河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀01民终214号 上诉人（原审原告、反诉被告）：河北省省直纪元房地产开发有限公司，住所地，河北省石家庄市鹿泉市鹿泉经济开发区昌盛大街88号管理委员会330房间，统一信用代码：91130185718344507Q。 法定代表人:常捷,经理。 委托诉讼代理人：张龙，国浩律师（石家庄）事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小建，国浩律师（石家庄）事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁进霞，女，1979年12月17日出生，汉族，住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：陈令臣，河北正晨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乔建超，河北正晨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴鹏，男，1980年2月25日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：王佳佳，河北姜钟律师事务所律师。 上诉人河北省省直纪元房地产开发有限公司因与被上诉人梁进霞、吴鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2020）冀0131民初2342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人河北省省直纪元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张龙、被上诉人梁进霞及其委托诉讼代理人乔建超、被上诉人吴鹏的委托诉讼代理人王佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北省省直纪元房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销（2020）冀0131民初2342号民事判决书第二、三项内容，改判被上诉人向上诉人支付房屋总价款20%的违约金即263461元；首付款517309元扣除263461元违约金后向被上诉人返还。2、判令被上诉人承担本案一审、二审、反诉的费用及其他费用。事实和理由：一、本案商品房买卖合同系当事人双方自愿签署，合法有效，合同中明确约定了违约责任的承担，故应当判决被上诉人按合同约定承担违约责任。1、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及补充协议是基于平等、自愿的真实意思表示，合同合法有效，一审判决对此予以认定。补充协议明确约定：因买受人逾期归还银行按揭款致使出卖人承担保证责任的，出卖人有权向买受人追偿。买受人逾期偿还的，出卖人有权解除合同并要求买受人支付购房款20%的违约金。因被上诉人逾期清偿银行贷款导致上诉人承担保证责任，被上诉人未按照约定向上诉人偿还代偿款，严重违反合同约定，上诉人有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。本案商品房买卖合同的解除，完全基于被上诉人的违约导致，被上诉人理应承担违约责任。现一审判决既已认定合同合法有效，且确认合同解除，应当同时支持上诉人对房款20%违约金的主张。2、民事法律关系中当事人意思自治优先。本案应优先考虑当事人在补充协议中关于违约责任及违约金的相关约定。依据《合同法》第114条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中双方当事人已经在合同中对违约金及计算方法进行明确约定，法院应尊重当事人意思自治并保护守约方即上诉人的合法权益，尊重约定的违约金条款，依法判决违约方承担违约责任。3、判决应维护合同的稳定性。双方当事人已经签订了合法有效的合同，违约方应当承担违约责任。本案当事人双方已经在补充协议中明确约定了违约责任的形式，被上诉人已构成严重违约，法院应首先维护合同的稳定性，应当判决被上诉人承担违约责任。二、本案违约金的支付，不应以实际损失为前提。违约金是合同当事人在合同中约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时，由违约的一方支付给对方一定金额的货币，合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人约定了违约金的，违约金的给付不应以是否有实际损失为条件，只要一方构成违约，违约方即应按约定支付违约金。故本案中合同明确约定了违约金数额，被上诉人构成根本违约，应当支付违约金。此外，违约金的性质除了补偿损失及惩罚违约之外，还有债务担保的性质，正是通过约定具有一定震慑力的违约金，敦促当事人遵守合同、履行法定义务。因此当事人双方签订的关于违约金的合同条款应受到法律保护，以维护守约方利益，否则合同的违约条款便没有任何意义。三、合同违约金数额的约定公平合理，并不过高。且被上诉人的违约行为对上诉人造成了实际的损失，该损失实际发生，属于客观事实。因上诉人为被上诉人的大额购房贷款提供担保，承担了极大的法律风险。在被上诉人贷款逾期后，被贷款银行起诉，被上诉人作为担保人被一并提起诉讼，造成了名誉损失，判决作出后，被上诉人又面临着被强制执行、冻结账户、查封财产的风险。会严重影响到公司的名誉及正常运营。基于上诉人作为担保方承担的各项风险，合同约定了房款20%的违约金，是为了平衡了双方的权利义务。也是被上诉人作为被担保方应当承担的正常责任，违约金的约定并不过高。此外，上诉人代偿了大额资金，造成公司财务紧张，必然影响正常业务进展，对公司造成实际经营损失。