吉林省吉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉02民初592号 原告（案外人）：沈苇莘，男，1977年7月17日出生，汉族，蛟河市天岗镇家乐多生鲜超市经营者，住吉林省吉林市丰满区。 被告（申请保全人）：王惟，男，1962年3月10日出生，汉族，深圳市南山区桦盛集团公司销售经理，住吉林省吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：杨娜，吉林润云律师事务所律师。 被告（被保全人）：蛟河市盛立亚房地产开发有限公司，住所地吉林省蛟河市。 法定代表人：董万波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李朋雨，男，该公司职员。 被告：董万波，男，1979年5月6日出生，汉族，蛟河市盛立亚房地产开发有限公司总经理，住吉林省蛟河市。 被告：孙海霞，女，1980年2月2日出生，汉族，蛟河市天岗镇盛立亚饭店经营者，住吉林省蛟河市。 原告沈苇莘与被告王惟、董万波、孙海霞、蛟河市盛立亚房地产开发有限公司（以下简称盛立亚公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈苇莘、被告王惟的委托诉讼代理人杨娜、被告盛立亚公司的委托诉讼代理人李朋雨到庭参加诉讼。被告董万波、孙海霞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 沈苇莘向本院提出诉讼请求：1．请求停止对被执行人董万波名下案涉房屋的强制执行，并解除查封；2．本案的案件受理费用由王惟、孙海霞、董万波、盛立亚公司负担。事实与理由：2014年4月-2015年11月，沈苇莘在蛟河市天岗镇盛立亚小区承包涉案楼的水电和主体工程，有施工合同为证，盛立亚公司先期以现金和车辆的方式给了一部分工程款，盛立亚公司会计处有登记，剩余部分工程款经与盛立亚公司协商，用一部分房子作为工程款尾款和部分农民工工资予以结算。其他分包人和沈苇莘的情况一样，都是给了一部分房子作为工程款。案涉门市房于2016年3月份就以房抵工程款的方式作价709,794元抵给了沈苇莘，同年9月沈苇莘办理了入住手续，供热费、物业费等相关费用都已交齐，至今每年都缴纳相关费用，有盛立亚公司出具的收据为证。而且案涉门市房2017年8月5日沈苇莘就已经对外出租，有出租协议和承租人的营业执照为证，以及2018年6月-12月案涉门市房的电费流水。2018年末沈苇莘将案涉门市房收回自己经营超市，营业至今，有营业执照和电费流水为证。另外，还有建筑商景凤伟出具的证明和售楼处售楼员王秀梅的证明，王秀梅现在仍在盛立亚公司任职，也有盛立亚公司出具的证明。至于为什么没有办理产权证，2016年至2018年沈苇莘多次找过盛立亚公司要求办理产权证，盛立亚公司给予的答复是因为公司欠税，暂时没有发票。不只是沈苇莘，其他的建筑商也找过盛立亚公司，也都没有办理产权证。现在抵账给建筑商的房子都没有办理产权证，还有2015年至2018年期间现金购买盛立亚小区的部分业主也都还没有办理产权证。以上证据完全能够证明沈苇莘在此房屋查封前就已经签订了真实有效的合同，已经实际合法占有案涉房屋，房款也以抵账工程款的方式全部结清。没有办理产权证是因为盛立亚公司的原因，并非是沈苇莘的过错，盛立亚公司提供的情况说明也证实是因为盛立亚公司的原因没有及时办理产权证。沈苇莘在得知邻居鲜奶吧去办理房照房子被查封后，也去蛟河市房屋登记管理中心查档自己的房子，发现蛟河市人民法院和吉林中院都有查封。沈苇莘立即向蛟河市人民法院、吉林中院提出了执行异议。蛟河市人民法院调查审理后于2020年11月9日作出（2020）吉0281执异78号裁定书，认为沈苇莘的异议符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定中止执行，支持了沈苇莘的诉讼请求。沈苇莘认为，以上事实和理由及相关证据，完全可以证明沈苇莘与盛立亚公司以房抵债真实，具有法律效力，证据中的营业执照和用电流水具有不可伪造性，符合国家相关法律规定中止执行的相关要件。承建此小区沈苇莘付出了太多心血，也欠了很多外债，一砖、一瓦都来之不易，盖房子的人却得不到房子，有失公正。以上陈述句句属实，如有虚假，愿承担相关法律责任，请求法院支持沈苇莘的诉讼请求。 王惟辩称，一、王惟与盛立亚公司之间的债权债务关系已经法院生效法律文书予以确认，合法有效。