江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终670号上诉人（原审被告）：江苏亿鼎物业管理有限公司，住所地南京市江宁区天印花园12-108。法定代表人：该公司董事长。委托诉讼代理人：陈海鸿，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹤州，北京市盈科(南京)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁洪中，男，1969年2月18日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘伟，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卓，北京大成（南京）律师事务所律师。原审第三人：南京新城市商业置业有限公司，住所地南京市鼓楼区草场门大街**。法定代表人：朱献国,该公司董事长。委托诉讼代理人：黄骞，江苏金禾律师事务所律师。上诉人江苏亿鼎物业管理有限公司（以下简称亿鼎物业公司）与被上诉人丁洪中，原审第三人南京新城市商业置业有限公司（以下简称新城市置业公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初7349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法由审判员张旭东独任审理。本案于2021年2月23日公开开庭，上诉人亿鼎物业公司委托诉讼代理人陈海鸿、李鹤州、被上诉人丁洪中的委托诉讼代理人刘伟、张卓、原审第三人新城市置业公司委托诉讼代理人黄骞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿鼎物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：一、上诉人依据物业服务合同收取的人民币6000元停车服务费不应返还。业主委员会是按照业主大会的决定，代表全体业主的权益与物业企业进行沟通，维护业主共同利益的组织机构。涉案物业服务合同是新城市花园小区业主委员会通过合法的程序与上诉人亿鼎公司与所签订的，体现了全体业主的利益，应属合法有效。该合同第6条明确约定，亿鼎公司有权对地下车位收取每月250元的停车服务费。亿鼎公司依据合同对被上诉人丁洪中收取18、30号两车位2020年的停车服务费有明确的合同依据。此外，250元/月/车位的标准系亿鼎公司与新城市花园小区业委会协商确定，该费用包含了亿鼎公司提供的设施修缮、秩序维护、保洁、停车管理等以及每年交付给业委会公共收益。亿鼎公司出具的收据明确记载了收取的为18、30号车位2020年度的停车服务费暂收款，丁洪中也明确表示未缴纳2020年1月1日至今的停车服务费。丁洪中长期拒不缴纳停车管理费的行为，导致亿鼎公司无法对进出小区车辆实现全面的管理，小区秩序无法得到维持。若予以返还，则亿鼎公司所提供的车位管理及保障通行的服务价值将无法获得对价，另案诉讼无法保证丁洪中欠付的停车服务费可以获得清偿，且对司法资源造成浪费。二、一审法院参照开发商出售的6个车位服务费收费标准进行裁决没有事实法律依据。1、涉案地下车位系人防工程，但其收益应归全体业主所有。根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，人防工程平时有投资者使用管理，收益归投资者所有。该法条界定产权的原则应该是谁投资、谁享有产权。对于商品房的地下人防工程，国家并没有投资，所以国家并非所有权人。投资人通过投资依法使自己的财产形态物化为人防工程，其财产归属并未改变，在法律没有明确界定所有权归属的情况下，应当认定投资者就是所有者，但国家可以在战时征用人防工程。但是，如果在建筑规划时，，地下人防车位建设成本包含在总面积之中在开发商将房屋销售完之后，小区全体业主实际上支付了人防工程的建造费用，则全体业主应当是所有权人。在一审中，新城市公司认可在物价局进行销售价格报备时，该物业建造总价包含了地下室的建造成本。因此，涉案车位的收益权人应当是全体业主。业委会基于业主授权而对享有收益权的车位约定管理费的收取合理合法。2、涉案车位属于业主共用车位，不适用专用车位的收费标准。3、一审法院判决适用法律依据错误。涉案小区新城市花园建造于2000年之前，实际交付于2001年。