河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终326号 上诉人（原审被告）：王思佳，女，1994年7月3日出生，汉族，住河北省邢台市任泽区。 委托诉讼代理人：吴飞祥，河北鼎研晟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张永梅，女，1970年11月4日出生，汉族，现住河北省邢台市信都区。 被上诉人（原审被告）：王印甫，男，1972年9月12日出生，汉族，住河北省邢台市任泽区，现在河北隆尧监狱服刑。 原审被告：孟焕平，女，1972年11月4日出生，汉族，住河北省邢台市任泽区。 委托诉讼代理人：吴飞祥，河北鼎研晟律师事务所律师。 原审第三人：河北新乐章房地产开发有限公司，住所地河北省邢台市任泽区河头工业园区。 法定代表人：师冉，该公司总经理。 上诉人王思佳因与被上诉人张永梅、王印甫、原审被告孟焕平、原审第三人河北新乐章房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服河北省邢台市任泽区人民法院(2015)任民初字第724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王思佳的委托诉讼代理人吴飞祥、被上诉人张永梅、被上诉人王印甫、原审被告孟焕平的委托诉讼代理人吴飞祥到庭参加诉讼。原审第三人河北新乐章房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王思佳上诉请求：撤销原判并依法改判；一二审诉讼费及保全费、公告费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不是涉案《房屋买卖合同》的实际履行主体，不应承担相应合同义务，涉案房屋系被上诉人王印甫以上诉人名义从第三人处购买，上诉人并未参与，涉案房屋买卖合同的相应义务应由被上诉人王印甫承担，对此，请求二审法院予以纠正。上诉人同张永梅签订房屋买卖合同完全是按照王印甫的指示在合同上签字，不是上诉人真实意思表示，根据上诉人在一审期间申请法院调取的涉案房屋的备案登记证明显示，涉案购房合同直到2018年才予以备案，根据我国物权法的规定，在签订涉案房屋买卖合同时上诉人并不是涉案房屋的权利人，无权对涉案房屋进行处分，结合一审庭审查明的事实，上诉人和张永梅并不认识，既未出资买房，更没有卖房的理由，相应的购房款也没有支付给上诉人，因此，涉案房屋买卖合同的实际主体是王印甫与张永梅，相应合同义务应当由王印甫承担，与上诉人无关。二、一审认定本案为债权转让合同纠纷，该债权转让实际上是王印甫和张永梅之间的转让，相应违约条款不应适用于上诉人。根据一审法院查明事实，在签订本案房屋买卖合同时，涉案房屋并未办理备案登记，物权尚未设立，上诉人并不享有涉案房屋的所有权和处分权，而王印甫是涉案房屋的实际出资人也是相关购房手续的办理人，其完全有权利将涉案房屋的登记请求权转让给被上诉人张永梅，王印甫和张永梅才是债权转让合同的主体，该合同的内容上诉人均不知情，也未参与该合同的起草、协商，因此该合同中的违约条款对上诉人不产生约束力，相应违约责任不应由上诉人承担。 张永梅辩称，王思佳的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王印甫辩称，请求撤销原判并依法改判。理由：王思佳不是房屋买卖合同的责任人，该房屋是我与张永梅丈夫签订的，王思佳的签字是我让她在不知情的情况下签的，该房屋买卖合同的相应义务应由我承担，请求法院予以公平判决。