湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0211民初505号 原告：高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司，营业场所湖南省株洲市天元区天台路368号神农太阳城南区四楼B415-2。 负责人：李志宽，系公司总经理。 委托诉讼代理人：佘健，湖南银联律师事务所律师。代理权限为特别授权，即有权提起、撤回、增减、变更和承认诉讼、仲裁请求；有权进行和解、调解，有权上诉；有权代为签署和签收法律文书；有权代为申请执行并受领执行标的物。 被告：株洲健之拓信息咨询有限公司，住所地湖南省株洲市天元区珠江南路599号神农太阳城商业内圈优托邦北栋G层B-G20。 法定代表人：刘进。 被告：刘进，男，1987年5月11日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司（以下简称“高成物业公司”）诉被告株洲健之拓信息咨询有限公司（以下简称“健之拓公司”）、刘进物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理，依法由审判员徐怀艳适用简易程序于2021年3月19日、2021年3月26日两次公开开庭进行了审理。法官助理张侣协助本案审理，书记员王瑶担任法庭记录。原告高成物业公司的委托诉讼代理人佘健到庭参加了诉讼。被告健之拓公司、刘进经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告高成物业公司向本院提出诉讼请求如下：1、判令两被告共同向原告支付欠缴的物业管理费本金39692元，违约金19846元（违约金自2020年3月21日按每日千分之五标准暂计算至2020年6月30日止，后续违约金自2020年7月1日开始计算至实际清偿之日止）；2、判令两被告承担原告支出的律师费3000元；3、判令两被告承担本案全部诉讼费用。本案庭审中，原告高成物业公司变更第一项诉讼请求中违约金为1674元（自2020年3月21日按年利率15.4%的标准暂计算至2020年6月30日止，后续违约金自2020年7月1日开始计算至实际清偿之日止）。事实与理由：2017年10月，被告刘进与原告签署一份《物业管理服务合同》，依据合同约定：原告为被告租赁的位于株洲市天元区珠江南路599号神农太阳城商业内圈优托邦北栋X层B-GXX铺位提供物业服务。合同对物业服务内容、服务期限、物业费标准、缴纳期限、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告严格依约为被告提供物业服务。合同履行期间，因经营需要，原告与两被告另行签订《物业管理服务合同转让协议》一份，三方同意自2018年1月25日开始，被告刘进享有的合同权利义务转让给被告健之拓公司继续履行，被告刘进对被告健之拓公司的合同履行承担连带担保责任。合同履行至2019年第四季度，被告健之拓公司因经营原因，未能按约支付原告物业费，经原告多次催收未果。2020年3月12日，原告及出租方向被告邮寄《解除合同通知书》，双方物业服务关系于2020年3月20日正式解除。依据合同约定，被告健之拓公司仍欠缴原告物业费本金39692元并应支付相应违约金，被告刘进对被告健之拓公司的上述欠款承担连带担保清偿责任。综上，原告已按约提供物业服务，被告却违约未履行物业费缴纳义务，原告特诉至法院，望判如所请。 被告健之拓公司、刘进未予答辩，亦未向本院提交任何证据材料。 本院经审理查明：2017年10月27日，原告高成物业公司（甲方）与被告刘进（乙方）签订一份《物业管理服务合同》，该合同主要约定：根据出租方与乙方签订株洲市天元区珠江南路599号神农太阳城商业内圈，（自编）优托邦北栋X层B-GXX铺位《房屋租赁合同》有关物业管理的约定，甲方受出租人委托，为租赁物业提供物业管理服务；物业管理服务期限自2017年11月10日起至2020年11月9日；双方约定，每叁个月为一个计费期。每一年度按自然季度分为四个计费期，即1月、2月、3月为第一季度计费期，以此类推；协议签订之日，乙方应当支付首期管理费15060元；乙方应在每个计费期结束前15天向甲方支付下一计费期管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用；在乙方签订协议之日，乙方向甲方支付物业管理保证金30120元；如乙方违反本协议项下义务或因乙方原因而造成甲方任何损失的，甲方可自行决定直接在物业管理保证金、水电保证金中抵偿相应金额后通知乙方；乙方须按时足额向甲方缴付管理费和水电费；如乙方延迟缴交管理费和水电费，须向甲方支付违约金；从迟交之日起，每逾期一天乙方应向甲方计付拖欠金额的千分之五的迟延违约金，直至实际付清之日；由于乙方违约或侵犯甲方权益的，应当承担甲方因主张权利而产生的所有费用，包括但不限于发送律师函费用、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等；合同租赁物业第一年度每月物业管理费为5020元；第二年度每月物业管理费10040元；第三年度每月物业管理费15060元；此外，该合同还对双方当事人其他权利义务进行了约定。 2019年10月8日，原告高成物业公司（甲方）与被告刘进（乙方）、被告健之拓公司（丙方）签订一份《物业管理服务合同转让协议》，该协议主要约定：甲乙双方于2017年11月10日签订《物业管理服务合同》（以下简称“《合同》”）……自2018年1月25日起，乙方将其在《合同》项下的全部权利义务转让给丙方；自2018年1月25日起，丙方受让《合同》项下原由乙方享有及承担的全部权利义务；受让后，丙方将取代乙方，继续向甲方履行《合同》；甲方同意本协议《合同》项下权利义务的转让及受让，并同意在《合同》转让后继续向丙方履行《合同》；《合同》转让及受让后，甲方可以向丙方主张原甲方对乙方的抗辩；丙方亦可以向甲方主张原乙方对甲方的抗辩；各方确认，截至2018年1月25日，乙方已向甲方缴交管理保证金30120元；协议与《合同》具有同等法律效力；协议与《合同》约定不一致的，以协议为准，协议未涉及内容，按《合同》执行；转让后，乙方对丙方的履行承担连带担保责任；该协议还对双方当事人其他权利义务进行了约定。 