同时邀请房屋行政管理部门和居民委员会派员参加……”。一审法院认为，全体业主有权通过业主大会选聘、解聘物业，但必须经过法定的程序，以确保业主大会决议是全体业主的真实意思表示。业主大会议事规则是记载业主对业主大会宗旨、运作机制、成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件，是全体业主（意志）的集中表现，是业主大会运作的基本准则和依据，业主大会应当按照业主大会议事规则规定的程序行使权力。关于香樟美域小区于2020年5月24日作出的业主大会决议是否有效的问题，《物业管理条例》第十四条第一款、第二款规定：“召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。”《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第二十九条规定：“业主委员会应当在召开业主大会会议十五日之前，将会议的时间、地、地点式、议题、议程等内容在物业管理区域显著位置公告，并书面告知所在的街道办事处、乡镇人民政府。”《南阳卓越香樟美域小区业主大会议事规则》第十五条亦规定业主大会会议召开前15日，由业主委员会将会议的时间、地、地点容和议题以书面形式向物业管理区域内的全体业主公告。本案中，香樟美域业主委员会公告公示时间为2020年5月15日至23日，未按照规定满十五日，香樟美域业主委员会也未按照规定书面通知所在街道办事处、乡镇人民政府，业主大会召开当天无街道办事处等机构人员到场监督指导工作，香樟美域小区所在张衡街道办事处于2020年10月21日以书面形式告知业委会因业主大会程序不规范而导致结果无效，并通知全体业主重新召开业主大会。综上，香樟美域业主委员会于2020年5月24日召开的业主大会因程序存在瑕疵，不能完全确定是全体业主的真实意思表示，表决结果应认定无效。香樟美域业委会的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。根据《物业管理条例》第十四条第一款、第二款，《河南省业主大会和业主委员会指导规则》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回南阳市高新区卓越香樟美域业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由南阳市高新区卓越香樟美域业主委员会负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认外，另查明：香樟美域业委会与南阳惠民物业服务有限公司于2020年8月19日签订《香樟美域小区物业服务合同》，合同约定自签字之日起生效。本院认为，本案二审争议焦点为：香樟美域小区2020年5月24日业主大会决议的效力应当如何认定，香樟美域业委会请求卓鸿物业公司终止物业服务行为、撤离小区并移交相关设施、资料的诉讼请求能否得到支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，业主有权解聘物业服务企业。本案中香樟美域业委会已举证证实香樟美域小区业主大会于2020年5月24日形成决议，同意更换物业，且其表决人数及占有面积已达到了《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的条件，卓鸿物业公司对此并未提供足以反驳的证据，亦未提供证据证实该决议存在法律规定的无效情形，该决议应当认定为有效。一审判决以未通知街道办事处等程序性瑕疵否定业主大会决议的效力依据不足，本院依法予以纠正。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”香樟美域业委会与新的物业服务企业之间的物业服务合同已签订并生效，其与卓鸿物业公司的前期物业服务合同已经终止，故对香樟美域业委会关于卓鸿物业公司终止物业服务行为、撤离小区的诉讼请求本院予以支持。关于香樟美域业委会主张的移交物业管理用房及配套附属设施、相关资料的问题，卓鸿物业公司对其仍然占有使用物业用房及相关配套设施的事实并无异议，对关于移交物业用房及相关配套设施的诉讼请求本院予以支持；卓鸿物业公司对香樟美域业委会主张的相关资料存在异议，香樟美域业委会对此也未举证予以证实，对香樟美域业委会关于移交相关资料的诉讼请求本院不予支持。综上所述，香樟美域业委会的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省南阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫1391民初3035号民事判决；二、南阳市卓鸿物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内终止其在卓越香樟美域小区的物业服务行为，并撤离卓越香樟美域小区，同时向南阳市高新区卓越香樟美域业主委员会移交该小区位于3号楼的物业管理用房及配套辅助设施（包括但不限于健身器材、供水、电、气设施、中央空调机供暖增压设施、公共照明、信息通讯包括宽带、有限电视、排水、消防设施等涉及小区居民生活的设施）；三、驳回南阳市高新区卓越香樟美域业主委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费100元，共计150元，由南阳市卓鸿物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 娟审判员 刘 洋审判员 李君彦二〇二一年三月三十一日法官助理查道治书记员周道佳