四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16087号 上诉人（原审原告，反诉被告）：四川佳境商贸有限公司，住所地：成都市成华区追猛湾18号7楼。 法定代表人：樊智刚，总经理。 委托诉讼代理人：王丽华,四川盛豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：杨成海，男，1967年10月18日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：杨**，四川晰理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：郝近群，女，1973年6月20日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：杨**，四川晰理律师事务所律师。 上诉人四川佳境商贸有限公司（以下简称佳境公司）因与被上诉人杨成海、郝近群房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初6350号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 佳境公司上诉请求：一、撤销成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初6350号民事判决第二项，依法改判郝近群与杨成海对佳境公司的债务承担连带责任；二、本案全部诉讼费用由郝近群、杨成海承担（包括但不限于案件受理费、保全费、执行费等）。事实与理由：一审法院部分事实认定不清，一审法院对案件事实认定存在明显错误，杨成海与郝近群系夫妻关系，且二人共同对案涉房屋进行经营、管理，故涉案债务应当认定为夫妻共同债务。一、上述债务产生于杨成海、郝近群夫妻关系存续期间，应当认定为夫妻共同债务。根据佳境公司在一审中提交的《结婚登记申请书》可以看出，杨成海、郝近群自1995年6月8日申请结婚登记，夫妻关系一直存续至今，二人至今已有25年的夫妻关系。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。且杨成海、郝近群未能提供证据证明存在《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定的除外情形，故涉案债务属于杨成海、郝近群的夫妻共同债务。二、上述债务的形成主要是由于夫妻共同经营的餐饮店而产生，应当认定为夫妻共同债务。本涉案债务的形成主要系杨成海与佳境公司签订的《房屋租赁合同》，而《房屋租赁合同》中都明确约定了杨成海承租涉案房屋的主要用途是用于餐饮经营，佳境公司在一审法院提交了郝近群用其自己的银行卡向佳境公司支付租金的证据，足以证明郝近群对杨成海在佳境公司处承租房屋并用于餐饮经营的事情完全知情，并也参与了该餐饮店的经营过程。在杨成海承租佳境公司涉案房屋过程中，其最初多半在使用杨成海个人的银行卡进行租金的支付，但上述涉案房屋的承租期间杨成海、郝近群系夫妻关系。因此即使是杨成海使用的其个人的银行卡在进行租金的支付，但其支付的租金系杨成海、郝近群的夫妻共同财产，二人夫妻共同财产并不能进行区分，且二人也未提供证据证明二人之间的财产并未混同，因此如果债务人在使用夫妻共同财产对外进行经营、管理，但在债务认定过程中仅认定为夫妻一方的债务，对债权人来说是非常不公正、公平的。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，本案债务应属于夫妻共同债务。三、郝近群以实际行动表示认可上述债务，并自愿加入债务人身份就涉案债务对佳境公司进行连带清偿。涉案债务产生于杨成海、郝近群的夫妻关系存续期间，且从杨成海、郝近群与佳境公司签订的《未付租金偿还协议》中可以看出郝近群对上述债务是知情的，且愿意用其夫妻共同财产位于达县××镇××路久昌商贸城（阳光家园）房屋对佳境公司的债务进行清偿。