重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0104民初428号原告：李学梅，女，1976年6月7日生，汉族，住重庆市丰都县。被告：胡廷平，女，1990年12月4日生，汉族，住重庆市荣昌县。第三人：重庆佳兆业房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路126号3栋6-1号，统一社会信用代码91500104082445846J。法定代表人：薛军。委托诉讼代理人：盛钟灵，该公司职工。原告李学梅与被告胡廷平、第三人重庆佳兆业房地产开发有限公司（以下简称佳兆业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李学梅，被告胡廷平，第三人佳兆业公司的委托诉讼代理人盛钟灵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李学梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告及第三人签订的《转让协议》、《商用物业租赁合同》；2.请求判令被告支付2020年11月的租金3299.63元；3.请求法院依法判令被告赔偿原告合同约定违约金，当年总租金的30%，共计11878.65元；4.请求判令被告支付房屋恢复原状所产生的费用，金额为18441元；5.已收房屋保证金3142.5元不予退还;6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月26日，被告与第三人签订了《商用物业租赁合同》,约定由被告租用第三人原所有的位于重庆市大渡口区兴通路某号、某号、某号、钢城大道南段某号、某号、某号、某号等房屋，《商用物业租赁合同》对双方的权利义务以及违约责任、争议解决均作了详尽的约定。2019年9月份，原告购买了第三人位于重庆市大渡口区兴通路某号房屋，并签订了《重庆市商品房买卖合同》。2019年11月8日，原、被告以及第三人三方又签订了《转让协议》，第三人将重庆市大渡口区兴通路某号房屋的租赁权转让给原告，协议约定“自协议签订之日起，基于租赁合同中甲方享有及承担全部权利义务，转由乙方(即本案原告)享有及承担”。2020年10月15日，被告就应当支付11月份的房屋租金了，但至今仍未支付，已经迟延超过30日。依据《商用物业租赁合同》11.3条约定，原告享有单方解除权，要求其返还房屋并承担违约责任的权利。又依据《商用物业租赁合同》8.3条约定，原告有权要求被告返还房屋时恢复原状，若被告未履行，则原告有权自行或委托第三方修复房屋，由此发生的费用由被告承担。被告胡廷平辩称，1.对于解除《转让协议》、《商用物业租赁合同》无异议；2.对于原告要求支付2020年11月的租金不认可，理由是被告从2020年9月底就已经搬离，租金支付到2020年10月的，提前一个月也已经通知了原告，物管费水电费也是在10月底之前就结清了；3.对于违约金认为应当以保证金抵扣；4.对于墙体恢复费用我只认可每案1000元；5.另违约金约定过高，要求调低。第三人佳兆业公司陈述,对诉讼请求1.2.3.5.6第三人无异议，关于第4项诉讼请求恢复费用，该费用已经由第三人委托重庆德亦乐建筑工程有限公司对原告购买的房屋墙体进行了恢复，该费用已由第三人先行垫付，该请求应当被告向原告赔偿后，原告退还第三人，请求法院依法判决。本院经审理查明事实如下：原告李学梅系重庆市大渡口区兴通路199号房屋的所有权人，该房屋建筑面积41.9平方米。2019年6月26日，被告胡廷平作为承租方（乙方），第三人佳兆业公司作为出租方（甲方），双方签订《商用物业租赁合同》，主要约定：1.甲方出租给乙方商用物业房屋,座落位置在重庆市大渡口区兴通路某号、兴通路某号、兴通路某号、钢城大道南段某号、钢城大道南段某号、钢城大道南段某号、钢城大道南段某号；房屋建筑面积为404.16平方米，租金、物业管理费均按照建筑面积计收；本合同中所述的“平方米”均指建筑面积，非套内面积；2.甲方租赁给乙方的房屋，使用性质为商业，乙方应按约定的经营范围进行合法经营活动，乙方的经营范围为超市，乙方经营商品、提供服务的品牌为永辉超市mini；3.房屋租赁期限为6年，自2019年8月1日起至2025年7月31日止；4.房屋租金合计2292283元，其中2020年8月1日至2021年7月31日，租金标准为78.75元/平方米/月,月租金31828元;租金按季度支付,首期9个月租金应于本合同签订时3个工作日内支付,此后每季度租金,乙方应于前一期最后15日前支付给甲方;5.房屋返还，在不损坏或不影响租赁房屋建筑结构安全、完整和外立面形象的情况下，乙方可以拆除其添置的活动装置、设备及搬移租赁商铺内的自有物品，但应按交付时的房屋状态将所租物业恢复原状，经甲方验收确认符合约定后交还给甲方，双方签订该房屋交还确认书；如乙方未履行上述义务，则甲方有权自行或委托第三方修复房屋，由此发生的费用由乙方承担，甲方有权在乙方缴纳保证金中扣除相应费用，上述款项不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿由此造成的其它损失；6.