江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终12040号上诉人(原审被告、反诉原告）：钟春红（曾用名钟春宏）。委托诉讼代理人：赵鸿，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾熙雯，江苏衡鼎（苏州）律师事务所实习律师。上诉人(原审被告、反诉原告）：钱桂凤。委托诉讼代理人：赵鸿，江苏衡鼎（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾熙雯，江苏衡鼎（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许嫈。委托诉讼代理人：丁叶，江苏苏诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋凌华。委托诉讼代理人：丁叶，江苏苏诚律师事务所律师。上诉人钟春红、钱桂凤因与被上诉人许嫈、宋凌华房屋买卖合同纠纷一案不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月31日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。钟春红、钱桂凤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许嫈、宋凌华的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误。双方当事人于2020年1月20日签订《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》，合同约定许嫈、宋凌华购买钟春红、钱桂凤位于苏州市吴中区的房屋，房屋总价款170万元，双方约定2020年2月20日前办理过户手续及一次性支付房款。在合同履行期间许嫈、宋凌华以新冠××疫情及缺钱为借口一直拖延履行合同，且在房屋交易中心正常工作后，钟春红、钱桂凤多次与中介及许嫈、宋凌华电话、微信、短信联系催促许嫈、宋凌华尽快履行合同，但许嫈、宋凌华因资金不足要求迟延履行。因此合同未能继续履行的责任在许嫈、宋凌华，钟春红、钱桂凤认为许嫈、宋凌华承担违约责任后可以继续履行合同。请求二审法院依法判决。许嫈、宋凌华辩称，其在合同履行过程中并不存在迟延履行的行为。涉案房屋在2020年3月上旬才送审通过，双方约定的过户时间是钟春红、钱桂凤提出的2020年3月13日。过户当日许嫈、宋凌华及中介都至不动产登记中心要办理过户手续，但唯有钟春红、钱桂凤没有到场。在后续合同的履行过程当中，许嫈、宋凌华以及中介也多次与钟春红、钱桂凤协商要求先行办理过户手续，后讨论违约责任的承担与否问题。但是钟春红、钱桂凤一直要求许嫈、宋凌华先行承担违约责任再配合办理过户手续，其主张的违约金也是按照解除的20%的违约金计算。钟春红、钱桂凤假借疫情之名，向许嫈、宋凌华恶意索要违约金，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。许嫈、宋凌华一审法院起诉请求：1.判令继续履行双方2020年1月20日签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补充协议》；2.判令钟春红、钱桂凤立即配合办理位于苏州市吴中区房屋的过户手续；3.判令钟春红、钱桂凤自2020年3月14日起支付违约金，以170万元为基数按日万分之五计算违约金至房屋过户之日止(暂计算至2020年3月23日为8500元)；4.判令钟春红、钱桂凤承担律师费5万元。钟春红、钱桂凤向一审法院反诉请求：判令许嫈、宋凌华承担违约金34万元，承担律师费2万元。