湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1126民初51号原告：蕲春县漕河镇十里畈社区居民委员会。住所地蕲春县漕河镇十里畈社区二组。法定代表人：夏铭，该居委会主任。委托诉讼代理人：王礼军，湖北亨迪律师事务所律师。被告：黄冈龙全教育科技股份有限公司。住所地蕲春县漕河镇付畈社区一路南侧童馨丽都9号。法定代表人：韩京钊，该公司董事长。委托诉讼代理人：张炜，湖北贵有恒律师事务所律师。原告蕲春县漕河镇十里畈社区居民委员会（以下简称：十里畈居委会）与被告黄冈龙全教育科技股份有限公司（以下简称：龙全教育科技公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告十里畈居委会的法定代表人夏铭及委托诉讼代理人王礼军，被告龙全教育科技公司法定代表人韩京钊及其委托诉讼代理人张炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。十里畈居委会向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付下欠的房屋租金129583元（租金计算至2020年12月24日）及违约金；3.判令被告立即腾空承租的房屋，并将承租的房屋交付给原告（解除租赁合同之日起至房屋腾空期间的损失参照合同约定的租金标准支付）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月24日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于十里畈社区三组原十里畈小学租赁给被告使用，并约定了租金数额及租金支付时间，被告延期支付租金达15天以上的，原告有权解除合同，并要求被告赔偿损失等。合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用，但被告却延期支付租金，2019年-2020年度及2020-2021年度租金均未按约定支付。经原告催要，被告仍未缴纳。被告的行为已构成严重违约，为维护原告合法权益，原告特提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.请求解除原、被告于2017年7月24日签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付下欠的租金129583元（租金计算至2020年12月24日止）；3.判令被告立即腾退承租的房屋，并将承租的房屋交付给原告；4.本案诉讼费由被告承担，原告放弃追究被告违约金的诉讼请求。龙全教育科技公司辩称，1.原、被告双方于2017年7月24日签订的房屋租赁合同合法有效；2.2019年暑假期间，被告法定代表人给原告居委会夏德全主任打电话，夏主任讲租赁的房屋要拆迁，并叫我们学校停止招生，故本公司对2019-2020年度的租金就未按期缴纳给原告。而在2020年底，原告又催被告缴纳租金，被告请示原告夏铭书记后，双方决定由被告向原告出具2019-2020年度的租金欠条，并约定下欠的租金于房屋拆迁后在被告投入的建设投资款中再行结算扣减。到2020年因新冠××疫情的客观情况，被告在2020年上学期未招生也未开课，故本公司对2020-2021年度的租金便也未向原告缴纳。被告向原告汇报请求疫情防控应按有关政策租金予以适当减免，原告答应减免一到一个半月的租金，被告认为原告的答复不符合国家相关减免政策，故未接受原告答复。综上所述，对原告第一项诉讼请求，被告不同意解除房屋租赁合同；对原告的第二项诉讼请求，被告下欠原告租金属实，但被告未缴纳租金存在客观事由，且双方一直处于沟通过程中，被告在原告催收租金期间届满后的合理时间内欲向原告支付所欠租金，遗憾的是遭到原告拒收或原告指定的收款账户存在异常，导致被告缴纳租金未果，故被告并不存在违约行为；对原告第三项诉讼请求要求被告腾退房屋，但双方仍有许多后续问题需进一步解决，如被告对承租房屋的装修、装潢、改造等建设的投资问题尚未协商好。综上，请求法院考虑被告的答辩意见依法进行判决。原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原、被告于2017年7月24日签订的房屋租赁合同。拟证明被告租赁原告所有的原十里畈小学开办幼儿园，租期为2017年8月26日起至2022年8月26日止共60个月。被告经质证对证据表示无异议，本院经审查后予以确认。2.被告的租金交款明细表。拟证明被告仅于2017年10月1日缴纳原告2017年至2018年度的租金70000元，2018年9月14日缴纳2018年至2019年度的租金80000元，之后的租金被告至今未缴纳。被告经质证表示无异议，本院经审查后予以确认。3.催款通知书、微信截图、委托书、照片。拟证明原告向被告下达催收租金通知书后，被告仍未缴纳下欠的租金。被告经质证对催收通知书无异议，仅对通知书上的租金数额185000元有异议，但对其他证据未举证予以反驳。本院经审查后对上述证据的真实性均予以确认。被告未提交证据。根据当事人陈述并结合本院审查确认的证据，认定案件事实如下：2017年7月24日，原告十里畈居委会（甲方）与龙全教育科技公司（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定1、甲方自愿将坐落于十里畈社区三组原十里畈小学租赁给乙方开设幼儿园，租期从2017年8月26日起至2022年8月26日止共60个月。2、双方议定2017年-2018年度租金7万元整；2018年-2019年度租金8万元整；2019年-2020年度租金9万元整；2020-2021年度租金9.5万元整；2021-2022年度租金10万元整。3、自本合同签订之日起，乙方应当向甲方缴纳第一年度租金；下一年度租金应提前两个月付讫，即每年6月30日前应当付讫下一年度租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日支付应付租金额的2%延期付款违约金。4、自合同签订之日起，水、电费用由乙方承担，乙方应当向甲方交纳房屋水、电以及房屋租赁押金5万元，待租赁期满后，乙方结清水电费用，并经甲方验收房屋确认完好后，予以全额退还。