黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终60号上诉人（原审原告）：邓晓雪，女，1982年1月11日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省穆棱市。委托诉讼代理人：鄂玉荣，黑龙江国大律师事务所律师。委托诉讼代理人：贵重，黑龙江国大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩永富，男，1969年6月16日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市。委托诉讼代理人：朱海涛，黑龙江晨光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓照龙，男，1979年5月11日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省穆棱市八面通镇城北十二胡同223号，现住上海市嘉定区江桥镇436号。上诉人邓晓雪因与被上诉人韩永富、邓照龙返还原物纠纷一案，不服黑龙江省穆棱市人民法院（2020）黑1085民初1214号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月8日立案后，于2021年1月28日公开开庭审理了本案，上诉人邓晓雪委托诉讼代理人鄂玉荣、贵重，被上诉人韩永富及其委托诉讼代理人朱海涛到庭参加诉讼，被上诉人邓照龙经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。邓晓雪上诉请求：1.撤销黑龙江省穆棱市人民法院（2020）黑1085民初1214号民事判决，并依法确认二被上诉人签订的《卖房契约》无效，判决被上诉人韩永富返还涉房屋；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.原审认定事实错误。一审法院以上诉人“对房屋子出租的具体情况不知情，且11年来未对房屋进行管理，不符合常理”为由，推定上诉人明知房屋出售，认定事实错误。一审法院仅凭被上诉人和证人陈述，在没有其他证据情况下，推定上诉人明知出售房屋子，该推定明显有失公平；2.一审判决认定二被上诉人《卖房契约》有效，未适用《中华人民共和国合同法》第五十二条关于无效合同的规定，该适用法律错误，本案房屋系无效合同。本案被上诉人韩永富明显存在恶意。二被上诉人以远低于市场价格进行交易，足以说明二人存在恶意串通的可能性。综上，上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求改判。韩永富辩称，一、卖房协议合法有效。1、邓晓雪与邓照龙系兄妹关系,案涉平房系二人父母所有,其父母在2005年均已去世。2009年9月28日与邓照龙签订《卖房协议》,支付了合理的对价房款13000元，并由上诉人邻居杨秋、孔宪义二人在场代笔、见证。邓照龙卖房是其二人的共同意思表示,邓照龙代表二人具体实施了卖房行为。被上诉人韩永富信赖其代理行为，及老邻居的知根知底,无过错,其代理卖房行为合法有效，卖房协议合法有效。2、邓照龙卖房行为为有权处分有代理权。且从上诉人事后行为看,案涉为老平房,被上诉人居住管理11年多,年年需管理修缮,上诉人从未过问该房事宜,应当知道房屋已出卖给被上诉人的事实,其从未提出异议,即使邓照龙无代理权,原告其行为构成默示的事后追认,买卖有效。3、本案订立合同是被上诉人韩永富和邓照龙真实意思表示签订,不违反法律及不损害社会公众利益的房屋买卖合同,应当认定为有效。4、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，认为无权处分的买卖合同是有效的；二、该房邓照龙和上诉人已作出处分,出卖给被上诉人韩永富，根据《中华人民共和国民法总则》第七条“民事生体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺”之规定,邓照龙放弃继承的声明为虚假的意思表示,无效。其与妹妹邓晓雪虚假、欺诈行为,严重违背公序良俗,不应得到法律的支持。综上,请贵院依法驳回上诉人的上诉请求,维持原判。邓晓雪向一审法院起诉请求：1.确认邓照龙与韩永富于2009年9月28日签订的卖房契约无效；2.判令位于穆棱市八面通镇城北委，房屋所有权证号穆房字第2419号房屋及院内40平方米无照房屋由邓晓雪继承（房屋估值20000元）；3.本案诉讼费由邓照龙与韩永富承担。庭审中，邓晓雪撤回第二项诉讼请求，诉讼请求变更为确认邓照龙与韩永富2009年9月28日签订的《卖房契约》无效，要求韩永富返还所有权证号穆房字第2419号房屋。