广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11918号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄玉珍，女，汉族，1988年1月6日出生，住所地：深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：邹志聪，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘坚民，男，汉族，1969年11月17日出生，住所地：深圳市南山区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘佳锋，男，汉族，1997年7月17日出生，住所地：深圳市南山区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：阮犁荒，广东创安律师事务所律师。原审被告：谢少杰，男，汉族，1986年10月6日出生，住所地：广东省汕头市龙湖区。原审第三人：深圳市横岗红荷股份合作公司，住所地：广东省深圳市龙岗区横岗街道荷坳社区荷坳路2号（仅作办公住所），统一社会信用代码：91440300192474568H。法定代表人：陈伟波，系该司董事长。委托诉讼代理人：刘鹤毅，广东乐为律师事务所律师。原审第三人：深圳市红荷缇居房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区横岗街道颐安都会中央花园I区1栋1楼101室，统一社会信用代码：91440300568543825M。法定代表人：曾维楼，系该司董事长。委托诉讼代理人：雷瑛，女，系该司员工。委托诉讼代理人：路翔，男，系该司员工。上诉人黄玉珍因与被上诉人刘坚民、刘佳锋、原审被告谢少杰、原审第三人深圳市横岗红荷股份合作公司（以下简称红荷股份公司）、深圳市红荷缇居房地产开发有限公司（以下简称红荷缇居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄玉珍的上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项和第四项；2.依法撤销黄玉珍与刘坚民、刘佳锋签订的补充协议并改判；3.判令刘坚民、刘佳锋承担本案诉讼费。事实与理由：一、一审认定黄玉珍与刘坚民、刘佳锋签订的《产权转让协议书》以及两份《补充协议》合法有效是错误的。1.2018年7月25日，黄玉珍与刘坚民签订《补充协议》，约定由黄玉珍向刘坚民转让一套约89平方米、未有明确位置信息的房屋，转让价为103万元，折合每平米单价约为1.157万元，而当时周边同类房屋的单价约为5?6万元/平方米（总价约为500万元）。除非黄玉珍存在重大误解或认知不正常，否则，是不可能签署这样的协议。2.《补充协议》在涉案房产还没确定，黄玉珍并没有掌控的情况下，就确定了交付房屋的日期，逾期交房的违约金不但奇高，且违约金计算的起始时间还要倒推将近4年。刘坚民、刘佳锋诉请黄玉珍支付的违约金高达1390500元，还只是计算到2018年12月20日。违约金已远高于涉案房产103万元的转让价格，出现了黄玉珍卖房还要贴钱的情况，明显是显失公平的。依据合同法第五十四条的规定，黄玉珍有权请求人民法院撤销合同。二、一审法院判决黄玉珍与刘坚民、刘佳锋继续履行合同，且黄玉珍还要承担违约责任，有失公平公正。按一审的判决，刘坚民、刘佳锋以103万元的价格就可以得到一套价值超过500万元的房子，且黄玉珍还要支付逾期交房违约金。假设刘坚民、刘佳锋收房日为黄玉珍上诉日2020年3月3日，逾期交房1523天，违约金为313738元，故刘坚民、刘佳锋买房实际支出为716262元，只相当于市场房价的百分之十几，一审判决显失公平。综上所述，黄玉珍请求二审法院在查明事实的基础上，支持黄玉珍的上诉请求。