淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初7417号原告：张志，男，1979年1月29日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：薛美林，江苏群汇知缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁洵，江苏群汇知缘律师事务所实习律师。被告：沈顺成，男，1981年8月28日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：林太平，江苏冠誉律师事务所律师。被告：陶开明，女，1976年8月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。第三人：淮安香格里拉爱心房地产代理有限公司，住所地淮安市清江浦区香格里拉国际花园C区21号楼商业C28-52。法定代表人：任卫东，职务不详。原告张志与被告沈顺成、陶开明，第三人淮安香格里拉爱心房地产代理有限公司（以下简称爱心房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序审理。后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张志及其委托诉讼代理人薛美林，被告陶开明，被告沈顺成及其委托诉讼代理人林太平到庭参加诉讼，第三人爱心房产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告张志向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行2020年7月24日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》；2、两被告协助原告办理淮安市房屋权属过户手续；3、房屋权属变更登记过程中，产生的卖方应缴纳的个人所得税部分中超过1%税率的税收部分由两被告承担；4、两被告向原告承担违约金135600元；5、两被告承担律师费用2万元。事实和理由：被告陶开明于2020年6月22日通过公证的行使委托被告沈顺成出售其位于淮安市房屋。2020年7月24日，原告张志通过第三人爱心房产公司介绍与被告沈顺成签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定原告购买位于淮安市房屋，总价67.8万元。当时因第三人告知双方房屋过户时契税为房屋总价的1.5%，卖方应缴纳的个人所得税为房屋总价的1%，故双方在合同中约定过户时产生的契税及个税由买方即原告支付，同时合同中还约定合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳。合同签订后，原告按约支付了被告5万元定金及首付款15万元。2020年8月24日第三人告知原告，称其才得知该房屋为被告陶开明在离婚时受赠的前夫个人财产，且该类房屋淮安市从2020年8月起在买卖过户时需要按照房屋差额的20%缴纳个人所得税，本案中房屋过户时需要缴纳127600元的个人所得税。对此，就税费承担，原告及第三人多次与被告沈顺成协商，一直未果。原告认为，被告故意隐瞒该房屋为受赠房产，致使原告对房屋过户中产生的税费数额存在重大误解，且也因合同签订后政策的调整，导致过户税费上调超出双方签订合同时的预期。为维护原告的合法权益，请求法院判决被告继续履行合同并承担违约责任的情况下，对合同中个税承担的内容部分予以调整，即对超出合同订立时双方预期的个税税率1%部分由被告承担。被告沈顺成辩称，一、原被告约定房屋契税满两年过户即在2020年9月21日过户，我方短信告知原告双方于2020年9月21日过户，如果逾期不过户则解除合同，原告收到短信后未能按时办理过户，构成违约，双方合同已经于2020年9月22日解除，因此原告要求继续履行合同并要求被告过户没有法律依据。二、合同第四条约定个税由原告承担，现原告要求被告承担个人所得税没有依据。三、原告未按约定且在被告明确告知的情况下未按时办理过户手续，违约责任在于原告，因此被告不承担违约责任。被告陶开明辩称，我房屋卖给沈顺成时，约定我净得58万，其他事情我与我无关。对于按照委托公证继续履行，我没有意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陶开明与案外人李士国原系夫妻关系，李士国于2018年9月取得位于淮安市（以下简称“301室”）房屋的产权，办证时，因房屋系拆迁安置所得，契税被予以减免。2020年，陶开明、李士国登记离婚，离婚协议约定，301室房屋归陶开明所有，房屋于2020年5月变更登记在陶开明名下，因系析产所得，办证时契税亦被予以减免。2020年6月22日，被告陶开明（委托人）向被告沈顺成（受托人）出具委托书，委托沈顺成代为代理办理以下事项：与买房人签订不动产转让合同；办理网签、备案、撤销网签手续，办理存量房资金及佣金监管手续，签署相关文件；办理房屋的不动产权证书、水、电、气、有线电视等相关证件的过户变更手续；缴纳相关税费及退税；协助办理购买上述房屋的按揭贷款手续（受托人不得代收购房款）等。该委托书已经淮安市公证处公证。庭审中，两被告一致陈述，被告陶开明以58万元的净得价将301室房屋出售给被告沈顺成，被告沈顺成支付了购房款，陶开明向沈顺成交付了房屋，但两被告并未办理301室房屋的权属变更登记手续。2020年7月24日，原告张志（买方）与被告沈顺成（卖方）及第三人爱心房产公司（居间方）签订了《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，合同约定：卖方将301室的房屋转让给买方，登记建筑面积73.74平方米，转让总价款67.8万元（该转让价款不含税费）；合同签订时，买方向卖方支付定金5万元；按有关规定，卖方需付税费：营业税、印花税、个人所得税、土地增值税等，买方需付税费：印花税、契税、产权登记费等，经双方协商，其中水、电、气、物业费由卖方支付，契税、个税由买方支付，本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳；卖方应当于收到全部房款将该房地产交付买方；任何一方合同约定交付税费而导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之十作为违约金，合同继续履行；任何一方不履行本合同约定义务，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；守约方有权要求违约方承担守约方的损失及包括但不限于为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用。