山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2021）晋11民终200号上诉人(原审原告)：问×，山西省临县人，住吕梁市。委托诉讼代理人：王×1（问×之妻），现住吕梁市。上诉人(原审被告)：吕梁众诚房产经纪有限公司。法定代表人：张×。委托诉讼代理人：陈×。被上诉人(原审被告)：王×2，山西省吕梁市人，住吕梁市。上诉人问×、吕梁众诚房产经纪有限公司因与被上诉人王×2房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2020）晋1102民初2629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人问×及其委托诉讼代理人王×1、吕梁众诚房产经纪有限公司的委托诉讼代理人陈×、被上诉人王×2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。问×上诉请求：1、撤销山西省吕梁市离石区人民法院作出的(2020)晋1102民初2629号民事判决书,改判支持上诉人的一审诉讼请求;2、本案诉讼费用判由二被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定事实错误：第一,在2020年7月31日,上诉人与二被上诉人约定的房屋过户日期(2020年8月10日)尚未到期,上诉人对于房屋是否可以按约过户、交付等并不知情,更未与被上诉人王×2协商解除合同事宜,故被上诉人王×2不可能提前预知事情的发生,给陈×转款不符合逻辑。事实上,据上诉人所知,被上诉人王×2支付给被上诉人众诚公司的该款项系双方在合谋高价出售房屋后的利益分成款。第二,关于该事实,因被上诉人众诚公司的工作人员陈×未参加庭审,故一审判决单独依据被上诉人王×2提供的一份转账凭证即认定为本案事实,明显证据不足。第三,退一步讲,即使被上诉人众诚公司的工作人员陈×认可该事实,但与上诉人发生交易的、合同的相对方为被上诉人王×2,相关违约责任应由被上诉人王×2承担。二、一审判决过度使用自由裁量权,认定仅是违约金一项足以弥补上诉人的损失,故而采用违约金条款明显错误。退一步讲,即使定金和违约金条款只能择其一,但选择权在上诉人,而且结合本案给上诉人造成的损失也应当选择定金条款。另外,一审判决适用违约金条款时认定期限不应为三个月,而应从2020年6月10日开始计算至实际支付之日止。吕梁众诚房产经纪有限公司上诉请求：一、撤销离石区人民法院（2020）晋1102民初2629号民事判决，改判上诉人不承担违约责任且只退还15000元定金和居间服务费12000元或发回重审。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人王×2承担。事实和理由：问×与王×2签订的《房屋买卖居间合同》是由于原审被告王×2的根本违约而无法履行合同，上诉人不应承担任何责任。二、上诉人只收到王×2退回的15000元定金，上诉人不应承担15000元以外的赔偿责任。三、在一审中上诉人未授予陈×代为诉讼的权利，因此在一审过程中并未作出答辩。王×2辩称，一、本案是一个有三方当事人的合同法律关系，其已履行了自己的全部退款义务，故不应再承担任何责任。本案不能过户无法完成，并非其主观上不配合，而是客观上政策原因所致，其不能认定违约；而且居间一方与问×已经商量好解除合同并赔偿10000元，其已将10000元赔偿款及购房款退还给居间一方，由居间一方退还问×，故其不应承担责任。吕梁众诚房产经纪有限公司对问×的上诉意见无实质性答辩意见。问×对吕梁众诚房产经纪有限公司的上诉意见辩称，本案王×2与吕梁众诚房产经纪有限公司合谋为了获取更多利益，将房屋出售给其后又出售他人，其双方应承担连带责任。问×向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告一返还原告双倍定金50000元及从2020年8月10日起至定金返还之日止以445000元为基数按照每日万分之三计算的违约金（其中截止2020年9月2日的违约金3070.5元），以上共计53070.5元；3、判令被告二与被告一就第2项请求承担连带责任，并退还原告服务费12000元；4、本案诉讼费用判由二被告承担。一审法院认定事实：2020年6月10日被告王×2作为卖方，原告问×作为买方签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：问×以445000元的价格购买王×2位于××区西房屋一套；问×应向王×2支付25000元的交易定金；双方自合同签订之日起60日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续；双方另约定了违约责任：1、自签订本合同之日起，如有违约行为发生，违约方按成交价款每日万分之3向守约方支付违约金，违约日期从签订本合同之日算起。该违约金的认定及支付不影响合同在违约行为终止之后继续履行。2、自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发出函件促其履约，发函即日起超过10日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。