山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1977号 上诉人（原审原告）：山东合富辉煌房地产顾问有限公司，住所地济南市市中区。 法定代表人：罗广滨，总经理。 委托诉讼代理人：张军涛，山东鲁和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宫照群，山东鲁和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛浩泰置业有限公司，住所地青岛市城阳区。 法定代表人：李文广，总经理。 委托诉讼代理人：孙鹏，男，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：青岛华泰房地产开发有限公司分公司，住所地青岛市城阳区。 主要负责人：栾同意，总经理。 委托诉讼代理人：孙鹏，男，青岛浩泰置业有限公司员工。 被上诉人（原审被告）：青岛华泰置业集团有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：栾绍东，总经理。 委托诉讼代理人：孙鹏，男，青岛浩泰置业有限公司员工。 上诉人山东合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称合富辉煌公司）因与被上诉人青岛浩泰置业有限公司（以下简称浩泰公司）、青岛华泰房地产开发有限公司分公司（以下简称华泰分公司）、青岛华泰置业集团有限公司（以下简称华泰集团公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初9472号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人合富辉煌公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一二审案件受理费、保全费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，《终止协议》成立的基础环境发生了客观变化，该变化系意外的、未能预见的风险，而并非商业风险。1、《终止协议》签订时的客观情况是，被上诉人单方要求涉案房屋对外销售的最低单价为20000元/㎡，一次性付款最低19200元/㎡。但现阶段涉案房屋的销售单价仅约15000元/㎡，情势的变更已经超出了正常的范围，被上诉人在当时的情况下未能预见涉案房屋的销售单价下跌，上述变化系意外的、未能预见的风险。2、目前房屋交易市场低迷、销售单价的大幅度下降系客观事实，导致《终止协议》的履行出现了不可逾越的客观障碍，客观上导致了双方签订《终止协议》的基础以及预期的目的发生了根本性的变化，这一异常的变化是双方在签订《终止协议》时未能预见、也无法预见的非市场系统固有的风险，继续履行《终止协议》将严重损害上诉人的合法权益，显失公平。二、被上诉人应当支付销售代理佣金，且《终止协议》的签订并非上诉人本意，如继续履行《终止协议》，显失公平。1、营销代理期间，上诉人积极履行了销售策划、广告设计等相关义务，被上诉人累计拖欠上诉人销售代理佣金高达2054594.35元，被上诉人违约在先，未能按照约定向上诉人结算上述佣金。2、《终止协议》签订的主要原因是2018年10月26日被上诉人的原法定代表人去世，上诉人要求被上诉人结算佣金时，被上诉人现法定代表人称老人刚离世，且资金紧张，主动要求将涉案房屋抵顶给上诉人，并确定了最低销售价格、准备了相关协议书，上诉人为了支持被上诉人现法定代表人的工作才同意签订《终止协议》。3、《终止协议》签订之后，上诉人积极组织人员将涉案房屋作为主要推荐房源推向市场，但因被上诉人定价过高且房屋交易市场低迷，导致涉案房屋至今仍未被销售，被上诉人不同意降价销售，《终止协议》已经无法继续履行，上诉人不能获得销售佣金，显失公平。三、继续履行《终止协议》与诚实信用原则和公平原则相违背。1、上诉人已经履行了营销代理等义务，被上诉人应当按照约定向上诉人支付销售代理佣金，但双方签订的《终止协议》已经实际履行不能，涉案房屋不可能被出售，继续履行《终止协议》对于上诉人一方明显不公平，并且双方签订《终止协议》的目的也无法实现。2、民商事行为应当严格遵守诚实信用、公平等基本原则，一审法院未能综合考虑案件事实，片面的认定涉案房屋市场价格的涨落为正常的商业风险并由上诉人自行承担，这一结论是错误的、不恰当的，违反了公平原则。综上所述，本案案件事实属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的……,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定的情形，恳请依法查清案件事实，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人浩泰公司、华泰分公司、华泰集团公司共同辩称，双方已经签订了代理费的抵账协议，抵账协议签署时涉及的房屋抵账价格是双方共同认可的，不存在虚高欺骗等形式，因此应继续履行抵账协议。 合富辉煌公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令浩泰公司、华泰分公司支付销售代理佣金2054594.35元；2.判令浩泰公司、华泰分公司向合富辉煌公司支付逾期付款利息，以未支付的销售代理佣金2054594.35元为计算基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）之标准计算，自起诉之日起计算至实际清偿之日止；3.判令华泰集团公司对华泰分公司在上述第1项、第2项诉讼请求项下的债务承担连带清偿责任；4.本案案件受理费、诉讼保全费等全部费用均由浩泰公司、华泰分公司、华泰集团公司承担。 一审法院查明事实：合富辉煌公司与浩泰公司签订《浩泰?山水嘉园项目营销代理独家委聘合同》，约定浩泰公司委托合富辉煌公司担任浩泰?山水嘉园B区别墅项目的独家营销代理机构。 合富辉煌公司与华泰分公司签订《华泰?山水嘉园项目营销代理独家委聘合同》，约定华泰分公司委托合富辉煌公司担任华泰?山水嘉园G区别墅项目的独家营销代理机构。 上述两份合同约定了双方的权利义务，代理佣金的计算方式，结算标准以及溢价分成等事宜。 