河南省遂平县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1728民初979号原告河南弘晟物业有限公司，住所地河南省遂平县建设路**。法定代表人董绍洪，该公司总经理。委托诉讼代理人赵颖颖，女，1985年1月8日出生，汉族，住河南省遂平县，系该公司办公室主任。委托诉讼代理人刘士武，河南展志律师事务所律师。被告李永胜，男，1991年8月5日出生，汉族，住河南省遂平县，现住河南省遂平县。原告河南弘晟物业有限公司（以下简称物业公司）与被告李永胜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人赵颖颖、刘士武，被告李永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告向原告支付物业费3080元、违约金3095元，共计6175元，并判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告李永胜系遂平县御金香·温泉花园小区21号楼2单元1606室业主，原告系该小区的物业管理公司。因被告李永胜拒绝交纳2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，故向法院提起诉讼，请求法院予以解决。被告李永胜辩称，被答辩人物业公司巧立收费标准和收费项目、擅自扩大收费范围、提高收费标准，违规收费，肆意践踏国家法律、法规；管理小区不尽责，服务不到位，未完全履行合同义务。被答辩人物业公司的上述行为违反了《前期物业服务合同》的约定，构成违约。一、被答辩人物业公司管理小区不尽责，服务不到位，收取的物业费与其提供的服务质量严重不匹配，构成违约。1、被答辩人物业公司在小区安全问题上存在很大过失，小区大门门禁和单元楼门禁从未启用过，对外来人员亦不闻不问。陌生人随随便便就能进出小区，从不登记、从不询问，致使业主的人身安全和财产安全得不到保障；2、小区楼道内瓷砖脱落频繁，对快要脱落的瓷砖被答辩人物业公司也未采取有效措施予以修缮。在业主多次反映后，该问题也是不了了之，安全存在隐患；3、电动两轮、三轮、四轮车在小区内乱停乱放，阻挡消防通道，且有私拉、乱扯电线充电的现象，安全存在隐患；4、被答辩人物业公司未按规定对电梯进行年检与维护保养，存在安全隐患；5、小区内草皮、树木存在缺失与死亡现象，就算有少许成活,被答辩人物业公司也从未有过养护与修剪；6、小区卫生环境恶劣，垃圾成堆，蚊虫极多，且积水泛滥，臭味冲天。小区没有任何绿化可言，随处可见业主圈占起来的菜园子；7、18号楼前的温泉水池与凉亭常年处于损坏状态，电线裸露在外，至今未予维修。类似情形不胜枚举，真心希望法官能到现场一查现状。在没有办法之下，小区业主才纷纷暂缓交纳物业费，目的也只是想让被答辩人物业公司重视自己的服务质量，履行好管理职责。二、被答辩人物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准，违规收费，任意规定物业费金额。1、被答辩人物业公司收取的物业费达到了1.2元/平方米/月，远远高于合同约定的0.8元/平方米/月，并且被答辩人物业公司还收取公摊水电费和电梯费。经小区业主举报后，遂平县物价部门对被答辩人物业公司处以10万元的罚款；2、小区物业费有按0.7元/平方米/月收费的，也有按0.4元/平方米/月收费的，被答辩人物业公司随意规定物业费的收费金额。3、被答辩人物业公司从未按照《中华人民共和国民法典》第九百四十三条之规定履行信息公开义务。在广大业主的强烈要求下，被答辩人物业公司仍然拒绝将物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、履行情况、维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理的方式向业主公开。答辩人认为正是因为被答辩人的上述行为，业主才会根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定暂缓交纳物业费。三、被答辩人物业公司违反《前期物业服务合同》第三十条规定，应承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，被答辩人物业公司提供的管理服务达不到约定的服务内容与质量标准，系未完全履行自己的义务。因此，根据《前期物业服务合同》第三十条之规定，被答辩人物业公司应当按照每年1000元的标准向业主支付违约金，但却从未支付过。四、被答辩人物业公司同意业主拖欠其费用。1、《前期物业服务合同》第七条规定“物业服务费用按年交纳”、第十九条规定“乙方可采取规劝、发函通知等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。”，被答辩人物业公司因为知道自己没有完全履行合同，知道自己违规收费，也知道业主反对，所以到了该交物业费而没有交的时候，便心虚，便没有催促交纳物业费，其行为是对业主暂缓交纳物业费行为的默认与同意。