辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0281民初237号 原告（反诉被告）：张华，女，满族，无业，现住瓦房店市。 原告（反诉被告）：刘兆东，男，汉族，无业，住址大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：张华，女，满族，无业，现住瓦房店市。系原告刘兆东妻子。 被告（反诉原告）：瓦房店翔宇物业管理有限公司。住所地瓦房店市九龙街道办事处吴店村。 法定代表人：吴玉，该公司总经理。 委托代理人：周福龙，辽宁诚进律师事务所律师。 委托代理人：刘思维，辽宁诚进律师事务所律师。 原告（反诉被告）张华、刘兆东与被告（反诉原告）瓦房店翔宇物业管理有限公司（以下简称翔宇公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘兆东的委托诉讼代理人、原告（反诉被告）张华，被告（反诉原告）翔宇公司的委托代理人周福龙、刘思维均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张华向本院提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判令被告立即恢复瓦房店市房屋业主即原告对电梯的使用；2.判令被告赔偿因停用电梯给原告造成的各项损失2000元；3.要求被告将多收取的物业费633.96元退还给原告；4.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月份原告接收所购买的位于瓦房店市房屋,并缴纳2019年10月至2020年9月份的物业费用，后原告发现被告所收取的物业费高于政府物价部门批准的价格每平方米0.6元，要求被告退还多收取的物业费，被告拒不退还多收取的物业费，并以原告没有缴纳物业费为由在2020年10月8日开始停止原告使用电梯，原告认为被告停止原告使用电梯的行为侵害了原告的合法权益，根据《物权法》、《合同法》及《辽宁省物业管理条例》等法律和规章的规定，被告的行为构成违约，停用电梯的做法给原告造成的经济损失，现原告为维护自身合法权益，特向瓦房店市人民法院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）翔宇公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1.被告收取的物业服务费价格合理，并未违反相关法律规定。原告所称被告收取物业服务费高于政府物价部门批准的每平方米0.6元并不存在,根据《关于公布大连市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》，住宅前期物业服务标准政府指导价分为5个等级，其中四星级为1.9元至2.9元每平方米，被告的服务标准均符合《大连市住宅物业服务标准》中有关四星级指导标准，双方约定的2.1元每平方米未超过政府指导价格；2.被告并未强制原告停止使用电梯，为防止不法分子违法行为，小区在建设时就对电梯系统进行统一设置，原告无法使用电梯是由于原告一直未缴纳物业费，被告无法更改软件的系统设置给原告电梯卡充磁从而导致原告电梯卡消磁无法使用电梯，并非被告故意停止原告使用电梯，原告无法使用电梯与被告之间不具有因果关系；3.原告要求被告赔偿各项损失并不合理。原告是由于自己未缴纳物业费导致电梯卡无法使用，被告并未强制性关停原告的电梯卡，虽然原告电梯卡消磁但原告仍可以使用电梯到达一楼，原告未缴纳物业费却使用电梯也侵犯了其他业主的合法权益,而且原告也并没有主张各项损失的发生，即被告不应赔偿原告损失。也没有提供证据，应承担举证不能的责任。另外，一期和二期的物业费不同是由于一期、二期建筑时间不同，虽属同一小区，但其构造及建筑价款均不相同，所以其物业费标准也不同。而且双方已签订前期物业服务协议，该协议是双方真实意思表示，合法有效，原告应予履行。物业服务收费标准，国家并没有强制性标准，只有指导价格，这个价格是根据双方签订的协议来履行的，国家并不强制规定。 同时被告（反诉原告）翔宇公司向本院提出反诉请求：1.请求人民法院判令被反诉人向反诉人支付2020年9月16日至2021年9月15日物业费（含电梯使用费）2218元、卫生费48元，共计2266元；2.请求人民法院判令被反诉人向反诉人支付滞纳金，自2020年9月16日起至支付之日止，以2266元为基数，按每日千分之二计算（暂计算至2021年1月28日，计611.8元），上述费用共计2877.8元；3.请求人民法院判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年9月被反诉人购买位于瓦房店市房屋，该房屋面积为88.05平，该房屋所属开发商大连九江房地产开发有限公司委托反诉人对其坐落于瓦房店市九江生态城小区进行物业管理服务，被反诉人于2019年9月7日与反诉人签订《瓦房店九江生态城前期物业服务协议》，合同对上述费用价格、缴纳时间及违约金均已进行约定，现被反诉人未按照约定缴纳2020年9月16日至2021年9月15日物业费（含电梯使用费）2218元、卫生费48元，共计2266元。