河北省泊头市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0981民初249号 原告：沧州市金捷物业服务有限公司，住所河北省沧州市新华区欣怡小区16号楼，统一社会信用代码：911309023297921035。 法定代表人：苏杰，职务系经理。 委托诉讼代理人：董悦，河北铭鉴律师事务所律师。 被告：李殿忠，男，1962年2月1日生，汉族，住泊头市。 原告沧州市金捷物业服务有限公司（以下简称金捷物业公司）与被告李殿忠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金捷物业公司的委托诉讼代理人董悦、被告李殿忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金捷物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2017年8月1日至2020年7月31日物业管理费5532元，违约金12114元，共计17646元；2、判令被告向原告支付2020年8月1日至2021年7月31日物业费1844元；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为泊头市安顺街48号瀚林茗苑3号楼2单元302室业主，2015年10月13日与原告签订物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务。合同签订后，原告依约履行合同中相关权利义务。截止起诉时，被告尚欠物业费自2017年8月1日至2021年7月31日共计7376元，经原告多次催要，被告仍拒绝缴纳物业管理服务费。原告于2019年3月26日在本辖区张贴《物业催缴通知书》，2019年4月2日原告又对该业主发出《催缴告知函》，但是，被告至今仍未主动缴纳物业费。合同约定被告逾期缴纳物业费按每天千分之三缴纳违约金。 李殿忠辩称，一、原告的起诉与事实不符，物业费与事实不符。我不知道原告主张的数额计算的标准，原告要求的物业费起始时间和被告交纳的实际情况不符。原告提到的违约金不正确，所以根本没有违约金之说。二、我的房子有一个房间从交房到现在一直在冬季供暖时不热，我多次与原告交涉他们总以各种理由推诿，才导致我在交纳两年物业费之后才拖欠物业费至今。三、我们电梯的使用在入住时是任何一个楼层都可以停的，只要凭我们小区的钥匙扣就可以在任何一个楼层停下串门，而在2016年开始只能是居住在几楼就只能乘坐电梯到几楼，这也是我当时不支付给原告物业费的理由。 ＿原告主张被告支付自2017年8月1日至2020年7月31日的物业费5532元，违约金12114元，支付2020年8月1日至2020年7月31日物业费1844元，以上共计19490元。 原告为证实自己的主张，提交证据如下：证据一:翰林茗苑小区业主手册前期物业服务合同、业主临时管理规约、装饰装修管理规定一份，证明原告与被告于2015年10月13日签订翰林茗苑小区业主手册前期物业服务合同、业主临时管理规约、装饰装修管理规定，翰林茗苑小区前期物业服务合同第1页约定被告所有房屋为3号楼2单元302室，建筑面积为119.66平方米，第2页第11条约定公共楼道照明费及电梯使用费（年检费、维保费、电费等）由本单元全体业主共同分担，第4页物业服务费用收取价格及支付方式约定，住宅物业费为1.25元/平方米/月。业主办理收房手续时预付一年物业服务费，以后按年度预收。如延期支付，业主应按延期数每天加付延付金额千分之三的违约金。证据二：物业费催缴通知两张，证明2019年3月26日原告针对未缴纳物业费的业主在小区张贴催缴通知进行催收。证据三：催收告知函，证明原告于2019年4月2日到被告家针对2017年8月1日之后的物业费进行催收，并在门口张贴催收告知函。物业费计算方式：119.66平方米×1.25元/平方米/月×12个月+50元公共楼道照明费=1844元。 被告质证意见为：对证据一翰林茗苑小区业主手册前期物业服务合同、业主临时管理规约、装饰装修管理规定均无异议；对证据二两张物业费催缴通知，我没见过；对证据三催收告知函我知道此事，也见到过。关于公共楼道照明费50元从第一年我交费单据中就没有这一项，第二年也没有，我不知道有公共楼道照明费这项费用。我是2015年10月13日与原告方签订的物业合同，我不理解原告为什么要从2017年8月1日到2020年7月31日，要求我给付物业管理费。关于原告的物业费计算方式中除去公共楼道照明费，我认可这个计算方法。 被告为支持自己的抗辩，向法庭提交证据如下：证据一、2015年和2016年的物业费交费单据，证明原告让我交物业费起始时间不对，要求物业费金额不对，2015年10月13日我交付物业费1794元，2015年10月1日至2016年9月30日，我是在2017年2月9日交付的2016年度物业费1614元，2016年度起始时间是2016-10-1至2017-9-30。