江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初7169号原告：吴丽华，女，1967年8月4日出生，汉族，住南通市崇川区。被告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市崇川区濠北路529号、531号。法定代表人：雍国所,总经理。委托诉讼代理人：钱伟，该公司员工。被告：南通邦豪置业有限公司，住所地南通市崇川区濠北路531号邦豪服饰商厦B座3017室。法定代表人：张志余，总经理。委托诉讼代理人：陆从斌，该公司员工。原告吴丽华与被告南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称“邦豪管理公司”）、南通邦豪置业有限公司（以下简称“邦豪置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴丽华及被告邦豪置业公司的委托诉讼代理人陆从斌到庭参加诉讼，被告邦豪管理公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴丽华向本院提出诉讼请求：1.判决邦豪管理公司依据广告、购房合同和包租合同立即支付南通市濠西路531号南通邦豪时尚广场3层B3080号商铺业主2019年6月租金至2020年6月租金67351.91元、违约金9123.94元，合计74437.85元。2.诉讼费用由两被告承担。3.判定邦豪置业公司承担租金和违约金的连带责任。诉讼中，原告吴丽华调整诉讼请求如下：1.判决邦豪管理公司依据广告、购房合同和包租合同立即支付南通市濠西路531号南通邦豪时尚广场3层B3080号商铺业主2018年5月1日至2020年4月30日租金68858.75元、违约金9123.94元，合计77982.69元。2.诉讼费用由被告承担。3.判定邦豪置业公司承担租金和违约金的连带责任。事实和理由：原告在邦豪置业公司的推销下于2014年1月27日向其支付441524元购买了邦豪置业531号3层图纸标号为B3080号商铺，建筑面积19.64平方米，同时还与邦豪管理公司签订《房屋用房委托经营管理协议》（以下简称“《协议》”）。合同约定包租期限自2015年5月1日起至2025年4月30日止。包租期内，按照购房款的总价，每年支付1次租金，分别为6月支付租金。当时邦豪置业公司并未实际交房，亦未披露或说明其和邦豪管理公司是否为各自独立运营的主体。此后，邦豪管理公司自2019年开始延迟支付租金，同时以短信、公告等方式推迟租金支付，并承诺支付双倍违约金，广大业主也积极配合邦豪的正常经营，但是邦豪管理公司一直拖延租金未付。2019年1月17日，邦豪管理公司的工作人员确认邦豪置业公司是投资人，所拖欠业主租金和违约金，邦豪置业公司应该承担连带责任。为维护原告自身合法权益，特诉至法院。被告邦豪管理公司未应诉答辩。被告邦豪置业公司辩称，一、对于原告主张的欠付租金数额没有异议，但其违约金的主张过高，请求予以减免，同时希望对疫情期间的租金和违约金给予适当减免。二、关于邦豪置业公司是否承担连带责任，由法院依法裁判。本院依法组织当事人进行举证、质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并认定如下事实：原告吴丽华向被告邦豪置业公司购买邦豪服饰商厦B座3080号商铺。2014年1月27日，原告吴丽华作为委托方（甲方）与被告邦豪管理公司（乙方）作为经营管理方就前述商铺签订《协议》，约定甲方就其拥有的上述商铺的全部经营管理权、收益权委托给乙方，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的的行业地位、品牌地位以及租金水平，并由乙方支付给甲方委托收益。委托日期自2015年5月1日始至2025年4月30日止。甲方委托收益及支付：第1、2、3、4、5年分别按照472645元的0.5%、1%、1.5%、7%、8%的标准支付，上述款项分别于2016年、2017年、2018年、2019年、2020年6月第一周支付。乙方须在该日期内将约定的委托收益扣除税收（目前的个人租金收入相关税率为5%，公司及其它主体的租金收入的相关税率参考国家相关规定，若今后相关税率发生变化，以国家相关规定为准）后支付给甲方。委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托收益。乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金；逾期6个月以上的，甲方有权单方解除合同，并视乙方违约，乙方应补足逾期期间应付租金，另外向甲方支付逾期应付租金的20%作为违约金。合同签订后，被告邦豪管理公司向原告支付了2018年5月1日前的收益。