山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）晋10民终232号上诉人（原审原告）程翔宇，男，汉族，1993年2月3日出生，现住襄汾县。上诉人（原审原告）李静，女，汉族，1993年9月26日出生，现住襄汾县。委托诉讼代理人卢国利，山西近道律师事务所律师。委托诉讼代理人杜鹤，山西近道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贾培珍，男，汉族，1963年7月2日出生，现住襄汾县。委托诉讼代理人张江涛，山西宁天律师事务所律师。原审被告赵冰，女，汉族，1975年11月22日出生，现住襄汾县。上诉人程翔宇、李静因与被上诉人贾培珍确认合同效力纠纷一案，不服山西省襄汾县人民法院（2020）晋1023民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程翔宇、李静及其委托诉讼代理人卢国利、杜鹤，被上诉人贾培珍及其委托诉讼代理人张江涛，原审被告赵冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2011年3月21日，赵冰出资237000元购买位于××县房屋一套，该房屋为小产权。2017年11月，赵冰购买襄汾县农商行家属楼房产一套，并交纳首付款171130.56元。后经赵文秀说和，赵冰将该房屋转让给程翔宇，程翔宇分七次支付赵冰购房款400264元。2019年2月，赵冰将该房屋转让他人用于抵顶债务。2019年2月27日，赵冰及丈夫王文杰与程翔宇、李静签订房屋转让协议一份，约定：赵冰、王文杰同意将位于××县西户的住房转让给程翔宇、李静（因赵冰原农商行后院家属楼，是程翔宇借名购房，程翔宇出资400000元，因特殊原因赵冰单方转让他人）；赵冰若于两个月内归还程翔宇400000元，房产将退给赵冰；赵冰同意赔付程翔宇经济损失100000元。2019年4月10日，赵冰将嘉兴园房屋的煤气、水、电户过户至程翔宇名下。2016年5月11日、7月26日、10月30日，赵冰分别向贾培珍借款300000元、200000元、100000元，共计600000元。因赵冰未能按期返还，贾培珍诉至法院。襄汾县人民法院作出（2019）晋1023民初1258号民事判决书，判决赵冰返还贾培珍借款600000元及利息。判决生效后，赵冰未能履行还款义务。2019年9月12日，赵冰与贾培珍签订房屋买卖协议一份，约定：赵冰将嘉兴园北楼西单元三层西户的住房作价400000元转让贾培珍，用于抵顶赵冰所借贾培珍600000元中的400000元。签订协议时，赵冰告知贾培珍，该房屋其已与他人签订转让协议。2019年10月，贾培珍入住该房屋。11月15日，贾培珍交纳该房屋暖气费，收费单据载明用户为贾培珍。12月15日、12月17日，赵冰家人将其该房屋内的家庭日常生活用品搬离。2019年12月2日、3日，贾培珍、程翔宇分别向襄汾县公安局新城镇派出所报案，贾培珍报案称程翔宇往其住房门锁里灌胶水，程翔宇报案称贾培珍居住了其的房屋。报警后，程翔宇与赵冰补签了落款为2017年12月1日的借名购房协议书，约定程翔宇以赵冰名义购买山西××县户商品房一套，程翔宇分七次付清全部购房款400000元等。原审认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，赵冰就嘉兴园房屋先后与程翔宇、李静及贾培珍签订两份房屋转让协议，其中与程翔宇、李静的以物抵债协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因该房屋系小产权不能办理过户手续，双方办理了水电煤气的过户手续，程翔宇、李静主张该房屋赵冰已交付其占有使用，但未提供充分证据证明该主张，且贾培珍予以否认，本院对程翔宇、李静的该主张不予支持。赵冰与贾培珍签订的以物抵债协议，虽签订协议时赵冰告知贾培珍该房屋已转让他人，但在贾培珍占有该房屋后，赵冰家人到该房屋内取走自己的物品及供暖户过户至贾培珍名下的情形，签订该协议是赵冰的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案两份协议均为有效合同，程翔宇、贾培珍均要求履行合同，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，本案涉案房屋为小产权致所有权变更登记无法进行，现由贾培珍占有使用，程翔宇、李静请求确认贾培珍与赵冰签订的协议无效、贾培珍腾退涉案房屋并赔偿损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，判决：驳回程翔宇、李静的诉讼请求。