河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终393号上诉人（原审原告）：李静，女，1996年1月28日出生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：颜秀丽，女，汉族，住河南省陕县，系李静母亲。被上诉人（原审被告）：河南通宝置业有限公司，住所地河南省三门峡市湖滨区虢国路崖底街道办事处院内。法定代表人：张廷领，该公司总经理。委托诉讼代理人：张连峰，河南新砥柱律师事务所律师。上诉人李静因与被上诉人河南通宝置业有限公司（以下简称“通宝置业”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初4275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李静上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判支持李静的一审诉讼请求。事实及理由：一审判决认定事实和适用法律错误。（一）认定事实错误。无任何证据证明通宝置业已经通知李静接房，一审判决书也明确认定通宝置业未能提供证据证明通知李静接房；通宝置业提供了其通知其他大批住户接房的电话通话录音，却未提供通知李静的电话录音，证明通宝置业未向李静通知交房。（二）一审认为“涉案房屋除五大主体验收外，还必须经过消防、公安等国家职能部门验收才能交付，没有合同及法律依据”，明显错误。1、双方的《房屋买卖合同》第11条明确约定“所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。该“两书”仅有五大主体验收是不能取得的，应该经过综合验收。通宝置业至今未提供“两书”，依据合同约定，即使通宝置业通知了李静，李静也可以拒绝接房。2、通宝置业至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，即该工程至今未通过相关政府职能部门（公安消防、环保、规划等部门）的验收。五大主体验收只是建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位五家在竣工报告上签字。房屋交付还应有质监、规划、公安消防、人防等政府职能部门的验收。《中华人民共和国消防法》第13条规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”。《中华人民共和国建筑法》第61条规定，“交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的额工程保修书，并具备国家具备的其他竣工条件（环保、消防、规划等）。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《建设项目环境保护管理条例》第19条规定，“编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或者使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入生产和使用。”《建设工程质量管理条例》第49条规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收后15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。综上，房屋交付还应当通过质监、公安消防、环保等部门的验收，这是国家的强制性规定。通宝置业辩称，第一、通宝置业没有举出证据证明已经通知李静交房，是因为售楼部人员工作失误将电话通知的证据遗失。一审时被上诉人曾经说过，小区80%以上的业主已经交房，足以证明通宝置业通知了当时符合交房条件的所有业主。一审法院正是在此基础上往后酌情延伸了11天计算至2019年11月30日，留了合理期限。第二、按照双方签订的商品房买卖合同的约定，房屋经过五大主体验收即符合双方约定的交房条件。通宝置业是按照合同的约定将经五大主体验收的房屋交付李静，没有违反合同约定。一审法院在综合考虑上述证据以及双方合同约定的基础上判决通宝置业支付逾期交房违约金，有事实依据，应当依法予以维持。李静向一审法院起诉请求：1、通宝置业交付符合双方《商品房买卖合同》约定的房屋；2、判决通宝置业支付违约金至房屋交付之前一日，按照李静已付房款253472元的每日万分之二计算，自2019年4月1日暂计算至2020年4月7日，共计371天，为18808元；3、本案诉讼费由通宝置业承担。一审法院认定事实：2018年11月2日，李静与通宝置业签订《商品房买卖合同》1份，约定：第三条、买受人购买的商品房位于商务中心区锦语天权小区3幢29层2903号房，建筑面积54.51平方米。第四条、按建筑面积计算，每平方米4650.01元，总金额253472元。第六条、付款方式，一次性付款，约定金额为253472元，付款时间为2018年11月2日。备注：买受人于2018年11月2日前一次性付清总房款。第八条、出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经五大责任主体验收后并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未交清房款，税、费的及水、电、物业费的；3、其他非出卖人原因的情形见附件四《补充协议》。第九条、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1．自出卖人发出交付通知注明的交付日期届满之日，视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，该房屋风险责任随之转移给买受人，同时买受人应承担交付日起的物业管理等各项费用；2．见附件四《补充协议》。合同附件四《补充协议》约定，第五条交付期限合同第八条约定的非出卖人原因指以下情形：1、有关法律、法规、政策等变化导致项目暂停、中止施工或停工建设，致使交付延迟的；2、因政府规划变更、政府或市政部门负责市政配套设施延误，导致项目延期的；3、持续雨、雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；4、突发性自然灾害、公共事件等导致施工受阻或停工的；5、政府或政府部门审批不及时，造成工程延期的；其他出卖人不能预防和控制的因素。