湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初4305号原告（申请执行人）：湖北多思克立兹文化传播发展有限公司，住所地武汉市洪山区李桥村融科智谷工业项目一期A22号楼1-3层2号。法定代表人：崔玉，董事长。委托诉讼代理人：陈红，湖北天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪莲，该公司职员。被告（案外人）：何玄，女，1992年8月20日出生，汉族，住武汉市石硚口区。委托诉讼代理人：陈曦，湖北卓创德赛律师事务所律师。第三人（被执行人）：武汉紫邸屏木业制品有限公司，住所地武汉市江汉区发展大道299号顶琇晶城第6幢（栋）1单元2层1号房。法定代表人：杨昌叶，董事长。第三人（被执行人）：杨昌叶，男，1964年5月10日出生，汉族，住武汉市武昌区首义路108-06-06号。第三人（被执行人）：徐青，女，1966年2月19日出生，汉族，住武汉市武昌区。原告湖北多思克立兹文化传播发展有限公司（以下简称多思克立兹公司）与被告何玄、第三人武汉紫邸屏木业制品有限公司（以下简称紫邸公司）、杨昌叶、徐青执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月19日作出（2018）鄂0103民初4279号民事判决，被告何玄不服向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉。湖北省武汉市中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）鄂01民终7200号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。多思克立兹公司的委托诉讼代理人陈红、汪莲、何玄的委托诉讼代理人陈曦到庭参加诉讼。紫邸公司、杨昌叶、徐青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。多思克立兹公司向本院提出诉讼请求：1.确认何玄与徐青、杨昌叶关于武汉市江汉区发展大道299号顶琇晶城第6幢（栋）1单元2层1室房屋签订的买卖合同无效；2.判决准许对坐落于武汉市江汉区发展大道299号顶琇晶城第6幢（栋）1单元2层1室房屋的执行；3.本案诉讼费用由何玄承担。事实与理由：多思克立兹公司为与紫邸公司、杨昌叶、徐青借款合同纠纷一案，于2018年1月10日向武汉市江汉区人民法院申请诉前财产保全，江汉区法院次日作出（2018）鄂0103财保9号民事裁定，并于当日查封、冻结了杨昌叶、徐青名下坐落于武汉市江汉区发展大道299号顶琇晶城第6幢（栋）1单元2层1室房屋。何玄知晓后向江汉区法院提出执行异议，并要求解除房屋查封，主张其于2017年12月10日与徐青、杨昌叶的公证受托人王龙飞就上述房屋签订了《房屋买卖合同》，已付清购房款和实际占有房屋，武汉市江汉区不动产登记中心已受理双方提交的房屋产权转移登记申请，并向何玄出具《不动产登记收件单》。江汉区法院对何玄的执行异议审查后，于2018年3月26日作出（2018）鄂0103执异16号执行裁定，中止对上述房屋的执行。多思克立兹公司认为，徐青、杨昌叶与王龙飞办理房屋买卖授权委托公证时，同时与王俊峰签署了《借款抵押合同》，因徐青、杨昌叶未清偿借款债务，王龙飞与何玄签订了房屋买卖合同，王龙飞持公证委托办理了有关事项。根据本案所涉有关资金往来资料及工商登记资料等证据证明，何玄、王龙飞均是受控完成了相关交易手续，徐青、杨昌叶提供房屋的真实意思是为借款合同提供担保，与何玄不存在房屋买卖关系，何玄不属于无过错的购房人。其次，根据多思克立兹公司提交的证人证言等证据，可以证明案涉房屋于2018年1月12日时仍由紫邸公司办公用房使用，何玄在房屋被法院查封时未实际占用房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因何玄不是无过错的购房人，在房屋被查封时未实际占有房屋，根据上述规定，何玄不符合排除对房屋强制执行的条件，江汉区法院作出的（2018）鄂0103执异16号执行裁定损害了多思克立兹公司的合法权益。综上，为维护自身的合法权益，多思克立兹公司提起诉讼，请求判如所请。何玄辩称，多思克立兹公司对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，何玄买受房屋真实合法，且已到登记部门申请过登记，缴纳了相关税费，领取了《不动产登记收件单》，完成交易程序，其对标的房屋享有的期待物权已特定化，且何玄的转移登记交件先于保全查封措施，多思克立兹公司的保全查封侵害了何玄足以排除执行的民事权利，执行异议之诉不能成立，应予驳回。