山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14150号 上诉人（原审原告）：张波，男，1978年9月14日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：刘坤，山东天正平律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：代杰，女，1977年12月4日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：刘坤，山东天正平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛医保城药品连锁有限公司，住所地：青岛市崂山区。 法定代表人：马守军，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：王桢，男，1984年11月12日出生，住青岛市崂山区。 上诉人张波、代杰因与被上诉人青岛医保城药品连锁有限公司（以下简称“青岛医保城”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初5465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张波、代杰向本院提出上诉请求：1.依法判令撤销山东省平度市人民法院作出的（2020）鲁0283民初5465号民事判决，改判青岛医保城向张波、代杰支付租金人民币8万元；2.本案一二审诉讼费用由青岛医保城承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审认定：“被告在疫情期间亏损严重，符合不可抗力致使不能实现合同目的的情形。”一审法院明显认定事实错误。不能否认，新冠疫情构成了法律意义上的不可抗力。但是，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定不可抗力解除合同情形为“因不可抗力致使不能实现合同目的的”。就是在发生不可抗力的情况下，如果要解除合同应当满足“致使合同目的不能实现”的要件，即“不可抗力”与“合同目的不能实现”存在因果关系。在本案中，双方之间为房屋租赁合同关系，张波、代杰的主要义务为交付所出租的房屋，张波、代杰交付了房屋即已经履行了主要合同义务。本案涉案租赁房屋位于平度市区，平度市在新冠疫情期间一直没有采取封城措施。尽管新冠疫情突发可能对租赁房屋周围的经营环境造成一定影响，但是并未导致该租赁房屋无法进行经营，也就是说新冠疫情并没有致使该《房屋租赁合同》目的根本上不能实现。最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中指出：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。疫情对各个行业均造成了损失，青岛医保城作为承租人亦不例外，但新冠××疫情的影响是暂时的，不能认定合同根本目的无法实现。由此可见，一审法院作出的判决明显是与最高院的指导意见相悖的，是错误的。另外，青岛医保城的营业收入减少是亏损并不是疫情突发而导致的，而是其经营不善所致。2018年3月9日，双方签订的《房屋租赁合同》约定：青岛医保城租赁甲方所有的位于平度市户网点房屋；租赁期自2018年3月20日起，至2021年3月20日止，共三年；租赁费为每年14万元。由于青岛医保城持续亏损，为节约成本，2019年4月8日，双方签订《房屋租赁补充协议》，将2019年3月20日至2021年3月20日年租金变更为8万元。在疫情来临之前，在其经营状况不佳的情况下，张波、代杰已经做出了重大让步，大幅度地降低了租金。而青岛医保城仍旧不遵守合同约定，单方解除租赁协议。综上所述，一审法院认定事实错误，判决结果与最高人民法院指导意见明显相悖。请求二审查明事实，依法判令撤销平度市人民法院作出的(2020)鲁0283民初5465号民事判决，改判青岛医保城向张波、代杰支付租金人民币8万元。 被上诉人青岛医保城辩称，一审判决合法合理，请青岛中级人民法院依法驳回张波、代杰的上诉请求，维持一审判决。 张波、代杰向一审法院起诉请求：1、依法判令青岛医保城支付租金8万元；2、本案诉讼费用由青岛医保城承担。事实与理由：张波、代杰系夫妻关系，2018年3月9日，张波、代杰与青岛医保城签订《房屋租赁合同》，该合同约定：青岛医保城租赁张波、代杰所有的位于平度市户网点房屋，租赁期自2018年3月20日起，至2021年3月20日止，共三年，租赁费为每年14万元，租金支付方式为年付，每年2月20日为付款日。2019年4月8日，张波、代杰与青岛医保城签订《房屋租赁补充协议》，将2019年3月20日至2021年3月20日年租金变更为8万元。合同签订后，张波、代杰将房屋交给了青岛医保城，青岛医保城也依照合同约定的时间支付了前两年的租金。按照合同约定，青岛医保城应在2020年2月20日支付2020年3月20日至2021年3月20日期间的租赁费，但青岛医保城一直没有履行付款义务。青岛医保城的行为违反了合同约定，侵害了张波、代杰的合法权益。 青岛医保城一审中辩称，1、根据《合同法》第九十四条规定，合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因疫情原因，青岛医保城停业，因而退租，属于不可抗力致使不能实现合同目的，符合合同法第94条规定，属于法定解除，不应承担违约责任。退租时已向张波、代杰发出退租公函，张波、代杰不予处理，产生的损失后果由张波、代杰承担。2、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。3、青岛医保城已将房屋移交给张波、代杰，合同已无法履行，不应支持张波、代杰诉请支付租金8万元的请求，请求法院驳回张波、代杰诉讼请求。 一审法院认定的事实，张波、代杰系夫妻关系，2018年3月9日，张波、代杰与青岛医保城签订《房屋租赁合同》，合同约定：青岛医保城租赁张波、代杰所有的位于平度市户网点房屋，租赁期自2018年3月20日至2021年3月20日，共计三年，租赁费为每年14万元，租金支付方式为年付，每年2月20日为付款日。2019年4月8日，张波、代杰与青岛医保城签订《房屋租赁补充协议》，将2019年3月20日至2021年3月20日年租金变更为8万元。