浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终1947号 上诉人（原审被告、反诉原告）浙江福帝商业经营管理有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区乔司街道石塘东路1号。 法定代表人陈建荣，总经理。 委托代理人王明清，浙江人益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）杭州苏宁易购便利店有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区湖墅南路90号（苏宁大厦）2层202室。 法定代表人郁义龙，执行董事兼总经理。 委托代理人陶建强，上海邦信阳中建中汇（杭州）律师事务所律师。 上诉人浙江福帝商业经营管理有限公司（以下简称福帝公司）因与被上诉人杭州苏宁易购便利店有限公司（以下简称苏宁易购）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初5976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。上诉人福帝公司的法定代表人陈建荣及委托代理人王明清、被上诉人苏宁易购的委托代理人陶建强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年11月28日，苏宁易购（承租方、乙方）与福帝公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》一份，约定甲方向乙方出租位于杭州市余杭区××街道××路××号××室××号房产作为办公经营使用，租赁房屋的计租面积共计103.91平方米。本合同租赁期限为5年1个月，自2018年11月25日至2023年12月24日，首个租赁年度为2018年11月25日至2019年12月24日，此后每12个月为一个租赁年度。甲方应于2018年11月25日前将符合合同约定的租赁物交付乙方。本合同项下租赁物的租赁费用为首个租赁年度26万元（租赁起止日为2018年11月25日至2019年12月24日），第2年租赁起止日为2019年12月25日至2020年12月24日，年租金为26万元。租赁费用采取“先付后租”的方式按年提前30日以电汇／易付宝代付至银行账户方式支付，首期租赁费用26万元。乙方应于本合同签订后七个工作日内向甲方支付定金26万元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用。此后正常每年租赁费用支付日为11月25号，支付日期如遇节假日、双休日顺延。甲方在收取租赁费用前提前5个工作日向乙方提供相应金额、符合税法规定的10%租赁费用增值税专用发票。甲方如延迟提供相应发票，乙方有权相应延迟支付租赁费用；乙方也有权按扣除不低于当期租赁费用的35%支付，后期若甲方提供合同约定的发票且未给乙方造成损失的，乙方在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过三个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方一年租赁费用，同时乙方有权解除合同。乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方赔偿甲方当年一个月的租金费用作为补偿。乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设施设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。合同还就其他事项一并作出约定。协议签订后，苏宁易购向福帝公司支付了首年度租金26万元，福帝公司依约向苏宁易购交付了案涉房屋。2019年11月15日，苏宁易购的工作人员与福帝公司的法定代表人通过微信协商降低第二年租金事宜，苏宁易购要求福帝公司先不要开发票，待补充协议过完流程后再开具。福帝公司的法定代表人对此表示同意。后续双方对变更《租赁合同》租金等事宜未能达成一致意见。2019年12月23日，福帝公司通过微信向苏宁易购发送了《商铺租金催缴通知书》一份，载明：根据2018年11月25日签订的《租赁合同》，苏宁易购需要在2019年11月25日之前支付清第二年的房屋租金26万元，但至今已超出约定时间1个月，苏宁易购在2019年12月25日前支付租金，如果福帝公司在规定时间内未收到足够租金，福帝公司默认苏宁易购违约，将依照合同条款收回房屋并加收拖欠租金的利息，因此造成的一切损失和后果均由苏宁易购承担。