陕西省神木市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0881民初1227号 原告：贾礼彦，男，1986年11月出生，汉族，神木市人。 被告：陕西美好置业投资有限公司。住所地：神木市。 法定代表人：王锦梅，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：马超，男，1991年8月出生，汉族，神木市人。 委托诉讼代理人贺利飞，男，1988年2月出生，汉族，神木市人，住神木市五龙聚小区。系该公司员工。 第三人：中国农业银行股份有限公司神木市支行。住所地：神木市。 负责人：白艳阳，系该支行行长。 委托诉讼代理人：孙小龙，系该支行员工。 原告贾礼彦与被告陕西美好置业投资有限公司合同纠纷一案，本院于2017年10月17日作出（2017）陕0821民初74号民事判决，驳回原告贾礼彦的诉讼请求，原告不服，提出上诉。榆林市中级人民法院于2018年4月26日作出（2018）陕08民终710号民事判决，撤销本院（2017）陕0821民初74号民事判决，由陕西美好置业投资有限公司按日向贾礼彦支付违约金并驳回贾礼彦的其他诉讼请求。该判决生效后，贾礼彦仍不服，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2018年11月27日作出（2018）陕民申412号民事裁定，指令榆林市中级人民法院再审。榆林市中级人民法院于2020年12月24日作出（2020）陕08民再4号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，并追加中国农业银行股份有限公司神木市支行为本案第三人，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告贾礼彦到庭，被告委托诉讼代理人马超、贺利飞到庭，第三人委托诉讼代理人孙小龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贾礼彦向本院提出诉讼请求：1、依法解除与被告陕西美好置业投资有限公司所签订的《神木县限价商品房买卖合同》以及与第三人中国农业银行股份有限公司神木市支行签订的《个人购房担保借款合同》；2、由被告退还原告已交房款304510.28元及同期利息并承担违约金；3、由被告退还原告已偿还银行的房屋按揭贷款35315.66元；4、由被告赔偿原告经济损失13万元（包括租房支出11万元，诉讼中住宿、交通费支出2万元）；5、要求第三人恢复原告的征信信用；6、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年8月12日，原告贾礼彦与被告陕西美好置业投资有限公司签订房屋买卖合同，并按照合同约定交付了房屋首付款，同时办理了按揭贷款并按期交付。合同约定，被告陕西美好置业投资有限公司应在2014年10月31日前将房产交付原告使用，后被告在不能交付的情况下，与原告约定交房日期延期至2015年5月31日。但之后被告迟迟未能交房，故原告诉至法院。原告认为，首先根据合同第七条第三款约定“该房屋达到交付使用条件后，出卖方应当书面通知买受人办理交付手续”，但至今原告并未收到被告的书面交房通知。另根据合同第八条第二款“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，出卖方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息”，现被告已逾期交房，故应适用该条款。其次，合同中原告所购买房屋因在施工过程中未达国标，造成房屋顶部不平整，质量存在严重瑕疵且不可修复。综上，被告陕西美好置业投资有限公司违反合同约定条款，已构成违约，理应按照合同约定退房退款，但被告在原告向其发出解除合同通知后却置之不理，至今未能处理相关事宜。 另，因被告违约，原告在2015年9月6日起诉的同时已停止向第三人支付按揭贷款。之前截止2015年8月25日原告共偿还贷款本息合计35315.66元。 被告陕西美好置业投资有限公司辩称，与原告签订购房合同属实，但对应房屋并不存在质量问题，轻微瑕疵亦不属于根本违约及解除合同的法定情形。同时，由于原告未按期向银行还贷，第三人将被告的保证金扣取，截止2021年年底被告代原告已偿还贷款本息117145.45元，若解除合同将会给被告造成相应的实际损失。被告认为，第一、案涉房屋属于限价房由政府主导定价，不同于普通的商品房买受，买受人也由政府按照陕西省保障性住房管理办法（试行）的规定确定，享有一定的福利性待遇，因此本案有一定的行政因素，应由行政机关处理较为妥当。第二、被告延期交房具有正当理由，按照神木县县长办公会议纪要以及被告与神木市政府签订的神木县限价房项目建设合同约定，限价房的城市基础配套设施如供水、供电、排污等建设工程由神木市建设局完成，但神木市建设局因神木市城区基础配套设施政策的调整而未能按合同约定时间完成，致被告在合同履行期内无法交房，因此被告并未构成根本违约，原告行使合同解除权的条件并不成立。