除代偿的银行欠款本金之外，上诉人代偿的银行利息、罚息、律师费、诉讼费等均为实际损失，以及上诉人代偿后再提起本次诉讼的人力、物力、财力损失等，以及房屋再次销售的损失，均为客观存在的实际损失。基于以上事实，考虑上诉人承担的保证风险，结合客观损失的发生，合同关于违约金的约定并不过高，应当予以支持。四、参照我国各地区法院同类案例及最高院案例，本案应支持上诉人关于违约金的诉求。按照现实的行业惯例，各地区的房屋买卖合同大多约定违约金的标准为房款总额的20%左右，而且在审判实践中，可以找到大量支持违约金的案例。如最高人民法院（2014）民申字第227号案件，即支持房屋买卖合同的违约方支付合同总价款40%的违约金。 梁进霞答辩称，一、答辩人与被答辩人签署的房产买卖合同中关于违约金为总房款20%的约定明显过高，答辩人请求以被答辩人实际损失予以适当减少符合法律规定。根据最高院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释》第二十九条之规定“当事人主张违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的包分之三十的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的实际损失”。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案一审法院判据事实认定清楚、法律适用正确。二、一审中被答辩人向法庭提交了其代被答辩人清偿的贷款本息及诉讼费等费用，即给被答辩人的实际损失，一审法院根据被答辩人实际损失，结合本案具体情况，判令答辩人已代被答辩人清偿欠款本息及诉讼费834842.18元的利息损失及上述损失之和的30%，即自2019年8月23日起以834842.18元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率给付至实际给付日止的利息加上该利息的30%。河北省省直纪元房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，判令答辩人承担相应的违约责任，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 吴鹏答辩称，本案商品房买卖合同中约定的违约金过高，属无效条款，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。本案商品房买卖合同中虽约定了总房款20%的违约金，但上诉人的损失仅仅为利息损失，违约金约定因过高为无效。且该违约金条款为格式合同中的无效条款。一审法院依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求与以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，据此认定上诉人所诉违约金以代答辩人清偿欠款本息及诉讼费834842.18元的利息损失及违约金按照上述损失之和的30%，故河北省省直纪元房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 河北省省直纪元房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：请求依法判令解除原、被告签订的编号为8517031014183845659《石家庄市商品房买卖合同》（预售），被告配合原告办理编号为ＮＯ：8517031014183845659，位于鹿泉区房屋《预售商品房合同备案书》的注销手续；依法判令被告支付房屋总价款20%的违约金263461元（总价款1317309元×20%）；本案诉讼费等相关费用由二被告承担。 梁进霞向一审法院反诉请求：1、判令反诉被告返还反诉原告购房款517309元。2、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年3月10日，原告与被告吴鹏签订了《石家庄市商品房买卖合同》（预售），合同约定，被告购买原告开发的位于鹿泉区房屋，房屋总价款1317309元，付款方式为商业贷款，首付房价款517309元（已付），贷款80万元。贷款补充协议约定，因被告逾期归还银行按揭贷款致使原告承担保证责任，原告有权要求被告清偿担保债务，逾期清偿的，原告有权解除合同并要求被告支付房屋总价款20%的违约金，且配合原告到房地产部门办理网上合同及预售登记备案的注销手续。后因被告吴鹏、梁进霞的购房贷款逾期，贷款银行邮政储蓄银行鹿泉支行于2019年1月15日诉至法院，要求二被告清偿全部欠款本息，并要求原告承担连带清偿责任。法院经审理作出（2019）冀0107民初276号民事判决书，判决被告吴鹏、梁进霞偿还借款本金、利息、罚息、并承担诉讼费等，并判决原告承担连带清偿责任。判决生效后二被告未向银行履行还款责任，邮政储蓄银行鹿泉支行通过向原告的保证金帐户划款等方式要求原告公司承担连带清偿责任，并于2019年8月23日原告代二被告代偿了判决书确定的全部贷款本息及诉讼费共计834842.18元。2019年8月26日邮政储蓄银行鹿泉支行为原告出具了贷款本息代偿确认书并出具了贷款结清证明。证明吴鹏的房屋贷款已经全部结清。但二被告至今未向原告履行清偿代偿款的义务，为此，原告请求解除原、被告签订的《石家庄市商品房买卖合同》（预售）、办理房屋（预售商品房合同备案书）的注销手续，并要求被告承担违约责任。 另查明，二被告于2005年12月26日登记结婚，案涉房屋系二被告婚姻存续期间共同购置。2019年4月11日，二被告进行离婚诉讼，2019年12月30日石家庄市桥西区人民法院作出（2019）冀0104民初2954号民事判决书，判决准予二被告离婚并对子女抚养、财产分割一并作出处理。2020年6月12日石家庄市中级人民法院对二被告的离婚诉讼作出了（2020）冀01民终2112号民事判决书，维持原判。