甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终457号上诉人（原审被告）：李玉霞，女，1966年11月3日出生，住所地兰州市西固区。委托诉讼代理人：李贵元（系李玉霞丈夫），男，1966年8月19日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：段文泽，甘肃达而成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兰州市西固工人俱乐部，住所地：兰州市西固区西固中街25号。法定代表人：魏代文，该单位主任。委托诉讼代理人：张企平，甘肃昶泰律师事务所律师。上诉人李玉霞因与被上诉人兰州市西固工人俱乐部（以下简称工人俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初2510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李玉霞上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决未查明上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》的效力即作出判决，认定事实及适用法律均存在错误。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案在一审期间，被上诉人既未提交涉案租赁房屋的不动产登记证或房屋所有权证，又未提交涉案租赁房屋的建设工程规划许可证用来证明上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》合法有效性，证明其属于涉案租赁房屋的所有权人。因此，一审法院在未查明被上诉人是否属于涉案租赁房屋的房屋所有权人，是否有权利出租涉案租赁房屋，上诉人与被上诉人所签订的《房屋租赁合同》是否合法有效，是否应受到法律保护的情况下即作出判决，一审判决认定事实及适用法律均存在错误。二、一审判决认定事实错误。2017年元月11日上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定，房屋租赁合同期限自2017年1月1日至2017年12月31日，共计一年。房屋租赁合同租赁期限届满后，双方未签订书面租赁合同，此时双方的租赁期限约定不明，变为不定期租赁。根据《合同法》第二百三十二条的规定，对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。上诉人与被上诉人的房屋租赁合同延续到2019年初，因被上诉人领导班子调整，被上诉人多次提出要涨房租，因双方对调整房租未能达成一致意见。上诉人即提出解除合同，结清费用，退出经营，于2019年7月1日将涉案租赁房屋退还给被上诉人，被上诉人表示同意解除合同。2019年7月1日早上，上诉人委派市场管理人员李永林将涉案租赁房屋两个大门、两个小门的钥匙交给被上诉人的法定代表人魏代文。上诉人将涉案租赁房屋及房屋钥匙交给被上诉人的法定代表人魏代文的行为表明，双方的房屋租赁合同已经解除，即从2019年7月1日起，上诉人与被上诉人的房屋租赁合同解除，上诉人不再是涉案租赁房屋的承租人，不再占用和使用涉案租赁房屋，无需向被上诉人交纳房屋租金，被上诉人也不得要求上诉人向其交纳房屋租金。2020年6月12日被上诉人的通告和2020年8月14日被上诉人的搬离通知，可以清楚地证明双方的房屋租赁合同已经解除。2020年6月12日被上诉人的通告和2020年8月14日被上诉人的搬离通知抬头直接写明“古玩城各经营户”，表明被上诉人已经承认上诉人不再是涉案租赁房屋的承租人，涉案租赁房屋的承租人已经变更为“古玩城各经营户”，涉案租赁房屋已经由“古玩城各经营户”占用和使用，应当由“古玩城各经营户”向被上诉人交纳房租。否则，被上诉人的通告和2020年8月14日被上诉人的搬离通知抬头不会直接写明“古玩城各经营户”。至于上诉人的承诺，因为上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已经解除，上诉人既不是涉案租赁房屋的所有权人，又不是涉案租赁房屋的承租人，无权强制要求“古玩城各经营户”搬离。上诉人只是一种协助义务，协助被上诉人将“古玩城各经营户”搬离。上诉人的承诺并没有标明上诉人占用和使用涉案租赁房屋。一审判决在上诉人与被上诉人的房屋租赁合同已经解除，上诉人不再是涉案租赁房屋的承租人，不再占用和使用涉案租赁房屋的情况下，错误地认为上诉人与被上诉人的房屋租赁合同继续有效，判决上诉人给付被上诉人房屋租金、卫生费、管理费无任何事实依据，属于认定事实错误。基于上述理由，上诉人请求上级人民法院在查清本案事实的基础上，支持上诉人的上诉人的上诉请求。工人俱乐部辩称，一、被上诉人具有合法的租赁房屋的经营资格。1、我单位因隶属管辖的多次变更，加之原来房屋修建时的具体工作人员和房屋修建档案的管理人员已经退休多年，房屋修建档案暂时无法找到。