此外，杨成海、郝近群提出的要求履行佳境公司与杨成海、郝近群签订的《未付租金偿还协议》的反诉请求。因此从佳境公司提交的证据以及杨成海、郝近群的反诉主张都可以证明，郝近群实际上用实际行动来表示愿意对上述的债务承担连带清偿责任，也可佐证郝近群对本涉案债务是完全知晓的，并愿意共同对佳境公司承担连带清偿责任。 杨成海、郝近群辩称，一、一审认定杨成海对佳境公司所负债务非杨成海与郝近群夫妻共同债务，郝近群不承担连带责任属事实认定清楚，适用法律正确，符合法定程序。第一，本案债务形成是杨成海与案外人张浩等人在2013年1月15日至2019年5月15日合伙经营期间产生的债务（拖欠佳境公司60万元）。且该期间的租赁合同均是张浩与佳境公司签订，该债务形成时郝近群未参与杨成海与张浩等人的经营行为。第二，杨成海与张浩等人合伙期间的债务并不是用于杨成海与郝近群夫妻共同生活，而是杨成海合伙经营债务，并不属于夫妻共同债务。第三，郝近群与佳境公司签订《未付租金偿还协议》，愿意用达县南外镇个人单独所有的房屋抵偿杨成海与张浩之前产生的合伙经营债务，并不能以此推定之前的债务就是杨成海与郝近群的夫妻共同债务。第四，《未付租金偿还协议》是债的加入，是郝近群愿意加入承担张浩与杨成海之前产生的合伙经营债务，非基于夫妻关系承担的共同债务。第五，《未付租金偿还协议》被解除，郝近群就没有承担还款的义务。第六，杨成海个人从2019年5月15日开始租赁案涉房屋，并不拖欠佳境公司债务，双方已结清。即在2019年5月15日后杨成海单独与佳境公司签订租赁合同，无论郝近群是否参加经营，其租赁费都已付清。故不能以之后郝近群是否参与经营来推定之前产生的债务。杨成海用郝近群银行卡转账亦不能推定郝近群参与了经营。第七，本案债务是2019年5月15日前张浩等人与杨成海经营期间所欠租赁费，且租赁合同是张浩签订。佳境公司证据均是2019年5月15日之后的合同，但杨成海之后并不欠佳境公司任何费用，故一审认定这55万元不属于杨成海与郝近群夫妻共同债务正确。二、一审认定《未付租金偿还协议》于2019年12月4日解除以房抵债这个部分事实不清、证据不足，鉴于杨成海确无诉讼费，故未提起上诉，但请求二审法院就全案进行审查。第一，杨成海完全按照《未付租金偿还协议》在履行，虽协议约定第一笔还款时间为2019年11月8日前向佳境公司支付5万元，而实际支付时间为2019年11月25日，迟延履行了几天。但杨成海是通过电话取得佳境公司同意，且佳境公司也向杨成海出具收据注明了是履行协议约定的5万元。双方一致认可变更第一笔付款期限。一审认定杨成海未按照期限履行已经违约系认定错误。第二，《未付租金偿还协议》是两部分内容。第一部分为郝近群用自己单独所有房屋作价55万元抵偿欠付租金。佳境公司先履行帮助还贷15万元后，房屋过户给佳境公司，抵偿租金40万元。这部分合法有效，是已经确定的事实，双方均未对以房抵债协议做解除；第二部分内容为尚欠20万元分四期支付给佳境公司。即使一审认定杨成海于2019年11月25日支付5万元是违约，佳境公司也只能要求杨成海支付剩余15万元，对15万元这部分违约，可以提前收回这15万元，而不是将以房抵债协议全部解除，一审认定该事实错误。第三，《未付租金偿还协议》在公证处做了公证，至今未对该公证书撤销或解除。郝近群的房屋亦作了委托过户公证书给佳境公司。佳境公司只要偿还银行贷款，任何时候均可以依据委托公证书过户抵偿的房屋。第四，佳境公司收取了用于抵偿债务的房屋钥匙，至今未退还钥匙给郝近群。直到2020年3月佳境公司均在委托中介机构出售该房屋，双方均无解除以房抵债协议的任何意思表示。综上，杨成海、郝近群同意履行《未付租金偿还协议》，因房价下降，佳境公司既不同意履行该协议，又要求郝近群承担连带责任不应被支持。一审认定该协议存在错误，应当将错误部分发回重审。 佳境公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令杨成海支付佳境公司55万元租金及违约利息（以55万元为本金，从起诉之日起计算至付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算）；2.