湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终554号上诉人（原审被告）：枝江翔达置业有限公司，统一社会信用代码91420583MA48CE2R9B，住所地枝江市马家店街办礼化路。法定代表人：刘金华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李必胜，湖北前锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺必正，男，1975年10月1日出生，汉族，个体工商户，住址枝江市。被上诉人（原审原告）：金新莲，女，1977年10月14日出生，汉族，个体工商户，住址枝江市。上诉人枝江翔达置业有限公司（以下简称翔达公司）因与被上诉人贺必正、金新莲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枝江市人民法院（2020）鄂0583民初1275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人翔达公司上诉请求：1、撤销江市人民法院（2020）鄂0583民初1275号民事判决，依法改判或者发回重审。2、上诉费由被上诉人贺必正、金新莲承担。事实和理由：1、2020年11月3日，法院第一开庭审理本案，双方已辩论结束。但是，贺必正、金新莲又于11月17日向法院提交了变更诉讼请求的申请书。该申请书名为变更诉讼请求，实为增加诉讼请求，即在原先诉讼请求的基础之上请求返还我公司返还银行贷款36万元及利息。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”这项规定是为了限制当事人增加诉讼请求的期限，即当事人提出增加诉讼请求必须在法庭辩论结束之前。否则，法院不应准许。故一审判决我公司返还被上诉人购房款36万元及按年利率5.88%支付利息，不仅超出了当事人的诉讼请求，而且缺乏法律依据。2、双方在《合同补充协议》第13条约定：“合同解除的，双方应相互配合办理合同备案、抵押登记的注销及贷款合同的解除等手续。买受人应自合同解除之日起30日内配合出卖人办理完毕前述手续，出卖人在前述手续办理完毕之日起30日内退还买受人已付款项。”故在合同所附条件未成就、所附期限未届满之前，被上诉人无权要求我公司返还购房款。3、最后的交房期限变更为2020年6月30日之前，我公司没有预期交付，而是被上诉人拒不收房，故其请求解除合同缺乏依据。因此，原判适用法律错误，请求支持上诉请求。被上诉人贺必正、金新莲答辩称：1、我方没有增加诉讼请求，而是变更诉讼请求。相反，我方未追偿违约金和因逾期交付产生的房屋租金等损失。我方变更诉讼请求也是以便解决双方的纠纷。2、双方在《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用。截止上诉之日，上诉人逾期交房已达一年有余，故买受人有权解除合同，并享有索赔的权利。2、上诉人作为房产开发商应当秉持诚实守信的原则，但其明知房屋未经验收，不符合交房的条件，仍通知购房者接收房屋，有欺诈之嫌。3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失应予支持。上诉人只要将购房款及利息返还到银行账户，由银行扣除借款人所欠余款，三方即可清帐。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。贺必正、金新莲向一审法院起诉请求：1.要求依法解除双方的商品房买卖合同；2.要求翔达公司返还房屋首付款156103元，并从2018年6月10日开始按年息6%支付资金占用利息；3.要求翔达公司返还银行贷款本金36万元，并返还已付利息41885.77元（从2018年10月至2020年10月止），已还本金37657元=1506.28元×25个月；4.要求翔达公司支付律师费5000元；5.要求翔达公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月10日，贺必正、金新莲与翔达公司签订《商品房买卖合同》，贺必正、金新莲购买“中景豪庭”3号楼1单元011403号房（建筑面积110.72平方米、套内面积85.25平方米、产籍号为50-0002-0062-011403）。按建筑面积计算，该商品房单价为4661.33元/平方米，总金额516103元。贺必正、金新莲采取贷款方式付款，具体付款方式及期限见附件六。双方在合同第九条约定“交付期限及条件”：1.出卖人应当在2019年12月31日前，将商品房交付买受人使用。2.出卖人交付的商品房应符合下列条件：（1）完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防、绿化等专项验收；（2）公共配套设施、市政公用设施按设计要求建成，并满足使用功能要求等，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应在发生之日起90日内书面告知买受人。在合同第十条约定“出卖人逾期交房的违约责任”：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过80日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同进行履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付价款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金等。在第十一条约定“交接”，即商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件、买受人应对楼地面、墙面和天棚面质量、门窗安装质量、栏杆安装质量、防水工程质量、室内空间尺寸等进行核验后签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》等。出卖人不出示证明文件的或者出示证明文件不齐全或所购商品房质量由明显缺陷的，买受人有权拒绝交接，由此所产生的延期交房责任由出卖人承担，并按第十条处理。双方签订补充协议第13条约定：合同解除的，双方应相互配合办理合同备案、抵押登记的注销及贷款合同的解除等手续。买受人应自合同解除之日起30日内配合出卖人办理完毕前述手续，出卖人在前述手续办理完毕之日起30日内退还买受人已付款项（扣除相应违约金与利息等），任何一方违反前述规定约定的应按合同总价款的万分之五/日向另一方支付违约金。因合同解除产生的违约金、利息等各项费用于退款时一并结算。贺必正、金新莲于同日向翔达公司交付了该房屋首付款156103元。翔达公司向贺必正、金新莲出具了收款收据。