湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘05民终452号上诉人（原审被告）：绥宁碧桂园房地产开发有限公司，住所地湖南省绥宁县长铺镇居委会鑫泰花园A1114、115。法定代表人：叶瀚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汤文，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：欧阳介惠，女，1969年12月28日出生,汉族,住湖南省绥宁县。委托诉讼代理人：周继东，湖南三行律师事务所律师。上诉人绥宁碧桂园房地产开发有限公司（以下简称绥宁碧桂园）因与被上诉人欧阳介惠房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省绥宁县人民法院(2020)湘0527民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。绥宁碧桂园上诉请求：一、撤销湖南省绥宁县（2020）湘0527民初627号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误，上诉人并不存在逾期（或拒绝）交付房屋的违约行为。1、一审已查明，2018年12月31日上诉人向被上诉人邮寄《期楼收楼通知书》，告知被上诉人于2019年1月30日办理收楼手续。虽然被上诉人称其未收到《期楼收楼通知书》，但根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第十三条，应视为文件已经送达。同时，根据《补充协议》第三条第2款约定，买受人若未在约定交房期限内收到交付通知，应自行前往商品房所在地办理交接手续。因此，被上诉人（声称）未收到《期楼收楼通知书》并不能作为认定上诉人存在逾期（拒绝）交付商品房的理由。2、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条第1款以及一审中上诉人提交的绥宁县住建局于2019年1月29日出具的《关于绥宁碧桂园1-11#竣工验收备案的说明》足以证明，上诉人已于2019年1月29日前向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，因此，上诉人不存在逾期（或拒绝）交付的违约行为，一审法院判决解除案涉商品房合同是基于错误的事实认定作出的。二、一审判决判令上诉人向被上诉人支付违约金91932.9元（按已付房款15%计算），过分高于被上诉人可能受到的实际损失，对上诉人显失公平。案涉商品房目前的市场价格出现较大幅度下跌，退款的款项足以弥补被上诉人的经营损失，因此被上诉人实际上没有任何损失。欧阳介惠辩称：一、上诉人房屋在交付日没有通过验收备案，同时由于上诉人不具备按揭条件，银行无法办理按揭贷款，故构成违约。二、被上诉人要求解除与上诉人签订的房屋买卖合同完全正当合法。被上诉人行使解除权的事实、法律依据充分确凿。三、上诉人的违约行为，导致合同无法履行，给被上诉人造成了严重损失，解除合同后上诉人应返还购房款并承担违约责任赔偿被上诉人损失。综合以上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。欧阳介惠向一审法院起诉请求：1、解除欧阳介惠与绥宁碧桂园间签订的编号为20170012-105和20170012-106的商品房买卖合同；2、判令绥宁碧桂园退还欧阳介惠的购房款及已预交的各项费用共620333.6元及利息（利息按银行同期贷款利率，从2019年6月3日起计算至实际退款之日止）;3、判令绥宁碧桂园按合同约定支付欧阳介惠已付购房款15%的违约金919329元；4、本案诉讼费由绥宁碧桂园承担。一审法院认定事实：绥宁碧桂园是经依法登记、成立的具有房地产开发经营资质的企业；案涉商品房开发项目具有土地使用权，并办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。欧阳介惠与绥宁碧桂园于2018年6月24日签订了合同编号为20170012-105和20170012-106的《商品房买卖合同》二份及附件四《补充协议》、附录等。《商品房买卖合同》载明如下：第三条商品房基本情况：欧阳介惠购买绥宁碧桂园开发项目中建造的第8幢1单元105号和106号房；该二房屋用途为商业；105号房建筑面积46.49平方米（套内建筑面积44.44平方米、公摊建筑面积2.05平方米）；106号房屋房建筑面积44.19平方米（套内建筑面积42.24平方米、公摊建筑面积1.95平方米）。