河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初778号原告：游玉龙，男，汉族，1991年10月21日出生，户籍地河南省通许县。被告：河南绿地新城置业有限公司，住所地郑州市**灵山路**附**。统一社会信用代码：91410100058761398E。法定代表人：方东兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱艺、苏瑞，该公司员工。第三人：交通银行股份有限公司河南省分行，住，住所地郑州市金水区郑花路**一社会信用代码：914101009718599507。负责人：杨**，该行行长。委托诉讼代理人：韩会婷，河南瀛豫律师事务所律师。原告游玉龙与被告河南绿地新城置业有限公司、第三人交通银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告游玉龙，被告河南绿地新城置业有限公司委托诉讼代理人朱艺，第三人交通银行股份有限公司河南省分行的委托诉讼代理人韩会婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原告与被告于2018年7月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××****）及《购房合同补充协议》；2、请求依法判决解除原告与第三人于2018年8月11日签订的《个人购房担保借款合同》；3、请求依法判决被告向原告返还已付购房款首付款145052元及利息暂计为26000元（以145052元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年7月23日计算至实际清偿完毕为止），共暂计为171052元；4、请求依法判决被告向原告返还已向第三人支付的贷款本金123000元及利息43084.26元，本息共计166084.26元；5、请求依法判决被告向第三人偿还原告尚欠第三人的贷款本息，并由被告向第三人承担提前结清贷款本息的违约责任呢《提前还款额的百分之三》；6、请求依法判决被告向原告支付违约金13402.6元；7、请求依法判决被告返还原告维修基金2217元、赔偿原告按揭费用损失1814元；8、本案诉讼费用由被告公司承担。事实与理由：2018年7月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：180××××****），购买被告在建××二七区××、××东××房，总价为268052元。原告与第三人签订《个人贷款合同》，约定原告采用等额本息还款法，贷款123000元，原告指定银行以限定购房用途的方式付给了被告，另需向银行支付利息43084.26元，双方约定出卖人应在2020年5月30日前，将依照国家和地方人民政府有关规定，将具备交付条件的商品房交付买受人使用，截止2020年12月2日出卖人仍未将符合条件的房屋交付给买受人，原告于202011月26日以书面形式通知被告解除合同，并要求被告办理相关后续事宜，被告不予理睬。根据合同约定，出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计付款的5%向买受人支付违约金13402.6元。故原告诉至本院。被告河南绿地新城置业有限公司辩称：一、本案《商品房买卖合同》不应当予以解除.1、在合同履行中，因政府因素、环保因素等导致停工从而影响工期，交房期限应予以顺延。原告与答辩人签署的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第四条第四项约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：由政府部门或行政主管单位根据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期；遇到重大技术问题不能及时解决造成无法正常施工的，遇到昼夜降雨超过50MM及风力六级以上大风天气造成无法施工的；遇到停水停电造成无法施工的；遇到政府做出禁止施工作业（如扬尘治理等）、实施交通管制等措施决定，造成无法正常施工的；突发公共事件导致施工受阻等其他出卖人不能预防和控制的因素。前述《合同补充协议》系双方真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应该依约履行。本案合同履行过程中，政府连续发布了《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（环大气【2017】110号）、《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（环大气【2018】100号）、《京津冀及周边地区2019-2020年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（环大气【2019】88号）等文件，每年10月至次年3月期间进行大气污染治理，郑州市属于扬尘治理管控范围，且郑州市也发布了《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（郑政文【2017】178号）、《郑州市2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》（郑政文【2018】180号），明确规定严格实施工地扬尘污染控制，严格落实“限土令”。2019年，郑州市政府又继续发布了郑环攻坚办【2019】6号文件《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于持续做好近期大气污染防治攻坚工作的通知》、郑环攻坚办【2019】81号文件《郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室关于加快推进建设工程扬尘治理开复工验收工作的通知》、《郑州市2019年施工工地扬尘污染防控精细化管理专项行动方案》等文件，继续对郑州市实行扬尘管控。前述政府实施环境治理、扬尘管控的文件导致涉案项目施工过程中停工时间累计至少在1年半以上，属于商品房买卖合同约定的可以据实延期的情形，交房期限应予以顺延。2、2020年初发生的新冠疫情构成不可抗力，也导致房屋交付延期。在2020新年伊始，××肺炎疫情，河南于2020年1月21日确诊首例病例，1月25日河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，各地均采取了限制/禁止人员聚集、限制/封锁运输、取消各类活动、企业延期开（复）工、建设工程延期开（复）工等一系列的疫情管控措施。受疫情管控措施影响，建筑工人急缺，建筑材料仍未能完全正常生产运输，项目工程节点不免受到影响，对房屋交付造成较大影响，影响时间暂计6个月。3、根据合同约定，原告已无单方解除权。