山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1483号 上诉人（原审原告）：赵提，女 委托诉讼代理人：张金樱，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡永真，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：冷丽，女 上诉人（原审被告）：郭福龙，男 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：苏源，山东文康律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：孙凯，山东文康律师事务所律师。 上诉人赵提，上诉人冷丽、上诉人郭福龙因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初769号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵提上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，并改判冷丽、郭福龙返还赵提购房款900万元并支付利息(自2004年11月18日起至返还购房款之日止，以900万元为基数按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息，暂计算至2019年11月25日为8428400元)；2.本案一审、二审全部诉讼费、保全费、评估费由冷丽、郭福龙承担。事实与理由：一审判决认定事实有误，适用法律不当，判决显失公平。一、赵提对涉案房屋的合法性尽到了审慎义务，没有缔约过失责任。赵提在购买涉案房屋的过程中尽到了在其认知范围内所应尽到的审慎义务，认为其是合法建筑才与冷丽、郭福龙签订房屋买卖协议并支付对价。赵提在与冷丽、郭福龙签订合同时从冷丽、郭福龙处获得的《集体土地建设用地使用证》、《关于同意沙子口董家埠等村补办使用土地手续的批复》等文件，直到涉案房屋被青岛市崂山区综合行政执法局下达《限期拆除决定书》时才得知是虚假且与涉案房屋没有任何关系，涉案房屋是违章建筑。赵提为再次确定房屋的合法性，2011年5月16日涉案房屋所在街道流清河社区居民委员会及村办企业青岛清河天任实业发展有限公司对赵提与冷丽、郭福龙的买卖做出见证并在赵提与冷丽、郭福龙签订的协议上签字盖印，充分证明了此时赵提与冷丽、郭福龙之间的房屋及土地转让的事实还是被政府基层组织所认可的，这也充分证实赵提作为个人当时已穷尽所能，对冷丽、郭福龙转让的房屋土地尽到了审慎义务，并没有缔约过失责任。二、赵提因冷丽、郭福龙的欺骗损失惨重。一审判决使得不诚信当事人因合同无效而获益。赵提支付900万元的对价是为获得合法建筑。冷丽、郭福龙却以虚假的文件骗取了合法建筑的对价，加上社区居委会的见证，赵提凭个人的认知有理由充分相信涉案房屋的合法性，故对房屋进行了大规模的装修，投入资金高达四百多万。最高人民法院相关通知规定，在确定合同无效后财产返还或折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同无效而获益。三、一审判决显失公平，适用法律不当。赵提与冷丽、郭福龙签订房屋买卖合同时，冷丽、郭福龙的房屋早已建成并使用。其建筑成本的损失是房屋被定性为违章建筑所致，其建筑成本损失与房屋买卖合同无效之间并无任何因果关系，冷丽、郭福龙理应自行承担违章建筑被拆除后的建筑成本损失，赵提没有返还涉案房屋或折价返还的义务。赵提自2004年前交付给冷丽、郭福龙900万元的房款，冷丽、郭福龙使用该资金至今已有16年之久，无论是冷丽、郭福龙将该笔资金用来购房还是理财或者是直接存入银行均应有巨额的收益。一审判决支持了冷丽、郭福龙支付其房屋使用费的请求，驳回赵提要求冷丽、郭福龙支付资金使用费的请求，相当于使冷丽、郭福龙因出售违章建筑双重获利(无偿使用了十六年900万元房款，同时利用违章建筑收取了640余万元的房屋使用费)，而赵提双重受损。根据最高人民法院相关通知规定，合同无效时，在确定损害赔偿范围时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要考虑在确定财产返还范围时已经考虑过的财产增值或者贬值因素，避免双重获利或者双重受损的现象发生。双务合同无效时，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵消。