广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28453号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市帝瞳科技有限公司，住所地：深圳市坪山区碧岭街道新沙路71号一楼，统一社会信用代码91440300MA5ELQ5E0P。法定代表人：蔡汉平，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市时代商业经营管理有限公司，住所地：深圳市宝安区西乡街道宝源路与海城路交汇处泰丰广场栋，统一社会信用代码91440300587928376E。法定代表人：魏松青。委托诉讼代理人：刘国辉，男，1981年10月11日出生，汉族，身份证住址：湖南，公司员工。上诉人深圳市帝瞳科技有限公司（以下简称帝瞳公司）因与被上诉人深圳市时代商业经营管理有限公司（以下简称时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初29371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人帝瞳公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判确认帝瞳公司与时代公司签订的《时代城租赁合同》于2019年6月17日终止；二、撤销原审判决第二、四、六项，改判时代公司向帝瞳公司返还合同保证金38723.3元，且支付占用利息（以38723.3元为基数按照中国人民银行同期贷款利率自2019年6月17日起计算至全部返还之日止）。以上诉讼标的为38723.3元。事实与理由：一、涉案《时代城租赁合同》终止时间应当为2019年6月17日。2019年5月中旬，因帝瞳公司员工流动太大且租赁期限快到期，故向时代公司申请提前撤场，帝瞳公司法定代表人蔡汉平与时代公司负责人陈春伶、谭利明协商撤场事宜，两人同意帝瞳公司于2019年6月17日撤场搬离，并要求帝瞳公司按照其要求于2019年6月18日向时代公司出具“撤场申请”。至此帝瞳公司与时代公司之间的租赁合同于2019年6月17日已终止。针对该事实，帝瞳公司一审时已提交了蔡汉平与陈春伶、谭利明之间的微信聊天记录，然而一审法院却认定帝瞳公司未提交有效证据而认定涉案《时代城租赁合同》终止时间并非是2019年6月17日。蔡汉平与陈春伶、谭利明的微信聊天记录应为有效证据（帝瞳公司已提交手机原始载体），且确可证明帝瞳公司自2019年5月中旬便与时代公司协商提前撤场，而时代公司也同意于2019年6月17日终止涉案《时代城租赁合同》。故该证据应当有效且应当被采信。假若，一审法院认定该微信聊天记录无效，一审法院应当依法要求陈春伶、谭利明出庭作证并与蔡汉平对质，从而认定该证据有效与否，而非在未经过该程序的情况下轻易认定该证据无效。另，涉案《时代城租赁合同》的租赁到期时间为2019年7月31日，帝瞳公司于2019年5月中旬开始申请撤场，此时离合同到期日仅有2个半月，帝瞳公司为降低损失申请撤场，符合常理。综合来看，帝瞳公司提交的证据、当庭陈述的内容已相互印证，故应当予以采信。二、涉案《时代城租赁合同》终止原因应当为双方协商解除，而非帝瞳公司违约。如前文所述，帝瞳公司提前便与时代公司协商提前撤场，而时代公司也同意帝瞳公司提前撤场，并向帝瞳公司出具了放行条。按常识可知，涉案店铺是在商场里面，若时代公司没有给帝瞳公司出具“放行条”，帝瞳公司无法将涉案店铺里面的物品搬空，故帝瞳公司搬离涉案店铺实际是征得了时代公司的同意，而非帝瞳公司私自提前搬离。综上，涉案《时代城租赁合同》是帝瞳公司与时代公司在协商一致的情况下于2019年6月17日终止，不存在帝瞳公司违约的情形，一审法院认定帝瞳公司需向时代公司支付2019年6月18日至2019年7月15日期间的租金、认定帝瞳公司违约从而时代公司无需返还合同保证金是错误的。被上诉人时代公司答辩称，一、帝瞳公司迟延支付电费、租赁费，并在时代公司多次催缴的情况下，仍然拒绝支付，已严重违反合同的约定。时代公司有权依据合同的约定解除双方签订的《时代城租赁合同》，并不再返还帝瞳公司的合同保证金。二、时代公司员工陈春伶与帝瞳公司法定代表人的微信聊天记录只是表明帝瞳公司要求撤场，与时代公司员工有进行过协商，而且没有表示同意帝瞳公司撤场的要求。陈春伶通过微信明确告知帝瞳公司，提前撤场必须与时代公司协商、达成一致，并签订书面的合同终止协议。帝瞳公司提交的微信聊天记录只是选择性地提供对其有利的内容，并不真实。三、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回帝瞳公司的上诉请求。