江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8600号上诉人(本诉被告、反诉原告）：陆立龙。委托诉讼代理人：钮文江，江苏竹辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏青青，江苏竹辉律师事务所律师。被上诉人（本诉原告、反诉被告）：刘致豪。委托诉讼代理人：王岑，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。原审第三人：苏州市云房源软件服务有限公司。法定代表人：姜君。委托诉讼代理人：王慧，公司员工。上诉人陆立龙因与被上诉人刘致豪、原审第三人苏州市云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）房屋买卖合同纠纷一案不服江苏省苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初5442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陆立龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.一审程序违法。一审审理期限超过6个月，但仍适用简易程序和独任制进行审理，程序错误。2.一审事实认定错误。案涉房屋买卖合同约定的支付首付款并办理托管手续的时间为2019年4月22日，本案中刘致豪未按约定履行自己的义务，5月3日、5月4日、5月5日刘致豪要求办理托管手续，已经违反了合同的约定，应当承担责任。该违约行为与陆立龙无关。一审中证人闫某,4和证人吴某,4的陈述相互矛盾，不能作为定案的依据。一审判决认定“然结合证人证言及各方当事人陈述，刘致豪于2019年4月22日赶至苏州并于第三人碰面，通过第三人与陆立龙协商于次日双方办理托管手续”，并“未有证据表明陆立龙对此提出异议”，“陆立龙据此认为刘致豪存在违约的意见本院碍难采纳”是错误的。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审支持陆立龙的上诉请求。刘致豪辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，陆立龙的上诉请求不能成立，请求贵院驳回上诉，维持原判。首先一审程序不存在错误，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第16条规定，基层人民法院审理的事实不予查明，但法律适用明确的案件可以由法官一人适用普通程序独任审理。其次，关于陆立龙为违约方的事实认定清楚，证据充分。中介方经办人闫某,4、吴某,4的证人证言可以确认，2019年4月22日，买方赶至苏州并与第三人见面，当日中午买方已经通过中介方与陆立龙沟通，确认就办理资金托管手续的时间延期至4月23日，且取得了陆立龙的同意，据此可以确认买卖双方已经就办理资金托管的时间口头协商一致延期至2019年4月23日。从2019年4月22日至2019年5月7日期间，中介方以及买方多次催促卖方办理资金托管相关手续，然卖方要么不予回复，要么口头答应，但始终均未露面。2019年5月7日在陆立龙与中介方店长赵杰的电话通话中，陆立龙依然表示同意于5月8日走资金托管手续，但是最终所有的承诺均未履行。综上所述请求驳回陆立龙的上诉。云房源公司述称，认可刘致豪陈述的相关事实，服从一审判决。刘致豪向一审法院起诉请求：1.判令解除其与陆立龙之间签订的房地产居间买卖合同及补偿协议；2.判令陆立龙返还刘致豪购房定金100000元并支付占用期间的利息（利息计算方式：以10万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率支付自2019年3月24日起计算至2019年8月19日的利息以及以10万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息）；3.判令陆立龙赔偿刘致豪损失共计811936.12元，其中房屋差价损失为671000元，误工费差旅费20000元，中介费20000元，律师费46600元，租房损失54336.12元（以每月3500元计算，从2019年4月23日计算至刘致豪符合购房条件日止（按照购房新政策，至2020.8月份刘致豪方能满足苏州市购房资格要求）；4.