江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初4275号原告（反诉被告）：苏州天地合控股集团有限公司，统一社会信用代码：91320583554611962T，住所地苏州市昆山开发区春旭路168号帝宝金融大厦1705室。法定代表人：朱立，系公司执行董事。委托诉讼代理人：龚健，男，该公司员工。被告（反诉原告）：江苏辉盛置业有限公司，住所地泗洪县北环路南侧早陈河西侧锦绣华庭C107-307，统一社会信用代码913213245511831222。法定代表人：朱坚，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈逋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨启东，江苏拓荒者律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏天地合控股集团有限公司(以下简称天地合公司)诉被告（反诉原告）江苏辉盛置业有限公司（以下简称辉盛公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月27日、9月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天地合公司委托诉讼代理人龚健、被告（反诉原告）辉盛公司委托诉讼代理人陈逋、杨启东到庭参加诉讼。案件审理中，经原告（反诉被告）申请并提供担保，本院依法查封被告（反诉原告）辉盛公司名下位于泗洪县星河上城39幢901室、42幢1102室、12栋602室房屋，保全价值合计1325920元。本案现已审理终结。原告天地合公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告结算并支付原告代理佣金1246952元及滞纳金78968元（分别以143340元为基数，自2019年11月10日开始计算；以433936元为基数，自2019年12月10日起算；以285423元为基数，自2020年1月10日起算；以110504元为基数，自2020年2月10日起算；以177575元为基数，自2020年3月10日起算；均按照日万分之三计算至实际支付之日止）；2.原告提起诉讼产生的诉讼费、保全费、保全担保费、差旅费、鉴定公证费等由被告承担。事实与理由：2018年8月21日，原、被告签署《泗洪星河上城项目营销代理合同》，被告未按合同约定的时间向原告支付佣金，经结算，尚欠原告代理佣金1246952元，经多次催要未果，故诉至法院。案件审理中，原告变更佣金数额为1150779.85元。被告辉盛公司辩称：1.对原告主张的佣金数额无异议，同意支付，但被告不应该支付滞纳金；2.在履行合同过程中，原告未按照合同约定组织人员配置，人数未达8人。且在2020年3月份，原告未经被告同意擅自撤场，未办理相关撤场手续，构成违约，应按照合同约定赔偿被告损失200000元，并以此提起反诉。反诉原告辉盛置业向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告违约金200000元；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年8月21日，反诉原告将其开发的泗洪县星河上城小区委托反诉被告代为销售，双方签订《泗洪县星河上城项目营销代理合同》。合同第九条第一款约定：（3）未经甲方同意，擅自离场的；（4）其他有损甲方利益的行为；甲方有权终止合同，乙方需承担由此给原告带来的实际损失，并由乙方赔偿甲方20万元。合同生效后，双方履行至2020年3月底，反诉被告在没有征反诉原告同意的情况下，私自撤走全部销售及管理人员，导致反诉原告售楼处瘫痪状态，经多次沟通未果，故诉至法院。