贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初575号 原告：郭江洪，男，1986年7月14日出生，穿青人，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司碧阳分公司（统一社会信用代码：9152050230875495XF），营业场所：贵州省毕节市七星关区洪南路中发公司一号商住楼4号门面。 负责人：刘航，该公司总经理。 委托诉讼代理人：万璞（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：吉军（一般授权代理）。 原告郭江洪与被告贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司碧阳分公司（以下简称佳馨物业公司碧阳分公司）物业服务合同纠纷一案，本院2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭江洪、被告佳馨物业公司碧阳分公司委托诉讼代理人万璞、吉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭江洪向本院提出诉讼请求：一、至2018年3月11日起解除与贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司碧阳分公司签订的《碧阳国际城商住小区前期物业管理合同》；2.本案的诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2017年3月11日，原告与被告签订了《碧阳国际城商住小区前期物业管理合同》，原告按合同约定交纳一年物业管理费1609元，履行了合同义务，但被告至2017年3月11日起至今未按合同约定全面履行合同义务，理由如下：一、被告违反《碧阳国际城商住小区前期物业管理合同》第二条物业管理服务标准、《毕节市物业服务规范及标准》及《“碧阳国际城”商住小区物业管理服务标准》之约定：（一）未履行“第一款第7条公开服务标准、收费依据及标准。”义务。2017年3月至今，未按约定向业主公开服务标准、收费依据及标准；（二）未履行“第一款第9条每年进行一次物业管理服务满意度调查，促进管理服务工作的改进和提高，综合服务满意率达到毕节优秀住宅小区评比标准。”义务。2017年3月至今，未按约定定期开展满意度调查，导致物业服务质量下降，业主满意度降低；（三）未履行“第二款第4条负责小区智能化设施的日常运维。”义务。2017年3月至今，小区主要区域监控仍未安装完善，业主人身财产安全无保障；（四）未履行“第二款第5条每5个月对水箱进行二次供水设施清洗，对蓄水池定期消毒，确保蓄水池清洁卫生，水质达到城市饮用水标准。”义务，导致小区业主饮水卫生达不到城市饮水标准，物业也多次受到主管部门通报和罚款，至今仍未整改；（五）未认真履行“第三款第4条对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等进行清扫”义务。2017年3月至今，小区楼梯间、门厅，电梯间、走廊等墙壁、消防防火门等到处广告“乱飞”，广告卡片四处乱贴，乱涂乱画，卫生条件差，多次反映，仍不整改；（六）未履行“第四款第1条承诺对物业实行封闭式监控管理，加强巡查，有效避免各类偷盗、治安事件发生”义务。2017年3月至今，小区仍然处于开放状态，外来人员、车辆出入从不登记，外来人员车辆混杂，治安事件频发，业主人身财产安全得不到保障；（七）未履行“第五款第1条封闭管理：做到小区主要出口24小时有专人值守，车辆行驶通畅，..保证门禁系统运行正常”义务。小区主要出口多无人值守，外来人员及车辆进入小区无进出登记，门禁系统至今仍未安装并投入使用。二、被告违反《贵州省物业管理规定》“第十二条物业管理区域划分不得擅自变更...”之规定，未经全体业主大会同意通过，擅自改变小区停车规划，在小区内随意安放障碍物，给行人及行车带来安全隐患，擅自取消小区规划的地面停车位，由原有规划的450个停车位减少为256个，导致停车位紧张，小区无序停车情况加剧，造成消防隐患，经主管单位责成整改后拒不整改。三、被告违反《贵州省物业管理规定》“第八十八条利用物业管理区域内共有道路或者其他相关场地停放车辆，有关车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定。车位经营所得收益的分配适用本条例第八十五条第二款的规定”之规定，未经全体业主大会同意，擅自提高小区停车服务费标准，由原有的50元每月车辆管理费提高收取为I20元每月地面停车位租用费，在不登记小区业主车辆信息情况下，设置无人值守岗亭，利用软暴力，强制限制小区业主车辆出入小区，上下班高峰期造成小区拥堵严重，存在严重消防安个隐患；未经小区业主大会授权，擅门利用业主公共停车区域，违规收取停车费，拒不向业主公开停车收益，占为己有，严重损害业主利益。四、被告违反《贵州省物业管理规定》“第八十五条业主共同决定利用共有部分进行经营的，应当征得相关业主同意。物业服务企业、其他管理人未经业主共同决定，不得利用共有部分进行经营”之规定，未经全体业主大会同意，利用公共部分从事广告、充电桩、饮水柜等经营活动，拒不向业主公开收益，严重损害广大业主。五、被告违反《贵州省物业管理规定》“第七十三条物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等单位的委托代为收取有关费用的，不得向业主收取于续费等额外费用，但可以与专业经营单位约定收取报酬”之规定，被告加价收取供水费用，由政府定价2.3元每立方加价收取为3.5元每立方向业主收取，被告并不具备城市供水资质，也不具备相关经营资质，且被告无法提供超额收取部分费用的合法依据及合理用途。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，被告未全面履行自己义务，原告有权主张解除与被告签订的《碧阳国际城商住小区前期物业管理合同》。