湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初235号原告：常德万达广场投资有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处惠家坪社区皂果路。法定代表人：张霖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋念洋，湖南协平律师事务所律师，一般授权代理。被告：郑建，男，汉族，1988年5月17日出生，住湖南省常德市武陵区。第三人：华融湘江银行股份有限公司常德武陵支行，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道办事处柳菱社区武陵大道与三星路交汇处。负责人：范红霞。原告常德万达广场投资有限公司与被告郑建、第三人华融湘江银行股份有限公司常德武陵支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。常德万达广场投资有限公司的委托诉讼代理人宋念洋到庭参加诉讼。郑建、华融湘江银行股份有限公司常德武陵支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常德万达广场投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除常德万达广场投资有限公司与郑建签订的《常德市商品房买卖合同》；2、判决郑建将常德万达广场B-3写字楼20层2023号房屋恢复原状并返还给常德万达广场投资有限公司，协助常德万达广场投资有限公司办理上述房屋的合同备案登记注销、房屋预告登记注销、房屋抵押预告登记注销、工商登记地址迁出（如有）等手续；3、判决郑建支付常德万达广场投资有限公司违约金104020.8元、常德万达广场投资有限公司代郑建偿还的银行款项201814元、利息（最终金额以银行实际扣款为准）、诉讼费及本案的律师代理费等，以上款项从郑建的已付购房款中直接抵扣；4、判令郑建按照购房款3%/月的标准向常德万达广场投资有限公司支付房屋使用费，从房屋交付之日起计算至郑建实际交换房屋之止；5、郑建承担本案诉讼费、财产保全费、保全担保费、公告费等诉讼费由；6、判令郑建以第三、四、五项诉求金额为基础，按照日万分之五的标准向常德万达广场投资有限公司支付违约金，计算至郑建实际付清前述款项之日止。郑建、华融湘江银行股份有限公司常德武陵支行未予答辩亦未在举证期限内向本院提交书面答辩状。经审理查明，本院确认以下案件事实：2017年7月11日，郑建和常德万达广场投资有限公司签订了合同编号为第（291052）号《常德市商品房买卖合同》，合同约定郑建向常德万达广场投资有限公司购置常德万达广场B-3#写字楼20层2023号房产一套，商品房建筑面积为48.59平方米，单价为10703.93元，房款共计520104元。《合同补充协议》第四条第五款约定了付款违约责任，即（1）郑建未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致常德万达广场投资有限公司承担担保责任的，郑建应在常德万达广场投资有限公司向其送达公告函之日起3日内，将常德万达广场投资有限公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行起诉或者仲裁产生的案件受理费、律师费等），及常德万达广场投资有限公司因此遭受的损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）交付给常德万达广场投资有限公司，同时，自常德万达广场投资有限公司实际承担上述款项之日起至郑建实际向常德万达广场投资有限公司支付全部款项之日止，郑建应按日向常德万达广场投资有限公司支付相当于上述款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；（2）无论何种原因，郑建逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知常德万达广场投资有限公司承担担保责任的，常德万达广场投资有限公司有权解除本合同，并按本补充协议的约定承担违约责任。《合同补充协议》第十五条第一款（1）项约定了违约责任：郑建应向常德万达广场投资有限公司支付购房总款20%的违约金，如该违约金不足抵偿常德万达广场投资有限公司损失的，常德万达广场投资有限公司有权继续向郑建追偿；（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，郑建应在常德万达广场投资有限公司解除通知送达10日内，配合常德万达广场投资有限公司办理相关撤销手续；（3）如合同解除，需郑建腾退该房屋的，除常德万达广场投资有限公司书面允许保留的装修外，郑建应当在常德万达广场投资有限公司腾退房屋通知送达之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担，将该房屋交还给常德万达广场投资有限公司；（4）如该房屋交付后合同解除，郑建应向常德万达广场投资有限公司支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付之日至郑建实际交还该房屋之日，计费标准为该房屋购房款总额的3%/月。合同签订后郑建向常德万达广场投资有限公司支付了首付款260104元，2017年8月2日，郑建在华融湘江银行股份有限公司常德武陵支行办理了按揭贷款，合同约定常德万达广场投资有限公司为该贷款提供连带责任保证。