广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1322民初215号 原告：象州县馨容物业服务有限公司，住所地广西象州县象州镇温泉大道577号，统一社会信用代码91451322MA5N130E51。 法定代表人：周志容，该公司总经理。 被告：韦友华，男，1982年3月8日出生，壮族，住象州县。 委托诉讼代理人：黄凤斌，女，1965年12月11日出生，壮族，住广西象州县。 原告象州县馨容物业服务有限公司（以下简称“馨容物业公司”）与被告韦友华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告馨容物业公司的法定代表人周志容，被告委托诉讼代理人黄凤斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告馨容物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告物业费及违约金共计人民币6633.90元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告购买位于象州县，该房屋面积145.45㎡。根据有关法律法规及象州县金象郦郡小区业主委员会与原告签订的《象州县金象郦郡物业服务合同》的约定，被告应按该房屋建筑面积的0.8元／㎡／月交纳物业服务费，116.40元／月,公摊电费7元／月。经多次催缴，被告作为该房屋业主至今仍欠交2018.3- -2- 2021.1，共35个月的物业服务费4074元，公摊电费245元，违约金2240.60元（按每天应当交纳费用的日万分之五计算)，业主分摊维修电梯更换配件费74.30元，现要求被告给付原告物业费、公摊电费、二次加压电费、配件费及违约金共计人民币6633.90元。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告韦友华辩称，一、原、被告之间不存在物业服务合同关系，金象郦郡业主委员会与原告于2018年2月26日签订的《物业服务合同》，本小区覃善谋等12名业主认为其不合法，于2018年7月23日诉至法院，要求撤销金象郦郡业主委员会选聘象州县馨容物业服务有限公司为金象郦郡小区物业服务的决定，法院于2018年9月19日作出判决，支持了覃善谋等12名业主的诉请。同年9月25日，小区业主委员会贴出撤销馨容物业为小区物业服务的公告，故本案原、被告之间是不存在物业服务合同关系的。二、2018年10月15日，业委会征询小区业主关于对物业服务合同条款及内容修改的意见或建议，征询时间至2018年10月21日止，并定于同年10月26日晚上19:30在小区物业办公室开会商讨委托管理相关的合同条款，2018年10月31日拟好合同，2018年11月20日公布合同内容，现原告与业委会签的合同是在2018年10月9日，该行为是不合法的。三、2018年3月7日，业委会张贴《告全体业主书》中说，因业委会在小区物业服务终止和新聘物业工作中确实存在不足，由小区业委会承担由此产生的所有后果，故2018年3月1日至2021年1月31日止所产生的一切费用有业委会承担，而不是被告。2018年10月9日，原告与业委会签的合同第二十三条：为了保障全体业主权益及公共财产不受侵害和损失，乙方（馨容物业公司）应向甲方（金象郦郡小区业主委员会）交纳履行保障金10000元。直到2020年1月8日，乙方（馨容物业公司）还是没有交纳10000元保障金。因乙方（馨容物业公司）未履行保障金，2020年1月8日业委会主任陈志斌在业主群发信息不承认该合同有效。故，该合同是无效的。 -3- 根据当事人的陈述和庭审确认的证据，本院确认事实如下：2018年2月26日原告馨容物业公司与金象郦郡小区的业主委员会签订《物业管理服务合同》，2018年部分业主起诉认为金象郦郡小区的业主委员会决定选聘馨容物业公司为物业服务企业的决定违法，要求撤销。象州县人民法院经审理认定了被告金象郦郡业主委员会没有召开业主大会径行与第三人馨容物业公司于2018年3月份签订的物业服务合同程序严重违法，该合同是无效的。2018年9月19日，本院作出（2018）桂1322民初1073号判决：“撤销被告象州县金象郦郡业主委员会作出的选聘第三人象州县馨容物业服务有限公司为金象郦郡小区物业服务的决定”。2018年9月25日，金象郦郡业委会依据象州县人民法院的民事判决书在小区贴出公告，决定根据判决书的内容，自2018年10月9日撤销馨容物业公司的物业服务，同时在第三项告知业主尚欠馨容物业公司3-10月份（10月份按实际服务天数计收物业管理费）物业管理费及其它费用的，请于10月15日前结清，对逾期拒缴的业主，将按法律程序进行追缴。