山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2504号 上诉人（原审被告）：江永业，男，1977年5月10日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 被上诉人（原审原告）：咸元海，男，1966年2月16日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：刘红飞，青岛崂山青大法律服务所法律工作者。 上诉人江永业因与被上诉人咸元海房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初12449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 江永业上诉请求：1.依法撤销青岛市崂山区人民法院作出的（2020）鲁0212民初12449号民事判决书，并依法予以改判，判决驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2019年上诉人支付的租金已超过应支付的占有使用费，一审法院判决上诉人支付被上诉人占有使用费明显是错误的。2019年上诉人与被上诉人补签了《房屋租赁合同》，双方约定被上诉人出租给上诉人的房屋位于青岛市崂山区××庄街道××区，建筑面积280平方米，空地院落面积300平方米，农业种植地面积2000平方米，每年租金60000元月整，租赁期自2016年2月15日至2035年2月14日。合同签订后，被上诉人扔拒不交付其占有的约100平方米的房屋，院落以及农业种植地亦未交付给上诉人使用。本案占有使用费的计算应以租赁房屋面积、院落面积、农业种植地面积进行综合计算，而不仅仅是依照房屋面积比例进行计算，一审法院仅按照租赁房屋面积比例计算占有使用费实属不当。上诉人于2019年已经支付了租金30000元给被上诉人，如按照综合计算，该笔租金已经远远超过上诉人应当支付的占有使用费，因此，一审法院判决上诉人支付被上诉人房屋占有使用费是错误的。二、被上诉人与邻里之间有矛盾并发生冲突，将其未交付给上诉人的房屋玻璃打破，影响了上诉人的日常经营活动，给上诉人造成的损失应从房屋占有使用费中扣除。上诉人承租被上诉人的房屋后，投资了30余万元对房屋进行了装修、改造，用于经营民宿。在租赁期间中，被上诉人与邻居发生冲突，严重影响了上诉人民宿的经营活动。被上诉人的过错行为给上诉人造成了损失，应当承担责任。结合上诉人已经支付的占有使用费以及给上诉人造成的损失，上诉人都不应再支付房屋占有使用费给被上诉人。综上所述，上诉人不服一审判决。二审审理期间，上诉人补充关于上诉状中所提的第一条：我方认为按照约定应将房屋及农业种植面积上所有的植物一并交付给我方，所以我树及茶树的产出均应由我方占有。如果考虑到上述情况的话，应扣除的占用费应为312857.18元。也就是我方不应再给付占有使用费。 被上诉人咸元海辩称，一、被上诉人之所以未将自己居住的约80平房米的房屋交付给上诉人，是因为上诉人未将租赁费全额付清，租赁房屋时口头约定，租赁费全额付清后被上诉人腾让所居住的房屋，依此计算，上诉人应支付给被上诉人的租赁费为28139.50元，而不是一审所判12857.1元，之所以被上诉人未提起上诉，是不想拖延时间尽快与上诉人解除合同，收回房屋。被上诉人在一审中已陈述，双方签订的租赁合同，系上诉人所拟，内容未经过被上诉人审查，在被上诉人不在场的情况下，上诉人代签被上诉人的名字并催促被上诉人的家属捺的手印，之后，关于合同的内容被上诉人有异议，上诉人说以后再改，直至履行合同后，双方未再更改合同内容。二、上诉人在第二条中所说是无稽之谈，并无依据，实际是上诉人不善经营导致无客源，与被上诉人无关。上诉人接手房屋后，只是对个别房间局部稍作改动，加装了几台空调，总共安放了几张圆桌和茶台（有现场照片为证），这就算是投资了30余万元？现被上诉人恳请中级法院，依法查明事实真相，维护被上诉人的合法权益，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。针对上诉人补充的上诉意见补充答辩如下，从合同约定我方除自己所居住的80平米的房屋未交付给上诉人之外，其余的全部已实际交付给上诉人使用。上诉人是否使用或者是否使用得当，与我方无关。但是双方之间签订的租赁合同所说的房屋280平、院落300平米，农业种植面积2000平，这些数额全是上诉人当时在拟租赁合同时一个人所写，被上诉人不知情。上诉人陈述的茶叶收入价值与被上诉人无关。 咸元海向一审法院起诉请求：1.判决江永业支付咸元海2019年租赁费人民币30,000元；2.终止双方2016年2月15日签订的租赁合同；3.限期5日被告为咸元海腾迁房屋；4.诉讼费用由江永业承担。 江永业一审中辩称，咸元海、江永业签订房屋租赁后，咸元海一直占有房屋一处（约一百平方米左右），未交付给江永业使用，租赁合同中载明了农业种植地2000平方米亦未交付给江永业使用。同时，咸元海与邻居时常发生冲突严重影响了江永业民宿的经营活动，为维护江永业的合法权益，江永业有权对咸元海未交付的房屋及种植地不支付租金。当时，咸元海、江永业双方协商，咸元海交付占有的房屋和农业种植地后扣除咸元海占有的房屋及种植地的租赁费，如有剩余租金江永业再支付给咸元海。另外，双方签订的房屋租赁期限为20年，江永业已经投资了30多万元进行了改造，租赁合同不存在合同约定或者法定解除的情形，更不存在腾房的问题，请求法院依法驳回咸元海的诉讼请求。 