云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10610号上诉人（原审被告）：奥斯迪（昆明）电子商务交易产业园有限公司,住所地云南省昆明经开区新册创业园三期M区21栋3楼301号。法定代表人：蒋成，董事长。委托诉讼代理人：方芳、罗薇，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：高云前,男，1972年12月25日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：杨光静、邓跃飞，云南新序律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明奥福房地产经纪有限公司，住所地云南省昆明市经济技术开发区奥迪斯（昆明）电子商务交易产业园M区21幢1楼2、3号商铺。法定代表人：幸群山，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张丁文，云南瑞阳律师事务所律师，特别授权代理。上诉人奥斯迪（昆明）电子商务交易产业园有限公司（以下简称：奥斯迪公司）因与被上诉人高云前、原审第三人昆明奥福房地产经纪有限公司（以下简称：奥福公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114民初1960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人奥斯迪公司的委托诉讼代理人方芳、罗薇，被上诉人高云前及其委托诉讼代理人邓跃飞，原审第三人奥福公司的委托诉讼代理人张丁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人奥斯迪公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人一审其他诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人事实上仅就厂房的购买达成意向性约定，并未形成厂房买卖合同法律关系或预约合同法律关系，一审认定双方构成预约合同法律关系错误。2.一审认定事实、举证责任分配错误，被上诉人无证据证明合同无法订立系因厂房被奥斯迪公司抵押所导致，亦无证据证明上诉人未在双方已约定订立本约的时间与其签订合同，本案系在上诉人无任何违约行为的情况下，被上诉人单方提出解除，上诉人无双倍返还定金的法律义务。3.一审认定“上诉人未在2020年4月30日前消灭抵押权构成违约”与其在判决书中作出的“被上诉人要求上诉人在2020年4月30日过户，双方对此并未达成一致意见”的认定相互矛盾，且属于在无法律依据的情况下擅自为当事人创设义务，理应予以重新认定和改判。被上诉人高云前辩称，上诉人与被上诉人已经形成房屋买卖预约合同法律关系，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人奥福公司述称，与我方无关，请求法院依法裁判。高云前向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的厂房买卖合同；2.判令被告向原告双倍返还定金200万元；3.判令本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告奥斯迪公司将案涉厂房委托第三人奥福公司对外出售。2018年10月4日，原告、被告、第三人就涉案厂房交易达成一致，约定原告购买奥斯迪电子商务交易产业园区，成交总价13865103.8元，首付定金100万元。双方未签订书面合同，仅由第三人奥福公司出具了一份其盖章的缴费详细情况给原告持有，该份情况载明了交易厂房的栋号、楼层、面积、单价、总价、客户姓名、联系方式及身份证号码等。当日，原告向被告支付了定金100万元，被告于2018年10月8日向原告开具了收据。2019年1月5日，被告方工作人员“小朱”通过微信向原告发送一份协议，协议载明：乙方高云前经由奥福公司接待，意向购买奥斯迪电商园Ｋ1栋一、二、三层厂房，因甲方（奥斯迪公司）现未能明确具体的产权过户程序，甲方同意按意向定金缴纳之日起向乙方支付年化12%的资金占用费，待甲方明确产权过户程序后，通知乙方交付尾款并停止向乙方支付资金占用费。原告在协议中手写添加了“过户时间定为2020年4月30日前，乙方采用按揭方式付款”后将协议回发给“小朱”,但双方未能达成一致意见。经查明，涉案厂房于2016年12月15日抵押给中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司。2018年12月19日，涉案厂房再次抵押给中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司，原告对此并不知情。经一审法院调查询问，中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司工作人员张建斌陈述：“知道被告奥斯迪公司要将涉案厂房出售的事情，整体抵押的房产要出售我方原则上不会干预，因为整体抵押每个房产都有一个单独的他项权证，只要清偿了他项权证上载明的债权，该房产均可正常出售。涉案厂房2018年12月19日登记的抵押是因为有新的债权再一次进行抵押，在债务没有清偿前都不存在续抵押的问题。现涉案厂房抵押担保的债权数额是165万元。”被告庭审中明确表示同意解除合同。一审法院认为：本案的争议焦点是：一、原、被告之间成立厂房买卖合同的预约还是本约？二、原告的诉讼请求应否予以支持？针对争议焦点一，预约是指将来订立一定契约的契约。判断预约与本约，应当根据当事人在合同中的意思表示加以确定。