葫芦岛市龙港区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽1403执异31号异议人（案外人）：廉某1，男，汉族，住葫芦岛市南票区。申请执行人：广发银行股份有限公司葫芦岛分行，住所地：葫芦岛市。负责人：孙某，该行行长。被执行人：葫芦岛市中天商贸有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区锦葫路57-1号楼A门市。被执行人：苗某，男，汉族，住葫芦岛市连山区。被执行人：葫芦岛市天马房地产开发有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区。法定代表人：廉某2，该公司总经理。被执行人：廉某2，男，蒙古族，住葫芦岛市连山区。被执行人：葫芦岛渤海热电有限公司，住所地：兴城市四家屯街道周家村冯家屯164-1号。法定代表人：尚某，该公司经理。被执行人：尚某，男，满族，住兴城市。被执行人：陈某，女，汉族，住葫芦岛市连山区。被执行人：廉某3，女，蒙古族，住兴城市。本院在执行广发银行股份有限公司葫芦岛分行（以下简称广发银行）与葫芦岛市中天商贸有限公司、苗某、葫芦岛市天马房地产开发有限公司（以下简称天马公司）、廉某2、葫芦岛渤海热电有限公司、尚某、陈某、廉某3借款合同纠纷一案中，于2020年12月7日，作出（2020）辽1403执保114号执行裁定书，查封了天马公司名下坐落于龙港区锦葫路65-1号楼、不动产权证号为200903795房屋。案外人廉某1提出书面执行异议，认为该房屋为其购买，应中止查封。本院受理后，依法组成了合议庭进行审查。现已审查终结。案外人廉某1称，一、2017年5月20日，我以妻弟张彬的名义与天马公司签订了商品房买卖协议书，双方约定将该公司开发的位于龙港区非常空间项目第10栋12M号门市（即龙港区锦葫路65-1号），建筑面积125.21平方米，以总价款752160元出售给申请人，并保证于2017年12月31日前交付房屋而且还约定了保证该房屋没有债权债务纠纷，如因公司原因不能办理产权登记或是发生债权债务纠纷由公司承担全部责任。因申请人当时在银行有贷款，怕名下如果有房产会被执行，出于各种考虑最后才以妻弟张彬的名义签的合同。但交款都是申请人以银行转账方式转给公司会计的。所以其中一张收款收据上也从申请人的名字后变为张彬的名字，公司也加盖印章认可。对此，张彬可以出庭接受贵院询问以证明事实。因为申请人早就想购买门市，但一时也拿不出全款，银行还有贷款，故在2016年12月27日转给公司一笔20万元，公司出具了一张收据，后来商量如果交不了全款可以办贷款，只交一半款项就行，故在2017年5月20日又凑了一笔175630元，当天公司又出具了一张收据，才与顶名购买人张彬签的合同。房屋交付使用后，申请人一张对外出租，早就实际占有使用，合同也得到了实际履行。但是在当年10月24日，天马公司竟背着很多购买人也包括申请人在内，将大部分门市抵押给银行进行贷款，本来约定是当年的12月31日交房，但还没有交房就将房产抵押出去。所以后来申请人一直向公司问房子过户的事，公司就往后推脱，直到现在也没有配合办理产权过户登记。申请人现在已得知该房产已被贵院（2020）辽1403执保114号执行裁定书查封，故提出本次异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条和29条规定是一般条款与特别的关系，购房者是可选择适用的。申请人的情况完全符合其中第28条规定，虽然没有交付全部房款，但原因上面已经解释清楚了，是因为公司没有配合办理房产证无法贷款才导致另一半房款无法交上，不过申请人也愿意将另一半房款交至法院提存，或是交给申请执行人也可。故请求贵院查明事实对涉案房产给予解封或中止查封。案外人向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖协议书》1份；2、购房款《专用收款收据》2份，一份为付款人为张彬，付款时间2017年5月20日，金额为175630元，另一份为付款人由廉某1改为廉文庆、张彬，付款金额20万元，付款时间2016年12月27日；3、银行转账记录2份；4、银行转账记录2份；5、《非常空间门市台账2018.1.16.XLS》1份；6、《租赁合同》1份、《房屋租赁协议》1份；7、微信转账记录1份；8、生活缴费（电费）记录3张；张彬出具的《证明》1份。申请执行人广发银行称：异议人的申请不符合法律规定，不应中止查封。一、案涉房屋是否中止查封已经由法院作出生效裁定，异议人廉某1无权再提起执行异议。张彬已于2021年2月3日就案涉的龙港区锦葫路65-1号房屋查封委托提出执行异议，2021年2月20日，龙港区人民法院作出（2021）辽1403执异18号《执行裁定书》，裁定驳回案外人张彬的异议请求。故法院就同一个标的、同一项请求已经作出了生效裁定，根据“一事不再理原则”，应当驳回异议人廉某1的异议申请。