浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9498号 上诉人（原审被告）：浙江乐富海邦投资有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区仓前街道向往街1008号10幢102-1室。 法定代表人：杨宝庆。 委托诉讼代理人：徐涛，北京德恒（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈熠飞，北京德恒（杭州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：杭州小公举信息科技有限公司，住所地：杭州市余杭区仓前街道向往街1008号11幢503-1室。 法定代表人：金理华。 委托诉讼代理人：陈伟，浙江君鉴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鸿，浙江君鉴律师事务所律师。 上诉人浙江乐富海邦投资有限公司（以下简称乐富海邦公司）因与被上诉人杭州小公举信息科技有限公司（以下简称小公举公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初1962号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年10月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2016年11月1日，小公举公司作为乙方（受让方），乐富海邦公司作为甲方（出让方）签订《房屋转让合同》一份，约定甲方向乙方出让位于乐富海邦园第11号楼503室，建筑面积共281.39平方米，总金额2426707元。付款方式为本合同签署当日付定金148574元，本合同签署生效日7天内支付首期房款976707元，前期所付定金抵充部分首期房款，余款1450000元由乙方以向银行申请按揭贷款的方式，在银行贷款发放当日支付给甲方。合同第十二条“关于产权办理”具体约定如下：1.乙方知晓并理解余杭区相关行政部门对该房屋转移登记的相关要求包括但不限于乙方的主体应为一家公司、乙方的产业类型符合要求、乙方应在甲方所在园区完成工商税务注册并正常缴税及员工入驻一年以上。2.本合同签订时，如乙方的主体、产业类型等尚不能满足本条第1款约定的相关要求的，乙方应当立即积极促使自己满足该相关要求（该相关要求中的乙方主体事宜，如乙方为自然人的，则乙方应当设立一家符合相关要求的公司并促使该公司概括受让本合同项下的权利义务）。3.如房屋交付后，乙方尚未在标的地址予以合法注册或及延续经营一年（含）以上的，到2018年3月1日时，将视同甲方已履行房屋权证办理手续，乙方应全额归还甲方所担保债务以及满足解除甲方的担保责任条件，并可在此后与甲方协商房屋权证办理事宜。在乙方收到甲方办证通知（或办证指引）之日起15个工作日内，乙方仍未向甲方全额支付剩余房款，或未向甲方提供完整齐全的办证资料及办证税费的，每迟延一日，应当向甲方支付房屋总价万分之二的违约金......6.在乙方未清偿全部房款、车位款、物业维修基金、物业费和相关税费等义务之前，或未承担其支付违约金等责任之前，甲方有权拒绝办理该房屋的转移登记手续；若甲方虽有权利拒绝但仍然予以办理的，除非甲方以书面形式明确放弃，否则不能以此推论甲方放弃了追究乙方违约责任的权利。7.因办理房屋转移登记需要签订杭州市房屋转让合同的，则乙方应当签署；杭州市房屋转让合同条款与本合同不一致的，以本合同约定为准。8.甲方应在乙方满足上述要求后90天内具备产权办理条件，超过90天不能达到办证条件的，乙方有权退房，甲方应退还已付的合同价款并按银行基准存款利率标准向乙方支付相关利息；乙方退房的，应在上述期限顺延的30天内将恢复原状的房屋退还甲方，逾期每年按总房款的6%支付占用费。违约方除承担本合同违约责任外须赔偿另一方所支付的调查费、律师费等相关费用。 合同签订后，小公举公司已按约支付房款，乐富海邦公司亦已将案涉房屋交付小公举公司使用。 