浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终490号 上诉人（原审原告）：上海妙亨实业投资管理有限公司，住所地上海市宝山区月罗路310号F西H321室，统一社会信用代码91310113323208244F。 法定代表人：朱福全，总经理。 委托诉讼代理人：吕红伟，浙江通悟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓光,浙江六善律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州萧山梅花楼置业有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区城街道梅花楼社区，统一社会信用代码913301096680332244。 法定代表人：陆凤成，总经理。 委托诉讼代理人：叶苏卫,浙江康城律师事务所律师。 原审第三人：杭州中太坤实业有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区浦沿街道东冠路555号谷丰大厦3楼336室，统一社会信用代码91330109MA28L1QY9L。 法定代表人：陈棋，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑满玉、张梓晨,浙江纳祺律师事务所律师。 上诉人上海妙亨实业投资管理有限公司（以下简称妙亨公司）因与被上诉人杭州萧山梅花楼置业有限公司（以下简称梅花楼公司）、原审第三人司杭州中太坤实业有限公司（以下简称中太坤公司）房屋租赁合同纠纷一案，妙亨公司不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初18217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，甲方（出租方）梅花楼公司与乙方（承租方）杭州迪骉餐饮有限公司签订落款时间为2017年6月26日的《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋地址杭州市萧山区××弄××号，租赁房屋范围梅和名府沿街商铺、综合楼，租赁房屋建筑面积14596.7平方米。租赁期限自2017年10月1日起至2027年9月30日止，共10年。期满若乙方有意续租，需在租约期满前3个月书面通知甲方，双方协商同意后另行签订《租赁协议》。乙方在同等条件下有续租优先权。租赁期间，甲方如将房屋所有权转让给第三人，应告知该第三人房屋租赁的事实，同时应书面通知乙方。房产所有权转移给第三人后，该第三人即成为本合同的当然甲方，承受原甲方的权利义务。租金及费用：乙方在本协议中所租赁的杭州市萧山区××弄××号沿街商铺、综合楼，前三年即2017年10月1日至2020年9月30日场地年租金为6926134元，后七年即2020年10月1日至2027年9月30日，每年租金在上年租金基数上再每年递增5%。车位租金及租房押金：甲方为乙方提供沿街地面停车位，此车位使用租金每年为40万元。第一年租金分二次支付，其余为每年一次性支付租金，与房屋租金同时支付：房屋租赁押金577000元在支付第一次租金时支付，无违规违约的在租赁期到后无息退回。付款方式：乙方第一年分两期支付，其余九年为一年一付，共十一期。租金支付时间及金额：第一年即2017年10月1日至2018年9月30日分二期支付。在2017年6月乙方凭甲方正式房屋租赁发票支付半年含税租金3463067元，在2018年2月乙方再支付半年含税租金3463067元。后九年即2018年10月1日至2027年9月30日每年9月乙方凭甲方正式房屋租赁发票付清当年租金。如逾期付款，则每逾期一天向甲方交纳应付租金1‰的逾期违约金。租赁房屋交付时间：2017年7月1日前交付，双方签署交接确认单，有关水、电抄表数字为准，场所内设施交接内容为准。甲方责任：甲方在收取租金同时向乙方提供正式发票。否则乙方有权延期支付租金及费用，直至甲方提供正式票据时止。甲方有义务定期对租赁房屋及甲方提供的设施、设备进行正常维护、保养（不包括人为造成的损破）。乙方自行办理营业执照，甲方应在合同签订生效后一个星期内，向乙方提供办照所需的与租赁房屋有关的各种文件。乙方责任：合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、分租该房屋。若转租分租经营业态报甲方审定，但转租分租协议不得违背本合同条款，若有违背一切责任由乙方承担。违约责任：乙方应按本协议之规定，按时向甲方支付租金及各项费用，不拖延或少付。如租金逾期支付二个月，甲方有权单方终止此《房屋租赁合同》。甲乙双方违反本合同约定的义务，除本合同己对违约责任作出明确约定外，违约方应严格履行合同约定的义务，并赔偿因此给对方造成的实际损失。乙方由于经营、技术、法律等方面的原因，需要提前终止此《租赁合同》的，应提前二个月通知甲方，并额外支付二个月的租金作为赔偿，多付部分的租金由甲方退还乙方等内容。 