广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初3126号原告：刘谢伟，男，汉族，1967年6月4日出生，住广东省东莞市××××××××××巷6号，公民身份号码：442××××××××××××170。委托诉讼代理人：麦建伟、王静瑜，分别系广东弘名律师事务所律师、实习律师。被告：东莞市××××××××股份经济合作社，地址：广东省东莞市××××××。负责人：黄晓红，职务：经理。委托诉讼代理人：罗喜元，系广东乐而乐律师事务所律师。原告刘谢伟与被告东莞市××××××××股份经济合作社（以下简称“旧头村合作社”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日受理后，依法适用简易程序并于2021年3月5日公开开庭对本案进行了审理。原告刘谢伟的委托诉讼代理人麦建伟，被告旧头村合作社的负责人黄晓红及其委托诉讼代理人罗喜元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘谢伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告旧头村合作社返还多预付的租金420455元及利息14704.25元（以420455元为基数，从2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止，暂计至2020年11月15日为14704.25元）；2.判令被告旧头村合作社返还多付农田面积差额的租金291468.36元及利息（以291468.36元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；3.本案诉讼费由被告旧头村合作社承担。事实与理由：2014年1月15日,被告旧头村合作社与东莞市易大光电科技有限公司(以下简称“易大公司”)签订《农田租赁合同书》，将位于塘厦镇旧头村村内的农田及简易房出租给易大公司使用,分别是农田面积共约240.6亩,菜农简易房42间,面积约1008平方米。2018年1月31日,原告刘谢伟与被告旧头村合作社、易大公司签订《农田租赁合同书补充协议》,易大公司将租赁物转租给刘谢伟,补充协议中约定从2018年1月1日开始,租金按《农田租赁合同书》约定：2018年1月1日至2019年12月31日的农田年租金为529320元（不含税价），菜农简易房年租金为75600元（不含税价），《农田租赁合同书》中易大公司的权利和义务由原告刘谢伟履行,并口头答应原告刘谢伟延长租期十年，协议签订后，双方依约履行，原告刘谢伟已将保证金500000元支付给被告旧头村合作社，2018年1月19日向被告旧头村合作社银行账户转入租金725375元，2018年2月1日向被告旧头村合作社银行账户转入租金人民币602460元，2018年8月27日向被告旧头村合作社银行账户转入租金人民币302460元，原告刘谢伟2018年与2019年已预付租金1630295元，比实际支付的租金多付420455元。但延长租期的协议迟迟不与原告刘谢伟签订。后，原告刘谢伟经核算发现被告旧头村合作社交付的租赁物农田的面积不足240.6亩,经初步估算仅为170亩至180亩左右,且红线范围内约有3亩农田被他人强占使用，目前都没交付原告刘谢伟使用,因此原告刘谢伟多交约58亩农田的租金，约为每年多付145824.18元（58亩×2514.21），农田灌溉上游水源也被破坏,已经影响农田水源使用和农作物生长，且被告旧头村合作社于2020年1月15日通知原告刘谢伟转租的农田租户将租金交给被告旧头村合作社，不得再将租金交给原告刘谢伟。原告刘谢伟已就上述事项与被告旧头村合作社进行多次交涉,至今未果。被告旧头村合作社的行为构成了违约，因此被告旧头村合作社应退回原告刘谢伟两年多付面积差额的农田租金291648.36元(145824.18×2=291648.36)。为维护原告刘谢伟的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求支持原告的请求。