安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0321民初215号 原告（案外人）：方侠，女，1953年8月25日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 原告（案外人）：刘亮，男，1981年4月1日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 委托诉讼代理人：杨靖，安徽卞和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵贤，安徽卞和律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：范金剧，女，1973年7月8日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 第三人（被执行人）：马士军，男，1956年11月12日出生，汉族，居民，住安徽省怀远县。 原告方侠、刘亮与被告范金剧、第三人马士军案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方侠及其与原告刘亮共同委托诉讼代理人杨靖、被告范金剧到庭参加诉讼，第三人马士军经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方侠、刘亮向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决终止对位于安徽省怀远县南房产（产权证号:31××05）的执行；2.要求被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我通过房屋中介以88万元购买了马士军、钟正侠夫妻二人位于怀远县彩印厂楼下一套门面房（面积约43平方米，以产权证为准）的房屋，并于2017年3月25日与马士军签订了房屋买卖合同。我也按照合同约定支付清全部购房款88万元，并于2017年3月31日办理了公证手续,马士军也将房屋交付给我了。因涉案房屋一直在租赁中，我们双方还办理了房屋租赁转租手续。从2017年4月1日起涉案房屋的租金就由我来收取，也就是说马士军的房屋从2017年3月31日起，所有权就是我的了。范金剧的债权是在我购买房屋之后形成，我和马士军之间也不存在任何关系，我是通过房屋中介购买的房屋。综上，法院裁定执行我的房屋是没有任何依据的。因此，请求法院判决终止对位于安徽省怀远县南房屋（产权证号31××05）的执行，并判令由被告承担本案诉讼费用。 原告方侠、刘亮为证明其主张，向本院提供了如下证据： 1、两原告的身份证，证明两原告的诉讼主体资格； 2、房屋买卖合同、收条，证明原告购买涉案房屋的时间、地点以及购房款已经支付清的事实； 3、公证书两份，证明涉案房屋通过公证到原告名下； 4、房产证一份，证明涉案房屋产权已经交付给原告； 5、银行汇款凭证复印件一份、银行流水一份，证明原告已将购房款88万元交付给第三人的事实； 6、租赁合同两份，证明涉案房屋已经交付的事实； 7、（2020）皖0321执异69号执行裁定书一份，证明执行裁定是错误的； 8、（2019）皖0321民初247号民事判决书一份，证明本案的起因。 范金剧辩称，执行裁定书认定事实清楚，原告证据不充足，请求驳回原告的诉请。 被告范金剧未向法庭提交证据材料。 第三人马士军未作陈述，在指定的期限内亦未向法庭提交证据材料。 被告范金剧对原告方侠、刘亮提交的证据质证意见为对证据1没有异议；对证据2-6的均不认可，其中银行流水显示转款有转给马根宗的，两份租赁合同是假的；对证据7、8的真实性没有异议。 经过原被告举证、质证情况，经审查，原告所举的证据1、4、8内容真实，来源合法，与待证事实相关联，本院予以认定。原告所举的证据3、5、7内容真实，来源合法，与待证事实相关联，本院予以认定，但无法达到原告的证明目的。原告所举的证据2中的房屋买卖合同内容真实，来源合法，与待证事实相关联，本院予以认定；证据2中的收条仅载明收到购房款79万元，且收条载明的数额与原告提供的证据5银行流水记载的数额不能对应，且被告对原告支付的房款均持有异议，本院无法核实收条的真实性。原告所举的证据6租赁合同虽系原件，其中一份载明承租人为许文娟，租赁期限2017年1月1日至2019年12月31日，每年租金36000元；另一份载明承租人为常涛涛，租赁期限2019年12月31日至2022年12月31日，每年租金30000元，但其与常涛涛的租赁合同中载明“方侠”系常涛代签；原告亦未申请承租人出庭接受法庭询问；且原告所举的证据5银行流水载明常涛涛分别在2018年1月2日、2019年1月1日，即许文娟承租期间，向方侠转账36000元，原告未提供证据证明常涛涛与许文娟的身份关系，故本院无法核实租赁合同的真实性。 本院经审理查明事实如下：2016年12月25日，马士军办理了坐落于安徽省怀远县南一处门面房（即案涉房屋）的产权登记手续，权证字号：房地权怀私字第××号。2017年3月25日，马士军与方侠签订《房屋买卖合同》，双方就上述房屋买卖一事达成一致意见，约定购房款为88万元。当月29日，刘亮与马士军、钟正侠再次签订《房屋买卖合同》，双方协议由刘亮以88万元的价格购买案涉房屋，并约定马士军、钟正侠应积极配合刘亮到房屋产权登记部门办理产权变更登记手续，该合同经怀远县公证处公证。马士军、钟正侠还与方侠签订《委托书》一份，该份委托书亦经怀远县公证处公证。方侠、刘亮系母子关系。 