安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终203号 上诉人（一审原告）：安徽长安城房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市金安区长安路与永康路交叉口长安城A-16号。 法定代表人：张秀丽，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李小飞，该公司员工。 被上诉人（一审被告）：安徽京智教育信息咨询服务有限公司，住所地安徽省六安市龙河路滨河城香樟公寓一期19号楼。 法定代表人：季陈晨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：祝林，安徽寻求律师事务所律师。 上诉人安徽长安城房地产开发有限公司（简称长安城房地产公司）因与被上诉人安徽京智教育信息咨询服务有限公司（简称京智教育公司）租赁合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初1954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长安城房地产公司上诉请求：一、撤销六安市金安区人民法院（2020）皖1502民初1954号民事判决，并依法改判；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、长安城分园冠名权变更，被上诉人当然构成根本违约。被上诉人无权使用北大冠名，且自始未履行冠名权变更的通知义务。二、上诉人与被上诉人于2015年1月23日签订《幼儿园房屋租赁合同》事实已经解除。上诉人认为，被上诉人并未依照法律规定和当事人约定履行民事义务，需要承担相应的民事责任。因被上诉人无法诚实、全面履行合同义务，上诉人不交付租赁房屋的行为，系实施先履行抗辩权，旨在充分维护上诉人合法权益。被上诉人自始没有取得“北大公学”、“北大附属实验学校幼儿园”的合法特许经营，已经构成对《幼儿园租赁合同》的根本违约，客观上无法实现合同目的，上诉人依法享有法定解除权，且上诉人致函已经有解除合同的明确意思表示，《幼儿园租赁合同》已经解除。一审法院认定事实错误，对案件事实作出了与实际情况截然相反的认定，其结果必然导致实体权利义务的归属有所不当。 京智教育公司辩称，一、双方签订房屋租赁合同时，被上诉人已经取得了北大附属实验学校幼儿园在六安长安城小区冠名的权利，并于2015年1月22日与北京元培公司签订了加盟协议，并取得了北大附属实验学校幼儿园加盟中心颁发的加盟授权证书，双方也是在确认被上诉人取得北大附属实验学校幼儿园冠名权后的次日即2015年1月23日签订的案涉房屋租赁合同。因此，被上诉人享有加盟的资格。对于2017年9月教育部和工商总局颁发的关于营利性民办学校名称登记管理有关工作的通知，非被上诉人原因造成，该通知的下发是由于公共利益的需要，也属于不可抗力因素，不能够继续冠名使用北大附属实验学校名称，并非被上诉人过错。二、案涉的房屋租赁合同没有解除，根据合同法的规定双方当事人只有在出现合同法定解除情形，一方以通知的方式明确解除合同，否则不产生合同通知解除的情形。就本案而言，被上诉人从来没有出现违约行为，也没有关于合同法定解除情形的出现，更没有合同约定，且上诉人诉称的解除合同函，并未表达合同正式解除的意思表示，且被上诉人未收到该函，即便收到该函，因不符合合同法关于法定解除的情形，也达不到合同通知解除的法律后果。本案合同约定的房屋交付期限是2019年1月15日，但在合同约定的房屋交付期限届满时，上诉人盖建的案涉房屋尚未完成施工，直到2019年底才完成施工，上诉人不同意继续履行合同，或者提出解除合同的意思表示，完全是出于考虑自身逾期交房，可能承担违约责任，为了逃避法律责任所作出的抗辩理由。因此，本案房屋租赁合同没有解除。综上所述，本案一审认定的事实客观，适用的法律准确，判决结果客观公允，应当依法予以维持。另外，在本案审理期间的同期，被上诉人已另案起诉上诉人，要求上诉人交付房屋，该案（2020）皖15民终3333号判决生效，且判决上诉人应当向被上诉人交付租赁房屋。后来，上诉人在2021年1月18日，已经向被上诉人寄送了租赁房屋交付通知书，表示在15日内被上诉人交付案涉租赁房屋，因此就本案上诉人的一审诉请及二审的上诉请求，没有继续审理的必要性。 长安城房地产公司向一审法院起诉请求：判令被告确认原、被告签订的《安徽六安长安城幼儿园房屋租赁合同》已合法解除，判令被告赔偿原告因履行《安徽六安长安城幼儿园房屋租赁合同》而产生的损失（暂计算为10万元），诉讼费、保全费由被告承担。 