2020年4月7日，翔达公司书面告知购买“中景豪庭”房产的全体业主，即承诺在2020年6月30日前交房，否则全额退还并支付银行利息。2020年6月28日，翔达公司通知贺必正、金新莲验房。次日，贺必正、金新莲验房之后以房屋存在质量问题和延期补偿不公平等为由拒绝接收房屋。翔达公司通知贺必正等验房时，没有提交《商品房买卖合同》第九条约定的证明文件。2018年8月13日，贺必正作为借款人，金新莲、枝江翔达置业有限公司作为保证人与中国农业银行股份有限公司枝江市支行（以下简称“农行枝江支行”）签订《个人购房担保借款合同》，双方约定：农行枝江支行向两原告贷款360000元用于购买中景豪庭3#1单元1403号预售商品房，贷款直接划入被告账户。2018年9月3日，农行枝江支行将360000元贷款划入被告账户，借款凭证显示：借款利率为5.88%，还款方式为等额本金递减还款，还款日为每月3号，借款期限为2018年9月3日到2038年8月12日。截至2020年10月，原告贺必正已向银行返还借款本息79542.77元。一审法院认为，贺必正、金新莲与枝江翔达置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。双方应该按照合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应该承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。翔达公司没有按照合同约定在2019年12月31日前交房，已经构成违约。双方约定交房时间在“新冠”疫情之前，而且翔达公司在2020年4月7日出具的承诺书是其单方的意思表示，不构成双方对交房时间的变更约定。2020年6月29日，翔达公司通知贺必正等验房，但此时与合同约定在2019年12月31日前交房已相距近6个月，即使扣除疫情2个月，也已过4个月，故贺必正、金新莲有权按照约定解除合同。同时，贺必正、金新莲验房时，翔达公司没有按照合同第九条约定提交相关证明文件；贺必正等验房之后认为存在一定质量问题，导致其拒接接收房屋，可以视为贺必正等依照合同约定向翔达公司行使解除权。尽管贺必正、金新莲在第一次开庭终结后才变更或者增加诉讼请求，但涉及到本案处理结果，如不予审理，将无法解决原被告之间的纠纷，因此对其增加的请求，应予审理。合同解除后，翔达公司应该向贺必正、金新莲返还购房款包括首付款156103元、按揭贷款360000元，并按银行贷款利率5.88%支付利息。原被告与银行间签订的《个人购房担保借款合同》由双方当事人按照合同约定另行处理。贺必正、金新莲主张的律师费，无合同约定，也无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：一、解除贺必正、金新莲与枝江翔达置业有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号：0308537）；二、枝江翔达置业有限公司于本判决生效后10日内向贺必正、金新莲返还购房款516103元并按银行贷款年利率5.88%支付利息（其中以156103元为基数从2018年6月10日起至还清时止；以360000元为基数从2018年9月3日起至还清时止）；三、驳回贺必正、金新莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9428元减半收取4714元，由被告枝江翔达置业有限公司负担4480元、原告贺必正、金新莲负担234元。本院二审期间，上诉人翔达公司提交了两份证据，即翔达公司的建设工程“中景豪庭”3#楼《建设工程竣工验收报告》和《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，拟证据该工程于2021年1月28日经竣工验收合格，且已备案。经贺必正、金新莲质证，认为该证据只能证明涉案商品房在合同约定的交房时间之后才竣工、备案。经审查，本院对以上两份证据予以认定。经审理查明，原判认定事实和证据属实，本院予以确认。同时查明：实翔达公司的建设工程“中景豪庭”3#楼竣工验收的日期为2021年1月21日，并于2021年1月28日办理竣工验收备案。该事实有翔达公司提交《建设工程竣工验收报告》《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》在卷作证。本院认为，上诉人枝江翔达置业有限公司与被上诉人贺必正、金新莲签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于两个问题，一是贺必正、金新莲是否增加诉讼请求；二是本案是否可以解除合同。关于贺必正、金新莲是否增加诉讼请求的问题。经查，贺必正、金新莲没有增加新的诉讼请求，而是变更了诉讼标的。因诉讼标的发生了变化，其诉讼请求也发生了变更。为此，一审法院第二次开庭审理，法庭围绕变更后的诉讼请求，组织双方当事人进行调查、辩论，充分保障了双方的诉讼权利。因此，一审法院对贺必正、金新莲变更的诉讼请求不能置之不理，而应当依法审理，以彻底解决双方的纠纷，故一审程序合法，适用法律正确。关于是否解除合同的问题。经查，双方在合同第九条约定明确约定“出卖人应当在2019年12月31日前将商品房交付买受人使用”，但出卖人翔达公司在2019年12月31日前未能交房，不是受疫情影响，即使其逾期后曾通知买受人贺必正、金新莲去验房时，也未能提供该商品房已竣工验收备案且可交付使用的相关证明文件，足以证实翔达公司在约定的交付时间不具备交房的条件。翔达公司在二审提交的证据反而证实该工程竣工验收的时间是在2021年1月，再次佐证其在2021年1月28日之前并不具备交房的条件。由此可见，原判认定其逾期交房的事实清楚，证据确凿，故翔达公司已构成根本违约，贺必正、金新莲有权按照约定解除合同。由于解除权是一种形成权，属于单方法律行为，因一方行为人的意思表示即能成立。若当事人在具有解除权的情形之下，其解除合同的意思表示到达对方即可发生解除合同的效力，不需要对方表示同意。在贺必正等因翔达公司不具备交房的条件而拒接接收该房屋之时，即视为贺必正等向翔达公司行使了解除权。后因双方为此而争议，贺必正等在本案提出了解除合同之诉求，故法院应当依法判决解除合同。由于贺必正为购买涉案房屋而从银行贷款36万元，故翔达公司在返还购房款及利息时，应当优先用于偿还借款人所欠银行贷款余额和利息，即由翔达公司将贷款余额和利息支付到贺必正在中国农业银行股份有限公司枝江市支行设立的还款账户上。综上所述，翔达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8961元，由上诉人枝江翔达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  吴如玉审判员  王明兵二〇二一年三月十九日书记员  张月恒