浙江省开化县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0824民初45号 原告：朱洪良，男，1972年6月20日出生，汉族，住浙江省开化县。 原告：詹仙英，女，1972年6月3日出生，汉族，住浙江省开化县。 两原告委托诉讼代理人：金威，浙江无剑律师事务所律师。 被告：段华龙，男，1970年8月23日出生，汉族，住浙江省开化县。 被告：程水香，女，1970年10月29日出生，汉族，住浙江省开化县。 两被告委托诉讼代理人：刘建平，浙江援桥律师事务所律师。 第三人：朱灿，女，1993年11月28日出生，汉族，住浙江省开化县。 委托诉讼代理人：金威，浙江无剑律师事务所律师。 原告朱洪良、詹仙英与被告段华龙、程水香，第三人朱灿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2021年3月25日定期宣判。原告朱洪良，原告朱洪良、詹仙英及第三人朱灿共同委托诉讼代理人金威，被告段华龙、程水香及其委托诉讼代理人刘建平均到庭参加诉讼。 原告朱洪良、詹仙英向本院提出的诉讼请求：1.终止两原告和被告段华龙、程水香签订《房屋买卖合同》的权利义务关系；2.两被告腾退坐落于开化县××幢××单元××室××室；3.本案诉讼费用由两被告负担。 事实和理由：原告朱洪良、詹仙英系夫妻关系，第三人朱灿为两原告女儿。2015年4月28日，两原告与被告段华龙、程水香签订《房屋买卖合同》，在第三人朱灿不知情的情况下，两原告将坐落于开化县××幢××单元××室房屋以320000元的价格出售给两被告，定于2015年5月8日前支付310000元购房款，其余10000元定于过户后支付。后两被告实际支付310000元购房款。该房屋为脱贫安置房，结合第三人系独生子女的情况，以四个家庭人口享受安置面积，于2019年颁发不动产权证书，登记载明为原告朱洪良、詹仙英及第三人朱灿共同共有。根据现有政策，该房无法交易转让，两原告多次要求终止《房屋买卖合同》履行，第三人明确表示不认可该合同，该合同事实上不能履行，合同目的不能实现，然两被告不同意终止。故原告起诉至法院。 被告段华龙、程水香辩称，第一，《房屋买卖合同》签订当日进行公证，两被告依约支付房屋转让款310,000元，入住房屋至今已6年，该合同合法有效；第二，第三人朱灿对房屋买卖的事实知情，两原告和第三人恶意串通；第三，法律规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；4、原、被告双方明知过户有年限限制，不影响合同效力，合同约定原告“保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权”；5、两被告当时筹集310,000元购房款，又花费90,000元进行装修，该房屋现估价1,000,000元；6、合同双方权利义务已经履行完毕，两原告没有请求法院终止的依据。 第三人朱灿述称，第三人同意原告的诉讼请求，认可事实和理由。 对事实及证据的认定与分析 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、两原告提交的《房产证》一份，用以证明案涉房屋权属原告朱洪良、詹仙英及第三人朱灿共同共有的事实。两被告质证认为，真实性没有异议，该《房产证》于2019年10月28日办理，合同于2015年4月签订，两原告故意在房产证上加上第三人名字，不能以此对抗双方签订《房屋买卖合同》的效力。第三人质证认为，没有异议。本院认为，《房产证》可以证明案涉房屋权属原告朱洪良、詹仙英及第三人朱灿共同共有，本院予以认定。 2、两原告提交的《公证书》一份，用以证明双方签订《房屋买卖合同》第八条载明双方违约将承担房屋总价款30%的违约金的事实。两被告质证认为，真实性没有异议，可以证明双方签订《房屋买卖合同》并进行公证，对社会进行公示，合同第八条约定的违约金是原告另售他人的情况，现房屋已价值百万，违约金不符合适用条件。第三人质证认为，没有异议。本院认为，《房屋买卖合同》第八条载明内容不适用本案情况，本院不予认定。 3、两原告提交的《原住房处置情况分户验收单》、《证明》及《关于印发》各一份，用以证明第三人朱灿是安置人口，房屋所有权人，不存在故意加名字的情况等事实。两被告质证认为，真实性没有异议，房产证不一定要登记安置人口，政府对此没有强制性规定，两被告完全有理由相信两原告对其女儿，即第三人是表见代理而进行公证。第三人质证认为，没有异议。本院认为，根据两被告提供的上述证据及本院与相关部门核实，可以证明第三人朱灿是属于安置人口，享有案涉房屋所有权，本院予以认定。 4、两被告提交的《收条》一份，用以证明两被告已按约支付310,000元购房款，后两原告交付钥匙，两被告居住至今并进行装修的事实。两原告及第三人质证认为，没有收到购房款，原告朱洪良确认签字。本院认为，两原告在事实陈述时确认收到310,000元购房款，现房屋由两被告居住，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：2015年4月28日，原告朱洪良、詹仙英与被告段华龙、程水香签订《房屋买卖合同》，两原告将坐落于开化县××幢××单元××室房屋以320000元的价格出售给两被告，定于2015年5月8日前支付310000元购房款，其余10000元定于过户后支付。合同约定两原告保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，在办理上述房产过户手续前，两原告又将房屋出售或赠与他人的应承担支付房地产总价款30%的违约金等内容，并对该《房屋买卖合同》进行公证。双方签订合同时明知该房屋为脱贫安置房，根据规定案涉房屋因两原告及第三人人数享受购房政策，自办理房屋所有权证之日起，五年后可上市交易。2019年10月28日，案涉房屋办理不动产权证书，权属为两原告及第三人共同共有。被告段华龙、程水香依约交付310000元购房款，现该房屋实际由两被告居住。 本院认为，现当事人均认为该《房屋买卖合同》有效，且两被告经本院释明不在本案中提出相关违约责任诉请，故本案争议焦点为两原告是否有权终止合同权利义务关系，本院分析认定如下：两原告请求终止《房屋买卖合同》权利义务关系依据为《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十一条规定，民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，第一款第一项为“法律上或者事实上不能履行”、第二项为“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”、第三项为“债权人在合理期限内未请求履行”，有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。两原告认为，根据现有政策，及第三人朱灿不同意的情形，该《房屋买卖合同》属于事实上不能履行，故以此要求终止合同权利义务，两被告腾退房屋。本院认为，第一，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，即合同双方行使权利、履行义务必须具备诚实、善意的内心状态的要求，两原告在明知该房屋有交易年限及涉及第三人权利的情况下，仍与两被告签订合同并进行公证，现又随意毁约，违背了公平原则和诚实信用原则；第二，《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款规定的第一项情形“法律上或者事实上不能履行”，现两原告以相关政策对房屋交易的年限限制为法律上不能履行的依据，案涉房屋于2019年10月28日办理了不动产权证书，根据相关政策可在办理房屋所有权证之日起5年后上市交易，且两被告已实际居住，不存在法律上履行不能；第三，两原告以第三人不同意过户作为事实上履行不能的依据要求终止合同权利义务，与法不符，且本案也无其他致使合同目的不能实现的情形。 综上所述，两原告的诉请，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告朱洪良、詹仙英全部诉讼请求。 案件受理费6100元，减半收取3050元，由原告朱洪良、詹仙英负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审 判 员 林宇琼 二〇二一年三月二十五日 法官助理 周 宇 书 记 员 陈 琦 7-