吉林省通化市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉05执异5号异议人（被执行人）：通化华晨房地产开发有限责任公司，住所地：吉林省通化县快大茂镇。法定代表人：王丽杰，总经理。委托诉讼代理人：李志峰，吉林殷广耀律师事务所律师。申请执行人：高君，男，汉族，住吉林省通化市。委托诉讼代理人：李昊，吉林昱诚律师事务所律师。本院在执行申请执行人高君与被执行人通化华晨房地产开发有限责任公司（以下简称华晨公司）建筑工程合同纠纷一案中，华晨公司提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。华晨公司异议请求称：1.依法解除金帝购物广场六层房屋及对应的土地使用权的查封。2.依法解除华晨公司名下通化县快大茂镇A座3户、B座房屋7户、C座房屋8户住宅的查封。具体后附明细表。3.依法解除对华晨公司名下位于通化县快大茂镇金帝购物广场一层、二层房屋及对应的土地使用权的查封。4.依法解除对华晨公司名下位于通化县快大茂镇金帝购物广场四层、五层房屋及对应的土地使用权的查封。5.裁定对剩余查封的房产由华晨公司先行处置出售，房款交由法院控制，依法划转给高君。事实与理由：本院在审理高君与华晨公司建设工程施工合同纠纷一案中，高君向该院申请财产保全，本院2018年2月12日作出（2018）吉05民初15号民事裁定，查封华晨房地产所有的位于通化县快大茂镇金帝购物广场负一层至五层房屋、A座22户、B座16户、C座16户房屋及以上房屋对应的土地使用权。但在2018年2月26日下达（2018）吉05执保5号协助执行通知书时，查封财产范围变更为：通化县快大茂镇金地购物广场负一层至六层房屋及A座20户、B座14户、C座12户房屋及上述房屋对应的土地使用权。协助执行通知书擅自增加查封了第六层商业用房，减少了8户住宅。现保全查封已自动转为执行查封，并由通化市中级人民法院（以下简称通化中院）指定通化县人民法院（以下简称通化县法院）执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十四条规定：“财产保全裁定执行中，人民法院发现保全裁定的内容与被保全财产的实际情况不符的，应当予以撤销、变更或补正。”应当依法解除金帝购物广场六层房屋的查封。特别是：1.本院存在严重的超标的查封情形。本院查封了金帝购物广场建筑物的价值已经超过8.5亿元，而执行标的仅为9500万元；2.被查封的建筑物中有部分住宅已经销售，房屋的所有权益已经实际转移，本院的查封行为将严重侵犯第三人的权益；3.本院的查封行为已严重损害了华晨房地产的债务偿还能力。申请人华晨公司认为：本院对所查封财产价值没有查清，即随意将全部楼盘整体查封，属于执行行为违法。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第一款规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定：人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。民事保全的范围应当限于债权人起诉的标的额。首先，查明或者确定所查封财产的范围，不能仅以财产价值无法确定或者对是否超标的查封不予核实而予以查封。本案高君起诉的诉讼标的不足一亿元，法院查封了华晨房地产名下金帝购物广场所有商用房共7层及46套住宅，总面积57,115.17平方米。解除金帝购物广场一层二层、四层五层房屋及对应土地使用权的查封，完全能够保证其与被查封房屋价值超过9500万元执行标的。即便考虑利息及可能的拍卖流拍（两次流拍降价不超过50%）因素，也足以保证本案高君所有债权的实现。其次，法院在送达查封裁定时，不顾华晨房地产反对，对于被保全房产的整体价值是否高于诉讼标的额这一事实没有进行调查、评估。几年来，由于全部楼盘不能销售，已经造成华晨房地产巨大经济损失，导致及其严重后果。最后，法院查封行为给其带来的商业危机，严重损害其债务偿还能力等问题。案涉房产被查封后无法销售，不利于案件的执行。故，请求采取“活查封”，即变更为允许华晨房地产销售房产，并将相应额度售楼款存入其与高君监管账户的措施。高君称：不存在超标的查封的问题，华晨公司与高君执行案件已在通化县法院执行两年，至今华晨公司未履行义务。因没有对华晨的房屋进行相关的评估，案涉房屋的价值无法确定，华晨公司也没有提供相关评估报告证明其价值。同时，依据2018吉05执保5号执行裁定，金帝广场实际面积与华晨公司描述不符。其请求查封的住宅是华晨公司已抵顶给高君的工程款，不能计算在原判决执行当中。综上，华晨公司主张解封住宅没有法律依据。本院查明：2018年1月26日高君因与华晨公司建设工程施工合同纠纷向本院提起诉讼，案号为（2018）吉05民初15号。2018年2月12日本院作出（2018）吉05民初15号民事裁定，查封华晨公司所有位于通化县快大茂镇金地购物广场负一层至六层的房屋、A座22户、B座16户、C座16户房屋及上述房屋对应土地使用权等内容。并附有54户住宅明细表。案件进入执行保全程序，案号为（2018）吉05执保5号。高君向本院申请对8户房屋不予查封。