江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1930号上诉人（原审原告、申请执行人）：南京理工大学科技贸易公司，统一社会信用代码913200001347720304，住所地江苏省南京市栖霞区南京经济技术开发区恒通大道69号。法定代表人：刘伟，该公司经理。委托诉讼代理人：余卫国，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：王皓冉，江苏海越律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、案外人）：荣强，男，汉族，1968年11月2日出生，住四川省成都市青羊区。被上诉人（原审被告、案外人）：余蓉，女，汉族，1971年1月4日出生，住四川省成都市青羊区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：周小波，四川川达律师事务所律师。第三人（被执行人）：成都川电电气设备成套有限公司，统一社会信用代码91510105720368153E，住所地四川省成都市青羊区十二桥路2号。法定代表人：李蓉城。第三人（被执行人）：李蓉城，男，汉族，1969年9月22日出生，住四川省成都市青羊区十二桥路2号。上诉人南京理工大学科技贸易公司（以下简称科贸公司）因与被上诉人荣强、余蓉，原审第三人成都川电电气设备成套有限公司（以下简称川电公司）、李蓉城执行异议之诉一案，不服南京市栖霞区人民法院（以下简称栖霞法院）（2020）苏0113民初2321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成了合议庭进行了审理，本案现已审理终结。科贸公司上诉请求：1.请求撤销栖霞法院（2020）苏0113民初2321号民事判决，并依法改判。2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人与第三人李蓉城之间的《房屋买卖合同》是基于2012年6月4日签订“借款协议”，被上诉人仅提供《借款协议》和收据，并未提供向川电公司支付款项的凭证，现有证据不足以证明“以房抵债”交易的事实。2.被上诉人与第三人李蓉城签订的《补充协议》约定李蓉城将该房屋抵偿给被上诉人，但价格远低于市场价，并且该合同未经备案登记，故第三人李蓉城与被上诉人之间的房屋买卖交易不真实。3.被上诉人在一审中提交的装修合同、物业缴费凭证等证据，不足以证明其为1504室房屋实际所有权人。4.本案被上诉人与第三人李蓉城之间并非真实的房屋买卖关系，而是以房抵债行为。以物抵债协议属于实践合同，应实际履行后才发生债务清偿的效果。本案中，两被上诉人与李蓉城于2016年5月签订《补充协议》用60万债务抵偿房款，但至2019年10月，半年内双方也未办理过户手续，直至第三人知道房子被保全后才提出异议，不符合常理。即便被上诉人与李蓉城可能曾经有过交易或债权债务关系，都不应损害上诉人的利益。从公平的角度，被上诉人与第三人均有过错，也应当将1504室房屋与市价的余值或差价作为执行款支付给上诉人。荣强、余蓉辩称：一、现有证据充分证明被上诉人为案涉房产的实际占有人，并且已付清了全部的房款，1504室房屋产权证书的契税等均由被上诉人承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人请求，维持原判。川电公司、李蓉城未答辩。经审理查明，2019年8月13日，一审法院对科贸公司与川电公司、李蓉城买卖合同纠纷一案作出（2019）苏0113民初4393号民事调解书：一、川电公司欠科技公司货款本金153.2万元，此款川电公司、李蓉城于2019年8月23日前支付科贸公司19.2万元、于2019年9月2日前支付科贸公司60万元、于2019年9月15日前支付科贸公司14万元、于2019年9月30日前支付科贸公司60万元，若川电公司、李蓉城未按期支付，则需按全部剩余未付款项按中国人民银行同期贷款基准利率的1.9倍自逾期之日起至实际付款之日止支付利息，另需承担违约金10万元，科贸公司可就该款一并申请执行；二、川电公司、李蓉城于2019年9月30日前支付科贸公司诉讼保全保险费4300元；三、案件受理费19143元减半收取9571.5元、保全费5000元，合计14571.5元，由川电公司、李蓉城负担（此款科贸公司已预交，川电公司、李蓉城于2019年9月30日前支付科贸公司）；四、第三人李子寒对成都川电电气设备成套有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、双方就本案无其他纠纷。根据科贸公司的申请，栖霞法院于2019年10月8日立案强制执行，案号为（2019）苏0113执2406号。在该案执行中，一审法院于2019年10月22日作出（2019）苏0113执2406号执行裁定，查封了李蓉城名下1504室房屋。案外人荣强、余蓉不服该执行裁定，向该院提起执行异议。该院审查后，于2020年1月17日作出（2020）苏0113执异11号执行裁定书，认为荣强、余蓉提出的异议成立，裁定中止该院对1504室房屋的执行。