广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终767号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢进彬，委托诉讼代理人：林宏芳，广东扬某律师事务所律师。委托诉讼代理人：方锤，广东扬某律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱苗苗，原审第三人：深圳市百家居房地产经纪有限公司，法定代表人：张小玉，总经理。委托诉讼代理人：杨正华，北京市京师（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李欣燕，北京市京师（深圳）律师事务所实习律师。上诉人谢进彬因与被上诉人朱苗苗及原审第三人深圳市百家居房地产经纪有限公司（以下简称百家居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初18570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢进彬上诉请求：1、撤销本案一审民事判决第二项，依法改判朱苗苗继续履行《房产买卖合同》（N0xxx)，并配合谢进彬办理房屋过户手续等合同义务直至将涉案房屋过户至谢进彬名下；2、撤销一审民事判决第三项，依法改判朱苗苗向谢进彬支付违约金，违约金自2019年12月12日起以房屋总价1920000元为基数按日万分之五计算至朱苗苗配合过户为止，暂计为76800元；3、本案一、二审案件受理费、保全费、反诉费用等全部相关费用由朱苗苗承担。事实和理由：一审法院查明认可谢进彬与朱苗苗签订的《房产买卖合同》(N0：xxx)合法有效，但对双方在合同履行过程中的违约行为认定存在严重错误，导致了案件查明事实与基础客观事实严重不符，一审法院据此主观臆断作出的部分判决错误，严重损害了谢进彬的合法权益，依法应予以部分撤销并改判，具体如下：(一）一审法院认定谢进彬未在约定时间内付清剩余房款的事实是错误的，谢进彬自始至终都是依照朱苗苗及百家居公司的指示在履行付款义务，一直积极配合朱苗苗及百家居公司，诚实守信，严格履行买方合同义务，并不存在任何违约或过错行为。第一、一审法院查明及认定涉案买卖合同约定谢进彬需于2019年11月30日前以贷款形式支付剩余房款176万元，后谢进彬与朱苗苗双方将支付方式更改为在2019年12月10日前一次性付清房款，赎楼方式以担保公司担保赎楼改为由买方现金支付方式帮助卖方赎楼。现金赎楼方式为将剩余76万打入卖方账户由卖方欠款银行从里面直接扣掉，但朱苗苗拒不配合提供身份证和所欠款银行的银行卡。本案中谢进彬2019年12月11日在银行对100万元款项办理资金监管，朱苗苗对此并无异议，剩余房款76万元谢进彬在等待中介指示进行支付。在此期间，谢进彬迟迟没有收到通知如何支付剩余房款76万元，谢进彬也不清楚剩余房款需支付至哪个账号。后中介又通知谢进彬，朱苗苗不同意一次性付款，要谢进彬仍按照2019年9月21日签订的合同履行，以贷款形式支付剩余房款。谢进彬无奈之下，只能重新办理资金监管及办理银行贷款。一审法院据此认定谢进彬未在约定时间内付清剩余房款明显与事实不符。本案中，虽然谢进彬与朱苗苗在涉案合同的履行过程中，曾协商变更支付购房款的形式及变更赎楼方式，但最终在实际履行过程中，因朱苗苗的不配合而没有继续履行按照一次性支付购房款的约定。在2020年1月14日前，谢进彬并没有收到涉案买卖合同无法继续履行或合同解除的通知。谢进彬作为诚实守信的购房刚需者，依照原合同的约定继续履行并无过错。更何况，原合同约定最终的过户时间为2019年12月25日。第二、一审法院认定谢进彬在2019年12月16日及18日的118.4万元款项的资金监管及2019年12月26日农行布吉支行出具的57.6万元贷款承诺函晚于谢进彬承诺的付款期限的事实是错误。