一审法院违背了最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，使赵提双重受损，冷丽、郭福龙双重获利，显失公平。四、赵提在使用涉案房屋时，基本常年空置，雇佣一对夫妇看护打理。曾作为赵提女儿注册公司地址，但并不实地经营(注册的是养老项目公司，但室内装修均是按照会所布置)。直到2017年9月，赵提给一老乡经营高端民宿，试营业两个月不合适便不再合作。一审法院委托评估房屋使用费过高，偏离了市场租赁价格，赵提一审已提出异议，并且该评估价格并未考虑赵提对房屋进行装修的因素。不应作为定案依据。综上，一审判决认定事实有误，适用法律错误，显失公平，请求二审法院依法改判。 冷丽、郭福龙辩称，一、冷丽、郭福龙所提供的涉案相关资料都是真实的，在双方签订合同之前，赵提就已经审核过，而且也经过了所在街道、社区的证实。二、冷丽和郭福龙没有任何欺骗行为，涉案合同是双方自愿签订并已履行完毕。赵提购买涉案房屋并且使用了十六年以上，至于此后行政机关以十多年之后的行政规划为由认定其为违章建筑，并不是双方签订合同时的状态。而且，就涉案房产本身的性质而言，双方都是无异议的。因此，无论涉案房产在时过境迁之后是否违反行政规划，双方当事人签订的合同是有效的。三、在本案中冷丽与郭福龙也已提出上诉，请求依法驳回赵提的上诉请求，并且依法改判驳回上诉人赵提的全部诉讼请求。 冷丽、郭福龙上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回赵提一审全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费用由赵提承担。事实与理由：一、涉案“永不反悔《协议书》”是双方真实意思表示，双方应根据本协议书的内容诚信履约。2001年9月19日，在冷丽、郭福龙及赵提房屋买卖合同签订当日，赵提亲笔手写的《协议书》明确载明并约定：“因该房屋处于崂山特殊的地理环境，冷丽只能出具集体土地建设用地使用证、村委出具的购地款证明及丈量证明，赵提愿接收上述手续。如遇国家政策变化及相关问题，赔偿款归赵提所有。冷丽并承诺五年内如遇政策性拆迁将在一年内返还赵提人民币贰佰万元正。双方永不反悔。冷丽的丈夫及直系亲属均无权参入本协议，子孙及后人于该房屋无关。”因此，基于民事行为意思自治的根本原则，该《协议书》的约定对赵提和冷丽双方均具有约束力。首先，双方明确约定“如遇国家政策变化及相关问题，赔偿款归赵提所有”，相对应的“如遇国家政策变化及相关问题”而产生的风险也应当由赵提承担。其次，双方已经明确约定“五年内如遇政策性拆迁将在一年内返还赵提人民币贰佰万元正”。其中已经对政策性拆迁的风险进行了约定，即使在五年内遇到政策性拆迁也只是返还200万元，而涉案房屋在2019年遭遇到政策性拆迁，早已超过了约定的五年期限，已经无权要求返还。综上，赵提亲笔手写并由双方签订的《协议书》是双方真实意思表示，双方还特别约定双方永不反悔。说明赵提对房屋当时状况及交易风险不仅明知，而且自甘承担。双方应根据本协议书的内容诚信履约，赵提一审诉请不应得到支持。二、一审法院关于涉案合同效力的认定错误，涉案《房地产买卖合同书》合法有效。第一，涉案标的物所占用土地有青岛市崂山区土地管理局填发的集体土地建设用地使用证，用途为住宅。因此冷丽、郭福龙是在涉案土地上基于合法建造，原始取得涉案房产的所有权和处分权。在涉案合同签订之日，该房屋并不是违法建筑。第二，冷丽、郭福龙与赵提就涉案标的物的买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，建立在当事人对涉案标的物的法律状态具有清醒认识的基础上，并不存在欺诈等行为，涉案合同并不符合合同法规定的合同无效或者可撤销可变更的法定事由，涉案合同合法有效。第三，涉案房屋未办理过户并不影响合同效力，冷丽、郭福龙与赵提签订的《房地产买卖合同书》中约定，待条件成熟时，冷丽、郭福龙需配合赵提办理过户等手续。在条件不成就或无法成就时，冷丽、郭福龙无需承担协助过户责任。且在赵提提起的针对涉案房屋拆除行为的行政诉讼中，已经认定赵提系涉案房屋的权利人及管理人，要求拆除涉案房屋的行政决定是针对赵提作出，赵提亦以权利人的身份提起行政诉讼及上诉，如果认定涉案合同无效，则具体行政行为中的行政相对人落空，与既有生效判决发生冲突。第四，即使涉案房屋在多年后被认定为违法建筑，亦不影响合同效力。对于当事人订立的买卖合同，其只要符合合同法相关规定，其法律效力应当是有效的，因为买卖合同的债权效力取决于订立该买卖合同的负担行为的效力，不应由出卖人的物权处分行为的效力来决定，违法建筑的违法性亦不能阻却该买卖合同的有效成立，违法建筑无法初始登记的直接后果仅是导致无法办理产权过户登记，并不能影响买卖合同的效力。