山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2711号 上诉人（原审原告）：李煊，男，x年x月x日出生，汉族，住山东省青岛市x区。 委托诉讼代理人：李振忠（系李煊之父），男，住山东省青岛市x区。 委托诉讼代理人：苑英朋，山东东甲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛福瀛房地产开发有限公司，住所地山东省青岛经济技术开发区。统一社会信用代码：91xx7X。 法定代表人：焦学焘，董事长。 委托诉讼代理人：陈军，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨荣燕，山东倡通律师事务所律师。 上诉人李煊因与被上诉人青岛福瀛房地产开发有限公司（以下简称福瀛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初12095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李煊的委托诉讼代理人李振忠、苑英朋及被上诉人福瀛公司的委托诉讼代理人陈军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李煊上诉请求：1.撤销青岛市黄岛区人民法院作出的（2020）鲁0211民初12095号民事判决，改判支持李煊诉讼请求；2.本案一二审诉讼费、保全费、鉴定费由福瀛公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，具体如下：一、房屋全装修总价款即为房产总价款与装修价款之和，一审法院认定有误。《商品房预售合同》约定，涉案房屋138.04平方米，全装修总价3,478,608元，其中毛坯单价19,200元/平方米，共计2,650,368元；销售现场公示装修标准6000元/平方米，共计828,240元。该装修价款与毛坯房价格共计3,478,608元，与《商品房预售合同》涉案房屋约定的全装修总价款完全一致，完全可以看出合同约定的房屋含装修总价即为毛坯总价与装修总价的简单相加，不存在其他内容。二、福瀛公司装修标准没有达到合同约定标准，应当根据合同约定修复至标准或退还不足部分装修差额。《商品房预售合同》补充协议第八条约定：交付该房屋的装饰、设备应当符合双方约定含附件三的标准，如出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备标准与合同附件三的标准不符的，出卖人应当使之达到合同附件三的标准。如果出卖人提供的装饰、设备的市场价格高于合同附件三约定的装饰、设备的市场价格，则买受人不得就出卖交付使用该房屋的装饰、设备与合同附件三的标准不符问题提出异议，出卖人也不就此承担责任。现涉案房屋装修价值不足2000元/㎡，远远低于约定的6000元/㎡，福瀛公司即应依照合同约定修复达到标准或退还装修差价，而一审法院却仅引用上述合同条款后半部分，认为李煊诉讼请求没有合同依据，一审法院的认定明显错误，不符合合同约定。三、房屋装修价格与毛坯价格分别独立存在。1.李煊与福瀛公司虽然只签订一份《商品房预售合同》，但却包含两项购买内容，分别为毛坯房屋和精装修，两项分别独立存在，各自具有各自的价格和标准，各自具有各自的验收程序和验收标准，两者互不影响。毛坯房屋作为一项商品，其价格除了取决于原材料和人工外，还取决于地段、位置、楼层、户型等因素，受市场规律、价值规律、供求关系的影响，李煊对毛坯房价格没有异议。而装修不会受上述因素影响，李煊是对装修价款有异议。一审判决未加区分房屋毛坯价格与装修价格，统称其受市场规律、价值规律、供求关系的影响明显与事实不符。2.李煊购买涉案房屋时，涉案房屋尚未达到交付条件，因此李煊购买精装修的行为并非购买已存在的商品，而是一种定制商品行为，即李煊支付828,240元装修款，福瀛公司就应该按照此标准进行施工，向李煊交付等值的精装修，如果不符合装修标准即属于福瀛公司违约，应按合同补偿差价款或修复至符合标准。四、对涉案房屋的装修价值进行评估鉴定是确定福瀛公司装修是否符合合同约定的最合理方式《通知》第四条规定，房地产开发企业应当根据开发建设成本、合理利润等因素合理慎重确定商品住宅销售价格。而通过装修评估鉴定，除装修原材料、人工等建设成本外，还有规费、管理费、税金、利润等完全可以一并评估鉴定出来。《商品房预售合同》及现场公示既已约定装修标准，福瀛公司即应依照标准进行装修，而通过对涉案房屋的装修进行评估鉴定也是判断被上诉人是否符合约定标准的唯一正确方式。五、公摊部分的装修费用不应由李煊承担。涉案房屋小区的公摊部分包括楼梯间、电梯间、地下车库、公共区域等部分，该部分应当属于小区的附属部分，是影响毛坯房屋价款的因素，装修费用已包含在房价款中，在装修款中二次收取，属于重复收费。六、福瀛公司应当将全套的装修施工资料交付给李煊。涉案房屋全套装修施工资料属于装修工程的附属资料，李煊向福瀛公司购买精装修并支付装修款后，福瀛公司应当将全套施工资料包括设计图纸、竣工图、工程量清单、建筑材料采购单、合格证等资料交付给李煊，这是福瀛公司作为装修人的附随义务，也是行业惯例与交易习惯。七、福瀛公司行为不仅违反合同约定，还违反《青岛市国土资源和房屋管理局关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》，违背了政府对房价宏观调控的政策方针。 