江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏06民终93号上诉人（原审原告、反诉被告）：周梅，女，1963年10月27日出生，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：卢伟，江苏大仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张君，江苏大仁律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：南通港务有限公司城东分公司，住所地江苏省南通市人民西路附15号。负责人：刘新华，该分公司经理。上诉人（原审被告、反诉原告）：南通港务有限公司，住所地江苏省南通市人民西路11号。法定代表人：邓勇，该公司董事长。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：薛祖望，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈锋，江苏平帆律师事务所律师。上诉人周梅因与上诉人南通港务有限公司城东分公司(以下简称港务公司城东分公司)、南通港务有限公司(以下简称港务公司)租赁合同纠纷一案，均不服江苏省南通市崇川区人民法院(2020)苏0602民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周梅上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判；2.一、二审诉讼费用由港务公司城东分公司、港务公司承担。事实与理由：原审法院事实认定不清。一、对自建房屋、装饰装潢等附属设施拆迁补偿不予支持属于事实认定错误。原审法院认定案涉租赁合同的解除时间为2020年4月6日。在此之前，周梅与港务公司城东分公司、港务公司存在租赁合同关系。虽然周梅与港务公司城东分公司于2017年1月签订的租赁合同中明确了在遇到不可抗力政府拆迁等因素终止协议的情况下，乙方(承租方)不得向甲方索取拆迁补偿。但是，原审法院同时认定了港务公司城东分公司、港务公司港务公司等于2019年10月29日向各租赁发出的《通告》：根据南通市中莲评估公司（应为江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司（以下简称中莲公司）对各租赁户的评估，我司近期分别与各租赁户签订拆迁补偿处置协议。同日，港务公司召集各租赁户协商拆迁安置事宜，该事实原审法院依法予以了认定。由此可见，港务公司城东分公司、港务公司发出的《通告》实质上是对原租赁协议内容的变更。周梅作为租赁户享有包括自建房屋、装饰装潢等附属施拆迁补偿、停产停业损失、拆迁费在内的补偿。因此，原审对自建房屋、装饰装潢等附属设施拆迁补偿不予支持属于事实认定错误。二、即使按照原审法院认定标准，原审法院对案涉搬迁费认定也存在错误。案涉估价报告中涉及周梅的《附属设施、装饰、装潢补偿费用明细表》中记载，挂壁式空调拆费600元、油烟机拆费100元，太阳能拆费250元、石子黄沙堆场搬运费47040元、砖3622元、钢质粉罐4只共计113040元、输送带7200元等。原审法院对此明细中的挂壁式空调拆费600元、油烟机拆费100元，太阳能拆费250元、石子黄沙堆场搬运费47040元认定为搬迁费应归周梅所有，而把相同性质的砖3622元、钢质粉罐4只共计113040元、输送带7200元未列入搬迁费中。周梅从事建材经营主要包括石子黄沙、砖块、水泥。在估价报中涉及周梅的明细表中，可以看出砖的补偿标准与石子黄沙堆场补偿标准相一致都是10元/吨，石子黄沙堆场补偿项目备注中为搬运费，那么也应认定砖的补偿为搬运费3622元归周梅所有。