江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终1068号上诉人（原审被告）：扬州骏安置业有限公司，住所地扬州市邗江区西湖镇司徒庙路南侧。法定代表人：欧阳林桂，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆登峰，该公司员工。委托诉讼代理人：石曼，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张兴恩，男，1979年7月10日出生，汉族，住扬州市。被上诉人（原审原告）：张祝芳，女，1980年1月23日出生，汉族，住扬州市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：汪俊龙，江苏石立律师事务所律师。上诉人扬州骏安置业有限公司（以下简称骏安置业公司）因与被上诉人张兴恩、张祝芳商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院(2020)苏1003民初2544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。骏安置业公司上诉请求：依法改判或发回重审，1.判令驳回要求骏安置业公司支付违约金的诉讼请求。2.判令驳回要求骏安置业公司将7幢（公安幢号7）104号室外落水管接入地下排水管道的诉讼请求。3.判令驳回要求骏安置业公司给付太阳能热水系统补偿款2000元的诉讼请求。4.一、二审诉讼费用由张兴恩、张祝芳承担。事实和理由：一、一审法院不予确认《补充协议》中逾期交付的定义，骏安置业公司不予认可。1.骏安置业公司不构成逾期交付的情况。《补充协议》由双方签订并没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，逾期交付定义作为《补充协议》的一部分，同样合法有效。《补充协议》第4页第九条逾期交付责任：逾期交付是指本合同第十一条第一款约定的交付期限届满时，该商品房未经竣工验收合格，出卖人可据实延期交付的除外。根据《商品房买卖合同》第11页第十一条第一款约定，出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。案涉地块商品房开发建设工程已在2018年12月28日由建设单位组织竣工验收合格，早于合同约定交付期限，故骏安置业公司不构成逾期交付的情况。2.关于逾期交付定义，骏安置业公司已提请张兴恩、张祝芳注意并作充分说明《补充协议》第1页特别提示中明确记载：在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同、附件及本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容，出卖人已提请买受人注意并作充分说明。经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同、附件及本补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本补充协议。出卖人在签订本合同之前已向买受人出示本合同示范文本及补充协议等所有附件等信息，同时向买受人做了完整、充分、合理的说明。二、一审法院判决骏安置业公司支付逾期交付违约金无事实与法律依据。1.逾期交付因张兴恩、张祝芳导致，骏安置业公司不需要承担逾期交付的违约责任。张兴恩、张祝芳购房时委托骏安置业公司对房屋的室内隔墙进行改造，双方签订了《委托改造协议》。第二条约定，双方同意乙方（骏安置业公司）在开发商对该房屋进行交付前完成改造工作。2019年8月31日前骏安置业公司已完成改造。2019年8月5日，扬州市邗江区城市管理局接到举报后进行调查，做出罚没983.75万元的行政处罚，并暂停办理扬州悦荣华府小区房屋的相关手续，导致2019年8月31日前未能交付。骏安置业公司认为，逾期交房的后果系骏安置业公司与张兴恩、张祝芳共同行为所造成，骏安置业公司与张兴恩、张祝芳作为共同行为人，应当共同承担因违法改造导致受行政处罚而延迟办理房屋交付手续的不利后果。故张兴恩、张祝芳也应当承担因自己的行为所导致的逾期交房的后果，因此张兴恩、张祝芳向骏安置业公司主张逾期交付的违约金，缺乏法律依据。2.张兴恩、张祝芳对于房屋改造细节、改造所可能导致的后果是明确知晓的，且其主观上并不是无过错方。《商品房买卖合同补充协议》第九条约定买受人因逾期交付主张的违约责任请求权，是基于买受人对于房屋延期交付是没有任何过错的，本案张兴恩、张祝芳对于延期交房的后果应当承担共同责任，因此不适用该条款约定。《委托改造协议》是骏安置业公司与张兴恩、张祝芳之间就房屋改造达成的补充协议，张兴恩、张祝芳委托骏安置业公司对于房屋结构进行改造，并且在《委托改造协议》中，张兴恩、张祝芳明确表示，自行承担因改造的所有法律后果，自然包含了逾期交房的后果。因此，张兴恩、张祝芳向骏安置业公司主张逾期交付的违约金，缺乏事实依据。3.一审法院判决骏安置业公司支付逾期交付违约金违背公平原则。