湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初1670号原告：长沙中泛置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路419号凯宾商业广场北塔2229号。法定代表人：陈良良，总经理。委托诉讼代理人：方杨，湖南天地人（浏阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟凯强，湖南天地人律师事务所律师。被告：彭攀，女，1983年4月17日出生，汉族，住湖南省双峰县。第三人：长沙银行股份有限公司高信支行，营业场所湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段106号。负责人：许成林，行长。委托诉讼代理人：钟梅，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珂，湖南淡远律师事务所律师。原告长沙中泛置业有限公司（以下简称原告）与被告彭攀（以下简称被告）和第三人长沙银行股份有限公司高信支行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟凯强和第三人的委托诉讼代理人王珂到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的编号为20190187702的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议已经解除；2、被告协助原告办理撤销“长沙市雨花区××街道××栋××号房屋”的预告登记手续；3、被告协助原告撤销编号为20190187702的《长沙市商品房买卖合同》的网签合同备案手续；4、被告向原告支付原告代偿的欠款本息28177.32元以及代偿违约金573.63元（按原告垫付给第三人借款本息的万分之四每日计算至被告偿还全部代垫款项之日止，暂计算至2020年11月20日）；5、被告向原告支付合同解除违约金（总房价款的20%），即266935.6元；6、被告承担本案律师费2万元；7、被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。本案在审理过程中，原告将第四项诉讼请求变更为：被告向原告支付代偿的债务729903.7元以及代偿违约金（按原告代偿款项的万分之四每日计算至被告偿还全部代垫项之日止，暂计算至2021年1月31日为10368.42元）。事实及理由：2019年6月10日，被告与原告就购买位于长沙市雨花区××街道××栋××号房屋事宜签订合同编号为20190187702的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议（以下统称为“购房合同”），总房价款为1334678元。购房合同约定，因被告原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致原告承担保证责任，被告应在原告实际承担保证责任之日起20日支付原告代垫款项，并自代偿之日起以每日万分之四的标准计算代偿违约金等，经原告催告后三日内被告仍未履行偿还义务的，原告有权解除合同，并要求被告支付总房价款20%的违约金以及由此产生的律师费、诉讼费、公证费等费用。2019年6月18日，被告与第三人、原告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告向第三人借款66万元用于房屋按揭，原告提供阶段性连带责任保证担保。被告自2020年5月起未按月偿还贷款，原告应第三人要求于2020年9月30日向其承担保证担保责任，代被告偿还逾期未偿还的借款本息共计28177.32元。2020年10月29日，原告依据购房合同的约定，向被告邮寄律师函，催告其向原告支付代垫款项及违约金等费用。被告于2020年10月30日收到该律师函后，至今未向原告支付前述款项。2020年11月17日，原告依购房合同的约定，向被告邮寄合同解除函，行使购房合同约定的单方解除权。被告于2020年11月20日签收该合同解除函，购房合同已于当日解除。2020年11月22日，长沙仲裁委员会做出【2020】长仲裁字第1862号裁决书，裁决原告对被告的相关债务承担连带保证责任。2020年12月30日，原告向第三人清偿被告全部债务701726.38元。综上，原告为维护合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条等相关法律规定提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告未答辩，亦未提交证据。第三人述称，待原、被告权利义务清楚后，第三人愿意配合解除抵押事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对经与原件核对无异的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、律师函、邮寄单及回证、【2020】长仲裁字第1862号裁决书、银行业务回单、《扣款证明》、预售商品房买卖预告登记，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2019年6月10日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号20190187702），约定：1、买受人购买的商品房坐落于长沙市雨花区××街道××栋××号房屋，规划用途为住宅；该商品房建筑面积164.33平方米，其中套内建筑面积121.01平方米；2、按建筑面积计算，该商品房单价为8121.94元／平方米，总房价为1334678元。