一审法院既已认定谢进彬与朱苗苗在涉案合同属行曾就支付购房款的方式及赎楼方式进行变更，但对于双方在履行变更后约定中所耗费时间长度及实际履行情况并来多加考量。谢进彬在2019年12月18日才办理完成首期房款资金监管，这并非谢进彬的过错。这明显是因朱苗苗在履行变更后的约定中出尔反尔才导致。一审法院忽视该客观基础事实，而臆断认定谢进彬并未按照约定时间付清款项，这明显与客观基础事实不符。(二）一审法院认定涉案房屋买卖合同已于2020年1月14日解除，合同事实上已解除不能继续履行，这与客观事实明显不符合，对谢进彬也是极度不公平的。谢进彬确实是在2020年1月14日收到中介方的通知说朱苗苗要解除合同，在此之前一直按照中介的指示在履行合同，谢进彬并没有任何违约行为，也没有任何人通知谢进彬涉案买卖合同要解除，而渉案房屋买卖合同中也没有饪何条款约定卖方可以单方面解除合同。基于此，谢进彬于2019年12月18日前履行了作为买方的全部付款义务。朱苗苗单方面通知解除合同明显违反了合同的诚实守信原则。谢进彬作为合同的守约方，并不同意与朱苗苗解除合同。一审法院既认定涉案房屋买卖合同是真实有效的，结合合同,经履行的程度，涉案房屋买卖合同完全具备继续履行的空间及条件，根本不存在合同不能继续履行的情况，合同双方均有义备去遵守真实有效的合同，维护合同基本的诚实信用原则。在合同完全可以继续履行的情况下认定合同已经解除对于谢进彬是极度不公平的。因此，恳请二审法院依法撤销一审判决第二项，依法改判。(三）涉案房屋买卖合同在履行过程中存在分歧，完全是因朱苗苗单方面恶意违约造成的，朱苗苗才是合同真正的违约方，应承担逾期赎楼、逾期过户及逾期交付的违约责任。结合一审法院查明的事实及朱苗苗提供的证据（与案外人张某的微信聊天记录，证据第19页）中，2019年12月12日上午9:50分，朱苗苗告诉案外人张某“把剩余76转到我建行账户吧，我这边事情结束后找你，要今天办理”；2019年12月12日上午11:53分，朱苗苗与案外人张某依然在协商要按照变更后的约定重新签订房屋买卖合同；在2019年12月12日下午12:03分，朱苗苗突然告诉案外人张某“你跟买方谢进彬讲，现在他多次违约了，根据目前付款状况等重新签合同，再加上目前市价考虑，购房款要加10万，即202万，我们要实收196万”。显而易见，在2019年12月12日上午11:53分之前，朱苗苗对于合同的履行是不存在异议，朱苗苗与案外人张某约定在2019年12月12日下午办理涉案房屋的赎楼手续，但在2019年12月12日下午12:03分，却突然单方要求加价10万。本案在一审诉前调解中及一审整个庭审过程中，朱苗苗口口声声称需结合市场价格加价40万元才同意继续履行合同。朱苗苗毫不掩饰朱苗苗就是要加价才继续履行合同的想法，从加价10万到加价40万，朱苗苗恶意加价的心思昭然若揭。结合双方的购房需求及2019年12月底涉案房屋涨价幅度，朱苗苗一审庭审答辩时提出朱苗苗购买案涉房屋就是为了投资，为了获得更多的利益，同时其至提出请求法庭判决合同继续履行时，涉案房屋应该按照市价进行交易：朱苗苗种种的行为都足以证明朱苗苗是一个毫无契约精神、不具有诚信的人。在明知谢进彬购房是为了小孩秋季读书申请学位的之用，仍然单方一次性要求加价40万元，相当于一平方米涨价1万多元。谢进彬作为工薪阶层根本无法承受。朱苗苗在不达到其加价40万元的目的，甚至不惜影响耽搁谢进彬小孩读书，毫无征兆的单方放弃赎楼、过户，完全视合同约定、法律规定为一纸空文。一审法院却无视上述事实，反而认定是因谢进彬未及时付清房款而造成涉案房屋买卖的解除，过错完全在于谢进彬，一审法院该认定无异于助长朱苗苗恶意毁约、进而扰乱市场秩序的行为。谢进彬在一审庭审中，再三陈述涉案房屋实卖合同完全是因朱苗苗单方面恶意加价而导致合同没有继续履行，朱苗苗才是合同真正的违约方。