江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0113民初541号原告：任良成，男，1970年9月9日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：姚娟，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡宜金，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告：韩飞，男，1991年6月2日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：南京中环地产顾问有限公司，统一社会信用代码91320102MA1MGHM96B，住所地南京市玄武区中山路******。法定代表人：都谋富，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵春霞，江苏致邦律师事务所律师。被告：南京市栖霞区王波房屋中介服务中心，统一社会信用代码92320113MA1QUG0D6Q，住所地南，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道迈皋瑞福城华银路******v>经营者：王波，男，1986年8月20日出生，汉族，住江苏省睢宁县。原告任良成与被告韩飞、南京中环地产顾问有限公司（以下简称中环顾问公司）、南京市栖霞区王波房屋中介服务中心（以下简称王波中介中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序,由审判员许庆林独任审判，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姚娟、胡宜金，被告韩飞、被告中环顾问公司委托诉讼代理人赵春霞，被告王波中介中心经营者王波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告韩飞、中环顾问公司签订的《南京市房屋存量房买卖居间合同》；2、判令被告韩飞退还原告房款950000元、赔偿违约金360000元；3、判令被告中环顾问公司、王波中介中心连带退还原告65000元；4、判令被告中环顾问公司、王波中介中心对被告韩飞的前述债务履行不能的部分承担赔偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月23日，原告在被告中环顾问公司店长王波、业务员小邢居间下，与被告韩飞共同签订了《南京市房屋存量房买卖居间合同》，约定由被告韩飞将其拥有的某某路XX号X幢一单元XXXX室房屋以1850000元的价格出售给原告，被告中环顾问公司收取税费及中介费65000元，并约定谁违约支付违约金360000元。合同签订后，原告当场交付给韩飞50000元定金，并于2017年4月20日付款500000元、于5月20日付款200000元、于6月21日付款200000元，合计950000元。根据被告中环顾问公司店长王波的要求，原告于2017年9月11日付款20000元、于9月24日付款45000元合计65000元给被告王波中介中心。2017年10月，被告中环顾问公司通知原告办理过户手续后长时间未有结果，原告经询问后得知该房屋己被法院查封。原告多次努力甚至诉讼，均未能解决该房屋查封问题。原告认为，被告韩飞长期不能解决房屋查封问题导致房屋不能过户，应当承担违约责任。被告中环顾问公司作为中介公司未能及时发现房屋被查封，导致原告损失，应当承担赔偿责任。为维护原告合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告韩飞辩称，不同意解除双方签订的房屋买卖合同。该房屋买卖合同签订后，被告即将房屋交付给原告，只是没有过户而已。且原告未及时支付第二笔房款200000元，原告亦存在违约行为，故原告诉请的违约金不能成立，请求法院依法裁判。被告中环顾问公司辩称，原告要求中环顾问公司对被告韩飞义务承担连带责任没有事实依据和法律依据。理由是买卖双方在签订合同时涉案房屋并没有被法院查封，该合同签订时中环顾问公司尽到了中介审查义务，并无过失。现原告要求解除双方买卖合同，中介公司表态同意，但不应当退还中介费。被告王波中介中心辩称，同意中环顾问公司的辩称意见。王波中介中心收取的费用系交给了中环顾问公司，该费用系代替中环顾问公司收取。对于收取的65000元，在退还相关税费后，中介费不应当退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2017年3月23日，原告任良成、被告韩飞在中环顾问公司的居间下签订了《南京市房屋存量房买卖居间合同》，约定由被告韩飞将其所有的位于栖霞区0元的价格出售给原告。