山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12984号 上诉人（原审被告）：梅光忠，男，1968年12月14日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：潘江业，山东星拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪媛，山东星拓律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：青岛市城阳区棘洪滩街道南万社区居民委员会，住所地青岛市城阳区，统一社会信用代码55xx4N。 法定代表人：万德永，社区主任。 委托诉讼代理人：张磊、纪正光，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人梅光忠因与被上诉人青岛市城阳区棘洪滩街道南万社区居民委员会（以下简称南万社区居委会）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初2075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人梅光忠及委托诉讼代理人潘江业、纪媛，被上诉人南万社区居委会委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梅光忠上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、青岛市城阳区棘洪滩街道南万社区居委会旧村改造项目没有涉及本案上诉人使用的《土地使用合同书》项下的土地，原审法院以“旧村改造”为由判令双方解除《土地使用合同书》，属认定事实不清。1、旧村改造选址不包含本案争议土地。2、旧村改造针对的是宅基地，而本案争议土地是集体建设用地。3、原审判决查明的“事实”，与事实不符。原审判决“本院认为”部分第三页最后一行，即“原告社区进行旧村改造，大部分南万社区居民都已签订拆迁协议并拆除房屋，被告厂房周边大部分企业也签订协议并拆除厂房。由此可以看出，南万社区居民对旧村改造事宜都已经知晓，南万社区居委会已经通过了居民代表会议表决并告知了社区居民旧村改造的相关事宜”与事实不符。二、本案不是土地租赁合同纠纷。双方签订的是《土地使用合同书》，合同中未约定任何的土地租赁条款，合同的实质性质是村集体建设用地使用权的转让合同，并且合同期限符合建设用地使用年限。三、双方在《土地使用合同书》中明确约定了合同解除的程序及地上附着物的处理方式，被上诉人无权要求解除合同，更无权要求被上诉人自行拆除地上附着物。本案唯有追加青岛动车小镇投资集团有限公司为第三人参加诉讼，方能实现双方的合同目的。上诉补充意见：一、涉案土地为集体建设用地，双方于2002年1月1日签订的《土地使用合同书》是将集体建设用地的土地使用权转让给上诉人使用，并非土地租赁，一审判决将集体建设用地的“土地使用权转让协议”认定为“土地租赁合同”，无事实和法律依据。二、一审法院以双方《土地使用合同书》第六条第一款约定判决解除双方合同并判决上诉人返还所租赁土地并自行将地上附着物拆除、恢复原状极为错误。三、一审判决以被上诉人进行旧村改造，大部分南万社区居民都已签订拆迁协议并拆除房屋等为由判决解除《土地使用合同书》，没有法律依据。四、涉案土地面临征用拆迁，无论双方合同约定还是法律规定，对上诉人土地和厂房等进行评估和补偿的应是征用单位，并非被上诉人。一审判决要求上诉人针对被上诉人对补偿事宜提起反诉，由被上诉人对上诉人厂房等进行评估没有合同依据和法律依据。五、本案纠纷性质为土地使用权争议，并非土地租赁纠纷，不属于法院直接受理民事案件范围。六、被上诉人恶意提起解除合同之诉，违反诚实信用原则，且政府部门和国有公司以被上诉人名义并通过法院以判决形式对被拆迁人进行逼迁，将严重影响法院公信力，且会将违法拆迁矛盾引入法院，造成群体上访。 被上诉人辩称，一、上诉人所租赁的土地属于旧村改造范围，依据是《城阳区棘洪滩街道南万社区旧村改造方案》第一条第三款规定及《棘洪滩街道南万社区土地整理协议书》第一条约定。