一审法院认定事实：坐落于苏州市吴中区房屋为钟春红、钱桂凤共同所有，权证号为苏房权证吴中字第××号，无抵押，房屋建筑面积为83.14平方米。2020年1月20日，许嫈、宋凌华夫妇（买受人）与钟春红、钱桂凤夫妇（出卖人）通过苏州艾居房产经纪服务有限公司（以下简称艾居房产经纪公司）居间签订《苏州市存量房买卖合同》，合同约定许嫈、宋凌华购买钟春红、钱桂凤位于苏州市吴中区的房屋（以下简称案涉房屋），出卖人保证该房屋未设定抵押权，也未出租给他人，目前有落户于该房屋的相关户口，出卖人保证自房屋权属转移登记完成之日起150日内，将原先落户于该房屋的所有户籍关系迁出。合同第三条约定房屋价款为162.3万元。第四条约定房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。具体支付方式为全款，即买受人于2020年2月20日前一次性支付162.3万元。第五条约定买受人逾期付款违约责任，买受人未能按本合同第四条约定支付相应房屋价款的，按逾期时间处理如下，其中逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；出卖人不同意解除合同的，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。第七条约定买卖双方约定房屋交付日期为2020年7月31日。第十条约定关于房屋权属转移登记的约定，自买受人付清房款之日起7天内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。其中逾期超过15日后，买受人有权退房…买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。当天，双方还签订《补充协议》一份，载明合同约定的成交价为162.3万元，经双方友好协商，许嫈、宋凌华支付钟春红、钱桂凤房屋交易首期款7.7万元，于2020年1月20日支付购房定金5万元，钟春红、钱桂凤户口迁出，交房当日许嫈、宋凌华支付钟春红、钱桂凤2.7万元。双方确认转让案涉房屋的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，合计170万元。《补充协议》中还约定：钟春红、钱桂凤保证此房满五年且唯一，产权转移登记办理完毕许嫈、宋凌华拿到新的房产证，钟春红、钱桂凤领到托管房款之日起，开始算租金，钟春红按照每月2000元向许嫈支付房租，租期至2020年7月31日（提前交房按照实际租赁期结算)，交房之日钟春红应向许嫈支付的房租从交房尾款2.7万元中扣除，交房之前钟春红、钱桂凤居住的水、电、燃气、物业、车位等所有费用由钟春红、钱桂凤承担。《补充协议》第10条还约定：甲乙双方一方原因导致逾期办理资金托管手续、贷款手续、过户手续等，违约方按照第十条约定承担违约责任并承担由此产生的诉讼费、律师费。许嫈在签订上述合同当日向钟春红支付了5万元定金。另查，2020年3月22日，许嫈、宋凌华因案涉房屋买卖合同纠纷，与江苏诚鑫律师事务所签订聘请律师合同，约定律师代理费为5万元，许嫈、宋凌华向该律师事务所支付了3.6万元。2020年5月11日，钟春红、钱桂凤因案涉房屋买卖合同纠纷，与江苏安珀志律师事务所签订委托代理合同，约定律师费2万元，该律师事务所已向许嫈、宋凌华开具代理费增值税发票。以上事实，由许嫈、宋凌华提供的《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》、付款凭证、聘请律师合同、代理费发票，钟春红、钱桂凤提供的委托代理合同、律师费发票及庭审笔录予以证实。审理中，许嫈、宋凌华陈述，其是在贝壳网上看到涉案房屋信息，并和艾居房产经纪公司的中介人员魏红梅联系。本案房屋买卖系通过该公司居间，因疫情迟延办理过户手续不可归责于双方，后期钟春红、钱桂凤拒不配合办理过户手续。