广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初5372号 原告：徐荣伟，男，汉族，1971年2月19日出生，住所地浙江省台州市黄岩区。 原告：北海开悦汽车服务有限公司，住所地：北海市北海大道东延长线与天津路交汇处，统一社会信用代码：91450502MA5NHHDU45。 法定代表人：徐荣伟，执行董事。 委托诉讼代理人：苏振豪，广西熙棣律师事务所律师。 被告：许毅本，男，汉族，1979年8月3日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：冯贤光，广西现城律师事务所律师。 被告：张斌，男，汉族，1977年7月13日出生，住广西钦州市钦南区。 原告徐荣伟、北海开悦汽车服务有限公司（以下简称“开悦公司”）诉被告许毅本、张斌租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告徐荣伟、开悦公司的委托诉讼代理人苏振豪、被告许毅本的委托诉讼代理人冯贤光到庭参加诉讼，被告张斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告徐荣伟、开悦公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与广西喜来香投资有限公司签订的《租赁合同》；2.依法判令二被告返还原告支付的款项人民币1385974元（其中保证金300000元，场地租金1085974元）；3.依法判令二被告支付应返还保证金、场地租金的资金占用费人民币134875.5元（以100000元为基数，按年利率6％计算，从2017年6月20日起暂计至2020年7月5日止，为人民币18279.45元;以200000元为基数，按年利率6％计算，从2018年7月30日起暂计至2020年7月5日止，为人民币23243.84元;以202212元为基数，按年利率6％计算，从2018年7月30日起暂计至2020年7月5日止，为人民币23500.91元;以202212元为基数，按年利率6％计算，从2018年9月26日起暂计至2020年7月5日止，为人民币21572.97元;以202212元为基数，按年利率6％计算，从2018年12月29日起暂计至2020年7月5日止，为人民币18448.38元;以202212元为基数按年利率6％计算从2019年4月1日起暂计至2020年7月5日止，为人民币15357.03元;以2212元为基数，按年利率6％计算，从2019年7月5日起暂计至2020年7月5日止，为人民币133.45元;以140976元为基数，按年利率6％计算，从2019年7月5日起暂计至2020年7月5日止，为人民币8504.91元;以133938元为基数，按年利率6％计算，从2019年7月5日起暂计至2020年7月5日止为人民币5834.56元，之后上述资金占用费另计至本息全部清偿之日止）;4.依法判決撤销原告与被告-2020年6月22日签订的《协议》；5.依法判令诉讼费、保全费用由二被告承担。事实和理由：2017年6月17日，原告一与广西喜来香投资有限公司（以下简称喜来香公司）签订《租赁合同》，约定喜来香公司将位于北海市交汇处的土地及地上建筑物、构建物出租给原告一（包括原告一持有股权或者具有实质控制权的单位）（以下统称原告方）自主经营使用，租赁范围包含附图的场地一、场地二。此外，喜来香公司免费提供展厅前方到北海大道绿化带范围内空地给原告方。租赁期限为13年;自2017年8月1日至2030年7月31日止。喜来香公司应按双方确认的图纸建造建筑物、构筑物，并于2017年10月1日将租赁物交付给原告方。租金为30元／平方米月，支付方式为每三个月支付一次，先付款后使用，每个合同年度租金递增2%。《租赁合同》签订后喜来香公司向原告交付了场地一（含地上构建物），场地二由于喜来香公司没有按照图纸搭建构建物故一直没有交付，原告则依约支付了保证金30000元并一直依约向喜来香公司指定的账户支付租金。2019年7月16日，喜来香公司在北海市海城区工商管理部门办理了公司注销登记，但两被告一直没有将该消息告知原告。2019年8月1日，原告一向喜来香公司寄送《履行通知函》，要求喜来香公司在2019年9月30日前提供达到交付条件的场地二给原告方使用。2019年10月12日被告一还以喜来香公司的名义与原告签订《租赁合同补充协议》。后由于租赁合同约定的租赁物在配合政府进行拆迁后必须按拆迁办的要求与另外的权属方签订好分配方案才可能领到拆迁补偿款原告二在巨额亏损的情形下被迫与被告一于2020年6月22日签订《协议》，对位于北海市北海大道东延长线与天津路交汇处原告二的办公场地及装修的拆迁补偿款4000500元约定了分配方案，其中原告二分配2570500元，被告一分配1430000元。在约定的合同期存续期间，因北海市政府拆迁征收行为致使合同目的不能实现，《租货合同》无法继续履行，符合合同法规定的解除条件，依法应予以解除;因合同目的不能实现，二被告应返还原告方预交的保证金300000元及资金占用费。