黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终288号上诉人(原审被告)：郑永利，男，1954年8月14日出生，汉族，香坊区木材加工厂退休职工，住哈尔滨市香坊区。被上诉人（原审原告）：哈尔滨景阳物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松**美域江岛小区**楼26-27中间层（**）。法定代表人：冯欣，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁曼，黑龙江明正律师事务所律师。上诉人郑永利因与被上诉人哈尔滨景阳物业管理有限公司（以下简称景阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，采取阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。郑永利上诉请求：1.撤销一审判决；2.退还四年广告费、多收业主的车位费、多收业主的物业费；3.把暖气恢复原样；4.把河畔花园的绿地和外围恢复原样；5.将消防设施安装上。事实和理由:第一、景阳物业公司没与郑永利签过任何合同，景阳物业公司没对郑永利履行过任何义务，所有的问题都是业主通过市长热线、市政府、信访部门解决的，所以景阳物业公司没资格也没有权利收取物业费。第二、郑永利进户六年了，小区多次发生火灾，消防栓里一滴水没有，消防设施从来就没验收过。物业经理孟灵通说消防栓从景阳物业公司接手就是不合格的，从来就没验收过，整个小区六栋楼的消防设施全是残品，有视频为证。景阳物业公司明知道消防栓不合格，没有经过验收，就不应当接手。对于消防设施全是残品，景阳物业公司按照1.1元收取物业费没有依据。景阳物业公司和香投公司是为了挣钱，却把河畔花园全体居民的生命当儿戏，不顾上千户居民的生死，无权收取物业费。第三、郑永利进户时，香投公司给小区业主派来了两任物业，第一任光华物业是黑物业，没有营业执照和相关审批报备手续，且没有经过任何业主的允许，私自将楼梯走廊里的暖气拆卸变卖。小区的单元门损坏长期不维修。景阳物业公司接手三年来，1号楼挂了两年多的门帘。业主不知道这两家物业是在哪里招的标，根据什么确定的1.1元的物业费标准。第四、小区没有活动广场，没有活动室，更没有任何配套设施。香投公司与景阳物业签了不履行义务的合同，只是收钱，不履行义务。小区设施丢了、坏了，让业主报警，景阳物业公司作为物业公司不作为还要收取物业费。景阳物业公司应当向香投公司主张物业费，没有权利更没有理由主张业主欠物业费。第五，郑永利进户时交的物业费标准是8角，有业主告状，景阳物业公司就直接降低标准到7角。如果景阳物业公司的物业服务达标，就不会减低标准。2018年，景阳物业公司让管家肖云艳按照8角钱标准收取物业费，业主都没交，因为景阳物业公司现在的服务也就值3角钱的标准。第六、电梯常年不维修，经常出现滑梯!和困人的事故。最近1号楼发生了很多次，省医院有记录证明。1号楼是三部电梯，从景阳物业公司接手就一直开两部电梯，去了滑梯的现在就剩下一部电梯，年龄大的业主都走楼梯了，因此景阳物业公司无权收取电梯费。第七、从景阳物业公司接管，小区从来就没有封闭，外来的车把小区业主给撞了，外来的狗给小区的老人咬了，在铁东派出所都有记录。第八、关于地库收费的问题。景阳物业公司接管河畔花园小区时就在地库上大做文章。首先在小区门前挑大沟，对小区进行了破坏性服务，给河畔花园全体业主尤其是老弱病残的患者在生活上造成了严重不利，给他们的生命带来了极大的危险。患者有病需要往外抬，120车进不来，更不用说消防队了。小区地库车位租金，是景阳物业公司自己定的，份3800元、3600元、3000元，还有免费的。老实人和弱势群体一分都不免，景阳物业公司找一些不良业主，帮助景阳物业公司欺压居民，这样的业主费用全免，不公平。。地库在景阳物业公司的管理下给国家浪费了能源，经常流大量的水。第九、景阳物业公司在小区1号楼和2号楼之间搭鱼棚子，腥臭味弥散造成低楼层居民不敢开窗户。小区1号楼大墙上绿化垃圾装进上百个黑塑料袋子，雨浇后发出恶臭的味道。楼前楼后垃圾成山。业主因此找了半年之久。因此，景阳物业公司无权主张物业费。第十、景阳物业公司为了省钱，把小区原有的绿地和花坛都改造成板道，就是为了多赚钱少花钱。第十一、景阳物业公司严重的侵犯了全体业主的切身利益，侵吞了业主公共区域的各种广告收益，应当返还给业主。所有的事情都是业主通过市长热线、信访局、市政府解决。业主现在也一直在告景阳物业公司。景阳物业公司没资格没有权利收业主物业费和电梯费。2020年以前，景阳物业公司没有没有履行义务，不应当收取物业费，2020年以后应当按照每平方米3角收取物业费。景阳物业公司辩称，景阳物业公司为郑永利提供了物业服务管理，郑永利作为该小区业主享受了相应的物业服务，理应对其受益服务支付对价。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决，驳回郑永利的上诉请求。景阳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令郑永利给付物业费、电梯费合计3177元；2.判令郑永利承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：哈尔滨市香坊区木材东街副2号河畔花园小区开发建设单位为哈尔滨市香坊投资有限公司（以下简称香投公司）。景阳物业公司进驻该小区时，物业服务公司为哈尔滨市光华物业有限责任公司香坊分公司（以下简称光华物业）。2016年10月20日，因该小区未成立业主委员会，香投公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，该合同第二条约定了物业管理服务事项包括：1.物业共用部位的维修养护和管理；2.