北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终991号上诉人（原审被告）：北京联优生活物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济技术开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2503（经济开发区集中办公区）。法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，该公司员工。委托诉讼代理人：邓朝新，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李永会，女，1964年6月5日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人北京联优生活物业管理有限公司（以下简称联优公司）因与被上诉人李永会房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联优公司上诉请求：撤销一审判决第二至四项，改判联优公司不支付方李永会违约金、租金3150元、空置损失4500元；一、二审诉讼费由李永会负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2020年1月，疫情爆发，宁波市采取了封闭小区、控制人员出入等防控措施，导致联优公司的业务无法正常开展，使联优公司经营出现巨大亏损，且远远超过了联优公司正常的经营风险抵抗范围。因经营困难，联优公司与李永会进行了协商，协商中暂未支付。联优公司明确表示协商完毕后，联优公司将立即支付。因疫情属于不可抗力因素，遂因疫情导致的合同不能按约定履行应属于无责范围。李永会主张期间租金联优公司同意支付，但应考虑疫情因素，对疫情期间的租金进行部分或者全部减免。关于违约责任，双方签订的合同中约定的违约金明显过高，联优公司要求人民法院进行调整。李永会于疫情期间强制收回房屋，导致双方合同无法正常履行，亦存在违约行为，应当承担违约责任，应当对双方的违约责任折抵。一审法院认定联优公司承担违约金，没有事实依据。因李永会强制收回房屋，遂房屋不存在空置。如产生空置亦为李永会强制收回房屋造成，该部分损失不应由联优公司承担。李永会辩称：同意一审判决，不同意联优公司的上诉请求和理由。联优公司应当支付我违约金。房屋一直没有空置，在疫情期间也租出去了。他们没有少收租客的钱，没有理由要我减免租金。李永会向一审法院起诉请求：1.请求判令解除李永会与联优公司签订的贵园南里乙五6单元502房屋租赁合同；2.请求判令联优公司向李永会支付违约金9000元；3.请求判令联优公司支付拖欠李永会的房屋租金6300元；4.请求判令联优公司支付李永会两个月房屋空置期费用9000元；5.请求判令联优公司支付李永会房屋空置损失23150元；6.本案诉讼费由联优公司承担。一审法院认定事实：2019年2月16日，李永会（委托人、甲方）与北京美丽屋资产管理有限公司（房屋管理机构、乙方）、北京易鸿悦房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签署了《北京市房屋出租委托合同》，约定如下：就甲方将房屋委托乙方进行管理，并同意乙方在进行房屋出租时授权丙方提供经纪服务的有关事宜达成如下协议，共同遵守：第一条房屋基本情况（一）房屋坐落于北京市大兴区贵园南里乙5-6-502，建筑面积86.62平方米，户型二居室（以下简称涉案房屋）；（四）房屋用途为居住；第二条甲方授权乙方的权限及期限（一）甲方授权乙方的委托期限自2019年5月6日至2022年5月5日，共3年；委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致。（二）甲方应于2019年3月5日前将房屋交付给乙方管理，并签订《物业交接清单》见附件一；（三）甲方授权乙方的房屋管理委托权限如下：1.代甲方管理出租房屋及与管理、出租事项有关的联络、接洽等事宜；2.甲方同意乙方在房屋出租时授权丙方与房屋使用人签署与该房屋使用相关的法律文件；3.乙方监督丙方按照与其所签署合同的约定全面履行全面义务，并承担丙方在提供出租服务过程中的担保责任；4.乙方对丙方按时、足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任；甲方授权乙方可根据乙方自行判断解除对丙方的授权权限并委托其他经纪机构对房屋进行出租；7.甲方同意在出租委托期内预留免租期，作为丙方装修、添置物品、广告发布、寻找客户的工作期，免租期内甲方不收取租金；第三条（一）租金标准：第一年2019年5月6日起租金为4500元/月，合同总租金共计54000元，其中2019年3月6日至2019年5月5日为免租期共2个月；第二年……。2019年7月29日，李永会与加入美丽屋品牌的联优公司就涉案房屋租赁事宜重新签订了《资产管理服务合同》，约定如下：鉴于甲方拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的经验和能力，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成如下协议：1.1标的资产：甲方委托乙方管理运用的房屋（含附属物品、设备设施）位于北京市经济技术开发区贵园南里25号楼。