山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1321民初48号 原告：王彦田，男，1964年12月5日出生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：庄元成，山东同力兴国律师事务所律师。 被告：潘丹慧，女，1986年8月26日出生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：赵西禹，山东冠鲁律师事务所律师。 被告：聂宝静，女，1983年6月19日出生，汉族，住山东省沂南县。 原告王彦田与被告潘丹慧、聂宝静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告王彦田及其委托诉讼代理人庄元成、被告潘丹慧及其委托诉讼代理人赵西禹到庭参加诉讼。被告聂宝静经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王彦田向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除王彦田与聂宝静、潘丹慧签订的《购房合同协议》；2.依法判令聂宝静、潘丹慧返还王彦田购房款16万元及利息；3.依法判令聂宝静、潘丹慧支付违约金；4.本案诉讼费、保全费由聂宝静、潘丹慧承担。诉讼过程中，王彦田放弃上述第2项中要求返还利息及第3项中支付违约金的诉讼请求。事实和理由：王彦田经潘丹慧介绍购买聂宝静所有的位于沂南县京北花园Ｂ区××号楼××房××，并于2019年5月24日与聂宝静、潘丹慧签订《购房合同协议》，同日王彦田按协议约定向潘丹慧支付首付款16万元。在王彦田筹集资金全部向聂宝静、潘丹慧付款时，发现聂宝静、潘丹慧在2019年11月14日将房产过户他人，致使王彦田不能实现购买到房产的目的。 潘丹慧辩称，1.王彦田所述事实错误。2019年5月，梁新华、聂宝静夫妇委托潘丹慧拟出卖位于沂南县京北花园Ｂ区××号楼××室房产。刘某知道后与房主取得联系，以先向潘丹慧支付首付为条件，经房主同意该房产由其包销，卖价高于原房主出价部分归刘某所有，中介费由刘某负担，刘某的包销行为就是民间俗称的“炒房”。得到刘某愿意支付首付包销的承诺后，潘丹慧于2019年5月15日向梁新华、聂宝静夫妇支付1万元定金，刘某的合伙人即王彦田在刘某的陪同下，于2019年5月24日向潘丹慧支付16万元作为该房产首付（其中包含潘丹慧先前支付的1万元定金、中介费3万元，剩余12万元由潘丹慧于2019年5月28日转支付给房主梁新华账户），上述价格及潘丹慧支付定金、中介费的情况王彦田都了解知情，王彦田支付首付的行为应系其与刘某合伙，实质系作为包销此房产的信用金。按照此前行业惯例，潘丹慧按照刘某的意思随即与王彦田签订《购房合同协议》。此合同并非表明王彦田系该房屋的真正买主，只是用合同的形式确定了该房屋由刘某一伙炒房者来包销（此种形式民间俗称“炒房”）。合同签订后，梁新华、聂宝静夫妇的房产只能卖给刘某一伙炒房者介绍的客户，且潘丹慧不得过问购买人的成交价，高出约定部分归刘某一伙炒房者所有。后刘某介绍买主聂建荣购买该房屋，聂建荣因贷款问题迟迟未付购房款，直至2020年1月2日才获得贷款，由银行直接将购房者的贷款转至房主梁新华、聂宝静夫妇账户。按照事先约定，梁新华、聂宝静夫妇需将刘某一伙事先预付的13万元首付及超出65万的部分返还刘某一伙。梁新华收到购房款的第二天即2020年1月3日转账给潘丹慧13万元。潘丹慧于当日转给刘某13万元（因王彦田与刘某系合伙炒房人，且潘丹慧不认识王彦田，无从知晓其电话与银行账号，只能按照刘某的指令返到刘某账户），履行了双方此前的承诺，至此潘丹慧与刘某、王彦田一伙就此交易钱房两清。 2.王彦田的购房行为并不是真正购房自用，而是先以支付部分房款的方式锁定房源，后通过信息不对称的方式出售给愿出高价的客户，从中牟利。当时此种投机、哄抬房价的行为被政府列为打击对象。现王彦田因为其合伙内部纠纷，利用此前双方签订的、且已经履行完毕的合同起诉潘丹慧，其目的系通过诉讼手段谋取不当利益。据悉，王彦田同时亦利用同样手段起诉了另一卖房户,案号为(2021)鲁1321民初91号。 综上所述，王彦田的此种恶意行为，纯属无中生有，恶意诉讼，依法应当驳回其诉求。其此种滥用诉权、恶意诉讼的违法行为给潘丹慧带来的损失，潘丹慧保留向有关部门举报、维权的权利。 聂宝静未作答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 潘丹慧（曾用名潘慧），系沂南县乐嘉房产工作人员。案外人聂宝静、梁新华夫妇欲出卖其所有的位于沂南县京北花园Ｂ区××号楼××室房××室（以下简称涉案房产），潘丹慧将涉案房产信息提供给案外人刘某，征得刘某同意后代刘某与梁新华于2019年5月15日签订《购房合同协议》（以下简称《购房合同1》），合同中载明卖方：梁新华（简称甲方），买方：刘某（代）潘慧（简称乙方）。合同约定：乙方以62万元价格购买涉案房产，合同签订之日乙方支付1万元购房定金，自该合同签订起30日内支付首付款13万元（含定金），剩余49万元自该房过户后起7日内乙方办理银行贷款，银行放款后当日双方结清剩余房款。房款全部结清后，甲方结清水电费、物业费后交付乙方钥匙。双方在合同中另约定违约责任、产权变更登记等其他事项。该房手续由乐家（乐嘉）房产办理，中介费9000元由乙方承担，该合同签订当日支付，任何一方反悔中介费不退。合同签订当日，潘丹慧代刘某向梁新华支付购房定金1万元，梁新华为刘某出具《收条》一份，《收条》中载明：“今收到刘某购房定金￥10000元（壹万元整），收到人：梁新华，落款时间为2019年5月15日”。 