一审法院查明：2015年1月22日，被告京智教育公司与案外人北京元培新民教育科技发展有限公司（以下简称元培新民公司）签订了《北大附属实验学校幼儿园合作经营合同》授权京智教育公司使用“北大附属实验学校幼儿园”在指定的安徽省六安市长安城小区内设立拟冠名为“北大附属实验学校幼儿园长安城分园”的幼儿园加盟园，并不得转让或许可任何第三方使用该许可品牌“北大附属实验学校幼儿园”，授权期间为2018年9月1日至2021年8月31日。同日元培新民公司以北大附属实验学校幼儿园加盟授权中心名义向京智教育公司颁发了《北大附属实验学校幼儿园加盟授权证书》。2015年1月23日，被告京智教育公司与原告长安城房地产公司签订了《安徽六安长安城幼儿园房屋租赁合同》约定：被告租赁坐落于原告开发的六安市佛子岭路长安城小区社区配套教育用房三期B标段36#楼（楼号为后期确定）2300平方米用于开办幼儿园，“幼儿园挂牌冠名为‘北大附属实验学校幼儿园长安城分园’”，“京智教育公司（原合同为乙方，下同）保证获得北大公学（北京元培新民教育科技发展有限公司）授权品牌使用权，双方签订合同后，京智教育公司必须保证长安城房地产公司（原合同为甲方，下同）可以使用‘北大附属实验学校幼儿园’进行品牌推广及宣传，包括但不限于报纸、网络、电视广告及印刷品等。否则，视为违约”，房屋租赁期自2019年1月15日至2028年12月31日，房屋交付时间为2019年1月15日，如超期交付承租房屋，则需增加与迟延交付等同的免租金租期、房屋交付当年不计入免租金租期、租期顺延1年，年租金按2015年折算的租金每年递增4%，即2019年租金为（0.3元/平方米/天×365天/年×实际建筑面积）×104%×104%×104%×104%，2019年至2022年四年租期免租金。租金每半年交付一次，首笔租金于免租金租期届满之日以转账和支票的方式支付，后期租金以此类推提前10个工作日支付，房屋租赁期间税费按法律规定各自承担，租期内使用房屋产生的水、电、气、电话、电视、房屋维修等费用由京智教育公司承担。长安城房地产公司提供建设工程竣工验收备案证明文件、双方在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章、移交钥匙及现场拍照照片后房屋交付完成。双方还约定，长安城房地产公司2019年12月31日前仍未交付房屋、交付房屋不符合约定严重影响京智教育公司使用的、不承担维修义务致京智教育公司无法使用承租房屋的、交付房屋危及人身安全健康的，视为长安城房地产公司违约并赔偿由此造成的损失，京智教育公司可选择继续履行合同或解除合同；京智教育公司支付租金逾期30日以上的、擅自改变房屋用途的、擅自变动或损坏房屋主体结构的、利用该房屋从事违法活动的，长安城房地产公司有权解除合同并收回房屋。长安城房地产公司保证该房屋出租时已获准开办幼儿园的规划许可证等相关证件，京智教育公司保证按照“北大附属实验学校幼儿园”品牌标准承办幼儿园并确保办学品质与社区品质相符。合同签订后双方又补充约定，租期届满后京智教育公司有意续租的应提前90日提出要求，长安城房地产公司未提出异议的，合同有效期延长至2033年12月31日；长安城业主子女在京智教育公司社会普招优惠基础上享受折上折优惠，幅度不低于15%，该优惠政策自开园起有效期不低于三年。 2015年1月24日，长安城房地产公司开发的六安市长安城小区的实景样板房揭幕，其启幕仪式与元培新民公司同步签约仪式在长安城销售中心举行，长安城房地产公司总经理及元培新民公司领导均到会并致辞。长安城房地产公司在房产营销中利用该北大附属实验学校幼儿园进行了宣传。 北大附属实验学校是北京北大教育投资有限公司投资设立的民办学校，北京北大教育投资有限公司是北京北大青鸟有限责任公司、北京大学共同投资设立的有限责任公司。北大附属实验学校设立于2001年，经营学前、小学、中学学段教育，其学前学段教育并无“北大附属实验学校幼儿园”的独立学校架构。元培新民公司是科技推广和应用服务业公司，2012年起元培新民公司获得北大附属实验学校冠名授权，始以“北大公学”对外经营教育资源，并对全国设立的有意加盟并符合公司规定的加盟条件的幼儿园实行统一管理，并统一冠名为“北大附属实验学校幼儿园xx分园”。 2004年北京大学为维护该校声誉和社会公共利益，规范企业使用北京大学名称，通过了“校发［2004］25号”《关于规范北京大学“企业冠名权”的规定》，该规定要求：北京北大方正集团、北京北大资源集团、北京市北大青鸟软件系统公司和北京北大未名生物工程集团有限公司等北京大学四大支柱企业可以在其名称及其标识中保留北京大学冠名至2008年12月31日，但须每年向北京大学缴纳冠名费。