重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0105民初2692号原告：重庆国奥村物业服务有限公司，住所地重庆市江北区国惠路35号国奥村一期中心商业第吊一层，统一社会信用代码91500105552043252D。法定代表人：杨靖，董事长。委托诉讼代理人：彭黄丹，重庆中耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡午阳，重庆中耀律师事务所律师。被告：滕彩虎，男，1971年4月26日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告重庆国奥村物业服务有限公司（以下简称国奥村物业公司）与被告滕彩虎物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告国奥村物业公司的委托诉讼代理人彭黄丹、被告滕彩虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国奥村物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令滕彩虎支付截止2020年9月30日的物业服务费12975.18元与公摊费921元；2.判令滕彩虎支付逾期交纳物业服务费、公摊费产生的违约金（从逾期之日起按每日千分之三计算）。庭审中，国奥村物业公司将诉讼请求变更为：1.判令滕彩虎支付从2015年4月1日至2020年9月30日止的物业服务费12975.18元与从2015年7月1日至2020年7月31日止的公摊费891.2元；2.判令滕彩虎支付逾期交纳物业服务费产生的违约金1000元。事实和理由：2012年11月27日，国奥村物业公司与滕彩虎签订了《前期物业服务协议》，国奥村物业公司为滕彩虎房屋所在小区提供物业服务。滕彩虎未按约支付物业服务费、公摊费等，经国奥村物业公司多次催要未果，现诉至法院，望判如所请。被告滕彩虎辩称，国奥村物业公司没有尽到相应的义务，存在以下问题：一、滕彩虎房屋出现质量问题，通知了国奥村物业公司，但国奥村物业公司未积极找开发商协商解决。二、案涉小区二期1栋的电梯长期无法使用，国奥村物业公司未进行维修；小区公共区域如足球场、篮球场等一直封闭；停车场远远不够业主使用；垃圾堆积长时间无人清理；国奥村物业公司未对公共收益进行公示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的资质证书、重庆市江北区物业服务收费价目表、《重庆国奥村二期前期物业服务合同》《前期物业服务合同备案证明存根》、判决书、《建筑工程施工许可证》、收取电费流水、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果、《业主临时管理规约》《前期物业服务协议》《承诺书》、客服管家工作日志、值班记录、车辆出入登记表、电梯机房巡查记录、报事报修登记表、半月维保记录、照片、催款函、EMS邮政快递单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、滕彩虎举示的视频资料，拟证明国奥村物业公司没有积极与开发商联系帮忙解决提供相应的物业服务，国奥村物业公司质证认为，对该证据的真实性无法核实，国奥村物业公司对此不知情，即使该情况属实与本案也不是同一法律关系。本院认为，视频证据无法反映国奥村物业公司怠于帮助联系开发商，达不到滕彩虎的证明目的，本院对此不予采信；二、滕彩虎举示的照片，拟证明案涉小区二期1栋电梯长期无法使用、垃圾堆积长时间无人清理。国奥村物业公司质证认为对真实性无法核实，反映不出国奥村物业公司的服务瑕疵。本院认为，该证据仅能证明国奥村物业公司在提供的物业服务过程中某些方面存在不足之处，而物业服务是一个持续性的过程，该组证据并不能反映完整的物业服务状态，即便存在电梯无法使用的问题，也应动用物业专项维修基金进行修理，故本院对该证据不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：国奥村物业公司系江北区国奥村二期的物业服务公司，系二级资质的物业管理企业。2014年7月23日至今，重庆市江北区国惠路32号1幢15-7房屋的产权人登记为滕彩虎，房屋建筑面积为98.3平方米。2012年5月25日，国奥村物业公司与重庆国奥实业发展有限公司（以下简称国奥实业公司）签订了《重庆国奥村二期前期物业服务合同》，合同约定：物业名称为重庆国奥村二期，国奥村物业公司服务内容主要包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木等的养护与管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，物业档案资料管理，物业专项维修资金的使用，装修管理，法律政策规定应由国奥物业管理服务的其他事项；物业服务费以建筑面积计算，住宅物业服务费为每月每平方米2.2元，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内履行交纳义务；合同期限为3年，自2012年6月8日起至2015年6月7日止；合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应在合同期限届满后三个月内继续履行本合同，国奥实业公司应在期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。