江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0106民初2663号 原告：嵇达国，男，1987年4月20日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住江苏省金湖县。 委托诉讼代理人：赵云龙，江苏紫金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张云，江苏紫金律师事务所律师。 被告：周男，女，1992年5月20日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住江苏省如皋市。 原告嵇达国与被告周男房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嵇达国的委托诉讼代理人赵云龙到庭参加诉讼，被告周男经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告嵇达国向本院提出诉讼请求：1.判令确认嵇达国、周男于2020年9月17日签订的期限为2020年7月1日至2022年6月30日《房屋租赁合同》已经于2020年10月23日解除；2.判令周男支付房屋租金55704元、物业费918元、水电费13826.27元、违约金29466元，合计99914.27元；3.判令周男承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月24日，嵇达国与案外人黎中令签订《房屋租赁合同》，约定黎中令租赁嵇达国承租的南京市，用于与周男合伙经营面包烘培生意。2020年4月3日，黎中令与周男散伙，周男承诺继续履行上述房屋租赁合同。2020年9月17日，嵇达国与周男补签了一份租期为2020年7月1日至2022年6月30日的《房屋租赁合同》，合同约定房屋年租金为176800元，周男单方解除合同的违约金标准为两个月租金。2020年10月19日，周男书面提出退租，并已按照其承诺于2020年10月23日腾空交房，故周男应承担租金的期限为2020年4月3日至2020年10月23日，但周男仅支付租金至2020年6月30日，拖欠了2020年7月1日至2020年10月23日的租金未支付，该期间租金为55704元（176800元/年÷365天/年×115天）、物业费918元（3672÷12×3个月）、水电费13826.27元，合计70448.27元。为维护自身合法权益，嵇达国诉至法院，请求判如所请。 被告周男未到庭，但通过微信辩称，1.自2019年6月份开始电费单价为1.05元/度，超出国家商用电标准，之前多收半年的电费没有退，电费公摊明细包括没有对外开放的停车场等，商户没有使用的部分不应公摊，应该予以免除；2.因疫情原因，爱邦公司承诺免除周男两个月房租，因之前所租的地址是湛江路55-5号，后协调周男搬至55-11号，后双方由于搬迁后的装修及损失等问题一直在协商中，对方承诺给的补偿一直没有落实等。后周男提出退租，对方不同意并将门上锁，自2020年10月1日开始未再营业，后周男撤场，周男转让空调费6000元，被原告收取。 本院经审理认定事实如下：南京市。 2019年2月1日，兴安置业（甲方）、嵇达国（乙方）签订《房屋出租协议书》，约定兴安置业将南京市，建筑面积4338.6平方米出租给嵇达国使用，租赁期自2019年3月1日至2020年2月29日，双方议定租金128万元整，付款方式为年一次性支付，乙方在每年度前30天内缴纳租金。乙方负责缴纳自用的费用（如：电话费、宽带费、卫生费、有线电视收视费、天然气费等）等等。 2020年1月30日，兴安置业（甲方）、嵇达国（乙方）签订《房屋出租协议书》，约定兴安置业将南京市，建筑面积3832.06平方米出租给嵇达国使用，租赁期限为壹年，自2020年2月1日至2021年1月31日，双方议定年租金260万元整，付款方式为年一次性支付，乙方在每年度前30天内缴纳租金。乙方负责缴纳电话费、宽带费、卫生费、有线电视收视费、水费、电费、天然气费等等。 2020年2月1日，兴安置业向嵇达国出具声明一份，载明：2019年2月1日-2020年1月30日你承租我司位于南京市，我司声明同意你进行转租。转租期间应遵守法律规定，不得违约经营。 2019年6月24日，嵇达国（甲方）、黎中令（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市，承租面积约定为90平方米的房屋出租给乙方作为商业使用，乙方已对甲方所要出租的房地产作了完全了解，自愿承租该房地产。该出租房屋仅限用于烘培，乙方承诺该房屋服务人群为大众。租赁期叁年，期限自2019年6月24日起至2022年6月23日止。经甲乙双方协商，甲方于2019年6月24日前向乙方交付其承租房产，交付标准为现状。该房屋年租金为208000元，合同签订第贰年起，全年租金在前一年基础上逐年递增4%，物业管理费用4元/㎡/月。租赁费用采用先付款后使用原则，乙方按1年预付的方式一次性缴纳租金，乙方须在签订本合同时付清首期租赁费用：首期房屋租金为208000元及首期一年物业管理费用4320元，以后需提前30天预付租赁费用，逾期付款视为违约……。乙方于签订本合同当日向甲方支付履约保证金，金额为壹个月房屋租金，即人民币17333元。 2020年4月3日周男出具声明书一份，载明：本人周男（居民身份证号：xxxxxxxxxxxxxxxxxx），2019年6月24日承租方黎中令（居民身份证号：xxxxxxxxxxxxxxxxxx）与出租房（居民身份证号：xxxxxxxxxxxxxxxxxx）签订南京市，现黎中令退出，转由我继续履行该合同，自2020年4月3日起，租金及物业费、水电费等由我支付。特此声明！黎中令在（原承租方黎中令签字确认“情况属实”）处签署情况属实并签名。 