天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终130号上诉人（原审被告）：吴春江，男，1968年10月31日出生，汉族，住天津市滨海新区。被上诉人（原审原告）：金阳，男，1981年6月28日出生，回族，住天津市武清区。原审被告：天津吉润达国际贸易有限公司，住所地天津自贸试验区（天津港保税区）海滨六路****。法定代表人：蒋媛媛，董事长。委托诉讼代理人：吴春江，男，该公司员工。上诉人吴春江因与被上诉人金阳、原审被告天津吉润达国际贸易有限公司（以下简称吉润达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初27000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。吴春江上诉请求:1.依法撤销一审判决,并依法改判吴春江仅支付金阳两个月的房租共9,200元;2.本案一审、二审诉讼费全部由金阳承担。事实和理由：吴春江已与金阳共同确认了吴春江仅拖欠2020年6月至2020年7月的租金共9,200元,一审法院认定吴春江应当支付2020年8月的房租4,600元,与本案的基本事实严重不符。金阳同意吴春江延后支付拖欠的租金,也并未向吴春江主张违约责任,吴春江无需承担违约责任,而一审法院认定以吴春江交纳的押金4,600元作为违约金予以扣除，明显超出了吴春江需要承担的合理范围，一审判决认定吴春江需要承担的违约责任过高，且吴春江缴纳的押金4,600元应当从应付房租款中予以扣除。金阳在同意吴春江仅需缴纳2020年6月至7月期间的租金后，以租赁房屋换锁的方式强迫吴春江支付租金，致使吴春江的重要公司材料至今未能取回，金阳的行为已严重违约，给吴春江造成了严重损失，金阳应当向吴春江承担违约及赔偿责任。而一审法院认定金阳的该行为合理合法，已严重超出了金阳主张合法权利的必要限度，且因金阳的该违约行为，应当由其自身承担2020年8月至今的全部损失。金阳辩称，不同意吴春江的上诉请求。从去年5月开始吴春江就欠付房租没有交，从去年7月份开始，金阳和吴春江协商，如果不能交房租就退租，将租金结清并将房子恢复原状，但是截止到8月份，吴春江一直没有将自己东西清理，并以家里人有癌症为理由拒绝结算房租，不与金阳办理房租结算。直到8月份，双方最后一次达成一致意见，房租结算到8月31日，31号当天双方在房子进行结算，并将所有的物品归还给对方，但是截止到31号，吴春江无任何理由未出现，且电话联系不上。金阳一直督促吴春江将物品搬离金阳的房子，最后吴春江声称会联系中介，让中介把他的东西清理走，但是金阳联系中介并无此情况。一审判决以后，金阳要求吴春江再次进行房屋交接，吴春江未回复信息且不接电话，直到12月30日金阳再次联系吴春江，吴春江才将31号的物品清理走。吉润达公司述称，同意吴春江的请求。金阳向一审法院起诉请求：1．依法判决吴春江支付金阳2020年6-8月租金13,800元；2．依法判决吴春江支付金阳2019年5月-2020年8月物业费、水电费共3,984元；3．依法判决吴春江支付金阳未及时支付租金违约金4,600元；4．依法判决吴春江支付金阳擅自解除合同违约金4,600元；5．本案所有诉讼费由吴春江承担。一审法院认定事实如下：天津开发区第二大街10号E栋2门1302室房屋登记在金阳名下。2019年5月29日，金阳与吉润达公司在天津市源信房地产经纪有限公司居间下签订《房屋租赁合同》，约定由吉润达公司承租案涉房屋，租赁期自2019年5月31日至2020年5月30日。月租金4,600元，每三个月结算一次，提前10天支付下次房租，另付押金4,600元。合同签订后，金阳如约交付房屋，吉润达公司使用房屋并交纳押金及租金。合同到期后，双方口头约定续租，由吉润达公司员工张现彬代签房屋租赁合同，租期自2020年5月30日至2021年5月29日，月租金4,600元，租金一次性支付，于2020年7月14日前支付55,200元。吴春江认可续租，但不认可房屋租赁合同内容。吴春江于2020年7月11日向金阳指定收款人转账10,000元，结清第一份租赁合同的欠付租金，余款1,200元。2020年7月27日，金阳与吴春江在电话沟通中表示要吴春江支付2个月的房租并搬走。