河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀10民终204号 上诉人（原审原告）：潘小玲，女，1966年9月8日出生，汉族，住湖南省平江县。 委托诉讼代理人：牛文亮，北京道广律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：富力（香河）房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市香河县大香公路115号富力漫时光小区BC3号楼0007号门市。 法定代表人：杨培军，董事长。 委托诉讼代理人：曹**伟，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：北京泽成房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室-1634。 法定代表人：谢宝进，总经理。 被上诉人（原审被告）：北京焦点互动信息服务有限公司，住所地北京市海淀区科学院南路2号院3号楼10层1001-2。 法定代表人：张雪梅，执行董事。 委托诉讼代理人：张楠，系该公司员工。 上诉人潘小玲因与被上诉人富力（香河）房地产开发有限公司（以下简称富力公司）、北京泽成房地产经纪有限公司（以下简称泽成公司）、北京焦点互动信息服务有限公司（以下简称焦点互动公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2020）冀1024民初1963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘小玲上诉请求:1、依法撤销（2020）冀1024民初1963号民事判决书。2、判令解除上诉人与被上诉人富力公司签订的商品房买卖合同。3、判令被告一返还购房款538135元。4、泽成公司返还上诉人支付的富力新城排号费（中介费）40000元。5、焦点互动公司返还上诉人支付的富力新城服务费10000元。6、依法判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实认定不清、证据不足。原审法院认为，上诉人主张的被上诉人一单方变更合同，擅自提高首付比例这一事实，上诉人仅凭聊天记录不能证实其主张。首先，在提交的聊天记录证据中，上诉人明确了聊天记录中的对方的身份系被上诉人一的销售人员（工作人员）。被上诉人一作为一家房地产企业，业务繁杂，聘用销售人员（工作人员）为其必然选择。在对外业务中，由销售人员代表其公司传达意见，与客户沟通，系人之常情。一审法院仅简单询问被上诉人，仅凭其单方面否认便认定销售人员与被上诉人一无关，属于事实认定不清，证据不足。其次，如果被上诉人一的主张属实，即其从未有过擅自变更合同内容的情况，那么为何在接到上诉人的“告知函”后并未作出任何意思表示，而是默认了上诉人提出异议的首付比例和金额。再次，为了解决被上诉人一擅自提高首付款比例的问题，上诉人曾向被上诉人一发送过“告知函”，此证据亦能够佐证被上诉人一擅自提升首付比例这一事实。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。补充理由：1、由于住房限贷限购政策的实施致使上诉人无法办理按揭贷款和房屋过户登记，属于订立合同时无法预见的重大变化，合同目的已无法实现，且该政策当前依然有效。按照《民法典》第五百三十三条规定，上诉人有权解除合同并要求返还房款。一审判决要求双方继续履行合同，与当前限购政策相悖，不具有现实可能性。2、上诉人作为购房消费，有关知道购房合同内容。3、上诉人作为购房消费者，有权知道购买房产相关政策。4、泽成公司在佣金之外收取其他费用违反了法律规定，按照《商品房销售管理办法》第二十八条受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。成公司作为代销机构提供中介服务是其向开发商收取佣金的对价，其再次向购房人收取费用，不符合法律规定。5、搜狐公司既未提供证据证明其帮助上诉人实现了团购优惠的合同义务。其次，《优惠告知书》约定在正式签署购房合同后，服务费不予退还。而上诉人和富力公司并未签署正式购房合同，因此搜狐公司应当退还团购费。综上，上诉人与富力公司形成合同关系，但未签署正式的《购房合同》，且因政策原因合同已无法实际履行，应当解除，富力公司应退还上诉人支付的购房款。泽成公司和搜狐公司未提供相应服务，且合同解除后，二公司应退还其收取的相应费用。 富力公司答辩称,不同意上诉人的上诉请求。一审事实认定清楚，法律适用正确，应当予以维持。 泽成公司答辩称,上诉人诉讼请求没有事实及法律依据，应依法予以驳回。首先，答辩人收取的系中介费，这一点被答辩人在其提交的起诉状中也认可。其次，答辩人作为中介方，向被答辩人提供了居间服务，促成了被答辩人与开发商签订了房屋买卖合同，答辩人已经收取的中介费不应退还。再次，即使被答辩人与开发商解除商品房买卖合同，答辩人没有过错，也不应退还中介费。 焦点互动公司答辩称，一审判决认定事实清楚，采纳证据全面适用法律正确，依法应予维持。一审法院对于上诉人提交的微信聊天记录未予采信，上诉人由此主张一审判决认定事实不清，证据不足，要求撤销原判并且改判的上诉请求是缺乏依据的。首先，上诉人于原审当中主张解除合同的依据系原审被告富力（香河）房地产开发有限公司擅自提高首付比例，因此提交微信聊天记录欲予以证明，但对于房屋买卖如此重大的交易行为，且不论聊天记录内容真实性，亦很难相信开发商仅通过微信沟通即可做出变更合同的意思表示，且作为上诉人，理应就此负有全面举证义务，显然上诉人于原审中并未证明其与开发商的购房合同已因该聊天记录而实际产生变更效果。另外，开发商于原审当中亦明确双方应按照原合同继续履行。因此，上诉人的合同目的实际并未受到影响，原审判决驳回上诉人的起诉请求，令上诉人与开发商继续履行合同并无不当。而被上诉人与开发商合同继续履行，被上诉人依然享受了上诉人提供的优惠购房服务，原审关于此的论断亦属正确。