出租方（甲方）杭州迪骉餐饮有限公司与承租方（乙方）妙亨公司签订落款时间为2017年7月29日的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的物业坐落于浙江省杭州市××路。甲方具有合法的出租经营权。乙方租赁的商铺物业为Ｃ区商铺2-5Ｆ，建筑面积共计7944平方米，（甲方给乙方预留的一楼通道部分以楼上租金1.1元／平方米／天（不含税）的价格计算，待甲方规划完一楼商铺之后另签订《补充协议》）。双方约定前述建筑面积作为乙方租赁或续租期间内计算租金、物业服务费等费用依据。乙方在签署本合同前已现场详细察看过该物业，对该物业状况有充分的了解，认可并同意接受按现状承租该物业。乙方承诺该物业的运营公司注册地设立在浙江杭州。该物业仅限于用作酒店公寓用途。其营业范围必须包含该物业的经营用途。如乙方经营活动中需办理公安、消防、卫生防疫等经营许可证，乙方应依法办理，甲方可予以协助。乙方不得无证经营、超越经营范围经营或从事任何违法违规活动。物业租赁期按本合同生效起至2027年9月30日止。物业移交时，由甲方向乙方交付该物业的钥匙，乙方填写《物业移交确认书》。租赁期满，乙方应如期腾退返还，乙方若需续租的，则应于租赁期满届前3个月前，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订《租赁合同》，租金另议，乙方可在同等条件下享受优先续租的权利。在签订本合同时乙方应缴纳定金20万元，合同履行后该定金冲抵为第一期租金。租金按照先付后用的原则支付。该物业的年租金为3189516元。前三年租金按1.1元（不含税）／平方米／天计算。三年后每年租金在上年租金基数上再每年递增5%。甲乙双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金27万元。甲方收取租赁保证金后应向乙方开具收款收据。租赁关系终止时，在乙方全部履行本合同各项条款的情况下，在乙方按约交还该物业并清偿所有应付款项，且乙方把以该物业注册的工商营业执照办理完成迁出或注销手续后十日内，甲方将租赁保证金余额无息返还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得在租赁期内将该物业全部或部分转租或转让给第三方（在乙方营业范围内的除外）。如因当地政策问题不允许此业态用途作为酒店公寓使用，乙方如转让给第三方经营需提前30天以书面形式通知甲方予以申请。若乙方未经甲方书面同意，将该物业部分转租或转让给第三方的，则乙方仍应履行本合同全部义务并与第三方承担连带责任等内容。 中国建设银行朱福全个人活期账户交易明细载明：2017年7月30日转给张兴红7万元（备注租房定金）；2017年8月1日转给张兴红50万元、50万元、594758元（备注首次租房租金）等内容。 杭州迪骉餐饮管理有限公司于2017年8月1日向朱福全出具萧然东路C区2-5F保证金金额为27万元的收据一张，备注朱福全替妙亨公司支付保证金。杭州迪骉餐饮管理有限公司于2017年8月1日向朱福全出具萧然东路C区2-5F第一年的第一期租金金额为1594758元的收据一张，备注朱福全替妙亨公司支付第一年第一期租金。2017年11月25日，杭州迪骉餐饮有限公司变更为杭州中太坤实业有限公司。 出租人（甲方）杭州迪骉餐饮管理有限公司与承租人（乙方）妙亨公司签订落款时间为2017年12月1日的《同意转租补充协议》一份，约定：经甲方同意乙方将租赁房屋萧然东路C区商铺2-5层分租给第三方，转租所获收益全部归属乙方。乙方与第三方签订的转租的《租赁合同》生效后，乙方应当继续履行原《租赁合同》的约定的义务。乙方转让业态不得超出甲方规定范围。杭州迪骉餐饮管理有限公司盖章确认，妙亨公司未盖章。 账户名称为妙亨公司的中国建设银行股份有限公司活期存款明细表载明2018年7月13日转给中太坤公司1294758元（摘要梅和房租）。 中太坤公司于2018年12月13日向朱福全出具梅和中心房屋租金金额为100万元的收款收据一份（备注由朱福全直接转给邵寿春，归还借款使用。租金提前支付，送一个月免租期（2019年租金）。2019年1月29日转给中太坤公司386416元（摘要2020年1月30日至2020年2月31日的全部房租）等内容。 中太坤公司于2018年7月13日向妙亨公司出具梅和名府C区商铺2-5层房屋租金金额为1294758元的收据一张，备注：期限2018年8月1日-2019年1月31日，实际房租为1594758元，延期交房优惠30万元，实付1294758元。 中太坤公司于2019年1月29日向朱福全出具梅和中心C区2-5层房租金额为386416元等内容的收据一张。 2019年8月1日，妙亨公司方朱福全136××××4999与固话8273××××梅花楼社区负责财务的工作人员陆诚就水电费问题等进行电话沟通。 梅花楼公司于2019年9月7日出具的通知载明：梅和名府商铺及综合楼各位承租户：因杭州中太坤实业有限公司未按《租赁合同》约定期限缴纳租金，已被我公司终止合同。现我公司已把该商铺、综合楼租赁给睿威实业有限公司，今后由该公司接收管理。