山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2001号 上诉人（原审被告）：雒永利，男 上诉人（原审被告）：王梅，女 两上诉人共同委托诉讼代理人：李沙沙，山东国恩律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：单修旗，山东国恩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姚正宝，男 被上诉人（原审原告）：苗凤美， 两被上诉人共同委托诉讼代理人：韩娜娜，山东海政律师事务所律师。 上诉人雒永利、上诉人王梅因与被上诉人姚正宝、被上诉人苗凤美房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初6912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 雒永利、王梅上诉请求：1.撤销一审判决书，改判雒永利、王梅赔偿姚正宝、苗凤美房屋溢价损失290187.6元或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由姚正宝、苗凤美承担。二审期间，雒永利、王梅变更其上诉请求第一项、第二项为：1.撤销一审判决第三项、第五项；2.依法改判驳回姚正宝、苗凤美房屋溢价损失、评估费的诉讼请求。后雒永利、王梅未就变更部分补交诉讼费，并请求仍以上诉状载明的上诉请求为准。事实与理由：第一，姚正宝、苗凤美根本违约，姚正宝、苗凤美没有为涉案房屋剩余尾款贷款采取过积极措施。雒永利、王梅于2019年5月13日电话通知姚正宝、苗凤美解除合同，解除理由是姚正宝、苗凤美接到办理过户手续通知，但不去办理。其以此种方式拖延、拒不支付房屋剩余尾款，构成根本性违约，雒永利、王梅行使法定解除权解除合同。第二，在本次房产交易中，姚正宝、苗凤美存在明显过错，应对自身的损失承担主要责任。雒永利、王梅于2018年10月29日办理完房屋产权证书，第一时间告知了姚正宝、苗凤美，并一直催促姚正宝、苗凤美办理产权过户，办理贷款手续或者借钱付款。但是姚正宝、苗凤美没有及时办理房屋过户。2018年11月21日，雒永利在即墨医院查出疑似肺癌，急需用钱，四处筹钱，再次催促姚正宝、苗凤美办理过户，支付剩余房款。但姚正宝、苗凤美拒不支付，也不配合办理过户。2018年11月26日至2018年12月13日，雒永利在青岛大学附属医院住院接受治疗。身体初步恢复后，雒永利又多次联系姚正宝、苗凤美，双方就多出5平方达成了一致意见，后姚正宝、苗凤美又反悔。在这种情况下，雒永利搁置争议，同意先办理过户，让姚正宝、苗凤美将剩余30余万元的尾款先支付了，但姚正宝、苗凤美仍不同意，所以，雒永利、王梅才要求解除与姚正宝、苗凤美的房屋买卖合同。第三，利益损失计算方法错误，违背公平原则。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》区分了可得利益损失的类型，分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。转售利润损失，即因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失，姚正宝、苗凤美主张可得利益损失没有事实依据。本案中可得利益的确定性不明，姚正宝、苗凤美是以银行按揭贷款的方式支付剩余购房款，不能确定其是否取得贷款，是否会出现断供情形。一审法院以评估总价减去合同价款所得数额作为可得利益损失无法律依据。涉案房屋所在小区实际成交价格中未出现过评估报告中的价格，该报告评估的房价与实际不符。即使现在购买涉案房屋所在小区房屋，亦不需要花费如此高的费用。雒永利、王梅出售该房屋才卖了100万，一审法院判决按评估价格130余万元作为涉案房屋溢价损失的参考依据，违背公平原则。即使雒永利、王梅违约，合同约定的违约责任是退还定金，给付相当于定金数额的违约金。 姚正宝、苗凤美辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。