上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2803号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈涛，男，1997年8月30日生，汉族，户籍地上海市松江区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海颢晴文化创意发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路570、588、590号1-5层。法定代表人：张国营，执行董事。委托诉讼代理人：肖志威，北京大成（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜童，北京大成（上海）律师事务所律师。原审第三人：上海牵跃企业管理有限公司，住所地上海市青浦区朱枫公路3424号1幢3层C区335室。法定代表人：韦业品，总经理。上诉人沈涛因与被上诉人上海颢晴文化创意发展有限公司（以下简称颢晴公司）、原审第三人上海牵跃企业管理有限公司（以下简称牵跃公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初59981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人沈涛的上诉请求：一、请求撤销一审判决第三项，依法改判上诉人沈涛无需支付被上诉人颢晴公司2019年3月16日至2019年5月23日的租金、物业管理费计人民币（以下币种同）23,315.01元；二、请求撤销一审判决第四项，依法改判上诉人沈涛无需支付被上诉人颢晴公司合同解除后的房屋占用费及物业管理费153,908.40元。事实和理由：一、一审法院根据查明事实，已认定颢晴公司于2019年3月16日在系争商铺（营业中）门口张贴封条并上锁，致使沈涛丧失了对系争商铺的使用权、经营权；然一审法院仍判令沈涛向颢晴公司支付2019年3月16日至合同解除日（2019年5月23日）的租金、物业管理费，以及合同解除后的房屋占用费及物业管理费，属适用法律错误。二、根据一审各方提交证据以及一审法院查明事实，案涉争议情况如下：颢晴公司于2019年3月16日在系争商铺张贴封条，系争商铺已实际处于颢晴公司的控制之下，沈涛无法实现经营。根据众所周知的事实，作为出租方的颢晴公司，诉请承租方支付相应租金、房屋管理费等费用，应基于沈涛对系争商铺实际占用使用的事实。因此一审法院仍判令沈涛按合同标准的20%支付2019年3月16日至合同解除日的房屋占用费，缺乏事实和法律依据。后沈涛变更上诉请求第二项，请求撤销一审判决第四项，依法改判上诉人沈涛无需支付被上诉人颢晴公司合同解除后的房屋占用费及物业管理费102,605.6元（2个月），自愿承担合同解除后一个月的房屋占有使用费及物业管理费51,302.8元。被上诉人颢晴公司坚持一审辩称意见，不同意沈涛的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。原审第三人牵跃公司未发表答辩意见。颢晴公司向一审法院提起诉讼，请求：1、确认双方于2018年6月28日签署的关于上海市浦东新区XX路XX号、XX号、XX号“XX”商场XX层XX号商铺（简称系争商铺）的《商铺租赁合同》于2019年5月23日解除；2、沈涛支付2018年12月19日至2019年5月23日期间拖欠的租金240,933.83元及逾期支付租金的违约金：以2018年12月19日至2019年1月31日的租金66,989.56元为本金，自2018年12月20日起算；以2019年2月的租金46,309元为本金，自2019年1月20日起算；以2019年3月的租金46,309元为本金，自2019年2月20日起算；以2019年4月的租金46,309元为本金，自2019年3月20日起算；以2019年5月1日至2019年5月23日的租金35,017.27元为本金，自2019年4月20日起算；均按照每日千分之五标准计算到判决生效之日止；3、沈涛支付2018年8月23日至2018年11月18日免租期的租金119,388.41元；4、沈涛支付2018年12月19日至2019年5月23日止的物业费25,981.44元及逾期支付物业管理费的违约金：以2018年12月19日至2019年1月31日的物业费7,223.91元为本金，自2018年12月20日起算；以2019年2月的物业费4,993.80元为本金，自2019年1月20日起算；以2019年3月的物业费4,993.80元为本金，自2019年2