云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初2603号原告：王陈宇，男，1984年5月21日出生，汉族，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。原告：李函，男，1981年2月7日出生，汉族，党员，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市芒市。原告：王**，男，1980年12月1日出生，彝族，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。原告：吕重青，男，1978年9月17日出生，汉族，党员，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市芒市。原告：杨明全，男，1979年3月28日出生，汉族，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。原告：濮永伟，男，1983年11月6日出生，汉族，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市丰华路9号“芒市。原告：乔杨青，女，1984年9月6日出生，傣族，党员，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。原告：别俊波，男，1983年8月5日出生，汉族，党员，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。原告：孟成钟，男，1966年9月27日出生，傣族，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。原告：张杰，男，1985年1月18日出生，汉族，党员，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。原告：张沁骅，女，1969年3月16日出生，汉族，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。原告：杨丽娇，女，1989年3月18日出生，汉族，住云南省德宏傣族景颇族自治州梁河县。十二名原告的诉讼代表人：王陈宇、别俊波、张杰。十二名原告的委托诉讼代理人：唐学清，云南宏鑫律师事务所律师，特别授权代理。十二名原告的委托诉讼代理人：王赟，云南宏鑫律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：张晓，女，1970年9月18日出生，汉族，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。被告：穆红伶，女，1960年3月8日出生，汉族，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。二被告的委托诉讼代理人：杨晓梅，云南泰恒律师事务所律师，特别授权代理。第三人：李立春，男，1970年4月15日出生，汉族，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。第三人：李宏凯，男，1964年12月9日出生，汉族，党员，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。第三人：陈俊池，女，1968年7月20日出生，傣族，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。第三人：邓洲，男，1961年2月15日出生，汉族，党员，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。第三人：白文艳，女，1961年9月13日出生，汉族，住云南省德宏傣族景颇族自治州芒市。五名第三人的委托诉讼代理人：李章昆，云南泰恒律师事务所律师，特别授权代理。王陈宇、别俊波、张杰等十二名原告与被告张晓、穆红伶，及第三人李立春、李宏凯、陈俊池、邓洲、白文艳缔约过失责任纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。十二名原告的诉讼代表人王陈宇、别俊波、张杰及委托诉讼代理人唐学清、王赟，被告穆红伶及二被告的委托诉讼代理人杨晓梅，第三人李宏凯、邓洲、白文艳及五名第三人的委托诉讼代理人李章昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王陈宇、别俊波、张杰等十二名原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间转让房地产的合同关系【不动产权证号：云（2020）芒市不动产权第××号】；2.