云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2503民初575号原告：普春艳，女，1981年6月15日生，彝族，居民，住元阳县。原告：李伟，男，1982年6月22日生，壮族，居民，住元阳县。委托诉讼代理人：吴云菊，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙自刚，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：云南高丰房地产开发有限公司。住所地：蒙自市护国路御龙苑小区******。法定代表人：喻辉，系公司执行董事。委托诉讼代理人：陈杰，男，1987年4月2日生，汉族，住弥勒市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：黄琦超，云南明彰律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告普春艳、李伟与被告云南高丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普春艳、李伟委托诉讼代理人吴云菊、孙自刚，被告云南高丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈杰、黄琦超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告普春艳、李伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告自2018年4月1日起至2021年1月18日的逾期交房违约金人民币131934.30元；2.依法判令被告支付原告自2021年1月19日起至实际交房之日止的违约金；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年8月27日，原、被告签订《商品房购销合同》及补充协议，原告向被告购买蒙自市房屋，根据《商品房购销合同》及补充协议的约定，被告应于2018年3月31日前向原告交付经建设单位组织验收合格的房屋，并约定如果被告逾期交房，自交房期满后的次日起至实际交房之日止60天内被告按每日10元向原告支付违约金，逾期60天后被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款，但被告至今未将房屋交付给原告，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告云南高丰房地产开发有限公司辩称，被告已经按照相关规定取得建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证、商品房预售许可证明，被告向原告出售的商品房，符合法律规定，且被告已将原告购买的房屋提交蒙自市房地产管理处备案登记，已经完成对房屋的预告登记。其次，被告已于2018年5月28日通知业主接房，现多数业主已接房，且已向接房的业主提交了房屋质量保证书和房屋使用说明书，已经尽到通知交房义务，被告至今未能将房屋交付给原告，系原告怠于履行接房义务导致，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年8月27日，原告为乙方，被告为甲方，签订《商品房购销合同》，约定“第一条、项目建设依据。甲方以【出让】方式取得位于蒙自市南侧［不动产单元号］532503001004ＧＢ00001Ｗ00000000的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。［不动产权证号］：云（2016）蒙自市。甲方经批准在上述地块上建设商品房，［项目名称］：泉丰苑。建设工程规划许可证号：建字第532522201408001。第二条、商品房销售依据。乙方购买的商品房为［预售商品房］。批准预售商品房的机关：红河州住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：预许红字（201715）号。第三条、乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品住房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：xxx号房……第四条、计价方式与价款。甲乙双方约定按下述第2种方式计算该商品房价款：2.按建筑面积计价，该商品房建筑面积为289.87平方米，单价为人民币（币种）每平方米4700.00元，总金额为1362389.00元……第七条、交付期限。甲方应于2018年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方……第九条、甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天10元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按下列【2】种约定承担违约责任。2.甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行……”。同时，原、被告双方签订《补充协议》，约定“一、乙方于签订《商品房购销合同》之日起五日内，一次性交付专项维修基金（钢混25元／㎡），共计人民币￥7247元，该款项由甲方到房地产管理部门办理《商品房购销合同》登记备案前存入红河州财政局开设的红河州住宅专项维修资金专户统一管理……五、房屋验收交接的相关程序内容：（一）甲方在经过项目竣工验收后，应以书面形式通知乙方在约定时间内对房屋进行验收交接。