新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0203民初2095号 原告：克拉玛依汇嘉文化投资有限公司，住所地克拉玛依市昆仑路57-7号。 法定代表人：朱翔，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张云香，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：时晓萍，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 被告：胡玉堂，男，1972年9月28日出生，汉族，住克拉玛依区城南农贸市。 委托诉讼代理人：赵婧，新疆鼎泽凯（白碱滩）律师事务所律师。 原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司（以下简称汇嘉文化投资公司）与被告胡玉堂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇嘉文化投资公司之委托诉讼代理人张云香、时晓萍，被告胡玉堂及其委托诉讼代理人赵婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇嘉文化投资公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方于2014年11月18日签订的《商铺租赁合同》；2．判令被告向原告支付租金2,414,848元；3．判令被告清偿2020年1月1日至2020年7月23日物业费42,100.58元；4．判令被告清偿2019年10月15日至2020年4月15日暖气费37,438.10元；5．判令被告支付违约金60,245.69元，以上合计2,554,632.37元。事实和理由：2014年11月18日，原、告签订《租赁合同书》，约定原告将位于克拉玛依市克拉玛依区幸福路丁一号B2-1-3-1/2/3/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23/24号建筑面积为1518.78㎡的商铺租赁给被告使用，租期8年，从2014年11月18日起至2023年5月17日止。双方约定第一至第六年（租金分别为776,097元、831,532元、886,968元、997,838元、1,108,709元、1,219,580元）；物业费为3.96元/㎡·月；采暖费以克拉玛依市供热公司收费标准为准，乙方需在采暖期开始前一个月主动向甲方或甲方委托的物业公司缴纳。2016年5月18日至2020年7月23日被告合计需缴纳租金4,048,915元，现被告合计只支付了1,634,067元租金，仍欠付2,414,848元；被告拖欠2020年1月1日至2020年7月23日物业费42,100.58元未付；被告欠付2019年10月15至2020年4月15日的暖气费，按供热公司收费标准33.6元/㎡/期，合计37,438.10元。因被告违约，被告还需支付违约金60,245.69元。被告至今仍欠付各项费用，原告多次与被告洽谈及催缴，被告均未按约前来付款，因被告的严重违约行为，已严重影响原告的运营管理。综上，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应依约履行各自义务，被告不履行支付租金等费用的义务，已经严重违约，为维护原告的合法权益不受侵害，故诉至法院。 被告胡玉堂辩称，本案中原告主张被告向其支付租金2,414,848元，没有事实依据，被告不予认可。被告是与克拉玛依汉博投资文化有限公司签订的房屋租赁合同。2016年5月18日，克拉玛依汉博投资文化有限公司与被告签订了《补充协议》，经被告申请由831,532元降低至415,766元，2017年双方签定《补充协议》约定2017年至2018年租金降至476,968元，2018年双方签定《补充协议》2018年至2019年租金降至443,484元，在这一年中还约定若被告将店内装修升级则租金在443,484元的基础上再优惠73,914元即369,670元。2019年双方签定《补充协议》2019年至2020年租金降低至443,484元，2020年至2021年租金降低至498,919元。2021年至2022年租金降低至554,355元。原被告签订以上补充协议后，被告一直按时缴纳租金。2019年至2020年租金已经缴纳至2020年5月17日，在此之前的租金，被告不存在拖欠的情况，根据《八部委联合印发〈关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业和个体商户缓解房屋租金压力的指导意见〉》和自治区出台《关于进一步统筹推进疫情防控和经济社会发展各项扶持性政策落实的建议》原告应减免租金三个月零二十三天的房租。