云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初10722号原告（反诉被告）：朱丽琼，女，汉族，1949年2月8日生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：程红会、王琴，系云南唐律律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：徐艳军，男，汉族，1974年4月22日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：殷卫公，系上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：叶晓莉，女，汉族，1974年10月1日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：殷卫公，系上海市海华永泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告朱丽琼诉被告徐艳军、叶晓莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月25日公开开庭进行了审理。原告朱丽琼及其委托诉讼代理人程红会，被告徐艳军及其委托诉讼代理人殷卫公到庭参加了诉讼，被告叶晓莉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。庭审中，被告徐艳军当庭提出反诉，鉴于此情况，本院作出（2020）云0103民初10722号民事裁定书，本案转为普通程序。后，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告朱丽琼及其委托诉讼代理人程红会，被告徐艳军、叶晓莉及其共同的委托诉讼代理人殷卫公到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱丽琼向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告依约继续履行《房屋转让预约合同》及《房地产买卖及居间服务合同》，配合原告办理位于昆明市盘龙区房屋的产权转移手续至原告名下（房屋价值：110万元）；二、判令被告向原告支付案涉房屋（房屋交易价格110万元整）20%的违约金22万元整；三、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，于2010年购买位于昆明市北市区，盘龙江以东金江小区3＃地块Ｑ幢1单元8层801号房屋。2015年6月17日，被告出售上述房屋给原告。原告购买该房屋时，该房屋尚未取得不动产权利证书，被告向原告提供了购房合同（合同登记号：ＫＭ2011022713856）及商品房买卖合同登记备案表。为保障合同顺利履行，原被告于2015年6月17日至云南省昆明市明信公证处签署并办理了房屋转让预约合同公证【公证书编号（2015）云昆明信证民字第19880号】，预约合同（公证合同）约定：待甲方（被告）取得房产证之日起15个工作日内，双方以110万元交易案涉房屋，该预约合同签订后，原告应先支付房屋预付款55万元。预约合同签订后，双方于同一日签署了《房地产买卖及居间服务合同》，合同约定案涉房屋交易价格为110万元整，原告在到产权部门办理产权转移登记前向被告支付房款55万元。被告应在取得房屋所有权证后5个工作日内协助原告办理产权转移手续，若被告逾期履行合同超过五日的，应当支付转让成交价20%的违约金。同日，原告通过银行转账向被告支付房款55万元。2018年10月10日，经双方协商，被告向原告借款15万元，被告向原告出具借条，并在借条中确认该15万元抵扣购房款，剩余购房款40万元于房屋过户后一次性支付。2015年6月24日，被告向原告交付房屋，原告已居住（实际使用）该房屋5年时间。现被告已经领取房屋不动产权证，原告要求被告配合办理房屋过户手续，但被告均拒不接电话、拒不回复信息，亦不配合办理房屋过户手续。被告的行为已构成合同项下的根本违约，其不诚信行为不仅扰乱了市场交易秩序，更严重侵害了原告的合法权益。故根据《中华人民共和国合同法》等法律规定诉至法院。被告徐艳军、叶晓莉共同答辩称：对于原告的诉讼请求第一项继续履行合同，首先合同涉及两个合同，第一个是《房屋转让预约合同》，预约合同实际上是在《房地产买卖及居间合同》之前签订，签订以后才签订的《房地产买卖及居间服务合同》。