上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2863号上诉人（原审被告）：施亮，男，1980年11月27日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：相宇，上海市方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶俊，上海市方达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海弘锦餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区田林路116-1二楼。法定代表人：朱改梅，总经理。委托诉讼代理人：王峰旗，上海衡铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪颖芳，上海衡铭律师事务所律师。上诉人施亮因与被上诉人上海弘锦餐饮管理有限公司（以下简称弘锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初17460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人施亮的上诉请求：撤销一审判决第二至第四项，依法改判驳回被上诉人弘锦公司的第二项至第四项诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、弘锦公司作为转租央企房产的转租人，有义务向作为“最终承租人”的施亮减免新冠疫情期间3个月房屋租金。弘锦公司在2020年9月8日的一审庭审中已承认其作为“三房东”已享受到减免一个月租金的待遇，因此根据央企免租“惠及最终承租人”的政策，施亮也应当享有免租待遇。二、一审法院错误地将证明租赁合同有效的举证责任分配给施亮，并无视双方合意解除租赁合同以及弘锦公司无实际损失两项事实，判令施亮承担高额违约金存在法律适用和事实认定的严重错误，应予纠正。被上诉人弘锦公司坚持一审辩称意见，不同意施亮的上诉请求，认为一审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。弘锦公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认弘锦公司与施亮于2018年12月9日签订的《租赁及挂靠经营合同》于2020年4月18日解除；2、判令施亮支付拖欠的2019年12月至2020年4月18日的租金人民币（下同）176,000元、2019年12月至2020年4月18日的挂靠费92,000元、2019年12月至2020年4月18日的仓库费用11,500元、2019年12月至2020年3月的水电费25,356元、煤气费24,626元，以上金额合计329,482元；3、判令施亮支付违约金140,000元；4、判令施亮支付弘锦公司律师费25,000元。一审法院认定的事实：2018年12月，弘锦公司（甲方，出租方）与施亮（乙方，承租方）签订《租赁及挂靠经营合同》一份，约定，甲方同意将位于上海市徐汇区XX路XX号二楼房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方使用，甲方同意乙方将系争房屋用于开始餐饮（龙虾、烧烤）及相关经营活动。乙方挂靠在甲方的企业下独立经营、独立核算、自负盈亏，乙方经营所得的一切正常利润归乙方所有，不受干涉。乙方每月向甲方缴纳贰万元挂靠经营管理费，缴纳期限和日期按照租金缴纳相同。本合同租赁及挂靠期限自2018年12月9日至2023年3月31日止。乙方应在每月一日之前以银行转账方式将下个月的租金和挂靠管理费汇往甲方提供的银行账户。每月费用为80,000元，其中包含月租金60,000元及挂靠经营管理费20,000元。押金为140,000元。乙方应按合同规定按期向甲方支付租金及其他相应的费用。本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。甲方同意乙方有权在租赁期限内提前给予甲方一个月的书面通知后，终止履行本合同，甲方退还乙方押金及其他应退给乙方的费用。在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳租金0.5%的滞纳金。经甲方书面告知，乙方超过15天不支付租金的，则甲方有权收回系争房屋。任何一方违约后，守约方为实现权利而发生的其他费用，包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费。违反本合同中的承诺和保证的也视为违约，违约金为4个月房租和4个月挂靠管理费。合同并就其他内容进行了约定。合同签订后，弘锦公司将系争房屋交付施亮使用。2018年12月10日，弘锦公司出具授权委托书一份，委托高某全权代理弘锦公司处理和施亮的租赁及挂靠经营事宜，包括但不限于收取各项租金费用、就租赁挂靠期内出现的情况进行沟通、交涉等。施亮自2020年12月起开始欠付租金等费用，弘锦公司通过微信方式多次催讨未果。2020年3月22日，高某通过微信向施亮发出解除合同通知书，内容为：施亮你好，由于你电话不接找不到你本人，现微信通知你。鉴于你没有在2020年3月20日星期五之前把所拖欠的5个月租金及水电煤等费用交给我，现正式通知你没收押金解除合同并将所拖欠的金额及滞纳金立即交给我，并于2日内将店内桌椅等等设备清理出场，不清理视为自动放弃。并将你所装修过的还原成毛坯状态。否则由此所产生的后果全部由你方承担。该微信落款为朱改梅、高某。对该微信，施亮表示收到。一审庭审中，弘锦公司和施亮一致确认合同解除时间为施亮实际搬离系争房屋的时间即2020年4月18日，但施亮认为此系双方协商一致解除，故其不应承担相应的违约责任。弘锦公司认可施亮在欠租后向其支付过100,000元，该笔费用已经在诉讼请求中扣除。双方均同意保证金在本案中一并予以处理。一审法院认为：弘锦公司和施亮签订的租赁及挂靠合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。