张兴恩、张祝芳委托骏安置业公司的改造行为，导致实际交房的面积比合同约定的面积扩大14.6平方米，张兴恩、张祝芳实际上获得了利益，但改造行为却导致骏安置业公司被扬州市邗江区城市管理局罚没约983.75万元。现一审法院因张兴恩、张祝芳自身委托改造的行为导致逾期交付，判处骏安置业公司支付违约金，加重骏安置业公司的责任，违背公平原则。三、关于下水道问题，骏安置业公司系按图施工，交付房屋及附属设施符合约定的交付标准，并不存在需要整改的情况。四、骏安置业公司提供热水器从使用功能来说可以达成正常使用的标准，不存在需要整改的问题。1.案涉合同交付标准中并没有热水器交付标准。2.张兴恩、张祝芳认为热水器应当安装在顶楼是风险提示书中所涉及的，该风险提示书并非交付标准，仅是对可能存在的一些不利环境因素所做的提示。3.提示书中关于热水系统设备提示的是在顶楼屋面设置的热水器热水系统可供部分楼层业主使用，而不能使用楼顶设置的热水器热水系统的业主，骏安置业公司配置壁挂式热水器其无法放置楼顶。目前安装的热水器从使用功能来说可以达成正常使用的标准。张兴恩、张祝芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.根据双方在一审中提交的证据材料以及抗辩意见，骏安置业公司存在逾期交房的事实是客观存在的，一审判决骏安置业公司支付违约金符合双方合同约定。2.经一审承办法官现场实地查看，以及张兴恩、张祝芳提交的证据材料，下水道及太阳能热水系统存在的问题也是客观存在的，一审判决骏安置业公司将落水管接入地下排水管道并酌情判决骏安置业公司支付张兴恩、张祝芳赔偿款符合法律规定。3.张兴恩、张祝芳同时认为一审法院判决的补偿款明显低于因太阳能热水系统安装错误给其造成的损失，但是出于尊重法院判决以及调解矛盾的角度，张兴恩、张祝芳并未提起上诉，如果可以希望二审法院提高补偿金额。张兴恩、张祝芳向一审法院起诉请求：1.判令骏安置业公司支付逾期交房违约金39843.15元（以购房款2728983元为基数，以每日万分之二标准从2019年9月1日计算至2019年11月13日，共计73天);2.判令骏安置业公司就下水道以及太阳能热水系统设备问题进行整改；3.判令骏安置业公司承担本案诉讼费用。经一审法院询问，张兴恩、张祝芳明确第2项诉讼请求，要求骏安置业公司将落水管接入地下排水管道，要求骏安置业公司将太阳能热水系统移至楼顶。事实与理由：2017年11月14日，张兴恩、张祝芳、骏安置业公司双方签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定张兴恩、张祝芳购买骏安置业公司开发的悦荣华府7幢104号房屋，房屋总价款2728983元。根据合同约定，骏安置业公司应当于2019年8月31日前将符合条件的商品房交付张兴恩、张祝芳。合同签订后，张兴恩、张祝芳已经向骏安置业公司支付了全部2728983元房款。但是直至2019年11月8日，骏安置业公司才通知张兴恩、张祝芳于2019年11月13日办理交房手续。张兴恩、张祝芳认为，骏安置业公司的上述违约行为己侵犯了张兴恩、张祝芳的合法权益，故提起本案诉讼。一审法院经审理查明，1、2017年10月31日，张兴恩、张祝芳（甲方）与骏安置业公司（乙方）签订了《委托改造协议》，载明：一、委托事项。甲方委托乙方对该房屋的室内隔墙进行改造。二、改造工期。双方同意乙方在开发商对该房屋交付前完成改造工作。三、双方权利义务。甲方同意，乙方在进行改造工程中可对该房屋室内隔墙进行变动。甲方承担因改造的所有法律后果，若因改造引发第三方追责，甲方对此承担全部责任与乙方无关，若因上述改造被政府要求整改而产生的所有费用由甲方承担。2017年11月14日，张兴恩、张祝芳与骏安置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定由张兴恩、张祝芳向骏安置业公司购买悦荣华府7幢（公安幢号7）104号房产，第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件载明：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房已经取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》”，第十条商品房相关设施设备交付条件载明：“（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水排水配套设施齐全，并于城市公共供水、排水管网连接……第十一条交付时间和手续载明：出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房……第十二条逾期交付责任载明：“除不可抗力之外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.详见合同补充协议第九条。”