呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终346号   上诉人（原审原告）：韩秀美，女，1972年8月16日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：刘振海，男，1973年11月16日出生，汉族，军人，系韩秀美丈夫。   被上诉人（原审被告）：郑文德，男，1972年8月11日出生，汉族，个体工商户，住呼和浩特市。   上诉人韩秀美因与被上诉人郑文德房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2020）内0102民初5842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，双方当事人均未提交新的证据，亦未提出新的事实或理由，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。   韩秀美上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一审、二审的诉讼费用由郑文德负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、一审判决错误认定房屋租赁合同已解除，应予纠正。2020年5月12日郑文德向韩秀美提出解除房屋租赁合同，但双方至今未能达成一致意见。合同明确约定租赁期限至2022年6月12日，租赁期内双方均不得借故中途解除合同。郑文德无正当理由要求提前解约已构成单方违约，韩秀美在此前提下张贴出租告示既符合生活和交易习惯，法律和现实生活中都没有规定或约定必须在房屋空置的状态下所有权人才能张贴招租告示，也是韩秀美一种预防性的止损行为，并不排除其要求郑文德继续履行合同义务及追究郑文德违约责任的权利；此外，张贴招租告示作为一种要约申请行为，至今并未出现房屋另租的法律事实，亦不能认定双方签订的房屋租赁合同被事实解除。韩秀美张贴招租告示后，在案证据6月29日电话录音中双方还在协商如何解除合同，韩秀美在起诉状中明确提出要求郑文德继续履行合同之请求，郑文德在反诉状中亦提出要求解除合同的请求，均足以说明双方对尚未达成解除合同之合意的状态是认可的。二、一审判决判令韩秀美向郑文德退还保证金5000元于法无据，更不符合合同约定。租赁合同中明确约定如郑文德超出租金缴纳日期则视为违约，韩秀美有权收回房屋，保证金不予退还合同终止。郑文德应于2020年5月12日前向韩秀美缴纳2020年6月12日至2021年6月12日的租金，但郑文德至今未予缴纳、已构成违约，双方协商过程中韩秀美始终坚持按合同约定办。郑文德单方违约后，韩秀美有权选择如何实现权利救济，既可以要求郑文德支付租金和相应利息继续履行合同，也可以扣除保证金终止合同。三、一审判决酌定郑文德向韩秀美补偿租金损失5000元明显不当。郑文德自2020年5月12日起至今未按合同约定缴纳2020年6月12日至2021年6月12日的租金36000元。即便不计算利息，韩秀美至今实际租金损失已达16000余元(5个半月)，而一审法官在“综合考虑韩秀美实际损失、郑文德违约程度、租赁物对承租人使用的影响程度”下，酌定郑文德向韩秀美补偿租金损失5000元，一审判决含糊其辞、语焉不详，让人难以信服。四、一审判决将郑文德加装玻璃店门的行为错误纳入房屋维修范畴，从而适用法律错误。根据合同法之规定，除当事人另有约定，出租人应当履行租赁物的维修义务。但该法律规定并不适用郑文德加装租赁房屋玻璃店门的行为。韩秀美在租赁房屋外搭建的门厅在2018年被政府拆除，属于不可抗力，租赁房屋仍安装有卷帘防盗门，不影响房屋使用。郑文德加装玻璃店门的行为是对租赁房屋所进行的装修、改造，从法律层面而言属于添附行为，而非对租赁房屋的维修，租赁合同中明确约定郑文德对房屋进行装修、改造或装饰造成的损失由其自己承担。故郑文德所谓支出的6000元费用应由其自己承担，否则就应由郑文德自行拆除，恢复租赁房屋原状，而不应判令由韩秀美承担该6000元的费用。   郑文德辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。   韩秀美向一审法院起诉请求：1、判令郑文德继续履行合同，向韩秀美支付2020年6月12日至2021年6月12日期间的租金36000元，以及自2020年5月12日至付清租金之日期间的利息；2、判令郑文德向韩秀美支付2016年6月12日至2021年6月12日期间的物业费1094.34元。3、诉讼费由郑文德承担。   郑文德向一审法院提出反诉请求：1、判令解除郑文德与韩秀美的《房屋租赁合同》；2、判令韩秀美向郑文德退回房屋租赁保证金5000元；3、判令韩秀美向郑文德支付财产损失7300元；4、本诉和反诉的诉讼费用由韩秀美承担。   一审法院认定事实：位于××区商业房-301房屋（以下简称涉案房屋）为韩秀美所有。2016年6月12日，韩秀美与郑文德签订《房屋租赁合同》，约定租期六年，自2016年6月12日至2022年6月22日，每年租金36000元，保证金5000元，租金不含水电暖费、有线电视、天然气、设备、物业费，每年合同期满前一个月支付下一年度租金，如超出缴纳日期则视为违约，韩秀美有权收回房屋，保证金不予退还合同终止。还约定，租赁期间，双方均不得借故中途解除合同。本案所涉房屋，郑文德至今未返还韩秀美。   2017年4月15日，郑文德安装店门支出6000元。2018年1月28日，郑文德支付刮腻子工费300元。2018年9月16日，郑文德花费防水1000元。张肖飞给郑文德做防水，郑文德支付了1000元。因城管要求拆除房门，又安装了新的店门，张艳青给郑文德做门，郑文德支付了6000元。韩秀美的丈夫刘振海在案涉房屋门上张贴了出租广告。   