广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0507民初50号原告：汕头市创铭房地产有限公司，住所地汕头市龙湖区××××××盛荟花园6幢126号房之一。法定代表人：王舜填，总经理。委托诉讼代理人：陈泽铨，广东铭扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：许纪瑜，广东铭扬律师事务所律师。被告：李宏，男，1968年10月5日出生，汉族，住汕头市龙湖区×××××××××××阳光海岸花园六区4栋302房。委托诉讼代理人：彭童峰，广东明捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈恺，广东明捷律师事务所律师。原告汕头市创铭房地产有限公司与被告李宏合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汕头市创铭房地产有限公司的委托诉讼代理人陈泽铨、被告李宏的委托诉讼代理人彭童峰、陈恺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汕头市创铭房地产有限公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告付还原告中介费33000元；2.判令被告付还原告违约金65000元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月25日，被告经原告居间介绍，与卖方江凤仪签订《汕头市×××××××合同》（合同号：汕房买卖列2019（A）0001524），合同约定：江凤仪将位于汕头市龙湖区×××××××通用厂房底层东侧之一之房地产出卖给被告，成交金额为2232000元，交易定金为132000元，中介费33000元由买方即被告负责支付，同时双方就违约责任进行约定，并明确任何一方所得违约金，经纪方即原告均应得一半即人民币65000元。合同签订后，被告依约向卖方支付定金132000元。2019年12月10日，卖方江凤仪向被告发出解除合同通知，并将定金同时退回被告的账户，被告遂于2020年1月19日以江凤仪违约为由诉至汕头市龙湖区人民法院，要求支付违约金132000元，案号为（2020）粤0507民初272号，后该案经双方和解结案，现被告已收到江凤仪退回的定金及违约金，但被告至今仍未向原告履行支付中介费及违约金的义务，经原告多次催讨，被告仍拒不履行还款义务，其行为已严重侵犯了原告的合法权益。综上所述，为维护原告自身合法权益，原告特依据《民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告李宏辩称：一、本案基本事实：2019年11月25日，被告经原告居间介绍与案外人江凤仪签订《汕头市×××××××合同》（下称“涉案合同”），约定：被告向案外人江凤仪购买其名下位于汕头市龙湖区×××××××通用厂房底层东侧之一的房地产（下称“涉案房产”），合同成交价2232000元，被告先支付定金132000元，双方于2019年12月15日同到辖区的土地房产交易管理所办理交易手续，被告向案外人江凤仪支付后续购房款，并约定被告应付佣金33000元，在房地产交易管理所登记受理时即付清。合同签订后，被告按约通过转账支付了定金，案外人江凤仪出具《收款收据》予以确认。后案外人江凤仪在没有告知被告并与被告解除涉案合同的情况下，于2019年12月10日将上述已出卖给被告的涉案房产另行出卖给案外人罗燕玲。被告发现后，当即向汕头市龙湖交易所提交书面《异议书》，要求冻结该笔交易，并通过诉讼，要求解除与案外人江凤仪签订的涉案合同并承担相应的违约责任。被告诉案外人江凤仪房屋买卖合同纠纷一案，已于2020年1月19日经立案，案号列：（2020）粤0507民初272号，在案件审理过程中，被告与案外人江凤仪达成庭外和解，约定：解除被告与案外人江凤仪签订的涉案合同并由案外人江凤仪向被告支付违约金人民币120000元。在案外人江凤仪依和解协议的约定支付了相应的违约金后，被告依约向法院申请撤诉并由法院依法作出民事裁定书。二、被告无须支付原告中介费33000元，理由如下：1.从原告提交的证据来看，案外人江凤仪的委托人曾发出解除合同的通知并抄送给原告，对此，不是事实，被告并不知情；而且根据被告在（2020）粤0507民初272号申请法院调取的案外人江凤仪与案外人罗燕玲在汕头市龙湖房产交易所办理涉案房产的权产转移登记的《房地产买卖合同》，案外人江凤仪在2019年12月10日即已办理权产转移登记，可以看出在此之前案外人江凤仪早已与案外人罗燕玲达成一致的转让涉案房产的合意。但对此，原告并未告知被告，而是被告通过其他渠道发现后才向汕头市龙湖交易所提交书面《异议书》，要求冻结该笔交易。根据《合同法》第四百二十五条的规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，原告对于重大事项未及时告知原告，严重损害了被告的合法权益，不得要求被告向其支付佣金。2.涉案合同中原告作为经纪方，其应提供的居间义务不仅包括促成签约，还包含协助买卖双方办理涉案房产的产权转移登记手续，该居间义务可以从涉案合同第九条约定看出，为此三方才约定在在房地产交易管理所登记受理时即付清佣金。现原告实际只促成了涉案合同的签订，只是提供了最初的居间项目服务，后涉案合同因案外人江凤仪存在违约情形已予以解除，原告后续的协助办理产权转移登记手续义务并没有完成。3.涉案合同中对于被告支付佣金的时间也有明确的约定，即“被告应付佣金33000元，在房地产交易管理所登记受理时即付清”，该支付步骤并没有区分买卖双方的违约情形，也没有将经纪方是否存在过错作为附带条件。佣金支付步骤属当事人意思自治范畴，该约定合法有效，对原、被告均具约束力。因此，佣金支付时间应按照该约定处理。现涉案合同因案外人江凤仪的违约而没有履行至在房地产交易管理所办理产权转移登记阶段，案外人江凤仪明确表示解除涉案合同并向被告支付了违约金，因此，根据涉案合同约定，佣金的付款条件尚未成就，原告主张被告支付中介费无事实与法律依据。三、被告无须支付原告违约金65000元：1.