第六章规划设计变更第十五条设计变更载明：“（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，设计下列可能影响买受人所购商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式……”《合同补充协议》第八条载明：“出卖人通知买受人收楼，买受人无合理理由拒绝收楼的，该商品房自出卖人通知的交付日起视为交付”，第九条载明：“逾期交付是指本合同第十一条第一款约定的交付期限届满时，该商品房未经竣工验收合格，出卖人可据实延期交付的除外。逾期交付的按逾期时间分别处理，不作累加1.逾期不超过60日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%。”当日，骏安置业公司向张兴恩、张祝芳出具了《项目红线内即周边不利环境因素提示书》（以下简称不利因素提示书），张兴恩、张祝芳阅读并签字确认，其中第28条载明：“本项目根据建筑节能环保要求，在各楼栋顶层屋面设有太阳能热水系统设备，可供部分楼层业主使用（可使用楼层范围：……1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、19#、20#、23#、24#楼栋每户都配置太阳能）。2.诉讼中，骏安置业公司提交了扬州市邗江区城市管理局文件复印件一份，系该局及扬州市邗江区西湖镇人民政府于2019年9月9日向扬州市邗江区人民政府呈报的《关于对悦荣华府违法建设处置方案的请示》，载明开发商违法行为：开发商在规划验收后，对扬州悦荣华府小区104户叠墅房屋拆除部分外立面，利用公共空间进行分户分层补板进行违法建设。每户违建面积14.6平方米，共违建1518.4平方米。建议处理意见为：没收开发商违法收入（违法收入参照应补缴的地价款964.49万元），并处建设工程造价百分之十的罚款（19.26万元），合计罚没人民币983.75万元。2019年9月27日，骏安置业公司向扬州市邗江区城市管理局缴纳罚金9837500元。3.2019年10月31日，扬州市邗江区综合行政执法局向扬州市住房和城乡建设局（以下简称扬州住建局）发函，要求先行办理8月14日要求暂停办理的涉案房屋的相关交付手续。4.2019年11月8日，骏安置业公司向张兴恩、张祝芳出具《入伙通知书》，告知张兴恩、张祝芳于2019年11月13日办理交房入住手续。诉讼中，一审法院对案涉房屋现场进行了查看。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.张兴恩、张祝芳主张骏安置业公司支付逾期交房的违约金有无事实和法律依据？2.张兴恩、张祝芳要求骏安置业公司对下水管及太阳能热水系统进行整改有无事实和法律依据？对于第1个争议焦点，一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人签订的《合同》及附件没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照《合同》约定履行各自的合同义务。张兴恩、张祝芳称骏安置业公司通知2019年11月13日办理房屋交接手续，骏安置业公司对此无异议。一审法院认为，《合同》明确约定交房时间为2019年8月31日，但骏安置业公司实际通知张兴恩、张祝芳于2019年11月13日办理房屋交接手续。骏安置业公司主张根据《补充协议》中对“逾期交付”作出的定义，本案不属于逾期交付，对此，一审法院认为，《补充协议》作为骏安置业公司提供的格式文本合同，对逾期交付的定义与通常理由作为限缩性的解释，免除了其依法可能应承担的责任，现未有证据证明该公司就该条款的后果向购房人作出相应的解释，故该条款对“逾期交付”作出的定义，一审法院不予确认。骏安置业公司另主张应由张兴恩、张祝芳承担逾期交房的责任，理由为双方签订的《委托改造协议》明确约定了房屋改造产生的法律后果及相关损失由张兴恩、张祝芳承担，现骏安置业公司未能按照合同约定交付房屋系因其接受张兴恩、张祝芳委托对涉案房屋的室内隔墙进行改造，该改造行为被认定违法，进而导致行政机关暂停为涉案房产办理相关房屋交付手续而出现逾期交付情形。一审法院认为，骏安置业公司庭审中确认其作为销售宣传的涉案房产的样板房与实际规划不一致，故而与张兴恩、张祝芳签订了《委托改造协议》，由张兴恩、张祝芳授权其对涉案房屋进行改造，骏安置业公司作为开发商对于房屋结构实际规划情况及相应的改造行为会产生的相应法律后果是明知的，而张兴恩、张祝芳作为普通买受人，系根据骏安置业公司提供的样板房样式进行房屋选购，且《委托改造协议》的时间先于《商品房买卖合同（预售）》，其签订改造协议时对涉案房屋的规划结构图与样板房不一致的情况并不知情；即使张兴恩、张祝芳知晓，其作为普通购房人，在购买涉案房产时出于对骏安置业公司宣传内容真实性的信任，有理由相信骏安置业公司对相关墙体拆除改造不会发生违反强制性规定的情形。虽然骏安置业公司主张其在样板房中对样板房的样式与规划许可及实际情况不一致进行了提示以及与张兴恩、张祝芳签订《委托改造协议》时，对改造行为可能产生违规后果进行了释明，认为张兴恩、张祝芳对拆除改造行为会发生违规的后果明知，但均未能提交证据证明，一审法院不予采信。综上，骏安置业公司应承担逾期交房的违约责任。根据双方合同约定的交房时间以及骏安置业公司通知张兴恩、张祝芳的收房时间，张兴恩、张祝芳主张自2019年9月1日起至2019年11月13日止，按照合同约定的每日万分之二的标准支付违约金计39843.15元，一审法院依法予以支持。