陕西省高级人民法院民 事 裁 定 书(2021)陕民终191号上诉人（原审原告）：西安长顺物业管理服务有限公司。法定代表人：张西平，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔宝虎，陕西润亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张紫辰，国浩律师（西安）事务所律师。被上诉人(原审被告)：陕西长和房地产开发有限公司。法定代表人：朱**林，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：辛建利，陕西观瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，陕西观瀚律师事务所律师实习律师。上诉人西安长顺物业管理服务有限公司（下称长顺公司）因与被上诉人陕西长和房地产开发有限公司（下称长和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服西安市中级人民法院（2020）陕01民初337号民事裁定，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。长顺物业公司上诉称：1、请求撤销一审裁定；2、请求将本案发回一审法院重审。事实和理由：一、有证据证明原告享有对涉案商业用房的物权。1.2012年3月2日村民以户为单位、以户主代表为合同当事人，与长和公司签署了《城中村改造拆迁安置（货币）协议书》，该协议中长和公司认可：集体享有对商业门面房的管理、经营，所有产权、共享利润的资格，是涉案商业用房的所有权人（集体指原盐西村村委会，后原盐西村村委会撤销，改制为长顺公司），故被告认可原告是涉案商业用房的所有权人。2.全体村民认可原告为涉案商业用房的所有权人。全体村民户代表签署的《声明书》，记载长顺公司为西安市未央区张家堡街办盐西社区安置小区安置商业房（2号楼商业用房）的所有权人，若未来办理产权证明，该部分商业用房应登记至长顺公司名下。该《声明书》证明涉案房屋所有权人为长顺公司。一审法院未查明事实，径行认定795个村民享有对涉案商业用房的物权，系事实认定错误。二、原告是基于债权受到侵害提起的诉讼，而非因物权受到侵害提起的诉讼。1、原被告是《补偿协议》与《分割协议》的合同当事人，双方依据上述合同成立合同之债。在被告不按约履行合同之时，长顺公司有权请求长和公司按照协议内容履行合同的权利，其为适格的诉讼主体。2、原告依据合同对长和公司享有债权请求权，该请求权与村民对长和公司的债权请求权相互独立。村民依据《货币协议》享有的债权请求权并不排除原告基于《补偿协议》与《分割协议》享有的债权请求权，原告的主体资格并无不当。三、原告系原盐西村村委会改制而来，系涉案合同的承继主体。1、主体承继事宜系西安市中级人民法院发生法律效力的裁判确认的基本事实。（2019）陕01民终1440号民事判决书载明：“一审法院认定事实：2011年4月15日，原盐西村村委会改制成立了长顺公司，负责管理原盐西村成立社区后的财产物业等……本院对一审判决查明事实予以确认。”2、行政性文件确认主体承继事宜。《盐西村经济体制改革方案》及《未央区农村工作局关于对盐西村经济体制改革完成情况确认的批复》确认盐西村成立物业服务公司，作为全体村民股东行使权利的载体，管理集体资产和收益分配，行使集体资产经营管理，并确定股东代表名单。2011年2月28日，长顺公司取得西安市工商行政管理局核发的《企业名称预先核准通知书》，长顺公司确定股东16人，即《盐西村经济体制改革方案》及《未央区农村工作局关于对盐西村经济体制改革完成情况确认的批复》确定的16位村民代表。2011年4月15日，西安市工商行政管理局向长顺公司颁发营业执照，长顺公司正式成立。西安中院的裁定认定原告不适格系基本事实认定错误，法律关系认定错误，请依法予以撤销，发回重审。长和公司辩称，本案长顺公司主张的是原盐西村民的受赠利益，长顺公司所述全体村民承认其为涉案商业用房所有权人的主张不能成立，长顺公司未提交证据证明其系涉案房屋的所有权人，在本案中不具备原告的诉讼资格，应当驳回其上诉。长和公司作为原盐西村城改项目的开发商，与原盐西村委会签订了《拆迁补偿安置协议》《门面房分割安置协议》，与该村每户共795个应安置村民签订了《西安经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》，上述协议的签订主体虽然有盐西村委会，但内容均明确约定的是给村民拆迁安置的问题，各类合同、文件均确认的是原盐西村民的拆迁补偿利益。长顺公司并未参与上述合同的签订，与长和公司不存在任何权利义务关系。拆迁安置房屋在未登记前，确认权利的依据为合同，房屋拆迁安置的对象是795位村民，不是长顺公司，长和公司与被拆迁村民之间签订安置合同承诺给付村民房产，长顺公司不是本案适格主体。原盐西村委会与长和公司签订的补偿协议第八条约定：“安置楼住宅及商业用房交由甲方（原盐西村委会），由甲方统一分配，物业由甲方自行管理”，该协议明确约定的村委会仅是代表村民接收安置楼住宅及商业，并未约定住宅和商业房归村委会所有。长和公司开发利用的是原盐西村村民的土地和房屋，盐西村民是拆迁安置对象，长和公司与长顺公司之间不存在合同之债。盐西村在改制之后原村委会改制为盐西居委会，村民的户籍身份改为了居民，长顺公司认为其系原盐西村委会改制而来，系涉案合同的承继主体无事实依据。长顺物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告长和公司依约向其公司补足2号楼商业用房面积共计6794.18平方米（按原安置时安置商业房价格9000元/平米计算，总计61,147,620元）；2、依法判令被告长和公司承担因未履行合同义务给其带来的实际损失，暂计22,170,768.17元；3、依法判令被告长和公司支付租金损失部分的利息损失，暂计8,901,563.42元。