新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新0104民初1264号   原告：邓美连，女，1982年9月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   委托诉讼代理人：陈雪婷，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：田文化，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被告：朱世洪，男，1963年11月20日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。   第三人：安伦，男，1974年4月3日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。   原告邓美连与被告朱世洪、第三人安伦案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓美连及委托诉讼代理人陈雪婷、田文化，被告朱世洪到庭参加了诉讼。第三人安伦经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。   原告邓美连向本院提出诉讼请求：请求停止对位于“乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）长春北路1055号御园印象商住小区9栋12层1单元1201室房屋的执行”。事实和理由：一、本案争议房屋应属原告所有。2018年8月9日，原告与安伦签订《房屋买卖合同》，约定原告以95万元的价格购买安伦名下位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）长春北路1055号御园印象商住小区9栋12层1单元1201室的房屋，因开发商未办理不动产权证书，双方签订《房屋买卖补充合同》，约定：原告支付90万元房屋款项，余款5万元待安伦协助原告办理过户手续时原告再支付给安伦；此外原告支付的维修基金、物业费以及广汇的分期房款，提前还贷的违约金均充当房款，至此原告已经向安伦支付900,002.63元房款。原告在法院查封前已经签订了房屋买卖合同，支付了相应的房屋价款，并于2018年8月9日起合法占有该房屋，且未办理过户登记非因原告自身原因所致，所以本案争议房屋应属原告所有。二、（2020）新0104执异66号执行裁定书认定事实不清。2020年6月5日，乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初1593号对朱世洪诉安伦民间借贷纠纷一案作出民事判决书，判决安伦给付朱世洪借款17万元，借款利息8.16万元。该案发生法律效力后，因安伦未能履行生效法律文书确定的义务，朱世洪向新市区人民法院申请强制执行安伦名下位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）长春北路1055号御园印象商住小区9栋12层1单元1201室房屋。原告在得知此情况后，立即向新市区人民法院提出执行异议申请，并向法院提交了《房屋买卖合同》，房屋付款证明，积极履行了相应的举证义务，但是新市区法院却以原告未能提供已经支付全部价款的银行付款凭证为由，驳回了原告的异议申请。故在基本事实的认定上，人民法院认定有误。   被告朱世洪辩称，债务人安伦系第三人，第三人未到庭不能陈述事实，只是原告单方陈述，房款交清后应及时过户，被告在保全的时候房产并未设置抵押，故被告要求法院强制执行。   第三人安伦向本院提交书面答辩状辩称，2018年5月9日，自己与原告签订了《房屋买卖合同》，约定将第三人购买的位于乌鲁木齐市新市区长春路1055号御园印象小区9-1-1201号房屋以950,000元的价格卖给原告，合同第五条第一款约定：因该房屋属于商品房，国家相关政策对于房屋转让有明确限制。双方自政策规定允许时间起（即房屋不动产权证办理出）15日内，由原告与第三人共同办理过户手续或到双方共同公证处办理与该房屋转让及第三人授权（原告指定的人）直接办理过户的委托公证以确保原告付款后该房屋能正常过户到原告名下。如第三人房产证办理后可以办理公证，原告有权利要求第三人提前办理过户公证。