昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初2606号原告：刘衍银，男，汉族，1983年10月12日生，住云南省昆明市呈贡区。被告：云南浙滇置业有限公司住所地：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7-71号法定代表人：洪月琴统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告刘衍银与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告刘衍银，被告浙滇公司的委托诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘衍银向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告房屋按10元／天，计算自2015年10月1日起至原告取得不动产证书之日止的违约金（暂计算2020年3月31日止为人民币为16430元整，大写：壹万陆仟肆佰叁拾元整）；2.要求被告履行房屋买卖合同，并尽快办理原告的不动产证书。3、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：原被告于2013年3月28日签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于云南省昆明市经开区，原告于2015年1月6日之前付清所有房屋费用，已依法支付了购房款项等相关付款义务，并且原告已向被告缴纳土地使用证办证费、产证代办费、维修基金、配套费、产权登记费30772.79元，后被告交付了该房屋。依照合同约定原告多次向被告催促仍未取得不动产权属证书，被告违反了原被告签订的《商品房购销合同》中第十二条关于产权登记的约定，故提起诉讼。被告浙滇公司辩称：1.办证是一个独立的委托代理关系，被告为原告代为递交办证资料，是基于业主的委托以及授权。本案依据购销合同第12条约定，开发商代业主办理房屋产权证，现业主要求递交并办理不动产权证无事实和法律依据，已超出授权委托的范围，自昆明市开始实施不动产二证合一之后，无论是基于政府职能的更替，还是基于递交资料的变化等客观情势的变更，都导致被告代业主递交不动产权证登记资料履行不能。2.业主已经将土地证的办理委托给了第三方迅达信息科技有限公司，现业主要求办理不动产权证，从法律程序上遗漏了必须参加诉讼的第三人。即使认定开发商构成违约，其违约金的截止点应当计算至2016年6月30日，即昆明市不动产开始实施之日。3.无法在约定时间内递交办证资料，并非开发商原因所致。主要是因为部分业主阻挠规划项目的建设以及私搭乱建。因为该分业主的原因，致使无法在预定的期限内完成项目的建设、规划核实以及竣工备案。故即使认定开发商项目建设前没有按照住宅建筑规范要求，将配套设施与房屋同步建设永不交付，存在过错，基于公正正义原则，以及相关合同法的约定，其违约的开始截止时间点也应当计算至部分业主阻挠规划项目的建设，以及私搭乱建开始之日。4.根据合同的相关约定，办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内。涉案项目竣工验收于2019年9月26日完成，故即使认定开发商构成违约，其违约的起算时间也应当从2019年9月26日后推150个工作日开始计算，即2020年4月29日。5.双方约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。本院经审理认定事实如下：被告浙滇公司（甲方）与原告刘衍银（乙方）于2013年3月28日签订了《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买东盟森林小区××号房，价款为651188元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条关于产权登记的约定为：甲方协助乙方办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方违约，甲方应向乙方按每天壹拾元支付逾期办证违约金，合同继续履行。但乙方必须在接房时履行以下义务：1、乙方必须按约定支付购房相关款项；2、乙方正常办理完按实测面积补差价及接房等有关手续；3、乙方已签订有关委托甲方代办产权的委托书；4、乙方提供由乙方亲笔填写的申请办理产权证的申请书；5、乙方按政府有关规定交清办理房屋产权证所需的有效资料及费用，清单由甲方提供。因乙方未按约定履行上述义务，导致甲方未按期办理房屋产权证的，甲方不承担违约责任，一切责任均由乙方自行承担。原告付清了全部购房款，并于2015年1月5日向被告支付了产权登记费、产证代办费、维修基金等费用，并办理了接房手续。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。对原告要求被告按合同约定承担违约责任即每天按10元支付逾期违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院结合原告实际损失，兼顾合同的履行情况及预期利益等综合因素，酌情认定被告浙滇公司每天按5元向原告支付逾期违约金。因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2015年1月5日缴清了产权登记费、产证代办费、维修基金等费用，办理了接房手续，本院认为结合双方合同约定应当自2015年1月5日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，原告主张自2015年10月1日起开始计算逾期违约金，明显在被告约定的履行期限之后，具有相应的合理性，故对原告要求被告自2015年10月1日起承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持，截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张的被告尽快为原告办理不动产证书的诉讼请求，办理产权登记所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，而上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政许可法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告将办理房屋产权证的资料提交登记机关的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有公司在本判决生效之日起十日内向原告刘衍银支付自2015年10月1日起至被告将办理东盟森林小区××号房屋不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日5元计算的逾期办证违约金；二、驳回原告刘衍银的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计105.5元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  刘姣姣二〇二一年三月十日书记员  王 娟