陕 西 省 高 级 人 民 法 院  陕 西 省 高 级 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2021）陕民终177号 上诉人（一审被告，反诉原告）：西安大天控股股份有限公司，住所地陕西省西安市高新区XX路XX号。法定代表人：朱天社，该公司董事长。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：宣敏，陕西法智律师事务所律师。被上诉人（一审原告，反诉被告）：贺海雄，男，1979年8月24日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区XX路XX号楼XX栋XX层XX号。委托诉讼代理人：魏传德，北京大成（西安）律师事务所律师。上诉人西安大天控股股份有限公司（以下简称大天公司）因与被上诉人贺海雄房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省西安市中（2020）陕01民初377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人大天公司的委托诉讼代理人王禾与被上诉人贺海雄的委托诉讼代理人魏传德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大天公司上诉请求：一、依法撤销（2020）陕01民初377号民事判决，发回重审或依法改判；1.依法驳回被上诉人针对上诉人的所有诉讼请求所有诉讼请求，并判令被上诉人向上诉人支付拖欠的租金及物业费6416666.67元；2.判令被上诉人向上诉人赔偿免租期损失275万元。二、判令被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：（一）原审判决认定被上诉人享有解除案涉合同的权利，认定事实与适用法律错误。依据《合同法》第九十四条中关于合同解除权的规定及法某某与法院实践角度分析，违约方并不享有解除权。在本案中，被上诉人在合同约定的免租期刚一经过即向上诉人发出《解除函》，要求解除合同，其恶意违约的目的显而易见，故根据法律规定、法某某与法律实践，被上诉人不应享有解除权。（二）原审判决认定案涉合同于2019年3月27日解除，显属认定事实不清，适用法律错误。首先，原审认定案涉房屋于2019年3月27日被上诉人下属奥利威物业管理有限公司上锁，并实际控制案涉房屋的主要证据仅为被上诉人单方在案涉房屋大门进行的拍摄视频，该视频中只能体现出案涉房屋大门被上锁的画面，除此之外并无任何画面显示是上诉人或奥利威公司的人员进行的锁门，不能排除被上诉人为转嫁其自身经营风险而单方刻意制造承租房屋被上锁的虚假现场，这一视频证据并不能达到证明该门是被奥利威公司上锁的证明目的。其次，被上诉人为证明案涉房屋被奥利威公司上锁向原审法院提交了一份所谓奥利威公司谭姓工作人员的视频证据加以佐证。上诉人当庭要求被上诉人提供该视频的原始载体对该视频是否被剪辑、删除进行鉴定，但因被上诉人无法提供该视频证据的原始载体，无法鉴定。最高院《证据规则》第十五条、第二十三条明确规定，视频证据应提交原始载体，原审不仅违背《证据规则》的明令要求更不顾上诉人强烈反对，将无原始载体的视频作为认定案件重要事实的证据，更让人诧异的是在没有对视频进行司法鉴定的情况下，原审判决竟认定该视频内容并未显示存在剪辑情形。原审这一认定无事实和法律依据支持，显属主观臆断。第三，以上两份存在严重瑕疵的证据及由被上诉人单方制作的未经上诉人确认的《解除函》、《催告函》根本未形成任何所谓的证据链，原审随意使用证据的盖然性理论。原审在被上诉人并无确凿证据的情况下认定案涉合同于2019年3月27日解除，显属认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。（三）原判决认定上诉人未及时收回房屋，应承担由此造成损失扩大的责任，与认定上诉人于2019年3月27日已收回房屋本身之间就自相矛盾，此点充分证明原审认定事实不清，适用法律错误。