云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终10599号上诉人（原审被告、反诉原告）：柯丽，女，1978年11月7日出生，汉族，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：王洪，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高卫林，男，1986年8月11日出生，汉族，住云南省玉溪市易门县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨丽迎，女，1990年2月4日出生，汉族，住云南省玉溪市易门县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：崔志强、侯建明，云南云誉律师事务所律师，特别授权代理。原审被告（反诉原告）：连佳，男，1962年8月16日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王洪，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：昆明新亚房地产经纪有限公司，住所地中国（云南）自由贸易实验区昆明片区官渡区世纪城S段1-07号。法定代表人：李中东，董事长。委托诉讼代理人：郑俊，女，1995年6月16日出生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区，系该公司法务，特别授权代理。委托诉讼代理人：于娅娇，女，1997年11月19日出生，汉族，住云南省大理白族自治州弥渡县，特别授权代理。上诉人柯丽因与被上诉人高卫林、杨丽迎、原审被告连佳、昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称“新亚房产”）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人柯丽及其委托诉讼代理人王洪，被上诉人杨丽迎及其与高卫林的共同委托诉讼代理人崔志强，原审被告连佳及其委托诉讼代理人王洪，原审被告新亚地产委托诉讼代理人郑俊、于娅娇到庭参加诉讼。经依法报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。上诉人柯丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人针对上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.就上诉人与被上诉人之间的权利义务关系，《房产买卖居间合同》已被《不动产转让协议》所替代，一审认定系补充并按《房产买卖居间合同》将被上诉人支付的定金认为是被上诉人代垫的赎证款，进而以赎证款被上诉人用于归还其他债务而未用于赎证为由认定上诉人存在故意违约，严重错误。2.一审认定上诉人无行使法定解除权的事由，故无法解除合同错误。3.被上诉人未按合同约定履行付款义务，已构成严重违约，一审事实认定不清，对于上诉人违约的事实认定错误。4.杨丽迎不具有原告的诉讼主体资格，其并非合同相对人；连佳作为柯丽的代理人，亦非本案适格的被告。被上诉人高卫林、杨丽迎辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告连佳述称，请求支持上诉人的上诉请求。原审被告新亚地产述称，本案解决的是房屋买卖法律关系，新亚地产作为居间方已经尽到居间义务，请求二审法院依法裁判。高卫林、杨丽迎向一审法院起诉请求：1.判令被告配合原告继续履行2019年10月9日所签订的房屋买卖居间合同及2019年10月11日原、被告所签订的不动产转让公证协议，涉案房屋价值228万元；被告协助原告办理坐落于昆明市过户；2.判令被告承担因违反约定拒绝配合过户的违约行为所应承担的逾期补偿及违约赔偿45.6万元、律师费3万元、居间费4万元、保函费5623元，以上共计2811623元；3.判令被告承担本案诉讼费（包括保全诉讼费）。柯丽、连佳向一审法院反诉请求：1.判令解除原被告2019年10月10日所签《不动产转让协议》；2.判令被告向原告支付的40万元定金原告无需返还；3.判令被告向原告支付公证费600元、律师费15000元，合计15600元；4.全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年10月9日，原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎与被告（反诉原告）柯丽及被告新亚房产签订《房产买卖居间合同》，约定被告（反诉原告）柯丽将位于昆明市盘龙区房屋出售给原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎，建筑面积为141.46㎡，总价款为228万元。该房屋设有抵押，约定于2019年11月11日前办理抵押解除手续，原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎垫资80万元，帮助被告（反诉原告）柯丽解除抵押，并办理相关公证手续。共有情况为被告（反诉原告）柯丽单独所有。