原告与答辩人签订的《购房合同补充协议》第十三条规定：“买受人根据《商品房买卖合同》第九条行使单方面解除合同的，应当在出卖人逾期交房60天后起30日内以书面形式提出，否则视为买受人放弃该项权利。”根据该约定，原告未在合同约定日期内以书面形式要求解除合同，应视为买受人放弃逾期交房解除合同的权利。综上，涉案项目虽然未按合同约定日期交房，但系因受环保政策、疫情影响及政府规划调整等原因影响，且原告未按合同约定期限以书面形式解除合同，应视为放弃解除合同的权利，本案商品房买卖合同不应解除。且本案合同能够继续履行，原告的合同目的可以实现，从鼓励交易、减少损失的角度出发本案合同也不应予以解除，请法院对前述情形进行充分考虑。二、如法院判决解除商品房买卖合同，原告的部分诉讼请求也不应当予以支持。《商品房买卖合同》约定了解除合同的违约金为已付款的1%，并未约定违约金为总房款的5%，因此原告主张增加违约金没有依据。并且《商品房买卖合同》未约定利息，原告主张利息损失没有合同和法律依据，不应予以支持。三、原告遗漏重要诉讼请求，如《商品房买卖合同》解除的，请求法院判决原告协助答辩人办理案涉商品房买卖合同备案注销手续。如《商品房买卖合同》解除，则相应的案涉商品房买卖合同备案注销手续也应当同时予以办理，否则将导致合同虽然解除，但房屋仍无法正常对外销售的情形，将严重影响答辩人及原告权益的实现，并给双方造成诉累。因此，请求法院在判决时对案涉商品房买卖合同备案注销手续办理事宜予以一并处理。第三人交通银行股份有限公司河南省分行辩称：原告与第三人之间的合同是否已经达到解除条件由法院依法予以判决。但是第三人不存在任何违约行为。第三人已经依约予以放款，履行了放款义务。原告如需解解除与第三人之间的个人贷款合同，需与被告河南绿地新城置业有限公司对相关贷款承担连带还款责任。经审理查明：原、被告于2018年7月22日签订编号为180××××****的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于郑州市二七区××、××东××房，建筑面积34.11平方米，每平方米7858.46元，总价款为268052元，其中首付款145052元，商业贷款123000元。被告应当在2020年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实的商品房交付给原告。被告如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。2018年8月20日，原被告及第三人就涉案房屋签订《个人房产抵押贷款合同》，约定合同的贷款金额为123000元，贷款期限120个月，自2018年8月20日至2028年8月20日。2019年9月11日，原告与第三人签订《郑州市预购商品房抵押合同》，约定原告采用等额本息还款法，贷款123000元，为此支出按揭费用1814元。后原告将涉案房屋抵押给第三人，截止2021年1月27日，原告支付第三人贷款本金22996.04元，利息16726.94元，原告按照合同约定向被告支付首付购房款145052元、维修基金2217元，但涉案房屋至今仍处于未完工状态。原告认为被告构成违约，要求解除合同，被告退还已付款项，并支付违约金和赔偿损失，依据上述理由，原告诉至本院。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人均应依约履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案合同中约定有买受人行使约定解除权的情形，即出卖人逾期交房超过60日，现依该项解除合同的条件已成就，故原告主张解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》的诉讼请求，合法有据，予以支持。同时，涉案房屋的备案信息也应撤销。本案因被告逾期交房而解除合同，构成违约，故依法支持被告向原告返还原告购房款145052元和违约金（违约金以首付款和向第三人已支付的贷款本金为基数，按上述款项的5%计算）。原被告之间的《商品房买卖合同》解除后，由被告协助原告到相关部门办理维修基金的退款事宜。原告要求被告支付已经支付首付款的利息及按揭费1824元，没有事实及法律依据，本院不予支持。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的。当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房担保贷款合同也被解除的。出卖人应当将收到的购房贷款和购房本金及利息分别偿还给担保人和买受人。本案原被告签订的商品房买卖合同被依法解除，故原告要求解除与被告、第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》的诉讼请求理由成立，本院予以支持。原告要求被告返还原告已偿还第三人贷款本金22996.04元，利息16726.94元（截止2021年1月27日，具体以原告与第三人对账明细为准）的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。被告应将个人购房借款合同贷款项下剩余贷款本金返还给第三人，但该权利系第三人的权利，应由第三人主张，故驳回原告该项诉讼请求。被告辩解未按合同约定日期交付房屋系因地方环境保护政策，停工天数过多所致的理由不能成立，本院不予采纳。综上依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告游玉龙与被告河南绿地新城置业有限公司签订的合同编号为1800415****《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》，并撤销登记在原告游玉龙名下的位于郑州市二七区芳仪路南、望桥路东1幢3层307号房的合同备案信息。二、解除原告游玉龙与被告河南绿地新城置业有限公司及第三人交通银行股份有限公司河南省分行签订的《个人房产抵押贷款合同》。三、被告河南绿地新城置业有限公司返还原告游玉龙购房款145052元，并支付违约金（违约金以首付款和向第三人已支付的贷款本金为基数，按上述款项的5%计算）。四、被告河南绿地新城置业有限公司协助原告游玉龙到相关部门退还编号为1800415****的《商品房买卖合同》所涉位于郑州市二七区芳仪路南、望桥路东1幢3层307号房的维修基金2217元。五、被告河南绿地新城置业有限公司向原告游玉龙支付其已向第三人偿还的贷款本息本金22996.04元，利息16726.94元（截止2021年1月27日，具体以原告与第三人对账明细为准）。六、驳回原告游玉龙的其他诉讼请求。本判决三、四、五项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3309元（已减半），有被告河南绿地新城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王迪二〇二一年三月五日书记员  王慧