河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初9059号原告：李洪园，男，1989年5月15日生，汉族，住河南省台前县。委托诉讼代理人：马腾玉，河南中亨律师事务所律师。被告：李延纲，男，1992年11月14日生，汉族，住河南省中牟县。被告：邢晓喆，女，1991年4月22日生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：刘高卓，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鸣雪，河南光法律师事务所律师。原告李洪园与被告李延纲、邢晓喆房屋买卖合同纠纷一案，本案立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告李洪园及委托诉讼代理人马腾玉，被告邢晓喆及委托诉讼代理人刘高卓到庭参加诉讼。被告李延纲经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洪园向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《住宅房屋转让协议书》；2.二被告归还原告购房款23万元及利息损失（自2020年8月1日起至付清之日止，按照同期银行贷款利率计算）；3.二被告赔偿原告房屋差价损失暂定12万元（最终数额以评估报告结论为准）；4.二被告赔偿原告装修押金1000元；5.二被告赔偿原告装修损失费3.6万元；6.二被告支付原告违约金4.6万元；7.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2020年8月4日，原被告签订《住宅房屋转让协议书》，约定二被告将其位于白沙镇永盛家园李湖桥社区房产转让给原告，价格23万元，被告李延纲代替被告邢晓喆签字并在协议中明确已经过双方配偶及其他成年家属同意。后原告付清购房款，并开始装修。但被告邢晓喆及家人阻挠原告装修并称不同意卖房，原告无奈报警却仍联系不上被告李延纲。现原告为维护合法权益，向法院提起诉讼。李延纲未作答辩。邢晓喆辩称，1.邢晓喆对李延纲将涉案房屋出售给原告不知情，且自2020年8月4日起邢晓喆已经无法与李延纲联系，对于李延纲与原告之间的房屋买卖关系无法核实。若原告与李延纲存在真实的房屋买卖合同关系，亦是原告与李延纲之间因赌博而做出的以房抵债行为，结合原告以明显不合理的低价购得涉案房屋的情况，更印证了原告与李延纲之间以房抵赌债行为的合理性。2.假设原告与李延纲存在真实的房屋买卖合同关系，邢晓喆对出售涉案房屋不知情，未签署协议，未收取购房款，事后亦未予追认，不应当对李延纲的个人行为承担责任；案涉房屋为回迁安置房，所用土地性质属于集体土地，原告并非本集体成员，李延纲与原告买卖涉案房屋必将导致集体土地使用权的变相转让，故涉案《住宅房屋转让协议书》应为无效；从原告要求差价损失12万元左右，也可以认定原告对于其以23万元的价格购买涉案房屋是明显低于市场价的情况是明知的，并且原告明知涉案房屋存在共有人、在明知共有人未到场的情况下，依然与李延纲签订协议，存在重大过错，故原告所主张的差价损失不应支持；房屋装修押金具有可退换性，并不会因房屋买卖合同的解除、无效或装修行为导致丧失退换请求权，故该请求不应支持；在邢晓喆首次告知原告不同意出售涉案房屋后，原告就应当停止装修，但原告继续组织人员进行装修，对其损失扩大部分不应当支持；因原告作为买方支付的是货币，故只能是利息损失，且原告对合同无法继续履行存在重大过错，故违约金不应支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月31日，李延纲与李洪园签订《定金条》，主要内容为：现有李延纲持有白沙镇李湖桥回迁安置房一套，位于郑东新区××永××家园××湖桥社区××楼××单元××室，建筑面积为65㎡。经李延纲与李洪园协商决定，此套房子李延纲按照23万元全款，折合3538.46元/平方卖给李洪园，并保证房子确权。双方约定：李洪园2020年7月31日支付给李延纲3万元作为定金，并于2020年8月4日双方经律师见证签订买卖协议付清尾款，任何一方不得违约，如有违约赔付对方10万元作为违约金。当日，李洪园转账支付给李延纲定金3万元；李延纲向李洪园出具《收据》一份，主要内容为：收到李洪园李湖桥社区2号楼一单元303室定金3万元整。2020年8月4日，李延纲作为甲方，李洪园作为乙方，签订《住宅房屋转让协议书》。合同约定：一、房屋性质：甲方所有的白沙镇李湖桥回迁安置房，房屋编号为2-1-303，房屋面积为65㎡，甲方已经于2020年7月5日选定，房屋位于郑州市郑东新区××永××家园××湖桥社区××楼××单元××室。二、该房屋现已交房，具备了使用的条件，甲方同意将该房屋有偿的方式转让给乙方，转让价格为23万元。三、付款方式：乙方已经于2020年7月31日向甲方支付定金3万元，剩余房款20万元于本合同签订之日3日内付清。五、违约责任：1、甲方若未按协议约定不尽配合义务及时协助乙方办理房屋登记、备案、交房、过户等手续或又将该房屋转让他人，导致乙方未能购买该房屋的，视甲方违约，甲方除应返还乙方购房款及所有相关费用外，还要按房屋购买价与届时市场价差额计付乙方损失并额外赔偿乙方房款总额的20%的违约金。5、本协议签订时，已经过双方配偶及其他成年家属同意。李洪园在乙方处签名，李延纲在甲方处签名，李延纲代邢晓喆在甲方配偶处签名并书写“因配偶未能到场，如因配偶之间产生的纠纷和损失，李延纲自行承担”。李洪园称购买房屋时向李延纲询问过其家人关于出卖涉案房屋的意见，李延纲的回答为涉案房屋分至其名下，其有权出卖，家庭内部问题李延纲自行解决。邢晓喆称李延纲从未询问过其意见。2020年8月1日，李洪园支付李延纲房款10万元。