四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0704民初87号 原告:绵阳市天浩物业服务有限责任公司，住所地绵阳市一环路南段258号。 法定代表人：周宇红，执行董事。 委托诉讼代理人：刘永康，四川联衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡昭，四川联衡律师事务所律师。 被告：任栋，男，汉族，生于1978年12月7日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：魏洪奇，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：费晓华，北京盈科（绵阳）律师事务所实习律师。 原告绵阳市天浩物业服务有限责任公司（简称天浩物业公司）与被告任栋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天浩物业公司的委托诉讼代理人刘永康、被告任栋的委托诉讼代理人魏洪奇、费晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天浩物业公司向本院提出诉讼请求：1.由被告给付截至2020年9月30日的物业管理费、垃圾清运费12771.27元及滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年10月19日，被告与四川天浩投资集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，由被告等出资购买了位于绵阳市游仙区××街××号××幢××单元××楼××号房产及车库，双方在合同中约定了权利义务。原告按前期物业管理约定提供物业服务，由于被告未按约定向物业公司缴纳物业管理费、垃圾清运费，经原告多次催收无果，故诉至法院请求判如所请。 被告任栋辩称，1.原被告之间不存在前期物业服务合同关系，原告在《民事起诉状》中依据《商品房买卖合同》提出：“原告按前期物业管理约定提供物业服务”，缺少法律依据。原告擅自改变公共设施、物业管理用房用途，开办幼儿园，为了弥补小区业主损失，2015年初按1元/㎡・月收取物业费；2.原告即使认为与被告形成了“事实物业服务”，但原告未按相关规定提供质价相符的服务，侵犯了被告在内的业主的合法权益，已构成根本违约，原告无权要求被告缴纳全额的物管费；3.原告即使认为与被告形成了“事实物业服务”，但是在2019年8月10日后拒绝退出、移交，属违法的强行服务，原告无权要求被告缴纳物管费；4.本案中原告主张的滞纳金缺乏依据。 本院经审理认定事实如下，原告天浩物业公司系“天浩・富乐银座”的物业服务企业。被告任栋系该小区1幢2单元7楼3号房屋的业主，该房屋建筑面积为131.39㎡平方米。 2010年10月19日，四川天浩投资集团有限公司与被告任栋签订2份《商品房买卖合同》，被告任栋购买四川天浩投资集团有限公司的房屋和车位，合同附件7物业服务部分约定：物业服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等；按照绵阳市物价局[绵价费（2004）56号]普通住宅物业服务等级标准三级提供服务；物业收费项目及价格选择包干制，执行国家、省、市有关物业服务收费的相关规定（《绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准》规定三级高层住宅为1元/㎡・月—1.2元/㎡・月）。由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅1.2元/㎡・月、商业（办公）1.8元/㎡・月、地面露天停车位场地占用费80-120元/月・辆；业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天1%交纳滞纳金；物业公司应每年向全体业主公布物业服务年度工作计划和服务报告；根据绵市府【1997】60号和绵府办【1997】37号，由天浩物业服务公司代收生活垃圾处理费6元/月。 被告于2010年12月入住该小区接受原告天浩物业公司服务，向原告交纳了2011年1月至2013年12月期间按照住宅1.2元/㎡・月、车位15元/月的物业服务费及垃圾清运费，被告自2014年1月1日起至今未向原告交纳物业服务费、垃圾清运费和车位管理费。 庭审中，被告举证证明原告从2015年1月开始降低部分业主物业服务费按住宅1元/㎡・月交纳，原告自认因为幼儿园占用小区公共场所和绿地给原告补偿了费用，故此部分业主从2015年1月开始实际按1元/㎡・月收取物业服务费。所述事实可从2016年8月19日原告天浩物业公司向李杜祠社区出具的《关于富乐银座小区2单元电梯停运情况说明》载明内容得以印证：“因为幼儿园属历史遗漏问题，我公司为了解决幼儿园和业主之间的矛盾，主动将该小区物管协议所签每平方米1.20元的物业服务费，降为每平方米1.00元……”。 被告举证从2012年12月开始该小区业主因为原告未提供符合相应质量和服务水平的物业服务，对业主的合理要求置之不理，就小区绿化带幼儿园占用公共场所、部分业主乱搭乱建、电梯经常停运，路灯断电，绿植未及时修剪，草坪未养护，垃圾桶少，清运不及时，业主电瓶车、财产盗劫现象发生、房屋漏水未及时修缮，从未公示物业服务资金的收支情况等情况曾给原告发意见书，向相关领导和市房管局、区住建局、富乐街道办、李杜祠社区部门反映，经富乐街道办、区住建局等单位多次调解未果。 