江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终883号上诉人（原审被告）：南京苏普餐饮有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区华侨路31号底南。法定代表人：张强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张峥伟，江苏君劭律师事务所律师。委托诉讼代理人：许焕，江苏君劭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨涛，男，1975年11月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审原告）：冷轶琴，女，1978年10月24日出生，汉族，住江苏省丹阳市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭海滨，江苏衡鼎律师事务所律师。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘善忠，江苏衡鼎律师事务所律师。上诉人南京苏普餐饮有限公司（以下简称苏普公司）因与被上诉人杨涛、冷轶琴房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人苏普公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：(一)一审法院认定上诉人应在2020年1月10日前缴纳2020年1月28日至2020年4月27日的租金与事实不符，系认定错误；（二）一审法院认定上诉人应承担违约金18万元证据不足，认定错误。被上诉人杨涛、冷轶琴辩称：（一）一审法院认定上诉人应在2020年1月10日前缴纳2020年1月28日至2020年4月27日的租金具有合同与事实依据。（二）一审已大幅调减了违约金数额。杨涛、冷轶琴一审请求：1、请求判令依法解除杨涛、冷轶琴与苏普公司双方签订的《商用房屋租赁合同》，判令苏普公司于2020年5月17日将房屋腾空交付给杨涛、冷轶琴，并保证房屋及设施完好；2、判令苏普公司支付自2020年1月28日至2020年5月17日期间的房屋租金336508元，支付违约金357922元，支付滞纳金18507元，支付物业费、水电费合计30000元，以上合计742937元；3、判令苏普公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月28日，杨涛、冷轶琴（出租方、甲方）、苏普公司（乙方、承租方）签订一份《商用房屋租赁合同》。合同约定，甲方将其名下所有的位于本市的房屋出租给乙方，该房屋建筑面积共576平方米，乙方租赁合约面积部分用于经营餐饮，品牌为“鱼米乡”,租赁期限为8年，自2013年11月28日起至2021年11月28日止。2014年1月28日至2016年1月28日的租金标准为95万元／年，即4.52元／平方米／月，以后每年租金递增率为3%。物业管理费，乙方按3万元／年的标准向甲方交纳，按每半年支付一次。租金每三个月支付一次，乙方于每三个月的首月10日前支付给甲方三个月租金，先付后用。乙方应于本合同签订生效之日三个工作日内向甲方支付第一个季度的租金及两个月的履约保证金（押金），共计人民币395834元（保证金不计息），乙方有违约行为或有其它应付费用时，甲方有权直接从乙方所支付的履约保证金中扣除相应的违约金或其它应付费用。租赁期满，乙方未续租的，该保证金在扣除乙方应支付的违约金（如有）或其它应付费用后由甲方退还乙方。租赁期间乙方按实际使用量自行承担水电费用（包括公摊费用）及物业费用。租赁期满，乙方未续租的，房屋由甲方收回，由乙方自行配置的物品及设施归乙方所有，乙方须在租赁期满后10日搬离，逾期不搬离的视为乙方放弃所有权，甲方有权处置。租赁期满，甲方如有意续租，乙方在同等条件下享有优先承租权，但必须在租赁期满前的两个月向甲方提出书面申请。合同变更与解除约定，乙方未按期限交付租金，超过30天的，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任（支付当年季度租金的1.3倍的违约金），租赁期限内，因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的，合同自然终止，双方均不承担责任。