2019年8月至2020年1月被告承租的物业电梯损坏导致被告所经营的场所无法正常营业，造成房租，水电暖、员工工资等巨大损失。在电梯损坏期间，被告多次催促原告对电梯进行修理，原告未能及时修理，被告认为原告存在过错，应对电梯损坏期间的房租予以减免。被告认为原告不具有收取物业费及暖气费的资格，物业费应该由实际管理涉案房屋的物业公司所收取，暖气费应由克拉玛依市供热公司收取。综上，我方不存在违约，请法庭驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年11月18日，克拉玛依汉博文化投资有限公司作为甲方与作为乙方的被告胡玉堂签订了《商铺租赁合同》一份，约定甲方将其所有的位于克拉玛依区幸福路丁一号中央广场B2-（1）-3-1/2/3/4/5/6/7/8/9/10/11/12/13/14/15/16/17/18/19/20/21/22/23/24商铺出租给被告用于经营KTV及餐饮；商铺建筑面积为1518.78㎡；租期从2014年11月18日起至2023年5月17日止；第一年租金为776,097元，第二年租金未831,532元，第三年租金为886,968元，第四年租金为997,838元，第五年租金为1,108,709元，第六年租金1,219,580元，第七年租金1,341,538元，第八年租金为1,474,584元。合同约定交付商铺之日为起租日，起租期最初180天为装修期，共乙方进行店内装修，在此期间，乙方免交租金，但须缴纳除租金以外的其他应缴的费用。原告应于2014年11月18日将房屋钥匙交付至乙方，乙方应于2014年11月18日前进场装修。乙方在签订合同时，应向甲方一次性交付定金100,000元，7日内乙方应向甲方支付第一年租金，届时定金转为租赁保证金。租赁保证金由克拉玛依汉博文化投资有限公司保管直至租赁期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方。合同第四条约定乙方依据规定缴纳物业管理费、水电费、供暖费、垃圾清运费等其他应缴费用。自合同生效之日起开始收取物业费。前期物业公司为克拉玛依博峰物业服务有限公司，物业费收费标准为2.96元/平方米/月。采暖费由甲方或委托物业公司同意收取，采暖费以克拉玛依市供热公司标准为准，乙方需在采暖期到达前1个月主动向甲方缴纳。合同第十一条乙方的违约责任约定：“（1）如乙方延迟交纳租金和管理费及其他应缴费用，须向甲方支付违约金。每延迟一日，应按所欠缴金额的1%支付违约金，如连续壹个月未能缴足租金或管理费及其他应缴费用（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回商铺，乙方的租赁保证金不予退还。”合同第十四条合同终止条款约定：“（1）由于乙方违约造成本协议不能履行或不能完全履行的，如果甲方任内本合同已无必要继续履行或乙方在收到甲方要求其纠正违约的通知后仍不纠正其违约行为的，则甲方有权向乙方发出解除本协议的书面通知，该通知自送达乙方时生效，乙方应按本协议约定承担违约责任，违约金不足以弥补甲方损失的，甲方可继续向乙方追偿。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告开始占有使用租赁房屋用于经营餐馆。2019年10月23日，原告汇嘉文化投资公司（甲方）与被告胡玉堂（乙方）对2014年11月18日签订的《商铺租赁合同》（以下简称原合同）约定的租金及部分条款事宜进行了重新协商并签订了《租赁合同补充协议书》一份。补充协议约定：“1、乙方2019年5月18日-2020年5月17日应缴纳租金$1,108,709元，（大写：壹佰壹拾万捌仟柒佰零玖元整），将按照本协议优惠至443,484元（大写肆拾肆万会仟肆佰捌拾肆元整）；乙方需在签署本协议5天内，足额缴纳租金及其他各项应缴费用，否则甲方有权利取消本次优惠项目并按照原合同执行，采取法律手段追讨乙方给甲方造成的所有损失。……4、原合同第五年2019年5月18日-2020年5月17日，应交租金为108,709元，大与：人民币壹拾万捌仟柒佰零玖元整元，合同单价2.0元，优惠至年租金￥443,484元整，大写：人民币肆捡肆万叁仟肆佰捌拾肆元整，合同单价0.8元。交租日为（2019年5月2日缴纳110,871元，2019年8月2日缴纳110,871元，2019年11月2日缴纳110,871元，2020年2月2日缴纳110,871元）。