浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4777号 上诉人（原审被告）：嵊州市国贸商城开发有限公司，住所地：浙江省嵊州市三江街道迪贝路**。 法定代表人：袁远，执行董事。 委托诉讼代理人：朱勇，浙江三惟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江**太物业服务有限公司，住，住所地：浙江省杭州市江干区景芳**景苑公寓内/div> 法定代表人：丁光强，董事长。 委托诉讼代理人：申铁旗，浙江乾盛律师事务所律师。 原审被告：嵊州市城市建设投资发展集团有限公司，住，住所地：浙江省嵊州市三江街道官河南路******/div> 法定代表人：马晓洲，董事长。 委托诉讼代理人：钱阳杨，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 上诉人嵊州市国贸商城开发有限公司（以下简称国贸商城）因与被上诉人浙江**太物业服务有限公司（以下简称华太物业）、原审被告嵊州市城市建设投资发展集团有限公司（以下简称城投公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2020）浙0683民初2152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国贸商城上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判驳回对上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决在证据认证、事实认定方面存在错误。1.对于证据4《建设工程竣工规划核实征求意见表》，一审认定系整个小区(项目)的综合性验收正确，但认定“非专门针对涉案保障性廉租房的验收”错误。综合性验收包含了案涉保障性住房的验收，此在建设局保障性住房、房屋维修基金、物管社区用房等方面验收意见这一栏验收内容非常清楚无误，该栏目由保障性住房的主管部门建设局领导在保障性住房验收意见栏签字，即表明已经验收合格。保障性住房的验收职能部门是主管部门建设局，此也符合嵊州市人民政府嵊政办（2014）78号文件《嵊州市保障性住房运行管理暂行办法》的规定。2.对于证据6《竣工验收备案表》，一审在证据认证中认定“该备案表系对土建工程的验收”错误。《竣工验收备案表》是根据《建设工程质量管理条例》及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》等法规、规章规定，对于建设工程项目综合验收合格并且资料在城建档案室归档后办理政府主管部门备案审批的最后也是唯一一份法定凭据，该竣工验收备案表确认的验收合格不仅仅是土建，还包括安装、市政、园林、绿化、消防、规划、资料归档等所有涉及工程项目已全部验收合格，当然也包括案涉保障性住房验收合格。因为办理备案时根据规定需要报送项目所有涉及工程项目的验收合格资料。只有办理领取竣工验收备案表后，建设单位才能办理房屋交付、结算工程款、办证等等后续事宜。3.一审对于原审被告自2019年5月起即承担案涉房屋物业服务费用的事实没有认定。二、一审判决适用法律错误，导致判决错误。1.《建设工程竣工规划核实征求意见表》、《竣工验收备案表》是法定的有效验收合格依据，一审对证据所代表的保障性住房验收合格认识理解错误，导致判决错误。保障性住房是与其他建设工程同步设计、施工、验收、交付的，根据事实和法律规定，不存在建设工程以外专门针对保障性住房的单独验收。2.一审将建设局委托物业公司验收的性质认定为具有法定验收职能及效力的验收显然错误。在此委托验收中，建设局是作为保障性住房的业主委托物业公司进行质量等全面验收，不能与建设局代表职能部门对保障性住房（主要为装修）进行验收的性质等同。物业公司作为从事物业服务的企业，其接受业主委托对房屋进行验收只能代表业主自己的验收，而不具有法定验收效力。3.一审判决将物业公司验收合格的日期作为案涉房屋交付的日期，将代表业主验房的验收合格与交付等同错误。验收合格与交付是两个不同的法律概念，不能将对房屋验收合格的结论与房屋交付的行为二者之间进行等同。4.一审判决认定案涉房屋未交付错误。原审被告提供的证据7、证据8已经明确证实，建设局即原审被告早在2018年7月前已接收房屋；原审被告已经自2019年5月起正常支付物业服务费用；根据土地使用权出让合同及保障性住房的性质和管理实践，案涉项目系上诉人与政府联合开发，案涉房屋自规划审批完成、动工建设始，该案涉房屋即属于政府所有，产权归属与交付无关；就房屋是否需要交付、上诉人是否负有交付义务一节，因上诉人与政府间并无关于房屋交付及如何交付的约定，从合同约定上看，上诉人并无交付义务，就原审被告实际接收事实看，政府文件自2014年即确定原审被告为保障性住房的产权单位、建设局为保障性住房的主管部门，原审被告为建设局下属单位，由于原审被告未履行保障性住房的管理义务，由建设局代为管理，而建设局作为验收主体已经验收合格，表明已具备交付使用条件，其可以随时接收房屋进行管理，房屋交付的标志房屋钥匙一直在物业手中，无论建设局或原审被告随时可以拿取房屋钥匙而无须经过上诉人，实际也是建设局或原审被告自行从物业拿取钥匙进行所谓的交付或接收；一审判决将物业验收中提出的质量整改认定为法定的竣工验收合格前置环节错误，物业对已经法定验收合格的房屋代表业主进行验收，即使验收中发现或提出质量问题，进行质量整改，均属于质量保修范围，与案涉房屋是否法定验收合格无关，不能以此否定法定验收合格的效力，上诉人对业主验房提出的质量问题进行整改是履行法定和约定的质量保修义务，与案涉房屋是否验收合格不同。