江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0603民初293号原告：江西建鑫房地产开发有限公司余江分公司，统一社会信用代码：91360622584005293F，住所地：江西省鹰潭市余江区沿河南路蔬菜巷104号。法定代表人：危拥贵，职务总经理。委托诉讼代理人：余云青，江西融冰律师事务所律师。被告：吴卫群，女，1982年5月5日生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。被告：黄勇，男，1982年2月21日出生，汉族，江西省九江市人，住江西省九江市九江县。原告江西建鑫房地产开发有限公司余江分公司（以下简称“建鑫房产余江公司”）诉被告吴卫群、黄勇追偿权纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建鑫房产余江公司的委托诉讼代理人余云青到庭参加诉讼，被告吴卫群、黄勇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告建鑫房产余江公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告偿还原告代为支付的借款本息（含罚息）计81,863.32元，并判令二被告向原告支付违约金19,880元（利息暂计从2017年11月29日起算至2021年1月20日止，以代扣金额为基数按日利率万分之五计算），合计人民币101,743.32元；并判令二被告继续支付从2021年1月21日止至代扣金额实际还清之日的违约金，以未还款金额为基数按日利率万分之五计算；2．判令二被告立即配合原告办理其名下房屋产权证，并向原告支付逾期办理房屋产权证违约金19,300元；3．判令二被告向原告支付律师费4,000元；4．本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年5月5日原告与二被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同编号为120822594。合同约定，二被告购买原告开发的位于鹰潭市余江白塔河道路以东、文教路以西、邓洪公路以北建鑫帝豪国际第10幢10单元1003号房产，房屋总价475,029元，被告应于签订合同之日向原告支付首付款195,029元，剩余房款280,000元由二被告进行银行按揭贷款予以支付。后中国建设银行股份有限公司余江支行与原、被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，被告向银行贷款280,000元用于支付剩余购房款，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任，被告应按月分期向银行偿还贷款，若被告逾期还款发生违约情况，银行有权直接从原告的保证金账户扣划被告每月应还本息、罚息等。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款，并向银行申请了住房贷款，银行按合同约定足额发放了贷款280,000元，从2017年11月29日起被告断断续续未按时足额偿还借款本息，银行直接从原告的账户扣划本息（含罚息）用于偿还当月应还款项。至今，被告共有25笔未按时足额还款本息（含罚息）总计81,863.32元，已由原告代替被告直接支付给银行。原、被告签订的签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定，被告在获得银行按揭贷款后，应按借款合同约定如期足额向银行归还借款本息。如被告未及时归还而导致银行直接向原告代扣借款本息及相关费用，被告应到原告处归还垫付的相关款项并按总购房款日万分之五向原告支付违约金，同时还应支付原告为实现债权而支出的律师费、诉讼费；被告在获得按揭款后，应当接到原告办理房产证的通知之日起七日内向原告提供办理房产证所需要的全部材料，并及时到房管部门办理签字等办证手续，如因延期提供办证资料或延期办理签字等，导致房产证不能及时办好，每延误一天，被告应当向原告支付每日50元的违约金等其他条款。现被告未按借款合同按期足额偿还借款本息，导致原告承担了保证责任，原告有权向被告追偿，并要求被告承担违约责任。原告于2019年12月17日向二被告发出办证通知书和归还借款本息及违约金通知书，但至今未果，特向法院起诉，望判如所请。被告吴卫群在本院规定的答辩期限内未向本院提交答辩意见。被告黄勇在本院规定的答辩期限内未向本院提交答辩意见。原告为支持诉讼请求，在本院规定的举证期限内向本院提交了的证据有：A1、原告的营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证明原告的基本信息和诉讼主体身份；A2、《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，证明原告与二被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定了房屋总价、二被告通过银行按揭贷款方式支付房款及违约责任等事实；A3、《个人住房（商业用房）借款合同》，证明被告向银行贷款，原告为该笔贷款提供连带保证责任的事实；A4、个人贷款支付凭证、明细，证明从2016年9月30日起被告断断续续未按时足额偿还借款本息，原告代替被告支付给银行总计81,863.32元的事实。A5、房屋所有权证办证通知书、催款通知公函、中国邮政寄递平台截图、短信通知截图，证明原告于2019年12月17日向二被告催收借款本金、利息及违约金并通知起办证的事实。A6、委托代理合同、律师费发票，证明原告本次起诉花费律师费4,000元的事实。被告吴卫群在本院规定的举证期限内未向本院提交证据。被告黄勇在本院规定的举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年5月5日，原告建鑫房产余江公司与被告吴卫群签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同编号为120800594，主要内容是：“……第二条商品房销售依据被告购买的商品房预售许可证号为余房预售证第2013011号；第三条被告所购商品房基本情况该商品房位于鹰潭市余江白塔河道路以东、文教路以西、邓洪公路以北建鑫帝豪国际第10幢10层1003号，……建筑面积为122.13平方米……第四条计价方式与价款1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3,889.54元，总金额（人民币）475,029元；第六条付款形式及期限……3．