河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1322民初536号原告：康桂海，男，1962年10月9日生，汉族，住方城县。委托代理人：潘广群，北京达略（南阳）律师事务所律师。被告：南阳市中盛房地产开发有限公司。住所地：南阳市。法定代表人：汪文中，任董事长。原告康桂海与被告南阳市中盛房地产开发有限公司（以下简称为中盛公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康桂海及其委托代理人潘广群到庭参加了诉讼，被告中盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康桂海诉称，2013年8月10日，原告与被告签订（君临天下）认购书，约定原告购买被告所开发的位于方城县××南侧、××东侧××天下小区××楼××、××室商铺房屋，并约定了房屋面积、价款等内容。合同签订后，经双方商定，原告通过银行转账、现金支付、商混款抵房款等方式向被告交付了全部房款。现上述买卖房屋已移交给原告实际占有使用至今，但被告却在2014年12月6日与案外人马彦博、刘鹏另行签订房屋买卖协议，办理合同网签手续，该房屋买卖约定价款明显低于市场价格、且明显属于虚假的房屋买卖行为，并已为人民法院生效裁判所确认，为维护原告合法权益，原告特起诉请求判令，1、依法判决确认原告与被告2013年8月10日所签订的方城县“君临天下”小区6号楼1层111、112室商品房房屋买卖合同有效；2、依法判决被告协助原告办理上述房屋的房屋权属证书；3、本案诉讼费等由被告承担。原告康桂海为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料：1、原告康桂海的身份证，证明原告的基本身份事实；2、君临天下认购书二份（6号楼111室、6号楼112室）、收据二份（6号楼111室1947600元、6号楼112室2544840元）、君临天下商品房预售许可证，证明2013年8月10日，原告与被告签订君临天下认购书，约定原告认购被告开发的位于方城县城关镇康达路南侧、解放路东侧君临天下项目6号楼111室和112室房屋。2015年3月20日，原告将购买房屋所有房款付清后，由被告开具购房收据；3、被告记账凭证两份、房款定金收据8份、中国建设银行账户明细一份（合计金额520000元）、巨鑫商品混凝土公司收据四份（合计金额3069288元）、汪文强领款单一份（金额903152元）、三方协议、结算单四份，证明原告购买被告的涉案房屋购房款共计4492440元，房款已全部支付完毕；4、商品房预售合同备案信息二份（6号楼111室、6号楼112室）、南阳市卧龙区人民法院（2016）豫1303民初726号民事裁定书、南阳市卧龙区人民法院（2016）豫1303民初3576号民事判决书、南阳市中级人民法院（2017）豫13民终88号民事判决书，证明2014年12月6日，涉案房屋网签备案于刘鹏、马彦博名下。现经人民法院生效裁判确认，刘鹏、马彦博与被告之间有关涉案房屋的买卖及网签备案等，属于名为买卖、实为民间借贷行为，并非真实的房屋买卖关系，且刘鹏、马彦博与被告之间的民间借贷纠纷已经终审判决；5、方城县君临食品经营超市营业执照、物业费收据四份、水、电费用缴费明细、支付记录三份。证明2015年3月，被告将涉案房屋交付给原告实际占有。2018年原告将涉案房屋交由他人开办食品经营超市使用至今，并缴纳物业、水电等费用。被告中盛公司未到庭，无答辩、无质证、无举证。经审理查明：2013年8月10日，原、被告双方就被告开发建设的位于方城县××与××交叉口处东南角（时代广场对面）君临天下小区6-111室（216.4平方米）、6-112室（282.76平方米）两套商铺签订了认购书，合同约定6-111室购房款为2544864元；6-112室购房款为3205306元。