广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初8195号原告（反诉被告）：刘小平，男，1964年10月15日出生，汉族，住广东省东莞市南城区×××××××××××××××，公民身份号码：432××××××××××××913。委托诉讼代理人：熊世松，广东潇水律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗灿，广东潇水律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：朱正平，男，1979年8月28日出生，汉族，住湖北省监利县××××××××，公民身份号码：422××××××××××××255。委托诉讼代理人：祁胜举，广东大洲律师事务所律师。原告刘小平（反诉被告）诉被告朱正平（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，适用简易程序审理，分别于2020年6月24日、2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告刘小平及其委托诉讼代理人熊世松、苗灿，被告朱正平及其委托诉讼代理人祁胜举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小平向本院提出如下诉讼请求：1、朱正平向刘小平支付2018年4月至2019年4月保安费26000元；2、朱正平向刘小平支付2019年2月至2019年4月厂房占用费元68400元；3、朱正平向刘小平支付工业垃圾清除人工费及运费9600元；4、朱正平向刘小平支付2019年2月至2019年4月厂长费6000元；5、朱正平向刘小平支付水电费5331元；上述合计115331元。6、朱正平担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月18日，朱正平与刘小平签订《厂房、宿舍租赁合同》，约定朱正平向刘小平租赁位于东莞市××××××工业区×××××楼厂房、一栋二层宿舍给朱正平使用，具体为厂房、宿舍、保安房、电房合计约3260平方米，租金为每月22800元，租金系上述所有交付给朱正平使用的面积打包处理的，并未分摊到具体的平方数。租赁期限为2016年1月1日至2020年12月30日，保安费每月2000元，厂长费每月2000元。2018年3月12日，刘小平向东莞市第一人民法院提起诉讼，后经东莞市第一人民法院（案号：（2018）粤1971民初7421号）、东莞市中级人民法院（案号：（2018）粤19民终10038号）判决，确认原、被告双方签订的合同无效，朱正平应当搬离，但是朱正平直到2019年5月才搬离。搬离后，朱正平未清理工业垃圾，刘小平不得已自己找人清运。综上，为维护刘小平合法的民事权益，特向法院提起民事诉讼，恳请判如所请。被告朱正平答辩称：1、其不应再向刘小平支付保安费26000元，因为保安费在案涉租赁合同中没有约定，是刘小平强压给其的，其当时也称拒付保安费，但刘小平以停水停电来威胁迫使其缴纳保安费，且根据刘小平提供的证据，不管证据是否属实，证据显示其每月缴纳保安费2000元，案涉场所共有四家公司，其所经营的公司只是其中一家，而不应当承担全部的保安费。2、其所经营的公司在2019年1月24日已经搬离完毕，所以无需再支付搬离后所产生的保安费、厂房占用费、厂长费，且厂长费即使支付，也是支付给厂长本人。3、其无需支付垃圾清除人工费及运费，其腾退厂房时已经适当对案涉厂房进行垃圾清除，存有少量的垃圾也是正常的，且当时刘小平拒不到案涉场所办理交接手续。4、因为其在2019年1月24日已经搬离无需支付以后发生的水电费。5、原被告在合同履行期间，其也向刘小平支付了租金及其他费用，但刘小平没有开具发票。其要求刘小平向其补开相关的发票，如不补开，其将向税局投诉。反诉人朱正平向本院提出如下反诉请求：1、刘小平返还多收2019年1月25日至31日租金22800/31*7=5148.4元；2、刘小平返还屋顶、外墙维修款7950元，电梯维修款800元，电房配件费2600元，共计11350元；3、刘小平赔偿朱正平搬运损失27000*0.7=18900元；4、刘小平赔偿朱正平装修损失46960*0.7=32872元；5、刘小平补偿朱正平加建铁皮房现值损失60330*0.9=54297元；6、刘小平赔偿朱正平因搬厂停业5天租金损失22800/31*5*0.7=2574元、工人工资和生活费损失15376.1*0.7=10763元，合计13337元；7、刘小平赔偿朱正平租金损失525609.8*0.7=367926.9元。以上七项共计503831.3元；8、本案诉讼费用由刘小平承担。庭审中，朱正平当庭变更诉请的合计金额为300000元，该数额其无法明确，其只要求刘小平赔偿30万元，如果其损失超过30万元，其就只要求30万元，如果其损失不足30万元，就以法院认定为准。