河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初1606号原告：厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司，住所地：河南省洛阳市洛龙区宝龙城市广场内，统一社会信用代码：91410300094788950F。负责人：曹登建，该公司总经理。委托代理人：董禄山、王贺，系该公司员工，特别授权。被告：石学鹏，男，汉族，1986年10月8日出生，住河南省偃师市。原告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称华龙物业洛阳分公司）诉被告石学鹏为物业服务合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告华龙物业洛阳分公司的委托代理人王贺，被告石学鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华龙物业洛阳分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付2017年4月起至2021年3月期间拖欠原告的物业费7257.6元；2、判令被告自2017年4月6日起按照每日0.6‰的标准向原告支付逾期缴纳物业费的违约金（暂计算至2021年3月31日为3921.3元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系洛阳市洛龙区洛阳宝龙国际社区的物业服务企业，被告系该小区17-2-3301号（面积125.96㎡）的业主。2016年3月20日双方签署《前期物业管理服务协议》，约定物业费1.2元/㎡/月，按年缴纳，应在每个计费年度的首月5日之前缴纳该年度物业费等等。合同签订后，原告一直对该小区提供着物业服务，但被告自2017年4月起开始拖欠物业费。截止2021年3月，被告累计拖欠应付物业费7257.6元，违约金3921.3元，合计11178.9元。经催缴无果，故诉至贵院，望判如所请。被告石学鹏辩称：原告起诉我拖欠物业费我不认同。一、我自身的房屋质量问题从交房至今，只维修过一处，多次给物业反馈，仍有多处不予维修，导致现在房屋的裂缝从很小到现在裂缝变大。原告方更换了新的楼管，新楼管到我家要物业费，我当时就跟他反应我家房屋的裂缝从交房至今一直没有人解决，维修后再交物业费。我当时明确表态我不是不交物业费，而是缓交，等房屋修好后，再谈物业费的问题，楼管当时说的和公司反映情况后，再找我说物业费的问题。从当时至今再没人找我说维修房屋和催交物业费的事。二、物业服务差导致小区管理混乱，严重威胁业主安全。多次向物业反映，不予解决。消防通道被非机动车占用，非机动车在小区内开的很快，有很大安全隐患，小区门禁有时候外人能随意进出，北车库门小区保安撤走后，现在也能随意进出。疫情期间也是能随意进出。南车库门有一段时间是半开的状态，人能随意进出。电动车随意上楼，多次反馈不予解决。地下车库从交房至今漏水严重，多次反馈不予解决。种植的草坪无人管理，导致旱死了两次，现在有地方黄土裸露。2016年3月开始小区东门道路的路权问题，路权被占用，多次向街道、洛龙区政府、信访办反馈，物业不予解决。监控少，负二楼有些地方监控缺失，负二楼没有门禁。小区外围所有的广场上车辆乱停乱放，经常堵住进出口，无人管理。当时信访局，政府建议我们业主走法律程序，有300多户业主联名起诉，但立案庭未予立案，作为小区物业，上述问题本应替业主解决，但物业未予解决，我多次向各级部门信访，也未解决，我是在无奈无助的情况下才缓交的物业费，希望能够督促物业解决问题。在上述物业服务没有达到应达到服务标准之前，物业费下调至0.6元每平方。本院经审理认定事实如下：被告石学鹏系洛阳市洛龙区宝龙国际社区三期17-2-3301号业主，涉案房屋面积为125.96㎡。2016年3月20日，原告（甲方）华龙物业洛阳分公司与被告（乙方）石学鹏签订一份《前期物业管理服务协议》，该协议主要约定：第一条、本物业名称：洛阳宝龙国际社区，类型:住宅，坐落位置：洛阳市洛龙区宝龙国际社区****。物业服务协议的主要内容：第二条、1.对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护员、交通等项目进行维护、修缮、服务于管理；2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》并书面告知乙方；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。第三条物业管理服务内容：在本项目物业管理区域内，甲方提供多达前期物业管理服务包括以下内容：1、对物业享有统一进行物业管理的权利；2、物业共用部位的维修、养护和管理；3、物业共用设施、设备的运行、养护和管理；4、环境卫生管理；5、公共绿化的养护和管理；6、交通秩序与车辆停放管理；7、公共秩序维护及公共安全管理；8、装饰装修管理服务；9、消防管理；10、电梯管理；11、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修；12、物业档案资料管理。第四条物业管理服务质量：1、综合管理；2、物业共用部位的维修及养护管理；3、物业共用设施的运行、维修、养护和管理；4、环境卫生管理；5、公共绿化的养护和管理；6、交通秩序与车辆停放管理；7、公共秩序维护及公共安全管理；8、装饰装修管理服务；9、消防管理；10、电梯管理；11、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修；12、物业档案资料管理。第五条、物业管理服务费：1、物业管理服务费用由乙方按其拥有或使用的物业建筑面积交纳，高层住宅1.2元/月/平方米；2、物业管理服务费：按年交纳，乙方应在每年首月5日前履行交纳义务；十一、4.乙方违反协议，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日千分之三的标准向甲方支付违约金；累计欠交物业管理服务费用达当年总额20%的，甲方有权停止向乙方提供物业管理服务，造成甲方损失的，乙方应给予赔偿”。华龙物业洛阳分公司在该协议上盖章，石学鹏在该协议上签字。自2017年4月至2021年3月共计48个月被告应向原告支付的物业费计为7255.3元（125.96㎡×1.2元/㎡/月×48个月）。审理中，被告石学鹏提交有照片、视频等证据以证明其抗辩主张。因双方该纠纷，原告诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告华龙物业洛阳分公司与被告石学鹏签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思的表达，该合同合法有效，对业主具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。被告辩称华龙物业洛阳分公司提供的物业服务质价不符及有重大瑕疵，应减免物业费等，并提供该照片、视频等以证明其主张，对此本院认为原告作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，且具有公共性的特点，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能依据某个企业或某个业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，物业服务公司在提供物业服务过程中会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力或通过业主依照法定程序共同解聘、选聘物业服务企业等方式解决，被告提供的证据不能证明原告没有长期、持续地提供物业服务，也不足以完全证明绿都物业洛阳分公司提供的物业服务构成根本性违约，故被告的该抗辩意见本院不予采纳。因此，原告为被告石学鹏提供了物业服务，被告应当缴纳物业费。被告要求解除双方签订的《前期物业管理服务协议》，因物业服务具有公共性的特点，故该抗辩意见，无法律依据，本院不予认可。对于原告华龙物业洛阳分公司主张的违约金，被告不交纳物业费根据其提交的证据证明系事出有因且根据公平原则，本院酌情不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定>》第一条、第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告石学鹏应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司物业费7255.3元；二、驳回原告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费39元（已减半收取），由被告石学鹏负担25元，原告厦门华龙物业管理有限公司洛阳分公司负担14元。本判决为终审判决。审判员  张航航二〇二一年三月十六日书记员  孙建峰