证据二、河北省泊头市商品房使用说明书商品房质量保证书一份，证明原告在商品房质量保证书上第七条保修办法，载明：当您正常使用本商品房发现存在质量问题时，应在上述保修期限内向我公司或委托的物业管理公司进行报修；第八条报修处理期限，载明：在接到用户商品房质量报修▁日内，由物业管理公司，在用户的配合下，一般情况小修在▁日内，大修在▁日内（届时可视实际情况以书面形式约定）完成修复工作。保修期内维修时导致其他用户受到▁影响造成损失的，我公司将出面进行协调处理，并酌情依法承担赔偿责任；第九条还约定了保证单位及物业管理公司。合同约定条款说明我的房子不热，物业公司有责任给我维修。 原告质证意见如下：对证据一2015年和2016年的物业费交费单据，没有异议。对证据二河北省泊头市商品房使用说明书商品房质量保证书真实性无异议，但对其证明目的有异议。证据二中多处为空白条款，且在证据二中并没有体现出原告，与原告没有关联性，并且证据二表明当商品房出现质量问题时，是由开发商沧州农房城建房地产开发有限公司来解决，并且在原告与被告所签订的物业服务合同中，合同第二页甲方的权利义务第十二条约定，因住宅质量、销售等遗留问题，物业服务企业仅进行协助处理，甲方不得因此拒交物业服务费及电梯费等相关费用，由此也可以表明被告所说的房屋不热应为房屋质量问题，且被告自己也承认是从交房开始就不热，由房屋质量问题引起的责任，是由开发商来解决，这并不是被告拒交物业费的条件及理由。对证据三2015年度供暖费的交费单据真实性需要与物业核实，即使此票据是真实的，物业公司也只是代收取暖费，最终物业公司会把取暖费交纳给热力公司，供暖也是由热力公司统一供热，物业只是代收，因此，此票据并不能证明被告的证明目的。 庭审中原告变更诉讼请求为：一、判令被告向原告支付2017年10月1日至2020年9月30日物业费5532元，违约金12114元，共计17646元；二、判令被告向原告支付2020年10月1日至2021年9月30日物业费1844元。 本院经审理认定事实如下：对原告提交的翰林茗苑小区业主手册前期物业服务合同、业主临时管理规约、装饰装修管理规定和被告提交的2015年和2016年的物业费交费单据，因对方无异议，均予以认定。被告已经缴纳物业费至2017年9月30日，自2017年10月1日至今未缴纳物业费。在前期物业服务合同第一条甲方的权利和义务中，第11项约定：“公共楼道照明费及电梯使用费（年检费、维保费、电费等）由本单元全体业主共同分担，……”，第12项约定：“因住宅质量、销售等遗留问题，物业服务企业仅进行协助处理，甲方不得因此而拒交物业服务费及电梯费等相关费用”。合同中还约定了物业服务费用收取价格及支付方法。 本院认为，原告金捷物业公司与被告李殿忠所签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，故该合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行。被告依据其提交的河北省泊头市商品房使用说明书商品房质量保证书来证明原告应对其反映的住宅供暖不热负有给其维修的责任，说明被告亦认为其住宅供暖不热属于住宅质量问题，而根据原被告双方订立的前期物业服务合同第一条甲方的权利和义务中第12项的约定，被告不得因住宅质量等遗留问题拒交物业服务费及电梯费等相关费用，因此被告以其住宅供暖不热不交纳物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。被告所称电梯使用管理变化的问题，因原告对此作出了合理的解释，即每一个电梯扣只能到相对应的楼层是为了维护业主们的财产及人身安全，被告以此理由不交纳物业服务费的抗辩意见，本院亦不予采纳。原告主张的物业费中包含公共楼道照明费，其依据有合同约定，且费用数额合理，本院予以支持。被告自2017年10月1日至2020年9月30日的物业费5532元至今未支付原告，根据合同的约定，被告还应预付2020年10月1日至2021年9月30日的物业费1844元；被告应将以上两项物业费支付给原告。另外，原告依据合同约定的滞纳金内容要求被告支付违约金，因合同中只针对被告违约进行了约定，有违合同法律基本原则，对原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告李殿忠于判决生效后十日内向原告支付2017年10月1日至2020年9月30日物业费5532元； 二、被告李殿忠于判决生效后十日内向原告支付2020年10月1日至2021年9月30日物业费1844元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费144元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  宋喜龙 二〇二一年三月六日 书记员  霍 静