北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初15955号原告：吴优，男，1986年6月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：罗碧芬，女，1987年8月2日出生，汉族，住北京市西城区。以上二原告委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所律师。以上二原告委托诉讼代理人：王霓婷，北京京云（上海）律师事务所律师。被告：北京中海兴良房地产开发有限公司，住所地北京市房山区良乡地区太平庄东里**楼****。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：翟雪明，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王紫辰，北京市安理律师事务所律师。原告吴优、罗碧芬与被告北京中海兴良房地产开发有限公司（以下简称中海兴良公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴优、罗碧芬的委托诉讼代理人王国龙、王霓婷，被告中海兴良公司的委托诉讼代理人翟雪明、王紫辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴优、罗碧芬向本院提出诉讼请求：1．中海兴良公司以全部已付房款3439613元为基数，按照每日万分之二的标准向吴优、罗碧芬支付自2020年4月1日至达到合同约定的交房标准之日止的违约金（暂时计算至2020年9月30日，违约金金额为125889．8元）；2．诉讼费由中海兴良公司承担。事实和理由：2018年10月11日，吴优、罗碧芬与中海兴良公司签订《北京市商品房预售合同》及附件，约定吴优、罗碧芬购买中海兴良公司开发的位于北京市房山区苏庄苏锦佳苑小区房屋，交房时间为2020年3月31日之前，如逾期交房及存在其他违约行为，中海兴良公司应按照已付房款每日万分之二的标准支付违约金。合同签订后，吴优、罗碧芬严格履行了合同约定的付款责任，但交房期限届满后，中海兴良公司未能按照约定期限向吴优、罗碧芬交付房屋，且楼门外多处设施出现塌陷沉降，严重影响居住安全，给附近住户的身体健康造成严重安全隐患。房屋至今仍在使用临时供电，存在重大安全隐患。燃气是2020年9月份开通的，存在逾期。吴优、罗碧芬认为，自合同约定的交付日期至吴优、罗碧芬实际收房，中海兴良公司应当支付延期交房违约金；在收房之后仍存在不符合合同约定的交房条件的问题，故中海兴良公司仍应按照预售合同第十二条承担违约责任直至提供正式供电并把相关质量问题处理完毕。中海兴良公司辩称，不同意吴优、罗碧芬的全部诉讼请求。第一，中海兴良公司在2020年7月8日已经具备了交付条件，向所有的业主发送了入住通知书，入住通知书明确通知各业主于2020年7月14日至16日办理房屋交接手续。吴优、罗碧芬在收到上述通知后，已经于2020年7月15日签署入住通知书和入住手续确认记录。本案中，吴优、罗碧芬提及的房屋质量问题不属于地基基础或主体结构问题，也不属于严重影响买受人居住使用的功能性质量问题。对于房屋内部的质量瑕疵，均属于保修责任范畴，中海兴良公司也已履行相应的保修义务，包括对案涉商品房内部及小区内配套设施的维修，中海兴良公司承担了全部整改或维修的费用。对于房屋仍在使用临时用电问题，预售合同第十条约定了按第二种方式处理，且即便合同约定了临时用电费用需要由买受人承担，但实际情况是中海兴良公司承担了全部电费，并且这些费用也不会向买受人提出主张；中海兴良公司已经完成了所有与正式供电相关的建设工作，至今使用临时用电是由于上级电源蓝光开闭站未接通。对于燃气问题，燃气实际开通时间是2020年8月份，与临时用电的情况相似，也是由于市政原因才延期开通，按照合同约定，都是由出卖人采用其他方式满足买受人正常使用，本案交付的是毛坯房，买受人在收房时没有燃气使用需求，在2020年7月至燃气正式开通这段时间买受人并未提出燃气使用需求，即使买受人提出使用需求，中海兴良公司也已预备了临时燃气供买受人使用，故中海兴良公司在燃气问题上不存在违约。据此，案涉商品房已经于2020年7月15日完成了交付，吴优、罗碧芬没有理由主张其后的逾期交付违约金。第二，预售合同约定的交付时间为2020年3月31日，但是中海兴良公司具备据实延期交付的理由和相应的免责事由。一方面，自项目开工以来，因天气、环保治理、大型会议、国庆假期等客观原因及政府要求，本项目停工共计102天，依据预售合同补充协议第21条第三项、第五项、第六项、第七项的约定，受非疫情因素影响，中海兴良公司交付期限应当顺延102天。另一方面，在项目建设的关键阶段，暴发了新冠肺炎疫情，疫情对案涉的建设周期产生了巨大影响，由此造成的绝对停工时间为63天。