四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川06民终195号 上诉人（原审原告）：德阳上亿商业管理有限公司，住所地：德阳市罗江区上亿商贸城。 法定代表人：齐楚琴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：潘春平，该公司员工。 委托诉讼代理人：俞潇，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：邵开强，男，汉族，1972年4月18日出生，住四川省罗江县（现德阳市罗江区。 上诉人德阳上亿商业管理有限公司（以下简称“上亿公司”）因与被上诉人邵开强房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省德阳市罗江区人民法院作出的（2020）川0626民初952号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人上亿公司的委托诉讼代理人潘春萍、俞潇，被上诉人邵开强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上亿公司上诉请求：1.撤销(2020)川0626民初952号民事判决，依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人出具的2018年3月30日签署的《补充协议》应为无效合同。一审法院在被上诉人无法明晰并提供该协议的签字人“谢俊”的身份及其具有代理权的依据、合同的主体为何与落款人不一致的证明、落款的“物业部”是否真实存在等客观事实（的情况下），错误认定该协议对双方具有法律约束力，于理无据。2.被上诉人在合同到期后，既不移交归还商铺又不办理续约手续，强行占用商铺。一审法院不按照原租赁合同中关于“商铺到期拒不撤场归还商铺”的约定执行反而以正常续约的“下一合同期的租金”标准来计算被上诉人侵占商铺拒不撤场的占用费，属于认定事实错误。3.一审法院在被上诉人存在违约行为的情况下，驳回上诉人要求被上诉人承担违约赔偿责任的请求，严重损害了上诉人的合法权益。 被上诉人邵开强二审辩称，1.2018年3月30日，邵开强已依约支付了61692元租金、18308元履约保证金。2019年4月27日签订《补充协议》后，邵开强向上亿公司缴纳租金，上亿公司拒收，故邵开强不存在违约，履约保证金应当退还并抵扣租金；2.租赁合同约定2018年5月1日开始试营业，但由于上亿公司的原因，导致试营业延期，合同期限也应当顺延，合同尚未到期；3.双方约定，邵开强自行填补6号楼一楼与二楼之间所有楼板空洞，上亿公司免收2018年3月30日至2021年3月29日期间的物业费，故邵开强不差上亿公司的物业费。4.租金应按照承诺书进行计算。 上亿公司一审诉讼请求：1.被告立即将承租的上亿·商贸城A区6号楼101-107#、122-129#商铺返还给原告；2.被告支付拖欠的租金28378元及物业费1664元；3.被告支付占用费（按1.13元/平方米/天的标准，自2020年9月1日起至被告实际返还之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。原告于庭审当日增加诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《商铺租赁合同》；2.被告支付违约金116000元（逾期缴纳租金的违约金23000元、逾期缴纳物管费的违约金5400元、逾期装修的违约金87600元）。 一审法院经审理查明：2018年3月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《德阳▪上亿商贸城商铺租赁合同》，主要约定：“1.甲方将德阳·上亿商贸城的6号楼一层26间商铺总面积为1076.97平方米租赁予乙方经营。2.租赁用途为经营帅康厨卫。3.租赁期限自2018年3月30日起至2020年8月31日止。4.