一审法院认定事实如下：咸元海（出租方、甲方）与江永业（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定咸元海将位于青岛市崂山区××庄街道××区的建筑面积280平方米的房屋、300平方米的空地院落、2000平方米的农业种植地出租给江永业用于民宿经营。租赁期20年，自2016年2月15日至2035年2月14日止。租金60000元／年。江永业有权对房屋进行改造、装修。 另查明，涉案租赁房屋所占土地系青岛市崂山区××庄街道××区集体所有，咸元海系晓望社区居民。2000年3月31日，咸元海与“青岛市崂山区人民政府王哥庄街道办事处晓望村民委员会”签订协议书，约定将村委将位于该村“土地四至：东至地边邻苏兆财、西至地边邻隋礼美、南至地边邻姜玉功、北至地边邻隋礼美”的土地2.51亩承包给咸元海，承包期限15年，自2000年1月1日起至2014年12月31日止。庭审中，咸元海称涉案房屋系咸元海承包上述土地后为看护果园所建，无手续，虽承包期限已到，但社区称暂让咸元海继续使用，待收回时社区会提前通知。 一审庭审中，双方均认可《房屋租赁合同》系2019年补签，2019年之前的租金均按照30000元/年收取，已付清。双方均认可实际交付房屋面积没有280平方米，交付了8间房屋，面积大约200平方米，咸元海认可自留了自住房屋及茶室未交付。咸元海称不再追究2020年的租金。 一审庭审中，江永业称合同中约定的种植地并未交付江永业使用，咸元海称已经交付。咸元海主张双方租赁合同无效，江永业主张双方合同有效，不存在合同约定解除事由、或法定解除事由，江永业已经投资30余万元进行改造，不同意解除合同。 一审法院认为，本案的争议焦点为：合同是否无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……”本案中，江永业租赁咸元海房屋开设民宿，该使用的房屋系为咸元海看果园自行搭建，无合法手续，故双方签订的《房屋租赁合同》系无效合同。 关于咸元海主张的2019年房屋租金，一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第1款之规定，在房屋租赁合同无效时，出租人亦可以参照合同约定向承租人主张房屋占有使用费。按照合同约定280平方米的房屋加院子、种植园共计租金60000元/年，但双方在庭审中均认可咸元海向江永业只交付了约200平方米的房屋，且江永业已经支付2019年租金30000元，一审法院酌定按照租赁房屋面积比例支持2019年占用使用费12857.1元（60000元/280平方米×200平方米-30000元）。 关于咸元海主张终止双方2016年2月15日签订的租赁合同，一审法院认为，双方签订的租赁合同无效，自始无效，无需终止、解除合同，故一审法院对咸元海的此项诉请，不予支持。 关于咸元海主张限期5日江永业为咸元海腾迁房屋，一审法院认为，双方租赁合同无效，江永业无继续占用房屋的依据，故一审法院酌定自判决生效之日起十五日内江永业自涉案房屋内腾迁。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决：一、江永业于判决生效之日起十日内支付咸元海2019年房屋占用使用费人民币12857.1元。二、江永业于判决生效之日起十五日内腾迁位于青岛市崂山区××庄街道××区8间房屋（面积约200平方米）。三、驳回咸元海的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由咸元海负担314元，由江永业负担236元（此款咸元海已预交，江永业承担部分于判决生效之日起十日内直接支付原告）。 本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系一审判决支持被上诉人部分诉讼请求是否正确。涉案房屋租赁合同因所涉房屋系自行搭建，未能提交建设规划许可证等相应手续，一审据此认定合同无效符合法律规定，本院对此予以确认。 根据法律规定，房屋租赁合同认定无效后，出租人参照合同约定租金标准主张占有使用费可以得到法院支持。参照涉案合同约定280平方米的房屋加院子、种植园共计租金60000元/年，双方当事人均认可被上诉人仅向上诉人交付了约200平方米的房屋，一审法院据此按照租赁房屋面积的比例支持2019年占有使用费有事实及法律依据。一审法院在此基础上减去上诉人已支付2019年租金30000元，判决被上诉人支付2019年占用使用费12857.1元（60000元/280平方米×200平方米-30000元）符合法律规定，本院对此予以维持。上诉人关于不应支持占有使用费的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 另，上诉人主张被上诉人因邻里关系给其造成的损失与本案非同一法律关系，本院对此不予审查。上诉人据此主张折抵占有使用费的上诉理由亦不能成立。 综上所述，江永业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费115元，由上诉人江永业负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年三月二十六日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