呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终234号   上诉人（原审被告）：内蒙古途家商业管理有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市市公安局对面金隅环球金融中心4号楼西塔9047#。   法定代表人：高鸿燊，该公司总经理。   委托诉讼代理人：禹慧文，内蒙古蒙杰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：侯伟，内蒙古蒙杰律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：樊金强，男，1973年7月10日出生，汉族，公司职工，住呼和浩特市。   上诉人内蒙古途家商业管理有限公司（以下简称途家公司）因与被上诉人樊金强房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初6083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   途家公司上诉请求：1.撤销原审判决,依法改判或发回重审。2.本案的一、二审诉讼费由樊金强负担。事实与理由:1.樊金强主张要求途家公司支付2019年8月至房屋归还之日止的房屋租金无事实及法律依据,原审法院判令途家公司支付该期间的租金属于认定事实、适用法律错误。2015年8月29日,樊金强与途家公司签订《房屋租赁合同》约定,樊金强将案涉房屋租赁给途家公司,用于酒店式公寓的经营。房屋面积为56.37平方米。租赁期限自2017年4月1日至2032年3月31日,共计15年。房屋月租金3100元人民币。合同签订后,途家公司开始为公寓营业做准备并按照合同约定于每月足额向樊金强支付租金3100元,且樊金强并未对此提出异议。依据《房屋租赁合同》第2条关于“租赁用途为酒店式公寓出租经营”之约定,以及第6.2条关于“甲方(樊金强)应保证其对房屋拥有合法有效的出租权,保证在整个租赁期内,乙方能按本合同的约定单独占有、使用和管理经营房屋,不受非法干涉、侵犯。”之约定,以及根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定,2019年8月10日,金隅环球金融中心4号楼的业主串通将途家公司正在营业的酒店强行占用,将入住的客人逐出酒店,导致酒店停业,给途家公司造成巨大经济损失。樊金强作为承租人,并未按照《房屋租赁合同》第6.2条的约定,保证途家公司在租赁期限内能够合法有效的使用租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条关于“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”之规定,在樊金强未能按照合同约定履行合同义务的,途家公司有权迟延支付2019年7月份的租金。同时,2019年9月12日,樊金强等336名业主(4号楼西塔5-18层全部业主)委托内蒙古陀力律师事务所向途家公司出具《解除租赁合同通知之律师函》载明,自本通知函发之日起,贵公司(途家公司)与336名业主之间的《房屋租赁合同》及《物业委托管理经营合同》解除。据此,因樊金强单方解除与途家公司签订的《房屋租赁合同》及《物业委托管理经营合同》。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定,当事人一方违约的,应当赔偿对方当事人的损失。本案中,樊金强单方解除与途家公司的《房屋租赁合同》及《物业委托管理经营合同》,构成违约。并且,途家公司自2019年8月10日被业主赶出后亦未实际使用樊金强的房屋,故樊金强请求途家公司支付2019年8月至今的房屋租金没有事实和法律依据,原审法院判令途家公司支付该期间的租金属于认定事实错误,适用法律错误。二、樊金强擅自解除与途家公司的《房屋租赁合同》及《物业委托修理经营合同》,构成违约。樊金强请求途家公司按照《房屋租赁合同》及《物业委托管理经营合同》支付违约金,没有事实和法律依据,原审法院判决途家公司支付樊金强违约金6200元属于认定事实、适用法律错误。如上所述,樊金强等336名业主委托内蒙古陀力律师事务所于2019年9月向途家公司出具解除合同的律师函,其擅自解除与途家公司的《房屋租赁合同》及《物业委托管理经营合同》,构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定,违约方应当向对方当事人赔偿损失。本案中,樊金强违法解除与途家公司的《房屋租赁合同》及《物业委托管理经营合同》,构成违约,樊金强请求途家公司按照《房屋租赁合同》及《物业委托管理经心合同》支付违约金,没有事实和法律依据,原审法院判令途家公司支付樊金强违约金6200元属于认定事实、法律错误。   樊金强辩称，我与途家公司签订过《房屋租赁合同》、《物业委托合同》、《回购合同》，合同也是履行过的。途家公司在诉讼中提出樊金强未按《房屋租赁合同》约定，没有保证途家公司在租赁期内合法有效的使用房屋，这块说法是错误的。案涉房屋租给途家公司期间，该房屋从未出现过出租、转让，抵押，也没接到途家公司说案涉房屋出现什么问题，影响他们正常经营。途家公司一直在给运营，不存在任何问题。反而是途家公司以书面的形式告知樊金强因为什么原因不租我房屋。途家公司说樊金强等365名业主委托陀力律师事务所律师向途家发出解除租赁合同、委托合同，这种说法是错误的。首先樊金强，没有委托任何人，如果途家公司说我委托了，请拿出证据。反而是我多次给途家公司负责人玛丽亚打电话提出解除合同，她的答复只是说等一等，他们正在协调或者让我走法律程序。   樊金强向一审法院起诉请求：1.