判令二被告向原告赔偿损失141384.94元，并按照约定向原告承担违约责任支付违约赔偿金2400000元；3.本案诉讼费、保全费、保全保险费等费用均由被告承担。本案未进行保全，未产生保全费及保全保险费。事实与理由：2011年5月，二被告及第三人李立春、陈俊池、白文艳共同出资470余万元通过芒市自然资源局挂牌出让取得位于芒市公安局强制戒毒所东侧的一块面积5750.2平方米土地【土地使用权证号：芒国用（2011）第××号，地上建筑面积：1225.14平方米，用途：城镇单一住宅用地】。当时该宗土地上存有房产，房产所有人为刘文政。2018年2月，原告方经第三人李立春介绍欲购买该宗土地建房，经与被告及其他第三人交流后明确了转让土地给原告建房的意向，随后二被告以及土地共有人派第三人李宏凯作为转让方的代表，原告方以张杰为代表，双方开始为转让土地事宜订立协议。2018年5月，达成了一致协议，被告方将该宗土地以12000000元的价格转让给原告方，转让价款分两次支付，原告方拟在该宗土地上建盖16套住宅，土地以及房屋的过户税费、规划设计住宅涉及的费用等全部由原告方承担；双方共同配合办理建房规划报批手续；任何一方违约致协议解除的除赔偿对方全部损失以外还应承担违约赔偿金2400000元；被告方怠于履行相关义务的每逾期1天需按5000元／天承担逾期违约金，原告方迟延付款的以欠款金额为基数按每月1%的标准承担违约责任。就前述约定，双方已经形成书面合同《合作建房协议书》，但因该宗土地合法使用权人被告张晓夫妇、第三人李立春个人原因被拘押而无法继续签订，但原、被告双方始终认可前述约定。2019年，被告张晓夫妇、第三人李立春的个人问题逐渐解决，双方协商后开始逐步实施《合作建房协议书》的部分约定。1.双方按照合同第二条第三款之约定，由被告方出具《委托书》，委托原告方办理该宗土地建设规划许可等有关手续，原告方于2019年5月21日交纳了设计费52800元，2019年9月30日交纳了城市规划专家审委会费用3500元，2020年7月6日支付地形测绘、放线费3000元，并完成设计和规划。2019年10月被告张晓、穆红伶及第三人陈俊池、白文艳、李立春共同签订了土地共有人《承诺书》，再次明确由原告方办理各种开发建设或转让手续。2019年12月，原告方作为委托人以芒市田园房地产开发有限责任公司的名义向芒市自然资源局办理完成“青山居住宅小区项目规划设计方案”的报批手续。2.为了尽快落实该宗土地转让事宜，因该宗土地使用权人、土地上房产所有人不统一将会影响双方实现合同目的，经征得被告方同意后，原告方开始为被告方办理不动产权证事宜。第一，应被告张晓的要求，2020年1月7日其丈夫邓光辉出具了该宗土地使用权为被告张晓个人享有的《声明书》，并由律师见证出具《见证书》，原告方为此为被告方承担了律师见证费用5000元。第二，2020年4月原告方完成了刘文政将房产转让给被告张晓、穆红伶，于2020年4月3日交纳了所得税、增值税、地方教育附加税、土地增值税等税费54738.84元，城市维护建设税、印花税1199.78元，印花税、契税18146.32元，房产过户评估费3000元，2020年4月8日被告张晓、穆红伶取得了由其二人共同共有上述土地以及房产的不动产权证【不动产权证号：云（2020）芒市不动产权第××号】。就上述全部事宜，原告一共支出税费141384.94元。但是，在原告方积极履行上述合同期间，被告方不顾双方已经达成一致的约定，提出将原土地转让价款12,000,000元提高至13,000,000元。几经协商，双方就13,000,000元价款达成合意，其他约定不变。然而，在原告方为被告方办理完成不动产权证后，被告方又无视双方一致约定，无视双方正处于履行合同期间，要求让合同外第三方加入“竞价”，表示土地转让价款不得低于16,000,000元。考虑到房地产涨价的实际情况，原告方再次同意土地转让价款为16,000,000元，但双方需各自承担法定的应缴纳税费，并与被告方进行最后协商。协商期间，被告方依旧反复无常，又提出第三方已出价20,000,000元以上的无理价款，直接致使原告方无力承担。原、被告之间转让不动产合同的内容涉及标的、数量、价款、履行期限和方式、违约责任、解决争议的方法等，原告方按照约定履行了办理建房规划报批手续和办理不动产权证的义务，为此一共花费141,384.94元。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第三十六条之规定，原、被告合同内容全面，原告履行前述义务，被告方已然接受，双方转让不动产合同成立并且已经进入履行阶段。