一、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》是最高人民法院于2009年因全球金融危机蔓延所引发的矛盾和纠纷在司法领域已经出现明显反映，民商事案件尤其是与企业经营相关的民商事合同纠纷案件呈大幅增长的态势，是对当时形势提出的指导意见，其中的相关解释，不适合雒永利、王梅和姚正宝、苗凤美个人之间的房屋买卖合同纠纷。二、在姚正宝、苗凤美与雒永利、王梅的房屋买卖合同纠纷中，一审法院（2019）鲁0282民初5266号、青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终2266号民事判决已经认定雒永利、王梅要求涨价及将房屋过户给案外人单宝灵的行为构成违约，雒永利、王梅的单方违约行为导致合同无法继续履行。在本案中，雒永利、王梅又意图以当初的事实作出新的认定，没有法律依据。一审法院以2019年5月13日雒永利、王梅向姚正宝、苗凤美发出解除合同通知为基准日，对涉案房屋进行了价格评估，并无不当。该评估价格1300469元与本案合同约定的成立价格575000元之间的溢价属于合同履行后可以获得的利益。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，雒永利、王梅应当赔偿房屋溢价损失。 姚正宝、苗凤美向一审法院提出诉讼请求：1.判令依法解除姚正宝、苗凤美与雒永利、王梅签订的《房地产买卖契约》；雒永利、王梅返还姚正宝、苗凤美购房款25万元及利息（以25万元为基数自2016年6月15日至实际清偿之日按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.雒永利、王梅赔偿姚正宝、苗凤美房屋装修损失9180元；3.雒永利、王梅赔偿姚正宝、苗凤美房屋溢价损失725469元、评估费5751元；4.诉讼费用由雒永利、王梅承担。 一审法院认定事实如下：2016年6月15日，姚正宝、苗凤美作为乙方（买方）与雒永利、王梅作为甲方（卖方）签订《房地产买卖契约》，主要约定，1.甲方自愿将坐落在健民街墨河嘉苑南苑X-X-X户的房地产出售给乙方；2.甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币伍拾柒万伍仟元整。付款方式：首付现金人民币贰拾伍万元整，余款在房产证下来后办理过户手续时同时交付。备注：双方于2016年6月15日已办理房屋交接手续，买方得到钥匙7把，其中有装修用钥匙2把，正房钥匙5把。同日，雒永利为苗凤美出具收条一份，载明：“收到苗凤美购房墨河嘉苑首付款贰拾伍万元整（￥250000元）。墨河嘉苑南区X号楼X单元X户。收款人：雒永利2016.6.15。” 姚正宝、苗凤美接收房屋后对涉案房屋进行了部分装修，姚正宝、苗凤美称已经进行了水电改造、厨房贴了一半瓷砖，并购买了红砖、水泥、沙子等材料放于涉案房屋内。雒永利、王梅称姚正宝、苗凤美只进行了小范围装修，且是在雒永利、王梅通知姚正宝、苗凤美解除合同之后私自进行的，雒永利、王梅认可姚正宝、苗凤美小范围的装修价值约2000元。 雒永利、王梅称，2019年5月13日，因姚正宝、苗凤美拖延支付相应购房款，雒永利、王梅通过电话通知姚正宝、苗凤美解除房屋买卖合同。 2019年5月20日雒永利与案外人单宝灵签订《房屋买卖合同》，以100万元的价格将涉案房屋转让给单宝灵。2019年5月24日，雒永利为单宝灵办理了涉案房屋网签及过户手续，2019年5月27日，涉案房屋登记在单宝灵名下。现涉案房屋由单宝灵占有使用。 2019年5月27日，姚正宝、苗凤美就涉案房屋买卖合同纠纷向一审法院提起诉讼，要求雒永利、王梅继续履行双方签订的房屋买卖合同，并要求雒永利、王梅为姚正宝、苗凤美办理涉案房屋产权变更登记手续。一审法院于2019年8月26日作出的（2019）鲁0282民初5266号民事判决书，因涉案房屋已经过户给单宝灵，双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，判决驳回姚正宝、苗凤美的诉讼请求。姚正宝、苗凤美不服该判决，提起上诉，本院作出的（2020）鲁02民终2266号民事判决，驳回上诉，维持原判。且一、二审判决均已认定，涉案房屋买卖在履行过程中雒永利、王梅要求增加房款，买卖双方对此进行过协商但未达成一致意见，后雒永利、王梅又将涉案房屋出卖给单宝灵，雒永利、王梅的行为构成违约。 