河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀96民终44号 上诉人（原审被告）：陈琳，女，1991年4月24日出生，汉族，住河北省雄县。 上诉人（原审被告）：崔运旺，男，1989年3月3日出生，汉族，住河北省雄县。 委托诉讼代理人：任秀玲，北京仁杜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闫洪民，男，1962年2月15日出生，汉族，住河北省雄县。 上诉人陈琳、崔运旺因与被上诉人闫洪民房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省雄县人民法院（2017）冀0638民初1286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈琳、崔运旺上诉请求：撤销河北省雄县人民法院（2017）冀0638民初1286号民事判决书，判令解除陈琳、崔运旺与闫洪民之间的房屋买卖合同。事实与理由：―、涉案房产在银行存在抵押权，房产出卖必须经过抵押权人的同意，而本案中房产买卖行为并未经抵押权人的同意。二、涉案房产还未交付出卖人，所有房产买卖行为纯属炒房行为。三、雄安新区将是执行房产政策最好的区域，而“房住不炒”将是房产交易的总原则。但被上诉人在短时间购买了多套房产，纯属炒作房地产。若支持涉案房产买卖行为，将对炒房行为以及经济畸形发展起到推波助澜的后果。四、被上诉人存在逾期偿还银行贷款行为，已构成违约。五、涉案房产系上诉人唯一住房，上诉人因雄安新区管控政策不能购房，涉案房产买卖行为将致使上诉人流离失所。基于以上事实和理由，二审法院应解除陈琳、崔运旺与闫洪民之间的房屋买卖合同，如此才符合相关法律规定和房产政策，符合社会主义核心价值观。 闫洪民辩称，第一，关于抵押问题。涉案房产在雄县建行有按揭贷款，对此，在签订房屋买卖合同时，买卖双方曾口头协定，待房产证办下来后，被上诉人将一次性还清剩余房贷，办理过户手续。而且在一审时，被上诉人已向法院声明本人具备一次性还贷能力，并承诺先行还清贷款。经咨询建行工作人员，被上诉人可提前还清贷款，且在确保贷款安全的情况下，银行不干涉房屋买卖，故该买卖合同未经抵押权人同意的理由不能成立。第二，涉案房产已经交付使用。上诉人已于去年12月31日领了钥匙。被上诉人购买该房产系准备给儿子做婚房，不存在炒房行为。第三，涉案房屋买卖合同发生在2017年3月3日，系在雄安新区成立之前。被上诉人于1985年大学毕业分配至雄县工作，在雄县生活三十多年，但被上诉人并未购买多套住房，不存在炒房行为。第四，被上诉人不存在逾期偿还贷款行为。被上诉人一直按约定将月供打到指定账户，直至上诉人违约，因上诉人于2017年12月销卡后才导致不能还款，此为上诉人所造成。第五，此房产不是上诉人的唯一房产。上诉人是雄县西侯留村人，他家在西侯留村（城中村）拥有两所宅院，一处由其父母居住，一处由其夫妻自住，涉案房屋买卖合同就是在他家中签订。上诉人卖此房产，是因此房用不着，且其需扩大二手车经营业务因而卖房。综上所述，上诉人在此案中不讲诚信，不讲法律，严重违背了诚实守信的社会主义核心价值观。望二审法院驳回上诉，维持原判。 闫洪民向一审法院起诉请求：1．判令陈琳、崔运旺履行合同，将其原先拥有的温泉小镇的四号楼一单元1702室房产判给闫洪民所有。2．由此产生的诉讼费，律师费及之后产生的执行费等费用由陈琳、崔运旺负担。 一审法院认定事实：2015年被告陈琳、崔运旺购买河北雄州世纪城房地产开发有限责任公司商品住房一套，房屋坐落雄县世纪温泉旅游小镇4号楼1单元1702号，成交价357,753元，陈琳、崔运旺向建设银行借款250,000元，借款期限为一百二十个月，从2017年1月1日起至2027年1月1日止。采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币2,639.43元。