贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔06民终479号上诉人（原审被告）：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场301号。法定代表人：刘洪江，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈万平，男，1978年11月27日出生，土家族，住贵州省铜仁市万山区。原审被告：铜仁市立泰商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区西外环新华都二楼。法定代表人：毛子雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）因与被上诉人陈万平及原审被告铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4317号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人诚德公司的委托诉讼代理人龙沼、被上诉人陈万平、原审被告立泰公司的委托诉讼代理人张伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诚德公司上诉请求：1．撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4317号民事判决，并依法改判上诉人仅应退还租金13,200元，且保证金、管理费应全部扣除；2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在本案中无任何违约行为，一审法院认为上诉人“未尽到市场卫生管理责任”显属事实认定错误，应予纠正。被上诉人经营期间，2020年春节因突发新冠肺炎疫情，不仅被上诉人不能在案涉农贸市场正常经营，更让上诉人也无法正常提供管理服务，系不可抗力。受新冠疫情影响，涉案农贸市场人烟稀少，生意变得极其冷淡，从而导致众多商户的正常经营产生严重影响，众多经营者要求解除合同的直接原因完全在于其自身不愿意承担经营风险，与诚德公司无关。同时，根据双方的合同约定，案涉农贸市场的管理义务不完全在诚德公司，被上诉人也负有维护案涉农贸市场摊位设施完好、市场公共卫生等管理义务。二、被上诉人实际使用案涉农贸市场摊位期间产生的租金应为13,200元，且保证金2,000元、管理费720元均应予以扣除。被上诉人于合同签订之日起便使用案涉农贸市场摊位作蔬菜销售经营，至今最少已使用长达6个月之久，按每月2,200计算，应扣除租金为13,200元。同时，根据双方签订的《摊位租赁合同》约定“因乙方原因提前解除合同的，视为违约，甲方将扣除全部保证金及管理费。”。就本案而言，合同解除虽与新冠疫情有关，但主要系被上诉人自身不愿意承担经营风险，而主动向上诉人提出解除合同，那么根据双方约定，上诉人完全有权扣除其交纳的案涉农贸市场摊位保证金及管理费。上诉人对案涉农贸市场提供管理服务，大量的人力、物力、财力，产生了巨大的成本，上诉人为此实际产生的管理成本也应当扣除。陈万平二审答辩称，案涉农贸市场上诉人并没有积极地进行管理，且事后也未积极地与商户进行沟通，明显违约，故一审判决应予维持。立泰公司二审陈述称，一审判决事实认定正确，法律适用正确，应当予以维持。陈万平向一审法院起诉请求：1．依法判令被告偿还原告租金26,400元，押金2,000元，管理费用720元，共计：29,120元整（贰万玖仟壹佰贰拾元整）；2．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年04月23日原告与被告诚德公司签订《摊位租赁合同》。双方在合同中约定了租赁期限为2019年12月01日至2022年05月30日，保证金2,000元，每月租金2,200元，每壹年交纳一次，共计26,400元，市场管理费720元/半年。原告向被告诚德公司交纳保证金、经营保证金及市场管理费共计29,120元。在《摊位租赁合同》中第六条中约定“6-3-4中乙方享有缴纳一年租金、保证金的情况下赠送12个月经营期的优惠扶持政策。6-3-5乙方享有原定管理费，水电费减免半年的优惠措施。6-3-5乙方享有续签经营合同后半年实际租金补贴一半金额的扶持津贴，分两个季度发放到位（必须持续经营达到半年，每月实际经营工作日达到24天，按照市场正常经营时间进行营业，中途不得关门，特殊情况须申报批准）。”原告主张2020年04月份涉案市场就不能正常经营，被告2020年的6、7月份开始才不能正常经营。一审法院另案（2020）黔0602民初4317号查明，该案以原告杨轶军为租赁户，因被告诚德公司管理原因，2020年03月24日以原告杨轶军为丙方，以被告诚德公司为乙方，以立泰公司为甲方，三方于2020年03月18日在碧江区办事处及凉水井派出所相关工作人员协调下签订《摊位及门面退租协议》，约定了相关的退租协议等事项。因原告催讨未果，故提出前列诉讼请求。还查明，二被告之间签订了《新华都农贸市场楼面租赁合同》，被告诚德公司认为其系被告立泰公司的委托代理人，应返还原告的费用应由委托人被告立泰公司返还，故提出如前答辩意见。被告立泰公司主张，其与被告诚德公司之间系租赁关系，故提出如前答辩意见。以上事实，通过原告诉称及其提供的证据材料、本案庭审笔录等予以认定。一审法院认为，本案争议焦点：涉案合同是否合法有效？应否返还原告所交的租金、押金、管理费？返还的金额是多少以及返还的义务主体？现对上述焦点问题做如下分析：首先，原告与被告诚德公司之间依法成立合法的租赁合同纠纷民事法律关系。原告与被告诚德公司签订《摊位租赁合同》，双方约定了租赁期限、租金等行为，系原告与被告诚德公司真实意思表示，不违反法律之规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，因此，原告与被告诚德公司之间依法成立合法的租赁合同纠纷民事法律关系，原告与被告诚德公司应当按照约定全面履行各自的义务。