文书内容江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1084民初1441号原告：中国农业银行股份有限公司高邮市支行，住所地江苏省高邮市环城南路1号。负责人：刘嵬，该行行长。委托诉讼代理人：李峰，江苏金飞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷飞天，江苏金飞达律师事务所律师。被告：吴凤英，女，1965年12月24日生，汉族，江苏省高邮市人，住江苏省高邮市。被告：陈士宏，男，1968年8月5日生，汉族，江苏省高邮市人，住江苏省高邮市。被告：扬州广昊置业发展有限公司，住所地江苏省高邮市通湖路188-32号。法定代表人：夏芒，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢修忠，该公司职员。原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行与被告吴凤英、陈士宏、扬州广昊置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人殷飞天到庭参加诉讼，被告扬州广昊置业发展有限公司委托诉讼代理人谢修忠到庭参加诉讼。被告吴凤英、陈士宏经本院传票合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴凤英、陈士宏立即偿还原告借款本金389914.96元、利息8454.24元、逾期罚息77.05元、逾期复利125.64元（利息、逾期罚息、逾期复利按照借款合同约定计算至2020年11月4日，逾期顺加），律师费25894元；2、被告扬州广昊置业发展有限公司对上述债务承担连带偿还责任；3、原告对吴凤英、陈士宏抵押的位于高邮市产的处置价款享有优先受偿权；4、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年4月13日，被告吴凤英、陈士宏向原告申请贷款42万元用于购房，当日三被告与原告签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款42万元，贷款期限180个月，同时被告吴凤英、陈士宏将属其购买的位于高邮市产抵押给原告作为抵押担保，被告扬州广昊置业发展有限公司对被告吴凤英与原告该合同项下的本息以及各项费用承担阶段性连带担保责任。合同签订后，原告依约支付42万元。自2020年5月16日起，被告未按合同约定还本付息，原告遂提起诉讼，提出以上诉讼请求。被告吴凤英、陈士宏未答辩。扬州广昊置业发展有限公司辩称：没有意见。经审理查明，2018年1月31日，被告向原告申请住房贷款42万元。同年4月13日，原告与三被告签订《个人购房担保借款合同》，约定：被告吴凤英向原告借款42万元，借款期限180个月，还款方式为等额本息，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础4.9上浮10%后确定。借款人未按双方约定的期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起，在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。合同还约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费等费用。2018年4月16日，原告向吴凤英指定的扬州广昊置业发展有限公司账户发放贷款42万元，到期日为2033年4月15日，还款日为16，执行利率5.39000%，逾期利率8.08500%。借款担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人扬州广昊置业发展有限公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，为借款人的债务承担连带保证责任；抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产（高邮市产）担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告吴凤英、陈士宏以其所共有的位于高邮市产为该笔借款提供抵押担保，并出具同意房产抵押承诺书，双方于2018年4月13日至高邮市房屋权属登记交易中心处办理预抵押权登记申请。被告陈士宏在家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书上签字，同意作为共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带责任。截至庭审当日，原告未取得高邮市产的抵押权属证书。为催收贷款，原告支付律师费25894元。另查明，原告起诉后，被告吴凤英归还部分逾期贷款本息，至2021年3月23日，吴凤英尚欠贷款本金362446.86元，利息、逾期罚息、逾期复利均为0元。以上事实有原告提供的吴凤英、陈士宏户口本复印件、结婚证复印件，中国农业银行股份有限公司《个人购房担保借款合同》、借款凭证、进账单、高邮市不动产预告登记申请书、家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书、同意房产抵押承诺书、吴凤英贷款欠款明细、委托代理人合同、律师代理费说明、发票、送达地址确认书及原告的当庭陈述予以证实。被告吴凤英、陈士宏未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，上述证据本院经审查后，认定其证明力。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，未发现有违反法律禁止性规定的情形，该合同合法有效，双方应按合同的约定及相关法律规定，享有权利、承担义务。原告发放贷款后，被告吴凤英未按约归还本息，原告有权要求其归还全部本息、支付罚息及复利、承担维权费用。双方约定的利息、罚息、复利的标准不违背法律规定，本院予以支持；原告支付的律师费的标准符合相关规定及双方合同约定，本院亦予以支持。被告陈士宏出具家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书，其应按承诺的约定以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）承担共同还款责任。被告吴凤英、陈士宏与原告签订房产抵押合同，将其所有的高邮市产抵押给原告，但原告至今尚未取得该房产的抵押权属证书，该抵押权并未有效设立，原告不能取得该房产拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，被告扬州广昊置业发展有限公司应按约定承担连带保证责任。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴凤英、陈士宏应于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行借款本金362446.86元及相应利息、罚息、复利（自2021年3月24日起，按照双方所签订的《个人购房担保借款合同》约定的标准，计算至实际履行日止），并承担律师费25894元。二、被告扬州广昊置业发展有限公司在原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行就被告吴凤英、陈士宏用于抵押的房产取得抵押权属证书前对被告吴凤英、陈士宏所负第一款义务承担连带还款责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行超出上述范围的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费7538元，减半收取计3769元，由被告吴凤英、陈士宏、扬州广昊置业发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费7538元。审 判 员 刘传勇二〇二一年三月二十四日法官助理 张 玮书 记 员 陶香静附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国合同法》第二百零七条:借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。