江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终1124号上诉人（原审被告）：顾正清，男，1946年8月13日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：祁琦，陆晔芸，北京大成（无锡）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾建忠，男，1963年8月24日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：高渭清，高家顺，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。上诉人顾正清因与被上诉人顾建忠房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2020）苏0205民初3397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。顾正清上诉请求：1、撤销一审民事判决，并依法改判房屋买卖合同无效。2、一、二审案件受理费由顾建忠承担。事实与理由：一、一审法院认定其与顾建忠房屋买卖是经过村委同意，系认定事实错误。2005年，其因出卖房屋后想重新申请宅基地的目的不能实现，多次讨要房屋无果后，遂提起诉讼，要求确认买卖合同无效。2005年8月23日顾建忠接到法院传票后，分别在同年8月29日、31日、9月10日出具情况说明和证明，与2001年2月27日签订的原始协议相距4年半时间，且签字和内容为原代理律师所一人书写。其经在2005年9月23日与村委交涉后，所在干部认定并非当时村主任蒋彪所写，只有村委等的盖章没有负责人经办人签字，所以不符合证据的形式要求。而且顾建忠申请的宅基地地块，在同一时间、同一地段，同村村民顾耀良却获得了审批。故该两份村委情况说明不真实，不能采信。原村民小组组长顾盘详陈述“他们（其与顾建忠）是私下交易”“情况说明内容也不属实”，说明该两份情况说明内容的不真实、来源的不合法。并且，贺某在出庭作证时陈述买卖契约是在村委签署，但是买卖契约上并没有村委的盖章，只是由大队灌水渠道管水员贺某进行了见证，也足以说明村委对房屋买卖并不同意，当时执笔起草契约的也并非是村里的副书记，只是大学生下乡担任村农业委员，其两人并不能代表村委，起草文书和见证都只是朋友帮忙而已。从买卖契约中也能明确看出，在起草买卖契约时，其与顾建忠约定的只是买卖房屋91.13平方米的部分，并非实际全部面积。二、房屋买卖合同目的无法实现，双方已经解除合同。顾建忠购买房屋后无法获得宅基地使用权及房产所有权，其也无法重新批地建房使其家庭人员失去了居住保障，故两人房屋买卖的合同目的均无法实现。案涉房屋建造于1990年，根据当时的批建手续除了其以外还有其妻子和子女，儿子15周岁，女儿19周岁，案涉房屋是家庭共同有财产，协议效力认定影响了案外人的权益，应该追加其他共有人为本案的第三人。自2003左右起，其多次向顾建忠要求解除合同要回房屋并愿意退款再补偿。顾建忠母亲曾提出由其支付15万后就返还房屋，其同意，但顾建忠又反悔不同意退房。不论是其之前提出单方解除，还是双方曾经确实达成过口头解除协议，卖房契约即使有效也已解除。而在发生争议十多年间，顾建忠并未提出确认合同有效，确认房产所有权的诉讼。三、一审法院适用法律错误。一审法院认为《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）规定的“一户一宅”属于对宅基地使用权取得的规定，不属于《合同法》五十二条中规定的内容，因此买卖合同有效。其认为，农村房屋买卖与城市房屋买卖具有不同的要求和特性，农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济成员仅能享受一处宅基地的情况下方能确认有效。《土地管理法》第62条的规定不仅仅是对取得宅基地使用权的规定，更是对集体土地作为农民最基本生存保障的规定，即法律强制性的限制了集体土地在取得及交易上的权利，是作为国家在土地管理上不可突破的原则。