、安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0291民初302号 原告（反诉被告）：芜湖经济技术开发区龙山街道保顺股份经济合作社，住所地安徽省芜湖经济及技术开发区龙山街道红星路21号，统一社会信用代码N2340200MF2150488W。 法定代表人：周升财，主任。 被告（反诉原告）：芜湖市顺兰电机部件制造有限公司，住所地安徽省芜湖经开区桥北工业园保顺村，统一社会信用代码91340200774998513N。 法定代表人：秦小云，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦小平，公司员工，经理。 委托诉讼代理人：胡长余，安徽真见律师事务所律师。 芜湖经济技术开发区龙山街道保顺股份经济合作社（以下简称保顺合作社）与芜湖市顺兰电机部件制造有限公司（以下简称顺兰电机公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。保顺合作社的委托诉讼代理人刘海、顺兰电机公司的委托诉讼代理人秦小平、胡长余均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 保顺合作社向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告立即支付拖欠的土地转让费23万元，同时承担违约金16万元，共计39万元；2．判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2006年10月25日，被告因兴办企业需要土地建厂房，与原告协商后签订了《芜湖市农民集体所有建设用地使用权转让合同》，合同约定原告转让15亩建设用地给被告，每亩转让费用为5万元，总额为75万元，使用年限为50年。转让合同约定，被告须在合同签订三日内支付10万元，2007年12月30日前支付30万元，2008年年底前付清余款。被告拿到土地后却拖延支付土地转让费，截至2020年5月，仍欠土地转让费23万元。为此，原告多次催讨，被告在2019年10月25日写下承诺书，依旧没有兑现。根据合同约定，被告每日还应按拖欠金额的5‰支付滞纳金4,617,250元。考虑到被告的实际困难，原告仅要求被告承担16万元的违约责任以及拖欠的23万元土地转让费，共计39万元。综上，请求人民法院查明事实，支持原告诉请。 顺兰电机公司辩称，1．答辩人仅欠19万元土地转让费而非23万元；2．被答辩人主张16万元违约金没有事实和法律依据。其出让的土地面积有误，双方一直未能算账其责任在于被答辩人；3.2019年10月25日，双方结算时被答辩人同意被告只需要偿还155,000元并且可以分期付款。如果要计算利息，也要按人民银行相关规定计算利息；4．如果被答辩人主张利息，答辩人也要主张利息。 顺兰电机公司向本院提出反诉请求：1．请求判令反诉被告变更芜集用（2002）第039号土地使用权面积为5130.06平方米；2．反诉被告返还土地转让费69,000元并赔偿反诉原告截至2020年12月的土地使用税184,950.91元；3．反诉被告承担反诉费用。事实和理由：2006年10月25日，反诉原告经招商引资需征用土地兴建厂房，后与反诉被告签订《芜湖市农民集体所有建设用地使用权转让合同》。合同约定，反诉被告转让15亩建设用地给反诉原告，面积以市国土局实测为准，用途为建设用地，每亩转让价格5万元，总额为75万元，使用年限为50年。合同还约定了其他事项。实际履行时，反诉原告又转让了3946.89平方米给他人，实际受让土地6047.09平米，折合9.07亩。在兴办企业的过程中，反诉原告每年需向税务部门缴纳土地使用税，截至2019年7月已缴纳1,081,492元，平均每亩每年9,539元。2018年3月20日，芜湖市国土局下设经纬测绘有限公司对反诉原告使用的6047.09平方米土地进行测量，实际面积为4989平方米，少了1058.09平方米，折合1.587亩。2020年5月11日，反诉原告向法院提起诉讼，经法院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对该土地进行测绘，发现其实际面积为9076.95平方米，反诉原告实际少受让1.38亩。为维护反诉原告的合法权益，故依法提起反诉。 