上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初2576号原告：上海徐汇土地发展有限公司。法定代表人：乔某，执行董事。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志豪，上海市襄阳律师事务所律师。被告：上海虹达物业管理有限公司。法定代表人：朱某，总经理。委托诉讼代理人：高作熊，北京市世纪(上海)律师事务所律师。原告上海徐汇土地发展有限公司(以下简称徐汇土地公司)与被告上海虹达物业管理有限公司(以下简称虹达物业公司)排除妨害纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐汇土地公司的委托诉讼代理人陈志豪，被告虹达公司的委托诉讼代理人高作熊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐汇土地公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋,并将上址房屋返还原告。2.判令被告支付自2020年6月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费11,200元。3.判令被告支付恢复房屋原状费用3,000元(包括装修费用、垃圾清运、保安维持秩序等)。事实和理由：原告系XX苑小区XX路XXX弄XXX号XXX室等房屋的业主。被告系XX苑小区的物业管理公司。原告未曾授权被告使用或出租系争房屋。2020年9月,原告在例行排查房屋时发现上述房屋被被告非法侵占,房屋内放置床、家电及其他生活用品。后经排查发现,有被告的员工居住在内。上述房屋自2020年6月起即发生水、电费,证实被告已非法占用房屋至少3、4个月之久。2020年9月14日,被告出具承诺书承诺清理系争房屋并恢复原状,但房屋至今未予全部返还原告。被告擅自侵占原告房屋的行为违反了物业服务合同约定和法律规定,造成原告经济损失。原告为维护自身合法权益，遂依法诉诸法院要求判如所请。诉讼中，鉴于原告已收回系争房屋，故原告撤回上述第1项诉请。同时将上述第2项诉请明确为要求判令被告支付自2020年6月1日起至2020年10月30日止的房屋使用费14,000元(计算标准为2,800元/月)。将上述第3项诉请内容明确为要求判令被告支付保安维持秩序费3,000元。庭审中，原告又表示同意自2020年7月1日起算房屋使用费。被告虹达公司辩称，针对诉请2，被告认为根据原告提供的2020年8月电费单，该单据反映的是2020年7月的用电情况，所以诉请2的起算时间应为2020年7月1日，并非原告诉请的2020年6月1日。到10月没有产生电费，所以应该计算的期间是2020年7月1日-同年9月30日。另外被告认为原告主张的房屋使用费金额过高，不符合该房屋的实际租赁价格。针对诉请3，认为该笔费用没有发生过，即便发生也与被告无关。如果发生该笔费用，也是原告自己工作人员的问题，员工工作人员的工资不应当由被告来承担，房屋空关着，不需要原告进行维持，故不同意支付该笔费用。综上，不同意原告的诉讼请求。原告徐汇土地公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.《不动产权证》1份，以此证明原告系系争房屋的所有权人。2.《XX苑物业服务合同》1份，以此证明被告系原告持有房屋的物业管理公司，该服务合同第十三条约定了被告的义务。3.《承诺书》1份，以此证明原告巡查系争房屋时发现房屋被被告非法侵占，被告承诺对该房屋恢复原状；有些房屋在七天内清退，但有些房屋并未在7天内清退完毕。4.《律师函》及邮件交寄单各1份，以此证明原告向被告发函主张权利，要求被告赔偿损失并恢复原状；5.上海房产网XX苑小区整租均价资料1份,以此证明根据周边房屋租金均价为一室2,800元/月，二室4,000元/月。6.《房源巡查服务合同》1份，以此证明原告为维护现场委托3名安保人员进行看管，服务费每人每月6,000元标准。4个月分摊到20套房屋,即第3项诉请3,000元的依据。7.现场照片、水账单、电账单1组，以此证明按照电费账单显示被告侵占系争房屋的起止期间。如8月账单，显示7月已经产生电费，故要求按照7月份起算侵占时间。经庭审质证,被告对原告提供证据1、2、3均表示无异议。但对证据2认为，该证据无法证明被告获取了不当得利。对证据3认为，该材料系原告打印，是被告下属管理处事后进行了确认。且被告已经按照承诺恢复原状、结清水电费并更换门锁，没有证据证明被告获取了不当得利。对证据4认为被告没有收到，虽然查询是代收，但真的是没有收到，如果收到了会与原告进行协商。对证据5认为，网上均价都是装修房，涉案房屋是纯毛坯房。除了进户门，里面连房门都是没有的。而且是不定期租赁，所以对于原告提供的该房屋租金价格不予认可。对于证据6认为，是原告自己聘请员工的合同，与被告无关。原告证明有3名保安增加看管房屋，但被告并未看到过3名安保，更何况被告也不需要原告派人看管，房屋都是空关的。而且合同是一季度进行巡查，合同没有签订时间，也没有巡查地址，合同内容都是原告对自己聘用人员的要求，与被告无关。对于证据7现场照片认为无法辨认，故不予认可。对水、电账单的真实性表示无异议，但认为是一般2个月一抄，所以不应当认定为2个月使用时间。是被告下属员工擅自主张，被告从未收到过一分收益。被告虹达物业公司未向本院提供证据。本院对原告提供的上述证据发表如下论证意见：对原告提供的《律师函》，被告称虽然查询是代收，但被告真的没有收到。对此本院认为，根据原告向本院提交的邮件交寄单可以证明，原告确于2020年9月15日向被告邮寄过《律师函》，故本院对原告于2020年9月15日向被告邮寄过《律师函》之事实予以确认。