黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑10民终249号 上诉人（原审被告、申请执行人）：王秋慧，女，1973年10月4日出生，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：左俊，黑龙江盛世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玉章，黑龙江盛世律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：张建军，男，1965年11月23日出生，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：庞志席，黑龙江正义律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：绥芬河中海房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市国道北黄河路西原大庆奥维众合办公楼。 法定代表人：付荣志，总经理。 委托诉讼代理人：李建斌，男，该公司工作人员。 原审第三人（案外人）：吕刚，男，1970年2月26日，住黑龙江省绥芬河市。 上诉人王秋慧因与被上诉人张建军、原审第三人绥芬河中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）、原审第三人吕刚案外人执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2020）黑1081民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王秋慧上诉请求:1.请求撤销黑龙江省绥芬河市人民法院（2020）黑1081民初1145号民事判决，依法改判；2.一、二审诉讼费由张建军负担。事实与理由：1.原审判决认定事实错误。原审中，张建军提交的车库买卖合同中无签署日期，合同中的纸张新旧程度不一，真实性无法确定，不能确定是于2017年10月所签。原审法院认定吕刚将购买房屋和车库款项705610元给付中海公司无证据证实，未提交其给付款项的银行流水或取款的凭证，吕刚与中海公司的交易不真实。2.原审判决未查明房屋未过户的原因。原审中张建军提交的中海公司出具的《说明》中仅有中海公司公章，形式要件欠缺，不应采信。案涉车库所在的9号楼已有很多业主正常办理了不动产登记，未出现《说明》中的情况。3.原审判决对证据认定错误。原审法院对王秋慧提交的案涉车库不动产登记证的证据前后表述矛盾，未以法庭查明的事实作为依据。4.原审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定判决属适用法律错误。该条款第一项表述的应是受让人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同，而本案中，案外人张建军与被执行人中海公司间无房屋买卖合同关系，故本案适用法律错误。5.张建军就执行标的不享有足以排除执行的民事权益，其诉请不应得到支持。中海公司享有案涉房产所有权，吕刚未办理案涉房产的产权过户登记，其无权处分案涉房产，即使房屋买卖合同有效，也不发生物权转移的效力。张建军与吕刚交易过程中存在过错，其明知吕刚不享有案涉房产所有权，仍与吕刚签订房屋买卖合同，其应自担风险。张建军购买的无照房，故办理不了过户登记手续，其不具有排除执行的民事权益。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。 张建军辩称，1.王秋慧申请执行的案涉房产为张建军所有，依法应排除执行。张建军申请排除执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，应予支持。张建军通过银行转账分二次向吕刚案支付了63万元购房款，吕刚于2018年9月20日出具了收据。2018年9月21日双方签订购房合同，吕刚于当日将案涉房屋交付给张建军。根据张建军提供的供热费和物业费票据中缴费人为张博闻（系张建军儿子）可以证明张建军占有使用至今案涉房屋的事实。法院查封日期是2020年8月6日，而张建军于2018年9月21日占有使用。张建军购房后多次找到吕刚要求办理不动产登记，但因开发商将9号楼土地进行抵押直至2019年7月方可办理房屋产权过户。因开发商的原因不能给张建军办理房照，张建军申请排除执行符合法律规定。2.吕刚将案涉房产出卖给张建军前，其是房屋的所有权人，享有占有、使用、处分并获得收益的权利。吕刚购买一处住宅和案涉车库后，中海公司为吕刚出具收据并进行交付。因车库未进行测绘，故仅签订房屋买卖合同而未签订车库买卖合同。后经测绘排序，双方于2017年10月补签了车库买卖合同。吕刚占有车库后交纳了2012年至2018年的取暖费、物业费，可以证明案涉房产已交付吕刚使用。综上，吕刚与张建军签订的房屋买卖合同依法有效，张建军自2018年至今合法占有案涉房屋并支付全部价款，案涉房屋是在张建军与吕刚签订《房屋买卖合同》后查封，由于开发商的原因导致张建军不能完成房屋权属登记。故一审法院认定事实和适用法律正确，请求维持一审判决。 中海公司述称，王秋慧提出的合同纸张不同，不是案涉车库的合同。吕刚给付的房屋款和车库款是同一天、同一张收据收付的，足以证明交易是真实的。当时车库未签订合同的原因是车库的编号不确定，当时以图纸上标明的车库号开具的收据，实际应以房产局出具的测绘报告中的编号为准。原收据中写的是X号车库，实际为X号车库。后期就是能签订合同的时候，公司长期没有人，所以就没签合同，故于2017年秋天补签的车库买卖合同。吕刚购买的车库和房屋都在X号楼，因X号楼与办公楼的土地抵押，不能办理房照。后经过协商X号楼于2019年7月才能正式办理房照。 吕刚述称，王秋慧所述吕刚在一审中所陈述的交款方式前后矛盾，是因为吕刚当时在法庭上没有听清楚问题，吕刚是以现金方式购买的案涉车库和商品房，买卖真实有效。 张建军向一审法院起诉请求：1.不得执行绥芬河中海房地产开发有限公司名下位于绥芬河市XXXXXXXXXXXX小区X#楼XX幢X单元X层X号车库，并解除对该车库的查封；2.王秋慧承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年12月25日，吕刚购买中海公司所有的位于绥芬河市XXXXXXXXXXXX小区X#楼XX幢X单元XX层XX室住宅和X#楼XX幢X单元X层X号车库。同日，吕刚将房屋款527010元和车库款178600元，合计705610元给付中海公司，中海公司为吕刚出具购房收据并将案涉车库交付给吕刚。