山东省枣庄市峄城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0404民初1508号原告：枣庄榴兴农业发展有限公司，住所地：枣庄市峄城区坛山中路81-2号。统一社会信用代码：91370404MA3CJW3X3M。法定代表人：王彪，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任猛，男，1984年4月1日出生，汉族，住枣庄市峄城区，系该公司副经理。委托诉讼代理人：付清彦，山东信雅律师事务所律师。被告：枣庄石榴嘉年华文化旅游发展有限公司，住所地：枣庄市峄城区中兴大道与福兴路交叉口北30米路东。统一社会信用代码：91370404MA3P1CYQ2U。法定代表人：马涛，执行董事兼总经理。原告枣庄榴兴农业发展有限公司（以下简称榴兴公司）与被告枣庄石榴嘉年华文化旅游发展有限公司（以下简称嘉年华公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。榴兴公司的委托诉讼代理人任猛、付清彦到庭参加诉讼,嘉年华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方签订的《场地租赁合同》和《房屋租赁合同》；2、判令被告支付租金5000元及滞纳金；3、判令被告恢复停车场场地或赔偿恢复费用494128.13元；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系一家经营旅游行业的公司，该公司为了落实其石榴嘉年华项目，于2019年2月22日与原告签订了《房屋租赁合同》，约定将原告位于峄城区冠世榴园南大门路东的房屋(建筑面积约500平方米)、院落、机井等配套设施租赁给被告使用，租赁期限60个月，年租金20000元等内容。2019年6月30日，被告因业务需要又与原告签订了《场地租赁合同》，约定原告将位于峄城区冠世榴园南大门匡衡路东侧生态停车场租赁给被告使用，场地面积约48.98亩，用于被告娱乐园建设、经营，年租金73470元、租赁期限60个月等内容。合同签订后，原告将房屋、场地及附属设施交付给被告使用，被告按照合同约定接收了房屋、场地等，并根据其自身的经营需要对房屋、场地进行了必要的装饰装修和改造，特别是将原生态停车场绿植、隔离栏、地面等设施，进行了较大的改造。随后，被告进行了正常经营。2020年2月28日，被告应该按照合同约定向被告缴纳房屋租金，但几经催告未果且被告方无人员来租赁的房屋及场地进行日常维护维修；并且被告因诉讼被强制执行了在租赁屋内的相关设备设施。被告至今无人与原告沟通合同及其他相关事宜。原告认为，被告拒不支付房屋租金、承担租赁费用，亦无其他任何沟通行为，表明其不愿继续履行合同；且其行为和经营现状亦使原告担忧。为此，诉请人民法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求，以免损失扩大。被告嘉年华公司未答辩。根据当事人陈述及庭审质证的证据，本院认定事实如下：原告榴兴公司为宇兴旅游开发有限公司下属全资子公司，因经营需要，宇兴旅游开发有限公司将其名下两处商服用地（坐落于峄城区郯薛公路北侧榴园镇西棠阴，总面积为40450㎡）无偿交付榴兴公司管理、使用。被告嘉年华公司（承租方、乙方）经营一家旅游公司，于2019年2月22日与原告榴兴公司（出租方、甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，《合同》约定：甲方将位于机井等配套设施出租给乙方使用。租赁期共60个月，甲方从2019年2月11日起将出租房屋、房南院落、附属设施等交付乙方使用，至2024年2月10日收回。房屋、院落、附属设施年租金为20000元，按年结算。每年2月28日前，乙方向甲方一次性支付年租金，甲方开具收款收据，……租赁期满，乙方须将所租土地恢复原状，相关地面附着物由乙方自行处理，甲方不承担任何费用。……在房屋租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书……。