在王惟与盛立亚公司诉讼过程中，王惟已经向法院申请了诉讼保全，进行了查封，在此期间没有任何人提出任何异议。二、盛立亚公司并没有将房屋交付给沈苇莘。通过执行异议程序可以看出，沈苇莘并没有办理入住的相关手续，无法证明盛立亚公司与沈苇莘之间实际履行了正常的入住手续，沈苇莘所述对涉案房屋享有使用权不能成立。三、案涉房屋没有办理更名过户手续是沈苇莘的过错导致的。王惟在对本案案涉房屋进行了保全。按照沈苇莘所述其早已签订了抵账协议，则沈苇莘应进行房屋备案或办理房屋登记手续，不办理过错在沈苇莘。根据《中华人民共和国民法典》第二百五十九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，即我国对房产以登记为生效要件。沈苇莘与盛立亚公司的约定不具有对抗第三人的效力，该房产仍未转移登记，法院可以依法处置，用于偿还盛立亚公司对外所欠的债务。四、沈苇莘与盛立亚公司之间的协议，仅为债权关系，并没有发生物权的变更。无论沈苇莘与盛立亚公司抵账协议是否真实，但因没有发生物权变更，沈苇莘也仅享有债权，而王惟的债权优先于沈苇莘，双方均为债权关系，而本案王惟对房屋进行了保全查封，故优先于沈苇莘。五、沈苇莘签订协议后距今已经3年左右的时间才提出异议，足以说明沈苇莘与盛立亚公司之间恶意串通。沈苇莘签订了房屋抵账协议，王惟的房屋是2018年10月11日进行查封的，沈苇莘是盛立亚公司的副经理，且在诉讼过程中曾做过盛立亚公司的代理人，明知房屋的情况却没有主张任何异议，而是在得知王惟申请执行时，沈苇莘与盛立亚公司双方恶意串通，提起了本案的案外人执行异议，实为转移并逃避财产。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定，沈苇莘虽然提出异议要求解除查封，但因沈苇莘不符合该条规定的条件，故（2020）吉02执异496号民事裁定书认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，不应予以撤销，应依法驳回沈苇莘的请求，维持王惟的合法权益。 盛立亚公司辩称，没有意见。 董万波、孙海霞未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实： 本院在审理王惟与盛立亚公司、董万波、孙海霞民间借贷纠纷一案中，2020年6月30日，本院作出（2018）吉02民初291号民事判决书，判决：“一、盛立亚公司于本判决生效后十日内给付王惟借款本金3310万元及利息1343万元（截至2018年4月25日），并自2018年4月26日起以3310万元为计息基数按照年利率24%的标准计付至本息清偿之日止；二、董万波对本判决第一项中盛立亚公司的给付义务承担连带保证责任，在承担连带保证责任后有权向盛立亚公司追偿；三、孙海霞对本判决第一项中盛立亚公司的给付义务在借款本金3310万元及利息1343万元范围内承担连带保证责任，在承担连带保证责任后有权向盛立亚公司追偿；四、驳回王惟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费361,522元、保全费5000元，合计366,522元，由王惟负担98,450元，盛立亚公司、董万波、孙海霞共同负担268,072元。”盛立亚公司、董万波、孙海霞对一审判决不服，提起上诉。吉林省高级人民法院经审理，于2020年9月29日作出（2020）吉民终340号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，由于盛立亚公司、董万波、孙海霞未按照法律文书确定的金额履行给付义务，王惟向本院申请执行，本院于2020年11月4日立案，案号为（2020）吉02执326号。 本院在审理王惟与盛立亚公司、董万波、孙海霞民间借贷纠纷一案中，依据王惟的申请，于2018年10月11日作出（2018）吉02民初291号民事裁定，保全查封了盛立亚公司名下涉案房屋（包含本案争议标的）。案外人沈苇莘对查封的标的提出书面异议。本院于2020年11月9日受理，立案号为（2020）吉02执异496号，并于2020年11月18日作出（2020）吉02执异496号执行裁定书，裁定驳回案外人沈苇莘的异议请求。沈苇莘不服，在法定期限内提起本案诉讼。 另查明，2014年4月，沈苇莘承包了蛟河市天岗镇盛立亚小区4号楼至7号楼的水、电工程，以及7号楼的土建工程。2015年11月20日工程竣工并报建设主管部门备案。工程竣工后，盛立亚公司未能给付沈苇莘全部工程款。