四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1740号 上诉人（原审被告）：彭建春，男，1964年1月3日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：彭玥，女，1988年11月26日出生，汉族，住四川省都江堰市。系彭建春之女。 被上诉人（原审原告）：白绪霞，女，1963年7月1日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司都江堰支行，住所地：四川省成都市都江堰市彩虹大道南段15号。 负责人：谭海涛，该行行长。 委托诉讼代理人：李进，男，1967年11月2日出生，汉族，住四川省都江堰市。系该支行员工。 上诉人彭建春因与被上诉人白绪霞、原审第三人中国建设银行股份有限公司都江堰支行（以下简称建行都江堰支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 彭建春上诉请求：撤销四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初2867号民事判决，驳回白绪霞的诉讼请求。事实及理由：1.案涉房屋装修和家具购买均是白绪霞使用彭建春的工资卡进行支付的，2017年至2018年2月的银行流水可以待彭建春回国后打印作为证据提交。2.彭建春无法在规定时间内一次性还清剩余购房贷款，案涉合同上写的款清协助白绪霞办理过户，约定得不严谨，案涉双方口头上达成了一致即公积金还完后，即刻办理房屋过户手续。彭建春同意在白绪霞垫付剩余房款并和银行办理抵押权注销登记后，垫付的款项彭建春每月按住房公积金的扣款金额4000元打入白绪霞银行卡，直至款清为止。3.一审判决第四项未考虑彭建春的实际情况，彭建春现于缅甸上班，因疫情严重无法回国，只能待回国隔离完后，即刻协助白绪霞办理不动产权转移登记手续。4.彭建春一直按照协议约定配合白绪霞办理房产证，彭建春现因疫情原因无法回国，并非主观原因不愿意配合，诉讼费不应由彭建春承担，如前所述彭建春会按时归还白绪霞垫付款项，无债务利息。 白绪霞辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，彭建春的上诉与事实不符，于法无据，请求驳回上诉，维持原判。即便是彭建春回国了，也不能履行过户手续，因为有第三方贷款，案涉房屋是彭建春自愿签字的，白绪霞也将500000元给彭建春了，白绪霞可以把银行的贷款还清之后，要求彭建春把代为支付的费用一次性归还给白绪霞。 建行都江堰支行述称：如果彭建春提前还清贷款，建行都江堰支行愿意配合办理注销手续。 白绪霞向一审法院起诉请求：1.确认白绪霞与彭建春于2018年2月11日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令彭建春协助白绪霞办理房屋所有权登记手续，将房屋过户至白绪霞名下；3.判令建行都江堰支行在白绪霞代彭建春清偿了房屋抵押担保债务后，协助办理该房屋的注销抵押登记手续，（具体以代偿金额以建行都江堰支行系统内实际结清的金额为准）；4.判令彭建春支付白绪霞代为清偿上述债务的全部款项；5.判令彭建春向白绪霞支付因违约造成的律师费损失10000元；6.判令本案诉讼费由彭建春承担。 一审法院认定事实：白绪霞与彭建春原系恋人关系。2018年2月11日，彭建春（甲方）与白绪霞（乙方）签订《房屋买卖合同》约定：一、房屋具体情况：1.甲方自愿将坐落在x幢x单元x楼x号房屋出售给乙方。2.房屋建筑面积95.59平米，楼层6楼，用途住宅。乙方对甲方所要出售的房屋做了充分的了解，愿意购买该房产。二、甲、乙双方议定上述房产成交价格为500000元，大写伍拾万元整。三、乙方于2018年2月12日之前分一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。四、甲、乙双方在办理《房屋所有权证》转让过户手续或办理委托公证完毕之后，则甲方应在将上述房屋正式交付给乙方使用。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的《国有土地使用证》一并转让给乙方。甲方并需结清此房的物管、水、电、气、光纤等费用，并按土地转让的有关规定办理《国有土地使用证》转让手续。中介方应协助甲、乙双方办理产权过户手续及该房屋相关事项。