保顺合作社辩称，1．反诉原告要求我们变更集体土地使用权的证书，但是我们没有义务来进行变更，变更的主体应当是土地使用人，应当由反诉原告自己去办理变更手续，我们村委会只有协助的义务；2．反诉原告要求我们返还土地转让费69,000元，但是我们要说明的是他750,000元并没有如数的交给我们，我们不存在返还的问题，我们只同意在750,000元的总数中扣掉这个69,000元；3．关于返还土地使用税的问题，我们也到国税局去查了，国税局明确告诉我们进入了国库的土地使用税是没有办法退还的，这是铁的事实。但是你们结算到2020年的12月不符合事实规定，事实上2018年3月20日测绘报告就证明土地已经少掉了一亩多，这个时候你们明知少了仍然按照15亩去交税，这个错误由你们自行承担，不是我们承担。那么我们认为你在2018年3月20日以前所多交的税收，如果法律规定由我们赔偿，我们也认可。 本院经审理查明：2006年10月15日，芜湖经济开发区龙山街道办事处保顺村（其经济职能因体制改革，后被保顺合作社替代）和顺兰电机公司签订了一份农民集体所有建设用地使用权转让合同，约定保顺合作社将其位于芜湖市亩（9993.98平方米）建设用地转让给顺兰电机公司。宗地转让价格为每亩5万元，总额为75万元人民币。合同签订后付10万元，2007年12月30日前付30万元，2008年底前付清余款。如顺兰电机公司未按合同约定付款，自滞纳或违约之日起，每日按应缴纳费用的5‰缴纳滞纳金。合同还约定了其他事项。合同签订后，保顺合作社将案涉土地转让给顺兰电机公司，顺兰电机公司于2006年12月份支付10万元、于2007年年底支付20万元、于2009年年底支付5万元、于2010年支付1万元、于2011年支付13万元、于2012年支付5万元、于2014年支付1万元、于2015年支付1万元，合计付款56万元。2020年，双方当事人因该建设用地转让合同的履行发生纠纷，诉至我院，经本院委托安徽中安房地产评估咨询有限公司对案涉土地面积进行测绘，测量结果为保顺合作社转让的案涉土地面积为9076.95平方米，合13.62亩。2019年10月25日，顺兰电机公司股东秦小平出具承诺一份，载明：“欠土地费壹拾伍万伍仟元整，本人承诺12月28日首付叁万元整。明年六月份还两万，12月份还两万”。后秦小平未按承诺约定期限付款。 另查明，2007年顺兰电机公司将部分案涉土地使用权转让给他人，转让面积为3946.89平米。转让后，顺兰电机公司根据合同约定计算得出的土地面积为6047.09平方米（9993.98㎡-3946.89㎡），合9.07亩，实际受让面积为5130.06平米（9076.95㎡-3946.89㎡），合7.695亩。顺兰电机公司自2007年6月28日起，按照9.07亩的面积标准交纳土地使用税，一直缴纳至2013年6月30日止，共计支付314,735.17元。如果按照其实际受让土地面积计算，其应当交纳的土地使用税费应为267,021.73元（314,735.17元/9.07亩×7.695亩），多缴纳的税费计47,713.44元。 上述事实，关于案涉土地的转让、再转让以及相应的时间节点及面积问题有土地使用权证、原、被告双方的陈述、测绘报告等证据予以证明，且双方无争议，故本院予以确认。关于顺兰电机公司支付土地使用税数额问题，本院根据其提交的税费查询单和自认的事实予以认可。本院查明的其他事实双方无争议，故予以确认。 本院认为，双方当事人签订的建设用地使用权转让合同合法有效，应依照履行。保顺合作社未按照合同约定面积转让土地，应承担违约责任，减少应收取的土地转让费并且承担顺兰电机公司多缴纳的土地使用税损失。减少的土地转让费为69,000元（50,000元/亩×1.38亩）、多缴纳的土地使用税损失为47,713.44元。2013年6月30日以后，顺兰电机公司未缴纳土地使用税，故损失并未实际发生，其要求保顺合作社赔偿2013年6月30日以后税费的请求本院不予支持，顺兰电机公司可以在补缴税费后另行主张权利。案涉合同约定顺兰电机公司最迟应于2008年底付清建设用地使用权转让费。顺兰电机公司未提供证据表明其在国土资源部门重新测量前，既已知晓转让土地面积有误一事，且即使保顺合作社实际转让的土地面积少于合同约定，顺兰电机公司也应在查清土地面积后，据实支付，而不是一再拖延、拒不支付。