山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1806号上诉人（原审原告）：马士祯，男，1989年3月8日出生，汉族，住烟台市莱山区。被上诉人（原审被告）：卢宪晓，男，1982年6月21日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：李崇圣，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台链家房地产经纪有限公司，住所地烟台市莱山区烟大路****楼**。法定代表人：赵阳，总经理。委托诉讼代理人：曲文臣，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人马士祯因与被上诉人卢宪晓、烟台链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。马士祯上诉请求：1、撤销一审判决第三项“驳回马士祯其他诉讼请求”，改为“卢宪晓应支付马士祯违约金49000元，赔偿马士祯损失400000元并赔偿居间服务费4900元，链家公司承担连带责任”；2、一、二审诉讼费用由卢宪晓、链家公司承担。事实和理由：1、一审判决“因政策变动导致涉案房屋无法办理出不动产权证，系双方当事人均无法预知的不可抗力因素，并非卢宪晓违约导致”上述情形事实错误。烟台市自然资源局土地利用科工作人员告知涉案房屋土地为村集体土地性质，不具备土地出让性质。一审判决认为是国家政策的不可抗力因素于法无据。2、一审判决“涉案房屋在合同约定的履行期限内具备办理产权转移条件的事实清楚，因马士祯未按合同约定办理贷款手续导致双方迟延履行合同办理产权转移手续”上述情形事实错误。莱山区不动产中心权籍科出具证明马士祯与卢宪晓在2017年7月24日上午到不动产登记中心办理过户手续，手续齐全，税费缴纳完毕，莱山不动产中心已受理过户请求。4天后经查涉案房屋档案不过关，要求加注房屋土地信息不明确，马士祯以房屋非明确产权拒绝。涉案房屋影响马士祯对该房屋的受益和处分房屋财产的权利。且涉案房屋所在小区其他房屋在取得不动产权证之后也被限制交易，系该小区为村集体土地所有。卢宪晓及链家公司在房屋买卖过程中隐瞒真实土地信息，有商业欺诈嫌疑，应当负有违约及赔偿责任。3、一审判决中“卢宪晓为履行合同办理产权转移于2019年7月24日配合马士祯与案外人高阳签订了《不动产转让合同》，到此卢宪晓并不存在违约行为”上述情形事实错误。高阳并未见到该合同也并未在该合同签字，系链家工作人员翟玲娣和张春霞伪造高阳签字，该合同无效。卢宪晓及链家公司应当承担责任。卢宪晓辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回马士祯的上诉请求，维持原判。链家公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，望法院依法驳回马士祯的上诉请求，维持原判。马士祯向一审法院起诉请求：1、解除马士祯与卢宪晓于2017年4月12日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》；2、卢宪晓返还马士祯房屋首付款40000元，并自起诉之日起至实际退还之日止以40000元为基数按照银行同期贷款利率计付利息，链家公司协助卢宪晓履行返还房款40000元义务及手续；3、卢宪晓支付马士祯违约金49000元，并赔偿马士祯损失400000元，链家公司承担连带责任；4、卢宪晓赔偿原告居间费用4900元，链家公司承担连带责任；5、案件受理费等诉讼费用由卢宪晓、链家公司共同承担。一审法院认定事实：一、卢宪晓系烟台市莱山区孙家滩**楼**房屋的所有权人。2017年4月12日，马士祯（买受人，乙方）与卢宪晓（出卖人，甲方）通过链家公司的居间服务签订《烟台市存量房屋买卖合同》，约定卢宪晓将坐落在烟台市莱山区孙家滩8号楼312号，产权证明所载建筑面积82.9平方米，房产所有权证号为烟房权证莱字第**住宅以490000元的价格出售给马士祯；马士祯于2017年4月12日向卢宪晓支付定金20000元，暂时交由链家公司代为保管，待卢宪晓出具《房屋权属查询证明》后，由链家公司转交给卢宪晓；马士祯于2017年5月20日前，将首付款80000元备齐，自行支付给卢宪晓，并于过户当日支付；马士祯以商业贷款方式，申办抵押贷款，卢宪晓与马士祯于2017年4月20日前备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定直接支付给卢宪晓，马士祯拟贷款金额为390000元；该房屋被查封或限制转让，导致马士祯无法取得房屋所有权的，卢宪晓应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向买受人支付违约金。合同另约定了双方的其他权利义务。