苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初8455号原告：曹建生，男，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。原告：吴晓红，女，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：刘海（代理上述两原告），北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：晁晓燕（代理上述两原告），北京盈科（上海）律师事务所实习律师。被告：苏州紫金花置业有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区苏站路688号。诉讼代表人：黄思维，苏州紫金花置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：张轩，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘朋，江苏剑桥颐华律师事务所律师。原告曹建生、吴晓红与被告苏州紫金花置业有限公司（以下简称紫金花公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告曹建生、吴晓红的共同委托诉讼代理人刘海、晁晓燕、被告紫金花公司的委托诉讼代理人刘朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹建生、吴晓红向本院提出诉讼请求：判令紫金花公司履行房屋买卖合同，协助两原告将位于苏州市××1幢1024室的房屋变更登记至原告名下。庭审中，原告增加诉请为判令被告支付违约金（自2014年6月30日起到变更登记完成之日止，按照每日支付房屋总价万分之一计算）。事实和理由：2013年7月26日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同载明：曹建生、吴晓红购买的商品房总价为755000元，买受方于2013年7月26日前一次性支付现金755000元整，出卖方应当于2014年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。关于房地产权属登记的约定：出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在地的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。出卖方完成房屋所有权初始登记以后，应当及时通知买受方申请房屋所有权转移登记。原告曹建生、吴晓红已付清涉案房屋的价款、契税、维修基金；涉案房屋已按照房屋买卖合同的约定交付给原告曹建生、吴晓红，二原告使用涉案房屋至今并一直缴纳房屋的相关费用；原告曹建生、吴晓红未能及时办理房产证的客观原因是紫金花公司处于管理混乱的状态。现被告已进入破产清算程序，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告紫金花公司辩称：2018年4月18日，苏州市姑苏区人民法院裁定受理紫金花公司破产清算一案[案号（2018）苏0508破4号]，指定江苏颐华律师事务所担任管理人。自破产清算程序开始后，诉争房屋产权登记人仍在紫金花公司名下。根据江苏省高级人民法院破产案件审理指南规定，在破产清算程序开始之后，商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或以实际占有为由，主张实际取得商品房权属的不予支持。故诉争房屋应属于破产财产，原告已经支付的购房款及主张的违约金可向管理人进行债权申报，综上，请求法院驳回曹建生、吴晓红的诉讼请求。对于原告新增诉讼请求，因为原告该项诉请视为紫金花公司给付货币义务，应当由原告以债权申报方式向管理人申报债权，若管理人未予认可该项债权，原告才能向人民法院提起确认债权之诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖合同、房款收据、查询结果、物业费缴费单据、房屋租赁合同、（2018）苏0508破4号裁定书、（2018）苏0508破4号决定书、不动产备案查询结果说明等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月26日，曹建生、吴晓红（买受方）与紫金花公司（出卖方）签订商品房买卖合同（编号：苏合同201307260245）一份，合同载明：出卖方以出让方式取得位于苏州市原平江区××、地号为05-002（0013）-037-04的地块的国有土地使用权，编号为苏国用（2010）第05021876号；该地块土地面积为7380平方米，土地用途为批发零售和商务金融用地，出卖方经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为苏尚新地生活广场。买受方购买的商品房为期房：批准机关为苏州市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为苏房预2012100号。曹建生、吴晓红购买的商品房公安门牌号为××1幢1024室，商品房用途为经营用房，建筑面积为100.30平方米。商品房总价为755000元，付款方式为一次性支付。出卖方应当在2014年6月30日前，依据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。商品房买卖合同第十五条关于房地产权属登记的约定：出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在地的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。出卖方自买方取得《房屋所有权证》之日起60天内向有关部门申请土地使用权变更登记。该商品房为期房的，买卖双方可以在本合同生效之日起30天内共同向房屋所在区的房屋权属登记机构申请商品房预告登记。出卖方未能在本条款约定时限内与买受方共同申请预告登记的，买受方可以单方申请预告登记。出卖方完成房屋所有权初始登记以后，应当及时通知买受方申请房屋所有权转移登记。2013年7月19日，曹建生、吴晓红向紫金花公司交纳定金1万元；2013年7月26日、2013年10月8日向紫金花公司支付了全部购房款，紫金花公司分别于2013年7月19日、7月26日是、10月8日向曹建生、吴晓红开具1万元、518500元、226500元的收据，合计755000元。紫金花公司向曹建生、吴晓红交付了××1幢1024室房屋，涉案房屋由曹建生、吴晓红支付相应的物业费，并由其出租至今。关于涉案房屋未办理过户的原因，曹建生、吴晓红陈述因紫金花公司未开具发票，故无法过户，且紫金花公司当时已管理混乱，其不知道将契税交给谁，故未交纳契税；紫金花公司陈述因公司在破产前已进入管理混乱的阶段，没有人专门负责协助过户工作。另查明：××1幢1024室房屋，建筑面积100.30平方米，现处于备案登记状态，合同备案时间为2013年7月26日，买受方为曹建生、吴晓红，出让方为紫金花公司。再查明：申请人苏州市吴中典当有限责任公司以被申请人紫金花公司不能清偿到期债务且资不抵债为由，向本院申请破产清算。本院于2018年4月18日裁定受理苏州市吴中典当有限公司对紫金花公司的破产清算申请，并于当日指定江苏颐华律师事务所担任紫金花公司的破产管理人。本院认为，曹建生、吴晓红与紫金花公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，曹建生、吴晓红履行了支付房款的义务，紫金花公司应按约办理房屋过户手续。紫金花公司抗辩因其已进入破产清算程序，涉案房屋属于破产财产，本院难以采纳。本院根据双方提供的证据及庭审中的陈述，综合分析如下：1.曹建生、吴晓红为购买涉案房屋已全款支付了房屋的价款，其提供了房屋买卖合同、收款收据，证明了其在合同订立之时依约全部支付了涉案房屋的购房款，其在房屋买卖合同中的义务已履行完毕。2.涉案房屋已按照房屋买卖合同的约定交付给曹建生、吴晓红，曹建生、吴晓红使用涉案房屋至今并一直交纳房屋的相关费用。3.不动产登记簿查询记录载明在2013年7月26日已将涉案房屋处于备案登记状态，且曹建生、吴晓红为涉案房屋的买受方，距离紫金花公司进入破产清算程序已逾6年之久。4.曹建生、吴晓红未能及时办理房产证的客观原因是紫金花公司处于管理混乱的状态，这一情况也得到了紫金花公司的确认。综上，涉案房屋不属于紫金花公司的破产财产，曹建生、吴晓红主张将××1幢1024室房屋过户至其名下的诉讼请求，本院予以支持，因涉案房屋的契税尚未缴纳，办理房屋过户手续所发生的费用应当由曹建生、吴晓红负担。关于原告要求被告支付违约金（自2014年6月30日起到变更登记完成之日止，按照每日支付房屋总价万分之一计算）。原告该主张应以债权申报方式向管理人申报债权，若管理人未予认可该项债权，原告才能向人民法院提起确认债权之诉，故本院对原告该未主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第五项、第六项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告苏州紫金花置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告曹建生、吴晓红将苏州市姑苏区总官堂路555号1幢1024室房屋变更登记至原告曹建生、吴晓红名下。二、驳回原告曹建生、吴晓红的其他诉讼请求。案件受理费11350元，减半收取5675元，由被告苏州紫金花置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  沈录印二〇二一年三月四日书记员  朱琰华