江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初3129号原告：南京万科物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市鼓楼区天齐路**。负责人：杨靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：万思含，女，1991年9月19日生，汉族，该公司员工，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李文，江苏苏星律师事务所律师。被告：王莹，女，1964年5月14日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王慎思，女，1985年2月10日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：葛晨晨，女，1997年3月12日生，汉族，住徐州市鼓楼区。原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司（以下简称万科物业徐州分公司）与被告王莹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年8月3日、2020年8月13日公开开庭进行审理。后因双方争议较大，本院依法裁定转为适用普通程序，于2020年12月29日公开开庭进行审理。原告万科物业徐州分公司的委托诉讼代理人万思含、李文，被告王莹的委托诉讼代理人葛晨晨、王慎思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业徐州分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告欠付的2019年1月1日至20190年9月30日期间的物业服务费17861.85元、滞纳金1071.71元，合计18933.56元；2、判令被告支付律师费1500元；3、由被告承担本案的诉讼费用。在案件审理过程中，原告将上述请求变更为：1、请求判令被告给付原告欠付的2019年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费41677.65元，滞纳金4554.77元，合计46232.42元；2、判令被告支付律师费1500元；3、由被告负担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年5月31日，被告和徐州鼎旭置业有限公司双方签订了《商品房买卖合同》购买坐落于淮海XX商住区商品房，建筑面积264.62平方米。该合同第二十一条约定，由南京万科物业管理有限公司向徐州鼎旭置业有限公司开发的淮海天地商住区提供物业管理服务，物业服务时间从2014年7月1日到小区业主委员会成立选聘新的物业公司止，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为6.5元/月/平方米，《临时管理规约》(建筑面积)，该商品房《前期物业服务协议书》、作为《商品房买卖合同》附件九由被告和原告同日签订。徐州万科XX商住区《前期物业服务协议书》第四条约定，物业管理公共服务费6.5元/月/平方米，公共能耗费1元/月/平方米。被告总收费面积264.62平方米(最终以房屋产权证或房屋面积实测报告中载明的面积为准)，被告每月应缴物业服务费1984.65元。第五款约定，被告办理入住手续时预付壹年的物业服务费，此后物业服务费按季度缴纳，应于每季度第二个月25日之前向原告预交下季度的物业服务费，逾期视为违约。每逾期一日应按欠费总额的千分之五向原告支付违约金并承担原告实现债权的费用，包括且不限于律师费、差旅费、查询费、邮寄费等。综上，原、被告签订的合同履行至今，原告按合同约定为被告所属的物业提供了优质、高效的物业管理服务，被告作为业主按约定应当向原告缴纳从2019年1月1日至2019年9月30日的物业管理费用，但被告一直拒绝缴纳物业服务费并产生物业服务费、滞纳金。原告多次就物业费用的缴纳事宜和被告进行沟通，并于2019年9月11日经徐州EMS(邮政投递单号：1062671147731)邮政专递的方式向被告发出江苏钟鼓楼律师事务所律师函进行书面催缴，但被告一直拒不履行自己的缴费义务。为维护原告合法权益故依法提起诉讼，请求依法支持原告的各项诉讼请求。被告王莹辩称，1、被告所购买的房屋是在2017年9月15日支付到被告是手中，前期因为房屋质量迟迟未能正常交房，在缴纳物业服务费期间及至今，原告没有很好地履行合同约定，存在不作为的行为，被告对物业服务很不满足，主要表现在：一是房屋门前道路处于管理脏、乱、差的状态，卫生环境非常差；二是房屋门前车辆乱停放现象突出，无亮化、无绿化，营商环境非常糟糕，不具备经营条件，就该问题，被告多次投诉到开发商及物业公司，以及政府市长热线及信箱；三是房屋存在质量问题，房屋维修不及时，不能彻底解决漏水问题，房屋一下雨就漏水，严重影响经营，造成很大损失；四是物业费价格畸高，高达每月7.5元/平方米，附近其它小区商铺每月物业费在2-3元/平方米，另外物业公司对于缴纳的物业费支出不透明，曾多系和物业沟通，要求出示物业费明细但被拒绝，买房时曾告知被告，7.5元的物业费有电梯费，可以去掉，但是沟通多次，物业拒绝提供明细，收费不透明；五是多次投诉物业治安差，经常有小偷，乞丐进出商铺，给商铺运营造成极大的影响；六是采取派人上门恶意催要物业费，以威胁停水停电等非法手段，2019年因商铺消防不过关，曾多次和物业交涉，最终达成协议，物业愿意承担消防费用，当初购买房屋时，物业告知消防只要物业验收通过就可以了，物业验收完毕，消防部门告知缺少一个消防通道，又因房屋结构无法增加，故罚款5000元，消防部门建议罚款由物业承担，在2020年4月商铺开业后，被告在5月份与物业经理协商，物业同意承担消防罚款，所以滞纳金不应当由被告承担。经审理查明，2016年5月31日，被告王莹与案外人徐州鼎尚置业有限公司签订了商品房买卖合同一份，双方约定的房屋位于徐州市淮海XX商住区，建筑面积为264.72平方米。