浙江省泰顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0329民初47号 原告（反诉被告）：昆山恒丰置业有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇黄浦江南路**。 原告本诉及反诉委托诉讼代理人：王莺、丁文菊，江苏华峡律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘自来，男，1956年5月5日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 被告（反诉原告）：包莲英，女，1962年10月7日出生，汉族，住浙江省泰顺县。 两被告本诉及反诉委托诉讼代理人：林晓辉，浙江泰辉律师事务所律师。 第三人：王宜新，男，1964年8月4日出生，汉族，住杭州市上城区。 昆山恒丰置业有限公司（以下简称恒丰公司）诉潘自来、包莲英、第三人王宜新商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。依恒丰公司申请，本院依法查封了登记在潘自来名下坐落于江苏省昆山市××镇××广场××号楼××室的房产。后因案情疑难复杂，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。恒丰公司的委托诉讼代理人王莺、丁文菊，潘自来及其与包莲英的委托诉讼代理人林晓辉到庭参加诉讼，王宜新经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案审理过程中，潘自来、包莲英向本院提出反诉请求，但未在本院指定的期限内缴纳案件受理费，亦未向本院提出缓、减、免交申请，本院已裁定按撤诉处理。本案现已审理终结。 恒丰公司向本院提出诉讼请求：1.确认恒丰公司与潘自来、包莲英之间签订的购买坐落于江苏省昆山市××镇××广场××号楼××室房屋的《昆山市商品房购销合同》无效；2.判令潘自来、包莲英协助恒丰公司将坐落于江苏省昆山市××镇××广场××号楼××室房屋办理变更登记至恒丰公司名下；3.本案诉讼费由潘自来、包莲英承担。本案在审理过程中，恒丰公司明确第二项诉讼请求意在将房屋恢复到初始状态。事实与理由：2008年9月18日，恒丰公司与潘自来、包莲英之间签订了《昆山市商品房购销合同》约定：潘自来、包莲英向恒丰公司购买坐落于江苏省昆山市××镇××广场××号楼××室房屋房产的各方权利义务。2008年4月2日，恒丰公司、潘自来、包莲英与中国农业银行昆山市支行（以下简称农行昆山支行）签订了《个人购房担保借款合同》约定：潘自来、包莲英向恒丰公司购买江苏省昆山市××镇××广场××号楼××室房屋并向农行昆山支行贷款的各方权利义务。在此期间恒丰公司实际由第三人王宜新负责管理，王宜新为套取银行贷款，利用潘自来、包莲英身份与恒丰公司之间签订《昆山市商品房购销合同》，因此恒丰公司并未收到涉案商品房买卖合同的首付款，偿还贷款的本息也均由恒丰公司及关联人转入潘自来、包莲英还贷账户。恒丰公司认为，现有证据足以证明恒丰公司与潘自来、包莲英以签订商品房购销合同的形式套取银行贷款，双方之间不存在商品房买卖的真实意思表示，恒丰公司与潘自来、包莲英之间签订商品房购销合同的行为属于意思表示虚假中的“虚伪表示”，该民事行为应认定无效。双方签订的商品房购销合同自始无效，潘自来、包莲英应当将房屋返还。 潘自来、包莲英答辩称：1.恒丰公司与潘自来、包莲英于2008年9月18日所签订的《商品房购销合同》是双方真实的意思表示，并不存在虚伪表示。本案中，潘自来、包莲英于2008年6月19日按恒丰公司负责人王宜新的指示，向恒丰公司的股东、财务总监蔡大琴交纳了首付款3000000元，其余款项以商铺租金予以抵扣，潘自来、包莲英与恒丰公司于2008年9月18日签订了《商品房购销合同》并办理了《国有土地使用证》、《房屋所有权证》。2008年9月18日在签订《商品房购销合同》时，恒丰公司一并向潘自来、包莲英出具了《不动产销售发票》，购房金额为5538903元。上述的一系列行为均足以证明恒丰公司与潘自来、包莲英于2008年9月18日所签订的《商品房购销同》是双方真实的意思表示，并不存在虚假交易事实；2.