钢质粉罐及输送带主要为周梅销售散装水泥装置并非装饰、装潢，在本案中同样需要拆装，明细表中虽未标注为拆装费，但是根据周梅提供现场照片中可看出钢质粉罐相当巨大，拆装运输需专业人员及设备，搬迁费用巨大，明细表中的补偿是对钢质粉罐及输送带搬迁费用的补偿，因此钢质粉罐及输送带搬迁费用120240元应归周梅所有。综上所述，原审法院认定事实不清，标准不一。港务公司城东分公司、港务公司答辩称，第一，一审判决驳回周梅主张自建房屋装饰装潢等拆迁补偿正确。因为租赁合同第二条第八条有特别约定，对租赁的周梅具有法律约束力，周梅本身并无损失。港务公司不是拆迁人，也不是征用人，对周梅没有拆迁安置义务，周梅如需主张拆迁利益，不能向房东主张。第二，案涉租赁合同的解除时间并非2020年4月6日，而是2017年12月31日。案涉租赁合同早在2017年12月31日就已经正常履行完毕，是到期终止，没有因拆迁而提前终止。周梅没有任何拆迁损失。第三，案涉估价报告中涉及周梅租赁区域的附属设施装饰装潢补偿费用明细表，不能作为周梅要求拆迁补偿的依据。第四，周梅索赔巨额补偿，超出了港务公司签订租赁合同时可以预见的损失范围，根据合同法规定应当予以驳回。港务公司城东分公司、港务公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，其不予支付周梅停产停业损失补偿38880元、搬迁费58790元，合计97670元。二、改判一审判决第四项，周梅支付自2020年4月7日起至实际搬离之日止，按照租赁合同租金标准人民币55.56元/天的四倍即￥222.24元/天计算的使用费给上诉人。三、一、二审诉讼费用由周梅承担。事实与理由：一、本案为租赁合同纠纷，一审判决港务公司城东分公司、港务公司支付周梅停产停业损失补偿38880元、搬迁费58790元，既无合同依据，也无法律依据，应当予以撤销。1.双方签订的租赁合同中没有租赁期满出租人需给予周梅拆迁补偿的任何约定，征用拆迁法律中也没有出租人需支付承租人拆迁补偿的规定，因此周梅该诉讼请求根本不能成立。租赁合同、承诺书均约定排除乙方享有拆迁利益，这些约定对周梅有合同约束力。租赁合同第二条特别约定：“乙方搭建的房屋在协议终止前必须将房屋一是无偿交与甲方；二是乙方自行拆除，如不拆不交视作乙方自行放弃处理，此房归甲方所有。”第八条特别约定：“如遇不可抗力及政府拆迁等因素，本协议自行终止，租赁费以实际租用时间结算。甲方在街道拆迁通知后及时以书面形式通知乙方，乙方不得向甲方索取拆迁补偿，乙方必须积极配合，无条件服从，及时将货物搬离，逾期不搬，造成的一切损失盖由乙方自行负责，且抵押金不予退还。”2.周梅并不存在上述损失。案涉租赁合同租赁期限仅一年，到2017年12月31日为止，租赁合同已经正常履行完毕，是到期终止，没有因拆迁而提前终止，周梅没有任何拆迁损失。停产停业损失是港务公司城东分公司、港务公司房屋因被征用而不能继续生产的损失，不属于周梅损失。搬迁费同样是港务公司城东分公司、港务公司因征用而需要搬迁，不属于周梅损失。3.判决如此巨额的停产停业补偿和搬迁费超出了港务公司城东分公司、港务公司签订租赁合同时可以预见的损失范围。案涉2017年1月1日租赁合同的年租金仅人民币2万元(日租金￥55.56元)。4.港务公司城东分公司、港务公司不是拆迁人，也不是征用人，对周梅没有拆迁安置的义务。5.周梅举证的狼山镇街道办事处搬迁评估报告、补偿协议与本案无关联性，不能作为本案证据使用。一审作为证据使用程序违法。首先，该两份文件不是港务公司和周梅之间的合同，对周梅、港务公司城东分公司、港务公司双方没有合同约束力。其次，该两份文件属于非公开文件，周梅请求法院开调查令调取属于侵权行为，并且并不改变该文件的不公开性质，不能作为证据使用。2019-12-23南通市崇川区狼山镇街道办事处《政府信息公开申请答复书》写明：“《南通港务有限公司地块房屋拆迁评估报告》属于港务公司的商业秘密和合法权益。