广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1973民初557号原告：黄灵，男，汉族，1992年1月1日出生，住重庆市潼南区柏梓镇安堂村5组32号，公民身份号码：500××××××××××××634。委托诉讼代理人：尹文勇，系广东鹏鼎律师事务所律师。被告：李振海，男，汉族，1975年3月7日出生，住安徽省濉溪县××××××××××××，公民身份号码：340××××××××××××853。被告：章保莉，女，汉族，1978年12月27日出生，住广东省博罗县××××××××××××××××××××××××，公民身份号码：412××××××××××××724。两被告的共同委托诉讼代理人：黄锐锋、杨丽丽，均系广东固翰律师事务所律师。第三人：东莞市广升房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××。法定代表人：谢某1。原告黄灵诉被告李振海、章保莉及第三人东莞市广升房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法由审判员夏如发适用简易程序独任审判，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告黄灵及其委托诉讼代理人尹文勇，被告李振海、章保莉的共同委托诉讼代理人杨丽丽到庭参加诉讼，第三人东莞市广升房地产投资顾问有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告李振海、第三人于2020年5月16日签订的关于买卖位于东莞市塘厦镇四村社区××××××××5×住宅楼1单元1404号房屋的《房地产转让合同（NO：0001508）》；2.判决被告李振海、章保莉向原告返还定金200000元；3.判决被告李振海、章保莉向原告支付违约金558000元；4.判决被告李振海、章保莉向原告支付购房服务佣金30000元；5.判决被告李振海、章保莉承担原告为追索上述款项所产生的维权律师费10000元；6.判决本案的受理费和保全费由被告李振海、章保莉承担。事实与理由：2020年5月16日，原告、被告李振海在东莞市广升房地产投资顾问有限公司的居间下签订了编号为NO：0001508的《房地产转让合同》。主要约定：“被告李振海将其名下所有的位于东莞市塘厦镇四村社区××××××××5×住宅楼1单元1404号房产以2790000元的价格出售给原告。并且，被告李振海须在2020年8月10日前办理案涉房屋产权转移过户申请手续。原告在合同签订后向被告李振海支付购房定金200000元，原告须在2020年6月15日前向银行申请按揭贷款，被告李振海须全力协助原告办理按揭贷款手续。被告李振海逾期交付超过十日的，原告有权解除合同，被告李振海须全额退还原告购房款，并按案涉房屋的百分之二十向原告支付违约金。第三人促成原告与被告李振海签署案涉房屋买卖合同的，原告须向第三人支付购房服务佣金30000元。同时约定原告与被告李振海需提供身份证、户口本、婚姻证明以及配合第三人办理此次案涉房屋交易的所有手续，案涉房屋有欠款的，由被告李振海自行赎楼。”合同签订后，原告按照合同约定，依约向被告李振海支付了定金200000元，亦按时向银行提交了贷款材料，但两被告却未依约履行合同约定的赎楼义务，在原告和第三人的多次催促要求下两被告均以各种理由拖延办理赎楼手续。2020年10月14日，被告李振海在和原告、第三人的三方谈话中明确表示原告不同意加钱两被告就不再出售案涉房屋给原告，两被告的行为已经构成根本违约。据此，原告依照相关规定特诉至法院，望判如所请。被告李振海、章保莉答辩称：案涉房屋是被告李振海的个人财产，在签订本案的房地产转让合同时两被告已经离婚，与被告章保莉无关，合同约定违约责任是卖方双倍返还定金给买方，就原告第四项和第五项请求的佣金和律师费没有相关的法律依据，请求法院依法予以驳回。经审理查明，2020年5月16日，原告作为买方与被告李振海作为卖方签订了编号为NO：0001508的《房地产转让合同》，经纪方为第三人东莞市广升房地产投资顾问有限公司。《房地产转让合同》的主要内容为：1.被告李振海将其名下所有的位于东莞市塘厦镇四村社区××××××××5×住宅楼1单元1404号房产以2790000元的价格出售给原告，建筑面积约为117.46元，房地产权证号为2400331524；2.双方约定须在2020年8月10日前办理案涉房屋产权转移过户申请手续，买卖双方自申请产权转移过户之日起，买方须将房产全部价款支付给卖方，买方逾期支付全部款项超过十日的，卖方有权解除合同，没收买方所付定金，并有权将该物业售予他人；3.签署本合同买方须支付200000元给卖方作为购买该物业之定金（该笔定金在成交时将成为第一部分楼款）；4.第二部分楼款2590000元，买方需要向银行申请按揭贷款的，需在2020年6月15日前向银行申请按揭贷款，同时买卖双方与经纪方、国土局有关部门、有关银行等签署监管协议，买方需在签署监督协议后的3日内将第二部分楼款减去银行承诺之按揭贷款的部分(即首期款)存入指定账户代为监管；5.买方过户当日向卖方支付首期款；6.买卖双方约定卖方在收到全款3日内将该物业交付给买方，逾期交付的，则卖方每延迟一日需向买方支付房款总价的2‰作为违约赔偿；卖方逾期交付超过十日的，买方有权解除合同，卖方须全额退还买方购房款（不计利息），并按该物业的2‰向买方支付违约金；7.买方需支付30000元作为佣金给经纪方，上述佣金应于买卖双方签署本合同之日起过户当日内支付清。8.买卖双方约定，如卖方未能履行本合同之条款，以至本合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方须需双倍返还定金给买方；9.