一审法院却臆断认为谢进彬主张驳回朱苗苗的反诉请求事实上是对违约金过高进行抗辩，同时兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及朱苗苗因谢进彬夫按期付款造成的损失情况，谢进彬反而要支付朱苗苗恶意违约的损失，这对谢进彬极不公平。因此，请求二审法院依法撤销一审判决第三项，依法改判。(四）本案中朱苗苗属于典型一房二卖行为，以其行为构成合同故意恶意违约，朱苗苗恶意违约行为极其明显，严重挑战法律及司法底线。一审法院不仅认可朱苗苗该等恶意违约行为，更要求谢进彬为朱苗苗承担所谓的损失。朱苗苗于2020年1月14日向福田区法院正式递交材料，2020年1月16日收到谢进彬的短信还曾告诉谢进彬其已正式向福田法院递材料，2020年1月22日签收谢进彬的催告继续履行合同的律师函；因恰逢春节假期及疫情期间，2020年4月9日福田法院才正式短信通知谢进彬，朱苗苗已起诉及要求谢进彬前去福田法院。朱苗苗在明知涉案房产存在纠纷的情况下，仍在2020年3月18日以230万元的价格与案外人王某龙签订《房地产买卖合同》，而且试图自行赎楼抢先过户给案外人，从生活常识及常理来看，朱苗苗的行为明显就是恶意制造损失，谋取更多不法利益。朱苗苗该种行为属于典型一房二卖行为。在2020年4月份的调解中，福田法院调解员告知谢进彬，朱苗苗告知调解员，除非加价40万，否则朱苗苗是不会到场进行调解的。朱苗苗的种种行为均表明朱苗苗是因为涉案房屋价格突然上涨，朱苗苗不甘心按照原合同履行进而毁约。一审法院无视上述客观事实却认定朱苗苗在履行与案外人王九龙的房屋买卖合同过程中造成的损失需由谢进彬承担，这明显不合理及不公平。综上，一审法院对涉案房屋买卖合同履行过程中双方的违约行为认定事实存在错误，案件查明事实与基础事实不符，损害谢进彬的合法权益，请求二审法院依法查明事实，依法改判，以维护谢进彬的合法权益。朱苗苗辩称，一、朱苗苗在合同签订后一致在积极配合、推进合同的履行，在发现谢进彬屡次违反合同约定之情况下，朱苗苗多次通知终结及谢进彬解除双方之间买卖合同，双方之间买卖合同已于2019年12月12日解除。二、因谢进彬违约，朱苗苗已经通知其解除合同，双方合同已经解除，谢进彬在明知自己违约，却与中介、担保公司勾结，在不通知朱苗苗情况下，私下进行房屋的赎楼、贷款甚至过户。故朱苗苗并不存在一房二卖的情况，因为谢进彬方的恶意履行合同及起诉行为给朱苗苗造成的损失应由其承担。谢进彬向一审法院起诉请求：1、确认谢进彬与朱苗苗双方于2019年9月21日签订的《房产买卖合同》(N0：xxxx)合法有效；2、朱苗苗继续履行《房产买卖合同》(NO:xxxx)，朱苗苗继续承担履行完成注销涉案房屋的抵押登记手续并配合谢进彬办理过户手续等合同义务直至将涉案房屋过户至谢进彬名下；3、朱苗苗支付违约金，违约金自2019年12月12日起以房屋总价1920000元为基数按日万分之五计算至朱苗苗配合过户为止，暂计为76800元；4、判令朱苗苗承担由于朱苗苗违约造成的谢进彬支付给赎楼公司的违约利息；5、判令朱苗苗承担本案的案件受理费、保全费、保函费用、律师费等案件诉讼费用。朱苗苗向一审法院反诉请求：1、判令谢进彬与朱苗苗之间的《房屋买卖合同》解除：2、谢进彬向朱苗苗支付违约金差额22.4万元；3、谢进彬向朱苗苗支付因朱苗苗恶意履行合同造成的谢进彬损失91500元；4、谢进彬承担本案的全部案件受理费。一审法院认定事实：2019年9月21日，谢进彬（买方）与朱苗苗（卖方）签订《房产买卖合同》，约定买卖双方通过地产第三方提供居间服务，双方就房产买卖相关事宜达成以下条款：卖方同意将位于深圳市福田区房产转让给买方，房产用途为住宅，建筑面积为31.48平方米，房产有抵押。卖方应通过委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同后7个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等。