江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0481民初507号原告：溧阳恒力物业管理有限公司，统一社会信用代码913204815642790271，住所地溧阳市天目湖工业园悦朋路南侧。法定代表人：陈青娣，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭海清。被告：路云芳，女，1974年12月14日生，汉族，溧阳市人，住溧阳市。原告溧阳恒力物业管理有限公司（以下简称恒力公司）诉被告路云芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人彭海清、被告路云芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，被告系溧阳市XX区XX幢XX单元XX室的业主，该房屋的建筑面积共有99.47平方米，原被告双方就其住宅房屋业的管理事宜签订了物业管理服务协议。协议约定，由原告为被告提供物业管理服务，被告按其住宅面积向原告交纳每月每平方米0.50元的物业服务费，逾期未交的按照万分之五的标准加收滞纳金。自2013年1月1日起，被告无故拖欠物业管理费，原告每年年底和次年年初都多次催交，主要通过电话告知、上门催收，直至发送物业费催缴单要求被告及时缴纳拖欠的物业管理费，但被告至今仍未交纳该费用。原告认为，原告按照合同约定向被告提供了物业服务管理，被告应按合同履行支付物业服务费用的义务，现被告拒不履行该义务应当承担相应的法律责任。为此，原告依据《民事诉讼法》、《物业管理条例》、《合同法》相关规定，具状贵院请求判决，1、被告立即向原告支付物业服务费及滞纳金5849.28元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告路云芳辩称，因为其购买的房屋没有装修，且没有入住。多年来原告从未通知过交纳物业费。根据物业服务管理办法第十二条，前期物业及后期物业服务合同自签订之日起30日之内应报所在地物业行政管理部门和发改委进行备案，原告若能提供在相关管理部门备案的物业服务合同，手续合理其就交纳物业费。另根据江苏省物价管理条例第八条，因业主原因没有办理入住手续，物业公共服务费按约定标准的70%交纳，最长期限为36个月，其要求三年的物业费打七折，不同意缴纳滞纳金经审理查明，被告系溧阳市XX区XX幢XX单元XX室的业主，该房屋的建筑面积共有99.47平方米。委托方江苏毓恒置业发展有限公司作为甲方与受委托方恒力公司作为乙方签订燕山美林小区《前期物业服务合同》，合同约定，合同期限自2013年3月1日起至2017年2月28日止，由恒力公司为燕山美林小区提供前期物业管理服务，业主按其住宅面积向恒力公司交纳物业服务费，普通住宅0.50元/平方米.月。若违反合同约定，未能足额交纳物业服务费等费用，应按每日应交金额万分之五的标准向恒业公司支付滞纳金。合同还对其他事宜作出约定。2018年7月19日，委托方溧阳市燕山美林业主大会作为甲方，授权溧阳市燕山美林物业管理委员会与受委托方恒力公司作为乙方签订燕山美林小区《燕山美林小区物业服务合同》，合同约定，由溧阳市燕山美林业主大会委托恒力公司为燕山美林小区提供物业管理服务，业主按其住宅面积向恒力公司交纳物业服务费多层住宅为0.50元/平方米.月标准向恒力公司缴纳，物业服务费按壹年预交，缴纳费用时间为每年12月初至第二年的2月底，业主应在约定的时间内按时缴纳费用。业主逾期未缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用万分之五的比例加收违约金。被告自2013年6月起至2019年9月20日一直未向原告支付物业服务费。原告多次向被告催交，但被告至今仍未交纳该费用。故诉至法院请求判如所请。另查明，原告于2019年9月20日从燕山美林小区撤出。庭审中，原告明确诉讼请求并提供被告欠费情况清单:2013年6月1日-2013年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×7个月=348.15元，其中滞纳金以348.15元为基数，自2014年1月1日至实际付清时止；2014年1月1日-2014年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2015年1月1日至实际付清时止；2015年1月1日-2015年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2016年1月1日至实际付清时止；2016年1月1日-2016年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2017年1月1日至实际付清时止；2017年1月1日-2017年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2018年1月1日至实际付清时止；2018年1月1日-2018年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2019年1月1日至实际付清时止；2019年1月1日-2019年9月20日物业服务费99.47㎡×0.50元/月×8个月+99.47㎡×0.50元/月×20/30个月=431.04元，其中滞纳金以431.04元为基数，自2019年10月1日至实际付清时止；上述滞纳金均按照起诉时即2020年10月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。被告则坚持答辩意见，同时认可其未入住并未在原告处备案，其同时要求原告返还装修保证金。原告则认为，装修保证金是小区建设开发企业收取的，目的是避免业主在装修时损坏公共部位的设施而预收的部分款项，待被告装修完毕后，可向开发商主张返还，现原告自称房屋未装修，返还时机并未成就，被告待条件成就后可另行主张权利。以上事实，由原告提供《燕山美林前期物业管理服务协议》、《燕山美林小区物业服务合同》、《催交欠费通知书》、物业费收取计算清单及双方当事人的当庭陈述，附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时起即产生法律效力，开发商江苏毓恒置业发展有限公司和溧阳市燕山美林业主大会代表小区业主分别与原告恒力公司签订了前期及后期的物业服务合同，并不违反相关法律规定，应属合法有效，对小区内的业主具有法律约束力。