江西省赣州市赣县区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0721民初68号 原告（反诉被告）：赣州创客家信息科技有限公司，住所地：江西省赣州市赣县区梅林镇城南大道西路****楼**，统一社会信用代码：91360721MA35KX4K53。 法定代表人：曾永明，系公司总经理。 委托诉讼代理人：戴志松，江西君实律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：钟裕春，男，汉族，1986年3月18日生，江西省赣州市章贡区人，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：谢翔鹤，江西省赣州市赣县区梅林法律服务所法律工作者，特别授权代理。 原告（反诉被告）赣州创客家信息科技有限公司（以下简称：“创客家公司”）诉被告（反诉原告）钟裕春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赣州创客家信息科技有限公司的委托诉讼代理人戴志松、被告（反诉原告）钟裕春的委托诉讼代理人谢翔鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）赣州创客家信息科技有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的房屋租金29700元、电费1548.51元、物业费1782元，合计33030.51元（计算至2020年11月8日止），支付违约金165.15元，从2020年11月8日起每月按5‰计算占用资金的损失至付清之日止；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月2日，被告租赁原告位于赣县区商铺，双方签订了商铺租赁合同，约定租期从2019年11月8日起至2024年11月8日止，共计60个月。租金从2019年12月8日起算，租金每月4950元。租期满一年租金递增5％，租期满二年租金递增8％，租期满三年后租金每年递增10％，租金按月支付，先付后用。面积99平方米，物业费每平方米3元／月，水电费按规定收取。如被告拖欠租金30天，原告有权收回出租的房屋，没收保证金，按5‰收取违约金等。被告租赁原告的商铺用于经营美多集成灶，其支付了租金、物业费、电费至2020年4月止。之后被告拖欠租金等费用不付，原告多次催收，被告均以各种理由拒付。综上，被告拖欠6个月以上的租金等费用，违背诚信原则，应承担违约责任，并赔偿损失。 被告（反诉原告）钟裕春答辩称：原告创客家公司违约在先，答辩人拒付租金系依法行使履行抗辩权而已。原告的起诉属于恶人先告状，其诉讼无事实根据和法律依据。为此，请求人民法院依法驳回其不合理的诉讼请求。理由如下：1.原告采用欺诈且违法的手段骗取答辩人及其他商家入驻其所谓的“创客家智能家居建材广场”（下称“创客家”），属于不诚信的行为。“创客家智能家居建材广场”开业前后大肆宣传其作为“智能”建材广场，将打造成“赣县最繁华、最人气、最赚钱的建材市场”。公然违反《广告法》第七条第2款规定：广告不得使用国家级、最高级、最佳等绝对化用语。答辩人正是因为听信了被答辩人的虚假、违法宣传，才不惜投入巨资欣然入驻该建材广场。然而，答辩人入驻“创客家”以后，被答辩人不仅没有兑现当初“打造‘赣县最繁华、最人气、最赚钱的建材市场’”的承诺，甚至还禁止所有入驻的商家外出商场与其他商家联合搞宣传，而自从答辩人入驻以来，被答人从未采取任何形式、开展过商场宣传活动，以至商场经营氛围每况愈下，商场门可罗雀，到目前为止三楼商家已经人去楼空，无一剩余。其他尚在商家也是在硬挺着，经营人数多于顾客人数，各商家经营惨淡。2.被答辩人所诉不符合事实。答辩人只欠被答辩人2020年5、7、8三个月和9月份11天的房租共计￥16665元【(4950×3)+(4950÷30)×11】，其余房租和水电费及物业费均已缴清。不仅如此，被答辩人承诺的免租期，也照收租金。答辩人搬离实属无奈。为此，答辩人多次与被答辩人的股东协商解除商铺租赁合同，但得到的回答却是：不行！不可能！毫无商量的余地。面对每月入不敷出的经营状况和被答辩人的强势拒绝，答辩人只好于2020年9月11日自行清空承租商铺，搬离了该冷清商场。然而，搬离不久，原告方的股东万路红便将答辩人退出的商铺予以占用了，并在玻璃门上贴出了招租广告，被答人以自己的行为默认了与答辩人解除租赁关系。综上，请法庭在查明事实的基础上驳回其不合理的诉求。 反诉原告钟裕春向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院解除本诉原告与反诉原告于2019年11月02日签订的《商铺租赁协议》，并向反诉原告返还经营保证金14850元人民币；2、判令反诉被告向反诉原告退还多收取的(2019年12月)租金3630元；3、本案的案件受理费及诉讼过程中所发生的其他诉讼费用概由本诉原告“创客家”承担。事实与理由：1、由于反诉被告的违约和虚假宣传，反诉原告投入了巨资对所承租的商铺进行装潢和打造，立足高、大、上，追求真、善、美，反诉原告先后投入的30多万元，全部被亏损一空。反诉被告拒绝反诉原告解除《商铺租赁协议》缺乏事实和法律根据。2、不仅如此，反诉被告在明知“创客家”经营惨淡的情况下还利用霸王条款，企图套牢入驻“创客家”的反诉原告，这是赤裸裸的欺诈。与此同时，反诉被告还违约向反诉原告收取免租期的租金，这是极为不诚信的行为。 反诉被告创客家公司答辩称：认为被告的反诉没有事实与法律依据，反诉所诉称的不是事实，请法庭驳回。 原告（反诉被告）创客家公司为支持其诉讼请求与反诉答辩，向本院提交的证据有：1、原告营业执照、法定代表人身份证明及其身份证，证明原告具有诉讼主体资格，原告及其法定代表人信息情况。2、商铺租赁协议、消防安全责任书、不销售假冒商品责任书、商户管理公约。