湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0182民初1967号原告：长沙京派物业管理有限公司，住所湖南省宁乡市白马桥乡白马北路东五街（水岸星城-12）。法定代表人：薄凯文，男，1972年4月6日出生，汉族，住湖南省。该公司董事长。委托诉讼代理人：钟波，女，1986年3月13日出生，汉族，住湖南省，系该公司法务（特别授权）。被告：刘杰，男，1986年3月1日出生，汉族，居民，现住宁乡市白马桥乡××东五街××室。原告长沙京派物业管理有限公司（以下简称“京派物业公司”）与被告刘杰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月12日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钟波、被告刘杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京派物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费8402元，生活垃圾费312元，违约金800元，共计9514元；2.判令被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2009年10月3日，原告与长沙合盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定由原告向长沙合盛房地产开发有限公司提供物业管理服务，合同期限至业主委员会合法成立并与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时终止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，如业主无正当理由经催告拒不缴纳物业服务费，乙方可依相关法律依据收取滞纳金。被告系上述物业18-7048号的业主，物业面积140.04平方米，收费标准为1.2元/月/平米计算，按照约定应当向原告缴纳从2016年10月28日至2020年12月28日的物业管理费用共计8402元，生活垃圾费312元，违约金800元，但被告一直拒绝交费。综上所述，原告与长沙合盛房地产开发有限公司所签订的前期物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，其权利义务受法律保护，依据法律规定该协议对被告具有约束力。现原告实际提供了全面的物业服务，被告亦充分享受了全面的服务，故被告应当支付相应的物业服务费并支付违约金。今被告长期拖欠物业费，已严重损害了原告的合法权益。现原告依法提起诉讼，请支持原告前述的诉讼请求。被告刘杰口头辩称：原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，理由如下：1.因原告截留、侵吞小区共有部位的收益，侵害了包括本人在内的全体业主的利益，本人有权拒付物业管理费和违约金，原告经营共有部分的收益情况从未公示公开，也未将相关收益移交给业主委员会，相关收益被原告侵吞。2.原告未全面履行物业服务，其物业管理服务质量不合格，其物业管理费及其违约金对本人在内的全体业主都应当减免，自小区竣工以来，小区建筑物的维修维护不到位，环境卫生和相关秩序管理混乱，环境卫生差，绿化草坪无维护，车辆停放乱，外来车辆和人员进出混乱，门禁、门岗形同虚设，小区时有盗窃事件发生，业主人身和财产安全得不到保障，小区被原告整成贫民窟，业主怨声载道。3.由于原告没有及时服务，尽职服务和有效服务，导致外墙渗水损害本人的房屋，本人拒付物业管理费、违约金，且原告无权要求本人支付物业费和违约金，由于原告未对本人住所的外墙和水管等共有部位进行及时的维修和维护，致使本人房屋从2013年起，水从外墙和水管等共有部位渗入本人的主卧、书房，形成渗漏点五处以上，毁坏了墙面和地板等家具，严重影响本人家庭居住，给本人造成了较大的经济损失，因此本人拒付物业管理费和违约金。4.本人的物业管理费已交至2017年10月，因原告不同意开具发票，和本人对原告能否排除渗水隐患和修复毁坏部位失去信心，所以才拒付物业费，同时本人要求原告就2017年10月前的物业管理费开具发票。5.原告主张的物业管理费已超过诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求应当依法予以驳回。本院经审理认定如下案件事实：被告刘杰系湖南省宁乡市白马桥乡北路东五街（水岸星城）18栋7048室的所有权人，房屋面积140.04㎡。2009年10月3日，原告以长沙腾达物业管理有限公司的名称与长沙合盛房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，合同约定原告为被告所在的小区提供建筑共用部位的维修养护管理、共用设施设备的维修养护管理、附属建筑物构筑物的维修养护管理、共用绿地、花木等的养护管理公共环境卫生、车辆停放管理、安全监控、巡视、门岗执勤等物业管理服务，合同期至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。被告物业所在区域的物业服务费为电梯房1.2元/月/平方米，步梯房0.6元/月/平方米。2017年9月21日原告以长沙腾达物业管理有限公司的名称与宁乡市水岸星城业主委员会签订了《水岸星城物业服务合同》，约定多层住宅按0.6元/月/平方米、高层住宅1.2元/月/平方米、车库或杂屋0.6元/月/平方米计收物业费，服务期限从2017年9月28日至2019年9月27日。