广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤12民终116号上诉人（原审被告）：肇庆市团星房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区。法定代表人：潘小磊，总经理。委托诉讼代理人：邱敬修，男，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：莫梅兴，女，1971年2月15日出生，汉族，住广东省封开县×××××××××。被上诉人（原审原告）：植浩均，男，1967年6月3日出生，汉族，住广东省封开县×××××××××。原审被告：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区××××××××。法定代表人：甄立涛，总经理。原审被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司肇庆市分行，住所地广东省肇庆市××××××。法定代表人：苏耀燊，行长。上诉人肇庆市团星房地产开发有限公司（以下简称团星公司）因与被上诉人莫梅兴、植浩均，原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司肇庆市分行（以下简称邮储肇庆分行）商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院（以下简称一审法院）（2020）粤1203民初508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。团星公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判驳回莫梅兴、植浩均的全部诉讼请求；2.判决莫梅兴、植浩均承担本案所有案件受理费及保全费。事实和理由：一、一审法院认定“无理由退房协议”成立，缺乏事实和法律依据，应予撤销改判。（一）根据莫梅兴、植浩均在一审时提供的证据显示，莫梅兴、植浩均与团星公司并无签订无理由退房协议，更不可能存在《无理由退房协议》成立的问题。（二）团星公司所做的广告宣传不构成要约。莫梅兴、植浩均以广告宣传为由向团星公司主张退房缺乏事实和法律依据。第一，团星公司在一审提交的证据充分证明：本案的广告宣传内容并不确定，也不是向特定的个体发出，并且在宣传单张上也注明了该宣传单张仅为要约邀请。根据《中华人民共和国合同法》第十四的规定，团星公司所做的广告宣传不构成要约。第二，莫梅兴、植浩均与团星公司签订的商品房买卖合同补充协议第十一条第四款，已经明确约定“出卖人针对买受人所购商品房及楼宇、项目所做的销售资料及宣传资料(包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等)仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任……”。双方已通过达成合意的方式，明确将本案的广告宣传排除在“要约”之外，不存在任何歧义或争议。第三，根据莫梅兴、植浩均提供的《关于全面实施无理由退房的重大决定》第四点“操作流程”中明确载明：“客户签署《楼宇认购书》时，出示《无理由退房承诺书》以及《无理由退房协议书》。客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》”。证明，莫梅兴、植浩均对于该“操作流程”是知悉的，通过该“操作流程”，莫梅兴、植浩均对广告宣传不应有任何误解。二、一审法院认定“无理由退房协议”成立的理由，缺乏事实和法律依据，应予撤销改判。（一）一审法院认定“免责声明的附加条款不属于无理由退房协议的)内容”，缺乏事实和法律依据。第一，该宣传单是一个整体，莫梅兴、植浩均作为审慎的购访人应当对宣传单的全部内容施以同样的注意，包括广告宣传单上字体印刷位置和大小，对此，团星公司没有义务和责任就同一宣传达单张的内容，再作提示。且莫梅兴、植浩均不能对同一宣传单张的内容作选择性的接受，即断章取义地只选择“页面顶端”文字，而不接受“页脚位置”文字。何况莫梅兴、植浩均对于“操作流程”是知悉的，通过该“操作流程”，莫梅兴、植浩均对广告宣传不应有任何误解。第二，团星公司向法庭出示的购房者在《无理由退房签收表》的签名，团星公司已经履行了向购房者明确告知“无理由退房”条件的义务，释明了无理由退房协议书的全部内容，购房者对此全部理解。由于莫梅兴、植浩均没有选择与团星公司签署《无理由退房协议书》，因此，莫梅兴、植浩均手上没有《无理由退房协议书》原件，仅有承诺书原件。第三，一审法院因莫梅兴、植浩均“容易忽视”广告宣传单上的免责声明，认定“双方对该免责约定的意见不一致”，从而判决“上述免责声明的附加条款不应认定为无理由退房协议的内容”。该认定理由在逻辑上不成立。