福建省建宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0430民初1310号 原告（申请执行人）：卢坚，男，1967年11月28日出生，汉族，个体，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：王艳，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢杰，福建海山律师事务所律师。 被告（案外人）：杨建宇，男，1973年1月14日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：管组汾，福建品典律师事务律师。 第三人(被执行人)：福建省建宁县南方房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350430570956274Y，住所地福建省建宁县濉溪镇学苑东路13号南方国际小区一楼。 法定代表人：周道芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：江懋军，男，该公司职员。 原告卢坚与被告杨建宇、第三人福建省建宁县南方房地产开发有限公司（以下简称南方公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年11月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢坚及其委托诉讼代理人谢杰，被告杨建宇及其委托诉讼代理人管组汾、南方公司委托诉讼代理人江懋军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢坚向本院提出诉讼请求：请求建宁县人民法院继续执行杨建宇购买的坐落于建宁县××镇××路××号××幢××层××单元××单元××单元××单元房屋。事实和理由：卢坚系建宁县濉溪镇学苑路13号南方国际工程的实际施工人，2018年卢坚分别向建宁县人民法院、三明市中级人民法院提诉讼，法院依法作出（2018）闽0430民初58号、（2018）闽04民初10号民事判决书，判决确认卢坚对拍卖、变卖或折价建宁县城关小学北侧的南方国际工程所得价款优先受偿。为此，卢坚向法院申请强制执行，要求依法拍卖、变卖南方公司房产。法院执行过程中，杨建宇提出案外人执行异议。建宁县人民法院作出（2020）闽0430执异200号执行裁定书，裁定中止对杨建宇购买位于建宁县××镇××路××号××幢××层××单元××单元××单元××单元房屋的执行，卢坚对裁定内容不服故向法院提出执行异议之诉。卢坚认为，杨建宇执行异议理由并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定，理由如下：1、杨建宇与南方公司及该公司法定代表人周道芳存在债权债务关系，其商品房买卖是以房抵债并非正常的商品房买卖，不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条的规定适用的主体是商品房买卖合同的买受人，其所保护的是普通消费者对于商品房的基本居住要求，故杨建宇主张依据上述规定排除强制执行，主体不适格。从杨建宇陈述及提供的证据来看，其与南方公司之间的签订商品房买卖合同，但实质是冲抵杨建宇与南方公司和周道芳之间的债权债务，真实意思为以房抵债。基于债的平等性，通过以房抵债相对于其他执行债权不具有优先实现的价值利益，因此，不能排除对案涉房屋的执行。2、杨建宇所属的商品房预告登记不符合法律规定，其并未支付任何购房款。杨建宇所办理的预告登记系基于建宁县政府［2014］120号《专题会议纪要》第八条：建宁县“南方国际”房地产项目售楼合同网签报备、房屋信息备案、预告登记时，可暂时不提供首付款凭证。会议纪要明确的是可暂不提供，但并非不用提供，截止目前为止杨建宇并未支付任何款项，也未提供证据证明其已支付了购房款，会议纪要的精神是保护债权人，但前提条件是不能违反法律法规的规定，因此，杨建宇所办理的预告登记不符合法律规定。3、杨建宇也未提供任何证据证明该商品房其用于居住且名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件。 杨建宇辩称，2014年10月22日，杨建宇与南方公司签订四份《商品房买卖合同》，约定杨建宇购买南方公司位于建宁县××镇××路××号××幢××层××单元××单元××单元××单元房屋。买卖双方订立商品房买卖合同后，杨建宇履行了买受人付款义务，杨建宇将合同通过建宁县房地产信息网提交备案。2015年1月23日，［建宁县人民政府专题会议纪要2015］6号，明确南方国际原先已网签在杨建宇等名下的商品房，在合同备案时，可暂不提供首付款凭证。2015年11月10日，杨建宇依据该会议纪要，就购买的商品房向建宁县房地产管理所申请预见商品房预告登记，取得房屋预告登记证明（建房预2015字第0××4、0××5、0××6、0××7号）。建宁县法院在执行三明中级人民法院（2018）闽04民初10号民事判决过程中，于2019年8月21日作出（2019）闽0430执513号之二执行裁定书，裁定查封南方国际1号、2号、3号、4号楼全部房屋及店面，查封期限三年。2020年8月14日，作出（2019）闽0430执1084号之七裁定书，裁定变卖南方公司名下1号、2号、3号、4号楼共291套房屋及店面，并于同日发布变卖公告。基于上述事实，在人民法院查封、变卖案涉商品房买卖合同之前，杨建宇与南方公司已经签订商品房买卖合同，并办理了商品房预告登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，故建宁县人民法院（2020）闽0430执异200号执行裁定正确。