山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2939号 上诉人（原审被告）:北京美丽屋资产管理有限公司。住所地：北京市朝阳区。 法定代表人:韩光,总经理。 委托诉讼代理人:王继超。 委托诉讼代理人:李岩。 被上诉人（原审原告）:赵绍贤,女,1978年1月1日出生,汉族,住山东省青岛市。 委托诉讼代理人:田会强,北京市中伦文德（青岛）律师事务所律师。 上诉人北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）因与被上诉人赵绍贤房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初10502号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美丽屋公司向本院提出上诉请求：1.请求维持山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初10502号民事判决书第一项；2.请求撤销山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初10502号民事判决书第二项，改判为美丽屋公司不拆除隔断并恢复因拆除隔断对地板、墙壁造成的损坏；3.请求撤销山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初10502号民事判决书第三项，改判为美丽屋公司支付赵绍贤2020年3月17日至6月14日房屋租金21004.27元（7620元／月＊12个月：365天＊88天）；4.请求撤销山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初10502号第四项，改判为美丽屋公司不支付违约金；5.请求维持山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初10502号民事判决书第五项；6.请求撤销山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初10502号民事判决书第六项，改判为美丽屋公司不支付漏水损失25472.6元及评估费3000元；7.请求维持山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初10502号民事判决书第七项；8.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2017年11月17日美丽屋公司与赵绍贤签订《青岛市房屋出租委托合同》，约定将赵绍贤名下位于市北区××路××号××栋××单元××户房屋委托美丽屋公司进行出租，美丽屋公司按照合同约定向赵绍贤支付房屋租金，合同签订后，美丽屋公司对房屋进行了符合品牌风格的统一装修及配物。上诉人认为一审认定事实不清，适用法律错误：一、美丽屋公司与赵绍贤之间签订的《青岛市房屋出租委托合同》中第二条第三款，赵绍贤同意美丽屋公司对涉案房屋进行装修和装饰并添加隔断间，同时双方无法继续履行合同的原因为受疫情的不可抗力因素影响，并非美丽屋公司主观故意，遂美丽屋公司应当属于无责解约范畴，并且双方之间签订的合同中未约定当合同解除时，美丽屋公司有将房屋恢复原状的义务。一审法院认定事实错误，认定的事实超出合同的约定，没有法律依据。二、2020年1月，由于全国范围爆发新型××疫情，此次××被世界卫生组织列入‘国际健康紧急事件’，针对此次疫情青岛市采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外来人员居住等防控防疫措施。疫情亦导致美丽屋公司业务无法正常开展，使美丽屋公司经营出现重大亏损，且远远超过了美丽屋公司正常经营风险抵抗范围。