判令陆立龙承担本案诉讼费用、鉴定费用以及保全费用。陆立龙向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋产房地产居间买卖合同》解除；2.判令刘致豪向陆立龙支付违约金532000元。3.反诉费由刘致豪承担一审法院认定事实：苏州工业园区太阳星辰花园一区9幢502室登记为陆立龙单独所有。2019年3月22日，陆立龙（出卖方）、买受方（刘致豪）、居间方云房源公司签订《房地产居间买卖合同》，约定房屋位于苏州工业园区太阳星辰花园一区9幢502室，第三条该房屋价款256万元，买方贷款支付，买方贷款方式支付，买受方2019年4月22日前向出卖方支付首付款768000元，该款项由买受方直接支付给房产交易托管账户。关于违约责任，合同履行过程中，买卖双方按照合同约定履行义务，任何违反合同的行为，都应承担违约责任。违约方应根据本合同约定承担相应违约责任。买受人逾期付款超过15天，出卖人有权解除合同，自出卖人解除合同通知到达之日起3日内买受方将房屋退还给出卖人，并按合同第三条的房屋价款的20%向出卖人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，自本合同第四条约定的相应合同价款应付期限第二天起，至出卖人实际收到逾期相应房款之日，每逾期一天，买受人按天支付第三条房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行。买卖双方须在合同签订之日起10日内，备齐过户文件交给居间方，并在办理资金托管手续前委托居间方进行挂牌及签订《苏州市存量房买卖合同》，若未能按时办理，则按照十二条承担违约责任。第十二条买受方付清房款之日起7日内，买卖双方办理房屋权属转移登记。若因一方责任致使规定期间内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按照逾期时间承担违约责任。造成其他损失的，责任方另行承担赔偿责任。逾期超过15天，属于出卖人责任的，买受方有权退房，自买受方退房通知到达之日起3日内，出卖方将已收到房屋及附属物价款如数退还买受方，并按照房屋价款的20%向买受方支付违约金。同日，陆立龙（出卖方）、刘致豪（买受方）签订《签约后的温馨提示》，就相关交易事项予以提示说明。同日，陆立龙（甲方）、刘致豪（乙方）签订《补偿协议》，约定：买卖双方于2019年3月22日签订关于苏州工业园区太阳星辰花园一区9幢502室的《房地产居间买卖合同》，合同约定的成交价256万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施，设备及空置费，先经双方友好协商，买方同意现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备、空置费另行补偿卖方10万元，10万元作为定金，签订《房地产居间买卖合同》之日支付定金5万元，定金余额5万元于签署《房地产居间买卖合同》后2日内补齐，由买受方支付给出卖方。双方确定出卖方转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总合即266万元。双方同意本协议的违约责任适用《房地产居间买卖合同》的有关规定。2019年3月22日，刘致豪向陆立龙支付5万元，2019年3月23日，刘致豪向陆立龙支付5万元，以上合计10万元。同日，刘致豪（甲方）与云房源公司（乙方）签订《房地产居间服务合同》，约定甲方委托乙方居间介绍购买太阳星辰花园一区9号502室，价款266万元，居间服务费2万元，该居间服务费尚未支付。2019年3月30日，陆立龙与云房源公司签订《合同变更协议》，言明：就案涉房地产居间买卖合同，由于产证原因，故把产证0035090号换成0062231号。刘致豪的社保记录显示自2018年8月至2019年6月期间正常缴纳苏州工业园区社会保险（公积金）。截至2020年3月26日，刘致豪在苏州市无登记的有效住宅类房屋所有权登记信息。案涉网签备案合同于2019年4月12日提交送审，并于2019年4月23日审核通过。