甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4498号上诉人（原审被告、原审反诉原告）:兰州大学，住所地甘肃省兰州市城关区天水南路222号。法定代表人：严纯华，该校校长。委托诉讼代理人:贾卫强，男,1985年9月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区，该校职工。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：朱喜莲，女，1965年7月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人兰州大学因与被上诉人朱喜莲房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院(2019)甘0102民初6251号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。兰州大学上诉请求：1、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初6251号民事判决书并依法改判；2、一、二审诉讼费用由朱喜莲承担。事实和理由：一审判决对案件事实认定不清。第一，本案的事实经过是2016年5月15日，兰州大学与朱喜莲签订房屋租赁协议，兰州大学将兰州大学××学校××临街（会宁路）铺面出租给朱喜莲，年费用（12个月）为28869.06元，期限为2016年5月15日至2017年5月14日。2016年11月23日，兰州大学书面告知朱喜莲因兰州大学与城关区政府共建会宁路双创一条街的需要，本次合同到期后不再续签房屋租赁合同，朱喜莲签字确认。合同期满后双方再未签订书面的租赁合同，但兰州大学预收了朱喜莲1年（2017年5月15日至2018年5月14日）的房租。2017年6月20日《兰州大学与兰州市城关区共同建设会宁路“双创示范街”工作协调会会议纪要》印发。2017年6月30日，《兰州大学、兰州市城关区人民政府关于清退会宁路兰州大学所属商铺商户的通告》下发各商户，朱喜莲签字确认。通告要求朱喜莲应于7月31日之前搬离。2017年7月26日，兰州大学再次向朱喜莲送达了《会宁路商户搬迁事项告知书》和《会宁路商户退费通知》，告知其优惠政策和退费流程，并明确告知朱喜莲其多交的费用将予以退还，朱喜莲签收。因朱喜莲拒绝搬迁，2017年8月11日和30日兰州大学先后两次委托甘肃泫渊律师事务所向朱喜莲下发《律师函》要求其限期搬离，但朱喜莲均拒收相关文件；第二，一审判决对房屋管理费认定有误，兰州大学不应退还该费用。一审法院对物业卫生服务的区域定位错误，从案情和事实可知，物业卫生服务的区域为公共区域，而非室内。朱喜莲是否营业，与兰州大学是否为公共区域提供卫生服务无因果关系。即使在停水停电期间，兰州大学依然提供了公共区域的物业卫生服务，每天定期清扫、清运垃圾，从未收到相关投诉或者处罚。退一步讲，即使兰州大学未履行物业卫生服务原因也在朱喜莲而非兰州大学，不利后果应由朱喜莲承担；第三，一审法院对租金的性质认定不清。无论是从本案的事实还是从原房屋租赁合同第二条、策四条第三款来看，亦或者是从朱喜莲提交的退费证据来看，本案中的租金均已包含了管理费在内的所有费用，即租金是指全部房租，此为一种约定俗称的称谓，而非仅指原合同第三条中的“租金”该项。因此，一审判决仅依据原合同第三条中的租金该项计算朱喜莲补缴兰州大学的租金等有关费用是对事实认定不清。朱喜莲辩称，兰州大学陈述的不属实，朱喜莲租赁房屋的时候房租、押金等费用都交了，兰州大学应当退还。兰州大学停水停电未提供服务，相关的证据在一审中都提交的，一审判决对案件事实的认定是清楚的，尊重法院判决。朱喜莲向一审法院起诉请求：判令兰州大学退还朱喜莲房屋租金10044元、管理费12810.75元、押金10850元，合计33704.3元。兰州大学向一审法院反诉请求：1、朱喜莲向兰州大学支付2018年5月15日至2018年8月10日的房屋租金6881.1元；2、本案的诉讼费用由朱喜莲承担。一审法院认定事实：兰州大学对兰州市城关区东岗西路85号土地享有使用权，在该土地上建设的涉案商铺位于兰州大学××学校区周边临街。自2011年起，兰州大学将商铺出租给朱喜莲开展经营活动。双方最后一次签订房屋租赁协议的时间为2016年5月15日。在该租赁协议中，双方约定：兰州大学（甲方）出租的商铺位于（会宁路）临街6-17号给朱喜莲（乙方），年租金28869.06元，租赁期限自2016年5月15日至2017年5月14日止，如果国家、学校或后勤集团对乙方所使用的房屋需要征用、基建规划或拆除等因素引起的终止房屋使用协议，甲方需提前半个月通知乙方，若乙方不按照甲方规定时间搬出，甲方除扣除乙方承租房屋全部保证金（实际交纳10000元）外，其所造成的一切经济损失和相关的法律责任由乙方自行承担，甲方概不负责。