为证明钟春红、钱桂凤违约事实，其提供如下证据材料：1、2020年2月10日下午14时57分起、中介人员魏红梅和钟春红的聊天记录，魏红梅向钟春红发信息：“房东，之前签的说2月20号，因为这个瘟疫，现在房管局都没上班，要等开工之后才开始走手续了”、“本来这个星期可以完成的，非得要再等两个星期，你不急我们也急”、“反正有合同一分钱也少不了”，钟春红发信息：“你什么意思啊”，魏红梅回复：“不会因为拖半个月就少一分钱”、“本来办完网签，就资金托管、过户”。许嫈、宋凌华认为，上述微信聊天内容证明魏红梅在2020年2月10日通知钟春红，之前约定2月20日过户，但因为疫情原因，房管部门未上班，要到开工之后才能走流程。2、艾居房产经纪公司法定代表人舒某,4和钟春红的两段微信聊天记录。2020年3月6日下午3时01分，舒某,4向钟春红发送信息：“审核通过了，房管局需要预约，约好了告诉你。时间还有具体要求，上午还是下午？”钟春红回复：“什么时候，上午吧”，舒某,4回复：“我先预约，好了告诉你”。3月11日，舒某,4向钟春红发信息：“客户让我通知你，他会按照你昨天要求，3月13日去办理手续”，当天晚上9时18分后显示钟春红撤回了三条消息。3月13日上午9时42分，舒某,4向钟春红发信息：“买方马上出发去房管局我方也过去”，10时11分舒某,4再次向钟春红发信息：“客户等到10：30，你要不回复或未到客户就回去了”。许嫈、宋凌华认为，上述微信聊天内容证明2020年3月6日，舒某,4告诉钟春红审核通过了，并且房管部门需要预约，钟春红自己提出上午去。3月11日，舒某,4通知钟春红于3月13日至不动产交易中心办理手续。3月13日当天，舒某,4多次发微信给钟春宏，但钟春宏一直没有任何回复，也未到不动产交易中心现场。3、许嫈和中介人员魏红梅（微信备注名为魏薇）的微信聊天记录，其中2020年2月10日，许嫈向魏红梅发送信息：“现在这样的情况，20号能去交易中心办理手续吗？”，魏红梅答复：“要21号”、“房管局都放假了”，许嫈回复：“那这合同要签补充协议”、“不是我违约”，魏红梅答复：“这肯定不能算你违约啊”，许嫈发送信息：“现在还有个问题，我老公浙江籍根本就没办法回来”、“我脚也摔骨折了”、“不是我不去交易中心，我是没办法去”、“浙江籍不让进苏州”，魏红梅答复：“没事的，就是让进苏州，房管局也没上班”、“这又不是你的原因”，许嫈回复：“现在的问题是21号我也没办法去啊”、“我都不能下地，我老公也进不来”，魏红梅答复：“到时看，21号上班，这还没审批完呢”、“不用急，21号能正常上班，相当于整整推迟了一个月，开工之后你老公肯定也能进来苏州了”。许嫈、宋凌华认为，其主动联系中介，问中介因为疫情，不动产交易中心能否办理手续，中介称不动产交易中心都放假了，许嫈、宋凌华提出要签补充协议，中介说这个不算许嫈、宋凌华违约。宋凌华过年回浙江老家，整个浙江的疫情严重，所以无法返回苏州，中介称21日才上班，还未审批完，相当于整个合同都推迟了一个月，所以不是许嫈、宋凌华过错导致合同迟延履行。4、许嫈、宋凌华还提供了钟春红与许嫈之间的短信记录，其中2020年3月14日下午2时47分，钟春红发送给许嫈的短信内容为：“许嫈你好！我方与你于2020年1月20日签订的苏州市存量房买卖合同，由于你未按合同的时间履行合同，我方根据合同约定解除与你签订的房屋买卖合同并要求你方根据合同约定承担违约责任”。3月18日下午1时26分，钟春红发送给许嫈的短信内容为：“许嫈你好！我方已收到你方的律师函，根据你、我双方签订的合同，你方存在违约行为，应当承担违约责任。双方协商好你承担违约责任后，我方同意继续履行合同”。3月19日19时34分，许嫈发送给钟春红的短信内容为：“钟春红，你好！本人再次通知你，收到短信后即刻和中介联系，预约办理关于苏州市水香五村34幢404室房屋过户时间，避免双方的损失扩大，如你方对违约责任的承担有争议的，请通过诉讼的方式解决”。