浙江省湖州市南浔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0503民初3378号 原告：方根凤，女，1965年10月26日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：邬艳莺，北京隆安（湖州）律师事务所律师。 被告：徐国强，男，1970年10月20日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：杨北川，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂武超,北京市京师律师事务所律师。 原告方根凤与被告徐国强租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序审理。在本案诉讼过程中，徐国强于2020年11月3日申请对租赁厂房中的装饰装修、水电工程、机器设备等财产价值及2019年5月1日至2020年11月4日期间的经营损失、2020年11月5日以后的预期经营损失进行评估鉴定，后于2020年11月24日撤回评估鉴定申请。本案于2020年12月16日、2021年1月19日公开开庭进行了审理，方根凤的委托诉讼代理人邬艳莺、徐国强及其委托诉讼代理人杨北川和聂武超到庭参加诉讼。方根凤于2020年12月16日申请延期举证15天，本院予以准许。自2021年1月20日至2月5日系双方当事人庭外和解期间。本案现已审理终结。 方根凤向本院提出诉讼请求：1.判令终止双方签订的《租赁合同》；2.判令徐国强立即腾空房屋并将租赁房屋归还方根凤；3.判令徐国强支付拖欠的租金共计481355元；4.判令徐国强按日租金金额支付自2020年9月14日起算至实际腾退返还房屋之日的房屋占用使用费；5.判令本案诉讼费由徐国强全额承担。事实和理由：2019年4月30日，徐国强因经营所需向方根凤承租位于湖州市南浔镇吴越公路东侧强华路口里面车间加食堂的房屋，双方签订厂房租赁合同，约定租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止，每年租金为1100000元。厂房租赁合同第六条第3点约定：“租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，甲方（即方根凤）应退还乙方（即徐国强）剩余租金，因市政动迁等原因所得的补偿归甲方所有”。合同签订后，方根凤按约将房屋交付徐国强使用，徐国强一直使用至今。2020年4月9日、6月2日方根凤两次书面通知徐国强：由于南浔南林大桥改造需要，方根凤的厂房所在区域被列为政府拆迁范围，因此无法继续履行合同，租赁合同将于2020年6月底终止，要求徐国强及时搬迁腾退、交还房屋并支付已拖欠的租金。但截止起诉之日，徐国强仍未将出租房屋腾退交还，且一直拖欠租金481355元，方根凤多次催促无果，故起诉。 徐国强辩称，1.第一项诉讼请求没有事实依据，本案租赁合同并非因政府政策而终止，本次所涉拆迁并非强制性，而是被征收人自愿参加，方根凤明知与徐国强签订了五年期限的租赁合同，仍然将涉案房屋交予征收部门，其通知徐国强终止合同的行为系单方解除租赁合同，而非因不可抗力导致的终止合同。徐国强认为本案租赁合同已经解除，解除原因系方根凤单方解除租赁合同，解除时间为2020年6月30日，徐国强保留追究违约的权利；2.方根凤不具有要求徐国强腾退以及返还房屋的主体资格。方根凤已经与拆迁部门达成协议，无论租赁合同终止或者解除，均无权要求徐国强腾退并归还房屋。根据《物权法》第二十八条规定的物权变动规则，因政府征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自征收决定等生效时发生效力。本案征收决定生效时间，应当以方根凤与拆迁部门签订拆迁协议时发生效力为准，故涉案房屋的所有权应当自方根凤与拆迁部门达成协议时发生转移，涉案房屋所有权已经归国家或者开发商所有，方根凤不再享有该房屋占有、使用、收益、处分的权能，无权要求徐国强腾退并归还房屋。且根据《国有土地上房屋征收补偿条例》第二十七条的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁，徐国强在未得到合理补偿的情况下，即使作为房屋所有权的政府或者开发商依然无权要求徐国强搬离，更何况对涉案房屋不具有任何权益的方根凤；3.