湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂10民终178号上诉人（原审被告）：邹贤斌，男，1964年11月25日出生，汉族，住湖北省洪湖市。上诉人（原审被告）：邹聪，男，1989年10月10日出生，汉族，住湖北省洪湖市。共同委托诉讼代理人：蔡国勋，湖北三管笔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘群芳，女，1968年3月6日出生，汉族，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：陈文利，男，1965年5月11日出生，汉族，住湖北省洪湖市，系被上诉人丈夫。上诉人邹贤斌、邹聪因与被上诉人刘群芳房屋买卖合同纠纷一案，不服洪湖市人民法院（2020）鄂1083民初1178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人邹贤斌及上诉人邹贤斌、邹聪的委托诉讼代理人蔡国勋，被上诉人刘群芳及委托诉讼代理人陈文利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹贤斌、邹聪上诉请求：一、撤销洪湖市人民法院（2020）鄂1083民初1178号民事判决，发回重审或者驳回一审原告刘群芳的诉讼请求；2、由被上诉人刘群芳承担本案一审、二审案件受理费。主要事实和理由：1、原判决案由定性错误，本案应定为车库纠纷，一审判决房屋买卖合同纠纷案由定性错误。2、一审判决认定事实不清，证据不足。第一、上诉人购买的是8人的车库，不是房屋。第二、B2车位实测面积是24.82平方米，不是一审认定的28.5平方米。第三、这8人所建的车库无规划、无商品房预售许可证，其买卖合同是无效的，双方也没有签订买卖合同，该合同债权不能转让。第四、被上诉人票据上的每平方米2000元为伪造的，不是上诉人签的字，当时只是口头约定1500元／平方米，上诉人有原始收据，和被上诉人提供的证据不一致。第五、被上诉人当时工程施工时租住了被上诉人的房屋有10000元租金未付（房屋租金是7500元，陈文利在售房期间与赵长阳扯皮损坏了衣柜和桌子，施工车子把门面前的踏步及墙面损坏2500元），应予抵扣，有被上诉人施工人员所打欠条。三、8人的债权违背法律，不能转让，并遗漏当事人。第一、8人的地下车库是违法的，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建设区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建设区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。8人的危房改建，在无规划的情况下建设地下车位是违背法律的。第二、8人债权不能转让，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：……3.依照法律规定不能转让。鉴于被上诉人与债权人之间的民事法律关系无效行为，该债权不能转让。第三、遗漏了当事人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第二十七条规定：债权人转让合同权利后，债务人与受让人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债权人列为第三人。上诉人认为，当上诉人与被上诉人为债权转让权利提出抗辩的，人民法院应当将让与债权人列为第三人参与诉讼。刘群芳二审辩称：一、上诉人的主体资格不适格。上诉人邹贤斌、邹聪的民事上诉状的签名由一个人代签、没有授权委托书，邹聪本人也未到庭，从这几点来说，不是上诉人真实意思表示。二、一审判决认定是房屋买卖合同纠纷是正确的。上诉人购买的实际上是商铺，是小区的底商，可以经营做生意、住人、停车等，能够办理不动产权证书。三、一审判决认定事实清楚，证据充足。