广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终7995号上诉人(原审被告)：深圳市名夏集团有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区东门街道深南东路2118号港丰大厦五楼，统一社会信用代码91440300279448928C。法定代表人：何哲。被上诉人（原审原告）：朱鸿卿，男，1992年4月2日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：侯树刚，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：代豪，北京市东元（深圳）律师事务所实习律师。原审被告：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市南山区蛇口中心路致远大厦B座7楼701室，统一社会信用代码91440300708441100M。法定代表人：胡雯婷，执行董事。上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称“名夏公司”）因与被上诉人朱鸿卿、原审被告深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称“国融公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2019)粤0303民初24296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。有关上诉理由详见上诉状。被上诉人未作答辩。原审被告未作陈述。朱鸿卿向一审法院起诉请求：1.判令国融公司、名夏公司向朱鸿卿支付延期交房违约金283595元（自2016年6月16日至2018年3月12日，共计634日，每日违约金为购房总价款1118275的万分之四）；2.判令国融公司、名夏公司向朱鸿卿支付延期办理《房地产证》违约金96172元（自2018年11月8日至实际取得《房地产证》之日，暂计算至2019年6月15日，共计215日，每日违约金为购房总价款1118275的万分之四)），两项共计人民币379767元；3.本案诉讼费由国融公司、名夏公司承担。一审法院判决:一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向朱鸿卿支付自2016年6月16日起至2018年3月1日的逾期交房违约金人民币283595元；二、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向朱鸿卿支付自2018年11月8日起至2019年6月15日的逾期办理《不动产权证书》的违约金人民币96172元；三、驳回朱鸿卿的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6997元，由国融公司、名夏公司负担，朱鸿卿已预交的案件受理费人民币6997元予以退回。国融公司、名夏公司应在判决生效之日起十日内缴纳案件受理费人民币6997元，拒不缴纳的，依法强制执行。二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1.（2020）粤0303民初4820号民事判决书及签收邮单，拟证明被上诉人尚欠案外人阳凤仙借款至今，根据《借款及担保协议》，上诉人对被上诉人享有先履行抗辩权，有权不为其办理房产证，亦无需承担延期办证违约金，上诉人于2020年5月12日签收该份判决；2.《借款及担保协议》，拟证明被上诉人为购买涉案房产向案外人阳凤仙借款11万元，并约定借款利息、违约金及还款期限等，同时约定如被上诉人不能按期还款，上诉人有权不为其办理涉案房产证，被上诉人保证不以此向上诉人追究迟延办证违约金；3.（2020）粤03民终15717号民事判决书及签收邮单，拟证明证据一中的判决经二审审理，维持原判，并已发生法律效力，上诉人于2020年8月28日签收该份判决书。被上诉人主要质证意见是：对证据一判决书的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，案外人阳凤仙与被上诉人之间的借款纠纷与本案无关。对签收单的真实性予以认可。对证据二真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，该协议并未对延期交房的违约责任进行限制。对证据三判决书的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，《借款及担保协议》对上诉人没有关联性，对签收单的真实性予以认可。原审被告未发表质证意见。本院二审认定，原审判决认定的事实（详见原审判决书）基本清楚，本院予以确认。二审另查明，2012年3月30日，朱鸿卿（乙方、借款人）、国融公司（丙方）与案外人阳凤仙（甲方、贷款人）三方签订了一份《借款及担保协议》，约定阳凤仙同意借款给朱鸿卿购买涉案房产，借款金额11万元，借款年利率为10%，借款期内利息由国融公司代为承担，借款本金由朱鸿卿向阳凤仙偿还。《借款及担保协议》第三条约定，朱鸿卿应当于2012年7月20日前还款3万元，于2012年11月20日前还款3万元，于2013年3月20日前还款5万元。延期偿还和特别约定：朱鸿卿同意在还清阳凤仙借款前，国融公司有权不办理朱鸿卿所购房产的房地产证，朱鸿卿保证不以此向国融公司追究迟延办理房地产证的违约责任。案外人阳凤仙向朱鸿卿出借11万元，朱鸿卿未向阳凤仙偿还借款11万元。2018年5月16日，阳凤仙以朱鸿卿拖欠借款为由，向深圳市南山区人民法院提起了民事诉讼，要求朱鸿卿偿还借款本金11万元并支付相应的违约金。2018年12月5日，南山区人民法院作出（2018)粵0305民初10785号民事判决，以阳凤仙的起诉已超过诉讼时效为由驳回了阳凤仙的诉讼请求。该判决已生效。深圳市中级人民法院（2020）粤03民终15717号民事判决维持了一审判决，即驳回了朱鸿卿要求国融公司、名夏公司办理涉案房产证的诉讼请求。该判决已生效。本院认为，朱鸿卿与国融公司、名夏公司于2012年6月15日签署的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。朱鸿卿已履行交付房款的义务，国融公司、名夏公司也应依约履行交房义务，但国融公司、名夏公司一直未交付房产,经朱鸿卿向法院申请强制执行，才于2018年3月30日实际占有、使用涉案房产，朱鸿卿要求国融公司、名夏公司支付从2016年6月16日起至2018年3月12日的延期交房违约金人民币283595元的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。名夏公司主张朱鸿卿已委托装修公司，故主张涉案房产已交付，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于延期办理房产证违约金，根据《借款及担保协议》中的约定，“朱鸿卿同意在还清阳凤仙借款前，国融公司有权不办理朱鸿卿所购房产的房地产证，朱鸿卿保证不以此向国融公司追究迟延办理房地产证的违约责任”，因朱鸿卿未归还阳凤仙借款11万元，故国融公司依约可不配合朱鸿卿办理涉案房产房地产证。同时，已生效的（2020）粤03民终15717号民事判决亦已驳回了朱鸿卿要求国融公司、名夏公司办理涉案房产证的诉讼请求。故对朱鸿卿诉请的逾期办证违约金，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实不清，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初24296号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初24296号民事判决第二项、第三项；三、驳回被上诉人朱鸿卿的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6997元（被上诉人朱鸿卿已预缴），由被上诉人朱鸿卿负担1749元，由上诉人深圳市名夏集团有限公司、原审被告深圳市国融房地产开发有限公司各负担2624元。二审案件受理费6997元（上诉人深圳市名夏集团有限公司已预缴），由被上诉人朱鸿卿负担1749元，由上诉人深圳市名夏集团有限公司、原审被告深圳市国融房地产开发有限公司各负担2624元。由本院退回上诉人深圳市名夏集团有限公司二审案件受理费4373元，被上诉人朱鸿卿应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费1749元，原审被告深圳市国融房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费2624元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 何    溯审判员 孔  卫  新审判员 邓    婧二〇二一年三月九日书记员 房依蒙（兼）书记员 郑晨 （ 兼）