合同签订后，第三人向原告交付了案涉房屋。2018年9月8日，原告向第三人交付了房屋价款共计900,002.63元购房款。因开发商产证尚未办理，第三人未能及时向原告办理房屋的过户登记手续，第三人于原告又签订了《房屋买卖补充合同》，确认原告已经向第三人支付了900,002.63元的房款，其中包括维修基金、物业费，以及交广汇的分期房款，提前还贷的违约金。余款5万元至第三人协助原告办理过户手续时由原告支付给我。以上事实由第三人于原告签订的《房屋买卖合同》，原告向第三人转账的银行流水以及《房屋买卖补充合同》予以证明。   庭审中，原告围绕自己的诉讼请求提供以下证据：   1．不动产信息查询，证明法院于2019年10月16日查封案涉房产；   2．公证书、授权委托书、房屋买卖合同，证明2018年7月31日原告与第三人的授权人刘海洋及中介公司签订房屋买卖合同，已经在保全前就发生房屋买卖的事实；   3．房屋买卖合同，证明第三人将自己名下的案涉房屋以95万元价格出卖给原告；   4．欠条一份，证明原告向第三人购买案涉房屋，因房产证暂时无法办理，经双方协商剩余房款5万元于办理产证过户当日一次性付清；   5．买卖房屋补充合同，证明因第三人原因未能向原告办理过户手续，双方另行签订补充合同，合同约定原告已经向第三人支付9,000,002.63元房款；   6．银行明细、收据、微信截图，证明原告向第三人交付房款及房屋产生的费用；   7．收条一份，证明截止2018年9月7日原告已向第三人支付9,000,002.63元房款；   8．业主手册，证明原告与第三人签订买卖合同后，在物业公司办理业主手册已经实际占有案涉房屋；   9．微信聊天截屏，证明原告与第三人签订房屋买卖合同后就开始装修案涉房屋；   10．装修押金票据、物业明细、发放明细，证明原告于2018年9月14日交纳装修押金并于2019年9月7日将押金票据交物业公司；   11．发放明细，证明原告领取了案涉房屋的使用物品；   12．物业费凭证、微信截图，证明原告缴纳物业费合计758.9元；   13．律师费发票、委托代理合同，证明律师费的花费；   14．证人党军峰的当庭证言。   被告对第1-13份证据的真实性、合法性及关联性予以认可，第14份证据的真实性、合法性及关联性不予认可。   本院对第1-13证据的真实性、合法性及关联性予以确认，第14份证据的真实性、合法性及关联性不予确认。   本院经审理认定事实如下：2018年3月1日，刘素玲、第三人安伦给刘海洋办理授权委托书，委托刘海洋办理案涉房屋的调档、解除房屋注销抵押登记的所有相关手续。原告自述，7月31日，原告向刘海洋支付20,000元交房保证金，刘海洋将该笔款项交至中兴家园党军锋处，后中兴家园将该笔款项退给刘海洋冲抵购房款。8月9日，第三人安伦（卖方，甲方）与原告邓美连（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方不可撤销的同意：将其购买的位于乌鲁木齐市高新区（新市区）长春北路1055号御园印象小区9栋1单元1201室房屋卖给乙方，面积为：99.3平方米（以最终房产登记面积为准）；二、甲乙双方议定上述房屋成交价为950,000元，本合同签订之日乙方支付950,000元；三、该房屋2014年12月实际竣工，该合同签订之日甲方须向乙方交付房屋钥匙，履行实际交付房屋的义务（包括水、电、暖、物业过户登记），交款的所有票据及有关该房屋的所有材料均需交给乙方保存。甲方将钥匙交给乙方后，今后因该房屋产生的一切费用均由乙方承担（如物业费、水电费、2018-2019年度暖气费等）；五、因该房屋属于商品房，国家相关政策对于房屋转让有明确限制，双方自政策规定允许的时间内（即房屋不动产权证办理出）15日内，由甲乙双方共同办理过户手续或到甲乙双方共同公证办理与该房屋转让及甲方授权（乙方指定的人）直接办理过户的委托公证，以确保乙方付款后该房屋能正常过户到乙方名下。如甲方房产证办理后可以办理公证乙方有权利要求甲方提前办理过户公证。备注：因该房屋尚有银行余款未付清，尚未办理维修基金，办理入住，现双方友好协商一同办理银行还款，不动产解押、维修基金缴纳。这些款项全部由乙方刷卡支付，直接充当房款。当日，原告替第三人向中国银行乌鲁木齐市苏州路支行支付房屋贷款661,884.99元，提前还款违约金16,150.24元，中国银行给第三人出具了贷款还款（已结清）凭证。