转让价格为192万元，定金交付16万元，买方在签订合同当日支付4万元，签订合同后7日内买房补交定金12万元；除购房定金以外的房款176万元，双方同意买方按以下方式支付：首期房款支付及按揭贷款办理（1）卖方须于2019年11月30日之前支付首期款以银行贷款为准，并到买方贷款银行作资金托管（监管），依据监管合同存入托管（监管）账户。（2）买方应在买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件；双方约定由买方承担赎楼费、卖方赎楼款的短期贷款利息、提前还款罚息、按揭服务费等；如需办理赎楼手续的，在买方贷款银行出具贷款承诺书及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起3个工作日内，买卖双方需签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房屋转让价百分之二十的违约金；如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。特别备注当日支付定金4万元整，次日补齐6万元整，剩余6万元在签订本合同之日起一周内补齐。双方还就其他的权利义务进行了约定。2019年9月21日，朱苗苗出具收款收据，确认收到谢进彬购买涉案房屋购房定金4万元；2019年9月22日，谢进彬向朱苗苗通过银行转账6万元，备注购房定金；2019年9月25日，谢进彬向朱苗苗通过银行账户转账6万元，备注“购房定金第三笔，总数16万定金已齐”。2019年9月26日，朱苗苗向案外人深圳市xx融资担保有限公司、王某程等人出具两份《委托书》委托上述案外人作为朱苗苗代理人，在代理期限2019年9月26日至2020年9月25日内独立以朱苗苗名义办理以下事项，包括到银行办理涉案房屋的房款资金监管手续、终止或解除资金监管手续，指定委托人名下账户收取监管资金，并签署所需的申请表、资金监管协议及相关文件资料等。同日，朱苗苗向广东省深圳市深圳公证处申请就上述委托进行公证。朱苗苗提供了其与案外人张某（百家居公司公司中介人员）的微信聊天记录，2019年11月20日案外人张某告知朱苗苗买家确定不用去银行申请贷款一次性付，同日张某询问朱苗苗“12月10日前买家去银行做房款全款监管可以吗？不用申请贷款了”，朱苗苗于2019年12月21日回复“可以，那我们就做资金监管时重新签合同”并询问案外人张某“什么时候去赎楼”，对方回复“做完监管才能赎楼”；2019年12月9日，朱苗苗询问张某“明天约到什么时候签合同、做资金监管”，张某回复“要晚一两天”，朱苗苗回复“没办法再晚了。请通知对方，明天必须做资金监管”。2019年12月11日，谢进彬将100万元通过其中国银行xxx账户汇入“中行罗岗支行资金监管”账户，附言为“xxxx-中行罗岗支行资金监管”。2019年12月11日，案外人张某通过微信告知朱苗苗100万元监管情况并附有谢进彬及案外人王某程签字的二手楼交易资金委托监管协议的图片，并告知剩余76万元会打入朱苗苗建行账号，朱苗苗质疑称未看到入账信息并发问“你们这都是根本违约了……该做资金监管时间没有做监管，176万尾款就应该监管176”。2019年12月12日，朱苗苗向案外人张某通过微信发送信息“把剩余76转到我建行账户吧，我这边事情结束后找你，要今天办理”，对方回复行，同日朱苗苗告知张某“你跟买方谢进彬讲，现在他已经多次违约了，根据目前付款状况等重新签合同，再加上目前市价考虑，购房款要加10万即202万；赎楼也一定要在今天办理，不能像你说的要等到过户才办理”，张某回复“那你去起诉他吧”，朱苗苗回复“鉴于对方多次违约，你们中介履行职责不尽责且隐瞒实际合同履行情况，现在我正式通知你们，也请你们通知对方，合同解除定金没收，也烦请贵司将之前我向你们支付的水电保证金1万、中介费6万即时返还到我付款账户”。