江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初8595号 原告：吾采灵，女，汉族，1989年1月13日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住江苏省南京市。 原告：王世岳，男，汉族，1987年12月26日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********，住江苏省南京市。 两原告共同委托诉讼代理人：王浩然，泰和泰（南京）律师事务所律师。 被告：冯新章，男，汉族，1971年1月28日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********,住江苏省涟水县。 原告吾采灵、王世岳与被告冯新章房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吾采灵、王世岳的共同委托诉讼代理人王浩然到庭参加诉讼。被告冯新章经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告吾采灵、王世岳向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告向两原告支付自2019年9月26日至2019年10月31日的租金15750元、拖欠的物业及水电费2734.34元，共计18484.34元；并支付利息（利息分两段计算，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，第一段以15750元为基数自2019年9月26日起计算至实际支付之日止，第二段以2734.34元为基数自2020年7月11日起计算至实际支付之日止）；2、被告向两原告支付违约金40500元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月，南京瑞城房产经纪有限公司（以下简称瑞城公司）以两原告名义将两原告所有的位于南京市，并与被告签订《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2018年3月26日至2020年3月25日，租金为每月13500元，支付方式为每6个月为一个支付周期，被告须在每一支付周期开始前1个月全额付清下期租金；房屋履约保证金为13500元；超过合同约定时间3日仍未支付租金及物业费、房屋水电、公摊水电费超过2000元的，原告有权解除合同，收回房屋，并有权按照当年三个月租金要求被告承担违约金。合同签订后，瑞城公司将房屋出租事宜告知两原告，两原告予以同意。瑞城公司按约将房屋交付被告使用，但被告在2019年8月未能按约支付房租，瑞城公司多次催要未果。2019年11月13日，瑞城公司通知被告解除合同，并将房屋收回。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告冯新章未作答辩。 本院经审理认定事实如下：南京市、王世岳，房屋面积92.63平方米，房屋用途为商务办公用地。两原告委托南京瑞城房产经纪有限公司对外出租案涉房屋。 2018年3月，瑞城公司代表两原告，以两原告的名义（甲方，出租方）与被告冯新章（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿位于鼓楼区江东北路88号1312室房屋出租给乙方，租赁期限为2年，在2018年3月26日起至2020年3月25日止；该房屋每月租金为13500元，每6个月为一个租金支付周期，先支付后使用，乙方应于2018年3月20日前支付第一期租金，以后乙方必须在距每一支付周期开始前一个月全额付清下期租金，每年租金支付时间为提前30日支付下期房租；本合同签订后壹日内，乙方向甲方支付房屋租赁履约保证金13500元，在租赁期间该保证金不得冲抵租金，此保证金在合同到期或解除后，在乙方结清租金、各种费用、违约金、赔偿金，在搬离房屋及设施经甲方验收合格并迁出营业执照注册地址后全额退还；甲方可直接在租赁保证金中扣减前述应由乙方支付的款项；乙方承担其使用的水费、电费、电话费、电视收视费、网络费、物业管理费、公摊使用费及乙方自身行为所产生的费用等；乙方应按期支付租金、履约保证金及各种税金和费用，每逾期一天，按照所欠金额的千分之五向甲方支付违约金；甲方应在收到履约保证金及首次支付租金后将房屋按现状交付给乙方；本合同到期或因乙方违约而导致本合同解除的，乙方应按时向甲方交还房屋及设施，否则甲方有权自行打开房门并更换钥匙，房屋内的设施由甲方自行处理，由此造成的损失由乙方承担，与甲方无关；（第十条第3点）乙方超过合同约定时间三日仍未支付租金及物业费、房屋水电、公摊水电费累计2000元，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；甲方依据本合同第十条第3点解除合同的，乙方应按照当年三个月租金向甲方支付违约金，给甲方造成损失的，乙方应另行据实赔偿；前述甲方的损失包括但不限于诉讼费、律师费、赔偿第三方损失、交通费等。 