江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1102民初408号原告：徐美凤，女，1946年2月14日出生，汉族，住址为江西省上饶市。委托诉讼代理人：郑道友，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：周少丰，江西瀛赣律师事务所律师，特别授权。被告：上饶市五号聚点文化创意产业发展有限公司，住址为江西省上饶市信州区上玉路10号3-1，统一社会信用代码：91361102MA369UAW4Y。法定代表人：姜绍平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐德荣，江西帝经律师事务所律师，特别授权。原告徐美凤诉被告上饶市五号聚点文化创意产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐美凤委托代理人郑道友、周少丰，被告上饶市五号聚点文化创意产业发展有限公司委托代理人徐德荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐美凤向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2019年12月18日签订的房屋租赁合同；2、依法判令被告返还房屋承租保证金10,000元、转让费20,000元；3、依法判令被告赔偿装修费、广告费等各项合计131,539元（详见赔偿清单）4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月，原告因经营需要得知茶圣路10号二楼场地出租，经过洽谈，原告与被告于2019年12月18日签订《租赁合同》，合同约定：一、租房面积为557平方米的仓库租给乙方，并保证该出租合法性；二、租房用途为艺术培训；三、租期自2019年12月18日起至2024年1月31日止；四、付款方式为按季度支付。五、房屋租金从2020年2月1日起算…；六、乙方在租赁期间向甲方缴纳保证金10,000元。…此外，被告要求原告支付“转让费”20,000元。合同签订后当日，原告支付2020年2月至4月房租33,420元，押金10,000元，转让费20,000元。原告接过租赁场地后花费巨大成本对场地进行装修，并开始经营，直至2020年9月23日，信州区法院送达腾退执行通知，原告经过了解才得知，被告方系第一承租人，因其拖欠房东租金而被起诉，最终法院判决解除了其之间租赁合同。作为本案的受害者，原告必然要协助法院腾退房屋，但原告与被告之间的租赁合同解除皆因被告的过错导致，根据《合同法》九十七条、第一百零七条等相关法律规定，被告应当承担相应的返还义务及赔偿损失责任。然，原、被告双方始终就相应事项协商未果，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告上饶市五号聚点文化创意产业发展有限公司辩称，一、被答辩人主体不适格。答辩人与被答辩人所签订的《租赁合同》并非是与徐美凤本人所签，答辩人即被告公司所有人员甚至都未见过徐美凤本人，《租赁合同》上徐美凤的签字也与诉状字体不一致，答辩人就租赁合同的问题也一直是和一个叫方明的人对接。根据《中华人民共和国民法典》第五百条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。”因此，被答辩人主体不适格，隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，违背了诚信原则，应承担赔偿责任。二、被答辩人2019年12月19日是从原先租户阳光小天鹅手中将租赁物接手过来，接手后并未进行过装修，装修是由原先的租户阳光小天鹅的法人顾文佳所留下的，由于原先的租户阳光小天鹅的法人顾文佳搬离时尚欠答辩人的房租，被答辩人还交了2万元的转让费给答辩人。答辩人提交的证据印证了此事实，被答辩人虚构事实，是虚假诉讼；三、被答辩人提供的赔偿清单更是无稽之谈，仅凭几张收据根本不能证明装修事实，更无法证明其关联性。在此，答辩人要郑重提出被答辩人虚构事实、伪造证据的重点是：原告提出赔偿清单第3项中的室内外宣传、广告栏共计9,361元的赔偿金额，帮助被答辩人制作室内外宣传、广告栏的正是答辩人的股东之一陈建敏所开的承蒙广告公司，但实际上被答辩人与承蒙广告公司的结算费用只有5,200元至5,300元之间，由此可见被答辩人在虚假诉讼。