各位承租户与中太坤实业有限公司涉及经济事项由中太坤实业有限公司负责结算，与我公司无关。特此通知。 梅花楼置公司于2019年9月28日出具通知函一份：梅和名府沿街商铺、综合楼各位承租户：因中太坤实业有限公司迟延履行交纳租金义务，构成严重违约，我司已于2019年8月24日向该司签发《解除合同通知函》，终止相关《房屋租赁合同》。2019年9月3日，我司依法将杭州萧山区梅花弄7号的梅和名府沿街商铺、综合楼租赁给睿威实业有限公司使用和管理。以上情况，我司已于2019年9月7日通知各位承租户。鉴于，中太坤公司与我司的《房屋租赁合同》已被解除，依据相关法律规定和司法实践，各位承租户已丧失继续占有、使用上述房屋的权利基础，现睿威实业有限公司为上述房屋的合法使用管理人，各商户应积极配合于2019年10月8日前腾退房屋或与其重新签订新的《房屋租赁合同》，以免进一步扩大损失。如有承租户仍不予配合的，我司将自行或授权睿威实业有限公司采取必要措施或通过司法途径予以强制清退等。届时产生的一切法律责任及损失等由相关承租户自行承担。特此通知。2019年10月14日和同年10月15日萧山电视台热线188新闻曾进行报道。 另查明：杭州市萧山区人民政府办公室于2015年12月2日印发的萧政办发[2015]185号《杭州市萧山区人民政府办公室印发关于进一步规范镇街（场、平台）公共资源交易管理的意见的通知》载明：凡使用财政性资金、村（社区）集体资金，在规定额度内的各类公共资源交易项目，以及涉及镇街（场、平台）、村（社区）集体资产处置的项目，统一进入镇街（场、平台）公共资源交易平台实行公开、公平交易，由镇街（场、平台）负责监督管理。具体包括区政府规定范围和限额的农村产权交易项目等内容。 2017年3月29日，萧委办[2017]2号《区委办公室、区政府办公室关于进一步加强村级集体资金资产资源管理的意见》载明：加强村级集体经济组织合同管理。村社应认真执行合同管理制度，凡是对外投资、承包租赁、转让、变卖等经营性行为均须由村级集体经济组织签订规范的合同，建立完善合同台账并报镇街经营站备案。农村“三资”管理服务中心应及时将村社合同台账录入“三资”监管系统，并严格按照权责发生制对村级集体经济收入进行账务处理。镇街要加强对村社合同签订、备案情况的检查，防止村级集体经济收入流失。规范村级集体工程项目管理。严格执行工程立项、预决算、招投标、变更、审计及验收等各项管理制度。投资概算总额在3万元（含）以上的，须经村社三委会同意，提交股东代表大会讨论通过后方可实施，编制项目预决算并在工程竣工后开展项目验收。其中，投资概算总额在10万元（含）以上的，须报镇政府（街道办事处）审核批准，进入公共资源交易平台组织交易。10万元以下的工程由各镇街根据实际情况进行规范化管理、严格控制工程变更，累计变更额在合同价的10%以下且不超过10万元的，由镇街联村指导员同村社三委会讨论通过。累计变更额在合同价的10%以下但超过10万元（含）的，由村社三委会讨论同意，提交股东代表大会讨论通过后报镇政府（街道办事处）审核。累计变更额在合同价的10%（含）以上或者超过50万元（含的），应由原公共资源交易中心重新组织招投标，确因特殊原因不宜招投标的，应当履行村级民主决策程序后报镇政府（街道办事处）同意。继续开展10万元以上工程项目结算审计，加大工程复审力度，重点对10万元以上不招标应急工程、200万元以上大额工程开展复核复审。区农经主管部门将对存在故意拆分嫌疑的零屋工程开展审计监督等内容。 出租方（甲方）妙亨公司与承租方（乙方）俞峰、郑堃签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的物业坐落于浙江省杭州市××路××号××层××号××层。甲方具有合法的出租经营权。建筑面积共计1477平方米（含公摊面积370平方米）。物业租赁期自双方约定时间起至2027年9月30日止。在签订本合同时乙方应缴纳定金5万元，合同履行后该定金冲抵第一期租金。租金按照先付后用的原则支付。按1.4元／平方米／天（不含税）出租该物业的年租金为754747元。三年后每年租金在上年租金基数上再每年递增5%。首年租金分两次支付，第一次支付日期为2017年11月30日，支付金额为377373元，第二次支付日期为2018年8月20日，支付金额为377373元。第二年开始整年支付。甲乙双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金，租赁保证金为三个月租金额即7万元等内容。 出租方（甲方）妙亨公司与承租方（乙方）郝奇杰签订落款时间为2017年9月28日的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的物业坐落于浙江省杭州市萧山区××路。甲方具有合法的出租经营权。乙方租赁的商铺物业房号为梅花楼Ｃ区主楼2层园弧。建筑面积共计1160平方米（一楼通道预留面积通道另算，加《补充协议》）。物业租赁期自双方约定时间起至2027年9月30日止。在签订本合同时乙方应缴纳定金5万元，合同履行后该定金冲抵第一期租金。