事实与理由：2015年11月18日，刘小平（甲方）与朱正平（乙方）经协商一致签订案涉《厂房、宿舍租赁合同》，在合同履行期内，2017年7月10日，刘小平向朱正平发书面通知，要求涨房租按14元/平方，朱正平不同意，于是2018年3月刘小平向法院起诉，确认合同无效，并要求朱正平搬出案涉厂房。该案最终被一审、二审法院以租赁合同无效为由判决朱正平所经营的公司在判决生效后10日内搬离。二审判决于2019年1月14日生效。朱正平从2019年1月20日开始搬迁，1月24日搬迁完毕，共支出搬迁费用12000元。2019年1月11日，朱正平向刘小平支付了1月份的全部租金22800元，因此应退还多收的7天租金5148.4元。为了履行案涉租赁合同，朱正平从2015年12月至2016年1月，共支出设备物资搬运费（包括叉车费、吊车费、设备调试费等）15000元；朱正平投资对车间、厂房、展厅进行装修（包括铺设地毯、安装玻璃门、灯管、隔墙、吊顶、水电安装、车间地板水泥硬化、机器调试等），共支出装修费用46960元；在租赁合同履行期间，朱正平共支出基础设施维护、维修费（包括屋顶地面维修、电房，电梯更换配件和维修等）11350元；2016年，朱正平出资37000元在车间门口建设铁皮房约185平方米，投资23330元在二楼车间内建设铁皮房约100平方米。朱正平认为，案涉租赁合同无法继续履行的主要责任在于刘小平，理由如下：1、案涉租赁合同被法院认定无效，起因是刘小平单方大幅上调租金，朱正平不同意，刘小平的行为违反了诚实信用的义务；2、刘小平作为出租人，保证租赁合同的有效性是其法定义务，其比朱正平更清楚案涉房屋是否有办理房产证、建设工程规划许可证，否则，刘小平就不会在朱正平不同意涨租后，以合同无效为由向法院起诉；3、朱正平腾退案涉物业后，刘小平将案涉物业又出租给案外第三人，与第三人签订的租赁合同同样是无效合同，如果后期市场租金上涨，刘小平又可以同样的方式获益。对于朱正平投资的装修部分及铁皮房，根据租赁合同11条的约定，朱正平不得拆走，因此，朱正平在腾退案涉厂房时均未拆除。现刘小平出租给案外人使用，刘小平应将朱正平投资的装修部分及铁皮房折价补偿朱正平。对于朱正平的搬迁损失、停业损失、租金损失，朱正平主张刘小平承担70%的责任。反诉被告刘小平答辩称：其认为朱正平的反诉请求不明确，具体由法院认定。并称：1、其在2019年5月1日才收楼，因此不存在退还租金的问题。2、屋顶外墙维修款、电梯维修款、电房配件费等费用均是朱正平正常使用过程中可能产生的费用，且租赁合同第8条有明确约定。3、搬运损失应当由朱正平自行承担。4、装修损失也应当由朱正平承担，理由是朱正平没有对案涉租赁物进行装修。5、加建的铁皮房属于违建建筑物，不是朱正平建的，且目前由于朱正平的投诉，消防部门要求其拆除，目前正在拆除中，不存在向朱正平支付所谓现值损失的问题。6、其无需承担所谓因搬厂停业的租金、工人工资、生活费。7、其无需赔偿所谓的租金损失的问题，由于朱正平当庭变更反诉请求且诉请不明确，请求法院依法驳回。经审理查明，2015年11月18日，原告刘小平作为甲方，被告朱正平作为乙方，双方经协商一致签订《厂房、宿舍租赁合同》，约定甲方在企石镇清湖村工业区出租一栋二层楼厂房、一栋二层楼宿舍给乙方办厂使用。具体协议为：1.租赁期为五年，从2016年1月1日起至2020年12月30日止。2.甲方出租给乙方的厂房、宿舍、保安房、电房合计面积3260㎡，2016年1月1日至2020年12月30日租金每月22800元（不含税）。3.租金乙方每月上交一次给甲方，并在当日10号前交清。逾期不交租金超过一个月，甲方按月利息20厘向乙方收回利息……4.甲、乙双方签订合同后，乙方付押金45600元，押金在合同期满后最后月份扣除，如乙方中途不租甲方不退回订金给乙方……7.甲方协助乙方办理消防合同证手续，一切费用及相关消防器材由乙方负责。8.乙方租用甲方的厂房、宿舍，乙方在使用期间，不准乱拆乱建破坏原建筑物，如需修改，必须征得甲方同意才可进行。9.中方厂长由甲方委派一名人员，工资底价2000元起由乙方支付。合同底部空白处有“刘裕周同意”字样及捺印。刘小平提供收据14张，证明其已向保安的物业公司袁卓岷（袁卓明）、厂长支付了保安费、厂长费、卫生费。12张保安费收据，记载收到刘小平交来2018年4月份至2019年4月份保安费，每月2000元，均由袁卓岷出具；1张2019年3月12日卫生费收据，记载收到刘小平搞卫生费共计2000元正（共计3人共3天），“收款人”处有“陈细云”字样签名；1张2019年2月22日房租、水、电费收据，记载用户为家顺厂，水费304元，2019年元月工厂电费7200元，2018年电梯电费1681元，电梯保养费维修费1450元，“开票人”、“收款人”处均有“刘小平”字样签名。朱正平称刘小平未提供厂长费的收据，刘小平提供的上述收据的真实性由法院依法核实，对关联性不予确认；案涉场所有4家公司，刘小平向第三方即使有支付保安费每月2000元，应当由四家公司平摊，而不是由朱正平一家公司承担；保安费收据收款人签名与朱正平提供的《厂房租赁合同（刘小平与袁华岷）》的承租人的签名应该是同一人，所以不排除收据有伪造的可能性；卫生费收据是发生在2019年3月12日，显示收款金额是2000元，这与刘小平诉请相互矛盾，时间金额均有矛盾。