江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终328号上诉人（原审原告）：韩改娣，女，1958年1月2日出生，汉族，户籍地南京市雨花台区。委托诉讼代理人：曹义怀，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向国辉，系韩改娣丈夫。被上诉人（原审被告）：刘永泉，男，1952年5月27日出生，汉族，户籍地南京市秦淮区。委托诉讼代理人：吴玉豪，江苏丰典律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燕，系刘永泉之女。上诉人韩改娣因与被上诉人刘永泉经济适用房转让合同纠纷一案,不服南京市雨花台区人民法院（2019）苏0114民初7105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月5日立案后，依法组成合议庭审理。上诉人韩改娣及其委托诉讼代理人曹义怀、向国辉，被上诉人刘永泉的委托诉讼代理人吴玉豪、刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩改娣上诉请求：1.撤销一审判决，判令被上诉人协助上诉人办理南京市雨花台区景明佳园集景苑13幢1单元302室1%的不动产变更登记手续，变更登记至上诉人名下。2.判令被上诉人负担一审、二审诉讼费用。事实与理由：刘永泉、韩改娣于2004年11月3日签订的《房屋买卖协议》不违反行政法规的强制性规定，不侵害社会公共利益，该协议合法有效。被上诉人应继续履行义务，配合上诉人办理案涉房屋的产权登记手续。1.刘永泉、韩改娣签订的《房屋买卖协议》是针对案涉房屋进行的交易，并不是针对房票或者其他购房资格进行的交易，因此该协议交易的标的物是合法有效的。双方在签订协议时，虽然案涉房屋存在还没有取得产权证或未满足经济适用房交易条件的问题，但该协议是双方意思自治的结果，刘永泉有权处分案涉房屋，且案涉房屋现已满足可以交易的条件，可以履行。3.案涉房屋是通过家庭的方式申请的，在买卖协议中，虽然卖方是刘永泉一个人，但刘永泉配偶也在买卖协议上签字，刘永泉之女刘燕事后也对该买卖协议进行了追认，因此是有权处分，合法有效。4.案涉房屋的性质虽然是经济适用房，是通过低收入困难家庭申请的，但不是申请后无偿获得，需要支付合理对价。而且在2004年案涉房屋的市场价值也在11万元左右，因此案涉房屋是刘永泉支付了相应对价取得的处分权，该处分行为不存在侵害社会公众利益的情形。二、一审法院混淆了履行过程中行为是否合规与签订合同是否有效问题。1.刘永泉、韩改娣无任何亲属关系，非同一申购家庭，韩改娣不具备申购主体资格，但这仅仅是合同履行中存在是否合规问题，并不影响《房屋买卖协议》效力，也不是评价《房屋买卖协议》是否有效的要件。2.刘永泉与韩改娣先签订《房屋买卖协议》，99%份额先过户问题，韩改娣本人也不清楚如何办理，由他人操办。韩改娣只是支付相应的对价。3.韩改娣的名字是否加上，都不影响刘永泉可以申请案涉房屋。不会因为加韩改娣的名字，侵害到任何社会公共利益。综上，一审判决认定事实、适用法律均存在错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人合理的上诉请求。刘永泉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。案涉《房屋买卖协议》无效。韩改娣向一审法院起诉请求：1.判令刘永泉协助韩改娣办理南京市雨花台区景明佳园集景苑13幢1单元302室1%的不动产变更登记手续，变更登记至韩改娣名下；2.判令刘永泉负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：1.2002年8月14日，刘永泉以家庭为单位向南京市住房保障中心提起南京市低收入家庭购买经济适用住房的书面申请。2003年7月21日，南京市住房制度改革办公室通知刘永泉家庭，同意其购买坐落在景家村的经济适用住房一套，房屋建筑面积为65平方米左右。南京市经济适用住房购书面通知书手写添加了韩改娣姓名，在左下角手写备注因刘永泉本人无力支付房款，现增加其亲属韩改娣为其办理借贷。