呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终129号   上诉人（原审被告）：温豆豆，女，1984年5月5日出生，汉族，无固定职业，现住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：韩晓辉，内蒙古正度律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：胡婷婷，女，1985年8月18日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。   原审第三人：内蒙古卓联房地产经纪有限公司，住所地呼和浩特市。   法定代表人：王二虎，该公司总经理。   上诉人温豆豆因与被上诉人胡婷婷、原审第三人内蒙古卓联房地产经纪有限公司（以下简称卓联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人温豆豆，被上诉人胡婷婷，原审第三人卓联公司的法定代表人王二虎，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   温豆豆上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回胡婷婷的一审第二项诉讼请求或发回重审；2、本案诉讼费由胡婷婷承担。事实和理由：胡婷婷与卓联公司签订编号为00000660号《居间服务合同》。同日，胡婷婷与温豆豆签订《存量房屋买卖合同》，根据合同约定，涉案房屋系二手房屋，房款的支付方式为贷款。胡婷婷应当向银行申办抵押贷款,并获得银行贷款审批通过,审批通过后解押涉案房屋,同时将第一笔首付款人民币180000元支付出卖人，这是买受人的合同义务，也是双方合同继续履行的前提。本合同第十一条约定，解押房本客户承担一切费用。据此可知,胡婷婷实现购买涉案房屋目的的前提在于,其应当先解押涉案房屋。因此,胡婷婷通过银行贷款审批,解押涉案房屋是其先履行合同义务,若胡婷婷未获得银行贷款审批,未办理涉案房屋解押事宜,则构成违约,该违约行为直接导致本合同目的无法实现。但在一审中,胡婷婷未提供证据证明其已经获得银行贷款审批。一审法院认为:“胡婷婷亦积极准备相关事宜”的表述违反双方合同约定,且表述不清晰,依法不能成立。综上,一审法院认定事实不清、证据不足,适用法律错误。   胡婷婷辩称，不认可温豆豆的上诉请求和上诉理由。   卓联公司述称，不认可温豆豆的上诉请求和上诉理由。   胡婷婷向一审法院起诉请求：1、解除胡婷婷与温豆豆之间签订的《存量房屋买卖合同》；2、判令温豆豆返还胡婷婷定金2万元，并按照定金罚则另行支付2万元；3、判令温豆豆赔偿因根本违约对与胡婷婷造成的租房的实际损失18000元；4、判令温豆豆承担本次诉讼费。   一审法院认定事实：2018年12月18日，乙方胡婷婷与甲方温豆豆，第三人丙方卓联公司签订编号为00000660号《居间服务合同》，合同约定买受人应向丙方支付的居间服务费为人民币12750元、委托代办贷款服务费人民币13000元，委托代办过户费为人民币3600元。同日，温豆豆与胡婷婷签订《存量房买卖合同》合同约定：胡婷婷购买温豆豆坐落于呼和浩特市××区房屋，房屋所有权人温豆豆，房屋所有权证号为：字第XXXX号，建筑面积为105.74㎡，总价款为850000元整。买受人于银行贷款审批通过后去解押房本时，将第一笔首付款人民币180000元支付出卖人，买受人通过银行贷款650000元，贷款年限为30年。买卖双方应于双方约定时间共同前往贷款机构办理贷款申请手续。买受人于2018年12月18日将第一笔定金人民币20000元支付出卖人，胡婷婷自愿认购该房屋并支付定金，并且胡婷婷为温豆豆出具收据一张，以确定买卖关系，履行本合同约定的义务，承担违反本合同义务的法律责任。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。买受人确认本人及购房相关人具备购房资质。在合同十一条中双方达成一致，以本条约定为准：双方约定以总价850000元成交，2018年前暖气费客户承担，2018年12月前业主银行按揭贷款房东自己解决，解押房本客户承担一切费用（不包括解押房本银行提前还款违约金，正常过户税费客户承担，离开税费业主承担）。案涉呼和浩特市玉泉区兴隆巷电力园小区6号楼3单元西户房屋，建筑面积为105.74㎡，登记房屋所有权人为温豆豆，产权证编号为呼房权证玉泉区字第XXXX号，案涉房屋所有权人温豆豆自认已卖于他人。   