山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1899号 上诉人（原审被告）：王君文，男，1997年2月7日出生，汉族，住山东省乳山市城区。 委托诉讼代理人：徐美丽，山东北斗星辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王斌，男，1977年4月19日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：邢军，山东海之源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴文展，山东海之源律师事务所律师。 上诉人王君文因与被上诉人王斌房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省李沧区人民法院（2020）鲁0213民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王君文上诉请求：1.请求依法改判一审民事判决主文第一、二、三、四项，改判双方合同解除的时间为2018年6月6日，改判不支付房屋租赁费81643元、占有使用费38356元、物业服务费40284.12元、搬运费4250元：2.要求与诉讼相关的费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院查明事实不清，适用法律错误，作出判决错误。理由如下：一、关于本案的基本事实。2018年5月双方协商同意解除涉案房屋租赁合同。后双方就物业费的交纳产生争议，被上诉人要求先物业费后才可以腾空房屋，上诉人因为有押金在被上诉人处保管，且房屋内有设备及空调等装饰装修物品价值近40万元，不会欠物业费的，要求先腾空再交纳物业费。2018年5月底上诉人发现门打不开，打电话给王斌，王斌说他和王俊杰怕上诉人搬走店内健身器材上的锁。2018年8月12日上诉人发现被上诉人和物业分别将涉案房屋上锁。被上诉人和物业将涉案房屋上锁的行为，导致上诉人失去对涉案房屋的使用权，导致双方的租赁合同2018年6月6日解除。被上诉人的行为导致上诉人无法继续经营，也导致无法腾空房屋存在过错，应当承担责任。二、原审法院不予采信证人郭某证言错误，证人证言能够客观证明本案的事实。证人郭某与王君文之间不存在利害关系，青岛太阳健身有限公司既不是本案的当事人也不是本案的第三人，其与本案的审理结果没有利害关系，证人是否是青岛太阳健身有限公司的监事与上诉人没有利害关系，即使公司登记监事是郭某，因为郭某当时是学生，尚在乳山上学，没有参与经营管理，不是公司员工，没有从公司获取任何利益，也不承担公司风险，不能认定与青岛太阳健身有限公司及上诉人存在利害关系，其证言客观真实，有证明力。三、被上诉人的行为有过错及导致损失扩大，对自己的损失应当承担相应的责任。被上诉人要求支付租金、占有使用费、物业费等的主张依法不应当支持。被上诉人知道自己的权益受到损害，应当对扩大的损失承担责任。上诉人的健身设备以及室内装饰装修物品在2018年六、七月份时有卖价谈论购买价格，尚未贬值，一年之后到2019年贬值加上缺乏维修和维护自然生锈等原因价值大大贬低，即使想向外出售也无人问津，被上诉人的行为导致上诉人产生巨大损失，对于上诉人的损失也应当由上诉人承担。被上诉人要求支付租金、占有使用费、物业费等的主张依法不应当支持。双方的租赁合同已经于2018年5月经双方协商同意解除。2018年5月之后因为被上诉人涉案房屋上锁导致上诉人丧失了对房屋的使用权和管理权及收益权，被上诉人无权主张占有使用费及物业费。四、对于被上诉人要求支付腾空房屋的搬家使用费不应当支持。原审原告仅向法庭提供发票证明搬运费用不应当支持，发票是记账凭证，不是付款凭证。 王斌辩称：1.上诉人主张被上诉人上锁导致其无法经营及损失，与事实不符，被上诉人一审中提供视频材料已予以证明；2.上诉人经营的青岛太阳健身有限公司停止经营的原因系合伙人之间矛盾；3.被上诉人未限制上诉人处置其健身器材，被上诉人多次通过短信等要求进款取回相关器材；4.拆除包运费包含对健身器材、屋内中央空调的拆除，因此费用比仅拆除高。 王斌向一审法院起诉请求：1.判决确认王斌与王君文签订的《房屋租赁合同》（合同编号xxxx）于2019年4月1日解除；2.判令王君文支付给王斌自2018年6月6日至2019年3月31日欠付的房租81643元(计298天，以10万元/年为标准计算)；3.判令王君文支付王斌自2016年6月6日至2019年3月31日欠付的物业管理费50604元(计33个月零26天，按1494.23元/月标准计算)；4.