广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0312民初279号 原告：刘某某，男，1970年4月8日出生，汉族，住黑龙江省五常市。 委托诉讼代理人：骆秋林，广西昊旺律师事务所律师。 被告：桂林某某房地产开发有限公司，住所地临桂区，统一社会信用代码：。 法定代表人：刘某某。 委托诉讼代理人：周某，女，1976年8月15日出生，汉族，住陕西省勉县，该公司员工。 原告刘某某与被告桂林某某房地产开发有限公司（以下简称被告三巨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月8日公开开庭进行了审理。原告刘某某及其委托诉讼代理人骆秋林，被告三巨公司的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交付经建设工程竣工验收合格的商品房给原告。2、判令被告支付逾期交房违约金（以560,000元为基数，按约定每日万分之一计算违约金，从2018年11月1日起计算至实际交付之日止。现暂计算至2020年10月9日，暂计39648元）。3、判令被告支付逾期办结不动产首次登记违约金（以560000元为基数，按约定每日万分之0.5计算违约金，从2020年1月1日起计算至实际办结之日止。现暂计算至2020年10月9日，暂计7896元）。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月29日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于桂林市临桂区，房屋价款560000元，建筑面积118.91平方米。首付款120000元，通过银行贷款支付440000元。被告应当在2018年10月31日前交付经建设工程竣工验收合格的商品房给原告使用，并在2019年12月31日前办结不动产首次登记。原告按时支付了全部购房款560000元，但是被告商品房建设工程至今未竣工验收合格，没有达到交付条件。被告未按时履行合同义务，已经严重违约，给原告造成了巨大损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条、十五条约定，被告应当按日向原告支付购房款总额的万分之一作为逾期交房违约金，按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的逾期办结不动产首次登记违约金。为维护原告的合法权益，现起诉至贵院，请贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告三巨公司辩称，不同意原告的诉请，原告现在还没有收本案所争议的房屋，违约金无法计算。被告没有按照合同约定的时间交房，在此期间有不可抗力因素，现在被告并不是不愿意履行交房义务，也不是不愿意承担违约责任，只是希望在原告收房后再计算具体违约时间及金额。被告认为原告现在主张逾期交房违约金的条件并没有达到。原告主张办理初始登记的违约情况，被告一直在按照程序办理该房屋的验收及初始登记，目前是在办理过程中，只是没有办理完成所有的手续，是因为客观原因2020年的疫情影响，被告大半年都无法开展工作，致使初始登记迟迟没有办理完成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2017年9月29日，原告刘某某（为买受人）与被告桂林某某房地产开发有限公司（为出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五,内容主要是：“合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区房屋，层高2.95米，该商品房建筑面积共118.91平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米5774.98元，总价款为560000元；第六条付款方式及期限约定买受人同意签署本《商品房买卖合同》时交纳全部房价款的21.43%，计¥120000元（大写）：人民币壹拾贰万零仟零佰零拾零元整，（如买受人已经支付认购定金，则该定金转为本期房价款的组成部分），其余购房款78.57%，计¥440000元（大写）：人民币肆拾肆万零仟元整，向经出卖人认可的贷款银行（以下简称银行）申请贷款支付，且买受人保证该贷款于本合同签订后30日内支付至出卖人银行账户。第八条交付期限约定出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家规定，将取得该商品房经建设工程竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变导致工期延误的；3、因政府有关部门的临时限制行为导致工期延长的，如指令性停工（中考、高考等）、临时交通管制以及其他影响施工的政府命令、政策、规范性文件等；4、出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并接受后（以政府接受资料日期为准），出卖人可根据等验收或测量所需时间相应延期交房；5、供水、供电部门原因停水、停电（每日累计达三小时以上）导致工期延长的（凭供水、供电部门通知、证明为据）；6、出卖人事前无法预知和控制的客观原因，如不可遇见的异常施工困难、社会异常事件、他人人为的对施工现场的重大干扰破坏等（凭设计单位、监理单位证明、社会异常事件的新闻报道、报警记录等为据）。7、因气象原因影响工期的，如气象部门记录降雨量达到中雨（含中雨）以上而影响工期的（凭气象部门的天气记录、施工单位证明为据）、大雾、台风等（凭气象部门相关证明）。8、因桂林空气质量原因，被政府或有关部门要求暂停施工或限制施工的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、双方按照补充协议的相关约定执行。合同补充协议约定的是1、该房屋的具体交付时间以甲方以约定的通知形式（包括邮寄、登报通知等公开形式）载明的时间为准，乙方对此无异议。2、双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领房的义务，不得以任何理由拒绝收房，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任。3、甲方发出“交房通知”的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式。乙方应在甲方“交房通知”载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括前述房屋交接单、支付应付未付放房款(如有)和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修资金、契税、印花税、手续费、工本费等）。在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在“交房通知”中建议乙方办理交房手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。