山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1932号上诉人（原审被告）：李章荣，女，1970年12月10日出生，汉族，住河北省石家庄市开发区。委托诉讼代理人：张志路（系李章荣丈夫），住河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：何荣桥，河北张利勇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海阳市高新纬达置业有限公司，住所地海阳市旅游度假区海景路32号。法定代表人：辛克思，总经理。委托诉讼代理人：唐迎春，山东海平律师事务所律师。上诉人李章荣因与被上诉人海阳市高新纬达置业有限公司（以下简称高新纬达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初2583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李章荣上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回高新纬达公司的诉讼请求，继续履行房屋买卖合同；2、判令高新纬达公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。2015年李章荣在石家庄结识了为高新纬达公司卖房的刘世超，刘世超与李章荣签订了房屋预售合同，口头约定由高新纬达公司为李章荣办理房屋按揭，李章荣给予配合，李章荣也陆续支付了首付款90000元。2016年11月23日，李章荣与其配偶应中介刘世超约请来到海阳市同高新纬达公司签订了《商品房买卖合同》，李章荣并未仔细阅读合同条款，当时还表示高新纬达公司为李章荣办理贷款。合同补充协议第一条第三款约定“买受人付清首期购房款后十日内需向出卖人提供买受人办理银行按揭所需的有效材料，若买受人逾期提供按揭贷款的相关资料或不按约定办理银行按揭贷款，可视为单方违约”。事实上李章荣在付清首期购房款后十日内向高新纬达公司提供了所需材料，材料交付给高新纬达公司后，李章荣不可能向银行直接申请贷款，更何况贷款银行也是高新纬达公司指定协商的银行，所以李章荣一直等待着高新纬达公司办理贷款情况，随时给予配合。至于《商品房买卖合同》（补充协议）第一条第二款的规定并没有详细阅读，只是中介刘世超所说和高新纬达公司所述及高新纬达公司事实收取所需贷款材料均一致，李章荣就在《商品房买卖合同》补充合同上签字，直到2019年10月份高新纬达公司也没有通知李章荣是否办理了按揭贷款，也未通知过交付剩余房款，李章荣见到其他的业主收到了房屋钥匙，才通过中介了解房屋的有关情况，这时从中介刘世超的口中听说“好像房屋贷款没有批准”，建议先余20000元放在中介刘世超这里，待刘世超征求高新纬达公司意见后再进行协商，直到高新纬达公司提起诉讼，李章荣未曾收到过交付剩余房款通知，也不知道什么原因导致贷款没有批准。一审判决认为李章荣没有履行合同义务，属于违约行为是错误的。第一，一审判决断章取义，偏袒高新纬达公司的说法，根本不听取李章荣在一审中的抗辩意见，按照补充协议第一条第三款将办理贷款所需材料交给高新纬达公司，李章荣根本无法履行第一条第二款约定的内容。两款的约定相互矛盾，李章荣并没有违约。第二，一审判决认定“李章荣在支付首付款后至今近四年时间内未向高新纬达公司支付任何剩余购房款构成根本违约”，试问高新纬达公司近四年时间何时要求李章荣支付剩余购房款，李章荣在不知贷款是否获得审批（高新纬达公司也没有通知交付剩余购房款）就不能确定逾期的时间起点，如何构成根本违约。李章荣未能办理按揭贷款是因为高新纬达公司掌握着贷款所需的手续，李章荣想自己办理贷款是不可能的事实，并不是不履行剩余购房款的支付义务，而是双方约定不明，不构成违约，更不能构成根本违约，上述事实说明一审判决认定事实不清。二、一审判决适用法律错误，举证程序责任偏离了中立原则。高新纬达公司主张李章荣违约要求解除合同，争议的焦点即李章荣是否违约，是否构成根本违约，一审法院应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》进行证据分配，仅凭高新纬达公司提交的《商品房买卖合同》不足以证明向银行贷款申请的提交义务由李章荣主导。根据补充协议第一条第三款可以确定所需贷款申请材料在高新纬达公司手中掌握，李章荣的义务不明确，高新纬达公司应承担举证责任。另外高新纬达公司提供证据二、三均为复印件，李章荣不认可也不进行质证，人民法院应当采取高度的中立原则，非法定情况不应主动调查证据，更何况是复印件。人民法院依职权调取的证据也应当询问当事人的意见，本案一审法院违反了中立原则。高新纬达公司不能出示复印件，也不能证明证据的来源就应承担举证不能的法律责任，直接适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款确定违约承担责任是错误的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条高新纬达公司提供证据“仅是双方订立《商品房买卖合同》”不足以证明自己的主张，一审法院再依据《中华人民共和国合同法》第九十四条判决解除合同，该条第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的当事人可以解除合同，高新纬达公司何时履行过催告义务，没有履行催告义务，高新纬达公司是不能解除合同的。更何况履行义务的起点无法确定，也不是李章荣不履行义务，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条应当继续履行，而非解除合同的法律依据，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条也规定了不能继续履行的才可能解除合同，同样不是本案解除合同的法律依据。综上所述一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序有偏袒瑕疵，特提出上诉请求，请求二审法院依法支持李章荣的请求，给予公平公正判决。高新纬达公司辩称，恳请贵院判决驳回李章荣的上诉请求。