被答辩人物业公司想通过诉讼得到更多高于银行贷款利息、大于实际物业费的违约金，实属变相高利放贷，居心叵测。被答辩人物业公司没有及时催促业主交纳物业费，其本身也违反合同的约定；2、答辩人暂缓交纳物业费没有给被答辩人造成任何损失，且根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，违约金也不应支持。综上所述，答辩人认为是被答辩人物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准，且同一个小区内没有统一的收费标准，存在乱收费现象，是被答辩人物业公司未完全履行合同义务，违约在先。综上，如果仍按0.8元/平方米/月的标准足额收取物业费、还给付违约金，则有失公平。且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，被答辩人物业公司应当按每年1000元的标准向答辩人支付违约金。鉴于业主们短时间内无法成立业主委员会主张权利，有苦没地方诉，希望法官认真审核调查，给答辩人及广大业主一个公平、公正的判决，以维护广大业主的合法权益，以彰显法律的公平、公正。经审理查明，被告李永胜于2016年入住遂平县御金香·温泉花园小区，系该小区21号楼2单元1606室业主。2017年11月8日，原告物业公司（乙方）与驻马店市嵖岈山旅游发展有限公司（甲方、御金香·温泉花园小区开发商）签订《前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对御金香·温泉花园小区提供前期物业管理服务事宜，合同主要内容为：“第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：空白第四条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅0.80元/平方米/月。……第七条业主应于接到收房入伙通知书之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。……物业服务费用（物业服务资金）按年交纳，业主或物业使用人应在规定缴纳日期首月十日前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。第三十条除前条规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，应按1000元的标准向甲方、业主支付违约金。第三十一条甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期交纳每日加收千分之三的标准向乙方支付违约金。第三十二条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第三十五条本合同期限自2017年11月8日起至2022年11月8日止；……”。另查明，被告李永胜对原告物业公司庭审中陈述的其2018年1月1日至2020年12月31日期间物业费至今未予交纳的事实以及其房屋建筑面积106.93㎡的事实均无异议。上为本案事实。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述、中标通知书、《前期物业服务合同》在卷为据，已经质证，足以认定。本院认为，本案原告物业公司与驻马店市嵖岈山旅游发展有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该《前期物业服务合同》对被告李永胜具有约束力。被告李永胜应当按照《前期物业服务合同》的约定向原告物业公司支付物业费。被告李永胜辩称缓交、拒付物业费系因原告物业公司服务不到位、违规收费等诸多问题所致，其该项抗辩意见理由不足，本院不予采纳。根据《前期物业服务合同》的约定，结合被告李永胜的当庭陈述，2018年1月1日至2020年12月31日期间（共计36个月）被告李永胜应向原告物业公司支付的物业费数额为3079.58元（0.8元/平方米/月×106.93㎡×36个月）。原告物业公司请求物业费3080元超出部分，本院不予支持。关于原告物业公司请求的违约金，结合被告李永胜提交的相关照片及庭审中原告物业公司就物业服务瑕疵的相关陈述，本院对原告物业公司的该项诉讼请求不予支持。被告李永胜本案中的其他抗辩意见，本院不予采纳。需要特别指出的是，文明、和谐家园的创建需要大家的一起努力。物业公司要提高服务质量，把业主当家人。业主也要珍惜物业人员的劳动成果，共同改善小区的生活居住环境。本案被告李永胜不同意调解，要求法院依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告李永胜于本判决生效之日起五日内向原告河南弘晟物业有限公司支付物业费3079.58元；二、驳回原告河南弘晟物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李永胜负担。本判决为终审判决。审判员 张 君二〇二一年三月三十一日书记员 王梦春