广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1973民初10259号原告：吕聪，男，1985年6月16日出生，汉族，住河南省正阳县寒冻镇徐庄大汪庄1，公民身份号码为412××××××××××××050。委托诉讼代理人：黄锐锋，广东固翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽丽，广东固翰律师事务所律师。被告：东莞市兰亭实业投资有限公司，住所地为广东省东莞市××××××××××××××××××××。法定代表人：李某1。原告吕聪与被告东莞市兰亭实业投资有限公司（以下简称兰亭公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2020年7月4日受理后，适用简易程序。后兰亭公司对本案提出管辖权异议申请，本院作出（2020）粤1973民初10259号民事裁定驳回了兰亭公司的管辖权异议，兰亭公司不服该裁定提起上诉，东莞市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕聪的委托诉讼代理人黄锐锋到庭参加诉讼，被告兰亭公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕聪向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《房地产租赁协议》；2.判决被告返还原告租赁保证金200000元；3.判决被告返还违规多收取原告水电费、卫生费与线损87460元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，吕聪当庭减少诉讼请求放弃对线损的主张。事实和理由：原告与被告分别于2018年11月5日与2019年1月5日签订《房地产租赁协议》与《安全施工管理协议》，约定被告将位于东莞市××××××××××××××金锐汽车产业园（爱车总动员）一栋3楼302，共计2600平方米出租给原告，约定租赁保证金为200000元，免租期从2018年11月至2019年4月，且自2019年5月起每月租金为65000元，物业费为0元，水电费以被告每月计算为准。除此之外，并无其他费用。但被告除了每月向原告收取租金65000元外，还要求原告支付物业管理费2600元及卫生费2600元，水电费也并非按照有关部门公布的水电费价格收取，据原告统计，2019年5月至2020年2月，被告共多收取原告水电费、卫生费与线损87460元。2020年4月21日，被告由于拖欠一手房东东莞市衍业实业有限公司租金，被一手房东通知解除租赁合同，一手房东要求原告等租户向被告主张支付的保证金等费用。根据《合同法》第九十四条第四款规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现原告为了维护自身利益，特向法院起诉，望法院支持原告的诉讼请求。被告兰亭公司在法定期限内没有答辩，也没有向本院提交证据。经审理查明，2018年11月15日，兰亭公司作为出租人，吕聪作为承租人签订了《房地产租赁协议》，约定兰亭公司将位于东莞市××××××××××××××金锐汽车产业园（爱车总动员）一栋3楼302的房地产出租给吕聪使用，租赁面积为2600平方米；租赁期限为8年，自2018年11月15日起至2026年11月14日止；租金标准为第一年至第二年即2018年11月15日起至2020年11月14日每月65000元；为担保本协议的全面履行，吕聪同意于签订本协议之前或之日向兰亭公司支付租赁保证金200000元；吕聪应承担房地产的物业管理费，每月物业管理费为0元，从租赁期限起算日起计算，在每月的1号前付清当月物业管理费;由于国家供水、供电部门就爱车总动员项目只向兰亭公司统一供水、供电，而不直接向爱车总动员内的各独立房地产供水、供电，且兰亭公司在向各独立房地产转供水、供电过程中存在水、电损耗，并需投入相关设备、设施、人员和支出相关管理费用、维修费、维护费，故双方同意水电费每月计付一次等。2018年11月15日，兰亭公司向吕聪开具《收款收据》一张，内容为今收到吕聪交来商铺租赁保证金金额200000元。吕聪主张2020年4月21日，案涉商户的房东东莞市衍业实业投资有限公司向一栋商户发出《关于合同签订的告知函》，告知因兰亭公司拖欠租金，东莞市衍业实业投资有限公司解除与其签订的租赁合同，由各承租一栋的商户直接与东莞市衍业实业投资有限公司签订租赁合同，向兰亭公司支付租赁保证金的商户请与兰亭公司协调处理。吕聪主张兰亭公司未按国家的收费标准收取原告的电费及水费，多收了吕聪2019年6月至2020年2月期间的电费及水费，并提交了《兰亭实业收款单》、转账记录予以佐证。吕聪称兰亭公司收取的电费比一般标准高出0.3元/度，水费高出2元/吨。《兰亭实业收款单》显示电费单价为1.5元/度，水费单价为7元/吨。电费及水费的费用计算方法为用电量/用水量×单价。吕聪还主张兰亭公司按每月2600元标准收取卫生费，但因合同没有约定，兰亭公司不应收取卫生费，且卫生费是含在物业管理费里面的，《房地产租赁协议》约定物业管理费为0元，因此，兰亭公司收取的卫生费应当予以退还。原告还称因11月份单据已丢失无法核算具体损失，故不要求被告赔偿11月份的损失。本院申请向东莞市自然资源局调查位于东莞市××××××××××××××金锐汽车产业园（爱车总动员）一栋A1的权属情况及是否办理建设工程规划许可证。东莞市自然资源局回复：经核查，位于东莞市××××××××××××××金锐汽车产业园（爱车总动员）一栋A1未办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。以上事实，有原告提交的《房地产租赁协议》、《安全施工管理协议》、《收款收据》、《兰亭实业收款单》、统计表、解除合同通知书打印件、关于合同签订的告知函打印件、转账记录、调查函、东莞市自然资源局的复函等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告兰亭公司经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，也没有向本院说明正当理由，视为放弃质证与抗辩的权利，被告兰亭公司应当承担由此产生的不利法律后果。案涉厂屋截止本案一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也未取得房地产权证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，吕聪与兰亭公司签订的《房地产租赁协议》应为无效。吕聪要求解除与兰亭公司签订的《房地产租赁协议》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定,兰亭公司应将收取的保证金予以退还。吕聪主张兰亭公司返还保证金200000元，合法有据，本院予以支持。关于水电费差额应否返还问题。虽然案涉《房地产租赁合同》为无效合同，但双方对电费、水费等项目收取的约定具有一定的参考价值，《房地产租赁协议》中载明在供电过程中存在水、电损耗，并需投入相关设备、设施、人员和支出相关管理费用、维修费、维护费，因此兰亭公司收取水、电费差价应系兰亭公司在供电供水方面的成本支出，该收费标准亦并未明显高于国家标准，其收费标准应属合理。故对于吕聪要求兰亭公司返还收取的电费、水费差额，本院不予支持。关于卫生费应否返还的问题。吕聪主张卫生费实际就是物业管理费，参照《房地产租赁协议》约定管理费为0元，兰亭公司对此未进行抗辩，亦未举证证明收取卫生费的合理性，故对吕聪要求兰亭公司退还卫生费，本院予以支持。经核算，兰亭公司共收取2019年6月至2019年10月、2019年12月至2020年2月卫生费共计20800元（2600元×8个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条，《最高人民法院关于﹤适用中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，缺席判决如下：一、被告东莞市兰亭实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吕聪返还保证金200000元；二、被告东莞市兰亭实业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吕聪返还卫生费20800元；三、驳回原告吕聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5612元（原告吕聪已预交），由被告东莞市兰亭实业投资有限公司负担4310元，原告吕聪负担1302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈 进人民陪审员  李健龙人民陪审员  张伟星二〇二一年三月二十日书 记 员  蔡满溪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于﹤适用中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。