广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0681民初1944号 原告:东兴富强物业管理有限公司，住所地广西东兴市北郊路28号，统一社会信用代码：91450681559436008W。 法定代表人：黄仕虎，经理。 委托诉讼代理人：钟义坤，广西北仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玺，广西北仑律师事务所律师。 被告：黄启平，女，1973年2月5日出生，汉族，住广西东兴市。 原告东兴富强物业管理有限公司（以下简称“富强物业”）与被告黄启平物业服务合同纠纷一案,本院于2020年12月16日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢玺及被告黄启平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富强物业向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告黄启平向原告支付物业管理费8392元（物业管理费按建筑面积每平方米1.18元/月收取，自2014年1月31日起计至2020年10月30日）及逾期付款滞纳金（每月物业管理费滞纳金以当月管理费103.6元为本金，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从逾期之日起计付至实际还清之日止）；二、判令被告向原告支付卫生费154元及公摊电费811元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的“华隆绿色花园”小区的业主（房号：2栋1405号房，建筑面积：87.81平方米）。2011年11月19日，原被告按《中华人民共和国物业管理条例》的相关规定签订了《前期物业服务协议》，并约定按建筑面积1.18元/平方米/月收取物业管理费。被告却违反合同约定，拒绝支付相关费用，自2014年1月31日起至2020年10月15日累计欠81个月物业管理费8392元；自2019年1月1日起至2020年10月累计欠22个月卫生费154元；自2019年6月起至2020年10月累计欠公摊电费811元。在被告欠费期间，原告已经对其物业安全、清洁及维护等进行了一系列的物业管理工作，被告应按合同约定向原告支付服务期间的物业管理费用，被告不履行合同义务拒绝付款的行为，已严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告黄启平答辩称，对原告诉请没有异议，因为其没有在涉案小区居住，且其涉案房子污水倒灌，物业公司不处理，故其拒缴物业费。 被告黄启平提交了一张照片作为证据。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的主要证据，本院认定如下：被告黄启平提交的一张照片，照片上被告家中卫生间情况污水倒灌，不足以证明原告未按合同约定履行职责，构成合同违约。结合当事人庭审陈述，不能证明原告未按合同约定履行物业服务，服务有瑕疵。 经审理查明：2012年7月30日，原告富强物业与被告黄启平签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告就华隆·绿色花园小区提供物业服务， 被告的商品房位于2栋1405号房，建筑面积87.81平方米，物业服务费1.18元/平方米/月；物业服务费按月交纳，每月20日至30日之间交纳当月相关物业管理费用；被告未按时交纳物业服务费，每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金；合同还对双方权利义务、物业服务内容及要求、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约为华隆·绿色花园小区提供物业服务。 被告以其案涉房屋污水倒灌，原告未处理，未按物业服务合同约定履行职责为由，拒绝向原告交纳自2014年1月31日起至2020年10月15日的物业服务费8392元、卫生费154元及公摊电费811元。 上述查明事实，有《前期物业服务服务协议》、缴费催款通知书、照片及当事人的当庭陈述为证，予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实是在民法典施行前，适用当时的法律、司法解释的规定。 原告富强物业与被告黄启平之间签订的《前期物业服务服务协议》系双方主体的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应依约履行各自的合同义务。被告所称案涉房屋污水倒灌，物业公司没有及时处理，物业公司未尽到责任，故其不交物业费。本院认为，原、被告双方于物业服务合同中约定物业管理服务的内容，原告的维修责任主要针对小区物业公共部分，并未包括室内排污。物业可向业主提供房屋自用部位、自用设施设置维修养护等有偿服务，而不是无偿服务。如业主需要物业提供有偿服务，双方可自行协商。被告提交的证据，不足以证据原告违反了合同约定，未按合同约定履行物业服务，服务有瑕疵，故不能构成其长期未缴物业费的有效抗辩。被告享受了原告提供的基本物业服务，应当依约支付物业服务费，计为物业服务费8392元、卫生费154元及公摊电费811元。经走访，原告对案涉小区的管理，在细节服务上与业主的沟通互动还有提升空间，原告作为物业服务企业,应认真听取业主的意见,积极整改服务中存在的问题,完善和提高自身的服务水平,在今后的物业服务中力争减少或消除服务管理上的瑕疵。考虑被告迟延缴费事出有因而恶意拖欠，可以酌情免除滞纳金责任。需额外指出的是，物业服务合同履行能否形成良性互动，事关个人生活的安全舒适，事关公共小区的和谐安宁，面对繁杂需求与交织利益，物业公司应倾听呼声、积极作为，业主当善意配合、理性维权，不宜以敷衍塞责或简单拒缴相对抗，此将同时损及公共利益，甚至可致小区陷入恶性循环，诚非各方所愿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告黄启平于本判决生效之日起十日内向原告广西富强物业服务有限公司支付物业服务费8392元、卫生费154元及公摊电费811元； 二、驳回原告广西富强物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告黄启平负担。 本判决为终审判决。 审判员    林新宇 二〇二一年三月十五日 书记员    傅邦瑜 附引用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条【小额诉讼案件】基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。