判令王君文支付给王斌自2019年4月1日至2019年8月19日实际腾空房屋期间的房屋占有使用费38356元(计140天，以10万元/年为标准计算)；5.判令王君文支付王斌自2019年4月1日至2019年8月19日实际腾空房屋期间的物业管理费6923元(计4个月零19天，按1494.23元/月标准计算)；6.判令王君文支付给王斌在腾空房屋后再次招租的招租期损失16667元(以10万元/年为标准，两个月的房租计算)；7.判令王君文支付给王斌强制腾空房屋所支付的搬家劳务费4250元；8.判令王君文支付将房屋恢复原状所需的费用3万元；9.本案诉讼费用全部由王君文承担。事实和理由：王斌与王君文通过房产中介介绍，经协商于2016年6月4日签订《房屋租赁合同》(合同编号xxxx)，合同约定：王斌将其所有的位于青岛市李沧区网点出租给王君文，租期为五年(2016年6月6日-2021年6月6日)，租金为第一年8万元/年，以后四年分别为10万元/年，物业管理费及水电煤气等费用由王君文承担。后王君文未按照合同约定支付2018年6月6日之后的房屋租金，也未按合同约定缴纳2016年6月6日起的物业管理费、水电费等。该笔物业管理费、水电费费用后由王斌代王君文缴纳。在经多次催交房租无效后，王斌于2019年3月依据《房屋租赁合同》的约定和《合同法》的相关条款向王君文发出解除合同通知，通知王君文自2019年4月1日解除房屋租赁合同，并要求王君文腾空房屋。在《房屋租赁合同》解除后，王君文未主动腾空房屋。2019年8月19日，为维护王斌的合法权益，王斌联合物业公司强制搬离室内物品，腾空收回房屋。 王君文于一审中辩称，1、王斌第一项诉请不应当支持，王斌要求确认双方签订的房屋租赁合同于2019年4月1日解除与事实不符，事实上双方已于2018年6月6日解除合同。2018年5月前后，王斌电话联系王君文，王君文协商王斌解除双方的房屋租赁合同，双方对于合同解除没有争议。双方就物业费的交纳产生争议，王斌要求王君文交纳物业费后才可以腾空房屋，王君文认为有押金在王斌处保管，王君文可以先腾空再交纳物业费。2018年5月底王君文发现房门外被另加了一把锁，打电话询问王斌时，王斌告知因担心王君文将健身器材搬走故加了一把锁。2018年8月在与物业协商时，王君文的锁没有了，物业和王斌各加了一把锁，王君文坚持先将店内物品搬走再交纳物业费，王斌不同意，坚持要求先交物业费再允许王君文搬。王斌和物业将门锁换掉，导致王君文失去对涉案房屋的使用权，无法继续经营，合同无法继续履行，双方合同于2018年6月6日解除。2、王斌要求支付2018年6月6日至2019年3月31日租金没有事实根据和法律依据。因双方租赁合同已经于2018年6月6日解除，王斌于2018年5月将涉案房屋锁死，王君文无法占有使用涉案房屋，王斌无权要求支付租金。3、王斌要求支付2016年6月6日至2019年3月31日物业费的主张没有事实根据和法律依据。物业费应当向物业公司交纳，王斌对于物业费没有诉权。2018年6月6日原王君文已解除合同，王斌将门锁换掉，占用使用房屋，无权要求王君文承担物业费。4、王斌要求支付2019年4月1日至2019年8月19日的占用使用费和物业费没有事实根据和法律依据。王斌将锁换掉、不让王君文搬走屋内健身器材，导致没有腾空房屋，王斌无权要求王君文支付未腾空期间的使用费。5、王斌要求支付再次招租的损失16667元不应当支持，该项诉请与本案无关，与王君文无关。6、王斌要求支付腾空房屋的搬家使用费不应当支持，王斌对此应当举证证明。7、对于王斌要求支付恢复原状费用3万元不应当支持。王斌房屋原是毛坯房，王君文对房屋进行了装饰装修，提高了房屋的使用价值，王君文所有装修图纸，全部经过王斌同意，王斌应当举证证明3万元花费的票据证明其主张。8、诉讼费不应由王君文承担。综上，请求驳回王斌的诉讼请求。 一审法院认定事实：王斌为青岛市李沧区xx层房屋的房地产权利人，案外人王俊杰为青岛市李沧区房屋的房地产权利人。 2016年6月4日，王斌与王君文签订《房屋租赁合同书》，约定王斌将坐落于青岛市李沧区网点租赁给王君文，租赁期限自2016年6月6日至2021年6月6日；第一年租金8万元/年，以后4年租金10万元/年，租金于每年5月6日前交纳；合同签订当日，王君文向王斌支付租赁押金2万元，如王君文未按时支付租金和其他费用，王斌有权从押金中扣抵所欠金额；如押金不足以抵付所欠金额，王君文应于接到王斌付款通知起5日内补足，10日内未能补足租金及物业相关费用，王斌扣除王君文押金并有权解除合同；租赁期间的物业费、水费、电费等由王君文承担并负责支付；使用房屋时，王君文不得擅自改变房屋的主体结构和用途，王君文需要改变结构，以王斌签字图纸为准，租期结束后，如王斌需要恢复，王君文负责恢复；若王君文违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，王斌有权没收王君文所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。