上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终12780号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海轶德不锈钢装潢有限公司，住所地上海市奉贤区海湾镇农工商大道28号6幢105室。法定代表人：朱蓉，经理。委托诉讼代理人：孙勇，男，上海轶德不锈钢装潢有限公司工作人员。委托诉讼代理认：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海市安装工程集团有限公司，住所地上海市浦东新区浦东北路1430号。法定代表人：黄震，董事长。委托诉讼代理人：陆俊奇，上海市银都律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴萍，上海市中信正义律师事务所律师。上诉人上海轶德不锈钢装潢有限公司（以下简称轶德公司）因与被上诉人上海市安装工程集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案（以下简称安装公司），不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初40684号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。轶德公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回安装公司全部诉讼请求，支持轶德公司全部反诉请求。事实与理由：双方自2010年起签订租赁合同，延续至2018年12月30日。租赁合同中明确写明：签订本合同前，甲方向乙方出示该房屋的产权证，并告知乙方该房屋未设定抵押等。2018年9月18日收到高行镇环境综合整治通知书，证明涉案房屋为违章建筑。2018年9月28日房屋拆除，此时距合同到期还有3个月，轶德公司被迫停产。当时双方协议赔偿3个月租金，但事实上由于安装公司欺诈、违约造成轶德公司的实际损失达人民币（以下币种同）97万元之多，仅3个月租金不足以赔偿。安装公司的欺诈行为导致轶德公司损失惨重，后因疫情直接倒闭破产，安装公司理应赔偿。涉案地址为安装公司旗下物业公司管理，房屋一直由安装公司进出管理监控。轶德公司对于违章拆迁的赔偿一直未放弃过。因为安装公司的上级领导的指责，轶德公司就写了一份回复通知应付，号称房屋里有价值1,000万元的财产，但所有人都知道实际是不存在的，里面都是遗弃物。一审法院仅凭该通知即认定轶德公司占用该房屋，无事实依据。安装公司辩称，轶德公司自己出具给安装公司的书面信函中确认没有将房屋返还给安装公司，该事实非常清楚。确实存在彩钢板被拆除的事情，但发生在合同即将履行完毕的时候，且轶德公司和安装公司已就该事宜达成了善后处理的会议纪要，该会议纪要已经全部履行完毕，轶德公司还支付了其拖欠的租赁款项。轶德公司的上诉理由没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。安装公司向一审法院起诉请求：1.判令轶德公司返还安装公司上海市浦东新区XX路XX号3幢建筑面积为46.30㎡的房屋；2.判令轶德公司支付安装公司2019年1月1日至2020年5月30日期间的房屋使用费36,071.44元；3.判令轶德公司支付安装公司违约金29,700元；4.判令轶德公司承担本案诉讼费。审理中，安装公司撤回了要求轶德公司返还上海市浦东新区XX路XX号3幢建筑面积为46.30㎡的房屋的诉讼请求。轶德公司向一审法院反诉请求：1.判令安装公司返还轶德公司押金12,500元及利息5,500元；2.判令安装公司赔偿轶德公司损失975,077元（含厂房装修损失291,777元、员工遣散费67,300元，搬迁费246,000元、第三方违约金220,000元、预期收益赔偿150,000元）。一审法院认定，2016年1月28日，安装公司（出租方，甲方）与轶德公司（承租方、乙方）及案外人上海A有限公司A公司（管理方，丙方，以下简称A公司）签订《租赁合同》，约定安装公司将上海市浦东新区XX路XX号房屋出租给轶德公司，室内面积为421.30㎡，其中办公房46.30㎡、彩钢板库房300㎡、宿舍75㎡，租赁用途为办公、经营，租赁期限为2016年1月1日至2018年12月31日，租金起算日为2016年1月1日,2016年的年租赁费为115,900元，2017年年租赁费为117,600元，2018年年租赁费为118,800元，租赁费按季支付，先付后用，在每季度第二个月中旬支付下个季度的租赁费。