河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0106民初494号原告：魏军，男，1968年5月10日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：李姣姣，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红权，河南扬善律师事务所律师。被告：河南居易润龙置业有限公司，住所地河南省郑州市上街区五云山南路169号。法定代表人：贾建丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕尚文，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟东，河南见地律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，住所地郑州市金水区金水路299号。负责人：张健，该行行长。委托诉讼代理人：刘美丽，女，1985年5月6日出生，汉族，住郑州市金水区。系公司员工。原告魏军与被告河南居易润龙置业有限公司（以下简称：居易润龙公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行（以下简称：浦发银行郑州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏军及其委托诉讼代理人李姣姣，被告居易润龙公司的委托诉讼代理人吕尚文、李伟东到庭参加诉讼。第三人浦发银行郑州分行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告魏军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的合同编号为SJ180××××5325的《商品房买卖合同》及相关附件；2.判令被告退还原告购房首付款487605元及利息（以487605元为基数，自2018年5月15日起至2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际返还全部时止）；3.判令被告退还原告购房贷款1130000元及利息（利息以1130000元为基数，自2018年5月29日起至原告实际支付之日止的利息按照中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮30%计算）；4.判令被告退还原告专项维修基金8766元、退还原告在被告会员平台为购买泊爱币用于享受房屋首付优惠而支出的15000元；5.判令被告支付原告违约金16176.05元、赔偿原告抵押服务费993元；6.判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》及《上街区预购商品房抵押合同》；7.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月15日，原告与被告签订了合同编号为SJ180××××5325的《商品房买卖合同》及相关附件，主要约定：原告购买被告位于上街区五云山东路6号院3幢1单元5层09号房屋，建筑面积134.85平方米，总价1617605元，首付款487605元于2018年5月15日支付，剩余1130000元由银行按揭贷款支付；被告应当在2020年6月20日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，如被告逾期超过60日后，原告有权解除合同，合同还对其它内容作了约定。合同签订后，原告按约定全面履行了支付购房款和房屋维修基金的义务，但被告并未按合同约定的2020年6月20日前履行交房义务，且涉案房屋目前尚处于未建状态。鉴于被告的行为已经构成根本违约，致使原告无法实现合同目的，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告居易润龙公司辩称，一、可向被答辩人退还首付款487605元及其已偿还的贷款本金部分（具体金额以其向第三人偿还的贷款本金为准），除此之外的购房款即原告剩余应偿还的购房贷款，原告不享有权利。二、关于维修资金，答辩人仅是代收，且答辩人已将该部分资金交纳至郑州市上街区维修基金管理办公室，答辩人无义务直接偿还，若《商品房买卖合同》解除，答辩人可配合被答辩人至郑州市上街区维修基金管理办公室办理此款项的退还。三、关于被答辩人诉请支付购房款利息及购房贷款利息，既无合同约定，又无法律规定，故该请求于法无据，答辩人不应承担该部分费用。四、被答辩人所谓购买泊爱币用于享受房屋首付优惠而支付的15000元、抵押服务费993元，此款项非答辩人收取，被答辩人不应向答辩人主张。五、关于被答辩人诉求答辩人向其支付违约金16176.05元，不符合合同约定，答辩人不同意支付。六、在答辩人与被答辩人解除《商品房买卖合同》且答辩人不承担其他责任的前提下，答辩人同意配合被答辩人解除其与第三人签订的《个人购房担保借款合同》及《上街区预购商品房抵押合同》。第三人浦发银行郑州分行书面陈述称，一、房屋买卖合同和按揭贷款合同均合法有效，第三人已按照合同约定发放贷款，原告及被告分别系按揭贷款合同借款人及保证人，按照合同解除的法律后果，两方均应对第三人的债权承担还款责任。二、原告的贷款尚未结清，截止到2021年3月11日，贷款本金余额为1,034,782.83元。如判决贷款合同解除，原告及被告应将剩余贷款返还给第三人。三、在贷款未结清的情况下，借款人仍对第三人负有还款义务，第三人无义务协助各方办理房屋买卖合同注销登记及抵押权的撤销手续。经审理查明，2018年4月29日，出售人（甲方）居易润龙公司与买受人（乙方）魏军签订《奥伦达部落·五云山梧桐墅定购协议书》一份，约定魏军定购坐落于居易·五云山梧桐墅项目3号楼1单元5层09户；定购物业建筑面积约134.85平方米。定购物业优惠前总房款为人民币1809322元，优惠后金额为人民币1667634元。本次交纳定金人民币50000元。签订《商品房买卖合同》时，即付首付款537605元，余款办理银行按揭贷款人民币1130000元。该定购协议上另有手写注明“按揭优惠5%；老业主介绍优惠1%；总经理优惠2%；泊爱币优惠3%。”当日，魏军向居易润龙公司支付50000元定金。2018年5月14日，魏军向居易润龙公司置业顾问张文良支付15000元用于购买泊爱币以取得购房优惠，又向居易润龙公司支付了剩余首付款437605元。同日，居易润龙公司向魏军出具了其缴纳维修基金的《收据》一份，载明：“兹收到魏军交来3#-1-5-9维修基金8766元。”