另查明，（一）小公举公司于2017年2月17日将住所地变更至杭州市余杭区仓前街道向往街1008号11幢503-1室；（二）小公举公司为本案诉讼支出律师代理费10000元。 小公举公司的诉讼请求为：1.判令乐富海邦公司协助小公举公司办理杭州市余杭区××街道××街××号××幢××室不动产权证。房屋价值2426707元；2.判令乐富海邦公司赔偿损失244288.51元（从2018年3月2日起暂算至2019年10月27日，此后至办证完毕之日止以购房款2426707元为基数按年6%计算）；3.判令乐富海邦公司支付小公举公司律师费10000元；4.本案的诉讼费用由乐富海邦公司承担。 原审法院认为：小公举公司、乐富海邦公司签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。小公举公司已按约支付房款，并于2017年2月17日在案涉标的地址合法注册并延续经营至今，应认定小公举公司于2018年2月17日已符合案涉《房屋转让合同》的办理产权要求。根据案涉《房屋转让合同》的约定，乐富海邦公司应在小公举公司符合合同要求90天内，即2018年5月17日具备产权办理条件，现乐富海邦公司至今未协助小公举公司办理权属转移登记手续，故小公举公司有权要求乐富海邦公司协助其办理权属转移登记手续并自2018年5月18日起要求乐富海邦公司承担相应的违约责任。原审法院以小公举公司已付房款为基数，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日的损失，此后的损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）另行计付。小公举公司要求乐富海邦公司承担小公举公司为本案诉讼支出的律师代理费的诉讼请求于法有据，原审法院予以支持。乐富海邦公司虽主张系因办证相关文件未下发，故未能按期办理产权登记，但；乐富海邦公司在签订案涉《房屋转让合同》时并未将该事项在合同中予以明确，现其以此作为抗辩主张的理由不成立，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、乐富海邦公司于判决生效后三十日内协助小公举公司办理位于杭州市余杭区××街道××街××号××幢××室房屋的权属转移登记手续；二、乐富海邦公司于判决生效后十日内赔偿小公举公司逾期办证损失146647.25元（暂算至2019年8月19日，此后至权属转移登记手续办理完毕之日止的损失以2426707元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）另行计付）；三、乐富海邦公司于判决生效后十日内支付小公举公司律师代理费10000元；四、驳回小公举公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费28248元，由小公举公司负担1028元；乐富海邦公司负担27218元，于判决生效后七日内交纳原审法院。 宣判后，乐富海邦公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院未能依法追加浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会为第三人，案件关键事实未能查清，导致认定事实错误。双方签订的《房屋转让合同》第二条项目情况说明中，明确约定的是“乙方已经仔细阅读并充分了解本合同的约定和法律法规及政府文件对该房屋的转让和产权分割等的规定，......自愿受让该房屋”。该条款可以印证小公举公司清楚了解项目房产并非一般意义的商品房，因此不适用《商品房买卖合同》，清楚确认项目房产的转让和产权分割，受法律法规及政府文件约束的事实。同时合同第十三条产权办理中，又明确约定了“乙方知晓并理解余杭区相关行政部门对该房屋转移登记的相关要求，该相关要求包括并不限于乙方的主体应为一家公司......”，该条款亦印证了小公举公司清楚了解项目销售及房产办证将基于余杭区行政部门的相关要求，即项目设立所依据的余组（创）管（2010）26号文件。