被告旧头村合作社书面答辩称：一、原告刘谢伟未多预付租金，相反，原告刘谢伟欠2019年1月1日至2019年12月31日租金604920元，经被告旧头村合作社股东代表大会表决，同意将已收取的500000元保证金充抵所欠租金，充抵后，原告刘谢伟尚欠答辩人租金104920元。事实经过是：2014年1月15日，案外人易大公司通过东莞市塘厦镇政府的集体资产招标平台投标，中标后，与被告旧头村合作社签订了《农田租赁合同书》。在履行合同过程中，因易大公司未按时交纳2016年7月1日至2017年12月31日的全部租金725375元，被告旧头村合作社于2017年8月25日向东莞市第三人民法院起诉，要求易大公司支付725375元租金等【案号(2019)粤1973民初11771号】。在诉讼过程中，原告刘谢伟参与到纠纷的解决中来。经原告刘谢伟、被告旧头村合作社、易大公司协商，达成如下意见：如果原告刘谢伟为易大公司垫付725375元租金，则解除被告旧头村合作社与易大公司租赁关系，由原告刘谢伟承租案涉标的，租金标准不变。因原告刘谢伟于2018年1月19日为易大公司垫付了725375元租金，原告刘谢伟、被告旧头村合作社、易大公司三方于2018年1月31日正式签订了《农田租赁合同补充协议》，解除了被告旧头村合作社与易大公司的租赁关系，确立了原告刘谢伟与被告旧头村合作社的租赁关系，并以《农田租赁合同书》（含红线图）和《农田租赁合同书补充协议》为租赁合同文本，合同期限为2018年1月1日至2022年12月31日，租金不变，租金每半年支付一次。同时，为了明确《农田租赁合同书》中部分条款的含义，《农田租赁合同书补充协议》第（二）约定，“农田面积”的含义为：塘厦镇旧头村内的农田、菜农简易房、含其占地范围内的沟渠、道路等，总面积约240.6亩，第（三）条约定，“标的物实测面积与《农田租赁合同书》载明面积有出入的，租金不作调整，仍按《农田租赁合同书》约定的价格执行。因被告旧头村合作社与易大公司的纠纷已解决，经申请撤诉，东莞市第三人民法院裁定准许撤诉。被告旧头村合作社收到原告刘谢伟垫付的725375元租金后，以收到易大公司租金的名义入账。原告刘谢伟承租后，已支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金604920元。此后，原告刘谢伟开始拖欠租金。被告旧头村合作社在多次要求原告刘谢伟支付租金未果的情况下，多次向塘厦镇政府上访、信访，但都未能解决。2020年3月26日，被告旧头村合作社的法定代表人黄晓红通过微信方式将向政府信访时的《投诉信》和《限期解除租赁合同通知书》送达给原告刘谢伟，通知原告刘谢伟在七日内支付租金，逾期产生解除合同的效力。但原告刘谢伟仍未交租。2020年7月21日，被告旧头村合作社通过微信方式和《律师函》的方式通知原告刘谢伟，双方的租赁合同已于2020年4月3日解除，要求支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金604920元，同时通知原告刘谢伟：2020年1月1日至2020年4月2日的租金因由被告旧头村合作社直接向分租菜农收取而无需原告刘谢伟支付。此后，原告刘谢伟向东莞市第三人民法院提起诉讼【（2020）粤1973民初12536号】，要求返还因面积误差而多支付的租金291648.36元，但却因未看清租赁合同的当事人名称，错误地将东莞市塘厦社区×民委员会列为被告而起诉。经塘厦居委会在《答辩状》中指出其错误后，原告刘谢伟撤回了起诉，但又提起了本次诉讼。原告刘谢伟主张的事实和理由错误表现在于：1.将其为易大公司垫付的租金725375元谎称是为自己预付的租金。2.将2018年2月6日《塘厦镇社区集体经济组织收据》00109986号中的300000元当作是原告刘谢伟在602460元外的付款，其实，该收据中的300000元，是被告收到原告刘谢伟支付的602460元租金和押金后，分列出300000元押金、302460元租金，并分别开出300000元押金收据和302460元租金收据入账，对此，2018年2月25日《记账凭证》第003号、第004号清晰地进行了记载，也有其他证据相互印证。