判令郝近群对上述债务承担连带清偿责任。 杨成海、郝近群向一审法院提出反诉请求：1.判令佳境公司履行2019年5月13日签订的《未付租金偿还协议》，向达州农村商业银行股份有限公司达州支行支付货款15万元；2.判令佳境公司赔偿利息损失，从2020年1月24日起至实际偿还达州农村商业银行股份有限公司达州支行货款15万元止。 一审法院认定事实：2019年5月13日，佳境公司（甲方/债权人）与杨成海（乙方/债务人）、郝近群（丙方/乙方妻子）签署《未付租金偿还协议》，协议约定：截至2019年5月8日，甲乙双方决算确认，乙方欠甲方房屋租金70万元。现就租金归还事宜，甲乙丙达成协议： 一、乙方所欠房租70万元分三部分还款：1.原押金10万元冲抵房屋10万元；2.丙方以其名下位于达县××镇××路久昌商贸城（阳光家园）（达房权证南外字第0××9号）的房屋抵偿甲方，偿还所欠部分40万元租金。具体抵偿如下：1）房屋作价55万元，2）甲方负责代丙方于2020年1月23日前向银行偿还房屋抵押贷款本金15万元，甲方偿还贷款后10日内，丙方将房产过户至甲方及指定人员名下，并甲方签署《委托合同》配合过户；3.乙方剩余20万元租金欠款分四笔偿还：1）2019年11月8日前支付5万元，2）2020年5月8日前支付5万元，3）2020年11月8日前支付5万元，4）2021年5月8日前支付5万元。乙方承诺任意一笔款项未按时偿还，乙方立即归还剩余款项并按同期贷款利率4倍支付逾期利息。二、乙方、丙方未按协议约定履行，甲方有权提前收回欠款。甲方主张权利的费用（包括但不限于律师费等）由乙方、丙方各自承担。同日，佳境公司、杨成海、郝近群向四川省成都市国立公证处申请，对该协议予以公证。 2019年5月13日，郝近群（甲方1）、杨成海（甲方2）、佳境公司（乙方）与第三人签署《房屋过户委托合同》，合同约定：乙方签订《未付租金偿还协议》，甲方将自有房屋作价55万元，其中15万元由甲方偿还银行贷款，50万元冲抵甲方2所欠乙方房屋租金，由甲方出具授权书，指定第三人办理过户乙方及指定人员的手续，期限自2019年5月13日至2020年2月20日。甲方在委托期间不得撤回单方委托，否则承担给乙方造成的损失。 2019年11月25日，杨成海向佳境公司支付《未付租金偿还协议》中约定款项5万元，佳境公司对此向杨成海出具《收据》。 2019年12月4日，佳境公司委托律师事务所向杨成海寄送律师函，要求收到后3日内，将第一条第3款欠付的剩余15万元租金作为归还标的房屋银行贷款本金15万元归还银行，偿还后5日内将标的房屋过户，则仍按协议条款执行，否则，应收函后3日内一次性支付全部租金及逾期利息。一审庭审中，杨成海认可收到该律师函。 一审法院认为，双方签订的《未付租金偿还协议》为当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。该协议实质为在租金履行期限届满后，双方达成的部分“以房抵债”协议。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，除法律另有规定的以外，房屋所有权的转移，于依法办理房屋所有权转移登记之日发生效力。本案中，房屋所有权并未转移登记，故不能认定案涉房屋已交付。 根据协议约定第二条“违约责任”条款之约定，杨成海、郝近群未按约履行任意一项义务，佳境公司可提前收回杨成海、郝近群所欠所有款项。经查，杨成海、郝近群迟延支付应于2019年11月8日支付的租金，依照《未付租金偿还协议》第一条第3款约定，杨成海应立即归还20万租金中的15万元，同时，依据协议第二条“若乙方、丙方（杨成海、郝近群）未按本协议约定履行任意一项义务，则甲方（佳境公司）有权提前收回乙方所欠所有款项”，佳境公司可要求杨成海履行原债务，即支付未付租金。2019年12月4日佳境公司委托律师事务所向杨成海、郝近群发送律师函，明确要求杨成海、郝近群支付未付租金，实际上是通知杨成海、郝近群解除《未付租金偿还协议》。 