二、本案系土地租赁合同纠纷，被上诉人有权解除合同。根据双方签订的《土地使用合同书》第六条第一款约定：“土地使用期间如国家或集体需要改变土地用途或被依法征用，甲方有权解除或变更合同，但必须向乙方退回不到期的使用费……”若该合同为土地使用权转让合同，则不可能出现“解除合同”、“退费”等约定，正因为是租赁，双方才对合同解除及解除后的处理进行约定。而现在“集体使用”的条件已经成就，上诉人应当按照合同约定履行腾地义务。三、本案中，根据合同相对性原则，青岛动车小镇投资集团有限公司不应作为第三人参加诉讼。 南万社区居委会向一审法院起诉请求：1.依法判令解除双方于2002年1月1日签订的《土地使用合同书》；2.依法判令被告立即向原告返还所租赁土地并自行将地上附着物拆除、恢复土地原状；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2002年1月1日，原、被告签订《土地使用合同书》，由被告租赁使用原告位于南万社区的土地共计2.088亩，土地使用期限为50年，即自2002年1月1日至2051年12月31日终止，合同签订后被告一直使用土地至今。合同书第六条第一款约定：“土地使用期间如国家或集体需要改变土地用途或被依法征用，甲方有权解除或变更合同，但必须向乙方退回不到期的使用费，对地面建筑物及设施进行评估，由征地单位或用地单位负责补偿并赔偿解除合同所造成的经济损失……”。 原告南万社区居委会（甲方）与青岛动车小镇投资集团有限公司（乙方）、棘洪滩街道办事处（丙方）签订《棘洪滩街道南万社区土地整理协议书》以及《土地整理协议补充说明》。2018年11月11日南万社区居委会召开居民代表会议，表决通过了上述协议及说明。 一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原被告虽然签订的名为《土地使用合同书》，但从双方约定的内容及履行来看，该合同实际应为土地租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故该合同书约定使用期限为50年，超过20年的部分无效。涉案土地系归属于原告社区的集体使用土地，按照原被告2002年1月1日签订的《土地使用合同书》约定，土地使用期间如国家或集体需要改变土地用途或被依法征用，甲方有权解除或变更合同。本案中，原告社区进行旧村改造，大部分南万社区居民都已签订拆迁协议并拆除房屋，被告厂房周边大部分企业也签订拆迁协议并拆除厂房，由此可以看出，南万社区居民对旧村改造事宜都已经知晓，南万社区居委会已经通过了居民代表会议表决并告知了社区居民旧村改造的相关事宜。综上，原告请求解除原、被告2002年1月1日签订的《土地使用合同书》、被告立即向原告返还所租赁土地并自行将地上附着物拆除、恢复土地原状，于法有据，一审法院予以支持。但因涉案合同尚未到期，故其剩余年限的租赁费应予返还。经一审法院询问，被告未对补偿等事宜提起反诉，且不同意原告对涉案房产进行评估，系其对自己诉讼权利的处分，不违反法律相关规定，一审法院予以准许，故因解除合同应返还的租赁费及房产补偿等事宜，被告可以另案主张。被告主张《棘洪滩街道南万社区土地整理协议书》无效并申请追加青岛动车小镇投资集团有限公司作为第三人参加诉讼，因与本案不属于同一法律关系，一审法院不予准许。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第五十八条、第五十九条、第六十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决：一、解除2002年1月1日签订的《土地使用合同书》；二、被告梅光忠在判决生效后30日内，向原告返还所租赁土地并自行将地上附着物拆除、恢复土地原状。案件受理费50元，由被告梅光忠承担。 