一审庭审时，谢进彬确认76万元尾款并未实际汇入朱苗苗的建行账户，并称在2020年1月14日才得知朱苗苗有解除合同的意思表示，在此之前未收到朱苗苗或者朱苗苗要求中介发出的解除合同意思通知；百家居公司庭审时称已于当日将朱苗苗解除合同的意思表示告知谢进彬，并于庭后补充陈述在12月已将朱苗苗要求解除合同的要求告诉谢进彬，后续朱苗苗称增加40万合同金额可与谢进彬成交，但谢进彬不同意。关于76万元未汇入朱苗苗账户的原因，谢进彬称是已准备但一直在等中介的指示，中介称要收取朱苗苗的身份证原件，朱苗苗本人不同意；百家居公司对此也进行了说明，付款方式按合同约定是2019年11月30日以贷款的方式，但在2019年的11月20日百家居公司与朱苗苗协商达成一致由之前的贷款方式支付改为一次性支付，监管日期为2019年12月10日，赎楼方式以担保公司担保赎楼改为由买方现金支付方式帮助卖方赎楼。现金赎楼方式为将剩余76万打入卖方账户由卖方欠款银行从里面直接扣掉，但朱苗苗拒不配合提供身份证和所欠款银行的银行卡。关于上述改为现金方式赎楼有无签订相关变更协议，百家居公司回复称做委托公证时已经签署所有相关资料。2019年12月16日，谢进彬名下中国银行账号xxx于2019年12月16日由中国银行深圳罗岗支行转账收入100万元，随即分两笔向谢进彬中国农业银行账户xxxx转入金额合计1007990元。同日，谢进彬通过其名下中国农业银行xxxx账户将80万元转托管，2019年12月18日又以同一账户将384000元转托管。2019年12月26日，案外人张某向谢进彬发送图片，图片内容为2019年12月26日案外人中国农业银行股份有限公司深圳布吉支行（以下简称农行布吉支行）出具的个人购房贷款承诺函，承诺在购房人与售房人所交易房屋过户手续完毕，办妥以贷款行为抵押权人的房屋抵押登记手续并将抵押登记文件交与农行布吉支行收执之后，农行布吉支行承诺向谢进彬发放贷款57.6万元，购房贷款划入朱苗苗深圳招行账号。2020年1月16日，谢进彬向朱苗苗发送手机短信，主要内容为涉案房屋的交易谢进彬手续早已办完，贷款承诺书都已下来了，需要朱苗苗办理赎楼和过户相关手续，中介公司及担保公司多次协调但朱苗苗至今不配合，谢进彬希望朱苗苗诚信履约在这两天尽快配合办理过户手续。同日，朱苗苗回复短信称因谢进彬屡次违约，朱苗苗已于12月12日通知中介，并要求中介通知你方解除谢进彬与朱苗苗之间的买卖合同，中介不肯将谢进彬联系方式给到朱苗苗，现谢进彬联系朱苗苗，朱苗苗在此通知合同已经解除，朱苗苗无需再配合谢进彬办理任何手续。2020年1月20日，谢进彬委托案外人扬某律师事务所向朱苗苗发出《催告继续履行合同律师函》，要求朱苗苗在收到律师函之日起2个自然日内全面履行合同义务，配合谢进彬办理《房屋买卖合同》约定相关房产的赎楼和过户手续。该邮件于2020年1月22日签收。2020年3月18日，朱苗苗与案外人王某龙签订《房地产买卖合同》，交易房产即涉案房产，转让成交价为230万元。由案外人深圳市百年创道房地产投资顾问有限公司鹏盛分公司提供居间服务，朱苗苗承诺因居间方已促成买卖合同成立，因朱苗苗原因导致买卖双方未签订《深圳市二手房买卖合同》，朱苗苗仍向居间方支付佣金2万元。同日，案外人王某龙向朱苗苗支付了定金10万元。2020年3月18日，案外人中国建设银行股份有限公司深圳八卦岭支行向朱苗苗出示《系统输出信息记录单》，载明朱苗苗于该行的个人贷款总额64万元，朱苗苗按借款合同约定分期还款计划，已于2020年3月18日结清，贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。2020年3月20日，朱苗苗（甲方）与案外人王某龙（乙方）、友家房地产经纪（深圳）有限公司（丙方）签订《解除合同协议书》，约定：2020年3月18日，甲、乙双方通过丙方的居间服务签订了《房地产买卖合同》，约定甲方将坐落于深圳市福田区xx村x栋x物业出售给乙方，在合同履行过程中因物业查封不能继续履行合同，现经三方协商甲、乙双方同意解除《房地产买卖合同》（合同编号：NO.xxx），甲、乙双方同意由甲方赔偿7万元加甲方签收的定金10万元共计17万元。