原告为小区提供物业管理服务及公共配套设施服务，不能因业主个别原因不及时缴费而影响小区物业的整体正常运行。所以被告作为业主不能以其未在小区居住为由拒绝缴纳物业服务费，故原、被告双方形成了物业服务合同关系。被告应按合同的约定向原告履行支付物业服务费义务，原告提供被告欠费情况清单，其计算标准、方法并无不当，故对原告要求被告支付拖欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。但原告计算物业费终止时间有误，应予纠正，终止时间应确定为2019年9月19日。另根据物业服务合同约定逾期不履行支付物业费，自逾期之日起应承担每日万分之五的滞纳金，庭审中原告自愿将滞纳金调低为自逾期之日起至款项付清之日止，按照起诉时即2020年10月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%的四倍计算，符合合同约定且不违反相关规定，故本院予以采纳。综上，物业服务费及滞纳金应为：2013年6月1日-2013年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×7个月=348.15元，其中滞纳金以348.15元为基数，自2014年1月1日至实际付清时止；2014年1月1日-2014年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2015年1月1日至实际付清时止；2015年1月1日-2015年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2016年1月1日至实际付清时止；2016年1月1日-2016年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2017年1月1日至实际付清时止；2017年1月1日-2017年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2018年1月1日至实际付清时止；2018年1月1日-2018年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2019年1月1日至实际付清时止；2019年1月1日-2019年9月20日物业服务费99.47㎡×0.50元/月×8个月+99.47㎡×0.50元/月×19/30个月=429.21元，其中滞纳金以429.21元为基数，自2019年10月1日至实际付清时止；上述滞纳金均按照起诉时即2020年10月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。被告路云芳辩称原告未能出示签订的物业合同已到相关行政管理部门备案的手续，故其暂时不能缴纳物业费。本院认为，物业合同是否在相关行政管理部门备案，涉及相关部门对物业服务企业的指导和监督，并不能成为被告拒缴物业服务费的理由，被告的该抗辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。被告称其未入住案涉购买的房屋，属空置房屋，根据相关规定业主可在三年即36个月内可享受按70%的标准缴纳物业费，庭审中被告亦认可其未能到原告处办理相关备案手续，本院认为，首先根据物业服务合同，双方并未就房屋空置问题物业房屋收费作出约定；其次即使政府相关部门有相关规定，也是起到指导作用，并非强制规定，开发商已将房屋交付被告，即使原告同意按照相关规定收取空置房屋物业服务费，也需满足被告主动到原告处备案的先决条件，由于被告未能提供相关证据支持自己的主张，故对被告的该辩解意见本院不予采信。被告要求原告返还装修保证金，原告认为装修保证金是小区建设开发企业收取的，目的是避免业主在装修时损坏公共部位的设施而预收的部分款项，待被告装修完毕后，可向开发商主张返还，本院认为，被告现并未对房屋进行装修，返还装修保证金的条件并未成就，待条件成就后，被告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告路云芳于本判决生效之日起十日内支付原告溧阳恒力物业服务有限公司支付物业服务费3761.46元，并承担逾期滞纳金（其中：2013年6月1日-2013年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×7个月=348.15元，其中滞纳金以348.15元为基数，自2014年1月1日至实际付清时止；2014年1月1日-2014年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2015年1月1日至实际付清时止；2015年1月1日-2015年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2016年1月1日至实际付清时止；2016年1月1日-2016年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2017年1月1日至实际付清时止；2017年1月1日-2017年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2018年1月1日至实际付清时止；2018年1月1日-2018年12月底物业服务费99.47㎡×0.50元/月×12个月=596.82元，其中滞纳金以596.82元为基数，自2019年1月1日至实际付清时止；2019年1月1日-2019年9月20日物业服务费99.47㎡×0.50元/月×8个月+99.47㎡×0.50元/月×19/30个月=429.21元，其中滞纳金以429.21元为基数，自2019年10月1日至实际付清时止；上述滞纳金均按照起诉时即2020年10月20日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）。二、驳回原告溧阳恒力物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半，原告已预交），由被告路云芳负担，于给付履行款时一并支付。本判决为终审判决。溧阳市人民法院履行款缴纳账号：6232××××8434，户名：溧阳市人民法院，开户行：中国银行溧阳天目支行。审判员  吕刚二〇二一年三月十一日书记员  李莉