山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异146号 案外人：张成军，男，1972年8月31日出生，汉族，住山东省平度市。 申请执行人：青岛丰硕和贸易有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区。 法定代表人：姜万平，执行董事。 委托代理人：陈军，山东倡通律师事务所律师。 委托代理人：杨荣燕，山东倡通律师事务所律师。 被执行人：青岛鑫盛源食品有限公司，住所地山东省平度市张戈庄镇驻地。 法定代表人：梁延革，总经理。 被执行人：梁延革，男，1969年5月5日出生，汉族，住山东省平度市。 被执行人：王彬，女，1981年9月29日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 本院在执行青岛丰硕和贸易有限公司与青岛鑫盛源食品有限公司、梁延革、王彬金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2015）青执字第543号；恢复执行案号：（2020）鲁02执恢221号】过程中，裁定拍卖青岛鑫盛源食品有限公司名下位于平度市白沙河街道办事处（原张戈庄镇）xx路xx号的房地产权【房产证号：青房地权平房自字第1××0号，面积2845.71平方米；平房地权平房自字第1××1号，面积3360.49平方米；（下称“案涉房产”）土地证号：平国用（2008）第1××0号、地号：Ｌxxx号、面积6210平方米；平国用（2008）第1××1号、地号xxx号、面积6555.00平方米（下称“案涉土地使用权”）】，张成军向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张成军请求本院停止执行其所租赁位于案涉土地使用权及房产中的青岛鑫盛源食品有限公司办公楼前长19米、宽4.7米的老警卫室的房屋及场地。事实与理由：张成军与青岛鑫盛源食品有限公司于2013年7月18日签订租赁协议，青岛鑫盛源食品有限公司将办公楼前长19米、宽4.7米的老警卫室房屋出租给张成军适用，租赁期间，张成军投入约10余万元对房屋进行修建，其中老警卫室原有10米、警卫室东9米空地由张成军自费建设房屋及装修，门前下设管道排水、修路及硬化等工程。 青岛丰硕和贸易有限公司辩称，1.张成军的执行异议理由不成立。即使租赁关系成立，也不影响法院对物权的处置。因此，张成军关于停止执行租赁范围内的场地的主张无法律依据。2.张成军主张的租赁关系的真实性无法确认。法院上一次拍卖中已经全部清场，不存在该租赁，现在张成军提供2013年的租赁合同显然不真实。张成军也没有证据证明租赁合同实际履行以及租赁关系发生在抵押权设立之前。根据张成军对租赁物的描述，结合法院的评估报告，可见租金明显过低，因此租赁合同不真实。 为证明其主张，张成军向本院提交租赁合同一份，以证明其于2013年7月18日与梁延革签订租赁合同。 青岛丰硕和贸易有限公司质证称，对该租赁合同的真实性无法确认。从合同形式上看，场地与房屋属于青岛鑫盛源食品有限公司的财产，而非个人财产，租赁合同的出租人为自然人，其无权处置被执行人的财产。从合同履行上看，租金也是一次性缴纳，张成军不能提供缴纳租金的凭证以及水电费、燃气、电话费、物业费等证明合同履行的凭证。从合同内容上看，结合法院的评估报告，申请人承租的面积为222.01平方米，评估价值为363886元，相较于出租物的价值，租金明显过低。 本院查明，兴业银行股份有限公司青岛分行与青岛鑫盛源食品有限公司、梁延革、王彬金融借款合同纠纷一案，本院于2015年1月28日作出（2014）青金商初字第687号民事判决书，判决：一、被告青岛鑫盛源食品有限公司于本判决生效之日起10内偿还原告兴业银行股份有限公司青岛分行银行承兑汇票垫款本金人民币1476867.42元，利息64243元（已计算至2015年1月15日，之后的利息按《商业汇票银行承兑合同》的约定计算至被告实际付款之日）；二、被告青岛鑫盛源食品有限公司于本判决生效之日起10内偿还原告兴业银行股份有限公司青岛分行借款本金人民币700万元及利息241810.18元（已计算至2015年1月15日，之后的利息按《流动资金借款合同》的约定计算至被告实际付款之日）；三、被告青岛鑫盛源食品有限公司于本判决生效之日起10内偿还原告兴业银行股份有限公司青岛分行借款本金人民币150万元及利息52525.