在履行合同期间，被告确实已经收到了55万元，但是剩下的55万元尾款，被告一直要求原告按照《房地产买卖及居间服务合同》有关条款支付，但是原告一直没有支付，导致本案合同最终未能履行。基于上述事实基础，原告请求支付违约金在法律上没有事实和依据。恰恰相反，在本案中由于原告拖欠支付尾款，导致合同未能继续履行，我们已经在反诉中提出了要求原告支付违约金，而不是被告支付违约金。对于第三项诉讼请求应由被告承担。因为本案的诉讼是基于原告的违约行为而导致合同最终没有履行，因此该费用应由原告承担。反诉原告徐艳军、叶晓莉向本院提出如下反诉诉讼请求：一、判令解除反诉人与被反诉人《房屋转让预约合同》及《房地产买卖及居间服务合同》，并归还反诉人案涉房屋（昆明市盘龙区）；二、判令被反诉人向反诉人支付案涉房屋（房屋合同价格110万元整）20%的违约金22万元整；三、本诉诉讼费、反诉诉讼费及保全费均由被反诉人承担。事实与理由：2015年6月17日，反诉人与被反诉人签订《房屋转让预约合同》，该预约合同签订后，双方又签署了《房地产买卖及居间服务合同》，约定涉案房屋的价格为110万元，被反诉人应当在双方到产权登记管理部门办理产权登记申请之前向反诉人支付除定金之外的55万元，同时还约定了违约的相关条款。合同签订后，被反诉人支付反诉人55万元后，反诉人多次要求被反诉人支付尾款，被反诉人至今未支付。2018年10月10日，被反诉人向反诉人支付借款15万元。涉案房屋取得产权证后，反诉人再次要求被反诉人支付尾款后去办理过户手续，被反诉人则要求反诉人先办理产权转移登记后再支付购房尾款。反诉人认为，被反诉人实际占有案涉房屋5年之久，却至今未将剩余房款交付反诉人，被反诉人已构成违约。反诉被告朱丽琼答辩称：第一，被答辩人所述的事实与理由与实际事实不符。首先，从合同订立到双方实际履行合同，约定的合同履行顺序为本诉原告于预约合同及房地产买卖及居间服务合同签订之日支付本诉被告房款55万元，剩余尾款55万元于本诉被告取得房屋所有权证之日起15个工作日内配合本诉原告签订正式房屋买卖合同后一次性支付，即双方在办理房屋过户时，或者房屋过户后再行支付房屋尾款的履行顺序。具体来说，根据双方签订的预约合同第3.1条约定：甲方（本诉被告）应于领取房屋所有权证之日起15个工作日内与乙方（本诉原告）签订正式房屋买卖合同。待甲方取得房产证后，双方再另行签订正式房屋买卖合同，甲方应按促成交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房产权属过户所需的各项材料，并给予必要的配合协助。所谓正式房屋买卖合同，即为促成双方交易而签订的用于办理房屋过户的房屋买卖合同，即本条约定了本诉被告应于取得房屋所有权证时起15个工作日内配合本诉原告办理房屋过户手续的合同义务。双方于同一日签订的《房地产买卖及居间服务合同》第四条约定：原告在到产权部门办理产权转移登记前向本诉被告支付除定金、交楼押金外的剩余楼款，即房屋的剩余尾款55万元的合同义务。综合上述两条款来看，双方约定的履行顺序为办理房屋过户时或者过户后支付房屋尾款。其次，从双方实际履行合同的过程来看，合同签订当日本诉原告按约支付房款55万元后，未再支付过其他款项。2018年10月10日，本诉被告因购买停车位需要资金周转，因此向本诉原告借款15万元并向本诉原告出具借条，经双方协商后，本诉原告同意以房屋尾款抵扣该借款。该借条内容确认了双方借贷关系从产生到消灭的事实，并非双方对房屋尾款的支付方式作出相应变更或修改，并达成了一致的其他意见。且自2018年10月10日，本诉原告支付15万元借款双方确认抵扣购房尾款后，至本诉原告提起诉讼至今，本诉被告均未再向本诉原告要求支付过房屋尾款，甚至就该房屋买卖事宜，也未主动与原告进行过任何的沟通和交流。若如本诉被告所说，本诉原告存在应先支付房屋尾款55万元而未支付的违约行为，自2018年10月10日本诉被告为何会同意本诉原告仅支付15万元的尾款且当时出具的是借条，并不是出具收据或者收条，并且本诉被告又为何会同意将房屋交付给本诉原告居住长达五年多的时间。另外，双方约定的先支付首付款后，尾款于过户时支付或者过户后支付的合同履行顺序也符合一般的二手房交易习惯，因此双方的交易履行顺序为原告先行支付房屋首付款55万元，双方过户时或者过户后再行支付余款55万元；第二，本诉原告不存在违约行为。合同签订至今，本诉原告未作出过不愿意支付房屋尾款的意思表示，相反2020年8月至10月期间，在本诉被告未要求过本诉原告支付房屋尾款的情况下，本诉原告准备好房屋尾款40万元并联系本诉被告，但本诉被告表示其愿意承担违约责任，不愿意将房屋过户给本诉原告，至此本诉原告已经明确知道本诉被告不愿意履行合同，有丧失商业信誉的行为。