江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终972号上诉人（原审被告）：王倩，女，1989年5月20日出生，汉族，户籍地浙江省台州市黄岩区，现住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：浦兴国，江苏正和正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常熟市城市经营投资有限公司，住所地江苏省常熟市枫林苑1幢。法定代表人：钱瑞龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：王斌，上海融孚（常熟）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱依情，上海融孚（常熟）律师事务所实习律师。上诉人王倩因与被上诉人常熟市城市经营投资有限公司（以下简称常熟城投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2020)苏0581民初12181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。王倩上诉请求：1.请求撤销原判，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由常熟城投公司承担。事实和理由：1.租赁合同尚未到期，一审判决解除合同有误。2.王倩未完全履行（2019）苏05民终3167号民事调解书的义务，只构成对调解书的违约而非对租赁合同的违约。王倩未履行调解书约定义务，常熟城投公司只能向法院申请强制执行，而不能再提出与调解书相反的诉请进行另案起诉。常熟城投公司在一审的起诉构成重复起诉。3.王倩不履行调解书的义务是因为常熟城投公司未按约解除对王倩的财产保全，是常熟城投公司违约在先。4.2020年1月1日后，王倩未支付租金是因为双方对2018年5月24日至2019年6月12日停水断电期间造成王倩的损失在进行协商，王倩的损失足以抵扣2020年1月1日至2020年6月30日常熟城投公司发函要单方解除租赁合同时的租金787707元。因此，王倩不存在违约行为，常熟城投公司不能行使单方解除权，亦不能要求王倩返还房屋、支付占有使用费以及支付违约金。常熟城投公司答辩称：1.本案不构成重复起诉。调解书出具后，王倩对调解书未予明确的租金仍未支付，形成了新的违约事实。合同第七条明确约定承租人欠付租金达7日以上，出租人有权解除租赁合同、收回房屋，本案是基于王倩新的违约事实而提出的诉讼，与前案处理的事实并非同一事实。王倩认为本案诉讼构成了重复起诉，没有事实和法律依据,2.关于王倩认为2018年5月24日至2019年6月12日期间的租金因停水停电无法使用租赁房屋而不应支付，常熟城投公司认为停水停电是因为王倩在租赁合同签订之后从未支付过租金。租赁合同第5.4条约定，因欠付相关的费用，王倩超过15天仍未进行付款，常熟城投公司有权对其实施断电停水等措施。且在这期间王倩实际仍占有房屋，至于不能正常使用房屋是其自身违约行为导致。综上，一审判决认定事实充分，适用法律正确，应当予以维持。常熟城投公司向一审法院起诉请求：1.确认常熟城投公司与王倩签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年6月30日解除；2.判令王倩支付2018年5月24日至2019年6月12日期间租金1354679.68元，2020年1月1日至2020年6月30日期间租金787707元，合计2142386.68元；3.判令王倩支付违约金1963171.8元；4.判令王倩将租赁的常熟市塔弄37号“常熟琴川塔弄”项目二层及三层整层、一层11-2的房屋恢复原状，腾空并归还原告；5.判令王倩按8632.41元/日标准支付自2020年7月1日其到实际归还房屋之日期间的房屋使用费；6.本案诉讼费由王倩负担。一审法院认定事实：坐落于常熟市塔弄37号的房屋登记所有人为常熟城投公司。2016年7月13日，常熟城投公司（甲方）与王倩（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：“甲、乙双方在平等互利、等价有偿的基础上，根据有关法律法规，就房屋租赁事宜，经过充分、友好协商，订立合同如下，共同遵守。1.房屋位置及用途1.1乙方自愿向甲方承租甲方坐落于常熟市的“常熟琴川塔弄”项目的贰层及叁层整层的房屋，双方确认该房屋的租赁面积为2333.04平方米（最终实际建筑面积以测量为准，附平面位置示意图），双方共同确认以该租赁面积作为计算租金、综合管理费等相关费用的依据。1.2乙方保证租赁上述房屋的用途仅限于经营全家福酒店。1.3乙方已对上述房屋现场勘察，对房屋的面积、设施、水、电、天然气、相邻关系、环保、消防、经营环境等情况均无异议。