四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川17民终152号上诉人（原审被告）：毛兴娟，女，1983年6月1日出生，汉族,四川渠县人，住渠县。委托诉讼代理人：刘晓东，四川银桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川地旺企业管理有限公司渠县分公司。统一社会信用代码：91511725327003887K。住所：渠县渠江镇西岩路。法定代表人：徐锦。委托诉讼代理人（特别授权）：段小芳，渠县天星法律服务所法律工作者。上诉人毛兴娟因与被上诉人四川地旺企业管理有限公司渠县分公司（以下简称地旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省渠县人民法院（2020）川1725民初3377号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。毛兴娟上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决违背最高人民法院关于审理合同纠纷的裁判规则，故意制造当事人讼累，在一审中，上诉人对合同效力提出了抗辩，还举示了合同无效的证据，一审法院却无视最高人民法院的规定和当事人的抗辩与证据，应当予以纠正。二、一审判决书认证和认定事实错误，租赁物严重违背了工程规划许可证，将规划的“地下车库”建设成“聚集性商业体”，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，租赁合同应属无效。三、一审裁判逻辑与法律思维错误，从而错误地适用法律作出错误判决，损害上诉人权益。上诉人提交的证据证明租赁标的物不合法，证明出租人采取了欺诈，上诉人不知情，当然不是真实意思表示，本案应主张租赁物占用费，而不是主张租金。四、双方签订的《商铺租赁管理合同》属于无效合同。租赁物未按照建设工程规划许可证进行建设，装修材料毒气超标，存在安全隐患。地旺公司答辩称，租赁物标的合法，被上诉人2013年取得租赁合同系双方真实意思表示，上诉人从2019年租赁使用经营租赁物至今，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。地旺公司向一审法院起诉请求：1、判令原、被告解除《商铺租赁管理合同》，被告应立即返还原告租赁商铺；2、判令被告立即支付原告租金、物业管理费、运营管理费共计3722.7元，（并从2020年1月1日起按年利率6%计算违约金至付清之日止，现暂计算至2020年9月1日违约金为1489.1元）；3、判令被告从2020年10月17日起支付上述各项费用及违约金至被告实际返还商铺之日止；4、判令被告应支付实际租赁原告商铺期间所产生的水、电费用；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年10月17日，原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司作为出租方即甲方与被告毛兴娟作为承租方即乙方签订了《商铺租赁管理合同》，该合同第一条：租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积及单价：“甲方将博美装饰城（渠县商场）第一层第038号商铺经营场地租赁给乙方经营装饰装修类商品或服务，租赁期限为36个月,从2019年10月17日起至2022年10月16日止，免租金期12个月。商铺使用面积为135.75平方米，公用面积按使用面积的25%进行公摊，公摊面积为33.94平方米，商铺计价面积为169.69平方米。租金单价为33元／平方米／月；商家物业管理费单价5元／平方米／月。合同第二条：交款内容及交款方式，租金（单价×商铺计价面积）5599.77元／月，24个月，共计134394元；商场物业管理费（单价×商铺计价面积）848.45元／月，计36个月，共计30544元；商场运营管理费4071.5元／年，计3年，共计12215元，商家履约金5000元、质量保证金5000元。乙方应向甲方交纳费用共计187153元。交款方式为执行先付费后使用模式；付款时间：第一次付款时间2019年10月17日，付款金额合计22296元，第二次付款时间，2019年12月31日，付款金额合计46755元，第三次付款时间2020年10月17日，付款金额合计12296元.……。合同第七条：本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内及时足额向甲方支付本合同的各项费用的，每逾期一天，则应向甲方支付欠付金额千分之三的违约金；如逾期超过30天乙方仍不缴纳的，甲方即有权解除合同……。该合同还约定了其他的权利和义务。2020年1月1日至2020年10月16日，被告毛兴娟尚下欠原告租金、物业管理费、运营管理费共计37227.5元。经原告催收，被告拒不履行合同义务。同时查明，2015年1月26日，四川三禾房地产开发有限公司公司系案涉商铺所有人，其作为甲方与成都博美亿达企业管理有限责任公司作为乙方、四川地旺企业管理有限公司渠县分公司作为丙方签订《博美装饰城（渠县商场）合作协议书》，该“合作协议书”约定，博美装饰城由丙方拥有相关商业物业的唯一租赁权，由丙方负责设立新的项目管理分公司租赁经营甲方的博美装饰城.渠县商场的相关物业，自行管理商场，可以采取出租门面或者柜台、联营等多种经营形式，联营方、承租人需要对商场物业及其场地、空间作广告位使用的，由项目管理分公司统一规划安排并与使用人直接签订协议实施。同年2月12日，四川地旺企业管理有限公司渠县分公司成立。