青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2021）青0121民初930号   原告：赵宏远，公民身份号码×××，男，1967年2月27日出生，汉族。   原告：赵彬，公民身份号码×××，男，1992年1月24日出生，汉族。   被告：青海居高房地产开发有限公司，统一社会信用代码xxx。住所地：西宁市城东区昆仑东路xxx号。   法定代表人：余建波，该公司董事长。   原告赵宏远、赵彬与被告青海居高房地产开发有限公司（以下简称居高房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理,原告赵宏远、赵彬到庭参加了诉讼，被告居高房地产公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告赵宏远、赵彬向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付自2017年3月14日起至2020年11月19日止共1343日逾期交房违约金141681元，并按照105元/日承担自2020年11月20日起至房屋实际交付验收合格之日止的违约金；2.本案全部诉讼费用及其他费用由被告承担。   事实与理由：2017年3月14日，原告与被告居高房地产公司签订合同编号为QY201721772,房屋代码为210000047133的《商品房预售合同》。合同约定,原告以每平方米3468元的价格购买被告开发的居高财富中心××楼房屋，被告应按照购房合同第九条约定于2016年08月31日之前，将验收合格的商品房交付原告使用，如出卖人未在合同约定期限内交房，应当按照合同第九条规定向原告支付违约金,具体计算方式为:（1）逾期不超过30日，自本合同第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金,合同继续履行;（2）逾期超90日后，受买人有权解除合同。受买人解除合同的，出卖人应当自受买人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按受买人累计已付款的1%向受买人支付违约金。受买人要求继续履行合同的，合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向受买人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2014年3月3日支付首付款65835元，并依照约定办理公积金提取手续，银行已于2017年3月将140000元公积金全额支付被告，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次催促，被告未办理交房、入住手续。小区至今只有回迁户和宝库搬迁户已交钥匙，生活通道已通，但相应配套设施并未完善，被告也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付给原告。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，双方至今未达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《商品房买卖合同》第八条、第九条之规定，原告诉来本院请求支持其诉讼请求。   被告居高房地产公司辩称，1.被告与原告于2017年3月14日签订了《商品房预售合同》，按照合同约定，被告应当于2016年8月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用，但期间因种种客观原因导致被告无法按期将房屋交付原告使用，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求或依据本案客观事实酌情减少违约金的数额；2.安门滩旧城及棚户区改造项目于2012年入场拆迁，2013年底政府进行土地整理和土地招、拍、挂，被告于2014年就开始办理土地使用权批复以及相关政府审批手续，但由于政府的原因于2015年才办理完成相关手续，2016年开始正式施工，由于该项目停滞一年，造成资金无法正常运转，导致项目资金链断裂停工，但被告以最快的速度恢复了工期，本来预计提前完工交付房屋的，但又因2020年新冠疫情的爆发并持续，导致被告资金回笼出现问题，公司推迟了复工时间，诸多材料也无法按时进场，人员的调动也存在较大问题，由此未能如期完工而且也导致被告公司受到各方面的影响。面对疫情影响，被告积极采取多种方式尽快复工复产，尽量减少原告的损失，望贵院结合本案基本客观事实及新冠疫情的影响等各种原因，综合考虑，本着共克时艰、同舟共济的原则，平衡双方利益。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”、第五百九十条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外”，被告未能如期交付房屋是因突发新冠肺炎疫情对工期造成重大影响，属于不可抗力所致。且由于上述客观原因，建设项目无法顺利的施工，被告为解决资金问题，融资了大量的高利贷，引发诉讼，导致各地人民法院的查封措施，致使被告无法将未出售的房屋出售以回笼资金，也无法将已出售的房屋交付，原本因房屋建筑就形成的资金短缺，因房屋被查封导致被告持续产生高额利息，被告回笼的资金都用于赔付高额利息，房屋一直无法解封，被告资金一直无法回笼，造成一种恶性循环。