浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙04民终3155号上诉人（原审原告）：姚爱金，女，1945年12月21日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人（原审原告）：邬建刚，男，1967年12月5日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人（原审原告）：沈凤娟，女，1966年4月9日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人（原审原告）：邬佳希，男，1994年6月2日出生，汉族，住浙江省嘉善县。四上诉人共同委托诉讼代理人：陈燕，浙江天程律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：掌敏强，男，1984年11月21日出生，汉族，住浙江省嘉善县。被上诉人（原审被告）：林晓晨，女，1990年10月15日出生，汉族，住浙江省嘉善县。被上诉人（原审被告）：掌济仁，男，1952年12月12日出生，汉族，住浙江省嘉善县。被上诉人（原审被告）：李爱英，女，1958年1月22日出生，汉族，住浙江省嘉善县。四被上诉人共同委托诉讼代理人：姚春新，浙江泰豪律师事务所律师。四被上诉人共同委托诉讼代理人：李伯亮，浙江泰豪律师事务所律师。原审第三人：吕根宝，男，1979年11月8日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：周燕燕，浙江永高律师事务所律师。原审第三人：戴允国，男，1981年4月19日出生，汉族，住江苏省滨海县。上诉人姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希因与被上诉人掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英，原审第三人吕根宝、戴允国返还原物纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初707号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希上诉请求：撤销浙江省嘉善县人民法院（2020）浙0421民初707号民事判决，依法改判支持姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希的全部诉讼请求。事实与理由：一、根据物权公示原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，该案中，掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英未经依法登记，亦不符合善意取得的条件，因此并未取得案涉房屋的所有权。掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英对案涉房屋的占有属无权占有，应当返还原物，赔偿损失，同时其可向吕根宝就损失进行追偿。二、一审未对姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希系被迫签署案涉协议这一事实进行实质性说明，且一审认定掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英在姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希未返还购房款并补偿损失的情况下可不必返还房屋是错误的。因此，一审认定事实不清、适用法律错误，二审应在查明事实的基础上依法改判。掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希出售案涉宅基地上房屋的行为应视为对宅基地的放弃，无权再行主张权利。掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英通过买卖取得案涉房屋属善意取得且其投入了大量的装修成本约140多万，正当合法。综上，请二审驳回姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希上诉请求，维持原判。吕根宝述称，一审认定事实清楚，适用法律正确。邬建刚自2014年起欠戴允国七十多万装修款至今未还，故邬建刚向戴允国出具了案涉承诺书及相关协议。吕根宝在此情况下向戴允国购买了案涉房屋并支付了相应对价。邬建刚所述的被戴允国及吕根宝殴打系子虚乌有，嘉善县公安局亦未查到吕根宝存在任何违法事实。戴允国本人未作陈述。姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希向一审法院起诉请求判令：掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英立即搬出姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希所有的位于嘉善县××镇××道××村××号的房子并将该房屋返还姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希。一审法院认定事实：2014年8月1日，邬建刚（作为甲方签字）与苏州滨羽装饰工程有限公司（法定代表人为第三人戴允国）签订《装饰工程承包合同书》一份，由苏州滨羽装饰工程有限公司为邬建刚的酒吧进行装修，总金额为916000元。2014年12月20日，姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希出具《承诺书》一份，承诺2014年12月30日下午15点前归还戴允国人民币300000元，2015年1月30日前归还戴允国人民币444000元，如到期不能按时偿还，嘉善县西塘镇沈道村11幢51号房子及宅基地使用权归戴允国所有，房屋出售底价壹佰万元整，最终成交价为准。2015年1月26日，邬建刚作为甲方在《房屋转让协议书》签字，该协议约定：甲方将嘉善县西塘镇翠南小区沈道村11排1号宅基地125平方使用权及地面三层半自建房（建筑面积约375平方）转让与乙方（空白），宅基地使用权和三层房屋转让共计人民币1250000元。后姚爱金、沈凤娟、邬佳希在该协议上甲方处签字。另，邬建刚、沈凤娟、邬佳希（作为甲方）出具《补充协议》一份，约定：“一、本补充协议和房屋转让协议书同时生效。二、为规范房屋转让协议甲乙双方特签订以下条款：1.甲乙双方签订房屋转让协议书中转让价实际为人民币壹佰万元（1000000元整），主要用于方便再次转让及转让价格考虑，如协议书中转让房屋超过壹佰万元整，则多余部分归甲方所有，反之如转让房屋不到壹佰万元整则跟甲方无关，损失由乙方承担。2.如甲方在2015年2月8日前归还乙方人民币壹佰万元整，则乙方无条件将房屋归还甲方。3.如另外第三方要求购买该房屋，则甲方应全力配合第三方做好房屋转让事项。4.如甲方有第三方愿意购买该房屋，乙方应全力配合。5.甲方同意将转让房屋于2015年1月10日交予乙方。”，乙方（空白）。同日，邬建刚、沈凤娟出具收条一份，今收到房屋买卖款1250000元，但该款项邬建刚、沈凤娟并未收到。2015年6月1日，姚爱金、邬建刚、邬佳希与戴允国签订《协议》一份：“1.姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希名下西塘镇翠南小区内自建房，从2015年6月1日开始进行买卖，价格由邬建刚和戴允国跟买房人共同协商房价，最终以成交价为准。2.邬建刚归还戴允国欠款现金744000元，房屋买卖余款归邬建刚所有。3.在规定时间内（20天），邬建刚没有把房子买卖成功，由戴允国自由买卖，抵价为人民币捌拾伍万元。如戴允国买卖房款高于捌拾伍万元，多余部分仍归邬建刚所有。”