港务公司书面答复不同意公开该评估报告，狼山镇街道办事处依法不予公开。”第三，港务公司城东分公司、港务公司和狼山镇街道办事处之间的房屋征收与补偿合同，是双方洽谈总价的合同，并不以评估报告为依据。评估报告港务公司城东分公司、港务公司没有签字，对港务公司城东分公司、港务公司不具有约束力。二、周梅应当按照租赁合同租金标准的四倍支付使用费给港务公司城东分公司、港务公司。周梅从2019年10月1日起至今，继续占用港务公司城东分公司、港务公司原租赁物业既无合同依据，也无法律依据，严重侵害港务公司城东分公司、港务公司权益，必须立即纠正。鉴于周梅严重违约和侵权行为，港务公司城东分公司、港务公司多次要求腾退交还租赁物，2020年3月书面催告要求周梅最迟在2020年4月6日前履行交还租赁物的义务，向港务公司城东分公司、港务公司腾退交还租赁物以及搭建附房。如果周梅到期仍继续占用的，则自2020年4月7日起应当按照租赁合同租金标准的四倍(每天￥222.24元)交纳占用费，直到实际交还全部租赁物之日。周梅接到本函后继续占用租赁物拒不交还的行为，将被认定为是周梅恶意违约，并且周梅同意按照租赁合同租金标准的四倍交纳占用费。租赁物逾期占用费，2020年4月6日以前的按照原租金标准缴纳占用费；2020年4月6日以后的则按照原租金标准的四倍缴纳占用费。周梅虽经催告仍强行占用房屋，其行为属于藐视法律的恶意违约行为，严重破坏社会经济秩序，应当受到法律的制裁，依法应当从重处罚。周梅答辩称，第一，周梅享有搬迁补偿。2019年10月29日包括港务公司在内的三家单位联合向租赁户发出了通告，承诺将按照评估报告与周梅在内的租赁户签订补偿协议，应该视为对原租赁协议某些约定的变更，港务公司承诺过周梅有依据评估报告获得相应补偿的权利。第二，港务公司签订的搬迁补偿协议的主要依据是中莲公司的评估报告，评估报告中对租赁户的装饰装潢搬迁费、停工停业损失均作出了评估。而依据评估报告，签订的房屋搬迁补偿安置协议应该包括了租赁户的搬迁利益。因此，周梅享有搬迁补偿权利。第三，一审中未将租赁户自建房装饰装修房认定为周梅的搬迁损失属事实认定错误。港务公司要求周梅支付自2020年4月7日起至实际搬离之日，按照租赁合同约定的租金的四倍给港务公司没有事实依据。1.原合同中未规定原租赁户周梅逾期不搬离违约支付四倍租金。2.依照法律规定租赁合同期限届满后，承租人继续承租租赁房屋，出租人不提异议的，原租赁合同继续有效，但租赁合同视为不定期租赁。本案中，原租赁合同约定的租赁期届满后，周梅继续租赁房屋，港务公司未提出异议且收取了租金，应视为不定期租赁，原租赁合同依旧有效。虽然港务公司发出了联系函，但该函是港务公司单方面的行为，合同中也没有约定周梅不作表示即是默认的规定。因此该函中的四倍租金不能成立，不应支持。周梅向一审法院起诉请求：1.判令港务公司城东分公司、港务公司向周梅支付拆迁补偿款暂定106万元（以拆迁补偿评估为准）；2.诉讼费用由港务公司城东分公司、港务公司承担。一审诉讼过程中，周梅变更诉讼请求为：1.判令港务公司城东分公司、港务公司向周梅支付拆迁补偿款1057176元；2.本案诉讼费由港务公司城东分公司、港务公司承担。港务公司城东分公司、港务公司向一审法院反诉请求：1.判令周梅立即腾退交还全部租赁场地870平方米及地上房屋2间，周梅违章搭建房屋均归港务公司城东分公司、港务公司所有;2.判令周梅从2019年10月1日起至2020年4月6日的租赁物逾期占用费10445.28元(55.56元/天×188天)，自2020年4月7日起直到实际交还全部租赁物之日按照租赁合同租金标准的四倍222.24元/天交纳占用费给港务公司城东分公司、港务公司;3.诉讼费用由周梅承担。一审法院认定事实：案涉租赁场地坐落于南通市崇川区狼山镇街道临江社区，并取得了建设用地规划许可证及国有土地使用权登记证明。