江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10303号上诉人(原审原告)：史海兴。委托诉讼代理人：张贝尔，江苏合鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯海花，江苏合鼎律师事务所律师。上诉人(原审原告)：周美华。委托诉讼代理人：张贝尔，江苏合鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯海花，江苏合鼎律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：徐勤丰。委托诉讼代理人：田源，江苏剑桥颐华苏州律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东培，江苏剑桥颐华苏州律师事务所律师。原审第三人：江苏苏州农村商业银行股份有限公司盛泽支行。委托诉讼代理人：龚麟，该公司员工。上诉人史海兴、周美华因与被上诉人徐勤丰、原审第三人江苏苏州农村商业银行股份有限公司盛泽支行（以下简称盛泽支行）房屋买卖合同纠纷一案不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史海兴、周美华上诉请求：撤销一审判决，依法改判徐勤丰配合将盛泽镇东方市分场(商城)1-39商铺过户登记至史海兴、周美华名下。事实和理由：1.一审法院未实质审理盛泽支行未提供拍卖依据的缘由。首先，本案需要确认是办理了抵押手续但是材料遗失还是根本没有办理抵押手续。盛泽支行表示是办理了抵押手续，且当时扣留了徐勤丰的房产证件，但因为有关资料找不到，且经办人员已经离职。但是该房屋系史海兴、周美华通过盛泽支行对外拍卖获取，在房屋没有过户的情况下，盛泽支行应当对上述资料进行妥善保管。且据盛泽支行称拍卖上述房屋是因为贷款人未还清贷款，故拍卖所得款应当抵扣贷款未还金额，相关的抵扣材料以及抵押资料不翼而飞，对于一家商业银行来说十分反常，且盛泽支行多次提到经办人离职的问题，可见经办人员对查明事实有重大影响，人民法院应当要求盛泽支行披露经办人信息并进行调查。但一审法院对上述问题并未理涉。2.对于不动产中心是否保存了案涉房屋的抵押资料，法院未予以实质调查。案涉房屋如果存在抵押事实，因时间至今较久，资料是纸质档案保存，未进行数据同步，如果全部由诉讼主体承担调查取证责任，实在难以获取。人民法院应当依职权调取相关的抵押资料。3.本案径行以盛泽支行缺乏拍卖依据，拍卖行为无效为由判决驳回史海兴、周美华的诉讼请求，将会导致史海兴、周美华通过参与拍卖获得的案涉房屋无法进行过户而面临巨大的经济损失，徐勤丰坚称没有抵押过案涉房产，盛泽支行坚称有过抵押手续只是遗失，势必有一人系虚假陈述。无论何种情况，都会造成不良社会影响。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，依法判决。徐勤丰辩称，一、原审判决认定事实清楚、适用法律正确1.徐勤丰是案涉房屋的所有权人，享有排他权利。案涉房屋系徐勤丰在1994年10月通过原江苏吴江中国东方丝绸市场三分场集资建房的方式取得，1997年5月23日该房屋办理产权登记手续，登记至徐勤丰名下，至今产权主体未发生过任何变动。因此，徐勤丰是案涉房屋的所有权人，未经徐勤丰许可，其他任何个人或单位无权随意对属于徐勤丰的财产进行处分。2.徐勤丰未将案涉房屋抵押给农商行，不动产登记信息也未记载任何抵押信息。根据原江苏省吴江市公证处(1997)吴江证经内字第1330号公证书显示，案涉贷款的实际使用人是江苏金装色织集团有限公司(下称“金装集团”)，相应贷款最终应由金装集团承担偿还责任，实际此后的贷款利息也是金装集团出资偿还。因此，案涉贷款非徐勤丰个人使用，依据常理也不会为该笔贷款将个人房产予以抵押，实际其也并未将案涉房产抵押给盛泽支行。况且，盛泽支行至今未能提供与徐勤丰之间的书面抵押合同，其提供的《贷款申请审定书》中也仅标明贷款方式为抵押，既未载明抵押物为何，也未载明抵押金额，更未载明抵押担保的范围，仅凭该《贷款申请审定书》无法证明案涉房屋为贷款抵押物。而且即便存在抵押约定，也应当至不动产登记部门办理抵押权登记，否则不发生抵押的效力。案涉房屋的不动产登记信息显示，该房屋并未抵押给任何他人，根据物权公示公信原则，该房屋上并无抵押等任何权利限制，故盛泽支行提出案涉房产已由徐勤丰抵押给其的主张不能成立。3.盛泽支行拍卖案涉房产没有法律依据。根据《担保法》第五十三条第一款规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。因此，只有在案涉房产徐勤丰确实为该笔贷款向盛泽支行办理了抵押，且贷款到期后双方协议以拍卖、变卖案涉房产所得价款抵偿贷款的，盛泽支行才有权将案涉房产进行拍卖、变卖。但本案中，盛泽支行未能提供证据证实抵押的存在，也未能证实其与徐勤丰有拍卖、变卖抵债的约定，故盛泽支行无权自行拍卖、变卖案涉房产。二、史海兴、周美华的诉请已超出法定诉讼时效。史海兴、周美华要求过户这一诉讼请求不属于物权请求权，而是债权(合同之债)请求权，依法应受诉讼时效制度的调整。史海兴、周美华自述2007年底支付了拍卖款，但其直至2020年才提起诉讼，依据《民法通则》第一百三十五条的规定，史海兴、周美华的诉请显然超出了法定的二年诉讼时效，对其诉请依法应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，史海兴、周美华的上诉请求不应支持，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。