湖南省古丈县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘3126民初83号 原告：张红艳，女，1971年1月12日出生，住湖南省古丈县。 委托诉讼代理人：潘春光，湖南新世纪律师事务所律师，一般代理。 被告：湘西自治州经典房地产开发有限公司，住所地：古丈县古阳镇太阳城城烟草公司售楼部。 法定代表人：李德双，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李成云，男，1972年10月12日出生，涉案工程负责人，苗族，住湖南省泸溪县，特别代理。 委托诉讼代理人：向晓丽，湖南新世纪律师事务所律师，一般代理。 原告张红艳与被告湘西自治州经典房地产开发有限公司（以下简称经典公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张红艳的委托诉讼代理人潘春光、被告经典公司的委托诉讼代理人李成云、向晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张红艳向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令由被告在本案判决后一个月内，按照设计要求对原告所购房屋（含公摊部分）及其相关附属工程进行施工完善，直至达到质量合格为止，否则，由被告承担相应的损失。2、请求依法判令由被告于本案判决后两个月内，为原告所购房屋办理不动产权证。3、请求依法判令由被告向原告支付逾期交付所购房屋的违约金，该违约金的计算办法为“逾期天数＊已交付房价款120500元＊万分之五”，该逾期天数的计算办法为“自合同约定的被告应当交房日的第二日起，至原告实际占有该房之日为止”。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年12月29日签订了《古丈县商品房销售合同》，合同约定原告购买由被告开发修建的位于古丈县××镇××小区××楼××幢××号房，房屋合同总价为378214元（实际房屋总价为386226.6元），交付房屋时间为2018年6月30日前。办理不动产权证时间为：交付房屋后365日内。并约定出卖人逾期交付房屋超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告已经按合同约定交付了购房款120500元，剩余房款265726.6元，待合同条件成立时交清。被告按照合同规定，应于2018年6月30日前，按时按质向原告交付房屋，但是，被告至今也未向原告交付该房屋，也未给原告办理不动产权证。过来，原告多次要求被告履行双方签订的商品房销售合同，被告却不按合同规定办理。原告认为，原、被告双方签订了商品房买卖合同，原告已经按约定交付购房款，被告亦应当完善房屋质量和有关设施，按时交付房屋，并按时给原告办理不动产权证。故被告对其违约行为，按照合同约定依法应当承担相应原法律责任。综上，原告诉至法院，请求判如所请。 被告经典公司辩称，一、本案案涉红星住宅楼工程已经分户验收和工程验收合格，原告要求被告按设计要求对其所购房屋及附属工程进行施工完善，否则承担相应损失的诉请无事实和法律依据，依法应当予以驳回。一方面，2018年6月10日至2018年6月12日，经建设项目建设单位、总包施工单位、监理单位、设计单位验收，案涉红星小区住宅楼工程152户全部验收合格；2019年8月10日，本案案涉红星小区住宅楼工程经勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位、质安监督单位验收合格。另一方面，原告也没有提供任何证据证明本案案涉房屋存在质量问题。二、关于本案事实部分，因本案团购小组--原告方的原因，导致本案案涉红星住宅楼小区实际成本远远高于预算成本、尚有房屋未销售、部分房屋尾款未缴清，导致被告尚欠银行贷款、民工工资、部分税款无法缴清，困难重重。案涉房屋不能办证并非被告原因导致。1.2016年9月1日，被告与由所有购房户成立的古丈县红星房地产团购小组--原告方签订《红星房地产开发协议书》，2016年9月10日，双方签订《红星房地产开发补充协议》，由团购小组--原告方参与本案案涉项目的成本核算、财务的管理、负责建筑施工队伍的选定、物权销售、配合办理按揭贷款、配合办证等。2017年8月21日签订的《协议》明确由团购小组--原告方负责，2017年缴清房款，至今仍有部分业主房款一直未缴清。2.