本院二审期间，上诉人提交以下证据： 证据一,《建设用地规划许可证》[编号青城村土字（2001）178号]、《关于同意棘洪滩街道办事处申请基建计划的批复》[青城计基字（2001）252号]、《关于城阳区棘洪滩街道办事处南万村建福海机械加工厂项目用地预审报告》、《建设用地规划许可证》[编号青城村土字（2001）177号]、《关于同意棘洪滩街道办事处申请基建计划的批复》[青城计基字（2001）255号]、《关于城阳区棘洪滩街道办事处南万村建粉末冶金厂项目用地预审报告》，证明：1、双方签订《土地使用合同书》时，涉案地块性质就为集体建设用地；2、2001年11月16日，被上诉人因村办集体企业“福海机械加工厂”和“粉末冶金厂”用地项目，就将包括涉案土地在内的39770平方米和27987平方米集体建设用地办理了《建设用地规划许可证》；3、因两集体企业经营不善倒闭被上诉人将该集体建设用地用于建设私营工业园区并将涉案土地的土地使用权转让给上诉人。故涉案集体建设用地的土地使用权转让给上诉人，合法有效；4、双方《土地使用合同书》是将集体建设用地的土地使用权转让给上诉人使用，并非土地租赁。一审判决将集体建设用地的“土地使用权转让协议”认定为“土地租赁合同”，无事实和法律依据。被上诉人质证称，对证据的真实性无异议，对证明事项有异议。双方是租赁关系，并非是集体建设用地，就一定是土地使用权转让。 证据二，《青岛市自然资源和规划局关于城阳区棘洪滩街道南万社区棚户区改造项目进行社会公示的通告》、《城阳区棘洪滩街道南万社区棚户区改造项目批前公示》，证明：1、2019年10月17日，青岛市自然资源和规划局公示的城阳区棘洪滩街道南万社区棚户区改造项目的范围四至为城阳区棘洪滩街道规划南万横二路以北，G204以南，双万路以东，韩海路以西；2、涉案土地和厂房位于G204以北，并非南万社区旧村改造项目的范围，故涉案土地和厂房与南万社区旧村改造项目的拆迁无关；3、一审法院以“原告社区进行旧村改造，大部分南万社区居民都已签订拆迁协议并拆除房屋”、“南万社区居民对旧村改造事宜都已知晓，原告南万社区居委会已经通过了居民代表会议表决并告知了社区居民旧村改造的相关事宜”为由判决解除双方合同，没有任何法律依据。被上诉人质证称，对真实性无异议，但根据南万社区的旧村改造方案，旧村改造有前提条件，前提条件是把涉及的土地处置权交给公司。 证据三，青征（城）公告[2020]1号《青岛市人民政府拟征收土地公告》、《山东省土地征收办法》、《山东省人民政府办公厅关于进一步严格规范征地管理工作的意见》，证明：1、2020年4月9日青岛市人民政府在“山东省征地信息公开查询系统”发布了该拟征收土地公告，该公告中的地块十一“11.地块十一位置范围：位于城阳区，荣海二路以西，204国道以北”，包括涉案土地，故被上诉人南万社区居委会隐瞒了涉案土地拟征收的事实；2、该公告“三、开展土地现状调查”载明：“拟于2020年4月9日至2020年12月31日，由城阳区自然资源局组织有关部门进行勘测定界和清点确认”，《山东省土地征收办法》第九条规定：“市、县人民政府国土资源行政主管部门应当依据本级人民政府发布的征收土地公告，组织勘测定界，并会同财政等有关部门、乡（镇）人民政府或者街道办事处及用地单位，与村民委员会、承包户对拟征收土地的权属、地类、面积以及地面附着物的权属、种类、数量等进行现场调查、清点、核实，填写土地征收勘测调查清单”，《山东省人民政府办公厅关于进一步严格规范征地管理工作的意见（鲁政办字[2017]76号）》“一、严格规范征地程序（二）完善征地清点确认程序”载明：“清点后，在《土地征收勘测调查清单》中载明情况并共同签字确认”、“勘测调查结束后，由市、县（市）国土资源部门书面通知农村集体经济组织、土地承包户和相关权利人”。故拟征收土地公告发布后，进行勘测定界和清点确认由城阳区自然资源局组织，并在勘测调查结束后通知上诉人。被上诉人南万社区居委会无权进行征地清点确认及评估。目前涉案土地城阳区自然资源局没有进行征地清点确认程序；3、因地块十一涉及集体土地上工矿企业的成片拆迁。该公告“三、开展土地现状调查”载明：“本次征地涉及的居民住宅、工矿企业及其他建筑设施，与产权人签订的《拆迁补偿安置协议》视为清点确认材料。对清点确认和拆迁补偿安置有异议的，可以向实施成片拆迁单位申请复核。”《山东省人民政府办公厅关于进一步严格规范征地管理工作的意见（鲁政办字[2017]76号）》“一、严格规范征地程序（二）完善征地清点确认程序”载明：“在实施土地征收时，涉及集体土地上居民住宅、工矿企业及其他建筑设施成片拆迁的，应当由市、县（市）政府确定的拆迁机构或相关街道办事处、乡（镇）政府与产权人签订拆迁补偿安置协议”。