山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1442号上诉人（原审原告、案外人）：王建强，男，1966年3月11日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：姜忠良，山东前卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李新玲，女，1971年2月17日出生，汉族，住招远市。委托诉讼代理人：陈安强，山东鑫士铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：孙霄峰（曾用名孙霄锋），男，1974年11月28日出生，汉族，住烟台市牟平区。被上诉人（原审被告、被执行人）：赵秀珍，女，1976年12月27日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：孙霄峰（系赵秀珍丈夫），男，1974年11月28日出生，汉族，住烟台市牟平区。上诉人王建强因与被上诉人李新玲、孙霄峰、赵秀珍案外人执行异议之诉一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王建强上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判；2、一、二审诉讼费用由李新玲、孙霄峰、赵秀珍负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。王建强并非自身原因导致未办理过户登记手续。1998年7月13日，王建强与孙霄峰签订了《房屋转让协议》，合同签订后，双方交付了涉案房屋的钥匙及房屋所有权证书。王建强于1999年1月30日前付清了全部购房款，当时因孙霄峰与牟平区房地产有限公司之间存在债务纠纷，且土地使用权证书无法办理产权证书，故牟平区房管部门不给予办理房产过户手续。孙霄峰当时承诺土地使用权证书办理好后，第一时间通知王建强。而后王建强就电话联系孙霄峰，催促尽早办理产权证书及过户手续，刚开始还能通电话，后来电话就联系不上孙霄峰。因孙霄峰将涉案房屋卖给王建强，王建强尚不清楚孙霄峰新的经常居住地址，故多方查找也无法联系到孙霄峰。而后2013年10月21日，在王建强不知情的情况下，孙霄峰私自将涉案房屋产权证书挂失，申请新的房产证书，并在同年10月28日办理了涉案房屋项下的国有土地使用权证书，2014年11月4日孙霄峰以涉案房屋提供抵押向烟台银行股份有限公司烟台山支行借款200000元，次日办理了涉案房屋抵押登记手续，但孙霄峰一直隐瞒该事实，并且拒不配合办理，导致王建强无法办理过户手续。因此，涉案房屋未办理过户系孙霄峰拒不协助办理过户，故意躲避王建强，通过申请办理新的产权证书办理抵押贷款，严重侵害了王建强的合法权益，故未办理产权过户的过错在于孙霄峰，而非王建强。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当。李新玲辩称，第一，涉案房屋的所有权仍然属于孙霄峰，而不属于王建强。王建强对孙霄峰只有债权，因为根据王建强与孙霄峰所签订的房屋转让协议，在王建强没有交纳全部购房款的情况下，涉案房屋的所有权仍然属于孙霄峰所有。王建强称已将房款交清，但既没有收款收据，也没有转账记录，且在长达十多年的时间里，一直没有向孙霄峰要求房产过户，这一点是不合常理的。第二，孙霄峰作为涉案房屋的所有权人，向银行贷款并以涉案房屋设定抵押，这一行为是合法合理的，应当受到法律的保护。银行作为善意第三人，已向孙霄峰支付了抵押贷款，理应取得涉案房屋的优先受偿权。第三，李新玲与银行签订了债权转让协议，取得了该项债权，并依法享有对涉案房屋的优先受偿权，那么李新玲向法院申请强制执行，也具有法律依据。第四，王建强所述关于找孙霄峰办理房产证的过程，没有任何的证据支持，一审判决未办理房产证的过错在于王建强是正确的。第五，王建强所称付清全部房款，但在长时间内没有采取措施找孙霄峰办理房产证，可以证明，其所称付清全部房款是不合理的。而孙霄峰收了一部分房款，但根据房产转让协议的约定，该房产仍然属于孙霄峰，因此孙霄峰不找王建强要钱，是合乎常识的。综上所述，王建强的上诉理由不能成立，请求依法驳回，维持原判。孙霄峰、赵秀珍共同辩称，第一，针对王建强提供的录音，是因为王建强多次给孙霄峰打电话，孙霄峰烦了，才在录音中说已经付清了。一审判决认定王建强已经交清房款孙霄峰不认可。因为孙霄峰跟王建强1998年签房屋转让协议是通过公证处公证的，当时20000元钱孙霄峰也打收据给王建强了，后来王建强零零散散又给了5000元，王建强自己说是1999年1月30日以前已经全部付清了，与常理、事实不符。如果是1999年1月30日以前全部付清了,孙霄峰不可能不配合王建强去办理过户手续。第二，王建强称是孙霄峰跟牟平区房地产有限公司存在债务纠纷，纯属胡说八道，孙霄峰本身原来是该公司的职工，跟该公司不存在债务纠纷。