紫邸公司、杨昌叶、徐青未庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于武汉市江汉区发展大道299号顶琇晶城第6幢（栋）1单元2层1室房屋，建筑面积93.78平方米，其所有权登记在杨昌叶、徐青名下，2018年1月10日多思克立兹公司为与紫邸公司、杨昌叶、徐青借款合同纠纷一案，向本院申请诉前财产保全，请求对紫邸公司、杨昌叶、徐青价值260万元的财产予以查封、冻结，并提供了相应担保。次日，本院作出（2018）鄂0103财保9号民事裁定，其中裁定的第5项为：“查封、冻结被申请人杨昌叶、徐青名下坐落于武汉市江汉区发展大道299号顶琇晶城第6幢（栋）1单元2层1室的房屋，保全期限为保全实施之日起三年期限界满之日止”。同日，本院向武汉市江汉区不动产登记中心送达（2018)鄂0103财保9号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，对该房屋予以查封。何玄知晓房屋被查封后，向本院提出执行异议，本院于2018年3月13日受理后，依法组成合议庭进行了审查。2018年3月26日，本院作出（2018）鄂0103执异16号执行裁定，确认何玄对房屋享有足以排除强制执行的权益，并裁定：“中止对武汉市江汉区发展大道299号顶琇晶城第6幢（栋）1单元2层1室房屋的执行。”多思克立兹公司不服裁定，在收到裁定书之日起十五日内向本院提起执行异议之诉，本院审查后于2018年4月23日立案。另查明，2017年8月10日，徐青、杨昌叶与王俊枫（分别为合同甲方、乙方）签订《借款抵押合同》一份，该合同约定：乙方向甲方出借资金165万元，乙方通过银行转账方式将借款转入甲方的收款银行账户内，以借款收据为准；借款期限3个月，从2017年8月10日起至2017年11月9日止；月息2％；还款方式为按月付息，到期还本；甲方以武汉市江汉区发展大道299号顶琇晶城第6幢（栋）1单元2层1室房屋为借款提供抵押担保。合同订立后，双方在房产管理部门办理了抵押登记。2018年1月8日，房产管理部门根据当事人申请解除了抵押登记。上述《借款抵押合同》订立同时（2017年8月10日），徐青、杨昌叶向王龙飞出具《委托书》一份，并到湖北省武汉市长江公证处对《委托书》进行了公证。该《委托书》中载明：坐落在江汉区发展大道299号顶琇晶城第6幢（栋）1单元2层1室房屋，系委托人徐青、杨昌叶双方共同所有，由于委托人无法亲自办理抵押、转让等相关手续，现全权委托王龙飞为其代理人，办理下列事宜：……1、代为办理上述房屋的抵押登记及不动产权属证书；2、代为偿还上述该房屋的抵押贷款，解除登记相关手续；3、代为出售上述房屋，并代收售房款；4、代为办理上述房屋的买卖交易和过户手续；……6、代为缴纳国家规定的税费及领取发票凭证。……委托人对受托人在授权范围内所签署的一切文件，均予以认可；委托期限贰年，从2017年8月10日至2019年8月9日止。2017年12月10日，因徐青、杨昌叶未能清偿借款债务，王龙飞持徐青、杨昌叶出具《委托书》，以代理人身份与何玄签订一份《房屋买卖合同》，约定：甲方（徐青、杨昌叶）将武汉市江汉区发展大道299号顶琇晶城6幢（栋）1单元2层1室房屋出卖给乙方（何玄）；成交价格为188万元，在2018年1月11日前一次性将购房款汇入全权委托代理人指定的收款账户：兴业银行62×××12；甲方于2018年2月1日前将房屋及附属物正式交付给乙方使用。同年1月10日，从兴业银行何玄名下622908413033323113账户分三次向王龙飞个人账户汇入118万元、70万元、188万元。2018年1月9日至1月11日期间，王龙飞持徐青、杨昌叶出具《委托书》与何玄到武汉市江汉区不动产登记中心办理房屋权属变更登记，缴纳了交易契税等税款，该中心于1月11日收取各项资料后，向何玄出具了《不动产登记收件单》。2018年1月11日，本院向武汉市江汉区不动产登记中心送达了（2018)鄂0103财保9号《民事裁定书》及《协助执行通知书》，该中心停止办理房屋权属变更登记手续。另查明，2018年1月9日，王龙飞代徐青、杨昌叶与何玄签订《房屋交接单》，同意将房屋交付何玄，并在交接单中载明了交接物品，但双方未到房屋现场进行实际交接。本院2018年1月11日对房屋进行查封、冻结时，该房屋由紫邸公司作为办公场所使用中。后该房屋由何玄实际占有。另查明，2018年1月10日，从朱道攀、朱新波名下账户多次向何玄兴业银行622908413033323113汇入188万元后，何玄名下账户将此款汇入王龙飞名下兴业银行62×××12账户。随后，朱道攀名下账户再次分多次汇入何玄名下账户188万元，何玄名下账户将此款汇入王龙飞名下账户。王龙飞名下账户收到上述款项后，于当日及次日分多笔汇入龚新成名下账户。根据王龙飞名下账户显示，该账户中多次以工资名义向王俊枫名下账户汇款。根据工商登记资料显示，朱道攀与龚新成生意上存在合作关系。