租金按照先付后用的原则支付。按1.5元／平方米／天（不含税）出租该物业的年租金为317550元。租金半年一付，首年的第一次租金为5个月租金264625元（2017年9月28日前支付），首年的第二期租金为7个月租金（2018年5月22日前支付）；以后每六个月支付一次半年租金。第一年、第二年、第三年的租金为每年635100元，三年之后的租金为上年租金的基数上再每年递增5%。甲乙双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金，租赁保证金为15万元等内容。 出租方（甲方）妙亨公司与承租方（乙方）王锦锋签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的物业坐落于浙江省杭州市萧山区××路。甲方具有合法的出租经营权。乙方租赁的商铺物业房号为梅花楼Ｃ区主楼4、5层园弧。建筑面积共计2166平方米。物业租赁期自双方约定时间起至2027年9月30日止。在签订本合同时乙方应缴纳定金5万元，合同履行后该定金冲抵第一期租金。租金按照先付后用的原则支付。按1.4元／平方米／天（不含税）出租该物业的年租金为553413元。三年后每年租金在上年租金基数上再每年递增5%。首次半年租金7日内付清。首年租金半年一付，第二年2019年2月20日开始租金一年一次性支付。甲乙双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金，租赁保证金为10万元等内容。 出租方（甲方）妙亨公司与承租方（乙方）杭州市萧山区ＴＬＣ国际语言中心签订落款时间为2019年3月5日的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的物业坐落于浙江省杭州市萧山区××路。甲方具有合法的出租经营权。乙方租赁的商铺物业房号为梅花楼Ｃ区主楼3层园弧。建筑面积共计950平方米。物业租赁期自双方约定时间起至2027年9月30日止。租金按照先付后用的原则支付。按1.38元／平方米／天（不含税）出租该物业的年租金为478515元。第四年开始每年租金在上年租金基数上再每年递增5%。首年租金分两次支付，第一次支付日期为2019年3月5日，支付金额为239257元，第二次支付日期为2019年12月4日，支付金额为239257元，第四年开始整年支付。甲乙双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付该物业租赁保证金，租赁保证金为两个月租金额即7万元等内容。 出租方（甲方）妙亨公司与承租方（乙方）杭州市萧山区深蓝教育培训学校签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的物业坐落于浙江省杭州市萧山区××路××号××层××号××层。甲方具有合法的出租经营权。建筑面积共计1969平方米。物业租赁期自双方约定时间起至2027年9月30日止。在签订本合同时乙方应缴纳定金83846元，合同履行后该定金冲抵第一期租金。租金按照先付后用的原则支付。按1.4元／平方米／天（不含税）出租该物业的年租金为1006159元。第三年即2021年9月30日开始每年租金在上年租金基数上再每年递增5%。首年租金分两次支付，2018年4月29日前支付503079元。租金每6个月支付一次。甲乙双方签订本合同后五个工作日内，乙方应向甲方支付该物业一个月租赁保证金83846元。第二年开始补足3个月房屋保证金251539元等内容。 客户名称为朱福全的中国建设银行个人活期账户交易明细载明：2019年2月27日王锦锋转入5万元（房租）；2019年2月27日向非匀转入5万元（电子汇入）；2019年2月28日杭州市萧山区文宗培训学校转入30万元（房租）；2019年3月5日潘国友转入100万元（房租）等内容。 原审又查明：杭州迪骉餐饮管理有限公司于2017年6月26日出具的承诺书载明：杭州迪骉餐饮管理有限公司向梅花楼公司总租赁承包C区块梅花弄7号（梅和名府沿街商铺、综合楼），面积14596.7平方米。现杭州迪骉餐饮管理有限公司在确保按时足额支付给梅花楼公司的房屋租金时，分别将总租赁承包的营业房转租给社会各散户各行业，今后相关转租的散户凡在经营过程中所发生的一切责任（事故）均由迪骉餐饮管理有限公司承担，与梅花楼公司无关。为方便各散户办理营业执照的需要，要求梅花楼公司给予盖相关公章，为此盖公章的协议（资料）不产生法律效力，属于办理相关证件用等内容。 中太坤公司于2018年6月14日出具的承诺书载明：中太坤公司（原杭州迪骉餐饮管理有限公司）向梅花楼公司总租赁了梅和名府C区块14596.7平方米的沿街商铺及综合楼。现梅花楼公司发现中太坤公司所转租的商住楼中存在用少量的几间房注册了超量的公司。为此，中太坤公司再次承诺：今后由中太坤公司转租给社会各散户各行业所发生的一切经营管理、非法集资、套路贷、网络诈骗、税收及发票管理、消防及人身安全等一切法律责任（事故）均由杭州中太坤实业有限公司承担，与杭州萧山梅花楼置业有限公司无关。