呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终78号   上诉人（原审被告）：张建峰，男，1961年12月26日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：白晓兰，内蒙古正度律师事务所律师。   委托诉讼代理人：周斯琴，内蒙古正度律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：内蒙古紫安物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市赛罕区东影南路昭君花园大门两侧平房。   法定代表人：赵俊英，该公司董事长。   上诉人张建峰因与被上诉人内蒙古紫安物业服务有限责任公司（以下简称紫安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初6531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   张建峰上诉请求：1.撤销原审判决,依法改判驳回紫安物业公司的诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费由紫安物业公司负担。事实与理由:本案事实及法律适用错误。1.内蒙古北鑫房地产开发有限公司（以下简称北鑫房地产）对购房员工的承诺对紫安物业公司具有约束力。张建峰系北鑫房地产员工,为照顾单位职工,2001年1月10日北鑫房地产以文件形式制定《内蒙古北鑫房地产开发有限公司职工住房及有关规定》并在小区进行公示,该规定明确约定:凡具备以下条件的本公司员工,可以优惠价1000元/平方米购买公司自建商品楼一套,并享有本人居住期内免除物业管理及各项费用的福利待遇(包括机构、人员变更及其他物业部门）。据此,张建峰在符合购买条件的情形下购买了昭君花园的住房一套,居住至今。2002年11月北鑫房地产将物业管理业务全部移交给呼和浩特市北鑫丰裕物业管理有限责任公司(后将公司名称变更为内蒙古紫安物业服务有限责任公司),并将物业管理工作及财务手续一并移交。综上,根据权利义务相一致原则,北鑫房地产对购房员工的承诺对紫安物业公司具有约束力。2.一审法院违背了呼和浩特市中级人民法院(2010)呼二终字第1437号生效判决书认定事实与裁判观点呼和浩特市中级人民法院（2010)呼二终字第1437号判决书在本院认为部分明确载明:“在履行合同中,北鑫房地产的物业管理工作及财务手续，全部由北鑫丰裕物业有限责任公司接受,根据权利义务相一致的原则,北鑫房地产对购房者的承诺,对北鑫丰裕物业管理有限责任公司及呼和浩特市丰裕物业管理有限公司仍然有效。张建峰提出要求免除物业管理费的上诉理由成立,本院予以支持。”该判决现已生效。但呼和浩特市赛罕区人民法院(2020)内0105民初6531号民事判决在本院认为部分载明:“本院认为,张建峰提供的证据仅为内蒙古北鑫房地产开发有限公司单方出具,对紫安物业公司不具有约束力,对其该项抗辩意见,本院不予采纳。”在诉讼双方、案由、事实一致的情况下,呼和浩特市赛罕区人民法院认定事实与法律适用上与生效判决认定事实与法律适用相冲突,损害了生效判决的既判力。   紫安物业公司辩称，我2002年入驻该小区，直至今日张建峰没交过物业费，理由是他当时参加过开发商的会，开发商曾说过本公司职工不用交纳物业费，紫安物业公司2006年已经在赛罕区法院起诉过，当时两级法院说这个文件没出过，另外2002年他已经不是该公司的职工了，一审我们物业公司胜诉了，随后张建峰上诉到呼市中院，我们一直没有收到中院的判决，在赛罕区法院档案室查到该判决已经生效了。我们物业公司2017年又重新起诉，说2006年之前的事就算了，起诉后因为开庭时间错过，所以法院让我们撤诉了，我们去年又起诉的，开发商给我们出了证据说他已经不是公司职工了，而且他现在仍不交物业费，还拿着他的那个判决给别人看，也不让别人按2.2元交物业费。   紫安物业公司向一审法院起诉请求：1.判令张建峰向紫安物业公司给付2006年1月1日至2020年6月30日的物业服务费19019元;2.判令张建峰支付违约金900元;3.本案诉讼费由张建峰承担,合计19,919元。   一审法院认定事实：2002年8月28日,呼和浩特市丰裕物业管理有限责任公司与北鑫房地产签订昭君花园一期二期竣工住宅小区的管理委托书。庭审过程中,紫安物业公司又提供多份该公司分别与呼市昭君花园业主委员会、呼和浩特市赛罕区大学东路桃园社区居委会签订的《物业管理委托合同》,紫安物业公司为昭君花园小区提供物业服务至今。呼和浩特市丰裕物业管理有限责任公司原工商登记名称为呼和浩特市北鑫丰裕物业管理有限公司,后又经过变更登记,现名称为内蒙古紫安物业服务有限责任公司。张建峰系呼和浩特市赛罕区昭君花园Y西-4西户业主,该房屋面积为143.22平方米。