依据当时的政策法律规定，开发商确系修建了地下人防空间，但该地下人防空间完全不同于开发商配建的小区停车位。一审法院以新城市花园竣工交付后，2004年12月15日方颁布实施的附属设施（停车位）相关地方规定，来认定地下人防空间的车位属性，显然属于适用法律错误，损害了广大业主的根本经济利益。丁洪中辩称：一、亿鼎公司应当将扣除业主专用车位停车服务费之外的其余暂收款退还丁洪中。本案中，新城市公司将涉案18号、30号两个车位使用权交出丁洪中使用，应属合法有效。亿鼎公司签订的物业服务合同中也明确约定了“地下停车服务费250元/月/辆（其中有6个车位已被开发商出售了使用权，只收服务费）。”因此，案涉车位应当适用开发商出售车位使用权的业主专用车位的收费标准，亿鼎公司要求丁洪中按照250元/月/辆的标准缴纳停车服务费，不符合法律规定及合同约定。另外，在一审过程中，亿鼎公司无正当理由，拒不向法院提交开发已出售使用权的6个车位的收费标准和收费票据，应当由亿鼎公司自行承担相应的法律后果。二、一审法院按照开发商出售使用权的6个车位服务费收费标准认定丁洪中应缴纳的停车服务费，符合客观事实和物业服务合同的约定。1、亿鼎公司作为物业服务公司，无权主张案涉小区新城市花园的人防工程收益权和地下车位的权属。2、根据一审查明的事实，案涉车位属于开发商提供使用的车位，不属于业主共用车位，应当按照开发商出售使用权的专用车位收费。3、一审法院查明的新城市花园小区建设时的相关政府批文和规定，符合当时的客观事实，应属合法有效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回亿鼎公司的上诉请求。新城市置业公司述称，新城市置业公司同意被上诉人的意见，新城市置业公司于2000年开发建设涉案楼盘，当时就地下车位并未与业主约定权益归属，所以按照1997年1月1日起实行的人民防空法第5条规定，车位属于人防设施，平时的收益权归投资人所有，投资人就是新城市置业公司，楼盘配套车位的85%属于开发企业专有车位，据此新城市置业公司将属于开发企业专有车位中的18、30号车位，许可给被上诉人丁洪中使用，符合当时的规定。丁洪中向一审法院提出诉讼请求：1.亿鼎物业公司排除妨害，保障丁洪中车辆出入小区和在小区内自由通行；2.亿鼎物业公司返还丁洪中支付的押金6000元。一审法院认定事实：南京市鼓楼区草场门大街100号新城市花园小区由南京新城市房地产开发有限公司于2000年开发建设，该公司后更名为南京新城市商业置业有限公司，即本案第三人。丁洪中系新城市花园小区业主。丁洪中在该小区地下车库内使用18号、30号两个车位。亿鼎物业公司（乙方）于2019年12月10日与新城市花园小区业委会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，约定乙方为该小区提供物业服务，服务等级为四级三类标准；；地下停车服务费250元/月辆（其中有6个车位已被开发商出售了使用权，只收服务费）；乙方有权要求甲方、业主及物业使用人（承租人）配合乙方的管理服务行为；本物业服务期限三年，物业服务合同一年一签，本合同自2020年1月1日起至2020年12月31日止等等。2020年4月24日，因丁洪中未缴纳2020年1月及此后的停车服务费，亿鼎物业公司向丁洪中发函，要求丁洪中每月缴纳两个车位共计500元停车服务费，如拒不缴纳，则不允许丁洪中车辆进出小区。丁洪中认为，该两个车位系小区开发商即新城市置业公司交由其使用，无需向亿鼎物业公司缴纳停车服务费。双方因此产生纠纷。后丁洪中、亿鼎物业公司自行进行协商，由丁洪中于2020年5月18日向亿鼎物业公司缴纳了6000元，对于该款项，丁洪中称系为了避免与亿鼎物业公司之间的冲突，暂时缴纳的押金，以待法院判决后再行处理该款，丁洪中对此提交的此款项转账凭证上亦备注相应内容。亿鼎物业公司则辩称，该款项即丁洪中缴纳的2020年全年的两个车位的停车服务费。亿鼎物业公司对此出具的收据，备注为“暂收款”。一审法院另查明：2000年4月24日，南京市人民防空办公室、南京市建设委员会联合作出《关于结合新建新城市花园修建防空地下室的批复》，明确新城市花园小区合计修建人防地下室1124平方米，平时用途同意作车库使用等等。2000年4月27日，南京市公安局交通管理局作出《关于新城市花园建筑工程交通设计的审核意见》，该意见中明确核定该小区机动车泊位43个，设置在半地下车库内。