福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0703民初209号 原告：徐道新，男，1974年8月24日出生，汉族，住南平市建阳区。 委托诉讼代理人：张建才，福建鼎才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李智颖，福建鼎才律师事务所律师。 被告：邓文福，男，1972年6月10日出生，汉族，住南平市建阳区。 被告：邓文德，男，1970年7月29日出生，汉族，住南平市建阳区。 被告：邢小伟，男，1978年6月9日出生，汉族，住南平市建阳区。 被告：南平市建阳区香格里拉大酒店有限公司，住所地南平市建阳区民主南路40号（嘉禾人家）5幢。统一社会信用代码913507845895980242。 法定代表人：邓文德，董事长。 上述被告的委托诉讼代理人：郑坚，福建杰列律师事务所律师。 原告徐道新与被告邓文福、邓文德、邢小伟、南平市建阳区香格里拉大酒店有限公司（以下简称香格里拉酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月26日公开开庭进行了审理，原告徐道新的委托诉讼代理人张建才、李智颖，被告邓文福及被告邓文福、邓文德、邢小伟、香格里拉酒店公司的委托诉讼代理人郑坚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 徐道新向本院提出诉讼请求：1.判令邓文福、邓文德、邢小伟、香格里拉酒店公司共同支付徐道新拖欠的房屋租金86025元［从2018年6月14日起按每月2775元（30000＊9.25%）暂计算至2021年1月13日止，共计31个月］及违约金（按月利率1.28%从起诉时起计算至租金付清时止）；2.本案诉讼费用由邓文福、邓文德、邢小伟、香格里拉酒店公司承担。事实与理由：坐落于南平市建阳区××街道××路××号（嘉和人家）5幢4-5层、3层、2层及1201室、1店及2店（房屋所有权证号分别为2xxx73,2xxx74,2xxx11477）、2号楼附楼（房屋所有权证号为××号）等不动产物权中的79%份额原属案外人翁文义及其配偶李红所有。2018年6月14日经由南平市建阳区人民法院作出的（2018）闽0703执518号之五《执行裁定书》裁定:将该79%的不动产物权作价7532000元用于以物抵债给含徐道新在内的29位受害人,据此,徐道新依法取得该不动产权属的9.25%份额。另徐道新依法取得上述不动产权属前,该不动产已由原产权人翁文义、李红、邓文福、邢小美于2011年8月10日同邓文福、邓文德、邢小伟三人签订有《房屋租赁合同》,约定:邓文福、邓文德、邢小伟租赁案涉不动产用于商业使用,每月租金30000元,租期二十年,从2011年8月10日起至2031年8月9日止;如拖欠租金的,出租方有权终止合同,收回房屋;一方违约的,赔付3000000元违约金;逾期交付租金的,除补交欠金外,并按租金0.3%每日计算违约金;按法定程序转让房产所有权的,合同对房产所有者继续有效。从徐道新取得案涉不动产权属起,其便依法对于该不动产享有出租权益,然邓文福、邓文德、邢小伟在占有案涉不动产经营香格里拉酒店公司的情况下,却没有依照租赁合同的约定支付租金,从而造成包括徐道新在内的29位不动产权人从取得案涉不动产权时起至今未收到任何租金。显然邓文福、邓文德、邢小伟欠付租金的行为已构成违约,且严重侵犯了徐道新作为产权人的合法收益权,邓文福、邓文德、邢小伟理应承担违约责任。现在协商不能的情况下,为了维护徐道新的合法权益,依法向人民法院提起诉讼,恳请判如所请。 邓文福、邓文德、邢小伟辩称，1.邓文福、邓文德、邢小伟从未拒绝支付从2018年徐道新成为案涉房产的产权人后应收取的租金。自包括徐道新在内的29名根据南平市建阳区人民法院作出的（2016）闽0703执518号之五执行裁定书成为建阳区潭城街道民主南路40号房屋的产权人后，邓文福、邓文德、邢小伟不仅没有拒绝根据2011年8月10日与案外人翁文义签订的《房屋租赁合同》支付租金，而且多次积极主动与包括徐道新在内的多名新的产权人协商支付租金的办法。因新的产权人人数较多，意见不统一，协商没有下文才导致邓文福、邓文德、邢小伟无法支付租金，因此责任不在邓文福、邓文德、邢小伟。邓文福、邓文德、邢小伟对徐道新要求按照2011年8月10日与案外人翁文义签订的《房屋租赁合同》从2018年6月份起以及其应享有的产权份额的租金没有异议。2.徐道新要求支付违约金的理由不能成立。如上所述，邓文福、邓文德、邢小伟自始至终没有不同意支付租金，包括徐道新在内的29名产权人亦没有推选共同的代表人和提供各自银行账户以及相关的手续来收取租金，这是导致租金无法发放的原因。因此，邓文福、邓文德、邢小伟没有构成违约行为，徐道新要求支付违约金的理由不能成立。综上所述，请法院依法裁决。 香格里拉酒店公司辩称，香格里拉酒店公司不是合同的主体，主体不适格，实体无关联，请求驳回起诉或者驳回对香格里拉酒店公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据认证如下：徐道新所举证据1.（2016）闽0703执518号之五执行裁定书、（2016）闽0703执518号通知书，2.《房屋租赁合同》，3.（2016）闽0703执518号之七执行裁定书、（2016）闽0703执518号缴款通知书、（2016）闽0703执518号之八执行裁定书，4.《香格里拉酒店租金份额人员名单》、《企业信息查询》。邓文福、邓文德、邢小伟、香格里拉酒店公司对证据1、2的真实性、合法性及关联性均无异议，本院对证据1、2予以确认。邓文福、邓文德、邢小伟、香格里拉酒店公司对证据3的真实性、合法性无异议，本院对证据3的真实性、合法性予以确认。邓文福、邓文德、邢小伟、香格里拉酒店公司证据4中的《香格里拉酒店租金份额人员名单》有异议，因该证据系徐道新单方制作，本院对该证据不予确认；邓文福、邓文德、邢小伟、香格里拉酒店公司对《企业信息查询》的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：坐落于南平市建阳区××街道××路××号（嘉禾人家）5幢4-5层、3层、2层及1201室、1店及2店［房屋所有权证号分别为20xx73、201xxx4、201xxx5、201xxx477；土地使用权证号为：潭国用（2011）第0××3、0××4、0xxx65、0××6号］、2号楼附楼［房屋所有权证号为××；土地使用权证号为：潭国用（2011）第0××7号］中79%份额原属案外人翁文义、李红所有。 