上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终876号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：上海东域投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区城乡路333号1幢5层5051室。法定代表人：陈雅琴，执行董事。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：上海童力体育发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区奥纳路55号1幢607室。法定代表人：赵益芩，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：姜佳奇，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋晨曦，上海瀛泰律师事务所律师。上诉人上海东域投资管理有限公司（以下简称东域公司）因与被上诉人上海童力体育发展有限公司（以下简称童力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初51474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。东域公司上诉请求：撤销原审判决第二、五项，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：童力公司擅自改变上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的租赁用途且因经营不善亏损而延迟支付租金，构成违约，东域公司行使法定解除权解除案涉房屋租赁合同，所以童力公司应承担相应的违约责任。即使法院确认案涉房屋租赁合同系因不可抗力解除，也应在均衡双方实际损失的基础之上适用公平原则判决。东域公司的实际损失包括东域公司每月向业主足额支付的租金、东域公司给予童力公司20天的免租期租金损失、童力公司搬离后东域公司为恢复原状支付的费用及系争房屋的空置损失、重新招租中介费等。被上诉人童力公司辩称，童力公司自2018年8月经营至2020年1月，东域公司从未就童力公司将系争房用于经营提出异议。受新冠疫情及疫情防控措施的影响，童力公司无法继续经营，欠付租金事出有因，并非违约，案涉房屋租赁合同解除的责任不可归于任何一方。原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。童力公司向一审法院起诉请求：1.判令东域公司向童力公司返还2020年1月26日至2020年3月25日的租金150,222.94元；2.判令东域公司向童力公司返还房屋租赁保证金150,222.94元。东域公司向一审法院反诉请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月26日解除；2.判令童力公司支付东域公司2020年3月26日至2020年4月30日期间的租金78,970.67元及相应滞纳金（滞纳金按未付租金78,970.67元为基数，按每日万分之五的标准，自2020年3月15日计算至清偿之日止）；3.判令童力公司支付东域公司2020年3月26日至2020年4月30日期间的物业管理费8,487.89元及相应滞纳金（滞纳金按未付物业管理费8,487.89元为基数，按每日万分之五的标准，自2020年3月15日计算至清偿之日止）；4.判令童力公司支付东域公司免租期租金损失44,595.20元；5.判令童力公司支付东域公司解约违约金203,465.61元；6.判令童力公司支付东域公司律师费5,000元；7.判令童力公司支付东域公司恢复房屋原状损失1万元（拆除和运送垃圾的费用）。一审法院认定事实：系争房屋系东域公司向案外人承租，经权利人同意后，东域公司予以转租。2018年8月22日，东域公司（出租方、甲方）与叶某（承租方、乙方）就系争房屋租赁事宜签订《房屋租赁合同》。该合同第2-1条约定，乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。第3-1条约定，该房屋租赁期自2018年8月22日起至2022年8月21日止；交付日为2018年8月22日；搬迁免租期自2018年8月22日起至2018年9月10日止，搬迁免租期内除免交租金外，乙方仍应向甲方交纳应付之物业管理费、垃圾清理费、水电费以及其它所有因使用该房屋而产生的费用。第4-1条约定，该房屋月租金为67,821.87元；租金按两个支付月度（每月26日至次月25日为一个支付月度）为支付周期，以后乙方应提前10日（即每月15日）支付下期租金，按先付后用的原则，本合同期限内，房屋租金每二年递增10%。该房屋物业管理费为每月7,289.60元，应按两个支付月度为支付周期，以后乙方应提前10日（即每月15日）支付下期物业管理费，按先付后用的原则；乙方应支付搬迁免租期内的物业管理费4,793.16元。乙方应于本合同签署后两日内向甲方预付搬迁免租期后第一个月尚余天数的租金和管理费（15天）共计37,041.27元。