合同存续期间，原告方按照租赁合同约定按期支付了场地租金，履行了合同义务，但喜来香公司仅向原告方交付了租赁物的场地一部分（该部分由原告二使用），之后一直未交付场地二部分给原告方使用，未全面履行合同义务，对未履行交付场地二的部分，应返还原告方预交的该部分场地租金811060元及资金占用费。因喜来香公司在《租赁合同》存续期间办理了公司注销登记，喜来香公司的法人主体资格已消灭，不具备继续履行《租赁合同》的民事行为能力，故不再享有要求原告方支付场地租金的主体权利，但被告一仍以公司名义向原告方收取租金，自2019年7月起收取的原告方的场地一租金274914元及资金占用费应予以返还。根据《租赁合同》约定，位于北海市北海大道东延长线与天津路交汇处原告二的办公场地及装修的拆迁补偿款的受偿人应为喜来香公司和原告二，被告一无权以个人名义与原告二签订《协议》对拆迁补偿款进行分配;并且，《协议》对拆迁补偿款的分配方案显失公平，原告方因租赁场地被拆迁征收，造成了不可挽回的损失，包括装修、购置设备在内的损失已远超过了协议中分配给原告方的金额，而喜来香公司在该场地上并未付出与分配金额等值的经济成本，该协议分配方案对双方权利义务的约定明显不符合公平、等价原则，故请求对该协议予以撤销。喜来香公司已于2019年7月16日办理注销登记，喜来香公司未经处理与清算与原告方未了结的业务，清理债权、债务即办理注销登记，公司股东许毅本（被告一）、张斌（被告二）未经法定清算程序及注销公司且在注销时作出了清偿公司债务的承诺，故两股东应对公司债务承担清偿的民事责任;同时，因喜来香公司股东即二被告未履行公司出资义务，依照公司法等相关法律规定，应在其未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任。综上，为维护原告的合法权，特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。 被告许毅本辩称：1.土地已征收，不存在解除合同情形，原告已收到征地补偿款；2.原告要求返还30万保证金没有法律依据，根据协议，20万元已抵扣2019年6月30日至2019年9月30日的租金，而场地租金1085974元系原告一直使用被告土地而支付的，原告要求返还无依据，原告要求支付资金占用费无法律依据；3.第四项诉求已另案处理，与本案没有关联性。 被告张斌未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及质证意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告张斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2014年1月1日，北海市元泽投资有限公司（甲方）与北海市海城区高德办事处新吉车七队（乙方）签订《土地联营合作合同》一份，主要约定双方合作项目名称为北海市华星工程机械设备市场，项目地址为北海市北海大道东延线天津路交汇处，乙方提供48亩土地合作开发市场，甲方负责投入整个项目所需的全部资金及办理相关手续；合作期限从2014年1月1日至2030年12月31日。该合同还约定了其它内容。北海市元泽投资有限公司于2016年11月18日经办理工商变更登记，更名为广西喜来香投资有限公司。 2017年6月17日，原告徐荣伟（乙方）与喜来香公司（甲方）签订《租赁合同》，双方约定：1.甲方将位于北海交汇处的约3650平方米土地（实际面积以丈量为准，见附件）出租给乙方，合同期内展厅前方到北海大道绿化带范围内空地免费给乙方使用，甲方按照双方认可的图纸（附件）建造的建筑物、构建物，是租赁物的组成部分；2.甲方同意将上述租赁物租赁给乙方（含乙方持有股权或者具有实际控制权的单位），乙方根据自身发展自主经营，除国家禁止经营行业外，乙方有权调整铺面的业态，甲方不得以任何理由干涉，乙方有权对本土地的自主经营、联营以及再转租等方式进行经营使用，除自主经营外需要报甲方备案，自主经营包括乙方将租赁物用于乙方持有股权或者实际控制的单位；3.租赁期限为13年，自2017年8月1日起至2030年7月31日止，其中，甲方自2017年8月1日起至9月31日止，按照双方确认的图纸建造建筑物、构建物，并于2017年10月1日将租赁物交付给乙方（以实际交付日期为准）；乙方自租赁物交付之日起3个月内装修租赁物；4.合同签订3个工作日内乙方支付合同定金10万元给甲方，甲方收到定金之日起2日内，开始启动租赁物建筑、构建工作，甲方完成建筑物、构建物建造后，合同定金自动转为合同保证金；甲方同意免收乙方三个月装修期的租金，即甲方自2018年1月1日起计收租金（实际日期以甲方交付租赁物给乙方，后推三个月为准）；乙方同意按照30元／平方米／月支付租金给甲方，租赁期内，租金每一个合同年度递增2%；上述租金是甲方净收入，甲方不承担租赁期内因租赁物发生的任何费用；5.如甲方有违反本合同第七条约定的情形或无故解除合同的，或其他违约情形导致乙方不能使用租赁物的，乙方有权解除本合同，要求甲方承担当前合同年度一年租金的违约责任，并赔偿乙方的损失；6.如甲方因政策、不可抗力、情势变更等因素，无法建造建筑物、构建物的，双方解除合同的，甲方应将定金退还给乙方；7.