本案中顾建忠虽然同属同一集体经济组织成员，但在有宅基地的情况下仍然交易，是违反经济秩序及土地管理政策的，故其与顾建忠签订的卖房契约违反了效力性强制性规定而无效。被上诉人顾建忠辩称，1、一审法院认定事实正确。农村房屋买卖只要双方协议签字就是买卖成功了，其认为不是私下买卖的，双方是去村里并由村副书记起草了买卖协议，还有村干部见证，2005年8月29日村委写了情况说明，所以双方的买卖不是私下进行的。村委的证明、情况说明，只要盖的公章是村委的就可以了，法律上没有规定盖章的东西一定要有人签字，如果要人签字也仅仅是经办人。只要村委盖章了就表示是村委的意见。2、双方已经达到了买卖目的。顾正清所称已经解除合同与事实不符，如果双方的合同已经解除，购房款应该返还的，实际上并没有，所以双方没有解除合同。3、一审法院适用法律正确。《土地管理法》中规定的“一户一宅”不是强制性规定，仅仅是管理性的规定，只要是本村村民之间的房屋买卖就是有效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。顾建忠向一审法院起诉请求：确认其与顾正清的房屋买卖有效。一审法院认定事实：顾建忠与顾正清系无锡市锡山区东北塘街道大马巷村农里村民组村民。2001年2月27日顾正清作为卖方、顾建忠作为买方签订“卖房契约”一份，载明：现有大马巷农东村民顾正清有房屋两间，房屋面积92.13平方米，愿意卖给顾建忠；房屋四至分别为北面空地、东面通道、南面场地、西面顾三宝，双方商定价格为40800元；由买方顾建忠向顾正清一次性付清购房款，付清后房屋权属归顾建忠所有，以后如需办理房屋变更手续，一切费用由顾建忠承担；双方无异议，特立此据为凭，立即生效；顾建忠、顾正清以及见证人贺某签字。上述房屋无房产证，土地使用权证上土地使用者登记为顾正清，土地类别为住宅用地，其中建筑面积为92.13平方米。当日顾正清将土地使用权证交给顾建忠、顾建忠给付顾正清房款40800元，几日后双方交付房屋。2005年顾正清曾起诉顾建忠房屋买卖合同纠纷；2005年8月31日二人所在的村民小组及村委出具情况说明,载明：村民顾建忠因全家祖孙三代6人同居一室，仅有住房面积79.42平方米，住房条件确实困难，曾于2000年6月申请建房，本镇土管所和本村村委经审查认为顾建忠符合申请宅基地的条件，因此均同意其申请建房，锡山区土管局也曾派员上门作实地观察，但由于建房地为占用粮地面积，故申请未得到批准，适遇本村顾正清急于卖房，双方协商后并经村委同意，办理了买卖房屋契约，等内容；2005年9月26日顾正清申请撤诉，该案由法院裁定准许顾正清撤诉。证人贺某到庭陈述：其当时是村委委员，批地基叫其代管的；事情大概有20年了，大概在2001年双方讲得蛮好，一个要卖一个要买，要在村里做个见证，村里就跟双方做了，但是说了要考虑好的，房子的事情是大事情，要想清楚，他们说他们说好了，价格大概是40000元，大家比较客气，弄个吉利数40800元，大家说好签好协议，房款付清；顾正清可能手头紧点，可能拿个房子卖掉；当时写纸头的是村里副书记。上述事实，由顾建忠提供的卖房契约、土地使用权证、情况说明、证人证言等，顾正清提供的土地使用权证、调查笔录等以及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为：顾建忠、顾正清对签订“卖房契约”及实际履行的事实没有异议，该“卖房契约”即房屋买卖合同，经法院释明后顾建忠坚持要求仅确认合同效力。我国《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该买卖合同的效力认定应当适用《合同法》的上述规定。本案中顾正清提出合同无效的主要理由是违反了《土地管理法》中的“一户一宅”规定，即符合了上述第五种合同无效的情形。该《土地管理法》第六十二条第一款规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”该规定是对宅基地使用权取得的规定，并未禁止宅基地房屋买卖，不宜作为认定买卖合同无效的法律依据。