北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2277号上诉人（原审原告）：曹亚芳，女，1955年6月7日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘功芹，北京市京顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京尚居置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海鑫路**。法定代表人：刘志刚，董事长。委托诉讼代理人：张艳华，女，该公司员工。委托诉讼代理人：蔡英东，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：北京市圣瑞物业服务有限公司，，住所地北京市西城区南礼士路****501法定代表人：封波，董事长。委托诉讼代理人：庞爱华，北京德兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周广昊，北京德兰律师事务所律师。上诉人曹亚芳因与被上诉人北京尚居置业有限公司（以下简称尚居公司）、北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初5075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人曹亚芳的代理人刘功芹，被上诉人尚居公司的代理人张艳华、蔡英东，圣瑞公司的代理人庞爱华、周广昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹亚芳上诉请求：撤销一审判决，依法支持曹亚芳提出的全部诉讼请求；诉讼费由尚居公司、圣瑞公司承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当，且原审法院的审理程序有误，原审判决依法应予撤销。一、原审判决认定“物业服务费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定”违反法律规定；原审判决确认按照7.66元/平方米??月的标准缴纳物业费，违反《前期物业服务合同》附件六的约定。（一）涉案房屋预售合同签订时间为2016年，本案纠纷发生于2017年至2018年，根据法不溯及既往原则，一审法院适用2020年5月1日生效的《北京市物业管理条例》明显错误。（二）1.根据《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》，自2010年10月1日起，北京市范围内的建设单位应根据第三方物业服务评估监理机构出具的评估报告确定物业服务费的金额。根据上述规定，涉案别墅区经评估确定的物业服务费总额为1093848元/年，且不得超额收取。2.根据当事人签订的《前期物业服务合同》第七条明确规定，物业服务费采取包干制管理方式。据此，不论以何种方式平摊缴纳物业费用，别墅区全年的物业费都不得超过1093848元，且不得超额收取。二、《前期物业服务合同》合法有效，尚居公司、圣瑞公司应当有息返还多收的物业费。（一）《前期物业服务合同》附件六及关于物业服务费收费标准及物业服务费采取包干制管理方式的约定均合法有效。物业费用评估报告失效，并不导致《前期物业服务合同》条款无效。《前期物业服务合同》附件六是尚居公司、圣瑞公司提供格式合同中的要件，如果附件六无效，就失去了7.66元/平方米??月产生的依据。（二）尚居公司与圣瑞公司应当有息返还多收取的物业费。根据别墅区物业费总额1093848元除以别墅区面积，每户业主分摊物业费约为16393.18元/年。多收部分应予返还并支付利息。三、尚居公司违规提供证据，原审程序违反法律规定。截止原审法院庭审结束，尚居公司未提供《前期物业服务合同》，并明确表示不提供该合同作为证据。原审法院在庭审之后接收该合同违反法律规定，应予纠正。尚居公司辩称，同意一审判决，不同意曹亚芳的上诉请求。我方不是返还物业费的适格主体，没有返还义务。物业费的支付标准是按照建筑面积收取而不是套内面积。圣瑞公司辩称，同意一审判决，不同意曹亚芳的上诉请求。物业费的标准双方有明确约定，曹亚芳的上诉请求缺乏依据。曹亚芳向一审法院起诉请求：1.请求依法判令尚居公司根据《华远和煦里前期物业服务合同》的规定向曹亚芳退还多收的物业费11205.96元并支付该笔款项自2017年10月13日起至实际支付完毕之日止按照年利率24%的利率计算的利息；2.请求依法责令圣瑞公司对上述诉讼请求承担连带责任；3.