北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4665号上诉人（原审被告）：金海永，男，1980年1月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京星城物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路甲10号裙房3层319室-02。法定代表人：王辉，经理。委托诉讼代理人：李方舟，北京市华城律师事务所律师。上诉人金海永因与被上诉人北京星城物业管理有限公司（以下简称星城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区法院（2020）京0105民初29590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚勇超独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。金海永上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判物业费标准及事实物业服务时间，物业服务费以2元/月建筑平方米为标准，事实物业服务费起止时间为2019年7月30日至2020年3月16日，以住所房屋面积149.35平方米为计算基础合计支付事实物业服务费2259元；2.请求法院依法判令星城物业公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审判决认为金海永应支付2017年3月17日至2020年3月16日期间的物业服务费21506.4元，但这个判决认定的物业服务期间时间与事实不符，事实上2017年3月17日至2019年7月30日，金海永住所所在小区星城国际大厦的前期物业服务公司为北京星城置业有限公司（以下简称星城置业公司）。通过国家企业信用信息公示系统查询显示，星城置业公司与星城物业公司没有任何关系。星城置业公司股东为两外资股东旭景投资有限公司、雄狮投资私人有限公司。星城物业公司股东为自然人王立伟、王辉。星城物业公司在一审庭审中亦陈述星城置业公司与星城物业公司没有关系。另有一审中星城物业公司提供的发票亦可证明2017年星城国际大厦的物业服务由星城置业公司提供。还有星城置业公司在2017年公示的内容也可证明2017年物业服务是星城置业公司提供。根据二〇一八年十月十日北京市朝阳区人民法院作出的民事判决书（2018）京0105民初81546号显示星城置业公司与星城国际大厦业主名誉权纠纷一案显示星城置业公司一直关注业主微信群，证明至少在2018年10月10日之前，星城置业公司还是星城国际大厦的物业服务公司。同时基于一审的认定，一审双方认可星城物业公司是在2019年7月30日星城国际大厦业主委员会解除前期物业服务公司星城置业公司之后，以事实物业服务公司的身份为星城国际大厦提供事实物服务。通过北京市朝阳区房屋管理2019年10月8日给信访人星城国际大厦业主委员会的不予受理告知书亦可证明前期物业服务公司为星城置业公司。星城物业公司在一审中仅仅提供其公司开具的冷水热水发票试图证明其在2018年3月17日-2019年7月30日为星城国际大厦提供事实物业服务，却未提供证据证明前期物业公司星城置业公司没有提供物业服务，也未提供其如何获得星城国际大厦物业管理权的证据。在一审庭审质证中星城物业公司认可北京市朝阳区房屋管理2019年10月8日给信访人星城国际大厦业主委员会的不予受理告知书内容这一事实。综上所述，基于一审法院的调查，星城物业公司在2019年7月30日之后给星城国际大厦提供事实物业服务是一审诉讼双方认可的事实，没有证据证明星城物业公司在2019年7月30日之前为星城国际大厦提供事实物业服务。2.一审判决认定“星城物业公司系按照之前的标准收取的物业费，并未提高收费价格”，认定金海永按照4元/月/建筑平方米交纳星城物业公司提供的事实物业服务费。一审判决认定的之前的标准是指业主与前期物业公司星城置业公司约定的物业服务费4元/月/建筑平方米，这一前期物业服务约定在2019年7月30日星城国际大厦业主委员会成立公告中已经解除，而星城物业公司亦承认其与星城置业公司没有任何关系，因此业主与星城置业公司约定的物业服务费价格与第三方星城物业公司没有任何关系。同时假设星城物业公司跟星城置业公司存在委托关系，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”，星城国际大厦前期物业公司星城置业公司也不应该在2019年7月30日之前以任何形式将全部物业服务委托给第三方公司包括但不限于星城物业公司，如果星城物业公司有证据证明其与星城置业公司存在物业服务委托关系，请法院确认其物业服务费价格无效。