但就上述26号文的实施细则实际操作，管委会是在2019年12月23日才以杭科（创）管（2019）109号文的下发形式才确立下来，因疫情影响109号文的实际下发到全部26家园区的时间是2020年2月28日，乐富海邦公司和其他所有园区一样是在接收到109号文后，2020年3月份初即开展向各业主发出办证通知的安排。因此在整个交易事件中，小公举公司是在知晓所购房产并非一般意义上的商品房，交易及后续办证将受到当地政府政策文件的约束，并非乐富海邦公司或小公举公司自身所能决定、所能为之的情况下签订合同的，客观上又由于当地政府在2020年2月28日才实际出台有关办证的实施办法和细则，小公举公司应在合理时限和范围内接受和承担相应的合同风险，一审法院更应在寻找真相、查清事实、明确责任主体的审判原则下，核查此相关问题或追加浙江杭州未来科技城（海创园）管理委员会为本案第三人。二、一审法院对《房屋转让合同》审查出现认识偏差，作出错误认定。1.乐富海邦公司自始具备余组（创）管[2010]26号文件中的产权办理条件。根据双方签订的房屋转让合同第十三条第8款“甲方应在乙方满足上述要求后90天内具备产权办理条件”。实际上在签订合同时，对于甲乙双方是否具备产权办理条件，都是根据2010年9月6日印发的余组（创）管[2010]26号文件来衡量的。而乐富海邦公司自始属于26号文件中规定的可以进行建筑物产权分割转让的对象范围，即自始具备文件中的产权办理条件。原审法院并未对于乐富海邦公司是否事实上具备产权办理条件进行审查，而是依据乐富海邦公司至今未办理完成权属转移登记手续，当然地认为乐富海邦公司未在相应的90天内具备产权办理条件，违反了房屋转让合同第十三条第8款对于甲方具备产权办理条件的时间限制。对此，乐富海邦公司认为是原审法院对于乐富海邦公司与小公举公司之间的合同约定审查不清，并且未对相应事实进行认定而造成的错误。2.合同中仅对具备产权办理条件的时间进行了约定，并未对房屋权属转移登记手续的办理时间进行限制性约定。如上所述，根据乐富海邦公司与小公举公司签订的房屋转让合同，双方仅对甲方具备产权办理条件的时间进行了限制，而并未对房屋权属转移登记手续的办理完成时间进行限制性约定。之所以如此约定，是由于签约双方对于创业园受制于政策性产权过户的不确定性有清楚的认知，这并不是合同订立时的漏洞。在甲方按时交付房屋的前提下，且在甲方具备产权办理条件的情况下，因政策原因而未及时办理房屋权转移登记手续，双方对此并无违约约定或异议处置约定，合同中对于甲方各项义务以及违约责任详尽的规定不涉及这一一般合同上的核心内容，就可以印证这一事实。三、法院在一审辩论终结后同意变更小公举公司诉请，程序性错误导致实体判断偏差。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条的规定，人民法院应当准许原告变更诉讼请求的前提条件是在诉讼过程中辩论终结前，存在当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，人民法院才应当准许其变更诉讼请求。本案在审理中，双方对于民事行为效力不存在争议，所存在的法律关系性质单一明确为房屋买卖合同关系，也不存在“当事人主张的法律关系性质与人民法院作出的认定不一致的情形”，小公举公司在一审辩论终结后再行提出的变更诉讼请求已超出变更时限应予驳回。同时，小公举公司在一审辩论终结后提出的诉请变更为赔偿损失，那么损失的结果是什么？损失的数量是多少？小公举公司应予证明，一审法院也应予以查证，一审判决以乐富海邦公司交付房款为基数按同期贷款利率计算的依据在哪里？四、小公举公司怠于办理房屋权属转移登记手续，相应责任应由小公举公司自行承担。管委会对于当地园区办理房屋权属转移登记手续的实施文件发布于2019年12月23日，受疫情等因素影响发布给各家园区的时间是2020年2月28日，乐富海邦公司在接获权证办理文件后马上向全体业主进行了通报，并立即根据文件要求向全体业主发出提交办证材料的办证通知，截至一审判决前园区己有过半数的业主办理完成了产权证。但小公举公司对于乐富海邦公司3月初的办证通知不予回应，对后续再次提醒办证的书面通知也不予回应，小公举公司起诉的行为目的不就是要求办证吗？既然乐富海邦公司在接获政府文件后再三通知办证，为什么坚持不办，小公举公司对这一时期的逾期办证存在明显放任和过错，其责任不应由乐富海邦公司承担。