湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0211民初764号原告:株洲六心物业管理有限公司，住所地为湖南省株洲市天元区天台路建行办公楼5楼。法定代表人：芦娟。委托诉讼代理人：刘文胜，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，委托代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉等权利）。被告:杨桂，男，1979年12月20日出生，汉族，户籍地湖南省醴陵市。被告：杨梯兰，女，1981年9月20日出生，汉族，户籍地湖南省醴陵市。原告株洲六心物业管理有限公司（以下简称六心物业公司）与被告杨桂、杨梯兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告六心物业公司的法定代表人芦娟、委托诉讼代理人刘文胜及被告杨桂、杨梯兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告六心物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付物业管理费8790元、违约金9629元；2、判令两被告支付原告为实现债权而发生的律师费2000元；3、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：请求两被告向原告支付截止至2021年2月28日的物业管理费9028元及违约金（以每期应付物业服务费为基数，按年利率6%的标准，自每期应付的次日起分段计算至2021年2月28日止）。事实和理由：原告自2016年9月1日起入驻沃德歌谷小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告为该小区1.2栋1304房的共有业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2018年1月1日起至2021年2月28日止，一直未缴纳物业管理费。经原告多次催缴，被告尚欠原告物业管理费9028元。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告杨桂、杨梯兰辩称：1、物业公司物业服务做的不到位，外来人员都可以进来，卫生打扫不干净、油烟排不出去、暴力催收物业费、停车位随意收费等各种问题，其物业服务没有达到1.8元/㎡/月的标准；2、因为开发商违反约定将开放式的阳台变成了封闭的阳台，导致我们对该阳台多承担了房款，2015年开发商口头承诺是免三年物业费，但2016年又口头承诺购买车位则减3000元车位费。交房以后，开发商撤走，其留守的经理又不认可之前的承诺，我方要求核减3000元物业费或按照0.9元/㎡/月的标准支付欠付的物业费。经审理查明：被告杨桂、杨梯兰系芦淞区株醴路138号沃德歌谷1.2栋1304室（房屋面积：131.97平方米）的业主。2017年2月19日，原、被告双方签订了一份《前期物业服务合同》，合同大致约定：“1、由原告六心物业公司为沃德歌谷小区提供前期物业服务；2、物业服务包括以下内容：①物业共用部分的维修、养护和管理；②物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；③物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；④公共绿化的养护和管理；⑤车辆停放管理；⑥公共秩序维护、安全防范事项的协助管理……；3、受有关单位的委托，可提供代收代缴的有偿服务；4、物业管理费收费标准，高层住宅每平方米1.8元/月；5、业主在办理房屋交接之日，一次性向物业公司预交一年的物业服务费，以后在到期后15天内按年交纳；6、如未能按时足额交纳物业服务费用（含车位租费、车位管理费）的，按应付之日起至实际支付日止的天数，逾期违约金按应付款项每天3‰计算；7、本合同期限自2016年12月30日起至2019年12月29日止。”当天，被告杨梯兰签署一份《业主收楼确认书》，载明：“本人于2017年2月19日在株洲六心物业管理有限公司客服中心领取所购沃德歌谷1.2栋1304房的全部钥匙；本人同意物业服务费于2017年1月1日起开始计收。”上述合同签订后，原告依约为被告提供了物业服务，但被告自2018年1月1日起至今未向原告支付物业管理费。经原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。另查明：1、原告方在对小区的日常管理中，履行了相关安全防范、维修养护的义务。2、依照株洲沃德房地产开发有限公司与业主签订的《商品房销售合同》补充条款第10条约定，小区内停车场、停车伴、独立车库、储藏间、会所、架空层等建筑物或建筑物部分的所有权和使用权归属开发商，开发商有偿提供给乙方或第三方使用。