同日，苏宁易购向福帝公司寄送《关于解除租赁合同的通知函》一份，载明：苏宁易购决定关闭此店，根据合同约定正式发函通知福帝公司：提前解除双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年1月23日正式解除（若福帝公司收函日期在2019年12月23日后，则于福帝公司收函后满30日之次日正式解除）《租赁合同》及相关补充协议。苏宁易购将按合同第十五条约定在解除日后十个工作日内向福帝公司返还租赁物，请福帝公司按时与苏宁易购公司办理交接手续，否则视为苏宁易购已按约将租赁物交还福帝公司。当日，苏宁易购的工作人员微信回复福帝公司的法定代表人称：“支付租金超期问题，合同内第六条明确表示超期十个工作日后每逾期一天有滞纳金；提前30日通知退租问题，苏宁易购是在合法的时间内给予的通知函，苏宁易购愿意按照合同内的要求对福帝公司补偿。望福帝公司尽快与苏宁易购办理退租事宜。2019年12月24日，福帝公司收到该份《通知函》后，于当晚对案涉店铺另行上锁，并在店铺外张贴《停业通知书》一份，载明：因苏宁易购拖欠福帝公司房租，经多次催讨无果，现暂停停业。2019年12月30日，福帝公司向苏宁易购发送《公告》一份，载明：苏宁易购应在2019年11月25日之前支付清第二年房屋租金26万元，现实际房租费用只交到2019年12月24日止，至今未收到苏宁易购的房租拖欠款，福帝公司在2019年12月19日发函《商铺租金催缴通知书》交于苏宁易购相关工作人员手中，苏宁易购也派专人来沟通过相关事宜，但福帝公司仍然未做出任何处理，按之前的《商铺租金催缴通知书》约定，如果福帝公司在规定时间内未收到约定的租金，默认为苏宁易购单方违约，福帝公司将依法按照合同条款收回房屋并加收房屋租金和利息及违约金，因此所造成的一切损失和后果均由苏宁易购承担。于2019年12月25日，福帝公司正式暂停该店正常营业，停业后至今尚无人处理，故福帝公司特发公告，如在2020年1月5号前，未处理好有关问题，福帝公司将该店视为无店主处理，导致的一切损失和后果均由苏宁易购承担。2019年12月31日，苏宁易购通过微信和邮寄的方式分别向福帝公司发送了《关于解除租赁合同的通知函》一份，载明：按照《租赁合同》第十四条约定，乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，乙方赔偿甲方当年一个月的租金费用作为补偿。苏宁易购于2019年12月23日按照合同约定发函通知福帝公司提前解除双方的《租赁合同》，双方租赁合同将于2020年1月23日解除。苏宁易购工作人员多次与福帝公司协商善后事宜，包括发票开具、款项支付及撤场交接等，但因福帝公司无理要求未能达成一致意见。福帝公司在双方租赁合同正常存续期间，于2019年12月25日强行对苏宁易购正常经营的门店锁门，造成苏宁易购门店无法正常经营，经苏宁易购工作人员沟通后拒不恢复门店正常经营，并再次提出超出合同约定的无理要求。租赁合同第九条约定，甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方一年租赁费用，同时乙方有权解除合同。故根据上述合同约定，苏宁易购决定解除双方的租赁合同及相关补充协议。特函告如下：1、自本函件送达福帝公司起解除双方签订的租赁合同及相关补充协议，租赁费用及其他费用计算至2019年12月24日，自福帝公司锁门之日起苏宁易购不承担后续租赁费用或占用费。2、请福帝公司返还苏宁易购被扣押物品，且福帝公司上述违法行为导致苏宁易购未能在合同解除后按时返还租赁物，由此而产生的房屋占用费苏宁易购不予承担，且因此造成苏宁易购财物损失或货品跌价损失应由福帝公司赔偿。3、福帝公司需按照上述合同约定赔偿苏宁易购一年租金的违约金，且若违约金不足以弥补苏宁易购损失，福帝公司还需补足。4、请福帝公司尽快派员与苏宁易购协商善后事宜，否则苏宁易购将向法院提起诉讼，以保护自身合法权益，由此产生的一切法律后果均由福帝公司承担。2020年3月12日，福帝公司向余杭区乔司派出所报警称租客无法联系，拒付租金。苏宁易购于2020年5月诉至原审法院，请求判令：1、确认苏宁易购与福帝公司签订的《租赁合同》已于2020年1月1日解除；2、福帝公司支付违约金65000元；3、福帝公司立即返还苏宁易购的商品、设施和设备等物品；4、福帝公司承担因强行锁门闭店导致的损失19086.11元；（以上合计：84086.11元）；5、本案诉讼费由福帝公司承担。在诉讼过程中，苏宁易购撤回上述第三项诉请。