北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3211号上诉人（原审原告、反诉被告）：王敏，男，1986年9月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：易兆恒，天津沙原律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京怀柔万达广场商业管理有限公司，住所地北京市怀柔区府前西街1号院1号楼万达广场7层夹层。法定代表人：王志彬，执行董事。委托诉讼代理人：高洒洒，北京仁威律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁秀，北京仁威律师事务所实习律师。上诉人王敏因与上诉人北京怀柔万达广场商业管理有限公司（以下简称万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2020）京0116民初4483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王敏上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持王敏的全部诉讼请求并驳回万达公司反诉请求；2．一、二审案件受理费由万达公司承担。事实和理由：一、王敏申请解除与万达公司之间的《北京怀柔万达广场（营运期）商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）系根据不可抗力以及援引《租赁合同》的相关条款，不属于违约。1．一审法院认定“2020年7月北京的疫情已缓解，餐饮、商场已经开放营业，王敏要求提出解除合同属于违约行为”与事实不符。2020年6月11日，北京市新发地出现疫情反弹，北京市各地迅速进入紧急状态。王敏经营的餐饮店位于怀柔区，也受到很大影响，处于歇业状态。因此，一审法院认定的事实错误。2．万达公司曾经承诺退还保证金。王敏在疫情期间曾与万达公司的工作人员沟通，询问解除合同撤租事宜。万达公司工作人员向王敏表示，提前90天提申请，可以退还保证金。于是王敏在与万达公司多次沟通无果后，通过提起诉讼的方式与万达公司解除合同，索要保证金。3．王敏解除与万达公司的《租赁合同》系援引双方之间的合同约定，而非违约。王敏与万达公司在《租赁合同》第二十二条“不可抗力”中约定：如在不可抗力事件发生90日内，乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致的，则任何一方均有权终止本合同。本合同因此终止的，双方不承担违约责任。王敏认为，疫情导致王敏经营的餐饮店无法继续经营，《租赁合同》的合同目的无法实现。王敏通过与万达公司协商之后仍无法达成一致，王敏有权提出解除合同，且不构成违约。因此，一审法院认定王敏违约，扣除王敏的履约保证金，与事实不符。二、一审法院判决王敏承担一审诉讼期间的房屋租金和物业服务费用，认定事实有误。王敏自2020年7月31日通过“北京法院电子诉讼平台”向北京市怀柔区法院提起诉讼，要求解除与万达公司的《租赁合同》并要求万达公司返还保证金。提起诉讼之后，因万达公司不同意退还王敏的保证金，王敏一直未能撤场。因此，王敏无法撤场的主要责任在于万达公司，一审法院要求王敏承担百分之五十的责任比例过高。而且，一审法院判决要求王敏承担8月份至11月1日的房屋占用费及物业服务费不合理。在一审庭审过程中，王敏与万达公司确认上述时间段，王敏并未有实际经营活动。王敏未产生任何物业服务费用，故不应承担相应的物业服务费用。万达公司上诉请求：1．撤销一审判决第四项，改判王敏向万达公司支付2020年8月1日至2020年11月1日房屋占用费、物业服务费损失185303．35元；2．一、二审案件受理费由王敏承担。事实和理由：一、《租赁合同》合法有效，王敏应按照合同约定的标准支付房屋占用费及物业服务费。《租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效。对于《租赁合同》明确约定的房屋返还事项以及支付房屋占用费、物业服务费的相关约定亦合法有效，王敏应当遵守。王敏于2020年7月31日违约解除与万达公司之间的《租赁合同》，且未按照《租赁合同》约定按时向万达公司交还房屋，理应按照合同约定的标准向万达公司支付占用费和物业服务费。二、一审法院对于房屋腾退事宜双方均存在过错的认定，没有任何的事实和法律依据。