江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9014号上诉人（原审被告）：南京金荣置业有限公司，住所地南京市六合区横梁街道山东路宇扬三号商铺110号。法定代表人：吴**金，该公司总经理。委托诉讼代理人：柯晓松，江苏同帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘筱禹，泰和泰（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市六合区灵岩山林场发展有限公司，住所地南京市六合区横梁街道灵岩山林场。法定代表人：王荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭凌霄，江苏恒冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家宇，江苏恒冠律师事务所实习律师。上诉人南京金荣置业有限公司（以下简称金荣置业公司）与被上诉人南京市六合区灵岩山林场发展有限公司（以下简称灵岩山林场）合作开发房地产合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2019）苏0116民初7831号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。金荣置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回灵岩山林场在一审中的诉讼请求；2、灵岩山林场承担本案的诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律均出现偏差，且与生效判决相背离，显然错误。一、一审判决将已生效（一、二审）判决所载协议无效之后的损失补偿款错误认定为与房屋价值相当的回购款。一审认为生效判决所载的房屋回购款系房屋的价值，因被上诉人诉请的附属配套费用及绿化等应当包括在房屋的价值之中，又因该费用由被上诉人垫付，所以判定由上诉人给付上述费用。上诉人认为此系一审判决机械理解生效判决所致。1、生效判决所载的房屋回购款并非房屋（实际）价值。2、生效判决已经载明被上诉人诉请的附属配套及费用不在其判决支持的损失范围内。3、案涉房屋的价值远大于生效判决支持的损失。二、一审判决与生效判决文书形成“双标”。在生效判决文书中，案涉房产经过评估在2015年时的价值为1.29亿，2011年实际可销售价值为8300万，但生效判决均没有判定被上诉人按上述标准给付上诉人。本案附属配套及费用同样也是评估价，只不过上诉人与被上诉人的位置调换了一下，一审判决就全额支持了评估价。三、上诉人在原二审时陈述“灵岩山林场可以另案主张”不应成为本案一审法院裁判的理由。原二审时上诉人系基于被诉人按评估价给付上诉人房屋回购款这一基础事实才作那样的陈述。现一审判决掐头去尾的摘抄上诉人的陈述，以图佐证其裁判的合理，难以令人信服。四、一审判决让上诉人将陷入更大的亏损，被上诉人将因《复建房协议书》无效更加获利。五、一审判决违反了一事再理的原则。综上，一审判决据以裁判的基础事实不存在，且与生效判决相冲突。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。灵岩山林场辩称：一、上诉人的主要理由是认为生效的判决所确定的房屋回购款与实际的市场价值不一致，这与该判决认定的事实是相违背的。生效的判决明确了上诉人所获得的赔偿款，已经销售的房屋是按照实际销售价格确定的回购款，未销售的商业房是按照评估价格确定的回购款。这两种价格确定的基础都是基于整个项目已经竣工验收，以竣工验收为基础来进行的销售和评估，所以这种价格里面必然包含由被上诉人承担的绿化，水电，通讯，验收费用等。如果没有这一些建设支出，作为正常销售的房屋，不可能成为消费者购买的条件。因此，由于761号生效判决确定上诉人享有的回购款的价值已经包含了被上诉人所承担的费用，所以上诉人应该予以返还。上诉人在上诉状当中所提到的评估价格和其实际获得的赔偿金额的差额，原因仅仅在于土地的价值，由于属于国有划拨土地，因此上诉人无权享有土地价值，因此，761号生效判决对该土地价值予以扣减，对被上诉人收取的土地租金也要求上诉人予以返还，所以上诉人所陈述的理由是错误的。二、（2019）苏01民终1947号判决明确了被上诉人所承担的费用，有权另行主张，本案没有违反一事不再理的原则。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。灵岩山林场向一审法院提出诉讼请求：1.金荣置业公司向灵岩山林场支付灵岩山林场复建房的绿化、配套附属设施、竣工验收等建设费用5459530元，并自2015年5月12日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率支付利息；2.金荣置业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月21日，灵岩山林场与江苏苏兴建设工程有限公司（以下简称苏兴公司）签订《复建房协议书》一份，约定：双方合作建设职工复建房项目，灵岩山林场提供40亩土地……1、2、3、8、9共五幢复建房交由苏兴公司全额自筹资金建设，开发建设的复建房由苏兴公司自主租赁、自负盈亏，风险自担……。当天，实际投资人吴**金等人与苏兴公司签订一份《合作说明》，言明：上述《复建房协议书》中的项目投资方是以苏兴公司名义与灵岩山林场签订，实际由吴**金等人出资建设，一切债权债务由吴**金等人承担。2013年4月8日，吴**金以自己设立的金荣置业公司与灵岩山林场签订一份《保障房协议书》，协议申明：吴**金等人作为实际投资人以苏兴公司名义和灵岩山林场签订的《复建房协议书》无法继续履行，终止执行；原协议书涉及的复建房定性为保障房，由金荣置业公司承继苏兴公司一切权利和义务……。当天，金荣置业公司与灵岩山林场还签订一份《房屋回收协议书》，约定：鉴于金荣置业公司对外销售房屋，依据国家规定以及南京市六合区人民政府的要求，金荣置业公司对外销售房屋需全部收回，金荣置业公司提供已经租售的66套房屋信息，并负责解除购房协议………。2014年11月9日，金荣置业公司向灵岩山林场发出函件，认为整个项目房屋可销售总价约86748000元，要求灵岩山林场在回购房屋的同时尽快与金荣置业公司进行结算，支付尚欠的回购款。2017年2月7日，灵岩山林场诉至南京市六合区人民法院主张金荣置业公司返还超付的工程款960000元，金荣置业公司反诉灵岩山林场支付保障房回购款81158579元及年利率8%的利息。2018年1月29日，深圳市世联土地房地产评估有限公司根据一审法院的委托出具评估报告，涉案项目可销售价格为129032000元（价值时点：2015年5月11日；土地使用权价值为26076000元，地上建筑物价值102956000元）。