安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2203号 上诉人（原审被告）：王华，女，1972年12月17日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：倪学军，安徽皖大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥苏宁便利商贸有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利路五洲商城******。 法定代表人：左涛，执行董事。 委托诉讼代理人：程晗，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：康程，安徽华人律师事务所律师。 上诉人王华因与被上诉人合肥苏宁便利商贸有限公司（以下简称“苏宁便利公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初12400号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 王华上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回苏宁便利公司的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由苏宁便利公司承担。事实和理由：1、苏宁便利公司未按照约定书面通知王华解除租赁合同，不构成解除合同的条件。王华与苏宁便利公司签订的《租赁合同》第十四条约定“乙方可以提前解除本合同，但须提前90日书面通知甲方，以乙方解除合同通知送达甲方之日起满90日之次日作为本合同解除的日期”，苏宁便利公司称《租赁合同》已经解除，但是其并未按照合同约定以书面的形式通知王华，王华也一直未收到任何书面解除合同的通知。2、苏宁便利公司腾空租赁房屋时未按照约定与王华办理交接手续。2020年3月20日，苏宁便利公司在租赁合同并未依约解除的前提下直接邮寄租赁房屋钥匙并腾空案涉房屋。根据双方签订的《租赁合同》第十五条约定。苏宁便利公司邮寄钥匙的行为不能替代办理交接手续。其行为明显违反合同约定。3、一审判决书中法院以证据“短信截屏打印件”认定苏宁便利公司于2020年5月15日向王华发送了关于解约事宜的短信，但在苏宁便利公司的证据中并无该项证据，王华并不知晓该份证据的存在，在庭审中对方也没有提供过该项证据更没有进行过质证，一审程序明显存在问题。4、王华于2020年3月25日收到案涉房屋的钥匙，不代表收到解除租赁合同的通知。 苏宁便利公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、苏宁便利公司已经按照合同明确的送达地址进行送达，该送达方式是法定送达方式，王华是否收到都不影响该送达的效力；二、苏宁便利公司不仅邮寄了解除通知还向王华邮寄了钥匙，且还通过短信的方式发送了关于解约事宜的短信；三、因疫情等原因导致苏宁便利公司提前解除合同，按照合同约定苏宁便利公司提前解除合同是在通知送达后三个月后视为合同解除。 苏宁便利公司向一审法院起诉请求：1、判令确认苏宁便利公司与王华签订的《租赁合同》于2020年6月4日解除；2、判令王华向苏宁便利公司返还租金36778元及逾期利息（以36778元为基数，自2020年6月4日起按照同期中国人民银行同业拆借中心公布的市场报价利率标准计至实际支付之日止）。 一审法院认定事实：2018年8月20日，王华（出租方、甲方）与苏宁便利公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方向乙方出租位于合肥市瑶海区的房产，租赁期限为5年，自2018年9月22日至2023年9月21日，首个租赁年度为2018年9月22日至2019年9月21日，此后每12个月为一个租赁年度；甲方应于2018年9月22日前将符合合同约定的租赁物交付乙方，租赁费用每个租赁年度13万元，租赁费用采取先付后租的方式按年提前15日支付；甲方收取乙方租赁费用和其他有关费用的银行账号为王华在工商银行海汇支行开设的6222081302004301582账户；乙方可以提前解除本合同，但必须提前90日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任；租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用，乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，如甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。王华与苏宁便利公司分别在甲乙方处签名盖章，王华注明其住址为合肥市瑶海区，电话136××××1101。 2019年5月13日，双方就案涉租赁合同签订了《补充协议》一份，约定自2018年9月22日起，乙方每年租赁费用予以调整，首期租赁费用仍为13万元（含税），第二至第五个租赁年度年租金为123157.89元（含税）。合同签订后，双方各自按约履行了第一个租赁年度的合同义务。2019年9月12日，苏宁便利公司向王华尾号1582账户转款123157.89元，用途注明“190912842424不动产”，王华表示已收到2019年9月22日至2020年9月21日的租金123157.89元。 另查，2020年2月14日，苏宁便利公司通过ＥＭＳ（运单尾号2525）向王华在租赁合同上所写地址邮寄了《关于疫情防控期间解除合肥市新景苑苏宁小店租赁物租赁合同的通知函》，载明：“2018年8月20日，贵我双方就位于合肥市瑶海区188平方米的房屋签订了租赁合同……我司门店疫情期间已无法正常经营出现严重亏损，鉴于疫情影响，我司被迫关闭此店，故根据租赁合同第14条约定，现正式发函通知贵方，提前解除贵我双方的租赁合同及相关补充协议，请贵方于解除日前将剩余租赁费用退还我司。