第五，若认定涉案合同无效，有违公平及诚实信用原则。赵提在2001年花费900万元购买涉案标的物，其应负有足够的审慎义务，赵提在明知冷丽、郭福龙仅能提供当前资料的前提下，不仅在合同中明确该房屋处于崂山特殊地理位置，存在政策性拆除可能，要求如有补偿全部归其所有，根据公平原则，赵提在承受该可能的补偿的同时，亦应自担风险；赵提为防止冷丽、郭福龙反悔，主动要求并亲自手写了《协议书》，约定如果五年内遇到拆迁，由冷丽、郭福龙返还款项200万元，五年之后则无需返还，协议同时约定了冷丽、郭福龙子孙后人均与涉案房屋无关。这说明赵提对房屋时状及交易风险不仅明知，而且自甘。赵提实际占有涉案房屋将近二十年，有足够时间按照当时的规定申报及补办各类手续，实现涉案房屋的合法化，但赵提未采取任何行动，放任涉案房屋被行政认定为违法建筑。现冷丽、郭福龙无任何违约行为，赵提在占有及使用涉案房屋将近二十年之后，要求认定合同无效并返还房款，严重有违诚实信用原则。三、一审法院错误采纳不合理的评估报告，属于对房屋使用价值的事实认定错误，据此判决冷丽、郭福龙返还赵提2595076元显失公平。在涉案房产使用价值的评估过程中，冷丽、郭福龙向评估机构提供了冷丽与青岛国人科技股份有限公司签订于1998年12月21日的《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期限为1999年1月1日至2000年12月31日，年租金为48万元。但评估报告中，2001年9月-2002年9月和2002年9月-2003年9月的年租金分别只有32.0746万、31.8821万元，直至2015年9月-2016年9月，其评估的租金市场价格方为47.9万余元。因此该评估报告确定的市场租金价格不符合客观实际，该价格远低于实际市场价格。同时，在评估过程中，冷丽、郭福龙还向评估机构提供了青岛市崂山区人民法院(2018)鲁0212民初2651号民事判决书，该判决书所涉房屋与本案所涉房屋处于同一位置，判决书中载明：“根据被告提供该地段的房屋租赁费用，酌定原告按每月35000元计算……租赁费用”，该案中所涉不动产只有一座两层楼房和平房三间，面积300余平方米，而本案中，建筑为4层且面积达1100余平米，参考该法庭认定的租金价格，仅同时期(2018年9月-2019年9月)的租赁费用即达140万余元。该评估报告确定的市场租金价格不符合客观实际，远低于实际市场价格。第三、本次评估的土地面积、建筑面积单纯分别依据《集体土地建设用地使用证》和《赵提所属建筑面积汇总表》的数据错误，不符合实际情况。尽管《集体土地建设用地使用证》中载明使用面积为151.875平方米，但结合《建设用地申请书》载明的建筑面积为367平方米、双方签订的《房地产买卖合同书》所载土地面积为0.74亩(合493平方米)以及现场勘查的情况，可以充分证明单纯依据《集体土地建设用地使用证》确认土地使用面积与实际情况不符。该鉴定所依据的土地面积严重低于实际面积，因此评估的租赁市场价格严重低于实际价格。针对一审评估结果，冷丽、郭福龙向评估机构提出异议并要求进行书面答复，但评估机构不仅答非所问而且回避异议人的问题，一审法院以该评估报告作为定案依据，不仅属于事实认定错误，要求冷丽、郭福龙返还更有违公平原则。综上，一审法院对涉案合同的效力认定错误，同时对涉案房屋价值的相关事实认定错误，判决结果有违公平原则，故请求人民法院对本案依法改判。 赵提辩称，冷丽、郭福龙的上述请求及事实理由没有事实及法律依据，应当予以驳回。一、涉案房屋已经生效判决认定为违章建筑，根据合同法的规定，涉案合同因违反法律强制性规定而无效这一事实非常清晰，而合同无效，自始、当然无效，其合同内容对双方不具有约束力。本案并非合同双方违约履行合同导致合同无效，因此冷丽、郭福龙提出的因合同约定而不承担责任的意见没有法律依据。关于合同有效的意见亦因违反法律规定而不成立。二、一审所采纳的评估报告认定的房屋使用价值偏高，未考虑涉案房屋的装修情况，且上诉人购买房屋后一直作为私人住所使用，而评估报告参照的租金及冷丽、郭福龙提出的对外出租经营的租金均作为经营性房屋评定租金，与事实不符，明显抬高了房屋使用价值。三、一审法院支持冷丽、郭福龙房屋使用费的主张，而不支持赵提资金占用利息的主张，使得赵提遭受双重损失，冷丽、郭福龙双倍获益，明显显失公平。因此，冷丽、郭福龙的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。 赵提向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认赵提与冷丽、郭福龙于2001年9月19日签订的《房地产买卖合同书》无效；2.