成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0115民初713号 原告：黄兴，男，1965年7月10日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：邹代忠，四川腾誉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苟华，四川腾誉律师事务所律师。 被告：徐兵，男，1981年3月23日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：李德江，成都市温江区柳城法律服务所基层法律服务工作者。 委托诉讼代理人：陈泳甫，成都市温江区柳城法律服务所基层法律服务工作者。 原告黄兴与被告徐兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄兴的委托代理人邹代忠、苟华，被告徐兵的委托代理人李德江、陈泳甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄兴向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间2019年10月13日签订的《房屋租赁协议》；2.被告立即向原告支付占用租金至搬离之日止（暂计算至2020年10月10日，7500＋7500÷30×10＝10000元）；3.被告向原告支付违约金30000元；4.被告承担案涉房屋修缮（恢复原状）的义务；5.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第3项诉讼请求。事实与理由：原被告于2019年10月13日签订《房屋出租协议》，协议约定：“被告承租原告位于温江区××路社区××组（兴隆休闲庄）房屋用于经营餐饮，面积700㎡，年租金70000元／年，支付方式为提前3日支付下个季度的租金”。被告为了能够更好的经营，于2019年11月1日与原告商议，将剩余400㎡的舞厅一并租赁。房租增加到90000元／年。在协议期限内，均不得违约，如任何一方违约，违约方补偿守约方3万元违约金。合同签订后，原告即按约向被告交付了房屋及钥匙，合同原件均在被告处。因被告逾期支付房租，后经原告多次催要，被告均以各种理由搪塞原告，还拒绝搬离、清退现有房屋。故在2020年5月25日经成都市公安局温江区分局进行治安调解，双方达成一致意见，即被告若在8月31日后继续经营，就每季度按双方之前签订的协议支付原告租金。被告现既不解除协议，也不如约缴纳租金，案涉房屋在雨季时期未能及时修缮，导致原告财产毁损严重。现原告拒绝履行上述调解内容，故原告特提起诉讼，请求法院依法判决。 被告徐兵辩称，双方的法律关系为合伙清算而不是原告主张的房屋租赁合同关系，请求法院依法驳回原告诉讼请求。另外根据2020年5月25日双方签订的治安调解协议书表明双方的合伙关系已经了结了，不存在欠付租金的情况。为了方便计算出资，双方才达成的房屋租赁合同。 本院经审理认定事实如下：2019年10月13日，黄兴（甲方）与徐兵（乙方）签订《房屋出租协议》，约定黄兴将其位于成都市温江区××路社区××组（兴隆休闲庄）面积700㎡房屋出租给徐兵使用。租期从2019年11月1日起，有效期为政府要求拆迁为准。该房出租的使用性质为营业用房，年租金为70000元，缴租方式为季度缴费，以后应在付款期未到前三天支付（包含：厨房、餐桌、茶楼等所有设备，在使用中不能随意增长房租）。在本协议期内，甲方不得干涉乙方的合法经营权，不得收回房屋或转租他人，并不得终止协议，乙方因经营不善或其它原因可以将该房屋提前半年告知甲方，到一年期满将租用房退还甲方。乙方必须按时交纳房租，否则甲方有权采取措施收回房屋，由此造成的损失由乙方承担。乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，按时缴纳水、电、气、光纤、电话、物业管理、卫生清洁等费用，乙方的民事纠纷均自行负责。备注：乙方在经营过程中防灾、防火、治安等相关责任问题由乙方自行管理并负责，概与甲方无关；甲方积极配合乙方协调前期股东之间工作及农户房屋出租方、社区、生产队相关工作事宜。