合同同时约定了其他权利义务。 王君文同时承租了案外人王俊杰坐落于青岛市李沧区网点，将xx、xx号两处网点共同用于开办健身房。 合同签订后，王君文向王斌及案外人王俊杰提交了《万科生态城王先生健身房墙体改动平面图》，王斌、案外人王俊杰予以签字确认，王君文对涉案商业网点进行了装修改造。王君文并向王斌交纳房屋租赁押金2万元。 王斌、王君文一致确认，王君文已向王斌交纳涉案房屋2016年6月6日至2018年6月5日的房屋租金；王君文未按合同约定交纳涉案房屋物业服务费。 2019年3月31日，王斌向王君文送达《解除合同通知书》，以王君文未交纳2018年6月7日至2019年6月6日的房屋租金及未支付2016年6月6日起的物业管理费、水电费等为由，解除与王君文签订的《房屋租赁合同》，并要求王君文于2019年4月10日前腾空涉案房屋，将房屋结构恢复原状。2019年4月1日，王君文签收上述《解除合同通知书》。 2019年7月27日，王斌再次向王君文邮寄送达《限期腾空、交还房屋通知书》，通知王君文于2019年8月5日前腾空涉案房屋，如王君文积极腾空，王斌可免除其2019年4月1日之后的房屋占有使用费、物业费、水电费等，如王君文逾期腾空，王斌有权自行处置涉案房屋内物品并要求王君文承担相关费用。王君文于2019年7月28日委托他人代收上述通知书。 2019年8月2日，原、王君文双方至涉案商业网点协商健身器材搬迁事宜。 2019年8月19日，王斌自行将涉案商业网点腾空，健身器材等相关设备搬迁至物业公司提供的场所。为此产生搬运费8500元。 2019年9月8日，王斌通知王君文，涉案网点已被腾空，相关物品存放于物业公司提供的安置点，王君文限期取回。 涉案商业网点，建筑面积为242.57平方米，物业服务费收费标准为6.16元/月/平方米。 2020年5月13日，一审法院组织王斌、王君文双方进行了现场勘验。经查，王斌与案外人王俊杰已将xx路xx、xx号商业网点另行出租经营宴玲珑˙匠心菜酒店，该酒店成立于2019年8月，经营现场可见楼梯拆除1个、隔断墙拆除1半。王君文于勘验现场承诺15日内取回健身设备，后称因疫情等原因未能交接；直至2020年11月2日在一审法院组织下原、王君文双方就健身器材等相关物品办理交接手续。 一审法院认为：王斌与王君文签订的《房屋租赁合同书》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。该案争议的焦点为：违约责任的认定及损失的承担。王斌主张王君文逾期交纳房租及物业费、水电费，且于2019年4月1日收到《解除合同通知书》后仍不履行交纳租金及腾空房屋等相关义务，应承担全部违约责任；王君文主张，双方已协商一致于2018年6月6日解除涉案租赁合同，因王君文欠缴物业管理费等，王斌阻挠王君文腾空涉案房屋，王斌应对扩大的损失承担责任。关于违约责任的认定。王斌、王君文双方在租赁合同中约定，租金于每年5月6日前交纳。王斌、王君文一致确认，王君文已向王斌交纳了2016年6月6日至2018年6月5日的房屋租金。根据双方合同的约定，王君文应于2018年5月6日前交纳2018年6月6日至2019年6月5日的房屋租金10万元。王君文主张，2018年4月双方已协商于2018年6月6日解除涉案租赁合同，但因其欠缴物业管理费等，王斌将涉案房屋上锁，以致其失去对房屋的管控，但王君文对其上述主张均未提交有效证据予以证实，且王斌予以否认，王君文的主张，无证据支持，该院不予采信。如前所述，王斌、王君文双方签订的《房屋租赁合同书》合法有效，对双方均具有法律约束力。双方在租赁合同中约定，租赁期间的物业费、水电费等由王君文承担并负责支付，一审庭审查明，王君文至今仍未交纳涉案房屋自2016年6月6日起的物业服务费，王君文违约在先，王斌主张王君文交纳欠付的物业服务费、水电费及房屋租金符合双方合同约定，亦符合法律规定。王君文在王斌催交上述费用后，仍怠于履行合同义务，且对租赁合同的状态持放任态度，王君文应对其违约行为造成的损失承担相应的法律后果。王斌于2019年3月31日向王君文发送《解除合同通知书》，王君文于2019年4月1日签收且未提出异议，该院确认，双方的租赁合同于2019年4月1日解除。