湖北省宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0591民初94号原告：湖北清朗物业管理有限公司，统一社会信用代码914205007446494787，住所地宜昌市绿萝路39-5号。法定代表人：何晴朗，该公司总经理。委托诉讼代理人：周文河，该公司员工。委托诉讼代理人：赵津，该公司员工。被告：胡文轩，男，汉族，1970年7月16日出生，住宜昌市开发区，被告：付红英，女，汉族，1970年6月1日出生，住址同上，系胡文轩妻子，二被告共同委托诉讼代理人：胡永超，男，汉族，1993年4月11日出生，住址同上，系胡文轩和付红英之子，原告湖北清朗物业管理有限公司（以下简称清朗物业公司）与被告胡文轩、付红英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法由审判员张莉适用小额诉讼程序于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告清朗物业公司委托诉讼代理人周文河，被告胡文轩和二被告委托诉讼代理人胡永超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告清朗物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业费6234元（2017年7月1日至2020年9月30日）；2.判令被告支付违约金7854元（按日3‰标准，暂计算至2020年9月30日止），2020年9月30日以后的违约金计算至实际清偿之日；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告是运河佳苑小区3-1-1104号的业主，其位于运河佳苑小区3-1-1104号的房产建筑面积为127.87平方米。原告与宜昌运河佳苑小区业主委员会签订物业服务合同，约定自2017年7月1日起为运河佳苑小区提供物业服务。被告以其与运河佳苑小区前物业服务公司有纠纷未解决为由，要求原告垫付原物业公司给被告造成的损失，并拒缴物业费。原告一再向被告解释原告与原物业公司办理交接手续时没有就此事进行约定，原告要求被告提交原物业公司给被告造成损失的证据材料，以便于原告有凭据找原物业服务公司协商解决被告的损失，但被告一方面要求原告垫付或者追讨损失，一方面又拒不提供任何证据和材料，使原告无法解决被告纠纷。经原告催要，被告从2017年7月1日至2020年9月30日期间仍有6234元物业费未缴纳。被告作为小区业主，在与原告存在物业服务合同关系，享有接受物业服务权利的同时，依法负有按照《物业服务合同》相关条款按时向原告支付物业管理费的义务。被告久拖未付，显属违约，依法应承担相应的违约责任。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。胡文轩、付红英辩称，原告诉状所述不属实，我们并未要求清朗物业公司垫付相关损失。根据物业服务合同第4章第22条第7项的约定，物业公司有配合业主进行维权的相关义务。我们要求原告履行配合我们进行维权的合同义务。清朗物业公司曾于2020年向法院起诉我们，但后又向法院申请撤回了起诉，我们收到（2020）鄂0591民初805号民事裁定书后，未收到清朗物业公司的任何调解方案，我们在2020年11月、12月两次向运河佳苑小区业主委员会及清朗物业公司提交了申请解决方案，至今未得到答复。经审理查明，胡文轩、付红英系宜昌市运河佳苑小区的业主，其位于运河佳苑小区3-1-1104号的房产面积为127.87平方米。2017年5月，因被告胡文轩、付红英所住房屋楼栋的主管道破裂，导致被告家中墙体和地面渗水受损。被告向当时仍为运河佳苑小区提供物业服务的物业公司反映后，物业公司未组织协调对被告的房屋进行维修。被告遂自行垫付了费用，对房屋进行了维修。被告提交了2017年5月9日至5月15日的维修项目清单，以及维修费收款收据和收条3张，写明被告支付了水管配件费350元、实木线条款950元、水电安装费500元、磁砖拆除和清运费650元、人造石包管费1500元、地板拆除和安装费3850元、油漆、墙面和防水相关费用2585元，合计金额为10385元。因公共主管道破裂而导致被告私有房屋漏水产生的上述损失，符合动用房屋专项维修基金的条件。被告支付了房屋维修费用后，就维修费损失向运河佳苑小区业主委员会、清朗物业公司和2017年5月为小区提供物业服务的原物业公司均反映了情况，但未能得到解决。被告胡文轩、付红英自2017年7月1日起至2020年9月30日期间未缴纳物业服务费。同时查明，2017年6月15日，清朗物业公司与运河佳苑住宅小区业主委员会签订《运河佳苑小区物业服务合同》，约定合同期限为2年，自2017年7月1日起至2019年6月30日止。合同约定住宅的物业管理服务费为1.25元/月·平方米，业主可以选择按半年或者一年交纳物业服务费；业主经书面催缴，未能按时足额交纳物业服务费，且无正当理由的，应当按日千分之三的标准支付违约金。该合同第十八条约定，物业管理区域内共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用，原则上由清朗物业公司承担，若金额确实较大（单项超过3000元），超出清朗物业公司盈利能力承受范围之外的，可以申请共同协商确定费用承担方式；达到专项维修资金使用条件的，经业主委员会同意后，可按规定申请使用专项维修资金。未达到专项维修资金使用条件的由清朗物业公司负责维修、更新、改造；清朗物业公司在规定时间内未进行维修、更新、改造的，业主委员会可以进行维修、更新、改造；业主委员会支出的费用从清朗物业公司分成比例中扣减。