被上诉人时代公司一审起诉请求：一、判令帝瞳公司向时代公司支付租赁费用、电费、周年庆费用共计53427.9元及滞纳金25062.53元（暂计至2019年7月15日），合计78490.43元；二、确认帝瞳公司与时代公司签订的《时代城租赁合同》于2019年7月15日起解除；三、判令时代公司没收（不予退还）帝瞳公司缴纳的合同保证金74400元；四、判令帝瞳公司承担本案的全部诉讼费用。上诉人帝瞳公司一审反诉请求：一、判令时代公司向帝瞳公司返还合同保证金37823.3元；二、判令时代公司自2019年6月17日起向帝瞳公司支付保证金利息暂计945.58元（以37823.3元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至保证金实际全额返还之日止，现暂计至2019年11月16日）；三、本案本诉、反诉诉讼费由帝瞳公司承担。一审法院经审理查明，一、租赁合同签订日期：双方于2017年8月1日签订《时代城租赁合同》。二、涉案租赁物位置：深圳市宝安区西乡街道宝源路与海城路交汇处泰丰广场Ａ栋时代城一楼F138号商铺，建筑面积为62平方米。三、租赁用途：商业用途，只供帝瞳公司作为经营眼镜业态帝瞳眼镜品牌使用。四、租赁期限：自2017年7月30日起至2019年7月31日止。五、租金及物业管理费的约定：租金按建筑面积计算，每月365元/平方米，管理费按建筑面积计算，每月35/平方米，合计每月租赁费用（租金+管理费24800元）；租赁费用从合同年度（从租赁期限起始之日计算）第二年起逐年递增10%；即第二年度租赁费用为27280元/月。帝瞳公司应于每月5日前向时代公司支付当月租赁费用、垃圾清运费以及支付上月水电费等生产费，逾期支付的，帝瞳公司需向时代公司支付千分之五的滞纳金。六、押金的约定：合同签订之日，帝瞳公司向时代公司支付合同保证金74400元（按3个月租赁费用标准计付），合同保证金于合同期满且帝瞳公司无违约时，本合同期满之日起30个工作日内扣除相关费用后，凭相关证照或注销凭证及收据办理保证金无息退还手续。保证金帝瞳公司已缴纳。七、其他费用：周年庆费用4,000元、促销服务费4,000元，周年庆费用、促销费用按年收取，从本合同年度第二年起周年庆费用与每合同年度第一期租赁费同时交纳。八、违约责任的约定：合同第十一条约定，帝瞳公司迟延支付租赁费、水电费等费用在时代公司停止供应水电以及其他设施服务15日内未能付清所欠费用及滞纳金的，时代公司有权解除本合同，同时没收帝瞳公司交纳的合同保证金，帝瞳公司应向时代公司支付等额于合同保证金的违约金，帝瞳公司应在收到终止合同的通知书之日起5日内结清所欠费用，并赔偿时代公司一切损失。九、房产权属状况：涉案商铺权利人深圳恒丰浩森投资有限公司将涉案商铺出租给时代公司作为商业用途，租赁期限为2012年8月1日至2021年2月28日。十、关于合同解除。时代公司主张帝瞳公司自2019年1月至2019年4月未按时向时代公司支付租赁费用，2019年5月开始未按时足额支付时代公司租赁费用，时代公司于2019年6月26日向帝瞳公司发出《欠费停水停电通知》，告知帝瞳公司将于2019年6月28日24时起开始暂停对涉案商铺提供用电及其他设施服务，于2017年7月11日向帝瞳公司发出《〈时代城租赁合同〉解除通知》，告知帝瞳公司时代公司将于2019年7月15日解除双方签订的《时代城租赁合同》及其他相关合同、协议，故双方签订《时代城租赁合同》于2017年7月15日解除，帝瞳公司于2019年7月16日搬离涉案商铺。帝瞳公司对时代公司的主张不予认可，确认2019年5月支付租赁费用20,000元后再未向时代公司支付过费用；对时代公司提交的《欠费停水停电通知》、《〈时代城租赁合同〉解除通知》均不予认可，邮件显示为未妥投；帝瞳公司主张其已与时代公司协商于2019年6月17日撤场，并提交帝瞳公司法定代表人蔡汉平与时代公司工作人员的微信聊天截图为证；确认于2019年7月16日搬离涉案商铺。一审法院认为，双方签订的《时代城租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。帝瞳公司主张系与时代公司协商一致于2019年6月17日终止双方签订的租赁合同，但未能提交有效证据予以证明，从帝瞳公司提交的微信聊天记录看，双方自2019年5月至2019年7月期间一直在沟通撤场事宜，帝瞳公司亦于2019年7月16日搬离涉案商铺，故帝瞳公司主张双方协商一致解除租赁合同，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采纳。根据查明的事实，帝瞳公司确存在迟延支付租赁费用、电费且在时代公司停止供应水电及其他设施服务后15日内未能付清所欠费用及滞纳金的情形，依据合同约定，时代公司有权解除合同，并没收保证金，故时代公司请求双方签订的《时代城租赁合同》于2019年7月15日解除及没收被告缴纳的合同保证金74400元，一审法院予以支持。