江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终949号上诉人（原审原告）：朱海彬，男，1987年6月14日出生，汉族，居民，住江苏省建湖县。委托诉讼代理人：钟金仟，江苏之维律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱裕峰，江苏之维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：建湖中利城市广场运营有限公司，住所地江苏省建湖县城明珠西路88号。法定代表人：孙玉梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：金刚，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王加成，江苏存真律师事务所律师。上诉人朱海彬因与被上诉人建湖中利城市广场运营有限公司（以下简称中利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2020）苏0925民初2802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱海彬上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持朱海彬的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由中利公司负担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，因为中利公司于2020年5月12日发出的统一开业通知书并不是针对所有商户的，事实上案涉商铺所在广场并没有统一开业，而且朱海彬既没有收到中利公司2020年5月25日的缴纳房租费用的通知，也未收到之后的解除合同通知书，故一审法院认定朱海彬拖欠房租且符合合同解除条件依据不足。2.朱海彬实际缴纳租金的数额并不是一审法院认定的4次计8万元，而是实际已6次缴纳租金计12万元（交至2020年10月30日），故朱海彬不差欠租金。3.一审法院未能查明中利公司以检修为名不予供电，导致朱海彬无法正常经营造成损失的事实。4.本案中，即使解除合同条件成就，但因显著轻微，并不影响合同目的实现，故一审法院判决确认合同解除无法律依据。5.一审法院直到开庭才将证据材料交朱海彬质证属程序违法。6.朱海彬对案涉房屋装修花费25万余元，而中利公司解除合同的原因仅是拖欠履约保证金、物业费以及不具备营业资质，事实上履约保证金、物业费以及资质问题与原审法院所述的拖欠租金没有任何关联性。中利公司辩称，双方签订的租赁合同是合法有效的，中利公司根据合同约定有权解除合同，不存在一审法院适用法律错误的问题。本案中，部分案涉商铺因开发商被法院裁定破产致客观上无法统一时间全部经营，故中利公司只能按商铺现状统一开业经营，在此情形下，中利公司于2020年5月12日向各经营户发出《统一开业通知》，约定同年5月18日为统一开业时间，且其他商铺也已按现状缴纳房租，同时，中利公司已经将催交租金通知书和解除合同通知书当面送达给朱海彬，不存在朱海彬不知情。朱海彬主张其不应按租赁合同缴纳租金且不差欠租金的理由不能成立。另朱海彬提出其另行支付的租金6次，实际该租金是其直接向案外人陈某支付的，并未支付给中利公司。请求驳回上诉，维持原判。朱海彬向一审法院起诉请求：1.确认中利公司解除《商铺租赁合同》的行为无效，并继续履行合同；2.判令中利公司停止妨碍朱海彬正常营业的侵害行为（包括但不限于不予充值电费卡，断水断电，或者阻碍骚扰正常营业等行为），立即退还朱海彬垫付的费用26652元及利息损失（以26652元为基数，自2020年8月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算）；3.中利公司自2020年7月6日起至实际停止侵权行为（恢复供电行为）止，按照每月30000元进行赔偿损失；4.诉讼费、保全费由中利公司承担。一审法院认定事实：2018年4月19日，中利公司与朱海彬签订《中利城市广场商铺租赁合同》一份。合同约定，中利公司经该广场C栋1015、1016号商铺所有权人同意，将案涉131.14平方米的房屋租给朱海彬用于商业经营。租期5年，第一年度租金为16.9957万元，以一个季度为交租期，在每个租赁期七日前一次性足额支付。合同对租赁用途、租赁期限、租金费用、履约保证金、商场管理、转租转让、违约责任等均进行了约定。其中，第十三条，合同解除：“有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：13-1，乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的”。该合同附件二补充条款：“C区一楼北沿街商铺的统一计租日为北沿街商铺全部开业日起算，本合同3-1条相应提前或顺延”。同日，双方还签订《中利城市广场商铺管理合同》一份，该合同除对管理事项进行约定外，还约定：朱海彬每年需交纳物业管理费2.5178万元，交纳履约保证金3.7768万元。合同签订后，朱海彬按约接受房屋并于2018年10月起开始试营业。2019年4月29日，双方当事人与商铺所有权人陈某签订补充协议一份，协议约定：“一、协议约定统一计租日前的试营业期间的租赁费用缴纳：从2019年5月起仅按正常租金的40%缴纳，按3个月周期交纳费用即：16666元/月*40%*3月=20000元。乙方须在2日内将上述租金支付给丙方陈某、卢某，同时丙方陈某、卢某向甲方中利公司出具相应的租金收据”。2019年11月5日，双方再次签订补充协议一份，该协议载明：“2019年4月29日为了协调解决商户业主的房租费用矛盾，甲方、乙方、陈某、卢某签订了三方协议，协议约定试营业期间租赁费用按正常租金的40%缴纳。其中的20%（即3个月为一个交费周期中的费用中的20%，计人民币10000.00元）由乙方先行垫付，最终在乙方缴纳的物业管理费用中扣除。特此补充约定”。2020年5月12日，中利公司向朱海彬发出商场统一开业通知，载明：“尊敬的经营户：根据广大经营户的要求，结合商场营业面积已经达到并超出使用面积百分之八十实际的情况，为了更好的宣传和展示商场及商家的形象等各方面的需要，现确定中利城市广场C栋商业统一开业日为2020年5月18日。