河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4522号原告：冯永涛，男，1970年3月21日出生，汉族，住新郑市新建办县。被告：郑州众创电商发展有限公司，住所地新郑市龙湖镇华南城西路与华南城二路交叉口东北角电商大楼A栋（新郑市电子商务创新创业综合体）13层。法定代表人：高阳，执行董事。委托诉讼代理人：荆天星，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丹丹，该公司员工。原告冯永涛与被告郑州众创电商发展有限公司（以下简称众创公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯永涛，被告众创公司的委托诉讼代理人荆天星、宋丹丹到庭参加了庭审。本案现已审理终结。冯永涛向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年11月10日签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》；2、判令被告立即返还原告交的押金92700元；3、赔偿原告的装修损失1673160元；4、判令被告返还其扣押原告的物品；5、判令被告赔偿毁损原告的财物损失；6、本案一切诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿放弃其第五项诉讼请求。事实与理由：原、被告于2017年11月10日签订《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》。合同签订后，原告认真履行合同，但2020年3月1日，被告突然锁住原告租赁的房子，致使无法经营。原告电脑等所有财物，被告不让拿出。被告出租的房屋至今没有经消防达标验收，没有办理消防合格证，根据消防法的规定，该房屋不能使用。被告在签订合同时故意隐瞒该事实，已构成违约。原告入住后仅装修一项就花费200多万元，原告还购买了价值近100万元的展品及办公用品。被告锁住原告租赁的房屋，不让原告经营，给原告造成巨大的损失，被告行为已构成严重违约，使合同目的无法实现，故原告诉至法院。众创公司辩称，针对诉请第一项，因原告拖欠租金已达合同约定的解除期，且2020年3月15日原告曾向被告公司的负责人白亚楠提出不再缴纳拖欠租金希望解除合同，因此诉请一已经实现。针对诉请二，入驻协议第二条约定拖欠租金超过一周，入驻保证金不予退还，因此原告第二项诉讼请求没有合同依据。诉请三鉴定意见仅就装修的价值进行了表述，但鉴定机构也明确提出，其不对装修的权属情况做出认定，原告在没有说明相关装修是其出资的情况下，该项主张并不成立，且原告之前因拖欠租金导致合同解除，即便其就装修进行了出资，被告也不应当对其违约行为承担赔偿责任。诉请四原告并未就需要返还的物品清单做出列举，该诉请并不具体，因此不应当被支持。诉请五原告并未列举被损坏财物的具体情况，该项诉请并不具体，不应当被支持，且鉴定结果并未就财物损失情况进行说明。诉请六诉讼费用应当依法由相应当事人承担，不应当属于诉请的范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年11月10日，众创公司（甲方）与冯永涛（乙方）签订《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》，主要内容为：一、甲方将位于华南城××与××城××交叉口东北角电商大楼A栋（新郑市电子商务创新创业综合体）9层西半部房屋提供给乙方办公使用，该房屋建筑面积1894平方米，入驻期限自2017年11月10日至2021年1月31日（2017年11月10日至2018年1月31日为装修免租期）。二、乙方入驻费用计算标准：第一年为20元/月/平方米，第二年为25元/月/平方米，第三年为30元/月/平方米，入驻费用每半年一交，乙方首次应缴入驻费用为227280元，后期入驻费用乙方须提前一个月支付。乙方不得以任何理由拖欠租金，拖欠租金属于严重违约行为，拖欠租金超过一周，甲方有权收回乙方房屋使用权，入驻保证金作为违约金不予返还。四、乙方同意预交租金94700元作为入驻保证金，入驻协议终止后一个月内，甲方无息返还乙方。五、乙方须对该房屋外围隔断、玻璃门、消防门自行装修并承担费用，装修方案须提前跟甲方确认，保证和甲方其他公共区域装修保持一致。六、乙方入驻综合体三个月内，须将公司经营主体迁到综合体内（或重新注册），并进行电子商务企业认定，对于符合条件的，甲方优先推荐申报电子商务示范企业。七、甲方入驻期内，乙方要求提前终止协议，须提前三个月通知甲方，否则甲方有权扣除相应保证金作为乙方的违约金。九、在入驻期间，未经甲方同意，乙方无权转让或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。协议落款处甲方由众创公司盖章确认，乙方由冯永涛签字确认。协议签订后，原告着手将涉案房屋进行装修，原告称租赁涉案房屋时系毛坯房，被告对此予以认可。2020年3月5日左右，原告称其到涉案房屋处拿东西，发现进不去涉案房屋，被告称是因为原告拖欠租金超过一周，已达合同约定的解除条件，被告于2020年3月26日开始使用涉案房屋，且原告2020年3月15日曾向被告公司的负责人白亚楠提出不再缴纳拖欠租金希望解除合同。被告提供的新郑市电子商务创新创业综合体催收单（2020年3月）显示：冯永涛应交纳2020年4月1日至2020年9月30日的物业费76908元；清明节赠送2020年2月1日至2020年2月29日；2020年3月1日至2020年8月30日租金319464元，合计396372元。请在2020年3月4日前缴费，逾期将予停电处理。庭审中，被告向本院提交郑州我时代创业科技有限公司创客入驻协议书四份，甲方均为郑州我时代创业科技有限公司（委托代理人冯永涛），乙方分别为郑州阿米乐装饰材料有限公司、郑州市诺客企业管理咨询有限公司、郑州途瑞会计服务有限公司、郑州德工网络科技有限公司，拟证明原告承租期间擅自转租，将电商大厦A栋9层西半部-1、西半部-7、西半部A8、西半部-5房屋出租给上述公司。