四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14829号 上诉人（原审原告）：成都合能兴进达房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市温江区涌泉清泉南街399号1栋附224号。 法定代表人：侯进桥，总经理。 委托诉讼代理人：周红，四川显卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁发清，四川显卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋巧灵，男，1990年2月22日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被上诉人（原审被告）：姚春香，女，1993年10月6日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 上诉人成都合能兴进达房地产开发有限公司（以下简称合能兴进达公司）因与被上诉人蒋巧灵、姚春香房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4655号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审程序，由审判员独任进行审理，本案现已审理终结。 合能兴进达公司上诉请求：1.请求判令蒋巧灵、姚春香协助合能兴进达公司办理注销本案商品房预告登记及商品房买卖合同登记；2.请求判令蒋巧灵、姚春香承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：在解除合同后，蒋巧灵、姚春香应当协助合能兴进达公司办理注销房屋预告登记、商品房买卖合同备案登记。首先，《商品房买卖合同》约定解除的条件已成就，且合能兴进达公司已经要求解除合同，故合能兴进达公司提出的蒋巧灵、姚春香协助其办理房屋预告登记及商品房买卖合同备案登记注销手续的请求符合原合同法第九十七条规定，蒋巧灵、姚春香应当协助办理相应手续。其次，根据案涉商品房买卖合同附件四第（三）条第1款约定，蒋巧灵、姚春香也应当协助合能兴进达公司办理注销房屋预告登记及商品房买卖合同备案登记的手续。最后，合能兴进达公司已经与对案涉房屋采取查封的法院及申请人达成一致，由其申请解除对案涉房屋的查封。待案涉房屋的商品房买卖合同备案注销后，合能兴进达公司代为从蒋巧灵、姚春香的退房款中扣除相应的数额支付给对案涉房屋采取查封的申请人。 蒋巧灵、姚春香辩称，合能兴进达公司要求与蒋巧灵、姚春香解除合同不合理。其向银行进行还款时并未通知蒋巧灵、姚春香，且当时合能兴进达公司一直没有交房给蒋巧灵，蒋巧灵在2017年12月1日前往合能兴进达公司收房时被合能兴进达公司以各种理由阻止收房，导致其购买的房屋至今未入住，侵犯了蒋巧灵、姚春香的权益。因为未收到房，才导致蒋巧灵、姚春香租房居住，经济压力大，因此让蒋巧灵、姚春香承担合同解除责任显失公平。合能兴进达公司向银行进行还款时并未告知蒋巧灵、姚春香，如解除合同，蒋巧灵、姚春香已经交付的费用和偿还的贷款，也将不知如何处理。此外，蒋巧灵、姚春香对一审判决其需要支付违约金及律师费共133174.4元不予认可，仅认可一审法院判决的诉讼费用。 合能兴进达公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除合能兴进达公司与蒋巧灵、姚春香之间的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议及附件；2.请求判令蒋巧灵、姚春香协助合能兴进达公司办理注销本案商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记（备案号：2xx2）；3.请求判令蒋巧灵、姚春香向合能兴进达公司返还位于成都市温江区××街××街××号××期××栋××单元××层××号房屋；4.请求判令蒋巧灵、姚春香支付合能兴进达公司违约金93174.4元；5.请求判令蒋巧灵、姚春香承担合能兴进达公司因此案支付的律师费40000元；6.请求判令蒋巧灵、姚春香承担本案诉讼费、保全费、保险费、公告费等全部费用。一审庭审中合能兴进达公司放弃上述第3项关于“请求判令蒋巧灵、姚春香向合能兴进达公司返还位于成都市温江区××街××街××号××期××栋××单元××层××号房屋”的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年10月27日，蒋巧灵、姚春香与合能兴进达公司签订《商品房买卖合同》及附件、《商品房买卖合同补充协议》，约定蒋巧灵、姚春香购买合能兴进达公司开发的位于成都市温江区××街××街××号××栋××单元××层××号房屋，房屋总价465872元；付款方式为买受人于2015年10月27日前支付首期房价款139872元，占全部房价款的30%；余款326000元向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行申请贷款支付，期限为20年。 双方签订的《商品房买卖合同》附件四第（三）条第一项约定，如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方面通知买受人解除《商品房买卖合同》或要求买受人偿还出卖人所承担担保责任的金额并支付违约金。