按照预售合同补充协议的约定，不仅被迫停工的63天应当予以顺延，且后续的工程建设进度受到疫情及防疫措施的严重阻碍，亦应对交付期限予以适当顺延，而应当顺延的时间已经超过了项目实际完成交付的时点。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月11日，吴优、罗碧芬（买受人）与中海兴良公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定购买中海兴良公司位于房山区西潞街道FS00-LX06-0136、0137地块房屋，该商品房规划性质为住宅，预测建筑面积85．46平方米，其中，套内建筑面积71．36平方米，总价款343万元。预售合同第九条“商品房交付条件”条款约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1．该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2．该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3．满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。预售合同第十条“商品房相关设施设备交付条件”条款中关于基础设施设备约定：1．供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2．供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3．供暖……4．燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续并承担因开通、使用所产生的费用。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。（2）双方同意由出卖人采取其他方式（如临时用电等）满足买受人之正常生活使用，其使用过程中产生的直接能源消耗费用由买受人承担，出卖人承诺此费用不高出国家及北京市规定的标准；除上述补救措施外，买受人不得以基础设施供应未满足约定要求为由拒绝接收商品房或向出卖人提出其他的补偿要求，出卖人亦不承担逾期交付责任。预售合同第十一条“交房时间和手续”条款约定：（一）出卖人应当于2020年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。1．办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2．买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面、地面渗漏）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；（5）×；（6）×。3．该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如买受人未在该商品房交房通知书告知的期限和地点办理该商品房交接手续的，则自商品房交房通知书告知的期限届满之次日起，即视为出卖人已按期向买受人交付该商品房。自该商品房交付或视为交付之日起，与该商品房有关的风险、责任全部转移给买受人。该商品房所发生的相关费用自该日起计收并由买受人承担。该商品房保修期亦由该日开始起算。（2）×。预售合同第十二条“逾期交付责任”条款约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第（一）种方式处理：（一）按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2．逾期超过30日，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。预售合同附件十二补充协议第四部分关于商品房的交付约定：……19．买受人在办理商品房交接手续过程中，发现该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准问题的，出卖人应依法依约承担保修责任，买受人应按出卖人通知办理该商品房交接手续；买受人不得以质量问题（地基（地基基础和主体结构不合格除外拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。20．买受人同意收房时发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，先行接收房屋，再由出卖人对买受人提出的问题进行维修，出卖人无需另行交付，且不视为出卖人逾期交付，该房屋的交付时间为入住通知书上约定的交付期限。21．