2016年3月5日盛立亚公司用位于蛟河市天岗镇盛立亚小区4号楼6号门市抵顶欠沈苇莘的工程款709,794元，并签订了一份《内部认购书》。2016年9月10日，沈苇莘为案涉房屋办理了入住手续，并交纳了物业基金7249元、物业费1269元、垃圾清运费755元、工本费200元、预存水费200元、水表费100元等费用。2017年8月15日，沈苇莘将盛立亚小区4号楼5号门市和6号门市出租给刘萌萌用于经营饭店，并签订了一份《租房协议书》。2020年10月20日，景凤伟出具《证明书》一份，载明景凤伟于2014年4月份开始承建盛立亚小区4、5、6、7号楼，承包方式为大包。沈苇莘是景凤伟的合伙人，承建盛立亚小区4、5、6、7号楼水电和7号楼的大包工程。案涉门市2016年以抵付工程款的方式抵账给沈苇莘。盛立亚公司与承包方结算的方式都是给一部分钱，再给一部分房子，其他分包也都是这种情况。抵账给沈苇莘的这几套房子景凤伟、盛立亚公司的会计都在现场，因为给任何人房子盛立亚公司都要求景凤伟签字。如有虚假陈述，愿意承担法律责任。2020年10月22日，盛立亚公司出具一份《情况说明》，载明自2014年4月至2015年11月，沈苇莘承包案涉楼主体和水暖电气等工程，盛立亚小区4号楼6号门市在2016年3月份已经以工程款的方式抵账给沈苇莘作为工程款和部分人工工资，当时都有收据，2016年沈苇莘办理了入住手续。房屋抵账给沈苇莘后，2016年年末沈苇莘找过盛立亚公司要求办理房产证，但因盛立亚公司欠税，发票领不出来，没有为其办理产权证。因为欠税，盛立亚小区一些以现金购买房屋的业主还没有办理产权证，而以房抵账给建筑商和分包商的都没有办理产权证。如有虚假陈述，愿意承担法律责任。 认定上述事实的证据有建设工程施工合同、水暖分包合同、内部认购协议书、收款收据、租赁协议书、营业执照、证明书、《情况说明》、对账协议、现金日记账、记账明细、银行转款凭证、照片、竣工工程备案证、民事裁定书、执行裁定书、证人证言等在卷为证。 本院认为，本案争议的焦点问题为沈苇莘对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，沈苇莘主张盛立亚公司已经以物抵债将案涉房屋清偿所欠沈苇莘的工程款，则沈苇莘应举证证明在人民法院查封之前签订了合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产，双方债权债务数额确定，价格合理对应，以及非因沈苇莘的原因未办理过户登记。本案中，沈苇莘提供建设工程承包合同、分包合同、对账协议、记账凭证、情况说明以及证人证言等证据可以确认沈苇莘与盛立亚公司债权债务关系真实存在；沈苇莘在本院对案涉房屋采取查封措施前，已经与盛立亚公司签订了内部认购协议书，盛立亚公司用案涉房屋抵顶欠沈苇莘的工程款，沈苇莘办理入户手续，其提供的物业基金、物业费、垃圾清运费、水费、租赁协议、照片等证据可以证明其已经实际占有、使用案涉房屋；案涉房屋因为盛立亚公司拖欠税款，至今未能办理过户登记，非因沈苇莘自身原因未办理过户登记手续。因此，案涉房屋不属于盛立亚公司的可供执行责任财产。综上，沈苇莘对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，本院对沈苇莘请求停止执行案涉房屋的诉讼请求予以支持。关于沈苇莘请求解除查封的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款规定，案外人执行异议之诉的处理方式是对是否能够强制执行案涉执行标的予以评判，而解除查封等具体强制执行措施的变更或撤销，则系执行部门的具体执行行为范畴，并非执行异议之诉的审理范围，故对沈苇莘关于解除查封措施的诉讼请求，不属于本案审理范围。关于王惟庭审质证中提出对沈苇莘提交的两份对账协议的形成时间进行鉴定的问题，因缺乏必要性，故本院不予准许。 综上所述，沈苇莘的部分诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行案涉房屋； 二、驳回沈苇莘的其他诉讼请求。 案件受理费10,898元，由王惟负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 本院（2020）吉02执异496号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审判长  高忠华 审判员  李亚妮 审判员  王 东 二〇二一年三月二十二日 书记员  李晓楠