原合同第六年2020年5月18日-2021年5月17日，应交租金为￥1,219,580元，大写：人民币壹佰贰拾壹万玖仟伍佰捌拾元整，合同单价2.2元，优惠至年租金￥498,919元，大写：人民币肆拾玖万捌仟玖佰壹拾玖元整，合同单价0.9元。交租日为（2020年5月2日缴纳124,730元，2020年8月2日缴纳124730月，2020年11月2日缴纳124,730元，2021年2月2日缴纳124,729元）。原合同第七年2021年5月18日-2022年5月17日，应交租金为￥1,341,538元，大写：人民币壹佰叁拾肆万壹仟伍佰叁拾捌元整，合同单价2.42元；优惠至年租金￥554,355元，大写：人民币伍拾伍万肆仟叁佰伍拾伍元整，合同单价1.0元。交租日为（2021年5月2日缴纳138,589元，2021年8月2日缴纳138,589元，2021年11月2日缴纳138,589元，2022年2月2日缴纳138,588元）。乙方应于本协议签订后积极履行，乙方需按时提交装修效果图，按时缴纳租金并按时间节点完成装修及通过验收，如乙方未能满足以上任何条件甲方均有权取消优惠金额继续执行“原合同”之约定，同时取消“原合同”的装修期优惠，并加收其每日2%滞纳金，利用法律途径追讨所有损失。5、本协议中的降租仅仅指“原合同”约定的商铺租金，不包含其他任何费用。6、本协议未尽事宜，甲乙双方经协商后另行签订协议。7、本协议属于“原合同”的组成部分，同“原合同”具有同等。……9、乙方必须按照该协议书约定时间缴纳租金若未能缴纳租金自乙方欠费日起，甲方有权停水，停电，并有权单方面解除合同取消租金优惠项目及装修期优惠并保有通过法律追诉损失的权利，通过法律手段追诉损失过程中所产生的费用山乙方全额承”。原告在合同甲方处加盖了公司合同专用章，被告在乙方处签字。被告已向原告支付了2016年5月18日至2017年5月17日期间的租金410,000元，2017年5月18日至2018年5月17日期间的租金410,000元，2018年5月18日至2019年5月17日期间的租金443,484元，2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金370,583元。原告认为被告未全额支付租赁期间的租金，要求解除合同。被告认为双方已协商减免了部分房租，已按约支付了2016年5月28日至2019年5月17日期间的租金，仅剩2019年5月18日至2020年5月27日期间的部分租金未支付，但同意解除合同。双方争议很大，故原告诉至法院。 另查，被告为证实与克拉玛依汉博文化投资有限公司对2016年5月18日至2019年5月17日期间的租金达成了降价协议，出示了《＜商铺租赁合同＞补充协议书》复印件一份。补充协议书约定同意在《商铺租赁合同》的基础上，对2017年5月18日至2018年5月17日期间的租金降低476,968元，剩余应缴租金410,000元被告应于协议签订后积极履行。 另查，2018年10月26日，克拉玛依市市场监督管理局核准克拉玛依汉博文化投资有限公司名称变更为克拉玛依汇嘉文化投资有限公司。 另查，克拉玛依市热力有限责任热力有限公司营销中心出具证明一份，载明汇嘉文化投资公司已交纳了涉案租赁商铺自2019年10月15日至2020年4月15日期间的暖气费37,438.10元。 2020年9月14日，新疆德实物业管理有限公司出具《证明书》一份，载明原告已支付涉案租赁商铺自2020年1月1日至2020年7月23日期间的物业费42,100.58元。 另查，2020年4月27日原告通过微信向被告发送微信图片一张，该图片的内容为工作联系单，联系单载明：“致：汇嘉滨河广场B2-（1）-3-01至24号（单位：）尊敬的汇嘉滨河广场快乐火吧商户：依照贵我双方签订的租赁合同之约定，贵方应于2020年2月2日缴纳2020.02.18-2020.5.17的租金合计110,871元，我方给予疫情原因减免租金72,901元，贵方实际应交租金37,970元。请贵方务必于2020年4月30日欠全款缴纳租金。如逾期未缴纳，我方将依据合同内容对贵方采取相应措施，并且我方有权取消所有优惠及随时终止合同，由此造成的一切后果由贵方承担责任。特此告知，望理解配合！”2020年5月15日，原告又向被告发送了《克拉玛依汇嘉滨河广场商铺租金催缴二次通知单》，要求被告支付应当于2020年5月2日支付的2020年5月18日至2020年8月17日期间的租金124,730元。 另查，2021年3月29日，原、被告对被告滞留在涉案租赁房屋且需要搬走的物品进行清点，并制作了《“快乐火吧”商铺盘点表》2页。原告的工作人员骆歆雨、吴红英，被告胡玉堂及其委托诉讼代理人赵婧在上述商铺盘点表上签名。