河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初4671号原告：张秀兰，女，1958年11月15日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托代理人：赵赟，河南许慎律师事务所律师。被告：丁振洋，男，1990年8月23日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托代理人：张意，河南高尚律师事务所律师。原告张秀兰诉被告丁振洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告张秀兰及其委托代理人赵赟、被告丁振洋的委托代理人张意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀兰向本院提出诉讼请求：1、判令原被告解除房屋租赁合同；2、判令被告支付所欠原告租金交付至交还房屋之日止，并承担违约责任；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月1日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，被告承租了原告位于丁湾桥桥××北200米处院子及2400平方米的房屋仓库用于经营，租期两年，自2019年4月1日起至2021年4月1日止，每年的4月1日为租金支付日，合同还约定了租赁期间房屋修缮、合同终止、乙方义务、不可抗力、违约、争议解决等条款。合同签订后，被告支付了第一年的租金。2020年4月1日，被告未按约定支付2020年4月1日至2021年4月1日的租金。经原告多次催要，被告以种种理由推脱。被告丁振洋辩称，丁振洋与张秀兰之间的房屋租赁合同部分无效，丁振洋不应当向张秀兰支付2020年4月23日至2021年4月1日期限内的租金。位于丁湾桥桥××北200米的大院及院内房屋所属土地，系干河陈乡丁湾村第五村民组所有。张秀兰于2005年从丁湾村第五村民组处租赁该幅土地，租期为2005年4月23日至2020年4月23日。2019年张秀兰又将该幅土地及地上建筑物转租给丁振洋，签订租赁合同约定租赁期限为2019年4月1日至2021年4月1日。故，丁振洋与张秀兰系转租关系。根据张秀兰与第五村民组之间的合同，和张秀兰与丁振洋之间的合同，明显可知，从2020年4月23日起至2021年4月1日止，该期间外，张秀兰对该幅土地的租赁期限已经届满，不再享有该幅土地的使用、收益权。张秀兰无权将该幅土地及地上建筑物出租给丁振洋。根据我国《民法典》617条：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。《城镇房屋租赁合同解释》15条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。”因原告对被告的租赁期限超出了其自身的租赁期，且又没有征得原出租人同意，在原告的租赁到期后，原出租人向被告下达了搬迁通知，要求被告搬离租赁场所。在此情形下，原告要求被告支付房租不符合法律规定。庭审中原被告对原告与第五村民组签订的土地承包协议期限到2020年4月23日，与被告签订的房屋租赁合同期限到2021年4月1日的事实均无异议，对当事人无争议的事实，本院予以确认。原被告争议的焦点是：原被告签订房屋租赁合同的效力，被告应否支付租金或应支付的租金数额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交证据一、房屋租赁合同，用以证明原被告双方签订的是房屋租赁合同，原告将其所有的房屋租赁给被告使用，期限是两年，租金是每年6万元；根据合同第六条第三项，被告已经拖欠租金长达十个月，原告可以解除合同，并要求被告支付租金。证据二、和村委会的土地承包合同。被告对两份证据的真实性均无异议，对证明问题有异议，认为通过该两份合同，更能证明原被告之间系转租关系，且二人之间的转租合同中，转租期限超过张秀兰与土地所有人的租赁期限。本院认证如下：原被告对证据的真实性均无异议，本院予以认定，该两份证据可以确认：原被告之间签订的房屋租赁合同自2019年4月1日起至2021年4月1日止，租金每年6万元，每年的4月1日为租金支付日；原告与丁湾村第五村民组签订的续租承包协议承包期自2005年4月23日至2020年4月23日止，每年承包金1000元，承包土地上的房屋系原告所建。被告举证证据一、通知一份，用以证明丁湾村第五村民组代表大会一致通过，丁振洋承租的大院不再出租，要求丁振洋等租户搬离承租的房屋；原告不认可，对证据的真实性、证明问题也不予认可。本院认证为：因丁湾村第五村民组与张秀兰的纠纷亦在审理中，被告亦未搬离，依据合同的相对性，该证据不符合关联性，对通知的真实性不予评判。2、房屋租赁合同一份，用以证明原被告之间的房屋租赁合同期限为2019年4月1日至2021年4月1日，该份租赁合同期限超过了原告对原租赁物的租赁期限，其中从2020年4月23日至2021年4月1日期间，原告并不具有该段期间内的租赁物的使用、收益权；原告对合同真实性无异议，对证明的问题有异议，认为这是房屋租赁合同，是原告所建的房屋，已经建了好多年了，一直是由原告行使处分权，原告对房屋是享有所有权的，该合同不是转租合同，不仅仅是租赁土地，主要是房屋。原被告均举证了房屋租赁合同，对该证据的认证同对原告提交的证据认证。证据三、民事起诉状一份，用以证明源汇区干河陈乡第五村民组与张秀兰之间的租赁合同期限为2005年4月23日至2020年4月23日，该份合同租赁期限已经届满，第五村民组向法院起诉，要求张秀兰返还租赁的土地，拆除地上建筑物，恢复土地原状。原告认为不知道证据的出处，对正在诉讼的事实认可；对被告证明的问题，原告认为该诉状证明了本案涉案的房屋，第五村民组是认可原告所有的，因此原告出租自己的房屋是合法的。本院认证如下：原告对丁湾村第五村民组对其诉讼的事实认可，收到的诉状与被告提交的一致，故对证据的真实性及被告证明目的予以采信。经审理，本院查证如下事实：2005年4月23日，丁湾村第五村民组与本案原告张秀兰签订承包协议，将北沿河的4亩地发包给张秀兰，期限自2005年4月23日至2020年4月23日止，该协议系双方续签。2019年4月1日，原被告签订房屋租赁合同，原告将位于丁湾桥桥××北200米的大院及院内房屋租赁给丁振洋，大院总面积4亩（系原告从丁湾第五村民组承包），期限自2019年4月1日至2021年4月1日，每年租金60000元，每年的4月1日为租金支付日。庭审中原告称出租房屋口头告知了第五村民组。被告丁振洋支付了2019年4月1日至2020年4月1日的租金，2020年4月1日未依约支付租金，被告以收到第五村民组的通知为由抗辩，至庭审日，被告尚未搬离。2020年10月，第五村民组对张秀兰提起诉讼。本院认为，对于原被告签订的房屋租赁合同效力，被告辩称部分无效不符合《合同法》第五十二条合同无效的情形之一，被告辩称合同部分无效的理由不能成立，房屋租赁合同是双方的真实意思表示，自成立时生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，被告应在2020年4月1日支付租金，未依约支付构成违约。原告诉请解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案起诉状副本2020年12月30日送达被告，合同应认定为2020年12月30日解除。被告应支付原告此期间的租金45000元。合同解除后，因被告未交付房屋，仍应向原告支付因未返还给原告造成的损失，参照合同约定自2020年12月31日起至搬离之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张秀兰与丁振洋签订的房屋租赁合同于2020年12月30日解除；二、本判决书生效后十日内，被告丁振洋支付原告张秀兰租金45000元，并自2020年12月31日起按60000元/年的标准向原告张秀兰支付损失，直至搬离之日止；三、驳回原告张秀兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费465元，由被告丁振洋负担（限判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  曹玉娥二〇二一年三月十八日书记员  王 菡