黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终4号上诉人（原审被告）：哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区民福路**会展家园**4门市。法定代表人：辛长德，董事长。委托诉讼代理人：赵忠义，男，该单位职工。委托诉讼代理人：王天瑞，黑龙江太宗律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：毛秀芹，女，1970年12月24日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张琳琳，黑龙江东旭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国铁路哈尔滨局集团有限公司，住，住所地哈尔滨市南岗区西大直街**/div>法定代表人：王进喜，董事长委托诉讼代理人：李爽，女，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：哈尔滨铁路房建置业集团有限公司，住所，住所地哈尔滨市南岗区邮政街**div>法定代表人：潘希斌，董事长。委托诉讼代理人：曲日欣，女，该公司法律顾问。上诉人哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司（以下简称物业公司）因与被上诉人毛秀芹、中国铁路哈尔滨局集团有限公司（以下简称中铁哈局公司）、哈尔滨铁路房建置业集团有限公司（以下简称哈铁房建公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初8834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。物业公司上诉请求：撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初8834号民事判决，并依法改判。事实和理由：一、本案涉案房屋的楼上402室及楼下2层商服房屋是未出售的房屋，钥匙由哈铁房建公司管理，物业公司不曾保管未出售房屋的钥匙。二、哈铁房建公司从未委托物业公司为未出售房屋提供物业服务。根据《物业管理条例》相关规定，未出售房屋应由其所有人承担物业管理费。事实上，哈铁房建公司从未向物业公司缴纳物业费，委托物业公司为未出售房屋提供物业服务。三、发生漏水的管道在402室内，是房屋的专有部分。根据《物业管理条例》的相关规定,物业公司仅对小区内的共用部分及共用设施设备提供相应物业管理服务，而非房屋的专有部分。故物业公司不应承担赔偿责任。四、涉案房屋楼下2层商服因哈铁房建公司未及时缴纳供热费，造成管线上冻排水受阻继而污水从402室下水管线返出。涉案建筑实行分户供热，根据供热管理条例相关规定，未出售房屋应由所有人缴纳供热费或在不危害相邻用户用热安全和室内设施安全运行的前提下向供热单位申请停止供热。而哈铁房建公司未采取相应措施,导致了402室下水管线上冻排水受阻继而污水从402室下水管线返出。综上,请求支持物业公司的上诉请求。毛秀芹辩称，物业公司作为涉案小区的物业管理单位，其对小区共有设施运转负有维护的义务。在302室房屋第一次发生返水时，并未引起物业公司的足够重视及时排除隐患，继而才发生了第二次402室返水淹泡302室的情况，造成302室房屋严重受损，物业公司存在疏忽大意的管理过失，为本案的侵权主体，应当承担赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回物业公司的上诉请求，维持一审判决。哈铁房建公司辩称，涉案房屋发生漏水情况后，由物业公司派人开门进行维修和处理，物业公司称不掌握涉案房屋钥匙与事实不符。在维修和处理房屋漏水过程中，双方均未告知哈铁房建公司，哈铁房建公司对产生的损害事实不知情。对于毛秀芹受到的损失，物业公司曾承诺进行赔偿，后因双方在赔偿数额上未达成一致，才引起诉讼。因上下水管道属于建筑物的共用设施，应由物业公司承担维护责任。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。中铁哈局公司辩称，中铁哈局公司既非涉案房屋的所有人也非实际管理人，与本案无关，不应承担任何责任。中铁哈局公司对一审判决认定的事实无异议。毛秀芹向一审法院起诉请求：1.判令物业公司、中铁哈局公司及哈铁房建公司赔偿涉案漏水事故造成毛秀芹的损失13,871.11元；2.判令物业公司、中铁哈局公司及哈铁房建公司赔偿毛秀芹因房屋未能出租2年租金损失31,200元；3.鉴定费5000元及诉讼费由物业公司、中铁哈局公司及哈铁房建公司承担。一审法院认定事实：毛秀芹系哈尔滨市南岗区哈西大街36-2号尚熙雅轩小区2号楼1单元302室房屋业主。中铁哈局公司与中铁房建公司系母子公司，中铁房建公司系尚熙雅轩小区的开发建设单位。物业公司系该小区物业管理单位。302室房屋上毗连402室房屋，下毗连2层结构102室商服房屋，402室房屋系未出售房屋，102室商服房屋系未进户房屋，两房屋均系毛坯房状态，钥匙分别由物业公司与中铁房建公司管理。2018年2月1日，302室房屋租户联系帮助毛秀芹日常管理房屋的毛秀芹亲属王宏，反映室内卫生间地漏反水要求处理，王宏到场后联系物业公司，物业公司派员到场，因双方未谈妥维修费用，王宏自行采取外部物质封堵方式将地漏封死，阻止反水。