1.2资产管理：甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间：本协议管理期限自2019年8月6日起至2022年5月5日止。若甲方晚于本协议约定的交付日将标的资产交付乙方，则管理期间应顺延相应天数。1.5交付时间：甲方应当在本合同约定的交付日，即2019年7月29日交付标的资产。双方应当签署《标的资产交割清单》（详见附件六），视为双方对标资产有效交付及交付状态的确认。2.1预期收益：双方经评估一致认为，标的资产依据市场行情的预期合理收益为4500元/月，从第1个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五。2.2空置期：在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受附件五约定的相应空置期间，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。2.6服务质量保证金：管理期间内，乙方应尽勤勉义务经营标的房产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金，服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益，每个结算周期结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金扣除乙方应付款，本合同最后一期结算后仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计13500元，此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。如标的资产收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，乙方应当随时补足（由于甲方向乙方支付维修基金或抵扣空置期导致当期服务质量保证金减少的情形除外）。2.7结算方式：双方认可自2019年8月6日始计收收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每个结算周期最后一日为本期的结算日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应当在每个结算日起5个工作日内支付。6.2违约解除权：（2）乙方延期支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的，甲方有权随时单方面解除合同。6.5标的资产返还：合同终止后，乙方应向甲方返还标的资产。已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还；甲方认可其提供的固有装修的老化折旧。乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续，如甲方未在约定日期与乙方办理前述手续，则乙方有权在上述日期届满之日起将房屋按当时状况进行封存，如封存之后房屋出现物品丢失、损坏或产生其他损失由甲方自行承担。7.3乙方违约责任：乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。附件五：资产预期收益计划表（二）首期服务质量保证金金额为13500元，支付日期为2019年8月6日；结算周期：2019年8月6日至2019年11月5日的预期收益为13500元，2019年11月6日至2020年2月5日的预期收益为13500元，2020年2月6日至2020年5月5日的预期收益为13500元；2020年5月6日至2020年8月5日的预期收益为13500元；……。《北京市房屋出租委托合同》签订后，李永会按照约定对涉案房屋进行了交付，北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称易鸿悦公司）及联优公司先后将涉案房屋出租于案外人并获取收益。联优公司向李永会支付租金至2020年2月5日。为证明多次向联优公司催交租金，李永会提交了《催交告知书》、张贴图片以及与联优公司工作人员揣晶丽的微信聊天截图。联优公司虽否认收到过《催交告知书》，但认可李永会向其催收租金的事实。经询，涉案房屋的实际承租人均于2020年3月25日前退租并搬离，当日，李永会自行收回涉案房屋并更换了锁芯。另查，2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称：疫情）这一突发公共卫生事件，政府相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。李永会与联优公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。依据《资产管理服务合同》的约定及当事人的陈述，李永会将其所有的涉案房屋交付给联优公司使用，联优公司向李永会支付保证金并定期支付固定金额的预期收益，李永会同意联优公司将涉案房屋进行装修配置后转租案外人，由案外人与联优公司签订房屋租赁合同并直接向联优公司支付租金，且涉案房屋是否转租，均不影响联优公司向李永会支付预期收益。