故被上诉人南万社区居委会无权对拟征收土地范围内包括涉案土地以拆迁人名义实施土地征收，并与被拆迁人包括上诉人签订拆迁补偿安置协议；4、《山东省土地征收办法》第十六条规定：“市、县人民政府财政部门会同国土资源行政主管部门应当自依法批准土地征收之日起3个月内，依据土地征收补偿安置协议和土地征收勘测调查清单，将土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费按照规定程序足额支付给被征收土地农村集体经济组织、农民和其他权利人。”第十七条规定：“土地征收补偿安置费、地上附着物和青苗补偿费足额支付后，被征收土地农村集体经济组织、农民和其他权利人应当在规定的期限内清理附着物，并移交土地。”涉案土地的使用权人为上诉人，涉案土地的厂房所有权人为上诉人，根据第十六条规定支付给上诉人拆迁补偿的是政府财政部门，并非被上诉人。根据第十七条规定，支付上诉人土地的使用权补偿及地上附着物补偿后，上诉人才能够在规定的期限内清理附着物，并移交土地。而一审判决却在涉案土地和厂房尚未补偿或赔偿上诉人之前，为配合被上诉人的非法拆迁行为，判决上诉人自行将地上附着物拆除、恢复土地原状，显然违反法律规定。被上诉人质证称，对证据真实性无异议，但根据拟征收公告已经避开了上诉人的征收范围，不属于拟征收的范围。 证据四，《国务院关于青岛市城市总体规划的批复（国函[2016]11号）》、《青岛市规划局关于青岛市城阳区棘洪滩街道东片区控制性详细规划进行社会公示的通告》、《城阳区棘洪滩街道东片区控制性详细规划批前公示》，证明：1、国务院于2016年1月8日批复同意《青岛市城市总体规划（2011-2020年）》，根据该规划，2016年1月起城阳区为青岛市的中心城区，城阳区全域才纳入城市规划区，此前南万社区包括涉案土地为农村；2、城阳区棘洪滩街道东片区控制性详细规划于2019年7月12日予以批前公示。根据《土地利用规划图》，涉案土地用途仍然为建设用地。被上诉人质证称，对该证据无异议。 证据五，照片3张，证明：1、目前涉案土地及涉案土地上厂房现状，地上厂房建筑面积近1400平方米；2、一审法院没有到现场进行查勘，就经行判决上诉人“自行将地上附着物拆除”，却又称“房产补偿等事宜，被告可以另行主张”。而地上附着物一旦拆除，房产将无法补偿。且双方合同第六条第一款明确约定，“由征地单位或用地单位补偿并赔偿”，“具体由乙方与征（用）地单位根据国家有关规定协商”“甲方不承担任何责任”。而目前征（用）地单位并不明确，上诉人将无法主张补偿。显然一审判决上诉人“自行将地上附着物拆除”错误。被上诉人质证称，上诉人确实在涉案土地上有厂房，而且从开始被上诉人也一直愿意评估，包括在法院也申请司法鉴定，现在被上诉人作为合同的解除和用地单位愿意补偿，是上诉人不同意进行评估，而且在另案中上诉的万光赞在上诉期间签订了协议，现在被上诉人也同意按照同等的标准进行补偿。 证据六，青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第4967号《民事判决书》、河北省衡水市中级人民法院（2017）冀11民终84号《民事判决书》、《广东省检察机关服务保障民营经济发展典型案例6》、《广东省高级人民法院关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》，证明：该合同性质为集体建设用地，合同性质为土地使用权转让合同；同性质案件的生效判决认定集体建设用地用于抵债即集体建设用地使用权转让不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效；广东、浙江等地即使集体建设用地使用权租赁期限超过20年，法院也判决有效。被上诉人质证称，与本案无关联性，本案是租赁合同。 