湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2604号上诉人（原审原告）：李荣清，男，1952年7月19日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人：徐啟平（原审原告），女，1952年11月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：甘永琼，湖南瀛湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾云芳，湖南瀛湘律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈宇，女，1986年7月29日出生，汉族，住四川省泸县。被上诉人（原审被告）：吴盛，男，1985年2月9日出生，住湖南省长沙市雨花区。上诉人李荣清、徐啟平因与被上诉人陈宇、吴盛房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2020）湘0111民初11675号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人李荣清、徐啟平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判不支持退还定金的诉讼请求；2.由陈宇、吴盛承担本案一审和二审的诉讼费用及律师费、保全费。事实和理由：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同于2020年5月17日成立。首先，双方就合同的标的已达成一致，其次，双方就合同的价款达成一致，根据法律规定，应视为买卖合同已经成立。就本案而言，双方的意思表示真实，且合同的主要条款都已确定，理应认定合同成立。本案中，上诉人已交付钥匙，被上诉人也对房屋进行了装修和支付定金，足以表明被上诉人认可了合同。此外，对于过户时间，应属于合同约定的细节问题。根据合同法的规定，约定不明的，可以双方协商，协商不成的，依据交易习惯。因此，按照交易习惯，应当在交付房款后7个工作日完成过户。被上诉人交付定金后由于自身原因，无法过户。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的解释》第115条之规定，上诉人不需要退还定金。被上诉人陈宇、吴盛答辩称：驳回李荣清、徐啟平的上诉请求，维持一审判决。李荣清、徐啟平向一审法院起诉请求：1、判令李荣清、徐啟平退还陈宇、吴盛购房定金50000元；2、判令李荣清、徐啟平以未退定金50000元为基数，从2020年8月9日起，按照中国人民银行同期同类存款利率标准支付利息；3、判令李荣清、徐啟平支付陈宇、吴盛房屋装修费用16774.98元；4、判令李荣清、徐啟平承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：李荣清是长沙市雨花区地科家园8栋1门602号房屋（以下简称案涉房屋，建筑面积62.81㎡）的所有权人，该房屋是李荣清、徐啟平的夫妻共同财产。2020年5月，陈宇、吴盛欲购买案涉房屋而与李荣清、徐啟平进行商谈。双方约定购房款为650000元，先支付定金50000元，之后再确定合同条款、签订书面合同。因陈宇、吴盛无购房资格，双方暂未对房款支付时间及方式、房屋过户时间进行约定。2020年5月17日，陈宇向李荣清账户转账50000元，用途附言注明：交付地科家园8栋602购房定金5万。2020年5月20日，两李荣清、徐啟平拿到了案涉房屋的钥匙。2020年6月26日，陈宇、吴盛开始对案涉房屋进行装修改造。2020年7月19日、8月1日，徐啟平在装修改造期间到案涉房屋内进行了查看。2020年8月5日下午2时30分，李荣清通过微信向吴盛发送一份购房合同，内容包括要求在正式过户至乙方名下之前，乙方不得对房子进行大规模的改造装修，万一交易中止，甲方不认可其费用。若对房子有损坏，乙方应修理、赔偿；乙方应于2020年12月31日前办好过户手续，逾期甲方有权取消交易，收回房屋产权证及相关资料，退还房款本金，房子按乙方租住处理，计算租金。吴盛未同意案涉房屋的过户时间。2020年8月6日上午8时41分，吴盛向李荣清发送微信称：“您也知道的，在得到您家同意后我才开始对房子进行装修，徐姨也去看了，装了防护栏、改造了厨房、衣柜全部刷了清漆，水电改造（加了十几个插座，重做了厨房的水管）。我是基于双方信任，确实也是因为9月要住才急着装修，当时也是听说您那定居深圳，才准备出手”。李荣清未对吴盛的上述微信内容予以回应。2020年8月6日9时42分，吴盛向李荣清发送微信称：“都是指标的问题，现在是您需要指标，我暂时没有指标；你需要指标，我就没有办法买这个房子；我小孩在那边读完小学，至少要住7年”。李荣清回复：“你若决定不买，那就中止吧”。2020年8月7日下午7时，李荣清向吴盛发送微信称：“你若确定在约定的时间内过不了户，不能买了，就请你把房子照原样子整理干净，5日内把钥匙交还，另有买主时方便看房”。吴盛于2020年8月8日交还了房屋钥匙。之后，因李荣清、徐啟平认为陈宇、吴盛未将案涉房屋恢复原状，拒绝退还50000元，双方由此产生纠纷，陈宇、吴盛遂诉至本院。一审法院认为，陈宇、吴盛因购买案涉房屋与李荣清、徐啟平进行磋商，双方就房屋价格达成了一致。陈宇、吴盛向李荣清、徐啟平支付了50000元，并用书面形式明确了款项的性质为定金。但双方在接下来磋商中未能就剩余房款支付、房屋过户等主要合同条款达成一致，最终导致房屋买卖合同未能成立，双方的交易终止。故李荣清、徐啟平应当向陈宇、吴盛返还50000元，并从交还房屋钥匙的第二日起（2020年8月9日）支付资金占用利息（以50000元为基数，按照年利率3.85%，计算至实际清偿之日）。关于双方交易终止后，陈宇、吴盛对案涉房屋进行改造装修造成的损失问题。在未签订购房合同的情况下，李荣清、徐啟平同意陈宇、吴盛先行使用案涉房屋。但陈宇、吴盛没有提供李荣清、徐啟平确同意其对房屋进行改造装修的证据；李荣清、徐啟平在明知房屋进行改造装修的情况下，也未提供予以明确拒绝的证据。故双方对房屋改造装修造成损失的后果均存在过错，其各自损失应由各自承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第十四条、第二十一条、第二十五条之规定，判决：一、李荣清、徐啟平于本判决生效之日起5日退还陈宇、吴盛50000元及利息（以50000元为基数，按照年利率3.85%，从2020年8月9日计算至实际清偿之日）；二、驳回陈宇、吴盛的其他诉讼请求。案件受理费1470元，因适用简易程序减半收取735元，由陈宇、吴盛负担235元，由李荣清、徐啟平负担500元。二审中，上诉人李荣清、徐啟平向本院提交两份证据：证据1、《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》官网截图打印件；证据2、《不动产登记情况表》，两份证据拟共同证明根据长沙市现行购房政策“本是户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房”和被上诉人吴盛的房屋数量，被上诉人吴盛已无法购买住房，更无法办理过户。被上诉人陈宇、吴盛对上述证据的答辩意见为：上诉人知道被上诉人名下有两套住房的事实，有微信聊天记录可以证明。根据双方当事人的举证、质证，本院审查认为：本院对上诉人李荣清、徐啟平提交的证据1和证据2的真实性、合法性、关联性予以采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，依据上诉人的上诉请求范围，本案二审的争议焦点为购房定金是否退还问题。从双方在一审中提交的证据来看，双方已经就购房价款、支付定金数额达成一致性意见，并交付房屋给被上诉人装修，可以认定双方就购买房屋达成合意，该合同约定并未违反法律强制性规定，业已成立并生效。一审法院认定双方合同不成立错误应予纠正。现因为被上诉人无购房资格导致双方合同不能实际履行，根据双方的微信聊天记录双方就解除合同达成了一致性意见，本院予以确认。但双方在签订合同时，均明知被上诉人在长沙无购房资格，即双方对合同无法实际履行均有过错，一审法院判决由被上诉人退还购房定金但无需赔偿上诉人装修房屋的经济损失并无不当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1470元，由李荣清、徐啟平负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  姚贤辅二〇二一年三月三十日书记员  孙 娇