北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4450号上诉人（原审被告）：北京侨福置业有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥路**侨福芳草地大厦****。法定代表人：伍镇城，董事长。委托诉讼代理人：文亮，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李沐珣，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京高文律师事务所，住所地北京市朝阳区朝外西街**兆泰国际中心****。法定代表人：王正志，主任。委托诉讼代理人：袁吉，北京高文律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾星，北京高文律师事务所律师。上诉人北京侨福置业有限公司（以下简称侨福公司）因与被上诉人北京高文律师事务所（以下简称高文律所）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初17788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，适用独任制公开开庭进行了审理。上诉人侨福公司之委托诉讼代理人文亮、李沐珣，被上诉人高文律所之委托诉讼代理人袁吉、艾星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侨福公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判驳回高文律所的全部诉讼请求；2．一、二审案件受理费由高文律所承担。事实和理由：一、原审法院事实认定错误，遗漏重大事实。本案争议的核心焦点在于诉争房屋租赁合同项下的权利义务是否已经转让给案外人北京纬文律师事务所。为了证明确实存在权利义务转让的事实，侨福公司提交了高文律所向侨福公司出具的加盖有高文律所公章的《指定付款函》以及侨福公司、高文律所及案外人北京纬文律师事务所（以下简称“纬文律所”）共同签署的《权利义务转让协议》（下称“转让协议”）。根据《指定付款函》的描述，高文律所同意将承租人在租赁合同项下的全部权利义务转让给纬文律所，并授权高文律所员工赵亮律师代办一切手续。侨福公司基于高文律所的该等授权在授权范围内与高文律所的受托人及第三方纬文律所签署的转让协议符合法律法规的相关规定，是三方的真实意思表示，没有违反任何强制性或禁止性法律规定，应为合法有效。然而在一审判决中，通篇都没有一审法院对于侨福公司所提交的《指定付款函》这一重要证据的记载，相反在本院认定事实部分只引用了侨福公司所提交的《指定付款函》的前一部分的描述，完全遗漏了关于高文律所同意将承租合同项下的全部权利义务转让给纬文律所并授权员工赵亮律师代办一切手续的事实。如果一审法院的遗漏是出于对不同证据认定的结果，那么一审判决中应当对证据认定的过程进行相应的说理，以明确为何否认侨福公司所提交的核心证据的内容。但遗憾的是一审法院未能进行任何说理来说明为何不予认可侨福公司提交的该份证据，导致侨福公司提交的这份关键核心证据在没有任何合理理由的情况下被一审法院忽略，这显然是一种基于预设立场而对有效证据的非法排除，直接导致了本案事实认定错误，裁判结果错误。侨福公司与高文律所均向法院提供了加盖有高文律所公章的《指定付款函》，侨福公司认为应当以侨福公司所提交的《指定付款函》的内容为准，高文律所主张侨福公司所提交的《指定付款函》系变造的没有任何事实依据，理由如下：1．侨福公司作为涉案房屋的出租方，审查了高文律所提交的《指定付款函》中相关授权内容，审查了受托人赵亮的相关身份，且在权利义务已经事实转让且任何一方未提出任何异议的情况下接受由受托人赵亮签署转让协议，侨福公司已经履行了必要的注意义务，转让协议的签署形式符合法律法规的规定。高文律所亦认可侨福公司提供的《指定付款函》中高文律所印鉴的真实性，高文律所应就其盖章的文件承担法律责任。2．高文律所主张侨福公司所持有的《指定付款函》系变造的没有任何事实依据。