上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初23909号原告：韩中国，男，汉族，户籍所在地安徽省，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：姚臻，上海君乐律师事务所律师。被告：廖双，男，汉族，户籍所在地湖南省衡阳市。原告韩中国与被告廖双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩中国及其委托诉讼代理人姚臻、被告廖双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方之间签订的《租赁协议书》；2、判决被告向原告支付自2020年8月1日起至9月5日的房租17,500元并按日千分之五向原告支付从2020年3月6日至实际支付之日期间的逾期未付租金违约金；3、判决被告向原告支付2020年9月6日至2021年3月5日的租金87,500元并按日千分之五向原告支付从2020年9月6日至实际支付之日期间的逾期未付租金违约金；4、判决被告向原告支付违约解除合同违约金30,000元；5、判决被告赔偿原告律师费5,000元。审理中，原告将第3项诉讼请求诉请变更为判决被告向原告支付2020年9月6日至合同解除之日的租金及支付房屋占有使用费(该使用费参照合同约定的租金标准，自合同解除之日计算至被告工商信息注销之日止)，并支付逾期支付租金违约金(该违约金以欠付租金为基数，按日千分之五的标准，自2020年9月6日计算至实际支付之日止)；另，原告当庭增加一项诉讼请求：判令被告搬离并返还位于上海市嘉定区临夏路XXX号的商铺(以下简称系争商铺)。事实和理由：2020年3月6日，原、被告双方签订了《租赁协议书》，约定被告承租系争商铺用于生鲜超市经营，商铺租赁期限为5年，自2020年3月6日至2025年3月6日，租金每年175,000元，每6个月付一次租金，先付后用。但被告并未按约如期支付首期租金，被告分四期支付租金合计为7万元，另支付了1万元的空调购买费。2020年3月26日，被告将该商铺作为注册地，注册上海湘早鲜食品贸易有限公司，被告为法定代表人与股东。2020年9月13日，被告未经原告同意擅自要求解除合同，并将商铺钥匙交于原告，原告未同意。至此，被告尚欠付原告2020年8月1日起至9月5日的房租17,500元。综上所述，被告未按期支付租金且单方解除合同的行为已构成严重违约，且并未按期迁移其公司注册地址，使原告遭受了经济损失，依据协议书第四条、第七条、第八条约定应当向原告支付逾期付款违约金、解约违约金及律师费，故原告诉至法院。被告辩称，同意解除合同并同意支付尚欠的租金17,500元，但不同意原告的诉请。双方约定免租期半个月，原告方出具收据予以认可。被告承租至2020年6月底发现难以继续经营，遂在2020年7、8月份与原告沟通，协商由被告转让他人或者原告另行转租。之后，双方于2020年9月13日共同至系争商铺处协商解约事宜，被告要求用押金及商铺内的空调来折抵，但原告要求扣除押金并将空调给他，再另行支付15,000元，被告仅同意另行支付5,000元了结，双方未签订解约协议，但双方已协商一致解除该租赁合同；被告已搬离系争商铺，并于2020年9月13日将系争商铺钥匙返还给原告，原告也已收回了商铺并在门上张贴了招租广告，故被告不同意再支付后续的租金和使用费。被告已提前两个月通知原告解约，且双方已于2020年9月一致同意解约，仅就解约补偿问题未能协商一致；被告所支付的押金及现场的空调已经足以抵扣未付的租金等费用，被告所设立的公司也已于2020年9月底申请注销登记，只是需要一定的时间，原告不存在损失，故被告不存在违约行为，不应承担违约责任，不同意支付逾期付款违约金、解约违约金和律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：位于上海市嘉定区江桥镇临洮路XXX号、临夏路761、763号房屋为韩中国及案外人沈建琴、韩峥、韩滨所有，建筑面积1294.64平方米。2020年3月6日，韩中国(甲方，出租方)经其他产权人一致同意与廖双(乙方，承租方)签订一份《租赁协议书》，约定甲方将系争商铺出租给乙方用于经营生鲜超市，租赁期限为5年，自2020年3月6日至2025年3月6日，年租金175,000元，前两年租金不变，第三年租金增长5%。履约保证金15,000元，租赁期满后甲方应当于30日内将该保证金无息退还乙方。租金先付后用，每6个月支付一次，在每一计费周期届满前20日内将下一计费周期的租金以现金或银行转账方式支付给甲方，如乙方拖欠或迟延支付租金，甲方有权单方面收回该商铺，并终止合同，不退保证金。乙方如逾期未付租金则每逾期一日按逾期支付金额的千分之五向甲方支付违约金，甲方应以书面、短信、微信的方式通知乙方或张贴该商铺的醒目位置即为送达。第七条约定：本合同终止后，乙方应当在3日内自费将其所有的可移动物品搬离，将租赁商铺(不包括所有的固定装置，玻璃移门或窗户、装修和设备)交付甲方。若乙方未能按时搬出物品、将租赁商铺的占有权交还甲方的，视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意清理，甲方无需为此给予乙方任何补偿，乙方还应赔偿甲方自行或雇佣专门人员腾空租赁商铺的费用和因任何后继商户或任何其他第三方由此而提出索赔而受到的损失。乙方还必须至工商部门办理工商注销登记手续。本合同终止后，乙方仍欠付甲方租金等相关费用的，则乙方应在合同终止后30日内补齐；乙方未按时补齐费用的，按日息千分之五承担违约金，超过30日的，按日息千分之十承担违约金。