二、如前所述，根据《农田租赁合同书补充协议》第（三）条约定，“标的物实测面积与《农田租赁合同书》约定面积有出入的，租金不作调整，仍按《农田租赁合同书》约定的价格执行”，所以，即便《农田租赁合同书》红线图范围内的土地实测面积与约定面积240.6亩不符，租金也不应作调整。同时，因红线图是案涉标的由塘厦镇集体资产出租招标时由招标管理部门委托塘厦测绘队绘制，并成为合同的组成部分，所以，被告旧头村合作社认为面积为240.6亩无误，没有必要重新测量。经本院查明，2014年1月15日,被告旧头村合作社与案外人易大公司签订《农田租赁合同书》,将位于塘厦镇旧头村村内的农田及简易房出租给易大公司使用,分别是农田面积共约240.6亩,菜农简易房42间,面积约1008平方米，租赁期为8年11月17日，即从2014年1月15起至2022年12月31日，2014年1月15日至2016年12月31日年租金为556800元，2017年1月1日至2019年12月31日年租金为604920元，2020年1月1日至2022年12月31日年租金为657852元。租金每半年缴纳一次，易大公司于签订合同之日，需一次性向被告旧头村合作社缴纳履约保证金共200000元及预缴上半年租金257445.16元。2017年8月15日，被告旧头村合作社向本院提起诉讼，案号(2019)粤1973民初11771号，起诉状的主要内容为：易大公司从2016年7月1日起，开始欠交被告旧头村合作社的租金，经统计，2016年7月1日至2017年12月31日期间，易大公司应支付租金共845520元，己支付120455元，差725375元未付。经多次催促，易大公司仍未支付。鉴于易大公司的违约行为，2017年8月6日，被告旧头村合作社居民经表决，同意于2017年12月31日解除合同。后被告旧头村合作社以与案外人于2018年2月13日达成和解协议为由，向本院提出撤诉申请，本院依法予以准许。原告刘谢伟、被告旧头村合作社、易大公司三方于2018年1月31日签订了《农田租赁合同补充协议》，解除了被告旧头村合作社与易大公司的租赁关系，确立了原告刘谢伟与被告旧头村合作社的租赁大系，租金标准为2018年1月1日至2019年12月31日的农田年租金为529320元（不含税价），菜农简易房租金为75600元（不含税价），共计每年租金为人民币604920元（不含税）。《农田租赁合同书补充协议》第（二）约定“农田面积”的含义为：塘厦镇旧头村内的农田、菜农简易房、含其占地范围内的沟渠、道路等，总面积约240.6亩，其中菜农简易房42间，占地面积约为1008平方米。第（三）条约定：标的物实测面积与《农田租赁合同书》载明面积有出入的，租金不作调整，仍按《农田租赁合同书》约定的价格执行。租赁期限从2018年1月1日起至2022年12月31日止。履约保证金为500000元。被告旧头村合作社称在(2019)粤1973民初11771号案件诉讼过程中，原告刘谢伟参与到纠纷的解决中来。经原告刘谢伟、被告旧头村合作社、易大公司协商，达成如下意见：如果原告刘谢伟为易大公司垫付725375元租金，则解除被告旧头村合作社与易大公司租赁关系，由原告刘谢伟承租案涉标的，租金标准不变。根据被告旧头村合作社2018年1月25日出具的记账凭证显示：“收2016年下半年至2017年全年易大公司240.6亩农田、农舍租金725375元”，被告旧头村合作社于2018年1月22日向易大公司开具了两张收据共计725375元。原告刘谢伟否认于2018年1月19日向被告旧头村合作社支付的725375元是代易大公司支付的租金，而是当时为了签订合同，就按被告旧头村合作社的要求预付的租金。经查，2018年1月19日，原告刘谢伟向被告旧头村合作社转账725375元，附言为租金，手写备注为“垫付易大光电租金”。原告刘谢伟主张向被告旧头村合作社缴纳了保证金500000元，被告旧头村合作社对此予以确认。