上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13481号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海柔品教育科技有限公司，住所地上海市松江区荣乐西路****F3-7、8、9、10、11。法定代表人：李勇为，执行董事。委托诉讼代理人：黎霞，北京龙佑律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海高正企业发展有限公司，住，住所地上海市松江区荣乐西路**/div>法定代表人：杨瑜，董事长。委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵琛如，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人上海柔品教育科技有限公司（以下简称柔品公司）因与被上诉人上海高正企业发展有限公司（以下简称高正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初8125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柔品公司上诉请求：撤销原判第一至第九项，支持柔品公司一审诉讼请求。事实与理由：1.疫情对柔品公司履行合同构成不可抗力，柔品公司有五个半月无法使用上海市松江区XX路XX号新理想广场第3层F3-7-11铺位号的房屋(以下简称涉案房屋)开展经营活动，导致柔品公司无收入支付租金，柔品公司除了解除合同没有任何其他选择，合同目的落空。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件的指导意见，因疫情导致合同目的无法实现的，可以解除合同。2.柔品公司在疫情期间完全无法使用房屋，相应租金应予以退还，根据最高院指导意见，可部分或全部免除责任，在柔品公司完全不能使用房屋的情况下，应全部免除2020年1月3日至6月2日的租金。柔品公司及时履行了通知义务，2020年4月26日，高正公司收到柔品公司发的解除函，故合同解除时间应为2020年4月26日。3.高正公司未按照合同法第119条的规定，履行及时止损的义务，不得就自行扩大的损失要求赔偿。高正公司完全不顾柔品公司的申请，依然要求柔品公司继续履行合同，柔品公司无法与其沟通，在2020年5月11日就提起诉讼，高正公司自行扩大的损失与柔品公司无关。4.双方签订的补充协议没有生效，协议约定双方签字盖章生效，该协议上没有签字，不符合合同生效的形式要件，协议也没有实际履行。5.双方签订的租赁合同并未约定免租期，柔品公司承租房屋没有进行装修，高正公司反诉请求中要求赔偿免租期租金，并被一审法院认定，明显不当。6.一审法院同时适用合同15.2条和17.4条，判决违约金过高。高正公司辩称：不同意柔品公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.关于是否构成因不可抗力解除合同的条件，即使在疫情期间，柔品公司也可以使用涉案房屋，可以实现合同目的，且政策只是要求暂缓经营，等疫情好转后仍可经营。即使疫情构成不可抗力，柔品公司也没有及时告知高正公司，疫情从2020年1月开始，柔品公司在2020年4月才发解除函，解除函中要求合同在2020年2月解除，不合理。2.关于补充协议，双方都是公司，柔品公司在补充协议上盖了章，是其真实意思表示，协议合法有效。协议约定双方继续履行合同，高正公司免除柔品公司一个月租金，柔品公司应继续履行合同，否则承担违约责任。3.租赁合同虽没有约定免租期，但双方签订的补充协议约定柔品公司在因疫情享受一个月租金减免后有违约行为的，应双倍返还租金，高正公司主张的免租期租金也是这一个月租金。4.关于违约金，合同约定逾期支付租金超30天应支付3个月租金违约金，并约定柔品公司中途擅自退租的，柔品公司应按月租金3倍支付违约金，高正公司有权没收租赁保证金，一审法院已经考虑本案情况减免了部分违约金。柔品公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签署的《新理想广场商铺租赁合同》于2020年2月1日解除；2.判令高正公司返还柔品公司房屋租赁保证金149,229元，物业保证金131,673元，退还2020年2月的租金49,743元和物业费43,891元。