浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初11019号 原告（反诉被告）：王著业，男，1968年2月2日出生，汉族，住浙江省余姚市。 委托诉讼代理人：郑建荣，浙江民邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑律鴷，浙江民邦律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：韩楚伦，男，1987年8月13日出生，汉族，住湖北省秭归县。 委托诉讼代理人：王建梅，浙江佳兆律师事务所律师。 原告（反诉被告）王著业与被告（反诉原告）韩楚伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案受理后，后被告韩楚伦提起反诉，本院依法予以受理并合并审理。本案依法适用小额诉讼程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。后转为普通程序进行审理。原告王著业的委托诉讼代理人郑建荣，被告韩楚伦的委托诉讼代理人王建梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王著业向本院提出如下诉讼请求（变更后）：1.判令被告向原告赔偿经济损失30000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月6日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：承租坐落于余姚市余姚××广场××幢××号××号××楼的东首一间，但不出租一楼的19号一间），租赁期限为五年，自2017年9月1日至2022年8月31日止；五年房屋租金为55万元，第一年租金为人民币10万元，第二年10万元，第三年11万元，第四年12万元，第五年12万元，被告应于本合同签订之日付甲方第一年租金，后每年的租金须在该租期开始前一个月内付清，以后按此约定支付；另还约定，在租赁期内被告无权提前退租。被告在2020年9月1日之前，按约应支付第四年度的租金12万元。但被告以自己生意不景气为由，与原告协商，要求解除合同，愿支付3个月租金即3万元赔偿原告的经济损失，而对承租房屋的钥匙迟迟未交。原告催告，被告却要原告交还原告一方持有的《房屋租赁合同》，才支付三个月的房屋租金。2020年10月3日，原告一方前去出租的房屋处，发现被告已人去楼空。基于上述事实，依法提起诉讼。 被告韩楚伦辩称，原告要求被告赔偿3万元经济损失无事实和法律依据。1.原告提供的房屋严重漏水，一直未予修复，被告有权解除合同。被告租赁房屋用于教育培训，但是漏水严重，屋顶电线部分都在漏水，存在安全隐患，被告无法正常使用该房屋，被告多次向原告和物业反映，原告未予以解决，故被告有权解除合同，无需赔偿原告损失。2.退一步说，即使被告无权以房屋漏水为由解除合同，原告也无权要求被告赔偿3万元损失。原被告之间未商定赔偿3个月租金，双方合同于2020年8月31日到期，合同也未约定需要赔偿损失。根据合同第三条约定，被告未支付第四年租金且提前告知原告，视为合同到期，被告无需向原告赔偿损失。3.根据原告提供的证据证明，其空租期仅有1个月，原告至多能主张1万元损失。若法院认定被告需赔偿损失，则应当总综合考虑漏水、疫情、被告提前告知原告将不承租等因素，减少被告的赔偿责任。 反诉原告韩楚伦提出如下反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告返还租金16726.03元；2.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原被告于2017年6月6日签订《房屋租赁合同》，由反诉原告承租反诉被告位于余姚市余姚××广场××幢××号××号××楼的东首一间，但不出租一楼的19号一间）。租赁期限为5年，第一年租金10万元，第二年10万年，第三年11万元，第四年12万元，第五年12万元。若交付的房屋危及反诉原告安全，则反诉原告有权解除合同。合同签订后，反诉原告按约向反诉被告支付了租金和5000元押金，后双方一致同意将 5000元押金抵扣第三年度房租。反诉原告承租案涉房屋用于教育培训，承租后发现该房屋漏水且漏水问题越来越严重，已危及反诉原告方的安全，反诉被告一直未予以解决，无奈反诉原告通知反诉被告解除合同，并于2020年8月底前腾退了案涉房屋。2020年1月底全国爆发了新冠肺炎疫情，反诉原告无法使用该房屋进行营业，直至2020年5月12日才恢复经营。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二），因疫情导致无法营业期间的租金应当予以减免。反诉原告认为，反诉被告应当返还因疫情导致反诉原告无法营业期间的50%租金。反诉原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，依法支持反诉原告的全部诉讼请求。 反诉原告韩楚伦针对反诉辩称，1.反诉原告陈述的事实和理由不成立，应当驳回反诉请求。反诉原告所称的涉案租赁房屋危及反诉原告安全，则反诉原告有权解除合同。该陈述在语法和事实上都不正确。