合同期内，如遇国家和政府征用该土地时，甲乙双方无条件服从，并由甲方负责协商征地事宜，征地三费补偿，原属甲方的地上附着物赔偿费归甲方所得，属乙方出资建设、装修的建筑物赔偿费以及搬迁补偿款归乙方所有。 原告在2017年6月至2019年10月期间共向被告许毅本支付了1908764元。（具体支付明细以及原告主张的支付款项性质详见附件）。 2018年7月25日，喜来香公司（甲方）与徐荣伟（乙方）签订《补充协议二》，约定：兹关于徐荣伟2017年6月17日与喜来香公司签订的租赁合同因北海大道改扩建工程导致乙方无法正常开展经营工作，经双方友好协商于2018年2月2日签订了补充协议，但由于改扩建工程持续时间较久，直至2018年7月改扩建工程还尚未完工，经双方再次友好协商达成以下协议：1.针对2018年2月2日签订的补充协议中场地二租金更改为31元/m2/月；2.针对2018年2月2日签订的补充协议中场地二第一期租金起算日为2018年7月1日，第一期租金交付时间延迟到2018年7月31日；3.乙方同意增加合同保证金20万给甲方，此20万在2018年7月31日前乙方支付给甲方，待乙方装修完成且正式营业后甲方以抵扣第二期租金形式返还给乙方。 2019年8月8日，北海市公证处出具（2019）桂北海证内字第4784号《公证书》，公证以下保全行为：徐荣伟于2019年8月1日邮寄送达《履行通知函》原件及复印件一份，该通知函载明：“根据《租赁合同》等文件约定，贵司（喜来香公司）应将我方从贵司租赁的位于北海市交汇处的土地按图纸搭建好后交付给我方使用，现我方正式通知贵司：请贵司马上将未搭建框架部分空地（即附件一租赁物丈量图中的场地二）按照附件图纸进行搭建并在2019年9月30日前交付我方使用。” 2019年10月12日，喜来香公司（甲方）与徐荣伟（乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方在2017年6月17日签订一份甲方向乙方出租位于北海市交汇处土地的《租赁合同》，合同约定租赁土地范围为《租赁合同》附件一包含的租赁物丈量图中场地一（下称场地一）和租赁物丈量图场地二（下称场地二）两块场地；租赁合同签订后，场地一甲方已经搭建好并按租赁合同约定交付甲方使用，场地二甲方至今没有搭建和交付乙方使用，现甲乙双方达成本补充协议：1.甲乙双方同意乙方继续向甲方支付场地一的租金，租金的支付金额和方式等均按《租赁合同》约定执行；2.由于甲方现没有按照《租赁合同》约定条件交付场地二给乙方，甲方同意乙方现在不需要支付场地二的租金，关于场地二的交付和租金问题，双方另行协商解决；3.如果甲乙双方在本补充协议签订后30天内无法就场地二的交付和租金问题达成一致，甲乙双方均可通过法律途径解决此问题；4.甲乙双方同意，不管甲乙双方以何种合法方式解决场地二的交付和租金问题，均不应该影响场地一的使用和交租，即：甲方应继续按《租赁合同》的约定将场地一租给乙方使用，乙方应继续按《租赁合同》的约定支付场地一的租金给甲方，任何一方违约，均应按《租赁合同》约定承担违约责任。 2020年6月22日，原告开悦公司（甲方）与被告许毅本（乙方）签订《协议》，约定：鉴于北海市政府对我司位于北海市北海大道东延长线与天津路交汇处的办公场地进行拆迁征收，经政府拆迁办聘请第三方评估公司对开悦公司办公场地及装修进行补偿评估后，拆迁补偿款总额为4000500元，经甲乙双方协商，对拆迁补偿款双方分配如下：拆迁补偿款4000500元，甲方分配2570500元，乙方分配1430000元。《协议》还对拆迁款的支付事宜作了约定。 另查明：被告许毅本系广西喜来香投资有限公司（以下简称“喜来香公司”）的法定代表人及股东之一，被告张斌系喜来香公司的另一股东。原告徐荣伟系开悦公司的法定代表人。喜来香公司于2014年12月2日成立，于2019年7月16日注销登记。根据国家企业信用信息公示系统的备案资料显示，喜来香公司向登记机关申请简易注销登记，并承诺：本企业申请注销登机前未发生债权债务/已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务清算工作已全面完结...本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任。对于原告开悦公司与被告许毅本于2020年6月22日签订的《协议》是否合法有效的问题，本案被告许毅本已在另案起诉主张权利，本院已作出（2020）桂0502民初3571号民事判决，进行了处理。庭审过程中，双方均确认的事实有：1.案涉租赁场地目前已被国家征收；2.场地1的租金原告支付至2019年12月底，场地2的租金原告自2018年7月31日支付到2019年9月底。双方当事人均未能确定场地1和场地2的具体面积以及各应支付的租金。 本院认为，关于本案的法律适用问题，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案的法律事实虽发生在民法典实施前，但该事实持续至民法典实施后，故应适用民法典的规定。 本院认为，原告徐荣伟及喜来香公司分别于2017年6月17日、2018年7月25日、2019年10月12日签订的《租赁合同》、《补充协议二》、《补充协议》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。