月20日起算；以2019年4月的物业费4,993.80元为本金，自2019年3月20日起算；以2019年5月1日至2019年5月23日的物业费3,776.13元为本金，自2019年4月20日起算；均按照每日千分之一标准计算到判决生效日止；5、沈涛支付2018年10月2日至2018年11月18日免租期内的物业费7,880.63元；6、沈涛支付2018年11月19日至2019年3月31日的电费2,182.91元；7、沈涛支付解约违约金153,908.40元（相当于三个月租金和物业管理费之和）8、沈涛支付擅自停业的滞纳金452,178.84元（按日租金三倍自2019年2月14日计算至2019年5月23日，共计99天）；9、沈涛支付房屋占用费及物业费：自2019年5月24日起至实际返还商铺日止，房屋占用费按照每天日平均租金3倍的标准计算，物业费按照合同约定标准计算。双方证据交换时，颢晴公司增加一项诉请：请求沈涛恢复原状后返还系争房屋。沈涛向一审法院提起反诉，请求：1、撤销双方于2018年6月就位于上海市浦东新区XX路XX、XX、XX号“XX”商场XX室签订的《商铺租赁合同》；2、颢晴公司返还保证金及房租押金210,205元、装修押金及免租期内物业费14,993.80元；3、颢晴公司赔偿消防办理费24,200元、饮品设备25,000元、品牌加盟费150,000元、饮品物料费5万元、店铺装修费147,000元及店铺装饰费4,000元。一审审理中，沈涛确认第2项诉请中的保证金及房租押金210,205元实际包括租赁保证金153,908.40元、首期租金和物业费51,302.80元、公共事业费押金4,993.80元。一审法院认定的事实：上海A有限公司（以下简称A公司）与颢晴公司为关联企业。系争商铺为颢晴公司从牵跃公司处承租而来。2018年6月20日颢晴公司作为出租人（甲方）与承租人沈涛（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方租赁给乙方的房屋坐落在上海市浦东新区XX路XX、XX、XX号“XX”商场XX层XX号单元，租赁面积60.90平方米，该单元的租金、物业管理费或其他根据单元面积计算的款项均以租赁面积为基数，租赁用途为供乙方以“XX”为店名经营餐饮。合同第一部分“通用条款”第2-3条中约定，附件四为合同终止/提前终止时乙方将该单元恢复原状后向甲方返还该单元之验收标准。第4-1条约定，如甲方根据第22-2条发出交付通知书确定的交付日早于约定交付日的，自交付通知书确定的交付日至约定交付日的期间作为额外的免租期（而第22-3条约定的免租期保持不变）；该期间乙方仅可进场装修，不得实际使用，该期间乙方无需支付租金，但仍需承担物业管理费以及因装修等活动应向甲方或管理公司支付的其他费用（包括但不限于水电等公共事业费等），且本合同约定的其他义务均不免除。第5-1、5-2条约定，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方免租期的前提，如乙方实际租赁不满本合同规定的租赁期和/或违反本合同的任何条款及规定导致本合同提前解除的，则甲方有权向乙方索取免租期内所免去的所有租金（按每月保底租金/租赁期内月平均提成租金为标准支付租金）。本合同约定每一个月为一个支付周期，乙方应于本合同签署之后五个工作日内向甲方支付一个月的预付保底租金，往后乙方应在每个月的第二十日（如当月第二十日为节假日，则于之前最近的工作日支付）前向甲方支付下个月的保底租金……如果支付的第二个月的保底租金对应的期间自首日起（包括该日）至当月（日历月）最后一日止（包括该日）不足一个日历月或租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该等月份的保底租金按照该月内的实际租赁天数计算，计算公式：每月租金×12÷365×该月实际租赁天数。第5-7条中约定，乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未支付租金日千分之五支付违约金。第6-7条中约定：乙方应在本合同签署之后五个工作日内向甲方支付一个月的预付物业管理费，往后乙方应在每个月的第二十日（如当月第二十日为节假日，则于之前最近的工作日支付）前向甲方支付下个月的物业管理费。第7-3条约定，乙方应于第22-4条规定的日期或根据第4-2条确定的实际开业日正式对外营业，如乙方届时未能正式对外营业或在租赁期内的任何时间擅自中断、停止营业的，除本合同规定的租金及其他各项费用乙方仍需按规定支付外，甲方还有权每日向乙方收取当月日租金的3倍作为滞纳金（若无固定租金、则按5,000元/日计），直至乙方实际正式对外营业之日（或恢复正常营业之日）为止，在不影响甲方前述权利的情形下，若乙方自开业日起逾期超过三十日仍未正式对外营业的，或乙方在租赁期内擅自连续或累计停止营业超过十日的，甲方有权按照第14-2条追究乙方违约责任。