河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初1464号原告：河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市洛龙区厚载门街****1，统一社会信用代码：91410300693514388Y。负责人：李慧，该公司总经理。委托代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师，特别授权。被告：宋海风，男，汉族，1980年6月13日出生，住洛阳市洛龙区。委托代理人：张妞妞，女，汉族，1987年9月20日出生，住洛阳市洛龙区，与被告系夫妻关系，特别授权。原告河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司（以下简称绿都物业洛阳分公司）诉被告宋海风物业服务合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告绿都物业洛阳分公司的委托代理人韩艳鸽，被告宋海风的委托代理人张妞妞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿都物业洛阳分公司向本院提出如下诉讼请求：1、应依法判令被告支付原告物业管理费2811.5元，违约金843.5元，合计人民币3655元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告为9号楼2单元501业主，房屋面积为138.84平方米，物业收费标准为1.35元/平方米/月。原告为被告所在小区物业服务企业，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》。原告在协议期内，积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2020年1月1日起停缴物业管理费，截止2021年3月31日，被告欠缴物业费共计2811.5元。根据协议违约条款约定，被告应支付违约金。现为减轻被告负担，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故对被告违约金部分主张843.5元，两项请求金额合计3655元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。因该纠纷诉至法院，望贵院判如所请。被告宋海风辩称：一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务。不履行制止并报告不法行为的义务。依据《物业管理条约》第四十五条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止并及时向有关行政管理部门报告”。答辩人与原告签订的《前期物业服务协议》第二章双方的权利和义务。第四条、甲方的权利义务中有以下约定：一、对房屋共用部位共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护修缮、服务与管理。五、制止违反《临时管理规约》、《业主住户精神文明公约》、《业户于册》和本物业的管理行为管理规定的行为。第五条、乙方的权利及义务有约定(乙方均代表小区内所有物业)。二、阳台、花园不得搭建雨棚铁架藤架等。平台内种植灌木、花卉不得超过女儿墙高度；不得堆放易燃易爆物品；保持平台的环境卫生。十四、不得改变外墙，包括阳台露台外墙立面效果，不得安装外置使防盗网及改变外墙颜色。不得在外墙上安装铁架棚子遮雨棚等附加物。答辩人居住在本单元五层501，但本单元三层301业主私自在阳台搭建遮雨棚，种植花卉灌木，搭建木质阳光房和花架都属于易燃物，在户外平台上养猫遛狗，在户外平台上拉扯绳索晾晒被褥、衣物等，并将遮雨棚搭建在外墙上且安装铁架附加物。这种私自占用集体业主共用部位行为，不仅使公共平台环境卫生脏、乱、差，而且私搭乱建的木质花架、遮雨棚都存在着非常大的安全隐患，对答辩人的生活、起居、安全、隐私等等方面有了非常大的干扰，造成了答辩人生活不便，已经严重影响到了答辩人的正常生活。根据法律规定以及合同的约定原告应当制止301的违法行为。但是在答辩人第一时间发现301业主在往平台上运输材料的时候，答辩人就紧急通知原告前来处理，原告到现场不制止，不上报，默许301业主使用了近100平米的公共平台，并成功搭建了将近60平米的遮雨棚、阳光棚、花架等。答辩人多次要求原告采取妥善措施解决以上问题，原告起初承诺1个月之内保证拆除应付答辩人，使答辩人放松警惕，后不仅不制止、不作为、不向有关行政管理部门报告，导致遮雨棚成功搭建后，原告敷衍塞责，以没有执法权、拆除劝为由拒绝履行自己应当承担的责任和义务。自2016年3月至今,301业主违规搭建的遮雨棚、阳光棚、养花种草、养猫遛狗、晾晒被褥衣物、搭建木质花架已经存在了4年之久，已经严重阻碍了答辩人家人及其他业主的正常生活。二、原告在《业主手册》承诺公共秩序的管理中存在严重的疏漏《业于册》中关于公共秩序的管理有承诺，秩序员24小时值班。如有访客或其他人员来访，秩序员将通过身份证等有效证件登记后，并经业主确认后方可放行。大件物品的进出需持客服中心签发的物品放行条，并经秩序员核实后方可进出，并且关于加强外围商铺管控也有承诺，加强外围夜间巡逻频次，发现问题及时处理和上报。上述中301业主所搭建的材料均是大件物品，是如何运送小区内部的，原告说不清楚来由，没有履行《业主手册》中的承诺，公共秩序的管理存在严重失误和疏漏。《业主手册》关于投诉有明确承诺:1、能够当场为业主解决的问题或者满足业主需要的，当场给予答复。2、需要调查或当场不能处理的，尽快处理解决后及时给业主一个满意答复。3、对于业主提出的合理的管理意见，尽快改进，并及时联络业主反馈。4、所有投诉在24小时内与业主沟通。关于301违建问题，答辩人多次向原告投诉，然而，原告从服务至今从未主动进行过一次调查和沟通，很多问题得不到处理，导致答辩人与301业主矛盾激化，恶语相对，而原告置若罔闻，熟视无睹。