山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1770号 上诉人（原审原告）：宋阳，男，1969年3月30日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 被上诉人（原审被告）：邓观强，男，1971年11月15日出生，汉族，住山东省广饶县。 上诉人宋阳因与被上诉人邓观强房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初16184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 宋阳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改为双方签订的《租赁合同》及《补充协议》于判决生效之日解除并支付房屋租金损失至实际返还房屋之日止；2.维持一审判决第二项；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、关于中介徐从军的表见代理问题。一审法院认定中介徐从军的表见代理行为无事实和法律依据。三方房屋租赁合同明确约定徐从军所提供的服务内容为“中介咨询”的居间服务。出租人与承租人签订完毕租赁合同并交付房屋后，中介的居间服务工作已经结束，在后续合同履行过程中没有任何所谓代理权限。出租人没有给中介徐从军任何授权，合同履行过程中，收付房租等重要合同内容均由出租人与承租人直接对接。被上诉人对于中介徐从军的身份和权限应明确了解，不符合表见代理条件。徐从军明确向被上诉人表达过关于解除合同应向上诉人直接沟通等意思表示，对于被上诉人恶意解除合同的行为上诉人也已经明显表达了不认可的态度。二、一审法院根据第三人行为片面推断上诉人意思表示问题。一审法院称，徐从军接到房屋钥匙并根据被上诉人要求将房屋张贴告示的行为，应当视为上诉人同意解除合同的判断，牵强附会。如果这种推断被支持，那么所有租赁合同承租方如要恶意解除合同，只需要将房屋钥匙扔给中介，同时随意张贴一个招租广告，就可以随意解除，势必助长恶意性违约行为发生。三、一审法院在描述被上诉人单方通知中介解除合同及转交房屋钥匙的情况时，认定事实片面，实际上是被上诉人单方请求中介帮忙将房屋转租出去，上述行为系被上诉人出于自己目的之单方行为，而不是所谓中介的意思表示，更不是上诉人的意思表示。四、关于合同租赁期限及因被上诉人违约所致上诉人损失问题。根据最高人民法院《民商事审判工作会议纪要》的通知第五十条（违约金过高标准及举证责任）认定约定违约金是否过高，一般应以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。按合同约定，租赁合同期限为5年，合同总租金共计610510元整。被告仅按合同支付第一年租金，仍有四年共计510510元租金未支付。租赁合同的租期是合同订立的重要考量因素，因被上诉人单方违约行为，导致上诉人无法获取预期的四年租金即为实际损失，被上诉人应对其单方违约对上诉人造成的损失承担损害赔偿责任。按照损失30%比例计算，上诉人即使要求被上诉人支付15万元租金损失没有任何不公平不合理之处。五、关于涉案房屋恢复原状的问题：在被上诉人所提交的与中介徐从军的微信聊天记录中，徐从军在询问关于装修装饰问题时，被上诉人明确告知“不要了”，由此可见被上诉人明知且认可装修为不可拆除附属物，拆除后不具有价值。根据租赁惯例，房屋到期后承租人应将所租赁房屋恢复至出租人交付时的状态，应将装饰装修拆除。由于补充协议确认案涉房屋交付时为毛坯房，租赁关系结束时被上诉人有将房屋恢复至毛坯状态的义务。若被上诉人拒绝恢复原状，上诉人为拆除装饰装修及恢复原状所支付的费用应由被上诉人承担。 邓观强未应诉及答辩。 宋阳向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签署的租赁合同并判令邓观强将租赁物恢复原状；2.邓观强支付宋阳租金110000元、违约金50000元、垫付物业费10633.2元、担保费600元、律师费15000元，以上共计186233.2元；3.邓观强承担诉讼费等。 一审法院认定事实：青岛凭海乐居房地产经纪有限公司经纪人徐从军代（出租方甲方）宋阳与（承租方乙方）邓观强签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》。