（其中400㎡舞厅除外）。 后双方当事人因案涉租赁房屋发生纠纷，经公安机关调解后达成协议，并于2020年5月25日签订《成都市公安局温江区分局治安调解协议书》，载明：2020年5月25日21时许，黄兴与徐兵两人因合伙开餐馆发生纠纷，经调解，双方自愿达成如下协议：一、黄兴让徐兵继续免租金经营兴隆餐馆到2020年8月31日，徐兵若8月31日后要继续经营，就每季度按双方之前签订的协议支付黄兴租金。二、徐兵若8月31日后不继续经营，在不损坏黄兴原有房屋结构和设备的情况下，徐兵只将自己采购的餐具（以徐兵的采购清单为证）和洗衣机带走，不带走其他任何东西。三、双方都不再追究对方的法律责任。 2020年9月1日，黄兴通过手机短信询问徐兵：“农家乐，你还租不？不租就把钥匙放在保安门口和营业执照，晚上我去拿。”徐兵回复内容:“我喊你把合同看好了再来找我。有两个事情你需要给我解决。第一个，从5月开始，农家乐门口修垃圾房，阻挡道路一个月，完全阻断路口。行人和车无法通过，到现在为止，垃圾房的垃圾桶也是把路面基本挡完。我给你沟通协调你对我完全不理。合同明确说明，村上、组上所有事宜都由你沟通协调。第二，合同明确写明，我未按时交房租，造成的损失由甲方付。前期投资的钱，你的按一定比例退给我。在这个月月底，房租还没到期，你就发消息给我你要收回房子，按合同你也违约。按法律程序吧。合同办事。没人不给房租。”黄兴回复内容：“你要租马上给我转过来，就什么都别说了。”徐兵回复内容：“你把我提的问题解决了，房租马上到位。”2020年9月6日，黄兴向徐兵发送短信内容为“徐兵：根据2020年5月25日派出所调解协议书，8月31日后如你要继续经营，应按房屋出租协议支付租金。现该期限已届满，特通知你如需继续经营，请务必5日内支付一季度租金22,500元，否则，我就依法与你解除房屋出租协议”。 后徐兵一直未向黄兴支付租金，也未交付案涉租赁房屋。 在本案审理过程中，徐兵向本院申请证人刘某、陈某、郭某出庭作证。证人刘某在庭审中陈述，其身份为案涉房屋休闲庄的服务员，案涉休闲庄由黄兴与徐兵合伙经营，黄兴在现场管理，工资由徐兵发放。证人陈某在庭审中陈述，其身份为案涉休闲庄厨师，案涉休闲庄由黄兴和徐兵搭伙经营，徐兵平时在他处上班，因此黄兴负责现场管理，徐兵出钱，采购食材的资金由徐兵支付。证人郭某在庭审中陈述，其身份为案涉休闲庄的灯具维修工，2017年、2018年黄兴单独经营休闲庄时其就在案涉休闲庄中负责灯具维修，2019年10月购买更换的灯具由徐兵付款。 另，黄兴向本院提交由成都市温江区万春镇春江路社区居委会出具的《证明》一份，内容为证明温江区万春镇春江路社区十六组028号房屋（兴隆休闲庄）属于黄兴所有。 上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交的当事人身份信息、《房屋出租协议》、《成都市公安局温江区分局治安调解协议书》、《证明》、证人证言、短信聊天截图等证据证明，本院予以确认。 本院认为，双方的争议焦点为原被告之间法律关系的性质。黄兴主张双方的法律关系为房屋租赁关系，徐兵应当按照双方所签订的房屋租赁合同履行义务；而徐兵主张双方的法律关系为合伙关系，案涉房屋是黄兴的合伙出资财产，双方当事人签订的《房屋出租协议》是为了方便计算合伙出资。徐兵上述主张的理由是在2019年与徐兵签订房屋租赁合同之前，案涉休闲庄是由黄兴独自经营，签订案涉房屋租赁合同后，黄兴仍然参与案涉休闲庄的现场管理工作，并且在2020年5月25日《成都市公安局温江区分局治安调解协议书》中载明了双方因合伙开餐馆产生纠纷，另外还有案涉休闲庄工作人员出庭作证证明。本院对上述当事人的主张进行评判。首先，个人合伙是指两个以上公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动。徐兵虽然主张双方之间属于合伙关系，但是未提交相应证据证明双方达成过有效的合伙协议，对合伙事项、合伙出资以及利益分配等有具体明确的约定；徐兵提出黄兴参与案涉休闲庄的现场管理工作等理由，并不足以证明双方之间形成事实上的合伙关系；徐兵申请出庭作证的三位证人的证言，只能证明黄兴参与了案涉休闲庄的现场管理工作，徐兵提供了运营资金，证人证言对黄兴与徐兵双方之间法律关系性质的陈述为个人推测，且没有其他证据印证，本院不予采信。