证据七，青轨信（2020）第003号《青岛轨道交通产业示范区政府信息公开告知书》、《青岛轨道交通产业示范区管理委员会关于地铁产业园项目的搬迁公告》，证明：1、青岛轨道交通产业示范区管理委员会为青岛市人民政府设立，在2019年8月20日就发布搬迁公告；2、上诉人土地和厂房均位于该公告第二条的搬迁范围内，故在被上诉人起诉及青征（城）公告[2020]1号拟征收土地公告之前，政府部门就启动了涉案土地和厂房拆迁补偿工作，应该按照该公告第7项方案进行拆迁补偿；3、被上诉人恶意提起解除租赁合同之诉，明显是地方政府以被上诉人名义妄图通过判决对被拆迁人逼迁；4、被上诉人一方面对拟征收土地范围内进行非法拆迁，另一方面在双方无法达成一致情况下提起解除租赁合同之诉逼迁。被上诉人质证称，对真实性无异议，对证明事项有异议。《政府信息公开告知书》载明“该信息的制作和保存主体均非我委，该信息不属于我委负责公开”，故该信告知书并不具备证明效力，该搬迁公告的拆迁时间是2019年8月20日至2019年11月20日，搬迁公告已经过期，也无法看出涉案土地包含在拟征收范围内，该证据与本案没有关联性，并不能证明上诉人所主张的诸多证明事项。 证据八，《轨道交通产业园区域拆迁腾地方案》、《轨道交通产业园企业拆迁评估问题界定》、青岛市城阳区棘洪滩街道办事处[2020]第08号《政府信息公开告知书》，证明城阳区自然资源局已经组织棘洪滩街道办事处进行清点确认，街道办以被上诉人名义与涉案集体土地上的被拆迁人签订了《拆迁补偿协议》并依据与被拆迁人签订的《拆迁补偿协议》作为清点确认材料，上诉人有权要求政府部门依法拆迁，并严格按照国家法律规定的拆迁补偿标准执行。被上诉人质证称，对《轨道交通产业园区域拆迁腾地方案》、《轨道交通产业园企业拆迁评估问题界定》真实性无法确认，对青岛市城阳区棘洪滩街道办事处[2020]第08号《政府信息公开告知书》真实性无异议，该告知书证明了涉案土地并非在拟征收范围内。 证据九，《对城阳区政协六届三次会议（会字）第1号——关于对轨道交通产业示范区企业搬迁工作的提案的答复》，证明《轨道交通产业园区域拆迁腾地方案》已经在2019年7月前研究通过并予以实施。被上诉人质证称，对证据真实性有异议，无公章也无相关人员签字。 证据十，《拆迁补偿协议》、《评估结果汇总表》及明细，证明被上诉人与相关权利人签订《拆迁补偿协议》并出具《评估结果汇总表》及相关评估明细表等，被上诉人不具有轨道交通产业园区项目的拆迁主体资格及行政职权，故被上诉人与拆迁人签订《拆迁补偿协议》的行为应视为受青岛市城阳区人民政府和棘洪滩街道办事处委托，相关法律责任应由城阳区政府和棘洪滩街道办事处承担。被上诉人质证称，对真实性和证明事项均有异议。 证据十一，《合同转让确认协议》，证明被上诉人在2020年1月1日与案外人签订了与三上诉人同样性质的《土地使用合同》，约定“上述土地使用权及地上所有建筑物、附属物所有权均归青岛铭嘉机械有限公司享有并行使”，说明被上诉人也认可该合同为土地使用权转让合同，并非土地租赁合同。被上诉人质证称，即使该证据真实，也是属于转让合同权利、义务的确认协议，不能证明上诉人所主张的土地使用合同为土地使用权转让合同。 证据十二，证人陈某1、陈某2出庭作证，均证明本届南万村村委会存续期间，在2018年11月11日前未接到本届村委会通知参加村民会议授权村民代表会议讨论决定宅基地的使用，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的事项，也未参加村民会议授权村民代表会议讨论决定宅基地的使用，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产事项。被上诉人质证称，对该两项证人证言不予认可，因为该两名证人并非南万社区居民代表，无法证明居民代表会议是否召开、何时召开；且二人与（2020）鲁02民终12986号案件上诉人赵怀武为亲属，具有利害关系，其证言不应予采信。 被上诉人提交以下证据： 证据一，《城阳区棘洪滩街道南万社区旧村改造方案》，证明《棘洪滩街道南万社区土地整理协议书》是实行旧村改造的前提和基础，上诉人的土地包括在其中。