甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘01民初883号原告（反诉被告）：兰州市城关区雁南雁北街道集体资产管理委员会，住所地：兰州市城关区雁滩路3122号。负责人：陈效慧，该管理委员会书记。委托诉讼代理人：刘家瑾，男，1951年1月9日出生，汉族，兰州市城关区雁南雁北街道集体资产管理委员会下属企业职工，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：董兆元，甘肃润达律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏周东，男，1949年1月9日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：魏宏（系魏周东之子），男，1979年1月26日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：张鸿，甘肃为公律师事务所律师。原告（反诉被告）兰州市城关区雁南雁北街道集体资产管理委员会（以下简称雁南雁北街道资产管委会）与被告（反诉原告）魏周东租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）雁南雁北街道资产管委会的委托诉讼代理人刘家瑾、董兆元，被告（反诉原告）魏周东的委托诉讼代理人魏宏、张鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雁南雁北街道资产管委会向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告签订的《租赁合同》；2.判令被告立即向原告移交兰州雁滩建材市场场地l2.02亩及地上厂房和设备；3.判令被告立即向原告支付拖欠租金3000000元(2007年1月1日至2017年1月1日止)及违约金3011250元(每逾期一日加收万分之五的违约金)；4.判令被告立即向原告支付自2017年1月1日起至2018年7月1日止的租金2000000元(按照同地段、同种类租赁物市场价格计算，2018年7月1日之后至实际交付租赁物时的租金，按照上述标准计算)；5.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2007年8月1日，原、被告签订一份《租赁合同》，双方约定，原告将原兰州雁滩建材市场场地l2.02亩及地上厂房、设备(包括租用沙洼河16.6亩土地上的厂房和设备)租赁给被告举办非公有制企业。租赁期限共10年，即从2007年1月1日开始到2017年1月1日止。年租赁费30万元，第一年租金在合同生效后五日内一次交清，以后以先交租金后使用的方式，在每年l月1日前一次性交清。租赁期满，合同自行终止。同时约定，被告不能按期支付租金应当承担违约责任，每逾期一日加收万分之五的违约金。承租期满，被告不能按质按量交还租赁财产的，应当赔偿损失部分。《租赁合同》签订后，原告按照约定将土地及厂房、设备交付被告使用，但被告一直未向原告缴纳租金，且至租赁期限届满至今，经原告多次催要，被告拒不移交土地、厂房、设备，也不缴纳租金。故原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。魏周东辩称，一、本案双方当事人的诉讼主体均不适格。1.被答辩人作为本案原告的诉讼主体不适格。从被答辩人据以起诉答辩人的案涉《租赁合同》的形式要件来看，《租赁合同》的出租人为龚保和，承租人为答辩人、被答辩人和兰州雁滩建材市场,被答辩人和答辩人同为承租人，意味着被答辩人和答辩人及兰州雁滩建材市场是紧密联系、休戚与共的利益共同体，利益靶向一致而非对立。故依照合同相对性原则，本案原告应为龚保和，被答辩人不能起诉答辩人，被答辩人作为本案原告的诉讼主体不适格。2.答辩人作为本案被告的诉讼主体也不适格。案涉《租赁合同》承租人落款处的签名为“未周东”而非答辩人魏周东，故答辩人作为本案被告的姓氏错误，诉讼主体不适格。3.龚保和无权处分兰州雁滩建材市场的企业财产。其一，龚保和为自然人身份，即使其当时能够代表被答辩人签订案涉《租赁合同》，但在没有被答辩人盖章的情况下，龚保和的签名行为不能当然代表被答辩人，只能代表其本人自己。其二，龚保和处分的兰州雁滩建材市场场地12.02亩及地上厂房和设备的财产权利人是兰州雁滩建材市场，兰州雁滩建材市场作为独立法人，只有其本身才能对其所有的合法财产（包括土地及地上厂房和设备）进行处分，龚保和没有处分权。案涉《租赁合同》的两方主体即出租人龚保和与承租人魏周东对兰州雁滩建材市场的企业财产进行约定处分，显属不合法。二、案涉《租赁合同》以合法形式掩盖非法目的，属无效合同。1.关于兰州雁滩建材市场的由来。早在上世纪80年代初期，答辩人自主筹资创建了兰州市城关区雁滩白云石料厂，该厂经营所占用的土地属于原雁滩乡政府集体土地。1991年，答辩人向原雁滩乡政府提出将白云石料厂提升变更为兰州雁滩建材市场，同年，原雁滩乡政府计划经济委员会同意了答辩人的请求，向当时兰州市城关区经济委员会打了更名请示报告，经批准同意后在白云石料厂的基础上由答辩人增资55万元，并经兰州市工商局城关分局变更工商注册登记，将白云石料厂变更为兰州雁滩建材市场，企业经营用地未改变。之后，兰州雁滩建材市场增加注册资金为105万元，答辩人任法定代表人，该市场形式上仍然属于集体所有制企业，占用土地为原雁滩乡政府集体土地的性质未改变。1997年至1998年期间，全国集体企业按照国家政策要求必须完成改制，要求政企分开，按照该政策要求，原雁滩乡政府涉及的华泰公司、金雁电器厂、绣花厂、振兴机电厂、兰州雁滩建材市场五家乡镇企业全部要按时完成改制和政府脱钩，但兰州雁滩建材市场没有及时脱钩，直接原因是其他四家企业均为原雁滩乡政府完全出资兴办，而兰州雁滩建材市场却是答辩人通过个人自筹资金、从员工和社会上借款及向银行贷款发展起来的，因无法谈拢脱钩改制条件，只能先搁置下来由答辩人继续经营。基于上述背景和现实情况，2007年原雁滩乡政府变更为被答辩人后，新上任的街道领导龚保和出面针对兰州雁滩建材市场的特殊情况让工作人员起草了案涉《租赁合同》，其只是形式上对上对下有个交代，合同签订后，被答辩人也未将合同交付答辩人。