河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3769号上诉人（原审原告）：管世昌，男，汉族，1976年8月28日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：李宗涛，上海市协力（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟辉，上海市协力（郑州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南鸿宝置业有限公司，住所地郑州市。法定代表人：平明，董事长。委托诉讼代理人：史慧星，河南中涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔开贵，河南中涵律师事务所律师。上诉人管世昌因与上诉人河南鸿宝置业有限公司（以下简称鸿宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初25375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人管世昌的委托诉讼代理人李宗涛、孟辉，上诉人鸿宝公司的委托诉讼代理人史慧星、崔开贵，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。管世昌上诉请求：1．请求判令鸿宝公司向管世昌支付违约金暂计206.9297万元（以981.64万元为基数，自2017年12月31日起按日万分之二计算式实际维修结束）或依法撤销原审判决发回重审；2．请求判令鸿宝公司承担公证费用3000元；3．一、二审诉讼费由鸿宝公司承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，适用法律错误。一、鸿宝公司未取得合同第十四条中约定的燃气供应企业出具的燃气供应设施的验收合格证明文件。燃气工程验收方为鸿宝公司自己，是内部行为。华润燃气郑州工程建设有限公司不具有出具燃气供应设施的验收合格证明文件资质。二、一审判决违背合同性质、约定，增加管世昌义务，减免鸿宝公司违约责任。合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。三、管世昌的房屋存在质量问题，交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用。房屋护栏整块脱落，电梯井内积水，外墙开裂。房屋质量问题严重影响正常居住使用，属于出卖人承担逾期交房违约责任的情形，应当由鸿宝公司承担违约责任、公证费用。四、一审调减违约金，违背自愿原则及公平原则。一审判决以涉案房屋价款的1%作为违约金，缺乏法律、事实依据。鸿宝公司辩称，一、燃气设施在2017年12月30日前已达到合同约定的“管道铺设到户”完成的交付条件，公共区域燃气设施验收合格并取得燃气企业出具的验收合格证明文件。二、一审认定事实不正确。虽然电力、燃气设施验收合格证明文件不属于合同约定在交房时必须向业主出示的证明文件，但鸿宝公司在合同约定2017年12月30日的交房现场仍在醒目位置公示有“电力、燃气设施验收合格证明文件”，管世昌以此为由主张鸿宝公司在交房时不具备交房条件是错误的。管世昌主张的是不具备交房条件是房屋质量不合格，而不是鸿宝置业没有公示合同约定的证明文件，鸿宝公司不应就电力、燃气设施验收合格证明文件如何公示问题向管世昌支付违约金。三、鸿宝公司系按合同约定的2017年12月30日前交房，并没有对管世昌延期交房，也无提前交房。虽然根据合同约定鸿宝公司不延期交房可不向业主发送交房通知，但鸿宝公司在交房前发送了入户通知书。案涉房屋达到房屋交付条件，该入户通知是否发给管世昌不影响鸿宝公司向管世昌已经交房的法律后果。四、管世昌在2020年11月提出房屋存在功能性质量瑕疵严重影响正常居住使用，并不存在。五、管世昌未收房的损失系其自己造成的，鸿宝公司无过错，不应担违约责任。鸿宝公司上诉请求：1．撤销原审判决，发回重审或依法改判；2．本案诉讼费全部由管世昌承担。庭审中，鸿宝公司明确上诉请求第一项为：撤销原审判决第一项，驳回管世昌的起诉。事实和理由：一、原审法院认定鸿宝公司未逾期交房，却以房屋确实存在一定质量问题而判处鸿宝公司向管世昌支付违约金，只能视为基于房屋质量问题的违约金，超出了管世昌的诉讼请求范围，违反法定程序，应发回重审或依法改判。二、合同并未约定鸿宝公司向管世昌交付房屋时须出具基础设施验收合格证明文件，原审认为鸿宝公司为出示验收合格证明文件，系认定事实错误。三、若管世昌主张鸿宝公司未向其出示验收合格证明文件，也应由管世昌承担相应证明责任，并非由鸿宝公司证明。