根据《合同法》第三十九条的规定，“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以及根据《合同法》第四十条的规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”涉案合同中约定的“任何一方所得违约金，经纪方应得一半即人民币65000元”，为原告预先拟定、明显加重相对方责任、免除自身责任的格式条款，该条款约定无效。2.根据《合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”而涉案合同中关于违约金归属的约定意味着无论哪一方违约，守约方所得的违约金均要分一半给经纪方，相当于只要有一方违约，作为经纪方的原告均可获得一半的违约金收益，该条款约定原告无论是否促成交易完成均可获益，这显然与上述关于居间人报告订立合同的机会和提供订立合同的媒介服务并在此基础上收取报酬的规定相违背。而且，违约金是基于案外人江凤仪一方违约而给予被告的补偿，并非原告所提供的居间服务，不具有居间费性质，不应由原告收取，若原告分得一半的违约金则显然减损了被告的合法权益，不符合民事活动中公平合理原则，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，应属无效。因此，涉案合同中关于违约金的一半给予经纪方的约定应认定无效。原告要求分得被告将收取的违约金的一半，缺乏法律依据，不应支持。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，被告恳请法庭依法审理，驳回原告全部的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，可以认定事实如下：2019年11月25日，原、被告及案外人江凤仪签署《汕头市×××××××合同》〔汕房买卖列2019（A）N0.000152〕,约定：甲方为江凤仪，代理方为陈立萍，乙方为李宏；案外人江凤仪将位于汕头市龙湖区×××××××通用厂房底层东侧之一的房产（房地产权证号码为粤房地证字第C7021290号）以2232000元的成交金额出卖给被告，双方约定于合同签订当天交付购房定金132000元，于2019年12月15日同到辖区的土地房产交易管理所办理产权交易登记受理时，乙方交付首期付款1050000元，当交易过户手续进行至该房地产权属转移，双方缴交完税费时，乙方应付还末期付款1050000元；双方税费和中介费由被告负责缴交，被告应在房地产交易管理所登记受理时即付清佣金33000元。合同同时约定：如案外人江凤仪中途违约，应于二日内退还被告购房定金，同时还应赔偿13200元；如被告中途违约，被告已付案外人江凤仪的购房定金不予退回；任何一方所得违约金，经纪方应得一半，即65000元。上述《汕头市×××××××合同》甲方处加盖案外人江凤仪私章，乙方处有本案被告李宏签名，本案原告在经纪方处加盖公章。合同签署后，被告依约交付定金132000元。之后，案外人江凤仪及被告未办理上述涉案房地产交易过户手续。另查：根据原告提供的证据《通知》，2019年12月10日，案外人江凤仪的代理人陈立萍发出《通知》一份。《通知》上载明：“李宏先生你好！……决定取消和你的合同交易……同时于12月10将你的意向金人民币壹拾叁万贰仟元正￥132000退回你的账户……”、“抄送：汕头市创铭房地产有限公司”、“汕头市龙湖区×××××××（通用）厂房底层东侧之一业主公证委托人陈立萍”、“2019年-12-10”。对于该《通知》，被告当庭称未收到上述《通知》，原告对于该《通知》是否已送达被告未提交其他证据。又查：2020年1月19日，本案被告李宏以案外人江凤仪作为被告，向汕头市龙湖区人民法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，案号列（2020）粤0507民初272号。案件审理期间，李宏申请追加陈立萍为第三人参加诉讼。诉讼期间，李宏、江凤仪、陈立萍就（2020）粤0507民初272号房屋买卖合同纠纷一案达成《和解协议》，约定解除李宏、江凤仪于2019年11月25日签订的《汕头市×××××××合同》，江凤仪、陈立萍应于2020年7月22日前向李宏支付违约金120000元。同年7月21日，根据李宏的申请，汕头市龙湖区人民法院作出（2020）粤0507民初272号民事裁定书，准许李宏撤回对江凤仪、陈立萍的起诉。庭审期间，李宏确认收到江凤仪的违约金120000元。本院认为：关于中介费的问题，原告汕头市创铭房地产有限公司促成被告与案外人江凤仪达成买房合意，签署买卖居间合同,约定在房地产交易管理所登记受理时，被告应向原告支付中介费33000元,签署合同后,被告与案外人江凤仪因案外人违约而没有办理后续过户手续，故本案双方签署的居间合同中约定的支付时点尚未达到，且被告签署买卖居间合同的目的实质上并未达到，但考虑到原告已促成被告与案外人签署合同,确已提供了部分中介服务，且案涉居间合同未能实质履行并非原告原因造成，故本院酌定被告李宏应向原告汕头市创铭房地产有限公司支付11000元中介费。关于违约金的问题，原告系基于其居间服务收取中介费，涉案的违约金系因案外人违约而给予守约方即本案被告的补偿，不应由本案原告即居间人收取。该项约定不符合相关法律关于公平原则的规定，故涉案合同中关于违约金一半给予经济方的约定，应认定无效。因此，对原告汕头市创铭房地产有限公司主张被告李宏付还违约金的诉讼请求,本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下:一、被告李宏应自本判决发生法律效力之日起十日内向原告汕头市创铭房地产有限公司支付中介费11000元；二、驳回原告汕头市创铭房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1125元,由原告汕头市创铭房地产有限公司负担1087.5元，由被告李宏负担37.5元。被告李宏应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳受理费37.5元。本判决发生法律效力后退还原告汕头市创铭房地产有限公司预交受理费37.5元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 汤锦松二〇二一年三月十日法官助理 王 琛书 记 员 李少娜