其次，合伙关系和房屋租赁关系是相互独立的法律关系，彼此间并不冲突。即便双方成立合伙关系，也并不能据此否认房屋租赁合同关系的存在和效力。黄兴依据合法有效的房屋租赁合同向本院提起民事诉讼主张租金，并无不当。最后，在《房屋出租协议》《成都市公安局温江区分局治安调解协议书》以及双方当事人之间沟通的短信中，黄兴与徐兵双方对案涉房屋及相关事实均使用了“出租”“租房”“租金”“房租”等日常使用且含义明确的用语，双方均未提出过异议，故徐兵对双方之间达成了合法有效的房屋租赁关系应当是明知且认可的。基于上述理由，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十一条第（一）项之规定“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”，因此徐兵对“双方存在合伙关系，案涉房屋属于合伙财产”的主张应当承担举证责任。现徐兵未能提交有效证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果，本院对其主张双方成立合伙关系的意见不予采纳。 本院认为，黄兴与徐兵基于双方真实意思表示签订了《房屋出租协议》，约定黄兴以年租金70,000元将案涉房屋出租给徐兵经营使用，该合同不违反法律和行政法规，合法有效。双方因案涉房屋发生纠纷，在公安机关的主持下签订了《成都市公安局温江区分局治安调解协议书》并达成了关于案涉房屋租金豁免以及约定期限到期后租金收取方式的一致意见，该调解协议书是双方当事人真实意思表示，合法有效。徐兵在调解协议书中约定的免租期限2020年8月31日届满后，未表示要继续租赁案涉房屋，亦未退还该房屋，在庭审中也未举出证据证明在黄兴向其催缴房屋续租租金后支付了租金，其行为已经构成违约。2020年9月6日黄兴发送短信通知徐兵5日内支付房租，否则解除双方之间的《房屋出租协议》。本院认为，徐兵在2020年8月31日之后继续占用房屋的行为应当认定为续租案涉房屋的意思表示，但在黄兴多次催缴房租后在合理期限内不支付房租，属于根本违约，致使《房屋出租协议》的合同目的不能实现，黄兴依法享有合同解除权。根据黄兴2020年9月6日向徐兵发送的短信内容，2020年9月11日双方的《房屋出租协议》即行解除，本院予以确认。合同解除后徐兵作为承租人无权再使用租赁房屋，应腾退房屋。事实上，黄兴未收回租赁给徐兵的房屋，双方未进行交接，该租赁房屋实际还是处于徐兵的控制之下，存在实际占用租赁房屋的事实，徐兵理应支付相应的房屋占用费。徐兵应当在其占用房屋期间参照双方签订的《房屋出租协议》约定的租金标准支付房屋占用费，即徐兵应向黄兴支付从2020年9月1日起至2020年9月11日止的租金2,109.59元（70,000元/年÷365天×11天）以及从2020年9月12日起至实际搬离之日止的房屋占用费5,833元/月（70,000元/年÷12个月）。关于黄兴主张徐兵承担修缮（恢复原状）案涉房屋的诉讼请求，因黄兴未举证证明案涉房屋需要修缮的事实，故对该项诉请本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认黄兴与徐兵2019年10月13日签订的《房屋出租协议》于2020年9月11日解除； 二、徐兵于本判决生效之日起十日内向黄兴支付2020年9月1日至2020年9月11日的租金2,109.59元以及按每月5,833元的标准支付从2020年9月12日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费； 三、驳回黄兴的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 本案案件受理费减半收取计400元，由徐兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  薛晓娟 二〇二一年三月十五日 书记员  李雪原