违约责任：在房屋、院落、附属设施租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的2%加收滞纳金。合同签订后，被告嘉年华公司于2019年3月6日向原告榴兴公司交付了20000元的租金。2019年6月30日，原告榴兴公司与被告嘉年华公司签订《场地租赁合同》一份，约定甲方将位于东侧生态停车场出租给乙方使用，场地面积共计48.98亩（32655㎡），用于乙方娱乐园的建设与经营。自2019年7月1日起至2024年6月30日止，共计60个月，该场地租金为1500元／亩／年，该宗土地年租金共计73470元，乙方按年度向甲方支付土地租金。第一年土地租金须在合同签订之日起五日内一次性支付完成，其余每年乙方在合同签订之日起七日内向甲方一次性支付当年土地年租金……。合同的解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同；第4项规定：逾期30日未支付租金或水电费用。合同签订后，被告于2019年8月14日支付场地租金73470元。专用设施维修保养及土地使用规定：第十一条第四项规定：“在租赁期限内如乙方因项目实施需要对场地进行改造建设须事先向甲方提交书面申请和改建设计方案，并经甲方及政府有关部门申报同意后方能实施，设计和实际改建行为对停车场石材、沥青路面及绿化水电管网等基础设施造成损毁的，须先按照作价标准向甲方补偿到位后方能进行施工；甲方可对方案提出异议，乙方应予以修改，相关费用由乙方承担。”被告嘉年华公司按照合同约定接收了房屋、场地等，并根据其自身的经营需要对房屋、场地进行了必要的装饰装修和改造，将原生态停车场绿植、隔离栏、地面等设施进行了改造。随后，被告利用所租房屋及场地开始了经营。由于被告未交付第二年度房屋租金，2020年6月1日，原告榴兴公司向被告嘉年华公司发出《关于解除租赁合同的函》载明：截止2020年5月31日止，贵公司尚欠我公司房屋租赁费、水电费、滞纳金在内共计人民币69738.64元整，我方多次沟通无果，催讨仍未见积极回应。目前场地租金支付周期也即将结束，贵公司长期的经营不善，连带损坏了我公司形象。为保证我方利益不再受侵害，现根据双方签订的《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》内容约定，特致函与贵公司：一、我公司解除与你方签订的《房屋租赁合同》和《场地租赁合同》；二、请在收到此函15日内将逾期未付的款项汇付至我公司账户；三、限贵公司30日内撤出该场地，并完成场地赔偿事宜。……”被告嘉年华公司于2020年6月2日收到该函。2020年9月23日，原告榴兴公司向本院提起诉讼。诉讼期间，原告榴兴公司申请对恢复场地应支出的费用进行鉴定。山东泽正资产评估有限公司接受我院委托，对冠世榴园南大门处匡衡路东侧生态停车场及相应车位附着物拆除及恢复项目费用进行了评估，评估价格为494128元。根据评估结果汇总表，第1项至第15项，包括围墙、海洋欢乐岛、魔鬼滑梯、自控飞机、旋转木马、钢结棚23.5米*15.6米、迷你穿梭、钢结棚19.7米*31.5米、美食小屋、摇头飞椅、海盗船、小游乐设施、卫生间9.5米*2.8米、仓库6米*9.2米舞台等设施设备。本院认为，原告榴兴公司与被告嘉年华公司签订的《房屋租赁合同》，在法庭辩论终结前因原告榴兴公司未提供涉案房屋取得建设工程规划许可的证明，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，本院应认定双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。本案被告嘉年华公司在《房屋租赁合同》签订后，于2019年3月6日交付了当年度租金20000元，第二个交费日期没有交付下一年度租金，原告榴兴公司主张5000元的租金（占用费），符合法律规定，本院予以支持。关于其主张的滞纳金，因房屋租赁合同被认定为无效，原告榴兴公司具有一定的过错，对于该损失应自行负担。