安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0881民初1114号 原告：陈朝辉，男，1970年2月15日出生，汉族，住安徽省桐城市。 原告：袁静，女，1966年6月11日出生，汉族，住安徽省桐城市。 上述两原告委托诉讼代理人：王锴，北京京云（上海）律师事务所律师。 上述两原告委托诉讼代理人：王天骄，北京京云（上海）律师事务所律师。 被告：桐城市金马房地产开发有限公司，住所地安徽省桐城市经济技术开发区龙腾路1号，统一社会信用代码913408817865200073（1－1）。 法定代表人：李世银，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙江涛，安徽文都律师事务所律师。 原告陈朝辉、袁静与被告桐城市金马房地产开发有限公司（以下简称“金马房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人王锴、王天骄，被告金马房地产公司的委托诉讼代理人孙江涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈朝辉、袁静向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付逾期交房违约金146076.53元（以购房款总额481148元为基数,按日利率万分之三,从2017年8月31日计算至2020年6月8日）;2、请求依法判决被告向原告支付逾期办理备案登记和不动产产权证书的违约金65821.05元（以购房款总额481148元为基数,按年利率6%,从2018年2月28日暂计算至2020年6月8日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告金马房地产公司是“澳门城市之光”小区的开发商,并取得了证号为（2016）014《商品房预售许可证》。2016年8月30日,原告陈朝辉、袁静与被告金马房地产公司签订《商品房买卖合同》一份,由原告购买被告开发的位于桐城市同安北路与车站路交叉口“澳门城市房屋一套。合同签订后,原告如约支付了全部房款481148元,并缴纳了相应的契税。另,根据合同约定:（1）被告应当在2017年8月30日前将符合约定的商品房交付给原告;（2）被告应当在商品房交付使用后的180日内将办理权属登记须有被告提供的资料报产权登记机关备案;（3）逾期交房违约金按照以购房款总额481148元为基数,按日利率万分之三来计算。因被告的原因,至今也未向原告交付合格的房屋。被告逾期交房、逾期办证的行为严重侵害了原告的合法权益。故原告诉至贵院,望判如所请。 金马房地产公司辩称，1、原告诉求过高，根据相关法律规定，对于违约金过高的，当事人可以通过抗辩的方式请求人民法院进行调整；2、本案审理之前桐城市人民法院以及安庆市中级人民法院已就相同案件作出一审和终审判决，对原告主张的两项违约金标准进行确认，被告请求法院适用同案同判的原则依法对本案作出判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。两原告提交的其身份证、被告企业信息查询单、《商品房买卖合同》、购房发票、竣工验收备案表、网页截屏、信访事项处理意见书，被告提交的（2020）皖08民终607号民事判决书、《关于保障性安居工程等住房实行最严格的质量分户验收制度的通知》，相对方对真实性无异议，本院予以认定。被告提交的住宅工程分户验收报告、住宅工程质量分户验收汇总表、分户验收存在问题整改完成报告，原告有异议，本院经核实，对上述证据真实性予以认定。被告提交的《房屋租赁合同》和《房屋租赁协议书》（每100平方米的月租金为550元），原告对该组证据的三性及证明目的均有异议，本院经审查认为，该组证据与本案无关联性，但可作为逾期交房造成原告实际损失的一个参考值。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金马房地产公司系依法注册成立的有限责任公司，其经营范围主要是房地产开发和销售。2016年8月30日，原告陈朝辉、袁静与被告金马房地产公司签订合同编号为201604759的《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于桐城市区的房屋，合同的主要内容为：一、商品房基本情况及付款方式：房屋建筑面积为106.28平方米，每平方米单价为4530元，房屋总价款为481448元，首付款231448元，余款250000元办理按揭。二、商品房交付期限：出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、（空白）。三、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过（空白）日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起（空白）天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的（空白）%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之（空白）（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。2、（空白）。四、关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书的，双方同意按（空白）项处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起（空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（空白）%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的（空白）%向买受人支付违约金；3、（空白）。双方还在合同中对房屋面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更、商品房交接、装饰与设备标准承诺、基础设施与公共配套正常运行承诺、保修责任、争议解决等内容进行了约定。合同签订后，原告按合同约定支付了房款。2017年8月2日，桐城市芳满莛房屋销售有限公司出具了《住宅工程分户验收报告》，报告载明该工程99户分户验收全部符合要求。2018年7月24日，原告领取房屋钥匙。2020年6月8日，桐城市澳门城市之光小区2＃楼办理竣工验收备案，被告遂将应由其提供的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。2021年2月2日，两原告以被告逾期交房和逾期办证为由诉至本院，请求依法判决支持其全部诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人应当按照合同约定享受权利和履行义务。 关于逾期交房及责任承担的问题。“澳门城市之光”有部分业主于2019年9月以要求被告金马房地产公司支付逾期交房违约金、逾期办理备案登记和不动产权属证书违约金为由诉至本院，本院认定违约金以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4.35%计算，2017年12月31日之前交房的以实际交房时间计算逾期交房时间，2017年12月31日之后交房的逾期交房时间为2017年12月31日。本院作出判决后，业主们上诉，安庆市中级人民法院判决维持原判。案涉房屋实际交房时间为2018年7月24日，故认定被告逾期交房时间为2017年12月31日，合同约定交房时间为2017年8月31日，故自2017年8月31日始计算逾期交房时间。合同约定交房时间为2017年8月31日，故自2017年8月31日始计算逾期交房时间。现原告未提供证据证明其实际损失情况，参考同时期同地段同类房屋租金情况，酌定参照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率4.35%计算违约金。因此，案涉房屋逾期交房违约金为7039元（481448元×4.35%÷360日×121日）。 关于逾期办理备案登记及责任承担问题。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告在商品房交付使用后180日内，应当将由其提供的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。现被告未按合同约定的期限将应由其提供的办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，已违约，应承担逾期未办理备案登记和不动产权权属证书的违约金。原被告双方未约定违约金的标准。鉴于被告有自身原因造成逾期未办理备案登记和不动产权权属证书，同时考虑办理备案登记和不动产权权属证书需要多部门的协调和配合，不排除有非出卖人原因造成迟延备案登记和办证的客观因素，结合桐城市房地产市场的实际状况，本院酌定逾期办理合同备案登记和不动产权权属证书违约金为总房款的1%，即4814元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》(法释〔2009〕5号）第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桐城市金马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告陈朝辉、袁静逾期交房违约金7039元、逾期办理备案登记和不动产产权证违约金4814元，合计11853元。 二、驳回原告陈朝辉、袁静的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4478元，减半收取计2239元，由原告陈朝辉、袁静负担2110元，由被告桐城市金马房地产开发有限公司负担129元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  余月红 二〇二一年三月九日 书记员  雷珊珊 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。