同时，乙方应向甲方预付自搬迁免租期结束后首期租金和物业管理费150,222.94元。第5-1条约定，乙方应于本合同签署后两天内向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金和物业管理费，即150,222.94元。第7-1条约定，乙方应在本合同租期届满或本合同解除后两日内将该房屋恢复原状并返还该房屋……第10-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，本合同解除……（1）乙方拖欠任何费用、款项，累计超过7天的……第11-4条约定，倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的包括但不限于租金、物业管理费或任何其他应付给甲方的款项……乙方应向甲方支付滞纳金，计算方式为：应付费用×0.5%×逾期天数。第11-5条约定，租赁期间非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权没收保证金，同时乙方按三个月租金标准向甲方承担违约金。第11-6条约定，租赁期间内如因乙方原因导致本合同提前解除的，自本合同解除之日起五日内乙方应向甲方补足搬迁免租期内租金。第11-7条约定，甲方应向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。之后，东域公司（出租方、甲方）、叶某（承租方、乙方）以及童力公司（受让方、丙方）签订《补充协议》，约定自协议签订之日起，甲、乙、丙三方同意，乙方作为承租方在《房屋租赁合同》项下的所有权利义务整体转让给丙方。2020年1月24日，上海市XX办公室下发通知，要求各培训机构和托育机构从2020年1月23日至2020年2月29日期间暂缓开展线下服务。2020年2月29日，该办公室再次下发通知，要求各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务，恢复时间另行告知。2020年2月20日，童力公司等租户向东朔物业公司（东域公司称系其集团公司）发送《免除租金申请》，以疫情影响经营为由，申请免除2020年2、3、4月的租金。2020年2月27日，东域公司向童力公司发送《回函》，表示东域公司为系争房屋转租方，出租方尚未退还租金或允许减免租金，故无法同意童力公司的减租申请。考虑疫情情况，同意童力公司可逾期15日支付本期租金。2020年3月29日，童力公司等租户向东域公司发送《减租协议复函》，表示目前仍未开业，仍要求免除2020年2、3、4月的租金。2020年4月21日，童力公司向东域公司发送《退租申请》，表示现仍处于线下停业状态，新冠疫情已属于不可抗力因素，故申请依据不可抗力条款提前解除租赁合同，并要求东域公司退还2020年1月26日至2020年3月25日期间的租金、物业费以及租赁保证金。2020年4月26日，东域公司在系争房屋门上张贴了《公函》，表示童力公司自2020年3月25日起拖欠租金且擅自提出解约，已构成严重违约，故东域公司通知解除《房屋租赁合同》，童力公司应于2020年4月26日之前搬离、返还系争房屋以及结清费用。案涉租赁合同履行期间，童力公司向东域公司支付了保证金150,222.94元，已支付租金和物业管理费至2020年3月25日。为本案诉讼，东域公司聘请律师支出律师费5,000元。童力公司的经营范围为体育组织，体育竞赛组织，体育保障组织，体育场馆管理，体育场地设施管理，体育文化中介代理服务，体育表演服务，体育咨询，文化、体育用品及器材的销售，体育健康服务，体育经纪。童力公司、东域公司一致确认，2020年4月21日童力公司发送《退租申请》系为协商合同解除事宜，并非解除合同通知；案涉《房屋租赁合同》于2020年4月26日解除、童力公司于2020年4月30日搬离了系争房屋，童力公司认为系双方协商一致解除，东域公司则认为合同系其2020年4月26日张贴《公函》行使解除权而解除，该日之后的租金实为房屋使用费。童力公司称，其自2018年起从事体育培训，东域公司从未提出异议；合同因不可抗力而解除，双方应各自承担己方损失，童力公司曾支出装修费用29万余元。东域公司称，童力公司并无证据证明因不可抗力而导致合同无法继续履行；系争房屋位于商场内，该商场的物业管理亦由东域公司负责。一审审理中，一审法院主持双方就疫情期间的租金进行协商。童力公司希望减免一个半月的租金，并返还保证金；东域公司表示至今系争房屋仍空关着，故仅同意减免半个月租金。一审法院认为，案涉《商铺租赁协议》《补充协议》均系童力公司、东域公司真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。东域公司以童力公司未按期支付自2020年3月26日起的租金为由，认为其享有合同解除权。对此，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，童力公司承租商铺用于开展线下体育培训，因疫情及其防控措施的影响，经营确实会受到限制，在此情形下，其未按时支付租赁费用，东域公司应给予理解和宽限，不能以童力公司违约为由行使合同解除权，2020年4月26日的解约通知不发生解除合同的效力。