山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0812民初404号原告：山东伟琦物业服务有限公司，住所地济宁市任城区古槐街道兴唐经典商务楼三层304-309号，统一社会信用代码91370811795304824D。法定代表人：苏进海，总经理。委托诉讼代理人：杨培贤，女，1976年10月26日出生，汉族，山东伟琦物业服务有限公司职工，住济宁市任城区。被告：唐传水，男，1968年6月12日出生，汉族，无业，住济宁市兖州区。被告：杨清环，女，1975年4月3日出生，汉族，无业，住济宁市兖州区。原告山东伟琦物业服务有限公司（以下简称伟琦物业公司）与被告唐传水、杨清环物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。伟琦物业公司委托诉讼代理人杨培贤、被告唐传水、杨清环均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。伟琦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的2017年8月1日至2020年12月31日的物业管理费5955.25元；2、被告承担诉讼费等相关费用。事实和理由：2017年7月24日，中国人民解放军山东省济宁军分区兖州离职干部休养所及山东民祥房地产开发有限公司(甲方）与原告(乙方）签订一份《物业服务合同》，甲方委托乙方为“济宁军分区兖州干休所”提供物业服务，物业服务区域为干休所一、二期工程全部，委托服务期限自2017年8月1日至2019年7月31日止，并约定：“乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同”。合同到期前，兖州干休所牵头相关部门及人员组织物业协调会并形成会议决议，我公司按会议决议服务至2020年12月31日并与该小区业主委员会进行了交接。被告是该物业小区5号楼2单元301室业主。在原告提供物业服务期间，被告自2017年8月1日至2020年12月31日一直未交纳物业管理费，原告多次向被告催要，被告仍然拒绝支付。唐传水、杨清环共同辩称，原告起诉被告没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告没有充分履行合同，被告停放在小区内的车辆无故被人刮破轮胎，原告未能给予任何说法；被告居住的房屋下水道出现封堵，前三次均是被告自行联系人员进行疏通，后于2019年2月自行修改了管道并承担了相应费用，且经过数次的下水道封堵，给被告造成了米、面、油等物质损失。被告要求扣减原告疏于管理造成被告车胎损坏费用及被告自行疏通下水道、修改下水管道的费用后，支付给原告相应的物业费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和庭审查证的情况，对当事人无争议的事实，本院认定事实如下：济宁军分区兖州干休所又称金阁花园小区，系济宁军分区兖州干休所拆迁安置及山东民祥房地产开发有限公司开发建造的。原告伟琦物业公司于2017年7月24日与济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，为兖州干休所小区一、二期工程全部区域提供物业服务，服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应的责任。合同约定物业服务费的收费标准为按建筑面积收取：1、多层公寓无电梯按每月每平方米0.45元收取，多层公寓有电梯的按每月每平方米1元收取，实行包干制；2、小高层6层以下（含6层）按每月每平方米1元收取，小高层6层以上按每月每平方米1.1元收取。2019年7月19日，济宁市兖州区物业办、兖州区干休所、鼓楼街道办事处、文西社区及部分业主代表召开了物业管理协调会，形成一致意见，在金阁花园小区业主委员会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业公司继续在小区提供服务，直到小区选聘新的物业公司为止。按照协调会意见，在2019年7月31日合同期满后，原告又继续为金阁花园小区提供物业服务。2020年12月23日，原告与金阁花园小区业主委员会达成交接协议，约定原告于2020年12月31日结束在兖州干休所金阁花园小区相关物业服务，双方于2020年12月31进行了相关事宜的交接。被告唐传水与杨清环系夫妻关系，唐传水系该小区5号楼2单元301室房屋登记业主，杨清环系共同居住人，其房产建筑面积为145.25平方米，自2017年8月1日至2020年12月31日,二被告应向伟琦物业公司交纳的物业管理服务费为5955.25元（1元×145.25平方米×41个月）。唐传水、杨清环没有交纳该物业费用。对于当事人有争议的事实和证据，本院作如下认定。一、被告提交疏通下水道照片4张及部分业主联合签名文字说明1页，证明物业公司服务不到位，对小区内的公共下水道、污水沉淀化粪池没有进行过清淤和疏通维护；被告自行花钱修改了外面主下水道。伟琦物业公司质证认为，4张照片均未显示时间和地点，无法确定拍摄日期和拍摄地点。伟琦物业公司对化粪池进行了维修以及专业委托定期清理。但该楼栋下水道在开发建设上存在缺陷，管道过窄，即便清理了化粪池，也无法解决业主管道堵塞问题，且该问题是多个业主都存在的。对于原告提交的纸质部分业主签名，大部分业主均为被起诉人员，且未到庭，不能证明伟琦物业公司未履行相关服务义务。经审查本院认为，照片没有显示拍摄时间和地点，不能证明是发生在伟琦物业公司提供物业服务期间，也不能反映属于发生在涉案物业服务区域。对于部分业主联合签名文字说明，因签名业主未到庭作证，不足以证明伟琦物业公司的服务质量不符合物业服务合同约定。二、被告提交小区其他业主于2018年10月12日拍摄的照片2张，证明小区未打扫干净、垃圾没有清理到位，房屋损坏。伟琦物业公司质证认为，2张照片均未显示时间和地点，无法确定是在其服务期间和服务区域，且物业服务是一个长期的过程，即使存在部分区域未及时打扫，也不能证明后续没有清理。经审查本院认为，照片没有显示拍摄时间和地点，不能证明是发生在伟琦物业公司提供物业服务期间，也不能反映属于发生在涉案物业服务区域。三、被告提交疏通下水道及购买材料收据5张，证明被告疏通下水道及购买材料改造下水道产生的费用。伟琦物业公司质证认为，该组证据仅为收据，不是正规发票，对真实性有异议。收据上显示的相关材料及疏通费用，被告未提供支付凭证，不能证明是5号楼2单元301室的花费。本院认为，被告提交的收据不是正规发票，其合法性及与本案是否有关联性，均无法确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律，司法解释的规定。案外人济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司作为建设单位，依法与物业服务企业伟琦物业公司签订的前期物业服务合同，该合同内容符合法律规定，对合同各方均具有法律约束力，对业主亦具有约束力。伟琦物业公司按照合同约定向唐传水、杨清环提供了物业管理服务，唐传水、杨清环亦应按合同约定交纳物业管理服务费。伟琦物业公司要求唐传水、杨清环支付自2017年8月1日至2020年12月31日的物业管理服务费5955.25元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。《山东省物业服务收费管理办法》第三十七条规定:“县级以上人民政府物业主管部门应当会同价格主管部门和其他有关部门，建立物业服务质量评价体系和服务标准的物业服务企业进行重点监督检查，并可以采取限期整改、降低收费标准等措施。”物业服务合同具有连续性、长期性的特征，通过物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制对物业公司的服务质量进行管理，能够全面反映物业服务质量。唐传水、杨清环提交的照片没有拍摄时间、地点，即使是该小区也仅能反映某一时点的情况，不足以认定伟琦物业公司的服务质量不符合物业服务合同约定。关于部分业主联合签名文字说明，因签名业主未到庭作证，且物业管理涉及面广，包括基础设施维护、卫生、绿化等多项内容，物业管理为长期的、动态的，被告提交的照片以及文字说明并不能充分证明伟琦物业公司的物业服务存在严重瑕疵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条的规定，判决如下：唐传水、杨清环于本判决生效后十日内给付山东伟琦物业服务有限公司物业费5955.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由唐传水、杨清环负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  陈成治二〇二一年三月九日书记员  李 洁