江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终404号上诉人（原审被告）：谢勇，男，汉族，1967年8月9日出生，现住九江市浔阳区。委托诉讼代理人：于卉，江西际民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓祖香，女，1981年12月29日出生，汉族，住九江市浔阳区。被上诉人（原审原告）：孙业兵，男，1973年11月12日出生，汉族，住九江市浔阳区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：展倩，江西柴桑律师事务所律师。上诉人谢勇因与被上诉人邓祖香、孙业兵合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2020）赣0403民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人谢勇及其委托诉讼代理人于卉，被上诉人邓祖香、孙业兵的委托诉讼代理人展倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢勇上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人邓祖香、孙业兵对上诉人的诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：上诉人与九江三建公司形成长期的租赁关系。上诉人近20年均是按租赁合同向九江三建公司支付租金。上诉人不知道租赁物是否拍卖及拍卖给谁。九江三建公司及被上诉人均未将租赁物拍卖这一重要法律事实告知上诉人。被上诉人早在2017年拍得租赁物，但从未向上诉人主张过任何权利，导致上诉人将租金交付给九江三建公司，被上诉人过错明显，应自行承担责任。邓祖香、孙业兵答辩称，被上诉人并未怠于行使权利，在取得案涉房屋所有权后，被上诉人始终积极与上诉人交涉租赁合同如何履行的相关事宜，但上诉人对法律规定不了解，不相信被上诉人的所有权身份，导致交涉没有任何结果。被上诉人在2018年11月份采取在案涉房屋的墙上贴通知的方式通知上诉人，并未引起上诉人的重视。由于九江三建公司隐瞒事实，使上诉人产生错误的认知，进行了错误的交付。上诉人完全可以向九江三建公司主张权利。邓祖香、孙业兵向一审法院起诉请求：1、请求判令被告谢勇向原告支付自2017年8月18日至2020年6月12日期间房屋占用费171500元，2020年6月12日之后房屋占用费按20元/月/平方米的标准计算至实际搬离为止。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：九江市所有权原系九江市第三建筑工程有限公司所有，因朱劲松与九江市第三建筑工程有限公司民间借贷纠纷一案，九江市第三建筑有限公司未履行生效判决给付义务，湖北省宜昌市中级人民法院将九江市第三建筑工程有限公司所有的九江市进行评估拍卖，拍卖前已于2017年5月10日依法向九江市第三建筑工程有限公司及被告谢勇送达了通知书，被告谢勇放弃了优先购买权。两原告通过淘宝网竞买成功，并于2017年7月28日签订成交确认书。2017年8月18日湖北省宜昌市中级人民法院作出执行裁定：被执行人九江市第三建筑有限公司位于九江市归两原告按比例共同所有，该房产的权属自本裁定送达买受人邓祖香、孙业兵时起转移给买受人邓祖香、孙业兵。同日湖北省宜昌市中级人民法院向九江市不动产登记中心送达了协助执行通知书，请协助执行事项：一、解除对被执行人九江市第三建筑工程有限公司位于九江市的查封，原房产证公告作废。二、将位于九江市按买受人邓祖香占60%、买受人孙业兵占40%的比例过户给买受人邓祖香、孙业兵。并向九江市不动产登记中心送达协助执行通知书。一审法院另查明，2016年9月26日，谢勇与九江市第三建筑工程有限公司签订了构件厂车间租赁合同，租赁时间自2016年10月1日至2026年9月30日，租金按每年12000元。谢勇于2016年9月、2017年9月、2018年9月、2019年9月、2020年7月分别向九江市第三建筑工程有限公司交租金12000元。因两原告竞买成功后未收到租金，故诉来法院。一审法院认为，两原告在淘宝网上竞买成功九江市，在湖北省宜昌市中级人民法院向九江市不动产登记中心送达协助执行通知书后，两原告对位于九江市应视为取得了所有权，被告在两原告竞卖前已与原产权人签订了租赁合同，合同法规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”，故两原告要求被告向其支付自取得所有权后的租金请求，符合法律规定，予以支持。本案中的涉案房产在拍卖前，被告已经承租了部分经营，原告在庭审中申请对被告实际占用面积及该面积的占用费进行鉴定，不符合法律规定，对原告的申请，不予支持，被告应按原租赁合同约定标准向原告支付租金，故原告要求被告每月按每平方米20元标准支付占用费，亦不予支持。对于被告抗辩已将2017年8月18日之后的租金交给了九江市第三建筑工程有限公司，应另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条的规定，一审法院判决：被告谢勇应于本判决生效后五日向原告邓祖香、孙业兵支付自2017年8月18日至实际搬离时止的租金，租金按每年12000元计算。案件受理费3730元，减半收取1865元，由被告谢勇负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院二审查明，2017年8月18日，湖北省宜昌市中级人民法院向九江市不动产登记中心送达了协助执行通知书，请协助将位于九江市按买受人邓祖香占60%、买受人孙业兵占40%的比例过户给买受人邓祖香、孙业兵，但因涉案房屋的土地使用权人为九江三建公司，故九江市不动产登记中心至今未将涉案房屋过户至邓祖香、孙业兵名下。谢勇已向九江三建公司交清2021年10月1日之前的租金。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，邓祖香、孙业兵虽通过司法拍卖取得案涉房屋的所有权，但因种种原因未能办理过户登记手续。上诉人谢勇出于对不动产权利登记簿或不动产占有状态的信赖，依据其与九江三建公司的租赁合同，支付租赁期内的租金，并无明显过错，属于善意相对方，且邓祖香、孙业兵并无证据证明九江三建公司向谢勇告知涉案房屋已拍卖给邓祖香、孙业兵的事实，邓祖香、孙业兵在答辩中也承认九江三建公司向谢勇隐瞒了租赁物所有权变动的事实。谢勇已向九江三建公司支付了2021年10月1日之前的租金，一审法院判决谢勇向邓祖香、孙业兵支付自2017年8月18日至实际搬离时止的租金，加重了谢勇的责任，处理不当。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。邓祖香、孙业兵主张2020年6月12日之后房屋占用费按20元/月/平方米的标准计算，无事实及法律依据，不予支持，谢勇可按其与九江三建公司签订的《构件厂车间租赁合同》约定的租金标准向邓祖香、孙业兵履行交纳租金义务至该合同届满之日止。谢勇已向九江三建公司交纳的2017年8月18日至2021年10月1日期间的租金，邓祖香、孙业兵应与九江三建公司协商解决。综上，上诉人谢勇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省九江市浔阳区人民法院（2020）赣0403民初2695号民事判决；二、上诉人谢勇应于2021年10月2日起按每年12000元的标准向被上诉人邓祖香、孙业兵交纳租金至《构件厂车间租赁合同》履行期限届满之日止；三、驳回被上诉人邓祖香、孙业兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1865元，二审案件受理费3730元，共计5595元，由被上诉人邓祖香、孙业兵负担。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二一年三月二十九日书记员  黄 勇