江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0623民初5627号原告：江苏省如东经济开发区管理委员会，住所地如东县经济开发区。法定代表人：陈五霞，主任。委托诉讼代理人：张捷，江苏南黄海律师事务所律师。被告：徐新新，男，1969年2月13日生，汉族，住如东县。原告江苏省如东经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委会）与被告徐新新土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行审理。原告开发区管委会的委托诉讼代理人张捷，被告徐新新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开发区管委会提出的诉讼请求：1、被告给付原告土地租金（使用费）817850元（计算到2020年12月31日止），并支付自2021年1月1日起至实际复垦退还原告土地之日的土地使用费（以实际占用面积91亩、按600元/亩给付）。2、被告将占用的位于原江苏省国营掘港农场一分场（）地块代号为5007第1-2、5007第3-4土地复垦并退还原告。事实与理由：2004年10月1日，与被告签订土地租赁开发合同，被告承租位于，地块面积53亩。合同约定的租赁期间为三年，即自2004年10月1日至2007年10月1日，租赁土地的用途为发展浅水养殖项目，租金为每年400元/亩。第一年度被告需交纳复垦保证金400元/亩，合同期满，被告必须将土地复垦并经验收合格后，退还被告保证金。合同期满后被告未退还承租的土地，一直占用至今。2002年11月19日，原江苏省国营掘港农场一分场与案外人李兆生签订土地租赁合同，李兆生承租位于原江苏省国营掘港农场一分场的面积为38亩的50073－4号地块。租赁期5年，自2002年10月底至2007年10月底，租赁土地的用途为发展浅水养殖项目，租金为每年400元/亩。第一年度被告需交纳复垦保证金400元/亩，合同期满，被告必须将土地复垦并经验收合格后，退还被告保证金。自2005年1月1日起，李兆生擅自将承租的上述土地转租给被告，被告占有使用至今。2004年8月12日，中共如东县委办公室、如东县人民政府办公室发出《关于批转〈掘港农场改革方案〉的通知》，撤销农场建制，建立如东县经济开发北区管理委员会，委托县经济开发区（原告）管理，因此，原告合法取得对原国营掘港农场土地承包管理等有关职责（原国营掘港农场的土地为国有土地性质）。被告自2004年10月1日承租53亩土地及自2005年1月1日起擅自占有李兆生转租土地。根据合同约定及原告近年来土地对外租赁的租金标准（养殖业用地），被告共拖欠原告土地租金及土地使用费817850元（计算至2020年12月31日，其中，被告欠交53亩土地租金及土地使用费479650元、欠交38亩土地使用费338200元）。原告认为，案涉土地为国有土地，属国有资产，任何人不得无偿使用。原告有权要求被告尽快给付全部拖欠的租金（使用费）、有权要求被告立即拆除占用土地的一切建筑物和设施并将土地复垦退还原告。被告徐新新辩称，1、2019年原告找被告时，被告就认可返还土地。被告使用的两块地，一块地47.75亩，李兆生先用了三年，池塘是李兆生挖的，李兆生交了复垦费。另一块地53亩，开始是徐德龙用的，池塘也是他挖的，也交了复垦费。原告要求被告在返还土地前填平池塘，被告不认可。2、47.75亩地块上的建筑物是李兆生所建，后其将建筑物卖给高文章（音）。53亩的地块上有四间瓦房，是被告经一分场批准所建。后被告将53亩土地含地上建筑物转让给他人使用了。3、被告仅就53亩土地签了三年合同，后未再签订合同。53亩土地在2007年1月已转租给他人。47.75亩的地块是被告姐夫高文章使用。4、53亩的土地，在被告租用前是租给徐德龙使用。因开发区和徐德龙间的关系未完全处理完毕，在被告使用此地块后，徐德龙经常来干扰并断水断电甚至断路，故被告在使用53亩土地的两年期间损失较大，在此期间，一分场也未收取租金。第三年被告将土地转让给案外人胡成兵（音）。2007年之后，被告未再使用，故不应支付租金。依据当事人的陈述，结合其举证、质证，本院确认如下事实：2002年11月19日，原江苏省国营掘港农场一分场（以下简称“一分场”）与案外人李兆生签订土地租赁开发合同，合同约定（1）李兆生承租位于原农场三大队的面积为38亩的50073－4号地块。（2）租赁期5年，自2002年10月底至2007年10月底，租赁土地的用途为发展浅水养殖项目。（3）租金每年400元/亩。第一年度承租人需交纳复垦土地租金和复垦保证金均为400元/亩，从第二年始只缴纳土地租金……2004年10月1日，（以下简称“三大队”与被告签订土地租赁开发合同，被告租赁“三大队”土地用于发展浅水养殖项目。合同约定（1）被告承租“三大队”的土地53亩，地点在新区；（2）租赁期间自2004年10月1日至2007年10月1日；（3）土地租赁实行先缴钱后开发，并缴纳复垦保证金。租金为每年400元/亩，缴费时间在每年的10月10日前。第一年度被告需交纳复垦保证金400元/亩，从第二年始被告只需缴纳土地租金。