四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1602民初1193号 原告：胡庆利，男，生于1972年12月5日，汉族，住四川省广安市广安区。 被告：广安涌泉房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区协兴镇新和街1号附2号、3号、4号。 法定代表人：姜少明，执行董事。 委托诉讼代理人：王晶，重庆嘉陵律师事务所律师。 被告:成都爱子贸易有限公司,住所地：成都市武侯区武侯大道顺江段77号4栋12楼1213号。 法定代表人：陈虹宇。 原告胡庆利与被告广安涌泉房地产开发有限公司（以下简称“涌泉公司”）、成都爱子贸易有限公司（以下简称“爱子公司”）合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依法由本院审判员黄发适用简易程序，于2××021年3月10日公开开庭进行了审理。原告胡庆利、被告涌泉公司委托诉讼代理人王晶到庭参加了诉讼，被告爱子公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告胡庆利向本院提出诉讼请求：1.判决二被告按照协议约定支付第四年租金28510元、第五年租金31261元，并支付违约金17931元；2.判决被告涌泉公司未按合同约定按时竣工并交付产权造成的损失及利息至房屋交付时止，按前一年租金递增10%计算；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，经本院释明后，原告撤回第二项诉讼请求，变更第一项诉讼请求为：判决二被告支付第四年租金28510元、第五年租金31261元，以及第六年至今的房屋租金（按上一年租金递增10%计算），并支付违约金17931元。事实和理由：原被告签订了买卖合同及招商协议，原告在被告处购买了广安区协兴镇广安天下项目*幢1-13号、1-14号门市，现被告拒不履行合同及协议义务，故原告提出前述诉讼请求。 被告涌泉公司辩称，请求法院驳回原告对涌泉公司的诉请；原告应当依约向被告爱子公司主张租金及违约金，且被告爱子公司是否应当依照约定支付租金结果尚不明确，此为被告爱子公司与原告的合同关系，与涌泉公司无关。 被告爱子公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》2份、客户签约信息确认表2份、委托招商协议2份、收据，以上证据本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月10日，原告胡庆利（买受人）与被告涌泉公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》，约定：1出卖人将广安××街区（一期）项目中*幢第一层1-13及1-14号房屋（商业）出卖给原告，1-13号房屋价款194572元，1-14号房价款198626元；2.房屋交付条件为取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；3.出卖人在2017年12月30日前取得房屋所在楼栋权属证明，未明确约定房屋交付时间及产权转移登记时间，项目建设依据条款中载明建设工程施工合同约定的竣工日期为2015年12月19日。签订合同前，2015年6月9日，原告与被告涌泉公司签订的两份《签约客户信息确认表》载明：1-13号房原协议总价225990元（单价9599元每平方米），三年房租31418（第一年9492元、第二年10441元、第三年11485元）抵扣及ＶＩＰ优惠10000元、单价优惠2000元、老带新1000元、新春大礼包3000元，董事长特批按8.5折计算后网签单价为5282.98元每平方米，总价为194572元；附加契税7783元，专项维修基金1657元，手续费778元，印花税97元，土地证20元，工本费20元，初次登记550元，共计附加费10905元；前期已付70000元，本次实付125748元，留5%97729元未付。1-14号房原协议总价230885元（单价8913元每平方米），三年房租38327（第一年11928元、第二年13121元、第三年14433元）抵扣及ＶＩＰ优惠10000元、单价优惠2000元后网签单价为5393元每平方米，总价为198626元；附加契税7945元，专项维修基金1657元，手续费795元，印花税99元，土地证20元，工本费20元，初次登记550元，共计附加费11086元；前期已付181558元，本次实付18223元，留5%9931元于实测面积出来后交房时交付。原告支付了前述确定的本次应付全部款项。 2015年6月9日，原告胡庆利（委托人，甲方）与被告爱子公司（受托人，乙方）签订两份《委托招商协议》，约定：1.甲方同意将广安天下项目*幢1-13号和1-14号房屋交由乙方进行统一招商及商业运营管理工作，授权乙方代理本人签署租赁协议以及其他相关协议文本；2.1-13委托期限为2015年3月10日至2019年6月30日，共计四年3个月20日天，于2015年3月10日前移交乙方，1-14号房屋委托期限2014年7月1日至2019年6月30日共计5年，自2014年7月1日移交乙方，3.甲方收益及支付方式为，乙方对外招商的租金按以下标准交付给甲方：1-13号房第一年9492元、第二年10441元、第三年11485元，第一至三年的租金抵减了购房款，第四年租金12634元，第五年租金为总房款的13900元（原计算错误）；1-14号房第一年11928元、第二年13121元、第三年14433元，第一至三年的租金抵减了购房款，第四年租金15876元，第五年租金为总房款的17464元；自第四年起乙方应提前一个月向商户收取下一年度租金并及时支付给甲方，商户未按时支付的，乙方先行垫付；4.乙方未按时向甲方支付租金的，视为违约，违约方应当按房屋装修金额及租金总额向守约方支付违约金。 现因被告自第四年起未支付任何租金，原告遂诉讼来院请求支持前述诉讼请求。 庭审中，原告及被告涌泉公司均认可原告所购买的广安××街区（一期）项目中*幢第一层1-13及1-14号房屋至今仍未修建完毕，该房屋所在建设项目至今未竣工验收，也未交付使用。但原告认为被告爱子公司已自愿抵扣了前三年的房屋租金，说明爱子公司是接收了房屋。 本院认为，本案合同签订时间及约定的租赁期限均在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。 原告胡庆利与被告爱子公司签订的《委托招商协议》，意思表示真实，内容不违反法律法规禁止性规定，依法应认定为合法有效。从该合同内容看，原告负有向爱子公司交付案涉房屋的义务，爱子公司负有向原告缴纳每年收益即租金的义务，该协议的内容符合租赁合同的特点，故本案应按租赁合同关系处理。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，出租人交付租赁物是主给付义务，与承租人支付租金的义务形成对价关系。本案原告及案涉房屋的开发商涌泉公司均认可案涉房屋至今仍未修建完工，未验收合格也未交付使用，原告未向爱子公司交付案涉租赁房屋，故原告主张要求爱子公司支付第四年及以后期间的房屋租金无事实依据，本院不予支持。原告称被告爱子公司实际已经将前三年应付租金抵扣原告房款，应视为爱子公司已经接收了案涉租赁房屋的意见，与查明的案件事实不符，支付租金不能反证确已交付租赁物，对原告该意见本院不予采纳。原告主张涌泉公司承担租赁费的请求，亦没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 驳回原告胡庆利本案全部诉讼请求。 本案受理费1742元，减半收取871元，由原告胡庆利自行负担，并向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又提不出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  黄发 二〇二一年三月十日 书记员  楚陈