第二十条约定，业主委员会按前期物业合同的约定协调、处理、解决本合同生效前发生的与物业服务活动相关的遗留问题，不因此影响清朗物业公司工作。在上述合同履行期间内，清朗物业公司为运河佳苑小区提供了物业服务。2018年12月11日，清朗物业公司向胡文轩、付红英发出《物业费催缴通知》，催促胡文轩、付红英支付拖欠的2017年7月1日至2018年6月30日物业服务费1918元。2019年4月9日，原告再次向被告催缴物业费。2020年7月17日，清朗物业公司向胡文轩、付红英发出《物业费催缴通知》，催促胡文轩、付红英支付拖欠的2017年7月1日至2020年6月30日物业服务费5754元。2020年9月28日，湖北诚昌律师事务所向胡文轩、付红英发出《律师函》，催促胡文轩、付红英在收到《律师函》后7日内向清朗物业公司支付拖欠的2017年7月1日至2020年6月30日物业服务费5914元。另查明，2020年9月2日，原告曾向法院提起诉讼，要求被告支付拖欠的物业服务费。被告收到诉状后，于2020年9月11日给原告递交了《回函》，写明被告曾向原告反映要求解决房屋漏水问题产生的维修费损失，原告接管小区物业后未协助被告联系相关损失赔偿事宜；近期墙体仍有渗漏，被告之前提出后也未得到原告的响应和回复，原告未履行联系开发商等相关单位维修房屋的义务。证明2017年5月份因墙体主管道破裂漏水导致房屋墙体、门窗损坏，该维修费用由我方自行垫付，此函件告知原告需联系开发商替我方维权的义务。并表示愿意就此事进行沟通与调解，但未得到原告的答复。原告于2020年9月23日撤回了对被告的第一次起诉，现又诉至法院。上述事实，有《运河佳苑小区物业服务合同》、《物业费催缴通知》及照片、《律师函》、《回函》、《民事裁定书》和当事人陈述及庭审笔录等证据证实。本院认为，清朗物业公司与运河佳苑住宅小区业主委员会签订《运河佳苑小区物业服务合同》符合法律规定，合法有效，合同双方应当按照约定履行合同义务。2017年5月，因公共管道破裂导致胡文轩、付红英家中房屋漏水，物业服务公司应当依照法律规定和合同约定及时为胡文轩、付红英提供维修服务，而非支付胡文轩、付红英房屋维修费损失。物业服务公司怠于履行维修职责，导致业主为避免损失的进一步扩大，影响房屋正常使用而自行垫付款项，联系施工人员对房屋进行维修，由此造成的后果应当由物业公司承担。物业公司对于进入小区施工的人员有管理的职权和便利，对胡文轩、付红英雇请施工人员进小区进行维修施工而产生的实际维修费损失，物业公司具有核实和收集证据的便利条件，应当能够基本确定胡文轩、付红英的维修费损失金额。原告虽于2017年6月15日才正式与运河佳苑住宅小区业主委员会签订物业服务合同，但在此之前的物业服务招投标和合同条款拟定期间，原告应当对运河佳苑住宅小区原有的物业服务状况和存在的物业服务纠纷充分了解，并在签订的物业服务合同中对此种情况进行约定。被告的房屋于2017年5月15日已基本维修完毕，在此之后被告向运河佳苑住宅小区业主委员会、清朗物业公司和原提供物业服务的物业公司均主张了维修费损失，作为普通业主，被告已尽可能的完成了自己应当履行的程序。2017年7月1日后运河佳苑小区的物业服务人虽然发生了变更，但原提供服务的物业公司和现提供物业服务的物业公司在合同招投标和小区管理工作移交时，应当对原物业服务合同期内的遗留问题作出处理或者约定，不能因物业服务人变更而导致普通业主维权困难。2017年5月15日后至2017年6月30日，清朗物业公司在运河佳苑住宅小区业主委员会的组织下与前物业公司办理交接手续时，未对被告的维修费损失协调处理。2017年7月1日清朗物业公司接手物业服务后，未积极履行协助被告维权的职责，造成被告的合法权益长期无法得到实现，应当承担相应的责任。因公共管道破裂导致业主房屋漏水，将会对业主正常使用房屋居住生活造成重大影响，是物业公司为业主提供物业服务的内容中基本、重要的部分，如业主经济条件有限无法垫付较高的维修费用，将造成业主面临居住生活困难的局面。物业公司不履行此项服务义务将构成物业服务基本不合格。物业公司对小区其他业主履行了基本的合同义务，不影响物业公司对房屋因渗水受损的被告构成违约。物业公司应当对被告的损失承担赔偿责任。被告的损失虽然产生在清朗物业公司的合同履行期之前，但被告主张损失赔偿的时间发生在清朗物业公司的合同履行期内。清朗物业公司在2017年7月1日后，应当积极向业主委员会申报被告房屋维修费的损失赔偿，但清朗物业公司未提供任何向业主委员会汇报相关情况，请求确定相关损失金额的材料，清朗物业公司的行为已构成其为被告提供物业服务部分不合格，应当承担相应的扣减物业服务费的责任。综合本案中清朗物业公司与运河佳苑住宅小区业主委员会签订的《运河佳苑小区物业服务合同》约定，应当扣减被告的物业服务费3000元。被告胡文轩、付红英实际还应当支付原告物业服务费3234元（6234元-3000元）。被告拖欠物业服务费的情况不属于《运河佳苑小区物业服务合同》约定的无故拖欠情形，关于清朗物业公司主张的欠缴费用的违约金及迟延支付期间的相应利息，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第三十六条、第三十八条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告胡文轩、付红英于本判决生效之日起十五日内支付原告湖北清朗物业管理有限公司2017年7月1日至2020年9月30日期间的物业管理费3234元。二、驳回原告湖北清朗物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76元（已减半，原告已预交），由被告胡文轩、付红英负担。本判决为终审判决。审判员 张 莉二〇二一年三月二十九日书记员 蔡慧丽