案件受理费100元，由程翔宇、李静负担。程翔宇、李静上诉请求:撤销原判，改判被上诉人贾培珍立即腾退非法占有的房屋并交付给上诉人程翔宇、李静；被上诉人贾培珍自2019年9月14日起至实际腾房之日止，向上诉人程翔宇、李静支付其非法占有房屋期间的占用费每月1000元；由被上诉人承担本案一切诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定“被上诉人贾培珍与原审被告赵冰签订的房屋买卖协议合法有效”有误，理由如下：1、被上诉人贾培珍与原审被告赵冰签订的房屋买卖合同违背了原审被告赵冰的意志，不是原审被告赵冰的真实意思表示。原审时，上诉人李静、程翔宇向法庭提交的电话录音可以证明，被上诉人贾培珍与原审被告赵冰签订的房屋买卖合同，是被上诉人贾培珍采取胁迫手段签订的。签订合同时，原审被告赵冰已经明确告知涉案房屋己经转让给了上诉人程翔宇、李静的事实。原审庭审中，原审被告赵冰明确表述，其与被上诉人贾培珍签订房屋买卖协议实属被逼无奈。原审判决对这一事实也予以认定。2、被上诉人贾培珍与赵冰签订的房屋买卖合同，损害了上诉人程翔宇、李静的合法权益。3、上诉人作为涉案房产的权利人，也是这份房屋买卖合同的受损害方，请求人民法院撤销该合同，完全符合《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定。综上，原审判决置被上诉人贾培珍采取的胁迫情节于不顾，认定“被上诉人贾培珍与原审被告赵冰签订的房屋买卖合同合法有效”有误。二、即使按照原审法院认定的两份合同都是合法有效的，认定涉案房产现由被上诉人贾培珍占有，驳回上诉人李静、程翔宇的诉讼请求也是错误的。1、司法解释规定的一房两卖处理原则，应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、合同成立前后等顺序确定权利保护顺位。首先，本案中，上诉人程翔宇与原审被告赵冰签订的合同在前，被上诉人贾培珍与原审被告赵冰签订的合同在后。其次，上诉人程翔宇和李静合法占有涉案房产在前。2019年4月10日，原审被告赵冰夫妇将涉案房屋交付给上诉人，并且办理了煤气、水、电过户登记手续。上诉人取得房屋钥匙后，换掉了门锁。此后上诉人李静和孩子上学期间在涉案房屋居住。第三，2019年10月，被上诉人贾培珍趁上诉人回村期间，通过撬锁的方式非法入住涉案房屋。被上诉人贾培珍入住涉案房屋的时间在后，并且是非法侵占，应当受到法律的制裁。2、原审判决认定，被上诉人赵冰取走涉案房屋内的个人物品的行为，是配合被上诉人贾培珍腾房实属荒唐。2019年4月份，上诉人程翔宇、李静实际控制占有涉案房产后，由于原审赵冰的个人物品没有地方存放，上诉人程翔宇、李静同意赵冰个人物品暂时存放在涉案房屋内。在被上诉人贾培珍非法入住涉案房屋后，逼迫赵冰将其物品取走。此时，涉案房产和赵冰已无任何关系，不能由此认定是赵冰的配合行为。基于上述理由，即使认定两份合同均合法有效，涉案房产也应当由上诉人程翔宇和李静占有和使用。三、原审法院的判决是在支持违法行为，破坏法律规则。原审判决回避了一个很重要的问题，那就是被上诉人贾培珍撬锁侵占的涉案房屋，该锁是上诉人程翔宇、李静占有房产后安装的。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，并依法改判。被上被人贾培珍答辩称，一、被上诉人贾培珍与赵冰签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。原审时上诉人虽然提供了电话录音用于证明贾培珍与赵冰签订合同时违背了赵冰的真实意思，但该电话录音并不能达到被上诉人的证明目的，理由如下：首先，该份证据来源不合法，该证据系在未经当人同意的情况下录取，且该证据应由赵冰持有，不应由上诉人提供。该证据的出示，能够证明上诉人与赵冰存在串通嫌疑。