江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0106民初1469号 原告：马潇，女，1978年5月20日出生，汉族，住陕西省西安市，现住江苏省南京市。 委托诉讼代理人：贾小江，江苏爱信律师事务所律师。 被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：陈晓明。 被告：南京郑和国际广场建设有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：张兵。 原告马潇与被告南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）、南京郑和国际广场建设有限公司（以下简称郑和国际公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2021年2月4日立案后,依法适用简易程序,于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告马潇的委托诉讼代理人贾小江到庭参加诉讼。被告友谊华联公司、郑和国际公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告马潇向本院提出诉讼请求：1.友谊华联公司支付马潇2019年1月1日至2020年12月31日期间的租赁回报324396元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准/全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金（以81099元为基数，分别自2019年4月24日、2019年10月28日、2020年4月22日、2020年10月22日起计算至实际给付之日止）；2.郑和国际公司对友谊华联公司的上述债务承担一般保证责任。事实和理由：2013年7月18日，马潇与友谊华联公司、郑和国际公司签订了《商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定马潇将购买的位于南京市，委托经营期限为8年，友谊华联公司须在每年9月30日前和3月31日前给付马潇租赁回报；郑和国际公司同意对友谊华联公司履行合同义务承担一般保证责任等等。该合同签订后，马潇已按约将案涉房屋交付友谊华联公司经营管理，但友谊华联公司多期未按约向马潇支付租赁回报。故马潇诉至法院，请求判如所请。 被告友谊华联公司书面辩称，1.马潇主张的租赁回报计算方式基本属实，案涉租赁及委托经营合同属投资行为，回报率远超银行同期贷款利率。因友谊华联公司自2018年资金断裂，致使无法按约履行付款义务，非恶意拖欠；2.希望法院考虑2020年疫情突发情况及整个金盛集团背负高额债务的现状，判决时扣减90日的租赁回报款项，并不再计算违约金；3.考虑案涉房屋已交由经营商户使用，且经营商户使用的房屋包含多个产权人的房屋，故友谊华联公司在合同期间不应返还案涉房屋。 被告郑和国际公司未答辩，亦未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年7月18日，马潇与郑和国际公司签订了《南京市商品房预售合同》，约定马潇购买郑和国际公司开发建设的案涉房屋。 当日，马潇（甲方、购买方）与友谊华联公司（乙方、营运单位）、郑和国际公司（丙方、担保方）亦签订了《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》，约定甲方将案涉房屋（三层）委托给乙方安排处理，乙方可以自己的名义将案涉房屋对外租赁经营；委托期限为8年，自2013年7月1日起至2021年6月30日止；前两年年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的6%，后六年年租赁回报率为商铺房屋核准登记总价款的8%，且前两年租赁回报在签订合同时直接冲抵首付款的相应数额，从第三年开始以汇款的方式支付；年租赁回报标准为商铺房屋核准登记总价款×年回报率；自第三年起，每年的租赁回报170902元（此租赁回报金额中含甲方应纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴）分两次计付，每个计付期间分为结算时间和兑付时间，第一次结算时间为当年的8月31日，兑付时间为当年的9月30日前，第二次结算时间为次年的2月28日，兑付时间为次年的3月31日前；对租赁回报产生的甲方应纳税费，乙方依法履行代扣代缴义务，并从应付甲方租赁回报中直接扣除；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率计算，向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；丙方对乙方向甲方支付租赁回报事宜，向甲方承担一般保证责任等等。 上述合同签订后，马潇将案涉房屋交付友谊华联公司进行经营租赁。2015年1月23日，郑和国际公司向马潇开具了购房款金额为2134179元的发票。2015年2月6日，案涉房屋登记至马潇名下。 马潇于2020年下半年收到友谊华联公司的工作人员短信息，告知截至2020年9月末未付返租款情况：2019年3月未付81099元、2019年9月未付80199元、2020年3月未付41104.97元（扣除90日疫情减免）、2020年9月未付81099元。 审理中，马潇陈述友谊华联公司、郑和国际公司已付清2018年12月31日之前的租赁回报，自2019年1月1日起的租赁回报尚未支付，由友谊华联公司代缴税费；马潇另陈述案涉房屋用于“汤森”的经营场所。