湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0181民初246号原告：龙灿，女，1988年11月23日出生，汉族，户籍地湖南省浏阳市。原告：寻孝经，男，1986年2月24日出生，汉族，户籍地湖南省浏阳市。上列两原告共同委托诉讼代理人：王鼎钧，湖南天地人律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：陆媛媛，湖南天地人律师事务所实习律师。被告：浏阳宜泰房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳经济技术开发区康翼路212号。法定代表人：林贤钦。委托诉讼代理人：沈惠娟，女，1985年5月2日出生，汉族，户籍地湖南省，系该公司办公室主任。原告龙灿、寻孝经与被告浏阳宜泰房地产开发有限公司（以下简称宜泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙灿及两原告共同委托的诉讼代理人王鼎钧、被告宜泰公司的委托诉讼代理人沈惠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙灿、寻孝经向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告支付原告逾期交房违约金100156.224元（以596168元为基数、按日万分之五标准自2019年12月29日暂计算至2020年11月29日，后续违约金计至实际交房之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的位于浏阳经济技术开发区××期××幢,805号房。房屋总价款为596168元，被告应于2019年12月28日前按照约定条件交付房屋。逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，被告应自约定交付期限的次日起按已付购房款的万分之五支付违约金至实际交付之日。合同签订后，原告按约支付了购房款，但被告未按照《商品房买卖合同》、附件三《装饰、设备标准》、附件四《商品房买卖合同·补充协议》约定的交付条件将房屋交付给原告。为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。被告宜泰公司的主要答辩意见：1、根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2019年12月28日前交房，交房条件为验收合格。后工程验收未完成，无法按约定时间交房，被告已提前告知了业主。2020年1月22日，涉案工程竣工验收合格后，被告向业主发出了收房通知，并在2020年1月23日浏阳日报上进行了刊登，但原告拒绝收房。根据《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人发出交接通知10天内买受人不办理交接手续的，视为出卖人已交房。根据《商品房买卖合同》第十三条约定，即使房屋没有达到附件三约定的条件，原告作为买受人只能要求补做，不能拒绝收房。综上，两原告主张被告继续履行交房义务并承担逾期交房违约金，没有事实和法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：被告宜泰公司成立于2008年6月17日，系从事房地产开发经营的有限责任公司；2014年4月18日，被告宜泰公司开发的位于浏阳市经济技术开发区××小区××期××栋××室建设工程开工。2019年4月17日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为20180129805）。合同约定:“买受人向出卖人购买宜华·山水名城小区二期第6幢805号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为137.05㎡，用途为住宅，属钢筋混凝土结构；按建筑面积计算，该商品房单价为4350元/㎡，总金额为596168元；买受人的付款方式为银行按揭，在签订本合同时支付126168元，余款470000元办理银行按揭；出卖人应当在2019年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如果出卖人遭遇不可抗力，且在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。出卖人逾期交房不超过90日，应自约定交房期限的第二天起每日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金至实际交付之日止，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应自约定交房期限的第二天起每日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金至实际交付之日止。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按要求补做。”合同还对其他事项进行了约定。该合同附件三为《装饰、设备标准》，该标准中关于电的标准如下：“电表为一户一表，按浏阳市电力公司设计要求，电源接通到室内配电盒，室内所有电线、灯泡、插座、开关由买受人负责安装”。当日，两原告还与被告签订了《补充协议》，约定：“该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求维修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得借此拒绝收楼；买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。出卖人按照《商品房买卖合同》附件三约定的交付标准进行交付，除该商品房与《商品房买卖合同》附件三约定的交付标准不一致外，买受人在该商品房交付时不得以对该商品房有异议为由拒绝收楼，买受人以上为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。”同时，两原告向被告支付购房首付款126168元。2019年7月31日，被告收到两原告的银行按揭贷款470000元。2020年1月21日，宜华·山水名城二期1-7栋房屋竣工并经验收合格。次日，被告通过顺丰速运向两原告发出收房通知，并于2020年1月23日在浏阳日报进行刊登，交房通知主要内容为：您购买的房产（住宅、商业）已完成竣工验收等相关后续，达到交房条件，即日起（节假日除外）可开始办理交房手续。两原告认为涉案房屋不符合合同约定的交房标准，遂拒绝收房。同年8月4日，被告为涉案房屋安装了入户电表并预存电费100元。此后，两原告与被告未能就收房事宜及违约责任承担达成一致意见，两原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告称其拒绝收房的理由为：被告通知收房时房屋的一户一表没有到位，且房屋存在多处质量问题，经原告多次反映后仍未整改到位。原告认为涉案房屋在一户一表未到位的情况下，无法投入使用，被告则认为房屋可以投入使用，只是使用的是临时用电，用户无法直接向电力局交电费，且已有上百位业主在被告通知交房后入住二期房屋。被告称即使房屋存在属工程保修范围的质量问题，根据双方签订的补充协议的相关约定，原告仅有权要求维修，而不能借此拒绝收房。另查明：全国银行间同业拆借中心公布的2021年1月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，内容合法、有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。两原告按约支付了全部购房款，故被告应按合同约定的时间及交付标准交付房屋。由于被告未按合同约定的时间交房，构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告继续履行合同，且涉案合同没有解除情形的发生，故双方当事人仍然在继续履行合同，无需在本案中予以明确。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在2019年12月28日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付两原告使用。现涉案房屋于2020年1月21日才经验收合格，被告于次日通知原告收房，故被告逾期交房的事实客观存在，其行为已构成违约；此后，涉案房屋虽然存在电表未安装到位的情况，但在房屋已经验收合格的情况下，两原告客观上可以收房并投入使用，且现被告已将电表安装到位，故被告逾期安装电表的行为性质不能等同于逾期交房的行为性质，该行为并不构成根本违约。鉴于被告逾期安装电表的行为客观上会导致两原告在使用涉案房屋时产生不便，故被告应对逾期安装电表的行为承担一定的违约责任。综上所述，本院依法确定被告以两原告已付购房款596168元为基数，从2019年12月29日起按合同约定的每日万分之三的标准向两原告支付截至2020年1月21日的违约金4292元（596168元×0.3‰×24天，以下金额均四舍五入至元）。酌情确定被告以两原告已付购房款596168元为基数，从2020年1月22日起按两原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍向两原告支付截至2020年8月4日的违约金18393元[596168元×（3.85%×1.5÷365天）×195天]。综上，被告应向两原告支付逾期交房违约金共计22685元（4292元+18393元），本院对两原告提出的有关违约金的诉求依法予以部分支持。关于两原告提出的房屋存在质量问题的主张，根据其与被告签订的补充协议的相关约定，即使房屋在交付使用时存在属工程保修范围的质量问题，两原告作为买受人亦不能拒绝收房，两原告不得据此向被告主张逾期交房违约金。若两原告因此造成了损失，其可凭借相关证据另行主张权利。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、浏阳宜泰房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付龙灿、寻孝经逾期交房违约金22685元；二、驳回龙灿、寻孝经的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2304元，减半收取1152元，由龙灿、寻孝经共同负担852元，由浏阳宜泰房地产开发有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卢方荣二〇二一年三月三十日书记员  张翠平附相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条:民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第八条:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。