故反诉人诉至贵院，望贵院依法支持反诉人的反诉请求。庭审中被告（反诉原告）翔宇公司明确滞纳金数额以2266元为基数，按每日2‰计算自2020年9月16日起至支付之日止。明确物业费、卫生费的计算标准：物业费88.05平方米×2.1元/月/平×12个月=2218.86元，请求为2218元；卫生费48元。 原告（反诉被告）张华、刘兆东辩称，不同意请求。对滞纳金不予认可，物业费欠缴数额和时间没有异议，但价格过高。我要求被告按照政府文件标准履行或者按一期标准。其所说的强制性标准只能是单方陈述。其作为一个服务性单位，却对自己的服务不负责。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月28日，二原告（反诉被告）与大连九江房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买了位于瓦房店市，建筑面积88.05平方米的房屋。被告（反诉原告）系该小区物业服务公司，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2019年9月7日签订《前期物业服务协议》，双方约定服务期限自2019年9月7日（或物业交付之日）起至建设单位再次选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效之日止。物业费标准为普通住宅：2.10元/月·平方米（含电梯使用费）；城市生活垃圾处理费每年每户48元。双方还约定物业服务费、公共能耗费、地下车库车位的物业服务费首次按12个月预缴，以后每年预缴一次，缴纳费用时间为每年的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定缴费的时间内按时缴纳。另外合同中还对双方权利义务及违约责任等相关事项进行了约定。 再查，二原告（反诉被告）缴纳了2019年9月15日至2020年9月15日的物业费。二原告（反诉被告）电梯卡从2020年10月8日开始不能继续使用，只能使用所在电梯下楼，不能使用电梯上楼。 本院认为，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。本案中，作为业主的二原告（反诉被告）虽然未依约缴纳物业费，但作为物业服务人的被告（反诉原告）应采取合法的方式催缴物业费，而不应该采取限制二原告（反诉被告）使用电梯的方式催交物业费，因此作为被告（反诉原告）应立即恢复二原告（反诉被告）对案涉房屋的电梯使用权，故对于二原告（反诉被告）的该项诉请，本院予以支持。 对于二原告（反诉被告）要求赔偿损失2000元的诉请，因二原告（反诉被告）并未提供任何证据予以证明自己的主张，根据谁主张，谁举证的原则，二原告（反诉被告）应承担举证不能的法律后果，故对于二原告（反诉被告）的该项请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中二原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务，故对于二原告（反诉被告）要求返还多收取物业费633.96元的诉请，本院不予支持。庭审中，对于未缴纳的物业费、卫生费的数额及时间，二原告（反诉被告）均予以认可，因此作为二原告（反诉被告）理应按照约定向被告（反诉原告）支付所欠的上述费用，故对于被告（反诉原告）反诉要求二原告（反诉被告）支付所欠物业费2218元、卫生费48元，合计2266元的诉请，本院予以支持。 关于被告（反诉原告）反诉要求二原告（反诉被告）支付滞纳金的的请求，本院认为，虽然双方在《前期物业服务协议》中约定了违约条款，但是被告（反诉原告）采取限制了二原告（反诉被告）使用电梯的方式催交物业费，被告（反诉原告）作为小区物业服务人应积极的管理小区、服务业主，双方当事人应以小区和谐为重，妥善化解矛盾，因此对于被告（反诉原告）要求二原告（反诉被告）支付滞纳金的反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）瓦房店翔宇物业管理有限公司于本判决生效后立即恢复原告（反诉被告）张华、刘兆东对位于瓦房店市房屋的电梯使用权； 二、原告（反诉被告）张华、刘兆东于本判决生效后立即给付被告（反诉原告）瓦房店翔宇物业管理有限公司2020年9月16日至2021年9月15日物业费2218元、卫生费48元，合计2266元； 三、驳回原告(反诉被告)张华、刘兆东的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）瓦房店翔宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费75元（已减半收取），反诉费25元，合计100元，由被告（反诉原告）瓦房店翔宇物业管理有限公司负担50元，由原告（反诉被告）张华、刘兆东负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  宫元达 二〇二一年三月三十一日 书记员  吕秀娟