湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终512号上诉人（一审被告）：易贵峰，女，1982年11月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人:胡勇红，男，1977年10月28日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被上诉人（一审原告）：广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司，住所地湖南省湘潭市九华宝马东路1号九华服务大楼8层。负责人：陈敏怡，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵胤丞，湖南岩铮律师事务所律师。上诉人易贵峰因与被上诉人广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司（以下简称百嘉和公司，判决主文除外）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。易贵峰上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判为驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由:2016年至2018年业主应交物业费与上诉人于2018年与开发商签订的入住协议有冲突，且被上诉人未履行物业管理职责：1.一个车位卖给二个业主，不能同时停放，严重影响出入安全。2.上诉人所购车位价格68000元，其中车位办证费四千多元未退还，给业主造成非常大的困扰。3.上诉人所住房屋漏水严重，已多次向被上诉人反映，但一年多了，被上诉人未协调运用维修基金，且不与业主沟通联系。4.上诉人的车位入口，车辆停放无人管理，且将搞卫生的车辆、杂物等放置停车位附近，上诉人多次反映，被上诉人未处理，造成相当大的安全隐患。一审判决认定事实不清，应予纠正。恳请将本案发回重审或查明事实后予以改判。百嘉和公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。百嘉和公司向一审法院起诉请求：1.判令易贵峰向百嘉和公司支付物业管理费5733.99元及违约金1146.8元，合计6880.79元。2.易贵峰承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实:2013年3月18日，百嘉和公司（甲方）与易贵峰（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定，1.百嘉和公司对易贵峰所购房产进行物业管理；高层按建筑面积1.5元/平方米每月计算；2.业主或物业使用人应于每月5日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的千分之二收取滞纳金；3.本协议自双方签字之日起生效，至本物业业主大会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时终止。该协议还对其他进行了约定。易贵峰是湘潭市九华经开区乐塘路8号富瑶天下礼宾府裕信区×栋××××号房业主，房屋的产权面积为141.58平方米。另查明，1.易贵峰从2016年4月1日起未交纳物业管理费。2.该小区现未成立业主委员会。一审法院认为，百嘉和公司与易贵峰签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实的意思表示，合法有效。易贵峰作为该小区的业主，应依约定向百嘉和公司交纳相应的物业服务费，故此，一审法院对百嘉和公司提出易贵峰应支付物业管理费的诉讼请求予以支持，易贵峰应支付百嘉和公司欠缴物业费为5733.99元（141.58×1.5×27个月）。关于百嘉和公司提出易贵峰应支付违约金的问题。百嘉和公司在易贵峰拒交物业费后未积极协商解决矛盾，较长时间怠于行使自己的权利，故百嘉和公司要求易贵峰支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院对百嘉和公司的诉讼请求，部分予以支持。易贵峰未到庭，应承担不应诉的法律责任。依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、被告易贵峰在本判决生效之日起三日内向原告广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司支付物业管理服务费5733.99元（时间从2016年4月1日起至2018年6月30日止）；二、驳回原告广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司的其他诉讼请求。如未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司负担5元，易贵峰负担20元。二审期间，上诉人易贵峰提交七组证据：证据一：房屋漏水照片一组，拟证明2019年房屋多次漏水，跟物业反映多次，也未处理。证据二：微信聊天记录，拟证明车位办证费到现在都没解决。证据三：车位照片一组，拟证明车位无法正常使用，物业垃圾车也停放在车位附近，影响了停车。证据四：照片一组，拟证明消防设施不完备，灭火器没有按照规定的要求一年一更换。证据五:微信聊天记录，拟证明业主经常反映电梯出现故障，未按期维修，被上诉人提供物业服务不到位。证据六：微信聊天记录，拟证明物业服务不到位，被上诉人没有及时处理小区狗乱叫的现象。证据七：微信聊天记录，拟证明被上诉人物业服务不到位，没有及时处理积水的问题。被上诉人百嘉和公司质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）均有异议，不能达到证明目的，房屋质量问题应向房屋开发商主张，与物业公司无关。对证据二的三性均有异议，与本案无关，是开发商收了车位的办证费。对证据三的三性均有异议，上诉人与被上诉人并未签订任何车位买卖的相关合同，不能达到证明目的。对证据四的三性均有异议，该照片的形成时间无法确定，不能达到证明目的。对证据五的三性均有异议，不能达到证明目的，被上诉人已经履行了物业管理义务。对证据六、七的质证意见与对证据五的质证意见相同。本院认证认为，证据一拟证实2019年房屋漏水，而涉案物业费发生于2018年6月30日之前，与本案不具有关联性；证据二所涉车位办证费并非被上诉人收取，与本案不具有关联性；证据三车位照片的形成时间无法确认，不能达到证明车位无法正常使用的证明目的，且该车位并非被上诉人出售给上诉人；证据四的照片形成时间无法确认，不能达到证明目的。证据五、六、七系微信聊天记录，部分有时间的聊天记录显示的时间均为2020年，无时间显示的聊天记录亦不能确认系本案物业费发生期间，不能达到证明目的。对前述证据，本院均不予采信。被上诉人百嘉和公司未提交新的证据。经审理查明，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，上诉人易贵峰与被上诉人百嘉和公司签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。被上诉人实际履行了物业管理服务的义务，上诉人应依约定向被上诉人交纳物业服务费。上诉人未提交证据证实涉案物业费与2018年签订的入住协议有何冲突，且因开发商与被上诉人系不同民事主体，与开发商签订的入住协议并不能约束被上诉人，即使存在冲突亦不影响本案合同的履行。即使百嘉和公司在某些环节、某些方面存在服务瑕疵，但易贵峰提交的证据并不能证明百嘉和公司的物业服务存在重大瑕疵，已经影响业主的正常生活，已达到可以拒绝履行合同义务的程度，上诉人提出的驳回被上诉人的起诉或驳回被上诉人要求支付物业服务费的诉讼请求的上诉请求不能成立。同时，一审程序合法，认定基本事实清楚，不具有应当发回重审的情形。本案中，百嘉和公司对易贵峰所在小区提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，易贵峰作为业主，已实际享受了物业管理公司提供的服务，理应向百嘉和公司支付物业管理费。上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，易贵峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人易贵峰负担。本判决为终审判决。审判长  苏楚湘审判员  肖瑞芬审判员  唐 逊二〇二一年三月二十八日书记员  贺 曦所附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。