河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3129号上诉人（原审被告）：郑州恒林置业有限公司，住所地河南省荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邱盼盼，该公司员工。委托诉讼代理人：冯玉洁，该公司员工。被上诉人（原审原告）：石改换，女，汉族，1961年5月2日出生，住委托诉讼代理人：文宏礼、王丹，河南英伦律师事务所律师。上诉人郑州恒林置业有限公司（以下简称恒林公司）因与被上诉人石改换房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省荥阳市人民法院（2021）豫0182民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人恒林公司的委托诉讼代理人冯玉洁，被上诉人石改换的委托诉讼代理人王丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒林公司上诉请求：1、依法判令发回重审、撤销或改判河南省荥阳市人民法院作出的（2021）豫0182民初24号民事判决书第（一）项为：“被告郑州恒林置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告石改换购房款25891元、维修基金10901元、税费570元共计37362元”；2、本案一审、二审诉讼费用由石改换承担。事实和理由：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，石改换拒不履行的违约行为导致认购书的根本目的不能实现，导致本约不能订立，其本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除，应依据认购书的约定承担5万元的违约责任。二、恒林公司与石改换之间商品房预约合同的法律关系解除后，交易恢复至原始状态，恒林公司不应向石改换支付任何利息，只需返还房款本金。一审法院在本院认为中认为合同的解除责任在于石改换，利息问题根据损害赔偿过错责任原则予以认定，恒林公司无过错，不应承担利息。所以，利息和违约金相互抵消的说法无事实和法律依据。石改换辩称，一、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，恒林公司多次在新闻媒体宣传“无理由退房承诺”，“无理由退房承诺”对石改换作出购买选择有很大影响，起决定性作用。该承诺构成石改换与恒林公司之间认购书内容的一部分，故石改换不存在违约行为。二、违约金条款是格式条款，对石改换不具有约束力，故恒林公司扣除50000元定金没有事实和法律依据。认购书作为预约合同的意义在于为当事人设定公平、诚信原则进行磋商以达到本约合同的义务，而认购书的格式条款第五条记载的内容含有要求石改换按时接受并签订恒林公司所提供的商品房买卖合同之意，也迫使石改换要么按期签订合同，要么放弃所交购房款，系对石改换就本约内容磋商权利的限制与排斥，因此该格式条款依法无效。石改换向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除石改换、恒林公司于2019年5月5日签订的编号为0007179的《郑州恒大山水城商品房认购书》；2、请求法院依法判令恒林公司返还石改换购房款75891元及利息暂定4777.45元（利息以75891元为基数，自2019年5月6日至2019年8月19日按照中国人民银行贷款年利率4.35％计算利息金额为962.87元；2019年8月20日至2020年12月2日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息金额为3814.58元，2020年12月3日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算剩余利息）；3、请求法院依法判令恒林公司返还石改换维修基金和其他费用11471元及利息暂定722.12元（利息以11471元为基数，自2019年5月6日至2019年8月19日按照中国人民银行贷款年利率4.35％计算利息金额为145.54元；自2019年8月20日至2020年12月2日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息金额为576.68元，2020年12月3日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算剩余利息）；4、由恒林公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2019年4月28日，石改换与恒林公司签订编号为0007290号的郑州恒大山水城商品房认购书一份。2019年5月5日，恒林公司作为出卖人与作为买受人的石改换签订郑州恒大山水城商品房认购书（编号为0007179）一份，主要内容为：“……乙方自愿依下列条件向甲方认购郑州恒大山水城楼盘124底商106号……。该商品房建筑面积共167.71平方米，其中套内建筑面积153.53平方米……按建筑面积计算……总金额为1517824元……一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币5万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》同时转入房款）……二、乙方选择下列第3种方式付款……3、分期付款：乙方须于2019年4月30日前支付首期房款25891元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年10月28日前付清151782元；于2020年4月28日前付清227674元……如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金……五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到郑州恒大山水城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋……九、乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款……”。