提供方式包含出售、租赁等。原告受开发商的委托，公示了地下停车场临时停车的收费标准，并代收临时停车费。3、2020年6月9日，原告（甲方）与湖南弘一（株洲）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定：“①甲方因杨桂等人物业管理纠纷，特聘请乙方刘文胜律师担任诉讼代理人；②甲方应于本协议生效之日起三日内向乙方支付10，000元作为前期工作费用，后续律师代理费的计算和支付方式为甲方按物业费、违约金收回款项的10%另行向乙方支付律师费。”当天，原告向湖南弘一（株洲）律师事务所支付10，000元律师费。上述事实有原告的营业执照、被告身份证、《商品房（预）销售合同》、《前期物业服务合同》、业主收楼确认书、催款通知书、委托代理协议及发票、外来进出人员车辆登记表、返株人员登记表、业主/商户投诉回访记录表、朋友圈截图、临时停车费公示、原告方销售合同的附件、照片、原告方的陈述、被告方的陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为1、原被告双方签订的《前期物业服务合同》是否合法有效？2、原告是否按约履行了服务合同义务？3、原告要求被告支付物业管理费9028元、违约金（以每期应付物业服务费为基数，按年利率6%的标准，自每期应付的次日起分段计算至2021年2月28日止）及为实现债权而产生的律师费2000元的诉讼请求有无事实和法律依据？现综合分析如下：1.关于合同效力。本案中，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应依据合同的约定行使权利、履行义务。2.原告是否履行了合同义务。被告辩称原告卫生打扫不干净，门禁坏了未进行维修，但仅凭其提供的照片，不足以证明原告长期未对小区进行清扫，未对设施设备进行维护，而原告提供的《业方投诉回访记录表》、微信、维修视频及照片，均可证实原告对小区环境、设施设备运行履行了维修、养护和管理义务。被告辩称楼房排油烟管道设计有欠缺、小区进口处道路设计不合理，未设立人车分流的道路，以及开发商改变阳台设计，使被告多支付房款，开发商曾承诺免除部分物业费等理由，因房屋及附属设施的建设，以及小区道路的设计和建设，均不属于原告物业服务的范畴，被告并未提供证据证明原告对油烟管道进行了改造，也未提供证据证明原、被告双方就减免物业费达成了合意，故本院对被告的上述抗辩理由不予支持。被告提出地下车库临时停车收费过高，此不属于本案审理范围，原告也仅系代收临时停车费，被告可向地下车库的所有权人另行主张权利，况且，被告也不能以此为由拒付物业服务费。被告还辩称原告暴力催收物业费、停车费，但未提供证据予以证实，本院不予采信。3.被告自2017年起入住芦淞区株醴路138号沃德歌谷小区至今，期间享受了原告的物业服务，但被告自2018年1月1日起至2021年2月28日止一直未缴纳物业服务费，按双方合同约定，被告应当向原告支付物业服务费9026.7元（1.8元/㎡/月*131.97㎡*38月）。被告违约逾期支付物业服务费，理应承担违约责任，按合同约定，逾期付款违约金按应付款项每天3‰计算，但原告自愿主张违约金为1089元（以每期应付物业服务费为基数，按年利率6%的标准，自每期应付的次日起分段计算至2021年2月28日止），是其依法行使其诉讼权利的行为，符合法律规定，本院予以支持。关于原告为实现债权产生的律师代理费2000元的问题。本院认为原告虽为处理欠缴物业费事宜已支付了10，000元律师费，但因律师费的承担问题，双方没有合同约定，故对原告要求被告支付律师代理费2000元的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第九百四十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杨桂、杨梯兰于本判决生效之日起十日内向原告株洲六心物业管理有限公司支付2018年1月1日至2021年2月28日的物业管理费9026.7元；二、被告杨桂、杨梯兰于本判决生效之日起十日内向原告株洲六心物业管理有限公司支付违约金1089元（以每期应付物业服务费为基数，按年利率6%的标准，自每期应付的次日起分段计算至2021年2月28日止）；三、驳回原告株洲六心物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取60元，由原告株洲六心物业管理有限公司负担13元，被告杨桂、杨梯兰负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  唐晋晖二〇二一年三月九日法官助理刘哲林书记员李若男附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条第一款业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。