山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终86号 上诉人（原审被告）：杨会英，女，汉族，1942年5月10日出生，无业，现住山东。 委托诉讼代理人：宋志民，山东民意律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：房明珍，女，汉族，1944年8月5日出生，山东瑞阳制药有限公司退休职工，现住山东省沂源县。 被上诉人(原审原告)：齐乾祥，男，汉族，1946年4月4日出生，山东瑞阳制药有限公司退休职工，现住山东省沂源县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李闽，山东多博仕律师事务所律师。 原审第三人：齐元斌，男，1972年5月7日出生，汉族，沂源县公安局工作人员，现住山东省沂源县。 原审第三人：冷艳，女，1976年5月26日出生，汉族，沂源县公安局工作人员，现住山东省沂源县。 上诉人杨会英因与被上诉人房明珍、齐乾祥、原审第三人齐元斌、冷艳返还原物纠纷一案，不服山东省沂源县人民法院（2020）鲁0323民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨会英及其委托诉讼代理人宋志民，被上诉人齐乾祥及其与房明珍的共同委托诉讼代理人李闽，原审第三人齐元斌到庭参加法庭调查。原审第三人冷艳经依法传唤，未参加调查。本案现已审理终结。 杨会英上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审法院判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。2、一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人有理由相信第三人与上诉人之夫签订协议时有代理权限，理由为：1、身份角度分析，第三人系被上诉人的儿子、儿媳，系家庭的重要组成人员，并且签订协议时该家庭成员关系处于和睦状态，第三人签订协议的目的和初衷并非存在恶意或有损被上诉人的情形存在，至于出卖房屋行为是否经被上诉人同意，作为善意购买人认为房屋买卖属一个家庭的重大事项，共同商讨、合议甚至过问等属情理常规，也符合生活常规，为此上诉人是有理由相信第三人的处分行为有代理权限。2、被上诉人家庭变故角度分析，第三人在签订购房协议时其母亲(被上诉人)正身患重病，需长时间住院治疗并且花费巨大，涉案房屋正处于闲置状态，在第三人主动找到上诉人提出出卖房屋的意向时，上诉人是有理由相信其具有代理权限。3、交易价格角度分析，该涉案房屋为老旧楼房当时合同约定价格与市场价格相符属正常交易，上诉人也不会从交易价格方面对第三人的代理权限产生质疑。4、从交易流程角度分析，第三人签订协议、接受购房款等事宜均按照正常流程交易，第三人从未提出质疑、顾虑或迟疑的情形，还积极帮助上诉人去取购房款，上诉人无理由对其代理权限产生质疑。5、从事后救济角度分析，即便被上诉人对房屋买卖持反对意见，但从未以此向上诉人主张其应有的权利(包括撤销买卖协议的司法救济)，作为物权人本人长时间的冷静与沉默，让上诉人有理由相信其当初与第三人就房屋处分有一定意思沟通。6、时间方面分析，自第三人与上诉人签订房屋买卖协议并交付房屋已十余年之久，现在被上诉人以排除妨害之诉要求腾空房屋，否认当初的买卖事实，上诉人认为十余年之后的起诉也无法阻却当时第三人签订协议时具有代理权限。二、上诉人坚持认为没有实施侵害行为，上诉人与第三人签订的房屋买卖协议合法有效。排除妨害请求权是对物权享有和行使受到占有以外的方式侵害时物权人对妨害人请求排除妨害，使自己的物权恢复到圆满状态的权利。依据该定义在实务中，法律界普遍认为排除妨害纠纷一般应同时具备以下构成要件：①被妨害人的标的物仍然在并由所有人占有；②妨害人以占有以外的方法妨害权利人行使权利且这种行为是持续进行的；③妨害必须是不正当的。就本案而言，上诉人在涉案的楼房中已居住12年之久，对该房屋一直实际占有，上诉人对该房屋并非是占有状态，毕竟2008年上诉人之夫与原告之子达成买卖协议并支付了对价9万元，特别涉案楼房当初已实际交付给上诉人居住使用至今，同时涉案楼房的产权证件也移交给了上诉人使用至今，所以上诉人在该房屋中不存在不正当性可言，上诉人认为被上诉人一审的诉讼请求及所依据的事实与理由均不符合排除妨害的构成要件。