后钟春红向许嫈发送信息，仍表示要求许嫈、宋凌华承担违约责任。5、案涉房屋的存量房出售信息挂牌登记表复印件，许嫈、宋凌华称，该份登记表是中介拍照后发给其的，证明2020年3月2日中介将案涉房屋交易信息申请挂牌登记，即双方当事人签订《存量房买卖合同》后，中介将该信息挂牌后，由主管行政部门进行审核，审核通过后，双方才能约时间去过户。中介于3月6日告诉钟春红、钱桂凤审核通过了，并预约时间去办理过户。6、苏州市住房和城乡建设局于2020年1月27日下发的苏建函房（2020）22号《关于全力做好房地产行业新型冠状病毒感染××疫情防控工作的紧急通知》，该通知第一条为做好复（开）工管控，其中载明：即日起至2月20日前，全市所有商品房项目及房地产开发企业暂停举办发布会、答谢会及开放、登记报名、认购、开盘等各种形式的群体性活动，各房产经纪机构也暂停对外开放房产中介门店。许嫈、宋凌华认为，因疫情原因，中介行业需在2020年2月20日之后才能复工。7、复业提示卡复印件和复业审核结果各一份，复业审核结果为准予艾居房产经纪公司复业，审核日期记载为2020年2月20日。许嫈、宋凌华称，本案中介艾居房产经纪公司也是2020年2月20日之后才复工的。经质证，钟春红、钱桂凤称，对于许嫈、宋凌华和中介魏红梅的微信聊天内容真实性无异议，但中介明显没有按照事实向许嫈、宋凌华陈述，不动产交易中心2月2日、2月8日都是可以办理资金托管业务的。除温州外，浙江其他地方是可以到苏州的。对魏红梅、舒某,4和钟春红的微信聊天内容无异议，2020年3月10日，钟春红打电话给舒某,4，要求尽快履行合同，办理过户，但舒某,4称许嫈、宋凌华资金不到位，要延迟到3月25日，钟春红、钱桂凤没有同意，要求许嫈、宋凌华按合同履行，并承担违约责任。对短信内容也无异议，但钟春红、钱桂凤要求许嫈、宋凌华按照合同约定承担相应的违约责任后，钟春红、钱桂凤同意继续履行合同。对登记表复印件真实性无异议，但中介并没有告诉其，而且备案是很快的，不可能到3月2日才去备案。对苏州市住房和城乡建设局的通知真实性无异议，但发布的时间是2020年1月27日，之后房管部门作出了更新。对许嫈、宋凌华提供的复工卡不认可，艾居房产经纪公司应该属于长桥街道辖区，不属于城南街道。钟春红、钱桂凤陈述，在合同履行期间，其多次以电话、微信及短信方式催促经办买卖房屋中介和许嫈、宋凌华按合同约定期限履行合同，否则应按合同约定承担违约责任，但许嫈、宋凌华以新冠××疫情为借口，认为新冠××疫情为合同履行中的不可抗力，合同迟延履行不归责于许嫈、宋凌华。其认为，新冠××疫情与许嫈、宋凌华延期履行无因果关系，不影响双方当事人按合同约定期限办理。根据苏州市吴中区房产交易中心2020年2月2日、8日通知，可以办理资金托管业务。在可以正常办理业务的情况下，许嫈、宋凌华继续拖延履行合同，其改期履行合同的真实原因是自己资金不够，通过中介方与钟春红、钱桂凤协商要求延迟履行合同，其未同意并要求许嫈、宋凌华承担违约责任。为证明许嫈、宋凌华违约事实，其提供了如下证据：证据一：钟春红与舒某,4电话通话录音（附录音光盘），钟春红、钱桂凤称第一段电话录音反映2020年3月10日下午4时07分开始的通话内容，其中舒某,4称：“她说疫情也在这里，她说叫你再给她一个月时间，特殊时期她真没有办法”，钟春红称：“没有办法？要不这样，先拿点款子给我呢，阿行，我过户肯定过的啦，你问她行不行？”舒某,4问：“先拿多少？”钟春红称：“先拿100万给我呢，你问她阿肯？”钟先植问：“拿100万，怎么办手续？”