四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终150号 上诉人（原审原告）：欧海云，女，1970年11月24日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：张荣，男，1970年10月5日出生，汉族，住四川省成都市高新区，系欧海云丈夫。 上诉人（原审原告）：张荣，男，1970年10月5日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：成都怡和天成房地产开发有限公司，住所地：四川省成都高新区一环路南三段**信都大厦**。 法定代表人：魏荣进，董事长。 委托诉讼代理人：杨扬，北京（大成）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马丹，北京（大成）律师事务所律师。 上诉人欧海云、张荣因与被上诉人成都怡和天成房地产开发有限公司（以下简称怡和天成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初7390号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。 欧海云、张荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持欧海云、张荣一审的全部诉讼请求；2.由怡和天成公司承担案件所有诉讼费用。 事实及理由：1.怡和天成公司2013年3月31日交房，欧海云、张荣实际取得房屋所有权证书的时间在2017年11月27日，怡和天成公司未在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，欧海云、张荣未行使退房权利，按照合同第十九条约定，怡和天成公司应在2017年11月28日至2017年12月27日期间向欧海云、张荣支付违约金。欧海云、张荣是预售商品房的购买人，应自房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书，据此，怡和天成公司应以欧海云、张荣已付购房款为基数，从2013年7月1日至2017年11月27日按日万分之一计算并支付迟延办证违约金。在2017年12月28日前，欧海云、张荣确信按时交房的怡和天成公司会依约支付违约金，欧海云、张荣在2017年12月28日才知道怡和天成公司不支付违约金，依据原《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，2020年12月27日诉讼时效才届满，欧海云、张荣于2020年6月15日起诉时诉讼时效未届满。2.一审法院对诉讼时效的认定，缺乏证据支持。怡和天成公司反驳欧海云、张荣的事实只有怡和天成公司的口头陈述，法院不能作为认定事实的依据。依照相关法律规定，当事人反驳对方依据的事实，应提供证据予以佐证证明，当事人未能提供证据的，依法应承担不利的法律后果。3.欧海云、张荣一审提供的证据和反映情况与本案具有关联性，一审法院应予以采纳，但一审法院并没有采纳，且没有说明没有采纳的理由。4.即使怡和天成公司一审反驳理由成立，怡和天成公司也放弃了诉讼时效的抗辩权。5.一审法院不顾合同第十九条关于违约金于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付的约定，将违约金的形成时间判决成了违约金的履行时间，依据原《中华人民共和国民法通则》认定欧海云的诉讼请求于2016年9月15日届满，系认定事实和适用法律错误。2016年9月15日以后，怡和天成公司延迟办理房屋所有权证书的违约行为仍在继续，一直持续到2017年11月27日。欧海云、张荣请求怡和天成公司分段计算违约金，怡和天成公司出具了支付凭证但并没有履行支付义务。在欧海云、张荣提起诉讼前，向怡和天成公司提出了履行请求，依法诉讼时效未届满。 怡和天成公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1.一审法院关于欧海云、张荣主张的逾期办理房屋权属转移登记的违约金已过诉讼时效的认定事实清楚，适用法律正确。欧海云、张荣于2013年3月31日收房，根据合同约定，怡和天成公司应于365个工作日内为欧海云、张荣办理房屋所有权证书，而怡和天成公司未按约定的时间为欧海云、张荣办理不动产权证书。根据当时《中华人民共和国民法通则》诉讼时效为2年的规定，欧海云、张荣于2014年9月16日已知晓其权利受到侵犯，且从未向怡和天成公司主张过违约金请求权，也没有其他诉讼时效的中止、中断事由，因此其诉讼时效已于2016年9月16日届满。2.关于欧海云、张荣在上诉状中认为其在2017年12月28日才知道自身权益被侵害从而应从该日计算诉讼时效的说法，无事实和法律依据。诉讼时效期间，自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起算，本案中双方明确约定怡和天成公司应于商品房交付之日起365个工作日内为欧海云、张荣取得房屋所有权证书，因此在房屋交付之日起365个工作日内欧海云、张荣仍未取得所有权证书就应当知道自身权利受到损害。而合同中关于“买受人实际取得所有权证书之日起30日内由出卖人支付”的条款仅系对逾期办理房屋产权证书支付违约金的条件，而非对诉讼时效起算时间的约定。首先，若买受人以此条款的存在而怠于行权，则将出现搁置合同权利导致违约金进一步增加的情况，必然有悖于民法上诚实信用原则。其次，诉讼时效期间为法定期间，其计算方法及中止、中断事由均有法律规定，当事人预先放弃无效，因此上述约定不能视为双方当事人对诉讼时效予以另行约定。3.欧海云、张荣主张应自房屋交付使用之日起90日内取得房屋所有权属证书并以此计算高额的违约金，违反当事人意思自治，无法律依据。4.一审查清的案件事实已由欧海云、张荣在一审中提交的证据证明，无需怡和天成公司再提供证据证明。同时，在一审中，怡和天成公司已明确提起诉讼时效抗辩。5.关于欧海云、张荣陈述的违约行为持续的问题，在成都市中级人民法院（2018）川01民终11721号案件，法院认为“逾期办证违约金自逾期之日起产生，虽合同约定逾期办证违约金按日计算，但这种约定只是违约金的计算方式，并不代表每日均产生单独的违约金债权。其次，将逾期办证违约金按日分别计算每日可产生的违约金，分别计算诉讼时效，不利于督促权利人及时行权，与法律设定诉讼时效的目的相悖。”综上，违约金应整体计算，不应分段计算。 欧海云、张荣向一审法院起诉请求：1.判令怡和天成公司向欧海云、张荣支付逾期办理房屋所有权证书违约金188555元（以1615726.19元为基数，按日万分之一为标准，自2013年3月31日计算365个工作日起至2017年11月27日）；2.