被上诉人福瀛公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、《商品房预售合同》已就涉案房屋全装修销售价格进行约定，明确了销售的是全装修房屋。《商品房预售合同》中已就涉案房屋销售是按照房屋全装修总价进行销售有明确约定，虽约定了房屋不含全装修的总价，但同时约定该房屋全装修的总价，《预售合同》第四条也明确房屋总价款中含附件三中的装修、设备价格；《预售合同》附件一付款方式和付款期限中约定的价款为房屋全装修的总价。购房合同关于计价方式的约定，表明双方买卖的是全装修房屋，而非在毛坯房之外由开发商另行提供装修服务。因此福瀛公司对于销售的房屋有权自行定价，至于价格如何构成的，法律没有明确规定。全装修商品房销售价格的确定定价者是要考虑毛坯房、装修的价值的，也是要考虑房屋商品属性、各项运营成本、市场供求情况、商誉等多种因素、以及对精装修房屋价格进行自主定价并获取合法利润、税费、配套设施、公共区域的建筑和装修等各种因素综合确定，而不是李煊认为的毛坯和装修的简单累加。公摊部分的装修当然是房屋定价需要考虑的因素之一，而不是简单的累加，李煊的主张没有依据。本案合同约定的房屋总价款系对全装修交付的房屋商品及其他配套设施的整体销售价格。双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议第二条明确载明对于合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买受人均已悉知和认可，买受人在签署本协议时已考虑了全部可能影响合同及本补充协议订立和内容及商品房价格的因素。而李煊在签订该合同，确定购买涉案房屋前已对房屋销售价格明确知晓，该合同内容是双方当事人就房屋价格达成一致的共同真实意思表示，且合同内容也并未违反法律法规的强制性规定，因此该合同合法有效，李煊应当遵守合同约定，现李煊主张涉案房屋装修价值单独计算，依据不足，其要求福瀛公司返还装修差价款，不符合合同约定。二、福瀛公司已按合同约定的交付标准向李煊交付全装修房屋，福瀛公司不存在违约行为。福瀛公司按照合同附件三的交付标准建造房屋并已向李煊交付房屋，涉案房屋交付时，李煊认真查验了房屋内外所有装修、配套设备及设施，在确认没有任何不符或问题后李煊签字认可并接收了房屋。因此福瀛公司已按交付标准向李煊交付房屋，福瀛公司不存在违约行为。而即便福瀛公司交付的房屋若存在部分与合同附件三的标准不符之处，根据合同补充条款第八条约定，福瀛公司应使不符的地方达到合同附件三的标准，而并非李煊主张的返还装修款，因此李煊主张返还装修款不符合合同约定，无事实与法律依据。合同约定的装修价值或者登记备案的装修价值高于实际交付的装修价值是符合商品市场正常运行规律的。李煊将装修价值单独从销售价格中拿出来，对装修部分的造价进行评估鉴定，作为交付标准是不成立的。三、合同对于交付全套的装修施工资料事宜没有约定，李煊称这些资料的交付是附随义务，法律没有规定，也不是行业惯例和交易习惯。四、福瀛公司的销售行为没有违反合同约定和青岛市国土资源和房屋管理局的文件规定。青岛市国土资源和房屋管理局的文件只是部门文件，非行政法规、地方性法规、部门规章，不具有强制性；文件中只是规定办理预售方案审核时，对含装修的房屋销售需将毛坯总价、房屋装修总价，进行备案，并将毛坯价格与装修标准分离，福瀛公司没有违反，按照要求实施了。综上，本案双方签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合同合法有效；合同约定房屋价格系全装修房屋商品的整体销售价格，并非装修造价；且福瀛公司已按交付标准向李煊交付房屋。 李煊向一审法院起诉请求：1.判令福瀛公司返还房屋公摊部分装修款226,980元及占用期间的利息（从李煊支付房款之日至2019年8月20日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；2019年8月20日至实际给付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；2.判令福瀛公司返还房屋套内部分装修款444,613.34元及占用期间的利息（从李煊支付房款之日至2019年8月20日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；2019年8月20日至实际给付之日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）或判令福瀛公司重新装修，使其达到合同约定的装修标准；3.判令福瀛公司向李煊交付完整的房屋装修资料；4.本案诉讼费、鉴定费由福瀛公司承担。 一审法院认定事实：1.2018年8月8日，李煊（乙方、买方）与福瀛公司（甲方、卖方）签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定：第二条，乙方向甲方购买黄岛区xx路xx号《福瀛锦绣前城二期xx-xx号楼》内x户住宅，房屋暂测建筑面积138.04平方米，其中套内建筑面积100.21平方米、公用分摊建筑面积37.83平方米，该房屋建筑层高为3米。第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为19,200元，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为2,650,368元，该房屋全装修总价为3,478,608元。