刘小平提供厂房照片、短信记录，证明朱正平搬离时厂区内垃圾堆积，照片的拍摄时间大概在2019年3月；其在2019年2月、3月都在催朱正平交楼。朱正平称希望刘小平提供厂房照片的原始载体予以证明拍摄时间，其无法确认照片中的垃圾是否属于其，因为其在2019年1月24日已经搬离且案涉厂区中是有4家公司，根据租赁合同约定，合同终止后固定物是不能拆除的，因此可能会产生一些零散的垃圾；对短信记录的真实性予以确认，但其认为刘小平有截取，并不完整，具体以其提供的短信记录为准。刘小平提供（2018）粤1971民初7421号民事判决书、（2018）粤19民终10038号民事判决书，证明双方的争议已经处理过一次。（2018）粤1971民初7421号原告刘小平（反诉被告）诉被告朱正平(反诉原告)、东莞市家顺木制品有限公司租赁合同纠纷一案，刘小平的第二项诉请请求为被告朱正平向原告支付2017年11月至2018年3月保安费10000元，朱正平反诉请求第一项为刘小平退还朱正平2016年1月至2017年10月收取的保安费44000元。（2018）粤1971民初7421号民事判决书本院认为部分记载：……现案涉租赁物由家顺公司实际占有使用……刘小平诉请家顺公司搬离位于东莞市××××××工业区的铁皮房、一栋二层厂房、二栋一层办公室及三层宿舍，本院予以支持……关于保安费，案涉《厂房、宿舍租赁合同》虽未约定保安费，但原告称在履行《厂房、宿舍租赁合同》过程中已与被告朱正平口头达成一致协议由被告朱正平每月支付保安费2000元，被告朱正平也陈述原告有要求其按照每月2000元的标准支付保安费，虽被告朱正平称其曾就保安费的支付提出过异议，但并未提供证据予以证明，且被告朱正平亦已按照每月2000元的标准支付了2016年1月至2017年10月的保安费，故本院采纳原告的主张。原告与被告朱正平关于保安费的约定并未违反法律、行政法规的强制性规定，被告朱正平应当按照约定支付相应的保安费。被告朱正平主张原告并未提供安保服务。对此原告提供保安照片、收据、工作日记等证据予以反驳，证人杨发军的证言亦证实了保安室对于案涉厂区大门进行管理且有人驻守。被告家顺公司所在的案涉厂区是一个不可分割的整体，只有一个大门进出，保安室的位置设在厂区大门表明系为案涉厂区提供安保服务，故被告朱正平以原告并未提供安保服务及案涉《厂房、宿舍租赁合同》未约定保安费为由主张不予支付保安费及要求原告退回已收取的保安费44000元，没有依据，本院不予支持。根据合同相对性原则，原告诉请被告朱正平支付2017年11月至2018年3月的保安费10000元，本院予以支持。朱正平不服（2018）粤1971民初7421号民事判决书，提起上诉，其中诉请撤销原审判决第四项，改判朱正平无需向刘小平支付2017年11月至2018年3月的保安费10000元；判令刘小平退还朱正平在2016年1月至2017年10月1日交纳的保安费44000元。（2018）粤19民终10038号民事判决书本院认为部分认定朱正平主张无需支付保安费10000元及要求刘小平退回已收取的保安费44000元，依据不足，不予支持。该判决驳回上诉，维持原判。朱正平对上述两份判决书的真实性予以确认，但称该判决书证明了刘小平在厂房的租金大幅上涨后违反了诚实信用原则，要求朱正平及其租赁的公司搬离从而获得巨额的利益，并因此造成朱正平的经济损失。刘小平提供《厂房租赁合同书（刘小平与袁华岷）》，证明其直到2019年5月1日才与第三人签订案涉厂房的租赁合同。《厂房租赁合同书（刘小平与袁华岷）》记载出租方刘小平（甲方），承租方袁华岷（乙方），甲方将位于广东省东莞市企石镇万丰工业区31号厂房二楼和宿舍三楼租给乙方值班表，合计2000平方米整。从2019年5月1日起至2027年12月30日止。租金以每平方米13元计算。朱正平称无法确定《厂房租赁合同书（刘小平与袁华岷）》的真实性，因为是刘小平与案外人签订的，并且承租方就是开具保安费收据的人，签订时间也是在2019年5月1日，而其查询案涉场所新开办的公司是东莞市顺裕环境科技有限公司，成立日期就是2019年1月24日，地址就在案涉租赁物。新租赁合同约定的租金是13元每平方米，与其与刘小平签订的租赁合同有1元的差距。朱正平提供短信信息、搬厂照片、开电房关电源总闸视频、刘小平的代表关电闸照片，证明2019年1月24日，朱正平已经腾退案涉厂房给刘小平，刘小平派代表接收，搬厂完后刘小平保安开电房，关电源总闸，并停水停电，2019年1月份水电费2100元。短信信息显示：2019年1月24日下午3:10朱正平称“刘老板，请今天过来抄一下水电表，关掉我们总电源。”，刘小平称“你什么时候交厂”、“只有交完厂了才能看电表”；2019年1月31日朱正平称“我们在2019年1月24日下午3点半时已经停止使用你们的水电，已经叫物业关闭电源。