合同期满，被告须在10月底前将土地复垦，经验收合格后，“三大队”退还被告保证金……2014年8月14日，开发区管委会作出关于对原掘港农场5006（3－4）号，5006（1－2）号、5007（3－4）号，5007（1－2）号土块租赁土地清收并退租还耕的通告（以下简称“通告”），“通告”要求承租户（包括徐新新等人）在15日内与原告结清应缴租金，并在20日内拆除、清理地块中所有建筑物等至符合复耕条件，逾期不清理，视作无主物由相关职能部门依法清理。“通告”同时要求租户于30日内复耕到位，与原告办理验收交还手续。如租户在“通告”规定期限内不履行上述义务，租赁合同关系于通告送达满30日即行终止……2019年6月12日，开发区管委会向被告送达书面通知，通知称“通告”发出后，被告未按要求履行缴纳土地租金、退耕还田等义务。原告再次通知要求被告在收到通知10日内缴纳土地租金、退耕还田和自行拆除违章建筑等义务……被告于同日收到通知。2019年6月17日，被告出具书面承诺，承诺的主要内容，（1）被告使用原农场三大队5007号田（91亩）养殖至今；（2）被告承诺于2019年11月底腾池并将土地交还所在居委会。2019年10月11日，如东县苴镇街道振新社区的工作人员与被告就使用土地事宜进行谈话，并形成书面谈话笔录。依据笔录所载，被告认可（1）其自2004年始承包50071－2号地块（约53亩），2007年始承包原由李兆生承包的50073－4号地块（约38亩），并一直使用至现在；（2）被告使用原由李兆生承包的地块时以30000元购买了土地上已建房屋。被告未就使用的地块与原农场三大队或现振新社区签订租赁合同；（3）被告承包使用土地之所以未交租金，系因其承包的土地与案外人徐德龙存有争议，且多年来亦从未有人向其提及租金之事；（4）2019年被告已投入十多万元的鱼苗，大约到2020年春节即正月底才能清塘。（5）政府若征收或收回，被告同意返还，但其投入的资产应得到补偿。庭审中，被告确认自2004年签订合同使用土地后，未交纳过土地使用费等。另查明，国营掘港农场建于1958年，原属省农垦集团公司。2001年11月，根据省政府办公厅[2001]131号文件规定划归如东县人民政府属地管理，性质为农垦企业。国营掘港农场总面积28336亩，属国有土地。后因改革撤销农场建制，几经变更后成立江苏省如东经济开发区新区管理委员会。2007年10月27日，中共如东县委员会、如东县人民政府作出东发[2007]35号通知，通知决定将如东经济开发区新区与江苏省如东经济开发区合并，合并后的开发区党工委、管委会为县委和县政府的副处级建制派出机构，代表县委、县政府对开发区实行统一领导和管理。在批准的总体规划范围内，原告依法负责区内土地的规划和利用管理工作，实施地政地籍管理的职责。2007年至2015年期间，原新区、原告每年通过作出如东经济开发区年度土地租赁经营实施办法，确定如东经济开发区出租的土地的租金标准，依据实施办法，开发区内用于养殖业的土地，自2007年至2015年，每年的土地发包最低价：650元/亩/年（2007年）、650元/亩/年（2008年）、650元/亩/年（2009年）、500元/亩/年（2010年－2011年）、600元/亩/年（2012年-2018年）、500元/亩/年（2019年－2020年）。本院认为，在国营掘港农场改制之前，与被告签订的土地租赁开发合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。双方应按照约定全面履行合同义务。原、被告对于承租合同签订后，原国营农场已将其所有的土地交由被告使用至今的事实不存争议。案件争议焦点：1.原告要求确认双方间合同解除有无依据；2.原告要求被告支付租金、占用费的依据。关于原告要求确认双方间合同解除有无依据的问题。本院认为，1、租赁合同是一方向另一方转让财产使用权，在当事人之间引起法律关系的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据上述规定，（1）作为出租人的原第三大队在合同签订后需要依法按约履行的主要合同义务是向承租人交付出租土地，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。作为承租人的被告则需依约向出租人履行支付租金的义务。（2）合同双方约定的租赁期满后，出租人对承租人继续使用租赁物的，双方间的租赁关系继续保持，但租赁期限为不定期租赁。（3）对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前，通知承租人。根据租赁合同约定，被告租赁原国营掘港农场土地进行养殖，约定的期限为三年。按照被告自认，即便在约定的租赁期内，被告亦从未按约向出租方缴纳过租金。租赁关系的存在需要双方均依法按约履行合同义务，对于承租人来说，最主要的合同义务应是向出租人缴纳租金。虽然租赁期满后，被告继续占有使用着租赁土地，但被告至始未缴纳土地使用费。同时，被告自认自2007年始又实际占有使用原由他人租赁的土地（50073－4号地块），且使用后同样未向原告缴纳费用。基于此，依法依理应不能认定被告与土地管理人间形成了不定期的租赁关系。但原告作为原出租人的承继单位，同时亦为如东县委和县政府的派出机构，负有对开发区内土地进行管理职责的部门，于2014年8月14日发出“通告”，在“通告”中，原告要求土地实际使用人限期缴纳租金，并同时明确在“通告”送达满30日内原告与租户间的租赁关系终止。