事实上，双方一致认可《房屋租赁合同》已于2020年4月26日解除，一审法院予以确认，但该解除系双方合意解除，不可归责于童力公司、东域公司任何一方。一审庭审中，东域公司辩称童力公司将系争房屋用作教育培训场所属违法违规，但并无证据证明东域公司曾对此提出过异议，说明童力公司对系争房屋的实际使用情况并未超出东域公司的预期，退一步讲，即便童力公司存在违法违规经营情况，也属相关行政部门的监督管理事项，东域公司以此认为合同解除系因童力公司所致有违诚实信用原则。合同解除后，租赁双方应结算相关费用。对于童力公司要求东域公司返还2020年1月26日至2020年3月25日期间租金的诉讼请求以及东域公司要求童力公司支付2020年3月26日至2020年4月26日期间租金和使用费的反诉请求，法院一并予以考量处理。童力公司以疫情影响经营为由，诉请要求东域公司返还两个月租金，经一审法院主持调解，双方未能协商一致。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”一审法院依照该规定，并结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间、相关部门对于线下培训服务的限制情况以及童力公司的已付款情况，酌情确定童力公司不再支付2020年3月26日至2020年4月30日期间的租金（2020年4月27日之后为使用费），已付的2020年1月26日至2020年3月25日期间的租金则不再予以退还。一审法院注意到，童力公司要求退还的租金中，实则包含了物业管理费，但物业管理费不属于上述指导意见明确规定可以减免的对象，且在减免租金时，法院已经综合考虑疫情对合同履行影响的各项因素，故对物业管理费不再减免，童力公司仍应按实支付截至搬离之日止的物业管理费。基于疫情影响，童力公司未按期支付租金和物业管理费均系事出有因，不构成违约，故对于东域公司主张滞纳金的诉讼请求，均不予支持。如前所述，案涉租赁合同的解除并非童力公司违约所致，东域公司不同意返还保证金缺乏事实依据，合同解除后，东域公司应予返还。同时，东域公司反诉要求童力公司支付免租期损失、解约违约金、律师费，亦均缺乏事实依据，不予支持。东域公司对其主张的恢复原状费用，未提供任何证据证明该项费用的实际发生，对其该项反诉请求亦不予支持。判决：一、确认上海童力体育发展有限公司与上海东域投资管理有限公司之间就上海市浦东新区XX路XX号XX室房屋建立的房屋租赁合同关系于2020年4月26日解除；二、上海东域投资管理有限公司于判决生效之日起十日内返还上海童力体育发展有限公司保证金150,222.94元；三、上海童力体育发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海东域投资管理有限公司物业管理费8,487.89元；四、驳回上海童力体育发展有限公司的其余诉讼请求；五、驳回上海东域投资管理有限公司的其余反诉请求。本诉案件受理费5,806元，减半收取计2,903元，由上海童力体育发展有限公司负担1,251元，上海东域投资管理有限公司负担1,652元；反诉案件受理费减半收取计4,436元，由上海童力体育发展有限公司负担25元，上海东域投资管理有限公司负担4,411元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张被上诉人存在擅自改变租赁房屋用途及延迟交付租金的违约行为，故案涉租赁合同解除的过错应归于被上诉人。首先，上诉人于一审自述系争房屋所在商场的物业管理由其负责，那么对于被上诉人承租房屋长期用于开展线下体育培训上诉人理应知晓，现无证据证明上诉人曾对此提出异议，故本院认为上诉人与被上诉人就系争房屋租赁用途的变更达成一致合意。其次，2020年初新冠疫情爆发，上海市XX办公室亦下发通知要求各培训机构和托育机构从2020年1月23日起暂缓开展线下服务，故自2020年1月23日起被上诉人确无法继续开展线下体育培训，结合被上诉人及商场其他租户向上诉人发送的《免除租金申请》及《减租协议复函》，本院认为疫情及疫情防控措施导致被上诉人营业收入明显减少具有高度盖然性。现上诉人主张被上诉人延迟交付租金系因经营不善亏损导致，未提交证据加以证明，本院不予采信。基于上述两方面，上诉人不能以被上诉人违约为由行使合同解除权，现上诉人与被上诉人一致确认案涉房屋租赁合同于2020年4月26日解除，是为合意解除。一审法院充分考虑新冠疫情对租赁商业活动的影响，并结合公平原则酌情确定双方承担的租金及房屋占有使用费金额，并无不当，本院予以照准。上诉人主张其实际损失包括上诉人每月向业主足额支付的租金、20天免租期的租金损失、被上诉人搬离后上诉人为恢复原状支付的费用及系争房屋的空置损失、重新招租中介费等，不具有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,600元，由上诉人上海东域投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙春蓉审判员  王韶婧审判员  岑佳欣二〇二一年三月三十一日书记员  孙凯茜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……