2016年11月23日，原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司（物业管理单位、乙方）与被告王莹（业主、甲方）签订了《徐州万科淮海XX商住区前期物业服务协议书》，其中约定：乙方是房地产开发建设单位通过公开招投标选聘的徐州万科淮海XX商住区之物业管理服务企业，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发建设单位选聘物业管理企业实施物业管理服务。物业名称为徐州万科淮海XX，类型为商服，坐落位置为X幢X单元X室，建筑面积为264.62平方米。乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》的规定，向甲方收取物业管理费用；乙方为房屋共用部位、房屋共用设施设备及专有部位进行维护和管理，为物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁，为共用设施设备保洁，对生活垃圾收集、清运，进行环境消杀，对秩序进行维护，对车辆限速、限重、禁鸣，对车辆进出管理，对停车泊位管理，保持车辆行驶、停放有序，控制小区噪音，维护小区内公共道路交通顺畅，以及房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化等。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：物业管理公共服务费(商业)每月每平方米6.50元，公共能耗费每月每平方米1元，甲方房屋的总收费面积为264.62平方米(最终以房屋产权证或房屋面积实测报告中载明的面积为准)，甲方每月应缴物业服务费为1984.65元，上述收费标准仅适用于本项目商业物业。业主办理入住手续时预付壹年的物业服务费，此后物业服务费按季度进行交纳，业主或物业使用人应于每季度第二个月25日之前向乙方预交下季度的物业服务费，逾期视为违约，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于律师费、差旅费、查询费、邮寄费等。另查明，原告在本案审理中申请财产保全，支出了财产保全费420元，保函费450元。万科物业徐州分公司诉案外人陈绘东物业服务纠纷一案作出（2020）苏0311民初2404号民事判决书。宣判后，万科物业徐州分公司不服，提起上诉。经审理，徐州市中级人民法院于2020年12月28日作出（2020）苏03民终6835号民事判决书。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告应按照约定承担缴纳物业费用的义务。本案中，原告与被告签订的《徐州万科淮海XX商住区前期物业服务协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。万科物业徐州分公司提供物业管理服务后，有权依前期物业服务协议书的约定向业主及物业使用人收取物业费。已生效的徐州市中级人民法院（2020）苏03民终6835号民事判决认为政府修路系为了社会公共利益的需要，与万科物业无关。虽有证据显示车辆停放在施工道路上，此范围并非万科物业徐州分公司管理服务范围，现有证据不足以证明万科物业徐州分公司存在严重的服务瑕疵，故不应当酌减物业服务费。根据上述前期物业服务协议的约定，被告王莹所有的建筑面积为264.62平方米，物业费用标准为每月每平方米6.5元，公共能耗费每月每平方米1元，合计每月应支付的物业费为1984.65元。被告自2019年1月1日起即未向原告交纳物业费用，至2020年9月30日，被告欠缴的物业服务费金额为36120.63元（6.5元/月/平方米×264.62平方米×21个月），公共能耗费金额为5515.02元（1元/月/平方米×264.62平方米×21个月），合计为41635.65元。关于原告万科物业徐州分公司要求被告王莹支付逾期违约金4554.77元的主张，因本案争议系因物业服务引发，双方就物业服务内容及各自权利义务沟通不畅，致使被告未能正常缴纳物业费，对此诉请本院不予支持。关于原告万科物业徐州分公司主张的律师费用，因原告未提交代理合同及付款凭据证实花费律师费用的具体数额，故本院不予支持。原告作为物业服务企业，应当根据合同约定和法律、法规规定以及相关行业规范履行合同所确定物业的维修、养护、管理和维护义务，如其不履行或不完全履行，业主有权请求物业服务企业继续履行或者采取补救措施，因其不当履行给业主造成损失的，业主还可以要求赔偿损失。故关于被告辩称的房屋漏水问题等，若属实，被告有权请求原告在其服务范围内提供服务或者按照商品房买卖合同的约定要求有关民事主体承担民事责任，若因物业在合同约定的物业服务范围内不履行或不完全履行给被告造成损失的，被告可以要求赔偿，但被告不能以此拒绝交纳物业费用。原告为实现债权发生的诉讼保全费420元及保全保函费450元系合理支出，应当由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王莹于本判决生效后十日内向原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司支付2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费、公共能耗费等合计41635.65元；二、被告王莹于本判决生效后十日内向原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司支付财产保全费420元及保函费450元；三、驳回原告南京万科物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费956元，由被告王莹负担，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 刘现伟审 判 员 刘钟薇审 判 员 张梦瑶二〇二一年三月八日法官助理 甘 琪书 记 员 王 琇