江西省新干县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0824民初488号原告：新干上达物业服务有限公司，住所地：江西省吉安市新干县金川镇金川南大道**箱包城**单元**，统一社会信用代码：9136082409714865XW。法定代表人：谢俊平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨明，系该公司员工。委托诉讼代理人：孙翠，新干县惠民法律服务所法律工作者。被告：聂琴，女，1997年6月15日出生，汉族，新干县人，住江西省吉安市新干县。委托诉讼代理人：聂小斌（被告聂琴父亲），男，1972年1月25日出生，汉族，新干县人，住江西省吉安市新干县。原告新干上达物业服务有限公司（以下简称上达物业公司）与被告聂琴物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上达物业公司委托诉讼代理人孙翠及被告聂琴委托诉讼代理人聂小斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年1月1日到2020年11月16日的物业管理费共计4350元及违约金46.11元（自2018年1月1日起以4350元为基数、按日万分之0.1计算至2020年11月16日的违约金为46.11元，此后违约金参照计算至付清之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求1变更为：判令被告向原告支付2018年1月1日到2020年12月31日的物业管理费共计4474.08元及违约金48.99元（自2018年1月1日起以4474.08元为基数、按日万分之0.1计算至2020年12月31日的违约金48.99元，此后违约金参照计算至付清之日止）。事实和理由：2016年12月19日，被告与新干上达房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定被告购买新干上达房地产开发有限公司开发的新干县玉龙华府住宅小区16栋2单元1101室、建筑面积为124.28平方米的房屋以及按新干县人民政府物价局定的收费标准，即每平方米每月1元收取物业服务费。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施了规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2018年1月1日起停止缴纳物业服务费。截至2020年12月31日，共计差欠物业服务费4722.64元（124.28元/月×36个月）。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。被告的行为严重影响原告正常的管理工作，特诉至法院，望判如所请。被告聂琴辩称，对原告主张的物业服务费金额无异议，但不交物业服务费是有原因的。原告未依约为被告安装门禁及退还被告交纳的装修保证金2000元，被告房屋在顶层，屋顶漏水并导致衣柜等财产损坏。如果原告可以解决这些问题，被告愿意交纳物业费。本院经审理认定本案法律事实如下：新干县玉龙华府住宅小区系由新干上达房地产开发有限公司开发建设。2016年12月19日，被告（买受人）与新干上达房地产开发有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：201603024），该合同约定：被告从出卖人新干上达房地产开发有限公司购买位于新干县的商品房，建筑面积为124.28平方米，交房时间为2016月10月31日；被告购买的商品房为商品住宅，新干上达房地产开发有限公司自房屋交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，新干上达房地产开发有限公司应当履行保修义务；新干上达房地产开发有限公司聘用原告为该小区提供物业管理服务，被告所购房屋的物业管理相关费用自交房当日一次性预付一年的物业管理费；买受人逾期超过30日付款，出卖人同意继续履行合同的，买受人应自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之0.1的违约金等。根据新干县物价局2017年5月24日发布的干价函字［2017］5号《关于新干上达物业服务有限公司钰龙华府小区物业服务费标准的复函》，高层住宅收费标准为每平方米每月1元。此后，原告开始为该小区提供物业管理服务，被告系该小区16栋2单元1101室的业主。2017年2月23日，被告向原告交纳了2000元装修押金，原告向被告出具了一张收据。庭审中，原告自认被告的装修已完工且不存在违法违规行为。被告在2017年收房后仅交纳了一年的物业服务费，自2018年1月1日至今从未交纳物业服务费。原告多次向被告催收未果，遂诉至本院。本院认为，新干县钰龙华府小区未成立业主委员会，原告与该小区的建设单位新干上达房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对小区全体业主依法具有约束力。原告已提供了物业管理服务，被告理应向原告交纳相应的物业服务费，被告自2018年1月1日至今从未交纳物业服务费。原、被告双方虽未约定逾期付款违约金的计算标准，但被告连续数年逾期未交纳物业服务费属违约行为，依法应承担相应的违约责任。原告主张参照购房合同中日万分之0.1的标准计算违约金，诉求合理，本院依法予以支持。截至2020年12月31日，被告尚欠原告36个月的物业服务费4474.08元及逾期付款违约金32.21元（124.28平方米×1元/月×12个月×日万分之0.1×30日×36个月+124.28平方米×1元/月×12个月×日万分之0.1×30日×24个月+124.28平方米×1元/月×12个月×日万分之0.1×30日×12个月）。据此，对原告要求被告交纳物业服务费4474.08元及逾期付款违约金32.21元的主张，本院依法予以支持，对超出部分的逾期付款违约金，本院依法不予支持。关于被告辩称其不交物业服务费系因屋顶漏水并造成其损失以及原告未依约为其安装门禁、未依其申请退还2000元装修保证金的问题。根据被告与建设单位签订的《商品房买卖合同》关于保修责任的约定及《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条及《物业管理条例》第三十一条、《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，被告顶层房屋屋顶漏水的保修责任在报修期内应由开发建设单位承担。庭审中，被告自认建设单位对屋顶进行过维修，但仍存在渗水的情况。门禁系统安装是小区整体工程，被告作为业主有权督促原告尽快完工，但不能据此不予交纳物业服务费，庭审中原告亦承诺在2021年年底为被告安好门禁系统。原告收取装修保证金的目的在于约束业主及装修企业在装修活动中遵守相关的装修安全规范及技术规定，原告在庭审中自认被告装修已完工且不存在违法违规装修的行为，原告应向被告退还装修保证金。被告顶层房屋屋顶漏水非被告导致，原告亦未举证证明被告楼下业主房屋渗水与被告的装修行为有关，故对被告要求原告退还装修保证金2000元的主张，本院依法予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《物业管理条例》第三十一条，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告聂琴应于本判决生效之日起十五日内向原告新干上达物业服务有限公司交纳物业服务费4474.08元及逾期付款违约金32.21元，合计4506.29元；二、原告新干上达物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告聂琴退还装修保证金2000元；三、驳回原告新干上达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告新干上达物业服务有限公司已预交），由被告聂琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  黄卫艳二〇二一年三月十七日书记员  谢江粤提示：本判决生效后，权利人可以申请执行。申请执行的期间为二年。附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《物业管理条例》第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础）地基基础工程和主体结构工程件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。