因受疫情影响导致美丽屋公司经营困难，疫情属于不可抗力因素，遂导致双方的合同无法继续履行，应当属于无责解约，承租人就此无权要求将房屋恢复原状。三、双方之间签订的合同无法继续履行，美丽屋公司曾向赵绍贤告知过解除合同的意向，并通知赵绍贤于2020年6月17日办理房屋交接，但赵绍贤拒绝接收，美丽屋公司已明确告知此后产生的租金不再承担，同时该房屋美丽屋公司亦未再次进行出租，房屋亦不受美丽屋公司控制。遂租金的给付截止日期应当为2020年6月17日，一审法院认为美丽屋公司至今未交还房屋应当承担期间产生的租金损失不合理，没有事实和法律依据。四、疫情属于不可抗力情形，美丽屋公司要求对疫情期间的租金进行部分或者全部的减免，剩余部分美丽屋公司同意支付，但是不应当属于美丽屋公司违约，一审法院认定美丽屋公司违约没有事实依据，不符合法律规定。五、关于一审法院要求美丽屋公司承担因房屋漏水产生的损失问题，该漏水原因为阀门螺丝确认，暖气阀门并非美丽屋公司安装，已不在美丽屋公司维修管理范围内，责任人应当为赵绍贤，所产生的损失应当由赵绍贤承担，主要责任人应当为赵绍贤，美丽屋公司应当承担次要责任或连带责任，一审法院要求全部损失由美丽屋公司承担不合理。综上，一审法院事实认定不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人上诉请求。 赵绍贤答辩称：一审判决正确，请求法院依法维持。 赵绍贤向一审法院提出诉讼请求：1.判令依法解除赵绍贤与美丽屋公司2017年11月17日签订的青岛市房屋出租委托合同及其补充协议;2.判令美丽屋公司支付租金15972元及利息（自2020年3月17日起计算至实际返还之日止）;3.向赵绍贤支付违约金人民币72818元;4.判令美丽屋公司返还房屋、恢复原状（如不能恢复原状,承担恢复原状之费用）、结清水电燃气等生活费用;5、判令美丽屋公司承担房屋维修费用人民币10000元6、判令美丽屋公司承担本案诉讼费。诉讼过程中，赵绍贤变更第2、5项诉讼请求为：2.判令美丽屋公司支付自2020年3月17日至美丽屋公司返还房屋之日的房屋租金，每月7260元；5.判令美丽屋公司赔偿赵绍贤房屋水淹损失9844元及鉴定费3000元。赵绍贤还增加如下诉讼请求：判令美丽屋公司承担赵绍贤的青岛市市北区xx路xx号xx栋xx单元xx户房屋协议赔偿的金额15628.6元。赵绍贤明确第4项诉讼请求中的恢复原状具体内容为：美丽屋公司将增加的房屋隔断设施拆除并恢复因拆除隔断对地板、墙壁造成的损坏。事实与理由：2017年11月19日,双方在青岛市签订《青岛市房屋出租合同》（合同编号×××83）及其补充协议,约定美丽屋公司承租位于青岛市市北区××路××号××栋××单元××户的房屋,承租期限2018年3月17日至2023年3月16日,并对租金标准、支付方式及违约责任等明文约定。合同签订后,赵绍贤依约向美丽屋公司交付了租赁房屋,2019年7月,因美丽屋公司管理不善,使阁楼卫生间地漏堵塞,卫生间长期存水,导致卫生间三面墙体渗水、长毛,给赵绍贤和邻居造成损失。2019年12月,因美丽屋公司管理不善,致使两个地暖进水阀门缺失,导致地暖漏水，致使房屋餐厅及大厅地板泡水,楼下邻居房屋被淹,造成了经济损失。以上事件美丽屋公司均承诺维修并赔偿损失,但至今未果。同时,美丽屋公司自2020年3月17日起逾期不支付租金,经赵绍贤多次催要协商未果,根据合同约定于2020年4月1日发函通知美丽屋公司解除合同。为维护自身合法权益,现依法向法院提起诉讼,望判如所请。 美丽屋公司在一审中辩称，2017年11月17日美丽屋公司与赵绍贤签订《背岛市房屋出租委托合同》,约定将赵绍贤名下位于市北区××路××号××栋××单元××户房屋委托美丽屋公司进行出租,美丽屋公司按合同约定向赵绍贤支付房屋租金。合同签订后,美丽屋公司对房屋进行了符合品牌风格的统一装修及配物。