安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终81号 上诉人（原审被告）：五冶坤泰（宿州）置业有限公司，住所地安徽省宿州市沱河北岸人民北路天鹅湾会所，统一社会信用代码91341302790114810Q（1-1）。 法定代表人：俞昌锦，该公司经理。 委托诉讼代理人：余继承，安徽黄淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩涛，安徽黄淮律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王琳琳，男，1984年1月19日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：王**，男，1964年9月10日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区，系王琳琳父亲。 上诉人五冶坤泰（宿州）置业有限公司因与被上诉人王琳琳合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 五冶坤泰（宿州）置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一二审诉讼费用由五冶坤泰（宿州）置业有限公司负担。事实和理由：一、王琳琳未及时签订《商品房买卖合同》，系王琳琳违约，但一审法院却认定五冶坤泰（宿州）置业有限公司未能举证证实其履行通知王琳琳签订合同的义务明显与事实不符。1.一审中，五冶坤泰（宿州）置业有限公司销售顾问刘某出庭作证，证明其多次电话通知王琳琳签订《商品房买卖合同》，王琳琳以不是现房为由多次拒绝，不与五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，是王琳琳构成违约。刘某作为五冶坤泰（宿州）置业有限公司的员工及销售顾问，其最了解双方之间认购情况，证言具有真实性，应予采信。2.王琳琳在诉状中自认称“房屋建好，王琳琳得知可以交付，其找五冶坤泰（宿州）置业有限公司要求签订《商品房买卖》”，案涉房屋是2016年年底建好，中间长达两年的时间，王琳琳不来与五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，五冶坤泰（宿州）置业有限公司无法左右更不能强迫，显然是王琳琳违约。3.庭审中，王琳琳回答法官发问时，其称是2018年看到房屋建好，其又称予2017就找五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订《商品房买卖合同》。正常情况下，认购协议签订后不久，双方就会及时签订《商品房买卖合同》。本案中，认购单签订的时间是2014年9月24日，不论是2017年还是2018年找的，中间长达几年的时间王琳琳逾期都不来签订《商品房买卖合同》，完全与常理不符，王琳琳以自己的行为表明不履行合同的义务，构成违约。二、一审将王琳琳支付的200000元购房款认定为定金，定性错误。王琳琳举证的200000元收据明显证明收款是由为：房款。该书证明确证明王琳琳交付的200000元系购房款，而非定金，不能适用定金罚则。综上，五冶坤泰（宿州）置业有限公司没有违约行为，收取王琳琳的200000元系购房款，不属定金，请求二审查明事实予以改判。 王琳琳辩称，一、一审第一次审理是所谓证人刘某未出庭，后来才出庭，证人证言不可信。二、法庭问王琳琳房屋是什么时间建好的，因为此事时间较长，王琳琳又不是专业人士，回答问题容易出现漏洞，况且王琳琳有自己的工作，不可能天天在工地看着，回答具体建好房时间有可能记错。三、王琳琳在购房时，五冶坤泰（宿州）置业有限公司告知房屋尚未建造，想买房屋需缴纳定金，五冶坤泰（宿州）置业有限公司称交款是定金，王琳琳也就认为是定金，五冶坤泰（宿州）置业有限公司之所以收款凭据上写收取购房款，系其公司的专业法律顾问安排，王琳琳认为交纳的就是购房定金。 王琳琳向一审法院起诉请求：1.依法解除王琳琳与五冶坤泰（宿州）置业有限公司于2014年9月24日签订的认购合同；2.判令五冶坤泰（宿州）置业有限公司返还王琳琳交款200,000元；3.判令五冶坤泰（宿州）置业有限公司赔偿王琳琳损失200,000元及房屋涨价损失300,000元；4.本案的诉讼费用由五冶坤泰（宿州）置业有限公司负担。 一审法院认定事实：2014年9月24日，王琳琳与五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订《天鹅湾G12#楼认购单》，认购单载明“王琳琳认购五冶坤泰（宿州）置业有限公司开发的天鹅湾G12#楼502室住宅一套，房屋面积254.96平方米，每平方米7,288元，总计1,858,148元，全款到位赠送G12#楼地下停车位一个”；认购单中还明确约定王琳琳应在接到五冶坤泰（宿州）置业有限公司电话或短信通知之日起七日内前来签订《商品房买卖合同》，如逾期视为放弃认购权。认购单签订当日，王琳琳向五冶坤泰（宿州）置业有限公司交付200,000元，五冶坤泰（宿州）置业有限公司向王琳琳出具了收据。此后七日内五冶坤泰（宿州）置业有限公司没有通知王琳琳签订《商品房买卖合同》。另查明：2016年4月28日，五冶坤泰（宿州）置业有限公司开发的商品房曾被冻结，在此之后，五冶坤泰（宿州）置业有限公司没有能够举证证明曾通知王琳琳订立《商品房买卖合同》。 一审法院认为，本案中，双方签订的《天鹅湾G12#楼认购单》对所购房产的房号楼层面积单价等均作了明确约定，双方在认购单中还明确约定王琳琳在接到五冶坤泰（宿州）置业有限公司电话或短信通知之日起七日内前来签订《商品房买卖合同》，人逾期视为放弃认购权。为此，王琳琳向五冶坤泰（宿州）置业有限公司预付了200,000元，该款系在五冶坤泰（宿州）置业有限公司的要求下，王琳琳为了保证能够订立合同购买到房屋而交付，具有定金的性质。本案中，至2014年9月4日王琳琳与五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订认购单并给付200,000元后至今，五冶坤泰（宿州）置业有限公司未能举证证实其履行了通知王琳琳签订合同的义务，王琳琳购买房屋的目的已经不能实现。