四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川16民终86号 上诉人（原审原告）：胡静，女，1974年9月11日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：黄某某（系胡静之夫），男，1969年12月2日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审被告）：广安市富盈置业有限公司，住所地四川省广安市广安区协兴镇新和街1号附2号、3号、4号。 法定代表人：黄伦平，执行董事。 委托诉讼代理人：诸丽红，四川亚美律师事务所律师。 上诉人胡静因与被上诉人广安市富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 胡静上诉请求：撤销原审判决，依法改判为：1.富盈公司未按合同约定修建总楼层7层，支付胡静因电梯和楼梯均不能直接从本单元往返地下车库造成的不便进行补偿的费用35,000元（截止2020年5月31日已发生的装修材料、家具家电搬运及搬家增加费3,000元、入住生活不便增加费2,000元，从2020年6月1日到产权年限70年止生活不便增加费30,000元）；2.富盈公司未按合同约定总楼层修建，导致停车位不足，出售、出让费高出相邻小区很多，支付给胡静的经济补偿60,000元；3.一审、二审的案件受理费和一审的评估费及鉴定人员出庭的差旅费均由富盈公司负担。事实和理由:一、一审认定事实错误。1.富盈公司在第一次开庭时承认给胡静造成了不便或损失，但不同意胡静诉求的计算费用，一审法院组织鉴定，鉴定结果是有损失的，故一审法院认为胡静要求富盈公司赔偿无地下车库导致的损失无事实基础，系认定事实错误。2.富盈公司在《关于广安富盈加州阳光项目相关问题的回复》中针对部分单元下不到车库的问题提出了整改方案，说明富盈公司意识到不能从本单元直接下到地下车库是错误的，但至今未整改。3.小区地下车位不足，如果一单元都修建地下车位就足够了，合同也未约定案涉房屋没有配地下车库，故一审判决的第1、3点理由不成立。4.富盈公司说未购买车位就没有造成损失是错误的，胡静入住期间交了停车位服务费就可以停车，只要能够停车就会造成实际不便，富盈公司就应补偿。5.一审中，富盈公司只提供了竣工图，未提交规划设计图，胡静查询的规划设计图中说明“住宅部分A区为地下1F,地上6F”，这和新证据即市政府要求的信访复查结果一致。合同约定建筑总层楼为7层，不能擅自变更，而富盈公司实际只修建了6层，应当承担违约责任。二、一审法院适用法律错误。本案胡静的起诉未超过诉讼时效，与其他类似案件情况不同。合同是经过再三审核的，不可能有重要“笔误”。胡静已接房装修入住，但富盈公司却未按合同履行，亦没有采取补救措施或者赔偿损失，客观上给胡静造成不便和损失。 富盈公司辩称，1.案涉房屋系按照规划、设计要求修建的，取得国有土地使用权、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证等相关许可证，符合房地产开发的法律法规要求；2.商品房应当根据住建规划部门审定的规划方案进行修建，这是《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性要求，即使双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，也不能违反法律法规的强制性规定，否则应认定为无效；3.富盈公司修建的地下车位配比符合规划条件和设计文件要求，胡静称车位不足但未提供相应的证据予以佐证，且车位数量与胡静的诉讼请求没有关联性，不属于法院的审理范围；4.胡静要求的损失或补偿并未实际发生，如给其造成损失，应当举证证明，否则应承担举证不能的法律后果。综上，一审法院认定事实清楚、程序合法，请求依法驳回上诉人的诉讼请求。 胡静向一审法院起诉请求：1.请求富盈公司未按合同约定总楼层7层楼修建（实际只有6层，缺地下车库）支付胡静因电梯和楼梯均不能直接从本单元下到车库造成不便（按现在修建电梯或楼梯的费用12户分摊）进行补偿的费用16,089.95元；2.请求富盈公司未按合同约定总楼层7层楼修建（实际只有6层，缺地下车库）支付胡静比其他单元业主多支付的物业费（按使用年限，从接房到70年产权满为止）费用14,484.11元；3.请求富盈公司未按合同约定总楼层7层楼修建（实际只有6层，缺地下车库）进行经济补偿（按现在修建的费用12户分摊）或固定车位给胡静无偿使用；4.案件受理费由富盈公司负担。诉讼中，胡静将第1项诉讼请求金额变更为35,000元（截至2020年5月31日已发生的费用，含装修材料、家具家电搬运及搬家增加费用3,000元，入住生活不便增加费用2,000元，2020年6月1日到产权70年年限止生活不便增加费用30,000元）；将第2项诉讼请求金额变更为11,600元；将第3项请求明确为未按合同约定总楼层7层楼（实际只有6层，缺地下车库），导致车位不足，出售、出让费用高出相邻小区很多，支付胡静经济补偿60,000元。 