山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终121号上诉人(原审原告)：山西家易盛物业管理有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：解某，山西云石律师事务所律师。上诉人(原审被告)：侯某，住太原市。上诉人山西家易盛物业管理有限公司、侯某物业服务合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初7999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月9日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。山西家易盛物业管理有限公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决书，改判被上诉人支付上诉人2017年8月1日至2020年7月31日期间物业服务费3942元，支付2016年8月1日至2020年7月31日期间电梯服务费1870.3元，支付2016年11月1日至2017年3月31日期间采暖费526元，共计6338.3元。（改判金额为2922.3元）2、判令本案一审、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决最终错误认定被上诉人侯保平入住涉案小区的时间并直接导致计算其应缴物业服务费、电梯费的起止日期及费用存在误认、漏算情形，属于事实认定错误。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，案外人山西百德兴房地产开发有限公司作为涉案小区的建设单位，于2016年5月份开始陆续通知业主收房，并于2016年7月22日同本案上诉人签订《前期物业委托管理合同》，合同对物业服务期限及物业费电梯费收费标准等内容作了明确约定（物业费为1.6元/平米/月，电梯费为0.4元/平米/月），由于开发商延期交房，故给每户业主减免一年（2016年8月1日至2017年7月31日）的物业费，电梯费未予以减免。2016年8月1日，上诉人正式为涉案百德尚景小区业主提供物业服务，物业费实际按照1.25元/平米/月的标准收取，电梯费按照0.4元/平米/月收取，小区业主也顺势接受上诉人为其提供的各项物业服务。然而被上诉人侯某未按照建设单位或物业拟定的收房流程办理正式收房手续，在没有同上诉人签订《前期物业服务协议》的情况下即采取哄闹辱骂、威胁逼迫的方式于2016年9月向建设单位方索取入户钥匙入住小区，其在一审庭审中也认可本人在2016年9月入住小区的事实，却以未同上诉人签订《前期物业服务协议》为由否认其作为本案当事人的主体资格并拒绝缴纳物业费。一审法院在事实认定部分对被上诉人侯某于2016年9月入住小区的事实已经予以确认，却在“本院认为”部分又错误认定被上诉人入住时间为2018年8月1日，据此对被上诉人应缴纳的物业费及电梯费金额计算出现严重错误。被上诉人缴纳物业费的起止时间应为2017年8月1日至2020年7月31日，而非一审判决认定的2018年8月1日至2020年7月31日，因电梯费不存在减免情形，故被上诉人实际应缴纳费用的起止时间应为2016年8月1日至2020年7月31日，而非一审判决认定的2018年8月1日至2020年7月31日，两项费用少计算金额为2396.29元。被上诉人作为小区业主，通过非正常手段取得房屋钥匙后入住，且已享有上诉人为其提供的物业服务，却因非法手段而获得少交物业费电梯费等非法利益实在有违法律守护正义、维护公平公正的原则。一审对被上诉人入住小区的时间及应缴费金额认定错误，严重侵害了上诉人的合法权益。二、一审判决未认定被上诉人应缴纳的供暖费用属于事实认定错误。上诉人于2016年8月1日正式为涉案小区提供物业服务后，在2016年11月1日至2017年3月31日的第一个供暖期，因小区未接入市政供暖，故由建设单位同上诉人签订《供暖锅炉运行委托协议》，委托上诉人购买锅炉向小区业主提供供暖服务。