发生上述情形，出卖人在30日内通知买受人后，交付期限顺延，出卖人不承担违约责任。第六条交接约定：出卖人已发出通知，买受人未按期到现场办理交付的，视为出卖人已按本合同约定条件向买受人交付，并从该日起计算商品房的保修期。出卖人通宝置业盖章确认，李静签字确认。合同签订后，李静按合同约定交付购房款，通宝置业向李静出具收据3份。2020年8月23日，李静从通宝置业处接房。2019年11月18日，案涉房屋所在的锦语天权花苑3号楼竣工验收，分别由建设、监理、施工、设计、勘察五大责任主体单位加盖公章验收合格。锦语天权花苑3号楼共有162户业主，其中有约90户业主接房时间在2020年11月19日。一审法院认为，李静与通宝置业签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。本案争议的焦点为涉案房屋是否具备交付条件、逾期交房的天数，以及逾期违约金的计算标准。关于涉案房屋是否具备交房条件。五大责任主体对涉案房屋进行了验收，并于2019年11月18日验收合格，符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，李静主张涉案房屋除五大主体验收外，还必须经过消防、公安等国家职能部门验收才能交付，没有合同及法律依据，法院不予采纳，故涉案房屋具备交付条件，且通宝置业已经于2020年8月23日向李静交付了房屋，履行了合同约定的交房义务，故李静第一项诉讼请求，法院不予支持。关于逾期交房的天数，合同约定通宝置业应当在2019年3月31日之前交付房屋，故逾期天数应当自2019年4月1日开始计算。2019年11月18日，3号楼房屋五大主体验收合格，通宝置业开始陆续通知购房户接收房屋，虽然通宝置业未能提供证据证实其于2019年11月18日通知李静于次日接房，但是根据日常经验和生活常识，以及3号楼于2019年11月19日已经有部分业主接房，法院认定通宝置业在房屋主体验收合格后一定期限内通知了李静，结合本案实际情况，法院认定通宝置业在2019年11月30日前的合理期限内通知了李静，故逾期天数应计算至2019年11月30日，共计244天。关于违约金，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定逾期交付房屋的违约金计算标准为已付房款的日万分之二。李静请求按日万分之二的标准计算违约金，未超出合同约定及法律规定范围，法院予以支持。通宝置业抗辩约定违约金过高，请求酌减，但没有提供足够证据证明其主张，法院不予采纳。综上，通宝置业应向李静支付逾期交付房屋违约金12369.43元（253472元×0.0002×244天）。综上所述，李静诉讼请求，部分于法有据，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决：一、河南通宝置业有限公司支付李静逾期交房违约金12369.43元；限于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回李静的其他诉讼请求。案件受理费190元（已减半收取），由李静负担40元，河南通宝置业有限公司负担150元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二，一、经质监、规划、公安消防、人防等政府职能部门的验收是否是交付本案涉案商品房的必要条件；二、一审计算逾期交房违约金的起算点是否正确。关于房屋交付条件问题，上诉人主张涉案商品房未经质监、规划、公安消防、人防、环保等政府职能部门验收，不符合交付条件上诉请求，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”消防法、建筑法等法律关于未经验收或者验收不合格建筑物不得投入使用的规定，系管理性规范，而非效力性强制性规范，将未经消防验收或验收不合格的房屋投入实际使用的，主要承担的是行政责任乃至刑事责任。2018年11月2日李静与通宝置业签订《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经五大责任主体验收后并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”虽然李静认为经过质监、规划、公安消防、人防等政府职能部门的验收是交房条件之一，但是双方对此在合同中并无明确约定，依据民法基本原理，李静将质监、规划、公安消防、人防等政府职能部门的验收作为必要交房条件没有合同依据，该上诉理由不予支持。当出现逾期交房情形时，李静并未选择依约解除商品房买卖合同，而是选择继续履行合同，对于房屋未经过质监、规划、消防、人防、环保等政府职能部门的验收所产生的民事法律后果，购房人可在开发商因此出现逾期办证的违约情形时依约另行主张权利。关于逾期交房违约金计算期间问题，一审法院已经查明，本双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限中明确约定，出卖人（通宝置业）应当在2018年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经五大责任主体验收条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。补充协议6.1条约定，出卖人已发出通知，买受人未按期限到现场办理交付的，视为出卖人已按本合同约定向买受人交付。二审询问中李静自认于2020年8月底拿到钥匙，9月初已经开始装修。2019年11月18日3号楼商品房经五大主体验收合格后，通宝置业开始陆续通知购房户接收房屋，虽然通宝置业未能提供证据证实其于2019年11月18日通知李静于次日接房，但是根据日常经验和生活常识，以及3号楼于2019年11月19日已经有部分业主接房的事实，结合本案实际情况，一审法院认定通宝置业在房屋主体验收合格后一定期限内通知了李静并无不当。一审法院认定通宝置业在2019年11月30日前的合理期限内通知了李静，逾期天数计算至2019年11月30日，按照合同第九条标准计算违约金12369.43元并无不当。综上所述，李静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由上诉人李静负担。本判决为终审判决。审判长  范敏英审判员  李 琦审判员  张攀峰二〇二一年三月二十九日法官助理杜晓梅书记员刘锦锋