第9-1条中约定，乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止日的17：00时之前向甲方和管理公司交还该单元，乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该单元，乙方除应按最后一个租赁年日平均租金的三倍每日向甲方支付占用使用费外，还应承担该单元在占用期间内的物业管理费、水、电等一切其他费用。9-2条中约定，乙方如对该单元进行了装修、增建、增设或改建，则应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将该单元恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。如乙方逾期未将该单元恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担。9-4条中约定，如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该单元，则甲方除有权按照本合同的规定向乙方收取本合同第9-1条规定的占用使用费及其他费用外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后开启该单元的门锁并更换门锁，将该单元内的所有物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该单元，并将该单元腾空收回。甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责。第14-2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同或/和向违约方追索违约金的权利:……（6）乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过二十五日的……非违约方在依据本条14-2约定单独或解除合同同时向违约方追索违约金时，违约金标准为在解除合同日所在日历月起往前三个月保底均保底租金与三个月物业管理费之和/解除合同日上月提成租金的三倍与三个月物业管理费之和，若该违约金不足以弥补甲方全部损失的，乙方还应补足甲方全部损失与前述违约金的差额部分。14-3条约定，若出现本合同规定情形而甲方行使解除合同之权利或乙方提前解除本合同的，乙方已支付的保证金将不予退还，且甲方有权依据前述约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在免租期内所免去的所有租金及物业管理费，并且乙方无权就其在该单元内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同约定将该单元恢复原状后返还甲方（甲方同意乙方无需恢复原状除外）。第15-4条约定，乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以该单元为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且不再使用该单元地址。否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于最后一个租赁年该单元日平均租金的三倍作为违约金。第15-6条约定，乙方逾期支付装修管理费、装修押金、物业管理费、水费、电费、煤气/天然气费、通讯费、推广宣传费、非正常营业时间空调供应的费用或本合同约定的及本合同附件三所列设施和设备的开通和/或使用的费用或本合同附件八所列的任何费用，每逾期一天，则应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金，若逾期累计超过十五日的，甲方或管理公司有权停止水、电、燃气及采取甲方或者管理公司认为合适的相关措施和行动。合同第二部分“专用条款”第22条约定：租赁期为三年，自2018年9月1日起至2021年8月31日，甲方应于2018年9月1日（约定交付日）前将该单位交付乙方……租赁期内，甲方同意给予乙方1个月的免租期，自2018年9月1日起至2018年9月30日止，免租期内，乙方无须支付租金，但时段计入租赁期内且应向甲方或管理公司支付除租金外的其他费用（包括但不限于物业管理费、水电等公用事业费等），且本合同约定的其他义务均不免除；乙方应在2018年10月1日（开业日）正式对外营业。