四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川17民终281号上诉人（原审原告）：张国煌，男，1963年10月16日出生，汉族，住四川省达州市通川区。原告委托诉讼代理人：陈红宇，四川瀛诚虹信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：达州市众意物业服务有限公司，住所地四川省达州市通川区大北街49号原市检察院内通川区商务局底层车库，统一社会信用代码915117023377272802。法定代表人：任江荣。上诉人张国煌诉被上诉人达州市众意物业服务有限公司（以下简称众意物业公司）物权保护纠纷一案，不服四川省达州市通川区人民法院（2020）川1702民初4101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张国煌及其委托诉讼代理人陈红宇，被上诉人众意物业公司的法定代表人任江荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国煌上诉请求：1、撤销原审判决；2、请求二审法院支持上诉人的一审全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，一审法院根据被上诉人口头陈述认定东华农贸市场高压配电线浸泡水中错误，该农贸市场设施不完善有安全隐患的话，那么就不会被竣工验收，也不会通知包括上诉人在内的所有业主去办理相关产权证；一审法院认定东华农贸菜市场现有业主300余人，《东华农超市场业主代表推选大会签到册》参加人数174人，电话联系业主43人，和解217人，属于认定错误。理由：实际到场人数只有80几人，还有重复签名、代签，电话联系也没有提供相关依据，被上诉人也没有到场，也没有委托其他人代签；一审法院认定的五位业主代表里面杜兆仁、杨全、龚雪莲三位业主代表的推选不合法。二、一审法院适用法律错误。涉案的东华农超市场业主在2017年8月11日就已经选举产生了业主委员会，陈传建为主任，张晓林、覃碧华为副主任，李小华、刘佳、陈飞宏为委员，但2019年7月20日签订案涉委托经营协议的五位代表不是本案的业主委员会委员。上诉人请求的是物权保护，即使五位代表有代表权，但在当事人事后没有追认的情况下，也不能代表上诉人与被上诉人签订委托协议书，被上诉人依据无效的委托协议书侵占上诉人的门市（或摊位），已经构成侵权，应当承担民事责任。众意物业公司辩称，我知道选举代表的事情，但我没有参与细节不清楚，我在2019年10月1日就入住东华农贸市场生活小区管理住户；他们在会议室商讨的结果才签订的这个协议，五位代表是签了字的，签字后一年多才说无效；签字后我组织对电缆、自来水等改造。所以，我没有违反协议，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。张国煌向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告众意物业公司返还原告位于达州市通川区皂角垭社区二组东华农超市场综合楼A、B幢东华农超第028、029号门市和第057号摊位；2、请求法院判令被告众意物业公司按40.046元/天的标准赔偿其非法占有期间（从2019年9月1日开始，至被告实际返还原告的门市和摊位之日止）给原告造成的租金损失（截止2020年8月2日租金14506.70元）；3、请求法院判令被告众意物业公司排除对原告位于达州市通川区皂角垭社区二组东华农超市场综合楼A、B幢东华农超第028、029号门市和第057号摊位的妨害，恢复原状；4、本案诉讼费用全部由被告达州市众意物业服务有限公司承担。庭审中，原告当庭增加诉讼请求：请求确认被告众意物业公司与业主代表陈林、杜兆仁、龚雪莲、杨全、任娟签订的《东东华农贸市场经营管理委托协议书》无效。一审法院认定事实：2012年4月1日，原告与东华商贸公司签订《委托经营协议》两份，约定由原告委托东华商贸公司经营位于达州市通川区皂角垭社区二组的东华农超市场综合楼A、B栋第028、029号门市和第057号摊位，委托经营期限五年，从2013年4月1日至2018年4月1日止，合同期限内，东华商贸公司每年向原告支付《达州市商品房买卖合同》中该物业购买总价款8%的租金。2012年6月1日，原告与东华商贸公司签订《商品房买卖合同》两份，约定原告购买东华商贸公司开发的位于达州市通川区皂角垭社区二组的东华农超市场综合楼A、B栋第028、029号门市和第057号摊位，价款总计196400元。五年委托经营期限届满后，通川区东华农贸市场因产权纠纷等原因曾两度关停，该农贸市场也存在高压配电线浸泡水中、消防设施不完善等安全隐患，被评为达州市最不满意的市场之一。2019年6月19日，应“四城同创”的要求，由通川区朝阳街道皂角垭社区牵头，通知广大购买门市和摊位的业主在东华农贸市场一楼院坝内召开了选举业主代表大会。东华农贸市场现有业主300余人，《东华农超市场业主代表推选大会签到册》载明现场参加人数174人，电话联系业主43人，合计217人。该会通过投票方式推选出陈林、杜兆仁、任娟、杨全、龚雪莲5人作为业主代表，并予以了公告。2019年7月20日，东华农贸市场五名业主代表陈林、杜兆仁、任娟、杨全、龚雪莲作为甲方与被告众意物业公司作为乙方在达州市通川区朝阳街道办事处会议室签订了《东华农贸市场经营管理委托协议书》，主要约定：“……一、委托时间甲方委托乙方经营管理东华农贸市场，委托时间5年即2019年9月1日起至2024年8月31日止。二、租金收取前一年半免收租金，后三年半收取租金，租金收取按当年市场价格商定，并在商定后前三个月交清当年租金。三、双方责任1.现有的市场基础设施投入（水电网改造、消防通风、制度职责等）由乙方负责，并达到市场经营的基本要求，甲方用一年半免租费用作为对乙方投入基础设施建设费用的补贴，乙方经营期满后，无条件完整的交由甲方使用。