当事人的意思表示不明确或有争议时，应当通过考察合同内容是否确定到无需另行订立本约即可强制履行等因素加以确定。本案中，首先，原、被告双方并未就厂房买卖签订书面合同，仅由第三人出具其单方盖章的缴费详细情况，该份情况中虽然载明了交易厂房的栋号、面积、单价、总价，但对房款的支付时间、支付方式、房屋过户时间等条款均没有约定，且上述条款经庭审查明仍属于不明确的因素，需要当事人另行达成合意才能确定。其次，根据缴费详细情况，原、被告并不能直接发生付款及厂房过户的义务，若要履行双方之间厂房买卖合同，需要双方达成新的厂房买卖合同。再次，原告交付的100万元定金，并非房款，且涉案厂房作为现房也未进行实际交付。综上，本案原、被告之间成立的是厂房买卖合同的预约，而非本约。针对争议焦点二，原告与被告之间的厂房买卖预约合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。原告以被告将涉案厂房抵押给中国华融、无法办理过户为由主张解除双方之间厂房买卖合同（预约），被告明确表示同意，对原告该诉讼请求依法予以支持。对于被告应否向原告双倍返还定金的诉讼请求，虽然抵押不构成涉案厂房交易的实质性障碍，但出卖人仍负有将转让物抵押情况告知受让人的义务，而且除非双方明确约定由受让人代替出卖人清偿全部债务，使抵押权消灭，出卖人还负有消灭转让物抵押权的义务，出卖人在约定的履行期限内或合理期限内未履行消灭抵押权的义务，致使房屋买卖合同未能签订或未能办理房屋所有权转移登记的，应由出卖人承担相应违约责任。本案中，原告与被告于2018年10月4日达成厂房买卖预约合同，且被告向原告收受了定金100万元，虽然经庭审查明原告知道涉案厂房在交易前存在抵押的情况，但被告收受定金后并未积极履行合同，反而于2018年12月19日再次将涉案厂房进行了新的抵押，且没有证据证实已经将另行抵押的情况告知过原告，同时由于双方并未约定由原告负责消灭抵押权，故消灭抵押权的义务一方应为被告，被告自2018年10月达成买卖预约并收受定金后，至今未向抵押权人清偿债务，使抵押权消灭，故导致合同不能继续履行的责任在于被告，应由被告承担违约责任。被告抗辩“原告表意要求被告在2020年的4月30日过户，原告在此前起诉解除合同构成单方违约。”由于双方对此并未达成一致意见，且被告在2020年4月30日前仍未消灭抵押权导致过户条件不能成就，故不能认定原告违约。综上，根据《合同法》第一百一十五条：“收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告要求被告双倍返还定金有事实和法律依据，依法予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告高云前与被告奥斯迪（昆明）电子商务交易产业园有限公司于2018年10月4日达成的厂房买卖合同（预约）；二、由被告奥斯迪（昆明）电子商务交易产业园有限公司在本判决生效之日起十日内向原告高云前双倍返还定金2000000元。二审中，上诉人提交：房屋所有权证书、不动产权证书，欲证明案涉房屋以及与案涉房屋同一批进行抵押的房屋都已取得不动产权证书或房屋所有权证书，案涉房屋所涉抵押并不影响房屋的买卖及过户，可以正常进行交易。经质证，被上诉人对房屋所有权证书的证据三性认可，不动产权证书与本案无关，关联性、证明目的不认可。原审第三人对证据的三性、证明目的均予认可。被上诉人提交：上诉人公司副总经理赵利永与被上诉人的谈话录音，欲证明被上诉人到赵利永办公室要求对涉案厂房尽早办理过户，但赵利永告知涉案厂房不是不卖，而是目前卖不了，在2020年3月仍然告知不具备过户条件，且厂房至今未过户是因为公司原因，厂房上设有抵押。经质证，上诉人、原审第三人对证据三性、证明目的均不认可。本院认为，上诉人提交的房屋所有权证书被上诉人、原审第三人对其证据三性均无异议，予以采信；不动产权证书与本案审理并无直接关联，且不能达到上诉人的证明目的，不予采信；被上诉人提交的上诉人公司副总经理赵利永与被上诉人的谈话录音，上诉人、原审第三人均不认可，且从该谈话录音看，无法证明录音中与被上诉人对话的即为上诉人公司副总经理，故该谈话录音不能达到被上诉人的证明目的，不予采信。对于一审查明的案件事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人双倍返还定金？本院认为，各方当事人对一审判决解除上诉人与被上诉人于2018年10月4日达成的厂房买卖合同（预约）均无异议，本院予以维持。针对争议焦点，被上诉人主张上诉人收取定金后以案涉厂房已经抵押无法办理过户手续为由，在长达一年多时间未将厂房过户至被上诉人名下构成违约，要求上诉人承担双倍返还定金的违约责任。根据审理查明事实，上诉人与被上诉人之间于2018年10月4日成立厂房买卖预约合同法律关系，同日上诉人收取了被上诉人向其支付的100万元定金。虽然被上诉人知晓案涉厂房在交易前存在抵押，但上诉人在收取定金后并未积极向抵押权人履行债务消灭抵押权，反而于2018年12月19日再次将案涉厂房向抵押权人进行了新的抵押，且被上诉人对此并不知情。上诉人作为出卖人，在双方未明确约定由买受人代替出卖人清偿债务以消灭抵押权的情况下，上诉人负有在约定的履行期限或合理期限内履行消灭抵押权的义务，但上诉人自收取被上诉人支付的100万元定金后，在长达一年多的时间未向抵押权人清偿债务以消灭抵押权，导致合同不能继续履行，其应向被上诉人承担相应的违约责任。一审据此判决上诉人向被上诉人双倍返还定金200万元，于法有据，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由上诉人奥斯迪（昆明）电子商务交易产业园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二一年三月五日法官助理陈志远书记员汪雪媛