山西省晋中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋07民终614号 上诉人（原审被告）：昔阳县乐平镇下秦山村村民委员会，住所地山西省晋中市昔阳县乐平镇下秦山村。 法定代表人：李保成，主任。 委托诉讼代理人：宫成连，男。 委托诉讼代理人：宫纪兰，昔阳县法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：李玉连，女，1965年1月15日生，汉族，住山西省昔阳县。 委托诉讼代理人：王杰，山西宇清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宫瑞华，女，1984年1月12日生，汉族，住山西省昔阳县。 委托诉讼代理人：翟子娟，山西宇清律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宫瑞峰，男，1984年9月17日生，汉族，住山西省昔阳县。 委托诉讼代理人：赵鹏芳（系宫瑞峰妻子），住昔阳县乐平镇下秦山村。 原审第三人赵文俊，男，1965年3月28日生，汉族，住山西省昔阳县。 上诉人昔阳县乐平镇下秦山村村民委员会（以下简称：下秦山村委）因与被上诉人李玉连、宫瑞华、宫瑞峰，原审第三人赵文俊租赁合同纠纷一案，不服山西省昔阳县人民法院（2020）晋0724民初942号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人下秦山村委上诉请求：1.撤销昔阳县人民法院（2020）晋0724民初942号民事判决并依法予以斧证。2.本案的诉讼费全部由被上诉人承担。经询问，上诉人下秦山村委明确上诉请求为，驳回被上诉人的起诉。事实和理由：1.合同的相对人是上诉人与宫秀明，而宫秀明又转租给赵文俊，赵文俊在宫秀明租的场地未按规划约定，整体向昔西公路外移出了6米，超占3.7米，宫秀明存在违约的过错责任，赵文俊非是上诉人村民无资格无理由在此场地上建筑，所引起的一切法律责任理应自行承担。2.被上诉人的诉求及诉讼程序错误。三被上诉人以继承人的身份诉求上诉人退还租金112000元，赔偿房屋损失447751.12元，却未主张解除合同，出租协议还在租期20年之内，时至今日，此空场地仍然存在，不影响使用。3.偷梁换柱，故意损害集体利益。第三人赵文俊曾两次起诉下秦山村委会，要求退还租金赔偿损失。诉状中涉案的场地述称是转租下宫秀明的。而今第三人赵文俊与三被上诉人一致变向地说成是合作关系，定性为合作整体，无事实依据、无法律依据。4.鉴定结论存在瑕疵。此10间彩钢房屋于2011年建造，至2017年已实际投入使用了7年，该房屋经历了风吹日晒已破旧不堪，鉴定应遵循该房屋的客观现状作出公正的鉴定结果。然而鉴定价值高达447751.12元分明不合理，比新制作的彩钢房价格还高且提供的鉴定票据非是正规的税务票据。5.原审所谓上诉人未经土地及建设部门批准是无据的推断，上诉人无审批的责任与义务。2005年，阳煤集团在上诉人村建矿（六矿），将上诉人村的百分之九十的土地被上级政府确认为采矿建设用地，涉案的660平米空场地在征用的范围之内。上诉人村由原来的农田耕地转换成了建设用地。第三人赵文俊在宫秀明租赁的空场地上未按规划约定擅自整体向北面昔西公路边移出了6米，超占了3.7米，属于违约违建，被人民政府列为拆迁对象而拆除，违建的责任人是赵文俊与宫秀明。出租协议的相对人宫秀明在租期内有20年的使用权，建房未经有关部门审批是赵文俊与宫秀明的责任与义务，上诉人村委出租的是空场地，无审批的责任与义务。6.违约违建不属于《出租协议》第10条赔偿的范畴。第三人赵文俊转租下宫秀明的空场地并建起10间彩钢房，此房属于违约违建被人民政府列为拆违治乱对象而拆除。不属于出租协议第10条即：“租赁期内若遇国家政策变动，和县镇村规划建设改造等特殊情况发生，甲方有权中止租赁协议，协议中止后，甲方按乙方实际租赁期，按年折减退还乙方租金。