浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙10民终63号 上诉人（原审原告）：台州市壹酷新能源科技有限公司，住所地：温岭市泽国镇商城大道218号。 法定代表人：金世威，执行董事。 委托诉讼代理人：王钦巍，浙江红大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙商银行股份有限公司台州温岭支行，住所地：温岭市太平街道人民东路126号。 负责人：王文琴，行长。 委托诉讼代理人：叶杨鹏，浙江硕晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许晓萍，浙江硕晖律师事务所律师。 原审第三人：温岭市宏大铝业有限公司，住所地：温岭市泽国镇泽楚路231-239号。 法定代表人：林仙岳，执行董事。 原审第三人（被执行人）：林仙岳，男，1962年9月30日出生，汉族，住温岭市。 原审第三人（被执行人）：钟仙芽，女，1963年2月6日出生，汉族，住温岭市。 上诉人台州市壹酷新能源科技有限公司（以下简称壹酷公司）与被上诉人浙商银行股份有限公司台州温岭支行（以下浙商银行温岭支行）以及原审第三人温岭市宏大铝业有限公司（以下简称宏大公司）、林仙岳、钟仙芽案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温岭市人民法院（2020）浙1081民初8852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 壹酷公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、壹酷公司与宏大公司存在真实的租赁合同，双方一直按合同约定实际履行。二、壹酷公司早在十几年前就占有并使用讼争厂房，签订租赁合同后继续占有使用，有租赁费发票、实际支付的电费等证据可以印证。三、壹酷公司是善意的承租人，且投入大量资金、设备以及租赁地点域名使用的国家批文等，对租赁标的的拍卖腾退势必造成上诉人重大的经济损失。四、关于壹酷公司放弃租赁权的承诺函，与2011年租赁协议同时提交银行审核，但并非金世威本人签名，应为浙商银行与他人串通，恶意炮制。 浙商银行温岭支行答辩称，一、上诉人与宏大公司间不存在真实的租赁关系，且涉及以房屋使用权抵债的情况，其效力不及于其他第三人。二、上诉人已经在承诺函中明确放弃租赁权。请求驳回上诉，维持原判。 宏大公司、林仙岳、钟仙芽均未作陈述。 壹酷公司向一审法院起诉请求：1.依法确认原告对第三人宏大公司所有的坐落于温岭市泽国镇商城大道218号的房地产（1#楼3400平方、2#楼5800平方）在2017年2月9日至2037年2月8日期间享有租赁权并不得要求原告腾退房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2018年5月22日，浙商银行温岭支行与宏大公司签订了《最高额抵押合同》一份，约定宏大公司以其所有的坐落于泽国镇商城大道218号的房产和土地作为抵押物，在114600000元的最高余额内提供担保。2018年5月23日，壹酷公司向浙商银行温岭支行出具一份承诺函，承诺因抵押物已出租给其使用，如受信人或抵押人不能按约履行合同义务，银行行使抵押权时，其自愿放弃抵押物的租赁权，保证不影响银行处置行为的事实。后在温岭市国土资源局办理了抵押登记。因宏大公司未按约偿付借款及利息，浙商银行温岭支行向该院起诉。该院立案受理了浙商银行温岭支行与宏大公司、林仙岳、钟仙芽金融借款合同纠纷一案，并根据浙商银行温岭支行的申请，于2020年7月6日裁定查封了宏大公司所有的坐落在温岭市泽国镇商城大道218号［不动产权证号：泽国194581、194582、194583、194584号；温国用（2009）第Ｇ××1号］的不动产。该院于2020年7月20日作出（2020）浙1081民初5299号民事判决，责令宏大公司偿还给浙商银行温岭支行借款本金6500万元及相关利息等；浙商银行温岭支行有权对登记在宏大公司名下的坐落于温岭市泽国镇商城大道218号的不动产【不动产权证号：泽国194581、194582、194583、194584号；温国用（2009）第Ｇ××1号】在拍卖、变卖或折价后所得价款在上述第一项款项的范围内享有优先受偿权；林仙岳、钟仙芽对上述第一项款项承担连带保证责任。因宏大公司、林仙岳、钟仙芽未履行，浙商银行温岭支行向该院申请执行。该院于2020年9月15日立案执行。 一审法院另查明，姜丽慧与林仙岳、宏大公司民间借贷纠纷一案，该院于2020年7月30日作出（2020）浙1081民初6004号民事调解书，双方约定林仙岳于2020年8月6日前偿还给姜丽慧借款本金550万元，并支付自2020年5月26日起按月利率1%的标准计算至实际履行之日止的利息；宏大公司对上述款项承担连带保证责任。