其中：住宅房均价4920元/平方米；商业房均价8135元/平方米；别墅均价5654元/平方米；储藏室均价2301元/平方米。金荣置业公司对外销售房屋分为住宅房、别墅、商业房、储藏室。其中：住宅房销售均价为每平方米2708元，别墅销售均价为每平方米5436元。商业房、储藏室均未销售，一审法院参照住宅房、别墅已售价与评估价的平均比例，综合认定商业房销售均价为6149元/平方米[（住宅房已售均价2708元/评估均价4920元+别墅已售均价5436元/评估均价5654元）/2×商业房评估均价8135元/平方米]。按此方法，综合认定储藏室销售均价为1739元/平方米。根据住宅房、别墅的已售价，商业房、储藏室综合认定价计算，金荣置业公司全部销售价为83339199.44元（住宅房18544.64平方米×2708元/平方米+别墅3921.96平方米×5436元/平方米+商业房1901.89平方米×6149元/平方米+储藏室60.85平方米×1739元/平方米）。再按20.21%（26076000元÷129032000元）比例扣减土地使用权价值后，金荣置业公司可预见销售价款为66496347.23元[83339199.44元×（1-20.21%）]。在此基础上，加上灵岩山林场应当退还的土地租金6000000元、因退房而额外承担利息3127923.38元，扣减灵岩山林场已付款55960270.27元，判令灵岩山林场向金荣置业公司支付房屋回购款19664000.34元（66496347.23元+6000000元+3127923.38元－55960270.27元）及利息（2015年5月11日至2018年2月5日为4430238.15元，2018年2月6日至实际给付之日止，以19664000.34元为本金，按年利率6%计算）。一审判决后，灵岩山林场、金荣置业公司均不服，上诉至南京市中级人民法院。二审中，关于灵岩山林场所称其后期承担供电等附属项目的费用，金荣置业公司陈述，灵岩山林场提交的只是部分证据，需要进行第三方审计，灵岩山林场可以另案主张。2019年8月21日，南京市中级人民法院作出（2019）苏01民终1947号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年10月28日，灵岩山林场再次诉至南京市六合区人民法院，主张金荣置业公司支付灵岩山林场复建房绿化、配套附属设施、竣工验收等建设费用约6400000元（以审计结果为准）并支付利息。2020年5月19日，南京茗洋土地房地产资产评估造价咨询有限公司出具《房地产估价报告》，灵岩山林场复建房绿化、配套附属设施、竣工验收等建设费用为5459530元（采用成本法，价值时点为2020年5月7日）。上述事实，有当事人的陈述，一审法院（2017）苏0116民初761号民事判决书、本院（2019）苏01民终1947号民事判决书、《房地产估价报告》等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，生效裁判文书中载明的房屋回购款，是以实际销售价及综合认定的销售价为基础计算得出，而房屋销售价格中必然包含绿化、配套附属设施、竣工验收等建设费用，故灵岩山林场支付的房屋回购款中必然包含上述费用。然而，上述费用实际并非金荣置业公司支付，而是由灵岩山林场支出，故灵岩山林场主张金荣置业公司支付上述费用，有事实及法律依据，一审法院予以支持。金荣置业公司辩称房屋回购款中不含上述费用，与事实不符，一审法院不予采纳。关于利息支付问题。根据生效裁判文书，灵岩山林场需要按年利率6%的标准支付回购价款的利息，灵岩山林场主张金荣置业公司支付利息，于法有据，一审法院予以支持。但与计算房屋回购款相关联的房屋市场可销售价评估价值时点为2015年5月11日，上述费用的评估价值时点为2020年5月7日，故该期间的利息，一审法院不予支持。金荣置业公司应当自2020年5月8日起支付利息，标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。金荣置业公司仅以评估价值时点不一致为由，完全否定上述费用的估价结果，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，灵岩山林场的部分诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持；部分诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的规定》第十五条第二款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决：一、南京金荣置业有限公司于判决生效之日起十日内支付南京市六合区灵岩山林场发展有限公司5459530元及利息（自2020年5月8日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回南京市六合区灵岩山林场发展有限公司超出部分的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50017元，保全费5000元，鉴定费55000元，合计110017元，由南京金荣置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据，并对一审查明的事实均没有异议，本院依法予以确认。本院认为，债务应当清偿。被上诉人灵岩山林场收回涉案房产项目时，该项目并未竣工，而是由被上诉人完成水、电、气、通讯、绿化等后续工程及竣工验收手续。在生效的（2019）苏01民终1947号民事判决文书中已认定灵岩山林场支付的回购款系介于涉案房产项目工程鉴定造价与市场评估价两者之间，并以实际销售价及综合评估市场可销售价为基础计算得出的。故一审法院认定前案灵岩山林场支付给上诉人金荣公司房屋销售价款66496347.23元中包含上述绿化、配套附属设施、竣工验收等建设费用，并无不当。因该建设费用已由被上诉人灵岩山林场实际支出，因此，被上诉人灵岩山林场要求上诉人金荣公司给付该绿化、配套附属设施、竣工验收等建设费用5459530元，有事实依据，本院予以支持。灵岩山林场提起本案之诉请并未在前案中一并处理，故上诉人金荣公司主张本案违反一事不再理原则，不能成立，本院不予采纳。综上所述，金荣公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50017元，由上诉人南京金荣置业有限公司负担负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 龚 达审判员 张卓慧二○二一年三月二十五日法官助理孙成艺书记员朱亚芳