安徽省界首市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖1282民初689号 原告：刘某某，男，1984年10月16日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。 原告：闫某某，女，1982年7月10日出生，汉族，河南省沈丘县人，住安徽省界首市。 二原告共同委托诉讼代理人：张治业，安徽法卫律师事务所律师。 被告：界首市某某置业有限公司。住所地：界首市人民东路南侧。统一社会信用代码9134128208522415XD。 法定代表人：程学勇，该公司经理。 委托诉讼代理人：张兵，安徽金宇律师事务所律师。 原告刘某某、闫某某与被告界首市某某置业有限公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年1月20日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某某、闫某某及二原告共同委托诉讼代理人张治业，被告某某公司的委托诉讼代理人张兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某、闫某某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金33405元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月13日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于界首市界光路西侧、复兴路北侧“某某·金域长安”房屋1套，房屋总价款376181元，原告依约按时交付了购房款，被告应于2017年4月26日前向买受人交付房屋。但被告直到2017年7月24日才向原告交付房屋，2020年4月27日才为原告办理房屋所有权证书。根据合同约定“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。由于被告原因导致原告无法按时取得房屋所有权证书。根据合同约定，被告应承担逾期办证的违约责任，给付赔偿金。为依法维权，原告提起诉讼。 被告某某公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。一、诉争双方通过签订《补充协议书》约定废止了原合同20条，故被告无需再按原合同约定承担逾期办证违约责任。房地产权证书因登记制度变更调整为不动产权证书，新旧制度的衔接必然导致公司办证流程的滞后，因此，双方在互谅互让的基础上废止了原合同20条之约定。二、《补充协议书》是缔约双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，且简单易懂，应属有效。《补充协议书》系被告工作人员提供文本，由原告审阅认同后，签名交付被告，《补充协议书》仅有三条，内容浅显易懂，无需作出更加细致的说明解释，签约过程并未限制原告修改、变更之权利，更没有证据证明原告系受欺诈、胁迫而签署的情形，系双方当事人的真实意思表示。且案涉楼盘其他业主的同样案例已经二审判决认定了《补充协议书》的效力。三、诉争双方重新约定了逾期办证需承担违约责任，被告依约履行了办证义务，故无需承担违约责任。四、《补充协议书》不属于格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。而本案《补充协议书》即使属于事先拟稿，但条文浅显，随时可根据双方要求磋商修正。五、《补充协议书》不具备合同法40条规定的无效情形。《合同法》第40条采取的是列举方式即“一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利”对无效条件进行规定，因此，应当理解“免除其责任”与“加重对方责任”“排除对方主要权利”的程度一致。如果仅是一些附随的权利义务，或是一些对合同主权利义务的行使与履行不造成严重影响的责任，即使予以免责、排除，也并不必然无效。逾期交房、逾期办证的违约责任，并不是合同的主要权利、义务，即使予以免责、排除，只要是各缔约方真实意思的表示，就应当有效并遵照履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，在庭审过程中，当事人对证据进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月13日，二原告与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发建设的某某·金域长安708号1幢3单元15层1502号商品房，房屋总价款为376181元，付款方式为商业贷款。买受人应当于2016年4月13日前支付首期房价款116181元，占全部房价款的30%，余款260000元向中国建设银行界首支行申请贷款支付。合同第二十条房屋登记第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：１.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金”。第（三）项约定：“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。 合同签订后，二原告按照合同约定履行了付款义务，2017年7月24日，被告将二原告所购商品房交付给二原告。2020年4月22日，被告某某公司（甲方）与原告刘某某、闫某某（乙方）签订一份《补充协议书》，该协议书约定：“因国家房地产登记制度变更，由《房地产权证书》变更为《不动产权证书》，故甲、乙双方均不存在责任，现甲、乙双方在自愿、平等、公平的基础上本着诚实信用的原则，经双方协商，现就双方商品房买卖合同中的办证申报条款修改问题，达成如下补充条款。一、甲、乙双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的不动产所有权转移登记即《不动产权证书》，故原购房合同第20条废止。二、自本协议生效之日，因甲方的原因，乙方在60个工作日无法办理不动产所有权证书，甲方自愿承担违约责任；因乙方的原因，未能按照甲方《入伙通知书》《入伙须知》各项条款和入住相关费用明细要求交齐相关费用并办理齐全，致使乙方未能办理不动产所有权证书，乙方责任自负。三、本协议自甲、乙双方签字、盖章后生效，本协议与主合同具有同等法律效力。”某某公司在协议书甲方处盖章，刘某某、闫某某在协议书乙方处签字。 2020年4月27日，某某公司为刘某某、闫某某所购被告商品房办理了不动产权证［皖（2020）界首市不动产权第××号］。2020年6月3日，闫某某将不动产权证书从某某公司处领走。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按合同约定，遵循诚实信用原则，主动履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，原、被告双方签订的《补充协议书》虽系被告某某公司提供，但某某公司在签约过程中并未限制刘某某、闫某某主张修改、变更条款的权利，二原告也无证据证明在签约过程中受到胁迫。该《补充协议书》虽系格式条款，但该协议书并未免除某某公司的责任、加重对方责任、排除对方权利。因此，双方应按照《补充协议书》的约定履行义务。《补充协议书》系原、被告双方于2020年4月22日签订，某某公司于2020年4月27日为刘某某、闫某某办理了不动产权证书，某某公司已按照《补充协议书》的约定履行了义务，故某某公司不应再承担逾期办证的违约责任。对刘某某、闫某某要求某某公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告刘某某、闫某某的诉讼请求。 案件受理费减半收取318元，由原告刘某某、闫某某承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 应 铭 二〇二一年三月四日 书记员 廖金芝