第三、原告起诉后，被告已依据相关规定取得神木市限价房美好五龙聚小区N3工程竣工验收报告以及验收竣工备案表，该涉案房屋已建成并通过竣工验收取得相关报告，由此说明涉案房屋不存在质量问题，原、被告理应按照合同约定继续履行。综上，原告的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。 第三人中国农业银行股份有限公司神木市支行述称，原告请求解除合同的诉求不合理，购买房屋、签订合同均属于原告的真实意思表示，至于原、被告之间有无违约行为第三人并不清楚。在原告停止还贷后，第三人一直通过扣划被告在第三人处的违约金来偿还案涉贷款本息。截止2021年3月16日原、被告共偿还贷款本金66064.13元、利息92261.72元、逾期利息872.53元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《神木县限价商品房买卖合同》一份及收款收据（均为复印件）四支，可以证明原告贾礼彦与被告陕西美好置业投资有限公司于2013年8月12日签订购房合同，原告一次性付清房屋首付款201229元、车位款52000元、他权证160元，2015年2月10日又补交车位款18000元，合计付款271389元的事实，同时该合同第七条约定“出卖方应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将限价商品住房交付买受人使用。……”，对此本院均予以采信；原告提交的致歉信、美好五龙聚限价房业主诉求解决方案及费用优惠单（均为复印件）各一份并结合原告方证人折雪梅的当庭证言，可以证明2015年1月5日经被告与美好五龙聚限价房的业主协商后，将交房时间统一变更至2015年5月底并给予业主相应优惠政策的事实，对此本院予以采信；原告提交的退房申请书及视频资料（光盘）一份，可以证明原告于2015年8月19日向被告送达了退房申请的事实，本院予以采信；原告提交的照片6张及视频资料（光盘）一份，结合被告的当庭陈述可以证明原告所购房屋的顶部确有瑕疵的事实，对此本院予以采信；原告提交的中国农业银行金穗借记卡明细对账单一份（打印日期为2015年8月25日），可以证明截止2015年8月25日原告共向第三人偿还贷款本息35315.66元的事实，对此本院予以采信。 被告提交的神木县县长办公会议纪要、神木县限价房项目建设合同、神木县建筑消防设施电器安全检测报告、神木县建设工程规划专项验收合格证书（均为复印件）各一份，经质证原告对以上证据的真实性并无异议，故予以采信。 根据当事人的陈述、举证质证及本院认证，查明以下事实：原告贾礼彦于2013年8月12日与被告陕西美好置业投资有限公司签订《神木县限价商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告公司开发的位于神木市神木镇呼家圪台四队神木限价房美好五龙聚住宅小区第2区10栋2单元11层1101号房屋，房屋建筑面积为137.73平方米，单价为3494元/平方米，总价款为481229元。合同第六条约定，付款方式为按揭付款，由买受人（即本案原告）于2013年8月9日前付清首付款201229元，剩余房款280000元按银行按揭贷款的期限和额度办理相关事宜。合同第七条约定，出卖方应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将限价商品住房交付买受人使用，如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖方可据实予以延期；该房屋达到交付条件后，出卖方应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖方应当出示相关规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第八条约定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求解除合同的，出卖方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按买受人已付房价款万分之一向买受人支付违约金。合同签订当日，原告一次性付清房屋首付款201229元、车位款52000元、他权证160元，2015年2月10日又补交车位款18000元，前后共计付款271389元。同时，原告于2013年12月19日在第三人中国农业银行股份有限公司神木市支行处办理了按揭贷款并签订了《个人购房担保借款合同》，由被告陕西美好置业投资有限公司提供阶段性保证担保。后原、被告对交房时间进行了协商并延期至2015年5月底，被告亦提供了相应的优惠措施给原告。到期后，因被告仍未能履行交房义务，且原告发现涉案房屋的顶部有瑕疵，故于2015年8月19日向被告送达了退房申请书，要求解除与被告签订的《神木县限价商品房买卖合同》。