关于原告请求解除徐荣伟与喜来香公司签订的《租赁合同》之诉请，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；...”规定，由于案涉租赁物已被国家征收，《租赁合同》的合同目的已无法实现，原告请求解除合同，于法有据，本院予以支持。 因喜来香公司已注销登记，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条第二款“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”的规定，喜来香公司在未了结案涉债权债务关系的情况下注销公司，原告作为债权人，有权请求原喜来香公司的股东许毅本、张斌对公司债务承担清偿责任。故，喜来香公司在本案中应承担的债务应由两被告承担。 关于原告主张请求被告返还保证金30万元以及已付的案涉场地二租金问题，本院认为，原告共支付了30万元保证金，但从其所提交的2019年7月所转账支付的20万元凭证中反映了该笔20万元已经冲抵了相应的租金，与双方所签订的上述《补充协议二》的约定亦相互印证。故在上述《租赁合同》解除后，原告有权要求喜来香公司返还原合同保证金10万元。 关于原告主张返还已付场地二租金的问题，从上述《租赁合同》所约定的内容可知，喜来香公司需将在场地一、二上按合同的约定完成相应的建筑物或建造物后交付原告使用，原告租赁该两场地的目的在于利用该两场地以及场地上的建筑物或建造物进行生产经营。而从上述所查明的事实可知，一直到案涉场地被征收，喜来香公司均未能按照合同的约定在案涉场地二建好相应的建筑物或建造物交付原告使用，且双方在上述《补充协议》中明确约定了由于喜来香公司没有按照《租赁合同》约定条件交付场地二给原告，喜来香公司同意不需要支付场地二租金，关于场地二的交付和租金问题，双方另行协商解决。现双方当事人对于案涉场地二的交付以及租金问题未能协商一致，喜来香公司已经收取的原告支付的2018年7月-2019年9月的租金于法无据，应该予以退还原告。在庭审中，双方当事人对于场地一、场地二的具体租金约定并不明确，且在原告实际履行支付租金的过程中，每季度所支付的场地一、二的租金总额并不一致。双方当事人对于原告2019年10月支付的133938元系支付场地一2019年10月-12月的租金无异议，故本院由此确认场地一的租金为每季度133938元。从以上所查明的事实可知，原告在2018年7月至2019年12月期间对于场地一共支付了六个季度的租金，场地二支付了五个季度的租金，故，喜来香公司应返还场地二的租金为1005136元（1808764元－133938元×6）。 关于原告所主张的资金占用费问题，本院认为双方当事人对于保证金的退还以及已付场地二租金的退还并未约定期限，亦无约定相应的违约责任，故，对于原告在起诉前所主张的资金占用费本院不予支持，对于原告起诉后所主张的资金占用费于法有据，应予以支持。故，喜来香公司应支付资金占用费（资金占用费计算：以应退还的100000元保证金以及租金1005136元为基数，从2020年8月12日起按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿之日止）给原告，对于原告所主张的超出部分，本院不予支持。 对于原告开悦公司与被告许毅本于2020年6月22日签订的《协议》是否合法有效的问题，本案被告许毅本已在另案起诉主张权利，本院已作出（2020）桂0502民初3571号民事判决进行了处理，故，本案在此不做重复处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九十四条第一项、第五百六十三条第一款第一项、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 一、被告许毅本、张斌返还保证金以及多收取的租金合计1105136元给原告徐荣伟、北海开悦汽车服务有限公司； 二、被告许毅本、张斌支付资金占用费（资金占用费计算：以应退还的100000元保证金以及租金1005136元为基数，从2020年8月12日起按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的标准计算至实际清偿之日止）给原告徐荣伟、北海开悦汽车服务有限公司 三、驳回原告徐荣伟、北海开悦汽车服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费18486元，减半收取9243元，由被告许毅本、张斌承担（该款原告徐荣伟、北海开悦汽车服务有限公司已向本院预交，由被告在偿还上述款项时一并返还给原告）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并 于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉本诉案件受理费18486元，（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王警芳 二〇二一年三月四日 法官助理 洪 杨 书 记 员 陈 俊