在王敏违约解除《租赁合同》后，多次催促王敏腾退、交还房屋，但王敏拒绝腾退并交还房屋，同时表示其已起诉至法院，具体腾退事宜待法院判决后再处理。根据《租赁合同》约定，不论任何原因《租赁合同》终止的，王敏都应按时交还房屋，这是王敏应当自觉履行的合同义务。承租房屋内的物品均是王敏的，腾退房屋无需万达公司协助。王敏自始都没有要腾退、交还房屋的意思表示。王敏违约解除合同后仍占用房屋所产生的占用费及物业服务费损失应由王敏自行承担。一审法院对于房屋腾退双方均存在过错、各自承担50%的责任的认定没有任何根据。王敏向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除王敏、万达公司之间的《租赁合同》、《北京怀柔万达广场步行街物业管理服务协议》；2．请求依法判令万达公司返还履约保证金51512元、物业服务保证金18029．2元、装修保证金10000元、质量保证金10000元、云pos保证金5000元，共计94541．2元；3．诉讼费由万达公司承担。万达公司向一审法院提出反诉请求：1．要求王敏支付3月、4月的剩余分期租金28546．22元；2．要求王敏支付3月、4月的物业服务费9515．42元；3．要求王敏支付电费1281．44元；4．要求王敏腾退怀柔X商铺、恢复原状，并将工商税务注册地址迁出该房屋，并交还给万达公司；5．要求王敏支付房屋占有使用费、物业服务费，自2020年8月1日起暂计算至2020年10月31日，房屋占有使用费为156156．14元，物业服务费为27043．80元。自2020年11月1日起至王敏实际交还房屋之日止，按租赁合同终止时的月租金标准的2倍即54087．60元支付房屋占有使用费，按月物业服务费标准9014．60元支付物业服务费；6．要求王敏支付延期履行违约金，其中自2020年7月1日暂计算至10月31日止，延期缴纳电费的违约金为157．62元；自2020年8月1日起至2020年10月31日止，延迟支付租金、物业费的违约金3501．67元；自2020年11月1日起每日按39．34元标准支付违约金直至付清第一、二、三项请求金额时止；7．反诉费由王敏承担。一审法院认定事实：王敏（乙方）与万达公司（甲方）于2018年8月20日签订一份《租赁合同》、《物业协议》，《租赁合同》约定万达公司将其位于北京市怀柔区万达广场室内步行街6F层6016号商铺出租给王敏，用于餐饮经营，《租赁合同》第二条租赁期限和续租约定，租赁期限为33个月，自2018年9月1日至2021年5月31日止。租赁期限届满前，如乙方申请续租且经甲方同意，则乙方最迟应当在租赁期限届满之日90日前按照甲方新的租赁政策及租金标准签署新的租赁合同或续租协议，逾期未能签署新的租赁合同或续租协议的，甲方有权将该房屋另行出租。第三条经营品牌、项目及主体约定，乙方在该房屋内经营品牌为分米咖，经营项目为餐饮美食。第七条保证金约定，乙方向甲方支付履约保证金51512元，物业服务费保证金18029．20元，甲方或物业服务公司有权从履约保证金或服务保证金中扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出，完成向消费者退卡及妥善履行本合同月底全部义务后30日内，履约保证金和物业服务保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务保证金收据原件。乙方应支付销售商品或提供服务的质量保证金10000元。乙方任何顾客对乙方所提供的商品或服务的投诉、索赔，要求退还有关商品及收回购买该商品所支付的款项或任何形式的权利主张，只要顾客提供了消费者协会或具有法定资质的检测机构出具的上述商品或服务存在质量问题的书面文件，物业服务公司即有权决定是否接受顾客的要求及支付有关的索赔……本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，物业服务公司将剩余质保金（如有）无息退还给乙方，乙方应同时退还质量保证金收据原件。第八条租金标准约定，自计租日至2019年8月31日月租金标准为25756元，2019年9月1日至2020年8月31日月租金为27043．80元，2020年9月1日至2021年5月31日月租金为28395．99元，租金支付方式为：首期租金为计租日起至第三个月最后一日期间的租金，其他交租期租金均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第九条物业服务费约定，乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，收费标准为每月9014．