三、被上诉人要求上诉人承担物业服务费用的诉讼请求不能成立。1.上诉人非案涉物业服务费用的承担主体。根据《物业管理条例》规定及《物业服务合同》约定，作为开发商的上诉人应当承担的物业服务费用是“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业”，被上诉人向上诉人主张的依据是《物业服务合同》约定的“未售空置房”，而上诉人系受原审被告委托建造，案涉房屋系保障性住房，不是未售空置房，也不是未交付给买受人的物业。因此，上诉人非案涉房屋物业服务费用的承担主体。2.原审被告才是案涉物业服务费用的承担主体。嵊政办（2014）78号文件已经确定原审被告是保障性住房所有权人，故其是案涉房屋的业主，根据物业服务的性质、谁受益谁付费的原则，原审被告才是案涉房屋物业服务费用的承担主体。3.案涉保障性住房于2015年3月18日验收合格，综合验收于2015年5月6日验收合格，此后的物业服务费用与上诉人无关。4.上诉人和建设局或原审被告之间关于案涉房屋是否存在质量问题的争议，与本案原审被告作为业主应当承担物业服务费用系不同的法律关系，即使原审被告认为上诉人有责任，也应当承担物业服务费用后向上诉人索赔。四、一审判决存在的其他错误或问题。1.被上诉人以未售空置房物业费向上诉人主张权利，以原审被告委托建造案涉房屋诉请承担连带责任，存在请求权基础错误的问题。上诉人和原审被告不存在共同承担或者连带承担的法律关系，责任承担主体只能择一。一审对此没有释明而径行审理判决存在程序违法问题。2.被上诉人没有提交其已提供物业服务的依据，一审判决直接认定已提供物业服务没有依据。3.一审判决对本案诉请存在的诉讼时效问题未作审查和判定错误。在一审审理中，上诉人已经提出诉讼时效问题。被上诉人主张的物业费用期间为2015年5月至2019年4月，物业费用是按月缴纳，可以在房屋交付及物业服务年度开始时预收，被上诉人在2020年5月8日起诉主张权利，往前推三年为2017年5月8日，此前的费用已经超过诉讼时效。综上，一审判决因在证据认证、事实认定、适用法律等方面均存在错误，导致判决错误。请求二审法院依法改判驳回对上诉人的全部诉讼请求。 华太物业辩称，1.被上诉人有权收取物业费；2.关于物业费承担主体的问题，上诉人应举证已交付的事实；3.关于物业费计算的问题，一审已充分考虑空置情况酌情确定；4.关于诉讼时效的问题，上诉人未交物业费是连续行为，本案未超过法定诉讼时效期间。 城投公司称，1.案涉房屋验收不仅要符合一般建设工程项目验收，还需符合双方明确约定的验收条件及标准；2.房屋验收不等于交接，需完成房屋移交手续；3.一审适用法律正确。 华太物业向一审法院起诉请求：1.请求判令被告国贸商城支付原告未售空置房的物业管理服务费合计143045.59元及利息（自起诉之日起至本判决确定履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2.判令被告城投公司对上述物业管理服务费承担连带付款责任；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，华太物业对第1项诉请进行补充说明，其主张物业费的期间为2015年7月至2019年4月。 一审法院认定事实：2010年4月，嵊州市相关政府部门为出让嵊州市城南R/C2010-01号地块，制定《土地使用规划设计条件》等文件，其中说明部分第8项规定：“中标单位须在本地块内按不低于住宅建设面积2%的标准配建套型在65～70平方米的保障性住房，建设要求参照《嵊州市廉租住房建设（配建）装修标准》，经验收合格后无偿提供给嵊州市房地产管理委员会。”2010年9月15日，嵊州市国土资源局与国贸商城签订上述地块的《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定出让宗地面积29497平方米，建设商住楼。其中合同第十四条第（二）项约定：“本合同项下宗地范围内套型建筑面积90平方米以下住房面积占宗地开发建设总面积的比例不低于52.50%。本合同项下宗地范围内配套建设的经济适用住房、廉租住房等政府保障性住房，受让人同意建成后按本项下第／种方式履行：1.移交给政府；2.由政府回购；3.按政府经济适用住房建设和销售管理的有关规定执行；4.