《未付租金偿还协议》已解除，现佳境公司请求杨成海履行原债务的租金支付义务，一审法院予以支持。对佳境公司请求的违约利息，一审法院在资金占用利息范围内予以支持。对佳境公司要求郝近群承担连带责任的请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。杨成海、郝近群反诉要求佳境公司继续履行协议，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，判决：一、杨成海于判决生效之日起十日内向佳境公司支付全部未付租金55万元及资金占用利息（资金占用利息以55万元为基数，从2020年3月30日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、驳回佳境公司的其他诉讼请求；三、驳回杨成海、郝近群的诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9300元，因适用简易程序减半收取4620元，诉讼保全费3270元，由杨成海负担；反诉案件受理费1715元，由杨成海、郝近群负担。 本院二审期间，佳境公司、郝近群、杨成海围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。佳境公司提交以下证据：一、四川食知福餐饮有限公司国家企业信用公示信息。拟证明：1、该公司的股东及法定代表人为杨成海；2、该公司的注册地址正是案涉房屋地址：成都市武侯区××路××号××号；3、公司的主要人员信息显示郝近群为公司监事，杨成海为公司执行董事，杨成海、郝近群系该公司的共同经营管理人，故该房屋的租金应当认定为夫妻二人的共同债务。《未付租金偿还协议》签订之前，该公司由杨成海、郝近群二人经营，该房屋租金应该认定为二人的夫妻共同债务；4.该公司成立日期为2017年3月2日。二、佳境公司工作群微信聊天记录。拟证明：1、佳境公司与杨成海、郝近群存在房屋租赁关系及杨成海、郝近群欠付租金的事实。2、田某系佳境公司的工作人员，曾与杨成海、郝近群协商处理租金事宜。三、杨成海、郝近群承租佳境公司的房屋用于餐饮的经营的现场照片。拟证明：杨成海、郝近群用承租案涉房屋在共同经营管理餐饮店，故该涉案房屋租金应当认定为夫妻共同债务。四、证人田某证人证言。拟证明：案涉房屋是杨成海、郝近群共同经营。 杨成海、郝近群发表质证意见称，一、对四川食知福餐饮有限公司国家企业信用公示信息的真实性无异议，但不能证明是夫妻共同经营，达不到佳境公司的证明目的。二、对微信聊天记录，因未提交原件，对该证据不予质证。三、对现场照片，虽照片中有杨成海、郝近群，但无法核实拍摄时间。四、佳境公司在一审中否认田某是其员工，二审中却又以田某作为他们员工的证据来证明。因本案是田某的身份影响一审法院的审判。故田某来证明这个事实，并没有效力。 杨成海、郝近群提交以下证据：一、2013年房屋租赁合同及补充协议。拟证明：2013年1月15日，佳境公司与案外人张浩（即杨成海的合伙人）签订的《房屋租赁合同》。租赁房屋位于成都市武侯区××路××号××号。租赁期限是2013年1月15日至2019年7月14日。二、2016年5月3日催收函、2017年9月14日欠款明细、2019年1月25日的《承诺函》及杨成海欠租明细。拟证明：杨成海欠佳境公司租金的形成原因是2013年杨成海的合伙人张浩与佳境公司签订租赁合同，是杨成海与案外人张浩等合伙人在合伙期间所欠的债务。并不是杨成海个人经营所产生的债务。杨成海与张浩等合伙经营期间，郝近群并未参与经营，也不是用于家庭生活所负债务。三、2019年租赁合同。拟证明：2019年5月15日，杨成海个人与佳境公司签订租赁合同，租赁房屋位于成都市武侯区××号××号。但该合同租金杨成海已支付完毕，并不欠佳境公司租金。即2019年5月15日之前的债务是杨成海与张浩等合伙人经营债务，不属于夫妻共同债务。