，钟春红称：“我打个收条，主要为了过了过户，我也不要多”，舒某,4称：“她先拿100万给你，到时托管她拿什么钱来托呢”，钟春红称：“这个事情怎么弄，你想呢，总会要有一个解决的办法，大家都好商量的嘛”…舒某,4问：“你的意思是反正先拿点钱给你，拖后一点就拖后一点，是不是这个意思”，钟春红答：“对啊，是不是，拖后一点我也知道大家拖后一个月都无所谓的”，舒某,4称：“比如房管局有二种过户方式，我跟你说一下啊，全款的，譬如先给你一百万…我们只能说先过户，但是只能私底下先打给你了，本来我是按照流程托管过户”，钟春红称：“我最好根据流程走，对不对，你也要为我考虑呢，2月20号我也没有跟你烦，大家也知道这个疫情对吧，房管局上了班之后，你肯定超过这么多天数了，我也要用钱”，舒某,4称：“嗯，先给你一百万，我来跟他沟通”。钟春红、钱桂凤称第二段电话录音反映2020年3月10日下午5时22分开始的通话内容，舒某,4称：“老板我跟你说，我是确定没办法了，他说最早也要到25号”，钟春红称“怎么这样呢“，舒某,4称：“这个情况我也跟他沟通了，电话我也打了四五个了，他的意思呢，可能是，第一，脚摔伤了，第二，手里还缺点钱，还没凑够，可能是这两个原因”，钟春红称：“这个人怎么会这样的呢，这不是开玩笑嘛，我这边的房子卖不掉，我那边的房子也买不到”，后舒某,4称：“那你说现在怎么办？第一，确实她骨折了，第二，她钱也还少个十来万”，钟春红称：“少十来万，你哪怕到交房的时候给我都是可以的，我不是一下子叫你拿那么多出来，我也是理解的啦，那这个份上，你说啊是通情达理，哪怕你说是少个二十万，你哪怕是交房的时候给我，都可以的，对不对”，舒某,4称：“办法我都跟他说了，他也不肯怎么办呢”，钟春红称：“你再跟他沟通呢，我过户让你过呢，少个十万二十万，到交房的时候凑好了你给我，也是可以的”…舒某,4称：“她说最晚这个月25号”，钟春红称：“你也要站在我这个角度上，因为我这个房子，我也看中了，不看中我也不会说一句”。证据二：钟春红与舒某,4的微信语音聊天记录一份，钟春红称微信聊天于2020年3月10日下午13时03分开始，其中钟春红称：舒老板，你看看对方什么时候去房管中心，抓紧时间，我其它地方也要看房子，也要等钱需要买房”，舒某,4称：“我前几天也给对方打电话了，她的意思是25号复查一下，然后就去办手续，这几天动不了”，钟春红称：“25号太迟了，我也需要等钱，我也要跟人家办理买房事宜，到了25号，我这里的房子也办不了”，后舒某,4称：“这个脚弄断了，我怎么说呢，我再给她打电话，把你的意思再反馈一下”，后钟春红称：“舒老板，你要约房管局，是上午，我老婆上午有时间，其他时间要上班的。证据三：钟春红与许嫈于2020年3月14日、3月19日的手机短信记录一份，其中包括许嫈、宋凌华提供的证据4中的短信记录。另，3月19日，在许嫈向钟春红发送短信后，钟春红回复：“许嫈你好！由于你方未按合同约定履行，你方在承担违约责任后，我方同意继续履行合同。如果你方不承担违约责任，我方根据合同的约定解除合同。”许嫈回复：“房东你搞笑了，我们是全款买房的，钱都给你准备好了，又不是去贷款的要你等个三五个月，你这是想钱想疯了吧，不想卖房就直接说，别拐弯抹角的扯东扯西，你说我们违约我们还认为你违约了，都说了违约的问题大家去法院谈，我再次通知你联系中介去过户，别浪费大家时间，不然法院见！”证据四：钟春红、钱桂凤自网上打印的文件资料，内容为苏州市住房和城乡建设局正式发布通告，2月10日起正式开放存量房网签系统；吴中不动产登记微信公众号温馨提示。钟春红、钱桂凤认为，上述材料可以证明不动产交易于2020年2月10日就可以在网上预约办理。证据五：钟春红与舒某,4的微信聊天截图，其中3月2日晚7时02分，钟春红发送信息给舒某,4：“知道了，抓紧时间吧！一切都好商量”，3月3日下午2时59分，钟春红又发送信息：“舒老板，想了解一下，手续到了什么程度了”，舒某,4回复：“钟总，我上午还在催”。3月6日下午3时01分，舒某,4发送信息给钟春红：“审核通过了，房管局需要预约，约好了告诉你。时间还有具体要求，上午还是下午？”