苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初15577号原告：苏州房友圈网络科技有限公司，统一社会信用代码91320506MA1MYGT29D,住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路378号天隆大楼5155室。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：周佳佳，系公司员工。委托诉讼代理人：赵雨舟，系公司员工。被告：苏州市凯竣房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320509MA1NHPAE9T，住所地苏州市吴江区黎里镇汾湖大道558号。法定代表人：蔡风佳，董事长。委托诉讼代理人：汤锦明，系公司员工。委托诉讼代理人：俞其，系公司员工。原告苏州房友圈网络科技有限公司（以下简称“房友圈公司”）与被告苏州市凯竣房地产开发有限公司（以下简称“凯竣公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案受理后，于2021年1月19日公开开庭进行了审理，原告房友圈公司的委托诉讼代理人周佳佳、赵雨舟，被告凯竣公司的委托诉讼代理人汤锦明、俞其均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房友圈公司向本院提出诉讼请求：1.凯竣公司支付佣金721751.24元以及逾期违约金(自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.诉讼费用由凯竣公司承担。事实和理由：房友圈公司与凯竣公司于2018年7月、12月、2019年2月签订了多份《云溪四季庭项目中介分销协议》，协议明确约定了凯竣公司支付佣金的时间节点和数额，明确房友圈公司代理成功，凯竣公司应支付代理佣金，其中部分代理佣金721751.24元早已达到约定支付的条件和时间，但凯竣公司无故拒付。被告凯竣公司辩称：案涉的10套房屋佣金中，黄桂英、朱昌荣所购的5幢604室及敖小艳所购的5幢804室并不在双方的合作期限内，无对应的合同关系，故不应支付佣金；熊钱艳所购的9幢807室、卜金宏所购的9幢1002室目前尚未网签，故只能按照70%的佣金支付，卜金宏的该部分佣金已支付；其余6户的未结佣金金额共计377658.11元予以认可。本院经审理查明事实如下：2018年7月30日，凯竣公司（甲方）与房友圈公司（乙方）签订《【云溪四季庭】项目中介分销协议》一份。合同约定，甲方委托乙方分销代理位于苏州市××区××经济开发区××四季庭项目现场的住宅可售房源事宜。委托期限为自本协议签订之日起至2018年10月31日止，甲方在委托期满后，依据在此委托期限内乙方的实际销售业绩，再行决定是否签署后续协议，委托期间甲方有权同时自建销售团队或委托第三方与乙方共同负责参与该项目所有物业的销售工作。关于销售成功的认定：合同第六条约定：委托期内，当承购方/客户与甲方签署经甲方审核并认可的草签版商品房买卖合同（指在政府指定的签约网站上签署的商品房买卖合同前先行与承购方/客户在签约网站线下签署的纸质版本的商品房买卖合同）后，即视为乙方已销售成功，乙方可按本协议第七条的约定向甲方申请结算该销售单位的佣金。关于代理分销佣金标准，合同第四条约定：销售成功可售房源为乙方计取代理佣金的前提，委托期内的佣金标准为根据乙方成功销售的销售单位，按照商品房买卖合同约定的成交总金额的百分之三（销售结算价*3%）计算。关于代理销售佣金的支付，合同第七条第2款约定：代理佣金每月结算一次，即每月最后一天作为当月业绩截止日，在下一月的10个工作日内乙方应按甲方要求的格式将上一月成交单位的客户清单、佣金金额及结算报表书面报送甲方申请进行上一月的代理佣金结算，经甲方审核并书面确认无误后，乙方方可凭甲方确认的结算报表及佣金金额申请付款。乙方在申请佣金付款时，还应按甲方要求提前向甲方出具等于相应付款金额的有效增值税专用发票，否则甲方有权拒绝付款，且不承担任何违约责任。关于承购方/客户界定标准，合同第八条约定：1、客户确认流程：乙方需提前一小时通过甲方线上系统报备客户信息，乙方带客户至现场，需填写客户到访确认单，并交由甲方指定人员进行客户确认，鉴别客户归属。2、客户到访登记流程：乙方带客户至现场，填写客户信息确认单，填写客户信息，待现场业务员接待完毕，分别交由接待业务员、带看经纪人、甲方指定确认人员进行三方签字确认，作为后续成交佣金结算核对凭证。3、如乙方未按以上客户确认、到访登记流程接待客户而客户最终成交的，甲方有权拒绝向乙方支付该客户所成交房源佣金。4、客户有效期：乙方所带客户的信息在甲方ERP系统内已有记录，但从记录之日起三个月内该客户没有再次到访记录的，则该客户视为乙方介绍客户；经甲方书面签字确认的乙方介绍客户，在本协议委托代理期限内且乙方带看后在1个月内实际成交的，或如在本协议委托代理期限届满前一个月内乙方带看但该等客户在本协议终止后7天内实际成交的，为乙方客户，甲方需按本协议约定向乙方支付该等客户的销售代理佣金。2018年12月3日，凯竣公司（甲方）与房友圈公司（乙方）又签订《【云溪四季庭】项目中介分销协议》一份，合同约定，甲方委托乙方分销代理位于苏州市××区××经济开发区××四季庭项目现场的住宅可售房源事宜。