淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0812民初584号原告：祖国盛，男，1993年9月26日出生，汉族，纹身师，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：任奕行，江苏腾泽律师事务所律师。被告：于荔，女，1987年4月5日出生，汉族，无业，住淮安经济技术开发区。被告：何敏，男，1990年10月21日出生，汉族，淮安市房知道房产有限公司法定代表人，住淮安市清江浦区。原告祖国盛与被告于荔、何敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告祖国盛及其委托诉讼代理人任奕行，被告于荔、何敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祖国盛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告房屋租赁合同并返还租金2万元、转让费15000元、押金5000元；2、判令两被告赔偿原告实际损失6000元；3、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年12月6日，两被告将位于淮安市门面房以月租金2200元转租给原告使用。被告向原告表明已告知原房东同意转租给原告，并在合同中补充说明，原告基于信任当天一次性支付给被告4万元（其中包括押金5000元、2020年9月至2021年9月剩余房租20580元、转让费15000元），并签订了店铺转让协议，被告向原告出具收条。但在原告与装修公司到案涉房屋装修时，发现门锁已经被换掉。事后原告了解到出租人（原房东）不同意被告的转租行为，被告无权转租。因被告无权转租涉案房屋，故与原告签订的转让合同已无法履行，为维护原告合法权益，请求法院支持原告诉请。被告于荔辩称，我们是在原房东同意的基础上和原告签订的协议，原告提出要和原房东签订协议，当时原房东是同意的，一开始是拟定了临时合同，先收取了押金，后来在我不知情的情况下，原告和原房东见面，他们之间另行口头达成了协议，不从我这里转租，直接从原房东手中出租，不需要转让费，房租从2200元变为3000元，这是原告和原房东私下达成的协议。之后我们三方没有协商好，原告和原房东让我退出，我不同意，后来原告也电话联系我，说他和房东协商，后来也没有协商好。对于收到转让费15000元，押金5000元，租金2万元认可，但我认为我不应该把这个钱退给原告，对于6000元损失我不认可，我也产生了损失。被告何敏辩称，我只是经办人，是受转租方于荔委托经办此事，这个事情和我无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2019年9月11日，被告于荔与案外人陈泳、曹文静签订门面房租赁协议一份，约定将万达广场环宇路2-72号门面房（以下简称“涉案房屋”）租赁给被告于荔，租期3年，自2019年9月20日至2022年9月19日，租金为2100元/月，支付方式为年付，每次提前一个月付下一次的租金；在承租期内，不得将该门面房擅自转租给他人，如确需转租，必须与出租人当面商量并征得书面同意后方可转租，否则视为违约，除支付违约金贰万元外，出租人有权收回门面房。2020年12月6日，原告祖国盛（乙方）与被告于荔（甲方）签订店铺转租协议一份，协议约定，一、甲方将自己位于淮安市门面房（二楼）转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务（甲方配合乙方与房东协商优先续租权）。二、乙方与甲方签订了租赁合同，租期到原有房屋租赁合同中时间截至。月租金为2200元人民币（大写：贰仟贰佰元整），租金为一次性交清，店铺转让给乙方后，乙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归出租方所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。四、乙方在2020年12月7日前一次性向甲方支付（5000元押金及2020.9至2021.9剩余房租20580元整）上述费用已包括押金、剩余房租相关费用共计25580元整。加15000元（壹万伍仟元整）转让费，合计肆万圆整。被告何敏受于荔委托，在该转租协议落款处代为签字。合同签订后，被告何敏向原告出具收条一份，载明2020年12月6日，收到祖国盛（淮安市环宇路2-72门面房二楼）转让费￥15000/壹万伍仟圆整，押金￥5000/伍仟圆整，房租费两万元整，共计肆万圆整。上述转让协议签订前，被告于荔曾与案外人陈泳就转让事宜进行联系，在两人微信聊天记录中，被告于荔于2020年12月5日晚21:41发送信息“刚才没电了，跟你签，可以啊”，陈泳回复“可以，关键我要知道他做什么，饭店肯定不行”，于荔回复“不是饭店”，“纹身工作室”。2020年12月7日下午，于荔再次发微信消息给陈泳，谈论转租事宜，陈泳回复称“我要把房子收回来跟你清了，才会在租”，于荔回复“清了就是剩余房租和物业费而已；你直接跟他签了，我把剩余的该给你给你就好；房租和物业费我明天给你”，陈泳回“不用你费心了，我们把前面的房租该怎么算就怎么算”、“我要把房子收回来，才会在跟别人签，钱我会从租我房子的人收”、“我说的很清楚，我要把房子收回来”。现涉案房屋经过案外人陈泳更换门锁后，已在陈泳控制之下。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致不能实现合同目的的，可以解除合同。本案中原告祖国盛与被告于荔签订的《店铺转租协议》系双方真实意思表示，原、被告应当按照合同履行各自义务。原告祖国盛在支付租金后，被告于荔负有按时交付涉案房屋供原告租赁使用的义务。现涉案房屋已被所有权人陈泳控制，且陈泳一再向于荔表示要收回房屋后，再另行出租，并未同意于荔自行转租，被告于荔无法履行合同义务交付涉案房屋，已构成违约，合同目的已不能实现，原告祖国盛主张解除双方之间的《店铺转租协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《店铺转租协议》解除后，关于原告祖国盛支付的房屋租金2万元、转让费15000元、押金5000元，合计4万元，因未发生租赁涉案房屋的事实，被告于荔应当予以返还；关于原告主张的实际损失6000元，因原告祖国盛在合同签订时未对被告的身份以及涉案房屋的具体情况进行了解，在签订合同时没有尽到合理的注意义务，故原告在合同签订时亦存在一定过错，且原告就主张的6000元实际损失并未举证证明，故原告主张的实际损失6000元，无事实依据，本院不予支持。关于原告祖国盛主张被告何敏承担返还以及赔偿损失责任的问题，因签订《店铺转租协议》系被告于荔委托被告何敏的事宜，且被告何敏也未超越被告于荔的授权从事活动，故签订上述合同发生的法律后果应由被告于荔承担，原告祖国盛主张被告何敏承担返还以及赔偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告祖国盛与被告于荔于2020年12月6日签订的《店铺转租协议》，被告于荔于本判决生效之日起十五日内向原告返还租金2万元、转让费15000元、押金5000元，合计4万元；二、驳回原告祖国盛的其他诉讼请求。如被告未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费950元，减半收取475元，由被告于荔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员  周凡人二〇二一年三月四日书记员  张 荷附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。