江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏01民终2056号 上诉人（原审原告、案外人）：孙淑梅，女，1966年10月8日生，汉族，住山东省烟台市福山区。 委托诉讼代理人：宋彦文，山东海淮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：石洪东，男，1958年9月22日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 原审被告（被执行人）：山东鑫沃房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市海阳市徐家店镇。 法定代表人：程强。 上诉人孙淑梅因与被上诉人石洪东、原审被告山东鑫沃房地产开发有限公司（以下简称鑫沃公司）案外人执行异议之诉一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初13612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙淑梅上诉请求：撤销一审判决，改判停止对位于山东省海阳市房屋的强制执行，并解除查封；或发回重审。事实及理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定人民法院应予支持排除执行的三个条件。1.孙淑梅在法院查封之前已就案涉房产签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”孙淑梅已经按照合同约定交纳了全部购房款，履行了全部合同义务，鑫沃公司于2012年12月底已将案涉房屋交付给了孙淑梅，符合合同生效条件。2.孙淑梅所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。3.孙淑梅已支付全部购房款，超过合同约定总价款的百分之五十。4.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确的“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案亦符合排除执行的条件。 石洪东辩称：上诉人未办理购房过户登记，不享有房屋所有权，其只能向开发商主张合同请求权。一审判决适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 鑫沃公司未答辩。 一审法院经审理查明，石洪东诉徐建祥、鑫沃公司民间借贷纠纷一案，该院于2015年4月10日作出（2015）秦民初字第499号民事调解书，确认当事人达成如下调解协议：一、徐建祥共向石洪东还款2000000元，该款分别于2015年11月30日前支付250000元、2016年9月30日前支付350000元、2017年9月30日前支付400000元、2018年9月30日前支付500000元、2019年9月30日前支付500000元，上述款项均为先还息后还本；二、鑫沃公司对上述徐建祥的还款义务承担连带清偿责任；三、石洪东与徐建祥及石洪东与鑫沃公司，截止2015年4月9日，徐建祥、鑫沃公司写给石洪东的所有书面材料全部作废，双方除案涉债务外，也再无任何经济纠葛；四、诉讼费17985元，减半收取8992.5元，由双方各半承担。 上述调解书生效后，因徐建祥、鑫沃公司未完全履行生效调解书所确定的给付义务，石洪东申请强制执行。一审法院受理后，于2018年1月15日裁定查封被执行人鑫沃公司名下位于山东省海阳市土地（证号为海国用2010第3024号）、徐家店镇驻地［产权证号为海国用（2011）015号补号］以及鑫沃公司分公司名下位于镇土地［产权证号为海国用（2013）第0465号］国有土地使用权；并查封被执行人鑫沃公司分公司名下位于海阳市若干房产，其中包含山东省海阳市Ｂ区房产（以下简称案涉房产）。2018年4月2日，该院裁定拍卖包括案涉房产在内的鑫沃公司分公司名下位于山东省海阳市若干不动产。 孙淑梅向一审法院提出诉讼请求：请求终止对位于山东省海阳市Ｂ区房屋的强制执行，并解除查封；由原审被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年11月22日，孙淑梅收到法院邮寄的（2019）苏0104执异240号执行裁定书。孙淑梅认为，法院驳回孙淑梅提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，孙淑梅享有足以排除强制执行的民事权益：一、2011年6月29日，孙淑梅与鑫沃公司签订了合法有效的书面房屋买卖合同；二、2013年案涉房屋交付，孙淑梅己合法占有和居住该房屋；三、孙淑梅2011年签订合同时已付清该房屋的全部188000元购房款；四、孙淑梅多次申请要求开发商鑫沃公司办理产权证，因鑫沃公司的原因至今未办理产权证，而非因孙淑梅的原因未办理案涉房屋产权证。