2.涉案房屋的漏水问题已经解决，反诉原告夸大了漏水的事实。3.爆发疫情是客观事实，但是余姚于2020年2月21日恢复了正常的社会秩序，反诉原告扭曲了事实。最高院的文件是指导意见，不具有强制性效力，双方之间第三年度合同已经履行完毕，也是双方协商的事情，反诉原告提出的反诉时间、空间以及法律依据都不成立，是恶意反诉，应当予以驳回。 为证明自己的主张成立，原告（反诉被告）向本院提交了以下证据，经质证，本院对证据作如下认定： 1.房屋租赁合同1份，拟证明原被告之间的租赁合同关系，具体包括约定的租金、租赁期限及不得提前退租的事实。被告对该证据三性没有异议，合同第三条第二款乙方未按期缴纳租金视为合同到期，但未约定需要赔偿损失。经审查，本院对该证据予以采信。 2.手机对话录音光盘、通话时间记录、同期文字翻译及话费清单各1份，拟证明原、被告约定由被告同意支付三个月租金作为损失赔偿的事实。被告对该组证据的形式真实性予以认可，但在录音中被告并未与原告约定由被告支付三个月租金作为赔偿给原告，根据录音双方并未商定上述事项。经审查，本院认为通话中双方已经明确支付3个月租金作为经济损失，被告有异议是合同原件是否退还的问题，故对该证据予以采信。 3.微信聊天记录截图2份，拟证明2020年10月3日发现被告已不在承租房屋处经营的事实。被告对该组证据的真实性无异议，从聊天记录来看，原告律师在2020年10月3日仍在问被告是否搬走，但当时房屋已经出租出去，给被告造成一个房屋没有出租的假象。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 4.不动产权证书、结婚证各1份（原件当庭退回），拟证明原告的主体资格的事实。被告对该组证据无异议。经审查，本院对该组证据予以采信。 5.原告王著业与案外人张玲的租赁合同、原告王著业与案外人李晓蓓的租赁合同各1份（原件当庭退回），拟证明涉案房屋空置1.5个月，原告一个年度的租赁损失超过30000元的事实。被告认为该组证据的真实性被告无法核实，涉案房屋的空置期仅为1个月，原告损失最多认可10000元，原告与第三方签署的合同是原告自愿行为，要求被告来承担责任是没有依据，张玲租赁的房屋老早就不租了的，原告与李晓蓓签署的合同要综合来看，前期的租金低后期的租金高，还有押金、违约金都高，原告是受益的，原告对第三方的免租损失系其自愿行为，不能由第三方来承担。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。 6.付款截图4份，拟证明涉案房屋重新出租收款情况的事实。被告对该组的真实性不予认可。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。 7.重新出租签订合同时间截图2份，拟证明原告与案外人李晓蓓之间签订涉案房租的租赁合同的时间是2020年10月3日的事实。被告认为该证据无法证明原告的证明内容。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。 为证明自己的主张成立，被告（反诉原告）向本院提交了以下证据，经质证，本院对证据作如下认定： 1.照片、视频、判决书、微信群聊天记录1组，拟证明涉案房屋存在严重漏水问题未予解决的事实。原告对该组证据的三性均存在异议，涉案房屋确实存在漏水问题，但没有达到被告所陈述的程度，而且漏水在2018年，现在已经解决了。经审查，本院对（2018）浙0281民初12184号民事判决书予以采信，对涉案房屋有漏水的事实予以确认。 2.短信记录1组，拟证明原告一直未解决漏水问题，被告因此解除租赁合同，并于2020年9月1日前腾退了房屋的事实。原告对该证据的形式真实性无异议，但认为短信内容与事实不符，漏水问题已经解决。经审查，本院对该证据真实性予以确认。 3.浙江省启动重大突发卫生事件一级响应的新闻报道、余姚市教育局发布的幼儿园开心通知各1份，拟证明被告因新冠肺炎疫情影响无法在2020年1月23日至2020年5月12日期间营业的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但被告租赁房屋做培训收培训费都是预收的，无法证明被告是否实际有损失。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认，余姚地区确有新冠疫情爆发。 经审理，查明如下事实：2017年6月6日，原告王著业（甲方、出租方）与被告韩楚伦（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，载明：第一条甲方出租给乙方的房屋坐落于余姚市××广场××幢××号××号××楼的东首一间，单不出租一楼的19号一间）。第二条租赁期限、用途（一）租赁期限为五年，自2017年9月1日至2022年8月31日止。（二）乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为教育培训。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。（三）乙方对租房不享有转租权，但经甲方书面同意除外。乙方亦不得将租房进行分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换。