浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙04民终94号上诉人（原审被告）：尉三，女，1991年3月8日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：钱月剑，浙江开发律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孝形，浙江开发律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱江刚，男，1987年6月18日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。委托诉讼代理人：姜苏瑾，浙江圣文律师事务所律师。上诉人尉三因与被上诉人朱江刚合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2020）浙0402民初3983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尉三上诉请求：撤销一审判决第二项，改判尉三返还房租11574元。事实和理由：一、2019年12月11日至2020年8月11日期间的房租不应当减免。案涉店铺实际是尉三从案外人处承租后转租给朱江刚。2020年1月学校放假前，双方均处于正常经营状态，后因疫情2020年5月8日才开学。在此期间，尉三仍向案外人支付了全部的房租。一审以疫情为由减免朱江刚一个月租金，变相成为尉三帮朱江刚支付一个月租金，有失公允。且从2020年5月9日至房屋腾退之前，案外人也未给尉三进行过租金减免，故此期间的租金及占有费也不应当减半。二、尉三支付的9350元的腾退商铺费用应由朱江刚承担。朱江刚在解除合同后负有腾退房屋的义务，朱江刚未在合理期限内腾退清场，尉三于2020年8月11日代其腾退的行为属于无因管理的行为，因此产生的行为应由受益人朱江刚承担。三、朱江刚应当承担2020年1月2日至2020年7月12日期间炸鸡店的全部电费2410元。2020年1月2日至2020年7月12日，朱江刚虽未经营，但店铺内相应设施均处于正常开启状态，且该时间段内双方租赁关系仍然存在，产生的电费理应由朱江刚自行承担。综上，朱江刚应向尉三支付的租金为15666元，剩余租金13334元，扣除腾退费用9350及电费2410元，尉三仅需返还租金11574元。朱江刚辩称，一、关于房租是否可以减免的问题。一审考虑到疫情的客观影响及尉三过错，酌情减免一个月符合客观实际和法律。案外人是否对尉三减免房租与本案无关联性，朱江刚也不知情。二、关于腾退后是否需要支付9350元。腾退和恢复原状是不同的概念，腾退并不等于恢复原状。双方签订的书面合同并未对腾退后需要恢复原状作出规定，尉三支付该笔费用与朱江刚并无关联性。三、关于2410元电费的承担。双方一致认可朱江刚实际营业截止日期为2020年1月20日，在此之后并未营业，一审酌定机器耗电费用由朱江刚承担1162元，符合客观情况。朱江刚向一审法院起诉请求：1.判令尉三返还管理费27500元及押金10000元；2.判令尉三赔偿因违约造成的损失74792.5元。一审法院认定事实：2019年12月11日，朱江刚（乙方）与尉三（甲方）签订《合作协议书》一份，协议约定，一、经营“鸡排老关”店铺地址位于浙江省嘉兴市南湖区××路××号嘉兴职业技术学院13号楼两岸青创菁谷，甲方负责该店铺的租赁;二、为保证双方的友好合作，乙方支付给甲方10000元押金，在合同期满时乙方无违约责任的情况下，甲方无息退还给乙方；三、“鸡排老关”的经营及该店铺的装修、挂牌及经营所需设备的购置等由乙方负责出资，乙方享有该“鸡排老关”的品牌、经营权、设备、原材料等的所有权，乙方对所经营商品向消费者负责，并承担相应责任并自行承担经营过程中产生的债权、债务；四、乙方应尽职经营该店铺，不得无故停业等，乙方每月支付给甲方2000元，按年付；五、甲、乙双方合作期限为一年，具体时间以甲方与嘉兴职业技术学院签订的合同期限为准，如甲方与嘉兴职业技术学院在本次合同到期后继续合作，乙方享有与甲方续签合同的优先权；如甲方跟嘉兴职业技术学院合同到期不合作的情况下，乙方有权与嘉兴职业技术学院直接签订合同；六、该合作协议甲方不得无故解除，如因甲方原因，商铺中途租赁权的丧失导致无法正常经营“鸡排老关”，由甲方承担赔偿责任；如因非甲方原因导致该“鸡排老关”商铺无法继续经营，乙方仍应按2000元每月支付给甲方；七、该店铺在经营过程中违反法律、法规、由乙方自行解决，并承担所有责任，甲方对此不承担任何责任，如因非甲方原因使甲方因该店铺承担了相应责任，甲方有向乙方追偿的权利，乙方应承担甲方在追偿期间产生的一切损失（包括但不限于损失、律师费、诉讼费、交通费、误工费等）；八、甲方不得干涉乙方经营期间操作以及项目，乙方经营的业态不可以和甲方相同。