同理，团星公司对“无理由退房承诺”的意见，同样与莫梅兴、植浩均不一致，即仅凭“无理由退房承诺”，不构成莫梅兴、植浩均退房的条件。据此，同样应认定“双方对此未达成一致意见”，“无理由退房协议”未成立。（二）一审法院以“其效力及于被告对其自身义务的承诺，而不及于为原告设定义务”为由，认为“双方关于无理由退房的协议已成立，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，并提出附加条件，应视为对原协议的变更”。一审法院该认定，缺乏理据，且违背《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条有关附条件的法律行为的规定。《无理由退房承诺书》是一种单方的民事法律行为，没有法律规定，单方承诺不能附加条件或者禁止附条件。签署《无理由退房协议书》既是实施无理由退房的约定程序，也是莫梅兴、植浩均实施无理由退房的必要条件。《无理由退房承诺书》是单方面的民事法律行为，在性质上讲，是附条件的承诺，而不是给莫梅兴、植浩均设定义务。莫梅兴、植浩均未与团星公司签订《无理由退房协议书》，证明其不具备实施无理由退房的条件。（三）一审法院以双方没有签署《无理由退房协议书》为由，认定“其所约定的内容未得到原告的同意，因此，亦不发生变更无理由退房协议的法律效果”。该认定缺乏事实依据和法律逻辑。签署《无理由退房协议书》并不是对“无理由退房协议”的变更，而是对“无理由退房协议”的成就，且双方无签署《无理由退房协议书》。三、一审法院认定应解除莫梅兴、植浩均与邮储肇庆分行签订的贷款合同。该认定与事实相违背，应予撤销改判。（一）团星公司与莫梅兴、植浩均之间并无签订任何《无理由退房协议》，因此，莫梅兴、植浩均无权要求解除本案《商品房买卖合同》。（二）在莫梅兴、植浩均与邮储肇庆分行履行案涉贷款合同期间，双方均不存在违约情形，莫梅兴、植浩均要求解除本案《贷款合同》，不符合合同约定或法律规定的解除条件。四、一审判决适用法律错误，应予撤销改判。由于莫梅兴、植浩均与团星公司之间不存在《无理由退房协议》，一审法院认定“无理由退房协议”成立，缺乏事实和法律依据，应予撤销改判。因此，本案不应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十二条的规定。五、团星公司实施的“无理由退房”营销策略并非“无条件退房”。（一）“无理由退房”的本质，是一种附条件的权利让渡，是团星公司赋予莫梅兴、植浩均高于一般商品房预售合同关系中购房人的权利，实际上是加重了团星公司自身的义务。所以团星公司只是要求莫梅兴、植浩均签署《无理由退房协议书》、并且无任何违约行为的情况下(即要求莫梅兴、植浩均遵守基本的诚实信用原则)，才享有无理由退房的权利，并非免除了团星公司的义务，更没有加重莫梅兴、植浩均的责任、排除莫梅兴、植浩均的权利，所以团星公司可对莫梅兴、植浩均行使该权利设置适用条件，并且该适用条件意思表达明确，并无歧义，也没有违反法律强制性规定，应该是受到法律保护。莫梅兴、植浩均若想享有退房权利，也应遵从团星公司附加的条件，与团星公司签署《无理由退房协议书》。在本案中，莫梅兴、植浩均没有举证签署了《无理由退房协议书》，所以不应享有无理由退房权利。（二）恒大集团在2015年4月15日通过新闻发布会的形式对外宣布实施“无理由退房”，在发布会当日已明确“购买恒大所有楼盘住宅的客户，若已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内，均可无理由退房。”所以无理由退房所附带的条件是众所周知的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条（二）众所周知的事实上不需要重复举证。并且自2015年至今，团星公司从来没有对无理由退房的条件进行任何更改。（三）莫梅兴、植浩均提交的证据广告宣传单张并非没有对无理由退房进行进一步的解释说明。六、“无理由退房”的实质意义，是为了实践“房主不炒”的民生房地产经营理念，是一种积极的向上的，为真正有需要的购房者提供更优质服务的销售策略，法院在审理此类型案件的时候，应该分清退房的背后真实原因。本案是肇庆地区大批量退房纠纷的其中一案，莫梅兴、植浩均要求退房的原因是肇庆地区的房价下跌。房价下跌并非团星公司的主观导致。莫梅兴、植浩均看到房价下跌，就要求退房，明显是一种投机行为。一审法院在没审查清楚莫梅兴、植浩均要求退房的真实原因的情况下，就违背事实和法律地作出判决，无疑是通过判决的形式支持了炒房客的投机行为，也会对所有地产行业做成不良的影响。莫梅兴、植浩均辩称，无理由退房的理解应当限定于一般消费者的理解能力，无理由就是无理由。在无理由退房的宣传中并没有对退房设置条件，或足以提醒消费者注意的说明，因此应当认定无理由的承诺就是没有添加任何附加条件。