江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1785号上诉人（原审被告）：孙学光，男，1966年6月20日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：曹双喜，江苏金三联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京红星美凯龙国际家居有限责任公司，住所地在南京市江北新区浦口大道18号。法定代表人：白杨，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗文君，江苏世纪同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王路遥，江苏世纪同仁律师事务所律师。上诉人孙学光因与被上诉人南京红星美凯龙国际家居有限责任公司（以下简称红星公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2020）苏0111民初975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙学光上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回红星公司原审全部诉讼请求。事实与理由：案涉合同是在双方签订和履行了一年合同基础上，红星公司承诺免除两个月房租和降低每平方米租金价格后续签。该合同为两份格式霸王合同，合同签订后孙学光也从未持有合同，对条款约定具体内容无从知道。履约过程中都是口头磋商后实际履行。诉讼后才知晓合同具体条款。孙学光认为如按实际面积计算明显多缴房租。红星公司还强行扣押孙学光展品财物，利用自己的优势欺压弱势群体孙学光。案涉合同只是形式上存在且无法履行，应以双方口头商定和履约来认定具体内容。因红星公司原因直至2018年3月才装修完工，拖至2018年底在不具备经营条件下匆忙强行开业，其间多家商铺退场。孙学光因红星公司的种种承诺才勉强签订了形式上的本案合同，实际履约行为应属情式变更。孙学光2019年5月正式退场也是在2月与红星公司不断商定后才最终实际撤场。红星公司强扣了孙学光价值30余万的财物不让搬离，还有3万元的押金也不退还。红星公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回孙学光的上诉请求。1.案涉租赁合同及补充协议由孙学光与红星公司签章确认，是双方当事人真实意思表示，孙学光也按照约定实际履行，孙学光称对合同条款及约定内容一无所知与事实不符。2.红星公司从未承诺免除租金，孙学光的的相关陈述均无事实依据。孙学光应当按照合同约定交纳租赁费用。3.孙学光称红星公司强行扣押其物品歪曲事实。4.根据租赁合同专用条款第5.2条约定，3万元质保金应自租赁合同终止之日起满三年后一次性返还，截至目前该返还时间点仍未到期。红星公司向一审法院起诉请求：1.判令孙学光支付拖欠的租金、管理费、杂费共计7998.43元，并支付逾期付款违约金（自2018年11月20日起按照年利率24%计算至实际支付之日止）；2.判令孙学光支付逾期占用展位违约金82983.25元；3.判令孙学光支付解除合同违约金66922元；4.判令孙学光承担本案律师费10000元；5.判令孙学光负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月19日，红星公司（出租方）、红星美凯龙家居集团股份有限公司南京分公司（管理方，以下简称红星集团南京分公司）与孙学光（承租方）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同第一部分专用条款约定：第1.1条:承租场地位于综合馆三楼C8026。第2.1条：经各方共同测量，场地实测面积为124.04平方米，测量结果见本合同附件一“展位平面图”。商场公摊系数为1.56为方便计算，在统一使用本合同约定的单价下，该展位（含公用过道、大楼立柱、公共卫生设施等公摊部分）折合计租数量为193.5平方米。第3.1条：承租方应于每一付款周期向红星公司支付租金，并向管理方支付管理费。第3.2.1条：租金交纳期间为2018年12月30日至2020年3月31日，标准为48.42元/平方米/月。第3.2.2条：管理费交纳期间为2018年12月30日至2020年3月31日，标准为20.75元/平方米/月。第3.3条：承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，此后应于每一付款周期之前的0日前（非工作日的，提前至前一个工作日）支付下一期租金和管理费。第4.1条：租赁期和服务期限均自2018年12月30日起至2020年3月31日止，出租方应于起租日将展位交付给承租方，交付状态及相应的设施、设备清单见本合同附件二“交接清单”。第4.2条：租金的起算时间为2018年12月30日，管理费的起算时间为2018年12月30日。第4.3条：租金和管理费的付款周期均为六个月。第5.1条：承租方应于本合同签订当日分别向出租方和管理方支付保证金，其中承租方应向出租方支付质量保证金30000元、租赁保证金、服务保证金和电信设施保证金、装修工程保证金待定（租赁保证金、质量保证金、服务保证金和电信设施保证金以下合称履约保证金）。第13.1条：本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖出租方和管理方公章后生效。