安徽省芜湖市繁昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0222民初99号 原告：杨守芽，女，1976年1月26日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市繁昌区，经常居住地安徽省芜湖市繁昌区。 被告：鲍伦友，男，1951年10月11日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，经常居住地安徽省芜湖市繁昌区。 委托诉讼代理人:鲍道俊，男，1976年11月19日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，经常居住地安徽省芜湖市繁昌区，系鲍伦友的儿子。 被告：鲍道俊，男，1976年11月19日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，经常居住地安徽省芜湖市繁昌区。 被告：章现云，女，1976年6月16日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，经常居住地安徽省芜湖市繁昌区。 委托诉讼代理人:鲍道俊，男，1976年11月19日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，经常居住地安徽省芜湖市繁昌区，系章现云的丈夫。 被告：鲍道芬，女，1980年4月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。 委托诉讼代理人：鲍道俊，男，1976年11月19日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市三山区，经常居住地安徽省芜湖市繁昌区，系鲍道芬的哥哥。 原告杨守芽诉被告鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杨守芽，被告鲍伦友、被告章现云、被告鲍道芬的委托诉讼代理人鲍道俊、被告鲍道俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 杨守芽向本院提出诉讼请求：1、要求四被告履行原、被告双方签订的“二手房购房合同”的第六条规定，判决四被告无条件地积极协助原告办理合同标的物房屋的“房屋产权证”的全部手续；3、诉讼费由四被告承担。庭审前变更诉讼请求第1、2项为：1、依法解除申请人与被申请人2014年3月15日签订的二手房购房合同；2、判令四被告退还申请人全部购房款305000元，双方签订的二手房购房合同的第7条规定违约责任违约金。事实及理由：原、被告双方于2014年3月15日签订了一份“二手房购房合同”，该合同第八条规定，原告按照双方签订的“二手房购房合同”规定，履行了自己的义务。以现金方式向被告给付了购房款，被告向原告交付了原告所购买的房屋。当时，由于四被告出售的房屋没有“房屋产权证”，不能办理过户手续，因此，“二手房购房合同”的第六条规定：“自房地产交接后，如因房地产遇甲方协助办理的房屋拆迁补偿、办证等)事项，甲方须无条件积极协助乙方办理”。2020年11月，原、被告双方所交易的房屋可以办理“房屋产权证”。在原告的多次要求被告协助办理“房屋产权证”的情况下，一直遭到被告的拖延，最后干脆拒绝。在被告明显违约情况下，原告依法提起诉讼。 杨守芽向本院提交如下证据材料： 1、原告身份证复印件，证明原告的主体资格。 2、被告身份证复印件，证明被告的主体资格。 3、2014年3月15日原、被告双方签订的二手房购房合同原件一份，收据一份、鲍伦友和繁昌县羽毛球厂签订的购房合同原件一份，建筑面积计算规则一份、建筑示意图一份，收款凭证一份，证明原、被告双方签订的购买房屋的约定内容，原告交付了购房款项的事实。 4、光盘及通话记录，证明原告多次要求被告协助办理房屋过户手续，遭到被告拒绝的事实和双方为过户手续所交流的事实情况。 鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬辩称：2014年3月15日签订的“二手房购房合同”已实际履行完毕，双方均已交付，合同的目的已实现无法解除，故原告这次诉讼不成立，因原告的这次诉讼不成立，直接导致第二项诉求也不能成立；原告称被告拒绝协助办理房产权证是原告的一面之词，实际情况是被告已经在积极准备材料办理中，只是和原告沟通时原告语言不善，原告已经以实际行为在协助被告办理房屋产权证，而不能以双方沟通时矛盾激化所说的言语来认定。 鲍伦友、章现云、鲍道芬、鲍道俊向本院提交了如下证据材料： 1、常住人口登记表一份，证明被告为办理房屋过户手续做准备。 2、公证手续办理材料一份，证明我和原告去了行政服务中心，积极给原告办理过户做准备。 本院经审理认定的事实如下：2014年3月15日鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬（甲方）与杨守芽（乙方）签订了二手房购房合同，双方约定：一、乙方同意购买甲方拥有的房地产坐落在繁阳镇羽毛球厂654号门面房14-15轴、建筑面积为底层：22.3㎡、雨蓬3.5㎡、上层25.8㎡的房产。二、上述房地产的交易价格为人民币305000元，甲方应于收到乙方房款之日起，当天内将交易的房地产全部交付给乙方使用。乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。三、甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任。四、此房地产交易需与此房地产共有权相关人员共同意见、并签字。如交接后发生因共有权人纠纷，所产生的不良后果，由甲方承担全部责任。五、本合同共有附件老收款凭证、购房合同共四份，合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。六、自房地产交接后，如因房地产遇甲方协助办理的（房屋拆迁补偿、办证等）事项，甲方需无条件积极协助乙方办理。七、违约责任：甲乙双方合同签订后，若甲方中途违约，应书面通知乙方，甲方应支付乙方购该房地产总价款的双倍违约金陆拾壹万元整。八、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，本合同自买卖双方签字之日起生效。合同签订当日杨守芽按约将购房款305000元给付了被告，被告遂将案涉房产交付原告，但双方一直未办理房产过户登记。 1997年9月12日鲍伦友与安徽省繁昌县羽毛球厂就上述案涉房产签订购房合同，双方亦一直未办理该房产过户登记。 本院认为，一、关于案涉购房合同应否解除问题。依据法律的规定，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行等,有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。经庭审查明鲍伦友与安徽省繁昌县羽毛球厂就案涉房产买卖未办理过户登记，且在原告要求下，被告仍怠于履行，由此造成原、被告之间的过户登记不能办理，系事实上的不能履行。现原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。该案涉房屋买卖合同解除后，原告应腾空案涉房屋返还被告，同时被告应返还原告购房款305000元。 二、关于违约金问题。原、被告双方虽在案涉购房合同中有明确约定61万元，但该约定标准明显过高，本院综合考虑被告的违约情节,涉案房产的现状等因素,酌定被告按照涉案房产购房总价款的35%向原告支付违约金，即305000元×35%=106750元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第十一条的规定，判决如下： 一、解除原告杨守芽与被告鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬于2014年3月15日签订的房屋买卖合同； 二、原告杨守芽返还被告鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬位于本区繁阳镇原安徽省繁昌县羽毛球厂654号门面房14-15轴（建筑面积为底层：22.3㎡、雨蓬3.5㎡、上层25.8㎡）的房产；被告鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬返还原告杨守芽购房款305000元，均于本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、被告鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬给付原告杨守芽违约金106750元，于本判决生效之日起十日内履行完毕； 四、驳回原告杨守芽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6475元，由被告鲍伦友、鲍道俊、章现云、鲍道芬承担3475元，原告杨守芽承担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  杨良斌 二〇二一年三月九日 书记员  陈丽君 附：适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》 第十一条民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。