考虑到乙方投资较大，甲乙双方协商折旧后根据情况赔偿乙方修建所投资资金，解释权由村委会”。根据协议的副页下秦山村租赁场地平面图备注一栏内容：“租赁场地只能建简易棚，不能建固定建筑物”。第三人赵文俊违约在宫秀明租赁的场地上建起了10间彩钢房，属于有门有窗的固定建筑物，叫房不叫棚，棚则无门无窗。人民政府将此违约违建房屋列为拆违治乱对象，拆除是无偿的。拆违治乱专项整治行动是国家政策，下至村乡县乃至全国，在我村拆除的不只是赵文俊一家的违建房屋。三被上诉人及第三人赵文俊的诉求不合法，更不符合国家政策，判决结果属错误。 被上诉人李玉连辩称，一审法院依据租赁协议的约定和客观事实的认定，所做一审的判决正确，应予以维持。 被上诉人宫瑞华、宫瑞峰及原审第三人赵文俊答辩意见与被上诉人李玉连意见相同。 李玉连、宫瑞华、宫瑞峰向一审法院起诉请求：1.判令下秦山村委退还李玉连、宫瑞华、宫瑞峰租金112000元。2.判令下秦山村委赔偿李玉连、宫瑞华、宫瑞峰房屋损失447751.12元。 一审法院认定事实：2011年9月1日，以下秦山村委为甲方，本村村民宫秀明为乙方，双方签订了出租协议，协议约定，甲方愿将门面房前场地租赁给乙方使用，乙方使用（按租赁场地平面图）共计面积660㎡，租赁期为20年从2011年9月1日至2031年9月1日止，租金每年8000元，共计160000元，付款方式，一次性付清全部租金，乙方占用期间所用水电及其它费用自行解决，租赁期内若遇国家政策变动，和县镇村规划建设改造等特殊情况发生，甲方有权中止租赁协议，协议中止后，甲方按乙方实际租赁期，按年折减退还乙方租金，考虑到乙方投资较大，甲乙双方协商折旧后根据情况赔偿修建所投资资金解释权由村委会。出租协议签订后，未办理合法用地手续。宫秀明与赵文俊对租赁场地进行合作经营管理，由宫秀明负责日常管理、赵文俊实际经营。赵文俊出资160000元，用于宫秀明向下秦山村委交纳租金。160000元租金，宫秀明已付给下秦山村委。赵文俊又出资对租赁场地进行了平整、并修建了轻钢结构彩钢房等设施。2012年10月31日，赵文俊将场地和轻钢结构彩钢房整体转让给李进军，宫秀明与李进军在下秦山村委鉴证下签订了租赁协议，赵文俊收取了转让款。2017年5月，轻钢结构彩钢房因属于违章建筑被拆除。（2018）晋0724民初416号民事判决书和（2018）晋07民终2414号民事判决书确认赵文俊与李进军间的租赁合同无效。山西智信司法鉴定所对轻钢结构彩钢房工程造价进行了鉴定，并作出了山西智信司法鉴定【2017】建鉴字第8号建筑工程司法鉴定意见书，其鉴定意见为，被鉴定的轻钢结构彩钢房工程造价为447751.12元。另查明，宫秀明的家庭成员有，妻子李玉连、女儿宫瑞华、儿子宫瑞峰。2018年，宫秀明去世。 一审法院认为，下秦山村委与宫秀明签订了出租协议，及宫秀明交纳租金160000元的事实，下秦山村委、李玉连、宫瑞华、宫瑞峰、赵文俊陈述一致，且有出租协议、收据相印证，应予认定。租赁场地内修建的轻钢结构彩钢房工程造价447751.12元，有山西智信司法鉴定【2017】建鉴字第8号建筑工程司法鉴定意见书证实，应予认定。447751.12元，为履行出租协议的修建投资。赵文俊将场地和轻钢结构彩钢房整体转让给李进军，并收取转让款，下秦山村委鉴证宫秀明与李进军签订租赁协议，及赵文俊与李进军间的协议，已经生效判决确认为无效合同的事实，有（2018）晋0724民初416号民事判决书和（2018）晋07民终2414号民事判决书、租赁协议证实，应予认定。从出租协议、租赁协议的签订、租赁场地投资建设、赵文俊收取转让款的情况分析，租赁场地投资、建设、管理、经营等由宫秀明赵文俊合作进行，属宫秀明、赵文俊间的内部事宜；对外宫秀明与赵文俊作为一个整体，以宫秀明的名义对外签订合同、履行合同权利义务、承担责任，现宫秀明已去世，由其继承人主张合同权利，符合法律规定，应予支持。从案件庭审调查情况看，下秦山村委了解宫秀明签订协议，赵文俊投资经营，及赵文俊转给李进军等情况。