广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0103民初15931号 原告(反诉被告)：南宁市荣航房地产置业有限公司，住所地南宁市仙葫开发区西区金地世家·南宁仙葫电器城8栋1层811号商铺，统一社会信用代码：914501035819526820（1-1）。 法定代表人：覃正恒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭冬英，该公司职员。 委托诉讼代理人：曾娜，广西桂弘冠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁渝庭，女，1982年7月9日出生，汉族，住广西容县。 委托诉讼代理人：李传杏，广西昊卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘龙，广西昊卓律师事务所实习律师。 第三人:滕凤桂，女，1996年8月21日出生，汉族，住广西临桂县。 原告（反诉被告）南宁市荣航房地产置业有限公司（以下简称荣航公司）与被告（反诉原告）梁渝庭、第三人滕凤桂中介合同纠纷一案，本院于2020 -2- 年10月16日立案后，被告（反诉原告）梁渝庭于2020年12月9日向本院提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，依法适用普通程序公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）荣航公司委托诉讼代理人曾娜，被告（反诉原告）梁渝庭及其委托诉讼代理人李传杏、刘龙到庭参加诉讼。第三人滕凤桂经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）荣航公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付咨询及中介服务费37500元，迟延履行违约金11250元（违约金计算方式：以37500元为基数，按30%计算即37500×30%＝11250元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经原告作为中介方的介绍、协谈，被告梁渝庭作为买方与第三人滕凤桂就购买青秀区致，三方于2019年12月13日共同签订了《房屋买卖合同》，并于当日被告向第三人支付了20000元整的定金。在合同履行中，原告按照合同的约定履行了相关义务，而被告未能依合同约定于签订合同当日支付原告咨询及中介服务费叁万柒仟伍佰元整（￥37500）。时至今日，被告仍没有支付以上咨询及中介服务费。依合同第九条的约定，被告如未按约定支付原告咨询及中介服务费的，每逾期一日，违约方应按应付费用的1%向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》等法律法规规定，三方共同签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，符合法律法规的要求，该合同真实有效。原告认为，被告逾期未支付37500元的中介服务佣金的行为已经构成违约。根据合同第九条约定还应支付违约金，现原告酌情考虑，要求被告支付违约金11250元（按违约后本金的30%来计算违约损失）。被告违约后，原告多次追讨未果。依据《房屋买卖合同》的约定，为了维护原告的合法权益特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）梁渝庭辩称，1.被告系在原告的误导、引诱和欺骗的情况下签订的《房屋买卖合同》，且合同属于格式合同，对被告构成欺诈，合 -3- 同并非被告的真实意思表示，合同应予撤销，原告诉请被告支付中介费及违约金没有事实和法律依据；2.被告征信记录不能贷款及新冠疫情影响被告入不敷出，合同不能履行，并非被告主观故意不履行；3.原告未履行居间义务，其在购房活动中并未起到作用，除一些必要的支出费用外，其不能再要求被告支付中介费用；4.原告主张的违约金明显过高，应按银行同期利率的1.3倍计算； 被告（反诉原告）梁渝庭向本院提出反诉请求：1.撤销2019年12月13日反诉原告、反诉被告、第三人签订的《房屋买卖合同》；2.反诉被告赔偿反诉原告购房定金20000元；3.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2019年12月初，反诉原告想到南宁购买一套二手房，通过反诉被告的业务推销联络员林姐的介绍和推荐，前往反诉被告店铺洽谈相关业务。当时反诉被告向反诉原告推介称，第三人要将其所有的位于民族大道166号上东国际R3栋0507号房屋出售，该房产所处地理位置甚佳，有地铁口，交通便利，有国际三中，属名校学区房。特别声称，首付最多五万元，甚至零首付就可以通过按揭贷款买到房。当时反诉原告将自己的征信资料递给反诉被告看过之后，反诉被告承诺保证能够按照上述宣传所说的首付标准为反诉原告办理购房按揭贷款。在反诉被告的一再推介和承诺下，反诉原告信以为真，愿意购买此房屋。2019年12月13日，反诉原告与反诉被告、第三人共同签订了《房屋买卖合同》，约定：涉案房屋建筑面积110.06平方米，总价1250000元。反诉原告应在签订合同之日向反诉被告支付咨询及中介服务费37500元，还要交纳办理信贷业务服务费12500元。每逾期一天，则按应付费用的1%向经纪方支付违约金。合同签订当日，反诉原告即向第三人交了20000元定金。三方签订合同后，反诉被告特意要求反诉原告开具的收入证明一定要开南宁城区单位的，收入一栏要先空着，由他们帮填。