第三项诉讼请求缺乏事实与法律的依据。2019年至2020年4月30日期间的租金，徐国强共计支付1025000元，虽然还差75000元，但该部分租金应予以减免，2020年初因疫情防控直接导致停产停业，最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》(一)和(二)、浙江省高级人民法院发布的《关于规范新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》对租金减免问题均进行了规定，故恳请法院作相应减免。2020年5月1日至6月30日期间的租金不应承担，因方根凤已要求在6月30日前搬离，该期间属于腾退期间，在徐国强不存在任何过错的前提下承担腾退期间的租金显失公平。至于6月30日之后的租金更缺乏依据，在第2点答辩意见中已经说得很清楚，方根凤在2020年6月中旬与拆迁部门签订了拆迁协议，故6月30日之后方根凤已经不是涉案房屋的所有权人，不能享有该房屋带来的租金收益。退一步讲，即使方根凤有权收取租金，但因涉案房屋已被列入征收范围，不具备使用条件，且徐国强的供应商知道涉案房屋被列入征收范围后都停止了与其合作，银行也因此不再向徐国强提供贷款，导致无法继续生产经营，方根凤继续收取租金缺乏依据；4.同第3点答辩意见；5.不同意支付本案诉讼费用。 方根凤为支持其诉讼请求，向本院提交证据如下： 1.厂房租赁合同1份，拟证明双方所约定的租金、期限以及约定如市政动迁造成合同无法履行由方根凤退还租金、拆迁补偿归方根凤所有的事实； 2.营业执照、土地证（复印件）各1份，拟证明湖州南浔凤佳地板厂（以下简称凤佳厂）系方根凤的个人独资企业、涉案房屋所附着的土地系凤佳厂所有的事实； 3.通知（复印件）2份，拟证明方根凤已两次通知徐国强终止合同搬离厂房、理由为南林大桥拆迁工程而非单方解除合同的事实； 4.頔塘北岸改造提升补偿协议1份，拟证明方根凤与湖州南浔新頔建设开发有限公司（以下简称新頔公司）于2020年6月16日签订补偿协议的事实； 5.收回国有土地使用权审查意见表1份，拟证明凤佳厂所属土地的使用权于2020年8月29日由南浔经济开发区管委会收回的事实。 对方根凤提交的上述证据，徐国强质证后认为，对证据1的证明目的有异议，因本案合同并非政府强制征收而终止，合同第六条第3点的约定与本案无关；证据2证明方根凤因已签订协议而不再是涉案房屋和土地的权利人；对证据3的内容不认可，因本案合同并非政府强制征收而终止，系方根凤单方提前解除，也侧面证明方根凤已经与拆迁部门签订了补偿协议；证据4载明甲方是新頔公司而非政府，且载明是凤佳厂与甲方是在平等、自愿协商一致的基础上签订补偿协议，故不能证明拆迁是政府强制征收行为；证据5载明土地使用权不是开发区管委会强制收回，而是凤佳厂与新頔公司签订补偿协议后同意收回，且该审查意见表仅有凤佳厂盖章，表格上其它部门意见栏均是空白，不能证明土地使用权是政府强制收回。 徐国强为支持其辩解意见，向本院提交信访事项处理意见书1份，拟证明涉案房屋纳入頔塘北岸改造提升范围，此次改造提升范围内的相关产权人自愿参加，故方根凤明知租赁期限为五年的情况下仍自愿将房屋提供政府用于拆迁，是单方解除合同而非因不可抗力的终止合同。对上述证据，方根凤质证后对合法性、关联性有异议，认为仅是信访处理的回复函，信访局对国土出让、征收等事项不能作出证明，另信访件主要答复搬迁费、停工停产费、装修费如何处理，不能达到“是单方解除而非终止”的证明目的。 对方根凤、徐国强分别提交的证据，本院审查后认为均来源合法，内容真实，与本案讼争的事实有直接关联，故均认定为有效证据。 根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2019年4月30日，方根凤与徐国强签订厂房租赁合同，约定方根凤向徐国强出租坐落于南浔镇吴越路、强华路口里面的车间和食堂（所附着的土地系凤佳厂所有），租赁期间自2019年5月1日至2024年4月30日止，年租金1100000元，双方一旦签订合同，徐国强即日起一次性支付本年度租金，下一年度租金需提前30日支付。