山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1637号上诉人（原审原告）：丛爱华，女，1976年2月8日出生，汉族，住烟台市芝罘区。上诉人（原审原告）：张宝平，男，1982年9月29日出生，汉族，住烟台市芝罘区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘玉翠，山东通世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴洪山，男，1960年1月20日出生，汉族，住烟台市福山区。被上诉人（原审被告）：孙晓华，女，1963年5月31日出生，汉族，住烟台市福山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴帅，山东海峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台宏旺房产经纪有限公司，住所地烟台经济技术开发区长江路28号7层内3号。法定代表人：孙希旺，总经理。上诉人丛爱华、张宝平因与被上诉人吴洪山、孙晓华、烟台宏旺房产经纪有限公司（以下简称宏旺公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2020）鲁0691民初1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。丛爱华、张宝平共同上诉请求：1、依法改判吴洪山返还丛爱华、张宝平房屋买卖合同定金50000元，孙晓华与宏旺公司承担连带责任；2、一、二审诉讼费、公告费及其他费用由吴洪山、孙晓华、宏旺公司承担。事实和理由：一、一审判决认为涉案房屋买卖合同是买卖双方的真实意思表示是错误的，同时扩大了该证据的证明力。1、依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国民法典》第七条规定，《中华人民共和国合同法》第二章节及法理所表达和要求的法律精神是法律保护当事人真实的意思表示的合同。2、丛爱华、张宝平的真实意思表示，是基于宏旺公司公开发布的70年产权的房屋要购买70年大产权而不是40年产权的房屋，故双方最终签订的涉案房屋买卖合同非丛爱华、张宝平的真实意思表示。3、契约精神尊重的是契约双方的真实意思表示，而契约双方的真实意思绝不仅仅是通过最终的落款签字来判断或认定的，而是通过审查合同内容来判断双方的真实意思表示。本案存在宏旺公司发布虚假房屋信息特殊的基础事实背景，丛爱华、张宝平基于错误的信息恰恰表达了真实的合同意愿是购买70年产权的房屋，丛爱华、张宝平不存在过错。一审法院应当依法综合审查本案客观事实，然后作出相应裁判，而不是断章取义，以偏概全。二、一审法院未尽法定的证据审查义务，导致事实认定不清，判决不公，错误。1、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据”。2、一审中，丛爱华、张宝平提交了烟台市芝罘区公证处2019年4月9日出具的《公证书》，充分证明在涉案房屋买卖合同双方无法履行后，宏旺公司与丛爱华、张宝平居间纠纷一审结束后长达一年多的时间，宏旺公司依然挂售虚假房屋信息。一审判决却罔顾经过二审生效判决认定的丛爱华、张宝平要购买70年产权的房屋事实、《公证书》证据以及该份证据证明的本案关联重要事实，却断章取义地根据片段录音证据认定本案，是草率且错误的。3、对于据以作出判决的“录音证据”，一审法院解读错误。合同签订后次日，丛爱华、张宝平便依约全额缴纳50000元定金，并催促查看涉案房产相关证件信息。长达一个多星期后，丛爱华、张宝平才看到了与发布信息不一致的土地证信息。如此巨额房产，且缴纳了数额不菲的定金，丛爱华、张宝平即使无意购买仅剩28年土地使用权的房屋也不能直说，为和平友好解决该事宜，作出录音中妥协的和平解决的意思表示，不能作为认定案件事实的根据，这在修订前的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条中也是有规定的。4、录音证据属于孤证，应当结合其他证据综合认定该证据的证明力，不能任意扩大。因此，一审法院罔顾宏旺公司发布虚假房屋信息、吴洪山、孙晓华屡次放纵宏旺公司发布虚假房屋信息的事实及证据，仅凭事情解决过程中没有其他证据佐证的录音证据认定本案事实，有违本案客观事实和公平客观综合的审判原则。三、涉案房屋买卖合同并非丛爱华、张宝平的真实意思表示，吴洪山、孙晓华依法应当承担缔约过失责任，返还丛爱华、张宝平交付的定金。