第四条，乙方购买该房屋总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。第十七条，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行了约定。合同补充协议：八、装修、装饰与保修约定：1.合同第十七条和第二十二条修改为：出卖人交付该房屋的装饰、设备应符合双方约定含附件三的标准，如出卖人交付使用的该房屋的装饰、设备标准与合同附件三的标准不符的，出卖人应使之达到合同附件三的标准。买受人不得以房屋装饰设备不符合合同约定为由拒绝接受房屋交付，出卖人不承担逾期交房责任。如果出卖人提供的装饰、设备的市场价高于合同附件三约定的装饰、设备的市场价格的，则买受人不得就出卖人交付使用的该房屋的装饰设备与合同附件三的标准不符问题提出异议，出卖人也不就此承担违约责任。李煊已经足额支付涉案房屋购房款。庭审中李煊自认涉案房屋已于2019年12月20日交付使用。2.李煊提交x预售商品房房源、价格公示，证明根据该资料，涉案房屋明确装修价格为6000元/㎡。李煊提交青岛市国土资源和房屋管理局关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知打印件一份，证明根据该通知第七条规定，在办理预售方案审核时应要求开发企业将房屋的毛坯价格与装修标准分离，同时开发企业在销售阶段应将相关信息明确告知购房人并在售楼现场予以公示。在网签合同阶段要在合同中明确毛坯单价、毛坯总价和房屋全装修总价，不得通过提高装修价格变相抬高房价。福瀛公司对上述证据的真实性无异议，但认为装修造价和装修价格系不同概念，福瀛公司不存在违规行为。李煊提交涉案房屋装修估算报价单一份，证明李煊委托青岛谚诚装饰设计工程有限公司对涉案房屋装修价值进行评估，报价单显示为156,646.66元，套内装修约1563元/平方米，远低于合同约定标准。福瀛公司对此不予认可，认为系李煊单方委托且评估的是装修造价而非装修价格，装修价格属于销售商品房交易价格中的一部分，该价格中包含开发商可得利润。李煊申请对涉案房屋的装修价款进行评估鉴定。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当依照约定履行。该补充条款第八条第一款明确载明“如果出卖人提供的装饰、设备的市场价高于合同附件三约定的装饰、设备的市场价格的，则买受人不得就出卖人交付使用的该房屋的装饰设备与合同附件三的标准不符问题提出异议，出卖人也不就此承担违约责任。”现李煊主张涉案房屋装修所用材料及设备实际装修价值远低于合同约定的装修价款，要求返还装修款（公摊部分、套内部分）及相应利息或重新装修以达到合同约定标准，依据不足，不符合合同约定，一审法院对李煊的诉求，不予支持。此外，商品房本身就属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，房屋价格并非毛坯价和装修价的简单相加，装修价值更非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加。因此，李煊要求对交付的房屋装修价值进行评估，对本案不具有参考意义，且依据双方补充条款的约定，本案也无需对房屋装修价值进行评估。《青岛市商品房预售合同》并未就涉案房屋装修资料交付进行过约定，李煊诉求福瀛公司交付涉案房屋装修资料，于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回李煊的诉讼请求。案件受理费5258元，由李煊负担。 二审中双方当事人均未提交新证据。 二审法院查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，李煊与福瀛公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中对涉案房屋建筑面积（包括套内建筑面积及公用分摊建筑面积）、房屋价款与计价方式均进行了约定，双方应当依约履行。李煊所购房屋系福瀛公司开发的精装房，合同附件三对装修标准作出明确约定，根据合同约定，福瀛公司交付的房屋和装修标准应达到合同附件三中约定的标准。现李煊主张涉案房屋装修标准不符合合同约定的装修标准，且涉案房屋的装修价值远低于合同约定的装修价款。本院认为，首先，李煊并未提交证据证明涉案房屋装修所用材料及设备不符合双方签订的《青岛市商品房预售合同》附件三的约定。其次，合同约定的装修价值系开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成的，李煊在签订合同时，对此应予以明知，其应信守合同约定。李煊对房屋装修价值进行的评估对本案不具有参考意义，本案无需对房屋装修价值进行鉴定。因此，李煊关于返还公摊部分装修价款及套内部分装修差价款或重新装修以达到合同约定标准的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于李煊要求福瀛公司交付涉案房屋装修资料的诉讼请求，因其并未提交证据证明双方曾就涉案房屋装修资料的交付进行过约定，对其该项主张，本院亦不予支持。 综上所述，李煊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,516元，由上诉人李煊负担。 本判决为终审判决。 审判长 侯 娜 审判员 盛新国 审判员   王化宿 二〇二一年三月二十四日 法官助理 石 晗 书记员 马文淑 书记员 李珊珊