2020年1月,由于全国范围爆发新型××疫情,针对此次疫情青岛市采取了小区封闭、控制人员出入、拒绝外阜人员居住等防控防疫措施。疫情亦导致美丽屋公司业务无法正常开展,使美丽屋公司经营出现重大亏损,且远远超过了美丽屋公司正常经营风险抵抗范围。因受疫情应向导致美丽屋公司经营困难,遂与赵绍贤协商延迟支付一事,赵绍贤表示可以协商。因美丽屋公司延期支付房屋租金的行为是受新冠疫情影响,新冠疫情属于不可抗力因素,遂因疫情导致美丽屋公司延期支付租金应属于无责之范围,遂美丽屋公司延退支付的行为不属于违约,美屋同意支付租金,但恳请人民法院考虑疫情因素,依据最高院关于审理疫情期间房屋租赁合同纠纷的相关指导意见,免租美丽屋公司全部或部分租金,减免后剩余部分,美丽屋公司同意支付。如法院认为美丽屋公司存在违约行为须承担违约责任,但合同中违约责任约定过高,要求人民法院予以调整。赵绍贤主张的装修损失没有事实和法律依据,远远超过了赵绍贤的实际损失,美丽屋公司不同意。庭审中，美丽屋公司又补充辩称，同意赵绍贤第一项诉讼请求，对第二项诉讼请求我方认为房屋已经于2020年6月14日返还了,6月14日之前的房租同意按照每月7260元支付给赵绍贤,6月14日之后的房租因为美丽屋公司已经返还房屋了就不需要支付房租了。对第四项诉讼请求关于恢复原状,在合同中写了可以允许美丽屋公司进行装修装饰并添加三间房屋,没有说要恢复原状。同意并已经结清水、电、燃气费。对第五项诉讼请求,不同意承担房屋维修费用,因为房屋自然老化有磨损是正常现象,且涉案房屋不是新装修的,已经十年以上了。关于阁楼卫生间漏水,是防水没有做好,在合同中约定了关于防水问题是由赵绍贤方负责的;关于地暖问题,由于是赵绍贤自己改装成了地暖,小区是暖气片的,美丽屋公司在坏了以后更换过一次进水阀,更换的师傅说因为十几年了,属于自然老化,美丽屋公司也找过市政,市政说因为是自己改过的,不给处理,所以楼下漏水是因为进水阀自然老化导致的,不是美丽屋公司管理不善,赵绍贤也没有证据证明。美丽屋公司在租房的时侯因为疫情原因,小区管控,房子基本处于空置状态,构不成违约,不应支付违约金,关于违约金过高的意见美丽屋公司不再提了,不再作为答辩意见。 一审法院认定事实如下： 2017年11月19日,双方签订《青岛市房屋出租委托合同》及补充协议,约定：赵绍贤将青岛市市北区××路××号××栋××单元××户房屋委托美丽屋公司进行管理,同意美丽屋公司在房屋出租时与房屋使用人签署与该房屋出租使用相关的法律文件；委托期限自2018年3月17日至2023年3月16日,月租金7260元；允许美丽屋公司对房屋进行装修，增添2间房屋；租金按季度支付；美丽屋公司未按约定支付租金达5日，赵绍贤有权单方解除合同，美丽屋公司应按合同总租金的17%向赵绍贤支付违约金，以及其他内容。 合同签订后，赵绍贤将房屋交给美丽屋公司。美丽屋公司将房屋进行间隔并出租。 2019年12月10日，涉案房屋楼下xx户业主给物业打电话称：楼上xx户漏水、家中被淹。该小区物业公司安排人员到现场处理，经检查发现餐厅地暖井内两根进水管的阀门缺失，其中一个阀门的螺丝缺失，地暖水从此处漏出，餐厅、客厅地板泡水，楼下xx户多处漏水。赵绍贤要求美丽屋公司维修，美丽屋公司未予维修。 2020年3月17日美丽屋公司应向赵绍贤支付该季度的房租21780元，美丽屋公司至今未支付。 2020年4月1日，赵绍贤向美丽屋公司邮寄解除合同通知，以美丽屋公司未按约定支付房租为由通知美丽屋公司解除合同、交还房屋、支付违约金72818元、赔偿漏水造成的经济损失、恢复房屋原貌、支付租金。 2020年6月11日，美丽屋公司工作人员通过微信给赵绍贤丈夫发送视频和文字表示交房，赵绍贤丈夫告知美丽屋公司与赵绍贤本人联系。之后双方并未办理房屋交接。 一审法院审理过程中，赵绍贤申请对涉案房屋及楼下xx户因漏水造成的财产损失进行评估，一审法院委托青岛海沣源保险公估有限公司进行评估。