四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3401民初628号 原告（反诉被告）：赵晓虹，女，汉族，1968年1月4日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市，现住长安路××单元××号。 原告（反诉被告）：李仁昌，男，汉族，1966年7月21日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市，现住长安路××单元××号。 委托诉讼代理人：马迎峰，四川毫达（凉山）律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：董建刚，男，汉族，1981年8月31日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市，现住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：李龙，四川明炬（凉山）律师事务所律师（特别授权）。 原告(反诉被告)赵晓虹、李仁昌与被告（反诉原告）董建刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，被告在答辩期间提起反诉，经审查，符合法律规定，依法由审判员孙琼独任审判，公开开庭合并进行了审理，原告（反诉被告）李仁昌、二原告（反诉被告）的委托诉讼代理人马迎峰和被告（反诉原告）董建刚及委托诉讼代理人李龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）赵晓虹、李仁昌诉称:诉讼请求1、请求人民法院依法判令解除原、被告于2015年10月9日签订的房屋租赁合同；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2015年10月9日与被告签订一份租赁合同，租房地点位于西郊乡长安村七组综合用房，租房用途为餐饮经营，租赁期限2015年10月9日至2025年10月8日。2019年6月28日，原告赵晓虹突发脑溢血，差点死亡，经抢救治疗，保住性命，但是已经瘫痪，至今在家卧床，生活无法自理，每天全靠原告李仁昌护理，现该店无法继续经营维持，2020年12月份，原告多次找到被告协商，请求被告考虑原告的特殊情况解除该租赁房屋合同，被告以种种理由推诿，拒不同意解除合同。原告赵晓虹的身体情况影响店面经营，原告李仁昌的兄弟姐妹为了继续经营，缩小规模在别处经营，但是原告赵晓虹、李仁昌未参与新店经营，新店的租赁合同也是原告李仁昌妹妹签订的。综上所述，双方签订房屋租赁合同后，原告一直在积极履行合同，现发生了双方在签订合同是均不能预见的情形，原告赵晓虹现因瘫痪，已无力继续使用租赁的房屋，继续履行合同对于原告方明显不公平，为维护合法权益，遂诉至法院。 被告（反诉原告）董建刚答辩及反诉请求一并提出：1、请求人民法院判令二反诉被告向反诉原告支付违约金588192.00元，并继续履行与反诉原告签订于2015年10月9日签订的房屋租赁合同；2、本案本诉、反诉诉讼费等由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2015年10月9日签订房屋租赁合同，约定将370平米的房屋租赁给反诉被告用于餐饮经营，并约定租金及违约金计算方法。合同签订后反诉原告按照其要求将该处与本房屋的其他部分进行分割并搭建隔离墙。反诉被告在本诉中阐述其要求解除合同理由陈述系反诉被告赵晓虹瘫痪，而无法经营，如果解除合同将导致反诉原告无法正常招租。反诉原告认为即使真事也是毫无道理的，也是没有法律依据的。赵晓虹仅仅是作为承包方的代表签订合同，其经营工商登记经营者为李仁昌，其就算因病不幸瘫痪，不会影响合同的继续履行；同时，根据了解，反诉被告将门市经营搬迁至原102老店（××路××号）经营并于2020年12月1日开业，与其陈述无法经营理由相矛盾，恰反映出其严重的不诚信，同时其行为也属于严重违约行为。现反诉原告根据民法典509条、577条、580条规定，要求其继续履行合同并承担违约金。根据双方租赁合同约定，违约金按合同总金额的30%支付，民法典586条对顶违约金不得超过主合同标的额的20%的规定，反诉被告应当支付违约金588192.00元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告（反诉被告）李仁昌、赵晓虹共提交三组证据：证据1、2019年7月25日；2019年12月2日，四川省医院出院病情诊断证明，证明原告赵晓虹瘫痪在床是事实，已无力再经营，同时李仁昌也要照顾赵晓虹。证据2、原、被告双方签订的西郊乡长安村7组综合用房租赁合同书一份。证明：双方存在房屋租赁关系，房屋租赁费是1年1交，按照合同约定原告的租赁交至2020年10月8日，按照合同约定原告从未违约。证据3、房屋租赁合同一份（复印件），证明：所谓新店的租赁合同是2020年7月房东与李玉辉（李仁昌妹妹）签订的，新店实际是李玉辉在经营，经营者不是李仁昌。被告（反诉原告）董建刚共提交两组证据：证据1、房屋租赁合同一份，证明：该合同约定房屋租赁违约金为主合同标的百分之三十的存在。证据2、照片五张，证明：在2020年12月1日本诉原告已经将经营场所变更，同时经营人为李仁昌，本诉原告解除租赁合同是不合法的。 对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）提供的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对各方无异议的证据予以采信，对有异议的证据，本院将根据查明的案件事实予以综合认定。 本院经审理认定事实如下：2015年10月9日，原告赵晓虹（反诉被告）与被告董建刚（反诉原告）签订了《西郊乡长安村七组综合用房租赁合同书》，合同主要内容为“第一条：租赁范围：甲方将由其经营管理的位于西昌市长安西路综合用房面积370平方米，出租给乙方作为餐饮经营场地使用。甲方门市当门前空坝由乙方无偿使用。