上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1955号上诉人：（原审原告、反诉被告）：上海云坤工艺美术制品有限公司，住所地上海市松江区车墩镇香泾路**。法定代表人：董贵云，董事长。委托诉讼代理人：董立坤，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黄小同，上海之根律师事务所律师。上诉人：（原审被告、反诉原告）：松江区车墩镇洋泾村村民委员会，住所地上海市松江区车墩镇车亭公路、闵塔路西。法定代表人：陆伟忠，主任。委托诉讼代理人：曹憬，上海至真律师事务所律师。委托诉讼代理人：周荣茂，上海至真律师事务所律师。上诉人上海云坤工艺美术制品有限公司（以下简称云坤公司）因与上诉人松江区车墩镇洋泾村村民委员会（以下简称洋泾村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初8874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。在本案审理过程中，上诉人洋泾村委会表示不再缴纳上诉费，本院按洋泾村委会撤回上诉处理，其未表示异议。本案现已审理终结。上诉人云坤公司上诉请求：撤销一审判决，改判洋泾村委会给付云坤公司自建房屋的补偿和拆迁款1,064,508元或将本案发回重审。事实和理由：一、系争云坤公司自建房屋是经洋泾村委会同意扩建的。所有的扩建费用系云坤公司投入，云坤公司对自己扩建的建筑物不仅享有使用权还享有所有权。案外人上海A有限公司已将该扩建房屋折价713,024元补偿给洋泾村委会。洋泾村委会处分了云坤公司自建房屋的所有权。随后云坤公司自建房屋的大部分被洋泾村委会拆除。另外云坤公司的自添设备和装饰装修补偿、停产搬迁补偿等皆由洋泾村委会委托第三方评估确认，共35万余元。且洋泾村委会同意云坤公司搬迁时给云坤公司。但一审判决以“原告租赁房屋的基本合同目的均已实现”为由不支持云坤公司的上述请求是错误的。洋泾村委会应将上述两部分费用返还和补偿给云坤公司。上诉人洋泾村委会不同意云坤公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：拆迁补偿款是房屋所有权人衍生的利益，云坤公司是租赁使用者，无权获得拆迁补偿款。双方已协商解除合同，不影响云坤公司使用房屋，云坤公司无权获得拆迁补偿款。云坤公司向一审法院起诉请求：一、判令解除云坤公司与洋泾村委会之间的厂房租赁合同；二、判令洋泾村委会给付云坤公司拆迁补偿及资产回购款1,109,308元。洋泾村委会向一审法院提出反诉请求：1.判令云坤公司向洋泾村委会返还位于上海市松江区车墩镇洋泾村1,524.20平方米场地和1,353.20平方米房屋；2.判令云坤公司支付洋泾村委会自2020年3月1日起至实际返还前述场地和房屋期间的租金（或使用费），按每年78,000元计算。一审法院认定事实：2001年2月7日，董立坤代表云坤公司与洋泾村委会（原上海市松江区华阳镇洋泾村村民委员会）签订《厂房租赁合同》一份。该合同约定，云坤公司向洋泾村委会承租位于本区车墩镇洋泾村原上海B有限公司厂房，占地3,000平方米，其中建筑面积1,353.20平方米，空余场地1,524.20平方米；租赁期间为二十年，即2001年3月1日至2021年2月28止（合同误写为2019年2月28日）；云坤公司每年支付洋泾村委会租金为78,000元，每六个月结一次；洋泾村委会必须保障50KVA电力使用能力和保障供电；洋泾村委会必须保障出租厂区的排污畅通，保障厂区内不被暴雨积水或沟渠涨水所淹没，影响正常通行和生产；如云坤公司根据生产发展需要建造厂房，洋泾村委会帮助申请办理手续，其费用由云坤公司承担；洋泾村委会负责协商租赁房屋场地外围以及其它单位、部门及个人关系沟通，维护云坤公司合法权益。该合同另对其他相关事项作了相应约定。同时，该合同还附平面图一份。上述合同签订后，云坤公司在使用上述房屋期间，又自行搭建了部分房屋。此后，上述部分自行搭建房屋又被部分拆除。2008年2月27日，双方当事人签订《厂房租赁补充合同》一份。该合同约定，云坤公司向洋泾村委会租赁328平方米的原洋泾村办公室及老年活动室作办公及职工食堂之用；租赁期间为5年，自2000年3月1日至2013年2月28日止等。上述5年租期届满后，云坤公司继续占有使用上述328平方米房屋。2016年12月21日，上海A有限公司（以下简称A公司）与洋泾村委会签订《资产收购协议》一份。该协议约定，A公司以评估价18,612,400元（详见资产评估报告）为基准，最终以18,425,715元收购洋泾村委会所拥有的集体经营性资产；资产交付时间为2016年12月31日，并明确2017年1月起该资产由A公司负责经营管理和收取租金等。在上述评估报告中，房屋概况栏、构筑物栏涉及“云坤厂区”等。2018年6月15日，双方当事人签订《车墩镇区域环境综合整治建筑材料回购协议》一份。该协议约定，云坤公司同意对其位于本区XX镇XX路XX号建筑面积为448平方米的无证简易棚房屋采取助拆形式予以拆除；云坤公司在2018年7月15日前搬离原址并负责房屋使用人和屋内所有物品如期搬离，房屋使用人未按期搬离的，视作云坤公司未搬离；在满足上述条款前提下，洋泾村委会按照协商付给云坤公司建筑材料回购费44,800元（448平方米×100元/平方米）；洋泾村委会应在云坤公司房屋建筑全部拆除后，即2018年12月30日前支付给云坤公司回购款。一审法院认为，双方当事人之间签订的《厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守。本案中，就合同解除问题。第一，双方当事人未在《厂房租赁合同》中约定合同解除的条件，故不存在合同因符合约定解除条件而解除问题。第二，按现行合同法有关法定解除的规定，只有守约方才有权基于违约方的根本违约行为提出解除合同的主张。