对原告提供的上海房产网XX苑小区整租均价资料，因审理中法院已至涉案房屋周边几家房屋中介机构对系争房屋的租金价格进行了市场询价，故系争房屋的租金价格最终以法院询价并结合案件具体情况予以酌定。原告提供的该组证据仅仅作为参考依据。对原告提供的《房源巡查服务合同》的真实性表示认可，但该证据仅能证明原告对房源巡查的约定内容，无法证明原告对此项证据的证明目的。原告提供的上述其余证据具有真实性，且能反映案件事实，具有证据效力，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告徐汇土地公司系位于上海市闵行区XX路XX弄(XX苑小区)XX号XXX室房屋的权利人，于2019年10月23日取得了该房屋的不动产权证。被告虹达物业公司系上述XX苑小区的物业管理公司。2020年9月,原告在例行排查房屋时发现上述房屋内放置床、家电及其他生活用品，被被告非法侵占。后经原告进一步排查发现,该房屋有被告公司的员工居住在内。后经原告进行调查发现，上述房屋自2020年7月起即发生了水、电费用,可以证实被告已非法占用系争房屋至少2、3个月之久。2020年9月14日,被告下属XX苑管理处向原告出具《承诺书》，载明：上海虹达物业管理有限公司(XX苑管理处)私自使用徐汇土地发展有限公司共20套空置房源：66号：301、103；80号：703、502、103、303；79号：503、403、302、102；22号：101；19号：103；10号：102；88号：1602、803；87号：803、802、703、702、502。我管理处承诺在7天内清理以上房源，恢复原状，结清水电费，更换门锁，承诺类似情况不再发生。但被告未能按照上述约定时间向原告返还上述房屋。2020年9月15日,原告委托律师向被告发送《律师函》，其主要内容：贵司未经委托人同意，擅自侵占委托人房屋的行为违反了物业服务合同约定和法律规定,造成委托人经济损失。据此委托人特此授权本所律师郑重函告贵司：一、请贵司在5日内将房屋腾空，并将房屋返还委托人。二、请贵司在腾空房屋前结清所有水、电费用。委托人有权向贵司追索房屋占用使用费或要求贵司弥补委托人的经济损失。三、若贵司逾期不履行的，委托人有权自行收回该房屋，届时屋内一切物品将视为遗弃物，委托人有权自行处置。另外，委托人有权通过法律途径追究贵司责任，届时一切法律责任由贵司承担。审理中，为减少诉讼成本，并尽快解决本案纠纷，在征得原、被告均同意由法院对系争房屋的租金价格进行市场询价的情况下，本院至上海市闵行区XX路XX弄(XX苑小区)XX号XXX室房屋周边几家房屋中介机构就涉案房屋自2020年6月起的房屋租金价格进行询价。根据询价结果，系争房屋(纯毛坯房)自2020年6月起的租金价格范围在2,700元至3,000元之间。如果出租方出租房屋时为不定期租赁，因缺乏稳定性，月租金大约可下调100元至200元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起纠纷的法律事实发生于民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据相关法律规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，被告占有系争房屋无任何合法依据，属于无权占有，该占有行为显然侵害了作为房屋权利人原告的物权，故原告有权要求被告搬离系争房屋及支付房屋使用费。被告在无权占有使用系争房屋的情况下，占有使用了涉案房屋，应向原告支付房屋占用费。关于原告要求被告支付自2020年7月1日起至2020年10月30日止，按每月2,800元的租金标准计算的房屋使用费之诉请。对于涉案房屋的占用费标准，本院参考询价结果，综合考虑到本案房屋系纯毛坯房，属不定期租赁、缺乏相对稳定性之实际情况，酌情确定由被告向原告支付自2020年7月1日起至2020年10月30日止，参照月租金2,500元标准计算的房屋占用费9,917.81元[(2,500*4个月)-82.19元]。因原告实际清退系争房屋时间为2020年10月30日，故被告以2020年10月没有产生电费为由要求将房屋占用费计算至2020年9月30日止之抗辩意见，本院不予采信。关于原告要求被告支付保安维持秩序费3,000元之诉请。因原告未能向法院提供被告需向其支付保安维持秩序费3,000元之证据，故对原告的此项诉请本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，2007年《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条规定，判决如下：一、被告上海虹达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海徐汇土地发展有限公司房屋占用费9,917.81元。二、驳回原告上海徐汇土地发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计61.47元，由原告上海徐汇土地发展有限公司负担14.28元，被告上海虹达物业管理有限公司负担47.19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二一年三月二十二日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、2007年《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。