该公司于2020年9月29日作出xxxx号评估报告，评估基准日为2019年12月8日，涉案房屋财产损失价值金额9844元，楼下xx户财产损失价值金额15628.6元。赵绍贤为此支付评估费3000元。美丽屋公司对xx户的鉴定结论没有异议，对xx户的鉴定结论提出异议，认为xx户出现过卫生间漏水导致前面损失，暖气漏水导致的地板破坏大约三、四平方米，拆除、垃圾清运等项目不存在。赵绍贤认为评估机构现场勘验时美丽屋公司委托人员参加，对受损面积进行了现场确认；评估报告明确陈述xx户房屋因长期出租及防水的原因导致墙面出现污损和霉变，与本次事故无关，评估报告未包括该部分损失，因此美丽屋公司的异议不成立。 2020年11月3日，赵绍贤与涉案房屋楼下xx户业主达成协议，赔偿xx户业主漏水损失2万元。赵绍贤要求美丽屋公司根据评估结论赔偿其中的15628.6元。 关于水电气费问题，赵绍贤确认水电费已经结清，尚欠燃气费76元。美丽屋公司同意支付燃气费76元。 一审法院就房屋交接、房屋内的隔断拆除问题询问了双方的意见。美丽屋公司称其已经在2020年6月14日将房屋交回；双方的合同没有违反法律规定，合同也允许美丽屋公司装修隔断，所以美丽屋公司不同意由美丽屋公司拆除。赵绍贤称因评估鉴定前需要保护现场，鉴定后双方的争议没有解决，因此未收回房屋；按照最高人民法院关于房屋租赁的司法解释第十条，美丽屋公司添加的装修设施应由美丽屋公司负责拆除。 经调解，双方未能协商达成一致意见。 一审法院认为，双方之间签订的合同名为委托出租合同，但从内容看，赵绍贤同意美丽屋公司接收房屋后出租并约定租金的支付标准，因此应为房屋租赁合同。该合同内容合法有效，对双方具有约束力。美丽屋公司未按约定的2020年3月17日支付租金超过5日，赵绍贤要求解除合同符合双方约定，一审法院予以支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”美丽屋公司未提交证据证明因疫情防控措施导致其资金周转困难或者营业收入明显减少，故其关于不构成违约的主张与法律规定不符，一审法院不予支持。 2019年12月地暖漏水的原因系阀门螺丝缺失，该原因显然是房屋使用人所致，故美丽屋公司作为房屋使用人应对漏水造成的损失承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”美丽屋公司未对房屋进行维修，也未就漏水造成的损失赔偿事宜与赵绍贤达成一致，其于6月14日单方提出交还房屋，此时房屋显然不符合应当交还的状态，故赵绍贤有权拒绝接收房屋，由此造成的房租损失应由美丽屋公司承担。赵绍贤要求美丽屋公司支付自2020年3月17日起按每月7260元标准支付至美丽屋公司返还房屋之日的房屋租金，符合法律规定，一审法院予以支持。赵绍贤要求美丽屋公司支付租金利息，没有法律依据，一审法院不予支持。美丽屋公司对评估报告提出的异议缺乏证据证明，一审法院不予采信，美丽屋公司应赔偿赵绍贤因漏水造成的损失25472.6元，评估费3000元应由美丽屋公司承担。 关于赵绍贤主张的违约金72818元问题。虽然美丽屋公司未提交证据证明因疫情防控措施导致其资金周转困难或者营业收入明显减少，但2020年1月底各级政府针对新冠肺炎疫情采取防控措施系众所周知的事实，美丽屋公司所从事的房屋出租经营行业受到影响在所难免，且美丽屋公司已承担返还房屋之前的租金损失，故一审法院酌情调整违约金为1个月的租金损失即7260元，赵绍贤主张的过高部分不予支持。 美丽屋公司在涉案房屋内安装的隔断独立存在，不属于附和物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，美丽屋公司应在合同解除时拆除并将房屋恢复原状，赵绍贤要求美丽屋公司返还房屋、将增加的房屋隔断设施拆除并恢复因拆除隔断对地板、墙壁造成的损坏，符合法律规定，一审法院予以支持。 