高正公司提起反诉请求：1.确认柔品公司与高正公司之间的租赁合同于2020年7月31日解除；2.判令柔品公司支付2020年3月起至合同解除之日止的欠付租金，按照每月50,428元计算；3.判令柔品公司支付2020年3月起至合同解除之日止的欠付物业费，按照每月44,576元计算；4.判令柔品公司支付违约金149,229元；5.判令高正公司有权没收柔品公司149,229元的租赁保证金；6.判令柔品公司支付赔偿金（免租期租金）50,428元；7.判令柔品公司承担高正公司因本案产生的律师费200,000元。一审法院认定事实如下：2019年8月29日，柔品公司与高正公司签订《新理想广场商铺租赁合同》，约定柔品公司承租高正公司涉案房屋，租赁面积962平米，用于经营早教中心。租赁期限5年，自2019年9月1日至2024年8月31日。租金标准为2019年9月1日至2021年8月31日期间租金每月49,743元，2021年9月1日至2024年8月31日期间租金每月53,840元。租金采用先付后用的原则支付三个月的租金149,229元和三个月物业费131,673元。柔品公司于付款月25日前向高正公司预付下三个月的租金和物业费。合同签订后柔品公司应付租赁保证金为149,229元和物业保证金131,673元。该合同第十五条第15.2款约定，柔品公司逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30天的，高正公司可书面通知柔品公司解除合同，违反合同的一方应向对方按三个月的租金承担违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。合同第十七条第17.4款约定，租赁期间，非本合同规定的情况下，柔品公司中途擅自退租的，柔品公司应按月租金3倍向高正公司支付违约金，且高正公司有权没收柔品公司的租赁保证金，若以上违约金不足抵付高正公司损失的，柔品公司还应负责赔偿。第17.6款约定，在租赁期内,若柔品公司违反本合同项下任何付款义务,高正公司经事先通知柔品公司后有权切断该房屋水、电供应,空调服务或其他服务或者采取合法的其他措施、行为,直到柔品公司前述的违反得到改正,但因此而产生的一切后果及所有因此而引起的费用(包括但不限于重新接驳水电气供应的费用)均由柔品公司负责。柔品公司亦须负责赔偿因其违反上述条款而对任何其他的租户或第三方所造成的一切损失。若柔品公司拒不整改,高正公司有权终止本合同并追究其违约责任,收回承租场所,并保留向柔品公司追讨由此造成的一切损失(包括但不仅限于诉讼费、律师费及其他费用等)的权利。该合同附件四补充条款约定，一、高正公司同意在租期内给予柔品公司单独公区卫生间,卫生间协商面积15平米,卫生间租金1.5元/平/天,即685元/月,物管费1.5元/平/天,即685元/月。二、若柔品公司在租赁合同期间存在违约行为或由于柔品公司原因,致使高正公司提前解除租赁合同的,则高正公司有权要求柔品公司退还已减免的租金金额并恢复卫生间原样。2019年10月21日，高正公司出具收据，载明收到柔品公司租赁保证金149,229元。2019年10月28日，高正公司出具收据，载明收到柔品公司物业保证金131,673元。2020年，柔品公司、高正公司签订《支持疫情防控减免租金的补充协议》。该协议约定，一、柔品公司应于2020年4月2日前向高正公司预交2020年4-5月的租金及2020年3月-4月物业费，柔品公司预交上述款项后，高正公司给予柔品公司一个月（即2020年3月1日-2020年3月31日）的租金减免，但物业费不予减免；二、柔品公司在租赁期内仅能享受一次新理想广场的扶持优惠政策，如柔品公司符合国家的扶持条件的，应当自行向相关政府部门申请专项扶持政策，不能享受新理想广场的扶持优惠政策；已经享受的，应当向高正公司补齐已减免的租金费用。柔品公司享受一次新理想广场的扶持优惠政策或国家扶持政策之后，不得再就任何事项向高正公司申请扶持优惠政策，并应当按时按约履行支付义务；五、柔品公司在享有疫情减免政策后有任何违反原合同、本合同的违约行为的，应当承担违约责任，包括：1.双方返还已减免的租金；2.按照与高正公司签署的原合同、本合同的商铺租赁合同承担违约责任。3.如上述处置，仍不能弥补高正公司遭受的损失的，柔品公司应当予以补足。……2020年4月21日，柔品公司向高正公司发送公司函，载明为配合疫情防控,柔品公司暂停了早教中心的营业。