广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终175号上诉人（一审被告）：梁燕平，女，1973年7月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：吴在霖，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑甲午，北京大成（珠海）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：珠海中珠物业管理服务有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区。法定代表人：游和良。委托诉讼代理人：何洁敏，女，1986年6月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：古轩恩，女，1993年10月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。上诉人梁燕平因与被上诉人珠海中珠物业管理服务有限公司（以下简称中珠物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海横琴新区人民法院（2020）粤0491民初1181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁燕平上诉请求：1.撤销一审判决，改判梁燕平无需承担中珠物业公司主张的物业费、电费、违约金等费用；2.中珠物业公司赔偿梁燕平损失480元；3.本案诉讼费由中珠物业公司承担。事实与理由：案涉商品房不具备交付条件，中珠物业公司不应向梁燕平索要物业费。1、开发商珠海蓝琴发展有限公司（以下简称蓝琴公司）所开发建设的案涉房屋，存在装修过程中未取得规划许可加建夹层、卫生间及浴室的行为，违反了《珠海经济特区城乡规划法》等相关规定。珠海市横琴新区管理委员会综合执法局就该情况，于2018年6月15日向开发商下达了《询问(调查)通知书》(珠横新综询通(2018)第2021号)，要求开发商接受调查，于2018年6月26日向开发商下达了《责任改正违法行为通知书》(珠横新综责改(2018)2284号)责令开发商整改，于2018年7月5日向珠海市不动产登记中心出具《关于横琴国贸大厦6-27层存在违法建设行为的告知函》(珠横新综函(2018)844号)以及《关于协助办理横琴国贸大厦项目6-27层暂缓登记的函》(珠横新综函(2018)965号)，对开发商所建案涉项目存在违建情况进行告知，并要求暂缓登记。此外，2017年珠海市公安消防局在对本项目的《建设工程消防验收意见书》(珠公消验字(2017)第0343号)中，已经明确提出“该工程如需扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)等，应依法向我局申请建设工程消防设计审核和消防验收。”但开发商却并未按该意见执行，其改建行为不符合消防技术要求，并未办理消防设计审核和验收手续，存在安全隐患，珠海市住房和城乡建设局向开发商下达了《消防隐患整改通知书》，要求停止对横琴国贸大厦的使用，全面进行整改，采取有效措施消除隐患，完善消防审验相关手续。同时珠海市住房和城乡建设局在向业主回复的《珠海市住房和城多建设局关于横琴国贸大厦相关投诉的复函》中再一次明确，因开发商对大厦各房间室内装修部分未申报消防设计审查验收的情况，住建局已向开发商下达通知，要求停止使用并整改。据此并根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽査不合格的，应当停止使用”的规定，横琴国贸大厦(含案涉房屋)为违章建筑，且不具备消防验收条件，无法居住使用。且截止至2019年4月，该房屋一直存在限制登记状态。就上述房屋存在的问题，梁燕平也已根据商品房买卖合同的约定，向开发商主张解除商品房买卖合同。另外，因上述问题，导致案涉房屋无法交付，案涉房屋的交付直接影响到本案物业费的交纳时间、交纳主体等核心内容，开发商与本案具有利害关系，故请求法院追加开发商为本案第三人，以便查明事实，维护梁燕平合法权益。2、中珠物业公司作为开发商的代理人，未履行房屋交付义务，相应责任应由开发商和中珠物业公司承担。在开发商通知交房后，项目现场实际为中珠物业公司代开发商进行交房，实际交房人为中珠物业公司。另外，在物业交接表中，梁燕平已明确记载案涉房屋存在质量问题。而且中珠物业公司在交房时设置障碍，不予交付案涉房屋钥匙，导致梁燕平无法使用案涉房屋，由此产生的包括物业费在内的全部费用，应由开发商和中珠物业公司承担。3、中珠物业公司未对房屋存在违章行为告知业主，由此产生的包括物业费在内的费用损失应由其承担。中珠物业公司提交的两份物业合同均约定中珠物业公司有告知业主房屋装饰装修中禁止行为和注意事项的义务、有制止违反大厦管理制度和业主临时管理规约的行为并采取提示、引导、批评、规动、制止等措施督促当事人整改的义务。