上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1180号上诉人（原审原告、反诉被告）：毕胜，男，1990年7月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李欣，女，1978年11月27日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孟令一，男，1976年6月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：钱健民，北京德和衡（上海）律师事务所律师。上诉人毕胜因与被上诉人李欣、孟令一房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初25679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毕胜上诉请求：撤销原判第六项，改判不支持上诉人的第五项反诉请求。事实和理由：李欣、孟令一未能举证证明交付房屋后存在房屋空置情况且空置是由毕胜的原因所造成，原审法院以工程造价鉴定为由判令毕胜赔偿房屋空置损失，不符合事实及法律规定。李欣及孟令一未提供书面答辩意见。毕胜向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年3月8日签订的《房屋租赁合同》；2.判令李欣、孟令一退还2020年2月1日至2020年3月31日房租人民币（以下币种相同）14,000元；3.判令李欣、孟令一退还毕胜7,000元押金；4.判令李欣、孟令一支付毕生违约金7,000元；5.判令李欣、孟令一赔偿毕胜装修损失102,000元；6.诉讼费由李欣、孟令一承担。李欣、孟令一向提出反诉诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令毕胜支付李欣孟令一2020年4月1日起至2020年6月30日止的租金28,000元（按7,000元/月计算）；3、判令毕胜支付水费265.60元，燃气费147元，电费1,068.46元；4、判令毕胜支付李欣、孟令一逾期付款违约金4,600元（根据合同第四条第一项，200元X23天，毕胜应当在2019年10月1日支付租金，实际支付日期为2019年10月24日，延迟了23天）;5、判令毕胜支付违法解除合同给李欣、孟令一造成的损失42,000元（六个月空置期，按照月租金7,000元标准计算）；6、判令毕胜支付的押金7,000元在毕胜应当支付的租金、水费、燃气费、电费、违约金和损失中予以抵扣；7、本诉及反诉的诉讼费由毕胜承担。一审法院认定事实：李欣及孟令一是系争房屋的权利人。2018年3月8日，毕胜（乙方、承租方）与李欣、孟令一（甲方、出租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX弄XX单元XX室房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方使用，约定租期自2018年4月1日至2023年3月31日，租金每月7,000元，押金7,000元，租金按季结算，乙方应在结算日前3日将租金交给甲方，首次租金应于合同签订之日起3日内由乙方将押金及3个月租金全额支付给甲方，后续租金结算日为租赁期内每年的4月1日、7月1日、10月1日、1月1日。合同第三条约定：……（二）按照本合同约定向乙方提供出租房屋及附带设备、设施(由双方据实填写、签字确认交接清单作为凭据),并承担相应的物业费。乙方在承租期内,在确保不对甲方及任何第三人造成权益侵害的前提下,如因经营需要必须使用所承租房屋、设施或设备的相关资料时,甲方应予以配合、出示或提供。（四）甲方允许乙方进行装修(乙方装修对房屋结构的改变不破坏房屋的承重,在物业及相关规定允许范围内)。（五）在本合同期限内,甲方不得干涉乙方的合法使用权(含转租权)……（六）租赁期满后,甲方应将房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金后如数返还给乙方……合同第四条约定，（一）如乙方未按时交纳租金,甲方有权按每日200元的标准扣除押金。