广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）桂0304行初21号 原告:玉跃水，男，1968年5月4日出生，汉族，住桂林市七星区。 委托诉讼代理人：陈智坚，广西桂宁律师事务所律师。 被告：桂林市不动产登记和房产交易中心，住所地：桂林市象山区中山南路88号金荣大厦。 法定代表人：温作丰，主任。 被告：桂林市人民政府，住所地：桂林市临桂区西城中路69号。 法定代表人：秦春成，市长。 第三人:桂林市自然资源局，住所地：桂林市临桂区青莲路8号桂林投资发展商务大厦。 法定代表人：王飚，局长。 原告玉跃水诉被告桂林市不动产登记和房产交易中心（以下简称不动产中心）、桂林市人民政府（以下简称市政府）、第三人桂林市自然资源局（以下简称自然资源局）撤销回复、履行确认商住比例职责及行政复议一案，本院于2020年12月4日立案。 -2- 原告提出如下诉讼请求：1、撤销被告市政府2020年11月5日作出的市政复决字［2020］122号《行政复议决定书》；2、撤销被告不动产中心2020年7月30日作出的《关于要求按土地性质重新确定房屋商住比例申请的回复》；3、责令被告不动产中心及第三人履行法定职责，对原告所有的位于桂林市雁山区的房屋（房屋产权证号为：桂林市房权证雁山区字第××号、桂林市雁山区共字第30004277号，土地证号：桂雁国用（2007）第001号，房屋面积617.27平方米）商住比例确定为商业面积75%、住宅面积25%,即房屋商业建筑面积462.95平方米、住宅建筑面积154.32平方米。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告321国道扩建工程雁山段国有土地上房屋征收项目的被征收人，在该项目征收范围内有一栋位于桂林市雁山区的被征收房屋。2020年7月18日，原告向第三人及被告不动产中心邮寄《关于要求按土地性质重新确定房屋商住比例的申请》（简称《申请》），要求重新确认被征收房屋的商住面积比例，具体如复议请求第2项。不动产中心于2020年7月30日作出《关于要求按土地性质重新确定房屋商住比例申请的回复》（简称《答复》），认为原告的申请事项无法律依据。第三人未作出任何答复。原告认为，《答复》认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销，应由被告履行职责对涉案房屋重新确认商住比例。理由如下：一、桂林市不动产登记和房产交易中心是第三人的内设机构，是第三人具体落实房屋登记职责的工作部门，应由第三人对该中心答复行为承担法律责任，第三人是本案的适格被告。二、原告有权在房屋 -3- 拆除后要求重新确认商住比例，这是征收补偿协议约定的权利保留，是第三人市政府的承诺，第三人及被告不动产中心应依法履职。2015年10月8日，桂林市人民政府作出《关于321国道扩建工程雁山段国有土地上房屋征收决定的公告》，该公告反映征收人是桂林市人民政府，征收实施单位是雁山区政府。原告在征收项目中有一套位于桂林市雁山区的房屋，房屋产权证号为：桂林市房权证雁山区字第××号、桂林市雁山区共字第30004277号，房屋面积617.27平方米，房屋设计用途登记为门面、住宅。土地证号：桂雁国用（2007）第001号，房屋占地138平方米，土地性质是商业、住宅，属于国有出让用地，商业用地占比75%,即103.5平方米；住宅用地25%,即34.5平方米。2016年8月31日，原告与雁山区政府签订《321国道扩建工程被征收房屋货币补偿安置协议书》（简称《补偿协议书》），约定在原告对被征收房屋商铺住宅面积比例有异议的情况下，为配合征收，双方同意暂时根据2015年10月25日评估（即商业面.积138.64平方米，住宅面积478.63平方米）进行补偿。同时约定因原告对上述评估报告存有异议，该协议不作为最终补偿标准。在签订协议后或被征收房屋被拆除后，原告仍可申请对商住面积比例进行重新认定，雁山区政府同意根据重新认定的商铺面积比例结果给予相应补偿。2016年9月2日，在原告不知情、不在场、分文未收的情况下雁山区政府强行将涉案房屋拆除，且搬空了所有的空调、彩电、冰箱、家具、名贵字画等物品价值一百多万元，至今尚未偿还。而实际的转款日期为2016年9月5日和10月14日，按《补偿协议书》 -4- 约定原告腾空房屋的期限为付清全款后5日、即10月19日。由于《补偿协议书》巳对原告要求重新确认商住比例进行了权利保留，这是原告签订补偿协议书的前提，应视为雁山区政府、桂林市政府对此事的承诺。即使房屋拆除、补偿后，被告作为土地出让、规划条件管理及不动产登记部门，仍应对原告被征收房屋依法重新确认房屋的商住比例。被告及第三人以房屋被拆除为由，认定物权消灭，不具备变更登记条件显然错误。二、原告要求重新确认房屋商住比例合法有据，被告及第三人应当依法履行职责。首先，房屋规划条件应根据《国有土地使用权出让合同》约定确定。根据原告与玉跃山、桂林市雁山区国土资源局2007年签订《国有土地使用权出让合同》已对涉案土地的规划条件进行了规定，即出让土地138平方米，其中“商业75%、住宅25%”。根据房随地走的规则，房屋的规划也应当按照“商业75%、住宅25%”的比例确定商住面积比例。其次，《国有土地使用权出让合同》中的规划条件与《建筑证》规划条件不一，应视为房屋规划进行了变更。《建筑证》办理在前，土地出让合同签订在后，若不是需要办理规划条件变更，由于“商业土地”“住宅土地”的出让价格不一样，按照经济原则，若土地出让合同签订时不能达到变更房屋规划的效果，则原告应当按照“一层门面、二至四层住宅”的比例缴纳土地出让金。在规划面积不变、容积率不变的情况下，原告已依法依约按照“商业75%、住宅25%”的面积比例缴清了土地出让款。显然已达到了变更房屋规划性质的法律效果，应按该比例确定房屋商住面积。再次，房屋所有权证登记未对商业、住宅面积进行区分界定，若被告不据实纠正错误登记，将导致原告遭受重大损失。