故王琳琳要求解除认购合同，并要求五冶坤泰（宿州）置业有限公司双倍返还400000元的诉讼请求，一审予以支持。王琳琳要求五冶坤泰（宿州）置业有限公司赔偿房屋涨价损失没有法律依据，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、解除王琳琳与五冶坤泰（宿州）置业有限公司订立的认购合同；二、限五冶坤泰（宿州）置业有限公司于判决生效后三十日双倍返还王琳琳的认购款400,000元;三、驳回王琳琳的其他诉讼请求。一审案件受理费10,800元，财产保全费4,000元，合计14,800元，由王琳琳负担6,343元，五冶坤泰（宿州）置业有限公司负担8,457元。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：除一审认定王琳琳交纳的200,000元为定金错误外，一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，按《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，王琳琳与五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订天鹅湾G12#楼认购单，是双方当事人的真实意思表示且不违背法律、行政法规的禁止性规定，当属有效合同，对当事人具有约束力，双方应当依照合同约定全面履行各自的义务，任何一方违反约定均应承担违约责任。如前所述，按《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》〔法释（2012）8号〕第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，王琳琳与五冶坤泰（宿州）置业有限公司签订的认购单属于预约合同，该合同为有效合同。在预约合同签订后，王琳琳与五冶坤泰（宿州）置业公司之间应当按照预约合同中双方约定签订商品房买卖合同，但五冶坤泰（宿州）置业公司一直拖延不通知王琳琳去签约，期间其开发的房屋还被冻结，五冶坤泰（宿州）置业公司的行为构成违约。王琳琳在发现案涉房屋已建成，而五冶坤泰（宿州）置业有限公司迟迟不与其签订商品房买卖合同，其购房的目的不能达到后，遂提起诉讼要求解除与五冶坤泰（宿州）置业有限公司，并要求五冶坤泰（宿州）置业有限公司返还购房款，赔偿违约金，合法有据，应获支持。五冶坤泰（宿州）置业有限公司上诉提出其员工已通过电话通知王琳琳签约，系王琳琳不愿签约存在违约，其公司不存在违约行为的主张，但五冶坤泰（宿州）置业有限公司没有提交电话或微信通知王琳琳签约或王琳琳书面或口头拒绝与其公司签订商品房买卖合同的证据，况其公司也没有将收取的王琳琳的200,000元予以返还，明显存在违约，理应向王琳琳返还购房款，赔偿违约金。一审认定五冶坤泰（宿州）置业公司的行为构成违约，判决解除双方之间预约合同正确,但一审认定王琳琳交纳的200,000元为定金，依据定金法则，判决五冶坤泰（宿州）置业有限公司双倍返还定金，同时驳回王琳琳主张赔偿违约金的诉讼请求，显属不当,也与王琳琳的诉讼主张不一致。根据五冶坤泰（宿州）置业有限公司出具收据载明王琳琳所交200,000元为房款，而定金的成立应当在书面文书上写明定金字样，本案所涉款项应为预付房款而非定金，不适用法律关于定金的规定。审理认为，本案中，王琳琳自己提出与五冶坤泰（宿州）置业公司解除预约合同，应予准许，双方预约合同解除，五冶坤泰（宿州）置业公司理应将收取王琳琳的预付房款200,000元予以返还，同时因五冶坤泰（宿州）置业有限公司的违约行为，作为守约方的王琳琳期待利益也随之丧失，五冶坤泰（宿州）置业有限公司应承担违约赔偿责任。本院考虑预约合同和本约合同存在的差异，兼顾案件的客观履行情况及当事人的过错程度、合理的成本支出、房屋价格上涨及五冶坤泰（宿州）置业有限公司长期占用王琳琳预付款不予返还等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量，酌情支持王琳琳主张的赔偿200,000元的诉讼请求,对王琳琳主张赔偿房屋涨价损失300,000元予以驳回。五冶坤泰(宿州)置业有限公司上诉提出其不存在违约，不承担违约责任的主张无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，五冶坤泰（宿州）置业有限公司上诉中除一审认定王琳琳交纳的200,000元系购房款，而非定金的上诉请求成立外，其他上诉请求均不能成立。一审法院对王琳琳所交款项的性质认定错误，导致适用法律及判决结果部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》〔法释（2012）8号〕第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初294号民事判决第一项即“解除王琳琳与五冶坤泰（宿州）置业有限公司于2014年9月24日订立的认购合同”，第三项即“驳回王琳琳的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初294号民事判决第二项即“限五冶坤泰（宿州）置业有限公司于判决生效后十日内双倍返还王琳琳400,000元”为“限五冶坤泰（宿州）置业有限公司于判决生效后十日内返还王琳琳购房款200,000元，并赔偿王琳琳损失200,000元”。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10,800元，财产保全费4,000元，合计14,800元，由上诉人五冶坤泰（宿州）置业有限公司负担8,457元，上诉人王琳琳负担6,343元；二审案件受理费5,800元，由上诉人五冶坤泰（宿州）置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  宋 莉 审判员  许劲松 二〇二一年三月二十六日 法官助理赵如如 书记员刘相 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。