因涉案合同解除系帝瞳公司迟延支付租赁费用及电费所致，违约责任方在于帝瞳公司，帝瞳公司诉请返还部分保证金及支付保证金利息，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于2019年5月至2019年7月15日期间的租赁费用、2019年5月至2019年6月电费、周年庆费用及滞纳金。关于2019年5月至2019年7月15日期间的租赁费用。双方均确认帝瞳公司于2019年5月向时代公司支付20000元费用。时代公司主张该20000元费用系2019年5月份租金19435.8元及2019年4月电费564.20元。帝瞳公司未提交证据证明其已缴纳2019年4月电费，一审法院对时代公司的主张予以采纳。经核算，帝瞳公司尚欠时代公司2019年5月至2019年7月15日期间的租赁费用48764.2元（27280元-19435.8元+27280元-27280元/2）。关于电费。帝瞳公司确认其未支付2019年5月、6月电费，时代公司主张的电费金额未超出合理标准，一审法院予以采纳。故帝瞳公司应支付时代公司2019年5月、6月电费1103.7元（552.50元+551.20元）。关于周年庆费用。帝瞳公司主张其已于2019年1月19日向时代公司支付周年庆费用4000元，根据时代公司提交的证据显示，时代公司多次催缴的均为促销服务费，故一审法院对帝瞳公司的主张予以采纳，对时代公司该项诉请不予支持。关于滞纳金。一审法院认为，双方关于不予退还租赁保证金与滞纳金均为帝瞳公司欠缴租金费用所承担的违约责任，时代公司不予退还帝瞳公司租赁保证金已足以弥补帝瞳公司欠缴租金造成的损失，时代公司基于同一违约行为再行诉请滞纳金，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认时代公司与帝瞳公司签订的《时代城租赁合同》于2019年7月15日解除；二、帝瞳公司应于判决生效之日起十日内支付时代公司2019年5月1日至2019年7月15日期间的租赁费用48764.2元；三、帝瞳公司应于判决生效之日起十日内支付时代公司2019年5月、6月电费1103.7元；四、时代公司不予返还帝瞳公司合同保证金74400元；五、驳回时代公司的其他诉讼请求；六、驳回帝瞳公司的全部反诉请求。案件本诉受理费3638元，由时代公司负担929元，帝瞳公司负担2709元；反诉受理费385元，保全费408元，合计793元，由帝瞳公司负担。本院经审理查明，原审查明事实正确，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点是双方是否协商一致解除《时代城租赁合同》。双方协商一致解除合同，是双方都同意不再继续履行合同并就解除合同的责任承担达成一致意见。帝瞳公司在2019年5月中旬通过微信向时代公司提出提前撤场的申请，时代公司表示将开始着手招商，同时要求帝瞳公司在合同到期之前应当保持正常经营状态，不能提前撤场，否则属于违约，即时代公司未同意帝瞳公司提出的提前撤场申请。2019年6月9日，帝瞳公司再次通过微信询问时代公司能否提前撤场，时代公司未予回复。2019年6月18日帝瞳公司要求时代公司员工帮忙安排撤场和结算款项。时代公司回复要求给书面撤场申请，帝瞳公司表示租金就计算至6月17日并发送租金单，时代公司计算了帝瞳公司截止至2019年6月18日的欠款。2019年6月19日帝瞳公司向时代公司索要租金单，时代公司询问帝瞳公司是否没有员工上班了，并告知帝瞳公司擅自结业违反了合同条款，还表示提前撤场需要沟通结业时间并签订终止协议，只要没有达成协议就要按照合同约定截止日期结算租金，要求帝瞳公司尽快与时代公司法务沟通。从上述沟通内容可见，时代公司并未同意帝瞳公司单方提出的撤场申请，并且明确要求帝瞳公司正常经营至合同期满。即使是帝瞳公司提交的微信聊天记录中，虽然时代公司要求帝瞳公司出具撤场申请，但该撤场申请也仅为单方表述，并不能证明时代公司同意了帝瞳公司提前撤场的申请。因此，双方并未就解除合同达成一致意见，帝瞳公司主张本案合同是双方协商一致解除，缺乏依据，本院不予支持。帝瞳公司在合同到期之前搬离涉案房屋，同时还欠缴租金，构成违约，时代公司据此解除合同，并无不当，本院依法予以确认。原审其他认定并无不当，本院依法予以确认。综上，帝瞳公司的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2785元，由上诉人深圳市帝瞳科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二一年三月十九日书记员 周铃燕(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……