山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3749号 上诉人（原审被告）：董光仲，男，1986年5月11日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：管延葆，山东国人律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张小燕，女，1987年3月14日出生，汉族，住山东省莘县。 委托诉讼代理人：朱睿，山东平军立稳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘宇宁，山东平军立稳律师事务所律师。 原审第三人：青岛泓霖雅居商业服务有限公司。住所地：山东省青岛市市北区。 法定代表人：宋培波，总经理。 上诉人董光仲因与被上诉人张小燕、原审第三人青岛泓霖雅居商业服务有限公司（以下简称泓霖雅居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初10411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人董光仲向本院提出上诉请求：撤销山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初10411号民事判决，改判依法驳回被上诉人的一审请求。事实与理由：一审判决认定事实不清。1.涉案房屋虽然是以案外人的名义重新签订租赁合同，但实际上仍是被上诉人使用，这有工商登记和现成图片能够证明。2.被上诉人没有实际损失。被上诉人除晚使用几天房屋外，租金、中介费等均无损失。对该事实一审法院未予认定。3.上诉人晚交房与中介未及时将2万元定金交给上诉人有直接关联，一审法院未加认定。4.转让费是台东商业性房屋租赁的惯例。上诉人在接房时交了14万元转让费，该次转让收10万元转让费亦属合理，该事实一审法院亦未认定。综上，被上诉人未有实际损失，转让费又合惯例，且上诉人亦实际使用涉案房屋的情况下判决上诉人退还转让费，承担房屋中介费，并支付违约金，事实依据和法律依据不足。即使让上诉人承担违约责任，亦按其实际损失承担违约金。同时，中介服务费不应由上诉人承担，中介有过错，有由其退还。故请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人张小燕辩称，一、张小燕按《房屋转让定金合同》履行了义务，董光仲根本违约导致《房屋转让定金合同》已无履行可能性。1.双方签订的《房屋转让定金合同》约定的交房时间为2020年6月9日，根据张小燕提交的电话录音可以看出，截至2020年6月10日，董光仲仍告知张小燕无法向张小燕交房，董光仲违约已成事实。因此董光仲的上诉理由1不成立。2.第三人是否将2万元转让费交付董光仲与张小燕无关。双方签订的《房屋转让定金合同》明确记载转让费共计10万元，其中8万元支付给董光仲，2万元支付给中介，张小燕已经履行《房屋转让定金合同》的全部义务。董光仲的上诉理由3不成立。二、董光仲系《房屋转让定金合同》中的违约方，应当退还转让费、承担损失、支付违约金及支付中介费。1.根据《房屋转让定金合同》第五条，如果董光仲单方面违约，应当退还双倍转让费。同时，因董光仲的违约行为导致张小燕无法按照加盟品牌方的要求对店面进行营业，给张小燕造成了巨大的经济损失和品牌价值损失，一审法院判令的一万元的违约金本就难以弥补张小燕的上述损失。2.根据《房屋转让定金合同》第六条，双方约定由违约方承担中介费。董光仲作为《房屋转让定金合同》违约方承担中介费既符合合同约定又符合法律规定。基于以上两点，董光仲的上诉理由2不成立。三、转让费不是台东商圈租赁的惯例，董光仲应当根据双方签订的《房屋转让定金合同》履行其义务。一审中，董光仲并未举证证明“转让费”是台东商圈租赁的惯例，根据相关法律规定，董光仲应承担其举证不能的不利后果。上诉人之前支付的14万元转让费与本案无关。