调解书生效后，林仙岳、宏大公司未履行，姜丽慧向该院申请执行。该院于2020年8月19日立案执行。在执行过程中，该院依法对上述涉案不动产作出拍卖裁定。原告壹酷公司向该院提出执行异议申请，要求确认其在2017年2月9日至2037年2月8日期间对涉案房屋享有租赁权并不得要求其腾退。该院于2020年9月18日作出（2020）浙1081执异96号执行裁定书，驳回了壹酷公司的异议申请。壹酷公司不服该裁定，向该院提起案外人执行异议之诉。 一审法院又查明，宏大公司、壹酷公司、金世威、林仙岳于2017年2月9日签订房屋租赁协议一份，协议载明宏大公司准备将位于温岭市泽国镇商城大道218号部分房屋以2700万元的价格出卖给金世威或金世威指定的公司，金世威自2007年至2012年间通过银行转账等方式支付给林仙岳1500多万元，加上林仙岳向金世威的借款约470万元，共计1970万元。后因无法分隔办证，房屋无法出售，经宏大公司和壹酷公司协商，将宏大公司位于温岭市××镇商城××道××号××＃楼××＃楼××平方，共计9400平方，出租给壹酷公司，租赁期限为20年，自2017年2月9日至2037年2月8日止；租金支付方式：以宏大公司原已收取的对壹酷公司、金世威房屋转让款1970万元转化为借款，按月利率1%支付利息，并采取每年利息抵减租金、差额本金扣除的方式支付租金。 一审法院认为，本案系壹酷公司在涉案房产执行过程中请求保护其对该房产享有租赁权而提起的案外人执行异议之诉。壹酷公司请求确认其对涉案房产的租赁权，应提供证据证明在涉案房产抵押登记前已签订真实合法有效的书面租赁合同、已合法占有使用案涉房产，并已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。本案中，原、被告分别提供了一份房屋租赁协议，两份协议租赁标的相同，但签订的时间、租赁期限、租金及支付方式等均不相同，两份租赁协议均加盖了壹酷公司和宏大公司的公章。被告提供的租赁协议签订时间为2011年1月，此时壹酷公司尚未成立，故该协议存在虚假。原告提供的房屋租赁协议，壹酷公司和宏大公司虽予以认可，但从协议的内容看，系壹酷公司的法人代表金世威向宏大公司购房不成，从而将宏大公司的房产出租给壹酷公司，将金世威转账给林仙岳的款项以及林仙岳以前向金世威的借款抵作租金。因此，虽然以壹酷公司和宏大公司的名义签订房屋租赁协议，但实质上是以宏大公司的房屋使用权抵偿林仙岳欠金世威的借款，使金世威的债权得到清偿。并且根据协议内容以及当事人陈述，原告壹酷公司未实际支付过租金。故壹酷公司和宏大公司之间房屋租赁关系，并非我国法律所规定的一般意义上的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的租赁合同关系，而是名为租赁实为房屋使用权抵债的关系，因此对该租赁协议的真实性不予确认。即使按照原告的主张，其与宏大公司之间的租赁关系成立，协议的签订与履行发生在抵押登记之前，但原告也已书面承诺在浙商银行温岭支行行使抵押权、处置承租房产时放弃租赁权。综上，原告壹酷公司对涉案房产不享有合法的租赁权，原告请求确认其享有涉案房产的租赁权及不得强制腾空的诉请，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决：驳回原告台州市壹酷新能源科技有限公司的诉讼请求。案件受理费81800元，由原告台州市壹酷新能源科技有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对于一审认定的事实予以确认。 本院认为，一审对于上诉人壹酷公司所主张租赁关系的分析认定，并无明显不当，本院亦予认同，故不再赘述。上诉人壹酷公司曾于2018年5月23日向浙商银行温岭支行出具承诺函，明确承诺在被上诉人行使抵押权时，其自愿放弃抵押物的租赁权并保证不影响相关的处置行为。据此，即便壹酷公司与宏大公司存在租赁关系，考虑到浙商银行温岭支行基于承诺函产生的信赖利益，该租赁权亦不得对抗为实现浙商银行温岭支行抵押债权的针对涉案房地产的强制执行。虽然上诉人在二审中对承诺函的签名提出异议，但并未提供足以推翻的相反证据，本院依法不予采信。综上，壹酷公司的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决符合法律规定，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费81800元，由上诉人台州市壹酷新能源科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 陈 龙 审 判 员 陈文敏 二〇二一年三月二十三日 代书记员 梁明霞