湖北省荆门市东宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂0802民初31号 原告：胡清。 委托诉讼代理人：李万海，湖北邦伦律师事务所律师。 被告：武汉峰实润达商贸有限公司。 法定代表人：彭峰，执行董事。 委托诉讼代理人：马威，北京德和衡（武汉）律师事务所律师。 原告胡清与被告武汉峰实润达商贸有限公司（以下简称“峰实公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依法适用简易程序审理，并作出（2020）鄂0802民初650号民事判决书。峰实公司不服该判决提起上诉，荆门市中级人民法院于2020年11月16日作出（2020）鄂08民终881号民事裁定书，裁定撤销本院（2020）鄂0802民初650号民事判决，发回重审。本院于2021年1月4日重新立案受理，并另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡清及其委托诉讼代理人李万海、被告峰实公司委托诉讼代理人马威到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告胡清向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年11月至2020年5月期间的房屋租金460831元及违约金150000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月30日，原、被告签订协议，约定原告将其所有的位于荆门市东宝区中天街32-4号临街门面租赁给被告经营阿凡卓服饰，期限为2019年4月15日至2021年4月14日，被告于每月12日之前向原告支付当月租金，年租金为790000元，任何一方发生违约，需向另一方支付违约金150000元。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告自2019年11月起拖欠租金，至今未付。 被告峰实公司辩称：1、双方之间为联营合同关系而非租赁合同关系；2、2020年1月，受新冠肺炎疫情的不可抗力影响，双方的联营合同无法继续履行，根据合同第七条第8款的约定，双方互不承担违约责任；3、合同明确约定由原告承担门面租金，且原告未提交证据证明其存在租金损失，其主张不应予以支持；4、“违约金15万元”的条款未经双方签字盖章，与合同正文违约条款的内容相矛盾，不产生法律效力；5、即便原告遭受了租金损失，其原因为新冠肺炎疫情这一不可抗力因素，根据相关司法解释的规定，应由双方根据公平原则进行分担；6、联营合同于2020年2月1日解除，因疫情影响未能及时腾退，已于4月份腾退房屋并通知原告。 双方当事人围绕其诉辩意见向本院提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证。原告提交的证据为： A1、《减免租金申请书》、银行交易明细5张，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系； A2、被告在荆门三店的销售额截图5份，证明被告店铺一直处于经营状态； A3、原告与被告员工的微信聊天截图，证明被告于2020年3月24日向原告发出《荆门中天街阿凡卓店铺合作解除通知》，落款时间是2020年2月1日，2020年4月9日发出《撤店告知函》，但一直未办理租赁物移交手续。 被告提交的证据为： B1、银行流水明细，证明被告已依约向原告支付2019年4月至10月的联营利润； B2、《荆门中天街阿凡卓店铺合作解除通知》，证明被告于2020年2月1日已向原告发出解除函，双方联营合同关系已于当日解除； B3、《撤店告知函》，证明被告因受疫情影响于2020年4月已从案涉店铺撤离； B4、被告员工陈董平与原告的微信聊天记录截屏，证明被告已于2020年4月从案涉店铺撤离。 经庭审质证，被告对A1真实性无异议，证明目的有异议，认为该证据不能证明双方是租赁合同关系，根据双方签订《联营合同》约定的权利义务关系，双方属于联营合同关系，应当共担风险；对A2真实性和证明目的有异议；对A3真实性无异议，证明目的有异议，该证据恰好可以证明双方的联营合同已经解除，被告已履行了解除合同的法定程序，也发出了撤店通知，原告因自身原因未接收店铺，相应损失应自行承担。原告对B1真实性无异议，证明目的有异议，认为被告支付的款项性质为租金；对B2、B3的真实性和证明目的均有异议，否认收到过被告发出的合同解除通知和撤店告知函；对B4真实性无异议，对证明目的有异议，认为合同未解除。 经审核，双方对A1、A3、B1、B4的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。A2应为被告公司在案涉店铺的销售信息平台截图，本院对其真实性予以采信，从销售信息可以证实案涉店铺在2020年4月7日仍然存在经营行为。