注：在2017年6月26日由杭州迪骉餐饮管理有限公司所出具的承诺书同时有效。 梅花楼公司于2019年6月18日出具的《催交房屋租金的函》一份：中太坤公司（原杭州迪骉餐饮管理有限公司）：梅花楼公司与贵司2017年6月26日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定“第一年租金分两期支付，其余九年租金为一年一付”。2018年10月1日至2019年9月30日的租金6926134元贵司仅支付了一半，剩余一半租金至今未支付。贵司于2018年9月5日提交我司的申请书里也承诺2019年3月30日前要支付完毕的，经我司工作人员多次电话联系，催缴租赁费，贵司至今未支付。现特发函再次告知贵司，请贵司在2019年6月25日前支付剩余租金及车位使用费，逾期未支付的，贵司需承担违约责任，同时我司可采取一切合法手段来保护我司的权益。望慎虑。另水电费必须按时缴纳，不得拖欠。无故不交做切断处理。 浙江康城律师事务所于2019年7月1日向中太坤公司（原杭州迪骉餐饮管理有限公司）出具的律师函载明：函告如下：（1）请贵司在收到本函后五个工作日内付清2018年10月1日至2019年9月30日剩余租金3463067元，以及违约金886545元（以3463067元为基数自2018年10月19日起按照每日1‰的标准计算至实际付清日止，暂计算至2019年7月1日）。（2）若贵司未履行上述第一项义务的，则本所将协助梅花楼公司依据合同规定采取一切措施，包括但不限于提起民事诉讼、申请法院采取财产保全措施，要求支付拖欠租金以及违约金，赔偿梅花楼公司一切损失等措施，以维护自身合法权益。 梅花楼公司于2019年8月24日向中太坤公司（原杭州迪骉餐饮管理有限公司）出具的《解除合同通知函》载明：2017年6月26日贵司向梅花楼公司承租了我司所有的位于浙江省杭州市萧山区××弄××号××街商铺××楼××并与我司签订了一份《房屋租赁合同》，租赁面积为14596.7平方米，租期截止至2027年9月30日，根据《房屋租赁合同》第三项第四条的约定，第一年租金分两期支付，其余九年租金为一年一付且应在每年9月付清当年租金。而2018年10月1日至2019年9月30日的当年租金7326134元贵司仅于2018年9月30日、10月12日、10月18日分别支付了100万元、200万元和663067元，还欠当年六个月的租金3663067元，此后贵司再未支付任何租金，截止至发函日，仍未支付。根据《房屋租赁合同》第七项第1条的约定“如租金逾期支付两个月，甲方有权单方终止此《房屋租赁合同》”。根据《房屋租赁合同》第三项第四条的约定“如逾期付款，则每逾期一天向甲方交纳应付租金1‰的逾期违约金”。综上所述，贵司长期拖欠房屋租金，已构成违约，我司有权解除合同。现我司通知贵司，贵我双方于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》自2019年8月24日起解除。请贵司于收到本《解除合同通知函》之日起15天内，腾空租赁房屋交还给我司，并支付拖欠的租金、逾期违约金及逾期未腾空的合同接触后按原租金计算的房屋使用占用费。 梅花楼公司于2019年8月24日向中太坤公司法定代表人陈棋邮寄送达以上解除合同通知函。同月25日妥投，他人收。梅花楼公司于2019年8月27日向中太坤公司法定代表人陈棋邮寄送达以上解除合同通知函。同月28日送达。 再查明：2019年4月17日，杭州市萧山区市场监督管理局出具的营业执照载明：名称睿威实业有限公司，成立日期2019年4月17日，营业期限2019年4月17日至长期，经营范围房地产中介服务、房屋租赁、物业服务等。甲方杭州萧山梅花楼置业有限公司与乙方睿威实业有限公司签订落款时间为2019年9月3日的《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋地址杭州市萧山区××弄××号。租赁房屋范围梅和名府沿街商铺、综合楼。租赁房屋建筑面积14596.7平方米。租赁期限自2019年10月1日起至2027年11月30日止（含给予2个月到期免租整理期），共八年。期满若乙方有意续租，需在租约期满前3个月书面通知甲方，双方协商同意后另行签订《租赁协议》。乙方在同等条件下有续租优先权。乙方在本协议中所租赁的杭州市萧山区××弄××号沿街商铺、综合楼，即自2019年10月1日起至2023年9月30日场地年租金为6926134元。后四年2023年10月1日至2027年9月30日，每年租金在原租金基数上再每年递增5%。付款方式：每年分两期支付，共计16期。合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租、分租该房屋。若转租分租经营业态报甲方审定，但转租分租协议不得违背本合同条款，若有违背一切责任由乙方承担等内容。 2019年9月30日萧山农商银行入账通知书载明：睿威实业有限公司支付梅花楼公司5万元（附言：梅和名府停车场租金）。2019年9月30日萧山农商银行入账通知书载明：睿威实业有限公司支付梅花楼公司3463067元（附言：梅和名府房租租金）。 