兰州雁滩建材市场当时尚欠银行贷款800多万元未予偿还，企业经营举步维艰，兰州雁滩建材市场占用的土地虽为集体土地，但考虑到企业投资及地上厂房、设备全由答辩人个人出资而非原雁滩乡政府出资的事实，被答辩人时任领导口头指示让企业先行偿还银行贷款本息，未再进一步深入商议企业脱钩改制问题，所以才出现了案涉《租赁合同》承租人为答辩人、被答辩人、兰州雁滩建材市场三方主体共存的情况。2.被答辩人据以起诉答辩人的案涉《租赁合同》客观上损害了第三方即兰州雁滩建材市场的合法财产权益。案涉《租赁合同》中载明：“经甲、乙双方协商，甲方将原‘兰州雁滩建材市场’场地12.02亩及地上厂房和设备（包括租用沙洼河16.6亩地上的厂房和设备）租赁给乙方举办非公有制企业”，该处分权显然是极其荒谬的。兰州雁滩建材市场为独立法人企业，其一直处于正常经营状态，没有被改制、吊销营业执照或注销工商登记，龚保和没有权利也无资格擅自做主将该企业占用的12.02亩土地及地上厂房和设备出租给答辩人个人。而且，“举办非公有制企业”的表述意味着兰州雁滩建材市场的企业性质发生了根本改变，但非公有制企业不包括集体企业，而兰州雁滩建材市场工商登记的企业性质为集体所有制，该企业占用的12.02亩土地属于原雁滩乡政府（现更名后为被答辩人）的集体土地，但企业地上厂房及设备的投资人是答辩人，兰州雁滩建材市场为答辩人一手创建的企业，企业没有和原雁滩乡政府实际脱钩也是毫无争议的事实。所以，自2007年8月1日案涉《租赁合同》签订至今，被答辩人从来未向答辩人主张过一分钱租金，其真正原因就是案涉《租赁合同》系无效合同。被答辩人依据该无效合同企图改变其和答辩人、兰州雁滩建材市场之间利益共同体的现实，不符合客观事实。3.案涉《租赁合同》系被答辩人一手炮制，合同附件即2006年5月15日的清产核资报告纯属子虚乌有，根本不存在。案涉《租赁合同》第一条中载明：“原‘兰州雁滩建材市场’资产以2006年5月15日经甲方清产核资的数据为准（见清产核资表）”，合同第5页表述“附2006年5月15日清产核资报告”根本不存在，答辩人从未见过《租赁合同》中所述的清产核资表（清产核资报告），更别说所谓的“清产核资表”租给了答辩人什么设备、什么厂房，设备与厂房的基本状况及数量等。故作为案涉《租赁合同》附件的“清产核资报告”纯属子虚乌有。4.兰州雁滩建材市场占用的集体土地12.02亩中不包含兰州市城关区沙洼河村的土地16.6亩，该16.6亩土地租金是兰州雁滩建材市场单独缴纳的。此外，案涉《租赁合同》中记载土地亩数为12.02亩失实，应该以2001年兰州市城乡规划土地管理局出具的证明为准，该证明材料中记载，兰州雁滩建材市场占用的集体土地面积7565.91平方米，折合亩数应为11.35亩左右。另外，案涉《租赁合同》引言部分中记载：“经甲、乙双方协商，甲方将原‘兰州雁滩建材市场’场地12.02亩及地上厂房和设备（包括租用沙洼河16.6亩地上的厂房和设备）租赁给乙方举办非公有制企业”，与事实不符。兰州雁滩建材市场与兰州市城关区沙洼河村委会之间的16.6亩土地另有联营协议和补充协议约定，合同签订时间是1991年7月20日，约定租期至2021年到期，而案涉《租赁合同》的落款时间为2007年8月1日，同时，沙洼河村委会的16.6亩土地连同16.6亩土地上的厂房、设备的归属已有合同约定，权利义务关系清楚明确，案涉《租赁合同》中将沙洼河村委会的16.6亩土地连同该16.6亩地上的厂房和设备租给答辩人属无权处分。事实情况是，兰州雁滩建材市场目前租用沙洼河村的16.6亩集体土地，系答辩人于1991年7月20日前在经营自己一手创建的白云石料厂之时，答辩人通过个人力量以办企业扩大经营用地之需从沙洼河村委会租赁的低洼盐碱三荒地，后答辩人投入大量人力、物力、财力，将该低洼盐碱荒地垫平修整、硬化地面后才呈现为目前的土地样貌。该16.6亩土地不包含在兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地之内，且该16.6亩土地的租金一直由答辩人经营的企业（从80年代初期由原白云石料厂到后来1991年变更工商登记后的兰州雁滩建材市场）自主承担支付，目前已经单独支付沙洼河村委会租金2237127.77元之多。5.案涉《租赁合同》的签订时间与合同内容约定生效时间不一致，自相矛盾。案涉《租赁合同》第四条中载明：“租赁期限共十年，即从2007年1月1日开始到2017年1月1日止”，但《租赁合同》落款处却显示签订时间为2007年8月1日，同时，合同约定“本合同双方签字盖章生效”，因此，合同生效时间应为2007年8月1日双方签字之日，其与合同约定的租赁期开始时间2007年1月1日不相符。6.被答辩人关于支付租金的请求权已经超过诉讼时效期间。案涉《租赁合同》第五条第2项约定：“租费支付办法：第一年租金在合同生效时5日内一次交清，以后以先交租金后使用的方式，在每年1月1日前一次性交清。”故答辩人应在2007年1月1日之前的5日内足额缴纳2007年1月1日至2008年1月1日第一个合同年度的租金30万元，如未缴纳，合同将会因答辩人违约而终止。第二个合同年度的租金应在2008年1月1日前足额缴纳，但直至2017年1月1日案涉《租赁合同》约定的租赁期限到期后，被答辩人从未向答辩人主张过支付租金的权利，也未向答辩人递交、送达任何要求终止案涉《租赁合同》的通知、告知函、律师函等书面材料。因此，被答辩人支付租金的请求权已经超过法定诉讼时效期间，不应支持。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。魏周东向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人补偿反诉人在兰州雁滩建材市场12.02亩集体土地上的投入、修建的厂房、设备、所有建筑物、构筑物的折价补偿款1020万元（以法院指定的第三方机构审计、评估后确定的实际价值为准）；2.判令被反诉人承担本案本诉、反诉诉讼费、保全费及审计、评估等所有费用。事实和理由：一、被反诉人请求反诉人立即向其移交兰州雁滩建材市场12.02亩土地及地上厂房和设备没有事实和法律依据。