而且，去银行填写贷款申请表时，房产价值要高评即要填写价值160万元，这样做才能达到零首付或者最高不超过五万首付的目的。经过一番操作后，反诉原告本 -4- 以为就能贷款买房了。但是，反诉被告却通知反诉原告说，经银行审查，因征信有多次逾期通不过，不能贷款，还要另交钱帮做银行流水包装后再看能否通过贷款审批。正当反诉原告感到十分疑惑和茫然的时候，一位名为何小梅的老乡也遇到同样的情况，也是三方签订合同后才被告知征信不过，要另外交6000元帮做假的银行流水做包装才有可能得到部分贷款，交了也不敢保证能贷到款。反诉原告正是看到这样的情况，感到其中有诈，不放心才不愿继续交钱的。之后，反诉原告只好与第三人协商解除了本次房屋买卖关系。反诉原告认为，签订三方合同前，反诉被告并没有明确告知反诉原告的征信有问题，并且还承诺能贷款，等签完合同之后却说征信通不过，并且要求反诉原告继续交这个费那个费，反诉被告的做法明显是故意诱导反诉原告签订合同，以便其收取中介费。反诉被告的行为明显存在欺诈，致使反诉原告不但错过了本次购买房产的机会，还损失了定金20000元。反诉被告以诱导和欺诈的手段，诱使反诉原告在违背真实意思的情况下签订了涉案合同，属于可撤销的合同，受损害的反诉原告有权请求予以撤销。综上所述，反诉原告的反诉请求事实清楚，证据确凿，有法律依据，请求支持反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）荣航公司对反诉请求辩称，1.反诉被告在促成合同订立过程中自始至终未向反诉原告承诺其一定通过银行贷款审批，更未向其承诺首付最多五万元甚至零首付就可以帮助其通过银行按揭贷款，反诉原告未提供资料配合银行按揭贷款手续，是导致最终不能贷款的原因。合同第十八条明确约定，买方购房贷款额度以银行审批为准。因此，反诉被告不存在故意隐瞒或者欺瞒的情况，反诉原告提供的电话录音也未能反映反诉被告在促成合同订立过程中，承诺一定能通过银行贷款审批，通话内容涉及的只是签订合同后，反诉被告已经履行促成合同成立的义务，后为协助反诉原告办理银行按揭进行了沟通交流，反诉原告在答辩状中自认因为疫情原因入不敷出，无力承担百来万购房款，这才是其消极办理申请银行按揭，不愿意配合，拒绝反诉被告协助，拒 -5- 绝提供银行流水，导致无法申请按揭贷款的原因，录音内容不能证实反诉被告在促成合同订立过程中存在故意隐瞒或欺瞒的情况；2.合同系三方真实意思表示，对双方有约束力，反诉被告履行了合同义务促成合同订立，依照法律及相关合同约定，有权收取中介费等费用，反诉原告违约并单方解除合同，由此造成的损失由反诉原告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月13日，荣航公司（经纪方）与梁渝庭（买方）、滕凤桂（卖方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定如下：“第一条买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：南宁市青秀区，建筑面积110.06平方米。……第三条该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币壹佰贰拾伍万元（¥1250000元）……第九条基于买卖双方独家委托经纪方已促成买卖双方签订了本合同，且经纪方在买卖该物业时提供了信贷业务服务（信贷事宜），买卖双方同意，于本合同签订之日……买方须向经纪方支付咨询及中介服务费人民币叁万柒仟伍佰元整（￥37500元）及办理信贷业务服务费人民币壹万贰仟伍佰元整（￥12500元）。……如买卖双方逾期支付咨询及中介服务费或信贷业务咨询服务费的……每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至全部支付完毕之日止。因经纪方已全权代理本次交易服务，提供了咨询及中介服务和信贷业务服务，故无论在任何情况下，买卖双方都须即时支付经纪方上述应付之咨询及中介服务费和信贷业务服务费。……第十条经纪方全权代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方违约导致本合同不能履行，则违约一方须即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消合同的，则买卖双方均成为违约方，须各自支付成交价的1%给经纪方作为违约赔偿金。第十一条若买方需办理该物业按揭贷款，因买方个人原因，致使该物业不能办理按揭贷款手续或委托贷款金额不足支付卖方购 -6- 房款的，买方于经纪方通知之日起五个工作日内以现金形式补足给卖方，并承担应向经纪方支付的按揭服务费。……第十三条买方不能按本合同约定买入物业，或者因违约而无法买入该物业的，在经纪方发出通知买方到贷款银行签署《个人住房借款合同》或通知至房屋产权交易中心办理房产过户手续签署《存量房买卖合同》后十个工作日内，仍未能履行本合约之条款以至本合同不能顺利完成，本合同自动解除，买方应按本合约的有关违约规定承担违约责任。……买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，直至买方履行完全合同的其他义务止。……第十八条三方约定的其他事项……买方的购房贷款额度最终以银行审批为准，买方的购房首付因贷款审批通过的额度变动而变动。……”同日，滕凤桂出具一份《收款收据》，确认收到梁渝庭交付购房定金20000元。 