广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终369号上诉人（原审原告）：谭凤珍，女，1992年10月26日出生，汉族，住广东省鹤山市××××××××××××××××××。公民身份号码：。委托诉讼代理人：李凯玲，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兰桂，广东汉铎律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告）：鹤山市×××物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市×××××××××××××××。法定代表人：周睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：李坤财，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘剑辉，男，该公司员工。上诉人谭凤珍因与被上诉人鹤山市×××物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭凤珍上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判碧桂园公司立即协助谭凤珍办理将坐落于鹤山市××××××××××××××××××之八房屋过户至谭凤珍名下的手续，并承担按照国家规定应由碧桂园公司支付税费；2.本案一、二审诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：一审判决第一项中的“交易税、费”含义不明，可能导致无法执行。一、《鹤山碧桂园认购书》和《不动产转让合同》同时签订，都是甲方提供的格式条款。由于甲方是房地产开发公司，承担自己应负的税费理所当然。涉案的《鹤山碧桂园认购书》载明楼价49万元，第六条第4款约定“该楼价已包含甲方应缴的营业税(营业税改征增值税)等全部税费”。二、谭凤珍有证据证明主张的事实：1.双方确认《鹤山碧桂园认购书》和《不动产转让合同》同时签订均为有效，在《不动产转让合同》的相关条款的理解有争议的情况下，《鹤山碧桂园认购书》的约定可以作为解释依据。2.《鹤山碧桂园认购书》第六条第4款约定本次交易的楼价已包含甲方即碧桂园公司应缴的营业税(营业税改征增值税)等全部税费，而《不动产转让合同》的转让价格与《鹤山碧桂园认购书》相同。因此，谭凤珍支付的楼价中包含了碧桂园公司应缴的增值税等全部税费的价款。3.既然谭凤珍在楼价中承担了碧桂园公司已纳税费，在过户时谭凤珍当然无需再交纳该部分税费，只需交纳除楼价外按规定需由谭凤珍缴纳的认购物业的其他一切税费。4.《鹤山碧桂园认购书》中的“本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，该楼价已包含甲方应缴的营业税(营业税改征增值税)等全部税费，除楼价外的按规定需由乙方(谭凤珍)缴纳的认购物业的其他一切税费(详见《商品房买卖合同》的《税费及其他应付款项明细》)”，正是《不动产转让合同》中的“交易税、费由受让方承担”的具体表述。三、谭凤珍作为消费者，不可能承担作为房地产开发企业的碧桂园公司应缴纳的税收。而《不动产转让合同》《鹤山碧桂园认购书》均是碧桂园公司提供的格式合同，根据《合同法》第四十条、第四十一条的规定，争议条款应按不利于碧桂园公司一方解释。如碧桂园公司应缴纳的税费由谭凤珍承担，则该条款为无效。碧桂园公司辩称，一、根据双方签订的认购书第八条第3点的约定，该认购书仅为预约合同，已自双方签订不动产转让合同时自行终止，双方应根据不动产转让合同的约定履行各自义务。二、根据《民法典》第四百九十六条、第四百九十七条的规定，涉案不动产转让合同是不动产登记中心提供的合同，不是碧桂园公司提供，也没有免除或加重某一方责任，故该合同第六条第4点应属有效。三、若认为上述条款加重某一方责任而无效，将导致市场上所有关于税费全由某一方承担的约定均无效，是不合理的。谭凤珍向一审法院起诉并在诉讼中变更请求为：1.判令碧桂园公司立即协助谭凤珍将坐落在鹤山市××××××××××××××××××之八的房屋过户登记在谭凤珍名下，并判令其承担按照国家规定碧桂园公司需要承担的税费；2.判令碧桂园公司立即向谭凤珍支付违约金(以标的成交价49万元为基数，从2019年4月18日起计至付清为止，利率为每日万分之三，暂计至2020年7月8日为65709元)；3.判令碧桂园公司承担一审全部诉讼费用。一审法院认定事实如下，2019年4月18日，碧桂园公司作为甲方，谭凤珍作为乙方，双方签订编号为碧桂园认购字第HS201721850号《鹤山碧桂园认购书》，内容载：乙方向甲方认购鹤山市×××××××××××××××之八物业，建筑面积85.89平方米，交楼日期为2019年4月18日；认购价为490000元，乙方于签署本认购书时付清定金50000元，第一期楼款245000元于2019年4月18日前付清(含定金)，第二期楼款122500元于2019年4月18日前付清，第三期楼款122500元于2019年4月18日前付清；等。同日，碧桂园公司作为甲方，谭凤珍作为乙方，双方签订《不动产转让合同》，约定：甲方自愿将坐落于鹤山市××××××××××××××××××之八不动产，房地产权证号0100034928，不动产建筑面积85.89平方米，全部份额转让给乙方，转让价格为490000元；甲乙双方同意按现楼商铺自付六个月分期96折方式付款，已支付的订金可冲抵乙方首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2017年5月31日向甲方支付50000元。2.乙方于2019年4月18日向甲方支付195000元。3.乙方于2019年4月18日向甲方支付122500元。4.