《未付租金偿还协议》只是郝近群愿意用个人房屋抵偿杨成海与张浩合伙经营期间产生的债务，是债务加入。佳境公司解除《未付租金偿还协议》，郝近群责任自然免除。四、武侯区新农村罐儿饭馆企业信息、工商执照、武侯区村上罐儿饭馆企业信息、工商执照。拟证明：佳境公司出租的案涉房屋从2014年6月26日至2019年5月21日期间是以“武侯区新农村罐儿饭馆”的名义经营。从2019年5月27日后是以“武侯区村上罐儿饭馆”的名义经营，并非佳境公司所称以“四川食知福餐饮有限公司”名义经营。佳境公司提供的田某微信聊天记录及拍摄照片均显示案涉房屋是以“农村罐儿饭”名义经营。杨成海注册的“四川食知福餐饮有限公司”实际并未经营，是一个空壳公司。 佳境公司发表质证意见称，一、对2013年房屋租赁合同及补充协议、2019年1月25日的承诺函及杨成海欠租明细、2019年租赁合同真实性予以认可，在2016年5月3日，张浩退出了共同合伙经营，在张浩退出后，由杨成海个人在承租店铺经营。从补充协议约定的有“2017年7月15日至2018年7月14日，……”，结合未付租金偿还协议的欠付租金70万元的事实情况看，未支付租金产生时间应该在2018年至2019年时间段，不超过一年。因此，张浩退出了经营，张浩与佳境公司签订的房屋租赁协议还没有到解除的期限，2019年应该交租金时，杨成海、郝近群没有交租金，佳境公司清楚其经营情况，所以才与杨成海共同签订了《未付租金偿还协议》。同时，《未付租金偿还协议》签订后，也是因为张浩退出的原因，佳境公司补充了由佳境公司与杨成海之间签订的房屋租赁合同。二、对2016年5月3日催收函的真实性予以认可，催收时间是2016年5月3日，是最后一次公司给张浩的催收函，但是并不能证明这两个欠款是否包含在70万元里。70万元的欠付明细应当以最近的欠付租金明细为准。催收函只能证明佳境公司向张浩催收过，张浩有欠付租金的事实，但是经佳境公司催收，张浩肯定是支付了租金的。三、对2017年9月14日欠款明细的真实性予以认可，公司核对过欠款的明细，但是2016年后张浩已经退出了经营情况了，该证据达不到杨成海、郝近群的证明目的。应当以最新的对账单为准。四、对武侯区新农村罐儿饭馆企业信息、工商执照、武侯区村上罐儿饭馆企业信息、工商执照的注册地址与佳境公司提交的四川食知福餐饮有限公司注册地址是一致的，案涉房屋之前是由杨成海和张浩共同经营，但之后张浩退出了饭店的经营，由杨成海一人在负责，店面租金也是杨成海一人支付，根据佳境公司提供的田某的证人证言可以看出，虽然店铺的负责人是杨成海，但仍可以看出郝近群也在饭店内工作。 对佳境公司提交的证据，本院认定如下：一、对四川食知福餐饮有限公司国家企业信用公示信息、佳境公司工作群微信聊天记录、杨成海、郝近群承租佳境公司的房屋用于餐饮经营的现场照片的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定；二、对田某证人证言，田某在出庭作证中仅陈述其在案涉店铺中见到过郝近群，未陈述郝近群是否实际参与案涉店铺经营。故仅通过田某的证人证言无法达到郝近群与杨成海共同经营案涉店铺的证明目的，仍应结合各方当事人提交的其他证据进行综合认定。故本院对田某所述证人证言的关联性及证明力在本院认为部分结合其他证据进行综合认定。 对杨成海、郝近群提交的证据，本院认定如下：对杨成海、郝近群提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行综合认定。 本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。另补充查明，《未付租金偿还协议》载明“乙方与其合伙人张浩于2013年1月15日租赁了甲方位于成都市武侯区××路××号××号房屋，该租赁合同以张浩名义与甲方签订。2016年5月3日，乙方书面告知甲方，因生意欠佳，张浩退出合伙经营，由乙方单独承受该租赁合同中的权利义务。”。 本院认为，佳境公司与杨成海、郝近群签订的《未付租金偿还协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守协议约定。