山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终138号上诉人(原审原告)：王×1，山西省吕梁市人。委托诉讼代理人：张×1，山西佳镜律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王×2，山西省吕梁市人。委托诉讼代理人：王×3（王×2之子），山西省吕梁市人。委托诉讼代理人：张×2，山西翰儒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王×4，山西省吕梁市人。上诉人王×1、王×2因与被上诉人王×4租赁合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2020）晋1102民初2582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王×1及其委托诉讼代理人张×1、被上诉人王×2的委托诉讼代理人王×3、张×2、被上诉人王×4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王×1上诉请求：撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2020）晋1102民初2582号民事判决第二项，改判解除王×1与王×4、王×2之间的租赁合同，并判令王×4立即腾离王×1所有的商铺，并支付所欠房租3300元，本案上诉费由王×4、王×2负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致作出错误判决。王×1与王×4、王×2之间的租赁合同不存在继续履行的基础，应当解除。2019年11月7日，因王×4、王×2拒不支付王×1应得的2018年8月1日至2019年8月1日租赁费6万元，王×1将商铺锁门。2019年11月11日，王×1通过派出所协调，同意给王×4开门，并愿意补偿王×4这几天的损失，但王×4拒绝接收，导致损失进一步扩大，之后王×1通过村委、村民、离石区法院多次协调，让王×4继续经营，但王×4既不继续经营，也不愿意接收商铺货物，导致损失越来越大。王×4恶意扩大损失的行为，不仅造成自身损失扩大，也造成王×1损失扩大，双方租赁合同已经不存在继续履行的基础，不解除租赁关系，只会继续增加损失。王×4应支付王×1租赁合同解除前占用期间的租赁费。租赁合同约定2021年8月1日前的租赁费应于2020年8月31日前交纳，但王×4以王×1锁门为由，恶意扩大损失，因此，其占用王×1门面房的租金仍应支付，截止2020年9月1日，已欠房租3300元，房租仍在继续产生，并计算至解除租赁关系并搬离之日。本案审理过程中，王×1撤回关于3300元房屋租赁费的上诉请求。王×2上诉请求：撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2020）晋1102民初2582号民事判决，改判王×2不承担支付6万元租赁费的责任，本案一、二审诉讼费由王×1负担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。王×2、王×1与王×4约定，租赁第一年的租金为12年，其中租赁费4万元，王×2租赁期间的相关物品折价8万元卖给王×4。2018年8月2日，王×1向王×2出具收到租赁费1.8万元收条一份，该笔租赁费用于支付2018年8月1日至2019年7月31日的租赁费。王×2已经将2018年至2019年的租赁费支付王×1，王×1再次主张缺乏依据。针对王×1的上诉，王×4辩称案涉租赁房屋是王×1锁的，钥匙由王×1持有，其财物还在租赁房屋内，合同无法解除；王×2辩称其没有义务向王×1支付租赁费，案涉房屋当年的租赁费金额为2万元，王×1主张的6万元中有4万元是茶馆内物品的转让费；王×1向王×4出具的租赁费收据显示的就是2万元。针对王×2的上诉，王×4未发表答辩意见；王×1辩称合同中对租赁费有明确的约定，故无需推定；王×2所持收据系2016年8月1日出具，而非2018年8月2日。王×1向一审法院起诉请求：1、判令解除王×1与王×4之间的《租赁合同》，王×4立即腾离王×1所有的商铺，并支付所欠房租3300元（暂计一个月）；2、王×2向王×1支付租赁费6万元；3、本案诉讼费由王×4、王×2负担。一审法院查明事实：2018年7月14日，原告王×1、被告王×2与被告王×4签订租赁合同，约定将王×1、王×2位于黄金水岸10号商铺租给王×4，其中，2018年8月1日至2019年8月1日租赁费为12万元，2019年8月1日至2020年8月1日租赁费为4万，2020年8月1日至2023年房租费为每年8万，支付时期为每年的8月31日之前。2019年11月7日，因三方房租矛盾，原告王×1将商铺锁门。2019年11月22日，原告王×1曾向离石区人民法院提起诉讼，请求解除租赁合同，并由被告王×4支付租赁费，2020年1月8日，离石区人民法院作出判决，驳回了原告王×1的诉讼请求。一审法院认为，原告王×1以王×4为被告请求解除房屋租赁合同一事已于2019年由离石区人民法院立案受理并作出合法判决，该院不再予以裁决。根据原告王×1、被告王×2、被告王×4三方签订的房屋租赁合同可知，2018年8月1日至2019年8月1日租赁费为12万元，且据庭审笔录当事人陈述可知，被告王×4已向被告王×2全部支付2018年的房屋租赁费，而未向原告王×1支付，故原告王×1有权请求被告王×2支付自己应得的2018年房租费6万元。由于2019年11月7日原告王×1无正当理由违法将商铺锁门，致使被告王×4并未实际承租开门营业，故原告请求所欠房租3300元无合理依据，不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：（一）被告王×2于本判决生效之日起十五日内支付原告王×1房屋租赁费6万元；（二）驳回原告王×1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1383元，减半收取由被告王×2承担。