依法判令冷丽、郭福龙返还赵提购房款900万元；3.本案诉讼费用由冷丽、郭福龙承担。后追加诉讼请求：依法判令冷丽、郭福龙支付赵提自2004年11月18日起至返还购房款之日止，以900万元为基数按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息。 一审法院认定事实如下：赵提与冷丽、郭福龙均非崂山区××街道××区居民，冷丽与郭福龙系夫妻关系。2001年9月19日，冷丽、郭福龙作为甲方，赵提作为乙方签订房地产买卖合同，约定甲方将其自有的位于青岛市崂山区××镇××村××亩及其地上建筑物住宅（建筑面积约1000平方米）及其院、房内附属设施整体出卖给乙方，总价款900万元。乙方于甲方交付其集体土地建设用地使用证及相关证明材料（村委的地款证明、丈量证明、青岛市崂山区青崂政地字【1994】90号文件）后将房款一次性支付甲方。甲方保证该土地及其地上建筑物无纠纷，并未设定担保及抵押；甲方待条件成熟时需配合乙方办理土地房产过户等手续；如遇政府拆迁改造，拆迁补偿所有费用归乙方所有。同日，冷丽作为出让方、赵提作为受让方签订手写协议书一份。协议书载明，因该房屋处于崂山特殊地理环境，冷丽只能出具集体土地建设用地使用证、村委出具的购地款证明及丈量证明。赵提愿接收上述手续。如遇国家政策变化及相关问题，赔偿费归赵提所有，冷丽并承诺五年内如遇政策性拆迁将在一年内返还赵提人民币贰百万元整，双方永不反悔。上述协议签订后，直至2004年11月18日赵提分多次将房款900万元支付给冷丽、郭福龙；赵提称涉案房屋系在2004年11月18日付清房款后交付，冷丽称2004年11月涉案房屋移交给赵提。2011年5月16日冷丽、郭福龙作为甲方，赵提作为乙方，青岛市崂山区××街道××区居民委员会及青岛清河天任实业发展有限公司作为见证人签订协议书一份。协议书载明，甲方在沙子口街道办事处流清河村委会享有使用权的房屋及土地已转让给乙方赵提，因面临转让房屋所属土地建设用地使用权变更现无法办理的情况，双方同意如该土地遇建设用地使用证需要颁发新证或换证等情况，乙方可直接持本协议申请换发新证且新证的土地使用权直接变更登记为乙方，乙方无需再向甲方支付任何对价。关于案涉房屋，一审法院在审理赵提诉被告青岛市崂山区综合行政执法局、第三人冷丽、郭福龙撤销限期拆除决定一案中［案号（2019）鲁0212行初22号］，查明2018年5月16日9时30分，青岛市崂山区综合行政执法局的工作人员在青岛市崂山区××街道××区大平岚港务局水厂东侧的涉案房屋进行现场勘验，并制作笔录，内容：经现场勘验，当事人赵提所建设的房屋位于青岛市崂山区××街道××区大平岚港务局水厂东侧，共三层，房屋结构为砖混结构，现已完工……2018年7月12日16时，青岛市崂山区综合行政执法局对赵提进行调查，并制作调查笔录，在该笔录中，赵提称其是购买第三人冷丽的房屋。在接收房屋后，未进行改建扩建，未办理土地规划建设等相关手续。2018年7月6日，青岛市崂山区综合行政执法局作出青崂综法拆决字［2018］第Ｆ0002号《限期拆除决定书》，内容：……经查,你未经规划部门批准,擅自在崂山区××街道××区大平岚港务局水厂东侧违法建设房屋一处,面积1110.5平方米,现已建成,违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款之规定,依据《青岛市城市管理相对集中行政处罚权条例》第五条第（二）项和《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定,责令你自收到本决定书之日起七日内自行拆除所建违法房屋……另查明，2018年5月16日，青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局就《关于崂山风景区核心游览区违法建设相关情况》作出说明，认为“经我局执法人员会同景区行政执法大队，对流清河社区涉嫌违法建设现场核实，并通过对流清河社区主要负责人及原社区负责人调查核实，涉嫌违法建设当事人姜玲、赵提所提供的《关于同意沙子口董家埠等村补办适用土地手续的批复》（崂政地补自（1998）94号）及《青岛市崂山区人民政府关于××镇××村××房申请使用土地的批复》（青崂政地字（1994）90号）文件中，批准流清河社区所使用的土地，不包括姜玲、赵提在流清河社区大平岚处所建房屋占用的土地”。后，青岛市崂山区综合行政执法局函询青岛市规划局崂山分局，落实崂山风景区核心游览区内相关房屋宅基地审批手续问题，青岛市规划局崂山分局于2018年5月23日回函称，该局自成立以来未在集体建设用地上核发过规划许可证手续。