由此可见，李永会与联优公司之间符合房屋租赁合同关系，联优公司向李永会支付的预期收益实质为房屋租金。联优公司作为承租人，应当按约支付租金，根据双方合同约定，联优公司延期支付当期租金，经李永会书面催告后达15个工作日仍未支付的，李永会有权随时单方面解除合同。本案中，李永会通过多种形式多次向联优公司催收房屋租金，但联优公司始终未能支付，现涉案房屋已由李永会自行收回，该合同已无继续履行之必要，因此，一审法院确认《资产管理服务合同》于2020年3月25日即李永会收回涉案房屋时解除。关于李永会主张的违约金。联优公司未能按照《资产管理服务合同》约定向李永会支付房屋租金，并以受疫情影响不可抗力致使其合同目的无法实现进行抗辩。一审法院认为，疫情防控措施直接导致合同不能履行的，应当根据疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和影响力的大小部分或者全部免除责任。当事人主张适用不可抗力部分或全部免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任。结合北京地区疫情防控措施以及本案案情，疫情对联优公司整体运营带来一定困难，继而在一定程度上影响了本案合同目的之实现，但此影响尚不足以达到合同目的完全无法实现的程度。本案中，联优公司辩称疫情发生期间，租赁房屋所在小区封闭、租户退租及免租需求、租户量骤减等问题，但联优公司未在合理期限内提供证据充分证明，因此，一审法院综合合同履行情况、合同目的实现情况、疫情影响等情况，按照公平原则，对违约金酌定为5000元。关于李永会主张联优公司拖欠的房屋租金。根据双方确认，联优公司尚欠2020年2月6日之后的租金，且因《资产管理服务合同》于2020年3月25日解除，故联优公司应支付李永会2020年2月6日至2020年3月25日期间的租金，李永会主张的数额未超过一审法院核算金额，一审法院予以支持。关于李永会主张的两个月房屋空置期费用。根据本案证据及当事人陈述，李永会与联优公司未约定房屋空置期，故李永会的该项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于李永会主张的房屋空置损失。合同解除后，根据合同履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。本案中，联优公司作为承租人未按约支付租金构成违约，李永会因此解除双方所签《资产管理服务合同》，有权向联优公司主张房屋空置期间造成的损失。李永会于2020年3月25日自行收回涉案房屋，并称涉案房屋中主卧、次卧、客厅分别于2020年6月20日、2020年8月20日、2020年9月13日出租给案外人，一审法院综合考虑联优公司过错程度、李永会收回涉案房屋时间以及剩余租期等因素酌定联优公司按照每月4500元标准赔偿李永会一个月的房屋空置损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，判决：一、确认李永会与北京联优生活物业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》解除。二、北京联优生活物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付李永会违约金5000元；三、北京联优生活物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付李永会房屋租金6300元；四、北京联优生活物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付李永会房屋空置损失费4500元；五、驳回李永会的其他诉讼请求。二审期间，李永会提交微信聊天记录一份，欲证明联优公司未向租客少收租金，房屋在疫情期间没有空置。联优公司对该份证据的真实性认可，但不认可证明目的。本院认为，本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行给付义务。本案的争议焦点为，在疫情影响下，李永会是否应减免联优公司的应付费用。因受疫情防控措施等影响，联优公司经营确受到一定影响，但并不必然导致本案所涉房屋在2020年2月6日至2020年3月25日之间无人租用。联优公司仍应就其所称经营涉案房屋受到疫情影响承担举证责任。因联优公司并未提供充分证据证明涉案房屋在上述期间存在退租等情形，对此应当承担举证不能的不利后果。联优公司仍应按照涉案《资产管理服务合同》的约定向李永会支付相关费用。现联优公司未能按照约定履行义务，构成违约，李永会有权解除合同。联优公司应当向李永会支付违约金并赔偿因其违约行为导致的损失。一审法院综合本案情况，酌情判令联优公司支付李永会违约金5000元及房屋空置损失费4500元，并不不当。联优公司称违约金数额明显过高，缺乏依据，本院不予采信。综上所述，联优公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京联优生活物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 李汉一审 判 员 卫 华二〇二一年三月三十日法官助理 祁哲洋书 记 员 沈佳盟