湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终796号上诉人（原审被告）：陈永江，男，1970年11月15日出生，汉族，住襄阳市。被上诉人（原审原告）：襄阳致力物业服务有限公司，住所地襄阳市长虹北路42号。法定代表人：杨扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：王兰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晓波，男，该公司员工。上诉人陈永江因与被上诉人襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初2856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈永江，被上诉人致力物业公司的委托诉讼代理人王兰、刘晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈永江上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以《前期物业管理委托合同》作为陈永江败诉的依据不足，应予改判，驳回致力物业公司的诉讼请求。陈永江所住艺苑景观豪庭小区已成立艺苑业主委员会，小区业主委员会于2017年6月7日另选聘长城物业集团股份有限公司襄阳市分公司（下称长城物业公司）为新的物业服务公司，陈永江与致力物业公司在2017年7月1日以后没有签订物业服务合同，故陈永江对致力物业公司只应支付自2017年4月1日至2017年7月1日期间的物业服务费、垃圾处置费，致力物业公司无权收取自2017年7月1日至诉讼日止的物业服务费、垃圾处置费，陈永江不存在违约行为，故不应支付违约金。二、襄阳市物价局监审证副本号2013-259的监审证虽载明艺苑·景观豪庭小区高层收费标准为1.4元/㎡/月，但批准收费依据为襄价服规（2012）214号文件，是过期文件，不应作为收费依据。在同一小区同栋楼，收费标准不一样，存在收费内容不透明，弄虚作假之嫌。三、致力物业公司物业服务不达标，如三车管理混乱，绿植被毁，汛情期间业主自发筹集资金租赁水泵、安排人员排除险情等，陈永江提供了租用水泵集资款转账截图，该证据却不被一审法院采信。四、陈永江的两间卧室墙体外漏水，多次向致力物业公司反馈，不见回应，致力物业公司存在严重不作为。陈永江曾在一审答辩状中提出房屋墙面漏水维修诉求，一审法院未明确驳回，理应由致力物业公司承担维修费用及相应责任。五、一审判决中出现“余明刚”并非本案上诉人。综上所述，请二审法院支持上诉人的合法合理诉求，驳回被上诉人的诉讼请求，并判令被上诉人承担上诉人房屋墙面漏水维修费用。致力物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。致力物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令陈永江向致力物业公司支付自2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业费、垃圾处理费等共计7652元，并自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费、垃圾处置费直至致力物业公司与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止；2.依法判令陈永江向致力物业公司支付违约金2295元（欠费总额的30%）；3.本案诉讼费由陈永江承担。一审庭审中，致力物业公司明确第一项诉讼请求为：依法判令陈永江向致力物业公司支付自2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业费7492元、垃圾处理费160元，共计7652元。一审法院认定事实：陈永江是襄阳市高新区江山南路艺苑·景观豪庭6幢1单元4层4室的房屋所有权人，房屋建筑面积为：133.79㎡，系艺苑·景观豪庭业主。2011年2月21日，致力物业公司（乙方）与艺苑·景观豪庭小区建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将艺苑·景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2012年12月31日，致力物业公司经襄阳市物价局批准办理了监审证副本号2013-259的监审证，监审证上载明：根据襄价服规[2012]214号规定，艺苑·景观豪庭小区高层收费标准为1.4元/月/㎡。2015年6月10日，陈永江与致力物业公司签订艺苑·景观豪庭小区《前期物业管理服务协议》，协议约定：高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月、固定垃圾处置费每月每户4元。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。陈永江交纳物业服务费至2017年3月31日，后未再交纳物业服务费。2019年5月13日，致力物业公司向陈永江邮寄了催要自2017年4月1日起至2019年5月31日欠交的物业服务费、垃圾处置费等合计4974元的律师函，陈永江收到后，仍未支付。截止2020年7月31日，陈永江尚欠致力物业公司物业费7492元、垃圾处理费160元，共计7652元未付，因而引起本案纠纷。一审法院另查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭业主委员会（以下简称艺苑业主委员会）选聘长城物业公司为涉案小区新的物业服务公司，后因致力物业公司不退出该小区，导致长城物业公司无法进驻该小区。2018年6月4日，艺苑业主委员会向一审法院起诉，要求致力物业公司退出艺苑·景观豪庭小区，移交物业管理用房和相关设施，移交物业服务所必需的相关资料。一审法院于2018年11月19日、2018年11月29日作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决书和民事裁定书，以艺苑业主委员会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反了《物业管理条例》的相关程序性规定为由，判决驳回艺苑业主委员会要求致力物业公司退出物业管理的诉讼请求。