在本案纠纷发生前，即潘自来、包莲英要求恒丰公司移交物业和支付房屋使用费后，恒丰公司提出了房屋实际所有人为恒丰公司，并告知潘自来、包莲英所交纳的3000000元己出借给温州立人教育集团有限公司（以下简称立人集团），潘自来、包莲英随即到立人集团查询核实恒丰公司说法，在立人集团财务室查询到该3000000元的交款存根联(该收据记载:入账日期是2008年6月19日，时间七个月，金额3000000元)。对于该借款事实，潘自来、包莲英并不认可，该3000000元系潘自来、包莲英按王宜新的指示汇至蔡大琴账户的购房款，如果恒丰公司未经潘自来、包莲英同意擅自将该笔款项转至立人集团，系恒丰公司与立人集团之间的行为，与潘自来、包莲英无关。潘自来、包莲英在得知这3000000元款项被恒丰公司擅自出借给立人集团后，潘自来、包莲英也到立人集团案件处置办询问和咨询，该3000000元款项，蔡大琴和立人集团并未进行申报，立人集团处置办也未将3000000元款项纳入到立人集团非法吸收公众存款案的吸储金额中予以处理，即造成了潘自来、包莲英向恒丰公司主张房产，恒丰公司说房产是公司的，找立人集团而立人集团处置办说处置办并没有3000000元报案金额的两难境地，造成了3000000元变得无影无踪。所以潘自来、包莲英才向昆山市人民法院提起了房屋租赁合同纠纷。更何况该3000000元入账日期是2008年6月19日，时间七个月，那么到期还款日是2009年1月19日，在当时立人集团的兑付是及时的，并未出现无法兑付的情形（立人集团于2011年10月31日宣布“停止偿还债务”），因此，该3000000元及利息收入去向在哪里，恒丰公司应当予以告知和明确，作为潘自来、包莲英有理由相信，该3000000元及利息仍在恒丰公司处；3.本案不应以“虚伪表示”作为恒丰公司要求认定购房合同无效的依据，2008年9月26日的《房屋转让协议》才是本案恒丰公司据以主张权利的依据。在该《房屋转让协议》中已经明确了“双方己就首付及银行贷款、相关费用等结算清楚”，即己明确本案恒丰公司已经收到了购房款，该协议的签订即意味着之前的购房协议的合法性，因此，本案恒丰公司的主张应当以该协议为准进行主张权利，同时也应当将潘自来、包莲英所支付的购房款3000000元返还给潘自来、包莲英。因此，本案的恒丰公司在主张潘自来、包莲英协助恒丰公司办理产权过户手续的同时，也应当将首付款3000000元及资金被占用的利息按年化利率6%返还给潘自来、包莲英。 王宜新未答辩。 本院经审理查明的事实如下：恒丰公司股东为林作楷、蔡大琴、王宜新，其中蔡大琴代立人集团持有30%股权。2008年，恒丰公司由王宜新负责，包莲英系恒丰公司的财务。2008年4月2日，包莲英、潘自来在农行昆山支行办理了涉案房屋的银行按揭贷款。2008年9月18日，潘自来与恒丰公司签订《商品房购销合同》，主要约定：潘自来购买恒丰公司所有的坐落于昆山市××镇××广场××号楼××室商品房，建筑面积为807.89平方米，按建筑面积计算房价，每平方米6630.3993元，房屋总价款为5538903元，合同签订之日首付2077903元，余款于2008年3月30日前办理银行按揭贷款或现金支付。同日，恒丰公司开具销售不动产统一发票，载明潘自来已付房款5538903元。2008年9月26日，潘自来与恒丰公司签订《房屋转让协议》一份，载明：甲方潘自来，与恒丰公司签署了恒丰时代广场5幢53号商业用房购买合同，合同编号×××18。由于资金等原因，潘自来申请合同终止。经双方协商，潘自来同意将恒丰时代广场5幢53号商业用房转让给恒丰公司，双方就有关转让事项达成如下协议：1、双方已就首付及银行贷款、相关费用等结算清楚，不存在任何争议，潘自来放弃该房屋的产权及其相关权利、受益，也不承担相应义务；2、本协议签署后，恒丰公司承担首付款及银行贷款、相关费用，占有恒丰时代广场5幢53号商业用房产权，拥有该合同规定的全部权利与受益，同时承担相应义务；3、恒丰公司应及时归还银行贷款及履行相关义务，如由于恒丰公司原因造成潘自来损失，恒丰公司应无条件赔偿潘自来损失；4、待条件成熟，潘自来应无条件配合恒丰公司办理产证转换及相关手续，费用由恒丰公司承担，潘自来的误工费、差旅费及通信费用，由恒丰公司承担。潘自来在该协议的甲方处签名，王宜新在乙方恒丰公司代表签名处签名。