广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20862号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳中科天悦科技有限公司，。法定代表人：霍云鹏。委托诉讼代理人：杨福海。委托诉讼代理人：张娟，广东华范律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市龙岗区城市建设投资集团有限公司。法定代表人：蔡志伟，董事长。委托诉讼代理人：李瑞，广东普罗米修（龙岗）律师事务所律师。委托代理人：王龙强,广东普罗米修（龙岗）律师事务所实习律师。上诉人深圳中科天悦科技有限公司(以下简称“中科天悦公司”)因与被上诉人深圳市龙岗区城市建设投资集团有限公司（以下简称“龙岗城投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初3059号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中科天悦公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回龙岗城投公司的诉讼请求；3.判令龙岗城投公司向中科天悦公司赔偿7562619元；4.本案一审、二审收录费、保全费、鉴定费由龙岗城投公司承担。龙岗城投公司答辩称，1.关于上诉人从一审直到现在提起的《深化合作框架协议书》，《深化合作框架协议书》的签署双方是深圳市龙岗区人民政府和中国科学院深圳先进技术研究院，约定的租金补贴的权利义务主体也是双方，我方虽然是国有企业，但具有独立财务核算的法人主体，深圳市龙岗区人民政府承诺的租金补贴也应由中国科学院深圳先进技术研究院向深圳市龙岗区人民政府申请后由深圳市龙岗区人民政府补贴给我方，以此抵扣上诉人应缴纳的租金，但至今我方未收到补贴的租金，上诉人应缴纳的租金还应按原合同继续履行。2.我方提供了合格租赁物给上诉人，在租赁物改造前，及合同期限届满前均履行了友好通知义务，在租赁物改造前，双方进行协调会及各种通知函件，往来达十几份，会议也有十几次，但上诉人均在每次会议前及回函中均明确表示不愿意搬离，主动要求搬去未进行改造的厂房，所以才会在本案中针对不同的房屋签署了四份合同及相应的免责补充协议，上诉人从2016年至今已经四年多从未交过任何一分钱的租金，且其承租的龙城工业园是在龙岗中心城地理位置最好的工业园，四年的租金已经造成国有资产的严重流失。3.关于上诉人一直主张的相互矛盾的观点，其一方面主张我方交付的租赁物不合格，又主张其停产停业，但在原审期间，我方多次请求法院组织双方办理房屋交接，但上诉人一直不予配合，直到现在还在占用房屋正常经营，所以上诉人是在一边使用房屋，一边又在抱怨房屋不合格，一边在正常使用房屋，又在说自己停产停业，如此矛盾的逻辑实属无理。龙岗城投公司向一审法院起诉请求：1.判令解除龙岗城投公司与中科天悦公司之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令中科天悦公司立即将其承租的深圳市龙岗区龙城街道清林西路龙城工业园一号厂房4楼腾空并交还给龙岗城投公司；3.判令中科天悦公司支付拖欠的租金189000元及违约金61579元（租金自2018年5月20日暂计至2018年10月15日，应计至房屋返还之日；违约金自2018年6月6日暂计2018年10月15日，应计至款项付清之日止）；4.判令中科天悦公司支付龙岗城投公司租赁保证金84000元；以上费用，共暂计334579元；5.判令中科天悦公司承担本案诉讼费用。在审理中，龙岗城投公司变更上述第1项诉讼请求为：确认涉案房屋租赁合同于2019年4月19日到期终止。中科天悦公司向一审法院反诉请求：1.驳回龙岗城投公司的诉讼请求；2.判令龙岗城投公司向中科天悦公司赔偿损失1000万元；3.本诉、反诉的诉讼费用由龙岗城投公司承担。在审理中，中科天悦公司增加如下反诉讼请求：本案的鉴定费210510元由龙岗城投公司承担。一审法院判决：一、确认双方于2018年4月20日签订《深圳市房屋租赁合同书》已于2019年4月20日到期终止；二、中科天悦公司应于判决生效之日起五日内将承租的位于深圳市龙岗区㎡腾空并交还给龙岗城投公司；三、中科天悦公司应于判决生效之日起五日内向龙岗城投公司支付自2018年4月至2019年4月期间的租金374000元（37000元×11个月）及相关逾期违约金（以374000元为本金，按每日0.5‰的标准，自2019年4月6日起计至款项付清之日止）；四、中科天悦公司应于判决生效之日起五日内向龙岗城投公司支付相关房屋使用费用（按每月34000元的标准，自2019年4月20日起计至涉案租赁厂房返还之日止）；五、中科天悦公司应于判决生效之日起五日内向龙岗城投公司支付租赁保证金68000元；六、驳回龙岗城投公司其他诉讼请求；七、驳回被告中科天悦公司全部反诉请求。本案受理费6318.68元（龙岗城投公司已预缴），由中科天悦公司承担。反诉受理费40900元（中科天悦公司已预缴），由中科天悦公司自行承担。经二审调查，双方当事人确认相关事实如下：1.双方没有签订过合作协议，也没有约定共担风险和共负盈亏。2.深圳市龙岗区人民政府和中国科学院深圳先进技术研究所（以下简称先进院）2015年4月9日签订的《关于深化合作框架协议书》是最后一份框架协议，之后并未签订框架协议。上述框架协议约定“甲方按照2011年4月及2012年1月双方签订的合作协议给予继续支持，场地租金由15元／ｍ2月调整至17元／ｍ2，其中甲方仍按9元／ｍ2月的标准给予补贴，延续三年”，协议有效期为三年。3.涉案租金补贴并不包括宿舍，仅为厂房。4.中科天悦公司仍未向龙岗城投公司返还涉案厂房。