2018年四川天浩投资集团有限公司向任栋发送律师函，要求其缴纳自2014年1月始欠付的物业费。 2018年12月14日，富乐银座小区按照法定程序成立了业主委员会，经绵阳市游仙区富乐街道办事处审查备案。2019年7月26日，富乐银座业主委员会邀请绵阳市天浩物业服务有限责任公司、绵阳市三江物业服务有限责任公司等五家物业服务公司其参加本小区物业管理服务公司投标。绵阳市三江物业服务有限责任公司中标，天浩物业公司未中标。2019年8月24日,富乐银座业主委员会与绵阳市三江物业有限责任公司签订《物业服务合同》及补充协议，约定物业服务期限为5年,自2019年9月1日起至2024年8月31日止。2019年9月3日,富乐银座业主委员会向被告天浩物业公司作出《关于终止前期物业合同的函》。天浩物业公司向绵阳市游仙区李杜祠社区发出复函提请业委会成员依法缴纳欠付的物业费，拒绝退出小区。 业主委员会向游仙区检察院发函督促区住建局及时履行行政管理职能，2019年12月6日游仙区住房和城乡建设局向原告作出《责令期限退出通知书》，多次协商未果，原告拒绝退出小区。2020年小区业主委员会起诉天浩物业公司物业服务合同纠纷案，本院作出（2020）川0704民初3186号民事判决书，判决天浩物业公司于本判决生效之日起十五日内退出富乐银座小区并移交相关设施及资料。天浩物业公司不服向绵阳市中级人民法院提起上诉，绵阳市中级人民法院于2021年1月29日作出（2021）川07民终36号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。 另查明，2019年8月8日，天浩物业公司曾在招标文件中载明：“……还原一个清洁的富乐银座小区。……还社区一个干净整洁的环境。……对社区的公共设备、机房、值班室、宿舍等公共设施进行全面检修维护，使其恢复正常工作状态。对小区管理处拟配备各类人员6人……”。 被告任栋还举出了《绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准》、照片50余张，拟证明原告天浩物业公司在物业服务过程中存在卫生差、电梯长期停运、绿化养护部到位、消防措施不到位、门卫不在岗及门卫为一对老年夫妇不符合要求等物业服务达不到三级标准，应按照质价相符按0.6元/㎡・月降低收费标准。 原被告当庭均认可被告物业费、车位管理费、垃圾清运费缴纳至2013年12月，未交时间应从2014年1月开始计算。原告提交了2014年1月至12月向绵阳市环境卫生管理处代交垃圾清运费发票和电子银行交易回单。 上述事实，有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《袋装垃圾清运合同》、《关于富乐银座小区2单元电梯停运情况》、会议签到册、律师函、不动产权证书、收据、业主对天浩物业意见书、业主给罗书记的信、动用物业维修基金申请、区住建局给小区业主回信、区住建局会议纪要、请求解决物业纠纷报告、小区业主家被盗情况说明、三江物业公司投标文件、天浩物业公司投标文件、小区岗楼照片、小区门卫照片、富乐银座业主委员会备案号回执、业主委员会选举结果、启用印章通知、富乐银座小区业主业主委员会职责及分工、启动选聘物业的函、选聘物业单位的通报、公开选聘物业企业报告、邀请函、招标过程记录文件、物业服务合同、终止前期物业合同的函、天浩物业公司回函、关于移交物业服务用房及有关资料的函、委托书、游仙区住建局责令限期退出通知书、天浩物业公司给住建局的回函、富乐银座业主委员会给游仙区检察院的函、富乐银座小区业主委员会给游仙区住建局的函、游仙区法院受理案件通知书、关于委托物业代收居民生活垃圾处理费的函、垃圾清运费发票、电子银行交易回单、天浩富乐银座物业服务部分、《绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准》、《四川省物业管理条例》及双方当事人当庭陈述等相互佐证，事实清楚，足以认定。原告还举出了天浩投资集团与绵阳市天浩物业服务有限责任公司签订的前期物业服务合同，被告抗辩该合同印泥新鲜应属近期补签，原告当庭陈述可能手续上存在不规范，故本院不予采信。 本院认为，本案争议焦点：一、被告交纳物业服务费合法性。二、物业服务费交纳期间。三、物业服务费交纳标准。 一、被告交纳物业服务费合法性问题。虽然原告绵阳市天浩物业公司与被告任栋并未签订物业服务合同，但原被告在《商品房买卖合同》附件中对于物业服务约定了双方的权利义务，且作为业主的被告任栋事实上接受了原告的物业服务，原被告双方已经具有事实上的合同关系，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务，否则，应承担相应的法律责任。原告通过给被告任栋发律师函的方式向被告进行了书面催收，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，故此，原告要求被告任栋支付物业服务费理由正当，本院予以支持。 二、关于物业服务费交纳期间问题。原被告当庭均认可被告物业费、车位管理费至2013年12月底，未交时间应从2014年1月开始计算。而（2020）川0704民初3186号民事判决书本院认为部分载明“原告于2019年9月3日向被告发函,要求其退出物业服务区域并办理移交手续,明确表示拒绝被告提供物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。”之规定,事实上的物业服务合同关系自2019年9月3日原告明确向被告发函时解除,该事实上的合同关系的权利义务终止”。