1、根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，缔约过失责任是一方当事人基于对对方当事人的信赖，而相信合同成立产生的信赖利益损失，有过失的缔约人应当全部予以赔偿。2、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。3、当丛爱华、张宝平发现吴洪山、孙晓华及宏旺公司发布的售房信息与房屋证书登记情况不符后，所有的买卖合同相关内容均非合同相对方的吴洪山、孙晓华实施，而是宏旺公司作为，可见双方之间居间及代理关系的事实。综合上述事实，结合本案，可见宏旺公司未经吴洪山、孙晓华授意不可能发布房屋销售信息，吴洪山、孙晓华对宏旺公司发布的涉案房屋的虚假信息持放任态度，吴洪山、孙晓华及宏旺公司直至合同签订也未向丛爱华、张宝平提供房屋权属证书，宏旺公司与吴洪山、孙晓华屡次共同向丛爱华、张宝平发出函件，显然吴洪山、孙晓华与宏旺公司对涉案合同的订立，均有违诚实信用的原则，存在过错，导致丛爱华、张宝平基于信赖签订合同支付定金，合同应当解除，吴洪山、孙晓华应承担缔约过失责任，返还定金。四、吴洪山、孙晓华存在违反合同约定的事实，应当承担返还责任。1、吴洪山、孙晓华一审辩称其履行了涉案房屋买卖合同第一条约定的房屋状况告知义务，没有依据。双方于2018年6月5日签订合同，而2018年6月12日及14日丛爱华、张宝平才陆续收到房产证、土地证照片，证书里面的内容无疑是房屋买卖合同中的重要信息内容，吴洪山、孙晓华却未在合同订立时予以告知，显然与宏旺公司都存在隐瞒合同所订立重要事实的行为，存在过错，应当承担返还责任。2、吴洪山、孙晓华一审中根据涉案房屋买卖合同第四条“房屋产权及具体状况的承诺”进行抗辩，不符合法律规定。该合同是宏旺公司提供的格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，结合本案中丛爱华、张宝平在合同签订后才看到房屋相关证书的已证事实，可见，该约定与客观事实不符，不能作为约束丛爱华、张宝平的任何依据。3、吴洪山、孙晓华与宏旺公司之间存在的事实关系（居间、代理关系竞合）是有事实证据证实的，早已超越居间关系的内容，事实行为也不以吴洪山、孙晓华的意志为转移，吴洪山、孙晓华无权择优选择认定宏旺公司行为的后果。宏旺公司客观代吴洪山、孙晓华作出的行为，足以认定双方对合同的订立存在过错，应当共同承担对丛爱华、张宝平的赔偿责任。五、丛爱华、张宝平不存在过错，对涉案房屋的处分也未造成任何损失，不应承担责任，吴洪山、孙晓华应当与宏旺公司共同返还丛爱华、张宝平定金。综上，请求二审法院查明事实，依法支持丛爱华、张宝平的上诉主张。吴洪山、孙晓华共同辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回丛爱华、张宝平的上诉请求，维持原判。宏旺公司辩称，丛爱华、张宝平主张宏旺公司在网上发布的是70年产权的房屋，但没有提交当时网络发布的相关证据，丛爱华、张宝平提交的是2019年宏旺公司别的业务员网络发布的信息。宏旺公司在居间过程中秉承决不隐瞒的原则，丛爱华、张宝平称宏旺公司故意隐瞒与恶意进行协商，不是事实。因为丛爱华、张宝平在看房到签订合同过程中，从未说过自己要买70年产权的房子，而50年产权是开发区的区域政策，并不是针对这一个小区，而且这个小区在开发区是品质比较好的小区，所以说宏旺公司并没有故意隐瞒提供虚假信息，丛爱华、张宝平主张宏旺公司胁迫不是事实。涉案房屋有房产证、土地证，是国家认可的，房子土地产权年限不影响房子的交易，房子是没有年限的，如果说土地到期了以后国家会拆迁还是怎么处理，按照当时国家政策来处理。丛爱华、张宝平提出的这些证据完全是想要回定金。丛爱华、张宝平在一审中说涉案房屋贷不了款是不正确的，涉案房屋是可以贷款的，只是丛爱华、张宝平拒绝提交贷款材料。丛爱华、张宝平共同向一审法院起诉请求：1、判令丛爱华、张宝平与吴洪山解除《烟台市存量房屋买卖合同》；2、判令吴洪山返还丛爱华、张宝平房屋买卖合同定金50000元整，孙晓华与宏旺公司承担连带责任；3、诉讼费、公告费及其他费用由吴洪山、孙晓华、宏旺公司承担。一审法院认定事实：吴洪山、孙晓华系夫妻关系。烟台经济技术开发区房屋（以下简称涉案房屋）为吴洪山、孙晓华婚后购买。2018年6月5日，孙晓华代吴洪山（出卖人）与丛爱华、张宝平（买受人）签订《烟台市存量房屋买卖合同》，第一条房屋状况约定：出卖人所售房屋坐落于烟台经济技术开发区，该房屋为楼房……产权证所载建筑面积160.04平方米。