福帝公司提起反诉，请求判令：现福帝公司诉至法院，请求判令：1、确认双方于2018年11月28日签订的《租赁合同》于2020年8月6日解除；2、苏宁易购支付租金161055.26元（自2019年12月25日计算至2020年8月6日）；3、苏宁易购支付延迟支付租金的违约金21666元。（以上共计182721.26）；4、本案诉讼费用由苏宁易购承担。在原审法院审理过程中，经双方协商后，福帝公司同意苏宁易购撤离。苏宁易购向福帝公司提交撤场计划即于2020年7月30日进场，2020年8月7日完成撤场，现福帝公司自认苏宁易购已于2020年8月4日撤场。 原审法院认为，苏宁易购和福帝公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点在于双方是否存在违约行为。福帝公司认为，根据合同约定，福帝公司应于2019年11月25日前支付第二年租金，苏宁易购未按约定时间交纳租金，已构成违约。苏宁易购认为，根据合同约定，福帝公司应确保苏宁易购能正常使用租赁物，福帝公司对案涉店铺上锁的行为，导致案涉店铺自2019年12月25日起无法正常经营，福帝公司的行为已构成根本性违约。原审法院认为，2019年11月15日，苏宁易购和福帝公司就变更第二年租金事宜进行协商，双方均同意签订补充协议后再由福帝公司开具第二年租金的相应发票。后因双方未能协商一致，福帝公司于2019年12月23日函告并催促苏宁易购于2019年12月25日前支付租金，否则视苏宁易购违约，将依照合同条款收回房屋并加收拖欠租金的利息。苏宁易购和福帝公司的上述沟通协商行为应视为双方对苏宁易购支付租金时间及福帝公司开具发票时间的延后。同时，根据合同约定，福帝公司在收取租金前提前5个工作日应向苏宁易购提供相应金额的发票。如福帝公司延迟提供相应发票，苏宁易购有权相应延迟支付租金。另合同还约定，福帝公司无任何违约的情况下，苏宁易购逾期付款超10天以上，福帝公司才有权收取滞纳金，逾期超三个月，经书面通知仍未交纳的情况下，福帝公司才有权解除合同。本案中，福帝公司在双方协商失败后，虽催促苏宁易购付款，但一直未履行先行开票义务，且福帝公司自认苏宁易购应于2019年12月25日前交纳租金，但在上述期限尚未届至时，福帝公司于2019年12月24日晚对案涉店铺上锁，致使店铺自2019年12月25日起无法正常经营，故福帝公司的行为已构成根本性违约，苏宁易购延迟支付租金的行为并未构成违约，苏宁易购有权解除案涉合同。福帝公司据此要求苏宁易购支付违约金，依据不足，原审法院不予支持。现双方均认可，福帝公司已于2019年12月31日以微信方式先行收到了苏宁易购发送的《关于解除租赁合同的通知函》，福帝公司于2020年1月1日收到的苏宁易购邮寄的上述《通知函》仅是对解除通知的再次确认，故案涉《租赁合同》已于2019年12月31日解除，苏宁易购要求确认案涉合同于2020年1月1日解除的诉请，以及福帝公司要求确认案涉合同于2020年8月6日解除的诉请，原审法院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本诉部分。根据合同约定，福帝公司影响苏宁易购正常使用租赁物的，福帝公司应赔偿苏宁易购损失。原审法院综合合同的履行、当事人的过错程度及苏宁易购的实际损失等，酌情确定福帝公司支付苏宁易购违约金35000元，苏宁易购诉请合理部分，原审法院予以支持。关于损失费，原审法院确定的违约金已能够弥补其损失，故对其主张的损失费，原审法院不予支持。关于反诉部分。福帝公司自行将案涉店铺上锁，导致苏宁易购无法正常经营，经苏宁易购多次沟通协商后仍拒不开锁，导致苏宁易购无法撤场，直至在原审法院审理阶段，经原审法院调解才同意解锁，故系福帝公司自己扩大损失，苏宁易购无需支付该期间的占有使用费。同时，根据合同约定，合同解除后十个工作日内，苏宁易购将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向福帝公司返还租赁物，该期间，福帝公司不收取租赁费用。根据福帝公司提交的撤场计划及其自认苏宁易购已于2020年8月4日撤场的事实可知，苏宁易购在合同约定的10日内完成撤场，亦无需向福帝公司支付租金或占用使用费，故福帝公司主张苏宁易购支付自2019年12月25日至2020年8月6日间的费用，缺乏依据，原审法院不予支持。关于延期支付租金违约金，根据本院前述论述，本案中苏宁易购的行为不构成违约，福帝公司要求苏宁易购按照补偿一个月租金的标准支付违约金，缺乏依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、浙江福帝商业经营管理有限公司支付杭州苏宁易购便利店有限公司违约金35000元，于判决生效后十日内付清；二、驳回杭州苏宁易购便利店有限公司的其他诉讼请求；三、驳回浙江福帝商业经营管理有限公司的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1902元，减半收取951元，由杭州苏宁易购便利店有限公司负担613元，由浙江福帝商业经营管理有限公司负担338元，于判决生效后七日内缴纳。