山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2244号 上诉人（原审被告）：青岛海城志源租赁有限公司，住所地：青岛市市北区。 法定代表人：林华先，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王桂芳，女。 委托诉讼代理人：张青，山东雅博律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛金顶金行贵金属有限公司，住所地：青岛市市南区。 法定代表人：刘爱香，职务：总经理。 委托诉讼代理人：吴美艳，女，1982年5月10日，汉族，住青岛市市北区。 上诉人青岛海城志源租赁有限公司（以下简称“海城志源”）因与被上诉人青岛金顶金行贵金属有限公司（以下简称“金顶金行”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初11808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 青岛海城志源租赁有限公司上诉请求：1.撤销青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初11808号民事判决书之判决；2.驳回金顶金行的诉讼请求；3.判决本案一、二审诉讼费由金顶金行承担。事实和理由：一审法院以海城志源出租的涉案房屋权属有争议，系因案外人与海城志源就房屋归属有争议而被案外人强行占用，导致金顶金行无法正常使用涉案房屋为由，判决解除双方合同，并判决由海城志源向金顶金行返还已收取的房租及保证金。海城志源认为一审法院的这一判决是错误的。第一、海城志源的房产不存在争议，也没有人对该房产的归属的问题向海城志源主张过权利。认定涉案房屋存在权属争议属于事实不清。第二、本案中合同没有履行并不是海城志源的过错，而是第三人的侵权行为所导致，本案应该属于侵权之诉，而非租赁合同纠纷。本案一审中为了能使一审法院查明本案的事实，海城志源向一审法院提出追加第三人参加诉讼的请求，但被一审法院驳回。第三、一审判决的法律适用错误。一审法院是依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款判决解除合同的。但是本案房产并不存在权属争议。我国《物权法》第二百一十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。我国《民法典》第二百一十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和灭失，依照法律应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。现在不动产登记簿上，海城志源是唯一的合法所有权人，该权利不存在任何的权属纠纷。一审法院根据一个根本不存在的所谓纠纷，而解除双方合法有效的合同，显然是法律适用错误。据此，海城志源请求法院依法撤销一审判决，驳回金顶金行的诉讼请求。 青岛金顶金行贵金属有限公司辩称，海城志源提出的理由与事实，不合法。 青岛金顶金行贵金属有限公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同已解除；2.判令海城志源向金顶金行返还房屋租金97000元、返还保证金8000元，两项合计105000元；3.依法判令海城志源向金顶金行支付以105000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年12月1日起实际还款之日止的资金占用损失；4.判令海城志源赔偿金顶金行律师费损失5000元、装修材料损失14000元；5.本案诉讼费、保全费、诉讼保全责任险保险费等诉讼费用由海城志源承担。事实与理由：金顶金行于2019年10月21日与海城志源签订《房屋租赁合同》，租赁海城志源所有的位于××路××号网点房屋用于经营使用，租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日（合同签订日至2019年11月30日为装修期）。合同签订后，金顶金行向海城志源支付了第一年房租97000元及保证金8000元。因海城志源与第三人存在纠纷，金顶金行装修期间承租房屋被第三人占用，导致金顶金行无法进行装修和使用。房屋被占后，金顶金行多次要求海城志源尽快解决占房问题，但海城志源迟迟未予以解决，并拒绝向金顶金行返还已付租金及保证金。根据《合同法》的规定，双方的房屋租赁合同已经成立且生效，金顶金行已依约支付了房租等费用，海城志源负有向金顶金行交付房屋并保证该房屋在租赁期间符合金顶金行租赁用途之义务，现海城志源因其与第三人之间的纠纷向金顶金行违约，致使金顶金行至今未能装修使用该房屋，金顶金行租赁房屋用于经营的目的已经无法实现，依法有权解除合同并要求海城志源返还房租、保证金并赔偿损失。