山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2410号 上诉人（原审原告）：青岛市房产经营公司，住所地：青岛市市**。 委托诉讼代理人：刘曰刚，山东百佳信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯，山东百佳信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛华壹氏大药房连锁有限公司，住所地：青岛市市**。 法定代表人：姚文鸣，董事长。 委托诉讼代理人：金群，山东重诺（西海岸）律师事务所律师。 上诉人青岛市房产经营公司（以下简称房产公司）因与被上诉人青岛华壹氏大药房连锁有限公司（以下简称华壹氏大药房）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 房产公司上诉请求：1.依法变更青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7698号《民事判决书》第二项，增加租金320,985元，即：将第二项判决“被上诉人支付上诉人自2020年1月1日至2020年12月31日的租金192,591元”变更到“被上诉人支付上诉人自2020年1月1日至2020年12月31日的租金513,576元”；2.变更青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7698号《民事判决书》第三项，增加违约金32,098.5元，即：将第三项判决“被上诉人支付上诉人违约金96,295.5元”变更到“被上诉人支付上诉人违约金128,394元”；3.撤销青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7698号《民事判决书》第四项，改判解除房产公司与华壹氏大药房关于青岛市市南区xx路xx号房屋租赁关系，并责令华壹氏大药房限期腾空房屋并移交给房产公司；4.本案二审诉讼费用由华壹氏大药房承担。事实和理由：房产公司与华壹氏大药房房屋租赁合同纠纷一案，已由青岛市市南区人民法院作出（2020）鲁0202民初7698号民事判决书，仅支持了房产公司的部分诉讼请求，未全部予以支持。房产公司认为其全部诉讼请求都应得到支持。具体理由如下：一、一审判决认为华壹氏大药房作为小微企业，符合房产公司减免租金的条件，而判令减免华壹氏大药房2020年1月1日至12月31日期间的租金，没有事实和法律依据。1、华壹氏大药房在一审中仅提交了“互联网企业网站的搜索信息”来证明其小微企业属性，该证据不具有证明效力，不符合房产公司《租金减免通知》中关于“小微企业需提供中国政府网小微企业名录查询结果截图或国家统计局等有关政府部门对小微企业的认定材料”的要求，也不是法定的政府主管部门（如商务部备案名录、国家税务总局备案名录等）认可的小微企业名录材料。该证据不能证明华壹氏大药房的小微企业属性，不能依此认定其应享有减免租金的优惠。2、华壹氏大药房如认为其应享有减免租金的优惠政策，应当单独向房产公司提出申请，并按照房产公司通知要求提供相应的全部资料：房产公司收到全部资料后，只有经过受理、初审等流程，并最终报青岛城市发展集团批准后，方可予以减免房租。华壹氏大药房至今未向房产公司提交减免租金的全部资料，仅凭其提交的不具有证明效力的补充证据三不能认定其符合减免租金的条件。3、即使华壹氏大药房享受租金减免政策，也应当是由实际使用房屋的最终承租方泰锦商务酒店享受，而不是华壹氏大药房享受减免租金政策。华壹氏大药房也仅是承诺将减免租金落实到最终承租方，最终是否落实尚不确定。二、一审判决认为华壹氏大药房系通过拍卖支付相应价款后取得涉案房屋使用权，双方也未就房屋租赁关系解除事宜达成一致，而对房产公司解除房屋租赁关系这一诉讼请求不予处理，没有事实和法律依据。1、华壹氏大药房在通过拍卖取得xx路xx号涉案房屋使用权之前，已明确知晓该房屋的性质为“国有直管非住宅房屋”，房产公司和华壹氏大药房之间除了是平等民事法律主体的房屋租赁关系外，双方的房屋租赁行为还应符合《青岛市城市公有房产管理暂行办法》、《青岛市城市公有房产管理暂行办法实施细则（修正）》地方性法规、政府规章关于青岛市城市公有房产的管理规定。