江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣0302民初378号 原告：杨凤，女，1985年5月30日出生，汉族，武功山管委会工作人员，住江西省萍乡市安源区。 委托诉讼代理人：王冬冬，江西华邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李红，江西华邦律师事务所律师。 被告：江西天建房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市安源区白源街长溪管理处22号，统一社会信用代码91360000705777266X。 法定代表人：丁自发，公司总经理。 原告杨凤与被告江西天建房地产开发有限公司（以下简称“天建公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序于2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告杨凤的委托诉讼代理人李红到庭参加诉讼，被告天建公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房的违约金19754元（以原告购房款830000元为基数，按每日万分之一标准，计算自2018年1月1日起至2018年8月27日止，共计238天）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年10月11日，原、被告签署了《萍乡市商品房买卖合同》，合同约定：1.原告购买“润达美树”B7007号商品房，房款总价为830000元；2.被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，被告逾期交房的，应按日向原告支付已交付房款的万分之一的违约金至实际交付之日止。合同签订后，原告已依约将全部购房款830000元支付给了被告，然而被告没有按合同约定时间将房屋交付原告（房屋于2018年8月27日竣工验收）。被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益，为此，原告特向法院起诉，望判如所诉。 被告天建公司未答辩。 原告杨凤为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据： 1、原告身份证复印件、被告企业信用信息报告书打印件各一份，证明原、被告的诉讼主体适格。 2、《商品房买卖合同》、《竣工验收备案证》复印件各一份，证明原、被告于2017年10月11日签订商品房买卖合同，商品房房款为830000元，合同约定了交房日期及违约金，竣工验收日期为2018年8月27日。 3、江西增值税普通发票复印件一份，证明原告已按约定交付房款830000元及被告应支付违约金19754元的事实。 被告天建公司未向本院提交证据。 被告天建公司未到庭参加诉讼，视为对原告所举证据进行质证和自行举证权利的放弃，所引起的法律后果由其自行承担。原告提供的证据客观真实，能够相互印证，本院对原告提供证据的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年10月11日签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于安源区的“润达美树”Ｂ7007号房屋一套，房屋性质为预售，合同价款为830000元，合同第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备‘商品房经验收合格’条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，合同第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，合同还对交付、办证等其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款830000元，被告在收款后开具了发票确认。 另查明：“润达美树”小区的商品房预售许可证分别为萍房售证字第××号、萍房售证字第××号，该小区的《竣工验收备案证》上载明的竣工验收日期为2018年8月27日。 本院认为，原、被告在履行商品房买卖合同过程中引发争议，诉至法院，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案属于民法典施行前法律事实引起的民事纠纷，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即应适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》等相关规定。 本案争议焦点为：一、对交房条件的认定；二、被告是否逾期交房及责任承担。 关于对交房条件的认定。原、被告在《商品房买卖合同》中明确约定，被告应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。如何认定“经验收合格”这一交房条件？依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，并结合《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”、第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”之规定，建设工程竣工验收不仅包含工程质量验收，还包含其他各项综合验收，且必须在住建部门办理备案并获得批准后才允许交付使用，这里的备案即指《竣工验收备案证》。根据以上规定，商品房在取得建设行政管理部门颁发的《竣工验收备案证》这一法定要件后方能视为“经验收合格”，即达到交房条件，否则视为不具备交房条件。 关于被告是否逾期交房及责任承担。本案中，被告取得“润达美树”的《竣工验收备案证》时间为2018年8月27日，自该日起，“润达美树”的商品房才具备交房条件。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应在2017年12月31日之前履行交房义务，但被告的商品房在2018年8月27日才达到交房条件，故应认定被告逾期交房。按合同约定，被告逾期交房，应自最后交付期限的第二天起按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。故原告要求被告支付自2018年1月1日起至2018年8月27日期间的逾期交房违约金19754元之诉求于法有据，本院予以支持。 综上所述，本案商品房的交房应以开发商取得相应竣工验收备案材料为条件，被告于2018年8月27日才取得《竣工验收备案证》，晚于约定交房时间，构成违约，应按合同约定向原告支付自2018年1月1日起至2018年8月27日期间的逾期交房违约金19754元。被告无正当理由拒不到庭，未进行答辩、亦未提交证据，应承担相应不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告江西天建房地产开发有限公司应在本判决书生效之日起十日内向原告杨凤支付自2018年1月1日起至2018年8月27日期间的逾期交房违约金19754元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费294元，减半收取计147元，由被告江西天建房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  曹**平 二〇二一年三月十五日 代理书记员  邓 佳