五、甲方保证上述房产证权属清楚，无民间借贷、无查封、冻结、抵押、租赁清还，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理、并承担民事诉讼责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿，中介方不承担任何责任。六、违约责任：1.乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，则双倍退还乙方定金。违约方还应该承担产权回转已缴纳和应缴纳的税费和造成的经济损失。2.如果甲、乙双方任何一方违约，造成合同内容无法履行，则中介方在定金或违约中收取2%作为中介劳务费用。上述房产办理过户手续需缴纳的一切税费由乙方承担。合同末页空白处书写“款清交房，买卖双方在卖方拿到房产证后办理过户手续”，白绪霞、彭建春在书写内容上捺指印。合同尾部“甲方”处彭建春签名捺印，“乙方”处白绪霞签名捺印。同日，白绪霞向彭建春转账支付购房款500000元，彭建春向白绪霞出具了收条，并将房屋交给白绪霞占有使用。 2019年9月4日，白绪霞与彭建春通过微信协商案涉房屋过户问题，因彭建春要求按其在银行的贷款协议办、2024年还完贷款才过户，白绪霞故提起本案诉讼。 2020年8月5日成都个人住房信息系统查询，案涉房屋于2016年9月18日商品房合同备案，2019年5月13日所有权登记在彭建春名下，系单独所有，所有权证书编号为川（2019）都江堰市不动产权第0××8号；建行都江堰支行于2017年7月13日设定了抵押权登记，抵押件号为2019xx13，被担保债权数额为230000元。 一审中，白绪霞提交了委托代理合同及发票，证明其为本案诉讼聘请四川超环律师事务所律师代理支付律师代理费10000元。 一审庭审中，彭建春、建行都江堰支行均表示无证据提交。建行都江堰支行明确截至2020年8月26日，案涉房屋的未还贷款本金为113294.89元，建行都江堰支行还陈述，抵押权登记应该是2019年办妥的。 另，据都江堰市人民政府于2016年10月18日发布的《关于正式启动不动产统一登记工作的通告》，都江堰市不动产登记中心于2016年11月15日起统一受理不动产登记申请。 一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，案涉房屋系本案房屋买卖合同的标的物。本案当事人的争议焦点为：一、《房屋买卖合同》的效力；二、白绪霞是否可代彭建春提前清偿购房贷款；三、彭建春是否应赔偿白绪霞的律师费损失。 关于《房屋买卖合同》的效力。彭建春抗辩主张《房屋买卖合同》无效，依据是合同不平等。一审法院认为，彭建春与白绪霞曾于2016年9月建立恋人关系，《房屋买卖合同》系二人于2018年2月11日签订，彭建春未提交证据证明其签订《房屋买卖合同》系受胁迫签订，并且按彭建春答辩所述，2018年10月左右彭建春回国休假期间主动跟白绪霞联系把办理过户需要的资料交给白绪霞，2019年两次回国休假期间彭建春到开发商处询问办证进度，实际系积极履行《房屋买卖合同》义务的行为，难以认定订立《房屋买卖合同》系白绪霞将其意志强加于彭建春。故对彭建春的抗辩主张《房屋买卖合同》无效，一审法院不予支持。《房屋买卖合同》系白绪霞与彭建春的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。 关于白绪霞是否可代彭建春提前清偿购房贷款。彭建春抗辩称，因为案涉房屋卖给白绪霞，自己无房居住另外购买了新房，当时并没有约定500000元购房款就是还贷的钱，故无钱提前清偿案涉房屋的购房贷款。一审法院认为，白绪霞购买案涉房屋的目的必然包括对案涉房屋享有登记所有权，白绪霞已于2018年2月11日将《房屋买卖合同》中其作为买受人负有的支付购房款500000元的合同义务履行完毕，彭建春收到该笔款项后无论作何使用，均不能对抗白绪霞要求其履行办理过户登记手续义务的主张，《房屋买卖合同》末页空白处书写的“款清交房，买卖双方在卖方拿到房产证后办理过户手续”系双方根据房屋具体情况进行达成的关于履行交房和办理过户手续义务的合意，但属于对办理过户手续义务履行期限约定不明的条款，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，白绪霞于2019年9月4日通过微信向彭建春提出办理过户手续，即已向彭建春要求履行办理过户手续义务，彭建春所提出待公积金贷款还完办过户手续的意见，实际系对履行期限提出的补充要约，未经白绪霞同意不发生法律效力，且明显超出必要的准备时间，故一审法院不予支持，考虑到彭建春的工作情况，一审法院酌定彭建春应在2020年春节前履行办理过户手续，即彭建春履行办理过户登记手续义务的期限已届满。