河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初8821号原告：赵光会，女，汉族，1967年3月9日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：许冠，河南宛龙律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：杨峰屹，女，汉族，1974年2月28日出生，住河南省南阳市卧龙区。被告：王强林，男，汉族，1981年1月11日出生，住河南省南阳市宛城区。被告：刘宗宛，女，汉族，1979年4月9日出生，住河南省南阳市宛城区。原告赵光会与被告杨峰屹、王强林、刘宗宛案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵光会及其委托诉讼代理人许冠，被告杨峰屹、王强林到庭参加诉讼。被告刘宗宛经本院合法传唤，无故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵光会向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认南阳市建设路七一搬运站家属院1幢1单元403室房屋所有权归原告所有；2、请求人民法院停止对上述房屋的执行并解除查封措施；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年7月26日，案外人潘世武为偿还对原告的欠款，将其于2016年11月3日从被告王强林处购买的建设路七一搬运站家属院1幢1单元403室房屋转让给原告。双方当日签署抵偿协议书，按该协议书约定，原告受让房屋作价84万元，冲抵潘世武借款40万后，原告需另行向潘世武支付44万，其中24万为房屋过户费。抵偿协议签署后，原告向潘世武支付了房款20万，剩余24万双方约定待办理完过户手续后付清。2020年9月25日，原告得知涉案房屋被卧龙区法院查封后，于11月10日提起执行异议申请，该申请经卧龙法院审查后于2020年11月21日作出驳回申请的裁定。现原告为维护自身权益，依法向贵院提起诉讼，望人民法院依法裁判。被告杨峰屹辩称，1、涉案房屋南阳市建设路七一搬运站家属院1幢1单元403室在房管局查证登记在被告王强林、刘宗宛名下，且无抵押、转移、查封、转卖等情况，属于可执行财产。该财产与原告无任何关系，该房屋现属被告王强林、刘宗宛所有；2、原告与被告王强林、刘宗宛无经济关系，若有也是债的关系，与涉案房屋无任何关系；3、原告的起诉是虚假诉讼，在杨峰屹诉被告王强林、刘宗宛借款纠纷民事判决（2020）豫1303民初407号判决书生效后，执行局在房管局查得涉案房屋为被告王强林、刘宗宛的房屋。原告与案外人潘世武及王强林、刘宗宛合谋构成虚假买卖协议，各款购买凭证、协议等证据均不属实，请求法院认定涉案房屋为被告王强林、刘宗宛的房屋属可执行财产，（2020）豫1303执异175号执行裁定书查证非常清楚；4、被告王强林、刘宗宛为躲避执行，把房屋虚假转让给案外人潘世武，潘世武又将房屋虚假转让给原告赵光会并提供虚假证据，没有真实的交易打款凭证和符合法律规定的房屋转让手续及备案登记，他们之间的虚假转让违法，目的是为了躲避执行。原告所提供的东西及诉讼均再次证明该房屋是王强林、刘宗宛的，以房管局登记为实。该房屋跟起诉人无任何关联，实属王强林、刘宗宛的房屋。杨峰屹的申请执行真实合法有效，符合法律规定；5、原告赵光会若购买潘世武的房子，她未备案登记，应为债的关系，她应起诉潘世武。我是申请执行王强林、刘宗宛的现有房屋，我跟赵光会无任何法律关系，赵光会起诉我实属不当。综上所述，杨峰屹申请执行王强林、刘宗宛的房屋真实合法有效，符合法律规定，与赵光会无任何法律关系。请求人民法院维护债权人的合法权益，驳回原告赵光会的诉讼请求。被告王强林辩称，对原告起诉无意见。被告刘宗宛缺席未答辩。结合原、被告在诉讼过程中的陈述、举证，本院确认本案事实如下：一、本案的由来。本院在审理杨峰屹与王强林、刘宗宛、江光申民间借贷纠纷一案中，于2020年5月26日作出（2020）豫1303民初407号民事判决书，判决王强林、刘宗宛归还杨峰屹借款本金405397.12元及利息。在执行过程中，本院依据（2020）豫1303执2800号执行裁定书，于2020年9月7日查封王强林、刘宗宛位于宛城区东关办事处建设路七一搬运站家属院1幢1单元403室房屋（产权证号11××52），并送达至南阳市不动产登记中心协助执行。在执行过程中，原告以涉案房屋归其所有为由，请求法院解除对涉案房产的查封。