甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）甘01民终460号上诉人（原审原告）：宦继明，男，1975年7月20日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：李世军，甘肃久铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓永霞，甘肃久铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王瑞轩，男，1970年5月20日出生，汉族，住兰州市西固区。上诉人宦继明与被上诉人王瑞轩租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初2587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。宦继明上诉请求:1.撤销甘肃省兰州市西固区人民法院作出的(2020)甘0104民初2587号民事判决书依法改判或发回重审。2.判令本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人已支付的租金共计为24万元。根据双方签订的《商铺租赁合同》租赁期限为2019年4月1日至2022年3月30日，租金为190000元/年，约定租金应于每年3月15日、9月15日前支付。上诉人依约分别于2019年3月18日支付租金95000元;2019年10月18日支付租金95000元，2020年5月27日支付租金50000元，以上共计支付租金240000元。一审法院仅认定了2019年3月18日支付的95000元、2020年5月27日支付的50000元，遗漏了上诉人于2019年10月18日支付的租金95000元，存在严重的事实认定错误。二、一审判决对于违约责任部分的处理实属不当，双方都违约的应各自承担相应责任。根据双方签订的《商铺租赁合同》第九条：甲乙双方的保证及承诺，甲方应保证乙方在租赁期内正常租赁和使用该商铺;应保证其提供的商铺资料和信息是真实、合法的。但是在双方租赁合同关系成立后，被上诉人违反合同约定的保证及承诺，拒不向上诉人提供真实的房产证明，导致上诉人无法向教育局申请办理民办学校许可证，从而被西固区教育局责令停止办学，致使上诉人租赁房屋办理跆拳道馆的合同目的无法实现，给上诉人造成了巨大的损失。根据《商铺租赁合同》第十一条违约责任条款的约定：若甲方存在违反合同约定事项的情形，甲方需向乙方支付租赁期内已支付租金的50%作为违约金，并赔偿乙方因此而遭受的损失。上诉人已向被上诉人支付租金240000元，故上诉人一审要求被上诉人支付违约金120000元的诉讼请求应当得以支持。根据双方签订的《商铺租赁合同》第十一条违约责任条款的约定：乙方违约的应当赔偿甲方因此而遭受的损失。本案中被上诉人遭受的损失即为房租损失，但此损失明显是为被上诉人放任损失的扩大导致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”故对于被上诉人要求三个月房租的违约责任，不应予以支持，且被上诉人一审反诉请求已经就房租部分单独进行了主张，再行以损失为由主张三个月房租的违约损失，实属重复请求，不应予以支持。综上，双方当事人各自应承担的违约责任相差较大，不应予以抵消，且从我国《合同法》规定的公平原则及诚实信用原则出发，应当维护守约方的利益，且本案涉及的房屋租赁无法继续，完全是由于被上诉人的原因导致，一审法院认定双方违约明显错误，二审法院应当予以纠正，在查清事实的基础上判令被上诉人应承担违约损失。王瑞轩辩称，一审法院认定的事实基本清楚，证据确实充分、法律适用正确。一、关于违约金部分。被答辩人承租答辩人的租赁物，向答辩人依法支付租金等相应费用是其主要的合同义务，被答辩人拖欠租金等各项费用的行为已经根本违约，而被答辩人却反过来向答辩人主张违约金，该行为没有法律和事实依据，应当予以驳回。答辩人在一审中要求被答辩人支付三个月的房租作为违约金合法合约，本应予以支持，且结合合同第八条第二款及第十一条第二款可见，如双方因正当理由终止租赁关系则应提前90日履行通知义务。因此，被答辩人无故拖延交纳相关费用，且未因正当理由提前90日通知答辩人终止合同的行为给答辩人造成了实际损失，属于双方第十一条第二款约定的情况，故答辩人要求被答辩人支付3个月房租作为违约金的诉讼请求于法有据，并非被答辩人上诉状中所述的重复请求，因此应当予以支持。然而，答辩人本着以和为贵、案结事了的态度认为一审法院针对该部分的判决可以减少双方争议，因此没有通过上诉程序主张该部分违约金。但是，如果按照被答辩人的逻辑，岂不是在被答辩人无故无偿占有、使用答辩人租赁物的情况下、在其不足额支付租金、水电费、物业费等各项费用的情况下，还要让答辩人向其支付违约金，且违约金比例高达50%。该请求的逻辑实属违背各项法律规定及普通大众的价值观，恳请贵院驳回被答辩人颠倒是非的违约金请求。二、关于各项损失的金额及计算截止点。2020年8月10日之后到一审判决作出之前，涉案租赁物一直由被答辩人实际占有，被答辩人的占有行为已给答辩人造成实际损失，因此各项损失的计算截止点应当计算至一审判决作出之日，而不是2020年8月10日。实际上，2020年8月10日答辩人阻止被答辩人搬离的原因是被答辩人拖欠各种费用不交欲擅自搬离，答辩人处于担心告知其交清各项费用后再行搬离，并非答辩人主动扩大损失。况且合同是通过一审判决才予以解除的，答辩人也遵照一审判决配合被答辩人进行搬离，因此在合同解除之日之前的各项费用及房租应当由被答辩人承担。