兰州雁滩建材市场是反诉人个人一手创建的独立法人企业，不存在由被反诉人“租赁”给反诉人经营的情况。上世纪80年代初期,反诉人从原雁滩乡政府革委会副主任任上辞职后自主创业，通过自筹资金逐步发展起个体经济实体兰州雁滩白云石料厂，因计划经济年代没有私营企业，经反诉人与原雁滩乡政府领导谈妥，反诉人以乡办企业运作，挂靠到原雁滩乡政府经营，每年给原雁滩乡政府企业办缴纳管理费。由此，反诉人从白云石料厂干起，后扩大成现在的企业兰州雁滩建材市场，在此过程中，原雁滩乡政府从未直接参与过管理、经营，也未投入过任何资金。二、兰州雁滩建材市场作为独立法人企业至今没有和原雁滩乡政府（现更名为被反诉人）脱钩。被反诉人现管理的集体资产（即兰州雁滩建材市场占用的集体土地12.02亩）和反诉人投资、创建的地上厂房、设备、建筑物、构筑物等设施至今处于混同状态没有分割。1991年，反诉人向原雁滩乡政府提出申请，将自己多年创建并经营成熟的白云石料厂提升变更为兰州雁滩建材市场，原雁滩乡政府计划经济委员会同意了反诉人的请求，之后，反诉人增资55万元并经兰州市工商局城关分局变更工商注册登记，将白云石料厂变更为兰州雁滩建材市场，兰州雁滩建材市场占用的土地与白云石料厂的经营用地未发生改变。兰州雁滩建材市场注册资金105万元，反诉人继续担任该企业法定代表人，但形式上仍然登记为集体所有制企业。1997年至1998年期间，全国集体企业、乡镇企业按照国家政策必须完成改制，政企分开，按照该政策要求，原雁滩乡政府涉及的华泰公司、金雁电器厂、绣花厂、振兴机电厂和兰州雁滩建材市场等五家乡镇企业全部要按时完成改制和政府脱钩，在此之后，只有兰州雁滩建材市场没有脱钩，仍按照原来的模式由反诉人继续经营至今，直接原因是其他四家乡办企业系原雁滩乡政府完全出资，而兰州雁滩建材市场是由反诉人一手创建投资，该企业占用的原雁滩乡政府的12.02集体土地上的厂房、设备等所有设施、建筑物、构筑物为反诉人通过向银行、员工借款等途径自筹资金而来，全部资金均用于企业自主经营及企业资产积累滚动，要实现脱钩，土地与厂房、设备、建筑物、构筑物两部分资产必须按照“房地一体”的原则由原雁滩乡人民政府整体接管，这就势必要对该两部分资产进行有效剥离，而当时企业拖欠银行贷款800多万元未还且涉及企业就业人员安置及对反诉人的投资如何进行补偿等一系列棘手问题。因一时无法解决，经原雁滩乡政府领导研究决定，让反诉人继续经营，先行偿还企业所借银行贷款，等企业所有债务全部还清后再研究新的脱钩解决方案。因此，才形成了兰州雁滩建材市场至今没有和原雁滩乡政府（被反诉人）脱钩的事实。三、被反诉人诉请反诉人立即向其移交兰州雁滩建材市场12.02亩土地及地上厂房和设备，意味着被反诉人要收回兰州雁滩建材市场，由此势必存在需对企业资产清产核资、审计评估及对企业产权进行明确细化和界定的问题。兰州雁滩建材市场的企业资产由两部分组成，即占用的集体土地12.02亩与地上所有厂房、设备、建筑物、构筑物、管网、道路硬化等基础设施，该两部分资产浑然一体，至今没有核算剥离。对兰州雁滩建材市场目前占用的集体土地12.02亩，反诉人一直认可，但是该12.02亩土地是反诉人在几十年期间对三荒盐碱地进行反复提升改造，投入大量人力、物力垫方平整而来，地上厂房、设备、基础设施等则是由反诉人个人投资修建，要实现兰州雁滩建材市场平稳脱离和交接，目前最紧迫、最现实的重中之重和当务之需是要对该企业所有资产进行清产核资，只有对该企业资产审计、评估后才能进一步有效确定反诉人的投入折合价值。现反诉人提起反诉并请求法院指定第三方机构对以上两部分企业资产进行全面的审计评估，完成清产核资，进而将该两部分企业资产予以剥离，在对反诉人多年持续投入的企业财产价值清产核资完毕并对反诉人做出有效合理补偿后，彻底解决历史遗留问题。四、被反诉人一再出尔反尔，两次中途停止双方的清产核资，严重缺乏诚意且不负责任，应承担所有过错责任。2018年初，被反诉人和反诉人多次协商就兰州雁滩建材市场的企业资产进行审计、评估，被反诉人委派人员展开工作，但进行半年多后因被反诉人单方毁约而终止。2018年7月，被反诉人一意孤行将反诉人起诉法院再次提出清产核资，并于2019年3月19日请求法院延期开庭，后双方对兰州雁滩建材市场资产再次进行审计、评估三个多月，但在对土地进行丈量核实未结束时又为被反诉人单方终止叫停。反诉人在每次协商及开展清产核资时均给予全力配合，企业清产核资至今无果而终，其过错及本案纠纷的酿成均系被反诉人一手造成，由此产生的诉讼费、保全费、审计、评估等相关费用，应全部由被反诉人承担。雁南雁北街道资产管委会辩称，一、关于答辩人的诉讼主体问题。《兰州市城关区雁北街道办事处文件》（雁联字【2005】01号）、兰州市城关区人民政府常务会议纪要【2005】5号、《中共兰州市城关区雁北街道工作委员会文件》（雁联党发【2005】01号）、《雁南、雁北集体资产管理办法》等文件规定，为了加强对原雁滩乡集体资产和乡镇企业资产的管理、使用和监督，防治集体资产的流失，使原雁滩乡集体资产和乡镇企业资产能够继续发挥促进辖区经济发展的作用，经雁南雁北街道党工委会议研究，按照区政府会议纪要精神，成立了雁南雁北街道集体资产管理委员会，答辩人的主要职能是管理雁南雁北街道辖区内的全部集体资产，即属于集体资产的资金、资产、企业、土地等资源、资产；监督管理集体资产的使用和经营，防治集体资产的流失，使集体资产能够最大限度的保值和增值；负责收取属于集体资产的租金、管理费、承包费等集体收入；集体资产的使用主要用于发展集体经济、发放集体退休人员的工资、医疗费、退休费及在职集体人员工资等正常开支；集体资产的转让、出租、合同变更必须经集体资产管理委员会讨论决定，集体资产企业的经营者无权对集体资产企业作出转让、整体出租、合同变更等决定。从以上文件规定来看，答辩人有权将雁南雁北辖区内原雁滩乡集体企业即兰州雁滩建材市场场地12.02亩及地上厂房和设备对外出租，并有权收取租金，收取的租金用于发放集体退休人员的工资、医疗费、退休费及在职人员的工资等，答辩人系合法的出租方。二、关于案涉《租赁合同》的效力问题。2007年8月1日，由答辩人作为出租方（龚保和是出租方代表人，时任答辩人副主任、党工委书记，龚保和的身份有雁南雁北街道关于成立集体资产管理委员会的通知可以证明）与承租方魏周东个人签署了案涉《租赁合同》，约定由答辩人将原兰州雁滩建材市场场地12.02亩及地上厂房与设备租赁给魏周东经营使用。