重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0107民初3697号原告：重庆珠江物业管理有限公司，住所地重庆市江**北滨太阳城****第**，统一社会信用代码：91500105203101397M。法定代表人：刘鹤辉。委托诉讼代理人：曾娅琴，公司员工。被告：张纯兰，女，汉族。原告重庆珠江物业管理有限公司与被告张纯兰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员何嵘依法适用小额诉讼程序，实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告重庆珠江物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾娅琴，被告张纯兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆珠江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的物业管理费8983.1元；2.要求被告支付因拖欠物业管理费所产生的滞纳金500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系物业管理公司，被告系珠江花园11栋1单元13-3业主。原告与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会（以下简称“业委会”）签订《物业管理委托服务合同》，接受该业委会委托负责珠江花园物业服务管理工作。接受委托后，原告就一直负责为包括被告在内的所有珠江花园业主提供物业管理服务，履行了物业管理职责，然而被告自2017年5月1日起无故拖欠物业管理费用，至2020年9月30日期间，被告共计拖欠物业管理费8983.1元，因未按期缴纳此项物管费，由此产生的违约金500元。为催缴物管费，原告曾多次向被告发出催费通知单，但被告至今仍未缴纳。为维护自身合法权益，原告特向本院提起诉讼。被告张纯兰辩称：不应支持原告的诉讼请求，不同意缴纳违约金。原告要求以1.5元/月/平方米的标准，而拒绝以1.2元/月/平方米的标准收取被告的物业服务费，并多次拒收，致使被告无法缴纳物业服务费；原告未在三年诉讼时效内提起诉讼，被告亦未接到原告的催款通知，故2017年5月1日止2018年1月31日期间的诉讼请求不应得到支持；原告占用业主的公共收入，并且未公示，被告认为除了应有支出，其余均应返还给业主；小区内存在履行同样服务收取不一样物业服务费的情形；原告违规收取公摊费，违反了“一费制”的规定，该行为于2020年2月才停止，并且公摊电费未公示明细；原告单方强行涨价，被告并未同意；原告履行物业管理职责不到位，存在未维护小区公共秩序，保安经常脱岗，即使在岗也在玩手机，致使小区后门无人值守，原告串通外来人员殴打业主为收取物业服务费，物业管理人员数量不达标等瑕疵；。经审理查明：被告张纯兰系位于重庆市九龙坡区杨家坪直港大道珠江花园**房屋的产权人，该房屋建筑面积为146.09平方米。2016年6月16日，原告（乙方）与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》，合同载明甲、乙双方就珠江花园小区本物业区域内的物业管理服务的相关事宜约定如下：物业服务收费选择包干制按月收取，按建筑面积计算，住宅：1.2元/月·平方米，业主应于每月10日前交纳当月物业服务费；业主未能按时缴纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；合同期限为五年，自本合同签订之日起至重新签订新的物业服务合同生效之日止。2016年11月30日，珠江物业以经营成本上升为由向珠江花园业委会发出《关于调整珠江花园物业服务费的函告》请求尽快启动物业费上调程序。2016年12月2日，珠江花园业委会回复珠江物业《公函》称，经业委会讨论，充分理解其困难，现委托珠江物业启动物业费入户意见征询工作并希望严格按照相关规定达到面积过半、户数过半的原则，尊重业主意愿、禁止弄虚作假并随时抽查签字过程，以确保数据真实性。2016年12月3日，珠江花园业委会在小区公告栏中张贴《公告》告知业主收到珠江物业来函，希望能就物业服务费进行合理上调，近期物业公司工作人员将在业主委员会的监督下进行物业服务费的意见征询工作，望广大业主本着客观实际，在物业费意见征询表上反映真实意愿，同时会对整个入户签字过程进行认真监督和抽查。2016年12月9日，珠江物业再次向珠江花园业委会发函称将于12月12日起上门进行年度业主满意度调查和物业费征收意见征询表的签字工作。2016年12月12日，珠江花园业委会和珠江物业联合在小区公告栏中张贴《致小区业主一封信》告知业主因经营成本上升，为提高物业品质等将于当日起上门进行年度业主满意度调查和物业费征收意见征询表的签字工作。2017年1月10日，珠江物业向珠江花园业委会发出《函告》告知截止2017年1月10日，共完成签字有效票数为1420户，签字同意调整为高层电梯房1.5元/月·平方米、别墅为1.8元/月·平方米、写字楼为2.8元/月·平方米、商业物业为4.2元/月·平方米、小区幼儿园为2.2元/月·平方米的户数为1325户，不同意户数为95户，而珠江花园小区住宅业主户数2050户、商铺185户，共计2235户业主，同意调整物业费的比例为59.28%，珠江花园小区总面积为339543.72平方米，签字同意涨价的面积为202387.88平方米，比例为59.6%，签字统计结果符合相关规定的面积过半、户数过半的原则。