江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终895号上诉人（原审原告）：江苏华宇房地产开发有限公司，住所地南京市江宁区东山镇金盛路南侧。法定代表人：钟小玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵栋，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京嘉策房地产顾问有限公司，住所地南京市秦淮区石鼓路42号702室。法定代表人：孙启东，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨雨桐，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雪倩，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人江苏华宇房地产开发有限公司（以下简称华宇公司）与被上诉人南京嘉策房地产顾问有限公司（以下简称嘉策公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2020）苏0191民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华宇公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：首先，涉案合同第六条第一款明确约定客户退房即退还佣金，并未对客户退房的原因作进一步的界定和区分，此即表明，无论何种原因，只要出现客户退房的情形，嘉策公司应当将佣金予以退还，因为客户退房就意味着华宇公司的合同目的落空。其次，虽然双方补充协议中第8条约定“如因项目原因导致购买客户不能过户的，责任由甲方承担”，这里的责任应当做体系解释一审法院以该条款否认双方关于“退换户原则”条款的效力，是教条地理解了双方的真实意思表示。第一，如果该条款中的“责任”包含含佣金不退，就应当作明确说明。第二，“退换户原则”是双方合作的前提和基础。如果双方最开始约定因华宇公司的原因导致退房，佣金不退，应当在合同的第六条中作明确的例外说明。第三，从补充协议的主要内容来看，在嘉策公司已经明确知晓华宇公司的项目存在销售中断、无法办理过户等事项，双方达成的补充协议中主要是销售指标和代理期限，并不涉及变更退换户原则这一双方合作基础。第四，佣金应当以完成委托事项来衡量，双方是商业行为，都应当承担相应的商业风险。嘉策公司辩称，根据双方签订的合同，无论是从合同条款的字面意思，还是从实现合同目的解释，都应认定如因华宇公司的原因造成客户退房，责任由华宇公司承担。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。华宇公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决嘉策公司退还华宇公司支付的佣金1607320元并支付逾期利息（以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率自2019年1月20日起计算至债务全部清偿之日止）；2.嘉策公司向华宇公司支付代缴的税费604918元；3.嘉策公司退还装修改造款98000元；4.嘉策公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年1月13日，华轩公司（甲方）与嘉策公司（乙方）签订《紫淮国际公馆项目风险代理合同》，载明“甲方为江宁经济技术开发区胜利西路18号碧水湾西园办公楼（暂名紫淮国际公馆，以下简称本项目）的合法开发商，双方就乙方风险代理由甲方开发的紫淮国际公馆公寓房源事宜，达成协议。一、风险代理范围，位于南京市江宁经济技术开发区共计102套酒店式公寓。二、风险代理期限，自合同生效之日起至2017年12月31日止。……六、退换户处理原则，1、客户退房的，如该房屋已经支付给乙方佣金的，则于下期佣金结算时扣除，该套房屋如经乙方重新售出，则重新支付佣金给乙方。……八、税费处理，1、甲方承担《商品房买卖合同》中卖方的责任义务并履行相关条款，甲方按合同约定金额给客户开具购房款发票。2、乙方佣金税费由甲方按10.08%（即客户的实际成交总价减去风险代理基总价后＊10.08%）代扣代缴。九、甲方责任和义务，1、对于风险代理范围内的房屋销售，甲方根据乙方书面通知积极协助乙方、购房人办理解押、销售认购、签约、网签、备案、鉴证（如需）、按揭或商业贷款申办、验收、交付、权证登记和发放等手续，如因此导致客户退房，责任由甲方承担。