出租方为答辩人有相关政府文件可以证明，答辩人有权对集体企业的资产统一管理，有出租的权利。案涉《租赁合同》首页、第六条第三项、第八条第三项内容及魏周东的答辩意见可以明确，承租方就是魏周东，只是签字页“魏周东”名字书写潦草而已。故案涉《租赁合同》的出租方和承租方主体明确清晰，并非魏周东答辩所称的出租方为龚保和，承租方为答辩人、建材市场和魏周东三方。从案涉《租赁合同》的签字盖章来看，只是盖章位置不准确，但并不引起合同主体发生混同。案涉《租赁合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，合法有效，不存在魏周东所称《租赁合同》损害了兰州雁滩建材市场合法财产权益的事实。案涉《租赁合同》系双方签字盖章确认，更不存在《租赁合同》系答辩人一手炮制的问题。案涉《租赁合同》签订时间为2007年8月1日，租赁期限十年，即从2007年1月1日开始至2017年1月1日止，《租赁合同》签订时间与租期起始时间不一致的问题，对合同效力无影响。三、关于案涉《租赁合同》的履行问题。（一）答辩人的履行情况。案涉《租赁合同》签订后，答辩人按照约定将原兰州雁滩建材市场场地12.02亩及地上厂房与设备交付魏周东使用，魏周东也实际取得了对租赁场地的使用权且经营至今。交付的租赁场地的面积有“清产核资报告”、《兰州市城关区人民政府文件》城政发（2005）141号文可以确定，租赁场地的面积为12.02亩。对于当时移交给被告魏周东的厂房、数量面积有“清产核资报告”可以证明。特别需要说明的是，清产核资报告因时间久远无法查找，但移交的厂房与土地存在不可分割的特点，现魏周东租赁范围内的厂房均为答辩人当时移交的厂房，魏周东用于自用，也用于出租。租赁期满，租赁场地范围内的厂房应全部向答辩人移交。（二）魏周东的履行情况。魏周东自案涉《租赁合同》签署至合同期限届满，已经营十多年，但其一直未向答辩人支付租金，答辩人及集体资产代表多次催要未果。租赁期满后，答辩人及集体资产代表又多次催促魏周东移交场地及地上厂房，魏周东提出要求续租，对银行贷款和拖欠的租金进行清算，并主张以偿还银行贷款和租金进行折抵，最终因双方无法达成合意而终止。魏周东拒不支付租金、拒不移交租赁场地及厂房，严重违反了双方合同约定，按照合同约定，魏周东不能按期支付租金，应承担违约责任，每逾期一日加收万分之五的违约金。四、关于偿还银行贷款本息的问题。案涉《租赁合同》第三条明确约定，租赁企业（即兰州雁滩建材市场）在租赁前和租赁期间内发生的所有债权和债务均由魏周东负责。租赁期内魏周东除应缴纳租金外，还应在合同履行期内的前五年保证每年向银行偿还租赁前企业银行贷款本金不得少于10万元，后五年每年偿还租赁前企业向银行贷款本金每年不少于30万元，企业所有向银行贷款的利息均由魏周东承担，偿还银行贷款本金由答辩人监管支付。因此，依照合同约定，向银行偿还贷款本息本身就是魏周东的个人义务，而非答辩人的义务，而且偿还银行贷款与支付租金之间不存在相互折抵的问题。五、关于魏周东擅自新建、扩建厂房的问题。第一，案涉《租赁合同》第二条明确约定，原雁滩建材市场建筑物未经答辩人同意不得随意增建、扩建和拆除（如确属危房或影响消防通道，经答辩人同意后方可维修或拆除）。事实上，答辩人从未收到过魏周东关于增建、扩建建筑物的申请或请示，答辩人也从未同意、允许过魏周东对原建筑物进行增建、扩建。魏周东在未经答辩人同意的情况下，擅自新建、扩建厂房。因此，魏周东擅自新建、扩建厂房而支出的费用应由其自行承担。第二，即使魏周东征得答辩人同意进行新建、扩建厂房，也应向政府有关部门申请备案并办理相关批复、许可手续。魏周东在原建筑物的基础上进行增建、扩建厂房时并未向有关部门申请备案，也未办理相关批复、许可手续，故魏周东擅自增建、扩建的部分厂房应属违法建筑。《中华人民共和国城乡规划法》第64条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”第三，在签订案涉《租赁合同》之前，魏周东系兰州雁滩建材市场（集体企业）的法定代表人，建材市场进行了新建和扩建，截止案涉《租赁合同》签订时已经累计建成了四栋楼房：东楼四层、西楼4层、北楼大门口一栋3层，另一栋3层，其均属于集体资产，魏周东仅仅是法定代表人，与其个人没有关系。案涉《租赁合同》签订以后，魏周东未经答辩人同意私自新建了砖混结构房屋约100平方米、钢结构房屋约300平方米（该情况是答辩人在案涉《租赁合同》届满后才得知），总投资约10万元左右，该违章建筑应当拆除并恢复原状。现魏周东反诉要求将案涉《租赁合同》签订前的集体企业资产认定为其自己的资产，要求评估并由答辩人进行补偿，缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。因此，魏周东未经答辩人同意擅自增建、扩建的部分房屋，不仅严重违反了双方合同约定，同时也违反法律规定，魏周东应当予以拆除。六、关于租赁期满至实际交付租赁物期间，魏周东应当按照同地段、同种类租赁物市场价支付租金的问题。案涉《租赁合同》约定的租赁期限为2007年1月1日至2017年1月1日，第六条第4.（4）项约定：“承租方应在租赁期限届满时按租赁移交财产的数量、质量交付出租方，缺少部分由承租方按移交价付清。”案涉《租赁合同》期限早已届满，答辩人多次催要租金及交付租赁物，但魏周东却以各种理由推托不付且拒不移交租赁物。《中华人民共和国合同法》第235条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”魏周东迟迟不予交还租赁物，答辩人按照同地段、同种类租赁物市场价主张租赁期满至实际交付之日的租金，有事实和法律依据。七、关于本案诉讼时效的问题。案涉《租赁合同》约定年租金30万元，租赁费的支付办法为：第一年租金在合同生效时五日内一次交清，以后以先交租金后使用的方式，在每年1月1日前一次性交清。在租赁期间，答辩人及集体资产代表多次向魏周东催要租金，魏周东提出因要偿还银行贷款，资金压力大，租金按期支付有困难，经答辩人同意可以考虑“先还银行贷款”。此事实有魏周东2017年3月5日向答辩人出具的《关于雁滩资产管理委员会提出的相关问题的说明》可以证实，并非魏周东所述十年期间没有人向其催要租金。