江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终2988号上诉人（原审被告）:昆山景润物业管理有限公司，住所地昆山市周市镇长江北路459号2号房，统一社会信用代码91320583MA20HRBW90。法定代表人：陈立瑞，公司总经理。委托诉讼代理人：李洁，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙君宇，江苏同丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:昆山特利驰机电工程有限公司，住所地昆山市周市镇锦绣嘉园15号楼1704室，统一社会信用代码913205835512125795。法定代表人：纪同华，该公司总经理。委托诉讼代理人：那玉来，江苏登元律师事务所律师。上诉人昆山景润物业管理有限公司（以下简称景润公司）与被上诉人昆山特利驰机电工程有限公司（以下简称特利驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2020）苏0583民初18574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。现已审理终结。上诉人景润公司上诉请求:撤销一审判决，发回重审或依法改判;2、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人一审时申请追加昆山陈琪资产管理有限公司(以下简称陈琪公司)作为本案一审的被告，但一审法院未追加，程序不合法。上诉人、陈琪公司与昆山市周市司法所贾所长(代表所有一审原告方租户利益)共同协商拟定《款项支付与承担协议书》，上诉人提供的与贾所长的通话录音反映，租户对协议是明确知晓并同意剩余所有款项全部由陈琪公司支付，协议签署完毕后，租户与上诉人再无关联。因此，陈琪公司是本案必须共同诉讼的当事人，其与本案存在法律上的利害关系。一审法院未对上诉人为追加陈琪公司所提供的证据进行实质性的审查，进而驳回上诉人追加的申请，程序不合法。被上诉人特利驰公司辩称:上诉人称在通话录音中，司法所贾所长陈述租户对于《款项支付与承担协议书》是明确知晓，并明确同意剩余所有款项全部由陈琪公司支付，并承诺协议签署完毕后，租户与上诉人再无关联，该主张无事实依据；陈琪公司与本案被上诉人没有房屋租赁合同关系，不应将陈琪公司列为本案房屋租赁合同纠纷的当事人。双方因房屋租赁产生纠纷，经司法所出面调解，但调解过程中，被上诉人均未参与，也是诉讼中才知晓存在《款项支付与承担协议书》。调解结束后，司法所只是告知被上诉人已经协调好，上诉人和陈琪公司同意退还款项，具体如何退还，被上诉人不知情。上诉人与陈琪公司签订的《款项支付与承担协议书》，被上诉人不知晓，也未经被上诉人认可，其效力仅约束上诉人与陈琪公司，对被上诉人不产生效力。在被上诉人与上诉人的诉讼纠纷中，不应将陈琪公司列为当事人。对于上诉人与陈琪公司因该协议产生的纠纷，上诉人应另行诉讼解决。特利驰公司向一审法院起诉请求:1.判令景润公司返还房屋租赁押金24000元及租金66400元(利息自2020年7月21日起，以应返还金额90400元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，实际计算到款项全部支付之日为止)；2.本案诉讼费由景润公司承担。一审法院认定事实：2020年3月13日，特利驰公司（乙方）与景润公司（甲方）签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于昆山市周市镇长江北路459号厂房出租给乙方使用，租赁期限为2020年4月13日起至2022年4月12日止。甲方于2020年3月13日前向乙方交付厂房，自2020年4月13日起正式起算租金。厂房租金（不含税）为288000元/年。租房定金支付：乙方于签订本协议之日，向甲方支付5000元作为租金定金(如乙方违约，此定金不予返还，如甲方违约，应向乙方双倍返还定金；自租赁期开始时此定金自动转为租房保证金，合同期满时，如乙方无违约责任且租赁物及设备无损坏，甲方在合同期满五日内将此保证金(不计息)返还乙方。否则，甲方有权扣留保证金或根据租赁物或设备损坏程度扣留相应的维修费用。租金支付：厂房先付租金后用，租金为6个月一付，每次应支付租金144000元。每期租金须提前1个月支付，乙方于2020年3月16日前向甲方支付第一期租金192000元(含2个月保证金48000元)。合同签订后，景润公司将涉案厂房交付特利驰公司使用，特利驰公司于合同签订当日向景润公司支付192000元。2020年7月6日，昆山市人民法院发出公告，涉案房地产已因奥捷五金（江苏）有限公司（以下简称奥捷公司）被申请强制执行而拍卖，要求租赁人于2020年7月20日上午9时30分前迁出上述不动产。特利驰公司于2020年7月20日迁出，后景润公司返还特利驰公司押金（保证金）24000元，特利驰公司因要求景润公司返还剩余押金及多支付的租金未果，遂诉至法院。