第四条计价方式与价款：105号房按建筑面积每平方米单价13473.24元，总房款为626371元；106号房按建筑面积每平方米单价13046.28元，总房款为576515元。第六条付款方式及期限：105号房欧阳介惠必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的7.99%给绥宁碧桂园（即5万元），在2018年7月27日前付该商品房总房价款的20.75%给绥宁碧桂园（即13万元），并向贷款银行办理按揭申请手续，在2018年8月27日前付该商品房总房价款的21.77%给绥宁碧桂园（即136371元），并向贷款银行办理按揭申请手续，在2018年9月27日前付该商品房总房价款的49.49%（银行按揭款项）给绥宁碧桂园（即31万元整）；106号房欧阳介惠必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的8.68%给绥宁碧桂园（即5万元），在2018年7月27日前付该商品房总房价款的20.81%给绥宁碧桂园（即12万元整），并向贷款银行办理按揭申请手续；在2018年8月27日前付该商品房总房价款的21.94%给绥宁碧桂园（即126515元整），并向贷款银行办理按揭申请手续；在2018年9月27日前付该商品房总房价款的48.57%（银行按揭款项）给绥宁碧桂园（即28万元整）。第八条交付期限：绥宁碧桂园于2019年1月30日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付欧阳介惠使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：1、绥宁碧桂园逾期90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，绥宁碧桂园按日向欧阳介惠支付已购房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、绥宁碧桂园逾期交房超过90日后，欧阳介惠有权解除合同，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知绥宁碧桂园，否则视为欧阳介惠选择继续履行合同，绥宁碧桂园应自欧阳介惠解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向欧阳介惠支付违约金。欧阳介惠不解除合同，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，绥宁碧桂园按日向欧阳介惠支付已付购房款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过欧阳介惠已付购房款的15%。第十五条关于产权登记的约定：绥宁碧桂园应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由欧阳介惠提供的资料报产权登记机关备案……。附件四：《补充协议》约定如下：第三条关于该商品房交付条件与交付手续：1、该商品房的交付以本款约定为准，即该商品房的交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件，该商品房的房屋测绘绥宁碧桂园不作为交付条件；该商品房的交付标准为出卖人按照合同附录一（即装饰、设备标准）约定的交付标准进行交付……。2、买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续……。4、如买受人未付清应于该商品房交付之前或之时支付的购房款及相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的房价款、物业专项维修资金、契税、办证费用），出卖人有权在买受人付清上述房款及相关费用后再交付该商品房给买受人。第十二条关于合同解除：4、双方行使解除权的期限为一年。第十四条补充协议的效力：本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。本补充协议及附录均为合同的有效组成部分，经出卖人和买受人签字（盖章）后随合同生效而生效，效力优于合同。2019年1月10日，绥宁碧桂园组织勘察、设计、施工、监理、建设五单位对绥宁碧桂园修建的1期8栋、10栋、11栋的房屋进行竣工验收，当日参加验收的五单位均在《竣工验收意见表》上签字验收合格并加盖各相关单位公章。2019年1月29日，绥宁县住房和城乡建设局作出“关于绥宁碧桂园1-11#竣工验收备案的说明”，证实其已收到绥宁碧桂园公司提交的相关资料并正在办理备案登记手续，因临近春节及其他工作安排，预计在2019年3月底左右完成竣工备案。