2017年甲方港务公司城东分公司再次与乙方周梅就案涉房屋和场地租赁签订了一份《租赁协议》，载明，乙方因经营需要，特向甲方租用土地：东西长29米，南北宽30米。具体位于：东与办公楼西水泥路以西，西与石灰场相邻（有明显高低之分），南到河边，北距生活住房以南7.5米，面积870平米，此地只供乙方堆放货物，乙方不得转租及改变用途，不得在其场地内违章搭建，如需改造，须事先书面申请征得甲方同意后方可进行。为了乙方的需要，甲方同意将传达室西边的两间房屋租给乙方使用，费用另行收取（每年1000元）。同时同意乙方在这两间房屋以西沿北原有围墙搭建三间平房（此房：含季卫国留下的三间房屋在内，只供乙方在租赁期间使用，甲方不收取土地使用费，但乙方不得出租、转让给他人居住使用，乙方在此协议终止前必须将房屋：一是无偿交与甲方；二是乙方自行拆除，如不拆不交视作乙方自行放弃处理，此房归甲方所有）。租赁时间为1年，即从2017年1月1日起到2017年12月31日止。租赁费用，年租金为19000元，乙方一次性付清，先付费后使用。另乙方缴纳抵押金2000元，待租赁协议期满后且无违约行为，抵押金如数返还（不计息）。如遇不可抗力及政府拆迁等因素，本协议自行终止，租赁费以实际租用时间结算。甲方在接到拆迁通知后及时以书面形式通知乙方，乙方不得向甲方索取拆迁补偿，乙方必须积极配合，无条件服从，及时将货物搬离，逾期不搬，造成一切损失概由乙方自行负责，且抵押金不予返还。本协议未尽事宜，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。上述租赁协议到期后，周梅仍租赁上述场地经营，港务公司城东分公司收取了至2019年9月的租金。2019年10月29日，崇川区狼山镇街道临江社区居委会、南通市新城拆迁有限公司、港务公司共同向各租赁户发出《通告》，载明：“按崇川区狼山街道通知，海港引河绿廊工程即将开始施工，我公司紫琅堆场位于建设范围内，南通市新城拆迁有限公司已与我公司签订了拆迁协议。根据南通市中莲评估公司对各租赁户的评估，我公司近期分别与各租赁户签订拆迁补偿处置协议。按政府及拆迁公司要求，请各租赁户于2019年11月12日前完成搬迁工作。敬请各租赁户积极支持配合。如逾期未搬迁者，责任自负。”当日，港务公司及拆迁公司、社区负责人等还召集了周梅等租赁户协商搬迁事宜，但未能与周梅就搬迁补偿达成一致。此后周梅亦未搬出上述租赁场地。2020年3月27日，港务公司、港务公司城东分公司向周梅发出《工作联系函》，载明，根据双方2017年1月1日签订的租赁合同，周梅租赁港务公司城东分公司位于南通市崇川区临江社区的紫琅堆场土地870平方米和房屋2间（简称租赁物），年租金20000元（日租金55.56元），租赁期限到2017年12月31日终止。但是周梅虽经港务公司、港务公司城东分公司催告，到期仍违约拒不交还租赁物，港务公司、港务公司城东分公司向周梅收取了至2019年9月30日为止的临时租金，双方之间的临时租赁关系也到此终止。周梅从2019年10月1日起至今，继续占用港务公司城东分公司原租赁物业既无合同依据，也无法律依据，严重侵害港务公司、港务公司城东分公司权益。港务公司、港务公司城东分公司最后给予周梅七天宽限期，要求其立即做到以下几点：1.请周梅最迟在2020年4月6日前履行交还租赁物的义务，向港务公司、港务公司城东分公司腾退交还租赁物以及搭建附房。如周梅到期仍继续占用，则自2020年4月7日起应当按照租赁合同租金标准的四倍（每天222.22元）交纳占用费给港务公司、港务公司城东分公司，直到实际交还全部租赁物之日。周梅接到本函后继续占用租赁物拒不交还的行为，将被认定为是周梅恶意违约，并且周梅同意按照双方租赁合同标租金标准的四倍交纳占用费。2.请周梅立即向港务公司、港务公司城东分公司缴纳从2019年10月1日起至实际交还之日的租赁物逾期占用费，其中2020年4月6日以前的按照原租金标准缴纳占用费；2020年4月6日以后的则按照原租金标准的四倍缴纳占用费，有一天算一天。