呼和浩特市丰裕物业管理有限责任公司曾就张建峰欠付2002年9月1日至2008年11月15日期间物业费及违约金向该院提起诉讼,该院于2010年5月15日作出(2009)赛民初字第1626号民事判决,判令张建峰向呼和浩特市丰裕物业管理有限责任公司支付2002年9月1日至2008年11月15日期间的物业管理服务费及违约金,宣判后,张建峰不服,向呼和浩特市中级人民法院提起上诉,呼和浩特市中级人民法院于2010年12月17日作出(2010)呼民二终字第1437号民事判决,判决撤销(2009)赛民初字第1626号民事判决,驳回呼和浩特市丰裕物业管理有限责任公司的诉讼请求。(2009)赛民初字第1626号案件审理过程中,紫安物业公司陈述物业费的收取2005年前依照文件规定按每平方米每月1元标准,2005年以后按每平方米每月0.7元标准。张建峰未交纳2008年11月16日至2020年6月30日期间的物业费13,985.43元(0.7元×143.22平方米×139月15天)。   一审法院认为,紫安物业公司自2002年起为昭君花园小区提供物业服务,张建峰作为该小区业主实际接受紫安物业公司提供的物业服务,双方形成事实上的物业服务合同关系,张建峰应当支付欠付的物业服务费。对于交费标准,紫安物业公司主张2018年9月1日前按0.7元每月每平方米、2018年9月1日后按1.2元每月每平方米收取,结合其在(2009)赛民初字第1626号案件中的陈述,可反映出紫安物业公司自2005年以来按照0.7元每月每平米的标准收取物业服务费,故张建峰应参照0.7元每月每平方米的标准支付未付的2008年11月16日至2020年6月30日期间的物业服务费13,985.43元,对紫安物业公司的该项诉讼请求,该院按照13,985.43元予以支持;对于紫安物业公司主张2018年9月1日起按1.2元每月每平方米收取物业服务费的意见,因其未提供证据证明价格调整已经业主同意,故该调整对张建峰不具有约束力,对其相应主张,不予支持。对于紫安物业公司主张的2006年1月1日至2008年11月15日期间的物业服务费,因其已就上述期间张建峰欠付物业服务费提起诉讼,费用负担已由生效裁判确定,本案不再处理。对于紫安物业公司主张的违约金,因双方存在事实上的物业服务合同关系,双方未约定物业服务费的交纳时间,故对其该项主张,不予支持。对于张建峰提出的其与紫安物业公司的物业费已经过诉讼,已有终审判决,不痖承担物业费的抗辩意见,其提供的《内蒙古北鑫房地产开发有限公司职工住房及有关规定》载明:“享有本人居住期内免除物业管理及各项费用的福利待遇(包括机构、人员变更及移交其他物业部门)”,该规定为内蒙古北鑫房地产开发有限公司出具,紫安物业公司对该证据的真实性和关联性不予认可,并认为紫安物业公司与内蒙古北鑫房地产开发有限公司没有任何关联,一审法院认为,张建峰提供的证据仅为北鑫房地产单方出具,对紫安物业公司不具有约束力,对其该项抗辩意见,不予采纳。对于张建峰提出的物业服务没有达到标准的抗辩意见,因其未提供证据,不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、张建峰于本判决生效之日起十日内向内蒙古紫安物业服务有限责任公司支付物业服务费13,985.43元;二、驳回内蒙古紫安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计149元(紫安物业公司已预交),由张建峰负担75元,由内蒙古紫安物业服务有限责任公司负担74元。   二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点为：北鑫房地产2001年出具的《内蒙古北鑫房地产开发有限公司职工住房及有关规定》能否作为张建峰不用交纳物业费的定案依据。   张建峰系北鑫房地产职工,该公司在开发建设昭君花园期间,为照顾本单位职工,于2001年01月10日以文件形式制定了“内蒙古北鑫房地产开发有限公司职工住房及有关规定”,公开承诺,本公司员工符合条件购买住房的,享有本人居住期内免除物业管理及各项费用的福利待遇(包括机构、人员及移交其它物业部门)。据此,张建峰购买了案涉房屋一套,居住至今,一直未交纳物业管理费。北鑫房地产于2002年11月,将物业管理业务全部移交给呼和浩特市北鑫丰裕物业管理有限责任公司,后经工商登记，多次变更后，现名称为内蒙古紫安物业服务有限责任公司。紫安物业公司自2002年起为昭君花园小区提供物业服务,张建峰作为该小区业主实际接受紫安物业公司提供的物业服务,双方形成事实上的物业服务合同关系。张建峰应当支付欠付的物业服务费。张建峰根据北鑫房地产出具的“内蒙古北鑫房地产开发有限公司职工住房及有关规定”载明的内容，认为其在居住期内免除物业管理及各项费用的福利待遇，故一直未交纳物业管理费。本院认为，该规定是北鑫房地产单方出具的，且紫安物业公司与北鑫房地产没有关联，故对紫安物业公司不具有约束力。故张建峰应将拖欠的物业费应予交纳。一审判决对该项的认定符合法律规定，本院应予支持。   综上所述，张建峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费298元，由张建峰负担（张建峰已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年三月二十四日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