该合同第二页最底下手写了以下内容：合同期从2019年12月11日至2020年12月11日；甲乙双方确认，原乙方场地使用面积增加乙方每月增加管理费500元，甲方承诺一年期间不得涨房租，抬高价位等行为如有行为乙方可以无条件退出，甲方赔偿乙方所有一切损失。故朱江刚需要给尉三的费用为每月2500元。2019年11月期间，尉三发微信给朱江刚说:“那你先考虑下，做可以做的”，“你可以先进来做”，“这边的话我是能保你进来，但是我既然能保你进来肯定可以做的。”2019年11月-12月期间，朱江刚向尉三支付了29000元及押金10000元。朱江刚为经营该店铺支出装修费20000元，在2019年12月11日至2020年1月10日期间朱江刚在尉三提供的店铺内正常经营，放寒假之后，因为疫情原因店铺一直未再经营。2020年1月3日，朱江刚向尉三支付了电费2263元。2020年5月4日，尉三通知朱江刚复工。2020年5月8日，尉三通知朱江刚校方认为朱江刚店铺噪音油烟较大，不能继续做油炸食品，需要整改。之后，双方因整改方案没有达成一致意见，案涉店铺未再经营。2020年7月14日，尉三发微信给朱江刚称：“麻烦月底之前所有设备都撤场、恢复原样。”朱江刚回复尉三：“你先退钱，给退的钱，装修的钱给我，我就准备离场。”2020年8月11日，尉三请了案外人对案涉店铺进行腾退。庭审中，朱江刚称其在嘉兴市以外尚有其他店铺在正常经营。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《合作协议书》的性质；二、合同何时解除、双方是否存在过错、朱江刚的损失是否该由尉三承担。关于焦点一，朱江刚认为双方之间是合作关系，尉三认为是房屋租赁关系。对此一审法院认为，房屋租赁合同是指，出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同期满后将房屋归还出租人的合同。案涉《合作协议书》实际上就是由尉三向朱江刚提供场地，由朱江刚每月向其支付费用，尉三不参与经营，朱江刚自负盈亏，该协议内容符合房屋租赁合同的特征，故双方签订的合作协议书实质应为房屋租赁合同。该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。关于焦点二，庭审中，双方均同意解除2019年12月11日签订的《合作协议书》，故一审法院确定庭审之日即为合同解除之日（即2020年7月16日）。双方均要求一审法院将合同解除在判项中予以明确。关于，双方是否存在过错的问题，通过双方之间的聊天记录可见，在签订《合作协议书》之前，尉三对朱江刚说“你可以先进来做”、“这边的话我是能保你进来，但是我既然能保你进来肯定可以做的”，因此签订《合作协议书》之初，尉三的上述承诺对订立合同起到了关键性的作用，现该店铺仅正常经营了一个月，尉三就称因油烟等问题校方不让其经营，故进而导致其停业，尉三具有一定过错。朱江刚明知其经营过程会产生大量油烟，对教学楼内能否经营此类店铺应提前作充分了解，其对营业风险需自行考量，现不能经营，亦存在过错。租金及占有使用费一审法院酌情确定分段计算如下：一、2019年12月11日至2020年5月8日期间的租金，这段时间的租金，朱江刚本应按约支付，但鉴于疫情的客观影响，一审法院从公平原则出发，酌情确定对于该期间的租金减免一个月，故尉三应当支付的租金为9917元，即2500÷30×（149-30）＝9917；二、2020年5月8日，尉三将店铺需整改事项告知朱江刚，后双方未达成一致意见，该店铺自此之后未再营业，故自2020年5月9日起，朱江刚已经无法正常使用该店铺，一审法院综合考虑双方过错程度酌情确定2020年5月9日至房屋腾退之日期间的租金及占有使用费减半收取。关于腾退，从双方之间的微信聊天记录可知，2020年7月14日尉三已告知朱江刚7月底前需撤场，双方合同解除之日为2020年7月16日，故2020年7月17日至2020年7月31日此段期间可视为尉三给予朱江刚的腾退宽限期，此段期间不应收取费用。