2019年3月18日，绥宁县住房和城乡建设局通过了对绥宁碧桂园1期8#栋项目竣工验收备案审查登记，在该登记表中相关验收部门对工程竣工签署意见后落款时间为2019年3月5日，并对备案文件收讫注明的时间为2019年3月18日（即绥宁碧桂园一期8#楼工程的竣工验收备案文件已于2019年3月18日收讫，文件基本齐全。同意备案。2019年3月18日）。2018年12月31日绥宁碧桂园向欧阳介惠邮寄二份（国内挂号信函）《期楼收楼通知书》，告知欧阳介惠购买的涉案房屋可按《商品房买卖合同》于2019年1月30日交付给欧阳介惠，通知欧阳介惠预约收楼手续的办理时间，并带齐有关资料和款项前往绥宁碧桂园销售中心办理二门面房相关房屋交接手续。欧阳介惠称没有收到该《收楼通知书》。且在2019年1月30日后绥宁碧桂园均没有通知欧阳介惠收楼。欧阳介惠、绥宁碧桂园对涉案房屋按揭贷款按合同约定在2018年9月27日前办理好，欧阳介惠在购房时绥宁碧桂园的业务员告知按揭贷款的银行系中国农业银行绥宁县支行，具体办理按揭贷款的时间由绥宁碧桂园通知欧阳介惠带好资料并办理面签贷款手续。绥宁碧桂园未能在2018年9月27日前向银行递交按揭贷款必须需要的资料，绥宁碧桂园没有证据证明其通知欧阳介惠在何时向何家银行办理按揭贷款手续。2020年7月2日，中国农业银行绥宁县支行对涉案房屋按揭情况作出说明（欧阳介惠律师调查）：“绥宁县碧桂园房地产开发有限公司于2017年8月11日在该行办理商铺按揭意向准入手续，合作期限为二年，截止日期为2019年8月10日止，合作期限内未发放商铺按揭贷款”。该行至今未给予欧阳介惠发放按揭贷款，造成未能发放按揭贷款的原因系绥宁碧桂园必须提供的资料即竣工验收备案表是在临近合作期限届满，导致银行无法在规定时间内进行审核办理按揭贷款。欧阳介惠于2018年6月17日、6月24日、7月31日、9月29日向绥宁碧桂园支付购房款612886元（105号316371元+106号296515元）和物业维修基金6347.6元（105号3254.3元+106号3093.3元）及不动产中心预告登记费1100元（105号550元+106号550元），共计620333.60元。因银行按揭贷款手续未办好，欧阳介惠方除交了以上房款后便不再交款，为此绥宁碧桂园公司也未再通知欧阳介惠收房，且欧阳介惠所购买的二门面房屋一直由绥宁碧桂园公司堆放货物占用使用中。2019年5月3日欧阳介惠向绥宁碧桂园提交二份《退房申请书》，以绥宁碧桂园逾期交房超过90天，要求退房解除合同，退还全部已交的房款，并按合同约定的按已付购房款的15%向欧阳介惠支付违约金。绥宁碧桂园公司员工张**于2019年5月5日在欧阳介惠提交的退房申请书上签字并加盖了绥宁碧桂园公司公章。2019年6月14日欧阳介惠再次向绥宁碧桂园公司提交《解除合同通知书》，绥宁碧桂园公司员工付尧在该《解除合同通知书》上签名并备注：已收，相关问题由公司法务代表输出为准。2020年2月26日欧阳介惠第三次向绥宁碧桂园公司提交（邮寄）《退款通知书》。2020年6月3日欧阳介惠和其他购房人（华晨俊、谭丁和、黄小红、钟连生）一起联名向绥宁碧桂园公司提交（邮寄）《关于解除商品房买卖合同的通知》，以绥宁碧桂园公司房屋达不到交付条件及迟迟不能交房已逾期长达一年半，欧阳介惠等人多次找公司交涉解除合同无果，联名提出解除合同，并要求赔偿违约金及其他经济损失。欧阳介惠以绥宁碧桂园当时未能通过有关部门验收合格，不能按期交付，同时没有及时为欧阳介惠办理有关按揭手续，致使合同无法履行，给欧阳介惠造成了极大的经济损失，及欧阳介惠曾多次找绥宁碧桂园交涉要求解除合同无果。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。绥宁碧桂园具有商品房建设开发资质，双方签订的二份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反相关的法律法规，应属有效合同。该案的争执焦点为：1、欧阳介惠主张约定解除合同是否符合双方合同约定解除条件？2、解除合同或不解除合同的违约金怎么计算认定？1、关于欧阳介惠主张约定解除合同是否符合双方合同约定解除条件的问题：绥宁碧桂园未能按照约定在2019年1月30日前交付房屋，且在交房时未达到合同约定的交付条件，（即该商品房的交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件），已经构成违约，故依法应当承担违约责任。1、双方对房屋验收合格的时间问题；欧阳介惠认为备案登记表所记载的竣工验收合格时间为2019年3月5日，绥宁碧桂园认为该房屋已于2019年1月10日通过相关部门初竣工验收已达合格。2、关于向政府主管部门递交备案资料的时间问题；欧阳介惠认为绥宁碧桂园递交资料的时间应为2019年3月18日，因为该备案登记表中记载了资料收讫的时间为2019年3月18日。