山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1775号 上诉人（原审被告）：李兆雨，男，1970年6月24日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：徐玉芳，女，1971年8月27日出生，汉族，系李兆雨配偶。 委托诉讼代理人：逄志伦，胶州李哥庄法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：青岛市城阳区河套街道孙哥庄东社区居民委员会，住所地山东省青岛市城阳区。 法定代表人：徐公浩，主任。 委托诉讼代理人：孟庆勋，山东相泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人；翟晓梅，山东相泰律师事务所律师。 上诉人李兆雨因与被上诉人青岛市城阳区河套街道孙哥庄东社区居民委员会（以下简称孙哥庄东社区）租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院(2020)鲁0214民初3403号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李兆雨上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院审理本案认定事实不清，适用法律不当。第一，被上诉人对青岛春明迎客家超市有限公司（以下简称春明公司）转租给上诉人的房屋使用权是明知的，上诉人将房屋租金本来应该交付给春明公司，但考虑到被上诉人是本集体组织，为了减少本集体组织经济损失，同时也应本集体组织有关领导要求及本集体组织领导答应，继续让上诉人租赁该房屋。所以，上诉人将本应该向春明公司交纳的租金交付给了被上诉人，表示上诉人对被上诉人的诚信。第二，被上诉人当时承诺，因有一部分房屋被他人使用，将上诉人使用的房屋变更为每年10万元。为此，上诉人对该房屋进行了大量投入装修，目的是为了长期租赁，长期经营。因此，一审法院以年租金25万元判令上诉人向被上诉人支付，与事实不符。第三，一审法院判令上诉人腾退房屋，上诉人巨大的装修投入损失较大，上诉人投入的房屋装修时间短，利用价值大。不能因为一审判决而让上诉人的巨大投入付诸东流。第四，2020年新冠××疫情影响上诉人正常经营，为了配合社区疫情防控，根据社区安排，保证社区居民能吃上可口元宵，上诉人进了28000元的元宵，结果基本没有卖出，给上诉人造成重大经济损失。另外，上诉人为了配合社区防疫，根据社区的要求，将正常经营的超市东门关掉。为了配合疫情防御，保证小区的居民生活必需品不能缺少，上诉人勉强维持经营，而周围的邻居店铺大部分都退回了房子。综上所述，一审法院认定事实不清适用法律不当，应依法查明事实改判上诉人的租金按照年租金20万元交纳，租赁合同继续履行。 孙哥庄东社区辩称：一、上诉人从未向被上诉人支付过房屋占有使用费，被上诉人也从未收取上诉人“租赁费”。上诉人通过一审法院支付给春明公司的租赁费20万元的性质是春明公司享有的到期债权，被上诉人获得该笔案款是通过法院强制执行程序，并非是上诉人支付给被上诉人的租金；二、上诉人主张按照年20万元标准支付占有使用费无事实和法律依据。上诉人与春明公司租赁合同中约定租金标准以双方合同约定为准，即25万元/年，故上诉人应按照25万元/年标准向上诉人支付占有使用费，一审判决正确；三、上诉人2016年12月从春明公司转租了涉案房屋，租赁期限至2021年11月，上诉人主张的装修等损失系其自身规划不当造成，与被上诉人无关；四、新冠疫情对各行各业均造成严重影响，是否进元宵上诉人完全可以根据大环境自己做出决策，上诉人自己决策失误造成的损失与被上诉人无关，亦与本案无关。 孙哥庄东社区向一审法院起诉请求：1.判令李兆雨立即返还孙哥庄东社区位于该社区将军花园购物中心一层的房屋；2.判令李兆雨支付孙哥庄东社区自起诉之日起至实际返还房屋之日止按年租金25万元的标准计算的房屋使用费；3.诉讼费由李兆雨承担。 一审法院认定事实：2011年，孙哥庄东社区将位于青岛市城阳区（面积1200平方米）租与春明公司，约定租期15年，自2011年5月1日起至2026年4月30日止，租金分段计算，自2019年5月1日后，租金为25万元/年。后因春明公司拖欠租金，孙哥庄东社区提起诉讼，该院判决如下：一、孙哥庄东社区与春明公司于2011年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年10月25日解除；二、春明公司于判决生效后十日内腾退位于青岛市城阳区房屋；三、春明公司于判决生效后十日内支付孙哥庄东社区2011年5月1日至2019年4月30日期间的租金及房屋占有使用费615444元，并承担按照年租金250000元的标准计算的自2019年5月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回孙哥庄东社区要求春明公司支付逾期付款违约金的主张。上述判决已生效，孙哥庄东社区申请法院强制执行后，因执行不能，案件已做终结本次执行程序处理。 春明公司与李兆雨于2016年11月21日签订《租赁合同》，由春明公司对前述房屋进行转租，约定租期5年，自2016年12月20日起到2021年12月19日止，2020年度及以后的租金未交，2020年度的租金支付期限为2019年12月20日前。