江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0114民初152号原告（申请执行人）：南京大地建设集团有限责任公司，统一社会信用代码91320100721768802W，住所地在南京市鼓楼区华侨路56号。法定代表人：伍贻安，该公司董事长。委托诉讼代理人：李某。委托诉讼代理人：张某。被告（案外人）：颜燕，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：李论，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：陈梦琦，国浩律师（南京）事务所律师。被告（被执行人）：江苏紫淮投资实业有限公司，统一社会信用代码91320104555528896G，住所地在南京市秦淮区中山南路1号南京中心大厦22层。法定代表人：钟小玲，该公司执行董事。原告（申请执行人）南京大地建设集团有限责任公司（以下简称大地公司）与被告（案外人）颜燕、被告（被执行人）江苏紫淮投资实业有限公司（以下简称紫淮公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告大地公司的委托诉讼代理人张某，被告颜燕及其委托诉讼代理人李论、陈梦琦到庭参加诉讼，被告紫淮公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。大地公司与紫淮公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月20日作出（2018）苏0114民初211号民事判决书，判决：1.紫淮公司于本判决生效之日起十日内向大地公司支付232.2万元房款及滞纳金（以232.2万元为基数，自2015年9月8日起按照日万分之五的标准支付至实际给付时止）；2.驳回大地公司的其他诉讼请求；3.驳回紫淮公司的其他诉讼请求。大地公司、紫淮公司均不服上述判决，提起上诉，南京市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）苏01民终8002号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该法律文书生效后，因紫淮公司未按期履行生效法律文书确定的义务，大地公司向本院申请强制执行。本院于2019年1月9日立案执行，执行案号为（2019）苏0114执98号。2019年4月3日，本院作出（2019）苏0114执98号执行裁定书，查封紫淮公司名下位于南京市雨花台区的不动产，不动产单元号：320114001001ＧＢ00011Ｆ00020010，证书／证明号：苏（2016）宁雨不动产权第0001350号，查封期自2019年4月3日起至2022年4月4日止。当日，南京市不动产登记中心协助查封上述不动产。2019年6月26日，本院作出（2019）苏0114执98号执行裁定书，裁定评估拍卖紫淮公司名下位于南京市雨花台区的不动产。2020年4月17日，本院作出（2019）苏0114执98号公告，责令紫淮公司于公告张贴之日起15日内履行全部给付义务，否则将依法对其名下位于南京市雨花台区的不动产进行评估拍卖。同日，本院作出（2019）苏0114执98号限期搬迁令，责令紫淮公司名下位于南京市雨花台区的房屋使用人于2020年5月20日前自行搬离上述房屋。颜燕对本院（2019）苏0114执98号执行案件查封、拍卖南京市雨花台区，以及限期要求搬离上述不动产的执行行为不服，向我院提出书面异议申请。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审查，案号为（2020）苏0114执异79号。本院于2020年12月22日作出（2020）苏0114执异79号执行裁定书，裁定中止对南京市雨花台区不动产的执行。2020年12月30日，本院作出（2019）苏0114执98号之五执行裁定书，载明本院查封了紫淮公司名下坐落于南京市雨花台区不动产，因案外人对上述不动产基于所有权提出执行异议，本案无法处置，且多次对被执行人紫淮公司的银行账户进行查询，根据反馈结果，扣划其银行存款14640元，扣除相应执行费后，已发放给申请执行人，被执行人名下其他账户余额过少，本院已依法予以冻结。现本院未能查到被执行人紫淮公司有效的可供执行的财产，申请执行人大地公司亦未能提供被执行人可供执行的财产及线索，并表示同意终结本次执行程序，故裁定终结本次执行程序。原告（案外人）大地公司向本院提出诉讼请求：1、判令对执行标的物南京市雨花台区的不动产许可执行；2、本案诉讼费用由被告颜燕、被告紫淮公司承担。事实和理由：南京市雨花台区人民法院根据生效判决书以及大地公司申请对紫淮公司名下位于南京市雨花台区的不动产进行了查封，并正在进行评估拍卖。2020年4月23日，被告颜燕对上述执行行为提出异议称，2017年5月21日，其与紫淮公司签订房屋买卖合同，购买南京市雨花台区，按期全额支付购房款并已交付使用入住，且虽未办理过户登记手续，但其并无过错，故请求法院解除查封，终止对案涉房屋的执行。后法院于2020年12月22日作出（2020）苏0114执异79号执行裁定：中止对南京市雨花台区不动产的执行。大地公司认为，被告颜燕提供的证据材料不能证明其与被告紫淮公司之间签订了合法有效的书面买卖合同，亦不能证明其在法院查封前已合法占有该不动产并已付清了全部价款，且无法证明非因买受人自身原因未办理过户登记。