本院经审查后作出（2020）豫1303执异175号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。二、涉案房屋的购买、占有、使用的相关事实。2013年8月20日，被告王强林向案外人潘世武借款470000元，潘世武委托朋友余松将47000元借款交付给被告王强林，经查，余松系通过其名下河南省农村信用社联合社账号为62×××06的账户在银行柜台由柜员号为87114071的操作柜员将470000元借款转入王强林名下河南省农村信用社联合社的账户内，后被告王强林当场通过同一银行柜员将款取出另存入其在该行的另一账户内。2014年1月27日，被告王强林再次向案外人潘世武借款157600元，潘世武在银行柜台由柜员号为87166006的操作柜员将款转账至被告王强林名下河南省农村信用社联合社的账户内，后被告王强林当场通过同一银行柜员将款取出另存入其在该行的另一账户内。自2013年8月20日开始，被告王强林陆续从潘世武处借款130万，双方签订有书面借款合同与借据，借款合同与借据上被告王强林、刘宗宛在借款人处签名并按捺了指印，其中借据上注明“今借到出借人潘世武壹佰叁拾万人民币（大写）元整”字样，借款合同与借据落款日期为2014年1月20日。此后被告王强林因无力偿还案外人潘世武债务，将涉案房屋作价600000元转让给潘世武以抵债务，双方于2016年11月3日签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定“甲方同意出售甲方所有的位于建设路七一搬运站家属院1幢1单元403室房屋给乙方，房屋建筑面积113.68平方米”，第三条约定“甲、乙双方同意上述房屋的成交价为：人民币陆拾万元整（小写：600000.00）乙方一次性支付，甲方需出具收据”，合同落款甲方王强林、乙方潘世武2016年11月3日。本案审理过程中，案外人潘世武称其从被告王强林处接收涉案房屋后，对该房进行了整理打扫，但由于在原告处有40万借款未还，又与原告协商将涉案房屋转让给原告，以抵偿借款债务。案外人潘世武在涉案房屋内居住几天，后将此房交付原告占有使用，双方于2017年7月26日签订书面抵偿协议，协议第1条约定：“甲方所欠乙方债务为人民币40万元，现甲方将位于宛城区东关办事处建设路七一搬运站家属院一幢一单元403室房屋一套作价人民币84（含过户24万）万元给乙方，乙方应再支付现金44万元”、第2条约定：“该房屋系甲方向王强林刘宗宛处购买，尚未办理所有权变更登记，待乙方向甲方支付完房屋款后，由甲方进行配合将该房屋变更为乙方”、第3条约定：“该房交付后，双方之间的债务关系消除，乙方不得再以任何理由追究其债权纠纷（房款未付清出现纠纷乙方不承担责任）”，落款甲方：潘世武乙方：赵光会2017年7月26日。《抵偿协议》签订后，原告又向案外人潘世武交付房款20万元，共计支付房款60万元。潘世武于协议签订当日将房产交付原告，原告即入住至今。经查，原告与案外人潘世武之间40万元借款债务系2014年9月29日潘世武担任法人的南阳吉顺昌商贸有限公司（以下简称“吉顺昌公司”）向原告的借款，双方签订有书面投资协议。2014年9月29日原告通过其名下建设银行62×××97账户将借款转账给吉顺昌公司财务人员张红霞名下建设银行卡号为62×××16的账户内，吉顺昌公司向原告出具了书面投资承诺函，该承诺函下方除吉顺昌公司公章和法定代表人印章外，另有潘世武个人签名。在原告与吉顺昌公司之间的借款过程中，代为收款的张红霞为潘世武前妻，双方于2011年3月4日在宛城区民政局协议离婚，但离婚后张红霞曾多次以个人账户为该公司过渡资金。在（2019）豫1303民初2353号曹德山与潘世武、吉顺昌公司民间借贷纠纷案件中，张红霞即以借款人身份向出借人支付利息。因此，在原告与吉顺昌公司之间的借款过程中，张红霞账户接收原告交付给吉顺昌公司的400000元借款，吉顺昌公司法定代表人潘世武对此也予认可，故可以认定原告与吉顺昌公司之间的借款是真实存在的。另，潘世武就原告出借给吉顺昌公司的40万借款债务以个人身份与原告签订抵偿协议，其以实际行为加入到了吉顺昌公司的债务中，对原告而言属于并存的债务承担，基于此，可以认定潘世武与吉顺昌公司同为原告的借款债务人。另查，宛城区东关办事处建设路七一搬运站家属院共1幢楼，三个单元，由于各单元未悬挂单元标志，该处居民习惯按从南往北区分各单元，而房产证中各单元是由北向南排列，房产证上登记一单元即为小区居民所称之三单元。涉案房屋因王强林在银行办有贷款而处于抵押状态，2018年12月25日抵押解除。