中科天悦公司主张租金补贴不需要申请，直接按照每月每平方米8元支付即可；龙岗城投公司主张租金补贴应当由先进院向龙岗科技创新局出具书面申请，申请将补贴款项之家补至龙岗城投公司账户，中科天悦公司直接按补贴后的优惠租金标准支付租金，但自2016年6月龙城工业园改造开始后，先进院已经办理龙城工业园，故未再申请过租金补贴，另，龙岗城投公司在本四案中主张的的租金均已经完全扣除了区政府签署的合作协议中的补贴款。另查，2015年租赁合同补充条款第七条约定“根据区政府与先进院签署新的合作协议，乙方缴纳甲方的租金，其中政府租金补贴，甲方返还乙方或冲抵乙方租金”。《关于龙城工业园一号厂房搬迁协调会的会议纪要》（2016年7月1日）第四条载明“在不影响龙城工业园综合整治的情况下，城投公司同意部分企业回迁的诉求，按《龙岗区政府与先进院关于深化合作框架协议书》有关约定，企业回迁后一年内租金价格保持不变，即为17元/ｍ2，政府补贴部分由先进院协调有关部门解决”。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点为：一、龙岗城投公司是否有权主张涉案合同终止；二、一审对租金标准、逾期付款违约金的认定是否适当；三、一审对租赁保证金的处理是否适当；四、龙岗城投公司是否应当向中科天悦公司赔偿损失。关于争议焦点一：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，涉案《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限自2018年4月20日起至2019年4月19日止，双方并未就变更或延长租赁期限达成新的约定，龙岗城投公司亦已经明确表示不同意中科天悦公司继续使用租赁厂房。其次，根据深圳市龙岗区人民政府和先进院2015年4月9日签订的《关于深化合作框架协议书》可知，框架协议书的签订主体并非本案当事人，且该协议有效期仅为三年。龙岗城投公司和中科天悦公司均确认双方没有签订过合作协议，也没有约定共担风险和共负盈亏，即双方作为涉案《房屋租赁合同》的合同主体，就涉案厂房的租赁使用形成房屋租赁合同关系。中科天悦公司主张双方本质上系合作关系，但现有证据不足以证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，中科天悦公司应当承担举证不能的不利后果。综上，在龙岗城投公司主张确认涉案房屋租赁合同到期终止的情况下，一审对龙岗城投公司的主张予以支持，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二：根据查明的事实可知，租金补贴系由先进院根据框架协议向政府相关部门申请的补贴款项，租金系依约应当向龙岗城投公司支付的房屋使用费用，租金补贴和房屋租金在性质和支付方式上并不相同。在中科天悦公司未提交充分有效证据证明已经向龙岗城投公司支付的租金补贴超出了一审认定的范畴的情况下，一审综合考虑双方的约定以及涉案房屋的使用情况，酌情认定应付租金标准为每月每平方米17元，并酌情将逾期付款违约金标准调整为日万分之五，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三：根据双方的约定可知，涉案租赁保证金具有担保和违约金的双重功能。本案中，涉案房屋租赁合同已经到期终止，且中科天悦公司已经以按日万分之五的标准向龙岗城投公司支付逾期付款违约金的方式承担了逾期支付租金的违约责任，在现有证据亦不足以证明逾期付款违约金不足以弥补因此造成的损失的情况下，中科天悦公司再向龙岗城投公司支付租赁保证金，将导致中科天悦公司重复承担责任。综上，在中科天悦公司未按约定支付租赁保证金的情况下，龙岗城投公司主张中科天悦公司支付租赁保证金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审对于租赁保证金的处理不当，本院予以改判。关于争议焦点四：根据双方往来函件、通知以及会议纪要可知，龙岗城投公司自2015年12月已多次向中科天悦公司告知涉案房产的改造以及综合整治事宜，双方均保持了一定的沟通。中科天悦公司作为有完全民事行为的合同主体，应当对相应的经营风险进行合理评估，在现有证据不足以证明龙岗城投公司对其主张的损失存在过错责任的情况下，中科天悦公司关于赔偿损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审对此处理并无不当，本院予以维持。综上，上诉人上诉请求部分成立，一审判决处理不当之处，本院依法予以纠正。依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0307民初3059号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项；二、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0307民初3059号民事判决第五项、第六项；三、驳回被上诉人深圳市龙岗区城市建设投资集团有限公司的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费6318.68元（龙岗城投公司已预交），由上诉人中科天悦公司承担5035元，被上诉人龙岗城投公司承担1283.68元；反诉受理费40900元（中科天悦公司已预缴），由中科天悦公司自行承担。二审案件受理费67643.33元（中科天悦公司已预交），由上诉人中科天悦公司承担67035元，被上诉人龙岗城投公司承担608.33元。本判决为终审判决。审判长 刘 欢 飞审判员 杨   莹审判员 朱 作 平二〇二一年三月九日书记员 胡慧（兼）