综上，请求驳回卢坚的诉讼请求。 南方公司辩称：2012年3月20日，南方公司取得2、3号楼的商品房预售许可证。2013年4月24日，南方公司取得1、4号楼的商品房预售许可证。南方公司与杨建宇之间通过以物抵债方式达成的商品房买卖合同真实有效，杨建宇对所购商品房进行预告登记合法有效。建宁县人民法院(2020)闽0430执异200号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，卢坚的诉讼请求没有法律依据，应予驳回其诉讼请求。 卢坚围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据： 1、(2020)闽0430执异200号执行裁定一份，以证明卢坚对该裁定书不服，故提起执行异议之诉。经质证，杨建宇和南方公司对该执行裁定书真实性和查明的事实表示无异议； 2、建宁县政府[2014]120号《专题会议纪要》一份，以证明该会议纪要第八条约定建宁县“南方国际”房地产项目售楼合同网签报备、房屋信息备案、预告登记时，可暂时不提供首付款凭证。会议纪要明确的是可暂不提供，但并非不用提供。经质证，杨建宇和南方公司认为该会议纪要是为了保护债权人利益，与卢坚所证明排除执行的没有关联。 杨建宇围绕诉讼请求依法向本院提交了以下证据： 1、《商品房买卖合同》及备案信息表各四份、建宁县政府[2015]6号《专题会议纪要》一份、房屋预告登记证明四份，以证明2014年10月22日，杨建宇与南方公司签订上述四份《商品房买卖合同》，并进行了备案登记。2015年1月23日，建宁县政府[2015]6号《专题会议纪要》明确：南方公司原先已网签在杨建宇等人名下的商品房，在合同备案时，可暂不提供首付款凭证。2015年11月10日，杨建宇依据该会议纪要进行了案涉商品房预告登记。因此，杨建宇对执行标的享有足以排除执行的民事权益。经质证，卢坚认为，杨建宇与南方公司签订的四份《商品房买卖合同》实质是以物抵债，并不是真实的商品房买卖。对会议纪要真实性无异议，但会议内容约定不符合《福建省商品房预售管理办法》第十四条规定。对预告登记真实性无异议，但在手续不齐备的情况下依据政府会议纪要情况下进行商品房预告登记不合法。南方公司对该组证据表示无异议。 2、(2013)建民初字第1291号民事调解书、(2014)宁民初字第337号民事调解书、执行和解协议书各一份，以证明2014年3月21日，案外人章毅华与南方公司商品房预售合同纠纷，经法院调解达成(2013)建民初字第1291号民事协议。2014年4月7日，杨建宇与章毅华民间借贷纠纷一案，经法院调解达成(2014)宁民初字第337号民事调解协议，南方公司同意以案涉房屋作为担保。2014年6月15日，杨建宇与章毅华、三明晨宇贸易有限公司达成执行和解协议，章毅华同意以向南方公司购买的案涉商品房折价抵偿杨建宇的借款本息308万元。为此，杨建宇向南方公司履行了案涉商品房的买受人付款义务。经质证，卢坚对两份民事调解书的真实性无异议，但杨建宇未提供章毅华购房款凭据。对执行和解协议书真实性无异议，但卢坚未参与，且案涉的房产价值为308万元，而债权为本金为480万元。南方公司对该组证据表示无异议。 3、执行裁定书、协助执行通知书、公告各一份，以证明2014年10月15日，杨建宇为办理商品房预告登记手续，向宁化县人民法院申请解除对案外人章毅华预购案涉商品房的查封。2014年10月19日，宁化县人民法院向建宁县房地产管理所发出协助执行通知书，解除对案涉商品房的查封。2017年6月22日，宁化县人民法院发出公告告示：任何单位、个人不得对案涉房产进行非法占用、使用等妨碍执行的行为，否则将依法追究其法律责任。因此，人民法院对案涉商品房的执行标的已经依法执行。经质证，卢坚对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与杨建宇排除执行无关联。南方公司对该组证据无异议。 南方公司未就其答辩事实向本院提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换的质证。本院分析认定如下： 对卢坚提供证据1，各方对真实性无异议，卢坚对(2020)闽0430执异200号执行裁定不服，故提起执行异议之诉。对卢坚提供证据2，各方对真实性无异议，本院予以确认。对卢坚认为该会议纪要存在不合法性，不是本案审理范围，本院不予评论。 对杨建宇提供的证据1、2、3，是在建宁县人民法院、宁化县人民法院主持下各方当事人之间达成的调解协议，是对各方之间的债权债务的真实性、合法性审查之下达成的调解协议，故本案对卢坚提出审查章毅华是否有真实支付购房款不予审理。进入执行程序中，经宁化县人民法院，相关当事人之间达成执行和解协议，章毅华同意以向南方公司购买的案涉商品房折价抵偿杨建宇的借款本息308万元。在此基础上，杨建宇与南方公司之间四份《商品房买卖合同》，之后进行了商品房网签、预告登记。宁化县人民法院之后作出(2014)宁民初字第215号执行裁定书，并向建宁县房管所发出协助执行通知书。2017年6月22日，宁化县人民法院发出公告。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南方公司系“南方国际”楼盘项目的开发商，卢坚系“南方国际”1号、2号、3号、4号楼的实际施工人。2012年3月20日，南方公司取得2、3号楼的商品房预售许可证。2013年4月24日，南方公司取得1、4号楼的商品房预售许可证。