河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2357号原告：郑州市领城房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市。法定代表人：张维，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：焦梅，该公司员工。被告：蔡金霞，女，1989年3月6日出生，汉族，住所地河南省郸城县。原告郑州市领城房地产开发有限公司（以下简称领城公司）与被告蔡金霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告领城公司的委托诉讼代理人焦梅到庭参加诉讼，被告蔡金霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。领城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除领城公司、蔡金霞之间的《商品房买卖合同》（编号：17001861361）及补充协议；2.判令蔡金霞向领城公司返还房屋，并协助领城公司办理《商品房买卖合同》（编号：17001861361）备案注销、预告登记和抵押登记注销等手续；3.判令蔡金霞向领城公司支付违约金12108.2元；4.诉讼费由蔡金霞承担。事实和理由：2017年4月12日，领城公司与蔡金霞签订《商品房买卖合同》，约定：（1）蔡金霞以1240056元购买领城公司开发建设的商品房，114.82平方米；（2）首付款620056元，余款620000元以商业贷款的方式支付。同年5月16日，领城公司、蔡金霞和兴业银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》约定由蔡金霞向兴业银行股份有限公司郑州分行按揭贷款，领城公司提供保证担保。领城公司依约履行合同义务，房屋已交付入住，但蔡金霞自2017年10月以来，多次未按约向兴业银行股份有限公司郑州分行缴纳月供，致使领城公司代偿。领城公司曾起诉过追偿，法院判决蔡金霞支付代偿款91912.82元及相应利息、诉讼费1048.91元、保全费940元、保险费500元，蔡金霞至今未付。后领城公司又为蔡金霞代偿两次，一次为21009.82元，一次是剩余全部贷款本息共计472916.82元、律师费9717.02元、诉讼费4367元、保全费2998元。以上费用暂计605410.39元（不含代偿款利息）。现领城公司依据补充协议请求解除领城公司、蔡金霞之间的商品房买卖合同，请求蔡金霞向领城公司返还房屋，并协助领城公司办理《商品房买卖合同》（编号：17001861361）备案注销、预告登记和抵押登记注销手续，并要求蔡金霞按合同第七条第二款之约定，支付领城公司违约金12108.2元，请求法院查清事实，判如所请。蔡金霞未作答辩，亦未提交证据材料。经审理查明：2017年4月12日，出卖人领城公司与买受人蔡金霞签订《商品房买卖合同》（合同编号：17001861361），约定蔡金霞购买领城公司开发的位于新郑市龙湖镇求实路西华南城一路北侧中央公园11#便民店113号房，户型为1-2层其它，该商品房建筑面积114.82平方米，总价款为1240056元。第六条付款方式及期限约定，买受人按其他方式按期付款，约定金额620056元以现金支付，付款时间2017年4月12日，约定金额620000元以商业贷款支付；第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。第二十三条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。同日，蔡金霞与领城公司签订了作为附件四的《合同补充协议》，该协议第七条第（一）款如约定：如合同签订之日起的第90日内仍未办理的，出卖人于次日即有权单方解除合同，有权将上述商品房另行出售，有权从买受人已付房款中直接扣除其房款总额的20%的违约金，剩余房款退还给买受人。第（四）款规定，本合同中如买受人采用按揭付款方式，并由出卖人提供阶段性按揭贷款担保，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本金及利息视同对本合同的违约。如买受人对按揭银行构成根本违约，出卖人履行担保责任后有权解除合同，有权将合同标的物业另行出售，并按本合同房款总额的20%向买受人收取违约金；出卖人有权从买受人已支付的房款中代为扣除应支付银行的借款本息、罚息、违约金及其它各项费用，剩余款项退还买受人。如出卖人损失超过向买受人收取的违约金时，出卖人有权向买受人追偿。合同签订后，蔡金霞向领城公司支付了首付款620056元。2017年5月16日，蔡金霞由领城公司提供阶段性连带保证责任与兴业银行股份有限公司郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，向兴业银行股份有限公司郑州分行借款620000元。后银行已将该620000元借款发放给领城公司。因蔡金霞未能及时偿还银行贷款本息，领城公司替蔡金霞向兴业银行股份有限公司郑州分行代偿部分按揭贷款本息。