……3、甲方承担风险代理房源中卖方责任，确保风险代理房屋没有产权及债权债务纠纷，确保房屋可正常办理产权登记，按期交房，如发生购房人因房屋质量、规划变更、设计变更、消防或者交付等原因引起的投诉、退房、患方或者其他类似问题，甲方负责独立承担解决。……”2018年8月29日，华宇公司、嘉策公司达成《紫淮国际公馆项目风险代理合同》补充协议，载明由于原合同项目所处的碧水湾西苑小区老业主维权，项目自2017年5月份销售中断，由于销售中断、无法办理过户等原因，导致已认购客户大量退订。双方对销售指标作出变更，第8条约定，如因项目原因导致购买客户不能过户的，责任由甲方承担。2019年4月26日，嘉策公司向南京市江宁区人民法院起诉要求判令解除双方《紫淮国际公馆项目风险代理合同》及补充协议、华宇公司支付未结佣金134610元、返还保证金3000000元及相应利息。2019年11月22日，南京市江宁区人民法院作出民事判决书，判决《紫淮国际公馆项目风险代理合同》及补充协议自判决发生法律效力之日起解除，华宇公司支付佣金134610元并返还保证金3000000元及相应利息。本案中，华宇公司要求嘉策公司退还15套房佣金，陈述客户退房原因均是由于当时小区业委会针对办公楼权属问题维权，因矛盾消除的时间不确定，房产证延期办理，客户不清楚办理产权证的时间而提出退房。其中7套房是经过诉讼程序解除房屋买卖合同，8套房是经协商退房。华宇公司认为根据合同第六条退换货处理原则，嘉策公司应当退还佣金。对此，嘉策公司认为合同中约定的退换房仅限于客户自身原因退房，本案由于办理产证延期导致客户大量退房，根据合同第九条甲方责任和补充协议第8条，归责于华宇公司，由华宇公司独立承担。华宇公司主张按嘉策公司实收佣金数额7608492元减去案涉主张退还佣金数额1607320元，以剩余6001172元为基数扣除10.08%的税费，此税费是指其公司缴纳的土地增值税等税费成本的分摊，由于嘉策公司价格卖得越高，缴纳税费越多，嘉策公司佣金越多，所以双方在合同中约定在嘉策公司佣金中按比例承担一定成本。嘉策公司对税费不予认可。一审庭审中，华宇公司同意按嘉策公司自认收到7026832元佣金计算其实收佣金数额。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华宇公司与嘉策公司签订《紫淮国际公馆项目风险代理合同》，约定由嘉策公司推荐客户购买房屋，华宇公司按约支付佣金。双方约定不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按约履行。双方争议焦点在于退房部分佣金是否应当退还。双方代理合同第九条约定如因权证登记和发放等手续导致客户退房，责任由甲方承担，双方于2018年8月签订补充协议，载明已经发生因老业主维权导致销售中断、无法办理过户，大量客户退订房屋，补充协议第8条约定因项目原因导致客户不能过户的，责任由甲方承担。因退房是由于华宇公司无法办理过户的原因，非由于嘉策公司的过错，也非由于客户违约，华宇公司要求嘉策公司退还佣金，缺乏合同依据，一审法院不予支持。对于合同约定比例的扣除费用，是双方在订立合同时对房款产生税费成本的分担，是双方的真实意思表示，一审法院对该项费用的承担予以支持，按华宇公司主张的计算方式计算为546286.81元[（7026832－1607320）×10.08%]。华宇公司主张装修款98000元，嘉策公司予以认可，一审法院对该项费用予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审法院判决：一、南京嘉策房地产顾问有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付江苏华宇房地产开发有限公司税费负担546286.81元及装修费98000元；二、驳回江苏华宇房地产开发有限公司其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，华宇公司与嘉策公司签订的《紫淮国际公馆项目风险代理合同》约定如因权证登记和发放等手续导致客户退房，责任由甲方承担，双方之间的补充协议亦约定因项目原因导致客户不能过户的，责任由甲方承担。本案中华宇公司要求嘉策公司退还的15套房屋佣金，均是因当时小区业委会针对办公楼权属问题维权、矛盾消除的时间不确定、房产证延期办理而导致退房，根据合同约定，由此产生的责任应当由华宇公司承担，故一审法院对华宇公司要求嘉策公司退还佣金的诉讼请求不予支持，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19266元，由上诉人江苏华宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  钮丽娜审判员  白文虎二○二一年三月二十九日法官助理吴伯庙书记员朱亚芳