双方已经签订《房屋转让定金合同》，该合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应当履行合同中的义务。鉴于此，董光仲作为完全民事行为能力人，在其违约的前提下，依法应当承担相应后果。因此，董光仲的上诉理由4不成立。综上所述，董光仲的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回董光仲的上诉。 原审第三人泓霖雅居公司述称，1.合同约定中介费由违约方支付，所以不应是泓霖雅居公司退给张小燕。2.上诉人上诉所称未将2万元定金交给被上诉人，实际是合同约定因该2万元由泓霖雅居公司保管，交房以后，董光仲结清已产生水电费之后再将代保管的2万元转给董光仲。董光仲没有按照合同约定交房，6月13日在台东派出所，经过协调董光仲要求将代保管2万元交给董光仲，董光仲才腾房给房东。所以泓霖雅居公司在6月17日当日把2万元交给董光仲，董光仲把房屋交还给房东。 张小燕向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间签订的《房屋转让定金合同》；2.判令董光仲返还张小燕双倍转让费20万元；3.判令董光仲支付张小燕中介费20833元；4.本案诉讼费由董光仲承担。事实与理由：董光仲租赁了他人位于青岛市市北区台东××路××号××层××房。2020年6月3日，张小燕、董光仲签订了《房屋转让定金合同》，董光仲将其租赁的上述房屋转租给张小燕，约定租金每年25万元，房屋转让费10万元，分两部分支付：其中8万元直接支付给董光仲，剩余2万元由房屋中介代为保管，待房屋交接当天董光仲结清水电物业费后由中介支付给董光仲。后张小燕按约支付10万元转让费。双方约定的交房时间为2020年6月9日晚上。后张小燕多次催促董光仲交房，但董光仲至今未向张小燕交房。根据《房屋转让定金合同》第五条、第六条约定，董光仲自身单方面原因违约，需双倍返还张小燕转让费20万元，且违约方即本案董光仲支付租房中介费20833元。现因董光仲未按照约定时间交房，涉案合同因董光仲违约已无履行可能性及履行利益，因此应解除双方签订的合同并由董光仲双倍返还转让费、承担房屋中介费。现为维护张小燕合法权益，特起诉至法院，请求法院依法判决。 董光仲一审中辩称，1.涉案房屋已经实际交付给张小燕，张小燕正在使用。涉案房屋是由原审第三人租赁给董光仲的，后来也是由原审第三人将涉案房屋转租给张小燕。涉案房屋在2020年6月3日签订合同当天交给了原审第三人泓霖雅居公司。原审第三人泓霖雅居公司也应该将涉案房屋交给了张小燕，否则张小燕也不可能将转让费交给董光仲。2.张小燕、董光仲双方签订的定金合同是无效的，董光仲本身没有权利进行转租，也没有征得房屋所有权人的同意，没有权利处分别人的房屋，董光仲连房屋所有权人是谁都不知道，所以在这种情况下，定金合同是无效的。即使有效，违约金约定也过高，张小燕没有经济损失，请求法院依法予以驳回。3.出现这些问题都是因为原审第三人在中介服务过程中审查不严，原审第三人的负责人宋培波实际上是所谓的房屋所有人宋俊波的哥哥，他们两人在这个过程中是故意造成董光仲所谓违约，如果有责任，也应由第三人承担。 原审第三人一审中述称，张小燕、董光仲签订定金合同的时候，董光仲是同意的，也在上面签了字。10万元转让费也是经过董光仲同意的。合同约定的是6月9日腾房给张小燕，6月9日要求董光仲腾房时，董光仲拒绝，并坐地起价，要求转让费15万元，不给15万就拒绝腾房。从6月10日开始联系董光仲，董光仲就开始不接电话，一直到6月13日，董光仲开门，泓霖雅居公司跟宋俊波去堵住，要求董光仲腾房，腾房理由是董光仲跟宋俊波签订的合同截止日期是6月12日，截止到6月13日董光仲已经没有对该房屋的使用权，所以宋俊波要求董光仲腾房。董光仲当时威胁谁如果租这个房子他就砍死谁，无奈之下报警。台东派出所接警后，在派出所的协调下，6月13日晚上董光仲将房屋腾还给宋俊波，宋俊波收到房屋后委托泓霖雅居公司对外出租，现在的租户是张小燕的朋友。