即原告以“通告”的形式认可了被告在合同约定的租赁期满后占有使用土地的合法性，或者说原告认可在2007年10月2日至2014年9月14日间，双方间属事实租赁关系。此后，被告依然使用着土地，也依然未缴纳土地使用费。2019年6月12日，原告直接向被告送达书面通知，通知要求被告在收到通知10日内缴纳土地租金、退耕还田和自行拆除违章建筑等义务……从原告所发通知的用词，原告仍认可双方间是租赁关系，通知中原告虽未直接表述解除双方间的租赁关系，但其要求被告在收到通知后十日内退耕还田和自行拆除违章建筑，实质表达的就是终止双方租赁关系的意思表示。被告亦在同年的6月17日承诺于2019年11月底腾池交还，即被告对原告提出终止双方间租赁关系不持异议。故对原告主张的要求确认双方间合同解除的请求，本院予以支持，合同解除日期为2019年6月22日。关于原告要求被告支付租金、占用费并退还复垦土地的问题，如前所述，租赁合同关系建立并得以履行的前提是合同各方能依双方约定、法律规定，行使民事权利，履行合同义务。原告之所以将土地租赁给被告，是为使土地的价值得到最大化的利用，原告因此亦从中获得收取租金的利益。原告依合同将土地交付被告后，被告实际占有并利用了土地，但其却未依法按约向原告支付土地使用费用，其行为违反了双方的合同约定和基本的诚信原则。被告应当支付承租期间的租金及合同期满后占用土地期间的使用费。关于租金及使用费的具体数额，虽然被告实际使用的土地多于合同约定的田亩，但原告明确表示以91亩的面积计算，此系原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利，本院照准。涉及到38亩（50073－4号地块）的部分，原告主张被告自2005年1月始占有使用土地，但证据不足以支持其主张，本院不予采信。故依被告自认的从2007年使用土地的陈述，确认被告自2007年1月1日始使用土地，并自此日期开始计算租金、土地使用费。综上，1、原、被告间的租赁合同关系存续期间：50071－2号地块（53亩），为自2004年10月1日起至2019年6月21日止；50073－4号地块（38亩），为2007年1月1日至2019年6月21日止。自2019年6月22日始，双方间不存在租赁合同关系，被告占用原告土地，依法应向原告支付土地占用费，标准同租金。为方便计算，不再特别区分租金、土地占用费的各自数额，直接按使用期限计算租金、土地占用费。2、关于租金、占用费计算标准，有书面租赁合同期间的租赁费用，按合同约定标准，此后的则参照该地段同一时期从事养殖业的租赁经营土地对外发包价格最低价格予以计算。（1）涉及到53亩（50071－2号地块）的部分：自2004年10月1日起至2020年12月31日止被告应支付租金、土地使用费为469050元（①2004年10月1日至2007年10月1日期间按原告自认的标准400元/亩/年×3年×53亩＝63600元；②2007年10月1日至2009年10月1日，650元/亩/年×2年×53亩＝68900元；③2009年10月1日至2011年10月1日，500元/亩/年×2年×53亩＝53000元；④2011月10日至2018年12月31日，600元/亩/年×7年零3个月×53亩＝230550元。⑤2019月1日至2020年12月31日，500元/亩/年×2年×53亩＝53000元。（2）涉及到38亩（50073－4号地块）的部分，被告应支付租金、土地使用费为300200元（①2007年1月1日至2007年12月31日期间按原告自认的标准400元/亩/年×1年×38亩＝15200元；②2008年1月1日至2009年12月31日，650元/亩/年×2年×38亩＝49400元；③2010年1月1日至2011年12月31日，500元/亩/年×2年×38亩＝38000元；④2012月1日至2018年12月31日，600元/亩/年×7年×38亩＝159600元。⑤2019月1日至2020年12月31日，500元/亩/年×2年×38亩＝38000元。上述两部分合计769250元。自2021年1月1日始至被告实际交还土地之日止的占用费仍参照500元/亩/年标准计算。至于原告主张的返还土地请求，被告不持异议，本院照准。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、原告江苏省如东经济开发区管理委员会与被告徐新新间的土地承租关系确认于2019年6月22日解除。二、被告徐新新给付原告江苏省如东经济开发区管理委员会租金、土地占用费计769250元。并自2021年1月1日始，以占用土地面积为91亩，按500元/亩/年标准向原告江苏省如东经济开发区管理委员会支付土地占用费至其实际返还土地之日止。三、被告徐新新将占用土地（50071－2号地块、（50073－4号地块）复垦后交还原告江苏省如东经济开发区管理委员会。上述二、三项，于判决生效后三十日内履行。若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5989元，由被告徐新新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向本院领取《上诉费用交纳通知书》，并按照《上诉费用交纳通知书》指定的帐号向该院预交上诉案件受理费。审判员  张晓红二〇二一年三月二十二日书记员  蔡玉蓉