同时约定在2019年12月20日前，原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎将首付款158万元交给被告（反诉原告）柯丽；剩余70万元由原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎向银行贷款支付给被告（反诉原告）柯丽。双方约定于2019年12月20日16:00前办理房屋产权证过户手续。鉴于居间方为房屋买卖双方提供的居间服务，原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎与被告（反诉原告）柯丽及被告新亚房产签订本合同时，原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎同意向被告新亚房产支付中介服务费4万元，非被告新亚房产原因，合同无效、原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎与被告（反诉原告）柯丽双方违约、或者解除合同时，被告新亚房产已经收取的中介费不予退还，守约方应向违约方追偿；尚未收取的，被告新亚房产有权要求违约方支付中介费。该涉案房屋有附着户籍，被告（反诉原告）柯丽承诺于2020年3月1日前迁出。被告（反诉原告）柯丽未按时迁出的，每逾期一日，由被告（反诉原告）柯丽向原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎支付每日200元作为补偿。被告（反诉原告）柯丽应于过户当日交付交房保证金5000元由被告（中介方）代为保管，待交房手续办理完毕将相关费用结清后退还给被告（反诉原告）柯丽。违约责任：（一）除不可抗力外，双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方该房价的20%作为违约金；（二）原告（反诉被告）不能按期向被告（反诉原告）付清房款、被告（反诉原告）不按期向原告（反诉被告）交付房屋、则双方任何一方未按期办理过户手续等情况，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日500元作为补偿；超过15日则视为重大违约，按本合同第十条第一款约定处理；（三）任何一方未按约定出售或购买房屋的，由毁约方支付合同的中介费，被告（居间方）收取的中介费不予退还，守约方可向违约方追偿。同时补充条款约定：1.任一方未按约定出售或买入房屋的，由毁约方支付合同约定的中介服务费、双方协议解除合同的，共同承担约定的中介费；2.若因原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎购房资格、所产生的纠纷由原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎自行担责；3.因政策变动所产生的相关费用由原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎承担；4.双方确保已认真阅读此合同的各个条款；5.房屋以实地看房为准，原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎确定看过该物业，并且知晓该物业所有情况；6.交房时间：款清交房；7.双方协商一致，被告（反诉原告）柯丽有银行尾款未结清，原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎提前支付20万元定金给被告（反诉原告）用于支付偿还尾款赎证，支付当天做定金公证，剩余80万元支付时间以预约好银行还款时间为准；8.办理完定金公证，原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎支付中介服务费给被告（中介方）。2019年10月10日原告（反诉被告）高卫林与被告（反诉原告）柯丽签订《不动产转让协议》，约定：订立本协议之日，原告（反诉被告）高卫林支付20万元，原告（反诉被告）高卫林于2019年11月15日前支付80万元，上述两项款项占房屋总价20%部分作为购房定金，适用定金罚则。尾款58万元办理过户后，原告（反诉被告）高卫林以现金方式支付，尾款70万元办理过户后，原告（反诉被告）高卫林以银行按揭贷款支付。若交易的房屋涉及银行贷款，原告（反诉被告）高卫林支付的款项由被告（反诉原告）柯丽偿还房屋涉及的银行贷款，为确保资金安全，原告（反诉被告）高卫林有权以银行规定的时间、地点、方式履行付款义务，双方可以就房款支付方式、履行期限另行约定或订立补充协议进行约定。本协议订立后，被告（反诉原告）柯丽应积极办理上述房屋的权属证书，如有贷款的，一并办理还款、注销抵押登记、领取权属证书等事宜，确保上述房屋产权清晰、完整。由于被告（反诉原告）柯丽自身原因导致未能按照本协议约定时间办理转移登记的，视为被告（反诉原告）柯丽违约，按照协议约定承担违约责任。履行义务人未按期履行相应合同义务的，承担逾期的违约责任，违约金按日计算，每日按房屋总价万分之五计算，直至履行完毕。履行义务人超过期限30日仍未履行的，守约方有权选择以房屋总价乘以每日万分之五的标准赔偿损失并继续履行或解除协议并要求违约方承担房屋总价20%的违约金。2019年10月11日，昆明市国信公证处作出（2019）云昆明国信证字第77662号公证书，就该《不动产转让协议》进行公证。经审查，2019年10月10日原告（反诉被告）高卫林向被告新亚房产支付中介费4万元；同日，原告（反诉被告）高卫林向被告（反诉原告）柯丽支付购房定金20万元，（反诉原告）柯丽向原告（反诉被告）高卫林出具收条载明：今年收到高卫林购凤凰城2单元1001室购房定金20万元。