泓霖雅居公司的法人是宋俊波的弟弟，但该房屋使用权在宋俊波手里，房屋产权人将房屋租给宋俊波，并同意房屋由宋俊波对外进行分租或转租，所以不存在审查不严的情况。作为公司的法人，泓霖雅居公司服务范围包含房屋中介，泓霖雅居公司的法人为宋俊波的房子寻找租户合理合法，不存在董光仲所谓的泓霖雅居公司的法人跟宋俊波故意造成董光仲违约。张小燕、董光仲签订合同的时候，宋俊波是在现场的，并同意董光仲对外转租的，双方约定6月9日董光仲将房屋腾房给张小燕，但董光仲没有在6月9日将房屋腾房给张小燕，在6月12日宋俊波和董光仲的合同到期，到期后董光仲就没有权利再使用房屋了。在张小燕、董光仲签订合同的时候，约定了之前董光仲在宋俊波处2万元押金转为合同更改费，这2万元合同更改费在6月13日扣除水电费后宋俊波将剩余款项又退给了董光仲，董光仲也给写了收条，自此董光仲与泓霖雅居公司、与宋俊波之间再无任何纠纷。 一审法院认定事实如下：1.2020年6月3日张小燕（乙方，承租方）与董光仲（甲方，转让方）签订《房屋转让定金合同》一份，原审第三人为该合同的代理机构。该合同约定：“第一条甲方保证所转让出租的房屋产权清晰，无产权及债务纠纷；且符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条甲方应确保原出租方同意转让该房屋。第三条甲方转让给乙方的房屋位于青岛市市北区台东××路××号××层网点，建筑面积约10平方。第四条乙方对甲方转让出租的房屋已做充分的了解，甲方所转让房屋租金为25万元／年，付款方式为年付；房屋转让费10万元。乙方支付给甲方8万元作为承租此房屋的转让费定金，剩余转让费2万元于乙方与房东签订租赁合同当日由乙方支付给甲方，其中2万元保管在中介方，于交接房屋当天甲方结清已产生水电物业费后由乙方支付给甲方。第五条本合同双方签订后不得违约，如甲方自身单方面违约需双倍返还乙方转让费，如乙方违约转让费归甲方所有。第六条该转让合同签订后即视为中介服务成功。乙方应支付中介服务费20833元，本合同签订时由乙方一次性支付给青岛泓霖雅居商业服务有限公司，甲乙双方如有违约，由违约方支付中介费。第七条补充协议：甲方固定装修不动，遮阳伞。交房时间：2020年6月9日晚上，让给乙方5天装修期（2020.6.10-2020.6.14）”。合同签订后，张小燕按约向董光仲交付了房屋转让费8万元，另有2万元房屋转让费保管在泓霖雅居公司处；后泓霖雅居公司于2020年6月17日将该2万元给付了董光仲。而董光仲未按照约定在2020年6月9日将涉案房屋交付给张小燕。2.庭审中，张小燕为了证明自己的主张，向一审法院提交以下证据：证据1、《房屋转让定金合同》一份。张小燕欲以此证明：“2020年6月3日张小燕、董光仲双方签订房屋转租合同一份，约定董光仲将其租赁的涉案房屋转租给张小燕并于2020年6月9日前完成交房义务，同时约定若因董光仲单方面原因违约，董光仲应返还张小燕双倍转让费且承担中介费用”。证据2、银行流水一份。张小燕欲以此证明：“2020年6月3日，张小燕通过银行转账方式支付了转让费10万元。其中8万元直接支付给董光仲，2万元支付给中介公司，由中介公司代为保管，已履行了合同中约定的己方义务”。证据3、微信聊天记录一宗、支付明细一份以及青岛泓霖雅居商业服务有限公司证明一份。张小燕欲以此证明：“2020年5月28日、6月3日，张小燕已实际向中介支付中介费共计20833元”。证据4、电话录音及短信截图一份。张小燕欲以此证明：“2020年6月10日、6月11日张小燕分别通过电话、短信的方式对董光仲进行催促，希望董光仲按约交付房屋，但董光仲多次拒绝，严重违约”。证据5、《经营团队服务合同》一份。张小燕欲以此证明：“董光仲与原房东（宋俊波）的租赁合同到期日为2020年6月12日，6月12日之后董光仲无权对涉案房屋进行转租”。证据6、收条一份。张小燕欲以此证明：“2020年6月17日，董光仲在台东派出所出具收条一份，由中介保管的转让费2万元董光仲已实际收到”。董光仲对张小燕提交的上述证据质证认为：“对证据1的真实性无异议，对合同条款也没有异议。