该房屋设计规划用途为住宅。该房屋所有权证号为烟房权证开字第××号。房屋性质为商品房。第二条成交方式约定：出卖人与买受人通过宏旺公司居间介绍成交。第三条成交价格、付款方式及资金划转方式约定：本合同项下房产、装饰装修及附属设施总价款为2560000元。买受人于2018年6月6日自行支付出卖人定金50000元。买受人于2018年7月15日前，将购房款1210000元备齐，由宏旺公司代为保管。买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于2018年6月30日前备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为1300000元。第四条房屋产权即具体状况的承诺：出卖人保证已如实陈述该房屋权属情况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体情况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。该合同并对房屋的交付、税费负担、违约责任等事项作了规定。第八条违约责任约定：（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：1、出卖人提供的该房屋所有权证、原始购房合同等相关产权证明不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向买受人支付违约金。买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应当在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的10%向出卖人支付违约金：买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。（四）本合同中相关条款已有违约责任约定的，若一方违反该条款下约定义务的，则违约责任依照该条款中违约责任处理。同日，吴洪山（甲方、出卖人）与丛爱华、张宝平（乙方、买受人）、宏旺公司（丙方、经纪机构）签订居间服务合同。约定：鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就涉案房产签订了买卖合同，三方订立本居间服务合同，第一条约定，1、甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供买卖市场行情资讯；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商交易合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的存量房买卖合同。2、甲、乙双方签订《烟台市存量房屋买卖合同》时，居间服务完成。3、本次交易应向丙方支付的居间代理费为25000元整，并应于过户前一日向丙方支付。第三条约定，1、甲方和乙方应积极履行《烟台市存量房屋买卖合同》，配合丙方的居间活动，按照丙方要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照多本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费用；甲乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2、丙方应遵守相关法律规定，合法提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；在甲方或乙方的要求下，丙方可以就房屋的交易政策和流程提供咨询服务。合同第四条第2款约定，甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本协议第一、二条约定的相关服务费，该延迟方除应向丙方支付居间代理费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金；第3款规定，丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任。合同并对延伸服务内容及收费标准、争议解决事项等作了规定。上述合同签订后，张宝平向孙晓华支付了定金50000元。