2.租赁期限房屋租赁期限自2016年12月1日起至2023年11月30日止。……3.租赁费用3.1甲乙双方同意房屋租金为：合同期内前22个月租金50％优惠，在2016年12月1日至2018年11月30日期间，租金为￥1.5元／㎡・日，计￥106445元／月；该期间租赁费用总金额计￥1383785元。在2018年12月1日至2020年11月30日期间，租金为￥1.58元／㎡・日，计￥112122元／月；该期间租赁费用总金额计￥2690928元。在2020年12月1日至2022年11月30日期间，租金为￥1.66元／㎡・日，计￥117799元／月；该期间租赁费用总金额计￥2827176元。在2022年12月1日至2023年11月30日期间，租金为￥1.74元／㎡・日，计￥123476元／月；该期间租赁费用总金额计￥1481712元。3.2甲乙双方商定，合同期内租赁费用（租金及综合管理费）的支付方法为付三押一：第一合同年度乙方应付首季度固定租金及壹月押金共计￥425780元，于签约后五个工作日内缴纳至甲方指定账户。双方约定乙方必须于下季度物业使用前5个工作日内支付下季度的物业租赁费用。3.3乙方必须在每季度约定的期限内将租金支付给甲方，双方对以上租赁面积及费用均无任何异议。……4.房屋交接及装修期限……4.3装修免租期：2016年8月1日至2016年11月30日（共计4个月）。……4.8乙方所租赁的区域位置为框架结构属于毛坯房（附平面示意图）……5.甲方的权利和义务5.1甲方出租的上述房屋，采取先付后用的原则，即乙方先支付租金、综合管理费及保证金等相关费用，才能享受使用上述房屋的权利。甲方有权按期收取租金及综合管理费并在乙方逾期支付租金及综合管理费的情况下，有权按本合同约定采取必要措施追讨或向乙方索赔。……5.5乙方如有违反本合同第7条禁止行为的情形或合同约定的其他情形，甲方有权单方书面通知解除合同。6.乙方的权利和义务……6.5乙方有义务按本合同约定支付租金及综合管理费，若乙方拖欠租金及综合管理费及水、电等相关费用，则应向甲方支付迟延履行违约金，每逾期一日，向甲方支付应付款项3‰的违约金。若拖欠费用达7日以上，则甲方有权单方面解除合同、收回房屋、实施清场措施且甲方对乙方由此发生的任何经济损失不承担任何责任，同时甲方将乙方所付一月租赁押金予以扣除不予退还。6.6租赁经营期内，若乙方要求提前终止本合同，须提前30天向甲方书面提出申请，经双方确认后执行。租赁经营期内，由于乙方的原因，导致提前解除合同，则甲方无须退还乙方已支付的履约保证金，并保留行使其它索赔权利。……6.16乙方已充分考虑其对于租赁房屋的装修等投入与租赁期限无关联，合同工解除、终止或期满终止时，乙方不得以装修投入等为由要求续约或要求甲方、第三人给予补偿甚至拒绝迁出租赁房屋。……7.禁止行为乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同、对其实施清场措施并收回房屋。乙方应承担违约责任，向甲方支付合同总金额（租金及综合管理费）20％的违约金，乙方支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应赔偿甲方损失。……7.3无正当理由拖欠租金、综合管理费或其他费用（含保证金）累计7日以上的；……8.房屋的归还8.1本合同终止或解除（包括但不限于甲方根据本合同第7条解除合同）时，乙方应结清租金、综合管理费及水、电、物业管理费等相关费用，并于七日内将属于乙方的一切物品全部搬出，恢复房屋原状，并经甲方确认后将房屋归还甲方，若乙方在甲方通知的限定时间内未将属于乙方的一切物品或装修全部搬出或拆除的，则视为乙方放弃该物品或装修的所有权，甲方有权对该等物品或装修进行自由处置，乙方无权要求甲方承担任何费用或赔偿任何损失。8.2房屋归还后，若房屋内仍然留有乙方所有的物品，则视为乙方放弃该物品的所有权，甲方有权对该等物品进行自由处置。8.3乙方如不能及时归还房屋，则从合同终止日起到乙方实际归还房屋之日的期间，乙方须每日向甲方支付相当于原日租金及综合管理费二倍的租金及综合管理费及本合同3.4条规定的费用。若甲方还蒙受其他损失，乙方也应赔偿。8.4乙方归还房屋时，不得以任何理由向甲方提出偿还支出的各种费用；不得要求甲方购买各种设备、物品；不得要求甲方支付装修费、搬迁费和撤离费等相关费用。……11.合同的变更和解除……11.2本合同的任何更改、补充或修订，必须以书面形式，并经本合同双方签署后方可生效。……11.5依据本合同相关条款的约定，守约方可以解除合同的其他情形。……13.通知13.1甲、乙双方与合同有关的通知，均须采用书面形式发出，并由挂号信件、传真或专人送至对方，挂号信件寄出第7日或送达日（以较早日为准）为通知的生效日，除非通知内对生效日期另有规定。……16.