免租期限：乙方在2018年3月30日前签订租赁合同交足3个月租金的，并在签约10日内准时开工装修（门头优先安装）可享受17个月的免租优惠期，试营业时间为2018年5月1日，乙方保证在试营业前完成装修并于开业日按时营业，如乙方未按时完成装修并营业的，甲方有权取消免租优惠期，并向乙方追缴免租优惠期期间的租金及物业费等费用，每逾期一日，乙方按照每年租金总额的1%向甲方支付违约金，超过三十日仍未营业的，甲方有权终止合同，并收回该商铺，造成的一切损失由乙方承担。5.每年租金为219702元，租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整，下一合同租金每年涨幅不超过10%，不包括乙方因经营合同产生的费用；本合同签订之日，乙方应向甲方缴付一个月的应收租金18308元作为履约保证金，该履约保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行本合同约定义务的保证；租赁期内，如乙方违反法律规定、本合同约定的义务，甲方有权以履约保证金冲抵租金、物管费、违约金等；乙方违约提前解除合同，所支付的履约保证金不予退还，乙方还需另外支付两个月的租金给甲方作为违约赔偿金。”该合同附件1约定物业费每月为2元/平方米，每三个月支付一次，合计人民币6462元。被告于2018年3月30日向原告缴纳租金61692元、履约保证金18308元。实际承租的商铺面积为489.04平方米。 原告未按照合同约定的时间试营业，被告采取拉横幅等方式要求原告解决，原告通过发律师函与被告交涉，被告对自己的过激行为表示歉意。2019年4月27日，原告（甲方）与被告（乙方）经协商达成《补充协议》，协议主要约定：“应缴的租金、物业费的起算时间从试营业之日开始计算，并在试营业之日一次性缴清一年租金和物业费，免租优惠期不变；租赁期限到期后，乙方有优先承租权；乙方不得以首批入驻商贸城的商家身份，额外强行以各种理由要求甲方给予其他优惠政策补偿或现金补偿等无理要求；同意增加恒洁卫浴业态、沁园净水器、居里亚橱柜业态；物业费按季度支付。”实际试营业时间为2019年10月11日。原告多次因合同到期事宜要求被告续签合同或解除合同，双方未能达成一致意见，原告遂于2020年10月19日向一审法院提起诉讼。 另查明，2018年3月30日，原告物业部（甲方）与被告（乙方）签订一份《补充协议》，主要约定：“甲方承诺免乙方三年物业费（起始日从签订租赁合约当日即2018年3月30日起至2021年3月29日止）；乙方承诺自行填补6号楼一楼与二楼之间所有楼板空洞，并确保安全使用无安全隐患，乙方在签订租赁合同后十个工作日内开始填补楼板空洞，十五个工作日完成装修图纸并交由甲方备案审核。”被告按照约定，填补了楼板空洞。被告交纳装修押金2000元，原告物业部向被告办理装修许可证。被告于2019年12月20日缴纳了2019年12月1日至2020年8月31日的物业费8803元。 一审法院认为，本案有四个争议焦点：（一）被告是否享有免租优惠期，原告与被告之间的商铺租赁合同是否已到期。（二）被告是否应当向原告支付租赁期间的租金和占用期间的占用费及标准。（三）被告是否应当向原告支付物业费。（四）被告是否应当向原告支付逾付租金的违约金、逾付物业费的违约金、逾期装修的违约金。（五）履约保证金是否应当退还并抵扣租金。 原告认为，双方的合同期限自2018年3月30日起至2020年8月31日止，现合同已到期，被告未续租，应当向原告返还商铺；被告未按照2019年4月27日签订的《补充协议》，在实际试营业之日即2019年10月11日一次性缴纳一年的租金，不再享有免租优惠期，应当支付自2019年10月11日起至2020年8月31日的租金，扣除被告已支付的租金61692元，被告还应当支付28378元租金。合同到期后，被告仍占用商铺，应当按照现在的收费标准1.13元/平方米/天支付自2020年9月1日起至实际返还商铺之日止的占用费；2018年3月30日的《补充协议》与原告无关，原告没有刻制过德阳上亿商业管理有限公司物业部的印章，谢俊也不是原告公司的员工，没有权限代表原告对外签订合同，被告不能以此对抗原告，应当支付从2019年10月11日起至2020年8月31日止的物业费；被告逾期支付租金、逾期支付物业费、逾期装修，已构成违约，应当向原告支付违约金，履约保证金不应当退还并抵扣租金。 