刘坚民、刘佳锋辩称，一审法院已对涉案事实查明清楚，黄玉珍的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回黄玉珍的上诉请求。红荷股份公司辩称，一、一审认定的事实存在遗漏，导致红荷股份公司利益受损。涉案房产是红荷股份公司与开发商合作分配给红荷股份公司的房产，红荷股份公司再分配给在册的股东。现红荷股份公司与开发商对于土地款的缴交、土地增值税、营业增值税产生歧义，所以红荷股份公司要求股东作出承诺，如果将来红荷股份公司需要承担上述费用，股东应当自行缴交。黄玉珍系红荷股份公司的股东，红荷股份公司对其缴交具有一定的控制权。如果由黄玉珍将涉案房产交给刘坚民、刘佳锋，红荷股份公司就无法控制物业，更无法保证能够收到土地增值税、营业增值税，所以红荷股份公司一审提出了必须由股东作出承诺。二、刘坚民、刘佳锋是请求谢少杰配合向红荷股份公司申请交付和办证，而一审反而判决了红荷股份公司配合刘坚民、刘佳锋、黄玉珍办理交付和产权变更，这显然违背了刘坚民、刘佳锋的诉讼请求，加重了红荷股份公司的义务，是错误的。三、红荷股份公司认为红荷股份公司协助或配合刘坚民、刘佳锋、黄玉珍交付房产，办理相关证件的条件尚未成就，因为红荷股份公司与开发商之间就土地价款、土地增值税、营业增值税未能达成一致。红荷缇居公司辩称，红荷缇居公司并不是涉案合同的当事人，无需承担任何法律责任。谢少杰未作答辩。刘坚民、刘佳锋向一审法院起诉请求：1.黄玉珍、谢少杰继续履行《商品房屋（村民待分配期权房子）产权转让协议书》，具体履行事项如下：（1）配合刘坚民、刘佳锋到红荷股份公司验收房屋；（2）配合刘坚民、刘佳锋到红荷股份公司办理手续，将涉案房产登记至刘坚民、刘佳锋名下，以刘坚民、刘佳锋为房屋权利人向红荷缇居公司递交资料；（3）配合刘坚民、刘佳锋与红荷缇居公司完成收房、登记等手续；（4）配合刘坚民、刘佳锋办理涉案房产的不动产权登记证书，将涉案房产登记至刘佳锋名下；2.黄玉珍、谢少杰向刘坚民、刘佳锋支付以103万元为基数从2015年3月20日起至黄玉珍、谢少杰配合将涉案房产登记至刘坚民、刘佳锋名下之日止按每月3%的标准计算的违约金（暂计至2018年12月20日为1390500元）；3.本案诉讼费用由黄玉珍、谢少杰承担。黄玉珍向一审法院反诉请求：1.撤销黄玉珍与刘坚民于2018年7月25日签订的《补充协议》；2.本案反诉费用由刘坚民、刘佳锋承担。一审法院认定事实：2015年2月6日，刘坚民、刘佳锋与黄玉珍签订《产权转让协议书》，约定黄玉珍拥有一套位于深圳市龙岗区的待分配房屋，因房屋是期房，不能确定房屋位置和房号，须在村委会抽签确定房屋位置和房号，其保证期权房屋真实有效，最迟交房时间为2015年12月31日；房屋总价格为103万元，不论以后房价是上涨或下跌都按此价格成交，双方不得反悔；刘坚民、刘佳锋自愿购买待分配的期权房，并预先支付首期款80万元，余款23万元在交房及办理好全部手续当天付清；黄玉珍应在规定时间内交房，延期交房每月按总房价的3%收取违约金直至收到房屋为止，同时必须协助办理房屋各项手续，并保证在村委会将待分配房屋产权登记在刘坚民、刘佳锋名下，不得以推诿、刁难、拖延等手段不配合办理手续，否则按违约处理；黄玉珍收到村委会收房通知后，应第一时间通知刘坚民、刘佳锋共同到村委会抽签选房，配合完成各项收房手续；本协议签订后，黄玉珍不得以各种借口反悔，如有违约的，违约方须向守约方双倍赔偿所收取的首期房款；黄玉珍全家一致同意此转让协议真实有效，愿意遵守协议各项约定，并放弃房屋产权的追诉权利。刘坚民、刘佳锋、黄玉珍在该份协议书落款处签名，谢少杰作为黄玉珍的家庭成员签名。同日，黄玉珍出具《收条》，确认收到刘坚民支付的购买房屋定金5000元。2015年2月10日，刘坚民向黄玉珍转账支付35万元。2015年2月18日，黄玉珍出具《收条》，确认“今日收到刘坚民购买房屋款795000元（共合计3次付款）。”2015年2月16日，刘坚民委托案外人郑某群向黄玉珍转账支付42万元。2015年4月12日，黄玉珍又出具《收条》，确认其分别在2015年2月10日、2月16日、3月20日收到刘坚民房款转账35万元、42万元、3万元。