而被告方却违背诚实信用原则，一再提高土地转让价款，最终导致无法实现合同目的，被告方已经构成违约，给原告方造成了巨大经济和精神损失，一是原告方支出税费141,384.94元，系原告方的直接损失；二是因被告方违约涨价，自2018年至今原告方因此错过了购买房产的最佳机会，间接导致原告方损失了近千万的购房差价。鉴于此，被告方应当按照双方的约定承担违约赔偿金2,400,000元，以弥补原告方的巨大损失。原告王陈宇为代表与二被告之所以成立《合作建房协议书》关系，主要欲在案涉土地上建设16套房地产，分别由十二名原告在内的15人共同建设购买（其中原告杨明全2套，第三人李立春1套），15人中有2人（李河委、王相青）明确表示放弃与本合同纠纷相关的实体权利，不参加本次诉讼。被告张晓、穆红伶辩称，一、原告方主体不适格。根据原告方提交的标注时间为“2018年3月8日、2018年3月10日、2018年3月15日、2018年5月1日、2020年1月15日”的《合作建房协议书》《房地产转让意向性协议书》，合同“乙方”是16户购房者。根据原告方提交的标注时间为2020年2月29日的《房地产转让合同》，合同“乙方”是芒市田园房地产开发有限责任公司。原告方提交了多个不同的合同版本，涉及的合同乙方也不同。从《合作建房协议书》的合同内容上看，合同乙方是16户购房者，但没有具体列明“16户代表”的姓名等基本信息，被告方完全不知晓所谓的16户购房者的具体情况，更没有与除王陈宇、张杰外的其他原告有过任何形式的联系或接触，现有证据不能证明除王陈宇、张杰以外的其他原告系《合作建购房协议书》的合同当事人。从原告方在《房地产转让合同》上标注的时间看，是所有提交的合同中最新的版本，合同“乙方”是芒市田园房地产开发有限责任公司，不是“16户购房者”。按照《房地产管理法》等法律规定16户自然人没有在系争土地上建房、开发的资质和主体资格。因此，无论原告方是以《合作建购房协议书》还是《房地产转让合同》提起诉讼，都不是本案适格的原告。二、根据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国民法典》第三百零一条，处分共同共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。案涉房地产产权证载明的权利人为被告张晓、穆红伶，但实际为被告张晓、穆红伶及第三人李立春、陈俊池、白文艳五人共同共有。原告张杰曾自称是16名购买户之一，向被告穆红伶提出过购买意向，但因价格、付款方式、转让方式（系合作共建还是直接转让），以及共有权人内部意见不能达成一致等各种原因，共有权人与原告方从未达成或签署过有关转让该房地产的任何合议或协议。三、原告方提交的《合作建购房协议书》《房地产转让意向性协议书》《房地产转让合同》均系未签字、盖章的空白合同，合同未成立。原告方提交的《合作建购房协议书》第五条第3款、《房地产转让意向性协议书》第五条第1款均明确载明合同必须经合同双方签字、盖章后才能生效，原告方提交的三份合同均是空白合同，当事双方没有签字、盖章，合同未成立更未生效。双方就案涉房地产的转让事宜并没有最后达成一致意见，原告方在起诉状中陈述与事实不符，其诉求于法无据。四、原告方为促成交易帮助被告方办理相关手续的行为不能视为合同履行行为。本案事实是双方协商过程中，前来与被告方联系购买涉案房地产的人较多，原告方为取得被告方好感促成交易，主动提出帮助被告方办理两证合一等相关手续。原告方办理相关手续的行为并非对合同的履行，更不能以此证明所谓合同成立或生效的事实。综上，被告方与原告方之间从未签署或达成转让涉案房地产权属的任何口头合议或书面协议，原告方诉请赔偿违约金的诉讼请求没有事实和法律依据。原告方代被告方办理不动产权证支出的费用，被告方愿意在核实后承担。第三人李立春、李宏凯、陈俊池、邓洲、白文艳在被告方答辩意见的基础上补充陈述，1.根据《房地产管理法》第四十一条规定，原、被告要达成房地产交易必须签署书面转让合同，该条款为强制性条款，原告方称已经达成口头协议不符合该规定和本案事实；2.本案诉争的法律关系是房地产转让法律关系，转让方的主要义务是交付房地产并办理过户，受让方的主要义务是支付转让价款，本案中原告方未支付转让价款，不存在履行合同，请法庭驳回原告方的诉求。本院综合原、被告的诉辩主张，在征求当事人意见的基础上，归纳本案争议焦点为：1.本案原告方诉讼主体是否适格？2.原、被告之间的转让房地产合同是否成立？3.被告方是否构成违约，承担违约责任？