若卖方违约，则卖方除应将扣除定金金额的买方已付购房款退还给买方外，还应向买方双倍返还定金……。签订该合同后，原告问×、被告王×2在合同书上签字，被告吕梁众诚房产经纪有限公司工作人员陈×作为经办人亦在合同上签字并盖有公司公章。当日，原告问×向被告王×2支付购房定金25000元，向陈×支付居间服务费12000元。2020年6月10日签订合同当日，原告对不能及时进行房屋过户是知晓的，故双方约定60日内办理过户。后于2020年7月3日前后，原告已知晓房屋过户困难，并且被告吕梁众诚房产经纪有限公司已和原告商议愿意退还定金及服务费之外另赔偿一万元作为赔偿。2020年7月31日王×2通过其妻子微信向被告吕梁众诚房产经纪有限公司工作人员陈×转账40000元，其中25000元房屋定金，10000元为原告补偿，5000元为陈×辛苦费（此笔费用经一审法院向陈×核实，其对此予以认可）。对于房屋不能过户，原告先前表示愿意接受被告王×2额外一万元的赔偿终止《房屋买卖居间合同》，后又表示希望继续履行合同即使不能过户亦可以接受，但房屋不能过户原告无法办理房屋贷款，而原告又不同意全款支付房款，最后造成双方僵持，后原告于2020年9月11日起诉至一审法院。另查明，被告吕梁众诚房产经纪有限公司工作人员陈×全程参与了合同的签订及赔偿款的商议，其认可收取了原告居间服务费12000元，被告王×2转账40000元。一审法院认为，《房屋买卖居间合同》系双方自愿签订，合同合法有效，一审法院予以确认。故合同双方当事人应当履行合同义务，如违约应当承担相应的违约责任。本案中，被告王×2未能在约定的60日内办理过户手续，其应当承担相应的违约责任，根据合同约定的违约责任，原告请求返还双倍定金和相应违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款”。本案中，原告选择适用违约金条款或者定金条款，就可以达到弥补因违约受到损失的目的。违约金相当于一方因对方违约所造成的实际损失，而且根据本法第一百一十四条的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。这样，守约方根据违约金条款，就可以补偿自己因对方违约所造成的损失。当然，在定金条款对守约方有利时，守约方也可以适用定金条款，按照定金罚则弥补自己的损失。赋予守约方适用选择权，能够起到保障其合同利益，补救其违约损失的作用。但如果允许守约方并用违约金和定金条款，其一是对补偿守约方遭受的损失并无必要，其二是违约金与定金并用，其数额可能远远高于因违约所造成的损失，既加重了对违约方的惩罚，也可能使守违方获得的补偿高于其所受的损失，这与合同的公平原则相悖的。现原告请求被告赔偿违约金和返还双倍定金显然违背了法律规定，故一审法院采用违约金条款，被告王×2向原告赔偿违约金。2020年8月10日双方约定过户时限到期后，原告与被告方因赔偿和继续购房产生僵持，后于2020年9月11日起诉至一审法院，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，一审法院认为违约时限从2020年6月10日计至2020年9月10日为宜，按合同约定的违约金计算办法共计12282元。因被告未能履行合同约定，现原告请求终止合同一审法院予以支持。原告请求被告王×2返还房屋定金25000元，请求被告吕梁众诚房产经纪有限公司退还居间服务费12000元符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。被告王×2已于2020年7月31日向被告吕梁众诚房产经纪有限公司工作人员陈×转账40000元，其中包含了退还原告的房屋定金25000元，赔偿原告款10000元，服务费5000元。为避免累诉，被告王×2应当向原告问×退还的25000元购房定金，违约金12282元应当由被告吕梁众诚房产经纪有限公司偿还。判决：一、被告吕梁众诚房产经纪有限公司在本判决生效后十五日内退还原告居间服务费12000元，购房定金25000元，违约金12282元，共计49282元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1427元，减半收取，由被告吕梁众诚房产经纪有限公司负担。本院二审期间，上诉人吕梁众诚房产经纪有限公司提供了陈×与王×2签订的协议、二人之间的转账记录两份以及陈×与王×2的通话录音，拟证明:1、王×2与问×之间达成房屋买卖协议后，因房屋实际过不了户，问×催了几次，陈×便告知问×房子过不了户，如果一直催的话，就和房东商量退款，重新找客户出售，后来王×2不同意以44.5万元出售了，陈×与问×也说了补偿问×10000元；2、王×2答应不管房子卖多少钱，王×2只要470000元，其他的都归陈×，但要求写成480000元，之后由王×2再给陈×1万元。3、王×2的房子最后以540000元成交，王×2说其只要480000元，剩余的60000元为居间服务费，二人之间达成了协议，协议上写的50000元，是由于王×2说怕其妻子不同意，60000元中包含了应该给陈×的10000元。问×对上述证据没有提出实质性的意见。