江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终681号上诉人（原审原告）：栗昆宗，男，1963年5月1日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：李俊霞，汪苏瀛元律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈露，汪苏瀛元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地苏州市十梓街485-487号。法定代表人：赵卓亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：骆宝兰，女，该公司员工。上诉人栗昆宗因与被上诉人苏州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初5622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序独任审理，后依法转为合议庭审理。本案现已审理终结。栗昆宗上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判我爱我家公司赔偿栗昆宗损失646275元；2、本案诉讼费由我爱我家公司承担。事实和理由：一、一审认定栗昆宗知晓抵押现状，并认可抵押手续由出卖方办理存在错误。首先，栗昆宗在与出卖人签订房屋买卖合同时，并不知晓房屋的具体抵押情况。在签订合同当日，我爱我家公司组织买卖双方签订了《出卖方还贷声明》。从还贷声明可以看出我爱我家公司是有义务去核实抵押情况的，这是内部流程需要，而我爱我家公司的工作人员未进行核实就让双方签了声明，存在过错。其次，一审认定房屋买卖合同已载明房屋存在抵押，栗昆宗“知晓抵押情况，也认可抵押注销手续由出卖方办理”。房屋买卖合同是我爱我家公司提供的格式条款，栗昆宗不可能对条款进行修改，在签合同时只知道房屋存在170万元贷款，认可的只是这170万由出卖方办理抵押注销手续。而导致房屋买卖合同无法履行，栗昆宗权益受损的并非该170万元贷款，而是我爱我家公司未进行核实的超出170万元房贷的其他抵押。二、一审将未核实抵押的风险责任全部转移给栗昆宗属于事实认定不清，适用法律错误。被上诉人我爱我家公司辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。栗昆宗向一审法院提出诉讼请求：1、判令我爱我家公司赔偿栗昆宗损失646275元；2、本案诉讼全部费用由我爱我家公司承担。一审法院认定的事实：2018年5月16日，栗昆宗（委托方）与我爱我家公司（受托方）签订《存量房承购居间代理委托协议》一份，约定：委托事项为提供市场行情资讯、介绍房源信息、组织房源察勘、协助签订《存量房买卖合同》，协助交接房源、代办房地产权属转移及变更登记手续，代办商业贷款手续；受托方应当如实将购房政策法规、市场参考价、交易税费等涉及到委托方权益的详细情况及时告知委托方；委托方应于签约之日支付买卖代理费32805元。同日，栗昆宗、吕世阁（买受方）与案外人曹**兴（出卖方）、我爱我家公司（中介方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：出卖人通过我爱我家房地产经纪有限公司，自愿将坐落于苏州市虎丘区宝带熙岸花园20幢601室房屋及该房屋占用范围内的国有土地使用权出卖给买受人；该房屋在本合同生效之前已经设立抵押，出卖人应于2018年6月30日前办理抵押登记注销手续，相关费用由出卖人承担；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。同日，栗昆宗（买受方）与案外人曹**兴（出卖方）签订《出卖方还贷声明》一份，载明：“出卖方出售宝带熙岸花园20-601房屋，现有贷款170万元未还清，由出卖方自行提前还清，如本次交易因故未能顺利履行或解约，提前还贷产生的所有损失由出卖方自行承担，与他人无关”。同日，栗昆宗（买受方）与案外人曹**兴（出卖方）签订《补充协议》一份，约定：买方于签约当日支付卖方定金2万元、房款20万元。上述合同签订后，栗昆宗向曹**兴支付定金及房款22万元，向我爱我家公司支付居间费32805元。后因《房屋买卖合同》履行问题，栗昆宗、吕世阁将曹**兴诉至苏州市虎丘区人民法院，2018年9月12日，苏州市虎丘区人民法院作出（2018）苏0505民初3851号民事调解书，调解内容为：“一、栗昆宗、吕世阁与我爱我家公司曹**兴签订的《房屋买卖合同》于2018年9月12日解除。二、我爱我家公司曹**兴应返还栗昆宗、吕世阁购房款22万元并支付违约金486000元、律师费20000元、中介费32805元，合计758805元。上述款项于2018年9月20日前履行。三、案件受理费30550元，减半收取15275元，保全费5000元，合计20275元，由我爱我家公司承担并于2018年9月20日前给付栗昆宗。”