本案庭审中出现了至少三份《指定付款函》，高文律所开庭时提交的复印件与开庭时提交的原件，两份《指定付款函》的印鉴位置用肉眼可辨明显不一致，而高文律所于2016年12月向侨福公司出具的《指定付款函》的印鉴位置与高文律所在本案中提供的两份《指定付款函》也用肉眼可辨明显不一致。因此，完全有理由怀疑，高文律所向法院提供的《指定付款函》是高文律所为了本案诉讼专门变造的。3．高文律所在质证环节回答法庭提问时，承认其在2018年前对印鉴管理没有详细记录，本案中竟然荒唐地出现了盖有高文律所印鉴的三份单独的《指定付款函》，高文律所应对印鉴管理混乱承担法律后果。4．侨福公司提供的《指定付款函》的内容更符合实际情况，根据侨福公司与高文律所的举证情况，自2016年6月开始，承租人转为纬文律所，租金由纬文律所支付，发票开具给纬文律所，侨福公司提供的《指定付款函》明确提及了权利义务转让的内容。如果按照高文律所提供的《指定付款函》，只是纬文律所代高文律所付款，则不需要变更承租人名称，不需要变更发票。综上，侨福公司所提交的《指定付款函》及其上所记载的内容是本案事实认定的关键一环，而且侨福公司作为出租人对《指定付款函》的内容履行了必要的注意义务，且在权利义务已经事实转让长达半年之久的情况下签署了转让协议，该转让协议的签署形式符合法律法规的规定，且侨福公司已经对该加盖有高文律所真实公章的《指定付款函》内容产生了信赖利益，法院应当认定该证据的证明内容。一审法院遗漏该证据，认定事实错误，应当依法予以改正。二、原审法院法律适用错误，完全混淆了权利义务转让与委托代付的法律关系，一审法院最终将已经权利义务转让的协议履行行为认定为委托代付的法律关系属于法律适用错误，应当依法予以纠正。侨福公司与高文律所分别提交的证据均能够证明涉案房屋的租赁关系已经通过权利义务的转移使得承租人的权利义务由高文律所变更至案外人纬文律所名下。具体体现在：1．案外人纬文律所是在2016年6月开始支付承租房屋的租金及附加租赁费，而《指定付款函》以及转让协议的签署时间是2016年12月份。自2016年6月起，侨福公司向案外人纬文律所发送收款通知，该通知上显示的租户名称已经变更为北京纬文律师事务所，租赁单元即为案涉承租房屋。高文律所将一系列收款通知作为己方的证据向法庭提交，也就说明高文律所对该收款通知所列明的事项是知晓并认可的。高文律所与案外人纬文律所对于权利义务转让的事实是协商一致的，这也与2016年12月份出具的指定付款函中关于同意签署权利义务转让协议的描述相一致。高文律所枉顾己方证据所证明的内容，主张案外人纬文律所只是委托代付行为显然是出尔反尔。2．2016年6月份之前，侨福公司是向作为承租人的高文律所开具发票，而自从2016年6月份事实上权利义务转让完成之后，侨福公司始终是向案外人纬文律所开具增值税专用发票。如果按照高文律所的主张，案外人纬文律所支付租金的行为仅仅是委托代付的法律关系，则付款通知书上不需要对租户名称进行变更，而发票也会继续按照租赁协议的约定向高文律所开具。而在高文律所直至搬离租赁场地的长达两年半的期间，高文律所没有收到过任何一张侨福公司向其开具的租金发票，而高文律所对于该情形从未提出过任何异议，这显然与委托代付的法律关系是相悖的。三、一审判决处置了应当退还给案外人纬文律所的租赁保证金，鉴于案外人纬文律所对该保证金享有独立的请求权，其应当被列为本案的第三人，一审法院程序错误，本案应当发回重审。本案诉争的保证金根据转让协议的约定已经由案外人纬文律所所承继，根据协议的约定，租赁期限届满之后，侨福公司作为出租人应当将租赁保证金向案外人纬文律所返还。而纬文律所在合同履行期间内，已经履行了转让协议所约定的租金支付义务，而侨福公司也按照合同的约定向案外人纬文律所开具了增值税专用发票，一审判决处置了侨福公司应当向案外人纬文律所返还的租赁保证金，如若侨福公司按照一审判决的要求向高文律所支付租赁保证金，则必然会使侨福公司陷入对案外人纬文律所的违约行为当中，有可能导致案外人纬文律所通过法律程序向侨福公司追责，本案的判决结果则对该案件产生了预决的效果。基于案外人纬文律所对于本案诉争的租赁保证金享有独立的请求权，案件审理的结果与其有法律上的利害关系，属于必须参加诉讼的第三人。