同日，马士祯、卢宪晓与链家公司签订《居间服务合同》，约定马士祯、卢宪晓签订《烟台市存量房屋买卖合同》时，居间行为完成；本次交易居间代理费为9800元，马士祯、卢宪晓各承担4900元。二、合同签订当日，马士祯向链家公司工作人员翟玲娣支付24900元，其中20000元为购房定金，4900元为向链家公司支付的居间费，卢宪晓亦向链家公司支付居间费4900元。2017年7月24日，马士祯向卢宪晓支付购房款20000元。审理中，卢宪晓及链家公司确认，马士祯已付房款40000元均在卢宪晓处。三、合同签订后，马士祯至农行、烟台银行、青岛银行咨询其的征信能否办理贷款，后又找了朋友去农行、工商行申请贷款，但因马士祯征信问题贷款未获审批。2017年7月，马士祯征得卢宪晓和链家公司同意后，找到其妻子的闺蜜高阳继续申请贷款，因为高阳征信非常干净，没有问题，其以高阳名义在工行办理450000元贷款。2017年7月24日，卢宪晓与案外人高阳就涉案房屋签订《不动产转让合同》；同日，烟台市地方税务局莱山分局就涉案房屋的买卖出具发票及完税证明。之后烟台市莱山区不动产登记中心未向马士祯出具产权证书，产生本案纠纷。四、关于涉案房屋能否办理不动产权证问题。马士祯称：马士祯和高阳配合办理过户手续后，房管部门告诉其等取证，一个星期内，链家公司告诉其房产证必须加无宗地信息才能出证，事前其不知道，后其拒绝，不同意。卢宪晓称：在合同签订时候可以办证，政策原因其不清楚，其没有土地证。链家公司称：办理过户后，其接到烟台市莱山区不动产登记中心通知，因为涉案房屋在孙家滩土地没有宗地信息，国家政策发生变动，不允许变更登记涉案房屋，因此无法办理过户；2017年6月时可以过户，7月24日当天可以办理过户，但8月就不可以了。为查明案件事实，2020年5月27日一审法院工作人员至烟台市莱山区不动产登记中心询问涉案房屋办证情况，该登记中心权籍调查科科长邱思程答复：涉案房屋2017年7月交纳了办理房产证过户契税而未办出房产证的原因是当事人先到税务部门交纳了契税，而只要交税手续齐全，税务部门就会收税，后当事人到登记中心办理过户提交有关资料后，经登记中心审查涉案房屋土地不能办理出土地证，因二证合一，故未颁发不动产权证，也不能单独颁发房产证；2017年7月前，涉案房屋土地有大证的情况下可以办理不动产权证，但是要标注土地无宗地信息，但在2017年7月开始即使标注土地无宗地信息，也不能办理不动产权证了。一审法院认为，2017年4月12日，马士祯与卢宪晓签订的《烟台市存量房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。涉案房屋无法办理不动产权证，双方合同目的已不能实现，马士祯要求解除上述合同，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，马士祯已向卢宪晓支付房款40000元的事实清楚，现马士祯要求卢宪晓返还房款并支付利息，于法有据，予以支持。涉案房屋在合同约定的履行期限内具备办理产权转移条件的事实清楚，因马士祯未按合同约定办理贷款手续导致双方迟延履行合同办理产权转移手续，且卢宪晓为履行合同办理产权转移于2017年7月24日配合马士祯与案外人高阳签订了《不动产转让合同》，到此卢宪晓并不存在违约行为。后因政策变动导致涉案房屋无法办理出不动产权证，系双方当事人均无法预知的不可抗力因素，并非卢宪晓违约导致，马士祯要求卢宪晓承担违约责任支付违约金、赔偿损失和居间费，无事实和法律依据，不予支持。马士祯要求链家公司承担连带责任，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年8月10日作出判决：一、解除马士祯与卢宪晓于2017年4月12日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》；二、卢宪晓于判决生效之日起十日内返还马士祯房款40000元，并自2020年4月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至实际给付之日止；三、驳回马士祯其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计4355元，由马士祯负担2530元、卢宪晓负担1825元。本院二审查明，涉案《烟台市存量房屋买卖合同》第三条第（二）项约定：马士祯于2017年5月20日前，将首付款80000元备齐，自行支付给卢宪晓，并于过户当日支付。第三条第（三）项约定：卢宪晓与马士祯于2017年4月20日前备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续。第七条第（一）项约定：卢宪晓与马士祯应于卢宪晓查档完毕，马士祯备齐首付款且贷款审批通过后三日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。