2018年5月15日，以居易润龙公司作为出卖人与以魏军作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号:SJ180××××5325）一份，主要约定：买受人购买的商品房为上街区五云山东路6号院3幢1单元5层09号房，建筑面积为134.85平方米，总金额1617605元；付款方式为现金支付487605元，剩余1130000元由银行按揭贷款支付；房屋交付期限：2020年6月20日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；法律法规或者规定变化，导致竣工交付验收延期或者政府行为导致工程延期，遇到恶劣气候无法施工影响工期的。出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。2018年5月27日，以魏军为抵押人，以浦发银行郑州分行为抵押权人，双方签订《上街区预购商品房抵押合同》；2018年5月29日，以浦发银行郑州分行为贷款人（抵押权人）、魏军为借款人（抵押人）、居易润龙公司为保证人签订《浦发银行个人购房担保借款合同》（编号：76122018100198130301），主要约定：贷款人根据借款人的申请，同意发放个人购置住房贷款1130000元，债务人履行债务的期限自2018年5月29日至2037年5月29日。贷款发放后，魏军自2018年6月1日起至2021年3月1日均按月偿还贷款，偿还贷款本息共计285233.39元。剩余贷款本金为1034782.83元。截至魏军向本院起诉之日，居易润龙公司尚未向原告交付房屋，亦未退还其购房款。庭审中，在询问居易润龙公司泊爱币是否是其公司相关平台推出的虚拟货币及张文良是否是或曾是其公司工作人员时，其代理人称需要与公司核实，在本判决作出前未收到相关反馈信息。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。原、被告双方签订商品房买卖合同后，原告依约定交纳购房款，履行付款义务，被告应当在2020年6月20日前向原告交付涉案房屋。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条中的规定，被告逾期交付房屋超过60日的，原告享有解除合同的权利。现被告逾期交付房屋已远远超过60日，原告魏军主张解除与被告签订《商品房买卖合同》及相关附件的诉讼请求，本院予以支持。上述商品房买卖合同解除后，被告居易润龙公司应协助原告魏军办理注销商品房买卖合同登记备案手续。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收到的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，原告魏军主张解除与第三人签订的《个人购房担保借款合同》及相关附件、《个人购房担保借款合同》及《上街区预购商品房抵押合同》，于法有据，本院予以支持。被告居易润龙公司应当返还原告魏军已付购房首付款487605元，同时返还原告魏军已偿还第三人浦发银行郑州分行贷款本息285233.39元，被告居易润龙公司还应返还第三人浦发银行郑州分行2021年3月11日之后涉案房屋的贷款本金1034782.83元。被告居易润龙公司向第三人浦发银行郑州分行付清涉案房屋的贷款本息后，被告居易润龙公司与第三人浦发银行郑州分行应协助原告魏军办理注销抵押登记手续及配合原告与第三人浦发银行郑州分行解除贷款合同。对原告要求被告退还购房贷款1130000元及利息的诉请不予支持。关于原告主张的因享受购房优惠而购买泊爱币支付的15000元，依双方签订的定购协议中载明的“泊爱币优惠3%”及庭审中原告陈述的其购买泊爱币系为了享受购房优惠，该款项系购房款的一部分，故被告应退还原告该15000元。关于原告魏军主张的已付房款利息，其计算标准符合法律规定，本院予以支持。因商品房买卖合同解除，被告居易润龙公司应当返还原告魏军已交纳的维修基金8766元。根据《商品房买卖合同》关于出卖人逾期交房违约责任的约定，合同解除后，出卖人应按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。原告以约定的违约金标准过低为由申请调整违约金支付标准为1%。并陈述其因被告的根本违约行为聘请律师帮其维权，支付的有律师费及其误工费。本院认为，根据被告的违约程度及原告的损失情况，双方关于违约金的标准约定过低，对原告将该标准调整为1%的主张予以确认，但应以原告实际支付的购房款总额为基数计算，即787838.39元（487605元+15000元+285233.39元），被告因其违约行为应向原告支付的违约金为7878.38元（787838.39元×1%）。关于原告诉请被告赔偿原告抵押服务费993元，其未提交证据予以证明，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告魏军与被告河南居易润龙置业有限公司于2018年5月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SJ18003975325）及相关附件，被告河南居易润龙置业有限公司应在本判决生效后三十日内协助原告魏军办理注销涉案商品房买卖合同登记备案手续；二、被告河南居易润龙置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告魏军购房首付款487605元及利息（以487605元为基数，自2018年5月15日起至2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告清偿之日止）；三、被告河南居易润龙置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告魏军已偿还贷款本息285233.39元；四、被告河南居易润龙置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告魏军购买泊爱币支付的15000元、维修基金8766元、违约金7878.38元；五、被告河南居易润龙置业有限公司应于本判决生效后十日内返还第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行自2021年3月11日起至款项付清之日的涉案房屋购房贷款本息（按《个人房产抵押贷款合同》约定计算）；六、解除原告魏军与第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行签订的《个人购房担保借款合同》及《上街区预购商品房抵押合同》，被告河南居易润龙置业有限公司在履行上述第五项义务后三十日内，第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行与被告河南居易润龙置业有限公司应共同协助原告魏军办理注销抵押登记手续及解除贷款合同手续；七、驳回原告魏军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9913元（已减半收取），由被告河南居易润龙置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  石岩岩二〇二一年三月三十一日书记员  刘 亭