以上事实有原、被告双方庭审陈述、执行裁定书、房屋买卖协议书、抵偿协议、银行转账流水、证人证言、借条、借款合同、投资协议等证据予以证实，并经双方质证后已记录在卷，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，双方的争议焦点是原告对涉案的房屋是否享有物权期待权，是否能够排除执行。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，本案争议核心焦点在于原告赵光会的权利是否足以排除对被执行人王强林、刘宗宛名下的涉案房屋的执行。关于涉案房屋两次转让行为是否合法有效的问题。案外人潘世武与被告王强林、刘宗宛之间存在借款合同关系，根据案外人提交的借款合同显示被告王强林、刘宗宛借款金额为130万元，其提交的借款流水显示为627600元。依据《中华人民共和国民法典》第六百七十九条的规定“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时成立”、第五百零二条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。案外人潘世武与被告王强林、刘宗宛在未对借款合同另有约定的情况下，双方之间的借款合同自成立时生效。因此，案外人与被告王强林、刘宗宛之间存在627600元借款债权债务关系。原告提交的案外人潘世武与被告王强林之间的打款凭证、案外人余松的证人证言、银行流水、《房屋买卖合同》、《投资协议》、《投资承诺函》、银行流水及婚姻登记机关的证明等，足以证明潘世武通过以房抵债方式购买涉案房屋的真实性、合法性。也足以证明原告与吉顺昌公司和潘世武之间的400000元借款债务的真实性、合法性，案外人潘世武以实际行为加入到了吉顺昌公司与原告的债务中成为并存的债务人，并在庭审中认可原告在2017年又支付房款200000元。因此，以上事实足以证明涉案房屋两次以房抵债行为的真实性、合法性，且所签订的《房屋买卖合同》与《抵偿协议》并不违反法律法规的强制性规定，应为有效。关于房款支付的问题，涉案房屋的第一次转让价款60万元因冲抵被告王强林在潘世武处的60万借款，故对于被执行人王强林来说，其转让款买受人已付清。原告与潘世武之间的抵偿协议约定，240000元尾款在过户时付清，该抵偿协议并不牵涉被执行人王强林与申请执行人杨峰屹，未付购房款可认定为潘世武对于给原告办理过户的履约担保。因此，原告对于涉案房屋享有物权期待权。关于原告是否对涉案房屋实际占有的问题，根据原告提交的证据可以认定原告在查封之前已经对房屋进行了实际占有。关于涉案房屋未办理过户的问题，在被告王强林向潘世武以房抵债转让给时，涉案房屋即因王强林在银行办有贷款而处于抵押状态，2018年12月25日抵押解除后，又因原告与王强林之间不具有合同关系，原告无法越过潘世武向王强林直接要求办理过户，且原告与潘世武之间的《抵偿协议》明确约定潘世武负有为原告办理过户的义务，因此，未能办理过户并非原告自身原因。同时，虽然《抵偿协议》中第二条有涉案房屋系潘世武从王强林刘宗宛处购买，尚未办理变更登记的说明，但这仅能表明原告在受让房屋时知悉房屋存在权利瑕疵，原告处于对自身债权的担忧，接受潘世武以房抵债清楚借款债务符合情理，不能据此得出未过户系原告自身原因所导致的结论，原告对于涉案房屋的过户登记是具备合理信赖的。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告赵光会对涉案房屋享有的民事权益，足以排除申请执行人杨峰屹对该房屋的执行。关于原告起诉请求确认其对涉案房屋享有所有权的问题。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”房屋所有权作为不动物权，自登记发生物权变动效力，虽然原告赵光会在本案中依法享有排除强制执行的物权期待权，但在涉案房屋未变更登记至其名下之前，法院无权确认其对涉案房屋享有所有权。综上所述，原告赵光会对本案争议房屋享有排除强制执行的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于宛城区东关办事处建设路七一搬运站家属院1幢1单元403室房屋（产权证号11××52），并解除对该房屋的查封。二、驳回原告赵光会的其他诉讼请求。案件受理费12200元，由被告王强林、刘宗宛负担。本院作出的（2020）豫1303执异175号执行裁定书，于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  孙小乐审 判 员  蒋 娜人民陪审员  余 飞二〇二一年三月十七日书 记 员  郭凌硕