反诉被告天地合公司辩称：合同第6条第2点约定，反诉被告于每月5日将上月销售明细表交由反诉原告核对，反诉原告应在当月10日前将具备支付条件的款项支付，但反诉原告没有一个月是按照约定支付，反诉原告违约在先，反诉被告无法支撑成本故而撤场，不应该支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的证据，本院认定如下：原告天地合公司提供代理销售合同1份、定购书1组、缴款明细1组、佣金申请表及请款申请表1组、江苏增值税专用发票3份、2019年10月房屋销售表各1份，欲证明原、被告之间的委托代理销售关系、报酬的计价依据及违约责任，被告对合同的三性无异议，对其他证据的真实性亦无异议，但抗辩合同约定签订商品房买卖合同且支付首付款是支付佣金的条件，且应扣除税收及扣留30%收益作为履约保证金，期间为3个月，而原告在履行合同过程中，仅出具定购单、缴款凭证，未按期按约定将上月完成的明细交给被告，同时亦未开具发票，故不符合请款条件。现双方已确认佣金数额为1150779.85元，就如何支付产生争议。本院认为，双方对上述证据真实性及证明目的均无异议，本院予以确认。合同虽约定履约保证金，但双方之间的委托代理合同已于2020年3月份实际解除，已满足3个月的保证金扣押期，故被告应全额支付原告佣金1150779.85元。但约定乙方以书面形式向甲方提送上一月的销售请款并开具合法发票，甲方于该月10日前将具备支付条件的佣金及溢价支付给乙方，故双方应按照约定先开票后支付佣金，对该支付方式本院予以确认。被告辉盛公司提供证人张某、严某证言，欲证明原告天地合公司违反合同关于人员配置的约定，原告对其陈述不予认可。本院认为，庭审中，张某陈述人员配置在七八个或者八九个，严某则陈述在八个，均未违反合同约定，故对被告的证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述及确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月21日，天地合公司与辉盛公司签订泗洪星河上城项目营销代理合同。双方约定，辉盛公司委托天地合公司独家代理销售该物业，销售期限为2018年8月28日至项目全盘售罄。项目人员配置：10—15人项目营销团队（根据销售不同节点适度增减、最低不得低于8人）。佣金及溢价支付方式：（一）销售佣金和溢价结算条件：在购房者与甲方签订《商品房买卖合同》并支付首付购房款后，可视为乙方销售代理成功，即可进行代理费用及溢价的结算；甲方支付代理佣金及溢价收益要扣除乙方税收和30%佣金及溢价收益作为履约保证金，履约保证金扣押期为三个月，在乙方按照甲方要求完成销售任务（任务以甲方每次提供给乙方可售房源套数为基数，并从提供可售房源之日起三个月内完成销售60%以上、6个月完成销售80%以上、12个月内完成销售100%，视为完成任务，否则视为未完成销售任务），履约保证金扣押期满甲方返还乙方，在乙方未按照甲方的要求完成销售任务，未完成任务节点内的履约保证金甲方全部予以扣除。（2）结算时间：乙方于每月5日将上月销售业绩明细表交于甲方专职事务代表核对无误后，乙方以书面形式向甲方提送上一月份的销售请款报表并开具合法发票，甲方于该月10日前将具备支付条件的佣金和溢价（扣除30%履约保证金后的钱款）支付给乙方。违约责任：1.如乙方未经甲方书面同意私自以任何形式在购房合同中附加另外承诺，以及有下列情形之一者：……（3）未经甲方同意，擅自离场的；（4）其他有损甲方利益的行为；甲方有权终止合同，乙方须承担由此给甲方带来的实际损失，并由乙方赔偿甲方20万元。如因甲方过错，并由甲方提出终止合同的，则甲方须于解约10日之内一次性向乙方支付剩余佣金，并赔偿乙方20万元。2.如乙方之请款程序一切按照合约之约定时，甲方如无故拖延或逾期支付，则甲方须支付乙方请款金额日息万分之三滞纳金，直至结算到账佣金为止，如乙方通过诉讼方式实现债权，则乙方产生的诉讼费、保全费、担保保全费、差旅费、鉴定公证费等由甲方承担。在商品房委托销售合同履行过程中，天地合公司提送销售请款报表至2020年2月，经双方确认欠付佣金共计为1150779.85元，其中2019年10月143340元、2019年11月433936.66元、2019年12月285423.22元、2020年1月110504.19元、2020年2月177575.78元，2019年10月143340元佣金发票已于2020年1月30日交付，余款发票于2021年3月5日开具，并于3月8日提交本院。另查明：1.2020年9月4日，天地合公司因申请保全购买太平财产保险有限公司苏州分公司诉讼财产保全责任保险，并支付保费1988元；2.天地合公司撤回主张差旅费、鉴定公证费。本案的争议焦点为：1.原告天地合公司主张的滞纳金应否予以支持，如支持，具体数额应如何确定；2.