2、华壹氏大药房自开始承租房产公司xx路xx号房屋至今近十年的时间里，一直拒不向房产公司交纳房租，房产公司只能通过人民法院民事诉讼程序、强制执行程序要求华壹氏大药房交纳房租。华壹氏大药房在承租房产公司xx路xx号房屋期间，未经房产公司同意，在2012年9月10日与青岛泰霖酒店管理有限公司签订《委托管理协议书》，由华壹氏大药房提供其承租的xx路xx号房屋，泰霖公司提供品牌和经营管理进行酒店的经营合作（名为合作视实为房屋租赁），该房屋的大部分房间由泰霖公司所运营的青岛泰锦商务酒店有限公司经营7天连锁酒店使用。现在，华壹氏大药房又另行转租给其他业户使用，违反了直管国有房产严禁转租或者变相转租使用的规定。华壹氏大药房恶意拖欠房租和未经房产公司同意擅自转租的行为都已严重违反城市公房管理法规规定，房产公司有权解除与华壹氏大药房的房屋租赁关系、收回房屋。综上，房产公司的诉讼请求既有事实根据又有法律依据，华壹氏大药房的行为已经严重侵害了房产公司的合法权益，为确保国有资产不受重大损失，请二审法院查明事实并支持房产公司的上诉请求。 华壹氏大药房辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 房产公司向一审法院起诉请求：1.判令华壹氏大药房支付房产公司自2018年7月至本案判决生效之日的房租（计算至2020年6月，24个月，欠租1,027,152元）；2.判令华壹氏大药房支付房产公司自2018年7月至本案判决生效之日欠租的违约金（按照第1项计算至2020年6月欠租总额的10%计算，违约金102,715.2元）；3.判令本案案件受理费由华壹氏大药房承担。后房产公司增加诉讼请求：判令解除双方关于青岛市市南区xx路xx号房屋租赁关系，并责令华壹氏大药房限期腾空房屋并移交给房产公司。事实与理由：青岛市市南区xx路xx号房屋为房产公司依法管理并收取租金的国有直管非住宅房屋，建筑面积2007.45㎡。由华壹氏大药房承租该房屋。房产公司曾因华壹氏大药房拖欠青岛市市南区xx路xx号房屋房租，以房屋租赁合同纠纷诉至青岛市市南区人民法院（案号：（2014）南民初字第10892号），该案判令华壹氏大药房给付房产公司2011年1月份至2015年10月份房租1，726，933.2元及违约金172，693.32元，租金标准为每月42，798元，违约金为每月租金额的10%。该案判决后，华壹氏大药房上诉至青岛市中级人民法院（案号：（2016）鲁02民终9159号），青岛中院判决：驳回上诉，维持原判。判决后，双方于2017年5月23日达成《执行和解协议书》，协议第一条约定：1、在2017年5月31日前，乙方（华壹氏大药房）向甲方（房产公司）一次性支付2011年1月至2016年7月房屋租金，共计2，112，115.2元。2、在2017年7月31日前，向甲方一次性支付2016年8月至2017年7月房屋租金，共计513，576元。租金标准为每月42，798元。以上租金，华壹氏大药房已向房产公司支付完毕，房产公司认可此租金标准。此后，华壹氏大药房又向青岛中院提出申诉，青岛中院做出(2019)鲁02民监61号《不予再审通知书》，决定不对该案提起再审。华壹氏大药房向房产公司交纳房屋租金至2018年6月后，至今再未向房产公司交纳租金。期间，华壹氏大药房多次向房产公司催要，房产公司仍未交纳，已经给华壹氏大药房造成了巨大损失。《青岛市城市公有房产管理暂行办法》第18条规定，“承租人须按月缴租，对拖欠租金者，房产出租单位按月加收月租额百分之十的违约金。”鉴于华壹氏大药房的行为已经严重侵害了房产公司的合法权益，为确保国有资产不流失，特向法院起诉，请求依法判如所请。增加诉讼请求的事实与理由：华壹氏大药房自开始承租涉案房屋至今，一直拒不向房产公司交纳房租，房产公司只能通过人民法院民事诉讼程序、强制执行程序要求华壹氏大药房交纳房租。房产公司曾于2014年8月10日向法院起诉要求华壹氏大药房交纳房租，贵院经审理判令华壹氏大药房给付房产公司租金。华壹氏大药房向房产公司交纳房屋租金至2018年6月后，至今又拒绝交纳租金。房产公司只能再次通过民事诉讼程序要求华壹氏大药房交纳租金，这次华壹氏大药房拖欠房租时间已二年多，租金数额巨大，构成根本违约，给房产公司经营的国有资产造成严重损失。