2019年12月31日，陆萍通过中国工商银行向睿威实业有限公司支付335386.40元。睿威实业有限公司于2019年12月31日向陆萍出具金额为335386.4元的收据一张（摘要：萧然东路105号二层、三层，2019年10月1日至2020年1月30日）。 出租方（甲方）睿威实业有限公司与承租方（乙方）杭州市萧山区深蓝教育培训学校签订落款时间为2020年1月10日的《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于杭州市萧山区××层，租赁期限：2019年10月1日至2027年11月30日。租金：该房产租金标准为1.4元／天／平方米，第一年租金100615.9元。首期支付六个月租金，乙方应于2020年1月22日前全额支付给甲方，之后租金按6个月为一期支付,先付后用，每期租金提起一个月支付等内容。 原审再查明：出租方梅花楼公司与承租方王锦锋签订落款时间为2017年9月30日的《房屋租赁合同》一份，约定：房屋地址萧然东路97-1034F，面积1067平方米。租赁期限自2017年10月10日起至2027年9月30日止。该物业按每平方米1.1元计算，该物业年租金为428400元等内容。 王锦锋、陈棋于2018年8月24日出具的《承诺书》载明：杭州中太坤实业有限公司（原杭州迪骉餐饮管理有限公司）向杭州萧山梅花楼置业有限公司总租赁了梅和名府C区块14596.7平方米的沿街商铺及综合楼。在2018年8月22日下午陈棋陈述“发现中太坤所转租的C区主楼4层至5层圆弧的承租人王锦锋在收取了相关费用后用私刻梅花楼公司的公章违法去工商注册了超量的公司（到目前为止发现有69家）”。为此，2018年8月24日上午在梅花楼公司办公室，王锦锋承认为了非法注册公司收取相应资金，他出面私刻了梅花楼公司的公章，并承诺：立即注销非法注册的69家公司，今后由此私刻公章所引起的担保、抵押、质押、借款等一切责任均由杭州中太坤实业有限公司（陈棋）及王锦锋承担（包括一切法律责任），与梅花楼公司无关。梅花楼公司可追加他们由此带来的所有损失。 移交人王锦锋、接收人徐明雅与鉴证人陈棋签订落款时间为2018年8月24日的《移交证明》一份：兹由王锦锋出面非法私刻了梅花楼公司的公章。在被识破真相后，在梅花楼公司法人陆凤成的要求下，于2018年8月24日上午10时40分在梅花楼社区办公室，王锦锋将私刻的公章移交给了梅花楼公司。 王锦锋，身份证号码330105199307××××，住杭州市拱墅区××镇××号。 杭州市公安局萧山区分局于2018年12月11日向陆筱明出具的《鉴定意见通知书》载明：我局聘请有关人员，对本案中随机抽样出的浙江鸠鸠资产管理有限公司、杭州梅林木业有限公司、杭州神巅科技有限公司、杭州卿若科技有限公司和杭州易美化妆品有限公司的相关材料中的租房协议上的“杭州萧山梅花楼置业有限公司”印文与陆筱明提供的“杭州梅花楼置业有限公司”印文进行了是否同一印章盖印形成鉴定。经鉴定，浙江鸠鸠资产管理有限公司、杭州梅林木业有限公司、杭州神巅科技有限公司、杭州卿若科技有限公司和杭州易美化妆品有限公司的相关材料中的租房协议上的“杭州萧山梅花楼置业有限公司”印文与陆筱明提供的“杭州梅花楼置业有限公司”印文均不是同一印章盖印形成等内容。 2019年12月5日，妙亨公司向原审法院提起诉讼，请求：1.确认梅花楼公司解除2017年6月26日《房屋租赁合同》无效。2.判令梅花楼公司继续履行其与中太坤公司于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》。3.判令梅花楼公司承担本案的全部诉讼费用。 原审法院认为，杭州迪骉餐饮有限公司与梅花楼公司于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，合同双方当事人应全面履行合同。合同履行中，杭州迪骉餐饮有限公司变更为杭州中太坤实业有限公司，故自2017年11月25日起《房屋租赁合同》项下杭州迪骉餐饮有限公司的权利义务由中太坤公司享有、承担。因中太坤公司未按约支付租金，梅花楼公司于2019年8月24日向中太坤公司出具《解除合同通知函》，于同月25日送达。根据《房屋租赁合同》约定“承租人逾期支付2个月租金及各项费用，出租人有权单方终止《房屋租赁合同》”。按《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依《房屋租赁合同》约定梅花楼公司有权在中太坤公司逾期支付2个月租金及各项费用的情形下行使合同的单方解除权。另根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。中太坤公司在收到解除通知之日起三个月内未提出异议。关于次承租人的代偿权问题。该院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。梅花楼公司认为中太坤公司转租合同无效的抗辩问题。