在购买过程中，被上诉人作为业主代表全程参与并监督上诉人筹备供暖设备及提供供暖服务，然而因供暖温度欠缺，上诉人实际按照3.6元/平米/月的标准向业主收取供暖费用的30%，2017年度小区即接入市政供暖，随后每年冬季的供暖费用由业主直接对接热力公司，上诉人不再参与供暖工作，依据上诉人入住小区的时间，其应当向上诉人缴纳2016年11月1日至2017年3月31日的供暖费526元，然而一审法院却以被上诉人在此供暖期间未入住小区为由，驳回上诉人对该部分费用的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。结合被上诉人实际于2016年9月入住的事实，一审法院未支持上诉人关于供暖费的诉讼请求，无事实依据及法律依据。最后，根据即将实施的《民法典》第944条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。被上诉人应当按照相关法律法规的规定，向上诉人交纳相关费用。请求二审法院查清事实，依法改判，维护上诉人合法权益。侯某辩称：山西家易盛物业管理有限公司上诉内容侯某不认可。1、本案小区未竣工验收，产生的相关费用不应由侯某负担。2、山西家易盛物业管理有限公司和开发商签署的前期物业服务合同，应该属于无效合同。因为本案小区没有竣工验收，也没有办理消防验收，而且山西家易盛物业管理有限公司和开发商签订的合同损害了侯某的利益，所以说前期物业服务协议无效。3、一审已经认定电梯为单梯运行，但却支持全部缴纳电梯费用错误，侯某认为因为电梯是单梯运行，电梯费应当减半收费。4、物业擅自提高收费标准，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。5、山西家易盛物业管理有限公司物业服务标准没有达到相对应的标准，相关证据一审已经提交，属于危害人民财产、生命安全的重大瑕疵，所以相关的物业费不应由业主承担。侯某上诉请求：1、撤销一审民事判决书，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发还重审；2、判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉小区未竣工验收，上诉人与被上诉人之间没有任何关联，被上诉人与开发商签订的《前期物业委托管理合同》属于恶意串通，根据《合同法》第五十二条的规定，损害第三人利益，以合法形式掩盖非法目的应被判无效，上诉人也并非适格被告，应当驳回被上诉人一审诉求。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定该案涉小区不得交付使用；根据《中华人民共和国消防法》第十三条的规定，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。根据物业承接查验办法（建房【2010】165号）第十条、第十一条的规定，被上诉人没有履行相关责任。根据《山西省物业管理条例》第三十六条的相关规定，案涉小区的物业费应由建设单位承担。被上诉人在与建设单位进行交接时，违反《山西省物业管理条例》第三十五条之规定，在建设单位未交接竣工验收材料的情况下进入案涉小区，可见被上诉人对案涉小区未经竣工验收的事实是明知的，被上诉人与其它业主在不签协议就不能拿钥匙的情况下签署的《前期物业服务协议》中第三条物业服务标准第6消防：（1）定期对消防监控设备设施进行检查和保养。以及第8消防监控：消防监控设施设备完好，努力消除火灾事故隐患，掩盖了涉案小区至今仍未经消防验收和消防验收不合格的事实。一审法院未对上诉人的该抗辩意见作出评判，人民法院应当首先审查合同的效力，即查明案涉小区的主体验收和竣工事宜，一审判决没有对上述事宜作出陈述的情况下，一审判决缺乏最基本的法律依据。一审中上诉人提供了太原市小店区人民法院民事案件（2019）晋0105民初618号判决书明确证明了涉案小区目前依然属于在建工程，不具备向业主交房的条件，故至今上诉人依然未正式办理收房手续，未收到开发商的两书一表，更没有收到过开发商任何的收房通知，上诉人只是迫于生活压力于2018年拿到房屋钥匙，上诉人履行的是自己关于房屋买卖合同的权利，涉案小区的物业费应当由开发商承担并非上诉人。