房 -5- 屋所有权证对于房屋用途的登记房屋共有4层，建筑面积617.27平方米，设计用途为门面、住宅，并未对房屋具体门面、住宅面积进行登记、界定，原告当然以为按照后办土地证商住比例确定房屋商住比例面积。这是原告在拆迁前未能及时纠正房屋登记错误的主要原因。在征拆过程中，原告与征收方多次协商，征收方也认为这属于原告可以变更、纠正的事项，为配合征拆进度，要求原告先按错登的商住面积比例签约。在签约后再通过履行程序纠正错误登记后，给予正确补偿。若不纠正，则被告将损失几百万元。最后，被告忽视历史遗留等因素，以房屋未进行变更登记否认房屋商住面积变化显然错误。在实践中，由于历史遗留问题，原土地与房屋登记分属不同的部门，在办理时存在诸多衔接问题。2019年2月15日，自治区党委办公厅、自治区人民政府办公厅印发《广西优化营商环境重点指标百日攻坚行动方案》，要求各市、县要出台解决历史遗留问题的文件，以便于不动产登记工作的正常开展。与此同时，广西壮族自治区自然资源厅《关于处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，对于未取得土地使用权证、擅自改变土地用途、擅自改变规划等历史问题作出了明确指示，要求办理补缴土地出让金等相关手续后给予完善登记。本案中，原告在不影响规划面积、容积率的情况下，按照商业75%、住宅25%的面积比例缴清了土地出让款，显然已符合规划用途变更的条件，履行了全部程序，为此，不动产登记部门应当给予确认，纠正房屋所有权证的错误登记。原告为重新确认涉案房屋的商住面积比例；曾多次到被告及第三人处试图按现场办理程序申请，但被告及第三人要么作出错误指导，要么予以拒绝，未能依法履行法定职 -6- 责，给原告造成了巨大困扰。三、行政复议决定书认定事实不清、适用法律错误，依法应予撤销。首先，原告要求被告及第三人履行职责是要求两机关依法纠正房屋所有权证的错误登记，而非对不动产用途予以新的变更。行政复议决定书对该事实认定错误。其次，尽管房屋已拆除，但拆除是由是国家征收，且征收方已允诺房屋拆除后的原告对房屋用途登记错误仍有救济权利。基于信赖原则，被告及第三人应履行职责对房屋性质错登事宜进行纠正。最后，房产证并未规定房屋用途比例，真正有冲突的是2005年颁发的建筑证与2007年办理的土地证，应当以后办理的土地证土地用途例认定房屋用途比例。众所周知，土地证是规划建筑证办理的依据，土地证已明确土地用途比例的情况下，规划建筑证也应相应调整。但涉案房屋在办理房屋所有权证时，办证部门未依法履行调查核实职责，导致未明确房屋用途比例，这是引发纠纷的根本原因。在房屋征收后，该种错误也未能及时纠正，导致了原告的巨额损失。行政复议决定书认为房产证与土地证上的用途并无必须比例一致的法定对应要求，显然错误，该结论严重违反我国对于土地管理、规划管理的相关法律规定。房产证附记栏虽记载了根据建筑证办理产权证，属原告和玉跃山共有，但也只是说明房屋权属的由来，并不是说明商住面积的由来，且土地证是规划建筑证办理的依据，在土地证已明确土地用途比例的情况下，规划建筑证也应相应调整。综上所述，被告及第三人未依法履行职责，请求人民法院依法纠正,支持原告的诉讼请求。 被告不动产中心对管辖权提出异议认为，玉跃水本案的诉讼请求是要求被告不动产中心对其位于雁山区的房屋商住比例确定为商业面积75%、住宅面积25%，即将桂林市房权证雁山区字第××号房屋所有权证、桂林市雁山区共字 -7- 第30004277号房屋共有权证中记载的“建筑面积617.27平方米”登记为“商业建筑面积462.95平方米、住宅建筑面积154.32平方米”故玉跃水的请求实质是要求被告不动产中心予以办理不动产变更登记或更正登记，被告不动产中心认为玉跃水的申请不符合办理国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的条件，于是作出《关于要求按土地性质重新确定房屋商住比例申请的答复》，对玉跃水的申请不予办理，遂引发本案行政诉讼。因此，本案系玉跃水请求予以不动产物权变动而引起的行政诉讼。不动产物权的设立、变更、转让和消灭统称为不动产物权的变动。被告不动产中心作出不予办理变更登记的行政行为，系因不动产物权变动所作的行政行为。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十条“因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”即《最高人民法院关于适用的解释》第九条“行政诉讼法第二十条规定的因不动产提起的行政诉讼，是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼”之规定，本案属“因不动产提起的行政诉讼”范畴，应由不动产所在地雁山区人民法院管辖。 本院经审查认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十条规定：“因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用的解释》第九条第一款规定:“因不动产提起的行政诉讼是指因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。”原告玉跃水的诉讼请求要求被告不动产中心对其位于雁山区的房屋商住比例进行确认，实质是要求对不动产物权进行变更，属于因不动产提起的行政诉讼，应由不动产所在地的雁山区人民法院管辖。 -8-          依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九条第一款之规定，裁定如下： 被告桂林市不动产登记和房产交易中心对管辖权提出的异议成立，本案移送桂林市雁山区人民法院处理。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  蔡 曦 人民陪审员  黄秀洪 人民陪审员  宁跃慧 二〇二一年三月二十五日 书 记 员  余志福