4年期间，原告屡次更换项目负责人，他们作为服务人员，对于小区不按时交物业费的业主，从未进行入户或电话调查，是什么原因不交物业费?以及如何解决业主问题，让业主去主动缴纳物业费。原告没有从服务的角度去解决问题，不支付物业费的情况后，只是电话催缴，门上贴条发律师函，最后法院去诉讼。原告在《前期物业服务协议》中不仅没有制止违反《临时管理行为》、《业主住户精神文明公约》、《业主手册》和原告管理规定行为的301业主，反而原告也违反了以上承诺，其行为属于违约行为，而当时答辩人并不存在未缴纳物业行为，原告属于违约在先。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条，对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人”互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行方有权拒绝共履行要求。先履行方履行债务，不符合约定的，后履行一方有权拒绝相应的履行要求。答辩人2016年10月以前不存在未按时缴纳物业服务费行为，而原告违约是在2016年3月，属先未履行，所以答辩人有权拒绝履行《前期物业服务协议》中关于缴纳物业服务费的约定。二、原告未履行《前期物业服务协议》第二章物业管理服务内容。第三章物业管理服务内容，第十条交通秩序与车辆引导，对本物业区域内的交通状况进行管理，确保本物业区域内车辆停放有序交通顺畅。2017年，答辩人的车位多次被其他人占用。原告未能及时处理，导致答辩人车辆无处停放。原告不经答辩人允许让占用车辆离开答辩人车位，严重损害了答辩人的权利和利益。四、未履行安保保卫义务本小区业主9号楼2单元403业主的私人物品被盗。第一时间通知原告处理，原告通知要求业主自行查看监控，该业主放弃了一天的工作查看监控天，后期报警、查看录像、寻找丢失物品等都是业主自己去做，物业以私人物品不归物业负责，置之不理，真是干啥啥不行，要钱第一名。此事实证明物业在服务、管理、安保等责任和义务有严重失责行为。五、原告未经业主同意占用公共部位、公用设备进行经营《物业管理条例》第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会物业服务企业的同意后，按照相关规定。按照规定办理相关手续。业主所得利益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。广告费应归全体业主所有，小区电梯等设施应属全体业主所有。物业公司无权出租，也无权收取电梯广告费。《物权法》第七十条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专利。有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有。但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外建筑区划内的其他公共场所。公用设施和物业服务用房，属于业主共有。由此可见在小区公共场所、公共设施上经营广告应当经过相关业主大会同意或授权，物业公司不得擅自引入广告。原告私自将本该属于所有业主共有的公告栏电梯那等其他位置放置商业广告牌，并且没有向业主公布，其收入的流向也不得而知，公共区域广告收益及应该为全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利。应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金，并向主业公布收支情况。六、答辩人所在小区至今未成立业主委员会，业主的正当权益得不到诉求、维护和保障。答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履行行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告没有履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，根据《中华人民共和国合同法》有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前答辩人有权拒绝支付物业服务费用。为了维护包括答辩人在内的广大业主的合法权益，规范原告的物业服务行为，规范原告的物业服务经营行为，提高原告的物业服务水平，规范物业服务市场秩序，促进物业服务市场秩序，促进物业服务行业健康发展，促进和谐社区建设，维护社会经济秩序，保障社会稳定。依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》规定，请贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年4月21日，原告绿都物业洛阳分公司作为甲方与作为乙方的被告宋海风签订一份《前期物业服务协议》，协议主要内容为：“本物业名称：绿都塞纳春天，坐落位置洛阳市洛龙区××与××门街绿都××春天××楼××单元××室，建筑面积：137.42平方米。第三条：甲方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本协议并承担相应的责任。第四条：甲方的权利义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；3、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的管理制度；4、建立健全本物业的物业管理档案资料；7、依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他费用；8、编制物业服务及财务年度计划；9、每年定期向乙方公布物业费用收支账目。