四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终301号 上诉人（原审被告）：王春江，男，1966年1月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 被上诉人（原审原告）：四川省洁源物业有限公司，住所地：四川省凉山彝族自治州西昌市西郊乡南坛村五组51号，统一社会信用代码：91513401MA62H5E72K。 法定代表人：吴世英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李涛，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：蒲礼秀，四川民慷律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人王春江因与被上诉人四川省洁源物业有限公司（以下简称洁源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初3383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王春江、被上诉人洁源物业公司的委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王春江上诉请求:撤销一审判决，改判王春江不向洁源物业公司支付物业服务费；一二审诉讼费由洁源物业公司承担。事实和理由：1.洁源物业公司在从事物业管理期间，仅以收费为目的，未尽职尽责做好物业管理，小区四道大门，仅有一道可以正常通行，有两道门长期关闭。2.小区绿化带、草坪严重受损，有很多违章建筑，给小区业主生活工作带来极大不便，依照《物业管理条例》第三十五条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，物业管理单位未尽到服务约定时，小区业主有权拒交物业费。一审判决认定事实不清，请求查明事实，公正判决。 洁源物业公司辩称,洁源物业公司按照约定提供了物业服务，王春江接受了物业服务就应当缴纳物业服务费，小区大门关闭不是拒绝缴纳物业服务的理由。一审认定事实清楚，适用法律正确。 洁源物业公司向一审法院起诉请求：判令王春江支付洁源物业公司2018年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1209.54元、生活垃圾清运处理费114元；判令王春江支付洁源物业公司逾期支付物业服务费违约金150元。上述费用合计1473.54元；本案案件受理费由王春江承担。 一审法院认定事实：王春江系南山花园小区业主，拥有该小区7区15栋1单元建筑面积127.32平方米的住宅一套（多层）。2018年6月1日,洁源物业公司入住南山花园小区并进行物业服务。2018年6月13日，洁源物业公司与攀枝花市仁和区南山花园小区业委会签订《物业服务合同》，合同约定，物业服务期限截止2022年11月4日；物业管理区域的服务收费为包干制，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取，其中多层住宅为每平方米每月0.5元，高层住宅1-12层为每平方米每月0.65元，13-23层为每平方米每月0.75元；业主于每个月按期交纳物业费；逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任；业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日0.1%的违约金；合同还对其他事项进行了约定。自2018年6月1日起，洁源物业公司组织人力、物力为南山花园小区提供物业服务，王春江自2018年6月1日起至2019年12月31日期间未缴纳物业服务费1209.54元（0.5元/月/㎡×127.32㎡×19月）及垃圾处理费114元（6元/月×19月）。经洁源物业公司催收未果，现洁源物业公司诉讼来院。另：攀枝花市物价局《关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》（攀价费[2007]115号）文件，居民住户的垃圾处理费为6元/户/月。南山花园小区内为单行道，但单行道的实施时间，是何部门实施的现无法确认。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款:“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，及《物业管理条例》第十五条第二项：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。王春江系南山花园的业主，洁源物业公司与南山花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》对王春江具有约束力。洁源物业公司入住南山花园小区后，作为物业管理企业，组织人力、物力按照合同为小区业主提供了物业管理服务后，有权按约及时取得相应的物业管理费。王春江实际接受了洁源物业公司的服务，双方之间建立了物业服务合同关系，王春江理应及时按约支付相应的物业管理服务费用。物业管理涉及小区公共建设与管理，洁源物业公司履行小区管理职责是多方面、长期性的，即使洁源物业公司在履行物业服务合同时确实存在瑕疵，王春江不能因为洁源物业公司在某些方面、某一时期履行服务合同存在不足，以此否定洁源物业公司所付出的服务，不予支付物业服务管理费。如果业主认为物业服务企业没有履行或没有全面履行物业服务合同约定的义务，业主应当采取要求物业服务企业限期整改、通过业主委员会解聘物业公司，或者协商变更收费标准等合法途径解决。本案中，王春江应向洁源物业公司缴纳自2018年6月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费1209.54元，一审法院予以确认。关于违约金，洁源物业公司与攀枝花市仁和区南山花园小区业委会签订的《物业服务合同》虽对全体业主具有约束力，但催缴通知中未明确在期限内不缴费应承担的责任，也未提交证据证明其实际遭受的损失，故对洁源物业公司要求王春江支付违约金的请求，一审法院不予支持。关于垃圾处理费，洁源物业公司已向攀枝花市仁和区城市管理局交纳，王春江应当支付，王春江应支付垃圾处理费为114元（6元/月×19月）。对王春江辩称的双行道改单行道，是在洁源物业公司进入前已经实施，不能成为王春江拒不缴纳物业费的理由，王春江可以按照法律规定要求召开业主大会进行决定。王春江辩称的小区存在违章搭建，住户违规破坏承重墙，洁源物业公司应当与业委会共同进行制止，并向相关部门进行报告，履行物业服务职能。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、王春江于判决生效后十日内支付四川省洁源物业有限公司自2018年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1209.54元、垃圾处理费114元，合计1323.54元；二、驳回四川省洁源物业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由王春江负担。 二审时，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审中，王春江向本院提交照片25张，拟证明小区大门被封锁，小区内存在违章建筑、绿化带严重受损的事实。 洁源物业公司质证认为，无法确定照片拍摄的位置，对照片的三性均不予认可。 二审中，洁源物业公司未提交新证据。 本院认为，照片未载明拍摄时间，且无其他证据佐证，本院依法不予采信。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。王春江居住小区的攀枝花市仁和区南山花园小区业委会与洁源物业公司签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，该《物业服务合同》对南山花园小区业主均具有法律约束力。洁源物业公司按照合同约定为南山花园小区提供了物业服务，王春江应当按照合同约定支付物业服务费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，拒交物业费的正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。二审时，王春江举示25张照片，欲证实小区通行不便，绿化带严重受损，存在违章建筑。因照片无相关证据佐证，其内容不能证明洁源物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵。故王春江拒交物业服务费的理由不成立。 综上所述，王春江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由王春江负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李怀胜 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二一年三月十一日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明