上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2358号上诉人（原审被告）：沈顺云，男，1967年10月15日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：于国兵，上海国瑜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金云芳,女，1970年10月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：柴菊香，上海隽之律师事务所律师。原审第三人：上海端和房地产经纪有限公司,住所地上海市松江区新桥镇明中路666弄125号2层。法定代表人：孙苗苗。上诉人沈顺云因与被上诉人金云芳、原审第三人上海端和房地产经纪有限公司（以下简称端和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初12035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈顺云上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判驳回金云芳一审第二、三、四项诉讼请求。事实和理由：1、沈顺云与金云芳并无真实房屋买卖合意，双方签订的《房地产买卖协议》应属无效。沈顺云与案外人陈某约定，陈某出借款项为沈顺云偿还债务、解除上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋的司法查封，沈顺云与陈某就上述房屋签订房屋买卖合同系为陈某设定让与担保，金云芳仅系陈某安排的名义签约人。后陈某未为沈顺云偿还债务，系争房屋因司法查封而无法过户，沈顺云并无违约情形。2、鉴于《房地产买卖协议》无效或解除对沈顺云的权利义务并无实际影响，沈顺云同意一审法院关于《房地产买卖协议》解除的判决。现金云芳主张《房地产买卖协议》于2020年7月27日解除，则沈顺云于2020年7月31日出具的《承诺函》并无履行基础，应属无效。金云芳辩称，不同意沈顺云的上诉请求。事实和理由：金云芳不知晓沈顺云与陈某之间的约定，《房地产买卖协议》系沈顺云与金云芳的真实意思表示，应属合法有效。沈顺云未按约解除系争房屋司法查封构成违约，应当依照《承诺函》承担违约责任。请求判令驳回上诉，维持原判。端和公司未发表答辩意见。金云芳向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《房地产买卖协议》于2020年7月27日解除；2、判令沈顺云双倍返还定金600,000元；3、判令沈顺云支付律师费20,000元；4、判令沈顺云支付财产保全担保费2,000元。一审法院认定事实如下：2020年5月26日，沈顺云（甲方、卖售方）、金云芳（乙方、买受方）、端和公司（丙方、居间人）签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》。《房地产买卖协议》约定：甲方将上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋以2,350,000元的价格售予乙方，双方于2020年11月30日前签订网签合同。房屋定金总额为500,000元，除乙方已付定金300,000元外，剩余定金200,000元乙方应于本协议签订10日内补足，甲方同时将相关房地产权属证明文件交付于丙方。后手写添加“该补充定金于甲方完成浦东法院以及松江法院查封撤销以后支付”。双方签订房地产买卖合同当日内，乙方支付320,000元（不含定金）。部分房价款1,530,000元通过银行贷款方式支付。双方应于《上海市房地产买卖合同》示范文本公证（若需）、贷款审核通过（若有）、借款抵押合同及公证书（若需）出具、抵押借款合同还清并取得抵押注销材料（若有）后的5日内（不得晚于2020年6月15日前）赴该房地产所在区不动产登记事务中心申请不动产转移登记手续及抵押登记（若有）。后手写添加“甲方同意乙方有更改买受人的权利，可转售于第三人”。该协议另对交房、过户、违约责任等进行了约定。同日，金云芳向沈顺云转账300,000元。沈顺云出具《收据》，确认收到金云芳支付的购买系争房屋的定金300,000元。2020年7月8日，金云芳向沈顺云发送一份《合同解除通知函》，载明：沈顺云至今未能配合金云芳办理过户手续，也未能撤销系争房屋上的查封及抵押，现通知沈顺云在收函后15日内配合金云芳办理过户手续，逾期不配合的，则自收函后第16日，双方《房地产买卖协议》正式解除。沈顺云于2020年7月11日收到上述通知函。2020年7月31日，沈顺云出具一份《承诺书》，载明：根据《房地产买卖协议》本人应当在2020年6月15日前配合办理房屋过户事宜，但由于本人未能解决房屋查封问题，导致无法办理过户。现本人承诺将在本承诺书签订之日起十日内解除房屋的查封，并且配合金云芳办理好房屋过户手续。否则，本人愿意立即根据定金罚则承担法律责任，同时金云芳在维权过程中产生的律师费、保全担保费等费用本人也愿意承担。另系争房屋于2015年3月23日核准登记在沈顺云名下。根据2020年8月24日查询的上海市不动产登记簿记载，系争房屋上尚有上海市浦东新区人民法院及上海市松江区人民法院的查封。金云芳为本案诉讼支付律师费20,000元，保全担保费2,000元。