团星公司一直以无理由退房作为其宣传要点，该宣传对商品房买卖合同的订立足以构成重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，即使是广告宣传内容，也应当视为买卖合同中的内容，如有违约，应当承担违约责任。在签订合同的过程中团星公司销售代理清楚告知无理由退房就是想退就随便退，不用什么理由，没有什么条件。谁知，真正退房时却百般抵赖，设置重重关卡。莫梅兴、植浩均在2019年10月份要求退房时才拿到《无理由退房协议书》。《关于全面实施无理由退房的重大决定》这份文件更是在上诉状副本上才看到，才知道是在2015年4月15日通过新闻发布会对外宣布的。而到莫梅兴、植浩均签订本案合同的2018年10月已经过去了三年半左右。对三年前的信息无从留意。团星公司在上诉时依据的新的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》在2020年5月才实施，在签订本案合同时未实施。团星公司称房住不炒，要求退房是投机行为缺乏理据。炒房自有国家政策调整。当初莫梅兴、植浩均就是看中可以无理由退房的条件才决定与团星公司交易。因为未来不确定的因素很多，房子又那么贵动辄一百多万元一套房，普通老百姓要面对很大的经济和精神压力的，一旦供不下去不能退房就要被起诉。一旦房价下跌所供的款项就会缩水。趋利避害，房价下跌，选择退房无可指责。团星公司事前不明确告知，事后无论提供多少证据都于事无补，不能产生法律效力。所以，请求二审法院驳回团星公司的上诉。另外，团星公司于2020年7月份上诉，产生了大半年的利息，请求二审法院判决由团星公司承担该利息。恒大公司、邮储肇庆分行未作答辩。莫梅兴、植浩均向一审法院起诉请求：1.判令解除莫梅兴、植浩均与团星公司于2018年10月12日签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181）；2.判令团星公司及恒大公司共同向莫梅兴、植浩均返还购房款1096841元，并支付从莫梅兴、植浩均向团星公司提交退房申请书次日即2019年10月14日起按中国人民银行贷款利率计至退清房款之日止的利息，返还代收律师费980元（代理费800元、办证费100元及他项费80元）。恒大公司对上述款项承担连带清偿责任；3.解除与邮储肇庆分行的两份借款抵押合同（GJJD2022018、4499959Q1181×××××359）；4.本案诉讼费用团星公司及恒大公司共同承担。一审法院认定事实：莫梅兴、植浩均购买团星公司位于鼎湖区新城，房价款总金额为1096841元，莫梅兴、植浩均于2018年10月12日向团星公司支付首期购房款336841元，同时签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201810）及《合同补充协议》，约定余下购房款760000元办理银行按揭支付。莫梅兴、植浩均与团星公司在签订《商品房买卖合同（预售）》当日，团星公司向莫梅兴、植浩均出具由承诺人为恒大公司的《无理由退房承诺书》一份，其内容为：“……我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大楼盘B11幢1301房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”莫梅兴、植浩均为余下购房款作为借款人/抵押人向邮储肇庆分行办理个人购房担保借款760000元，2018年12月14日，莫梅兴、植浩均与团星公司及邮储肇庆分行签订《个人购房/购车借款及担保合同》和《个人消费贷款及担保合同》，约定莫梅兴、植浩均以购买的商品房B11幢1301房抵押分别借款230000元和530000元，贷款以按月等额本息还款方式偿还，团星公司为担保借款合同项下莫梅兴、植浩均的全部债务提供阶段性连带保证担保，借贷双方对提前还款特别约定违约金按提前偿还贷款本金的1%计算。合同签订后，邮储肇庆分行向莫梅兴、植浩均发放的贷款本金760000元划入团星公司名下账户，并于2018年12月26日取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。莫梅兴、植浩均自借款合同签订后，逐月向邮储肇庆分行归还贷款本息。2019年10月14日，莫梅兴、植浩均向团星公司提交《退房申请书》提出无理由退房，要求团星公司两日内一次性偿还购房本金1096841元及利息。另查明，团星公司是恒大公司属下的独立法人主体。恒大公司于2015年4月15日作出《关于全面事实无理由退房的重大决定》，其内容为：……决定，全面实施所有楼盘住宅无理由退房，具体决定如下……执行时间：2015年4月16日8时起；实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户,已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房；操作流程：客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》，客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。