浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终1064号 上诉人（原审被告）：绍兴市腾林贸易有限公司，住所地绍兴市越城区环城北路478号-2，统一社会信用代码913306025803501969。 法定代表人：严关林。 被上诉人（原审原告）：浙江环宇建设集团有限公司，住所地绍兴市凤林西路300号环宇大厦24楼，统一社会信用代码91330602712526377K。 法定代表人：宋良，董事长。 委托诉讼代理人：华萍，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈佳敏，女，该公司员工。 上诉人绍兴市腾林贸易有限公司因与被上诉人浙江环宇建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初9249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。上诉人绍兴市腾林贸易有限公司的法定代表人严关林，被上诉人浙江环宇建设集团有限公司的委托诉讼代理人华萍、陈佳敏到庭应询。本案现已审理终结。 绍兴市腾林贸易有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人赔偿给上诉人店铺装修费23000元，并判令因疫情原因导致租赁合同无法履行和道路因施工全封闭，减免上诉人共计房屋租金25000元并退还押金1000元和水电费500元。事实和理由：1.上诉人于2016年1月16日和被上诉人签订了位于绍兴市××路××号××房一间的房屋租赁合同，年租金定为40000元,协议签订方式为每年一签，租金半年一付（20000元），主要经营服装批发零售，为提高店铺形象，对房屋进行了精致装修，用去装修费共计46000余元。2.2018年6月左右，因市政道路修建，胜利西路城市广场至府山桥进行道路全封闭施工，为期3个月，如此一来，上诉人和相邻实体店都无法开门营业，给这条路所有经营户造成很大的损失，因此，该地段属于被上诉人的承租人，大概有10余家的经营户，一起去被上诉人处，要求对无法正常营业的营业房减免租金，后经被上诉人部门领导口头同意免2个月租金，也就是第二年开始合同延期2个月签订。之后，原本因2019年1月16日签订的合同延期到2019年3月18号开始签订，上诉人通过银行转账支付20000元租金，并有合同为证，下半年的租金20000元是2019年9月4日转账支付（有发票为凭），由此，被上诉人的口头承诺已经兑现，减免2个月租金已成为事实，故2019年的全年租金应该从合同签订日开始计算；25000元-6666元＝18334元，但被上诉人在合同上租赁期仍以2019年1月16日-2020年1月15日计算，应该是打印时，将原保存的合同，只更改了签订日期，应属工作上的失误，望法院明查。3.2020年年初，春节期间疫情爆发，政府为控制疫情，强制所有店铺禁止营业，违者重罚，2020年5月16日，上诉人发函给被上诉人《关于因疫情要求减免租金的函》，被上诉人不但没有答应，还于2020年5月19日直接发函给上诉人，要求腾退房屋，8月份又是一份腾退函，逼上诉人退还房屋，在这样的特殊时期，上诉人的店铺长期关门停业的情况下，被上诉人却为了自己的利益而不顾上诉人的艰难，无奈之下，上诉人只能另找店铺。早在2017年6月8日上诉人和被上诉人签署一份关于甲方万一需要乙方腾退房屋，将租赁物回收的情况下，甲方愿意补偿乙方部份装修费用的《补充协议》。在这次纠纷中，上诉人在2020年5月16日发函给被上诉人要求减免租金，在疫情特殊时期，被上诉人理应认真对待上诉人的请求，至于租金减不减，减几个月，都可以谈，但是，被上诉人直接发两份《腾退函》逼着上诉人腾退房屋，所以《补充协议》开始生效，被上诉人应按《补充协议》对上诉人的装修费给予补偿（46000元打5折＝23000元）。疫情期间，上诉人长时间停业，在无认何收入情况下，员工工资必须要发，货物严重积压，损失惨重，已成事实，租赁合同实在无法履行，疫情期间双方都有损失，上诉人的损失是不能营业但还要支付工资、社保等，被上诉人的损失就是租金，如果被上诉人的损失由上诉人来承担，显然有失公平。综上所述，在全国疫情快速漫延之时，国家出台了相关减租政策，对照《中华人民共和国合同法》第一百十七条，此次疫情属不可抗力，不可避免的灾害。2020年4月20日，最高人民法院出台《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，可以看出最高人民法院对此次疫情态度极为重视，一审法院的判决明显对上诉人不公平，希望二审法院酌情考虑上诉人的实际情况，公平判决。 