湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0881民初284号原告：刘芳芳，女，1988年7月24日出生，汉族，住钟祥市，委托诉讼代理人：黄晶鑫，钟祥市郢中法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告：龚咏梅，女，1971年6月15日出生，汉族，住钟祥市，委托诉讼代理人：王小云，湖北祥鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李星欣，湖北祥鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告刘芳芳与被告龚咏梅合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘芳芳及其委托诉讼代理人黄晶鑫，被告龚咏梅的委托诉讼代理人王小云、李星欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘芳芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《门面转让协议》；2.判令被告返还原告转让费26000元；3.判令被告赔偿原告装修费8917元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月29日，原、被告签订《门面转让协议》，约定内容如下，被告将位于钟祥市××××镇白雪街钟祥市国土资源局郢中分局门面一间（随心超市）及超市后面房屋两间一并转让给原告，门面费已经交至2018年12月31日，水电费也已经交清；转让费共计26000元（其中包括被告的房屋装修费、门窗水电安装费、不锈钢货架4个、全新麻将机一台、四个麻将椅子及香烟柜子）；原告按时交纳房租；被告保证门面三年之内单位不收回。合同签订后，被告将租赁房屋交付给原告使用，原告向被告支付了转让费26000元，并按被告要求另行支付了租金及水电费。原告于2019年12月投资2万元对租赁房屋进行了装修。2020年10月，钟祥市国土资源局郢中分局通知包括原告在内的租户收回门面。2020年10月29日，钟祥市国土资源局郢中分局拆除了原告受让的超市后面两间房屋，导致原告无法继续使用被告转让给原告的房屋。被告在转让门面时承诺，门面三年之内单位不收回，但产权方于2020年10月29日即收回房屋并将部分房屋拆除，导致原告不能正常经营，故原告诉至法院。被告龚咏梅辩称：1.原、被告之间签订的《门面转让协议》已履行完毕，被告按照合同约定将案涉门面转让给原告，原告支付了门面转让费，本案不存在解除合同的情形。2.《门面转让协议》约定，原告必须按时缴纳房租，如不按时缴纳，单位有权收回房屋。原告未缴纳2020年的房租，违反了协议约定，被告承诺门面三年之内不收回的前提是原告必须按时缴纳房租，现原告违反合同约定，其损失由其自己的违约行为造成，应由其自己负责。3.案涉门面后面的两间房屋被拆除的原因是国家老旧小区改造的政策，属不可抗力，且不影响门面房的经营，被告不应承担任何责任。4.案涉门面房实际并没有被收回，原告仍可继续经营。故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与案外人钟祥市国土资源局郢中分局建立租赁合同关系，约定钟祥市国土资源局郢中分局将位于钟祥市××××镇白雪街的门面出租给被告使用。2018年6月29日，原、被告签订一份《门面转让协议》，协议约定主要内容如下：1.被告将位于郢中白雪街的郢中国土分局门面一间（随心超市），后面另有两间一并转让给原告，门面房已经交至2018年12月31日，水电费也已经交清。2.转让费共计26000元（其中包括被告的房屋装修费、门窗水电安装费、不锈钢货架4个、全新麻将机一台、四个麻将椅子及香烟柜子）。3.原告接手门面后不得随意改变房屋的主体结构及承重墙，可以按照自己的风格进行装修、设计，不得随意乱拉私接电线。4.租房合同每年和单位签订一次，不得私自转让给他人，如有转让必须事先向单位分管领导汇报，征得单位同意后，方可进行转让。必须按时交纳房租，如不按时交纳，单位有权收回房屋。合同签订后，被告将房屋交付给原告使用，原告向被告支付了转让费26000元。2020年12月22日，钟祥市国土资源局郢中分局向其门面租户下发一份《通知》，载明“按照市政府对城区老旧小区改造有关要求，我单位门面不再对外进行出租，现给予租户20天时间自行寻找去处，到2021年1月15日单位将切断水电”。2021年1月22日，钟祥市国土资源局郢中分局出具一份证明，载明“兹有刘芳芳（身份证号）在钟祥市国土资源局郢中分局租赁门面一间及其后面附属平方12平方米，从2020年1月1日起至2020年12月31日止，一年内没有向我单位签订租赁合同，没有缴纳门面租金。门面后面附属12平方米房屋，由我单位所建，属于这次钟祥市政府老旧小区改造范围之内。”案涉门面租金交至2019年12月31日，每年租金为8000元，庭审中原告称钟祥市国土资源局郢中分局说因拆除房屋所以不收取2020年的房租。以上事实，有原告身份证复印件、被告户籍证明、《门面转让协议》、付款凭证、钟祥市国土资源局郢中分局出具的通知及证明、钟祥市老旧小区改造工作领导小区办公室《钟祥市老旧小区改造工作指导意见》以及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《门面转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。合同约定被告保证门面三年之内单位不收回，但因市政府老旧小区改造的规划，出租人钟祥市国土资源局郢中分局于2020年12月22日通知租户将于2021年1月15日收回门面，即原告无法按照约定使用门面三年。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，2021年1月15日案涉门面收回后，被告“保证门面三年之内不收回”的承诺客观上已无继续履行的可能性，故对原告要求解除《门面转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的转让费，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，根据合同约定，转让费26000元且该转让费包括被告的房屋装修费、门窗水电安装费、不锈钢货架4个、全新麻将机一台、四个麻将椅子及香烟柜子，因双方未能就上述设施设备的费用达成一致意见，本院酌情确定上述设施设备费用为2000元。其次，2018年6月29日双方签订协议时，被告已交纳门面租金至2018年12月31日，即被告为原告交纳了6个月的租金4000元，合同约定的转让费应包括该费用。再次，被告保证门面三年之日不收回，至2021年1月15日门面收回之日，被告已实际使用门面2年7个月15天。最后，收回门面是因市政府对老旧小区改造的规划，原、被告对此均无过错，且原告认可因拆除门面所以钟祥市国土资源局郢中分局未收取其2020年的租金，即出租方对其损失进行了一定程度的弥补。综上，综合考虑本案转让费26000元的构成、合同的履行程度、双方当事人的过错程度及本案的实际状况，本院酌情确定被告返还原告转让费2500元。原告主张案涉门面后面的两间房屋已于2020年10月29日被拆除，但其未提交充分证据证明房屋拆除的时间，本院对其主张不予支持。被告辩称因原告未缴纳租金、其损失系自己造成应由其自己承担，因本案中案涉门面被收回的原因是市政府老旧小区改造的规划，并非原告未缴纳租金的行为，故原告的损失并非其自己的行为造成，对被告的该项抗辩理由本院不予支持。关于原告主张的装修费，其提交的《门面装修协议》及收条由案外人胡传林出具，因无法核实相关费用的真实性及与本案的关联性，本院对该证据不予采信。原告主张的装修费证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告刘芳芳与被告龚咏梅于2018年6月29日签订的《门面转让协议》；二、被告龚咏梅于本判决生效之日起十五日内返还原告刘芳芳转让费2500元；三、驳回原告刘芳芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费673元，减半收取计336.50元，由原告刘芳芳负担312.50元，被告龚咏梅负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  赵芸二〇二一年三月二十九日法官助理刘夏云书记员李惠