广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂13民终300号 上诉人（一审原告）：张育达，男，1940年5月2日出生，汉族，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：陆尚新，广西金泉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张力予，广西金泉律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：刘海丽，女，1978年6月8日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 上诉人张育达因与被上诉人刘海丽租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初6358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 张育达上诉请求：1.请求维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，并改判支持张育达的一审诉讼请求第2、3、4项；2.本案一、二审诉讼费由刘海丽负担。事实和理由：张育达因刘海丽拖欠房租造成违约，诉至来宾市兴宾区人民法院，请求解除合同、支付所欠房租及违约金共计80833元。一审判决解除双方之间签订的合同，但认定刘海丽没有违约行为，驳回张育达的租金及违约金诉请。张育达认为一审法院认定事实不清，判决错误，理由如下：一、仅凭刘海丽的电话录音，断章取义的确认双方已解除租赁关系。刘海丽在诉讼中提供了与张育达的电话录音，拟证实双方己解除租赁关系。张育达认为此录音证据，不管是程序上还是实际内容，都证实不了其主张：（一）通话内容是在张育达完全不知道的情况偷偷录下的，录的前后并未告知张育达。刘海丽是主动，有目的的录音，必定设定好内容和谈话方向引导对方。这通录音话语是未经认真思考的内容，不一定是真实的意思表示，一般人都会在通话时听取不清或者表达不符合意愿，更何况张育达是一位八十多岁并有严重脑梗后遗症的老人，难免在电话中有听取和表达时无法认识到的错误。一审判决以此作为主要证据定案，实在是草率。(二）整个录音的谈话内容，也没有张育达对合同解除的表态和认可。张育达同意刘海丽寻找新的租客来租赁房屋，并没有同意在没有新租客前解除刘海丽的承租人义务。张育达解除合同的前提是有新的租客来承租，而不是先解除合同，再让刘海丽寻找租客。二、一审法院认为张育达接收刘海丽的钥匙，且未提出任何异议,这一事实认定是错误的。2020年9月26日，张育达在女儿女婿的陪同下，从柳州回来约刘海丽面谈房租的事情，刘海丽要求解除合同，张育达不同意解除合同并要求支付所欠房租。刘海丽当场大发雷霆说打官司她有关系她不怕，扔下钥匙就走了。因为是自己家房子的钥匙，不可能扔掉吧，这样张育达的女婿就把钥匙捡起来。但如此并没有表示接收了钥匙且没有任何异议，欠租金和违约问题没有解决，张育达一直不同意解除合同。期间没有把房子租出去，甚至不敢贴公告招租，直至近两个月后，即2020年11月18日，张育达为了防止双方损失扩大，才对外贴出招租广告。三、一审判决认定张育达免收两个月租金并将所欠租金减免是错误的。疫情造成生意难做，作为房东可以考虑减免租金，但这是房东的权利而不是义务，张育达考虑并对刘海丽表示过可以免收两个月租金，免收是为了让刘海丽更好的经营，目的是为租赁合同的顺利履行，是属于附条件的减免。当刘海丽在未得到张育达同意单方撕毁合同的情况下，张育达是不愿意让其享受免租待遇的。四、刘海丽恶劣的态度和行为，属于违约、违反诚信的行为，给张育达造成严重的经济损失。刘海丽在欠租后，没有与张育达好好协商，即单方撕毁合同，欠房租金、违约金没有支付给张育达，另刘海丽在单方搬出房屋时故意毁坏装修及水电等，经济损失约40000多元，这个损失张育达亦保留起诉的权利。张育达此房屋出租了三十多年，与之前每一位承租人都建立了良好关系，张育达作为房东，是尽量考虑双方的利益人，为人得到所有承租人的认可，房屋也从未出现过一天断租现象，因为刘海丽的出现，才有这种不快的纠纷发生。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不正确，判决错误。请二审法院作出公正判决，撤销一审判决，改判支持张育达诉讼请求。 刘海丽辩称，一、张育达所说录音偷录，不管是否是偷录，这都是真实的通话录音，在谈话过程中大家都是愉快的交流，由于店铺经营一直是亏本，刘海丽还主动提出无需张育达退押金，还另外给张育达1.5万元，张育达叫刘海丽帮转租房子，刘海丽也非常愿意帮忙。二、2020年9月26日在一个饭店里面协商解除租赁合同、免两个月租金事宜，整个过程都有录音，刘海丽并没有当场大发雷霆。综上，一审判决正确，请二审法院维持一审法院判决。 张育达向一审法院起诉请求：1.解除张育达、刘海丽于2017年7月1日签订的《房屋租赁协议书》；2.判令刘海丽向张育达支付尚欠租金23333元（租金计算方式按照115000元/年为基数自2020年7月至2020年10月30日，共4个月，再减已支付的15000元，即115000元/年+÷12×4个月-15000元=38333元-15000元=23333元）;3.判令刘海丽向张育达支付违约金57500元（以按115000元/年为基数的50%计算）；4.本案受理费由刘海丽负担。 