江苏省宜兴市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0282执异59号案外人：吴丽琴，女，1977年9月13日生，汉族，住宜兴市。申请执行人：无锡市住房置业担保有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道茶局路129号（第三层），统一社会信用代码91320282747324951M。负责人：宋郁波，该公司总经理。委托诉讼代理人：强志勤（受该公司特别授权委托），江苏施源律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子悦（受该公司特别授权委托），该公司员工。被执行人：夏健，男，1981年11月11日生，汉族，住宜兴市。被执行人：许春花，女，1983年5月9日生，汉族，住宜兴市。被执行人：夏小才，男，1956年10月3日生，汉族，住宜兴市。被执行人：俞富妹，女，1956年8月29日生，汉族，住宜兴市。本院在执行申请执行人无锡市住房置业担保有限公司宜兴分公司（以下简称住房担保公司）与夏健、许春花、夏小才、俞富妹保证合同纠纷一案中，案外人吴丽琴向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2018年9月20日，本院对住房担保公司与夏健、许春花、夏小才、俞富妹保证合同纠纷一案作出（2018）苏0282民初9470号民事调解书，已发生法律效力。该调解书确认：一、无锡市住房置业担保有限公司宜兴分公司于2018年10月30日前对本院（2016）苏0282民初6100号民事判决书确认的夏健、许春花、夏小才、俞富妹结欠中国银行股份有限公司宜兴支行贷款本金237674.48元、利息27005.65元、以及以本金237674.48元为基数自2016年8月27日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮30%再上浮50%计算的罚息，以及律师费14686元、诉讼费4737元承担连带清偿责任。无锡市住房置业担保有限公司宜兴分公司承担连带清偿责任后享有对债务人夏健、许春花、夏小才、俞富妹的追偿权。二、中国银行股份有限公司宜兴支行有权就上述第一项债务及本案诉讼费在28万元质押金范围内优先受偿。三、本案案件受理费减半收取2826元由无锡市住房置业担保有限公司宜兴分公司承担，该款已由中国银行股份有限公司宜兴支行垫付，无锡市住房置业担保有限公司宜兴分公司于2018年10月30日前支付给中国银行股份有限公司宜兴支行。根据住房担保公司的申请，本院于2020年7月30日立案强制执行，案号为（2020）苏0282执3474号。在本案执行过程中，本院于2020年8月11日作出（2020）苏0282执3474号民事裁定：查封被执行人夏小才、俞富妹名下位于宜兴市××街道××号××幢××505室房屋一套，权证号1××5／宜国用（2009）第41610244号。执行中，本院于2020年8月12日向宜兴市发展和改革委员会发出不动产询价函：本院受理的住房担保公司与夏健、许春花、夏小才、俞富妹保证合同纠纷一案，本院裁定对被执行人夏小才、俞富妹名下位于宜兴市××街道××号××室房屋进行拍卖，根据最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，特向你委询价。同年9月3日，宜兴市价格认定中心出具关于咨询为市场价格水平的司法协助回函，案涉房屋在2020年8月的市场价格水平为人民币962137元。吴丽琴提出异议称，2007年5月18日，申请人与夏小才签订房屋买卖合同1份，合同言明：夏小才、俞富妹将座落于宜兴市××街道××幢××号××室的房屋及顶层、40号车库一并出售给申请人，房屋交易总价为272000元，申请人付清全部房款后于2009年装修入住至今，2010年01月06日，涉案房产初始登记于夏小才、俞富妹名下，2012年06月05日夏小才、俞富妹隐瞒该房产已出售的事实，向中行宜兴支行就儿子夏健的300000元借款将涉案房产办理抵押担保，中行宜兴支行在未严格审慎的核查抵押物真实状态的情形下，放款并办理房屋他项权证登记，2013年03月20日申请人夏小才、俞富妹房屋买卖合同纠纷在宜兴市人民法院开发区法庭达成（2013）宜开民初字第0195号民事调解书，约定：吴丽琴与夏小才、俞富妹于2007年05月18日签订的房屋买卖合同继续履行，夏小才、俞富妹于2013年11月30日前协助吴丽琴办理坐落于新盛花苑24幢72号505室房产过户手续，过户费用及税金由吴丽琴承担。