上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0116民初1250号原告：郑祥锦，男，1987年3月5日生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：尤辰荣，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹轶炜，上海英恒律师事务所律师。被告：彭发佩，男，汉族，1967年6月26日生，住安徽省巢湖市。第三人：上海顺儒投资开发有限公司，住所地上海市金山区朱泾镇仙居路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：屠德龙，董事长。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司金山支行，住所地上海市金山区卫清西路XXX-XXX号。负责人：吴舟，行长。委托诉讼代理人：马济勇，上海申骏(深圳)律师事务所律师。委托诉讼代理人：许建添，上海申骏律师事务所律师。原告郑祥锦诉被告彭发佩、第三人上海顺儒投资开发有限公司(以下简称“顺儒公司”)、上海浦东发展银行股份有限公司金山支行(以下简称“浦发银行金山支行”)案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年12月11日受理，于2020年4月28日作出(2019)沪0116民初16180号民事判决，驳回原告全部诉讼请求。原告不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院于2020年9月25日作出(2020)沪01民终7364号裁定，撤销原审判决，发回本院重审。本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人尤辰荣及第三人浦发银行金山支行委托诉讼代理人马济勇到庭参加诉讼。被告彭发佩及第三人顺儒公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑祥锦向本院提出诉讼请求：1、停止在(2016)沪0116执3400号案件中对位于上海市金山区朱泾镇东风路XXX号XXX层房屋(下称“案涉房屋”)的执行；2、确认该房屋的所有权归原告所有。事实和理由：1、原告于2014年1月16日与第三人顺儒公司就案涉房屋签订商品房预售合同，约定以498万元的总价购买该房屋。2014年7月31日顺儒公司向原告交付案涉房屋后，原告遂与上海伊晟投资管理有限公司(下称“伊晟公司”)签订《房屋预/租赁合同》，将案涉房屋出租。2、原告分别于2014年1月11日、2014年1月16日、2016年1月11日及2018年12月20日，共计给付顺儒公司房款408万元，又根据顺儒公司出具的说明确认2014年10月至2019年5月1日共计返租金90万元，故全部房款于2018年10月20日前已结清。由于顺儒公司的原因，未办理房屋过户登记手续。综上，本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。被告彭发佩及第三人顺儒公司未到庭应诉也未提供证据，视为对自身诉讼权利的放弃。第三人浦发银行金山支行述称，自己系案涉房屋的抵押权人，对原告与第三人顺儒公司间的房屋买卖过程不清楚，对双方合同关系、付款情况等事实皆由法院依法审查认定。对原告第二项诉请，即直接确认其对案涉房屋享有所有权不予认同。经审理查明，原告与第三人顺儒公司就案涉房屋签订有《上海市商品房预售合同》(2014年1月16日网签)，约定房款总价498万元，定于2014年7月31日前将案涉房屋交付给原告。之后，原告与承租人伊晟公司签订《房屋预/租赁合同》，约定租期自2014年10月18日至2022年10月17日止，并约定于2014年7月31日前将案涉房屋交付给伊晟公司。房款支付情况如下：2014年1月11日原告刷卡支付3万元；2014年1月13日根据原告的指示，其父亲郑加叁转帐支付2万元；2014年1月16日共支付244万元，其中原告刷卡支付12万元，现金支付2万元，根据原告的指示，其父亲郑加叁刷卡支付230万元；2016年1月11日分两次转帐支付149万元；2018年12月20日现金支付10万元。另查明，案涉房产坐落于金山区朱泾镇仓桥街、东风路、临仓街，土地宗地号是金山区朱泾镇904街坊13/6丘，幢号45号，部位1层，2015年7月16日竣工，产权证号是金XXXXXXXXXX，核准日期是2016年9月28日。房产上有抵押，抵押权人为第三人浦发银行金山支行，登记证明号是金XXXXXXXXXXXX，债权数额是1.6亿元。再查明，彭发佩与顺儒公司借款合同纠纷一案(2016)沪0116民初5958号，本院依申请于2016年8月18日立案(2016)沪0116执3400号予以执行。同年9月22日，本院裁定预查封被执行人顺儒公司名下坐落于朱泾镇0904街坊13/6丘的房地产，并于10月21日向金山区房地产交易中心送达裁定书及协助执行通知书，查封期限自2016年10月18日起后经续封至2022年9月17日止。上述房地产还存在多家法院的司法限制。之后，原告就案涉房屋向本院提出案外人执行异议，本院于2019年12月4日作出(2019)沪0116执异153号执行裁定，驳回原告的异议请求。原告不服，遂提起执行异议之诉。又查明，原告于2020年8月24日将90万元交至本院。上述事实，由原告提交的(2019)沪0116执异153号执行裁定书、《上海市商品房预售合同》、《房屋预/租赁合同》、销售不动产统一发票复印件2份、银行明细查询复印件1份、POS机签购单复印件3份、交易对手查询报表复印件1份、浙江省农业银行结算业务申请书复印件1份、中国银行网上银行电子回单复印件1份、收据复印件7页、郑加叁出具的情况说明及当事人各方的当庭陈述为证，并经本院查证属实。本院认为，本案的争议焦点是原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，只有满足全部四个要件才能排除执行。本案中，原告与第三人顺儒公司在人民法院查封之前就涉案房产签订了合法有效的书面买卖合同，约定的价款为498万元。根据原告提供的证据，原告并未完成全部付款，其主张以案涉房产的租金抵扣剩余购房款的意见并不成立，因原告和伊晟公司的房屋租赁关系，与原告和顺儒公司的房屋买卖关系，属于不同且相互独立的法律关系，且伊晟公司事实上并未将租金支付给顺儒公司，所以不能以原告与顺儒公司、伊晟公司达成合意以案涉房屋的租金抵销未付房款而认定原告已经支付该合意抵扣部分的房款。在本案原审过程中，经法庭释明，原告愿意将剩余房款90万元交付执行，后虽未能在本院指定期间交付，但并非故意所为，且此后已在上诉过程中将该款交付本院用于执行。综上所述，原告所主张的情形已符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，所以原告要求停止执行案涉房屋的诉请本院应予支持。但鉴于案涉房屋上尚存在第三人浦发银行金山支行的抵押权尚未涤除，原告与第三人顺儒公司间仍为继续履行合同之债权关系，原告直接诉请确认该房屋归其所有缺乏法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行坐落于上海市金山区朱泾镇东风路XXX号XXX层房屋；二、驳回原告郑祥锦其余诉讼请求。案件受理费80元，由第三人上海顺儒投资开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 俞凤秀审 判 员 陆益中审 判 员 李庆阳二〇二一年三月二十四日法官助理 刘 健书 记 员 刘 健附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。……二、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》……第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情况分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。……