四、原告颠倒黑白起诉答辩人，但实际上截止到2020年10月31日，原告尚欠答辩人房屋租金共计39,049元减去15,000多元共计23,453元，答辩人本不愿通过诉讼方式追回租金欠款，但现答辩人提出追回欠款；五、被答辩人自租下租赁物以来，从2020年7月1日开始一直拖欠房租费用，且自从2020年7月1日起就未付房租。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”以及答辩双方所签订的《租赁合同》第八条：“承租方未按约定支付租金，承租方应当自拖欠租金之日起按1,000元每日向出租方支付违约金。延期达2个月合同自动终止租赁合同，造成合同终止的，承租方还应当对出租方在未收到的合同期内租金承担全额赔偿责任。”原、被告已实际解除租赁合同，且违约方是原告，因为原告的欠款行为造成根本违约，依据双方所签合同的约定解除合同，且被答辩人应付请全部所欠房租。综上所述，双方实际已解除合同，且原告尚未付清全部房租。答辩人依据法律、法规和双方签署的合同提出要求原告支付剩余租金，望贵院支持驳回被答辩人的全部诉请。原告徐美凤为支持其主张，向本院提供了以下证据：一、原告身份证复印件、被告企业信息各一份，证明原被告诉讼主体适格；二、被告与原告签订的租赁合同一份，证明原、被告于2019年12月18日就信州区上玉路10号3-1的场地二楼部分签订租赁合同，合同约定租期为2019年12月18日起至2024年1月31日止。租金按季支付，先付租金后使用，租金从2020年2月1日起算，均价20元每平方米，保证金1万元；三、被告方出具的收款收据两份，证明原告及时按约地缴纳了租赁期间的租金、水电费、物业费，还支付了保证金1万元、转让费2万元，积极履行了承租方的义务；四、江西省上饶市中级人民法院（2020）赣11民终20号民事判决书复印件一份，证明案涉房屋的出租人为案外人袁新平，被告系第一承租人，袁新平于2019年6月起诉本案被告要求解除与被告之间的租赁合同，原因之一是本案被告拖欠租金。2020年7月16日，二审判决本案被告违约，双方租赁合同解除；五、（2020）赣1102异执56号执行裁定书复印件1份，证明法院强制要求包括原告在内的商家腾退，原告提出异议，但被驳回的事实，因此原告陆续搬离了原场地，与被告的租赁合同已无法继续履行；六、上饶大有木业收款收据一份，证明原告为装修新场地地板，向大有地板支付11,695元；七、水电油漆施工收据一份，证明原告为装修新场地，对新场地进行了油漆施工、水电改造、吊顶维修安装、玻璃维修更换，共花费46,700元；八、广告公司收款收据一份，证明原告为举办舞蹈培训中心需要，进行了室内外宣传、安装二楼广告栏，共花费5,200元；九、淘宝交易记录截图两份，证明原告购置、安装窗帘、把杆等花费6,000元；十、厦门金依舞蹈服饰有限公司出货单两份、舞蹈服淘宝交易记录一份、舞蹈包交易记录一份，证明原告采购印有租赁场地地址的舞蹈服装舞蹈包花费23,074元；十一、电费缴费记录一份，证明被告搬离案涉场地后，原告为继续经营，由于案涉场地二楼开户表只有一个，因此被告缴纳电费3,464.36元，扣除原告本身需支付的电费1,500元，还替被告支付了1,900多元电费。被告上饶市五号聚点文化创意产业发展有限公司对原告提交的上述证据发表如下质证意见：对第一组证据原告主体并不适格；对第二组证据的三性没有异议；对第三组证据的真实性没有异议；对第四、五组证据的三性没有异议；对第六、七组证据的真实性、合法性、关联性均有异议；对第八组证据的真实性没有异议，但原告在起诉时涉嫌虚构事实，提供虚假诉讼，当时原告起诉时递交的材料上广告费是9,361元；对第九组证据三性均有异议，即使原告确实购买窗帘，但其购买窗帘的事实与本案装修并无必要关联；对第十组证据的三性均有异议，跟本案没有关联；对第十一组证据的三性均有异议，该组证据也无法质证。被告上饶市五号聚点文化创意产业发展有限公司向本院提交如下证据：一、被告公司财务与小天鹅舞蹈方明的微信聊天记录，证明原告主体不适格；二、五号聚点财务群中原阳光小天鹅退出后租赁物的现场照片及原阳光小天鹅法人顾文佳与被告的《租房合同》，证明原告租赁房屋以来从未对租赁物进行过装修；三、原告与承蒙广告公司的付款记录，证明原告在赔偿清单3中所述的金额与事实不符，虚构金额；四、原告房租支付情况，证明原告尚欠房租等费用23,453元的事实。原告徐美凤对被告上饶市五号聚点文化创意产业发展有限公司提交的证据发表如下质证意见：对第一组证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，该组证据只能证明方明与被告之间的租赁事宜的协商，并不能证明实际租赁权利人是方明；对第二组证据的关联性有异议，即使上面显示的照片是原租户遗留的，原告作为后来的承租户也可以对其进行重新装修，对租房合同的真实性暂不发表意见，但对其证明目的有异议；对第三组证据的证明目的有异议，当时起诉时因为统计原因有所疏忽，后经核对原始发票已对该金额进行了修正；对第四组证据，原告只有两个月的房租共计22,280元未付，其他费用原告已经全部支付。