四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川09民终345号 上诉人（原审原告）：冉国芬，女，1956年10月2日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：余帝兵，四川斗城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川大英农村商业银行股份有限公司，住所地四川省大英县卓筒大道161号—175号，统一社会信用代码91510900708992519D。 法定代表人：刘哿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李强，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：蒋鹏，男，1981年12月22日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被上诉人（原审被告）：向海，男，1965年6月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审被告）：王学秀，女，1967年10月21日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 上列二被上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权）：岳鹏，四川斗城律师事务所律师。 上诉人冉国芬因与被上诉人四川大英农村商业银行股份有限公司、蒋鹏、向海、王学秀执行异议之诉一案，不服四川省大英县人民法院（2020）川0923民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冉国芬委托的诉讼代理人余帝兵、被上诉人四川大英农村商业银行股份有限公司委托的诉讼代理人李强，向海、王学秀共同委托的诉讼代理人岳鹏到庭参加诉讼。被上诉人蒋鹏经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 冉国芬上诉请求：1.撤销四川省大英县人民法院（2020）川0923民初1722号民事判决，依法改判确认上诉人对被执行的位于遂宁市城区××街××广场××楼××楼××号××号××号建筑面积400.31平方米的商业用途房地产处置后的房屋租赁截止时间至2029年5月13日；2本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：四川省大英县人民法院依据（2020）川0923执255号执行裁定书对被上诉人向海、王学秀名下位于遂宁市城区××街××广场××楼××楼××号××号××号商业房屋采取强制执行过程中，在拍卖公告中载明标的物租期为2014年5月14日至2024年5月13日与事实不符。上诉人确与向海于2014年3月13日签订《租房协议》，约定租赁案涉房产至2024年5月13日，但因向海突发脑溢血急需现金救命，双方于2018年签订《补充协议》，将原租期延至2029年5月13日，并分四次将全部租金40万元付清，有向海及王学秀出具收条为证。上诉人与被上诉人至2029年5月13日的租赁关系真实、合法、有效，且已履行完毕支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，其承租权不应受执行的影响，案涉房产的租赁截止时间为2029年5月13日。综上，一审法院认定事实、适用法律错误，请求依法改判，维护上诉人作为承租人的合法权益。 被上诉人四川大英农村商业银行股份有限公司辩称，1.一审判决认定事实正确、适用法律得当，上诉人的上诉请求不应支持。我行与向海、王学秀间因金融借款建立的抵押权于2016年8月22日依法办理登记手续，且已经四川省大英县人民法院（2019）川0923民初1349号生效判决确认。冉国芬与向海、王学秀在未告知且未经我行同意的情况下，私自签订补充协议将案涉房产的租赁期限由原来的2024年5月13日止变更为2029年5月13日止。该补充协议对原租赁合同的主要内容予以变更，实质是建立了新的租赁关系。根据《中华人民共和国物权法》第190条，《中华人民共和国担保法》第49条、66条，《中华人民共和国民法典》第405条、406条，在抵押后双方私自变更的租赁关系不能对抗我行抵押权。2.冉国芬与王学秀、向海存在恶意串通，损害我行权利的行为。双方在原租赁关系还有5年的情况下签订补充协议，关于租金支付只有收条，无转账流水等相关证明材料，不能证明租赁关系真实性。另冉国芬在明知借款已逾期，我行已对案涉房产进入诉讼执行程序，在抵押物所有权人不明的情况下，仍向向海交付租金不符常理。自我行申请对案涉房产强制执行开始，冉国芬、向海方一直在提执行异议和执行异议之诉，存在阻止执行之嫌。 被上诉人向海、王学秀辩称，向海、王学秀并非借款纠纷的主债务人，而是担保人，案涉房产的执行依据于2019年10月22日作出，实际执行时间在之后，而双方于2018年12月5日签订补充协议，向海不存在故意妨害执行的行为。