反诉案件受理费1977元，由浙江福帝商业经营管理有限公司负担。 宣判后，福帝公司不服，向本院提起上诉称：一、原审认定部分事实不清，争议焦点认定错误。上诉人与被上诉人2018年11月25日签订《租赁合同》，合同约定被上诉人租用上诉人经营管理的位于余杭区××街道××路××号××室××号××商铺。租期5年，即2018年11月25日至2023年12月24日。租金第一、二年度均分别为26万元，第三、四、五年租金分别为270320元、281052.80元、292214.91元。合同约定租金先付后用，被上诉诉人提前30日应以电汇／易付宝代付至上诉人银行账号，且特别注明除第一年外每一年度租金的支付日11月25日。2019年10月开始被上诉人违反合同约定，提出降低第二年2019年12月后租金，双方未达成补充协议，上诉人2019年12月19日发函给被上诉人《商铺租金催缴通知书》，根据此通知书约定，如果上诉人在规定时间内未收到合同约定租金，苏宁易购默认单方违约，上诉人将依照合同条款收回房屋并加收房屋租金和利息及违约金，因此造成的损失由被上诉人承担。2019年12月23日16：17分被上诉人通过微信发送《关于解除租赁合同的通知函》，该通知函载明：苏宁易购决定关闭此店，根据合同约定正式发函通知福帝公司：提前解除双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2020年1月23日后，如福帝公司收函日期在2019年12月23日后则于福帝公司收函后满30日之次日正式解除《租赁合同》及相关协议。苏宁易购将按合同第十五条约定在解除日后十个工作日内向福帝公司返还租赁物，请福帝公司按时与苏宁易购公司办理交接手续，否则视为苏宁易购已按约将租赁物交还福帝公司。鉴于被上诉人的出尔反尔、言而无信的行为，上诉人便于同日16：23分将2019年12月19日发给被上诉人的《商铺租金催缴通知书》再次微信上发给被上诉人。此后同日苏宁易购工作人员回复福帝公司法定代表人称“支付租金超期问题，合同第六条明确表示超期十个工作日后每逾期一天有滞纳金；提前30日通知退组问题。苏宁易购是在合法的时间内给予的通知函，苏宁易购愿意按照合同要求对福帝公司补偿。望福帝公司尽快与苏宁易购办理退租事宜”。表明被上诉人已2019年12月23日单方解除合同，明确提出赔偿福帝公司违约金及拖欠的租金。但是2019年12月23日至12月30日间苏宁易购不在过问此事，将其本来就关闭的门店听之任之。万般无奈之下，12月30日发送《公告》要求苏宁易购于2020年1月5日前来处理赔偿等事宜。12月31日苏宁易购方向福帝公司发函再次确2019年12月23日已于发函解除合同了，明确合同解除时间为2020年1月23日。此后苏宁易购无任何表示，也无人员来门店及处理交接。2020年1月23日刚好是春节又遭遇全国新冠疫情人员封锁，被上诉人直到起诉时均未上诉人处进行沟通及办理物品，办理返还租赁物等。在上诉人已2019年12月23日违约单方解除合同情况下，认定上诉人违约于法无据，更与事实不符。并且从2020年12月31日至被上诉人2020年8月4日起诉这段时间均未和上诉人处理违约解除合同的任何协商和交接。原审在被上诉人无任何证据予以支撑被上诉人来处理退租事宜情况下，认定被上诉人来处理了完全错误。如果被上诉人来和上诉人协商办理退租等事宜，上诉人没有必要求助小强热线并于2020年3月12日通过报警要求乔司派出所出警解决。原审认定上诉人不配合上诉人办理退房，严重与事实不符。二、原审裁判违约金适用法律及自由裁量尺度随性所欲。《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。要求应先确定因通约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。被上诉人租赁上诉人涉案的房屋，本就不常营业，无法维持该门店的正常运营情况下，提出要求上诉人降低第二年租金，后来在降低租金后又单方违背诚信，单方解除合同。将本就关闭的门店弃之不顾为要挟，不来处理相关退租事宜。又加其提出解除合同时间、返还房屋的时间遭遇新冠疫情封城，所有人员活动受限。被上诉人不顾上诉人损失，本属被上诉人违约解除合同上诉人遭受损失情况下，原审判决上诉人承担35000元通约金没有事实及法律依据，更不合情理。