同时，本案中顾建忠、顾正清为同一集体经济组织成员，顾建忠符合建房条件即可以使用宅基地，该集体经济组织也同意双方房屋买卖，故本案中房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害该集体经济组织利益，应属有效。顾正清关于合同解除的意见，与事实不符，法院不予支持；当事人的其他意见，理由不充分，法院不予支持。综上，顾建忠要求确认该房屋买卖合同有效，法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：顾建忠与顾正清于2001年2月27日签订的房屋买卖合同（卖房契约）有效。一审案件受理费820元（已由顾建忠预交）由顾正清负担。（顾建忠同意其预交案件诉讼费用，由顾正清向其直接支付，法院不再退还，由顾正清在判决生效之日起三日内向顾建忠支付）。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，顾正清为证明其主张提交了无锡县农村居民建房用地审批表，证明案涉房屋归其、徐丽娟、顾春凤三人共有。顾正清又申请证人顾某出庭，证明案涉宅基地及房屋买卖是否经过村委同意。顾某向本院陈述：“我从1998至今是东北塘镇大马巷村农里村村民组长。……双方的房子交易我不同意的，因为他们没有房产证的，只有土地证。……卖房时没有找我，我是后来知道的情况。……村民小组的公章不在生产队，由村委主任蒋彪保管的。……涉案房屋买卖没有召集村民小组讨论。”顾建忠质证意见：1、审批表真实性没有异议，证明目的不认可。2、关于证人证言，法律规定允许村民出卖房屋的，法律没有规定要有人同意，实际上不需要去村里的，双方签订协议就好了。村委同意与否不影响买卖合同的有效与否。以上事实有庭审笔录在卷佐证。本院认为：宅基地房屋买卖合同的效力受《合同法》的调整。本案中，2001年2月27日，皆为无锡市锡山区东北塘街道大马巷村农里村民组村民的顾建忠、顾正清签订了卖房契约，顾正清自愿将涉案房屋卖给顾建忠，双方约定价格为40800元，顾建忠向顾正清付清后房屋权属归顾建忠所有，以后如需办理房屋变更手续，一切费用由顾建忠承担。顾建忠、顾正清以及见证人贺某在卖房契约上签字。顾建忠向顾正清付清房款后，取得涉案房屋居住至今。涉案房屋买卖合同依法成立并生效。顾正清为缓解经济压力出卖了涉案房屋，顾建忠为解决家庭住房问题买受了涉案房屋，双方实现了各自目的。现涉案房屋拆迁安置补偿问题双方发生矛盾，顾正清提出双方已解除房屋买卖合同，但在一、二审中均无提供相应证据加以证明，故本院对该上诉意见不予采信。《合同法》第五十二条规定的合同无效情形有：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。顾正清抗辩案涉房屋是家庭共同有财产，协议效力认定影响了案外人的权益，本院认为，顾正清在签订卖房契约时是其以户为代表与顾建忠订立的合同，双方也实际交付和使用了涉案房屋，无锡县农村居民建房用地审批表上虽然载明徐丽娟、顾春凤等人为家庭人员，共同享有涉案房屋的权益，但这并不影响双方签订的涉案房屋买卖合同的效力。《土地管理法》第六十二条规定，是对农村村民通过“申请—审批”程序初始取得宅基地使用权的规定，该条并未禁止农村房屋买卖，且顾建忠、顾正清为同一集体经济组织成员，顾正清自愿转让其宅基地上房屋，顾建忠名下无其他宅基地，也符合申请建房条件，涉案房屋宅基地的流转发生集体经济组织成员之间，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响。本案中涉案卖房契约既未违反《合同法》，也未违反《土地管理法》的强制性规定，未损害顾正清家庭成员和该集体经济组织利益，其效力应予确认。故本院对顾正清上诉称卖房契约上没有村委盖章、没经村委同意，主张房屋买卖合同无效的意见，不予支持。综上所述，顾正清的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由上诉人顾正清负担。本判决为终审判决。审判长  蔡利娜审判员  孙 宏审判员  吴晓东二〇二一年三月三十日书记员  汪丽敏