合同签订之日给付定金50000元，2017年4月20日前支付首付款500000元，第二期房款400000元于2017年5月26日前支付。余款900000元商业贷款，于2017年9月1日前与银行签订借款合同后支付。被告韩飞注明该房屋无任何经济纠纷。合同签订当天，原告支付给被告韩飞定金50000元，韩飞出具收条。2017年4月20日，原告汇款500000元首付款至韩飞账户，韩飞出具收条。2017年5月20日，原告汇款200000元至韩飞账户，韩飞2017年5月21日出具收条。2017年6月21日，原告汇款200000元至韩飞账户。2017年9月11日，王波中介中心收取原告涉案房屋产权过户费20000元，2017年9月24日，又收取原告涉案房屋税费及中介服务费45000元。另查明，2017年4月7日，被告韩飞因涉及借款担保纠纷被民生银行起诉至南京市玄武区人民法院。民生银行申请财产保全，法院于2017年4月17日依法查封了被告韩飞名下涉案不动产。任良成对案涉房产被查封提出执行异议，法院裁定采纳任良成异议理由。后民生银行提出执行异议之诉。2019年9月26日，南京市玄武区人民法院作出（2019）苏0102民初312号民事判决书，判决：准许执行被告韩飞名下位于南京市栖霞区不动产。至此，原告起诉至本院。上述事实，有《南京市房屋存量房买卖居间合同》、付款凭据、南京市玄武区人民法院生效判决书、不动产登记证明及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为，本案主要争议焦点为：1、涉案房屋买卖合同效力问题、合同能否解除及违约金如何认定。2、如果解除，则被告中环顾问公司与王波中介中心是否对韩飞返还的房款承担连带责任。3、中介公司收取的费用是否退还。关于房屋买卖居间合同效力问题。本院认为，市场交易活动中，当事人行使权利、履行义务应当依照法律和遵循诚实信用原则。本案原告、被告韩飞及中环顾问公司三方签订《南京市房屋存量房买卖居间合同》时涉案房屋并未被法院查封，系当事人真实意思表示，亦无违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，对当事人具有法律约束力。双方在履行合同过程中，因被告韩飞对外有担保债务存在，导致案涉房屋被法院查封，致使原告购买房屋的目的难以实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现原告提出解除房屋买卖合同，退还已付的900000元有事实依据和法律依据，本院予以采纳。因被告韩飞违约，应当按照约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案当事人在《存量房买卖居间合同》中约定过错方支付给守约方房价的20%作为违约金，现被告提出约定过高，且原告在付款时亦延期，请求予以根据实际情况降低。对此，本院认为，造成买卖不能履行原因系被告房屋因韩飞对外担保被法院查封，且原告有笔200000元付款期限也迟延，结合本案当事人主观过错，被告韩飞应当赔偿原告200000元违约金为适宜。关于两被告中介公司是否对韩飞履行的义务承担连带责任。对此，本院认为，中环顾问公司与王波中介中心在双方买卖房屋居间过程中已经提示了被告韩飞，韩飞也承诺涉案房屋无任何经济纠纷，合同签订时涉案房屋属于正常状态。原告无证据证明被告韩飞与中介公司串通，或者中介公司系重大过失。故原告要求中环顾问公司与王波中介中心承担连带责任没有事实依据和法律依据，本院不予支持。关于原告要求中环顾问公司与王波中介中心连带退还65000元费用问题。本院认为，因原告交纳的65000元包含过户费、税费以及中介费，未作严格划分，而从中介公司接受委托的事项来看并未完成，原告购买房屋的目的也未实现。该买卖合同解除后，中介公司应当退还收取的相应费用。本院酌定退还原告62000元。因该合同系中环顾问公司签订，王波中介中心收取费用应当视为代替中环顾问公司收取，且该费用亦进入了中环顾问公司账户控制。应当由中环顾问公司予以退还。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告任良成、被告韩飞、南京中环地产顾问有限公司共同签订的《南京市房屋存量房买卖居间合同》；二、被告韩飞自本判决生效之日起10日内退还原告任良成购房款950000元，赔偿违约金200000元；三、被告南京中环地产顾问有限公司自本判决生效之日起10日内退还原告任良成62000元；四、驳回原告任良成的其他诉讼请求。如当事人未按照本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17175元，减半收取8587元，由被告韩飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  许庆林二〇二一年三月十七日法官助理任玲书记员郑佳玲