2018年6月11日，宏旺公司向丛爱华、张宝平发微信，要求丛爱华、张宝平将贷款需要准备的资料发给他，并告知丛爱华、张宝平需要准备具体的材料名称。2018年6月12日，宏旺公司向丛爱华、张宝平发送了房产证照片，丛爱华、张宝平要求宏旺公司将土地证发给丛爱华、张宝平，宏旺公司回答土地证照片他手里没有，要求等办手续的时候让房主带着。丛爱华、张宝平坚持要求宏旺公司提供土地证照片，说：“不行，让房主发一个给你吧，那我们看不到土地证我也帮他有没有啊。”宏旺公司于2018年6月14日将土地证照片发给丛爱华、张宝平。2018年6月29日，宏旺公司员工孙希旺与丛爱华的通话，孙希旺问丛爱华：“那房怎么就是不要啦？”丛爱华回答：“唉呀我真是啊本身就在凑钱，结果那个伙计又不借给我钱，我现在真是凑不出钱来了。”孙希旺说：“就是说钱凑不齐，钱凑不齐，贷款多贷点吧。”丛爱华答：“哎，让我一个月还1万多，哪能还的起。”孙希旺说：“这个事肯定得解决，现在情况就是说房东如果说起诉的话，您这边肯定就是250000元这个赔违约金。就是说房东如果不起诉就是50000块钱定金不退是一个，再一个我们中介费要收上来。再一个就是如果说咱真的要是那样的话，我们起诉的话，我们肯定是要求履行合同，然后支付中介费并承担违约金。”丛爱华说：“别啊，咱从一开始到现在都也没说是有什么太大的（矛盾）对不对？就包括你们包括房主也不希望说这事情……咱都不……对，你说的是最坏的结果，是不是？咱也不希望到那一步，那我现在也是没辙了，我就说是你看看你能不能再有那合适人，要这房子能给卖卖，然后我就损失能给我降到最低。我也没说是……因为你们说这些都是合理合法的，我也没有什么可辩的或者怎么的，因为确实我这个过失确实在我这儿，也不是说在你那。”孙希旺说：“合同签订了以后，你这个总不能说违约就违约，你同样的你说房东这边要是违约的话，他不卖给你了，你这个事也不能这么算，是不是？”丛爱华答：“他不是说不卖给我，这个东西，咱合同在这。肯定是受法律保护的，但是说咱说法律以外还有情啊，对不对？那是人情怎么说讲人情人情这东西啊，包括今天上午我跟大姐说确实不好意思姐，我说确实这个过错是在我这，我说你看看我说你损失反正你少扣点，你能退多少就拿多少。是不是？我这话我就跟他讲啊，因为这个东西是你说你一分钱不退，我也没话说。”2018年7月16日，宏旺公司向丛爱华、张宝平邮寄违约预警通知书，催告丛爱华、张宝平于2018年7月19日前支付购房款1210000元整，逾期不支付，视为丛爱华、张宝平不再履约该买卖合同，吴洪山、孙晓华将履行解除权。2018年7月31日，宏旺公司向丛爱华、张宝平发微信“丛爱华女士，你好，您在我们宏旺房产经纪有限公司签署的存量房买卖合同因您逾期履行合同超过15日，现房屋出售人吴洪山、孙晓华正式提出解除合同，稍后书面解除合同的通知将邮寄给您，您支付的50000元定金不予退还，您如果有异议可以提起诉讼。”2018年8月5日，丛爱华、张宝平收到宏旺房产告知函，告知函载明：“张宝平先生、丛爱华女士您好!您于2018年6月6日与烟台市宏旺房产经纪有限公司签署的《烟台市存量房买卖合同及居间服务合同》。现因您拒绝履行合同，根据合同《第八条》违约责任（第三项）买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的形式解除房屋买卖合同：第2条拒绝购买该房屋的；第3条逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；现房屋出售人吴洪山先生、孙晓华女士正式通知您，您所签署的《烟台市存量房买卖合同》正式解除，您已支付的人民币五万元整冲抵违约金，不予退还。如对本通知有任何异议，可于收到本《告知函》后，向当地人民法院提起诉讼”。另查明，涉案房产土地使用期限为40年。2018年10月26日，宏旺公司起诉丛爱华、张宝平，要求其支付居间费及违约金。丛爱华、张宝平反诉，请求撤销《居间服务合同》，一审法院作出（2018）鲁0691民初2664号民事判决。丛爱华、张宝平提起上诉，2019年6月17日，本院作出（2019）鲁06民终2219号民事判决，认为丛爱华、张宝平与宏旺公司之间签订的居间服务合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应履行。宏旺公司作为专业的房产中介，应当知道出卖人未提供土地证原件，可能导致买卖合同发生纠纷的后果，但宏旺公司未履行如实报告义务，反而促成当事人签订买卖合同，最终导致买卖合同发生纠纷，因此宏旺公司不得要求支付佣金报酬，判决驳回宏旺公司的诉讼请求。