顺兰电机公司没有正当理由拖延支付足额的土地转让费，已构成违约，按照合同约定应承担违约责任，支付尚欠的土地转让费及违约金。顺兰电机公司尚欠土地转让费12.1万元（75万元-56万元-6.9万元）未付，事实清楚，应及时支付。顺兰电机公司最后一笔土地使用权转让费于2015年支付。根据合同约定，滞纳金以欠付金额为基数按照5‰每日标准计算显然过分高于保顺合作社的实际损失，故本院根据顺兰电机公司的请求酌情予以调整。截至2008年年底，顺兰电机公司共支付转让费30万元，尚欠38.1万元未付（75万元-6.9万元-30万元）。算至2009年底，其利息损失为2.286万元（38.1万元×6%）。2009年，顺兰电机公司支付转让费5万元后，尚欠33.1万元未付，利息损失算至2010年底为1.986万元。2010年，顺兰电机公司支付转让费1万元后，尚欠32.1万元未付，利息损失算至2011年底为1.926万元。2011年，顺兰电机公司支付转让费13万元后，尚欠19.1万元未付，利息损失算至2012年底为1.146万元。2012年，顺兰电机公司支付转让费5万元后，尚欠14.1万元未付，利息损失算至2014年底为1.692万元（0.846万元/年×2年）。2014年，顺兰电机公司支付1万元后，尚欠13.1万元未付，利息损失算至2015年底为0.786万元。2015年，顺兰电机公司支付1万元后，尚欠12.1万元未付，利息损失算至2016年底为0.726万元。2017年1月1日至2019年8月20日，以本金12.1万元为基数，按年利率6%计算得出利息损失为1.916万元（12.1万元×6%/年×2.639年）。以上利息损失合计为12.464万元，即使根据合同法解释以利息损失的130%计算违约金，数额亦已超过16万元。保顺合作社在诉讼中仅主张违约金16万元，是对自己诉讼权利的处分，本院予以认可。秦小平并非顺兰电机公司的法定代表人，其作出的未能兑现的承诺在保顺合作社不予认可的情况下，不能视为双方当事人对案涉合同的补充约定或者重新约定，顺兰电机公司认为应按照秦小平出具的承诺内容履行合同的意见，本院不予采信。保顺合作社转让土地使用权并办理登记手续后即成为案涉土地的使用权人，顺兰电机公司发现转让的土地面积有误，应根据物权法第十九条之规定，以权利人的身份办理不动产登记簿的更正登记。顺兰电机公司要求保顺合作社办理更正登记的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）芜湖市顺兰电机部件制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）芜湖经济技术开发区龙山街道保顺股份经济合作社拖欠的土地转让费121,000元； 二、被告（反诉原告）芜湖市顺兰电机部件制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）芜湖经济技术开发区龙山街道保顺股份经济合作社因拖延支付土地转让费而产生的违约金160,000元； 三、原告（反诉被告）芜湖经济技术开发区龙山街道保顺股份经济合作社于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）芜湖市顺兰电机部件制造有限公司截至2013年6月30日止，多缴纳的税费损失47,713.44元； 四、驳回原告（反诉被告）芜湖经济技术开发区龙山街道保顺股份经济合作社的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）芜湖市顺兰电机部件制造有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,575元由被告（反诉原告）芜湖市顺兰电机部件制造有限公司负担2,576元，原告（反诉被告）芜湖经济技术开发区龙山街道保顺股份经济合作社负担999元。反诉费2,555元，由原告（反诉被告）芜湖经济技术开发区龙山街道保顺股份经济合作社负担1,174元，被告（反诉原告）芜湖市顺兰电机部件制造有限公司负担1,381元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  蒋卫斌 二〇二一年三月二十三日 书记员  冯争利 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。