双方确认，出现下列情况时，出卖人可据实予以延期交付，且不承担逾期交付的违约责任：（1）发生自然灾害等不可抗力；（2）预售合同签署后需执行新颁布的法律、法规；（3）基于政府部门、机构的政策、要求或行为；（4）项目所在行政区域流行法定传染病或其他重大流行性传染病的；（5）市政配套标准与安装的延误；（6）施工过程中发现复杂地质状况、发现文物古迹等；（7）政府行为（如戒严、雾霾预警与治理、发布停工通知等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会等）期间实行管制措施；（8）买受人要求在预售合同约定之外变更设计或增添装修工程；（9）买受人未按照合同约定的付款方式在规定的付款日期缴付合同所载各期房价款、面积差价款、违约金或其他应由买受人负担的费用。该预售合同及附件还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，吴优、罗碧芬依约支付了全部购房款3439613元（含面积补差款）。案涉房屋所在楼栋于2020年6月29日竣工验收，2020年7月8日进行竣工验收备案，于2020年7月9日取得《房屋面积测算技术报告书》。2020年7月7日，中海兴良公司向吴优、罗碧芬发出入住通知书，通知吴优、罗碧芬于2020年7月14日至2020年7月16日在项目现场办理入住手续。2020年7月15日，吴优、罗碧芬办理入住手续。案涉项目至今使用临时用电。使用临时用电期间，吴优、罗碧芬未缴纳过电费。吴优、罗碧芬称燃气于2020年9月份开通，中海兴良公司陈述称2020年7月8日完成打压测试，2020年8月燃气开通。另查明，2020年1月24日，因新冠疫情，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制。2020年1月29日，北京市住房和城乡建设委员会下发京建发[2020]13号《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》，该通知提出严格控制开复工，全市房屋建筑和市政基础设施项目不早于2月9日（正月十六）24时复工或新开工，加强施工现场和生活区封闭式集中管理，加强劳务人员服务管理，疫情防控期间，不准使用到京前14日内离开湖北地区或者有过湖北地区人员接触史的劳务人员等要求。中海兴良公司开发的案涉楼盘项目停止施工。2020年2月7日，北京市房山区住房和城乡建设委员会下发《关于印发〈施工现场疫情防控期间复工工作方案〉的通知》。当日，中海兴良公司上级单位中国海外发展有限公司发布《关于做好节后疫情防控和开（复）工有关安全工作的通知》。2020年2月10日，中海兴良公司上级单位北京中海地产有限公司发布《关于做好北京公司各项目开（复）工及疫情防控工作的通知》。2020年2月14日，北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布通告，要求“从即日起，所有返京人员到京后，均应居家或集中观察14天。”2020年3月5日，项目总承包单位向北京市房山区住房和城乡建设委员会提交恢复施工申请书。2020年3月9日的《房山区建设工程疫情防控期间恢复施工联合审核表》记载，案涉项目符合复工条件。2020年3月10日，北京市房山区疾病预防控制中心就中海兴良公司上述项目复产复工指导记录记载已返岗人数4人，预计返岗人数80人，复工时间待定。其后，工人开始逐步入场施工。2020年3月3日，中海兴良公司获得《北京市规划和自然资源委员会临时建设工程规划许可证》，被允许施工暂设477平方米临时房屋一栋，该许可证记载“该项目是保障新冠疫情期间顺利复工复产的施工建设……”。为配合返京工人的集中防疫管理，中海兴良公司还采取了租赁、购买集成箱房，租用酒店，办公室改宿舍等措施。其中，2020年3月28日至5月29日，案涉项目总承包单位租用酒店客房供工人隔离和生活住宿使用。另外，受疫情防控影响，部分供应商及施工单位受到不同程度的影响。2020年2月17日，中海兴良公司向业主发出《关于新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事件导致延期交付的告知函》，告知买受人因受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，项目原约定的交付时间被迫顺延，公司将在疫情得到有效控制的前提下，采取多项积极措施，最大限度地降低疫情给本项目房屋交付造成的影响，力争早日交付，具体交付日期以另行发出的交房通知书为准。诉讼过程中，中海兴良公司主张因天气、环保治理、大型会议、国庆假期、大型考试等客观原因导致项目停工共计102天，交房期限应顺延。本院认为，吴优、罗碧芬与中海兴良公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案争议焦点主要有：一、中海兴良公司是否具备延期交付的免责事由；二、吴优、罗碧芬实际接收房屋后，能否再以供电、燃气不符合交付条件为由主张延期交房违约金。