另查明，昆山市周市镇长江北路459号厂房原登记产权人为奥捷公司，其将该厂房出租给陈琪公司，陈琪公司转租给苏州市弘宇兴自动化设备有限公司（以下简称弘宇兴公司），弘宇兴公司将涉案厂房的权利义务转让给景润公司，景润公司就涉案厂房与特利驰公司签订前述《厂房租赁合同书》。涉案厂房被拍卖后，陈琪公司（甲方）与景润公司（乙方）签订《款项支付与承担协议书》一份，约定：一、甲、乙双方经确认应退还小租户费用人民币140万元（暂计，以实际支付金额为准）。退还的款项主要为应退还小承租户的剩余押金和2020年7月20日后的租金）,该笔金额由甲方承担；二、乙方已经代为甲方缴纳了甲方自用部分的电费14万元，另甲方应退还乙方两层独栋的运作费剩余费用18万元，甲方应支付乙方上述两项合计32万元；三、退还小租户费用人民币140万元（暂计，以实际支付金额为准）在甲方支付完毕后，乙方应在30日内就租赁合同纠纷一事起诉甲方，如甲方胜诉，乙方应在判决生效后10日内将甲方支付的实际费用在扣除32万元后返还给甲方；如乙方胜诉，甲方应在判决生效后10日内支付乙方32万元。四、若甲乙双方的诉讼纠纷乙方败诉，上述涉及退还小租户费用由卓洪斌以个人名义进行担保。特利驰公司称对协议书不清楚。一审法院认为：根据弘宇兴公司与陈琪公司的《厂房租赁合同》，弘宇兴公司有权对涉案厂房进行转租或分租，其将涉案厂房的相应权利义务转让给景润公司，而特利驰公司与景润公司之间通过《厂房租赁合同书》形成房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应依约履行相应的合同义务。本案中，特利驰公司根据法院公告要求于2020年7月20日迁出涉案厂房，双方之间的《厂房租赁合同书》因非特利驰公司的原因于当日解除，特利驰公司要求景润公司返还押金及预付的租金，于法有据。关于景润公司应返还的押金及租金的金额，特利驰公司主张返还90400元，景润公司对此并无异议，一审法院予以确认。庭审中，景润公司要求在上述返还款中扣除已代特利驰公司交纳的电费3180元，特利驰公司无异议，一审法院亦予以确认。上述款项折抵后，景润公司应返还特利驰公司款项为87220元。关于逾期付款利息，一审法院认定应以87220元为基数，自2020年7月26日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。景润公司要求追加陈琪公司作为本案共同被告的主张，从诉讼程序上，特利驰公司对陈琪公司并无诉讼请求，景润公司无权追加被告并要求其担责，从实体上，与特利驰公司发生合同关系的是景润公司，景润公司与陈琪公司的约定特利驰公司不清楚，对特利驰公司不应具有约束力，对景润公司该主张，本案不予理涉。特利驰公司要求景润公司承担前述款项返还义务，于法有据，一审法院予以支持。景润公司可在履行款项返还义务后，根据其与陈琪公司的约定另案主张。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决：昆山景润物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向昆山特利驰机电工程有限公司返还款项87220元及逾期付款利息（以87220元为基数，自2020年7月26日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费2060元，减半收取1030元，由昆山特利驰机电工程有限公司负担25元，昆山景润物业管理有限公司负担1005元。二审中，上诉人提交通话录音两份，通话人员为卓洪斌（景润公司、弘宇兴公司股东）与周市镇司法所贾所长，用以证明特利驰公司对于上诉人与陈琪公司之间的《款项支付与承担协议书》是知晓的，租户一方同意款项由陈琪公司支付。特利驰公司质证意见为：上诉人与司法所贾所长的协商或者电话录音过程，特利驰公司均未参与，无法确认录音的真实性。录音主要围绕上诉人与陈琪公司关于房屋租金的协议，和特利驰公司与上诉人间的房屋租赁纠纷没有直接关系。对录音的获得途径是否合法不知情，对录音合法性不予认可。二审查明的事实与一审相一致。本院认为：被上诉人诉请要求上诉人退还租房押金及租金，系基于双方之间签订的《厂房租赁合同书》。基于合同的相对性原则，被上诉人有权要求上诉人履行合同相关的权利和义务。故一审法院判决由上诉人向被上诉人退还租金、押金及逾期付款利息并无不当。上诉人二审主张应当追加陈琪公司为被告，由陈琪公司向被上诉人退还押金及租金，理由是组织调解的周市镇司法所贾所长电话中告知上诉人，承租人已知晓费用由陈琪公司退还，但被上诉人对此不予认可。被上诉人非电话录音的当事人，上诉人与陈琪公司之间达成的协议对被上诉人无约束力，并不能影响上诉人与被上诉人之间的权利义务关系，故一审法院对于上诉人要求追加陈琪公司的主张未予理涉，也无不当。上诉人与陈琪公司之间的权利义务关系，与本案无涉，应另案处理。综上所述，上诉人景润公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2010元，由上诉人昆山景润物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  徐辉二〇二一年三月二十九日书记员  许炯法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。