一审法院审理该案后认为，关于涉案房屋是否属于违法建筑的问题。根据青岛市崂山区综合行政执法局的调查和庭审当事人的陈述，赵提和冷丽、郭福龙均认可未办理建设规划施工许可证。即使赵提提交了《集体土地建设用地使用权证》，但是该证载明的面积与赵提和冷丽、郭福龙签订的《房屋买卖合同书》载明的面积不一，不能认定系同一房屋。同时，青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局出具的《关于崂山风景区核心游览区违法建设相关情况》、青岛市规划局崂山分局的回函，均证实了涉案房屋无合法手续。因此，青岛市崂山区综合行政执法局认定涉案房屋属于违法建筑的事实成立……赵提作为违法房屋的管理人和占有人，是适格的处罚主体。青岛市崂山区综合行政执法局的执法程序合法，适用法律正确。遂于2019年3月27日判决：驳回赵提的诉讼请求。赵提不服该判决，上诉至本院【案号（2019）鲁02行终325号】，该案于2019年7月1日作出判决：驳回上诉，维持原判。后崂山区综合行政执法局于2019年7月26日作出强制拆除催告书，再次催告赵提于2019年7月31日前自行拆除所属违法房屋，否则将依法强制拆除。案涉房屋现已拆除。本案审理过程中，一审法院依冷丽、郭福龙申请委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司对案涉房屋自2001年9月19日至2019年9月23日期间的市场租金价格进行评估。2019年11月5日，评估机构出具房地产估价报告，按年度对上述期间的年租金数额进行了评估（详见评估报告），冷丽、郭福龙支付评估费用65000元。冷丽、郭福龙针对该报告提出书面异议，评估机构进行了书面回复。另，冷丽主张案涉房屋由冷丽、郭福龙于1993年左右出资建成，并按照会所经营用途进行装修，建成后一直作为会所、民宿使用，1999年1月出租给青岛国人科技股份有限公司，此后也是一直经营会所，2003年该房屋经营的“圆山会舍”由冷丽管理经营。 对有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 冷丽、郭福龙提交青岛那由他酒店管理有限公司企业信息系统公示报告及公众号文章、艺龙网页打印件。欲证明赵提曾经将涉案房地产出租给青岛那由他酒店管理有限公司用于经营高端的“那由他海景民宿”，赵提也因而获得了巨额收益。赵提质证称，赵提与青岛那由他酒店管理有限公司负责人是老乡关系，2017年9月双方口头约定试用两个月，如果可以再行签订租赁合同，试用期后那由他酒店认为达不到预期所以不再合作签约，赵提从中未获益。冷丽、郭福龙提交青岛承德向善投资有限公司企业信用信息公示报告（报告显示公司成立日期为2014年6月23日）。欲证明赵提使用涉案房地产经营养老项目公司，并以该房地产作为经营场所注册了青岛承德向善投资有限公司，该注册经工商行政部门批准，证明涉案房地产经工商行政机关认可，可以合法使用。赵提质证称，真实性无异议，2014年6月23日赵提曾在涉案房屋注册过一个公司，法定代表人是赵提的女儿，当时一直在上学，没有实际经营。因赵提对上述证据真实性不持异议，故对证据真实性予以确认。 一审法院认为，关于双方2001年9月19日签订的《房地产买卖合同书》效力问题。根据相关行政部门作出的行政决定及生效行政判决的认定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，系违法建设的房屋，且《集体土地建设用地使用权证》载明的面积与双方签订合同载明的面积不一致，现房屋已被依法拆除。双方签订的涉案房屋买卖合同因涉案房屋系违法建筑而违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。冷丽、郭福龙有关合同有效的辩解意见，不予采信。冷丽、郭福龙在案涉房屋未取得建设工程规划许可证的情况下依然向赵提出售该房屋，并承诺在过户条件成熟可办理时配合赵提办理房屋权属过户手续，其作为出售方应对合同无效承担过错责任；而赵提作为买受方，在冷丽只能出具集体土地建设用地使用证、购地款证明、丈量证明等材料的情况下，仍选择接收上述手续、购买案涉房屋，亦应承担一定责任。 根据合同法的相关规定，合同被认定为无效，基于合同取得的财产应当予以返还，案涉房屋已经拆除，无法返还，冷丽、郭福龙收取的房款900万元应当返还赵提。案涉房屋系违法建筑而被行政部门依法予以拆除，并非赵提使用涉案房屋不当而导致，涉案合同无效并不是导致涉案房屋被拆除的原因，因此，涉案合同无效给各方造成的损失应由各方自行承担，而被告方直接损失主要为房屋建筑成本等，原告方直接损失主要为购房款的利息，故赵提要求冷丽、郭福龙支付利息的诉讼请求，不予支持。