黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终206号上诉人（原审被告）：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（以下简称“宏亿信公司”），住所地黑龙江省大庆市林甸县林甸镇花园街南一道街路东。法定代表人：王双，该公司总经理。委托诉讼代理人：张忠新，男，1968年1月8日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省绥化市北林区。委托诉讼代理人：杨振坤，黑龙江鸿平律师事务所律师被上诉人（原审原告）：王延春，男，1966年9月21日出生，汉族，住所地林甸县。委托诉讼代理人：王艳荣（王延春姐姐），女，1965年12月3日出生，汉族，住所地林甸县。上诉人黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（以下简称宏亿信公司）因与被上诉人王延春民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，不服黑龙江省林甸县人民法院（2020）黑0623民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本院现已审理终结。宏亿信公司上诉请求：1、撤销一审林甸县法院（2020）黑0623民初560号判决书。2、上诉人不承担一审判决第二项逾期办证违约金9000.00元和逾期交房违约金64200.00元.只承担承担延迟交房违约金为每月400元，合计324天×400元/30天=4320元。并协助办理产权手续。3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院适用法律错误。依据林甸县人民政府2011年棚户区改造房屋征收补偿方案第七条每户按置补助费400元/月，延期交房324天，400÷30×324=4320元，一审法院判决支付违约金按每天200元计算明显错误。二、逾期办理违约金9000元错误。按照约定回迁比例为1：3，上诉人是回迁房不需要交税，多出两套房屋的契税和相关税费应由被上诉人承担，为此上诉人不承担违约责任。三、被上诉人交付相关税费后，上诉人可以出具相关手续，被上诉人自行办理。综上，一审法院适用法律错误，依法应予改判。二审期间补充：请求确认原房屋拆迁合同无效，双方签订的合同不是双方真实意思的表示，本小区的开发是棚户区改造工程，应当按照林甸县2011年棚户区改造征收补偿方案进行，本案的实质是行政案件，并不是民事纠纷。王延春辩称，咱们当时拆迁时不是说棚户区改造，现在也没有拆迁办跟我们谈，始终开发商跟我们谈，我的合同也是跟开发商签的。不是跟县里拆迁办签的。合同是在双方自愿的情况下签订的。当时是在开发商的售楼部双方签订的。合同不存在违法承担。都是双方自愿，当时条件谈妥以后，在售楼处打的合同签订的。王延春向一审法院起诉请求：1.判令宏亿信公司按合同约定为王延春办理三套回迁房房屋产权手续，按合同约定承担三套回迁房的违约金每套3000.00元，共计9000.00元；2.判令宏承担三套回迁房违约回迁的补偿324天×200.00元，共计64800.00元；3.判令宏亿信承担开通三套回迁房热水管道开通费用每套900.00元、共计2700.00元；4.判令宏亿信公司退还从2016年10月15日至2017年1月5日期间三套回迁房的取暖费81天×35.41元（每套房面积75.88平方米，三套房共计227.64平方米，取暖费28元/平，整个取暖期为180天，三套房每天取暖费为35.41元）共计2868.00元。以上四项费用合计为79368.00元；5.判令宏亿信公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月1日，王延春（乙方）与宏亿信公司（甲方）签订了房屋拆迁协议，宏亿信公司因开发需要占用王延春位于二中方块、房产证号为2-5-1-1-10的房屋，宏亿信公司安置王延春的房屋位于盛泉学府小区5号楼自东向西数第三单元四楼东屋、四楼西屋、三楼东屋。并约定回迁时间为2016年2月15日，如因甲方原因不能按时回迁，甲方按每日200.00元对乙方给予补偿。甲方自回迁之日起在2017年12月30日前为乙方办理房产证，否则承担违约金。庭审中，双方确认交付的三套房屋为林甸县盛泉学府小区5号楼3单元301室、401室、402室。其中对401室、402室的交付时间为2017年1月1日均无异议。对301室的交付时间王延春认为是2017年1月1日，宏亿信公司认为是2016年1月1日。