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款674678元，剩余房款66万元采用银行按揭贷款方式支付；3、买受人承诺，按贷款合同约定全面履行按期偿还贷款的义务，如因买受人原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人须从出卖人实际承担保证责任之日起按代垫款项（含本金及利息、罚息、滞纳金等）的每日万分之四向出卖人支付违约金。买受人应当在出卖人实际承担保证责任之日起20日内归还出卖人代垫款项、被扣划的保证金（若有）及上述违约金，否则经出卖人催告后三日内买受人仍未履行相应义务的，出卖人有权单方解除本合同，收回房屋另行销售，或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，就该房屋处置后所得价款优先受偿（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其相关费用），并向买受人收取总房价款20%的违约金；4、商品房买卖合同无论因何种原因被解除，出卖人应向买受人退还（／支付）的购房款及其他费用（若有），在直接扣除买受人应向出卖人承担的相应款项后（若有），出卖人有权将其直接支付给贷款机构以结清买受人的贷款本息，如有余额，出卖人再将余额退还给买受人；5、在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同或本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；6、无论何种原因导致本合同或本补充协议解除的，买受人应在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约、合同备案、预告登记、按揭贷款等的解除手续等。2019年6月18日，原告（保证人）与被告（借款人、抵押人）、第三人（贷款人、抵押权人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：1、借款金额66万元，借款期限240个月，自2019年6月18日至2039年6月18日，具体以借款借据为准；借款用途为购买住房；2、借款人不可撤销地授权贷款人将本合同项下的贷款以借款人购房款的名义划入售房人原告在长沙××路支行的账户；3、借款发放与归还账户：本合同项下所涉贷款，贷款人将直接发放至借款人以下的结算账户：还款（放款）账户户名为被告，开户银行为长沙银行股份有限公司城南东路支行；4、借款人愿意按照等额本息偿还法偿还借款本息，直至借款人还清全部借款本息为止；5、在本合同履行过程中发生争议，各方可以通过协商解决，协商不成的，向长沙仲裁委员会提起仲裁；6、保证人在本合同项下承担连带保证责任。借款人无论何种原因未按合同约定按期偿还借款本息，保证人都应按照本合同约定履行清偿责任。保证范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。案外人罗斌在借款人配偶处签名。2019年10月15日，双方办理了诉争房屋预售商品房买卖预告登记【权证号为：湘（2019）长沙市不动产证明第0××7号】。被告自2020年5月起未按照约定向第三人偿还房屋按揭款，第三人为此向长沙仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：1、解除原告与被告及第三人签订的《借款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2、被告立即偿还第三人借款本金646323.6元、利息16309.23元、罚息121.6元、复利237.64元，本息合计662992.07元（暂计至2020年9月1日，此后利息、罚息及复利按合同约定的计算方式计算至清偿日止）；3、被告承担第三人为实现债权所支付的按欠款总额5%计提的律师费33149元；4、第三人对被告提供抵押的位于长沙市雨花区××街道××栋××号的房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有抵押优先受偿权；5、罗斌对被告的上述借款本息及第三人为实现债权所支付的相关费用承担共同偿还责任；6、原告对被告的上述债务承担连带清偿责任；7、原、被告及罗斌承担本案的全部仲裁费用及其他费用。2020年11月22日，长沙仲裁委员会做出【2020】长仲裁字第1862号裁决书，裁决如下：一、解除第三人与被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；第三人有权提前收回被告所欠全部本息；二、被告向第三人偿还截至2020年9月1日所欠借款本金646323.6元、利息16309.23元、罚息121.6元、复利237.64元，合计本息662992.07元；对2020年9月1日以后产生的罚息及复利，按照月利率4.6958‰上浮50%的标准，以实际欠付的借款本金646323.6元为基数计付罚息，并以实际欠付的应付未付利息16309.23元为基数，以月利率4.6958‰上浮50%的标准计付复利，直至被告所欠第三人借款本金全部清偿之日止；三、本案仲裁受理费18108元，处理费3622元，合计21730元，由被告承担，因第三人已向长沙仲裁委全额预交，被告应直接向第三人支付21730元；四、本案律师代理费33149元由被告承担；五、原告对被告的上述债务清偿承担连带保证责任；六、罗斌对被告的上述债务承担共同清偿责任；七、第三人对被告提供的本案诉争房产的变卖、拍卖所得价款在前述第二、三、四项裁决金额范围内享有优先受偿权。