事实和理由：1、2009年9月3日，原盐西村村委会（后改制成立长顺公司）与被告长和公司签订《盐西村城中村改造拆迁补偿安置协议》第十四条约定：乙方（长和公司）承诺给甲方在册农户每人赠送10平方米商业面积或住宅。第五条约定：商铺由凤城八路以南临街由东向西安置……其中一至四层为商业裙房。后双方于2013年7月11日签署《盐西村商业门面房分割安置协议》（下称《分割协议》）中约定，还建商业门面房位于2号楼，建筑面积共计23850平方米（按795人计算，其中根据拆迁条例规定应当安置面积为20㎡/人，其余10㎡/人为乙方赠送面积）。被告长和公司将2号楼负一层及地上1-4层23850平方米商业用房交付给原告后，原告发现被告长和公司实际交付的1-4层商业用房实际面积为17055.82平方米。与被告长和公司所称19091.23平方米存在差异。另外，上述《分割协议》中约定该7950平方米赠送面积中的4758.71平方米位于2号楼地下一层，但该条款被生效的民事判决确认为无效，被告长和公司应当另行安置该4758.71平方米商业面积。故被告长和公司现应当向原告补足应安置的商业用房面积为6794.18（23850-17055.82）平方米。2、被告未按约向原告交付商业用房面积，应当赔偿因此而给原告造成的租金损失，租金损失的起算时间根据《分割协议》约定的商业用房交付日期2013年7月11日，租金标准适用原告就已交付商业用房与案外人签订的租赁协议的价格，自2013年7月11日至2019年3月19日实际损失以应6794.18平方米为基数，损失期间68个月零8天，计算标准42元/平方米/月，损失金额19,480,272.89元；自2019年3月20日暂计算至2020年3月20日实际损失以6794.18平方米为基数，计算标准33元/平方米/月，损失金额2,690,495.28元；自2020年3月21日至被告实际补足之日的损失，以6794.18平方米为基数，按照33元/平方米/月的标准据实结算。3、实际损失部分的利息损失，自2013年7月11日起暂计算至2020年3月20日利息损失以第二项中主张的损失为基数，共80个月零9天，年利率6%，损失金额8901563.42元；自2020年3月21日期至被告实际补足商业用房面积、交付房屋之日的利息损失，以实际损失为基数，按照年利率6%据实结算。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人或其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案系因对安置房屋交付问题的争议引起的拆迁安置补偿合同纠纷，根据原被告双方的诉辩意见以及举证情况，可以认定原盐西村795个村民为本案纠纷的被安置人，该795个村民基于与被告长和公司之间的拆迁安置补偿法律关系，享有对涉案商业用房的物权。长顺物业公司仅为对涉案商业用房进行统一管理的主体，其公司并不具备提起本案诉讼的主体资格，应当驳回其起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回西安长顺物业管理服务有限公司的起诉。本院经审理查明，2009年9月3日，原盐西村村委会与长和公司签订了《盐西村城中村改造拆迁补偿安置协议》，约定：被拆迁人为原盐西村范围内合法村民宅基地上建筑物的所有人；长和公司承诺给原盐西村村委会在册农户每人赠送10㎡的商业面积或住宅，商业由村委会统一经营。2011年4月15日原盐西村村委会成立长顺公司，负责管理原盐西村成立社区后的财产物业等。2012年3月2日长和公司分别与村民签订了《西安经济技术开发区城中村改造拆迁安置（货币）协议书》。2013年7月11日，原盐西村委会与长和公司签订《盐西村商业门面房分割安置协议》，该协议中涉及赠送4758.71m²面积确定在地下一层的条款已被西安中院（2019）陕01民终1440号生效判决确认无效。现原盐西村委会已改制更名为盐西社区居民委员会。二审中，长顺公司向本院提供了由原盐西村77户村民户代表（678人）签字出具的《声明书》，记载：本人确认长顺公司享有盐西社区安置小区门面房的所有权，若未来办理产权证明，该部分门面房应登记至长顺公司名下；用于证明村民认可长顺公司为涉案商业面积的所有权人。本院认为，本案的争议焦点问题为：一审法院以长顺物业公司不享有对涉案商业用房的物权而驳回其起诉是否符合法律规定。本案系因对安置房屋交付问题引发的房屋拆迁安置补偿合同纠纷，长顺公司基于《拆迁补偿安置协议》《商业门面房分割安置协议》作为本案一审原告，起诉要求长和公司向其补足2号楼商业用房面积共计6794.18平方米，并承担因未履行合同义务的实际损失、支付租金利息损失。但上述两份协议的签订双方为原盐西村村委会与长和公司，协议约定的被拆迁人为原盐西村范围内合法村民宅基地上建筑物的所有人，长和公司承诺赠送给每人10平方米商业面积的对象是原盐西村在册农户的795人，长顺公司仅是返还商业面积的管理人，并非《拆迁补偿安置协议》《商业门面房分割安置协议》的相对人，长顺公司提供的证据并不能证明其就是原盐西村村委会的合同权利的承继主体，故长顺公司与长和公司之间不存在合同关系，不应具备提起本案诉讼的主体资格。长顺公司虽在二审中提供了77户村民代表户签字的声明书，但仅凭该声明书尚不能认定长顺公司对涉案商业面积享有所有权并对本案享有诉权，故一审法院以上诉人不具有本案主体资格驳回起诉并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 郭 萍审判员 王彩萍审判员 郭 瑞二〇二一年三月二十三日书记员 韩 璐