2011年8月10日，上述房产的按份共有人翁文义、李红、邓文福、邢小美（甲方）与邓文福、邓文德、邢小伟（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，其中约定：甲方将涉案房产出租给乙方作商业使用；租赁期限共二十年，从2011年8月10日至2031年8月9日；甲乙双方议定月租金30000元，由乙方在当月10日交纳给甲方；乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租金外，并按租金的0.3%按日向甲方交付违约金；如甲方按法定手续程序将房产所有权转移给第三方时，本合同对房产所有者继续有效。 本院在执行南平市中级人民法院邢二庭与翁文义没收财产一案中，于2018年6月14日作出（2016）闽0703执518号之五执行裁定，裁定将翁文义与李红享有上述房产的79%份额作价7532000元，交付给徐道新等人抵偿徐道新等人的债权，徐道新依法取得了上述房产的9.25%份额。 本院作出（2016）闽0703执518号之五执行裁定后，邓文福、邓文德、邢小伟未按约向徐道新等人支付租金，截至2021年1月13日，邓文福、邓文德、邢小伟共拖欠徐道新租金86025元（30000元/月×9.25%×31个月）。 2018年8月24日，本院作出（2016）闽0703执518号通知书，通知徐道新等人可以持（2016）闽0703执518号之五执行裁定到相关部门办理产权过户登记手续。 2019年7月25日，本院作出（2016）闽0703执518号之七执行裁定，裁定扣留、提起翁文义的已到期租金收入2251500元。 2020年3月21日，本院作出（2016）闽0703执518号之八执行裁定，裁定查封涉案房产中邓文福、邢小美享有的21%份额。 本院认为，因本案的法律事实发生在《民法典》施行前，但该事实持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案适用民法典的规定。因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。本案中，本院在另案执行程序中作出（2016）闽0703执518号之五执行裁定，裁定将翁文义与李红享有上述房产的79%份额作价7532000元，交付给徐道新等人抵偿徐道新等人的债权，故徐道新依法取得涉案房产的9.25%份额。租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2011年8月10日，邓文福、邓文德、邢小伟与翁文义、李红、邓文福、邢小美签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，《房屋租赁合同》约定租赁期限尚未届满，涉案房产在租赁期间发生所有权变动，不影响该房屋租赁合同的效力。徐道新作为涉案房产的按份共有人，依法按份享有对涉案房产的占有、使用、收益和处分的权利。现徐道新主张邓文福、邓文德、邢小伟支付其自2018年6月14日起至2021年1月13日止的租金86025元（30000元/月×9.25%×31个月），邓文福、邓文德、邢小伟亦同意支付，故徐道新主张邓文福、邓文德、邢小伟支付其自2018年6月14日起至2021年1月13日止的租金86025元，有事实和法律依据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。邓文福、邓文德、邢小伟与翁文义、李红、邓文福、邢小美约定邓文福、邓文德、邢小伟逾期交付租金，按租金的0.3%按日向甲方交付违约金。现徐道新主张自起诉之日起按月利率1.28%计算违约金至租金付清之日止，系其对自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以支持。邓文福、邓文德、邢小伟辩称，徐道新等人没有推选共同的代表人和提供各自的银行账户及相关手续收取租金，导致租金无法发放，邓文福、邓文德、邢小伟没有违约行为。因邓文福、邓文德、邢小伟未提供证据证明自己的主张，故本院对邓文福、邓文德、邢小伟的该项答辩意见不予采纳。徐道新主张香格里拉酒店公司与邓文福、邓文德、邢小伟共同支付徐道新租金及违约金，因《房屋租赁合同》的签订方为邓文福、邓文德、邢小伟与翁文义、李红、邓文福、邢小美，香格里拉酒店公司并非合同相对方,根据合同相对性原则,香格里拉酒店公司并无义务向徐道新支付租金，故本院对徐道新主张香格里拉酒店公司支付其租金及违约金的诉讼请求，不予支持。香格里拉酒店公司辩称，不是合同的主体的答辩意见，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十九条、第二百四十条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十五条，《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定规定，判决如下： 一、邓文福、邓文德、邢小伟应于本判决生效之日起十五日内支付徐道新自2018年6月14日起至2021年1月13日止的租金86025元，并支付自2021年1月13日起按月利率1.28%计算至租金支付之日止的违约金； 二、驳回徐道新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1951元，减半收取计975.5元，由邓文福、邓文德、邢小伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究邢事责任。 审判员  范正刚 二〇二一年三月五日 书记员  彭娜娜 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》 第七条人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。