就云坤公司目前主张的断电等合同解除条件而言，尚不足以证明洋泾村委会存在构成根本违约。因此，云坤公司主张的断电等合同解除条件并未成就，不能据此认定因洋泾村委会的违约而解除该合同。第三，现云坤公司主张解除上述合同，洋泾村委会予以同意，故一审法院对云坤公司解除合同的诉讼请求，予以支持。合同解除之日为洋泾村委会同意解除的首次庭审之日。对云坤公司主张的补偿及回购款，除2018年6月15日回购协议中所涉44,800元外，其余款项均不予支持。其理由如下：1.按回购协议约定，洋泾村委会应当给付云坤公司如上回购款，而洋泾村委会未给付云坤公司。2.云坤公司主张的其余款项均系源于洋泾村委会与A公司签订的《资产收购协议》。在该协议签订后，租赁房屋以及自建房屋任由云坤公司仍持续占有至今。退一步讲，即便该《资产收购协议》的部分相关内容确实处分了云坤公司的财产，亦并未因此妨碍云坤公司对上述房屋的使用，云坤公司无权以该《资产收购协议》中约定内容向洋泾村委会主张权利。3.此外，根据查明的相关事实，应当认定在租赁期间洋泾村委会同意云坤公司扩建，双方对扩建费用的处理约定为系由云坤公司负担。涉案《厂房租赁合同》约定的租期为至2021年2月止，尚有2个月租期即将届满。双方当事人之间签订的《厂房租赁合同》现因云坤公司提出解除合同，以及洋泾村委会的同意而解除。可以说，云坤公司租赁房屋的基本合同目的均已实现。因此，云坤公司无权向洋泾村委会主张剩余补偿及回购款。至于房屋返还问题。合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此对洋泾村委会要求云坤公司返还场地、房屋的反诉请求，一审法院予以支持。但，已被拆除部分的房屋除外。对洋泾村委会反诉主张的租金及使用费问题，基于（2020）沪0117民初114号民事判决以及（2020）沪01民终8454号民事判决中的相同裁判理由，一审法院酌定减免一半的租金，在此不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认云坤公司与洋泾村委会[即董立坤代表云坤公司与原上海市松江区华阳镇洋泾村村民委员会]之间于2001年2月7日签订《厂房租赁合同》于2020年8月5日解除；二、洋泾村委会于本判决生效之日起十日内支付云坤公司回购款44,800元；三、云坤公司于本判决生效之日起十日内返还洋泾村委会位于上海市松江区车墩镇洋泾村1,524.20平方米场地和1,260.40平方米房屋；四、云坤公司于本判决生效之日起十日内支付洋泾村委会自2020年3月1日始至上述场地、房屋返还之日止的租金及使用费（按每年78,000元的50%计算）五、驳回云坤公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,864元，减半收取7,432元，反诉案件受理费752元，合计诉讼费8,184元，由云坤公司负担7,278元，洋泾村委会负担906元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，针对云坤公司的上述上诉请求和依据的事实和理由，首先，应明确上诉请求所涉款项分二部分。第一，是云坤公司认为上述案外人与洋泾村委会签订的《资产收购协议》中所涉系争属云坤公司扩建的自有房屋补偿款713,042元已由洋泾村委会获取，应返还给云坤公司。第二，洋泾村委会已同意支付给云坤公司的拆迁自有房屋和设备的补偿款计351,466元。其次，关于上述第一部分费用。因云坤公司的该部分请求权是依据系争《厂房租赁合同》主张的。故依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。据此，因租赁合同约定云坤公司自建房屋费用由云坤公司自负，故系争该部分款项处理不适用该规定的情况，而按规定精神应按合同约定处理。通观合同内容，除了约定云坤公司自建房屋费用由其自负外，对房屋的处置未作明确约定。结合已查明的事实，即使洋泾村委会与案外人达成的资产收购协议中约定收购款中包括系争云坤公司自建房屋的评估款，但该协议是否全部履行的事实不清，特别是所涉部分房屋已被拆除，其余部分由云坤公司自己占有使用至今，故实际上洋泾村委会并未按约将该部分房屋交付案外人A公司。且该协议并未有云坤公司参加签署，并不约束云坤公司，云坤公司也无权依该协议主张权利。如案外人与洋泾村委会为履行该协议产生纠纷，由他们之间主张债权债务。与本案双方当事人就系争云坤公司自有扩建房屋的纠纷是两个不同的法律关系。如上所述，因系争合同对系争云坤公司自建房屋的处置未明确约定，且洋泾村委会对该房屋未实际交付A公司，其中部分云坤公司仍自己占用的，可在合同解除后自行处置，且洋泾村委会在本案也要求云坤公司返还租赁的房屋和场地时，将自行搭建的建筑物等拆除。对于已拆除的部分，如云坤公司能充分举证证明是归责于洋泾村委会的过错所致，可另行向洋泾村委会主张权利。因此，云坤公司在本案中请求洋泾村委会返还系争款项的依据不足，理由不能成立。再次，关于第二部分设备和房屋的拆迁补偿款。因洋泾村委会否认曾同意向云坤公司支付该款。故云坤公司称双方已对此款的补偿无其他有效证据证实。同时，云坤公司也没证据证明洋泾村委会应在拆迁前支付，因现还未全部拆迁，洋泾村委会又主张即使应补偿也应在拆迁后支付。故补偿的依据和条件均不具备。云坤公司待条件具备后也可另行主张。综上所述，上诉人上海云坤工艺美术制品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13,978.00元，由上诉人上海云坤工艺美术制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二一年三月二十四日书记员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……