山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0114民初277号 原告：章丘银冠房地产开发有限公司，住所地济南市章丘区双山街道办事处三涧大道中段路东双山创业服务中心101室。 法定代表人：潘传荫，董事长。 委托诉讼代理人：王军，山东鲁明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙萍，山东鲁明律师事务所律师。 被告：济南潞骁餐饮管理有限公司，住所地济南市历下区华能路38号汇隆广场购物中心四层401号商铺。 法定代表人：安涛，总经理。 委托诉讼代理人：张鲁宁，该公司经理。 原告章丘银冠房地产开发有限公司（以下简称银冠公司）与被告济南潞骁餐饮管理有限公司（以下简称潞骁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银冠公司的诉讼代理人孙萍，被告潞骁公司的诉讼代理人张鲁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 银冠公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《租赁经营合同书》；2.判令被告支付原告租金1010101元（自2019年12月16日至2020年12月15日）；3.判令被告支付自2020年12月16日至被告交还商铺时租金（以2942.85元/天为标准计算）；4.被告支付原告滞纳金1228518.68元；5.被告承担因违约导致合同解除的违约金252525元；6.被告支付原告财产保全损失费3750元；7.诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年3月，原被告签订租赁经营合同书一份，合同约定：原告将山东省章丘区汇泉路4566号银冠台湾不夜城S2、S3号商业楼出租给被告，被告需定期支付相应租金，若逾期未交，被告应向原告支付所欠租金及相应数额的滞纳金。截止起诉之日，被告并未向原告支付任何租赁费用。现为维护原告的合法权益，依法向贵院起诉，望贵院依法判决。 潞骁公司辩称，被告先前投资巨大，解除双方租赁合同将违反公平原则，不利于保护承租人的合法权益。被告也不应当支付原告租金及滞纳金。双方签订合同属实，但根据合同约定，原告应支付被告装修费补贴194万元，若未支付被告有权停止施工不予开业。现因原告未支付装修费补贴，导致无法开业，因此被告不应当支付租金及违约金。原告主张的违约金及滞纳金过高，应予以调整，财产保全费不属于被告应当支付的数额。 本案当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据及事实，本院认定如下： 银冠公司（甲方）与潞骁公司（乙方）签订《租赁经营合同书》一份，约定：第一条租赁范围：1.甲方同意向乙方提供中国山东省章丘区汇泉路4566号银冠台湾不夜城之S2、S3号商业楼（具体位置参见本合同书附件一商铺平面图阴影标示，该平面图只作为方便鉴别之用，最终位置以该商铺实际交付给乙方时的状态为准），计租面积为2942.85平方米（最终以实测面积为准）。2.乙方声明其在签署本合同书前已经视察过该商铺及其所在场地，对该商铺及现有状况充分了解并表示满意。若乙方的经营项目对场地条件有特别要求，则甲方无义务为满足该等要求而采取任何行动，乙方应自觉完成相关事宜（包括但不限于完成相关工程、办理相关手续等）以适应该等要求。3.甲乙双方在此确认，本合同签署前甲方已明确告知乙方该商铺未设定抵押。第二条租赁用途：1.乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅用于经营餐饮，品牌（营业名称）为渝久味火锅、地方特色美食。2.在甲方交割物业条件后，甲乙方不得以任何形式干预乙方对（S2、S3）房屋的使用，在约束条款里乙方有告知甲方的义务。第三条租赁经营的期限及装修期：1.甲乙双方租赁经营合同期限自2017年5月30日至2022年7月14日；2.甲方给予乙方的装修期为120天，自交付日起算，即自2017年3月15日至2017年7月14日。装修期为租期的一部分，此期间乙方无需支付租金，但需承担管理费及乙方实耗水、电、燃气、通讯等公用事业费。乙方在装修期内未能装修完毕或在装修期届满后再进行装修的，不再享有任何免租的权利。3.本合同书中所指的“租赁年度”，均系指该商铺自交付日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度。第四条商铺交付：1.双方暂定商铺交付日在2017年3月15日（以下称“交付日”，交付日如有变化，以双方签定商铺确认书为准），乙方并于交付日前与甲方办理该商铺的接收手续。商铺交付时，双方应派代表到现场办理交接手续，交接的商铺以附件二所约定的交付标准为准，并签署“商铺交付确认书”，即视为甲方已履行将该商铺合格地交付给乙方的义务。