北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3739号上诉人（原审被告）：张潮，男，1975年3月25日出生，汉族，户籍地河南省项城市。委托诉讼代理人：秦辉，北京爱申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州竞思教育科技有限公司北京分公司，营业场所北京市海淀区知春路甲48号4号楼1层108。负责人：张龙，总经理。委托诉讼代理人：范业飞，男，杭州竞思教育科技有限公司北京分公司法务。上诉人张潮因与被上诉人杭州竞思教育科技有限公司北京分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张潮上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回杭州竞思教育科技有限公司北京分公司（下称竞思公司）的诉讼请求，诉讼费用由竞思公司承担。事实与理由：1.根据《房屋租赁合同》第六条规定的内容，保证金的性质是履约保证金，竞思公司违反任何合同条款的约定时，其无权要求我返还保证金。2.竞思公司存在抬高地面、拆走灯及空调、未交房产税、营业税及个人所得税等违约行为，违反了《房屋租赁合同》第五条交纳物业费、第七条完好交还房屋的义务。3.我可以选择适用《房屋租赁合同》第六条和第十一条关于违约的约定，而非必须采取另诉的方式解决。4.一审法院程序违法。竞思公司辩称，同意一审判决，不同意张潮的上诉请求。竞思公司向一审法院起诉请求判令：1.张潮退还我公司所交使用保证金47338元；2.张潮向我公司支付保证金延期支付的滞纳金（自2019年8月27日至该案件审理结束之日止，按年化24%计算）；3.张潮承担本案诉讼费。一审法院认定事实：双方对房屋租赁合同签订情况、租金支付情况以及签订《房屋交接单》的情况均无异议，法院对上述事实予以确认，相关证据材料在卷佐证。合同到期后房屋的交接问题系双方争议焦点。双方当事人围绕争议焦点提交如下证据：双方签订的《房屋交接单》约定，交接时间为2019年8月27日。主要内容为：乙方（竞思公司，下同）交给甲方（张潮，下同）东城区广渠门内大街88号3号楼107房的情况如下：乙方交给甲方房屋钥匙1把，于2019年8月27日交付。从2018年8月18日至今，水电费欠款通过银行汇款方式于2019年8月27日均已全部结清，但以物业收到为准。走廊台阶侧面墙已破损、部分墙面发霉，乙方装修把东侧部分抬高了30厘米，抬高时未告知甲方。屋内空调、灯已全部拆走，空调约9部，灯约45个，掉落暖气片一组，暖气保护窗损坏，线路不知是否完好。家具于2019年8月27日中午搬完，室内卫生未清理。双方均向法院提交了该交接单，用以证明各自主张的事实，法院对该证据真实性予以确认。竞思公司主张该交接单系被胁迫下签订的，但未提交相应证据，法院对该主张不予采信。张潮提交一份落款日期为2015年8月29日并加盖竞思公司公章的书面材料，主要内容为：今收到钥匙一把，房屋状况良好，本公司承诺该房屋的每次装修或格局的改变，均需经房主和物业公司的书面认可同意。屋主留有新空调两台，损坏或丢失每台赔5800元。一切税费（包括但不限于房产税、营业税、个人所得税、开发票等）和因迟开发票给屋主造成的各种损失均由本公司承担。如我方不开发票或拖欠税费的视为违约，按合同11.3条约定办理。经询，竞思公司认可该材料上加盖公章的真实性，但不认可该书面材料的真实性，认为该材料所述内容与事实不符，竞思公司询问了租赁案涉房屋的所有相关人员，对这份材料的签署均不知情；竞思公司在合同到期后搬走的9台空调均为竞思公司在承租房屋时自行从苏宁电器购买的，竞思公司进驻案涉房屋时屋中并无空调。为证明其搬走的9台空调均系竞思公司所有，竞思公司提交了从苏宁电器购买9台空调的订单，内容显示购买空调总数量为9台。张潮不认可该证据的证明目的，认为仅凭购买记录不能证明所有空调均安装在了争议房屋内。