港务公司、港务公司城东分公司保留全部索赔权利。周梅任何补偿要求港务公司、港务公司城东分公司均不予接受。2020年3月28日，周梅家人收到了该《工作联系函》，但此后仍未搬迁。另查明，2019年6月19日，中莲公司经南通市崇川区住房和城乡建设局委托，就港务公司的狼山镇长江中路地面道路工程搬迁项目出具了编号为通房地估［2017］字狼山非第01号《南通市崇川区房屋协议搬迁报告》，载明，房屋坐落：狼山街道临江社区，总共批建建筑面积8370平方米，土地面积：39.6亩。评估时点：2018年3月7日。估价依据：1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》；2.《南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则》；3.《崇川区征收（协议搬迁）补偿实施办法（试行）》（通崇政建发［2012］73号）；4.其他相关配套政策规定。房屋测绘面积合计6593.34平方米，视同合法面积6593.34平方米，房屋建安成新价4859432元。附属设施设备装潢装修等价值的补偿4246132元，其中港务公司装饰装潢：3198473元，租赁户装饰装潢：1047659元。房屋搬迁的补偿：601922元。停产停业损失补偿：2136242元（6593.34平方米×18元/平方米×18个月）。土地补偿：4556277元。以上合计补偿16400005元。该估价报告附件中涉及周梅的《附属设施、装饰、装潢补偿费明细表》中记载，包括挂壁式空调拆费600元、油烟机拆费100元、太阳能拆费250元、石子黄沙堆场搬运费47040元等以及其他补偿在内合计为210234元。2019年8月12日，搬迁补偿人（甲方）南通市临江经济实业总公司与被搬迁人（乙方）港务公司签订了一份《房屋搬迁补偿安置协议》，载明的项目为长江中路地面道路工程，搬迁房屋坐落于临江社区。合法建筑面积6593.34平方米，合法用地面积26413.2平方米。根据评估和协商，甲方给予乙方下列补偿：搬迁合法房屋补偿：4859432元；装饰装潢及附属设施、设备补偿：4246132元；停产停业损失补偿：2136242元；搬迁费：601922元；土地补偿：4556277元；人员处置费：3080317.23元；一次性补偿：3687677.77元。乙方合计应得补偿23168000元。2020年4月13日，港务公司向南通市崇川区狼山镇街道办事处（以下简称狼山街办）发出《异议申明函》，认为，该报告中的部分措辞和内容不当，还存在错误遗漏之处，港务公司不能认可，该报告系狼山街办委托制作，对港务公司没有约束力，港务公司有异议权；双方于2019年8月12日签订的《房屋搬迁补偿安置协议》中并不隐含港务公司需要给付任何第三方的费用，所有补偿款均归属港务公司所有，否则港务公司不认可该协议的效力。2020年4月13日，狼山街办出具了一份《情况说明》，载明，南通市滨江地区海港绿廊项目是南通市2019年度重点工程项目，由该街办负责搬迁工作。2019年8月12日该街办和港务公司签订《房屋搬迁补偿安置协议》一份，该协议项上的所有补偿款均归属合同签订主体港务公司所有，与该协议签订主体之外的任何主体无关。2019年6月19日《南通港务有限公司地块房屋拆迁评估报告》是评估公司根据该街办委托出具，仅仅作为该街办对港务公司搬迁补偿之用，不作其他用途。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、周梅是否就案涉项目的搬迁获得补偿，以及可获得补偿的项目及金额。二、案涉《租赁协议》于何时解除，港务公司、港务公司城东分公司的反诉请求应否支持。对此法院分述如下：对于争议焦点一，如周梅在诉状中的陈述，其于2005年1月始即与港务公司城东分公司签订租赁协议，最后一份租赁协议签订于2017年1月，租赁期一年。