广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终818号 上诉人（原审被告）：柳州市龙腾房地产经纪有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳邕路277-1号兆兴园19号门面。统一社会信用代码：91450200554712018B（2-1）。 法定代表人：唐龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈宗振，广西万铭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：覃利福，女，1988年7月2日出生，壮族，身份证登记地址广西壮族自治区柳州市柳南区，现住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：吴绍财，广西银正（柳江）律师事务所律师。 原审被告：韦运才，男，1991年3月1日出生，壮族，身份证登记地址广西壮族自治区柳州市柳江区，现住广西壮族自治区柳州市柳江区。系柳州市龙腾房地产经纪有限公司员工。 原审第三人：蓝培尹，女，1990年8月29日出生，壮族，身份证登记地址广西壮族自治区柳州市柳南区，现住广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 上诉人柳州市龙腾房地产经纪有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人覃利福，原审被告韦运才、原审第三人蓝培尹居间合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初6391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，并于2020年3月4日组织各方当事人进行询问。上诉人龙腾公司的委托诉讼代理人陈宗振，被上诉人覃利福及其委托诉讼代理人吴绍财，原审被告韦运才均到庭参加诉讼。原审第三人蓝培尹经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人龙腾公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回覃利福的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由覃利福承担。 事实与理由： 一、案涉《房屋买卖合同》不存在重大误解的情形。 第一，覃利福在签订《房屋买卖合同》前被告知案涉房屋为“证满两年”，遂据此决定购买案涉房屋；同时，覃利福在一审庭审时反复强调，其在签署案涉的一系列合同及文件时，并未阅读其中的内容，也就是说《房屋买卖合同》载明的“契税票满五年”并非其是否进行交易的判断。因此，覃利福购买案涉房屋的意思表示系基于“证满两年”所作出，而非基于“证满五年”所作出，《房屋买卖合同》中载明的“契税票满五年”系错误勾选，属于笔误。 第二，覃利福对“证满两年”的认识是正确的，并不存在错误认识，即案涉房屋在转让时需要缴纳契税及个人所得税，免征营业税。 第三，《房屋买卖合同》约定2020年6月20日办理缴税，若按照约定履行，涉案房屋在办理缴税时已经购买超过两年，仅需缴纳契税及个人所得税，无需缴纳营业税，因此，即使案涉房屋并非“证满两年”，覃利福也不会因此承担营业税，也不会受到损失。且根据《房屋买卖合同》第四条第（一）项的约定，如果案涉房屋实际情况与合同载明的不符，导致税费增加的，增加的部分由蓝培尹承担。因此，无论案涉房屋购买的年限如何，覃利福都不会产生任何的损失。 第四，若依据“证满两年”的意思表示履行合同，覃利福需要承担个人所得税；若依据《房屋买卖合同》载明的“契税票满五年”的内容履行合同，覃利福无需承担个人所得税；也就是说，若纯粹按照《房屋买卖合同》载明的内容来履行，覃利福不仅不会产生损失，还会减少税款的承担，并且蓝培尹也同意将错就错承担相应的税款。 因此，覃利福在订立合同时既不存在错误认识，也不会因此受到损失，相反甚至可因此获利，覃利福的意思表示不符合重大误解的构成要件。 二、案涉《房屋买卖合同》无法继续履行系覃利福不愿意继续履行该合同而造成，而非龙腾公司提供的居间服务所造成。 第一，如上所述，案涉《房屋买卖合同》不存在重大误解的情形，一审法院在另案中以存在重大误解为由撤销案涉《房屋买卖合同》，显然适用法律严重错误，案涉《房屋买卖合同》应当继续履行。 