山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0481民初6150号原告：肖菲菲，女，1984年3月12日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：林森、闫成祥，北京市盈科律师事务所律师。被告：滕州市亿和丰达置业有限公司，住所地：滕州市解放西路香格里拉小区物管会二楼。法定代表人：于燕，执行董事。委托诉讼代理人：黄胜，男，1962年5月29日出生，汉族，该公司员工，住浙江省兰溪市。委托诉讼代理人：任兆福，山东诚硕律师事务所律师。原告肖菲菲与被告滕州市亿和丰达置业有限公司（以下简称亿和丰达公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖菲菲的委托诉讼代理人林森、被告亿和丰达公司的委托诉讼代理人黄胜、任兆福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖菲菲向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的四份《亿和国际广场认购协议》；2、请求判令被告双倍返还原告支付的四套商铺定金80万元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2012年10月13日、2012年10月17日、2012年10月30日，原告肖菲菲与被告滕州市亿和丰达置业有限公司(以下简称：亿和丰达公司)分别签订四份《亿和国际广场认购协议》，购买被告亿和丰达公司开发的亿和国际广场1003号、1004号、1024号和1025号四套商铺，四套商铺的面积均为27.95平方米。原告肖菲菲分三次向被告亿和丰达公司共支付定金40万元，其中：2012年10月13日原告肖菲菲向被告亿和丰达公司现金支付10万元，认购1003号商铺，收据编号NO.2238126；2012年10月17日原告肖菲菲向被告亿和丰达公司现金支付10万元，认购1004号商铺，收据编号NO.2238128：2012年10月30日原告肖菲菲向被告亿和丰达公司转账支付20万元，认购1024号和1025号商铺。收据编号NO.2238130。至今，双方所签订的《亿和国际广场认购协议》，将近八年时间。原告肖菲菲多次与被告亿和丰达公司进行协商，被告迟迟不能与原告签订正式购房合同及办理网签，致使合同目的不能实现。被告亿和丰达公司的行为已经严重侵害了原告肖菲菲的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之相关法律法规提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。被告亿和丰达公司辩称，原告陈述的40万元交纳情况不明，不具备解除合同的条件，无权要回定金。认购协议确定了位置、面积、单价和总价。原告应当继续履行合同，而不应该提出解除。原告解除合同的请求不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年10月13日，原告与被告滕州市亿和丰达置业有限公司周楼嘉苑项目部签订《亿和国际广场认购协议》一份，约定：原告认购房号1003，认购面积27.95平方米，总房款519888.98元，本次交款为定金，缴款金额壹拾万元。2012年10月17日，原告又与被告周楼嘉苑项目部签订认购协议一份，约定认购房号1004，认购面积27.95平方米，总房款480757.55元，本次缴款为定金，缴款金额壹拾万元整。2012年10月30日又签订两份认购协议，约定认购房号为1024、1025，认购面积均为27.95平方米，缴款为签约金，缴款金额分别为壹拾万元。被告滕州市亿和丰达置业有限公司周楼嘉苑项目部于2012年10月13日出具收据一份，载明：交款单位：肖菲菲，收款方式：现金，人民币壹拾万元证，收款事由：房款1003#。2012年10月17日出具收据，载明：交款单位：肖菲菲，收款方式：现金，人民币壹拾万元整，收款事由：房款1004#。2012年10月30日出具收据，载明：交款单位：肖菲菲，收款方式：转账，人民币贰拾万元整，收款事由：房款1024#、1025#。上述四份认购协议均未约定具体的订立证实商品房买卖合同的时间，认购协议签订后，被告未与原告签订正式的商品房买卖合同。2020年9月21日，原告委托北京市盈科律师事务所向被告发送律师函，内容为：“致：滕州市亿和丰达置业有限公司北京市盈科律师事务所接受肖菲菲女士的委托并指派林森律师、闫成祥律师就其与贵司签订的《亿和国际广场认购协议》相关事宜，现向贵司郑重致函如下：一、2012年10月13日、10月17日、10月30日，肖菲菲女士与贵司签订四份《亿和国际广场认购协议》，购买了贵司开发的亿和国际广场1003号、1004号、1024号和1025号四套商铺。在以上签订认购协议当日，肖菲菲女士分三次已向贵司共支付了定金人民币40万元整。二、前述四份《亿和国际广场认购协议》签订至今已近八年时间，此期间，肖菲菲女士或委托其母亲宋某女士多次通过打电话等不同方式敦促贵司尽快签署正式购房合同并办理网签，而贵司以种种理由相推诿，迟迟不能与肖菲菲女士签订正式购房合同及网签，已构成根本违约，致使合同目的不能实现，贵司行为已严重侵害了肖菲菲女士的合法权益。三、根据《合同法》等法律法规及司法解释相关规定，现代表肖菲菲女士正式函告贵司：自收到本律师函之日，肖菲菲女士解除与贵司签订的四份《亿和国际广场认购协议》，并请贵司于收到本律师函后五日内双倍返还肖菲菲女士已支付的定金人民币80万元。否则，本律师将代表肖菲菲女士采取包括但不限于诉讼在内的一切法律途径维护肖菲菲女士的合法权益。”该律师事务所通过EMS快递给被告，被告方于2020年9月23日签收。原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，被告主张原告交纳40万元情况不明，不同意原告的诉讼请求。原告为支持其主张，提交认购协议书、收据、银行交易凭证等书证，证人张某、徐某、肖某、宋某出庭作证。证人徐某证言内容：徐某系被告公司副总经理，分管财务，其在中国银行开户60×××68银行卡，在中国工商银行开户62×××32银行卡，用于公司收款房款。2012年购房人购买周楼嘉苑商铺的房款进入其个人账户。证人张某证言内容：张某系被告公司财务总监。2012年9月28日，收取原告父亲肖某代原告向被告支付1万元。