2019年5月5日，石改换支付恒林公司款项75891元，恒林公司给石改换出具收据一份，显示为“房款（含定金）”内容，当日，石改换支付恒林公司维修基金及税费共计11471元，由恒林公司给石改换出具收据一份，现该款项仍在恒林公司处。后石改换并未与恒林公司签订书面商品房买卖合同，亦未按照认购书约定履行支付房款义务，2020年11月10日，恒林公司给石改换邮寄律师函一份，2020年11月18日，石改换取走该邮件。2020年11月10日，恒林公司工作人员给石改换发送短信一份，主要内容为：“……你于2019年4月28日在郑州恒大山水城项目认购的124号商铺106号房屋，依据签署楼宇认购书约定时间你应于2019年10月28日、2020年4月28日、2020年10月28日前支付房款151782元、227674元、227674元，限你于2020年11月10日前交清该笔款项，逾期未交房款，根据规定我司将对你所购的房源作出挞定处理，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋”。后石改换诉至法院。另查明，本案所涉房屋尚未交付给石改换占有使用。一审法院认为，结合石改换、恒林公司陈述，首先是关于双方签订的认购书效力及性质问题，一是双方于2019年4月28日签订认购书一份，于2019年5月5日又签订认购书一份，从该两份认购书内容来看，2019年5月5日签订的认购书对2019年4月28日部分内容进行了变更，本案以2019年5月5日签订的认购书内容为准，二是该认购书系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，因此本案所涉的认购书成立有效，三是该认购书约定石改换支付首期房款25891元时，可签署《商品房买卖合同》，且实际上石改换于2019年5月5日即支付恒林公司该首付房款及定金，恒林公司予以接收，并出具收据，而购房款系商品房买卖合同的核心条款之一，由此可知，虽然双方并未签订书面商品房买卖合同，但双方之间已于2019年5月5日成立了商品房买卖合同关系，定金5万元已经转换为购房款，相应的认购书、收据可视为商品房买卖合同的组成部分，至于房屋交付、房屋质量等内容，可依据认购书第九条约定以及合同法第六十一条予以补充解释确定，但该情形并不影响双方之间商品房买卖合同的成立生效。其次是关于本案所涉的合同解除问题，一是石改换陈述其一直向恒林公司主张解除合同，但其并未提供充分的证据予以证明，因此本案以石改换起诉后向恒林公司送达起诉手续之日即2021年1月8日为通知合同解除之日，二是恒林公司曾于2020年11月10日向石改换发送短信并向石改换邮寄律师函一份，该短信及律师函包含两个意思表示即催告石改换在2020年11月10日之前履行支付剩余房款的义务，以及超过该期限，恒林公司主张解除该商品房买卖合同，三是虽然短信显示恒林公司催告期间过短，律师函上亦未显示催告期间，但石改换并未按照合同约定支付剩余房款，且经恒林公司催告后，至今亦未支付，故综上考虑本案情况，催告期间以10日为宜，恒林公司依法具有解除权，本案所涉商品房买卖合同于2020年11月20日解除，现石改换以恒林公司无理由退房政策为由要求解除本案所涉合同，已无事实基础，故对石改换第一项诉讼请求，原审法院不予支持，合同解除后，因恒林公司并未将本案所涉房屋交付给石改换，因此恒林公司应当向石改换返还购房款75891元，对石改换该诉讼请求，原审法院予以支持。再次是关于石改换所诉维修基金及税费问题，结合石改换、恒林公司陈述，该费用系恒林公司代为缴纳的款项，石改换与恒林公司之间应为委托合同，鉴于商品房买卖合同已解除，且该款项仍在恒林公司处，故该委托合同应相应解除，恒林公司应当将该款项返还给石改换。最后是关于石改换所诉的利息问题，应当视为石改换的损失，一是损害赔偿应当以过错责任原则予以认定，二是石改换提供的证据并不足以证明恒林公司存在违约行为，而石改换存在未依约支付剩余房款的情形，三是从本案所涉短信、律师函以及认购书约定内容来看，双方约定有违约金条款，且恒林公司亦向石改换进行了主张，故石改换所主张的利息与合同约定违约金可相互抵销，结合本案情况，石改换所主张的利息数额小于违约金数额，因此对石改换该诉讼请求，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十九条、第一百零七条、第一百三十条、第三百九十六条、第四百一十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郑州恒林置业有限公司于判决生效后十日内返还石改换购房款75891元、维修基金10901元、税费570元共计87362元；二、驳回石改换的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1061元，由石改换负担69元，由郑州恒林置业有限公司负担992元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。本案中，2019年5月5日双方签订的认购书对2019年4月28日认购书的部分内容进行了变更，故应以2019年5月5日的认购书内容为准。该认购书系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，因此该认购书合法有效。该认购书具备房屋买卖合同的主要内容，故依法应认定双方之间成立房屋买卖合同关系，石改换交纳的5万元定金已转化为房款。合同解除后，双方当事人应相互返还；因恒林公司并未向石改换交付房屋，故石改换不负有返还房屋的责任；恒林公司需向石改换返还购房款75891元、维修基金10901元、税费570元。关于违约责任，原审法院综合全案情况酌情认定石改换所主张的利息损失与合同约定的违约金相互抵销亦无不妥。恒林公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，恒林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1984元，由郑州恒林置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  邢永亮二〇二一年三月九日书记员  宋佳倩