天地合公司是否存在违约行为，辉盛公司主张的违约金有无事实和法律依据？关于第一个争议焦点，本院认为，营销代理合同系双方真实意思表示，各方均应按照合同约定履行义务。原告天地合公司为被告提供独家代理销售，被告应支付相应的佣金。经双方确认，佣金数额为1150779.85元，被告应承担给付责任。因被告未按照合同约定履行义务，应承担相应的违约责任，合同约定报酬及结算方式：乙方于每月5日将上月销售业绩明细表交于甲方专职事务代表核对无误后，乙方以书面形式向甲方提送上一月份的销售请款报表并开具之合法发票，甲方于该月10日前将具备支付条件的佣金和溢价（扣除30%履约保证金后的钱款）支付给乙方。为此，辉盛公司支付佣金的前提为天地合公司向辉盛公司开具合法发票，辉盛公司在每个月10日向天地合公司支付佣金。143340元的发票于2020年1月30日交于辉盛公司，余款于2021年3月8日本院组织发票交换时完成付款条件，故在两个时间节点之前辉盛公司并未违约，同时，因天地合公司未在当月5日前提供发票，故滞纳金的起算时间应延伸至发票交付后5日，即原告主张滞纳金因以143340元为基数自2020年2月4日起，以1007439.85元为基数自2021年3月13日起，均按照日万分之三计算至实际履行完毕之日止。对于原告主张的担保保全费。本案中，原告因申请保全支付保费1988元，按照合同约定该款应由被告承担，故对该请求，本院予以支持。对于差旅费、鉴定公证费，原告放弃该主张，系其权利自由处分，本院予以准许。关于第二个争议焦点，本院认为，辉盛公司抗辩在履行合同过程中，原告未按照合同约定组织人员配置，人数未达8人。且在2020年3月份，原告未经被告同意擅自撤场，未办理相关撤场手续，构成违约，应按照合同约定赔偿被告损失200000元，原告对此不予认可。对于人员配置，辉盛公司提供了两名证人证言，但不能达到其证明目的，辉盛公司亦未提供其他证据予以佐证，应由其承担举证不能的不利法律后果，对其主张，本院不予采信。对于擅自离场，原告主张因被告未按合同约定履行给付佣金的义务，故于2020年3月离场。庭审中，天地合公司提供了佣金申请表及请款申请表，据此能够认定天地合公司每月均向被告请款，其中2019年10月份发票已开具，但辉盛公司未按照合同约定付款，后亦数月未履行付款义务，应认定以自己的行为表明不履行主要债务，故原告有权单方解除合同，且不应承担违约责任。综上，辉盛公司主张天地合公司承担违约金200000元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条的规定，判决如下：一、被告江苏辉盛置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告苏州天地合控股集团有限公司佣金1150779.85元及滞纳金（以143340元为基数自2020年2月4日起，以1007439.85元为基数自2021年3月13日起，均按照日万分之三计算至实际履行完毕之日止）；二、被告江苏辉盛置业有限公司于本判决生效后10日内给付原告苏州天地合控股集团有限公司保全担保费1988元；三、三、驳回反诉原告江苏辉盛置业有限公司的诉讼请求。如果未在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16023元，反诉费2150元，保全费5000元，由原告负担1235元，被告负担21938元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  朱 欢人民陪审员  王乃利人民陪审员  裴永红二〇二一年三月十五日书 记 员  刘婷婷附录一：本案的证据目录原告天地合公司提交的证据和证明目的：1.代理销售合同1份，证明原、被告之间的委托代理销售关系、报酬的计价依据及违约责任；2.订购书1组，证明原告代为销售的数额；3.客户交款明细单1组，证明实际成交数额；4.佣金确认表、请款申请表1组，证明佣金的计算方式及依据；5．发票3份，其中1份为复印件，证明欠付款项的发票原告已经开具及交付时间。被告辉盛置业提交的证据及证明目的：6.证人张某、严某证言，证明原告天地合公司在合同履行过程中，未按合同约定单方撤场，销售人员也未达合同约定的最低数额。附录二：本案适用的法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。