三、被上诉人以排除妨害为由起诉上诉人，与社会主义核心价值观相违背，与民法的基本准则相背离。虽然涉案房屋登记在被上诉人名下是法律意义上的物权人，但就该房屋买卖等事宜，被上诉人的行径有违诚信、与公序良俗相悖。上诉人已近鲐背之年，并且已丧偶多年，唯一的女儿还因精神异常(离异)而无行为能力需常年在精神病医院接受监护治疗，上诉人还得照料读初中的外孙女，与其相依为命，生活凄惨，再加上因该房屋引发的纠纷事宜让上诉人承受着巨大的精神压力。纵观本案的整个过程，从常理来看上诉人又有何过错呢?《民法典》的立法本意是为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，适应中国特色社会主义发展要求，弘扬社会主义核心价值观，而一审的判决结果对上诉人而言，无形增加了生活的艰辛和精力付出，但上诉人将来无论从年龄身体状况，还是从财力、精力付出上都难以去面对。综上，恳请二审法院综合本案的实际情况依法作出认定，支持上诉人的上诉请求为盼。 被上诉人房明珍、齐乾祥辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。一、答辩人依法取得的房屋所有权应受法律保护。案涉坐落于瑞阳制药家属区的房屋系答辩人因房改取得房屋，是两答辩人婚姻关系存续期间取得的财产，属夫妻共同财产，就该房地产依法办理了房屋所有权证和土地使用证。依据物权法第四条规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。二、上诉人辩称其因第三人“表见代理”而善意取得涉案房地产无法律依据。根据物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。但共有人之间另有约定的除外。故如出售案涉房屋，需经共有人一致同意进行处分，或由共有人一致同意授权他人处分该房地产，或对他人之无权处分行为事后予以追认才能生效。本案中，答辩人与杨会英根本不认识，答辩人从未与冷彦可商谈买卖房屋事宜，没有与上诉人签订房屋买卖合同，更未收取90000元购房款，事后对他人的处分行为也没有追认，因此，第三人行为系无权处分行为。其二、上诉人主张善意取得案涉房屋无法律依据。物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，上诉人虽然与第三人签订所谓买卖合同，但没有依法办理不动产过户登记，所以上诉人的行为不符合不动产善意取得的法律规定，不构成善意取得。其三、上诉人与第三人实施交易行为时存在重大过失。房屋是普通家庭价值最大的生活资料，实施房屋交易行为应当依法进行，上诉人应当了解、查看房屋所有权人的身份、权属状况、房地产权属登记、行为人的身份、行为人与所有权人的关系、行为人有无代理权等，由于上诉人的疏忽大意或过于自信，导致合同无效，系上诉人交易时存在重大过失的情况。三、上诉人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该合同未经共有权人同意擅自处分他人财产属无权处分，根据合同法52条之规定，无权处分人与他人订立的房屋买卖合同应属无效。 原审第三人齐元斌辩称：一、房屋的买卖很荒唐，这个房子的买卖没有经过父母的同意授权，也没有经过我本人同意，是由我的妻子和岳父操作的。他们不仅没有经过授权而且房屋价格都是他们定的，包括我在内毫不知情。房屋的价格明显低于市场价格。我父母知道房屋出售之后明确表示不同意，拒绝过户，要求冷彦可一家搬出。因我的阻挠没有诉至法律但没想到2018年成为被告。二、购房协议是我被迫签署的不是我的真实意思表示。合同签订的时间并不是合同落款日期2008年而是在2011年，这个合同是事后签的。这个合同提供的原因是为了证实两个问题，一是证实冷彦可健在发工资用，二是为了冷彦可、杨会英的外孙女上学用（作为学区）。2008年底之前我不认识冷彦可、杨会英，也从未与二人接触，直到我的父母要求对方搬出我才接触到冷彦可、杨会英。三、过错完全在上诉人方，买房未直接与房主协商，房款未直接交给房主，买房不通过正常渠道办理正规手续。在明知房主不过户的情况下不及时退房，减小双方的损失。2010年左右我想了一个折中的办法再为冷彦可、杨会英买套相仿的房子让其居住，我带他们看了四、五套房子后，二人表示不再看了，就是不搬走。 