对此被告未作答复，故原告于2015年9月6日诉至本院。 又查，涉案房屋所在神木限价房美好五龙聚住宅小区第2区10栋楼于2015年12月25日竣工验收，于2016年5月9日完成竣工验收备案。 另查，截止2015年8月25日原告共向第三人偿还贷款本息合计35315.66元，之后的还款由第三人在被告的保证金中扣除。 本院认为，原、被告在平等、自愿基础上签订的《神木县限价商品房买卖合同》以及与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，理应合法、有效。因此，合同当事人均应按约定全面履行自己的义务。故本案的争议焦点为：1、本案属于行政还是民事调整范围？2、被告未按期交房是否构成违约，原告所购房屋顶部有瑕疵是否影响合同的正常履行，即原告行使合同解除权的条件是否成立，对原告要求与被告以及第三人解除合同并由被告退还购房首付款并支付利息以及承担违约金、退还原告已偿还贷款本息的诉请应否支持？3、原告要求被告赔偿损失的理由能否成立，其诉请应否支持？ 关于争议焦点1：本案中，涉案房屋在性质上虽属于政府的限价用房，但产生争议的却是原、被告之间的合同履行，故被告辩称本案应由行政机关处理的理由不能成立，本院不予采纳。 关于争议焦点2：根据原、被告的诉、辩称及其举证中看出，原、被告虽经协商将交房时间延期至2015年5月底，但涉案楼盘却于2015年12月25日竣工验收、于2016年5月9日完成竣工验收备案，由此可以证明截止原告向被告送达退房申请直至原告提起诉讼时，被告一直未具备交房条件也无法履行交房义务。庭审中，被告虽辩称按照神木县县长办公会议纪要及神木县限价房项目建设合同约定，未能按约定时间交房并非其自身过错导致，但作为原告的合同相对方被告理应负有履行合同义务的相关责任，且原、被告对案涉房屋顶部存在瑕疵的事实均予认可，故按照限价商品房买卖合同第八条约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求解除合同的，出卖方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按买受人已付房价款万分之一向买受人支付违约金，即在原告向被告送达退房申请时其行使合同解除权的条件已经成立，故对原告要求与被告解除房屋买卖合同、退还已交房款271389元并支付利息及违约金、退还原告已偿还按揭贷款本息35315.66元之诉请，本院均予以支持。 同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”，故对原告请求解除与第三人之间签订的《个人购房担保借款合同》，本院亦予以支持。合同解除后，案涉房屋剩余的贷款本息由被告陕西美好置业投资有限公司负责偿还。 关于争议焦点3：庭审中，原告虽要求由被告赔偿其未能入住案涉房屋期间产生的租房支出、诉讼期间产生的交通住宿费用支出，但并未就该支出情况予以举证证明，应承担举证不能的不利后果，对原告要求被告赔偿损失之请求，本院不予支持。同理，对原告要求恢复其征信信用之请求，本院亦不予支持。 综上，依照“最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定”（法释〔2020〕15号）第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下： 一、解除原告贾礼彦与被告陕西美好置业投资有限公司于2013年8月12日签订的《神木县限价商品房买卖合同》及原、被告与第三人中国农业银行股份有限公司神木市支行于2013年12月19日签订的《个人购房担保借款合同》。 二、限被告陕西美好置业投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告贾礼彦已交房款271389元并支付利息（其中253389元的利息从2013年8月12日起至实际清偿之日止，月利率按中国人民银行同期贷款利率即6.15%计算；18000元的利息从2015年2月10日起至实际清偿之日止，月利率按中国人民银行同期贷款利率即5.6%计算）。 三、限被告陕西美好置业投资有限公司于本判决生效后十日内向原告贾礼彦支付已交房款271389元的违约金（从2015年6月1日起至合同解除之日止，按万分之一计算）。 四、限被告陕西美好置业投资有限公司于本判决生效后十日内返还原告贾礼彦已偿还房屋按揭贷款本息35315.66元，未偿还房屋按揭贷款本息由被告陕西美好置业投资有限公司按贷款合同约定向第三人中国农业银行股份有限公司神木市支行偿还。 五、驳回原告的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费10970元，由原告贾礼彦承担1300元，由被告陕西美好置业投资有限公司承担9670元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 长  敖 漫 审 判 员  李雅琴 人民陪审员  白小慧 二〇二一年三月二十五日 书 记 员  白 静