在租赁期限临近届满及租赁期满后，答辩人及代表多次要求魏周东移交场地，但魏周东提出想要继续租赁并要求算账，因各种原因，双方未能达成一致意见。所以，答辩人要求支付租金没有超过法定诉讼时效期间。综上所述，答辩人的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持，魏周东的反诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明的事实如下：一、2007年8月1日，雁南雁北街道资产管委会（出租方、甲方）与魏周东（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称案涉《租赁合同》）一份，《租赁合同》出租方落款处由雁南雁北街道资产管委会时任副主任龚保和签字，雁南雁北街道资产管委会与兰州雁滩建材市场并在合同尾部加盖公章。双方在案涉《租赁合同》中约定，雁南雁北街道资产管委会将原兰州雁滩建材市场场地12.02亩及地上厂房和设备（包括租用沙洼河16.6亩土地上的厂房和设备）租赁给魏周东举办非公有制企业。《租赁合同》中载明：“一、原兰州雁滩建材市场资产以2006年5月15日经甲方清产核资的数据为准（见清产核资表）。二、原兰州雁滩建材市场的建筑物不经甲方同意，不得随意增建和拆除（如确属危房或影响消防通道，经甲方同意方可以维修或拆除）。三、企业租赁前和租赁期间内发生的所有债权和债务，由乙方负责。租赁期内除乙方应交租金外，还应在合同履行期内的前五年保证每年向银行偿还租赁前企业银行贷款本金不得少于10万元，后五年每年偿还租赁前企业向银行贷款本金每年不少于30万元，上述所有向银行贷款的利息均由乙方承担，偿还银行贷款本金由管委会监管支付银行。四、租赁期限共十年，即从2007年1月1日开始到2017年1月1日止。五、租费支付办法：1.年租费30万元；2.第一年租金在合同生效时五日内一次交清，以后以先交租金后使用的方式，在每年1月1日前一次性交清。”《租赁合同》违约责任条款中载明：“承租方不能按期支付租金，应当承担违约责任，每逾期一日加收万分之五的违约金，从乙方设立的风险基金账户内扣交。”除此之外，雁南雁北街道资产管委会与魏周东并在案涉《租赁合同》中对其他事项进行了约定。本案审理过程中，就是否存在案涉《租赁合同》中所提及的清产核资表、清产核资报告以及双方对兰州雁滩建材市场的厂房、设备等财产是否进行过清产核资的事实，雁南雁北街道资产管委会未举证证明。二、案涉《租赁合同》第三条“租赁期内除乙方应交租金外，还应在合同履行期内的前五年保证每年向银行偿还租赁前企业银行贷款本金不得少于10万元，后五年每年偿还租赁前企业向银行贷款本金每年不少于30万元……”中的“租赁前企业”，系指原兰州市城关区雁滩乡政府所属集体企业白云石料厂，该石料厂创建于1983年并由魏周东实际经营，自1988年开始实行单独核算。至1991年8月31日，经原兰州市城关区经济计划委员会批复同意，原白云石料厂翻建为兰州雁滩建材市场，同年10月19日，原白云石料厂变更企业名称为兰州雁滩建材市场并增加注册资金至105万元，魏周东任兰州雁滩建材市场法定代表人。其后，魏周东通过个人自筹及以原白云石料厂之名向银行借款等方式，对原白云石料厂进行翻建、改造、增资后更名为兰州雁滩建材市场并经营至今。魏周东在本案中提供的还款凭据等证据证明，原白云石料厂所负银行贷款本息已经其全部还清。三、兰州雁滩建材市场翻建之后所占用的土地与白云石料厂的占地范围基本相同，其包括魏周东向兰州市城关区沙洼河村委会租赁的16.6亩土地以及原兰州市城关区雁滩乡集体土地12.02亩，在原兰州市城关区××乡××街后，兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地（以下简称案涉12.02亩土地）由雁南雁北街道资产管委会管理。四、至本案诉讼中，对案涉《租赁合同》中约定的应自2007年1月1日起算的年租金300000元，魏周东未予支付。对于魏周东欠付的2016年10月1日前的租金，雁南雁北街道资产管委会未提供充分证据证明向魏周东进行过主张或存在其他足以导致该部分租金诉讼时效期间中止、中断的情形。五、本案审理过程中，魏周东申请对兰州雁滩建材市场占用的案涉12.02亩土地上的厂房、设备、建筑物、构筑物及道路硬化、管网改造等基础设施的价值进行评估，经本院依法委托，甘肃东方资产评估事务所作出甘东方评报字[2020]第172号《资产评估报告》，评估对象和范围为：兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地上的房屋建筑物12378.07平方米及其附属构筑物、管道1089.7米、机器设备3项、家具用具61项，评估值为16592845元，评估基准日为2020年5月19日。本院组织双方当事人对该《资产评估报告》进行了质证。雁南雁北街道资产管委会对《资产评估报告》的真实性、合法性无异议，但对关联性持有异议，其质证认为，兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地及地上厂房系由雁南雁北街道资产管委会按照案涉《租赁合同》的约定出租给魏周东使用，魏周东在本案诉讼中未提供证据证明地上厂房属其所有，故地上厂房的所有权人应为雁南雁北街道资产管委会，在案涉《租赁合同》期满后，12.02亩土地及地上厂房应由魏周东予以移交，魏周东诉请按照评估价值支付地上厂房的折价补偿款无事实及法律依据。同时，除12.02亩土地及地上厂房之外的构筑物、设备及办公用品，系魏周东因经营所需而添置，与雁南雁北街道资产管委会无关，在案涉《租赁合同》期满后，应由魏周东搬离或恢复原状，雁南雁北街道资产管委会对其评估价值亦不应进行补偿。魏周东质证认为，对《资产评估报告》总体上无异议，但兰州雁滩建材市场现使用的停车场车牌识别系统1套的原值为28500元，《资产评估报告》将其记载为2850元属于笔误，相应评估价值应当调整为25080元。雁南雁北街道资产管委会对魏周东的该项意见予以认可，并明确停车场车牌识别系统1套的评估价值无需再由评估单位进行修正。