广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初242号原告：杨丽平，男，1979年11月17日出生，汉族，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：彭志勇，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：广州市新碧房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区朱村碧桂园城市花园花岸苑八街10号302房。法定代表人：丁国民。委托诉讼代理人：梁丹虹，该公司员工。原告杨丽平诉被告广州市新碧房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨丽平的委托诉讼代理人彭志勇，被告广州市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）的委托诉讼代理人梁丹虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨丽平向本院提出诉讼请求：1、新碧公司向杨丽平支付70000元；2、新碧公司支付本案的诉讼费。事实与理由：新碧公司在销售涉案楼盘时宣传其一楼的房屋，是带花园销售，杨丽平受该宣传的影响，去到新碧公司的售楼部，了解该情况确实属实，但同时销售单价也相应提高。为此，杨丽平和新碧公司于2016年7月10日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》《协议书》，约定杨丽平以每平方米11062.92元（按套内建筑面积计算）的单价，购买了新碧公司的中新首府二街3号102号房屋。同时《协议书》约定，该房屋带花园192m2，在新碧公司交楼时，一并交付给杨丽平使用。杨丽平依照合同约定支付了全部款项。后新碧公司通知杨丽平收楼，未按照协议书的约定，将花园交付给杨丽平使用，杨丽平多次找新碧公司协商未果。后新碧公司于2017年3月1日向杨丽平发出《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》，称该花园属于小区全体业主共有，不能将其交付给杨丽平使用，但愿意按照248元/m2的单价以及12个月的物业服务费补偿杨丽平。本案与（2018）粤0118民初5605、5389号案情况相同，因此杨丽平主张适用上述两份判决，要求新碧公司赔偿70000元。为维护杨丽平的合法权益，提起本案诉讼。被告新碧公司辩称：一、无论从购房合同的签署时间、交楼时间以及《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》出具日期至起诉之日均已超过三年，已经超过诉讼时效。二、商品房买卖合同中明确出售房屋一套，该价款仅涉及房屋，并不涉及房屋花园，杨丽平的主张没有事实和法律依据。经审理查明：2016年7月10日，杨丽平（乙方、买方）与新碧公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于增城区××中××首府××（中××首府××）102房（以下简称涉案房屋），建筑面积111.94m2，套内面积88.05m2；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，房屋单价为11062.92元/m2，总价974090元；甲方应当在2016年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用等内容。同日，新碧公司（出卖人）与杨丽平（买受人）签订了《协议书》，双方就买受人使用与涉案商品房周边相邻的绿地（又称该花园）达成了一致约定：1、该花园暂测面积为192平方米（该花园由出卖人根据政府规划部门批准的规划图围闭，具体事项由出卖人在与该商品房周边连接的地块中界定，该花园的面积以界定后的实际面积为准，买受人对此无异议），经买受人要求，出卖人同意提供给买受人使用。2、该花园仅限于绿化，买受人不得在该花园内建造建筑物、构筑物，不得打桩、钻井等，否则由此产生的责任由买受人自行承担。买受人在使用该地块时应遵守《增城碧桂园中新首府前期物业服务协议》及《增城碧桂园中新首府临时管理规约》的相关规定。3、买受人同意出卖人在该地块地下或地面铺设或设置经政府相关部门批准的、因建设“增城碧桂园中新首府”需要的管线或井盖等，并同意无条件协助出卖人或维修部门进行维护。4、出卖人使用该花园的期限与该商品房住宅用地的使用期限一致。5、出卖人于交付该商品房的同时将该花园交给买受人使用。