租赁期间，双方须信守合同，任何一方违反本合同约定，须向对方支付当年季度租金的1.3倍的违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按乙方应付租金数额的万分之五向乙方加收滞纳金。租赁期间，非经双方协商一致，任何一方不得擅自变更解除合同，任何一方需提前解除合同，须提前两个月书面通知对方解除合同，提前解除合同须向对方支付违约金（支付当年季度租金的1.3倍的违约金）。补充约定为，乙方为甲方提供七万元餐饮卡（每年提供一万元餐饮卡）。合同签订后，杨涛、冷轶琴向苏普公司交付了租赁房屋，苏普公司向杨涛、冷轶琴缴纳了158334元押金，并正常缴纳租金至2020年1月27日（最后一次于2019年12月6日支付178205元）。2020年3月9日，因苏普公司在杨涛、冷轶琴多次催要的情况下未能交纳2020年1月27日之后的租金，杨涛、冷轶琴委托律师向苏普公司发出律师函，告知苏普公司未能于2020年1月10日向杨涛、冷轶琴支付2020年1月28日至2020年4月27日期间的租金27.53万元，故向苏普公司发出律师函要求苏普公司在接到律师函七日内向杨涛、冷轶琴交纳以上租金，如不按约定缴纳，则杨涛、冷轶琴将采取法律途径并向苏普公司主张违约责任。苏普公司收到律师函后于2020年3月17日向杨涛、冷轶琴回函，主要内容为：“由于此次新冠肺炎疫情的影响，我司应国家要求，自1月底就停止营业到目前无力复工。由于春节期间不能营业，我司承担巨大的备货成本和人力成本，导致我司的资金流断流，企业已无法正常进行运作，我司无力继续租用贵方房屋经营。我司人员在2020年2月28日微信电话时已向贵方正式提出终止《商用房屋租赁合同》，在3月4日微信上提出会配合贵方收铺。我司现收到贵方的律师函要求我司继续履约，但我司再次向贵方明确，疫情谁也预料不到，我司遭受重大损失并导致无力履约，只能终止贵我双方的合同。我司同意贵方将我司已交的押金不予退回，作为终止合同给贵方的补偿，希望贵方抓紧收铺并及时出租，免受更大损失”。2020年3月20日，杨涛、冷轶琴收到苏普公司回函，但不同意苏普公司提出解除合同的意见。审理中，杨涛、冷轶琴对物业、水电费用合计3万元不再主张，其表示待判决后由双方自行解决。对于合同解除时间，杨涛、冷轶琴不认可2020年3月20日收到苏普公司函件时为合同解除时间，杨涛、冷轶琴认为，根据合同约定，苏普公司解除合同应当提前两个月提出，故合同解除时间应顺延两个月至2020年5月20日，故杨涛、冷轶琴主张2020年1月28日至2020年5月17日的租金合计336508元（多出三天租金不再主张，该阶段的租金为91775元/月），苏普公司表示如杨涛、冷轶琴主张成立对其336508元租金计算方式及数额无异议。违约金杨涛、冷轶琴主张357922元，计算方式为91775元/月×3×1.3=357922元。滞纳金杨涛、冷轶琴主张18507元，计算方式为336508元×5/10000×110天=18507元，苏普公司认为违约金、滞纳金杨涛、冷轶琴重复计算且过高，应当按正常的同业拆借利率计算。另苏普公司主张合同解除前由于遇到疫情，故在疫情期间租金应当免除，且苏普公司在租赁期间因疫情导致春节期间备货全部毁损（价值为22万余元），之前因装修投入20多万元，因合同解除无法回收也造成损失，因疫情管控导致外地员工无法回南京工作，事实上造成苏普公司无法继续经营。对于合同解除时间，双方均同意由法院确认，杨涛、冷轶琴认为，租赁合同应于2020年5月20日解除，且双方系在2020年6月16日办理交接手续，故合同也可以交接时间为解除时间。苏普公司认为合同最迟应于杨涛、冷轶琴收到解除函即2020年3月20日解除，且苏普公司发函解除后，由于杨涛、冷轶琴不同意解除合同也不配合交接，故对于损失扩大部分应当由其自行承担。另查明，案件审理期间，2020年6月16日，双方就涉案租赁房屋办理了交接手续，现杨涛、冷轶琴对于其主张的第一项诉求只要求确认合同解除时间。一审法院认为：双方当事人之间签订的《商用房屋租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行自己权利并承担义务。合同约定，租金每三个月支付一次，苏普公司于每三个月的首月10日前支付给杨涛、冷轶琴三个月租金。