华壹氏大药房在承租原告xx路xx号房屋期间，未经房产公司同意，在2012年9月10日与青岛泰霖酒店管理有限公司签订《委托管理协议书》，由华壹氏大药房提供其承租的xx路xx号房屋，泰霖公司提供品牌和经营管理进行酒店的经营合作，现该房屋的大部分房间仍由泰霖公司所运营的青岛泰锦商务酒店有限公司经营7天连锁酒店使用，同时，华壹氏大药房又将剩余房屋出租给其他业户使用。根据相关法律法规，直管国有房产严禁转租或者变相转租使用，华壹氏大药房的行为已严重侵害了房产公司的合法权益，房产公司有权解除与华壹氏大药房的房屋租赁关系、收回房屋。 华壹氏大药房一审辩称，一、首先阐明一点，华壹氏大药房是因为与房产公司在收取房租的依据上产生分歧，才导致本案发生。二、华壹氏大药房是通过公开市场拍卖，支付对价后获得本案公房使用权，并非通过国家无偿分配取得。三、本案收取房租不应依据青政发（2003）32号文，仍应按照（1996）185号文执行。1、（1996）185号文系涉案房屋拍卖要约的重要组成部分。涉案房屋xx路xx号是青岛市直属非住宅公有房屋。2009年7月，涉案房屋的承租人中信银行青岛市分行征得房屋管理人房产公司的同意，将公房使用权进行公开拍卖。拍卖时该公房按照（1996）青政发185号文的固定金额向青岛市政府缴纳租金，而此时公房可以出租按照市场价格收取房租，出租收益远远高于185号文规定的租金。由于公房租金存在政府规定和市场定价的“剪刀差”，使得公房使用权有了相应价值。正是在上述前提下，涉案公房使用权评估定价300万元，经公开拍卖，由华壹氏大药房最终取得。由此可见，正是（1996）185号文的施行，使得涉案房屋的公房使用权有了300万元的价值，故（1996）185号文系拍卖要约的组成部分。2、涉案房屋公房使用权拍卖成交后，任何人无权修改要约。2011年12月，华壹氏大药房成功竞买涉案房屋的公房使用权。青岛市政府于2013年6月下发（2013）青政发32号文，大幅提高公房租金，与公房的市场出租收益相差无几，消灭了“剪刀差”。按照这份文件，公房使用权分文不值，也没有人会去购买公房使用权。（1996）185号文与（2013）32号文均是直接影响拍卖价格的基础文件，是公房使用权交易价格的重要组成部分。而华壹氏大药房仅需遵守拍卖成交时的要约185号文，无需遵守拍卖成交后的32号文。否则，就会造成房屋拍卖成交后，拍卖要约一直在变动的情形（如将来政府会多次修订公房租金），这显然是违背合同法的规定。3、房产公司主张的2020年上半年房屋租金金额有误。依据今年二月份青岛市政府发布的《关于应对新冠××疫情进一步促进企业恢复正常生产经营的实施意见》第十条之规定，免收2020年第一季度房租，减半收取第二季度房租。房产公司主张的2020年1-6月份租金应根据政府文件进行调整。 一审法院认定事实：1、房产公司曾以中信实业银行股份有限公司青岛分公司（以下简称“中信银行青岛分行”）、华壹氏大药房为被告向一审法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，要求支付2011年1月份至2015年10月份的租金及违约金，一审法院（2014）南民初字第10892号民事判决书判决华壹氏大药房支付相应租金及违约金，后华壹氏大药房对判决不服，向青岛市中级人民法院提起上诉，（2016）鲁02民终9159号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。一审法院（2014）南民初字第10892号民事判决书查明，青岛市市南区xx路xx号系国有直营非住宅房屋，建筑面积2007.45平方米，由房产公司负责经营管理，华壹氏大药房通过一审法院执行程序向中信银行青岛分行支付3,000,000元，涉案房屋使用权过户给华壹氏大药房，自2011年1月1日之后的租金由华壹氏大药房直接支付给房产公司；2016年2月24日，一审法院对涉案房屋进行现场勘验，涉案房屋在经营7天连锁酒店及其他公司办公，华壹氏大药房称其均与该五家公司签订房屋租赁合同；该判决认为房产公司与华壹氏大药房成立房屋租赁法律关系，自2013年7月起，依据《关于调整国有直营非住宅房屋租金标准的通知》（青政字[2013]32号）文件涉案房屋租金标准为每月21.32元/平方米，涉案房屋月租金为42,798元。