江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终628号上诉人（原审原告）：王玉军，男，1978年1月15日出生，汉族，住江西省遂川县。上诉人（原审原告）：冯林华，女，1978年10月27日出生，汉族，住江西省遂川县。以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：温杰丰，江西映山红律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遂川县泉江镇恩吉拉健康咨询服务部，经营场所位于遂川县泉江镇老桥头龙腾轩，统一社会信用代码92360827MA38BHYD9Q。经营者：胡合香，女，1979年6月19日出生，汉族，住江西省遂川县。原审被告：郭艳洪，男，1975年5月15日出生，汉族，住江西省遂川县。原审第三人：江西富盈置业有限公司，住所地位于江西省遂川县龙泉****商业**02。法定代表人：厉建庆，该公司总经理。上诉人王玉军、冯林华因与被上诉人遂川县泉江镇恩吉拉健康咨询服务部（以下简称恩吉拉服务部）、原审被告郭艳洪及原审第三人江西富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）租赁合同纠纷一案，不服遂川县人民法院（2020）赣0827民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王玉军及王玉军、冯林华的委托诉讼代理人温杰丰，被上诉人恩吉拉服务部的经营者胡合香、原审被告郭艳洪到庭参加诉讼。原审第三人富盈公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王玉军、冯林华上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉请；一审、二审的诉讼费用由恩吉拉服务部负担。事实与理由：一审对《中华人民共和国物权法》第九条以及善意取得制度的理解发生严重偏差，致使认定事实错误，适用法律错误。一审将不动产登记、不动产登记簿、不动产权属证书混为一谈，致使认定时间错误。一审认定“根据《物权法》第九条的规定，王玉军、冯林华取得涉案房屋所有权的时间为房屋产权证登记时间即2019年10月17日。”不动产登记是国家行政机关的行政管理行为，即备案登记行为。不动产登记簿指的是行政机关进行备案登记的计算机存储介质。不动产权属证书之上的发证时间因行政机关的管理行为一般都迟于不动产登记备案时间，为保护交易安全，法律特意规定物权变动时间以不动产登记为时间节点，而非发证时间。涉案房屋的不动产物权变动时间应当是其备案登记时间即2017年10月9日。二、涉案《租赁合同》的效力问题。郭艳洪既不是所有权人，也不是承租人，显然是无权出租，合同应为无效。恩吉拉服务部辩称，希望法院查明房屋的所有权，恩吉拉服务部和郭艳洪的租赁合同有效，不存在损害国家利益的情形，恩吉拉服务部是在不知情的情况下签订的，根据合同法相关规定，属于可撤销合同。恩吉拉服务部是善意的第三人，希望保护其正当权利。郭艳洪是房屋的实际所有人，如果要恩吉拉服务部腾房，可以随时腾房，但是需赔偿恩吉拉服务部的装修费。郭艳洪辩称，维持一审判决。富盈公司未予答辩。王玉军、冯林华向一审法院起诉请求：一、判令恩吉拉服务部将遂川县龙腾轩第一栋3层02号归还王玉军、冯林华，并恢复原状；二、判令恩吉拉服务部支付2017年9月起占用遂川县龙腾轩第一栋3层商铺02号的占用费230658.40元（暂定28个月，以实际返还占用时间为准）。一审法院认定事实：2009年11月26日，郭艳洪与案外人梁小卫合伙借用第三人富盈公司资质通过公开拍卖方式取得遂川县老中医院1号地块的土地使用权，同时该项目命名为遂川县“龙腾轩”房地产开发项目。2010年8月26日，郭艳洪和案外人梁小卫与富盈公司就开发该项目签订了一份《挂靠合同》，合同约定乙方开发的龙腾轩项目挂靠在甲方富盈公司，龙腾轩项目总计收取15万元管理服务费，龙腾轩项目至始至终所发生的一切权利归乙方享有、一切义务归乙方承担，乙方郭艳洪、梁小卫与甲方富盈公司的法定代表人王玉军签名确认。2014年6月16日，富盈公司向郭艳洪、梁小卫出具一份授权委托书，委托权限为龙腾轩项目的报建。2017年6月30日，该项目合伙人梁小卫与郭艳洪进行项目清算，将涉案房屋分配在郭艳洪名下。同日，郭艳洪向王玉军出具了一份声明书，内容为：“第一层08号商铺、第三层2号商铺偿还王玉军债务，另13、14、15、16号车位作为预留刘强解决债务后再行解套”，声明人郭艳洪签名确认。2017年9月22日，富盈公司与王玉军、冯林华就涉案房屋签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定涉案房屋以1194481元卖给王玉军、冯林华，并加盖了富盈公司及其法定代表人厉建庆印章。