广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终29413号上诉人（原审被告）：铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司法定代表人:王国富，经理。被上诉人（原审原告）：深圳市创晖信息咨询有限公司法定代表人：钟燕明，总经理。委托诉讼代理人：和良辉，广东金唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李峰，广东金唐律师事务所律师。原审被告：深圳市二五八实业有限公司法定代表人:银幸。上诉人铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司（以下简称铂瑞纳斯公司）因与被上诉人深圳市创晖信息咨询有限公司（以下简称创晖公司）及原审被告深圳市二五八实业有限公司（以下简称二五八公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初21516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铂瑞纳斯公司的上诉请求：1、撤销原审判决第三项，并依法改判为铂瑞纳斯公司向创晖公司支付2020年1月及5月租金人民币7000元（以下货币均为人民币）；2、一、二审诉讼费应根据调整后的违约金重新计算。事实和理由：2020年1月23日至5月9日，铂瑞纳斯公司受疫情的影响，因政府及有关部门为防治疫情而采取防治措施，铂瑞纳斯公司原计划内的施工工程无法继续进行，施工工人无法进场工作，装修改造工程无法按期完工，酒店亦因此迟迟无法顺利开业，根据不可抗力、公平原则的相关规定，应当酌情减免铂瑞纳斯公司2020年2月至5月9日期间的应付租金。创晖公司辩称：请求维持原判。二五八公司未提交答辩意见。创晖公司向一审法院起诉请求：1.判令解除创晖公司与铂瑞纳斯公司的《委托经营管理协议》；2.判令铂瑞纳斯公司向创晖公司支付2020年1月至2020年4月间欠付的租金及逾期违约金（欠付租金共计14000元；违约金以欠付租金为基数，按每日万分之三的标准计算，并应计至实际清偿之日）；3.判令铂瑞纳斯公司向创晖公司返还位于深圳市罗湖区的房产,并支付租金至《委托经营管理协议》判令解除之日，同时按照约定的租金标准支付判令解除之日至房产实际返还之日的占有使用费；4.判令铂瑞纳斯公司向创晖公司赔偿未按约定的装修标准返还房产的损失共计48888元；5.判令二五八公司对铂瑞纳斯公司上述第2、3项债务承担连带责任；6.本案诉讼费用由铂瑞纳斯公司、二五八公司承担。一审法院认定事实：2018年9月6日，创晖公司与二五八公司签订了《房地产买卖合同》，向二五八公司购买位于深圳市罗湖区的房产，并按约定向该公司支付了全部购房款和相应费用。《房地产买卖合同》第七条租约现状约定“该物业全权委托铂瑞纳斯酒店运营（深圳）有限公司运营，委托经营管理期限及租金、租赁押金等约定按《委托经营管理协议》执行，该物业交付后，买方享有《委托经营管理协议》项下原卖方享有的权利义务。”同日，创晖公司与铂瑞纳斯公司就涉案房产签订了《委托经营管理协议》，约定创晖公司将涉案房产委托铂瑞纳斯公司进行经营管理，期限为5年，即2019年7月1日起至2024年6月30日止（含免租期，免租期限自2019年7月1日至2019年9月30日止，共3个月）；2019年10月1日起至2020年6月30日期间每套房租金为每月3500元，2020年7月1日至2021年6月30日的每套房租金为每月3938元。铂瑞纳斯公司应于每月5日前向创晖公司支付当月租金。如铂瑞纳斯公司未按照约定支付房租的，每逾期一天，按到期应付而未付租金的万分之三计违约金，逾期超过三个月的，创晖公司有权终止协议。创晖公司同意铂瑞纳斯公司对物业进行装修，委托经营期满后，如铂瑞纳斯公司不再续租，铂瑞纳斯公司按照委托期满房屋现状交回创晖公司，创晖公司不再要求铂瑞纳斯公司恢复原状。上述协议签订后，创晖公司于2019年取得涉案房产的不动产权证，其上记载“买卖合同签订日期2019年8月20日”。铂瑞纳斯公司向创晖公司按照3500元每套房的标准支付了涉案房产2019年10月至12月的租金，此后再未支付租金。一审庭审中，创晖公司、铂瑞纳斯公司双方一致确认涉案房产尚未装修完毕，更未投入经营。创晖公司、铂瑞纳斯公司双方对于租赁期间及租金标准均无争议，双方均同意解除《委托经营管理协议》。铂瑞纳斯公司提出因经营不善及疫情原因要求创晖公司减免2020年1月至6月的租金，创晖公司认为铂瑞纳斯公司在疫情发生前即已存在拖欠租金的违约行为，且铂瑞纳斯公司尚在装修并未开业，不存在因疫情影响涉案房产酒店经营的问题，不同意减免铂瑞纳斯公司租金。关于房屋装修标准，创晖公司提交了一份装修标准表格复印件，其上载明“附件一”，但不能证明该表格为创晖公司、铂瑞纳斯公司所签订合同的附件，铂瑞纳斯公司、二五八公司对该证据均不认可。经审查，该证据为不能提供原件核对的复制件，一审法院亦不予确认。另查：广东省于2020年1月23日对新型冠状病毒感染的肺炎防控启动省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日调整为二级响应，2020年5月9日调整为三级响应。