若因乙方原因导致乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于累计欠费金额千分之一的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同，没收合同保证金同时乙方应当向甲方支付当年年度租金总额的30%作为违约金；7.在本合同有效期内，非甲方的原因，乙方单方提出提前终止本合同的，则甲方有权没收乙方所缴纳的租赁保证金、已付租金，同时乙方应当向甲方支付当年租金标准一个月的租金作为违约金；8.本合同的所有附件皆为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力，附件一《房屋平面位置图》。该合同附件一《房屋平面位置图》显示上述出租商铺系七个独立商铺，《房屋平面位置图》上载明的商铺编号为某-某号，商铺之间由墙壁分隔。2019年11月8日，原告李学梅作为受让方（乙方），被告胡廷平作为承租方（丙方），第三人佳兆业公司作为转让方（甲方），三方签订《转让协议》，主要约定：鉴于甲、丙双方于2019年6月26日签署了《商用物业租赁合同》，由甲方将其开发的位于重庆市大渡口区兴通路某号房屋给丙方用于经营超市；甲、乙双方于2019年9月16日签署了《重庆市商品房买卖合同》，乙方购买甲方出租给丙方的地址位于重庆市大渡口区兴通路某号房屋；现经甲、乙、丙三方协商，就租赁合同项下的权利义务转让事宜，达成如下协议：1.自本协议生效之日起，基于租赁合同中甲方享有及承担的全部权利、义务（仅限于本房屋），转由乙方享有及承担；2.甲、丙双方签署的租赁合同，除甲方将租赁房屋的权利义务转让乙方外，合同项下的条款不变，对乙方与丙方均具有约束力；3.本协议生效之前，甲方依据租赁合同收取丙方支付的租金8957.52元，履约保证金3142.50元，合计12100.02元，由甲方转付给乙方；4.自本协议生效之日，乙、丙双方不得基于租赁合同就本房屋再向甲方提出任何主张，租赁合同的权利及义务由乙、丙自行承受；5.各方如因本协议产生争议，应友好协商解决，协商不成的，向房屋所在地人民法院提起诉讼；6.本协议自甲、乙、丙三方签字盖章之日生效；本协议一式五份，甲、乙、丙三方各执一份。原、被告及第三人在该转让协议的签字、盖章。另《转让协议》上载有原告李学梅手机号码。原、被告及第三人确认原告李学梅已收到被告胡廷平缴纳的保证金3142.50元。被告胡廷平租赁商铺后，将七个商铺之间的隔墙进行拆除，并装修经营。被告胡廷平自述于2020年9月底搬离租赁场地，但未对拆除的墙壁等进行恢复。2020年11月26日，原告李学梅及案外其他五户商铺所有权人作为乙方，第三人佳兆业公司作为甲方，双方签订《房屋隔墙恢复协议》，主要约定：鉴于甲方与胡廷平于2019年6月26日签订了《商用物业租赁合同》，将位于重庆市大渡口区兴通路某号、兴通路某号、兴通路某号、钢城大道南段某号、钢城大道南段某号、钢城大道南段某号房屋出租给胡廷平使用；因乙方购买了上述出租房屋，甲、乙双方与胡廷平于2019年签订了《转让协议》，甲方将《商用物业租赁合同》中其享有及承担的全部权利、义务转由乙方承继；现因胡廷平单方违约不再履行《商用物业租赁合同》，乙方向甲方提出协助诉求，通过双方友好协商达成如下协议内容：1.在乙方全部向人民法院对胡廷平提起民事诉讼并提交诉讼状，持诉讼状盖法院收件章复印件至甲方指定地点签订本协议后，甲方同意在30个工作日内将商铺内部结构恢复至房屋买卖合同交房标准，恢复结构墙体的相关费用由甲方先行垫付；2.乙方起诉胡廷平后，需向相关法院说明委托甲方恢复房屋原始状态垫付费用的情况，甲方提供相应发票及依据；乙方在收到承租人所有赔偿的3个工作日内将恢复房屋原始状态的相关费用支付至甲方，超过15个工作日按照恢复费用的千分之一/天计算违约金，甲方有权向乙方进行追偿。《房屋隔墙恢复协议》签订后，第三人佳兆业公司于2021年1月9日向案外人重庆德亦乐建筑工程有限公司发出《工程通知单》，委托该公司对上述商铺内部结构进行恢复。重庆德亦乐建筑工程有限公司施工进行恢复，经收方结算工程款为135539.63元。根据李学梅等六户的建筑面积分摊计算，原告李学梅所有的商铺恢复费用为18441元。另第三人佳兆业公司举示的滨江四期11栋某—某号商铺装修拆除及恢复收方原始记录单上载明的工作内容主要为人工土石方开挖、墙面抹灰、电气线路拆除及恢复、墙地砖拆除、地坪浇筑、砌砖、建渣外运等。上述事实，有原、被告及第三人陈述、《商用物业租赁合同》、《转让协议》、《房屋隔墙恢复协议》、《工程通知单》、收方原始记录、工程量汇总表、滨江新城四期1栋某-某号商铺隔墙恢复费用均摊明细表等相关证据材料在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。本案中，被告胡廷平和第三人佳兆业公司于2019年6月26日签订《商用物业租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，第三人佳兆业公司基于合同约定将包括涉案大渡口区兴通路某号房屋在内的七个商铺出租给被告胡廷平。