第一，中海兴良公司是否具备延期交房免责事由。预售合同约定房屋交付时间为2020年3月31日，中海兴良公司通知买受人于2020年7月14日至16日收房。中海兴良公司履行交付义务的时间晚于合同约定，中海兴良公司认为其受新冠肺炎疫情影响应予免责。对此，本院作如下分析：首先，在合同履行过程中，新冠肺炎疫情暴发。此次新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，目前尚无专门针对新冠肺炎疫情的有效治疗药物和确切的治疗方法，也无法从客观上完全阻断其传播范围，无法准确判断疫情的延续、结束时间，新冠肺炎已被列为乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施，全国各地都采取了严格的疫情防控措施。对于履行合同的当事人来说，此次新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因新冠肺炎疫情及疫情防控措施的影响，自2020年1月24日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制至3月9日中海兴良公司的复工审批通过，中海兴良公司完全停工。考虑到当时疫情防控的严峻形势，中海兴良公司在接到停工通知之前主动停止施工，符合疫情防控的整体要求。在接到复工通知后，总承包单位于2020年3月5日提交恢复施工申请书。考虑到复工需要拟定复工方案、准备相关防疫措施以及改造现有设施以符合防疫要求等工作，复工申请的提出时间在合理期间内。在复工复产后，由于疫情防控有控制施工人数、分批次返京等限制，难以按照正常规模施工，且项目建设相关的供应商及承包商受到疫情的影响难以及时复工复产，客观上对于施工进度产生影响。新冠肺炎疫情对中海兴良公司履行交付义务造成了实质性阻碍，且受阻碍天数在合理范围内。最后，疫情发生后，中海兴良公司采取了为工人搭建临时宿舍、租赁酒店等方式满足疫情防控要求的隔离和住宿条件，存在积极履行合同、降低疫情影响的主观愿望和客观行为。在出现不可抗力事由后，也将因疫情发生导致的延期交付的相关情况告知了买受人。综上所述，中海兴良公司因新冠肺炎疫情及其防控措施的影响，未能按照合同约定时间交付房屋，该疫情的发生构成不可抗力，并对合同履行造成实质性阻碍，中海兴良公司亦已采取积极措施降低疫情影响并已履行相关通知义务。本院对于中海兴良公司基于新冠肺炎疫情影响导致延期而不应承担2020年3月31日至2020年7月14日期间的逾期交房违约责任的抗辩意见予以采信。此外，中海兴良公司辩称因天气、环保治理、大型会议、大型考试等非新冠肺炎疫情原因导致的停工，交房的期限应当顺延。对此，本院认为，上述事实系中海兴良公司可以预见的事实，不属于可以以不可抗力主张延期交房免责的情形，对此辩解本院不予采信。第二，吴优、罗碧芬实际接收房屋后，能否再以燃气、供电以及房屋质量问题为由主张逾期交房违约金。吴优、罗碧芬主张供电、燃气未满足预售合同约定的交付条件，故中海兴良公司应根据预售合同第十二条的约定承担延期交房违约金直至提供正式市政供电且把房屋质量问题处理完毕为止。依据预售合同的约定，房屋交付时供电在交付时纳入城市供电网络并正式供电，燃气交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定期限内未达到交付条件，双方同意由出卖人采取其他方式（如临时用电等）满足买受人之正常生活使用，除上述补救措施外，买受人不得以基础设施供应未满足约定要求为由拒绝接收商品房或向出卖人提出其他的补偿要求，出卖人亦不承担逾期交付责任。本案中，中海兴良公司通知买受人收房时，虽然供电、燃气不符合合同约定的交付条件，但案涉房屋已具备法定的强制性的交付标准，且中海兴良公司采用了提供临时用电的供电方式以满足吴优、罗碧芬的日常使用，燃气开通前为装修期间，此时燃气未开通对房屋的使用影响较小。根据预售合同的前述约定，中海兴良公司不应承担逾期交付责任。吴优、罗碧芬提及房屋外部分设施的问题并不属于地基基础或房屋主体结构质量问题，亦不属于严重影响房屋正常居住使用的功能性质量瑕疵，买受人不得以此为由拒绝收房或主张逾期交付的违约责任。另外，吴优、罗碧芬已于2020年7月15日实际接收案涉房屋，再以交房条件不具备主张其后的延期交房违约金有违诚信，本院对此不予支持。因本案争议的法律事实发生于民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，本案应当适用当时施行的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决如下：驳回吴优、罗碧芬的诉讼请求。案件受理费1409元，由吴优、罗碧芬负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李欣宇二〇二一年三月三十日法官助理 马婧姬书 记 员 李 琳