该院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋存在再转租的事实，妙亨公司与中太坤公司于2017年7月29日的《房屋租赁合同》在实际履行中，梅花楼公司应当知道而未在异议期内提出异议，现主张转租无效的抗辩，该院不予采信。妙亨公司与中太坤公司于2017年7月29日的《房屋租赁合同》系合同双方当事人真实意思表示，合同合法有效。本案妙亨公司在收到梅花楼公司通知妙亨公司单方解除与中太坤公司的《房屋租赁合同》后，未及时向梅花楼公司提出代偿请求权，直至梅花楼公司与中太坤公司间的《房屋租赁合同》解除异议期满前未能向梅花楼公司提出代偿请求权。妙亨公司请求确认梅花楼公司解除2017年6月26日的《房屋租赁合同》无效的诉请，没有事实依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案妙亨公司对自己主张的诉请所依据的事实负有举证责任。审理中，妙亨公司未能举证证明，对此应承担举证不能的法律后果。故该院对妙亨公司要求确认梅花楼公司解除2017年6月26日的《房屋租赁合同》无效的诉请不予支持。妙亨公司以请求确认梅花楼公司解除2017年6月26日的《房屋租赁合同》无效为由，要求梅花楼公司继续履行其与中太坤公司于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，该院不予采信。因梅花楼公司并未与妙亨公司形成房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，妙亨公司可基于其与中太坤公司间的《房屋租赁合同》另行向中太坤公司杭州中太坤实业有限公司主张权利。中太坤公司经该院传票传唤，无正当理由没有到庭，不影响案件的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决：驳回上海妙亨实业投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费32316元，由上海妙亨实业投资管理有限公司负担。 宣判后，妙亨公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。原审判决认定中太坤公司在收到租赁合同解除通知之日起三个月内未提出异议，故认定梅花楼公司解除与中太坤公司2017年6月26日的《房屋租赁合同》有效。妙亨公司曾向中太坤公司核实是否收到《解除合同通知函》，中太坤公司明确表示从未收到过该函件，且快递显示代收，不能证明该《解除合同通知函》确实交到了中太坤公司法定代表人陈祺处。梅花楼公司在一审举证期限内提供的11组证据中并无梅花楼公司于2019年8月27日向中太坤公司法定代表人陈祺邮寄送达解除合同通知函的证据。与此相关的一组证据为证据6.2019年6月18日的催交房屋租金的函、2019年7月1日律师函、2019年8月24日解除合同通知函各一份及邮寄凭证三页。该组证据明确表明邮寄凭证为三页，且该邮寄送达并未写明是否是由中太坤公司签收，仅表述为同月28日送达。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。梅花楼公司提交的证据显然无法证明解除合同通知函已送达中太坤公司。而原审法院却认定《解除合同通知函》已于2019年8月24日送达，当属认定事实不清。二、由于梅花楼公司解除与中太坤公司的《房屋租赁合同》程序存在重大瑕疵，导致妙亨公司无法及时知晓梅花楼公司与中太坤公司之间租赁状况。而梅花楼公司在明知存在次承租人的情况下，先于2019年9月3日与睿威实业有限公司签订《房屋租赁合同》，后于2019年9月7日才通知妙亨公司，其与中太坤公司于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》已被其单方终止的行为，剥夺了妙亨公司的租金代偿权，有可能给妙亨公司造成重大经济损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。梅花楼公司有瑕疵的《解除租赁合同》的行为，剥夺了妙亨公司的租金代偿的权利，损害妙亨公司利益。综上所述，妙亨公司认为，梅花楼公司解除与中太坤公司2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》程序存在重大瑕疵，解除合同通知函是否能到达第三人无法确定，故也不存在是否超过三个月异议期的问题；且梅花楼公司先于2019年9月3日与睿威实业有限公司签订《房屋租赁合同》，后于2019年9月7日通知妙亨公司，其与中太坤公司的合同已被其单方面解除的行为，剥夺了妙亨公司的租金代偿权。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判支持妙亨公司的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由梅花楼公司承担。 被上诉人梅花楼公司发表答辩意见称：一、中太坤公司欠付租金，梅花楼公司一直进行催交，但妙亨公司仍然不付租金，故梅花楼公司向中太坤公司邮寄了《解除合同通知函》。