河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0502民初4549号原告（申请执行人）：贺淑萍，女，1953年4月12日出生，汉族，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：赵保林（系贺淑萍丈夫），男，1952年8月27日出生，汉族，住安阳市北关区。被告（案外人）：董科，男，1991年8月9日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：董海军（系董科之父），男，1970年5月21日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：宋艳慧，大沧海律师事务所律师。被告（被执行人）：安阳市太兴房地产开发有限责任公司，住所地安阳市文峰区相三路39号楼1单元1楼。法定代表人：宋合军，职务：总经理。原告贺淑萍与被告董科、安阳市太兴房地产开发有限责任公司（以下简称太兴公司）执行异议之诉一案中，本院立案后，依法组成合议庭，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告贺淑萍委托诉讼代理人赵保林，被告董科委托诉讼代理人董海军、宋艳慧到庭参加诉讼，被告太兴公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺淑萍向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）豫0502执异82号执行裁定；2.判决对被告太兴公司名下的清风和祥家园小区5号楼1单元1202室房产继续执行；3.本案的一切诉讼费用均由被告承担。事实与理由：一、《认购协议书》不是合法有效的书面买卖合同，《城市房地产开发经营管理条例》第27条规定：“商品房销售当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方违约责任”，《商品房销售管理办法》第16条规定：“商品房销售时房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同约定明确以下内容：1.当事人名称或者姓名和住址；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事项；11.解决争议的办法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。”；而被告董科提供的《认购协议书》中，没有董科的住所和联系方式，没有商品房的建筑面积和使用面积，没有办理产权登记的任何约定，没有单价和付款方式，没有商品房的交付时间、交付条件等商品房买卖合同的主要必备条款，根本不能认定为合法有效的商品房买卖合同；《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售、开发企业应当与承购人签订预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售登记手续。”；被告太兴公司是在2014年4月1日就取得该异议房的预售许可证，同年8月27日太兴公司向一位案外人陈绍祥出售该小区7号楼3单元1102号商品房时双方签订的就是由安阳市房产管理中心监制的格式商品房预售合同，4日后在房产登记部门办理了备案登记，太兴公司非常清楚与购房人应当签订《商品房预售合同》并向房管登记部门办理备案登记；足以证明被告所主张的买卖行为不具备合理性；董科称是在2016年12月15日向太兴公司交付了全款购买了该异议之房，但是在签订合同时明知应当签订《商品房预售合同》(董科与太兴公司签订的认购协议书第4条可以证明董科明知），但是却不签订商品房预售合同，而仅仅只签订了一份所谓《认购协议书》，由于商品房买卖是特殊的买卖，因此对《认购协议书》，房产登记部门是不认可，不办理备案登记，不办理房屋所有权登记的，房产登记部门只认可由其监制的格式《商品房预售合同》，对于该合同才给予办理备案登记，给予办理商品房所有权登记；因此该《认购协议书》不是合法有效的商品房买卖合同；董科提供的《认购协议书》，从其内容上明显可以看出是仓促草率签订的，试想一个具备一般生活常识的买房人要拿出几十万全款去购买房产，肯定会考察所购商品房的产权情况、开发企业的销售资格、认真审查合同必备条款，这些为事关交易安全的重大事项；太兴公司在2014年4月1日就取得了本案异议房的预售资格，但董科在2016年购房时不与太兴公司签订正式的商品房预售合同，而签订缺少多项必备条款的《认购协议书》，特别是董科又是交付的全款购房，就安阳市目前房地产市场的现状，难道董科就不怕掏了钱后拿不到房产、办不了备案、办理不了房屋的所有权登记吗？这种购房方式明显不符合交易习惯，更不符合常理；之所以出现这种不正常的交易行为，只有一种可能，就是该买卖行为根本不存在，就是为了规避对该被查封房产的执行而虚构的交易，《认购协议书》决不是两被告对房屋买卖的真实意思表示，是另有其它用途，否则正常的买房行为，不可能这么草率。