在改造期间，改造内容交由甲方审定并适时监督。2.在经营期间，甲方每季度对乙方经营情况、安全责任的落实进行监督，并有权督促乙方进行整改。3.甲方必须把所有门市、摊位完整交给乙方自主经营管理，保证乙方正常经营…”。嗣后，被告按照协议约定对水电网、消防通风等基础设施投入资金进行了改造，并对外招租，目前东华农贸市场负一层300余个门市及摊位中已有100多个在正常经营。原告认可五名业主代表之一的龚雪莲系其妻。同时查明，2017年8月22日，达州市通川区人民政府朝阳街道办事处出具《关于对东华农超首届业主委员会予以备案的复函》，载明：2017年8月11日，东华农超全体业主投票选举产生了东华农超首届业主委员会委员6名，其中陈传建为主任，张晓林、贾碧华为副主任，李小华、刘佳、陈飞宏为委员，任期5年。一审法院认为，在东华农超首届业主委员会存续期间，通川区东华农贸市场处于关停状态，应“四城同创”的要求，通川区朝阳街道皂角垭社区通过召集购买东华农贸市场门市和摊位的业主召开业主大会的方式，选举产生了五名业主代表，并予以了公告。嗣后，被告与五名业主代表在达州市通川区朝阳街道办事处会议室签订了《东华农贸市场经营管理委托协议书》，故被告有理由相信由通川区朝阳街道皂角垭社区组织推选的五名业主代表有代理权，可以代表全体业主签订前述委托协议书。同时，原告之妻龚雪莲参与了业主代表的推选，并作为业主代表之一在前述委托协议书上签字确认，原告在签订协议后长达一年多的时间内未提出异议，应当视为其对该协议的认可。该协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效，原、被告应当按照协议约定全面履行各自的义务。东华农贸市场内存在众多门市和摊位，虽各门市和摊位在结构上能作出物理性区分，但作为农贸市场而言，若存在高压配电线浸泡水中、消防设施不完善等安全隐患显然无法正常经营，受损的是全体业主的共同利益。被告签订协议后，投入资金对东华农贸市场基础设施进行改造，使东华农贸市场恢复了正常经营，在一定程度上维护了广大业主的共同利益，故原告要求确认《东华农贸市场经营管理委托协议书》无效、判令被告返还门市及摊位、排除妨害、恢复原状的诉讼请求，不予支持。关于原告要求被告支付租金占用损失的诉讼请求。因《东华农贸市场经营管理委托协议书》明确约定租金的支付方式为2019年9月1日起至2021年2月28日止免收租金，2021年3月1日起至2024年8月31日止的租金收取按当年市场价格商定，并在商定后前三个月交清当年租金，故被告无需支付2019年9月1日起至2021年2月28日止的租金，2021年3月1日起至2024年8月31日止的租金支付期限未届满，应由双方按照协议约定进行协商，若协商不成，原告可另行起诉。因此原告主张被告按照其与东华商贸公司签订的委托经营合同约定的租金标准支付租金占用损失缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条规定，判决：驳回原告张国煌的诉讼请求。案件受理费163元，减半收取81.50元，由原告张国煌负担。二审期间，上诉人向本院提交了王素萍、张相臣、刘肖平、杨全、于家珍等八人的书面说明，拟证明未到场的几个人在签到册上有他们的签名，但并没有委托任何人帮忙签名，到场签名的人也不知道是推选代表与众意物业公司签合同，一直以为是维权。经质证，被上诉人众意物业公司对上述证据不发表意见，认为选举的事是社区组织的，我无权组织，也没有参加。本院认证：上诉人二审提交的证据形式上属于证人证言，证人未出庭接受质询，对其真实性本院不予采信。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，达州市通川区东华农贸市场在投入使用过程中，因产权纠纷等多种原因导致市场曾两度关停，加之消防等基础设施不完善、存在安全隐患和脏乱差现象，市场所在社区为配合达州市“四城同创”及周边环境整治等工作需要，通过组织东华农贸市场门市和摊位的业主召开业主大会选举的五名业主代表在街道办事处会议室与被上诉人众意物业公司签订了《东华农贸市场经营管理委托协议书》。嗣后，众意物业公司按照协议约定投入资金对市场基础设施进行改造和管理，使东华农贸市场逐步恢复了正常经营属实，本院应予认定。本案二审中争议的主要焦点是案涉《东华农贸市场经营管理委托协议书》的效力及上诉人的诉讼请求能否成立的问题。上诉人认为，东华农贸市场业主代表推选不合法，不能代表其签订委托管理协议，该协议也对其无效。本院认为，众意物业公司经协商与市场所在社区组织东华农贸市场门市和摊位的业主召开业主大会选举的五名业主代表所签订的《东华农贸市场经营管理委托协议书》，有理由相信五位业主代表系有权代表全体业主签订的协议，协议内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定应属合法有效。同时，该协议签订后，众意物业公司已进行了实际履行且长达一年多全体业主均未提起诉讼要求撤销该协议。对于业主代表具体的推选程序是否合法均不影响本案合同的效力，不属本案审理范畴。因此，张国煌应受《东华农贸市场经营管理委托协议书》所产生的权利义务的约束，其要求判令众意物业公司返还摊位、排除妨害、恢复原状并支付协议约定的免租期内的租金占用损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据。一审法院据此对其诉讼请求不予支持，判决驳回其诉讼请求并无不当。同时，也明确了免租期外的租金应由双方按照协议约定进行协商，若协商不成，上诉人可再另行主张权利。综上所述，张国煌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费163.00元，由上诉人张国煌负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二一年三月二十九日书记员  贺梦竹