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，焦点为：一、合同的解除问题；二、铂瑞纳斯公司的租金和违约金减免问题；三、房屋现状与交房标准差距的装修赔偿问题；四、铂瑞纳斯公司、二五八公司是否应承担连带责任的问题。关于第一个焦点，一审法院认为，创晖公司与铂瑞纳斯公司之间签订的《委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。合同履行期间，创晖公司因铂瑞纳斯公司迟延支付租金请求解除合同，铂瑞纳斯公司于2020年6月28日庭审时亦同意解除合同，属于双方协商一致解除合同，合同解除时间为2020年6月28日。合同解除，铂瑞纳斯公司应将涉案租赁房产返还创晖公司，并自合同解除之日起按委托经营协议约定的租金标准向创晖公司支付房屋占有使用费至实际返还房屋之日止。关于第二个焦点，一审法院认为，《委托经营管理协议》合法有效，双方应当按照协议约定履行各自义务。创晖公司依约交付房屋后，铂瑞纳斯公司拖欠租金，创晖公司有权依约要求其支付拖欠租金及违约金。关于铂瑞纳斯公司辩称受疫情影响要求减免租金的答辩意见，一审法院认为，虽然涉案房产尚未装修完毕，但新冠疫情及疫情防控措施，导致施工工期延误，对铂瑞纳斯公司的经营造成影响，继续按照《委托经营管理协议》支付租金对承租人明显不公平，故一审法院根据公平原则减免铂瑞纳斯公司2月份租金及违约责任。铂瑞纳斯公司尚应支付2020年1月、3月至6月未付的租金。关于未付租金的违约金，一审法院认为，铂瑞纳斯公司自疫情发生前已经拖欠了2020年1月的租金，其违约行为发生于疫情产生之前，依照合同法规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故其应当承担未支付2020年1月租金的违约金。对其后未付的租金，考虑到受疫情及疫情防控措施影响，2020年3月至5月8日期间未付租金违约金一审法院不予支持，但2020年5月9日起未付租金应当按照合同约定支付违约金。经计算，铂瑞纳斯公司应当支付创晖公司1月、3月至6月租金共计17267元（3500元×4个月＋3500元×28天/30天），截至开庭日即2020年6月28日的未付租金违约金366.94元（计算经过详见附表）。关于第三个焦点，一审法院认为，房屋买卖合同约定的交房标准为按铂瑞纳斯公司运营现状交付；而委托经营协议仅在第十三条约定创晖公司同意铂瑞纳斯公司对物业进行装修，委托经营期满后，如铂瑞纳斯公司不再续租，应按照委托期满房屋现状交回创晖公司，创晖公司不再要求恢复原状。《委托经营管理协议》并未明确约定向创晖公司交付房屋的装修标准。而创晖公司提交的装修交楼标准复印件亦不能证明是铂瑞纳斯公司、二五八公司的交楼标准承诺，故创晖公司请求铂瑞纳斯公司、二五八公司按照其主张的交楼标准交付房产或赔偿差额，证据不足，一审法院不予支持。关于第四个焦点，一审法院认为，二五八公司并非《委托经营管理协议》的合同主体，也未有为铂瑞纳斯公司保证的意思表示或存在其他依法应当承担连带责任的情形，创晖公司请求二五八公司对铂瑞纳斯公司在《委托经营管理协议》项下的债务承担连带责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审法院判决：一、确认创晖公司与铂瑞纳斯公司于2018年9月6日签订的《委托经营管理协议》已于2020年6月28日解除；二、铂瑞纳斯公司于判决生效之日起三日内将位于深圳市罗湖区房产返还创晖公司；三、铂瑞纳斯公司于判决生效之日起三日内向创晖公司支付2020年1月及3－6月租金17267元；四、铂瑞纳斯公司于判决生效之日起三日内向创晖公司支付逾期支付2020年1月及3－6月租金的违约金366.94元；五、铂瑞纳斯公司于判决生效之日起三日内向创晖公司支付房屋占有使用费（自2020年6月29日起按每月3500元计付至返还房屋之日止）；六、驳回创晖公司其他诉讼请求。一审案件受理费689元，由创晖公司负担497元，铂瑞纳斯公司负担192元。前述案件受理费创晖公司已预交，一审法院退回192元，铂瑞纳斯公司应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳诉讼费用192元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，铂瑞纳斯公司在疫情发生前已经拖欠2020年1月的租金构成违约，结合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，一审法院酌定减免2020年2月份租金，并对2020年3月至5月8日期间未付租金违约金不予支持，已经综合考虑疫情因素和兼顾公平原则，处理正确，铂瑞纳斯公司主张减免2020年2月至5月9日期间租金无事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，铂瑞纳斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由铂瑞纳斯公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年三月一日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。