2012年10月5日，肖某代原告向被告支付现金5万元。2012年10月13日，肖某代原告支付现金4万元，上述款项已存入徐某在中国工商银行62×××32账户。2012年10月17日，原告父母肖某、宋某代原告支付10万元，该款于2012年10月18日即存入徐某在中国银行60×××68账户。2012年10月30日，原告母亲宋某通过其中国银行60×××48账户向徐某中国银行60×××68账户汇款7万元。2012年10月30日，原告通过其表姐郝某真中信银行62×××85账户份三次转账13万元，存入徐某中国银行账户。证人肖某、宋某证言内容：分别于2012年9月28日、2012年10月5日、2012年10月13日、2012年10月17日、2012年10月30日代原告向被告支付27万元，并已汇入被告方工作人员徐某个人账户。证人郝某真书面证言及银行交易凭证，证明其代原告肖菲菲通过其中信银行个人账户，账号为：62×××85，向徐某中国银行账户60×××68账户转账13万元。原告提交2012年9月28日收据，该收据交款单位为肖某。2012年10月5日收据，载明：今收到肖某现金（房款定金）伍万元(50000.00元)，此据。并加盖滕州市亿和丰达置业有限公司周楼嘉苑项目部财务专用章，张某签字。2013年10月13日收据，载明：交款单位：肖菲菲，收款方式：现金，人民币壹拾万元整，收款事由：房款1003#，肖某在该收据上签字。原告提交中国工商银行个人业务凭证一份，日期为2012年10月5日，户名徐某，账号为62×××32，存入金额50000.00。提交中国银行客户回单，时间2012年10月18日，存入户名徐某，存入卡号60×××68，金额100000.00元，回单汇中有“肖菲菲”字样。提交2012年10月30日中国银行客户回单，支取户名宋某，金额70000.00元，存入户名徐某，金额70000.00元，存入卡号60×××68，该回单亦有“肖菲菲”字样。证人郝某真系山东济南发电设备厂有限公司职工，该公司隶属山东省监狱，属于监狱企业，因疫情防控需要未到庭。被告对上述证据及证人证言质证意见：汇给徐某的款项并不是打给我公司，对证人证言有异议，证人徐某、张某不仅与公司有利害关系，同时两人均不能证明款项的用途。原告的父母作为证人有利害关系，其证言与原告书证相矛盾，四位证人的证言不能证明原告将40万元交给我公司。被告未提交相关房款项目的相关审批凭证。对其主张亦未提供证据予以质证。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被告亿和丰达公司周楼嘉苑项目部与原告签订的认购协议，约定明确，系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方虽未明确签订正式商品房买卖合同的时间，但自原告发出解除合同通知书之前，并未提供证据证明其已具备与原告签订正式商品房买卖合同所应有的条件已经成就，已明显超过签订商品房买卖合同的合理周期，致使双方签订的认购协议的合同目的无法实现，被告迟延履行，致使不能实现合同目的。原告主张解除合同于法有据，原被告双方签订的四份认购协议书自解除通知到达被告之日即2019年9月23日解除。原告主张已支付定金40万元，提交收据、证人证言、银行交易凭证等证据，依据证据的关联性，原告交付款项的途径明确，资金流向轨迹清晰，收款人信息真实，能够证明原告父母肖某、宋某及郝某真通过交付现金、转账方式将40万元汇入被告方工作人员徐某个人账户的客观事实。证人徐某、张某亦证实徐某通过其个人账户代收公司房款的事实。对原告提交的书证、证人证言的证明力予以采信，原告提交的证据能够证明其已支付40万元的事实。对被告亿和丰达公司收取原告40万元的事实本院予以认定。关于原告支付40万元的性质，依据原被告于2012年10月13日签订的认购协议，明确约定交付款项为定金。2012年10月17日签订的认购协议亦约定缴款性质为定金，但该认购协议的总房款价格为480757.55元，该约定定金比例已经超过主合同标的额20%，对双方定金的数额应参照合同标的额20%予以计算，超出的部分应计算为预付房款。原被告双方于2012年10月30日签订的两份认购协议书，均约定缴款事项为签约金。原告主张两份认购协议交付的款项系定金，与事实不符，对其主张本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理…。据此，原告要求被告返还定金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告应返还的定金为：2012年10月13日认购协议书的定金双倍数额为20万元。2012年10月17日认购协议书的定金数额为96151.51元，应返还数额为96151.51×2=192303.02元。对超出定金数额的房款3848.49元，被告应予返还，亦应支付占用期间的利息。原被告于2012年10月30日签订的两份认购协议书约定的交付款项为签约金。被告应予返还，并应支付占用资金期间的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百二十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告肖菲菲与被告滕州市亿和丰达置业有限公司于2012年10月13日、2012年10月17日、2012年10月30日签订的四份《亿和国际广场认购协议》于2020年9月23日解除；二、被告滕州市亿和丰达置业有限公司双倍返还原告肖菲菲定金392303.02元；三、被告滕州市亿和丰达置业有限公司返还原告肖菲菲签约金20万元并支付利息（以20万元为基数，自2012年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告滕州市亿和丰达置业有限公司返还原告肖菲菲预付房款3848.49元并支付利息（以3848.49元为基数，自2012年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告肖菲菲的其他诉讼请求。上列二、三、四项，于本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元减半收取5900元，由被告滕州市亿和丰达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  赵曰涛二〇二一年三月三十日书记员  孔 晶