一审法院认为，该案是商品房预售合同纠纷。结合当事人的诉辩意见，争议的焦点为：一、无理由退房协议是否成立,是否包含附加的内容,商品房预售合同是否应当解除。二、商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。三、恒大公司应否与被告团星公司共同承担返还购房款的责任。一、关于无理由退房协议是否成立。团星公司在与莫梅兴、植浩均签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，向莫梅兴、植浩均出具了《无理由退房承诺书》，表明了其愿意接受无理由退房承诺的约束，表达了买受人买房后，其愿意无理由退房的意思，表明其自愿承担退房的义务，因此，其内容本身包含了接受该承诺约束的意思。莫梅兴、植浩均在与团星公司签订《商品房买卖合同（预售）》，作出购买房屋的承诺后，双方对无理由退房达成协议，属于商品房买卖合同的一部分。《无理由退房承诺书》是团星公司的单方承诺，其效力及于团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为莫梅兴、植浩均设定义务。莫梅兴、植浩均已按《商品房买卖合同》的约定向团星公司支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，并自其提出退房前无任何违约行为，达到无理由退房的“已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为”的条件，因此，莫梅兴、植浩均请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181）及《合同补充协议》理据充分，应予支持。被告在其宣传单页面顶端显著位置用大号字体印刷“无理由退房”字样，具有诱导性，而其又在宣传单页脚位置印刷免责声明，对其无理由退房的责任附加条件，是对“无理由”承诺的实质性更改。依照诚实信用的原则，团星公司应当提示买受人注意上述条款。但上述免责内容却以小号字体印刷，无法引起注意反而容易被忽视，而团星公司未能提供证据证明其在莫梅兴、植浩均作出认购行为之前已经向莫梅兴、植浩均提示该条款，因此，无法证明莫梅兴、植浩均清楚并愿意接受该免责的约定。现双方对该免责约定的意见不一致，应认定双方对此未达成一致意见，上述免责声明的附加条款不应认定为无理由退房协议的内容。团星公司提出买受人签订《无理由退房协议书》才能享有无理由退房权利，但上述《无理由退房承诺书》是团星公司的单方承诺，其效力及于团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为莫梅兴、植浩均设定义务，双方关于无理由退房的协议已成立，团星公司向莫梅兴、植浩均出具《无理由退房承诺书》，并提出附加条件，应视为对原协议的变更。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。现双方对变更的内容有争议，而团星公司未能提供充分的证据证明莫梅兴、植浩均同意变更，视为双方对合同的变更未达成一致意见，因此，该承诺书不发生变更合同的法律效果。莫梅兴、植浩均未与团星公司签订《无理由退房协议书》，其所约定的内容未得到莫梅兴、植浩均的同意，因此，亦不发生变更无理由退房协议的法律效果。综上，一审法院确认无理由退房协议没有发生变更，其内容为团星公司承诺的无理由退房，不包括附加的内容。莫梅兴、植浩均与团星公司双方对无理由退房达成协议，该协议的内容没有违反法律法规的强制性规定，应依照约定履行义务。如前所述，该协议不包含附条件的条款，因此，在莫梅兴、植浩均提出退房时，团星公司应依约履行退房义务，退回莫梅兴、植浩均已支付的购房款。因此，莫梅兴、植浩均请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还购房款，理据充分，应予支持，双方签订的《补充协议》也应一并解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案是因无理由退房而产生的诉争，而非双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，因此，莫梅兴、植浩均请求赔偿商品房买卖合同解除前利息损失，一审法院不予支持。二、关于商品房担保贷款合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还。莫梅兴、植浩均购买团星公司的商品房，并支付首期购房款，余款双方约定由莫梅兴、植浩均以所购商品房向金融机构办理住房抵押借款支付。