江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0412民初436号原告：常州滨湖物业管理有限公司，住所地武进高新技术产业开发区南区常武路东，统一社会信用代码9132041266008537XM。法定代表人：陈泉江。委托诉讼代理人：叶志娟，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涛，北京市惠诚（常州）律师事务所律师。被告：未来伙伴机器人（常州）有限公司，住所地武进国家高新产业开发区武宜南路377号创新产业园23号厂房，统一社会信用代码91320412MA1N2KEG5B。法定代表人：恽为民。原告常州滨湖物业管理有限公司诉被告未来伙伴机器人（常州）有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告常州滨湖物业管理有限公司的委托诉讼代理人叶志娟到庭参加诉讼，被告未来伙伴机器人（常州）有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常州滨湖物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付物业费481815元、逾期支付物业费的违约金，暂计至2020年10月20日为54759.5元（实际金额为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至被告付清之日止）；2、判令被告向原告支付拖欠的水电费29457.5元；3、判令被告向原告支付电梯费63333元；4、判令被告赔偿原告因本案支付的律师代理费39000元；5、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第2项诉讼请求，其余诉讼请求未作变更。事实与理由：2017年1月5日、2017年6月28日，原、被告分别签订了两份《标准厂房物业服务合同》，约定原告为被告租赁的位于武进区××路××号××＃××房××＃厂房提供物业服务，后双方于2018年11月终止了22＃厂房的《标准厂房物业服务合同》，并于2019年11月12日重新签订了关于23＃厂房的《标准厂房物业服务合同》约定：原告为被告租赁的23＃东侧，建筑面积为10707平方米的厂房提供物业服务；服务期限为2年，自2018年11月24日起至2020年11月30日；每月物业服务费为32121元；合同签订后5个工作日内支付2018年12月1日至2020年5月31日期间的物业服务费，2020年5月20日前支付2020年6月1日-2020年11月30日期间的物业服务费；每月电梯费（包括但不限于电费、电梯年检费、电梯维保费、电梯维修费）为租赁面积的每平方米0.3元计算，由被告承担；使用租赁厂房发生的水、电、燃气、通讯、设备以及物业管理、垃圾清运等费用由被告承担；被告未按约支付物业服务费、履约保证金等费用，每逾期一天，原告有权要求其支付逾期应付物业服务费、履约保证金千分之六的违约金；双方因诉讼产生的诉讼费、律师代理费、鉴定费、评估费等均由败诉方承担。上述合同生效后，原告按约为被告提供物业管理服务，但自2019年9月1日开始，被告未按约支付物业服务费，且至今拖欠了2018年1月开始的电梯费和部分水电费。综上，原、被告双方签订的合同应受法律保护。被告不支付相关费用应承担违约责任。望判如所请。被告未到庭参加诉讼，庭后向本院提交书面答辩状称：一、原告诉请的第一项请求条件尚未成就。1.根据物业服务合同中支付期限的约定，原告需向被告出具正式租赁发票，截止目前原告并未向被告出具任何租赁发票，因此该付款金额中支付物业服务费条件尚未成就。2.原告主张的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的标准过高。二、不同意原告的第二项诉讼请求。三、不同意原告的第三项诉讼请求，电梯维护等费用是针对整个园区而发生的，而非仅仅针对被告一家而产生，其要求被告承担系不合理，应予以做调整。四、不同意被告的第四项诉讼请求，原告仅仅提供委托代理合同，不仅没有提供支付凭证，更未提供发票，不能证明实际发生了律师费，因此不同意原告要求被告承担律师费的诉讼请求。此外根据案情39000元律师费过高，应予调整。本院经审理认定如下事实：2017年1月5日，原告作为委托人与被告作为受托人签订《标准厂房物业服务合同》，约定由原告向被告提供物业管理服务。该合同第一条约定物业坐落：武进区武宜南路377号，建筑物：23#厂房及11#楼的二楼办公区。租赁面积：厂房租赁21820.78m2，临时办公区面积150m2。第二条约定，本合同期限120个月，自2017年6月1日起至2027年5月31日止，临时办公区：3个月+15天，自2017年1月1日至2017年4月15日，双方同意自本合同期满前六个月开始就续约与否开始协商。第三条约定，每月物业服务费为：厂房：人民币65462.34元；临时办公区：人民币450元。支付期限：厂房每6个月支付一次；临时办公区一次性支付。提前十个工作日支付，先付后用；甲方需同时出具正式租赁发票给乙方。第八条第五款约定，租赁期间房屋的电梯费用由受用单位承担。第十三条第二款约定，本合同履行期间，双方发生争议时，由双方友好协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉，双方因诉讼产生的诉讼费、律师代理费、鉴定费、评估费均由败诉的一方承担。