2015年10月28日，戴允国、吕根宝签订《房屋转让协议书》一份，戴允国将嘉善县西塘镇翠南小区沈道村11排1号宅基地125平方使用权及地面三层半自建房建筑面积约375平方米以600000元转让给吕根宝。同日，吕根宝向戴允国转账260000元，向戴德峰转账60000元，戴允国出具收条收到吕根宝房款600000元，现金280000元、转账320000元。2016年7月15日，掌敏强向吕根宝转款100000元；2016年7月27日、2016年8月4日，掌济仁分别向吕根宝转款230000元、540000元。2016年8月4日，吕根宝出具收条一份，今收到掌济仁房款（西塘沈道村征迁户宅基地大套125平方米51号）938000元。另查明，姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希的户籍在浙江省嘉善县。李爱英、掌济仁、掌敏强的户籍在浙江省嘉善县，林晓晨的户籍在嘉善县××街道××村××幢××单元××室。一审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转移。因此，非同一集体经济组织成员之间关于农村房屋买卖的协议应为无效。本案中，邬建刚欠苏州滨羽装饰工程有限公司（法定代表人为戴允国）装修款916000元，姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希承诺2014年12月30日下午15点前归还人民币300000元，2015年1月30日前归还戴允国人民币440000元，如到期不能按时偿还，嘉善县西塘镇沈道村11幢51号房子及宅基地使用权归戴允国所有，后《房屋转让协议书》、《补充协议》又进一步证明姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希授权第三人戴允国出售嘉善县西塘镇翠南小区沈道村11排1号宅基地125平方使用权及地面三层半自建房，非同一集体经济组织成员吕根宝购买该涉案房屋，并支付对价，一审认为无论是姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希将宅基地转让给戴允国的行为，还是授权戴允国出售房屋，吕根宝购买的行为均违反法律的强制性规定，应认定无效。后第三人吕根宝又将涉案房屋转让给非同一集体经济组织成员掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英，双方的买卖行为亦当然无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任，且根据诚实信用原则在当事人之间合理分配。本案中，由于涉案房屋已转售给掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英，经一审释明后，掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英提出同时履行抗辩权，姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希在未返还购房款及补偿掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英经济损失的情况下，请求掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英返还房屋，一审不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希的全部诉讼请求。一审受理费80元，由姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英提供一组新证据：西塘镇沈道村证明原件两份和西塘派出所户籍信息证明原件一份。证明掌敏强、掌济仁、李爱英虽因1998年小城镇户籍制度改革试点在名义上由沈道村燕子娄4号迁入西塘镇综合开发区，但按照相关政策，掌敏强、掌济仁、李爱英并未失去沈道村集体经济组织成员资格，具体来说，掌敏强、掌济仁、李爱英在沈道村享有土地且于2007年西塘镇土地征迁时因其承包的沈道-2007Ｇ-69号地块被征迁而进入土征社保，沈道村于2010年起为其发放土地征收补偿金并为其在××村××村××号××排××地。掌敏强、掌济仁、李爱英作为沈道村集体经济组织成员依据相关合同购入沈道村宅基地上房屋，并未违反任何法律、行政法规的效力性强制性规定，合同有效，故掌敏强、掌济仁、李爱英的占有系有权占有，姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希无权请求返还。姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希经质证认为，对该组证据的真实性无异议，但对关联性有异议。该组证据恰证明了掌敏强、掌济仁、李爱英已享有一处宅基地，其买入姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希宅基地上房屋，违反了一户一宅的规定。同时，案涉《房屋转让协议》无效，不影响整体无效。吕根宝经质证认为，对该组证据的三性均无异议。戴允国经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院认证认为，姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希、吕根宝均认可该组证据的真实性，经本院审查，对该组证据的真实性、合法性予以确认，至于该组证据的关联性，将在说理部分予以详述。姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希、吕根宝、戴允国未在二审中提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，法律并未禁止宅基地使用权在同一集体经济组织成员间流转。掌敏强、掌济仁、李爱英原户籍地址系沈道村，因1998年小城镇户籍制度改革试点将户口迁至西塘镇西园新村宏福路51号集体户口，未有证据显示其已取得其他农村集体经济组织成员资格或已纳入国家公务员序列或城镇企事业职工社会保障体系，且沈道村按照2007年西塘镇征迁政策自2010年起每年为掌敏强、掌济仁、李爱英发放土地征迁补偿金并为其安排了一处位于××镇××村××村××号××地，享受沈道村相关政策，故本案并无证据显示掌敏强、掌济仁、李爱英已丧失沈道村集体经济组织成员资格，案涉宅基地使用权系在同一集体经济组织成员内部流转。掌敏强、掌济仁、李爱英依据相关合同取得案涉宅基地上房屋并不违反相关法律行政法规的效力性强制性规定，《中华人民共和国土地管理法》中一户一宅的规定系管理性强制性规定，并不影响合同效力，故掌敏强、掌济仁、李爱英对案涉房屋并非无权占有。姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希虽称其系被胁迫签署相关买卖合同，但未提供有效证据证明其系被胁迫签署买卖合同的事实，因此本院不予采信。综上，姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希要求掌敏强、林晓晨、掌济仁、李爱英返还案涉房屋的诉请并无依据，本院难以支持。综上所述，姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决驳回姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希全部诉讼请求的结论正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人姚爱金、邬建刚、沈凤娟、邬佳希负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 超审 判 员  毛 彦审 判 员  章玉萍二〇二一年三月二十五日法官助理  郁 姣书 记 员  金佳欢书 记 员  赵婉沁10-11-