第三，从1998年7月份开始一直到王建强提出异议，20年孙霄峰从来没换过手机号码，王建强说联系不上孙霄峰，是不对的。另外，王建强的住所和孙霄峰父亲的住所前后隔了不到400米，王建强不可能找不到孙霄峰。本案应维持原判，驳回王建强的上诉。王建强向一审法院起诉请求：1、对位于烟台市牟平区的房屋（烟房权证牟字第××号）中止执行；2、确认位于烟台市牟平区的房屋归王建强所有；3、本案诉讼费用由李新玲、孙霄峰、赵秀珍承担。一审法院认定事实：1997年2月18日，坐落于烟台市牟平区的涉案房屋登记在孙霄峰名下（烟房牟私字第××号），建筑面积84.629平方米。2000年9月26日，孙霄峰与赵秀珍登记结婚。1998年7月13日，王建强与孙霄峰在签订的《房屋转让协议》中约定：孙霄峰以75000元的价格将涉案房屋转让给王建强；王建强预交20000元，同时孙霄峰向王建强交付钥匙；余款55000元由王建强在1999年1月30日前一次性付清；若王建强未按约定支付余款55000元，孙霄峰无偿将涉案房屋收回，并退回预交的20000元；王建强所装修的房屋不准拆除，无偿交付给孙霄峰，损失由王建强承担，房屋产权归孙霄峰所有；房款交清30日内，孙霄峰应协助王建强办理房屋所有权证过户（包括土地使用证），费用由王建强承担；过户前，房屋所有权证暂由王建强保管。当日，针对上述《房屋转让协议》的签订真实性，烟台市牟平区公证处出具了（98）牟证字第1385号《房屋转让公证书》。《房屋转让协议》签订后，王建强向孙霄峰支付了购房款20000元，孙霄峰向王建强交付了已部分装修的涉案房屋钥匙及房屋所有权证书（烟房牟私字第××号）。2013年10月21日，根据孙霄峰的遗失补发申请，烟台市住房和城乡建设局针对涉案房屋补发了新的房屋所有权证书（产权证号：烟房权证牟字第××号），登记产权人为孙霄峰。同年10月28日，涉案房屋项下的国有土地使用权登记在孙霄峰名下[产权证号：烟国用（2013）第44246号]。2014年11月4日，孙霄峰以涉案房屋提供抵押向烟台银行股份有限公司烟台山支行借款200000元，并于2014年11月5日办理了涉案房屋的抵押登记手续。2018年2月7日，因孙霄峰未依约还款，烟台银行股份有限公司烟台山支行向一审法院提起诉讼。2018年3月20日，一审法院作出（2018）鲁0602民初1834号民事判决，判令孙霄峰和赵秀珍共同连带偿还烟台银行股份有限公司烟台山支行借款本金200000元及相应利息、律师费，同时确认烟台银行股份有限公司烟台山支行对孙霄峰、赵秀珍共同抵押的涉案房屋在经一审法院拍卖、变卖的价款范围内享有优先受偿权。该民事判决生效后的2018年6月，依据李新玲与烟台银行股份有限公司签订的《债权转让协议》，李新玲受让取得了（2018）鲁0602民初1834号民事判决所载明的全部债权。2019年1月2日，李新玲向一审法院申请强制执行，一审法院立（2019）鲁0602执27号案。2019年1月23日，一审法院依法裁定查封了孙霄峰名下的涉案房屋及对应的土地使用权。2019年6月24日，孙霄峰在一审法院的执行笔录中称，王建强针对涉案房屋只分次支付了房款25000元，余款50000元至今未付。执行过程中，王建强作为案外人，针对涉案房屋的查封措施提出书面异议。2019年12月12日，一审法院作出（2019）鲁0602执异139号执行裁定书，认定涉案房屋的不动产登记簿载明的权利人均为孙霄峰，王建强已提交的证据不能证明其为涉案房屋的所有权人，而确认协议效力和房屋所有权是否发生转移不是执行异议审查的范围，故裁定驳回了王建强的执行异议请求。王建强不服该裁定，遂提起本案诉讼。自1998年7月13日起至今，孙霄峰和赵秀珍再未居住使用过涉案房屋，也未向李新玲交付涉案房屋。为证明涉案房屋的剩余房款55000元其已付清、且孙霄峰也认可房款全部付清，以及王建强实际入住涉案房屋的事实，王建强另提交了以下证据：1、2019年3月11日上午10时54分，王建强和妻子柳翠芳、孙霄峰及案外人王某的谈话录音光盘及文字整理各一份。其中内容显示：王建强：当时这个房我确实经济挺困难，最后一笔账是你和我大舅结的，你写个房款已付清，你给我大舅了。孙：我知道，是，砍了一部分钱。王建强：当时你省了点钱，最后写了个房款已付清，是吧。孙：对，不用给了，对。王建强：对啊，你说剩下的不用给了，是不是这个意思？孙：对。王建强以该证据证明，涉案房屋的剩余房款是王建强的大舅和孙霄峰结的，房款已清；虽然实际支付的房款数额比约定的数额少了约2000元到3000元（具体数额记不清楚了），但孙霄峰认可剩余的房款不用支付了；孙霄峰回复认可。李新玲质证称，对证据的合法性及真实性均有异议，不能证明王建强将房款全部付清，也不能排除王建强与孙霄峰因房款的问题损害李新玲利益的可能性。孙霄峰和赵秀珍质证称，对该证据的真实性有异议，部分内容与事实情况不符，其他内容是与王建强胡扯的，均不是事实。其中孙霄峰同意将房款砍减一部分的前提是王建强一次性支付剩余房款55000元；而孙霄峰说剩余房款“不用给了”是气话，是因为多次向王建强索要不给的情况下，才不要了；孙霄峰也从未向王建强出具过房款的收据。