对于第2个争议焦点，一审法院认为，《合同》附件六第7项管道载明“满足给排水要求”，张兴恩、张祝芳要求骏安置业公司修复、整改的内容均属合同约定的范围，交付的房屋的落水管因未接入地下排水管道，雨季期间积水情况严重，影响了张兴恩、张祝芳对一层草坪空地的使用，且对房屋安全存在影响，故应将落水管道接入地下排水管道。对于张兴恩、张祝芳关于将太阳能热水器主体安置于顶层的主张，一审法院认为，《不利因素提示书》系涉案房屋买卖合同的组成部分，对双方均具有法律约束力，其中第28条明确确认太阳能设置在顶层，涉案房屋即4栋所涉楼栋每户均配置太阳能，故骏安公司应当将其为张兴恩、张祝芳安装在阳台的太阳能放置于顶层，故一审法院对骏安置业公司主张《不利因素提示书》仅确保部分业主使用太阳能而未对所有别墅业主太阳能均放置于顶层作出承诺的辩称不予采信。但房屋现已建成，如判决将热水器主体移动安置顶层，可能涉及对上叠住户的房屋进行改造，其履行存在不确定性。经一审法院询问，张兴恩、张祝芳同意以购买、安装电热水器的方式解决，一审法院酌定由骏安置业公司给付张兴恩、张祝芳购买电热水器的费用及一定年限电费作为经济补偿，金额为2000元。综上，张兴恩、张祝芳的诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、骏安置业公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付张兴恩、张祝芳逾期交房的违约金39843.15元；二、骏安置业公司应于判决发生法律效力之日起二十日内将悦荣华府7幢（公安幢号7）104号室外落水管接入地下排水管道；三、骏安置业公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付张兴恩、张祝芳太阳能热水系统的补偿款2000元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果当事人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取448元，由骏安置业公司负担。二审中当事人未提交证据。经审理查明，一审认定的基本事实除“罚金9837500元”应为罚没款、处罚款共9837500元外，其余属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：1.骏安置业公司是否存在逾期交房而应支付相应的违约金？2.张兴恩、张祝芳要求骏安置业公司将室外落水管接入地下排水管道以及给付太阳能热水系统补偿款的主张是否应予支持？本院认为，关于逾期交房违约责任的问题。本案双方当事人已经在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付房屋，但骏安置业公司实际通知办理房屋交接手续的时间为2019年11月13日。骏安置业公司虽辩称其不应承担逾期交房的违约责任，但是，本院认为，其一，《补充协议》第九条关于“逾期交付”的定义系骏安置业公司提供的格式条款，该条对于“逾期交付”情形这一与张兴恩、张祝芳有重大利害关系的条款做了限缩性解释，但结合《补充协议》整体的文本格式，并无证据表明骏安置业公司采取了合理方式对张兴恩、张祝芳进行提示并达到足以使张兴恩、张祝芳注意或理解该条款的程度。因此一审法院对该第九条中“逾期交付”的定义不予确认并无不当。其二，双方虽签订了《委托改造协议》，但是该协议先于《商品房买卖合同（预售）》签订，协议中并未对违反规定改造以及可能造成的后果进行明确约定，骏安置业公司亦未提交证据证明其将相应情况向张兴恩、张祝芳进行了告知，且考虑到张兴恩、张祝芳作为普通购房者、骏安置业公司作为房地产开发公司的不同身份，不应将房屋违反相关规定建设所产生后果的注意义务苛以普通购房者。因此，骏安置业公司提出其根据《补充协议》、《委托改造协议》的约定不构成违约的主张不能成立，其超过约定时间交房的行为构成了逾期交房，应承担相应违约责任。关于室外落水管的问题。骏安置业公司认可室外落水管并未接入地下排水管道这一事实客观存在，鉴于因此产生了积水、影响草坪空地使用等问题，明显违反了双方合同中关于给排水的相关约定，一审法院判决骏安置业公司将室外落水管接入地下排水管道并无不当。关于太阳能热水系统补偿款的问题。《项目红线内即周边不利环境因素提示书》系骏安置业公司向张兴恩、张祝芳出具并由张兴恩、张祝芳签字确认，该提示书第28条对于在案涉楼栋顶层屋面设太阳能热水系统设备做了明确说明，故一审法院考虑实际情况、征得张兴恩、张祝芳同意，酌定由骏安置业公司给付相应补偿款亦无不当。综上所述，骏安置业公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费846元，由扬州骏安置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 陆开存审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇二一年三月三十日书记员 施   亚   芹