因团购小组--原告方原因导致实际成本远远超出预算成本，2017年9月15日，由县财政局及团购小组--原告方编制的《湘西自治州经典房地产古丈红星房地产部分建设成本分摊表》，项目总计价66937340元；但根据被告公司财务统计，红星小区项目建设成本包括支付三通一平、地基基础、建筑安装、配套设施、公司管理、相关税费等等成本总额为90104223.65元，与团购小组--原告方的差额为23166893.65元。3.另外，由原告方团购小组--原告方负责房屋销售，截止2020年10月底，红星小区销售收入总额为70448017.3元（商品房52908017.33元，政务中心1600万元，车位154万元），收入和支出相差19656216.35元，由于项目收不抵支、入不敷出，导致被告尚欠银行贷款1500万元以及部分民工工资800多万元未支付，导致部分税款也无法缴清。三、被告不存在逾期交房行为，无需承担逾期交房违约责任。2018年6月12日，本案案涉红星住宅楼小区152户分户验收，全部合格，被告已通知业主收房；2018年10月2日以后，被告通过物业张贴公告通知业主收房，被告已于房屋分户验收合格之时，向业主交付房屋。交房后，业主自行决定是否入户以及入住的时间，原告未装修并不代表未交付，业主已装修入住也就意味着已交付。四、另一方面，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的规定，原告以购房款日利率万分之五主张违约金明显超出法律规定。五、本案案涉房屋不能办理产权证，系团购小组--原告方原因导致，且原告张红艳至今仍有房款未缴清，经多次书面催收仍拒不缴清，并非被告的过错行为导致。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的证据的真实性没有异议，但对证据目的有异议，对于被告提交的证据，本院对其真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉古丈县红星小区住宅楼（财苑小区）系被告经典公司开发建设的房地产开发项目，2017年8月21日，古丈县财政局部分职工组成的团购小组与被告签订了团购协议，该协议约定了案涉房地产项目的工程进度、付款方式及违约责任等内容。原告系红星商品房团购人员，2017年12月29日，原、被告双方签订了《古丈县商品房销售合同》，合同约定了原告所购房屋的具体房号、价格、付款方式、房屋交付时间以及违约责任等条款（详见合同书）。合同签订后，原告给被告支付购房款12500元，尚欠265726.6元购房余款未付。2019年11月5日，被告给原告送达《未缴清房款告知书》，通知原告应当在同年11月15日前付清购房余款，但原告至今未将购房余款给付被告。被告未与原告办理房屋交付手续。现双方当事人因逾期交房及逾期办证问题发生争议，故原告提起本案诉讼，请求判如所请。 本院认为，本案系双方当事人在履行商品房销售合同过程中因交房、办证等事宜产生的纠纷，故本案案由应为商品房销售合同纠纷。本案原告与被告因购房事宜于2017年12月29日签订的《古丈县商品房销售合同》，该合同约定了商品房的建筑面积、价格、交付日期、质量要求及违约责任等内容，符合商品房销售合同的形式要件，且合同系双方当事人的真实意思表示，亦没有违反法律强制性规定，该商品房销售合同成立并生效，原、被告双方均应按合同约定履行义务。本案合同对房屋交付时间有明确约定即于2018年6月30日前应交付房屋，但对付款时间约定不明确。合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款、或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。按商品房销售的交易习惯来看，一般都是买受人先付清购房款、出卖人才交付房屋。另外，合同法还规定，对于履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应给付对方必要的准备时间。不管是按交易习惯还是按被告通知的交款时间确定，原告均应先行履行付款义务后，被告再履行交房办证义务。本案中，原告没有付清购房款，且在被告通知后仍未足额付清全部购房款，被告有权拒绝履行交房办证义务，故原告要求被告办理不动产权证及支付逾期支付房屋的违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第六十七条的规定，判决如下： 驳回原告张红艳的诉讼请求。 案件受理费1193元，减半收取计597元，由原告张红艳负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审判员  龙元渊 二〇二一年三月三十日 书记员  陈 义 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。