河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初14136号原告：郭爱梅，女，1978年1月6日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：张杨，河南周晓华律师事务所律师。被告：段艳丽，女，1976年10月18日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王珂，河南一帆律师事务所律师。原告郭爱梅与被告段艳丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李虎独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭爱梅及其委托诉讼代理人张杨，被告段艳丽及其委托诉讼代理人王珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭爱梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告将租用的房屋恢复原状、返还原告；3、判令被告向原告支付房屋租金56666元，支付违约金28333元，支付电费、门卫管理费、卫生管理费10000元，以上合计94999元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月19日，原、被告签订房屋租赁合同一份，被告租赁原告房屋用于开设跆拳道培训班。双方约定：租金前三年每年8.5万元，租金提前一个月交给原告，先付后用；如被告拖欠租金半个月以上的，原告可以终止合同，收回房屋，乙方逾期交付租金的，除补交欠租外，还应按租金的10%以天数计算向甲方交付违约金。租赁合同签订后，被告向原告支付了第一年的租金，经原告多次催要，第二年的租金至今未向原告交付，原告与被告就房屋租赁的事项经多次协商，未能达成一致意见，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。被告段艳丽辩称：1、原告对涉案房屋无所有权及转租权，系无权处分。在本案中原告出租给被告的房屋系未取得建设工程规划许可证的违章建筑，因此双方签订的合同系无效合同。另，被告与原告签订租赁协议后多次要求原告出示房屋所有权证明，原告以各种理由推诿，拒不提供所有权证明；本案涉案房屋实际所有人系河南省豫鑫种业股份有限公司所有，原告对该房屋不具有所有权及转租权，属于无权处分；2、原告严重违约，导致被告无法正常进入到涉案房屋内。被告与原告签订租赁合同时，原告向被告许诺可以从大卫画室内进入到涉案房屋，为此被告还自费打通了两栋楼的窗户加装了玻璃门，后大卫画室以影响教学为由开始禁止被告通过其教室进入到涉案房屋。后经原告协商被告从一楼幼儿园操场院内进入二楼涉案房屋，在通过原告开办的一楼幼儿园操场进入到涉案二楼房屋一个月左右后原告就将一楼进入幼儿园操场的大门紧锁，导致被告再次无法进入到涉案房屋内实际使用该房屋。后经被告协调被告自费加装了钢制楼梯，从隔壁舞蹈学校进入到涉案房屋。现舞蹈学校再次以影响教学为由多次制止被告进入到涉案房屋，导致被告无法正常进入、使用涉案房屋。原告作为出租人应当保证被告能够正常进入、使用涉案房屋，现因原告原因导致被告无法正常进入、使用涉案房屋，原告属于严重违约行为；3、原告严重违约，导致被告无法达成合同约定的办学条件。被告与原告签订租赁协议时明确约定，被告租赁系用于开办跆拳道学校教学使用，现因原告无法提供房屋所有权证明及涉案房屋属于违章建筑等原因，导致被告迟迟无法办理跆拳道教学资格。由于涉案房屋系违章建筑等原因，被告也无法通过消防资质验收检查，无法按照合同约定开办合法跆拳道教学许可。以上原因皆因原告提供的涉案房屋存在瑕疵导致，因此原告系严重违约行为；4、被告与原告已就该租赁合同退租达成合意。由于涉案房屋达不到办理跆拳道教学资质，及被告进入、使用涉案房屋频频受阻等原因，被告在通知原告后于2019年12月整体退租了涉案房屋，该事实在原告此后向被告索要电费时，对被告与原告达成了退租合意多次认可，并承认自被告退租后至现在的期间为“空余期间”，该空余期间非实际租赁使用，且在该空余期间涉案房屋被原告从内部锁闭，导致被告在退租后无法进入到涉案房屋内，被告退租后该涉案房屋在原告的实际控制中，被告在该空余期间对涉案房屋并没有实际控制及使用。因此被告并不应当承担退租后原告未将涉案房屋再次租赁出去的空余期间的租金，被告已付租金远远超过实际租赁时间，被告保留对原告追索该其多收取的租金的不当得利返还的诉权；5、被告退租后，涉案房屋实际由原告占有、掌控。被告在与原告达成退租合意后，便在2019年12月把教学设备等全部搬离了涉案房屋，在与原告协商拆卸被告安装的空调时，原告将涉案房屋从内部用锁具锁死，导致答辩人无法进入到涉案房屋内。至此该涉案房屋依然被原告从内部锁死，只有原告才能从其开办的幼儿园内部才能进入到涉案房屋，涉案房屋整体被原告实际控制、占有、掌握。因此在此期间答辩人不存在租赁、使用涉案房屋的事实及可能性，原告与被告在该期间也就不存在实际租赁关系；6、原告无法拆卸空调恢复房屋原装系原告阻挠导致。被告与原告就被告退租事宜达成合意后，2019年12月被告开始陆续撤走各种教学设备，但准备拆迁被告自费安装的4台空调时，遭到了原告的阻挠及拒绝，并将涉案房屋从内部用锁具锁死，在涉案房屋被锁的情况下只有原告才能通过其开办的幼儿园内部才能进入到涉案房屋中，涉案房屋被原告实际控制。经被告与原告多次协商，原告拒不同意被告进入涉案房屋拆卸空调、恢复涉案房屋原装。因此导致此后果的直接原因系原告导致，应当由原告承担违约责任；7、原告主张的违约金畸高且无事实依据。被告在实际租赁、使用涉案房屋期间按照合同约定按时支付房租，积极履行合同义务，并未存在违约行为；实际上，由于原告的原因导致被告在租赁期间无法进入、使用涉案房屋，阻挠被告拆卸空调等行为系严重违约行为，该违约直接导致了租赁合同的根本目的难以实现。