原告还向乌鲁木齐物业专项维修资金监管办公室交纳了案涉房屋的维修资金17,278.2元。原告自述，8月29日，原告向新疆广汇信邦房地产开发有限公司支付房款190,179元，包括一笔90,000元，一笔10,179元，并支付8,116.2元，包括2016年12月1日-2018年11月30日的物业费4,766元，垃圾清运费596元，代收燃气费2,000元，违约金754元。9月7日，第三人安伦（甲方）与原告邓美连（乙方）签订《买卖房屋补充合同》，约定：1．乙方支付甲方90万元房屋款项，后余款5万元至甲方协助乙方办理过户手续之时由乙方支付甲方；2．乙方已经向甲方支付的费用900,002.63元房款，包括维修基金、物业费，以及交付广汇的分期房款，提前还贷的违约金（依照合同约定充作房款）。第三人给原告出具收条一份，内容为：今收到邓美连购买本人位于乌市新市区长春北路1055号御园印象小区9-1-1201室购房款900,000元。同日，原告给第三人出具了欠条一份，内容为：本人邓美连购买安伦位于乌市新市区长春北路1055号御园印象小区9-1-1201室，因房产证暂时无法办理，经双方协商剩余房款5万元，于后期办理房产过户当日一次性付清。当日，原告给第三人转款49,999元；又给付现金20,000元。9月8日，又转款6,395元。2019年9月7日，原告向物业公司交纳了装修押金票据。同日，原告交纳了2019年的物业费581.8元，电费177.1元。2019年10月14日，被告朱世洪向新市区法院提出诉前财产保全申请，要求查封、冻结第三人安伦价值27万元的财产。同日，新市区法院作出（2019）新0104财保696号民事裁定书，查封、冻结第三人价值27万元的财产。10月16日，本院作出（2019）新0104财保696号协助执行通知书，查封、冻结第三人名下位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）长春北路1055号“御园印象”商住小区9栋12层1单元1201号房屋。被告朱世洪向新市区法院提起民事诉讼，新市区法院于2020年6月5日作出（2020）新0104民初1593号民事判决，判令第三人给付被告借款17万元，借款利息8.16万元。该案发生法律效力后，因第三人未能履行生效法律文书确定的义务，被告向新市区法院申请强制执行。原告对查封、冻结上述房屋不符，向新市区法院提出执行异议。经新市区法院审查，作出（2020）新0104执异66号裁定书，驳回原告的异议请求。   本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房产被法院查封时间为2019年10月16日（（2019）新0104财保696号），但根据原告邓美连所提交的证据可以证实：1．原告邓美连与第三人安伦在2018年8月9日即签订《房屋买卖合同书》；2．原告邓美连于2018年9月7日已交纳原告与第三人安伦约定的大部分购房款（900,000元）；3．双方在合同签订后原告邓美连已实际占用该房屋，并已交纳物业费及相关费用；4．房产尚未办理变更系由于该房屋本身的原因，未能取得不动产登记证。故根据上述事实可以认定原告邓美连购买涉案房屋合法有效，对本案诉争房屋应当终止执行。对原告邓美连要求停止对乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）长春北路1055号御园印象商住小区9栋12层1单元1201室房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。但本案判决所针对的是原告提出的（2019）新0104财保696号对案涉房产的查封。   由于原被告双方的纠纷发生在民法典施行前，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条之规定，判决如下：   停止执行原告邓美连购买的第三人安伦位于乌鲁木齐市高新技术产业开发区（新市区）长春北路1055号御园印象商住小区9栋12层1单元1201室的房屋。   案件受理费13,300元，由被告朱世洪，第三人安伦负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   范 琥   人民 陪 审员   李 丽   人民 陪 审员   刘亚英   二 〇 二 一 年 三 月 十 八 日   书  记  员   李思雨