若因乙方原因导致甲方解除合同追究乙方违约责任的，或因乙方其他原因导致甲方经济遭受损失的，发生的上述两情形任一情形时，甲方为解决纠纷支付的律师代理费用和其它经济损失，甲方有权问乙方追偿。第八条约定自本合同生效之日起，除依据本合同的约定或者有关法律规定而解除外，任何一方单方解除或终止合同的行为应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付违约金3万元。合同另约定了其他内容。合同签订当日，廖双即通过银行转账方式向韩中国2万元，韩中国在《租赁协议书》落款处手写“在2020年3月6日已收到乙方定金(押金)1万元，3台空调1万元，合计2万元整”并签名确认。2020年3月21日，韩中国向廖双出具一份《收据》，载明：入账时间为2020年3月6日，租金3月6日至9月6日半年为87,500元，减去半个月租金7,290元，应付80,210元，押金15,000元，空调10,000元，总计105,210元，减去已收的20,000元为85,210元。另标注了水、电读数。之后，廖双分别于2020年4月2日、4月8日、5月8日通过银行转账方式向韩中国转账支付4万元、1万元、1万元，之后未再继续支付。2020年9月8日，韩中国在门上张贴《租金催缴单》，要求廖双支付拖欠的租金25,210元，并提前支付下半年度的租金。同日，韩中国将张贴《租金催缴单》的照片通过微信发送给廖双。该日，廖双微信回复韩中国：“如果半年租期到了，你可以自行转租。我退出，这个月就可以把营业执照注销。”韩中国回复：“你讲的我都知道，但是你还有余款没有结清，商铺钥匙你也没有给我，营业执照没有注销，你也没有来签解约协议，如果程序不走完我也没办法收回商铺。”廖双要求见面沟通。之后，双方于2020年9月13日至系争商铺处协商解约事宜，韩中国提出扣除押金和空调折价款之外廖双再另行支付15,000元的方案，但廖双仅同意另行支付5,000元，双方协商未果。同日，廖双搬离系争商铺并将该商铺钥匙交还韩中国，当时系争商铺内尚有货架、鱼缸和3台空调未搬离。后因双方协商未果，遂涉诉。另查，1、韩中国为本次诉讼支付律师费5,000元。2、2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，实行最严格的科学防控措施。2020年3月23日，上海市政府将上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，双方一致确认：1、三台空调系商铺内原有，廖双在承租时支付空调转让费1万元；2、廖双支付押金1万元，双方均一致同意将该押金冲抵租金；3、双方并无其他合同解除的后果需要在本案中一并处理。审理中，廖双在2020年12月9日庭审时明确表示放弃系争商铺内的货架、鱼缸和空调，韩中国可自行收回该商铺。韩中国表示同意。本院认为，韩中国与廖双签订的《租赁协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。双方曾于2020年9月13日共同至系争商铺处协商解约事宜，虽双方最终就解约补偿问题未能达成一致，但双方均同意解除合同，廖双亦于同日将系争商铺钥匙返还韩中国，韩中国也未拒绝接收，双方已以实际行为于该日解除了上述租赁协议。合同解除后，尚未履行的，终止履行。韩中国应将收取的押金1万元予以返还。因韩中国已收回系争商铺，故合同解除后房屋返还问题不再处理。廖双在承租期间应当按约支付租金，但廖双在承租后逾期支付租金并提前解约，显属违约，应当承担相应的违约责任。韩中国要求廖双支付拖欠租金的诉请应予支持，租金应计算至2020年9月13日止，之后韩中国已收回该商铺，其主张要求廖双继续支付租金至公司工商登记注销之日止的意见缺乏依据，本院不予采纳。廖双抗辩存在半个月的免租期，应自免租期满后开始计租，并提交韩中国出具的《收据》予以证明，韩中国虽予以否认，但亦未提供相反的证据予以反驳，故廖双应支付自2020年3月21日至2020年9月13日的租金，扣除其已支付的租金6万元，经计算，廖双仍应向韩中国支付租金23,011.11元。韩中国依据合同主张解约违约金、逾期付款违约金，但廖双抗辩不同意支付违约金及韩中国不存在损失的意见涵盖了抗辩违约金过高的意思表示，且合同约定的千分之五的标准亦显著过高，本院综合合同履行情况、违约情形、造成的损失等因素对上述违约责任一并予以考虑，酌情确定廖双应支付的违约金为15,000元。韩中国主张的律师费符合合同约定，且该费用数额亦较为合理，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告韩中国与被告廖双于2020年3月6日签订的《租赁协议书》于2020年9月13日解除；二、原告韩中国应于本判决生效之日起十日内返还被告廖双押金10,000元；三、被告廖双应于本判决生效之日起十日内支付原告韩中国租金23,011.11元；四、被告廖双应于本判决生效之日起十日内支付原告韩中国违约金15,000元；五、被告廖双应于本判决生效之日起十日内支付原告韩中国律师费5,000元；六、原告韩中国的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,100元，减半收取1,550元，由原告韩中国负担996元，由被告廖双负担554元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二一年三月二十三日书记员  朱 雯附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。