2017年1月13日，珠江花园业委会回复珠江物业称，收到《关于调整物业管理服务费的签字结果通报》并进行了认真讨论，于2017年1月11日召开业主委员会会议和业主代表大会，会议上对同意上调物管费的签字结果数据进行了通报并现场随机抽样十户进行了入户逐一核实，珠江物业提供的数据真实有效，上调物管费于2017年4月1日起执行。2017年3月10日，珠江花园业委会和珠江物业联合发布并小区公告栏中张贴《情况报告》告知业主，2016年12月12日至2017年1月10日，双方对小区2050户业主及185户商家逐户上门征询意见并签字留存，统计结果为参与意见征集的1420户（小区总户数为2235户），参与率为63.53%，同意物管费上调户数为1323户，同意调整物业费的户数与总户数比例为59.19%，珠江花园总面积为339543.72平方米，签字同意涨价的面积为202387.88平方米，面积占比为59.6%，签字结果符合相关规定。2017年3月17日，珠江花园业委会（甲方）与珠江物业（乙方）签订《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》约定，经小区专有部分占建筑物总面积、总人数双过半的业主同意，物业服务费收取新标准为（按建筑面积计算）：住宅：1.5元/月·平方米、别墅：1.8元/月·平方米、写字楼：2.8元/月·平方米、商业物业：4.2元/月·平方米、小区幼儿园：2.2元/月·平方米，收费新标准自2017年4月1日起执行。2017年3月30日，重庆市九龙坡区杨家坪街道天宝路社区居民委员会出具《关于珠江花园小区调整物业服务费用上门征求意见核实情况说明》载明，社区接到珠江花园业委会交来的征集上调物业管理费用相关资料后，在上门签字的总户数1420户中，随机在签字同意的1325户抽查了169户，属真实签字同意的是165户，无法接通或不接电话的1户，签字不同意的2户，空号1户。参与意见征集的1420户（小区总户数为2235户），参与率为63.53%，表示同意上调物业费为1.5元/平方米的为1309.3户，占总户数的58.58%，小区总面积为339543.72平方米，其中同意的户数面积为202387.88平方米，同意率占59.6%，为此认为本次珠江花园物业费上调表示同意的意见征集数据基本真实。当日，重庆市九龙坡区人民政府杨家坪街道办事处签章同意上述社区抽查核实意见。被告向本院举示《重庆市住宅物业服务等级标准》，拟证明原告提供的物业服务达不到其诉请的收费标准。被告举示照片3张、政策解读、议事规则，拟证明原告收取公摊费违反“一费制”的收费标准。被告举示照片9张，拟证明原告未尽到物业管理职责。原告对上述证据的真实性和证明目的均不认可。原告向本院举示照片打印件7张，拟证明原告已向被告催费。被告当庭确认电话号码18580******是被告本人使用，九龙坡区杨家坪直港大道199号珠江花园00号是被告的家庭住址，原告举示的照片中的门牌号是被告本人家。原告明确被告欠付物业服务费金额的计算方式：2017年5月1日至2020年9月30日，计算方式为41个月×1.5元/月/平米×146.09平米=8984.54元，原告自愿按照8983.1元向被告主张物业管理费；合同约定了违约金，原告酌情主张被告支付500元。被告认可物业服务费欠费期间及房屋面积，但不认可物业服务费收费标准及违约金。上述事实有房屋登记信息查询证明，《物业管理委托服务合同》《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》、民事判决书、民事裁定书、《重庆市住宅物业服务等级标准》、照片等证据以及当事人陈述在卷为凭并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对原告和作为业主的被告均具有法律约束力。关于《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》的效力问题，该补充协议的效力业经生效判决确认，该生效判决对受该补充协议约束的其他业主具有既判力。原告向被告提供了物业服务，被告作为案涉房屋业主应当按照合同约定向原告支付相应费用。现被告欠缴2017年5月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，本院认定被告应向原告支付2017年5月1日至2020年9月30日期间的物业服务费8984.54元（41个月×1.5元/月/平米×146.09平米=8984.54元），现原告自愿主张8983.1元，本院予以尊重和明确。原告主张的滞纳金实为违约金，虽被告欠付物业服务费，构成违约，但被告并无拖欠物业服务费的主观恶意，结合本案实际情况，本院酌情支持违约金200元。被告虽辩称，原告存在物业服务质价不符、物业服务具有重大瑕疵，小区公共收益未公示，擅自涨价、乱收费等问题，但未举示充分的证据予以佐证，本院不予采信。被告辩称原告部分诉请已过诉讼时效，但原告已于2019年7月5日通过门上张贴催缴欠费通知单的形式向被告主张物业服务费，根据根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告诉请未过诉讼时效，本院对被告的该项辩解意见不予采信。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张纯兰于本判决生效之日起十日内向原告重庆珠江物业管理有限公司支付2017年5月1日至2020年9月30日期间的物业服务费8984.54元及违约金200元；二、驳回原告重庆珠江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张纯兰负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 员  何 嵘二〇二一年三月十九日法官助理  周小杰书 记 员  李艺苑