四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终152号 上诉人（原审被告）：代小唯，女，1953年5月25日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 被上诉人（原审原告）：张丽华，男，1974年10月16日出生，汉族，住四川省米易县。 原审被告：唐红荣，男，1989年9月7日出生，汉族，攀枝花兴家房产经纪有限公司员工，户籍地：四川省资阳市安岳县，现住四川省米易县。 原审第三人：攀枝花兴家房产经纪有限公司，住所地：四川省攀枝花市**机场路**附**，统一社会信用代码：91510402MA6211219F。 法定代表人：张建成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：何玉飞，该公司员工。 上诉人代小唯、唐红荣因与被上诉人张丽华、原审第三人攀枝花兴家房产经纪有限公司（以下简称兴家公司）合同纠纷一案，不服四川省米易县人民法院（2020）川0421民初1080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法于2021年2月19日开庭进行审理，被上诉人张丽华、原审第三人兴家公司的委托诉讼代理人何玉飞到庭参加诉讼，上诉人代小唯因身体不适经本庭准许未到庭参加诉讼，上诉人唐红荣经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法按其自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。 代小唯上诉请求:1.撤销四川省米易县人民法院（2020）川0421民初1080号民事判决，改判驳回张丽华的诉讼请求；2.一二审案件受理费由张丽华负担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。兴家公司提交的光碟证据，能证明张丽华违约将过户时间由11月变更为立即过户，代小唯不同意，张丽华因此拒绝购买房屋，张丽华构成违约。2.一审法院适用法律错误。双方签订了有效的定金协议，未签订房屋买卖合同的主要原因是张丽华要求立即过户反悔不购买案涉房屋，根据定金罚则及定金协议约定，张丽华不可要求退还定金。一审法院认为不可归责于任何一方违背了关于定金的法律规定。 张丽华答辩称，1.唐红荣没有告知张丽华房屋要满两年才能过户，并承诺房屋买卖协商不成会全额退还定金。2.张丽华要求即买即过户，与中介挂于58同城记载即买即过户内容一致。3.唐红荣是没有告知涉案房屋过户时间，定金协议之外的条款是可以协商的，协商不一致，不存在违约，不存在张丽华变更过户时间。4.张丽华交给唐红荣2万元是购房意向金，2020年7月10日张丽华、唐红荣、代小唯到场协商房屋正式买卖合同，均无违约及过错，定金协议法律效力中止，不应适用担保法的定金罚则。请求驳回上诉，维持原判。 兴家公司述称，当时定金、过户条件已经协商沟通完毕，代小唯才到米易县，张丽华当时是同意了过户条件，后张丽华临时变更了过户条件。 张丽华一审诉讼请求：判令代小唯、唐红荣返还定金20000元。 一审法院认定事实：代小唯在米易县海棠蓝湾小区有一套住房需出售，因其住在峨眉山市，与米易相距较远，故委托中介兴家公司出售。2020年6月张丽华通过兴家公司米易一小分公司的王元建介绍，查看了代小唯的此套住房，欲购买。经该公司唐红荣安排，2020年7月2日唐红荣代代小唯与张丽华协商签订了定金协议。该协议载明：买方张丽华，身份证号…，卖方代小唯，身份证号…今收到买方张丽华交来定金20000元，此定金由中介方兴家房产一小店店长唐红荣代为保管！三方约定如下： 1、若买方不论任何理由反悔不购买此房屋，此定金由中介方转交给卖方作为违约金赔付！2、若卖方不论任何理由反悔不卖此房给买方，卖方将双倍赔付买方40000元！……5、此定金20000元整在签订正式买卖合同时用以抵购房款！落款：买方张丽华，卖方代小唯，受委托人唐红荣，2020年7月2日，兴家房产一小店（印兴家公司合同专用章）。该协议买方系张丽华本人签名，卖方系唐红荣代代小唯签名，唐红荣在委托人实为受托人处签名并加盖兴家公司专用章。该约定定金20000元已交由唐红荣代保管，现仍由其保管。后经张丽华与中介反复协商，约定了房屋买卖价格，付款方式等，因卖方向中介方提出该房屋需原购买期限满两年才过户，以少交税费。对此唐红荣已向张丽华说明。2020年7月4日张丽华与中介再协商后，确定7月10日正式签订房屋买卖合同，并通知代小唯。