一审法院认为，胡婷婷与温豆豆签订的0000660号《存量房买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第十二条规定，系原、被告真实意思表示，内容、形式均不违反法律、行政法规的禁止性规定，应受法律保护，胡婷婷依据合同约定向温豆豆给付定金20000元，该0000660号《存量房买卖合同》已部分实际履行，对双方均有约束力，经庭审查明案涉房屋已由温豆豆出卖于他人，现案涉0000660号《存量房买卖合同》合同目的不能实现，应当予以解除，因此，一审法院对胡婷婷请求解除双方签订的0000660号《存量房买卖合同》的诉讼请求予以支持，关于胡婷婷请求判令温豆豆双倍返还胡婷婷支付的定金40000元的诉讼请求，温豆豆抗辩认为胡婷婷名下有贷款而不能进行贷款，当时也是因为着急用钱，和胡婷婷联系，但胡婷婷一直未予配合，于是等不及就卖给别人了。一审法院认为，0000660号《存量房买卖合同》中，关于申请贷款时间及权属变更时间，双方只是在合同中约定：以双方约定的时间为准，并没有明确约定具体的时间，胡婷婷亦积极准备相关事宜，且胡婷婷有继续履行合同意思表示，温豆豆该抗辩理由不能成立，一审法院不予支持，温豆豆在0000660号《存量房买卖合同》履行期内将案涉房屋又卖于他人，构成根本违约，导致合同目的不能实现，应当按照合同约定双倍返还胡婷婷给付的定金，因此一审法院对胡婷婷第二项的诉讼请求予以支持；同时胡婷婷向一审法院请求温豆豆支付因其违约对胡婷婷造成的租房实际损失18000元，租房价格受到房屋的地理位置、周边环境、配套设施的影响，价格没有统一标准，且胡婷婷与温豆豆在签订《存量房买卖合同》时，并没有对该项损失作出约定，因此一审法院对该项诉讼请求不予支持。第三人卓联公司作为居间方，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，居间人卓联公司未促成合同成立的，不得要求支付报酬，已收取的，应当予以返还，胡婷婷并未请求居间费用，因此本案不做处理。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条,《中华人民共和国合同法》第十二条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（四）、第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告胡婷婷、被告温豆豆于2018年12月18日签订的0000660号《存量房屋买卖合同》；二、被告温豆豆于本判决生效后十日内向原告胡婷婷返还已收定金20000元,赔偿定金损失20000元，共计40000元；三、驳回原告胡婷婷的其他诉讼请求。案件受理费1250元，被告温豆豆负担。   一审期间，温豆豆未提交任何证据。本院二审期间，温豆豆向本院提交了四份新的证据。第一份为温豆豆与胡婷婷签订的0000660号《存量房买卖合同》，拟证明：合同约定向银行申请办理抵押贷款的义务由买受人承担，买受人应证明其按照合同约定提供了抵押物品、有足够的资金解押、向银行申请了贷款、申请贷款的次数及结果，如果买受人不能提供以上证据，应认定买受人未履行合同的先履行义务，推定其无法获得银行贷款，亦无资金能力解押涉案房屋，构成根本违约。第二份为温豆豆与卓联公司法定代表人王二虎的通话录音，拟证明：1、胡婷婷根本没有足够的资金解押涉案房屋；2、胡婷婷通过王二虎向温豆豆提出要求温豆豆提供抵押物，且明确表示，如果不能提供抵押物就拒绝购买涉案房屋，温豆豆一直在协助胡婷婷办理解押事宜，联系另外的中介公司给予垫资，积极促成本次交易，但最终因为胡婷婷的购买资质及信用问题无法实现。第三份为中国建设银行个人贷款基本规定、中国人民银行征信中心个人信用报告个人版的样本，拟证明个人向中国建设银行申请贷款应提交借款人还款能力证明、贷款担保等相关材料，且有7项申办流程。结合本案《存量房买卖合同》，胡婷婷作为借款人，依法应当向法庭提交其申办贷款的相关材料，包括其本人当时的偿还能力证明、抵押物等，胡婷婷未提交上述证据，可以认定胡婷婷未按约定履行申办贷款、解押涉案房屋、交付房款等合同先履行义务，温豆豆作为后履行一方，有权拒绝履行合同义务。第四份为温豆豆与呼和浩特市住房和城乡建设局投诉中心工作人员2019年5月30日、2019年5月31日的微信聊天记录和录音光盘，拟证明温豆豆和卓联公司一同到呼和浩特市住房和城乡建设局投诉中心进行反映，工作人员组织调解，但因胡婷婷没有能力获得银行贷款，也没有资金去解押涉案房屋，且明确表示拒绝购买涉案房屋，温豆豆明确告知工作人员和第三人，因胡婷婷无购房意愿和能力，下一步会考虑将房屋出售给他人。