第13.3条：在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前两个月书面通知出租方和管理方，向出租方和管理方支付相当于撤场前3个月租金和管理费的违约金以及根据合同应当交齐的其他费用，经出租方和管理方同意并办好所有退租手续方可撤离展位。合同通用条款约定：第19.1条：若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、管理保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。第19.8条：本合同无论因何原因终止后，承租方逾期占用展位的，应按每日租金和管理费的二倍向出租方和管理方支付违约金。第21.4条：在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前2个月书面通知出租方、管理方，经出租方和管理方同意后办好所有退租手续并交足所有合同约定的违约金和费用方可撤离展位。第21.6条：在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，出租方和/或管理方有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿出租方和管理方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）：未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、管理费、履约保证金、装修工程保证金、管理保证金、违约金等）经出租方或管理方书面催告仍未交纳的。第22.3条：承租方在此确认并同意：下列情况不作为影响商场营业的因素或承租方拒绝接受展位或支付本合同约定的租金及其他应付费用的理由：商场的建筑周围环境状况、公共区域的装修及材料的清除、个别区域的装修、其他展位的经营、装修状态或撤离状态等。孙学光签署《展位面积测算表》，确认租赁物合同面积标准为161.252平方米。当日，三方还签订《关于的补充协议》,约定商场根据商户自营合同面积，将空调费用、企划费用及互联网费用等合并为杂费收取，收取标准为10元/平方米/月。2019年5月14日，孙学光向红星公司提交《退场报告》，记载：现目前市场没人气、业务亏损严重……现已无法再经营下去，很难改变亏损状况，特申请退场。2019年10月25日，红星集团南京分公司（甲方）与红星公司（乙方）签订《债权转让协议》，约定甲方将《租赁合同》项下对孙学光的债权（包括但不限于孙学光欠付的管理费、违约金等）全部转让予乙方。红星集团南京分公司向孙学光邮寄送达了债权转让通知书，孙学光已签收。孙学光已经交纳各项费用59987.58元。为进行本案诉讼，红星公司与江苏世纪同仁律师事务所签订委托合同，支付律师费10000元。本案在审理过程中，经一审法院现场勘查，涉案房屋已由案外人在使用。另查明，在红星公司与案外人南京润庭装饰工程有限公司租赁合同纠纷系列案件当中，一审法院已作出(2020)苏0111民初725号民事判决书，查明双方产生租赁合同纠纷时，红星公司阻止案外人搬迁的事实。该法律文书已生效。一审庭审中，红星公司陈述展位面积测量表是双方在合同签订之前形成的。孙学光应按合同确认的面积、单价交纳2018年12月30日至2019年5月14日租金、管理费、杂费共计67986.01元。孙学光至今未办理交付手续，仅是撤离相关人员，封锁租赁房屋。孙学光陈述涉案合同是续签的，应按实测面积161.252平方米计算，红星公司擅自将面积更改为193.5平方米，存在欺诈。在合同履行过程中，红星公司只要求费用三个月一付，到2019年4月又改为一月一付。2019年3月20日，其要求退场，已支付的各项费用截止日期为2019年4月30日，不欠费用。孙学光要求退场时，红星公司不让搬，且在2020年4月5日已将房屋出租给他人。红星公司主张的解除合同违约金过高，要求调整。为此，提供了下列证据：1.退场报告，拟证明孙学光于2019年3月20日要求退场。经质证，红星公司表示三性及证明目的不认可，孙学光未举证证明向红星公司提交过该份报告。2.支付凭证，拟证明红星公司、孙学光通过结帐已将截止到2019年4月30日的房租结清，不欠费用。经质证，红星公司表示三性及证明目的不认可，不能说明是双方结算的文件。3.证人姜某的证言，证人陈述其自2017年10月在孙学光处工作，2018年以后租赁面积没有增加。退场之前，商场不具备开业条件，道路不畅通，2017年红星公司要求孙学光提前营业并减免2月租金。2019年3月25日孙学光提交退场报告，红星公司不让搬走物品。经质证，红星公司认为租赁面积应以合同约定为准。孙学光在承租时已知晓商场周边道路情况、其他商铺运营情况，不应以此拒付租金。双方没有免租的约定。4.2019年4月30日，孙学光员工姜某与红星公司负责人张荣的录音资料，拟证明租金由三个月一付改为一月一付，计算至4月30日，4月的房租用以前刷卡的抵扣再补交七、八千元就结清了。经质证，红星公司表示真实性认可，对证据的合法性、关联性、证明目的不认可。合同明确约定，如变更租赁合同内容需双方以书面形式签字盖章。张荣的回复仅是对于孙学光逾期支付费用的时间宽限，而非对租赁合同条款的变更。且录音也不能体现孙学光已结清相关欠付租金。5.视频资料，拟证明红星公司已于2020年4月5日将房屋出租交付他人使用。经质证，红星公司表示真实性认可，关联性及证明目的不认可，该证据无法证明有新承租人，红星公司未对外出租该房屋。一审法院认为，红星公司、红星集团南京分公司与孙学光签订的合同及补充协议均系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定履行。