3、被告拖欠租金、水电费等明细表，证明被告尚欠租金及水电费等30000余元。4、照片，内容为被告目前在赣县区家同样的集成灶的店，店名与原来的一样，即美多集成灶。证明被告并不是经营不下去，而是随意的解除合同。5、照片，证明本诉原告已履行推广、宣传等义务，做了大量相关活动，而且照片上明确有被告本人照片，推广时被告有参与。 被告（反诉原告）钟裕春为支持其答辩与反诉请求，向本院提交的证据有：1、被告涉诉信息，证明本诉原告创办的“创客家”已人去楼空且都因亏本而不愿意缴纳租金以至起诉；2、图片，证明本诉原告违法做虚假宣传，骗取商家入驻；3、缴费通知和收据，证明本诉原告违约向本诉被告收取本该免缴的租金；4、解除合同通知书和运单详情，证明本诉被告履行了解约告知义务；5、图片，结合证据4证明本诉原告以其行为默认与本诉被告解除商铺租赁协议。 经审理查明：本诉原告创客家公司与本诉被告钟裕春于2019年11月2日签订书面商户租赁协议，约定将本诉原告被委托经营的位于赣县区商铺租赁给被告用于经营建材，商铺面积为99平方米。合同第三条约定：租赁期间为2019年11月8日至2024年11月8日，共60个月。合同第四条第一款第一项约定：自2019年12月8日起、月租金标准为50元／平方米／月，月租金共计4950元；签约五年、交纳三个月经营保证金14850元，免租壹个月。合同的第四条第一款第四项约定，每个月的五号前缴纳租金，免租期是每年的10月至12月，租期满二年租金递增5%，租期满三年租金递增8%，租期满四年后每年租金递增10%。合同第五条第一款约定：市场第一年物业管理费，收费标准是3元／㎡／月；第六条第一款：租赁期间，乙方无权提前退租：若将房屋转租给第三方使用，乙方必须提前征得甲方同意并办理协议变更手续，否则视为乙方违约，甲方不予退还乙方的经营保证金，并有收回所租房屋。合同第八条第二款约定：乙方必须依约交纳租金、水电费、物业管理费和其他相关费用。 另查明，本诉被告已缴纳2019年12月22天的租金3630元物业费297元；除已缴纳2020年6月的租金（含物业费、水电费）外，本诉被告2020年度租金自2020年5月起至今的租金（含物业费、水电费）未缴纳。2020年9月11本诉被告向本诉原告邮寄解除合同通知书并在此后搬离店铺。该店铺外为此张贴了另行招租的告示，10月本诉原告股东在该店铺内堆放了一些货物占用了店面空间。 本院认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。第49条规定：合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。本案原被告所签订的房屋租赁合同履行情况符合前述情形，应准予双方解除，但本诉被告应承担相应的违约责任。双方签订合同的第六条对违约责任已进行了约定，因此该14850元保证金反诉原告无权要求反诉被告返还。反诉原告无法定或约定的解除权，其解除依据应以诉讼方式法院审查判定为准，因此合同解除时间并非以反诉原告自行邮寄解除解除合同通知书到达对方时解除，而应以反诉原告的起诉通知书副本送达给被告时解除，即2021年1月28日为解除时间。但本诉原告承认2020年10月起该其股东已在该店面堆放了东西，基于本诉被告并无实际经营使用店铺的情况，及租赁合同的第四条第一款第四项有约定“每个月的五号前缴纳租金，免租期是每年的10月至12月”，因此自2010年10月起本诉被告已无缴纳租金物业费等义务。本诉被告应向本诉原告支付2020年度5、7、8、9四个月的租金19800元、物业费1188元合计20988元。本诉原告主张的电费其未提供相应证据本院不予支持。租赁合同第四条第一款第一项已明确约定：自2019年12月8日起免租一个月，因此该3630元租金本诉被告依约不具有交纳义务反诉被告具有返还义务。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（五）项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、赣州创客家信息科技有限公司与钟裕春签订的《商铺租赁合同》于2021年1月28日解除。 二、本诉被告钟裕春向本诉原告赣州创客家信息科技有限公司支付租金、物业费20988元。 三、反诉被告赣州创客家信息科技有限公司向反诉原告钟裕春返还2019年12月份租金3630元。 四、上述付款相抵，本诉被告钟裕春还应向本诉原告赣州创客家信息科技有限公司付款17358元，限该款于本判决生效之日起十日内付清。 五、驳回本诉原告赣州创客家信息科技有限公司及反诉原告钟裕春的其他诉讼请求。 如果被告未能按本判决确定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费315元（已减半收取），反诉案件受理费131元（已减半收取），由本诉原告赣州创客家信息科技有限公司负担146元，由本诉被告钟裕春负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  邱旭东 二〇二一年三月二十三日 书记员  谢 婷 附：一、上诉人应当在递交上诉状之日起七日内向江西省赣州市中级人民法院交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证送至赣州市赣县区人民法院处，逾期未交按自动撤回上诉处理。上诉费交至： 开户行：招商银行赣州市长征大道支行 户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88 二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、赣州市赣县区人民法院标的款账号 户名：赣州市赣县区人民法院账号：140332010400004520000000000开户行：赣县农行赣东分理处