签订合同前我与张永梅丈夫有两年的借贷关系，原来每次借贷都是由李彦波和郭荣桥给我作担保，这次用款张永梅丈夫说要用实物作抵押，因我当时急需150万元做生意周转，没有考虑那么多就答应了，于是就拿出任县手续以及在我名下的一辆车牌号为冀Ｅ×××××帕萨特轿车手续给张永梅丈夫协商，当时对方说任县中央公园小区手续可借款15万元，轿车手续可借款20万元，荣御新天地房产手续可借款55万元，说凭我俩的关系可以多借给我60万元，但是要求我必须把上次借款100万元迟还一天的利息10万元转给他，然后再加上这次150万元我用一个月按四分利息结算，我用一个月利息是6万元，加上上次迟还一天的利息，共计16万元，必须取成现金给他，他再把这次的150万元给我。由于当时我急需用钱没想那么多，他转给我55万元的当天上午，我在银行取了16万元现金亲自送到张永梅丈夫的办公室，他于当天下午分四次转款分别是15万元、20万元、55万元、60万元，共计150万元，转到我的工商银行金卡账户上。一审判决提到迟还一天加收利息2万元是我记错，请求二审予以纠正。到还款期时由于我的资金没有周转过来，暂时还不上欠款，他就让我叫上我妻子和李彦波、郭荣桥到他家商议还款事宜，当时和他说了半天好话，他才同意宽限两个月，但要给他打22.6万元的欠条，并说明这是欠款，不是利息，日期注明是2015年2月8日，并让我与妻子给他打了一张82.6万元的欠条，当时82.6万元的欠条是加上原来借他的60万元，让我将本人废品站废铁做82.6万元的担保，用废品站废铁偿还该笔欠款，如有违约赔偿违约金30万元，让李彦波、郭荣桥担保违约金，让其二人在违约金上签字担保，由于当时生意难做，暂时还不上该笔欠款，他就将原本商谈好走形式的手续当真的来做，先到任县中央公园小区强行将此房产霸占，由于中央公园房产是分期付款，他也没有按期支付银行贷款，该房产便被房产公司收回，他就与房产公司打官司，最终被省高院判决我与他签订的合同为无效合同。关于帕萨特轿车，他找到我强行将该车收回，至今该车也没有办理过户手续。荣御新天地房产由于我当时欠王文强现金85万元，当时我在山东出差，王文强拿着我给他打的欠条的复印件找到王思佳强行让其在复印件上签字，当时王思佳告诉王文强，该房产与张永梅丈夫签过一份协议，王思佳怎么给王文强解释他都不听，我认为和张永梅丈夫签的协议是个形式，为了不影响王思佳学习，就让她签了字，前几次开庭时张永梅也曾多次提到王思佳是在形势所逼的情况下签的字，王思佳签字后不久王文强就拿着欠条将我与王思佳起诉至任县法院，王文强拿着任县法院判决书在荣御新天地入住，张永梅丈夫收购荣御新天地房产才发现王文强已在该房产入住。综上，荣御新天地房产购买时是我付的房产，与郭荣林签的协议时其所转的款项也是打到我的卡上，与王思佳无关，即使违约也应当由我本人承担，该房产当时购房时将近70万元，我不会以55万元的价格卖给对方，请求法庭明查。关于李彦波、郭荣桥担保违约一事，由于废铁没有让张永梅丈夫拉走，2017年张永梅丈夫将李彦波起诉至法院，要求李彦波偿还违约金30万元，他将2015年2月8日我与妻子给其签的22.6万元的空头欠条提交给了任县法院，郭荣林将空头欠条作为证据属于知法犯法，我陈述的全部属实，与王思佳和孟焕平没有任何关系，请求法院将该房产依法拍卖，所得钱款我自愿听从法庭安排。 孟焕平辩称，同意上诉人王思佳的意见。 原审第三人河北新乐章房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，二审向本案提交了一份《关于王思佳购买房产情况说明》，述称王思佳于2014年3月9日认购我公司的荣御新天地12-2-102房屋，2014年3月17日一次性交付房款及配套款合计649580元。该房产已于2015年6月30日通知买受人交房，但因王思佳个人原因一直未收房，也未办理房产证。该房产办理交付和房产证尚需交纳的款项如下：1、房款还需补交1311元整；2、办理房产证需缴纳的费用还需补交53元；3、公共维修基金还需补交26元；4、工本费80元／户；5、物业费房屋于2015年6月30日交房，物业费为每年2364元，每年6月份交纳下一年物业费，截止目前应交纳物业费2364元／年×6年=14184元。合计总欠款为：1311元+79元+14184元=15574元。买受人擅自转让需要变更买受人的，需另行支付更名费3万元。