2017年3月3日陈琳、崔运旺将上述房产转让给闫洪民，双方签订《房屋买卖合同》一份，约定：“被告将自己拥有的坐落在保定市雄县雄州路与保静路交汇处附近温泉小镇房产卖给原告，房屋坐落在4号楼1单元1702室，96.68平米，交易价格为628,420元，待房产证下来后，被告无条件帮助原告办理该房产过户手续，产权归原告所有。双方约定合同签订当日，原告向被告支付购房定金伍万元整。被告房贷由原告承接并按时还款，不能出现逾期。其余房款除房贷外于15日内一次付清，并于付清当日被告将房产的一切相关手续交付原告。违约责任：若被告违约，应在合同签订之日三日内书面通知原告，并在违约之日把原告所付定金的两倍还给原告。房产证下来后被告应及时全力帮助原告办理过户手续。过户过程中由于被告原因造成无法过户或产生费用的，由被告承担责任。正常的过户费用原告负责。若原告违约，交给被告的定金被告有权不予退还。卖方崔运旺、陈琳，买方闰洪民在该房屋买卖合同上签字按印”。闫洪民按照合同约定于2017年3月3日向崔运旺支付定金50,000元，于2017年3月5日向崔运旺支付房款333,720元，剩余购房贷款闫洪民每月还款2,640元，由闫洪民还款至2017年11月共9个月，2017年12月起因陈琳、崔运旺销卡，闫洪民不能按约定将贷款还至指定银行卡上，此后未能还款。2017年4月1日宣布设立雄安新区，2017年4月2日、4月5日陈琳、崔运旺以微信以及解除房屋买卖通知书的方式，通知闫洪民解除合同，闫洪民不同意解除合同诉至一审法院。一审法院另查明，在庭审过程闫洪民申请一次性还清本案所涉房屋尾欠银行按揭贷款。以上事实有商品房买卖合同、房屋买卖合同、房款定金收据及房款收到条、建设银行个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、公共维修基金收据、还贷证明、微信聊天记录、建设银行贷款对账单、通话录音优盘、解除房屋买卖通知书等证据及本案庭审笔录证实。一审法院认为，闫洪民与陈琳、崔运旺之间的房屋买卖合同签订于2017年4月1日雄安新区成立前，是双方当事人的真实意思表示，合同内容并不违反国家法律强制性或者禁止性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方应按照房屋买卖合同约定履行各自的权利义务。闫洪民按照合同约定，已支付给陈琳、崔运旺大部分房屋价款383,720元，并按约承接履行了9个月的分期房贷分期付款义务。因陈琳、崔运旺原因致闫洪民不能继续履行房贷付款，闫洪民请求陈琳、崔运旺继续履行合同，符合相关法律规定，一审法院予以支持；闫洪民为了尽快、有效履行，申请一次性还清本案所涉房屋尾欠银行按揭贷款，符合本案实际情况，一审院予以支持。闫洪民请求将温泉小镇的四号楼一单元1702室房产判给闫洪民所有，因双方合同尚未履行完毕，且涉案房屋存在银行按揭贷款尚未还清，房屋产权需银行贷款还清，双方合同履行完毕后，由有关部门依法办理登记确权，故本案不做处理。陈琳、崔运旺辩称闫洪民系外地人，不具有购房资格，因陈琳、崔运旺不能提交合同签订时关于外地人限购房屋的有关文件、规定，证明户籍登记在雄县之外的人无权在雄县购买房屋的证据，故对陈琳、崔运旺的上述辩解意见，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、箏一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四、第一百四十二条之规定，判决：“一、原告闰洪民与被告陈琳、崔运旺签订的房屋买卖合同继续履行。履行方式：①原告承担2017年3月3日房屋买卖合同签订后被告因本案所涉房屋在中国建设银行雄县支行的银行按揭贷款；于本判决书生效后三十日内一次性付清尾欠银行房屋按揭贷款（以银行核算的具体数字为准）；②原告于本判决书生效之日起三十日内支付给被告在签订房屋买卖合同后垫付的本案所涉房屋银行按揭贷款92,400元（2017年11月17日至2020年10月29日），以后如再有垫付顺延计算。