广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 裁 定 书 (2021)桂0304民申50号 再审申请人（原审被告）：林玉兰，女，汉族，1968年5月7日出生，住广西桂林市叠彩区。 被申请人（原审原告）：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区灵川县八里街开发区1幢1号（三一〇医院对面）。统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 再审申请人林玉兰因与被申请人桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院按小额诉讼程序审理并作出的（2020）桂0304民初2495号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 林玉兰申请再审称，一、原判决适用法律不正确。1.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”原判认为：银海生活区业主委员会（下称业委会）与桂林富鑫物业服务有限公司（下称被申请人）签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思的表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。然而经业委会4/5成员及大部分业主证实，没有依法召开业主大会，也没有依法参与选聘被申请人，依据《物权法》第七十六条（四），国务院《物业管理条例》第十一条（四），住建部《业主大会和业主委员会议事规则》第十七条(五），广西壮族自治区《物业管理条例》第十三条（三）都明确规定，选聘和解聘物业服务企业的权利属于业主大会，而不是业主委员会，业主委员会只是一个执行机构，即使是合法的业主委员会，也无权自主与物业企业签订合同；因此，业委会与被申请人签订的《物业服务委托合同》是违反国家法律法规规定的，同时也是超越其自身权限的。上述立法目的就是为维护全体业主的合法权益，应属于效力性强制性规定。本案中的《物业服务委托合同》在签订过程中明显违反了上述法律法规，属于违反了国家法律、行政法规的强制性规定，实属无效合同，对业主没有约束力。2.业委会4/5成员证实,本届业委会的成立没有经过业主大会的选举，不符合法定程序，不合法的业主委员会又没有经过业主大会，在业主不知情的情况下，与被申请人签订的物业服务合同不是双方意愿的真实体现，双重的不合法性，严重侵犯了广大业主的合法权益。二、原判决适用法律错误。1.业委会与被申请人于2016年12月16日签订《物业服务委托合同》，服务期限为2017年1月1日至2021年12月31日。被申请人进驻后并未按合同约定服务标准提供相应服务。（1）该生活区有两个出入门，被申请人仅在其中的南门安排了门岗，使得外来人员、外来非机动车辆等在小区内无阻碍通行，保安工作如同虚设，小区电单车和电瓶经常被盗，汽车经常被划，从未有保安到场协助工作，造成小区内偷盗案件频发。（2）被申请人未按约定对小区实行每天一大扫的卫生保洁工作，造成小区环境卫生脏乱差现象严重；违反合同安管服务第三条。（3）申请人投诉无人处理，严重违反合同约定综合服务第二条。（4）被申请人的物业管理资质证书于2018年1月到期，违反合同第三条；（5）被申请人从未组织开展社区文化娱乐活动，违反合同第十二条；合同第五条至第十一条也未履行；（6）被申请人从进入小区到撤离小区都没有提供和移交管理与物业相关的工程图纸和住户资料，所有补录的物业费应由被申请人承担。鉴于被申请人存在上述未履行合同的情况，业委会于2018年5月8日通知被申请人提前解除合同，要求被申请人2018年5月31日前撤出小区。被申请人对业委会以上述未履行合同情况为由要求提前解除合同并未提出异议,且同意提前解除合同并撤出小区，己证明被申请人未履行合同的事实认可。2.所谓的业主委员会与被申请人签订的服务合同生效期是2017年1月1日，合同中规定每月10号前缴纳当月物业费用，但从2017年1月1日至收到贵院传票前，欠费业主从未收到任何形式的催收通知（电话、短信、纸质通知），2017年1月1日开始计算到2020年1月1日就己过诉讼时效期，该起诉无效。被申请人提供的撤离小区的通知，也是罗文旋独自与被申请人签定的私下协议，签定合同的四人完全没有参与，也不知道该撤离协议通知，事实证明这个通知就是为了避免诉讼时效己过，临时补做的伪证。 