另外，可能存在多个债务涉及该房产，请法院慎重判决。如果判决房产归属，作为房产出卖方，我公司将尊重法院判决，愿意在结清相关款项后，依法配合办理产权登记。 张永梅向一审法院起诉，三次变更诉讼请求，其最后的诉讼请求如下：1、判令被告王思佳立即将位于河北任县县城荣御新天地登记在其本人名下的房地产：12号楼2单元102室、储藏室：12-8号、车库342号转让给原告张永梅的事实，告知该小区的开发商河北新乐章房地产开发有限公司，判令河北新乐章房地产开发有限公司将王思佳售出房产直接更名、过户至张永梅名下，并向张永梅交付房屋；2、判令张永梅可先行垫付因房产更名、过户而产生的各项税费，后由王思佳、王印甫、孟焕平连带直接向张永梅支付；3、依法判令三被告因违约连带向原告支付违约金10万元；4、诉讼费、保全费5000元、公告费（两次）由三被告连带承担。 一审法院认定事实：被告王印甫、孟焕平系夫妻，被告王思佳系王印甫、孟焕平之女。2014年3月9日王思佳认购第三人新乐章公司开发的任县荣御新天地小区12号楼2单元102室的房屋、12-8号储藏间、342号车库（以下简称案涉房产），同年3月17日一次性向新乐章公司交付房款及配套款合计649580元（其中12号楼2单元102室的价款529247元、储藏间款34005元、车库款86328元）、契税25983元、公共维修基金12992元、房本工本费80元。所购买的房产为期房,第三人自认的交房日期为2015年6月30日。2015年1月9日，以被告王印甫、孟焕平、王思佳三人为甲方、原告张永梅为乙方，双方签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房产以550000的价格出售给乙方，合同的主要条款如下：一、甲乙双方所买卖的房屋由新乐章公司开发，房屋所有权证、国有土地使用证待办，但各种费用甲方保证皆已交清，如有拖欠甲方负责全部支付。二、乙方于签订合同之日一次性付给甲方，甲方签字即视为房款已全部收到。三、甲方可于2015年6月6日前以人民币600000元的价格赎回上述房产，乙方不得拒绝或阻碍甲方购回。超过期限甲方未购回时，甲方即失去回购权利，上述房产由乙方在法律规定的范围内自由处理。四、乙方依据本合同取得上述房产如需办理过户手续，甲方保证积极配合并承诺全部承担因房产过户给乙方产生的全部税费。五、甲方保证自己所出售给乙方的上述房产无其他抵押和限制转让的情况，无第三人主张权利，未与他人签订类似合同，保证不存在任何瑕疵，否则承担由此引起的一切后果。如致使乙方采取诉讼方式实现权利的，甲方承诺全部承担乙方为实现权利而支付的（包括但不限于）诉讼费、保全费、律师费、差旅费及其他所有费用。六、本合同一经签订，甲乙双方应严格履行，如一方违反本合同约定应给付另一方违约金100000元。合同签订当日，原告张永梅以银行转账的方式向被告王印甫的支付了550000元购房款，被告将交款核对单、交款收据的原件全部交给了张永梅。但没有证据表明王思佳已将案涉房产转让给张永梅的事实告知了新乐章公司。新乐章公司至今没有将案涉房产交付给王思佳。2015年5月13日王思佳在王印甫给案外人王文强出具的金额为850000元的借据复印件上书写了“我自愿用我名下荣御新天地这笔房产抵押此笔欠款12.2.102（室）”的内容。同年5月18日，王文强以王思佳为被申请人向本院申请诉前财产保全，本院作出（2015）任民保字第7号民事裁定书，裁定查封了王思佳任县荣御新天地12号楼2单元102室的房产户口。同年5月26日，王文强以王印甫、孟焕平、王思佳为被告诉至本院，要求被告偿还借款85万元及利息。王思佳在该案的答辩状中称“2015年元月因借款将给我在荣御新天地的房产与一个叫郭荣林的人签订了一份买卖合同”。该案经本院审理后，作出（2015）冀0526民初字第610号民事判决书。该判决书以王思佳与王文强之间的抵押合同成立，但因该抵押没办理抵押登记，致使抵押权未设立，王思佳应依法承担合同责任为由，在判决第三条中判决“被告王思佳在其提供抵押担保的任县12-2-102室的房产价值范围内承担清偿责任”。