2008年10月20日，涉案房屋办理了过户登记（权利人：潘自来，共有情况：共同共有，配偶：包莲英，权证号：昆房权证千灯字第1××7号），于2008年11月6日办理了抵押登记（他项权证号：昆房他证千灯字第1××4号，债权数额：3461000元）。办理按揭贷款后，由恒丰公司负责偿还贷款本息，现已偿还完毕。 另查明，包莲英此前系恒丰公司出纳，其与潘自来、立人集团、蔡大琴、丁仕明、王宜新等人相互间存在大量的转账往来。 2008年6月19日，潘自来向蔡大琴银行账户存入3000000元。蔡大琴收到款项后，即将款项交给立人集团，立人集团出具落款时间为当日，金额为3000000元，出借人为包莲英的收据一份。潘自来、包莲英认为上述3000000元系应王宜新要求转入蔡大琴账户的购房款。恒丰公司则认为，该笔款项系潘自来、包莲英个人出借给立人集团的借款，与房屋买卖或恒丰公司无关。经恒丰公司的申请，本院依法向温州立人教育集团有限公司处置工作领导小组办公室调取了立人集团与包莲英相关的所有款项往来记录，包括领款单、收据及转账凭证。 潘自来认为，包莲英任职恒丰公司出纳期间，其尾号为928的建行卡作为恒丰公司资金往来款的账户，尾号为610，户主为丁仕明的农行卡亦作为恒丰公司资金往来款的账户，故立人集团通过蔡大琴转入包莲英尾号为928的账户及丁仕明尾号为610的账户均作为恒丰公司的款项，故包莲英与立人集团之间不存在3000000元的借贷关系。其中2009年2月18日转入潘自来账户的800000元，潘自来已经于当日转回蔡大琴。 包莲英对于由其签名的领款单解释如下：包莲英在立人集团有很多签字，比如其朋友想借款给立人集团，包莲英就会帮助他们将款项转入立人集团。之后，立人集团将款项转入丁仕明的账户，再由包莲英转给他们。若是包莲英自己的款项，立人集团会将钱直接转入包莲英的建行卡。该建行卡偶尔也会作为恒丰公司的账户使用。 王宜新认为：1.丁仕明的账户作为公司业务往来款，由包莲英持有，该账户的往来款应为公司业务；2.蔡大琴转入丁仕明的账户，未见代潘自来、包莲英支付房款的说明，故该款与购房款无关；3.包莲英与立人集团之间的款项往来与恒丰公司无关；4.根据潘自来与恒丰公司的房屋转让协议，可以认定潘自来实为恒丰公司房屋代持人。 再查明，2018年6月26日，潘自来、包莲英起诉恒丰公司、昆山市恒丰农贸市场管理有限公司（以下简称恒丰农贸）房屋租赁纠纷。最终江苏市中级人民法院认定事实如下：潘自来、包莲英称在2008年2月与恒丰公司、恒丰农贸口头达成房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给恒丰农贸作为农贸市场使用，租赁期限自2008年4月1日至2018年3月31日止，恒丰公司每月向农业银行昆山支行代潘自来、包莲英归还房贷抵作租金。现在房屋租赁期限届满，房屋按揭贷款亦已还清，故引发房屋租赁纠纷。潘自来、包莲英在该案中陈述其将3000000元转账给蔡大琴，蔡大琴口头告知其将房款先放在育才学校（立人集团）收取利息，等付房款时由她操作。潘自来、包莲英还陈述首付款实际金额为3300000余元，其中304561.65元由包莲英建行卡转入丁仕明的农行卡。恒丰公司提交情况说明，包莲英尾号为928的建行卡与丁仕明尾号610的农行卡均为恒丰公司使用，用于收取和支付为购房人代收代付的税费。最后，江苏市中级人民法院根据潘自来与恒丰公司之间的房屋转让协议等因素，认定潘自来放弃了涉案房屋的产权，驳回了潘自来、包莲英的诉讼请求。 上述事实有企业信息查询、法定代表人证明、人口信息查询、《昆山市商品房购销合同》、《个人购房担保借款合同》、中国农业银行存取款凭证、房屋所有权证及房他证、销售不动产统一发票、江苏省契税完税证、江苏省非税收入一般缴款书、（2019）苏05民终7916号民事判决书、领款单、收据、转账凭证及当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，恒丰公司与潘自来、包莲英于2008年9月18日签订的《昆山市商品房购销合同》存在诸多不合理之处：首先，涉案房屋的按揭贷款时间系2008年4月2日，《商品房购销合同》的签订时间却是2008年9月18日，不符合“先签订商品房买卖合同再办理按揭贷款”的一般情形；其次，在双方明知办理按揭贷款时间是2008