湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终422号上诉人（原审原告）：姚力，男，1975年5月8日出生，汉族，户籍登记住址：湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：董必应，湖南立华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨颂军，男，1958年4月7日出生，汉族，户籍登记住址：湖南省岳阳市岳阳楼区。被上诉人（原审原告）：雷伟，女，1972年9月28日出生，汉族，户籍登记住址：辽宁省铁岭县，现于浙江省乔司监狱服刑。上诉人姚力与上诉人杨颂军、被上诉人雷伟物权保护纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初5997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姚力上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判由杨颂军参照同地段同面积房屋租金每月1000元的标准向姚力支付占用案涉房屋期间（2005年8月至2019年8月）的租金共168000元；二、改判由杨颂军承担占用案涉房屋期间的维修费19396元；三、由杨颂军承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。首先，姚力最初仅仅向杨颂军借款2万元，而限1个月内连本带息偿还5万元，显属高利贷，不应受法律保护，且杨颂军对该事实已予以认可，一审判决驳回姚力主张租金的诉讼请求，属适用法律错误；其次，案涉房屋被杨颂军非法长期占用，期间的维修费用理应由杨颂军承担，一审判决驳回姚力的该项请求错误。综上，请求支持姚力的上诉请求。杨颂军辩称：首先，答辩人并不认识姚力，只认识雷伟的姐姐雷红，答辩人借钱是经雷红介绍的，发生债权债务关系的是答辩人和雷伟；其次，案涉房屋并非答辩人非法占有；再次，案涉房屋占有期间，只出租了两个人，租赁期只有一年半。请求驳回姚力的上诉请求。杨颂军上诉请求：撤销一审判决，改判杨颂军无需向姚力返还案涉房屋，并由姚力、雷伟承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、因姚力未履行一审法院（2017）湘0602民初5730号生效民事判决（以下简称“5730号判决”），杨颂军据此已于2019年8月向一审法院申请强制执行，自此案涉房屋一直处于空置状态，在姚力提起本案诉讼前，该房屋正在被一审法院评估拍卖中，并没有在杨颂军的控制之下，杨颂军无需返还案涉房屋；二、姚力以房抵债的事实，雷伟知情，且经雷伟同意，杨颂军才能占有房屋，一审认为“姚力为向杨颂军借款而单方作出以房抵债的约定，因物权存在瑕疵，该约定无效，并不产生物权效力”系认定事实错误，适用法律错误。三、一审认为“杨颂军作为债权人在使用债务人房产期间取得的物权收益即房屋租赁费，可作为房屋占用费与本院5730号判决判令债务人姚力应当支付给债权人杨颂军的债务利息相互冲抵”，系变相支持了姚力高达十几万元的房屋占用费，系认定事实不清，适用法律错误。1、杨颂军基于姚力的以房抵债取得案涉房屋，不构成侵占，系合法占有；2、杨颂军自2005年8月接受案涉房屋后，就一直在努力保护案涉房屋，如代还金年华的借款、按揭贷款等，没有杨颂军的上述行为，案涉房屋早就被法院强制执行，现在案涉房屋的价值比2006年、2011年上涨了两倍以上，因此姚力的物权不仅没有受到侵害，反而因杨颂军的行为，获取了可观的利益，一审支持占用费没有法律依据；3、一审在未查清杨颂军出租案涉房屋所获收益的情况下，推定杨颂军有高达十几万元的房屋租金，有失公允；4、姚力主张的房屋占用费应当受到诉讼时效的限制，本案姚力于2020年4月23日向一审起诉主张2005年至今的房屋占用费，明显超过了3年的诉讼时效。综上，请求支持杨颂军的上诉请求。