一审法院认定事实：2016年10月20日，胡静（买受人、乙方）与富盈公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.买受人所购商品房位于广安市广安区××××××号；2.该商品房所在建筑物的主体结构为混合结构，建筑总层数为7层，其中地上×层，地下×层。 2017年8月18日，案涉商品房所在楼栋竣工验收报告上载明的工程层数为6层。2018年12月25日，川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区规划建设局对案涉房屋所在项目作出的《广安市建设项目规划条件核实意见书》中载明的项目层数为6F。 2019年9月27日，川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区规划建设局所作《协兴园区规划建设局关于黄某某、余江反映富盈加州阳光相关问题处理情况的报告》载明，经他局核查，9-17栋是按设计图纸施工，地上6层，局部地下一层。 四川九诚检测技术有限公司所作《广安市富盈置业有限公司广安富盈国际会议中心项目（住宅区）竣工环境保护验收调查报告》上表述广安富盈国际会议中心项目住宅部分A区为地下1F，地上6F。 诉讼中，胡静对其下列损失进行司法测评：1.直接不能从本单元下到地下车库，装修的材料、家具及装修垃圾运输费增加；2.产权使用年限内多支付物业费；3.产权使用年限内损失（天晴、下雨及提重物等）；4.地下车位达不到1:1，出售（租）高于其他小区很多。该院对胡静的申请予以了准许，并组织了司法评估。2020年6月11日，四川天行健资产评估有限责任公司接受该院委托作出川天行健评报字[2020]第045号资产评估报告，评估结论为：委托的资产于2020年5月31日的公开市场价格评估结果为2,353元（搬运增加费用643元，生活不便造成费用1,710元，多承担物业费无此事项）；本评估结果是按照胡静所购商品房已使用年限3年9个月测算的损失金额，不包括其在未来剩余产权使用年限66年3个月可能因生活不便产生的损失预计为30,000元；根据评估专业人员收集的资料及现场查勘确认，该小区地下车位达不到1:1，出售（租）价高于相邻小区（相邻小区车位售价约为30,000元）。评估用去鉴定费2,000元，胡静进行了预交。富盈公司对鉴定结果有异议，鉴定机构书面补充了报告意见，富盈公司仍有异议，申请鉴定人出庭接受质询。2020年9月21日，鉴定人两名工作人员出庭接受质询，用去鉴定人出庭费用1,000元，富盈公司进行了预付。 2020年9月21日，胡静申请了五位证人出庭作证。证人陈某1陈述：他们购买房屋时宣传所有的房子都可以下到车库，直到接房的时候才发现不能下到车库，其他单元都是修的7层，他们这个单元只有6层。证人陈某2陈述：当时开发商承诺说能到地下车库，承诺说的是下面是架空层；开发商的销售人员就是说的从电梯处能直接到地下车库。证人黄某陈述：当时富盈公司的销售人员宣传的就是可以通过本单元的电梯直达地下车库，也就是除了上面有6层，还能通过本单元电梯下到负一楼。证人邓某1陈述：开发商当时就给她说这个房子好，带地下车库一共只有7层，电梯可以直接下到地下车库，车可以直接开到地下车库，进出也很方便，签合同时看合同上也写了7层的。证人邓某2陈述：买房时开发商说9幢的1单元到4单元都能直接到地下车库，但是他们接了房才发现1单元和2单元不能到地下车库，因为这两个单元根本没有修地下车库。 富盈公司举示了8份本小区内的其他商品房买卖合同及其备案表，拟证明在同一个单元的商品房买卖合同上有的约定总层数是7层，有的约定总层数是6层，系销售人员在销售过程中笔误造成的。 胡静称本小区停车位出让费为90,000元或以上，并提交了五份《停车位出让协议》复印件。胡静至今尚未购买案涉小区的车位。 一审法院认为，胡静与富盈公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立，且未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。胡静要求富盈公司赔偿无地下车库导致的损失无事实基础，不予支持。主要理由在于：1.双方在合同中没有明确约定胡静所购买的房屋配有地下车库；2.富盈公司提供的经过规划许可的设计图纸上也证明案涉楼房没有设计地下车库；3.胡静未向法院提供确切证据证明富盈公司承诺其购买的房屋所在楼栋配有地下车库；4.虽然双方合同中载明了楼栋主体结构建筑总层数为7层，但胡静并未举示证据证明该“7层”的内容代表双方约定了该单元楼应修建地下车库；5.胡静至今也未购买案涉小区的车位，其主张的损失并不必然发生。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回胡静的全部诉讼请求。案件受理费2,432元，由胡静负担。