该商铺盘点表上对需要搬走物品的品名、数量等进行了记载。被告同意在2021年4月15日前搬走《“快乐火吧”商铺盘点表》上记载的物品，未按期搬走上述物品的所有权归原告所有，由原告进行处置。 上述事实，有当庭出示并质证的企业名称变更核准通知书、《商铺租赁合同》、《租赁合同补充协议书》、克拉玛依市热力有限责任公司收费收据、说明、物业服务合同、证明书、微信聊天记录、工作联系单、催缴二次通知单、《商铺租赁合同》补充协议书及原、被告当庭陈述等证据在案予以证实。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告将房屋出租给被告使用，被告理应按照约定及时向原告支付租金。本案的争议焦点有二：一为原、被告于2014年11月28日签订的《商铺租赁合同》是否已经解除；二为原告要求被告支付租金、暖气费、物业费及违约金的诉讼请求能否得到支持。 关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原告要求与被告解除《商铺租赁合同》，被告当庭表示被告亦表示同意。因此，双方协商一致解除《商铺租赁合同》，原、被告于2014年11月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年10月30日解除。原、被告于2019年10月23日签订的《租赁合同补充协议书》作为《商铺租赁合同》的补充协议，双方亦同意解除，故《租赁合同补充协议书》也于2020年10月30日解除。 关于第二个争议焦点。原告要求被告支付房屋租金2,414,848元，包含2016年5月18日至2017年5月17日期间的未付租金421,532元、2017年5月18日至2018年5月17日期间的未付租金476,968元、2018年5月18日至2019年5月17日期间的未付租金554,354元、2019年5月18日至2020年5月17日期间的未付租金738,126元及2020年5月18日至2020年7月23日期间的未付租金223,868元。但被告辩称2016年5月18日至2019年5月17日期间的租金已由克拉玛依汉博文化投资有限公司部分减免，被告已按照减免的租金数额向克拉玛依汉博文化投资有限公司支付了房屋租金。被告为证实其主张出示了《商铺租赁合同》补充协议书复印件一份，该补充协议书约定2017年5月8日至2018年5月17日期间的房屋租金降低为410,000元。该补充协议书变更后的租金金额与原告自认的被告已缴纳该期间租金金额一致。另，原告于2019年10月23日也与被告签订补充协议降低租金、原告仅向被告催缴2020年租金的事实以，本院认为被告与克拉玛依汉博文化投资有限公司对2016年5月18日至2019年5月17日期间达成了减租协议，且被告已全额支付了该期间的房屋租金具有高度盖然性。原告不仅未对为何到现在才主张2016年5月18日至2019年5月17日期间的租金提供合理解释，且根据企业名称变更核准通知书，原告仅是将名字从克拉玛依汉博文化投资有限公司变更为汇嘉文化投资公司，其主张克拉玛依汉博文化投资有限公司未向其移交相关材料不清楚减租事宜，本院依法不予确认。关于2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金，被告抗辩认为，因疫情导致涉案租赁物资客观上暂时无法使用的合理期间3个月应当予以扣除，不应计算租金。对此抗辩，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。为防控新型冠状病毒肺炎疫情，保护人民群众的身体健康和生命安全，政府和社会各界均采取了相应的疫情防控措施，对于因此不能履行合同或者及时行使权利的当事人来说，属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应当认定为不可抗力，加之故因疫情导致租赁物暂时无法使用或者无法返还，主张减免相应租金的，一般应予以支持。被告要求减免疫情期间三个月的租金，合法有据，故被告应支付2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金332,613元（443,484元÷12月×9月）。被告已支付2019年5月18日至2020年5月17日期间的租金370,583元系其对自身民事权利义务的处分，合法有效，本院依法予以确认。关于2020年5月18日至2020年7月23日期间的租金，《租赁合同补充协议书》第九条约定若被告未能缴纳租金，从欠费日起，原告有权取消租金优惠项目，故原告主张被告按《商铺租赁合同》约定支付2020年5月18日至2020年7月23日的租金合法有据，被告应支付2020年5月18日至2020年7月23日期间的租金223,868.17元（2.2元/平方米/日×1518.78平方米×67天）。