黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑11民终39号上诉人（一审被告）：黑河市中房房地产开发有限公司，住所地黑河市爱辉区雪松街**。法定代表人：吕志刚，该公司经理。委托诉讼代理人：刘永娟，黑龙江剑桥律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：君康人寿保险股份有限公司黑河中心支公司，住，住所地黑河市合作区中央东大街**/div>负责人：吕杨，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹勇，黑龙江曹勇律师事务所律师。上诉人黑河市中房房地产开发有限公司（以下简称中房公司）因与被上诉人君康人寿保险股份有限公司黑河中心支公司（以下简称君康保险公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑河市爱辉区人民法院（2020）黑1102民初735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。上诉人中房公司的委托诉讼代理人刘永娟，被上诉人君康保险公司的委托诉讼代理人曹勇到庭参加询问。本案现已审理终结。中房公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回君康保险公司全部诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由君康保险公司承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。中房公司未收到君康保险公司的解除合同《通知函》，君康保险公司亦未出示曹华签收的证据。2.本案遗漏诉讼主体徐正华。徐正华借用中房公司名义开发建设，君康保险公司对此明知，中房公司是在君康保险公司与徐正华同意之后盖章签字，盖章签字时并不知晓合同的内容。3.一审法院适用法律错误，一审法院应当审查以通知方式解除合同的理由是否符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十四条的规定，中房公司不存在违约行为，不能依据违约来解除合同，君康保险公司解除合同《通知函》的解除理由是约定解除不是法定解除。实际上，该解除理由不符合《房屋租赁合同》的约定，“涉案房屋出租时没有被查封，房屋出租后被查封”，不属于《房屋租赁合同》第四条、第九条的情形。所以，解除合同《通知函》不发生解除合同的效力，应当无效。不能根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，来确定解除合同通知到达即产生法律效力。租赁合同不履行的原因，是君康保险公司违约所致，公安机关未禁止君康保险公司使用涉案房屋，君康保险公司起诉缺乏事实与法律依据。君康保险公司辩称，1.关于解除合同的《通知函》君康保险公司在一审时已经向法院提交了公证送达的相关证据以及中国邮政EMS物流信息的截图，可以证实解除合同《通知函》已经邮寄给中房公司，并由中房公司股东曹华签收。2.关于徐正华是否应为本案当事人的问题，根据合同相对性，中房公司与君康保险公司为相对主体，中房公司在诉状中称签字盖章时不知晓合同内容的辩解理由不能让人信服。3.关于合同解除的依据，在双方签订的合同中第四条第二款明确要求中房公司保障租赁的房屋不存在抵押、查封等影响君康保险公司正常租赁使用的情形，该合同第九条第四项对于双方解除合同承担违约责任进行了约定，其中第四款第二项明确出租房屋如果存在合同第四条第二款情形的君康保险公司有权单方解除合同。君康保险公司认为租赁的房屋被查封的约定不能仅限于合同签订之前，包括在合同履行的过程中如果发生了租赁房屋被查封的情况，也应当视为中房公司具有违约行为，因此君康保险公司提出解除合同的要求符合合同条款约定，也符合合同关于法定解除的规定。中房公司在一审法院提出查封并不影响使用，但双方当事人签订合同的期限是五年，而黑龙江省沾河林业地区公安局将租赁的房屋查封，该房产属于涉案房产，有被进行拍卖的风险，且租赁房屋需君康保险公司投入大量资金进行装修，在不能保证租赁房屋正常使用的情况下，君康保险公司要求解除合同，符合约定和法律规定。中房公司提出不能适用合同解除的法律规定没有事实依据，君康保险公司签订合同后按时支付房款，并要求上海的设计公司进行设计，支付了17万元的设计费，足以显现对租赁合同的诚意，房屋在欲装修时被法院查封，君康保险公司为了保障己方权利免受侵害发出解除合同通知。由于中房公司的违约行为给君康保险公司造成了经济损失，包括因租赁易达宾馆到期多支付10万余元的租金，并另行寻找租赁的房屋，若无中房公司违约行为，不会导致君康保险公司向易达宾馆多支付10万余元租金，希望二审法院在查明事实的基础上，维持一审判决。君康保险公司向一审法院起诉请求：1.依法确认君康保险公司与中房公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月17日解除；2.依法判令中房公司返还君康保险公司已支付的租金622,000元；3.