对证据2的真实性无异议，10万元是分两次交付的，其中8万元直接交给董光仲，另外2万是由中介公司交房给张小燕之后，由中介转给董光仲的。对证据3的中介费我方不清楚，该证据说明泓霖雅居公司一直起中介作用。对证据4至证据6的真实性均无异议。其中，证据5是宋俊波与董光仲签订的，实际上就是变更了租房的形式，以合法形式掩盖非法目的，回避了宋俊波是否能够转租的问题。在董光仲使用房屋时，也没有签订房屋租赁合同，所以通过该证据说明泓霖雅居公司与宋俊波是相互勾结的，故意造成董光仲违约。结合证据1，仅10万元转让费却有8万元定金，这就是想利用定金条款故意欺诈，在收到另外2万元转让费后，迟迟不给董光仲，让董光仲在此情况下耽误了腾房时间，宋俊波也不与张小燕签订租赁合同，故意拖延，也是造成董光仲违约原因。2万元转让费的收条从另一方面也证明了双方已达成和解的事实，否则中介也不可能将这2万元给董光仲”。泓霖雅居公司对张小燕提交的上述证据质证认为：“对证据1的真实性及证明事项均无异议。对证据2的真实性无异议，其中有2万元由泓霖雅居公司保管。6月13日董光仲和宋俊波在派出所协调的时候，泓霖雅居公司把这2万元给了宋俊波，让宋俊波代为转交给董光仲，董光仲收到后写了收条。合同更改费是当时董光仲给了宋俊波2万元押金，如房屋转让，就直接转为合同更改费。对证据3的真实性无异议，确实收到20833元中介费。对证据4至证据6的真实性及证明事项均无异议”。3.庭审中，董光仲为证明自己的主张，向一审法院提交以下证据：证据1、个人交易明细一份。董光仲欲以此证明：“董光仲在2019年6月支付给宋俊波420833元，其中包括转让费14万元，押金1万，房租25万，中介费20833元”。证据2、派出所接处警登记表一份。董光仲欲以此证明：“宋俊波和张小燕、董光仲要进行和解，当时董光仲已将钥匙交给了张小燕，宋俊波也同意将房屋给张小燕使用，各方互不追究，在此前提之下，张小燕也同意将转让费尾款2万元给了董光仲。2万元转让费的收条从另一方面也证明了双方已达成和解的事实，否则中介也不可能将这2万元给董光仲”。张小燕对董光仲提交的上述证据质证认为：“对证据1，该证据与本案无关联性，系董光仲与案外人宋俊波之间的交易。投资有风险，法律上没有规定后手的转让费必须大于等于前手。对证据2的真实性无异议，在警情发生当天，张小燕并未到派出所，该纠纷也与张小燕无关，张小燕从未签字确认同意与其他几方进行和解，也从未从董光仲处接收房屋钥匙，关于2万元转让费，因董光仲违约，张小燕曾向中介追要暂存在中介处的2万元转让费，后得知在派出所董光仲与中介交接。本案中6月9日董光仲未向张小燕交房，已构成违约，其后续行为与董光仲无关”。泓霖雅居公司对董光仲提交的上述证据质证认为：“对证据1，具体金额记不清了，所有钱都转给宋俊波了，宋俊波把属于泓霖雅居公司的钱转给了公司法人。当时董光仲确实交了转让费14万。宋俊波转给郭林林的时候，没有收转让费，因为今年疫情，房子空着，泓霖雅居公司给宋俊波做了工作。对证据2的真实性无异议，派出所的情况不清楚，当时法人没去，是宋俊波去的。宋俊波当时给法人打电话说，董光仲要求把2万元转让费和押金2万元扣除水电费后还给他，他就腾房，否则他就不腾房。然后泓霖雅居公司就把这2万元给了宋俊波，宋俊波给了董光仲，张小燕、董光仲之间的纠纷就与泓霖雅居公司无关了”。4.庭审中，原审第三人未向法庭提交任何证据。5.庭审中，一审法院询问张小燕：“第三人泓霖雅居公司是否将涉案房屋交付给你方？”张小燕回答：“没有。泓霖雅居公司是房屋中介，该房屋不是中介的，是一个个人的，叫宋俊波。根据张小燕的了解，董光仲与宋俊波的合同在6月12日到期，到期后董光仲未向宋俊波交付房屋，6月13日双方因该纠纷报案至台东派出所，由派出所进行处理。张小燕了解到他们在派出所的纠纷后，知道董光仲没有转让权利，就又通过原审第三人与宋俊波另进行房屋租赁的谈判，在2020年6月19日以郭林林的名义与宋俊波另行签订了合同，6月25日将房屋交付给郭林林使用”。庭审中，一审法院询问董光仲：“有无三方和解的相关协议或笔录？”