一审审理中，证人金某陈述，其与沈顺云系朋友关系，沈顺云提出想出售房屋用以清偿法院的执行债务，后其通过案外人王某介绍认识了案外人陈某，陈某做房产买卖生意，能够找到人出钱购买房屋，陈某从中收取一定的费用。本次交易中，沈顺云支付的中介费由其与王某、陈某均分。双方协商过程中，陈某承诺帮助沈顺云解除房屋的查封措施，《房地产买卖协议》只是象征性的签一下，等陈某将沈顺云在法院的执行款清偿完毕，解除查封后，房屋就可以办理过户。因为陈某自己没有购房资格，其找到金云芳作为买受方前来签约，陈某才是实际购房人。签约后，陈某觉得办理房屋解封需要的资金太多，故不愿意再履行承诺。金云芳陈述：陈某是做房产中介的，金云芳有真实的购房需求，陈某也曾带金云芳去看过房屋，为了促成交易，金云芳与沈顺云还一起到上海市XX事务中心调取了沈顺云名下的房产信息。至于陈某与沈顺云之间的约定，金云芳不清楚。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金云芳与沈顺云签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。现双方均确认《房地产买卖协议》已解除，一审法院予以确认。沈顺云辩解系争房屋的实际买受方为案外人陈某，且导致房地产买卖协议不能履行是由于陈某违反约定所致，未能提供相应证据予以证明，不予采信。根据沈顺云2020年7月31日出具的承诺书，其应于承诺书签订之日起十日内解除房屋的查封，并且配合金云芳办理好房屋过户手续，否则自愿根据定金罚则承担法律责任，并承担金云芳在维权过程中产生的律师费、保全担保费等费用。现系争房屋的查封措施并未解除，故金云芳要求沈顺云按约承担相应的违约责任，于法有据，应予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，于2020年12月26日作出判决：一、确认金云芳与沈顺云于2020年5月26日签订的《房地产买卖协议》已解除；二、沈顺云于判决生效之日起十日内双倍返还金云芳定金600,000元；三、沈顺云于判决生效之日起十日内支付金云芳律师费20,000元；四、沈顺云于判决生效之日起十日内支付金云芳保全担保费2,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,020元，减半收取5,010元，财产保全费3,520元，诉讼费合计8,530元，由沈顺云负担。二审中，沈顺云向本院提交其与金云芳于2020年5月26日签订的《补充协议》，约定沈顺云同意金云芳将系争房屋转售予第三人，转售溢价由金云芳享有，证明金云芳并无购买系争房屋的真实意愿。对此，金云芳称：《补充协议》不符合二审新证据的要求，金云芳签署过该份《补充协议》，但金云芳购买系争房屋的目的系自住或是投资不影响《房地产买卖协议》的效力。因金云芳确认签署过该份《补充协议》，本院对其形式真实性予以确认。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，《房地产买卖协议》约定：本协议生效后，甲（沈顺云）、乙（金云芳）双方任何一方未按本协议约定履行的，经另一方书面催告后15日内仍不履行的，另一方有权要求其继续履行或解除本协议。本院认为，上诉人沈顺云虽主张其与被上诉人金云芳签订《房地产买卖协议》系为案外人陈某设立让与担保，但未能有效证明，本院不能采信。根据查明事实，沈顺云与金云芳就系争房屋建立的房屋买卖合同关系，属双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应属合法有效。所谓金云芳购买系争房屋之目的，不影响房屋买卖合同关系的效力。双方确认《房地产买卖协议》解除，本院予以确认，二审争议焦点为：《房地产买卖协议》解除责任的认定及解除后果的处理。沈顺云未按约于2020年6月15日前解除系争房屋上的司法查封，致《房地产买卖协议》未能继续履行，双方无异议。然沈顺云主张其未按约履行系因陈某未按约向其出借款项以清偿债务、解除司法查封，故其无需承担违约责任。但沈顺云并未提交任何证据予以证明；且合同具有相对性，即便沈顺云确因陈某原因未能履行合同义务，亦应向合同相对方金云芳承担违约责任。因此，本案中，金云芳有权依据《房地产买卖协议》约定向沈顺云发送《合同解除通知函》，沈顺云未在催告的合理期限内履行合同义务，《房地产买卖协议》于2020年7月27日解除。《房地产买卖协议》因沈顺云违约而解除，金云芳依据定金罚则要求沈顺云双倍返还定金60万元，于法有据，应予支持。2020年7月31日沈顺云向金云芳出具《承诺书》，承诺十日内解除系争房屋上的司法查封并配合金云芳办理过户手续，否则除适用定金罚则外，自愿负担金云芳支出的律师费、保全担保费。因《房地产买卖协议》已于2020年7月27日解除，故沈顺云出具《承诺书》实系其向金云芳作出请求继续履约并给予履约宽限期的意思表示。此后，金云芳依据《承诺书》记载实际给予沈顺云十天宽限期，并在沈顺云未按期解除系争房屋司法查封的情况下，依据《承诺函》于2020年8月21日提起本案诉讼。因此，金云芳要求沈顺云承担其支出的律师费及保全担保费，具有依据，应予支持。综上，沈顺云的上诉请求缺乏依据，不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,020元，由沈顺云负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 叶振军审判员 胡桂霞二〇二一年三月三十一日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……