莫梅兴、植浩均为此向农行鼎湖支行抵押借款，并办理了案涉商品房的预告抵押登记。按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立，从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时，按揭贷款合同的履行就处于待定状态。在按揭贷款合同因商品房买卖合同无效或者被撤销、解除，而解除按揭贷款合同时，商品房买卖合同纠纷的处理与按揭贷款合同纠纷的处理就存在必然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，双方的商品房买卖合同依法解除，莫梅兴、植浩均请求解除其与团星公司及邮储肇庆分行签订的《个人购房/购车借款及担保合同》和《个人消费贷款及担保合同》，事实及法律依据充分，一审法院予以支持。依照上述解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，本案《商品房买卖合同（预售）》合同及补充协议解除后,作为借款人的莫梅兴、植浩均的目的和追求必然落空，如强求莫梅兴、植浩均继续履行按揭贷款合同，不仅给莫梅兴、植浩均造成巨大的经济负担，也为按揭银行的贷款收回造成巨大风险。相反，赋予莫梅兴、植浩均解除按揭贷款合同的权利，免除了其无谓的履行负担，对于银行而言并无造成巨大损失的可能，因为银行提前收回贷款后可另行放贷，客观上反而促进了整个社会的资源配置。本案中，农行鼎湖支行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。因此,团星公司应当将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还邮储肇庆分行和莫梅兴、植浩均,并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后将莫梅兴、植浩均剩余的贷款本金（贷款本金760000元减除莫梅兴、植浩均已还部分，具体金额以邮储肇庆分行系统显示数据为准）返还给邮储肇庆分行，莫梅兴、植浩均应同时向邮储肇庆分行清偿团星公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日邮储肇庆分行系统显示数据为准）。团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后向莫梅兴、植浩均返还购房首付款336841元及莫梅兴、植浩均已向邮储肇庆分行归还的银行贷款本金(具体金额以被告邮储肇庆分行系统显示数据为准）。邮储肇庆分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给莫梅兴、植浩均。莫梅兴、植浩均配合团星公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给团星公司。三、关于恒大公司应否与团星公司共同承担返还购房款的责任。团星公司是恒大公司属下的独立法人主体。本案中莫梅兴、植浩均与团星公司存在商品房买卖合同关系，与恒大公司不存在合同关系，根据合同相对性原则，应由团星公司与莫梅兴、植浩均承担相应的合同权利与义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或当事人约定。”的规定，恒大公司与莫梅兴、植浩均并无承担退还购房款的约定。恒大公司虽为团星公司之股东，根据《中华人民共和国公司法》的相应规定，其只是在股东出资范围内承担有限责任。因此，莫梅兴、植浩均要求恒大公司与团星公司共同返还购房款及利息的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决：一、解除莫梅兴、植浩均与团星公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20181）及《补充协议》；二、解除莫梅兴、植浩均与邮储肇庆分行、团星公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》和《个人消费贷款及担保合同》；三、团星公司于该判决发生法律效力之日起七日内向莫梅兴、植浩均返还购房款336841元及莫梅兴、植浩均已向邮储肇庆分行归还的贷款本金(具体金额以邮储肇庆分行系统显示数据为准）；四、团星公司于该判决发生法律效力之日起七日内向邮储肇庆分行返还莫梅兴、植浩均至该判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金760000元减除莫梅兴、植浩均已还部分，具体金额以邮储肇庆分行系统显示数据为准）；五、莫梅兴、植浩均应在上列第四项团星公司于该判决发生法律效力之日起七日内向邮储肇庆分行返还莫梅兴、植浩均剩余的贷款本金的同时，向邮储肇庆分行清偿团星公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日邮储肇庆分行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）；六、邮储肇庆分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给莫梅兴、植浩均。