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，马潇与友谊华联公司、郑和国际公司签订的《郑和国际广场商铺房屋租赁及委托经营合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并有效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，友谊华联公司应于2019年3月31日前向马潇支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的租赁回报即租金81099元，于2019年9月30日前向马潇支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租赁回报即租金81099元，2020年3月31日前向马潇支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租赁回报即租金81099元，于2020年9月30日前向马潇支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的租赁回报即租金81099元，但友谊华联公司均未支付。综合2020年1月1日至2020年6月30日期间新冠肺炎疫情发生，多数商铺无法经营的情形，本院酌定友谊华联公司向马潇支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的租赁回报297363元（=81099÷6×4+81099×3）。 关于马潇主张违约金的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据合同约定，友谊华联公司逾期向马潇支付租赁回报的，马潇有权要求友谊华联公司按合同履行，若友谊华联公司逾期15个工作日仍未支付，马潇可自逾期的第16个工作日起，每日按本期租赁回报额的中国人民银行同期商业贷款基准利率标准计算，向友谊华联公司加收违约金。现友谊华联公司未按约支付租赁回报，其行为违反合同约定，构成违约，应承担相应违约责任。因自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院确定友谊华联公司以2019年8月20日为界，分别按照中国人民银行贷款基准利率标准、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向马潇支付违约金：以81099元为基数，自2019年4月24日起计算至实际支付之日止；以81099元为基数，自2019年10月28日起计算至实际支付之日止；以54066元为基数，自2020年4月23日起计算至实际支付之日止；以81099元为基数，自2020年10月29日起计算至实际支付之日止。 关于郑和国际公司的责任承担问题。根据法律规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。本案中，根据合同约定，郑和国际公司对友谊华联公司向马潇支付租赁回报事宜，向马潇承担一般保证责任。鉴于各方当事人未约定保证期间，则郑和国际公司承担一般保证责任的保证期间为友谊华联公司支付租赁回报的债务履行期届满之日起六个月。马潇此次主张的租金为2019年1月1日至2020年12月31日期间，友谊华联公司本应分别于2019年3月31日前、2019年9月30日前、2020年3月31日前、2020年9月30日前履行支付义务，郑和国际公司的相应保证期间则分别为2019年9月30日前、2020年3月31日前、2020年9月30日前、2021年3月31日前，故本院确定马潇主张郑和国际公司对友谊华联公司欠付的2019年1月1日至2020年6月30日期间的租金即216264元及违约金的债务承担一般保证责任，已超过保证期间，不予支持；郑和国际公司对友谊华联公司欠付的2020年下半年租金即81099元及违约金的债务承担一般保证责任，未超过保证期间，予以支持，即在对友谊华联公司财产依法强制执行后仍不能履行该笔债务时，由郑和国际公司承担保证责任。 友谊华联公司、郑和国际公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，应自行承担不利后果。 综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条、第二十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告南京友谊华联（集团）有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告马潇2019年1月1日至2020年12月31日期间的租金297363元，并于2019年8月19日前按照中国人民银行贷款基准利率标准，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付违约金（以81099元为基数，自2019年4月24日起计算至实际支付之日止；以81099元为基数，自2019年10月28日起计算至实际支付之日止；以54066元为基数，自2020年4月23日起计算至实际支付之日止；以81099元为基数，自2020年10月29日起计算至实际支付之日止）； 二、被告南京郑和国际广场建设有限公司对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司应支付的2020年7月1日至2020年12月31日期间租金81099元及违约金（以81099元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年10月29日起计算至实际支付之日止）承担一般保证责任【在对被告南京友谊华联（集团）有限责任公司财产依法强制执行后仍不能履行该项债务时，由被告南京郑和国际广场建设有限公司承担保证责任】； 三、驳回原告马潇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       案件受理费6166元，减半收取计3083元，由被告南京友谊华联（集团）有限责任公司负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  孙 燕 二〇二一年三月十一日 法官助理  王恒泽 书 记 员  沈 婷