《房屋租赁合同》落款时间为2019年4月15日，约定宋阳将青岛市黄岛区滨海大道保利海罗兰xx号楼xx单元xx室房屋出租给邓观强，租期共60个月，自2019年4月15日起至2025年4月14日止。第五条约定，乙方交纳租赁期间的水电费、煤气费、暖气费、物业管理费、电话费等与使用有关的费用。《补充协议》落款时间为2019年4月8日，第一条约定违约责任：1.若甲方违约赔偿乙方装修费用100000元；2.若乙方违约赔偿甲方违约金50000元……4.双方同意，如产生法律纠纷，违约方将承担因法律诉讼而产生的律师费、诉讼费、差旅费、执行费等相关一切费用。第四条约定租金从第二年起每年递增10%。付款方式半年付，每次提前三个月支付房租，第一年租金合计100000元，2019年4月14日支付50000元房租，2019年7月14日支付50000元房租；第二年租金合计110000元，2020年1月14日支付55000元，2020年7月14日支付55000元……五年合同总租金共计610510元。 合同签订后，宋阳将房屋交付给邓观强，邓观强投入使用。2019年7月29日邓观强向宋阳支付了2019年10月15日至2020年4月14日的租赁费，之后再未支付租赁费。2020年1月5日邓观强通过微信向青岛凭海乐居房地产经纪有限公司经纪人徐从军表示不能继续租赁，徐从军表示让邓观强正式通知宋阳，并称当时是签了五年的合同，房主要求违约要按照合同约定条款赔付5万违约金；按合同约定1月14日就得交2020年上半年的房租了，现在赶紧打广告争取将涉案房屋早点租出去，争取损失降到最小化。同日，邓观强通过微信向宋阳表示由于资金不足造成棋院在九月份就关闭了，这个月15号提前三个月交租房资金周转困难，以及已通知中介把案涉房屋租出去、免得宋阳受损失。宋阳回复请你尽快确定下步如何办，尽量减少双方损失。2020年1月17日涉案房屋门口已经张贴了出租通知，该通知上注明的联系电话为徐从军的手机号。2020年2月29日邓观强将涉案房屋的钥匙归还至青岛凭海乐居房地产经纪有限公司经纪人徐从军处。2020年4月20日，宋阳委托青岛大成（青岛）律师事务所向邓观强发出律师函，包含要求邓观强在2020年4月25日前缴纳拖欠租金55000元，若逾期不付，将采取诉讼措施向邓观强主张租金、违约金、及利息损失等内容。 2020年8月13日，宋阳向保利物业服务有限公司黄岛分公司支付了涉案房屋2020年1-7月份物业费6171.2元，2020年8-12月份物业费4462元。 2020年8月28日，宋阳向青岛大成（青岛）律师事务所支出律师费15000元，用于该案诉讼。 2020年9月7日，宋阳因与邓观强的诉讼纠纷向中国平安财产保险股份有限公司支付保全费用600元。 一审法院认为：本案争议的焦点为涉案房屋租赁合同是否应予解除，并由邓观强将租赁物恢复原状，同时支付宋阳所主张的租金、违约金、垫付的物业费、担保费、律师费。关于涉案房屋租赁合同解除的问题，宋阳主张根据合同约定，若邓观强迟延交付房屋超过一个月，宋阳有权收回房屋解除合同。邓观强辩称本案租赁合同于2020年1月5日已解除，在合同已经解除的情况下宋阳要求解除合同无事实依据，邓观强也未继续占有、使用房屋，且中介公司也对涉案房屋进行了重新出租，足以证明双方的合同已解除，邓观强无须支付后续的租赁费用，并提供了与宋阳及徐从军的微信记录、涉案房屋的出租通知予以证明邓观强已于2020年1月5日通知解除合同。宋阳质证意见称青岛凭海乐居房地产经纪有限公司在双方的租赁合同形成签署过程中提供居间服务，双方也支付完毕中介费用，中介公司的工作已终止，合同生效后中介无权代表宋阳实施任何与租赁合同有关的行为。该院认为，本案中青岛凭海乐居房地产经纪有限公司在双方签订《房屋租赁合同》的过程中，虽然是作为中介公司提供居间服务，但实际上合同的签署及签署后关于案涉房屋的相关事宜均是由该公司经纪人徐从军代签及代办，故应认定徐从军的行为对邓观强形成表见代理。邓观强于2020年1月5日通知徐从军及宋阳不能继续租赁房屋后，宋阳要求邓观强尽快确定下步如何办，尽量减少双方损失；徐从军回复要求邓观强告知房主，并称当时是签了五年的合同，房主要求违约要按照合同约定条款赔付5万元违约金；结合徐从军在接到邓观强的通知后及时张贴出租通知、收取钥匙的行为，应视为宋阳知晓邓观强无法继续租赁涉案房屋，同意解除合同，但要求邓观强承担违约责任。