呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终264号   上诉人（原审原告）：张桂珍，女，1963年5月26日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：曲文强，内蒙古道常律师事务所律师。   委托诉讼代理人：靳松，内蒙古道常律师事务所律师。   上诉人（原审原告）：张军，男，1963年10月24日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市金桥开发区金城小区8号楼1单元1801室。   委托诉讼代理人：曲文强，内蒙古道常律师事务所律师。   委托诉讼代理人：靳松，内蒙古道常律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：张超宇，男，1990年10月16日出生，汉族，公司职员，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：裴政，内蒙古恩科律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：内蒙古金汉房地产有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区展览馆西路20号金汉御园小区2号楼0216室。   法定代表人：孙晓江，该公司董事长。   委托诉讼代理人：魏佳琪，内蒙古新广律师事务所律师。   委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。   原审第三人：张小军，男，1964年4月2日出生，汉族，公司职员，住呼和浩特市。   上诉人张桂珍、张军因与被上诉人张超宇、内蒙古金汉房地产有限公司（以下简称金汉房地产），原审第三人张小军所有权确认纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2020）内0105民初5900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向当事人予以释明。本案现已审理终结。   张桂珍、张军上诉请求：1.撤销原审判决中第二项内容；2.改判支持其全部诉讼请求；3.诉讼费全部由金汉房地产、张超宇负担。事实与理由：一审法院认定事实、适用法律错误。一审法院认定《签订地下车位有偿使用协议书》的主体系张超宇,且未举证证明该车位款由其支付,故未认定案涉地下停车位的实际购买人为张桂珍、张军,显属错误。因为通过张军、张桂珍提供的证据,其中包括张小军出具的收条(证明)4张、华夏银行缴费单2张、2014年3月8日自治区教育厅《通知》,以上证据可以充分证实截止2011年9月5日,案涉停车位的车位款96000元系由张军、张桂珍实际缴纳的,对此一审法院对上述证据真实性予以采信,也就是说一审法院也认可张军、张桂珍以张小军的名义购买案涉房屋及停车位的事实,故结合上述事实及证据可以充分证实案涉停车位的实际购买人系张军、张桂珍。二、一审判决既然已确认张军、张桂珍为案涉房屋的实际购买人,也就认可案涉《商品房买卖合同》的实际相对方、实际权利人为张军、张桂珍。故张军、张桂珍有权要求张超宇、金汉房地产将案涉《商品房买卖合同》中的买受人变更为张军。但让张军、张桂珍匪夷所思的是,一审法院却又以案涉《商品房买卖合同》签订主体为“张超宇”,再以“合同相对性”为由,没有支持张军、张桂珍将案涉房屋的《商品房买卖合同》买受人更名为张军的诉请,显属自相矛盾、适用法律错误。三、张军、张桂珍作为案涉房屋及车位的实际购买人、实际权利人,也是案涉《商品房买卖合同》及《地下停车位有偿使用协议》的实际履行主体,故有权要求将案涉《商品房买卖合同》及《地下停车位有偿使用协议》的相对方更名为张军、张桂珍,不以金汉房地产是否同意作为必要条件。   张超宇辩称，1.