江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终1067号上诉人（原审被告）：扬州骏安置业有限公司，住所地扬州市邗江区西湖镇司徒庙路南侧。法定代表人：欧阳林桂，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆登峰，该公司员工。委托诉讼代理人：石曼，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚宽芳，女，1966年7月14日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：汪俊龙，江苏石立律师事务所律师。上诉人扬州骏安置业有限公司（以下简称骏安置业公司）与被上诉人姚宽芳商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院(2020)苏1003民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。骏安置业公司上诉请求：依法改判或发回重审，1.判令驳回要求骏安置业公司支付违约金的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由姚宽芳承担。事实和理由：一、一审法院不予确认《补充协议》中逾期交付的定义，骏安置业公司不予认可。1.骏安置业公司不构成逾期交付的情况，《补充协议》由双方签订并没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，逾期交付定义作为《补充协议》的一部分，同样合法有效。《补充协议》第4页第九条逾期交付责任：逾期交付是指本合同第十一条第一款约定的交付期限届满时，该商品房未经竣工验收合格，出卖人可据实延期交付的除外。根据《商品房买卖合同》第11页第十一条第一款约定，出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。案涉地块商品房开发建设工程已在2018年12月28日由建设单位组织竣工验收合格，早于合同约定交付期限，故骏安置业公司不构成逾期交付的情况。2.关于逾期交付定义骏安置业公司已提请姚宽芳注意并作充分说明，《补充协议》第1页特别提示中明确记载：在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同、附件及本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容，出卖人已提请买受人注意并作充分说明。经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同、附件及本补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本补充协议。出卖人在签订本合同之前已向买受人出示本合同示范文本及补充协议等所有附件等信息，同时向买受人做了完整、充分、合理的说明。二、一审法院判决骏安置业公司支付逾期交付违约金违背公平原则。案涉房屋改造行为，导致实际交房的面积比合同约定的面积扩大14.6平方米，姚宽芳实际上获得了利益，但改造行为却导致骏安置业公司被扬州市邗江区城市管理局罚没约983.75万元。现一审法院判处骏安置业公司支付违约金，加重骏安置业公司的责任，违背公平原则。姚宽芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据双方在一审中提交的证据材料以及抗辩意见，骏安置业公司存在逾期交房的事实是客观存在的，一审判决骏安置业公司支付违约金符合双方合同约定。姚宽芳向一审法院起诉请求：1.判令骏安置业公司支付逾期交房违约金32442.95元（以2222120元为基数，以每日万分之二标准从2019年9月1日计算至2019年11月13日);2.判令骏安置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年2月14日，姚宽芳、骏安置业公司双方签订《商品房买卖合同》，约定姚宽芳购买骏安置业公司开发的悦荣华府10幢304号房屋，房屋总价款2222120元。根据合同约定，骏安置业公司应当于2019年8月31日前将符合条件的商品房交付姚宽芳。合同签订后，姚宽芳已经向骏安置业公司支付了全部2222120元房款。但是直至2019年11月8日，骏安置业公司才通知姚宽芳于2019年11月13日办理交房手续。姚宽芳认为，骏安置业公司的违约行为侵犯了姚宽芳的合法权益，故提起本案诉讼。一审法院经审理查明，1.2018年2月14日，姚宽芳与骏安置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定由姚宽芳向骏安置业公司购买悦荣华府2幢（公安幢号10）304号房产，房屋总价2222120元。第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件载明：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房已经取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》”，第十条商品房相关设施设备交付条件载明：“（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水排水配套设施齐全，并于城市公共供水、排水管网连接……第十一条交付时间和手续载明：出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房……第十二条逾期交付责任载明：“除不可抗力之外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.