被告任栋在庭审中提交类案检索报告，证实（2019）川0106民初1478号、（2019）川01民终11580号、（2019）川民申5981号民事判决书所述案情与本案相似，法院根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款“物业服务企业拒绝退出、移交，以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，法院不予支持”的规定裁定物业服务合同终止后，不支持物业服务企业继续收取物业服务费用。故对于原告主张的2019年9月3日之后的物业服务费的请求本院不予支持，被告任栋物业费、车位管理费应计算至事实合同解除之时即2019年9月3日。关于垃圾清运费,被告仅举出了其代缴2014年的垃圾清运费票据，无证据证明原告2015年1月始代交垃圾清运费的事实，故对于原告2014年1月至12月的垃圾清运费的请求予以支持，对于2015年开始后的垃圾清运费的请求不予支持。 三、关于物业服务费的标准问题。四川天浩投资集团有限公司与任栋签订《商品房买卖合同》附件7物业服务部分上约定其为三级服务标准，依据《绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准》规定“高层三级为1.0元/㎡・月—1.2元/㎡・月”。在合同附件中约定预交物业收费项目及价格住宅1.2元/㎡・月、地面露天停车位场地占用费80-120元/辆・月，其约定为“预交”性质，并非正式确定缴费标准，订立合同时真实意识为根据具体情况确定收费标准，可从事后实际收取被告任栋车位管理费15元/辆・月,而非按照约定预交80元/辆・月予以收取得以印证。后四川天浩投资集团有限公司与原告绵阳市天浩物业服务有限责任公司并未签订《前期物业服务合同》，原告与被告也未签订物业服务合同，并未约定物业服务费标准。但根据被告举出的历史缴费收据，被告车位管理费按15元/辆・月缴纳、物业服务费按1.2元/㎡・月缴纳，虽没有书面约定费用标准，但自被告入驻小区以来从2013年1月开始至2013年12月一直按此标准缴费，视为双方对该收费标准的认可。从2015年开始因幼儿园占用公共场地，原告主动将物业服务费调整为1元/㎡・月。根据被告举证部分业主从2015年1月开始按照1.0元/㎡・月交纳住房物业服务费证实，本院认为该小区住宅物业管理费应从2015年1月开始调整标准为1.0元/㎡・月，符合绵阳市普通住宅物业服务高层三级管理指导标准，本院予以确认。故此，从2015年1月被告任栋应按1.0元/㎡・月交纳住房物业服务费，按15元/辆・月交纳车位管理物业服务费。 物业服务收费应与其提供的服务标准相符合，但从被告提供的照片、原告的投标文件等均能证实原告提供的物业服务存在卫生差、电梯长期停运、绿化养护不到位、消防措施不到位、门卫人员不符合要求发生盗窃等情况，被告也提供了与本案相类似案例如（2020）渝0112民初10594号、（2020）赣0104民初1921号、（2020）渝0110民初8793号的生效判决及类案检索报告，证明物业服务企业没有达到合同约定的服务标准，法院均判决降低了物业服务费，按照80%或者70%交纳物业服务费。本院认为原告在公共区域未对物业管理服务事项尽到管理义务，未对公共设施设备尽到维护义务，未尽到公共区域绿化日常养护服务、公共部位、公共设施设备日常运行、保养、维修服务等没有达到三级服务标准，也没有在规定时间内解决小区电梯停运和安全防范协助义务等问题，这些情况已不属于物业服务瑕疵的范畴，已构成物业服务缺陷，造成业主困扰及损失，每年未按照约定向全体业主公布物业服务年度工作计划和服务报告，存在合同约定的违约行为，结合原告与小区业主从2012年开始协商解决服务质量问题以及要求降低物业服务费的事实，被告按相关规定协商减免相应业主物业费，本院认为被告任栋向原告交纳80%的物业服务费较为合理。鉴于原告是2015年1月开始调整住宅物业服务费为1元/㎡・月的事实，故此住宅物业服务费应分段计算。被告应缴纳的住宅物业服务费在2014年1月至2014年12月期间，为131.39㎡*1.2元*12月*0.8=1513.61元，在2015年1月至2019年9月3日期间为131.39㎡*1.0元*56.1月*0.8=5896.78元，以上两项合计7410.39元；被告应缴纳2014年1月至2019年9月3日车位管理费为15元*68.1月*0.8=817.2元，以上被告任栋应缴纳物业服务费共计8227.59元；被告应偿还原告代缴2014年1月至2014年12月垃圾清运费6元*12月=72元。关于滞纳金，因原告针对被告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故本院对滞纳金不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下： 一、被告任栋于本判决生效之日起十五日内向原告绵阳市天浩物业服务有限责任公司支付2014年1月至2019年9月3日期间的住宅和车位物业服务费8227.59元，偿还原告代缴2014年1月至2014年12月垃圾清运费72元。 二、驳回原告绵阳市天浩物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费60元，由被告任栋承担。（此款原告已预交，被告在履行给付义务时一并支付给原告。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  冯 茜 二〇二一年三月十一日 法官助理  江春秀 书 记 员  张凤飞