张军、张桂珍诉争的涉案车位，合同相对方均非张军、张桂珍，而是张超宇与金汉房地产，该车位使用权系张超宇于2016年单独获得，况且现使用权已经转让他人，实际权利人已经不属于张超宇，故客观上和法律上，张军、张桂珍均对其无权主张，也不具有客观可履行性。2.张军、张桂珍认为一审法院认定其为涉案房屋的实际购买人，只能说明曾经在张超宇购买案涉房屋时由张军、张桂珍以共同的家庭财产出资，充其量只能说明张军、张桂珍与张超宇之间因此可能产生债权与债务关系，但不能据此认定张军、张桂珍为案涉房屋的物权权利人，可见张军、张桂珍的上诉理由不能成立。3.张军、张桂珍要求将案涉房屋的房产权利人变更为张军，不具有客观可实现性，因为案涉房屋目前产权登记尚未办理完毕，故截至现在尚无法确认房屋所有权人，更谈不上进行使用权变更登记之说，况且，作为案涉房屋《商品房买卖合同》签署双方均不同意变更涉案房产买受人，根据金汉房地产与内蒙古教育厅的相关约定，客观上也不能随意进行更名，故张军、张桂珍的更名请求于法无据，不能履行。   金汉房地产辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。张军、张桂珍已撤回一审第三项诉讼请求，即请求贵院依法判令金汉房地产、张超宇限期将案涉房屋的地下车位有偿使用协议书受让方变更，张军、张桂珍现又上诉，要求将地下停车位有偿使用协议的相对方更名为张军、张桂珍，无事实与法律依据。本案是张军、张桂珍与张超宇之间的房产权属纠纷，张军、张桂珍是否为涉案房屋的实际购买人与金汉房地产无法律上的利害关系；2.金汉房地产没有义务将《商品房买卖合同》的买受方变更为张军，张军、张桂珍与金汉房地产之间不存在商品房买卖合同关系，本案涉案房屋是内蒙古教育厅与金汉房地产之间以土地置换后对职工的补偿性安置为前提的情况下，按照教育厅指示配合其职工安置与张超宇签订了《商品房买卖合同》，金汉房地产与张超宇存在商品房买卖法律关系，基于合同相对性原则应当是商品房买卖合同的相对人张超宇向金汉房地产主张合同权利，张军、张桂珍无权主张。张军、张桂珍与张超宇之间是否签订协议以及协议的约定与金汉房地产无关，依据上述三方之间的约定，张军、张桂珍并非商品房买卖合同的相对人，故向金汉房地产提起诉讼，无事实与法律依据，且张军、张桂珍与张超宇并未向金汉房地产缴纳购房款与车位款，张军、张桂珍请求变更买卖合同的买受方不符合《中华人民共和国民法典》第179条规定的承担民事责任的方式。《商品房买卖合同》是金汉房地产与张超宇之间意思表示，且达成一致，协议是双方协商一致的产物，金汉房地产没有与张军、张桂珍强制缔约的义务。3.张军、张桂珍现主张将《商品房买卖合同》双方变更为张军，实际是为了将该房屋直接转移登记至张军名下，有规避缴纳税费的嫌疑。对此，通过诉讼规避税费的行为，人民法院应当不予支持。诉争的案涉房屋尚未开始办理网签备案，更谈不上办理不动产权属证书。张军、张桂珍可在张超宇的房屋所有权证书办理后依据其签订的个人售房协议书向张超宇主张权利救济。而不是向金汉房地产主张。   张小军辩称，2008年教育厅直属事业单位置换土地分配福利房。在张小军的单位是按照职工的工龄或学历排队购房,最开始没有张小军的福利房名额,之后又电话通知张小军有福利房名额了,当天下午就需要交款。但张小军当时没钱,所以就给发小张军打电话询问是否需要购房。之后双方口头约定由张军先交款,之后涉案房屋一拖再拖张小军就没有再参与,每次单位通知交款时张小军都告知张桂珍、张军夫妻办理,其他情况张小军一概不知。   张军、张桂珍向一审法院起诉请求：1.依法确认张军、张桂珍为案涉房屋和案涉房屋车位的实际购买人(房屋估值324,677元,车位估值98,000元,合计人民币422,677元);2.判令张超宇、金汉房地产限期将案涉房屋的《商品房买卖合同》的买受方变更为张军;3.判令张超宇、金汉房地产限期将案涉房屋车位的《地下车位有偿使用协议书》受让方变更为张军、张桂珍;4.本案全部诉讼费由张超宇、金汉房地产负担。   一审法院认定事实：2008年12月3日内蒙古自治区教育厅下发《通知》,载明:“内蒙古教育厅住宅小区已开始施工建设,现开始集中办理购房首付款事宜,按每建筑平米2000元计算,首付30%。......交款时间12月5日-20日。