据此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。 被告佳馨物业公司碧阳分公司答辩称：第一、原告于2017年2月13日与我司签订《碧阳国际城商住小区前期物业服合同》，其已知晓所签合同内所有条款依据及标准，我司亦已在小区各公示栏进行公示服务标准、收费依据及标准。（见附件一）第二、我司每年均不定时不定片区的进行过物业服务满意度调查。《见附件二》。第三、原告与开发商签订的购房合同内并未包含监控设备交付一条款，在开发商交付之智能化设备中我司均按照正常流程进行运行维护，且现碧阳国际城内所有监控设施属正常运行状态。（见附件三）第四、原告诉我司未按要求对二次供水设施清洗、对蓄水池定期消毒不实，我司已严格按照合同约定进行定期消毒、清洗及送检。（见附件四）第五、我司每日均对碧阳国际城所有区域按要求进行清理打扫，除防火门上涂写广告是因门禁暂未修复情况下几次清洗后再次有人进行涂写，我司预定在门禁修复启用后进行全部清洗。第六，碧阳国际城开发建设本属开放式商户小区，且属于学区小区，每日车流量最高达一万四千余辆次，进行登记出入势必造成严重交通堵塞，封闭一事只能业委会成立后进行确定。在此情况下我司已安排秩序员对各主出入路口进行巡回巡查及秩序维护工作、单元楼层亦安排秩序人员进行不定时巡查。（见附件五）第七、小区所有出入口我司均安排有秩序人员进行交叉巡守，门禁系统属于开发商交房配套设施，前期出现故障，现已全部安装完成调试中。第八、关于小区原设计地面车位，小区外围地面停车位属市政取消，小区内部分地面停车位是对小区内乱停乱放车辆进行秩序整顿故进行暂时取消，后期业委会成立后进行沟通由业委会决定具体使用安排。第九、我司停车收费工作严格按照《毕节市七星关区住宅小区机动车停放服务收费管理实施细则》进行执行并已在各停车场出入口进行公示。对于地面停车位的收益我司已按照和开发商签订的《碧阳国际城小区前期物业服务合同》进行分配列账，并进行公示。（见附件六）第十、按照和开发商签订的《碧阳国际城小区前期物业服务合同》之约定，我司对小区所有公共收益收支已单独列账并进行公示。（见附件六）第十一、原告诉我司加价收取供水费用一事，实为我司为保障小区业主正常用水的生活需要加装二次供水设备维护所用，并已在水务公司办理二次供水许可证。（见附件七）综上所述，答辩人已全面履行应尽义务，原告无权主张解除与被告签订的《碧阳国际城商住小区前期物业管理合同》。 本院认定事实如下：2014年1月18日，贵州碧阳恒通置业有限公司与贵州佳馨物业服务有限责任公司签订《碧阳国际城商住小区前期物业服务合同》，贵州碧阳恒通置业有限公司选聘贵州佳馨物业服务有限责任公司对其开发的“碧阳国际城”项目提供前期物业服务。原告郭江洪系毕节碧阳国际城商住小区业主。被告贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司碧阳分公司系贵州佳馨物业服务有限责任公司的分公司。涉案的毕节碧阳国际城商住小区由被告提供前期物业服务。2017年3月11日，原告郭江洪收房入住该小区时，被告贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司碧阳分公司为甲方，以原告郭江洪为乙方签订《碧阳国际城商住小区前期物业管理合同》，该合同首页说明：甲方是指本物业的开发单位“贵州碧阳恒通置业有限公司”经过考察后确定选聘的物业管理服务企业。乙方是指在毕节碧阳国际城商住小区购房的物业买受人。前期物业是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。合同对双方的权利义务进行了约定。原告认为，被告在向小区提供物业服务过程中，环境卫生的清扫不及时，车辆管理混乱、未经业主同意，利用业主共有部分经营、未公开财务收支等服务瑕疵，其未完全履行合同义务，故遂以前述诉讼请求诉至本院。 本院认为，《中华人民共和国物业服务条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司碧阳分公司是根据总公司贵州佳馨物业服务有限责任公司与该小区的建设单位贵州碧阳恒通置业有限公司签订的《碧阳国际城商住小区前期物业服务合同》向涉案的毕节碧阳国际城商住小区全体业主提供物业服务，服务内容是属小区全体业主的公共物业部分和需共同管理的部分。在涉案小区未成立业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》之前，该《碧阳国际城商住小区前期物业服务合同》对全体业主有效，原告属毕节碧阳国际城商住小区业主，该《碧阳国际城商住小区前期物业服务合同》对其具有拘束力。双方当事人均应当按照该合同约定享有权利、承担义务。 对原告诉请解除与贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司碧阳分公司签订的《碧阳国际城商住小区前期物业管理合同》，因原告个人与被告签订的《碧阳国际城商住小区前期物业管理合同》，其内容不涉及被告为原告提供的个人服务，双方是就涉案的毕节碧阳国际城商住小区物业管理进行约定，而原告个人无权代表全体业主与被告签订涉案《碧阳国际城商住小区前期物业管理合同》，因此，该合同虽然成立，但并没有生效，对原、被告双方均不具有拘束力，对原告的权利义务并无影响，故原告诉请解除与贵州省毕节市佳馨物业管理有限责任公司碧阳分公司签订的《碧阳国际城商住小区前期物业管理合同》，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物业服务条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告郭江洪的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告郭江洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴誉 二〇二一年三月三十日 书记员  毛雨