被上诉人因自身原因单方解除案涉合同的违约行为实际上是恶意将本应由其自行承担的经营风险和损失转嫁给了上诉人，案涉房屋面积4064.5平方不是随时想出租就可以租出去的。原审所作上诉人放任损失扩大的认定，是完全有违基本生活常识的，更是与案件基本事实不符。实际上即便在被上诉人未向上诉人交还房屋的情况下，上诉人也一直积极四处找寻有可能承租案涉房屋的第三方，直到2020年4月底才找到愿意承租案涉房屋的人，及时的防止了损失的继续扩大。（四）原审未支持上诉人主张的免租期赔偿，无事实和法律依据支持，应予纠正。1．上诉人原审所主张的诉讼请求是：“判令贺海雄向大天公司赔偿免租期间损失275万元”。虽案涉合同中约定了6个月的免租期，但这是上诉人基于信赖被上诉人可以将案涉合同继续履行，并通过合同的履行能够为上诉人带来可期待利益。而实际上被上诉人违约行为发生时，其已经占用案涉房屋长达6个月之久，且上诉人根本未获得任何期待的收益，反而是因被上诉人对案涉房屋长达6个月的占有使用形成了巨额的经济损失，作为违约方的被上诉人是必须对由其违约行为给上诉人所造成的损失予以赔偿的。2．原审判决所作因单方解除合同的违约被上诉人已承担100万元的违约责任，对被上诉人违约行为给上诉人造成的损失已进行赔偿，基于公平原则对上诉人要求被上诉人赔偿免租期损失的诉请不予支持的认定，无事实和法律依据支持。首先，原审判决此段内容显示其是认定被上诉人是应该向上诉人赔偿免租期损失的，但其以违约金替代赔偿金的论证却无法律依据。根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”之规定，赔偿损失与其他违约责任可以并用。我国法律规定违约金的主要目的是对违约一方进行惩罚，即使没有损失也应当支付违约金，而不是以违约金去弥补守约方的损失。本案中，双方当事人之间虽然有关于违约金条款的约定，但因被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失高达900余万元，仅免租期损失就有275万元之巨，上诉人所遭受的实际损失远高于约定的100万元违约金数额，即违约金远不足以填补违约所造成的损失，故上诉人有权自主选择主张损害赔偿请求权，即上诉人有权根据上述法律规定要求被上诉人在承担100万元违约金后仍要对由此给上诉人造成的损失进行赔偿损失。综上，原审判决认定事实不清，适用法律严重错误，依法应予撤销，望贵院公正审理，支持上诉人的上诉请求。贺海雄答辩称，上诉人的全部上诉理由在原审判决中均有明确清晰的表述，原审认定事实清楚，法律适用准确，应维持一审判决，驳回上诉请求。贺海雄向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令大天公司向贺海雄退还房屋租金和押金共计2363000元；2.本案诉讼费由大天公司负担。大天公司提出反诉请求：1、依法确认贺海雄向大天公司发送的《解除函》无效，并判令贺海雄继续履行《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》；2.诉讼费由贺海雄承担。一审法院经审理查明：贺海雄（乙方）与大天公司（甲方）于2018年9月13日签订《房屋租赁、管理合同》约定乙方承租甲方位于高新区XX路XX号大天国际项目（睿中心）10352号房屋用于经营KTV。房屋面积4064.5平方米。甲方于2018年9月13日起将上述房屋交付乙方使用。租赁期限为10年，自2018年9月13日至2029年3月12日止。免租期自交房之日起至2019年3月12日止，该期间甲方免收乙方租金，装修期间产生的水、电费等由乙方承担。租金自免租期届满之日（即起租日）开始计算。第一个租约年租金及物业管理费合计550万元。月租金为303882.3元。物业管理费每月154451元。合同约定付租方式为：（1）本合同签订后三日内乙方支付首次半年租金及物业管理费共计275万元。