另，王延春于2020年1月2日就涉案法律关系曾向一审法院提起诉讼，一审法院以无具体的诉讼请求为由驳回起诉，后宏亿信公司又于2020年4月9日再次向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案争议焦点之一为王延春与宏亿信公司签订的《房屋拆迁协议》的效力问题。宏亿信公司辩称根据《国有土地与房屋征收与补偿条例》规定，房屋拆迁征收补偿主体应该为林甸县政府，宏亿信公司作为房屋征收补偿主体不适格导致合同无效。但根据法律规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的民事法律行为无效。虽然《国有土地与房屋征收与补偿条例》规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，但并未明确房地产开发企业与回迁户签订的合同无效，且涉案协议亦不违反其他法律和行政法规的强制性规定，故一审法院认定涉案房屋拆迁协议有效。关于宏亿信公司以王延春超出政府对棚户区改造文件“征一还一”标准的三倍要求回迁面积为由主张协议显失公平的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显示公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案宏亿信公司提交的证据未能证实其在签订合同时处于危困状态，缺乏判断能力等违背其真实意思表示的情形，且宏亿信公司在签订协议后按约定履行了交付三套房屋的合同义务，故宏亿信公司显失公平的抗辩理由不能成立。关于宏亿信公司抗辩其在签订涉案协议时存在被胁迫的问题，宏亿信公司亦未向本院提交相应证据加以证实。且对显失公平及胁迫的抗辩，宏亿信公司亦未向法院申请撤销，又未通过其他法律途径予以解决。综上，合法有效的合同，应受法律保护,各方应严格按照合同的约定履行各自的义务，故对王延春要求宏亿信公司办理涉案三套房屋产权手续的诉讼请求予以支持,办理房屋产权手续过程中所产生的税费依照国家相关规定由各自承担。本案争议焦点之二为涉案301室房屋的交付时间问题。宏亿信公司出示的301室交房确认书上的年限处有涂改，王延春主张为2017年1月1日，宏亿信公司主张为2016年1月1日。因双方对另两套房屋的交付时间均认可为2017年1月1日，而涉案三套房屋为同一栋楼的同一单元，交房时间相差一年不符合常理，且从书写习惯看，在辞旧迎新的交替时段，书写时间后发现应为下一年而随之更改符合常理，而先书写没有到来的后一年，在更改为前一年，亦不符合习惯及常理，故一审法院认定案涉的301室房屋交付时间为2017年1月1日。本案争议焦点之三为涉案法律关系是否已过诉讼时效问题。因履行办证义务的请求权属于物权性质，不适用诉讼时效，故一审法院对王延春要求宏亿信公司为其办理涉案房屋产权手续的诉讼请求予以支持。另，案涉拆迁协议约定2017年12月30日前办理房产证，否则承担违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。故王延春对逾期办证违约金的请求权并未超过诉讼时效。虽双方对逾期办证违约金的计算方法并未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;…（四）合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。虽案涉协议中对房款价值无约定，但经与双方告确认，王延春认可涉案三套房屋价值为570000.00元，宏亿信公司认可为780000.00元，一审法院取双方之间较低值计算，即以570000.00元为基数，自2018年1月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的标准计算至起诉日2020年4月9日的利息远超于王延春主张的9000.00元（3000.00元×3套＝9000.00元）的请求，该主张是王延春对自己权利的处分，不违反法律的规定，故对王延春主张按照每套3000.00元的标准请求支付涉案三套房屋逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。同时，案涉拆迁协议约定回迁时间为2016年2月15日，如因被告（甲方）原因不能按时回迁，宏亿信公司按每日200.00元对原告（乙方）给予补偿。三套房屋实际回迁日期为2017年1月1日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。”