甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0502民初58号 原告：胡博，女，1984年5月5日出生，汉族，住天水市麦积区。 委托诉讼代理人：张彩珍（系胡博母亲），女，1954年6月28日出生，汉族，住天水市麦积区。 被告：甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司，住所地天水市秦州区泰山东路**。 法定代表人：王玉茂，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张锋杰，甘肃通融律师事务所律师。 原告胡博与被告甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司（以下简称景园房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡博的委托诉讼代理人张彩珍，被告景园房地产公司的委托诉讼代理人张锋杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡博向本院提出诉讼请求：1.判令解除胡博与景园房地产公司签订的《商铺认购协议书》；2.判令景园房地产公司退还胡博交纳的定金1万元。事实和理由：2020年11月29日，胡博在患有抑郁症、服用过感冒药意识模糊、与母亲张彩珍吵架情绪不稳定等情况下，仓促与景园房地产公司签订《商铺认购协议书》，此后发现该协议存在诸多问题：协议无编号、无落款时间、无景园房地产公司营业执照复印件、公司法定代表人身份不明确且无其签字及手机号码、认购协议标的不明确、协议只约束了胡博而未约束景园房地产公司、协议条款不平等。基于上述理由，胡博认为景园房地产公司有欺诈行为，该协议属于无效协议，现起诉至法院，要求依法支持其诉讼请求。 景园房地产公司辩称其无任何欺诈、胁迫、误导等行为，双方签订的协议合法有效，不同意解除协议且不同意退还定金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 胡博为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.《商铺认购协议书》，以证明胡博与景园房地产公司签订商铺认购协议的事实； 2.收据及交款凭证，以证明胡博向景园房地产公司交纳商铺款1万元的事实。 经质证，景园房地产公司对以上证据的真实性均认可，但认为不存在合同无效的情形。 经审核，景园房地产公司对该证据真实性无异议，本院予以确认，对证明目的，待结合审理查明的事实综合分析认定。 景园房地产公司向本院提交商品房预售许可证一份，以证明其公司有权预售商品房的事实。 经质证，胡博对该证据无异议。经审核，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 景园房地产公司从事房地产开发、商品房销售、房屋租赁，2019年9月27日取得《商品房预售许可证》，对其开发建设的位于天水市秦州区滨河饭店片区“秦州·景园城”项目商品房进行预售。 2020年11月28日，景园房地产公司工作人员电话联系胡博，称该公司有商铺出售，胡博了解商铺的相关情况后，当晚回家向其母亲张彩珍表示欲购买该公司商铺，张彩珍不同意，母女二人为此产生争吵。 11月29日上午，胡博与景园房地产公司签订《商铺认购协议书》，约定：乙方（胡博）对甲方（景园房地产公司）开发建设的“秦州·景园城”项目已认可并自愿定购该项目3层132号商铺，建筑面积约6.42平方米，单价30110.59元/平方米，总房款193310元；甲乙双方确定双方签订正式商品房买卖（预售）合同时应遵守本定购协议约定事项效力，乙方认可甲方制作合同内容，商品房买卖（预售）合同生效时本协议废止；乙方因资金不足需按揭贷款，甲方给予乙方优惠28310元，最终房屋总价为165000元，乙方已交1万元，在签订本协议7日内付款额达到总房款的50%即85000元，剩余房款8万元乙方申请银行按揭贷款，并及时完善银行按揭贷款的相关手续，于签订本协议之日起60日内完成按揭贷款到达甲方账户；乙方在协议签订后要求解除协议时应书面向甲方提出申请，在甲方接到乙方书面解约书时且甲方同意解约的，甲方可将乙方认购房屋另行出售，同时乙方需承担总房款10%的违约金；乙方违约不能按时支付房款未超过30日时，每日应承担5‰的违约金，超过30日时除承担前述违约金外甲方有权单方解除协议并将房产另行出售。胡博在该协议上签字捺印，景园房地产公司加盖公章，但法定代表人未签字，双方均未书写落款时间，该协议亦无编号。协议签订的同时，胡博以刷卡方式交纳1万元，景园房地产公司出具收据载明“交款单位：胡博；人民币：壹万元整；收款事由：秦州·景园城商铺定金”。 协议签订后，胡博母亲张彩珍发现该协议存在前述问题，认为协议无效，次日与景园房地产公司协商未果，此后胡博再未交纳后续购房款。 审理中，经本院询问景园房地产公司，该公司明确表示不提出反诉要求胡博支付违约金，表示在本案中可适当退给胡博部分款项。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典施行之前，故应适用当时的法律及相关司法解释的规定。