然而，一审判决却判令被答辩人仅承担2020年8月10日之前的各项费用，该判决内容略微有不妥，但综合整个判决内容，答辩人认可一审判决中判令被答辩人向答辩人支付的金额。综上，恳请贵院驳回被答辩人无事实和法律依据的上诉请求，公正妥善处理本案。宦继明向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付违约金120000元；3.本案诉讼费用由被告承担。王瑞轩向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉原、被告之间的房屋租赁合同关系自判令决定之日正式解除；2.判令反诉被告向反诉原告支付2020年4月1日至2020年10月20日期间的租金60800元，2019年至2020年度采暖费2208元，2020年第二、三季度物业费4800元，2020年4月至10月水电费1400元，及合同违约责任47500元（按三个月房屋租金计算），共计116708元；3.本案本诉及反诉诉讼费用均由反诉被告承担。一审法院查明事实：2019年3月18日，宦继明与王瑞轩签订《商铺租赁合同》，约定王瑞轩将位于兰州市西固区××路××大厦××楼××建筑面积240平方米的商铺出租给宦继明经营使用，租期为2019年4月1日起至2022年3月30日，租金为190000元／年，宦继明应于每年3月15日、9月15日前向王瑞轩预交半年租金，双方还对违约责任等进行了约定；另，双方口头约定，宦继明所使用的水、电不按实际使用量计费，约定两项费用合计为200元／月。合同签订后，宦继明于2019年3月18日通过转账方式向王瑞轩支付了半年租金95000元；同年12月11日，宦继明通过微信转账的方式向王瑞轩支付了6912元，注明“九个月的物业费”；2020年4月16日，宦继明通过网银转账向王瑞轩支付4304元；2020年5月27日，宦继明通过银行转账的方式向王瑞轩转账支付50000元。2020年8月10日，宦继明欲搬离案涉商铺，被王瑞轩拒绝。现宦继明称，因王瑞轩不能提供办理办学证所需材料，宦继明的合同目的不能实现，认为王瑞轩构成违约，故提起诉讼，请求判如所请；王瑞轩则认为宦继明尚欠付房租、水、电、物业及采暖费用，故提起反诉。一审法院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，依法成立的合同，自始有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，宦继明与王瑞轩签订租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，应属有效。通过庭审可知，合同签订后，王瑞轩依约向宦继明提供了相应商铺，宦继明接受并实际使用，理应按约定支付租金。宦继明在本诉中提出解除合同，王瑞轩反诉中亦提出要求解除合同，本院认为此系合同双方均对解除合同予以认可，故本院对本诉及反诉中关于解除合同的诉请均予以支持。但庭审中，宦继明称双方已于2020年8月10日解除合同，结合庭审查明的情况，该日宦继明确系欲搬出租赁商铺，但遭到王瑞轩拒绝，本院认为，宦继明虽向王瑞轩发送微信及短信，但均未明确要求解除合同，故双方合同关系应自判决之日解除。宦继明于2020年8月10日欲搬离租赁商铺，但王瑞轩进行制止，并拒绝宦继明腾交商铺，本院认为宦继明以自己的行为表明其不再履行租赁合同，王瑞轩的租赁合同目的已无法实现，应当及时进行止损，但王瑞轩并未采取适当措施，致使损失扩大，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故本院认为宦继明应当将2020年8月10日之间的费用全额进行支付，对王瑞轩主张的2020年8月10日之后产生的费用系因王瑞轩未及时止损导致，本院不予支持。关于王瑞轩反诉主张的各项费用：1.房屋租金，双方约定房租为190000元/年，即每月为15833元，宦继明共计向王瑞轩交纳了145000元租金，王瑞轩仅主张2020年4月1日起的房租60800元，尚不足四个月，故本院对王瑞轩关于房租的主张予以支持；2.2019年至2020年度的采暖费2208元，宦继明不持异议，本院对该费用予以支持；3.物业费、水电费，宦继明租赁商铺后，共计向王瑞轩支付过四次款项，双方均认可2019年12月11日支付的6912元、2020年4月16日支付的4304元系物业、水电等非房租费用，2019年12月11日宦继明支付6912元时备注“九个月的物业费”，王瑞轩对此亦认可，故可知物业费为768元/月（6912元÷9个月），宦继明自2019年4月1日起租用案涉商铺，故该6912元应系2019年4月至同年12月共计九个月的物业费用，关于宦继明2020年4月16日支付的4304元，王瑞轩认可收到了该费用，但表示该费用系2020年1月至同年3月的物业费用及租赁期内优惠了两个月的水电费用总和，宦继明在庭审中认可双方约定水、电费用合计为为200元/月，结合双方均认可的水电费200元/月的约定，一年金额总计应为2400元，王瑞轩表示其进行了优惠，按2000元/年进行收取，宦继明并无其他证据佐证其还向王瑞轩单独支付过该笔费用，故本院对王瑞轩的该质证意见予以采信，而剩余2304元（4304元-2000元），与三个月物业费金额一致（768元/月×3个月），故本院认定宦继明仅交纳了截止2020年3月31日的水电费及物业费，故宦继明还应交纳2020年4月1日至2020年8月10日期间的水电费及物业费，经核算水电费为867元，物业费为3328元。