美丽屋公司还应支付赵绍贤燃气费76元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决：一、解除双方之间签订的青岛市房屋出租委托合同及补充协议;二、美丽屋公司将青岛市市北区××路××号××栋××单元××户房屋返还赵绍贤，将增加的房屋隔断设施拆除并恢复因拆除隔断对地板、墙壁造成的损坏；三、美丽屋公司向赵绍贤支付自2020年3月17日起按每月7260元标准至北京美丽屋资产管理有限公司返还房屋之日的房屋租金；四、美丽屋公司向赵绍贤支付违约金7260元；五、美丽屋公司向赵绍贤支付燃气费76元；六、美丽屋公司向赵绍贤支付漏水损失25472.6元、评估费3000元；七、驳回赵绍贤的其他诉讼请求。以上二至六项，于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2585元减半收取1292.5元，赵绍贤负担945元，美丽屋公司负担347.5元，美丽屋公司于判决生效后十日内直接支付赵绍贤347.5元。 二审审理期间，双方当事人均确认在2020年12月23日办理房屋交接时已将隔断拆除，对于因拆除隔断造成的损坏不予主张，双方当事人确认对于一审判决第二项已履行且无争议。 二审查明的其他事实与一审一致，本院依法予以认可。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系一审法院对房屋租金、违约金的认定及判决上诉人支付被上诉人漏水损失、评估费是否正确。一审法院对涉案青岛市房屋出租委托合同认定为房屋租赁合同并确认其合法性符合法律规定，本院对此予以确认。 根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。上诉人既未对涉案房屋进行维修，也未就漏水造成的损失赔偿事宜与被上诉人达成一致，其于6月14日单方提出交还房屋，在被上诉人明确表示拒绝的情况下，不能认定双方对涉案房屋进行了交接。一审据此判决上诉人自2020年3月17日起按每月7260元标准支付被上诉人租金至涉案房屋返还之日有事实及法律依据，本院对此予以确认。上诉人主张2020年6月17日已交接房屋的上诉理由不成立，上诉人关于租金的上诉请求，本院依法不予支持。 上诉人未按照双方之间依法成立合同约定支付租金存在违约，应当承担违约责任。涉案合同对违约金进行了明确的约定，一审法院在考虑到新冠疫情的影响下对违约金进行了酌减。一审法院对违约金的认定及酌减符合法律规定，上诉人关于不应支付违约金的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 上诉人作为涉案房屋的承租人和管理使用人因地暖阀门缺失造成漏水给楼下造成损失，应当承担赔偿责任。一审法院审理过程中，被上诉人申请对涉案房屋及楼下xx户因漏水造成的财产损失进行评估，一审法院委托青岛海沣源保险公估有限公司进行评估。该公司于2020年9月29日作出HFY2020-0885号评估报告，评估基准日为2019年12月8日，涉案房屋财产损失价值金额9844元，楼下xx户财产损失价值金额15628.6元。该委托评估程序合法，一审对该评估报告予以采纳符合法律规定，本院对此予以确认。一审根据上述评估报告及被上诉人已对楼下xx户实际赔偿数额支持被上诉人主张的漏水损失25472.6元有事实及法律依据，本院对此予以维持。上述评估费用亦是被上诉人房屋漏水产生的损失，一审支持该费用亦于法有据。上诉人关于漏水损失及评估费的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2585元，由上诉人北京美丽屋资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年三月二十六日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