合同签订后张波、代杰将房屋交给了青岛医保城，青岛医保城依约支付了前两年的租金。按照合同约定，青岛医保城应在2020年2月20日支付2020年3月20日至2021年3月20日期间的租赁费，青岛医保城未履行支付租金义务。青岛医保城于2019年6月1日给张波、代杰邮寄《不可抗力退租公函》，称青岛医保城因受新冠××疫情影响，周边客流稀少，导致店铺亏损严重，要求退租，并请张波、代杰尽快接收房屋，张波、代杰于2020年6月2日签收该快递，但并未接收房屋，青岛医保城为防止损失扩大，主动撤店，停止营业。青岛医保城提交其单方制作的网点营业利润明细，证明2020年1月至4月，其位于涉诉房屋的网点一直亏损，月均亏损额12742元。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点为青岛医保城主张合同解除是否符合因不可抗力致使不能实现合同目的的法定解除条件。张波、代杰与青岛医保城双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》合法有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。2020年1月，我国暴发新冠××疫情，全国采取疫情防控措施，全民居家隔离，本次疫情暴发突然，是不能预见的，疫情期间采取的防控措施也是不能避免的，由此导致的商铺客流减少，营业收入减少甚至亏损亦是不能克服的客观情况，该事件符合不可抗力的构成要件。本案中，青岛医保城在疫情期间亏损严重，符合因不可抗力致使不能实现合同目的情形。青岛医保城为防止损失扩大，要求解除合同，向张波、代杰邮寄了退租公函，张波、代杰于2020年6月2日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故张波、代杰签收该退租公函时合同解除。且青岛医保城已主动撤店，退租房屋，明确表示拒绝继续履行合同，故本案《房屋租赁合同》已属实质上无法履行。因事发突然，张波、代杰不能预见合同解除，且疫情期间重新出租房屋也较困难，故应给张波、代杰合理时间另行出租房屋，时间以60天为宜。2020年3月20日至2020年6月2日共75天，因青岛医保城实际占有使用本案租赁房屋，故在此期间的租赁费青岛医保城应当支付给张波、代杰，计款29589元[80000元÷365天×（75天+60天）]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、九十六条、九十七条之规定，一审判决：一、青岛医保城药品连锁有限公司支付张波、代杰租赁费29589元，于判决生效后十日内履行；二、驳回张波、代杰对青岛医保城药品连锁有限公司的其他诉讼请求；如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1800元，减半收取900元，由张波、代杰负担567元，青岛医保城药品连锁有限公司负担333元，于判决生效后十日内缴纳。 本案经调解，双方当事人未达成一致。 经审理查明，本院二审认定的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是涉案租赁合同是否解除、解除的理由以及青岛医保城应当支付租金的期限和数额。 首先，关于涉案租赁合同是否解除以及解除理由的问题。本案中，青岛医保城于2020年6月1日向张波、代杰发出了解除租赁合同的通知并搬离了涉案房屋，双方租赁关系实际已经终止，双方租赁合同已经客观不能履行，故一审法院判决认定双方租赁合同自张波、代杰收到解除合同的通知时解除，符合客观事实，并无不当。关于双方租赁合同解除的理由，本院认为，人民法院审理涉疫情民事案件，应当准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小进行处理。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，应当继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，不应予以支持；继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其可以请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等。本案中，青岛医保城承租涉案房屋用于经营药品销售等，其主张在2020年1-4月期间疫情或者疫情防控措施影响其经营具有较高的盖然性，因此其可以主张减免租金、延长租期或者延期支付租金，亦可以根据公平原则及实际情况请求变更合同。因本案系长期租赁合同，并非为展览、会议、庙会等特定目的而预订临时场地所签订的租赁合同，青岛医保城租赁涉案房屋进行药品销售等的经营目的并未因疫情或者疫情防控措施而导致在整个合同租期内均不能实现，在该期间其所经历的境况仅属于受疫情影响经营困难的情形，因此，一审认定其解除合同的理由为不可抗力导致合同目的不能实现，适用法律错误，本院对此予以纠正。 关于青岛医保城应当支付的租金期限及金额的问题。本案中，2020年6月2日张波、代杰收到解除租赁合同的通知，故双方租赁合同自该日解除。对于合同解除前的租金，因青岛医保城实际占用涉案房屋，青岛医保城就此并未申请进行减免租金等合同变更，故一审法院依双方合同约定的标准判决其进行支付，并无不当。对于合同解除后的法律后果，因本案不符合不可抗力导致合同目的不能实现的情形，青岛医保城单方解除双方租赁合同的行为缺乏法律和合同的依据，故青岛医保城应当对张波、代杰因此遭受的损失承担相应的责任。一审法院综合本案实际情况酌情判决青岛医保城向张波、代杰支付合同解除后60日的租金以弥补张波、代杰的损失，未显失公平，故本院对此予以维持；张波、代杰主张青岛医保城支付超出部分的租金，缺乏事实与合同依据，一审法院对此未予支持，并无不当。综上所述，张波、代杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定双方合同解除理由的法律适用错误，但判决结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由上诉人张波、代杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员   于 梦 二〇二一年三月三日 法官助理 张 蕾 书记员祁 康