经姚正宝、苗凤美申请，一审法院依法委托评估机构对涉案房屋2019年5月13日的市场价值进行评估，青岛衡元德房地产评估有限公司出具估价报告一份，估价结果为：房地产总价为1300469元。姚正宝、苗凤美支出评估费5751元。 一审法院认为：姚正宝、苗凤美与雒永利、王梅于2016年6月15日签订的《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。但雒永利、王梅在履行过程中要求增加房款，双方未协商一致，后雒永利、王梅又将涉案房屋出卖给案外人单宝灵，雒永利、王梅的行为构成违约。现涉案房屋已经卖给了案外人，房屋买卖合同已经无法履行，姚正宝、苗凤美要求解除双方签订的《房地产买卖契约》，一审法院予以支持。关于合同解除后的责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”姚正宝、苗凤美与雒永利、王梅双方合同解除后，雒永利、王梅应当将已取得的购房款25万元返还给姚正宝、苗凤美，并承担因违约给姚正宝、苗凤美造成的损失。房屋溢价损失属于合同履行后，姚正宝、苗凤美可以获得的利益，该损失是雒永利、王梅的违约行为给姚正宝、苗凤美造成的，雒永利、王梅应当进行赔偿。经评估，房屋差价为725469元（1300469元-575000元），故姚正宝、苗凤美要求雒永利、王梅赔偿房屋溢价损失725469元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。姚正宝、苗凤美为此支付鉴定评估费5751元，该费用亦应由雒永利、王梅负担。关于姚正宝、苗凤美要求雒永利、王梅支付以25万元为基数自2016年6月15日至实际清偿之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，因雒永利、王梅已赔偿姚正宝、苗凤美房屋溢价损失，该损失已经能够弥补因雒永利、王梅违约给姚正宝、苗凤美造成的损失，包括利息损失，故姚正宝、苗凤美的该诉讼请求，一审法院不予支持。关于姚正宝、苗凤美要求雒永利、王梅支付房屋装修损失9180元的诉讼请求，雒永利、王梅认可姚正宝、苗凤美装修价值为2000元，姚正宝、苗凤美提交的证据不足以证明房屋装修的实际损失数额，房屋装修的现场也并未保留，因此，一审法院认定，雒永利、王梅支付姚正宝、苗凤美房屋装修损失2000元。姚正宝、苗凤美的该诉讼请求，一审法院予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下：一、解除姚正宝、苗凤美与雒永利、王梅于2016年6月15日签订的《房地产买卖契约》；二、雒永利、王梅于判决生效之日起十日内返还姚正宝、苗凤美购房款25万元；三、雒永利、王梅于判决生效之日起十日内赔偿姚正宝、苗凤美房屋溢价损失725469元；四、雒永利、王梅于判决生效之日起十日内支付姚正宝、苗凤美房屋装修损失2000元；五、评估费5751元，由雒永利、王梅承担，雒永利、王梅于判决生效之日起十日内支付给姚正宝、苗凤美；六、驳回姚正宝、苗凤美的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费13704元，由雒永利、王梅负担13612元，由姚正宝、苗凤美负担92元。 二审期间，雒永利、王梅提交证据如下：一、房地产买卖契约一份，证明：1.姚正宝、苗凤美提交的合同是其私自修改过，冒签“王梅”名字；2.协议中未约定房屋系按套出售。所以，在出售房屋实测面积增加时，雒永利、王梅有权向姚正宝、苗凤美主张房屋差额面积的房款。3.在姚正宝、苗凤美未付清全款的情况下，雒永利、王梅于2018年6月15日就将涉案房屋交付姚正宝、苗凤美，充分证明了雒永利、王梅的履约诚意。4.合同第五条约定违约责任：乙方中途悔约，不得向甲方索还定金。甲方中途毁约，甲方应将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。二、房屋产权证书一份，证明：1.雒永利、王梅于2018年10月20日办出房产证；2.姚正宝、苗凤美自2018年10月20日至2019年5月初一直怠于为涉案房屋剩余尾款贷款采取积极措施，不向雒永利、王梅履行付款义务。三、王哥庄街道社区卫生服务中心门诊病历两份；青岛市通用门（急）诊病历一份；住院病案一份，证明雒永利于2018年10月下旬开始咳嗽、咳痰，在这种情形下，雒永利仍及时于2018年10月29日办出房产证。