另查明，2016年7月22日，渠县公安消防大队渠公消验字〔2016〕第0009号建设工程消防验收意见书载明：“对博美装饰城渠县商城装修工程的资料审查、现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。……。”一审法院认为，原告与被告于2019年10月17日签订的《商铺租赁管理合同》，双方已实际履行，其签约行为系原、被告的真实意思表示，本院依法予以确认。被告未按照涉案《商铺租赁管理合同》的约定按时足额支付租金、物业管理费和运营管理费，自2020年1月1日起至2020年10月16日止被告拖欠租金、物业管理费和运营管理费共计37227.5元，被告毛兴娟的行为己构成违约，同时，被告毛兴娟在本案审理过程中，亦未明确表示愿意支付租金，继续履行合同，因此原告起诉要求解除合同，返还商铺，并要求被告支付所下欠的租金、物业管理费和运营管理费和2020年10月17日起至被告实际返还商铺之日止的租金、物业管理费和运营管理费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告毛兴娟辩称案涉合同无效，但未向本院提供相关证据予以佐证，其辩解意见本院不予采纳。结合今年新冠疫情的实际情况，本院酌情决定顺延40日的租赁期限。原告起诉要求被告以所欠费37227.5元为基数支付自2020年1月1日起至付清时止按年利率6%计算的违约金的诉讼请求，因37227.5元属累计欠费，其违约金的计算不符合案涉合同的约定，一审法院不予支持。原告起诉要求被告支付实际租用期间的水、电费用的诉讼请求，未向本院提供相关证据佐证，应当承担举证不能的法律后果，故其该项诉请本院不予支持。综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百四十八条的规定，判决：一、解除原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司与被告毛兴娟于2019年10月17日签订的《商铺租赁管理合同》，由被告毛兴娟在本判决生效后十日内返还原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司博美装饰城（渠县商场）第1层第038号商铺；二、被告毛兴娟在本判决生效后十日内支付自2020年1月1日至2020年10月16日所欠原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司的租金、物业管理费、运营管理费共计37227.5元。并支付从2020年10月17日起至实际归还商铺之日止（扣除因疫情不可抗力造成停业的40天）的租金、物业管理费、运营管理费（租金、物业管理费、运营管理费每月标准按照原《商铺租赁管理合同》约定计算）及其违约金（自2020年10月17日起，以未支付的租金、物业管理费、运营管理费为基数，按年利率6%计算至付清之日的违约金）；三、驳回原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，毛兴娟提交了1、调查令回执，拟证明建设工程至今没有进行工程验收、无消防验收。2、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》（021、022号）、拟证明1-9号未按照许可证进行建设均属于违法建设；地下室建设未取得土地使用权，未按照规划许可用地的建设属于违法建设。3、《渠县住房和城乡规划建设局关于调整三禾·地旺广场建设项目地下室用途的请示》及《批复》（渠住建规法【2014】342号）复印件一份，拟证实根据被上诉人的申请将地下室未明确功能的面积调整为商业；在县政府未批复的前提下，将地下室调整为商业用，属于建筑物使用性质的改变，不属于建设规划许可证的变更，属于违法建筑，因此，所签租赁合同属于无效。本院组织当事人进行了证据交换与质证。对毛兴娟提交的证据，地旺公司质证对其真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议，调查令的回执上称不是综合行政执法局的职能范围，而不是出租商铺没有验收合格；针对其他证据只能证实租赁物是严格按照规划许可实施建设的，出租标的物是合法的。对当事人争议事实，本院结合上诉人提交的证据，三禾·地旺广场建设项目商业综合楼和1#至3#与中庭设计标高±0.00以下负一层及负二层48399.40平方米地下室调整为商业用房，案涉租赁物标的合法的事实应予确认。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，根据渠县住房和城乡规划建设局渠住建规法【2014】342号批复，案涉租赁物由地下室调整为商业用房业经主管部门审批，租赁标的物合法，结合渠县公安消防大队渠公消验字〔2016〕第0009号建设工程消防验收意见书对博美装饰城渠县商城的消防验收意见，博美装饰城工程消防验收合格的事实亦应予确认。毛兴娟与地旺公司签订的《商铺租赁管理合同》系双方真实意思表示，内容不违背法法规的强制性规定，应为合法有效。诉讼中，当事人均认可双方从2016年始建立了租赁关系，毛兴娟对案涉租赁物已实际使用经营多年，其未按照合同约定向出租人支付租金、商家综合管理费、营运杂费的行为构成违约，应承担违约责任。综上所述，毛兴娟的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费768元，由上诉人毛兴娟负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二一年三月十日书记员  张治鹏