山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异145号 案外人：青岛康迪园食品配料有限公司（原名称：青岛康迪园食品添加剂有限公司），住所地山东省平度市。 法定代表人：张天金，总经理。 申请执行人：青岛丰硕和贸易有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：姜万平，执行董事。 委托代理人：陈军，山东倡通律师事务所律师。 委托代理人：杨荣燕，山东倡通律师事务所律师。 被执行人：青岛鑫盛源食品有限公司，住所地山东省平度市张戈庄镇驻地。 法定代表人：梁延革，总经理。 被执行人：梁延革，男，1969年5月5日出生，汉族，住山东省平度市。 被执行人：王彬，女，1981年9月29日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 本院在执行青岛丰硕和贸易有限公司与青岛鑫盛源食品有限公司、梁延革、王彬金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2015）青执字第543号；恢复执行案号：（2020）鲁02执恢221号】过程中，裁定拍卖青岛鑫盛源食品有限公司名下位于平度市白沙河街道办事处（原张戈庄镇）xx路xx号的房地产权【房产证号：青房地权平房自字第1××0号，面积2845.71平方米；平房地权平房自字第1××1号，面积3360.49平方米；（下称“案涉房产”）土地证号：平国用（2008）第1××0号、地号：Ｌxxxx号、面积6210平方米；平国用（2008）第1××1号、地号Ｌxxxx号、面积6555.00平方米（下称“案涉土地使用权”）】，青岛康迪园食品配料有限公司向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 青岛康迪园食品配料有限公司请求本院不将其迁出案涉土地使用权及房产。事实与理由：青岛市中级人民法院对案涉土地使用权及房产进行拍卖，并发放通知书限青岛康迪园食品配料有限公司三十日内迁出，青岛康迪园食品配料有限公司系青岛鑫盛源食品有限公司的租赁户，租赁合同签订于2013年1月29日，租赁期限20年，现仍在履行中，而被执行人抵押案涉土地使用权及房产系在租赁合同成立之后，所以法院无权要求青岛康迪园食品配料有限公司搬离。 青岛丰硕和贸易有限公司辩称，对租赁关系的真实性不认可，案涉土地使用权及房产之前进行过一次拍卖，当时已经全部清空，不存在租赁，现案外人提供2013年的租赁合同，显然是不真实的。案外人主张租赁关系应当提供相应的履行合同的证据、租费支付的凭证、租赁发票以及使用产生的水电费、电话费、取暖费、物业费等缴费凭证。案涉土地使用权在2014年即办理抵押，案外人主张的租赁关系在抵押时是不存在的，因此，案外人主张拒不搬出的理由不成立。 为证明其主张，青岛康迪园食品配料有限公司向本院提交以下证据：1.租赁合同、收据各一份、转账记录三份，以证明2013年1月29日，青岛鑫盛源食品有限公司与青岛康迪园食品添加剂有限公司签订合同租赁部分厂房，租赁合同真实有效的。2.营业执照、食品生产许可证、企业变更登记信息查询结果各一份，以证明青岛康迪园食品配料有限公司于2012年5月14日成立，一直在案涉土地使用权及房产营业。 青岛丰硕和贸易有限公司质证称，1.对证据1的收据及租赁合同的真实性无法确认，因出租人未到庭听证，无法确认印鉴的真实性以及租赁合同是否发生，且从合同内容上看，约定前12年的房租一次性付清，租期20年，这种约定与常规相悖。三份转账记录，只有一份的卡片持有人系案外人法定代表人张天金，而且三张卡提取的均为现金，并不是支付租金的转账记录，无证据证明36万元的租费支付给出租方，也没有税务局开具的租赁费发票。案外人也未提交因履行租赁合同而产生的水电费等票据。故案外人无法证明租赁合同是真实的，也不能证明在抵押之前该租赁关系就存在。2.对证据2的真实性无异议，但是生产许可证办理时间为去年，而不是在2013年合同签订时，这些证据只是企业在政府部门的备案行为，并不能证明案外人与被执行人的租赁关系的产生以及真实性，案外人作为企业，其生产的水电成本不可能不入帐。 