2010年12月27日，双方签订房屋买卖合同。因当时是按实际车库排序，未进行测绘，故未签订车库买卖合同。后经测绘按图纸进行排序，中海公司与吕刚于2017年10月补签了车库买卖合同。2010年12月25日，吕刚接收案涉车库当日交纳取暖费921元。2012年至2018年期间，吕刚交纳住宅和案涉车库的取暖费共计25000元。2012年9月4日，吕刚交纳物业费236元。2014年8月9日，吕刚交纳物业费236元。2016年10月1日，吕刚交纳物业费236元。2018年10月15日，吕刚交纳物业费236元。2018年9月19日，张建军购买吕刚占有使用的案涉车库。同日，张建军通过银行转账交付吕刚330000元。2018年9月20日张建军通过银行转账交付吕刚300000元，合计630000元。2018年9月20日，吕刚为张建军出具630000元收据1张。2018年9月21日，吕刚与张建军签订购房合同，吕刚将其占有使用的案涉车库出售给张建军。同日，吕刚将案涉车库交付给张建军，张建军开始占有使用。2020年5月3日，张建军交纳物业费、电梯费、二次供水费（含车库）共计1992元。2020年9月24日，张建军交纳电费3.08元。张建军交纳2018年至2019年度、2019年至2020年度每年取暖费2261元。绥芬河市人民法院于2020年8月6日作出（2016）黑1081执530号执行裁定书，裁定查封案涉房产（绥芬河中海房地产开发有限公司名下位于绥芬河市XXXXXXXXXXXX小区X#楼XX幢X单元X层X号车库）。2020年8月14日，张建军提出案外人异议申请。绥芬河市人民法院于2020年9月10日作出(2020)黑1081执异84号执行裁定，驳回张建军的执行异议。张建军不服于2020年10月13日，向绥芬河市人民法院起诉。(2020)黑1081执异84号执行裁定书认定下列事实：2016年1月21日，绥芬河市人民法院作出（2015）绥商初字第1295号民事调解书，调解内容：一、绥芬河中海房地产开发有限公司于2016年3月30日偿还王秋慧借款本金350000元及利息170264元，本息合计520264元;二、绥芬河中海房地产开发有限公司承担自2015年12月22日起至借款本金还清时止的利息，按月利率2%计算;三、案件受理费9458元，减半收取4729元，财产保全费2520元，合计7249元，由绥芬河中海房地产开发有限公司承担，于2016年3月30日直接给付王秋慧。中海公司未按调解书确定的内容履行义务。王秋慧向法院申请执行。绥芬河市人民法院办理(2016)黑1081执530号执行案件时，于2020年8月6日查封了绥芬河中海房地产开发有限公司名下位于绥芬河市XXXXXXXXXXXX小区X#楼XX幢X单元X层X号车库。各方当事人对(2020)黑1081执异84号执行裁定书认定的上述事实均无异议。一审法院认为，本案争议焦点：张建军是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。张建军分别于2018年9月19日、9月20日通过银行转账交付吕刚购房款330000元、300000元，合计630000元；张建军与吕刚于2018年9月21日签订购房合同，张建军于2018年9月21日接收案涉车库并占有使用至今。绥芬河市人民法院于2020年8月6日作出（2016）黑1081执530号执行裁定，查封案涉房产。张建军系在查封前已占有该不动产（案涉车库）。且（2015）绥商初字第1295号民事调解书确定中海公司给付王秋慧的是金钱类债权。本案争议的车库不属于生效法律文书指定交付的特定物。由于中海公司不能给吕刚办理房屋所有权证，导致吕刚将案涉车库出售给张建军后未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应当予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，张建军就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故对其要求不得执行绥芬河中海房地产开发有限公司名下位于绥芬河市XXXXXXXXXXXX小区X#楼XX幢X单元X层X号车库的诉讼请求，应予以支持。张建军要求解除对该车库的查封，不属于本案审理范畴。综上所述，判决如下：不得执行绥芬河中海房地产开发有限公司名下位于绥芬河市XXXXXXXXXXXX小区X#楼XX幢X单元X层X号车库。案件受理费3700元，由王秋慧负担。绥芬河市人民法院(2020)黑1081执异84号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于张建军作为案外人对案涉房屋是否享有足以阻却强制执行的民事权益的问题。本案案由系案外人执行异议之诉，重点应审查案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，人民法院审理案外人执行异议之诉案件，应参照上述规定对案外人是否享有足以阻却强制执行的权益进行审查。本案一审中，吕刚对其向中海公司交付案涉房屋款项的陈述前后不一致，其将房屋出售给张建军后，并未通知中海公司。中海公司在二审中陈述，其在案涉房屋所在小区能够办理房照后，已为部分业主办理了房屋产权证照。中海公司在一审中出具的说明及其在二审中的自认虽称系因中海公司工作人员的原因导致张建军未能办理案涉标的的产权证照。但张建军作为案涉标的买受人，其仅找到吕刚要求其协助办理产权证照，而未向房产部门提交相关申请，在可以办理房照到人民法院查封前近一年的时间未办理产权证照，本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。故本案现有证据无法认定案外人张建军对案涉标的享有可以排除法院强制执行的民事权益。王秋慧的上诉主张符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，王秋慧的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销黑龙江省绥芬河市人民法院（2020）黑1081民初1145号民事判决； 二、驳回张建军的诉讼请求。 一审案件受理费3700元，由张建军负担；二审案件受理费3872元，由张建军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杜 敏 审 判 员  杨大奎 审 判 员  李冬梅 二〇二一年三月三十日 法官助理  何 喆 书 记 员  王 巍 附：本案涉及相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更······