因金顶金行多次催促，海城志源无正当理由拒不返还相关费用，金顶金行无奈特诉至法院，望判如所请。 青岛海城志源租赁有限公司一审辩称，海城志源按照合同约定向金顶金行交付了涉案房屋，履行了合同义务，金顶金行进行了装修，证明其已经实际占有使用该房屋，金顶金行未能继续使用该房屋是第三人占用所致，并非海城志源违反合同导致，不存在海城志源违约，不存在合同解除的法定条件，金顶金行所诉不能成立。若金顶金行认为权利受到侵害，应向侵权人主张权利，而不是向遵守合同的海城志源主张权利。 一审法院认定事实：1、青岛市市北区xx路xx、xx、xx号不动产登记在海城志源名下。2019年10月21日金顶金行、海城志源签订《房屋租赁合同》，约定：海城志源将位于青岛市××路××号网点房屋出租给金顶金行经营金店使用，租期自2019年12月1日至2022年11月30日，合同签订之日至2019年11月30日为金顶金行装修时间，年租金97000元，保证金8000元，海城志源保证该房屋无产权纠纷等内容。一审诉讼过程中，金顶金行、海城志源均表示金顶金行租赁的房屋实际位于××路××号。合同签订当日金顶金行向海城志源支付了租金97000元及保证金8000元。 2、2019年11月19日，金顶金行的工作人员王顺因涉案房屋被案外人占用而报警。敦化路派出所为此出具情况说明，记载“兹有：王顺，男，电话133××××6182。经查询敦化路派出所接警记录显示该于2019-11-1911：01：04位置××路××号丹香隔壁门头房，报称其租赁的房子被侵占（房东购买的法院拍卖房有纠纷），需要民警到场协调处理。110民警到场后告知该房屋属于纠纷房屋，对方有法院判决书，告知报案人与房东协商处理或到法院诉讼解决。”。 3、海城志源的原法定代表人是王增利。王增利因犯职务侵占罪等被依法起诉。2011年5月18日，山东省青岛市中级人民法院对王增利职务侵占罪等作出（2011）青刑二终字第16号刑事判决书，该判决书第三项判决：“上诉人（原审被告人）王增利非法侵占的房产二处（一处位于青岛市南京路308-316双号甲乙丙、辽阳××路××号××号××，建筑面积1627.67平方米，现登记在青岛海城志源租赁有限公司名下；另一处位于青岛市辽阳××路××号，建筑面积1143.82平方米，现登记在青岛海城志源租赁有限公司名下）、拆迁补偿金及利息共计人民币3549168.83元、拆迁所得十套房屋、拆迁搬家费人民币220650元均发还原青岛海城培训中心。”。2015年1月14日，山东省青岛市中级人民法院对王增利职务侵占罪等作出（2011）青刑二终字第16号刑事裁定书，认为鉴于原青岛海城培训中心经过改制已经不存在，所侵占财产应发还原青岛海城培训中心全体股东，裁定：“上诉人（原审被告人）王增利非法侵占的房产二处（一处位于青岛市南京路308-316双号甲乙丙、辽阳××路××号××号××，建筑面积1627.67平方米，现登记在青岛海城志源租赁有限公司名下；另一处位于青岛市辽阳××路××号，建筑面积1143.82平方米，现登记在青岛海城志源租赁有限公司名下）、拆迁补偿金及利息共计人民币3549168.83元、拆迁所得十套房屋、拆迁搬家费人民币220650元均发还原青岛海城培训中心全体股东”。原青岛海城培训中心全体股东基于（2011）青刑二终字第16号刑事裁定书向一审法院申请执行，一审法院于2019年7月30日作出（2014）北执字第505号执行裁定书，以（2011）青刑二终字第16号刑事裁定书未明确各股东所占份额、原青岛海城培训中心全体股东也拒绝通过协商或诉讼明确股权份额、给付内容不明确无法执行为由裁定“终结青岛市中级人民法院（2011）青刑二终字16号刑事判决书及（2011）青刑二终字16号刑事裁定书中涉及财产部分的执行”。2016年1月20日，王义花、袁有良、袁本金等20人起诉要求进行股东资格确认，一审法院作出（2016）鲁0203民初1262号民事判决书，确认刘永胜、王义花、车德洪、刘玉华、袁有良、刘焦花、刘永美、袁本金、田淑英、袁有国、由爱玉、王义杰、徐秀敏、陈玉美、王梅兰、孙洪山、张锡英、陈德志、时丽梅、王广伟为原青岛海城培训中心股东。该判决已生效。2020年5月28日，上述20名原青岛海城培训中心股东向一审法院提出诉讼，要求确认在原青岛海城培训中心的股权份额及比例，一审法院于2020年12月7日作出（2020）鲁0203民初4179号民事裁定书，驳回了20名原青岛海城培训中心股东的起诉。该裁定至判决之日尚未生效。 4、金顶金行因涉案房屋被案外人占用而向一审法院提起诉讼，即为本案。另，金顶金行曾作为申请人向一审法院提出诉前财产保全，以中国平安财产保险股份有限公司平安诉讼财产保全责任保险作为担保，金顶金行向保险公司缴纳了保险费500元，并向一审法院缴纳了保全费1120元。