因双方均认可2004年11月交付案涉房屋，至2019年3月27日案涉房屋被生效判决认定为违法建筑之前，赵提居住使用案涉房屋近15年，根据公平原则，应支付冷丽、郭福龙2004年12月至2019年3月期间的房屋使用费。关于使用费标准，一审法院已依法委托青岛习远房地产土地评估造价咨询有限公司对案涉房屋上述期间的市场租金价格进行评估，赵提与冷丽、郭福龙虽对评估结论持有异议，但均未提交足以推翻该意见的证据，故对该评估结论予以采信。根据评估结论中对上述期间年租金数额的认定，赵提应支付冷丽、郭福龙2004年12月至2019年3月期间的房屋使用费6404924元（324732元÷12个月×10个月+357529元+387204元+412373元+426806元+439610元+440050元+452811元+468659元+470534元+479004元+479004元+515887元+535491元+538704元÷12个月×6个月）。上述两项给付义务相互折抵后，冷丽、郭福龙应返还赵提购房款2595076元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认赵提与冷丽、郭福龙于2001年9月19日签订的《房地产买卖合同书》无效；二、冷丽、郭福龙于判决生效之日起十日内返还赵提购房款2595076元；三、驳回赵提的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费126370元，保全费5000元，共计131370元，由赵提承担111809元，冷丽、郭福龙承担19561元；评估费65000元，由赵提承担32500元，冷丽、郭福龙承担32500元。 二审期间，双方均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审期间争议的焦点问题为：涉案房屋买卖合同的效力及法律后果。根据相关行政部门作出的行政决定及生效行政判决认定，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，且《集体土地建设用地使用证》载明面积与涉案合同载明面积不一致，属违法建筑并已被拆除。涉案房屋买卖协议因违反法律、行政法规强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案因涉案违建房屋已被拆除，无法返还，而该房屋系建成后出售，非因赵提改建、扩建或使用不当所致，故该房屋被拆除而无法返还与赵提在购买房屋时是否尽到审慎注意义务不存在因果关联，因此，涉案房屋建筑成本的损失应由冷丽、郭福龙自行承担。冷丽、郭福龙因出售该违建房屋收取的房款900万元应当返还赵提。冷丽、郭福龙在涉案房屋未取得建设工程规划许可证的情况下向赵提出售房屋，并承诺在过户条件成熟可办理时配合赵提办理房屋权属过户手续，其作为房屋出售方对合同无效存在过错，赵提在冷丽、郭福龙只能出具集体土地建设用地使用证、购地款证明、丈量证明等材料的情况下，仍购买涉案房屋，亦存在过错。对于冷丽诉请的购房款利息，因冷丽、郭福龙对赵提支付的购房款占有使用期间，赵提亦占有使用涉案房屋，该两笔费用应相互抵销。一审法院判令赵提向冷丽、郭福龙支付房屋占有使用费，却对赵提要求冷丽、郭福龙支付购房款利息的诉讼请求不予支持，有失公允，本院对此予以纠正。 综上所述，赵提的上诉请求部分成立，本院予以支持；冷丽、郭福龙的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初769号民事判决第一项； 二、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初769号民事判决第三项； 三、变更山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初769号民事判决第二项为：冷丽、郭福龙于本判决生效之日起十日内返还原告赵提购房款900万元； 四、驳回赵提的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费126370元、保全费5000元，共计131370元，由赵提负担65685元，冷丽、郭福龙负担65685元；评估费65000元，由冷丽、郭福龙负担；二审案件受理费138361元，由赵提负担69180.5元，由冷丽、郭福龙负担69180.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年三月三十日 法官助理  钟速成 书 记 员  韩明玉 书 记 员  李春雨