一审法院认定事实：2017年7月1日，张育达与刘海丽签订《房屋租赁协议书》，约定张育达将其位于来宾市的楼房出租给刘海丽，2017年7月1日至2020年7月1日每年租金110000元，2020年7月1日至2021年7月1日的租金为115000元，2021年7月1日至2022年7月1日的租金为120000元；租金按每半年支付，如延期缴纳的，则按日收取应交纳年租金总数千分之一的滞纳金，如无故超过10日未交房租，经张育达催促后，在7日内仍未交付房租的，张育达有权单方面终止合同，刘海丽按年租金的50%支付张育达违约金等相关事项。合同签订后，张育达依约将房屋交付给刘海丽经营使用，刘海丽亦依约向张育达交纳押金5000元，同时按约定支付租金至2020年7月1日，后因受新冠疫情的影响，刘海丽于2020年9月8日电话向张育达提出退租，张育达同意不追究刘海丽的责任，并委托刘海丽帮其另找客户承租，同日刘海丽支付张育达租金15000元。2020年9月26日，刘海丽与张育达及其女儿和女婿面谈协商，张育达认可在疫情期间同意给予刘海丽免租金两个月，同时认可刘海丽已付清到8月份的租金，但否认免租金不确定是指哪两个月。刘海丽表明其9月8日支付给张育达的15000元及押金5000元都不要了，并把涉案租赁房屋的钥匙交给张育达，张育达对此没有提出异议，事后张育达亦将涉案房屋另行出租给他人经营使用。 一审法院认为，张育达与刘海丽签订的《房屋租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，刘海丽依约向张育达支付租金至2020年7月1日，另新冠疫情期间，刘海丽要求张育达减免两个月租金，张育达同意给予刘海丽免租金两个月。疫情后，刘海丽生意经营难以维持，于2020年9月8日向张育达提出退租，同时支付给张育达15000元。张育达同意后，委托刘海丽另找承租客户。同月26日，张育达、刘海丽双方协商时，刘海丽表明其已退出租赁房屋，另其9月8日支付给张育达的15000元及押金5000元都不要了，同时把租赁房屋的钥匙交给张育达，张育达认可刘海丽已支付租金到2020年8月份，其接收钥匙后并未提出任何异议。据此张育达、刘海丽双方签订的《房屋租赁协议书》于2020年9月26日已实际解除，截止2020年9月26日，涉案扣除张育达给予刘海丽减免两个月的租金后，刘海丽实际没有拖欠张育达的租金。综上，有张育达提供的证据及庭审笔录、问话笔录为佐证，应予以认定，故原来刘海丽提出解除合同，并已将租赁房屋退给张育达，其行为没有构成根本性违约，不应当承担违约法律责任。为此，对张育达提出要求解除张育达、刘海丽于2017年7月1日签订的《房屋租赁协议书》的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。对张育达提出要求刘海丽支付租金23333元及支付违约金57500元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。对刘海丽提出合同已解除及未拖欠张育达租金的抗辩，有事实和法律依据，应予以采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，判决：一、解除张育达与刘海丽于2017年7月1日签订的《房屋租赁协议书》；二、驳回张育达的其他诉讼请求。一审案件受理费1821元，减半收取，即910.50元，由张育达负担（已交），张育达多预交的案件受理费910.50元，一审法院予以退还。 本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 经审理查明，一审法院查明的案件事实正确，本院予以确认。 本院认为，关于合同的效力问题。2017年7月1日，张育达与刘海丽自愿签订《房屋租赁协议书》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。 关于合同的解除问题。合同签订后，刘海丽依约向张育达支付租金至2020年7月1日。因受新冠疫情影响，刘海丽生意经营困难，2020年9月8日刘海丽通过电话向张育达提出解除合同，并承诺之前支付押金5000元无需退，另再给张育达15000元，张育达表示同意。刘海丽在张育达同意后，于当天晚上通过转账向张育达支付15000元，并于2020年9月26日把钥匙交给张育达。据此，可以认定双方签订的《房屋租赁协议书》于2020年9月26日解除。张育达上诉主张合同至今未解除，与事实不符，本院不予采信。 关于是否尚欠租金的问题。张育达上诉要求刘海丽支付2020年7月份至2020年10月份共4个月的租金。根据前述，《房屋租赁协议书》于2020年9月26日解除，张育达认可刘海丽支付租金至2020年7月1日。又因受新冠疫情影响，张育达同意刘海丽免交两个月租金，加上2020年9月8日刘海丽支付租金15000元，据此，刘海丽已全部付清租金至解除合同时止。故张育达该项上诉请求理由不成立，本院不予支持。 关于是否应当支付违约金问题。刘海丽通过与张育达协商达成解除合同协议，其已付清房租，并已将租赁房屋退还给张育达，刘海丽不存在违约行为，不应当承担违约法律责任。为此，对张育达要求刘海丽支付违约金57500元，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，张育达的上诉请求理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1821元，由上诉人张育达负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 侯永魁 审 判 员 韦玉娟 审 判 员 黄月秀 二〇二一年三月二十五日 法官助理 卢小敏 书 记 员 卓秋雄 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；