诉讼费由尚居公司、圣瑞公司承担。一审法院认定事实：2017年3月16日，尚居公司（出卖人）与曹亚芳（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定：该商品房地址为大兴区安顺南路12号院25号楼-1至2层101室。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土结构，建筑层数为：3层，其中地上2层，地，地下**商品房实测建筑面积共298.58平方米，其中套内建筑面积280.93平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.65平方米。2017年3月16日，曹亚芳（甲方，业主）与尚居公司（乙方，建设单位）签订《前期物业服务合同》，合同约定：名称：华远和煦里。坐落位置：大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目。物业管理区域四至：东至盛顺街；南至海鑫南路；西至盛达街；北至安顺北路。经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的前期物业服务标准为：7.66元/平方米??月。乙方委托的物业服务公司采取包干制管理方式，收费方式是预付，收费周期为一年，除按第八条约定的预存物业服务费外，其他年度的全年物业服务费应于前一年度物业服务到期15日前支付。2014年10月31日，北京三和创兴物业服务评估监理有限公司出具评估报告，显示本项目物业服务费用评估基准日为2014-10-31，本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，有效使用期限自评估基准日起一年，即在2014-10-31至2015-10-30内有效。在本案审理过程中，尚居公司提交其公司与圣瑞公司签订的《前期物业服务合同》，2015年10月23日，尚居公司选聘圣瑞公司对华远和煦里项目提供前期物业服务。圣瑞公司据此开始为华远和煦里业主提供物业服务至今。对双方当事人有争议的事实和证据，一审法院认定如下：在庭审中，曹亚芳提交：1.《前期物业服务合同》复印件，欲证明自己与尚居公司签订了前期物业服务合同，双方具有物业合同关系。尚居公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，表示曹亚芳为物业服务合同项下的实际权利享受者，应当和圣瑞公司存在物业服务关系。圣瑞公司认可真实性，认可曹亚芳与自己之间的物业服务关系，认可自己提供物业服务并收取物业费。2.《前期物业服务合同》附件六，欲证明尚居公司对该证据进行了缩印模糊化处理。尚居公司与圣瑞公司均认可真实性，但不认可证明目的，均表示不存在故意模糊化处理。3.物业服务费用评估报告摘要、评估报告复印件，欲证明对方未按物业服务合同的附件物业服务费用评估报告摘要中的金额收取物业费，多收了物业费，应当退还，评估报告中显示别墅的总面积是11900平米，该别墅区67户。尚居公司认可真实性，不认可证明目的。圣瑞公司认可真实性，不认可证明目的，表示该评估报告的有效期是到2015年，当时是暂估，暂估的面积11900平米，但是实测后应当以实测的面积为准。4.物业服务项目收支情况报告，欲证明对方未按照物业服务费用评估报告摘要中的面积11900平方米收取物业费，而是按照20182.53平方米收取了物业费。尚居公司不认可真实性。圣瑞公司认可真实性，表示这里面写明的20182.53平方米是67户所有业主的房屋面积。5.收据，欲证明自己已经缴纳的物业费金额及退费金额，已交纳物业费金额为27445.47元。尚居公司与圣瑞公司均表示认可。6.不动产权证，显示其房屋建筑总面积为298.58㎡，其中套内建筑面积为280.93㎡，房屋层数为地下-1至2层，公摊面积为17.65㎡。尚居公司认可真实性，表示应当按照产权证上实测面积收取物业管理费。圣瑞公司认可真实性，表示一、二层是11900平米是所有别墅一二层面积，地，地下面积**所有面积加起来一起是8200平方米左右权证上显示的面积至少有地下的面积100左右平米，按照物权法规定，是曹亚芳的专有部分，应缴纳物业费用。7.商品房现房买卖合同，证明房屋来源及买卖合同签订情况。尚居公司认可真实性，表示在该房屋买卖合同中约定计算物业费应以实测面积及产权证上面积为准。圣瑞公司认可真实性，表示约定物业费是以产权部门实测为准。8.徐凤桐证人证言，欲证明签订合同时对方故意隐瞒情况，导致自己多缴纳物业费。尚居公司与圣瑞公司均不认可该证据。