文书内容上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初3755号原告：无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市杨浦区。负责人：张**亚，总经理。委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩璐，上海市建纬律师事务所律师。被告：张娜，女，1981年7月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司诉被告张娜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，本院于2021年1月27日、2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司的委托诉讼代理人韩璐、被告张娜到庭参加第一次庭审；原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司的委托诉讼代理人韩璐到庭参加第二次庭审，被告张娜经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2018年7月1日起至2020年3月31日止的物业服务费人民币(以下币种均同)59,700.90元；2.判令被告支付违约金11,215.24元(按日万分之五计算，暂计算至2020年6月30日，实际计算至判决生效日)；3.判令被告支付律师费2,000元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买了案外人上海莉源房地产开发有限公司(以下简称开发商)开发建设的位于上海市浦东新区浦明路1199弄浦明华庭1号201室房屋(以下简称系争房屋)，并与开发商签署了系争房屋的《上海市商品房预售合同》，系争房屋建筑面积为236.91平方米。根据《上海市商品房预售合同》附件五《前期物业服务合同》约定，原告为系争房屋所在楼盘的前期物业服务企业；物业服务费用自系争房屋交付买受人之日的次月起至《前期物业服务合同》终止之日发生的物业服务费用，由系争房屋买受人承担；《前期物业服务合同》有效期自2017年12月31日起至2020年12月30日止(实际起算时间以开发商正式交付通知书为准)；系争房屋每平方米每月物业服务费为12元，物业服务费按季度交纳，业主应在每季度的最后一个月的20日履行交纳义务，逾期交纳的，按日万分之五的标准支付违约金。开发商于2017年9月7日向被告交付了系争房屋。但自2018年7月起，被告却无故拖欠原告物业服务费，且经原告多次催讨未果，故原告现起诉来院，要求判如诉请。张娜辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告是系争房屋的业主，确未支付自2018年7月1日起至2020年3月31日止的物业服务费，对原告的诉讼请求中的物业服务费的计算公式中及系争房屋面积均无异议。被告不同意支付物业服务费的理由如下：1.原告未按照《前期物业服务合同》的约定向被告提供物业服务，被告只同意按照6元/月/平方米的标准支付物业服务费。2.因原告的物业服务不达标，故被告不同意支付违约金，被告对违约金计算方式无异议。3.被告认为原告主张的律师费没有法律依据，故不同意支付。本院经审理认定事实如下：被告系系争房屋的业主，房屋建筑面积为236.91平方米，被告于2017年9月7日入住系争房屋。被告(乙方、买方)与开发商(甲方、卖方)于2016年3月28日签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告向开发商购买系争房屋，该合同的附件五为《前期物业服务合同》及《九龙仓浦明华庭临时管理规约》。《前期物业服务合同》约定由原告为坐落于上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX-XXX号的浦明华庭小区提供物业管理服务，合同期为自2017年12月31日起至2020年12月30日止；物业服务费收费标准为高层12元/月/平方米；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度的最后一个月的20日前履行交纳义务，逾期交纳的，按物业服务费的日万分之五支付违约金；合同还约定了其他事宜。《九龙仓浦明华庭临时管理规约》约定，根据有关法律、法规的规定和前期物业服务协议的约定，业主或物业使用人应交付物业服务费，业主逾期不交纳物业服务费的，物业服务企业应当督促其限期交纳，逾期不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，并且由此产生的各类诉讼费用，包括但不限于律师费、诉讼费、调查费等，由业主承担；本规约自本物业管理区域内的首套物业销售之日(2015年9月3日)起生效，至业主大会成立并通过相关管理规约后终止；《九龙仓浦明华庭临时管理规约》还约定了其他事宜。《九龙仓浦明华庭临时管理规约》后还附被告签字确认的《承诺书》，载明：“本人(单位)已详细阅读并理解建设单位上海莉源房地产开发有限公司制定的《临时管理管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”2016年，开发商(甲方)与原告(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定由原告为坐落于上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX-XXX号的浦明华庭小区提供物业管理服务，合同期为自2016年3月31日起至2019年3月30日止；物业服务费收费标准为高层15元/月/平方米；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度的最后一个月的20日前履行交纳义务，逾期交纳的，按物业服务费的日万分之五支付违约金；合同还约定了其他事宜。2019年，开发商(甲方)与原告(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定由原告为坐落于上海市浦东新区浦明路XXX弄XXX-XXX号的浦明华庭小区提供物业管理服务，合同期为自2019年3月31日起至2022年3月30日止；物业服务费收费标准为高层12元/月/平方米；物业服务费用按季度交纳，业主应在每季度的最后一个月的20日前履行交纳义务，逾期交纳的，按物业服务费的日万分之五支付违约金；合同还约定了其他事宜。《前期物业服务合同》订立后，原告依约入驻浦明华庭小区，为浦明华庭小区提供物业管理服务至今，现因被告欠付自2018年7月1日起至2020年3月31日止的物业服务费，原告诉至法院。另查明，上海市建纬律师事务所于2020年8月21日向原告出具上海增值税发票，金额为2,000元，备注中载明“1-201张娜”。审理中，原告提供小区正门及边门门卫24小时值岗照片、外来车辆进入小区登记照片、疫情期间门卫管理照片、车库4个专职管理岗设置照片、2个车库巡逻岗24小时巡逻检查记录、车库指示牌及地标设置照片、浦明华庭小区车辆停放管理制度、业主群提醒业主规范停车通知、一楼花园水潭处理经过照片记录、对公共区域放置鞋柜等物品的管理照片、原告受赠锦旗照片、浦明华庭小区楼栋每层及每栋楼分类垃圾桶设置及垃圾分类宣传照片、业主乱扔垃圾、对垃圾不进行分类照片、原告增设保洁及垃圾分拣员对业主投掷的垃圾进行二次分拣的照片，证明原告已尽到《前期物业服务合同》约定的物业管理义务。以上事实由原告递交的上海市不动产登记薄、实测报告、《前期物业服务合同》、《上海市商品房预售合同》、上海增值税发票、照片等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。本案原告作为物业管理单位，为系争房屋所在的浦明华庭小区提供物业管理服务，被告理应按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业服务费。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在物业服务不达标的问题，但被告并未提供充分证据证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费59,700.90元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为浦明华庭小区的物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。关于原告主张的违约金及律师费，《前期物业服务合同》和《临时管理管理规约》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，视为其放弃应诉抗辩的权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张娜应于本判决生效之日起十日内支付原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司自2018年7月1日起至2020年3月31日的物业服务费59,700.90元；二、驳回原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,622元，减半收取811元，由原告无锡九龙仓物业管理有限公司上海分公司负担167元，被告张娜负担644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二一年三月二十五日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。