安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖17民终283号 上诉人（一审原告、反诉被告）：钱国栋，男，1964年5月21日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 上诉人（一审原告、反诉被告）：方巧珍，女，1966年6月16日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 两上诉人委托诉讼代理人：钱汪彭，安徽九华律师事务所律师。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：施正安，男，1959年10月10日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：李桂英，女，1963年10月6日出生，汉族，住址同上。 上诉人钱国栋、方巧珍因与被上诉人施正安、李桂英合同纠纷一案，不服池州市贵池区人民法院（2020）皖1702民初8392号民事判决。向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钱国栋、方巧珍上诉请求：撤销一审判决,改判施正安、李桂英向钱国栋、方巧珍支付逾期交房损失25000元,并驳回施正安、李桂英的全部诉讼请求;2、本案一审、二审诉讼费用由施正安、李桂英承担。事实与理由:一审认定事实不清,适用法律不当。一、双方签订的《祥云宾馆承包经营权清偿债务协议》中明确约定了协议期满后房屋的交付条件,即在收到钱国栋支付的法院诉讼等相关费用7000元后就应交付祥云宾馆各楼层房屋及宾馆相关设备，但施正安、李桂英并未按协议约定交付祥云宾馆各楼层房屋及相关设备,反而主张房屋维修费用并以此为由拒不交房,钱国栋多次与其协商未果。一审法院仅以钱国栋、方巧珍未出面为由认定承担责任明显不当。通过双方短信记录可以明显看出,钱国栋、方巧珍一直积极推动房屋交付事宜,但对方以维修费为由拒不交房。退一步说,即使双方对于维修费存在争议,施正安、李桂英也可以通过正当的法律途径解决,但逾期交付房屋应承担全部责任。二、双方协议明确约定,承包经营期限自2017年6月20日起至2020年6月20日止,承包经营期内祥云宾馆产生的水、电、物业、维修等相关费用由施正安、李桂英承担。根据一审时施正安、李桂英提供的相关证据,其对宾馆进行的维修均在承包经营期内，且2017年6月21日,双方进行了宾馆的交接,进行了宾馆总体、二层至五层的电表抄写及房屋内主要电器清点。施正安在交接单据上签字予以确认,这说明当时施正安、李桂英对宾馆的基本情况是了解且认可的。施正安、李桂英再对宾馆进行装修,这是施正安、李桂英为了获得更多租金收益而进行的改善性装修。施正安、李桂英要求钱国栋、方巧珍承担维修费用及维修期间租金损失均无事实及法律依据。 钱国栋、方巧珍向一审法院起诉请求：1、判令确认钱国栋、方巧珍与施正安、李桂英于2017年6月19日签订的《祥云宾馆承包经营权清偿债务协议》终止；2、判令施正安、李桂英立即将贵池区东湖路28号商住楼二层至五层房产（祥云宾馆）返还并完整交付给原告（水、电、燃气费、物业费等各项费用结清）；3、判令施正安、李桂英向钱国栋、方巧珍支付自2020年7月1日起祥云宾馆产生的押金及租金效益；4、判令施正安、李桂英向钱国栋、方巧珍支付逾期交付房产的租金损失（自2020年7月1日起按照月租金1万元标准计算至实际交付房产完毕之日止）；5、本案诉讼费用由施正安、李桂英承担。 施正安、李桂英向一审法院反诉诉讼请求：1、要求反诉被告立即给付反诉原告房屋维修费25800元；2、两被告给付原告房屋交接时进行维修的租金损失2500元；3、两被告给付原告因新冠疫情期间停业租金损失5000元；4、两被告给付原告2020年7月至11月期间房屋管理人工费10000元；5、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：为抵偿债务，2017年6月19日，钱国栋、方巧珍（乙方）与施正安、李桂英（甲方）签订《祥云宾馆承包经营权清偿债务协议》。协议约定乙方将祥云宾馆二至五层三年承包经营权抵付甲方全部债权，每年经营承包金按8万元计算，甲方从2017年6月20日至2020年6月20日经营承包三年共计承包费24万元，清偿乙方全部债务23万元，剩余1万元补偿甲方利息；甲、乙双方自本合同签订之日起三日内，乙方向甲方出具授权委托书；甲方承包经营祥云宾馆二至三层，自主经营，自负盈亏，第一年租金乙方将收取二、三层租金合计50800元交付甲方（以甲方收条为准），第二、三年租金甲方自行收取；甲方承包经营祥云宾馆四至五层共计15间客房包间，自合同签订之日为交付之日，自交付之日起自主经营，自负盈亏；甲方承包经营期间发生的水、电、物业维修等相关费用自理；甲方承包经营权自2020年6月20日届满之日起三日内，在收到乙方支付的法院诉讼等相关费用共计人民币7000元（以甲方收条为准）即按上述约定向乙方交付祥云宾馆各楼层房屋及宾馆相关设备，甲方逾期按上述约定交付，自违约之日起至实际交付之日止按月租金人民币1万元赔偿乙方损失。协议签订后，钱国栋向施正安交付祥云宾馆二、三层租金。施正安于2017年6月1日出具《收条》一份，确认收到祥云宾馆二层租金55800元；又于2017年6月19日出具《收条》一份，确认收到祥云宾馆三层租金28000元。2017年6月19日，在见证人查某的见证下，钱国栋出具《授权委托书》一份，授权施正安承包经营祥云宾馆二至五层，经营期限自2017年6月20日至2020年6月20日止。2017年6月21日，施正安在《祥云宾馆水、电抄见》上签字确认。2017年6月27日，钱国栋、方巧珍将四、五层房间钥匙交给施正安、李桂英，在清点物品过程中，施正安、李桂英发现房间内房门、锁、电、卫生间等存在损坏问题。后因无法联系钱国栋、方巧珍，施正安、李桂英自行出资维修，2017年6月至7月期间共计支付维修费18480元。经营期间，施正安、李桂英多次进行维修，于2018年1月17日支付自来水管材料和工资2400元，2018年10月17日支付第二主管道通下水800元，2019年7月10日支付主管道维修材料和工资4100元。