2018年12月8日，浩泰公司、华泰分公司与合富辉煌公司签订《协议书》，约定：浩泰公司、华泰分公司将涉案房屋转让给合富辉煌公司，用于抵顶所欠销售代理费。合富辉煌公司有权将房屋转让给他人，浩泰公司、华泰分公司在收到合富辉煌公司出具的转给第三人的证明函后，协助合富辉煌公司办理更名手续，由此引发的一切问题由合富辉煌公司承担。 2019年，浩泰公司、华泰分公司（甲方）与合富辉煌公司（乙方）签订《山水嘉园项目代理销售合同终止协议》，双方确认，未支付销售佣金的金额为1914149.59元以及140444.76元，共计2054594.35元，以涉案抵账房形式进行结算。双方约定涉案房屋转让总价款为3811200元，其中2054594.35元抵顶销售代理费，剩余1756605.65元由合富辉煌公司支付给浩泰公司、华泰分公司，若客户为一次性付款，则涉案房屋总价款为3658752元，其中2054594.35元抵顶销售代理费，剩余1604157.65元由客户直接支付给浩泰公司、华泰分公司。关于代理佣金结算，双方约定：1）佣金发放条件：贷款客户首付款到位，签订《商品房买卖合同》并按揭银行完成放款；一次性客户全款到位。……4）抵账房交易流程：a)抵账房整个签约流程由乙方办理，无乙方在场的情况下甲方不具备签约销售权限。b)一次性付款客户在房款缴纳过程中将其中2054594.35元及约定溢价部分缴纳至乙方账户，剩余部分缴纳至甲方账户，房款发票由甲方开具。c)贷款客户需将首付款缴纳至乙方账户，房款发票由甲方开具。贷款放款至甲方账户30日内，甲方将剩余抵账金额及溢价部分全额支付与乙方，逾期按日承担千分之三的违约责任，直至付清为止。 一审法院认为，本案系商品房委托代理销售合同纠纷。浩泰公司应支付合富辉煌公司的1914149.59元以及140444.76元共计2054594.35元的销售佣金，双方在2018年12月8日签订的《协议书》及2019年签订的《山水嘉园项目代理销售合同终止协议》中均约定以涉案抵账房形式进行结算。《山水嘉园项目代理销售合同终止协议》是对2018年12月8日《协议书》的进一步明确和细化。合富辉煌公司作为专业房地产顾问公司，对涉案抵账房的具体情况以及销售价格的判断应更具有专业性，其与浩泰公司、华泰分公司签订的《山水嘉园项目代理销售合同终止协议》，对抵账房转让价款进行了明确约定，且该协议中特别约定了溢价分成条款，可以印证签订协议时合富辉煌公司对于抵账房的价格是认可的，该协议系当事人真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，合富辉煌公司并未提供证据证明存在意思表示虚假或者其他无效情形，故该终止协议合法有效，另，案涉房屋销售价格的波动属于正常的商业风险，并不构成合富辉煌公司主张不履行合同的理由，因此，双方当事人均应依约履行《山水嘉园项目代理销售合同终止协议》。 在《山水嘉园项目代理销售合同终止协议》中，双方对佣金发放条件、抵账房交易流程均有明确约定，从这些约定来看，该协议并非约定涉案房屋的所有权转移至合富辉煌公司名下，并非直接以案涉房屋权属转移代替金钱给付，而是约定以案涉房屋部分销售价款优先抵顶合富辉煌公司的销售代理佣金，故合富辉煌公司主张以物抵债，以未将涉案房屋过户至其名下为由要求浩泰公司、华泰分公司支付销售代理佣金2054594.35元及逾期付款利息的诉讼请求缺乏事实及法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回合富辉煌公司的诉讼请求；案件受理费23237元，减半收取11618.5元，保全费5000元，共计16618.5元，由合富辉煌公司负担。 二审经审理查明，上诉人合富辉煌公司提交其工作人员与华泰集团公司法定代表人栾绍东、工作人员孙鹏的聊天记录，贝壳找房APP截图（山水嘉园套四房屋历史成交截图一份以及套四房屋现挂牌销售价格一份），证明：1、被上诉人在一审时虚假陈述，以涉案房屋抵顶应付销售佣金事宜是被上诉人单方提出的要求，并且确定了销售单价以及最低销售单价，上诉人虽然提出其他方案，但被上诉人不同意，坚持要求以涉案房屋抵顶应付销售佣金。2、涉案房屋所在小区，同户型历史成交单价仅为16000元/㎡，现阶段二手房挂牌销售价格仅为12000元/㎡-13000元/㎡。2、终止协议中被上诉人要求的销售价格为20000元/㎡（底价为19200元/㎡），抵账房屋不可能被销售，《终止协议》实际已经无法履行，应当予以解除，上诉人的债权并未实现，其有权选择依照基础法律关系提起诉讼要求被上诉人履行支付义务。被上诉人质证称，抵账价格19200元是双方共同认可的，并不是我方单方面强加于对方的。网上价格并不能代表双方对于抵账价格的认可，网上价格报价无序混乱，其业主销售的自身原因多种多样。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，双方在2018年12月8日签订的《协议书》及2019年签订的《山水嘉园项目代理销售合同终止协议》均是双方当事人真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行。合富辉煌公司主张该终止协议系对方强行签订、并非其本意，未提交充分的证据证实，本院不予采信。房地产市场的价格波动属于正常的市场行为，近年来，网络、媒体等对房地产市场价格或涨或跌有过诸多的评论，合富辉煌公司作为专业房地产顾问公司，对此应当有自己的专业判断、也应当知晓房地产市场存在或涨或跌的可能。其与浩泰公司、华泰分公司签订《山水嘉园项目代理销售合同终止协议》后，涉案房屋出现价格变化属于正常的商业风险，不能成为合同解除的理由。 双方在终止协议中对代理佣金的支付有明确的约定，合富辉煌公司要求终止履行《山水嘉园项目代理销售合同终止协议》，由浩泰公司、华泰分公司、华泰集团公司另行支付代理佣金及利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，合富辉煌公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23237元，由上诉人山东合富辉煌房地产顾问有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二一年三月二十二日 法官助理马文淑 书记员 胡浩东 书记员 李珊珊