山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0812民初619号原告：山东伟琦物业服务有限公司，住所地济宁市任城区古槐街道兴唐经典商务楼三层304-309号，统一社会信用代码91370811795304824D。法定代表人：苏进海，总经理。委托诉讼代理人：杨培贤，女，1976年10月26日出生，汉族，山东伟琦物业服务有限公司职工，住济宁市任城区。被告：黄波，男，1984年7月5日出生，汉族，住济宁市兖州区。被告：季琳琳（黄波之妻），女，1986年11月2日出生，汉族，住济宁市兖州区。原告山东伟琦物业服务有限公司（以下简称伟琦物业公司）与被告黄波、季琳琳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。伟琦物业公司委托诉讼代理人杨培贤、被告黄波到庭参加了诉讼。被告季琳琳经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟琦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付拖欠的2017年8月1日至2020年12月31日的物业管理费4002.42元；2、被告承担诉讼费等相关费用。事实和理由：2017年7月24日，中国人民解放军山东省济宁军分区兖州离职干部休养所及山东民祥房地产开发有限公司(甲方）与原告(乙方）签订一份《物业服务合同》，甲方委托乙方为“济宁军分区兖州干休所”提供物业服务，物业服务区域为干休所一、二期工程全部，委托服务期限自2017年8月1日至2019年7月31日止，并约定：“乙方提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同”。合同到期前，兖州干休所牵头相关部门及人员组织物业协调会并形成会议决议，我公司按会议决议服务至2020年12月31日并与该小区业主委员会进行了交接。被告是该物业小区3号楼1单元602室业主。在原告提供物业服务期间，被告自2017年8月1日至2020年12月31日一直未交纳物业管理费，原告多次向被告催要，被告仍然拒绝支付。黄波辩称，未交物业费是因为物业公司服务不到位，其多次找物业公司协商，要求按原价的八折交纳物业费。其阁楼房顶漏水，物业一直未给维修，车库门前绿化带内种菜、物业不打扫卫生和积水，保安夜里不给开门，走廊顶墙面脱落，小区内车辆乱停放，1-6楼下水道堵塞，物业公司也从未修理过，是其和六家业主联合找人修理的。季琳琳未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。原告提交以下证据:1、物业服务合同、物业管理协调会决议，证实原告通过合法途径入住兖州干休所（金阁花园）小区，物业合同期限至2019年7月31日，在合同期满前的2019年7月19日，由济宁市兖州区物业办、兖州区干休所、鼓楼街道办事处、文西社区及部分业主代表召开了物业管理协调会，形成一致意见，在小区业主委员会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业公司继续在小区提供服务，直到小区选聘出新的物业公司为止，原告于2020年12月23日与业主委员会进行交接，约定原告服务截止日期为2020年12月31日，于2020年12月23日起张贴了撤离通知。2、物业服务备案证明一份，证实2017年11月9日伟琦物业公司在兖州区服务的项目兖州区金阁花园小区已在兖州区城市住宅小区管理办公室备案。3、收费公示牌及24小时服务电话，证实原告按物业管理条例要求及物业服务合同要求履行收费告知义务。4、小区公众责任险，证明原告按物业服务合同约定，购买了小区公众责任险。5、电梯维保合同、垃圾清运合同及发票（公共用水用电发票、垃圾清运发票、电梯维保费发票）、电梯年检合格证，证明原告对相关设备设施履行了管理义务，并按期支付相关费用。6、日常工作记录、业主满意度调查、质量监督等，证明原告按合同约定履行了日常物业服务并进行业务满意度调查，质量监管。7、小区环境、员工工作场景、社区活动、应急活动等照片，证明小区管理有序，员工按要求工作，为小区管理提供应急活动。8、文西社区居委会家庭档案表一份，证明金阁花园小区3号楼1单元602室房屋业主姓名为黄波；9、原告向被告催收物业费照片3张，证实原告向被告多次催缴物业费，被告拒不支付。10、被告的用电信息及用电发票，证明被告的用电情况。11、房产面积证明，证明金阁花园小区3号楼1单元602室面积为97.62平方米。