合同第六条第2款第2项约定“乙方需要对租赁物进行必要的装饰及隔断，搭建其他构建物，乙方须提出书面申请并经甲方书面同意后方可施工，费用由乙方承担。乙方改建的建筑物在合同期内（包括续订合同期内），使用权归乙方，产权属甲方。租赁期满（包括续订合同期满），乙方在该租赁物内改搭建的全部建构筑物无偿移交甲方或负责拆除清运完毕，恢复原状。”合同第八条第4款约定“乙方应按本合同规定的期限支付租赁费和其他相关费用，如逾期支付，乙方应承担违约责任，并向甲方偿付违约金。违约金按未支付部分款项金额，每天千分之四，按天累计计算。如逾期超过30天，则甲方有权解除本合同收回该租赁物，并追究乙方违约责任，由此造成的一切经济损失由乙方承担。”合同签订后，轶德公司向安装公司支付押金12,500元，并支付租金至2018年12月31日。现因租赁房屋涉及违章，部分房屋已被拆除，安装公司认为轶德公司至今尚未返还部分房屋，且未支付相应费用，故诉至法院，要求判如所请。另查明，2010年，轶德公司与A公司签订《闲置厂房和场所租赁合同》，轶德公司向A公司承租的基地车间、仓库面积为637.15㎡。2012年7月13日，轶德公司与A公司续签《房屋和场地租赁合同》，承租的房屋地址为上海市浦东新区XX路XX号，建筑面积为626.30㎡，2012年5月起房屋建筑面积为426.30㎡。一审审理中，1.安装公司、轶德公司确认涉案房屋没有相应的批准建造手续，现地址变更为上海市浦东新区XX路XX号，安装公司自行将涉案房屋编号为3幢，为一层房屋，双方未对涉案房屋内办公房、彩钢板库房、宿舍三种类型房屋各自的租金标准予以约定。安装公司表示2019年1月1日至2019年10月31日期间，轶德公司未返还宿舍及办公房合计面积为121.30㎡，该期间房屋使用费为28,488.30元。后续轶德公司将宿舍返还，仅有46.30㎡办公房未返还，故2019年11月1日至2020年5月30日期间的房屋使用费为7,583.14元，以上房屋使用费合计36,071.44元，即为诉讼请求2，2020年6月1日起的房屋使用费不再主张。2.安装公司提供：（1）2019年7月15日安装公司发出的《通知》及张贴情况的照片打印件、《关于及时撤离东葛路301号、361号的通知》、安装公司于2020年3月5日作出的《通知》及国内挂号信函收据两张，证明2019年7月15日通知张贴在涉案房屋上，告知轶德公司租赁合同期限届满，要求轶德公司及时返还涉案房屋及场地，并结清所有租赁费用及其他费用。安装公司于2019年11月15日向轶德公司发送了撤离通知，截止至2019年10月底，轶德公司仅返还了部分房屋及场地，仍占用办公房，安装公司再次要求轶德公司返还。2020年3月6日安装公司再次向轶德公司发送了通知，暂无签收情况材料。经质证，轶德公司表示，对该组证据的真实性均不予认可，当时轶德公司已经搬走，没有看到张贴的情况，挂号信函没有轶德公司方签字，轶德公司没有收到过，安装公司也没有办法证明寄送的内容。（2）案外人上海B有限公司（以下简称B公司）发送给安装公司的《通知回复》及附件照片6页，回复中明确有两间办公室未搬迁，一间为本案涉及的办公房，轶德公司表示里面有巨额财产，不允许安装公司挪动，所以安装公司在起诉前未能收回办公房。经质证，轶德公司表示对该组证据的真实性均予以认可，B公司的法定代表人与轶德公司的法定代表人系夫妻关系，实质为一家，当时轶德公司多次去找安装公司要求赔偿，保安告知轶德公司不好向安装公司交代，写这份通知的意思就是用来牵制安装公司进行赔偿，实际上安装公司、轶德公司都知道房屋内没有物品，也没有照片上所述的东西。因轶德公司对该组证据的真实性不持异议，法院对B公司发送给安装公司的《通知回复》及附件照片6页的真实性予以确认。《通知回复》中载明“上海市安装工程集团有限公司：我司在XX路XX号，因善后处理工作双方未谈妥，再加上这次疫情防控阶段，所以2间办公室还未搬迁。办公室内有翡翠、红木家具、珠宝等物品，价值1,000万人民币。我司已拍照留底，特发贵司。