山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3108号 上诉人（原审被告）：青岛康储实业有限公司，住所地青岛市市北区。统一社会信用代码：91xx2M。 法定代表人：储青荣，总经理。 委托诉讼代理人：逄燕军，山东柏海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏伟，山东柏海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔xx，男，1991年9月17日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张振海，山东品众元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘聪，山东品众元律师事务所律师。 上诉人青岛康储实业有限公司（以下简称康储公司）因与被上诉人崔xx商品房预约合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初10145号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人康储公司的委托诉讼代理人苏伟，被上诉人崔xx的委托诉讼代理人张振海、刘聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康储公司提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由崔xx承担。事实和理由：一、一审法院将无法签订《商品房预售合同》的责任归于康储公司是错误的。合同是双方权利义务的约定，各方均应严格执行。根据双方签订的《认购协议》的第四第五第六条明确约定崔xx在认购期间内除交付首付款外，还应缴纳房屋专项维修基金及将本人齐全完整、准确无误的购房资料交付给康储公司，才可签订《商品房预售合同》，否则应承担违约赔偿责任，并视为崔xx单方面解除协议，康储公司有权自行处置房屋。本案中崔xx拒绝缴纳房屋专项维修金，康储公司向崔xx多次催款，而且在两年多时间里未处置该房屋，一直给崔xx保留着。康储公司已经尽了最大努力维护诚信。二、康储公司无法办理贷款所以导致无法签订《商品房预售合同》。商品房预售过程中，购房者需提供其银行流水、工资收入、购房资格证明、查验资格证明等材料由相对应的银行进行审核并确定能否办理相对应的贷款后方可签订《商品房预售合同》。本案中崔xx无法办理贷款（条件不符合），在崔xx的请求下康储公司等待崔xx缴纳剩余房款长达两年的时间。在此期间房价上涨，康储公司依然按照原价为崔xx保留房屋，足以说明康储公司的诚信。三、康储公司按照合同确认的地址向崔xx邮寄催款文件已尽到通知义务。认购书写明的地址是崔xx确认的地址，康储公司邮寄并无错误。 崔xx辩称：一、一审判决认定事实正确，康储公司称一审法院将无法签订《商品房预售合同》的责任归于康储公司是错误的没有任何依据。崔xx依约支付了认购定金及首付款，根据认购协议的约定，康储公司应当与崔xx签订正式的《青岛市商品房预售合同》，并由康储公司配合崔xx办理贷款手续。崔xx履行自己义务缴纳首付款之后，康储公司并未履行自己的义务，一审认定系康储公司原因导致无法签订《青岛市商品房预售合同》是正确的。二、根据认购协议，崔xx与康储公司约定的付款方式为商业贷款，崔xx缴纳首付款后，康储公司未与崔xx签订《青岛市商品房预售合同》导致崔xx无法办理贷款手续，致使合同无法继续履行。三、康储公司的催款文件明显违反了认购协议的约定，康储公司不配合办理贷款手续，要求崔xx补足全部房款的行为违反协议约定。 崔xx向一审法院提出起诉请求：1.解除崔xx、康储公司之间签订的房屋认购协议；2.康储公司返还崔xx已支付的购房款540083元，自2016年12月19日至实际返还之日按银行同期贷款利率4倍支付利息，同时赔偿崔xx房屋差价损失（具体数额以评估结果为准）；3.本案诉讼费、评估费、保全费由康储公司承担。一审中，崔xx增加以下诉讼请求：1.康储公司支付崔xx房屋差价损失1116544.4元；2.康储公司支付崔xx评估费9767元。 一审法院查明事实：2016年12月12日，崔xx、康储公司签订《认购协议》，约定：崔xx认购康储公司开发的青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户，康储公司已领取该房屋商品房预售许可证，暂测面积为93.78平方米，付款方式为商业贷款，签约时崔xx支付认购定金50000元，作为双方订立商品房预售合同的担保，在签订预售合同后该认购定金自动转为购房价款。第四条约定本协议签订后七日内为认购该房屋的认购期限，即2016年12月12日至2016年12月19日，在此期限内，崔xx应付清购买该套房屋的全部购房款或申请购房按揭贷款的首付款，才可签订商品房预售合同。否则应承担逾期交纳购房款的违约赔偿责任，康储公司有权处置崔xx认购的商品房且不退还已缴纳的认购定金。第五条约定，在本协议约定认购期限内，崔xx应缴纳房屋专项维修资金，将购房者本人的购房资料全部交给康储公司，签订《青岛市商品房预售合同》与《前期物业合同》《装饰装修协议》《业主公约》。否则，视为崔xx单方面解除本协议，康储公司有权自行处置本协议约定的认购房屋（届时康储公司不再另行通知），已收取认购该房屋的定金作为崔xx的违约赔偿金，不予返还。第六条约定，在本协议约定认购期限内，因崔xx未按期付清全部购房款或未按期缴齐申请购房按揭贷款的首付款。未能提供齐全完整、准确无误的购房者本人购房资料。