一审中上诉人提供了太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初618号民事判决书，证实物业服务企业法人王某为建设单位员工。事实上本案被上诉人即是案涉小区开发商山西百德兴房地产开发有限公司实际控制人开设的物业公司，物业公司与开发商公司之间必须履行的《物业承接查验办法》并未实际履行，案涉小区不具备物业承接的条件，《前期物业委托管理合同》无效，故相关的物业费应当由山西百德兴房地产开发有限公司承担。综上所述，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，物业承接查验办法（建房【2010】165号）第十条、第十一条，《山西省物业管理条例》第三十五条之规定，上诉人并非适格被告，被上诉人与建设单位恶意串通违法签订《前期物业委托管理合同》，根据《合同法》第五十二条的规定，损害第三人利益，以合法形式掩盖非法目的应被判无效。本案相关的物业费应当由山西百德兴房地产开发有限公司承担。一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条属于认定事实不清，适用法律错误。二、一审判决上诉人全额缴纳电梯费，但电梯只运行一部，被上诉人并未提供完整的服务，应当减半收费。案涉小区自交付之日至今，一直使用临时施工用电，《太原市小店区人民政府关于协调解决北营街办百德尚景小区供电事宜的函》中已对该问题进行了解释。被上诉人长期设置一部电梯为停运状态，造成业主长期无法正常使用电梯，一审法院亦对被上诉人单梯运行的情况予以确认。在此情况下，被上诉人与开发商签订《前期物业委托管理合同》中所约定的电梯费已与被上诉人实际提供的服务不符，一审判决被上诉人仍然按照《前期物业委托管理合同》约定向包括上诉人在内的其他业主收取全额电梯费的做法缺乏合理性、公平性、公正性，只运行一部电梯说明运行成本和产生的费用也是减半，电梯费也就应当半价收费。同时，被上诉人并没有提供2016年、2017年的电梯质检报告，其电梯合法运行的基本证据缺乏，如果被上诉人不能提供该证据，也应当认定被上诉人没有提供合规的服务，一审判决上诉人全额支付电梯费错误，故请求二审法院依据单梯运行的实际情况重新作出判决。三、一审判决上诉人从2018年8月1日至2020年7月31日向被上诉人支付物业费，2019年1月11日被上诉人才取得了五级登记备案，2018年8月1日至2019年1月11日期间被上诉人并未向太原市房地产管理局登记备案，且被上诉人实际提供的服务不符合相应标准。从2018年至2019年1月11日，被上诉人系违规收费，因为其并未向太原市房地产管理局登记备案，并未取得物业服务登记，而物业收费标准与物业服务登记息息相关，故被上诉人按照1.25元的标准向上诉人收取费用是没有依据的。一审中上诉人提交了大量被上诉人服务不符合五级的证据，但一审判决并未进行评判，且五级标准为最高标准，本案被上诉人系一家本土小型物业服务公司，且物业企业资质为最低三级资质，仅仅只服务案涉小区一家，相关制度极不规范，上诉人将向房管局进行投诉和举报。根据并价服字【2014】67号文件的规定，物业服务五级的标准，其中第一板块“基本要求”内容与标准共计11点，仅做到的第三点还是一部分，小计10点没有做到，按照五级服务内容与标准合计38点，被上诉人实际情况合计7点勉强且仅有一部分在做，按照百分制评比为18分，离60分合格线都不到三分之一，更不要说五级服务标准，问卷率应达到已入住业主的80%以上，满意率应达到问卷率的90%以上。被上诉人提供的服务严重未达到五级相应的标准，上诉人在一审中提供了详细的图片及涉案小区业主联名签署的严重不满意签字表格，且被上诉人服务存在危害涉案小区业主生命安全的问题，明显属于履行合同中的重大瑕疵，一审认可上诉人提供证据且采信，但一审法院仍然判决支持被上诉人向业主收取物业1.3元服务费缺少合理性。一审法院没有履行人民法院最基本的公正性。四、被上诉人擅自扩大收费范围、提高收费标准，向上诉人收取二次加压费、电费、垃处费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定业主以违规收费为由抗辩的，人名法院应予支持。同时被上诉人应向包括上诉人在内的小区所有业主退还其违规收取的费用。