如未经我司同意或法院依法执行，采取私自开门等行为，搬动物品，如有损失或遗失，均由贵司承担。物品详见附件，特此通知！”落款处由B公司盖章，署期为2020年3月4日。（3）2018年12月27日的会议纪要照片打印件、记账凭证照片打印件及房屋租赁发票各一份，证明安装公司、轶德公司在合同到期前对撤离前的租金进行了确定，轶德公司也按照会议纪要在履行。因为涉及一部分的违章建筑，所以安装公司免除了轶德公司一个季度的租金，并给予轶德公司三个月租金数额的赔偿，综合计算有半年的租金优惠，即安装公司、轶德公司双方在合同期内是没有争议的，轶德公司后面也将确定的租金177,000元支付给安装公司，进而证明轶德公司的反诉请求违背了会议纪要的约定，是无理的。另外拆迁补偿款全部支付了B公司。经质证，轶德公司表示对该组证据的真实性均予以认可，确认当时减免了三个月的租金，但认为轶德公司提出的安装公司违约及赔偿问题均未解决，另外违章赔偿和轶德公司是没有关系的。2010年租赁房屋时就轶德公司知为合法建筑，八年中并未告知轶德公司为违章建筑，且只给了轶德公司10天的搬迁时间，轶德公司根本来不及找其他场地，只得遣散员工，均是轶德公司未告知违章建筑导致。虽轶德公司注册地不在涉案房屋，但轶德公司租赁涉案房屋用于生产。A公司为一流的公司，管理严格，合同结束后也不会允许轶德公司自由出入。安装公司确认出租方为A公司的租赁合同，租金实际也由安装公司收取，2010年虽然轶德公司在使用房屋，但股东等重要人员均发生变化，目前的股东均是2016年4月22日变更的。轶德公司认为股东变更不影响房屋使用，且会议纪要只是部分补偿，2020年也给了B公司另外的补偿，实际上会议纪要不能解决轶德公司问题。因轶德公司对该组证据的真实性均不持异议，故法院对2018年12月27日的会议纪要照片打印件、记账凭证照片打印件及房屋租赁发票的真实性予以确认。会议纪要中载明：轶德公司2017年年租金费117,600元，2018年年租赁费59,400元（已扣除2018年第四季度租赁费29,700元、扣除赔偿金29,700元）。轶德公司方孙勇出席会议，并在会议纪要中签字确认。（4）2020年7月20日拍摄的照片一组，证明第一次庭审当日2020年7月20日安装公司至涉案房屋去收房，见房屋锁门，轶德公司委托诉讼代理人孙勇开车到房屋内搬走了部分物品，未搬清且依旧将办公房上锁，所以安装公司未能将涉案房屋收回。经质证，轶德公司表示对该份证据的真实性予以认可，但轶德公司委托诉讼代理人没有去搬过任何物品，照片内车辆不是轶德公司方的，既然安装公司说门锁了，怎么能够拍摄照片，且办公房内的物品均为轶德公司的遗弃物，任由安装公司处置，没有钥匙。对此，安装公司同意于第二次开庭之日即2020年9月11日收回涉案房屋，撤回诉讼请求1。因轶德公司对该份证据的真实性不持异议，故法院对照片的真实性予以确认。3.轶德公司提供：（1）《高行镇环境综合整治告知书》，证明涉案房屋为违章建筑，于2018年10月1日拆除，仅留下46.30㎡的办公房，轶德公司也无法使用。经质证，安装公司表示对该份证据的真实性无异议，但不能证明轶德公司证明内容，该告知书中涉及到本案房屋的是面积为300㎡的彩钢板库房，2018年9月28日已经拆除，其他房屋轶德公司均在正常使用，75㎡宿舍安装公司于2019年10月底收回，46.30㎡办公房于2020年9月11日收回，300㎡的彩钢板库房已经在会议纪要中予以了赔偿，所以不需要再补偿反诉请求中的损失。对此，轶德公司确认300㎡的彩钢板库房于2018年9月28日拆除，但表示合同到期轶德公司已经搬离。因安装公司对该份证据的真实性不持异议，故法院对《高行镇环境综合整治告知书》的真实性予以确认。（2）申请赔偿通知书，该通知书由轶德公司向安装公司邮寄，时间为房屋拆除后，即反诉请求的内容，要求安装公司赔偿，但安装公司未予赔偿。经质证，安装公司表示对该份证据的真实性不予认可，未收到该通知书，且为轶德公司单方面制作。（3）拍摄于2016年4月14日的彩钢板库房电路改造前照片打印件3张及2017年改造后拍摄的照片1张，证明轶德公司对300㎡彩钢板库房进行了改造的事实。经质证，安装公司表示对该组证据的真实性均不予认可，认为双方约定了是现状交付房屋，且约定了轶德公司要改造的话，需书面申请，得到安装公司同意，且相关费用由其自行承担，实际上轶德公司没有过书面申请，具体改造情况不清楚。