江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终3728号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈东蓓，女，1974年6月30日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：王曙光，江苏平和成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州高特人力资源服务有限公司，住所地苏州市东环路657号1幢301室。法定代表人：苏婷，总经理。委托诉讼代理人：马洪志，江苏创策律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭永，江苏创策律师事务所实习律师。上诉人陈东蓓与因被上诉人苏州高特人力资源服务有限公司（以下简称高特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初8591号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法适用独任制审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈东蓓上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判；本案一、二审案件受理费由高特公司负担。事实与理由：1.本案诉讼主体有误。2018年11月，苏婷与陈东蓓签订案涉房屋租赁合同，双方就房屋租期租金等事项进行了明确的约定，这是双方实际履行的合同。也是双方真实的意思表示。而后出现的房屋租赁合同均是为了办理某项事务而签订的房屋租赁合同，诉讼主体应为苏婷本人，而非高特公司。2.被上诉人的法定代表人苏婷在房屋租赁期限届满(2019年11月14日)后，向上诉人表示继续承租该房屋，并于2019年11月29日支付了半年的租金。上诉人有确切理由相信苏婷继续承租该房屋，多次要求苏婷续签房屋租赁合同，苏婷以多种理由推托。并且多次表示继续承租，导致上诉人找的几家租户都推掉了。虽然在2020年4月中旬苏婷在聊天中提到可能在2020年5月20日变更地址，但是其也没有明确确认。2020年5月18日陈东蓓到租赁房屋处查看，当时苏婷也没有搬空，不仅有沙发等家具，还有未安装的桌椅等留置在租赁房屋。至今苏婷也没有腾空房屋，也没有向陈东蓓交接房屋钥匙，也没有缴纳2020年5月1日-5月18日的电费，故系苏婷违约在先。被上诉人高特公司辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高特公司向一审法院起诉请求：1.判令陈东蓓退还押金6000元；2、本案的诉讼费用由陈东蓓承担。反诉原告陈东蓓向一审法院提起反诉，请求：1.判令高特公司支付房屋使用费10833元；2.本案的反诉费用由高特公司承担。一审法院认定事实如下：2018年11月3日，陈东蓓（出租方、甲方）与苏婷（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于苏州市东环路657号创智赢家B座301室房屋出租给乙方使用，租期自2018年11月15日起至2019年11月14日止，年租金65000元，电费则以乙方的每月实际用量由乙方交纳，乙方交纳租房押金6000元。合同还对其他事项作了约定。陈东蓓与苏婷在合同落款处签字。陈东蓓与高特公司亦签订了房屋租赁合同，合同内容与前述合同内容相一致，合同落款处甲方有陈东蓓、郭晨斐签字，乙方盖有高特公司公章，但郭晨斐对其签字的真实性有异议。2018年11月3日，苏婷向陈东蓓转账38500元；2019年5月11日，苏婷向陈东蓓转账32500元；2019年11月9日，苏婷向陈东蓓转账32500元。2020年4月16日至2020年6月4日期间，苏婷与陈东蓓通过微信多次往来。2020年4月16日，苏婷向陈东蓓发送“我这边5月20日租期到，这会说也提前1个多月，应该不会让你空关吧。我想我还是不能影响你的，不过我找到地方变更地址，如果5月20日来不及迁走地址，如果可以让我公司先能放下，不过我会尽快想办法”，陈东蓓回复“好的，没关系”。2020年5月18日，陈东蓓向苏婷发送“空调你给别人多少钱”，苏婷回复“450”，陈东蓓发送“那你就留下来可以吗？我现在把钱给你”，后陈东蓓向苏婷微信转账450元。2020年6月4日，陈东蓓向苏婷发送“押金我是现在给你，还是等你迁出后给你”，苏婷回复“放心肯定迁出的，押金一共6000好像”，陈东蓓回复“我知道的，但我现在还没完全租掉，你早点确认不租，我3月份就找到了，5月份非常难找，中介天天置顶，客户也不多，我是等你5月17日完全搬走，才开始正式找租客”，苏婷回复“我提前一个月说的，而且合同是1年到期正好，我也没有违约”，陈东蓓发送“按合同，你就签了一年合同，后面半年，你没签合同，租金按合同你是付到5月14日到期，你是4月17日给我发信息不住的，我们之间没有续签合同，我一直催你续签，你不肯，让我放心，考虑到我们之间的信任，我是在你正式搬空后，才开始对外出租的”。陈东蓓还发送“其实到现在你还没和我办理退房手续，你身上应该还有我的钥匙”，苏婷语音回复“我那天还碰到你了，我还说你有缺的钥匙或者你有其他物品损耗的，我是愿意赔一些东西的”。审理中，高特公司与陈东蓓均确认高特公司支付押金6000元，涉案房屋尚有小沙发等物，高特公司称小沙发等物是陈东蓓要的，所以其就留在里面了，陈东蓓称其没有要求高特公司将物品留下。高特公司称，苏婷先以个人名义与陈东蓓签订了合同，后来为了公司注册，就重新以公司名义签了份内容一样的合同，其于2020年5月16日从涉案房屋搬走，5月17日结清电费，将钥匙当面交给陈东蓓。