就施亮认为，系争房屋由弘锦公司向案外人承租后转租，弘锦公司未提供任何证据证明业主同意转租的书面证据，但一审法院认为，施亮并未向一审法院提供任何书面证据证明其使用系争房屋受到阻碍，故就施亮的该项辩称，一审法院不予采信。现双方均认可系争房屋于2020年4月18日解除，一审法院依法予以准许。合同解除后，就施亮拖欠的租金、挂靠费等理应按照合同约定予以支付，故就弘锦公司要求施亮支付拖欠的租金、挂靠费、仓库费用、水电煤、煤气费的诉请，一审法院依法予以支持。就施亮提出因疫情，应当减免2020年2至4月租金的诉请，因系争房屋系弘锦公司从案外人处转租，施亮并未提供明确的书面证据证明弘锦公司已经从案外人处享受了租金减免政策，且弘锦公司本身并非央企，故就施亮的该项辩称，一审法院不予采信。就违约金部分，本案合同解除的原因在于施亮拖欠租金，且施亮并未提供明确的书面证据证明双方系协商一致解除合同，故弘锦公司要求施亮支付违约金的诉请，一审法院依法予以支持，现弘锦公司主动调整违约金标准，系弘锦公司自行处分自己的民事权利，一审法院依法予以准许。根据合同约定，因施亮在合同履行过程中存在违约行为，就律师费部分，理应由施亮负担，就弘锦公司要求施亮支付律师费的诉请，一审法院依法予以支持。一审庭审中，双方一致同意保证金在本案中一并予以处理，此系双方当事人自行处分自己的民事权利，一审法院依法予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定于2020年12月15日作出民事判决：一、确认上海弘锦餐饮管理有限公司与施亮签订的《租金及挂靠经营合同》于2020年4月18日解除；二、施亮于判决生效之日起十日内支付上海弘锦餐饮管理有限公司2019年12月至2020年4月18日的租金176,000元、2019年12月至2020年4月18日的挂靠费92,000元、2019年12月至2020年4月18日的仓库费用11,500元、2019年12月至2020年3月的水电费25,356元、煤气费24,626元，以上金额合计329,482元；三、施亮于判决生效之日起十日内支付上海弘锦餐饮管理有限公司违约金140,000元；四、施亮于判决生效之日起十日内支付上海弘锦餐饮管理有限公司律师费25,000元；五、上海弘锦餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内返还施亮保证金140,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8,716元，减半收取计4,358元，由施亮负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审期间，上海XX有限公司向本院出具情况说明“我单位与上海弘锦餐饮管理有限公司就上海市徐汇区XX路XX二楼租赁事宜，租金每月5万元。由于疫情原因，我司2020年上半年疫情期间给上海弘锦餐饮管理有限公司免除一个月租金，也就是2020年2至6月的租金总共免除一个月，免除方式是在2020年4月底应交5月份租金时，免于交纳”。二审中，弘锦公司向本院出具情况说明：在弘锦公司与施亮的租赁合同解除时，品勋公司给予弘锦公司的减免额度尚未确定，现品勋公司给予弘锦公司的减免额度已最终确定，弘锦公司考虑到疫情原因，希望在“友善”中践行社会主义核心价值观，愿意减免施亮租金6万元。经本院审理查明，一审判决第4页第三段第一行应为“2019”。一审法院认定其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案中，由于涉案的《租金及挂靠经营合同》并无法定无效事由,且双方对《租金及挂靠经营合同》于2020年4月18日解除并无异议，故双方争议焦点集中在施亮是否应当承担违约责任及施亮提出免租待遇问题。对于争议焦点一，施亮提出其与弘锦公司系合意解除，故不需要承担违约责任。但根据本案查明的事实，施亮自2019年12月起就开始欠付租金、挂靠费、仓库费用、水电费、煤气费等，直至施亮于2020年4月18日搬离系争房屋，施亮的违约行为一直持续，故施亮主张无需承担违约责任，与弘锦公司已达成合意解除，弘锦公司已放弃追究其违约责任等，并无事实与法律依据，本院不予采纳。一审法院对违约责任的处理，并无不当，本院依法予以维持。对于争议焦点二，施亮主张因新冠疫情应当享有免租待遇，但本院需要指出的是，新冠疫情并非减免租金的必然理由，施亮并未充分举证证明由于公共卫生防疫的原因导致其无法使用系争房屋，更何况施亮的违约行为发生在疫情之前。因此，一审法院判决合同解除后，施亮应当承担的租金、挂靠费、仓库费用、水电费、煤气费的数额，并无不当，但由于二审期间，弘锦公司主动提出减免租金6万元，系其对自身权利的处分，本院依法予以准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初17460号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初17460号民事判决第二项为施亮于本判决生效之日起十日内支付上海弘锦餐饮管理有限公司2019年12月至2020年4月18日的租金116,000元、2019年12月至2020年4月18日的挂靠费92,000元、2019年12月至2020年4月18日的仓库费用11,500元、2019年12月至2020年3月的水电费25,356元、煤气费24,626元，以上金额合计269,482元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决及一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币8,716元，减半收取计4,358元，由施亮负担3,708元，由上海弘锦餐饮管理有限公司负担650元。二审案件受理费人民币8,716元，由施亮负担7,416元，由上海弘锦餐饮管理有限公司负担1,300元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二一年三月三十一日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……