根据一审判决，星城物业公司既非前期物业公司亦未与大厦的业主委员会签订合同，也未向金海永提供声称与大部分业主（星城国际大厦业主数量一半以上）签订服务合同副本。金海永与星城物业公司是一种事实服务合同关系，这种事实服务合同关系双方对服务价格并未约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条合同约定不明时的履行之第二款价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。同时根据《北京市物业管理条例》第六十三条第二款“业主与物业服务人对收费标准未能达成一致意见的，双方可以委托专业评估机构评估；双方对委托专业评估机构未能达成一致意见的，可以从区住房和城乡建设或者房屋主管部门确定的专业评估机构目录中随机选定。”星城物业公司基于事实物业服务，应该根据《北京市物业管理条例》委托专业评估机构对其事实物业服务的收费标准进行评估。根据最近星城物业公司在小区业主群星城信息群展示的工作内容，星城物业公司有客服部保洁部提供小区客服服务、保洁服务，有安保部提供小区巡逻执勤服务，有工程部提供小区水电等公用设施维护，参考市场同类型物业服务价格以及以《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》0.55元/月/建筑平方米为物业服务收费基准价价格参考，加上金海永住所所在星城国际大厦B座三座电梯费参考指导价合计5万元/年，再将电梯费除以B座建筑面积24000平方米折合成月度物业费标准应该是0.17元/月/建筑平方米，饮用水泵0.1元/月/建筑平方米，住宅安全防范设施设备0.05元/月/建筑平方米、住宅消防设施设备0.05元/月/建筑平方米，合计事实物业服务费0.92元/月/建筑平方米，再考虑星城国际大厦房价现在市场价6万元均价与附近经济适用房电子城小区房价5万均价差异，给予2倍差异，已经完全覆盖了物业费计算其他可能的漏项。金海永根据上述政府指导价作为基准参考对事实物业服务进行评估核定为1.84元/月/建筑平方米，非常合情合理。金海永亦展现业主的诚意，愿将1.84元取整为2元/月/建筑平方米为事实物业服务价格标准。如星城物业公司不同意2元/月/建筑平方米，请依法根据《中华人民共和国合同法》《北京市物业管理条例》以星城国际大厦周边房价接近的小区如高家园小区、电子城小区的物业服务市场价和事实物业服务内容出具专业评估机构评估报告。3.一审中星城物业公司在庭审中表示星城国际大厦小区大部分业主与其签订了物业服务合同，并提供其余其他业主签订的《星城国际物业服务合同》予以证明。而实际上星城物业公司在一审起诉时并未以附件的形式给金海永，在一审庭审中，星城物业公司亦未出示其-所声称的大部分业主签订的合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证”，星城物业公司需出示上述证据。星城物业公司辩称，同意一审判决，不同意金海永的上诉请求及事实与理由。星城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令金海永向星城物业公司支付2017年3月17日至2020年3月16日期间的物业服务费21506.4元；2.判令金海永支付利息（以21506.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自2020年4月15日开始计算至实际付清之日止）。一审法院经审理查明：星城物业公司表示其自2017年3月17日开始为北京市朝阳区酒仙桥路甲10号（星城国际大厦）提供物业服务，物业费标准为4元/月/建筑平方米。星城物业公司表示该标准与之前的物业收费标准相同，并表示在提供物业服务的过程中，该小区的大部分业主均与其签订了物业服务合同，并提供其于其他业主签订的《星城国际物业服务合同》予以证明，该合同中明确载明物业费标准为4元/月/建筑平方米。庭审中，双方均认可金海永为北京市朝阳区房屋所有权人，该房屋建筑面积为149.35平方米。庭审中，金海永表示该大厦的前期物业服务企业是北京星城置业有限公司（以下简称星城置业公司）。而星城物业公司并非该大厦的前期物业服务企业，也未与该大厦的业主委员会签订过物业服务合同，并以此主张星城物业公司无权收取物业费。星城物业公司表示其自2017年3月17日开始一直为该大厦提供物业服务，并表示金海永亦向其交纳过水电费和供暖费，说明金海永对其提供物业服务一事是知情的，并提供金海永交纳上述费用的发票予以证明。金海永对此不予认可，表示其交纳费用时并不知道物业公司进行了更换，询问工作人员代表哪个公司，工作人员只是说星城置业公司改名了，故金海永一直以为是星城置业公司收取的物业费。