（五）乙方应承担乙方自行决定的房屋装修装饰费用,但必要的维修维护费用除外。第五条约定：甲方有证据证明乙方有下列情形之一的,甲方可终止合同并收回房屋,造成甲方损失,由乙方负责赔偿。1.一次性拖欠租金累计达1个月……第九条约定：任何一方未能履行本合同,造成的损失由责任一方承担。合同另对其他事宜作了约定。合同签订后，李欣、孟令一按约交付房屋，毕胜对系争房屋进行了装修后，陆续转租使用。2019年10月期间，李欣、孟令一因毕胜未按时付租委托朋友前去系争房屋，因未能联系上毕胜遂报警。毕胜曾于2019年10月12日、10月14日向李欣、孟令一各转账5,000元，10月24日转账11,000元。2020年2月18日，毕胜通过微信告知李欣、孟令一：“我是毕胜,因上海市发布由于疫情原因,所有外籍返沪(上海)人员需提供工作证明或居住证,毕胜为了能正常返回上海并正常经营及正常使用该房屋便于2020年2月13日向李欣和孟令一索要阳光城愉景湾75-101房屋的房产证或复印件以便顺利返沪并能正常经营该房屋,且告知李欣和孟令一应履行合同约定并提供相关证明,在沟通过程中李欣和孟令一要求毕胜向其他房东索要房产证为由拒绝提供房产证明,随即毕胜要求退租,并退还房租，孟令一拒绝退租协商。因甲方李欣和孟令一因在房屋租赁合同约定中多项违约,时至2020年2月18日仍未收到相关的房产证及复印件,现向甲方提出解除合同，因甲方李欣和孟令一违约所造成的损失由甲方承担并赔偿,如有疑义双方均可向法院提起诉讼请求。”李欣、孟令一于2月19日回复：“我们已经多次给你提供房屋产权证明，包括签订合同时及2019年8月，我们双方的所有行为皆以所签订合同为准，如有异议通过法律途径解决。”2020年5月29日，双方曾欲办理房屋交接手续，因意见分歧未能交接成。6月30日，双方签订了房屋交接书，约定房屋内设施以现场视频及照片拍摄为准，并对水电煤气表读数进行了确认。李欣、孟令一支付了2019年12月的水费120.70元、2020年2月水费120.80元、2020年4月水费24.10元（水费共计265.60元），支付2020年1月燃气费147元，支付2020年1月电费及过期电费违约金计567.56元、2020年2月电费470.70元、2020年3月电费20.30元、2020年4月电费9.60元、2020年5月电费0.30元（电费共计1,068.46元）。另查明，2019年8月1日，毕胜通过微信向李欣、孟令一提出要办居住证需要房产证，8月4日，李欣、孟令一将系争房屋的上海市商品房预售合同通过微信拍照给了毕胜。又查明，2020年2月13日，系争房屋所在的阳光城愉景湾小区物业服务中心及XX居XX小区发布疫情期间临时出入证制度告知，言明自2020年2月14日起所有小区居民在进出小区时一律凭临时出入证进出，对近期未离沪、已返沪（居家隔离满14天）的家庭，上门发放每人一张临时出入证（业主凭身份证，房屋租赁者凭本人身份证及房屋租赁合同）。因双方就系争房屋的退房交接、违约责任等产生争议，以致引发本案诉讼。一审审理中，毕胜曾申请对系争房屋的装修进行工程审价，但因未交纳鉴定费用，故未予审价。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于本诉。1、毕胜要求解除合同，李欣、孟令一亦同意解除，故予以准许。2、毕胜要求李欣、孟令一退还2020年2月1日至3月31日的房租。毕胜虽声称因李欣、孟令一拒不提供房屋资料导致疫情期间无法进入上海进而无法使用系争房屋，另称由于李欣、孟令一不能配合提供与系争房屋门牌号一致的房屋产权材料，但毕胜未能提供在疫情防控期间要求被告提供房屋资料的证据，也未提供因无房屋资料影响其使用系争房屋的证据，另合同也未约定李欣、孟令一需配合毕胜办理居住证，毕胜也从未要求李欣、孟令一配合办理，加之李欣、孟令一亦曾向毕胜提供过系争房屋的商品房预售合同，已经尽到了出租方的基本责任，结合系争房屋小区物业及XX委XX小区疫情期间临时出入证制度的告知，并未要求提供产权材料，毕胜凭本人身份证及房屋租赁合同即可办理临时出入证，故李欣、孟令一并无毕胜所述的违约行为，毕胜擅自提出提前解约，应当由其自行承担解除合同的违约责任。