四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1602民初1093号 原告：吴玉五，男，1973年6月2日出生，汉族，户籍地址安徽省安庆市宜秀区，现住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：邓丹丹，四川律派律师事务所律师。 被告：广安丰润房地产开发有限公司，住所地：四川省广安市广安区五星街****。 法定代表人：兰华。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。 第三人：广安市不动产广安登记中心，营业场所：广安市广安区莲花中路35号。 法定代表人：蒋志。 委托诉讼代理人：王君，四川爱众律师事务所律师。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司成都分行，营业场所：成都市成华区二环路东二段22号。 负责人：董琢理，行长。 委托诉讼代理人：徐微，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李作人，四川扩信律师事务所律师。 第三人：中国信达资产管理股份有限公司四川分公司，营业场所：四川省成都市青羊区金河路59号尊城国际1栋1单元4层、5层。 负责人：林华喆，总经理。 委托诉讼代理人：徐微，四川扩信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李作人，四川扩信律师事务所律师。 原告吴玉五与被告广安丰润房地产开发有限公司（下简称广安丰润公司）、第三人广安市不动产广安登记中心(以下简称广安登记中心)、第三人上海浦东发展银行股份有限公司成都分行(以下简称浦东银行成都分行)、第三人中国信达资产管理股份有限公司四川分公司(以下简称信达四川分公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告吴玉五的委托诉讼代理人邓丹丹，被告广安丰润公司的委托诉讼代理人文岗，第三人广安登记中心的委托诉讼代理人王君，第三人浦东银行成都分行及信达四川分公司的委托诉讼代理人李作人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴玉五向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告和第三人广安登记中心为原告办理四川省广安市广安区房屋不动产权属证书；2、请求判令第三人浦东银行成都分行及信达四川分公司协助办理上述房屋的不动产权属证书；３、本案诉讼费、保全费、保全担保费等实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2016年4月6日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于广安市广安区××道××段××号（广安市中桥组团Ｂ2-9号Ｂ地块）的房屋，价格229276元。原告履行了付款义务，被告应于2016年6月30日前交付房屋，并应于2018年12月31日前取得房屋所在楼栋的权属证明，如被告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，被告应当承担相应违约责任。原告向被告交清购房款等费用，并于签订合同当日办理了备案登记。2016年6月30日前，双方办理了交房手续，至今被告未为原告办理涉案房屋的不动产权属证书。 浦东银行成都分行与被告签订了《最高额抵押合同》，被告以涉案房屋所在的土地使用权为浦东银行成都分行对广安市鑫科矿业有限公司在2015年1月14日至2016年1月14日期间债权提供连带责任保证，并办理了抵押登记。2018年3月20日，信达四川分公司与浦东银行成都分行签订了上述债权的转让协议，并办理了公告。现信达四川分公司已向成都市中级人民法院起诉确认其对涉案房屋下土地使用权享有抵押权。 原告与被告签订《商品房买卖合同》，合法有效，双方应按合同全面履行自己的义务。原告向被告交付了购房款，被告于2016年6月30日前将房屋交付原告，现已超过730日，被告应当为原告办理不动产权证。另根据《不动产登记暂行条例》(国务院令第656号)第四条及条七条、第十六条的规定，国家实行不动产统一登记制度。第三人广安登记中心负责提供本地不动产登记服务。原告所在小区购房者就办证起诉拿到胜诉判决后，到广安登记中心办理权属证书时，广安登记中心以分摊的土地上涉有抵押权为由拒绝办理登记。《最高人民法院关于行政机关不履行人民法院协助执行义务行为是否属于行政诉讼受案范围的答复》规定“行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，公民、法人或者其他组织对该行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼受案范围。”原告购房无过错，居住使用至今，第三人广安登记中心应当为原告办理不动权证书。信达四川分公司与浦东银行成都分行作为利害关系人，也是涉案房屋土地抵押权人，应当配合办理过户手续。为维护原告的合法权益，根据相关规定，向贵院起诉，请求依法判决。 