判令怡和天成公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年8月7日，欧海云、张荣与怡和天成公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定欧海云、张荣购买怡和天成公司开发的高新区房屋，合同价款为1615604元。合同约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议及附件》，其中第十条约定“5、办理房屋所有权证的时间，从买受人向出卖人缴纳完毕专项维修基金及相关税费，提交完备的办理房屋所有权证所需资料及办理完毕相关手续之日起计算……”；6、出卖人在房屋所有权证书办理完毕后五年内协助买受人办理该房屋的分户国土证书。 上述合同签订后，欧海云、张荣向怡和天成公司支付了全部购房款，并于2013年3月31日收房，于同日向怡和天成公司交付代办产权资料及税费52888.85元。2017年7月11日，怡和天成公司向欧海云、张荣开具了票面金额共计1615726.19元的《四川增值税普通发票》2张。案涉房屋于2017年11月27日办理完毕不动产权证书。 一审法院认为，欧海云、张荣与怡和天成公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力，各方应该依约履行合同。欧海云、张荣依约支付购房款，怡和天成公司应履行协助办理房屋所有权证书的义务。欧海云、张荣于2013年3月31日收房并向怡和天成公司交纳了案涉房屋代办产权相关费用及资料，根据合同约定，怡和天成公司应在2014年9月15日前为欧海云、张荣办理完毕案涉房屋所有权证书，怡和天成公司未能在约定时间内办理，其行为已构成违约，应当支付违约金。根据原《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”之规定，在本案中，欧海云、张荣应当自2014年9月15日起知道其权利受到损害并可以向怡和天成公司主张逾期办理房屋所有权证书违约金，但欧海云、张荣向怡和天成公司主张违约金的诉讼时效期间在2016年9月15日已经届满。欧海云、张荣提交的《商品房买卖合同摘要》不能证明其在上述期间内向怡和天成公司主张过逾期办证违约金，也无证据证明存在其他诉讼时效中止、中断的事由，故怡和天成公司已取得该诉讼时效抗辩权，因此怡和天成公司关于诉讼时效已过的抗辩意见一审法院予以采纳。 一审法院依照原《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，原《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回欧海云、张荣的诉讼请求。一审案件受理费减半收取2036元，由欧海云、张荣负担。 本案二审中，欧海云、张荣围绕上诉请求向本院提交了怡和天成公司于2016年6月1日致神仙树大院全体业主的《承诺书》，用以证明欧海云、张荣向怡和天成公司请求过支付违约金，怡和天成公司也承诺2016年8月开始办证。该《承诺书》内容为：“我公司承诺于2016年8月初开始陆续（以国家办证机关每日受理户数标准及进度为准）为神仙树大院已交清办证所有费用的业主办理住宅及车位的分户产权（国土证在产权证大批量办理后陆续开始办理）；已交清办证所有费用的业主不再重复交付任何性质的办证费用。” 怡和天成公司质证认为，1.该份证据系复印件，无法核实证据来源，欧海云、张荣并未出示该证据的原件，也没有说清该证据的来源。2.该份证据并非是新证据，欧海云、张荣已超过举证期间提交，应不予采纳。3.该份证据即使真实，也仅是对办理房产证的一个承诺，并无关于本案诉争逾期办证违约金的表述，不能证明诉讼时效中断的情形。4.该份承诺书落款时间为2016年6月1日，即便认定为构成诉讼时效的中断，欧海云、张荣在2020年提起诉讼，也已超过诉讼时效。 本院经审查认为，该份证据系复印件，且内容仅为怡和天成公司承诺于2016年8月初开始为已交清办证所有费用的业主办理产权，不能达到欧海云、张荣向怡和天成公司请求过支付违约金的证明目的。 本院经审理查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本案二审的争议焦点为欧海云、张荣要求怡和天成公司支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉请的诉讼时效期间是否届满。 本院认为，欧海云、张荣与怡和天成公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人各方应该依约履行合同。 按照双方约定，在案涉房屋交付期限届满前，买受人支付其应承担的各种税、费并提供全部办理转移登记的代办资料，买受人在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书。从本案查明的事实看，欧海云、张荣于2013年3月31日收房，同日，向怡和天成公司交付代办转移登记的资料及各种税、费等。按约定欧海云、张荣最迟应于2014年9月12日取得案涉房屋所有权证，因怡和天成公司未能在上述时间内为欧海云、张荣办理房屋所有权证，自2014年9月13日起开始违约。而欧海云、张荣自2014年9月13日起应当知道怡和天成公司违约，因此，其向怡和天成公司主张逾期办理房屋所有权证书违约金诉讼时效，应从2014年9月13日起算，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”；第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，该诉讼时效期间为两年，即于2016年9月12日届满。本案中欧海云、张荣提交的证据不能证明其在诉讼时效期间内其向怡和天成公司主张过权利导致诉讼时效期间中止、中断的情形，故本院认定欧海云、张荣于2020年8月12日提起诉讼时，诉讼时效期限已届满，因此，欧海云、张荣要求怡和天成公司支付逾期取得房屋所有权证违约金的诉请，因诉讼时效期间届满而不应支持。 据此，一审判决对怡和天成公司协助办理案涉房屋所有权证的期限认定错误，本院依法予以纠正。但该错误对判决结果并无影响，一审判决结果应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费4072元，由欧海云、张荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 白福群 二〇二一年三月二日 法官助理 周玲萍 书 记 员 夏玉荣