1、擅自提高电费标准，根据山西省电网销售用电价格表，太原市物价局发布并价商字[2012]94号文件规定，阶梯式一档电量0.477元，（170千瓦时及以下）居民生活用电最高电价0.487元，被上诉人在实际经营中收取每家每户0.5元，高于最高标准0.013元。根据2018年12月29日《中华人民共和国电力法》第四十三条、四十四条的规定属于违法，根据电力工业部第8号令《供电营业规则》第十二条、第十四条规定，被上诉人存在违法违规的情形。一审判决“本院确认上诉事实的依据”中，关于上诉人提交“电费专用发票”存在明显错误，本小区至今为临时用电，何来“电费专用发票”一审法院故意掩盖被上诉人擅自提高电费标准事实。请求二审法院判罚被上诉人及时停止相关违法违规活动，并且返还包括上诉人在内小区所有业主的多收取的相关费用。2、擅自扩大收费范围，根据《物业承接查验办法》第十条、第十一条的规定，被上诉人向上诉人收取二次加压费、垃圾处理费缺乏合法性，应当退还上诉人在内的小区所有业主的费用。上诉人向一审法院提供了完整的证据，一审法院对于所有证据全部忽视，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定。被上诉人擅自扩大收费范围，请求二审法院判罚被上诉人退还上诉人和小区其它业主的相关费用。综上所述，案涉小区属于在建工程且未竣工验收，被上诉人与开发商签订的《前期物业委托管理合同》违反《合同法》第五十二条的规定，属于恶意串通，损害第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，合同应属无效，上诉人与被上诉人形成的物业服务协议也是无效。一审判决上诉人全额缴纳电梯费，但电梯只运行一部，被上诉人并未提供完整的服务，应当减半收费。一审判决上诉人从2018年8月1日至2020年7月31日向被上诉人支付物业费，2019年1月11日被上诉人才取得了五级登记备案，2018年8月1日至2019年1月11日被上诉人并未向太原市房地产管理局登记备案，且被上诉人实际提供的服务与《前期物业委托管理合同》相关约定以及并价服字【2014】67号通知中的规定严重不符，且存在消防隐患、电梯困人事件，严重危害了生命安全，请求贵院撤销一审判决，驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或将本案发还重审。山西家易盛物业管理有限公司辩称：1、2016年5月建设单位陆续通知业主收房，2016年7月22日山西家易盛物业管理有限公司与建设单位签订了《前期物业服务合同》，2016年8月1日山西家易盛物业管理有限公司正式进驻涉案小区并为小区业主提供物业服务。2016年9月前后，侯某采取向山西百德兴房地产开发有限公司相关工作人员围堵闹事及威胁的方式，在入住前未办理正式的收房手续即获取所购买房屋的钥匙并居住至今。关于物业费及电梯费的收费标准，2016年7月22日签订的《前期物业委托管理合同》约定物业费为1.6元/平米/月，电梯费为0.4元/平米/月，由于开发商延期交房，故给每户业主减免一年的物业费，电梯费未予减免。物业费实际按照1.25元/平米/月的标准收取，电梯费按照0.4元/平米/月收取；2019年4月15日山西家易盛物业管理有限公司获批五级物业服务资质，物业费标准为1.4元/平米/月，实际收取1.3元/平米/月，电梯费保持不变。2、关于上诉人山西家易盛物业管理有限公司收取物业费的依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，山西百德兴房地产开发有限公司同山西家易盛物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》对百德尚景小区全体业主具有约束力。上诉人提供的物业服务事实清楚，与侯某虽未签订物业服务合同，但已形成事实上的合同关系，侯某实际接受了山西家易盛物业管理有限公司提供的物业服务，应当依约支付相应的物业服务费用。根据物权法的相关规定，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，侯某取得房屋钥匙并进行装修入住，属于在事实上占有和控制了房屋，虽然没有办理书面的房屋交接手续，但应当视为开发商履行了房屋的交付义务。