你不抄水电表是你的事，我已经水电表拍照留作证据了。”，刘小平称“一切以法庭说了算，法庭让你什么时候搬我就收租到什么时候，你说了不算。”；2019年2月13日刘小平称“既然你承认合同无效，交接工作总是要吧，卫生呢？你以为你一走了之就可以了？你要知道你还有好多事情没搞定”、“你还是马上来交二月份房租为好。”，朱正平称“我24号通知你过来抄水电表，把厂房交你，你不过来我有什么办法？我已经把厂房退给你了”，刘小平未作回应；2019年3月3日刘小平称“尊敬的家顺木制品有限公司朱正平经理，判决书下来很长时间了，请尽快过来交接厂房及结算费用。”，朱正平称“厂房已经腾空退给你了，你把押金退给我就可以了，不用举行交接仪式了。”；2019年4月1日刘小平称“……你拖欠……一月份水电费2100元……垃圾清运费9000元……”。刘小平对短信信息的真实性确认，但称并非完整内容，对朱正平的证明目的不确认；并称其不清楚其于2019年2月13日所述“你以为你一走了之就可以了？”的意思。对搬厂照片、开电房关电源总闸视频的真实性确认，对朱正平的证明目的不确认，即使朱正平在当天搬离，但是仍没有办理交接手续，没有交付给刘小平，其在2019年3月28日还在催朱正平交楼。对刘小平的代表关电闸照片的真实性确认，对证明目的不确认，其没有委托保安收楼，事实上该照片所反映的内容也并不是交接手续。朱正平提供4个电表照片、朱正平的配偶与物业袁先生的微信聊天记录、水电费计算单据、转账凭证，证明2019年1月24日，朱正平腾退案涉厂房给刘小平时的电表读数；刘小平委托物业代收水电费，2019年1月份水电费为2100元；朱正平向刘小平支付2019年1月期间的租金及2018年12月份的水电费等，刘小平多收取朱正平2019年1月25日至31日7天租金，应予退回。朱正平的配偶与物业袁先生的微信聊天记录显示：2019年1月11日朱正平的配偶发送一张转账凭证，称“麻烦你帮我跟刘小平说一下”，转账凭证显示2019年1月11日账户尾号“1572”向刘小平转账28544元，附言：收据5575923。2019年2月24日物业袁先生发送手写单据照片一张，称“曹小姐，这是1月份的水电费数据”，该单据显示：1月：水费：1楼17、宿舍6、工厂0、围墙0，共23；电费：1693+（23×4=92）水费+垃圾费225+手工费100=2110元。刘小平对4个电表照片的三性不予确认，系由电力公司抄表，与其无关。对朱正平老婆与物业袁先生微信聊天记录的真实性确认，证明了朱正平是知道袁卓岷的情况且园区内的保安工作、卫生垃圾清理工作均是由袁卓岷负责处理，朱正平对其提交的《厂房租赁合同书（刘小平与袁华岷）》的质证意见完全是不顾客观事实。对水电费计算单据的三性不予确认，其未参与。对转账凭证的真实性确认。朱正平视频一、视频二、视频三，证明当庭提交三组《视频》（有原始载体），视频一证明门口被称为保安的人，既不是刘小平雇佣，也没有为朱正平提供保安服务，证明至少从2017年11月30日起，刘小平就没有为朱正平请保安，提供保安服务，刘小平没有向第三方袁卓岷支付保安费朱正平有理由不支付保安费【视频时间为2017年11月30日，对话人朱正平、梁四贵（物业和刘小平口中的保安）、袁卓岷（第三方物业管理人）】；视频二证明刘小平以关电闸为由强收保安费与厂长费（视频时间为2017年12月15日）；视频三证明刘小平为收取保安费、厂长费、电梯维修费，故意找人关闭电梯，朱正平有报警处理，有出警视频为证（视频时间为2018年9月15日）。视频一中，袁卓岷提及“这是我请的保安……我只是负责我的地方，但是我们的保安只负责开门和关门”。刘小平对朱正平提交的上述三组视频的三性不予确认。朱正平提交《涨价通知函》，证明2017年7月10日，刘小平向朱正平发书面通知，要求涨房租按14元/平米，比原来的租金翻一倍。刘小平对《涨价通知函》的三性不予确认。朱正平提供转账凭证（2019年1月租金），证明2019年1月11日，朱正平向刘小平转账支付28544元，包含2019年1月租金22800元和2018年12月份水电费，2019年1月的水电费没有交。刘小平对朱正平的上述陈述予以确认。朱正平提供车间屋顶漏水和外墙渗水照片、收款收据（维修屋顶、外墙、电梯；电房更换配件）、微信账单详情，证明因案涉厂房屋顶漏雨、外墙渗水，弄湿了木材，朱正平向刘小平发通知，要求修缮，刘小平不维修，朱正平出资代为维修，共支出维修费7950元；因电梯故障，朱正平出资代为维修，共支出维修费800元；因电房故障，朱正平代为更换配件，支出2600元。收款收据出具时间分别为2017年4月21日、2017年8月4日、2018年9月18日，显示的客户名称均为“家顺厂”，名称及规格为材料铁皮瓦、螺丝、做工费和一楼装电、材料费和人工费、一车间铁皮瓦维修和材料……微信账单详情显示给“工程师137×××××029”转账4150元（留言：办公室装修款）、3000元（留言：铁皮房顶维修款）；收款收据出具时间分别为2015年11月30日、2017年10月12日、2019年1月22日，分别记载今收到电子麦一套2600元、东莞市家顺家具厂电梯更换运行接触二个600元、东莞市家顺家具公司电梯修理费200元，对应微信账单详情显示2017年10月12日转账给闫建国600元。