为证明竞思公司存在将东侧房屋地面抬高三十公分的违约行为并给张潮造成损失，张潮提交了其与该房屋随后的承租人刘洪涛签订的房屋租赁合同及证明，证明张潮要求刘洪涛代为将该地面恢复原状并为此免除其20天的租金。竞思公司认为该证据与本案不具有关联性。经询，双方均未就该地面抬高区域面积进行举证，张潮亦表示已不具备就该损失进行评估鉴定的条件。截至法庭辩论终结前，关于张潮主张竞思公司存在未交税费及拖欠物业费等问题，张潮并未就实际损失的具体金额进行举证。另查，双方签订的《房屋租赁合同》中关于使用保证金的条款为第六条。主要内容为：乙方在入住房屋前需向甲方支付相当于1个月租金的使用保证金，总计47338元，签订合同当日交清，作为乙方忠实履行本合同各项条款的规定或条件的保证金，如乙方违反本合同任何条款规定或条件（其中包括或不限于交付租金的规定）给甲方造成实际损失的，由乙方负责赔偿。在合同期内，乙方不得将保证金冲抵租金和本合同规定的各项费用，不得将保证金转让第三者或者用于债务担保。在乙方完全履行合同各项条款、规定和条件的前提下，或者按双方事先约定的条件下需提前终止本合同的，甲方应在乙方交还所使用房屋并交清所欠费用后退保证金（不计利息）。《房屋租赁合同》第十一条中，对违约责任作出了明确约定。一审法院认为，双方当事人签订的《房屋租赁合同》内容未违反法律规定，合同应属有效，对双方当事人均具有约束力。租赁期限届满后，竞思公司已向张潮交还房屋，并结清了水电费用，张潮继续占有竞思公司所缴纳的房屋使用保证金缺乏事实与法律依据，故应予以退还。由于双方《房屋租赁合同》中对于违约责任已有明确条款约定，张潮提出的因竞思公司存在违约故不退使用保证金的抗辩意见依据不足，法院不予采信。关于张潮主张的相应损失问题，鉴于张潮的上述主张并未作为独立反诉请求提出，损失金额亦需要通过诉讼请求予以明确，相应的事实有待进一步查明，故本案中不予处理。张潮若有充分证据证实竞思公司行为给张潮造成了实际损失，可依法另行解决。考虑到张潮不退还使用保证金事出有因，故法院对竞思公司要求张潮支付延期退款滞纳金的诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2020年12月判决：一、张潮于判决生效之日起十日内向杭州竞思教育科技有限公司北京分公司退还使用保证金47338元；二、驳回杭州竞思教育科技有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张潮向本院提交交通银行网上转账电子回执复印件以及物业公司证明，欲证明其代竞思公司交纳了2017年物业费，竞思公司存在违约行为。竞思公司对此不予认可，其公司认为张潮从未单独向其公司收取过物业费，且合同中并未约定物业费的计收方式。二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，据已查明的事实，案涉租赁期限届满，竞思公司向张潮交还了房屋，并结清了水电费用；交接房屋后，张潮以竞思公司存在违约行为为由不予退还保证金，但案涉《房屋租赁合同》的违约责任条款以及使用保证金条款均无明确约定不予退还保证金的条件；张潮据以提出上诉的案涉合同第六条之约定，系涉及竞思公司违反合同任何条款规定或条件给甲方造成实际损失的，由竞思公司负责赔偿之内容，张潮据此上诉主张不予退还保证金，缺乏合同及法律依据。张潮所持竞思公司存在违约行为之上诉意见，系其向竞思公司主张赔偿损失或自保证金中予以扣除的理由，而非其不予退还保证金的充分事由。在此情况下，张潮既未在一审中就其实际损失提出反诉请求，亦未就损失的具体数额进行明确，且其坚持不予退还全部保证金，故而一审法院在本案中对此不予处理，并无不妥。张潮可就其实际损失另行主张。综上所述，张潮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费983元，由张潮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 胡珊珊审 判 员 时 霈审 判 员 王 磊二〇二一年三月三十日法官助理 周 轩书 记 员 唐 琪