轶德公司表示向安装公司口头申请过，安装公司领导是同意的，不需要书面申请。（4）厂房装修材料付款清单及相关的付款凭证、收据、订购单、送货单等，证明轶德公司对涉案房屋的装修情况及花费的装修款，其中2016年9月5日至2016年10月10日支出为办公室及宿舍的装修费用，2016年10月13日至2017年1月30日为300㎡彩钢板库房支出。经质证，安装公司表示对该组证据的真实性均不予认可，清单由轶德公司自行制作，比如2016年9月5日的送货单都没有载明送货人，所以即便核实了原件，也没有办法认可真实性，且无法证明系用于涉案房屋。《租赁合同》约定了现状交付，即轶德公司认可现有装修。《租赁合同》同时约定装修都应书面申请，得到安装公司书面同意，但实际轶德公司并未书面申请，也未经安装公司同意，故不认可轶德公司的装修，即便安装公司同意装修，合同期满后装修也应归属于安装公司。（5）2018年10月签订的《合同解约协议书》11份，证明11位员工的遣散费用。经质证，安装公司表示对该组证据的真实性均不予认可，且轶德公司搬离并不导致无法经营，轶德公司的公司也不注册在涉案房屋内，并不会必然导致协议解约的情况。（6）搬迁费赔偿申请书、收条、收据、劳务费收条、仓储费收条各一份，证明轶德公司为搬迁支付了246,000元。经质证，安装公司表示对该组证据的真实性均不予认可，认为合同到期后搬迁也是自然会产生的，不应当由安装公司予以赔偿，且据当事人描述，轶德公司承租仓库也只是出租给案外人存放饮料使用。（7）合同终止协议、违约金收条、劳务派遣合同、合同终止协议书、赔偿金收条、车辆租用合同、违约金收条各一份，证明轶德公司本来正常经营的话会有订单也会涉及聘请工人、租用车辆等，因为彩钢板库房拆除，轶德公司搬离涉案房屋，导致轶德公司无法正常经营，对外违约，产生损失。经质证，安装公司表示对该组证据的真实性均不予认可，表示情况较为复杂，也没有支付凭证，彩钢板库房拆除距离合同到期仅3个月，且会议纪要对损失予以了弥补，解决了双方的一切问题。轶德公司提供的诸多证据均发生在会议纪要之前，如果未解决的话，也会在会议纪要中予以体现，或达不成会议纪要。（8）预期收益赔偿申请书一份，由轶德公司制作后提交法庭，证明原本正常经营会有每个月50,000元收益，库房拆除后没有该部分收益，要求安装公司予以赔偿。经质证，安装公司表示对该份证据的真实性不予认可，系轶德公司自行制作。4.关于涉案房屋的交接，轶德公司表示搬离宿舍时未与安装公司办理交接，当时宿舍内居住的系11位员工，遣散完就走了。涉案房屋是A公司在提供物业服务，限制了轶德公司的进出，办公房不再使用，轶德公司未进出。对此，安装公司表示不清楚宿舍谁在使用，认为占有房屋和有无人居住不是一个概念；确认是A公司在管理，不清楚办公房里面的东西状态，安装公司一直要求轶德公司办理撤离及交接手续，但轶德公司从未办理交接，且在安装公司发出要求交接的通知后，轶德公司仍未办理交接。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故双方之间就涉案房屋签订的《租赁合同》无效。针对本诉，安装公司要求轶德公司支付2019年1月1日至2020年5月30日期间的房屋使用费36,071.44元，包含2019年1月1日至2019年10月31日期间，轶德公司未返还安装公司宿舍及办公房合计面积为121.3㎡的房屋使用费28,488.30元、2019年11月1日至2020年5月30日期间轶德公司未返还46.3㎡办公房的房屋使用费7,583.14元。根据庭审查明的事实，300㎡彩钢板库房于2018年9月28日拆除，后续双方未就宿舍及办公房办理交接手续。安装公司表示其于2019年10月31日收回宿舍，办公房于第二次庭审之日收回。轶德公司并未提供证据证明其返还75㎡宿舍的时间早于2019年10月31日，且其虽主张其于合同期满后即将涉案房屋全部返还，但2020年3月4日的《通知回复》显示其未将办公房内物品搬离，并要求安装公司及相关人员不得进入办公房内搬动物品，也无证据证明其后续返还了办公房，故法院采纳安装公司的意见，确认轶德公司应向安装公司支付宿舍2019年1月1日至2019年10月31日期间的房屋使用费及办公房2019年1月1日至2020年5月30日期间的房屋使用费。