2015年3月20日，原、被告双方对于涉案两套房屋的价款进行重新协商约定房款价格统一为9000元一平方米，由被告公司汪文强在认购书右上角书写“一、二层平均价格为9000元/平汪文强2015.3.20号”并在其上加盖被告中盛公司公章，更改后最终房款价格为6-111室1947600元（216.4平方米×9000元/平方米），6-112室2544840元（282.76平方米×9000元/平方米），两套房屋合计4492440元。被告中盛公司于2015年3月20日向原告出具了6-111室购房款1947600元；6-112室购房款为2544840元的收据两张，并于2015年3月25日记载在被告公司会计账目内。关于原告的价款支付。认购合同签订后，原告分别于2013年8月10日分别支付6号楼1层111、112室购房款各10万元，共计20万元；原告同时认购了6号楼1层114、115室，并分别支付各10万元，共计20万元，后未实际购买6号楼1层114、115室房屋，所交购房款20万元作为6号楼1层111、112室购房款；原告于2014年1月5日认购了7号楼202、101室，并分别支付各2万元购房款，原告儿子康乐于2014年1月5日认购了7号楼102室，并支付4万元，原告妻子陈玉芝于2014年1月5日认购了7号楼201室，并支付4万元，共计12万元，后均未实际购买7号楼202、101、102、201室房屋，所交购房款12万元作为6号楼1层111、112室购房款，上述原告实际缴纳的房款共计52万元。2012年8月3日，原、被告及河南巨鑫商品混凝土有限公司签订协议，协议约定由河南巨鑫商品混凝土有限公司向被告供应商品混凝土，原告向河南巨鑫商品混凝土有限公司供应石子，原告可持河南巨鑫商品混凝土有限公司的结算单或欠条与被告办理冲抵手续，若被告不能支付原告的石子款，需用君临天下的房子抵押或支付。后经与被告对账，原告持巨鑫公司2817664元债权冲抵被告应支付巨鑫公司2817664元债务，作为原告的购房款；根据原告自被告处复印并加盖被告印章的记账凭证显示，原告持龙升公司251624元债权冲抵被告应支付龙升公司251624元债务，作为原告的购房款；另外，被告应当支付汪文强903152元的工程款，但被告并未实际支付，该款用于折抵原告的购房款（上述折抵款项，被告会计账目有记录），上述款项共计（巨鑫公司2817664元＋龙升公司251624元＋汪文强903152元）3972440元。加上原告实际支付的52万元，原告共计支付被告4492440元，原告购买6号楼1层111、112室购房款4492440元已经履行完毕。2015年3月，被告将涉案房屋交付给原告实际占有使用，原告于2018年将6号楼1层111房屋出租给案外人刘小雨进行超市经营使用至今，6号楼1层112房屋作为仓库，并交纳物业费等费用至今。但被告并未与原告签订商品房买卖合同，2014年12月，被告与案外人刘鹏、马彦博签订了涉案房屋的商品房买卖合同并在方城县房管局进行预告登记，原告于2021年1月27日诉至本院，请求判令，1、依法判决确认原告与被告2013年8月10日所签订的方城县“君临天下”小区6号楼1层111、112室商品房房屋买卖合同有效；2、依法判决被告协助原告办理上述房屋的房屋权属证书；3、本案诉讼费等由被告承担。另查明：1、2016年1月25日，案外人马彦博、刘鹏夫妇将本案被告诉至南阳市卧龙区人民法院，请求判令被告将包括本案争议两套房屋在内的共计45套商品房交付案外人马彦博、刘鹏夫妇并承担违约责任。卧龙区人民法院审理后做出（2016）豫1303民初726号民事裁定书，认为当事人签订了房屋买卖合同，并进行房屋预告登记，但在三个月内未申请登记，预告登记已失效。当事人签订房屋买卖合同的次日，马彦博与被告总经理陈新红签订房屋买卖合同，约定由陈新红在6个月内回购该45套商铺，超出申请房屋登记时间，说明马彦博、刘鹏夫妇并没有购买被告商铺的真实意思表示，且以每平方米3500元的价格出售，明显低于当时的评估价9000元每平方米，不符合正常的房地产交易习惯但符合被告主张的双方存在的民间借贷关系，案涉房屋系民间借贷中的让与担保物。