被告广安丰润公司辩称，应当为原告购买房屋办理不动产权属证书，公司已向广安登记中心提交了相关手续，办理登记是第三人广安登记中心的职责，公司尽力配合，履行相关义务。 第三人广安登记中心陈述，1、本案是商品房销售合同纠纷，广安登记中心非原、被告商品房销售合同的相对方，不是本案适格的主体；2、本案是民事主体之间的民事诉讼，广安登记中心依法对不动产权属进行登记确认，是行政行为。原告起诉被告丰润公司与广安登记中心为原告办理不动产权属证书，将民事行为与行政行为混为一谈，以达到解决行政行为目的，不属民事诉讼受理范畴。综上，应驳回原告对广安登记中心的起诉。 第三人信达四川分公司、浦东银行成都分行陈述，1、原告基于原、被告签订的《商品房买卖合同》诉请他方协助办理房屋不动产权属证书，而合同并没有他方协助的相关约定，他方亦未在合同上盖章，不是合同的相对方，不受合同约束，原告诉请无合同依据；2、早在原、被告签订《商品房买卖合同》以前，他方便与土地使用权人兰华签订了抵押合同，并办理了抵押登记，原告仅享有合同债权，未经登记并非案涉房屋所有权人，原告诉请他方协助办理房屋不动产权属证书，无任何事实和法律依据；3、原告应就《商品房买卖合同》向被告主张违约责任，与他方无关。原告诉请广安登记中心办理产权，是与行政部门之间的办证纠纷，亦与他方无关。如原告对土地抵押有异议，也不是本案审查的内容，待抵押土地进入执行程序后，原告可以提起执行异议，从而在执行异议程序中解决。综上，应驳回原告对他方的诉讼请求。 经审理查明，被告广安丰润房地产开发有限公司以出让方式取得广安区金安大道三段51号地块使用权(登记在法定代表人兰华名下)，经批准被告在该地块上开发建设商品房“城南壹号”小区，并于2013年12月10日取得商品房预售许可证。 2016年4月6日，原告（买受人）与被告广安丰润公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：买受人购买被告开发建设的广安市广安区××道××段××号（广安市中桥组团Ｂ2-9号Ｂ地块）的房屋，该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为浦东银行成都分行，抵押部门为广安市国土局，抵押登记日期为2013年12月27日；该商品房建筑面积73.96平方米，总价为229276元，采取一次性方式付款；出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房；出卖人应当在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在约定期限内取得，买受人不退房的，出卖人按已付房款0.2%向买受人支付违约金;商品交付使用后,买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730天内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款0.02%向买受人支付违约金……等。 原告向被告支付了全部购房款。2016年4月6日原告接房，并向被告支付了办理房屋权属证明契税、公共维修资金、印花税、两证工本费、贴花税，水电气表卡费合计5974元。原告接房后即装修入住至今。 同时查明，“城南壹号”于2015年12月20日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格，但未取得该商品房所在楼栋的权属证明，也未办理原告所购房屋产权转移登记。 另查明，2013年12月16日，浦东银行成都分行(抵押权人)与兰华(抵押人)签订了《最高额抵押合同》，主要约定：抵押人提供其名下的广安市中桥组团B2-9号B地块土地使用权{广市国用(2013)第02787号}为浦东银行成都分行对四川省广安市宝丰矿业有限公司(已更名为广安市鑫科矿业有限公司)的债权提供担保，即自2012年12月3日至2015年12月6日期间内债务人办理各类融资业务所发生的债权，最高不超过人民币壹亿柒仟万元……等等。2013年12月20日，四川维益土地评估咨询有限责任公司就抵押的土地出具《土地估价报告》，其中载明“经估价人员现场查看，估价对象的实际土地开发程度为宗地外六通，即通供水、通排水、通电、通讯、通气、通路，宗地内已建有六幢建筑物，主体即将完工。”2013年12月30日，就土地使用权的抵押，办理他项权证(编号010503529)。2018年3月20日，第三人浦东银行成都分行与信达四川分公司签订《债权转让协议》，浦东银行成都分行将《最高额抵押合同》债权转让给信达四川分公司，并于2018年3月20日进行公告。 因“城南壹号”购房户未取得房屋权属证书，伍春燕、汪日升、文小蓉等人向本院提起诉讼，要求被告办理房屋权属证书，本院作出判决，确认被告为购房户办理不动产权属证书。判决生效后，其中伍春燕依据（2019）川1602民初2613号民事判决书向本院申请执行，本院于2020年11月21日向第三人广安登记中心发出协助执行通知书，请广安登记中心将位于广安市广安区××道××段××号××号××幢××号房屋的权属办理登记在伍春燕名下。第三人广安登记中心则以该房屋上的土地使用权设置有抵押登记而至今未办理。“城南壹号”项目分为两块宗地即Ａ宗地、Ｂ宗地，2020年6月22日，被告作出关于对城南壹号Ａ、Ｂ区分开办理不动产权证事宜的请示，第三人广安登记中心依据被告的请示，正在为Ａ区业主办理不动产权属登记。 