逾期视为自行放弃购房。”2008年12月17日张小军出具收条,载明:“今收到张军给张小军交华夏银行住房款陆万玖仟元69,000(银行现金缴款单)。”同日,华夏银行现金缴款单显示张小军交纳房款69,000元。2008年12月18日张小军(甲方)与张军(乙方)签订《个人售房协议》,约定:“一、甲方自愿将内蒙古教学仪器设备供应中心分配住房(115.47m')出售,乙方愿意购得甲方此套住房;二、乙方自愿按照内蒙古教学仪器设备中心规定代甲方分期分批交纳(115.47m')房款;三、甲方待住房正式交付钥匙,审计后最终确定每平米单价,乙方按实际定价支付;四、房屋内装饰如单位统一装饰不需交款,则算甲方赠予乙方;五、甲方拿到房屋产权证后三个月内双方协商,按照房屋产权登记手续过户;六、乙方一次性付给甲方购房转让费贰万元,待产权过户后再支付一万元,甲方收取乙方转让费,以后无论房价涨跌,甲方不得再向乙方收取任何购房转让费。如房屋建成后,甲方终止合同,甲方必须双倍返还乙方房款;七、未尽事宜,甲、乙双方共同协商。”2009年7月27日,张小军出具《证明》,载明:“今收到张军交第二期房款肆万陆仟元整。(收据已给张军)”2010年3月19日,张小军出具《证明》,载明:“张小军将内蒙古自治区教育厅集资的116m房转让给张军,第三期房款肆万陆仟元整(￥46,000元)由张军交付内蒙古自治区教育厅基建办公室。”2010年11月19日,华夏银行现金缴款单显示张小军交纳房款46,000元。另查明,2013年4月2日内蒙古自治区教育装备技术中心向张小军出具《教育厅团购住宅认购凭据》,载明:您现已确认认购金汉御园小区4号楼6层西单元东户(面积117.22平方米)住房,专此凭据。2014年3月8日,内蒙古自治区教育厅向张小军出具《通知》,载明:“您在金汉御园住宅小区已认购了建筑面积124.35平方米的住房,每建筑平米定价为2611元、每个车位定价为98,000元,房款和车位费共计422,677.85元,除去您已预付的房款和车位费外,尚欠143,677.85元。”又查明,2014年2月25日,张小军及配偶李金玉签订《确认书》,载明张超宇系二人之子,同意将教育厅此次定向购房资格转让给直系亲属张超宇。同日,金汉房地产(出卖人)与张超宇(买受人)签订《商品房买卖合同》,约定:张超宇购买位于赛罕区展览馆西路以东、中山学院三巷以北的金汉·御园第4幢1单元0602号房,建筑面积124.35平方米,每平方米2611元,总金额叁拾贰万肆仟陆佰柒拾捌元整。2016年4月6日金汉公司出具《销售不动产统一发票》,付款方式名称为张超宇,不动产项目名称为金汉御园4#-1-602,建筑面积124.35m*,购房款金额324,677.85元。2016年7月2日,金汉房地产(甲方、转让方)与张超宇(乙方、受让方)签订《地下车位有偿使用协议书》,约定:甲方出售乙方使用权的地下车位为金汉御园地下4285号车位,车位使用费总价98,000元。再查明,2019年4月14日,张桂珍、张军(甲方)与张超宇(乙方)签订《协议书》,约定:位于呼和浩特市××区,房屋面积125平方米;房屋由张桂珍、张军于2014年9月12日全款出资购买,当时因客观原因由张超宇代为签订《商品房买卖合同》,网签合同亦登记在张超宇名下。目前因房管局原因,网签登记暂时无法办理变更手续,待房屋网签登记具备办理变更条件之日起30日内,由双方共同配合将房屋变更登记至张军一人名下。2019年4月17日张军与张桂珍登记离婚,二人协议约定涉案房屋归张军所有。还查明、张超宇的《入学许可证》显示2011年4月至2013年3月期间张超宇系在读学生。案涉房屋交纳物业费及水电费的票据中记载的交款人均为张超宇。庭审时金汉房地产称案涉房屋不具备办理网签合同手续的条件,且不同意配合张军办理合同更名手续。   一审法院认为,本案的争议焦点如下:一、案涉房屋及车位的实际购买人是否为张军、张桂珍;二、张超宇、金汉房地产是否有义务将案涉房屋《商品房买卖合同》的买受方变更为张军。   针对第一个争议焦点。从房屋来源看,由于案涉房屋系内蒙古教育厅分配给张小军的集资房,张小军作为知情人确认该购房资格是转让给张军,且购房款实际由张军支付,并非张超宇。