安徽省广德市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1822民初387号 原告：卢念，男，1981年10月13日生，汉族，住安徽省广德市。 委托诉讼代理人：董艺，安徽华睿律师事务所律师。 被告：雷翠萍，女，1964年1月16日生，汉族，住安徽省广德市。 委托诉讼代理人：张娟，安徽大旗律师事务所律师。 被告：高久胜，男，1972年12月24日生，汉族，户籍所在地安徽省六安市金安区，送达地址安徽省广德市。 委托诉讼代理人：胡存飞，安徽宣广律师事务所律师。 原告卢念与被告雷翠萍、广德福鑫房产经纪有限公司、高久胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理，依法适用普通程序，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。在审理过程中，原告撤回对广德福鑫房产经纪有限公司的起诉，本院予以准许。原告卢念及委托诉讼代理人董艺、被告雷翠萍及委托诉讼代理人张娟、被告高久胜委托诉讼代理人胡存飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 卢念向本院提起诉讼请求：1.判令二被告立即退还原告124767元购房款及利息损失6945元（以124767元为基数，利息按年利率6%，从2019年12月18日计算至2020年11月16日共计334天，利息为6945元，此后利息顺延计算至二被告退还购房款之日止）；2.判令二被告赔偿原告房屋增值损失3万元。事实与理由：被告高久胜是被告福鑫公司的员工，任福鑫公司监事。在被告福鑫公司及高久胜的居间介绍下，2019年12月4日，原告与被告雷翠萍签订《安置房买卖合同》。合同约定被告雷翠萍将坐落在广德市桃州镇凤井小区二期（暂定名）3幢1单元1101室安置房转让给原告。房屋总价款为655000元，双方约定付款方式为在2019年12月3日支付1万元定金；第二笔房款17万元整于2019年12月5日前交付；第三笔房款103767元在2019年12月18日前付清，第四笔剩余房款371232元于政府通知甲方付款拿房，甲方在收到政府通知3天内通知乙方去政府付清剩余房款。合同签订后，原告于2019年12月3日银行转账1万元给被告高久胜；12月4日原告夫妻及二被告到广德市国有资产投资经营有限公司交纳159000元（原告银行卡POS机刷卡12万元，原告妻子取现3万元，另原告妻子微信支付给被告福鑫公司9000元），另原告妻子微信转账11000元，一共支付17万元整；12月17日原告支付给被告高久胜103767元（其中银行转账5万元，现金51000元给被告高久胜，微信转账2767元）。截止2019年12月17日原告共支付给二被告283767元，被告高久胜将被告雷翠萍出具的收条交给原告。因被告雷翠萍与被告高久胜就案涉房屋曾于2019年11月16日私下达成《房屋买卖（票据）协议》，买卖案涉房屋票据被广德市国有资产投资经营有限公司发现，并收回了案涉房屋房票。2020年11月被告雷翠萍联系原告案涉房屋无法出售，《安置房买卖合同》无法继续履行。2020年11月12日广德市国有资产投资经营有限公司将之前缴纳的159000元退还给原告，原告多次向二被告索要剩余的124767元购房款及损失，二被告均互相推卸责任，拒不退还及赔偿。鉴此，原告特向贵院起诉，请求依法支持其诉讼请求。 雷翠萍辩称,一、答辩人非适格被告，理由如下：（一）答辩人与卢念间不存在实质上的房屋买卖合同关系，案涉房屋实际销售方系被告二，被告二利用答辩人的身份销售房屋给卢念，并赚取购房款的差价。案涉房屋是一直到2019年12月4日，在国投公司选房后，答辩人才能确定案涉房屋相关信息。所以在12月4日之前，答辩人根本就没有案涉房屋的准确房源信息，答辩人根本不可能将案涉房产的信息放置福鑫房产处。实际上是高久胜通过某种渠道获取到的房源，但因其没有向国投公司购房的资格所以联系了答辩人，并且要求与答辩人之间签订房票购买协议，并利用该协议约束答辩人，让答辩人办理后续的房屋销售事宜。福鑫房产与高久胜并不是居间介绍而是真正的售房人，房款也是由其领取。答辩人从未接触过购房款项。