，钟春红回复：“什么时候，上午吧”，舒某,4回复：“我先预约，好了告诉你”。3月10日下午3时08分，钟春红发送信息给舒某,4：“你好！根据合同协议，2月20日必须过户结束，现已推迟这么长的时间，如果在3月13号之前，再不履行合同，产生的一切后果由对方承担”，舒某,4回复：“我会及时转告”，当天晚上9时07分，钟春红向舒某,4发送信息：“舒老板你好，根据苏州市存量房买卖合同约定，买受人于2020年2月20日前，按本合同第三条约定房屋价款，一次性支付162.3万元，现在已经3月10日，逾期20天了，如果在3月13号之前还未办理过户手续，我卖方将有权解除合同，同时根据合同条款第四条向买受人追究违约金32.46万元，希望买方慎重考虑一下”，钟春红、钱桂凤认为，上述微信内容证明钟春红要求中介抓紧时间办理。许嫈、宋凌华经质证认为，对证据一、二真实性没有异议，但不能证明许嫈、宋凌华存在违约情形。证据一的录音内容中，是钟春红、钱桂凤提出13日过户，许嫈、宋凌华也在13日至不动产登记中心办理过户手续，但钟春红、钱桂凤却未到现场，录音当中提到的少付20万等付款方式以及款项直接支付至钟春红、钱桂凤名下的内容许嫈、宋凌华并不知情，中介也没有和许嫈、宋凌华提及上述事项，而上述内容也是双方第一次固定过户时间，许嫈、宋凌华按约定履行合同，反而是钟春红、钱桂凤假借疫情之名向许嫈、宋凌华索要违约金。对证据三真实性无异议。对证据四文件资料真实性无法确认，其在官网上未查到该份通告，且与本案无关联性。对钟春红、钱桂凤提供的“吴中不动产登记”上发布的2020年1月30日、2月2日、2月8日的文件真实性无异议，但不能证明许嫈、宋凌华在房屋过户中存在违约的事实。根据钟春红、钱桂凤提供的2月8日的文件第一条可以看出，虽然2020年2月10日起吴中不动产交易实行预约制度，但是第一条最后一句加黑部分明确载明“不预约或者涉及房产中介的按苏建函房［2020］22号通知要求暂时不受理”，案涉房屋交易涉及中介，故仍需要在中介复工后才能受理，并不是钟春红、钱桂凤辩称的2月10日就能办理过户的事实。审理中，许嫈、宋凌华申请证人舒某,4出庭作证，舒某,4到庭陈述，其是艾居房产经纪公司店长，双方当事人之间买卖的案涉房屋由其与和魏红梅具体居间操作，合同约定2020年2月20日办理资金托管等手续，因为疫情原因，其营业需要政府审批，中介公司是在2020年2月21日才复工的，上述情况其以微信的方式告知钟春红的，告诉他疫情期间手续要延期办理。2020年2月21日其公司一上班，就把案涉房屋信息在网上挂牌了，挂牌后需要经过住建部门等审核，审核时间一般是7-10天，审核结束后才能办理资金托管、过户等手续，登记表落款时间为3月2日，意味着送审已经通过了，其知道送审通过后，就在3月6日告诉钟春红并跟他约时间，许嫈、宋凌华当时脚受伤了，其就和钟春红、钱桂凤协商晚几天，钟春红要求2月13日之前必须办理，许嫈、宋凌华也同意2月13日去办理，当时办资金托管，不动产交易中心每天会放出号，要抢的，一般要提前2天预约，钟春红、钱桂凤提出13日前必须办理过户手续，其在2月11日就告诉钟春红、钱桂凤13日要去办手续，13日当天其和许嫈、宋凌华去了，钟春红、钱桂凤没有到，其联系钟春红，告诉他其和许嫈、宋凌华都去不动产交易中心了，但钟春红、钱桂凤没有回。对于钟春红、钱桂凤提供的证据一中2020年3月10日16时07分开始的手机通话录音内容，舒某,4予以确认，就其中钟春红、钱桂凤提出100万的意思，其称是钟春红、钱桂凤要问许嫈、宋凌华先拿100万元再过户，但如何跟许嫈、宋凌华沟通了，记不清了。对于2020年3月10日17时22分开始的第二段录音，舒某,4也予以确认，在该段录音中，其陈述许嫈、宋凌华最早也要到25日，是因为许嫈骨折不能动。对于2020年3月10日的微信语音记录，舒某,4予以确认。