江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1104民初624号原告：余祖枭，男，1990年3月8日生，汉族，公司职工，高中文化，住江西省上饶。原告：杨柳，女，1989年9月11日出生，汉族，家务，初中文化，住江西省上饶。被告：上饶友邦房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市广信区七六路**，统一社会信用代码91361121741984043W。法定代表人：沈弘宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：付伟，江西司达律师事务所律师。原告余祖枭、杨柳与被告上饶友邦房地产开发有限公司车位纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余祖枭、杨柳、被告上饶友邦房地产开发有限公司委托诉讼代理人付伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余祖枭、杨柳向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2017年5月17日签订的《友邦·玫瑰公馆车位买卖合同》，并由被告退还原告已缴纳的首期款项33083元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年5月17日就购买被告开发的位于上饶市车位事宜签订了一份《友邦·玫瑰公馆车位买卖合同》，合同约定车位总价为83083元，首期款项33083元于合同签订当日支付。该车位于2020年5月30日后三个月内分批交付。但合同签订后，直至该车位交付前原告才了解到，被告向原告交付的案涉327号车位系人防工程车位，其所有权属于国家，依照法律不得进行买卖，被告亦无权销售该车位。据此，原告多次与被告协商无果，故向法院提起诉讼。原告为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、照片，证明车库的入口写了人防防空车位入口，且地下车库四周有很多防火门、排烟管道；2、车位买卖合同、收款收据，证明双方签订车位买卖合同，车位尾款可以办理贷款，被告在2021年才告知车位没有产权，不能办理贷款，因此没有产权就不能买卖；3、逾期付款催款通知函，证明在被告发送该函给原告后才得知车位不能办理贷款。被告上饶友邦房地产开发有限公司辩称，1、原告所购的车位不属于人防车位，双方签订的车位买卖合同合法有效；2、原告的起诉违反了诚实信用的基本原则，原、被告在订立车位买卖合同时，其前提是原告已在商品房买卖合同中享受房价每平方米360元的优惠，该房屋面积124.8平方米，被告已让利44,928元，若原告要解除合同，则购房优惠应当予以取消。综上，请求驳回原告的起诉。被告为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、规划设计方案图及地下室竣工图，证明本案诉争的327车位是被告建造，该车位不在人防区域，不属于人防工程，小区地下室共有三期，其中一、二期没有人防车位，三期全部是人防车位；2、商品房订购协议，证明原告在购房时享受的360元每平方米房价的优惠，同时签订购车位的买卖合同，该协议是双方当事人真实意思表示；3、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划核实合格意见单，证明涉案地下室车位属于被告建造，通过规划部门规划及竣工验收，该许可证及合格意见书明确了地下室不计容，被告对地下室的占有、处分等权益；4、规划建筑设计报批方案、防空地下室设计方案（含人防办公室审核的方案设计说明、人防区域规划图），证明本案所涉车位不属于人防车位；5、、地下室竣工图证明本案所涉车位属于非人防车位。本院经审理认定事实如下：2017年5月17日，原、被告签订了《车位定购协议书》，协议约定原告自愿购买被告友邦·玫瑰公馆327号车位，该车位的使用权转让费总额为159775元；在签订本协议时双方对车位位置、大小、产权等相关情况已明确；本车位为规划内车位，但该车位暂无法办理不动产权属证书。一次性付款享0.5折，按揭付款享0.52折。在其后原告作为乙方与被告作为甲方签订《友邦·玫瑰公馆车位买卖合同》。合同约定：乙方自愿购买甲方投资开发的位于上饶，在签订本合同时乙方对车位位置、大小、产权等相关情况已明确，并无任何异议。若国家法律政策对地下车位使用权限作出具体规定，乙方所享有的地下车位使用期限按国家法律政策的规定处理。车位销售价格为人民币83083元整。买受人应于本合同签订同时向出卖人支付30%的首期购房款，计人民币33083元整。其余购房款5万元整向经出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。该车位于2020年5月30日后三个月内分批交付使用。合同另对双方的权利与义务等相关内容进行了约定。双方庭审陈述，原告因购买车位在购商品房时享受了购房款每平方米360元的优惠。合同签订后，原告主张当时由被告代向其认可的银行申请贷款，但一直到2019年被告告知银行不能贷款，之后又发现购买系人防车位，故余款一直未支付。2021年1月23日被告向原告邮寄了《逾期付款催款通知函》，对剩余车位款进行催收。另查明，2016年6月12日，被告就友邦玫瑰公馆住宅区域地下室办理了建设工程规划许可证，建筑面积9197.89平方米，不计容。2019年7月28日上饶市自然资源局向被告出具了建设工程竣工规划核实合格意见单，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条和《江西省城乡规划条例》第五十八条及国家、省有关规定，经核实，本建设工程竣工规划核实合格，颁发此单。署明友邦玫瑰公馆地下室建筑面积12266.25平方米（不计容）、、地下**同时在上饶市人民防空办公室存档的防空地下室设计方案明确人防地下室概况，友邦玫瑰公馆防空地下室地处上饶市上饶县三清山中大道601号，人防工程建筑面积6005平方米，平时使用功能为汽车库。原告所购327号车位位于二期工程属非人防区域。原、被告双方提供的证据，经庭审质证，双方对对方提供的证据的真实性不持异议，本院依法予以确认。但原告认为即使有规划许可，也不能证明车位所有权属于被告，定购协议有缴纳租赁税相关内容，是否可以认定为双方为租赁合同关系，并非买卖合同关系。本院认为，涉案的车位所在地块及开发项目被告作为开发商办理了建设规划、用地规划等许可的相关证照，该车位未计容，未作为公用面积分摊，建设成本未计入房屋销售成本及价格，不属于占用业主共有区域建的车位，虽然没有办理产权证，开发商作为开发建设单位，并不因尚未进行登记就丧失车位的专有权，根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，，地下工程应本着“谁投资谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁，因此被告因合法原始建造行为有权对涉案车位进行处分。从车位买卖合同的内容看，其中约定了车位使用权转让价款及车位使用期限按国家法律政策的规定与小区整体建筑物的土地使用年限相对应，这种约定由小区内车位特殊性所造成的，双方对交易标的及其产权状况均有明确认识，均认可交易标的无法办理产权证书的车位使用权，并非租赁，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此不适用租赁合同的法律规定。鉴于该买卖合同是双方在平等自愿的基础上的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。原告所购车位并非在人防区域，且购买车位享受购房款的优惠价款，另合同约定可贷款支付车位款，系对付款方式的约定，与是否解除合同无关，现原告主张解除车位买卖合同既无法定解除情形，也无约定的解除情形，故对原告主张所购车位系人防车位，被告无权买卖，要求解除合同并返还已付款的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。本案纠纷系民法典施行前的法律事实引起，仍应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告余祖枭、杨柳的诉讼请求。案件受理费628元，减半收取314元，由原告余祖枭、杨柳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  史海燕二〇二一年三月十九日书记员  陈蔚蔚交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件费用（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：14×××14）；上诉期满后七日内未预交，则按自动撤回上诉处理。