1.2018年答辩人房屋征收，由国投公司给予购房奖励券，被告二利用答辩人享有购房优惠政策的身份资格，与答辩人签订《房屋买卖（票据）协议》，购买答辩人的“房票”后便寻找房源，利用买卖票据协议约束答辩人配合办理后续房屋买卖手续，并赚取房屋销售的中间差价。该点在答辩人与被告二签订的《房屋买卖（票据）协议》第四、五条予以明确：高久胜在购买此房票后可以自选房屋并自由买卖给他人，答辩人到时必须无条件配合。2.答辩人与卢念在2019年12月4日前从未谋面过，根本不认识，也未有任何关于销售房屋的沟通和联系，但2019年12月3日卢念已经将1万元购房意向金支付给了被告高久胜，可见案涉房屋买卖的意向系卢念与被告二达成的。故案涉房屋真正的销售主体系被告二。（二）答辩人从不经手案涉房屋款项，卢念支付的房款均由被告二收取。1.2019年12月3日，卢念与被告二就案涉房屋达成购房合意，卢念将1万元定金直接转账给被告二的账户，该款项由被告二收取，事后亦未转给原告，与原告无关。2.其余款项，卢念均系通过银行转账、微信转账等方式支付给了被告二，该点卢念在诉状中也予以认可，卢念从未向答辩人付过款，被告二亦未将收取的款项转给答辩人。3.答辩人虽然出具了一份收条，但该收条的落款时间为2019年12月4日，在12月4日前及当天，卢念仅向被告二转账1万元定金，且被告二并未将该定金转给答辩人。故答辩人在12月4日向卢念出具了收条，实际上一分钱都没有收到，即该份收条不能作为答辩人收到了卢念购房款的证据。而当时之所以出具收条，全是因为被告二指示要求。另，从卢念的转账记录及诉状中自认的转账情况来看，剩余的款项都是在12月4日向被告二转账和现金交付的，并没有支付给答辩人，且被告二收到款项后也没有转给答辩人，故卢念支付的所有款项与答辩人无关，应由被告二返还。二、卢念要求按年利率6%主张资金占用费无事实基础及法律依据。三、卢念主张房屋增值损失3万元，无任何事实依据，也未提供任何证据证明。综合上述，请求驳回卢念对答辩人的全部诉请。 高久胜辩称,一、本案起诉的是房屋买卖合同纠纷，合同的双方是原告及被告雷翠萍，根据合同相对性，如果按照房屋买卖合同纠纷进行诉讼，本案第二被告不是适格被告，充其量只能作为第三人。二、本案原告卢念购买本案争议的房屋系通过似锦房产公司中介与案外人易立群初步达成的房屋购买意向。卢念支付的1万元购房意向金实际支付的对象是易立群，高久胜仅仅是代收，所以在庭前追加易立群作为本案被告。本案相应的款项虽然交付给了高久胜，但高久胜仅仅是代收人，相应的款项交付给了易立群及雷翠萍。三、本案的原告及雷翠萍之间签订购房协议之后，实际上双方的房屋买卖已经完成，虽然在诉状中宣称国投公司收回的案涉房屋房票并没有提供相应证据，其自愿解除房屋买卖合同产生的损失应当由卢念及雷翠萍承担，不应向被告高久胜主张。国投公司无权收回本案案涉房屋的房票，据了解，广德拆迁安置类似的房屋房票买卖行为不受法律禁止。另原告起诉的相应诉请中，利息等没有法律依据。请求法庭驳回原告对高久胜的诉请或追加易立群为本案被告。 经审理查明:2019年1月9日，因雷翠萍坐落于桃州镇佛堂村的房屋被依法征收，取得购房奖励券（编号:NO.3044），购房奖励券载明“被征收人选择货币化安置补偿方式，根据《广德县城市规划区房屋征收暂行办法》的规定，被征人或其上述所列家庭成员之一在本县城市规划区内购买新建商品房的，按400元/平方米兑现购房奖励；在本县城市规划区内购买二手商品房的，按200元/平方米兑现购房奖励；购买新建安置房的，按600元/平方米兑现购房奖励，上述奖励每户仅限一套，且建筑面积不超过130平方米。”雷翠萍将购房奖励券放在平台上被高久胜发现，2019年11月16日，雷翠萍与高久胜签订《房屋买卖（票据）协议》，约定“出售方：雷翠萍购买方：高久胜第一条：甲方自愿将其购房奖励券票号（编号:NO.3044）出售给乙方。第二条：此房票可选建筑面积130平方米左右，乙方购买房票可以选择相应面积住房和出售方无关，不能有任何理由干预，权利归购买方所有。第三条：此房票售价为贰万伍仟元整，在签订该协议后付清。第四条：甲方必须无条件配合乙方办理房屋（拿房，变更，过户）等一切手续，并提供所需材料，变更费用由乙方自理。第五条：乙方购买此房票后可以将自选房屋自由买卖给其他人，到时甲方必须无条件配合签定买卖合同并无条件配合办证变更等手续。第六条：该协议一式二份，签字即生效，任何一方不得违约，甲方违约赔偿乙方伍万元整，乙方违约此款不退。”高久胜通过易立群找李智帮忙选了凤井小区二期3幢1单元1101室安置房。