故周梅对于投入的自建房屋、装饰装潢等附属设施的使用期限应有一定的预期。而双方于2017年签订的《租赁协议》明确载明了该租赁协议终止时，周梅已搭建的房屋应由其自行拆除或无偿交与甲方（出租方），并且明确了在遇不可抗力政府拆迁等因素终止协议的情况下，乙方（承租方）不得向甲方索取拆迁补偿。举重明轻，可以推定，在遇政府拆迁等因素致协议终止时，双方的真实意思表示是相关乙方自行搭建的房屋、附属设施、装饰装潢等可由乙方自行拆除，如不拆除亦不得向甲方索取拆迁补偿。鉴于该约定属于双方意思自治的范围，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故对于周梅要求港务公司、港务公司城东分公司就该部分项目进行补偿的诉讼请求法院不予支持。至于停产停业损失及搬迁费的补偿，与上述补偿的性质有别，港务公司、港务公司城东分公司之所以会获得此类补偿与周梅的生产经营密不可分，与房屋等设施设备的所有权无关，若全部归港务公司城东分公司、港务公司所有，对周梅有失公允。周梅主张停产停业损失按照房屋面积150平方米，参照估价报告，按每平方米18元计算18个月为48600元，法院酌情支持其中的38880元；周梅主张搬迁费按照150平方米，参照估价报告，按每平方米90元计算为13500元，法院酌情支持其中的10800元，此外，鉴于估价报告中所附周梅户的补偿费明细表中，挂壁式空调拆费600元、油烟机拆费100元、太阳能拆费250元、石子黄沙堆场搬运费47040元，实质上亦属于搬迁费，故该部分搬迁费47990元应归周梅周梅所有。以上法院确认港务公司城东分公司、港务公司应补偿周梅停产停业损失38880元、搬迁费58790元，合计97670元。至于港务公司城东分公司、港务公司所主张的对于估价报告不予认可的抗辩，法院认为，估价报告于2019年6月19日出具，港务公司与南通市临江经济实业总公司于2019年8月12日签订的《房屋搬迁补偿安置协议》中载明的房屋补偿、装饰装潢及附属设施、设备补偿、停产停业损失补偿、搬迁费、土地补偿等与估价报告中记载的数额完全一致，此外还有人员处置费、一次性补偿等，同时2019年10月29日由港务公司等共同发出的《通告》中亦明确提及了中莲公司对各租赁户进行了评估。故对于港务公司城东分公司、港务公司认为其在签订《房屋搬迁补偿安置协议》时并未收到估价报告的辩解，法院不予采信。本案中港务公司城东分公司、港务公司既未提供证据证明该评估报告中的数额显失公平或违反了相关评估标准，也未能提供证据证明案涉《房屋搬迁补偿安置协议》系在被胁迫、欺诈的情况下订立，同时即便属于港务公司城东分公司、港务公司在重大误解的情况下订立该协议，其亦未在法定的除斥期间内申请撤销，而本案中周梅仅要求参照估价报告的标准进行计算，尚不涉及“一次性补偿”等额外补偿的部分，故对于港务公司城东分公司、港务公司认为不应按估价报告的标准进行补偿的相关辩解法院不予采纳。对于争议焦点二，法院认为，案涉《租赁协议》约定的租赁期间为2017年1月1日至2017年12月31日。租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。本案中港务公司城东分公司、港务公司未能提供证据证明其于2020年3月27日向周梅发出《工作联系函》之前对周梅继续使用租赁物提出过异议或曾要求解除合同，故案涉租赁合同至2020年4月6日解除，周梅应支付至合同解除之日止按照原《租赁协议》约定的租金。在合同解除后，周梅再继续使用案涉租赁物已无法律依据，故其未及时交还租赁物的行为构成违约。