湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0704民初892号原告：黄升平，男，1971年4月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：吕雪，鄂州市西山法律服务所法律工作者。被告：姚志军，男，1973年2月19日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。被告：王锦玉，女，1974年12月7日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区。上列两被告委托诉讼代理人：李四朋，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈文胜，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者。原告黄升平与被告姚志军、王锦玉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄升平的委托诉讼代理人吕雪，姚志军及其委托诉讼代理人李四朋、陈文胜，王锦玉的委托诉讼代理人李四朋、陈文胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄升平向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令姚志军和王锦玉连带偿付所欠黄升平租金140000元，承担违约金42000元，共计182000元；2.本案诉讼费、财产保全费及其他费用由姚志军、王锦玉承担。事实与理由：自2008年9月1日开始，姚志军租赁黄升平位于鄂州市武昌大道379号多隆多东侧两间门面经营服装生意，至2020年9月1日退租。在租赁期间，姚志军几乎都不按合同约定的时间和金额给付租金，黄升平多次劝其退租，姚志军又坚决不退。直至2017年9月1日，姚志军尚欠上一轮租赁的租金7万元未付，又执意要续租下一轮，双方再次签订一轮合同。自2017年9月1日至2020年9月1日新一轮租赁期满，姚志军下欠14万元租金不付，致使其退租。黄升平保留诉请姚志军给付上一轮7万元租金的权利，本案中诉请最后一轮3年租期内所欠的14万元租金。租赁合同约定违约金，但约定过高，按30%计算违约金，即42000元违约金。姚志军与王锦玉系夫妻关系，因一直拒付下欠租金，故黄升平诉至法院。姚志军辩称，租赁合同期限3年，租金21万属实。2017年9月至2019年9月，姚志军已经足额支付房屋租金。2019年9月至2020年9月的租金，姚志军已经支付了7万元，下欠租金因疫情的原因，黄升平通过其妻子程晓帆在鄂州与姚志军协商，双方达成口头协议，黄升平同意免收3个月租金，4个月租金减半收取，合计金额是87500元，因此姚志军下欠租金50000元，同意就该数额予以偿还。王锦玉辩称，黄升平与姚志军签订的租赁合同是姚志军的个人行为，与王锦玉无关，王锦玉不应承担相关法律责任。黄升平为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：证据一，黄升平、姚志军、王锦玉的居民身份证复印件。拟证明当事人的诉讼主体资格。证据二，黄升平与姚志军签订的《房屋租赁合同书》。拟证明黄升平于2017年9月1日与姚志军依法建立了租赁关系，且租赁期限为3年，3年租金21万元等。证据三，中国农业银行转账流水3份，黄升平与程晓帆的结婚证复印件。拟证明姚志军通过其妻子王锦玉向黄升平的妻子程晓帆分四次转付租金7万元、尚欠租金14万元的事实。证据四，鄂州姚氏服饰有限公司的营业执照、股东信息复印件。拟证明王锦玉与姚志军系夫妻关系，两人共同在出租的门面房开店经营服装生意，王锦玉依法应承担连带偿还租金义务和违约责任。证据五，房产证书。拟证明黄升平对案涉房屋的所有权。姚志军、王锦玉在举证期间未提交证据。庭审质证时，姚志军、王锦玉对黄升平提供的证据一、二、五，三性无异议。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，因为下欠租金双方进行了协商，不是下欠14万。对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，因为姚志军租用房产进行经营的收益是公司所有，不是夫妻收益，王锦玉不应承担连带责任。经庭审质证，黄升平提供的证据一至五，因对方当事人未对其真实性提出异议，证据真实客观，依法予以采信。根据以上有效证据和当事人当庭陈述，本案事实认定如下：从2008年起，姚志军承租黄升平位于鄂州市武昌大道中段1-2层（多隆多东侧）房屋经营服装，租赁合同采取三年一签的方式。2017年9月1日，前期租赁合同到期后，黄升平与姚志军再次签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2017年9月1日至2020年9月1日止，每年租金210000元，姚志军以货币方式每年9月1日付10万元，3月1日再付11万元；如一方违反合同约定，必须向对方支付违约金60万元；合同还就其他事项作出约定。第一、二年租金，姚志军付清；第三年租金，姚志军通过王锦玉银行账户向黄升平之妻程晓帆于2019年12月17日汇款2万元、2020年1月24日汇款3万元、2020年8月28日汇款2万元，共计支付租金7万元。租赁合同期限届满后，姚志军腾退其承租房屋。因欠付租金引起纠纷。另查明，姚志军与王锦玉系夫妻关系，鄂州姚氏服饰有限公司成立于2008年3月28日，公司类型为私营，法定代表人姚志军，公司股东姚志军、王锦玉，工商登记注册地址为鄂州市武昌大道379号多隆多商城一楼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。黄升平与姚志军签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合法有效，双方应按合同约定享有权利及承担义务。姚志军、王锦玉系夫妻关系，承租房屋也是用于经营两人的私营企业，同时支付租金亦是通过王锦玉银行账户，故姚志军、王锦玉应共同向黄升平承担支付租金的责任，黄升平要求二人承担连带责任，表述有误，予以更正。本案主要争议的问题是因新冠疫情是否应减免租金以及减免多少。首先，姚志军陈述其与黄升平之妻程晓帆就减免租金进行过协商，并形成一致意见，经本院电话联系程晓帆，其陈述的是进行过协商，但未达成一致意见，因姚志军未提供相应证据证实其观点，故其认为下欠租金50000元的辩称意见不予采纳；其次，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，对于因新冠××疫情导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的，租金可根据公平原则变更；第三，新型冠状病毒疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见不能避免，系法律规定的不可抗力情形，鄂州市自2020年1月起受新冠××病毒疫情影响，至2020年3月底封城，此后虽解除封城并有序的复工复产但仍未能正常营业。故，根据相关法律、政策等，结合案件事实，本院酌定案涉房屋租金减免3个月，即减免租金52500元（年租金210000元÷12个月×3个月），姚志军、王锦玉还应支付租金87500元，黄升平超出部分的请求，依法不予支持。姚志军的辩称意见，部分予以采纳。综上所述，案涉《房屋租赁合同》合法有效，姚志军、王锦玉未按合同约定支付租金，对本次纠纷应承担相应民事责任，黄升平要求其支付租金的请求依法应予支持，因新冠××疫情，酌定减免租金3个月，姚志军、王锦玉还应支付租金87500元；因其未依约支付租金，构成违约，黄升平要求其承担违约责任的请求，依法亦予以支持，违约金为26250元（87500元×30%），黄升平超出部分的请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，判决如下：一、姚志军、王锦玉于本判决生效之日起十五日内支付黄升平租金87500元，违约金26250元，合计113750元。二、驳回黄升平其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3940元，减半收取1970元，财产保全费1445元，合计3415元，由黄升平负担815元，姚志军、王锦玉负担2600元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  李婷二〇二一年三月二十七日法官助理余诗媛书记员刘亚勋