但在一审审理过程当中，一审法院未能依职权追加其作为本案的第三人参与庭审，导致一审判决严重脱离事实情况。根据《最高人民法院关于若干问题的意见》183条的规定，必须参加诉讼的当事人在一审中未参加诉讼，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则予以调解，调解不成的，发回重审。一审未查明高文律所与纬文律所的法律关系，是事实认定错误。案外人纬文律所在2020年12月30日结束承租关系，搬离场地后，于2021年2月26日发函索要保证金。侨福公司将相关情况告诉纬文律所，纬文律所出具一份声明，否认与高文律所存在任何代付关系，纬文律所缴纳的租金是依据三方之间权利义务转让协议，是基于承租人地位缴纳的租金。纬文律所与高文律所是否存在委托代付关系至关重要，若纬文律所从未受高文律所委托支付租金的话，则高文律所事实上从未支付过租金。根据保证金退还的前提条件，侨福公司无需向其退还任何租赁保证金。侨福公司在一审时，始终主张权利义务已经转让，委托代付法律关系并不存在，一审法院未能查明高文律所与纬文律所之间的法律关系，做出错误认定。关于程序的部分，侨福公司庭审中更正其上诉状中提到的法条，不是183条，应是民诉解释的73条和327条。高文律所辩称，不同意侨福公司的上诉请求与理由，请求二审法院维持一审法院判决。高文律所向一审法院起诉请求：1．判令侨福公司向高文律所返还押金993200元；2．判令侨福公司向高文律所支付逾期退还押金的利息共计85678．67元（2018年6月1日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算为58316．01元，2019年8月21日起至今，暂计算至2019年10月17日，按中国人民银行同期贷款利率4倍计算为27362．66元）。一审法院认定事实：2015年4月7日，侨福公司（甲方、出租方）与案外人纬文律所（乙方、承租方）签订《关于租赁北京侨福芳草地大厦办公楼X单元之房屋租赁合同》，约定：甲方将其名下的涉案房屋（计租面积960平方米）出租给乙方；房屋交付日为2015年4月1日，自2015年4月1日至2015年5月31日为乙方的装修期。装修内乙方免租金，但应支付附加租赁费及水电费等公用事业费。2015年6月1日为起租日，乙方应自此日开始支付租金。租赁期限自2015年6月1日起至2018年5月31日届满，共36个月。租金标准为每月每平方米300元，合计每月租金为288000元。附加租赁费标准为每月每平方米40元，合计每月附加租赁费为38400元。乙方应于本合同签署之日起五个工作日内支付装修期的附加租赁费，合计76800元。2015年6月1日至2015年6月30日的租金及附加租赁费合计326400元，为乙方应实际支付的首期租金及附加租赁费，由乙方于本合同签署之日起五个工作日内支付。乙方应于本合同签署之日起五个工作日内，向甲方支付相当于第一年三个月的租金及三个月的附加租赁费为租赁保证金979200元。双方还对其他有关事宜作出了约定。2015年6月4日，高文律所向侨福公司支付租赁保证金979200元，侨福公司于当日向高文律所出具收据，载明收到上述款项。2015年6月10日，侨福公司（甲方）、纬文律所（乙方）、高文律所（丙方）签署《北京侨福芳草地大厦办公楼房屋租赁合同权利义务转让协议》，约定：三方同意，乙方于《租赁合同》项下全部的权利及义务转让予丙方。丙方完全同意接受《租赁合同》的约束，并履行《租赁合同》条款，犹如其是一个原本的立约人并取代了乙方对该房屋的承租人地位。乙方对《租赁合同》项下全部权利及义务的转让为自始转让，即自《租赁合同》生效之日起，乙方根据《租赁合同》享有的全部权利及承担的全部义务均转由丙方享有及承担；乙方尚未履行的义务及尚未享有的权利，由丙方继续履行或享有；乙方因其在本协议生效前的行为，在本协议后造成的结果，该责任或利益由丙方承担或享有。自2015年4月1日起，因使用该房屋产生的所有费用由丙方支付，甲方于收到丙方支付的相关费用后向丙方开具相应的收据或发票，其中：该房屋的租赁保证金（979200元）、装修期（自2015年4月1日起至2015年5月31日）内的附加租赁费（76800元）、首期租金及附加租赁费（即2015年6月1日至2015年6月30日期间的租金及附加租赁费共计326400元），以上各项合计1382400元，由丙方于本协议签署之日起五日内向甲方支付。