四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1786号 上诉人（原审原告）：李昱燊，男，1995年9月1日出生，汉族，住四川省旺苍县。 委托诉讼代理人：黄涛，四川睿之轩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都鸿云房地产营销策划有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府三街218号2栋12层1219号。 法定代表人：任必珍，职务不详。 委托诉讼代理人：夏雪梅，四川益州律师事务律师。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。 原审第三人：成都龙湖锦鸿置业有限公司。住所地：成都高新区尚阳路12号。 法定代表人：王俊友，总经理。 委托诉讼代理人：陈彦丞，泰和泰律师事务所律师。 上诉人李昱燊因与被上诉人成都鸿云房地产营销策划有限公司（以下简称鸿云房产公司），原审第三人成都龙湖锦鸿置业有限公司（以下简称龙湖置业公司）居间合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191民初4842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李昱燊上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持李昱燊的诉讼请求；2.鸿云房产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：鸿云房产公司未对所收取费用进行明码标价，属于捆绑标价、混合标价，按照《中华人民共和国价格法》的规定不得收取任何未标明的费用。 鸿云房产公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回李昱燊的上诉请求，维持原审判决。 龙湖置业公司述称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，李昱燊在一审中将龙湖置业公司变更为第三人，不再要求第三人承担责任，故龙湖置业公司在二审中也不承担责任。 李昱燊向一审法院起诉请求：1.鸿云房产公司向李昱燊返还居间服务费400111.5元；2.本案诉讼费用由鸿云房产公司承担。 一审法院认定案件事实：2017年8月29日，龙湖置业公司（出卖人）与案外人深圳先锋居善科技有限公司（买受人，以下简称先锋公司）签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》和《商品房买卖合同（现售）补充协议》，与本案有关的约定为：龙湖置业公司将位于成都高新区西部园区（派出所地址为成都市高新区）地块，核准名称为“龙湖时代天街”房地产中的房屋（规划用途为办公，建筑面积79.23平方米，其中套内建筑面积57.92平方米，分摊建筑面积21.31平方米）出卖给先锋公司，该案涉商品房单价7044.80元/平方米，总价408035元，先锋公司应于2018年9月22日前一次性支付该案涉商品房全部价款，龙湖置业公司应于2017年12月22日前向先锋公司交付案涉商品房。 先锋公司（甲方、委托方）与鸿云房产公司（乙方、分销商）签订了《物业分销合同》，载明甲方为销售位于成都市高新西区××路××街××号楼的项目，特委托乙方提供代理分销服务，本合同有效期自双方签署本合同期至物业销售完毕止。甲方已取得该项目的合法销售权，委托乙方提供分销服务的物业位置为29栋1单元17层03号，委托销售底价为7200元／平方米，甲方按委托价格收取房款或由物业开发商收取房款。乙方佣金标准为超过甲方房屋委托价格的部分，即为乙方的销售佣金，乙方有权在客户付完全款时由乙方直接收取。乙方仅按照甲方确认的物业出售条件提供经纪代理服务，乙方推介客户与开发商签订《认购书》或《商品房买卖合同》后，视为乙方的经纪代理服务完成。同时该合同约定了甲方权利义务、乙方权利义务、违约责任等内容。 2018年7月28日，鸿云房产公司（甲方）与李昱燊（乙方）签订了《协议书（三）》，该协议约定：1.本合同李昱燊拟购买的房源位于高新区xx，建筑面积79.23平方米，套内面积57.92平方米；2.双方在本协议签订后，李昱燊与鸿云房产公司签订的《商品房买卖合同》备案之必需，李昱燊明确知悉根据本协议确定的价格与备案《商品房买卖合同》存在价格差异，本协议项下的房源总价款，包含房价及鸿云房产公司提供的综合服务费，李昱燊自愿接受以本协议确定的单价、总价、支付方式等并履行协议义务。关于房源交付、现状等以李昱燊与开发商签订的备案《商品房买卖合同》为准。上述情况，鸿云房产公司已如实告知李昱燊案涉商品房的面积、价格、现状及抵押状况等，李昱燊已经充分了解，并自愿接受本协议协商一致达成的条款；3.经协商双方一致同意该房源价格及鸿云房产公司收取的综合服务费共计808146元；4.鸿云房产公司根据诚实信用原则为李昱燊提供购买本房源的综合服务，为其提供购房政策的咨询服务，协助李昱燊与开发商签订《商品房买卖合同》，此项包含当前购房政策有关的内容；自本协议签订后，鸿云房产公司应积极履行服务条款，李昱燊与开发商签署《商品房买卖合同》后，即成为房源买受人，享有并承担全部合同权利义务。