2020年3月27日，荣航公司向梁渝庭送达一份《手续履行通知书》，载明：“……阁下从签署合同至今尚未配合我司工作人员办理交易手续的正常办理，我司以这份通知书正式在此通知阁下在收到这份通知书后的5个工作日之内配合我司工作人员并与卖方一起办理相关流程手续……如有故意拖延不办理的，并影响到合同定好的办理完成时间的，我司与卖方有权以合同第十三款追究阁下的违约责任与相关赔偿。” 2020年10月16日，荣航公司以前述事实理由诉至本院并提出前述诉讼请求。2020年12月9日，梁渝庭向本院提出反诉并提出前述诉讼请求。诉讼中，梁渝庭提交一份时间为2020年7月7日的《个人信用报告》及案外人何小梅与荣航公司工作人员电话录音，拟证明荣航公司明知其征信存在问题，承诺能够以五万元首付甚至零首付方式贷款买房，通过诱导、欺诈手段诱使其在违背真实意思的情况下签订了涉案合同。 本院认为，关于涉案《房屋买卖合同》的效力问题。关于《房屋买卖合 -7- 同》是否属于格式合同的问题。梁渝庭辩称，《房屋买卖合同》存在霸王条款，属于格式合同。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《房屋买卖合同》并非荣航公司单方拟定、重复使用而未与梁渝庭协商的合同，该合同各方当事人自愿协商，系各方当事人真实意思表示，且相关合同内容并没有加重梁渝庭责任，也没有排除梁渝庭主要权利，梁渝庭前述辩解理由不成立，本院不予采纳。关于《房屋买卖合同》是否属于可撤销合同的问题。梁渝庭还辩称，荣航公司明知其征信存在问题，承诺其能够以五万元首付甚至零首付方式贷款买房，通过诱导、欺诈手段诱使其在违背真实意思的情况下签订了涉案合同，应予撤销。根据相关法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证明。梁渝庭对其前述主张应提供证据予以证明，但其提交的《个人信用报告》系在案涉合同签订之后出具，不足以证明合同签订前荣航公司已知悉其征信有问题，且案外人何小梅与荣航公司工作人员电话录音不足以证明荣航公司存在欺诈、胁迫的情形，梁渝庭应承担举证不能的法律后果，本院对其辩解不予采纳。综上，《房屋买卖合同》并非格式合同，亦不存在法律规定的可撤销的情形，合法有效，各方均应恪守。 关于荣航公司主张梁渝庭支付咨询及中介服务费37500元的诉请。《房屋买卖合同》约定，基于买卖双方独家委托经纪方已促成双方签订本合同，买方于本合同签订之日须向经纪方支付咨询及中介服务费37500元。梁渝庭辩称荣航公司所提供的不仅是促成合同签订，还应提供促成买卖双方完成房屋过户手续等服务，荣航公司未完成约定义务，无权要求其支付咨询及中介服务费。梁渝庭前述辩解与《房屋买卖合同》约定不符，无合同依据，本院不予采纳。本案中，荣航公司已依照《房屋买卖合同》约定促成梁渝庭与滕凤桂签订《房屋买卖合同》，梁渝庭亦已向滕凤桂交付购房定金，且梁渝庭在答辩状中自认因个人经济原因无法购买涉案房产，涉案房产最终未能过户交易不能归责于荣航公司，荣航公司已完成合同约定的义务，梁渝庭向荣航公司支付咨询及 -8- 中介服务费的条件已成就，梁渝庭应向荣航公司支付咨询及中介服务费37500元，荣航公司诉请梁渝庭支付咨询及中介服务费37500元，有合同及法律依据，本院予以支持。 关于荣航公司主张梁渝庭支付迟延履行违约金的诉请。《房屋买卖合同》约定，买方应于合同签订之日须向经纪方支付咨询及中介服务费，逾期支付咨询及中介服务费的，每日按应付费用1%向经纪方支付违约金。至庭审之日，梁渝庭仍未支付中介服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。庭审中，梁渝庭主张违约金标准过高，请求予以调整。在荣航公司未能举证证明其实际损失的情况下，本院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌定将违约金数额调整为2500元，荣航公司主张的超出部分本院不予支持。 关于梁渝庭主张撤销《房屋买卖合同》并要求荣航公司赔偿购房定金20000元的诉请。如前所述，《房屋买卖合同》并非格式合同，亦不存在法律规定的可撤销的情形，梁渝庭要求撤销《房屋买卖合同》的反诉请求，于法无据，本院不予支持。荣航公司已促成梁渝庭与滕凤桂签订《房屋买卖合同》，因梁渝庭个人原因终止交易损失购房定金，但这不能归责于荣航公司，梁渝庭诉请荣航公司赔偿购房定金20000元，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）梁渝庭应向原告（反诉被告）南宁市荣航房地产置业有限公司支付咨询及中介服务费37500元； 二、被告（反诉原告）梁渝庭应向原告（反诉被告）南宁市荣航房地产置业有限公司支付违约金2500元; -9- 三、驳回原告（反诉被告）南宁市荣航房地产置业有限公司的其他本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）梁渝庭的全部反诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费1019元，由被告（反诉原告）梁渝庭负担836元，原告（反诉被告）南宁市荣航房地产置业有限公司负担180元。反诉案件受理费150元，由被告（反诉原告）梁渝庭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农微龙 人民陪审员  覃红梅 人民陪审员  李爱芬 -10- 二〇二一年三月九日 书 记 员  黄辅权 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 -11- 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。