北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4949号上诉人（原审被告、反诉原告）：马阿一沙，女，1969年8月15日出生。委托诉讼代理人：胡文彬，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡秀彬，北京市盈科律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭成海，男，1978年8月1日出生。委托诉讼代理人：葛新峰，北京道辅律师事务所律师。上诉人马阿一沙因与被上诉人郭成海合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初9875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人马阿一沙之委托诉讼代理人胡文彬、胡秀彬，被上诉人郭成海及其委托诉讼代理人葛新峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马阿一沙上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实和理由：一审法院在本案的审理过程中，对本案事实认定存在错误，具体如下：一、本案《房屋租赁合同》解除的事实认定错误。马阿一沙向郭成海提出涨租金，是想与郭成海对房屋租金进行协商变更，并没有解除合同的意思，马阿一沙更没有采取任何手段影响郭成海的经营活动，而且双方在2019年12月30日前还在积极协商租金的事宜。郭成海搬走是因为其在其他地方租赁了新的经营地点，借此理由搬离涉案房屋，并要求马阿一沙承担所谓的损失。二、涉案房屋装修的事实认定错误。郭成海提供的装修证据显示装修时间早于双方租赁合同签订时间。且郭成海向法院主张涉案房屋其是于2016年从他人处转让过来的，涉案房屋之前有装修，一审法院鉴定郭成海将涉案房屋的所有装修均归为其在2016年和2019年的装修，属于事实认定错误。三、涉案房屋的转让费用及押金认定错误。四、涉案房屋办理交接的过程一审法院没有查清。五、押金应当是何文柯交给马阿一沙的，郭成海和何文柯之间的协议马阿一沙不清楚，如果退押金，也应当是何文柯找马阿一沙退，不应当退郭成海。六、一审既判决马阿一沙给付郭成海装修损失，又判决给付转让费损失，我方认为重复了。郭成海辩称，同意一审判决，不同意马阿一沙上诉请求。郭成海向一审法院起诉请求：1.确认双方租赁合同于2019年12月31日解除；2．马阿一沙支付郭成海违约金5.5万元、押金5万元、装修损失89932.4元、转让费损失10万元、设备损失2万元。马阿一沙反诉请求：1.郭成海支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金165000元，2020年7月1日至2020年7月17日的租金15583.33元；2.郭成海支付利息，以165000元为基数，从2020年1月1日计算到租金全部付清之日止，按贷款利率计算。一审法院认定事实：2016年12月30日，郭成海（承租人、乙方）、马阿一沙（出租人、甲方）就北京市朝阳区松榆南路x号院美景东方2号楼1层2单元2-2105号商铺签订租赁合同，约定月租金27500元，押金5万元，租期自2017年1月1日至2021年12月30日止，合同有效期内租金不得增长；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％向对方支付违约金。郭成海主张转让费押金及转让费损失，为此提交：1．案外人何文柯与马阿一沙就涉案2105号商铺签订的租赁合同（租期自2011年1月1日至2018年12月30日），以及郭成海与何文柯签订的美容院转让合同（2016年4月15日签订），以证明何文柯已向马阿一沙支付了5万元押金，郭成海向何文柯支付转让费320000元中包含了上述5万元押金，故马阿一沙应当退还郭成海5万元押金；2.2019年6月24日收购美景东方16号楼7号底商指印养生馆的顾客权益支付的转让费3万元的协议及收条。郭成海提交装修合同，显示其在2016年和2019年对涉案商铺进行了装修，经郭成海申请，一审法院依法委托首信（北京）国际资产评估有限公司对涉案2105号商铺不可拆卸的装修残值进行鉴定，评估基准日期为2019年12月25日，鉴定结论不可拆卸的装修价值为185845元，其中2016年完成部分的价值为124831元、2019年完成部分的价值为61014元，郭成海支付鉴定费5000元。