被告认为，因原告原因未能在2018年5月1日试营业，试营业推迟，租赁期限理应顺延，因此，合同尚未到期。按照约定，被告享有17个月免租优惠期，从原告主张的实际试营业之日即2019年10月11日计算，免租优惠期至2021年3月11日，故被告不应当支付租金，不构成违约，更不应该支付违约金。2018年3月30日的《补充协议》与《商铺租赁合同》系同一天签订，且签约代表均是谢俊，也有德阳上亿商业管理有限公司物业部盖章，被告也按照约定填补了6号楼一楼与二楼之间的所有楼板空洞，按照约定，原告依约应当免收被告自2018年3月30日起至2021年3月29日止的物业费，被告不应当支付物业费，不构成违约，更不应当支付违约金。约定的装修条款是霸王条款，在几天时间内无法完成装修，且原告先违约致使试营业推迟，被告不存在逾期装修，即使逾期装修，也不会给原告造成损失，故被告不应当支付逾期装修违约金。被告按照租赁合同约定于签合同当日缴纳61692元租金，不存在违约，履约保证金应当退还并抵扣租金。 一审法院认为：根据原告与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》约定，合同期限已届满，双方未续签租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”规定，被告应当向原告返还所承租的商铺。因被告未按照《补充协议》约定，在试营业之日一次性缴纳一年的租金，不再享有免租优惠期，应当从试营业之日起开始支付租金，被告应当支付尚欠的租金，已交的租金予以扣除。合同届满后，被告继续占有使用商铺，应当支付占用费，一审法院按照原租赁合同约定在原标准基础上上浮10%即18.7元/平方米/月的标准进行计算。关于物业费，虽然原告不认可2018年3月30日签订的《补充协议》，但作为公司代表的谢俊与被告在同一天签订了租赁合同，租赁合同有效，补充协议亦应当有效，该《补充协议》对双方具有法律约束力。被告也按照该协议约定填补了楼板空洞且缴纳了8803元物业费，对原告主张的超出8803元以外的物业费不予支持。原告违约导致试营业推迟，被告按租赁合同约定交纳租金、履约保证金、部分物业费并填补楼板空洞，已经履行大部分合同义务，且无不正常营业或提前解除合同的行为，基于诚实信用原则和公平原则，原告关于逾期支付租金违约金、逾期支付物业费违约金、逾期装修违约金、履约保证金不予退还的主张，不应得到支持。 综上所述，原告的部分诉讼请求依法成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告邵开强于本判决生效之日起二十日内向原告德阳上亿商业管理有限公司返还所承租的德阳▪上亿商贸城A区6号楼101-107#、122-129#商铺；二、被告邵开强于本判决生效之日起二十日内向原告德阳上亿商业管理有限公司支付租金10064.87元及占用费（占用费的计算标准：从2020年9月1日起至实际返还商铺之日止，以489.04平方米为基数，按照18.7元/平方米/月进行计算）；三、驳回原告德阳上亿商业管理有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人上亿公司向本院提交如下证据： 第一组证据：《德阳汇聚源物业管理服务有限公司营业执照》、《德阳上亿建材管理有限公司营业执照》、《物业承包管理协议》以及2017年案外人缴纳物业费的收据。其中，《物业承包管理协议》载明，2019年11月18日，甲方上亿公司与乙方彭某某签订该协议，约定甲方委托乙方就案涉“德阳·上亿商贸城”项目进行招商运营管理全程服务，该合同有效期自本合同签订之日起至2020年12月31日止。被上诉人、伟业板材（文某某）、宏信鑫（王某某）、立邦漆（郭某某）、美的照明（陈某某）缴纳物业费的收据上所盖印章显示为“德阳汇聚源物业管理服务有限公司财务专用章”。