至于房屋使用费的标准，因双方并未对涉案房屋内各房屋类型的租金标准予以拆分，安装公司按照宿舍、办公房的面积占涉案房屋总面积的比例计算房屋使用费，并无不妥，法院予以照准。但考虑到轶德公司承租涉案房屋的目的以及实际使用情况，法院酌情将房屋使用费数额调整为25,000元。安装公司另主张违约金，因本案合同系无效合同，无效合同自始无效，即安装公司主张违约金的诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。针对反诉，轶德公司要求安装公司返还押金12,500元并支付利息损失5,500元。安装公司表示愿意返还押金12,500元，法院予以照准。至于利息损失，因轶德公司未结清涉案房屋的房屋使用费，安装公司未返还押金并无不当，故法院对轶德公司要求安装公司支付利息损失的反诉请求不予支持。轶德公司另要求安装公司赔偿损失975,077元，包含厂房装修损失291,777元、员工遣散费67,300元，搬迁费246,000元、第三方违约金220,000元、预期收益赔偿150,000元。轶德公司并未提供充分证据证明上述损失，且考虑到会议纪要中安装公司已对轶德公司进行一定数额的赔偿，彩钢板库房拆除时，《租赁合同》亦即将到期，故对轶德公司要求安装公司赔偿损失的反诉请求，法院不予支持。一审法院审理后，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、上海市安装工程集团有限公司与上海轶德不锈钢装潢有限公司签订的《租赁合同》无效；二、上海轶德不锈钢装潢有限公司于判决生效之日起十日内支付上海市安装工程集团有限公司房屋使用费25,000元；三、上海市安装工程集团有限公司于判决生效之日起十日内返还上海轶德不锈钢装潢有限公司押金12,500元；四、驳回上海市安装工程集团有限公司的其余诉讼请求；五、驳回上海轶德不锈钢装潢有限公司其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,444元，减半收取计722元，由上海市安装工程集团有限公司负担448元，上海轶德不锈钢装潢有限公司负担274元。保全费677元，由上海轶德不锈钢装潢有限公司负担。反诉案件受理费6,865元，由上海轶德不锈钢装潢有限公司负担6,779元，上海市安装工程集团有限公司负担86元。本院二审期间，轶德公司提供（2020）沪0115民初40682号案件法庭审理笔录一份，证明安装公司就涉案46.3平方米办公室的使用费已在另案中予以主张，本案中不应重复支持。安装公司对上述证据材料的真实性无异议，但认为46.3平方米办公室的使用费并未包括在另案的诉请中，因轶德公司就两间办公室一并发函给安装公司，故在另案中安装公司将该函件作为证据向法庭提供。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。轶德公司主张涉案46.3平方米办公室已在另案中主张，但其提供的（2020）沪0115民初40682号案件法庭审理笔录显示安装公司明确表示46.3平方米办公室的使用费并未包括在该案诉请中，且已经一审法院在另案判决中确认。关于本案系争办公室的返还，轶德公司主张其不再使用并口头通知安装公司即视为返还，但在案并无相关证据可以证明其上述主张，且亦遭安装公司否认，故无论轶德公司出具《通知回复》的真实意思表示如何，其关于本案系争办公室早已返还的主张，本院实难采信。轶德公司早在2010年起即就涉案租赁物与A公司签订租赁合同，后又多次续签合同至今，其应就租赁物的权属状况进行审查，在案亦无证据显示安装公司就涉案租赁物的权属状况具有欺诈的故意。且如一审法院所述，轶德公司并未提供充分证据证明其主张的各项损失，彩钢板库房拆除时，《租赁合同》亦即将到期，故一审法院对轶德公司的反诉请求未予支持，具有事实和法律依据，本院予以认同。综上所述，轶德公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,227元，由上海轶德不锈钢装潢有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁慧审判员  马丽审判员  陈敏二〇二一年三月三十日书记员  刘惠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……