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王陈宇、别俊波、张杰等十二名原告提交的证据一、①微信聊天截图6页，②2018年3月8日《合作建房协议书》，③2018年3月10日《合作建房协议书》，④2018年3月15日《合作建购房协议书》，⑤2018年5月1日《合作建购房协议书》，⑥《土地共有人承诺书》2份，⑦2020年1月15日《房地产转让合同》《房地产转让意向性协议》，⑧《建议》、2020年2月29日《房地产转让合同》。欲证明1.原、被告及第三人多次协商后于2018年5月达成《合作建购房协议》，该协议内容涉及标的、数量、价款、履行期限和方式、违约责任、解决争议的方法等，未违反法律规定，双方当事人均同意，虽未签字但协议成立有效；2.原、被告及第三人约定转让的房地产位于芒市公安局强制戒毒所东侧，面积5,750.2平方米，转让价款12,000,000元，约定双方共同办理建房规划报批，房地产转让产生的所有税费均由原告方承担，被告方违约除赔偿全部损失还应承担违约赔偿金2,400,000元；3.被告方及第三人在成立转让房地产合同关系后，又与原告协商其与芒市田园房地产开发有限责任公司之间的房地产交易合同，由房地产公司开发建成后将房地产变更至原告方名下。经质证，被告张晓、穆红伶及第三人李立春、李宏凯、陈俊池、邓洲、白文艳对原告方提交的第一组证据真实性无异议，对合法性、关联性、证明内容不认可，称该组证据出现的第三人李宏凯不是土地权利人之一，不能代表土地权利人进行处分，原告张杰与第三人李宏凯就转让事宜进行过协商，但没有达成一致意见。本院认为，对原告方提交的第一组证据真实性、关联性本院予以采信，但对原告方欲证明的内容不予采信，从该组证据来看系原告张杰与第三人李宏凯、李立春之间就转让事宜进行协商的过程，原告方所提交的合同均为协商过程中双方修改互相发送的合同模板，均没有任何的签字或印章。王陈宇、别俊波、张杰等十二名原告提交的证据二、①微信聊天截图1页、《律师见证书》《声明书》、不动产权证【（2020）芒市不动产权第××号】、中国农业银行交易凭证1份、税收缴款书3份、支付宝转账截图、评估费收据、《委托书》《房地产估价报告》；②设计费银行转账凭证、地形测绘及放线费收据、《建设工程设计合同》《张晓、穆红伶建筑及规划方案》、芒城规审（2019）21号文件。欲证明1.原告方按照《合作建购房协议》协助被告方办理不动产权证，承担了各项税费合计82084.94元（第①小组证据）；2.原告方按照《合作建购房协议》协助被告方及第三人报批建房规划，并承担了报批所需的费用共计55800元（第②小组证据）；3.原、被告及第三人虽未签订书面协议，但是原告方已经按照协议履行前述义务，被告方及第三人已经接受，双方合同成立有效且进入履行阶段；4.被告方及第三人违背诚实信用原则，多次提高房地产转让价格致使合同目的不能实现，合同应当解除；5.因被告方的违约行为损害原告合法权益，按照双方约定，被告方作为违约一方除了向原告方赔偿损失合计141384.94元，还应承担违约赔偿金2400000元。经质证，被告张晓、穆红伶及第三人李立春、李宏凯、陈俊池、邓洲、白文艳对原告方提交的第二组证据第①小组关于办理不动产权证的证据无异议，认可原告方垫付的办理不动产权证税费82,084.94元；对第②小组关于办理报规设计的证据不认可，称建房规划是原告方的单方行为，没有被告方及第三人确认；对该组证据的证明内容不认可。本院认为，原告方提交的第二组证据来源合法、内容真实、与本案有关联，本院予以采信，但对其欲证明的内容不予完全采信，对第1点证明内容被告方及第三人认可原告方垫付的办理不动产权证税费82,084.94元，本院予以确认；第2点证明内容根据第②小组证据，原告方报批支出费用为55,800元本院予以采信。王陈宇、别俊波、张杰等十二名原告提交的证据三、录音一份，欲证明被告方违背诚实信用原则，在原告方已经履行办证、报规等义务后多次提高房地产转让价格致使合同目的不能实现，损害原告方合法权益，按照双方约定，被告方作为违约一方除了向原告方赔偿损失合计141,384.94元，还应承担违约赔偿金2,400,000元。经质证，被告张晓、穆红伶对原告方提交的第三组证据真实性、关联性无异议，但对合法性及证明目的不认可，称该录音是原告张杰有备而来，被告穆红伶不知情的情况下录音，该录音也证明双方对案涉土地价款没有达成一致。经质证，第三人李立春、李宏凯、陈俊池、邓洲、白文艳对原告方提交的第三组证据真实性、关联性无异议，证明目的不认可，称该录音中双方在协商，并未就转让价格达成一致意见，且录音对话显示共有权人没有达成一致意见，被告穆红伶让原告方支付定金但原告方未支付。本院认为，原告方提交的第三组证据真实、合法、与本案有关联，本院予以采信，但对原告方欲证明的内容不予采信，从录音中显示双方对转让价款未达成一致意见。