上诉人提交该组证据拟证明，上亿商贸城的物业在2019年11月18日之前是汇聚源物业管理服务有限公司承包管理，之后由德阳上亿建材公司承包管理，上亿商贸城的物业管理一直是外包，上诉人内部未设立专门的物业部。被上诉人的物管费8803元是缴纳到德阳上亿建材公司，不是缴给上诉人。同时，被上诉人一直未缴纳2019年12月之前的物管费。 第二组证据：1.《德阳上亿商贸城物业管理规定》，该规定系《商铺租赁合同》的附件1，其中约定“物管费2元/m2，每三个月支付一次，经营者经营6号楼一层商铺，建筑面积1076.975m2，合计人民币6462元”“逾期缴纳各项费用，应按逾期费用总额的1%/日计付滞纳金”。2.《经营户公约》，该公约系《商铺租赁合同》的附件2，其中第16条约定“按合同约定应缴纳的费用，不得拒付”；被上诉人在两份附件上均签署“自愿接受以上管理办法或者约定中的内容之约束”的承诺并签名捺印。上诉人提交该组证据拟证明上诉人与被上诉人关于物管费的收取标准及逾期缴纳的违约金等已经有明确的约定。同一日2018年3月30日的《补充协议》内容与上述内容相冲突，该《补充协议》并非上诉人签订。 第三组证据：《商铺租赁合同》样本三份（分别和案外人汪某某、代某某、刘某某与戴某某签订），及案外人的业主装修申请表８份，以上书证没有谢俊的落款，也未加盖物业部的印章。上诉人提交该组证据拟证明，1.从2017年到2019年入驻经营户的所有装修手续，都是财务收取装修保证金后，就由物业对接人装修，不需要盖章。对个别经营户特别要求盖章，也是加盖租赁合同上的合同章。租赁合同都是盖合同章没有签字；2.证明商铺装修需注意事项都在表中的“商家郑重承诺”中约定，不需要另行签署协议，且都没有盖物业部的章。3.在物业外包之前，物业由商管部设专人管理，并没有真正设立物业部或者物业公司。 第四组证据：被上诉人至今还侵占的商铺未装修上样完毕的照片2张（于2021年1月8日11:20拍摄），以此拟证明被上诉人在整个装修期内一直没有完成装修，未达到正常营业条件。 被上诉人质证认为，1.案涉项目的物业是否外包与我无关，若外包后我就只认外包的公司。对于《补充协议》，当时我要求上亿公司填补6号楼一二楼之间楼板空洞，对方不愿意填补，双方协商后由我自行填补，因此上亿公司和我签订了该《补充协议》。同时上亿公司向我出具了装修许可证。2.关于照片显示未上样品，的确没有上样品，因为合同一直未下来，所以没上样品，但房屋装修完毕。另外，我是否上样品与上亿公司招商无关，这期间产生的相应费用例如租金、物业费，我愿意承担。3.关于缴纳的8803元物管费，上亿公司将物业外包给第三方公司彭礼华，当时我缴纳给彭礼华，若上亿公司不认可彭礼华是公司的人员，那么我也不清楚该向谁缴纳，当时我是将8803元物管费缴纳给上亿建材有限公司，并加盖了财务专用章。 被上诉人邵开强向本院提交如下证据： 1.上亿公司与案外人谢某签订的租赁合同复印件一份，该租赁合同在签约代表处有“谢俊”签字；2.申请证人谢某出庭作证，证人谢某陈述，该份租赁合同是其与上亿公司签订，当时签订合同时是与招商部的谢守俊签订的，当时签订租赁合同后缴纳过一次物业费。邵开强拟证明其与上亿公司所签订租赁合同上载明的谢俊确实存在。 上诉人质证认为，对于租赁合同的真实性予以认可，但达不到被上诉人的证明目的，租赁合同签订时上亿公司将招商业务外包给招商团队与商户签订，但上亿公司没有给招商团队任何处理物业管理费事宜的授权。对于证人证言，上诉人认为能反面证明与邵开强同批次的商户物业费是缴纳给汇聚源物业管理服务有限公司，上亿公司并未单独成立物业部，2018年3月30日与邵开强签订《补充协议》仅仅是谢俊个人行为，该协议未加盖上亿公司印章，不予认可。 本院经审查认为，对于上诉人、被上诉人所提交的证据，本院将结合其他证据予以综合评判。 二审另查明，上诉人与被上诉人于2018年3月30日签订的《商铺租赁合同》第4.2条约定，租金先付后用，首年租金于签订本合同当日一次性付清；第5.1条约定，本合同签订之日，邵开强应当向上亿公司交付一个月的应收租金作为租赁履约保证金，计人民币18308元。