／。”国贸商城在上述地块上完成国贸商城（正大新世界）一期建设后，经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收后，并由嵊州市经纬房地产测绘有限公司于2014年12月26日出具《房屋建筑面积测绘成果书》，该成果书载明廉租房2幢1单元201建筑面积68.41平方米、202建筑面积67.21平方米、203建筑面积67.21平方米、204建筑面积72.47平方米，2幢2单元201建筑面积72.47平方米、202建筑面积67.21平方米、203建筑面积67.21平方米、204建筑面积68.41平方米，3幢1单元201建筑面积62.65平方米、202建筑面积68.61平方米、203建筑面积68.61平方米、204建筑面积63.44平方米，3幢2单元201建筑面积63.44平方米、202建筑面积66.93平方米、203建筑面积66.93平方米、204建筑面积63.44平方米，3幢3单元201建筑面积63.44平方米、202建筑面积68.61平方米、203建筑面积68.61平方米、204建筑面积65.88平方米，以上共计建筑面积1341.19平方米，上述保障性廉租房至今未办理产权转移登记。2015年3月17日至3月19日，公用事业部门、人防部门、执法局、房管会、建设局等相关职能部门对正大新世界小区进行验收，并在《建设工程竣工规划核实征求意见表》上签字确认。2015年3月20日，嵊州市规划局出具浙规核字第330683201500002号《浙江省建设工程规划核实确认书》，对国贸商城（正大新世界）一期竣工规划同意核实。2015年5月6日，国贸商城向嵊州市建筑业管理局办理了的竣工验收备案登记。2012年8月1日，甲方：国贸商城与乙方：华太物业签订《嵊州正大新世界前期物业服务合同》，合同约定住宅由业主按其拥有的产权登记建筑面积每月每平方米1.86元向乙方交纳。2018年8月8日，嵊州市住房和城乡建设局向国贸商城出具《关于要求落实正大新世界配建保障房装修整改的函》，函件内容为“嵊州市国贸商城开发有限公司：我单位于2018年7月再次对你公司建设的正大新世界楼盘中配建的保障房装修整改情况进行检查，经现场查看，保障房装修仍未完成整改。请你司对照《嵊州市廉租住房建设（配建）装修标准》的要求及保障房检查中提出的问题在2个月内完成整改，并于10个工作日内将整改方案上报我单位。”2018年8月22日，国贸商城向嵊州市住房和城乡建设局出具《承诺书》，承诺书内容为：“嵊州市建设局：来函收悉，本公司本着诚实守信原则，将对嵊州市国贸商城开发有限公司中的保障性住房于9月20日前全部整改完成。”2019年11月26日，浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司向嵊州市住房和城乡建设局出具《验房报告》，验房报告内容为：“我公司受贵局委托对正大新世界小区2幢和3幢的20套保障房于2019年11月8日进行了再次复检，经全面检查的结果是以前存在的问题已全部整改完成，已符合收房条件。”另，嵊政办[2014]78号文件《嵊州市保障性住房运行管理暂行办法》中规定嵊州市住房和城乡建设局是全市保障性住房行政主管部门。2018年1月22日印发的嵊政办批[2018]21号《嵊州市人民政府办公室关于同意将相关资产注入嵊州市城市建设投资发展有限公司的批复》中规定，将已办理不动产登记证的5个房地产项目配建保障性住房无偿划转给嵊州市城市建设投资有限公司，明确将尚未办理不动产登记证的12个房地产项目配建保障性住房业主单位变更为嵊州市城市建设投资有限公司。再查明，2010年11月29日，嵊州市人民政府办公室发布的嵊政办〔2010〕177号《嵊州市廉租住房配建装修标准》，对廉租房共用部位的单元门、共用楼梯间、套内装修、设施配套等进行了规定，如套内装修、设施配套墙中的地面规定：客厅、卧室地面水泥砂浆抹光，墙面、棚面刷白色乳胶漆。卫生间、厨房地面铺装防滑全瓷地砖。 一审法院认为，华太物业与国贸商城签订的《嵊州正大新世界前期物业服务合同》合法有效，对全体业主具有约束力。但物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。而本案中的保障性廉租房至今尚未入住，华太物业对未入住的业主提供的服务相较于已入住的业主，其提供的服务内容、工作量相对较少，为衡平各方利益，对未入住的业主缴纳的物业费标准按已入住业主的6折计算为宜。按照涉案地块土地出让文件规定，国贸商城在涉案地块内应按不低于住宅建设面积2%的标准配建套型在65～70平方米的保障性住房，建设要求参照《嵊州市廉租住房建设（配建）装修标准》，经验收合格后无偿提供给嵊州市房地产管理委员会。因各方当事人均未举证国贸商城何时向嵊州市房地产管理委员会或其他相关政府部门移交涉案保障性廉租房，但从目前查明的事实可以确认嵊州市住房和城乡建设局在接收涉案保障性廉租房后发现装修质量问题要求国贸商城整改，国贸商城整改后经嵊州市住房和城乡建设局委托的浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司于2019年11月8日验收合格，故依约定保障性廉租房应对包括装修验收合格后视为完成交付。