刘小平对上述证据的三性不予确认，其不清楚是否漏水，即使是漏水也是由于朱正平使用不当，施工装玻璃瓦时导致漏水，且未提供正规的发票。朱正平提交收款收据、微信账单详情（搬迁），证明2015年12月至2016年1月，朱正平为履行与刘小平的租赁合同，共支出搬厂车费和调试费15000元；朱正平从2019年1月20日开始搬迁，1月24日搬迁完毕，共支出搬迁费用12000元。2015年12月17日收款收据显示“兹收到家顺厂”、2016年1月25日收款收据显示“客户家顺厂”；2019年1月21至24日期间的收款收据显示“今收到家顺厂”、“客户：家顺朱先生”、“企石搬机器到石排车”、“卸货工钱”、“叉车费”、“运费企石至石排”等，微信账单详情对应部分收款收据。刘小平对上述证据的三性不予确认，因没有正规的发票，也没有合同。朱正平提供照片、收据、微信账单详情、送货单，证明朱正平投资46960元对车间、展厅、办公室进行装修，包括铺设地毯、安装玻璃门、灯管、隔墙、吊顶、水电安装、车间地面水泥硬化、机器调试等。收据出具时间自2015年11月至2017年8月，收据显示“客户：清湖家顺厂”、“今收到家顺厂”、“客户：家顺厂”等。刘小平对上述证据的三性不予确认，因没有正规的发票，也没有合同。朱正平提供照片、收款收据（加建部分），证明2016年朱正平出资37000元在车间门口建设铁皮房约185平方米，投资23330元在二楼车间内建设铁皮房约100平方米，现刘小平将朱正平建设的铁皮房出租给别人。收款收据出具时间自2016年5月至2017年5月，部分收款收据显示“客户名称：家顺厂”，明细为“铁皮雨棚厂房搭建”、“材料一批”、“槽钢”、“做铁棚总数”。刘小平对上述证据的三性不予确认，因没有正规的发票，也没有合同。原来的铁皮房是照片里的样子，但不是朱正平建的，现在正在拆除中。朱正平提供《东莞家顺厂木制品有限公司薪资表》，证明朱正平投资的公司2018年4月至2018年10月支付的员工月平均工资为88256.85元，每月生活费4000元，搬厂5天工人工资和生活费共计15376元。刘小平对《东莞家顺厂木制品有限公司薪资表》的三性不予确认，认为与本案无关。朱正平提供《相关收据开具人的联系电话》，证明朱正平提供的收据都是真实的，刘小平如有异议，可逐个核实。刘小平对《相关收据开具人的联系电话》的三性不予确认。朱正平提供《厂房租赁合同（刘小平与袁华岷）》；《租赁合同书》、收据，证明朱正平腾退案涉厂房后，刘小平将案涉部分厂房（2000平方米）租赁给第三人，租金为13元/平米；朱正平为了履行法院生效判决，重新租赁厂房，重新租赁的厂房租金标准为15.2元/平米；刘小平因其不诚信的行为获得巨大利益，朱正平却因此遭受巨大经济损失。刘小平对《厂房租赁合同（刘小平与袁华岷）》的真实性确认，对朱正平的证明目的不确认；对《租赁合同书》、收据的三性不予确认，其未参与。另外，本院依职权向东莞市企石镇规划管理所调查案涉租赁物的有关情况，东莞市企石镇规划管理所向我院出具了《关于的复函》，该复函记载：经查阅相关历史档案，现回复调查情况如下：刘小平与朱正平签订的厂房、宿舍租赁合同中位于东莞市××××××工业区的一栋二层及一栋二层楼宿舍未办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》及房产证。刘小平对《关于的复函》的三性予以确认。朱正平对《关于的复函》的真实性予以确认。庭审中，原、被告确认案涉纠纷即为（2018）粤1971民初7421号案件确认的租赁关系。关于搬离时间的问题。刘小平称对于朱正平在短信中声称的“已经停止使用水电，已叫物业关闭电源”的情况，其没有核实；过完年2019年2月20日其回来发现厂里还有很多木头和玻璃，没发现有机器设备，只有材料，现场情况亦非其提交的厂房照片的情况，厂房照片中的都是垃圾。朱正平称案外人东莞市家顺制品有限公司（以下简称“家顺公司”）于2019年1月24日搬离，其直接找保安关电闸，没有办理交接手续，手机短信通知刘小平后刘小平没来。搬厂时有保安和厂长刘裕周在场，其不认识该名保安，详见其提交的原告的代表关电闸照片。关于保安费的问题。刘小平称在（2018）粤1971民初7421号案件中已经查明并确认了朱正平应该向其支付保安费的问题。朱正平称其没有支付2018年4月之后的保安费，刘小平没有提供实际的保安服务。关于工业垃圾清除人工费及运费的问题。刘小平称其已找不到清洁的那个人，从其提供的照片来看确实存在垃圾，并且朱正平在庭审答辩中也承认有一些垃圾。朱正平称刘小平应提供相应的证据佐证支付工业垃圾清除人工费及运费。关于厂长费的问题。刘小平称刘裕周是房东，也是其聘请的厂长，其诉请的厂长费就是给刘裕周的。厂长费有在案涉合同中约定，应当向其支付，而不是向厂长支付，因为厂长是不确定的，村委随时可能会换人。