刘某与王彦田系朋友关系，自2019年相识。潘丹慧代刘某与梁新华签订《购房合同1》后，刘某告知王彦田涉案房产信息，二人于2019年5月24日到潘丹慧工作场所乐嘉房产，潘丹慧代聂宝静与王彦田签订《购房合同协议》（以下简称《购房合同2》），合同中载明卖方：潘慧（代）聂宝静（简称甲方），买方：王彦田（简称乙方）。合同约定：乙方以65万元价格购买涉案房产，合同签订之日乙方支付16万元首付款，剩余49万元办理银行贷款。房款全部结清后，梁新华结清水电费、物业费后交付乙方钥匙。双方在合同中另约定违约责任、产权变更登记等其他事项。该房手续由乐家（乐嘉）房产办理，中介费9000元由乙方承担，该合同签订当日支付，任何一方反悔中介费不退。合同签订当日，王彦田通过其中国农业银行账户转账支付潘丹慧16万元，潘丹慧为王彦田出具《收条》一份，《收条》中载明：“今收到王彦田购买京北花园小区1＃楼3-201室首付款￥160000元（大写：壹拾陆万元整），收到人：潘慧，落款时间为2019年5月24日”。 在收到王彦田16万元首付款后，潘丹慧将其中12万元支付给梁新华，梁新华于2019年5月28日为刘某出具《收条》一份，《收条》中载明：“今收到刘某购房首付款￥120000元大写（壹拾贰万元整），收到人：梁新华，落款时间为2019年5月28日”。 后刘某将涉案房产通过其他中介机构转售他人，梁新华收到购房款后于2020年1月3日将潘丹慧代刘某支付的首付13万元及超过双方约定价格部分款项返还至潘丹慧账户。潘丹慧将其中13万元以现金的方式于2020年1月3日返还给刘某。刘某为潘丹慧出具《收到条》一份，《收到条》中载明：“今收到潘丹慧现金130000元（壹拾叁万元整），此款是由沂南县京北花园Ｂ区1号楼3-201房主梁新华返还给刘某.王彦田的首付款。收到人：刘某，落款时间为2020年1月3日”。 本院认为，潘丹慧代聂宝静与王彦田于2019年5月24日签订的《购房合同2》中涉及的房产，已最终被他人所购，致使双方之间的合同目的不能实现，王彦田有权要求解除合同。聂宝静并未实际参与合同签订，亦无证据表明潘丹慧代其签订合同的民事法律行为事前得到其授权或者事后得到其追认，对王彦田对聂宝静的相关诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”上述规定仅明确了通知对方当事人的情形下合同解除时间的确定，并未明确在未通知对方当事人、直接以提起诉讼的方式要求解除合同的情况下如何确定合同解除时间。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第三条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。”依照上述法律及司法解释规定，潘丹慧与王彦田于2019年5月24日签订的《购房合同2》自潘丹慧收到起诉状副本之日即2021年2月6日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，潘丹慧应返还王彦田依据合同约定支付的房屋首付款16万元。 本案争议焦点为王彦田与刘某之间是否存在合伙关系。潘丹慧辩称王彦田与刘某系合伙关系，其提供的《购房合同1》、《收条》、刘某的证人证言及刘某出具的《收到条》均系间接证据，不能直接证明王彦田与刘某之间存在合伙关系，且各证据之间及各证据与其陈述存在不一致之处，如：1.两份购房合同中约定中介费为9000元，但潘丹慧在庭审中陈述双方约定的中介费为3万元；2.潘丹慧应返还王彦田房屋首付款数额应至少为16万元，但其返还给刘某的款项为13万元。其提交的王彦田与案外人张玉翠、谢瑞生之间的《房产购买合同》，刘某仅系在证明人处签名，亦不能达到其证明目的。综上所述，潘丹慧提交的上述证据均系间接证据，不能形成有效证据链以达到王彦田与刘某之间存在合伙关系的证明目的，在王彦田对此不予认可的情形下，本院对其抗辩主张无法予以采信。 潘丹慧作为房产中介工作人员，拥有比普通大众更多的房产买卖专业知识和风险防范能力，其在没有王彦田书面授权的情形下，将涉案房屋部分首付款返还给合同相对人之外的第三人刘某，违反了合同相对性原理，亦不符合常理。其对此在答辩状中解释道“不认识王彦田，无从知晓其电话与银行账号，只能按照刘某的指令返到刘某账户”，在庭审中又陈述返还给刘某的13万元系现金，前后所述存在相互矛盾之处，对其抗辩事由本院不予采信。 综上所述，在《购房合同2》被解除后，在无充分证据证明刘某具有代王彦田收取返还借款的权限时，不能免除潘丹慧向王彦田返还价款的义务，故对王彦田主张潘丹慧返还房屋首付款16万元的诉讼请求，本院予以支持。如潘丹慧因向刘某返还价款而受损，可通过另案诉讼或其他途径维护自己合法权益。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条（法释〔2019〕19号）的规定，判决如下： 一、原告王彦田与被告潘丹慧于2019年5月24日签订的《购房合同协议》自2021年2月6日解除； 二、被告潘丹慧于本判决生效后十日内返还原告王彦田首付款16万元； 三、驳回原告王彦田对被告聂宝静的诉讼请求； 四、驳回原告王彦田其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3500元，减半收取计1750元，保全费1320元，由被告潘丹慧负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  王孝杰 二〇二一年三月二十二日 书记员  刘 娟