后邦豪部分业主代表与邦豪管理公司签订《关于南通邦豪购物中心管理有限公司房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》（以下简称《补充合同》），约定：1.邦豪管理公司承诺在2019年10月31日前支付拖欠托管业主的2019年4、5、6月份的委托收益，并按原合同支付违约金。2.在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，如未能及时付清，则严格按照约定支付违约金。3.如邦豪管理公司再次违约，则按约定赔偿业主所有损失。被告邦豪置业公司参与了协调过程，并在该《补充合同》上盖章。2019年11月11日，邦豪部分业主代表与邦豪管理公司、邦豪置业公司签订了《补充合同二》，约定：邦豪管理公司于2019年12月1日向南通邦豪时尚广场全体业主支付收益计450万元，考虑到邦豪管理公司目前暂无资金支付，邦豪置业公司各股东同意按工商注册的出资比例按份现行出借给邦豪管理公司，以便邦豪管理公司支付该委托收益；邦豪置业公司承诺以自身没有瑕疵（没有查封冻结）的资产对邦豪管理公司欠付业主的委托收益进行担保。2020年1月23日被告邦豪管理公司委托端木峰通过其账户支付原告租金收益2038元，此后一直未向原告支付剩余委托收益，原告遂提起本案之诉。审理过程中，被告当庭确认《协议》中约定的第四、五年（2018年5月1日-2020年4月30日）租金472645×（7%+8%）=70896.75元均未按期向原告支付，并同意对欠付租金所涉个人所得税由原告自行纳税，不再由其代为扣缴。本院认为，本案原告与被告邦豪管理公司签订的《协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《协议》约定无论被告邦豪管理公司的经营状况如何，均要定期向原告支付固定收益，根据权利义务的具体内容，双方之间实为房屋租赁关系。原告将案涉商铺交被告邦豪管理公司经营管理，邦豪管理公司应按约支付租金，原告要求被告邦豪管理公司支付欠付的租金于法有据。被告提出因疫情影响希望酌减租金的意见，本院酌情扣减2020年上半年租金中两个月的租金472645×8%÷12×2=6301.93元。经计算，被告邦豪管理公司尚欠租金62556.82元（70896.75-6301.93-2038）。因被告同意由原告自行缴纳租金收入所得税款，《协议》约定原由被告邦豪管理公司代扣的税费本院暂不从中扣减，原告应自行缴纳。被告邦豪管理公司未按约付款，构成违约，应自逾期之日起向原告支付违约金。原告按日万分之五的标准主张，被告邦豪置业公司辩称违约金过高要求调整，本院综合原告损失及被告违约等情况，分不同期间酌情将违约金标准调整为银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。为处理和解决被告邦豪管理公司拖欠业主租金问题，两被告与邦豪业主代表先后订立两份补充合同，在《补充合同二》中被告邦豪置业公司明确表示同意为邦豪管理公司委托收益的支付提供担保，故应对被告邦豪管理公司的案涉债务承担连带责任。另被告邦豪管理公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其抗辩权的放弃，本院可据查明的事实依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴丽华支付2018年5月1日至2020年4月30日期间的租金62556.82元。二、被告南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴丽华支付违约金（自2019年6月3日起至2019年8月19日止以33085.15元为基数，按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至2020年1月23日止以33085.15元为基数，自2020年1月24日起至2020年6月7日止以31047.15元为基数，自2020年6月8日起至实际给付之日止以62556.82元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。三、被告南通邦豪置业有限公司对被告南通邦豪购物中心管理有限公司的上述第一、二项判决义务承担连带责任。四、驳回原告吴丽华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830.5元（已减半），由原告吴丽华负担70.3元，被告南通邦豪购物中心管理有限公司、南通邦豪置业有限公司共同负担760.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费1661元。审 判 员 毛策骏二〇二一年三月二十六日法官助理 黄晨阳书 记 员 陈枫茜