另查明，2017年4月12日，马士祯（乙方）与卢宪晓（甲方）、链家公司（丙方）签订《补充协议》，其中第一条第二款约定：此房暂未进行煤气、暖气投资。此房尚未办理土地证，已告知乙方。甲方承诺全力配合乙方办理土地落宗与过户手续。庭审中，马士祯与卢宪晓、链家公司均认可涉案房屋的土地为村集体土地性质。本院二审中，马士祯为证明自己的主张，提交2020年9月22日莱山区不动产登记中心出具的《关于莱山区孙家滩8号楼312号办理不动产有关业务的情况说明》，载，载明：卢宪晓系莱山区孙家滩**楼**房产权利人，17年5月22日前来我中心以转移登记为由对该房屋申请查档。5月26日查档结束，查档结果为无抵押、无查封。同年7月24日权利人卢宪晓同权利申请人高阳前往我中心申请办理国有建设用地及房屋所有权转移登记。因孙家滩小区1-20号楼属于历史遗留问题，房产证依据莱山区政府2008年第35号文件《关于解决房地产历史遗留问题会议纪要》及房地产违规项目审查意见表进行办理。成立不动产初期为房屋数据与地籍数据整合关键时期，依据《不动产登记暂行条例》第三章登记程序规定业务办结时限在30个工作日内，当时窗口业务压力较大，为不影响业主办理进度，孙家滩小区1-20号楼依据历史遗留文件我中心正常受理以上房产登记事项。2017年6月份我们对全区宗地进行内外业调查并逐一整理、研究。7月底8月初数据整合完毕，此后孙家滩小区问题楼座因无土地审批手续暂停受理转移登记业务。该业务受理后未到达登簿节点、未办结、未发生权利转移。证明：第一，2017年7月24日去办理过户的时候是可以办理过户的，不是马士祯去交了税之后，不动产登记中心当天就把房产证办过不了户的事情告诉马士祯，而是他们在查档结束之后，发现土地有问题，半个月之后告知马士祯需要添加土地无宗地信息才可以出证，证明马士祯当时已经去办理过户了，而且不动产登记中心也已经受理了，再之后不动产登记中心对房屋的土地查档系统关闭，即使添加无宗地信息也出不了证。第二，涉案房屋是小产权房产，是村集体的土地，国家明令禁止小产权房进行买卖，集体土地小产权房影响了马士祯对房屋产权的占有、使用、收益和处分的权利。经质证，卢宪晓对该证据的真实性没有异议，认为该证据能够证明第一，涉案房屋在2017年7月24日是可以办理过户的，因此，卢宪晓对房屋不能过户不承担责任。第二，涉案房屋属于历史遗留问题，因此不能办理不动产证，所以未办理不动产证的原因系不可抗力，与卢宪晓无关。链家公司认为第一，该证据并不属于二审的新证据。第二，涉案房屋所在孙家滩小区因历史遗留问题，于2017年因政府政策变动，导致涉案房屋无法办理不动产权证，属于不可抗力。第三，马士祯未按照合同约定办理贷款手续，导致双方迟延履行合同，办理产权转移手续时间延后正是由于马士祯的违约所导致的。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：卢宪晓是否应支付违约金、赔偿损失及居间服务费，链家公司是否应承担连带责任。根据2017年4月12日三方签订的《补充协议》第一条第二款“此房尚未办理土地证，已告知乙方”的约定，卢宪晓与链家公司已将涉案房屋尚未办理土地证的情况告知马士祯。故马士祯关于卢宪晓与链家公司从未告知其涉案房屋没有办理土地证的情况，卢宪晓与链家公司在房屋买卖过程中隐瞒真实土地信息的主张，于约不合，本院不予支持。根据马士祯提交的2020年9月22日《关于莱山区孙家滩8号楼312号办理不动产有关业务的情况说明》，莱山区不动产登记中心答复涉案房屋在2017年7月底8月初之后因无土地审批手续暂停受理转移登记业务，在此之前该中心依据历史遗留文件正常受理以上房产登记事项。根据涉案《烟台市存量房屋买卖合同》第三条第（二）项、第（三）项、第七条第（一）项约定，马士祯应于2017年4月20日前备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续，于2017年5月20日前备齐首付款80000元并通过贷款审批后于过户当日支付给卢宪晓。若马士祯按照合同约定的时间通过贷款审批、备齐首付款并向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，此时莱山区不动产登记中心依据莱山区政府2008年第35号文件《关于解决房地产历史遗留问题会议纪要》可以正常受理涉案房屋的房产登记事项，则不会导致涉案房屋无法办理不动产权证，故双方合同目的不能实现应归责于马士祯的违约行为。马士祯提交的证据不能证明卢宪晓和链家公司存在违约行为，故其主张卢宪晓支付违约金、赔偿损失、居间服务费以及链家公司承担连带责任于约不合，于法无据，本院不予支持。一审判决对此认定正确，本院予以确认。综上所述，马士祯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8109元，由上诉人马士祯负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年三月十七日书记员  孙嘉慧