毕胜称因疫情防控措施导致其无法进入上海进而实现合同目的，缺乏证据且与事实不符，难以采信。故毕胜要求李欣、孟令一返还上述租金，于法无据，不予支持。3、合同约定，房屋租赁押金除抵扣应由毕胜承担的费用、租金后如数返还给毕胜。因毕胜尚需承担违约责任，押金应先于抵扣违约金，如有剩余方可返还给毕胜。4、毕胜要求李欣、孟令一支付违约金，因李欣、孟令一非违约方，毕胜该主张于法无据，不予支持。5、毕胜要求李欣、孟令一赔偿装修损失。根据相关法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。故对该诉请，依法不予支持。关于反诉。1、李欣、孟令一要求解除合同，已予确认。2、双方原定于2020年5月29日办理房屋交接手续，因毕胜要求李欣、孟令一对装修部分进行确认遭拒，导致该日交接未成。双方于2020年6月30日再次办理交接手续，该日前李欣、孟令一也无法使用系争房屋，加之系毕胜违约提前解除合同，故毕胜应当承担2020年4月1日至6月30日期间的租金。3、水电燃气费。上述费用发生在系争房屋交接前，基于公平原则，理应由毕胜承担。4、逾期付款违约金。毕胜在租赁系争房屋期间，确实发生延迟支付租金的行为，按照合同约定，应当承担支付逾期付款违约金的责任。毕胜认为按照每日200元的标准支付标准过高，依法酌情予以调整该项费用计460元。5、空置期损失。一审庭审中，毕胜曾于2020年6月23日提出工程造价的鉴定申请，但因未缴纳鉴定费用，致鉴定未果。李欣、孟令一为保持房屋原样，不能重新装修也无法另行出租，确存在房屋空置损失，从公平诚信原则考虑，结合合同的履约情况、过错责任等情节，将空置损失酌定为3个月的租金标准共计21,000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决解除毕胜与李欣、孟令一2018年3月8日签订的《房屋租赁合同》（房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室）；驳回毕胜的其余诉讼请求；毕胜按每月7,000元标准支付李欣、孟令一2020年4月1日至6月30日的租金共计21,000元（毕胜已付押金7,000元用以抵扣上述费用）；毕胜支付李欣、孟令一水费265.60元、燃气费147元、电费1,068.46元；毕胜支付李欣、孟令一逾期付款违约金460元；毕胜赔偿李欣、孟令一损失21,000元；本诉案件受理费2,900元，减半收取计1,450元，由毕胜负担；反诉案件受理费1,062元，减半收取计531元，由毕胜负担。本院经审理查明，原审法院认定事实无误。本院认为，毕胜与李欣、孟令一签有《房屋租赁合同》，该合同的形式完备，内容明确，系双方当事人之间的真实意思表示，应属有效。而签约后，李欣、孟令一也实际向毕胜交付了租赁房屋，且也为此出具过证明该房屋权属的产证等相关资料，已向毕胜履行合同义务。毕胜在履行系争《房屋租赁合同》期间未按约定向李欣、孟令一支付租金，且后又提前要求解除双方所签的《房屋租赁合同》，有明显的过错，已构成违约，故应对由此所产生的后果承担全部责任。毕胜与李欣、孟令一在2020年6月30日签订房屋交接书，但一审审理中，毕胜又提出工程造价鉴定的申请，系争房屋因其要求鉴定而被空置数月，无法及时使用，已实际给李欣、孟令一造成了损失，故毕胜应予以赔偿。原审法院根据系争《房屋租赁合同》的履行情况及双方过错责任大小等因素，酌定毕胜赔偿李欣、孟令一三个月的房屋租赁费损失，符合事实，并无不当。原审法院认定本案纠纷事实及处理无误，毕胜的上诉理由不充分，本院不予支持。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币325元，由毕胜负担。本判决为终审判决。审判长  孙春蓉审判员  岑佳欣审判员  王韶婧二〇二一年三月二十六日书记员  孙嘉璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……