该合同履行期间，兰州大学后勤集团总经理办公室于2016年11月23日向朱喜莲发出通知，告知合同期满后不再续签租赁合同。2017年5月12日，兰州大学向朱喜莲收取了2017年5月15日至2018年5月14房屋租金28869.06元（含租金10788元、税金1899.06元、管理费5394元、清洁费2697元、安全服务费2697元、维修折旧费2697元、共资源费2697元）。合同到期后，兰州大学、朱喜莲没有续签《房屋租赁协议书》，朱喜莲继续使用涉案商铺。2017年6月27日，《兰州大学、兰州市城关区人民政府关于清退会宁路兰州大学所属商铺商户的通告》下发各商户，告知自通告之日起30日内搬出商铺，自行处理商铺内物品，朱喜莲于2017年6月30日收到通知。2017年7月26日，兰州大学再次向朱喜莲送达了《会宁路商户搬迁事项告知书》和《会宁路商户退费通知》，告知其在2017年7月31日前搬离房屋全部退还保证金，并减免三个月的房租，8月5日前搬离的退还50%保证金及减免两个月房租，8月11日至15日搬离的仅退还8月1日后的租金，不再退还保证金，8月15日之后仍未搬离的，产生的一切损失和后果由朱喜莲自行承担。因朱喜莲拒绝搬迁，2017年8月11日和30日，兰州大学先后两次委托甘肃泫渊律师事务所向朱喜莲下发《律师函》，要求其限期搬离。2017年8月15日，兰州大学对朱喜莲承租的商铺实施停水、停电、停暖行为。因朱喜莲未按时搬离，兰州大学于2017年9月20日将朱喜莲起诉至法院，要求判令朱喜莲限期搬离涉案商铺，法院于2018年1月31日作出（2017）甘0102民初6589号民事判决书，判决朱喜莲向兰州大学腾交位于兰州大学××学校××临街（会宁路）铺面。朱喜莲上诉后，兰州市中级人民法院于2018年5月23日作出（2018）甘01民终913号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。兰州大学向法院申请强制执行后，朱喜莲于2018年8月8日腾交了涉案商铺。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案中，朱喜莲、兰州大学于2016年5月15日签订的《房屋租赁协议书》中约定2017年5月14日租赁期间届满。在此之后，虽然兰州大学收取了朱喜莲下一年度的房屋租金，但双方再未续签书面的房屋租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同关系。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。因兰州大学与兰州市城关区人民政府共同建设会宁路“双创示范街”的需要，兰州大学于2016年11月23日告知朱喜莲不再续签租赁合同且被告以通告、通知及律师函等的方式要求朱喜莲搬离商铺，履行了在合理期限内告知的义务。兰州大学于2017年6月30日向朱喜莲送达了清退商铺的公告以及退费通知，朱喜莲已经签收，双方之间的房屋租赁合同关系已于朱喜莲收到上述通知及公告之日起解除。关于朱喜莲要求兰州大学退还租金的问题。朱喜莲在2017年6月30日双方租赁合同关系解除后仍实际控制、占有使用案涉租赁房屋，直至2018年8月8日。兰州大学于2017年8月15日采取停水、电、暖等措施，系表明其在合同解除后明确要求朱喜莲退回案涉房屋无果而采取相应措施救济自己的合法权益。朱喜莲无合法依据而实际控制、占有使用案涉房屋，理应按双方签订的房屋租赁协议约定的房屋租金承担占有使用费。法院对朱喜莲的该项主张不予支持。关于朱喜莲要求兰州大学退还管理费（物业费、卫生费）的问题。本案中，兰州大学于2017年8月15日对涉案房屋采取了停水、停电、停暖措施，朱喜莲虽然占有使用涉案房屋，但并未营业，朱喜莲对租赁房屋的占有使用不等同于兰州大学提供了物业卫生服务。兰州大学应退还2017年8月15日以后的相关管理费，故法院对朱喜莲的该请求予以部分支持。应退还管理费法院核算如下：物业管理费5394元、清洁费2697元、安全服务费2697元共计10788元，10788元÷12个月＝899元，899元×9个月＝8091元。关于朱喜莲要求兰州大学退还押金的问题。本案中，兰州大学向朱喜莲送达的退费通知上载明了对租房押金的退费办法，并且兰州大学与朱喜莲签订的《房屋租赁协议》第四条第8项中对于租房押金的退还亦有约定。朱喜莲在兰州大学履行了合理期限通知其解除合同的义务后一直未腾退案涉房屋，直至法院作出生效判决判令朱喜莲腾交房屋，朱喜莲才于2018年8月8日将涉案房屋交还兰州大学。朱喜莲在合同解除后迟延交房的行为不仅违反了双方合同的约定，亦在兰州大学主动给予腾房宽限期的情形下放弃了自己的利益，理应承担不利后果。