2020年8月4日，李洪园分三次支付李延纲房款共计10万元。后李延纲将涉案房屋交付给李洪园。2020年8月6日，李洪园向李延纲转账1000元用以支付河南鑫孚源物业管理有限公司装修押金。同日，河南鑫孚源物业管理有限公司出具《收款收据》一份，显示2-1-303，李延纲，装修押金1000元。2020年8月8日，李洪园与郑州鸿运装饰工程有限公司签订《家庭居室装饰装修工程合同书》，约定对涉案房屋进行室内装修。当日，李洪园支付装修定金5000元和装修首付款31000元。合同签订后，涉案房屋开始装修。2020年8月10日，邢晓喆将涉案房屋门锁住。原告称被告锁门后未再进行装修。2020年8月11日，邢晓喆告知李洪园不同意卖房。原告李洪园多次与李延纲沟通，李延纲虽多次回复称是家庭内部问题会处理好，但一直未能解决。2020年9月22日，郑州市公安局龙子湖分局治安管理服务大队出具《出警记录》，主要内容为：2020年8月26日11时许，我所值班室接报警人李洪园报警称：李湖桥安置区买卖纠纷。经落实该处房产为李延纲家庭拆迁回迁安置房，现李延纲父亲李栓曾不同意将此房卖给李洪园，并拒绝退还李洪园购买该房的房款23万元。2020年12月7日，郑州市郑东新区白沙镇李湖桥村村民委员会出具《证明》一份，主要内容为：李延纲与邢晓喆系我村村民，其他家庭成员为李涵晞、李雪菡，我村于2015年进行合村并镇改造，政府根据李延纲、邢晓喆家庭人口、原房屋及宅基地情况，于2020年7月1日分配给李延纲、邢晓喆家庭三套回迁安置房，三套房子分别是李湖桥社区1-2-904、2-1-303、2-2-904，目前我村村民的回迁安置房未网签至村民名下，尚未办理房产证。2021年3月22日，郑州鸿运装饰工程有限公司出具《结清证明》一份，主要内容为：有关李洪园郑东新区永盛家园小区李湖桥社区2号楼1单元303室房屋装修费用问题，郑州鸿运装饰工程有限公司共收到李洪园支付的装修款36000元整，现李洪园已经结清装修费用，双方再无纠纷。另查明，李延纲与邢晓喆于2014年12月12日登记结婚，婚后生育一子一女。原告称涉案房屋2020年8月份的销售均价在3800元/平米，2020年12月份的销售均价在8000元/平米，并提交安居网截图一份，该截图显示涉案小区房屋的销售均价在7690元/平米，且2020年8月份至2020年12月份，房价并未出现明显波动。再查明，根据郑州市不动产登记中心查询结果显示：土地坐落：白沙园区玉溪路南、大有路东、绿博大道北辅道北、锦绣路西；土地用途：城镇住宅用地；权利性质：划拨；用途：福利性住宅（农民安置）用地。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该规定系行政管理规定，并非合同效力性规定，不能以此认定合同无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。故原告李洪园与被告李延纲签订《住宅房屋转让协议书》不违反相关法律规定，应为有效。关于《住宅房屋转让协议书》是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，被告李延刚与原告李洪园签订的《住宅房屋转让协议书》时，向原告李洪园承诺因出卖涉案房屋产生的家庭问题由其解决，但原告李洪园在装修涉案房屋过程中被李延纲父亲及妻子阻止并锁门，原告李洪园多次与李延纲沟通，李延纲虽多次回复称是家庭内部问题会处理好，但一直未能解决，现原告李洪园无法占有使用涉案房屋致使购买房屋的目的不能实现，故原告李洪园要求解除与被告李延纲签订的《住宅房屋转让协议书》，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告李洪园向被告李延纲支付购房款23万元，现因被告李延纲违约导致《住宅房屋转让协议书》已解除，故原告李洪园要求被告李延纲返还购房款23万元及按照协议约定的违约金46000元，本院予以支持。原告要求被告给付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋差价损失，根据原告向本院提交的证据显示，原告购买房屋后，该区域的房屋市场价格并未有明显波动，故原告主张房屋差价损失的诉讼请求，本院不予支持；原告要求对房屋差价进行鉴定的申请，本院不予准许。关于装修押金及装修损失费，涉案房屋交付李洪园后，李洪园已开始装修，并给付郑州鸿运装饰工程有限公司装修费用36000元，因被告李延纲的行为致使原告不能使用房屋，给原告造成的该部分损失，被告李延纲应承担赔偿责任。关于原告主张的装修押金，该费用系原告对涉案房屋装修时向河南鑫孚源物业管理有限公司交纳的押金，原告可通过其他途径解决，本案中原告主张被告予以返还，理由不当，本院不予支持。关于李洪园要求邢晓喆返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，邢晓喆并非与李洪园签订《住宅房屋转让协议书》的相对方，且李洪园未提供证据证明李延纲收到购房款后用于夫妻共同生活，故李洪园要求邢晓喆承担责任的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除被告李延纲与原告李洪园于2020年8月4日签订的《住宅房屋转让协议书》；二、被告李延纲于本判决生效之日起十日内返还原告李洪园购房款230000元及违约金46000元；三、被告李延纲于本判决生效之日起十日内给付原告李洪园装修损失36000元；四、驳回原告李洪园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7824元，由被告李延纲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王云单二〇二一年三月三十一日书记员  常亚杰