江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0706民初1228号原告：龙泓臻（曾用名龙孝珍），女，1988年7月17日生，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：曹士江，连云港市海州区浦南法律服务所法律工作者。被告：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街东2号楼3层。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。原告龙泓臻与被告连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹士江及被告滨河置业公司委托诉讼代理人王良海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙泓臻向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约支付逾期交房违约金13700元（房子362813×0.0001×281天，2017年8月17日到2018年5月25日；车库27863×0.0001×1258天，2017年7月1日至2021年1月11日）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月15日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于海州区住房，建筑面积182.27平方米以及车库12.84平方米销售给原告，住房价362813元，车库价27863元，付款方式为“按揭付款”，交房期限2017年6月30日前。另约定，被告如逾期交房从逾期之次日起每日按房款总价万分之二向原告支付违约金。合同签订后原告按约交付房款，而被告没有按约交房。原告为维护合法权益，诉至法院。被告滨河置业公司辩称，1.原告主张的违约金过高，违约金应当以被告逾期交房的后原告的实际损失为基础来确定，因此请求法庭对违约金的标准予以下调，如原告未产生任何实际损失，对其主张的违约金应不予支持。2.原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效，立案时间是2021年2月2日，按照民法总则诉讼时效三年，应当从2018年2月2日之后的诉求才依法得到支持，之前的已经超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了（2018）苏0706民初8342号民事判决书、物业公司收款收据，本院依法组织当事人进行质证，作为确认本案事实的证据在案为证。本院经审理认定事实如下：2017年1月15日，原告龙泓臻（买受人）与被告滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号LYGSPF2017894204），合同约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区房屋出卖给原告，总价款为362813元。同日，原告原告龙泓臻（买受人）与被告滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号LYGSPF2017894208），合同约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西第8#楼无单元106室车库出卖给原告，总价款为27863元。上述两份合同第八条均约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并且符合合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；3.市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；国家政策法规性的变更。上述两份合同第九条均约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1.逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之1的违约金，合同继续履行。2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。合同签订后，原告于2017年1月19日缴纳了涉案车库款项，于2017年8月17日缴清涉案房屋款项。庭审中，被告称对原告提交的证据无异议，且确认涉案房屋已于2018年5月25日交付原告，但涉案车库尚未交付。本院认为，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告未能在约定期限内交付房屋及车库构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算标准，根据合同第九条约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金。原告自行将违约金调整为按日万分之1标准计算，符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋已于2018年5月25日收房，根据合同第八条、第九条约定，结合原、被告庭审意见，涉案房屋的逾期交房违约金应当自2017年8月17日到2018年5月25日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，即10195元（362813元×0.0001×281天）；涉案车库因至今尚未交付原告，逾期交房违约金自2017年7月1日暂计算至2021年1月11日，即3505元（27863元×0.0001×1258天）。上述款项合计13700元，被告应当给付原告。关于诉讼时效，原、被告未对逾期交房违约金的支付日期进行约定，逾期交房违约金系按日产生的独立债权，每日违约金的诉讼时效应独立计算。涉案房屋于2018年5月25日交付原告，至此才确定逾期交房违约金数额，诉讼时效应当自2018年5月26日开始计算3年，故截止原告起诉时涉案房屋逾期交房违约金未超过诉讼时效；涉案车库因至今尚未交付原告，故涉案车库逾期交房违约金亦未超过诉讼时效。故被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告连云港滨河置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告龙泓臻逾期交房违约金13700元（其中房屋逾期交房违约金10195元，自2017年8月17日至2018年5月25日；车库逾期交房违约金3505元，自2017年7月1日至2021年1月11日）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费143元，由被告连云港滨河置业有限公司负担（原告已预交，被告将此款与上述款项一并给付原告）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。本判决为终审判决。审 判 员 时恒雨二〇二一年三月二十二日法官助理 金 鑫书 记 员 朱珊珊法律条文及缴款账号一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、缴款账号开户名称：连云港市海州区人民法院开户行：中国建设银行股份有限公司连云港海宁西路分理开户账号32×××999-64069