第23条中约定，该单元的租金标准采用月保底租金，支付方式按照第5-2条执行，自2018年9月1日起至2019年8月31日止，月租金为46,309元，自2019年9月1日起至2020年8月31日止，月租金为50,014元，自2020年9月1日起至2021年8月31日止，月租金为53,719元。物业管理费每平方米租赁面积每月82元，每月合计4,993.80元，自交付日起算；乙方应于本合同签订之后五个工作日内，向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金相当于当期3个月保底租金及月物业管理费之和的金额即153,908.40元……。第24条中约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金1万元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有）；乙方应在本合同签署之后五个工作日内向甲方支付公用事业费用的押金4,993.80元，公用事业押金退还时间与租赁保证金一致，如装修期间产生违规行为或装修完成后发现水电费拖欠，则在此项费用中做相应扣除后再做退还。合同附件四（2）“现有装修、附属设施以及设备状况”约定，A建筑装饰标准：地面：毛坯（结构面），与公共走道完成面的高差40～60mm；天花：毛坯（结构面）；墙体：墙体到顶棚，抹灰到吊顶以上200mm。租户间隔墙为轻钢龙骨石膏板墙体，与消防通道间的墙为轻质砌块墙；商铺标识：参照商场《租户商铺设计指南》，上述内容前三项备注中均注明以现场为准。B机电交房标准……另颢晴公司（甲方）与沈涛（乙方）就系争商铺又签订了一份《补充协议》，协议约定：乙方应于合同签署后进行公司设立，并由乙方担任该公司的法定代表人，且在本合同签订一个月内，完成该公司注册登记及相关证照开办，并在前述期间内，将该公司相关证照的全部复印件交付甲方并申请办理合同签订主体的变更手续，届时，甲乙双方应当就该公司签署主体变更协议……乙方保证对该公司就租赁合同项下的全部义务承担不可撤销地连带保证责任，且乙方承诺在主体变更协议中与该公司均同意互相为对方就租赁合同项下的全部义务承担不可撤销地连带保证责任。2018年6月21日根据颢晴公司发出的缴纳租赁保证金、首期租金和物业管理费的通知，沈涛通过案外人转账支付颢晴公司系争商铺的租赁保证金153,908.40元、首期租金、物业管理费51,302.80元、公共事业费押金4,993.80元，合计210,205元。2018年8月23日颢晴公司向沈涛交付系争商铺，沈涛签署《房屋交付确认书》及《XX商铺移交检验记录表》等附件，其中《XX商铺移交检验记录表》载明：天花、地面、墙均为毛坯。2018年8月24日沈涛通过案外人转账支付颢晴公司系争商铺的装修免租期内的物业管理费4,993.80元、装修押金1万元，合计14,993.80元。2018年8月31日颢晴公司向沈涛发出《开业日期顺延的通知》，通知沈涛合同原定开业日2018年10月1日变更到2018年11月19日，装修期、租赁期、装修免租期（如有）及其他相关日期将相应顺延，原计划开业日至最终开业日之间的租金及物业费免缴。2018年9月26日上海B有限公司（以下简称B公司）在系争房屋内注册成立，法定代表人为沈涛。2018年11月13日颢晴公司向沈涛发出通知，称系争商铺于2018年8月23日进场装修，2018年11月5日完成装修，2018年11月13日完成竣工验收事宜，但店铺的设备调试及后续开业事宜尚未开展，通知沈涛于2018年11月15日前完成设备调试，2018年11月17完成店铺开业准备事宜（包括不仅限于员工培训、物料进场）并同步完成开业前需完成的合法证照，确保店铺的开业日期不迟于2018年11月19日。2018年11月19日“XX”商场试营业。2018年12月15日“XX”商场正式开业。2018年12月29日微信昵称为“XX”以微信形式向沈涛发送了一份承租人为上海B有限公司的系争商铺的《商铺租赁合同补充协议》，该协议中免租期调整为：2018年10月1日至2018年11月18日免收租金及物业管理费，2018年11月19日至2018年12月18日免收租金但仍需缴纳物业管理费，2019年11月19日至2019年12月18日免收租金但仍需缴纳物业管理费，2020年3月1日至2020年3月30日免收租金但仍需缴纳物业管理费；颢晴公司承诺，2019年2月1日前，2F新增签约面积达到1,000平方米，沈涛按合同要求正常缴纳租金，如2F新增签约面积未达到1,000平方米，2019年2月1日起，颢晴公司就沈涛应付租金给予租金优惠支持（具体优惠方案另行沟通），直到2F新增签约面积达到1,000平方米为止。