第二条：租赁期限：十年，自2015年10月9日起至2025年10月8日。第三条：租金及租金支付：2、双方约定2015年10月9日至2018年10月8日年租金为264000.00元（人民币贰拾陆万肆仟元正），2018年10月9日至2021年10月8日年租金为290400.00元（人民币贰拾玖万零肆佰元正），2021年10月9日至2025年10月8日年租金为319440.00元（人民币叁拾壹万玖仟肆佰肆拾元正）。第十五条：违约责任1、甲方违反本合同所承诺的义务的行为，视为违约行为，甲方应当按合同租金总额30%承担违约金。2、乙方有本合同第14条规定的行为时，甲方有权解除合同，收回租赁房屋，不退换剩余的租金和保证金。乙方还应按合同租金总额的30%向甲方支付违约金。”合同签订之后，赵晓虹、李仁昌（系夫妻关系），用租得的房屋经营“老号李米粉”。营业执照经营者为李仁昌。因场地需要，经双方协商一致，将该处与本房屋的其他部分进行分割并搭建隔离墙。2019年6月28日，原告赵晓虹突发脑溢血，经抢救治疗，保住性命，但是已经瘫痪，至今在家卧床，生活无法自理，需要靠李仁昌等其他家人和保姆护理。赵晓虹作为原米粉店的主要经营者，因为出现身体状况，继续经营变得非常困难。期间双方有协商，但是无法达成一致意见。2020年12月，李仁昌家人找到另一处位于××路××号的房屋重新开了“老号李米粉”店，工商登记经营者仍然为李仁昌。且新店地址和原告提交的为证明新店是其妹妹李玉辉在经营的租赁合同地址不一致。原、被告租赁合同所涉房屋的的租金交至2021年2月，房屋目前处于空置状态。 本院认为，本案争议焦点一是原告解除合同是否符合情势变更。争议焦点二是如果原告构成违约，违约金怎么计算。2015年10月9日原告赵晓虹与被告董建刚签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，协议内容不违背法律法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护，本院予以确认。在合同履行过程中双方均按合同约定履行了各自的义务。被告董建刚交付了门市，并进行了隔墙搭建。原告赵晓虹和原告李仁昌作为夫妻用所租房屋共同经营：“老号李米粉”店。原告交付了至2021年2月的租金。虽然签订合同的当事人是原告赵晓虹，但是庭审双方陈述、提交证据和查明事实来看，租赁合同是赵晓虹作为租赁方代表与被告董建刚签订的，其属于家事代理。并且，租赁合同的房屋用途是用于餐饮经营，二原告用案涉房屋经营的“老号李米粉”营业执照经营者也是李仁昌，可以确定此米粉店是家庭经营模式。同时在起诉至法院时，李仁昌和赵晓虹是作为共同原告提起诉讼的。虽然，在2019年6月，原告赵晓虹因病瘫痪，自己无法经营的同时还需要其他人护理，对米粉店经营确实有影响，但是此影响不能够达到《中华人民共和国合同法》解释二第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。”之规定的情势变更的情形。同时，经庭审和双方当事人陈述、提交证据可知，2020年12月，李仁昌的家人和李仁昌在长安北路重新租赁房屋经营“老号李米粉”店，经营者仍然为李仁昌。但是原告赵晓虹、李仁昌不履行与被告董建刚的租赁合同规定的义务，所以根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定应当承担违约责任。违约金的计算，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”经当事人申请，同时兼顾公平原则，综合考虑原告赵晓虹确实因为生病瘫痪在床，原告李仁昌需要花时间照顾料理的情况，考虑被告董建刚搭建隔离墙，致使现在案涉房屋格局不便客人出入的情况。判令原告赵晓虹、李仁昌赔偿被告董建刚不超过实际损失百分之三十的违约金。双方签订合同未履行期间原告应支付的租金为319440.00元/年*4年+290400.00元/12个月*8个月=1471360.00元，扣除店面另行租赁运营价值127776.00元/年*4年8个月=596288.00元（运营价值按照合同约定租金的40%计算）。实际损失的30%为（1471360.00元-596288.00）*30%=262521.00元。双方签订的合同，由于符合合同法定解除条件“在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，予以解除。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、第二十九条第二款、最高人民法院关于《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条之规定判决如下： 一、原告（反诉被告）赵晓虹、被告（反诉原告）董建刚在2015年10月9日签定的《西郊乡长安村七组综合用房租赁合同书》于2021年2月9日解除。 二、原告（反诉被告）赵晓虹、李仁昌在判决书生效后十五日内赔偿被告（反诉原告）董建刚262521.00元损失。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100.00元，减半收取计50.00元、反诉案件受理费9682.00元，减半收取计4841.00元均由原告（反诉被告）赵晓虹、李仁昌负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  孙琼 二〇二一年三月二十四日 书记员  宋亮 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力只是不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。 第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。” 最高人民法院关于《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。