因夏小才、俞富妹未能按期协助办理过户手续，申请人向法院申请强制执行，因涉案房产存在抵押登记，涉案房产暂不具备协助办理过户条件，2019年03月申请人就宜兴市人民法院审理并做出判决的（2016）苏0282民初6100号案件申请再审，宜兴市人民法院于2019年03月18日作出（2018）苏0282民申2号民事裁定再审该案，并另行组成合议庭进行开庭审理，2020年05月08日宜兴市人民法院以（2019）苏0282民再4号判决：“撤销本院（2016）苏0282民初6100号民事判决第三项，即“三、对于夏健上述第一、二项债务，中行宜兴支行有权就夏小才、俞富妹提供抵押的坐落于宜兴市××街道××号××室的房产（房产权证号：1××5），以折价或者变卖、拍卖等方式所得价款在300000元范围内优先受偿”，根据该再审民事判决被告已丧失对涉案房屋享有的优先受偿权，担保物权已消灭，中行宜兴支行在该民事再审判决书生效后已自行办理涉案房产的抵押权注销登记手续。综上所述：根据申请人提供的买卖合同、付款凭证、居住证明、（2013）宜开民初字第0195号民事调解书、（2019）苏0282民再4号判决能够较为完整、稳定的印证涉案房产的所有人为申请人。无锡市住房置业担保有限公司宜兴分公司无权请求贵院处置本案的涉案房产。请求贵院立即解除对宜兴市××街道××号××室房产的查封；2、请求贵院立即停止对宜兴市××街道××号××室房产的执行。住房担保公司辩称：1、宜兴市人民法院查封案涉房屋符合法律规定，并无不当。2、异议人长期不过户导致查封，自身行为存在过错。请求驳回异议人吴丽琴的异议请求。夏健、许春花、夏小才、俞富妹未作书面答辩。审查中，吴丽琴为证实自己的主张向本院提供了如下证据：1、2007年5月18日房屋买卖合同一份，主要载明“买受人吴丽琴，出卖人夏小才，购买宜兴市××街道××花园××幢××室的房屋，商品房总价款272000元，买受人在本合同签订之日起10天内支付首付款，其余房款于2007年7月30日之前支付”等内容，以证明他已经与夏小才在法院查封之前签订有效的房屋买卖合同；2、2007年7月19日、2008年4月2日由夏小才代理人夏健签字的收条两张，以证明房款已经支付完毕；3、宜兴市房屋权属证明、宜兴市人民法院作出的（2013）宜开民初字第0195号民事调解书一份，以证明双方的房屋买卖合同在法院查封执行以前已经由法院确认其合同的真实性，而夏小才、俞富妹未按原合同约定协助吴丽琴办理过户手续，吴丽琴亦依据调解书向法院申请执行。4、宜城街道兴盛花园24幢505室的房屋的水、电、燃气缴费卡及缴费清单、发票，以证明吴丽琴已占有使用该房屋至今。5、宜兴市阳羡物业管理有限公司出具的证明一份，主要写明“宜兴市宜城街道新盛花苑小区原暂定名为宜兴市宜城街道兴城花苑，2008年由兴城花苑变更为新盛花苑，该小区24幢505室业主吴丽琴从2008年12月底入住至今”。6、宜兴市人民法院于2020年5月8日作出的（2019）苏0282民再4号民事判决书。该民事判决书确认：夏小才、俞富妹无权以坐落于宜兴市××街道××号××室（房产证号：1××5）的房产为夏健向中行宜兴支行的借款债务提供抵押担保，中行宜兴支行无权就夏小才、俞富妹提供抵押的该房产以折价或变卖、拍卖等方式所得的价款在30万元范围内优先受偿。具体理由如下：1、无过错的房屋买受人、实际使用人的基本生活居住合法权益应予保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条均在不同角度体现了对此类合法权益的保护，且民事判决有赖于执行予以实现权利人的胜诉权益，判决后根据相关司法解释规定却无法执行将极大损害法院判决的权威性和公信力。2007年5月18日，夏健代夏小才与吴丽琴签订房屋买卖协议，购买宜兴市××幢××室房屋，所有购房款已经于2008年4月2日付清，该购房合同有效，在2008年底已经入住该房屋并居住至今。房屋买受人吴丽琴已经履行了房屋买卖合同的全额付款义务，且是该房屋的实际使用人。吴丽琴本应取得该房屋的物权，但房屋未能过户的原因是房屋出卖人夏小才实施了通过向吴丽琴索要“欢喜钱”方式变相提高房屋价格的违约行为，人为设置房产过户障碍、拖延房产过户时间。