朱正平支付厂长费至2018年12月，2019年1月开始没有支付。朱正平称厂长费支付至2019年1月，厂长费是直接交给厂长刘裕周，并不是交给刘小平。关于水电费的问题。刘小平称其诉请的水电费是2019年1月1日至2019年4月30日的水电费，但没有证据证明，朱正平从2019年1月开始未交水电费。袁卓岷是案涉厂区的管理员，由袁卓岷抄表并告知租户缴纳水电费给其。朱正平称水电费单据一直由袁卓岷发给其，其交水电费给刘小平，其陈述的2019年1月水电费2100元尚未缴纳。关于屋顶、外墙维修款的问题。刘小平称朱正平提供的车间屋顶漏水和外墙渗水照片是案涉租赁物，但系因朱正平使用不当导致漏水。根据案涉租赁合同第8条的约定，朱正平在使用厂房时不能乱拆乱建，如需修改须经过其同意，并且明确约定由朱正平进行维修。朱正平称房屋的损坏和电梯都是固定自然损坏，房屋本身就有问题，因为漏水其叫人维修多次，其在墙面贴联络函后刘小平也不予理会，其才自己维修，如果如刘小平所述使用不当导致漏水，刘小平应该在收到看到联络函以后主动或通过微信向其提出异议。关于搬运损失的问题。朱正平称虽搬运损失的收据抬头写家顺厂，但因家顺公司由其开办经营，搬运的费用由其支出，为了方便故在反诉中一并提出。家顺厂已经注销，但其另外开设一家跟家顺厂经营范围一样的公司，搬至其提供的《租赁合同书》中的租赁物的位置。关于装修损失的问题。朱正平称在2015年底、2016年、2017年均有装修，主要发生在2016年，没有装修合同，其是正常的经营，为了保证厂房车间的整洁才装修，其口头告知刘小平装修的事项。因合同无效，按照责任划分，刘小平应承担7万责任。刘小平称朱正平没有告知其装修的事情，其也不会同意装修。关于加建铁皮房现值损失的问题。朱正平称两间铁皮房一间在一楼，未拆除，一间在二楼车间。并提供2020年9月7日拍摄的加盖铁皮房照片予以证明刘小平陈述一楼铁皮房已拆除是谎言，一楼铁皮房尚未拆除。刘小平称二楼车间铁皮房是其弟弟做的，用来挡住绒毛，一楼的铁皮房是其自己盖的，但因消防问题违规搭建，现已拆除，没有相关的票据或合同。刘小平对加盖铁皮房照片的真实性、合法性予以确认，对关联性和证明目的不确认，因照片中的铁皮房不是朱正平搭建的。关于朱正平诉请的因搬厂停业5天租金损失、工人工资和生活费损失的问题。朱正平称家顺公司有两个股东，一个是朱正平，一个是朱正平的姐夫。根据其提供的《东莞家顺木制品有限公司薪资表》，薪酬是由其支付。刘小平称其不应承担该损失，该损失不存在，主体与朱正平不符。关于朱正平诉请的赔偿租金损失的问题。朱正平称去年会议纪要最高人民法院关于合同无效问题，不能让不诚信的人利用无效合同因此获利，而在本案中完全符合这种情形，刘小平利用合同无效基于租金大幅上涨的事实向法院起诉解除合同，刘小平因此获利在五六十万以上。朱正平因此损失，因此该损失是重新租赁厂房额外多支付租金，其因此损失五六十万元。刘小平的获益就是朱正平的损失。刘小平租给第三人租价为13元每平方，其重新租厂房为15元每平方。即使按照刘小平重新对外租赁的价格，一个月额外获利19520元。对应剩余租期，其计算刘小平直接获利租金525609.8元。刘小平称1、朱正平提供的《厂房租赁合同（刘小平与袁华岷）》是2019年4月底朱正平搬离后其与袁卓岷签订的，其将朱正平租赁的案涉厂房租给袁卓岷，但剩余的铁皮房等租赁给其他人。2、朱正平的陈述完全是张冠李戴，其向房东承租的租金是11.5每平方，根据朱正平提供的刘小平与袁卓岷的租赁合同是13.5每平方，中间差价为1.5每平方，考虑到实际运营成本，其每平方在正常全部租出去的情况下利润0.5每平方，厂房空置情况还需要亏损。以上事实，有刘小平提供的《厂房、宿舍租赁合同》、收据、厂房照片（没有提供原始载体）、短信记录（打印件）、民事判决书、《厂房租赁合同书（刘小平与袁华岷）》，朱正平提交的短信信息、搬厂照片、开电房关电源总闸视频、刘小平的代表关电闸照片、4个电表照片、朱正平的配偶与物业袁先生的微信聊天记录、水电费计算单据、转账凭证、视频一、视频二、视频三、《厂房、宿舍租赁合同》、《涨价通知函》、转账凭证（2019年1月租金）、车间屋顶漏水和外墙渗水照片、收款收据（维修屋顶、外墙、电梯；电房更换配件）、收款收据、微信账单详情（搬迁）、照片、收据、微信账单详情、送货单、照片、收款收据（加建部分）、《东莞家顺木制品有限公司薪资表》、《相关收据开具人的联系电话》、《厂房租赁合同（刘小平与袁华岷）》、加盖铁皮房照片，东莞市企石镇规划管理所《关于的复函》以及本案询问笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的房屋租赁合同纠纷，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用1999年《中华人民共和国合同法》以及其他当时的法律、司法解释的规定。对于原、被告确认的事实以及无争议的证据，本院予以采信。