2、2003年起涉案房屋的水、电、通信费用收据和缴费凭据、清单，以及供热用户证、王建强和配偶的户口本等一宗。王建强以该组证据证明王建强对涉案房屋装修后自1998年9月份开始入住居住使用至今，并在涉案房屋所在地落户。孙霄峰和赵秀珍质证称，对该组证据的真实性无异议，但大部分单据都是2003年的，且部分电费票据中载明的用电数量明显与正常居住所需使用的电费不符。李新玲质证称，对该组证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，能够证明王建强没有在涉案房屋内连续居住，因王建强所提交的单据时间分别为2003年、2018年。另提交2014年10月10日烟台茂元房地产土地评估有限公司对涉案房屋的房产估价报告复印件一份，以证明该报告内附的房屋照片显示王建强未在其中居住。王建强则质证称，对该份报告复印件的真实性无法确认，且报告内所附的照片并非涉案房屋的照片。庭审中，针对涉案房屋的已付购房款数额，孙霄峰又向一审法院更正为，王建强分次共向孙霄峰支付了房款25000元，剩余未付的房款额为50000元。针对《房屋转让协议》签订后涉案房屋的所有权未办理转移过户至王建强名下的原因，王建强称，是因孙霄峰与牟平区房地产有限公司之间存在债务纠纷，故牟平房管部门不予办理。孙霄峰予以否认，辩称是因为王建强未支付剩余房款，故不同意为王建强办理涉案房屋的产权过户手续，且孙霄峰与开发商之间也不存在任何债务纠纷。针对《房屋转让协议》签订后至今的解除事宜。孙霄峰称曾于2005年之后以当面口头和电话的方式向王建强主张剩余房款55000元，否则要求王建强退房，但拒绝向王建强退还房款，因王建强尚欠付其他货款。王建强予以否认，孙霄峰的上述陈述内容不属实。另，王建强申请证人王某出庭作证，以证明2019年3月11日的录音内容的真实性。结合本案的审理情况，一审法院依法未予允准。一审法院认为，（一）涉案房屋作为孙霄峰的婚前个人财产，其与王建强在1998年7月13日签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，依法认定合法有效，对双方均具有法律约束力。（二）《房屋转让协议》签订后，孙霄峰向王建强交付了涉案房屋，王建强装修并实际居住的事实清楚。本案争议的主要焦点在于，王建强是否向孙霄峰付清了涉案房屋的全部购房款。首先，《房屋转让协议》约定的房款总额75000元，孙霄峰认可已收到王建强支付的25000元。至于余款50000元，虽然王建强未能提供付款凭证，但孙霄峰在2019年3月11日的谈话录音中明确认可涉案房屋的购房款经过部分砍减后王建强已全部付清；结合孙霄峰未能举证证明其曾向王建强索要过剩余房款的事实，依法认定王建强向孙霄峰付清了涉案房屋的全部购房款。孙霄峰对录音中其本人的陈述内容系胡扯、不是事实的抗辩理由，没有事实依据，不予采信。（三）庭审中，王建强自称其向孙霄峰付清全部购房款的时间是1999年1月30日前，故按《房屋转让协议》的约定，孙霄峰应于房款交清的30日内即1999年3月1日前协助王建强办理涉案房屋的所有权转移登记手续，但直至2014年11月5日涉案房屋办理抵押登记手续及2019年1月23日一审法院查封涉案房屋之前，王建强未能举证证明其向孙霄峰主张过该项权利。王建强对孙霄峰与案外人存在债务纠纷导致房管部门拒绝办理涉案房屋房产过户手续的主张，未能举证证明，孙霄峰亦明确不予认可，故对王建强的此项主张不予采信。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案王建强未能举证证明其符合上述规定第（四）项的内容，现王建强请求对涉案房屋中止执行及确认涉案房屋归王建强所有的主张，证据不足，依法不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，于2020年7月27日作出判决：驳回王建强的诉讼请求。一审案件受理费1675元，由王建强负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实同一审认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题为：涉案房屋未办理过户手续是否系王建强自身原因。本案中，王建强虽主张涉案房屋未办理过户手续是因为孙霄峰不予配合，且孙霄峰与案外人存在债务纠纷导致房管部门拒绝办理涉案房屋房产过户手续，但对此未提交证据，不能证明王建强向孙霄峰主张过该项权利，故不能证明本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项的规定，本院对其该项主张不予采信。综上所述，王建强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人王建强负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年三月十日法官助理孙晓书记员孙嘉慧