2017年6月28日，原告作为委托人与被告作为受托人签订《标准厂房物业服务合同》，约定由原告向被告提供物业管理服务。该合同第一条约定物业坐落：武进区武宜南路377号，建筑物：22#厂房。租赁面积：厂房租赁21820.78m2。第二条约定，本合同期限119个月，自2017年7月1日起至2027年5月31日止，双方同意自本合同期满前六个月开始就续约与否开始协商。第三条约定，每月物业服务费为：人民币65462.34元。支付期限：每6个月支付一次；提前十个工作日支付，先付后用；受托人需同时出具正式租赁发票给乙方。第八条第五款约定，租赁期间电梯费用由受用单位承担（包括但不限于电费、电梯年检费、电梯维保费、电梯维修费）。第十三条第二款约定，本合同履行期间，双方发生争议时，由双方友好协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉，双方因诉讼产生的诉讼费、律师代理费、鉴定费、评估费均由败诉的一方承担。2017年12月28日，原告作为甲方与案外人常州凯斯机电工程有限公司作为乙方在创新工业园区签订《电梯维修保养合同》，约定甲方委托乙方对本合同约定范围内的电梯提供维护保养服务。该合同第二条约定，维修保养期限为：2018年1月1日起至2018年12月31日止，共12个月。第三条约定，电梯品牌为怡达电梯，台数为24台，维修保养单价3500元/台/年，合计金额84000元/年。第四条约定，每六个月结算一次，乙方于每一结算周期的最后一个月30日前凭有效发票向甲方申请支付维修保养费。甲方于收到发票后20个工作日内支付该结算周期的维修保养费。2018年6月，案外人常州凯斯机电工程有限公司向原告开具了金额为42000元的增值税专用发票。2018年6月21日，创新工业园区服务中心出具《完工单》，载明：常州凯斯机电工程有限公司于2018年1月1日至2018年6月30日对园区24台电梯进行了维保，分别是11#楼东南、东北、西南、西北、9#楼东南、东北、西北，10#楼东北、西南、西北，22#楼东南、东北、西南、西北，23#楼东南、东北、西南、西北，20#楼东南、东北、西南、西北，21#楼西南、西北，现已全部正常运行。2018年12月，案外人常州凯斯机电工程有限公司向原告开具了金额为42000元的增值税专用发票。2019年1月2日，创新工业园区服务中心出具《电梯维保完工单》，载明：现有武进创新工业园9#楼三台、10#楼三台、11#楼四台、20#楼四台、21#楼两台、22#楼四台、23#楼四台总计二十四台货运电梯，维保单位常州凯斯机电工程有限公司，已按电梯维保合同要求，于2018年7月1日至2018年12月31日完成维保，费用42000元整。2019年1月21日，原告通过银行转账向案外人常州凯斯机电工程有限公司支付84000元，用途为创新24台电梯维保。2019年11月12日，原告作为委托人与被告作为受托人签订《标准厂房物业服务合同》，约定由原告向被告提供物业管理服务。该合同第一条约定物业坐落：武进区武宜南路377号，建筑物：23#楼东侧厂房。租赁面积：厂房租赁10707m2。第二条约定，本合同期限贰年，自2018年11月24日起至2020年11月30日止，双方同意自本合同期满前六个月开始就续约与否开始协商。第三条约定，每月物业服务费为：人民币32121元。支付期限：每6个月支付一次；提前十个工作日支付，先付后用；受托人需同时出具正式租赁发票给乙方。根据约定，委托人应于合同签订后5个工作日，支付2018年12月1日至2019年11月30日的物业服务费，合计385452元；委托人应于合同签订后5个工作日，支付2019年12月1日至2020年5月31日的物业服务费，合计192726元；委托人应于2020年5月20日前，支付2020年6月1日至2020年11月30日的物业服务费，合计192726元。第八条第五款约定，租赁期间电梯费用由受用单位承担（包括但不限于电费、电梯年检费、电梯维保费、电梯维修费），价格按租赁面积每平方米每月0.3元核算，电梯受益企业应当按照本合同约定的时间作为交纳电梯费的起始交费时间，每一年结算一次。第十一条第一款约定，委托人不按规定交纳物业管理服务费、履约保证金等费用，每逾期一天，受托人有权向委托人收取逾期应付物业服务费、履约保证金千分之六的违约金；逾期30天不缴纳的，受托人不再有义务提供各种管理服务，并且有权对委托人采取断电、停水等必要措施，受托人因此而停止物业管理服务给委托人造成的任何损害，由委托人自行承担。第十三条第二款约定，本合同履行期间，双方发生争议时，由双方友好协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉，双方因诉讼产生的诉讼费、律师代理费、鉴定费、评估费均由败诉的一方承担。2020年10月20日，原告作为聘请方与北京市惠诚（常州）律师事务所签订《委托代理合同》，约定因甲方诉未来伙伴机器人（常州）有限公司物业服务合同纠纷一案，甲方委托乙方代理，律师代理费为39000元。庭审中，原告陈述2018年11月终止了22#厂房的物业服务，被告拖欠的是2019年11月12日签订《标准厂房物业服务合同》的23#楼东侧厂房的物业服务费，从2019年9月1日至2020年12月31日，每月物业服务费32121元，共计15个月，共计481815元。