合同第六条第3点约定“租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，甲方（即方根凤）应退还乙方（即徐国强）剩余租金，因市政动迁等原因所得的补偿归甲方所有”。合同签订后，方根凤向徐国强交付涉案房屋，徐国强承租后用于开办地板加工厂。2019年4月30日、2020年1月23日，徐国强先后两次向方根凤支付第一年度的租金共计1025000元，尚欠第一年度的租金75000元未予支付。2020年春节后因防控新冠肺炎疫情需要，徐国强未能按原定时间开工生产，直至2020年3月15日进入涉案房屋准备复工生产。3月下旬，凤佳厂的一名管理人员代表方根凤口头告知徐国强涉案房屋将要拆迁，并提出搬离要求，徐国强认为原定租期五年所以投入几百万生产经营，但一年租期未满就要搬离造成很大损失，要求方根凤给予补偿。4月9日、6月2日，方根凤两次书面通知徐国强，以涉案房屋列为政府拆迁范围、无法继续履行合同为由表明提前终止租赁合同，终止时间为2020年6月30日，要求徐国强尽快寻找新的厂房，做好搬迁工作，并尽快付清拖欠的租金。徐国强表示只要方根凤给予补偿可以提前搬离，而方根凤认为合同不能继续履行是政府拆迁所致的不可抗力，故不同意补偿，双方为此进行多次协商。 2020年6月16日，凤佳厂与新頔公司签订改造提升补偿协议，约定凤佳厂将位于湖州市南浔镇吴越公路东侧土地使用凭证编号湖土国用（2008）第31-8147号有证土地面积为6227平方米、无证土地面积29.65平方米等地上建筑物（构筑物）腾空，并将钥匙交予新頔公司，由新頔公司负责拆除，该协议中的腾空限期时间为空白栏，未明确具体日期。 2020年9月17日，徐国强就涉案房屋被告知因拆迁而需腾退一事向南浔经济开发区管委会信访，要求帮助落实补偿款实施情况，希望开发区与方根凤解决搬迁费、停工停产费、装修费等事项。开发区管委会书面答复：凤佳厂已纳入頔塘北岸改造提升范围，改造提升范围内的相关产权人自愿参加，自愿与新頔公司签订改造提升协议，徐国强的要求应与方根凤自行协商解决或通过司法途径解决。而后，方根凤与徐国强就提前搬离涉案房屋的补偿问题一直未能达成协议，徐国强一直未向方根凤腾退交还涉案房屋，以致纠纷成讼。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。方根凤与徐国强签订的为期五年的厂房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。方根凤已交付出租房屋，徐国强已使用承租房屋，双方在合同履行过程中发生纠纷自行协商未成导致本案诉讼。对本案争议焦点一，厂房租赁合同系终止还是解除以及相应时间。首先，现行法律对合同终止的规定情形为债务已经履行、债务相互抵销、债务人依法将标的物提存、债权人免除债务、债权债务同归于一人、法律规定或者当事人约定终止的其他情形，双方在厂房租赁合同第六条第3点对合同无法履行的原因约定为不可抗力、市政动迁，而方根凤系自愿参加厂房所在范围的改造提升，自愿与新頔公司签订补偿协议，不符合法律对不可抗力“不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定，方根凤参加的改造提升非政府统一强制征收或拆迁，故方根凤主张涉案房屋因政府拆迁这一不可抗力而提出终止合同，既不符合法律相关规定和双方约定，亦缺乏事实依据。结合方根凤两次送达徐国强的书面通知及其诉讼请求，其所谓的终止合同应可认定实为提前解除合同的本意。徐国强在庭审陈述中表明两次接到书面通知后已于6月30日前着手停产准备待协商补偿后搬离，且在答辩中表示因方根凤单方提出解除而认可合同已经解除，故本案双方签订的厂房租赁合同系提前解除而非终止。其次，方根凤在庭审陈述中对合同解除时间最终表明为起诉状落款时间即2020年9月13日，但结合其两次书面通知载明的时间以及徐国强的认可意见，本案厂房租赁合同提前解除的时间应确定为2020年6月30日。 对本案争议焦点二，方根凤可否要求徐国强腾退交还房屋。方根凤与徐国强之间系房屋租赁关系，徐国强既然已确认合同已经于2020年6月30日提前解除，作为承租人向出租人方根凤腾退交还房屋，则是法律规定的义务，亦是合同义务，故对方根凤该项诉讼请求予以支持。徐国强辩称中既认为合同解除非政府强制征收，又引用《物权法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有关因政府征收产生相应权利义务的规定，显属自相矛盾，亦于法无据。