二审法院查明事实：2006年，王×1、王×2自离石区李家沟村委各分得4米门面房一间，使用范围均为地下一层，地上二层，二门面房相邻，王×1所得门面房靠北，王×2所得门面房靠南。王×2与王×1于2016年8月1日签订租赁合同，约定王×2承租王×1所分得商铺，租期为三年，年租赁费18000元。合同签订后，该门面房由王×2经营使用。王×1自认其交付王×2为空房屋，签订2018年租赁合同时该房屋中放置的财物属于王×2所有。王×1、王×2与王×4于2018年7月14日签订的租赁合同约定2018年8月1日至2019年8月1日租赁费为12万（门面内电视、空调、茶桌、沙发、床、餐桌等归王×4所有）。2018年8月6日，王×4支付王×2房租款4万元，家具、电器、茶叶等款8万元，共计12万元。王×4于2019年10月5日向王×1支付2019年8月1日至2020年8月1日租赁费2万元。案涉门面房现仍处于锁门状态。二审法院查明其余事实基本同一审，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。案涉2018年租赁合同约定王×4支付租赁费的时间为每年的8月31日前，按照该约定，王×4应于2020年8月31日前支付2020年8月1日至2021年8月1日的租赁费，但王×4明确表示不欠王×1租赁费，拒绝承担支付义务。经本院二审询问，王×1、王×2、王×4均同意王×4腾离租赁房屋。此外，案涉租赁房屋自2019年11月7日被王×1上锁，至今仍处于锁门状态，导致王×1、王×2、王×4损失不断扩大，造成社会资源的浪费，该租赁合同目的已经不能实现。王×1关于解除案涉2018年租赁合同的诉讼请求于法有据，应予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条规定，裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应依法受理。原告王×1诉被告王×4、原审第三人王×2租赁合同纠纷一案，山西省吕梁市离石区人民法院于2020年1月8日作出（2019）晋1102民初3102号民事判决，对王×1关于解除2018年租赁合同并腾离房屋的诉讼请求予以驳回。王×1于2020年9月8日再次以王×4、王×2为被告提起诉讼，诉讼请求包括解除前述租赁合同。因前案判决作出后，王×4拒绝按照合同约定支付王×12020年9月1日之后的租赁费，且各方当事人亦同意解除合同，故属于法定之发生新的事实，原审法院不予裁决有误，应予纠正。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉2018年租赁合同解除后，王×4应将其所承租房屋返还王×1、王×2。关于王×4所主张王×1锁门给其造成损失的问题，因其系本案被告，亦未提起反诉，故本院不作处理，王×4可依法另行主张权利。关于案涉2018年租赁合同中2018年8月1日至2019年8月1日租赁费金额的问题。本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。就2018年8月1日至2019年8月1日租赁费金额，王×1主张两间房屋租赁费为12万元，其应得一半，即6万，王×2、王×4则称两间房屋实际租赁费为4万元，剩余8万元为租赁房屋内物品折价费用，属于王×2，双方各执一词。案涉2018年租赁合同就前述租赁费约定为12万（门面内电视、空调、茶桌、沙发、床、餐桌等归王×4所有），未就门面内财物明细、财物是否折价、折价金额及是否包含于12万元租赁费中进行明确约定，而双方当事人就此亦无法达成补充协议，故应依法按照交易习惯予以确定。出租人在对外出租房屋过程中将拟出租房屋中原有财物折价让于承租人，以最大程度发挥物的价值，实现利益最大化，并将折价款包含于租赁费中，属于租赁合同交易习惯之一。本案中，王×1、王×2与王×4签订之租赁合同将物品折价款包含于首年租赁费符合交易习惯，出租方王×2与承租方王×4对此均予以确认。此外，案涉2016年租赁合同约定2016年8月1日至2019年7月31日期间一间房屋的年租赁费为1.8万元，2018年租赁合同约定2019年8月1日至2020年8月1日期间两间房屋租赁费为4万元。依据前述交易习惯、前后期租赁费金额等实际情况，王×1、王×2与王×4约定两间房屋首年实际租赁费为4万元具有高度盖然性，本院予以认定。关于王×2应支付王×12018年8月1日至2019年8月1日租赁费金额的问题。本院认为，2018年租赁合同由王×1、王×2与王×4三方共同签订，应视为王×1与王×2在该合同签订的同时协商一致解除2016年租赁合同，王×2关于按照2016年租赁合同约定标准支付王×11.8万元租赁费的上诉理由缺乏事实与法律依据，不予支持。王×2应将其从王×4处取得的租赁费4万元中的一半，即2万元，支付王×1。王×2所持1.8万元租赁费收据落款时间明显存在由“2016”修改为“2018”的痕迹，王×1对该收据的真实性不予认可，而王×2亦未能向本院提交王×1于2016年向其出具之租赁费收据，王×2提供的证据不足以证明其已向王×1支付前述租赁费，故本院对其此项主张依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省吕梁市离石区人民法院（2020）晋1102民初2582号民事判决第二项；二、变更山西省吕梁市离石区人民法院（2020）晋1102民初2582号民事判决第一项为：上诉人王×2于本判决生效后十五日内支付上诉人王×1租赁费20000元；三、解除上诉人王×1、王×2与被上诉人王×4于2018年7月14日签订之租赁合同，被上诉人王×4于本判决生效后十五日内将所租赁房屋（吕梁市离石区黄金水岸10号商铺）腾离并返还上诉人王×1、王×2；四、驳回上诉人王×1、王×2的其他上诉请求。如未按本判决指定期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1383元，减半收取691.5元，由上诉人王×1负担230.5元，上诉人王×2负担230.5元，被上诉人王×4负担230.5元；二审案件受理费1350元，由上诉人王×1负担450元，上诉人王×2负担450元，被上诉人王×4负担450元。本判决为终审判决。审判长 王晓强审判员 王卫国审判员 张 华二〇二一年三月八日书记员 张婷婷