故此原告主张的违约金无事实依据；8、原告主张的门卫管理费、卫生费无事实依据。原告从未向被告拿出上述费用的实际票据，因此原告主张上述费用无事实依据；9、被告属于残障人士，听力二级残疾，独自创业实属不易，合法权益更应当得到保护。经审理查明，2019年3月19日，郭爱梅(甲方、出租人)与段艳丽（乙方，承租人）签订房屋租赁合同一份，约定：“一、郭爱梅将自有的坐落在驻马店市雪松路987号房屋北楼二楼十一间，建筑面积330平方米出租给段艳丽作跆拳道使用。二、租赁期共120个月，甲方从2019年3月20日起将出租房屋交付乙方使用，至2029年3月20日收回。前三年，每年的租金为8.5万元。擅自将房屋转租，拖欠租金半个月等情形，甲方可以终止合同，收回房屋。三、租金和租金缴纳期限、税费缴纳方式，年租金为8.5万元，签合同之日生效，租金提前一个月缴纳给甲方，先付后用。如乙方需要租赁税票，由甲方给予提供，其税票费用由乙方负担。四、租赁期间的房屋装修，如租赁合同到期，应按房屋租赁前装修的样板模式进行恢复原状。五、税费及水电费。1、乙方自行办理相关证照并按国家规定缴纳，甲方积极协助乙方办理证照并提供相应资料、证件等。2、甲方保证乙方正常用水用电，电费1.2元/度/月，水费5元/吨/月，并根据自来水公司和供电公司调价而变化，乙方按月向甲方缴纳水电费。六、违约责任，1、租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方壹拾万元。2、乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的10%以天数计算向甲方交付违约金”。合同签订后，郭爱梅依约将房屋出租给段艳丽经营使用，被告依约向郭爱梅交付第一年（2019年3月20日至2020年3月20日）的房租8.5万元。被告使用房屋至2020年春节前后，由于培训班出入不便及生意不好等原因，被告提出不再使用房屋。后经双方商议租金及水电费未果，被告搬离该房屋内的物品，室内地板的垫子和吊顶有所改动，拟将其自费安装的空调拆除时，原告将涉案房屋锁闭，双方为此成讼。另查明，一、庭审中，原告提交水表和电表照片各一张，用以证明被告欠付电费、水费10000元。二、庭审中，被告提交录音光盘一份（马建军（段艳丽的家属）与于海洋（郭爱梅的家属）电话录音），拟证明双方于2019年底就租赁合同已经协商达成解除合意，原告质证称只是对应交后续租金、水电费及退租事项协商过，但没有达成一致意见。三、庭审中，被告还提交了下列证据：1、驻马店市天合亿电子科技有限公司出具的证明和清单一份，载明：“位于雪松路987号麦迪森幼儿园内的奥星跆拳道馆在2019年12月5日整体搬迁事务，本公司在当日参与了音响投影仪项目的拆迁业务，且在拆迁音响投影仪业务的时候见证了其它搬迁、搬家团队干活搬迁的过程，特此证明”，清单载明收取音响投影搬迁费200元。2、河南省盛盈网络工程有限公司出具的证明和收据一张，收据载明收取奥星跆拳道拆监控费200元。四、诉讼中，原告提交河南省豫鑫种业股份有限公司出具的证明一份，载明：“郭爱梅与2017年12月1日租用我公司雪松路987号院内房屋，用于开设幼儿园（驻马店市驿城区麦迪森幼儿园）。因刚开园效益不好，我公司同意在租赁期间让其闲置房屋对外再次出租。特此证明”。以上事实，由原、被告提交的相关书证及原、被告双方诉辩称意见在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告郭爱梅与被告段艳丽签订的房屋租赁合同，双方当事人意思表示真实，内容与法律强制性规定无悖，应为有效合同。合同成立后，原、被告履行各自相应合同义务。2019年12月，被告提出不再租赁，双方协商退租事宜，被告已实际将房屋内物品搬出。从被告段艳丽提交的双方通话录音资料可以看出，被告段艳丽在合同履行期限届满之前，明确表示并以自己的实际行为表明解除房屋租赁合同，不履行合同义务，原告对此是予以认可。故双方之间租赁合同已实际解除，现原告主张解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。现双方合同关系已经确认解除，原告主张恢复地板及吊顶原状的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。至于原告主张被告将房屋返还给原告的问题，因案涉房屋已由原告锁闭，实际控制，故原告该项请求本院不予支持。因双方租赁合同已实际解除，原告请求被告支付租金56666元的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金的问题，因被告段艳丽提前解除合同，属违约行为，将会给原告造成一定经济损失，应当承担相应的违约责任。原、被告签订的房屋租赁合同虽确约定“任何一方违约，约定向守约方支付违约金10万元”，但该约定违约金数额及原告主张的违约金数额明显过高，应当依法应予核减。根据合同解除后原告需重新联系出租房屋期限及2020年疫情原因综合考虑，本院确定被告段艳丽向原告郭爱梅支付违约金15000元。被告辩称原告违约在先，证据不足，本院不予支持。至于原告主张被告支付电费、门卫管理费、卫生管理费的诉讼请求，因未提交充分有力的证据加以证明，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告郭爱梅与被告段艳丽之间于2019年3月19日签订的房屋租赁合同解除。二、限被告段艳丽于本判决生效后十日内将所租赁房屋的地板和吊顶恢复原状。三、限被告段艳丽于本判决生效后十日内向原告郭爱梅支付违约金15000元。四、驳回原告郭爱梅的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费1088元，原告郭爱梅负担800元，被告段艳丽负担288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  李虎二〇二一年三月十二日书记员  王晓