一、一审判决认定事实清楚，适用法律及依据正确，判决合法。二、李章荣上诉缺乏事实依据。因其自身的原因贷款未能获得审批，且房款未按合同条款之约定履行付款义务，已构成合同违约。高新纬达公司按照《商品房买卖合同》条款之约定，形成诉讼之后要求解除合同，有依据。另外因李章荣的违约行为，高新纬达公司享有合同解除权。高新纬达公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除高新纬达公司与李章荣签订的《商品房买卖合同》，并判令李章荣向高新纬达公司支付违约金60000元；2、一切诉讼费用由李章荣承担。一审法院认定事实：1、高新纬达公司向一审法院提交证据《商品房买卖合同（现售商品房）》，证明高新纬达公司与李章荣存在商品房买卖合同关系，依据该合同第六条及附件四《合同补充协议》第二条的约定，本案达到解除合同及支付违约金条件。李章荣对该组证据无异议，但认为虽然《合同补充协议》第一条第二款约定由高新纬达公司协助办理按揭贷款相关手续，但该条第三款显示由高新纬达公司主导办理按揭贷款，李章荣只负有协助义务，第一条第三款是第一条第二款的变更或补充。因李章荣对该组证据无异议，故一审法院对该组证据予以采信。2、高新纬达公司向一审法院提交证据收款收据复印件六份，证明李章荣向高新纬达公司支付了房屋首付款90000元。李章荣对交款数额真实性无异议，但认为该组证据为复印件，故不予质证。该组证据虽为复印件，但李章荣对该组证据证明的案件事实无异议，故一审法院对该组证据予以采信。3、高新纬达公司向一审法院提交证据竣工验收备案表复印件，证明涉案房屋具备交付条件。李章荣认为该组证据为复印件，故不予质证。经调查，涉案房屋已经完成竣工验收备案，故一审法院对该组证据真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：高新纬达公司于2016年11月23日与李章荣签订了合同编号为HY2016-009093的《商品房买卖合同（现售商品房）》，约定由李章荣购买高新纬达公司开发的曦岛游艇·假日湾A07号楼2层201号房屋，房屋总价款为300000元，其中首付款为90000元，剩余210000元购房款由李章荣于2016年11月25日前向银行申请按揭贷款，并约定高新纬达公司应当在2017年2月22日前将符合条件的商品房交付李章荣，后李章荣向高新纬达公司支付了90000元首付款，但未办理银行按揭贷款，亦未向高新纬达公司支付剩余购房款；涉案房屋在合同约定的商品房最后交付期限前已具备交付条件。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案商品房在合同约定的商品房最后交付期限前已具备交付条件，但李章荣在交纳首付款后，未能办理按揭贷款，未严格履行剩余购房款的支付义务，在支付首付款后至今的近四年时间内未向高新纬达公司支付任何剩余购房款，导致高新纬达公司向李章荣出售商品房的合同目的无法实现，李章荣未履行主要合同义务，构成根本违约，高新纬达公司根据合同第六条买受人逾期付款违约责任“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”的约定及法律规定请求解除与李章荣签订的《商品房买卖合同（现售商品房）》的诉讼请求于法有据，予以支持。高新纬达公司按照《商品房买卖合同（现售商品房）》附件四《合同补充协议》第二条“合同签订后，无论买受人是否已将房款付清，若买受人单方面违约或退房的，出卖人有权处理买受人购买的房屋，买受人需支付总房款的20%作为违约金，在买受人与出卖人办理相关手续后，其余款项30日内全部退还”的约定，向李章荣主张违约金60000元，符合当事人约定，不违反法律规定，予以支持。李章荣作为按揭贷款的借款人，负有办理按揭贷款的主要义务，涉案房屋未能成功办理按揭贷款的主要原因在李章荣，故对李章荣的主张不予支持。诉讼过程中，经一审法院释明，李章荣仍明确表示不反诉，故一审法院对合同解除后返还购房款本金及利息等相关内容不予处理，李章荣可针对该部分民事权利另行起诉。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年7月14日作出判决：一、解除高新纬达公司与李章荣于2016年11月23日签订的合同编号为HY2016-009093的《商品房买卖合同（现售商品房）》；二、李章荣于判决生效之日起三十日内向高新纬达公司支付违约金60000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元，减半收取计650元，保全费820元，由李章荣负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：李章荣是否存在违约行为，是否应支付违约金，涉案合同是否应解除。高新纬达公司与李章荣于2016年11月23日签订的《商品房买卖合同（现售商品房）》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。在房屋买卖合同中,支付购房款是买受人的主要合同义务,交付房屋是出卖人的主要合同义务。本案中，李章荣至今未付清涉案房屋购房款的事实清楚，且未能举证证明其已积极办理贷款手续并因归责于高新纬达公司的原因而未能办理，在二审庭审中李章荣亦自认在向高新纬达公司提交办理贷款所需手续后直至2019年10月份期间，李章荣并未向高新纬达公司落实其银行贷款的情况，故李章荣未能办理银行贷款手续并支付剩余购房款的过错在于李章荣，已构成根本违约。根据涉案《商品房买卖合同（现售商品房）》第六条买受人逾期付款的违约责任“逾期超过30日后，高新纬达公司有权解除合同。高新纬达公司解除合同的，李章荣按累计应付款的20%向高新纬达公司支付违约金”的约定，高新纬达公司请求解除涉案《商品房买卖合同（现售商品房）》、李章荣支付60000元违约金于约相合，于法有据，本院予以支持。一审判决认定正确，本院予以确认。综上所述，李章荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人李章荣负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年三月二十五日书记员  孙嘉慧