2020年9月17日，嵇达国（甲方）、周男（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市，承租面积约定为76.5平方米的房屋出租给乙方作为商业使用，乙方已对甲方所要出租的房地产作了完全了解，自愿承租该房地产。该出租房屋仅限用于烘培，乙方承诺该房屋服务人群为大众。租赁期贰年，期限自2020年7月1日起至2022年6月30日止。经甲乙双方协商，甲方于2020年6月1日前向乙方交付其承租房产，交付标准为现状。该房屋年租金为176800元，合同签订第贰年起，全年租金在前一年基础上逐年递增4%，物业管理费用4元/㎡/月。租赁费用采用先付款后使用原则，乙方按1年预付的方式一次性缴纳租金，乙方须在签订本合同时付清首期租赁费用：首期房屋租金为176800元及首期一年物业管理费用3672元，以后需提前30天预付租赁费用，逾期付款视为违约，逾期违约金每日按一年租金额的千分之五计收，此款甲方单方有权在履约保证金中扣除。逾期支付租赁费用超过30日的，乙方不仅需按本条约定标准支付逾期付款违约金，而且甲方有权单方解除合同，自甲方解除通知到达乙方时生效，并不退还乙方已交所有费用。乙方于签订本合同当日向甲方支付履约保证金，金额为壹个月房屋租金，即人民币14733元，甲方在收到保证金后应提供收据给乙方。（由于乙方从55-5号搬至55-11号，故押金延续原合同中的金额且无需另外缴纳）。水、电等各类费用按主管部门价格由乙方自行承担。在租赁期限内，甲乙双方协商一致，可以协议变更和解除本合同；变更、解除或终止本合同的，要求变更、解除或终止本合同的一方应主动向另一方提出。乙方无法定事由和本合同依据在合同期内单方解除合同，不仅应向甲方支付至少相当于双倍履约保证金的金额作为违约金，而且须同时承担本协议项下其他违约责任。庭审中，嵇达国称因周男一直以生意不好为由要求降租，故上述合同一直到双方商谈好房租以后于2020年9月17日倒签。 2020年10月19日，周男出具《申请退租》一份，载明：由于本人自身原因，位于湛江路55-11号蓓蕾时光面包店在2020年10月23日之前搬走，与房东已协商好，具体事项与於伟强沟通。 庭审中，嵇达国陈述并未承诺免除周男房租，关于周男承租房屋搬迁的补偿款已支付周男。其确认周男已实际于2020年10月23日搬离南京市。租金交至2020年6月30日，物业费交至2020年7月23日，水、电费交至2019年12月31日。根据嵇达国提供的南京珠华物业管理有限公司爱邦商业楼管理处出具的2020年1月至9月的水电费收费通知单显示，截止2020年10月15日，水电费合计金额13826.27元。关于违约金金额，嵇达国同意调整为一个月租金。黎中令缴纳的履约保证金17333元，同意在本案中进行扣减。收到周男空调转让费6000元，已于2020年10月20日支付周男3000元，余款3000元同意在本案中进行扣减。另，自2019年6月24日起至2019年12月31日电费系按1.05元/度的标准计算，2020年1月1日调整为0.72元/度，电费差额部分为3633.5元，同意在本案中进行扣减。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，嵇达国承租案涉房屋后，在允许转租的情况下，先后与黎中令、周男签订《房屋租赁合同》，周男认可承继黎中令所签租赁合同中的相关权益，故嵇达国与黎中令、周男签订的《房屋租赁合同》均约束周男，其中上述合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。 关于合同解除及违约金的问题。嵇达国与周男签订的合同约定：变更、解除或终止本合同的，要求变更、解除或终止本合同的一方应主动向另一方提出。乙方无法定事由和本合同依据在合同期内单方解除合同，不仅应向甲方支付至少相当于双倍履约保证金的金额作为违约金，而且须同时承担本协议项下其他违约责任。本案中，周男于2020年10月19日申请退租，其在退租申请中书写的“与房东已协商好”系其单方陈述，无其他证据相印证，且兴安置业出具说明明确未与周男协商一致，嵇达国对此亦予以否认，故本院确认嵇达国与周男合同解除的时间为周男单方搬离日即2020年10月23日。按照合同约定，周男单方解除合同，应承担支付违约金等违约责任。嵇达国主张违约金，符合合同约定及法律规定，嵇达国主动调整违约金为一个月租金14733元，本院予以支持。 关于租金及物业费、水电费问题。周男未按照合同约定支付租金，其行为构成违约，故嵇达国可主张周男按照合同约定支付2020年7月1日起至2020年10月23日期间的租金55220元（176800元/年÷365天/年×114天）。嵇达国同意扣减的款项总计为23966.5元，故周男还应支付嵇达国租金31253.5元。根据合同约定，周男应按照4元/㎡/月标准缴纳物业管理费及水、电等各类费用按主管部门价格由周男自行承担。根据合同约定，首期一年物业管理费用为3672元，故周男应缴纳2020年7月23日至10月23日期间的物业费918元（3672/年÷12×3个月）及2020年7月1日至2020年10月23日期间的水电费13826.27元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告嵇达国与被告周男2020年9月17日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月23日解除；       二、被告周男于本判决生效之日起十五日内支付原告嵇达国租金31253.5元、物业费918元、水电费13826.27元、违约金14733元，共计60730.77元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2298元，减半收取计1149元，由被告周男负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 张 璇 二〇二一年三月三十日 书记员 郭文博