逾期违约金分段计算，2020年5月31日之前的物业服务费违约金从2019年11月20日开始计算；2020年6月1日之后的违约金从2020年5月20日开始计算。合同约定的违约金是按照千分之六每日的标准计算，我方自动调整为同期贷款市场报价利率的四倍计算。2018年1月至2018年12月的电梯费是根据2017年的2份合同计算，最终发票金额是84000元就是全年的电梯维修费，23号厂房有4台，22号厂房也是4台，84000元是总共维修了24台的费用，应当由被告承担的2018年的维修费是84000元/3=28000元。2020年1月至2020年11月的电梯费根据合同第八条第五款约定按0.3元每月每平方米（租赁面积10707平方米）计算。上述事实，由原告的当庭陈述、《标准厂房物业服务合同》、《电梯维修保养合同》、《电梯维保完工单》、银行转账记录、《委托代理合同》等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均有约束力，当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《标准厂房物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于结欠的物业服务费，根据2019年11月12日签订《标准厂房物业服务合同》约定，每月物业服务费32121元，从2019年9月1日至2020年12月31日，共15个月，共计481815元。关于被告辩称物业服务费的支付条件未成就，原告应开具发票的意见,根据该合同约定服务费每6个月支付一次，先付后用，受托人需同时出具物业发票给委托人。原、被告双方并未将开具物业发票作为支付物业服务费的前提条件，且约定的付款时间已经过，被告应及时支付物业服务费481815元。故被告的意见本院不予采纳。关于逾期支付的物业服务费违约金。被告未按照合同约定及时支付物业服务费属于违约，应当向原告支付违约金。因合同约定了物业服务费的支付时间，故违约金应分段计算。2019年9月1日至2020年5月31日的物业服务费289089元应于2019年11月20日前支付，故该部分的违约金应从2019年11月20日起算；2020年6月1日至2020年11月30日的物业服务费192726元应于2020年5月20日前支付，故该部分的违约金应从2020年5月20日起算。原告主张按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算违约金低于合同约定的违约金系对自身权利的处分，并不违反法律规定。被告认为违约金过高，但并未提出证据证明自己的主张，本院不予采纳。关于电梯费，根据合同约定，电梯费由受益单位承担。原告主张的电梯费涉及的电梯均位于被告租赁的建筑物内，故产生的电梯费应由被告承担。2018年1月至2018年12月原告维修24台电梯的费用是84000元，被告租赁的23号厂房和22号厂房均有4台电梯，应当由被告承担的2018年的电梯维修费是84000元/3=28000元。2020年1月至2020年11月的电梯费，根据2019年11月12日签订《标准厂房物业服务合同》约定按0.3元每月每平方米（租赁面积10707平方米）计算，合计35333元。前述两段期间的电梯费合计63333元。被告辩称电梯费是针对整个园区产生的应予调整，但并未提出相关证据证明自己的主张，本院不予采纳。关于律师代理费，根据《委托代理合同》约定，原告因本案应支付的律师代理费为39000元。根据《标准厂房物业服务合同》约定因诉讼产生的律师代理费由败诉的一方承担。关于被告辩称原告律师费未实际发生不应由被告承担，且律师费过高应予调整的意见。本院认为，虽然原告并未实际支付律师费，但基于《委托代理合同》的约定及律师代理的事实，原告因本案已经形成了对北京市惠诚（常州）律师事务所的债务，故被告应当承担原告的律师代理费。考虑到本案的难易程度，本院酌情调整律师代理费为30000元，由被告承担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告未来伙伴机器人（常州）有限公司在本判决生效之日起十日内向常州滨湖物业管理有限公司支付物业费481815元，及逾期支付物业费481815元的违约金（其中289089元部分的违约金以2019年11月20日为起算点按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至被告付清之日止，192726元部分的违约金以2020年5月20日为起算点按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至被告付清之日止。）二、被告未来伙伴机器人（常州）有限公司在本判决生效之日起十日内向原告常州滨湖物业管理有限公司支付电梯费63333元。三、被告未来伙伴机器人（常州）有限公司在本判决生效之日起十日内向原告常州滨湖物业管理有限公司支付律师代理费30000元。四、驳回原告常州滨湖物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10484元，减半收取5242元，由未来伙伴机器人（常州）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 员 施庆芳二〇二一年三月十六日法官助理 孙 琦书 记 员 孙 俊