经查，2018年2月6日，被告旧头村合作社向原告刘谢伟出具两张收据，金额分别为200000元、300000元，收款项目均为“2018年租用旧头村240.6亩农田、农舍押金”，被告旧头村合作社主张200000元是易大公司解除合同后存放在被告旧头村合作社处的押金，后用作冲抵原告刘谢伟的押金。又查，原告刘谢伟于2018年2月1日向被告旧头村合作社账户转入602460元，根据银行转账记录附言显示为“租金、押金”，被告旧头村合作社称该笔转账包含了前述保证金300000元，余下的302460元为2018年上半年的租金。据此，被告旧头村合作社于2018年2月6日向原告开具收据，金额为302460元，收款项目为“收菜农简易房，旧头村240.6亩农田（2018年1月-6月）租金264660元”、“收菜农简易房，旧头村240.6亩农田（2018年1月-6月）菜农铁皮屋租金37800”。同时，被告旧头村合作社2018年2月25日的记账凭证记载“收2018年1-6月份刘谢伟旧头村240.6亩农田、农舍租金”302460元。原告刘谢伟对此回应称：前面预付了725375元，后面又转账了602460元，两笔款项包含了保证金500000元，被告旧头村合作社扣了保证金后余下款项就是租金。原告刘谢伟于2018年8月27日向被告旧头村合作社账户转入302460元，被告旧头村合作社确认该笔款项为2018年下半年的租金。原告刘谢伟提交了一份由菜农出具的《情况说明》，主要内容为：从2020年1月15日开始，被告旧头村合作社告知菜农把租金直接交给被告旧头村合作社，不得再将租金交给原告刘谢伟。原告刘谢伟确认从2020年开始不再缴纳租金，被告旧头村合作社主张原告刘谢伟从2019年开始的租金都没有交，从2020年1月1日起租金由被告旧头村合作社直接向菜农收取。2020年3月26日，被告旧头村合作社的负责人黄晓红通过微信方式将《投诉信》和《限期解除租赁合同通知书》发送给原告刘谢伟，通知原告刘谢伟在七日内支付租金及滞纳金，逾期则解除合同。2020年7月21日，被告旧头村合作社向原告刘谢伟发送《律师函》，主要内容为案涉《农田租赁合同书》、《农田租赁合同补充协议》已于2020年4月3日解除，要求原告刘谢伟支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金604920元，2020年1月1日至2020年4月2日的租金因由被告旧头村合作社直接向分租菜农收取而无需原告刘谢伟支付。又查，2020年7月，被告旧头村合作社召开股东大会，表决通过：1.2020年4月3日解除与原告刘谢伟签订的《农田租赁合同书》、《农田租赁合同补充协议》；2.以挂号信、律师函等方式书面通知原告刘谢伟归还租赁物；3.以原告刘谢伟缴纳的履约保证金500000元抵扣2019年拖欠的租金604920元，不足部分104920元作坏账核销处理；4.2020年240.6亩农田农舍以实际耕种的菜农租金为准作收入。以上事实，有原告刘谢伟提供的《农田租赁合同书》、《农田租赁合同补充协议》、银行转账记录、收据、旧头村农田统计表、情况说明等证据，被告旧头村合作社提交的旧头村租金统计表、塘厦镇经济社股东代表大会表决情况记录表、记账凭证、收据、《东莞农村商业银行业务凭证》、投诉信、限期解除合同通知书、微信聊天记录、《律师函》、《邮寄单》、《邮件查询单》、（2019）粤1973民初11771号案件资料、（2020）粤1973民初12536号案件资料等证据，以及双方庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。案涉《农田租赁合同书》、《农田租赁合同补充协议》系原告与被告的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.被告是否需向原告返还多预付的租金及利息；2.被告是否需向原告返还原告多付农田面积差额的租金及利息。对此，本院分析认定如下：关于争议焦点一。原告刘谢伟主张2018年与2019年已预付租金1630295元，比实际支付的租金多付420455元，被告旧头村合作社不予确认，结合双方当事人提交的相关证据及陈述，本院逐一分析认定如下：首先，关于2018年1月19日原告刘谢伟向被告旧头村合作社转账的725375元。