莫梅兴、植浩均配合团星公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给团星公司；七、驳回莫梅兴、植浩均的其他诉讼请求。一审案件受理费7340.2元（莫梅兴、植浩均已预交），由莫梅兴、植浩均负担6.8元，团星公司负担7333.4元。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕团星公司的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。故结合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：（一）无理由退房应否以签订《无理由退房协议》为前提条件；（二）案涉《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除的问题；（三）案涉商品房借款担保合同是否应当解除。一、关于无理由退房应否以签订《无理由退房协议》为前提条件的问题。团星公司主张按照《关于全面实施无理由退房的重大决定》《无理由退房承诺书》，无理由退房应以签订《无理由退房协议》为前提。本院认为团星公司的主张不成立，理由如下：（一）团星公司所主张的恒大公司《关于全面实施无理由退房的重大决定》属于公司内部文件，团星公司也不能提供证据证实在签订案涉《商品房买卖合同（预售）》前已向莫梅兴、植浩均出具该文件，并向其释明须对是否签署《无理由退房协议书》作出选择，故该文件对莫梅兴、植浩均不具有约束力。（二）恒大公司向莫梅兴、植浩均出具的《无理由退房承诺书》虽记载有“则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”但结合“若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为”的上文内容理解，“则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”其中“签订《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》”仅作为主张无理由退房时间的起算点，并非作为主张无理由退房的前提条件。（三）莫梅兴、植浩均提供的恒大公司拟“无理由退房”宣传广告的内容，也没有明确规定无理由退房以签订《无理由退房协议书》作为的前提条件。综上，团星公司上诉主张无理由退房是以签订《无理由退房协议书》为前提条件的理由不成立，本院不予支持。二、关于案涉《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除的问题。本案中，团星公司与莫梅兴、植浩均签订《商品房买卖合同（预售）》时，恒大公司向莫梅兴、植浩均出具《无理由退房承诺书》，团星公司表示执行恒大公司决定。《无理由退房承诺书》系恒大公司及团星公司单方承诺，在法律性质上属于附条件的单方法律行为，一经作出已成立。团星公司未能证实莫梅兴、植浩均明确放弃行使该“无理由退房”的权利。莫梅兴、植浩均已按《商品房买卖合同（预售）》的约定向团星公司支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，且无任何违约行为，即团星公司承诺无理由退房的条件已成就，该承诺已生效，团星公司应履行其“无理由退房”的义务。莫梅兴、植浩均在合同约定的办理入住手续前向团星公司请求解除《商品房买卖合同（预售）》，理据充分，应予以支持，一审判决解除案涉《商品房买卖合同（预售）》正确，应予维持。三、关于案涉《个人购房借款/担保合同》是否应当解除的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，案涉《商品房买卖合同（预售）》被解除，一审判决对案涉商品房的按揭合同予以解除的处理并无不当，本院予以维持。团星公司上诉认为一审判决对此认定有误的主张缺乏理据，本院不予支持。综上所述，团星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14980.4元（肇庆市团星房地产开发有限公司已预交），由肇庆市团星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二一年三月一日法官助理 黎嘉豪书 记 员 赵崇轩