沈涛回复“我现在在找致颢方约谈，谈好给答复”，“XX”问“是还有什么其他情况吗？”沈涛答“免租金的问题”。后颢晴公司与沈涛之间未签署该份《商铺租赁合同补充协议》。2019年3月16日沈涛等几家商铺租户在“XX”商场门口拉出“强取豪夺、天理难容”“侵占业主资产千万”等内容的维权横幅。同日，颢晴公司在系争商铺门口张贴封条并上锁。2019年4月9日颢晴公司委托律师向沈涛发函，表示截止2019年3月31日沈涛拖欠租金和物业管理费合计256,514元；2019年3月16日与另外五家商铺租户一起拉横幅，影响商场的正常经营活动，对颢晴公司的声誉造成恶劣影响，现函告沈涛于收到该函之日起5日内支付欠付的租金及物业管理费并登报公开向颢晴公司道歉消除影响。2019年5月22日颢晴公司向沈涛寄送《解除合同通知书》，称沈涛从2018年11月19日至今拖欠颢晴公司340,359.73元，且于2019年2月14日擅自停止对外营业，函告沈涛双方签订商铺租赁合同解除，沈涛已经支付的保证金将不予返还并要求沈涛支付欠费、按约返还商铺并承担相应的违约责任。次日该通知送达沈涛。经颢晴公司与牵跃公司确认，双方之间租赁合同纠纷已涉诉，双方均认可合同解除时间为2019年12月18日。一审法院另查，“XX”商场的广告宣传册载明，A公司为投资方。一审审理中，2019年8月27日证据交换时，沈涛表示同意返还房屋，从2019年10月17日庭审开始，沈涛表示不同意返还房屋，待一审法院判决生效后返还。2020年10月16日一审法院组织当事人谈话，经一审法院释明后沈涛表示愿意搬离，但不同意恢复原状，并称其半年前去看过商铺尚未被出租，今年春节期间去看发现设备没有了。2020年10月23日一审法院组织现场勘查，经查看，沈涛承租商铺现为空关状态，门口吧台上放了一把被锯断的环形锁，室内已断电，另还有一些桌椅、备料。沈涛称，环形锁为其所有，何时被锯断不清楚，大设备其已搬走，原有的平板电脑、收银柜、小设备没有了；颢晴公司与牵跃公司称，锁不是他们锯的，也未进入过商铺，要求尽快注销证照。经牵跃公司确认，沈涛已于2020年10月28日搬离，商铺内遗留有道具。沈涛称，落位图原先做成KT板放在运营方利林公司招商办公室并据此进行宣传，沈涛回去后要求对方提供电子版，2018年6月21日对方通过微信将1-5层落位图发给沈涛，微信原件已删除，与沈涛同一代理人的其他案件中提供的落位图都是沈涛提供的。当时对方说落位图上的商家都已入驻，沈涛看中系争商铺，对方说这家已签约但未交保证金，如沈涛马上交保证金可租给沈涛。落位图显示商户101家，2018年12月15日开业时实际只有44家。若法院认定合同有效，颢晴公司违约在先（商场正式开业时的经营商户与落位图大相径庭、颢晴公司推迟开业时间），造成沈涛经营困难而无力支付租金。颢晴公司称，按商业地产惯例，落位图只是告知承租商铺位置，并非告知商户确定了这些品牌和商家。对各项保证金（押金），颢晴公司除同意用电欠费在公共事业费保证金中抵扣外，剩余保证金均要求没收。一审法院认为：案涉《商铺租赁合同》系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，颢晴公司、沈涛均应全面、切实履行。关于沈涛提出承租主体问题。一审法院认为，系争商铺租赁合同是由沈涛与颢晴公司签订，双方签订的《补充协议》约定待沈涛担任法定代表人的公司设立后签订主体变更协议。2018年9月26日以沈涛为法定代表人的B公司设立。公司设立后，颢晴公司曾向沈涛以微信形式发送一份以B公司为承租人的《商铺租赁合同补充协议》，沈涛以需要协商免租金事宜为由未予签订。因此，双方未能签订主体变更协议的责任不在颢晴公司，颢晴公司认为系争商铺租赁合同的承租主体仍为沈涛，具有合同依据，沈涛主张承租方为B公司的意见不成立。沈涛以颢晴公司欺诈使沈涛产生重大误解、且合同内容显失公平为由，认为案涉合同属依法可撤销合同。对此一审法院认为，所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。因欺诈而订立的合同，是在受欺诈人因欺诈行为发生错误认识而作意思表示的基础上产生的。重大误解的合同是指当事人对合同的重要内容产生错误认识而使意思与表示不一致的合同。主要包括对合同的性质、当事人特定身份、标的物性质、关涉订约目的或重大利益的标的物质量、标的物价值等发生误解。