原告称其租赁涉案房屋是做建材家居行业的展示厅，其是按照众创空间去规划和经营的，在入驻时被告公司的白亚楠允许创业科技公司入驻涉案房屋，且新郑市政府出台的有优惠文件。另查，1、郑州瑞华联合资产评估事务所（普通合伙）接受本院委托，对涉案房屋租赁期间内装饰装修价值进行评估，2020年12月22日该评估事务所作出郑瑞华评报字（2020）第178号资产评估报告，评估结论为：根据国家有关资产评估的法律、法规及资产评估执业准则的规定，本着独立、客观、公正的原则及必要的评估程序，对位于新郑市龙湖镇华南城××与××城××交叉口东北角电商大楼A栋9层西半部租赁期间内装饰装修截止2020年3月1日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出以下评估结论：委估资产评估价值为人民币1673160元。被告对该报告的评估基准日有异议，认为评估基准日应为2020年3月15日，就此郑州瑞华联合资产评估事务所作出答复:基准日均在3月份，对评估价值无影响。2、原告提供了其装修涉案房屋时的照片与图纸，拟证明涉案房屋被告使用后，仍是原告原来装修时的状态，被告并没有将原告原来装修毁坏进行重新装修。对于被告2020年3月26日使用涉案房屋后，有没有将涉案房屋原来的装修进行毁坏，被告陈述不一，第一次认可没有毁坏原告原来的装修，应该还是老样子；第二次称全部打毁，进行了重新装修；第三次称没有毁坏原告原来的装修，只是做过一部分改动，改动了不到100平方，另外增加安装了3个铝合金玻璃门。2020年11月5日，本案承办人、书记员到涉案房屋处进行了勘验，经双方确认：进门左侧约200多平方的展厅，被告进行了改动，已改装成绿地，原展厅的物品已移走。对进门左侧的展厅，资产评估报告不包括该展厅的装修价值，原告在本案中不再主张。上述事实，有原、被告双方的陈述，《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》、郑瑞华评报字（2020）第178号资产评估报告、催收单、创客入驻协议书等相关证据证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。承租人的义务是按照合同约定交纳租金，出租人的义务是保障租赁物能够正常使用。本案中，原、被告双方签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》租赁期限自2017年11月10日至2021年1月31日。合同履行期间，原告按照合同约定已支付租金至2020年2月，被告称原告2020年3月未缴纳租金、拖欠租金超过一周已达合同约定的解除条件，原告则称因疫情原因，其并不违约，是被告将涉案房屋锁更换，以至于原告无法继续使用涉案房屋。被告辩称2020年3月15日原告曾向被告公司的负责人白亚楠提出不再缴纳拖欠租金希望解除合同，但其未提供证据予以证明，对此辩称意见本院不予采信，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故被告以原告未按时缴纳租金为由要求原告承担违约责任，本院不予支持。被告在原告未违约的情况下，将涉案房屋锁更换，以至于原告无法继续使用涉案房屋，已构成违约，应承担违约责任。鉴于原告亦于2020年7月14日向本院提起诉讼要求解除涉案合同，被告认可其已于2020年3月26日开始使用涉案房屋，以自己的行为表达解除涉案合同之意，故涉案合同视为2020年7月14日解除。被告称原告承租期间擅自转租，将电商大厦A栋9层西半部-1、西半部-7、西半部A8、西半部-5房屋出租给其他公司，违反了协议约定，原告对此不予认可，且原、被告双方在涉案协议中并未明确约定原告不得擅自转租及违约责任如何承担，对此本院不予采信。关于原告请求被告返还押金的诉请，涉案合同约定原告预交租金94700元作为入驻保证金，被告认可原告已缴纳该费用，但辩称原告拖欠租金超过一周，入驻保证金不予退还，在原告因新冠疫情影响不构成违约、被告于2020年3月26日已实际占有使用涉案房屋的情况下，对被告的该辩称意见本院不予采信。被告应返还原告押金94700元。关于原告请求被告赔偿其装修损失的诉请，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。被告认可涉案房屋原告租赁时系毛坯房，原告对租赁涉案房屋进行了装修。被告于2020年3月26日开始使用涉案房屋，且未将原告所装修的部分进行毁坏、拆除，故依据郑州瑞华联合资产评估事务所对涉案房屋2020年3月装饰装修价值进行评估得出的评估结论，被告应赔偿原告装饰装修价值1673160元。针对原告请求被告返还扣押其物品的诉请，原告未提交相关证据予以证明其被被告扣押的物品种类、数量等情况，故对此诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，判决如下：一、原告冯永涛与被告郑州众创电商发展有限公司签订的《新郑市电子商务创新创业综合体入驻协议》于2020年7月14日解除。二、被告郑州众创电商发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告冯永涛押金92700元。三、被告郑州众创电商发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告冯永涛装饰装修价值1673160元。四、驳回原告冯永涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20693元，减半收取计10347元，由被告郑州众创电商发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 高 伟二〇二一年三月十五日书记员 陶岩岩