北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1542号上诉人（原审被告）：刘丽丽，女，1963年11月9日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：朱妍（刘丽丽之女），1990年1月6日出生，汉族，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：北京博静雅物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西四环南路********。法定代表人：曹军，总经理。委托诉讼代理人：张明哲，北京市国汉律师事务所律师。上诉人刘丽丽因与被上诉人北京博静雅物业管理有限公司（以下简称博静雅公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初11430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘丽丽上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由博静雅公司承担。事实与理由：1.刘丽丽从未与博静雅公司签署过任何合同协议，亦不知道博静雅公司何时进驻小区。刘丽丽从未接受过博静雅公司的任何服务，不认可博静雅公司与马家堡街道办事处签署合同的法律效力。博静雅公司虽然能提供证据证明其与街道有协议，但没有提出该物业公司为业主提供服务的证据。2.博静雅公司自称2011年11月20日至2017年7月31日期间一直为小区提供服务，但是小区一直以来没有路灯、门卫，无人打扫卫生，环境极其脏乱差，没有业主委员会，处于无人治理的状态。3.刘丽丽第一次尝试找物业公司修理水管是2018年，是誉佳盛业物业公司提供的服务，业主的房屋年久失修与博静雅公司的失职有关。4.2019年初，刘丽丽收到博静雅公司发出的物业费催收单，高达100多万元，催收单落款是2019年1月18日，而2011年11月20日至2017年7月31日期间博静雅公司从未通过任何形式催收过物业费，因此其请求超过了诉讼时效。博静雅公司辩称，同意一审判决，不同意刘丽丽的上诉请求和理由。博静雅公司受指派进驻并一直提供物业服务。刘丽丽不知道博静雅物业的存在及其发挥的作用，博静雅公司提供了证据证明。2017年博静雅公司与誉佳盛业物业管理有限公司交接，之前确实系由博静雅公司提供物业服务。由于没有具体的合同约定缴费时间，所以物业费催缴时效从博静雅公司撤场时间开始计算，博静雅公司之前对业主们进行过催缴，在2017年提起过诉讼，后博静雅公司撤诉，因此刘丽丽的时效抗辩不成立。博静雅公司向一审法院起诉请求判令：⒈刘丽丽支付2011年11月20日至2017年7月31日期间的物业服务费10111.84元；⒉刘丽丽给付以10111.84元为基数，按银行同期贷款利率计算利息，自2017年8月1日起算至实际履行之日止；3.诉讼费刘丽丽承担。一审法院认定事实：北京市丰台区人民政府马家堡街道办事处于2015年12月18日出具《关于北京博静雅物业管理有限公司对北甲地9号院2、3、4号楼（玉安园小区）实施物业服务管理的证明》，内容为：2011年11月20日，在丰台区小区办的指导下，我街道引进了北京博静雅物业管理有限公司对丰台区北甲地9号院2、3、4号楼（玉安园小区）提供应急物业管理与服务。刘丽丽系北京市丰台区北甲地路**院**楼**房屋所有权人，该房屋建筑面积109.56平方米。因刘丽丽未缴纳2011年11月20日至2017年7月31日期间的物业费，博静雅公司起诉要求刘丽丽按照每平方米1.35元/月交纳上述费用及利息。博静雅公司提交了其与北京誉佳盛业物业管理有限公司签订的《关于移交北甲地9号院（玉安园小区）2、3、4号楼物业服务管理的协议》，载明“甲方：北京博静雅物业管理有限公司（以下简称甲方），乙方：北京誉佳盛业物业管理有限公司（以下简称乙方）。