上诉人质证称，1、方案从来没有向南万社区的村民进行发放和公开，所以上诉人无法确认真实性；2、该方案从未经社区居民大会表决通过，该方案的最后一条是经社区居民代表大会，虽然后面有户代表的，但是上诉人从来没有参与这个方案，所以该南万社区旧村改造方案程序是违法的，因为对旧村改造进行表决只能村民大会进行表决，居民代表大会在没有居民大会授权下，无权进行表决。在方案的第一条的第一、二款显示被上诉人在一审提交的土地整理协议，该协议应该由居民大会而不是居民代表大会表决。3、该方案的第三条明确规定：南万社区范围内需搬迁的合法住宅房屋……，建筑物显然是附属与住宅房屋，并不包括企业的厂房。 证据二，证人邱某、万某1、万某2等32名证人出庭作证，该32名证人均为南万社区居民代表，证明均参加了2018年11月11日社区召开的居民代表会议，对会议中表决的《棘洪滩街道南万社区土地整理协议书》以及《土地整理协议补充说明》投了赞成票，说明南万社区居委会启动旧村改造及进行土地整理均已经民主程序表决通过，是代表社区大多数集体成员的意愿，启动后所签约房屋大部分已拆除并领取过渡费等费用，均在租房等待回迁安置。上诉人质证称，1、被上诉人2018年11月11日居民代表会议的程序严重违法。被上诉人没有于五日前将需要讨论决定的事项书面通知居民代表并张榜公布，居民代表没有征求其推选户或者村民小组的意见；第十二届社区居民委员产生后，于2018年1月30日前没有组织过居民会议，不存在为向社区居民代表对社区重大事项表决进行授权的问题，故2018年11月11日居民代表会议对土地整理协议等重大事项的决定无效；该次会议记录载明人数与签字人数不符，至少14人为他人代签，且该页居民代表会议记录的性质并非会议决议。2、该32名证人大多数与被上诉人存在利害关系且存在大量严重伪证行为，对上诉人不利的证言不应采信。 证据三，应被上诉人申请，本院到青岛市城阳区棘洪滩街道办事处调取《南万社区第十二届居民委员会公告（第1号）》并核实七组封存的南万社区授权票及结果单。证明经居民小组会议推选，南万社区共产生第十二届居民委员会居民代表65名；经居民会议投票通过，向本届社区居民代表会议授权包括对“社区旧村改造方案及其需由社区居民决定的相关事项”表决权利。上诉人质证称，对该证据真实性有异议。1、南万社区第十二届居民委员会于2018年1月22日产生后，在2018年1月30日前没有组织过居民会议，依法不具有召开居民会议的法定期间；2、棘洪滩街道办事处与本案有利害关系，故该证据不具有合法性；3、南万社区第十二届居民委员会选举成立后虽组织各居民小组会议推选过南万社区第十二届居民委员会居民代表，但南万社区第十二届居民委员会选举成立后从未组织过“居民投票通过，向本届社区居民代表会议授予”该项公告所记载的十四个事项的表决权利；4、推选居民代表和投票授予居民代表权利为两个不同性质的会议，举行时间必然不同。 在二审审理过程中，本院依法调查取证如下： 证据一，青岛市城阳区自然资源局函复：“梅光忠所涉土地未办理土地征收手续，目前仍为南万社区集体土地；青岛市人民政府发布的拟征收土地公告范围内的土地不一定全部办理土地征收，可能办理征收，也可能不办理征收”。上诉人对青岛市城阳区自然资源局的复函不予认可，认为该复函与事实不符；被上诉人对该证据无异议。 证据二，青岛市城阳区棘洪滩街道办事处副主任王正情称，《土地整理协议》的前提就是旧村改造，社区的职责就是把地腾出来，拆迁依据的是《中共青岛市城阳区委文件（城发[2018]11号）》，拆的范围、如何拆都是由社区自主进行，社区把地拆出来才能进入国家征收程序，涉案区域共39家企业，未签字拆迁的只剩4、5家了。上诉人质证称，副主任无法代表该单位意见，且从笔录内容可以看出，南万社区旧村改造及涉案土地上的成片拆迁，都是城阳区政府及棘洪滩街道办事处委托被上诉人进行，为政府拆迁。涉案土地已启动土地征迁程序，已发布土地拟征收公告且正在进行“成片拆迁”，因拆迁没有按照国家规定的拆迁补偿法律规定及补偿标准进行，导致各方发生拆迁安置补偿纠纷，应由区县级政府协调，协调不成由省政府裁决，本案不属于法院审理民事案件的范围。被上诉人质证称，对该证言无异议。 证据三，青岛市城阳区住建局城市开发建设服务中心副主任于在泳称，旧村改造依据《中共青岛市城阳区委文件（城发[2018]11号）》，且南万社区于2019年列入省市棚户区改造计划名单，具体拆迁主体是社区，区里提供指导，批准街道进行具体实施，并非委托关系。