任何情况下，乙丙之间的纠纷都不能损害甲方的利益，并不得妨碍《租赁合同》的履行。如果因签署或者履行本协议而使甲方的利益受到任何不利影响或损失，乙方、丙方应对甲方承担连带赔偿责任。乙方须就丙方履行《租赁合同》及本协议承担无条件的连带保证责任，乙丙双方之间的权利义务关系由双方自行处理，与甲方无关。三方另对其他有关事宜做出了约定。2015年7月至2016年5月，侨福公司多次向高文律所出具收据，载明收到高文律所交来的“智能卡押金”共计14000元。2015年6月1日至2016年6月30日涉案房屋的租金及费用均由高文律所支付，2016年7月至2018年5月涉案房屋的租金及费用由纬文律所支付。2016年12月27日，高文律所向侨福公司作出《指定付款函》，内容为：“北京高文律师事务所因工作需要，自2016年6月起指定北京纬文律师事务所支付北京市朝阳区东大桥9号楼3单元801室内C05/C06/C07单元租金等相关费用。”庭审中，侨福公司为证明纬文律所在本案房屋租赁合同履行过程中又概括承受了高文律所的合同权利义务，向一审法院出示一份其与纬文律所及案外人赵亮签署的《转让协议》、案外人赵亮的律师证复印件、纬文律所自2016年6月的付款凭证及发票等。高文律所对上述证据材料的证明目的不予认可，认为其系涉案房屋租赁合同的相对方，纬文律所自2016年6月至涉案房屋租赁合同履行期届满期间的付款行为系基于高文律所的指示，而非纬文律所为涉案合同的承租人，故涉案房屋租赁合同履行期届满后，侨福公司应向其退还相关保证金及押金。经询，高文律所称之所以在概括承受纬文律所合同权利义务后，仍由纬文律所支付租金及费用，系因高文律所拟与纬文律所合并，但因内部行政管理的原因仍由纬文律所代为支付租金及费用。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，纬文律所、侨福公司签订的租赁合同及纬文律所、侨福公司、高文律所签订的转让协议，均系各方的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。侨福公司虽出示相关证据材料，拟证明纬文律所仍为涉案房屋租赁合同关系的承租人，但其出示的转让协议与2015年6月三方签订的转让协议相比，并未加盖高文律所的公章，故此证据材料一审法院不予采纳。在高文律所出示充分详实的证据证明其在涉案房屋租赁合同履行期内概括承受了涉案房屋租赁合同承租人的权利义务，且在支付租金及费用至2016年6月，之后指示纬文律所继续支付租金及费用至房屋租赁合同履行期届满的情况下，一审法院对高文律所认为其为涉案房屋租赁合同承租人的诉讼主张予以采纳，对侨福公司认为纬文律所为涉案房屋租赁合同承租人的抗辩意见不予采纳。在涉案房屋租赁合同履行期已届满的情况下，侨福公司应当向高文律所退还保证金及押金，故高文律所的此项诉讼请求一审法院予以支持。高文律所主张的逾期退还保证金及费用的利息的诉讼请求，因侨福公司存在逾期退还上述费用的情况，故高文律所的此项诉讼主张于法有据，但高文律所主张的利息计算方式有误，一审法院根据案件实际情况酌情确定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京侨福置业有限公司于判决生效之日起十日内退还北京高文律师事务所保证金及押金九十九万三千二百元；二、北京侨福置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿北京高文律师事务所逾期退还保证金及押金的利息五万元；三、驳回高文律师事务所的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7255元，由高文律师事务所负担161元（已交纳），由北京侨福置业有限公司负担7094元（于判决生效之日起七日内交纳）。本院审理期间，侨福公司提交新证据材料为：1．催款函，证明案外人纬文律所也在向我方催要保证金；2．