郭成海提交其爱人陈美玲与马阿一沙的微信聊天记录，证明2019年11月18日马阿一沙表示要涨房租，如果郭成海不同意就要求解除合同，让郭成海于12月30日前搬走；陈美玲与马阿一沙多次沟通后未果，最后于12月26日、27日、29日陈美玲通知马阿一沙在12月31号办理房屋验收手续，未得到马阿一沙回复；马阿一沙于12月30日晚回复“我马阿一沙申明并未与你解除房屋租赁合同...”，陈美玲回复“你方已经通过微信提出解除租赁合同，通知已经到达我方，租赁合同已经按你方意见于明日解除，我方通知你方收回房屋是为了避免损失扩大，如你方明天不收房，由此产生的后果由你方负担”。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据双方方陈述以及庭审查明的事实，可以认定马阿一沙在租赁合同有效期内单方面提出涨价并要求解除合同，违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。郭成海在马阿一沙提出解除合同后积极协商继续履行合同未果，后表明将于2019年12月31日办理交接并解除合同，双方就该合同解除事宜达成一致意见，双方之间的租赁关系于此日解除。合同解除后，马阿一沙应当退还郭成海押金，支付郭成海违约金，赔偿郭成海的损失。郭成海为装修支付的费用，马阿一沙应予以赔偿，具体数额一审法院考虑装修折旧因素后予以酌定。郭成海基于正常租赁期间的预期为经营所支付的转让费，由于马阿一沙提前解除合同，亦会在一定程度上影响郭成海正常经营活动，造成郭成海的经营损失，具体数额一审法院综合案情予以酌定。郭成海主张的设备转让损失没有依据，一审法院不予支持。合同由于马阿一沙主张而解除，马阿一沙主张合同解除后的租金及利息，没有法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认郭成海与马阿一沙2016年12月30日签订的《租赁合同》于2019年12月31日解除。二、马阿一沙于判决生效后七日内支付郭成海押金5万元、违约金5.5万元、装修损失6万元、转让费损失5万元。三、驳回郭成海的其他诉讼请求。四、驳回马阿一沙的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费2938元（郭成海已交纳），由郭成海负担526元，由马阿一沙负担2412元（于判决生效之日起七日内给付郭成海），一审反诉受理费1956元，由马阿一沙负担（已交纳）。鉴定费5000元，由马阿一沙负担（于判决生效之日起七日内给付郭成海）。本院二审期间，郭成海提交银行流水明细清单，证明1.2016年4月有四笔转账共计31万是转给何文柯的转让费；2.何文柯和马阿一沙之间有事实的租赁关系；3.2016年7月，郭成海在租赁合同日期之前已经给马阿一沙的儿子马强强转了租赁费157500元。马阿一沙对郭成海向马阿一沙、马强强的转账记录真实性认可，关联性和证明目的不认可；对郭成海向何文柯的转账记录，真实性、关联性及证明目的均不认可，无法显示收款方是何文柯。本院经审理查明的其他事实与一审查明无异。本院认为，根据双方诉辩主张及法院查明的事实，本案二审争议焦点是：一、一审认定双方合同解除时间是否正确；二、一审判决马阿一沙应给付郭成海的各项损失是否适当。关于合同解除，马阿一沙主张其向郭成海提出涨租金，是想与郭成海对房屋租金进行协商变更，并没有解除合同的意思，但从其与郭成海配偶陈美玲的微信聊天记录可以看出，马阿一沙明确表示如郭成海不同意涨房租即要求郭成海于12月30日前搬走，在多次与马阿一沙协商未果的情况下，陈美玲通知马阿一沙于2019年12月31日办理房屋交接并解除合同，基于此，一审法院认定双方就该合同解除事宜达成一致意见，双方之间的租赁关系于此日解除，是正确的。关于马阿一沙应给付郭成海的各项损失。对于押金，郭成海提交证据证明其与何文柯之间转让费包括押金，结合马阿一沙与郭成海签订的《租赁合同》中关于押金5万元的约定及本案现有证据，一审法院判决马阿一沙返还郭成海押金并无不当。对于装修损失，郭成海提交相应材料证明其装修的事实，一审法院结合考虑装修折旧因素后酌定的数额并无不当。由于马阿一沙提前解除合同，亦会在一定程度上影响郭成海正常经营活动，给郭成海造成经营损失，一审法院据此酌予确定马阿一沙赔偿郭成海因此产生的应经营损失，并无不妥。另，一审法院的其他处理亦无不当，本院予以维持。综上所述，马阿一沙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7233元，由马阿一沙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二一年三月二十九日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