王君文应向王斌支付2018年6月6日至2019年3月31日期间的租金81918元（10万元÷365天×299天），王斌主张王君文支付上述期间的房屋租金81643元，该院予以支持。王君文收到王斌发送的《解除合同通知书》后，应按通知书的要求及时履行合同解除后的腾空房屋、返还租赁房屋的义务，但王君文并未履行该义务。王斌提交的短信记录显示，王斌于2019年7月29日再次给王君文发送短信，要求王君文于2019年8月5日前腾空房屋，王君文于2019年8月10日仍回复其清空器材的前提条件是不承担所有费用，以致王斌于2019年8月19日强制腾空涉案房屋。且，该院于2020年5月13日组织双方当事人现场勘验时，王君文亦承诺于15日内取回健身设备，但仍以疫情为由未履行承诺，直至2020年11月2日才在该院再次组织下完成健身设备交接手续。该院认为，王君文怠于履行租赁物的返还义务，应对所造成的损失承担赔偿责任。王君文应支付王斌2019年4月1日至2019年8月19日期间涉案房屋的占有使用费38630元（10万元÷365天×141天）。王斌主张王君文支付上述期间的房屋占有使用费38356元，该院予以支持。王斌、王君文双方在合同中约定，租赁期间涉案房屋的物业费等由王君文承担，王斌主张王君文承担上述费用该院予以支持。涉案房屋建筑面积242.57平方米，物业服务费收费标准为6.16元/月/平方米，王君文应支付王斌2016年6月6日至2019年8月19日期间的物业服务费57483.07元（242.57平方米×6.16元/月/平方米×38.47个月）。原、王君文双方在合同中约定，如王君文未按时支付租金和其他费用，王斌有权从押金中扣抵所欠金额，王君文已向王斌交纳押金2万元，该押金与王君文应支付的物业服务费相互折抵，王君文应支付王斌剩余物业服务费37483.07元。因腾空涉案房屋，涉案健身器材产生搬运费用8500元。王君文同时租赁xx、xx号房屋开办健身房，王斌作为xx号房屋的出租人主张上述费用的一半计4250元由王君文承担合法有据，该院予以支持。王斌主张王君文支付房屋腾空后的招租损失16667元，以及房屋恢复原状所需的费用3万元，经该院勘查，涉案房屋已于2019年8月再次以王君文改造后的现状出租经营，王斌的上述主张无事实依据，该院不予支持。综上所述，判决：一、王斌与王君文签订的《房屋租赁合同》于2019年4月1日起解除；二、王君文于判决生效之日起10日内给付王斌2018年6月6日至2019年3月31日期间的房屋租金81643元；三、王君文于判决生效之日起10日内给付王斌2019年4月1日至2019年8月19日期间的房屋占有使用费38356元；四、王君文于判决生效之日起10日内给付王斌物业服务费37483.07元、搬运费4250元；五、驳回王斌的其他诉讼请求。案件受理费8500元（王斌已预交），王斌负担4910元，王君文负担3590元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为：一、租金、物业服务费问题；二、房屋占有使用费、搬运费问题。 关于焦点一。根据一审查明事实，王君文经王斌催要后，未按约定支付房屋租金，依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第三项的规定，王斌作为出租人有权解除合同。一审法院据此认定合同解除，王君文作为承租人应支付至合同解除之日的租金，并无不当。另，依据王君文、王斌双方在合同中约定，租赁期间涉案房屋的物业费等由王斌承担，一审法院据此认定王君文承担物业费，并无不当。王斌虽主张租赁合同于2018年6月6日解除并提供相关证人证言等证据材料，但相关证据未达到具有高度可能性的证明标准，一审法院对此未予采信，亦无不当。 关于焦点二。根据《合同法》第九十七条的规定，王君文作为承租人于合同解除后负有返还义务，因王君文未履行腾房义务，一审法院据此认定王君文依照约定租金的标准，支付房屋占有使用费至王斌自行搬离房内物品、收回房屋之日及搬运费，并无不当。另，王斌为腾空涉案房屋内健身器材等花费搬运费用8500元，一审法院结合案件事实，认定王君文于本案中承担一半费用，亦无不当。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3535元，由上诉人王君文负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 王颖颖 审判员 谷林平 二〇二一年三月十五日 法官助理 曹文斌 书记员王珩霖