现已查明方根凤属于自愿参加改造提升而非政府统一征收或拆迁，故对徐国强该项辩解意见不予采信。 对本案争议焦点三，方根凤可否要求徐国强支付拖欠租金及房屋占用使用费。首先，第一年（至2020年4月30日止）的租金按合同约定为1100000元并一次性付清，徐国强仅支付1025000元，尚欠75000元。因2020年春节后南浔区全面防控新冠肺炎疫情需要，徐国强无法正常开工生产，在此特定情形下，原定租金应可酌情减免。根据徐国强原定开工和实际复工时间、疫情对生产经营环节的整体影响等因素，对停工、准备复工约一个半月期间的租金减半68750元，则徐国强尚应支付第一年结欠租金为6250元；其次，自2020年5月1日至6月30日的租金，徐国强实际占用正常生产，但因方根凤于4月、6月两次书面通知合同至6月30日解除，徐国强确需一定时间着手停产准备搬离，故对停产准备搬离期间的租金酌情减免23333元，尚应支付160000元；再者，自2020年7月1日至腾退交还之日止的房屋占用使用费，因徐国强已认可合同于2020年6月30日解除，且自述已提前停工，则理应在合理期限内腾退交还涉案房屋，但其以方根凤不予补偿损失为由一直占用拒不腾退，显属不当，应依法承担占用使用费，鉴于合同提前解除系方根凤提出，酌情以年租金1100000元的75%计算占用使用费。故对方根凤第2项、第3项的诉讼请求，在合同约定范围内、符合特定应可减免情形下、考虑解除合同原由后的合法合理部分，予以支持。对徐国强关于因疫情影响要求减免部分租金的辩解意见，符合事实，予以采信；对徐国强关于2020年5月1日至6月30日期间因准备腾退而不应支付租金的辩解意见，因徐国强自述至6月16日才停产准备腾退且未举证证明该停产时间，故不予采信；对徐国强关于不支付合同解除后的房屋占用使用费的辩解意见，因“涉案房屋已被列入征收范”之理由属自相矛盾且不符合事实，“不具备使用条件”之理由不符合事实（徐国强实际占用、水电亦未停供、无其他部门或人员强令限期搬离拆除等），“供应商停止合作、银行不再贷款导致无法继续生产经营”之理由亦无必然直接因果关系，故不予采信。 对本案争议焦点四，本案诉讼费用的承担。导致本案纠纷的原由系双方对原定五年期限的厂房租赁合同提前解除后如何处理各自权利义务未能协商一致，方根凤因自行参加改造提升而提前解除合同，徐国强拖欠租金、不及时腾退涉案房屋，双方对本案纠纷均应承担相应责任，诉讼费由本院确定各自承担。故对方根凤该项诉讼请求的合法合理部分，予以支持，对徐国强不同意承担诉讼费的辩解意见，因未说明理由且不符合其存在拖欠租金和拒不腾退涉案房屋的实际，故不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百六十三条第一款第二项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第七百零三条、第七百二十一条之规定，判决如下： 一、原告方根凤与被告徐国强于2019年4月30日签订的《厂房租赁合同》于2020年6月30日解除； 二、限被告徐国强于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告方根凤交还所承租的坐落于吴越路、强华路口里面的车间和食堂； 三、限被告徐国强于本判决生效之日起十五日内向原告方根凤支付第一年未付租金6250元及2020年5月1日至6月30日的租金160000元，合计租金166250元； 四、限被告徐国强于本判决生效之日起十五日内向原告方根凤支付房屋占用使用费，自2020年7月1日起按年租金1100000元的75%标准计算至涉案房屋实际腾退交还之日止； 五、驳回原告方根凤的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费8520元，减半收取计4260元，由原告方根凤负担1420元，由被告徐国强负担2840元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖州市中级人民法院。上诉费应于上诉期满后七日内向湖州市中级人民法院交纳，逾期按自动撤回上诉处理。 审判员 叶 菁 二〇二一年三月二日 书记员 金凯琳 12-