该笔款项银行转账凭证附言为租金，手写备注为“垫付易大光电租金”，同时，(2019)粤1973民初11771号被告旧头村合作社起诉要求易大公司支付的租金亦为725375元，金额完全一致，且被告旧头村合作社制作的记账凭证显示该笔款项为易大公司农田、农舍租金，另外，该笔款项支付时原告刘谢伟还未签订案涉《农田租赁合同书补充协议》，原告刘谢伟主张该笔款项为租金，明显不符合常理。综合以上分析，原告刘谢伟主张该笔款项为预付的租金，不能成立，本院依法不予采信，原告刘谢伟可另行主张。其次，关于500000元保证金。原告刘谢伟主张2018年1月19日预付的725375元及2018年2月1日转账的602460元这两笔款项包含了保证金500000元。被告旧头村合作社确认原告刘谢伟向其缴纳了500000元保证金，其中200000元是易大公司解除合同后存放在被告旧头村合作社处的押金，后用作冲抵原告刘谢伟的押金，300000元包含在原告刘谢伟2018年2月1日转账的602460元内。本院认为，原告刘谢伟2018年1月19日转账的725375元附言为租金，手写备注为“垫付易大光电租金”，因此，该笔款项不能认定为保证金。经查，原告刘谢伟于2018年2月1日向被告旧头村合作社账户转入602460元，银行转账记录附言显示为“租金、押金”，被告旧头村合作社据此于2018年2月6日向原告刘谢伟出具了一张300000元的押金收据，因此，本院依法认定原告刘谢伟于2018年2月1日向被告旧头村合作社账户转入602460元中包含了原告刘谢伟缴纳的保证金300000元，另外200000元原告刘谢伟不能说明其支付方式，而被告旧头村合作社确认是易大公司缴纳的保证金用以冲抵原告刘谢伟的保证金，本院予以采信。再次，关于2018年2月1日原告刘谢伟向被告旧头村合作社账户转入的602460元。承前所述，该笔款项包含了原告刘谢伟缴纳的保证金300000元，扣除保证金后还剩302460元，被告旧头村合作社据此于2018年2月6日向原告刘谢伟开具了一张金额为302460元的收据，注明为租金，根据合同，2018年上半年的租金亦为302460元。因此，2018年2月1日原告刘谢伟向被告旧头村合作社账户转入的602460元分为保证金300000元及2018年上半年的租金302460元。最后，关于2018年8月27日原告刘谢伟向被告旧头村合作社账户转入的302460元。原告刘谢伟主张该笔款项为租金，被告旧头村合作社亦确认该笔款项为2018年下半年的租金，对此本院依法予以确认该笔款项为2018年下半年的租金。综上，原告刘谢伟共向被告旧头村合作社支付了保证金500000元，2018年上半年的租金302460元，2018年下半年的租金302460元。原告刘谢伟从2019年开始的租金没有向被告旧头村合作社进行支付，因此，原告刘谢伟主张向被告旧头村合作社多预付租金420455元，没有事实依据，本院依法予以驳回。关于争议焦点二。原告刘谢伟主张被告旧头村合作社交付的租赁物农田的面积不足240.6亩,但没有证据予以证明，应承担举证不能的不利法律后果。同时，《农田租赁合同书补充协议》第（三）条约定，“标的物实测面积与《农田租赁合同书》约定面积有出入的，租金不作调整，仍按《农田租赁合同书》约定的价格执行”，所以，即便《农田租赁合同书》红线图范围内的土地实测面积与约定面积240.6亩不符，租金也不应作调整。因此，原告刘谢伟要求被告旧头村合作社返还多付农田面积差额的租金及利息，没有理据支持，本院依法不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，判决如下：驳回原告刘谢伟的全部诉讼请求。本案案件受理费5533.14元（原告已预交），由原告刘谢伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 夏如发二〇二一年三月三十一日法官助理 薛丽婷书 记 员 余佳儿