姚力辩称：一、案涉房屋的所有权人为姚力、雷伟，雷伟与杨颂军之间没有债权债务关系，杨颂军未经雷伟同意占用案涉房屋，姚力也没有将案涉房屋交付给杨颂军使用，且杨颂军与姚力的民间借贷纠纷已经一审法院作出的5730号判决，支持了杨颂军的借款本金及利息，杨颂军占有房屋系无权占有、恶意占有，一审判决杨颂军返还案涉房屋正确；二、姚力虽与杨颂军之间约定了借款到期以房抵债，但该约定仅是用案涉房屋进行的担保，且该约定系无效约定，杨颂军自2005年至2019年期间一直占用案涉房屋，一审也查明了杨颂军在占用房屋期间出租给他人受益的事实，杨颂军应当支付占用费；三、一审在“本院认为”中支持了姚力、雷伟主张房屋占用费的部分请求，但没有在判决项中明确，导致执行障碍，二审应予纠正；四、本案系物权保护纠纷，杨颂军占用案涉房屋的侵权行为一直存在，姚力、雷伟的起诉未超过诉讼时效。综上，请求支持驳回杨颂军的上诉请求。姚力、雷伟向一审法院起诉请求：1、依法判令杨颂军腾空其占用的两原告所有的位于岳阳市岳阳楼区××乡××村××栋××号房屋；2、判令杨颂军支付其占用期间的房屋租金从2005年8月计算至2020年4月止，月租金参照1500元，共计270000元及利息129600元；3、判令杨颂军承担占用期间房屋维修费19396元；4、要求杨颂军对其占用期间房内装饰及电气设备恢复原状，无法恢复的按当时市值价格赔偿；5、案件诉讼费用由杨颂军承担。一审法院认定的事实：2001年至2005年期间，姚力与雷伟系同居关系。2001年3月19日，雷伟与湖南省岳阳房地产综合开发股份有限公司签订《映岭苑住宅销售合同》，通过分期付款方式购得岳阳市岳阳楼区映岭苑小区4栋403号建筑面积140.80平方米的住房一套。2001年9月6日，姚力与岳阳市康怡物业有限公司签订映岭苑住宅小区业主入住合约书。案涉房屋现有登记的房屋所有权证号为岳房权岳阳楼区字第1××5号，房屋登记信息为岳阳楼区北港乡枫树村映岭苑26幢402号，房屋所有权人为雷伟，共有人为姚力。经物业公司证实映岭苑小区4栋403号住房与映岭苑26幢402号住房系同一套住房。姚力、雷伟因民间借贷纠纷与杨颂军发生民事诉讼，杨颂军作为原告起诉姚力、雷伟，岳阳市岳阳楼区人民法院于2018年12月3日作出（2017）湘0602民初5730号民事判决书认定事实如下：姚力经雷伟的姐姐雷红介绍认识杨颂军，姚力因生意急需资金周转为由，向杨颂军借款，2005年6月20日，姚力向杨颂军出具借条，约定借款现金70000元，限2005年7月底还清，如未还清，以姚力映岭苑4栋403号房屋抵清。借款到期后，因姚力未能还清欠款，姚力将案涉房屋《住宅销售合同》、《业主入住合约书》原件交给杨颂军。杨颂军于2005年8月底入住映岭苑小区4栋403室后，代姚力、雷伟交付了如下费用：1、2006年6月27日，2004年11月至2005年7月电费1499.88元、水气物管费2159.60元，共计3659.48元；2、2006年12月14日，本院在执行（2005）岳楼民初字672号民事判决（姚力与金年华民间借贷案）冻结了案涉房屋，杨颂军代姚力偿还借款42200元；3、2011年5月4日，杨颂军代姚力、雷伟支付了案涉房屋购房款55000元。该民事判决书最终缺席判决：一、由姚力偿还杨颂军借款本金70000元及自2005年8月1日起至债务清偿之日止按年利率6%计算的利息；二、姚力、雷伟偿还杨颂军追偿款100859.48元及相应利息。三、驳回杨颂军的其他诉讼请求。该判决书生效后，因姚力、雷伟未及时履行生效判决书确定的义务，杨颂军于2019年8月向一审法院申请强制执行。后当事人双方因上述民事生效判决强制执行涉及案涉房屋评估拍卖事宜，姚力以案涉房屋物权保护纠纷曾向一审法院起诉杨颂军，后因雷伟的诉讼主体问题，姚力申请撤回了案件起诉。2020年8月17日，姚力再次以物权保护纠纷起诉杨颂军，雷伟经一审法院通知后要求以原告身份参加本案诉讼。因雷伟现于浙江乔司监狱服刑，雷伟口头表示其诉讼主张与姚力一致，并对本院（2017）湘0602民初5730号杨颂军对姚力、雷伟民间借贷纠纷民事判决书提出异议，主张姚力个人债务不应强制执行雷伟对案涉房屋的所有权，认可杨颂军代姚力、雷伟支付的购房款与水电气物管费开支应当由雷伟、姚力各承担一半。