甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4451号上诉人（原审被告）：白梓惟，女，汉族，1975年5月12日出生，住甘肃省兰州市城关区。被上诉人（原审原告）：兰州建投物业管理有限公司，住所地：兰州市城关区五泉西路16号。法定代表人：佟永生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘世龙，北京大成（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆有珠，北京大成（兰州）律师事务所律师。上诉人白梓惟与被上诉人兰州建投物业管理有限公司（以下简称建投物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院(2020)甘0105民初859号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。白梓惟上诉请求：一，撤销一审判决；二，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一．一审判决“事实认定”部分有如下重要内容遗漏。(一)．上诉人与被上诉人签订《兰州国投公司棚户区改造余量房申购意向书》的本意基于被上诉人面向社会公开销售广告内容为“兰州市国资物业管理有限公司系兰州市国资委直属国有独资企业，现有公司所开发棚户区改造项目余量房多套，面向社会公开发售，100％产权。”就将来订立《兰州国投公司棚户区改造余量房买卖合同(完全产权)》，而非一审判决书第6页第9行所认定“本案中双方签订申购意向书的本意应该为双方当事人就将来订立涉案《经济适用住房买卖合同》而订立的合同”；(二)．上诉人与被上诉人于2011年12月14日签订了《兰州国投公司棚户区改造余量房申购意向书》，2012年4月18日上诉人收到被上诉人书面《选房须知》并于2012年4月24日严格按照须知中的相关规定参加选房并签订了《兰州国资物业第三佳园余量房选房确认单》。2015年4月，被上诉人电话通知上诉人涉诉房屋已竣工验收，达到交付条件，需要办理入住手续。2015年5月6日上诉人交清所选房屋余款、入住费用及维修基金后至涉诉房屋所在地进行验房接收，到达现场后发现涉诉房屋存在质量瑕疵，被上诉人承诺维修但不作为。上诉人因被上诉人延期交付根本违约提起诉讼，一审法院己于2019年8月7日受理(2019)甘0105字第民初l628号，并于2019年10月28日开庭审理，目前该案因一审判决中止审理。故一审案由为被上诉人针对上诉人所提起(2019)甘0105字第民初l628号的恶意诉讼；（三）．一审判决中上诉人名下登记的建筑面积51.08㎡兰房权证（城关区）字第2××0号不动产，自2005年9月22日签订《商品房买卖合同》至2013年5月27日领取房产证，根据不动产登记的公示公信原则，上诉人不存在故意隐瞒的可能情形。被上诉人声称近期发现这一登记的权利状态，显然有悖于常理，也违反了《兰州市经济适用住房管理办法》（兰州人民政府令【2008】第5号）、《实施细则》（兰政办发［2017】26号）有关监督管理的规定。上述三点是对认清案件实质产生影响的重要内容，而一审法院没有予以认定，请二审法院依据事实予以认定。二．一审判决认定事实证据不足。一审判决书第6页第l至5行认定上诉人存在故意隐瞒的事实情况，仅以落款日期为2011年ll月30曰上诉人提交的无房证明及户口簿上登记的未婚信息为依据，对上诉人所提交的2012年3月7日登记结婚，男方为兰州市长住居民及育有一子的家庭情况、2012年4月选房确认单、被上诉人公开销售100％产权余量房证人通话录音、2015年5月上诉人己交清房款、入住费用及维修基金等己完全履行合同义务的相关证明共计39份未予以认定。三．一审法院适用法律依据不当。一审法院认定被上诉人所公开销售的标的自始至终为经济适用住房，但经济适用住房属于政策性住房，根据《兰州市经济适用住房管理办法》(兰州人民政府令【2008】第5号)、《实施细则》(兰政办发【2017】26号)有关规定，其中对经济适用住房资格准入、配售程序、产权管理、监督管理等做了明确规定。上诉人2011年12月申购并于2015年5月已交清房款、入住费用及维修基金等费用已完全履行合同义务，故涉诉房屋的监督管理应由兰州市住房保障和房产管理局进行管理。在此前提下，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条之规定所做判决适用不当。