江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终1599号上诉人（原审被告）：庄伟明。上诉人（原审被告）：牟奇碧上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张正毅，苏州市吴中区长桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：庄伟平。委托诉讼代理人：吴华勤，苏州市吴中区横泾法律服务所法律工作者。原审被告：庄婷。原审第三人：苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处，住所地苏州市吴中区横泾街道乐园路8号。负责人：沈雪华。上诉人庄伟明、牟奇碧因与被上诉人庄伟平、原审被告庄婷、原审第三人苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院(2020)苏0506民初3609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。庄伟明、牟奇碧上诉请求：请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：庄伟平在收据后面备注房款79000元，一审法院未对收据的真实性进行司法鉴定或测谎不当。我方两次向庄伟平借款合计79000元，应其要求出具收据，实为借据。一审法院未比对存单取款时间与收据出具时间。收据未记录涉案房屋具体信息（坐落位置、户型、面积、朝向、价款等），该收据不符合房屋买卖合同的形式要件、实质要件。收据的本意是我方将房屋交给庄伟平打理，用对外出租收益抵扣借款。我方因拆迁安置取得三套房屋，无力支付补差款向庄伟平借款。若我方出售房屋，理应按照市场价出售，当时同地段同户型房屋市场价单价约3000多元。我方不可能以低廉的价格出售给庄伟平。双方当事人之间不存在房屋买卖合意。一审法院认定事实不清，适用法律错误。庄伟平二审辩称，房价涉及亲情及老宅拆迁安置面积份额等因素。双方同住在一个小区，本人使用涉案房屋十多年，对方一直没有提出异议。双方之间的买卖合同关系成立，请求驳回上诉请求。庄婷、苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处二审未发表意见。庄伟平向一审法院提出诉讼请求：1、判令第三人苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处将坐落于苏州市吴中区横泾街道新思家园41幢403室房屋及配套车库变更登记至庄伟明名下；2、庄伟明在上述房屋及车库变更登记至其名下后协助庄伟平将房屋及车库变更登记至庄伟平名下；2、本案诉讼费、保全费由庄伟明、牟奇碧、庄婷承担。一审法院认定事实如下：2008年9月11日，庄伟明（乙方）与横泾街道拆迁安置科（甲方）签订拆迁补偿安置协议一份，约定甲方对乙方进行拆迁，被拆迁房屋主房面积95.76㎡，共4间，乙方在册人口3人，分别为庄伟明、牟奇碧、庄婷，拆迁安置所得4幢204室、5幢403室、48幢205室房屋及相应车库，房屋面积分别为102.4平方米、62.06平方米、124.36平方米，车库面积分别为16.2平方米、9.9平方米、14.85平方米，房屋及车库的合计价款分别为77195元、46814元、92012元。后，上述房屋坐落的公安编号发生变更，其中5幢403室房屋的新公安编号为41幢403室，附属车库编号为9号。2009年底，庄伟明将41幢403室房屋及9号车库交付给庄伟平，庄伟平出租使用上述房屋、车库至今。2010年3月21日，庄伟明向庄伟平出具收条一份，内容为：今收到庄伟平房款7万9千元（总房款7万9千元）。庄伟平称，其和庄伟明是兄弟，庄伟明经济比较困难，拆迁部门通知拿41幢403室房屋时，庄伟明没有钱去拿房，庄伟明表示将该房屋卖给其，庄伟明从拆迁部门拿房的价格是690元每平方，双方协议按照1200元每平方计算房款，其余为车库款。其分两次交付，第一笔系其妻子和庄伟明至拆迁部门拿房时交付的，另一笔系其在家中给付庄伟明，庄伟明收款后出具收条。庄伟明则称，政府共安置给其三套房屋，其没有钱拿60平方的这套房屋，所以向庄伟平借款。其先向庄伟平借了40000元用于拿第二套房屋。拿房后，其将房屋、车库钥匙交给庄伟平。另外，其还向庄伟平借了39000元，用于支付拿第三套房子的款项。收条的意思是其让庄伟平将房屋出租，由此产生的收益抵79000元借款。其认为庄伟平曾经帮助过其，其欠庄伟平情，所以其未向庄伟平收取过租金收益。牟奇碧称，60平米的房子是庄伟明一个人去办的手续，其不清楚房屋的坐落。当时，庄伟明称没有钱拿60平米的房子，这个房子拿下来可以出租有收益，所以其同意庄伟明向庄伟平借款。庄伟平装修该房屋的时候，其才知道60平米的房子拿下来了，庄伟明说让庄伟平简单装修出租，产生的收益，可以用于归还借款。后来，因庄伟明没有归还庄伟平借款，并且双方是兄弟，所以庄伟明没有向庄伟平开口要回房屋，直到今年，庄伟明生病，其才向庄伟平提出归还房屋。另外，79000元购买上述房屋及车库明显低于市场价，与常理不符，故79000元不是购房款。