（2）后续租金及物业费按半年期支付，乙方应提前30日支付下个租约期的租金及物业管理费。（3）甲、乙双方约定，签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金50万元，不计息。《房屋租赁、管理合同》第七条第一项约定：在本合同前五年履行期内，未经甲方同意，乙方擅自解除本合同；或者乙方在本合同履行期限内，未按本合同约定全面履行义务导致本合同无法履行的，乙方应向甲方支付违约金100万元整。双方于同日签订《补充条款》约定大天公司同意向贺海雄提供负一层区域，面积624平方米，租金总计人民币1万元/月（含物业费）。合同签订后，大天公司依约向贺海雄交付案涉租赁房屋，贺海雄进场装修。贺海雄分别于2018年9月8日、2018年9月17日、2018年9月26日、2018年9月30日通过其妻子雷某某向大天公司支付押金50万元、第一期房屋租金281万元，出入证押金3000元，装修押金5万元，预交的物业费73161元，预购水电费9820元，办理电卡、出入证费用490元。在合同履行过程中，贺海雄于2019年3月17日向大天公司发出《解除函》，以装修过程中监管部门告知案涉房屋离医院距离过近不符合开办KTV的条件及贺海雄本人此前预算严重不足，已无法提供充足的租金进行后续装修和经营为由要求解除贺海雄与大天公司签订的《房屋租赁管理合同》及《补充条款》。并说明：贺海雄已于该函发出之日前将所承租的房屋清理完毕，部分装修物料贺海雄放弃权利，可由大天公司变卖处置，大天公司可在收到该函后将贺海雄所承租的房屋另行出租或出售，对大天公司怠于收回房屋所造成的损失贺海雄概不负责。案涉房屋在贺海雄承租期间一直由大天公司物业人员看守，没有设置门禁，因此大天公司收到该函后可直接接管房屋。该《解除函》经公证邮递送达大天公司 ，大天公司认可于2019年3月22日收到该解除函。送达《解除函》后，贺海雄向西安市雁塔区人民法院提起本案诉讼，请求及事实理由如前所述。西安市雁塔区人民法院于2019年3月27日收案。大天公司于2019年5月20日向西安市雁塔区人民法院提交民事反诉状，要求确认贺海雄所发《解除函》无效，并判令贺海雄继续履行上述《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》。西安市雁塔区人民法院于2019年9月3日向我院出具请示报告，称因该案本诉及反诉合计标的额为54613000元，超过一审法院审理案件标的额，故请示是否将该案移送至我院管辖。我院于2019年10月12日作出通知，同意西安市雁塔区人民法院将该案移交我院审理。后我院于2020年4月16日立案受理本案。在我院审理期间，大天公司于2020年4月29日向贺海雄发函通知双方签订的案涉《房屋租赁、管理合同》于2020年4月29日解除，要求贺海雄于2020年5月2日前拆除租赁房屋内的装饰装修，逾期将自行处置。大天公司于2020年5月18日向我院提交变更反诉请求申请书。变更反诉请求及事实理由如前所述。本案审理中，贺海雄提交照片和视频用于证明大天公司下属西安奥利威物业管理有限公司于2019年3月27日对案涉房屋上锁，实际控制案涉房屋。视频内容显示案涉房屋大门于2019年3月27日已上锁。贺海雄方向大天公司林姓工作人员及管理案涉房屋的西安奥利威物业管理有限公司谭姓工作人员送达《催告函》。《催告函》载明：贺海雄已于2019年3月17日向大天公司发出《解除函》，解除了贺海雄与大天公司于2018年9月13日签订的《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》。大天公司于同日收到《解除函》并立即安排人员对所承租房屋上锁，实现了对房屋的实际收回。但大天公司在收回房屋后，一直未返还本人超付的房屋租金及押金，故向大天公司致函，要求大天公司收到本函之日起退还贺海雄房屋租金及押金，否则将通过法律途径予以解决。视频中，贺海雄方明确向谭姓工作人员表示案涉房屋已由西安奥利威物业管理有限公司锁门控制。