河北省涿州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0681民初5581号 原告：陈宝来，男，1983年10月29日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。 被告：涿州市联合房地产开发有限公司，住所河北省涿州市双塔区范阳西路129号，统一社会信用代码91130681667715290E。 法定代表人:韩联合，公司董事长。 委托诉讼代理人:杨微，河北博典律师事务所律师。 被告：北京东方鼎石科技发展有限公司，住所北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街1号-2839，统一社会信用代码91110111335465870A。 法定代表人：赵林英，公司董事。 委托诉讼代理人：徐晓艳，公司员工。 原告陈宝来与被告涿州市联合房地产开发有限公司、被告北京东方鼎石科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月25日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告陈宝来、被告涿州市联合房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨微、被告北京东方鼎石科技发展有限公司委托诉讼代理人徐晓艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈宝来向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令原、被告签订的《商品房买卖协议》无效；2.依法判令被告涿州市联合房地产开发有限公司立即向原告返还购房款451713元并支付利息（利息从2017年2月15日开始计算至还清之日止；3.依法判令被告北京东方鼎石科技发展有限公司立即向原告返还洽商中介服务费40000元并支付利息（利息从2017年2月11日计算至还清之日止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过被告北京东方鼎石科技发展有限公司介绍，欲购买由被告涿州市联合房地产开发有限公司开发的位于涿州东大街东侧永安南街两侧7幢1单元501号房屋，并在2017年2月11日向北京东方鼎石科技发展有限公司交纳了洽商中介服务费40000元。2017年2月15日，原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》，并在当日交纳了购房首付款451713元。后原告得知，被告北京东方鼎石科技发展有限公司虚假的宣传行为，在明知被告涿州市联合房地产开发有限公司开发的上述房屋未取得预售许可证等“五证”的情况下，将上述房屋出售给原告，显然损害了原告的合法权益。事后原告曾多次与被告涿州市联合房地产开发有限公司协商未果。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告涿州市联合房地产开发有限公司辩称，原告的诉请没有事实及法律依据，不应得到支持，理由如下：首先，我方是具备法定资质的房地产开发企业，案涉项目现已“五证”齐全,属于合法建设且符合销售条件；其次，双方签订《商品房买卖协议》时我方对项目现状向原告进行了明确告知，原告充分了解项目状况，经双方协商一致后自愿签订《商品房买卖协议》，该协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。涉案协议并不具备法律规定的无效情形，原告主张不能成立；再次即便房地产开发商在起诉后取得预售许可证不必然认定合同无效，双方签订的《商品房买卖协议》为合法有效合同，原告的合同目的完全能够实现。综上，合同签订系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原告合同目的足以实现，为维护房地产市场交易安全，请依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告北京东方鼎石科技发展有限公司辩称，不同意退还洽商中介费及利息；开发商已经取得预售许可证，我方为促成买卖合同的签订付出了人员、时间、金钱上的成本，实际提供了居间服务，由于开发商办理预售许可证延迟，并不代表我方没有促成买卖合同的签订，按照相关法律规定，我方已经完成了居间服务，所以不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1.原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的商品房买卖协议（协议编号0462）一份，拟证明原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订房屋买卖协议；2.原告与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订的团购优惠告知书一份，拟证明原告已经交纳了中介费；3.被告涿州市联合房地产开发有限公司出具收据及被告北京东方鼎石科技发展有限公司出具的收据各一张、中国建设银行POS签购单三张，拟证明原告向被告涿州市联合房地产开发有限公司缴纳购房款451713元，向被告北京东方鼎石科技发展有限公司缴纳中介服务费40000元。上述证据双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告涿州市联合房地产开发有限公司、北京东方鼎石科技发展有限公司均未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告涿州市联合房地产开发有限公司在位于涿州市，暂定名“金域中央”。原告于2017年2月11日向被告北京东方鼎石科技发展有限公司支付洽商中介服务费40000元，后于2017年2月15日，原告与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订《金域中央项目团购优惠告知书》，参加被告北京东方鼎石科技发展有限公司组织的团购活动，约定原告购买“金域中央7-1-501”项目房源，优惠内容为：总房款优惠80000元。2017年2月15日，原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》（协议编号：0462），约定原告购买被告开发的“金域中央”小区第7幢1单元501号房，房屋建筑面积约为109.6平方米，每平方米单价13610.52元，房屋总价款1491713元，买受人已交齐首付款451713元，剩余1040000元申请按揭贷款。同日，被告涿州市联合房地产开发有限公司为原告出具了收到诉争房屋首付款451713元的收据一张。 同时查明，“金域中央”又名“古城家园”。诉争房屋销售时被告涿州市联合房地产开发有限公司尚未取得商品房预售许可证明，被告北京东方鼎石科技发展有限公司在代理销售诉争房屋时亦知晓商品房预售许可证明被告涿州市联合房地产开发有限公司尚未取得。庭审中，被告涿州市联合房地产开发有限公司称已于2021年2月3日取得诉争小区7号楼的商品房预售许可证。 本院认为，根据法律规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。本案被告涿州市联合房地产开发有限公司虽辩称已于2021年2月3日取得诉争房屋商品房预售许可证，但未提供证据证明，且在本案起诉前，被告并未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《商品房买卖协议》因违反法律的强制性规定无效，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告未取得商品房预售许可证明即与原告签订《商品房买卖协议》，存在过错，被告共收取原告购房款451713元，因合同无效无法律依据，确给原告造成了损失，故原告要求被告返还购房款451713元及给付利息的诉讼请求，本院应予支持。被告北京东方鼎石科技发展有限公司与原告签订的《金域中央项目团购优惠告知书》中所涉及的诉争房屋系未取得商品房预售许可证即违法销售的房屋，被告北京东方鼎石科技发展有限公司在明知被告涿州市联合房地产开发有限公司就诉争房屋未取得商品房预售许可证的情形下仍然组织该商品房团购活动，该优惠告知书亦因违反法律强制性规定无效，故原告要求被告北京东方鼎石科技发展有限公司返还洽商中介服务费40000元及利息的诉讼请求亦应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、确认原告陈宝来与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2017年2月15日签订的《商品房买卖协议》（协议编号：0462）无效。 二、被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈宝来已付购房首付款人民币451713元及该款自2017年2月15日起至判决确定履行日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。 三、被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈宝来洽商中介服务费人民币40000元及该款自2017年2月11日起至判决确定履行日止的利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8676元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担7970元，由被告北京东方鼎石科技发展有限公司负担706元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  柴秋瑾 审 判 员  杨爱净 人民陪审员  郑 伟 二〇二一年三月二十九日 书 记 员  李 同