孙淑梅与鑫沃公司签订了房屋买卖合同，付清全部购房款并实际占有使用案涉房屋，买卖双方对合同效力无争议，是否履行备案合同义务，不影响合同效力，案涉房屋的实际所有权人是孙淑梅。两原审被告之间存在民间借贷关系，石洪东作为申请执行人向法院申请对孙淑梅房产的强制执行，侵犯了孙淑梅的合法权益。 一审法院查明：2011年6月29日，孙淑梅（买受人）与鑫沃公司（出卖人）签订《商品房预（销）售合同》一份，约定：买受人向出卖人购买的商品房为预售房，地址位于海阳市Ｂ区，建筑面积共83.82平方米，价款总金额188000元；签订合同当日总房款全部一次性付清；出卖人应当在2012年4月28日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；本合同自双方签订之日起30日内，由出卖人和买受人持合同到房产管理部门办理合同登记备案，合同自登记备案之日起生效。该《商品房预（销）售合同》签订后，一直未办理备案登记。 2011年6月28日，鑫沃公司向孙淑梅出具了加盖财务专用章的收据，记载收到孙淑梅B30-308号房款188000元。审理过程中，孙淑梅陈述上述房款中102371元系从银行存款中取出后交纳，其余系现金交纳。 另查明，海阳市住房保障和交易中心于2020年4月30日出具证明，确认经查询，孙淑梅名下没有网签合同。孙淑梅陈述其与丈夫在山东烟台福山有一套房产可供居住。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，孙淑梅与鑫沃公司虽然签订了《商品房预（销）售合同》，但未按约定办理登记备案，不符合双方约定的合同生效条件；其次，孙淑梅自称实际居住在案涉房屋内，但从未缴纳过水电费，相互矛盾，不符合实际情况；第三，孙淑梅名下有其他房屋可供居住。因此，根据前述规定，孙淑梅对案涉房产享有的权利不足以排除执行。 一审法院判决：驳回孙淑梅的诉讼请求。案件受理费4060元，由孙淑梅负担。 各方当事人对一审法院查明的事实未提出异议，本院二审对一审法院查明的事实予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 孙淑梅提交了其在烟台市福山区的不动产登记资料查询结果证明，用以证明其在户籍居住地烟台市福山区没有不动产。石洪东对该证据的真实性、证明目的均不认可。本院对该证据的真实性予以确认，关联性在后阐述。 本院另查明，孙淑梅在一审庭审中陈述：案涉房屋已通水电，是不花钱自己私自接的，其没有交过水电费，没有水电费交纳凭证；孙淑梅及其丈夫在烟台市福山区有一套房产，是在2014年孙淑梅公婆赠与了其一套房产；其户籍地在烟台市福山区，平时住在户籍地的宿舍里，放假的时候住在案涉房屋里。 本院认为，关于孙淑梅与鑫沃公司签订的《商品房预（销）售合同》的效力，虽然双方约定自双方持该合同到房产管理部门办理登记备案之日起生效且尚未办理，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第二款“当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”孙淑梅已经给付了相应购房款，可以认定孙淑梅已经履行了合同主要义务，故案涉购房合同已经生效。一审对此认定错误，本院予以纠正。但是，孙淑梅认为其可以排除案涉房产的强制执行，本院不予认可。根据孙淑梅的一审陈述，2014年孙淑梅公婆赠与了其一套房产，其与丈夫在烟台市福山区有一套房产可供居住，其在放假的时候住在案涉房屋里，故不能认定孙淑梅所购案涉房屋系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。关于孙淑梅主张其可以依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条排除对案涉房产的强制执行，根据查明事实，不能认定案涉房产已经竣工并通过验收，不能认定鑫沃公司已将案涉房产正式交付孙淑梅，其亦陈述案涉房产的水电是其自己接通、其没有缴纳过水电费等费用，故根据现有证据不能认定孙淑梅在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。此外，孙淑梅亦未提交证据证明其曾要求鑫沃公司办理过户登记。基于以上理由，孙淑梅不能排除一审法院对案涉房产的强制执行。 综上所述，孙淑梅的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实存在部分错误，但判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4060元，由孙淑梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄建东 审判员  陈树年 审判员  金 鑫 二〇二一年三月三十日 书记员  李 好