江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初7646号原告：张军，男，1968年3月13日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：张建平，女，系张军妻子。原告：张建平，女，1968年4月23日出生，汉族，住南通市崇川区。被告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市崇川区濠北路529号、531号，统一社会信用代码913206020869707522。法定代表人：雍国所，总经理。委托诉讼代理人：钱伟，男，1980年12月5日出生，汉族，住南通市崇川区，该公司职员。被告：南通邦豪置业有限公司，住所地南通市濠北路531号邦豪服饰商厦B座3017室，统一社会信用代码91320600581058023A。法定代表人：张志余，总经理。委托诉讼代理人：陆从斌，男，1975年12月3日出生，汉族，住江苏省姜堰市，该公司职员。原告张军、张建平与被告南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称“邦豪管理公司”）、南通邦豪置业有限公司（以下简称“邦豪置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张军的委托诉讼代理人即本案原告张建平、被告邦豪置业公司的委托诉讼代理人陆从斌到庭参加诉讼，被告邦豪管理公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张军、张建平向本院提出诉讼请求：1.判令被告邦豪管理公司向原告支付“邦豪服饰商厦”529栋-1层D456室房屋2018年10月1日至2020年9月30日委托收益77850元，529栋-1层D457室房屋2018年10月1日至2020年9月30日委托收益58860元，531栋4层B4168室房屋2018年12月1日至2020年5月30日委托收益24456元，扣除端木峰已支付的4924.7元后剩余合计应支付156241.3元；2.判令被告邦豪管理公司支付原告违约金47888.95元（自2019年4月7日起至实际给付之日止按日万分之五计算，暂计算至2020年11月30日）；3.被告邦豪置业公司对邦豪管理公司的上述义务承担共同偿还责任；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月17日，原告与邦豪管理公司签订了三份《商品房委托经营管理协议》（以下简称“《委托协议》”），将原告所有的邦豪服饰商厦529号-1层D456室、529号-1层D457室、531号4层B4168室商铺的全部经营管理权、收益权委托给被告邦豪管理公司，委托期限分别自2015年10月1日至2027年9月30日（D456室和D457室）、自2016年6月1日至2028年5月31日（B4168室）。按照约定，D456室和D457室第四年、第五年的委托收益被告邦豪管理公司应于2019年4月、2019年10月和2020年4月、2020年10月的第一周支付；B4168室第三年下半年、第四年的委托收益被告邦豪管理公司应于2019年6月、2019年12月和2020年6月的第一周支付逾期支付的，应当支付违约金。因逾期支付，被告邦豪管理公司、邦豪置业公司先向原告等全体业主出具承诺，约定了付款日期及违约责任等，并由邦豪置业公司承担共同还款责任。但时至今日，两被告仅通过端木峰向原告支付4924.7元，故成讼。被告邦豪管理公司未予答辩。被告邦豪置业公司辩称，认可原告主张的欠付委托收益金额，但原告主张的违约金过高，请求予以调减。因疫情影响企业经营困难，希望对疫情期间的委托收益予以适当减免。对于邦豪置业公司应否承担连带责任，请求法院裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：原告向被告邦豪置业公司购买了邦豪服饰商厦529号-1层D456室、529号-1层D457室和531号4层B4168室商铺，合同价款分别为519000元、392400元和203800元。2015年3月17日，原告（甲方、委托方）与被告邦豪管理公司（乙方、经营管理方）就529号-1层D456室和529号-1层D457室商铺分别签订《委托协议》，约定甲方就其拥有的上述商铺的全部经营管理权、收益权委托给乙方，由乙方在物业管理和法律规定的范围内进行合法经营，通过全面展开专业有效的经营，提升委托标的的行业地位、品牌地位以及租金水平，并由乙方支付给甲方委托收益；委托日期自2015年10月1日至2027年9月30止；甲方第四年委托收益按照房屋总价款的7%计算，第五年的委托收益按照房屋总价款的8%计算，2015年10月1日起每半年（6个月）为一个付款周期（即2016年4月及后期每年4月、10月第一周支付）；委托收益涉及甲方应付税金由乙方代为办理（目前的个人租金收入相关税率为5%，若今后相关税率发生变化，以国家相关规定为准）；委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取委托收益；乙方逾期向甲方支付租金收益的，每逾期一日乙方按应支付金额的万分之五向甲方支付违约金；逾期6个月以上的，甲方有权单方解除合同，并视乙方违约，乙方应补足逾期期间应付租金，另外向甲方支付逾期应付租金的20%作为违约金。原告（甲方、委托方）与被告邦豪管理公司（乙方、经营管理方）另就531号4层B4168室商铺签订一份《委托协议》，约定该商铺委托日期自2016年6月1日至2028年5月31止；甲方第三年、第四年的委托收益均按照房屋总价款的8%计算，2016年6月1日起每半年（6个月）为一个付款周期（即2016年12月及后期每年6月、12月第一周支付）。其余内容与2015年3月17日《委托协议》内容一致。因逾期支付委托收益，被告邦豪管理公司于2019年6月6日出具《承诺函》，承诺4月应付收益延期至7月30日支付，5月应付收益延期至8月30日支付，6月应付收益延期至9月30日支付，并将严格按照约定以日万分之五给予补偿，如到期未能执行，将以原违约金的双倍补偿。