山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1215号 上诉人（原审原告）：姜振永，男，1969年12月19日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：孙玉仁，平度天柱法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：青岛鼎耀房地产开发有限公司，住所地平度市,统一社会信用代码:91xx90。 法定代表人：王洪楠,经理。 委托诉讼代理人：韩宝礼，山东天正平律师事务所律师。 上诉人姜振永、青岛鼎耀房地产开发有限公司（以下简称鼎耀公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院(2020)鲁0283民初5977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 姜振永上诉请求，1、鼎耀公司向姜振永支付2014年1月7日至2020年7月7日以192000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的房款利息61152元。2.鼎耀公司向姜振永支付2020年7月7日至实际支付日以192000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的房款利息。3.本案一、二审诉讼费由鼎耀公司承担。事实和理由是，一、鼎耀公司代物清偿欠姜振永水泥砖款时，涉案房屋应保证无瑕疵，符合法律代物清偿的效果，鼎耀公司隐瞒房屋是郭家寨社区不能为购房者办理不动产登记的事实，导致上诉人陷入错误认识，房屋买卖协议第一条明确房屋为龙居香舍里小区，未明确平度云山镇郭家寨社区，交款收据章为龙居香舍里销售中心。鼎耀公司对外宣传小区为70年产权，根据法律规定集体建设用地没有规定使用年限，姜振永与不是郭家寨社区案外人姜佳佳签订认购协议明确是商品房，鼎耀公司隐瞒没有取得施工许可证等办理不动产登记手续和证明文件，鼎耀公司隐瞒事实，虚假宣传致使姜振永陷入错误认识，姜振永对合同履行没有过错。二、根据合同法规定，合同解除后有过错一方应赔偿损失，原审适用法律错误。 鼎耀公司辩称，鼎耀公司与姜振永间不存在房屋买卖基础关系，双方协议目的不是为了买房，鼎耀公司以房抵债合法。双方协议约定姜振永在充分了解房屋产权及规划用途的前提下，自愿购买，约定对各自权利、义务清楚明白。姜振永对房屋现状清楚，同时云山政府出具说明证明只是目前不能办理房产登记手续，将来是可以办理，姜振永不能期待以1680元每平方米的价格购买商品房。双方办理好以房抵债手续，房屋已交付姜振永，姜振永曾经对外出售一套，双方合同不应被解除，不存在任何损失，其上诉理由没有依据。 鼎耀公司上诉请求：1.请求青岛市中级人民法院依法撤销原审错误判决，驳回被上诉人诉讼请求。2.本案一、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在平度市××镇××区建设施工时，被上诉人要求为上诉人提供水泥及建筑用砖，当时双方口头约定：总货款的一半为货币结算，另一半为用房产抵顶。后经结算被上诉人除收到货币结算外另外得到3套房产。上诉人与被上诉人签订的《房屋买购买协议书》只是为了证明被上诉人已经实际取得房产的所有权，便于被上诉人将来对外转让。上诉人向其交付房屋的目的是为了消灭债务，被上诉人接受房屋的目的是为了实现自己的债权而并不是为了自己居住使用，双方交易的目的不是房屋买卖而是为了结清货款。通过被上诉人抵顶接受三套房产的事实及被上诉人在2014年将其中的一套房屋转卖给他人就足以说明其收到房屋的目的显然不是自己居住。因此该案的案由不应定为房屋买卖合同纠纷。二、原审法院以上诉人不能办理房产证为由判令解除双方顶账协议并返还购房款错误。退一步讲就算是双方签订合同的目的房屋买卖（这仅是一种假设），那么原审法院也不能以不能办理房产登记手续为由判令解除合同。第一、涉案的房屋社区已获得平度市城乡规划局的规划许可，平度市国土资源局的批准、平度市发改局的批准、已经办理了《中华人民共和国不动产权证》，是平度市人民政府、青岛市人民政府批准建设的特定政策下的社区房，并非是法律意义的小产权房，也不是商品房，房产特色、合法。