中珠物业公司接受开发商的委托进行交房，对上述房屋的违章情况应是明知的，但中珠物业公司从未告知梁燕平，未履行其作为物业服务企业应尽的告知义务，导致业主损失，以致到目前为止，案涉房屋仍未得到整改，仍然为违章建筑、无法消防验收，因此产生的包括物业费在内的全部损失，应由中珠物业公司和开发商承担。4、在梁燕平使用案涉房屋期间，中珠物业公司擅自停电导致梁燕平正常经营行为受到影响，遭受罚款，该损失应由中珠物业公司承担。在梁燕平使用案涉房屋期间，中珠物业公司擅自提高收费标准，以20元/平方米的标准收取物业费，严重违约。中珠物业公司存在乱收费情况，其自行在梁燕平交纳的费用中划款用电服务费，该款项应予以返还。且在梁燕平与其理论时，要求梁燕平全额交纳用电服务费在内的费用时，才肯收取正常费用，否则拒收相关费用，因此导致的违约金不应收取。中珠物业公司存在多项服务不到位的情况，不应收取高额物业费及违约金。5、即便法院认可中珠物业公司的意见，但中珠物业公司主张的违约金日千分之一过高，中珠物业公司为此遭受的损失为利息损失，应按年度LPR的130%调整违约金标准。中珠物业公司辩称：1.2019年5月16日签订交接表的当日，中珠物业公司就向梁燕平交付了房屋的钥匙，并不存在未交付钥匙的情形。2.横琴国贸大厦在2017年6月14日取得了房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表，不存在房屋违建的情形，且是否违建也与物业公司无关。3.中珠物业公司并非开发商的代理人，而是开发商聘请的物业管理公司。中珠物业公司向一审法院起诉请求：1.梁燕平向中珠物业公司支付拖欠的物业服务费34871.1元（自2018年7月1日至起诉前的2020年4月30日止）；2.梁燕平向中珠物业公司支付电费480元；3.梁燕平向中珠物业公司支付违约金11166.52元（之后的违约金继续请求）。一审法院认定事实：2018年5月10日，中珠物业公司与蓝琴公司签订了关于珠海市横琴新区×××××××国贸大厦的前期物业服务合同。合同期限自2018年5月15日至2022年7月31日。商业用房的物业服务费收费标准为45元/月/平方米。中珠物业公司可以根据物价上涨、服务成本上升等情况，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意提高物业服务费用的收费标准。业主应自蓝琴公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费（如实际交付日期早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起缴纳物业服务费）。双方还约定了其他事项。2016年3月30日，梁燕平与蓝琴公司签署《商品房买卖合同合同》，约定梁燕平向蓝琴公司购买位于珠海市横琴新区×××××××国贸大厦710室房屋。同日，梁燕平与中珠物业公司签订《横琴国贸大厦前期物业服务合同》，约定梁燕平的物业面积为105.07平方米，写字楼物业按建筑面积每月每平方米15元收取（室内水、电、空调独立计费）。业主缴纳物业管理服务费，自建设单位通知入伙之日起开始计缴物业服务费，物业服务费的缴纳时间为每月1日至20日。物业服务费收费标准在合同期限内即当服务内容变化时费用可作相应调整，同时随市场物价和政府指导价的上调而上调。受有关部门或单位委托，中珠物业公司可以提供水电费等代收代缴收费（不属于物业管理服务费用）服务，收费标准执行政府规定。如业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，中珠物业公司有权要求业主补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之一向中珠物业公司缴纳违约金。若中珠物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求中珠物业公司清退多收费用并退还利息。2017年6月14日，蓝琴公司取得珠海市横琴新区×××××××国贸大厦的竣工验收备案表。2018年6月16日，蓝琴公司在珠海特区报上登载交房通知，通知业主在2018年6月25日至29日分批办理交房手续。2019年5月16日，梁燕平签署了一份《物业交接表》，并写下如下内容：2018年6月25日来收楼时，发现与当时买楼时答应我的楼完全不一致，存在很多质量问题。当时有些了表要求整改的，但一直都没有接到电话通知我整改情况。一审庭审中，梁燕平自认从2019年7月开始使用珠海市横琴新区×××××××国贸大厦710室房屋。梁燕平认可电费并非是由电力供应公司收取，而是转由中珠物业公司代交。根据中珠物业公司所提交的抄表记录，梁燕平确实拖欠中珠物业公司电费480元。中珠物业公司在梁燕平珠海市横琴新区×××××××国贸大厦710室房屋的门口曾数次张贴了催款通知书，要求梁燕平缴纳物业服务费。一审法院认为，中珠物业公司是横琴新区祥澳路108号国贸大厦的建设单位选聘的物业服务企业，中珠物业公司与建设单位有签订前期物业服务合同，且中珠物业公司与梁燕平也签订了《横琴国贸大厦前期物业服务合同》，合同的内容均是各方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方都有约束力。