2019年12月3日前，超利房产中介经营者扶绍军在群里筹购房源，高久胜将凤井小区二期3幢1单元1101室安置房房源信息发给扶绍军，2019年12月3日，卢念通过超利房产中介支付意向金10000元，由高久胜出具收条，载明“今易立群收到卢念购买凤井小区二期3幢1单元1101意向金10000元，收款人易立群（代）（高久胜）。”2019年12月4日，卢念在超利房产中介居间下与雷翠萍签订安置房买卖合同，签订合同现场有高久胜、易立群，合同约定了房屋的基本情况、价款、付款方式与办法等内容。卢念共支付124767元给高久胜，交广德市国有资产投资经营有限公司159000元，高久胜将有雷翠萍签名的收条交给卢念，收条载明收到卢念购房款283767元。广德市国有资产投资经营有限公司发现案涉购房奖励券（编号:NO.3044）存在买卖情形，于2020年11月11日收回购房奖励券，终止凤井小区二期3幢1单元1101室预订合同，广德市国有资产投资经营有限公司将159000元退还卢念。因余款124767元索要未果，卢念向本院提起诉讼，要求判如所请。 另查明，已发生法律效力的（2020）皖1822刑初235号刑事判决书确认“2019年11月左右，幸福房地产中介的老高从雷翠萍处购买了一张房票，易立群找李智帮忙选了凤井小区二期3幢1单元1101室安置期房。后来老高把房子卖给了卢念，分给了易立群4万元左右。” 本院认为,案涉安置房买卖合同签约主体为雷翠萍与卢念，雷翠萍是依据其与高久胜签订的《房屋买卖（票据）协议》配合高久胜出售案涉期房，在合同签订时，高久胜在现场，卢念将购房款直接支付给高久胜，高久胜的行为表明其行使介入权，案涉安置房买卖合同直接约束高久胜与卢念。高久胜作为本案被告，要求追加易立群作为本案被告参加诉讼，因易立群不是本案必须共同诉讼当事人，高久胜的申请本院未予准许。购房奖励券（编号:NO.3044）的对象明确限定为被拆迁户雷翠萍及家庭成员之一，其性质为购买房屋的资格，存在一定的人身专属性，购房指标转让合同无效。基于广德市国有资产投资经营有限公司收回购房奖励券，终止凤井小区二期3幢1单元1101室预订合同，高久胜应返还卢念购房款及利息。房屋增值损失3万元的诉请，在性质上属可得利益的损失，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，可得利益是在合同完全履行的情况下才能产生，只是在当事人一方不履行合同义务或者履行不符合约定，相对方请求人民法院强制违约方履行时应承担的赔偿责任，可得利益的取得是以合同双方继续履行为前提，故卢念的该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第五百四十五条、第五百八十四条、第九百二十五条的规定，判决如下： 一、被告高久胜于本判决生效之日起十日内返还原告卢念124767元及利息(以124767元为基数，自2019年12月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确认返还之日止); 二、驳回原告卢念的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3650元，由卢念负担550元，雷翠萍负担1550元，高久胜负担1550元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长 余 军 人民陪审员 谢 磊 人民陪审员 王海安 二〇二一年三月二十三日 书 记 员 陈 琦 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第五百四十五条债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是有下列情形的除外: (一)根据债权性质不得转让; (二)按照当事人约定不得转让; (三)依照法律规定不得转让。 当事人约定非金钱债务不得转让的，不得对抗善意第三人。当事人约定金钱债务不得转让的，不得对抗第三人。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第九百二十五条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。