胡博认为景园房地产公司有欺诈行为，双方签订的《商铺认购协议书》无效，又要求解除该协议，本身自相矛盾。本院对于该协议的效力及胡博的诉讼请求，综合分析如下： 第一，判断协议是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”本案中，景园房地产公司有权对其开发建设的案涉房产预售，胡博系完全民事行为能力人，双方基于买卖房产的目的签订《商铺认购协议书》，意思表示真实，该协议虽系格式合同，但协议标的明确、权利义务清楚，内容不违反法律规定，不损害他人利益；胡博认为协议只约束了胡博而未约束景园房地产公司、协议条款不平等，根据审理查明的事实，该合同虽系格式合同，但并无免除一方责任或加重另一方责任的条款，如景园房地产公司违约，亦不影响胡博追究该公司的违约责任的权利。综上，双方签订的协议不存在上述法律规定合同无效的情形。 第二，判断协议是否存在可变更、可撤销情形。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”胡博称《商铺认购协议书》无编号、无落款时间、无景园房地产公司营业执照复印件、公司法定代表人身份不明确且无其签字及手机号码、认购协议标的不明确，认为景园房地产公司的行为构成欺诈，但法律意义上的欺诈是指行为人隐瞒事实真相，使对方发生错误认识，进而基于错误认识而作出意思表示的行为，该协议虽然确实存在无编号、景园房地产公司法定代表人未签字，双方均未书写落款时间等瑕疵问题，但该瑕疵并不影响合同效力。胡博在签订协议前一天已向其母亲明确表达了购买商铺的想法，其母亲不同意，双方发生争吵，次日胡博仍决意前往景园房地产公司并签订协议、交纳1万元房款，证实其购买商铺的意思表示是真实的、一贯的、明确的，其并不是在景园房地产公司虚构事实、隐瞒真相的情况下所作出的错误意思表示，其亦无证据证实存在重大误解、显失公平或欺诈、胁迫等违背真实意思表示订立合同的情形。庭审中，胡博母亲以代理人身份表示胡博患有抑郁症、服用感冒药、双方发生争吵等，以此否认协议效力，但其并无证据证实胡博患病，即使胡博确实患有抑郁症，也不能由此推断胡博系无民事行为能力人或限制民事行为能力人；胡博系成年人，从常理分析，其服用感冒药导致意识模糊的可能性不大，且根据前述事实分析，胡博意识清楚，目的明确，签订协议是其真实意思表示；胡博确实与其母亲发生争吵，但当时不同意购房的是胡博母亲而非胡博，胡博作为完全民事行为能力人，应当对自己从事的民事法律行为应承担相应的法律后果。综上，双方签订的协议不存在可变更、可撤销情形。 第三，关于胡博主张解除合同的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”如前所述，双方签订的协议合法有效，胡博在交纳1万元房款后再未按约支付购房款，庭审中也明确表示不愿再履行合同义务并要求解除合同，故双方买卖房屋的合同目的已经无法实现，现胡博要求解除合同，本院予以支持。 第四，关于胡博主张返还定金1万元的诉讼请求。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”根据上述法律规定，定金系法律专业术语，应当以书面方式约定，书面方式表现形式多样，可以是定金合同或主合同中的定金条款，亦可以在定金收据中注明定金规则。本案中，胡博出于认购商铺的目的与景园房地产公司签订协议并交纳1万元，但双方签订的协议载明“乙方已交1万元”，并未明确、具体地约定定金罚则条款，该公司亦未提交证据证明其已向胡博释明交付的1万元款项系定金，仅仅是在其出具的收据上记载“秦州景园城商铺定金”，且也未特别备注定金的含义及由此产生的法律后果，故本院无法认定双方约定了定金罚则，收据中记载的1万元“定金”只能作为普通大众理解的“订金”即“房屋预付款”。现胡博明确表示不愿再购买该房，在解除合同的情况下，该款项应予以退还；但另一方面，胡博不履行合同义务已构成违约，应承担违约责任，由于双方约定的违约责任较为苛刻，景园房地产公司又明确表示不提出反诉、可退还部分购房款，且胡博违约对于景园房地产公司并未造成严重损失的后果，故本案中解决该1万元购房款问题时即已经对违约责任进行了处理，本院综合考虑上述因素，酌情确定由景园房地产公司返还胡博购房款5000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第五十四条、第九十四条第四项、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告胡博与被告甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司于2020年11月29日签订的《商铺认购协议书》； 二、被告甘肃景园房地产开发（集团）有限责任公司在本判决生效之日起10日内返还原告胡博购房款5000元； 三、驳回原告胡博的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由胡博负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员  徐 强 二〇二一年三月十七日 法官助理  秦风风 书 记 员  王晓菁