望贵院不要再给被告雪上加霜，若被告持续恶化，后期工程项目根本无力启动，会直接影响所有的房屋买受人及拆迁户的根本利益，被告现在唯一的目的和愿望是尽快给每一个房屋买受人及拆迁户交付房屋。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”望贵院本着被告现实状况，能依法驳回原告的全部诉讼请求或依据本案客观事实酌情减少违约金的数额为交付房款的万分之一；3.目前，被告面临的最大的问题却不仅是资金链断裂，更是因各地人民法院对被告账户资金、财产的查封、冻结，导致被告资金一直无法有效利用，而且，因为诸多房主的诉讼，导致被告的房屋一直既无法出售也无法交付。房主最主要的目的还是想要被告向其交付房屋，若是一直通过诉求违约金这种方式去保障自身权益，将会导致房屋一直无法交付，最终的受害者还是房主。综上，被告会尽最大的努力，尽快将商品房交付给原告，若也恳请贵院根据被告的以上客观事实，依法驳回原告的全部诉讼请求或酌情减少违约金的数额，将违约金的数额酌情减少为按照万分之一计算。   因被告居高公司经本院合法传唤拒不到庭，本院认定被告举证、质证失权，对原告提交的《商品房预售合同》《青海省增值税发票》、房管所出具的备案证明本院依法认定为有效证据。   经审理查明，原告赵宏远、赵彬于2014年3月3日与被告居高房地产公司商议购买其开发的居高·财富中心××楼房屋一套，约定每平方米3468元，并于2014年3月3日向被告居高房地产公司交纳定金30000元，2014年4月4日交纳首付款35835元，2017年3月21日提取公积金140000元予以交纳房款，2017年3月14日交纳剩余的房款145820元，房款共计351655元，并签订了《西宁市大通县商品房预售合同》，合同约定交房日期为2017年6月30日，但被告居高房地产公司至今未交付房屋。合同第十一条第一款第二项对逾期交房违约金明确约定：1.（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。   上述事实有原告的当庭陈述及提交的有效证据相佐证。   本案争议的焦点:1.被告居高房地产公司是否向原告承担违约责任；2.违约金的计算标准与期间；3.是否适用不可抗力事由部分或全部免除被告责任。   一、对于被告是否应向原告承担违约责任的问题。   原告与被告签订的《西宁市大通县商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同对双方当事人均具有法律约束力。我国《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原告按照《西宁市大通县商品房预售合同》的约定向被告付清了全部购房款，被告居高房地产公司按照合同约定应于2017年6月30日前向原告交付房屋，但被告居高房地产公司未按照合同约定向原告交付房屋构成违约，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当承担违约责任。   二、对于违约金的计算标准及期间问题。本院认为，双方在合同中对违约金已有明确约定，即合同第十一条第一款对逾期交房违约金明确约定：1.（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。但原告对违约期间计算有误，应从2017年7月1日起计算，应计算为2017年7月1日至2020年11月19日止共逾期1237日，逾期交房违约金应计算为：总房款351655元×1237日×万分之3=130499元。   原告主张从2020年11月20日起至实际交付验收合格房屋之日的违约金的诉讼请求，由于开发商交房不是单方面能够完成的，需要房屋买受人收房行为的配合才能完成，交房时间无法预期，故原告要求将违约金计算至实际交房之日的诉讼请求，本院不予支持。   三、是否适用不可抗力事由部分或全部免除责任。本院认为，被告主张适用不可抗力部分或者全部免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中,逾期交房系被告居高房地产公司违反约定时间延迟履行在先,疫情不可抗力发生在后,故对被告以受新冠肺炎疫情影响致使逾期交付房屋的抗辩意见,本院不予采信。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：   一、被告青海居高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告赵宏远、赵彬从2017年7月1日至2020年11月19日期间的逾期交房违约金130499元；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二、驳回原告赵宏远、赵彬的其他诉讼请求。   案件受理费3134元，减半收取1567元，由被告青海居高房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 张占杰     二〇二一年三月二十五日   法官助理 华 娟   书记员 李积霞   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》   第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。   民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。   民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。