管世昌辩称，同其上诉意见。另，一、管世昌当时去交房现场发现鸿宝公司没有公示各种文件，就拒绝收房了。根据合同约定，没有交付成功的，应当另行通知交房日期，鸿宝公司一直没有另行通知。合同约定交付的条件必须是建设房屋建设工程竣工验收合格并向建设主管部门报送备案材料，取得房屋主管部门的竣工验收备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第14条的约定完成。合同第14条约定了燃气、配电、供水、有线电话等达到取得相关部门的验收合格证明文件。鸿宝公司当时没有达到验收条件。二、公证书中明确是房屋三层地面有裂缝，不是电梯井有裂缝。管世昌向一审法院起诉请求：1．判令鸿宝公司向管世昌支付违约金暂计206.9297万元（以房款981.64万元为基数，自2017年12月31日起按日万分之二计算至交付房屋完成之日）及公证费3000元等；2．鸿宝公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：1.2016年9月24日，管世昌（××）与鸿宝公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号16002766817）一份，主要约定：管世昌购买鸿宝公司开发的金水区鸿兴路南、沿河西路西、鸿业路北B33a幢1-4层104号房，户型为复式住宅，房屋价款9816400元。该合同第六条约定：××以现金形式于2016年9月24日支付房屋总价款的30.02％（即2946400元），余款6870000元整以商业贷款方式支付。该合同第八条交付期限中约定：出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已落实。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房款万分之1的违约金，合同继续履行，（2）逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之2的违约金。该合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1．自本合同第八条约定的交付期限或出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各项费用。房屋的保修期自本合同约定的交房日期或通知的交房时间起开始计算。2．附件四补充协议的其他相关规定。合同第十三条约定：出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，××有权要求出卖人按照出卖人在90天内达到双方约定的标准，逾期出卖人赔偿双倍的装修、设备差价的方式处理。合同第十四条约定：出卖人关于基础建设、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2017年12月30日达到：正常使用标准；供水方式为井水供水。雨污水设施：2017年12月30日达到：正常使用标准。2、供配电设施：2017年12月30日达到：正常使用标准；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合同证明文件。3、燃气供应设施：2017年12月30日达到：管道铺设到户；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。4、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2017年12月30日敷设到户，达到申请使用条件。门禁系统于2017年12月30日达到正常使用标准。如果在规定日期未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、××同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由××承担直至满足本合同约定的支付配套标准；2、本条约定系指整个项目全部开发完成时的标准。本项目若属分期开发，××同意以临时用水、用电为交房条件；3、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。合同附件四“合同补充协议”第一条合同签订和告知：1、在签订合同及补充协议前，出卖人已经向××明示了《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及相关政策规定，以及该《商品房买卖合同》（含附件）、《临时管理规约》、《前期物业服务合同》等资料。