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回小公举公司的全部诉请或将本案发回重审，并由小公举公司承担本案一、二审诉讼费用。 小公举公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。管委会与本案无任何关联性，对于房屋合同第二条的规定，是乐富海邦公司没有在签订合同时履行告知义务，也没有将相关的文件作为附件，作为商品房买卖合同的补充内容，为此其应当承担，没有告知管委会的政策。小公举公司完全符合房屋转让合同中所约定的产权办理条件，为此，乐富海邦公司应当积极配合小公举公司办理产权证。对于延期或者逾期办证造成损失，应当依据相关法律法规来承担相应的损失。小公举公司多次包括在诉讼过程当中，也多次向乐富海邦公司协商办理产权证的事宜，但是乐富海邦公司均不予理睬。 二审举证期限内，小公举公司未向本院提交属于二审程序的新的证据。乐富海邦公司向本院提交如下证据材料： 1、乐富海邦公司营业执照，证明：乐富海邦公司没有房地产开放资质，不是开发商，乐富海邦公司和小公举公司之间不属于房屋转让交易，不涉及可能会适用的关于审理商品房买卖合同若干问题的解释的问题。乐富海邦公司具备办证条件。 2、房屋所有权证，证明：对于海邦园的项目上的这些房屋在2019年6月份取得房屋所有权证，乐富海邦公司一直具备办理房产证的条件。 上述证据材料经出示，小公举公司发表意见称：对证据1的真实性无异议，证明目的不认可，无论是否是开发商，转让交易行为本身对小公举公司造成损失，且合同有约定。可以参照商品房买卖司法解释适用。乐富海邦公司本身应配合小公举公司办理产证。对证据2的三性无异议。 本院经审核认为，小公举公司对上述证据的真实性均不持异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 二审举证期限届满后，乐富海邦公司向本院提交如下证据材料： 微信聊天记录，证明：2020年7月26日乐富海邦公司已经通知小公举公司办证，并催促负责人徐静签字，2021年3月8日中介公司催促徐静办证，但徐静一直没有签字，导致无法办证。 上述证据材料经出示，小公举公司发表意见称：乐富海邦公司委托中介建立了按揭群，但小公举公司是被动拉进群，中介没有通知小公举公司办证。7月26日的聊天记录中，群里发布的名单没有小公举公司。3月8日办证乐富海邦公司有通知我方。 本院经审核认为，对上述证据的真实性，小公举公司未提出异议，本院对真实性予以确认，是否采信为本案定案依据，将结合其他证据材料综合认定。 二审举证期限届满后，小公举公司向本院提交如下证据材料： 1、微信聊天记录，证明：小公举公司直到2020年9月21日，一直在催促乐富海邦公司办证。 2、与中介陈旭红的微信聊天记录，证明：乐富海邦公司通知我方办证时间是2021年2月19日，并在3月8日通知我方办理不动产权。 上述证据材料经出示，乐富海邦公司发表意见称：对证据1真实性无异议，但证明目的有异议，徐一萌是负责其他工作，后期办证由中介负责对接。因此，徐一萌后面就没有再回应了。证据2，与乐富海邦公司主张的2021年2月19日通知小公举公司办证以及7月26日中介已经通知小公举公司签字小公举公司未签字并不矛盾。 本院经审核认为，对上述证据的真实性，小公举公司未提出异议，本院对真实性予以确认，是否采信为本案定案依据，将结合其他证据材料综合认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：（1）本案二审过程中，本院曾询问乐富海邦公司是否愿意协助办理过户，乐富海邦公司表示愿意，但同时陈述，如果小公举公司放弃违约金并撤诉，乐富海邦公司可以协助过户，小公举公司对此不接受。（2）2021年2月19日，乐富海邦公司告知小公举公司可以办证，并向小公举公司发送书面合同。小公举公司于2021年2月22日回复乐富海邦公司：本案处于诉讼中，处于纠纷阶段，乐富海邦公司陈述办证条件不符合，2月19日又通知小公举公司办证，其通知行为与上诉行为存在矛盾，故要求乐富海邦公司撤回上诉后配合办理。 