呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2021）内01民终22号   上诉人(原审原告)：内蒙古华美房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路与西二环路交界处向东500米华美汽配城行政楼。   法定代表人：郭启伦，执行董事。   委托诉讼代理人：吴义武，北京市王玉梅律师事务所呼和浩特分所律师。   委托诉讼代理人：张娟，女，该公司员工。   被上诉人(原审被告)：王建林，男，1975年11月25日出生，汉族，玉泉区富德汽车用品经销部经营者，住呼和浩特市。   被上诉人(原审被告)：张海青，女，1975年10月16日出生，汉族，个体，住呼和浩特市，系王建林配偶。   上诉人内蒙古华美房地产开发有限公司（以下简称华美公司）因与被上诉人王建林、张海青房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2020）内0104民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，经询问上诉人华美公司的委托诉讼代理人吴义武、张娟，被上诉人王建林、张海青，不开庭进行了审理。在审理过程中，华美公司向本院申请撤回起诉，王建林、张海青不同意其撤回起诉，故本案继续审理。本案现已审理终结。   华美公司的上诉请求：1.撤销（2020）内0104民初1693号民事判决书中第二项关于王建林、张海青向华美公司支付违约金49000元的判决，改判王建林、张海青向华美公司支付违约金198110.8元；2.撤销（2020）内0104民初1693号民事判决书中第三项关于华美公司向王建林、张海青返还物业维修基金6030元的判决；3.判令王建林、张海青向华美公司支付案涉商铺占用期间使用费188136元（暂计算自2016年1月14日起至2020年5月13日止）；4.判令华美公司不承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、华美公司和王建林、张海青于2016年签订了编号为0000370的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》（下称《370号认购书》），其中第5条和第6条第2款均明确约定：王建林、张海青逾期提供按揭材料和逾期办理按揭手续的，应承担向华美公司支付总房款的20％的违约金，且华美公司有权解除370号认购书。同时，《370号认购书》第七条对华美公司的权利义务亦进行了明确约定，且华美公司的违约金同样是约定为总房款的20％。后因王建林、张海青征信原因，不能获得银行贷款，王建林、张海青一直拖欠华美公司49万元剩余房款。一审法院酌情按照未付房款49万元的10%计算违约金，并无法律和事实依据，对华美公司不公平。二是有悖日常生活经验法则。2016年1月3日，华美公司按照双方合同约定，将案涉商铺交付给王建林、张海青占有、使用、经营，至今已有4年10个月时间之久。按照市场租金计算，前述时间段王建林、张海青应该支付租金约18.8万余元。现一审法院酌情按照未付房款49万元的10%计算违约金，仅判决王建林、张海青向华美公司支付违约金4.9万元。出现违约人自身原因违约，支付违约金反而远远小于既得利益；守约人因相对方原因不能实现合同目的，所获赔偿反而不能填平所受损失的不合情、不合理、不合法之局面。二、一审法院判令华美公司返还王建林、张海青6030元物业维修基金无法律和事实依据。按照“谁主张，谁举证”的原则，王建林、张海青并未提供已经向华美公司缴纳物业维修基金或者华美公司已经收取王建林、张海青物业维修基金的证据，一审法院也并未就此予以查明认定。王建林、张海青并未在一审中就此提出反诉，一审法院亦不能就此主动判决，否则有违居中裁判之嫌。三、一审判决将案涉商铺占用期间应支付的使用费与已缴纳资金的使用费相互抵销，无法律和事实依据，且有损华美公司权益。《370号认购书》第5条和第6条第2款均明确约定：如王建林、张海青违约，则华美公司应将前期缴纳购房款扣除违约金后，无息退还王建林、张海青。该条款系双方真实意思表示，合法有效，不存在抵销一说。另一方面，案涉商铺在交付王建林、张海青使用至今，长达4年10个月之久，如果王建林、张海青不需支付商铺占用期间的使用费，仅凭双方合同明显排除的权利，判决双方抵销并成立有违公平，有损华美公司权益；且王建林、张海青因根本违约而获益，明显不利于引导社会价值观，亦有违法律价值追求。   王建林、张海青辩称，一审法院判决王建林、张海青支付华美公司违约金49000元有事实和法律依据。一、王建林、张海青一审主张违约金数额过高，华美汽配城市场运作等原因导致王建林、张海青经营困难及个人信用不良导致无法办理贷款手续造成违约。一审依据相关司法解释的规定，根据公平原则和诚信原则予以衡量并作出裁决，也体现了违约金以补偿为主张、惩罚为辅的原则。二、一审法院驳回华美公司请求王建林、张海青支付商铺使用费的主张有事实和法律依据。双方在《370号认购书》中约定，解除合同无息退还房款。关于是否应支付购房款利息的问题，一方对标的物占有的使用费可与另一方对价款占用的资金占用费相互抵销，符合公平原则，体现双方权利义务对等。三、一审法院判决华美公司退还王建林、张海青物业维修基金6030元是依据王建林、张海青交付华美公司的证据作出的，该证据证明华美公司收到了该笔基金。合同解除后，华美公司理应退还。   华美公司向一审法院起诉请求：1、判令解除华美公司与王建林、张海青签订的《370号认购书》；2、判令王建林、张海青向华美公司支付违约金198110．8元；3、判令王建林、张海青立即腾空位于呼和浩特市××区的商铺，并返还华美公司；4、判令王建林、张海青向华美公司支付商铺使用费188136元（暂计算自2016年1月14日起至2020年5月13日止），并从2020年5月14日开始，按3618元／月标准，支付商铺使用费到实际返还华美公司时止；5、由王建林、张海青承担本案诉讼费。   