详见合同补充协议第九条。”第六章规划设计变更第十五条设计变更载明：“（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，设计下列可能影响买受人所购商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式……”《合同补充协议》第八条载明：“出卖人通知买受人收楼，买受人无合理理由拒绝收楼的，该商品房自出卖人通知的交付日起视为交付”，第九条载明：“逾期交付是指本合同第十一条第一款约定的交付期限届满时，该商品房未经竣工验收合格，出卖人可据实延期交付的除外。逾期交付的按逾期时间分别处理，不作累加1.逾期不超过60日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%。”2.2018年6月29日，骏安置业公司向姚宽芳出具发票一张，收到姚宽芳房款2222120元。3.诉讼中，骏安置业公司提交了扬州市邗江区城市管理局文件复印件一份，系该局及扬州市邗江区西湖镇人民政府于2019年9月9日向扬州市邗江区人民政府呈报的《关于对悦荣华府违法建设处置方案的请示》，载明开发商违法行为：开发商在规划验收后，对扬州悦荣华府小区104户叠墅房屋拆除部分外立面，利用公共空间进行分户分层补板进行违法建设。每户违建面积14.6平方米，共违建1518.4平方米。建议处理意见为：没收开发商违法收入（违法收入参照应补缴的地价款964.49万元），并处建设工程造价百分之十的罚款（19.26万元），合计罚没人民币983.75万元。2019年9月27日，骏安置业公司向扬州市邗江区城市管理局缴纳罚金9837500元。4.2019年10月31日，扬州市邗江区综合行政执法局向扬州市住房和城乡建设局（以下简称扬州住建局）发函，要求先行办理8月14日要求暂停办理的涉案房屋的相关交付手续。5.2019年11月8日，骏安置业公司向姚宽芳出具《入伙通知书》，告知姚宽芳于2019年11月13日办理交房入住手续。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人签订的《合同》及附件没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照《合同》约定履行各自的合同义务。《合同》明确约定交房时间为2019年8月31日，但骏安置业公司实际通知姚宽芳于2019年11月13日办理房屋交接手续。骏安置业公司主张根据《补充协议》中对“逾期交付”作出的定义，本案不属于逾期交付，对此，一审法院认为，《补充协议》作为骏安置业公司提供的格式文本合同，对逾期交付的定义与通常理由作为限缩性的解释，免除了其依法可能应承担的责任，现未有证据证明该公司就该条款的后果向购房人作出相应的解释，故该条款对“逾期交付”作出的定义，一审法院不予确认。骏安置业公司主张未能按照合同约定交付房屋系因其对涉案房屋的室内隔墙进行改造，姚宽芳因骏安置业公司的改造行为而获益，因改造行为被认定违法，进而导致行政机关暂停为涉案房产办理相关房屋交付手续而出现逾期交付情形，故姚宽芳应承担相应的法律后果。一审法院认为，骏安置业公司的主张缺乏事实和法律依据，其对案涉房屋进行改造而被行政机关暂停为涉案房产办理相关房屋交付手续，相关不利后果应由其承担，故骏安置业公司应承担逾期交房的违约责任。根据双方合同约定的交房时间以及骏安置业公司通知姚宽芳的收房时间，姚宽芳主张自2019年9月1日起至2019年11月13日止，按照合同约定的每日万分之二的标准支付违约金计32442.95元，一审法院依法予以支持。综上，姚宽芳的诉讼请求一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：骏安置业公司应于判决发生法律效力之日起十日内给付姚宽芳逾期交房的违约金32442.95元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果当事人未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费减半收取356元，由骏安置业公司负担。二审中当事人未提交证据。经审理查明，一审认定的基本事实除“罚金9837500元”应为罚没款、处罚款共9837500元外，其余属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：骏安置业公司是否存在逾期交房而应支付相应的违约金？本院认为，本案双方当事人已经在《商品房买卖合同（预售）》中明确约定出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付房屋，但骏安置业公司实际通知办理房屋交接手续的时间为2019年11月13日。骏安置业公司虽辩称其不应承担逾期交房的违约责任，但是，本院认为，《补充协议》第九条关于“逾期交付”的定义系骏安置业公司提供的格式条款，该条对于“逾期交付”情形这一与姚宽芳有重大利害关系的条款做了限缩性解释，但结合《补充协议》整体的文本格式，并无证据表明骏安置业公司采取了合理方式对姚宽芳进行提示并达到足以使姚宽芳注意或理解该条款的程度。因此一审法院对该第九条中“逾期交付”的定义不予确认并无不当，骏安置业公司提出其根据《补充协议》的约定不构成违约的主张不能成立，其超过约定时间交房的行为构成了逾期交房，应承担相应违约责任。综上所述，骏安置业公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费611元，由扬州骏安置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 陆开存审判员孙建瑢审判员 韩       冰二〇二一年三月三十日书记员 施   亚   芹