福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0102民初390号 原告：兴业银行股份有限公司福州屏山支行，住所地福建省福州市鼓楼区华大街道北大路169号泰禾花园1#楼1层10-12店面，统一社会信用代码：91350100X11166081T。 负责人：谢代祥，行长。 委托诉讼代理人：何妍君，女，该公司职员，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：任丹，女，该公司职员，住福建省福州市晋安区。 被告：曾振芳，女，汉族，1974年9月17日出生，住福建省建瓯市。 被告：福州瑞聚房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南屿镇南旗村水西林13号，统一社会信用代码：91350100MA31DK9A8X。 法定代表人：官丽丽。 原告兴业银行股份有限公司福州屏山支行（以下简称兴业银行屏山支行）与被告曾振芳、福州瑞聚房地产开发有限公司（以下简称瑞聚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何妍君到庭参加诉讼,被告曾振芳、瑞聚公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 兴业银行屏山支行向本院提出诉讼请求：1.曾振芳向兴业银行屏山支行偿还借款本金1017390.99元及相应的利息、罚息（含复利）［利息、罚息（含复利）暂计至2020年12月25日为21181.44元，以后的借款利率及利息、罚息（含复利）按编号：个住116022019094的《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定计至实际还款日止］；2.兴业银行屏山支行对位于福建省福州市闽侯县××镇××道××号福晟印江南（现：××××小区）××＃楼××单元房产有权折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿；3.瑞聚公司对曾振芳的上诉债务承担连带清偿责任；4.俩被告承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：兴业银行屏山支行与曾振芳于2019年6月3日签订编号为“个住116022019094”的《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定：曾振芳向兴业银行屏山支行借款1050000元整；借款期限为240个月，自2019年06月03日至2039年06月03日止；该笔贷款适用于第1套房的房贷贷款政策；借款定价基准利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次约定执行，按比例浮动定价，借款利率等于定价基准利率乘以系数1.10；借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率调整日为自借款发放之日起每个公历年的第1天；借款偿还和计息、结息选择固定日还本付息，自借款发放次月起每个公历月的10日及借款到期日为还款日；还款方式为等额本息偿还法。合同同时约定违约责任，主要有：曾振芳构成借款逾期的，兴业银行屏山支行有权对逾期的借款计收罚息；罚息利率为借款利率上浮50%；曾振芳不能按时支付利息的（包括借款到期前及借款到期后的利息、挪用罚息以及逾期罚息），兴业银行屏山支行有权按合同约定的借款逾期罚息利率对欠息计收复利；罚息和复利的计结息方式与合同约定的借款计结息方式一致；曾振芳不按时偿还借款本息等事件即构成违约，兴业银行屏山支行有权解除借款合同，要求曾振芳清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用［包括但不限于诉讼（仲裁）费、律师费、差旅费、执行费、保全费及其他实现债权的必要费用］。合同另约定：曾振芳自愿提供其所购的位于福建省福州市闽侯县××镇××道××号××（现：××小区）××＃楼××单元房产作为抵押。同时，瑞聚公司作为阶段性保证人对上述合同进行盖章确认；保证范围为上述合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及原告实现债权的费用等；保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果曾振芳已办妥房屋所有权证和以兴业银行屏山支行为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自曾振芳将该房屋的抵押权利凭证正本等交由兴业银行屏山支行收执之日起，瑞聚公司的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的曾振芳债务，以及该日之前发生瑞聚公司或／及曾振芳的违约而引起的上述合同项下债务的，瑞聚公司仍应承担保证责任和相应的违约责任。后兴业银行屏山支行办理了预告登记［不动产登记证明编号：闽（2019）闽侯县不动产证明第0014××号］。上述合同签订后，兴业银行屏山支行依约于2019年7月1日向曾振芳发放了足额购房借款1050000元，但曾振芳未按照合同约定履行还本付息义务，已构成违约。瑞聚公司作为曾振芳上述借款的阶段性保证担保人，应在其保证担保范围内为曾振芳的上述债务承担连带清偿责任。 曾振芳、瑞聚公司未做答辩。 兴业银行屏山支行围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，曾振芳、瑞聚公司未发表质证意见。本院经审查认为兴业银行屏山支行提交的证据均能提供原件予以核对，且与本案具有关联性，能形成证据链证明本案事实，本院确认其真实性，并在卷佐证。 根据当事人陈述及本案现有证据，本院确认兴业银行屏山支行所述属实。另查明，原告起诉后，曾振芳有归还部分借款，截止至2021年3月26日，曾振芳尚欠兴业银行屏山支行贷款本金1,012,203.45元、利息24,590.59元、罚息836.48元。 本院认为，曾振芳与兴业银行屏山支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容履行义务。兴业银行屏山支行依约向曾振芳指定交易账户发放贷款，已经履行合同约定。曾振芳未按合同约定还款，已构成违约。故兴业银行屏山支行要求曾振芳偿还借款本金1,017,390.99元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求，本院在曾振芳尚欠借款本金1,012,203.45元及相应利息、罚息、复利的范围内，予以支持。 案涉抵押物仅办理了预购商品房抵押权预告登记。由《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房尚未具备物权登记条件导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件之后，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。案涉不动产坐落于福建省福州市闽侯县××镇××道××号××（现：××小区）××＃楼××单元，已完成初始登记，但尚未具备物权登记条件，若在抵押登记因其他客观原因无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，曾振芳虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为其责任财产进行处置。其二，案涉商品房因其他原因尚未具备物权登记条件，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，兴业银行屏山支行有权处分曾振芳于《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的合同权利，而曾振芳取得案涉不动产所有权亦属于该权利范畴，故兴业银行屏山支行有权处置案涉不动产。 综上，案涉不动产已办理不动产预告抵押登记，但抵押权因其他原因无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条关于“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认兴业银行屏山支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 瑞聚公司与兴业银行屏山支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，自愿为曾振芳在该合同项下的债务承担阶段性保证责任，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如曾振芳已办妥房屋所有权证及房屋抵押登记手续，则保证期间为自曾振芳将该房屋的抵押权利凭证正本等交由兴业银行屏山支行收执之日止；保证方式为连带责任保证，故本案在抵押权未能登记设立的情况下，瑞聚公司的保证时间延长，应当对主合同项下的曾振芳债务承担连带清偿责任。 根据《中华人民共和国民法典》第七百条关于“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”，保证人瑞聚公司在承担保证责任后，有权向曾振芳追偿。在追偿过程中，若兴业银行屏山支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还瑞聚公司垫付款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还曾振芳。 曾振芳、瑞聚公司未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第二百二十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告曾振芳于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司福州屏山支行偿还借款本金1,012,203.45元、利息24,590.59元、罚息836.48元[暂计至2021年3月26日，此后的利息、罚息按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止]； 二、原告兴业银行股份有限公司福州屏山支行有权对坐落于福建省福州市闽侯县××镇××道××号××（现：××小区）××＃楼××单元房产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款在本判决第一项确定的债务范围内优先受偿； 三、被告福州瑞聚房地产开发有限公司对被告曾振芳在本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；被告福州瑞聚房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权就其代垫款向被告曾振芳追偿； 四、驳回原告兴业银行股份有限公司福州屏山支行其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费14,147元，减半收取7,073.5元，由被告曾振芳、福州瑞聚房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 邱玲燕 二〇二一年三月三十一日 法官助理 祝诗偲 书 记 员 陈 婷 附本案相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。