2017年12月23日，刘坚民与黄玉珍签订《补充协议》，陈述黄玉珍为深圳市龙岗区荷坳新村村民，按照相关征收拆迁政策及规定可分得位于龙岗区，面积约为89平方米，房屋的具体栋数、楼层、房号及面积以其在村委会实际抽签后确认结果为准；双方于2015年2月6日签订《产权转让协议书》，约定黄玉珍将该期房按103万元的价格转让给刘坚民、刘佳锋，且最迟交房时间为2015年12月31日；刘坚民、刘佳锋已按照协议约定向黄玉珍支付了定金80万元，黄玉珍确定收到上述全部定金，由于分房时间延后，其未在约定时间内交付房屋，现双方均同意按该协议约定继续履行，黄玉珍应在村委会安排抽签后第一时间通知刘坚民、刘佳锋，并配合办理相关收房手续；为保障刘坚民、刘佳锋的权益，黄玉珍承诺在2018年6月30日前交付，如未在约定时间内交付，同意每月按照房屋转让总价的3%支付违约金，自2015年3月20日起算直至交付房屋为止。2018年7月25日，刘坚民与黄玉珍又签订《补充协议》，黄玉珍承诺于2019年1月30日前向刘坚民、刘佳锋交付房屋。该协议其他内容与双方在2017年12月23日签订的《补充协议》一致。2018年11月9日，红荷股份公司组织股民抽签确定分配的房屋，黄玉珍抽签选中XX房屋，建筑面积89.13平方米。2018年12月24日，刘坚民、刘佳锋委托律师向黄玉珍、谢少杰发出律师函，要求黄玉珍、谢少杰收到函件后三日内与刘坚民、刘佳锋联系，配合刘坚民、刘佳锋抽签选房以及办理收房手续。该邮件寄至黄玉珍的身份证登记地址，由他人代为签收。因黄玉珍、谢少杰未按上述要求履行协助义务，刘坚民、刘佳锋据此诉至一审法院。另查明，黄玉珍、谢少杰于2015年1月26日协议离婚。两人签订的《离婚协议书》约定双方无夫妻共同财产，也无夫妻共同债务，婚前双方各自财产归各自所有，在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务。再查明，经一审法院询问，红荷股份公司当庭陈述在房屋交付后，以及股民同意并亲自提出申请作出承诺的前提下，该公司同意办理分配房屋权利人的变更登记；红荷缇居公司当庭陈述如股民须变更分配房屋的权利人，只能与红荷股份公司进行协商，其凭红荷股份公司提供的名单办理交房以及产权登记手续，同时陈述XX花园Ⅲ区房屋已经建成。一审法院认为，刘坚民、刘佳锋与黄玉珍签订的《产权转让协议书》以及刘坚民与黄玉珍签订的2份《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。按照涉案《产权转让协议书》的约定，黄玉珍将其待分得的XX花园房屋以103万元的价格转让予刘坚民、刘佳锋，承诺在收到村委会通知后第一时间通知刘坚民、刘佳锋共同到村委会抽签选房，配合刘坚民、刘佳锋完成收房手续，并保证将房屋产权转到刘坚民、刘佳锋名下。红荷股份公司已于2018年11月9日组织股民进行抽签选房，黄玉珍未按约定将选房通知告知予刘坚民、刘佳锋，自行参与选房，且拒绝配合刘坚民、刘佳锋办理后续手续，其行为构成违约，依法应承担相应的法律责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现今涉案交易房产已经卖方黄玉珍抽签确定为XX房屋，红荷股份公司、红荷缇居公司未明确表示不同意变更上述分配房屋的权利人，即涉案《产权转让协议书》不存在法律上或事实上不能履行的情形，其合同标的亦不存在不适于强制履行的情形，故刘坚民、刘佳锋请求黄玉珍继续履行合同，合法有理，一审法院予以支持。至于刘坚民、刘佳锋诉请支付的逾期交房违约金，刘坚民、刘佳锋与黄玉珍约定的最后交房日期为2019年1月30日，同时约定如未按期交房，则从2015年3月20日起每月按房屋转让总价的3%计算违约金，直至交付房屋为止。