另查明：1、杨颂军自认其在2005年8月底占有案涉房屋后房屋交由其儿子结婚使用几个月，后因另购住房搬离，该房屋曾由杨颂军及其家人用于出租，其中2018年8月至2019年8月期间曾将房屋出租给案外人严芳，月租金1500元，共收取18000元租金，租赁期间水电气及物业费均由房屋承租人负担。2006年间，雷伟的姐姐雷红将案涉房屋内部分家具家电搬走。双方当事人确认杨颂军自2019年8月申请人民法院强制执行后，杨颂军即停止对案涉房屋的使用。2、庭后经核实案涉房屋共有产权、房屋占用期间租赁事宜、人民法院强制执行情况后，法庭组织双方当事人进行了调解，调解过程中，姚力、雷伟确认案涉房屋自2005年8月至2019年8月期间该地段同面积住房的房屋平均租金为1000元／月，杨颂军对租金认为2005年后仅400元／月，直至2018年才有1500元／月，且出租时间有限。考虑到一审法院（2017）湘0602民初5730号杨颂军对姚力、雷伟民间借贷纠纷民事判决书已发生法律效力，建议姚力、雷伟分别偿还对杨颂军的欠款及相应利息后双方协商处理案涉房屋返还事宜。后因双方对前案民间借贷纠纷判决履行金额与案涉房屋占用费互相抵扣再补差的调解方案仍有分歧，虽经调解但未成功。一审法院认为，本案争议焦点为：1、杨颂军对雷伟、姚力共同所有的映岭苑小区26栋402室住房是否系合法使用？2、杨颂军在使用该套住房期间未经房屋共有人雷伟同意是否应当向雷伟、姚力支付房屋占用费？1、关于杨颂军对案涉房屋是否合法使用的问题，一审认为姚力向杨颂军借款属实，姚力在借条上向杨颂军作出了如还款不能则以房抵清的约定，后因姚力欠款久未归还，杨颂军基于合法的债权占有使用案涉房屋；但据不动产物权登记显示，姚力、雷伟作为案涉岳阳楼区映岭苑小区26栋402室房屋共有权人，现没有证据显示姚力以案涉房屋向杨颂军借款作为抵押时经过房屋共有权人雷伟的同意并未办理不动产抵押登记。一审认为，姚力为向杨颂军借款而单方作出以房抵债的约定，因物权存在瑕疵，该约定无效，并不产生物权效力，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，姚力、雷伟有权请求杨颂军返还其占用的案涉房屋，因此对雷伟、姚力主张杨颂军返还案涉房屋的诉讼请求予以支持。2、关于杨颂军在使用该套房屋期间未经房屋共有人雷伟同意是否应当向雷伟、姚力支付房屋占用费的问题。现双方当事人确认杨颂军确对该套住房进行了使用，房屋占用期间自2005年8月至2019年8月，但杨颂军基于对姚力负有债权，经姚力同意使用案涉房屋，考虑到杨颂军在使用期间对案涉房屋进行了维护且代为雷伟、姚力交纳了所欠购房款、为姚力偿还了债务并承担了房屋相应水电、物业费用，出于公平原则，一审认为杨颂军作为债权人在使用债务人房产期间取得的物权收益即房屋租赁费用，可作为房屋占用费与一审（2017）湘0602民初5730号生效民事判决判令债务人姚力应当支付给债权人杨颂军的债务利息相互冲抵，姚力仍负有向杨颂军偿还借款本金70000元、姚力、雷伟负有共同向杨颂军偿还追偿款100859.48元的义务。姚力、雷伟主张的房屋占用期间的家具家电装饰设施要求被告杨颂军恢复，因雷伟的姐姐雷红确在杨颂军占用案涉房屋期间搬走了部分房内家具家电，姚力亦无法提供案涉房屋原有家具家电设施情况，一审对姚力、雷伟要求杨颂军对案涉房屋损坏部分按市值赔偿的诉讼请求不予支持。杨颂军在使用案涉房屋期间添置的家电家具可自行处置并应向两原告立即返还案涉房屋。据此，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、限杨颂军自判决生效之日起十日内向姚力、雷伟返还位于湖南省岳阳市岳阳楼区××小区××幢××号住房。二、驳回姚力、雷伟的其他诉讼请求。