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：郝近群是否应当就案涉债务与杨成海一起承担连带责任。对此，本院评述如下： 关于郝近群是否应当就案涉债务与杨成海一起承担连带责任的问题。佳境公司主张，杨成海与郝近群系夫妻关系，且二人共同对案涉房屋进行经营、管理，故案涉债务应当认定为夫妻共同债务，郝近群应就案涉债务与杨成海一起承担连带责任。对此本院认为，首先，从《未付租金偿还协议》约定的协议相对人地位看，协议在列明相对人处载明佳境公司为“甲方（债权人）”、杨成海为“乙方（债务人）”、郝近群为“丙方”，由此可见，在杨成海与郝近群均参与签订协议的情形下，协议对杨成海和郝近群按不同的主体列明并单独备注杨成海为债务人，并未将郝近群列为债务人。其次，从《未付租金偿还协议》约定的签约背景及还款方式看：1.案涉协议签订背景中载明“截至2019年5月8日，经甲乙双方决算，确认乙方欠甲方房屋租金金额70万元。现就乙方所欠甲方租金的归还事宜，甲乙丙三方达成以下协议：”；2.三方约定杨成海所欠房租70万元分三部分还款，包括押金冲抵欠付租金10万元，郝近群以自有房屋抵偿佳境公司用于偿还杨成海欠付租金40万，杨成海剩余20万元租金欠款分四笔支付。根据上述内容，案涉偿还协议对杨成海与郝近群义务的独立性及案涉租金债务70万元系杨成海欠付债务再次进行了明确约定。根据协议，郝近群仅负有以自有房屋抵偿杨成海欠付70万元租金中的40万元的义务。综上，佳境公司在与杨成海、郝近群签订案涉补偿协议前即可对郝近群可能参与案涉餐馆经营、案涉债务可能系夫妻共同债务产生合理怀疑，但其依然与杨成海、郝近群在补偿协议中对案涉租金债务70万元系杨成海欠付债务进行明确约定，应当视为佳境公司对案涉债务系杨成海个人债务的认可。在此情况下，无论案涉债务是否系杨成海、郝近群在夫妻关系存续期间共同经营所产生的债务，因各方当事人已经在案涉《未付租金偿还协议》中对案涉债务系杨成海个人债务进行明确约定，现佳境公司上诉以案涉债务系杨成海与郝近群夫妻共同债务为由主张郝近群承担连带责任，本院不予支持，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 另外，根据《未付租金偿还协议》的约定，郝近群负有以自有房屋抵偿杨成海欠付70万元租金中的40万元的义务，如郝近群未按约定配合佳境公司办理房屋过户手续，则其应与杨成海共同承担40万元租金。本案中，虽然用于抵债的房屋未被过户登记于佳境公司名下，但《未付租金偿还协议》约定房屋过户的前提是佳境公司需代郝近群归还银行贷款15万元，而佳境公司并未履行此项在先义务，故未能过户的原因不应归责于郝近群，郝近群不承担向佳境公司支付40万元租金的责任。虽然佳境公司于2019年12月4日向杨成海出具律师函，要求杨成海在收到律师函3日内将《未付租金偿还协议》第一条第三款欠付15万元租金作为归还案涉房屋银行贷款本金15万元归还银行，但从整个约定来看，佳境公司应在贷款到期前（2020年1月23日前）代郝近群归还15万元贷款，而杨成海所欠15万元的最早支付期限为2020年5月8日前，由此可见佳境公司代还15万元贷款的履行期限在前，杨成海支付15万租金的履行期限在后，佳境公司在律师函中要求杨成海将欠付的租金用于还贷，实际提前了杨成海的履行期限，杨成海有权拒绝，故佳境公司发出的《律师函》不能视为其履行了代为还贷的在先义务。综上，抵债房屋未能过户的原因不应归责于郝近群，郝近群不承担向佳境公司支付40万元租金的责任。 综上，上诉人佳境公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9300元，由四川佳境商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  何广智 审 判 员  赵 韬 二〇二一年三月十八日 法官助理  郑 帅 书 记 员  袁 敬