安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0203民初182号 原告：芜湖市远辰物业服务有限公司，住所地：安徽省芜湖市弋江区中国芜湖商品交易博览城H01#楼212室，统一社会信用代码91340200060804414L。 法定代表人：丁仁义，总经理。 委托诉讼代理人：章爱民，系公司员工。 被告：刘明富，男，1966年10月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 原告芜湖市远辰物业服务有限公司与被告刘明富物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告芜湖市远辰物业服务有限公司委托诉讼代理人章爱民及被告刘明富均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖市远辰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付拖欠原告2016年5月31日至2020年11月30日合计54个月的物业服务费共计4279.39元；2、请求判决被告支付因拖欠原告2016年5月31日至2020年11月30日合计54个月的物业服务费所产生的违约金1833.85元；3、请求判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：根据2016年5月30日、2017年6月3日、2018年6月4日和2019年12月29日瑞华苑小区业主大会投票表决决定，瑞华苑小区业主委员会与原告签订《江城国际瑞华苑物业服务委托合同》聘请原告自2016年5月30日起对瑞华苑小区提供物业服务和管理，本小区业主和物业使用人应当按照该合同的约按时向原告交纳物业服务费。被告系瑞华苑21栋03号门面房的业主，产权面积66.04平方米。按合同约定，该户交纳物业服务费的标准为门面房物业费每月每方米1.2元，被告应向原告交纳下列费用：一、2016年5月31日至2020年11月30日共计54个月的物业服务费合计为4279.39元；二、拖欠原告物业服务费所产生的违约金计算至2020年11月30日合计为1833.85元。原告芜湖市远辰物业服务有限公司具备合法资质，与瑞华苑小区业主委员会签订《江城国际瑞华苑物业服务委托合同》后对合同范围内物业提供服务与管理且收费标准符合相关法律、法规及政策规定，合同约定明确。被告作为原告提供物服业服务的受益人，应为履行按时向原告交纳相应物业务费的义务。被告拖欠物向业服务费期间，原告多次以上门、电话、函告等方式被告催交，但被告一直没有交费。请求判如所请。 被告刘明富辩称：原告公司2016年进驻案涉小区，前期物业公司在的时候小区内是不能停车的，只有地下车库，现在地下车库是前期物业公司在经营，原告在进驻后在小区内路面上随意设立停车位并在我的门面房前也设立了停车位，影响了我的生意，就此我和原告沟通，但原告态度强硬，因此我没有缴纳物业费。我家房屋还存在漏水情况，小区存在消防车道不畅的消防安全隐患。 经审理查明：被告刘明富系江城国际瑞华苑21#楼03号门面房（建筑面积66.04平方米）业主。2016年5月30日，原告芜湖市远辰物业服务有限公司（乙方）与瑞华苑小区业主委员会（甲方）签订《江城国际－瑞华苑物业服务委托合同》一份，约定甲方将“江城国际－瑞华苑”委托给乙方实施物业服务，委托管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；红线以内的公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理明渠垃圾的清理；交通与车辆停放秩序；协调处理房屋质量问题，开发商遗留问题等；委托管理期限自2016年5月30日起至2017年6月2日止；物业管理服务收费标准：非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取。2017年6月3日，原告（乙方）与瑞华苑小区业主委员会（甲方）续签《物业服务委托合同》一份，委托管理期限为一年，自2017年6月3日起至2018年6月2日止，物业费标准同上；2018年6月4日，原告（乙方）与瑞华苑小区业主委员会（甲方）续签《物业服务委托合同》一份，委托管理期限为19个月，自2018年6月4日起至2019年12月31日止，物业费标准同上。2019年12月29日，原告（乙方）与瑞华苑小区业主委员会（甲方）续签《2020年度物业服务委托合同》，委托管理期限为一年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，物业费标准同上。上述合同签订后，原告提供了相应物业服务，刘明富因认为物业在路面设立的停车位影响其店铺生意、且存在漏水情况及消防隐患由未交纳2016年5月31日至2020年11月30日期间的物业费，故成讼。 上述事实，有经庭审举证、质证的原告提交的原告营业执照（副本）复印件、《物业委托合同》复印件、催费告知书复印件、房屋买卖合同复印件、房屋产权证复印件、被告向本院提交的照片打印件、手机截图打印机及双方当事人陈述在卷证实。 本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，原告与被告所在的瑞华苑小区业主委员会签订的各年度的物业服务合同均合法有效，对被告具有法律约束力。原告对小区实施了物业管理服务后，被告作为小区业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。居民生活小区的服务质量除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力，共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的保持、改善和提高。由于居民生活小区居住的人员较多，不同的业主从不同角度对物业管理的要求也不一样。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。被告认为物业在路面设立的停车位影响其店铺生意，但对物业交通和车辆停放秩序的管理系《物业服务委托合同》中约定的委托事项，原告设立路面停车位系履行合同义务，且仅凭被告提供的照片尚不足以证明设立路面停车位影响了其店铺生意，被告以此为由拒交全部物业费并无法律依据。被告自2016年5月31日至2020年11月30日未交纳物业服务费合计4279.39元（66.04平方米×1.2元/平方米×54个月），考虑到被告反映房屋存在漏水情况及消防隐患的问题确实属实，而根据《物业服务委托合同》约定，原告有义务协调处理房屋质量问题、开发商遗留问题，也有义务疏通交通堵塞、消防通道，原告提供的物业服务却有不到位之处，故对原告诉求的物业服务费本院依法酌情减少10%，被告应支付原告物业服务费3851.45元（4279.39元×90%），希望原告在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务。对于原告主张的违约金诉请，鉴于原告提供的物业服务却有不到位之处，被告系以拒交物业费的方式行使抗辩权利，本身并无拒交物业费之故意，其未依约交纳物业费系出于对法律的不同认识，故本院对原告要求被告支付相应违约金的诉求，不予支持。综上，对原告的合法诉请予以支持，对被告的合理辩解予以采纳，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一条之规定，判决如下： 一、被告刘明富于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖市远辰物业服务有限公司自2016年5月31日起至2020年11月30日止的物业服务费3851.45元； 二、驳回原告芜湖市远辰物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告芜湖市远辰物业服务有限公司负担3元，被告刘明富负担22元。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 周 冉 二〇二一年三月二十四日 书记员 沙金金 附本案适用法律规定： 《中华人民共和国民法典》 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。