2.甲方按交付时商铺的现状交付给乙方，该商铺在交付时的装修、附属设施、设备状况参见本合同附件二，最终交付状态以双方签署的交付确认书为准。除双方另有约定外，附件二作为乙方向甲方交还商铺的验收依据。3.如乙方未在交付日同甲方办理商铺接收手续，每逾期一日应向甲方支付相当于第一个租赁年度每日保底租金2倍的违约金直至乙方办理交接手续为止。逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方交付的意向金/保证金将不予返还，甲方并有权向乙方追讨因此而遭受的一切损失。4.如甲方不能在本条第1款约定的交付日向乙方交付商铺的，装修期及合同期限相应顺延。甲方逾期交付超过30日的且经乙方书面催告后仍未交付的，视甲方不诚信合同违约，对此乙方视为甲方违约并向甲方提出其他权利主张。乙方有权解除本合同。如乙方因此解除本合同的，甲方应于合同解除后10日内无息返还乙方已付的全部款项，并根据乙方工作进度，予以补偿乙方已投入的其他资金。第六条开业日、租金、管理费、其它费用及其支付方式：1.除因甲方要求乙方提前或延期开业外，乙方应在装修期届满次日，即以施工结束及甲方对附表二交割条件达到乙方对营业需要。暂定2017年5月30日（以下称“开业日”实际开业日以甲乙双方根据实际情况，协定后开业时间为准）起开始对外营业，否则每逾期开业一天，乙方应按每日保底租金2倍的标准向甲方支付违约金（每年以365天计）。即以施工结束及甲方对附表二交割条件达到乙方对营业需要。但乙方日常营业时间不受甲方约束。2.该房屋的租赁实行整体打包租赁。双方约定租金递增比例详见租金明细表。3.甲方自装修期届满次日，即2017年5月30日（以下简称“计租日”实际计租日以甲乙双方协定后的开业日为计租日）起向乙方计收租金。乙方自计租日开始承担该房屋的租金，本合同项下的租金支付方式为：以季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。4.考虑到承租方经营筹备期资金紧张，甲方同意第一租约年暂免乙方约计9.18个月租金，第二租约年暂免乙方约计6.4个月租金，第三租约年暂免乙方约计0.72个月租金。第一租约年实季度租金63131.3元，实缴年租金252525元；第二租约年实季度租金126262.5元，实缴年租金505051元；第三租约年实季度租金252525元，实缴年租金1010101元；第四租约年268535元，实缴年租金1074140元；第五租约年实季度租金268535元，实缴年租金1074140元。5.乙方在进场装修前5个工作日内交付首期租金。6.承租方向出租方支付的本合同项下所有租金款项均应以转账形式付入出租方指定银行账户（或出租方以书面形式及时通知的其他银行账户）。第七条装修补贴：1.补贴金额：因考虑乙方经营压力以及能够更好的持续经营，甲方给予乙方194万元的装修补贴费用。2.甲乙双方签定完成正式租赁合同后，甲方对乙方提供的完整版平面图、效果图、施工图图纸审核完后，乙方办理完进场装修手续后。3.1乙方进场开始土建施工之日起三日内，甲方支付乙方30%，计58.2万元整。3.2乙方完成土建施工后，甲方支付乙方20%，计38.8万元整。3.3乙方完成软装后，甲方支付乙方35%，计67.9万元整。3.4乙方完成装修，甲方完成装修验收后，乙方开业后三天内，向乙方支付15%，计29.1万元整。4.若甲方不按时支付乙方装修补贴费用，乙方有权停止施工并不予开业。第八条商铺装修：1.乙方装修前应向甲方提供设计方案、施工图纸，并由乙方将相关图纸送消防部门审核，同时，乙方还必须自费向有关政府部门或公共事业单位提交与装修工作有关的所有必要的申请，并取得所有必要的许可证、执照及批准档（如需要），甲方应为乙方报批提供必要、合理的协助。2.乙方的装修工作必须遵守所有有关的法律、法规及有关政府部门或公共事业单位的规章制度和施工要求。乙方应严格遵守甲方/管理公司制定的各项规章制度和操作规程，确保商场的安全。乙方的装修活动应以对商场和其他经营户影响最小的方式进行且不得影响其他经营户的正常经营。乙方保证于该房屋装修期间自费办理所有相关的保险事宜，对于乙方在装修施工中的不当行为，甲方/管理公司有权予以制止。因乙方设施故障、违规操作或使用不当造成安全事故或灾害的，乙方应承担全部责任并负责赔偿。3.乙方应在装修期内完成所有装修工程，在通过甲方/管理公司验收及政府相关部门的消防、竣工验收（如需）后方可开始正式营业。第十五条乙方的违约责任：1.甲方根据本合同第十四条第2.2款约定解除本合同的，甲方有权不予返还保证金，且乙方应向甲方支付相当于解除日所在租赁年度3个月保底租金及3个月管理费的总额或者违约金，如果前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则乙方仍应向甲方赔偿该等损失。2.