另，异议人未提供证据证明其是案涉房屋的权利人，且异议人与张彬存在利益关系，经过查询，廉某1与天马公司的法定代表人及实际控制人廉某2分别担任葫芦岛蛤蟆山宽哥有限公司的监事和董事（实际控制人），二者之间具有存在利益关系的可能性，故对异议人主张其是房屋真实权利人的真实性存在异议。二、答辩人对案涉房屋享有抵押权，按照法律规定，异议人不能排除答辩人作为抵押权人对案涉房屋的强制执行。（一）2021年1月14日，龙港区法院作出（2020）辽1403民初502号民事判决书，判决广发银行股份有限公司葫芦岛分行抵押房产即案涉房屋（龙港区锦葫路65-1号房屋，不动产权证号：葫房权证龙字第××号）享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。据此，本案不应中止查封。（二）案涉房屋的性质属于商业网点，异议人廉某1不是《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定的商品房消费者，纪要第126条明确表明只有商品房消费者才能排除抵押权人对房屋的执行，而一般的房屋买受人不能对抗抵押权人。另外，最高法院也有判例认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，不能对抗抵押权人。据此，不能排除答辩人作为抵押权人对案涉房屋的强制执行。综上，请求法院依法驳回案外人的执行异议，继续查封案涉房屋，以维护答辩人的合法权益。申请执行人向本院提供了最高人民法院（2018）最高法民申5078号民事裁定书1份。被执行人天马公司称，关于申请人廉某1提出的事实属实，该房产已经出售给异议人。被执行人葫芦岛市中天商贸有限公司、苗某、廉某2、葫芦岛渤海热电有限公司、尚某、陈某、廉某3未提交书面意见。本院经审查查明：广发银行与葫芦岛市中天商贸有限公司、苗某、天马公司、廉某2、葫芦岛渤海热电有限公司、尚某、陈某、廉某3借款合同纠纷一案，本院于2020年12月7日作出（2020）辽1403执保114号执行裁定书，查封了天马公司名下坐落于龙港区锦葫路65-1号楼、不动产权证号为200903795房屋。案外人廉某1向本院提出执行异议，认为案涉房屋为其购买，法院不应查封，应依法中止对该房屋的执行。申请执行人广发银行认为，异议人的申请不符合法律规定，不应中止查封。另查明，2017年10月24日，天马公司将案涉房屋抵押给广发银行。再查明，2021年2月3日案外人张彬就案涉的同一房屋即龙港区锦葫路65-1号的查封向本院提出执行异议，本院于2021年2月20日，作出（2021）辽1403执异18号《执行裁定书》，裁定驳回了案外人张彬的异议请求。本院认为，本案争议的焦点为案外人廉某1对本院查封的天马公司名下坐落于龙港区锦葫路65-1号楼、不动产权证号为200903795房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的住房；（三）已支付的价款超过合同约定价款的百分之五十。”本案中，案外人廉某1向本院提交的《商品房买卖协议书》，是为了证明其向出卖人天马公司购买商品房的事实。而天马公司作为房地产开发商出售商品房，应当与买受人签订能够网签备案的带有编号的正式合同，而非商品房买卖协议书。因此，从该证据的形式要件看，其真实性难以认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条第（一）项之规定。案外人廉某1向本院提交的两张《专用收款收据》，其中一张注明付款人为张彬、付款金额为175,630.00元的收据，付款人并非廉某1；而另一张付款人由廉某1涂改为廉文庆、张彬，并加盖了天马公司印章，也不能证明此款为廉某1支付；廉某1提供的另外两张银行转账记录，收款人均为廉欢，而非天马公司，其所提供的该证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条第（三）项之规定。案外人廉某1提交的生活缴费（电费）记录，不能证明其占有使用案涉房屋。因此，案外人廉某1提交的证据既不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也不符合该规定第二十九条的规定。综上，案外人廉某1提交的证据不够充分，其权利不能够排除本院的执行，其关于中止对该房屋执行的申请不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第四百六十五条第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人廉某1的异议请求。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向人民法院提起诉讼。审判长  贺亚军执行员  张永东执行员  陈 龙二〇二一年三月二十四日书记员  李树常