辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初1688号原告：刘鸿宇，男，1992年10月10日出生，汉族，住址沈阳市大东区。委托诉讼代理人：张欣秋，女，1965年11月6日出生，汉族，住址沈阳市大东区，原告刘鸿宇母亲。被告：中房集团辽宁置业有限公司，住所地沈阳市沈河区方兴路2号。法定代表人：赵昱，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁雪琼，辽宁百联律师事务所律师。委托诉讼代理人：张飞飞，辽宁百联律师事务所律师。原告刘鸿宇与被告中房集团辽宁置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘鸿宇的委托诉讼代理人张欣秋，被告中房集团辽宁置业有限公司的委托诉讼代理人袁雪琼、张飞飞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘鸿宇向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告承担逾期交房违约金9798元；2、请求被告承担案件受理费。事实及理由：2018年12月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区车库一处，建筑面积43.39平方米，总价为355000元，交付时间为2019年4月30日。合同签订前，原告己一次性付清购买车库款。因被告逾期交付车库，原告于2019年10月到己购买车库的现场了解情况，发现该车库无法达到使用条件，经同被告多次协商，被告同意将原告购买的48门车库调换到26门车库（建筑面积共42.51平方米）。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交房款价万分之一点五的违约金。原告认为，被告逾期交付48号车库己达184天，按照合同约定，被告应承担9798元违约金。原告为维护自身合法权益不受侵害，请求法院依法判令被告承担逾期交房违约金，并承担案件受理费。被告中房集团辽宁置业有限公司辩称，原告起诉被告逾期交付房屋与事实不符。被告没有违约行为，已经按照合同约定的时间交付了符合标准的房屋。原告购买被告在建楼盘时，享受的销售政策为：购买房屋、配套车库，由装修公司负责装修、办理交付。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，出卖人交付日期为2019年4月30日。根据《商品房买卖合同补充协议》第七条第8项的约定：“买受人委托进行房屋装修改造的施工单位进场装修即视为买受人认可房屋已交付。”原告所购买的地下车库所在楼宇于2019年1月25日取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》，达到了商品房买卖合同第八条约定的交付标准。被告于2019年4月30日将房屋交付原告建立装修合同关系的案外人装修公司（大连壹合空间装饰工程有限公司）。根据合同补充协议的约定，房屋装修改造的施工单位进场装修即视为买受人认可房屋已交付。综上，被告按照合同约定的时间向原告交付了符合合同约定标准的房屋，没有逾期交房，原告的主张没有事实依据。本案48门车库因原告个人原因向被告申请调换，双方已经协商解除了合同，签订了清洁协议，不存在违约金问题。本院经审理认定事实如下：2018年8月30日，原告刘鸿宇（买受人）因购买坐落于沈阳市沈河区48门，建筑面积为43.39平方米的车库，与被告中房集团辽宁置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，此后签订了补充协议。该商品房买卖合同约定，该商品房的总价款为355000元。签订合同时一次性交齐所购房房款。该合同第八条约定，出卖人应当在2019年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分户验收合格，并能向买受人提供《住宅工程分户验收表》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起（空白）日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。第1种方式为按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之壹点伍的违约金。双方签订的补充协议内容中，第七条第7项约定，除《商品房买卖合同》第八条项下所规定的不可抗力条款外，如遇下列特殊情况之一，买受人同意将商品房交付使用时间顺延，出卖人并不承担任何违约责任：（1）人力不可抗拒、不可克服、不可避免的异常天气（如连续五天以上的雨雪天气）、疫情、异常地质状况、政府行为及公共事业部门所引起的原因等事故；（2）因法律、法规及政府规章制度变更造成的延误；（3）市政配套的批准与安装延误；（4）施工中重大技本变更而该变更非出卖人所能避免；（5）法律规定的其他情形。第七条第8项约定，买受人委托进行房屋装修改造的施工单位进场装修即视为买受人认可房屋已交付。原告已经支付全部房款。另外，原告同时购买了被告开发的与上述车库位于同一小区的商品房，双方因购买该住宅而签订的商品房买卖合同及补充协议的内容与上述买卖车库的商品房买卖合同及补充协议相比，除标的房屋及价款等不同外，其余内容基本一致。