同年3月2日，402室厨房区域下水管道反水，水势渗漏至302室，造成302室内地板、墙面、天棚、门框、橱柜、墙砖等部位装修损失；王宏在接到邻居漏水告知电话后，到场并再次联系物业公司处理，物业公司派员帮助清掏302室积水的同时对漏水原因进行了查找，先入402室发现返水问题，后又入102室商服勘查发现2层排水主管道内存在较大面积上冻问题，此即402室返水淹泡302室房屋根本原因。物业公司维修人员经探孔连接引流维修方式，将排水主管道上冻上方淤积污水排至102室商服卫生间，最终解决返水问题。毛秀芹与物业公司在处理漏水问题时，发现402室与102室商服分户供暖装置均未开放，室内均系未供暖状态。毛秀芹于诉讼中就房屋水泡损失恢复价值申请司法鉴定，法院依法启动鉴定程序，选定黑龙江滨港工程造价咨询有限责任公司组织鉴定，该鉴定机构经现场勘查，于2020年9月23日出具《鉴定意见书》，认定302室房屋装修损失13,871.11元。毛秀芹支付鉴定费5000元。一审法院认为，本案漏水原因系中铁房建公司开发建设的涉案未进户102室房屋位于2层区域的排水主管道上冻导致上方未售出的402室房屋排水分支管线返水，水势又淹泡302室房屋，此为各方不争事实。302室房屋受损价格经司法鉴定程序由专业鉴定机构评定为13,871.11元。至此，涉案侵权行为存在、损害后果与因果关系确定，侵权法定要件已然明确，纵观案情，本案核心争点在于哪方为侵权主体，应承担赔偿责任。对此，物业公司系涉案尚熙雅轩小区的物业管理单位，其对小区业主共用设施运转负有维护责任；从本案案情可见，302室在两次漏水事故均发生在冬季，涉案402室与102室房屋虽系无人居住使用的毛坯房屋，但物业公司掌管两房屋钥匙，对两房屋公用部分设施不存在客观管理不能，在302室房屋排水口第一次发生返水时，物业公司作为具备较为专业排查能力的物业服务企业，就应该对返水原因引起警觉，及时排查消除返水隐患，如此即可避免引起本案诉讼的第二次402室返水淹泡302室漏水事故，物业公司未能及时排除102室房屋排水主管道上冻返水隐患，存在疏忽大意的管理过失，构成不作为侵权，应为本案的侵权主体，承担赔偿责任。中铁房建公司虽系小区建设开发单位，但对物业管理职责不负有服务义务；中铁哈局公司虽系中铁房建公司的上级母公司，但对于漏水事故不存在侵权过错关联性；两家公司不是本案侵权过错方，不负赔偿责任。根据涉案鉴定意见，物业公司应按上述13,871.11元数额履行赔偿义务。其抗辩损失可能由装修日久长期损耗造成，无证据支持，不予采纳。关于毛秀芹诉请的租金损失，其仅提供租房协议书为证，孤证难以证明合同履行情况，该诉请因证据不足，不予支持。涉案鉴定费5000元，系物业公司侵权行为所致毛秀芹实际合理支出，应由物业公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第六项、第二款、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、物业公司于判决生效后三日内赔偿毛秀芹财产损失13,871.11元；二、物业公司于判决生效后三日内赔偿毛秀芹鉴定费5000元；三、对毛秀芹的其他诉讼请求不予支持。案件受理费927元，由毛秀芹负担781元，由物业公司负担146元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：物业公司申请证人白某出庭作证，拟证明涉案房屋钥匙来源及现场处理情况。本院认证意见为，该证据不属于二审新的证据，且哈铁房建公司、中铁哈局公司及提供证据的物业公司均对该证据的真实性有异议，本院对该证据不予采信。本院经审查，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷，争议的焦点为，对于毛秀芹因房屋漏水导致的财产损失应由谁承担赔偿责任。根据一审法院查明的事实，导致毛秀芹房屋漏水的原因系中铁房建公司开发建设的涉案未进户102室房屋位于2层区域的排水主管道上冻堵塞导致上方未售出的402室房屋排水分支管线返水，水势又淹泡到302室房屋。《哈尔滨市物业管理条例》第五十三条规定：“物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从物业服务费用列支；对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业或者社区物业服务机构负责组织维修，费用从专项维修资金列支。”本案发生堵塞的排水主管道属于共用设施，根据上述规定，应由物业公司负责日常维修养护。涉案房屋是否进户，是否交纳物业费均不能免除物业公司对共用设施的管理义务。尤其是物业公司作为具备专业排查能力的物业服务企业，在302室房屋排水口第一次发生返水时，应当对相关管线进行排查和维修及时消除隐患，但物业公司未能及时排除102室房屋排水主管道堵塞返水隐患，导致涉案房屋再次发生返水事故，造成了毛秀芹的财产损失。物业公司对其管理的公用设施未尽到合理、必要的管理维护义务，存在明显的过错，故对于毛秀芹因房屋漏水导致的财产损失应由物业公司承担赔偿责任。一审法院关于中铁哈局公司、哈铁房建公司不承担本案侵权责任的论述正确，本院不再赘述。综上所述，物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146元，由哈尔滨中润房产经营物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵丹晖审判员  侯守东审判员  尹红杰()二〇二一年三月十日法官助理宛吟竹书记员李迪