但甘肃省总工会于2009年6月25日在对全省工会会产进行登记时，在发给我单位的《工会资产产权登记表》（房屋建筑物）中明确记载上诉人租赁的房屋属于被上诉人单位合法资产。2、兰州市西固区市场监督管理局2019年9月17日颁发上诉人单位《营业执照》的经营范围明确核定我单位具备合法的房屋租赁主体资格。3、根据兰州市西固区税务局2018年2019年向我单位出具的房屋租赁完税证明显示，我单位是合法的房屋出租人。退一步讲，假设我单位上述答辩理由均不能成立。但根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。二、上诉人提出的李玉霞向我单位提交了承诺书之后，就已经和我单位解除租赁关系的理由不能成立。上诉人和我单位于2017年1月1日签订了一份《房屋租赁合同》，实际上是李玉霞转租经营。2019年4月22日上诉人向我单位出具了一份承诺书。内容一是要求我单位免除其2019年1至6月的房租；二是承诺在2019年6月30日前将所租赁的280平方米房屋交回我单位。并将租赁房屋内的次租赁经营户全部清退。李玉霞的这份承诺书是附条件的一份承诺书，一是要求申请免除2019年1至6月的房租；二是保证在2019年6月30日前由李玉霞负责将租赁房屋中的次租赁经营户全部清退。但上诉人承诺的时间到期后违反自己承诺，租赁房屋内的经营户不但一户都没有清退，而且也不交纳租赁费。根据公平原则，李玉霞只有完成承诺书中自己的义务，才有资格和我单位谈减免租赁费的资格。三、一审判决对证据认定错误。判决书第6页第四行认定：“庭审过程中，经法庭询问原告表示对该份承诺书是予以接受的，故原告是同意免除被告2019年1月至6月的房屋租金的。”对判决书的这一认定，被上诉人认为是对合同基本原则的错误理解，我单位接受的是李玉霞的一张纸质承诺书，只是形式，而纸质承诺书的生效前提，应当是当事人履行承诺书中自己的义务，皮之不存毛将焉附。你不履行你的承诺义务，凭什么还要我免除你的租金。判决书对上述事实的认定，是一个典型的错误，综上所述，恳请二审法院维持一审法院判决书中的正确判决，纠正错误判决，依法保护被上诉人的合法权益。工人俱乐部向一审法院起诉请求：1.判令被告李玉霞向原告立即交还无理占用的西固俱乐部南外围二楼280平方米房屋；2.判令被告李玉霞向原告支付拖欠的租赁费、卫生费、违约金及管理费共计122480元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，原告兰州市西固工人俱乐部与被告李玉霞签订《房屋租赁合同》，约定原告将自己所有的俱乐部南外围二楼房屋一间出租给被告经营古玩城。房屋建筑面积520平方米，月租金7280元，卫生费每月480元，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。原告在诉状中自认2017年7月被告将承租房屋的其中240平方米交还给原告，继续租赁承租房屋的280平方米，租金按照280平方米计算。2018年的租金被告已经交清。后双方就2019年后的房租及房屋的交接产生纠纷，引起诉争。一审法院认为，原、被告双方按真实意思表示确立房屋租赁合同关系，在原告依约履行了交付房屋的义务后，被告应依约履行支付租金的义务。在合同履行过程中，被告未能依约履行按时支付租金的义务，对于纠纷的酿成应当承担全部责任。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在庭审过程中，原、被告均明确2018年期间继续承租房屋并交纳了房屋租金等各项费用，即2017年双方签订的租赁合同继续有效。2019年4月22日，被告出具承诺书，承诺书中要求免去其2019年1-6月的房租，并承诺2019年6月30日前清退所有经营商户并办理交接手续。庭审过程中，经法庭询问原告表示对于被告的该份承诺书是予以接受的，故原告是同意免除被告2019年1月至6月的房屋租金的。庭审中，被告代理人明确陈述截止开庭之日，尚有两个商户并未搬离承租房屋，即被告并未按照承诺书所承诺的清退所有商户，其并未完成承租房屋的交接手续，即双方的租赁合同继续有效，只是租赁期限为不定期。且被告代理人陈述因其认定已退出经营，故再未交纳自2019年后的租金。另根据原告自认被告自2018年以后承租面积变更为280平方米，租金按照280平方米收取，那么租金及卫生费也应当按照280平方米计算。由于原告接受被告的承诺书免除了2019年1月至6月的租金，那么原告应仅收取被告2019年6月至12月的租金为23520元（7280元/月÷520平米×280平方米×6个月=23520元），2019年度的卫生费为3101元（480元/月÷520平米×280平方米×12个月=3101元）；2020年1月至8月的租金，原告认可因疫情免除两个月租金，那么就应该收取6个月的租金即23520元（7280元/月÷520平米×280平方米×6个月=23520元），2020年度的卫生费为2068元（480元/月÷520平米×280平方米×8个月=2068元）。