关于侯某提出百德尚景小区至今尚未竣工验收，物业费电梯费应由开发商负担的意见，业主拒付物业费需有正当理由，该正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形，本案侯某提供的证据并不能证明山西家易盛物业管理有限公司存在不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，且其已实际入住该房屋，其拒付物业费、电梯费的理由，缺乏事实依据。3、关于电梯费收费情况的意见，根据《太原市小店区人民政府关于协调解决北营街办百德尚景小区供电事宜的函》、《太原市小店区人民政府关于百德尚景小区办理正式用电的函》、《百德尚景小区情况说明》及《田和社区证明》，是历史遗留问题，非物业公司责任，且物业公司已穷尽其力协调政府部门促进电梯的正常使用，截至去年后半年，电梯已处于正常运行状态。4、关于二次加压费、电费、垃圾费收费事宜，侯某实际已享受物业提供的上述各项服务，且对该部分服务的主张属于独立的诉讼请求，非本案的审理范围。综上，请求依法查清事实，依法判决。山西家易盛物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付2017年8月1日至2020年7月31日期间物业服务费3942．26元，支付2016年8月1日至2020年7月31日期间电梯服务费1870．72元，支付2016年11月1日至2017年3月31日期间采暖费526元，共计6338．98元；2、依法判令被告支付原告物业服务费、电梯费、采暖费违约金共计1901．9元；3、依法判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告购买山西百德兴房地产开发有限公司出售的百德尚景小区第22幢1单元0304号建筑面积为97．41平米住房。2016年7月22日，原告（受托方、乙方）与山西百德兴房地产开发有限公司（委托方、甲方）签订《前期物业委托管理合同》约定，甲方将百德尚景物业项目委托乙方实行物业管理；管理事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等；前期物业服务自2016年8月1日至业主、业主大会重新选聘物业服务企业止；合同生效之日起60日内向乙方提供物业管理用房；物业管理服务质量达到备运行正常、无事故隐患，保养、检修制度完备，业主和物业使用人满意率达到90％以上……；服务项目和收费标准：电梯费0．4元／月／平米，水泵二次加压费根据运行成本向业主公示后收取，代收代缴水电煤气费等，收费标准执行政府有关规定，物业管理费乙方按建筑面积1．6元／月／平米；合同还约定了其他内容。被告入住上述房屋后仅交纳2018年8月1日至2019年8月1日期间的物业费500元，其余费用均未交纳。另查，原告物业服务等级提升至五级，并于2019年1月11日在太原市房地产管理局登记备案。2019年4月4日，太原市发展和改革委员会对原告收费范围百德尚景住宅小区物业费收费标准进行登记备案，登记物业服务费1．4元／月／平米、电梯费0．4元／月／平米。因被告欠交物业费用，原告在被告入户防盗门上张贴缴费通知书，并于2020年3月26日委托山西云石律师事务所向被告发出催收物业费、电梯费律师函。庭审中，原告称，电梯交付业主后投入使用，定期年检，电梯单梯运行是因开发商未接入正式用电所致，属于遗留问题，原告已多次与相关部门协调，力求解决；被告未办理正常收房手续，即于2016年9月进入房屋居住；因业主拒交物业费影响到原告生存，迫于无奈向未交纳物业费的业主每户收取500元的物业费予以维持经营，向被告收取的500元非全年物业费；原告免除百德尚景小区全体业主2016年8月1日至2017年7月31日期间的物业费用；原告接手物业服务后向百德尚景小区提供供暖服务直至市政供暖介入，被告代表小区业主参与、监督原告购买锅炉，因供暖温度欠缺，原告只收取业主2016年11月1日至2017年3月31日采暖费的30％；另原告对百德尚景小区院内地面、门厅、楼道、外墙保温进行维修，提供了完善的物业服务。