法院对朱喜莲的该项请求，不予支持。关于兰州大学要求朱喜莲支付自2018年5月15日至2018年8月10期间的房屋租金的问题。本案中，在租赁合同解除后，朱喜莲实际占有使用涉案房屋至2018年8月8日给兰州大学腾交房屋，虽然自2017年8月15日后，朱喜莲因兰州大学停水、停电、停暖并未正常使用涉案房屋营业，但导致此后果的责任并非兰州大学造成，朱喜莲无合法依据占有使用涉案房屋，理应交纳使用涉案房屋期间的占有使用费。法院核算如下：应交纳的房租为10788元÷365天×86天≈2580元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决：一、兰州大学向朱喜莲退还管理费用计8091元；二、朱喜莲于向兰州大学交纳自2018年5月15日至2018年8月8日期间的房屋占有使用费2580元；上述第一、二项判决相互折抵后兰州大学向朱喜莲实际给付款项为5511元于本判决生效后5日内付清；三、驳回朱喜莲的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费642元，由朱喜莲负担488元，由兰州大学负担154元，反诉费25元，由朱喜莲负担10元，兰州大学负担15元。本院二审审理期间,双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，原审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。法律规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。故本院认为，本案二审争议焦点问题为：1、朱喜莲要求兰州大学退还管理费的诉请有无事实及法律依据；2、一审判决对兰州大学要求朱喜莲支付2018年5月15日至2018年8月10日期间房屋占用费标准的认定是否正确。关于朱喜莲诉请要求兰州大学退还的管理费，根据朱喜莲一审起诉状，其该项诉请包括物业费、卫生清洁费等费用。根据案涉双方签订的房屋租赁协议，朱喜莲向兰州大学交纳的年度租金中包括物业管理费、卫生清洁费及安全服务费，而该部分费用是基于合同相对方提供的物业、卫生、安保服务所交纳的费用。根据权利义务对等原则，朱喜莲交纳了该部分费用，兰州大学应当提供该部分费用所对应的物业、卫生及安保服务。而根据本案一审查明的事实，兰州大学因与朱喜莲的腾房纠纷于2017年8月15日对案涉租赁房屋采取了停水、停电、停暖的自力救济措施，在此之后，朱喜莲虽实际占有、控制案涉房屋，但其并未经营。水电暖的供应本就属于物业管理的内容及范畴，兰州大学的停水、停电、停暖的行为应视为其再未向朱喜莲提供物业卫生等管理服务。现兰州大学针对朱喜莲的该项诉请抗辩称其在2017年8月15日之后仍提供了相关物业管理服务，根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，其应当举证证明其该项抗辩主张，但在本案一、二审中其并未提供相应的证据证明其该项主张，其应当承担举证不能的法律后果，一审判决依据停水、电、暖的时间对朱喜莲的该项诉请予以部分支持并无不当，本院予以维持。关于兰州大学诉请要求朱喜莲支付2018年5月15日至2018年8月10日期间房屋占用费标准的问题，本院认为，根据法律规定，租赁合同期间届满后，承租人继续占有租赁房屋，出租人要求承租人按照租赁期间的租金标准支付房屋占用费的，应予支持。本案中，根据一审查明的事实，朱喜莲向兰州大学交纳的年度房屋租金数额虽为28869.06元，但根据案涉双方当事人签订的房屋租赁协议，该28869.06元中包含七项费用，即租金、税金、管理费、清洁费、安全服务费、维修折旧费及共资源费。也就说朱喜莲向兰州大学缴纳的年度租金中不仅包含承租房屋的租金，还包含相关的物业管理维修等费用。而如前文所述，兰州大学于2017年8月15日对案涉租赁房屋采取了停水、停电、停暖的措施，现无证据证明其自此之后为案涉租赁房屋提供了物业管理等相关服务。故在案涉租赁协议对租金数额有明确约定及区分的情形下，一审判决依据案涉租赁双方合同约定的租金标准认定2018年5月15日至2018年8月10日期间朱喜莲占用房屋的房屋占用费并无不当。兰州大学诉请要求按照年租金28869.06元的标准计算房屋占用费的主张缺乏事实依据，且与案涉双方签订的房屋租赁协议的约定不符，本院不予采信。综上所述，兰州大学的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定,判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费642元，由上诉人兰州大学负担。本判决为终审判决。审判长 杨  清审判员 张 海 军审判员 刘 宝 成二〇二一年三月十二日书记员 ?贺蓉蓉