60元，物业服务费支付方式同租金。第十八条房屋交还约定，租赁期限届满之日或合同终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。在交还期内，乙方应保持清洁完好，付清应付租金、物业服务费及其他应付款项，迁出工商税务注册，完成相应的工商税务变更登记或注销手续。合同第二十一条违约责任约定，乙方迟延交纳租金、保证金或物业服务费等，每延迟一日应支付欠费金额1‰的迟延履行违约金。因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。《物业协议》第2．4条约定，装修押金10000元、乙方在装修前一次性向甲方交纳，乙方装修结束后，甲方验收合格后，无息退还装修押金，如验收不合格，甲方有权不退还押金。第3．1约定，乙方应支付相当于2个月物业服务费的履约保证金，如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费或违约金，以及违反管理制度导致乙方需承担的罚款、赔偿金，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。2020年3月15日双方签订一份《补充协议》，约定：2020年1月扶持优惠租金金额为16226．28元、扶持优惠物业服务金额为5408．76元，优惠后物业服务费金额为3605．84元。2月扶持优惠租金金额为16924．18元、扶持优惠物业服务金额5641．39元、优惠后物业服务费金额为3373．21元。后双方协商同意王敏2020年3月至4月的租金及物业服务费按月分期支付，三月租金及物业费分10期支付，四月租金及物业费分9期支付，于2020年11月20日付清，现2020年7月20日后应付的3、4月份租金及物业费王敏尚未支付。2020年4月17日，双方签订一份《协议书》，双方同意自2020年4月16日起至北京市重大突发公共卫生事件一级响应期结束之日止，乙方租赁场所的电费予以缓交。合同签订后，王敏还向万达公司支付了履约保证金51512元、物业服务保证金18029．20元、质量保证金10000元、POS保证金5000元、装修押金10000元。2020年7月28日，王敏以受新冠疫情影响，经营亏损，无力支付租金等为由申请退租，告知万达公司2020年7月31日解除合同，并申请万达公司协助清退物品。2020年7月底，王敏停止营业。关于王敏欠付电费问题，万达公司主张欠付金额为1281．44元，并提交了一份电表管理平台账单。王敏表示不清楚用电金额，现无法核实。2020年7月31日，王敏起诉至一审法院，万达公司于2020年10月29日提起反诉。2020年11月1日，王敏腾退房屋，11月2日王敏将房屋交付万达公司，2020年12月万达公司已将房屋出租。现王敏已将注册在诉争房屋的工商执照注销。审理中，万达公司撤回要求王敏将房屋恢复原状、将工商注册迁出的诉讼请求。一审法院认为，王敏、万达公司之间的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。关于双方之间的房屋租赁关系，王敏曾于2020年7月向万达公司申请退租，本案在审理过程中，万达公司亦表示同意解除，故一审法院对双方之间的《租赁合同》、《物业协议》予以解除，万达公司认可合同解除的时间为2020年7月31日，一审法院不持异议。关于王敏要求退还相关保证金的请求，王敏系于2020年7月以新冠疫情等原因提出解除租赁合同，该期间北京的疫情已缓解，餐厅、商场已开放营业，王敏提出要求提前解除合同属于违约行为，故根据双方合同约定，对王敏主张要求退还履约保证金的诉讼请求，一审法院不予支持；关于王敏主张的物业服务保证金18029．20元、质量保证金10000元、POS保证金5000元、装修押金10000元，现双方合同已解除，万达公司应予以返还。关于万达公司的诉讼请求，其要求王敏支付的3月、4月的剩余分期租金28546．22元、物业服务费9515．42元，王敏同意支付，一审法院不持异议。关于万达公司主张的第四项请求中的腾退房屋等问题，双方现已履行完毕，一审法院不再处理。关于万达公司主张的2020年8月1日至2020年11月1日期间的房屋占用费及该期间的物业服务费，该期间王敏租赁的场地并未营业，且在2020年7月，王敏申请向万达公司解除租赁合同时，也曾表示希望万达公司配合办理腾退手续，但万达公司并未与王敏积极协商解决，王敏亦未腾退房屋，造成该期间的房屋占用费和物业服务费损失共计112126．