第二，蓝培尹在一审中表示同意将错就错按照《房屋买卖合同》所载明的内容来履行，承担相应税款，覃利福在不符合重大误解构成要件的情形下明确表示不同意继续履行合同，显然系覃利福单方拒绝履行《房屋买卖合同》，造成合同无法继续履行。 第三，韦运才告知覃利福案涉房屋“证满两年”，虽然与客观事实不符，但所设置的交易流程，实现了在办理缴税时符合“契税票满两年”的情形，足以达到与“证满两年”的相同效果。因此，龙腾公司提供的居间服务不会对合同的履行造成任何实质性的影响，不会造成覃利福的损失，龙腾公司提供的居间服务既不属于重大瑕疵，也非《房屋买卖合同》不能履行的原因。 被上诉人覃利福辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告韦运才对龙腾公司的上诉请求并未提出异议。 原审第三人蓝培尹未以任何形式向本院提交答辩意见。 被上诉人覃利福向一审法院起诉请求：1.请求判令解除龙腾公司、覃利福双方签订的《交易服务合同》《居间服务合同》；2.请求判令龙腾公司、韦运才退还覃利福支付的中介服务费50000元；3.本案诉讼费用由龙腾公司、韦运才承担。 一审法院认定事实：坐落于柳州市鱼峰区房屋（以下简称涉案房屋）为蓝培尹所有。该不动产的《广西增值税普通发票》开具时间为2018年6月5日，价税合计2987356元（税率为5%）。该不动产权属证书登记的日期为2019年6月25日，不动产权证载明该不动产的权利性质为：出让／市场化商品房，用途为城镇住宅用地／住宅，房屋建筑面积为：162.68平方米。 2020年5月14日，蓝培尹作为出卖人（甲方）、覃利福作为买受人（乙方）、龙腾公司作为居间人（丙方），三方就涉案房屋的交易签订《房屋买卖合同》、《交易服务合同》、《居间服务合同》各一份。《房屋买卖合同》主要约定房屋成交价格为380万元；交易房屋契税票满五年，应付税、费由乙方承担；鉴于丙方已为甲方与乙方提供订立本合同的媒介居间服务，乙方与甲方应向丙方支付居间服务费，具体约定详见三方签署的《居间服务合同》；等等。《交易服务合同》第一条约定服务内容：（1）协助甲乙双方收集、整理、审核相关交易资料，（2）临时保管与交易相关的房产权资料及其他重要材料原件；（3）协助甲乙双方办理资金监管手续；（4）协助甲乙双方办理房屋评估手续；（5）协助甲乙双方办理贷款申请手续；（6）协助甲乙双方办理权属转移登记手续；（7）协助甲乙双方代为领取《不动产权证书》或其他证书；（8）协助甲乙双方办理房屋买卖涉及的各种税收的报税手续；（9）协助甲乙双方办理不动产权证抵押手续；（10）协助甲乙双方办理物业交割手续；（11）督促甲乙双方按照约定履行合同义务，协助发送履行催告函件或告知函件。第二条约定基于丙方向甲方提供本合同第一条约定服务，丙方向甲乙双方收取交易服务费800元，由乙方支付，于签订本合同当日支付完毕。等等。《居间服务合同》第一条约定丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）协助查看买受人身份情况，引领买受人看房；（4）协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；（5）协助房屋出卖人与买受人协商、洽谈，确定成交意向；（6）协助房屋出卖人、买受人协商房屋转让合同的相关条款内容。第二条约定甲乙双方签订房屋买卖合同时，居间行为完成；鉴于丙方已为乙方与甲方提供订立本合同的媒介服务，乙方与甲方应向丙方支付居间服务费。具体居间服务费金额及支付期限等，以甲乙双方各自签署的《居间服务费支付确认书》为准。第三条约定权利义务：1、甲乙双方应当积极履行买卖合同，配合丙方居间活动，按丙方的要求提交房屋买卖所需要的一切资料及证件，并依本合同的约定，及时足额向丙方支付居间服务费，并保证提交的资料及签名真实、合法、有效。2、丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。3、除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本合同。第四条约定违约责任：1、甲乙双方利用丙方提供信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间人签署买卖合同，甲乙双方应当承担违约责任，丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间代理费。