4、乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在“交房通知”送达之日起的第5日已经将该房屋交付给乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。该房屋产生的物业服务费及其他费用(包括但不限于水、电费等)均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。双方明确，该房屋已经交付，即视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。5、如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政管线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。（5）乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含锲税、公共维修基金/专项维修资金等税费）尚未付清。（6）任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。6、该房屋在交付时水、电达到使用条件（含临时水、电），因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电无法到达正常使用条件的，甲方无需承担违约责任的，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。7、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽限期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽限届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款每日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。8、下列情况不作为影响该房屋交付的因素：房屋周围环境状况、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路状况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵（非房屋主体质量问题）、临时水、电等。乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。9、乙方已知该房屋所在小区为分期建设分期交付使用，相应的基础是设施与公建配套建设也将分期建成交付，乙方已知该房屋交付时及交付后小区其他工程可能仍处于施工工程中，且该施工可能会对房屋的采光、噪音、通行、粉尘、及乙方的使用产生影响，乙方对此无异议，乙方确认不因此而向甲方主张任何权利或索赔，并保证对小区后续建设的基础设施、公共配套的座落点及对乙方造成的印象等问题，在任何时间不向甲方提出任何权利主张及索赔。10、乙方是购买产权式酒店物业的，全权委托酒店公司或者酒店运营公司办理交房一切手续及后续的房屋装修工作，乙方对交房和装修不可干预。第十五条不动产登记约定一、预告登记（一）出卖人与买受人共同申请预告登记，双方约定于【商品房买卖合同（预售）备案】之日起30日内向房屋登记机构申请登记。出卖人未按约定申请预告登记的，买受人可以单方申请预告登记。（二）选择一次性付款方式的预告登记为可选项。二、不动产首次登记、转移登记（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，办结该不动产首次登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定限期内办结该不动产首次登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起90日内，出卖人应办结该不动产首次登记手续，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能办结该不动产首次登记手续，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至办结该不动产首次登记之日止，按日向买受人支付已交付房价价款万分之0.5的违约金。（三）双方同意按照下列第1种方式办理不动产转移登记：1、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到登记机构办理不动产转移登记。具体代理事项详见委托书。2、双方共同房屋登记机构申请办理不动产转移登记。”上述合同签订后，原告向被告缴纳完毕购房款560,000元，被告至今尚未交房。涉案房屋未进行竣工验收，也未办理初始权登记。 本院认为，原告刘某某与被告桂林某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。由于涉案房屋未进行竣工验收，涉案房屋未达到交付条件，原告要求被告立即交付房屋的诉讼请求，事实上履行不能，本院不予支持。待涉案房屋达到交付条件，原告可以依法维权。被告未在2018年10月31日前交付竣工验收合格的房屋给原告，构成违约，被告应当承担违约责任。根据2020年新冠疫情的发生，可以作为本案延期交房的特殊原因，根据当时政府的相关文件、本地区的疫情以及中高考等情况，本院酌情确定延迟交房60天较为合理，被告未提供证据证实予以延期交房的其它法律事实，由被告承担相应的法律后果，故被告应支付逾期交房违约金（以560,000元为基数按每日万分之一的标准从2018年12月31日起计算至实际交付竣工验收合格的商品房之日止）给原告。原告要求被告支付超过上述违约金的部分诉讼请求，与本案查明的事实不符，本院不予支持。被告未在2019年12月31日前办结不动产首次登记，构成违约，应承担违约责任，故被告应支付逾期办证违约金（以560,000元为基数按约定每日万分之0.5计算违约金从2020年1月1日起计算至实际办结之日止）。被告不愿承担违约金的抗辩理由，证据不充分，本院不予采信。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、被告桂林某某房地产开发有限公司支付原告刘某某逾期交房违约金（以560,000元为基数按每日万分之一的标准从2018年12月31日起计算至实际交付竣工验收合格的商品房之日止）； 二、被告桂林某某房地产开发有限公司支付原告刘某某逾期办证违约金（以560,000元为基数按约定每日万分之0.5从2020年1月1日起计算至实际办结之日止）； 三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费990元，依法减半收取495元，由被告桂林某某房地产开发有限公司负担430.9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费990元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二一年三月二十九日 书记员  石永珍