1、一审原告提供6份证据，仅对证据3车库单价2000元/㎡有异议，上诉人针对证据7提交了一份原始证据，但该证据上面有用水涂擦、更改的痕迹，同时用水浸泡过，收据上的字一个都看不清，这根本就不是证据，所以一审对被上诉人的证据3予以确认。2、上诉人所述的实测面积是自己拿尺拉的，不是职能部门测量的。3、上诉人以欺诈手段非法谋利1万元，上诉人购买的B2的商品只付了2万，其转手将价值5.7万元的商铺以3万元的低价卖给第三者，非法谋利1万元。期间多次找上诉人催收剩余款，上诉人称已经将商铺转卖给第三者，剩余款由第三者支付，与自己无关。2020年5月14日至5月15日两天，大同派出所参与纠纷调解，上诉人承认车库面积28.5㎡，单价2000元，总价5.7万元的事实，称剩余款找第三者催讨，当时执法记录仪记录了调解内容，并刻成光盘。因调解无果，派出所建议起诉上诉人，一审法官打电话给大同派出所叶所长调查此事，叶所长证实上诉人购买总价5.7万元车库，如需光盘，请法院按正常秩序调取。4、小区内商铺都是按2000元/㎡，一审时提交了褚从宇、范某、商铺认购协议单价2000元/㎡，另一上诉人王小中在一审、二审都认可商铺单价是2000元/㎡的事实。5、租金一事根本不存在。上诉人在一审时提交了两份租赁条，一份上面签名人不认识，另一份是上诉人自己写的租期、总金额，时间是2013年。上述的情况说明上诉人就是一个无赖。四、8人的债权转让合法有效，没有遗漏当事人。整个小区没有地下车位，上诉人购买的是商铺，是小区底商，由建设工程许可证、建设工程基础预先施工核准备案单，验收合格手续有湖北省房屋安全鉴定报告、洪湖市房鉴字（2015）002号、003号，洪湖市明华建设工程质量检测有限公司的检测报告，能够办理不动产权证书，是合法合格的建筑。债权人范某、褚从宇等都通知过上诉人，此债权已经转让给刘群芳，上诉人认可债权转让协议的真实性。刘群芳一审诉讼请求：1、请求判令两被告支付拖欠购车库款37000元，并自2012年9月14日起至判决书生效日止按八年期银行同期贷款利率承担逾期利息及罚息；2、判决两被告承担本案诉讼费用。一审认定事实：2012年9月14日，被告邹贤斌在褚从宇、张华堂、王功瑾、陈年兵、肖和平、朱金林、何文武八人因危房改造开发建设的同馨家园以儿子邹聪名义购买B2车库，面积28.5㎡，单价2000元/㎡，总价款5.7万元，被告邹贤斌当场缴纳2万元购房款，下欠3.7万元并收到开发商开具的收款收据，上面载明了车库位置、面积、单价。2015年同馨家园项目部就已经将车库交付给被告邹贤斌占有、使用至今。2014年3月20日，褚从宇、张华堂、王功瑾、陈年兵、肖和平、朱金林、何文武八人将上述3.7万元债权转让给原告刘群芳，原告多次向被告邹贤斌催讨未果而引起诉讼。一审认为，公民在民事活动中要遵循诚信原则。被告邹贤斌作为实际购买人与同馨家园开发商订立的买卖合同关系不违反法律禁止性规定合法有效，被告邹贤斌手中也持有开发商开的收款收据，上面明确注明车库位置、面积、单价，证明被告对整个合同内容是知晓的，整个合同履行过程中不存在欺诈。开发商交付了房屋，被告邹贤斌应该按约付款。原告与同馨家园开发商签订的债权转让协议合法有效，原告作为上述债权受让人要求被告邹贤斌支付购房款之请求，一审予以支持。本案中买卖合同都是由被告邹贤斌与原告订立签订的，房屋付款、交付都是由被告邹贤斌履行完成，被告邹聪没有任何委托和指示行为，原告要求被告邹聪承担清偿责任，没有事实依据和法律依据，一审不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决:被告邹贤斌于本判决生效后十日内一次性支付原告刘群芳剩余购房款3.7万元及利息（以购房款3.7万元为基数，自2016年1月1日至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；如果未按生效判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告刘群芳其他诉讼请求。案件受理费725元，减半收取计362.5元，由被告邹贤斌负担。二审中，上诉人没有提交新证据。