湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初248号原告：常德市九瑞物业服务有限公司，住所地湖南省常德市白马湖街道办事处西堤社区沿安路**。法定代表人：尹惠勇，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙**，湖南中思律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张小英，女，1976年8月20日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告常德市九瑞物业服务有限公司（以下简称九瑞物业公司）与被告张小英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告九瑞物业公司委托诉讼代理人孙**、被告孙小英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。九瑞物业公司请求本院判令：1.张小英支付拖欠的物业服务费8793元及违约金2638元，共计11431元（欠费总金额从2014年1月1日至2020年12月31日）；2.本案的诉讼费用由张小英承担。张小英答辩要点：不交物业费系事出有因，具体理由如下：2011年以来，房屋的厨房和厕所多次被下水道、污水道污水倒灌至其家中。张小英多年来多次向物业反映情况，物业公司未及时处理。因厨房橱柜、沙发被污水长时间浸泡后发霉、腐乱，导致无法使用，现已丢弃。因物业公司未及时疏通公共下水管道、清理排污池的污水，物业公司存在过错，故从2014年开始拒绝缴纳物业费。经审理查明，本院确认下列案件事实：2012年1月15日，九重天花园业主委员会（甲方）与九瑞物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：1.九重天花园业主委员选聘九瑞物业公司为九重天花园小区提供物业管理服务事宜，本合同期限为肆年，自2012年1月1日起至2015年12月31日止，实行全委托式物业管理服务；2.物业服务的公共环境卫生，包括房屋共有部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运及公共雨、污水管道、沟井的疏通；3.物业服务费采取包干制形式，高层电梯房1.2元/平方米·月，多层带观光电梯房1.00元/平方米·月，多层不带电梯房0.9元/平方米·月，商业和办公及改变用途住宅1.5元/平方米·月；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年1月15日前履行交纳义务；4.甲方或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按逾期支付金额每日5‰的标准向乙方支付违约金。合同到期后，2016年1月1日，九重天花园业主委员会与九瑞物业公司续签了《物业服务合同》，合同期限为2016年1月1日至2020年12月31日，其他内容与之前的合同内容一致。张小英为常德市武陵区人民路九重天花园****房屋的所有权人，房屋面积87.24平方米。2009年，张小英对涉案房屋进行装修，因张小英在外地工作，其母亲偶尔会对房屋进行开门通风，当时发现房屋经常有臭气。2011年，张小英从外地回家居住。居住过程中，厨房下水道、厕所排污管道均有水倒灌进家中。经张小英与物业多次反映，此问题均未解决。据庭审查明，九瑞物业公司陈述：致使张小英家中倒灌水系房屋设计原因，下水道、排污管道过细，现在无法满足排污需求。现为了解决这一问题，物业公司两、三个月对下水道、污水池进行清理。另查，2014年1月1日至2020年12月31日期间未缴纳物业服务费，张小英累计欠付物业管理费共计8793元（87.24平方米×1.2元/平方米×84个月）。2020年11月9日，九瑞物业公司向张小英发送《物业费催缴通知书》，要求张小英尽快交纳物业费，但张小英拒绝交纳。九瑞物业公司为维护自身合法权益，特诉至本院，望判如所请。上述事实有《物业服务合同》、《不动产权电子证书》、《物业费催缴通知书》、照片若干等证据在卷佐证。本院认为，九瑞物业公司与九重天花园业主委员会签订的《物业服务合同》，系合同双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，上述物业服务合同对业主张小英具有约束力。本案的争议焦点为：1、九瑞物业公司是否按约履行了全部合同义务？2、张小英以九瑞物业公司未及时疏通下水道、排污管道，而拒绝缴纳物业费的理由是否具有法律上的正当性？关于争议焦点一：根据《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选出物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”物业服务人在物业区域内实施物的管理和人的管理。物的管理系对建筑物和附属设施的维修养护、环境卫生的管理维护，包括物业共用部位的维护与管理、物业共用设施及其运行的维护和管理、环境卫生绿化管理服务等。另根据九瑞物业公司与九重天业主委员会签订的《物业服务合同》约定：“物业服务的公共环境卫生，包括房屋共有部位和相关场地的清洁卫生，生活垃圾的收集、清运及公共雨、污水管道、沟井的疏通。”故对于九瑞物业公司对于清运及公共雨、污水管道、沟井的疏通即负有法定义务又负有约定义务。九瑞物业公司作为九重天小区的物业服务人应当及时对室外上下水管道、雨水管道、污水管道进行疏通，因张小英的房屋在数年间多次出现返水问题，故九瑞物业公司更应当定期对上述管道进行排查，定期清理，及时发现问题并加以解决，确保张小英房屋的正常使用。另由于物业服务事项，与其他主体的义务存在交叉，结合本案，九瑞物业公司在庭审中陈述，九重天花园小区因排污水管设计问题，管道过于狭窄，随着小区住房增多，无法满足居民日常排污。故导致张小英的房屋返水的原因与九瑞物业公司的物业管理之间没有直接因果关系，九瑞物业公司虽未尽到合同项下的全部义务，但其仅应承担未及时管理的相应责任，而非全部责任。故对于九瑞物业公司要求张小英支付物业费的诉请，本院部分予以支持。关于争议焦点二：张小英拒绝缴纳物业费的理由是否具有法律上的正当性？根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费……”。物业费是业主对于物业服务人员按照合同约定提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务所支付的对价。张小英作为业主，享受了物业服务，应负有缴纳物业费的法定义务。张小英不能以九瑞物业公司存在服务瑕疵为由对抗合同约定的义务。故对张小英的辩称，本院不予采信。综上，因九瑞物业公司未尽到合同项下的全部义务，本院酌定对张小英应当缴纳的物业费予以减少，以张小英欠付物业费8793元为基数，按照80%的标准支付物业费（8793元×80%=7034元）。另关于九瑞物业公司要求张小英支付违约金的诉请，因九瑞物业公司未充分履行物业服务的合同义务，张小英未按约缴纳物业费具有一定的正当性，故对九瑞物业公司的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、张小英于本判决生效之日起十日内向常德市九瑞物业服务有限公司支付物业管理费7034元；二、驳回常德市九瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，减半收取43元，由张小英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  张黎二〇二一年三月十八日法官助理白璐书记员刘文婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十八条物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。