在二被告离婚诉讼判决书中载明“坐落于鹿泉区的房产，该房产购买于原、被告婚姻存续期间，系原、被告的夫妻共同财产，现纪元房地产公司已起诉，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，该房产如何处置尚无法确定，因此，分割方案也无法确定，原、被告可待该案审理终结后再行主张权利”。二被告婚姻存续期间除本案房产外，其他财产已经分割完毕。 另，案涉房屋至今没有入住。 一审法院认为，原、被告2017年3月10日签订的《石家庄市商品房买卖合同》不违背法律及行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，双方均应依此合同履行各自的义务。由于被告未按时足额偿还银行贷款，银行贷款逾期造成原告承担了担保责任，代被告向贷款银行清偿了全部债务。依据双方合同的约定，被告已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。现原告主张解除双方签订的《石家庄市商品房买卖合同》的条件已经成就，且二被告均同意解除合同，故此，一审法院予以支持。关于原告所诉的违约金，虽然原、被告合同中约定了总房款20%的违约金，综观本案，如果双方解除合同后，原告的损失仅为代被告清偿所欠银行贷款本息及诉讼费等的利息损失，庭审中原告不能证明其具体损失数额，故其约定的总房款20%的违约金明显过高，被告请求应当以实际损失为基础，适当减少，符合中华人民共和国合同法及司法解释的相关规定，应予调整。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础……”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，综合本案具体情况，一审法院认为，原告所诉违约金应以代被告清偿欠款本息及诉讼费834842.18元的利息损失及上述损失之和的30%为宜，（即自2019年8月23日起以834842.18元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本实际给付之日止的利息加上该利息的30%）。关于被告梁进霞反诉的要求原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）首付购房款517309元，根据法律相关规定，解除合同后，原告应予返还。但因该款系二被告婚姻存续期间的共同财产，现二被告已离婚，且二被告离婚诉讼中其余财产已分割完毕，为避免日后重复诉讼，庭审中被告（反诉原告）梁进霞请求该款项由二被告各半所有，故该款以二被告各半所有为宜。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，参照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，一审法院判决如下： 一、解除原告（反诉被告）河北省省直纪元房地产开发有限公司与被告吴鹏签订的《石家庄市商品房买卖合同》，被告吴鹏于本判决生效后十日内配合原告（反诉被告）河北省省直纪元房地产开发有限公司办理注销预售商品房合同备案手续； 二、被告吴鹏、梁进霞（反诉原告）于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河北省省直纪元房地产开发有限公司支付自2019年8月23日起以834842.18元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际给付之日止的利息的1.3倍（违约金）。（该款项可从原告应返还二被告的首付款517309元中扣除）。 三、原告（反诉被告）河北省省直纪元房地产开发有限公司在应返还被告吴鹏、梁进霞首付款517309元中扣除上述第二项的违约金后，余款于本判决生效后十日内返还被告吴鹏、被告（反诉原告）梁进霞（余款二被告各二分之一）。 案件受理费2626元，反诉费4487元，共计7113元，由被告吴鹏、被告（反诉原告）梁进霞各半负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审法院认定事实与一审法院一致。 本院认为，上诉人与吴鹏2017年3月10日签订的《石家庄市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应依此合同履行各自的义务。由于吴鹏未按时足额偿还银行贷款，银行贷款逾期造成上诉人承担了担保责任，代吴鹏向贷款银行清偿了全部债务。依据《石家庄市商品房买卖合同》的约定，吴鹏的行为已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。关于违约金的数额，《石家庄市商品房买卖合同》中约定了总房款20%的违约金，因上诉人不能证明其具体损失数额，且被上诉人以合同约定的总房款20%的违约金明显过高为由主张予以降低，一审法院根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题解释》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础……”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，认定上诉人所诉违约金应以代吴鹏清偿欠款本息及诉讼费834842.18元的利息损失及上述损失之和的30%并无不当。 综上所述，河北省省直纪元房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7,113.0元，由上诉人河北省省直纪元房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二一年三月十六日 书记员  张晓燕