其他约定16.1本合同是在甲、乙双方完全自愿并协商一致的基础上签订的，乙方自愿放弃对本合同全部或部分条款要求撤销或变更的权利，乙方充分了解逾期支付租金及物业管理费及其他违反本合同约定的行为所带来的后果并愿意承担上述风险。16.2甲、乙双方确认本合同甲、乙双方权利、义务以本合同书面内容为准，未尽事宜及特殊情况需经双方协商作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。16.3由本合同产生的一切争议应当由双方协商解决，协商不成，任何一方均应向房屋所在地人民法院提起诉讼。16.4本合同一式四份，甲、乙双方各执二份，具有同等法律效力。16.5本合同从甲、乙双方签字或盖章之日起生效。……”。同日，双方签订《补充协议》一份，约定：“经过双方友好协商，对前述《租赁合同》作相应补充，特订立本补充协议，以供双方遵照执行：1.房屋位置及用途1.1乙方自愿向甲方承租甲方坐落于常熟市的“常熟琴川塔弄”项目的壹层11-2的房屋，双方确认该房屋的租赁面积为200平方米（最终实际建筑面积以测量为准，附平面位置示意图），双方共同确认以该租赁面积作为计算租金、综合管理费等相关费用的依据。1.2乙方保证租赁上述房屋的用途仅限于经营全家福酒店。1.3乙方已对上述房屋现场勘察，对房屋的面积、设施、水、电、天然气、相邻关系、环保、消防、经营环境等情况均无异议。2.租赁期限房屋租赁期限自2016年12月1日起至2023年11月30日止。……3.租赁费用3.1甲乙双方同意房屋租金为：合同期内前22个月租金50％优惠，在2016年12月1日至2018年11月30日期间，租金为￥3元／㎡・日，计￥18250元／月；该期间租赁费用总金额计￥237250元。在2018年12月1日至2020年11月30日期间，租金为￥3.15元／㎡・日，计￥19162.5元／月；该期间租赁费用总金额计￥459900元。在2020年12月1日至2022年11月30日期间，租金为￥3.3元／㎡・日，计￥20075元／月；该期间租赁费用总金额计￥481800元。在2022年12月1日至2023年11月30日期间，租金为￥3.47元／㎡・日，计￥21109元／月；该期间租赁费用总金额计￥253308元。……7.本补充协议经双方签字、盖章后生效。8.本补充协议一式四份，甲方执三份，乙方执一份。”《租赁合同》及《补充协议》签订后，常熟城投公司向王倩交付了上述房屋。2016年12月9日，常熟市虞山镇全家福大酒店经核准成立，系个体工商户，经营者系王倩，经营地址为常熟市塔弄37号。后因王倩未及时按照合同约定支付租金，致常熟城投公司于2018年5月30日诉至一审法院，要求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2018年5月25日解除；2.判令王倩支付2017年1月1日至2018年5月24日的房屋租金893555元，违约金1676720元，共计2570275元；3.判令王倩支付自解除合同之日至实际迁让之日的资产使用费（按原合同标准计算）；4.判令王倩迁让租赁的房屋；5.判令王倩承担诉讼费用。一审法院经审理于2019年1月11日作出（2018）苏0581民初6683号民事判决，判决：一、王倩于判决发生法律效力之日起十日内给付常熟城投公司房屋租金903379元（自2016年12月1日起至2018年5月23日，共三层）。二、驳回常熟城投公司的其他诉讼请求。常熟城投公司不服上述判决，向苏州市中级人民法院提起上诉〔案号为（2019）苏05民终3167号〕，经苏州市中级人民法院主持调解，双方达成如下协议：一、双方2016年7月13日签订的《租赁合同》和《补充协议》继续履行。二、双方确认租赁房屋一楼按照合同约定的200平方米作为租赁面积，二楼、三楼以房产证面积共2333.04平方米作为租赁面积。三、双方按照确认的租赁面积计算2016年12月1日至2018年5月23日的房屋租金为1107707元，分四期支付，每期支付276926.75元，分别于2020年2月29日、2020年5月31日、2020年8月31日、2020年11月30日前支付。王倩任何一期未足额履行的，常熟城投公司有权就剩余部分一并申请法院强制执行。四、2018年5月24日至2019年6月12日期间的租金在本案中不再处理，由双方另行协商或诉讼处理。五、2019年6月13日至2019年12月31日期间的租金由双方按照本协议确定的租赁面积、双方租赁合同（含补充协议）约定的租金标准的70%、原合同约定的租金支付方式支付。六、2020年1月1日起的租金由双方按照本协议确定的租赁面积、原合同约定的租金支付方式支付，租金标准参照常熟城投公司在塔弄商圈对承租户统一优惠标准计算。七、租赁合同期满后是否续租，由双方友好协商，在同等条件下王倩有优先承租权。后王倩仍未依约履行上述调解协议第三、五项的租金支付义务。