金顶金行委托国浩律师（青岛）事务所律师为其处理与海城志源关于本案的诉讼事务，并支付了律师费5000元。 对于当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 1、涉案房屋被案外人占用的原因。金顶金行称因海城志源与案外人就涉案房屋有纠纷而被案外人占用。为证明其主张金顶金行提交了如下证据：（1）2020年9月11日录制的房屋现状视频一份。视频显示，一名自称姓袁的男士在涉案房屋内，该男士表示涉案房屋是股东的，不是海城志源公司的，自己也是股东之一。海城志源称该视频中的男士是袁有良。（2）金顶金行工作人员王顺于2019年11月3日与在涉案房屋内的占房人之间的谈话录音，录音中一女同志称房屋有纠纷，纠纷的原因是房屋应归原青岛海城培训中心全体股东，并出示刑事判决书给王顺看。海城志源认为对录音的真实性及录音中的相对方无法确认。经一审法院询问海城志源是否有证据证明案外人占有涉案房屋是因与金顶金行存在纠纷，海城志源表示没有证据。一审法院认为，根据已生效的法律文书认定的事实，结合金顶金行提交的视听资料，能够认定原青岛海城培训中心的股东与海城志源就涉案房屋的使用、归属存在争议，案外人占用涉案房屋与金顶金行无关。 2、案外人占用涉案房屋的时间。金顶金行称装修期内涉案房屋被案外人占用，为证明其主张金顶金行提交了2020年9月11日金顶金行的工作人员高一丹与海城志源总经理于永庄（手机号为138××××5579）的通话录音。海城志源对于该通话录音当庭表示需回去核实，后海城志源书面回复认可于永庄的手机号为138××××5579，但对于是否系双方的通话未发表意见。一审法院认为，海城志源认可138××××5579为其公司经理于永庄的手机号码，其也未否认系与于永庄之间的通话，故一审法院对于该录音的真实性予以采信。该通话录音中高一丹提出房屋2019年11月份被占，如何解决。于永庄回复：“这个不该我事，你们该怎么办就怎么办”、“你想怎么办就怎么办行了，我当时已经告诉你了，你不听也没有办法，你想怎么办就怎么办行了”。于永庄对涉案房屋2019年11月被占并未提出异议，结合敦化路派出所出具的情况说明记载金顶金行工作人员王顺2019年11月19日因涉案房屋被侵占报警的事实，可以认定涉案房屋于2019年11月被案外人占用。 3、金顶金行向海城志源主张解除合同的时间。金顶金行称其于2019年12月11日明确要求海城志源退还房租及保证金，为证明其主张金顶金行提交了高一丹与于永庄的微信聊天记录截屏打印件及微信录屏。微信录屏显示，于永庄给高一丹发的“和解协议”的内容即为金顶金行当庭提交的“租赁合同中止履行协议”。海城志源称，于永庄手机丢失无法核实微信聊天记录的真实性，录屏不能证明聊天记录的真实性。海城志源认为，金顶金行2020年3、4月才提出涉案房屋被他人侵占，海城志源去涉案房屋查看并要求金顶金行报警或起诉，在金顶金行维权期间海城志源可延长租期，延长的租期不收费。一审法院认为，金顶金行提交的微信录屏可以证明其提交的系高一丹与于永庄之间的微信聊天记录。微信聊天记录显示，高一丹于2019年12月10日向于永庄发出“昨天咱们说的不是我们配合提起诉讼后就退还剩余款项么”的微信内容、于2019年12月11日向于永庄发出“你好，我们领导考虑了下，觉得你这个事弄的太麻烦，我们也没有那么多时间跟你们纠缠你们之间的这些事情。要么你们就退钱，要么我们就起诉你，直截了当些吧”的微信内容，上述微信内容可以看出，金顶金行于2019年12月9日即向海城志源发出了解除合同的通知，并于同年12月11日明确要求海城志源退钱。 4、金顶金行、海城志源对金顶金行是否产生14000元的装修损失产生争议。金顶金行主张其在装修期间内拆除了原装饰门头花费4000元、制作了新的照明装饰门头花费10000元，金顶金行为此提交了拆卸门头的青岛增值税专用发票及照明装置的青岛增值税专用发票。海城志源认为金顶金行提交的发票开具时间均为2020年9月11日，并表示涉案房屋租给金顶金行时没有门头，不存在拆除的问题。对此，一审法院认为，金顶金行自称其在2019年10月、11月期间进行的装修，案外人于2019年11月即占用涉案房屋，且金顶金行对于是否存在旧门头、旧门头是否由金顶金行拆除、新门头是否已经制作完成均未提交证据，其仅提交了开票日期为2020年9月11日的发票，不足以证明金顶金行产生了上述装修损失，故一审法院对金顶金行主张其产生了14000元装修损失不予采信。 一审法院认为，涉案租赁合同系金顶金行、海城志源的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依合同约定行使权利、履行义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）……”。