云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2021)云0428民初77号原告：元江鸿泰物业服务有限公司，住所地：云南省玉溪市元江县红河街道兴元社区淇水路金芒果家园小区1幢2单元203室。法定代表人：刘致远，总经理。被告：云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司，住所地：云南省元江县向阳路（与元磨公路交岔口）。法定代表人：马银昌，董事长。委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：余福亮，男，1945年出生，云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司副总经理，住云南省玉溪市元江县。代理权限：特别授权代理。原告元江鸿泰物业服务有限公司（以下简称“鸿泰公司”）与被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司（以下简称“金珂公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿泰公司法定代表人刘致远、被告金珂公司委托诉讼代理人杨建文、余福亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿泰公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2020年度物业服务费及共用部位、共用设施设备运行分摊费共计34400.70元；2.判决被告按照《小区管理规约》按每日1%支付逾期违约金（自2020年6月28日起至判决生效之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月1日，原告与元江县××小区业主委员会签订《元江县“××”小区物业服务合同》，合同期限自2019年3月1日起至2022年2月28日止。被告系××小区1-105、1-1901、1-1902、1-1903、2-103、2-105、2-1101、2-1107、2-1301、2-1307、2-1501、2-1507、2-1701、2-1707、2-1902、3-1902、3-1903室的产权人（业主），原告自2019年3月1日起至今按照《元江县“××”小区物业服务合同》的约定服务于小区业主，自原告为小区提供物业管理服务期间，原、被告均应按《元江县“××”小区物业服务合同》的约定履行义务，被告享受原告提供的物业管理服务，但被告恶意拖欠物业服务费及其相关费用，按《元江县“××”小区物业服务合同》约定收费标准，被告共欠2020年1月1日起至12月31日物业管理费34400.70元（含基础物业管理费23166.70元、共用设施设备运行分摊费11234元）。上述被告所欠费用，原告已多次下发催收通知，被告仍拖欠拒不交付，且需年年起诉，纯属恶意拖欠，浪费司法资源，实属老赖行为。被告的行为严重违反《小区业主规约》的相关约定，应按该规约第十六条：“业主未按时足额交纳物业服务各项费用，逾期仍未交纳的，可以处每日1%的滞纳金……”的约定支付相应的违约金。综上所述，被告系小区业主，接受原告的服务，理应按《物业管理条例》和《元江县“××”小区物业服务合同》的约定向原告交纳物业管理服务费，但经原告多次催讨均未履行给付义务，依据《××小区管理规约》第十六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第六十四条之规定，诉请人民法院依法判如所请。被告金珂公司辩称，涉案17套待售商品房系空置房，房屋处于待售状态，未消耗水电，也未产生垃圾。但原告提出的基础物业费是全部费用，按基础物业费全额收费既不公平也不合理，且该收费标准无法律依据，原告与小区业主委员会签订的物业服务合同中也没有明确待售房屋（空置房）的物业费收费标准。因此，应参照昆明市人民政府印发的《昆明市物业管理服务收费管理办法》中的相关规定计算或者参照元江县××小区的标准即50%，故空置房物业管理费应按正常物业费的50%收取即11583.35元。原告主张的电梯运费、二次加压、柴油发电机、生活垃圾费、公共水电费，这五项费用属于业主入住后享受原告提供的物业服务所产生的各项费用，相对于被告未出售的17套房屋，在闲置待售期间并不会产生原告在明细表中所提到的上述五项费用，原告对该五项费用的诉求没有事实和法律依据，不应支持。原告主张的公共水电费计算错误，根据原告提供的《元江县“××”小区物业服务合同》附件中关于公共水电费收费标准160元/户/年，原告按照366元/户/年计算，违反了该合同第五条第二款关于不得擅自加价或多收服务费等相关规定。同时，原告主张的生活垃圾清运费系超标准收费，根据元江县环卫站收取的垃圾清运费标准规定每户每月3元，故原告主张的垃圾清运费按照每户每年60元，远远超过了该标准，且被告未售的17套房屋并不产生垃圾清运费。