两者的区别在于重大误解一般是当事人的过失行为造成的，而受欺诈的后果是因他人实施欺诈行为诱使当事人作出的错误意思表示。就本案而言，沈涛系具有完全民事行为能力的成年人，租赁合同上明确载明出租方及承租方信息、租赁标的物、履行方式、履行价格等内容，沈涛选择签约，之后双方亦按该合同履行了房屋交接、租金支付等内容，证明系争合同系当事人真实意思表示。落位图从制作形式上看应为招商方制作，即便按沈涛所述来源，该图本身并不能证明颢晴公司依据落位图对沈涛作了虚假性承诺，签约时也未作为合同附件，故落位图不能作为双方合意的权利义务内容，同时一审法院注意到，沈涛承租商铺在落位图上标示为其他商户品牌，亦说明落位图所示品牌不具有必然确定性。沈涛以投资主体与签约主体不一致（两者注册资金相差悬殊）、招商宣传承诺与实际严重不符为由，认为其系受欺诈而在重大误解下签约，缺乏必要事实依据。另沈涛认为开业时基础设施（电梯、WIFI）无法正常使用，与宣传的高档商铺不符。该事实涉及合同履行事项，与沈涛主张颢晴公司实施欺诈无必然关联。显失公平的合同是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验而与对方当事人订立的对对方当事人明显不利的合同。本案中，依据系争合同载明的内容，沈涛清楚其所承租的商铺情况（位置、面积、性质、用途等）、租金金额、租赁期限、支付方式及所承担的风险，系争合同不存在颢晴公司利用优势地位强迫沈涛订立的事实，合同权利义务是否对等不能简单的以合同对一方课以义务的多寡这一定量因素加以判断，法律亦未规定双方的权利义务条款必须数量相当，故本案合同亦不存在显失公平之情形。综上，沈涛要求撤销合同的反诉请求，一审法院不予支持。关于解除合同的原因和责任。合同约定，租金每一个月为一个支付周期，沈涛逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款累计超过二十五日的，非违约方可选择或合并行使书面通知违约方解除本合同。本案中，除免租期物业费外，沈涛仅预付过一个月的租金和物业费，自商场开业后其未支付过租金和物业费，显已超过合同约定的二十五日宽限期，颢晴公司按约定有权行使合同解除权，2019年5月22日颢晴公司向沈涛发出《解除合同通知书》，并于2019年5月23日送达，据此一审法院确认颢晴公司与沈涛签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2019年5月23日解除。鉴于：落位图非双方合同内容，对双方不具有合同约束力，合同中对商户入驻率和商场对外营业时开业率也未作约定；《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。故沈涛以颢晴公司逾期开业、开业时经营商户与落位图大相径庭作为其拖欠租金的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用，并及时交接租赁商铺。对电费2,182.91元，沈涛同意支付，一审法院据此判决。关于租金、房屋占用费、物业费。合同约定的商铺交付日为2018年9月1日前，颢晴公司提前交付商铺给予承租方额外免租期，系其对自身权利处分，不能因此加重沈涛的合同责任。合同约定，租期自2018年9月1日起至2021年8月31日止，2018年9月1日起至2018年9月30日为免租期，沈涛应于2018年10月1日正式对外营业。在合同对试营业未作特别约定情形下，商户正式对外营业时间与商场正式开业时间按常理判断应当同步，颢晴公司将试营业时间作为起租日对租户有失公平，一审法院认定从商场正式对外营业时间（2019年12月15日）起算租金、物业费，约定免租期一个月不变。颢晴公司诉请主张2018年10月2日至2018年11月18日免租期物业费的诉请，一审法院不予支持。沈涛提供的2018年11月19日外立面及电梯施工照片、2018年11月15日B公司及沈涛向颢晴公司发出的《关于XX商场开业前现状意见及要求说明》、2018年11月30日沈涛等二十余家商户向A公司发出的《工作联系函》，均无法证明商场正式开业时不具备基本运营条件；租赁双方对商场开业率没有约定，2019年8月20日拍摄的反映商场内部人流少、部分店铺未开业的照片以及顾客反映二楼开业商户少、人气不旺的网上点评，属经营商业风险，非合同约定出租方违约情形；顾客关于商场电梯未开、突然停电、没有WIFI信号的点评，即便真实，仅凭现有个别点评不足以证明商场基础设施不健全或不具备基本运营条件，承租方完全可通过与出租方协调或要求其整改解决。支付租金是承租人主要合同义务，沈涛主张的上述理由，亦不能作为其未按约支付租金的合理理由。