因此，即便说预约合同及房地产买卖及居间服务合同对于房屋尾款的支付期限不明确，本诉原告确实存在应当先付款的情形。在此情况下，我们认为本诉原告享有不安抗辩权，有权中止向本诉被告支付房屋尾款；第三，《房屋预约合同》、《房地产买卖及居间服务合同》是双方真实的意思表示，不违反法律规定。因此根据预约合同第6.1条、《房地产买卖及居间服务合同》第五条、第十一条的约定，本诉被告应向本诉原告支付违约金并继续履行合同，配合本诉原告办理案涉房屋的产权过户手续至本诉原告名下；第四，预约合同是经过公证的，如果说本诉被告认为该合同的内容与事实不符或者违反法律规定，应当向公证机构申请撤销，而非向法院提起诉讼予以解除。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：朱丽琼提交的红云房地产开发有限公司金江小区3#、4#地块住宅不动产权证发放日程表，因系复印件，无原件核对，本院对该证据的真实性不予确认。根据上述经审查认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下法律事实：徐艳军、叶晓莉于1999年8月4日登记结婚。2010年12月20日，徐艳军与案外人云南红云房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定徐艳军向案外人购买位于昆明市北市区，盘龙江以东金江小区3＃地块Ｑ幢2单元第8层801号房屋。案涉房屋于2011年2月27日办理了登记备案手续。2015年6月17日，徐艳军、叶晓莉（甲方）与朱丽琼（乙方）签订《房屋转让预约合同》，合同约定甲方将案涉房屋以110万元的价格出售给乙方，因案涉房屋未办理房屋所有权证及土地证，甲方承诺待取得案涉房屋所有权证后将该房屋转让给乙方，双方应按本预约合同内容签订正式房屋买卖合同；甲方应于领取案涉房屋所有权证之日起15个工作日内与乙方签订正式房屋买卖合同；甲乙双方签订本协议后，乙方即支付预付房款55万元；若甲方拒不签订正式房屋买卖合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方除应向乙方退还所收到的全部预付款外，还需向乙方支付违约金（转让价款的百分之二十），同时，乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋转让给乙方；若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付违约金（转让价款的百分之二十），同时，甲方有权要求乙方继续履行合同。同日，双方对上述《房屋转让预约合同》在云南省昆明市明信公证处办理了公证，该公证处出具（2015）云昆明信证民字第19880号《公证书》。《房屋转让预约合同》签订当天，朱丽琼向叶晓莉的银行账户转账支付预付房款55万元。2015年6月17日，徐艳军、叶晓莉（甲方）、朱丽琼（乙方）与案外人昆明中原房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖及居间服务合同》，合同约定甲方将案涉房屋以110万元的价格出售给乙方；乙方须在双方到产权登记管理部门办理产权转移登记申请之前向甲方支付除定金、交楼押金之外的剩余楼款55万元；甲乙双方约定于当甲方拿到产权证15个工作日办理该物业产权转移登记手续；甲方应于2015年6月24日之前将该物业交付予乙方；如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行超过五日，甲方可解除合同并选择要求乙方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收乙方已支付的定金；如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行超过五日，乙方可解除合同并选择要求甲方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还乙方已支付的定金；该合同备注部分手写约定：1．该房屋现在还未办出一手产权证在签署本合同时双方均同意在此状态下签署本合同，并遵守本合同的一切约定，2．甲乙双方清楚该物业现在状态，待该物业之产权证办出后双方进行办理过户手续，3．该房屋带有装修及部分家具、家电一起出售，后期装修出现问题与甲方无关，4．在签署本合同时由乙方向甲方支付定金20万元，房款35万元。2015年6月24日徐艳军、叶晓莉向朱丽琼交付案涉房屋，朱丽琼居住使用至今。