第二、涉案房产是上诉人抵顶给姜振永的顶账房，无欺诈及胁迫的行为顶账行为，是双方真实意思的表示完全合法。被上诉人虽然不在社区内，但是被上诉人与上诉人之间不是房屋买卖关系，被上诉人所取得的房屋是基于材料买卖关系，顶账仅是支付材料款的一种方式，不违反法律规定。第三、虽然最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条、19条有关于要求房地产开发企业为商品房购买人在特定时间内办理房产证的要求，但是该解释不适用本案。涉案的房产不是商品房，属政策性规定的社区房，不能在市场上自由交易，没有政策要求上诉人必须在一定的期限内为社区的居民办理房产登记手续。何况办理房产登记手续属政府的行为，平度市云山政人民政府2020年8月13日的《证明》已经证明只是目前不能办理房产登记手续，将来是可以办理的。不能为购房人办理房产登记手续不是由上诉人的原因造成，难道被上诉人期待以每平方米1680元的价格购买商品房？第四、尤其重要的是：《房屋购买协议》第1条、第12条已明确约定，被上诉人对于房屋的产权及规划用途充分了解，各自的权利及义务清除，并没有约定办理房产证的具体时间。被上诉人从未向上诉人支付过购房款，只是因为双方之间存在货物买卖关系，产生债权后，以房抵债得到三套房产。因此原审法院以上诉人不能办理房产登记手续为由要求上诉人返还房款是错误的。 姜振永答辩称，双方签订的以房抵债协议消灭原来的债权债务的关系，产生了新的债权债务关系，鼎耀房地产应为姜振永办理不动产登记手续，2014年1月7日到现在已经7年时间，鼎耀房地产还不能为姜振永办理房产手续，期限太长，所以鼎耀房地产不能为姜振永办理不动产登记，我们与鼎耀房地产解除合同没有过错。 姜振永向一审法院起诉请求：1.解除原告、被告就龙居、香舍里东区内xx号楼xx单元xx层xx户房屋的顶帐协议；2.判令被告退还原告顶帐款192000元及向原告支付自2014年1月7日至2020年7月7日以192000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的房款利息61152元；3.判令被告向原告支付自2020年7月7日至实际支付日以192000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：根据青岛市委市政府及平度市委市政府建设宜居幸福新农村的要求，平度市云山镇人民政府定决拆除平度市云山镇郭家寨村周边村庄集中建设郭家寨社区，并报上级政府部门批准，相关政府部门也为郭家寨社区建设项目办理了乡村建设规划许可证、不动产权证等手续，其中，鲁（2017）平度市不动产权第0××7号不动产权证载明：权利人：平度市云山镇人民政府（郭家寨社区），权利类型：集体建设用地使用权，用途：城镇住宅用地。 青岛鼎耀房地产开发有限公司投资开发平度市××镇××区（龙居·香舍里小区）项目，姜振永为被告的建设工程供应水泥砖，双方并达成以房抵债协议，即被告给付原告部分现金，剩余水泥砖款以开发的龙居·香舍里小区楼房抵顶。其中涉案的xx号楼xx单元xx户房屋，双方达成口头房屋购买协议，约定被告将该房屋用于抵顶原告砖款192000元。 2014年1月7日，姜振永将涉案的xx号楼xx单元xx户房屋出售给姜佳佳，总价款为192000元，双方签订了《协议书》一份，并约定姜振永协助将该房产办理姜佳佳名下。对此，姜佳佳还与青岛鼎耀房地产开发有限公司签订了《房屋购买协议书》，青岛鼎耀房地产开发有限公司为姜佳佳出具了购房款为192000元的收据一份，该款系用涉案房屋抵顶姜振永砖款的款项。 2019年3月26日，姜佳佳因购买的涉案房屋无法办理产权登记，向本院提起诉讼。请求解除其与姜振永签订的《协议书》，并返还其支付的购房款及利息；解除其与青岛鼎耀房地产开发有限公司签订的《房屋购买协议》。本院受理后，经审理作出（2019）鲁0283民初2775号民事判决书。判决解除姜佳佳与姜振永于2014年1月7日签订的《协议书》,返还姜佳佳支付的购房款及利息；解除姜佳佳与青岛鼎耀房地产开发有限公司签订的《购房协议书》。