山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2021）晋0502民初185号   原告：李某1，男，1980年3月19日生，汉族，山西省泽州人，现住晋城市泽州县。   原告：秦某，女，1986年8月15日生，汉族，山西省泽州人，现住晋城市泽州县。   二原告共同的委托代理人：李某2、聂某，山西泽州律师事务所律师。   被告：曹某，女，1974年11月6日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。   被告：闫某，男，1973年6月23日生，汉族，晋城市人，现住晋城市。   二被告共同的委托代理人：郭某、杨某（实习），山西锦劭律师事务所律师。   原告李某1、秦某诉被告曹某、闫某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托代理人聂某、被告曹某及其委托代理人郭某、杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告李某1、秦某向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告继续履行合同，如若二被告不履行合同，二被告应依据法律及合同约定双倍返还二原告定金10万元，并承担晋城市嘉家禾房地产经纪有限公司（以下简称“嘉家禾公司”）佣金服务费18900元，并适当向二原告支付违约金；2、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2020年10月16日，在嘉家禾公司的居间介绍下，原、被告签订了《房屋买卖合同》，并于当天签订了《补充协议》和《成交确认书》。双方约定二原告以105万元的价格购买二被告的房屋，二原告当天即通过嘉家禾公司向二被告支付5万元定金，该定金自动转化为购房款。并约定待二被告撤销与开发商签订的关于案涉房屋的原始合同后，二原告一次性向二被告付清剩余房款100万元。剩余房款于2020年10月31日前支付，并约定由违约方承担中介的服务佣金18900元。但截至2020年11月17日，二被告仍未撤销与开发商签订的关于案涉房屋的原始合同，也未向二原告出示已撤销合同的相关证据，导致二原告至今无法向二被告支付剩余房款。二原告多次催促二被告履行撤销义务，二被告却一拖再拖。为了顺利履行合同，原告只能依法起诉，望判如所请。   被告曹某、闫某辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求。一、原告自认为其已经解除了与被告的《房屋买卖合同》，现又诉请被告继续履行，自相矛盾；二、被告已向原告送达了解除合同通知书，依法行使了合同解除权。根据法律规定，如原告对被告行使合同解除权有异议，也只能提起确认之诉，请求法院确认合同解除的效力，而无权要求被告继续履行合同；三、根据合同约定，行使合同解除权只有两种情形：逾期付款或逾期交房超过三十日，其他都不构成解除合同的事由。同时，合同约定付款在先，交房在后。所以，在原告未支付全部房款的情形下，根本不存在被告逾期交房的情形。本案，因原告逾期付款超过三十日，构成根本违约，被告解除合同，解除权合法有效；四、原告无权主张被告承担嘉家禾公司的佣金服务费18900元。首先，原告不是该请求权的权利主体。其次，《成交确认书》约定由违约方承担服务佣金，被告不是违约方。最后，《成交确认书》约定了仲裁条款，排除法院管辖。   经审理查明：被告曹某、闫某系夫妻关系，二被告婚后购买有位于晋城市城区的某房屋一套。   2020年10月15日，原告拟购买被告上述房屋，原告李某1向被告曹某支付1万元，被告曹某出具了收款收据，载明“今收到李某1某房屋订金1万元，房价105万（不含过户费、不含家具及家电、含装修）。”   2020年10月16日，李某1又向被告闫某支付了定金4万元，被告闫某出具了定金收条。同时，被告曹某、闫某作为出卖人（甲方）、原告李某1作为买受人（乙方），双方签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：甲方将其位于晋城市城区的某房屋以105万的价格出售给乙方，该房屋建筑面积为123.25平方米；签订本合同前，乙方支付购房定金5万元，该定金用于冲抵居间服务费及购房款；甲方撤销合同之后，乙方签订合同之时一次性付清曹某房款100万元，付款之后，乙方方可签订商品房购房合同；甲方负责更名，更名费用由甲方承担，如更名不成功，造成的损失由甲方负责；乙方应于2020年10月31日前向甲方支付全部房款，甲方在收到全部房款后的5天内将房屋交付乙方；甲、乙任何一方不遵守或不配合合同约定的房屋所有权转移规定，致使产权转移无法按期顺利履行的，对方有权解除合同，并由责任方向守约方支付上述房地产约定实际成交额15%的违约金。同日，原、被告与嘉家禾公司（居间方）共同签订了《成交确认书》，载明：原告支付成交房屋总价款的2%的款项计18900元作为居间方的服务佣金，如出现违约状况，由违约方承担居间方的服务佣金。   