北京大学四大支柱企业及科技园下属企业和其他企业，原则上自本规定施行之日起六个月内取消北京大学冠名，取消冠名确有困难的经北京大学批准可冠名至2008年12月31日，但须每年缴纳冠名费。该规定自2004年1月31日通过之日实施。北京大学医学部批准设立的企业由该部负责管理和监督，其他企业由校办产业管理委员会办公室负责管理和监督。2017年8月31日，国家工商行政管理总局、教育部“工商企注字［2017］156号”《关于营利性民办学校名称登记管理有关工作的通知》要求，自2017年9月1日起民办学校不得使用已登记的学校名称及其简称、特定称谓等作字号，但有投资关系或者经该学校授权，且使用该学校简称或者特定称谓的除外。根据上述规定和通知，元培新民公司自2017年9月起以“京学教育”对外经营教育资源，并变更使用“京学附属实验幼儿园xx分园”冠名其授权加盟的幼儿园，不再使用“北大附属实验学校幼儿园xx分园”的冠名，更名后其教学品质和管理模式不变。 因长安城房地产公司未在租赁合同约定时间交付租赁房屋，2019年3月6日，京智教育公司委托安徽寻求律师事务所祝林律师致长安城房地产公司《律师函》称，双方签订的租赁合同约定的房屋交付时间2019年1月15日已届满，特函告贵公司及时履行义务，限2019年3月15日前交付房屋，逾期未交付，将根据授权通过司法途径主张权利。同年3月8日，长安城房地产公司致京智教育公司《解除合同的函》称，贵公司与元培新民公司签订的《北大附属实验学校幼儿园合作经营合同》约定，元培新民公司拥有“北大附属实验学校幼儿园”的商号使用权并授权贵公司使用“北大附属实验学校幼儿园”品牌；本公司与贵公司签订的《安徽六安长安城幼儿园房屋租赁合同》约定贵公司保证获得北大公学授权使用“北大附属实验学校幼儿园”的品牌使用权，经查元培新民公司与北大附属幼儿园没有任何关联，元培新民公司并无“北大附属实验学校幼儿园”、“北大”的冠名权，贵公司因而无法获得北大公学授权的“北大附属实验学校幼儿园”品牌使用权，本公司签订租赁合同的目的是为了使用“北大附属实验学校幼儿园”进行品牌宣传，现贵公司已无法履行合同，依法本公司要求解除租赁合同并要求贵公司赔偿本公司的损失，限三日内回函。 2019年3月21日，京智教育公司又致长安城房地产公司《关于要求继续履行的函》称，本公司催告贵公司交付租赁房屋，贵公司却函告提出解除合同，为此函告如下：租赁合同合法有效，本公司为积极履行合同，投入重大才获得该授权并已将授权文本提交贵公司、积极配合贵公司营销宣传，贵公司因此获得巨大商业利益，本公司却作出了重大投资，根本违约的并非本公司，贵公司交房逾期经本公司催告后仍不不履行义务已构成严重违约，本公司坚决要求贵公司继续履行租赁合同，必要时本公司将依法维权。同年5月7日长安城房地产公司再次致京智教育公司《回函》称，兹收到贵公司《关于要求继续履行的函》，现函复如下：贵公司提供的《北大附属实验学校幼儿园加盟授权证书》不能证明六安长安城小区设立的幼儿园可挂牌使用“北大附属实验学校幼儿园长安城分园”及贵公司获得了北大公学授权品牌使用权；根据《关于规范北京大学“企业冠名权”的规定》，除北京北大方正集团、北京北大资源集团、北京市北大青鸟软件系统公司和北京北大未名生物工程集团有限公司等北京大学四大支柱企业可以在其名称及其标识中保留北京大学冠名外，其他企业原则上不允许使用“北大”冠名，新设企业一律不允许冠名“北大”。故本公司限贵公司15个日历日内提供合法的授权资料，否则本公司将解除合同并要求贵公司赔偿相应损失。 2019年5月20日，京智教育公司再次致长安城房地产公司《关于再次要求继续履行的函》称，因贵公司未按合同约定交房，3月6日本公司致贵公司《律师函》催告贵公司履行交房义务，3月22日本公司又致函贵公司催告贵公司继续履行合同，但贵公司至今未履行合同义务，本公司再次函告如下：双方签订的租赁合同合法有效，本公司为积极履行合同投入重大，且没有解除合同的事实发生，本公司再次要求继续履行合同；贵公司逾期交房已构成重大违约，本公司保留追究贵公司违约责任及赔偿损失的权利。同年5月31日长安城房地产公司第三次致京智教育公司《解除合同的函》称，贵公司2019年5月20日发来《关于再次要求继续履行的函》收悉，现函复：贵公司未在本公司《回函》发出15个日历日内提供合法的授权资料，本公司将单方解除《安徽六安长安城幼儿园房屋租赁合同》并保留要求贵公司赔偿一切损失的权利。