江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初5544号原告：杜森，男，1992年12月23日出生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：郭百训，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉峰，江苏红杉树律师事务所律师。被告：新苏商业（邳州）有限公司，住所地邳州市银杏大道与瑞兴路交汇处。法定代表人：周剑华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，江苏大运河律师事务所律师。原告杜森与被告新苏商业（邳州）有限公司（以下简称新苏公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告杜森的委托诉讼代理人郭百训、王玉峰，被告新苏公司的委托诉讼代理人高立永、李爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜森向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付迟延交付房屋违约金17241.8元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年8月10日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的新苏中心二期房产，合同约定于2019年12月30日交房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将房屋交付给买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付了购房款，但直至2020年6月5日被告才通知原告上房，被告逾期交房的行为构成违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请依法支持诉请。被告新苏公司辩称：一、杜森在答辩人处购买商品房属实；二、原告诉请的逾期交房违约金，应依法驳回。2017年至2019年期间，新苏公司应政府管控要求停止案涉房屋所在建设工程的施工，主要有马拉松比赛、应对重污染天气、小高考、高考、中考、大气管控等，停工共计189天。因政府出具相关政策文件要求新苏公司停止案涉工程的施工，且政府管控是基于社会公共利益的需要，新苏公司无法拒绝，只能停工相应政府的管控。同时根据合同附件十一补充协议第九条第一项的约定，买卖双方共同确认，以下情形构成逾期交房的免责事由，出卖人可据实延迟交房时间，且不承担违约责任：因执行政府及公共事业部门的法令、正常、通告、要求等造成的延迟。故新苏公司不应承担违约责任。因新冠病毒，2020年江苏省人民政府启动公共卫生时间一级响应，实行严格的科学防控。2020年1月25日，邳州市人民政府召开新型冠状病毒感染的××应急处置工作会议，迅即启动邳州突发公共卫生事件一级响应，此突发公共卫生事件一级响应启动后，全市停产停业。2020年2月24日，江苏省人民政府将一级响应调整为二级响应，邳州市人民政府迅即作出调整，允许企业开始复工。新苏公司在2020年1月24日至2020年2月24日期间，因疫情原因无法正常施工，工期天数32天，属于不可抗力，一级响应期间交房日期应顺延，不应承担该期间的逾期交房违约金。三、法院如果认定新苏公司存在逾期交房且应承担违约责任，原告诉请的赔偿标准无事实及法律依据，另合同的违约金过高，请法院予以调低。根据合同附件十一补充协议第九条第7项约定，双方确认同意，如出卖人逾期交房超过90日的，买受人同意不退房继续履行，出卖人自交房期限届满至次日起至出卖人实际交房之日止，每日按买受人已付房价款总额的万分之一向买受人支付逾期交房违约金（买受人应承担的逾期交房违约金最高不超过合同总价的1%），买受人同意免除出卖人的进一步索偿，故原告诉请的赔偿标准无事实及法律依据。案涉房屋所在地区同地段的租金标准低于合同约定的违约金标准，请法院予以调低。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明，本院经审理认定事实如下：2017年8月10日，原告杜森与被告新苏公司签订了《商品房买卖合同》一份。约定，原告购买被告开发的位于邳州市，总价款549101元。该合同第十一条约定，被告应当在2019年12月30日前，将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告、买受人总房款全额到账的房屋交付原告。合同第九条、第十条约定了交付房屋应满足的具体条件。第十二条约定了被告逾期交房的违约责任，如被告未在第十一条约定的期限内交付房屋，逾期交付在90日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第九条约定，买卖双方共同确认：以下情形构成逾期交房的免责事由，出卖人可据实延迟交房时间，且不承担违约责任：1、因执行政府及公共事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；2、买受人逾期付款或未按期偿还银行贷款导致出卖人承担责任的；3、因市政配套设施接通延误的；4、其他非出卖方原因造成的不可抗力的延期。新苏中心二期工程于2017年6月26日开工建设，但因为种种原因，被告新苏公司于2020年4月24日完工，于2020年5月27日取得竣工验收备案证明文件。原告于2020年6月5日办理了上房手续。另查明，自2018年起至2020年1月份，因大气污染，江苏省大气办、徐州市大气办、邳州市大气办在不同时间段分别发布《关于采取有效措施应对大气污染的紧急通知》文件，管控期限约为140多天，管控期间，根据天气污染水平，采取不同的管控时间，不同的管控措施。橙色应急管控期间，除经市政府批准的涉及安全问题及应急抢险工程外，建筑、市政、道路、绿化、水利等各类施工工地一律停止土石方作业…。因新型冠状病毒，邳州市自2020年1月24日24时起启动突发公共卫生事件一级响应，期间企业停工停产，2月24日，邳州市将疫情防控一级响应调整为二级响应。上述事实，有《商品房买卖合同》、购房款发票等证据及开庭笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告杜森与被告新苏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于被告是否应支付逾期交房违约金的问题。本案中，原告已经履行了交付房款义务，被告应当按照约定在2019年12月30日前向原告交付符合约定交付条件的商品房，否则即为违约。关于逾期交房违约金的标准适用问题，合同约定逾期交房违约金的标准为日万分之二，被告主张该标准过高，要求调低。合同法解释二第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因原告并未对实际损失予以举证，违约金的高低可以参照当地的租金水平予以判断，日万分之二的违约金远高于当地的租金水平，故本院本院根据合同履行情况及当地租金水平等因素酌情将违约金的标准调整为日万分之一。关于被告辩称因小高考、高考、中考等原因导致逾期交房，应免责的意见，本院认为，小高考、高考、中考等并非不可抗力，且每年都会发生，被告应当有预见性，故对于被告的该辩称意见，本院不予采纳。关于被告辩称因政府环境污染防治管控导致延期交房，并主张免责。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外”。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第九条约定，因执行政府及公共事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟构成逾期交房的免责事由，出卖人可据实延迟交房时间，且不承担违约责任。本案中，原、被告签订合同时间为2017年，被告向本院提交了竣工验收报告及相关政府管控文件，能够证明2018年之后确有政府管控情形存在，也确有工期延误情形。但考虑到涉案工程工期较长，施工工种多样，该管控行为并非持续进行，仅仅是在污染达到一定程度才会阶段性的分时段对企业进行施工管控，管控的内容也相对限定在扬尘工序，且部分文件并非完全禁止施工，被告在交房日期届满前未向原告进行通知，亦未提交相应的施工日志、监理日志就具体停工情形予以确认，因此，应认定政府管控行为仅在一定程度上影响了工程进度，参考工期内政府管控期限，本院酌定交房时间顺延二个月，相应免除被告部分延期交房违约责任。关于被告辩称新冠疫情影响导致上房时间迟延的意见，新冠疫情为无法预见的因素，为不可抗力，邳州市疫情防控一级响应的期间为一个月，该期间内，企业均停工停产，使得上房时间推迟，综合疫情影响及本案实际情况，本院酌定交房时间再顺延一个月，被告应当自2020年4月1日起以549101元为基数，按每日万分之一计算至2020年6月5日止（共计65天）向原告支付逾期交房违约金。经计算为：3569.16元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告新苏商业（邳州）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杜森支付逾期交房违约金3569.16元。二、驳回原告杜森其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元，由原告杜森负担116元，被告新苏商业（邳州）有限公司负担116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  杜万亮人民陪审员  孔令梅人民陪审员  聂忍忍二〇二一年三月二十日书 记 员  王琴文