冉国芬与向海、王学秀签订补充协议后已实际履行支付全部租金的义务，四川省大英县人民法院在执行中对案涉房产公开拍卖，应当公示案涉房产的承租情况，否则不仅侵害承租人的利益，还会侵害竞买人的权益。上诉人仅要求公示案涉房产的真实租赁情况，合理合法，应予支持。 被上诉人蔡鹏未作答辩。 冉国芬向一审法院起诉请求：1.确认被执行财产（遂宁市城区××街××广场××楼××楼××号××号××号建筑面积400.31平方米商业用途房地产）处置后的交接房屋时间是2029年5月13日；2.本案诉讼费由四川大英农村商业银行股份有限公司、蒋鹏、向海、王学秀承担。 一审法院认定事实：2014年3月13日，原告冉国芬与被告向海、王学秀签订《租房协议》，约定由原告冉国芬租赁被告向海、王学秀所有的位于四川省遂宁市船山区××街广场××楼××楼××号××楼××房，租赁期限10年，从2014年5月14日起至2024年5月13日下午6时止。门面租金22号门面为66000万元／年，从第二年开始每年在上一年租金的基础上递增5%，第六年开始每年递增率另议。在签订本协议时乙方一次性付清第一年租金。同时约定“从2015年开始至合同到期为止，每年必须提前一月交清次年房租，即每年的阳历2月份一次性交清。”2016年8月16日被告四川大英农村商业银行股份有限公司与被告蒋鹏签订《个人借款合同》，约定：四川大英农村商业银行股份有限公司为被告蒋鹏提供的非循环使用借款额度为人民币260万元，借款用途为购中央空调，借款额度支用有效期为2016年8月16日至2018年10月10日。同日，四川大英农村商业银行股份有限公司与被告向海、王学秀签订了《抵押合同》，被告向海以其所有的位于遂宁市城区××街××广场××楼××楼××号××号商业房屋［房屋所有权证号：遂宁市房权证城区字第Ａ××6号、国有土地使用权证号：遂国用（2004）字第0××1号］、位于遂宁市城区××街××广场××楼××楼××号商业房屋［房屋所有权证号：遂宁市房权证城区字第Ａ××7号、国有土地使用权证号：遂国用（2004）字第0××0号］为该借款进行抵押担保，同月22日依法办理抵押登记手续，四川大英农村商业银行股份有限公司按照合同约定将借款260万元转入被告蒋鹏指定账号。2016年8月，被告四川大英农村商业银行股份有限公司向原告冉国芬出具了《房屋抵押告知书》，告诉承租人冉国芬，其承租的遂宁市百福街百福广场三楼22号营业房在四川大英农村商业银行股份有限公司进行抵押贷款。因被告蒋鹏未按照合同约定履行借款义务，四川大英农村商业银行股份有限公司于2019年8月26日向该院起诉被告蒋鹏、向海、王学秀，要求履行还款义务和对抵押物享有优先受偿权。该院于2019年10月22日作出（2019）川0923民初1349号民事判决书，判决：1.被告蒋鹏于本判决生效之日起十日内偿还原告四川大英农村商业银行股份有限公司借款本金人民币250万元及利息（以借款本金250万元为基数，自2018年8月20日起至清偿之日止，按合同约定利率计算，扣除已支付的利息21.11元）；2.被告向海、王学秀对被告蒋鹏应偿还原告四川大英农村商业银行股份有限公司借款本金人民币250万元及利息承担连带清偿责任；3.原告四川大英农村商业银行股份有限公司对被告向海、王学秀所有的位于遂宁市城区××街××广场××楼××楼××号××号商业房屋［房屋所有权证号：遂宁市房权证城区字第Ａ××6号、国有土地使用权证号：遂国用（2004）字第0××1号］、位于遂宁市城区××街××广场××楼××楼××号商业房屋［房屋所有权证号：遂宁市房权证城区字第Ａ××7号、国有土地使用权证号：遂国用（2004）字第0××0号］在折价、拍卖、变卖等所得的价款内，在被告向海、王学秀应承担的上述债务范围内享有优先受偿权；4.驳回原告四川大英农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。被告向海、王学秀不服，提起上诉，四川省遂宁市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）川09民终1215号民事判决：驳回上诉，维持原判。2020年4月7日，该院作出（2020）川0923执255号执行裁定书，裁定对被告向海、王学秀名下的位于遂宁市××街××广场××楼××楼××号商业房屋房屋进行查封。原告冉国芬向该院提出执行异议，并出示了《租房协议》及《补充》协议和4份收条，其中《补充》协议落款时间为2018年12月5日，4张收条分别载明“收到冉国芬提起支付‘百福广场’三楼22号租金捌万元（80000）现金。收款人：王学秀2018年12月6日”“今收到冉国芬支付‘百福广场’三楼22号商业房的租金伍万元（50000）现金。向海2019年7.1日”“根据2018年12月5日，我爱人王学秀和冉国芬签订的‘百福广场’三楼22号营业房的《补充协议》，收到冉国芬支付房屋租金人民币壹拾壹万元（¥110000.00）现金事实，用于我向海治病。收款人：向海2020年五月二十五日注：介于我们家的银行卡全部被冻结，所以必须是收现金。”