湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0105民初806号原告：长沙长长资产管理有限公司，住所地，长沙市雨花区韶山路96号7楼。法定代表人：何检仔，任总经理。诉讼委托代理人：张强，湖南万和联合律师事务所律师。诉讼委托代理人：王曙，湖南万和联合律师事务所律师。被告:长沙市开福区上城金都业主大会，住所地，长沙市开福区黄兴北路89号上城金都。负责人：彭康。被告：长沙市开福区上城金都第一届业主委员会，住所地,长沙市开福区黄兴北路89号上城金都。负责人：彭康。两被告共同诉讼代理人：向鑫，湖南芙蓉律师事务所律师。两被告共同诉讼代理人：周珍梅，该业主委员会副主任。原告长沙长长资产管理有限公司诉被告长沙市开福区上城金都业主大会、长沙市开福区上城金都第一届业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院受理后组成由审判员李建科任审判长，人民陪审员彭素群、刘君辉的合议庭公开开庭进行了审理，原告长沙长长资产管理有限公司委托代理人张强、王曙，被告长沙市开福区上城金都业主大会（以下简称上城金都业主大会）、长沙市开福区上城金都第一届业主委员会（以下简称上城金都业主委员会）共同委托代理人向鑫、周珍梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告长沙长长资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、撤销被告上城金都业主大会于2020年12月5日作出的关于选聘物业服务企业的决定；2、撤销被告上城金都业主委员会于2020年12月5日作出的《关于长沙市开福区上城金都业主大会决定的通知》；3、由两被告共同承担本案诉讼费。事实与理由：原告为长沙市开福区上城金都(以下简称“小区”)的业主。小区原物业服务合同于2019年12月2日到期。被告上城金都业主委员会组织召开被告长城金都业主大会开会，以微信接龙投票、电话征求意见等方式决定“是否以公开招标的方式选聘物业服务企业。”2020年12月5日，被告上城金都业主委员会发布《关于长沙市开福区上城金都业主大会决定的通知》(以下简称“通知”)。通知称:由于上城金都物业服务合同已经到期，业委会根据上城金都业主大会议事规则，召开业主大会。截止2020年11月27日，本次业主大会收到投票户数395户，投票业主专有产权面积43208.28平方米。根据小区情况(总户数668户，专有产权面积66670.7平方米)。面积及户数双过半。业主委员会已经将决定内容上报到街道社区,并将根据业主大会决定内容启动物业重新招标工作。同日被告上城金都业主委员会向开福区通泰街街道和万星社区报告，报告称有363名业主(专有部分建筑面积43208.28平方米)表达同意以公开招标的方式选聘物业服务公司。原告认为:一、被告上城金都业主大会作出的关于招标选聘物业服务企业的表决未依法获得通过。根据勘测报告显示，小区实际专有部分总建筑面积为10.5万平方米。但被告上城金都业主委员会在通知中公布的表决同意的业主专有部分建筑面积为43208.28平方米，实际占专有部分总建筑面积的43.2%。根据《物权法》第二百七十八条的规定，选聘物业服务企业应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。因此本次业主大会关于招标选聘物业服务企业的表决不满足双过半的法律规定。即该表决事项未依法获得通过。因此应当撤销被告关于招标选聘物业服务企业的决定。二、被告上城金都业主委员会违背法律规定和事实，以通知的形式发布未依法获得业主大会通过的内容，意图蒙混过关，因此该通知也应当被撤销。综上所述，请法院判如所请。两被告辩称：一、原告诉称上城金都小区实际专有部门总建筑面积为10.5万平方米与客观事实不符。原告提交的《房地产勘测报告书》中的勘测结论部分实测建筑面积为105036.51平方米。而该建筑面积应包括小区业主专有部分的建筑面积（66670.7平米）和小区业主共有部分的建筑物面积（38365.81平米）。依据《民法典》第二百七十一条之规定：业主对建筑物内的住宅、经营性住房等专有部门享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因而，上城金都小区业主专有部门总建筑面积应为66670.7平米而非105036.51平米，原告诉称没有事实依据。二、被告依据《民法典》及相关司法解释以及《湖南省物业管理条例》等规定召开业主大会符合相关规定。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条、第3条、第8条、第9条之相关规定，目前上城金都小区依法登记取得专有部门所有权的业主共558户，专有部分建筑物总面积共66670.7平米。被告依据《湖南省物业管理条例》之相关规定召开业主大会，并根据业主大会的结果做出决定符合相关规定。二、原告不是本案的业主，主体不适格，无权起诉，原告提供的证据一产权证的房屋所有权人为长沙长长置业有限公司，也没有证据证明原告是上城金都的业主。