诉讼中，方侠、刘亮提供银行流水，载明2017年3月26日，方侠分别通过中国银行、中国建设银行向马根宗转账20万元、32万元；2017年3月30日，方军通过中国农业银行向马士军转账10万元；2017年5月12日，方侠通过中国建设银行向马士军转账9万元。方侠、刘亮还提供收条二张，分别为马士军、钟正侠于2017年3月26日出具，认可收到购房款53万元；马士军于当月30日再次出具，认可收到购房款79万元。 另查明：马士军曾向范金剧借款，后双方因债务发生纠纷。范金剧于2019年1月17日向本院起诉，要求判令马士军偿还其借款本金40万元及其利息。本院经公开开庭审理，于2019年2月27日作出（2019）皖0321民初247号民事判决书。该份判决书认定事实为：“经范学东引荐，2014年12月4日被告向原告借款400000元。同日，原告通过其安徽怀远农村合作银行卡（卡号：62×××74）取款400000元，并于当日将该笔款项存入被告马士军的安徽怀远农村商业银行账户（卡号：10020422643910000000057）。2015年3月1日，被告向原告补写一张借条，借条载明：“借条今借到范金剧人民币肆拾万元正月利息按1分5厘计算半年付息一次马士军2015.3.1日。”原被告未约定还款期限。2017年3月14日被告马士军向原告指定的范金钱账户转利息款24000元、2017年3月15日转利息款12000元、2017年9月18日转利息款36000元。”，并最终判决马士军偿还范金剧借款40万元及其利息。后，马士军不服上述判决，遂向蚌埠市中级人民法院提起上诉，但马士军因逾期未预交案件受理费，又未提出司法救助申请，蚌埠市中级人民法院于2019年5月30日作出（2019）皖03民终1169号民事裁定书，裁定按上诉人马士军自动撤回上诉处理；一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。 判决生效后，范金剧申请强制执行。本院于2020年11月16日作出（2020）皖0321执恢346号执行裁定书，查封了包括案涉房屋在内的三处房屋。后，方侠、刘亮作为案外人对执行标的提出书面异议，本院以方侠、刘亮既不是该执行标的的权利人，也不享有足以排除法院强制执行权益为由，于2020年12月21日作出（2020）皖0321执异69号执行裁定书，驳回了其二人的异议请求。方侠、刘亮对上述裁定结果不服，遂提起本案诉讼。 本院认为，本案中方侠、刘亮请求判令终止范金剧对涉案房屋执行的诉讼请求为排除执行标的执行的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。依据已生效（2019）皖0321民初247号民事判决书，范金剧有权要求马士军履行判决中确定的给付义务。根据已查明的事实，执行标的即涉案房屋在被执行时属于马士军的财产。据此，可以认定马士军对涉案房屋享有权益，本院对被执行人所有的财产采取查封、评估、拍卖等执行措施，符合法律规定。 对于方侠、刘亮是否享有足以排除法院强制执行的权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，根据该条规定，买受人若以物权期待权排除人民法院对不动产标的物的强制执行，必须同时符合上述四个条件，缺一不可。本案中，本院于2020年11月16日作出执行裁定，在此之前，方侠、刘亮和马士军签订了合法有效的不动产买卖合同，系双方真实意思表示，本院予以认定。 关于方侠、刘亮是否在法院查封前已合法占有涉案房屋的问题。原告二人提供了涉案房屋的租赁合同及银行流水，但方侠与常涛涛的租赁合同中载明“方侠”系常涛代签；方侠、刘亮亦未申请承租人出庭接受法庭询问；且方侠、刘亮提供的银行流水载明常涛涛分别在2018年1月2日、2019年1月1日，即许文娟承租期间，向方侠转账36000元，方侠、刘亮未提供证据证明常涛涛与许文娟的身份关系，结合上述事实，本院无法核实两份租赁合同的真实性。 关于支付房屋价款问题。方侠、刘亮提供银行流水及马士军出具的收条予以证实，但因收条载明的数额与银行流水记录不符，其中亦有部分款项系转账给马根宗，本院无法核实马根宗的身份，也即无法核实款项与本案是否具有关联性，故收条的真实性，本院无法核实。方侠、刘亮提供的证据不能充分证明其确已交付了全部购房款。 即便，方侠、刘亮提供的租赁合同确为真实，在法院查封前已合法占有了涉案房屋，亦交付了全部购房款，但涉案房屋仍未办理权属变更登记，且其二人未提供证据证实未办理过户登记非因买受人原因，仅在庭审中以“当时公证处说公证过了，不需要办理过户手续”为由予以解释，依据不足，本院不予认定。该不动产买卖合同在2017年签订，本院查封房屋发生在2020年，长达三年的时间未办理过户登记是因方侠、刘亮自身怠于行使自己的权利造成的，而方侠、刘亮也不能证明未能过户存在着案外人不能克服的客观原因。综上，本院认为方侠、刘亮既不是该执行标的的权利人，也不享有足以排除法院强制执行的权益。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告方侠、刘亮的诉讼请求。 案件受理费12600元，由原告方侠、刘亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  杨万易 审 判 员  王 辉 人民陪审员  刘志强 二〇二一年三月十七日 法官 助理  李玉峰 书 记 员  吴智毅 提示： 宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。