六、至本案诉讼中，上述《资产评估报告》中涉及的兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地上的建筑物、构筑物、管道、配电设备及消防设施等财产，未办理相关权属登记，雁南雁北街道资产管委会虽主张该财产应归属于己方所有，但对该财产是否系由原兰州市城关区雁滩乡政府或其出资建设的事实，雁南雁北街道资产管委会未提供充分证据加以证明。本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、雁南雁北街道资产管委会与魏周东是否为本案适格的诉讼主体；二、关于雁南雁北街道资产管委会请求魏周东返还案涉土地与地上附着物以及魏周东反诉请求雁南雁北街道资产管委会支付案涉土地投入与附着物折价补偿款的处理问题；三、案涉《租赁合同》是否有效、应否终止；四、魏周东是否应向雁南雁北街道资产管委会支付欠付租金并承担违约金以及雁南雁北街道资产管委会对魏周东欠付租金与违约金的请求权是否超过诉讼时效期间。一、关于雁南雁北街道资产管委会与魏周东是否为本案适格诉讼主体的问题魏周东抗辩主张，案涉《租赁合同》的出租方为龚保和而非雁南雁北街道资产管委会，且《租赁合同》承租方落款处将其姓名书写为“未周东”错误，故雁南雁北街道资产管委会与其作为本案原、被告的诉讼主体均不适格。经查，案涉《租赁合同》中载明的出租标的物中包括兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地，根据本案查明事实，兰州雁滩建材市场系原兰州市城关区雁滩乡政府所属集体企业，该市场占用的12.02亩土地属原兰州市城关区雁滩乡集体所有，在原兰州市城关区××乡××街后，兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地由雁南雁北街道资产管委会管理，雁南雁北街道资产管委会据此就该土地出租事宜与魏周东签订案涉《租赁合同》并无不当。此外，案涉《租赁合同》系由雁南雁北街道资产管委会以出租方之名签订，合同尾部处亦加盖有雁南雁北街道资产管委会公章，雁南雁北街道资产管委会时任副主任龚保和在合同出租方落款处的签名，应当认定为龚保和履行职务的行为。因此，魏周东以龚保和在案涉《租赁合同》中的签名行为抗辩主张《租赁合同》的出租方为龚保和而非雁南雁北街道资产管委会，与本案查明事实不符，本院不予采纳。雁南雁北街道资产管委会依据案涉《租赁合同》提起本案诉讼，诉讼主体适格。至于魏周东所提案涉《租赁合同》中将其姓名书写为“未周东”的问题，该瑕疵内容对认定魏周东为案涉《租赁合同》承租方的事实无影响，魏周东在本案中的诉讼主体亦适格。二、关于雁南雁北街道资产管委会请求魏周东返还案涉土地与地上附着物以及魏周东反诉请求雁南雁北街道资产管委会支付案涉土地投入与附着物折价补偿款的处理问题案涉《租赁合同》中载明的出租标的物包括兰州雁滩建材市场占用的土地12.02亩及地上附着物两部分，本院认为，兰州雁滩建材市场占用的土地12.02亩及地上附着物的返还与价值补偿事宜，实质涉及到需对兰州雁滩建材市场的集体资产进行产权界定以及该事宜能否通过民事诉讼途径处理的问题。本案中，根据双方当事人的诉辩主张，对兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地属原兰州市城关区雁滩乡集体所有的事实，雁南雁北街道资产管委会与魏周东无异议，但对兰州雁滩建材市场在该土地占用范围内的地上附着物的权属，双方当事人存在争议。经审查，首先，案涉《租赁合同》第一条中虽记载有“兰州雁滩建材市场资产以2006年5月15日经甲方清产核资的数据为准（见清产核资表）”的内容，但本案审理中，雁南雁北街道资产管委会未提供清产核资表予以核实，就其与魏周东是否对兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地范围内的地上附着物进行过清产核资的事实，雁南雁北街道资产管委会亦未提供证据加以证明。故案涉《租赁合同》中有关清产核资的记载无相应事实佐证，其不能作为认定兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地范围内的地上附着物权属的依据。其次，从兰州雁滩建材市场的设立及出资建设情况来看，魏周东提供的原兰州市城关区经济计划委员会就翻建改造兰州雁滩建材市场作出的相关批复、还款凭据以及案涉《租赁合同》第三条中亦载有魏周东需在租赁期限内偿还原白云石料厂所欠银行贷款本息等事实表明，兰州雁滩建材市场系由魏周东通过个人自筹及以原白云石料厂之名向银行借款等方式，对原白云石料厂翻建、增资并更名为兰州雁滩建材市场后经营至今，且至本案诉讼前，原白云石料厂所负银行贷款本息已由魏周东全部还清。第三，就原兰州市城关区雁滩乡政府及雁南雁北街道资产管委会对原白云石料厂翻建、增资费用是否亦有负担的事实，雁南雁北街道资产管委会未提供充分证据加以证明。据此，在雁南雁北街道资产管委会与魏周东对兰州××市场占用的12.02亩土地范围内的地上附着物的权属均未举证证明且双方亦未进行清产核资的情形下，根据本案现有证据，对该地上附着物的权属难以作出认定，即兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地范围内的地上附着物权属不清，其涉及到需对该集体企业资产进行清产核资界定产权的问题。《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第三十六条规定：“集体企业应当按照本章规定进行清产核资，明确其财产所有权的归属”，《国务院办公厅关于在全国城镇集体企业、单位开展清产核资工作的通知》第三条规定：“国务院办公厅关于在全国城镇集体企业、单位开展清产核资工作的通知三、城镇集体企业、单位清产核资工作的目的是：解决集体企业、单位的资产状况不清、帐实不符、资产闲置浪费及被侵占流失的问题，进一步明晰产权关系，为集体企业、单位建立规范的资产（资金）管理创造条件，为促进集体企业的改革的发展以及建立现代企业制度打好基础。