买受人自愿同意不得因该花园的交付状态、面积大小等而拒绝收楼。6、买卖双方一致同意：买受人使用该地块的唯一目的是想在买受人购买该商品房之后，增加买受人根据《商品房买卖合同》所拥有的该商品房的景观效果。7、因不可抗力给该地块造成损失的，出卖人不负任何赔偿责任。8、买受人充分了解出卖人同意买受人无偿使用该地块是基于其向出卖人购买了该商品房，买受人同意若双方签署的《商品房买卖合同》终止，则本协议自行终止等。上述合同签订后，杨丽平支付涉案房屋总款974090元。2017年3月1日，广东碧桂园物业服务股份有限公司朱村分公司发出《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》，上载“致碧桂园中心首府首层业主：关于本项目首层花园使用权归属的咨询，物业公司已收悉，并代表业主与开发商进行沟通，了解事件处理措施。经开发商慎重考量，将处理方案回复如下：一、本项目首层花园属于公共绿地（规划报建时标注为宅旁绿地），属于小区全体业主共有，首层业主也可享受花园的使用权。二、根据双方签订的《协议书》，花园仅限于绿化用途，且不得在花园内建造建筑物、构建物、不得打桩、钻井等。三、根据市场因素结合首层业主前期购房意愿，拟按花园面积248元/m2并赠送12个月物业服务费给予合理补差，同时双方解除前期花园使用的《协议书》。四、如您不按受上述补差方案，选择不再持有该套物业的，可按签订《广州市商品房买卖合同》、退房处理，开发商愿意全额返还已支付的房屋价款，执行按同期银行定期存款利率给付利息予以补偿。特此回复”。另，杨丽平提供了（2018）粤0118民初5389号民事判决书（原告为张建军，被告为新碧公司）及（2018）粤0118民初5605号民事判决书（原告为刘培玲，被告为新碧公司），其中5389号案所涉房屋为中新首府二街5号103房，建筑面积113.95平方米，房价为1002415元；张建军和新碧公司所签署的《协议书》载明花园暂测面积为221平方米；新碧公司在该案中申请对所涉房屋在2016年7月7日的市场价值进行评估，经评估所涉房屋的市场价值为923000元。5605号案所涉房屋为中新首府二街5号102房，建筑面积90.34平方米，房价为872748元；新碧公司与刘培玲所签署的《协议书》载明花园暂测面积为303平方米；新碧公司在该案中申请对所涉房屋在2016年6月26日的市场价值进行评估，经评估所涉房屋的市场价值为731800元。5389号案民事判决书认定如下，关于《协议书》效力问题，张建军和新碧公司在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的同日又签订《协议书》，双方在《协议书》中约定新碧公司将业主共有的绿地由张建军专用。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”、第七十六条第一款第（五）项规定“下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。”，张建军和新碧公司自行达成由张建军使用与涉案商品房周边相邻绿地的协议已违反了上述条款的规定，并无法律效力，故双方签订的《协议书》无效。关于损失问题，在《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确约定涉案房屋以套出售，该商品房计价方式和价款的约定仅指涉案房屋的价格，并未将涉案房屋和屋外相邻绿地价格分列，对房款的支付双方也明确约定为按揭方式付款，该房价与房款支付方式是双方共同的真实意思表示，应当遵循当事人意思自治。张建军未举证证明新碧公司交付的涉案房屋不符合合同约定。因此，张建军请求双倍返还多支付的购房款、多按揭贷的银行贷款利息损失、承担评估费等缺乏事实依据。但是，房屋是特殊商品，房屋周边环境是影响房屋价格及居住舒适的因素之一。对张建军而言，相邻的绿地是否具有使用权对其决定是否购买涉案房屋具有重大影响。由于与涉案房屋相邻的绿地为公共绿地，致使张建军不能使用，虽未影响居住功能，也未造成涉案房屋位置优势丧失，但降低了日常生活舒适度。因此，新碧公司应对张建军因未能使用绿地承担相应的赔偿责任。结合双方对房价的约定、评估报告的市场价值等考虑，酌情确定新碧公司应赔偿8万元。据此，该判决书判决新碧公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付张建军8万元；驳回张建军的其他诉讼请求。5605号案民事判决书认定如下，关于《协议书》效力问题，刘培玲和新碧公司在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的同日又签订《协议书》，双方在《协议书》中约定新碧公司将业主共有的绿地由刘培玲专用。