该判决因该案的当事人均没有上诉而发生法律效力。2016年5月31日，张永梅对该案提起第三人撤销之诉，要求撤销该判决第三条，并要求解除该案中对王思佳任县荣御新天地12号楼2单元102室房地产的查封。撤销之诉审理期间，本院于2020年6月29日作出（2020）冀0526民监1号民事裁定书，对（2015）冀0526民初字第610号进行再审。邢台市中级人民法院作出（2019）冀05民终1056号民事裁定书，将撤销之诉一案并入对（2015）冀0526民初字第610号的再审案件一并审理,本院经审理作出了（2020）冀0505民再2号民事判决书，王文强、张永梅不服提出上诉，邢台市中级人民法院作出（2020）冀05民再75号民事判决书，判决驳回王文强的诉讼请求。王印甫虽主张案涉的55万元房款系其向张永梅之夫郭荣林的借款，《房屋买卖合同》只是为该笔借款而订立的一份形式上的抵押手续。但是，王印甫除口头陈述外，没有提交其与郭荣林之间存在借贷关系的任何证据。尽管550000元的售价低于王思佳从新乐章公司购买时的价格，但现实生活中，因资金紧张低价处理财产的并非个例，故不能因出卖人亏本销售就否定其民事行为的真实性。虽然《房屋买卖合同》第三条约定甲方有权在2015年6月6日前以人民币600000元的价格赎回上述房产，但该项约定不违反法律的禁止性规定，在没有其他证据相印证的情况下，仅凭该约定不足以否定《房屋买卖合同》的真实性。再者，案涉房产的交款收据、交款核对单是购房人向房地产开发商受领房产交付、办理不动产权利证书的重要凭证，如果《房屋买卖合同》只是为该笔借款而订立的一份形式上的抵押手续，那么被告方就没有必要将交款收据、交款核对单交给原告，换言之，被告方向原告交付案涉房产的交款收据、交款核对单，等于把案涉房产的受领交付及取得房产所有权的权利移转给了原告，这进一步印证了《房屋买卖合同》的真实性。综上，王印甫的上述抗辩理由不能成立，依法不予采纳。另外，本案受理后，张永梅申请诉讼财产保全，该院依法作出（2015）任民初字第724-1号民事裁定书，裁定查封了案涉房产，并采取了续行查封措施。 一审法院认为，王思佳与新乐章公司之间成立房屋买卖合同。因王思佳至今未从新乐章公司受领案涉房产的交付，案涉房产亦尚未登记在王思佳名下，故王思佳对案涉房产所享有的权利仍处于债权状态；原告张永梅与王思佳、王印甫、孟焕平所签订的《房屋买卖合同》实质上属于一份债权转让协议，故本案案由应由房屋买卖合同纠纷变更为债权转让合同纠纷。由于是王思佳直接从新乐章公司买受的房屋，故按照正常的交易习惯，在张永梅足额支付对价后，王思佳应立即将债权转让的事实通知新乐章公司，由新乐章公司直接向张永梅交付案涉房产并将房产的权利人变更为张永梅。然而，王思佳非但没有及时履行向新乐章公司通知义务，反而向案外人王文强出具手续，意欲以案涉的12号楼2单元102室为王文强的债权设定抵押，导致王文强申请诉前财产保全，而使该房屋的被查封，且由此引起一系列诉讼，造成张永梅至今未能受领案涉房产和办理权属登记。王思佳的行为违反了合同约定，应按合同第六条的约定向张永梅承担违约责任。被告王印甫、孟焕平在本案中没有过错，不应承担违约责任。由于新乐章公司没有对案涉房产需要补交的房款、税费、更名费用提供证据予以证实，故上述费用数额及交纳事宜，不宜在本案中处理。当事人可自行协商处理，协商未果的可另案解决。物业费的权利人系物业公司，新乐章公司无权主张物业费。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告王思佳应于本判决生效之日起七日内，将任县荣御新天地小区12号楼2单元102室的房屋、12-8号储藏间、342号车库转让给原告张永梅的事实以书面形式通知第三人河北新乐章房地产开发有限公司。