四．请二审法院在依法审理此案中应考虑的几个因素。(一)．被上诉人提起一审解除权的实质。双方签订申购意向书的时间己近十年，上诉人已于2015年5月完全履行合同义务，期间被上诉人对上诉人申购资格没有任何异议，上诉人因被上诉人延期交付根本违约提起诉讼，一审法院己于2019年8月7日受理(2019)甘0105字第民初l628号，并于2019年10月28日开庭审理，目前该案因一审判决中止审理。故一审案由为被上诉人针对上诉人所提起(2019)甘0105字第民初1628号的恶意诉讼；(二)．上诉人申购住房是用来满足家庭住房需求的，被上诉人的延期交付造成根本违约已给上诉人家庭造成长达5年半无法入住的经济损失及为维护合法权益已实际支出的司法鉴定费、诉讼费及律师费用等。综上，上诉人依法提出上诉，请求二审人民法院查清事实，正确适用法律，做出公正合理的判决，支持上诉人的上诉请求。建投物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。建投物业公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告签订的《兰州国投公司棚户区改造余量房申购意向书》、《经济适用住房买卖合同》；2、依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年11月30日甘肃易高管理咨询有限公司出具了白梓惟2005年9月受聘于其公司，且名下无住宅用房的证明材料。2011年12月14日，建投物业公司与白梓惟签订了《兰州国投公司棚户区改造余量房申购意向书》，约定白梓惟拟申购建投物业公司位于兰州市安宁区长新路19、20号的兰州××房××，建筑面积约97㎡；申购人具有兰州市城镇户口同时家庭属于无房户或住房困难户；白梓惟向建投物业公司指定的账户交纳房屋第一期预售款壹拾伍万元后签订本意向书（编号：兰国资物业第三佳园余【2011】壹壹捌号）等。2012年4月24日，建投物业公司向白梓惟出具《兰州国资物业第三佳园余量房选房确认单》，确认：申购人白梓惟，所选房屋为2号楼2单元2层202室，建筑面积97㎡，单价4750元／㎡，总房款460750元。2011年12月14日，白梓惟向建投物业公司交付购房首付款150000元；2012年8月3日，白梓惟交付二期款80000元；2015年5月4日，白梓惟向建投物业公司交付购房尾款230750元及维修基金6790元；2015年5月6日，白梓惟向建投物业公司交纳有线电视初装费、天然气初装费、电子分户关门费共计2886元。2019年5月9日，白梓惟与建投物业公司签订《经济适用住房买卖合同》，合同约定建投物业公司以划拨方式取得位于兰州市安宁区××路××号××编号为01-〈01〉-006地块的土地使用权。土地使用证编号为安国用【2011】第Ａ0076,国有土地划拨决定权编号为甘拨Ａ（兰）（2009）19号。建投物业公司经发改部门兰发改投资出【2008】78号和房改部门兰房改办字（2009）60号批准，在上述地块上建设经济适用住房。建设工程规划许可证为经分2010-9号，施工许可证号××。且约定房屋楼层楼号、价款等同时约定购房人采取弄虚作假手段骗购经济适用住房，一经查实，立即责令退出。2009年9月28日兰州市发展和改革委员会向建投物业公司作出了《关于建设兰州国资物业第三佳园经济适用住房有关事宜的函》同意建投物业公司在安宁区长新路（原兰州长新厂含原东方红电表厂）建设兰州国资物业第三佳园经济适用住房。2012年3月1日兰州市住房保障和房地产管理局对建投物业公司建设的兰州市国资物业第三佳园颁发了兰房经预字【2012】第001-1号《兰州地区经济适用房预售许可证》。另查，白梓惟于2011年12月14日与建投物业公司签订《兰州国投公司棚户区改造余量房申购意向书》时未婚。白梓惟于2005年9月22日签订《商品房买卖合同》购买位于兰州市城关区××路街道××路××号××单元××层××室，建筑面积51.08㎡，并于2012年12月4日取得兰房权证（城关区）字第2××0号房产登记证。建投物业公司变更登记前名称为兰州市国资物业管理有限公司。白梓惟曾用名为白玉丽。一审法院认为，建投物业公司与白梓惟签订的《兰州国投公司棚户区改造余量房申购意向书》明确约定申购余量房的条件为：1、申购人具有兰州市城关镇户口，2、申购人家庭属于无房户或住房困难户。2019年5月9日，白梓惟与建投物业公司签订《经济适用住房买卖合同》，合同也明确约定购房人采取弄虚作假手段骗购经济适用住房，一经查实，立即责令退出。