北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3601号上诉人（原审原告）：曹艳青，男，1978年3月6日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：北京典盛置地房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街8号院1号楼1层102室。法定代表人：王国生，经理。委托诉讼代理人：陈旺新，北京天若律师事务所律师。上诉人曹艳青因与被上诉人北京典盛置地房地产经纪有限公司（以下简称典盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初13897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚勇超独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人曹艳青，被上诉人典盛公司的委托诉讼代理人陈旺新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹艳青上诉请求：1.请求判令典盛公司立即支付曹艳青违约金13500元；2.诉讼费由典盛公司承担。事实和理由：双方于2017年10月25日签订房屋出租代理合同，将曹艳青位于北京市顺义区交由典盛公司代理出租，合同期为5年，租金一年、二年，三年4500元/月，四年4950元/月，五年5445元/月，空置期三个月不付租金。因典盛公司未按照合同约定履行，曹艳青要求按当月租金300%支付违约金。典盛公司辩称，同意一审判决，不同意曹艳青的上诉请求及事实与理由。曹艳青向一审法院起诉请求：1．要求典盛公司支付曹艳青2020年4月25日至2020年5月15日租金3000元；2．典盛公司支付曹艳青违约金13500元；3．典盛公司支付曹艳青隔断墙拆除及墙面粉刷等费用3000元；4．诉讼费由典盛公司承担。一审法院认定事实：2017年10月28日，曹艳青（甲方）与典盛公司（乙方）签订涉案合同，双方约定如下：甲方将涉案房屋委托给乙方出租代理，出租代理期自2017年10月25日至2022年10月25日。第四条租金：第一年、第二年、第三年的租金标准为4500元／月。附件三租金支付方式：典盛公司于每年1月25日、4月25日、7月25日、10月25日支付下一个季度的房租，即2020年4月25日应支付2020年4月25日至2020年7月24日的租金。第十条合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1．未按照约定划付租金达15个工作日以上的。第十一条违约责任：（三）乙方有第十条第四款情形之一的，应按月租金的300％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。合同签订后，双方依约履行，直至2020年4月25日，典盛公司未按照约定支付2020年4月25日至2020年7月24日的租金。2020年5月15日，曹艳青持《解除合同通知书》至典盛公司，其上载明：“甲方：曹艳青，乙方：典盛公司，甲方与乙方于2017年10月15日双方签订出租代理合同，代理出租甲方位于澜西园四区（现无租户），澜西园四区（现有租户），澜西园四区（三居室改四居室，三个房间有租客，其中一间无租户）的房屋，合同期5年。因乙方未按合同约定履行，违反合同中第十条第四款条约，因此甲方要求解除与乙方签订出租代理合同，并要求乙方按当月租金的300％向甲方支付违约金。特此通知。曹艳青，2020年5月15日。接收回执，乙方：典盛公司，接收人：史运，日期：2020年5月15日。”典盛公司认可曹艳青曾持该解除通知书到其公司，但典盛公司拒绝签字。另查，典盛公司将涉案房屋中四间房屋（0501A、0501B、0501C、0501D）分别出租于四位租户。具体情况如下：0501A出租于张玉荣，租期为2019年10月25日至2020年10月24日，租金为1400元／月；0501B出租于张思远，租期为2019年11月16日至2020年10月24日，租金为1500元／月；0501C出租于石敏，租期为2019年10月25日至2020年10月24日，租金为1450元／月；0501D出租于于宏斌，租期为2019年10月25日至2020年10月24日，租金为1200元／月。典盛公司称与张玉荣、石敏、于宏斌于2020年4月24日解除租赁合同，与张思远于2020年5月15日解除租赁合同。曹艳青陈述其于2020年5月15日接手涉案房屋。关于涉案房屋中四间房屋（0501A、0501B、0501C、0501D）后续情况如下：曹艳青陈述0501A的租户张玉荣在其2020年5月15日接手涉案房屋时已经搬离。2020年6月29日，曹艳青与宋子安就0501A签订租赁合同，租期为2020年7月4日至2021年7月3日，租金为1400元／月；0501B的租户张思远于2020年5月15日搬离，2020年5月15日，曹艳青与宋子安就0501B签订租赁合同，租期为2020年5月15日至2021年4月24日，租金为1500元／月；0501C的租户石敏与曹艳青就0501C签订租赁合同，租期为2020年4月25日至2021年4月24日，租金为1400元／月；0501D的租户于宏斌于2020年4月25日支付曹艳青租金，租金为1200元／月，于宏斌于2020年9月份搬离。典盛公司称曹艳青将涉案小区的三套房屋出租于该公司，后，403室的租户要搬走，故其与曹艳青提出解除合同，曹艳青要求上述三套房屋一并解除，所以没有向曹艳青支付租金。曹艳青对此并不认可。经法庭询问，典盛公司表示如果认定典盛公司构成违约，主张法庭调整违约金额。一审法院认为，曹艳青与典盛公司签订的涉案合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属合法有效，双方当事人应该按照约定履行各自义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方合同的约定，典盛公司未按约定划付租金达15个工作日以上的，曹艳青有权解除合同。现典盛公司未支付租金已达15个工作日以上，故曹艳青有权解除合同。曹艳青于2020年5月15日持解除合同通知书到典盛公司，告知其要求解除涉案合同，故一审法院认定涉案合同的解除日为2020年5月15日。典盛公司主张系曹艳青要求解除涉案合同，对此并未提交证据予以证实，曹艳青亦并不认可双方协商一致解除涉案合同，故一审法院对于典盛公司的该项主张不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，典盛公司应向曹艳青支付合同解除之前的租金，考虑到涉案房屋租户石敏、于宏斌在涉案合同解除前已向曹艳青支付租金，故该部分租金一审法院将予以扣除，典盛公司应向曹艳青支付租金的具体金额一审法院将依法核算。关于曹艳青主张的违约金，因曹艳青、典盛公司双方在涉案合同中约定典盛公司未按约定划付租金达15个工作日以上的，应按月租金的300％向曹艳青支付违约金。现典盛公司的违约行为符合合同的约定，故应按照约定向曹艳青支付违约金。但考虑曹艳青与租户就涉案房屋另行签订新的租赁合同，故一审法院对于违约金数额酌情予以调整。关于曹艳青主张的隔断墙拆除及墙面粉刷等费用，因未实际发生，宜待实际发生后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、典盛公司向曹艳青支付2020年4月25日至2020年5月15日期间的租金1330元，于判决生效之日起七日内执行；二、典盛公司向曹艳青支付违约金4500元，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回曹艳青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹艳青向本院提交张冬双的2页转账记录，用以证明典盛公司曾经延期付款，之前典盛公司没有转账不是因为疫情，典盛公司一直有违约行为。典盛公司发表质证意见称，真实性认可，证明目的不认可，不属于二审新证据。典盛公司在二审中未提交新证据。本院认为，本案的二审争议焦点为典盛公司应支付曹艳青的违约金数额。本案中，曹艳青上诉主张一审认定的违约金标准不当，典盛公司应按照合同约定的月租金300%的标准支付违约金。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审中，典盛公司主张合同中约定的违约金标准过高要求酌减，在此情况下，一审以曹艳青的损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益调低违约金标准至月租金100%符合法律规定，并无不当，本院予以维持。综上所述，曹艳青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹艳青负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 龚勇超二〇二一年三月三十一日法官助理 郭妍子法官助理 李 冉书 记 员 刘 鸽书 记 员 刘 畅