赵文俊与李进军间的协议为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，下秦山村委与宫秀明仍为租赁场地的合同相对方，双方应按照出租协议约定全面履行自己的义务。租赁场地内轻钢结构彩钢房被拆除，导致合同目的不能实现，出租协议实际已终止履行。出租协议中“租赁期内若遇国家政策变动，和县镇村规划建设改造等特殊情况发生，甲方有权中止租赁协议，协议中止后，甲方按乙方实际租赁期，按年折减退还乙方租金，考虑到乙方投资较大，甲乙双方协商折旧后根据情况赔偿修建所投资资金解释权由村委会。”之约定，是为解除出租协议后处理有关事宜的约定，现该约定的条件成就，应依该约定履行各自义务。宫瑞峰、宫瑞华、李玉连主张的退还租金112000元的诉讼请求，符合约定和法律规定，应予支持。租赁场地内轻钢结构彩钢房被拆除，因此造成的损失，双方应当各自承担相应的责任，下秦山村委在未经土地及建设行政管理部门批准的情况下，出租案涉场地用于经营，并约定进行修建，存在较大过错，酌情承担70%的责任，宫秀明与赵文俊未经批准进行投资修建，存在一定的过错，酌情自行承担30%的责任。 一审法院判决：一、下秦山村委于判决生效后十日内退还李玉连、宫瑞华、宫瑞峰租金112000元；二、下秦山村委于判决生效后十日内赔偿李玉连、宫瑞华、宫瑞峰损失313425.78元。 二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，一审法院认为2011年9月1日下秦山村委与宫秀明签订的《出租协议》中“租赁期内若遇国家政策变动，和县镇村规划建设改造等特殊情况发生，甲方有权中止租赁协议，协议中止后，甲方按乙方实际租赁期，按年折减退还乙方租金，考虑到乙方投资较大，甲乙双方协商折旧后根据情况赔偿修建所投资资金解释权由村委会”之约定，是为解除出租协议后处理有关事宜的约定，现该约定的条件成就，应依该约定履行各自义务。已对合同的状态进行了认定，现合同目的不能实现，下秦山村委应退还合同相对方租赁费并赔偿损失。租赁费按照未实际使用年限予以退还，于法有据。租赁场地内轻钢结构彩钢房的鉴定意见为工程造价，应在考虑核减使用折旧的基础上予以赔偿。案涉彩钢房修建于2012年，拆除于2017年，使用年限为5年，根据二审期间双方当事人对案涉彩钢房使用寿命的意见及彩钢房使用寿命的普遍情况，认定案涉彩钢房使用寿命10年为宜。下秦山村委作为出租方，对案涉土地性质、能否修建建筑等情况相对于承租方应更清楚，一审酌定其承担70%的责任，并无不当。李玉连、宫瑞华、宫瑞峰损失应计算为313425.78元×5年/10年=156712.89元。就本案，宫秀明与赵文俊系合作关系还是转租关系，均不影响下秦山村委应承担的责任。下秦山村委上诉所称赵文俊超占土地修建彩钢房，未提供证据予以证明，依法不予认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第九十四条第一项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持昔阳县人民法院（2020）晋0724民初942号民事判决第一项； 二、撤销昔阳县人民法院（2020）晋0724民初942号民事判决第二项； 三、上诉人昔阳县乐平镇下秦山村村民委员会于本判决生效后十日内赔偿被上诉人李玉连、宫瑞华、宫瑞峰损失156712.89元； 四、驳回上诉人昔阳县乐平镇下秦山村村民委员会其他上诉请求； 五、驳回被上诉人李玉连、宫瑞华、宫瑞峰其他诉讼请求。 一审案件受理费4698.76元，由李玉连、宫瑞华、宫瑞峰负担2033.26元，昔阳县乐平镇下秦山村村民委员会负担2665.5元；二审案件受理费7681元，由李玉连、宫瑞华、宫瑞峰负担2350元，昔阳县乐平镇下秦山村村民委员会负担5331元。 本判决为终审判决。 审判长 吕 烜 审判员 王 雪 审判员 元晓鹏 二〇二一年三月三十一日 书记员 王华超