城镇集体企业、单位清产核资工作的目的是：解决集体企业、单位的资产状况不清、账实不符、资产闲置浪费及被侵占流失的问题，进一步明晰产权关系，为集体企业、单位建立规范的资产（资金）管理创造条件，为促进集体企业的改革的发展以及建立现代企业制度打好基础”，《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》第二条规定：“集体企业清产核资工作中的产权界定是指对集体企业的财产依法确认其所有权归属的法律行为”，第三条规定：“所有在国家各级工商行政管理机关登记注册为集体所有制性质的各类城镇集体企业、单位，包括各类联合经济组织、劳动就业服务企业、有关事业单位，由集体企业改制为各类联营、国内合资、股份制的企业，以及以各种形式占用、代管集体资产的部门或企业、单位，在清产核资中须按照本暂行办法界定产权”，根据上述规定，集体企业清产核资工作的目的之一是为了解决我国特定历史时期所成立的集体企业在经营过程中遗留至今的产权不清问题，本案双方当事人争议的兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地范围内的地上附着物亦属于集体企业清产核资的范围，该财产的权属和性质需要通过集体企业清产核资程序予以确定。《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》》》》。。。。第十九条国家经贸委、财政部、国家税务总局关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》的通知第十九条在集体企业清产核资产权界定工作中发生的争议和纠纷，由当地经贸、财政（清产核资机构）、税务部门，涉及国有资产的由国有资产管理部门参加，会同企业主管部门组成关合办事小组进行调解和裁定。凡因所有权关系复杂，经调解后意见仍不一致的资产，作为“待界定资产”，待今后由有关部门进一步协商解决。规定：“在集体企业清产核资产权界定工作中发生的争议和纠纷，由当地经贸、财政（清产核资机构）、税务部门，涉及国有资产的由国有资产管理部门参加，会同企业主管部门组成联合办事小组进行调解和裁定。凡因所有权关系复杂，经调解后意见仍不一致的资产，作为‘待界定资产’，待今后由有关部门进一步协商解决”，《国家经贸委、财政部、国家税务总局关于印发的通知》第二条第一项规定：“在集体企业清产核资工作中，除国家法律另有规定外，有关产权界定政策统一按国家经贸委、财政部、国家税务总局联合下发的《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法法规标题国家经贸委、财政部、国家税务总局关于印发《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》的通知制定机关财政部,国家税务总局效力等级部门规章公布日期1996.12.27时效性现行有效》执行”，该条第二项规定：“全国集体企业清产核资工作，在国家经贸委、财政部、国家税务总局的统一领导下，产权界定工作由各级人民政府分级组织，具体工作由当地集体企业主管部门（无主管部门的由人民政府指定部门负责）负责实施。”据此，本案双方当事人争议的兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地范围内的地上附着物的清产核资与产权界定应当由符合前述规定的有权部门负责处理，不属于人民法院民事案件受案范围，本案中无法作出处理。故对雁南雁北街道资产管委会请求魏周东返还案涉土地与地上附着物以及魏周东反诉请求雁南雁北街道资产管委会支付案涉土地投入与附着物折价补偿款的诉讼主张，本院均不予支持。三、关于案涉《租赁合同》是否有效、应否终止的问题案涉《租赁合同》中有关土地租金、租期等项约定，系魏周东与雁南雁北街道资产管委会自愿协商达成，其内容不违反法律、性质法规的强制性规定，应属合法有效。魏周东抗辩认为案涉《租赁合同》系以合法形式掩盖非法目的而属无效的主张，无充分的事实及法律依据，本院不予采纳。关于雁南雁北街道资产管委会诉请终止案涉《租赁合同》的问题。经审查，首先，在本院于2018年7月27日受理本案之前，案涉《租赁合同》中载明的租赁期限已经届满。同时，本案查明，自双方约定租赁期限届满之日至本案审理过程中，《租赁合同》中载明的12.02亩土地仍由魏周东继续占用并用于经营兰州雁滩建材市场，但雁南雁北街道资产管委会与魏周东未就新的租赁期限另有约定，故依照《中华人民共和国民法典》第七百三十条、第七百三十四条第一款之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对该不定期租赁合同关系，当事人依法可以行使的权利是合同解除权而非终止原所签订的案涉《租赁合同》。因此，雁南雁北街道资产管委会诉请终止案涉《租赁合同》的主张不能成立。其次，根据本案查明事实并结合双方当事人所提诉辩主张，与案涉《租赁合同》终止相关的后果处理问题，亦与兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地范围内的地上附着物的清产核资、产权界定事宜相关联，在该地上附着物的清产核资、产权界定未经有权部门处理之前，雁南雁北街道资产管委会诉请终止案涉《租赁合同》的主张亦不能成立，故本院不予支持。四、关于魏周东是否应向雁南雁北街道资产管委会支付欠付租金并承担违约金以及雁南雁北街道资产管委会对魏周东欠付租金与违约金的请求权是否超过诉讼时效期间的问题关于魏周东是否应向雁南雁北街道资产管委会支付欠付租金的问题。案涉《租赁合同》中约定，年租金按300000元计付，虽然，《租赁合同》中载明的出租标的物范围内的兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地上的附着物存在前述认定的权属不清且未经清产核资、界定产权的问题，但对双方当事人无权属争议的出租标的物12.02亩土地所涉租金，魏周东应当依约支付。且年租金300000元亦系魏周东与雁南雁北街道资产管委会在案涉《租赁合同》中自愿协商确定，如合同履行过程中存在需对该租金数额进行核减的问题，魏周东应当提供证据加以证明，魏周东在本案中未就此举证证明，其应依法承担不利的后果。因此，对案涉《租赁合同》中约定的年租金300000元，魏周东应向雁南雁北街道资产管委会依法承担支付责任。关于雁南雁北街道资产管委会对魏周东欠付租金的请求权是否超过诉讼时效期间的问题。