自李昱燊与开发商签订《商品房买卖合同》之日起本协议约定的鸿云房产公司的义务即全面履行完毕，待李昱燊履行完毕本协议约定的付款义务之日后，本协议自行终止。还约定了双方权利及义务、违约责任、不可抗力等内容。 此后，鸿云房产公司（甲方）与李昱燊（乙方）签订了《补充协议（三）》，主要约定：1.双方签署了关于购买位于高新区xx房源，李昱燊购买该房源的总价款为808146元，备注：本套房源开发商房管局备案《商品房买卖合同》价款为408034.5元，李昱燊已明确知悉该备案价，并接受鸿云房产公司在交易过程中所采取的方案，确保李昱燊顺利购房；2.该协议签订当日，李昱燊支付定金100000元，该定金在购房时自动转为总房款，李昱燊于2018年8月20日前支付首付款金额（不含定金）548146元，银行按揭款为160000元；因该房源备案价与李昱燊购买价询证价差，李昱燊购买该房源的价格以本协议成交价为准，李昱燊对此已完全知晓并同意按照实际成交金额支付房款；3.李昱燊须按成交价准备首付款，确保开发商收到以备案价核算的首付款，超出部分直接支付给鸿云房产公司指定账户。为保障交易顺利进行，李昱燊须按以下支付方式支付房款：向开发商支付金额248034.5元，向鸿云房产公司指定账户支付金额400111.5元。2018年7月28日，李昱燊签订了《承诺书（三）》，载明其与鸿云房产公司于2018年7月28日签订的龙湖时代天街《协议书》，该房源位于29栋1703号。价格及综合服务费为808146元；为降低李昱燊的购房成本，李昱燊自愿与开发商签定《商品房买卖合同》的备案价为408034.5元。李昱燊承诺对以上价格和交易方式无异议，不对外宣传。并自愿承担相关法律责任。 2018年8月18日，先锋公司向龙湖置业公司出具《签约确认函》，载明根据龙湖置业公司与先锋公司签订的龙湖时代天街项目《合作协议书》，现确认指定案涉房屋的买受人为李昱燊。 同日，龙湖置业公司（出卖人）与李昱燊（买受人）就案涉商品房签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，约定龙湖置业公司将“龙湖时代天街”房地产项目商品房（建筑面积79.23平方米，其中套内建筑面积57.92平方米，分摊建筑面积21.31平方米）出卖给李昱燊，该案涉商品房单价7044.80元/平方米，总价408035元，李昱燊应于2018年9月22日前一次性支付该案涉商品房全部价款，龙湖置业公司应于2018年10月25日前向李昱燊交付案涉商品房。 2018年9月22日，龙湖置业公司与李昱燊签订了《付款方式变更协议书》，约定付款方式为一次性付款，李昱燊应在本协议签订之日向龙湖置业公司付清全部房款（该协议签订前李昱燊已向龙湖置业公司支付248035元，该协议签订之日李昱燊应向龙湖置业公司支付余下房款160000元）。 李昱燊出具支付宝扫码消费单、微信扫码消费单、银行卡POS消费单，表明其履行了合同义务。龙湖置业公司于2018年10月24日向李昱燊出具增值税发票，载明收到时代天街写字楼29栋办公金额408035元，鸿云房产公司于2019年11月7日向李昱燊出具五张总金额为400111.5元的增值税发票，载明内容为经纪代理服务、代理服务费。案涉房屋现已交付给李昱燊实际使用，不动产权证签收时间表显示，李昱燊于2019年10月31日签收了案涉房屋的不动产权证原件1本。 一审法院认为，本案系双方因居间服务费用的收取是否符合双方约定和法律规定而引发的纠纷，李昱燊认为鸿云房产公司收取的综合服务费过高，违反了公序良俗和诚实信用原则，也不符合房屋经纪行业交易管理，破坏了正常的交易秩序，违反了《中华人民共和国价格法》第四十一条：“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。”从而要求鸿云房产公司返还居间服务费400111.5元的主张。对此，一审法院作如下评析：第一，从合同签订的时间看，李昱燊与鸿云房产公司签订的《协议书（三）》《补充协议（三）》《承诺书（三）》签订在前，李昱燊与龙湖置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议、《付款方式变更协议书》等合同签订在后，且签订在后的合同内容中约定的房屋价款，与前述合同中约定的房屋备案价款一致，表明李昱燊与龙湖置业公司签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议、《付款方式变更协议书》是依据此前李昱燊与鸿云房产公司签订的《协议书（三）》《补充协议（三）》《承诺书（三）》的内容签订的，签订的前后顺序具有极强的关联性。第二，从合同的内容看，《协议书（三）》《补充协议（三）》《承诺书（三）》中明确记载了，案涉房屋款项包括房源价格和鸿云房产公司收取的综合服务费共计808146元，其中房屋备案价款为408034.5元。同时载明向开发商支付的金额为408034.5元，向鸿云房产公司指定账户支付金额为400111.5元。且三份合同中多次载明房屋总价包括房屋价格和鸿云房产公司收取的综合服务费，同时李昱燊明确知晓该房屋开发商房管局备案价款为408034.5元，其知晓该备案价，并接受鸿云房产公司在交易过程中所采取的方案等内容，均表明在签订合同时，李昱燊已明确知晓了综合服务费的金额为400111.5元，不存在其主张的未明确告知的情形。