但苏普公司仅缴纳租金至2020年1月27日，之后三个月（2020年1月28日至2020年4月27日）租金27.53万元根据合同约定应于2020年1月10日前缴纳（疫情发生前），但苏普公司未能缴纳，显属违约，故苏普公司根据合同约定应承担违约责任。因苏普公司在租赁期间遇到“新冠肺炎”疫情，基于苏普公司租赁房屋用于餐饮，由于疫情及疫情管控措施的影响对于苏普公司的餐饮经营造成较大影响是显而易见，故苏普公司在疫情期间以合同目的无法实现提出解除合同符合合同约定及法律规定，因杨涛、冷轶琴于2020年3月20日收到解除函，故双方签订的合同应于该日解除，由于杨涛、冷轶琴不同意解除合同，且消极收回租赁房屋，因此对于扩大损失部分应由其自行负担。综上，苏普公司应当缴纳2020年1月28日至2020年3月20日的租金156898元（91775元/月×12月÷365天×52天），因苏普公司逾期缴纳租金，杨涛、冷轶琴根据合同约定主张违约金为357922元、滞纳金18507元。一审法院认为，根据杨涛、冷轶琴违约数额、期限及后期因疫情影响等因素，结合杨涛、冷轶琴要求调低违约标准的意见，一审法院认为，杨涛、冷轶琴主张的违约金及滞纳金的金额明显过高，一审法院酌情支持杨涛、冷轶琴违约金及滞纳金合计18万元（两个月租金左右），合计苏普公司应支付的租金，苏普公司应当给付杨涛、冷轶琴336898元。合同解后，苏普公司缴纳的保证金应当予以退还，故扣除保证金158334元后，苏普公司再给付杨涛、冷轶琴178564元。杨涛、冷轶琴称租赁合同应确认于2020年5月20日解除或双方于2020年6月16日办理交接时解除的意见。一审法院认为，合同约定提前两个月通知是指正常履行合同情况下一方提出解除合同应当提前两个月通知，本案苏普公司提出解除合同系突发疫情，双方均不能预知，故苏普公司提出解除合同不应受该条款约束，另苏普公司提出解除合同后，系杨涛、冷轶琴不同意解除合同导致双方未能交接，故也不应以交接时间作为合同解除时间。另苏普公司主张合同解除前由于遇到疫情，故在疫情期间租金应当免除的意见，一审法院认为，杨涛、冷轶琴租赁解除前有约两个月期间遇到疫情，对苏普公司经营餐饮确会造成影响并导致合同目的无法实现，一审法院考虑到双方利益平衡、剩余租赁期限及解除合同后杨涛、冷轶琴也存在损失等因素综合考量，酌情给苏普公司适当减免租金38564元。扣除减免数额后，苏普公司再支付杨涛、冷轶琴14万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、确认杨涛、冷轶琴与苏普公司双方签订的《商用房屋租赁合同》于2020年3月20日解除；二、苏普公司于本判决生效后十五日内支付杨涛、冷轶琴租金、违约金、滞纳金合计14万元。一审案件受理费24984元，杨涛、冷轶琴负担16000元，苏普公司负担8984元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。上诉人二审陈述：根据一审提交的聊天记录，被上诉人已经明确上诉人应于2月1日支付房租。对此，被上诉人辩称：我方一直要求上诉人租金三个月一付，我方一直未同意上诉人两月支付一次租金，只是上诉人主张其经济困难，我方才接受过上诉人两个月支付的租金，该行为不代表我方认可上诉人的租金交付方式。本院认为：本案中，案涉合同明确约定“租金每三个月支付一次，上诉人于每三个月的首月10日前支付给上诉人三个月租金，先付后用。”合同实际履行过程中，被上诉人虽曾接受过上诉人两个月支付租金的支付方式，但被上诉人的宽限行为不能认定双方对合同约定的租金支付方式变更达成合意。故一审法院根据双方合同约定，认定上诉人应在2020年1月10日前缴纳2020年1月28日至2020年4月27日的租金，并无不当。关于一审酌定的违约金及滞纳金合计18万元，本院认为，根据双方合同约定，上诉人应在2020年1月10日前缴纳2020年1月28日至2020年4月27日的租金，此时疫情尚未发生，上诉人未按时支付租金，已构成违约。综合上诉人违约的数额、期间；双方关于违约金、滞纳金计算方式的约定；合同解除后，被上诉人的空置损失；以及疫情的影响等因素，本院对一审酌定的违约金及滞纳金合计18万元予以维持。综上所述，上诉人南京苏普餐饮有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由南京苏普餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 伟审判员 龚 震审判员 王 路二〇二一年三月二十九日书记员 李晓龙