山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终281号 上诉人（原审原告）：王仲良，男，1985年12月23日出生，汉族，居民，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：王波，山东锦哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泰安市嘉华房地产开发有限公司，住所地泰安市泰山区上高街道小井村（东湖路东段路北）。 法定代表人：赵勇，经理。 委托诉讼代理人：魏成，山东瀛众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩永刚，山东瀛众律师事务所律师。 上诉人王仲良因与被上诉人泰安市嘉华房地产开发有限公司（以下简称嘉华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初6685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王仲良上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持王仲良的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由嘉华公司负担。事实和理由：一、一审判决认定泰安市泰山区上高街道办事处双龙社区居民委员会出具的情况说明可以证明涉案房产未在约定时间内办理所有权转移登记，并非嘉华公司原因所致，嘉华公司不应承担违约责任，属于认定事实错误。该份情况说明仅加盖了单位印章，没有单位负责人和制作证明材料的人员的签字，不符合证据的形式要件，不应作为有效证据使用。涉案房产未在约定时间内办理所有权转移登记，系嘉华公司未完成综合验收所致，而综合验收系嘉华公司作为开发商的职责范围，与王仲良或其他第三人无关。二、即使嘉华公司迟延办证是由于小区部分居民反对建设垃圾中转站导致未能按时进行综合验收，也不影响嘉华公司依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，嘉华公司应向王仲良支付违约金。因双方合同中未约定违约金，故王仲良主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，按照购房款年利率6%计算违约金，应予支持。 嘉华公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。嘉华公司在一审时提交的证据是由有关单位依法出具的，说明了当时的客观情况，没有经办人签字，不能否认其证明力，一审判决基于此认定嘉华公司不存在客观上的违约行为，或者说迟延办证的真实原因非嘉华公司违约所致，所以，一审判决嘉华公司不承担责任是正确的，嘉华公司对该事实将提交新证据补强证明力。如果迟延办证存在责任，其责任也不全在嘉华公司。后来在当地政府有关政策支持下完成办证，这也是嘉华公司充分维护业主的合法权益而做的努力，王仲良基于迟延办证所受的经济损失与其所主张的数额明显过高。一审判决综合各方面因素，慎重经过审委会研究，驳回王仲良关于经济赔偿的诉讼请求是合情、合理、合法的。 王仲良向一审法院起诉请求：1.嘉华公司协助王仲良办理房屋所有权转移登记；2.嘉华公司赔偿王仲良损失（以购房款850047元为基数，自2015年9月29日起至房屋所有权转移登记办理完毕之日止，按照年利率6%计算，暂计算至2019年11月10日为210020元）；3.诉讼费用由嘉华公司负担。审理过程中，王仲良变更第二项诉讼请求中的计算基数，将购房款850047元变更为839982元。 一审法院认定事实：2013年8月8日，王仲良与嘉华公司签订《商品房预售合同》一份，编号为YS0056425。合同约定王仲良购买嘉华公司开发的双龙居住小区B-3号楼2单元1101号住房一套，购房款839982元；嘉华公司应在商品房交付使用后730日内保证王仲良办理该商品房的所有权转移登记。合同并未约定嘉华公司逾期协助办理所有权转移登记的违约责任。合同签订后，王仲良向嘉华公司支付购房款850047元（含储藏室价格）。2013年9月29日，嘉华公司向王仲良交付上述房产，双方办理房产交接手续。