协议到期后，施正安要求钱国栋支付维修费等32600元全部清零交房，2020年6月29日，钱国栋向施正安支付诉讼等相关费用7000元。双方因维修费用支付问题未能达成一致以及钱国栋一直未出面，致使房屋无法交付，以致成诉。另查明，2020年3月26日，因另案执行，祥云宾馆二层2020年3月31日至2021年4月1日租金17803元被池州市贵池区人民法院收取作为执行款项；2020年7月21日，钱国栋收取祥云宾馆三层租金28000元；《祥云宾馆承包经营权清偿债务协议》期满后，施正安、方巧珍收取了四、五楼部分房租9450元。庭审中，施正安、李桂英自愿交房，本院要求钱国栋、方巧珍在庭审结束后一个星期内即2020年11月30日前收房，逾期则视为施正安、李桂英已交房；但2020年11月30日前，钱国栋、方巧珍未来办理收房手续，直到2020年12月6日钱国栋、方巧珍才委托其亲属代为办理了房屋交接手续。 一审法院认为，原、被告签订的《祥云宾馆承包经营权清偿债务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，已经发生法律效力，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。合同到期后，施正安要求钱国栋支付维修费等32600元全部清零交房，而钱国栋2020年6月29日只向施正安支付诉讼等相关费用7000元，双方对此产生矛盾。而根据协议约定，施正安、李桂英在收到钱国栋、方巧珍支付的法院诉讼等相关费用共7000元即应向钱国栋、方巧珍交付祥云宾馆各楼层房屋及宾馆相关设备，但施正安、李桂英未按协议约定交付，本案庭审中施正安、李桂英同意交房后，钱国栋、方巧珍并未按本院规定的时间去受领房屋，直到2020年12月6日才委托亲属代为完成房屋交接，钱国栋、方巧珍主张《祥云宾馆承包经营权清偿债务协议》终止、要求返还祥云宾馆2-5层房产的诉讼请求，因已实际履行，本院无需再判决。对于2020年6月30日至2020年12月6日的房屋占用状态，应当根据本案的具体情况进行分析认定。协议中已明确约定房屋交付条件，施正安、李桂英对于维修费的争议可以通过正当的法律途径解决，但施正安、李桂英此后未能及时搬出房屋，导致房屋逾期交付状态不断持续，自身负有一定责任；钱国栋、李桂英一直不出面解决问题，自身负有主要责任。综合双方的责任情况，因祥云宾馆2、3层租金已分别被池州市贵池区人民法院、钱国栋收取，施正安、李桂英实际管理的仅为4-5层，本院认定施正安、李桂英自2020年7月1日起至2020年11月30日最多只能按照每月5000元标准支付逾期交房的损失，因钱国栋、方巧珍负有主要责任，该损失本院酌情确定为11180元。施正安、李桂英在《祥云宾馆承包经营权清偿债务协议》到期后收取的租金9450元应当返还给钱国栋、方巧珍。施正安、李桂英主张的维修费应分为两个部分，即承包经营初期2017年6月至7月期间的维修费18480元和承包经营过程中2018年至2019年期间的维修费7300元。因《祥云宾馆承包经营权清偿债务协议》中明确约定承包经营期间发生的水、电、物业维修等相关费用由施正安、李桂英自理，对于2018年至2019年期间的维修费7300元本院不予支持。根据诚实信用原则，钱国栋、方巧珍应当将符合使用质量要求的房子交给施正安、李桂英，所以对2017年6月至7月交房初期房间内房门、锁、电、卫生间等基础性损坏问题修复产生的维修费，不应认定为施正安、李桂英经营期间的维修费，该部分维修费18480元予以支持。施正安、李桂英主张维修期间2500元的租金损失，本院酌情予以确定为2000元。因《祥云宾馆承包经营权清偿债务协议》中明确约定自交付之日起自主经营，自负盈亏，且上述协议是承包经营权转让协议而非房屋租赁协议，新冠疫情期间的停业损失应由施正安、李桂英自行承担。案涉房屋逾期交付，施正安、李桂英负有一定责任，对于施正安、李桂英主张2020年7月至11月期间房屋管理人工费10000元，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）施正安、李桂英于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）钱国栋、方巧珍支付合同期满后收取的租金9450元、逾期交房损失11180元，合计20630元；二、原告（反诉被告）钱国栋、方巧珍于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）施正安、李桂英支付房屋维修费18480元、维修期间租金损失2000元，合计20480元；三、驳回原告（反诉被告）钱国栋、方巧珍其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）施正安、李桂英其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元；反诉案件受理费883元，减半收取441.5元，原告（反诉被告）钱国栋、方巧珍负担250元，被告（反诉原告）施正安、李桂英负担241.5元。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，诚实信用是合同关系当事人应遵守的基本原则，在合同履行过程中相互协作也是合同各方的义务。就如本案，若双方均积极履行合同，及时沟通协调，互相协作，也就可以避免误会和避免不必要的损失。双方当事人若仅站在自己的立场都觉得自己是最有道理，也正因为如此，当事人不能作为自己案件的裁判者。上诉人上诉所称理由也不是全无道理，但综合比较双方的证据证明力大小，一审根据案件实际情况，综合认定双方在合同履行中应负的责任并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费658元，由上诉人钱国栋、方巧珍负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨似友 审判员  田 蓓 审判员  刘玉管 二〇二一年三月二十三日 法官助理陈金玲 书记员喻亚君