江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终232号上诉人（原审被告）：赵应娥，女，1975年1月12日出生，汉族，住江西省共青城市。委托诉讼代理人：邹家成（赵应娥丈夫），住江西省共青城市。被上诉人（原审原告）：江西省兴园物业服务有限公司，住所，江西省共青城市西湖区南湖路西侧G-03-06-15号。法定代表人：王皓，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄小推，江西仁实律师事务所律师。上诉人赵应娥因与被上诉人江西省兴园物业服务有限公司（简称兴园公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省共青城市人民法院[简称共青城市法院]（2020）赣0482民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赵应娥上诉请求：撤销共青城市法院（2020）赣0482民初1413号民事判决，将本案发回重审或依法改判，由兴园公司减收物业服务费40%即2007.6元，赵应娥向兴园公司支付3011.4元物业服务费。事实和理由：一审判决在审查证据、认定事实、审判程序上均存在错误。1.一审开庭前，赵应娥没有接到一审法院开庭通知，否则绝不会不到现场。2.物业服务瑕疵是减免物业费的依据。物业公司至今没有把收费项目、账务支出进行公示；未说清楚电瓶车充电桩有关充电收费情况；未对消防通道进行安全管理；门禁系统损坏未修；电梯安装摄像头事项应后续跟进。此外，兴园公司不配合业主筹备业主委员会，导致业主委员会无法筹备成立；不开展物业管理服务满意率调查；赵应娥家房屋外墙2019年底仍在漏水。3.一审判决审查证据不全面。一审开庭前，赵应娥曾与小区多名业主将有关照片提供给法院，但法院并未调查核实此情节，导致认定兴园公司服务瑕疵不全面。兴园公司辩称，1.双方存在物业服务关系的事实清楚，赵应娥有交纳物业费的义务。2.一审判决证据充足，适用法律正确，程序恰当，应予维持。3.赵应娥的上诉理由不能成立。诸如房屋漏水问题，应找开发商保修，与物业服务合同不是一个法律关系。再如消防通道问题，幼儿园为了安全关闭了消防通道，物业公司多次与其协商，但物业公司没有执法权，只能劝阻并向有关部门报告。又如单元门禁问题，自物业公司入驻以来，该系统就属于毁损状态，而系统的整体更换需要申请维修基金。4.物业服务具有动态性，对物业服务的评价应当站在整体角度，即使物业服务存在一点瑕疵，也不能以此评价物业整体服务。业主不交纳物业费，不仅是个人问题，也有损全体交费业主的利益，长远损害的是公共利益。总之，无论从法律还是小区长久发展的角度，赵应娥均应依约履行交费合同义务，请求二审维持原判。兴园公司向共青城市法院起诉请求：赵应娥向其给付物业管理费拖欠款项5019元（自2017年10月1日起至2020年9月30日止），另请求诉讼费由赵应娥承担。共青城市法院一审认定事实：赵应娥购买江西共青忠茂实业有限公司（简称忠茂公司）开发的位于翰林世家x栋y单元z号房屋，该房屋建筑面积126.78㎡，为高层住宅。2015年5月30日，忠茂公司与兴园公司签订《前期物业服务合同》，约定：兴园公司为忠茂公司开发的翰林世家小区提供物业管理服务；业主应于入伙验收之日起交纳物业服务费用；合同期限自2015年6月1日起至2020年5月30日止；物业管理服务内容与质量为，物业共用部位的日常维修、养护和管理、服务，物业共用设施设备的运行、维修和管理、服务，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理、服务，车辆停放秩序管理、服务，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，业主装饰装修管理、服务，物业档案资料管理；物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层按每月每平方米1.1元收取；物业服务费按年度或季度交纳，业主或物业使用人应在物业服务费截止日期前10日内履行交纳义务，逾期交纳物业费的，每日按3‰标准计算违约金。2013年9月13日，赵应娥与兴园公司签订《翰林世家业主规约总则》，该总则包含了《前期物业服务合同》等内容。因翰林世家小区未能成立业主委员会，2020年5月31日，忠茂公司与兴园公司签订《前期物业延续合同》，合同期限自2020年5月31日起至2025年6月1日止，相关物业服务合同条款不变。合同签订后，兴园公司在翰林世家小区提供物业服务，但赵应娥仅交纳物业费至2017年9月30日，兴园公司多次催讨未果。共青城市法院一审认为，兴园公司与建设单位忠茂公司签订的物业服务合同合法有效，该合同对作为小区业主的赵应娥而言具有法律约束力，赵应娥应依约向兴园公司支付物业服务费。兴园公司要求赵应娥支付自2017年10月1日起至2020年9月30日止共计36个月的物业服务费5019元，符合法律规定及合同约定，应予支持。赵应娥经传票传唤，无正当理由未到庭应诉，依法可缺席判决。共青城市法院于2020年11月20日作出（2020）赣0482民初1413号民事判决：被告赵应娥在判决生效之日起七日内支付原告江西省兴园物业服务有限公司自2017年10月1日起至2020年9月30日止的物业服务费5019元。案件受理费减半收取25元，由被告赵应娥负担。二审中，当事人对一审判决认定的赵应娥购买忠茂公司开发的翰林世家x栋y单元z号房屋、忠茂公司与兴园公司签订《前期物业服务合同》及《前期物业延续合同》、兴园公司在物业服务合同签订后为赵应娥所在的翰林世家小区提供物业服务、赵应娥交纳物业费至2017年9月30日、兴园公司向赵应娥催讨后续物业费未果的事实没有异议，上述事实应予确认。当事人二审争议的事实为：兴园公司为翰林世家小区提供的物业服务质量是否符合物业服务合同约定。赵应娥主张兴园公司提供的物业服务存在信息不公开、消防通道管理不善、门禁系统损坏未修等瑕疵，却未能举证证明，依法应承担举证不能的责任（赵应娥在上诉状中提及的照片实际并未在本案提供）。本院认为，兴园公司与忠茂公司签订的物业服务合同，依法对小区业主具有法律约束力。该合同签订后，兴园公司已据此长期为赵应娥所在的小区提供了物业服务，业主赵应娥却长期不向兴园公司支付任何物业费，赵应娥已明显构成违约。《物业管理条例》第七条第五项规定，业主有按时交纳物业服务费用的义务；第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。赵应娥未履行法规规定及合同约定的交纳物业服务费用义务，应承担继续履行的责任。业主对建筑物内的住宅等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理，故业主在物业服务企业提供了日常物业服务的情形下拒付物业费，不仅是一种违约行为，也是影响建筑物共有部分管理、损害其他业主合法权益的行为，不应得到支持。《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释[2009]8号】第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”故业主赵应娥如认为兴园公司提供的物业服务不符合约定、存在质量问题，依法可以请求物业服务公司承担违约责任，而不应动辄以物业服务存在瑕疵为由拒付物业费，影响物业服务企业为小区全体业主提供正常物业服务。此外，一审法院以电子送达的方式向赵应娥送达了起诉状副本、证据、应诉通知书、举证通知书、传票等应诉法律文书，赵应娥进行了签收，有送达回证、送达报告为证；赵应娥关于其没有接到一审法院开庭通知的上诉意见，与事实不符，不能成立。综上所述，赵应娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵应娥负担。本判决为终审判决。审判长 沈 健审判员 金婉琴审判员 罗 文二〇二一年三月十五日书记员 胡中雪