36元（已计算至2015年1月15日，之后的利息按《流动资金借款合同》的约定计算至被告实际付款之日）；四、被告青岛鑫盛源食品有限公司于本判决生效之日起10内给付原告兴业银行股份有限公司青岛分行律师费363600元；五、如被告青岛鑫盛源食品有限公司未履行上述第一项、第二项、第三项、第四项给付义务，原告兴业银行股份有限公司青岛分行有权以被告青岛鑫盛源食品有限公司抵押的平他项（2014）第377号《土地他项权利证明书》项下的抵押物处分所得价款在主债权的最高本金限额人民币150万元及该主债权所产生的利息、实现债权及抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费等）的范围内优先受偿；六、如被告青岛鑫盛源食品有限公司未履行上述第一项、第二项、第三项、第四项给付义务，原告兴业银行股份有限公司青岛分行有权以被告青岛鑫盛源食品有限公司抵押的青房地权平市他字第2××5号《房地产他项权证》项下的抵押物处分所得价款在主债权的最高本金限额人民币850万元及该主债权所产生的利息、实现债权及抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费等）的范围内优先受偿；七、被告梁延革对上述第一项、第二项、第三项、第四项在主债权最高本金限额人民币1650万元及该主债权所产生的利息、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费等）的范围内承担连带清偿责任。被告梁延革承担保证责任后有权向被告青岛鑫盛源食品有限公司追偿；八、被告王彬对上述第一项、第二项、第三项、第四项在主债权最高本金限额人民币1650万元及该主债权所产生的利息、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费等）的范围内承担连带清偿责任。被告梁延革承担保证责任后有权向被告青岛鑫盛源食品有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84350元、保全费5000元，由被告青岛鑫盛源食品有限公司、被告梁延革、被告王彬负担。因原告已预交上述诉讼费用，由各被告于本判决生效之日起10日内给付原告。 兴业银行股份有限公司青岛分行对案涉土地使用权及房产享有抵押权，抵押权设立时间分别为2014年4月15日、2014年6月5日。本案诉讼过程中，本院以（2014）青金商初字第687号民事裁定书及协助执行通知书查封案涉土地使用权及房产，查封期限自2014年9月24日至2016年9月23日。 因青岛鑫盛源食品有限公司、梁延革、王彬未履行生效法律文书确定的义务，兴业银行股份有限公司青岛分行向本院申请执行，本院以（2015）青执字第543号立案执行。执行过程中，本院对案涉土地使用权及房产续行查封。 依青岛丰硕和贸易有限公司申请，本院于2018年11月21日作出（2018）鲁02执异403号执行裁定，裁定变更青岛丰硕和贸易有限公司为本院（2015）青执字第543号案件的申请执行人。青岛丰硕和贸易有限公司向本院申请恢复执行，本院以（2020）鲁02执恢221号恢复执行。2020年12月25日，本院作出（2020）鲁02执恢221号执行裁定，裁定拍卖案涉土地使用权及房产，并于同日作出责令限期迁出通知书，通知案涉房产的住户、租户和其他使用人在通知送达或张贴后的30日内自行迁出，逾期本院将强制迁出。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”案外人以不动产租赁权为由主张排除不动产的移交占有，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除移交占有。本案中，张成军提交的证据不足以证明其在人民法院查封案涉土地使用权及房产前，已交付租金并已对案涉土地使用权及房产持续占有、使用，故张成军的异议申请，不符合上述司法解释的规定，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，裁定如下： 驳回案外人张成军的异议请求。 当事人、案外人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审 判 长 于瑞军 审 判 员 焦兴凯 审 判 员  龙 骞 二〇二一年三月二十二日 法官助理 李兰兰 书 记 员 陈春阳 书 记 员 张 澳