后部分业主代表与被告邦豪管理公司签订《关于南通邦豪购物中心管理有限公司房屋委托收益延迟支付事项的补充合同》（以下简称“《补充合同》”），约定：1.邦豪管理公司承诺在2019年10月31日前支付拖欠托管业主的2019年4、5、6月份的委托收益，并按原合同支付违约金；2.在2019年12月31日前付清今年的所有欠款，如未能及时付清，则严格按照约定支付违约金；3.如邦豪管理公司再次违约，则按约定赔偿业主所有损失。被告邦豪置业公司参与了协调过程，并在该《补充合同》上盖章。2019年11月11日，部分业主代表又与被告邦豪管理公司、邦豪置业公司签订了《补充合同二》，约定：邦豪管理公司于2019年12月1日向南通邦豪时尚广场全体业主支付收益计450万元，考虑到邦豪管理公司目前暂无资金支付，邦豪置业公司各股东同意按工商注册的出资比例按份先行出借给邦豪管理公司，以便邦豪管理公司支付该委托收益；邦豪置业公司承诺以自身没有瑕疵（没有查封冻结）的资产对邦豪管理公司欠付业主的委托收益进行担保。2020年1月23日，被告邦豪管理公司通过端木峰名下账户向原告支付委托收益4924.7元，此后未再支付剩余款项，原告遂提起本案之诉。庭审中，被告邦豪置业公司对确认扣减通过端木峰支付的4924.7元后，尚欠原告529栋-1层D456、D457室房屋2018年10月1日至2020年9月30日期间和531栋4层B4168室房屋2018年12月1日至2020年5月30日期间的委托收益合计156241.3元[（519000+392400）×（7%+8%）+203800×（4%+8%）-4924.7]。原告同意对欠付收益由其自行纳税，不再由被告邦豪管理公司代为扣缴。本院认为，本案原告与被告邦豪管理公司签订的三份《委托协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《委托协议》约定无论被告邦豪管理公司的经营状况如何，均要定期向原告支付固定收益。根据权利义务的具体内容，双方之间实为房屋租赁关系。原告将案涉商铺交被告邦豪管理公司经营管理，邦豪管理公司应按约支付租金，故原告要求被告邦豪管理公司支付欠付的租金于法有据，应予支持。因2020年发生新冠××疫情，不可避免的会对被告邦豪管理公司的正常经营产生不利影响，被告邦豪置业公司也提出减免租金的意见，故本院酌情减免2020年2月份和3月份的租金合计14869.33元[（519000+392400+203800）×8%÷12×2]，即被告邦豪管理公司应当支付原告租金141371.97元（156241.3-14869.33）。原告主张自行缴纳租金收入所得税款，故《委托协议》约定原由被告邦豪管理公司代扣的税费本院暂不从中扣减，由原告自行缴纳。被告邦豪管理公司未按约付款，构成违约，应自逾期之日起向原告支付违约金。原告按日万分之五主张违约金，被告辩称过高要求调整，本院综合原告损失及被告违约等情况，分不同期间酌情将违约金标准调整为银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。为处理和解决被告邦豪管理公司拖欠业主租金问题，两被告与邦豪业主代表先后订立《补充合同》和《补充合同二》，在《补充合同二》中被告邦豪置业公司明确表示同意为邦豪管理公司委托收益的支付提供担保，故被告邦豪置业公司应对被告邦豪管理公司的案涉债务承担连带清偿责任。被告邦豪管理公司经本院传票传唤未到庭应诉，视为其对原告的起诉放弃抗辩、举证、质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张军、张建平支付南通邦豪服饰商厦529栋-1层D456、D457室房屋2018年10月1日至2020年9月30日期间和531栋4层B4168室房屋2018年12月1日至2020年5月30日期间的租金141371.97元；二、南通邦豪购物中心管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张军、张建平支付违约金（其中南通邦豪服饰商厦529栋-1层D456、D457室房屋相应部分自2019年4月8日起至2019年8月19日止以31899元为基数，按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至2019年10月7日止以31899元为基数，自2019年10月8日起至2020年1月23日止以63798元为基数，自2020年1月24日起至2020年4月7日止以58873.3元为基数，自2020年4月8日起至2020年10月7日止以83177.3元为基数，自2020年10月8日起至实际给付之日止以119633.3元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；南通邦豪服饰商厦531栋4层B4168室房屋相应部分自2019年6月8日起至2019年8月19日止以8152元为基数，按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算；自2019年8月20日起至2019年12月7日止以8152元为基数，自2019年12月8日起至2020年6月7日止以16304元为基数，自2020年6月8日起至实际给付之日止以21738.67元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、南通邦豪置业有限公司对南通邦豪购物中心管理有限公司的上述第一、二项判决义务承担连带责任；四、驳回张军、张建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4201元，减半计收2100.5元，由张军、张建平负担251.5元，南通邦豪购物中心管理有限公司、南通邦豪置业有限公司共同负担1849元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费4201元。审 判 员  顾 狄二〇二一年三月二十六日法官助理  金 琦书 记 员  江冬梅