停业期间柔品公司不但没有了任何经济收入还要根据相关法律法规的规定承担员工工资等各项成本。“新型冠状病毒感染肺炎”疫情属于不可抗力,疫情导致柔品公司无法利用租赁房屋从事线下经营活动,柔品公司签署《租赁合同》的根本目的已无法实现,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第1项的规定,柔品公司可以单方解除合同。综合以上,柔品公司经慎重考虑后决定依据合同法规定及租赁合同的约定终止《商铺合同》,并就合同解除事宜做如下安排:一、自2020年2月1日起解除双方之间的《新理想广场商铺租赁合同》;二、柔品公司已按《租赁合同》约定支付租金及物业服务费至2020年2月29日,请贵方退还我方已支付的2020年2月1日至2020年2月29日期间的房屋租金人民币49,743元,物业服务费43,891元;三、柔品公司将于2020年6月30日前完成搬迁及清铺工作并将所承租房屋交还给贵方,请贵方于双方办理完毕商铺交接手续后十五日内退还我方支付的租赁保证金149,229元、物业保证金131,673元。高正公司认可于2020年4月26日收到上述内容一致的函件。2020年7月，高正公司委托上海市锦天城律师事务所律师就本案事宜进行咨询服务并进行代理。合同约定的律师费为200,000元。一审法院另查明，自2020年1月23日起至2020年6月2日，因新冠疫情影响，上海市XX机构和托育机构暂缓服务。2020年7月31日，柔品公司、高正公司办理系争房屋交接手续。一审法院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，没有违约行为的一方当事人要求继续履行合同，当法律上或者事实上不能履行、违约方继续履约所需费用过高的，可以不再履行合同。本案中，柔品公司明确提出不再履行双方签订的租赁合同。诉讼过程中，双方进行了房屋的交接，故以双方交接之日作为合同解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。以下结合双方本反诉主张，就合同解除后果进行解析：就2020年2月期间的租金，柔品公司已经支付该月款项现要求高正公司返还。一审法院认为该月我国新冠疫情给柔品公司的实际经营确实造成重大影响，本着公平原则，确认该月租金减免50%。现该月租金实际应为50,428元，物业管理费实际应为44,576元。故高正公司应当返还柔品公司该月25,214元租金和22,288元物业管理费。就物业保证金，柔品公司要求返还，高正公司同意返还，予以支持。就高正公司主张的2020年3月至2020年7月期间的租金和物业管理费。如前所述2020年3月至2020年5月期间新冠疫情对柔品公司实际经营造成重大影响，上述期间柔品公司应付的租金和物业费按50%计算。而2020年6月开始线下教育培训已经可以开展，至2020年7月31日前涉案房屋在柔品公司控制下。尽管柔品公司解除通知要求于2020年6月30日进行交接，但柔品公司并不享有单方解除权，且高正公司根据法庭要求于次月31日已经进行交接，并不存在故意延迟以规避减损义务的情况。据此2020年6、7月的租金和物业费柔品公司应当全额支付。综上，柔品公司应向高正公司支付2020年3月至7月的租金176,498元和物业管理费156,016元。就高正公司提出的违约主张，高正公司根据合同第17.4条和补充条款的约定主张了3个月租金的违约金（按每月49,743元计算）、没收保证金、免租期租金。以上主张均系高正公司基于合同解除事由向柔品公司主张的违约金。一审法院基于本案实际情况和高正公司实际损失和支出，酌定柔品公司承担4个月违约金合计198,972元，其中149,229元以抵扣保证金方式承担。就高正公司主张的律师费。根据合同约定，该条款的适用系柔品公司违反付款义务，高正公司向其主张损失的违约责任进而发生的客观费用。现因柔品公司欠付租金，高正公司据此提起反诉要求柔品公司支付并承担违约责任，符合合同约定的适用条件。