未签订《青岛市商品房预售合同》、未签订《前期物业合同》《装饰装修协议》《业主公约》等购房资料。崔xx发生前述任何一种情况均属于违约，应承担违约经济赔偿责任。康储公司有权不退还已收取的认购定金且有权自行处置崔xx已认购该房屋。第七条约定，崔xx认购的房地产，康储公司已经办理在建工程抵押登记。因此造成崔xx不能办理购房按揭贷款抵押登记时，双方经协商崔xx可现金购房或解除已签订的《青岛市商品房预售合同》。康储公司返还崔xx已付购房首付款或已缴纳的认购定金。除此之外康储公司不再承担其它任何责任。第九条约定，本协议崔xx、康储公司双方签字或盖章后生效。双方签订《青岛市商品房预售合同》后，本协议自动终止。该协议中双方未约定交付房屋的期限和付款方式。签约后，康储公司交付崔xx该认购协议复印件一份，但一直未将原件给付崔xx。 该协议签订当日，崔xx向康储公司支付认购定金50000元，2016年12月19日崔xx向康储公司支付首付款490083元。康储公司两次均向崔xx开具收据，记载内容包括购房面积93.78平方米、购房地点xxxx户、每平方米预售价19088元以及交款金额。 涉案房屋青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户地址现变更为青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户。2019年7月23日，该房屋初始登记在康储公司名下，建筑面积为95.44平方米。 2019年12月14日，青岛市房屋交易中出具《关于崔xx购房资格问题的复函》，载明：自2017年3月16日起，青岛市区范围对非本市户籍居民家庭实行住房限购政策。购房时间以交易合同网签备案时间为准。合同网签备案时间在《通知》下发之前的适用《通知》之前的政策规定。考虑实际存在的《通知》下发前发生的“已购未签未备案”问题，如开发企业能够提供相关购房人交纳定金或房款发票、收据等，且相关凭证显示交款日期在《通知》下发之前的，房屋交易管理部门应予以政策过渡。您购买的市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户（现因门牌变更，房屋地址变更为：青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户）即属政策过渡范围，如您与预售房单位达成一致意见后，即可进行房屋买卖合同网上签订并提交备案。 康储公司主张于2018年1月19日、2019年4月4日分别向崔xx邮寄《催缴购房款的通知》，告知崔xx尚有应缴购房款至今未缴齐已构成逾期付款的事实，通知崔xx务必于2018年1月25日、2019年7月4日前缴清全部购房款并支付相关逾期违约金，以便之后顺利进行网签。如在上述期限前仍未履行付款义务，康储公司将依法行使相应权利并追究崔xx的责任。崔xx对该组证据不予认可，称未收到邮件，且双方约定以商业贷款方式支付尾款，康储公司违约不配合办理贷款手续，反而要求崔xx补足全部房款不符合合同约定。 本案审理过程中，经崔xx申请，青岛衡元德房地产评估有限公司出具《房地产司法鉴定估价报告》，认定青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋2020年4月28日的市场价值为2906617元，崔xx为此缴纳评估费9767元。康储公司对崔xx的评估申请有异议，主张不应对涉案房屋的价值进行评估，本案系崔xx违约致使认购协议解除，且认购协议系预约合同非正式的商品房买卖合同，不存在所谓的差价损失，因崔xx不符合银行贷款条件故要求康储公司给予崔xx宽限期以交纳全款，但崔xx至今未交纳全款，康储公司为崔xx保留房屋至今，康储公司不存在过错。康储公司对该评估该估价报告有异议，认为鉴定价值过高，要求重新评估。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，崔xx、康储公司签订的认购协议和相应的收款收据中明确记载了房屋的具体坐落、面积、单价等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，崔xx也已据此支付首付款，故该认购协议应当认定为商品房预售合同，其内容是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，双方关于青岛市市北区xx路xx号xx号楼xx单元xx户商品房买卖合同成立且有效，均应按约履行。 崔xx依约支付了认购定金及首付款，康储公司抗辩称因崔xx未按照购房协议的约定履行提供相关购房资料、缴纳专项维修基金以及不具备办理贷款条件、无法支付剩余购房款等违约行为，才致使双方合同解除。根据双方认购协议的约定，认购期限内崔xx未按期缴齐申请购房按揭贷款的首付款、未缴纳住房维修基金、未能提供齐全完整准确无误的购房者本人购房资料、未签订《青岛市商品房预售合同》、未签订《前期物业合同》《装饰装修协议》《业主公约》等购房资料，崔xx发生前述任何一种情况均属于违约，应承担违约经济赔偿责任。但崔xx上述每一项义务的履行，除了交纳首付款之外，均需要康储公司履行合同义务在先，包括提供购房者本人购房资料，也应按照康储公司明确要求提供的材料范围进行提交。故崔xx交纳首付款后，双方应签订正式的《青岛市商品房预售合同》，并由康储公司配合崔xx办理住房贷款抵押手续，崔xx既无法自行签订合同更无法自行办理贷款手续，故康储公司的抗辩理由不成立，一审法院依法不予采信。康储公司称，因听说崔xx不符合办理商业贷款条件导致未能办理贷款手续的主张并无证据予以支持。