7月5日张丽华向中介方王元建发微信让其转告卖方，要求7月10日签订房屋买卖合同后立即办理过户给张丽华及付款方式、房屋交接等，并称以此作为房屋买卖合同中的附加合同协议。7月10日张丽华、代小唯、唐红荣等人到场协商签订房屋买卖合同时，因张丽华坚持签订合同便要过户，代小唯坚持原购房期满二年后方过户，未能达成协议，从而未签订房屋买卖合同。后双方多次协商定金退还事宜，终未达成协议，从而酿成本案纠纷。 一审法院审理认为，张丽华与代小唯的委托人唐红荣之间签订的定金协议，是双方真实意思表示，并不违反相关法律规定，是有效协议。该定金，是作为签订房屋买卖合同的担保，导致双方最终未能签订房屋买卖合同的原因，是双方就房屋过户时间未能达成一致，属不可归责于当事人双方的事由，故出卖人应将定金返还买受人。庭审中第三人提供证据证明唐红荣签订合同前告知了张丽华房屋过户时间待该房原购买期满二年，签订房屋买卖合同时属张丽华反悔，认为未能成功签订合同是买方的过错，不应退还定金。对此张丽华予以否认，且提供了2020年7月5日告知中介王元建转告卖方签订合同时立即过户的微信截图，该证据代小唯、唐红荣及第三人均无异议。双方虽明确7月10日签买卖合同，但张丽华在合理期间告知中介方立即过户，中介方应告知卖方再协商，协商不成卖方可不前往米易签约。房屋买卖合同的签订，应在双方协商一致的基础上签订，不得强迫。代小唯、唐红荣及第三人以张丽华反悔为由，主张张丽华违约，不予退还定金的理由，于法无据，不予支持。唐红荣是受代小唯的委托销售房屋及签订案涉定金协议，唐红荣属兴家公司员工，其行为是职务行为，产生的相关法律后果应由委托人代小唯和第三人兴家公司承担，因经释明，张丽华不向第三人主张权利，视为放弃权利。本案案涉定金已明确由唐红荣代为保管，代小唯与唐红荣之间形成保管合同关系和委托合同关系，现张丽华就保管物定金提起诉讼，保管人唐红荣应随时向代小唯返还保管物定金，受委托人唐红荣处理委托义务取得的财产，应转交给委托人。故张丽华主张由代小唯、唐红荣返还定金20000元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百七十三条、第四百零四条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第三百七十六条、第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第四条的规定，判决：自本判决生效之日起七日内，由代小唯、唐红荣返还张丽华定金20000元。 二审中，张丽华举证视频光碟1张、58同城官网房源信息截图照片2张，证明张丽华第一次看房情况，以及在58同城房源信息中明确涉案房屋属于满二唯一住房，可即买即过户。兴家房产对58同城官网房源信息截图照片2张的真实性无异议，但称即买即过户的标签是58同城自动选择上去的。因当事人对58同城官网房源信息截图照片2张真实性予以确认，且与本案诉争事实具有关联性，予以采信；因视频达不到张丽华的证明目的，不予采信。上述证据，能够证明2020年6月11日发布于58同城售房信息上的代小唯房屋明确被标注为“满二唯一”“即买即过户”的房源。 二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，张丽华经兴家公司工作人员介绍，欲购买代小唯住房，与代小唯签订定金合同后，将定金交给代小唯指定人员唐红荣。现双方对缴纳定金之时，是否已对过户时间协商一致产生异议。张丽华称房源信息明确为即买即过户，缴纳定金之时兴家公司工作人员唐红荣并未明确说明房屋未满两年，当时双方除对房屋总价款及各上各税进行协商外，对其他内容并未协商。张丽华举证证据能够证明代小唯的房屋所公开的房源信息上明确载明为“满二唯一”“即买即过户”，在代小唯的房屋实际情况与公开信息不符的情况下，代小唯、兴家公司具有向相对人进行特别说明的义务。而兴家公司举证证据并未证明代小唯、唐红荣及兴家公司在与张丽华签订定金合同收取定金之时对此作出说明，即双方已达成过户时间为11月份的合意。故一审认定该定金为预约合同定金，定金缴纳后因双方就房屋过户时间未能达成一致，属不可归责于当事人双方的事由，导致双方未签订购房合同，应对定金予以返还是正确的。 综上，上诉人代小唯的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由代小唯负担150元，唐红荣负担150元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二一年三月二十九日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 谷梓钇