根据东莞市企石镇规划管理所出具的《关于的复函》，刘小平与朱正平签订的《厂房、宿舍租赁合同》中位于东莞市××××××工业区×××××及一栋二层楼宿舍未办理《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》及房产证。在原、被告未举证证明案涉租赁物已办理《建设工程规划许可证》或一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，刘小平与朱正平于2015年11月18日签订的案涉《厂房、宿舍租赁合同》为无效合同。刘小平主张朱正平直到2019年5月才搬离。朱正平主张案外人家顺公司于2019年1月24日搬离，并提供短信信息、搬厂照片、开电房关电源总闸视频、刘小平的代表关电闸照片、收款收据和微信账单详情（搬迁）予以证明。本院认为，虽原、被告确认双方没有办理交接手续，但朱正平提供的2019年1月24日下午3:10短信内容“请今天过来抄一下水电表，关掉我们总电源”、2019年1月31日短信内容“我们在2019年1月24日下午3点半时已经停止使用你们的水电，已经叫物业关闭电源。你不抄水电表是你的事，我已经水电表拍照留作证据了”、2019年2月13日短信内容“我24号通知你过来抄水电表，把厂房交你。你不过来我有什么办法？我已经把厂房退给你了”与搬厂照片、开电房关电源总闸视频、刘小平的代表关电闸照片、2019年1月21至24日期间的收款收据和微信账单详情（搬迁）的形成时间及内容相互印证，形成证据链，且刘小平于2019年2月13日对朱正称“你以为你一走了之就可以了？”，但刘小平未对该句话作出合理解释，另，朱正平于2019年2月13日称“我已经把厂房退给你”，刘小平未作回应，庭审中刘小平称2019年2月20日厂房内没发现机器设备，但有材料未搬离，但刘小平未提供证据证明其有向朱正平提出异议。综上，本院采信朱正平关于家顺公司已于2019年1月24日搬离的主张。关于占有使用费。如上所述，家顺公司已于2019年1月24日搬离案涉厂房，朱正平提供转账凭证（2019年租金）予以证明其已缴纳2019年1月租金22800元和2018年12月份水电费，刘小平对此予以确认，故刘小平诉请朱正平支付2019年2月至2019年4月厂房占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。朱正平诉请刘小平返还多收2019年1月25日至31日占有使用费5148.4元（22800元/月÷31天×7天），本院予以支持。关于刘小平诉请的2019年1月1日至2019年4月30日的水电费。如上所述，家顺公司已于2019年1月24日搬离，朱正平确认水电费支付至2018年12月，2019年1月水电费没有缴纳，故朱正平应向刘小平支付2019年1月1日至2019年1月24日水电费。庭审中原、被告确认由袁卓岷抄表并告知租户向刘小平缴纳水电费，根据朱正平提供的朱正平的配偶与物业袁先生的微信聊天记录显示，2019年2月24日物业袁先生发送水电费计算单据一张并称“这是1月份的水电费数据”，该水电费计算单据显示1月水电费合计2110元，在刘小平未提供证据予以反驳的情况下，朱正平应向刘小平支付2019年1月1日至2019年1月24日水电费2110元，对于刘小平超出上述水电费的诉请，本院依法予以驳回。关于刘小平诉请的2018年4月至2019年4月保安费26000元。朱正平主张刘小平以停水停电胁迫其缴纳保安费，即使需缴纳，保安费应由案涉场所的四家公司分担，并提供视频二、视频三予以证明。根据（2018）粤1971民初7421号、（2018）粤19民终10038号民事判决书认定的事实，刘小平与朱正平在履行案涉《厂房、宿舍租赁合同》过程中口头达成一致协议由朱正平每月支付保安费2000元，在朱正平未提供证据予以反驳的情况下，朱正平应按约定每月向刘小平支付保安费2000元，朱正平主张刘小平以停水停电、关厂房电梯胁迫其缴纳保安费，若朱正平因此权利受损，朱正平可以另行主张权利。朱正平主张刘小平没有提供实际的保安服务，并提供视频一予以证明，但该视频中袁卓岷所述“我们的保安只负责开门和关门”，与（2018）粤1971民初7421号案件中查明的“有人驻守保安室对案涉厂区大门进行管理”相对应，朱正平未提供有效证据证明其主张，应承担举证不利的后果。综上，朱正平确认其没有支付2018年4月之后的保安费，故朱正平应向刘小平支付2018年4月至2019年1月24日的保安费17548.39元（2000元/月×8个月+2000÷31天×24天），对于刘小平超出上述保安费的诉请，本院依法予以驳回。关于刘小平诉请的厂长费。家顺公司已于2019年1月搬离案涉厂房，故刘小平诉请朱正平支付2019年2月至2019年4月厂长费，没有事实依据，本院不予支持。关于刘小平诉请的工业垃圾清除人工费及运费。刘小平诉请朱正平支付工业垃圾清除人工费及运费9600元，并提供厂房照片、卫生费收款收据予以证明。