2017年7月27日上午在丰台区马家堡街道办事处网格会议室由任志峰副主任主持，丰台房管局小区办、居委会、甲乙双方代表等参加的移交玉安园小区2、3、4号楼物业服务管理的协调会。会议决定小区的移交时间确定为2017年8月1日。8月1日前小区发生的事由甲方负责，8月1日后小区发生的事情由乙方负责。2017年8月28日甲乙双方在玉安园2号楼负一层物业办公室对小区的有关物业资料、业主信息、设备设施等进行了交接（交接明细另附）。甲乙双方经过友好协商，一致认为在小区物业工作交接后，双方尽快结清小区原有的账目，债权债务以划定的交接日期为限，8月1日前为甲方所有，8月1日后为乙方所有。”刘丽丽表示无法核实上述证据，其与博静雅公司没有签署物业服务合同，不清楚博静雅公司进入和撤出小区的时间。博静雅公司另提交涉诉房屋所在的北甲地路9号院3号楼其他业主与北京金南珠苑物业管理有限公司于2007年就北甲地路9号院3号楼内房屋签订的《前期物业管理服务合同》以证明该公司按照前期物业管理服务费标准每月每平方米1.35元收取物业费。刘丽丽表示无法核实上述证据，其与博静雅公司没有签署物业服务合同，不清楚博静雅公司进入小区提供物业服务。一审庭审中，刘丽丽主张该小区在2011年并没有物业公司提供物业管理服务，且其房屋属于顶层，漏水严重，博静雅公司修过但没有修好。博静雅公司称其对刘丽丽所有的房屋进行过维修。一审法院认为，当事人双方未签订物业服务合同，一方以自己的实际行为履行了合同的主要义务且对方接受的，如果没有其他因素，应当视为双方成立事实物业服务合同关系。根据丰台区人民政府马家堡街道办事处出具的证明，可以确定博静雅公司自2011年11月20日起进驻玉安园小区，为小区提供物业事实服务与管理，博静雅公司与刘丽丽形成了事实上的物业服务合同关系，该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。博静雅公司向刘丽丽提供了物业服务，刘丽丽应缴纳相关费用。对于物业费收费标准，因双方未作约定，考虑玉安园小区原物业公司北京金南珠苑物业管理有限公司提供物业服务期间收费标准为每月1.35元/建筑平方米，故博静雅公司依据上述标准主张相应的物业费并无不当。对于物业费的金额，考虑到外墙面和屋顶系房屋建筑的共用部位，亦属于物业公司应当提供维修、养护和管理的范围。本案中，刘丽丽主张其房屋漏水，博静雅公司亦予以认可，博静雅公司虽进行了维修，但房屋漏水状况并未解决，故一审法院酌情减少刘丽丽应缴纳的物业服务费用。对于博静雅公司要求支付利息的诉讼请求，考虑到物业服务具体情况，故一审法院不予支持。综上，一审法院于2020年11月7日判决：一、刘丽丽于判决生效之日起七日内支付博静雅公司2011年11月20日至2017年7月31日期间的物业服务费9100元；二、驳回博静雅公司的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。刘丽丽上诉称并未与博静雅公司签订物业服务合同，博静雅公司入驻案涉小区并不知情，故不同意支付物业费。但根据博静雅公司提交的北京市丰台区人民政府马家堡街道办事处所出具的证明，博静雅公司自2011年11月20日起进驻案涉小区并提供物业服务，刘丽丽作为案涉小区业主与博静雅公司形成事实上的物业服务合同关系。博静雅公司为刘丽丽所在小区实际提供了物业服务，刘丽丽也应支付相应的物业费。刘丽丽上诉称博静雅公司提供的物业服务存在质量问题，但并未提交充分的证据予以证明，对刘丽丽主张的房屋漏水问题，一审判决已经对物业费进行了酌减。关于刘丽丽上诉所称的诉讼时效问题，因博静雅公司系持续提供物业服务，对博静雅公司主张权利的时效不应要求过苛，且刘丽丽在一审中并未提出诉讼时效问题，二审中对刘丽丽该抗辩不予支持。综上所述，刘丽丽的上诉请求缺乏依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由刘丽丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 琴审 判 员  李汉一审 判 员  卫 华二〇二一年三月三十日法官助理  马赫擎书 记 员  沈佳盟