被告张晓、穆红伶及第三人李立春、李宏凯、陈俊池、邓洲、白文艳未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年左右，被告张晓、穆红伶及第三人李立春、陈俊池、白文艳共同出资，由被告张晓、穆红伶通过拍卖取得位于芒市公安局强制戒毒所东侧的一块面积5750.2平方米土地使用权【土地使用权证号：芒国用（2011）第××号，土地使用权人为被告张晓、穆红伶】。当时该宗土地上存有房产，房产所有人为刘文政。王陈宇、别俊波、张杰等十二名原告及第三人李立春在内的15人欲在该宗土地上建设16套房地产（其中原告杨明全2套，其余每人1套，15人中李河委、王相青明确表示放弃与本合同纠纷相关的实体权利，不参加本次诉讼），随即2018年初王陈宇、别俊波、张杰等十二名原告以张杰为代表，第三人李宏凯为中间人开始与被告张晓、穆红伶商谈土地使用权转让建房事宜。2018年初至2019年底双方通过第三人李宏凯协商的合同为合作建购房协议，双方对土地使用权转让价款、合作方式、违约责任等进行了协商，草拟了合同，但双方均未签字捺印。在此期间，王陈宇、别俊波、张杰等十二名原告于2019年对欲建设的房地产项目进行了规划设计、报批，支出费用55800元。2020年1月开始，王陈宇、别俊波、张杰等十二名原告又准备以“芒市田园房地产开发有限责任公司”的名义进行上述16套房地产的开发建设，通过第三人李宏凯协商的合同为房地产转让协议，双方对转让价款、支付方式、违约责任等进行了协商，草拟了合同，但双方均未签字捺印。2020年4月，原告王陈宇受被告张晓、穆红伶委托，代为办理了涉案土地的不动产权证【（2020）芒市不动产权第××号】，支出税费共计82084.94元。上述规划设计、报批及办理不动产权证支出的费用共计137884.94元均为王陈宇、别俊波、张杰等十二名原告及案外人李河委、王相青共同出资。本院认为，关于本案原告方诉讼主体资格问题，从本案原告方提交的草拟合同来看，从一开始准备向被告转让土地使用权的相对方即为王陈宇、别俊波、张杰等十二名原告，虽然后期准备以“芒市田园房地产开发有限责任公司”的名义进行开发建设，以该公司名义草拟了合同，但经本院向芒市田园房地产开发有限责任公司核实，该公司表示实际没有派人进行合同事宜的任何协商工作，本案所涉的权利义务与公司无关，故本案的实际权利人为王陈宇、别俊波、张杰等十二名原告，主体适格。关于原、被告之间的转让房地产合同是否成立问题，根据双方的草拟合同显示，本案转让合同双方欲约定为书面合同，并且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，采用合同书形式订立合同的，自双方签字或盖章时合同成立，本案原告方未提交经合同双方签字或盖章的书面合同，故合同未成立。原告方主张虽然书面合同未签字，但原告方已经进行了项目规划报批并为被告方办理了不动产权证，原告方已经履行了合同，被告方接受，合同即成立，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，本案涉及的房地产转让合同原告方作为受让方主要义务是支付转让价款，但本案原告方并未支付任何转让价款，进行项目规划报批和为被告方办理不动产权证并非合同的主要义务，故对原告方的主张本院不予支持。本案合同未成立为缔约过失责任纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项的规定，被告方应承担缔约过失责任，赔偿因违背诚实信用原则给原告方造成的损失共计137,884.94元，对原告方要求的违约责任本院不予支持。因合同未成立对原告方要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，适用当时的法律、司法解释。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十二条第三项规定，判决如下：一、被告张晓、穆红伶自本判决生效之日起五日内赔偿原告王陈宇、李函、王**、吕重青、杨明全、濮永伟、乔杨青、别俊波、孟成钟、张杰、张沁骅、杨丽娇损失137,884.94元；二、驳回原告王陈宇、李函、王**、吕重青、杨明全、濮永伟、乔杨青、别俊波、孟成钟、张杰、张沁骅、杨丽娇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,131元（原告方预交），由原告王陈宇、李函、王**、吕重青、杨明全、濮永伟、乔杨青、别俊波、孟成钟、张杰、张沁骅、杨丽娇负担25,131元，被告张晓、穆红伶负担2000元，限本判决书生效之日交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  汤 婧人民陪审员  汤思聪人民陪审员  郑明安二〇二一年三月三日书 记 员  司从瑄