2、华壹氏大药房已向房产公司支付租金至2018年6月，自2018年7月起未再付租金。3、房产公司于2020年10月21日向各直管公房承租单位发出《关于应对新冠××疫情租金减免有关事项的通知》，载明其积极响应政府号召，履行国有企业应有的社会责任和担当，对承租直管公房用于经营的个体工商户和小微企业，在免收今年第一季度房屋租金，减半收取第二季度房屋租金基础上，再将减半收取房租期限延长至2020年12月31日，涉及转租、分租房产的，承租单位需承诺将减免租金全部落实到最终承租方。华壹氏大药房承诺会将减免租金全部落实到最终承租方。4、华壹氏大药房属于注册登记的小微企业。 一审法院认为，一审法院（2014）南民初字第10892号生效民事判决书已确认房产公司、华壹氏大药房双方成立房屋租赁法律关系，华壹氏大药房应及时向房产公司交纳房屋租金。关于租金标准，一审法院（2014）南民初字第10892号生效民事判决书已确认自2013年7月1日起按照42,798元/月的标准交纳租金，华壹氏大药房按此标准已支付至2018年6月的租金，因此，应判令华壹氏大药房按照42,798元/月的标准支付自2018年7月1日至2019年12月31日的租金770,364元。 关于2020年1月1日至2020年12月31日的租金，因新冠××疫情影响，房产公司向各直管公房承租单位发出通知，对小微企业免收今年第一季度房屋租金并减半收取至2020年12月31日的租金，华壹氏大药房作为小微企业，符合房产公司减免租金的条件，华壹氏大药房亦承诺将减免租金落实到最终承租方，因此，2020年1月1日至3月31日期间的租金，应免除华壹氏大药房的交纳义务；对于2020年4月1日至12月31日期间的租金，华壹氏大药房应按照21,399元/月的标准支付，共计192,591元。 华壹氏大药房至今未支付上述期间的房屋租金，应承担10%的违约金，即96，295.5元。 关于2021年1月1日起至判决生效之日的租金，华壹氏大药房应按照42,798元/月的标准支付。 关于房产公司要求解除双方房屋租赁关系的诉讼请求，华壹氏大药房系通过拍卖支付相应价款后取得涉案房屋使用权，其取得涉案房屋承租权的过程具有特殊性，双方未就房屋租赁关系解除事宜达成一致，故对该项诉讼请求，一审法院不予处理。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、青岛华壹氏大药房连锁有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛市房产经营公司2018年7月1日至2019年12月31日的租金770,364元；二、青岛华壹氏大药房连锁有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛市房产经营公司2020年1月1日至2020年12月31日的租金192,591元；三、青岛华壹氏大药房连锁有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛市房产经营公司违约金96，295.5元；四、驳回青岛市房产经营公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行本判决上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,969元，由青岛华壹氏大药房连锁有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人华壹氏大药房提交证据1、管理方出具的减免管理费证明，证明在2020年5月因为新冠疫情原因，影响了酒店的经营。因此，华壹氏大药房就给酒店管理方减免了管理费23.3万元。是每年5月份交管理费，所以今年会继续减免管理费。在一审判决中法院给华壹氏大药房减掉的住房租金，华壹氏大药房已经转给管理方。上诉人房产公司质证称：对证据的真实性无法确认，退一步讲即使该证据是真实的，正好证明华壹氏大药房违法转租房屋给青岛泰锦商务酒店有限公司这一事实。根据青岛市地方法规规定违法转租应当收回房屋，从证明来看，如果该公司受华壹氏大药房委托进行酒店管理，则应当由华壹氏大药房向酒店管理公司支付管理费。