我司将在疫情结束后10个工作日内进行撤场并向贵方返还租赁物，进行解约协议签订，待撤场结束后，请贵方配合与我司办理租赁物交接手续，否则视为我司已按约将租赁物交还贵方”。2020年2月20日，该邮件显示未妥投。2020年3月16日苏宁便利公司拍摄的照片显示，合肥新景苑苏宁小店店面已腾空。2020年3月20日，苏宁便利公司向王华邮寄了案涉租赁房屋钥匙。2020年5月15日，苏宁便利公司向王华136××××1101号码发送短信如下“王华女士，有关新景苑苏宁小店解约的事宜，合同是您本人签的，租金也是直接打给您，如果您确实不能退回多付的租金，我司会起诉追回，您看是协商解决，还是诉讼解决，这是公司立场，请您慎重考虑”。 庭审中，苏宁便利公司陈述，因疫情不可抗力影响及自承租以来租赁地点的商业变化双重原因致店面亏损，故其公司于2020年2月14日行使了合同约定的解除权，并按照王华在租赁合同落款处所写的地址邮寄了解除合同通知函，但因王华拒不接收函件未能成功送达，公司已按约履行了通知义务。期间，公司工作人员通过电话形式告知王华要求解除案涉租赁合同事宜，且于2020年3月16日腾空案涉房屋并搬离，并一直要求王华配合办理现场交接手续，但王华不予配合办理，其公司无奈于3月20日向王华邮寄了房屋钥匙。合同应于2020年6月4日解除，故6月4日至9月21日之间的租金36778元应予返还。 王华代理人陈述，王华一直没有收到解除合同通知，苏宁便利公司工作人员确实打过电话协商租金事宜，但未提及解除合同，且协商后未再与王华联系。王华认可2020年3月25日后收到苏宁便利公司邮寄的钥匙，但与其交给苏宁便利公司的钥匙不一致。2020年9月王华准备收取下一年度租金时找不到苏宁便利公司的联系人，10月到案涉房屋现场才发现一层已腾空，但用邮寄的钥匙无法开门，因合同尚未解除，其不敢强制开门，另按合同约定双方应办理租赁物的交接收手续，但苏宁便利公司一直未办理。 一审法院认为，苏宁便利公司与王华签订的《租赁合同》及补充协议，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。根据合同约定，乙方可以提前解除本合同，但必须提前90日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任。本案中，苏宁便利公司虽于2020年2月14日按王华自留的地址向其邮寄了书面解除合同通知函，但该邮件未妥投成功，王华亦辩称其从未收到该解除通知函，故该院对苏宁便利公司主张租赁合同于2020年6月4日解除，不予支持。苏宁便利公司于3月16日腾空案涉房屋并于3月20日向王华邮寄了该房屋钥匙，王华亦认可3月25日收到钥匙，且苏宁便利公司于2020年5月15日又向王华136××××1101手机发送了关于新景苑苏宁小店解约事宜的短信。故王华辩称2020年3月25日收到苏宁便利公司邮寄的钥匙后直到10月才发现店面已腾空且钥匙无法使用，该辩称不符合常理，该院不予采信。鉴于苏宁便利公司已腾空案涉房屋并搬离、交还钥匙等，现该合同已无法继续履行，合同目的亦无法实现，王华不同意解除合同亦无实际意义，故该院对苏宁便利公司诉请解除双方的租赁合同予以支持。双方应以2020年3月25日王华收到案涉房屋钥匙之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，即2020年6月25日租赁合同予以解除。 关于租金问题，根据合同补充协议约定，苏宁便利公司已向王华支付了2019年9月22日至2020年9月21日租金123157.89元。现双方合同已无法继续履行，自2020年6月25日合同解除之日至2020年9月21日的租金为29421元【（123157.89元/年÷12月）×2个月26天】，王华应予返还。 关于逾期利息，王华在合同解除后迟延返还相应租金，客观上给苏宁便利公司造成了相应损失，该院酌情认定自合同解除之日即2020年6月25日起，以应返还租金29421元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算逾期利息至款项实际支付之日止。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、苏宁便利公司与王华签订的《租赁合同》于2020年6月25日解除；二、王华于判决生效后十日内返还苏宁便利公司租金29421元并支付逾期利息（以29421元为基数，自2020年6月25日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项实际支付之日止）；三、驳回苏宁便利公司的其他诉讼请求。案件受理费719元，减半收取计360元，由苏宁便利公司负担72元，王华负担288元。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为双方签订的《租赁合同》解除时间。苏宁便利公司与王华在《租赁合同》第十三条约定“乙方可以提前解除本合同，但须提前90日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满90日之次日作为本合同解除的日期，乙方不承担任何责任”，依照上述约定，苏宁便利公司依照合同约定享有单方解除权，王华收到书面解除通知系合同解除时间计算时点，并非苏宁便利公司合同解除权行使要件，苏宁便利公司于2020年2月14日即向王华邮寄书面解除合同通知函，是否妥投不影响苏宁便利公司解除权的行使，且一审以王华收到案涉房屋钥匙的时间满90日认定双方签订的《租赁合同》于2020年6月25日解除并无不当，本院予以维持。 综上，王华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费719元，由王华负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二一年三月十九日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。