姜振永不是平度市××镇××区所涉及村庄的村民。青岛鼎耀房地产开发有限公司承认案涉房屋目前不能办理不动产权登记手续。 本院认为，本案原、被告之间发生的纠纷是因双方基于买卖合同关系而达成以房抵债协议，被告青岛鼎耀房地产开发有限公司以其开发建设的房屋抵顶给原告姜振永消灭债务，而抵顶的房屋目前不能办理不动产权登记手续而引起的。原告、被告争执的焦点是：被告青岛鼎耀房地产开发有限公司不能为原告姜振永购买的房屋办理不动产权登记手续，双方之间达成的房屋购买协议应否予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告青岛鼎耀房地产开发有限公司作为开发商，为房屋买受人办理不动产权登记手续是法定义务。因案涉房屋土地使用权系集体建设用地使用权，而原告姜振永不是平度市××镇××区所涉及村庄的村民，根据相关法律法规，案涉房屋不能办理不动产权登记，致使原、被告之间达成的房屋购买协议不能实现合同目的，因此，原告姜振永要求解除其与被告青岛鼎耀房地产开发有限公司达成的房屋购买协议，并要求被告青岛鼎耀房地产开发有限公司退还购房款192000元，符合法律规定，本院予以支持。原、被告达成房屋购买协议时，原告姜振永应当知道案涉房屋不能办理不动产权登记，其对合同的不能履行亦有过错，因此，原告姜振永要求被告青岛鼎耀房地产开发有限公司支付自2014年1月7日至实际支付日以192000元为基数按全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、解除姜振永与青岛鼎耀房地产开发有限公司（涉案的xx号楼xx单元xx户）房屋购买协议；二、青岛鼎耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付给原告姜振永款192000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回姜振永的其他诉讼请求。案件受理费5097元，由姜振永承担1240元，由被告青岛鼎耀房地产开发有限公司承担3857元。 二审中，姜振永提交2013年拍摄的鼎耀公司的对外的宣传页照片，证明涉案房产宣传是70年大产权。被上诉人对证据真实性不认可，当时没有做相应的宣传，这是社区房，没有规定社区房是70年产权。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本案经调解，各方当事人未能达成协议。 本院认为，本案原、被告之间发生的纠纷是因双方基于买卖合同关系而达成以房抵债协议，被告青岛鼎耀房地产开发有限公司以其开发建设的房屋抵顶给原告姜振永消灭债务，而抵顶的房屋目前不能办理不动产权登记手续而引起的。原告、被告争执的焦点是：被告青岛鼎耀房地产开发有限公司不能为原告姜振永购买的房屋办理不动产权登记手续，双方之间达成的房屋购买协议应否予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，被告青岛鼎耀房地产开发有限公司作为开发商，为房屋买受人办理不动产权登记手续是法定义务。因案涉房屋土地使用权系集体建设用地使用权，而原告姜振永不是平度市××镇××区所涉及村庄的村民，根据相关法律法规，案涉房屋不能办理不动产权登记，致使原、被告之间达成的房屋购买协议不能实现合同目的，因此，原告姜振永要求解除其与被告青岛鼎耀房地产开发有限公司达成的房屋购买协议，并要求被告青岛鼎耀房地产开发有限公司退还购房款192000元，符合法律规定，本院予以支持。原、被告达成房屋购买协议时，原告姜振永应当知道案涉房屋不能办理不动产权登记，其对合同的不能履行亦有过错，原审判令承担利息算亦无不当，应予以维持。上诉人上诉理由不能成立，原审判决应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5469元，由上诉人姜振永负担1329元，上诉人青岛鼎耀房地产开发有限公司负担4140元。 本判决为终审判决。 审 判 长 盛新国 审 判 员 高中日 审 判 员 王化宿 二〇二一年三月三十日 法官助理 宋 甜 书 记 员 王庆光 书 记 员 李珊珊