而该证明正好说明酒店管理公司向华壹氏大药房交纳管理费，并得到了减免。恰恰证明双方的租赁关系。 华壹氏大药房提交证据2、中信银行账单一份，证明将（2014）南民初字10892号判决生效之后欠房产公司所有的案款、诉讼费全部交纳完毕。房产公司质证称：对于账单真实性无异议，但是并不能证明华壹氏大药房的履约诚信。按照规定，房租按月交纳，现在已经3月份，华壹氏大药房已经拖欠1、2月份房租，因此还是处于持续违约状态。 华壹氏大药房提交证据3、房产公司关于对xx路xx号房屋使用权进行拍卖的处理意见。证明如果房产公司要收回房屋的使用权，需要支付对价，是有偿收回。所以房产公司的请求不成立。房产公司质证称：对证据真实性无异议，但是该证据不能证明华壹氏大药房的主张，该证据是说如果承租人在具有合法承租使用权的情况下，双方协商收回，房产公司可以给予一定的补偿款项，而本案华壹氏大药房处于持续恶意违约状态。收回房屋属于租赁合同违约的法律后果，华壹氏大药房2010年从省院提审时就承诺交纳房屋，但迟迟不按照省院提审的和解协议交纳房租，此后房产公司起诉华壹氏大药房，青岛中院做出了（2016）鲁02民终9159号判决，在该判决生效之后，华壹氏大药房才被迫支付了部分租金，但该判决履行完毕之后又开始持续拒绝交纳房租二、三年。2019年青岛中院作出（2019）鲁02民监61号不予再审通知书驳回了华壹氏大药房的再审申请。 对当事人提交的证据，本院将根据案情事实予以综合认定。 二审经审理查明，华壹氏大药房属于注册登记的小微企业，房产公司对此表示认可，并给予其减免租金的优惠，免收2020年度第一季度房屋租金并减半收取至2020年12月31日的租金。根据房产公司二审中提交的情况说明，华壹氏大药房已经按照42,798元/月的租金标准，支付租金及违约金至2020年12月31日，自2021年1月1日起未再付租金。本案二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、华壹氏大药房向房产公司交纳房屋租金及违约金的数额；二、双方的房屋租赁关系能否解除。 关于焦点一，本院认为，根据一审法院（2014）南民初字10892号生效民事判决书，华壹氏大药房自2013年7月1日起应按照42,798元/月的标准向房产公司交纳租金。华壹氏大药房按此标准已向房产公司支付租金至2020年12月31日，并支付10%的违约金，房产公司认可收到，表明双方均认可该租金和违约金的交纳标准。鉴于华壹氏大药房已经主动履行租金和违约金的交付义务，且房产公司已经给予华壹氏大药房小微企业减免租金的优惠，并认可其按照42,798元/月的标准支付租金，按照租金的10%支付违约金，表明双方已经就2018年7月1日至2020年12月31日期间的租金及违约金支付达成合意并履行完毕，本院予以确认。故房产公司与华壹氏大药房之间就该期间的债权债务关系已经消除，对于房产公司该部分上诉请求，本院不予支持。一审判令华壹氏大药房按照42,798元/月的标准支付租金并承担10%的违约金并无不当，本院予以维持。对于2021年1月1日起至判决生效之日的租金，华壹氏大药房应继续按照42,798元/月的标准支付。对于2021年1月1日起至判决生效之日的违约金，应按照租金的10%支付。 关于焦点二，本院认为，华壹氏大药房合法使用涉案房屋，其未按时支付租金的原因系与房产公司就租金交纳的标准及时间问题存在争议。在（2014）南民初字10892号民事判决书生效后，华壹氏大药房依判决结果及时足额向房产公司交纳了租金及违约金，表明其不存在拖欠租金的恶意。华壹氏大药房对涉案房屋的使用权系通过拍卖取得，并支付了相应价款，华壹氏大药房就涉案房屋同房产公司之间的租赁关系具有特殊性，不同于一般的租赁关系。现合同双方无法就解除合同达成一致意见，一审法院判决不予解除合同并无不当，本院予以维持。 综上所述，房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14,969元，由上诉人青岛市房产经营公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   王晓琼 审判员   王颖颖 审判员   于 梦 二〇二一年三月三十日 法官助理 张 蕾 书记员 王若怡