故原告大地公司为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告颜燕答辩称，其与紫淮公司于2017年5月21日签订了南京市存量房房买卖合同，约定紫淮公司将案涉南京市雨花台区房产出售给颜燕，且颜燕于当日支付了全部购房款1055934元，紫淮公司已经将案涉房屋正式交付颜燕居住使用至今。在前述购房合同签订后，颜燕多次要求紫淮公司钟小玲协助办理案涉房屋的过户登记手续，但是钟晓玲以各种理由搪塞推诿拒不办理，故涉案房屋至今未办理房屋过户手续系紫淮公司的过错。颜燕系在涉案房屋被张贴公告后知道案涉房屋涉及执行事宜，并且向法院提起执行异议，后法院裁定中止执行，颜燕认为该裁定事实认定清楚，适用程序法律准确，应驳回大地公司提起的执行异议之诉。被告紫淮公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年5月13日，被告颜燕（订购人）与被告紫淮公司（卖方）签订《紫淮公司订购协议》一份，载明订购房号为雨花台区雨花西路111-1号xx室，总价为1254098元，定购金为100000元，并备注“交100000元抵150000元；额外优惠，实际签约价为1155934元”。同日，被告紫淮公司向被告颜燕出具《收条》一份，金额为100000元，收款方式为刷卡，收款事由为紫淮公馆xx室定金。同日，被告颜燕中国建设银行62×××89账号向“南京嘉策房地产”转账100000元。2017年5月21日，被告颜燕（乙方）与被告紫淮公司（甲方）签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定甲方将坐落于南京市雨花台区、建筑面积为41.82平方米的房屋出售给乙方，房屋转让价款为1055934元，其中首付款100000元，尾款955934元，双方定于2017年6月30日正式交付该房屋。同日，被告紫淮公司向被告颜燕出具《收条》一份，金额为955934元，收款方式为刷卡，收款事由为紫淮公馆xx室购房款。同日，被告颜燕中国建设银行62×××89账号向被告紫淮公司转账955934元、向“南京嘉策房地产”转账100000元。被告颜燕在庭审中陈述，向“南京嘉策房地产”转账的200000元系pos消费，其在刷卡时并不知晓交易对方，并陈述其向被告紫淮公司实际支付的购房款为1155934元，房屋买卖合同中少写100000元系被告紫淮公司告知其可通过该方式降低税费。被告颜燕为证明其已经实际占有南京市雨花台区房屋，向本院提交了2020年4月24日南京睿德斯酒店管理有限公司出具《证明》一份以及加盖了南京睿德斯酒店管理有限公司合同专用章的水费及物业费收据两份。《证明》中载明“紫淮公馆110房从2018年12月份由业主入住至今，一切情况正常”。该证明落款处载明为紫淮公馆物业办公室。被告颜燕为证明其对涉案房屋未过户至其名下无过错，向本院提交了短信聊天记录及《承诺书》，短信聊天记录中载明其在催促对方办理过户，《承诺书》由紫淮公司法定代表人钟小玲主出具，载明“我公司承诺早2019年10月31日之前将紫淮公馆xx室房屋过户给颜燕女士”。本院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，就南京市雨花台区房屋，本院认为不应当进行查封、扣押、冻结，具体理由如下：1、被告颜燕与被告紫淮公司签订了《南京市存量房买卖合同》，并已支付了xx室房屋的全部价款，依据中国建设银行银行流水以及两份房款《收据》，被告颜燕已经全额向被告紫淮公司支付了1155934元房款。原告大地公司虽对被告颜燕向“南京嘉策房地产”支付的200000元款项不予认可，但本院认为，被告颜燕作为购房人，其在pos刷卡消费时确实难以识别交易对象，但就款项支付时间及金额来看，该两笔款项转账时间与《紫淮公司订购协议》签订时间、《南京市存量房买卖合同》签订时间以及两张收据出具时间相吻合，且全部金额与《紫淮公司订购协议》中备注事项所载明的房款金额一致，被告颜燕所陈述的避税事项亦能够解释《南京市存量房买卖合同》中载明的购房款数额存在差异的原因。综上，本院对被告颜燕在（2018）苏0114民初211号民事判决书作出之前已经与被告紫淮公司签订了房屋买卖合同且已经支付了全部购房款的事实予以采信。2、被告颜燕已经实际占有了xx室房屋，其提交物业公司的证明及相关水电物业费的缴费凭证，证明其已经于2018年12月实际占有涉案房屋，因涉案房屋系于2019年4月被法院查封，故本院对被告颜燕在涉案房屋被查封前已经实际占有涉案房屋予以采信。3、涉案房屋未过户并非系被告颜燕的过错。依据被告颜燕提交的聊天记录以及被告紫淮公司法定代表人陈小玲作出的《承诺书》，被告颜燕已经多次催促被告紫淮公司办理过户登记。涉案房屋未能过户至被告颜燕名下因系被告紫淮公司原因，被告颜燕对涉案房屋未能过户至其名下不具有过错。综上，本院认为，不应当对南京市雨花台区房屋进行查封、扣押、冻结。被告紫淮公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利，由此带来的不利后果，由其自行承担。综上，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告南京大地建设集团有限责任公司的全部诉讼请求。本案案件受理费14303元，由原告南京大地建设集团有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李书剑人民陪审员  曾 秋人民陪审员  施路宽二〇二一年三月三十一日法官 助理  夏 雨书 记 员  龙菲菲