2020年1月13日，原告高成物业公司及案外人株洲市优易经营管理有限公司向被告健之拓公司发出《最后一次催缴费用函》，该函件主要载明：截至2020年1月13日的2020年一季度租管费及其他相关费用逾期仍未缴付……若逾期未付，公司将按有关合同条款约定，视为被告健之拓公司单方提前解约。同日，被告刘进签收该函。2020年3月12日，案外人株洲市优易经营管理有限公司向被告健之拓公司于《物业管理服务合同转让协议》中载明地址邮寄发送由原告高成物业公司及案外人株洲市优易经营管理有限公司作出的《解除合同通知书》，该通知书主要载明：原告高成物业公司及案外人株洲市优易经营管理有限公司于2020年3月20日解除与被告健之拓公司之间的《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》、并将于2020年3月25日前收回租赁物业。该邮件于2020年4月25日退回妥投。 上述《物业管理服务合同》签订后，原告高成物业公司依约向被告提供了物业管理服务，截至2020年3月20日，被告依照合同约定应向原告支付物业管理费共计245980元（5020元/每月×12个月+10040元/每月×12个月+15060元/每月×4个月+15060元/每月/30天×10天）。被告已向原告交纳管理保证金30120元及物业管理费176168元，剩余未缴物业管理费经原告催收，被告仍未支付完毕。原告为维护自身权益诉至法院，遂酿成本案纠纷。 另查明：原告为向两被告主张权利委托湖南银联律师事务所律师代为办理诉讼事宜，双方签订了《委托代理合同》，原告为此支付律师代理费3000元。 以上事实，有原、被告身份信息、《物业管理服务合同》、《物业管理服务合同转让协议》、收据、湖南增值税普通发票、《最后一次催缴费用函》、《解除合同通知书》、EMS快递单、《委托代理合同》及律师费发票、律师费付款银行流水、原告的当庭陈述以及庭审笔录等证据予以证明，本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为一、原、被告之间的物业服务合同关系是否成立；二、原告主张的物业管理费及违约金、律师费有无事实及法律依据。现分析如下： 原告与两被告之间签订的《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同转让协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律规定，原、被告之间的物业服务合同关系依法成立并有效。上述合同对合同各方当事人均具有法律约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。本案中，原告作为物业服务提供方，自合同签订后依约向被告刘进提供了物业服务履行了其合同义务，被告刘进应按合同约定向原告支付物业管理费。原告及两被告三方签订《物业管理服务合同转让协议》后，被告健之拓公司受让了被告刘进的权利义务，故被告健之拓公司应向原告支付物业管理费，且依据《物业管理服务合同转让协议》的约定，被告刘进对被告健之拓公司所应履行的义务承担连带担保责任。原告于2020年3月12日向被告健之拓公司邮寄送达解除合同的通知，该邮件于2020年4月25日退回妥投，故应视为原、被告的物业服务合同关系自2020年4月25日起已解除，现原告主张两被告支付截至2020年3月20日尚欠的物业管理费39692元（245980元-保证金30120元-已付物业管理费176168元），系对其民事权利的自由处分，本院予以支持。被告健之拓公司未按时足额支付物业管理费，且经原告催收后仍未支付，系民事违约行为，应当承担相应违约责任。原、被告在合同中约定违约金的计算标准为每逾期一天按拖欠金额的千分之五计算，本案诉讼中，原告自愿将违约金的计算标准变更为按拖欠金额的年利率15.4%计算，系对其民事权利的自由处分，亦未违反法律强制性规定，本院予以确认。 故对原告要求被告健之拓公司支付违约金1674元（自2020年3月21日起按年利率15.4%标准暂计算至2020年6月30日止，后续违约金自2020年7月1日开始计算至被告实际清偿之日止）的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告健之拓公司承担律师代理费3000元的诉讼请求。本院认为，原、被告双方在《物业管理服务合同》中约定了被告健之拓公司在违约时需承担所产生的律师费，被告健之拓公司基于《物业管理服务合同》应对本案纠纷所产生的律师费承担责任，故本院对原告要求被告健之拓公司承担本案律师费3000元的诉讼请求，予以支持。同时，依据《物业管理服务合同转让协议》的约定，被告刘进对被告健之拓公司所应履行的义务承担连带担保责任。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告株洲健之拓信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司支付物业管理费39692元及违约金1674元（暂计算至2020年6月30日，后续违约金自2020年7月1日起按年利率15.4%标准计算至实际清偿之日止）； 二、限被告株洲健之拓信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司支付律师费3000元； 三、被告刘进对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司株洲分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1363元，减半收取计681元，由被告株洲健之拓信息咨询有限公司、刘进负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：81010321000000181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 徐怀艳 二〇二一年三月二十六日 法官助理 张 侣 书 记 员 王 瑶 本案适用的法条： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。