2019年9月19日，泰安市生态环境局出具《建设项目环境保护竣工固体废物污染防治措施验收证明》，对双龙居住小区固体废物污染防治措施进行了验收。2019年9月25日，泰安市环境卫生管理处出具《综合验收合格证明》，对双龙居住小区环境卫生方面进行了验收。2019年11月5日，嘉华公司张贴通知，通知包括王仲良在内的业主办理所有权转移登记。2019年11月7日，嘉华公司办理完成了双龙居住小区B3号楼整栋楼的不动产权证书。截止目前，王仲良尚未办理所有权转移登记。嘉华公司称该房产未办理房产证的原因是小区居民不同意建设垃圾中转站导致小区无法进行验收，因此应由小区居民承担责任，为证实自己的主张，嘉华公司提交2019年10月泰山区上高街道双龙社区居委会出具的《关于双龙居住区基础设施建设的情况说明》一份，该说明记载：“按照小区配套要求，应该建设的‘垃圾中转站’一直未能建设成功，开发公司多次放线施工，‘垃圾中转站’附近的部分居民代表以影响日常生活为由，不同意建设，我单位也多次做居民代表的工作，但没有任何效果，随后该工程被迫停工”。一审法院认为，涉案房产所在的楼栋，现已经办理完成整栋楼的权属登记，具备办理不动产转移登记的条件，故王仲良要求嘉华公司协助办理不动产转移登记的诉讼请求，一审法院予以支持。关于庭审中嘉华公司抗辩的诉讼时效问题，涉案房产交房时间为2013年9月29日，嘉华公司应于2015年9月29日前协助王仲良办理登记，至王仲良2019年12月16日起诉时，该违约状态一直持续，王仲良要求嘉华公司协助办理所有权转移登记不超过诉讼时效。关于嘉华公司的违约责任问题，根据行政部门的相关规定，竣工综合验收系办理权属登记的前置条件，而环卫方面的验收则是竣工综合验收的一项内容。在本案中，环卫方面是在2019年9月份验收合格，双龙社区居委会出具的《关于双龙居住区基础设施建设的情况说明》，可以证实在2019年9月份前无法通过环卫方面验收的原因是小区部分居民代表不同意建设“垃圾中转站”，导致嘉华公司无法施工建设。因此，涉案房产未在约定时间内办理所有权转移登记，并非嘉华公司原因所导致，嘉华公司不应承担违约责任。本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、泰安市嘉华房地产开发有限公司本判决生效之日起十日内协助王仲良办理位于泰安市户不动产转移登记；二、驳回王仲良的其他诉讼请求。案件受理费2225.15元，由王仲良负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王仲良提交与本案同时在一审法院起诉的赵明月一案的一、二、再审裁判文书，证明同样案件的一、二审判决均支持了业主要求按照年利率6%计算违约金的诉讼请求，嘉华公司向省高院申请再审，省高院裁定驳回了其再审请求，类似案件还有刘鑫铃、万萌，均支持了其违约金的诉讼请求。嘉华公司质证称，每一业主所形成的商品房预售合同均为独立的法律行为，应当个案分析，赵明月案发生在先，且嘉华公司在此基础上着重对客观上不能验收合格的事实进行了证据补强，本案一审判决应当是在事实查明、证据采信等方面，比赵明月案更加全面和权威，因此更应该得到维持，赵明月案只是认定嘉华公司提交的证据不足以证明房屋未能验收是业主的责任，本案与赵明月案的认定的事实和证据采信的角度不一样，赵明月等人的案件对本案没有借鉴、指导及约束力。 嘉华公司提交2021年1月8日泰安市恒安建筑安装工程有限公司出具的情况说明一份，证明泰安市嘉华房地产开发有限公司在对双龙居小区进行按规划配套设施建设过程中，因小区居民阻挠建设垃圾中转站，造成配套设施建设被迫停工，泰安市嘉华房地产开发有限公司多方做工作，小区居民仍不同意建设垃圾中转站，导致综合验收无法进行，大证无法办理，泰安市嘉华房地产开发有限公司不存在违约行为，不应当承担延期办证的法律责任，情况说明中有泰安市恒安建筑安装工程有限公司项目负责人李继银签名按指印，符合证据的形式要件要求。王仲良质证称，对于该情况并不知情，对出具该证明的公司是否与嘉华公司之间存在建筑工程施工合同关系也不知情，其应提供相关证据证明双方存在建设工程施工合同关系，即便情况说明属实，也不能证明阻碍施工的部分居民是否包含王仲良，另外建设工程综合验收属于嘉华公司的义务，与王仲良无关，根据合同相对性原则，即是第三方导致其无法完成合同义务，嘉华公司也应当向王仲良承担违约责任。 