因一审法院已支持刘坚民、刘佳锋继续履行合同的诉讼请求，在刘坚民、刘佳锋购买涉案房产的目的已经实现的前提下，该违约金标准明显过高，一审法院在考虑刘坚民、刘佳锋因黄玉珍违约而造成的损失大小的基础上，酌情将违约金标准调整为以房屋转让价103万元为基数按每日万分之二的标准，从《产权转让协议书》约定的交房日之次日即2016年1月1日起计算至实际收房之日。谢少杰并非涉案《产权转让协议书》和2份《补充协议》的当事人，且其与黄玉珍已在协议书签订之前离婚，其并不具有相应的合同义务，刘坚民、刘佳锋诉请谢少杰继续履行合同以及支付违约金，于理无据，一审法院不予支持。黄玉珍反诉称其与刘坚民于2018年7月25日签订的《补充协议》存在显失公平、重大误解的情形，且系受胁迫而签订，据此诉请撤销该份协议。一审法院认为，黄玉珍是具有理性判断能力的成年人，其在售房之时理应考量房屋的市场交易价格，其自愿以103万元的价格出售涉案房屋应视为其真实意思表示。涉案交易房产为待分配的村民回迁房，涉案《产权转让协议书》和2份《补充协议》签订之时房屋尚未确定具体位置、大小、楼层等，也无法确定黄玉珍能如期取得分配房屋，而刘坚民、刘佳锋须先行一次性支付大部分购房款，即刘坚民、刘佳锋因此承受了较大交易风险，故该类房屋的交易价格低于同地段商品房价格实属正常。另，黄玉珍也未举证证明其在2018年7月25日签署《补充协议》之时受到了刘坚民、刘佳锋的胁迫，致使协议内容违背了其真实意思。因此，黄玉珍反诉请求撤销该份《补充协议》依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘坚民、刘佳锋与黄玉珍继续履行双方于2015年2月6日签订的《商品房屋（村民待分配期权房子）产权转让协议书》，具体事项包括：黄玉珍于判决生效之日起十日内配合刘坚民、刘佳锋到红荷股份公司收取深圳市龙岗区XX房屋，红荷股份公司协助办理；在刘坚民、刘佳锋收房之日起五日内，黄玉珍配合刘坚民、刘佳锋到红荷股份公司办理上述房产的权利人变更登记手续，将该房产分配权利人变更为刘坚民、刘佳锋，红荷股份公司协助办理，并在向红荷缇居公司提交分房名单时将上述房产权利人确定为刘坚民、刘佳锋；在上述房产具备办理不动产权证书的条件下，黄玉珍配合刘坚民、刘佳锋办理不动产权证书，将该房产登记至刘佳锋名下,红荷缇居公司协助办理；在上述房产登记至刘佳锋名下的当日，刘坚民、刘佳锋向黄玉珍支付剩余购房款23万元；双方遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等附随义务；二、黄玉珍于判决生效之日起三十日内向刘坚民、刘佳锋支付逾期交房违约金（以103万元为基数按每日万分之二的标准从2016年1月1日起计至刘坚民、刘佳锋收房之日止）；三、驳回刘坚民、刘佳锋的其他诉讼请求；四、驳回黄玉珍的全部反诉请求。案件本诉受理费17314.5元、财产保全费5000元，合计22314.5元，由刘坚民、刘佳锋负担14534元，黄玉珍负担7780.5元；反诉受理费100元，由黄玉珍负担。本院查明，一、刘佳峰在深圳市住房限购区未拥有住房；刘坚民在深圳市住房限购区域内拥有住房套数超过规定套数，刘坚民不具备本市住房限购区域内住房购买资格，刘坚民同意涉案房屋仅过户至刘佳峰名下。二、涉案房产已竣工验收并进行了初始登记，产权人登记为红荷缇居公司。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据黄玉珍的上诉理由，二审争议的焦点在于：一、黄玉珍是否应继续履行涉案《商品房屋（村民待分配期权房子）产权转让协议书》；二、黄玉珍是否应向刘坚民、刘佳锋支付逾期交房违约金。关于第一个争议焦点，首先，涉案《产权转让协议书》以及2份《补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。黄玉珍主张其与刘坚民于2018年7月25日签订的《补充协议》显失公平，应撤销该份协议。对此，本院认为，黄玉珍是完全民事行为能力人，其在售房时有能力考量房屋的正常交易价格，其自愿以103万元的价格出售涉案房屋应视为其真实意思。