××对前述文件、合同等已仔细阅读并对条款表达之内容理解完全一致，对房屋及周边环境的情况予以认可。合同附件四“合同补充协议”第四条第2款约定，交接时出卖人应提供达到交付条件的有关证明资料（共用部位、共用设施设备的交付使用由物业公司承接验收并向业主提供查验记录），双方应按约定进行现场查验，交接资料不齐或现场不符合交付条件的，××有权拒绝接收，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署房屋交接单等作为××现场查验的前提条件。房屋交付时，双方应签署房屋交接单，××对交付条件存在异议的应向监督管理部门提出复核申请。合同附件四“合同补充协议”第八条第13款约定，合同双方办理商品房交付时，若房屋存在质量瑕疵（非主体结构质量问题），出卖人应承担维修义务，在出卖人交付的房屋符合本合同第十一条约定的情况下，不影响商品房交付的法律效力，若××拒绝办理交付手续的，无权要求出卖人承担逾期交付责任。双方对商品房是否属于主体结构质量问题产生争议的，可以共同委托具备鉴定资质的鉴定机构进行鉴定。经鉴定后属于主体结构质量问题的，由出卖人承担鉴定费用及逾期交付的责任，否则，由××承担鉴定费用并视为出卖人已经按照合同约定履行了交付义务，××自行承担责任。2．鸿宝公司于2016年9月25日出具的增值税发票显示管世昌支付购房首付款2946400元。管世昌提交的建设银行个人贷款支付凭证显示管世昌于2016年11月4日向鸿宝公司支付剩余房款6870000元。3．鸿宝公司提交的《郑州市自来水总公司户表工程验收单》复印件显示，鸿宝园林玉兰苑相关用水设施于2017年9月21日验收合格。4．鸿宝公司提交的郑州市建设委员会于2017年10月18日出具的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》（编号：豫郑州J201710035）复印件显示，鸿宝园林玉兰苑B区（二期）B33a#楼竣工验收，备案文件已收讫，文件齐全。5．鸿宝公司提交的《客户受电工程竣工检验意见单》复印件显示，鸿宝公司用电地址位于鸿业路北、金槐路东的受电工程于2017年12月11日经国网河南省电力公司郑州供电公司现场检验竣工合格。6．鸿宝公司提交的工程竣工验收报告复印件显示，由华润燃气郑州工程建设有限公司施工的鸿宝园林玉兰苑B区别墅民用燃气工程于2017年12月竣工验收。7．管世昌陈述称，未接到鸿宝公司书面收房通知，但在收房当天管世昌到达收房现场，因交接资料不全，缺乏电力、燃气资料，且电梯井下部积水、房屋屋顶漏水、墙面脱落、地板裂缝、外墙开裂，房屋不符合交付条件，故其当天拒绝收房。8．管世昌于2020年11月13日前往河南省郑州市黄河公证处申请对郑州市金水区鸿苑路创科路东北侧的鸿园47幢4号房产的房屋现状摄像、拍照进行保全证据公证，该公证处于2020年11月17日作出（2020）豫郑黄证内民字第39313号公证书，该公证书内的照片显示，涉案房屋内的多处墙体存在裂纹等质量问题。原告花费公证费3000元。9．鸿宝公司认可管世昌购买的房屋内存在质量问题，但认为质量问题不属于主体结构质量问题。一审法院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，故本案应适用《中华人民共和国合同法》。管世昌、鸿宝公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，管世昌、鸿宝公司均应按照合同约定履行自身义务。本案中，鸿宝公司交付给管世昌的房屋确实存在一定的质量问题，但无证据证明属于双方合同中所约定的主体结构质量问题，因此管世昌不得以此为由拒绝收房，鸿宝公司也不应承担相应的公证费用。针对管世昌所主张的鸿宝公司未依合同提供交付证明文件（电力、燃气验收合格证明文件），管世昌所主张的相关证明文件，鸿宝公司确未在交房时提供给管世昌，但从鸿宝公司提交的证据可以认定鸿宝公司在交付房屋之前已取得相关证明文件，鸿宝公司未及时向管世昌出示电力、燃气验收合格证明文件，存在违约行为，但管世昌在此后长达三年的时间里，既不收房，又不主张解除合同，亦为不妥。关于违约金问题，管世昌要求鸿宝公司支付违约金206万余元，原审法院综合考虑双方过错程度、合同履行情况、原告损失等因素，为平衡双方当事人的利益，依据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，原审法院确定鸿宝公司支付管世昌案涉房屋价款的1％即98164元作为违约金。管世昌诉请过高部分，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、河南鸿宝置业有限公司于判决生效后十日内向管世昌支付违约金98164元；二、驳回管世昌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11689元，由管世昌负担11135元，河南鸿宝置业有限公司负担554元。