2012年11月27日，滕彩虎与国奥村物业公司签订《前期物业服务协议》，约定：交纳物业服务费的时间为每月5日前；高层住宅按建筑面积每月每平方米2元交纳物业费；公共区域能源分摊费用按渝价[2004]778号文件规定；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。2012年以来，国奥村物业公司一直在案涉小区服务至今。案涉小区于2015年7月1日至2020年7月31日期间的公摊电费均高于或者等于0.15元/月/平方米。因滕彩虎未按时足额缴纳物业服务费与公摊费，国奥村物业公司于2019年9月20日向滕彩虎寄送了催款函进行欠付催收。庭审中，国奥村物业公司陈述该区域内的物业服务费实按照2元/月/平方米进行收取，公摊费为据实分摊，按照0.15元/月/平方米收取。滕彩虎之前预留的费用还余8.25元，扣除该费用后2015年7月的尚欠公摊费为6.5元。本院认为，国奥村物业公司与案涉小区的开发建设单位国奥实业公司签订《重庆国奥村二期前期物业服务合同》，依合法程序进入案涉小区并提供物业管理服务。虽然该合同期满后，双方未续签书面合同，但国奥村物业公司继续一直以物业服务企业身份为案涉小区提供物业服务，故为维护案涉小区整体的物业管理秩序及全体业主公共利益，仍宜认定国奥村物业公司与案涉小区业主之间存在事实上的物业服务合同关系。但是，从规范的角度，国奥村物业公司应积极敦促案涉小区开发建设单位履行法定程序续订前期物业服务合同或选聘新的前期物业服务企业。综上，依据相关法律规定，国奥村物业公司与滕彩虎之间成立真实合法的物业服务合同关系。物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。国奥村物业公司举示的证据反映出其对小区实施了日常管理、维护维修等，可以认定国奥村物业公司履行了物业服务合同的主要义务。滕彩虎虽提出国奥村物业公司提供的物业服务存在不足之处，但其举示的证据并不能完整反映物业服务的整个过程，故对其抗辩意见本院不予采纳。即使国奥村物业公司提供的物业服务存在瑕疵，也不能成为滕彩虎长期拒交物业服务费的正当理由。根据合同约定，滕彩虎应向国奥村物业公司交纳2015年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，国奥村物业公司主张按2元/月/平方米的标准收取，符合法律规定，故滕彩虎应支付物业服务费的具体标准为2元/月/平方米×98.3平方米×66个月，即总金额为12975.6元，故关于滕彩虎主张滕彩虎支付2015年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费12975.18元的诉讼请求，本院予以支持。2015年7月1日至2020年7月31日期间，案涉小区公摊电费实际单价均高于0.15元/月/平方米，国奥村物业公司主张按0.15元/月/平方米的标准收取该期间的公摊电费，符合法律规定，具体计算标准为0.15元/月/平方米×98.3平方米×61个月，因本案存在滕彩虎预交8.25元的情形，故本院依法进行抵扣，金额为891.2元。故关于国奥村物业公司主张滕彩虎支付2015年7月1日至2020年7月31日期间的公摊费891.2元的请求，本院予以支持。对国奥村物业公司要求滕彩虎支付逾期支付物业服务费与公摊费的违约金1000元的诉讼请求，本院认为，上述物业服务合同对违约金进行了明确约定，国奥村物业公司的请求与滕彩虎违约事实、国奥村物业公司损失以及违约金性质等因素基本相符，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九十条之规定，判决如下：被告滕彩虎于本判决生效之日起十日内向原告重庆国奥村物业服务有限公司支付2015年4月1日至2020年9月30日期间的物业服务费12975.18元与2015年7月1日起至2020年7月31日的公摊费891.2元；二、被告滕彩虎于本判决书生效之日起十日内支付原告重庆国奥村物业服务有限公司逾期支付物业服务费与公摊费的违约金1000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费172.4元，减半收取计86.2元，由被告滕彩虎负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄涛二〇二一年三月十八日法官助理 梁蜜书 记 员 杨露