本院查明，兴业银行股份有限公司青岛分行与青岛鑫盛源食品有限公司、梁延革、王彬金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月28日作出（2014）青金商初字第687号民事判决书，判决：一、被告青岛鑫盛源食品有限公司于本判决生效之日起10内偿还原告兴业银行股份有限公司青岛分行银行承兑汇票垫款本金人民币1476867.42元，利息64243元（已计算至2015年1月15日，之后的利息按《商业汇票银行承兑合同》的约定计算至被告实际付款之日）；二、被告青岛鑫盛源食品有限公司于本判决生效之日起10内偿还原告兴业银行股份有限公司青岛分行借款本金人民币700万元及利息241810.18元（已计算至2015年1月15日，之后的利息按《流动资金借款合同》的约定计算至被告实际付款之日）；三、被告青岛鑫盛源食品有限公司于本判决生效之日起10内偿还原告兴业银行股份有限公司青岛分行借款本金人民币150万元及利息52525.36元（已计算至2015年1月15日，之后的利息按《流动资金借款合同》的约定计算至被告实际付款之日）；四、被告青岛鑫盛源食品有限公司于本判决生效之日起10内给付原告兴业银行股份有限公司青岛分行律师费363600元；五、如被告青岛鑫盛源食品有限公司未履行上述第一项、第二项、第三项、第四项给付义务，原告兴业银行股份有限公司青岛分行有权以被告青岛鑫盛源食品有限公司抵押的平他项（2014）第377号《土地他项权利证明书》项下的抵押物处分所得价款在主债权的最高本金限额人民币150万元及该主债权所产生的利息、实现债权及抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费等）的范围内优先受偿；六、如被告青岛鑫盛源食品有限公司未履行上述第一项、第二项、第三项、第四项给付义务，原告兴业银行股份有限公司青岛分行有权以被告青岛鑫盛源食品有限公司抵押的青房地权平市他字第2××5号《房地产他项权证》项下的抵押物处分所得价款在主债权的最高本金限额人民币850万元及该主债权所产生的利息、实现债权及抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费等）的范围内优先受偿；七、被告梁延革对上述第一项、第二项、第三项、第四项在主债权最高本金限额人民币1650万元及该主债权所产生的利息、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费等）的范围内承担连带清偿责任。被告梁延革承担保证责任后有权向被告青岛鑫盛源食品有限公司追偿；八、被告王彬对上述第一项、第二项、第三项、第四项在主债权最高本金限额人民币1650万元及该主债权所产生的利息、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费等）的范围内承担连带清偿责任。被告梁延革承担保证责任后有权向被告青岛鑫盛源食品有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84350元、保全费5000元，由被告青岛鑫盛源食品有限公司、被告梁延革、被告王彬负担。因原告已预交上述诉讼费用，由各被告于本判决生效之日起10日内给付原告。 兴业银行股份有限公司青岛分行对案涉土地使用权及房产享有抵押权，抵押权设立时间分别为2014年4月15日、2014年6月5日。本案诉讼过程中，本院以（2014）青金商初字第687号民事裁定书及协助执行通知书查封案涉土地使用权及房产，查封期限自2014年9月24日至2016年9月23日。 因青岛鑫盛源食品有限公司、梁延革、王彬未履行生效法律文书确定的义务，兴业银行股份有限公司青岛分行向本院申请执行，本院以（2015）青执字第543号立案执行。执行过程中，本院对案涉土地使用权及房产续行查封。 依青岛丰硕和贸易有限公司申请，本院于2018年11月21日作出（2018）鲁02执异403号执行裁定，裁定变更青岛丰硕和贸易有限公司为本院（2015）青执字第543号案件的申请执行人。青岛丰硕和贸易有限公司向本院申请恢复执行，本院以（2020）鲁02执恢221号恢复执行。2020年12月25日，本院作出（2020）鲁02执恢221号执行裁定，裁定拍卖案涉土地使用权及房产，并于同日作出责令限期迁出通知书，通知案涉房产的住户、租户和其他使用人在通知送达或张贴后的30日内自行迁出，逾期本院将强制迁出。 另查明，2020年6月28日，青岛康迪园食品添加剂有限公司变更名称为青岛康迪园食品配料有限公司。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由主张排除不动产的移交占有，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除移交占有。本案中，青岛康迪园食品配料有限公司提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉土地使用权及房产前，已交付租金并已对案涉土地使用权及房产持续占有、使用，故青岛康迪园食品配料有限公司的异议申请，不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，裁定如下： 驳回案外人青岛康迪园食品配料有限公司的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员 龙 骞 二〇二一年三月二十二日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