其次，关于录音内容，虽然赵冰告知该房屋己给了他人，但从贾培珍索要借款时赵冰的行为可以看出赵冰一直在撒谎、推脱，其话语并无可信度，并且如果存在胁迫情形，赵冰也未报案，事后也未提起撤销之诉。第三，从贾培珍与赵冰签订合同后，赵冰主动将房屋钥匙交给贾培珍，提供供暖过户所需手续以及赵冰主动与贾培珍联系取走涉案房屋内的日常生活用品来看，赵冰认可并自愿将涉案房屋抵顶给贾培珍的事实，并不存在其在签订协议时所受胁迫的情形。同时，本案上诉人提供的证据，并不能证明上诉人己合法占有使用涉案房屋，相反被上诉人在签订合同后，由赵冰将房屋钥匙交付给被上诉人，被上诉人才将房屋锁具更换，并不像上诉人陈述的被上诉人系撬锁入住，上诉人也无任何证据证明其主张的上述事实。第四，上诉人从未合法占有使用涉案房屋。虽然上诉人提供了涉案房屋的部分过户手续，但实则是当时赵冰涉及多起诉讼案件，其为了保留涉案房产，而与上诉人虚构了房屋转让协议，并提前将部分手续过户给上诉人。从赵冰在被上诉人入住后才将其日常生活用品拉走的事实，可以证明该屋内并无上诉人的生活用品，上诉人也从未在此居住过。综上，被上诉人认为，上诉人的上诉请求不应予以支持，应予驳回。原审被告赵冰答辩称，被上诉人陈述不实，而录音的内容是真实的。关于被上诉人所称“赵冰提供过户手续，将房屋钥匙交给贾培珍一事”不是事实。当时其与被上诉人签订协议时，涉案房屋已经不属于赵冰了，其没有钥匙可交。关于被上诉人所称其拿回生活用品一事，程翔宇给其打电话称房屋内有他人入住，问其是什么情况，其称具体什么情况不清楚。后来其搬走自己东西，是因为老公住院了，其才去房子里拿的东西，因之前其个人物品一直在案涉房屋内放着，至今房子里还有其东西。借名买房确实属实。经审理查明，一审庭审中，贾培珍对上诉人提供的程翔宇与赵冰签订的借名购房协议书的真实性提出异议，并申请对该协议书中签字的时间进行司法鉴定，对此程翔宇、李静表示同意。后来程翔宇向一审法院称2017年12月1日的借名购房协议是2019年时补签的，鉴定该协议的形成时间已无意义。贾培珍遂于2020年10月20日提出撤回鉴定申请。其余事实与原审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案所争议的焦点为：被上诉人贾培珍与原审被告赵冰签订的房屋买卖协议应否被确认为无效；上诉人程翔宇、李静要求被上诉人立即腾房及支付占用房屋期间的费用的诉讼请求能否成立。关于第一个焦点问题，首先，贾培珍以其与赵冰之间存在借贷关系为由，将赵冰诉至法院，判决生效后，赵冰未能履行还款义务。后来赵冰与贾培珍签订房屋买卖协议一份，赵冰将案涉房屋作价40万元，用于抵顶赵冰所借贾培珍60万元中的40万元，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，上诉人程翔宇、李静并非该房屋买卖协议的一方当事人，其亦未能提供该协议应被确认为无效的相关证据及法律依据，其该项主张不能成立。至于原审被告赵冰辩称“该协议系其在受胁迫的情况下所签，并非其真实意思的表示”一节，因赵冰未能提供其在签订协议时受胁迫而向公安机关报案等相关证据，其亦未能在签订协议后一年的法定期限内对该协议行使撤销权，现该协议仍合法有效。关于第二个焦点问题，上诉人程翔宇、李静要求“被上诉人腾房及支付占用房屋期间费用”的诉讼请求，系上诉人所主张的一种物上请求权，但其所提供的现有证据不能证实其对案涉房屋享有合法的所有权，且该房屋现由贾培珍实际占有使用。另外，上诉人诉称“被上诉人贾培珍非法入住涉案房屋”的意见，因上诉人对该主张亦未能提供充分证据予以证明，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”以及第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，上诉人程翔宇、李静应当对其主张的事实承担举证证明责任，其提供的现有证据不足以证明其事实主张，应承担不利后果。若上诉人认为其权益受到侵害，其可另行通过合法途径向赵冰予以主张。综上，上诉人程翔宇、李静的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人程翔宇、李静负担。本判决为终审判决。审判长  梁祥伟审判员  武 刚审判员  靳红萍二〇二一年三月十五日书记员  张琳洁王培军