2014年3月21日，案外人章毅华与南方公司商品房预售合同纠纷，经建宁县人民法院调解达成（2013）建民初字第1291号民事协议，协议内容：一、原告章毅华与被告福建省建宁县南方房地产开发有限公司同意按双方于2012年8月10日签订的《商品房定购协议书》执行。被告福建省建宁县南方房地产开发有限公司应在2014年6月20日之前开税费发票，2014年8月20日之前交房，商品房为建宁县南方国际第2号楼201、202、203、205室，建筑面积合计440.66平方米。二、若被告福建省建宁县南方房地产开发有限公司没有交房则应退还原告章毅华购房款3084620元，原《商品房定购协议书》解除。被告福建省建宁县南方房地产开发有限公司同意从2014年9月1日起至还清款项之日止按月息2分计算的利息给原告章毅华。2014年4月7日，杨建宇与章毅华民间借贷纠纷一案，经法院调解达成（2014）宁民初字第337号民事调解协议，协议内容：一、被告三明晨宇贸易有限公司尚欠原告杨建宇本金480万元及自2012年10月23日起至实际还款时止的利息（按月利率2%计算），被告三明晨宇贸易有限公司同意于2014年4月22日前归还给原告杨建宇。二、被告章毅华对被告三明晨宇贸易有限公司尚欠原告杨建宇本金480万元及利息承担连带清偿责任；并同意用已向泰宁县人民法院申请执行的杨仕贵、李德兰和建宁县人民法院已调解结案的建宁县南方房地产开发有限公司的债权为上述债务履行作保证担保。2014年6月15日，杨建宇与章毅华、三明晨宇贸易有限公司达成执行和解协议，章毅华同意以向南方公司购买的案涉商品房折价抵偿杨建宇的借款本息308万元。2014年10月15日，杨建宇为办理商品房预告登记手续，向宁化县人民法院申请解除对案外人章毅华预购案涉商品房的查封。2014年10月19日，宁化县人民法院向建宁县房地产管理所发出协助执行通知书，解除对案涉商品房的查封。2014年10月22日，杨建宇与南方公司签订上述四份《商品房买卖合同》（合同号：201400648、201400649、201400650、201400651），南方公司通过建宁县房地产信息网提交上述合同备案登记。2015年1月23日，建宁县政府［2015］6号《专题会议纪要》明确：南方公司原先已网签在杨建宇等人名下的商品房，在合同备案时，可暂不提供首付款凭证。2015年11月10日，杨建宇依据该会议纪要进行了案涉商品房预告登记（建房预2015字第0794、0××5、0××6、0797）。2017年6月22日，宁化县人民法院发出公告告示：任何单位、个人不得对案涉房产进行非法占用、使用等妨碍执行的行为，否则将依法追究其法律责任。2018年，卢坚向建宁县人民法院起诉要求南方公司支付工程款（2018）闽0430民初58号一案。2018年，卢坚向三明市中级人民法院起诉要求南方公司支付工程款（2018）闽04民初10号一案。判决生效后，卢坚向法院申请强制执行。建宁县法院在执行三明中级人民法院（2018）闽04民初10号民事判决过程中，于2019年8月21日作出（2019）闽0430执513号之二执行裁定书，裁定查封南方国际1号、2号、3号、4号楼全部房屋及店面，查封期限三年。2020年8月14日，作出（2019）闽0430执1084号之七裁定书，裁定变卖南方公司名下1号、2号、3号、4号楼共291套房屋及店面，并于同日发布变卖公告。2020年9月4日，杨建宇认为侵害其合法权益，向本院提出执行异议，本院作出（2020）闽0430执民号执行裁定书，裁定中止对杨建宇购买位于建宁县××镇××路××号××幢××层××单元××单元××单元××单元房屋的执行。 本院认为,本案为申请执行人执行异议之诉,故本案的争议焦点在于案涉房产是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中杨建宇的债权通过(2014)宁民初字第337号民事调解书予以确认，之后通过执行和解协议，再与南方公司签订《商品房买卖合同》，并进行网签和预告登记。因此，杨建宇通过以物抵债方式支付了涉案商品房的对价，成为案涉商品房的买受人，并且杨建宇与南方公司2014年10月签订《商品房买卖合同》产生于卢坚与南方公司(2018)闽0430民初58号和(2018)闽04民初10号的债权之前，不存在损害卢坚的合法利益，因此杨建宇系权利人，该权利系合法、真实。关于卢坚抗辩预告登记不合法，因预告登记系具体行政行为，是否合法，不是本案审查范围。该权利能否排除执行依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。杨建宇就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其提出停止处分异议的，应当予以支持。 综上所述,卢坚要求人民法院继续执行案涉房产的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十规定。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项规定,判决如下: 驳回卢坚的诉讼请求。 案件受理费100元，由卢坚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  谢建军 审 判 员  赵建敏 人民陪审员  刘方华 二〇二一年三月十九日 书 记 员  吴裕燕 适用的法律条款 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产; (三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行; (四)非因买受人自身原因未办理过户登记 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。