陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终72号 上诉人（原审被告）：陕西上林苑投资开发有限公司，住所地咸阳市渭城区。 法定代表人：陈超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐周，陕西松意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱银利，陕西松意律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘文辉，男，汉族，1963年4月24日出生，住内蒙古包头市青山区。 上诉人陕西上林苑投资开发有限公司（以下简称上林苑公司）因与被上诉人刘文辉买卖合同纠纷一案,不服陕西省咸阳市渭城区人民法院(2020)陕0404民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人上林苑公司的委托诉讼代理人朱银利以及被上诉人刘文辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上林苑公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人一审提交了2012年7月24日涉案房屋的竣工验收报告，验收结论为房屋质量合格并经备案，一审法院认为上诉人在收房时没有提交房屋质量未出现地基下沉证据错误。被上诉人应就其主张提供证据予以支持，但是被上诉人并未提供任何关于2013年房屋存在质量问题或者主体结构质量问题的证据，应由被上诉人承担举证不能的法律后果。2017年12月25日对于房屋的维修系是5年质保期满后因地暖保护层开裂出现的问题而进行的维修并非房屋主体结构质量问题，按照双方合同第十四条约定视同上诉人已经交付了房屋且不承担逾期交房违约责任，应改判驳回被上诉人的诉讼请求。另，一审法院采纳证人姚某某的证言明显错误，且违背证据规则。证人姚某某2013年11月12日收房时并未到现场，姚某某在2019年第一次起诉时诉状中明确表述自己的房屋2013年收房时房屋的质量问题不包括主体结构质量问题，证人与被上诉人属于挚友关系，各自案件中两人相互作证具有利害关系，其证言真实性无法认定。综上，一审法院在被上诉人没有提交任何关于2013年交房时房屋存在足以拒收的主体质量问题证据的情况下，判定被上诉人因主体结构问题拒收房屋理由正当并判决上诉人承担逾期交房责任显属不当，应予改判。 刘文辉辩称，《竣工验收报告》和《房屋质量保证书》是合同约定上诉人交房必须提供的文件，并不是证明房屋质量合格的最终证据。姚某某的证言及上诉人提供的《维修复验收单》、《施工方案》都说明地基出现下沉质量问题，而非上诉人所说的保护层开裂维修。房屋主体结构质量不合格，地面下沉未得到上诉人及时维修，是造成上诉人不能按照合同约定交房的主要原因，作为专业房地产开发公司的上诉人对购房者所提的质量问题，应该积极尽快修缮或提供专业的鉴定报告，而不是从举证责任上苛求被上诉人。姚某某与被上诉人同时购买了本小区的房屋，都存在地基下沉的共性问题，两人多次敦促上诉人解决质量问题及尽快办理交房手续，姚某某亲自见证了被上诉人房屋存在地基下沉质量问题和要求上诉人办理交房的全部过程，所以姚某某提供的证据材料并无不当。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决公正、合理。上诉人的上诉事实理由不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法维持一审判决。 刘文辉向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金725373.33元；2、判令被告继续履行双方所签《咸阳市商品房买卖合同》中约定的交房及办证义务；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2011年4月18日，原告刘文辉与上林苑公司签订一份《咸阳市商品房买卖合同》，合同编号：0241696-241700，并于当日在政府管理部门进行了合同签约备案，备案号为154674。合同约定，原告购买被告开发的位于XX苑XX城*上林赋苑（号）92栋1层104房屋，建筑面积249.53平方米，商品房单价为每平方米10867.13元，总价款2711676元。同时合同第十条约定，出卖人应当在2012年8月31日前向买受人交付该商品房。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同签订后，原告支付了全部房款。同时合同第十九条约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。至今，原告刘文辉未收房，亦未实际占有使用。2013年11月13日，原告从包头到涉案房屋所在地办理交房手续，发现一楼地面下沉（地面内敷设有地暖管），房屋主体结构存在严重质量问题，房屋无法正常使用。被告上林苑公司进行修缮，修复验收单记载：西西安小镇92-104一层客厅地面下沉，开工时间为：2017年12月25日，完成时间为：2018年3月25日，三方维修单号：2017121518，验收时间为：2018年6月4日。