2020年6月3日，常熟城投公司向王倩发出《租金催缴通知》，主要内容为：“王倩：根据你与我公司于2016年7月13日签订的《租赁合同》以及(2019)苏05民终3167号民事调解书，现特通知于你：1.2016年12月1日至2018年5月23日期间的租金1107707元，你未能遵照民事调解书履行，仅支付276926.75元，尚欠830780.25元；2.2019年6月13日至2019年8月31日期间的租金340260.66元，2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金393853.5元，2019年12月1日至2019年12月31日期间的租金131284.5元，你均应在当期物业使用前5个工作日内支付；3.根据双方约定的租赁面积、租金支付方式、租金标准(参照同期我司在塔弄商圈对承租户统一优惠标准)，你在2020年1月1日至2020年2月29日期间的租金为262569元，2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金为393853.5元，2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金为393853.5元，你均应在当期物业使用前5个工作日内支付；4.上述第1项、第2项、第3项合计元，请你于接到本通知的5日内付清，可至我公司缴纳，也可付至我公司下列银行账户：收款人：常熟城投公司,账号：0145797071120100162687,开户行：常熟农村商业银行城北支行;5.如你未能在本通知规定期限内履行付款义务，我公司将依据合同约定及法律规定，采取相应法律措施，依法追究你的法律责任(包括并不限于支付违约金、赔偿损失、解除租赁合同等。”2020年6月29日，常熟城投公司向王倩发出《解除合同通知书》，主要内容为：“王倩：你与我公司于2016年7月13日签订《租赁合同》和《补充协议》，你向我公司租赁常熟市塔弄37号贰层及叁层整层2333.04平方米、一层200平方米的房屋用于经营。根据合同约定：租金支付方式为先付后用、付三押一；无正当理由拖欠租金、综合管理费或其他费用(含保证金)累计7日以上的，我公司有权解除合同、实施清场措施并收回房屋。鉴于你长期拖欠我公司房屋租金不付，已构成严重违约，经我公司多次催讨，仍不履行义务，现依据合同约定及法律规定，正式通知你：1.解除你我双方2016年7月13日签订的《租赁合同》和《补充协议》；2.请你依合同约定结清租金、综合管理费及水、电、物业管理费等相关费用，并支付违约金；3.请你在接到本通知之日起七日内将租赁房屋恢复原状并归还我公司；如不能及时归还房屋，按合同约定你须每日向我司支付相当于原日租金二倍的租金。”该《解除合同通知书》于2020年6月30日被签收。一审审理中，常熟城投公司表示，租赁合同及补充协议签订后，其公司交付给王倩的房屋系毛坯状态；2020年1月1日起的租金，并不存在塔弄商圈承租户统一优惠标准，仍是按合同约定租金标准计收。一审法院认为，常熟城投公司与王倩签订的《租赁合同》、《补充协议》以及在（2019）苏05民终3167号案件中达成的调解协议，均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方均应依约、依法全面履行各自的义务。合同签订后，常熟城投公司依约将房屋交付王倩，王倩也用于“全家福酒店”经营。后因王倩未依约履行租金支付义务，常熟城投公司提起诉讼，虽经法院主持调解双方达成调解协议，但王倩仍未能依约支付租金，致常熟城投公司根据合同约定，向王倩发出《解除合同通知书》，且《解除合同通知书》已于2020年6月30日被签收。故常熟城投公司现要求确认双方2016年7月13日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年6月30日解除的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。常熟城投公司要求王倩将租赁的常熟市塔弄37号二层、三层及一层11-2的房屋恢复原状，腾空并归还常熟城投公司的诉讼请求，亦于法有据，一审法院予以支持。关于常熟城投公司要求王倩支付2018年5月24日至2019年6月12日期间的租金1354679.68元及2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金787707元的诉讼请求，符合双方合同约定及（2019）苏05民终3167号案件中双方达成的调解协议内容，且王倩未提供证据证明双方就上述租赁期间的租金存在其他协商意见及王倩已履行租金支付义务，一审法院对常熟城投公司的该诉讼请求予以支持。