但根据《租赁协议》的约定，在承租人违约时，除其已缴纳的抵押金出租人不再退还外，并未约定其他的违约金或违约责任，港务公司单方在《工作联系函》中约定按照原租赁合同租金标准的四倍计算占用费，未得到周梅的认可，故对于租赁合同解除后的占用费，法院酌情参照原《租赁协议》中约定的租金标准计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决：一、港务公司城东分公司、港务公司于判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付周梅停产停业损失补偿38880元、搬迁费58790元，合计97670元。二、周梅于判决发生法律效力之日起三十日内，自行拆除其搭建的房屋及装饰、装潢等附属设施并搬离租赁场地及房屋。三、周梅于判决发生法律效力之日起三十日内一次性支付港务公司城东分公司、港务公司自2019年10月1日起至2020年4月6日止，按照年租金20000元计算的租金。四、周梅于判决发生法律效力之日起三十日内，一次性支付港务公司城东分公司、港务公司自2020年4月7日起至实际搬离之日止，按照每年20000元计算的使用费。五、驳回周梅的其他诉讼请求。六、驳回港务公司城东分公司、港务公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14315元，由周梅负担12992.5元，港务公司城东分公司、港务公司负担1322.5元；反诉案件受理费247.5元，由港务公司城东分公司、港务公司负担117元，周梅负担130.5元。二审中，港务公司城东分公司、港务公司提供了南通市新城房屋征收服务有限公司、南通市崇川区狼山镇街道临江社区居委会出具的证明（复印件），证明案涉房屋于2021年1月18日已经被拆除。周梅经质证，对上述证明中载明的2021年1月18日租赁房屋被拆除这一事实予以认可。本院审核认为，鉴于本案当事人均对案涉租赁房屋已被拆除的事实予以认可，故本院依法予以确认。本院经审理查明，一审判决认定的基本事实正确，本院对此予以确认。本院认为，关于周梅的上诉请求能否成立问题。周梅上诉主张，一审法院对案涉估价报告中涉及周梅的《附属设施、装饰、装潢补偿费用明细表》中的挂壁式空调拆费600元、油烟机拆费100元，太阳能拆费250元、石子黄沙堆场搬运费47040元认定为搬迁费应归周梅所有，但把相同性质的砖3622元、钢质粉罐4只共计113040元、输送带7200元未列入搬迁费中，故一审判决对此事实认定错误，且标准不一。本院认为，中莲公司作出的姓名为周梅的《附属设施、装饰、装潢补偿费用明细表》在“备注”栏中明确注明了（挂壁式空调，指补偿项目，下同）拆费600元，（油烟机）拆费100元，（太阳能）拆费250元，（石子黄沙堆场）搬运费47040元，而并未在“备注”栏中对周梅上诉主张的上述其他项目注明为“拆费”或“搬迁费”，故一审判决对此未予支持，并无不当。周梅上诉时还主张，一审判决对于自建房屋、装饰装潢等附属设施拆迁补偿不予支持属于事实认定错误。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第一百三十六条第一款规定，民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，周梅与港务公司城东分公司2017年1月签订的《租赁协议》第2条明确约定：在租赁协议终止前，周梅搭建的三间平房应由其自行拆除或无偿交与（于）出租方，如不拆不交视作周梅自行放弃处理，此房归出租方所有。第8条则约定了在遇不可抗力及政府拆迁等因素终止协议的情况下，周梅（承租方）不得向（甲方）出租方索取拆迁补偿。因此，正如一审判决所言，该约定并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在此情况下，一审法院基于当事人意思自治原则，对周梅要求港务公司城东分公司、港务公司就该部分项目进行补偿的诉讼请求不予支持，符合上述法律规定。鉴于上述分析，本院认为，周梅的上诉请求并无事实根据和法律依据，本院对此不予支持。关于港务公司城东分公司、港务公司的上诉请求能否成立问题。