被告国贸商城提交的《建设工程竣工规划核实征求意见表》、《浙江省建设工程规划核实确认书》、《竣工验收备案表》系公用事业部门及政府相关职能部门对正大新世界小区的综合验收和土建工程的验收，并不能证明系保障性廉租房接收单位对涉案廉租房的验收，故国贸商城提交的有关验收方面的证据，不能作为其向嵊州市房地产管理委员会、嵊州市住房和城乡建设局或其他政府相关部门交接保障性廉租房的依据。因国贸商城未能举证其在浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司验房前已将符合约定标准的涉案保障性廉租房交付嵊州市房地产管理委员会、嵊州市住房和城乡建设局或其他政府相关部门，故该院确认以嵊州市住房和城乡建设局委托浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司于2019年11月8日验收合格的日期作为国贸商城交付符合《嵊州市廉租住房建设（配建）装修标准》的涉案保障性廉租房的日期。综上，对于2015年9月至2019年4月物业费65857.80元（1.86元/平方米·月×1341.19平方米×44个月×0.6=65857.80元），该院确定由国贸商城负担。原告要求被告城投公司对上述物业管理服务费承担连带付款责任的诉请，于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第四十条、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、嵊州市国贸商城开发有限公司支付浙江**太物业服务有限公司自2015年9月至2019年4月物业管理服务费65857.80元。款限于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回浙江**太物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费3160元，减半收取计1580元，由原告浙江**太物业服务有限公司负担800元，由被告嵊州市国贸商城开发有限公司负担780元（款限于判决发生法律效力之日起十日内向该院交纳）。 二审中，上诉人向本院提交浙建设[2011]249号文件《公共租赁住房装饰装修基本要求》一份，证明本案不适用嵊州标准，不存在保障性住房单独验收。被上诉人质证认为，该证据三性由法庭核实。原审被告质证认为，该文件与本案没有关联性，达不到其证明目的。本院认证认为，该文件不能达到上诉人的证明目的，本院对证明力不予确认。 被上诉人未向本院提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，上诉人未提供证据证明其按照合同约定及文件要求将案涉保障性住房向嵊州市房地产管理委员会或其他相关政府部门交付的时间，被上诉人与原审被告亦未举证证明交付时间。就在案证据来看，嵊州市住房和城乡建设局在查看案涉保障性住房后发现装修质量问题致函上诉人要求其对照《嵊州市廉租住房建设（配建）装修标准》完成整改，其后上诉人亦承诺完成整改，直至2019年11月，浙江宝业物业服务有限公司嵊州分公司受嵊州市住房和城乡建设局委托验房，并出具验房报告载明符合收房条件。目前，尚无证据表明2019年11月前案涉保障性住房已满足《土地使用规划设计条件》中关于“建设要求参照《嵊州市廉租住房建设（配建）装修标准》”的条件，一审以委托验房合格的日期作为认定上诉人可以交付的日期并无不当。据此，一审确定2015年9月至2019年4月的物业费由上诉人承担具有相应依据。上诉人关于案涉保障性住房已于2015年3月验收合格、于2015年5月综合验收合格，此后的物业服务费与其无关的上诉理由依据不足，本院不予采纳。上诉人关于案涉保障性住房自规划审批完成、动工建设始即属于政府所有的主张缺乏依据，本院亦不予采纳。上诉人与被上诉人之间的前期物业服务合同虽约定物业服务费交纳期间自房屋交付使用开始，但并未明确具体的交纳时间及对应的数额，且所涉物业费系在同一合同项下在一定期间内基于同一原因而形成的继续性债权，即使存在分期计算的情况，但实际上仍具有整体性和关联性，因此，上诉人主张部分物业费超过诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳。 综上所述，上诉人嵊州市国贸商城开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1446元，由上诉人嵊州市国贸商城开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  姚 瑶 审 判 员  梅 云 审 判 员  茹赵鑫 二〇二一年三月十二日 法官助理  王宇宁 书 记 员  孙心怡