案涉房屋目前为空置状态。一审另查明，中介与陆立龙的微信记录，中介：下午1:30客户来看房，你这边可以吗。陆：可以。2019年5月4日，中介：你给客户打个电话解释一下，您现在已经属于违约了。陆：我在外面有事情，有什么事情我们电话沟通。买卖及中介方的微信群，5月3日、5月4日、5月5日，买方及中介方在群中共数次敦促卖方办理托管手续，卖方未回复。2019年5月5日，刘致豪发出履约催告函：言明：请于2019年5月8日前办理资金托管，并将该函件邮寄陆立龙一方，该函件显示2019年5月6日签收。2019年5月8日，刘致豪的父亲与陆立龙的微信记录：刘父：陆立龙，你今天把10万元定金退给我，并将其银行卡号发送给陆立龙。同日陆立龙向刘致豪发解约函，言明：鉴于你方并未于2019年4月22日前支付首付款768000元，且逾期超过15天，现通知你方解除双方买卖合同，并支付房屋价格百分之二十的违约金。该函件由刘致豪于2019年5月9日签收。2019年5月12日陆立龙向其发送微信语音未接通，2019年5月25日，刘父：如果下星期能积极履行我们签订合同，你可以节省20万元左右。一审中，刘致豪与云房源公司一致确认：因2019年4月23日买方通过资格审核，当天通过后中介与陆立龙电话联系，陆立龙告知其在出差没有时间，等他回来。后数次联系其未果。各方一致确认案涉房屋买卖居间合同解除，对解除时间各执一词，陆立龙陈述合同解除日期为2019年5月8日，因该日刘致豪的父亲向其发微信要求退还定金，并提供刘致豪本人账号，其认为该意思表示为解除合同，故向刘致豪发解约函。刘致豪对上述解约不予认可，其主张其2019年7月30日邮寄解除合同通知书，以2019年8月7日陆立龙收到其变更诉请材料之日作为解除之日。一审中依刘致豪申请，一审法院委托苏州荣和土地房地产评估咨询有限公司就案涉房屋2019年7月30日的房屋价格进行鉴定，鉴定意见为：在该日的时的市场价格为333.1万元（包含室内不可移动装修）。鉴定费22500元，由刘致豪预交。就该鉴定意见刘致豪无异议，陆立龙认为2019年5月8日刘致豪已经违约了，但是对该日的房价其不申请鉴定。一审中依照刘致豪申请，证人闫某,4、吴某,4到庭作证：闫某,4陈述：我于2018年3月份入职，目前仍是公司员工，现在在老家。案涉房屋在2019年3月18日左右签的合同，签约当天我在现场并促成双方签订了房屋买卖合同、居间服务合同、补偿协议，约定2019年4月22日办理资金托管，刘致豪于2019年4月22日来苏州当天约陆立龙吃饭，想推迟一天，问陆立龙行不行，并由吴某,4与陆立龙沟通。当日陆立龙说可以，晚上陆立龙说有事要去杭州出差，一直到五月上旬均在外地。2019年4月22日其与刘致豪碰过面，后其与买方去房管局，但陆立龙一直不出面。据我了解在此过程中刘致豪没有违约行为，期间给陆立龙打电话，其要么不接，要么就说不在苏州。吴某,4陈述：我是2018年7月入职云房源公司，案涉房屋是3月份签署的房屋买卖居间合同、补偿协议、佣金合同，签约时其、闫某,4、赵杰都在，约定2019年4月22日资金监管，当日刘致豪从老家过来因为比较晚，故约定次日送审。我是2019年4月22日晚上和刘致豪见面的。2019年4月22日中午我告知陆立龙，刘致豪白天过不来，要到晚上才到，当时陆立龙回复可以，还客气说吃饭没必要，4月22日我明确告知陆立龙4月23日早上九点前一定要到。当时下午四点左右其给我回电话，说吃饭吃不了，我问其什么时候能回来，其说不确定。对上述证人证言，刘致豪、云房源公司无异议。陆立龙对证人所述内容不予认可。就2019年4月22日的情形，双方分别陈述如下：刘致豪陈述：2019年4月22日下午五六点与吴某,4见面，我当时印象中没有和闫某,4见面。我当时和吴某,4说耽误了最后一天没赶上，和房东吃个饭，道个歉，第二天去办手续。吴某,4陪我去昆山拉社保，社保满一年。后来就联系不上陆立龙，一直等到开庭，陆立龙也没有配合。陆立龙陈述：我们约定2019年4月22日托管，但是没有任何人联系我，我当天下午2：00左右给闫某,4打电话，闫某,4说送审还没通过，我说如果违约要付违约金，闫某,4说把这个情况反馈给刘致豪。当时闫某,4说送审还要有几天，说通过了打我电话，我说吃不吃饭无所谓，逾期要付违约金的。闫某,4说买方出差几天，导致了延误。