其次，返还原告所交的租金、押金、管理费金额及返还的义务主体。第一，返还金额问题，被告诚德公司应当按照《摊位租赁合同》退还原告费用。因双方对租赁时间节点存在意见不统一问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告主张其于2020年04月份即不能正常经营，根据被告诚德公司提供的证据显示，2020年03月18日即出现部分商户要求退租事宜，二被告承诺对部分租赁户于2020年06月份同意退租，根据举证规则，在被告诚德公司未能举证证明其已经尽到管理义务，结合合同签字时间为2020年04月17日，说明市场经营管理开始出现问题而重新拟定协议，因此，一审法院酌情以2020年04月15日作为涉案租赁合同不能履行的时间节点。原告所交租金为2,200元/月，自2019年12月01日开始起计，计算原告实际已经租赁的期限为4.5个月，因原告缴纳一年租金，按照合同享有12个月的经营期优惠扶持政策，即折算原告应支付的租金金额为2,200元/月×12个月÷（12个月租赁期限＋12个月优惠期）×4.5个月=4,950元，即被告应退还的款项为租金26,400元-4,950元=21,450元，加上押金2,000元，管理费用720元-720元×2÷（12个月租赁期限＋12个月优惠期）×4.5个月租赁期=450元，共计退还金额为23,900元。第二，各方均认可合同目前已无法继续履行，对此，一审法院予以确认。因合同已经无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”结合上述法律及各方当事人在合同中的约定，根据合同的相对性，被告诚德公司应当按照约定履行退还原告租金、押金及市场管理费23,900元，超出该金额上限的院不予支持。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款之规定“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”原告诉讼请求金额为29,120元，支持诉请金额为23,900元，收取案件受理费264元，由被告诚德公司负担199元，由原告自行负担65元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款第二款的规定，一审判决：一、被告诚德公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈万平租金、管理费及押金等共计23,900元。二、驳回原告陈万平其他诉讼请求。二审中，当事人双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、诚德公司在履行与租户签订的合同中有无过错；二、一审判决扣减租金、保证金、管理费的金额是否恰当。关于焦点一，诚德公司主张其在合同的履行中并无过错，违约责任在于被上诉人。本案中，诚德公司在收取相关管理费用后，但其未完全按照合同约定提供正常的卫生、维护等服务，由于其对案涉农贸市场经营管理不善，致使该农贸市场在新冠疫情发生之后，由于购物环境恶化，致使该市场长期处于非正常经营状态，在2020年3月至4月，因该农贸市场的大量商户退出农贸市场，导致该市场的功能进一步萎缩，并于2020年10月正式关闭；结合上述事实，一审法院认定承租人与诚德公司在解除合同，承租人无过错并无不当，故诚德公司应当返还承租人的保证金及管理费。诚德公司主张其不应返还保证金及管理费的上诉理由，本院不予采纳。关于焦点二，诚德公司主张应扣减6个月的租金、保证金、管理费。本案中，2019年10月21日，陈万平向诚德公司缴纳了案涉摊位的年租金26,400元、保证金2,000元、管理费720元，于同年12月1日开始经营。2020年4月23日，诚德公司与陈万平补签了《新华都农贸市场租赁合同》，约定租赁期限从2019年12月1日起至2022年5月30日止；租金26,400元/年；在签订合同之日须交纳2,000元保证金；市场管理费720元（半年）；乙方享有缴纳一年租金、保证金的情况下赠送12个月经营期的优惠扶持政策；乙方享有管理费、水电费减免半年的优惠措施。一审庭审中，陈万平陈述“至2020年4月其案涉租赁摊位不能正常经营”，鉴于在新冠疫情发生之后长期处于非正常经营状态，在2020年3月至4月，农贸市场的大量商户退出农贸市场以及双方补签租赁合同之事实，在诚德公司也不能提供证据证实承租人的实际经营期限情况下，一审法院酌情认定陈万平实际经营期限为4.5月并无不当。诚德公司上诉提出应扣减6个月租金，其并未提供陈万平实际经营期间的证据，应承担举证不能的法律后果。鉴于当事人双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，本案中，根据公平原则，按照双方于2020年4月23日补签的合同约定管理费减免半年，因一审法院酌情认定陈万平实际经营期限为4.5个月，现合同已经无法履行，故对于保证金2,000元及管理费720元诚德公司应全额返还；当事人双方已补充约定“交一年送一年租金”，租金退还上应当扣减实际经营4.5个月的租金费用4,950元（26,400元÷24×4.5＝4,950元），即诚德公司应退还陈万平租金21,450元、保证金2,000元、管理费720元，共计24,170元。一审法院认定诚德公司应退还陈万平的费用23,900元有误，因陈万平并未对此提起上诉，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，视为其对自身权利的处理，故本院对一审判决结果予以维持。诚德公司认为应扣减6个月的租金等费用，本院不予采纳。综上所述，诚德公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由铜仁市诚德商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 向 前审判员 田 芳审判员 唐正洪二〇二一年三月十五日法官助理李正雷书记员伍昊