根据双方举证、质证意见，本院对双方提交的证据的真实性予以采信。但嘉华公司提交的泰安市恒安建筑安装工程有限公司的情况说明仅能证明该公司准备建设垃圾中转站时，因部分居民不同意而未建成，不能证明嘉华公司对逾期办理所有权转移登记是否存在违约情形。本案审理过程中，通过关联案件检索及当事人陈述，发现与本案具有关联性的案件还有赵明月、万萌、刘鑫玲三起，该三起案件均经过本院二审裁决，确认了嘉华公司应向该三位业主支付逾期办理所有权转移登记的违约金，违约金均是以已付购房款为基数，按照年利率6%计算。该三起案件中，嘉华公司均是以小区部分居民反对建设垃圾中转站而导致其综合验收未通过为由进行抗辩，与本案的抗辩理由一致。赵明月、刘鑫玲两案，嘉华公司在二审判决作出后，向山东省高级人民法院申请再审，其再审申请现均已被驳回。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，嘉华公司应当在涉案房屋交付使用后730日内，保证王仲良办理该房屋的所有权转移登记。本案双方均认可涉案房屋于2013年9月29日交付使用，故嘉华公司应在2015年9月28日之前完成涉案房屋的所有权转移登记，而嘉华公司于2019年11月5日才发布办证通知，于2019年11月7日为B-3号楼办理了不动产证，涉案房屋办理所有权转移登记之条件方才满足，已构成逾期办理所有权转移登记的情形。本案争议的焦点问题是该逾期办理房屋所有权转移登记的情形是否是嘉华公司的原因所导致的。嘉华公司主张该逾期情形是由于小区部分居民反对建设垃圾中转站，进而导致综合验收未通过所致，但综合验收属于嘉华公司的职责范围，小区部分居民的反对并非其无法通过综合验收的合理理由，且嘉华公司提交的证据也不能证明其综合验收未通过仅是因为该垃圾中转站未建成而导致的，因此，嘉华公司的该项抗辩理由证据不足，本院不予采信，其应当向王仲良支付逾期办理房屋所有权转移登记违约金。 至于违约金的计算方式，因双方合同对此未约定，故违约金应依法按照已付购房款的数额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，王仲良按照年利率6%主张权利，不超出该规定的范围，依法应予支持。至于违约金的计算时间，嘉华公司对此提出了诉讼时效抗辩，因本案嘉华公司违约的起始时间为2015年9月29日，该违约行为持续存在，王仲良要求支付违约金不超诉讼时效，但王仲良于2019年12月16日向一审法院主张权利，其违约金仅能支持该日期之前三年的时间，即2016年12月16日至2019年12月16日，而嘉华公司实际于2019年11月7日符合了办理所有权转移登记的条件，此后未办理所有权转移登记的责任不在嘉华公司，故此后的违约金不应由嘉华公司承担。综上，嘉华公司应向王仲良支付2016年12月16日至2019年11月7日共计1057天的逾期办理所有权转移登记违约金，数额共计145949.75元（839982元×6%÷365天×1057天）。 综上所述，王仲良的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初6685号民事判决第一项，即泰安市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助王仲良办理位于泰安市户不动产转移登记； 二、撤销泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初6685号民事判决第二项，即驳回王仲良的其他诉讼请求； 三、泰安市嘉华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王仲良逾期办理房屋所有权转移登记违约金145949.75元； 四、驳回王仲良的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2225.15元，二审案件受理费4450.3元，均由泰安市嘉华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐献武 审判员  屈玉涛 审判员  王 玥 二〇二一年三月三十日 书记员  崔晓元