对于B2、B3，原告在原一审庭审中承认被告方员工通过微信向发送过该两份通知，本院对该两份证据的真实性予以采信，结合原告提交的A3看，被告员工是2020年3月24日通过微信向原告发送的解除通知的照片，故被告主张其于2020年2月1日向原告发出解除通知与事实不符；被告员工于2020年4月9日通过微信向原告发送撤店告知函的照片，其后，被告员工又于2020年5月27日向原告发送消息“胡总，钥匙你后天早上去五点（店）拿”，表明被告实际撤店的时间应该是5月底，故本院对被告主张其已于4月底撤店亦与事实不符，本院不予采信。关于双方对上述证据中争议的合同性质及合同是否解除的证明目的，本院在判决理由中认定。 根据本院采信的上述证据并结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年3月30日，胡清与峰实公司签订一份《联营协议》，约定：联营场所为荆门中天街32-4号临街门面，项目为经营阿凡卓服饰，期限为2019年4月15日至2021年4月14日，胡清于2019年4月15日将门面完好交付峰实公司；胡清提供自己有合法经营权的门面，并承担门面租金，提供该门面的合法工商营业执照、税务登记证；峰实公司承担联营店铺每年核定的定额税国税、地税等税费，承担经营中所发生的工商、卫生、门前三包及经营产生的水、电费等费用，提供联营中所有货品货架作为投资，并承担相应的运输等费用和货品保险等；峰实公司全权负责店铺经营运营管理、店堂安全管理、联营期内员工工资、医疗、养老等福利费用，保证联营期内所销售的产品商标、质量、物价符合相关法律规定并承担相应后果；胡清可以管理店员的日常考勤、仪态装束等，负责联营期内房屋防水、防漏、锁具等基本维修维护，有权不定期到店铺进行查账，在不干扰日常运营的前提下，峰实公司不得以任何理由拒绝；峰实公司向胡清每月缴纳联营利润金，支付时间为当月12日转账到胡清指定账户，年销售额累积达到贰佰捌拾万元人民币后，超过贰佰捌拾万元人民币的部分峰实公司每月按销售额的28%向胡清交纳联营利润金；若全年销售额不足贰佰捌拾万元人民币，则峰实公司按照贰佰捌拾万元销售额的提成给胡清结算即峰实公司保障胡峰全年返利金额不低于柒拾玖万元人民币；胡清签订此联营协议之后向峰实公司支付联营保证金人民币贰万元整，双方联营期满结束时，结清所有费用后，峰实公司在一周内无息全额返还胡清保证金贰万元整；联营期内，甲、乙双方不得擅自停止或改变联营协议，不得有第三方参与或替代联营，否则违约方将承担由此引起的一切损失；联营期间若遇国家政策或其他不可抗力因素发生而导致联营无法继续时，本协议同时终止，双方都不承担违约责任，甲、乙双方按实际经营时间结算，同时全额返还甲方联营保证金；任何一方无权在协议期内终止协议（法律另有规定及本协议另有约定除外）；任何一方发生违约，需向对方赔偿违约金拾万元整。另，双方在合同补充条款处手写以下内容：由峰实公司装修，峰实公司每月12号之前支付胡清当月租金，如年销售超过280万，超过部分按营业额的28%支付给胡清，每年核算一次，合同二年，同时胡清支付峰实公司贰万元定金，峰实公司进场装修后退还胡清，双方不得违约；如胡清违约，峰实公司不退还定金；如峰实公司违约，须双倍赔偿胡清；合同期内双方不得违约，如违约需赔偿对方一切损失（甲方为房租，乙方为装修、货品等）。胡清和峰实公司在协议尾部落款处签名、盖章。根据胡清提交的协议，在落款日期后载有“双方约定违约金为拾伍万元整（¥150000.00元整）”等内容，其上仅胡清捺印，无签名或峰实公司盖章。 合同签订后，峰实公司于2019年4月16日退还胡清交纳的定金20000元，并依约每月向胡清转款65833元至2019年10月，其中，被告在2019年6月、7月、10月的转款中附言系支付湖北荆门三店当月房租。2020年11月以后，峰实公司未按约定履行付款义务。 2020年1月24日至2020年3月16日期间，因新型冠状病毒肺炎疫情，荆门市采取了封城、交通管制等行政措施，商场等营业场所均予停业。2020年1月31日，峰实公司员工陈伟通过微信向胡清发送《倡议书》一份，倡议“更多的甲方、房东能在疫情关键时刻为我品牌方减免不少于30天（即一个月）租金，缓解一定压力”，并告知胡清“从合作的角度，你是甲方，你要确保店铺的正常营业，现在不能正常营业了，已经对公司有损失了，货品折损、员工工资等，之所以和你说要和一房东协商，是要你自己降低你自己的损失”。胡清回复“疫情结束后我会和房东面谈。你们拖欠的几个月房租什么时候汇过来”。2020年2月6日，陈伟向胡清发送《减免租金申请》，载明：“尊敬的合作方胡清（湖北荆门三店）：我公司于2019年1月1日承租你方位于荆门市中天街与工商街交叉口（海澜之家对面）阿凡卓产用于服装经营目的，合同期限2年租金65833元/月。在承租期内我公司严格履行租赁协议，依约足额支付房租……希望贵公司给与我公司免租3个月，以帮助我公司度过现在的难关。