甲方同意处理丙方佣金2万元，三方均同意互不追究由于该合同所产生的任何责任。其中甲方账号为案外人谢显清名下招商银行账户，丙方指定账号为案外人赵瑞名下建行八卦岭支行账户。2020年3月20日，案外人谢显清向案外人王某龙支付了17万元，向案外人赵瑞支付了中介费2万元及评估费1500元。另查，谢进彬主张其为本案诉讼支付了保函费用1920元，为此提供了案外人浙商财产保险股份有限公司深圳分公司出具的增值税发票，上面载明诉讼财产保全责任保险1920元。一审法院认为，谢进彬与朱苗苗之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。涉案买卖合同约定谢进彬需于2019年11月30日前以贷款形式支付剩余房款176万元，后谢进彬与朱苗苗双方将支付方式更改为在2019年12月10日前一次性付清房款，属于双方真实意思表示，双方应严格按约履行各自的合同义务。谢进彬在2019年12月10日前未向朱苗苗支付相应购房款，仅于2019年12月11日在银行对100万元款项办理资金监管，谢进彬主张已履行房款的支付义务是基于2019年12月16日及2019年12月18日谢进彬在中国农业银行账户对118.4万元款项的资金监管及2019年12月26日农行布吉支行出具的57.6万元贷款承诺函，上述款项均晚于谢进彬承诺的付款期限。谢进彬虽辩称再次重新约定了支付方式，但未能提供证据显示双方就支付方式及支付期限形成了新的一致意见，且支付房款是谢进彬作为买房者的根本义务，朱苗苗是否配合办理赎楼非谢进彬支付房款的先行条件，也不构成对谢进彬支付房款的障碍，谢进彬主张因朱苗苗不愿向中介方提供身份证原件配合赎楼而暂缓支付剩余款项，缺乏事实和法律依据。综上，谢进彬未在约定的时限内付清剩余房款，朱苗苗由此享有合同解除权。朱苗苗于2019年12月12日向中介方发出解除谢进彬与朱苗苗买卖合同的意思表示，而谢进彬自认其于2020年1月14日收到朱苗苗解除合同通知，现有证据不足以证明在此之前谢进彬收到朱苗苗的解除合同通知或中介方转达的朱苗苗的解除合同意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定合同自通知到达对方时解除，结合谢进彬的自认，涉案房屋买卖合同于2020年1月14日解除，合同事实上已解除不能继续履行，因此对谢进彬主张继续履行合同并注销涉案房屋的抵押登记及过户手续的请求，本院不予支持。此外，朱苗苗将涉案房屋另售他人发生谢进彬与朱苗苗间的合同解除之后，不存在“一房二卖”的情形，而现有证据不足以证明双方就提高购房款或重新履行合同达成合意，谢进彬称朱苗苗“一房二卖”或恶意提价也不能改变其违约在先的事实。关于违约金。现有证据不足以证明朱苗苗在合同履行期间存在违约行为，因此谢进彬主张朱苗苗支付违约金的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。而根据合同约定如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房屋转让价百分之二十的违约金。谢进彬逾期付款构成违约，朱苗苗有权要求谢进彬支付违约金，谢进彬主张驳回朱苗苗的反诉请求事实上对违约金过高进行抗辩，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及朱苗苗因谢进彬未按期付款造成的损失情况,本院酌情将违约金调整为房屋转让价的百分之十三即24.96万元（192万元×13%），扣除谢进彬已向朱苗苗支付的定金16万元，谢进彬还应向朱苗苗支付违约金8.96万元。关于谢进彬主张的违约利息、保函费。