湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0381民初120号原告：皮兴华，男，1962年6月10日出生，汉族，户籍所在地：湖北省丹江口市,现租住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：严长清，湖北玄岳律师事务所专职律师。代理权限：一般代理。被告：张光兴，男，汉族，1968年9月4日出生，住湖北省丹江口市。第三人：王云，女，1976年7月3日出生，汉族，户籍所在地：湖北省丹江口市，现住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：王桂敏，湖北三丰律师事务所专职律师。代理权限：一般代理。原告皮兴华与被告张光兴、第三人王云确认合同效力纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告皮兴华及其委托诉讼代理人严长清，第三人王云及其委托诉讼代理人王桂敏到庭参加诉讼，被告张光兴经本院传票传唤未到庭参加诉讼。为查明案件事实并经原告皮兴华、第三人王云同意，本院于2021年3月19日第二次公开开庭审理了此案，原告皮兴华及其委托诉讼代理人严长清、被告张光兴、第三人王云及其委托诉讼代理人王桂敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皮兴华向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《购房协议》有效，并要求被告继续履行购房协议交付房屋；2.要求第三人排除妨碍腾退房屋；3.诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：2011年12月被告张光兴因丹江口市张家营外滩·锦绣家园小区（旧）房改造项目获得湖北昊罡房地产开发有限公司（以下简称：昊罡公司）拆迁补偿安置房屋一套（期权房屋）。2017年5月外滩·锦绣家园小区（旧）房改造项目竣工，昊罡公司确定该项目1号楼1204号作为被告张光兴拆迁补偿安置房屋。2018年12月1日原告与被告签订《购房协议》，协议约定：“甲方（张光兴）将位于丹江口市××家园××楼××号房屋卖给乙方（皮兴华），购房款总计34.5万元。甲方保证此房屋没有任何纠纷，如果以后有任何纠纷，就算甲方违约，甲方承诺为该房屋办理不动产权证，所需费用由甲方承担。乙方留3万元作为押金，待房屋不动产权证交给乙方后，乙方再把3万元押金付给甲方。”协议签订后，原告将购房款11.5万元汇入被告张光兴指定的账户中，并在昊罡公司办理了回迁安置房屋的变更手续，在办理交房过程中发现约定的房屋被第三人王云抢占，问其缘由，第三人称张光兴借款未还，已将该房屋抵押给第三人，经质问被告张光兴，张光兴陈述欠款未还是事实，但是并未将房屋抵押，此事三方协商未果，为了维护原告的合法权利，故向法院提起诉讼，请依法予以保护。被告张光兴辩称，确实与原告皮兴华签订了《购房协议》，2018年12月在开发商处也签订了协议。2014年9月我承包了一个厂需要资金周转，向第三人王云的丈夫钱宗涛借款，但是与钱宗涛之间的事，不是和王云。2014年10月份钱宗涛借给我3万元现金，2014年12月份又借给了我4万元现金，实际钱宗涛支付了7万元钱，加了利息打的8万元的借条。因为我厂停产了，借的钱没有还上，刚好我锦绣家园安置的有一套房屋，实在被逼无奈，将房屋价格远低于市场价作价28万元抵押给钱宗涛，加上钱宗涛抵给我一辆车作价8万元，就把这套房屋整体压上了，房屋我没有出卖给王云，房屋价值远高于这个价格，我不可能是卖给他。第三人王云辩称，1.第三人不存在抢占房屋，更不可能腾退房屋。理由是第三人与被告于2014年10月28日签订了房屋买卖合同书，将案涉房屋已卖给第三人，并且于2018年11月2日将房屋交付给第三人，第三人已实际占有并居住至今。2.被告故意隐瞒将房屋已卖给第三人的事实，合同目的并不能实现，原告可以根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同若干问题解释》第九条之规定向被告主张权利，与第三人无关。3.本案诉讼费应由被告和原告承担，与第三人无关。经审理查明，2018年12月1日，张光兴（作为甲方），皮兴华（作为乙方）签订《购房协议》,协议内容为：“今甲方将位于丹江口市××家园××楼××号房屋卖给乙方。购房款总计34.5万元。甲方保证此房屋没有任何纠纷，如果以后有任何纠纷，就算甲方违约，买卖双方如有一方违约，违约方需付对方购房款百分之三十的违约金。甲方承诺为该房屋办理不动产权证，所需费用由甲方承担。乙方留3万元作为押金，待房屋不动产权证交给乙方后，乙方再把3万元付给甲方。”同日，皮兴华按照张光兴的指示，将购房首付款11.5万元通过银行转账给李红芬，并在丹江口市张家营外滩锦绣家园小区（旧）房改造项目建设方：湖北昊罡房地产开发有限公司处进行了备案，将《外滩锦绣家园回迁安置协议书》的权利人变更为皮兴华。2018年12月3日，张光兴与皮兴华在丹江口市丹盛物业管理有限公司为诉争房屋办理了物业手续，领取了房屋钥匙，并进入房屋进行了实地查看。2018年12月7日皮兴华欲对房屋进行装修再次进入房屋时，发现原房屋钥匙已经无法打开房门，通过报警，公安机关核实才发现该房屋被第三人王云更换了门锁。现该房屋尚未装修，第三人王云在室内存放了部分物品。原告皮兴华因此向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查明，诉争房屋目前尚不具备办理不动产权证书的条件。本院认为，本案原、被告双方之间签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且得到了房屋开发建设方湖北昊罡房地产开发有限公司的认可，合法、有效，双方应当按照约定履行合同。但合同未对交付房屋的具体时间和条件做出约定，皮兴华至今也一直未付清房款，根据《合同法》的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，合同先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，皮兴华在未付清约定房款的情况下要求张光兴交付房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。关于皮兴华要求第三人腾退房屋的请求，行使的是物权保护的权利，而本案中皮兴华的权利目前尚停留在合同债权，并未转化为物权，因此其要求第三人腾退房屋的请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告皮兴华与被告张光兴于2018年12月1日签订的《购房协议》有效。二、驳回原告皮兴华的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告张光兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  吴晓菲二〇二一年三月三十日书记员  李安安本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。2.《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。