梅花楼公司向三个地址进行送达，其中一个地址是中太坤公司的注册地，每个邮件上均注明法定代表人陈棋的名字，并且写上了法定代表人陈棋留在双方《房屋租赁合同》上的手机号码。根据最高院关于诉讼时效的司法解释第八条，具有下列情形之一的，应当认定为民法典第195条规定第二点，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或数据电文到达或者应当到达对方当事人的视为送达，按照常理和一般生活原则，到达对方并没有一定要求显示本人签收。妙亨公司主张中太坤公司并没有收到梅花楼公司的《解除合同通知函》，应举出相反的证据证明。梅花楼公司在解除时还向中太坤公司发过短信，也在租赁物业内张贴过公告，中太坤公司、妙亨公司对此不可能不知情。二、二审提供补充证据可证明妙亨公司与实际承租人已有多起案件在原审法院审理，实际承租人在事实与理由中的描述恰好证明了梅花楼公司与中太坤公司解除事宜，众人皆知。三、根据梅花楼公司与中太坤公司的合同约定，中太坤公司应当在2018年9月支付一年的租金，但是双方经过沟通，中太坤公司先支付了一半的租金，而后在2019年6月18日，梅花楼公司向中太坤公司寄送催交房屋租金的函件。经过多次沟通，中太坤公司仍没有支付2019年7月1日租金。在此情况下，梅花楼公司又向中太坤公司发送了律师函。2019年8月24日中，因太坤公司长期拖欠房屋租金构成违约，梅花楼公司正式向中太坤公司发送《解除合同通知函》，在这个过程当中，梅花楼公司一直积极履行权利以及义务。四、梅花楼公司在2019年8月24日同中太坤公司通知解除合同之后，就在案涉租赁物业内张贴公告，但妙亨公司未提出过代偿租金请求权，而是到了一审开庭时候，在原审法官的询问下，妙亨公司才提出租金代偿。综上，应当驳回妙亨公司的上诉请求。 原审当第三人中太坤公司发表意见称：同意梅花楼公司的答辩意见，中太坤公司确实收到过梅花楼公司发出的《解除合同通知函》。 二审期间，梅花楼公司提交如下证据：多案诉讼材料，拟证明妙亨公司与实际承租人已经有多起案件在原审法院审理，实际承租人在事实与理由陈述中的描述，恰好证明了梅花楼公司与中太坤公司解除租赁合同事宜，妙亨公司抗辩中太坤公司不知道解除事宜，并非事实。对梅花楼公司提交的证据，妙亨公司发表质证意见称：真实性、合法性无异议，关联性有异议，妙亨公司是在其承租方看到了梅花楼公司贴在租赁物业门口的相关的通知以后联系妙亨公司，才得知梅花楼公司与中太坤公司的租赁合同已经解除的，该份证据不能够证明梅花楼公司第一时间将解除事宜告知妙亨公司。对梅花楼公司提交的证据，中太坤公司发表质证意见称：三性均无异议。对梅花楼公司提交的证据，本院经审查后认为：真实性予以确认，该证据可以证明梅花楼公司在案涉租赁物业内张贴了关于其与中太坤公司《房屋租赁合同》已经解除的通知。妙亨公司、中太坤公司均未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。 另查明，2018年8月27日，梅花楼公司向中太坤公司注册地寄送《解除合同通知函》，收件人为中太坤公司法定代表人陈棋，2018年8月28日该函件由一号柜速递柜签收。二审期间，中太坤公司明确认可已收到梅花楼公司寄送的《解除合同通知函》，双方《房屋租赁合同》已经实际解除。 本院认为，梅花楼公司与杭州迪骉餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》、杭州迪骉餐饮有限公司与妙亨公司签订的《房屋租赁合同》系各方之间的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，各方均应当按约履行。2017年11月25日，杭州迪骉餐饮有限公司变更为中太坤公司，故相应的权利义务由中太坤公司享有、承担。2019年8月24日、2018年8月27日，梅花楼公司以中太坤公司未按合同约定支付租金为由分别向中太坤公司寄送了《解除合同通知函》，两份快递均显示已经签收，且2018年8月27日的函件寄送地址为中太坤公司注册地。二审期间，中太坤公司亦认可已经收到梅花楼公司寄送的《解除合同通知函》，对双方之间的租赁关系已经实际解除并无异议。故妙亨公司以中太坤公司未实际收到《解除合同通知函》为由要求确认梅花楼公司解除2017年6月26日《房屋租赁合同》无效，理由不能成立。妙亨公司称梅花楼公司未向其告知已经解除与中太坤公司之间的《房屋租赁合同》，剥夺了妙亨公司租金代偿权，但妙亨公司并未提供证据证明其在中太坤公司与梅花楼公司间的解除合同异议期满前曾向梅花楼公司提出过代偿租金请求权，故应当承担举证不能的不利后果，原审法院未采信妙亨公司该项主张，并无不当。综上，妙亨公司的上诉理由均不能成立，原审事实认定清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上海妙亨实业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 睢晓鹏 审 判 员 陈 艳 审 判 员 金瑞芳 二〇二一年三月二十九日 法官助理 赵 勤 书 记 员 戚依宜