然而，本案中，高正公司主张的该项费用过高，一审法院酌定为40,000元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条之规定，于二○二○年九月二十一日作出判决：一、解除上海柔品教育科技有限公司与上海高正企业发展有限公司于2019年8月29日签订的《新理想广场商铺租赁合同》；二、上海高正企业发展有限公司应返还上海柔品教育科技有限公司2020年2月已付25,214元租金和22,288元物业管理费；三、上海高正企业发展有限公司应返还上海柔品教育科技有限公司物业保证金131,673元；四、上海柔品教育科技有限公司应支付上海高正企业发展有限公司2020年3月至7月欠付租金176,498元和物业管理费156,016元；五、上海高正企业发展有限公司没收上海柔品教育科技有限公司租赁保证金149,229元；六、上海柔品教育科技有限公司应支付上海高正企业发展有限公司违约金49,743元；七、上海柔品教育科技有限公司应支付上海高正企业发展有限公司律师费40,000元；八、以上第二至七项相互抵扣后，上海柔品教育科技有限公司于判决生效之日起十日内支付上海高正企业发展有限公司243,082元；九、驳回上海柔品教育科技有限公司其余本诉请求；十、驳回上海高正企业发展有限公司其余反诉请求。本诉案件受理费6,998元减半收取3,499元，反诉案件受理费6,545元，财产保全费3,520元，合计诉讼费用13,564元，由上海柔品教育科技有限公司负担9,476元，上海高正企业发展有限公司负担4,088元。本院经审理查明，一审法院除将“双倍返还已减免的租金”写为“双方返还已减免的租金”外，其他认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点：一、柔品公司以不可抗力致使不能实现合同目的为由行使合同法定解除权是否能成立？二、一审酌定违约金是否合理？三、律师费是否应该计算？关于争议焦点一，柔品公司与高正公司签订的《新理想广场商铺租赁合同》合法有效，双方均应严格履行合同。新冠疫情确实对柔品公司正常经营造成了影响，但在疫情结束之后，合同仍可继续履行，并不会导致合同目的无法实现，柔品公司之后也与高正公司就减免房租达成了《支持疫情防控减免租金的补充协议》，双方均在补充协议盖章，可见双方签订的租赁合同是能够履行的，然而柔品公司并未按补充协议履行，构成了违约。柔品公司作为违约方并不享有合同解除权，其以不可抗力行使合同法定解除权的理由不能成立，本院不予采纳。一审法院以柔品公司、高正公司办理涉案房屋交接手续时间作为合同解除时间，本院予以认同。关于争议焦点二，双方在补充协议中约定，高正公司给予柔品公司2020年3月1日至2020年3月31日一个月的租金减免，如柔品公司在享有疫情减免政策后有任何违反原合同、补充协议的违约行为的，应当承担违约责任，包括：双倍返还已减免的租金；按照与高正公司签署的原合同、本合同的商铺租赁合同承担违约责任等。一审法院已经判决没收柔品公司租赁保证金，足以弥补高正公司的损失，本院考虑到新冠疫情对柔品公司经营的影响（自2020年1月23日起至6月2日上海市XX机构和托育机构因疫情暂缓服务），对高正公司的此项诉讼请求不予支持，对一审法院判决柔品公司支付一个月租金的违约金49,743元予以撤销。关于争议焦点三，虽高正公司就本案签订的律师代理合同中约定的律师费为200,000元，但高正公司未提供律师费支付凭证，高正公司为本起诉讼聘请律师而产生的律师费未实际发生，且本院对高正公司主张的损失在违约金中也一并予以了考虑，故对高正公司要求支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，柔品公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初8125号民事判决第一、二、三、四、五、九项；二、撤销上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初8125号民事判决第六、七、八、十项；三、驳回上海高正企业发展有限公司其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6,998元，减半收取3,499元，反诉案件受理费6,545元，财产保全费3,520元，合计诉讼费用13,564元，由上海柔品教育科技有限公司负担7,030.44元，由上海高正企业发展有限公司负担6,533.56元。二审案件受理费6,998元，由上海柔品教育科技有限公司负担5,321.20元，由上海高正企业发展有限公司负担1,676.80元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年三月二十九日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……