贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初5830号 原告：黔西南州优家物业管理有限公司，统一社会信用代码：91522300580687354H，住所地：贵州省黔西南州兴义市桔山街道鑫吉园小区1号门面2楼。 法定代表人：陈大超，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄昌梅，贵州驭龙律师事务所律师。 被告：王永朝，男，1988年10月12日生，汉族，住贵州省兴仁市。 原告黔西南州优家物业管理有限公司（以下简称“优家物业”）与被告王永朝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告优家物业的委托诉讼代理人黄昌梅、被告王永朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告优家物业向本院提出诉讼请求：1．判决被告王永朝向原告优家物业支付2017年3月30日至2020年8月31日的物业费5846元，并按每月141.27元的标准支付后续物业费直至《物业管理委托合同》履行终止时止；2．案件受理费由被告王永朝负担。事实及理由：2018年1月1日，原告优家物业与兴仁市水晶国际小区业主委员会签订了《物业委托服务合同》，委托管理期限届满后又于2019年12月31日续签了《物业管理委托合同》，委托期限从2019年12月31日至2021年12月31日止。根据原告优家物业与兴仁市水晶国际小区业主委员会签订的合同约定，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业服务使用者收取物业费。被告王永朝系水晶国际小区1栋18楼1号房屋的业主，其房屋面积为141.27平方米，每月应缴纳物业费为141.27元，其从2018年1月1日至2020年8月31日共计32个月未缴纳物业费，总计欠款4520元。水晶国际小区在2017年年度前系案外人贵州凤舞物业管理有限公司开展物业管理工作，凤舞物业提前结束物业服务管理工作后，于2018年2月1日将其对被告王永朝享有的物业费1326元的债权转让给原告优家物业，因此被告王永朝共计欠付原告优家物业5846元。原告优家物业在此期间一直积极履行相关权利义务，为被告王永朝提供完善的物业服务，但其无故拖欠物业费，经原告优家物业多次催要未果，故诉至法院。 被告王永朝辩称，原告优家物业没有按照合同约定履行义务，没有提供物业服务或服务严重不符合同约定，被告王永朝有权行使优先抗辩权。合同到期后，需原告优家物业完成合同约定的义务且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反应良好才可续签合同，合同也注明了到期后需取得水晶国际50%以上的业主满意并同意授权才可续签合同。2019年12月31日水晶国际业主委员会并未召开任何业主会议，也未达到50%以上的业主反映良好和同意授权的情况下，业主委员会代表杨军和原告优家物业续签了合同。业主委员会自成立以来未召开业主会议，其不具备合法性，其无权代表业主与原告优家物业签订合同，该合同无效。原告优家物业管理不到位，致使被告王永朝家中被盗造成损失，部分房屋漏水且管理混乱，外来人员随意进出小区四处张贴广告，垃圾清理不及时且流于形式，消防通道长期被占用，擅自改变公共区域的用途，侵吞小区公共区域的收益。综上所述，原告优家物业未按照合同约定履行合同义务，被告王永朝有权拒绝支付物业管理费。 本院经审理认定事实如下：2018年1月1日，原告优家物业与水晶国际业主委员会签订了《水晶国际业主委员会物业委托服务合同》，水晶国际业主委员会委托原告优家物业进行物业管理，委托管理期限为两年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止；住宅房屋物业管理服务费按建筑面积计收，每平方1元/月。合同期满后，兴仁县水晶国际业主委员会与原告优家物业于2019年12月31日续签了《水晶国际物业管理委托合同》，委托管理期限为2年，从2019年12月31日起至2021年12月31日止；住宅房屋物业管理服务费由乙方按建筑面积每平方1元/月向业主或物业使用人收取。合同签订后，原告优家公司为水晶国际小区提供了物业服务至今，被告王永朝作为小区1栋18-1号业主，其房屋建筑面积141.27平方米，其自2018年1月1日起至今均未向原告优家物业缴纳物业费。 原告优家物业与兴仁县水晶国际业主委员会签订的《水晶国际物业管理委托合同》未经过业主大会投票决议。 另查明：水晶国际小区前期物业服务公司为贵州凤舞物业管理有限公司，2018年2月1日，贵州凤舞物业管理有限公司与原告优家物业签订了《债权转让合同》，贵州凤舞物业管理有限公司将其对被告王永朝享有的债权转让给原告优家物业。 上述事实，有原告优家物业提交的营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、《水晶国际物业管理委托合同》、《水晶国际2017-2020年8月业主欠付信息统计表》、《物业管理委托合同书》、《债权转让合同》和被告王永朝提交的小区照片、本院所做现场勘验笔录、水晶国际小区业主委员会调查记录及双方当事人的陈述相互佐证，予以认定。 本院认为，依照《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”、第十二条第三、第四款“业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会是业主大会的执行机构，仅代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，但是依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”之规定，只有违反了效力性强制性规定才导致合同无效，而签订物业服务合同应依法召开业主大会虽属于强制性规定，但其系对选聘小区物业管理公司或其他管理人的规范性管理，所涉事项亦不损害国家利益和社会利益，上述规定，属于管理性强制性规定，并非效性强制性规定，不影响合同效力，对被告王永朝提出的合同无效的抗辩理由不符合法律规定，不予采纳。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告优家物业确已提供了相应物业服务，被告王永朝应当按照合同约定支付物业管理费。若被告王永朝认为水晶国际业主委员会未经法定程序召开业主大会对选聘物业公司事宜进行投票决定，直接与原告优家物业签订《水晶国际业主委员会物业委托服务合同》损害其的权益，其作为小区业主可依照法律法规另行主张权利。 原告优家物业与水晶国际业主委员会签订的两份物业服务合同有效，对该小区业主具有约束力，被告王永朝作为案涉小区的业主，在原告优家物业提供物业服务后，其理应按照合同约定交纳物业服务费，其自2018年1月1日起至今均未向原告优家物业交纳物业费，根据合同约定计价标准，被告王永朝应支付2018年1月1日至2021年2月28日的物业管理费为5368.26元（141.27平方米×1元×38个月），对原告的该部分诉求予以支持，对2021年3月1日后的物业费，并未实际产生，不予支持，待实际产生后，原告优家物业可另行主张权利。对被告王永朝提出的原告优家物业未提供物业服务的抗辩意见，经本院组织双方当事人现场勘验，原告优家物业目前正常提供了物业服务，被告王永朝提交的证据不足以证实原告优家物业未对小区进行服务或服务质量影响小区正常生活居住，对其该抗辩理由，不予采纳。 关于债权转让问题，依照《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，本案中原告优家物业未提交证据证明债权转让已由债权人通知债务人，该债权转让未经通知，对债务人即被告王永朝不发生效力，转让债权数额亦不明确，且债权转移与本案不属于同一法律关系，其可另案主张权利，对原告优家物业该部分诉讼请求，不予支持。 综上所述，原告优家物业的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第十一条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限被告王永朝于本判决生效之日起十日内支付原告黔西南州优家物业管理有限公司物业服务费5368.26元； 二、驳回原告黔西南州优家物业管理有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告王永朝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 任万** 二〇二一年三月一日 法官助理 顾 巡 书 记 员 王 娅