上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初3403号原告：王奇志。被告：上海福粟房地产经纪有限公司。法定代表人：熊某某。原告王奇志与被告上海福粟房地产经纪有限公司（以下简称福粟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理，适用简易程序于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告王奇志到庭参加了诉讼。被告上海福粟房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的2020年9月29日至2020年12月28日期间的房屋租赁费17,400元（人民币，下同），并支付逾期付款利息损失（以实际应收房屋租赁费为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍的标准计算，自2020年9月29日起至实际支付拖欠费用之日止）；2.判决终止双方租赁合同，被告按合同约定赔付原告等同于1个月租金的相应违约金5,800元；3.判令被告返还原告已支付的墙体修补、粉刷费用3,500元，并将租赁房屋恢复原状并限期（2020年12月28日前）交还给原告；4.判令被告赔付原告2020年7月29日至2020年8月28日共1个月免租期的租金5,800元。庭审期间，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间的《房屋租赁管理服务合同》于2021年2月9日（被告收到法院寄送的应诉材料之日）解除；2.判令被告支付拖欠原告的自2020年9月29日至2020年12月28日期间的房屋租金17,400元，并支付以17,400元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年12月28日起至实际支付之日止的逾期付款利息损失；3.判令被告支付原告相当于1个月租金的违约金5,800元；4.判令被告返还原告已支付的墙体修补、粉刷费用3,500元；5.判令被告支付原告2020年7月29日至2020年8月28日共1个月免租期的租金5,800元。事实和理由：2020年7月26日，被告与原告签订了《房屋租赁管理服务合同》（合同编号FSGYMH1086111），合同约定原告将位于上海市闵行区×路×弄×号×室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租期自2020年7月29日至2022年8月28日；其中2020年8月29日至2021年8月28日租赁费为5,800元/月；被告应于每月5日支付下一期房屋租赁费。合同履行期间，原告于2020年8月2日通过微信转账给被告业务员3,500元，被告负责将墙体进行修补、粉刷一新。按照合同约定，被告应于2020年10月5日前、11月5日前、12月5日前分别支付原告2020年9月29日至10月28日、2020年10月29日至11月28日、2020年11月29日至12月28日的房屋租赁费17,400元到原告银行账户，并将室内墙体修补、粉刷一新。但截至今日被告迟迟未能按照合同约定支付该部分房屋租赁费，墙体也未进行任何修补、粉刷。期间原告多次联系被告公司业务员追讨上述费用，截至起诉时仍未能得到被告公司任何反馈和解决，故诉至法院。被告福粟公司未到庭进行答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.上海市房地产权证，证明原告为涉案房屋的所有权人；2.《房屋租赁管理服务合同》及补充协议，证明原、被告间的权利和义务，合同第1.1条约定了房屋坐落，第3.1条约定了合同期限以及租金标准，第6.3之a条约定原告具有单方解除权以及一个月租金违约金的依据；3.催款函，证明原告向被告催要应付费用的事实，该函是原告于2020年10月12日通过张贴在涉案房屋门上的方式向被告通知的；4.微信转账账单，证明原告已经向被告的业务员孙某某支付了墙体修复费用3,500元；5.微信聊天记录、房屋现状照片，证明被告业务员认可帮原告处理墙体修补、粉刷费用，但是房屋墙体未进行修补、粉刷；6.付款凭证，证明被告支付租金、押金的情况。被告未对原告证据进行质证，亦未向本院提交证据。本院对原告提交的证据核对后均予以确认。根据原告提交的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：坐落于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的所有权人为原告王奇志。2020年7月26日，原告王奇志（业主方、甲方）与被告福粟公司（服务方、乙方）签订《房屋租赁管理服务合同》及补充协议一份，载明：乙方为甲方所拥有的下列房屋提供租赁管理服务：上海市闵行区×路×弄×号×室。业主方有权在起租后按下列标准及方式收取月固定租金收益：合同期限：自2020年7月29日至2022年8月28日，其中第一年期：免租期30天，自2020年8月29日至2021年8月28日，共分12期，每期固定租金收益5,800元……；首次支付日为2020年7月29日，支付金额为5,800元；二次支付日为2020年9月5日，支付金额为5,800元；之后以每期5日为支付日；乙方发生下列违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方应按相当于托管房屋1个月固定租金收益的数额标准向甲方支付违约金，并赔偿甲方的其他相应实际损失。a）乙方无正当理由导致逾期支付固定租金收益超过30天的（非乙方因素除外）。双方还就其他权利、义务进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋。2020年7月30日，被告向原告支付了首期租金5,800元。庭审中，原告确认根据合同租金及免租期的相关约定，该笔费用性质实际应为押金。