该房产有欠款的，由卖方自行赎楼。双方均确认原告向被告李振海支付了定金200000元。2020年10月14日被告李振海在与原告以及第三人的三方谈话中明确表示原告不同意加钱，被告就不再出售案涉房屋给原告。被告庭审中确认没有办理赎楼手续，原因是被告李振海投资失败，没有资金进行办理。两被告当庭表示愿意解除案涉《房地产转让合同》。第三人于2020年9月15日通过微信的方式向被告李振海发送了一份《履约催告函》，主要内容为：经纪方于2020年6月25日前通知卖方办理该物业银行提前还贷手续，由于卖方一直迟迟未能还清该物业银行欠款，导致交易流程无法顺利进行；且经纪方多次电话催促卖方按合同条款执行相关流程协助买方办理相关业务流程，卖方多次以没时间、忙等为由未曾协助买方办理相关业务，现经纪方及买方要求卖方按合同约定履行义务；要求卖方于2020年9月30日前办理相关手续，并配合办理过户手续，否则视为卖方单方违约。被告李振海对此回复“搞不到钱怎么办呢”。原告主张根据《房地产转让合同》的约定，只要合同签订，原告就应向第三人支付居间佣金，该费用不以案涉房屋合同买卖完成为前提条件，且原告已经以现金的形式向第三人支付中介费。据此第三人向原告出具了30000元的收款收据。又查，原告为本案诉讼向广东鹏鼎律师事务所支付了首期律师费10000元，有委托代理合同、转账记录、发票等证据为证。另查，被告李振海、章保莉于2020年5月22日登记离婚。以上事实，有原告提交的《房地产转让合同》、收款收据、网上银行电子回单、履约催告函，微信送达履约催告函记录、微信聊天记录、录音、委托代理合同、转账记录、发票等证据以及本案的庭审笔录、问话笔录等附卷为据。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。案涉《房地产转让合同》由原告黄灵与被告李振海双方自愿签订，该合同是双方当事人真实意思表示的体现，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。被告李振海明确表示原告不同意加钱，被告李振海就不再出售案涉房屋给原告，且被告李振海亦未依约办理赎楼手续，同时被告李振海当庭表示愿意解除案涉《房地产转让合同》，因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告诉请解除案涉《房地产转让合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告有权要求被告李振海返回定金20000元。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：原告要求被告李振海支付违约金558000元及佣金30000元能否成立。对此，本院分析认定如下：首先，关于违约金。被告李振海明确表示原告不同意加钱，就不再出售案涉房屋给原告，有违诚信，且被告李振海亦未依约办理赎楼手续，被告李振海的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告李振海应当依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，被告李振海作为违约方，应根据案涉《房地产转让合同》的约定向原告承担违约责任。被告李振海在案涉《房地产转让合同》履行期限届满之前，明确表明不履行主要债务，导致案涉房屋无法交付，而案涉《房地产转让合同》约定：“卖方逾期交付超过十日的，买方有权解除合同，卖方须全额退还买方购房款（不计利息），并按该物业的20%向买方支付违约金”，因此，被告李振海应赔偿给原告的违约金为558000元(总楼价2790000元×20%)。被告李振海认为只需双倍返还定金，无需另行支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，对于定金与违约金，原告可以择一选择，因此，被告李振海认为无需支付违约金无事实与法律依据，本院不予采信。至于原告主张的因案涉房屋交易向第三人支付的代理费（居间费用）30000元及因本案诉讼律师费10000元，该两项费用原告已经实际支付，且该费用因被告李振海的违约行为所产生，本院依法予以支持。至于被告章保莉的责任。根据合同相对性的原则，被告章保莉并不是本案案涉合同的相对方，因此原告要求被告章保莉承担责任，没有理据支持，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条的规定，缺席判决如下：一、解除原告黄灵与被告李振海签订的案涉《房地产转让合同》；二、限被告李振海于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄灵返还定金200000元；三、限被告李振海于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄灵支付违约金558000元；四、限被告李振海于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄灵赔偿购房佣金损失30000元；五、限被告李振海于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄灵赔偿律师费支出10000元；六、驳回原告黄灵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5890元、保全费4510（原告已预交），由被告李振海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员 夏如发二〇二一年三月三十一日法官助理 薛丽婷书 记 员 余佳儿