时任阳光城物业服务有限公司的工作人员梅玉剑代表物业公司进行签字确认，确认对该涉案房屋已维修完成；房修已按图纸施工完成，验收合格，并由王鹏签字确认；业主确认栏记载：王鹏已通知业主，业主未来，由梅玉剑签字确认。另查明，被告开发的位于西安市与咸阳市交汇处的阳光城*上林赋苑92号楼工程，其中包括原告所买受被告的92栋1层104房号房屋，于2012年7月24日竣工验收会议通过验收，结论为工程质量合格。并于2012年7月27日在咸阳市住房和城乡建设规划局备案。 一审法院认为,原告提交的证人姚某某的书面证言提到了2013年11月涉案房屋出现了地基下沉问题，被告维修复验收单也证明了地基下沉问题，结合起来，能够证实地基下沉情况出现，原告虽提交的照片系2017年或者2018年，但原告作为消费者，已经举证证明房产存在房屋主体结构问题，被告上林苑作为房地产开发专业公司，应该提供证据证明在收房时房屋未出现地基下沉的情况，被告上林苑公司虽提交了竣工验收报告和房屋质量保证书，但该报告和质量保证并未能够保证地面下沉的这一重大质量问题的情况出现，故不能免去其证明案涉房屋未在验收时出现地面下沉这一重大质量问题的责任。综上所述，房屋在交房时出现了主体结构的重大质量问题，存在足以使原告刘文辉拒绝收房的不安因素，故其拒绝收房具有约定和法定的理由。被告上林苑公司自2012年8月31日至今构成逾期交房。原告在该期间的损失，被告认为应该按照双方约定的质保期的损失计算，本院认为，因为房屋主体结构问题，原告拒收房屋有其正当理由，被告上林苑公司应该及时修缮，但被告怠于履行该项义务，造成原告至今仍未能入住，对其损失应该按照逾期交房损失计算。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，买受人依据合同约定主张赔偿逾期损失的，应予支持。原告刘文辉依据合同约定主张被告上林苑公司承担逾期违约金，按照每日271.1676元，自2012年9月1日计算至2019年12月31日，计725373.33元，符合合同约定，予以支持；鉴于目前双方均认可房屋修缮完成，现已具备交房条件，本院对原告刘文辉请求被告上林苑公司交付房屋的主张予以支持；同时被告上林苑公司作为房屋买卖的出售方，应该在交付条件成就时，履行办理房屋所有权证书的附随义务，即应当依照合同约定办理房屋权属转移登记，故原告刘文辉请求被告上林苑公司办理房屋所有权证书的主张予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西上林苑投资开发有限公司在判决书生效后十日内向原告刘文辉办理交房手续。二、原告刘文辉与被告陕西上林苑投资开发有限公司共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续。三、被告陕西上林苑投资开发有限公司支付原告刘文辉逾期交房违约金共计725373.33元。案件受理费11054元，减半收取5527元，由被告陕西上林苑投资开发有限公司负担。 二审中，上诉人向法庭提交民事判决书两份、光盘一张及姚某某证明一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查对上诉人提交的民事判决书真实性予以认定，对光盘及姚某某证明的真实性不予认定。 经二审审理查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人认可被上诉人曾于2013年11月来上诉人公司收房并拒绝收房的事实，双方争议的焦点是被上诉人当时拒收房屋的真实原因，被上诉人主张当时拒绝收房是因为房屋存在墙体裂缝、地基下沉等主体质量问题，上诉人予以否认，认为只是房屋墙面有细小裂痕，不属于房屋主体质量问题。本院经审查认为，上诉人作为涉案房屋的建设方，且是专业的房地产开发公司，按正常的收房程序应当对收房过程形成书面的验收记录，对此上诉人亦表示认同，故上诉人应对2013年11月被上诉人拒绝收房的真实原因承担举证责任，但在诉讼过程中，经法庭释明，上诉人不能向法庭提供当时的验收记录，故应由其承担举证不能的不利后果。且，根据被上诉人在一审中提交的《维修复验收单》及《施工方案》，可以证明上诉人于2017年12月25日至2018年3月25日期间对被上诉人购买的房屋进行维修的事实，维修事项注明是“西西安小镇92-104一层客厅地面下沉”，上诉人认可涉案房屋自2012年建成至今未交付使用，但却对2017年12月对房屋进行维修的理由不能作出合理解释，亦应承担相应法律后果。综上，被上诉人提供的证据能够相互印证，一审判决认定因涉案房屋存在主体质量问题而迟延交付，并无不当。双方合同对迟延交房违约金有明确约定，该约定未违反法律法规的强制性规定，一审依据双方合同约定判决上诉人承担逾期交付违约金亦无不当。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11054元，由上诉人陕西上林苑投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 辉 审判员 闫亚君 审判员 马 莹  二◯二一年三月三十一日  书记员赵丹 附相关法律依据： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 1