另外，涉案交易房产为待分配的村民回迁房，涉案《产权转让协议书》和2份《补充协议》签订之时房屋尚未确定各种影响价格的具体要素，也无法确定黄玉珍何时取得分配房屋，而刘坚民、刘佳锋须先行一次性支付大部分购房款，刘坚民、刘佳锋因此承受了较大交易风险，故涉案房屋的交易价格低于同地段商品房价格，并不属于显失公平的情形。因此，黄玉珍请求撤销该份《补充协议》依据不足，本院不予支持。其次，按照涉案《产权转让协议书》的约定，黄玉珍将其待分得的XX花园房屋以103万元的价格转让予刘坚民、刘佳锋，承诺在收到村委会通知后第一时间通知刘坚民、刘佳锋共同到村委会抽签选房，配合刘坚民、刘佳锋完成收房手续，并保证将房屋产权转到刘坚民、刘佳锋名下。红荷股份公司已于2018年11月9日组织股民进行抽签选房，黄玉珍未按约定将选房通知告知予刘坚民、刘佳锋，自行参与选房，且拒绝配合刘坚民、刘佳锋办理后续手续，其行为构成违约，依法应承担相应的法律责任。涉案交易房产已经黄玉珍抽签确定为XX房屋，且涉案房产已竣工验收并进行了初始登记，产权人登记为红荷缇居公司，刘佳峰在深圳市住房限购区域内未拥有住房，故除涉案房产不能过户给刘坚民外，涉案《产权转让协议书》的其他内容不存在法律上或事实上不能履行的情形，故黄玉珍应继续履行合同。但由于本案房产交易过程实质上是先由红荷股份公司向黄玉珍补偿涉案房产，再由黄玉珍向刘坚民、刘佳锋出售，包含了两个连环房屋交易关系，基于保证国家税收的需要，办理涉案房产的产权转移登记应依次进行，各方当事人依法承担办理产权转移登记产生的相关税费。一审判决的相关内容，本院予以纠正。关于第二个争议焦点，刘坚民、刘佳锋与黄玉珍约定的最后交房日期为2019年1月30日，同时约定如未按期交房，则从2015年3月20日起每月按房屋转让总价的3%计算违约金，直至交付房屋为止。由于黄玉珍已违反相关交房的约定，应承担违约责任。一审酌情将违约金标准调低为以房屋转让价103万元为基数按每日万分之二的标准，处理并无不当，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初323号民事判决第二、四项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初323号民事判决第三项；三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初323号民事判决第一项为：刘坚民、刘佳锋与黄玉珍继续履行双方于2015年2月6日签订的《商品房屋（村民待分配期权房子）产权转让协议书》，具体事项包括：黄玉珍于本判决生效之日起十日内配合刘佳锋到深圳市横岗红荷股份合作公司收取深圳市龙岗区XX房屋，深圳市横岗红荷股份合作公司协助办理；在刘佳锋收房之日起五日内，深圳市横岗红荷股份合作公司、深圳市红荷缇居房地产开发有限公司将该房产登记至黄玉珍名下，双方依法承担办理产权转移登记产生的相关税费；在上述房产登记至黄玉珍名下之日起五日内，黄玉珍将该房产登记至刘佳锋名下，双方依法承担办理产权转移登记产生的相关税费；在上述房产登记至刘佳锋名下的当日，刘坚民、刘佳锋向黄玉珍支付剩余购房款23万元；双方遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等附随义务；四、驳回刘坚民、刘佳锋的其他诉讼请求；五、驳回黄玉珍的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费17314.5元、财产保全费5000元，合计22314.5元，由刘坚民、刘佳锋负担14534元，黄玉珍负担7780.5元；反诉受理费100元，由黄玉珍负担。二审案件受理费100元，由黄玉珍负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 刘  灵  玲审判员 蔡  妍  婷二〇二一年三月二十九日书记员 姚玉瓶（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。