被告称，案涉房屋未交付被告，被告也并非采用非正常手段取到房屋钥匙，何时拿到钥匙记不清楚；入住房屋后交纳物业费500元及电费（原告代收）；2016年小区未供暖，2018年当年采暖费已向热力公司交纳；百德尚景小区属于在建工程，不具备交房条件，电梯存在单梯运行情况；原告在小区私自搭建公厕违反相关规定，且长期未对小区公共部分进行维护，提供的服务不被所有业主认可。一审法院认为，根据《最高院人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与山西百德兴房地产开发有限公司签订的《前期物业委托管理合同》对百德尚景小区全体业主有效。原告提供物业服务的事实清楚，与被告虽未签订物业服务合同，但已形成事实上的合同关系，被告提出与原告不存在合同关系的理由不能成立，一审法院不予采纳，故被告应当交纳物业管理费及电梯费。关于物业费的问题，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”，原告与山西百德兴房地产开发有限公司签订的前期物业合同中已经确定了案涉小区住宅物业的收费标准，现原告以低于该标准即1．25元／月／平米、1．3元／月／平米的价格分段计算物业费，一审法院予以支持。因被告与山西百德兴房地产开发有限公司、原告未办理收房手续，根据被告陈述2018年当年采暖费已交纳，以及交纳物业费的情况可判断，其于2018年8月1日入住了该房屋，原告主张2016年11月1日至2017年3月31日采暖费、2017年8月1日至2018年7月31日期间的物业费、电梯费，一审法院不予支持。原告主张2018年8月1日至2019年7月31日，按房屋建筑面积97．41平米，单价1．25元／月／平米计算的物业费为1461．15元，核减被告已付500元，剩余961．15元，应由被告承担。原告主张2019年8月1日至2020年7月31日，按房屋建筑面积97．41平米，单价1．3元／月／平米计算的物业费为1519．6元。被告应交纳的物业费共计2480．75元。关于电梯费的问题，被告入住该房屋后未交纳过电梯费，原告主张电梯费应从2018年8月1日起计算至2020年7月31日，被告实际拖欠的电梯费为935．14元（24个月×0．4元／月／平米×97．41平米）。关于被告提出百德尚景小区至今尚未竣工验收物业费、电梯费应由开发商负担的抗辩意见，业主拒付物业费需有正当理由，该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。本案被告提供的证据并不能证明原告不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵，且被告已实际入住该房屋，故其拒付物业费、电梯费的理由，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。关于原告主张被告承担违约责任的问题，鉴于原告提供的物业服务中存在瑕疵，即电梯单梯运行等，给被告生活造成不利影响，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。判决：一、被告侯某于本判决生效之日起十日内向原告山西家易盛物业管理有限公司支付物业管理费2480．75元、电梯费935．14元，共计3415．89元。二、驳回原告山西家易盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告侯某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。山西家易盛物业管理有限公司提交了以下证据，证据一、侯某领取门禁卡的收据两张。证据二、侯某预交电费的收据五张。证据三、侯某家用水登记信息表两张。证据一到证据三证明侯某入住百德尚景小区的时间为2016年9月。证据四、证明一份，证明应缴纳费用合计6338.3元。证据五、收房流程确认书、房屋入住验收交接表、房屋质量整改通知书，证明物业费的收费起始时间为2017年8月1日，侯某于2016年9月份入住涉案小区并享受相应物业服务，依法依约应当缴纳自2017年8月1日至2020年7月31日期间共计三年的物业费。侯某质证认为对证据一到证据三，门禁卡任何人都可以去买，上面没有侯某的签字无法证明是侯某买的。