江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2021)赣1123民初510号原告：陈某杰，男，1982年7月14日出生，汉族，汽车修理工，家住江西省上饶市玉山县。委托诉讼代理人：柳某清（系原告陈某杰妻子），女，1982年3月22日出生，汉族，无业，家住江西省上饶市玉山县。原告：柳某清，女，1982年3月22日出生，汉族，无业，家住江西省上饶市玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地：江西省上饶市玉山县冰溪街道怀玉山大道东路**国际名都****，统一社会信用代码913611235787508286。法定代表人：春某喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：春某，系该公司销售部经理。原告陈某杰、柳某清与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柳某清并代理陈某杰、被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人春峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某杰、柳某清向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金19,524.98元（暂计至2020年12月31日）；未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金2,674.65元，两项合计22,199.63元；2.被告立即为原告办理房屋权属登记，并在完成房屋权属登记前按照购房款的日万分之0.5标准支付违约金（自2020年8月17日起算）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告系夫妻，2017年10月11日，原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为534931元（开票金额534756元）；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2018年12月30日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按己付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，原告在被告延期交房后曾向被告提出交房的要求，被告至今仍未向原告交付验收合格的房屋，经原告等业主一再催促反应，被告至今也未能向原告办理房屋产权登记。后经了解，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告未能按合法的手段将房子交付给原告。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。应当自2018年12月30日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之零点五支付违约金计起诉日（暂计至2020年12月31日，730天），逾期交房违约金合计19524.98元；被告应当在2018年12月30日前交付合格房屋后，180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：534931元×0,5%＝2674.65元（开票金额534756元×0,5%＝2673.78元）。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。庭审中，原告将逾期交房违约金与逾期办证违约金的诉讼请求变更为：逾期交房违约金自2018年12月30日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之一支付违约金至2020年12月31日止；逾期办证违约金以2019年1月15日为起点，再加上180天的宽限期，自满180天后的当天以购房总价款为基数按日万分之0.5计算至完成办证之日止。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：对签订合同的事实没有异议，原告按合同支付购房款没有异议，我公司在2019年1月15日就向原告发送过交房通知，但原告并未过来办理交房手续，我方不存在违约交房，我方不应该承担违约交房的责任，按照合同中约定的“宽展期”约定：买受人同意给予出卖人180天的宽展交房期，允许出卖人在该期限届满前，同意合同继续履行并且出卖人不承担违约责任；合同约定2018年12月30日前交房，我方于2019年1月15日通知原告办理交房手续，所以我方不存在交房违约；我方于2021年2月24日将房屋交付给原告，双方并办理了交接手续，故办理房产证的期限应该从该日起计算180日，并且逾期办证违约金为总房价的万分之0.5计算。本院经审理认定事实如下：2017年10月11日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于江西省上饶市玉山县。合同约定：⑴房屋价款为534931元，由原告于合同签订时支付首付款274931元，另26万元在符合银行按揭的条件下办理贷款；⑵被告应当在2018年12月30日前向原告交付经验收合格的房屋。逾期交付的：①逾期不超过60日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金；⑶被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。另还约定了“如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房的，买受人同意给予出卖人180天的交房宽展期，宽展期主要是因供电部门、自来水公司等部门以及连续多日的雨水天气而导致的无法在合理施工条件下完成的交付”等其他条款。合同签订后，原告按约向被告支付了购房首付款274931元，并在后续办理了银行按揭款。2019年1月15日，被告向原告发送了《入伙通知书》，告知其定于2019年1月15日为正式入住日。因被告未能向原告提供三书一证一表（住房质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工验收合格证、竣工验收备案表），原告拒绝接收房屋。2021年2月24日，原告接收了涉案房屋，双方办理了房屋交接手续。还查明，被告开发的涉案房屋尚未取得《商品房综合竣工备案表》;逾期交房原因系因资金短缺而导致的。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同的约定履行义务。现原告已按合同的约定向被告支付了购房款，被告未在合同约定的期限内向原告交付经竣工验收合格的房屋，已构成违约，理应向原告支付逾期交房的违约金。但原告要求按日万分之一支付延期交房的违约金，超出了合同的约定，原告也未提供证据证明合同约定的违约金低于其造成的实际损失，故对超出合同约定的部分不予支持。截至2020年12月31日的逾期交房违约金为：534,931元×732天×0.00,005=19,578.47元。对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，因合同约定的是被告在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而涉案房屋于2021年2月24日实际交付给原告使用，现尚未超过180天，故本院对于该诉讼请求不予支持。对原告要求被告办理房屋权属登记的请求，因涉案房屋至今未取得《商品房综合竣工备案表》，尚不具备办理不动产权登记的条件，故对该请求不予支持。被告辩称按照合同中约定的宽展期，买受人同意给予出卖人180天的宽展交房期，其不存在逾期交房的情形，该辩称意见与合同约定不符，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈某杰、柳某清支付截至2020年12月31日的逾期交房违约金计人民币19,578.47元；二、驳回原告陈某杰、柳某清的其他诉讼请求。案件受理费1,200元，减半收取计600元，由原告陈某杰、柳某清负担450元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知书，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  叶丽英二〇二一年三月二十四日法官助理郑建平书记员郑晓