2、在居间服务中，丙方因工作疏忽，遗失甲乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应当承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方支付该笔费用。等等。上述三份合同均盖了龙腾公司的公章，韦运才在丙方的经办人（经纪人）处签名。2020年5月14日，覃利福通过POS机刷卡支付了50000元房屋中介服务费，交易单据上载明的商户名称为：贝壳找户平台，备注：[柳州市龙腾房地产经纪有限公司]收款50000元。同日，韦运才向覃利福出具《收条》一份，载明收到交来房屋中介服务费50000元，韦运才在《收条》的“收款人”处签名、捺指印，并书写了身份证号码。覃利福与龙腾公司未签署《居间服务费支付确认书》。合同签订后，覃利福认为，基于蓝培尹没有将涉案房屋“契税缴纳期限”如实告知覃利福，造成覃利福对交易的涉案房屋存在重大的误解，已诉至一审法院，要求撤销《房屋买卖合同》及并退还定金，一审法院已依法受理。同时，覃利福认为龙腾公司未尽职履行中介服务（审核）义务，造成覃利福本案房屋买卖不成功，《交易服务合同》、《居间服务合同》已没有实际履行的意义，应依法予以解除，故诉至法院，提出前述诉求。 一审法院另查明，2020年5月13日韦运才与覃利福微信聊天记录显示：“韦运才：（发贝壳找房图片）这个洋房一楼的考虑没，悦景台。覃利福：我本来最想要的就是一楼的花园洋房。但是总讲没有了。韦运才：一手的没有了。覃利福：这个二手的有点贵了吧。420。二手的她也没有证呀。我以前就是喜欢一楼的花园洋房先。还找了一段时间讲没有了，然后才考虑别墅的。韦运才：（发户型图）有证的。......覃利福：有证是哪年的。......韦运才：满二年。......” 一审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，龙腾公司在促成覃利福与蓝培尹签订《房屋买卖合同》过程中，未尽到足够的审核、注意义务，在提供居间服务的过程中出现重大失误，勾选的房屋契税票信息与事实严重不符，导致覃利福产生重大误解而订立合同，之后覃利福以此为由另案起诉要求撤销《房屋买卖合同》，该合同不能继续履行。另外，龙腾公司在双方未签署的《居间服务费支付确认书》的情况下，收取了覃利福中介服务费50000元，亦不符合合同约定。 关于《交易服务合同》的解除。该院认为，鉴于涉案的《房屋买卖合同》已不能继续履行，履行《交易服务合同》已没有实际意义，故覃利福要求解除《交易服务合同》，该院予以支持。 关于《居间服务合同》的解除。该院认为，该合同约定甲乙双方签订房屋买卖合同时，居间行为完成，故应当认定双方关于该合同约定的居间服务行为已经结束，本案无须解除《居间服务合同》。 关于中介服务费。该院认为，龙腾公司作为居间人，应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。根据《居间服务合同》第三条第2款约定，丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。第四条2款约定，丙方违反本合同第三条约定的，丙方应当承担相应的违约责任。《房屋买卖合同》系龙腾公司提供的格式合同，龙腾公司在该合同勾选涉案房屋“契税票满五年”，但在三方签订合同之日，涉案房屋的契税票并没有满五年，实际上该房屋的契税票及产权证均未满二年。龙腾公司作为居间人应将这一重要事实如实告知覃利福，但合同中并未明确注明，龙腾公司及蓝培尹亦未有证据证明其已该情况如实向覃利福告知。龙腾公司提供的居间服务有重大瑕疵，未尽到居间义务，履行合同义务不符合约定，是导致《房屋买卖合同》不能履行的重要原因，故覃利福要求龙腾公司返还的中介服务费50000元，于法有据，该院予以支持。 关于韦运才的责任。韦运才系龙腾公司的员工，其虽以个人名义开具《收条》给覃利福收取中介服务费，但涉案中介服务费50000元系覃利福通过第三方平台支付给龙腾公司，并非支付至韦运才个人账户。本案居间合同的当事人为龙腾公司，韦运才仅系涉案合同居间方的经办人（经纪人），其出具《收条》的行为应视为履行职务行为，由龙腾公司承担相应的法律后果，覃利福主张韦运才承担返还中介服务费的责任，该院不予支持。 韦运才经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法可缺席判决。