二、被告董科向法庭提供的董海军、王新菊于2016年12月15日向中国工商银行、中国银行的取款单据，不能作为董科向太兴公司交付房款的证据；1.董海军系董科之父的证明上印章不清，也没有经手人签名，也没有董海军与董科的具体居住地址，2.董海军与王新菊是什么关系，董科没有证据证明，3.董海军、王新菊向工商银行、中国银行的取款单据仅凭这一项而没有其它证据相互印证，证明不了该款就是董科向太兴公司交付的购房款，因为该款可以有多种使用用途，比如投资入股、做生意、或者购买其它商品等等，不具备所证明事实的唯一性和高度概然性，4.2018年8月14日法院查封该异议房并且向太兴公司送达查封裁定时，太兴公司并没有向法院说该房在2016年12月15日已经出售给董科、同时也收取了董科的全部购房款，而董科从法院查封到2020年3月25日之前的近二年中，也没有向法院提出过任何异议，说他在2016年12月15日已经全款购买了该异议商品房；根据以上不能改变的铁的事实证明，董海军与王新菊于2016年12月15日在工商银行和中国银行的取款，并不能证明是代董科向太兴公司交付的购房款。三、太兴公司出具的“安阳市太兴房地产开发有限责任公司关于被告董科已付清的购房款证明”和2016年12月15日向董科出具的“收款收据”不真实，2018年8月14日法院查封该异议房并且向太兴公司送达查封裁定时，太兴公司并没有向法院说该房在2016年12月15日已经出售给董科、同时也收取了董科的全部购房款，董科从法院查封到2020年3月25日之前的近二年中，也没有向法院提出过任何异议。以上事实证明，在2020年8月14日法院查封之前，该异议商品房根本就没有出售、是空房，所谓的“证明”和“收款收据”都是不真实的。四、董科向法院提交的2018年8月14日查封之前的房屋装修单据、电、水费单据，由于都不是税务机构的正式发票，无法辩别真伪，证明不了董科在2018年8月14日之前就在该异议房屋内居住。五、董科对于所购商品房未办理产权登记存在过错，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能排除对本案已查封房产的执行，太兴公司在2014年4月1日就取得了本案商品房的预售许可证，董科在2016年12月15日的购房时应当与太兴公司签订正式的商品房预售合同，并办理备案登记手续，根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售、开发企业应当与承购人签订预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售登记手续。”、第32条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日之内，办理土地所有权变更和房屋所有权登记手续。”，可见太兴公司如果是真实的出卖了本案异议的商品房，就应当按照以上规定为董科办理预售登记手续，而董科如果是真正的购房人，应当按照以上规定在交付商品房后90日内办理土地所有权和房屋所有权登记手续，如果太兴公司不配合办理产权登记手续导致董科无法在法定期限内办理过户登记手续，董科作为买受人应当及时积极主张权利，向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，要求办理产权登记手续，但董科在所谓的购房后近4年仍未向太兴公司主张办理产权登记，属于怠于行使权利，存在重大过错。本案涉案商品房在人民法院2018年8月14日对该商品房保全查封时，仍登记在太兴房地产公司名下，即便假设董科与太兴公司之间的买卖关系真实存在，董科对于没有及时办理产权变更手续，也存在重大过错，不能排除对该房产的执行。综上，董科提供的《认购协议书》明显不符合常理和交易习惯，不能排除对该协议和买卖行为真实性的合理怀疑，且该协议书和董科陈述的情况不能证明董科对没有办理产权登记手续没有过错，也没有真实有效的证据证明董科向太兴公司交付过分文的购房款，也没有合法有效的证据证明董科在案涉房产被查封之前就实际使用在该房。董科异议请求不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条的规定，不能排除对本案已查封房产的执行。被告董科辩称，其对案涉房屋享有的权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，（2020）豫0502执异82号执行裁定书应予维持，其享有足以阻却对案涉房产进行执行的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告贺淑萍提交案外人陈绍祥、王焕银商品房预售合同复印件1份、（2020）豫0502执异82号执行裁定书1份、邮件回单1份；被告董科提交认购协议书1份、领取案涉房产钥匙的押金条、装修合同、水电气费缴费手续、户口本、居住证明、房屋登记信息查询情况表、太兴公司出具的房款收据及证明、董海军、王新菊的结婚证1份、清风街道办事处花园社区居委会出具的证明1份、董海军、王新菊于2016年12月15日在中国银行、中国工商银行的取款凭证、存单12套、取款清单1份、通气首检标及案涉房屋燃气抄表记录、董科结婚证1份、2018年3月22日董科在案涉房屋举办婚礼的照片25张及视频光盘1份；被告太兴公司未到庭，亦未提交证据。