另查，原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎与被告（反诉原告）柯丽、连佳约定于2019年12月3日去银行办理赎证业务，2019年12月3日10时54分14秒原告（反诉被告）高卫林向被告（反诉原告）柯丽（账户62×××07）转账20万元用于被告（反诉原告）柯丽偿还贷款尾款，2019年12月3日10时55分48秒由短期快ｅ（消费）划账扣款78033.07元，于2019年12月3日10时56分42秒由短期快ｅ（消费）划账扣款88224.45元，共计166257.52元，贷款尾款并未结清。再查，2019年12月30日，被告（反诉原告）柯丽微信告知被告（居间方）不出售此房屋。2019年10月10日，被告（反诉原告）柯丽出具了一份委托书委托其丈夫连佳代为办理房屋出售等相关事宜，并于同日进行公证。一审法院认为：双方的争议焦点系：1.房产买卖居间合同及不动产转让协议两者之间的关系是什么？2.原被告之间房屋买卖整个履行过程中违约主体是谁？承担的违约责任是什么？以及是否可以产生相应的形成权？3.本案中因房屋买卖产生的纠纷，被告新亚房产是否承担责任？针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。判断就同一法律关系签订的多份合同的关系，应专注于其实质内容，探求当事人的真意，而非合同所使用的名称、签订的时间，同时应考虑是否构成合同变更。本案中，《房产买卖居间合同》补充条款中约定办理定金公证，《不动产转让协议》的内容包含着定金且进行了公证，且《不动产转让协议》签订的时间晚于《房产买卖居间合同》一天，其内容大部分与《房产买卖居间合同》相同，只有少部分予以补充说明。故在理解本案中的《房产买卖居间合同》与《不动产转让协议》关系时，应当是相互补充关系或为履行《房产买卖居间合同》内容而签订《不动产转让协议》。对于被告（反诉原告）柯丽、连佳辩称的观点，不予采信。针对第二个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，在双方约定2019年12月3日去银行办理赎证业务时，原告（反诉被告）高卫林向被告（反诉原告）柯丽提供的还款账号还款赎证时，其支付的20万元被短期快e（消费）划账扣款166257.52元，并未实际用于房屋贷款偿还，被告（反诉原告）柯丽其本身存在消费贷款的事实未提前告知原告，且提供的赎证账号不能正常用于房贷赎证，其行为已然构成违约，应当承担违约责任，原告（反诉被告）作为守约方有权主张继续履行合同，同时原告愿意偿还涉案房屋的抵押贷款涤除抵押权，故予以支持协助办理变更登记。同时，因涉案房屋存有房屋贷款，且双方变更银行办理赎证时间，故对于需要赎证的房屋买卖时，应当先赎证，再进行过户交易，结合《不动产转让协议》第4.2之规定，故原告（反诉被告）支付的首付款应当先偿还银行贷款，对于被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）根本违约的观点不予采信，故被告（反诉原告）主张定金不予退还、公证费、律师费的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋买卖居间合同》中约定20%的违约金，原告（反诉被告）在本案中主张的违约金为合同中约定的违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。司法酌减，应当根据造成的损失、合同履行情况、当事人过错程度予以考虑，还需兼顾公平原则、诚实信用原则进行综合衡量。一审法院分析如下：其一，关于实际损失，本案中，原告（反诉被告）提交证据中可以看出实际损失为40万元购房款的资金占用费，其可预见损失为购买入住房屋后的利益；其二，关于过错程度，本案中，被告（反诉原告）的行为足以证明可归责性在于被告（反诉原告）；其三，被告提供还款赎证的行为表现出极大的不诚信。综合上述三方面，结合案件实际情况、合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以支持10万元违约金。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告（反诉原告）作为违约方不具备提出解除合同的主体资格，且原告（反诉被告）的行为未成就合同约定的解除条件，故对于被告（反诉原告）提出解除合同的请求不予支持。针对第三个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。本案中，被告新亚房产按照合同约定向委托人履行了居间义务，且在整个房屋买卖合同履行中积极配合买卖双方履行合同，其并无隐瞒重要事实及提供虚假情况，同时其不属于房屋买卖合同关系的相对方，故不承担相应责任。此外，对于原告（反诉被告）主张的律师费、保函费等其他费用，律师费、保函费合同中有约定，且原告（反诉被告）提交律师费、担保保函发票，予以支持。本案处理的是房屋买卖合同关系，原告主张的中介费隶属其他法律关系，不属于本案处理范畴，本案不予处理，原告（反诉被告）可另案处理。