江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终209号上诉人（原审原告）：周健，男，1983年12月1日出生，汉族，住江西省瑞昌市。上诉人（原审原告）：李小元，女，1985年10月17日出生，汉族，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：李智，江西常足律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞昌市碧瑞房地产有限公司，住所地江西省瑞昌市南环路北侧、三贤路东侧，统一社会信用代码91360481MA38LQL17A。法定代表人：谈建平，系该公司经理。委托诉讼代理人：罗瑶，系该公司法务。上诉人周健、李小元因与被上诉人瑞昌市碧瑞房地产有限公司（以下简称碧瑞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2020）赣0481民初2475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人周健、李小元上诉请求：一、撤销一审判决，改判碧瑞公司向周健、李小元支付优惠款102，226.75元（房价优惠为38，826.75元，车位款为63，400元），另赔偿102，226.75元；二、一审、二审案件受理费由碧瑞公司负担。主要事实与理由：一、本案中，碧瑞公司存在欺诈行为，而欺诈行为不属于碧瑞公司向周健、李小元作出的特别提示中的市场波动，更不是政策变化。二、周健、李小元对碧瑞公司作出的承诺也仅是承担因市场波动、政策变化等因素带来的市场风险，并未承诺碧瑞公司的欺诈行为也视为市场风险，也未承诺放弃追究碧瑞公司欺诈行为的责任。三、一审认为周健、李小元认可知悉碧瑞公司工作人员对案涉房屋的描述，碧瑞公司未作出任何超出《商品房买卖合同》内容外的承诺，但此与本案没有关联。本案关键是碧瑞公司在周健、李小元签订认购书时是否明确表示过，2020年国庆期间案涉房屋所在楼栋没有优惠活动以及该种表示是否属于市场波动、政策变化的市场风险。现碧瑞公司工作人员明确作出过相关表示，而2020年10月2日其即对案涉房屋所在楼栋进行了优惠活动，故明显存在欺诈行为。被上诉人碧瑞公司辩称，一、双方签署的《商品房买卖合同》已成立并生效，合同中明确约定了商品房的价款。周健、李小元应严格遵守合同约定的主要付款义务，其无权要求碧瑞公司支付优惠款项。二、双方签署的合同及特别提示材料中，均对商品房的价款有明确约定，不存在周健、李小元所称的隐瞒价款或优惠活动的行为。周健、李小元也无任何证据证明其主张，因此，其上诉请求无事实和法律依据。三、商品房交易是市场行为，碧瑞公司作为开发商，在出售商品房时拥有自主定价权。周健、李小元向一审法院起诉请求：一、判令碧瑞公司向周健、李小元支付优惠款102,226.75元；二、判令碧瑞公司向周健、李小元赔偿102,226.75元；三、案件受理费由碧瑞公司负担。一审法院认定事实：2020年9月30日，周健、李小元与碧瑞公司签订《瑞昌碧桂园认购书》及《未竣工车位使用权转让协议书》，约定周健、李小元购买碧瑞公司位于瑞昌市碧桂园2幢1单元2601号房屋及非人防车位Ａ区车位，房价为776535元，车位总价为63400元。当日，碧瑞公司向周健、李小元下发了买卖合同重要事项告知书、签约特别提示，周健、李小元均在上述文本上签字并签署承诺书。签约特别提示载明：1．商品房买卖作为一种市场交易行为，其因市场波动、政策变化等因素带来的市场风险不可避免。交易双方在签署商品房买卖合同之前，应当充分认识并全面考虑自身交易行为可能产生的市场风险。商品房买卖合同签署后，由此产生的市场风险应由交易双方各自承担；2.…；3.…；4．秉承诚信待客的原则，我司禁止工作人员对客户做出超合同约定的承诺；故，若在购房洽谈中，我司工作人员就您所购房屋的描述或承诺，并未体现在合同中或者与合同约定不一致的，请您在签署合同前向监签人员了解清楚，我司将立即对您所提到的问题进行解释…。2020年10月11日，周健、李小元就认购的房屋与碧瑞公司签订了《商品房买卖合同（预售）》。另查：碧瑞公司在国庆期间做销售房屋优惠活动，周健、李小元认为碧瑞公司故意隐瞒国庆购房会有优惠的事实，导致其没有得到优惠，产生损失。为此，周健、李小元诉至法院。一审法院认为，周健、李小元与碧瑞公司签订《瑞昌碧桂园认购书》及《未竣工车位使用权转让协议书》，之后双方又签订了《商品房买卖合同（预售）》。该《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，故该《商品房买卖合同（预售）》真实有效，受到法律保护，对双方均有约束力，双方应该按照《商品房买卖合同（预售）》全面履行各自的义务。周健、李小元购买商品房，在签约时碧瑞公司向其特别提示“商品房买卖作为一种市场交易行为，其因市场波动、政策变化等因素带来的市场风险不可避免。交易双方在签署商品房买卖合同之前，应当充分认识并全面考虑自身交易行为可能产生的市场风险。商品房买卖合同签署后，由此产生的市场风险应由交易双方各自承担”，周健、李小元亦向碧瑞公司作出承诺，认可知悉碧瑞公司工作人员就其所购房屋的描述，碧瑞公司工作人员未对其做出任何超出《商品房买卖合同》内容外的承诺。因此，周健、李小元在向碧瑞公司购买该套房屋时对于所存在的商业风险应当是明知的，其购买商品房时的价格优惠程度低于其购买之后的优惠程度，该市场风险应由其自行承担。周健、李小元提出碧瑞公司故意隐瞒购房优惠，存在欺诈行为，致使其遭受损失，无事实依据。故对周健、李小元要求碧瑞公司支付优惠款102,226.75元、赔偿102,226.75元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告周健、李小元的诉讼请求。案件受理费4,366元，减半收取计2,183元，由原告周健、李小元负担。本院审理过程中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2020年9月30日，周健、李小元向碧瑞公司出具《承诺书》一份。《承诺书》第2条载明“本人已明确知悉贵司工作人员就本人所购房屋的描述，贵司工作人员未对本人做出任何超出《商品房买卖合同》内容外的承诺”。本院认为，本案二审争议焦点为：碧瑞公司对周健、李小元是否存在欺诈行为。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”。可见，对于是否存在欺诈的情况的证明，应该达到“排除合理怀疑”的程度，这一标准要高于一般民事案件证据认定时的“高度盖然性”证明标准。具体到本案中，周健、李小元一审中虽提交了李小元与柯红先的电话录音并申请了证人李某出庭作证。但，首先，电话录音随意性较大，且柯红先并未出庭作证，而证人李某系李小元之堂姐，其证言可信度不高。其次，周健、李小元2020年9月30日向碧瑞公司出具的《承诺书》中已认可碧瑞公司工作人员未对其作出任何超出《商品房买卖合同》内容外的承诺。综上，本院认为周健、李小元提交的证据不足以证明碧瑞公司销售人员作出过案涉楼盘2号楼在2020年国庆期间无优惠活动的表述。退一步讲，即使碧瑞公司销售人员在周健、李小元看房、签订认购书时作出过相关表述，因2020年10月2日开始的优惠活动方案有可能是碧瑞公司在认购书签订后根据市场变化临时决定，周健、李小元未提交充分证据排除该合理怀疑，证明优惠活动方案在认购书签订之前就已确定，也即不能证明碧瑞公司存在欺诈的主观故意。综上所述，上诉人周健、李小元的上诉请求不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4366.80元，由上诉人周健、李小元负担。本判决为终审判决。审判长  王烜城审判员  周 炜审判员  熊 涛二〇二一年三月十六日法官助理敬鸿林书记员陈昊