安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0102民初14681号 原告：合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路安徽大市场L2栋东三楼，统一社会信用代码913401006758778046。 法定代表人:孟斌，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）事务所律师。 被告：苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司,住所地浙江省东阳市白云街道兴平西路368号3楼,统一社会信用代码91330783MA28D4G95Q。 负责人:黄秋奇，该公司总经理。 被告:苏州大成尚品古典红木家具有限公司,住所地江苏省苏州市东大街81号,统一社会信用代码913205083311878261。 负责人:黄秋奇，该公司总经理。 两被告共同委托代理人：朱光先，浙江长虹律师事务所律师。 原告合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司（以下简称“美凯龙公司”）与被告苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司（以下简称“大成东阳分公司”）、苏州大成尚品古典红木家具有限公司（以下简称“大成公司”）服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美凯龙公司的委托诉讼代理人桑永标、被告大成东阳分公司、大成公司共同委托代理人朱光先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美凯龙公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付尚欠的综合管理费1942750.8元;二、被告向原告支付空调费266842元;三、被告自2018年6月21日起至判决确定的给付之日止,以2209592.8为基数，按年10%的标准向原告支付迟延支付违约金220959元(暂计算至2019年6月20日止);四、本案的案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告受信地置业（合肥）有限公司的委托对信地红星美凯龙家居生活广场（以下简称“商场”）进行商业管理和物业管理,原、被告双方签订了《信地红星美凯龙家居生活广场商场管理协议书》及《大成尚品红木补充协议》,协议书约定:由被告承租位于合肥市交汇处信地红星美凯龙家具生活广场内的展厅（Ｄ8010-8135-1）,租赁面积计2431.36平方米。商铺用途为经营家具类商品,品牌为“大成尚品红木”。经营期限自2017年7月21日起至2020年7月20日止，经营期内被告按照45元／月／平方米的标准向原告缴纳综合管理费,支付方式为按季结算,应于上季度末20号前结清。协议同时约定,被告须按7.5元／月／平米的标准向原告缴纳空调使用费。原告如约将场地交付给了被告，被告接收后即进场装修、经营，其经营的品牌也是合同约定的大成尚品红木。2018年6月份前的综合管理费，被告按约定的标准交纳了。但自2018年7月起的综合管理费和空调费，被告一直未按约支付。虽经原告多次催促，被告一直以经济困难为由不予支付。被告一为被告二的分支机构，依法两被告应对原告的债权承担共同清偿责任。为此,原告为维护自身的合法权利,特向贵院提起诉讼,请求依法判决支持原告的诉讼请求。 大成公司、大成东阳分公司共同答辩称，一、原告与被告在合同期内经沟通达成了口头协议，以将经营的面积进行缩减，原告以变更前的经营面积进行计算费用，与事实不符，不能予以支持。原被告签订合同以后，被告因经营不佳第一年结束前就向原告提出提前撤场，原告为了挽留，提出了第二年缩减经营面积的优惠方案，被告考虑后决定继续经营。第二年的方案使经营面积从2431.36平方米，缩减至1631.36平方米，第二年的经营情况没有起色，被告支付原告租金，被告又提出撤场的请求，原告又提出缩减面积的方案挽留，被告一直经营至合同履行期满，3年合同期被告实际使用第一年是合同约定面积，第二年减少800平方米，第三年只使用了800平方米，原告应按照被告实际经营使用的面积主张租金和费用，是由双方的口头协议，实际的事实存在；二、即便按照原告全部的合同面积，以及双方达成的单价来进行结算，那么其总管理费也只有160多万，不是诉请的194万。三、疫情请求减免三个月的租金；四、被告诉请要求支付违约金的起算时间为2018年6月21日与事实不符，欠费是分段形成的，应该以实际所欠的数额为基数，参照中国人民银行公布的同期贷款利率的两倍自合同期满之日开始计付；五、空调费应该按照实际经营的面积来进行计算。 本院经审理认定事实如下：美凯龙公司（甲方）与大成东阳分公司（乙方）签订《商业管理协议书》，约定大成东阳分公司承租商场内D8010-8135-1号展厅计2431.36平方米经营家具类商品，商品品牌为“大成尚品红木”；经营期限自2017年7月21日至2020年7月20日止；大成东阳分公司按合同约定需向美凯龙公司缴纳综合管理费、商场营销活动费及空调使用费。其中综合管理费按45元/月/平米的标准缴纳，合同期内共计3938803元，按季结算，应于上季度末20号前结清。空调使用费按7.5元/月/平米的标准缴纳，商场空调费每年夏季、冬季开启。乙方在签订协议三日内必须向甲方一次性交纳商品质量保证金50000元。对于续租的乙方上个合同期间交纳的商品质量保证金自动顺延至本合同期内，不足部分需另外交纳。