以上事实，由房屋买卖（居间）合同、佣金确认书、微信记录、证人证言等证据以及庭审笔录予以证实。就双方损失情况，双方分别举证、质证如下：刘致豪提交严培明与其签订的《房屋租赁合同》，言明：租赁房屋位于畅苑三区28幢306室及相应微信支付记录，该房屋每月租金2500元，租赁期限自2019年5月20日至2020年5月19日。陆立龙对上述损失不予认可。陆立龙主张其偿还房贷、向阳关保险、吴琳娟、曹邦益、平安保险借款，借款产生相应的利息及费用合计196938.45元。刘致豪对其上述损失不予认可，其认为与本案无关。一审法院认为，依法成立的合同对合同当事人具有约束力，当事人应诚信履行各自的合同义务。并无证据证明双方签订的《房地产居间买卖合同》、《补偿协议》有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应被认定有效。陆立龙于2019年5月8日发函给刘致豪要求解除双方之间的《房地产居间买卖合同》，虽刘致豪对上述发函解约行为不予认可，并起诉要求继续履行房地产居间买卖合同，然诉讼过程中刘致豪明确其变更诉讼请求解除双方之间的《房地产居间买卖合同》，各方对于双方之间《房地产居间买卖合同》解除不持异议，一审法院就双方之间的房地产买卖居间合同解除予以确认。本案的争议焦点在于涉案房屋买卖合同的违约方及相应的违约责任。就此，一审法院分析论证如下：双方于房地产居间买卖合同中约定于2019年4月22日办理资金托管手续，陆立龙辩称因刘致豪违约，逾期未办理托管手续且未按期支付首付款，也未能支付迟延履行的违约金，其行为构成违约，故其发函至刘致豪要求解除双方签订的房屋买卖合同，据此一审法院认为，双方虽约定于2019年4月22日办理托管手续，然结合证人证言及各方当事人陈述，刘致豪于2019年4月22日赶至苏州并与第三人碰面，通过第三人与陆立龙协商于次日双方办理托管手续，未有证据表明陆立龙对此提出异议，且案涉房地产居间买卖合同于2019年4月23日办理网签备案，陆立龙据此认为刘致豪存在违约的意见一审法院碍难采纳。陆立龙称因刘致豪违约，逾期办理托管手续，应当支付逾期违约金，然刘致豪未支付该违约金，故其未与之办理托管手续。然并无证据表明其就此向刘致豪协商或主张，且结合微信记录等证据及各方当事人陈述，2019年4月22日及之后刘致豪与中介方多次联系，其并未回复，另结合第三人及证人证言所述，陆立龙以出差为由未就办理托管时间予以协商。针对陆立龙辩称刘致豪未支付首付款768000元构成违约，一审法院认为，根据双方合同约定并结合交易习惯，首付款于办理资金托管手续时支付至托管账户中，承前所述，双方未办理资金托管手续，刘致豪据此未能支付首付款不应被认定为违约。刘致豪父亲向陆立龙发信息言明：“陆立龙，你今天把10万元定金退给我”，陆立龙据此认为刘致豪提出解约，该行为构成违约，一审法院认为，刘致豪向陆立龙发函要求限期履行办理托管手续，并于2019年5月6日签收，然在联系其未果亦未得到回复的情况下，刘致豪父亲向陆立龙发微信要求退还定金，陆立龙于微信中未就此内容作出回应，对该微信内容刘致豪解释为其父亲的上述行为系因多次联系陆立龙未果的无奈之举，且系对已付款提出的磋商方案，并不能据此认为刘致豪一方提出了解约。一审法院认为，根据法律规定，双方当事人协商一致，可以解除合同。对当事人提出的解约的行为，应当结合行为主体、内容等因素综合予以考量，结合本案证据，刘致豪及第三人在数次与陆立龙联络协商办理资金托管手续无果的情形下，刘致豪的家属于微信中提及要求返还10万元定金，然陆立龙对上述内容并未予以回复，且双方于微信中就解约事宜并未予以磋商，且后续刘致豪亦敦促陆立龙继续履约，陆立龙即以此为由主张系刘致豪提出解约，并发函要求解除，且对于其函件中言明的解约内容，一审法院碍难采纳。综上，陆立龙辩称刘致豪存在根本违约于2019年5月8日提出解约的抗辩意见一审法院碍难采纳。现有证据未能表明刘致豪存在根本违约，结合各方当事人陈述及案涉证据，陆立龙据此主张刘致豪赔偿违约金和利息损失的反诉请求，无事实和法律依据，一审法院对此碍难支持。