云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终11862号上诉人（原审被告）：朱卫玲，女，1975年5月28日出生，汉族，住云南省宜良县。委托诉讼代理人：李明利，云南星昊律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王海燕，女，1974年4月16日出生，壮族，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：徐喻梅、李萍，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人朱卫玲因与被上诉人王海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2020）云0125民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱卫玲及其委托诉讼代理人李明利，被上诉人王海燕的委托诉讼代理人徐喻梅、李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱卫玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认为被上诉人解除合同的主张有事实依据，属认定事实错误。案涉房屋产权转让一事，上诉人并不知情，买卖双方没有任何人以任何形式告知过上诉人。两年来，上诉人一直按照陈杰指示将房屋租金交付给案外人张生荣，直至庭审时，上诉人与陈杰、张生荣签订的《委托支付协议》都未解除，上诉人也未接收到陈杰要求停止支付的意思表示，故被上诉人不能直接收取上诉人的租金，不能归责于上诉人。2.双方重新签订的《房屋出租承包合同》生效日期应为2020年7月21日，履行期限应当自合同生效后开始计算。3.双方重新签订合同后，上诉人一直与被上诉人就租金支付问题进行协商，没有得到被上诉人回复，2020年8月2日上诉人要求被上诉人提供账号未果，8月4日上诉人就收到律师函，同日被上诉人向法院提起诉讼要求解除合同，中间仅隔14天，从期限来看，被上诉人均没有给到上诉人合理的期限，且枉顾上诉人愿意支付租金的事实。综上，上诉人一直在积极履行双方签订的合同，并未出现违约行为，且上诉人一直在向被上诉人表达愿意支付租金的愿望，而被上诉人却置之不理，恶意提起诉讼。被上诉人王海燕辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王海燕向一审法院起诉请求：1.判令原、被告在2020年5月5日签订的《房屋出租承包合同》于2020年8月4日解除；2.判令被告向原告支付租金5.48万元；3.判令被告立即向原告归还房屋，并支付原告以每年32.88万元为基础，自2020年8月5日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金和资金占用费，违约金以5.48万元为本金，自2020年5月4日至2020年6月3日止，按照1%/日的标准计算30日；资金占用费以5.48万元为本金，自2020年6月4日起至被告实际履行之日止，按中国人民银行同业间拆借利率计算；5.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2018年7月10日，原告从陈杰处购买了宜良县房产，即涉案租赁房屋。该房产此前系陈杰所有，被告朱卫玲于2010年4月5日与陈杰通过签订《房屋出租承包合同》而取得对涉案房屋的15年（自2010年6月6日起至2025年6月5日止）的租赁权，同时，朱卫玲将房屋（商铺）转租给茹庆林、刘弯弯等四个租户经营使用。2017年7月7日，陈杰与被告及第三方张生荣达成《委托支付协议》，约定由被告直接将租金付给张生荣，自原告购买涉案房产之后的2018年和2019年的房屋租金均由陈杰直接付给原告。2020年7月21日，被告朱卫玲与原告签订了《房屋出租承包合同》，该合同文本是在陈杰与被告朱卫玲原订立的合同文本基础上形成，由原告王海燕作为出租方先签署了姓名后交由其丈夫徐荣俊持有，在陈杰的见证（签名）下，被告朱卫玲作为承租方签署了姓名，故涉案合同除了第三条的租赁期限在原文本上作过涂改并按印外，还在第六条中增加了一项为第三项，即第六条由原来的四项增加为了五项，其他条款及文字没有任何改动。原、被告双方的租赁合同约定的主要内容如下：第三条，截至2020年6月5日原房屋产权人陈杰与承租人朱卫玲已完成租赁使用年限10年，余下5年归属于本合同甲乙双方租赁期限；每年交承包费32.88万元；第五条，本着先交租金后使用房屋的原则，一年一交，即在使用租房前一个月交清当年租金；第六条第三项，2019年6月5日前原产权人与承租人之间包括房租、物业在内的债权、债务关系由原产权人与承租人之间解决，与甲方无关，2019年6月5日之后甲乙双方根据本合同约定履行相关权利、义务；第七条，乙方按本合同第五条不按期交纳承租费时视为违约，必须承担迟交一天按应交款总额1%的违约责任，累天计算，如连续30天未交清租费，甲方有权终止本合同并追收欠缴的租金及违约处罚金。2020年8月4日，原告在向一审法院提起诉讼的同时分别向被告及次承租人刘弯弯、茹庆林、张中明、游友通送达了《律师函》，告知了被告因其未在2020年5月4日前交清下一年度的租金，欲通过司法程序解除合同，并告知了次承租人停止向被告朱卫玲缴纳租金，庭审中，双方对茹庆林和刘弯弯两户次承租人逾期（应于2020年9月5日前支付）未向朱卫玲缴纳租金的事实予以确认。一审法院认为，本案争议焦点是：原告主张解除合同有无事实依据？根据本案确认的事实及双方针对争议焦点提交的证据及对证据的质证意见，原告的解除合同的主张有事实依据，理由如下：1.庭审中双方确认合同系2020年7月21日在原房屋产权人陈杰的见证下三方在宜良订立，故该合同内容系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力。按照该合同第三、五、六条的约定可知，本案双方的租赁期限为2020年6月6日至2025年6月5日止，每年承包费32.88万元；被告交付承包费的时间为每年6月6日前的一个月内，即每年的6月5日应为最后的交租日，因双方在订立该合同时被告已经在实际使用着租赁物，即租赁合同涉及的作为出租人交付租赁物的义务已经履行，此时已经过了合同约定的被告履行支付租金义务的时间，但双方对此并未作修改，说明双方愿意维持原合同约定的交付租金时间；2.