2018年9月14日，原、被告以及案外人大连壹合空间装饰工程有限公司（以下简称“装修公司”）就上述住宅的装修事宜共同签订协议书，约定原告对其购买的上述住宅委托上述装修公司进行装修。装修公司同意按照与原告签订的房屋装修改造工程协议中附件所示装修范围承揽装修业务，装修款由被告赠送给原告，由被告直接向装修公司支付，装修公司向被告提供工程发票。协议产生的装饰装修工程纠纷由原告与装修公司之间依法自行解决，与被告无关。此后，上述住宅及案涉车库工程于2019年1月25日经竣工验收合格。被告于2019年4月15日将住宅和车库所在的中房上东花墅七期三项目首批装修的55套房屋明细向装修公司进行移交，其中包括原告购买的住宅和48门车库。原告所购买的住宅于2019年9月1日交付。2019年10月31日，因48门车库内含有公共管道等设施，原告向被告申请调换车库。双方于同日签订《解除商品房买卖合同协议》约定，原、被告双方协商一致解除《商品房买卖合同》，购房人向售房人支付0元违约金，售房人在协议生效后应退还买受人已付款，扣除违约金后实际支付购房人355000元。刘鸿宇承担办理相关手续的相应后果，如因发生抵押等相关事宜由刘鸿宇承担一切法律后果。其他约定：出卖人撤备案后，双方再无纠纷。原、被告双方另签订“中房上东花墅调房申请表”，将原告原所购房间：沈河区东陵路18甲-73甲号48门，更换为沈河区东陵路18甲-73甲号26门，部门意见：1、同意业主的调换请求；2、所调入的房间按原房款总额执行；3、本次由业主提出的调换申请，不涉及违约金问题；4、业主需先办理原所购房屋的合同撤案手续，才可进行调入房屋的合同备案；5、免收业主变更手续费2000元。随后，原、被告双方于2019年11月15日签订沈阳市沈河区26门车库《商品房买卖合同》，并于同日交付使用。上述事实，有当事人陈述、车库认购协议书、商品房买卖合同、签购单、发票、商品房准住通知48门、商品房准住通知26门、商品房买卖合同登记撤销单、照片、同意书、《协议书》、《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》、《房屋整体移交单》、照片、《中房上东花墅调房申请表》、《解除商品房买卖合同协议》等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依法签订的合同成立并生效，具有法律约束力。合同当事人应按合同约定，在法律允许的范围内履行各自合同义务。本案双方对于购买车库一事签订了书面买卖合同。原告已经按合同约定全额支付房屋价款，被告应当按合同约定将合格房屋及时交付给原告。根据原、被告双方陈述，原告在被告处既购买了住宅也购买了车库，均签订了单独的房屋买卖合同，也均约定了“买受人委托的装修施工单位进场即视为交付买受人”条款。案涉住宅及车库均于2019年1月竣工验收合格，于当年4月交付装修施工单位装修。但是，通过庭审询问，被告作为开发单位，没有针对车库的委托装修事宜与装修公司进行约定，根据被告提供三方协议书约定，亦没有对车库的具体装修情况进行约定。通过本案询问被告车库交由装修后何时交付业主问题，被告回答对车库的交付期限与之无关。因原告在被告处系购买精装房，房屋的装修改造均由开发商选定，相关合同亦在售楼时统一签订，被告以房屋交付装修公司为由，对后续车库交付业主问题毫无约定，违背了双方订立买卖合同的初衷。因此，对于《商品方买卖合同》附件中约定之“买受人委托的装修施工单位进场即视为交付买受人”条款，本院不予认可。但因涉案房屋属于精装房，房屋装修属于交付业主前的必要行为，而案涉车库早已于2019年1月竣工并验收合格，且随住宅统一交由装修公司。因此按合同中约定的2019年4月30日来单独确定逾期交付车库的日期，显然与被告订立合同时的实际意愿不符。本院综合考量小区内住宅与车库的交付时间，配套使用情况，给予被告一定的装修宽限期，认定案涉车库应最晚不超过住宅的交付时间即2019年9月1日交付，超期交付应视为违约，并支付违约金。关于被告抗辩称48门车库商品房买卖合同已经解除且不涉及违约金问题。按照《解除商品房买卖合同协议》、中房上东花墅调房申请表、及原、被告庭审陈述可知，调换房屋的原因为，原告对车库内含有公共管道等设施不满，双方协议更换。调房申请表中的“3、本次由业主提出的调换申请，不涉及违约金问题”的理解含义，应为调房之事与违约金无关，不应理解为双方对违约金一事已协商完毕。而解除商品房买卖合同协议第2、3条约定均为购房人的违约金情况，并未对售房人违约交付一事进行处理。因此，被告此项抗辩理由，本院不予采信。关于逾期交房违约金的数额。按照案涉房屋买卖合同约定，逾期不超过90日的，逾期违约金按已交付房款价格的万分之一按日计算。因车库经过调换，双方另行签订了26门《商品房买卖合同》，应给予一定的履行期，本院认定违约金计算至48门车库合同解除之日为宜，经计算为2165.5元，本院对该金额予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告中房集团辽宁置业有限公司于本判决发生法律效力后15日内，给付原告刘鸿宇逾期交房违约金2165.5元；二、驳回原告刘鸿宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计25元，由被告中房集团辽宁置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 员 贾丽秋二〇二一年三月二十六日法官助理 王 颖书 记 员 杨元元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。