年4月2日的情形下，却在合同中约定办理按揭贷款时间是2008年3月30日前，造成签约即违约的情况，亦不符合常理；再次，潘自来、包莲英陈述其只需实际支付购房款3000000元，余款以涉案房屋租金抵扣按揭款，与合同约定房屋总价款为5538903元，合同签订之日首付2077903元，余款办理银行按揭贷款或现金支付的付款方式及金额不一致，又与《房屋转让协议》中载明的因资金原因终止合同的内容相矛盾，且在潘自来、包莲英未支付任何购房款或签订合同的情况下，恒丰公司已替潘自来、包莲英偿还涉案房屋按揭款，不符合常理；最后，潘自来、包莲英主张已支付购房款3000000元，但本院调取的立人集团与包莲英资金往来记录显示：潘自来支付给蔡大琴的3000000元，系包莲英与立人集团之间的借款，而非购房款（具体内容详见附件）。综上，恒丰公司关于双方并非是真实的商品房买卖关系，实际是为了套取银行贷款的主张，有银行还款记录及房屋转让协议等证据予以证实；潘自来、包莲英主张涉案《商品房购销合同》是双方真实意思表示，但其陈述的内容确又与该合同内容不符，又未提供证据证明其支付了涉案房屋的价款，故应认定双方之间签订的《昆山市商品房购销合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。即潘自来、包莲英应当协助昆山公司办理涉案房屋所有权变更登记手续，将其变更至合同履行之前的状态。本院根据本案实际情况，认定双方对本案的发生均有不当行为，诉讼费用应由双方各半负担。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认昆山恒丰置业有限公司与潘自来、包莲英于2008年9月18日签订的购买坐落于江苏省昆山市××镇××广场××号楼××室（权证号：昆房权证千灯字第1××7号）的《昆山市商品房购销合同》无效； 二、潘自来、包莲英于本判决生效后三十日内协助昆山恒丰置业有限公司将坐落于江苏省昆山市××镇××广场××号楼××室（权证号：昆房权证千灯字第1××7号）的不动产所有权变更登记为双方签订商品房购销合同之前的初始状态。 本案受理费50572元，财产保全申请费5000元，合计55572元，由昆山恒丰置业有限公司与潘自来、包莲英各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长  黄建伟 人民陪审员  吴双江 人民陪审员  洪如庆 二〇二一年三月二十六日 法官 助理  林荣烨 代书 记员  金思云 领款人 时间 金额（元） 剩余本金 （万） 用途 备注 包连英 2008年9月22日 360000 300 领借款利息：300万×400×3 同一笔款，两张领款单 包莲英 2008年9月22日 360000 领借款利息：300万×1200 包莲英 2009年1月16日 64000 300 领08年12.19-09.2.19日止息，80万×2×400 包莲英 2009年2月18日 800000 220 领回公司借款 潘自来账户 包连英 2009年3月16日 500000 170 领回公司借款 存丁仕明卡号 包连英 2009年3月16日 306000 170 领回借款利息：220万×3×400,08.12.20:35×3×400 存丁仕明卡号 包莲英 2009年6月19日 1200000 50 领回公司借款 包莲英 2009年6月19日 204000 50 领借款利息：170万×3×400 包莲英 2009年9月19日 102000 50 借款利息：09.6.19-09.9.19，50万，09.6.20-09.9.20,25万 包莲英 2009年12月17日 60000 50 领借款利息：50万×3×400 包莲英 2009年12月20日 120000 50 领2009年6月20日-12月20日借款息，50万×6×400 本金续存六个月 包莲英 2010年5月24日 220000 50 领借款利息：50万×11×400，08.6.19 本金续存 包莲英 2011年4月5日 90000 50 领借款利息：50万×6×300 包莲英 2011年10月25日 500000 0 领回2008.6.19 包莲英 2011年10月25日 78000 0 领借款利息：50万×156天×10