王×2认为，电话录音中的内容与实际房屋交易没关系，其与陈×签订的协议是真实的，其只是答应给陈×50000元，不是60000元，50000元是包括其答应给问×的10000元；且陈×提供的转账不全，并提供了转账单及刘勇宏的证明，拟证明：1、王×2在2020年6月12日2020年7月29日分别转给陈×500元、15000元，在2020年7月31日分两次分别转给陈×4600元、40000元。2、刘勇宏交给中介公司的10000元抵顶了给王×2的购房款，王×2与陈×协商该款为返还给问×的定金。陈×对上述证据质证认为，对支付的凭证没有意见，关于10000元是否抵顶为返还问×的定金问题，当时10000元按合同约定扣了5400元的中介费，其当时承认过愿意承担该5400元给陈×，前提是陈×把答应给其的钱全部给其，因为王×2未及时给其钱，所以其不愿意给其承担该部分费用了。经审理查明：2020年6月10日被上诉人王×2作为卖方，上诉人问×作为买方，签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定：问×以445000元的价格购买王×2位于××区西房屋一套；问×应向王×2支付25000元的交易定金；双方自合同签订之日起60日内共同到房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。该合同居间方为上诉人吕梁众诚房产经纪有限公司，经办人为陈×。合同签订后，王×2收取了问×的定金25000元，陈×收取了问×的服务费12000元。之后因问×催办过户，而房屋本身因客观原因不能过户，陈×向问×商量将案涉房屋重新出卖，让陈×赚上10000元。之后王×2与陈×重新商议将案涉房屋以540000元的价格出卖给他人，王×2与陈×商定，由陈×出面向问×解除合同，返还问×定金、中介费外另支付问×赔偿款10000元；同时陈×与王×2签订协议，房屋出卖后王×2给陈×50000元为居间服务费，诉讼中双方均认可其中包括应赔付问×的10000元。2020年7月29、7月30日王×2共支付陈×59600元，其中包括双方协议约定的先期支付的40000元，定金19600元，剩余定金中的5400元陈×承诺由其返还（王×2与第三人刘勇宏买卖房屋时，刘勇宏缴纳中介公司的10000元作为王×2的购房款，但该款中介公司扣除5400元中介费，给王×24600元，4600元王×2微信付给陈×，陈×诉讼中称其当时承诺另外的5400元由其支付，但后来由于王×2答应给其的钱没有全部到位，所以其现在不愿意支付）。2020年8月初问×与陈×、王×2协商，王×2、陈×答应向陈×归还居间费、定金并支付10000元的赔偿款，但经问×多次向陈×要求支付，陈×未予支付，双方产生矛盾，诉至法院。本院认为，合同签订后，合同双方均应按照合同约定履行合同义务，中介公司应就订立合同有关的重要事实提供真实信息。本案中，上诉人问×经上诉人吕梁众诚房产经纪有限公司与被上诉人王×2达成了买卖房屋的协议，但之后因房屋不能过户，同时王×2也反悔不愿以双方协商的价格继续出卖，后经陈×重新介绍，案涉房屋以540000元的价格出卖给他人，并将房屋交付他人。王×2未能按合同约定履行相应的义务，应承担相应的违约责任。关于适用违约金条款还是定金条款的问题，双方签订的合同既约定有违约金同时又约定定金条款，上诉人问×的诉讼请求既要求双倍返还定金又要求支付违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十八条的规定，应当选择适用违约金或定金条款，根据双方的违约情况、违约时间以及双方就违约情况协商赔偿款的情形，本院认为原判适用违约金也无明显不当。关于赔偿主体及金额问题：双方之间的《房屋买卖居间合同》并未履行，王×2收取的定金以及补偿款应由王×2返还，居间费应由吕梁众诚房产经纪有限公司返还。但本案中，案涉房屋之后仍由吕梁众诚房产经纪有限公司居间出卖，出卖后陈×与王×2达成协议，协议约定：王×2愿将50000元支付给陈×作为居间服务费，在买方支付首付款后支付40000元，剩余服务费在王×2与买方完成办理过户手续后支付。当日王×2转给陈×40000元，根据二人的陈述，该款中包含应当支付问×的10000元的赔偿款。关于25000元定金的问题，王×2陈述其给陈×转账15000元，另有10000元是案涉房屋的实际买主向吕梁众诚房产经纪公司交付10000元的保证金，根据陈×与王×2的微信聊天记录以及双方当事人的陈述，应认定该10000元的其中4600元已经由王×2交付给陈×，另5400元陈×承诺自行承担。陈×作为吕梁众诚房产经纪有限公司的工作人员以及本案所涉合同的经办人，未能及时将案涉款项退还给上诉人问×，吕梁众诚房产经纪公司在事情发生未能及时处理，导致本案发生，对本案也应承担相应的责任。根据本案事实情况，原判判令由吕梁众诚房产经纪有限公司直接承担责任的意见并无不当。综上，一审判决认定事实存在瑕疵，但适用法律、裁判结果无明显不当，故对吕梁众诚房产经纪有限公司、问×的上诉请求不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1784元，由吕梁众诚房产经纪有限公司负担357元，问×负担1427元。本判决为终审判决。审判长 李艳丽审判员 刘雅婷审判员 李云峰二〇二一年三月五日书记员 王艳珠