现彭建春履行该义务的障碍是建行都江堰支行享有登记抵押权，彭建春已明确表示其不具有提前清偿购房贷款的经济能力，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”规定，白绪霞请求代彭建春向建行都江堰支行提前清偿购房贷款、彭建春支付白绪霞代为清偿贷款的全部款项，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于彭建春是否应赔偿白绪霞的律师费损失。一审法院认为，因律师费并非提起诉讼的必然损失，白绪霞主张彭建春承担律师费损失应当具有合同约定依据。根据《房屋买卖合同》的约定，仅有第五条对彭建春须向白绪霞承担赔偿经济损失的责任进行了约定，但适用情形是“甲方保证上述房产证权属清楚，无民间借贷、无查封、冻结、抵押、租赁清还，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务”，因白绪霞与彭建春在购房期间系恋人关系，白绪霞也陈述案涉房屋装修是刷的自己的钱，白绪霞在签订合同时对案涉房屋系按揭贷款购买必然设定抵押权且当时尚未取得不动产权证书的情况应系明知，彭建春所保证的内容应是案涉房屋除按购房贷款抵押外无民间借贷、无查封、冻结、抵押、租赁清还情形，白绪霞并非因案涉房屋存在购房贷款抵押以外的产权纠纷或债务担保情形而提起本案诉讼，故对白绪霞请求彭建春赔偿其律师费损失，一审法院不予支持。 另，关于白绪霞代为清偿案涉房屋贷款的具体数额，因购房贷款的剩余未还款项受彭建春按月还款情况影响处于变动中，最终以白绪霞代为清偿时建行都江堰支行出具的金额为准，如白绪霞或彭建春对建行都江堰支行出具的金额有异议，可另行主张。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条之规定，判决：一、确认白绪霞与彭建春于2018年2月11日签订的《房屋买卖合同》有效；二、建行都江堰支行于白绪霞代彭建春清偿位于都江堰市××路××号××栋××单元××楼××号房屋的购房贷款之日起十五日内办理抵押权注销登记；三、彭建春于白绪霞代为向建行都江堰支行清偿购房贷款之日起十日内向白绪霞支付白绪霞已代为清偿的全部款项；四、彭建春于建行都江堰支行抵押权注销登记之日起三十日内协助白绪霞办理位于都江堰市××路××号××栋××单元××楼××号房屋的不动产权转移登记手续；五、驳回白绪霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取4450元，由彭建春负担。 二审中，彭建春提供了两份中国电力建设股份有限公司缅甸莱比塘采矿项目部文件作为新证据，证明彭建春在缅甸因新冠疫情防控，无法回国为白绪霞办理案涉房屋转移登记手续。 白绪霞对证据的三性无异议，认为新冠疫情不能免除彭建春的协助过户义务。 建行都江堰支行对证据的三性无异议。 本院二审审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，白绪霞与彭建春签订的《房屋买卖合同》不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。案涉合同签订后，白绪霞按约定支付了购房款，彭建春亦向白绪霞交付了案涉房屋，作为出卖人，彭建春有义务偿还案涉房屋的抵押贷款并协助白绪霞办理案涉房屋的转移过户登记手续。虽然彭建春上诉认为其并未拒绝协助办理案涉房屋的转移过户登记手续、因资金问题不能一次性偿还银行贷款，但其尚未协助白绪霞办理案涉房屋转移过户登记手续是客观事实，且资金困难与否不能成为对抗其应尽义务的理由。因此，一审判决由白绪霞行使涤除权后彭建春协助办理不动产权转移登记手续、诉讼费由彭建春承担正确。 综上，彭建春的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。但从二审看，彭建春对合同效力及其应当承担协助办理转移登记义务无异议，仅就是否及时偿还银行贷款113294.89元提出异议，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，二审案件受理费应为2665元，对彭建春多缴纳的二审案件受理费予以退还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费2665元（多缴纳的二审案件受理费6235元退还彭建春），由彭建春负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二一年三月五日 书记员 杨珍梅