本院认为，多思克立兹公司向本院提出财产保全申请后，本院作出（2018）鄂0103财保9号民事裁定，对产权登记在徐青、杨昌叶名下的房屋予以查封，何玄作为案外人提出执行异议，本院作出（2018）鄂0103执异16号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。多思克立兹公司不服裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉，其起诉符合法律规定。何玄主张与杨昌叶、徐青签订了房屋买卖合同，在合同订立后已付清购房款，并实际占有房屋，对该房屋享有足以排除强制执行的实体权利，其相关理由是否成立是本案争议的焦点问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定对买受人对被执行人名下房屋提出异议，应具备的要件明确作出了规定，何玄对案涉房屋强制执行提出的异议是否成立，应当依照上述规定予以审查。何玄为证明其事实主张，向本院提交了其与杨昌叶、徐青的代理人王龙飞签订的《房屋买卖合同》、何玄名下账户向王龙飞账户汇款的银行资料以及房屋由何玄占有的证据材料。但综合本案的全部证据来看，不足以认定何玄与杨昌叶、徐青之间存在真实的房屋买卖合同关系以及何玄在房屋被查封时已合法占有房屋的事实，理由如下：其一、案涉《房屋买卖合同》是何玄与杨昌叶、徐青的代理人王龙飞于2017年12月10日签订，王龙飞作为代理人在订立《房屋买卖合同》时持有杨昌叶、徐青出具的通过公证的《委托书》，《委托书》的出具时间与徐青、杨昌叶与王俊枫订立《借款抵押合同》时间一致，根据《委托书》出具时间以及授权事项，可以认定《委托书》系《借款抵押合同》的附属文件，其目的是在借款债务不能清偿时，授权王龙飞出卖房屋，以保障借款债权得到实现，随后的《房屋买卖合同》的订立印证了《委托书》的实际作用。其二、何玄虽然提交了从其名下账户向王龙飞名下账户汇款的证据材料，但不能证明王龙飞已将此款支付杨昌叶、徐青；其次，从2018年1月10日至11日期间的朱道攀、朱新波、何玄、王龙飞、龚新成名下账户的资金流向看，相关款项从朱道攀、朱新波名下账户汇入何玄名下账户后，再汇入王龙飞名下账户，再转入龚新成名下账户，且根据工商登记资料证明朱道攀与龚新成系合作伙伴，根据王龙飞名下账户可以证明该账户存在向王俊枫支付工资的事实。综合上述证据的证明力，不足以证明从何玄名下账户付出的款项系向杨昌叶、徐青支付的购房款。其三、王龙飞于2018年1月9日与何玄签订了《房屋交接单》，但双方未到房屋现场办理交接手续，房屋交接也不属于《委托书》中给王龙飞的授权事项范围；2018年1月11日房屋被查封时，房屋仍为紫邸公司办公场所，故可以认定何玄在案涉房屋被查封时未实际占有房屋的事实。综上所述，何玄与徐青、杨昌叶签订房屋买卖合同的目的，是为实现《借款抵押合同》项下债权，何玄未向徐青、杨昌叶支付购房款，双方不存在真实的房屋买卖合同关系，何玄不具备真实购房人的身份，在房屋被查封时也未实际占有房屋，根据上述解释的规定，何玄对房屋不享有足以排除强制执行的实体权利，故多思克立兹公司请求准予对房屋进行执行的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。何玄虽然向房产登记部门缴纳了交易税款，房产登记部门向何玄出具了《不动产登记收件单》，但该行为不属于物权行为，不能产生不动产物权变动的法律效果，故何玄以对房屋享有期待物权，可以阻却强制执行的理由，没有法律依据，本院不予采纳。对于多思克立兹公司提出的确认何玄与徐青、杨昌叶关于武汉市江汉区发展大道299号顶琇晶城第6幢（栋）1单元2层1室房屋签订的买卖合同无效的诉讼请求，本院认为，申请执行人在执行异议之诉中，仅就是否对执行标的继续执行有诉讼利益，多思克立兹公司的此项诉讼请求本院不予支持。紫邸公司、杨昌叶、徐青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其诉讼权利，应承担举证不能的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、准许对坐落于武汉市江汉区发展大道299号顶琇晶城第6幢（栋）1单元2层1室房屋的执行；二、驳回原告湖北多思克立兹文化传播发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由被告何玄负担（此款原告湖北多思克立兹文化传播发展有限公司已预付本院，被告何玄于本判决生效之日起十日内支付给原告湖北多思克立兹文化传播发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。本院（2018）鄂0103执异16号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  谢 春人民陪审员  周翠兰人民陪审员  魏 琼二〇二一年三月三十日书 记 员  徐 骏