物业共用设施设备的运行，维修养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集，清运及雨，污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理。8.物业档案资料管理。第六条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月1.1元/平方米。第八条约定：物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月31日前履行当年交纳义务。景阳物业公司主张电梯费按（哈价联发（2013）39号）文件中哈尔滨市普通住宅电梯费收费指导价格执行，浮动幅度0%。景阳物业公司于2016年10月31日开始对该小区进行物业服务。郑永利是该小区1号楼1单元507室房产的业主，该房产现无房产证，根据郑永利提供的回迁安置新房证明显示房屋实际建筑面积是47.15米，景阳物业公司称物业费按56.23平方米计算，系接手时，开发商和前期光华物业给的数据，但并未提供证据予以证实，故物业费计算标准应暂按照47.15米计算。郑永利在景阳物业公司服务期间未缴纳2016年10月31日至2019年10月19日期间的物业服务费1,849.51元（47.15平方米×1.1元×35.66个月）、电梯费855.84[20＋(5－1)×1元]×35.66个月。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。根据该规定，香投公司作为开发商在小区未成立业主委员会的情况下，有权依法代替所在小区业主签订物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力。景阳物业公司系通过招投标方式进驻小区，符合《物业管理条例》的相关规定，故一审法院认定景阳物业公司与香投公司所签订的物业服务合同合法有效。景阳物业公司按该合同提供相应服务，并要求郑永利支付相关费用的诉请，符合法律规定，应予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故郑永利抗辩合同无效的理由，一审法院不予采纳。关于郑永利是否应按物业合同约定向景阳物业公司足额支付物业服务费的问题，物业费是物业管理服务企业为维持物业服务的良性运营，提供良好的物业服务的主要经费来源。本案中，景阳物业公司为小区广大业户提供了物业管理服务，郑永利作为该小区的业主享受了相应的物业管理服务，理应对其受益的服务支付对价，由于物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以服务瑕疵就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。郑永利抗辩物业服务瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，不交纳物业费，必然影响景阳物业公司的正常运营。基于此，一审法院对景阳物业公司要求郑永利给付拖欠的物业服务费1,849.51元、电梯费855.84元的诉讼请求予以支持，景阳物业公司诉请超出部分，不予支持。另外，景阳物业公司作为物业服务企业应提高物业服务质量，积极与业主沟通，改善物业服务水平和不足，共同营造和谐的小区生活氛围。望双方以小区的和谐为重，秉承宽容理解之念，各司其职、各尽其责，以实现小区服务管理良性、稳定的和谐之道。判决：一、郑永利于本判决生效后立即给付景阳物业公司2016年10月31日至2019年10月19日的物业服务费1,849.51元；二、郑永利于本判决生效后立即给付景阳物业公司2016年10月31日至2019年10月19日的电梯费855.84元。三、驳回景阳物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元（景阳物业公司已预交），减半收取25元，由郑永利承担，与上款一并给付景阳物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郑永利举示的视听资料一份（载体光盘），拟证明景阳物业公司不履行物业服务义务。该份证据不能完整反映景阳物业公司的物业服务情况，不足以证明待证事实，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于郑永利应否向景阳物业公司交纳案涉房产物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。香投公司与景阳物业公司订立的《前期物业服务合同》，对案涉小区全体业主具有约束力，景阳物业公司在签订合同后，为案涉小区提供物业服务，郑永利亦应依据该合同确定的物业管理费标准交纳物业管理费及电梯费。业主与物业服务企业应建立良性循环关系，物业公司对业主提出的意见和服务瑕疵应当及时整改，业主应当按照小区同标准交纳物业服务费。无论按照法律规定还是合同约定，景阳物业公司作为物业服务企业其针对的服务主体是小区全体业主，其服务的范围针对小区共有设施、公共区域。现有证据虽然可以认定小区公共区域的管理服务存在瑕疵的现象，但不足以证明景阳物业公司未按约定履行合同义务，不属于景阳物业公司长期怠于服务造成小区整体环境、公共秩序等方面严重恶化，从而影响或损害小区业主对物业使用的重大瑕疵。故郑永利以景阳物业公司在履行物业服务合同中存在瑕疵为由，拒绝交纳物业服务费的主张不能成立。关于郑永利上诉请求“景阳物业公司将历年多收全体业主各项费用合理退费”及“利用公共区域内盈利所得归全体业主”是否应予支持的问题。本案一审诉讼期间，郑永利未就上述两项主张提起反诉，其于二审期间提出上述两项诉讼请求，本院依法不予审理。综上所述，郑永利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郑永利负担。本判决为终审判决。审判长  张振宇审判员  刘 春审判员  王爱军（）二〇二一年三月三十一日法官助理刘洋书记员陈思