该段语音记录中，其称许嫈、宋凌华的钱还少10来万，是因为疫情，许嫈、宋凌华生意不好，少了10来万购房款，这是许嫈、宋凌华告诉他的。钟春红、钱桂凤的意思是先给他，少个20万元交房的时候再给。3月10日，钟春红、钱桂凤向中介发出微信，要求许嫈、宋凌华承担违约责任，其转告许嫈、宋凌华的。3月13日其和许嫈、宋凌华去吴中区房产交易中心，当天钟春红、钱桂凤没来。对此，许嫈、宋凌华陈述，当时是有点10万元缺口，想通过中介和钟春红、钱桂凤协商，但钟春红、钱桂凤不同意，因为10万元数额也不大，其还是可以拿出来的，实际上3月13日钱也是全部到位的。许嫈、宋凌华出卖了一套房子，资金存在其母亲汪文娟账户上，账上资金足够支付钟春红、钱桂凤，为此其提供汪文娟名下存单一份，该存单于2020年3月13日的账户余额为163.4万元，许嫈、宋凌华认为，3月13日前其已经准备好全部购房款，账户上的钱足够支付托管资金，其不存在违约的情形。目前其也能够全额支付房款，但根据合同约定，其中2.7万元要在实际交房时支付。钟春红、钱桂凤陈述，其提出最晚13日前去办理，因其要求许嫈、宋凌华承担违约责任，双方对违约责任没有谈好，故其认为13日没有去房产交易中心的必要。现其仍同意继续履行合同，但许嫈、宋凌华必须按照合同约定先承担相应的违约责任。一审法院认为，双方当事人签订的《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，均属合法有效，双方应按约履行各自的义务。双方当事人签订合同后，发生了新型冠状病毒感染××疫情这一突发公共卫生事件，属于不能预见、不可避免并不能克服的不可抗力。根据合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。疫情发生于双方签订合同之后，合同约定资金托管、过户等事宜于2020年2月20日前完成，即许嫈、宋凌华应于该日期前将购房款162.3万元存入资金托管账户，同时钟春红、钱桂凤应当协助完成房屋权属转移登记。但在该履行期间届满时，全省疫情防控应急响应级别仍处于突发公共卫生事件一级响应，政府和各行政部门制定实施了严格的疫情防控措施，对于房地产行业，本市住建部门进行了疫情防控工作，对于房产经纪机构的复工复产均进行了管控，各房产经纪机构在2020年2月20日前暂停对外开放中介门店。居间案涉房产交易的中介公司也于2020年2月20日才被准予复业，虽然其复业后即将案涉房产信息通过网上提交审核，但显然无法在合同约定的期限内完成资金托管、过户等交易行为，因此合同未能按照合同约定期限履行与疫情有着直接因果关系，并不能归责于合同双方当事人。本案中，根据双方当事人提供电话录音、微信、短信内容可见，中介提前将双方无法于2020年2月20日前完成交易的情况告诉了钟春红，当时钟春红亦无异议，并在中介居间下，双方达成了于2020年3月13日至房产交易中心继续完成交易的合意，许嫈、宋凌华及中介于该日期至吴中区房产交易中心，而钟春红、钱桂凤未到场，在中介的催告下，钟春红、钱桂凤既不答复也未至吴中区房产交易中心，因此导致案涉合同未能继续履行的责任在于钟春红、钱桂凤。钟春红、钱桂凤虽主张许嫈、宋凌华因资金不足而拖延履行，但其提供的证据是钟春红与中介舒某,4之间的录音，许嫈、宋凌华对此予以否认，且提供了其在该交易日期已经有足够资金完成资金托管，并且钟春红、钱桂凤也未按约于2020年3月13日至房产交易中心进行交易，因此钟春红、钱桂凤的上述抗辩意见不能成立。综上，一审法院认定钟春红、钱桂凤未在2020年3月13日至吴中区房产交易中心办理房产交易手续，已构成违约，许嫈、宋凌华不存在违约行为。许嫈、宋凌华要求合同继续履行的诉讼请求合法有据，应予支持，钟春红、钱桂凤应当配合将案涉房屋权属转移登记至许嫈、宋凌华名下。