董光仲回答：“没有，口头说的，没有书面。接案警官只是在接案记录上写了三方协商”。 一审法院认为，1.关于合同解除问题。2020年6月3日张小燕与董光仲签订的《房屋转让定金合同》是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。但董光仲未按合同约定按期将房屋交付给张小燕。现该房屋已经由案外人另行签订租赁合同并使用，导致该《房屋转让定金合同》已无法实际履行，故张小燕起诉要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持，确认张小燕与董光仲之间签订的《房屋转让定金合同》于2020年11月3日解除。2.合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，系董光仲未按合同约定按期将房屋交付给张小燕，故董光仲属于违约方，其应将收取的10万元房屋转让费退还给张小燕，并按合同约定承担20,833元的中介服务费。同时，还应当向张小燕赔偿原告的相应损失。但张小燕主张的双倍赔偿数额过高，且张小燕未举证证明其实际损失，董光仲亦提出了违约金过高的抗辩。故一审法院经综合考虑，将违约金调整为1万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、确认张小燕与董光仲签订的《房屋转让定金合同》于2020年11月3日解除；二、董光仲于判决生效之日起十日内退还张小燕房屋转让费10万元；三、董光仲于判决生效之日起十日内给付张小燕中介服务费20,833元；四、董光仲于判决生效之日起十日内给付张小燕违约金1万元。如果董光仲未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4613元，减半收取2306.50元，由张小燕承担922.50元，由董光仲承担1384元。 本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。 本院二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系一审判决上诉人退还被上诉人房屋转让费支付中介服务费及违约金是否正确。双方当事人于2020年6月3日签订的《房屋转让定金合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，一审对其合法性予以认定符合法律规定，本院对此予以确认。当事人应依约履行依法成立的合同。上述合同对于上诉人交房时间约定明确，上诉人未按照合同约定交房，且该房屋已另行签订租赁合同并使用，一审据此判决涉案合同解除并认定上诉人违约有事实及法律依据，本院对此予以维持。 上诉人对于收取被上诉人钱款数额无异议，上诉人在合同解除且存在违约的情况下，应返还所收取款项并按照合同约定承担违约责任。故一审判决上诉人返还收取的被上诉人10万元符合法律规定，本院对此予以维持。上诉人给付中介机构的20833元中介费亦属于其损失，且根据合同约定该中介费应由违约方承担。上诉人抗辩其与中介机构之间的关系与本案非同一法律关系，不影响对一审法院将中介费认定为被上诉人损失的认定。故一审判决上诉人给付被上诉人中介服务费亦于法有据。一审根据上诉人违约情况对双方约定的违约金进行了酌减亦有事实及法律依据。上诉人关于房屋转让费、中介服务费及违约金的上诉理由均不成立，不予支付上述费用的上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，董光仲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2917元，由上诉人董光仲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二一年三月二十九日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖 书 记 员 张 燕