上诉人质证称，根据笔录内容及《中共青岛市城阳区委文件（城发[2018]11号）》，旧村改造项目应认定为区政府委托社区实施的，因为社区并没有拆迁的职权，在改造项目中，区政府、街道、社区和青岛动车小镇投资集团有限公司分工负责进行实施，不等于不是委托，该行为是政府行为，本案争议为拆迁安置补偿纠纷。被上诉人质证称，对该证言无异议。 经二审审理查明的事实与一审基本一致。 本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。综合双方当事人的意见，本案争议焦点是：一、涉案《土地使用合同书》性质为土地租赁还是土地转让；二、双方当事人签订的《土地使用合同书》的解除条件是否成就，南万社区居委会诉请解除合同应否支持。 关于焦点一，本院认为，虽然双方当事人签订的名为《土地使用合同书》，但涉案土地使用权仍在被上诉人名下，合同签订日至今仍未发生转让，从合同约定的内容及履行来看，该合同实际应为土地租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故该合同书约定的使用期限为50年，超过20年的部分无效。 关于焦点二，本院认为，双方在《土地使用合同书》中明确约定：“土地使用期间如国家或集体需要改变土地用途或被依法征用，甲方有权解除或变更合同，但必须向乙方退回不到期的使用费，对地面建筑物及设施进行评估，由征地单位或用地单位负责补偿并赔偿解除合同所造成的经济损失……”。被上诉人南万社区居委会与青岛动车小镇投资集团有限公司、棘洪滩街道办事处签订了《棘洪滩街道南湾社区土地整理协议书》、《土地整理协议补充说明》，约定由青岛动车小镇投资集团有限公司承接南万社区旧村改造工作，已达成合同解除条件。上诉人主张，2018年11月11日居民代表会议违法、决议无效；居民会议未授权居民代表会议对旧村改造等事项进行表决，并提交陈某1、陈某2证人证言及《调查取证申请书》、《笔迹鉴定申请书》、《要求查阅证据申请书》、《要求当庭质证申请书》等；未召开居民大会；涉案土地在国家征用土地范围，应由国家予以征收补偿等。对此，被上诉人在一审中提交2018年11月11日南万社区居民代表会议全程录音录像，在二审中提交南万社区第十二届居民委员会发布的《南万社区第十二届居民委员会公告（第1号）》以及邱某、万某1、万某2等32名居民代表的证人证言。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定，2018年11月11日居民代表会议举行时，南万社区第十二届居民委员会共65名居民代表，52人在记录簿签字，符合三分之二以上参加；32名证人表示投的赞成票，符合过半数同意等证据。本院向青岛市城阳区自然资源局调查取证，青岛市城阳区自然资源局函复：“梅光忠所涉土地未办理土地征收手续，目前仍为南万社区集体土地”；青岛市城阳区住建局城市开发服务中心副主任于在泳证实，南万社区已列入省市棚户区改造计划名单，具体拆迁主体是社区；本院调取《南万社区第十二届居民委员会公告（第1号）》并核查七组封存的南万社区授权票及结果单。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十八条规定，“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”，综合双方当事人和本院查证的证据，本院认为，梅光忠所涉土地未进入国家征用补偿程序，因旧城改造需要改变土地用途，符合双方签订《土地使用合同书》解除条款的约定，对南万社区居委会解除合同的诉请，应予支持。一审中经法院询问，上诉人未对补偿等事宜提起反诉，亦不同意对涉案房产进行评估，二审中，上诉人仍拒绝对涉案房产进行清点和评估，可另案主张。 综上所述，梅光忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人梅光忠负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  尤志春 审判员  刁培峰 二〇二一年三月十六日 书记员  肖若男