华融湘江银行股份有限公司常德武陵支行按约定向郑建发放了260000元贷款，常德万达广场投资有限公司按约定向郑建交付了房屋，同时郑建以购置的常德万达广场B-3#写字楼20层2023号房产向华融湘江银行股份有限公司常德武陵支行提供了抵押担保，并办理了抵押预告登记。郑建在偿还部分贷款本息后再未还款，华融湘江银行股份有限公司常德武陵支行催收未果后诉至本院。2020年10月12日，常德市武陵区人民法院作出（2020）湘0702民初3433号民事判决书，判决郑建向华融湘江银行股份有限公司常德武陵支行偿还贷款本金201814.48元、利息1761.78元，自2020年7月22日起至实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算；常德万达广场投资有限公司对上述债务承担连带保证责任。2020年11月25日，常德万达广场投资有限公司向华融湘江银行股份有限公司常德武陵支行代偿本息207355.15元，诉讼费2176元，共计209531.15元。常德万达广场投资有限公司认为郑建违反合同约定，为维护自身合法权益，特具状至本院，提出前列诉讼请求。另查明，常德万达广场投资有限公司与湖南协平律师事务所签订《专项委托服务合同》，常德万达广场投资有限公司委托湖南协平律师事务所律师代理与郑建商品房买卖合同纠纷诉讼事宜，常德万达广场投资有限公司为其支付了律师费10000元。以上事实有原、被告身份证明、《常德市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、付款回单、（2020）湘0702民初3433号民事判决书、《专项委托服务合同》、律师费发票等证据以及到庭当事人陈述予以佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。郑建与常德万达广场投资有限公司2017年7月11日签订《常德市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的行为均系当事人真实意思表示，真实、合法、有效，双方应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。郑建因未按约定向按揭银行支付按揭款导致常德万达广场投资有限公司承担了连带还款责任，代替郑建向华融湘江银行股份有限公司常德武陵支行偿还全部按揭款及相关损失，该行为已构成违约，根据双方签订的《合同补充协议》第四条第五款（2），对于常德万达广场投资有限公司请求解除其与郑建签订的《常德市商品房买卖合同》的诉求，本院予以支持；根据《合同补充协议》第十五条第一款（3），因郑建的原因导致合同解除，常德万达广场投资有限公司有权收回房屋，并协助常德万达广场投资有限公司解除房屋的权利负担，因此，对于常德万达广场投资有限公司要求郑建将常德万达广场B-3写字楼20层2023号房屋恢复原状并返还给常德万达广场投资有限公司，协助常德万达广场投资有限公司解除上述房屋的权利负担的诉讼请求，本院予以支持；关于常德万达广场投资有限公司的第三项诉求：因双方签订的《合同补充协议》第十五条第一款（1）项约定了因郑建原因导致合同解除的违约责任：郑建应向常德万达广场投资有限公司支付购房总款20%的违约金，即520104×20%=104020.8元，另《合同补充协议》第四条第五款第（1）项约定了付款违约责任，即郑建未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致常德万达广场投资有限公司承担担保责任的，郑建应在常德万达广场投资有限公司向其送达公告函之日起3日内，将常德万达广场投资有限公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行起诉或者仲裁产生的案件受理费、律师费等），郑建应向常德万达广场投资有限公司支付违约金104020.8元、代为偿还的款项209531.15元、律师费10000元，故本院对于常德万达广场投资有限公司的第三项诉讼请求予以支持；关于常德万达广场投资有限公司的第四项、六项诉讼请求，本院认为，因双方在《合同补充协议》第十五条第一款（1）项已经约定了因郑建原因导致合同解除应向常德万达广场投资有限公司支付购房总款20%的违约金，再重复要求郑建另行按购房款3%/月支付房屋使用费及按照代偿款项日万分之五的标准支付违约金显然不当，故本院对于该诉讼请求均不予支持。郑建经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，符合缺席审理的条件。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，判决如下：一、解除常德万达广场投资有限公司与郑建签订的《常德市商品房买卖合同》；二、郑建于本判决生效后10日内将常德万达广场B-3写字楼20层2023号房屋恢复原状并返还给常德万达广场投资有限公司，并协助常德万达广场投资有限公司解除房屋的全部权利负担；三、郑建于本判决生效后10日内向常德万达广场投资有限公司支付违约金104020.8元、代偿本息及诉讼费209531.15元、律师费10000元（上述金额在郑建支付的购房款520104元中优先抵扣）；四、驳回常德万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费5888元，减半收取2944元，由郑建承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  王献猛二〇二一年三月二日法官助理袁嘉成书记员赵逸欣