五、乙方的权利义务：3、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；4、遵守《临时管理规约》、《装修须知》、《业户手册》、本协议以及本物业管理规定；7、依据本协议向甲方交纳物业服务费用及其他费用。第十五条、物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：一、乙方自入伙通知单通知交付之日次月起（即2013年10月1日），按照本协议约定的缴费标准和方式及时缴纳物业服务费用，费用标准为：高层住宅每平方米1.35元/月（自2013年10月1日至2014年9月30日按照优惠价每平方米1.18元/月收取；2014年10月1日至2015年9月30日按照优惠价每平方米1.28元/月收取；2015年10月1日起恢复为每平方米1.35元/月平方米收取）；沿街商铺、住宅底商每平方米2.0元/月，地下，地下储藏室每平方1元/月章、四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每月加收应缴费用千分之五的违约金”。绿都物业洛阳分公司在该协议上盖章，张妞妞代宋海风在该协议上签字。2019年3月1日，绿都物业洛阳分公司（乙方）与洛阳绿都置业有限公司（甲方）签订一份《前期物业管理委托协议》，双方主要约定物业类型为住宅和商业，座落位置为洛阳市洛龙区厚载门街306号，建筑面积为430002.32平方米；委托管理期限2年，自2019年3月1日起至2021年2月28日止。前期物业服务时间为：前期物业管理期限为整体物业管理区域房屋交付使用后两年。合同到期后自动续约，每次续约期限为两年，续约次数不受次数限制。按建筑面积向业主收取物业管理服务费：高层住宅：按1.35元/月平方米，商业：2.0元/月平方米；委托管理期限三年，自2016年7月26日起至2019年7月25日止。自2020年3月31日至2021年3月31日被告未向原告交纳相关物业费。审理中，被告宋海风提交有前期物业服务协议、照片录音证据及证人证言等证据以证明其抗辩主张。因双方该纠纷，原告诉至本院。另查明，宋海风作为原告起诉绿都物业洛阳分公司，向本院提出诉讼请求：1、依法判令绿都物业洛阳分公司返还物业费8359.76元及立即支付原告窗户防护网费用20元、电子猫眼监控费用999元，精神损失费2000元，合计12078.76元；2、被告承担本案诉讼费用。本院于2020年8月6日作出（2020）豫0311民初4324号民事判决，认定宋海风楼下业主的违规搭建行为并不能证明绿都物业洛阳分公司构成根本违约，物业公司并非执法机关，无权采取拆除等强制措施，从绿都物业洛阳分公司提交的证据可查，其已就违规搭建问题多次协调并已上报相关部门，故宋海风要求绿都物业洛阳分公司返还已交纳物业费的理由不能成立，故不予支持，判决驳回宋海风的诉讼请求，该判决已经发生法律效力。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告绿都物业洛阳分公司与被告宋海风签订的《前期物业服务协议》，系双方真实意思的表达，该合同合法有效，对业主具有约束力。因此，被告所欠的2020年1月至2021年3月间的物业费应按照双方之间签订的《前期物业服务协议》中所约定的1.35元/㎡/月予以计算为2811.5元。本院于2020年8月6日作出的（2020）豫0311民初4324号生效民事判决，认定宋海风的楼下业主的违规搭建行为并不能证明绿都物业洛阳分公司构成根本违约，物业公司并非执法机关，无权采取拆除等强制措施，从绿都物业洛阳分公司提交的证据可查，其已就违规搭建问题多次协调并已上报相关部门，其反应的违规搭建问题应另行解决，故原告以楼下业主的违规搭建行为为不交纳物业费的抗辩意见，无法律依据，本院不予支持。被告辩称绿都物业洛阳分公司提供的物业服务差，存在严重的管理漏洞等管理服务问题，并提供前期物业服务协议、照片录音证据及证人证言等证据以证明其抗辩主张，对此本院认为原告绿都物业洛阳分公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，物业服务是一个具有长期性、持续性、复杂性的工作，且具有公共性的特点，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能依据某个企业或某个业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，物业服务公司在提供物业服务过程中会存在一定的瑕疵，物业服务质量的提高需要物业服务公司和全体业主的共同努力或通过业主依照法定程序共同解聘、选聘物业服务企业等方式解决，被告提供的证据不能证明原告没有长期、持续地提供物业服务，也不足以完全证明绿都物业洛阳分公司提供的物业服务构成根本性违约，故被告的抗辩意见本院不予采纳。被告的其他抗辩意见，无事实和法律依据，或不属于本案审理的范围应另行解决，故本院不予认可。因此，原告为被告提供了物业服务，被告应按照双方合同的约定与其签订的物业服务合同之间的约定交纳物业费2811.5元。对于原告绿都物业洛阳分公司主张的违约金，被告不交纳物业费根据其提交的证据证明系事出有因且根据公平原则，本院酌情不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十七条、第九百四十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定>》第一条、第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告宋海风应于本判决生效之日起十日内支付原告河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司物业费2811.5元；二、驳回原告河南绿都物业服务有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告宋海风承担。本判决为终审判决。审判员  张航航二〇二一年三月十六日书记员  吕铸基