为此，领城公司以追偿权纠纷为由将蔡金霞诉至河南省郸城县人民法院，河南省郸城县人民法院经审理后，于2020年7月17日作出（2020）豫1625民初2990号民事判决书，判决：蔡金霞应当于本判决生效之日起十日内向郑州市领城房地产开发有限公司支付代偿按揭款91912.82元及利息（以代偿按揭款91912.82元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月10日起计算至实际清偿之日止）。兴业银行股份有限公司郑州分行以金融借款合同纠纷为由将蔡金霞、领城公司诉至河南省郑州市金水区人民法院，经审理于2020年9月29日作出（2020）豫0105民初17909号民事判决书，判决如下：一、蔡金霞于本判决生效后十日内向兴业银行股份有限公司郑州分行偿还借款本金467397.83元、利息（含罚息）2413.94元，本息共计469811.77元（利息暂计算至2020年9月28日，以后依合同约定连续计算至本息全部清偿完毕为止）；二、蔡金霞于本判决生效后十日内支付兴业银行股份有限公司郑州分行律师费9717.02元；三、郑州市领城房地产开发有限公司对判决第一、二项确定的蔡金霞的债务承担连带保证责任。郑州市领城房地产开发有限公司履行担保义务后有权向蔡金霞追偿；四、驳回兴业银行股份有限公司郑州分行其他诉讼请求。判决生效后，领城公司共计向兴业银行股份有限公司郑州分行转账支付共计511008.66元。2020年11月2日，兴业银行股份有限公司郑州分行出具《兴业银行个人贷款结清证明》一份，主要内容为：借款人蔡金霞身份证号码在我行的个人商用房贷款（长期），借款合同编号461700428201000，贷款金额（大写）陆拾贰万元整，贷款期限10年，借款日期2017年07月26日至2027年07月26日，的全部贷款本息于2020年10月21日结清，该笔贷款抵押物地址龙湖镇求实路西华南城一路北侧中央公园11#便民店号楼1-2层113。以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《个人购房抵押（保证）借款合同》，兴业银行股份有限公司郑州分行出具的兴业银行个人贷款结清证明，兴业银行个人贷款还款凭证、贷款利息单，中国建设银行网上银行电子回执，民事判决书，本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，蔡金霞与领城公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，其内容未违反有关法律禁止性规定,合法有效，双方应按照《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定全面履行自己的义务。本案中，蔡金霞因购房向银行贷款620000元未按期偿还，导致领城公司向贷款银行承担了保证责任，领城公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并由蔡金霞返还房屋、协助办理解除涉案合同的备案信息和预购商品房预告登记、预抵押注销手续，及依法判令蔡金霞向领城公司支付违约金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持,但违约金应为12058.43元[（511008.66+91912.82）×0.02]。蔡金霞已交纳的房屋首付款领城公司应予退还，蔡金霞向领城公司支付的违约金应从其已付房款中扣除；领城公司因蔡金霞未能偿还贷款而被扣划的款项(具体数额以兴业银行股份有限公司郑州分行实际扣划的数字为准),也应在领城公司收取的蔡金霞已付房款中予以扣除；蔡金霞已付兴业银行股份有限公司郑州分行的房屋贷款在双方《商品房买卖合同》解除后领城公司理应予以退还。蔡金霞无正当理由拒不到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑州市领城房地产开发有限公司与被告蔡金霞于2017年4月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号17001861361）及《补充协议》；二、被告蔡金霞应于本判决生效之日起三十日内返还房屋（位于新郑市龙湖镇求实路西华南城一路北侧中央公园11#便民店113号房）并协助原告郑州市领城房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案信息和预购商品房预告登记、预抵押的注销手续；三、被告蔡金霞应于本判决书生效后十日内向原告郑州市领城房地产开发有限公司支付违约金12058.43元，该笔款项应从被告蔡金霞已付原告郑州市领城房地产开发有限公司的房款中扣除；四、驳回原告郑州市领城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，减半收取计51元，由被告蔡金霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，递交上诉状十份，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  薛新伟二〇二一年三月二十九日代理书记员  沈亚琼