浙江环宇建设集团有限公司辩称，对于装饰装修的问题，双方签订的房屋租赁合同第五条有约定，被上诉人不予补偿。上诉人称被上诉人领导口头承诺因道路封闭施工减免租金两个月，但并非被上诉人公司同意，且上诉人没有提交相应证据。 浙江环宇建设集团有限公司向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付房屋租金25000元、水电费389.4元，合计25389.4元；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明：2019年3月19日，原告浙江环宇建设集团有限公司（甲方、出租方）与被告绍兴市腾林贸易有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于绍兴市越城区胜利西路257（分设门牌号263号）、建筑面积为33平方米的商业用房一间出租给乙方，租赁期限自2019年1月16日至2020年1月15日；年租金为40000元，每半年支付一次；首期支付半年租金为20000元，第二期租金乙方承诺提前一个月付清，实行先付租金后使用房屋之约定；乙方承租的房屋，向甲方缴纳水电费、房屋装修保证金；所缴保证金在退房时根据乙方欠付情况及建筑结构破损程度按实结算退还，不计息；乙方租用的房屋，期满后需继续租用，提前三个月向甲方提出书面续租申请，经甲方同意后，在同等条件下，具有优先承租权，双方重新签订房屋租赁合同；如甲方不同意续租，乙方应按期退房。合同还对其他事项进行了约定。被告向原告交纳有房屋装修保证金1000元、水电押金500元。被告已向原告支付截至2020年1月15日的房屋租金。2020年5月16日，被告向原告出具《关于因疫情要求减免租金的函》，载明“我司向贵司租赁的有关位于××路××号××房，近年来因互联网的原因，导致实体店生意一落千丈，再加上今年年初的疫情爆发，政府为控制疫情，对我等店铺全面禁止营业，因我司是经营服装行业，一年之中就指望春节旺季时能赢利，这次疫情给我司造成惨重损失，实在难以生存，因此请求贵公司能减免租金半年，望能批准”。该函于2020年5月19日送达原告。2020年5月19日，原告向被告出具《要求腾退的函》，载明“贵我双方签订的《房屋租赁合同》约定胜利西路263号商业用房租赁期限到2020年1月15日止，若贵司需要续租的，应提前三个月向我司提出书面续租申请，经我司同意后重新签订房屋租赁合同。但贵司并没有按照合同约定提前提出续租要求，也没有支付从2020年1月16日起至今的租金。基于此，我司认为贵司无续租房屋并及时支付租金的诚意，我司不同意继续出租给贵司，请贵司在收到本函后三日内立即腾退返还房屋，并付清从2020年1月16日起至腾退日止按原合同租金标准计算的租金或占有使用费”。经核实，被告于2020年5月21日收到该函。2020年8月21日，原告再次向被告出具《要求腾退返还租赁房屋的函》，内容与2020年5月19日的函一致。经核实，被告于2020年8月22日收到该函。2020年9月1日，被告向原告出具《退租确认书》，载明“关于我司承租的位于越城区××路××号××房，多年来感谢贵司的支持和帮助，由于老城区的商业区大面积分散，再加上网络店铺大面积增加，现在实体店根本无法生存。再加上疫情开始至今，生意更加一落千丈，实在无法续租，只能申请退租，望理解，现把钥匙提交归还”。后，原告收到该确认书和钥匙。 一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，主体适格，意思表示真实，内容合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约履行。本案中，双方合同租赁期限于2020年1月15日届满，租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告对此没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。原告于2020年5月19日出函明确表示不同意继续出租，要求被告收到函后三日内立即腾退，可以认为原告实际在该函中作出了解除合同的意思表示，被告于2020年5月21日收到该函，故双方之间的不定期租赁合同自被告收到该函之日2020年5月21日解除。原告要求被告支付的自2020年1月16日起至2020年8月底共计7个半月租金25000元，根据原告诉状事实与理由中“租金或者占有使用费”的表述，结合该院认定的合同解除时间，应指自2020年1月16日起至2020年5月21日止的房屋租金13864.63元，及自2020年5月22日起至2020年8月31日止的房屋占有使用费11135.37元；该期间的租金和占有使用费诉请，符合合同和法律规定，该院予以支持。