庄伟平主张庄伟明将涉案房屋、车库出售给其，且79000元的价格合理，提供了宅基地登记通知单、住宅工程质量分部验收合格证，证明庄伟明与拆迁办签订的拆迁安置协议所涉及的4间房屋的原所有人为其父母。后，父母去世，其至外地当兵，4间房屋由庄伟明居住使用，但实际上，该4间房屋是父母的遗产，其应分得其中2间，所以79000元的价款也是考虑了这个因素，并且1200元的单价是高于拆迁办给的拿房单价的。经质证，庄伟明、牟奇碧、庄婷对庄伟平提供的证据的真实性无异议，庄伟明表示被拆迁的确实是父母的宅基地房屋，但庄伟平退伍后，其帮庄伟平支付了建造3间房屋的工钱，工钱和2间房是相抵的。79000元就是其向庄伟平的借款。另查明，苏州吴中经济开发区横泾街道新思家园41幢403室房屋及9号车库目前登记在第三人苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处名下，上述房屋及车库均已具备办证条件。审理中，庄伟明、牟奇碧、庄婷表示如法院认定双方之间成立房屋买卖合同关系，其要求庄伟平按照市场价补偿其30万元。如庄伟平不要求过户，其可补偿庄伟平房屋装修款。对此，庄伟平表示其坚持诉请，如庄伟明、牟奇碧、庄婷同意过户，其愿意补偿庄伟明、牟奇碧、庄婷6万元。就此，双方未能协商一致。另，庄伟平表示，如法院支持其诉请，其同意承担涉案房屋、车库过户产生的税费及本案诉讼费、保全费。上述事实，由庄伟平提供的拆迁补偿安置协议、公寓房房款结算表、收条、租房协议、水电费发票、新思家园公安编号对照表、情况说明、不动产登记查询信息、宅基地登记通知单、住宅工程质量分部验收合格证、书面证明及当事人陈述等在卷予以佐证。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。承诺生效时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于“房地产转让，应当签订书面转让合同”的规定并非效力性强制性法律规定，双方就房地产转让未签订书面转让合同的，并不影响合同的成立、生效。本案中，庄伟明于2010年3月21日出具收条确认收到庄伟平房款79000元，且庄伟明自从拆迁部门拿到涉案房屋、车库的钥匙后即将涉案房屋、车库交付庄伟平，多年来未提出异议，庄伟明称其系向庄伟平借款79000元，以涉案房屋的房租抵借款，因此向庄伟平出具收条，并无相应的证据予以佐证，一审法院不予采信。结合收条内容，庄伟明、牟奇碧、庄婷收款情况及涉案房屋交付使用情况，庄伟平主张其与庄伟明口头达成协议，庄伟明以79000元的价格将涉案房屋、车库出售给其，一审法院予以采信，庄伟平与庄伟明之间成立房屋买卖合同关系。涉案房屋系庄伟明户拆迁安置所得，庄伟明、牟奇碧、庄婷应清楚房屋的拆迁安置情况，涉案房屋已交付庄伟平多年，且庄伟明、牟奇碧、庄婷在同一小区内居住生活，未提出异议，应视为庄伟明、牟奇碧、庄婷对房屋买卖事宜知晓，现涉案房屋、车库已符合办证条件，庄伟明、牟奇碧、庄婷应将涉案房屋、车库过户至庄伟平名下，现房屋及车库的产权登记在第三人名下，第三人应予以协助。过户产生的税费，由庄伟平承担。至于房屋、车库的过户补偿问题，双方未达成一致意见，如庄伟平同意补偿，则由双方自行交接。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：一、庄伟明、牟奇碧、庄婷于本判决生效之日起十五日内办理将坐落于苏州吴中经济开发区横泾街道新思家园41幢403室房屋及9号车库的产权登记至庄伟明、牟奇碧、庄婷名下的手续，第三人苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处予以协助。二、庄伟明、牟奇碧、庄婷在上述房屋及车库登记至庄伟明、牟奇碧、庄婷名下后十五日内协助庄伟平将上述房屋及车库产权过户登记至庄伟平名下，过户登记产生的相关税费由庄伟平承担。案件受理费减半收取计40元、保全费2120元，合计人民币2160元，由庄伟平负担。二审中，各方当事人未提交新证据。二审对一审法院认定的事实予以确认。本院认为,2010年3月21日，庄伟明向庄伟平出具收据确认收到房款79000元。庄伟明、牟奇碧主张因拖欠庄伟平借款，将涉案房屋交给庄伟平打理，用对外出租收益抵扣借款，但无证据予以证实，本院难以采信。案涉收据明确收到房款79000元，庄伟明、牟奇碧亦无证据予以反驳，一审法院认定该款项性质为购房款并无不当。庄伟明、牟奇碧将案涉房屋、车库交给庄伟平十多年，同时考虑庄伟平与庄伟明之间亲属关系、拆迁老宅基地及庄伟明无力支付拆迁补差款等因素，一审法院认定庄伟平与庄伟明、牟奇碧、庄婷之间成立房屋买卖合同关系合理。现房屋具备过户条件，庄伟明、牟奇碧、庄婷应协助庄伟平办理相应过户手续。综上所述，庄伟明、牟奇碧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由庄伟明、牟奇碧负担。本判决为终审判决。审判员  黄学辉二〇二一年三月二十五日书记员  毛莉莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。