陈东蓓陈述，2020年5月18日，物业有人给其讲有人搬家了，其就过去一趟，发现灯和门窗开着，除了员工电脑外，其余物品都在，当日下午苏婷进来，其问苏婷要钥匙，苏婷称把物品搬完再给其钥匙，涉案房屋于2020年8月1日另行出租他人。另查明，涉案房屋坐落于苏州市姑苏区，该房屋为陈东蓓、郭晨斐按份共有。2019年4月28日，高特公司的地址由苏州市解放东路555号桐泾商务广场3幢1811室变更为苏州市东环路657号1幢301室。2020年7月2日，高特公司的地址由苏州市东环路657号1幢301室变更为苏州工业园区东环路1408号1幢1603室。以上事实，有高特公司提供的房屋租赁合同、不动产权属登记证明、中国银行交易流水明细清单、微信聊天记录、支付凭证、陈东蓓提供的房屋租赁合同、国家企业信用信息公示系统截图、照片及当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，高特公司与陈东蓓签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按约履行合同。双方签订的房屋合同于2019年11月14日到期后，高特公司继续使用房屋，再支付了半年租金，双方并未签订书面的房屋租赁合同，形成不定期租赁合同。高特公于2020年4月16日通知陈东蓓到期不再租赁房屋，双方的房屋租赁合同于2020年5月14日解除。关于房屋返还时间，高特公司陈述其于2020年5月17日将房屋钥匙交付陈东蓓，陈东蓓在微信中亦自认2020年5月17日高特公司完全搬走后，其才对外招租，故一审法院认定高特公司于2020年5月17日将涉案房屋交付给陈东蓓，高特公司将公司地址从涉案房屋迁出时间并不影响涉案房屋实际返还。高特公司将涉案房屋返还后，陈东蓓应将房屋押金6000元退还给高特公司，高特公司主张陈东蓓退还房屋押金6000元的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。高特公司支付租金至2020年5月14日，其于2020年5月17日将房屋返还，故高特公司应支付陈东蓓2020年5月14日至2020年5月17日期间的房屋占有使用费534.25元（年租金65000元÷365天×3天），陈东蓓主张超出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条第二款、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，一审法院判决：一、陈东蓓于判决生效之日起十日内退还苏州高特人力资源服务有限公司押金6000元；二、苏州高特人力资源服务有限公司于判决生效之日起十日内支付陈东蓓房屋占有使用费534.25元。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由陈东蓓负担。反诉案件受理费35元，由陈东蓓负担33元，苏州高特人力资源服务有限公司负担2元。二审中，陈东蓓向本院提交涉案房屋所在物业打印的电费单，显示2020年5月份应收金额109元，是收4月份的电费，高特公司在2020年5月17日缴纳了该电费。2020年6月份的电费金额65元，是应收5月份的电费，2020年7日高特公司离开的时候，没有结清5月份的电费，高特公司没有和陈东蓓办理交结。高特公司发表质证意见为：该打印件没有公章，真实性存疑，高特公司在2020年5月17日搬离时与陈东蓓办理了房屋交接，结清了电费109元。二审中，陈东蓓确认高特公司提交的房屋租赁合同尾部甲方（出租人）处陈东蓓签名属实。二审另查明：在陈东蓓提交的房屋租赁合同上载明：用电编号：6200190844,（每月底前缴费）。以上事实，有房屋租赁合同及当事人陈述在卷佐证。二审查明其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，涉案苏州市东环路657号创智赢家B座301室房屋所有权人为陈东蓓、郭晨斐，陈东蓓将该房屋出租，其持有的房屋租赁合同上显示承租人为苏婷，而高特公司持有的房屋租赁合同抬头显示承租人为高特公司，陈东蓓在该份合同上签字确认，结合苏婷系高特公司法定代表人的身份以及2019年4月28日，高特公司在工商登记上将涉案苏州市东环路657号1幢301室变更为公司住所地的情况，应认定高特公司系涉案房屋的承租人，陈东蓓关于承租人系苏婷个人的上诉理由不能成立，本院不予支持。陈东蓓与高特公司的房屋租赁关系合法有效，双方书面合同约定租期自2018年11月15日至2019年11月14日，期满后，双方未续签合同，但高特公司继续占有、使用涉案房屋并交纳了半年房租，双方成立不定期租赁关系。在高特公司法定代表人苏婷与陈东蓓的微信聊天记录显示，苏婷于2020年4月16日表示不想再续租，陈东蓓表示同意，故双方就2020年5月14日后不再续租达成合意，在高特公司结清水电费等费用后，陈东蓓应退回高特公司押金6000元。陈东蓓持有的合同上载明每月底前缴纳电费，高特公司于2020年5月17日搬离时缴清当月电费，符合合同约定。陈东蓓在微信往来中认可高特公司于2020年5月17日完全搬离，且其二审提供的证据并不足以证明高特公司拖欠电费，故陈东蓓关于高特公司未交接房屋且未缴清电费，违约在先的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，陈东蓓的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈东蓓负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二一年三月二十九日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。