认定上述事实有《商品房预售许可证》、《土地估价报告》、《最高额抵押合同》及他项权证、《商品房买卖合同》、收据、住房交接代收费收款清单、(2019)川1602民初2287号及(2020)川1602民初2005号民事判决书、关于对城南壹号A、B区分开办理不动产权证事宜的请示、协助执行通知书及送达回证以及诉讼参与人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案争议的焦点：一、第三人广安登记中心是否本案适格的主体；二、被告与第三人广安登记中心是否应为原告所购房屋办理不动产权属证书；三、第三人浦东银行成都分行及信达四川分公司是否应协助办理原告所购房屋的不动产权属证书。 一、关于第三人广安登记中心是否本案适格主体的问题。本案系商品房销售合同纠纷，原告诉请办理不动产权属登记，第三人广安登记中心系不动产登记职能部门，结合本案的处理结果与其有利害关系，广安登记中心作为本案第三人参与诉讼，并无不当。 二、关于被告与第三人广安登记中心是否应为原告房屋办理不动产权属证书的问题。原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，原告已按合同约定向被告交付了购房款及相关税费，被告接受委托应当按照合同约定为原告购买的房屋办理权属证书，对原告要求被告办理房屋权属证书的诉讼请求，本院依法予以支持。根据办证的进度与当地办证所需的通常时间，本院酌定被告为原告办理房屋权属证书的时间为六个月。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”根据上述规定，商品房涉及抵押权、工程价款和购房消费者权利冲突时，应优先保护购房消费者权利。就本案而言，被告出售开发的城南壹号小区房屋，取得了商品房预售许可证，系合法销售，原告与之签订《商品房买卖合同》进行了网上备案登记，亦合法有效，原告支付全部房款后居住至今，且名下再无其他房产。依照前述规定，原告作为买受人，即使在所购房屋的土地使用权设置有抵押权的情况下而购买，仍然应优先保护原告的权利，因此第三人广安登记中心作为不动产权属登记职能部门，理应为原告办理产权登记，因案涉房屋土地使用权设置有抵押登记不予办理的理由不能成为办证的障碍。 《最高人民法院关于行政机关不履行人民法院协助执行义务行为是否属于行政诉讼受案范围的答复》中载明“行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，公民、法人或者其他组织对该行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼受案范围。”审理查明，案涉小区购房户就办理不动产权证依据生效判决向本院申请执行，第三人广安登记中心在收到本院协助执行通知书后，至今未履行办理权属登记，当然第三人广安登记中心不予办理系基于执行小区房屋土地使用权设置有抵押登记而未办理，并非怠于履行。上述规定是针对进入执行程序后的案件，而本案系民事一审诉讼程序，原告依据其他生效案件未能协助办理不动产权属证书而在本案要求办理房屋权属证书，理由不成立，原告要求第三人广安登记中心办理房屋权属证书系行政范畴，不属本案审查处理，原告可另行诉讼解决。 三、关于第三人浦东银行成都分行及信达四川分公司是否应协助办理原告所购房屋的不动产权属证书的问题。审理查明第三人浦东银行成都分行将案涉房屋土地使用权享有的抵押权转让与第三人信达四川分公司，第三人信达四川分公司成为涉案房屋土地使用权的抵押权人。在办理土地使用权抵押时，土地上已有六栋在建工程，双方并未对在建工程一并抵押，完工后仍未对房屋进行抵押，房屋修建完工后作为商品房是要进行销售的，这一点抵押权人是明知的，且其至今对被告销售房屋并未提出异议，视为默认被告销售房屋，为此应承担相应的后果。如前所述，第三人信达四川分公司享有的抵押权虽在先，也不能对抗原告对所购房屋享有的权利，说明第三人享有的抵押权已不能实现，为此造成的损失可另行主张解决。由于第三人与原告无合同关系，也没有法定义务协助办理原告的不动产权属证书，故原告要求第三人浦东银行成都分行及信达四川分公司协助办理原告所购房屋的不动产权属证书的请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。 据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广安丰润房地产开发有限公司在本判决生效后六个月内为原告吴玉五办理位于广安市广安区××道××段××号××号××幢××号房屋的不动产权属证书； 二、驳回原告吴玉五的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取100元，由原告吴玉五负担10元，被告广安丰润房地产开发有限公司负担90元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期 履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡道凤 二〇二一年三月三日 书记员  蒲华琴 附法律条文：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。