因此，原告要求被告支付的租金2,414,848元中，223,868.17元，合法有据；超出部分，不予支持。被告辩称原告未及时修理电梯严重影响了被告的正常经营，应当减少租金的抗辩意见，未提供证据予以证实，本院依法不予采信。 关于原告要求被告支付2020年1月1日至2020年7月23日物业费42,100.58元、2019年10月15日至2020年4月15日暖气费37,438.10元，《商铺租赁合同》约定由被告承担涉案租赁房屋的暖气费和物业费，但被告未支付该费用，故原告要求被告支付物业费42,100.58元、暖气费37,438.10元的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。 关于违约金，原告主张按租金、物业费的6%计算违约金。被告已支付了2019年5月18日至2020年5月17日期间的房屋租金，被告要求支付上述期间的租金的违约金，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。按照《租赁合同补充协议书》的约定被告应于2020年5月2日支付2020年5月18日至2020年7月23日期间的租金，被告逾期未支付应当支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。鉴于被告当庭要求行使违约金调整请求权，且原告并未提供证据证实被告逾期支付租赁费对其造成的损失情况，故本院根据被告的主张，以原告的利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法对原告主张的违约金数额进行适当调整。在2019年8月20日，已将“中国人民银行同期同类贷款利率”调整为“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”，故2019年8月20日之后的利息，应当以“同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”为基准，经查，2020年4月同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为3.85%，故原告违约金从2020年5月2日开始计算至2021年3月30日期间333天为10,222.28元（223,868.17元×3.85%÷365天×333天×130%）。关于物业费的违约金，根据《商铺租赁合同》约定该费用应当由被告承担，但原告为其垫付了该费用，给原告造成了利息损失。根据新疆德实物业管理有限公司出具的证明书，原告于2020年9月14日已为被告垫付了物业管理费，因此以2020年8月同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%为标准计算2020年9月14日起至2021年3月30日止期间198天的违约金为1,143.05元（42,100.58元×3.85%÷365天×198天×130%）。综上，违约金共计为11,365.33元；超出部分，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司与被告胡玉堂于2014年11月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年10月30日解除； 二、被告胡玉堂于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司支付租金223,868.17元、物业费42,100.58元、暖气费37,438.10元； 三、被告胡玉堂于本判决生效之日起三日内向原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司支付违约金11,365.33元； 上述二、三项合计被告胡玉堂共计向原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司支付314,772.18元； 四、驳回原告克拉玛依汇嘉文化投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半计取13,618.53元，由克拉玛依汇嘉文化投资有限公司负担11,940.51元，由胡玉堂负担1,678.02元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审判员 张 力 二〇二一年三月三十日 书记员 刘海峰