广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初4244号原告：陈吉珍，女，1960年12月19日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：赖伙生，男，1955年7月18日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系原告配偶。被告:深圳市罗湖房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区立新路北侧立新花园1栋二层，统一社会信用代码914403001923100964。法定代表人：肖鹏，董事长。委托诉讼代理人：林水权，男，1977年9月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区，系公司职工。被告：深圳市柏卡顿酒店管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区立新路立新花园B栋裙楼二、三楼，统一社会信用代码91440300MA5DC4CM0M。法定代表人：唐才贤，总经理。委托诉讼代理人：徐亚强，男，1985年10月13日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂港区，系公司员工。原告陈吉珍与被告深圳市罗湖房地产开发有限公司、深圳市柏卡顿酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告陈吉珍、委托诉讼代理人赖伙生及两被告委托诉讼代理人林水权、徐亚强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈吉珍向本院提出诉讼请求：1、要求二被告停止侵害原告物业权益，终止未经原告同意二被告擅自签订的店铺转租合同。并将原告的铺位物业恢复原状完好交还原告；要求二被告共同支付原告2019年11月15日至2020年11月15日非法侵占使用原告物业铺位费人民币共计12222.24元；2、要求二被告公开他们之间签订的非法转租合同的转租价格，以作为支持原告第一诉求的依据；3、要求二被告在没有将原告物业恢复原状交还原告之前，三年内每月均按每平米人民币125元的价格支付原告的铺位占用费。三年后另行协商递增事宜；4、要求二被告赔偿原告代理人精神损失费人民币3000元并承担本案损失费。事实与理由：一、第一被告罗房公司与原告的租赁合同至2019年11月15日到期。被告罗房公司违背协议，在没有征询原告的情况下，于2016年与第二被告柏卡顿酒店公司签订长达10年至2026年的租赁合同。将原告位于深圳市罗湖区铺位打包越权与第二被告酒店公司签订租赁合同，严重违反物权法及民法通则的公平公正原则，侵害原告的物业权利；二、自从2019年11月15日以来，酒店公司违规强占使用原告的铺位，造成原告至今，无法收到合理租金。原告多次往返罗房与酒店之间协商无果。根据原告对周围相同地段楼层铺位的调查了解，按市场参考价以每平方米人民币125元计收原告铺位面积8.92平方米，按每月占用铺位费为1115元，每年为13380元，扣除第一被告预付金1157.58元，仍欠原告人民币12222.24元；三、二被告的欺行霸市卑鄙无耻的行径，对原告代理人的身心健康造成极大危害，致使原本患有高血压、糖尿病等慢××的身体雪上加霜。2020年7月5日，与二被告因追讨占用铺位费用问题与二被告发生争执，导致血压、血糖急剧升高。于2020年7月6日在深圳市人民医院住院治疗，一个星期后，转危为安。被告深圳市罗湖房地产开发有限公司辩称，双方合同到期时，每月支付原告的租金为578.79元，被告诉请的租金没有依据。被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司辩称，原告商铺是整层中的一块，之前也是整合后分割成了几个位置租给别人。这里面包含很多的业主，会损害已经签了租赁合同的业主的利益，无法分割并返还。经审理查明：原告系深圳市罗湖区东门立新路北立新花园Ｂ栋裙楼227号铺位物业（以下简称涉案物业）的业主，物业建筑面积8.92平方米，房地产权证号：深房地字第××号。原告与被告深圳市罗湖房地产开发有限公司签订《立新花园三期Ｂ栋裙楼铺位委托经营合同书》，约定原告将涉案物业委托被告深圳市罗湖房地产开发有限公司统一经营管理（包括代租、代管等），原告委托统一经营、统一管理的期限与涉案物业出租给被告的租赁合同的期限完全一致，为10年（租赁期从2009年12月15日到2019年12月14日）；双方合同到期时，被告被告深圳市罗湖房地产开发有限公司每月支付原告的租金为578.79元。被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司已支付原告租金至2020年2月14日。2016年5月29日，被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司与深圳市罗湖房地产开发有限公司签订《立新花园三期B栋二、三层商铺租赁合同》，被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司向深圳市罗湖房地产开发有限公司承租立新花园三期B栋二、三层商铺，面积共5839.96平方米，其中深圳市罗湖房地产开发有限公司及其关联单位名下物业面积为3190.2平方米，其他业主物业面积为2649.76平方米，考虑到租赁房屋的业主众多，产权分散，深圳市罗湖房地产开发有限公司与被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司双方同意，《委托经营合同》到期后，由深圳市罗湖房地产开发有限公司作为统筹组织者，双方共同做好商铺业主的协调工作，力争取得其他业主的委托出租授权和与业主签订委托出租协议。立新花园三期B栋二、三层由被告被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司做酒店经营使用，被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司对酒店进行了统一装修改造，涉案物业在酒店内无法确定位置，被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司主张酒店的总铺位数为590个，现已签约的铺位数为70%以上，该酒店目前处于正常经营状态。被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司与其他业主签署的《委托经营合同书》约定的租赁期限为12年，二层物业租金每月60元，三层物业租金每月55元，租赁期第三年开始在前一年的基础上每两年暂定递增5%。以上事实有产权证、银行流水、当事人陈述、（2020）粤0303民初35177号生效民事判决书等为证，本院予以认定。本院认为，本案系合同纠纷。原告与被告深圳市罗湖房地产开发有限公司签订的合同合法有效，双方合同到期后，被告深圳市罗湖房地产开发有限公司未返回原告物业，应按照合同期内的租金支付原告物业占用期间的使用费，故被告被告深圳市罗湖房地产开发有限公司应支付原告2020年2月15日至2020年11月14日期间共计9个月的物业使用费人民币5209.11（578.79×9）元。同时，原告与被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司的《委托经营合同书》到期后，被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司未向原告返还涉案物业，被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司在涉案物业所在地继续经营，并与超半数以上的业主重新签订了《委托经营合同书》，关于涉案物业应否返还的问题，本院认为，立新花园三期B栋二、三层共分割为近600个物业单位，现由被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司整体经营酒店使用，原告所购的物业是众多小物业单位中的一间，分割商铺具有特殊性，原告作为产权人对物业享有的权利，不能等同于独立商铺，为有利于物业整体功能的发挥，产权人行使权利必须受到其他商铺大多数业主所反映的整体意志的限制，现超半数的业主已与被告深圳市柏卡顿酒店管理有限公司签订合同，将物业交由被告继续经营酒店使用，目前涉案物业不具备独立经营的条件，原告要求返还物业不仅违背大多数业主的意愿，影响整栋物业整体功能的发挥，而且可能使双方当事人的利益受损，不利于自愿的充分利用。从平衡双方当事人利益的角度出发，依照公平和诚实信用原则，在立新花园三期B栋二、三层的业主未能形成多数一致意见要求返还的情况下，本院对原告要求返还涉案物业的请求不予支持。原告其他请求没有事实和法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈吉珍支付2020年2月15日至2020年11月14日期间共计9个月的物业使用费人民币5209.11元。二、驳回原告陈吉珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币90元，由原告负担人民币60元，由被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司负担人民币30元。案件受理费已由原告预交，其中人民币30元由本院退回原告，被告深圳市罗湖区房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费人民币30元，逾期不缴纳，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  雒虹媛二〇二一年三月十八日法官助理郑丹丽书记员李光正