合同第6条还约定租赁期间乙方如需对租赁房屋墙体、消防、水电、装潢等予以改造，应事前将改造方案通知甲方，并书面征得甲方许可。改造相关费用均由乙方自行承担，租期届满后，改造部分无偿归甲方所有。如在合同遇政府和社区拆迁需收回小学，合同终止，甲方不属违约，按如下方式赔偿：①在合同期四年以内征收拆迁甲方赔偿乙方原主体建筑投资资金的80%；②第五年征收拆迁甲方赔偿乙方主体建筑投资资金的50%;③主体投资金额按当年建设甲乙双方确认资金为准；④主体建筑包括：食堂、门楼、教室、不含水电、装饰、装潢、路面硬化部分。双方还约定了违约条款：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面终止合同，要求乙方赔偿损失，承担违约责任且不退还押金：（1）延期支付租金达15日；（2）未经甲方书面许可改造房屋或损坏房屋；（3）未经甲方许可转租房屋；（4）存在违反本合同其他条款行为。以及约定甲乙双方均不得擅自终止合同，如甲方擅自终止合同则赔偿乙方违约金10万元整；如乙方擅自终止合同，则甲方有权不退还押金，乙方应承担违约金10万元。合同还约定了续租和优先租赁权等事项。合同签订后，原告按约定向被告交付了租赁房屋，被告于2017年10月1日向原告缴纳了2017年至2018年度的租金70000元，2018年9月14日缴纳了2018年至2019年度的租金80000元。此后被告未按合同约定期限向原告缴纳之后年度租金。2020年12月5日，原告向被告法定代表人送达了租金催收通知书，通知被告于接到通知书三日内即2020年12月8日前速向原告缴纳2019-2020年度及2020-2021年度租金18.5万元。被告收到通知后，还询问了原告新冠××疫情期间的租金如何减免的问题。被告收到催收租金通知书后，至今仍未向原告缴纳下欠的租金。原告遂于2021年1月6日诉至本院并提出相关诉讼请求。本院认为，本案双方当事人主要争议焦点问题为：1.原告主张解除原被告签订的房屋租赁合同是否具有事实和法律依据，以及房屋租赁合同的具体解除时间；2.对被告拖欠原告租金数额的认定。原被告在租赁合同中约定自本合同签订之日，被告应当向原告缴纳第一年度租金，下一年度租金应提前两个月付讫，即每年6月30日前应当付讫下一年度租金，按此约定被告应于2019年6月30日前缴纳2019-2020年度租金，2020年6月30日前缴纳2020-2021年度租金，但被告均未按约定进行缴纳。被告逾期未缴纳租金的行为已依法构成违约，原告基于被告的违约行为于2020年12月5日向被告送达租金催收通知书，催告被告于2020年12月8日前缴纳下欠的租金18.5万元，逾期未缴纳，原告将依法终止与被告签订的房屋租赁合同。该通知书主要目的系催告被告在合理限期内缴纳拖欠的租金，并未明确解除与被告签订的租赁合同的意思表示，但被告仍未按通知书催告的期限向原告缴纳拖欠的租金。故被告迟延履行缴纳租金的主要义务，经原告催告后在合理期限内仍未履行，因限期催收租金通知的法律事实发生在民法典施行前，但产生的法律后果持续至民法典施行后，故根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，以及根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告依法取得租赁合同的法定解除权。原告未明确书面通知被告解除合同，但原告于2021年1月6日向本院提起诉讼，直接以提起诉讼的方式依法主张解除租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，故原告请求解除与被告于2017年7月24日签订的房屋租赁合同具有事实和法律依据，该租赁合同已于2021年1月11本院向被告送达起诉状副本时解除。对被告拖欠原告租金数额的认定。按双方租赁合同约定租期从2017年8月26日至2022年8月26日止，共60个月，被告已按约定交纳了2017-2018年度租金70000元及2018-2019年度的租金80000元，据此应确定被告拖欠租金的起始时间为2019年8月26日，原告起诉主张被告支付租金至2020年12月24日，按约定计算该期间的租金数额合计为121493.15元。原告自愿表示减免被告2020年度新冠××疫情两个月期间的租金15000元，故被告仍应支付原告房屋租金106493.15元。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”的规定，解除租赁合同后，原告请求被告立即腾退承租的房屋，并将承租的房屋交付给原告，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于双方争议的被告承租房屋后，对承租房屋进行了建设投资，租赁关系解除后，对建设投资资金问题，因不属本案审理范围，当事人可以另行主张权利。对被告缴纳的租赁押金50000元，双方亦可按合同约定另行处理。本案经本院依法主持调解，双方当事人未能达成一致意见。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第七百二十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告蕲春县漕河镇十里畈社区居民委员会与被告黄冈龙全教育科技股份有限公司签订的房屋租赁合同于2021年1月6日解除；二、被告黄冈龙全教育科技股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告蕲春县漕河镇十里畈社区居民委员会房屋租金106493.15元；三、被告黄冈龙全教育科技股份有限公司于本判决生效后十日内腾退承租的房屋并交付给原告蕲春县漕河镇十里畈社区居民委员会；四、驳回原告蕲春县漕河镇十里畈社区居民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2892元，减半收取计1446元，由被告黄冈龙全教育科技股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  王又林二〇二一年三月八日书记员  吕明珍