扣除沈涛预付了一个月租金和物业管理费后，对颢晴公司查封系争商铺前的欠付租金及物业费（2019年1月15日至2019年3月15日），沈涛应按约支付。2019年3月16日沈涛连同其他商铺租户在“XX”商场门口拉横幅，颢晴公司于当日对系争商铺查封上锁。沈涛通过可能有损出租方商誉及商场正常经营的方式维权，有欠妥当，存在过错；颢晴公司因此查封上锁系争商铺的行为，客观上直接导致沈涛无法占有使用系争商铺，对此存在明显过错。根据双方过错责任，对2019年3月16日起至合同解除日（2019年5月23日）止的租金及物业费，一审法院酌定沈涛按约定标准的20%支付。为便于计算，一审法院对租金及物业费合并判决。2019年3月16日颢晴公司将商铺查封上锁，2019年5月23日向沈涛送达合同解除通知，此时系争商铺已空置二个多月。合同9-4条中约定，如沈涛在合同提前终止之日没有向颢晴公司交还承租商铺，颢晴公司有权在合同提前终止之日起七日后自行将该商铺腾空收回。基于诚实信用原则，在沈涛未及时返还商铺情形下，颢晴公司负有减损义务，即其应当在合理期限内自行腾空并收回商铺。但颢晴公司以沈涛未恢复原状、未办理证照注销等为由放任商铺长期空置，颢晴公司应当对扩大损失自行承担责任。根据颢晴公司的实际损失、当事人主观过错程度及合同实际履行情况，一审法院酌定合同解除后沈涛再支付颢晴公司三个月物业费及相当于三个月租金标准的房屋占用费。沈涛已明确表示不同意恢复原状，一审审理中沈涛已搬离，客观上系争房屋已在牵跃公司控制之下，颢晴公司再要求沈涛返还商铺已无必要，颢晴公司要求沈涛返还商铺的诉请，一审法院不予支持。沈涛要求返还首期租金、物业费（含免租期物业费）的反诉请求，一审法院不予支持。对代为恢复原状费用（若有）及逾期办理证照注销的违约责任，颢晴公司可另行主张。关于免租期租金。合同约定，如沈涛违反本合同的任何条款及规定导致本合同提前解除的，则颢晴公司有权向沈涛索取免租期内所免去的所有租金。本案合同因沈涛违约而解除，客观上其也仅仅实际履行了数月，对合同约定一个月的免租期租金，颢晴公司要求沈涛支付的诉请，一审法院予以支持。关于逾期付款（租金、物业费）违约金、解约违约金、擅自停业违约金。沈涛逾期支付租金、物业费构成违约，并因此导致合同提前解除，颢晴公司要求沈涛支付逾期付款违约金、解约违约金，均具有合同依据，但颢晴公司查封商铺期间的逾期付款违约金不应计算，之前逾期付款违约金应计算至合同解除日为宜。合同“通用条款”14-3条约定，因沈涛违约致颢晴公司行使合同解除权，颢晴公司不予退还保证金。该约定的实质是将承租人支付的保证金没收作为解约违约金。在沈涛主张违约金约定过高情形下，一审法院根据本案合同具体履行情况，将逾期支付租金、物业费的违约金合并调整为5,000元、解约违约金调整为相当于一个月的租金和物业管理费（即51,302.80元），其中解约违约金按约定直接在租赁保证金中扣除。颢晴公司主张没收全部保证金并再要求沈涛支付相当于三个月租金、物业费的解约违约金的诉请，一审法院不予支持。对剩余的租赁保证金102,605.60元，按其性质可抵扣承租人的欠付租金及物业费，沈涛要求颢晴公司返还租赁保证金153,908.40元的反诉请求，一审法院不予支持。沈涛不认可颢晴公司查封商铺前存在擅自停业的事实，对此颢晴公司也未提供证据证明，该诉请一审法院不予支持。沈涛系合同解除违约方，其要求颢晴公司赔偿各项损失的反诉请求，缺乏法律依据，一审法院不予支持。合同履行期间未发生需扣除装修押金的事由，沈涛要求返还装修押金1万元的反诉请求，一审法院予以支持。对公用事业押金4,993.80元，按约定应先抵扣承租方用电欠费，剩余部分返还沈涛。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定,于2020年11月27日作出民事判决：一、确认上海颢晴文化创意发展有限公司与沈涛于2018年6月28日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2019年5月23日解除；二、沈涛支付的租赁保证金51,302.80元不予返还，作为解约违约金归上海颢晴文化创意发展有限公司所有；三、沈涛于判决生效之日起十日内支付上海颢晴文化创意发展有限公司2019年1月15日至2019年5月23日的租金及物业费24,906.46元（已扣除沈涛支付的剩余租赁保证金102,605.60元）；四、沈涛于判决生效之日起十日内支付上海颢晴文化创意发展有限公司合同解除后的房屋占用费及物业费153,908.40元；五、沈涛于判决生效之日起十日内支付上海颢晴文化创意发展有限公司逾期支付租金、物业费的违约金5,000元；六、沈涛于判决