乙方于2019年4月18日向甲方支付122500元；甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税、费由受让方承担；甲乙双方保证于签约前前往不动产登记中心办理相关权属转移手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述房款的万分之三作为违约金，若于签约前因一方原因仍无法办理权属转让手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任。2019年4月21日，碧桂园公司向谭凤珍开具了一张盖有碧桂园公司财务专用章的编号为FOTR120××××××××045的《碧桂园集团通用机打收据》，载：付款方为谭凤珍，收款方为碧桂园公司，总额为490000元。碧桂园公司至今未与谭凤珍办理涉案房屋的相关权属转移手续。一审法院判决：一、鹤山市×××物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内协助谭凤珍办理将坐落于鹤山市××××××××××××××××××之八房屋过户至谭凤珍名下的手续，并承担除交易税费外按照国家规定应由鹤山市×××物业发展有限公司负担的税费；二、鹤山市×××物业发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向谭凤珍支付违约金(违约金以房屋转让价款490000元为基数，从2019年4月22日起按日万分之三计算至将涉案房屋过户至谭凤珍名下之日为止)；三、驳回谭凤珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4678.55元，由碧桂园公司负担。二审期间，谭凤珍提交了如下证据：1.2020年11月24日签订的《不动产转让合同》，拟证明双方已明确约定交易税、费由各自承担；2.税费及其他应付款项明细，拟证明双方按该明细承担税费。经质证，碧桂园公司对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为仅是双方办理不动产登记手续签订的合同，不能视为对原合同的修改，双方约定应以2019年4月签订的原合同为准，即使以新合同履行，根据相关司法解释，一审判决的违约责任应从新合同签订的2020年11月24日推后90日起算，对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，即使是真实的，也是其他《商品房买卖合同》的附录，与本案无关。碧桂园公司提交了《存量房交易计税价格核定通知书》，拟证明本案税费的大致情况。经质证，谭凤珍认为该通知书仅是参考意见，不是正式的税费缴纳依据，即使是真实的，其中土地增值税30多万元均应由碧桂园公司承担，谭凤珍仅承担2万多元。经审查，碧桂园公司对《不动产转让合同》的真实性无异议，且与本案有关联，本院予以采信；税费及其他应付款项明细来源于碧桂园公司的公示文本，谭凤珍未能举证证明与本案有关联，本院不予采纳；《存量房交易计税价格核定通知书》并非税务机关出具的正式税费缴纳依据，本院不予采纳。对当事人争议的事实，本院认定如下：除认定交易税费由谭凤珍承担以外，一审法院认定的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对谭凤珍的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：本案房屋交易的税费应如何承担。碧桂园公司与谭凤珍于2019年4月18日签订《不动产转让合同》，约定办理不动产过户手续所需缴纳的税费中，交易税、费由受让方即谭凤珍承担，但双方于2020年11月24日重新签订《不动产转让合同》，约定交易税、费由各自承担，应视为双方对前一份《不动产转让合同》约定的税费承担方式进行了变更，本案应以后一份即2020年11月24日签订的《不动产转让合同》的约定作为税费承担的依据。故本案房屋办理不动产过户登记手续时，双方应当按照国家规定各自负担需缴纳的税费。一审认定交易税费由谭凤珍承担错误，本院予以纠正。双方于2019年4月18日签订的《不动产转让合同》，约定于签约前办理权属转移手续不具有可履行性，而碧桂园公司在2019年4月21日就收取了涉案房屋的全部转让款，其应于该日协助谭凤珍办理不动产过户登记手续，但其怠于履行协助义务，构成违约，应从2019年4月22日起根据2019年4月18日签订的《不动产转让合同》约定的标准向谭凤珍承担违约责任。故一审法院判决碧桂园公司以房屋转让价款490000元为基数，从2019年4月22日起按日万分之三向谭凤珍计付违约金，并无不当，本院予以维持。双方于2020年11月24日签订《不动产转让合同》，对办理权属转移手续的时间并未进行重新约定，故对碧桂园公司主张违约金应从2020年11月24日起推后90日起算，理据不足，本院不予支持。综上所述，谭凤珍的上诉请求成立，应予支持；谭凤珍二审提交的新证据导致一审判决认定事实部分错误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2473号民事判决第二项；二、撤销广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初2473号民事判决第一、三项；三、鹤山市×××物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助谭凤珍办理将坐落于鹤山市××××××××××××××××××之八房屋过户登记至谭凤珍名下的手续，并按照国家规定承担应由鹤山市×××物业发展有限公司负担的税费；四、驳回谭凤珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4678.55元，由鹤山市×××物业发展有限公司负担；二审案件受理费9357.09元，由谭凤珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 梅晓凌审 判 员 柯小梅审 判 员 甄锦源二〇二一年三月三日法官助理 彭思远书 记 员 梁启洪薛佩珠