但京智教育公司否认收到该函。2019年6月11日，安徽省六安市江淮公证处根据京智教育公司申请，对长安城小区三期建设工程建设现状进行拍照等证据保全措施并制作了（2019）皖六江公证字第14191号《公证书》，该《公证书》显示，该B标段36#楼社区配套教育用房仍在建设中。2020年1月10日该长安城小区三期B标段36#楼社区配套教育用房经竣工验收。现原、被告因履行租赁合同发生纠纷，原告遂诉至法院请求判如所请。 一审法院另查明，经北大附属实验学校幼儿园加盟授权中心2015年7月1日向安徽思智教育咨询有限公司颁发编号BDFXAHBZ20131225号《北大附属实验学校幼儿园加盟授权证书》，北大附属实验学校幼儿园蚌埠分园于2016年4月1日取得《民办学校办学许可证》。 一审法院认为：综合原、被告诉、辩意见，本案争议焦点有二：一是关于幼儿园长安城分园冠名权变更，京智教育公司是否构成违约问题。二是原、被告2015年1月23日签订《安徽六安长安城幼儿园房屋租赁合同》是否解除问题。 关于幼儿园长安城分园冠名权变更，京智教育公司是否构成违约问题。京智教育公司与长安城房地产公司系2015年1月23日签订的租赁合同。合同签订时，幼儿园长安城分园虽无办公场所尚未设立，但根据北大附属实验学校幼儿园蚌埠分园设立登记的情况看，双方拟定的幼儿园长安城分园的冠名并不违反当时的民办学校冠名许可制度，其冠名目的可以实现。自2017年9月1日起，民办学校冠名许可制度因公共利益需要受有限制，京智教育公司租赁合同签订时的冠名承诺因此时违反民办学校冠名许可制度的公益而无效；京智教育公司确认租赁长安城房地产公司房屋“用于开办幼儿园，幼儿园挂牌名称为‘北大附属实验学校幼儿园长安城分园’，···不得擅自改变房屋用途”属其租房用途的承诺，“京智教育公司保证获得北大公学（北京元培新民教育科技发展有限公司）授权品牌使用权，双方签订合同后，京智教育公司必须保证长安城房地产公司可以使用‘北大附属实验学校幼儿园’进行品牌推广及宣传…”系其对长安城房地产公司使用‘北大附属实验学校幼儿园’进行营销宣传的权利担保的承诺，京智教育公司自其与元培新民公司签订《北大附属实验学校幼儿园合作经营合同》即获得了在指定的六安市长安城小区内设立拟冠名为“北大附属实验学校幼儿园长安城分园”的幼儿园加盟园授权，且该授权系合法授权，故合同签订后相当长的时间内，京智教育公司兑现了承诺，但自2017年8月31日起，国家工商行政管理总局、教育部“工商企注字［2017］156号”《关于营利性民办学校名称登记管理有关工作的通知》要求自2017年9月1日起民办学校不得使用已登记的学校名称及其简称、特定称谓等作字号后，该承诺因违反公共秩序而无效，京智教育公司对该无效约定履行不能不构成违约。且京智教育公司开办的幼儿园长安城分园冠名，系发生在长安城房地产公司履行交付房屋义务后、京智教育公司开办幼儿园申请许可时，长安城房地产公司以先履行抗辩权为由主张京智教育公司违约于法无据。该院认为，京智教育公司不因幼儿园长安城分园冠名变更而构成预期违约，长安城房地产公司也无合同的不安抗辩权。 二是关于双方争议的租赁合同是否解除的问题。京智教育公司取得的是元培新民公司的授权，取得该公司授权是双方约定，若取得其他主体授权，反而违背了双方的约定。北大附属实验学校系北京大学投资设立的北京北大教育投资有限公司投资开办的民办学校，京智教育公司承诺取得的是“北大附属实验学校幼儿园”授权的加盟分园，而非“北大附属幼儿园”授权的加盟分园，长安城房地产公司以北大附属实验学校与北京大学无产权关系为由主张京智教育公司违约，系将“北大附属实验学校幼儿园”错误理解为“北大附属幼儿园”，北大附属幼儿园又称北大幼教中心，是北京大学附属的幼儿园，其并无加盟园；长安城房地产公司以双方约定的冠名无法实现为由主张京智教育公司违约，是其基于2017年8月31日前对民办学校冠名许可制度的认识习惯错误认识2017年8月31日后民办学校冠名许可制度，且2017年8月31日前长安城房地产公司已利用“北大附属实验学校幼儿园”在房产营销中进行了宣传，2017年8月31日后，其仍欲利用该冠名宣传有违公共利益，目的不具合法性，但其尚可利用品质相同的更名后的“京学附属实验幼儿园”进行宣传，故长安城房地产公司签订的租赁合同的前期目的已经实现，自2017年8月31日该合同目的有违公益不具合法性；长安城房地产公司多次致函京智教育公司要求解除合同，京智教育公司提出异议，始终要求履行合同，长安城房地产公司在致函包括2019年5月31日最后一次致函中仅称“我公司将单方解除合同”而非“我公司决定解除合同并通知······”，又京智教育公司否认收到该函，长安城房地产公司并未提供季陈晨签收的邮寄单原件，无法确认季陈晨已签收该函。