若出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人应当在收到解除《商品房买卖合同》通知之日起10日内，偿还出卖人所承担担保责任的金额，并配合出卖人到房管局办理注销《商品房买卖合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等手续，同时买受人应当按照商品房总价款20%的金额向出卖人支付违约金；买受人不配合的，出卖人可以相关文件单方申请房管局注销《商品房买卖合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等，可以在买受人已付款中扣除所承担保证责任的金额，同时有权向买受人收取商品房总价款30%的违约金，且买受人应另行承担出卖人支出的律师费等所有实现该债权的费用。若出卖人要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金的，买受人应在收到通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额并向出卖人支付商品房总价款20%的违约金。 双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中第十四条第2项约定，买卖双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议等解除的，买受人同意出卖人在扣除完毕《商品房买卖合同》约定的所有费用后将应退购房款优先并直接支付给贷款银行以结清银行贷款。 2015年12月4日，蒋巧灵、姚春香购买的成都市温江区××街××街××号××栋××单元××层××号××商品房××商品房预告登记手续（备案号：2xx2）。 2019年4月1日，中国工商银行股份有限公司成都滨江支行向合能兴进达公司发出《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》，告知合能兴进达公司蒋巧灵、姚春香截至2019年3月31日已连续3期未按约定还款，共拖欠银行贷款本息5215.19元，要求合能兴进达公司督促借款人还款或承担连带保证责任或其他第三方担保责任。2019年5月20日，合能兴进达公司向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行转款10300元为蒋巧灵、姚春香偿还贷款。2020年1月20日，合能兴进达公司再次代蒋巧灵、姚春香向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行还款261702.77元。中国工商银行股份有限公司成都滨江支行向合能兴进达公司出具个人贷款结清通知书，证明蒋巧灵、姚春香申请的贷款已于2020年1月20日全部结清。 合能兴进达公司与四川显卓律师事务所签订《委托代理合同》，约定合能兴进达公司委托四川显卓律师事务所处理与蒋巧灵、姚春香商品房买卖合同纠纷一案的法律事务，服务费40000元。四川显卓律师事务所于2020年1月16日向合能兴进达公司出具金额为40000元的增值税发票。 一审另查明，位于成都市温江区××街××街××号××栋××单元××层××号房屋于2019年6月5日被成都市武侯区人民法院查封。 一审法院认为，合能兴进达公司和蒋巧灵、姚春香签订的《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《商品房买卖合同补充协议》附件四第（三）条第一项关于“如果出卖人为买受人向银行申请办理按揭贷款提供保证担保的，在担保期间，如因买受人未能按期偿还银行贷款，导致出卖人接到银行要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方面通知买受人解除《商品房买卖合同》或要求买受人偿还出卖人所承担担保责任的金额并支付违约金。若出卖人解除《商品房买卖合同》的，买受人应当在收到解除《商品房买卖合同》通知之日起10日内，偿还出卖人所承担担保责任的金额，并配合出卖人到房管局办理撤销《商品房买卖合同》预售备案登记手续，同时买受人应当按照商品房总价款20%的金额向出卖人支付违约金；买受人不配合的，出卖人可以相关文件单方申请房管局注销《商品房买卖合同》登记备案、预告登记、抵押预告登记等，可以在买受人已付款中扣除所承担保证责任的金额，同时有权向买受人收取商品房总价款30%的违约金，且买受人应另行承担出卖人支出的律师费等所有实现该债权的费用”的约定，蒋巧灵、姚春香的行为已构成违约，合能兴进达公司有权解除《商品房买卖合同》。但因位于成都市温江区××街××街××号××栋××单元××层××号房屋已被人民法院查封并限制登记，故对合能兴进达公司要求蒋巧灵、姚春香协助办理商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记、网签等所有相关手续的诉讼请求，一审法院依法不予支持。合能兴进达公司要求蒋巧灵、姚春香承担支付总房价20%的违约金93174.4元，未超过上述合同约定的标准，一审法院予以支持。合能兴进达公司因此案产生的律师费40000元，有合能兴进达公司提交的《委托代理合同》及增值税发票为证，且符合双方合同的约定，故一审法院对合能兴进达公司要求蒋巧灵、姚春香承担律师费40000元的诉讼请求予以支持。 按照双方签订的商品房买卖合同补充协议第十四条第2项关于“买卖双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议等解除的买受人同意出卖人在扣除完毕《商品房买卖合同》约定的所有费用后将应退购房款优先并直接支付给贷款银行以结清银行贷款”约定，蒋巧灵、姚春香前期已支付的购房款不足以结清银行贷款，合能兴进达公司是否应退还蒋巧灵、姚春香前期已付购房款的问题在本案中不予处理，蒋巧灵、姚春香可自行与合能兴进达公司结算，若有争议可以另行起诉。 