科贸公司不服该裁定，向栖霞法院提起执行异议之诉称，判令撤销（2020）苏0113执异11号执行裁定书，驳回荣强、余蓉的异议申请，恢复并继续执行第三人李蓉城名下1504室房屋;本案诉讼费用由荣强、余蓉承担。事实与理由：荣强、余蓉提出异议的证据，未经质证，荣强、余蓉与第三人之间是否存在真实的民间借贷关系，该借贷关系是否成立，是否为虚假借贷，荣强、余蓉是否享有该权利，尚未经法院确认。荣强、余蓉与第三人自行设定了房屋抵押的约定，明显是为了李蓉城规避他人债务，且未经登记，不能对抗已经法院确认执行的债权。荣强、余蓉与第三人并没有履行正常的房产交易的程序和合法手续，即便房屋由荣强、余蓉居住，按荣强、余蓉所称2016年房屋就已经交易，那么在3年多的时间都没有办理过户登记手续，直至法院执行才提出异议，明显不符合常理。为维护上诉人的合法权益，诉至法院，请求判如所请。荣强、余蓉一审辩称：1．法院按照执行程序的法律规定对荣强、余蓉提供的执行异议证据进行了审查，在确认荣强、余蓉的证据足以证明荣强、余蓉系1504室房屋的权利所有人后，证明荣强、余蓉是房屋的实际占用人，且在全部付清房款的情况下，根据相关规定，作出了裁定，该裁定合法有效。2．科贸公司仅依据单方认为和想象申请执行异议之诉，无事实和法律依据。综上，请求驳回科贸公司诉讼请求。第三人川电公司、李蓉城未作陈述。一审法院查明，2014年12月23日，李蓉城与成都青羊和骏置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李蓉城购买1504号房屋，价款为596539元。荣强、余蓉系夫妻关系。2012年6月4日，第三人川电公司（乙方）与荣强（甲方）签订《借款协议》，约定乙方因业务需要，向甲方借入现金45万元，借期半年，自2012年6月4日起至2012年12月3日止，双方商定年利率为18%，利息按月支付，最终以实际使用天数计算。2016年5月31日，余蓉（甲方）与川电公司（乙方）、李蓉城（丙方）签订《补充协议》，确认截止到2016年4月30日，川电公司尚欠余蓉本息合计766350元未归还，丙方以名下所有的1504室房屋作价60万元转让给甲方，以抵偿应偿还给甲方的借款本息60万元，前述房屋建筑面积为62.77平方米，房屋权属证书尚在办理过程中，丙方保证在领取房屋权属证书之日30日内办理房屋权属过户手续。同日，李蓉城（卖方）与荣强、余蓉（买方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方所拥有的房地产为1504室房屋，出售价格为60万元，付款方式为买方应一次性支付卖方购房款60万元，以卖方应向买方归还的借款本息60万元进行冲抵，卖方于2016年6月15日前将出售房屋交给买方，卖方在取得房屋产权证之日起一个月内配合买方完成房屋产权的转移登记。合同签订后，李蓉城将1504室房屋交付给荣强、余蓉。2019年4月，余蓉缴纳了房屋契税，李蓉城于2019年4月29日取得1504室房屋的权属登记证书。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，荣强、余蓉与李蓉城签订房屋买卖合同，已支付对价，并已实际占有1504室房屋。因1504室房屋在2019年4月才取得权属证书，荣强、余蓉未能办理房屋过户登记，并非其自身原因造成。因此，荣强、余蓉对1504室房屋享有足以排除强制执行的民事权益。科贸公司在庭审结束后申请对《补充协议》及《房屋买卖合同》笔迹的形成时间进行鉴定，该院认为，荣强、余蓉所提供的证据已经能够形成证据锁链，科贸公司的申请没有依据也没有必要，该院不予准许。综上，科贸公司要求继续执行1504室房屋的理由不能成立，该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第(二)项规定，判决驳回南京理工大学科技贸易公司的诉讼请求。案件受理费9800元，由科贸公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系因案外人对被执行人名下的不动产提出异议而产生的执行异议之诉，故应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”处理。本案中，荣强、余蓉对1504室房屋主张的权利成立，可以排除对1504室房屋的强制执行。首先，荣强、余蓉与李蓉城签订房屋买卖合同，已支付对价，并已实际占有1504室房屋。1504室房屋并非李蓉城的责任财产，不应纳强制执行范围。因1504室房屋在2019年4月才取得权属证书，荣强、余蓉未能办理房屋过户登记，并非其自身原因造成。因此，可以认定荣强、余蓉系1504室房屋实际产权人，其可以排除对1504室房屋的强制执行。其次，荣强、余蓉所提供的证据已经能够形成证据锁链，科贸公司申请对《补充协议》及《房屋买卖合同》笔迹的形成时间进行鉴定,本院不予支持。对于诉讼费的负担，1504室房屋取得权属证书后，荣强、余蓉应当积极办理产权过户登记，因未及时办理登记，对引发本案有一定的责任，应承担本案的诉讼费用。综上所述，科贸公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各9800元，均由荣强、余蓉负担。本判决为终审判决。审判长  黄建东审判员  陈树年审判员  金 鑫二○二一年三月二十九日书记员  李 好