综上，原告诉称无事实依据也无法律依据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求。经审理查明：原告长长资产管理有限公司是原长沙长长置业有限公司变更而来，原告系长沙市开福区黄兴北路89号上城金都大厦小区2014的业主。上城金都小区原物业服务合同于2019年12月2日到期，新成立的上城金都业主委员会自2020年11月18日起组织以微信接龙投票、电话征求意见等方式决定是否以公开招标的方式选聘物业服务企业。2020年12月5日被告上城金都业主委员会发布《关于长沙市开福区上城金都业主大会决定的通知》，通知称:由于上城金都物业服务合同已经到期，业委会根据上城金都业主大会议事规则第十六条的约定召开业主大会。截止11月27日，本次业主大会收到投票户数395户，投票业主专有产权面积43208.28平方米。根据小区情况(总户数668户，专有产权面积66670.7平方米)，面积及户数双过半。业主委员会已经将决定内容上报到街道社区,并将根据业主大会决定内容启动物业重新招标工作。同日被告上城金都业主委员会向街道及社区书面报告称，对于以何种方式选聘物业公司，业委会通过当面填写报告单、微信接龙投票、电话征求意见等方式征询业主意见，已有363名业主（专有部分占建筑面积43208.28平方米）表达同意以公开招标方式选聘物业服务公司，特此告知。原告长长资产管理有限公司知晓上述决定及通知后，认为被告上城金都业主大会的表决未按照法律规定进行表决，并提供了由长沙市房地产测绘队编制、长沙市房屋产权监理处监制的上城金都勘测报告证明被告上城金都业主大会作出的关于招标选聘物业服务企业的表决不符合物权法的规定。该勘测报告显示上城金都小区建筑面积面积为105036.42平方米，套内总面积为87506.84平方米。原告认为以上面积扣除无表决权的地下车库及公共服务用房的建筑面积14657平方米和套内面积12923.79平方米后，具有投票权的总建筑面积和套内面积分别为90378.57平方米、74583.05平方米，原告据此认为，即便被告宣称的投赞成票的业主情况属实，被告统计的投赞成票业主代表面积43208.28平方米是未剔除分摊面积的建筑面积，投票结果达不到物权法第七十六条规定的面积过半要求（43208.28平方米÷90378.57平方米＝47.8%），故原告诉至法院。又查明：1、两被告庭审仅向本院提交了业主投票的统计结果，未向法院提交数据来源依据，其宣称的投赞成票业主专有面积43208.28平方米计算亦仅提供了物业公司的统计数据（原告不予认可），未提供产权信息资料佐证。2、在审理过程中，本院根据被告的申请向其发放了调查令，被告可持调查令前往长沙市不动产登记中心调取上城金都全体业主的不动产登记信息，且本院释明，如对原告的计算方法有异议应在规定时间内向本院提出异议，现规定期限已过，两被告未按规定时间提出。以上事实有《关于长沙市开福区上城金都业主大会决议的通知》、报告、庭审笔录、《房地产勘测报告书》、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：本案被告上城金都业主委员会在成立后宣称召开了业主大会表决是否以公开招标方式选聘物业服务公司（实际上是以微信接龙投票、电话征求意见等方式代替了业主大会），并根据微信接龙投票、电话征求意见投票的结果认定达到了《物权法》第七十六条关于业主共同决定选聘和解聘物业服务企业面积且人数过半的要求，被告应对表决的合法性、数据的真实性承担举证责任。本案两被告未提交佐证其统计的投票数据真实性来源的证据，其宣称的投赞成票业主专有面积43208.28平方米计算亦缺乏产权信息资料佐证，在本院释明后被告未在规定时间对原告的统计数据及结算结果提出异议，被告应对其宣称的表决数据的真实性承担举证不能责任，被告不能证明业主大会以公开招标方式选聘物业服务公司的表决结果达到了《物权法》规定的面积、业主人数过半的要求，故本院对原告要求撤销被告上城金都业主大会于2020年12月5日作出的关于选聘物业服务企业的决定及撤销被告上城金都业主委员会于2020年12月5日作出的《关于长沙市开福区上城金都业主大会决定的通知》的诉讼请求予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，判决如下：一、撤销被告长沙市开福区上城金都业主大会2020年12月5日作出的关于选聘物业服务企业的决定；二、撤销被告长沙市开福区上城金都第一届业主委员会2020年12月5日作出的《关于长沙市开福区上城金都业主大会决定的通知》。本案案件受理费80元，由被告长沙市开福区上城金都业主大会、长沙市开福区上城金都第一届业主委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李建科人民陪审员  彭素群人民陪审员  刘君辉二〇二一年三月二十三日代理书记员  王 瑾附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。