2018年11月21日，雒永利查出肺部疾病，疑似肺癌，急需钱治疗，紧急联系姚正宝、苗凤美协调过户事宜，姚正宝、苗凤美置之不理，拒不配合。2018年11月26日至12月13日，雒永利在青岛大学附属医院接受治疗。治疗期间，无法办理过户。 姚正宝、苗凤美质证称，对证据一的真实性无异议，该契约中虽然有第5条违约责任条款，但其中具体的履行时间和具体的数额都是空格，没有填写，没有实际履行的意义。所以，该违约责任条款没能成立。即便该违约条款是有效的，其中约定的违约金的数额明显低于姚正宝、苗凤美的实际经济损失，人民法院可以依法予以增加。对证据二中的房产证书复印件的真实性无法确认，该证据与本案没有关联性，证明不了是姚正宝、苗凤美拒不履行付款的义务致使合同无法继续履行。事实是房产证下发后雒永利、王梅没有及时通知姚正宝、苗凤美，姚正宝、苗凤美并不知道房产证办下来了。对证据三的真实性无法确认，该证据与本案也没有关联性。从病例上显示雒永利、王梅是病愈出院，没有急需用钱和花费医疗费的情况，证明不了其主张。 对于证据一，姚正宝、苗凤美对其真实性认可，本院对其真实性予以确认，对其证明事项本院结合本案其他事实在裁判理由部分综合评判；对于证据二，姚正宝、苗凤美不认可其真实性，因该证据无法证明雒永利、王梅办证后立即通知姚正宝、苗凤美及姚正宝、苗凤美不履行付款义务的事实，本院不予采信；对于证据三，因雒永利患病与否与本案无直接关联，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，在一审法院审理的（2019）鲁0282民初5266号案件中，雒永利、王梅以姚正宝、苗凤美迟延履行涉案房地产买卖契约构成根本违约为由，请求确认涉案房地产买卖契约已于2019年5月13日解除。该案民事判决中确认涉案房屋买卖契约合法有效，并认定姚正宝、苗凤美已履行支付房款的合同义务，雒永利、王梅要求涨价及将房屋过户给单宝灵的行为构成违约，作为违约一方不享有单方解除合同的权利。雒永利、王梅对该民事判决不服并提起上诉，二审法院对该案一审查明的事实予以确认，并驳回其上诉，对一审判决予以维持。故，对于姚正宝、苗凤美是否延迟履行构成根本违约的问题，已经人民法院生效判决予以评判，本院对该上诉理由不予采信。因雒永利、王梅要求涨价并将房屋过户给案外人单宝灵，导致涉案房屋买卖契约无法继续履行，雒永利、王梅应当承担因其根本违约行为给姚正宝、苗凤美造成的损失。依据法律规定，因不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。在房屋价格上涨的情况下，如出卖人守约，则买受人通过买卖获得房屋所有权，能够获取房屋增值收益，而当出卖人违约，则买受人另行购买同区位、同类型房屋需要支付更大的对价。雒永利、王梅以与案外人单宝灵之间合同约定的房屋价格低于评估价格以及现在购房价格低于评估价格为由认为不应参照评估价格认定房屋差价损失，本院认为，雒永利、王梅与案外人之间合同约定的房屋价格和其与姚正宝、苗凤美之间约定的房屋价格相差悬殊，能够反映出涉案房屋价格大幅上涨的事实，但受制于雒永利、王梅一房二卖的主观因素，该售价并不必然准确地体现当时涉案房屋客观真实的市场行情，雒永利、王梅未对所称同时期、同区位、同类型房屋价格明显低于评估价格的事实提交证据予以证明，本院对此亦不予采信。雒永利、王梅与姚正宝、苗凤美之间房屋买卖合同虽载明“甲方中途违约，甲方应在悔约之日起日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。”但涉案房地产买卖契约并未对支付定金及定金数额作出约定，雒永利、王梅亦未实际向姚正宝、苗凤美收取定金，该条款退还定金的日期处亦为空白。一审法院以2019年5月13日雒永利、王梅要求解除涉案房屋买卖合同的日期作为涉案房屋市场价值评估的节点，并依评估结论判令雒永利、王梅向姚正宝、苗凤美支付房屋差价损失及评估费，符合法律规定，本院予以确认。 综上，雒永利、王梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7829元，由雒永利、王梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年三月三十日 法官助理  钟速成 书 记 员  韩明玉 书 记 员  李春雨