9.照片，证明地下室有门的，不是密闭空间，采光井就是下沉庭院，当时没有下沉庭院，只是尚居公司、圣瑞公司为了卖房子给做的。尚居公司和圣瑞公司称采光井不包括下沉庭院，按照产权证面积收取物业费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。曹亚芳与尚居公司签订的《北京市商品房预售合同》与《前期物业服务合同》均系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。圣瑞公司依据其公司与尚居公司签订的前期物业服务合同为涉案小区提供物业服务，而且在事实上也为该小区提供了物业服务，故圣瑞公司与曹亚芳形成了物业服务合同关系。至于涉案物业地下面积是否收费问题。根据《北京市商品房预售合同》的约定，曹亚芳与尚居公司均同意采用套内建筑面积的计价方式仅限于该商品房价款及面积差异处理，物业管理费的缴纳及应享有、承担的权利义务均以建筑面积为依据进行计算。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。另根据曹亚芳的不动产权证，其房屋建筑总面积为298.58㎡，故对曹亚芳主张地下面积不应该收取物业费的主张，一审法院不予支持。至于收费单价问题。首先，曹亚芳依据北京三和创兴物业服务评估监理有限公司出具的评估报告提出异议，认为应当按照评估报告要求的面积收取物业费，该报告计算的单价依据的面积为地上面积，如果包含地下面积，则单价不当该是7.66元。一审法院认为该份报告作出时间为2014年10月31日早于曹亚芳与尚居公司签订《北京市商品房预售合同》的时间，且有效期截止日期为2015年10月30日，该报告在双方签订涉案合同时已经失效。其次，物业服务费可以实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案中，尚居公司与曹亚芳之间《前期物业服务合同》中明确约定了物业服务费按照7.66元/平方米??月的方式计算，双方当事人应当遵守合同约定。综上，对曹亚芳要求尚居公司和圣瑞公司连带返还多收取的物业费及利息的请求，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回曹亚芳的全部诉讼请求。二审中，曹亚芳提交2018年物业服务项目收支情况报告、政府信息告知书及登记回执，证明本案项目物业费收费采取包干制，收费总额确定；实际收费面积远大于评估面积，收费标准远多于《华远和煦里前期物业服务合同》附件六中的收费标准；该份证据最后一页载明“本报告由北京尚居置业有限公司”负责解释，所以物业费的收取及返还均与尚居公司有关。尚居公司、圣瑞公司对物业服务项目收支情况报告的真实性、关联性及证明目的均不予认可，对政府信息告知书及登记回执的真实性认可，对证明目的不予认可。尚居公司、圣瑞公司认为评估报告已过时效，收费面积以建筑面积为准，收费标准在合同中有明确约定，不能依据收费总额反向推导单价。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用当时的法律、司法解释的规定。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据涉案《前期物业服务合同》及《北京市商品房预售合同》的约定，物业管理费的缴纳及享有、承担权利义务均以建筑面积为依据进行计算；涉案物业管理区域内的前期物业服务费标准为7.66元/平方米??月。根据上述合同的约定，足以认定双方对于物业费单价7.66元/平方米??月、收费面积为建筑面积达成了清晰合意，双方当事人均应按照约定履行义务。此外，涉案相关合同中并未对别墅区物业费收费总额进行约定，亦未记载评估报告中的面积及全年费用不得变更。曹亚芳主张因《前期物业服务合同》中约定物业公司采取包干制管理方式，进而根据评估报告将收费方式解释为无论收费面积或单价如何变化，物业费的总额应保持与评估报告一致，不得超过1093848元。曹亚芳对于收费标准的上述主张缺乏合同或法律依据，对曹亚芳的该项主张，应不予支持。因曹亚芳提供的证据不足以证明圣瑞公司或尚居公司超过约定标准收取物业费，一审判决驳回曹亚芳的全部诉讼请求，并无不当。曹亚芳的其他上诉主张，亦缺乏相应依据，本院不予采信。综上所述，曹亚芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由曹亚芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年三月三十日法官助理 祁哲洋书 记 员 沈佳盟