西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初1041号 原告：陕西金维物业服务有限公司。住所地：陕西省西安市碑林区。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX7219。法定代表人：王璐，总经理。委托诉讼代理人：高树清，男，1978年10月19日出生，汉族，该公司法务，住该公司。委托诉讼代理人：武睿，女，1994年9月26日出生，汉族，该公司法务，住该公司。被告：徐礼强，男，1964年7月15日出生，汉族，无业，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：刘燕萍，女，1964年7月27日出生，回族，XX总厂退休职工，住址同上，被告徐礼强之妻。原告陕西金维物业服务有限公司（以下简称金维物业公司）与被告徐礼强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金维物业公司的委托诉讼代理人武睿，被告徐礼强及其委托诉讼代理人刘燕萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金维物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向其支付欠缴物业管理费、电梯费、垃圾处理费、公摊电费，合计10097.64元（从2013年7月起暂计算至2020年6月）；2、判令被告向其支付上述各项费用违约金合计39668.52元（以39668.52元为基数，违约金按逾期每日3‰计算，违约金暂计算至2020年6月）3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年8月10日，其公司与徐礼强签订《前期物业管理服务协议》，约定由其公司向被告提供位于XX号楼XX单元XX室房产（建筑面积83.3平方米）物业服务，收费标准按照建筑面积1.2元/月/平方米收取，其他费用参照有关部门规定。被告自2013年7月起，未按照物业服务协议约定交纳物业费用等，经多次催要未果，被告行为严重影响其公司物业服务的正常开展，构成违约。为维护权益特提起诉讼。被告徐礼强辩称，原告所述与事实不符。原告是三级资质的物业公司，按照1.2元/月/平方米收取物业费不符合规定，应按0.9元/月/平方米计算物业费。对物业费收取面积不认可，购房合同中载明其房屋面积为81.9平方米，原告实际按照83.3平方米收取物业费。公摊电费不认可，小区公共设施用电实际未产生，且收取的公摊电费标准和供电局收取物业公司的电费标准有差额。对未交物业费时间、电梯费、垃圾处理费标准无异议。但物业服务存在以下瑕疵：其家中门卫视频对讲系统损坏，多次催促原告维修，至今未予维修；购买房产时，承诺供应温泉水，但已断供八年；原告对小区水景观不清理，不维护，并将喷泉设施全部拆除并填埋建筑垃圾；小区单元门长期不关，生人随意进出，造成安全隐患；其所居单元楼多处墙砖破损翘起，瓷砖严重脱落，原告至今未予维修。原告的上述违约和不履行职责的行为，给其生活造成损失，使得其生活质量出现严重下降，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理认定事实如下：被告徐礼强系西安市未央区XX号楼XX单元XX室业主。2009年8月10日，金维物业公司与徐礼强签订《前期物业管理服务协议》，约定由金维物业公司向涉案房屋提供物业服务，合同载明XX号楼XX单元XX房屋建筑面积为81.9平方米。物业服务费标准为按照建筑面积1.20元/平方米/月计算；电梯费按照0.21元/平方米/月计算；生活垃圾费为6元/户/月。被告徐礼强收房后按照合同约定交纳物业服务费、电梯费等，但从2013年7月开始欠缴物业服务费。庭审中，金维物业公司提供西安市房产测量事务所建筑物分户实测明细表，证明XX号楼XX室的建筑面积为83.3平方米，物业费按此面积收取。徐礼强不认可，称根据前期物业管理服务协议第4条第7款，未办理房产证的，按《商品房买卖（预售）合同》中的约定面积收取物业费，其房产证至今未办理，应按81.9平方米的面积计算物业费。徐礼强提供涉案实物照片14张、原告公司网上信息截图、网上物业费等级标准截图、西安市长安区住房和城乡建设局2021年1月6日出具的政府信息公开告知书、皇家园林购房手册、前期物业管理服务协议，证明其家中可视对讲机、小区门口监控形同虚设；其所居单元楼多处墙砖破损翘起，瓷砖严重脱落，原告至今未予维修；原告公司属于三级资质，应按0.9/月/平方米收取物业费；其因为涉案小区有热水、有喷泉才购买该房屋的，但是后期热水被断供；原告在协议中承诺的物业服务均没有履行。金维物业公司质证认为，被告提供的局部照片不能反映全貌，其未去过小区，对照片真实性无法确认；楼体瓷砖脱落问题，属于开发商的问题；其他问题，可能属于物业公司服务问题，但物业公司一直与业主协调处理。本院认为，徐礼强系XX号楼XX单元XX房屋业主，与金维物业公司签订《前期物业管理服务协议》，按照该协议交纳物业费用等，接受物业服务。现金维物业公司以其向徐礼强提供物业服务，主张物业服务费用等。徐礼强提出物业费计算面积、收费标准有误，金维物业公司多收取物业费、物业服务不达标等问题。关于物业费的计算面积，徐礼强称应按《商品房买卖（预售）合同》中的约定面积81.9平方米计算物业费， 2011年11月出具的小区实测面积报告显示原告购买房屋的面积为83.3平方米，徐礼强在2013年7月之前亦是按照83.3平方米的面积交纳物业费，故对其按照81.9平方米面积计算物业费的主张，不予采信。关于物业费标准，原、被告签订《前期物业管理服务协议》约定物业服务费按照建筑面积1.20元/平方米/月计算，徐礼强在2013年7月之前亦是按照该标准交纳物业费，且金维物业公司已在陕西省物价局备案。故对徐礼强主张的物业费按照0.9元/月/平方米收取，不予采信。现金维物业公司以徐礼强欠付2013年7月至2020年6月期间物业费（1.2元/月/平方米乘以83.3平方米）计8096.76元、电梯费（17.49元/月）计1416.69元、垃圾处理费（6元/月）计486元， 2019年7月至2020年3月期间公摊电费计98.19元，合计10097.64元，有事实及合同依据，本院依法予以支持。徐礼强主张的物业服务瑕疵虽不能免除其交纳物业费的义务，但根据公平原则，考虑到金维物业公司在物业服务上确实存怠于修缮公共设施等瑕疵，本院酌情减免物业费500元。两项折抵后，由徐礼强支付金维物业公司9597.64元。徐礼强因物业服务瑕疵，多次与物业公司协商解决，并非无故逾期交纳，故原告主张违约金本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告徐礼强于本判决生效之日起十日内支付原告陕西金维物业服务有限公司2013年7月至2020年6月期间物业服务费、电梯费、垃圾费，2019年7月至2020年3月期间公摊电费，合计9597.64元。二、驳回原告陕西金维物业服务有限公司要求被告徐礼强支付违约金39668.52元的诉讼请求。如果被告徐礼强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1044元，由原告陕西金维物业服务有限公司承担544元，被告徐礼强承担500元。（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内付给原告。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  员      杨迎珍 二〇二一年三月二十九日法 官 助 理     薛  斐书  记  员      丁  磊