该民事调解书生效后，曹**兴未按约履行付款义务，栗昆宗、吕世阁向苏州市虎丘区人民法院申请强制执行。2019年12月16日，苏州市虎丘区人民法院作出（2019）苏0505执1082号之一民事裁定书，载明该案申请执行标的1055263.4元，执行到位100000元，尚有执行款955263.4元未能执行到位，并裁定终结本次执行程序。一审另查明，涉案房屋系曹**兴单独所有，至2018年7月30日，尚有招商银行股份有限公司苏州分行债权数额为1759500元的抵押、中银消费金融有限公司债权数额为200000元的抵押及姚佩林债权数额为500000元的抵押。一审再查明，2020年7月24日，我爱我家公司向栗昆宗退还居间费32805元。一审审理中，栗昆宗陈述因我爱我家公司未核实涉案房屋的抵押情况，导致栗昆宗在不知晓房屋存在三项抵押的情况下与曹**兴签订房屋买卖合同，应对栗昆宗在（2018）苏0505民初3851号民事调解书项下未能执行到位的646275元承担赔偿责任。一审法院认为，栗昆宗、我爱我家公司签订的《存量房承购居间代理委托协议》系双方当事人的真实意思表示，依法成立生效，双方均应按约履行各自义务。根据有关法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，我爱我家公司作为居间方，虽就涉案房屋情况未能尽职向栗昆宗提醒风险，但并未隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。《房屋买卖合同》中已载明房屋存在抵押，栗昆宗是知晓抵押现状的，也认可了抵押注销手续由出卖人办理的流程。栗昆宗作为房屋买卖合同一方的当事人理应了解风险、自控风险、承担风险责任。栗昆宗与曹**兴签订的《房屋买卖合同》未能得到履行的根本原因在于案外人曹**兴的违约，对案外人应该承担的责任，栗昆宗已经通过其他诉讼行使了权利。我爱我家公司并未违反双方签订合同的相关约定，作为居间人，并无义务承担损害赔偿责任。现我爱我家公司已退还栗昆宗全部居间费，故对栗昆宗要求我爱我家公司赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：驳回栗昆宗的诉讼请求。一审案件受理费减半收取5132元，由栗昆宗负担。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款规定：“居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。”依据上述法律规定，居间合同的居间人负有如实报告义务。就本案居间合同而言，我爱我家公司作为专业的房屋中介机构，其在提供订立合同的媒介服务的过程中，应当审慎、忠实履行居间义务，对于出卖人提供的案涉房屋信息，尤其是对合同履行有重大影响的房屋权属、抵押状况等信息进行必要的审查、核实。而本案房屋居间合同履行情况来看，我爱我家公司在履行居间义务时，对出卖人提供的房屋抵押信息并未进行基本的审查，仅依据出卖人关于房屋抵押状况的陈述，未能将真实的房屋抵押状况或潜在交易风险如实告知委托人，导致案涉房屋因存在多笔抵押贷款无法办理过户手续。故，本案可以认定我爱我家公司对房屋买卖合同无法履行存在相应过错。同时，考虑栗昆宗作为房屋买卖合同的交易主体，其对合同相对人提供的信息应当进行充分的核实并评估相应交易风险，而本案中栗昆宗并未提供证据证明在订立合同过程中对案涉房屋基本权属信息进行了相应审查，故应由其对房屋买卖合同无法履行承担主要风险。综上，本院结合双方当事人的合同义务、过错程度及栗昆宗实际损失，酌定我爱我家公司对栗昆宗的损失承担房屋中介费的两倍即65610元的补充赔偿责任。我爱我家公司在承担补充赔偿责任后，有权向责任人追偿。综上，栗昆宗的上诉请求部分可以成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但法律适用不当，导致实体处理有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初5622号民事判决。二、苏州我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内在65610元范围内向栗昆宗承担补充赔偿责任。三、驳回栗昆宗其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为5132元，由栗昆宗负担4619元，由苏州我爱我家房地产经纪有限公司513元；二审案件受理费10264元，由栗昆宗负担9238元，由苏州我爱我家房地产经纪有限公司负担1026元。本判决为终审判决。审 判 长 高小刚审 判 员 管 丰审 判 员 唐 蕾二〇二一年三月三十日法官助理 孙 蕾书 记 员 刘 彤附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。