判令解除樊金强与途家公司签订的《租赁合同》、《物业委托管理经营合同》、《商品房回购协议》,途家公司将承租的房产交还樊金强;2.判令途家公司按合同约定的租金向樊金强支付从2019年8月至途家公司归还房产之日的拖欠租金,暂计算至2020年8月10日为37200元;3、判令途家公司按合同约定向樊金强支付违约金,暂计算至2020年8月10日违约金为74400元;4.判令诉讼费用由途家公司负担。   一审法院认定事实：:2015年8月29日,樊金强(甲方)与途家公司(乙方)签订《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》、《商品房回购协议》,其中《房屋租赁合同》、《物业委托经营合同》约定樊金强将其购买的呼和浩特市××区金隅环球金融中心第4号楼14层14048号房屋出租给途家公司,用于酒店式公寓的经营,房屋建筑面积56.37平方米,房屋租赁期自2017年4月1日至2032年3月31日,共计15年,房屋租金每年37200元,按月支付,每个月的1日向甲方支付当期租金;甲、乙任何一方有违约情形的,应按一个月租金的两倍向对方支付违约金。《商品房回购协议》约定,途家公司回购樊金强所购商品房,回购价687431元。合同签订后,樊金强向途家公司交付了房屋,途家公司向樊金强支付租金至2019年7月。   一审法院认为,途家公司与樊金强双方签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效。途家公司、樊金强应按约履行各自的义务。合同履行期内途家公司自2019年8月起未支付租金,违反合同约定,途家公司应当予以支付相应的租金及违约金6200元。关于樊金强要求解除合同的诉讼请求,该院认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定,“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”。截止庭审之日,途家公司仍未支付相应租金,樊金强有权解除《房屋租赁合同》以及相应的《物业委托管理经营合同》,该院确认樊金强与途家公司于2015年8月29日签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》于本判决生效之日起解除。合同解除后,途家公司应当将诉争房屋交于樊金强。关于双方签订的《商品房回购协议》系在签订《房屋租赁合同》同时签订,约定租期届满之日为途家公司回购商品房的时限,且该合同也明确约定如樊金强在回购时限后3个月内无意履行回购的,视为樊金强自动放弃回购权利。现双方的《房屋租赁合同》已解除,樊金强同时要求解除《商品房回购协议》,自动放弃回购权利,对途家公司要求解除《商品房回购协议》的请求,予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条,第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定,150判决:一、樊金强与内蒙古途家商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》、《商品房回购协议》于本判决生效之日解除;内蒙古途家商业管理有限公司于本判决书生效之日立即将位于呼和浩特市××区房屋交予樊金强;二、内蒙古途家商业管理有限公司于本判决生效后十五日内向樊金强支付自2019年8月1日至2020年7月31日的租金37200元,2020年8月1日至实际腾退房屋之日止的租金按照3100元/月计算;三、内蒙古途家商业管理有限公司于本判决生效后十五日内向樊金强支付违约金6200元;四、驳回樊金强的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1266元(樊金强已预交),由内蒙古途家商业管理有限公司负担443元,由樊金强负担823元。   本院二审期间，樊金强向本院提交了一份“广大业主书”拟证明并非樊金强违反了合同约定的6.2条，致使途家公司不能正常使用，而是6054的业主多次去途家公司无理取闹造成不能正常经营。途家公司对该证据的质证意见为：真实性、合法性、关联性均予以认可，对证明的问题不予认可。案件的基本事实就是史冠强等人纠集了大约近百名业主多次到途家公司经营承租的酒店闹事，途家公司多次向开发区公安局报案，公安局也多次出警，但一直没有处理。途家公司认为出租人有义务保证他所出租的房屋不被第三人侵犯和干扰，因此，途家公司认为本次纠纷的产生其没有过错，是樊金强没有履行合同约定的安全保障义务，导致合同终止，故不应承担违约责任。除以上证据外，一审法院查明的事实与二审法院查明的事实基本一致。   本院认为，本案的争议焦点为：原审判决判令途家公司支付樊金强租金、违约金是否有事实及法律依据。   途家公司与樊金强双方签订的《房屋租赁合同》、《物业委托管理经营合同》系双方当事人真实意思表示,合法有效。途家公司、樊金强应按约履行各自的义务。合同履行期内途家公司认可其从2019年8月起未支付樊金强房屋租金,其行为构成违约，应当承担违约责任。途家公司称业主串通将酒店强行占用，导致酒店停业，但没有提供充足的证据予以证明，即无法证明其没有继续占用案涉房屋。故一审判决判令途家公司支付樊金强欠付的租金及实际腾退房屋之日止的租金及违约金并无不当，本院应予维持。   综上所述，内蒙古途家商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2535元，由内蒙古途家商业管理有限公司负担（内蒙古途家商业管理有限公司已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年三月二十五日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