12、被告欠物业费用明细，证实被告欠费期间为2017年8月1日至2020年12月31日，单价为1元/月/平方米，面积97.62平方米，物业费为4002.42元。黄波对于证据2、4、8、10、11、12均没有异议。对于证据1,认为其不知情，故对真实性不认可；对于证据3，认为24小时电话经常打不通；对于证据5的发票不知情；对于证据6的日常工作记录和业主满意度调查均有异议，认为物业打扫卫生不干净，脏乱差；对于证据7有异议，物业打扫卫生不行，灯没及时修理，下水道是被告自己修的，绿化带里种菜没人清理；对于证据9，其不记得收到过催收信息，但认可信息中显示的手机号和房号是自己的。黄波主张小区内卫生脏乱差、房屋屋顶漏水及下水管道堵塞物业未给修理等情况，认为伟琦物业公司服务不到位，要求减少物业费。但未提交证据证明自己的主张。根据当事人的陈述和庭审查证的情况，本院认定事实如下：济宁军分区兖州干休所又称金阁花园小区，系济宁军分区兖州干休所拆迁安置及山东民祥房地产开发有限公司开发建造的。原告伟琦物业公司于2017年7月24日与济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，为兖州干休所小区一、二期工程全部区域提供物业服务，服务期限为2017年8月1日至2019年7月31日，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，并承担相应的责任。合同约定物业服务费的收费标准为按建筑面积收取：1、多层公寓无电梯按每月每平方米0.45元收取，多层公寓有电梯的按每月每平方米1元收取，实行包干制；2、小高层6层以下（含6层）按每月每平方米1元收取，小高层6层以上按每月每平方米1.1元收取。2019年7月19日，济宁市兖州区物业办、兖州区干休所、鼓楼街道办事处、文西社区及部分业主代表召开了物业管理协调会，形成一致意见，在金阁花园小区业主委员会成立后选聘新的物业公司前，由伟琦物业公司继续在小区提供服务，直到小区选聘新的物业公司为止。按照协调会意见，在2019年7月31日合同期满后，原告又继续为金阁花园小区提供物业服务。2020年12月23日，原告与金阁花园小区业主委员会达成交接协议，约定原告于2020年12月31日结束在兖州干休所金阁花园小区相关物业服务，双方于2020年12月31进行了相关事宜的交接。被告黄波与季琳琳系夫妻关系，黄波系该小区3号楼1单元602室房屋登记业主，季琳琳系共同居住人，其房产建筑面积为97.62平方米，自2017年8月1日至2020年12月31日,二被告应向伟琦物业公司交纳的物业管理服务费为4002.42元（1元×97.62平方米×41个月）。黄波、季琳琳没有交纳该物业费用。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律，司法解释的规定。案外人济宁军分区兖州干休所、山东民祥房地产开发有限公司作为建设单位，依法与物业服务企业伟琦物业公司签订的前期物业服务合同，该合同内容符合法律规定，对合同各方均具有法律约束力，对业主亦具有约束力。伟琦物业公司按照合同约定向黄波、季琳琳提供了物业管理服务，黄波、季琳琳亦应按合同约定交纳物业管理服务费。伟琦物业公司要求黄波、季琳琳支付自2017年8月1日至2020年12月31日的物业管理服务费4002.42元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。《山东省物业服务收费管理办法》第三十七条规定:“县级以上人民政府物业主管部门应当会同价格主管部门和其他有关部门，建立物业服务质量评价体系和服务标准的物业服务企业进行重点监督检查，并可以采取限期整改、降低收费标准等措施。”物业服务合同具有连续性、长期性的特征，通过物业服务质量评价体系和服务等级动态调整机制对物业公司的服务质量进行管理，能够全面反映物业服务质量。物业管理涉及面广，包括基础设施维护、卫生、绿化等多项内容，物业管理为长期的、动态的，黄波主张小区内卫生脏乱差、房屋屋顶漏水及下水管道堵塞物业未给修理等情况，认为伟琦物业公司服务不到位，要求减少物业费。黄波除自己陈述外，未提交证据证明自己的主张，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条之规定，判决如下：黄波、季琳琳于本判决生效后十日内给付山东伟琦物业服务有限公司物业费4002.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由黄波、季琳琳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  陈成治二〇二一年三月十五日书记员  李 洁