该合同订立时被告就已逾期45天未支付租金给房屋原产权人陈杰或者代陈杰支付给第三人张生荣；3.原、被告双方在7月31日的短信或者电话中反映的事实是被告提出了先支付15万元，剩余的下个月付清及要求对方提供卡号的意思表示，但没有得到原告的回复，也就是说分批支付租金仅为被告的单方请求，非双方达成的一致，同时，上述证据不能证明被告愿意立即履行支付32.88万元租金的事实。综上，被告的行为符合合同第七条约定的“如连续30天未交清租费，甲方有权终止本合同并追收欠缴的租金及违约处罚金”情形，原告请求解除合同的主张有事实依据。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告系租赁物的产权人，被告系承租人，被告的承租权系因其与租赁物的原产权人陈杰此前订立的租赁合同而取得，故原、被告双方于2020年7月21日续签了书面的《房屋出租承包合同》。该合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定行使权利，履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”据此，合同中约定的“一年一交，即在使用租房前一个月交清当年租金”是指被告应于每年的5月6日至6月5日前一次性交清当年租金32.88万元，而6月5日则为最后的交租日，所以，双方当事人在7月21日签订合同时被告就已经属于逾期未支付租金状态，但双方并未对支付租金的时间作重新约定。由此，被告认可每年的6月5日是最后的交租日，其辩解2020年7月15日才知道房产易主及7月21日才签合同的意见并不影响双方在订立合同时被告就已经逾期未履行支付租金义务这一客观事实的存在。另，根据合同的相对性、有效性及本案客观现实，原、被告之间的合同一旦解除，作为实际使用租赁物的四户次承租人就负有要向原告返还租赁物的义务，若此，次承租人会因租期未到而丧失了对租赁物的使用权，但本案事实是，次承租人此前已经知道了原告要与被告解除合同，故至今未向被告支付租金。据此，一审法院对被告认为解除合同必然导致次承租人损失的主张没有事实依据，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方订立合同时被告就已经属于逾期支付租金状态，此后其提出分批支付的请求未得到原告的同意，原告8月4日向其送达解除合同的书面通知时至庭审中被告均未提出愿意立即履行支付租金32.88万元给原告，故原告请求解除合同及解除日为2020年8月4日的主张有事实和法律依据，依法予以支持；对于原告的第二项请求，因合同于8月4日解除，则被告应支付自2020年6月6日至8月4日期间计60天的租金为54049元（32.88万元÷365天×60天），原告主张支付54800元租金没有事实依据，不予支持；对于原告要求被告归还房屋的主张，因被告所租赁的原告的房屋系转租他人（四个租户）经营，故对该项主张不予支持；对于原告主张的逾期支付租金的违约金和资金占用费，双方订立的合同对违约金虽有约定，但约定的是逾期支付时按应交款总额1%累天计算，对于解除（终止）合同情形则无约定；其次，合同中也无占用费的约定，且原告据此请求的法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条和第十八条，第五条规定的情形是合同无效，第十八条规定的是出租人在合同解除后向负有腾房义务的次承租人请求的房屋占用费才予以支持，而本案的解除合同之后的腾房义务人应为次承租人，而不是被告，故原告的该项请求无事实和法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告王海燕与被告朱卫玲于2020年7月21日订立的《房屋出租承包合同》于2020年8月4日解除；二、被告朱卫玲于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王海燕自2020年6月6日至8月4日期间计60天的租金54049元；三、驳回原告王海燕的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均没有向本院提交新证据。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：案涉承包合同应否解除？上诉人应否支付被上诉人租金？本院认为，根据审理查明事实，2010年4月5日上诉人与案外人陈杰签订《房屋出租承包合同》，约定陈杰将案涉房屋出租给上诉人，租期15年，自2010年6月6日起至2025年6月5日止。2018年7月10日被上诉人从陈杰处购买了案涉房屋。2020年7月21日上诉人与被上诉人签订《房屋出租承包合同》，该合同文本系在陈杰与上诉人原订立的合同文本基础上形成，除租期在原文本上作涂改并按印外，还在第六条中增加了一项为第三项，其他条款及文字没有任何改动。租赁期限：截至2020年6月5日陈杰与上诉人已完成租赁使用年限10年，余下5年归属于本合同双方租赁期限；交款方式：本着先交租金后使用房屋的原则，一年一交，即在使用租房前一个月交清当年租金；违约责任：上诉人不按期交纳承租费时视为违约，如连续30天未交清，被上诉人有权终止合同并追收欠缴的租金及违约处罚金。依据上述事实，上诉人与被上诉人在签订租赁合同时约定的租金支付时间已超过，而上诉人在签订合同后至2020年7月31日均未向被上诉人支付租金，仅在短信或电话中提出先支付15万元，剩余的下个月付清及要求对方提供银行账号，但未得到被上诉人回复，由此可知对于分多次支付租金的付款方式仅是上诉人的单方意思表示，双方并未达成合意。2020年8月4日被上诉人向上诉人送达了律师函欲通过司法程序解除合同，并于当日向法院提起诉讼。上诉人逾期向被上诉人支付租金，已连续超过30天，被上诉人据此要求解除其与上诉人签订的《房屋出租承包合同》，并要求上诉人向其支付2020年6月6日至合同解除之日即2020年8月4日期间的租金，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费585元，由上诉人朱卫玲负担。本判决为终审判决。审判长 李 蕊审判员 符圆圆审判员 白 昱二〇二一年三月二十九日书记员 武 雨