水费是百德尚景小区业主维权后，百德尚景小区业主向供水公司缴纳的，抄表属于供水公司做的，两张表不能体现出正常供水。侯某2016年4月份向城南供水公司缴纳的200元水费，和物业没有关系。对证据四侯某没有签字，侯某不清楚。对证据五只能证明其他业主的信息，侯某没有签过字。百德尚景小区没有正常交房，入住是太原市住房局协调入住的。本院认为证据一到证据三上均没有侯某签字确认，无法实现山西家易盛物业管理有限公司关于入住时间的证明目的。证据四为山西百德兴房地产开发有限公司、山西家易盛物业管理有限公司制作，不能证明侯某对证明上的内容知情。证据五收房流程确认书、房屋入住验收交接表、房屋质量整改通知书签字的主体均不是侯某，与本案的关联性不予采信。侯某向法庭提交了光盘一张，内容为2017年10月29日山西黄河电视台法治在线栏目关于百德尚景小区的报道。证明百德尚景小区并不是山西家易盛物业管理有限公司所述的2016年6月份大部分业主入住，山西家易盛物业管理有限公司物业经理承诺2017年年底小区正式电正式投入使用。山西家易盛物业管理有限公司对该证据的真实性无异议，但认为不属于二审新证据，本院对该证据的真实性予以确认。另外，侯某向本院申请出具调查令，以便其前往太原市住建委获取涉案小区竣工验收备案及房屋结构建造完成验收备案信息；太原市发改委获取涉案小区二次加压费备案信息；太原市规资局获取涉案小区建设性详细规划、总平面图、规划验收认可证、土地使用证、规划许可证信息；太原市房管局获取本案物业公司的前期物业招标备案、前期物业合同、前期物业收费项目备案、物业办公用房备案资料、维修基金账户余额及交易记录的信息；太原市人防办，人防工程认可证、人防工程设施设备维修保养协议、人防工程租赁协议、人防工程规划平面图的信息。本院查明事实与一审基本一致。本院认为，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，山西家易盛物业管理有限公司按照《前期物业委托管理合同》的约定对百德尚景小区进行物业管理服务，侯某虽然抗辩与山西家易盛物业管理有限公司不存在合同关系，但其已实际入住案涉小区并享受山西家易盛物业管理有限公司提供的服务，故侯某应当交纳相应的物业管理费和电梯费。关于侯某入住时间的问题，山西家易盛物业管理有限公司主张侯某入住时间为2016年9月，但其提交的证据不足以证明其主张，因双方未办理收房手续，一审法院结合侯某交纳采暖费、物业费的情况认定其于2018年8月1日入住，并对山西家易盛物业管理有限公司主张的2018年8月1日至2020年7月31日期间的物业费以低于前期物业合同中确定的物业收费标准（1．25元／月／平米、1．3元／月／平米）分段计算物业费予以支持并无不当。关于电梯费的收费标准，侯某主张电梯费应当按照单梯运行减半收费，但电梯费除了日常运行电费以外，还应当包括电梯年检费、日常维护保养费、维修材料费、保险费、电梯的大修和更新改造费用等，故对侯某的该项主张不予支持。关于采暖费，山西家易盛物业管理有限公司主张2016年11月1日至2017年3月31日期间的采暖费，但未提交其实际已为百德尚景小区供暖的证据，故对山西家易盛物业管理有限公司的该项主张不予支持。关于侯某主张山西家易盛物业管理有限公司服务有重大瑕疵的问题，因其提供的证据只能证明山西家易盛物业管理有限公司提供的物业服务有瑕疵，故对其拒付物业费的理由本院不予采信，关于违约责任的问题，一审法院基于山西家易盛物业管理有限公司提供的物业服务确有瑕疵的情况，对山西家易盛物业管理有限公司主张侯某承担违约责任不予支持并无不妥。综上所述，山西家易盛物业管理有限公司、侯某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于侯某申请本院出具调查令，因申请事项与本案是否应当交纳物业费、电梯费以及采暖费无关，故对侯某申请出具调查令不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。山西家易盛物业管理有限公司缴纳的二审案件受理费50元，由山西家易盛物业管理有限公司负担。侯某缴纳的二审案件受理费50元，由侯某负担。本判决为终审判决。审判长 范红琴审判员 段晋文审判员 郭 强 二O二一年三月二十二日法官助理 陈梦薇书记员 薛 英