备注条款：买方2020年7月28日前再付15万元，尾款过户当日付清，含家电：空调一台、冰箱一个、洗衣机一台、热水器一个、茶几一个、沙发一个、餐桌加六把椅子、床一个、油烟机一台，此房价包含车库一间。合同签订当日，原告张志向被告沈顺成支付购房定金5万元。2020年7月24日，原告张志向被告沈顺成支付购房款15万元。2020年8月24日，中介方工作人员陈素丽通过微信与原告张志妻子朱慧兰联系，告知301室产权系房东通过离婚析产取得，最近政策有变动，离婚析产的再交易，如无法证明满五唯一，需缴纳差额部分20%个人所得税，朱惠兰回复“你们中介也有责任，房东离婚你们都不知道这个信息，政策执行之前也没有告知我们”。8月28日，原告张志通过微信联系被告沈顺成，要求见面协商。9月21日，原告张志再次联系被告沈顺成，称：“沈总今天中介发信息给我了，我同意过户，但多出来的离婚析产个税你要承担，可以的话下午可以过户。”被告沈顺成称：“按照合同约定该费用由买方承担，如下午你方不过户，我方将解除双方的买卖合同。”9月29日，张志再次微信联系沈顺成称：多出来的离婚析产税已解决，下午可以过户，同意的话我准备付尾款，如不同意，这个费后期就要交了，后期你要付这费用就不要怪谁了。被告沈顺成未予回复。2020年10月9日，原告张志为本案纠纷，与江苏群汇知缘律师事务所签订委托代理合同一份，并支付律师服务费2万元。另查明，国家税务总局于2009年8月17日发布国税发〔2009〕121号通知：个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。2021年1月22日，原告张志将剩余未付房款共计47.8万元提存至我院，表明其愿意履行合同约定的付款义务。本院认为，2020年7月24日，原告张志与被告沈顺成在爱心房产公司的居间下签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方应当履行各自的义务。本案中，原告张志与被告沈顺成在履行合同过程中因缴纳个人所得税事宜产生争议。对此本院认为，名义上，被告陶开明委托沈顺成代办签订转让合同、产权变更等手续，实际上其二人之间就是房屋买卖合同关系，双方约定由陶开明净得58万元，应视为交易过程中产生的税费陶开明不再负担，由沈顺成负担。然而，沈顺成与张志签订的涉案合同中所约定的由买方支付的契税、个税，应为沈顺成与张志之间交易所产生的税收，沈顺成并未能举证证明与原告张志之间约定了其与陶开明之间交易所产生的税费由张志负担。从朱慧兰与中介人员陈素丽的聊天记录来看，被告沈顺成主张原告张志在签订合同时知晓该房屋系陶开明通过离婚分割财产所得，亦不符合事实。因此，即使原告张志与被告沈顺成约定于2020年9月21日办理产权过户手续，被告沈顺成在当日通知原告张志所谓“按照合同约定该费用由买方承担”没有事实依据，双方因缴纳个税产生争议，未能办理产权过户手续的原因不在于原告张志，而在于被告沈顺成。此时，被告沈顺成依法并不享有合同解除权，其向原告张志发送的通知不能达到解除合同的效果。综上，对被告沈顺成抗辩涉案合同已解除、房屋交易过程中的所有个税均由原告承担以及违约方系原告的主张，本院均不予采信。现原告张志在支付定金5万元及购房首付款15万元后，将剩余购房款打入本院暂存款账户中，原告已履行合同义务，被告应当按照合同约定继续履行交付房屋并协助办理过户手续的义务。但是基于合同的相对性，原告张志直接向被告陶开明主张承担协助过户义务缺乏依据，根据两被告之间房屋买卖合同关系的事实，被告陶开明应当协助沈顺成办理301室房屋产权过户手续，并由沈顺成承担交易过程中产生的税费。被告沈顺成取得房屋产权后，再协助原告张志办理产权过户手续并向原告张志交付301室房屋。在此过程中产生的契税、个人所得税由原告张志负担，除此之外的其他税费因原告张志与被告沈顺成之间并无约定，由法律、法规和政策规定的缴纳方承担。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本院认为，除赔偿违约金之外，继续履行也是承担违约责任的方式之一。本案中，在合同继续履行的前提下，原告张志未能举证证明还有其他损失，且根据目前的市场行情，继续履行合同也不会对原告造成实际损失，故对于原告主张违约金135600元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的律师费2万元，符合案涉合同的约定，本院认定该2万元由被告沈顺成负担。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款，《中华人名共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告张志与被告沈顺成于2020年7月24日签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》继续履行；二、被告陶开明于本判决发生法律效力后十五日内协助被告沈顺成办理淮安市清江浦区清隆家园北院二区8号楼301室房屋的产权过户手续，在此过程中产生的税费由被告沈顺成负担；三、被告沈顺成于本判决生效之日起三十日内协助原告张志办理淮安市清江浦区清隆家园北院二区8号楼301室房屋的产权过户手续，在此过程中产生的契税、个人所得税由原告张志负担，其他费用由法律、法规和政策规定的缴纳方负担；四、被告沈顺成于协助原告张志办理产权过户手续之日起五日内向原告张志支付律师费2万元；五、原告张志于产权过户至其名下之日起十日内向被告沈顺成支付购房款47.8万元（该款原告已提存至本院账户）；六、被告沈顺成于收到全部房款之日起十日内将淮安市清江浦区清隆家园北院二区8号楼301室房屋及相关物品（详见合同内容）交付给原告张志；七、驳回原告张志的其他诉讼请求。案件受理费12136元，由原告张志负担1356元，被告沈顺成负担10780元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  周凡人人民陪审员  牛日芬人民陪审员  马月红二〇二一年三月十九日书 记 员  张 荷附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。