云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云01民终299号上诉人（原审被告）：云南四库企业管理有限公司，住所地云南省昆明经开区昌宏路36号四库文创园A207-1室。法定代表人：黄业崧，总经理。上诉人（原审被告）：云南四库企业管理有限公司经开分公司，营业场所云南省昆明经济技术开发区昌宏路74号得胜办公家具城6层601室。负责人：黄业崧，总经理。二上诉人共同委托诉讼代理人：邓颖，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昇迅科技（云南）有限公司，住所地云南省昆明市官渡区珥季路艺术家园C区20栋1单元302室。法定代表人：段先圣，执行董事。委托诉讼代理人：汪长松、李建明，云南道成律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南四库企业管理有限公司（以下简称“四库公司”）、云南四库企业管理有限公司经开分公司（以下简称“四库经开分公司”）因与被上诉人昇迅科技（云南）有限公司（以下简称“昇迅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2020）云0111民初14143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人四库公司、四库经开分公司的共同委托诉讼代理人邓颖，被上诉人昇迅公司的委托诉讼代理人李建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人四库公司、四库经开分公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人并未就房屋租赁合同的解除协商一致，该合同并非于2020年6月1日解除，一审认定事实和适用法律错误。租赁期间，被上诉人单方明确表示并以其自己的行为表明不再租赁，并未与上诉人协商一致，一审认定双方口头协商一致解除合同，无事实依据。双方于2020年7月份仍在对租赁合同解除事宜进行协商，2020年6月1日仅是被上诉人用其单方行为表明不再租赁的日期，并不是合同解除日期。2.被上诉人不履行租金支付义务，并在租赁期间以自己的行为表示不履行合同，构成违约，应承担违约责任。被上诉人对其构成违约并愿意承担违约金，主张以减免的一个月租金来冲抵一个月违约金的行为已构成法律上的自认。3.一审判决会造成上诉人的合法权益未得到维护，请求二审法院依法改判。被上诉人昇迅公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。昇迅公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与第二被告的房屋租赁合同于2020年6月1日解除；2.第一被告向原告返还保证金24800元（抵扣1个月违约金后），同时退还2020年2月1日至2月29日减免租金12400元，两项合计37200元。并以上述费用为基数，向原告支付自2020年6月1日起至支付完全部款项之日止的利息，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.本案诉讼费由两被告承担。原告当庭变更第二项诉请中承担责任主体为第二被告。一审法院认定事实：第二被告系第一被告的分支机构。2019年11月28日，原告（承租人、乙方）与第二被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方“四库文创园·得胜园”项目内605号房屋，建筑面积约为400平方米，用途为办公室，租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更租赁用途，租赁期限自2019年12月1日起至2022年11月31日止，乙方于合同签订之日内向甲方支付37200元作为租赁保证金，乙方未按约定支付租赁保证金的，则甲方有权不交付房屋、单方解除合同，并有权收回并另处置该房屋，合同终止或者解除时，甲、乙双方按合同约定办理完毕房屋移交及费用结算手续后，甲方将保证金余额无息退还乙方。租金：第一年月租金12400元，年租金148800元；第二年月租金13020元，年租金156240元；第三年月租金13668元，年租金164016元。租金半年付，每次缴纳房租时间均为到期日前一个月，乙方应一次性足额缴纳该期租金，否则甲方有权单方解除合同。除合同约定外，双方任何一方未经对方许可擅自单方终止合同的，则违约方应向守约方支付最后一个计租年度1个月的月租金作为违约金，保证金不退。同日，原告向第二被告交纳2019年12月1日至2020年5月31日期间租金74400元及相关费用后，第二被告将租赁房屋移交给原告。二被告认可收取原告保证金37200元。2020年3月6日，原告（乙方）与第二被告（甲方）签订《租金减免补充协议书》，约定从2020年2月1日起至2020年2月29日止期间，甲方将给予乙方房屋租金减免12400元。2020年6月1日，经原告与第二被告口头协商一致解除合同，双方办理房屋移交手续，第二被告于当日收回房屋。