综上所述，原判决仅依据业委会与被申请人签订的《物业服务委托合同》及业委会与被申请人共同发出的未经证实其真实性、也未经证实是否己经在业主应该知道的公告栏张贴的《通知》（被申请人未提供《通知》原件和张贴时间证明），在被申请人未能举证己按合同约定标准提供完善服务，而申请人己提交银海社区提供有日期的，由社区相关人员及业主自行清理垃圾的证明照片，以及案件频发报案立案证据的情况下，被申请人己经无权追诉申请人交纳全额物业费及违约金。申请人提出再申申请，请求：1.撤销己经生效的原审判决，驳回被申请人的无理诉讼；2.被申请人要求申请人支付的相关物业费及违约金、律师费不予支付；3.本案诉讼费由被申请人自己承担。三、其他诉求：1.要求将银海生活区申请再审的物业纠纷系列案件合并审理。2.在本案原审理过程中，忽略了最重要的本案相关当事人(银海社区负责人及业委会成员)，造成关键证人的缺席，本申请人要求再审时追加传唤原判程序缺失的本案重要相关参与人出庭。3.被申请人打着物业服务的幌子，不提供物业服务，通过欺诈的形式，有预谋的通过诉讼方式谋取不当得利，在合同当中约定的服务事项几乎都未做到，他们骗取部分业主缴费后，也没有提供任何正规合法票据，很多业主己交费但收据丢失同样遭到被申请人起诉，收费金额从未公布。综上所述申请人要求被申请人提供合同中所述各项服务的服务凭证以及财务收支报告。被申请人只签合同收取费用，不履行物业的相关责任与义务，对被申请人以上不合法行为，本申请人请求法院，将本案提请公安介入调查。 本院经再审审查认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项、《物业管理条例》第十一条第四项及《业主大会和业主委员会议事规则》第十七条第五项、《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条第三项等规定属于管理性规定，而非效力性强制规定。因此，林玉兰称本案所涉《物业服务委托合同》无效的法律依据不能成立。本案中桂林市银海生活区业主委员会（以下简称银海生活区业委会）选聘物业公司即富鑫公司即使未履行《物业管理条例》第十一条第四项及《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条第三项等程序，侵犯的是小区业主的利益，而小区业主的利益与社会公共利益并非同一概念，故而，对上述相关规定的违反不应直接导致合同无效的后果。原判决认定富鑫公司与银海生活区业委会签订的《物业服务委托合同》合法有效，未违反法律规定。 小区物业服务的完善需要物业公司和小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司进行物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务。物业公司系经营主体，少数业主拒缴物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。林玉兰系桂林市象山区瓦窑路一巷3号39栋3-5-1号房屋的业主，该房屋建筑面积为101.19平方米。林玉兰作为小区业主，是富鑫公司与银海生活区业委会签订的物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。银海生活区业委会于2018年9月1日与富鑫公司达成关于富鑫公司于2018年9月30日撤出渉案小区的协议，富鑫公司为渉案小区提供物业服务的期间为2017年1月1日至2018年9月30日。林玉兰自2017年1月1日起至2018年9月30日未交纳物业服务费，违反合同约定及法律规定。原判决认定林玉兰应支付富鑫公司2017年1月1日至2018年9月30日期间的物业服务费849.996元（101.19平方米×0.4元/平方米/月×21个月），并无不当。原判决酌情将违约金的计付标准调整为自2018年10月1日起按年利率6%计至实际清偿之日止，没有违反法律的规定。 银海生活区业委会的成立程序是否符合法定程序及林玉兰在再审申请书上提出的其他诉求，均不属本案再审审查的范围。 综上所述，林玉兰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形，林玉兰主张的再审事由不成立，应予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回林玉兰的再审申请。 审 判 长  王丽萍 人民陪审员  黄桂莲 人民陪审员  黄秀洪 二〇二一年三月二十四日 书 记 员  唐戈平