一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、合能兴进达公司与蒋巧灵、姚春香于2015年10月27日签订的购买成都市温江区××街××街××号××期××栋××单元××层××号商品房的《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议》（合同签约备案号：2xx2）于判决生效之日起解除；二、蒋巧灵、姚春香于判决生效之日起十日内支付合能兴进达公司违约金93174.4元；三、蒋巧灵、姚春香于判决生效之日起十日内支付合能兴进达公司因本案产生的律师费40000元；四、驳回合能兴进达公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8288元，财产保全费2870元，公告费260元以及后续因送达判决书发生的公告费用均由蒋巧灵、姚春香负担。 二审中，合能兴进达公司提交以下证据：1.《借据》、《承诺书》，拟证明故合能兴进达公司不构成逾期交房。2.案涉房屋网签合同查询记录，拟证明案涉房屋上现仅有合能兴进达公司就本案申请的保全，其他案外人申请的司法查封已经解封。蒋巧灵、姚春香对前述证据不持异议。 本院对前述证据的采信将结合本案其他查明事实及在案证据综合予以认定。 本院二审对一审法院审理查明予以确认。另查明：根据2021年3月9日的案涉房屋网签合同信息查询记录（合同签约备案号：2xx2）显示，合能兴进达公司申请一审法院对案涉房屋进行了司法查封外并限制登记，案涉房屋未有其他司法查封。根据成都市温江区不动产登记中心查询的所有权预告状况显示案涉房屋预告登记权人为蒋巧灵、姚春香，业务宗号为预0xx4。 还查明，2016年10月1日，成都市人民政府办公厅发布的《成都市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于促进我市房地产市场平衡健康发展若干措施的通知》（成办发[2016]37号）中第五条规定：“五、加强商品房销售管理。……严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。”。 2020年6月2日，成都市住房和城乡建设局发布的《成都市住房和城乡建设局关于印发〈成都市商品房买卖合同网签备案办法〉的通知》（成住建发[2020]187号）中第十五条规定：“商品房所有权尚未登记在买受人名下，买卖双方解除合同或终止履行的，当事人应当申请办理商品房买卖合同网签备案注销。……”。 本院认为，合能兴进达公司和蒋巧灵、姚春香签订的《商品房买卖合同》及附件和《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，蒋巧灵、姚春香并未就一审判决提出上诉，故本案二审争议焦点为合能兴进达公司要求蒋巧灵、姚春香协助办理注销合同预告登记及备案登记的诉讼请求是否能够成立。 本院认为，案涉合同解除后，根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，结合案涉合同关于解除合同后，买受人应当配合出卖人到房管局办理撤销备案登记手续的约定，合能兴进达公司主张要求蒋巧灵、姚春香协助合同预告登记及备案登记的诉讼请求具有合同及法律依据。案涉房屋现仅有合能兴进达公司就本案申请的司法查封，故本院对合能兴进达公司主张要求蒋巧灵、姚春香协助合同预告登记及备案登记的诉讼请求依法予以支持。但需指出，蒋巧灵、姚春香应承担的该协助义务，本就属于成都市住房和城乡建设局于2020年6月2日发布的《成都市住房和城乡建设局关于印发〈成都市商品房买卖合同网签备案办法〉的通知》第十五条中规定的“商品房所有权尚未登记在买受人名下而买卖双方解除合同的，买卖双方应自行申请办理商品房买卖合同网签备案注销”的情形，本院基于该条规定及双方合同约定认定合能兴进达公司的诉请成立，该认定不影响行政管理部门依照职权对应否撤销案涉《商品房买卖合同》需进行的审查。 另，合能兴进达公司上诉请求仅为要求蒋巧灵、姚春香协助合同预告登记及备案登记属非财产诉讼请求，根据《诉讼费交纳办法》的规定诉讼费应为100元。 综上，合能兴进达公司的上诉请求依法成立，本院依法予以支持。因二审出现新的证据导致认定事实发生变化，对原审判决依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4655号民事判决第一、二、三项； 二、撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初4655号民事判决第四项； 三、蒋巧灵、姚春香于本判决生效之日起十日内协助成都合能兴进达房地产开发有限公司办理注销成都市温江区××街××街××号××期××栋××单元××层××号商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记（备案号：2xx2）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费100元，由蒋巧灵、姚春香负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 璐 二〇二一年三月十二日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林