原、被告对第二被告未实际减免原告租金12400元无异议。另查明，第二被告于2020年7月25日就涉案房屋与案外人签订《房屋租赁合同》。一审法院认为，本案争议焦点为：1.涉案《房屋租赁合同》是否已解除？2.被告是否应向原告返还保证金及退还减免的租金？关于争议焦点一，原告与第二被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与第二被告于2020年6月1日办理了房屋移交手续，并原告向第二被告返还房屋，且第二被告认可双方口头协商一致解除合同，应视为双方已协商一致并实际解除合同，对原告要求确认原告与第二被告签订的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除的诉请，予以支持。关于争议焦点二，如前所述，涉案《房屋租赁合同》经原告与第二被告协商一致解除，第二被告应返还原告保证金，原告自愿扣除一个月租金后，要求返还剩余保证金，对原告的该项诉请，予以支持。在租赁期间，第二被告给予原告减免2020年2月份租金12400元，双方未于解除合同返还房屋时对此进行结算，对原告要求被告退还租金12400元的诉请，予以支持。关于上述费用的利息，因无相应约定，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、原告昇迅科技（云南）有限公司与被告云南四库企业管理有限公司经开分公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月1日解除；二、被告云南四库企业管理有限公司经开分公司于本判决生效之日起十日内返还原告昇迅科技（云南）有限公司保证金24800元及退还减免租金12400元，合计37200元；如被告云南四库企业管理有限公司经开分公司未履行前述义务，则由被告云南四库企业管理有限公司承担责任；三、驳回原告昇迅科技（云南）有限公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人向本院提交:微信聊天记录截图，欲证明2020年5月27日前，被上诉人还在与上诉人协商延期支付房租的事宜，双方并未开始协商合同解除事宜；2020年5月30日，被上诉人突然告知上诉人其撤走了，被上诉人以其行为明确表示不继续履行租赁合同，构成根本违约；2020年7月上诉人与被上诉人仍在就合同解除事宜进行协商，2020年8月上诉人要求被上诉人办理地址变更登记。经质证，被上诉人对证据三性认可，证明目的不认可。本院认为，微信聊天记录截图符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，予以采信。对于一审查明的案件事实，上诉人对“2020年6月1日，经原告与第二被告口头协商一致解除合同……原、被告对第二被告未实际减免原告租金12400元无异议”提出异议，主张双方未达成口头解除协议，是被上诉人单方擅自解除，移交的房屋上诉人是不认可的，只是被上诉人腾空了房屋，没有正式办理移交，上诉人是在2020年7月23日收回的房屋，上诉人亦没有以现金方式退还过被上诉人租金12400元。对此，被上诉人不认可，认为一审认定正确。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。针对上诉人所提事实异议，本院认为，从一审庭审笔录载明内容看，上诉人明确认可与被上诉人口头协商过同意解除合同，只是未签订终止协议，且对于2020年2月份的租金12400元未实际进行减免，案涉房屋于2020年6月1日已经收回，并于2020年7月25日出租。因上诉人二审所提异议与其在一审庭审中陈述不一致，对此又未提交充分有效的证据加以证明，故本院不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同的解除时间如何认定？2.上诉人四库经开分公司应否返还被上诉人保证金及退还减免租金？本院认为，针对争议焦点1，根据审理查明事实，上诉人四库经开分公司与被上诉人于2019年11月28日签订租赁合同，约定被上诉人租用上诉人四库经开分公司“四库文创园·得胜园”项目内605号房屋。同日，被上诉人支付了租金74400元及相关费用后，四库经开分公司将案涉房屋移交给被上诉人。另，上诉人认可收取了被上诉人支付的保证金37200元。2020年6月1日，被上诉人与四库经开分公司口头协商一致解除合同，双方办理了房屋移交手续，被上诉人于当日收回了案涉房屋。一审据此确认双方签订的租赁合同于2020年6月1日解除，有事实和法律依据，本院予以维持。针对争议焦点2，如前所述，租赁合同解除后，被上诉人按照合同约定要求四库经开分公司向其返还保证金24800元，以及按照《租金减免补充协议书》约定向其退还2020年2月份的减免租金12400元，于法有据，应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由上诉人云南四库企业管理有限公司、云南四库企业管理有限公司经开分公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 蕊审判员 符圆圆审判员 白 昱二〇二一年三月三十一日书记员 武 雨