2016年4月25日，卧龙区人民法院裁定驳回案外人刘鹏、马彦博的起诉。该裁定书已经发生法律效力。本案两套房屋于2014年12月6日在方城县房管局预告登记。2、案外人刘鹏、马彦博于2016年7月8日以民间借贷纠纷案由诉至南阳市卧龙区人民法院，诉状中称：2014年12月初，陈新红经南阳环亚鑫泰企业管理咨询有限公司介绍与马彦博、刘鹏夫妇协商，采取以南阳市中盛房地产开发有限公司与马彦博、刘鹏夫妇签订商品房买卖合同并在房管部门进行预告登记，陈新红再与马彦博、刘鹏夫妇签订房屋买卖合同回购房产的形式向马彦博、刘鹏夫妇提供担保，向马彦博、刘鹏夫妇借款2300万元……请求判令南阳市中盛房地产开发有限公司、陈新红清偿借款本金2030元及利息。南阳市卧龙区人民法院于2016年10月17日做出（2016）豫1303民初3576号民事判决书，支持了刘鹏、马彦博索要借款本金及利息的诉讼请求。被告中盛房地产开发有限公司不服该判决上诉至南阳市中级人民法院，南阳市中级人民法院于2017年3月3日做出（2017）豫13民终88号民事判决书，维持了（2016）豫1303民初3576号民事判决书，该判决目前已经生效。综上事实，本院认为，原、被告于2013年8月10日签订本案的商铺认购合同，原告交纳相关费用，并在其后的房款交付中多次协调、抵账，原告支付了购房的全部价款，被告在账目中有记载，且将房屋实际交付原告占有使用，上述行为是双方真实意思表示，未违反法律规定，系有效民事行为，对原、被告关于方城县“君临天下”小区6号楼1层111、112室商铺买卖的事实，本院予以确认。在原告依约履行支付房款义务后，被告应当与原告签订商铺买卖合同并协助原告办理上述房屋的房屋权属证书，因此原告请求依法判决确认原告与被告2013年8月10日所签订的方城县“君临天下”小区6号楼1层111、112室商品房房屋买卖合同有效及被告协助原告办理上述房屋的房屋权属证书的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然被告与案外人刘鹏、马彦博就案涉房屋签订商品房买卖合同并在方城县房管局进行预告登记，但根据（2016）豫1303民初726号民事裁定书、（2016）豫1303民初3576号民事判决书，（2017）豫13民终88号民事判决书可知，案外人刘鹏、马彦博与被告中盛公司之间就案涉房屋签订的房屋买卖合同实际上是为其双方之间存在的民间借贷关系所做的担保，且在被告与案外人刘鹏、马彦博所签订的买卖合同中，价格明显低于市场价，合同签订日期，也在原告与被告签订的买卖合同之后，被告与案外人刘鹏、马彦博所签订的买卖合同，并非其双方买卖房屋的真实意思表示，不能对抗原、被告之间关于方城县“君临天下”小区6号楼1层111、112室商铺买卖事实，被告亦不能将已经出卖的房屋再另行卖与他人，由此造成的后续问题由被告自行解决，与本案原告无关。被告中盛公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对所享诉讼权利的放弃。综上，依据《中华人民共和国民法典》第七条、第八条、第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、确认原告康桂海与被告南阳市中盛房地产开发有限公司于2013年8月10日就位于方城县康达路与解放路交叉口处东南角（时代广场对面）君临天下小区6-111室（216.4平方米）、6-112室（282.76平方米）两套房屋签订的商品房认购书有效。二、被告南阳市中盛房地产开发有限公司负有协助原告康桂海办理上述房屋的房屋权属证书的义务。案件受理费300元，减半收取为150元，由被告南阳市中盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  牛俊蒙二〇二一年三月八日书记员  刘人榜