本院认为：案涉房屋转让合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应予以遵守。杭州未来科技城（海创园）管理委员会并非本案合同当事人，亦非本案必须追加的第三人，原审法院未追加作为本案第三人并不存在程序错误，乐富海邦公司的该项上诉意见，本院不予采纳。房屋买卖合同，出卖人负有交付房屋及协助转移房屋登记的义务。本案中，双方在合同关于产权办理的约定中，列举了小公举公司作为买受人应当具备的条件，同时还约定如房屋交付后，买受人尚未在标的的地址予以合法注册或及延续经营一年（含）以上的，到2018年3月1日，将视同出卖人已履行房屋权证办理手续。因此，合同中关于“乙方知晓并理解余杭区相关行政部门对该房屋组含义登记的相关要求”并不能推定买受人预期案涉房屋可能存在政策上非因买受人的原因导致不能或暂时不能过户的情形。而根据上述关于“视同甲方已履行了房屋权证办理手续”的约定，可以推定双方合同中关于“甲方应在乙方满足上述要求后90天内具备产权办理条件”所指向的为协助办理产权转移登记手续。事实上，若如乐富海邦公司所言，其已经具备办理产权办理条件，仅因等待相关文件的实施细则，则应于合同中进行约定，现查合同中并无该类约定，故原审法院不采信其意见并无不当。乐富海邦公司还诉称小公举公司怠于办理房屋权属转移登记手续，但其并未提交其已经通知小公举公司办理权属登记，而小公举公司拒绝办理的证据材料。且根据合同约定，若小公举公司收到乐富海邦公司的办证通知（或办证指引）之日起15个工作日内，仍未向乐富海邦公司全额支付剩余房款，或未向乐富海邦公司提供完整齐全的办证资料及办证税费的，每迟延一日，应当向乐富海邦公司支付房屋总价万分之二的违约金，亦即，若小公举公司怠于办理房屋权属转移登记，不但相应责任应由其承担，还应向乐富海邦公司支付违约金，但根据本案的现有证据，本院认为不能作出上述认定。本案二审中，乐富海邦公司在本院指定的举证期限届满后，向本院提交了微信聊天记录，拟证明其通过中介公司通知小公举公司办证，并催促小公举公司负责人签字，但小公举公司负责人一直未签字，导致无法办证。结合小公举公司提交的微信聊天记录，本院认为，难以认定乐富海邦公司已通知小公举公司办证，而小公举公司拒绝办证的事实，乐富海邦公司催促小公举公司办证的时间发生在乐富海邦公司通知小公举公司办证，而小公举公司以双方正在诉讼过程中为由拒绝办证的时间，不能达到乐富海邦公司的证明目的。但乐富海邦公司在二审期间，于2021年2月19日已经通知小公举公司办证，小公举公司以本案尚在诉讼过程中为由拒绝，造成了损失的扩大，故对此之后所产生的逾期办证损失，乐富海邦公司不承担责任。本案因新的事实发生，对原审法院的判决予以改判，原审判决依法不属于错误判决，故对原审确定的诉讼费用负担部分，本院不予调整。乐富海邦公司提出原审法院在辩论终结后仍同意小公举公司变更诉讼请求，存在程序不当，经审查原审微法院，原审法院已告知乐富海邦公司小公举公司明确其第二项诉讼请求的性质为损失，并已询问了乐富海邦公司是否需要重新开庭以及有无新的答辩意见，乐富海邦公司明确不需要开庭答辩，要求提交书面答辩意见。因此，关于乐富海邦公司认为原审法院程序错误，并进而导致实体判断偏差的意见，本院亦不予采信。原审法院关于损失的确定亦不违反法律规定。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初1962号民事判决第一项、第三项、第四项及诉讼费用负担部分。 二、变更杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初1962号民事判决第二项为“浙江乐富海邦投资有限公司于判决生效后十日内赔偿杭州小公举信息科技有限公司逾期办证损失（以2426707元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自2018年5月18日起计算至2019年2月19日止）。” 二审案件受理费27467元，由上诉人浙江乐富海邦投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二一年三月二十九日 书记员  姚丽萍