《中华人民共和国民法总则》第二百零一条规定，按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。第二百零三条规定，期间的最后一日是法定休假日的，以法定休假日结束的次日为期间的最后一日。本案宏亿信公司2017年1月1日交付房屋的行为视为同意履行义务，即日发生诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，应自2017年1月1日的次日2017年1月2日起计算三年至2020年1月1日。2020年1月1日为法定节假日，顺延至2020年1月2日。经查，2020年1月2日，王延春因涉案纠纷向一审法院提起诉讼，诉讼时效再次中断并重新计算。宏亿信公司又于2020年4月再次起诉，故王延春向宏亿信公司主张逾期交房违约金的诉讼请求未过诉讼时效，一审法院对王延春根据协议约定的违约金计算方法计算的违约金数额64200.00元（自2016年2月15日至2016年12月31日共计321天×200.00元／天﹦64200.00元）的诉讼请求予以支持。对王延春主张宏亿信公司应给付三套房屋的热水管道开通费2700.00元的诉讼请求，因王延春未提供相应证据予以证实，故不予支持。对王延春主张宏亿信公司退还已交涉案三套房屋取暖费的诉讼请求，因取暖费并非本案宏亿信公司收取，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百八十八条、第一百九十五条第一款第二项、第四项、第二百零一条、第二百零三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第四项、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条判决：一、黑龙江宏亿信房地产开发有限公司于判决生效之日协助王延春办理林甸县盛泉学府小区5号楼3单元301室、401室、402室的房屋产权手续；二、黑龙江宏亿信房地产开发有限公司于判决生效之日给付王延春逾期办证违约金9000.00元、逾期交房违约金64200.00元；三、驳回王延春的其他诉讼请求。案件受理费892.00元，由黑龙江宏亿信房地产开发有限公司负担815.00元，由王延春负担77.00元。二审中，当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宏亿信公司二审期间请求确认原房屋拆迁合同无效的问题，属于独立的诉讼请求，宏亿信公司在一审期间并未提出反诉，而是作为抗辩意见提出，案涉房屋拆迁协议是宏亿信公司与王延春的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规定的强制性规定，应为合法有效，各方应当按照该协议履行各自的义务。虽宏亿信公司主张协议系在胁迫下签订，但其并未提供证据予以证实，亦未向法院提出撤销之诉。案涉协议系宏亿信公司作为房产开发单位，因占用王延春房屋，经双方协商，在自愿、平等的基础上，达成的协议，宏亿信公司认为协议主体不适格的意见不能成立。一审法院关于案涉拆迁协议的效力问题已经做出论述，本院不再赘述。宏亿信公司作为拆迁单位，未按照合同约定向王延春回迁房屋和办理产权证书，违反合同约定，应当依法承担违约责任，向王延春支付逾期交房和逾期办理权属证书的违约金，一审法院按照合同约定的回迁时间和违约金数额，认定宏亿信公司应当承担的违约金数额，并无不当。宏亿信公司主张王延春一方经通知不领取回迁房屋钥匙，并未提供证据证实，亦未提供证据证实其未能按时回迁房屋系王延春原因导致，因双方已经在拆迁协议中约定了违约金的计算方法，应当按照该约定计算。宏亿信公司与王延春在拆迁补偿协议的第六条中约定：宏亿信公司保证回迁给王延春的三套楼房已经包含各种税费，保证宏亿信公司和其他单位不再向王延春收取任何费用，王延春只负责办理房产证和土地使用证时的工本费，其他各种费用概不承担。故宏亿信公司上诉主张王延春承担回迁的两套房屋的契税和相关税费，无依据，本院不予支持。《2011年棚户区改造房屋征收补偿方案》并非双方合同约定的违约金和税费的计算标准和依据，故宏亿信公司上诉主张按照征收补偿方案计算违约金和不承担税费的意见，本院不予支持。综上所述，宏亿信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1477元，由黑龙江宏亿信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王东辉审判员  金 玉审判员  田 蕾二〇二一年三月三十一日书记员  包 锐