虽刘小平未提供厂房照片的原始载体，但结合2019年3月12日卫生费收款收据以及双方2019年2月13日刘小平称“卫生呢……还有好多事情没搞定”的短信记录，刘小平对朱正平撤离厂房的卫生提出过异议，且朱正平庭审中陈述存在少量的垃圾，故在朱正平未提供证据予以反驳的情况下，依据刘小平提供的卫生费收款收据金额2000元，朱正平应向刘小平支付工业垃圾清除人工费及运费2000元，对于刘小平超出上述费用标准，没有依据，本院不予支持。关于朱正平诉请的屋顶、外墙维修款、电梯维修款、电房配件费。朱正平主张其出资代刘小平修缮厂房、维修电梯、更换电房配件，故诉请刘小平返还屋顶外墙维修款7950元、电梯维修款800元、电房配件费2600元，并提供车间屋顶漏水和外墙渗水照片、收款收据（维修屋顶、外墙、电梯；电房更换配件）、微信账单详情予以证明。刘小平称不清楚是否漏水，漏水也是朱正平使用不当导致，屋顶外墙维修款、电梯维修款、电房配件费等费用均是朱正平正常使用过程中可能产生的费用，且案涉合同第8条约定由朱正平进行维修。本院认为，案涉《厂房、宿舍租赁合同》第8第约定的“乙方租用厂房、宿舍期间，要爱护甲方物业，如有损坏，乙方负责维修。”应理解为若乙方使用不当损坏物业，乙方负责维修。原、被告签订的案涉《厂房、宿舍租赁合同》并未明确约定屋顶外墙维修款、电梯维修款、电房配件费等费用的承担，依据1999年《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”和第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”的规定，刘小平未提供证据证明房屋漏水系因朱正平使用不当而导致，刘小平应向朱正平返还朱正平支付的自行维修的费用。根据朱正平提供的2017年4月21日、2017年8月4日、2018年9月18日屋顶外墙维修款收款收据显示的客户为家顺厂，2017年10月12日、2019年1月22日收款收据记载的是收到家顺家具公司电梯配件、维修费，故朱正平要求刘小平向其返还屋顶外墙维修款、电梯维修款，本院不予支持。虽朱正平提供的2015年11月30日电房配件费收款收据没有记载付款人，但朱正平能提供该收据的原件，故刘小平应向朱正平返还电房配件费2600元。关于朱正平诉请的搬运费。（2018）粤1971民初7421号一案经审理查明案涉租赁物由家顺公司实际占有使用，判决家顺公司搬离案涉租赁物，搬迁费应由家顺公司搬迁而产生，且朱正平提供的搬迁收款收据也显示“家顺”字样。虽朱正平称家顺公司由其开办经营，搬运的费用由其支出，但家顺公司作为独立的主体，朱正平未提供证据证明家顺公司授权其向刘小平追偿搬迁费，且搬迁费属于生产成本，并不因合同无效减少或增加，并非为合同无效而产生的必然费用，即使合同有效，承租方仍需支出搬迁费，故朱正平诉请刘小平赔偿搬迁费，本院不予支持。关于朱正平诉请的装修损失、加建铁皮房现值损失。朱正平提供照片、收款收据、微信账单详情、送货单证明其投资对车间、展厅、办公室进行装修以及建设铁皮房。朱正平提供的部分收款收据显示付款人为“家顺厂”，且朱正平提供的证据不足以证明其所述装修和铁皮房为其所建设，刘小平对朱正平的主张不予确认，故朱正平诉请刘小平赔偿装修损失、加建铁皮房现值损失，没有依据，本院不予支持。关于朱正平诉请的因搬厂停业5天租金损失、工人工资和生活费损失。虽朱正平称其为家顺公司的股东，薪酬由其支付，但家顺公司为独立的主体，应以其全部财产对公司的债务承担责任，朱正平的上述主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于朱正平诉请刘小平赔偿租金损失367926.9元，朱正平诉请刘小平赔偿租金损失没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、朱正平应当在本判决发生法律效力之日起十日内向刘小平支付2018年4月至2019年1月24日的保安费17548.39元；二、朱正平应当在本判决发生法律效力之日起十日内向刘小平支付工业垃圾清除人工费及运费2000元；三、朱正平应当在本判决发生法律效力之日起十日内向刘小平支付2019年1月1日至2019年1月24日水电费2110元；四、刘小平应当在本判决发生法律效力之日起十日内向朱正平返还2019年1月25日至2019年1月31日占有使用费5148.4元；五、刘小平应当在本判决发生法律效力之日起十日内向朱正平返还电房配件费2600元；六、驳回刘小平的其他诉讼请求；七、驳回朱正平的其他反诉请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1303.31元（刘小平已预交），由刘小平负担1133.31元，由朱正平负担170元；反诉费4419.16元（朱正平已预交），由刘小平负担50元，由朱正平负担4369.16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  庾少锋二〇二一年三月十日书记员  李庆达王慧君附相关法律条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。