声明，证明委托代付法律关系中有委托方、受托方、代付方，现在只有高文律所的委托付款函，另外两方并没有认可纬文律所代高文律所履行，委托代付关系这个基本事实认定不清，没有付租金，高文律所无权要求返还租赁保证金；3．纬文律所的更名文件，表明纬文律所的付款态度。高文律所对侨福公司新证据材料的意见为：证据1、2真实性、合法性、关联性均不认可，证人应出庭作证，书面证言不具有合法性，安生律所与侨福公司有利害关系，单方出具的两份证据，在本案中不具有证明力，且是在一审判决后，由安生律所单方制作，不排除系受指示制作，不具有内容真实性，租赁合同解除与本案非同一法律关系，无关联性，声明内容真实性不认可，2015年6月10日的转让协议一各方均无异议，2016年5月30日的转让协议二，其证据内容前后矛盾，三方应共同达成2份协议，但实际三方共同签署的只有一份转让协议一；对证据3认可。高文律所提交的新证据为：高文律所的执业许可证副本，证明2015年至2016年期间，赵亮非高文所负责人及备案合伙人，赵亮不具有在合同及相关文件上签字的权限。侨福公司对高文律所提交新证据材料意见为：真实性认可，证明目的和关联性不认可，赵亮是否是高文律所的合伙人及负责人，不影响其根据委托付款函有相关权限。本院经审查认为：1、高文律所对侨福公司提交新证据材料3、侨福公司对高文律所提交新证据材料2015年至2016年执业许可证副本真实性确认，本院对上述证据材料真实性确认；2、侨福公司提交的新证据材料1、2不能证明本案待证事实成立，本院不作为新证据予以确认。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：侨福公司是否应向高文律所退还保证金、押金。租赁合同是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁关系中，出租人最重要的义务是按照合同约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人最重要的义务是按照约定交付租金并按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物。本案中，在现有证据不能证明2015年6月10日《转让协议》具有无效或被撤销的情形下，依据《转让协议》的约定及实际履行情况，现有证据表明侨福公司基于其与高文律所之间的房屋租赁合同法律关系，侨福公司收取了高文律所保证金979200元、押金14000元。高文律所主张已经于2018年5月28日搬离租赁侨福公司的房屋后，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在侨福公司未提供证据证明高文律所仍在实际使用其房屋、房屋租赁合同法律关系仍然存续的情形下，表明侨福公司与高文律所的房屋租赁合同已经终止履行。涉案保证金、押金具有担保性质，同时也是针对承租人迟延给付租金等特定违约行为的违约金，侨福公司、高文律所房屋租赁合同终止履行后，依照上述民事诉讼法司法解释的规定，在侨福公司提供现有证据不能证明涉案保证金、押金具有不应退还的情形下，侨福公司应将向高文律所收取的保证金、押金退还高文律所，故本院对侨福公司有关“原审法院事实认定错误，遗漏重大事实，原审法院法律适用错误，完全混淆了权利义务转让与委托代付的法律关系，一审法院最终将已经权利义务转让的协议履行行为认定为委托代付的法律关系属于法律适用错误，应当依法予以纠正，一审判决处置了应当退还给案外人纬文律所的租赁保证金，鉴于案外人纬文律所对该保证金享有独立的请求权，其应当被列为本案的第三人，一审法院程序错误，本案应当发回重审，请求发回重审或改判驳回高文律所的全部诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。综上，侨福公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14510元，由北京侨福置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  张印龙二〇二一年三月二十六日法官助理  陈文文