现根据已经入住该小区的业主反映，原告对该小区管理不善，主要体现以下几个方面：一是小区保卫人员更换频繁、不稳定，业主网购的商品在门卫室被盗或误领，许多公共设施得不到正常使用、维护；二是没有正常启用门禁系统，小区资源被外人占用，严重影响小区安全；三是没有对小区供水系统实施正常维护，导致系统故障，不能正常供水；四是没有对小区电梯进行正常维护，导致电梯年检不合格而被停用；五是允许车辆停入小区院内，占用业主有限的活动空间；六是物管合同服务项目、物业开支不公开、不透明，乱收费；七是不听取业主提出的意见，恶言攻击业主；八是经常造谣生事，将小区内出现的问题甩锅给开发商，蛊惑业主，转移矛盾；九是有意通过公共设施故障，制造限时供水、停用电梯等生活不便的手段逼迫业主签字欲套取小区维修基金。上述管理上的问题，多数业主不愿意缴纳物业费，因此，原告主张的违约金不应支持，且该主张违反法律规定的不得超过造成损失的30%的规定。综上所述，根据未售房屋的实际情况及原告与小区业主委员会签订的《元江县“××”小区物业服务合同》的相关规定，被告未售房屋应当支付给原告的物业管理费用仅为11583元，而非原告主张的全部费用。因此，请求人民法院查清事实，并作出公平公正的判决。本院经审理认定事实如下：元江县××小区系金珂公司建设的住宅项目，该小区至今未售房屋共17套，产权人为开发商即金珂公司，房号为：1-105、1-1901、1-1902、1-1903、2-103、2-105、2-1101、2-1107、2-1301、2-1307、2-1501、2-1507、2-1701、2-1707、2-1902、3-1902、3-1903，总面积为2970.09平方米。2018年8月12日，元江县××小区业主筹备委员会出台了《××小区业主公约》，2019年2月20日，鸿泰公司与元江县××业主委员会签订了一份《元江县“××”小区物业服务合同》，合同约定：元江县××业主委员会委托鸿泰公司对元江县“××”小区进行物业管理服务，该小区位于元江县××路与××路交叉口，总建筑面积53944.91平方米，物业类型高层住宅、商铺。服务事项：1.房屋建筑本体共用部位面的维护和管理，包括内外墙、走廊通道、公共区域、道路、设备机房；（小于壹平方米的墙、地面维修）维修、维护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备{共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备（不含消防控制系统、主机设备）、电梯、门禁系统等}的维修、维护、运行服务；包含公共部位的利用，收益补充物业管理服务成本；3.公共区域的清洁卫生、垃圾的清理；机动车与非机动车的疏导、管理，所收管理费补充物业管理服务成本；4.进行安全监控和巡视等秩序维护工作，不含业主或物业使用人及非业主人身、财产的意外责任（除专项签约）；5.配合业主委员会做好小区宣传活动；6.保管现有物业管理档案、资料；7.法规和政策规定由物业管理公司有偿管理服务的其他事项。合同期限为：自2019年3月1日起至2021年12月31日止。甲方（元江县××业主委员会）的权利和义务为：委托乙方（鸿泰公司）对违反物业管理法规政策及业主规约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付额的日百分之一逾期滞纳金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴（交）催改措施。乙方（鸿泰公司）的权利和义务：遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算收费标准，向甲方提供服务，并按合同约定的收费标准收取，不得擅自加价或多收服务费；每年公布一次小区公共维修资金使用账目。本物业的管理服务费：按双方协商标准（详见附件），综合服务服务费：高层住宅0.65元/平方米/月；……甲方协助，乙方向业主收取，业主须在合同期内每年1月15日之前缴付本年度物业服务费、停车费等；业主公摊费用按实际产生费用代收缴，内容：电梯维保费、年检费、效（校）验费、电费；发电机柴油费、维修费；发电机操作费；消防设施设备维保费；垃圾车租赁费、环卫站收取每户公共垃圾清运费；二次加压设备改造、维修费用、使用电费；公共水、电费；监控系统改造、维修费用、使用电费。分摊支付代收缴方式：委托乙方与各相关维保公司协商价格为准：电梯维保费/元/年，电梯年检费/元/台/年，减速器效（校）验费/元/台/年，按各单元户数均摊；二次加压设备运行电费，按100元/户/年收取；代收环卫站垃圾清运费按60元/户/年收取；柴油发电机费用按30元/户/年收取；车位卫生等费/元/车位/年；公共设施设备的维修，由甲乙双方共同确定后，按实际产生费用，甲方向业主公示，按各单元户数均摊（达到使用维修资金的，由甲方负责申请住房维修资金的使用分摊）；等（详见附件）。