综上，上诉人福帝公司请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人对其的诉讼请求，并判决被上诉人支付其租金、违约金182721.36元，一、二审诉讼费由被上诉人苏宁易购负担。二审庭审中，福帝公司补充上诉理由如下：本案发生在民法典实施前，被上诉人2019年12月23日通过微信发出解除合同通知,当天上诉人收到该通知,被上诉人应于2020年1月23日将租赁物腾空,但其没有采取任何行动。上诉人基于与被上诉人之前的商讨就租金口头上谈成了一个协议，后来被上诉人就又反悔了。上诉人基于缔约诚实信用原则，而被上诉人违背了诚实信用原则从2020年1月23日后一直在占用房子，给上诉人造成重大损失。被上诉人将房屋于2020年8月交给原房东后，也没有跟上诉人进行交接，那么原房东把房子另外出租给别人，造成上诉人损失。 被上诉人苏宁易购答辩称：一审认定事实清楚，上诉人的上诉人是为了逃避违约责任。根据《租赁合同》第六条的约定以及法律关于先履行抗辩权的规定，被上诉人非无故不支付租金，而是因为上诉人未根据合同约定开具发票而无法支付。在被上诉人向上诉人提示应依约先开票后付款的情况下，上诉人于2019年12月23日发送《商铺租金催缴通知书》，要求被上诉人于2019年12月25日前支付租金，即租金支付时间已经延长到该日，上诉人一审也已自认，在此情况下，如上诉人开票被上诉人愿意支付租金。上诉人未开票，还于2019年12月4日晚在未经被上诉人许可的情况下强行将租赁物上锁封闭，违反《租赁合同》第九条的约定，严重违约且造成被上诉人因无法及时搬离设备设施及商品而产生的电费、商品过期等损失，上诉人应承担违约责任。上诉人存在不能保证租赁物正常使用的违约行为，其要求被上诉人支付租金、违约金依据不足。根据《租赁合同》第九条，上诉人违约应承担的违约责任是一年租金，一审综合事实和实际损失后判令上诉人支付35000元违约金符合事实和法律规定，应予维持。被上诉人解除租赁合同并不是因提前发函解除，而是因上诉人将案涉商铺强行上锁导致租赁物无法使用，故上诉人行使《租赁合同》第九条约定的合同解除权发函解除租赁合同。上诉人所述的损失均因上诉人擅自将案涉商铺上锁封闭所造成的，该损失并不应当由被上诉人承担。综上，被上诉人苏宁易购请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，苏宁易购本应于2019年11月25日前支付第二年租金，但双方于2019年11月15日就变更第二年租金进行协商并一致同意签订补充协议后再由福帝公司开具第二期租金发票，后双方未能就租金变更达成一致，福帝公司于2019年12月23日函告并催促苏宁易购于2019年12月25日前支付租金，否则视为苏宁易购违约，因此，应视为福帝公司同意苏宁易购支付第二期租金的时间变更为2019年12月25日前。福帝公司主张苏宁易购的第二期租金支付无需以其发票开具为前提，与《租赁合同》约定福帝公司应先开具发票再收取租金不符，且双方2019年11月15日的协商中也仅明确补充协议签订后再由福帝公司开具第二期租金发票，故在补充协议未能达成的情况下，福帝公司仍应依约先开具发票再收取租金。福帝公司一直未向苏宁易购开具第二期租金发票，且在其函告2019年12月25日租金交付期限未届满前的2019年12月24日对案涉房屋上锁导致无法经营，根据《租赁合同》约定构成根本性违约，苏宁易购有权要求解除合同。福帝公司主张其对案涉房屋上锁系苏宁易购2019年12月23日发函要求解除合同且未支付租金在先，12月24日系苏宁易购已缴纳租金对应使用日期的最后一日，且其上锁系在对方锁门后为了其撤场时通知自己。对此本院认为，如上所述，福帝公司2019年12月23日的函告已经明确第二期租金的支付日变更为2019年12月25日前，故2019年12月24日尚未至第二期租金履行日，且苏宁易购于2019年12月23日发函要求提前解除《租赁合同》系行使合同约定的提前通知解除权，故苏宁易购并不存在违约情形，福帝公司给案涉房屋上锁的理由缺乏合同依据和法律依据。因福帝公司根本违约导致的合同解除，福帝公司应承担违约责任并无权要求苏宁易购支付房屋被其上锁后的租金和违约金。一审已经根据合同约定的违约金标准并结合当事人过错、实际损失等，酌情确定福帝公司承担违约金35000元并无不当。综上，福帝公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3879元，由浙江福帝商业经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二一年三月二十九日 书记员 万丹丹