（二）乙方应根据购房合同约定的标准对房屋工程质量及配套设施进行验收，并签字确认。甲方应主动向乙方出示质检、规划、消防、人防、环卫等部门的验收合格证明。若甲方不能出示或出示不齐全，乙方可以拒绝验收，相关责任及损失由甲方承担……（四）乙方对房屋基本状况及相关资料进行检验，认为符合合同约定内容的，签订房屋交接书。若不符合合同约定的，乙方有权拒签房屋交接书……”。合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房款1362389元。蒙自市城乡规划管理处与蒙自市自然资源执法监察大队对被告开发的蒙自市泉丰苑小区组织初步验收，并于2019年9月2日共同作出《蒙自市建设项目竣工规划初步核实意见表》，内容为“根据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》批准的相关图纸等内容，该建设项目基本满足规划要求，原则同意泉丰苑小区项目竣工规划初步核实。但建设单位应进一步完善以下内容：1.地块西侧、南侧地面公共车位未实施，北侧地面公共车位由原批准的垂直式停车改为斜式停车位，地面车位，地面车位未画车位线…9、整个项目按原批准规划全部完工后，备齐相关资料申请办理《建设项目竣工规划核实意见》手续。”至今，蒙自市城乡规划管理处、蒙自市自然资源执法监察大队未收到该项目申请竣工规划核实的相关资料。2020年3月18日，蒙自市泉丰苑小区业主通过网上进行信访，要求住建督促开发商验收交房。2020年4月3日，蒙自市人民政府办公室在网上作出回复，内容为“一、工程验收过程基本情况。该项目于2019年8月21日初验完毕，根据住房和城乡建设部印发的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》通知（建质（2013）171号）及《云南省工程建设项目审批制度改革工作领导小组办公室关于印发云南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收工作办法（试行）》的通知规定，房屋建筑工程验收条件：1.建设工程竣工验收监督。实体工程已完成符合工程设计和合同要求的各项内容，具备独立使用功能和使用条件，五方责任主体（建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位）已确认工程质量符合相关法律、法规、工程标准规范和工程建设强制性条文，具有完整的技术档案和施工管理资料；2.建设工程规划核实；3.人防工程竣工验收及验收备案；4.建设工程消防验收（或建设工程竣工验收消防备案）。二、工程存在问题。1.经蒙自市自然资源局下属市城乡规划管理处核实，该项目建设工程规划不符合规划条件；2.市住建局人防工程竣工尚未验收备案。三、工程验收工作的意见建议。鉴于目前工程竣工后仍然存在的问题，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。所以该项目目前还不具备竣工验收条件，待人防、规划验收合格后，建设单位才能申请竣工验收……”。另查明，被告开发的蒙自市泉丰苑小区至今未经建设、监理、施工、设计、勘察五方责任主体签章验收。2018年5月28日，被告通知蒙自市泉丰苑小区业主接房，原告未予接房。上述事实，有原告提交的《商品房购销合同》《补充协议》、发票、收据、蒙自市人民政府办公室作出的《网上信访回复》，被告提交的《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证明》，本院依职权调取的由蒙自市城乡规划管理处作出的《关于调证蒙自市验收材料的回函》以及原、被告陈述在卷证实。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法、有效，双方应按诚实信用原则履行合同义务。关于被告未能交付房屋是否是原告怠于接房导致的问题。根据双方签订的《商品房购销合同补充协议》约定，被告在项目竣工验收后，方可通知原告接房，且原告接房时被告应主动出示质检、规划、消防、人防、环卫等部门的验收合格证明。根据查明事实，被告开发的蒙自市泉丰苑小区至今仍存在建设工程规划不符及人防工程未验收备案的问题，小区尚未经建设、监理、施工、设计、勘察五方责任主体签章验收，故被告开发的蒙自市泉丰苑小区至今尚不具备法律规定及合同约定的交房条件，因此，原告未按照被告的通知接收房屋，未违反合同约定。被告至今未将经建设、监理、施工、设计、勘察五方责任主体签章验收的房屋交付给原告，已构成违约，应承担违约责任。对被告称已于2018年5月28日通知业主接房，但原告怠于履行接房义务，其不应承担逾期交房违约责任的辩解，无事实和法律依据，本院不予支持。对逾期交房违约金，结合原、被告约定的交房时间、价款及蒙自市泉丰苑小区竣工验收时间尚不确定的事实，逾期交房违约金从合同约定交房时间届满次日计算至法庭辩论结束之日，即从2018年4月1日计算至2021年3月3日，违约金为137792.57元[（60天×10元/天）+（1007天×1362389×0.01%）]，对此后产生的违约金，原告可另行起诉。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告云南高丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内一次性支付原告普春艳、李伟逾期交房违约金137792.57元。二、驳回原告普春艳、李伟的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1469元，由被告云南高丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陈玉莹二〇二一年三月十九日书记员  贾云双