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十七条、第七十八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决：一、原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎与被告（反诉原告）柯丽签订的《房产买卖居间合同》《不动产转让协议》继续履行，原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）柯丽办理坐落于昆明市盘龙区房屋的赎证事宜；二、被告（反诉原告）柯丽、连佳于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎办理坐落于昆明市盘龙区房屋过户手续；三、被告（反诉原告）柯丽于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎支付100000元违约金；四、被告（反诉原告）柯丽于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎支付律师费30000元、担保保函费5623元；五、驳回原告（反诉被告）高卫林、杨丽迎的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）柯丽、连佳的诉讼请求。二审中，上诉人、连佳向本院提交：1.柯丽手机银行截屏，欲证明在高卫林违约的情况下，柯丽为交易再次于2019年12月3日、12月13日两次预约还款，但高卫林仍未按约定付款；2.柯丽于2019年10月11日所打个人征信，欲证明柯丽提交个人征信虽不属于合同约定义务，但其还是根据中介何宏靖的要求于当天打印并提交，一审以柯丽未打印征信为由认定柯丽违约严重错误。经质证，被上诉人对证据1的三性认可，证明目的不认可；对证据2的三性不认可。新亚地产对证据1、证据2的三性认可，证明目的不认可。本院认为，证据1、证据2不能达到上诉人、连佳的证明目的，本院仅对其真实性予以确认。对于一审查明的案件事实，上诉人、连佳对1.“高卫林向柯丽（账户62×××07）转账20万元用于柯丽偿还贷款尾款”提出异议，主张20万元支付的是涉案房屋定金；2.“贷款尾款并未结清”提出异议，主张不应做此认定。针对上诉人、连佳所提事实异议1，被上诉人、新亚地产均不认可，主张20万元是当时三方约定到房管局支付的用于还贷赎证的款项，并非是定金；针对事实异议2，被上诉人、新亚地产均不认可。此外，各方当事人对一审查明的其余案件事实均无异议，本院予以确认。针对上诉人、连佳所提事实异议1，上诉人、连佳虽主张高卫林支付的20万元是房屋定金，但对此未进行有效举证，被上诉人、新亚地产又不认可，故不予采信；针对事实异议2，一审所作认定符合客观事实，并无不当，故不予采信。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：违约主体如何认定及违约责任如何承担？本院认为，对于《房产买卖居间合同》与《不动产转让协议》的关系，一审对此所作认定及处理并无不当，本院予以确认，在此不再赘述。针对违约主体如何认定及违约责任如何承担的问题，2019年12月3日高卫林、杨丽迎与柯丽、连佳约定去银行办理赎证业务，高卫林向柯丽提供的银行还款账户转账20万元后，该款项中的166257.52元被短期快e（消费）划账扣款，并未实际用于案涉房屋的贷款偿还。柯丽存在其他消费贷款未清偿的情况未事先告知高卫林、杨丽迎，且其提供的赎证账户不能正常用于房贷赎证，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。高卫林、杨丽迎作为守约方，要求继续履行案涉合同、协议，并愿意偿还房屋抵押贷款涤除抵押权，一审据此判决案涉合同、协议继续履行，高卫林、杨丽迎协助柯丽办理房屋赎证事宜，同时柯丽、连佳协助高卫林、杨丽迎办理房屋过户手续，于法有据，本院予以维持。对于违约金的金额，虽然双方在合同中明确约定违约方须赔偿守约方房屋总价20%的违约金，而柯丽的违约行为亦的确给高卫林、杨丽迎造成了相应的损失，但鉴于约定的违约金计算标准过高，柯丽已经明确提出申请调整该违约金，一审结合案件实际情况、合同履行情况，依据公平原则和诚实信用原则，酌情对于柯丽应承担的违约金仅支持10万元，于法有据，并无不当。对于律师费、担保保函费，合同对此有明确约定，且高卫林、杨丽迎提交了相应发票加以证明，故一审予以支持，有事实和法律依据，本院予以维持。柯丽作为违约方，要求解除案涉协议，不予返还高卫林、杨丽迎向其支付的40万元定金以及高卫林、杨丽迎向其支付公证费、律师费的诉讼请求，于法无据，不予支持。针对杨丽迎是否是本案适格原告的问题，经审查，杨丽迎作为高卫林配偶，2019年10月9日高卫林、杨丽迎与柯丽、新亚地产共同签订了《房产买卖居间合同》，虽然2019年10月10日的《不动产转让协议》仅是高卫林、柯丽签订，但杨丽迎是与本案有直接利害关系的公民，故杨丽迎是本案适格原告。针对连佳是否是本案被告的问题，虽然《房产买卖居间合同》《不动产转让协议》的签订主体均没有连佳，但是连佳作为柯丽配偶，受柯丽委托代为办理房屋出售等相关事宜，且高卫林、杨丽迎起诉请求出卖方协助其办理房屋过户手续，故高卫林、杨丽迎将连佳一并列为本案被告，于法有据，并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29293元，由上诉人柯丽负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二一年三月二十三日法官助理陈志远书记员武雨