第5.2条约定，租赁期内，如邵开强违反法律法规、本合同规定的义务，上亿公司有权以履约保证金冲抵租金、物业费、违约金、滞纳金、处罚金、经济赔偿金等；……由于上述冲抵及先行赔付导致履约保证金不足规定的数额时，邵开强须在接到上亿公司通知补交之日起五日内补齐。第9条约定，租赁期满不再续租或合同依法解除，邵开强应于合同终止之日起24小时内，将其一切物品设备全部撤离清场，将该商铺完好移交给上亿公司，如有损坏，修复费由邵开强承担。逾期不移交该商铺的，邵开强负责赔偿上亿公司损失（损失额按日累计，按照日租金的5倍作为赔偿基数计算），同时，履约保证金视同违约金不予退还；第12.3条约定，邵开强迟延支付履约保证金、租金或者其他费用的，每迟延一日，按照逾期应付金额的每日千分之五向上亿公司支付违约金。 2019年4月10日，上亿公司向邵开强出具《承诺书》，载明，因商场原因导致原协议约定的试营业时间逾期……我司郑重承诺：您所承租的商铺租金从商场试营业之日起算。 2019年4月27日，上诉人和被上诉人签订《补充协议》（以下称“《补充协议（一）》”），该补充协议约定，应缴的租金、物业费的起算时间从试营业之日开始计算，并在试营业之日一次性缴纳清一年的租金和物业费，免租期优惠不变，物业费按季度支付。该《补充协议（一）》甲方处加盖“德阳市上亿商业管理有限公司合同专用章”印章，乙方处有“邵开强”签字。 2019年12月20日，邵开强向上亿建材公司缴纳了2019年12月1日至2020年8月31日的物业费8803元。 2020年8月1日，上亿公司向邵开强发送《关于合同期届满的通知》，告知邵开强《商铺租赁合同》于2020年8月30日合同到期届满，若要续约，需在8月10日前到上亿公司办理续约手续。邵开强认为存在17个月的“免租优惠期”，该“免租优惠期”应当从试营业之日开始计算，因此租赁期限尚未届满。最终因为对于“免租优惠期”的理解存在分歧，双方未达成续租合意。 案涉商城实际试运营时间为2019年10月11日。上亿公司与邵开强均认可第一年租金标准为17元/月/平方米。 二审中，经过现场调查，邵开强的门面后有两间房屋约15平方米，贴有瓷砖，但目前用于堆放杂物，未上样品。上诉人认为未上样品就属于装修未完成，被上诉人则认为已装修完毕。 二审查明的其他事实与一审基本一致，本院予以确认。 本院认为，《商铺租赁合同》及《补充协议（一）》均系上诉人与被上诉人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应当按照上述两份合同的约定履行自己的义务。《补充协议（一）》已对《商铺租赁合同》关于租金和物业费的给付内容进行了调整，上诉人和被上诉人应当按照《补充协议（一）》之内容履行给付租金和物业费的义务。 关于租金的问题。根据《补充协议（一）》约定，应缴租金的起算时间从试营业之日开始计算，也即被上诉人应当向上诉人缴纳2019年10月11日至2020年8月31日期间的租金。根据《商铺租赁合同》约定，案涉商铺租金标准为17元/月/平方米，被上诉人实际租赁面积为489.04平方米，故其应当缴纳租金90064.87元，被上诉人已经缴纳了租金61692元及履约保证金18308元。对于履约保证金，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，乙方应向甲方缴付一个月的应收租金18308元作为履约保证金，该履约保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。因被上诉人实际租赁面积由1076.97平方米变更为489.04平方米，故邵开强应当实际缴付的履约保证金为8313.68元（489.04×17=8313.68元），对于超出的金额（即9994.32元）可以视为邵开强缴付的租金，较为合理，邵开强总共缴付的租金为71686.32元（9994.32+61692=71686.32元），故被上诉人逾期未缴付的租金为18378.55元（90064.87−71686.32=18378.55元）。