由此可见，租赁合同并未出现法定解除事由，双方也未达成解除合同的合意，且长安城房地产公司未将解除合同的明确意思通知对方并要求对方在合理异议期内行使权利，依法该院对该租赁合同已依法解除不予确认。 综上，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。京智教育公司与长安城房地产公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，依法该租赁合同对京智教育公司、长安城房地产公司均具有法律效力，双方均应诚实、全面履行合同义务。京智教育公司获得元培新民公司授权，幼儿园长安城分园冠名变更京智教育公司又不构成违约，长安城房地产公司要求京智教育公司赔偿损失，依法不予支持；长安城房地产公司以元培新民公司的“北大公学”、“北大附属实验学校幼儿园”非合法的特许经营，京智教育公司与元培新民公司签订的幼儿园合作经营合同自始无效、京智教育公司自始无合法授权为由，主张长安城房地产公司不能实现合同目的、有合同法定解除权，依法本院不予支持。原、被告间并未发生合同解除的法定事由，双方也未达成解除合同的合意，长安城房地产公司并无合同解除权且其致函时仅有解除合同的预告，并无解除合同的明确意思表示，其主张其已通知京智教育公司解除合同的事实并不存在，故该租赁合同并未依法解除。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：驳回原告安徽长安城房地产开发有限公司的诉讼请求。案件诉讼费7980元减半收取3990元，由原告安徽长安城房地产开发有限公司负担 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对被上诉人二审期间所举证据的证明效力予以认定。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明：因案涉纠纷，京智教育公司曾起诉长安城房地产公司，请求判令长安城房地产公司继续履行北大附属实验学校幼儿园房屋租赁合同，并立即交付该长安城小区配套用房2300平方米房屋，诉讼费、保全费由长安城房地产公司承担，该案经六安市金安区人民法院作出（2020）皖1502民初241号民事判决：被告安徽长安城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告安徽京智教育信息咨询服务有限公司交付六安市佛子岭路长安城小区社区三期B标段36#楼2300平方米配套教育用房。案件诉讼费2300元减半收取1150元，由被告安徽长安城房地产开发有限公司负担。长安城房地产公司不服，向本院提起上诉，本院受理后于2020年12月31日作出（2020）皖15民终3333号民事判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案系租赁合同纠纷。上诉人长安城房地产公司与被上诉人京智教育公司因《安徽六安长安城幼儿园房屋租赁合同》的履行问题产生纠纷，互为原、被告提起两起诉讼。本院（2020）皖15民终3333号案件中，京智教育公司起诉，请求判令长安城房地产公司继续履行北大附属实验学校幼儿园房屋租赁合同，并立即交付该长安城小区配套用房2300平方米房屋，该案业经二审终审，判决支持了京智教育公司的诉讼请求。本案中，长安城房地产公司起诉，请求确认案涉北大附属实验学校幼儿园房屋租赁合同已解除，并请求京智教育公司赔偿因履行合同造成的损失。本案中关于确认合同已解除的诉讼请求实际上与本院（2020）皖15民终3333号案件的诉讼请求，系一个问题的两个方面，本院（2020）皖15民终3333号案件已判决继续履行合同，实际上即否定了双方合同已解除的事实。故本案中，上诉人的诉讼请求实际上已经生效判决处理，本案对其诉讼请求已无继续审理的必要。 综上所述，上诉人的上诉理由，不能成立，不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7980元，由上诉人安徽长安城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世如 审判员  高 华 审判员  魏 晋 二〇二一年三月二日 法官助理耿广玉  书记员 陈佳慧 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。