视频中西安奥利威物业管理有限公司谭姓工作人员表示收到《催告函》，未对西安奥利威物业管理有限公司就案涉房屋进行锁门控制一事予以否认。经质证，大天公司认可视频中谭姓工作人员为西安奥利威物业管理有限公司工作人员，但认为贺海雄未提交向西安奥利威物业管理有限公司谭姓工作人员送达《催告函》视频及照片的原始载体，视频存在剪辑的可能，对视频及照片的真实性不予认可。大天公司称其于2020年5月6日单方收回房屋，收回房屋时，房屋并未锁门。经查，大天公司为西安奥利威物业管理有限公司为唯一股东。贺海雄另提交其装修案涉房屋部分装修合同及付款凭证，用于证明其为装修案涉房屋实际支出1000余万元。对此大天公司不予认可。经查，案涉房屋大天公司现由大天公司出租他人用于经营KTV。以上事实，有《房屋租赁、管理合同》、《补充条款》、《解除函》、《催告函》、视频、照片、庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，大天公司按照合同约定向贺海雄交付了案涉房屋，贺海雄亦交付前期租金、押金及物业管理费等相关费用。但在合同履行过程中，贺海雄单方以装修过程中监管部门告知案涉房屋离医院距离过近不符合开办KTV的条件及贺海雄本人此前预算严重不足，已无法提供充足的租金进行后续装修和经营为由要求解除贺海雄与大天公司签订的《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》。因贺海雄并未提交证据证明监管部门告知案涉房屋离医院距离过近不符合开办KTV的条件，故本案贺海雄单方解除案涉《房屋租赁管理合同》及《补充条款》构成违约，应承担相应的违约责任。就违约责任承担问题，应考虑合同履行情况、双方在案涉合同中对违约责任承担方式的约定及贺海雄的违约行为给大天公司造成的实际损失等情况综合确定。贺海雄于2019年3月17日向大天公司发出《解除函》、贺海雄向大天公司及管理案涉房屋的西安奥利威物业管理有限公司工作人员送达《催告函》的视频及催告函内容显示贺海雄方已明确告知大天公司案涉房屋已被西安奥利威物业管理有限公司上锁控制，对此大天公司及西安奥利威物业管理有限公司均未提出异议，故贺海雄主张案涉房屋已于2019年3月27日被大天公司实际控制收回，应予以采信。大天公司虽主张贺海雄未提交部分视频原始载体，认为视频存在剪辑的可能，但因该视频内容并未显示存在剪辑情形，且贺海雄虽未提交部分视频原始载体，但贺海雄送达《解除函》、《催告函》与贺海雄提交的视频内容之间已形成较为完整的证据链，根据证据的盖然性，对贺海雄提交视频的真实性应予以确认。大天公司称其于2020年5月6日单方收回房屋，收回房屋时，房屋并未锁门，于本案现有证据不符，应不予采信。双方之间的租赁合同关系于2019年3月27日大天公司控制房屋时实际解除，对于2019年3月27日以后的房屋租金大天公司理应向贺海雄退还。贺海雄在向大天公司送达《解除函》后及时向西安市雁塔区人民法院提起本案解除案涉《房屋租赁、管理合同》及《补充条款》诉讼。大天公司虽为守约方，但在贺海雄已明确表示不再履行案涉合同并提起诉讼的情况下，大天公司亦应积极履行防止损失扩大的法定义务，及时收回房屋，如因大天公司未及时收回房屋造成的扩大损失，应由大天公司自行承担。现贺海雄主张由其向大天公司支付违约金100万元后，大天公司退还其其他预交费用2363000元，符合双方合同约定及本案实际情况，亦能赔偿贺海雄的违约行为给大天公司造成的损失，应予以支持。对于大天公司反诉请求确认贺海雄与大天公司签订的《房屋租赁、管理合同》于2020年4月29日解除，贺海雄向大天公司支付拖欠2019年3月暂算至2020年5月租金及物业费用及要求贺海雄另行向大天公司支付100万违约金的请求应不予支持。虽然贺海雄单方解除租赁合同的行为导致大天公司给予贺海雄免租期以获取非免租期间租金的目的并未实现，但大天公司以此主张案涉合同关于免租期的约定应视为无效，明显缺乏依据。