夏小才、俞富妹在取得该房屋产权后又用该房屋进行借款抵押担保，最终导致房屋不能过户到吴丽琴名下的后果。夏小才明知该房屋已经卖于吴丽琴，仍与俞富妹一同将房屋抵押给银行为其儿子夏健的贷款提供抵押担保，存在明显的恶意。由此可见，买受人吴丽琴在房屋买卖的过程中没有过错，有过错的是房屋出卖人夏小才。2、作为借款人的商业银行，其对放贷的实质审查义务理应高于自然人，银行办理抵押贷款时未尽到严格审查抵押房产实现抵押权可行性的法律义务。根据《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款的规定“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查”。夏健自认在向中行宜兴支行办理抵押贷款时，没有向银行说过涉案房屋已经出售给吴丽琴的事实。根据中行宜兴支行的情况说明，该行在贷款抵押审查时仅是现场查看涉案房屋真实存在，并未注意到该房屋被他人实际占有使用的情况。银行作为专业的金融商事主体，没有尽到相当的注意义务和严格审查的法律义务，在设立抵押权时，存在明显的过错，应承担不利法律后果，其要求实现房屋抵押权的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十七条第一款、第四百零七条第二款之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：一、维持本院（2016）苏0282民初6100号民事判决第一项、第二项、第四项。即“一、夏健于本判决发生法律效力之日起10日内归还中国银行股份有限公司宜兴支行贷款本金237674.48元、利息27005.65元（计算至2016年8月26日）及以本金237674.48元为基数自2016年8月27日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮30%再上浮50%计算的罚息。二、夏健于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿中国银行股份有限公司宜兴支行需支付的律师费损失14686元。四、许春花、夏小才、俞富妹对夏健的上述第一、二项债务承担共同还款责任”。二、撤销本院（2016）苏0282民初6100号民事判决第三项，即“三、对于夏健上述第一、二项债务，中国银行股份有限公司宜兴支行有权就夏小才、俞富妹提供抵押的坐落于宜兴市××街道××号××室的房产（权证号1××5），以折价或者变卖、拍卖等方式所得的价款在30万元范围内优先受偿”。三、驳回中国银行股份有限公司宜兴支行的其他诉讼请求。案件受理费5433元，财产保全费2020元，共计7453元，由夏健、许春花、夏小才、俞富妹负担。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对案外人提出的排除执行异议，应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性，以及权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本院查封登记于被执行人夏小才、俞富妹名下的房屋，执行行为并无不当。但根据案外人提供的房屋买卖合同、证明、本院相关裁判文书等证据，能够证明案涉房屋在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并己交付，且案外人已按合同约定付清房款，未能办理过户登记的原因不在买受人。案外人吴丽琴提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，吴丽琴对案涉房屋具有排除执行的权利。对案外人提出的异议请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定如下：中止对夏小才、俞富妹名下的座落于宜兴市××街道××号××幢××505室房屋一套［权证号1××5／宜国用（2009）第41610244号］的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  蒋志明人民陪审员  唐建平人民陪审员  杨 江二〇二一年三月十五日书 记 员  陈亦嘉