合同约定租金暂定为现金20万元每年，具体以春明公司与孙哥庄东社区所约定变更后的租金为准。 一审法院认为：该案系租赁合同纠纷。根据法律规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持，但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院予以支持。该案孙哥庄东社区将涉案房屋租于春明公司。春明公司又转租给李兆雨。李兆雨在涉案房屋中经营多年，孙哥庄东社区对转租的事实当属明知并予以认可。后因春明公司拖欠租金，该院于2019年12月20日判决孙哥庄东社区解除了与春明公司的租赁合同，春明公司支付2011年5月1日至2019年4月30日期间的租金及房屋占有使用费615444元，并承担按照年租金250000元的标准计算的自2019年5月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。春明公司腾退房屋的判项应及于转租后的次承租人李兆雨，孙哥庄东社区可行使返还原物请求权。李兆雨如代位清偿可阻确转租合同的后续解除，又因李兆雨并未代春明公司偿付欠付租金及占有使用费等，故虽转租合同有效，但因原租赁合同解除，转租合同亦因代位清偿请求权的缺失而相应的解除。因此，孙哥庄东社区请求判令李兆雨返还房屋的诉请，该院予以支持，李兆雨应返还并腾退涉案租赁房屋。关于占有使用费，因春明公司与李兆雨约定的租金数额以其与孙哥庄东社区的约定为准，按照约定，2019年5月1日至2026年4月30日，每年租金25万元。现李兆雨一直占有使用涉案房屋，对于孙哥庄东社区要求李兆雨支付占有使用费的诉请，该院予以支持，数额以25万元为基数，计算时间自2020年4月9日提请立案之日起至实际腾退返还之日止。综上，判决：一、李兆雨于判决生效之日起十日内向孙哥庄东社区腾退位于青岛市城阳区房屋；二、李兆雨于判决生效之日起十日内支付孙哥庄东社区按照250000元/年的标准，计算自2020年4月9日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费。案件受理费2300元，由李兆雨负担。 二审中，上诉人提交证据如下： 证据一、2019年8月19日由孙哥庄东社区出具的《关于孙哥庄东社区将军花园购物中心一层房屋租赁交付的情况说明》一份，该证明明确说明“因李兆雨仍想继续租赁涉案房屋经营超市，双方当场达成一致意见，由李兆雨继续使用房屋，将房屋占有使用费直接交付给我社区。该款项因在（2018）鲁0214民初8567号一案中已经做了查封，款项李兆雨已交付至城阳区人民法院”。由此可以看出，孙哥庄东社区同意由李兆雨继续使用涉案房屋并达成了一致意见。 证据二、提交山东省青岛市城阳区人民法院出具的收款收据一份，证明在2019年8月19日上诉人与被上诉人达成继续使用涉案房屋协议后，上诉人当即根据协议约定将20万元交付给山东省青岛市城阳区人民法院，是对该继续使用房屋协议的履行，与证据一形成了完整的证据链。 证据三、提交图片八张，证明自2016年11月20日孙哥庄东社区同意转租使用涉案房屋，为此，李兆雨对该房屋进行的全面装修，仅装修费就花掉150万元。 证据四、原村委委员徐克泰书面证人证言，证实2019年8月19日经村两委研究同意由李兆雨继续租赁使用房屋并委托律师到场打印合同，但是后来没有签订，当时双方已经履行协议，上诉人交付了20万元。 被上诉人质证称：对证据一真实性不予认可，该证据系复印件，且该证据并非新证据，在本案中不具有证据效力。 对证据二真实性无异议，但该证据恰能证明上诉人支付的是欠付春明公司的租赁费。法院在执行过程中发现，该款系春明公司的到期债权，故向上诉人下达了协助执行通知。上诉人将该款直接支付到法院，并非支付给被上诉人的房屋占有使用费。该证据也并非新证据，在本案中不具有证据效力。 对证据三真实性不予认可，无法证明上诉人的证明事项。对涉案房屋进行装修以及如何装修上诉人应按照其承租期限做出合理规划，上诉人主张的装修损失系其自身规划不当造成，应由其自己承担，与被上诉人无关。该证据也并非新证据，在本案中不具有证据效力。 证据四真实性不予认可，该证据系证人证言性质，证人应到庭接受法庭询问。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，综合当事人诉辩主张，本案争议焦点是：一、涉案房屋占有使用费的认定标准；二是上诉人装修损失等主张。 关于焦点一，上诉人与春明公司签订的《租赁合同》约定租金数额具体以春明公司与被上诉人所约定变更后的租金为准。而被上诉人与春明公司签订的《房屋租赁合同》约定自2019年5月1日后租金为25万元/年。故，一审法院认定以25万元/年为标准计算自2020年4月9日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费，有合同依据，并无不当。 关于焦点二，上诉人关于装修损失等主张，因上诉人在一审中并未就此提出反诉请求，二审中不予处理。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人李兆雨负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 于 梦 审判员 谷林平 二〇二一年三月二十六日 法官助理 曹文斌 书记员丛丽红