60元，双方均存在过错，该损失一审法院酌定由双方各承担50%的责任。关于万达公司主张的欠付电费1281．44元，万达公司提交了其电表管理平台账单，一审法院予以支持。关于万达公司主张的迟延交纳电费违约金的请求，一审法院予以支持，但其主张违约金的计算标准过高，一审法院予以酌情调整。关于万达公司主张的延期支付2020年8月1日后的租金和物业服务费违约金的诉讼请求，因双方在解除合同后，未能妥善解决后续事宜，均存在过错，万达公司也未及时退还王敏相应的押金、保证金，对万达公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除北京怀柔万达广场商业管理有限公司与王敏的《北京怀柔万达广场（营运期）商铺租赁合同》及《北京怀柔万达广场步行街物业管理服务协议》。二、北京怀柔万达广场商业管理有限公司返还王敏物业服务保证金18029．20元、质量保证金10000元、POS保证金5000元、装修押金10000元，共计43029．20元（于判决生效后七日内执行）。三、王敏给付北京怀柔万达广场商业管理有限公司2020年3月、4月租金28546．22元、物业费9515．42元、欠付电费1281．44元、迟延支付电费违约金66元，以上共计39409．08元（于判决生效后七日内执行）。四、王敏给付北京怀柔万达广场商业管理有限公司2020年8月至11月1日房屋占用费及物业服务费损失共计56063．30元（于判决生效后七日内执行）。五、驳回王敏的其他诉讼请求。六、驳回北京怀柔万达广场商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1082元，由王敏负担589元（已交纳）；由北京怀柔万达广场商业管理有限公司负担493元（于判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费2285元，由王敏负担1000元（于判决生效后七日内交纳）；由北京怀柔万达广场商业管理有限公司负担1285元（已交纳）。二审中，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。涉案《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应按合同约定履行各自的合同义务。新冠肺炎疫情发生后，王敏与万达公司签署补充协议，就2020年1月、2月租金、物业服务费优惠进行了约定，并对2020年3月、4月租金、物业服务费分期支付及电费缓交进行了约定。在现有证据不能证明王敏、万达公司之间补充协议具有被法院或仲裁机构认定为无效或撤销的情形下，表明王敏、万达公司就北京市重大突发公共卫生事件应急响应对租赁合同履行的影响问题达成了协议。北京市重大突发公共卫生事件应急响应自7月20日零时起由二级下调为三级后，王敏以受疫情影响为由提前解除房屋租赁合同缺乏事实依据。根据万达公司在王敏起诉后同意解除、王敏已经于2020年11月2日将租赁房屋交付万达公司的事实，涉案《租赁合同》应当予以解除，王敏应对提前解除合同承担相应的违约责任。一审法院对王敏要求退还履约保证金的诉讼请求不予支持的意见并无不妥，故本院对王敏有关“万达公司返还履约保证金51512元”的上诉理由和请求不予采纳。关于万达公司主张的2020年8月1日至2020年11月1日房屋占用费、物业服务费损失费用问题。根据王敏、万达公司在一审法院的陈述及现有证据所表明的事实，王敏、万达公司在协商解除《租赁合同》期间对未及时交接租赁物均有过错，一审法院对酌定王敏、万达公司对此各承担50%的责任的处理意见并无不妥，故本院对王敏有关“一审法院判决王敏承担一审诉讼期间的房屋租金和物业服务费用，认定事实有误”、万达公司有关“改判王敏向万达公司支付2020年8月1日至2020年11月1日房屋占用费、物业服务费损失185303．35元”的上诉理由和请求均不予采纳。综上，王敏、万达公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7246元，由王敏负担3240元（已交纳），由北京怀柔万达广场商业管理有限公司负担4006元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年三月三十一日法官助理 陈文文书 记 员 任 宇