2018年3月22日，瑞城公司代表两原告将案涉房屋交付被告冯新章使用。被告于2018年3月21日、2018年8月30日、2019年3月1日各支付租金81000元。后被告未按约支付下一期租金， 瑞城公司代两原告向被告多次催款未果，于2019年10月31日更换了案涉房屋的门锁，收回案涉房屋。2019年11月21日，瑞城公司代表两原告与案外人江苏悦和建设工程有限公司签订《房屋租赁合同》，约定两原告将鼓楼区江东北路88号1312室房屋出租给江苏悦和建设工程有限公司使用，租期2年，自2019年11月28日起至2021年11月27日止，租金为每月12500元。 另查明，瑞城公司于2020年7月11日代两原告缴纳案涉房屋下列杂费:服务费（幕墙）46.50元（19.7-19.11）、公摊服务费567.50元（19.7-19.11）、服务费130.90元（19.7-19.11）、水费24元（19.7-19.10）、电费1965.44元（19.4-19.11）。 庭审中，两原告主张：由于被告违反合同约定，故对其交纳的履约保证金13500元不予退还。 上述事实，由原告提交的不动产登记证书、房屋租赁合同、短信聊天记录、微信聊天记录、银行流水、发票及本院庭审笔录加以佐证。 本院认为：原告吾采灵、王世岳与被告冯新章签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定严格履行各自义务。两原告按约向案涉房屋交付被告使用，被告却未按约支付租金，被告的行为构成违约。两原告在向被告催交租金未果的情况下，于2019年10月31日收回案涉房屋，原被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年10月31日实际解除。对两原告主张被告支付欠付的2019年9月26日至2019年10月31日期间的租金15750元并支付逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持。被告使用案涉房屋期间的物业服务费、水费及电费等费用应由被告承担，但两原告所提交的发票中包含有2019年11月的费用，2019年11月的相关费用应予以扣除，扣除之后被告还应支付两原告2339.68元。对于两原告主张被告就欠付的物业服务费、水费及电费等费用向其支付逾期付款利息的诉讼请求，本院予以支持；逾期付款利息的计算基数应为2339.68元；两原告并无证据证明其在缴纳这些费用之后至本次起诉之前，就这些费用向被告主张过权利，故相应的逾期付款利息的起算时间应为本次起诉之日即2020年9月8日。对两原告主张被告按照三个月的租金金额40500元向其支付违约金的诉讼请求，该违约金金额过高，因两原告已于2019年11月21日将案涉房屋出租给他人使用，起租日为2019年11月28日，租金标准为12500元/月，考虑到两原告在2019年11月1日至2019年11月28日期间的租金损失，原被告之间的合同的剩余期限，以及两原告在此期间内的租金差价损失，本院确定原告应支付被告违约金16983元。又因两原告收取被告履约保证金13500元，两原告主张不予退还该笔款项，则该笔款项冲抵违约金之后，被告还支付两原告违约金3483元。被告冯新章经本院合法传唤未到庭参诉讼，视为放弃相关诉讼权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告冯新章于本判决生效之日起十日内支付原告吾采灵、王世岳租金15750元及逾期付款利息（以15750元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月26日起计算至实际支付之日止）； 二、被告冯新章于本判决生效之日起十日内支付原告吾采灵、王世岳物业服务费、水费及电费共计2339.68元及逾期付款利息（以2339.68元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年9月8日起计算至实际支付之日止）； 三、被告冯新章于本判决生效之日起十日内支付原告吾采灵、王世岳违约金3483元；       四、驳回原告吾采灵、王世岳的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1275元，公告费600元，合计1875元，由原告吾采灵、王世岳负担809元，被告冯新章负担1066元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  杨 丽 人民陪审员  吴文军 人民陪审员  张祥逊 二〇二一年三月十七日 书 记 员  王静静