北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初16029号原告：北京盛鹏置业有限公司，住所地北京市房山区良乡镇邢家坞村委会东330米。法定代表人：董毅，总经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。被告：张秀秀，女，1987年4月11日出生，汉族，住河北省邢台市隆尧县。委托诉讼代理人：张晓鹏，男，1987年7月29日出生，汉族，住河北省邢台市隆尧县。原告北京盛鹏置业有限公司（以下简称盛鹏公司）与被告张秀秀商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛鹏公司的委托诉讼代理人王国鹏，被告张秀秀及其委托诉讼代理人张晓鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。盛鹏公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付购房款1780000元及逾期付款违约金219474元（以1780000元为基数，每日按万分之三计算，自2019年11月13日至实际付清之日，暂时计算至2020年12月27日）；2.判决本案诉讼费由被告张秀秀承担。事实和理由：2019年11月8日，被告张秀秀与原告盛鹏公司就坐落于北京市房山区某镇某地块某住宅楼某层某单元-某号商品房签订《北京市商品房预售合同》，该商品房总价款2750000元。预售合同附件四第三条第一款至第二款约定：买受人应于2019年10月20日前支付全部房款的35%，金额为970000元（含定金100000元）：剩余房款金额1780000元，买受人以按揭贷款方式支付。附件四第三条第三款第二项约定：“买受人应当在签署本合同后3日内向贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。”第三项约定：“在对买受人申请的贷款审核期间，如果贷款机构要求买受人补充提交贷款申请文件及所需资料、调整贷款额度、贷款年数等，应自贷款机构或出卖人通知之日起3日内办理完毕相关手续，逾期则按照《北京市商品房预售合同》第八条‘逾期付款责任’及补充协议约定向买受人主张权利。”第四款第二项约定：“尽管有其他约定，但若自本合同签订之日或该房屋所在楼栋具备银行要求的放贷条件之日起30日内出卖人仍未能收到包括贷款金额在内的全部购房款的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照《北京市商品房预售合同》第八条‘逾期付款责任’及补充协议约定承担违约责任。”截至目前，被告张秀秀仅支付购房款970000元，尚欠1780000元，且被告张秀秀因个人原因导致1780000元贷款未通过银行审批，被告张秀秀应当一次性补齐购房款。为维护原告合法权益，故诉至法院。张秀秀辩称，不同意原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月9日，盛鹏公司（出卖人）与张秀秀（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类）（以下简称“预售合同”），约定张秀秀购买盛鹏公司开发的位于北京市房山区某镇某项目中的某住宅楼某层某单元-某号房屋（以下简称某号房屋），该商品房规划性质为住宅，预测建筑面积89.06平方米，其中套内建筑面积65.96平方米，分摊共有建筑面积23.13平方米。该商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为每平方米41691.93元，总价款2750000元。预售合同附件四第三条约定：买受人应当在2019年10月20日前付清所购商品房总价款的35%，金额为970000元（含定金100000元），剩余房款金额为1780000元，买受人以按揭贷款方式支付。买受人已经于本合同签订前了解了贷款机构发放贷款的相关政策，确认本人符合贷款政策，满足本协议约定的贷款方式，并同意在卖方认可的贷款机构办理相关贷款。买受人应当在本合同签署后3日内向贷款机构提交申请贷款所需的全部资料、签署相关法律文件并交纳相关费用，完成办理贷款的全部法律手续，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认；并向出卖人提供办理合同预售备案所需的资料和费用；买受人应保证向出卖人、贷款机构提交的一切相关资料的真实性、合法性。在对买受人申请的贷款审核期间，如果贷款机构要求买受人补充提交贷款申请文件及所需资料、调整贷款额度、贷款年数等，应自贷款机构或出卖人通知之日起3日内办理完毕相关手续，逾期则按照《北京市商品房预售合同》第八条逾期付款责任及补充协议约定向买受人主张权利。买受人申请贷款的具体数额和具体年限以贷款机构最后审批为准。若因买受人资信原因或贷款政策变化等非出卖人原因导致贷款机构拒绝向买受人贷款或贷款机构批准的贷款金额低于买受人申请的贷款数额的，则买受人必须在接到贷款机构或出卖人通知之日起7日内向出卖人支付该商品房剩余的全部房价款、或补交申请贷款额度与审批贷款额度之间的差额并与出卖人签署补充协议，买受人不得以此为理由要求解除或终止本合同。逾期则按照《北京市商品房预售合同》第八条“逾期付款责任”及补充协议约定承担违约责任。