原审第三人冷艳未作答辩。 房明珍、齐乾祥向一审法院起诉请求：1、停止侵害，排除妨碍，从坐落于沂源县药玻路2号楼7号楼1单元302室房屋中搬出，将房屋交还原告；2、赔偿经济损失10万元；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告房明珍与齐乾祥系夫妻，第三人齐元斌与冷艳系夫妻，第三人齐元斌和冷艳系两原告的儿子和儿媳。上世纪八十年代，两原告根据相关房改政策取得沂源县县城药玻路瑞阳公司7号楼3单元302室房屋一套(产权证号为10-××3)。原告房明珍因病于2003年去青岛住院治疗，2005年搬到青岛居住，将上述房屋的房产证及钥匙交由第三人齐元斌、冷艳保管。原告房明珍去青岛治病期间，2008年，在案外人冷彦学(系第三人冷艳的父亲)的介绍下，冷艳将上述房屋以90000元的价格出卖给冷彦可(已故，系被告之夫)，2008年6月2日，第三人冷艳收取被告方购房款90000元，并为被告方出具收到条一份，内容为今收到冷彦可大爷购买瑞阳制药家属楼7号楼1单元三楼西户购房款玖万元正(90000元)，收到人冷艳。被告方取得案涉房屋的房产证及钥匙后，搬进案涉房屋中居住。事后，第三人齐元斌以代理人身份与被告杨会英之夫冷彦可(已故)就案涉房屋签订房屋买卖协议书一份，协议约定，甲方：房明珍，乙方：冷彦可，现甲方自愿将楼房一套(带院)卖给乙方，为明确双方权利义务，经双方协商达成如下协议：一、楼房位于山东瑞阳制药有限公司家属区7号楼1单元3楼西户，楼房带院及院内小南屋一间，建筑面积93平方米；土地使用面积81平方米，共计款人民币100000元整(大写壹拾万零仟元整)。包括楼下储藏室。二、乙方于二○○八年3月24日一次性付清全部房款，以甲方收据为凭。三、乙方付清全部房款后，甲方将房屋产权证和房门钥匙交付给乙方，房屋交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方，如今后该房遇搬迁等任何变动，所得补偿款费用归乙方所有，甲方需协助办理相关手续。四、本房屋的土地使用证现被山东瑞阳制药有限公司统一保管，需领取使用时由乙方直接领取。五、本协议双方签字、按手印后生效。六、本协议生效后双方必须遵守，不得以任何理由违约。如有违约，给对方造成的所有损失，全部由违约方承担，并另外承担房屋款总额百分之二十的违约金。七、截止到该协议签字生效之日甲方保证上述房地产权清楚，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，盖由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。八、本协议在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决，协议不成时可向县城以上房产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。九、本协议未尽事宜，可由甲乙双方另行议定，其补充协议书经双方签章后与本协议具有同等的效力。甲方处签名：房明珍(代理人齐元斌)，乙方处签字：冷彦可。房明珍的签名由齐元斌代签。另注：现尚欠甲方10000元欠款，待过户手续办完后一并付清，落款日期为2008年3月24日。冷艳张罗上述卖房事宜时，曾打电话征求过齐乾祥的意见，但未征求房明珍的意见，当时齐乾祥正在照顾手术中的房明珍，并未表明相关态度。2008年年底，房明珍知道上述卖房之事后，明确向第三人表示不同意卖房，第三人冷艳随后找到被告方协商退还房屋及购房款事宜，两第三人也曾开车载被告杨会英及丈夫冷彦可四处看房，希望通过为被告方另外购置一套住房的方式解决上述矛盾，但被告杨会英及冷彦可对于看过的几套房子表示均没有相中。期间两第三人也多次作原告的思想工作，让他们出卖上述房屋，均未果。2018年12月13日，杨会英将原告房明珍起诉至一审法院，要求房明珍履行签订的上述房屋买卖协议，将上述房屋过户给杨会英，后原告以与被告协商为由，撤回了对被告的起诉。后房明珍与齐乾祥将杨会英起诉至法院，要求被告从案涉房屋中搬出。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认，合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。