乙方未按时支付租金、保证金、管理费、公用事业等计有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金、保证金、管理费、公用事业费及其他本合同约定的有关费用的本金外，还应按照应付未付金额0.5%的标准向甲方加付滞纳金。乙方逾期支付达15日以上的，或违反本合同其他约定经甲方通知后7日内仍未纠正的，甲方有权停止向该商铺提供空调、供电、供水和其它管理服务，停止供应期间，甲方仍有权向乙方收取租金、管理费及其他费用，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失不承担责任。 已生效的(2019)鲁0181民初8775号民事判决书查明并确认，本案租赁合同的计租日自2017年12月16日起算，判决潞骁公司支付银冠公司的租金为两个租约年即2017年12月16日至2019年12月15日的租金即252525元+505051元=757576元；同时潞骁公司支付银冠公司滞纳金，其中自2019年11月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。现潞骁公司未履行上述民事判决书确定的付款义务，也未支付银冠公司自2019年12月16日至今的租金，并致银冠公司诉至我院。因本案的财产保全担保，银冠公司支付中国平安财产保险股份有限公司山东分公司章丘支公司诉讼财产保全保险费3750元。 本院认为，银冠公司和潞骁公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，各方当事人应依约履行合同确定的义务，未履行应承担相应的法律责任。因潞骁公司未支付合同约定的租金，现银冠公司主张第三租约年租金1010101元(2019年12月16日至2020年12月15日)，合法有据，应予支持。 关于诉争租赁合同能否解除，根据双方签订的房屋租赁合同约定，潞骁公司负有支付租金的义务，现潞骁公司未按合同约定支付租金，且已超三个租约年，致使银冠公司无法实现其合同目的，故银冠公司主张解除合同的诉求，应予支持。 关于租金的滞纳金及合同违约金问题，实际为迟延支付租金的违约损失，因双方关于滞纳金及违约金的约定过分高于银冠公司的实际损失，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计息较为适宜。据此，逾期支付租金的损失为：自2019年12月16日起至2020年3月15日止以252525.25元为基数，自2020年3月16日起至2020年6月15日止以505050.5元为基数，自2020年6月16日起至2020年9月15日止以757575.75元为基数，自2020年9月16日起至实际给付之日止以1010101元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计息。 关于财产保全损失费，系银冠公司为维护自己合法权益而支付的合理损失，应由潞骁公司负担。关于银冠公司主张的自2020年12月16日至被告交还商铺时租金，因涉案房屋租赁面积较大，银冠公司也未主张潞骁公司退出租赁房屋的时间，故双方可先行协商处理，如协商不成可另案主张权利，本案不予涉及。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条规定，判决如下： 一、解除原告章丘银冠房地产开发有限公司与被告济南潞骁餐饮管理有限公司签订的《租赁经营合同书》； 二、被告济南潞骁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告章丘银冠房地产开发有限公司租金1010101元； 三、被告济南潞骁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告章丘银冠房地产开发有限公司迟延支付租金的违约损失（自2019年12月16日起至2020年3月15日止以252525.25元为基数，自2020年3月16日起至2020年6月15日止以505050.5元为基数，自2020年6月16日起至2020年9月15日止以757575.75元为基数，自2020年9月16日起至实际给付之日止以1010101元为基数，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.95倍计息）； 四、被告济南潞骁餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告章丘银冠房地产开发有限公司保全费损失3750元。 五、驳回原告章丘银冠房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26782元，简易程序减半收取计13391元，财产保全费5000元，由被告济南潞骁餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  徐延涌 二〇二一年三月三十日 书记员  魏忠香