从付款时间来看,涉案房屋总价324,678元,张军提交的证据显示本案房款自2008年12月至2010年11月期间交纳超过25万元,而此时张超宇还是在读学生,尚未参加工作没有经济收入,故案涉房屋房款的实际付款人应是张军、张桂珍。从张军、张桂珍与张超宇的约定看,双方签订《协议书》载明案涉房屋由张军、张桂珍实际出资,待房屋网签登记具备办理变更条件时张超宇需配合将房屋变更登记至张军名下。综合上述情况分析,虽然案涉房屋的《商品房买卖合同》由张超宇签订,但可以认定张军、张桂珍是案涉房屋的实际出资人。至于张超宇抗辩案涉房屋系张军、张桂珍赠与张超宇,由于其未举证证明,故不予采纳。至于案涉车位,由于签订《地下车位有偿使用协议书》的主体系张超宇,且张军、张桂珍未举证证明该车位款由其支付,故张军、张桂珍主张确认案涉车位的实际购买人是张军、张桂珍的诉讼请求,不予支持。针对第二个争议焦点。因案涉房屋现未办理产权登记,故无法确认房屋所有权人或进行产权变更登记。由于与金汉房地产签订《商品房买卖合同》的相对方是张超宇,依据合同的相对性,金汉房地产作为合同一方,在庭审时明确表示不同意变更案涉房屋的《商品房买卖合同》买受人,故张军、张桂珍主张张超宇、金汉房地产将案涉房屋《商品房买卖合同》的买受方变更为张军的诉讼请求,不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:一、确认张军、张桂珍为呼和浩特市赛罕区金汉御园小区4号楼1单元0602号房屋的实际购买人;二、驳回张军、张桂珍的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取3820元(张军、张桂珍已预交),由张军、张桂珍负担735元,由张超宇负担3085元。   二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实有相关证据在案佐证，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点是1.张军、张桂珍主张案涉房屋车位的实际购买人是张军、张桂珍，且要求将案涉房屋的车位更名为张军、张桂珍，是否有事实及法律依据；2.张军、张桂珍要求张超宇、金汉房地产将案涉房屋《商品房买卖合同》的买受方变更为张军的上诉理由，能否成立。   针对第一个争议焦点，因签订《地下车位有偿使用协议书》的主体系张超宇。张军、张桂珍提供的证据只能证明其交付的是案涉房屋的购房款；张军、张桂珍未提供任何证据证明购买该车位的款项也是张军、张桂珍支付的，故张军、张桂珍应承担举证不能的不利后果。且在庭审中，张超宇的委托诉讼代理人明确表示，该案涉房屋车位已经转让他人，实际权利人已不属于张超宇。故张军、张桂珍要求将案涉房屋车位更名的目的已不能实现。故原审判决未支持张军、张桂珍的该项诉讼请求，并无不当。   针对第二个争议焦点，从张军、张桂珍与张超宇签订的《协议书》载明的内容来看，案涉房屋由张军、张桂珍全款出资购买,只需房屋网签登记具备办理变更条件时张超宇需配合将案涉房屋变更登记至张军名下。一是案涉房屋现未办理网签登记及产权登记,故无法确认房屋所有权人或进行产权变更登记。二是由于与金汉房地产签订《商品房买卖合同》的相对方是张超宇,依据合同的相对性,金汉房地产作为合同一方,明确表示不同意变更案涉房屋的《商品房买卖合同》买受人,故张军、张桂珍主张张超宇、金汉房地产将案涉房屋《商品房买卖合同》的买受方变更为张军的诉讼请求,本院亦不予支持。故原审判决对该项的认定符合法律规定，本院予以确认。   综上所述，张桂珍、张军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3820元，由张桂珍、张军负担（张桂珍、张军已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长 窦 双   审判员 鄂晓红   审判员 戴玉英      二〇二一年三月三十一日   法官助理 于文硕   书记员 郝辰炜