湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初303号 原告：沅陵县鸿志物业服务有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇望圣坡香榭丽都小区1栋2楼办公室，统一社会信用代码：91431222MA4L307D09。 法定代表人：杜芝兰，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗勇（特别授权），男，1975年7月3日出生，土家族，湖南省沅陵县人，该公司职工。 委托诉讼代理人：佘文政（一般代理），男，1969年9月23日出生，汉族，湖南省沅陵县人，该公司法律顾问。 被告：李玉芳，女，1969年12月22日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。 原告沅陵县鸿志物业服务有限公司（以下简称鸿志物业公司）与被告李玉芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告鸿志物业公司的委托诉讼代理人佘文政到庭参加诉讼，被告李玉芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿志物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付24个月的物业服务费共计1169元；2.依法判决被告支付24个月的公共照明公摊电费120元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月，根据原告与县经投公司签订的《灯芯绒小区前期物业管理服务合同》的约定，原告与被告签订《物业服务合同》，合同约定物业服务费按住宅建筑面积每平方米0.60元/月收取，因县经投公司为保证小区平稳交房，第一年约定按优惠价0.35元/平方米/月收取。2018年11月16日，原告鸿志物业公司邀请了县望圣坡社区、县房产局、县捷能燃气公司、灯芯绒厂拆迁指挥部及灯芯绒小区业主代表在灯芯绒小区物业办公室召开了就物业费调价及公共照明费收取标准的座谈会。根据座谈会会议决定自2018年11月1日起原告物业费按照0.50元/平方米/月向业主优惠收取，公共照明费依照5元每月收取，并在小区及物业业主微信群进行了公示。被告的房屋住宅面积97.43平方米，每月应缴纳物业服务费48.7元。被告至今欠缴2018年11月1日至2020年11月1日累计24个月的物业服务费共计1169元，公开照明公摊电费每月5元，共120元。原告多次上门并书面催缴所欠物业服务费，但被告总以各种借口拖欠。为保护原告的合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法判令被告交纳拖欠的物业服务费。 被告李玉芳未作书面答辩，亦未向本院提交书面证据。 原告鸿志物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告李玉芳未到庭，本院无法组织双方进行证据交换和质证。原告鸿志物业公司提交了如下证据： 1.营业执照、身份证复印件各一份，欲证明原、被告的基本身份信息； 2.《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》复印一份，欲证明2017年1月1日，原、被告签订了物业管理服务合同，收费标准合法； 3.《小区临时管理规约》复印件一份，欲证明被告承诺遵守物业管理的规章制度； 4.《灯芯绒小区物业费收取标准》复印一份，欲证明原告在小区向业主公示了物业服务费的收取标准； 5.灯芯绒小区第一次座谈会会议记录、第一次座谈会邀请嘉宾名单和业主名单复印件各一份，欲证明原告对物业费进行调价是通过召开座谈会同意的，并将调价结果等内容进行了公示； 6.《2019年物业服务费续费通知》复印件一份，欲证明原告向被告就其拖欠的物业服务费等费用进行了催收。 7.《湖南省物业服务收费管理办法》、《关于规范怀化市住宅物业服务收费管理的通知》、《沅价（2013）8号关于规范物业费的通知》复印件各一份，欲证明原告收取物业服务费的标准合法合理。 经审查，原告提交的1号、2号、3号、6号、7号证据来源合法，内容客观真实，能证明待证事实，与本案具有关联性，本院予以采信；4号证据是以照片的形式提交的，不能证明原告欲证明的目的，对业主不具有约束力，该组证据，本院不予采信；5号证据中的座谈会参会的人员是否是业主代表等情况无其他证据证明，且没有业主代表出庭作证，该记录不能代表全体业主，对全体业主没有约束力，故对该组证据，本院不予采信； 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告鸿志物业公司系自然人投资或控股有限责任公司，成立于2016年2月26日，经营范围：物业管理与服务，房屋、水电维修，室内外装修与装饰，日用杂品销售，家政服务，酒店管理。注册资本伍拾万元整。2017年1月1日，沅陵县经济建设投资有限公司与鸿志物业公司签订《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》，由鸿志物业公司对沅陵县灯芯绒小区提供物业管理服务。被告李玉芳购买了灯芯绒小区22栋403号房，共97.43平方米。《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》中第六条物业服务费的收取标准是0.60元/月.平方米。2018年11月16日，原告邀请沅陵县房产局、沅陵县望圣坡社区、沅陵县捷能天然气公司、灯芯绒拆迁指挥部以及部分业主代表召开第一次座谈会会议，会议讨论决定自2018年11月1日起物业费按照0.50元/平方米/月向业主优惠收取，公共照明费依照5元每月收取。随后，原告就物业服务费的调价发布了续费通知。 另查明，该小区未成立业主委员会。 本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：1.《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》的效力问题及物业服务费如何收取？2.被告是否应该向原告支付公共照明公摊电费？ 一、在本案中，沅陵县经济建设投资有限公司作为建设单位与原告鸿志物业公司于2017年1月1日签订了《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》，约定物业费按0.6元每平方/月收取，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对全体业主均具有约束力。现原告鸿志物业公司请求被告李玉芳按0.5元每平方/月的标准支付二十四个月（2018年11月1日至2020年11月1日）的物业费1169元（实为97.43平方米×0.5元×24个月＝1169.16元），是原告鸿志物业公司行使自己处分权的体现，符合法律规定，本院予以支持。 原告鸿志物业公司在2018年11月16日通过邀请部分业主参与召开座谈会的方式将物业费调整为0.50元/平方米/月，并发布续费通知。根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十四条的规定，物业费的调整应该由物业公司与业主委员会讨论决定，即使现在小区没有成立业主委员会，根据合同相对性的原则，物业公司调整物业费也需与业主重新签订物业服务合同。原告鸿志物业公司在没有与被告李玉芳重新签订物业服务合同的情况下要求被告李玉芳按照新的物业费收取标准交纳物业费的主张于法无据，本院不予支持。现原告的主张虽然是0.5元每平方/月，低于双方签订的《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》0.6元每平方米/月的收取标准，但这应该理解为原告鸿志物业公司行使自己权利的体现。并不能理解为就是按照原告起诉的新标准0.5元每平方/月来收取的。 二、关于公共照明公摊电费的收取问题，《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》第六条第（2）项，规定了物业服务费主要用于的开支包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等。公共照明的电费应属于物业服务费中共用设施设备的开支项目，原告鸿志物业公司要求被告李玉芳另行支付公共照明公摊电费的主张不符合法律的规定，也不符合前期物业服务合同的约定，本院不予支持。 综上所述，原、被告之间存在物业服务合同关系，被告逾期未交纳物业服务费的行为已构成违约，应承担补交物业服务费的义务。原、被告应该按照《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》的约定收取或交纳物业费，现原告请求被告按低于合同约定的价格标准支付物业费是其行使处分权的体现，本院予以支持。公共照明公摊电费已包含在物业费的支付项目中，对原告要求被告另行支付公共照明公摊电费的诉讼请求，本院不予支持。 被告李玉芳经本院传票传唤未到庭,视为其放弃诉讼权利,不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第（五）项，判决如下： 一、限被告李玉芳在本判决生效之日起十日内向原告沅陵县鸿志物业服务有限公司支付尚欠的2018年11月1日至2020年11月1日的物业服务费1169元； 二、驳回原告沅陵县鸿志物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，原告沅陵县鸿志物业服务有限公司负担10元，被告李玉芳负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  周恒新 二〇二一年三月三十日 书记员  曾 宜 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典实施后的法律事实引起的法律纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。