鉴定费2,000元，由胡静负担；鉴定人出庭费用1,000元，由胡静负担500元，由富盈公司负担500元，胡静在判决书生效后十五日内直接将其应承担的500元支付给富盈公司。 二审中，胡静向本院提交了下列证据：1.《广安市人民政府关于对协兴园区富盈加州阳光小区业主黄某某、杨山城、杜艳艳信访问题退回处理的通知》广安府信核[2020]4号、《协兴园区规划建设局信访事项处理意见书》广协规建[2019]177号，拟证明《川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区管理委员会信访事项复查意见书》广协管信复[2020]1号以及《协兴园区规划建设局信访处理意见书》广协规建[2019]177号已被广安市人民政府要求退回复查，一审判决第4条理由不成立；2.摘录《住宅设计规范》、《房产测量规范》部分条款，拟证明国家和行业规范明确规定房屋总层楼为房屋地上层数和地下层数之和；3.地面车位停车服务费收据复印件7张，拟证明其车辆停在小区，大部分时间都停在地下车库，只要能够停车，就会给其造成不便，一审判决第5条理由不成立；4.不动产权证书，拟证明案涉房屋总层楼为6层，与合同上约定的建筑总层数7层不符；5.《关于广安富盈加州阳光项目相关问题的回复》，拟证明富盈公司就诉争的问题提出了整改方案和整改日期，也意识到了不能从本单元直接下到地下车库是错误的。 富盈公司对上述证据的质证意见：证据1仅能证明在胡静等人再次信访时，信访意见认为原信访回复主体没有对信访人单独分别回复，没有对信访内容进行分类处理，全部引入信访程序，不符合信访条例的规定，故退回重新处理，并没有推翻原信访回复意见，在新的处理意见没有出来前，原处理意见仍然有效，达不到其证明目的；对证据2无异议，此为法律法规，无需作为证据出示；对证据3的客观性、真实性、关联性均有异议，达不到其证明目的；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，不动产权证书中明确记载房屋总层是6层，案涉房屋在2层，这与案涉房屋所在楼层是一致的；关于证据5，胡静已在一审中提交，不属于二审新的证据。 本院认证意见：证据1显示广安市人民政府对黄某某等人的信访问题退回处理，并未就相关信访问题作明确回复意见，达不到其证明目的，本院不予采信；证据2系建筑规范的内容，不属于证据；证据3均为地面车位停车服务费，不能证明胡静的车辆停在地下车库的事实，达不到其证明目的，不予采信；证据4具备真实性、合法性、关联性，予以采取信；证据5系胡静一审已提供的证据，不属于二审新的证据。 二审审理查明：案涉房屋不动产权证书载明，房屋总层数为6，房屋所在层为2。胡静的丈夫黄某某等人向广安市人民政府申请信访复核，要求撤销川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区管理委员会作出的《信访事项复查意见书》，责令相关职能部门依法对开发商业进行行政处罚和责令开发商按法定期限整改还原小区的法定设施和功能。2020年2月3日广安市人民政府作出《广安市人民政府关于对协兴园区富盈加州阳光小区业主黄某某、杨山城、杜艳艳信访问题退回处理的通知》，认为协兴园区管委会未分别就复查申请作出复查意见，以及未对信访内容进行分类处理，全部引入信访程序，不符合信访条例及法定途径分类处理等相关规定，故决定将黄某某等人信访问题退回协兴园区管委会重新处理。 二审审理查明的其他事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审主要争议焦点为：富盈公司在修建案涉房屋时未修建地下车库是否构成违约，胡静主张的相关损失是否应予支持。 本案中，富盈公司与胡静签订的《商品房买卖合同》约定“该商品房所在建筑物的主体结构为混合结构，建筑总层数为7层，其中地上×层，地下×层”，即合同并未明确约定案涉房屋所在单元配有地下车库。诉讼中，胡静虽申请证人出庭作证并举示富盈公司关于项目相关问题的回复、房产面积测绘成果报告、信访事项复查意见书等证据，但所举证据不能证明富盈公司承诺过胡静购买的房屋所在单元配有地下车库的事实，亦不能直接推断出案涉房屋所在单元配有地下车库和电梯和楼梯能直接从本单元往返地下车库的事实。同时，案涉房屋实际修建为6层，经过了竣工验收，符合项目规划设计文件要求。故胡静主张富盈公司在修建案涉房屋时未修建地下车库构成违约，缺乏充分的证据证实，该主张本院不予支持。胡静主张的富盈公司的违约行为不成立，故一审判决驳回胡静主张的相关损失并无不当，本院予以维持。胡静要求富盈公司承担违约责任并赔偿相关损失的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，胡静上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,430元，由胡静负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二一年三月二十六日 法官助理  陈 于 书 记 员  田 玲