因案涉合同对于免租期有明确约定，且贺海雄在免租期间确对案涉房屋进行装修，未实际经营，案涉房屋后经大天公司出租他人亦用于KTV经营，且因单方解除合同的违约行为贺海雄已承担100万元的违约责任，对贺海雄的违约行为给大天公司造成的损失已进行了赔偿，基于公平原则，对于大天公司主张贺海雄向其支付免租期间的租金损失的请求本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十九条《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、西安大天控股股份有限公司于本判决生效后十五日内向贺海雄退还房屋租金和押金共计2363000元；二、驳回西安大天控股股份有限公司的反诉请求。本诉案件受理费25704元，贺海雄已预交，反诉案件受理费166900元，西安大天控股股份有限公司已预交，均由西安大天控股股份有限公司负担。本院二审期间，大天公司提交了一张其自称拍摄于2020年4月29日的照片，证明其于当日在案涉房屋大门上张贴解除函时，房屋大门是打开的，不存在封锁大门的情况。贺海雄质证称：案涉房屋的所有权人及物业公司均是上诉人或者上诉人的全资子公司，上诉人对该房屋一直实际控制，该照片拍摄时间、地点均不明确，对该证据的真实性及证明目的不认可。本院认为：案涉房屋实际处于大天公司控制之下，贺海雄的抗辩意见能够成立，对该证据的证明目的不予认可。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院经审理认为，本案双方均认可案涉合同已解除，但对合同解除的原因和时间各执一词。原审法院认定双方合同关系解除，是因为该房屋已经被大天公司实际控制、合同事实某某已经解除，而并非认定贺海雄享有单方解除合同的权利。故大天公司关于原审认定贺海雄享有合同解除权适用法律错误之上诉理由，不能成立。原审中，贺海雄提交了相关视频和照片，以证明案涉房屋于2019年3月27日被大天公司实际控制收回。虽然贺海雄未提交部分视频的原始载体，但其提交的视频与其向大天公司发出的《解除函》、其向大天公司及管理案涉房屋的西安奥利威物业公司工作人员送达的《催告函》等可互相印证。大天公司称贺海雄提交的视频证据存在剪辑的可能，但并未提供其他更有证明力的证据支持其抗辩。因贺海雄提供的证据整体上更具证明力，原审认定案涉合同于2019年3月27日已实际解除，符合证据认定规则。本案中，贺海雄单方解除合同构成违约，应按照合同约定承担违约责任。大天公司上诉称不存在其放任损失扩大的事实，合同解除后案涉房屋较长时间未能另行出租的损失，应由贺海雄赔偿。大天公司还称约定免租期是基于其信赖合同能继续履行，贺海雄擅自解除合同致其获取非免租期部分租金之目的未能实现，故其有权请求贺海雄赔偿免租期的租金损失。经查，案涉合同并未约定违约方除承担违约金外还需另行赔偿损失，也未约定免租期条款因合同提前解除而无效或失效。关于违约金与赔偿损失之间的关系，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此规定，本案双方当事人约定的违约金，应理解为双方预先确定的损失赔偿额。大天公司若认为合同约定的违约金不足以弥补其所蒙受的上述损失，有权依法请求人民法院予以增加。但在本案审理中，大天公司并未请求原审法院对违约金予以调整。在贺海雄承担100万违约金的基础上，大天公司要求贺海雄另行承担赔偿损失的责任，缺乏合同和法律依据，原审法院予以驳回，并无不当。综上所述，西安大天控股股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90978.00元已由西安大天控股股份有限公司预交，由西安大天控股股份有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长    赵建民  审 判 员    张叡婕      审 判 员    滕欣燕                               二〇二一年三月二十四日  法官助理    杨亚洲书 记 员    谢  云  1