经询，金海永表示在2017年3月17日之前系按照4元/月/建筑平方米的标准向之前的物业服务企业交纳的物业费，但主张鉴于星城物业公司没有和任何一方签订合同，其无权按照该标准收取物业费，并表示星城物业公司提供服务期间，其提供的物业服务水平远达不到4元/月/建筑平方米的标准。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，虽然金海永抗辩与星城物业公司之前并未签订合同，并表示星城物业公司既非前期物业服务企业亦未与大厦的业主委员会签订合同。但是根据一审法院查明的事实可知，星城物业公司为涉案大厦提供了物业服务，金海永的房屋位于该物业管理区域范围内，故双方形成了事实上的物业服务合同关系。双方当事人均应当按照合同履行各自的义务，星城物业公司向金海永提供了物业服务，金海永应当支付物业费。关于物业费的标准，虽然金海永不认可星城物业公司主张的4元/月/建筑平方米的标准，但是星城物业公司系按照之前的标准收取的物业费，并未提高收费价格，金海永虽主张星城物业公司提供的服务达不到该价格标准，但未提供证据予以证明，故一审法院对其抗辩意见不予采纳。金海永应当按照该价格交纳物业费，现星城物业公司要求金海永支付2017年3月17日至2020年3月16日期间的物业费21506.4元，其诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于星城物业公司主张的利息，金海永系因物业服务过程中存在的问题与星城物业公司沟通，并非恶意欠费，故一审法院对其该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、金海永于判决生效之日起七日内向北京星城物业管理有限公司支付2017年3月17日至2020年3月16日期间的物业服务费21506.4元；二、驳回北京星城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，金海永向本院提交了涉案大厦业主委员会出具的情况说明截图，证明为其提供物业服务的是星城置业公司，而非星城物业公司。星城物业公司对该证据的真实性和证明目的均不予认可。本院依法补充查明如下事实：一审中，星城物业公司向法院提交了装饰装修申请表、发票、物业服务合同，证明其为涉案大厦提供物业服务。金海永认可上述证据的真实性，但不认可证明目的。装饰装修申请表载明，装修房屋为金海永房屋，装修时间为2017年。发票均为涉案1808号房屋发票，其中，2017年发票的销售方为星城置业公司，2018年之后的销售方为星城物业公司。物业服务合同是涉案大厦的其他业主与星城物业公司签订，签订时间为2017年6月9日。星城物业公司称2017年的发票是其委托星城置业公司代开，2017年涉案大厦的业主委员会尚未成立，其与涉案大厦大部分业主签订了物业服务合同，其也与金海永沟通过签订物业服务合同，但金海永拒绝签订。金海永称有人找其签订合同，但是那个人表示是星城置业公司的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案，星城物业公司主张其自2017年3月17日开始一直为涉案大厦提供物业服务，并向法院提交了装饰装修申请表、发票、物业服务合同等证据为证。本院认为，虽然星城物业公司提交的发票中2017年部分系由星城置业公司开具，但星城物业公司亦对此作出了合理解释，且其持有上述发票亦能印证其解释，结合装饰装修申请表、物业服务合同的时间，本院认为星城物业公司的该项主张具有高度可能性。金海永对星城物业公司的该项主张虽不予认可，但并未提供有效的证据予以反驳，故本院对星城物业公司的该项主张予以采信。星城物业公司为涉案大厦提供了物业服务，金海永的房屋位于该物业管理区域范围内，故双方形成了事实上的物业服务合同关系，金海永应当向星城物业公司支付物业费。关于物业费的标准，虽然金海永不认可星城物业公司主张的4元/月/建筑平方米的标准，但是星城物业公司系按照之前的标准收取的物业费，并未提高收费价格，金海永虽主张星城物业公司提供的服务达不到该价格标准，但未提供证据予以证明，故一审法院根据本案实际情况判令金海永支付2017年3月17日至2020年3月16日期间的物业费21506.4元并无不当，本院予以维持。综上所述，金海永的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费281元，由金海永负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二一年三月三十日法官助理 李 冉法官助理 郭妍子书 记 员 刘 鸽书 记 员 刘 畅