尽管有其他约定，但若自本合同签订之日或该房屋所在楼栋具备银行要求的放贷条件之日（以时间较晚者为准）起30日内出卖人仍未能收到包括贷款金额在内的全部购房款的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照预售合同第八条逾期付款责任及补充协议约定承担违约责任。预售合同第八条逾期付款责任约定：1.逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照全部房价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。预售合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》（该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》）、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。预售合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当于2020年8月30日前向买受人交付该商品房。预售合同还对双方其他权利义务进行了约定。2019年11月10日，盛鹏置业与张秀秀签订《变更付款方式之补充协议》，约定将《预售合同》附件四第三条变更为买受人应于2019年10月20日前付清所购商品房总价款的35%，金额为97万元（含定金100000元），剩余购房款1780000元买受人以组合贷款方式支付。2019年10月19日，盛鹏公司、张秀秀签订补充协议，约定房屋交付时间为2020年12月30日前。张秀秀签署的家庭购房申请表载明，家庭名下已拥有住房套数为0。张秀秀向盛鹏公司支付了购房首付款290000元，此后未能通过银行贷款资格审核，也未向盛鹏公司支付剩余购房款。盛鹏公司亦未向张秀秀交付某号房屋。张秀秀称其按照销售人员的要求提交了贷款材料，但未能通过工商银行审核，此后又找了北京银行，但北京银行让交40%的首付，其没有钱就没有申请。经询，张秀秀称未通过审核的原因是其资料可能不全，买房子时是以家庭名义买的，提交的资料是离异，工商银行怀疑离婚证是假的就拒绝了。离婚证是其在网上找中介办的假证。审理中，张秀秀主张盛鹏公司在合同缔约过程中曾承诺其能以首套购房的方式购买，但是在其交完首付后又告知银行贷款办不下来。张秀秀为此提交了其与盛鹏公司销售人员的微信聊天记录截屏及电话录音。另查，盛鹏公司具有某号房屋所在楼栋的商品房预售许可证。某号房屋所在楼栋于2019年3月25日完成楼栋主体结构封顶，2019年12月31日通过竣工验收，2020年1月20日取得了《工程竣工验收备案表》，2020年10月19日取得《房屋面积测算技术报告书》。本院认为，盛鹏公司与张秀秀签订的预售合同及其附件均是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。张秀秀作为购房人，依据预售合同约定给付购房款是其主要的合同义务。预售合同及其补充协议虽然约定首付款比例为35%，但从双方订立预售合同前后的沟通情况来看，双方均应对张秀秀购买某号房屋时已有一套商品房的情况明知。双方在预售合同中约定了关于贷款金额不足或贷款不能的处理。可见，双方在签订预售合同时已经预见到可能发生张秀秀无法取得银行贷款的情况，并且约定了替代性付款方式。双方对于预售合同中约定的付款金额和方式可能导致的合同履行障碍有充分的预见，并据此约定替代性解决方案以推动合同的继续履行，双方对由此导致的风险应充分预知，并应由相应的交易方自行承担。现张秀秀未能取得银行贷款、亦未支付剩余购房款已经构成违约，应当承担违约责任。盛鹏公司要求张秀秀支付购房款及逾期付款违约金，理由正当，本院予以支持。关于违约金的起算时间，因《预售合同》附件四约定了“尽管有其他约定，但若自本合同签订之日或该房屋所在楼栋具备银行要求的放贷条件之日（以时间较晚者为准）起30日内出卖人仍未能收到包括贷款金额在内的全部购房款的，则视为买受人不能获得贷款审查，买受人自愿将其付款方式变更为一次性付款，买受人应自上述30日的期限届满之日起10日内一次性付清全部剩余房价款，否则，视为买受人逾期付款，买受人应当按照预售合同第八条逾期付款责任及补充协议约定承担违约责任”，本案中，因合同签订时间在后，故逾期付款违约金应从2019年12月19日起算为宜。张秀秀主张双方约定的违约金过高，要求调整。本院考虑到合同履行的具体情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则考量，依法将违约金标准酌情调整为按日万分之一计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、张秀秀于本判决生效之日起十日内向北京盛鹏置业有限公司支付购房款1780000元及逾期付款违约金（以1780000元为基数，按照日利率万分之一计算，自2019年12月19日起至实际给付之日止）；二、驳回北京盛鹏置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11398元，由张秀秀负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  殷岚岚二〇二一年三月五日书记员  朱月君