因钟春红、钱桂凤构成违约，理应依约承担违约责任，故许嫈、宋凌华要求钟春红、钱桂凤自2020年3月14日起支付违约金的诉讼请求合法有据，但鉴于许嫈、宋凌华未能提供证据证明其实际损失，结合合同履行情况、钟春红、钱桂凤违约程度较轻及预期利益等因素，一审法院认定合同约定之每日万分之五的违约金标准过高，并酌情将违约金调整为以170万元为基数、按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日为止。另，根据合同约定，许嫈、宋凌华要求钟春红、钱桂凤承担其支出的律师费亦符合法律规定，根据其实际支付情况，一审法院确认由钟春红、钱桂凤承担许嫈、宋凌华支出的律师费3.6万元。钟春红、钱桂凤提出的反诉请求，因造成合同未能继续履行的责任在于钟春红、钱桂凤，许嫈、宋凌华并无违约行为，故其要求钟春红、钱桂凤承担违约金、律师费的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，一审法院判决：一、许嫈、宋凌华与钟春红、钱桂凤于2020年1月20日签订的《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》继续履行。二、钟春红、钱桂凤于判决生效之日起十日内将苏州市吴中区房屋协助过户至许嫈、宋凌华名下；同时，许嫈、宋凌华向钟春红、钱桂凤支付购房款1623000元。三、钟春红、钱桂凤于判决生效之日起十日内向许嫈、宋凌华支付以1700000元为基数、按照一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决生效之日止的违约金及律师费36000元。四、驳回钟春红、钱桂凤的反诉请求。本诉案件受理费减半收取10050元，财产保全费5000元，反诉案件受理费减半收取3350元，合计18400元，均由钟春红、钱桂凤负担。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，钟春红、钱桂凤上诉认为双方签署的《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》未能履行的责任在于许嫈、宋凌华，并认为应当以许嫈、宋凌华承担违约责任作为双方继续履行上述协议的前提条件。故本案二审争议焦点在于，许嫈、宋凌华是否存在违约行为。根据双方签署的《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》，许嫈、宋凌华应当于2020年1月20日支付定金5万元，并于2020年2月20日前一次性将房款162.3元支付至相应的房产交易资金托管账户。许嫈按约向钟春红支付了5万元定金，然2020年2月20日，全省疫情防控应急响应级别仍处于突发公共卫生事件一级响应，政府和各行政部门制定实施了严格的疫情防控措施，对于房地产行业，本市住建部门进行了疫情防控工作，对于房产经纪机构的复工复产均进行了管控，各房产经纪机构在2020年2月20日前暂停对外开放中介门店。基于以上不可抗力，双方未能按约办理资金托管手续，不可归责于任何一方当事人。钟春红、钱桂凤主张许嫈、宋凌华存在延期付款的违约责任，缺乏事实和法律依据，故对钟春红、钱桂凤要求许嫈、宋凌华支付违约金及律师费的诉请应依法不予支持。合同履行过程中，中介提前将双方无法于2020年2月20日前完成交易的情况告诉了钟春红，当时钟春红亦无异议，并在中介居间下，双方达成了于2020年3月13日至房产交易中心继续完成交易的合意。后钟春红、钱桂凤未按前述约定完成交易，已构成违约。许嫈、宋凌华请求继续履行案涉《苏州市存量房买卖合同》、《补充协议》于法有据，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由上诉人钟春红、钱桂凤负担。本判决为终审判决。审判员  孙楚楚二〇二一年三月二十二日书记员  陈闵悦