针对刘致豪所称陆立龙存在根本违约行为，并据此主张退还定金及赔偿损失等诉讼请求，一审法院分析如下：陆立龙于合同约定的托管到期日后未依约办理托管手续，且亦未就此与买方协商并达成一致，其行为已经表明其拒绝继续履行案涉房屋合同，且承前所述，其于2019年5月8日发出解除函，要求解除双方之间的《房地产买卖居间合同》，该解约函言明的解约理由不能成立，故其未继续履行案涉房地产买卖居间合同，且明确表明不履行该合同，陆立龙的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。基于陆立龙违约不履行双方之间的房屋买卖居间合同，刘致豪提出要求解约并要求返还定金具有事实依据，上述解除通知由陆立龙于2019年8月7日签收，故其收到该通知后应当返还相应利息，一审法院对以10万元为基数，自2019年8月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予以支持。关于违约责任，合同约定以该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金的，责任方应据实赔偿。针对刘致豪主张陆立龙支付误工费及差旅费20000元，中介费20000元，律师费46600元，租房损失暂计54336.12元，房屋上涨差价671000元的诉讼请求，一审法院认为，上述误工、差旅费、律师费、中介费、租房损失，并非应陆立龙违约所导致的必然费用，且其主张上述费用也无明确合同约定，另上述中介费2万元，诉讼中刘致豪明确也尚未支付，故一审法院对刘致豪主张的上述损失不予支持，结合评估报告中的刘致豪申请的时间节点的房屋市场价值及差价损失申请鉴定，并据此作为鉴定时间节点的依据具有合理性，一审法院综合考虑涉案房屋的合同价格、房屋面积、合同履行情况、陆立龙的违约程度、刘致豪的实际损失、房屋价格的上涨行情等因素，一审法院参考该评估报告的价格，综合酌定陆立龙赔偿刘致豪损失合计671000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认刘致豪、陆立龙关于苏州工业园区太阳星辰花园一区9幢502室的《房屋产房地产居间买卖合同》、《补偿协议》解除；二、陆立龙于判决生效之日起十日内退还刘致豪定金100000元及利息（利息计算方式：以100000元为基数，自2019年8月7日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、陆立龙于判决生效之日起十日内赔偿刘致豪671000元；四、驳回刘致豪的其余本诉诉讼请求；五、驳回陆立龙的反诉诉讼请求。一审本诉案件受理费28080元、保全费5000元，鉴定费22500元，合计55580元，由陆立龙负担50490元，刘致豪负担5090元。反诉案件受理费减半收取为5510元，由陆立龙负担。二审中陆立龙请求本院调取案涉房屋挂牌时间、挂牌通过时间、网签及网签通过时间、购房资格审查及购房资格审查通过时间。本院认为根据一审中当事人提供的证据，已经可以证实网签审核通过的时间是2019年4月23日，陆立龙请求调取的其他事项与本案待证事实并无直接关联，没有调取的必要，故对陆立龙的调查申请，本院不予准许。本院认定的其余事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据双方签署的房屋买卖合同，刘致豪应于2019年4月22日支付首付款并办理资金托管手续，但双方并未于当日办理完成。刘致豪解释称因其当日到达苏州已晚，故与陆立龙协商次日办理资金托管手续。一审中刘致豪申请的证人亦对上述事实予以认可。根据现有证据，不足以证明陆立龙对次日办理资金托管手续一事提出异议，一审法院结合证人证言，对刘致豪的相关陈述予以采信，并无不当，应当视为陆立龙与刘致豪对2019年4月23日办理资金托管手续形成了一致意见。陆立龙上诉认为刘致豪存在违约行为，依据不足，本院对其上诉观点不予采纳。关于一审程序，根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第16条的规定，基层人民法院审理的事实不易查明，但法律适用明确的案件，可以由法官一人适用普通程序独任审理。故一审程序符合法律规定，程序合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28080元，由上诉人陆立龙负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二一年三月十二日书记员  陈闵悦