云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2503民初451号原告：朱然斗，男，1986年10月20日生，哈尼族，住红河县。原告：刘秀芝，女，1985年10月20日生，彝族，住红河县。委托诉讼代理人：吴云菊，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：孙自刚，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：云南高丰房地产开发有限公司。住所地：蒙自市护国路御龙苑小区B座1、2、3单元1层。法定代表人：喻辉，系公司执行董事。委托诉讼代理人：陈杰，男，1987年4月2日生，汉族，住弥勒市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：黄琦超，云南明彰律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告朱然斗、刘秀芝与被告云南高丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱然斗、刘秀芝委托诉讼代理人吴云菊、孙自刚，被告云南高丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈杰、黄琦超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱然斗、刘秀芝向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告为原告办理位于蒙自市房屋的不动产权登记证书，将办理不动产权证需要的资料提交不动产登记中心；2.依法判令被告支付原告自2018年8月27日起至2021年1月18日止的逾期办证违约金18694.98元；3.以426826元为基数，按日十万分之五计算支付原告自2021年1月19日起至被告为原告办理不动产权登记证书之日止的违约金；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年8月12日，原、被告签订《商品房购销合同》，原告以426826元的价款向被告购买蒙自市，2018年5月28日，被告电话通知原告接房并办理了房屋交接手续，根据《商品房购销合同》第十二条的约定，被告应在交房后90天内为原告办理房屋产权证，但被告至今未办理，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告云南高丰房地产开发有限公司辩称，首先，对原告要求被告为原告办理不动产权证的请求，被告同意在涉案小区竣工验收后，原告办理委托及提交相关办证资料后及时为原告办理。其次，原、被告签订的《商品房购销合同补充协议》中明确约定，原告不能在小区公共区域或划归业主使用的区域及所购房屋的楼顶、露台、阳台、挑檐等部位私搭乱建。涉案小区至今没有办理不动产权证是因为原告私搭乱建导致，现被告已经将小区的房源信息提交不动产登记机关，不动产权证应由不动产登记机关办理，公司应尽的提交材料的义务已经尽到。第三，被告虽然至今没有为原告办理不动产权证，但没有影响原告占有使用房屋的权利，被告未为原告办理不动产权证并没有给原告造成损失。第四，《商品房购销合同》第十二条中并未约定逾期办证时，被告应承担的违约责任，现被告已经将房屋交付给原告，原告购买房屋的目的已经实现。综上，请求人民法院依法作出判决。本院经审理认定事实如下：2017年8月12日，原告为乙方，被告为甲方，签订《商品房购销合同》，约定“第一条、项目建设依据。甲方以【出让】方式取得位于蒙自市南侧［不动产单元号］532503001004ＧＢ00001Ｗ00000000的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地。［不动产权证号］：云（2016）蒙自市。甲方经批准在上述地块上建设商品房，［项目名称］：泉丰苑。建设工程规划许可证号：建字第532522201408001。第二条、商品房销售依据。乙方购买的商品房为［预售商品房］。批准预售商品房的机关：红河州住房和城乡建设局，商品房预售许可证号：预许红字（201715）号。第三条、乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品住房（以下简称该商品房），其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：xxx号房……第七条、交付期限。甲方应于2018年3月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方……第十二条、关于产权登记的约定。1.产权登记手续乙方委托甲方代办，乙方应在商品房交接后30天内，向甲方提供办理产权登记所需资料，甲方收到乙方提供相关资料后90天内，为乙方办理完毕房屋所有权证。2.在办理产权登记过程中所产生的税费由甲乙双方按规定各自承担，甲方不收取代办费用……”同时，原、被告双方签订《补充协议》，约定“一、乙方于签订《商品房购销合同》之日起五日内，一次性交付专项维修基金（钢混25元／㎡），共计人民币￥3543元，该款项由甲方到房地产管理部门办理《商品房购销合同》登记备案前存入红河州财政局开设的红河州住宅专项维修资金专户统一管理……三、乙方不能在小区公共区域或划归业主使用的区域及所购房屋的楼顶、露台、阳台、挑檐等部位私自加建搭建房屋、构筑物及构件……”。合同签订后，原告按合同约定向被告支付购房款422326元，并向税务机关缴纳了契税。2018年5月28日，原告支付被告房屋面积差价款4500元，被告将蒙自市交付给原告使用，原告至今未取得该房屋的不动产权证。另查明，2019年9月，蒙自市城乡规划管理处与蒙自市自然资源执法监察大队对被告开发的蒙自市泉丰苑小区组织初步验收，并共同出具《蒙自市建设项目竣工规划初步核实意见表》，要求被告按初步核实意见整改完善，并备齐相关资料再行申请办理《建设项目竣工规划核实意见》手续。至今，蒙自市城乡规划管理处、蒙自市自然资源执法监察大队未收到该项目申请竣工规划核实的相关资料，被告未向不动产登记部门提交符合办理不动产首次登记（初始登记）条件的全部材料及费用，也未通知原告向其提交办理不动产权证所需资料。上述事实，有原告提交的《商品房购销合同》《补充协议》、发票、收据，蒙自市人民政府办公室作出的《关于泉丰苑小区何时验收房屋的回复》，被告提交的《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证明》，本院依职权调取的由蒙自市不动产登记中心作出的《调证函（回执）》及由蒙自市城乡规划管理处作出的《关于调证蒙自市验收材料的回函》以及原、被告陈述在卷证实。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法、有效，双方应按诚实信用原则履行合同义务。本案中，根据查明事实，被告开发的蒙自市泉丰苑小区至今未经竣工验收，被告未向不动产登记机构提交符合办理不动产首次登记（初始登记）条件的全部材料及费用，尚不具备办理不动产首次登记（初始登记）条件，故被告的行为已构成违约，应承担违约责任，现原告要求被告为其办理不动产权证书的请求，因目前涉诉房屋尚不具备办理房屋权属转移登记的条件，故本院对该项请求暂无法支持。对逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限”的规定，对原告以购房款为基数，按每日十万分之五标准计算违约金的请求，本院予以支持，因被告向不动产登记机构提交符合办理不动产首次登记（初始登记）条件的材料及费用的时间尚不确定，故本案违约金从双方约定的办理不动产登记的期限届满次日计算至法庭辩论结束之日止，即从2018年9月26日计算至2021年2月7日，违约金为18460.22元（426826元×0.05‰元/天×865天），对此后产生的违约金，原告可另案起诉，对被告称，涉案小区至今没有办理不动产权证是由于原告私搭乱建导致及被告不应支付逾期办证违约金的辩解，无证据证实，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告云南高丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内一次性支付原告朱然斗、刘秀芝逾期办证违约金18460.22元。二、驳回原告朱然斗、刘秀芝的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，由被告云南高丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陈玉莹二〇二一年三月十二日书记员  贾云双