江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终361号上诉人（原审原告）：周小胡，男，1988年4月3日生，汉族，住江西省修水县。上诉人（原审原告）：刘东方，女，1988年9月20日生，汉族，住江西省修水县。被上诉人（原审被告）：樊帆东，曾用名樊金，男，1990年4月11日生，汉族，住江西省修水县。被上诉人（原审被告）：周亮娇，女，1988年5月1日生，汉族，住江西省修水县。二被上诉人的委托诉讼代理人：付林宁，江西坚白律师事务所律师。上诉人周小胡、刘东方因与被上诉人樊帆东、周亮娇房屋买卖合同纠纷一案，不服修水县人民法院（2020）赣0424民初3436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周小胡、刘东方上诉请求：1．依法撤销修水县人民法院（2020）赣0424民初3436亏民事判决；2．依法确认被上诉人向上诉人转让露台使用权的民事法律行为无效；3．依法改判被上诉人向上诉人返还购房款132,610元及资金占用利息1,679元（自2020年6月22日起，以132,610元为基数，按年利率3.85%暂计算至2020年10月20日），后续利息计算至购房款还清之曰止；4．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1．一审判决认定事实错误，被上诉人向上诉人转让露台使用权的行为事实清楚，证据确凿，该行为系无权处分，为无效民事法律行为，收取的购房款中露台部分132,610元应返还。2．一审判决对双方的交易过程中的口头约定不予认定属适用法律错误。3．上诉人在购房过程中已尽注意义务，一审判决认定上诉人在现场看房后，应该对露台性质已有了解属强人所难，且违背客观事实。4．在露台被占用后，双方曾多次私下协商，并上门要求露台占用方拆除不锈钢栅栏，被上诉人亦同意返还3万元露台购房款，因金额无法弥补上诉人损失，双方未能谈妥。樊帆东、周亮娇答辩称，1．被上诉人按照双方签订的《房屋买卖合同》的约定，全面履行了合同约定的义务。2．被上诉人于2019年12月从一手房东处以793,000元购买此房，后花费各种费用包含装修在内累计花费853,969.85元，再以890,000元出售给上诉人，被上诉人并未盈利，反而亏损。3．被上诉人将案涉房屋出售给上诉人，并未将露台计算在房款内。4．无证据证明该露台以每平方米1,000元的价格出售给上诉人。5．《房屋买卖合同》第五条并没有约定案涉露台以132,610元的价格转让给上诉人。6．上诉人与被上诉人《房屋买卖合同》是以书面形式签订的，并不是口头约定的买卖合同。7．上诉人提供的其与被上诉人的通话录音是在双方履行《房屋买卖合同》完毕之后录的，录音中被上诉人并没有说此露台以每平方米1,000元转让给上诉人。周小胡、刘东方向一审法院起诉请求：1．判决两被告向两原告返还购房款132,610元及资金占用利息1,679元（自2020年6月22日起，以132,610元为基数，按年利率3.85%暂计算至2020年10月20日）后续利息计算至购房款还清之日止；2．本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实：2020年6月12日，原告周小胡、刘东方（乙方）与被告樊帆东、周亮娇（甲方）签订《房屋买卖合同》。合同约定乙方购买甲方所有的坐落于修水县房屋，建筑面积132.61㎡。总成交金额为890000元，本次交易所涉税费由乙方负担。后原告按约定向被告支付了购房款890000元，并负担了交易税费35652元。2020年6月22日，双方办理了房屋产权过户登记手续，原告取得案涉房屋的不动产权证书【赣（2020）修水县不动产权第××号】。《房屋买卖合同》中未涉及原、被告争议的露台。案涉房屋进行了部分装修。经查明，案涉房屋客厅前方有围护的露台，该露台不属于案涉房屋的专有部分。案涉房屋系由九江星辉房地产发展有限公司修水分公司建设，2007年8月23日，案外人万耀明与九江星辉房地产发展有限公司修水分公司签订《商品房买卖合同》，购得案涉房屋。该合同第十七条第5项约定：“该楼宇有围护的露台其使用权归有户门通向该露台的买受人享有；使用时须遵守有关部门和物业管理的规定”。2019年12月27日，被告樊帆东与案外人万耀明、吴荣萍及修水县阳春房屋信息咨询服务部签订《房屋买卖居间三方协议》，约定被告樊帆东以793,000元的价格购买案涉房屋。协议内容未涉及原、被告争议的露台。2020年6月12日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同内容亦未涉及原、被告争议的露台，但合同第五条约定：“原合同所属全部权利一并转给乙方所有，与甲方无关”。原告为证明其主张，还向原审法院提交了以下证据：1．原告周小胡与被告樊帆东的通话录音一份。该通话时间系交易完成后，通话录音中，双方谈及争议露台的使用权问题，被告樊帆东明确原告有争议露台的使用权，且表示争议露台价值1000元／㎡；双方均未谈及双方签订的《房屋买卖合同》中是否处分了争议露台以及约定的价款是否包含争议露台价款、包含了多少价款的问题。2．被调查人为朱任群的调查笔录一份。被调查人朱任群未出庭作证。3．原告申请证人胡某出庭作证，但证人胡某与原告存在利害关系，证明力较弱，且其证言亦不能直接证明被告有处分争议露台，并按房屋建筑面积加收1000元／㎡的行为。