本院到案涉房产查勘现场视频1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.贺淑萍与太兴公司民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，本院于2018年8月14日保全查封了太兴公司名下清风和祥家园5号楼1单元1002号、1202号和7号楼1单元902号房产，于2018年12月24日作出（2018）豫0502民初2391号民事判决书，判决：“一、限被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告贺淑萍借款人民币400000元及利息（利息以400000元为基数从2017年11月15日起按月息2分计算至全部借款履行完毕之日止）；二、限被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告贺淑萍自2015年10月1日起至2017年11月14日止的利息共计人民币355180元；三、驳回原告贺淑萍的其他诉讼请求。”贺淑萍与太兴公司不服判决，均提起上诉，安阳市中级人民法院于2019年5月16日作出（2019）豫05民终2287号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。贺淑萍向本院申请强制执行。执行过程中，案外人董科以涉案房产系个人所有为由提出执行异议。本院于2020年8月28日作出（2020）豫0502执82号执行裁定，裁定“中止对安阳市殷都区文明大道与铁西路交叉口西北角清风和祥家园小区5号楼1单元1202室房产的执行”。贺淑萍不服本院（2020）豫0502执82号执行裁定，提起诉讼。2.2016年12月15日，被告太兴公司与被告董科签订《认购协议书》，协议主要内容为：一、认购物业物业名称：清风和祥家园小区，物业楼号：5号楼1单元12层02户，物业销售面积：143.9平方米，价格：（人民币）伍拾伍万肆仟零壹拾伍元（小写￥554015元）。二、付款方式：采用①付款方式1.一次性付款：定金人民币（小写）￥/元，须于签收本认购协议书前付清，余款（认购房价扣除定金）人民币（小写）￥/元，须于认购协议书签署之日起七日内付清。…三、协议内容：1.乙方如未按本认购书规定期限支付房款，或未提交银行按揭手续至使按揭不能正常办理的，延期超过十天，则视为乙方违约，甲方有权解除本认购书，并将乙方认购的物业另行出售，定金不予退还，乙方所付房款由甲方所开收据为据。2.认购物业面积以房管局核定面积为准，天然气及暖气收费按照安阳市有关规定执行，房款多退少补。四、在签订《商品房买卖合同》之前，本认购时为买卖双方的正式合约。五、本协议一式两份，双方签字盖章后方可生效。该合同加盖有太兴公司“安阳市太兴房地产开发有限责任公司业务专用章（3）”。同日，董科的父亲董海军、母亲王新菊从中国银行、中国工商银行取款共计515000元，并于当日向被告太兴公司支付清风和祥家园5号楼1单元1202号房款554015元，地下室款12012元。同日，太兴公司向董科出具收款收据2张。2017年3月14日，董科向太兴公司领取清风和祥家园5号楼1单元1202号房钥匙并交纳装修押金5000元。此后董科对案涉房屋进行装修并实际入住。3.2020年9月14日，安阳市殷都区清风街道办事处鲁园社区居委会出具居住证明1份，证明内容为“兹有我小区居民董科，男，1991年8月9日出生，身份证号码：,2017年11月在我辖区清风和祥5号楼1单元1202室居住至今”。董科的户口本显示，董科的户口所在地为安阳市××文明大道西××号院5号楼1单元1202号，户口本于2017年8月8日签发，董科系该户户主。4.安阳市不动产档案馆2019年11月29日的《房屋登记信息查询情况表》显示，董科名下无房产登记信息。本院认为,当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，在本院2018年8月14日查封涉案房产之前，董科与太兴公司签订了《认购协议书》，该认购书具备商品房买卖合同的主要内容，太兴公司已收取董科全部房款并向董科出具收据，该认购书应当认定为商品房买卖合同。董科在本院查封案涉房产之前已合法占有该房产，且已支付全部房款、并已实际装修、入住，其所购房产用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。综上，原告贺淑萍的各项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告贺淑萍的诉讼请求。案件受理费9340.15元，由原告贺淑萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  张伟审 判 员  王飞审 判 员  高倩二〇二一年三月八日代理书记员  刘颖