河北新乐章房地产开发有限公司应在接到王思佳的转让通知之日起十日内向张永梅交付房产，并到有关部门将该房产的权利人变更为原告张永梅；二、被告王思佳于本判决生效之日起十五日内，向原告张永梅支付违约金100000元；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2300元、保全费5000元、公告费200元，由被告王思佳负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，根据上诉人的上诉请求和主张的事实理由，本案的争议焦点是上诉人是否应承担责任。上诉人主张其不是实际履行主体，涉案房屋买卖合同的相应义务应由王印甫承担，其本人不应承担责任。经查，2014年3月9日王思佳从第三人新乐章公司处认购了案涉房产，王思佳在签订合同时为完全民事行为能力的民事主体。其与商品房买卖合同的出卖人即新乐章公司之间有关合同主体、权利义务的变更须其由其本人实施。2015年1月9日，王印甫、孟焕平、王思佳三人为甲方、张永梅为乙方，签订了《房屋买卖合同》，就案涉房产基本情况、权属情况、成交价格及付款方式主、交付及过户情况、违约责任等详细约定了各自的权利义务。上诉人于2015年1月9日签订的《房屋买卖合同》是其真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定等无效情形，上诉人应按合同约定履行其应尽的过户义务。另外，在与案外人王文强等一系列诉讼案件中，上诉人王思佳均自认案涉房产由其所有并处分的事实，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，上诉人主张其不是履行主体不应承担责任的主张没有事实依据，不予支持。关于案由问题，债权转让是指不改变合同权利义务关系的前提下，合同权利方将其依据合同享有的债权通过协议全部或部分转让给第三人。本案是当事人将其通过签订房屋买卖合同取得的合同权利和义务一并转让与第三人，故原审以债权转让确定案由不当。王印甫在一审诉讼中提出诉争《房屋买卖合同》是借贷55万元而以从新乐章公司购买的期房作为担保。从社会经验判断，其陈述内容具有一定的合理性，但本案当事人均未提交相关的书面证据相印证，仅有当事人陈述，从诉讼证据的认定规则角度考虑应不予认定。《房屋买卖合同》中虽有2015年6月6日前回购的条款，但买卖合同中约定的出卖人一定期限内的回购权只能是当事人对买受人处理标的物的限制，不能因当事人保留了部分权利而据此认定《房屋买卖合同》系当事人的虚假表示和隐藏行为。退一步讲，即使王印甫以后能举出新的证据证明本案的《房屋买卖合同》是担保合同，本案的《房屋买卖合同》中亦无担保独立性和违反禁止主体、标的的规定，也无违反其他法律、行政法规强制性规定内容，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》“关于非典型担保”部分的规定，张永梅在担保债权未受清偿前，要求“担保人”履行担保合同的约定从而成就担保条件的，人民法院也应支持。如果王印甫以后能证明其与张永梅之间存在以转移担保物的所有权担保借贷关系，则其间成立“让与担保”合同关系，依据法律规定，债权人、担保人均有权请求人民法院拍卖担保物清偿债务，退还担保物拍卖款清偿债务后剩余部分，以避免“非典型担保”状态下出现物的流质现象发生，王印甫也能通过其主动起诉和举证而维护其债务清偿之外剩余价款的取回权。本案对其主张适用“谁主张，谁举证”的原则不予认定，待到王印甫提起余款返还之诉时解决。 综上所述，王思佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决权利义务与当事人约定一致，应予维持。本案经合议庭报经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人王思佳负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏如奇 审判员  吴俊华 审判员  崔丽华 二〇二一年三月三十一日 书记员  田 雨