白梓惟虽在2011年12月14日签订申购意向书前向建投物业公司递交了其名下无住宅用房的《证明》，但白梓惟于2005年9月22日确已购买商品房并于2012年12月4日将该房产登记在其名下取得房产登记证。白梓惟隐瞒其购买商品房的该事实情况已违反申购余量房的必备条件即“申购人家庭属于无房户或住房困难户”。白梓惟在签订申购意向书时隐瞒其已购商品房的真实情况，其该行为必然导致双方在签订《经济适用住房买卖合同》时存在虚假申购经济适用住房行为。建投物业公司诉请解除双方签订的《兰州国投公司棚户区改造余量房申购意向书》、《经济适用住房买卖合同》，庭审中白梓惟同意解除《经济适用住房买卖合同》，但不同意解除《兰州国投公司棚户区改造余量房申购意向书》。本案中双方签订申购意向书的本意应该为双方当事人就将来订立涉案《经济适用住房买卖合同》而签订的合同，《经济适用住房买卖合同》白梓惟已同意解除，《兰州国投公司棚户区改造余量房申购意向书》也应当依法予以解除。本案中，经本院向白梓惟审查询问，白梓惟对涉案《经济适用住房买卖合同》解除后不要求建投物业公司返还已支付的购房款及其他款项，故对白梓惟向建投物业公司交纳的购房款及其他款项本院不再在本案中予以处理。白梓惟辩称建投物业公司故意隐瞒所出售的房屋为经济适用房并非商品房的真实情况，导致其在违背真实意思情况下签订《兰州国投公司棚户区改造余量房申购意向书》、《兰州国资物业第三佳园余量房选房确认单》、《经济适用住房买卖合同》，建投物业公司已构成欺诈。经本院审查2009年9月28日建投物业公司已取得兰州市发展和改革委员会同意其在安宁区长新路建设兰州××住房的函件；且2012年3月1日建投物业公司就兰州国资物业第三佳园经济适用住房取得《兰州地区经济适用房预售许可证》；庭审中白梓惟也未提供相应证据证明建投物业公司对其所出售的房屋性质存在欺诈行为。综上，本院对白梓惟的辩称意见不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：解除兰州建投物业管理有限公司、白梓惟于2011年12月14日签订的《兰州国投公司棚户区改造余量房申购意向书》及2019年5月9日签订的《经济适用住房买卖合同》。案件受理费100元，减半收取50元（兰州建投物业管理有限公司预交），由白梓惟承担。二审期间，白梓惟提交新证据：兰政地[2009]100号文件、兰发改投资函[2009]95号文件，兰房改办字[2009]60号文件承诺书，预售许可证，证明根据政府批复，被上诉人取得涉案土地的方式是划拨，不能出让。如果有剩余，应报相关部门审查，由房管单位管理，严禁公开私自销售。建投物业公司的质证意见为，真实性认可，证明目的不予认可。销售时需要审查买受人的资质。房管局只是监管，具体由我们实施。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。关于本案适用法律的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，涉案法律事实引起的民事纠纷发生于《中华人民共和国民法典》实施前，对于该纠纷当时的法律、司法解释有规定，因此本案应当适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律、司法解释的规定。关于涉案申购意向书与经适房买卖合同的关系问题。本案中，双方当事人先后签订涉案申购意向书和经适房买卖合同。根据当事人提交的预收许可证显示，涉案房屋为经济适用房，因此当事人签订申购意向书后，只可能签订经济适用房买卖合同。本院认为，依据现有证据，白梓惟要求建投物业公司与其签订商品房买卖合同，显然无法实现。关于涉案申购意向书与经适房买卖合同是否应予解除的问题。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，双方当事人均同意解除涉案经适房买卖合同，且解除该合同，并不侵害国家、集体、他人之合法利益，应当予以准许。另外，根据前述，在涉案经适房买卖合同已解除的情况下，申购意向书已无意义，一审法院将其一并解除，并未违反法律规定，本院予以支持。综上所述，上诉人白梓惟的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，判决结果适当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由白梓惟负担。本判决为终审判决。审判长  赵辉君审判员  石 浩审判员  陈杰文二〇二一年三月十六日书记员  魏 婕