但朱江刚直到2020年8月11日未腾退，后由尉三代其腾退，2020年8月1日至2020年8月11日应付占有使用费。故2020年5月9日至2020年7月16日的租金及占有使用费即2833元（2500÷30÷2×68＝2833）；2020年8月1日至2020年8月11日的占有使用费即417元（2500÷30÷2×10＝417）。朱江刚向尉三支付了房租29000元，故尉三应当退还朱江刚的租金为15833元（29000－9917－2833-417＝15833）。关于装修损失，双方签订的合同期限为1年，装修支出为20000元，一审法院酌情考虑使用时间、双方过错程度，确定由尉三补偿朱江刚8000元。关于朱江刚诉请要求尉三赔偿其为开业采购的可乐机设备、管道迁移、房租等损失，朱江刚提供的证据不足以证明其支出，退一步讲，即使存在上述支出也均属于朱江刚的经营成本，故对该诉请一审法院不予支持。至于朱江刚诉请要求尉三赔偿采购原材料、仓库租金、员工工资、营业利润等损失，相应损失没有依据，且庭审中朱江刚称其在外尚有其他店铺在实际经营，故即便是其因复工而采购了原材料，该些原材料仍可以在朱江刚经营的其他店铺中继续使用，并未造成损失，故对此一审法院不予支持。尉三辩称，朱江刚未在学校要求的时间内腾退店铺，尉三为朱江刚垫付腾退费用，要求该款项在押金中予以扣除，对此双方对合同解除后装修附属物处理没有约定，合同也未约定需恢复原状，故该抗辩意见没有依据，一审法院不予采信。至于电费，虽然双方签订的协议中对此没有约定，但是承租人实际用房期间产生的用电量理应由其承担费用，朱江刚实际经营期间为2019年12月11日至2020年1月10日，朱江刚提供的证据证明其于2020年1月3日支付了电费，但不能证明电费付至2020年1月3日，以尉三认可的朱江刚电费付至2020年1月1日为准，故剩余实际经营期间（2020年1月2日至2020年1月10日）也理应承担相应电费，一审法院酌情确定由朱江刚承担剩余电费862元（2263÷21×8＝862）。2020年1月11日至实际腾退期间的电费，此期间店铺虽未经营，但考虑机器设备的电量损耗及公摊部分等因素，酌情确定由朱江刚承担电费300元，尉三要求上述电费从押金中扣除，即返还朱江刚押金8838元。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、朱江刚与尉三订立的《合作协议书》于2020年7月16日解除；二、尉三于判决生效之日起十日内返还朱江刚房租15833元及押金8838元；三、尉三于判决生效之日起十日内赔偿朱江刚损失8000元；四、驳回朱江刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1273元，由朱江刚负担903元，由尉三负担370元，于判决生效之日起十日内交纳。二审中，当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，第一，关于房租减免问题。双方约定合同期为2019年12月11日至2020年12月11日，但因疫情影响，朱江刚实际仅正常经营一个月，故对2019年12月11日至2020年5月8日（复工前）的租金，一审酌定减免一个月并无不当。在双方签订合同前，尉三在微信中承诺可以进行经营，但朱江刚仅正常经营一个月，尉三就称因油烟等问题校方不让经营，故尉三对案涉商铺不能正常使用亦存在一定过错，一审酌定2020年5月9日至2020年8月11日的租金和占有使用费减半收取，并无不当，本院予以维持。第二，关于案涉商铺恢复原状的费用，尉三并未在一审中提起主张。二审中双方又协商不成，其可另行主张。第三，关于2020年1月2日至2020年7月12日产生的2410元电费的承担问题。朱江刚2019年1月2日至2020年1月10日正常经营，应当支付电费，一审酌定862元，符合实际情况，并无不当。2020年1月11日至实际腾退期间，朱江刚未进行经营，一审考虑到机器设备的电量损耗及公摊部分等因素，酌定朱江刚承担300元，具有合理性，可予维持。综上所述，尉三的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90元，由上诉人尉三负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵 超审 判 员  毛 彦审 判 员  章玉萍二〇二一年三月二十三日法官助理  孙双双书 记 员  邵 洁书 记 员  陈 诚10-9-