请经营户做好各项开业的准备工作。特此通知”。2020年5月25日，中利公司向朱海彬发出缴纳房租费的通知。届期，朱海彬未有缴纳。2020年6月6日、6月22日、6月28日中利公司分别将解除合同通知和终止合同通知送至朱海彬经营场所。一审法院另查明：从朱海彬试营业之日起至2020年5月18日期间，朱海彬分别于2018年4月23日、同年11月30日向中利公司给付1万元、9.0714万元，计10.0714万元。后2019年4月30日、同年8月1日、同年12月23日、2020年1月17日中利公司又通过网上银行退转给朱海彬各2万元，计8万元。由朱海彬另行向商铺所有权人陈某分四次各支付租金2万元，合计8万元。中利公司实际收取朱海彬费用2.0714万元。一审法院认为：双方签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的，双方均应按约定履行各自义务。本案的争议焦点是：中利公司解除租赁合同的行为是否合法有效。根据双方签订的租赁合同第十三条第一项的规定，朱海彬拖欠租金、物业管理费、水电费等其他各项费用其中任何一项或几项达十五天以上的，中利公司即有权单方解除合同。现中利公司在2020年5月12日即已告知朱海彬5月18日商铺统一开业，5月25日向朱海彬发出缴纳房租费的通知。届期，朱海彬除以前预交的2.0714万元外，未有缴纳足额租金、履约保证金和物业管理费，此后中利公司将解除合同通知已送至朱海彬经营场所。因此，一审法院确认中利公司单方解除合同的行为，符合双方的合同约定，是有效的。故朱海彬的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条的规定，一审法院判决：一、确认双方当事人的租赁合同于2020年6月解除。二、驳回朱海彬的诉讼请求。案件受理费466元，由原告朱海彬负担。二审中，朱海彬未提交新证据。中利公司提交以下证据：证据一、照片8张，证明解除合同的相关文书已经送达给朱海彬，不存在朱海彬上诉状所述的未收到相关文书的事实。证据二、照片3张，证明电力检修是针对商场全体租户的。证据三：照片13张，证明中利公司向华某、吉某女装、四楼健身房、二楼儿童乐园、泰迪奶茶店、耐克、阿某、清风里及朱海彬承租的商铺等商户均发出了商场统一开业通知。证据四、挂号信回执，证明中利公司已经通过邮政挂号信向朱海彬送达解除通知的事实。证据五、照片1张，证明朱海彬连续正常营业，无其上诉所称的无法营业的事实。经本院组织当事人证据交换与质证，朱海彬对中利公司提交的证据发表质证意见为：该五份证据均不属于新证据，中利公司在一审中已经提交了该证据，请求法庭对此不予认定。对证据一的三性不予认可，其中2020年5月25日的缴纳房租通知，朱海彬未收到，也不知道中利公司张贴在哪，而同年6月6日的解除通知是收到的，本案诉讼也是基于该通知。但同年6月22日以及6月28日的解除合同未收到，即使有该两份通知，也是在朱海彬诉讼之后。对证据二的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，可以说明中利公司采用断电手段对案涉店铺断电至今。对证据三的三性不予认可，按照租赁合同的约定，应当是从商铺全部开业时起算，该合同也是中利公司提供的，也是招商引资的承诺，故无权单方修改开业时间。对证据四的三性不予认可，而且该证据在一审已经提交。对证据五的三性不予认可，事实上从2020年7月6日起，案涉商铺就已经被断电，无法正常营业。经本院审核，对中利公司二审提交的证据一至五的真实性、合法性及关联性予以认定。二审经审理查明的事实与一审相同，对一审认定的事实本院予以确认。二审另查明，2019年4月29日，双方当事人与商铺所有权人陈某签订的补充协议第二条约定：本补充协议约定的内容仅适用于试营业期间，统一开业后按租赁合同约定缴纳全款房租，补充协议与租赁合同具有同等法律效力。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。中利公司与朱海彬双方签订的商铺租赁合同及管理合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按约定履行各自义务。合同于2018年签订后的履行过程中，虽然双方及房屋所有权人陈某于2019年4月29日签订补充协议，约定从2019年5月起仅按正常租金的40%缴纳房租。但因该补充协议同时也明确约定：本补充协议约定的内容仅适用于试营业期间，统一开业后按租赁合同约定缴纳全款房租。由于2020年5月12日，中利公司已经向朱海彬发出商场统一开业通知，告知其案涉商铺所在商场于同年5月18日统一开业，且现有证据能够证明案涉商铺所在商场已如期统一开业的事实，后中利公司又于2020年5月25日向朱海彬发出缴纳房租费的通知，明确要求其按双方原租赁合同约定全款交纳房租，但朱海彬并未按原租赁合同约定缴纳全款房租，且其仍按双方合同约定房租的40%履行交纳租金义务，其行为不符合双方合同、补充协议的约定和法律规定，并已构成违约，在此情形下，中利公司于2020年6月6日、6月22日、6月28日中利公司分别将解除合同通知和终止合同通知送至朱海彬经营场所决定解除双方合同，其解除合同的行为符合双方合同、补充协议的约定和法律规定。朱海彬主张其未收到上述相关通知，并认为其仍应按40%交纳租金并不差欠租金，且认为其违约行为显著轻微，其理由无事实依据，本院不予采纳。朱海彬虽主张中利公司在履约过程中擅自停电构成侵权并给其造成经营损失，但并未能提交相关有效证据予以证实，本院不予支持。由于本案合同系朱海彬未按合同约定交纳房租构成违约致案涉合同被依法确认解除，其要求继续履行合同的请求依法不应支持，至于朱海彬提出的其对案涉房屋的装修问题，不影响本案的正确处理。因此，一审法院判决并无不当。综上，朱海彬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费466元，由上诉人朱海彬负担。本判决为终审判决。审判长  王迎付审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇二一年三月二十六日书记员  周 洋