且被告财务当时出具了书面缴纳租金的情况，载明：“5月、6月免，7、8、9、10交”。在被告同意减免5、6月租金后，原告缴纳了7-10月的租金，从被告提供的证据小天鹅租赁支付情况表中，备注一栏写明了2020年7月11日付7月房租，2020年7月11日付8月房租，2020年7月11日付9月物业费和房租，2020年7月11日付10月物业费和房租，由此可得，被告方不仅出具了书面的缴费要求，在事实上也认可原告免交5-6月的房租，只需缴纳7-10月的物业费和房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，原告徐美凤与被告上饶市五号聚点文化创意产业发展有限公司于2019年12月18日就上饶市信州区上玉路10号3-1的场地二楼部分签订租赁协议，合同约定：租期为2019年12月18日至2024年1月31日，由原告向被告交纳保证金10,000元。被告系上述房屋的第一承租人，被告系次承租人，该合同系案涉房屋的转租合同。同日被告向原告出具金额为63,420元的收款收据一份，收款事由为2020年2月-4月房租33,420元、押金10,000元、转让费20,000元。原告承租该场地后对该场地进行装修，并购买经营所需物品后开始正常经营。2020年7月11日，被告向原告出具金额为48,924元的收款收据一份，收款事由为7-10月房租、2-10月物业费、4-6月水电费。2020年7月10日，上饶市中级人民法院作出（2020）赣11民终20号民事判决书，判决被告与案涉房屋所有人即出租人解除租赁合同。2020年9月23日，信州区法院向原告送达腾退执行通知，后原告搬离案涉房屋。本院认为，原、被告签订案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，原告在与被告签订该合同后，为正常经营购买经营必需品及为案涉场地进行装修，且如期向被告缴纳房屋租金、物业费、水电费等各种费用，被告作为案涉房屋第一承租人，因其拖欠案涉房屋出租人房租使其与案涉房屋出租人租赁合同解除，导致原告被迫腾房，原、被告之间的租赁合同也随之解除，故对于原告要求与被告解除案涉房屋的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。上述租赁合同解除，系被告存在过错导致的，故被告应对原告为案涉房屋的相应装修款及无法消灭的损失承担相应的赔偿责任。对于原告要求被告返还房屋承租保证金10,000元的请求，被告无异议，本院予以支持。对于原告要求被告返还转让费20,000元的请求，因原告庭审中自认该款实际上是原先转租户欠了被告的两个月房租，后原告同意补偿被告20,000元，否则租金按新的标准提高计算，鉴于原告因为被告原因未能继续履行该房屋租赁合同，故对原告的该请求本院酌定被告向原告退回转让费10,000元。对于原告要求被告赔偿装修费、广告费等各项损失合计131,539元的请求，根据原告举证的票据以及被告质证抗辩等综合考量，具体酌定如下：1、装修木地板费用11,695元；2、广告宣传费5,200元；3、水电油漆施工等费用40,000元。对于淘宝交易6,000元及厦门金依舞蹈服饰有限公司的舞蹈服装、舞蹈包等费用23,074元，因该些物品属可再使用物品，本院对该些请求不予以支持。综上，被告应返还及赔偿原告的款项金额合计为76,895元。另，因疫情等其他因素，在原、被告履行租赁合同过程中，原告尚欠被告租金22,280元，故该款原告应予以扣减。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐美凤与被告上饶市五号聚点文化创意产业发展有限公司案涉房屋租赁合同；二、被告上饶市五号聚点文化创意产业发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告徐美凤原告保证金、转让费、装修款等款项共计76,895元，扣减原告应付被告租金22,280元，还需支付54,615元；三、驳回原告徐美凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,416元，由原告徐美凤负担3,630元，被告上饶市五号聚点文化创意产业发展有限公司负担1,786元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  徐小飞二〇二一年三月三十一日书记员  张梦霞