此后，吴春江既未支付租金亦未搬出。2020年8月初，金阳自行换锁，但案涉房屋内物品未搬出。2020年8月5日，金阳与吴春江在短信沟通中提出其应支付截至8月8日的租金10,580元、提前解约违约金4,600元、拖欠租金违约金4,600元、物业费430元、煤水电费1,000元（按实际多退少补）、清理费500元，共计21,710元。吴春江回复“按真实的算好了。算到月底，他回去给你结。”2020年10月9日，吴春江通过电话与金阳联系，表示支付房租，把东西搬走。吴春江陈述金阳要求其支付34,000元，其不同意。以上事实有金阳提交的《房屋租赁合同》、房产证、微信聊天截屏、短信截屏，吴春江提交的转账记录、通话录音及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方应依照约定全面履行己方义务。结合双方历次沟通情况，吴春江曾于2020年8月5日在短信中同意将房租结算至2020年8月底，此时应视为双方就解除合同达成一致意见，且吴春江、吉润达公司物品一直存放在案涉房屋内，至庭审时仍未搬出，故金阳要求吴春江、吉润达公司支付2020年6月至8月房租的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。但吴春江已支付的1,200元应予抵扣，故吴春江、吉润达公司应向金阳支付欠付租金12,600元。关于物业水电费，吴春江、吉润达公司庭审中认可支付该款项，一审法院予以照准。作为出租方，金阳提供了符合约定的房屋，吴春江、吉润达公司理应按照约定支付租金。合同履行过程中，吴春江、吉润达公司迟延支付租金构成违约，应承担相应的违约责任，金阳有权不退还吴春江、吉润达公司已支付的押金。金阳要求吴春江、吉润达公司支付未及时支付租金违约金及擅自解除合同违约金，依据不足，一审法院不予支持。在吴春江、吉润达公司未按期支付租金，且经多次催要无果后，金阳采取换锁的方式自行收回案涉房屋，系行使抗辩权的行为，不构成违约，一审法院对吴春江、吉润达公司抗辩意见不予采信。鉴于案涉房屋内仍存有吴春江、吉润达公司物品，双方应尽快交接并搬出，避免损失扩大。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：“一、被告吴春江、天津吉润达国际贸易有限公司于本判决生效后三日内给付原告金阳租金12,600元；二、被告吴春江、天津吉润达国际贸易有限公司于本判决生效后三日内给付原告金阳物业费及水电费3,984元；三、驳回原告金阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计238元，由原告金阳负担92元，被告吴春江、天津吉润达国际贸易有限公司负担146元（原告已预交，被告于本判决生效后三日内给付原告）”。二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为吴春江应支付房屋租赁费的数额。对此，一审法院依据双方当事人的举证，综合审查双方沟通的情况，认定的吴春江、吉润达公司应支付6-8月三个月的租金，有事实和法律依据，本院应予维持。吴春江虽上诉主张仅同意支付两个月租金，但两审期间其均未提出充分证据证实双方就仅支付两个月的租金达成一致，故其上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，在双方履行合同过程中，吴春江、吉润达公司亦认可存在迟延支付租金行为，上述行为已构成违约，应承担相应的违约责任，根据合同约定和法律规定，金阳有权不退还吴春江、吉润达公司已支付的押金。故吴春江上诉请求退还订金或抵扣租金，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，吴春江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元，由上诉人吴春江负担。本判决为终审判决。审判长 王 晶审判员 阎 涛审判员 李兴明二〇二一年三月十六日法官助理武冬馨书记员高志扬附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……