案涉房屋买卖及协议签订过程系第三人冷艳和齐元斌参与的，签订过程中，被告方自始知道涉案房屋的产权人系两原告，而第三人齐元斌也是以代理人的身份与冷彦可签订的房屋买卖合同，故案涉房屋的买卖属于第三人没有取得原告的授权而实施的法律行为，系无权代理行为，事后该合同未取得被代理人的追认，故该代理行为对被代理人房明珍、齐乾祥不发生效力。第三人齐元斌、冷艳虽然系原告的儿子、儿媳，具有比较亲近的关系，但出售房屋系重大的民事法律行为，并不能仅以上述亲属关系就能当然判定第三人具有代理权，协议签订过程中，并未出现使被告有理由相信第三人齐元斌、冷艳有代理权的其他情形，故本案不构成表见代理。被告杨会英根据无权代理的房屋买卖合同从第三人处占有并居住房屋，但合同对于房屋所有权人即本案的原告不具有法律效力，对于原告而言，被告居住案涉房屋的行为没有法律依据，被告占有居住房屋的行为侵害了原告的房屋所有权，故对于原告要求被告停止侵害，从坐落于沂源县药玻路2号楼7号楼1单元302室房屋中搬出的诉讼请求予以支持，对于原告主张的经济损失10万元，原告未提供证据证实，不予支持，如被告认为自己善意且存在损失，可以就其受到的损失请求行为人赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、四十九条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、三十五条之规定，判决：一、被告杨会英于本判决生效后十日内从原告所有的坐落于沂源县药玻路2号楼7号楼1单元302室房屋中搬出；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告负担。 本院二审期间，当事人未提供新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，案涉诉争房屋系不动产，根据法律规定，经依法登记，方能产生物权效力。两被上诉人作为案涉房屋登记的所有权人向上诉人杨会英提起本案诉讼，要求杨会英搬离案涉房屋、将房屋交还以排除对案涉房屋使用上的妨害，故根据当事人所提诉讼请求之内容，本案系所有权人向无权占有人提出的返还原物纠纷之诉讼，原审将本案案由定为排除妨害纠纷不当，予以纠正。 对于两被上诉人该诉讼请求，一审中上诉人杨会英的抗辩理由为其已买受案涉房屋，并向一审法院提供了有关房屋买卖协议、收款收据、案涉房屋产权证书等证据，欲以证明其系通过合法的房屋买卖方式购买了案涉房屋不属无权占有。经审查，上诉人提供的书面买卖协议并非房明珍本人签署，而是由原审第三人齐元斌作为代理人签订。根据法律规定，当事人可以委托他人代理本人在代理权限内实施有关民事法律行为。但通观本案事实，相应合同签订时，原审第三人齐元斌并未取得上诉人房明珍本人之授权，此后该合同也未获其本人追认，在此后长达10余年时间里，两被上诉人并未向上诉人杨会英办理转移房屋所有权登记，上诉人一方购买案涉房屋取得房屋所有权的目的并未实现。因上诉人一方在合同签订过程中明知案涉房屋所有人为两被上诉人房明珍、齐乾祥，仍通过与上诉人之夫冷彦可一方存在亲属关系的原审第三人冷艳及其父冷彦学进行了案涉房屋的买卖，后又与并未取得授权的原审第三人齐元斌签订了房屋买卖合同，整个过程中并未审查齐元斌、冷艳是否取得两被上诉人的委托授权手续，也未直接与两被上诉人进行沟通核实，未完全尽到善意相对人应尽的审慎注意义务。根据法律规定，本案前述房屋交易有关参与人员的代理行为属无权代理，案涉房屋买卖行为对被上诉人房明珍、齐乾祥不发生效力。上诉人杨会英主张本案构成表见代理依据不足，本院不予支持。因两被上诉人拒绝过户，案涉房屋买卖合同实际上也无法继续履行。上诉人杨会英对案涉房屋的占有属无权占有，其应向被上诉人负责返还义务，原审法院判令上诉人搬离案涉房屋并无不当。 另外，一审判决也对上诉人杨会英的权益保护指明了救济途径，即上诉人若认为自己善意且存在损失，可以就其受到的损失依法请求行为人齐元斌、冷艳赔偿。 综上所述，原审认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人杨会英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 马士军 审 判 员 杨继生 二〇二一年三月十七日 法官助理 庞风华 书 记 员 苏银银