崔xx在认购期内缴纳住房维修基金也应持有康储公司开具的通知书才能缴款，康储公司是否向崔xx交付了该通知书也无证据予以证明。综上，康储公司主张崔xx违约的抗辩理由均无证据支持，一审法院依法不予采信。 根据合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。崔xx、康储公司签订的认购协议约定的付款方式为商业贷款，崔xx依约支付首付款后，康储公司未与崔xx签订正式的《青岛市商品房预售合同》导致崔xx无法办理贷款手续，致使合同无法继续履行。康储公司于2018年通知崔xx支付全部剩余房款的付款方式与双方约定不符，双方签订的认购协议因康储公司的违约行为导致无法履行，崔xx要求解除该认购协议的请求于法有据，一审法院予以照准。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方签订的认购协议解除，崔xx要求康储公司返还已付的购房定金及首付款共计540083元的请求于法有据，一审法院予以照准。康储公司占用崔xx的该笔资金理应支付利息，崔xx要求康储公司按照银行同期贷款利率的4倍支付利息的请求并无约定，故康储公司按照银行同期贷款利率支付利息较为合理，利息起算日期应自认购期限届满的次日起算，崔xx的该项请求一审法院依法予以部分支持。 根据合同法第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。崔xx符合本市购房条件，其依约支付购房首付款系为了购买涉案房屋以获得收益，但因康储公司违约导致崔xx未能完成购房行为而丧失可得利益，因此崔xx要求康储公司赔偿崔xx房屋差价损失的请求于法有据，一审法院予以照准。青岛衡元德房地产评估有限公司就涉案房屋出具的《房地产司法鉴定估价报告》符合相关规定，康储公司仅以价值过高为由要求重新评估的请求，一审法院不予支持。涉案房屋的房屋差价为1116544.36元（2906617元－19088元×93.78平方米），崔xx并未支付全部购房款，基于公平原则，其获得的赔偿应与其已付款项相对应，应为336874.58元（540083元÷1790072.64元×1116544.36元）。崔xx为评估房屋价值预缴的评估费9767元，应由康储公司承担。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审判决：一、青岛康储实业有限公司于判决生效之日起10日内返还崔xx认购定金及首付款共计540083元并支付利息（利息起止日期自2016年12月20日起至付清之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、青岛康储实业有限公司于判决生效之日起10日内支付崔xx赔偿款336874.58元；三、评估费由青岛康储实业有限公司承担，崔xx已预交，康储公司于判决生效之日起10日内给付崔xx9767元；四、驳回崔xx的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费19798元，由崔xx负担9263元，由青岛康储实业有限公司承担10535元，保全费3220元，共计13755元，由青岛康储实业有限公司承担。 经本院审理查明，二审庭审过程中，康储公司当庭明确表示不同意按照双方《认购协议》约定的条件继续履行。本院查明其他的事实与一审一致。 本院认为，从崔xx提交的《认购协议》内容来看，该协议书虽然就房屋的坐落、建筑面积、定金、价格、价款及支付方式进行了约定，但对于房屋的交付时间、房屋过户时间均未做约定。因此，上述协议并不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同所要明确的主要条款，且涉案《认购协议》明确约定，崔xx与康储公司尚需另行签订正式的商品房预售合同。因此，上述《认购协议》应系预约协议而非正式的商品房买卖合同。康储公司主张系因崔xx未提供相关购房资料、缴纳专项维修基金以及不具备办理贷款条件、无法支付剩余购房款等违约行为，才致使双方合同解除。本院认为，如前所述，涉案《认购协议》系预约协议，作为预约协议而言，其合同目的即为签订正式的合同。而根据双方认购协议第四条的约定，认购期限内崔xx按期缴齐申请购房按揭贷款的首付款后，康储公司即负有配合崔xx签订正式商品房预售合同的义务。但在崔xx已按照约定交付购房定金及首付款的情况下，康储公司却未与崔xx签订正式的《青岛市商品房预售合同》。康储公司无证据证明双方未签订正式商品房预售合同原因系崔xx原因所致，其以崔xx未缴纳住房维修基金、未能提供齐全完整准确无误的购房者本人购房资料为由回避其签订正式商品房预售合同的义务，无合同及法律依据。且康储公司在二审庭审中亦明确表示其不同意按双方《认购协议》约定的条件继续履行合同。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。本案中，康储公司的行为显然有违诚信，应当赔偿由此给崔xx造成的损失。一审判令解除双方签订的《认购协议》及返还崔xx已付购房款项及相应利息，并无不当。一审基于公平原则按照崔xx已付购房款占原约定房款的比例来确定崔xx的房屋差价损失，符合法律规定。 综上所述，上诉人康储公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19798元，由上诉人青岛康储实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年三月三十一日 法官助理 于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英