因双方的签订的原租赁合同继续有效，合同约定被告必须保证按合同规定的经营项目自主经营，不是自主经营而转租他人的，每月按房租总额的10%收取管理费，即被告应支付给原告的2019年1月至2020年8月的管理费为7840元（7280元/月÷520平米×280平方米×10%×20个月=7840元）。综上所述，被告需向原告交纳的2019年度的租金为23520元、卫生费为3101元；2020年度1月至8月的租金为23250元、卫生费为2068元；被告私自转租需交纳给原告的2019年1月至2020年8月的管理费为7840元；上述款项共计60049元，即被告共需向原告交纳款项为60049元。另在合同中，双方就逾期交付租金的违约责任并无约定，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告李玉霞于本判决生效之日起十日内给付原告兰州市西固工人俱乐部房屋租金47040元、卫生费5169元、管理费7840元，共计60049元。二、被告李玉霞于本判决生效之日起三十日内向原告兰州市西固工人俱乐部交还的西固俱乐部南外围二楼280平方米房屋。三、驳回原告的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费1374.8元，由原告兰州市西固工人俱乐部负担700.8元，由被告李玉霞负担674元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。李玉霞提交以下证据：微信转账截图、微信聊天记录截图，证明涉案租赁房屋原商户不同意搬离的原因是工人俱乐部要求原商户继续经营，原商户因此向工人俱乐部缴纳水电费和暖气费。工人俱乐部和李玉霞的租赁合同已经解除。微信聊天群昵称为蓝天的人是芦斌，芦斌是工人俱乐部派来向商户收水费电费和暖气费的人，而贾汝辉、王鹏是通过微信转账的方式向芦斌缴纳的费用。工人俱乐部质证认为，看不出来贾汝辉、王鹏和工人俱乐部是什么关系，转账的是什么钱看不出来；李玉霞把房屋转租给贾汝辉、王鹏，我单位和李玉霞房屋租赁关系存续期间，因李玉霞一直不交租赁费，我们要求次租赁户代李玉霞上交水电费是合理的。代交水电费不能说明我单位和贾汝辉、王鹏建立了租赁合同关系。工人俱乐部提交以下证据：1.甘肃省总工会产权登记表，证明工人俱乐部合法产权，不存在没有建筑手续；2.营业执照，证明目工人俱乐部是自收自支、具有合法房屋租赁资格的事业单位；3.2017年、2018年向西固税务部门缴纳租赁税费的凭证，证明工人俱乐部有合法的租赁房屋的资格。李玉霞质证认为，对证据的真实性无异议，证明目的有异议。涉案房屋为不动产，不动产有法定的不动产登记管理部门，而这几份证据所说的几个部门都不是法定的不动产登记管理部门。所以涉案房屋租赁合同为无效合同。本院认为，李玉霞提交的证据，仅能证明商户向工人俱乐部缴纳水电费和暖气费的事实，该证据无法替代租赁合同，故不能证明贾汝辉、王鹏建立了租赁合同关系。对李玉霞的证明目的，本院不予确认。工人俱乐部提交的证据能够证明其对案涉房屋有使用权，不能证明案涉房产取得了合法的建设工程规划许可证。故对工人俱乐部的证明目的，本院不予确认。一审法院认定基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，工人俱乐部出租的案涉房屋未取得建设工程规划许可证，故其与李玉霞之间的房屋租赁合同无效。根据法律规定，双方当事人之间的房屋租赁合虽无效，但李玉霞在占有使用案涉房屋的期间，应参照双方之间合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于李玉霞占有使用案涉房屋期间的问题。本案中，李玉霞主张2019年7月1日起，其不再占用和使用涉案租赁房屋。对此，李玉霞在《承诺书》中承诺：“将于2019年6月30日之前将520平方米经营场所交回俱乐部，本人不再经营。所有经营商户一并清退，并办理好与俱乐部的房屋交接手续，移交后房屋再无任何纠纷”。根据现有证据及李玉霞陈述，可以认定，2019年7月1日，李玉霞将案涉租赁房屋钥匙交给俱乐部，但未依照承诺将所有经营商户一并清退。因此，李玉霞虽将租赁房屋的钥匙交回俱乐部，但因未依约交回案涉租赁房屋，故其应承担该房屋的继续占有使用费至交还房屋时止。据此，因李玉霞与工人俱乐部之间的房屋租赁合同无效，一审法院判决李玉霞向工人俱乐部支付房屋租金不当，本院予纠正，但一审法院对李玉霞占有使用案涉房屋期间欠付的房屋占有使用费、卫生费、管理费，共计60049元数额计算准确，本院予以维持。综上所述，李玉霞的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1301.2元，由上诉人李玉霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 张煜枫审 判 员 张秉德审 判 员 冯稼耘二〇二一年三月十八日法官助理 冯照阳书 记 员 孟丹丹