以上请求是否可行，请3日内予答复为盼”。2020年3月24日，陈伟通过微信向胡清发送一份以“阿凡卓全国运营中心”名义作出的落款时间为2020年2月1日的《荆门中天街阿凡卓店铺合作解除通知》，载明“因新冠状病毒肺炎疫情属于不可抗力，该不可抗力导致店铺合作不能继续，属于法定解除的情形之一，决定于2020年2月1号正式解除与胡清的合作合同关系并撤店。”2020年4月9日，陈伟再次微信向胡清发送《撤店告知函》，确定于2020年4月10日撤店。2020年4月20日，胡清向峰实公司员工发送微信消息：“还是不接电话，你让他联系我吧，店铺是你们单方面关的门！没有经过我同意，也没有和我办交接手续。”2020年5月27日，峰实公司员工通知胡清到阿凡卓湖北荆门五店拿钥匙。 另查明，2020年3月19日至2020年4月7日期间，阿凡卓湖北荆门三店处于经营状态。 本案原一审诉讼过程中，经本院协调，胡清与峰实公司于2020年6月30日完成门面的交接手续。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、原、被告之间建立的房屋租赁合同关系还是联营合同关系；二、双方的合同关系是否解除；三、被告应支付的租金或联营利润金是多少；四、被告是否构成违约，原告主张的违约金如何认定。 关于原、被告之间建立的房屋租赁合同关系还是联营合同关系的问题。原告以房屋租赁合同法律关系主张权利，被告抗辩双方系联营合同关系，应共担损失。法律关系应当根据双方当事人在订立合同时关于权利义务的真实意思表示来判断，同时可结合合同履行过程中的权利义务表现形式辅助判断。首先，从原、被告签订的《联营协议》看，其标题以及打印部分的主文内容均体现为联营合同关系，即原告以房屋出资，被告负责经营管理，双方联合经营阿凡卓服饰，且根据协议第六条第1款的内容，被告应每月给付原告联营利润金；但双方在第十条补充条款处手写备注被告每月给付款项的性质为“当月租金”，该表述显然不同于合同打印部分的“联营利润金”。按照一般生活经验，合同当事人在签订机打合同时，若合同内容存在争议或者不足以体现当事人的真实意思表示，通常采取手写方式进行变更或者补充，故当合同中打印内容与手写内容不一致的，手写内容更能体现双方当事人签订合同时的真实意思表示，应作为确定权利义务关系的依据。第十条补充条款表述被告支付原告的款项为“租金”，未表述为第六条使用的“联营利润金”，表明双方在订立合同时对款项性质的真实理解为房屋租金，据此判断，双方合同关系为房屋租赁合同关系。其次，从合同履行过程中双方对款项性质的表述和理解来看，亦多次使用“房租”的表述，例如：原告提交的交易记录中，被告多次附言“支付湖北荆门三店房租”；《倡议书》载明“我们倡议更多的甲方、房东能在疫情关键时刻为我品牌方减免不少于30天租金”；《减免租金申请》载明“合同期限2年租金65833元/月，在承租期内我公司严格履行租赁协议，依约足额支付房租”；原告在多次与被告微信聊天催款时也使用了“房租又没打过来”、“房租帮我催一下财务”等表述。可见，双方在合同履行过程中均认可被告所负款项为房屋租金。再次，从联营合同的法律属性来看，所谓“联营合同”并非法律上的有名合同概念，而是一种学理概念，《中华人民共和国民法通则》第五十一、五十二、五十三条规定了联营这一法律主体，分属不同的联营形式，学理上将其分别界定为法人型联营、合伙型联营、协作型联营。本案中，原、被告签订的《联营合同》显然不符合上述规定中的任意一种情形。事实上，原告的主要合同义务是租赁涉案店铺后提供给被告经营并保障该房屋能够正常使用，其权利为按月收取固定租金，店铺销售额超过280万元后享受一定比例的分成收益，并不承担店铺经营亏损的风险，另外，原告虽享有管理日常考勤和查账的权利，但这种权利更多体现的是原告为保证期能够持续稳定收取租金的一种监督举措，客观上无法影响店铺的经营活动。综合以上因素判断，原、被告之间的法律关系名为联营合同，实际上为转移房屋使用权的房屋租赁合同关系，且为转租关系。 关于双方的房屋租赁合同是否解除的问题。原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期满前，被告主张依据不可抗力解除合同，并撤出店铺。《联营合同》第七条约定了合同因不可抗力终止的情形，即“联营期间若遇国家政策或其他不可抗力因素发生而导致联营无法继续时，本协议同时终止，双方都不承担违约责任”，本案需要审查合同是否因不可抗力而无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除的具体情形，即“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，其中第一项属双方当事人都享有解除权的事由，后三项系专属于合同守约方享有解除权的事由。故认定被告是否享有法定解除权的关键在于判断新冠肺炎疫情这一不可抗力是否足以影响被告合同目的的实现。