关于常熟城投公司要求王倩按照8632.41元/日〔（2333.04×1.58+200×3.15）×2倍〕标准支付自2020年7月1日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费的诉讼请求，一审法院认为常熟城投公司要求王倩支付2020年7月1日起至实际归还房屋之日止的使用费，不违反法律规定，应予以支持，但应按照4316.2元/日的标准计算，不应按常熟城投公司主张的日租金二倍的标准计算，因双方约定的租金二倍标准计算使用费实质涵盖了违约金在内，对于违约金，一审法院将在常熟城投公司第三项诉讼请求中予以综合考量认定。关于常熟城投公司主张的违约金，因双方租赁合同及补充协议的解除责任在王倩，故常熟城投公司要求王倩支付违约金的诉讼请求，于法有据，予以支持；但常熟城投公司主张的违约金金额1963171.8元明显过高，且常熟城投公司也未能提供证据证明其因王倩的违约导致其实际损失的具体情形，一审法院基于合同解除将给常熟城投公司带来的房屋空置损失、王倩的违约恶意等因素考量，酌情认定王倩支付违约金520000元。王倩经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利，由此导致的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、确认常熟城投公司与王倩2016年7月13日签订的《租赁合同》及《补充协议》于2020年6月30日解除。二、王倩于判决生效之日起三十日内将承租的常熟市塔弄37号二层、三层及一层11-2的房屋恢复原状、腾空并返还常熟城投公司。三、王倩本判决生效之日起十日内支付常熟城投公司2018年5月24日至2019年6月12日期间的租金1354679.68元及2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金787707元，合计2142386.68元。四、王倩支付常熟城投公司自2020年7月1日起至实际返还常熟市房屋之日止按4316.2元/日标准计算的房屋使用费。五、王倩于判决生效之日起十日内支付常熟城投公司违约金520000元。六、驳回常熟城投公司的其他请求。案件受理费减半收取33350元，由王倩负担。二审中，王倩提交《执行裁定书》一份，证明常熟城投公司已就（2019）苏05民终3167号民事调解书向常熟市人民法院申请强制执行。常熟城投公司质证认为：该执行裁定更加证实了王倩本人没有履行租赁合同的意向以及能力。调解书中的一些约定包括2021年以后的租金约定不明，不具有相应的强制执行力。常熟城投公司后提交书面情况说明，称其已就2016年12月31日至2018年5月23日的期间的租金930780.25元、2019年6月13日至2019年12月31日期间的租金605779.3元、2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金275697.45元共计1812257元申请常熟法院强制执行。二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、常熟城投公司是否构成重复起诉；二、常熟城投公司与王倩之间的《租赁合同》、《补充协议》是否解除，解除合同违约方如何认定；三、王倩应支付租金如何认定。一、关于本案争议焦点一：常熟城投公司是否构成重复起诉。王倩上诉认为常熟城投公司起诉请求解除《租赁合同》和《补充协议》、支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金、支付违约金、腾空房屋并支付占有使用费构成重复起诉。本院认为，常熟城投公司与王倩之间的《租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，双方均应按约履行各自义务。首先，对于常熟城投公司要求解除《租赁合同》和《补充协议》的诉讼请求是否构成重复起诉，本院认为，2018年5月30日常熟城投公司以王倩签订合同后从未支付租金为由要求解除合同，后双方达成调解合同继续履行，王倩应积极履行调解协议约定的义务。因王倩在支付2016年12月1日至2018年5月23日期间的部分租金后未再支付租金，不仅未履行调解协议约定的义务，亦未履行租赁合同约定的支付租金义务，房屋租赁合同为继续性合同，常熟城投公司有权基于王倩新的违约行为请求解除《租赁合同》和《补充协议》，故本院认为，对于该项诉讼请求，常熟城投公司并未构成重复起诉。其次，对于常熟城投公司请求支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金的诉讼请求是否构成重复起诉，本院认为，常熟城投公司已就（2019）苏05民终3167号民事调解书中王倩未履行部分向常熟市人民法院申请强制执行，申请事项中包含了2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金，故对于该段期间的租金主张，常熟城投公司构成重复起诉，对于2020年4月1日至2020年6月30日之间的租金，因常熟城投公司在前案中并未主张，故不构成重复起诉。