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”、第七十六条第一款第（五）项规定“下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。”，刘培玲和新碧公司自行达成由刘培玲使用与涉案商品房周边相邻绿地的协议已违反了上述条款的规定，并无法律效力，故双方签订的《协议书》无效。关于损失问题，《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确约定涉案房屋以套出售，该商品房计价方式和价款的约定仅指涉案房屋的价格，并未将涉案房屋和屋外相邻绿地价格分列，对房款的支付双方也明确约定为按揭方式付款，该房价与房款支付方式是双方共同的真实意思表示，应当遵循当事人意思自治。刘培玲未举证证明新碧公司交付的涉案房屋不符合合同约定。因此，刘培玲请求双倍返还多支付的购房款、多按揭贷的银行贷款利息损失、承担评估费等缺乏事实依据。但是，房屋是特殊商品，房屋周边环境是影响房屋价格及居住舒适的因素之一。对刘培玲而言，相邻的绿地是否具有使用权对其决定是否购买涉案房屋具有重大影响。由于与涉案房屋相邻的绿地为公共绿地，致使刘培玲不能使用，虽未影响居住功能，也未造成涉案房屋位置优势丧失，但降低了日常生活舒适度。因此，新碧公司应对刘培玲因未能使用绿地承担相应的赔偿责任。结合双方对房价的约定、评估报告的市场价值等考虑，酌情确定新碧公司应赔偿11万元。据此，判决新碧公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付刘培玲11万元；驳回刘培玲的其他诉讼请求。上述两份民事判决书均已发生法律效力。在本案的审理过程中，杨丽平和新碧公司均表示不对涉案房屋的价值申请评估。本院认为：关于《协议书》效力问题，杨丽平和新碧公司在签订《广州市商品房买卖合同（预售）》的同日又签订《协议书》，双方在《协议书》中约定新碧公司将业主共有的绿地由杨丽平专用。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”，第七十三条规定“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以及第七十六条第一款第（五）项规定“下列事项由业主共同决定：（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。”，杨丽平和新碧公司自行达成由杨丽平使用与涉案商品房周边相邻绿地的协议已违反了上述条款的规定，并无法律效力，故双方签订的《协议书》无效。关于损失问题，杨丽平和新碧公司双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中明确约定涉案房屋以套出售，该商品房计价方式和价款的约定仅指涉案房屋的价格，并未将涉案房屋和屋外相邻绿地价格分列，该房价与房款支付方式是双方共同的真实意思表示，应当遵循当事人意思自治。但是，房屋是特殊商品，房屋周边环境是影响房屋价格及居住舒适的因素之一。对杨丽平而言，相邻的绿地是否具有使用权对其决定是否购买涉案房屋具有重大影响。由于与涉案房屋相邻的绿地为公共绿地，致使杨丽平不能使用，虽未影响杨丽平居住功能，也未造成涉案房屋位置优势丧失，但降低了杨丽平日常生活舒适度。因此，新碧公司应对杨丽平因未能使用绿地承担相应的赔偿责任。结合双方对房价的约定、同时期同地段房屋的市场价值等因素考虑，杨丽平主张要求新碧公司赔偿70000元，合情合理，本院予以支持。至于新碧公司提出诉讼时效的问题。《关于中新首府首层花园使用权归属的回复》内容为关于首层花园（公共绿地）属于全体业主共有，以及由物业公司提出基于此情形下开发商愿意给予首层业主补偿方案的意见，而此时新碧公司与杨丽平就所涉的债权债务数额尚未最终确定，因此新碧公司以该回复的作出日期作为诉讼时效的起算时间不当。另新碧公司抗辩以合同签署日期、交楼日期作为诉讼时效的起算时间亦无依据。因此，本院对新碧公司的关于诉讼时效的抗辩不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州市新碧房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨丽平支付款项70000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费775元，由被告广州市新碧房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二一年三月十二日书记员  赵洁玲