一审法院认为，《烟台市存量房屋买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同履行过程中，发生解除合同的事实，本案争议的问题是丛爱华、张宝平对解除合同是否存在违约行为，定金应否返还。据查明事实，丛爱华、张宝平作为买方，在居间方宏旺公司已于2018年6月14日向其出示涉案房屋土地使用权证照片后，直至宏旺公司起诉其支付中介费之前，从未提及因土地使用权为40年要求解除合同，而是在2018年6月29日自认因凑不齐房款不再购买涉案房屋，表示过错都在自己，定金即使一分钱不退，也没有话说。因此，发生合同解除的原因是丛爱华、张宝平凑不到房款，而非土地使用年限为40年，丛爱华、张宝平主张土地使用年限为40年，仅能构成其抗辩不支付中介费的理由，而非不购买涉案房屋的理由，所以合同解除是因丛爱华、张宝平违约所致。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”丛爱华、张宝平作为给付定金一方，因其自身原因违反合同约定拒不履行，依据上述法律规定，无权要求返还定金。居间方宏旺公司并非收受定金方，丛爱华、张宝平主张宏旺公司作为卖方的代理人发布不实信息导致合同未能履行，并据此要求卖方与居间方连带返还定金，因与事实不符，且于法无据，不应得到支持。综上所述，丛爱华、张宝平与吴洪山、孙晓华、宏旺公司对解除合同没有争议，予以支持。丛爱华、张宝平因违约导致合同解除，其无权要求接收定金方返还定金，对返还定金的请求应予驳回。为了定纷止争，达到良好的法律效果和社会效果，一审法院前期进行了多次调解，但最终未达成一致调解意见。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十五条规定，于2020年5月28日作出判决：一、解除丛爱华、张宝平与吴洪山签订的《烟台市存量房屋买卖合同》；二、驳回丛爱华、张宝平的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元减半收取525元，由丛爱华、张宝平负担。本院二审中，当事人未提交新证据。庭审中，丛爱华、张宝平明确表示，《烟台市存量房屋买卖合同》的订立真实有效，但是丛爱华、张宝平的真实合同目的是为了购买70年产权房屋，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，丛爱华、张宝平请求解除合同，返还支付的定金。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点问题为：丛爱华、张宝平签订涉案房屋买卖合同是否是其真实意思表示，丛爱华、张宝平是否存在违约行为，定金是否应当返还。本案中，丛爱华、张宝平主张其真实意思表示应为购买70年产权的房屋，而吴洪山、孙晓华与宏旺公司均对涉案房屋的产权年限进行隐瞒，故丛爱华、张宝平针对产权年限并非70年的涉案房屋签订的房屋买卖合同并非其真实意思表示。本院认为，丛爱华、张宝平作为完全民事行为能力人，其在未见到涉案房屋权属证书的情况下仍然与吴洪山、宏旺公司签订合同买受涉案房屋，而后又以涉案房屋的产权年限并非70年为由主张解除合同，系其在购买涉案房屋时未尽到买房人的审慎注意义务；且丛爱华、张宝平亦未提交证据证明其在以照片的形式看到涉案房屋权属证书后直至宏旺公司起诉其支付中介费之前对产权年限提出异议并以此要求解除合同，结合丛爱华与宏旺公司工作人员孙希旺的通话录音中丛爱华因凑不齐房款而不再购买涉案房屋的自认，丛爱华、张宝平的该项主张亦违反了诚实信用原则，本院对此不予采信。故涉案房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。履约中，丛爱华、张宝平因无法按时支付房款而不再购买涉案房屋，导致涉案房屋买卖合同不能履行，致使吴洪山的合同目的不能实现，符合涉案合同第八条中“拒绝购买该房屋、逾期履行本合同约定的义务超过十五日”约定的情形，丛爱华、张宝平构成根本违约，应当承担违约责任，其作为违约方请求吴洪山返还定金、孙晓华与宏旺公司承担连带责任于约不合，于法无据，本院不予支持。一审判决认定正确，本院予以确认。综上所述，丛爱华、张宝平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人丛爱华、张宝平负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  侯伟平审判员  张婷婷二〇二一年三月十五日书记员  孙嘉慧