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除覃利福与龙腾公司、蓝培尹于2020年5月14日签订的《交易服务合同》；二、龙腾公司于本判决生效之日起十日内向覃利福返还中介服务费50000元；三、驳回覃利福的其他诉讼请求。案件受理费1070元（覃利福已预交），减半收取535元，由龙腾公司负担。 二审期间，各方对于对一审法院已查明的事实均未提出异议。 覃利福围绕其答辩意见向本院提交如下新的证据： 证据1.2021年1月7日的《协议书》复印件一份，拟证明在覃利福与蓝培尹之间（2020）桂0203民初6390号房屋买卖合同纠纷一案中，蓝培尹及其母亲在一审判决生效后多次主动找到覃利福经协商后签订了该协议书。 证据2.（2020）桂0203民初6390号民事判决书复印件一份。拟证据1的协议书是双方在（2020）桂0203民初6390号案件一审判决作出后，针对该判决所达成的和解协议，各方针对该判决均没有提出上诉。 龙腾公司、韦运才均未向本院提交任何新的证据，对于覃利福提交的证据质证认为，证据1《协议书》与本案无关；对证据2的真实性没有异议，该民事判决确已生效，但该判决所查明的事实与本案并无冲突，该判决认定的内容亦不适用于本案。 蓝培尹就一审法院查明的事实未提出任何异议，其未向本院提交任何证据，亦未就证据发表质证意见，视为对自身权利的放弃。 经质证，本院对覃利福二审期间提供的证据认定如下：证据1，系覃利福与蓝培尹之间针对（2020）桂0203民初6390号民事判决生效后，就房屋买卖合同解除后的返还义务所达成的协议，与本案审理的案涉居间合同的履行并无关联性，本院对此不予采纳；证据2覃利福已出示原件与之核对，各方对该判决的真实性均无异议，龙腾公司亦表示各方未就该判决提出上诉，与证据1中所记载的蓝培尹就（2020）桂0203民初6390号民事判决已生效且与覃利福达成和解协议的内容相互印证，该证据来源真实、合法，与本案具有关联性，本院对该证据予以采纳。 据此，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 二审另查明，1.案涉《交易服务合同》首段载明，鉴于覃利福、蓝培尹就坐落于箭盘路36号之九锦园20栋1单元1-1房屋签署了《房屋买卖合同》，覃利福、蓝培尹委托龙腾公司就房屋交易过程提供交易服务。 2.关于案涉房屋买卖，覃利福以蓝培尹没有将房屋“契税缴纳期限”如实告知，造成其对交易存在重大的误解为由，要求撤销《房屋买卖合同》及并退还定金，向一审法院提起诉讼形成（2020）桂0203民初6390号案件，一审法院作出判决认定，《房屋买卖合同》是龙腾公司提供的格式合同，勾选“契税票满五年”即使是龙腾公司工作人员的工作失误造成，但蓝培尹作为房屋的出卖人应当对房屋信息的真实性负责，龙腾公司作为居间人亦应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。在三方签订《房屋买卖合同》之日，案涉房屋的契税票并没有满五年，实际上该房屋的契税票及产权证均未满二年，蓝培尹以及龙腾公司均未有证据证明已将这一重要事实如实告知覃利福，合同中也并未明确注明，一审法院认为由于蓝培尹以及龙腾公司的重大失误，在《房屋买卖合同》勾选“契税票满五年”造成覃利福的错误认识因重大误解而签署该协议，该院综合全案案情，认为造成《房屋买卖合同》撤销的过错在于龙腾公司和蓝培尹，故作出（2020）桂0203民初6390号民事判决，判决撤销覃利福与龙腾公司、蓝培尹于2020年5月14日签订的《房屋买卖合同》，并判令蓝培尹向覃利福返还购房定金10万元。覃利福、龙腾公司均表示各方针对前述判决均未提起上诉，该判决已生效。 3.覃利福、龙腾公司、韦运才均表示对于一审法院认定案涉《居间服务合同》无须解除的观点无异议。 4.关于《收条》中记载的5万元“中介服务费”，龙腾公司在一审庭审中明确表述认为该款为居间报酬，但经一审法院明确询问就“中介服务费”的收取标准各方是否在围绕案涉房屋所签订的系列合同中予以约定时，龙腾公司、覃利福以及蓝培尹均认可未予以约定，并且，龙腾公司与蓝培尹在一审庭审中均认可，龙腾公司向蓝培尹收取的“中介服务费”为3万元。 