生效之日起十日内支付上海颢晴文化创意发展有限公司免租期租金46,309元；七、沈涛支付上海颢晴文化创意发展有限公司电费2,182.91元，该费用直接在沈涛支付的公用事业押金中抵扣，沈涛无需再支付；八、上海颢晴文化创意发展有限公司于判决生效之日起十日内返还沈涛公用事业押金2,810.89元（已扣除沈涛应支付的电费2,182.91元）；九、上海颢晴文化创意发展有限公司于判决生效之日起十日内返还沈涛装修押金1万元；十、驳回上海颢晴文化创意发展有限公司的其余诉讼请求；十一、驳回沈涛的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币15,297元，减半收取计7,648.50元，由上海颢晴文化创意发展有限公司负担4,486.50元，沈涛负担3,162元。一审反诉案件受理费人民币5,026元，由上海颢晴文化创意发展有限公司负担60元，沈涛负担4,966元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据一审判决第三项、第四项的内容，本案二审期间，双方争议的焦点集中在颢晴公司于2019年3月16日查封系争商铺的情况下，沈涛是否应当承担2019年3月16日至2019年5月23日租金及物业费的20%与涉案合同于2019年5月23日解除后房屋占用费及物业费的范围。对此本院述评如下：出租人向承租人提供符合约定的租赁物是出租人的基本义务。现颢晴公司采用对系争商铺查封上锁的行为，已经实际造成了沈涛无法占有使用系争商铺的客观事实。沈涛曾采用拉横幅的方式进行维权，颢晴公司若认为侵害其商誉，可以采用正当合法方式主张权利，但无权以出租人的身份剥夺沈涛作为承租人占有使用系争商铺的基本权利。因此，一审法院判决沈涛承担2019年3月16日至2019年5月23日期间20%的租金及物业费，缺乏事实与法律依据，本院依法予以纠正。由于颢晴公司自2019年3月16日查封上锁的行为使得沈涛无法占有使用系争商铺的状态一直持续到合同解除日2019年5月23日之后，系争商铺实际一直在颢晴公司的控制之下，而颢晴公司在解除合同后，已经实际占有控制系争商铺的情况下，放任系争商铺空置，在明显有合同约定的情况下，不积极履行减损义务，而是采用诉讼的方式向沈涛主张所谓返还房屋及空置期的使用费损失的诉请，明显有违诚实信用原则，应当对解除合同后扩大的损失自行承担。虽然，沈涛在一审庭审中对是否返还房屋的表述有所不一，但均与颢晴公司在实际已经控制系争商铺的情况下所导致的扩大的损失之间的因果关系尚不充足，因此，一审法院在判决沈涛承担解约违约金、欠租违约金的情况下，再酌定沈涛承担三个月的房屋占用费及物业费，并不妥当，本院依法予以纠正。现沈涛自愿承担合同解除后一个月的房屋占用费及物业费，系其对自身权利的处分，本院依法予以准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初59981号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初59981号民事判决第三项、第四项、第十项、第十一项；三、沈涛于本判决生效之日起十日内支付上海颢晴文化创意发展有限公司2019年1月15日至2019年3月15日的租金及物业费人民币102,605.60元；四、沈涛于本判决生效之日起十日内支付上海颢晴文化创意发展有限公司合同解除后的房屋占用费及物业费人民币51,302.80元；五、上海颢晴文化创意发展有限公司于本判决生效之日起十日内向沈涛返还剩余租赁保证金人民币102,605.60元；六、驳回上海颢晴文化创意发展有限公司的其余诉讼请求；七、驳回沈涛的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决及一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币15,297元，减半收取计7,648.50元，由上海颢晴文化创意发展有限公司负担5,895.7元，沈涛负担1,752.8元。一审反诉案件受理费人民币5,026元（已减半收取），由上海颢晴文化创意发展有限公司负担1,236元，沈涛负担3,790元。二审案件受理费人民币3,876元，由上诉人沈涛负担1,082.55元，由被上诉人上海颢晴文化创意发展有限公司负担2,793.45元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年三月三十日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……