再次，对于常熟城投公司请求支付违约金、腾空房屋并支付占有使用费的诉讼请求，本院认为，如前所述，常熟城投公司请求解除《租赁合同》和《补充协议》是基于新的违约事实，并不构成重复起诉，故常熟城投公司请求支付违约金、腾空房屋并支付占有使用费的诉讼请求亦不构成重复起诉。综上，常熟城投公司请求王倩支付2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金的诉请构成重复起诉，不应予以支持，一审法院处理不当，本院依法予以纠正。二、关于本案争议焦点二：常熟城投公司与王倩之间的《租赁合同》、《补充协议》是否解除，解除合同违约方如何认定。本院认为，因王倩未按《租赁合同》、《补充协议》和调解书的约定支付租金，常熟城投公司按合同约定向王倩发出《解除合同通知书》，且《解除合同通知书》已于2020年6月30日被签收，故一审法院确认双方之间的《租赁合同》、《补充协议》于2020年6月30日解除并无不当，王倩抗辩称其未支付租金是因常熟城投公司未按调解协议约定申请解除对王倩的财产保全没有事实和法律依据，本院不予采信。因合同于2020年6月30日解除，常熟城投公司要求王倩将案涉房屋恢复原状、腾空并返还的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持并无不当。一审法院基于合同解除将给常熟城投公司带来的房屋空置损失、王倩的违约恶意等因素考量，酌情认定王倩支付违约金520000元，以及认定王倩按照4316.2元/日的标准支付2020年7月1日起至实际归还房屋之日止的使用费亦无不当，本院予以确认。三、关于本案争议焦点三：王倩应支付租金如何认定。首先，关于2018年5月24日至2019年6月12日期间的租金，本院认为，因王倩未支付租金，常熟城投公司根据合同约定通过停水停电的方式来督促王倩支付租金，此后王倩仍不支付，常熟城投公司遂及时于2018年5月30日起诉要求王倩支付租金并解除合同，但常熟城投公司起诉后，王倩既不履行支付租金义务，又不解除合同并搬离，王倩虽在前案一审中抗辩称因常熟城投公司未能使商圈入住率达70%，且双方未就减少租金比例达成一致而未支付租金，但本院认为上述抗辩不能成为王倩拒不支付租金的理由，故王倩应对双方争议的引发以及停水停电造成的租金损失承担主要过错。此外，虽常熟城投公司于2018年5月30日起诉要求解除其与王倩之间的《租赁合同》和《补充协议》，但该案一审判决并未认定常熟城投公司享有解除权，且二审中双方达成调解后合同继续履行，故常熟城投公司在其解除权不明确的情况下对王倩租赁房屋进行长期停水停电，对王倩的经营确有影响，应对2018年5月24日至2019年6月12日诉争房屋租金损失承担次要责任。综合上述因素考量，王倩应向常熟城投公司支付2018年5月24日至2019年6月12日的租金的60%，剩余40%应由常熟城投公司自担。因此王倩应支付常熟城投公司2018年5月24日至2019年6月12日期间的租金812807.81元（1354679.68*60%)。其次，关于2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金，王倩称其停水停电期间的租金损失足以抵扣该期间的租金，该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信，故王倩应向常熟城投公司支付该期间租金393853.5元。综上所述，王倩的上诉请求部分成立，应予支持，本院对此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持江苏省常熟市人民法院（2021）苏05民终972号判决第一、二、四、五、项；二、撤销江苏省常熟市人民法院（2021）苏05民终972号判决第三、六项及案件受理费负担部分；三、王倩应于本判决生效之日起十日内支付常熟市城市经营投资有限公司2018年5月24日至2019年6月12日期间的租金812807.81元及2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金393853.5元，合计1206661.31元。四、驳回常熟市城市经营投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取33350元，由王倩负担29369元，由常熟市城市经营投资有限公司负担3981元；二审案件受理费66700元，由王倩负担58738元，由常熟市城市经营投资有限公司负担7962元。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 长 孙楚楚二〇二一年三月二十九日法官助理 徐馨岚书 记 员 陈雨萱法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。