其他方式：被告在签订本合同时付房款145,029元，其余房款330,000元，被告以按揭贷款方式支付给原告……”。《合同补充协议》第一条第四款第四项中约定，被告在获得按揭贷款后，应按借款合同的约定如期足额向银行归还借款本息。如被告未及时归还借款本息而导致银行向原告代扣借款本息及相关费用，被告应于原告发出还款通知之日起十日内到原告处归还垫付的相关款项并按总购房款日万分之五向原告支付违约金，同时还应支付原告为实现债权而支出的律师费、诉讼费等。2014年5月6日，原告与被告吴卫群签订房价款补充协议，协议主要内容是：“一、合同金额补充事项1、《商品房买卖合同》上载明的该房产总价款为人民币肆拾柒万伍仟零贰拾玖元（475,029元）。…3、由于原告的首付款增加50,000元整，银行按揭贷款280,000元整。”随后，中国建设银行余江支行作为贷款方与二被告作为借款方、抵押方及原告作为保证方三方签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，二被告向贷款方贷款280,000元用于支付剩余购房款，借款期限为120个月，执行利率依据利率调整日当日的基准利率，逾期罚息利率为在合同所执行利率的水平上上浮100%。还款方法为等额本息还款法，在借款合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为3,094.53元。合同担保方式为抵押加阶段性担保，即原告建鑫房产余江公司提供连带保证责任，保证期间为借款的债务履行期限届满之后两年止。二被告将本案诉争房屋抵押给贷款方。2019年12月16日，原告通过邮寄方式向二被告送达催款通知书公函，被告吴卫群于2019年12月17日签收。2019年12月27日，原告工作人员通过发送信息的方式通知被告吴卫群于2019年12月31日前将原告垫付的银行逾期按揭未还款本息46,233.66元归还原告未果。另查明，自2017年11月29日至2021年1月20日期间，二被告陆续对中国建设银行余江支行的按揭贷款产生25笔逾期，所欠银行本息及罚息共计81,863.32元。逾期后，中国建设银行余江支行从原告建鑫房产余江公司保证金账户将上述所欠款项进行代扣，被告吴卫群、黄勇至今未偿还原告垫付款。本院认为，原告与被告吴卫群签订的《商品房买卖合同》、合同补充协议及房价款补充协议，原告、二被告与中国建设银行股份有限公司余江支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，均系双方真实意思表示，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告代二被告向中国建设银行余江支行偿还逾期欠款81,863.32元，代偿后有权向二被告追偿，故对原告要求二被告偿还原告代偿款81,863.32元的诉请予以支持。关于二被告违约责任的承担问题。根据原、被告双方约定的违约金计算方法，违约金计算结果明显过高，有违公平原则。原、被告约定的违约金其本质系对被告逾期还款的处罚，原告的损失实质为逾期借款利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，原告损失应分段计算，一是自2020年1月1日至2020年8月19日期间，以46,233.66元为基数，按照日利率万分之五计算即为5,432.46元（46,233.66元×0.0005×235天）；自2020年8月20日至判决之日，以不超过原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算即为为4,193.96元（46,233.66元×15.4%÷365天×215天）。二是自起诉状副本送达之日即2021年2月18日至判决之日，以仍未归还的垫付款81,863.32元－46233.66＝35,629.66元基数，按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍计算即为496.08元（35,629.66元×15.4%÷365天×33天）。综上，原告可得最大利益的损失为5,432.46元＋4,193.96元＋496.08元＝10,122.5元，原告诉请的违约金为19,880元及律师费4,000元明显高于该损失有违公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，本院对违约金的数额酌请调整为10,122.5元。关于原告要求二被告办理产权证并支付逾期办证违约金的诉请问题。该诉请是原告基于原、被告之间签订的《商品房买卖合同》中因房屋买卖产生的民事法律关系，原告追偿垫付款的诉请是基于中国建设银行余江支行与原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中因保证责任产生的民事法律关系，两个民事法律关系相互独立，互不相同，不宜在同一案件中处理，原告可另行起诉主张权利。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定判决如下：一、被告吴卫群、黄勇于本判决生效后十五日内偿还原告江西建鑫房地产开发有限公司余江分公司垫付款81,863.32元、违约金10,122.5元，合计91,985.82元并自2021年3月20日起，以81863.32为基数，按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率的四倍计算逾期利息直至垫付款清偿之日止；二、驳回原告江西建鑫房地产开发有限公司余江分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,800.86元，减半收取1,400.43元，由被告吴卫群、黄勇负担1,049元，由原告江西建鑫房地产开发有限公司余江分公司负担351.43元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  徐水菊二〇二一年三月二十二日书记员  胡 颖