依法判令中房公司向君康保险公司支付违约金622,000元（按照《房屋租赁合同》约定，租金总额3,110,000元×20%=622,000元）；上述金额合计1,244,000元；4.诉讼费等费用由中房公司负担。一审法院认定事实：2019年6月12日，中房公司为甲方与乙方的君康保险公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于黑河市爱辉区林业局11号地块A区3号楼103、104、105号门市的房屋出租给乙方作为办公职场使用，房屋建筑面积853.13平方米，租赁期间为5年，自2019年6月15日起至2024年9月14日止，其中自2019年6月15日起至2019年9月14日止为装修免租期。租金总额3,110,000元（含税），租金标准为每平方米每日租金2元，年租金为622,000元，租金每12个月支付一次。合同第四条甲方义务的第2款约定：甲方保证所出租的房屋没有产权及债权债务纠纷，不存在抵押、查封、权属争议、共有争议等影响乙方正常承租使用的情形。甲方保证已取得国家要求的相关合法租赁许可手续，并向乙方提供相关证件复印件，供乙方备存。合同第九条违约责任第4项约定：发生下列情形之一时，乙方可单方面提前解除合同，甲方应按本合同租金总额的20%向乙方支付违约金，如违约金低于造成损失，则按损失的实际数额赔偿，包括但不限于装修损失、搬迁费用、营业损失、房屋租赁差价损失、律师费等：（1）因房屋发生毁损或其他情形致使乙方不能实现正常使用房屋的合同目的；（2）甲方房屋存在或出现本合同第四条第2款规定情形的。甲方中房公司法定代表人吕志刚及时任乙方君康保险公司负责人秦磊签字盖章予以确认。同日，中房公司向君康保险公司提供了黑河市商品房预售许可证、营业执照等材料供君康保险公司备存。2019年6月19日，君康保险公司通过中国农业银行网上银行转账的方式向中房公司账号16×××63中支付了第一期租金622,000元。2019年7月16日，中房公司向君康保险公司出具增值税专用发票。2019年7月17日，黑龙江省沾河林业地区公安局在黑河市爱辉区林业局集资楼107户门市玻璃门上张贴查封公告，公告载明：对黑河市爱辉区林业局第10号地块2号楼、4号楼，第11号地块3号楼、4号楼已建造未售出的商服16套、车库27户、住宅**，合计88户房产予以查封。查封期限自2019年7月17日起至2021年7月17日止。上述被查封房产，在查封期限内不得出卖、转移、抵押、隐匿、毁损、赠送。2019年11月21日君康保险公司向中房公司邮寄通知函，通知中房公司按照《房屋租赁合同》第四条第2款及第九条第4项之约定，《房屋租赁合同》于公安机关查封租赁房屋之日（即2019年7月17日）起解除，要求中房公司自收到《通知函》之日起5日内返还已付租金622,000元，并按照合同约定支付622,000元的违约金，并赔偿相应损失。通知书载明：中房公司应于收到本函后3个工作日内给予回函并按本函载明的时间向君康保险公司返还租金并支付违约金、赔偿金及利息。如中房公司未在3个工作日内回复，视为同意上述内容。2019年11月28日。黑龙江省黑河市黑河公证处为君康保险公司邮寄送达《通知函》的过程出具公证书。另查明，邮寄的通知函已于2019年11月22日由中房公司股东曹华签收。一审判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，中房公司与君康保险公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在《房屋租赁合同》中约定中房公司保证所出租的房屋没有产权及债权债务纠纷，不存在抵押、查封、权属争议、共有争议等影响乙方正常承租使用的情形，否则君康保险公司有权单方面提前解除合同。案涉房屋于2019年7月17日被黑龙江省沾河林业地区公安局查封，君康保险公司认为如果继续租赁该房屋，查封公告会影响其公司形象，故于2019年11月21日向中房公司邮寄解除合同的《通知函》。中房公司签收《通知函》后，未在规定期限内向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故根据《通知函》的通知事项，《房屋租赁合同》于2019年7月17日解除，中房公司应当返还君康保险公司房屋租金622,000元。关于违约责任，虽然案涉房屋被黑龙江省沾河林业地区公安局查封，但查封公告仅要求对查封的房产在查封期限内不得出卖、转移、抵押、隐匿、毁损、赠送，并不影响君康保险公司正常承租使用，因此中房公司不构成违约，不应承担违约责任，故对君康保险公司主张的违约金本院不予支持。因签收《通知函》之日起5日内，中房公司一直未向君康保险公司返还房屋租金，故中房公司应以租金622,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率标准支付自2019年11月27日起至租金实际返还之日止的利息。