后原告李学梅、被告胡廷平及第三人佳兆业公司于2019年11月8日三方签订《转让协议》，第三人佳兆业公司将《商用物业租赁合同》中关于大渡口区兴通路某号房屋出租部分的权利义务一并转让给原告李学梅，原告李学梅继受《商用物业租赁合同》中关于大渡口区兴通路某号房屋部分的全部权利义务，原、被告依法形成房屋租赁合同关系，系《商用物业租赁合同》（限于大渡口区兴通路某号房屋部分）的合同相对方。当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据《商用物业租赁合同》的约定，租赁期间为2019年8月1日起至2025年7月31日止，在租赁期间内，被告胡廷平单方停止支付自2020年11月起的租金，并自行搬离租赁场地，被告胡廷平虽辩称于2020年9月底就搬离租赁场地，已提前一个月通知原告，但审理中无证据证明其在搬离租赁场地前后向原告李学梅提出提前终止合同，应承担举证不能的不利法律后果，审理中无证据显示原、被告任何一方在起诉前向对方发出解除或终止合同通知书，故案涉租赁合同在原告诉至本院前并未依法解除或终止，被告胡廷平存在迟延支付租金的违约行为，且延迟履行天数超过30日，原告李学梅有权基于合同约定行使合同解除权，合同自通知到达对方时解除，故原告李学梅要求解除《商用物业租赁合同》（限于大渡口区兴通路某号房屋部分）的请求合理合法，本院依法予以支持，解除时间应为解除通知送达被告胡廷平之时，即被告胡廷平领取民事起诉状之日（2021年1月25日），故本院依法确认原告李学梅与被告胡廷平之间的《商用物业租赁合同》（限于大渡口区兴通路某号房屋部分）于2021年1月25日解除。关于原告要求解除原、被告及第三人佳兆业公司签订的《转让协议》的请求，被告及第三人于2021年3月2日当庭明确表示同意，故本院依法确认《转让协议》于2021年3月2日解除。当事人应当按照合同约定履行义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告胡廷平无证据证明涉案租赁合同在2020年11月前已依法解除或终止，应当向原告李学梅支付2020年11月的租金，但至今未支付，故原告李学梅要求被告胡廷平支付2020年11月租金的请求合理合法，租金数额根据合同约定应为3299.63元（41.9平方米×78.75元/平方米），本院依法予以支持。同时根据合同约定，被告胡廷平存在迟延支付租金的违约行为，且延迟超过30日，原告李学梅有权基于合同约定不退还保证金，故对原告李学梅要求保证金3142.5元不予退还的请求，本院依法予以支持。关于违约金，被告胡廷平存在迟延支付租金的行为，且迟延天数超过30日，根据合同约定应当承担违约责任，原告李学梅要求被告胡廷平支付违约金的请求合理合法，本院依法予以支持，但双方就迟延支付租金超过30日的，同时约定没收合同保证金并支付当年年度租金总额的30%的违约金，明显过分高于原告李学梅因该违约行为造成的损失，被告胡廷平要求调低的请求合理合法，本院根据相关法律规定并结合本案具体情况依法调整违约金为3000元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，被告胡廷平承租包括涉案房屋在内的七个商铺后，拆除商铺之间的隔墙装修后进行经营，根据《商用物业租赁合同》约定，被告胡廷平应按交付时的房屋状态将所租物业恢复原状，经原告验收确认后双方签订房屋交还确认书，如被告未履行上述义务，则原告有权自行或委托第三方修复房屋，由此发生的费用由被告承担。经查，被告胡廷平自行离场，未对承租的商铺进行恢复，导致原告委托第三人佳兆业公司组织施工单位重庆德亦乐建筑工程有限公司进行恢复，其中涉案商铺产生恢复费用18441元，被告胡廷平对恢复费用的相关证据真实性无异议，但不认可承担该笔费用，于法无据，故对原告要求被告给付恢复费用18441元的请求，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百五十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告李学梅与被告胡廷平之间的《商用物业租赁合同》（限于大渡口区兴通路某号房屋部分）于2021年1月25日解除；二、原告李学梅、被告胡廷平及第三人重庆佳兆业房地产开发有限公司签订的《转让协议》于2021年3月2日解除；三、被告胡廷平于本判决生效后五日内给付原告李学梅2020年11月租金3299.63元；四、被告胡廷平于本判决生效后五日内给付原告李学梅违约金3000元；五、被告胡廷平于本判决生效后五日内赔偿原告李学梅房屋恢复费18441元；六、原告李学梅不退还被告胡廷平合同保证金3142.50元；七、驳回原告李学梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费96元，由被告胡廷平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 吉红霞二〇二一年三月二十四日法官助理 袁 琨书 记 员 陈远秀