一审案件受理费7584元，减半收取3792元，由杨颂军负担1896元，姚力、雷伟共同负担1896元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明：一审法院于2021年3月19日向本院出具“情况说明”：“一审法院审理的杨颂军与姚力、雷伟民间借贷纠纷案，作出（2017）湘0602民初5730号判决发生法律效力后，因姚力、雷伟至今未履行该判决确定的义务，杨颂军向一审法院申请强制执行，一审法院在该案执行过程中，依法拍卖了姚力、雷伟名下的案涉房屋，案外人马会于2021年1月19日以524164.5元的最高价竞得该房屋。截止拍卖成交之日，姚力、雷伟应共同向杨颂军支付追偿款100859.5元、利息70945.65元、迟延履行金12955.4元、承担执行费2671.41元、案件受理费3060元，共计190491.9元；姚力还应另向杨颂军支付借款本金70000元、利息64971.67元、迟延履行金8991.5元、承担执行费2059.45元、案件受理费2140元，共计148162.6元，综上，姚力共计应当向杨颂军支付338654.5元，雷伟对其中的190491.9元承担连带偿还责任。”。其他事实和一审法院查明的一致。本院认为，一、本案系物权保护纠纷，杨颂军自2005年8月至2019年8月一直占用案涉房屋的事实属实，杨颂军在一审并未就姚力、雷伟主张房屋占用费的诉求提出诉讼时效抗辩，故对杨颂军在上诉中再就姚力该项请求主张已超过诉讼时效的意见，本院不予采纳；二、根据一审出具的“情况说明”，经二审询问双方当事人，双方对案涉房屋在本案审理中已经一审法院予以拍卖的事实予以认可，故案涉房屋已客观上无法返还，故一审再判决杨颂军向姚力、雷伟返还案涉房屋不当，应予纠正；三、关于杨颂军应否向姚力、雷伟支付房屋占用费及房屋维修费的问题。根据本案查明的事实，姚力向杨颂军借款应于2005年7月底还清，姚力在借条上向杨颂军作出了如还款不能则以房抵清的约定，还将房屋的《住宅销售合同》、《业主入住合约书》原件交给了杨颂军，姚力未在约定的期限还清借款，杨颂军于2005年8月底占有了该房屋。虽然双方就杨颂军系非法占有或基于合法债权到期后经姚力同意占有产生争议，但在姚力、雷伟提起本案诉讼前，杨颂军是以民间借贷法律关系向姚力、雷伟主张偿还到期债务及利息，并未以双方已达成“以房抵债”为由主张案涉房屋的所有权，一审5370号判决也全部支持了杨颂军的借款本金及利息，对姚力、雷伟而言，杨颂军在长达十余年占有房屋期间，没有证据证明“其以杨颂军非法占有房屋为由向公安机关报案，或要求杨颂军返还房屋”的事实，故对姚力主张杨颂军系非法占有房屋的事实不予采信，杨颂军的债权得到了法律的保护，杨颂军在占有房屋期间，获取了收益，应向姚力、雷伟支付该期间的占有费。综合考虑“姚力所负杨颂军70000元债务的本金及利息已得到5730号生效判决的支持，杨颂军在使用期间对案涉房屋进行了维护且代为雷伟、姚力交纳了所欠购房款、为姚力偿还了债务并承担了房屋相应水电、物业费用，案涉房屋的价款升值到524164.5元，姚力、雷伟应依据5370号判决向杨颂军支付的利息达16万余元，姚力主张按月租金1000元的标准计算占用费168000元依据不足”的实际情况，本院认为，一审将5370号判决的利息与姚力、雷伟主张的占用费相抵，支持姚力、雷伟的占用费过高，应予调整，一审未在判决项中予以明确不当，应予纠正。根据本案案情，本院酌情确定由杨颂军向姚力、雷伟支付案涉房屋自2005年8月起至2019年8月期间的占用费80000元。综上，上诉人姚力的上诉请求部分成立，应予支持。上诉人杨颂军的上诉请求不成立，应予驳回。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2020）湘0602民初5997号民事判决；二、杨颂军在本判决生效后十日内向姚力、雷伟支付其位于湖南省岳阳市岳阳楼区××小区××幢××号住房（现已拍卖）自2005年8月至2019年8月期间的占用费人民币80000元。如杨颂军逾期履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费元7584元，由上诉人姚力负担2000元，杨颂军负担5584元。本判决为终审判决。审判长  胡铁霞审判员  余立根审判员  许 进二〇二一年三月二十九日书记员  荣晴瑶