被告租赁房屋系用于经营，在2020年年初浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应期间，被告的经营确会受新冠肺炎疫情影响，被告认为应考虑租金减免的意见，该院予以采信；综合考虑原告的经营类型，以及绍兴市疫情防控情况等因素，该院酌情确定减免被告一个月房屋租金。原告主张的水电费389.4元，被告予以认可，该院对该项诉请予以支持。被告要求退还的房屋装修保证金1000元和水电押金500元，原告同意退还，为减少诉累，根据双方合同约定，可在本案被告应支付的租金中予以扣除。综上，原告主张的水电费，扣除水电押金后无需再支付。扣除减免的一个月租金、装修保证金和剩余的水电押金后，被告尚应支付自2020年1月16日起至2020年5月21日止的房屋租金9420.7元（13864.63元-3333.33元-1000元-110.6元），以及自2020年5月22日起至2020年8月31日止的房屋占有使用费11135.37元。被告虽认为因2018年6月市政道路封闭施工，原告同意减免二个月租金，但未举证证明该节事实，原告亦对此予以否认，该院对被告的该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告绍兴市腾林贸易有限公司应于判决生效之日起三十日内支付给原告浙江环宇建设集团有限公司自2020年1月16日起至2020年5月21日止的房屋租金人民币9420.7元，及自2020年5月22日起至2020年8月31日止的房屋占有使用费人民币11135.37元；二、驳回原告浙江环宇建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取217元，由原告浙江环宇建设集团有限公司负担41元，由被告绍兴市腾林贸易有限公司负担176元，被告负担部分于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。 二审中，上诉人向本院提交证据1.《补充协议》原件一份，以证明被上诉人应赔偿上诉人部分装饰装修费用；证据2.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》打印件一份，以证明被上诉人应减免租金25000元。被上诉人质证认为，证据1针对的是上诉人与被上诉人签订的2017年1月16日至2018年1月15日的房屋租赁合同，不适用于本案租赁合同，且本案不符合协议约定的条件；对证据2的真实性、合法性无异议，与本案无关联，一审判决已充分考虑该指导意见，给予减免租金。本院认证认为，证据1与本案审理的范围无关联，本院不予认定；对证据2的真实性予以认定，但不能达到上诉人的证明目的。被上诉人未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，关于讼争房屋租金及占有使用费如何认定的问题，因受新冠肺炎疫情影响，2020年年初浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应，一审法院结合上诉人的经营类型和绍兴市疫情防控情况等因素，从平衡双方当事人利益的角度出发，减免租金一个月3333.33元，应属合理，且符合最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件相关指导意见的精神。上诉人主张因疫情和道路全封闭施工，减免房租25000元，无合同及法律依据，本院不予采纳。上诉人主张2019年3月19日签订的房屋租赁合同约定租赁期限自2019年1月16日至2020年1月15日，实际应从合同签订之日起计算租金，但未提供充分有效证据证明，本院亦不予采纳。关于押金及水电费1500元，一审法院已在上诉人应支付的租金中予以扣除，上诉人要求退还押金及水电费1500元的主张明显缺乏依据。对于合同解除后装饰装修费用承担的问题，因上诉人在一审中未提出反诉，对于该项主张，本院不予审理，上诉人可另行主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费314元，由上诉人绍兴市腾林贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 瑶 审 判 员  梅 云 审 判 员  张百元 二〇二一年三月二十四日 法官助理  车楚佳 书 记 员  孙心怡 10 9