如乙方退场三年后无售后遗留问题，则由甲方如数无息退还该保证金。乙方在签订协议三日内必须向甲方一次性交纳水电保证金3000元。对于续租的乙方上个合同期间交纳的水电保证金自动顺延至本合同期内，不再另外交纳。乙方办理退场手续时需交齐水电费用，经甲方物业部签字确认后五天内一次性无息退还。乙方在商场所经营的所有产品必须按甲方的要求进行环保监测，具体送检的样品、时间由甲方确定，费用由乙方承担。如上个合同年度所缴纳的环保检测费用没有使用，则自动顺延至本合同年度，乙方不再另外交纳。合同约定美凯龙公司对商场提供物业服务，对房屋及配套的设施、设备进行维修、养护、管理，维护商场内的环境卫生及秩序，为乙方创造良好的经营环境。对乙方员工实行统一着装，统一培训、统一管理。在合同期内，如乙方需提前解除协议，必须提前二个月书面通知甲方，经甲方同意后办好所有退场手续并交足所有费用方可停止经营退场。本合同第二条所列各项费用计算至实际退场日并按一个月管理费金额支付违约金。如未按时缴纳各项费用，违约金的标准为每延迟一日支付欠款额的1%等。大成东阳分公司向美凯龙公司另交电卡押金2700元。后美凯龙公司、大成东阳分公司签订《补充协议》，约定合同期内每年度免租2个月。《信地红星美凯龙商户服务申请报告》显示2018年7月27日，大成东阳分公司因经营不佳向美凯龙公司申请下调租金单价为40元/㎡和空调费单价2.5元/㎡，审批至美凯龙公司商管总经理处，批注：不同意空调费下调。 另查明，美凯龙公司自认大成东阳分公司在案涉商铺内经营至2020年7月20日。大成东阳分公司向美凯龙公司支付综合管理费1339585.2元，空调费128254元。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告美凯龙公司与被告大成东阳分公司签订的《商业管理协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。美凯龙公司依约为家居商场提供商业及物业管理服务，大成东阳分公司作为家居商场的经营户应当按照上述协议书的内容向美凯龙公司支付相应的费用。大成东阳分公司辩称综合管理费、空调费应按实际缩减后经营面积计算，未提供相应证据加以证明，美凯龙公司对此亦不予认可，本院不予采纳。大成东阳分公司辩称综合管理费自2018年7月21起降至40元／㎡，并提供《信地红星美凯龙商户服务申请报告》及《欠费明细表》，显示美凯龙公司对大成东阳分公司催缴2018年7月21日之后的综合管理费已按40元／㎡计付，本院予以采纳。大成东阳分公司辩称新冠疫情期间应当扣减三个月的综合管理费。本院认为，本次新冠××疫情的突发系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况,由于该不可抗力因素导致被告在疫情期间实际未能完全享受原告提供的物业服务。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的指导精神，本院认为大成东阳分公司承租涉案商铺经营家具销售,此种商业形态在一定程度上会受新冠××疫情的影响,从平衡双方当事人利益的角度出发,本院酌情扣减一个月的综合管理费。按照《商业管理协议书》的约定，经计算，自2017年7月21日至2020年7月20日期间的综合管理费为2941945.6元（2431.36平方米×45元／月／平方米×10个月＋2431.36平方米×40元／月／平方米×19个月），扣除大成东阳分公司已支付的1339585.2元，大成东阳分公司还应支付美凯龙公司综合管理费1602360.4元（2941945.6-1339585.2）。美凯龙公司主张空调费128254元，本院予以采信。又原被告一致同意将3000元水电押金、2700元电卡押金在本案中一并处理，本院将此部分金额在空调费中予以抵扣，现大成东阳分公司应支付美凯龙公司空调费金额为122554元（128254－3000－2700）。至于美凯龙公司要求大成东阳分公司支付违约金的诉请，本院认为，大成东阳分公司未按时交纳综合管理费系因原、被告双方对案涉综合管理费存在的争议，大成东阳分公司并非恶意拖欠，故对美凯龙公司主张的违约金本院不予支持。大成公司作为大成东阳分公司的总公司，依法对分公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司、苏州大成尚品古典红木家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司综合管理费1602360.4元； 二、被告苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司、苏州大成尚品古典红木家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司空调费122554元； 三、驳回原告合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26244元，减半收取13122元，保全费5000元，由原告合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司负担3122元，被告苏州大成尚品古典红木家具有限公司东阳分公司、苏州大成尚品古典红木家具有限公司负担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王天利 二〇二一年三月一日 法官助理王杜鹃 书记员杨满 附：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。