2018年10月10日，徐艳军向朱丽琼借款15万元，朱丽琼以银行转款方式向徐艳军转账15万元，徐艳军向朱丽琼出具《借条》一份，《借条》载明：借款人徐艳军于2018年10月10日向出借人朱丽琼借款15万元，至借款人金江小区3号地块Ｑ-2-801室房产过户给出借人时，该借款作为房款扣减，除去该借款，金江小区3号地块Ｑ-2-801室的房款还欠徐艳军40万元。庭审中，徐艳军认可尚未向朱丽琼归还上述借款15万元。2020年9月18日，案涉房屋登记于徐艳军名下，不动产权证号为云（2020）盘龙区不动产权第××号。本院认为：合法有效的合同应当受到保护，当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《房屋买卖预约合同》、《房地产买卖及居间服务合同》均系当事人的真实意思表示，内容均不违反法律、法规的效力性禁止规定，均系合法有效的合同。朱丽琼依据《房屋买卖预约合同》在本诉中主张徐艳军、叶晓莉在已经领取房屋不动产权证后，未按合同约定履行配合朱丽琼办理房屋过户手续，诉请继续履行双方签订的两份合同，配合朱丽琼办理房屋过户手续并支付违约金22万元。徐艳军、叶晓莉则主张朱丽琼违反《房地产买卖及居间服务合同》中约定的在双方申请办理产权转移前朱丽琼应当将案涉房屋尾款交付的义务，故反诉要求解除双方签订的两份合同，朱丽琼返还案涉房屋并支付违约金22万元。对此，本院认为，首先，《房屋买卖预约合同》、《房地产买卖及居间服务合同》均系同一天签订，《房屋买卖预约合同》经过公证机构公证，而《房地产买卖及居间服务合同》系居间方提供的合同，合同签订的目的系对《房屋买卖预约合同》没有涉及内容的补充及对居间方履行居间服务的约定，不具有否定经过公证的《房屋买卖预约合同》的目的；其次，徐艳军、叶晓莉未提交证据证实在案涉房屋具备办理房屋产权转移登记条件时已通知朱丽琼并要求朱丽琼支付房屋尾款的证据，而朱丽琼则提交了在案涉房屋具备办理房屋产权转移登记条件时多次通知徐艳军领取房屋权属证书并履行合同的短信聊天记录、函件等证据。因此，徐艳军、叶晓莉应承担举证不能的法律后果；再次，根据二手房房产交易的市场惯例，朱丽琼在签订合同当天既向徐艳军支付预付购房款55万元，如按徐艳军、叶晓莉的主张，朱丽琼应在房屋产权转移登记申请之前、没有签订正式《房屋买卖合同》且未办理房屋产权过户手续的情况下，将购房尾款全额支付给徐艳军、叶晓莉，上述房产交易流程存在对朱丽琼的极大风险，不符合二手房房产交易的市场惯例，也不利于合同目的的实现。综上，徐艳军、叶晓莉系案涉合同的违约方，其主张解除《房屋买卖预约合同》、《房地产买卖及居间服务合同》，要求朱丽琼返还案涉房屋并支付违约金22万元的反诉诉讼请求，本院不予支持。因朱丽琼并非案涉合同的违约方，案涉合同具备继续履行的条件，且朱丽琼已于2015年6月24日居住使用案涉房屋至今，故双方应继续履行所签订的《房屋买卖预约合同》、《房地产买卖及居间服务合同》。因案涉房屋已于2020年9月18日登记于徐艳军名下，已经具备办理过户手续的条件，故徐艳军、叶晓莉应将案涉房屋过户至朱丽琼名下，朱丽琼应向徐艳军、叶晓莉支付剩余购房款40万元。关于朱丽琼要求徐艳军、叶晓莉支付违约金22万元的诉请，本院认为，违约责任是一种民事法律责任，即以损失补偿为主的责任。本案中，朱丽琼未就其损失提交证据证实，且其已于2015年6月24日居住使用案涉房屋至今，即便存在损失，在徐艳军、叶晓莉继续履行合同以后可以对朱丽琼的损失予以填平，故本院对朱丽琼提出的该诉请，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、继续履行原告（反诉被告）朱丽琼与被告（反诉原告）徐艳军、叶晓莉于2015年6月17日签订的《房屋转让预约合同》及《房地产买卖及居间服务合同》；二、被告（反诉原告）徐艳军、叶晓莉于本判决生效之日起十五日内配合原告（反诉被告）朱丽琼将位于昆明市盘龙区房屋［不动产权证号：云（2020）盘龙区不动产权第××号］过户至原告（反诉被告）朱丽琼名下；三、驳回原告（反诉被告）朱丽琼的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐艳军、叶晓莉的反诉诉讼请求。本诉案件受理费16680元、保全费5000元，由原告朱丽琼负担4600元，被告徐艳军、叶晓莉负担17080元；反诉案件受理费8340元，由反诉原告徐艳军、叶晓莉负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  龙燕二〇二一年三月十日书记员  高健