君康保险公司的诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条规定，判决：一、君康人寿保险股份有限公司黑河中心支公司与黑河市中房房地产开发有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月17日解除；二、黑河市中房房地产开发有限公司向君康人寿保险股份有限公司黑河中心支公司返还租金622,000元，并以租金622,000元为基数，自2019年11月27日起至2020年6月28日止按照全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率标准支付利息14,674.1元，以上合计636,674.1元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；并以租金622,000元为基数，自2020年6月29日起，按照全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率计算利息至租金全部返还之日止；三、驳回君康人寿保险股份有限公司黑河中心支公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取计7,998元，由君康人寿保险股份有限公司黑河中心支公司负担3,837.77元，由黑河市中房房地产开发有限公司负担4,160.23元，与上款一并给付。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中房公司提交如下证据：黑龙江省诺敏河人民法院（2020）黑7530刑初29号之三刑事裁定书一份，证明黑龙江省诺敏河人民法院经过公安侦查核定后认定是徐正华与君康保险公司签订的租赁合同。已认定租金是徐正华所有，存放于中房公司账号16×××63名下，黑龙江省诺敏河人民法院将该笔租金查封，查封认定的事实与一审法院认定为中房公司出租房屋的事实不符，进一步证明一审法院在该民刑交叉的案件中明知徐正华挂靠中房公司，中房公司书面申请追加徐正华和黑河市爱辉区林业局为被告未准许，程序违法，也不利于实体审理，导致两家法院认定的事实互相矛盾。裁定书下发前是黑龙江省沾河林业地区公安局将该笔租金冻结，黑龙江省诺敏河人民法院在公安机关侦查结束后黑龙江省诺敏河人民检察院提起公诉审理结束后才予以冻结，所有的认定和事实都在公安机关卷宗里。君康保险公司的委托诉讼代理人曹勇对证据真实性没有异议，但认为该份证据与本案无关联性。首先合同的双方主体是中房公司与君康保险公司，法律明确要求合同的双方才是履行义务的主体，君康保险公司在签订合同时是根据中房公司提供的相关产权证照确认的出租人，与徐正华没有任何关系。刑事案件与民事案件的司法认定并不必须完全一致，二者侧重点不同，该份证据与本案无关，也不能证明中房公司欲证实的案件事实。情况说明、身份证复印件各一份、2021年2月20日徐正华公司员工解庆省对君康保险公司承租林业小区的三户门市房书面说明一份，该出租房屋的联系人是高明和解庆省等人，君康保险公司负责人是赵楠，联系时已经告知该房屋是徐正华开发，挂靠在中房公司，君康保险公司的领导知道该事实以后，要求和中房公司签订合同。还有一个特殊的情况是赵楠与高明有约定，如果门市房出租，就向赵楠支付好处费10万元，另外加三个免费使用车库。君康保险公司的委托诉讼代理人曹勇认为该份证据的提交不符合法律规定，证人应当出庭接受双方质询，或者有法律准许的情形不能出庭的才可以出具证言，证言是否为证人真实的意思表达，以及是否为其本人亲笔书写，真实性令人怀疑，对该份证据君康保险公司不予认可，不具有证明效力。本院经认证认为，中房公司提交的证据1、2与本案待证事实无关联性，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋租赁合同系中房公司与君康保险公司双方签订，其合同内容、形式、违约条款等事项双方应共同遵守，维护合同的稳定性及有效性。中房公司主张系徐正华挂靠中房公司开发建设房屋，实际出租人系徐正华，故应追加其为本案被告的观点，因租赁合同中并未体现徐正华的身份关系，且是否存在挂靠与依法成立的合同效力无关，中房公司作为订立合同的一方当事人，应承担履约或受合同约束的法律责任。其抗辩观点无事实及法律依据，本院不予采信。案涉合同约定要保证出租房屋没有产权及其他债权债务纠纷，且不存在抵押、查封、权属争议、共有争议等影响正常承租使用的情形，否则可以提前解除合同，该合同条款明确规定，系对房屋合理租赁及使用的必要前提，且根据《中华人民共和国民法典》第七百二十四条规定：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或行政机关依法查封、扣押。”故案涉租赁合同无论是合同约定亦是法律规定，对出现存在租赁物被查封、扣押的事实出现，均确认予以解除。君康保险公司履行了解除合同通知义务，并及时公证相应证据，是行使合同约定的单方解除权，基于合同解除条件的出现，中房公司应按约定履行返还租金的义务，故一审法院判决合同解除并返还租金及相应利息，本院予以确认。综上所述，中房公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,166.74元，由黑河市中房房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  代柳怡审判员  张可秋审判员  张 岩二〇二一年三月十五日法官助理敬爽书记员王春宇