上述合同签订后，被告闫某于2020年10月21日向晋城市住房公积金管理中心结清了案涉房屋贷款。二被告于2020年10月23日向案涉房屋开发商晋城金建集团锦天房地产开发有限公司（以下简称“金建锦天公司”）递交了退房申请，申请撤销双方之间的《商品房买卖合同》。2020年10月27日，金建锦天公司已在该撤销申请表上盖章。后因双方发生争议，目前该《商品房买卖合同》尚未被撤销。   另查明：因原、被告在购房时仅约定不含家具家电、含装修，后续双方在房屋交付具体细节上发生争议，比如是否应包含榻榻米等。原、被告未能在房屋交付细节上达成一致意见。2020年11月初，房屋中介曾向被告表达过原告有不愿再购买房屋的意愿，但双方也未就合同解除达成一致意见。   2020年11月17日，原告委托山西泽州律师事务所向被告发出律师函，要求被告于2020年11月22日前积极履行撤销原始合同的义务，或出示已撤销合同的证据，否则将解除合同，要求被告双倍返还定金，承担违约责任。2020年11月23日，被告曹某通过短信和原告律师进行沟通，表明合同备案撤销暂且搁置的过错不在卖方，而在于买方一直没有明确的态度。原告律师则表示，一方面回复已经超过了律师函中明确的时间，另一方面5万元定金足够表达出李某1的购房意愿，且李某1在2020年10月30日前从未向被告表达过不购房的意愿，而是在积极主动的催促被告履行义务，因被告迟迟不撤销原始合同，导致李某1无法履行交付房款的义务，希望曹某、闫某能在2020年12月25日前和李某1签署解除合同的相关文件，否则将提起诉讼。之后，曹某短信问原告律师，原告是继续履行还是解除合同，原告律师未予回复。   2021年1月4日，被告曹某向原告李某1发出《解除房屋买卖合同通知书》，载明：自2020年10月16日双方签订《房屋买卖合同》之后，我方一直积极履行合同，联系承租人退租并腾空房屋、提前还清公积金贷款、向金建锦天公司提出书面退房申请、约嘉家禾公司和你方看房，但你方却一直没有明确的态度，且多次通过嘉家禾公司通知我说不想买房了，要求退定金。鉴于以上事实及合同约定，我正式通知你解除上述房屋买卖合同。被告曹某将该通知书的纸质版文件邮寄给原告李某1，原告未接收，电子版文件通过短信的方式已送达。   以上事实有原、被告陈述、房屋买卖合同、补充协议、收款收据、晋城市住房公积金管理中心个人贷款系统结清证明、退房申请、撤销申请、律师函、短信记录、解除房屋买卖合同通知书、运单详情、短信截图、结婚证等证据在案佐证。   本院认为：关于合同效力的问题。被告辩称双方在《补充协议》中约定通过合同更名的方式进行房屋过户登记，双方存在恶意串通损害国家利益，违反了相关法律规定，应为无效合同。本院认为，原、被告签订的《补充协议》虽然约定以更名的方式完成案涉房屋的过户手续，以此逃避税收，但该逃税避税的行为并不导致《补充协议》无效，双方的房屋买卖行为应当缴纳相关税费而未缴纳，其属于行政处罚调整的范围。综上，本院认为案涉《房屋买卖合同》、《补充协议》及《成交确认书》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均有拘束力。   关于案涉合同是否解除的问题。本案中原告的诉讼请求含有若被告不履行合同则要求解除合同的意思表示，现被告主张合同已解除，故本院判令解除原、被告之前签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》。   关于违约责任。首先，原、被告最初是因房屋交付细节产生的争议，在此过程中，双方未能做到互商互量、冷静协商，导致矛盾升级，双方均存在一定过错。其次，合同履行过程中，原告通过房屋中介曾向被告表达过不想继续买房的意愿，被告基于此暂停撤销房屋原始合同，但双方并未就撤销原始合同达成一致意见，后原告向被告发出的律师函，可以视为原告有履行合同的意愿，但被告仍未履行，构成违约，同时，原告在合同履行过程中表达解除合同的意愿，又在被告追问是解除还是继续履行时，未尽早明确表态，原告自身也负有一定过错。综上，本院结合合同的履行程度以及双方的过错程度，酌情判令被告返还原告定金5万元。对于违约金，不予支持。   关于居间服务费的问题。因本案中原告还未向居间方支付居间服务费，故原告要求被告承担该项费用，不予支持。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：   一、解除原告李某1、秦某与被告曹某、闫某于2020年10月16日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。   二、被告曹某、闫某应于本判决生效之日起十日内向原告李某1、秦某返还定金5万元。   三、驳回原告李某1、秦某的其他诉讼请求。   如果未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1340元，由原告李某1、秦某承担777元，被告曹某、闫某承担563元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 晋利霞     二〇二一年三月十一日   法官助理 张 晖   书 记 员 赵贝贝