一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》是否已解除。二、保证金是否应当退还；三、房屋维修费用及物业费如何分担。对此，分析如下：一、《房屋租赁合同》是否已解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，韩秀美与郑文德虽未达成解除合同合意，但郑文德已通知韩秀美解除合同并将房屋腾空，韩秀美也将出租广告张贴于店门上，故双方签订的《房屋租赁合同》事实上已经解除。合同解除后，郑文德返还租赁物之前，郑文德应向韩秀美支付欠付租金。郑文德未及时将房屋返还给韩秀美造成了实际损失，综合考虑韩秀美的实际损失、郑文德的违约程度、租赁物对承租人使用的影响程度，一审法院酌情支持郑文德向韩秀美补偿租金损失5000元。对韩秀美诉请郑文德继续履行合同、支付租金及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。二、保证金是否应当退还。韩秀美、郑文德双方签订的《房屋租赁合同》中关于保证金约定：“如超出缴纳日期则视为违约，韩秀美有权收回房屋，保证金不予退还合同终止。”该合同中并未明确约定郑文德提前解除合同，保证金不予退还，故对于郑文德反诉请求韩秀美退还保证金5000元的诉讼请求，该院予以支持。三、房屋维修费用及物业费如何分担。关于房屋维修费用。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，结合郑文德所举证据及证人证言，可证明郑文德对案涉房屋进行了维修，花费刮腻子工费300元、防水1000元、店门材料款6000元，共计7300元，上述费用应由韩秀美负担。故对郑文德反诉请求韩秀美支付维修费7300元，该院予以支持。关于物业费。韩秀美诉请郑文德支付物业费，郑文德应向物业公司交纳物业费，韩秀美仅在代付物业费后享有追偿权，但韩秀美并未举证证明，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十条、第二百二十一条规定，判决：一、解除韩秀美与郑文德签订的《房屋租赁合同》；二、郑文德补偿韩秀美租金损失5000元；三、韩秀美向郑文德退还房屋租赁保证金5000元；四、韩秀美向郑文德支付房屋维修费用7300元；五、驳回韩秀美的其他诉讼请求。上述款项相互折抵，韩秀美在本判决生效后十日内向郑文德退还7300元。案件受理费364元，由韩秀美负担339元，由郑文德负担25元。反诉费150元，由韩秀美负担。   本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审中查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。   本院认为，本案争议焦点：1、《房屋租赁合同》是否已解除；2、保证金是否应当退还；3、房屋租金损失补偿是否合理；4、房屋维修费用如何分担。   第一，关于《房屋租赁合同》是否已解除。韩秀美与郑文德于2016年6月12日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第五款规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。因涉案房屋房顶多次漏水，部分建筑违法被拆除，严重影响郑文德租赁房屋的用途，郑文德多次与韩秀美沟通，让其进行解决，韩秀美均没有解决。郑文德主张解除合同的理由成立，郑文德于2020年6月份通知韩秀美解除《房屋租赁合同》，通话录音证明韩秀美已于2020年6月29日之前收到郑文德的解除通知，韩秀美也将出租广告张贴于店门上。因此，一审法院判决解除《房屋租赁合同》正确。第二，关于保证金是否应当退还。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《房屋租赁合同》解除后，韩秀美应向郑文德返还保证金，郑文德应向韩秀美返还涉案房屋。虽然《房屋租赁合同》中关于保证金约定：“如超出缴纳日期则视为违约，韩秀美有权收回房屋，保证金不予退还合同终止。”但本院认为，合同中约定的情形与本案中房屋存在有质量瑕疵影响使用的情形不一致，按照上述法律规定，合同解除后，韩秀美应当退还郑文德保证金5000元。第三，关于房屋租金损失补偿是否合理。本院认为，合同解除后，如郑文德未及时返还租赁物，其应向韩秀美支付房屋的占有使用费或者承担韩秀美的房屋租金损失。通话录音等证据证实未及时返还房屋并非郑文德的责任。综合考虑韩秀美、郑文德合同履行情况及各自违约程度，一审判决郑文德向韩秀美补偿租金损失5000元并无不当。第四，关于房屋维修费用如何分担。首先，店门的安装起因是原来房屋的部分建筑因违法被拆除，导致涉案房屋没有店门，虽然有卷帘防盗门，但无法达到正常经营的使用目的，郑文德主张安装店门是合理及必须的，作为房屋出租方韩秀美应当承担该费用。在房屋租赁期间，涉案房屋出现严重漏水，影响郑文德正常使用，郑文德多次要求韩秀美维修，韩秀美未履行维修义务，郑文德自行维修的费用应由韩秀美负担。其次，涉案的维修费用标的额相对较小，且相关人员均出庭对事实予以证明，故一审判决认定涉案房屋维修费用，包括刮腻子工费300元、防水1000元、店门材料款6000元，共计7300元，由韩秀美负担，并无不当。   综上所述，韩秀美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费678元，由韩秀美负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 贾 慧 芳   审 判 员 额日德尼   审 判 员 韩 东 妹      二〇二一年三月二十二日   法官助理 贾 新 越   书 记 员 苏 永 清