关于本诉及反诉均主张的违约金，宦继明与王瑞轩就租赁事宜达成协议，对租赁期限等明确进行了约定，宦继明提前解约构成违约，而双方租赁关系存续期间，王瑞轩亦存在违约行为，本院认为双方均构成违约，并由此酿成纠纷，故对本诉及反诉的违约金本院均不予支持。本诉原告在诉状中请求的数额为120000元，应是收取本诉案件受理费的诉讼标的额，但本院对本诉原告关于违约金的诉请未予支持，故本诉案件受理费应由本诉原告负担1300元，本诉被告负担50元。反诉原告在诉状中请求的数额为116708元，根据上述核算实际有67203元得到支持，为反诉原告请求额的57.6%。因此，本案反诉案件受理费反诉原告应自行负担42.4%，反诉被告负担57.6%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉原告（反诉被告）宦继明与本诉被告（反诉原告）王瑞轩签订的《商铺租赁合同》解除；二、反诉被告宦继明向反诉原告王瑞轩支付房屋租金60800元、2019年至2020年度取暖费2208元、2020年4月1日至同年8月10日期间水电费867元、2020年4月1日至同年8月10日期间物业费3328元，共计67203元，于本判决生效之日起十日内支付；三、驳回本诉原告宦继明的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告王瑞轩的其他反诉请求。减半收取的本诉案件受理费1350元，由本诉原告宦继明负担1300元，本诉被告王瑞轩负担50元；反诉案件受理费1317.1元，由反诉原告王瑞轩负担558.5元，反诉被告宦继明负担758.6元。二审中，双方均未提交新证据，一审查明事实本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张二审的争议焦点为：1.一审认定的收取租金的数额是否漏算了95000元；2.王瑞轩在履行涉案合同中是否存在违约行为，应否承担违约责任。一、关于缴纳租金数额的问题一审认定的宦继明共向王瑞轩缴纳租金为145000元，经二审核对，王瑞轩认可共收到宦继明缴纳的租金240000元，故一审漏算了缴纳的95000元租金，本院予以纠正。宦继明从2019年4月1日起承租涉案房屋，一审认定租金计算至2020年8月10日，租赁合同约定年租金为190000元，则从2019年4月1至2020年8月10日止的租金应为258612元（190000元【2019年4月1日--2020年4月1日】+63332元【2020年4月1日--2020年8月1日{190000元/12月×4个月}】+5280元【15833元/30天×10天】）。宦继明在一审庭审中自认共缴纳租金三次，分别是2019年3月18日95000元；2019年10月18日95000元；2020年5月27日50000元。共计240000元，故截止2020年4月10日，宦继明欠付租金为18612元（258612元-240000元）。对于一审认定的取暖费、水电费、物业费双方均未上诉，故本院不予审查。二、关于王瑞轩是否违约的问题宦继明称在承租后，王瑞轩拒不向其提供真实的房产证明，导致其无法向教育局申请办理民办学校许可证，王瑞轩存在违约。但根据王瑞轩提供其与甘肃长业房地产开发集团有限公司签订的《房屋租赁合同》及甘肃长业房地产开发集团有限公司出具的《授权说明》，能够证明作为涉案房屋的所有权人是同意王瑞轩转租，而宦继明未能办理民办学校许可证与王瑞轩提供房屋产权证明是否存在因果关系未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。并且一审认为在履行涉案租赁合同过程中双方均存在违约行为，故并未支持王瑞轩反诉请求中涉案房屋在2020年8月10日至2020年10月20日期间的租金及违约金，应认定已承担了相应的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，涉案法律事实引起的民事纠纷发生于《中华人民共和国民法典》实施前，对于该纠纷当时的法律、司法解释有规定，故本案应当适用《中华人民共和国民法典》实施前的法律、司法解释的规定。综上，宦继明部分上诉理由成立，一审判决认定事实有部分瑕疵，适用法律正确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用司法解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二条之规定，判决如下：一、维持兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初2587号民事判决第一项、第三项、第四项及案件受理费部分；二、变更兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初2587号民事判决第二项为：反诉被告宦继明向反诉原告王瑞轩支付房屋租金18612元、2019年至2020年度取暖费2208元、2020年4月1日至同年8月10日期间水电费867元、2020年4月1日至同年8月10日期间物业费3328元，共计25015元，于本判决生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2700元，由宦继明负担2000元，王瑞轩负担700元。本判决为终审判决。审 判 长  石 浩审 判 员  陈杰文审 判 员  赵辉君二〇二一年三月三日法官助理  任 婧书 记 员  耿瑞娇