本院认为，双方约定的合同履行期限为2019年4月15日至2021年4月14日，因疫情原因，荆门市在2020年1月24日至2020年3月16日期间采取了封城、交通管制等防控措施，此期间被告停止经营，不足两月的防控措施虽对被告的持续经营活动造成了一定影响，但防控措施解除后，被告立即恢复了经营活动，即疫情这一不可抗力因素并未达到足以动摇合同根本目的致使合同根本无法继续履行的程度。而且被告因疫情影响向原告提出减免租金申请未得到答复，且在与原告合同履行期间又租赁了与案涉房屋相邻的门面从事相同经营活动，可以说被告在疫情发生后遭受经营损失进而提出终止合同履行与其对商业形势的期望过高和经营策略的选择不当及对商业风险的评估过低等均具有直接的关系，并非疫情单一因素导致的结果。因此，被告依据不可抗力主张解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持，其向原告发出的解除合同的通知不发生合同解除的法律效果。其后，被告又陆续向原告发送《撤店告知函》和通知原告领取房屋钥匙，因无证据表明原告同意了被告终止合同履行的请求，故该通知亦不发生合同解除的效力。本案诉讼过程中，经法院协调，双方于2020年6月30日办理了门面的交接手续，在双方均明知合同事实上不可能继续履行的情况下，原告同意接收房屋，应视为双方以行为方式达成了解除合同的合意，故本院认定双方的房屋租赁合同于2020年6月30日协议解除。 关于被告应支付的租金数额问题。双方当事人均认可被告已付清2019年10月份之前的租金，2019年11月1日之后的租金未支付。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。荆门市在疫情期间采取的封城、交通管制等防控措施属于当事人订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，构成不可抗力，对被告经营活动造成重大影响，应当根据公平原则分配合同不能履行的损失，本院酌定此期间的租金按照合同约定标准减半收取，即2020年1月24日至2020年3月16日期间（53天）的房屋租金为58152.48元（65833元/月÷30天/月×53天÷2），2019年11月1日至2020年1月23日期间和2020年3月17日至合同终止期间的租金按照合同约定的标准计算，本院认定的合同终止时间为2020年6月30日，但原告在本案中只主张租金至2020年5月31日，故本院确认上述两段期间的租金分别为182137.97元（65833元/月×2个月+65833元/月÷30天/月×23天）和164582.5元（65833元/月×2个月+65833元/月÷30天/月×15天），上述租金合计404872.95元，被告应予支付。 关于原告主张的违约金如何认定的问题。原告依据合同尾部记载的内容即“双方约定违约金为拾伍万元整”主张被告承担违约金150000元，但该内容系原告单方书写和捺印，其位置不符合一般补充条款习惯，且未经被告签章确认，不能证明系双方协商一致的意思表示，原告据此主张违约金没有依据。但合同打印部分的违约条款可作为认定当事人违约责任的依据，该条款约定“未经双方同意，任何一方无权在协议期内终止协议（法律另有规定及本协议另有约定除外）；任何一方发生违约，需向对方赔偿违约金拾万元整”，虽然本案房屋租赁合同由双方协议解除，但确系被告存在未按期履行合同义务和单方要求终止合同履行等违约行为在先，且原告对于合同解除不存在过错，被告应当承担相应的违约责任。同时考虑到合同已经履行的期间以及疫情防控的不可抗力影响等因素，本院酌定被告应承担的违约金数额为50000元。 关于本案的法律适用，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案系民法典施行前的法律事实引起的纠纷，应当适用民法典施行前的相关法律规定。 综上，对于原告要求支付房屋租金及违约金的诉请，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第（一项）、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告武汉峰实润达商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡清房屋租金404872.95元及违约金50000元，共计452678.52元； 二、驳回原告胡清的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9908元，由原告胡清负担2530元，被告武汉峰实润达商贸有限公司负担7378元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审 判 长  邵国平 人民陪审员  刘洪涛 人民陪审员  邓家龙 二〇二一年三月二十九日 法官助理张小敏 书记员王然