2019年9月30日，原告与宁乡市水岸星城业主委员会签订了《水岸星城住宅小区物业管理服务合同》，物业费收费标准与2017年的物业服务合同一致，合同期限从2019年9月30日至2021年9月30日。2017年、2019年的物业服务合同中均约定：保修期满后发生的房屋公共部位即外墙渗水和屋顶渗水由宁乡市水岸星城业主委员会负责，电梯主板、钢索，水泵主件等重大维修由宁乡市水岸星城业主委员会负责。被告因答辩中的原因未缴纳2016年10月28日至2020年12月28日的物业服务费8402元（140.04㎡×1.2×50元）、2016年10月28日至2019年12月28日城市生活垃圾处理费238元（75元÷12月×38月）。原告对前述费用书面催收未果，遂酿成纠纷。另查明，2017年12月11日，原告公司名称由长沙腾达物业管理有限公司变更为长沙京派物业管理有限公司。2019年11月11日，宁乡市市容环境卫生维护中收出具证明称：该局自2013年1月1日至2019年12月31日曾委托原告公司按每户每年75元的标准向水岸星城小区住户收取城市生活垃圾处理费，所有金额已全部缴至该局。上述事实，有原告提供的前期物业服务协议、《水岸星城物业服务合同》、《水岸星城住宅小区物业管理服务合同》、企业登记基本情况表、不动产登记信息表、物业收费标准核定表、律师函催收、短信催收照片、宁乡市市容环境卫生管理局证明和被告提供的照片、微信聊天记录及当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为是否超过诉讼时效。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，即丧失了请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务之权利的制度。物业服务合同关系物业服务企业向业主所有的建筑物及其附属设施提供管理服务，业主向物业服务企业支付物业服务费的权利义务关系。根据该权利义务关系可以看出，物业服务费的支付系物业服务企业与业主基于同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。本案中，涉案物业服务合同对缴费时间无明确约定，即使约定了缴费时间，被告每期应缴纳的物业服务费均是基于双方物业服务合同关系所产生，具有整体性和关联性，原告亦基于整体债权债务关系持续提供了物业服务，且至今一直在该小区提供物业服务，故未超过诉讼时效。基于庭审查明的事实，被告刘杰系宁乡市白马桥乡北路东五街（水岸星城）18栋7048室所有权人，房屋面积140.04㎡。原告方与开发商签订的《前期物业服务协议》及其与宁乡市水岸星城业主委员会签订的物业服务合同，对双方均具有约束力。原告为小区业主提供了主要的物业服务，被告作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费。被告反映外墙渗水情况属实，虽然原告与宁乡市水岸星城业主委员会签订的物业服务合同中约定，保修期满后发生的房屋公共部位即外墙渗水和屋顶渗水由宁乡市水岸星城业主委员会负责，但属于前期物业服务合同中原告的服务范围。被告辩称原告的物业服务不到位，本院参照（2020）湘0124民初7655号民事判决书所查明的事实，结合本案查明的事实，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，本院综合实际情况，对物业服务费酌情予以减少10%，即被告应交的物业服务费为7562元（8402元×90%）。如被告认为因原告提供的服务不到位导致其损失，可另行主张权利。根据庭审查明的事实，被告自2016年10月开始入住，原告当庭提交了律师函原件予以核对，故本院对被告抗辩称未收到律师函的意见不予以采纳。同理，本院对被告抗辩称未收到短信催收信息的意见不予采纳。被告抗辩称物业服务费已交至2017年10月，未提交证据予以证实，原告不认可，故本院对该抗辩意见不予采纳。被告要求原告就之前已缴物业费开具发票，系另一法律关系，被告可另循法律途径解决。原告提供证据证明其受宁乡市市容环境卫生维护中心委托代收水岸星城小区2013年至2019年城市生活垃圾处理费，故被告应将该费用交给原告，超过部分，原告未提交证据，本院不予支持。因原告提供服务存在瑕疵，故对其要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。因公告费并未实际产生，原告所主张的公告费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘杰于本判决生效之日起五日内支付原告长沙京派物业管理有限公司2016年10月28日至2020年12月28日的物业服务费7562元、2016年10月28日至2019年12月31日的生活垃圾处理费238元，合计7800元；二、驳回原告长沙京派物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告长沙京派物业管理有限公司负担4元，由被告刘杰负担21元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二一年三月三十日书记员 刘金玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。