2004年12月15日颁布的《南京市商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）》第六条，根据《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》建设的机动车停车位按以下原则确定归属：相当于标准配件总量15%的室内机动车停车位以及全部露天机动车停车位为业主共用停车位，其余为房地产开发企业可销售的业主专用停车位，规划部门核定停车位分配比例的，从其核定。本案新城市置业公司因此认为新城市花园小区地下车库中85%的车位系其专用车位，虽然具体范围未划分，但新城市置业公司有权将其中的18号、30号车位交由丁洪中使用。丁洪中缴纳上述费用后，其车辆现进出小区未受到亿鼎物业公司阻拦。亿鼎物业公司在一审庭审中表示，如丁洪中未缴纳该费用，不会同意丁洪中车辆进出小区。亿鼎物业公司未按一审法院要求提供物业服务合同中明确的6个已被开发商出售了使用权的车位的服务费收费标准。丁洪中表示同意按照此6个拥有车位使用权的业主缴纳的服务费标准缴纳费用，在其主张的6000元中予以抵扣。一审法院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案中，新城市花园小区地下车库由新城市置业公司开发建设，根据上述法律规定以及该小区建设时的交通、车库、人防设施的审批规定，新城市花园小区地下车库中属于人防设施，新城市置业公司有权处分属于自己份额内的车位。虽然目前尚未区分新城市置业公司在该地下车库内专用车位的具体范围，但从车位的总数量及包含丁洪中使用的两个车位来看，新城市置业公司使用或处分的车位数量不到车位总数量的五分之一，且丁洪中自身系该小区业主，新城市置业公司将18号、30号两个车位交由丁洪中使用，不违反法律规定。另，物业服务合同中明确拥有车位使用权的业主应当缴纳的仅为服务费，与普通业主停车服务费的缴纳标准进行了区分。故亿鼎物业公司要求丁洪中按照物业服务合同约定的250元/月.辆的标准缴纳停车服务费，不符合法律规定及合同约定。因亿鼎物业公司在一审法院限定期限内未提交其收取的6个拥有车位使用权业主的相关服务费的缴纳标准及票据。故，一审法院依据2009年《南京市物业管理区域停车服务收费管理规定》（试行）中南京市住宅区物业管理停车服务收费标准所规定的室内车库业主专用车位收费标准为50-80元/辆.月，酌定丁洪中按照65元/辆.月向亿鼎物业公司缴纳服务费，2020年全年共计需缴纳1560元（2辆×12个月×65元/辆.月）。故亿鼎物业公司需向丁洪中退还4440元。目前丁洪中车辆进出小区未受到亿鼎物业公司阻拦，亿鼎物业公司未实际实施侵权行为，故丁洪中第一项诉讼请求，缺乏事实基础，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、江苏亿鼎物业管理有限公司于判决生效之日起五日内向丁洪中退还4440元；二、驳回丁洪中的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由江苏亿鼎物业管理有限公司负担。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院认为，当事人合法权益受法律保护。新城市花园小区地下车库由新城市置业公司开发建设，属于人防设施。亿鼎物业公司于2019年12月10日与新城市花园小区业委会签订《物业服务合同》后入住该小区进行物业管理，其入住该小区前新城市置业公司即将涉案18号、30号两个车位交由丁洪中使用，现没有证据证明新城市置业公司将涉案18号、30号车位交付给了新城市花园小区全体业主，亿鼎物业公司仅凭其与新城市花园小区业委会签订的《物业服务合同》即要求丁洪中给付18号、30号两个车位的停车服务费，于法无据。新城市花园小区业主与新城市置业公司之间就涉案18号、30号车位使用权的争议本案不作处理。一审法院酌定丁洪中按照65元/辆/月的标准向亿鼎物业公司缴纳服务费，符合法律规定。综上，上诉人江苏亿鼎物业管理有限公司的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江苏亿鼎物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张旭东二○二一年三月二十九日法官助理吴伯庙书记员刘东