③被告在涉案房屋具备交付条件后，三十日内协助原告办理房屋交付手续并将房屋交付给原告。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,190元，由原告负担2,110元，被告陈琳、崔运旺负担80元。” 本院二审期间，上诉人向本院提交闫洪民配偶向他人购买房屋并签署的《定金协议书》、《雄县人民政府关于严厉打击违规售房炒房行为的通告》，以及《雄县人民政府进一步严管严控严禁违法违规建设和抢栽抢种行为的公告》，旨在证明被上诉人存在炒房嫌疑，且当前雄安新区已停止办理房屋过户登记手续，涉案合同已不具备履行的前提和基础。被上诉人对此不予认可，称涉案合同签订于新区成立之前，而后出台的各项房屋管控政策对其并无拘束力。被上诉人向本院提交了其与刘彦芹的离婚证明、河北省雄县人民法院（2017）冀0638民初1432号民事判决书，以及其中国银行账户余额凭证，旨在证明《定金协议书》签订之时，其与刘彦芹已经离婚，刘彦芹签订定金协议行为与其无关，该协议已被解除，其具备一次性偿还涉案银行贷款的能力。本院另查明，被上诉人与刘彦芹于2007年离婚，于2020年复婚。《定金协议书》所涉纠纷已于另案解决，刘彦芹并未实际取得买卖房屋。本院查明的其他事实、采信的其他证据与一审无异。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案争议焦点为涉案房屋买卖合同是否应当被解除。本案中，陈琳、崔运旺与闫洪民之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利与义务。被上诉人已按合同约定履行大部分付款义务，上诉人亦应履行其合同约定义务。现上诉人主张被上诉人逾期偿还贷款构成违约，但经查明，被上诉人按约承接履行9个月的房贷分期付款义务后，因上诉人销卡行为致使其未能继续履行剩余房贷还款义务，因上诉人对此存在过错，故本院对该主张不予支持。关于上诉人提出涉案房屋已于银行设立抵押权，而房屋买卖行为未经抵押权人同意的主张，因被上诉人向一审法院申请一次性还清本案涉案房屋的剩余贷款，并向本院提交其具备支付能力的证明，根据法律规定，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产，但受让人代为清偿债务的，抵押权消灭，故本院对上诉人的该主张亦不予支持。关于上诉人主张因涉案房屋不能办理房屋过户登记手续，而致涉案合同已不具备履行条件，对此，本院考虑陈琳、崔运旺与闫洪民于2017年3月3日签订涉案房屋买卖合同时，该合同内容并未违反合同成立之时的相关政策与法律，未能办理房屋过户手续系因客观因素所致，而非被上诉人过错原因，故该情形不能成为上诉人不履行合同约定义务及要求解除合同的正当理由，上诉人应依约履行房屋交付等义务。另外，上诉人称被上诉人存在炒房嫌疑，并提交被上诉人配偶刘彦芹的购房定金协议书予以佐证，但该定金协议已于另案解除，刘彦芹并未实际取得房屋，且该定金协议签订时，被上诉人与刘彦芹处于离婚状态，不能据此说明被上诉人存在炒房行为，因上诉人未能提交其他证据，故本院对上诉人的该意见不予采信。因上诉人与被上诉人双方之间签订的房屋买卖合同不具有约定解除及法定解除的情形，故本院对陈琳、崔运旺要求解除房屋买卖合同的主张不予支持，一审法院判决双方继续履行房屋买卖合同并无不当。 综上所述，陈琳、崔运旺的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,110元，由上诉人陈琳、崔运旺负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 健 审判员 崔海生 审判员 焦志华 二〇二一年三月二十二日 书记员 邵 彤