该裁决生效后，被告未按照仲裁裁决履行付款义务。原告于2020年12月30日代被告向第三人偿还房屋贷款等合计701726.38元后，被告未向原告偿还诉争款项，原告催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告为证明其通知被告解除诉争合同，被告已收到合同解除函，提供了《合同解除函》、EMS快递单及邮件投递状态查询单。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。第三人质证认为，与第三人不具有关联性，不发表质证意见。经与原件核对无异，本院予以采信。上述证据载有如下内容：2020年11月20日，原告向被告送达《合同解除函》，通知被告诉争房屋买卖合同已解除，被告在收到本函后五日内归还原告代偿的贷款本息28177.32元，并付清购房合同项下约定的逾期还款违约金及解除违约金，同时配合原告办理购房合同备案注销等相关手续。原告为证明其因本案产生律师费2万元，该费用应由被告承担，提供了委托代理合同、银行电子回证和发票。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。第三人质证认为，与第三人不具有关联性，不发表质证意见。经与原件核对无异，本院予以采信。另查明，2020年9月30日，原告代被告向第三人清偿诉争房屋贷款28177.32元。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于诉争《长沙市商品房买卖合同》及补充协议的解除。被告未按照约定向第三人偿还房屋按揭贷款，原告代被告偿还后，被告经原告催要仍未履行合同义务，原告为此于2020年11月20日向被告送达《合同解除函》，故原告请求确认与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议已解除，符合约定和法律规定，本院予以支持；2、关于撤销预告登记手续和网签合同备案手续的协助义务。因原、被告签订的诉争合同及补充协议已解除，故原告请求被告协助办理预告登记和网签合同备案的撤销手续，符合约定和法律规定，本院予以支持；3、关于代偿款项和代偿违约金。原告两次共计代被告向第三人偿还贷款729903.7元，其中2020年9月30日代偿28177.32元，2020年12月30日代偿701726.38元，故原告请求被告支付代偿款729903.7元，符合约定和法律规定，本院予以支持；原告据此请求被告支付代偿违约金，因双方约定的代偿违约金计算标准过高，本院酌情调整按日万分之二计算，即被告应向原告支付以28177.32元为基数自2020年9月30日起和以701726.38元为基数自2020年12月30日起至实际清偿之日均按日万分之二计算的代偿违约金；4、关于合同解除违约金。根据双方约定，被告应当在原告实际承担保证责任之日起20日内归还其代垫款项和代垫款项违约金，否则经原告催告后三日内被告仍未履行相应义务的，原告有权单方面解除本合同，收回房屋另行销售，或就拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，就该房屋处置后所得价款优先受偿（原告可从被告已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其相关费用），并向被告收取总房价款20%的违约金。因双方约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整按总房价的10%计算其违约金，即被告支付原告合同解除违约金133467.8元，对原告超过部分的诉讼请求不予支持；5、关于律师费。原告主张因本次诉讼支付律师费2万元，为此提供了委托代理合同和律师费发票等予以佐证，且符合约定和法律规定，本院予以支持。因被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故关于被告已付房款等费用的返还等问题，本案不宜一并处理，被告可与原告协商处理，亦可另行主张。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙中泛置业有限公司与被告彭攀签订的合同编号为20190187702《长沙市商品房买卖合同》及补充协议已解除；二、被告彭攀于本判决生效后7日内协助原告长沙中泛置业有限公司办理诉争房屋的预告登记和网签合同备案的撤销手续；三、被告彭攀于本判决生效后7日内支付原告长沙中泛置业有限公司代偿款729903.7元及代偿违约金（以28177.32元为基数自2020年9月30日起和以701726.38元为基数自2020年12月30日起至实际清偿之日止均按照日万分之二计算）；四、被告彭攀于本判决生效后7日内支付原告长沙中泛置业有限公司合同解除违约金133467.8元和律师费20000元；五、驳回原告长沙中泛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取7022元，由被告彭攀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二一年三月十九日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。