2018年9月27日，象州县金象郦郡业主（全小区350多户）召开业主大会，当晚签到表有271户（不含过后追认的），签字同意选聘馨容物业公司为本小区进行物业服务管理。2018年10月9日，原告馨容物业公司与金象郦郡小区的业主委员会签订《物业管理服务合同》（与2018年2月26日的合同基本一致），并于2018年11月20日公布合同内容，合同约定：由馨容物业公司为金象郦郡小区提供物业服务，住宅总建筑面积：44000m2，商铺建筑业面积：600m2。委托管理期限3年，即自2018年10月9日起至2021年10月8日止（含2018年3月1日至2018年10月9日委托管理期间，委托管理期间收费标准按此份合同执行）；物业服务收费标准（按建筑面积计收）：1、住宅物业服务费按0.80元/㎡/月（含电梯年检、维保费用）收取、地下车库费按10元/个/月收取（仅供照明、打扫卫生服务）。未出售按20元/月收取；2、公摊电费：1楼按5元/户/月，2楼 -4- 按6元/户/月，3-4楼按7元/户/月，5-6楼按9元/户/月，7-8楼按11元/户/月，9-10楼按13元/户/月，11-12楼按15元/户/月，13-14楼按17元/户/月，15-16楼按19元/户/月,17-18楼按21元/户/月收取；二次加压用水的电费、水损耗等费用按实际使用人分摊，小区消防用水和景观用水按实际用水人承担或者全体业主分摊；馨容物业公司应向金象郦郡小区的业主委员会交纳履约保障金10000元等内容。保证金原告已于2020年10月交纳。 被告韦友华未主动交纳物业管理费用，且经原告多次多种方式催缴，被告亦未履行支付义务。故，原告诉至法院，请求法院支持原告以上诉讼请求。 本院认为，馨容物业公司与金象郦郡小区业委会的2018年2月26日签订的《物业管理服务合同》，法院生效判决已认定程序违法，判决撤销被告象州县金象郦郡业主委员会作出的选聘第三人象州县馨容物业服务有限公司为金象郦郡小区物业服务的决定，象州县金象郦郡业主委员会已向馨容物业公司发出通知解聘，虽然2018年2月26日签订的《物业管理服务合同》违法已解除，但没有经过业主大会讨论决定过错不完全在原告，且3月至10月间，原告已按合同约定履行了物业服务，对原告的劳动成本被告应承担，此期间的物业费本院酌情按0.6元/平米/月计算，被告应向原告支付2018年3月至10月的物业费698元，公摊电费56元。 原告提供的2018年9月27日象州县金象郦郡业主大会签到表已超过2/3的业主（不含过后追认的部分）签字表示同意选聘馨容物业公司进行小区管理，原告提供金象郦郡小区业主群微信聊天记录也证实绝大多数业主同意此决定，2018年10月9日原告与业委会签订《物业管理服务合同》，即便如被告所述是合同签订后才征求意见，商讨合同条款后于2018年11月20日公示，因公示的合同 -5- 与签订的合同一致，应视为业主对合同的追认，且被告无证据证明有半数以上的业主反对，合同没有违反法律规定，该合同对全体业主有约束力。原告按合同提供了物业服务，被告应按合同按时交纳物业费，逾期应承担违约责任。原告要求被告支付2018年11月至2021年1月共计26个月的物业费（按建筑面积0.8元/㎡/月，公摊电费7元/月/户）物业费3025元，公摊电费182元，违约金649元,本院予以支持。因合同约定物业服务费用已含电梯年检、维保费用，故被告只承担电梯更换配件的费用，其他的费用由原告承担。原告提供给本院的金象郦郡欠费业主清单维修电梯费一栏中，更换右梯门机控制主板42元，更换门机皮带轮、轴11.60元，由被告承担。 在2018年10月9日签订的《物业服务合同》中的第24条内容规定原告应交纳10000元保障金（实际是履约保证金），原告是否交纳是违约问题，不会导致合同无效，该条款没有规定应交纳保证金的时间，且原告现已交纳，被告以原告不交纳保证金为由主张合同无效，没有法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十四条的规定，判决如下： 被告韦友华应于本判决发生法律效力之日起五日内支付给原告象州县馨容物业服务有限公司物业服务费3723元，公摊电费238元，配件费53.60元，违约金649元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告韦友华负担（于本判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 -6- 审 判 员 黄小俊 二〇二一年三月二十五日 法官助理 陆丽吉 书 记 员 陈梦如 附：相关法律法规 1.《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费 -7-