盛泽支行辩称，1997年11月19日，金装公司恒丰丝绸商行向盛泽支行贷款80万元，到期日为1998年2月17日，月利率10.08‰，逾期未偿还，至2000年12月20日尚结欠本金78.2万元，利息未归还。1997年11月26日，金装公司恒丰丝绸商行向盛泽支行贷款30万元，到期日为1998年3月25日，月利率10.08‰，该笔贷款本金及利息均未偿还。金装公司恒丰丝绸商行的负责人为徐勤丰，徐勤丰以其本人所有的盛泽东方丝绸市场三分场(商城)一区39号房屋进行抵押，并将房屋所有权证押给盛泽支行。后由于金装公司恒丰丝绸商行逾期未偿还贷款，盛泽支行发布公告处置抵押物。史海兴、周美华竞得前述抵押房屋，并使用至今。关于抵押手续办理问题，因涉及的贷款年代过于久远，至今已有23年，盛泽支行虽努力查找材料，但部分材料目前确未找到。但根据盛泽支行提供的借贷凭证可以确认徐勤丰向盛泽支行借款和未偿还全部借款的事实，且房屋所有权证书押在，史海兴、周美华从竞得房屋后使用至今，徐勤丰从未表示异议，如不存在抵押的事实，徐勤丰的行为完全与常理不合。综上，请求二审法院依法判决。史海兴、周美华向一审法院起诉请求：判令徐勤丰配合史海兴、周美华将盛泽镇东方市分场（商城）1-39商铺过户登记至史海兴、周美华名下。一审法院认定事实：1997年11月19日，金装公司恒丰丝绸商行向盛泽支行贷款80万元，还款期限为1998年2月17日。1997年11月26日，金装公司恒丰丝绸商行又向盛泽支行贷款30万元，还款期限为1998年3月25日。金装公司恒丰丝绸商行的负责人为徐勤丰。2007年11月6日，盛泽支行发出公告，公告载明：出售盛泽丝绸商城一区的83#、72#、92#、39-40#[产权证上的房屋坐落于盛泽镇东方市分场（商城）1-39]四间商铺，其中：72#面积51.84平方米、价格15万元；39-40#面积103.68平米、价格30万元。对以上房屋有意向购买的请到盛泽支行舜新南路57号报名。报名截止时间2007年11月30日，具体操作办法报名后索取。周美华报名参加了第三人举办的竞价，以72万元竞得了盛泽镇东方丝绸市场商城一区的72#、39-40#商铺，其中72#的价格为26万元，39-40#的价格为46万元，史海兴、周美华在2007年12月24日将对应的款项汇至盛泽支行指定的账户，盛泽支行也确认收到了上述款项。72#商铺已经依法办理过户登记。就盛泽东方丝绸市场商城一区的39-40#商铺，徐勤丰及盛泽支行一直不协助史海兴、周美华办理过户手续，39-40#商铺史海兴、周美华使用至今。一审审理中，盛泽支行称案涉房屋为徐勤丰抵押给盛泽支行，但是盛泽支行至今未提供有关抵押材料，徐勤丰称也不记得是否将案涉房屋抵押给第三人，要求以书面材料为准。一审法院认为：本案的主要争议焦点为盛泽支行是否有权拍卖案涉房屋。《中华人民共和国担保法》规定，本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，盛泽支行主张案涉房屋为徐勤丰抵押给盛泽支行，但盛泽支行至今未提供相关抵押物登记材料或与徐勤丰达成的以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿的协议，故盛泽支行无权对案涉房屋进行拍卖，其拍卖行为无效。且史海兴、周美华提供证据不足以证明其事实主张，由史海兴、周美华应承担不利的后果。综上，史海兴、周美华要求许勤丰配合将盛泽镇东方市分场（商城）1-39商铺过户登记至史海兴、周美华名下的请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回史海兴、周美华的诉讼请求。案件受理费80元，由史海兴、周美华负担。二审中盛泽支行提交房屋所有权证一份，认为该房屋所有权证与一审中提交的借贷凭证可共同证实徐勤丰以其本人所有的盛泽东方丝绸市场三分场（商城）1-39号房屋抵押给盛泽支行。史海兴、周美华质证认为对盛泽支行主张的事实不持异议，希望盛泽支行能够提供更为直接的证据。徐勤丰质证认为，对证据真实性无意义，但案涉房屋的权属证书办好后，徐勤丰交由岳父母陈慰官、毛丽霞保管，案涉房产也一直由陈慰官、毛丽霞管理。陈慰官原系吴江农行的行长，江苏苏州农村商业银行股份有限公司系从吴江农行分出。至于房产证如何由盛泽支行持有，徐勤丰不知晓。但盛泽支行持有房产证原件，不代表徐勤丰有将案涉房产抵押给盛泽支行的意思，且盛泽支行至今未提供任何房屋抵押的书面合同，不动产登记机构就案涉房屋也无任何抵押登记信息。盛泽支行认为案涉房屋已经抵押的主张，没有事实和法律依据，对盛泽支行的证明目的不予认可。本院认定的其余事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。史海兴、周美华主张案涉房屋系经盛泽支行的拍卖而获得，盛泽支行亦主张其因徐勤丰的抵押行为而获得案涉房屋的抵押权。但根据《中华人民共和国担保法》的规定，不动产抵押应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。然盛泽支行既无法举证抵押登记信息，亦无法提供其与徐勤丰签署的抵押合同，无法证明其对案涉房屋享有抵押权，更无法证明其与徐勤丰协商一致就案涉抵押物进行拍卖以优先受偿。据此，一审法院认定盛泽商行无权拍卖案涉房屋并无不当，本院予以确认。根据现有证据，无法推断出徐勤丰对案涉房屋具有抵押及拍卖的意思表示，史海兴、周美华要求徐勤丰配合过户缺乏事实和法律依据，本院对其相关主张碍难支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人史海兴、周美华负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  郭 锐审判员  孙楚楚二〇二一年三月二十日书记员  陈闵悦