第一，港务公司城东分公司、港务公司上诉主张，本案为租赁合同纠纷，一审判决其支付周梅停产停业损失补偿38880元、搬迁费58790元，既无合同依据，也无法律依据，应当予以撤销。本院认为，2017年1月21日的《租赁协议》第8条虽然约定了在遇不可抗力及政府拆迁等因素终止协议的情况下，周梅（承租方）不得向（甲方）出租方索取拆迁补偿，但是，根据合同条款文义解释、前后条款之间的逻辑关系以及第8条中“甲方在接到拆迁通知后及时以书面形式通知乙方，乙方不得向甲方索取拆迁补偿，乙方必须积极配合，无条件服从，及时将货物搬离……”的内容，可以得出结论，案涉协议中的所谓拆迁补偿应当是指对房屋的拆迁补偿，并非是指对属于周梅所有的财产，例如货物、空调等可移动物的补偿。况且，一审判决所认定的搬迁费58790元，本身是周梅对属于其所有，而非属于港务公司城东分公司、港务公司所有的财产进行拆除、搬迁后产生的费用。因此，该部分费用显然应当由作为权利人的周梅享有。由于周梅在《租赁协议》到期后仍继续承租案涉标的物用于从事生产经营活动，且南通市临江实业总公司与港务公司签订的《房屋搬迁补偿安置协议》第四条“4”中明确停产停业损失补偿2136242元，该部分费用中包括了周梅在内的其他承租人的停产停业损失，而不仅仅是港务公司城东分公司、港务公司停产停业损失。理由是，从案件事实看，港务公司城东分公司、港务公司已将房屋、场地出租给多个承租人，在此情况下，即使其自己从事生产经营活动，则其经营范围的面积必然不多。由此可知，案涉的停产停业损失补偿显然不应当全部归港务公司城东分公司、港务公司所有。据此，一审法院对该部分费用作出的判决亦无不当。第二，港务公司城东分公司、港务公司上诉主张，案涉搬迁评估报告、补偿协议与本案无关联性，一审作为证据使用程序违法。本院认为，无论上述两份文件是否公开，根据现有证据，完全可以认定港务公司城东分公司、港务公司持有该两份文件的待证事实存在。本案中，因港务公司不提供案涉拆迁补偿协议及评估报告，周梅对此申请一审法院调查取证，一审法院依法审查后出具调查令调取上述证据，并不违反法律规定。何况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十八条规定，因港务公司无正当理由拒不提交上述两份书证，故一审法院依法认定周梅所主张的书证内容为真实，亦不违反上述法律规定。港务公司城东分公司、港务公司关于其未在评估报告上签字，故评估报告对其不具有约束力的上诉理由没有法律依据，本院不予采信。第三，关于周梅是否应当按照租赁合同租金标准的四倍支付使用费的问题。港务公司城东分公司、港务公司主张其于2020年3月书面催告要求周梅最迟在同年4月6日前履行交还租赁物的义务，向其腾退交还租赁物以及搭建附房，如果周梅到期仍继续占用的，则自2020年4月7日起应当按照租赁合同租金标准的四倍交纳占用费，直至实际交还全部租赁物之日。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第二款规定，以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中，周梅收到案涉的书面催告后未予理睬的行为虽然是一种沉默行为，但并不构成默示的意思表示。故港务公司城东分公司、港务公司以其向周梅发出的书面催告中关于不交付租赁物视为按照租赁合同租金标准四倍支付占用费的内容，即表明周梅应当按照租赁合同租金标准四倍支付占用费的上诉理由，没有法律依据，本院不予采信。综上所述，周梅、港务公司城东分公司、港务公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14562.5元，由上诉人周梅与南通港务有限公司城东分公司、南通港务有限公司各负担7281.25元。本判决为终审判决。审判长  顾晓威审判员  王建勋审判员  谭松平二〇二一年三月三十日书记员  邹倩云