原告榴兴公司与被告嘉年华公司签订的《场地租赁合同》，由于涉案土地系商业服务用地，使用权人为宇兴旅游开发有限公司，该公司将涉案土地无偿交付原告榴兴公司管理使用，故原告榴兴公司与被告嘉年华公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应确认合法有效。被告嘉年华公司于合同签订后的2019年8月14日支付场地租金73470元，第二次租金交付日期应为2020年7月7日，但在原告榴兴公司催要后，于起诉前已逾期30日，被告嘉年华公司仍未交付。根据《场地租赁合同》第八条规定，逾期30日未交付租金或水电费的，原告榴兴公司有权解除合同，并且原告榴兴公司于2020年6月1日向被告嘉年华公司发出《关于解除租赁合同的函》，被告嘉年华公司收到后没有任何回应。故原告榴兴公司请求解除《场地租赁合同》，有事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于原告榴兴公司与被告嘉年华公司签订的《场地租赁合同》系将生态停车场场地出租给被告嘉年华公司用于娱乐园的建设与经营，被告嘉年华公司承租后进行了改造，并新上娱乐设施，故合同解除后，被告嘉年华公司应将娱乐设施拆除，并将场地交付原告榴兴公司。由于《场地租赁合同》第十一条第四项规定“在租赁期限内如乙方因项目实施需要对场地进行改造建设须事先向甲方提交书面申请和改建设计方案，并经甲方及政府有关部门申报同意后方能实施，设计和实际改建行为对停车场石材、沥青路面及绿化水电管网等基础设施造成损毁的，须先按照作价标准向甲方补偿到位后方能进行施工；甲方可对方案提出异议，乙方应予以修改，相关费用由乙方承担。”该条款明确约定应是由原告榴兴公司同意并补偿后方可实施改造，原告榴兴公司未提供停车场石材、沥青路面及绿化水电管网损毁或达成补偿的证据，无法认定石材、沥青路面及绿化的损毁是否经过了原告榴兴公司的同意，原告榴兴公司主张该部分恢复原状或赔偿损失，本院不予支持。是否补偿到位，被告嘉年华公司在场地上新建围墙及海洋欢乐岛、魔鬼滑梯、自控飞机、旋转木马、钢结棚23.5米*15.6米、迷你穿梭、钢结棚19.7米*31.5米、美食小屋、摇头飞椅、海盗船、小游乐设施、卫生间9.5米*2.8米、仓库6米*9.2米、舞台等设施设备自行拆除后，将场地交付给原告榴兴公司。原告榴兴公司主张的其他损失无证据证明，本院不予支持。被告嘉年华公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其权利的放弃。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告枣庄榴兴农业发展有限公司与被告枣庄石榴嘉年华文化旅游发展有限公司于2019年2月22日签订的《房屋租赁合同》无效；二、解除原告枣庄榴兴农业发展有限公司与被告枣庄石榴嘉年华文化旅游发展有限公司于2019年6月30日签订的《场地租赁合同》；、三、被告枣庄石榴嘉年华文化旅游发展有限公司于判决生效后十日内向原告枣庄榴兴农业发展有限公司支付房屋占用费5000元；四、被告枣庄石榴嘉年华文化旅游发展有限公司于判决生效后十日内向原告枣庄榴兴农业发展有限公司返还房屋（约500平方米）及院落、机井等设施；五、被告枣庄石榴嘉年华文化旅游发展有限公司于判决生效后三十日内自行拆除在场地上新建围墙及海洋欢乐岛、魔鬼滑梯、自控飞机、旋转木马、钢结构23.5*15.6米、迷你穿梭、钢结棚19.7*31.5米、美食小屋、摇头飞椅、海盗船、小游乐设施、卫生间9.5*2.8米、仓库6*9.2米、舞台等设施设备，并同时将租用场地交付原告枣庄榴兴农业发展有限公司；六、驳回原告枣庄榴兴农业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2938元，由原告枣庄榴兴农业发展有限公司负担2863元，由被告枣庄石榴嘉年华文化旅游发展有限公司负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  王敏二〇二一年三月三十一日书记员  朱勇