而2020年3月4日徐从军又微信通知邓观强，宋阳要求交下一季房租，在邓观强以为已经解除合同的情况下，宋阳要求继续履行合同，双方陷入合同僵局。而邓观强因为经营不善导致棋院关闭，履约能力受限，其虽为违约方，但不存在恶意违约，在第一年履行期到期前提前三个月及时通知了宋阳及中介不能继续租赁房屋，及时采取了止损措施，继续履行合同对其显失公平，应允许邓观强从难以继续履行的合同中脱身。特别是2020年1月底至4月份全国处于新冠××疫情期间，在经济受到严重影响的情况下原邓观强双方应本着互谅互让的原则处理该问题，宋阳坚持要求履行合同违反诚实信用原则，故本院认为双方间的《房屋租赁合同》及《补充协议》应于2020年4月14日（涉案房屋租赁费实际缴至之日）解除为宜。关于宋阳要求邓观强将涉案房屋恢复至毛坯状态的问题，该院认为，涉案房屋系经宋阳同意后进行的装修，且邓观强的装修仅涉及铺设地板、对地面粉刷、吊顶等并未改变房屋主体和承重结构或扩建，从宋阳可以继续使用、节约资源等方面考虑，对宋阳的该项主张不予支持。 宋阳主张邓观强应支付租金、违约金、垫付的物业费、担保费、律师费等各项费用的问题。双方间的《房屋租赁合同》于2020年4月14日解除，且双方均认可案涉房屋租赁费亦缴至该日，故宋阳关于租金的其他主张，该院不予支持。关于物业费，邓观强应承担至2020年4月14日的物业费3967.2元（6171.2元÷7月×4.5月）。 关于违约金的问题，本案中《补充协议》第一条第2项约定若乙方违约赔偿甲方违约金50000元，双方合同签订后邓观强由于资金不足导致无法续租，虽非恶意但确属邓观强违约，故邓观强应赔偿宋阳违约金50000元。关于律师费、担保费的问题，本案中《补充协议》第一条第4项约定双方同意，如产生法律纠纷，违约方将承担因法律诉讼而产生的律师费、诉讼费、差旅费、执行费等相关一切费用。故本案中宋阳为本次诉讼所产生的律师费15000元、担保费600元应由邓观强承担。综上，判决：一、宋阳与邓观强2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年4月14日解除；二、邓观强于判决生效之日起十日内支付宋阳违约金50000元、物业费3967.2元、担保费600元、律师费15000元，共计69567.2元；三、驳回宋阳的其他诉讼请求。案件受理费2012元（已减半收取），保全费1520元，由宋阳负担1242元，邓观强负担2290元。 二审中，上诉人申请证人徐从军作证，徐从军称：2020年1月5日邓观强称不继续租赁了，其清楚，其给上诉人说这个房屋客户不租了，客户想转租。2020年2月底钥匙给了徐从军，其收到钥匙后给宋阳说过，当时宋阳对其说能转租出去最好。涉案房屋一直没有转租出去。转租是邓观强委托其转租的。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案中，上诉人仅对一审判决第一项提出上诉，二审对此进行审理，故本案二审争议焦点为涉案房屋租赁合同的解除时间认定问题。 从一审查明事实来看，承租人邓观强于2020年1月5日分别通知中介（徐从军）及出租人（上诉人）表示其不能继续租赁，出租人回复请你尽快确定下步如何办，尽量减少双方损失；2020年1月17日涉案房屋门口已经张贴了出租通知；2020年2月29日承租人将涉案房屋钥匙归还至中介处。虽然，承租人主张涉案租赁合同于2020年1月5日解除，但一审法院对承租人该主张并未予以支持。从一审查明事实可见，租赁合同双方从2020年1月5日通知不能继续租赁事宜到2020年2月29日承租人归还涉案房屋钥匙，涉案租赁合同双方对于合同继续履行已经陷入僵局，涉案租赁合同已经事实上不能履行而需要解除，上诉人亦在一审中诉讼请求要求判令解除合同。进而，一审法院在综合考虑全案案情后酌定涉案租赁合同解除时间为2020年4月14日（涉案房屋租赁费实际缴至之日），并无不当。并且，一审法院对于造成涉案合同解除的结果认定属于承租人邓观强违约，已经考量到了上诉人的有关主张。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人宋阳负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二一年三月四日 法官助理 曹文斌 书记员王珩霖 书记员丛丽红