2020年8月1日，原告通过微信转账方式向被告业务员孙某某支付墙体修补、粉刷费用3,500元。2020年9月4日，被告向原告支付了2020年8月29日至2020年9月28日的租金5,800元（转账凭证记载为2020-08-28至2020-09-27）。2020年10月12日，原告在涉案房屋外张贴《催款函》，载明：福粟公司：按照贵司与我本人签订的《租赁委托合同》约定，贵公司应在2020年10月5日前支付本人物业2020年8月29日至2020年9月28日的房屋租赁费共计5,800元到王奇志工商银行账户，期间经多次催要电话、微信等催款，但截至今日（2020年10月12日）仍未收到贵司支付的该笔费用。根据以上情况，贵司已严重违约。请贵司按照合同约定及时支付该部分款项。2020年11月24日，原告通过微信方式向被告业务员孙某某协商租金及墙体修补、粉刷费用：“你先把我预付给你的墙体整修费3,500元退给我，然后把拖欠的前面三个月的房屋租赁费付给我，然后我们终止合同！”。被告回复：“那个钱都在公司了。退不出来啊。公司都不在了。能帮你处理肯定帮你处理啊。”2020年12月28日，原告自行收回涉案房屋。2021年1月14日，原告以诉请理由向法院提起诉讼。2021年2月9日，被告签收本案应诉材料及诉状副本。另查明，涉案房屋墙体目前仍处于破损状态，未进行任何修补、粉刷。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，引起纠纷的法律事实发生于民法典实施前，应适用当时的法律、司法解释的规定。此外，原告未通知被告而直接以提起诉讼方式主张解除合同，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，应适用民法典第五百六十五条第二款的规定。原、被告之间的《房屋租赁管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原、被告《房屋租赁管理服务合同》约定，乙方无正当理由导致逾期支付固定租金收益超过30天的，甲方有权解除本合同。现被告未能于合同约定的2020年10月5日支付下一期的租金，并逾期支付之后的租金超过30日，已经构成违约，原告可以依据双方约定解除《房屋租赁管理服务合同》。对于合同解除时间，本院认为，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，被告于2021年2月9日签收诉状副本，因此原、被告之间的《房屋租赁管理服务合同》于2021年2月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案，被告在合同解除后，理应缴纳其欠付的租金，并根据合同约定承担相应的违约责任。原告请求被告支付自2020年9月29日至2020年12月28日期间的房屋租金及逾期支付租金的利息损失，并支付相当于1个月租金的违约金，均符合合同约定以及法律规定，本院对此予以支持。对于墙体修补、粉刷费用，本院认为，该费用系原、被告在合同履行过程中口头约定，由被告收取相应费用后，完成约定的墙体修补、粉刷义务。现根据原告照片显示，被告直至合同解除仍未能对涉案房屋墙体进行修补、粉刷，因此上述费用理应由被告予以返还。对于免租期的租金，本院认为，免租期系原告为全面履行租赁合同而向被告作出的租金优惠，由于双方并未在合同中予以明确约定，本院考虑到合同已履行期间以及解除原因，酌定被告应向原告支付免租期租金5,000元。对于被告支付的押金，双方合同并无明确约定，因此本院考虑到双方租赁合同已经解除，且涉案房屋已经收回，原告应向被告返还押金。被告福粟公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告王奇志与被告上海福粟房地产经纪有限公司之间的《房屋租赁管理服务合同》于2021年2月9日解除；二、被告上海福粟房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王奇志支付自2020年9月29日至2020年12月28日期间的租金17,400元，并支付以17,400元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算自2020年12月28日起至实际支付之日止的逾期付款利息；三、被告上海福粟房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王奇志支付违约金5,800元；四、被告上海福粟房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王奇志返还墙体修补、粉刷费用3,500元；五、被告上海福粟房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告王奇志支付免租期的租金损失5,000元；六、原告王奇志于本判决生效之日起五日内向被告上海福粟房地产经纪有限公司返还押金5,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610.5元，减半收取计305.25元，由原告王奇志负担7.51元，由被告上海福粟房地产经纪有限公司负担297.74元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 辰二〇二一年三月二十六日书记员 陶思延附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第十条民法典施行前,当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的,适用民法典第五百六十五条第二款的规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。三、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。