2.2004年11月3日，刘永泉、谢律萍与韩改娣签订《房屋买卖协议》，协议约定：刘永泉将自己拥有产权坐落在南京市雨花台区景明佳园集景苑13幢302室的住宅房出卖给韩改娣，成交价175000元；付款期限为韩改娣于2004年11月3日付款171000元，产权过户给刘永泉后付清剩余4000元；此房系南京市经济适用房，在现定的期限内不准上市交易，刘永泉保证当此房准予上市交易之时，协助韩改娣进行产权过户。2004年11月9日，刘永泉向韩改娣出具证明载明：案涉房产购房款110143.05元由韩改娣本人全交自付，刘永泉另收到韩改娣案涉房产居住权转让费40000元整（实收36000元）。3.2005年3月14日，刘永泉与南京商茂房地产开发有限责任公司签订《经济适用住房买卖契约》，共有人系韩改娣。2005年3月16日，韩改娣支付南京商茂房地产开发有限责任公司购房款110143.05元。2005年8月30日，韩改娣与南京商茂房地产开发有限责任公司签订《南京市房屋权属登记申请书》，办理案涉房屋所有权转让手续。2010年1月26日，案涉房屋办理了《房屋所有权证》，房屋所有权人系韩改娣、刘永泉，共有情况为韩改娣99%、刘永泉1%，案涉房屋自交付之日至今一直由韩改娣占有使用，韩改娣交纳了相关费用。4.2020年3月30日，南京市住房保障中心关于信访局转办刘燕信访事项的回复：“2002年8月14日，刘永泉携配偶谢律萍、女儿刘燕因家庭收入低，住房困难，申请我市经济适用房保障，审核通过后，我单位于2003年7月21日向你家庭核发通知书后，安置在雨花台景明佳园集景苑13幢302室。当时考虑到部分家庭收入低，支付能力不足，且无法办理贷款等现实因素，在申请家庭实际购房中允许申请家庭增加共同借贷人，本案通知书上虽增加韩改娣，但韩改娣并非此套经济适用房的保障对象。”一审法院认为：本案中，双方所买卖的房屋性质为经济适用房。经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。从主体角度而言，经济适用住房的申购主体应当以家庭为单位，在本市实际居住的一对夫妇为一个申购家庭。本案中，刘永泉、韩改娣无任何亲属关系，非同一申购家庭，韩改娣并不具备经济适用房的申购主体资格。刘永泉与韩改娣以二人名义购买案涉经济适用房的行为，违反行政法规的强制性规定。从上市出售角度而言，经济适用住房在取得《房屋权证》和《国有土地使用证》5年后，方可按市场价上市出售。本案中，案涉房屋的《房屋所有权证》《国有土地使用证》登记日期均系2010年，而刘永泉、韩改娣于2004年11月3日签订《房屋买卖协议》，约定将案涉经济适用住房出售。综上，刘永泉、韩改娣之间的房屋买卖合同无效，故韩改娣要求刘永泉协助办理南京市雨花台区景明佳园集景苑13幢1单元302室1%的不动产变更登记手续，变更登记至韩改娣名下，于法无据，应不予支持。刘永泉在一审中提出反诉，后又申请撤回，应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《南京市经济适用住房管理实施细则》第三十六条、第四十九条之规定，判决：驳回韩改娣的全部诉讼请求。案件受理费155元，由韩改娣负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，且对一审判决认定均不持异议，本院予以确认。本院认为，经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。由此，经济适用住房具有一定社会公共利益的属性。经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。据此可以认定，保障型经济适用房，如果当事人在5年内进行买卖，则其买卖合同应当认定无效，所约定的能够过户时配合过户的条款也无效。本案中，韩改娣与刘永泉所签《房屋买卖协议》因在保障对象购买经济适用住房5年内，故应认定无效，则韩改娣主张由刘永泉配合其办理相关变更登记手续应不予支持。综上所述，韩改娣的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，实体处理结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费155元，由韩改娣负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 涂 甫审判员 张卓慧二〇二一年三月二十五日法官助理刘小琴书记员王宇白