同时，根据《商铺租赁合同》第5.2条的约定，上亿公司有权以履约保证金冲抵租金、物业费、违约金、滞纳金、处罚金、经济赔偿金等，将履约保证金与邵开强逾期未缴付的租金品迭后，被上诉人还应当向上诉人支付租赁费10064.87元（18378.55−8313.68=10064.87元）。关于物业费的问题。根据《商铺租赁合同》和《补充协议（一）》约定，从商场试营业之日起，被上诉人应当按季度给付物业费，且案涉商铺物业费标准为2元/月/平方米，被上诉人仅在2019年12月20日向上亿建材公司缴纳了2019年12月1日至2020年8月31日的物业费8803元，尚欠物业费1792.87元（2019年10月和11月），故上诉人要求被上诉人向其支付欠付物业费1664元的请求，予以支持。关于违约金的问题。由于被上诉人未完全给付租金和物业费，被上诉人应当承担违约责任。根据双方合同履行情况、当事人的过错程度以及当事人缔约地位的强弱、是否使用格式合同和条款等综合因素，被上诉人的正常经营时间从2019年10月开始，缩短到不到一年，且被上诉人已交付大部分租金，一次性给付大部分物业费，对于合同约定的违约金予以调整，酌情确定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，计算方式：以18378.55元为基数，从2019年10月12日计算至2020年8月31日；以10064.87元为基数，从2020年9月1日计算至付清之日止；以上两项金额的总额不超过23000元。以1664元为基数，从2019年10月12日计算至付清之日止，以上金额不超过5400元。 关于占用费的问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定，租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。《商铺租赁合同》已于2020年8月31日履行期限届满，被上诉人未按时腾退案涉商铺，应当向上诉人支付占用费。虽然双方当事人在合同中对此有约定，且载明为损失，但上诉人主张按照现有租金的收费情况来计算，并且所提交的证据并不充分。根据双方合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，综合2020年7月上诉人仍愿意继续和被上诉人建立租赁关系，但双方当事人因对免租期时间的认识分歧未能达成合意的情况，一审法院酌情按照原租赁合同的约定在原标准基础上上浮10%即18.7元/月/平方米标准进行计算占用费，较为公平和合理。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，予以支持。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持德阳市罗江区人民法院（2020）川0626民初952号民事判决第一项、第二项； 二、撤销德阳市罗江区人民法院（2020）川0626民初952号民事判决第三项； 三、邵开强于本判决生效之日起二十日内向德阳上亿商业管理有限公司支付物业费1664元及违约金（计算方式：以18378.55元为基数，从2019年10月12日计算至2020年8月31日；以10064.87元为基数，从2020年9月1日计算至付清之日止，以上两项金额的总额不超过23000元。以1664元为基数，从2019年10月12日计算至付清之日止，以上金额不超过5400元。计算标准：均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）； 四、驳回德阳上亿商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费合计2218元，由德阳上亿商业管理有限公司承担1413.5元，邵开强承担804.5元，二审案件受理费4436元，德阳上亿商业管理有限公司承担2827元，邵开强承担1609元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 家 审 判 员  毛文婷 审 判 员  吴 剑 二〇二一年三月二十四日 法官助理  蒋兮婧 书 记 员  马 涛