在本案诉讼过程中，谢进彬主张因朱苗苗违约向赎楼公司支付违约利息13146.67元及为采取财产保全措施而向担保公司支付了保函费用1811.32元，但现有证据无法证明合同履行期间朱苗苗存在违约，上述损失并非因朱苗苗行为造成的必然损失，故本院对该项诉请不予支持。关于朱苗苗主张的因谢进彬恶意履行合同造成的损失91500元。朱苗苗确认该费用是基于谢进彬对涉案房屋的查封而产生的，实质应为诉中财产保全错误责任损害赔偿纠纷，与本案房屋买卖合同不属于同一法律关系，朱苗苗应另行主张。一审法院判决：一、确认谢进彬与朱苗苗于2019年9月21日签订的《房产买卖合同》(N0：xxxx)合法有效；二、确认谢进彬与朱苗苗于2019年9月21日签订的《房产买卖合同》(N0：xxxx)已于2020年1月14日解除；三、谢进彬应于本判决生效之日起十日内向朱苗苗支付违约金8.96万元；四、驳回谢进彬的其他诉讼请求；五、驳回朱苗苗的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22771.2元、保全费5000元（均已由谢进彬预交），由谢进彬负担；反诉案件受理费3016.25元（已由朱苗苗预交），由谢进彬负担856.6元，由朱苗苗负担2159.65元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，谢进彬与朱苗苗签订的《房产买卖合同》真实合法有效。履行过程中，双方对买方付款方式、付款期限、卖方赎楼方式等予以变更，但因双方未签订书面协议，本院根据各方确认的微信聊天记录认定合同条款变更内容。谢进彬在二审法庭调查中陈述，变更后的履行内容为“谢进彬在2019年12月12日前一次性付清剩余房款176万元，其中100万元支付至买卖双方共同开立的监管账户，76万元直接支付至涉案房产按揭还款账户用于现金赎楼。”朱苗苗对此不予认可。根据双方举证情况，谢进彬及百家居公司均未提交证据证明朱苗苗在2019年12月12日前同意合同条款作以上变更。而朱苗苗提交的其与百家居公司工作人员张某的微信聊天记录显示，2019年11月20日张某询问朱苗苗“12月10日前买家去银行做房款全款监管可以吗？不用申请贷款了”，朱苗苗回复称“可以，那我们就做资金监管时重新签合同”；2019年12月9日，朱苗苗询问张某“明天约到什么时候签合同、做资金监管”，张某回复“要晚一两天”，朱苗苗回复“没办法再晚了。请通知对方，明天必须做资金监管”。由此可见，朱苗苗仅表示同意将剩余176万元购房款的支付期限变更为2019年12月10日，并非12月12日；付款方式为全款监管，并非部分监管。谢进彬未按照上述期限及方式履行，已构成违约。朱苗苗在2019年12月12日再次向张某表示，可以接受将76万元打入其按揭还款账户，但因谢进彬迟延履行构成违约，应在原约定购房款基础上再加10万。本院认为朱苗苗的该行为是对变更履行方式及合同价款作出新的邀约，因百家居公司工作人员张某表示不予同意，双方仍应当按照原协商内容履行。但鉴于张某回复称“你去起诉他吧”，视为明确表明不再愿意继续履行，朱苗苗遂通知解除《房产买卖合同》，符合《合同法》第九十四条规定当事人行使法定解除权的情形，一审以该通知到达谢进彬之日认定合同解除，适用法律正确，本院予以维持。谢进彬上诉主张在履行过程中均是按照居间方百家居公司的指示严格履行义务，如该陈述属实，仅能够说明谢进彬违约系因百家居公司原因所致。根据合同的相对性原则，在本案买卖合同关系中，谢进彬仍然应当向出卖人朱苗苗承担违约责任，对其因支付违约金而造成的损失，谢进彬可另循法律途径向百家居公司主张权利。综上所述，谢进彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23627.8元，由上诉人谢进彬负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年三月十八日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。