一审法院认定事实：邓其昌与王桂琴夫妇婚后生育邓晓雪与邓照龙兄妹，邓其昌与王桂琴夫妇于2005年4月26日、6月17日相继去世，邓其昌与王桂琴夫妇在穆棱市八面通镇城北委有一处面积为46.74平方米的房屋。邓其昌与王桂琴夫妇法定第一顺位继承人只有邓晓雪与邓照龙。邓照龙于2005年6月17日向邓晓雪出具一份放弃继承声明，放弃邓其昌名下房屋的继承权。2009年9月28日，邓照龙与被告韩永富签订《卖房契约》，并以邓照龙的名义将该处房屋以13000元的价格出售给韩永富，并将房照及土地使用证交付给韩永富，此《卖房契约》由邻居杨秋代笔，邻居孔宪义见证。邻居杨秋及孔宪义均出庭证实，签订契约时，询问过邓照龙是否经邓晓雪同意，邓照龙说邓晓雪同意了。韩永富自2009年购买此房屋后，占有使用管理至今。一审法院认为，本案立案案由为继承纠纷，但是邓晓雪与邓照龙对邓其昌与王桂琴夫妇在穆棱市八面通镇城北委有一处面积为46.74平方米的房屋继承权没有纠纷，邓照龙声明放弃继承权，此房屋归邓晓雪所有，且在庭审中，邓晓雪撤回第二项诉讼请求，诉讼请求变更为确认邓照龙与韩永富2009年9月28日签订的《卖房契约》无效，要求韩永富返还所有权证号穆房字第2419号房屋。故本案应解决的纠纷是邓照龙与韩永富签订的合同是否侵犯邓晓雪的合法权益，故案由应变更为返还原物纠纷。关于邓晓雪是否知道邓照龙与韩永富签订的《卖房契约》的问题，邻居杨秋、孔宪义与邓晓雪及邓照龙均没有直接利害关系，邓照龙也认可杨秋系介绍买卖房屋的人，孔宪义作为邻居签字的事实。两名证人均证实当时询问过邓照龙出售房屋的事宜是否经邓晓雪同意，邓照龙说邓晓雪同意了，除邓照龙以外，其他人均没有邓晓雪的联系方式，邓照龙与邓晓雪兄妹关系，通过邓照龙知晓邓晓雪的意见也符合常理。邓晓雪提出只与邓照龙协商过出租房屋的事宜，庭审中，询问邓晓雪，其对房屋出租的具体情况不知情，且11年来对房屋未进行管理，不符合常理。2005年邓照龙已放弃继承，房照就应该由邓晓雪持有，但2009年签订《卖房契约》时，邓照龙仍持有房屋所有权证和土地使用证，邓照龙也是共同继承人之一，韩永富有理由相信邓照龙与邓晓雪协商过，其有权出售。综上，应当认定邓晓雪对邓照龙出售房屋的事情是知道的。邓晓雪提出韩永富购买此房屋低于市场价格购买并没有证据予以证实，对其主张不予支持。故邓照龙与韩永富签订的卖房契约是双方当事人真实意思表示，是有效的合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”的规定，邓晓雪明知邓照龙将其房屋出售他人，11年来未主张其权利，属于对邓照龙出售其无处分权的房屋的事实知晓并默认的，现又提出邓照龙与韩永富签订的《卖房契约》无效，邓晓雪与邓照龙违反诚信原则，存在恶意串通损害他人利益的可能性，属无效的民事法律行为，故对邓晓雪要求确认邓照龙与韩永富2009年9月28日签订的《卖房契约》无效，韩永富返还房屋所有权证号为穆房字第2419号房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百五十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回原告邓晓雪的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告邓晓雪负担。宣判后，邓晓雪不服，向本院提起上诉。本院二审期间，各方当事人未向法庭提交新证据。根据当事人的诉请主张、法庭陈述及其一审举证、质证情况，结合本院及原审对事实与证据的分析认定，对当事人二审争议的事实，本院认定事实与原审一致。本院认为，上诉人邓晓雪与被上诉人邓照龙系兄妹关系，其二人继承父母案涉房屋并未办理房屋过户手续，2009年9月28日，邓照龙与韩永富签订《卖房契约》，并以邓照龙的名义将该处房屋以13000元的价格出售给韩永富，并将房照、土地使用证及案涉房屋交付给韩永富管理使用，上诉人邓晓雪11年来未主张其权利与常理、交易习惯不符，同时，2009年案涉房屋以13000元的价格出售，符合当时房屋市场买卖价格。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十条：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。”邓晓雪的沉默行为符合交易习惯，属于对邓照龙出售案涉房屋的事实知晓，现又提出邓照龙与韩永富签订的《卖房契约》无效，存在恶意串通损害他人利益的可能性。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，邓晓雪的上诉请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人邓晓雪负担。本判决为终审判决。审 判 长 张继凯审 判 员 郭振军审 判 员 孙媛媛二〇二一年三月三十日法官助理 丛立东书 记 员 阚淳惠