综上，请贵院依法审理，驳回上诉人的全部上诉请求。 潘小玲向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告一签订的商品房买卖合同；2、被告一返还购房款538,135元；3、被告二返还原告支付的富力新城排号费（中介费）40,000元；4、被告三返还原告支付的富力新城服务费10,000元；5、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年12月，原告潘小玲为购买被告富力公司开发的富力新城楼盘，缴纳40，000元的排号费和10，000元的服务费。原告于2016年12月19日向被告泽成公司缴纳服务费40，000元，向被告焦点互动公司缴纳服务费10，000元，并于当日向被告富力公司缴纳了20，000元的定金。2017年1月5日，原告与被告富力公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于香河•富力新城二期（七）B2号楼1单元2503号房屋，建筑面积81.95平方米，房屋总款1，778，315元。约定支付方式为原告缴纳30%的首付款后，剩余70%的房款采用银行按揭的方式支付。最后确定的首付金额为538，315元，被告富力公司为原告开具《房屋收款收据》，对原告给付金额予以确认。剩余购房款至今原告未给付。以上事实有原被告陈述及提交的交款收据、催款函、告知函等证据予以证实。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告潘小玲与被告富力公司签订《商品房买卖合同》后，向被告按约定交付30%首付款538，315元，现主张被告富力公司变更合同内容，将首付款比例提高至50%，富力公司对此否认，且原告仅凭其提供的微信聊天记录不能证实其主张，原被告均应按合同约定继续履行各自的义务，合同不符合解除条件，故对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求一审法院不予支持。被告泽成公司、焦点互动公司为原告提供了居间服务，原告与被告富力公司的合同合法有效，继续履行，故其要求被告泽成公司、焦点互动公司退还服务费的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：驳回原告潘小玲诉讼请求。案件受理费减半收取4,890.7元，由原告负担。 本院二审期间，上诉人提交证据:1、证据一，廊政办（2017）27号文件《关于进一步加强房地产市场调控的意见》、廊政办（2017）61号文件《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》、上诉人社保记录。证据来源是从政府官方网站上下载下来的。社保记录来源于上诉人本人提交。证明2017.3.21起廊坊市出台两部文件，通过限贷、限购政策调控楼市，上诉人的社保一直在湖南，不符合文件要求的当地三年社保，上诉人已经丧失在廊坊的购房资格，合同已经无法继续履行。2、证据二，催款函一份。证据来源于富力公司向我方发送的，系原件。证明2019年8月15日的催款函上写明双方签订的是商品房买卖合同。富力公司对合同的准确都无法确定，一审中富力公司也没有按照法院要求提供合同，上诉人有理由怀疑双方是否签署合同。被上诉人富力公司发表质证意见为，1、对于证据一，廊政办27号和61号文件的真实性认可，但是关联性不认可。廊政办27号文件现在属于失效废止状态。廊政办61号文件没有明确约定首付比例提高至50%，其中第三条约定的是首次购买住房的家庭申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%。上诉人的社保记录真实性、合法性、关联性均不予认可。因为只是打印件，原始载体和出处均没有证据证明。2、对于证据二，真实性认可，证明目的不认可。双方签订了商品房买卖合同，名称不一致是公司发函时的工作失误。本院对上诉人提交证据一中两份文件，被上诉人对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对证据社保记录，被上诉人不认可，本院无法去确认真实性、关联性，故不予确认。对上诉人提交证据二《催款函》真实性，被上诉人认可，本院予以确认。 被上诉人富力公司提交证据：双方签订的商品房买卖合同及补充协议。证明上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系，双方应当按照合同履行义务。合同履行没有出现合同约定的解除事由，上诉人没有解除权。上诉人发表质证意见为，真实性认可，关联性认可，对双方形成商品房买卖关系的证明目的认可，在补充协议中的第三条约定买受人应当在五日内提交备案及贷款所需材料，但双方在履行本合同中，富力（香河）房地产开发有限公司并未要求督促买受人履行提供备案及贷款材料。本院对被上诉人富力公司提交的双方签订的商品房买卖合同及补充协议本院予以采信。 本院二审查明事实与原审判决认定事实相一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。上诉人主张被上诉人变更合同内容和上诉人向被上诉人发函后，被上诉人未作任何意思表示，是默认了上诉人提出异议的首付比例和金额等主张没有事实和法律依据。且上诉人与被上诉人签订购房合同在先，所述限购限贷政策出台在后，限购、限贷政策不具有溯及既往的法律约束力。上诉人解除合同及返还购房款、中介费、服务费的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据。故上诉人的上诉理由均不能成立。综上所述，潘小玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9681元，由上诉人潘小玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨心冰 审 判 员 宋 强 审 判 员 赵洪亮 二〇二一年三月二十六日 法官助理 宋 巍 书 记 员 苏艳珍