绥宁碧桂园认为2019年1月29日绥宁碧桂园已向绥宁县住房和城乡建设局递交竣工备案资料，应认定该时间为已经递交了备案资料。一审法院认为，绥宁碧桂园不管是2019年1月29日还是3月18日向政府主管部门递交完成备案所需的全部文件资料，还有一个问题即绥宁碧桂园因未能及时向银行提供按揭贷款的必需资料导致欧阳介惠在合同约定的房屋交付时未能接受到涉案房屋，欧阳介惠在履行完主要义务（交款）后，因绥宁碧桂园的责任导致欧阳介惠不能办理按揭贷款，绥宁碧桂园不能享有不安抗辩权（即欧阳介惠没有按合同约定交款）而拒绝交付房屋，绥宁碧桂园逾期（或拒绝）交付房屋已构成违约。根据双方合同约定：绥宁碧桂园逾期交房超过90日后，欧阳介惠有权解除合同，应在达到解除合同条件之次日起15日内书面通知绥宁碧桂园。根据该约定，欧阳介惠在绥宁碧桂园逾期交房90日后的15日内，即2019年5月3日向绥宁碧桂园公司发出了解除合同的通知书，故欧阳介惠主张约定解除合同的条件成就，对欧阳介惠要求解除合同的诉讼请求应当予以支持。2、关于欧阳介惠要求退还其已付购房款及已预交的各项费用共620333.6元及按合同约定支付已付购房款15%的违约金的诉讼请求，根据双方合同约定，没有违反法律规定，一审法院予以支持。但对欧阳介惠要求绥宁碧桂园退还其购房款及已预交的各项费用的利息（利息按银行同期贷款利率，从2019年6月3日起计算至实际退款之日止）的诉讼请求，因双方所签合同对此没有明确约定（只约定绥宁碧桂园应自欧阳介惠解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的15%向欧阳介惠支付违约金），故对欧阳介惠此项诉讼请求，一审法院将不予支持。因欧阳介惠购买的房屋系门面商铺是用于商业经营的，具有较高的投资价值，绥宁碧桂园辩称欧阳介惠主张的违约金过高，应予以核减的理由，一审法院不予采信。据此判决：一、解除欧阳介惠与绥宁碧桂园房地产开发有限公司于2018年6月24日签订的编号为20170012-105和20170012-106的《商品房买卖合同》；二、由绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后5日内退还欧阳介惠已交的购房款和已预交的各项费用共计620333.6元;三、由绥宁碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后5日内支付欧阳介惠已付购房款612886.00元15%的违约金计91932.90元;四、驳回欧阳介惠的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实及证据采信与一审一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”本案中，一审已经查明涉案商铺至今没有办理按揭，而涉案商铺无法按时办理按揭的原因在于绥宁碧桂园未能及时向相关银行提交竣工验收备案表，导致相关银行在合作期限内无法进行审核办理按揭贷款。在按揭不能按期办理后，绥宁碧挂园仍未与相关银行协商好按揭相关事宜，致欧阳介惠不能贷款完成涉案商铺的余款支付义务。因双方在商铺买卖合同中未对按揭不成情况下如何支付剩余房款进行约定，亦不能对此达成一致意见，现欧阳介惠以涉案商铺没有验收合格、商铺无法办理按揭、绥宁碧桂园没有完成交付义务等为由要求解除涉案商铺买卖合同，其中商铺无法办理按揭的理由符合上述法律规定，一审判决解除涉案商铺买卖合同并无不当。绥宁碧桂园提出“一审判决涉案合同解除错误”的上诉意见，本院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”本案中，因绥宁碧桂园一方的原因致使涉案商铺买卖合同解除，欧阳介惠要求按照合同约定支付违约金符合法律规定。至于违约金的数额是否过分高于造成的损失，鉴于欧阳介惠购买的是用于商业经营的商铺，支付房款的时间至今已经有两年多，且绥宁碧桂园对违约金过高的主张并未提出证据证明，因此一审按已付房款15%计算违约金并无不当。绥宁碧桂园提出“一审判决的违约金过分高于造成的损失”的上诉意见，本院不予支持。综上所述，绥宁碧桂园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16520元，由上诉人绥宁碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 霞审 判 员  李玉芳审 判 员  周丽红二〇二一年三月二十六日法官助理敬梦雅代理书记员  简崔文附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……