据此，2018年2月26日本院向通化县不动产登记中心制发（2018）吉05执保5号协助执行通知书，内容为，查封华晨公司所有位于通化县快大茂镇金地购物广场负一楼房屋及土地使用权，面积9,843.81平方米；一楼房屋及土地使用权，面积7,670.89平方米；二楼房屋及土地使用权，面积6,220.31平方米；三楼房屋及土地使用权，面积7,400.46平方米；四楼房屋及土地使用权，面积7,400.46平方米；五楼房屋及土地使用权，面积7,400.46平方米；六楼房屋及土地使用权，面积7,439.12平方米；A座新楼号1-24-2，面积108.1平方米；新楼号1-23-2，面积108.1平方米；新楼号2-23-1，面积108.1平方米；新楼号2-24-1,面积108.1平方米；新楼号2-23-2，面积108.1平方米；新楼号2-24-2，面积108.1平方米；新楼号2-22-2,面积108.1平方米；新楼号2-19-1，面积108.1平方米；新楼号2-18-2，面积108.1平方米；新楼号3-24-1,面积108.1平方米；新楼号3-23-1,面积108.1平方米；新楼号3-22-2,面积120.68平方米；新楼号3-21-1，面积108.1平方米；新楼号2-19-2，面积108.1平方米；新楼号2-10-2,面积108.1平方米；新楼号2-20-1，面积108.1平方米；新楼号2-20-2，面积108.1平方米；新楼号2-16-1,面积108.1平方米；新楼号2-16-2，面积108.1平方米；新楼号3-22-1，面积108.1平方米；B座新楼号4-25-1，面积154.82平方米；新楼号4-24-2，面积114.2平方米；新楼号6-24-1，面积110.71平方米；新楼号6-25-2，面积110.71平方米；新楼号5-25-1，面积110.71平方米；新楼号5-25-2，面积110.71平方米；新楼号7-8-2，面积154.82平方米；新楼号7-7-2，面积154.82平方米；新楼号4-16-1，面积154.82平方米；新楼号4-13-1，面积154.82平方米；新楼号4-7-1，面积154.82平方米；新楼号5-24-1，面积110.71平方米；新楼号5-24-2，面积110.71平方米；新楼号7-24-1，面积114.2平方米；C座新楼号26-2，面积83.48平方米；新楼号26-4，面积53.41平方米；新楼号26-10，面积67.97平方米；新楼号26-11，面积57.25平方米；新楼号25-11，面积57.25平方米；新楼号24-2，面积83.48平方米；新楼号24-11，面积57.25平方米；新楼号23-10，面积67.97平方米；新楼号23-11，面积57.25平方米；新楼号20-4，面积53.41平方米；新楼号18-2，面积83.48平方米；新楼号17-5，面积42.8平方米。查封期限为三年。同时，向双方当事人送达民事裁定书，向通化县不动产登记中心送达协助执行通知书和民事裁定书。翌日，本院作出（2018）吉05执保5号执行裁定，裁决本案执行完毕，终结本案执行。该执行裁定送达给双方当事人。2018年7月20日本院作出（2018）吉05民初15号民事判决，内容为：“一、被告通化华晨房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即给付高君工程款95,831,356.55元及按照人民银行同期同类贷款利率计付利息（9100万元自2016年5月2日起计算，4,831,356.55万元自2018年1月26日起诉时起计算）；二、高君对通化华晨房地产开发有限责任公司开发的位于吉林省通化县快大茂镇转盘街的金帝大厦项目房屋享有优先受偿权；三、被告通化华晨房地产开发有限责任公司于判决生效后给付高君律师费200,000元；四、驳回高君其他诉讼请求。”该案进入执行程序后，本院将该案指定给通化县人民法院执行。本院认为：本院审判机构作出（2018）吉05民初15号民事裁定，对查封担保物范围、种类和数量作出明确具体的要求。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二条：“人民法院进行财产保全，由立案、审判机构作出裁定，一般应当移送执行机构实施。”的规定，该案立执保案件，交由执行机构采取查封实施行为。异议人华晨公司认为本院查封案涉房屋的行为超标的，违反《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定：“人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施。可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”规定，因执行机构依据该民事裁定所确定具体标的物，实施查封行为。华晨公司主张实际是对本院（2018）吉05民初15号民事裁定有异议。根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第18条第1款第（7）项：“财产保全案件的下列事项，由作出财产保全裁定的部门负责审查：（7）当事人或利害关系人对财产保全裁定不服，申请复议；”的规定，华晨公司提出异议申请不属于执行异议受理范围。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下：驳回异议人通化华晨房地产开发有限责任公司的执行异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起10日内，向吉林省高级人民法院申请复议。审判长  吕希连审判员  王玉杰审判员  王 红二〇二一年三月二十六日书记员  李建慧