梁燕平所购房屋在中珠物业公司提供的物业服务范围内，梁燕平作为业主也实际受用了中珠物业公司提供的基本物业管理服务，应按约支付物业服务费。梁燕平实际上在2018年6月25日到过蓝琴公司处收楼，其提出质量不合格，但中珠物业公司作为物业服务提供方，其有权依据双方之间的《横琴国贸大厦前期物业服务合同》的约定收取物业服务费，至于梁燕平与开发商之间因房屋质量问题产生的纠纷，梁燕平须另行向开发商主张权利，但不得以此作为拒付物业服务费的理由。梁燕平所购买的珠海市横琴新区×××××××国贸大厦710室房屋面积为105.7平方米，物业服务费单价为15元/月/平方米，因此，每月的物业服务费为15×105.7=1585.5元，因此，截止2020年4月30日，共计22个月，物业服务费的本金为1585.5×22=34881元，中珠物业公司诉请梁燕平支付物业服务费34871.1元依据充分，一审法院予以支持。梁燕平无故拖欠物业服务费，梁燕平还须支付相应的违约金，中珠物业公司计算所得的违约金符合合同的约定，每月的物业服务费对应的违约金也未超过物业服务费本金，因此，一审法院对中珠物业公司主张的物业服务费的违约金11134.98元予以采信，梁燕平须支付该违约金11134.98元。关于电费480元的问题，梁燕平确实未缴纳，只不过因为电力供应的问题梁燕平认为其产生了480元的损失，要求中珠物业公司承担该损失。一审法院对此认为，梁燕平如认为其因中珠物业公司的行为造成了损失，梁燕平须提起诉讼要求中珠物业公司赔偿，而非作为抗辩理由拒付，因此，中珠物业公司要求梁燕平支付该480元电费依据充分。但梁燕平系因电力供应问题才拒付该480元，而非无故拖欠电费，因此，中珠物业公司诉请梁燕平支付电费所对应的违约金依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，一审法院判决：一、梁燕平于判决发生法律效力之日起十日内向中珠物业公司支付2018年7月1日至2020年4月30日的物业服务费共计34871.1元;二、梁燕平于判决发生法律效力之日起十日内向中珠物业公司支付电费480元；三、梁燕平于判决发生法律效力之日起十日内向中珠物业公司支付逾期支付物业服务费的违约金11134.98元，并继续自2020年5月1日起以拖欠的物业服务费为本金，按每日千分之一的利率标准继续计算违约金，但每月的物业服务费所对应的违约金以不超过物业费本金为限；四、驳回中珠物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取482元，由中珠物业公司负担3元，梁燕平负担479元。二审审理期间，梁燕平向本院提交如下证据：1.复函；2.缴费通知书；3-6.国贸大厦业主群的聊天记录；7.业主送锦旗的照片；8.中珠物业公司在国贸大厦服务的相关视频及光盘；9.珠海市公安消防局建设工程消防验收意见书（珠公消验【2017】0343号）；10、消防隐患整改通知书；11、关于横琴国贸大厦消防问题的函；12、横琴新区规范房地产建设管理告知书；13、发票；14、2021年2月20日全国银行间同行拆借中心授权发布贷款市场报价利率(LPR)公告；15、录音光盘及录音记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系前期物业服务合同纠纷。建设单位蓝琴公司与物业服务企业中珠物业公司订立的前期物业服务合同，对业主梁燕平具有约束力；同时中珠物业公司与梁燕平亦签订了前期物业服务合同，双方亦应遵守该份合同的约定。梁燕平所购房屋在中珠物业公司提供的物业服务范围内，梁燕平作为业主也实际受用了中珠物业公司提供的基本物业管理服务，应按约支付物业服务费。中珠物业公司与梁燕平在前期物业服务合同中约定“自建设单位通知入伙之日起开始计缴物业服务费”，而蓝琴公司于2018年6月16日在珠海特区报上登载交房通知，通知业主在2018年6月25日至29日分批办理交房手续，则中珠物业公司诉请主张自2018年7月1日起至2020年4月30日的物业服务费34871.1元符合合同约定，本院予以支持，一审判决正确，本院予以维持。梁燕平拖欠物业服务费，根据合同约定，应支付违约金，因中珠物业公司计算主张的每月物业服务费对应的违约金未超过物业服务费本金，故本院对梁燕平关于违约金过高的抗辩不予采信，一审判决梁燕平须支付违约金11134.98元并无不当，本院予以维持。就涉案710房屋而言，物业服务合同的当事人为梁燕平与中珠物业公司，梁燕平上诉主张追加蓝琴公司为本案第三人，不符合合同相对性原则，故本院对梁燕平追加第三人的申请不予准许。至于梁燕平抗辩涉案房屋存在的质量问题、不符合交付条件及因此该其造成的损失等问题，与本案不属于同一法律关系，梁燕平可另循途径要求蓝琴公司予以解决。至于梁燕平上诉主张的480元损失，因其在一审中未提出反诉，超出二审审理范围，本院不予审处。综上所述，梁燕平的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费672元，由梁燕平负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年三月五日书记员  王 莉