按照双方当事人在案涉《租赁合同》中的约定，年租金300000元应从2007年1月1日开始计付，第一年租金在《租赁合同》生效后5日内一次性交清，之后租金在每年1月1日前一次性交清。根据本案查明事实，至本案诉讼中，对案涉《租赁合同》中约定的应自2007年1月1日起算的年租金300000元，魏周东未予支付，因魏周东在本案中提出欠付租金已经超过诉讼时效的抗辩意见，故对雁南雁北街道资产管委会请求魏周东支付的2007年1月1日至2018年7月1日期间以及之后欠付租金是否超过诉讼时效的问题，应当依法进行审查。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，魏周东欠付雁南雁北街道资产管委会2016年10月1日之后的租金，未超过《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效期间，依法应予保护。对于魏周东欠付的2016年10月1日之前的租金，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，该部分租金的诉讼时效期间为一年。本案中，雁南雁北街道资产管委会未提供充分证据证明在该部分租金履行期限届满之后向魏周东进行过主张或存在其他足以导致该部分租金诉讼时效期间中止、中断的情形，雁南雁北街道资产管委会依法应当就此承担不利的后果。因此，魏周东所提2016年10月1日之前欠付租金已经超过诉讼时效的抗辩意见成立，本院予以采纳，雁南雁北街道资产管委会就该部分欠付租金的请求权因超过法定诉讼时效期间，依法不应支持。根据前述认定事实并结合双方当事人在案涉《租赁合同》中有关年租金300000元支付期限的约定，魏周东应向雁南雁北街道资产管委会支付的2016年10月1日起至2018年7月1日期间的租金数额为：（1）2016年10月1日至同年12月31日期间的租金75000元（即300000÷12×3）；（2）2017年度的租金300000元；（3）2018年1月1日至同年7月1日期间的租金150000元（即300000÷12×6）。合计租金为525000元。关于2018年7月1日之后的租金，雁南雁北街道资产管委会请求按照同地段、同种类租赁物市场价格计算。经查，至2018年7月1日，雁南雁北街道资产管委会与魏周东在案涉《租赁合同》中约定的租赁期限已经届满，但直至本案审理过程中，《租赁合同》中载明的12.02亩土地仍由魏周东继续占用并用于经营兰州雁滩建材市场，且雁南雁北街道资产管委会与魏周东未对租金计付标准另有约定，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”的规定，2018年7月1日之后的租金计付标准仍然应当按照双方在案涉《租赁合同》中约定的年租金300000元确定，雁南雁北街道资产管委会主张的2018年7月1日之后的租金计付标准，与本案查明事实及相关法律规定不符，本院不予支持。依此标准计算，自2018年7月1日至本案判决之日2021年3月15日止的租金数额为812500元（即300000÷12×32+12500）。上述两项欠付租金数额共计为1337500元（即525000+812500），魏周东应予支付。关于魏周东应否就欠付租金向雁南雁北街道资产管委会承担违约金的问题。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”案涉《租赁合同》违约责任条款中载明：“承租方不能按期支付租金，应当承担违约责任，每逾期一日加收万分之五的违约金，从乙方设立的风险基金账户内扣交”，因此，魏周东就其欠付租金的违约行为应当按照双方约定并结合雁南雁北街道资产管委会的相关诉讼请求承担支付违约金的民事责任。本案中，雁南雁北街道资产管委会请求魏周东支付2007年1月1日至2017年1月1日期间欠付租金的违约金，但如前所述，2016年10月1日前的欠付租金已经超过法定诉讼时效期间，故该部分欠付租金的违约金亦存在超过法定诉讼时效期间不应保护的问题，对于2016年10月1日起至2017年1月1日止的欠付租金75000元（即300000÷12×3），其所涉违约金按照双方约定的日万分之五计算为1125元（即300000÷12×15‰×3），魏周东应予支付。对于2017年1月1日之后欠付租金的违约金，因雁南雁北街道资产管委会未就此提出请求，故本案中不作处理，雁南雁北街道资产管委会可依法另行主张。综上所述，雁南雁北街道资产管委会的部分诉讼请求成立，本院予以支持；魏周东的反诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国城镇集体所有制企业条例》第三十六条，《城镇集体所有制企业、单位清产核资产权界定暂行办法》第二条、第三条、第十九条，《国务院办公厅关于在全国城镇集体企业、单位开展清产核资工作的通知》第三条，《国家经贸委、财政部、国家税务总局关于印发的通知》第二条第一项、第二项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）魏周东于本判决生效后三十日内向原告（反诉被告）兰州市城关区雁南雁北街道集体资产管理委员会支付截止2021年3月15日的欠付租金1337500元并承担违约金1125元（自2021年3月16日起至魏周东实际腾交兰州雁滩建材市场占用的12.02亩土地之日止的租金，按照年租金300000元计付）；二、驳回原告（反诉被告）兰州市城关区雁南雁北街道集体资产管理委员的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）魏周东的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67879元，由原告（反诉被告）兰州市城关区雁南雁北街道集体资产管理委员负担56340元，被告（反诉原告）魏周东负担11539元；保全费5000元，由被告（反诉原告）魏周东负担；反诉费41500元，由被告（反诉原告）魏周东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审判长  王锡东审判员  王 晖审判员  金文丽二〇二一年三月十五日书记员  魏廷庭