山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0812民初418号原告：肖爱国，男，1974年10月27日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：李桂生，兖州光大法律服务所法律工作者。被告：张月德，男，1959年8月15日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：刘群，山东众睦律师事务所律师。肖爱国与张月德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年2月21日、3月25日公开开庭进行了审理。肖爱国及其委托诉讼代理人李桂生，张月德的委托诉讼代理人刘群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。肖爱国向本院提出如下诉讼请求：1、判令张月德给付拖欠的楼顶广告牌位租赁费7000元；2、判令张月德给付东面广告牌租赁费1500元；3、判令张月德赔偿广告牌造成楼顶漏雨维修费10800元。事实与理由：2010年10月25日，原、被告签订租赁协议，约定原告将新驿镇供销社宾馆楼顶北面租赁给张月德做广告牌，期限为8年。宾馆于2019年11月被拆迁，期间租赁费最后一年7000元没有给付。在立北面广告牌后，张月德请求东面的楼顶也做广告牌，说好每年1500元，但没有给付。广告牌立好后，楼顶由于张月德的施工遭到损坏，出现漏雨现象。原告要求张月德维修，张月德让原告先维修，他出工料费。原告找人维修进行了防水维修处理，花费10800元。综上，张月德租赁了原告楼顶，按协议应当赔偿租赁费、维修费。肖爱国为其诉称提交了如下证据：1、原被告双方2010年12月29日签订的租赁合同；2、（2019）鲁0812民初3791号民事调解书；3、照片2张，（2019）鲁0812民初3791号案中张月德提交的，拟证明在楼顶的东面和北边都立有广告牌；4、维修费收据1张；5、济宁市兖州区新驿供销合作社出具的证明1份，拟证明原新驿供销社宾馆（悦泰宾馆）由肖爱国承租，因政府规化需拆迁，拆迁款于2019年11月18日已给肖爱国；6、新驿供销社第八期承包合同1份，拟证明肖爱国承包的新驿供销合作社宾馆。张月德辩称，答辩人不应支付合同期外的租赁费，答辩人与被答辩人签订租赁协议时没有约定租赁费具体数额，后双方协商按每年6600元给付，合同期内的租赁费已全部付清，合同于2018年12月31日到期后，因该宾馆与拆迁方签订协议，被答辩人已领取拆迁补助款，宾馆的所有权在2018年底签订拆迁补偿协议后就已转移至拆迁方，被答辩人的合同主体地位已失去，被答辩人无权再向答辩人主张租赁费。对于东面的广告牌租赁费，答辩人所做的广告牌是一次性一体形成，不是独立广告牌，在2010年安装后，被答辩人并未提出异议，双方无书面的协议或口头协议，被答辩人提交的证据不能证明广告牌的存在，另该主张和维修费主张已过法定的诉讼时效。同时，案涉供销社楼建于几十年前，年久失修的现象普遍存在，安装广告牌并不必然导致楼顶漏水，安装广告牌与楼顶漏水无必然的因果关系。综上，被答辩人的主张无事实和法律依据，请求依法驳回诉讼请求。张月德为其辩称向本院提交了如下证据：1、原、被告签订的协议1份，证明当时签订协议时双方并未约定年租金数额，2、张月德诉肖爱国不当得利案件法庭笔录1份。另肖爱国申请肖某出庭作证，拟证明维修宾馆楼顶的事实。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，对于当事人无异议的证据本院予以认定，并记入卷宗为凭。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：经审理本院认定的事实如下：肖爱国承包了新驿供销社宾馆。2010年12月25日，肖爱国（甲方）与张月德、兖州市德大广告有限公司（乙方）签订了协议一份，协议约定，双方协定供销社宾馆楼顶出租给张月德做广告牌，出租时间为8年，从2011年元月1日至2018年12月31日，另双方还约定乙方施工期间应按操作规程安全施工，不准破坏楼顶，如出现顶漏或其它情况由乙方负责。后因政府规划拆迁，新驿供销社宾馆需拆迁，拆迁款于2019年11月18日给付了肖爱国，同年12月2日宾馆被拆迁。另据张月德陈述，兖州市德大广告有限公司系其个人的公司。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原、被告双方争议的焦点有以下两点：一是张月德是否应支付合同到期后的租赁费；二是肖爱国的主张是否超诉讼时效。对于双方争议的第一个焦点，张月德是否应支付合同到期后的租赁费。肖爱国主张月德应按合同约定支付一年的租赁费用，并明确该费用为租赁合同到期后的租赁费。张月德辩称已支付完合同期内的租赁费用，对于合同到期后，该房屋被拆迁，在2018年底签订拆迁协议后供销社宾馆的所有权就转移给拆迁方，肖爱国合同主体地位丧失，肖爱国无权主张该租赁费。本院认为，在庭审过程中，双方均认可合同期内的租赁费已全部支付完毕，对于双方的合同到期后，虽未再签订新的租赁合同，但张月德的广告牌仍未拆除，直到宾馆被拆迁时一并被拆除，租赁合同到期后的张月德继续租赁使用，原租赁合同继续有效，张月德仍应按原租赁合同支付租赁费用。对于租赁费用，原被告双方提交的协议有所不同，除手写部分外其余相同，对于协议双方均对签名认可，肖爱国提交的协议年租金手写“20000”元后在上面改的“7000”元，张月德提交协议年租金处是空白，张月德辩称“20000”和“7000”是肖爱国自己书写的，租赁费约定的是年租金6600元。本院认为，对于租赁费，肖爱国认可张月德提交的协议是其签署，张月德提交的协议未对年租金进行明确写明，张月德主张年租金6600元，本院认定年租金6600元。对于双方合同到期后的租赁费，即2019年1月1日至2019年11月18日（肖爱国收到拆迁款之日）期间租赁费，时间为321天，不到一年，其租赁费为5804元（计算方式为：年租金6600元*321天/365天），张月德应支付租赁费5804元。对于双方争议的第二个焦点：肖爱国的主张是否超诉讼时效。肖爱国主张张月德应支付在租赁初期安装广告牌时造成的楼顶漏雨花费的维修费用，肖爱国为其主张申请证人肖某出庭作证。张月德辩称肖爱国的该主张不能证明维修费系安装广告牌造成的，且已过诉讼时效。本院认为，对于张月德在安装广告牌初期因安装造成楼顶漏雨花费的维修费用，肖爱国申请证人肖某出庭，肖某出庭时对维修时间的陈述与其书写的证言不一致，其证人证言本院不予采信，同时即便按肖爱国主张关于维修费用的最晚时间（2013年3月6日维修费用的结账日期），至肖爱国起诉之日，已过去七年之久，期间肖爱国未提交向张月德主张过该费用的相应证据。故肖爱国的该项主张已过诉讼时效。另对于肖爱国主张东面广告牌租赁费1500元，张月德对此不予认可，辩称该广告牌属于与北面是一体形成的，不是单独的安装的，没有单独的约定，年租金6600元是全部租赁费。本院认为，因双方未对该广告牌单独进行书面约定，现该广告牌早已因拆迁被拆除，肖爱国为此诉讼请求仅提交了一张照片，不能证明其主张，其应承担举证不能的责任。综上所述，肖爱国的主张应得到相应的支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张月德于本判决生效后十日内给付肖爱国广告牌租赁费5804元；二、驳回肖爱国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取141元，肖爱国负担65元，张月德负担76元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  程军二〇二一年三月三十日书记员  王珍