该合同附件1××收费标准载明：综合服务服务费，高层住宅收费标准0.65元/m2/月；生活用水二次加压预收费，收费标准100元/户/年，代收缴（5楼至5楼以上）；电梯维保、年检、电费等费用代收缴（按实际分摊）；柴油发电机费用，收费标准30元/户/年，代收缴；生活垃圾清运费，收费标准60元/户/年，代收缴；公共水、电费，收费标准160元/户/年等。合同签订后，鸿泰公司自2019年3月1日起为××小区提供物业管理服务。由于金珂公司未缴纳2019年度的物业管理费，鸿泰公司诉至法院，案经玉溪市中级人民法院二审，于2020年11月10日作出（2020）云04民终925号民事判决，判决由金珂公司支付鸿泰公司物业费24013.82元，并以此为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%支付自2020年1月15日起至款项付清之日止的利息。庭审中，双方认可该判决已履行完毕。2020年12月16日鸿泰公司通过中国邮政元江公司向金珂公司邮寄了2020年度物业费催收通知，但金珂公司仍未向原告支付物业费。鸿泰公司为元江县××小区提供物业管理服务至今。本院认为，鸿泰公司与元江县××业主委员会经协商一致在平等、自愿的基础上签订的《元江县“××”小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案中，鸿泰公司与元江县××业主委员会签订的物业服务合同对小区业主具有法律约束力，物业管理基于业主对住宅楼宇的公共部分以及小区公共设施的共有权而产生，对物业的维护是共有人共同的义务。鸿泰公司根据合同约定提供了物业管理服务，小区业主接受了该公司所提供的管理服务。按时交纳物业管理费是业主的义务和责任，金珂公司系待售17套房屋的业主，作为该小区业主之一，应按照合同约定履行支付物业管理费的义务，其拖欠物业管理费的行为明显对小区整体服务产生不利影响，对于其他按时交纳物业费的业主或物业使用人显然也不公平，经鸿泰公司以诉讼方式解决并催收2020年度的物业费，金珂公司仍未履行交费义务。故对鸿泰公司提出支付拖欠的2020年度物业管理费及逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律法规的规定和合同约定，本院予以支持。金珂公司提出其待售17套房屋系空置房，物业费应按照正常物业费的50%收取的辩解主张，因无法律规定也无当地行业规定可遵循，故本院不予采纳。对金珂公司提出待售的17套房屋未消耗水电、未产生垃圾，不应交纳电梯运费、二次加压、柴油发电机、生活垃圾费、公共水电费五项费用的辩解主张，因上述费用除电梯维保、年检、电费在合同附件中未予以明确外，其余鸿泰公司主张的费用均明确了收费标准，鸿泰公司已经按照物业服务合同约定履行管理义务，期间产生的公摊费用应由全体业主分摊，对合同附件未明确的电梯维保相关费用，鸿泰公司未提供证据证明实缴金额，故本院对该项费用不予支持。金珂公司提出鸿泰公司管理不善的主张，未提供证据证实，本院不予采纳。经计算，金珂公司待售17套房屋2020年度的基础物业费应为23166.70元(2970.09m2×0.65元/m2/月)，共用设施设备运行分摊费：二次加压设备运行费1400元（14套×100元/年）、柴油发电机费用510元（17套×30元/年）、生活垃圾清运费1020元（17套×60元/年）、公共水电费2720元（17套×160元/年），上述基础物业费、共用设施设备运行分摊费共计28816.70元。关于逾期付款违约金，金珂公司逾期付款给鸿泰公司造成的损失，主要表现为逾期付款造成的利息损失，鸿泰公司请求按合同约定日1%的标准支付违约金过高，本院确定以欠缴的物业费28816.70元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）即年利率3.85%上浮30%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司于判决生效之日起15日内给付原告元江鸿泰物业服务有限公司物业管理费28816.70元（含公共分摊部分），并以欠缴的物业管理费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）即年利率3.85%上浮30%计算支付自2020年6月28日至判决生效之日止的利息；二、驳回原告元江鸿泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，减半收取计330元，由原告元江鸿泰物业服务有限公司负担70元，被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉的，本判决发生法律效力后，负有义务的一方当事人不自动履行本判决，另一方当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  王晓三二〇二一年三月八日书记员  白罗大