同时，2014年6月13日，《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》发改价格[2014]1289号文件第一条规定：“放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。”《四川省发展和改革委员会、四川省住房和城乡建设厅转发的通知》川发改价格[2014]532号文件第一条规定：“为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，完善房地产中介服务价格合理、有序竞争的机制。按照发改价格[2014]1289号精神，并结合我省实际，决定放开房地产咨询服务收费和房地产经纪服务收费，实行市场调节价。”李昱燊未举证证明前述综合服务费的约定违反了国家法律法规强制性规定，故对其认为的该费用过高的主张，其证据不足，一审法院不予认可。第三，从合同的履行看，双方均按照合同的约定履行了各自的义务，李昱燊向鸿云房产公司和龙湖置业公司分别支付了合同中约定的款项，鸿云房产公司与龙湖置业公司向李昱燊出具了增值税发票，同时，李昱燊已实际居住使用了案涉房屋，并取得了案涉房屋的不动产权证，均表明案涉合同系当事人真实意思表示，在案涉合同未被确认无效和撤销前，前述合同对双方均具有拘束力。且双方已按照合同约定全部履行了合同义务，该合同已经履行完毕。第四，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款的规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。……”鸿云房产公司已按照合同约定履行了居间义务，促成了李昱燊与龙湖置业公司签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，且李昱燊已取得了案涉房屋的不动产权证，并已实际居住使用案涉房屋，故李昱燊按照合同约定支付居间服务费，符合法律规定。综上，李昱燊的主张证据不足，且不符合法律规定，一审法院不予支持。 综上所述，李昱燊的主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回李昱燊的全部诉讼请求。一审案件受理费7302元，减半收取3651元，由李昱燊负担。 本院二审中，各方当事人均未提交新的证据。鸿云房产公司在二审中明确综合服务费包括居间费、佣金、渠道费、宣传费、推广费、人员工资、政策咨询等综合服务所产生的费用。本院经二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本案的争议焦点为鸿云房产公司应否向李昱燊返还综合服务费400111.5元。李昱燊自述其为了购买案涉房产找到鸿云房产公司，并且于2018年7月28日与鸿云房产公司签订了《协议书（三）》，该协议书载明该房源价格及鸿云房产公司收取的综合服务费共计808146元，李昱燊在二审中自述其打算连同房价与综合服务费一共支付808146元购买案涉房产。其后，2018年8月18日，龙湖置业公司（出卖人）与李昱燊（买受人）就案涉商品房签订了《四川省商品房买卖合同（现售）》及补充协议，约定案涉房产总价是408035元。李昱燊此时认为鸿云房产公司收取高达400111.5元的综合服务费与常理不符，故提起本案诉讼。本院认为，李昱燊在上述几份协议签订时均有完全的民事行为能力和理解能力，其清楚知晓并认可808146元包括房价和综合服务费。其在签订房屋买卖合同时应当明确知晓综合服务费的具体金额，但是其仍然选择继续签订买卖合同，视为其认可综合服务费为400111.5元。2014年6月13日，《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》发改价格[2014]1289号文件第一条规定：“放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。”《四川省发展和改革委员会、四川省住房和城乡建设厅转发的通知》川发改价格[2014]532号文件第一条规定：“为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，完善房地产中介服务价格合理、有序竞争的机制。按照发改价格[2014]1289号精神，并结合我省实际，决定放开房地产咨询服务收费和房地产经纪服务收费，实行市场调节价。”故李昱燊以鸿云房产公司未明确告知综合服务费价格、鸿云房产公司收取费用过高为由请求鸿云房产公司应向其返还综合服务费400111.5元的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，李昱燊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7302元，由李昱燊负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 嫘 审判员 傅科文 审判员 叶云婧 二〇二一年三月五日 书记员 赵珊珊