本院二审期间，管世昌向本院提交以下新证据：华润燃气郑州工程建设有限公司企业信息信用报告一份，用以证明：该公司经营范围内不具备验收燃气的资质，不是合格的验收企业。鸿宝公司发表质证意见称，对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。鸿宝公司向法庭提交的燃气设施的工程竣工报告上不仅仅是由华润燃气工程建设公司出具意见，还有华润燃气股份有限公司和工业研究设计院有限公司在上面出具意见。鸿宝公司向本院提交以下新证据：1．玉兰苑交房基础设施资料公示照片21张，用以证明：鸿宝公司在交房现场向包括管世昌在内的业主出示了合同约定的文件《竣工验收备案表》，出示了“水、电、燃气施工完成验收合格证明文件”、“公用部位、共用设施设备交付使用物业公司查验记录”。2．管世昌向金水区人民法院提交的两份起诉状，用以证明：管世昌在向金水区人民法院提起两次诉讼的理由均为房屋存在质量问题不符合交付条件，并未主张鸿宝公司未向其出示合同约定相关证明文件，证明管世昌认可交房当天鸿宝公司已出具商品房买卖合同约定的相关证明文件。3．郑州华润燃气股份有限公司设立的市政燃气标志照片、燃气设施《工程竣工报告》1张，用以证明：管世昌所购买玉兰苑B区燃气公共设施2017年12月19日竣工验收合格文件上由郑州华润燃气股份有限公司、核工业建筑研究设计院郑州华润燃气项目管理部、华润燃气郑州工程建设有限公司及河南鸿宝置业有限公司共同签署，且在2017年12月30日前交房燃气已达到交房条件。4．涉案房屋地下室管道、电梯井照片2张，用以证明：根据物业公司现场排查，由于管世昌长达三年的时间里不对房屋使用维护，导致地下室雨水管道松动引起电梯井积水，在管世昌于2020年11月13日提出后，鸿宝物业公司已排除了电梯井积水问题。5．《玉兰苑B区承接查验报告》、《玉兰苑B区复验记录》、《物业承接查验协议》（玉兰苑B区项目），用以证明：2017年10月10日案涉房屋所在小区的物业公司已向鸿宝公司完成了“公用部位、共用设施设备交付使用物业公司查验记录”，并在交房时向业主公示。管世昌发表质证意见称，一、对第一组证据，交房的21张照片是交房的书面性材料，根据证据的相关规定，应当提交证据原件，对照片的真实性不予认可，是否是涉案房屋的照片也不予认可。这是鸿宝公司自制的证据，无法证明是交房时的一些材料。管世昌在交房当天去了交房现场，看到的是地面没有平整，绿化也没有做，相关验收合格证明并没有公示。二、对证据二，两份诉状是存在的，均是因为质量问题。从2017年12月30日接收房屋之日起，管世昌多次向鸿宝公司提出要求维修，但鸿宝公司一直没有维修。一审起诉状中明确表述了鸿宝公司没有提供交付房屋的相关证明文件，如燃气、电力等验收合格文件。三、对证据三，照片并不是2017年12月30日交房时候的当时的情况，并不能证明当时燃气已经通过验收，符合交房条件，与是否取得验收合格证明无关。四、对证据四，照片是2020年12月28日照的，照片与本案无关联，真实性不予认可。五、对证据五，系物业公司与开发商的内部协议，与本案房屋是否存在质量关系没有关联，对证明目的也不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。案涉《商品房买卖合同》的签订系管世昌、鸿宝公司的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。一审法院根据合同约定，结合本案事实，考虑双方过错程度、合同履行情况等，确定违约金数额为房屋价款的1%，并无明显不当。关于管世昌称鸿宝公司未提供燃气验收合格证明文件的上诉意见，经一审查明，鸿宝公司在交房前已经取得了相关验收合格证明，但并未向管世昌公示。合同约定的交房条件为达到合同第十四条的约定，而合同第十四条中关于燃气的约定为，管道铺设到户，并取得燃气企业的验收合格证明。故管世昌的该项上诉意见不能成立，本院不予支持。关于鸿宝公司称管世昌拒绝收房的损失应由其自行承担的上诉意见，因鸿宝公司确有违约行为，本院对其该项上诉意见，不予确认。至于双方的其他上诉意见，均因缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，管世昌、河南鸿宝置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45756元，由管世昌负担22378元，由河南鸿宝置业有限公司负担23378元。本判决为终审判决。审判员  郑志军二〇二一年三月三十一日书记员  阎 严