委托期限为自本协议签订之日起至2018年12月31日止。关于代理分销佣金标准，合同第四条约定：销售成功可售房源为乙方计取代理佣金的前提，委托期内的佣金标准为根据乙方成功销售的销售单位，按照商品房买卖合同约定的成交总金额的百分之五（销售结算价*5%）计算。关于代理销售佣金的支付，合同第七条第2款约定：代理佣金每月结算一次，即每月最后一天作为当月业绩截止日，在下一月的10号前乙方应按甲方要求的格式将上一月成交单位的客户清单、佣金金额及结算报表书面报送甲方申请进行上一月的代理佣金结算，经甲方审核并书面确认无误后，乙方方可凭甲方确认的结算报表及佣金金额申请付款。乙方在申请佣金付款时，还应按甲方要求提前向甲方出具等于相应付款金额的有效增值税专用发票，否则甲方有权拒绝付款，且不承担任何违约责任。其他约定同前一份合同。2019年2月21日，凯竣公司（甲方）与房友圈公司（乙方）又签订《【云溪四季庭】项目中介分销协议》一份，合同约定，甲方委托乙方分销代理位于苏州市××区××经济开发区××四季庭项目现场的住宅可售房源事宜。委托期限为2019年2月10日起至2019年3月31日止。关于代理分销佣金标准，合同第四条约定：销售成功可售房源为乙方计取代理佣金的前提，委托期内的佣金标准为根据乙方成功销售的销售单位，按照商品房买卖合同约定的成交总金额的百分之五（销售结算价*5%）计算。其他约定同第一份合同。另查明，案涉的10套房屋中，卜金宏所购9幢1002室的佣金70%已支付；熊钱艳所购9幢807室的佣金70%即85242.92元以及无争议的6套房屋的佣金377658.11元共计462901.03元未付。存在争议的房屋为：汾湖云溪四季庭5#2-604房（买方黄桂英、朱昌荣）于2018年11月25日签署客户成交推荐确认单及认购书，成交价为184万元，订立草签合同的时间为2018年11月28日；汾湖云溪四季庭5#2-804房（买方敖小艳）于2018年11月26日签署客户成交推荐确认单及认购书，成交价为187万元，订立草签合同的时间为2018年11月30日。凯竣公司确认该2户房屋的客户已付清全部房款。又查明，仇子禹所购2幢305室认购时间为2018年12月1日，陈继所购2幢203室认购时间为2018年12月2日，凯竣公司确认此两户应支付佣金，并称第二份委托代理关系的期限为2018年12月1日至2018年12月31日。关于销售成功和实际成交，凯竣公司认为实际成交指签订认购书并支付购房定金，而销售成功指签署草签合同。房友圈公司认为实际成交和销售成功的意思是一致的，签订认购书视为实际成交，开始计算佣金。以上事实，有原告房友圈公司提供的中介分销协议、客户成交确认单、认购书、自制的未结佣金明细表、云溪四季庭项目苏州中原成交确认清单、苏州商品房买卖合同以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：房友圈公司与凯竣公司签订的三份《【云溪四季庭】项目中介分销协议》依法成立并有效，双方应按照约定履行自己的义务。关于佣金结算、支付的问题。本院认为，双方当庭对于8套已售房屋的佣金462901.03元无争议，本院予以确认。对于有争议的2套已售房屋，首先，关于客户的确认，上述2套房屋已在线上报备系统中进行登记，且在对应的认购书上亦明确销售代表为房友圈公司的窦松；其次，关于带看和实际成交时间，2套房屋的带看和实际成交时间虽不在中介分销协议期限内，但上述2套房屋的最终成交是基于房友圈公司履行分销协议义务的行为，凯竣公司否认客户确认单上李虎、陆彩芳的签名，但未举证证明其抗辩意见，退一步来说，即使客户确认单上李虎、陆彩芳未签名，但不可否认凯竣公司已从房友圈公司的带客行为中实际受益，故应视为凯竣公司以行为默认了该2套房屋属于房友圈公司介绍的客户，应支付佣金。再次，关于佣金标准，汾湖云溪四季庭5#2-604和5#2-804房屋，认购与草签时间均在第一份协议到期之后，故应参照第一份协议第四条和第六条的约定按佣金结算比例3%计算，为111300元。房友圈公司认为第二份中介分销协议的合作期限可追溯至2018年11月25日，未得到凯竣公司的认可，其未进一步举证证明双方就合作期限有补充约定，故对其主张不予采纳。本院认定10套房屋的佣金为574201.03元。关于逾期支付佣金的违约金问题。本院认为，房友圈公司未开具相应金额的增值税专用发票，尚未达到约定的付款条件，故对其主张的逾期付款损失，不予支持。综上，凯竣公司应支付房友圈公司佣金574201.03元。依照最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告苏州市凯竣房地产开发有限公司支付原告苏州房友圈网络科技有限公司佣金574201.03元，于本判决生效后十日内履行。二、驳回原告苏州房友圈网络科技有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5509元，由原告苏州房友圈网络科技有限公司负担1126元；由被告苏州市凯竣房地产开发有限公司负担4383元，并于本判决生效之日起十日内支付至法院。原告预交的诉讼费用扣除其承担部分，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  邵晓波二〇二一年三月十日书记员  顾雨潇附相关法律条文最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。