温豆豆是在胡婷婷根本违约的情形之下，无奈将房屋出售给他人，不属于违约。胡婷婷的质证意见为：对第一份证据的真实性认可，胡婷婷配合办理贷款，对证明的问题不认可；对第二份证据不清楚，对证明的问题不认可；对第三份证据不认可，因当时去中国建设银行办理贷款时打印了征信信息，没见过第第三份证据；对第四份证据不认可，不清楚情况。卓联公司的质证意见为：对第一份证据真实性认可，证明的问题不认可，合同没有明确规定办理贷款的时间；对第二份证据真实性认可，证明问题不认可；对第三份证据真实性认可，证明问题不认可，因卖方不能提供房产证原件，导致买方不能申请银行贷款；对第四份证据不认可，不清楚。本院的认证意见为，对上述证据的真实性予以确认，关联性在后文中予以论述。   二审经审理查明，2018年12月18日，出卖人为温豆豆为买受人胡婷婷出具收据一张，载明收到涉案房屋定金2万元。一审法院查明胡婷婷为温豆豆出具该收据有误，本院予以更正。本院查明的其他事实与一审查明的一致。   本院认为，本案的争议焦点为，温豆豆主张其不应向胡婷婷承担退还定金及赔偿损失共计4万元的上诉理由能否成立。   针对争议焦点，二审中，出卖人温豆豆主张，买受人胡婷婷应证明其有足够的资金解押、向银行申请了贷款、申请贷款的次数及结果，胡婷婷若不能针对如上情况进行举证，应推定胡婷婷无法获得银行贷款，亦无资金能力解押涉案房屋，构成根本违约。本院认为，涉案《存量房屋买卖合同》约定，首付款支付的时间为“买受人于银行贷款审批通过后去解押房本时将第一笔首付款人民币18万元支付出卖人”，买受人向银行申请贷款65万元，买受人因自身原因未获贷款机构批准的，买受人继续申请其他贷款机构贷款，向贷款机构申请贷款次数不超过3次，否则本合同终止。故根据以上合同约定，买受人如因自身原因未获贷款，才需继续向其他机构申请贷款，且支付首付款18万元的时间为贷款审批通过后。二审中，三方当事人均陈述签订《存量房屋买卖合同》一周后，三方共同到中国建设银行办理贷款事宜，但对贷款未成功的原因陈述不一致。出卖人温豆豆称，原因为胡婷婷名下有其他贷款未还清，银行不予发放本次贷款；买受人胡婷婷及卓联公司称，原因为温豆豆系离异状态，虽有法院判决书载明涉案房屋归属温豆豆，但银行要求温豆豆前夫来签字，或提供胡婷婷对涉案房屋单独所有的房产证。胡婷婷亦认可涉案房屋的房产证上为其与前夫“两个人的名字”。以上均仅为当事人陈述，贷款未获批准系因买受人还是出卖人的原因，抑或是其他原因，均无证据证明。因贷款未获批准的原因不明，故贷款未获批准的责任无法确定应由谁来承担。   此外，温豆豆将房屋情况如实告知，胡婷婷、卓联公司对温豆豆房屋情况均知情。卓联公司与温豆豆均陈述：在胡婷婷向银行申请贷款未获批准后，温豆豆联系卓联公司希望通过其他方式尽快完成交易。温豆豆与卓联公司均去呼和浩特市住房和城乡建设局解决问题，希望通过相关部门的帮助解决本次交易的问题。在2018年12月18日至2019年6月，大约半年的时间内，温豆豆对完成与胡婷婷之间的交易付出了一定努力。虽合同中未约定办理贷款的具体期限，各方当事人也应在合理期限内完成交易，如不能完成交易，应及时妥善解决问题，避免给买卖双方造成不必要的损失。本案中，在贷款不能获批，双方合同无法继续履行，又无法确定买受人胡婷婷与出卖人温豆豆对于贷款未获批准存在过错的情况下，温豆豆作为收受定金的一方，应承担《存量房屋买卖合同》解除的后果，即向胡婷婷返还2万元定金，不应再返还另外一倍的定金损失2万元。   综上所述，温豆豆的上诉请求部分成立，本院对其合理的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3469号民事判决第一项、第三项，即：一、解除原告胡婷婷、被告温豆豆于2018年12月18日签订的0000660号《存量房屋买卖合同》；三、驳回原告胡婷婷的其他诉讼请求。   二、变更呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初3469号民事判决第二项为：二、被告温豆豆于本判决生效后十日内向原告胡婷婷返还已收定金20000元。   一审案件受理费1250元（胡婷婷已预交），由温豆豆负担431元，由胡婷婷负担819元；二审案件受理费1250元（温豆豆已预交），由温豆豆负担431元，由胡婷婷负担819元。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二一年三月十八日   法官助理 贾沛然   书记员 韩若萱