（四）乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第三条租金及付款方式（一）五年房屋租金55万元，第一年租金为人民币10万元，第二年10万元，第三年11万元，第四年12万元，第五年12万。（二）乙方应于本合同签订之日付甲方第一年租金，后每年的租金须在该租期开始前一个月内付清，以后按此约定支付；乙方若不按期交纳租金，则乙方不享有房屋租赁权，视为合同到期。乙方在本合同签订之日支付甲方定金贰万元。乙方支付第一年租金，包括先前的定金。（三）乙方在签订本合同日须向甲方交押金5000元，到期后，甲方扣除乙方应交的水电费费用外，尚有余额的应返还给乙方；不足扣除的，甲方有权追索......第八条合同的解除（一）经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1.未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；2.未经甲方书面同意，擅自装饰装修或改变房屋内部结构的；3.损坏承租房屋，在甲方提出的后来期限内仍未修复的；4.未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；5.利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；6.逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成损害的；7.未交清房租却占用租房的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达10日的；2.交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的；3.交付的房屋危及乙方安全或者健康的。第九条违约责任（一）乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按租金总额的0.3%向乙方加收滞纳金；（二）乙方有第八条第二项情形之一的，应按租金总额的0.5%向甲方支付违约金；（三）甲方有第八条第三项情形之一的，应按租金总额的0.5%向乙方支付违约金；（四）解除租赁合同、租房到期或视为到期，而乙方不自动交房，则甲方有权直接开门收回租房，乙方不做任何异议；若乙方违约不返还房屋而实际控制着租房，每逾期一日，按租金总额的0.6%支付违约金；（五）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，将乙方收取的租金折算余额退还乙方；（六）租赁期内，乙方无权提前退租。 被告已经支付完毕至2020年8月31日止的租金。2020年9月12日，原告代理人与被告通话，相关摘要如下：00:43郑建荣：你房子都还没有交还，而且你合同约定的要继续租的，谈不下来嘛。那么你现在付多少，几个月的房屋费了？00:53韩楚伦：什么东西啊？00:54郑建荣：那你付几个月的房屋费？00:57韩楚伦：那时说了三个月......通过对话显示原、被告已经确认解除合同，被告支付原告三月房屋租金30000元作为原告的经济损失。 涉案房屋租赁用于教育培训。2020年1月23日，浙江省政府紧急召开全省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，根据《浙江省突发公共卫生事件应急预案》，会议决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年5月7日，余姚市教育局作出《关于做好2020年春季学期全市幼儿园开学工作的通知》，幼儿园大班5月11日开学，幼儿园中班、小班级托班5月13日开学。 本院认为，原被告之间的租赁合同关系合法有效，本院应当予以保护。本案中，在履行合同过程中被告要求解除合同，现租赁合同已经解除，根据双方协商洽谈由被告支付原告提前解除合同的经济损失相当于三个月租金30000元，本院认为系双方真实意思表示，也符合本案实际情形，故对原告要求被告支付原告经济损失30000元的主张予以支持。反诉原告韩楚伦要求反诉被告王著业返还租金16726.03元，本院认为虽然有疫情影响，但双方均有损失，根据公平原则，结合实际情况，本院酌情认定返还9000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告韩楚伦支付原告王著业经济损失30000元； 反诉被告王著业返还反诉原告韩楚伦租金9000元； 以上款限于本判决发生法律后十日内付清； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 驳回反诉原告韩楚伦的其他诉讼请求。 本诉案件受理费550元，由被告韩楚伦承担。反诉案件受理费109元，由反诉原告韩楚伦承担50元，反诉被告王著业承担59元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，预交上诉案件受理费，逾期不交，作自动撤回上诉处理。 审 判 员 丁金琴 二〇二一年三月十八日 代书记员 马银圆