艺苑业主委员会不服提起上诉，一审法院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。目前艺苑·景观豪庭小区的物业服务仍由致力物业公司负责。一审法院认为，致力物业公司作为艺苑·景观豪庭小区的前期物业服务企业，依据与该小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同》提供物业服务，因《前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限为自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止，故《前期物业管理委托合同》为附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为《前期物业管理委托合同》终止之日。艺苑业主委员会在未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律和行政法规的规定选聘新的物业服务企业的前提下，即依据新的《物业管理委托合同》要求致力物业公司退出小区并移交相关设施及资料，该诉讼请求已被法院依法驳回，致力物业公司依据《前期物业管理委托合同》继续履行合同，并无不当。现致力物业公司仍为艺苑·景观豪庭小区提供物业服务，致力物业公司有权要求陈永江按照合同约定交纳物业服务费、垃圾处置费。故致力物业公司要求陈永江支付自2017年4月1日至2020年7月31日期间的物业费7492元、垃圾处理费160元，共计7652元的请求，符合合同约定及相关政府文件规定，一审法院予以支持。陈永江辩称致力物业公司提供的服务未达到物业服务的标准，因其所举的照片不足以证明其辩称理由，故一审法院不予采信。致力物业公司主张陈永江按照欠费总额的30%向其支付违约金2295元，虽然其主张的违约金金额是按照《前期物业管理服务协议》约定的标准自愿下调计算所得，但仍过分高于违约行为对致力物业公司造成的实际损失。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金酌情调整为以欠费金额7652元为基数，按照年利率6%的标准计算支付，即为1530.4元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陈永江于判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业费7492元、垃圾处理费160元，合计7652元；二、陈永江于判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付违约金1530.4元；三、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由陈永江负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实，与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，艺苑业主委员会因未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规的规定选聘新的物业服务企业，要求致力物业公司退出案涉小区物业管理的诉讼请求，已被本院生效判决予以驳回，且致力物业公司至今仍在案涉小区从事物业管理活动，因此致力物业公司仍有权收取物业费和垃圾处置费，陈永江上诉称艺苑业主委员会于2017年6月7日另选聘长城物业公司为新的物业服务公司，致力物业公司无权收取自2017年7月1日至诉讼日止的物业服务费、垃圾处置费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于违约金的问题，陈永江未按合同约定的期限交纳物业费及垃圾处置费，其构成违约，应承担违约责任即支付违约金。合同约定按违约金每天应交额的3%收取，该约定过高，一审法院对违约金予以酌定成以欠交金额为基数，按年利率6%的标准计算支付，一方面弥补了致力物业公司因业主逾期交费所产生的利息损失，另一方面也体现了对业主违约行为的惩罚性。但一审法院计算有误，本院予以纠正。2015年6月10日陈永江与致力物业公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，根据该协议的约定，致力物业公司管理的艺苑·景观豪庭小区高层住宅收费标准为1.4元/㎡/月，并且陈永江一直按照1.4元/㎡/月的标准交纳物业服务费至2017年3月31日，因此一审法院按照1.4元/㎡/月的标准认定欠缴物业服务费金额并无不当，本院予以支持。物业服务具有持续性的特点，对物业服务是否达标的评判，不能仅依据临时、局部的某些瑕疵问题认定，而应从物业管理服务的整体情况并兼顾持续状态予以确认。陈永江虽提交照片等证据拟证明致力物业公司所提供的服务未达到标准，但其证据仅可证明致力物业公司的物业服务存在临时性瑕疵，尚不能证实瑕疵的持续性状态，因此一审法院认定陈永江所举照片不足以证明致力物业公司所提供的服务未达到标准并无不当，本院予以支持。关于房屋墙面漏水维修费用，一审庭审笔录中记载，陈永江明确仅以此作为答辩意见，在本案中不提出反诉，二审审理中已向陈永江释明，其可就此另案起诉。关于一审判决笔误问题，一审法院已作出（2020）鄂0691民初2856号民事裁定书予以补正。综上所述，上诉人陈永江的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初2856号民事判决第一项；二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初2856号民事判决第二项、第三项；三、陈永江于本判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付违约金459元；四、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由陈永江负担15元，襄阳致力物业服务有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由陈永江负担40元，襄阳致力物业服务有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  刘贤玉审判员  王剑波审判员  刘茂强审判员  何绍建审判员  余以祥二〇二一年三月二十五日法官助理李紫荆书记员刘洋