红星集团南京分公司将自己对孙学光在合同项下的债权转让给了红星公司，并通知了孙学光，因此红星公司有权向孙学光主张红星集团南京分公司的合同权利。红星公司主张支付拖欠的租金、管理费、杂费共计7998.43元，并支付逾期付款违约金（以7998.43元为基数，自2018年11月20日起按照年利率24%计算至实际支付之日止）。一审法院认为合同约定，“承租方应于本合同签订当日支付首期租金和管理费，租金和管理费的付款周期均为六个月，若承租方未按本合同约定支付，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金”。2019年5月14日，孙学光向红星公司提供退场报告，故租金应计算至2019年5月14日。根据合同约定，孙学光应于2018年11月19日交纳2018年12月30日至2019年5月14日的租金、管理费、杂费共计67876.43元，现孙学光已经交纳59987.58元，尚欠7888.85元，孙学光应当支付给红星公司。因孙学光逾期支付费用，应按合同约定支付逾期付款违约金（以7888.85元为基数，自2018年11月20日起计算逾期付款违约金）。关于违约金标准，红星公司将合同约定的逾期付款违约金计算标准由每日千分之三调整为年利率24%，不违反法律规定，一审法院予以支持，但自2020年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。红星公司主张支付2019年5月15日至2019年8月15日的逾期占用展位违约金82983.25元。红星公司陈述孙学光至今未办交付手续，仅是撤离相关人员，封锁租赁房屋。孙学光陈述退场时红星公司不让其搬走物品。一审法院认为，根据一审法院查明的事实，涉案房屋已有案外人在使用，红星公司对此未能做出合理的解释，且在红星公司与案外人租赁合同系列案件中，红星公司亦存在阻止他人搬迁的情形，因此，一审法院采信孙学光的陈述，逾期占用展位不是孙学光的原因造成的，故对此诉请一审法院不予支持。红星公司主张解除合同违约金66922元、律师费10000元。一审法院认为合同约定“承租方需要提前解除合同的，须向出租方和管理方支付相当于撤场前3个月租金和管理费的违约金。承租方未按时交纳本合同项下任何费用，出租方有权要求承租方赔偿出租方和管理方因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）”。现孙学光未按合同约定交纳费用且提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任，孙学光应当支付律师费及解除合同违约金。红星公司主张律师费10000元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于违约金，一审法院认为根据上述合同约定的违约金计算方式，违约金应为40153元，对红星公司主张的超出部分，一审法院不予支持，故孙学光应支付解除合同违约金40153元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、孙学光于判决生效之日起五日内向南京红星美凯龙国际家居有限责任公司支付租金、管理费、杂费7888.85元、解除合同违约金40153元、律师费10000元、共计58041.85元；二、孙学光于判决生效之日起五日内向南京红星美凯龙国际家居有限责任公司支付逾期付款违约金（计算方式：以7888.85元为基数，自2018年11月20日起至2020年8月19日按照年利率24%计算；自2020年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；三、驳回南京红星美凯龙国际家居有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3658元，由南京红星美凯龙国际家居有限责任公司承担2414.28元，由孙学光承担1243.72元。本院二审查明，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院二审查明，案涉协议上的面积数据，均已打印在合同中。本院认为，本案二审争议焦点为，孙学光是否应支付欠付的租金、管理费等费用，并支付相应的违约金。孙学光与红星公司签订的案涉合同为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。孙学光已在合同上签字确认，其上诉主张其不知晓合同具体内容，本院不予采信。双方合同已经约定了展位的实测面积、公摊系数和经折算的计租面积数量，孙学光上诉主张红星公司擅自增加面积，并无证据予以证实，也与其已按约缴纳的费用情况不符，孙学光上诉主张其多交租金，并无依据，本院不予支持。孙学光还上诉主张双方另有口头约定，实际履行为情势变更，但对此亦未提交充分证据予以证实，孙学光应自行承担相应的不利后果。孙学光承租案涉商铺用于经营，对于经营风险，应有预知。其在租赁过程中自行提交退场报告申请退场，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。一审法院根据双方合同约定，计算孙学光应补交的租金、管理费、杂费及违约金，符合合同约定及法律规定，并无不当。综上所述，孙学光的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1244元，由上诉人孙学光负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 龚 达审判员 张卓慧二○二一年三月三十日书记员 汪海燕