本院认为，关于法律适用的问题，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”由于案涉合同形成于民法典实施之前，且本案并不具有《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，以及该解释第二条、第三条、第四条规定的除外情形，故应适用案涉合同签订当时的法律、司法解释进行审理。 由于各方对于一审法院认定案涉《居间服务合同》无须解除的结果均无异议，本院对各方均无异议的部分予以确认。根据龙腾公司的上诉请求和事实理由，结合覃利福的答辩意见，以及韦运才的陈述，本案的争议焦点应归纳为：1.覃利福要求解除《交易服务合同》的理由是否合理有据；2.一审法院判令龙腾公司向覃利福返还中介服务费5万元是否合理有据。 针对第一项争议焦点，本案中，案涉《交易服务合同》订立的目的和约定所提供的服务，均针对于覃利福、蓝培尹签订的《房屋买卖合同》项下房屋交易事宜，而一审法院所作出（2020）桂0203民初6390号民事判决，已判令撤销该《房屋买卖合同》，且认为导致合同被撤销系因龙腾公司和蓝培尹的重大失误造成，过错在于该二者，覃利福、龙腾公司均为（2020）桂0203民初6390号案件的当事人，认可针对该判决并无当事人提起上诉，明确表示该判决已生效。由此可知，覃利福、龙腾公司对于《交易服务合同》已无法继续履行均不持异议，则龙腾公司就案涉房屋继续履行提供交易服务的基础已然不存在，合同目的显然已不能实现。现覃利福要求解除《交易服务合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，一审法院判令解除案涉《交易服务合同》的观点并无不当，本院予以维持。 针对第二项争议焦点，首先，从龙腾公司、覃利福、蓝培尹三方签订的《交易服务合同》《居间服务合同》来看，各方约定覃利福需向龙腾公司支付的费用包括《居间服务合同》项下经《居间服务费支付确认书》确认的“居间服务费”以及《交易服务合同》中约定的交易服务费800元。而龙腾公司在未与覃利福签署《居间服务费支付确认书》，且各方自认对“中介服务费”的标准未在合同中予以约定的情况下，龙腾公司对覃利福、蓝培尹收取不同金额费用，且认为《收条》中记载的5万元全部为经覃利福同意予以支付的居间报酬的观点，缺乏合同依据，亦无充足的事实依据。一审法院认为龙腾公司在未与覃利福签署《居间服务费支付确认书》的情况下收取中介服务费5万元，不符合合同约定的观点并无不当。其次，各方对无需解除《居间服务合同》的认定结果虽无异议，但根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告,居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，案涉房屋契税票的缴纳时间关系到房屋是否能进行对外销售，以及税费缴纳，属于影响房屋买卖合同订立的重要事项。龙腾公司作为从事房地产中介服务的专业服务机构，一方面，其本身应当清楚知晓交易房屋是否“证满两年”对房屋交易的影响；另一方面，龙腾公司在向委托人提供房源信息之前既应当对房源信息、资料作必要的专业审查,以确保其提供信息的真实性，同时还应当在向覃利福报告有关订立合同事项时，如实报告信息，不得隐瞒或提供虚假资料。现龙腾公司在向覃利福答复的案涉房屋情况之时，案涉房屋房产证的办理并未满两年，但该公司并未按照房屋实际情况如实报告，反而明确回答“证满两年”，一审法院认定龙腾公司提供的居间服务有重大瑕疵，未尽到居间义务的观点并无不当，体现了对于从事房地产中介服务的专业机构执业时须勤勉尽职的司法要求。因此，覃利福要求龙腾公司返还5万元费用符合本案具体事实，亦不违背司法精神，一审法院判令龙腾公司返还该费用的结果并无不当。此外，龙腾公司亦为（2020）桂0203民初6390号案件的当事人之一，其作为专业的地产经纪公司明知该案裁判结果对自身有利害关系，但龙腾公司在知晓（2020）桂0203民初6390号民事判决认定案涉《房屋买卖合同》被撤销系因龙腾公司和蓝培尹的重大失误造成，龙腾公司自认并未对此提出上诉，则本院综合考虑具体案情，对一审判决的认定结果予以尊重。 综上所述，龙腾公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元（上诉人柳州市龙腾房地产经纪有限公司已预交），由上诉人柳州市龙腾房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李婷婷 审 判 员 朱立志 审 判 员 彭 霞 二〇二一年三月二十六日 法官助理 黄杉杉 书 记 员 苏 慧