2017年10月9日，王玉军、冯林华将涉案房屋到遂川县房屋交易与产权管理信息平台进行了备案登记。2018年12月30日，郭艳洪作为出租方与恩吉拉服务部经营者胡合香就涉案房屋签订了一份《龙腾轩商铺租赁合同》，合同主要内容为：租期五年：2019年2月20日起至2024年2月19日；租金每年88000元，第四年起每年租金在上年的基础上递增5%；承租人还应向出租方支付履约保证金2000元；同时双方还对违约责任及争议处理办法等进行了约定。2019年2月20日，郭艳洪向胡合香出具了一张收据，内容为：今收到胡合香租金2019年2月20日至2021年2月19日房屋租金176000元。收款人郭艳洪签名确认。庭审时，郭艳洪还认可收取了胡合香租房押金2000元。2019年10月17日，王玉军、冯林华将涉案房屋办理了房屋产权登记，证号为赣（2019）遂川县不动产权第0006900号。一审法院认为，2009年11月26日，郭艳洪与案外人梁小卫合伙借用第三人富盈公司资质开发遂川县“龙腾轩”房地产项目,并与第三人富盈公司签订了《挂靠合同》，约定郭艳洪与梁小卫开发的龙腾轩项目挂靠在第三人富盈公司，龙腾轩项目总计收取15万元管理服务费，龙腾轩项目至始至终所发生的一切权利归郭艳洪和梁小卫享有、一切义务归郭艳洪和梁小卫承担。因此，作为承租人恩吉拉服务部完全有理由认为郭艳洪出租该房屋的行为代表第三人富盈公司，有权利行使出租权，恩吉拉服务部与郭艳洪签订的《龙腾轩商铺租赁合同》合法有效。郭艳洪虽出具了声明将涉案房屋用于抵偿王玉军的债务，王玉军、冯林华并在2017年9月22日与富盈公司就涉案房屋签订了一份《商品房买卖合同》，但涉案房屋并未进行交付。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，王玉军、冯林华取得涉案房屋所有权的时间为房屋产权证登记时间即2019年10月17日。恩吉拉服务部与郭艳洪签订租赁合同时间为2018年12月30日，实际占用涉案房屋时间为2019年2月20日，故房屋租赁发生在所有权变动之前。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，王玉军、冯林华购买涉案房屋并不影响租赁合同的效力，房屋租赁期为2019年2月20日起至2024年2月19日，租赁尚未到期，故王玉军、冯林华要求恩吉拉服务部归还房屋，不符合法律规定，不予支持。恩吉拉服务部在房屋所有权转移前已将2019年2月20日至2021年2月19日的租金178600元及押金2000元按约付给郭艳洪，该部分收益，郭艳洪是否构成侵权或不当得利，王玉军、冯林华并未在本案中要求一并处理，应由王玉军、冯林华向郭艳洪另行主张权利。王玉军、冯林华要求恩吉拉服务部支付2017年9月至2021年2月19日的占用费，无法律和事实依据，不予支持。对2021年2月20日至2024年2月19日的租金，王玉军、冯林华因取得房屋所有权而概括取得房屋租赁合同的权利义务，但合同履行存在变更、解除等可能，若恩吉拉服务部继续承租该房屋，则应按原租赁合同约定将租金交付给王玉军、冯林华。综上，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条之规定，判决：驳回王玉军、冯林华的诉讼请求。案件受理费4760元，由王玉军、冯林华负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1.王玉军、冯林华取得案涉房屋所有权的时间是2017年10月9日还是2019年10月17日；2.恩吉拉服务部与郭艳洪签订的租赁合同是否无效。关于焦点1，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据以上规定，物权的设立、变更、转让和消灭必须经过登记才发生效力。王玉军、冯林华于2017年10月9日将案涉房屋《商品房买卖合同》交遂川县房屋交易与产权管理信息平台进行备案登记，该合同备案行为属于行政管理范畴，并不产生物权效力，故2017年10月9日王玉军、冯林华并未取得案涉房屋的所有权，其于2019年10月17日办理了案涉房屋的不动产权证，方才取得所有权。关于焦点2，恩吉拉服务部与郭艳洪签订《龙腾轩商铺租赁合同》时，该商铺由郭艳洪实际占有，恩吉拉服务部完全有理由相信郭艳洪有权出租该房屋，王玉军、冯林华亦未对该商铺的物权进行登记或预告登记，故该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，王玉军、冯林华所提恩吉拉服务部与郭艳洪签订的租赁合同无效的上诉理由与事实及法律规定不符，不予采纳。综上所述，王玉军、冯林华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4760元，由王玉军、冯林华负担。本判决为终审判决。审判长 陈 麒审判员 胡文君审判员 刘 娟二〇二一年三月二十六日法官助理高晓丽书记员王荷英