本案中，涉案房屋系因案外人与海城志源就房屋归属有争议而被案外人强行占用，导致金顶金行无法正常使用涉案房屋，金顶金行为此于2019年12月9日向海城志源提出解除合同，符合法律规定，故一审法院确认金顶金行、海城志源签订的房屋租赁合同于2019年12月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋于2019年11月被案外人占用时尚在装修期间，金顶金行主张海城志源退还2019年12月1日至2022年11月30日期间租金97000元及8000元保证金，符合法律规定，一审法院予以支持。金顶金行基于海城志源未退还租金及保证金的事实而要求海城志源按贷款利率支付资金占用损失符合法律规定，应予支持。又因金顶金行系于2019年12月11日向海城志源提出退钱要求而海城志源未予退还，故损失的起算时间应为该日。 金顶金行要求海城志源赔偿诉讼保全责任保险费500元，因系海城志源原因导致涉案房屋租赁合同解除，金顶金行申请的诉前保全系基于本案诉讼产生，金顶金行的该损失理应由海城志源赔偿。金顶金行主张的保全费1120元属于诉讼费，应由败诉方承担。 金顶金行主张海城志源赔偿律师费损失5000元，因金顶金行、海城志源对此没有约定，故对金顶金行该诉讼请求不予支持。 金顶金行主张海城志源赔偿装修材料损失14000元，因证据不足，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、青岛金顶金行贵金属有限公司与青岛海城志源租赁有限公司2019年10月21日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月9日解除；二、青岛海城志源租赁有限公司于判决生效之日起十日内退还青岛金顶金行贵金属有限公司租金97000元及保证金8000元；三、青岛海城志源租赁有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛金顶金行贵金属有限公司资金占用损失，损失以105000元为基数，自2019年12月11日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算；四、青岛海城志源租赁有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛金顶金行贵金属有限公司诉讼保全责任保险费500元；五、驳回青岛金顶金行贵金属有限公司的其他诉讼请求。如果未能按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2780元，减半收取1390元，青岛金顶金行贵金属有限公司负担190元，青岛海城志源租赁有限公司负担1200元；保全费1120元，由青岛海城志源租赁有限公司负担。青岛海城志源租赁有限公司应在判决生效后十日内将上述案件受理费及保全费直接支付青岛金顶金行贵金属有限公司。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，根据山东省青岛市中级人民法院（2011）青刑二终字第16号刑事裁定书、山东省青岛市市北区人民法院（2014）北执字第505号执行裁定书以及（2016）鲁0203民初1262号民事判决书，王增利非法侵占的房产二处，其中一处位于青岛市南京路308-316双号甲乙丙、辽阳××路××号××，现登记在海城志源名下，应返还原青岛海城培训中心全体东，即涉案房屋（××路××号）虽登记在海城志源名下，但依生效裁判文书，应返还给原青岛海城培训中心全体股东，而原青岛海城培训中心全体股东的身份业经生效判决予以了确认，由此可见，涉案房屋公示登记的权利人与生效裁判文书确认的权利人存在不一致的情况。故金顶金行主张涉案房屋被占系存在权属争议导致，具有较高的盖然性，一审法院对此予以采信，并无不当。海城志源对此予以否认，但其并无证据推翻上述生效法律文书的认定，亦无证据证明涉案房屋之内发生的本案中涉及的被占纠纷系因金顶金行自身原因所致，海城志源的反驳与客观事实不符，本院对此不予支持。海城志源主张双方合同没有顺利履行系案外人侵权所致，应当向案外人主张侵权责任，但作为权利竞合的一方主体，金顶金行有权根据自己的意愿进行选择，故本院对海城志源的该项主张不予支持。 综上所述，海城志源的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2780元，由上诉人青岛海城志源租赁有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年三月二十九日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康