原审法院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人应按合同约定行使权利，履行义务。现对原告主张的诉讼请求，原审法院评析如下：原告诉称被告在出售房屋时有处分争议露台的行为，并按房屋建筑面积加收了1,000元/㎡，即132,610元；因被告无权处分争议露台使用权，应将已收取的价款退还给原告并支付资金占用利息。但原审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》明确了买卖标的房屋的不动产权情况，争议露台不在买卖标的房屋所有权面积之内，原告在察看过案涉房屋现场后，其对争议露台的性质应已了解，应当知道争议露台不具有物权法规定的所有权的法律意义。双方签订的《房屋买卖合同》中并未涉及争议露台，仅明确房屋面积132.61㎡，总成交金额为890,000元。原告提交的录音虽能反映双方在交易中曾谈及露台的使用权问题，但双方在签订正式合同文本时对该问题予以回避，未将此纳入合同条款，原审法院认为，原、被告在交易过程中口头表达的意向和信息，并不构成合同内容，双方不受其约束，而现有证据并不能充分证明被告在交易过程中有处分争议露台的行为。出于案涉房屋的地理位置优势，原告可在一定条件下可以无偿使用其购买房屋毗邻的露台，但并不能据此推断被告向其出售了房屋毗邻的露台的使用权。原告诉称案涉房屋价格比类似房屋价格较高，但房屋价格仅能说明卖方在制定房屋价格时考虑到房屋存在的有利条件或不利条件后进行调整，本案被告鉴于案涉房屋良好的地理位置优势，即使涉案房屋售价偏高，亦属市场因素调节的结果。原告认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》第五条约定“原合同所属全部权利一并转给乙方所有，与甲方无关”，且2007年8月23日案外人万耀明与九江星辉房地产发展有限公司修水分公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第5项又约定：“该楼宇有围护的露台其使用权归有户门通向该露台的买受人享有；使用时须遵守有关部门和物业管理的规定”，据此可判断被告存在处分争议露台的行为。但原审法院认为，且不论合同具有相对性，合同只能对合同当事人产生拘束力，案外人万耀明与九江星辉房地产发展有限公司修水分公司签订的《商品房买卖合同》并不能对原、被告的交易行为产生拘束力，单就《商品房买卖合同》第十七条第5项的约定而言，该约定并不能证明九江星辉房地产发展有限公司修水分公司将争议露台使用权进行了处分并收取了相应价款，仅能说明合同双方就露台现状如何利用进行了规范，且《商品房买卖合同》中并未对争议露台单独约定价款，文本中亦明确载明：“使用时须遵守有关部门和物业管理的规定”。此亦应视为案涉房屋业主在一定条件下可以无偿使用其购买房屋毗邻的露台，但并不能因此证明被告存在处分行为。综上所述，原告无法证明被告有处分争议露台使用权的行为及其向被告支付购买该露台的价款。因此，原告主张被告退还购房款132,610元并支付资金占用利息，无事实及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周小胡、刘东方的全部诉讼请求。案件受理费2,986元，减半收取1,493元，由原告周小胡、刘东方负担。二审中，上诉人提交证据：江西同致房地产土地资产评估咨询有限公司出具的《房地产抵押估价报告》，证明案涉房产的房价与评估价值不匹配。上诉人购买案涉房屋时实际支出为7,000元/平方米，而评估的价格约为5,000元/平方米，所以被上诉人将露台的价值计算在售房总金额当中。被上诉人质证认为，1．该报告是上诉方的单方委托。2．该报告与客观事实不相符，我方购买房屋时就花费了793,000元，包括其他费用后达853,969.85元。3．该报告没有相关负责人的签字，不符合证据的条件。本院经审查，认定事实与原审基本一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订案涉《房屋买卖合同》，根据上述合同记述，双方通过实地察看房屋，经协商确定将被上诉人所有的案涉房屋以890,000元出售给上诉人，合同中明确房屋面积为132.61㎡，并未涉及争议露台。上诉人主张合同中约定的出售价格890,000元中，包括每平方米1,000元的露台价款，缺乏合同上的依据，本院不予认可。上诉人主张其在与被上诉人交易过程中口头约定了，合同价格包括每平方米1,000元的露台价款。但本院认为，按照案涉购房合同所记，上诉人与被上诉人在签订案涉购房合同之前，实地察看了案涉房屋，对房屋的权属状况，争议露台的相关情况应该是了解的，但在最终双方签订购房合同中并未将争议露台纳入其中，故本院认为，依据现有证据无法达到证明双方在出售案涉房屋时将争议露台的使用权纳入售房款之中。另外，因案涉房屋所在楼层与所在小区其他楼层的房屋相比，可以非常便利的无偿使用其购买房屋前后的露台，鉴于案涉房屋良好的地理位置优势，房屋价格比类似房屋价格略高亦在情理之中。故本院对上诉人依据其提供的《房地产抵押估价报告》主张案涉房产出售价格中包含了每平方米1,000元的露台价格，不予认可。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费3,030元，由周小胡、刘东方承担。本判决为终审判决。审判长 罗 乐审判员 张洪清审判员 张 薇二〇二一年三月九日书记员 余 意