江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)苏01民终2291号上诉人（原审原告）：戴成，男，1959年12月20日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：王蕴刚，江苏刘洪律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭静，江苏刘洪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南京市玄武区城镇建设综合开发有限公司，住所地南京市玄武区如意里3号。法定代表人：叶家国，该公司经理。委托诉讼代理人：张磊。委托诉讼代理人：汤静，江苏行知律师事务所律师。原审第三人：南京市基督教三自爱国运动委员会，住所地南京市建邺区乐山路156号圣训堂。法定代表人：阚仁平，该委员会主席。委托诉讼代理人：刘琪。上诉人戴成因与被上诉人南京市玄武区城镇建设综合开发有限公司（以下简称玄武城开公司）、原审第三人南京市基督教三自爱国运动委员会（以下简称三自爱国委员会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武人民法院作出的（2020）苏0102民初9336号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序进行了独任审理。本案现已审理终结。戴成上诉请求：撤销（2020)苏0102民初9336号民事裁定，指令南京市玄武区人民法院继续审理本案。事实与理由:一、一审法院认定案涉房屋系公有住房错误，案涉房屋的性质随着被上诉人出资人的改变，已经变更为私房。对于案涉房屋的所有权性质，被上诉人当时属于经营房地产综合开发和商品房的全民所有制企业，因此案涉房屋属于公房。2002年，被上诉人实施国有企业改制，国有股权全部退出。股东变更为以现任法定代表人叶家国为首的数十名自然人。后又经数次股权转让。根据公司法的理论，公司的性质由股东的性质决定，公司的性质又决定了公司财产的性质，则其名下的财产也相应地由公有变成了私有。因此，被上诉人与第三人三自爱国委员会于2009年4月9日签订的拆迁补偿安置协议书及2010年12月3日签订协议书将案涉房屋出卖给第三人时，案涉房屋的性质实际己经是私房。被上诉人为了房屋租金标准，在上述拆迁补偿安置协议书上与第三人约定“由乙方（即第三人）根据政府公有房屋租赁管理相关政策与住户签订租赁协议”，一审法院因此将案涉房屋认定为公有住房错误。上诉人主张被上诉人因侵犯上诉人对于案涉房屋的优先购买权，请求法院判决其赔偿损失的请求权基础，是基于上诉人原房拆迁而获得的案涉房屋的承租权，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第21条并未区分房屋的性质是公房还是私房，应一视同仁。即便案涉房屋仍然是公房，上诉人照样有权向被上诉人主张赔偿。玄武城开公司辩称，一审法院认定的事实清楚，适用法律准确。一、其在改制的时候，一部分资产是剥离的，包括案涉房屋属于原国有公司资产，目前还属于玄武区国资委的资产。二、上诉人在一审中认为不能参加房改，一审法院的认定是很清楚。三、该房屋拆迁安置产权调换给三自爱国会的同时，其与三自爱国会也约定，由上诉人继续承租，还是按照国家规定的租金标准。三自爱国委员会述称，其和玄武城开公司签订的拆迁安置协议是有效的。戴成向一审法院提出诉讼请求：请求判决玄武城开公司赔偿戴成承租南京市玄武区而享有优先购买权遭受侵害产生的损失50万元（暂计）。一审法院经审查认为，1993年12月22日，戴成、王小莉与玄武城开公司达成拆迁安置补偿协议，该协议记载：因国家建设需要，现对原住玄武区长江路204号房屋进行拆迁，原产权人经营公司，使用人戴成、王小莉，安置地点：玄武区复原村路小区A1幢604室、08幢705室，产权性质：公。1994年12月17日，玄武城开公司与戴成签订公有住房租赁合约，将玄武区太平桥南25号705室房屋出租给戴成。戴成居住案涉房屋至今。2009年4月9日，玄武城开公司（甲方）与三自爱国委员会签订拆迁安置补偿协议书（乙方），乙方坐落于估衣廊81号房屋，建筑面积1000.5㎡，三层砖木结构，用途办公生产850.5㎡，住宅150㎡。1999年2月该房屋由甲方拆除，现经甲乙双方友好协商达成协议如下：一、甲方已拆除乙方估衣廊81号房屋，甲方给乙方房屋作价补偿款368184元；二、甲方拆除乙方的非住宅房屋850.5㎡，安置房屋由乙方实行产权调换，地点在北门桥04幢高层裙楼的一、二、三层，面积不少于850.5㎡，产权调换费原面积800元/㎡，超出面积4000元/㎡。