被上诉人提交了下列证据：证据1、建设工程规划许可证，证明此建设工程符合城乡规划要求、合法；证据2、建设工程基础预先施工核准备案单，证明政府各监管部门核准，建设工程达到施工条件，可以施工；证据3、湖北省房屋安全鉴定报告，洪湖市房鉴字（2015）002号、003号，证明同馨联建房1、2号楼符合国家安全标准；证据4、洪湖市明华建设工程质量检测有限公司的检测报告，证明同馨联建房1、2号楼质量符合国家规范规定的要求；证据5、中华人民共和国不动产权证书两本，证明同馨联建房符合政府各监管部门的要求，能够办理不动产证书。证据6、向法院申请调查取证的证人证言及证人提交的一份《委托书》，证明债权转让后已通知债务人即上诉人。上诉人质证意见是1、证据1、2、3、4、5不是新证据，上述资料与本案没有关联性，不是本案车库规划的资料。2、证据6中的《委托书》不是原件，且8人签字却没按手印，不具有真实性，委托书中也没有说范某可以转让债权，范某没有转让债权的权利。这8人没有开发商品房的资质，不能作为证据采信，房子没有规划没有预售许可证不能进行买卖，不管是商铺还是车库不能办证不能进行交易。对《调查笔录》的真实性没有异议，但是其内容与委托书的内容相抵触。本院认证意见：1、证据1、2、3、4、5的真实性双方没有异议，本院予以确认。这5组证据能够与刘群芳一审中提交的（2019）鄂10民终849号生效民事判决中的“2011年8月3日，八原告提出《建设工程规划许可》申请，同年10月15日，洪湖市城乡规划局对该工程办理了《建设规划许可证》，2011年12月1日，洪湖市住房和城乡建设局对工程办理了《建设工程基础预先施工备案》，建设单位均为八原告”事实认定相互印证，能够达到其证明目的，本院予以采信。2、证据6系经被上诉人申请，本院予以调查取证的证据，本院在调查过程中，证人范某出具了《委托书》原件，并当场复印两份予以附卷，因此对于该《委托书》的真实性，本院予以确认。对于《调查笔录》的真实性双方没有异议，本院予以确认。综合《委托书》和《调查笔录》，能够达到其证明目的，本院予以采信。二审对一审认定的事实予以确认，二审查明事实与一审认定事实一致。本案争议焦点：一、本案案由定性问题？二、被上诉人是否对上诉人享有债权？争议焦点一、关于本案案由定性的问题。上诉人认为本案应定性为车库纠纷。本院认为，本案案涉“车库”系褚从宇、张华堂、王功瑾、陈年兵、肖和平、朱金林、何文武、范某因危房改建而来，是改建房屋的组成部分，车库只是该房屋的使用用途之一，一审确定本案定性为房屋买卖合同纠纷并无不当。争议焦点二、关于被上诉人是否对上诉人享有债权的问题。1、上诉人认为褚从宇等8人的债权转让系违法行为，理由是该8人没有规划房屋修建车库的资质，且没有验收合格手续；其转让债权的行为违反了《中华人民共和国合同法》第七十九条中“依照法律规定不得转让”的规定。本院认为，案涉房屋并非在地下建的车库，而是在地面上修建并与商铺相连，整体房屋办有《建设规划许可证》，同楼栋房屋亦有已办理不动产权证书的住户，褚从宇等8人债权转让行为，不违反禁止债权转让的有关规定，上诉人认为该债权转让行为违法，没有事实和法律依据。被上诉人二审中提交的《委托书》及范某的证人证言，可以证明债权转让后，债权人已通知被上诉人，因此上诉人应当将案涉房屋的剩余欠款支付给被上诉人。2、上诉人称面积应为24.82㎡，价格应为1500元/㎡，但没有提交证据予以佐证。被上诉人一审中提交的证据7，即《收款收据》能够证明案涉“车库”面积为28.5㎡，价格为2000元/㎡。上诉人邹贤斌二审中辩称该《收款收据》上的签字非其本人所签，并出具了另一份《收款收据》，称其为原始凭证，但因无法辨别该《收款收据》上记载的内容，未作证据提交（已附卷），上诉人否定案涉房屋的面积及单价没有事实和法律依据，一审认定正确。3、上诉人主张被上诉人欠其10000元租金，应予抵销，对此被上诉人予以否认。本院认为，是否存在租金欠款无法确定，且与本案不是同一法律关系，上诉人可另行主张。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人邹贤斌、邹聪负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  陶齐学审判员  谢成勇二〇二一年三月二十二日法官助理辰宇书记员程瀛