“今收到冉国芬支付遂宁‘百福广场’三楼22号营业房屋至2029年5月13日租金尾款人民币壹拾陆万元（小写：160000.00）现金。用于我向海治病。收款人：向海2020年6月5日”2020年9月6日，该院作出（2020）川0923执异20号《执行裁定书》，裁定：驳回异议人冉国芬的异议。一审法院认为，2014年3月13日，原告冉国芬与被告向海、王学秀签订《租房协议》，约定由原告冉国芬租赁被告向海、王学秀所有的位于四川省遂宁市船山区××街××广场××楼××楼××号××房是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规范，合同有效。合同约定租赁期限从2014年5月14日起至2024年5月13日下午6时止共10年，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，在2024年5月13日18时前，该房屋的所有权变动不影响租赁合同的效力。2016年8月16日，被告向海、王学秀用租赁房屋为被告蒋鹏在被告四川大英农村商业银行股份有限公司的贷款提供抵押并办理抵押登记。在四川大英农村商业银行股份有限公司将该房屋已经抵押的事实告知了原告冉国芬后，原告冉国芬与被告王学秀签订《补充》协议，将租赁期限增至2029年5月13日，是其对自身利益的处分。但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，其在房屋抵押后产生的租赁关系，不得对抗已经登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担”。本案中，原告与被告向海、王学秀在抵押后形成的租赁关系不得对抗已经设立的抵押权。人民法院在依法对抵押物进行拍卖，抵押权实现时，租赁关系应当终止，原告不得主张继续履行租赁合同，而被告向海、王学秀也不享有原出租人的权利，不得要求原告按照原租赁合同的约定向其支付租金。房屋的抵押权人或者经拍卖购买该房屋的所有权人并不成为原告租赁该房屋的出租人。因此，对原告提出的“处置后的交接房屋时间是2029年5月13日”诉讼主张，该院不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，判决：驳回原告冉国芬的诉讼请求。本案诉讼费4300元，由原告冉国芬负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，结合双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.2018年12月5日冉国芬与王学秀签订的补充协议，将案涉房产的租赁期由原2024年5月13日止延期至2029年5月13日止，是否真实、合法、有效？2.延期部分的租赁关系是否能够对抗案涉房产抵押权的实现？ 关于争议焦点一，王学秀作为案涉房产的共同所有人，在2014年3月13日已将案涉房产出租给冉国芬的情况下，与之签订补充协议，就租期进行了延展并且重新约定了租金等事宜。该补充协议系双方亲笔签名捺印，未违反法律法规的强制性规定，在双方之间应为合法有效。但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，本案中，冉国芬主张其因向海突发疾病急需现金治病，故与之签订补充协议，延展租期，并于2018年-2020年分四次向其支付完毕租金40万元，但未能提供转账记录或资金来源等相关付款依据予以佐证，其支付租金的时间、金额以及方式亦与常理不符，租赁关系真实性存疑。 关于争议焦点二，冉国芬与王学秀在抵押权设定后、原租赁期限届满前，签订补充协议将原租赁期限延长5年。而对于抵押权人四川大英农村商业银行股份有限公司来说，该补充协议系新设定的租赁关系，其在设定抵押关系时就抵押物当时的租赁情况已作评价并将抵押事宜告知承租人冉国芬，对案涉房产的租赁权将于2024年5月13日届满具有合理预期。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定，补充协议签订在后，未经抵押权人同意或追认，依法不能对抗四川大英农村商业银行股份有限公司抵押权的实现。故一审法院判决驳回冉国芬要求确认案涉房产租赁期至2029年5月13日止的诉讼请求，并无不当。 综上所述，上诉人冉国芬的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由冉国芬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢荣阳 审 判 员 温玉霞 审 判 员 蒋立文 二〇二一年三月十九日 法官助理 谢金秀 书 记 员 张 琪 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 2.《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 3.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。