三、乙方所有的住宅房屋建筑面积150㎡，现甲方提供玄武区太平桥南25号107、505、705室房屋，建筑面积151.2㎡，由乙方实行产权调换。因乙方原房屋内的承租人、使用人已由甲方安置，上述太平桥南25号三套房屋内的承租人，甲方将其租赁关系移交乙方，由乙方依据政府公有房屋租赁管理相关政策与住户签订租赁协议。住宅房屋的产权调换费为151.2㎡*1140元/㎡=172368元，具体产权调换协议另行签订，并在签订一个月内甲方协助乙方办理产权登记。2012年，玄武城开公司（甲方）与三自爱国委员会（乙方）签订协议书，该协议书记载根据2010年3月12日玄武区政府会议备忘录以及甲乙双方2009年4月9日签订的拆迁安置补偿协议书，甲、乙双方北门桥04幢裙房的面积认定部位划分，产权调换费用支付，房屋交接以及玄武区太平桥南25号107、505、705室住宅房屋交接达成协议。一、北门桥04幢裙房三层，建筑面积859.13平方米，北门桥04幢裙房一层东头西部建筑面积262.5平方米，玄武区太平桥南107、505、705室建筑面积151.2平方米安置乙方，由乙方实行产权调换。二、产权调换费：乙方应支付甲方非住宅部分176.492万元；住宅部分17.2368万元，甲方应支付乙方重置价36.8184万元，乙方应支付甲方费用为193.74万元-36.8184万元=156.93万元。同时对产权调换费的支付时间等问题作出约定。2018年10月9日，玄武区太平桥南25号705室房屋产权变更登记至三自爱国委员会名下。一审法院认为，根据民事诉讼法的规定，戴成的起诉必须符合人民法院受理民事诉讼的范围。本案中，戴成系玄武区太平桥南25号705室公房承租人，原产权人为玄武城开公司，因玄武城开公司将案涉房屋安置给三自爱国委员会，产权人变更登记为三自爱国委员会，戴成认为玄武城开公司的上述行为侵犯其优先购买权，导致其不能享受国家政策参与房改购房，造成其经济损失，因公有住房的房改购房问题不属于人民法院民事案件的受案范围，故戴成的起诉不符合起诉条件，应当驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定:驳回戴成的起诉。二审中，上诉人戴成提交如下证据：证据1、企业法人申请开业登记注册书复印件，证明被上诉人原来的性质是全民所有制即国有。证据2、南京市玄武区财政局玄财字（2002）19号文件，证明同意将玄武区国有资产经营中心持有的49%股权转让给被上诉人法人等股东，被上诉人由国资持股改为部分自然人持股。证据3、变更申请报告、被上诉人变更前股东名录，印证了证据2的国有股的转让，49%的国有股份转让之后，公司股东及持股情况。证据4、变更后的股东名录，证明变更之后被上诉人全部都是自然人股东，国有股东已经退出。证据5、被上诉人股东会决议（2002年1号），决议内容同意南京市玄武区相关部门对被上诉人改制的方案，股东决议通过之后，公司完成了股权的性质变更，全部由自然人持股。证据6、江苏省南京市工商行政管理局准予变更登记通知书（2006年4月29日），证明被上诉人经济性质和企业类型是自然人控股的有限公司。证据7、被上诉人的营业执照（2017年1月24日），证明被上诉人现在公司登记情况。玄武城开公司质证认为，对上述证据的真实性没有异议，对关联性不予认可。三自爱国委员会没有发表意见。本院认为，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中，戴成系案涉玄武区太平桥南25号705室公房承租人，因玄武城开公司将案涉房屋安置给三自爱国委员会，产权人变更登记为三自爱国委员会，戴成主张玄武城开公司的上述行为侵犯其优先购买权，导致其不能享受国家政策参与房改购房，造成其经济损失而要求赔偿。因公有住房的房改购房引发的争议不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故戴成的起诉不符合法定条件，一审法院裁定驳回戴成的起诉并无不当。上诉人戴成在二审提交的证据材料均不足以证明案涉房屋非公有住房或双方之间的纠纷不涉及公有住房的房改购房问题，故对其上诉主张，本院不予支持。综上，戴成的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员  郑慧二〇二一年三月三十日法官助理闫宇虹书记员曹洁