一审法院认定事实如下：2016年1月1日，华美公司与王建林签订了编号为0000651的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》（简称《651号认购书》）、《关于二期团购政策搬迁补贴的补充协议》（简称《补充协议》），以及与王建林、张海青签订了《370号认购书》，《370号认购书》约定王建林、张海青向华美公司认购位于呼和浩特市××区的内蒙古华美国际汽配城二期××栋商铺（简称该商铺），该商铺面积120.6平方米，优惠后总价人民币990554元，《370号认购书》约定的付款方式为王建林、张海青在支付首付款500554元后（包括定金以及四期房款，排号费2万元后转为定金），按揭付款49万元。《370号认购书》第六条第1项约定：王建林、张海青向华美公司指定的合作银行申请额度为人民币49万元按揭贷款，王建林、张海青须于签署《商品房买卖合同》后15日内即2019年1月15日前到华美公司指定合作银行签署贷款合同及办理有关手续；第3项约定：王建林、张海青未能通过按揭初审或按揭贷款申请不被银行接受，王建林、张海青必须于接到华美公司通知之日起30天内缴清剩余购房款，否则华美公司有权解除所有购房合约，王建林、张海青应承担合同总房款20％的违约金，已发生的费用由王建林、张海青承担。上述认购书签订后，华美公司于2016年1月13日将约定的1035号商铺交付王建林、张海青使用，王建林、张海青也按约陆续支付了首付款500554元及物业维修基金6030元（2016年1月13日交付），华美公司工作人员出具收据。但王建林、张海青就剩余房款49万按揭贷款申请未被银行审核通过。故华美公司于2019年11月6日向王建林、张海青发函，要求王建林、张海青履行《370号认购书》约定的第六条第2、3项的义务，2019年12月3日再次发函，王建林、张海青拒收。王建林、张海青系夫妻关系。   一审法院认为，王建林、张海青因个人原因未能按照双方签订的《370号认购书》的约定办理剩余房款的贷款，也未选择用其他方式支付剩余房款，故王建林、张海青已构成违约，按照双方的约定，解除条件已成就，且王建林、张海青同意解除，应解除双方签订的认购书，王建林、张海青应及时返还原告1035号商铺，并承担违约责任。王建林、张海青提出双方约定的违约金过高，请求适当降低，原审法院酌情予以降低，由于王建林、张海青进入华美汽配城经营后因市场运作等诸多原因导致经营不佳，个人信用不良导致无法办理贷款手续，故应酌情按照未付房款49万元的10％计算违约金即49000元。对于王建林、张海青要求返还已交购房款及物业维修基金的问题，物业维修基金王建林、张海青已向华美公司交纳，华美公司未举出证据证明该笔款项系相关物业公司收取或已移交相关物业公司。一审法院依照相关法律规定在本案中一并做出处理，华美公司应在解除《370号认购书》后返还王建林、张海青。关于应否支付已交购房款利息的问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。并且双方在合同中也约定了解除合同无息退还房款。对于王建林、张海青诉请的占用期间商铺使用费，一审法院不予支持。如王建林、张海青自判决生效后应返还商铺之日起仍占有使用该房屋至实际返还之日，则该期间所产生的租赁费，应比照华美公司与他人签订的《华美汽配城商铺租赁合同书》约定的每日每平米1元予以计算支付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告内蒙古华美房地产开发有限公司与被告王建林、张海青签订的《内蒙古华美国际汽配城二期商铺认购书》（编号为0000370）。二、被告王建林、张海青于判决生效之日起十日内支付原告内蒙古华美房地产开发有限公司违约金人民币49000元。三、原告内蒙古华美房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还被告王建林、张海青购房款人民币500554元及物业维修基金6030元。四、被告王建林、张海青于判决生效之日起三十日内将位于呼和浩特市××区的商铺腾空后返还给原告内蒙古华美房地产开发有限公司。如被告王建林、张海青未按期返还该商铺，则自逾期之日起按照每月3618元的标准给付原告内蒙古华美房地产开发有限公司商铺使用费至实际返还之日止。五、驳回原告内蒙古华美房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7094元，由原告内蒙古华美房地产开发有限公司负担6069元，被告王建林、张海青负担1025元。   二审中，当事人未提交新证据，二审经审理查明的事实与一审一致。   本院认为，本案的争议焦点为：华美公司上诉要求王建林、张海青向华美公司支付违约金198110.8元、支付案涉商铺占用期间使用费188136元的诉讼请求是否能够成立；2.华美公司上诉主张其不应向王建林、张海青返还物业维修基金6030元的请求是否能够成立。   《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。双方所签《370号认购书》约定的违约金计算标准是按照全部购房款的20%计算。王建林、张海青提出双方约定的违约金过高，请求适当降低，一审法院酌情以王建林、张海青未付购房款的10%支持违约金并未不妥。在双方签订的《370号认购书》中未约定商铺的交付使用及解除认购书后商铺占有使用费的支付及计算标准。同时，在双方所签订的《370号认购书》中对退还购房款约定的是无息退还。华美公司一方面主张合同中未约定的商铺占有使用费，另一方面主张之所以无需计算退还购房款的利息是双方合同约定，有违公平原则。综合考虑华美公司无息退还购房款等因素，故对华美公司主张的合同解除之前的商铺占有使用费不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，双方互付返还义务。华美公司收取王建林、张海青的购房款、物业维修基金6030元在合同解除后应当予以返还。华美公司在2016年1月13日收取王建林部分购房款的收款人与同日收取王建林维修基金的收款人系同一人。华美公司对收取王建林购房款的事实无异议，却主张收取王建林维修基金的人员系物业公司人员，对该辩解理由不予采纳。一审法院对合同解除后的法律后果一并进行处理并无不妥。   综上，一审判决认定事实清楚、裁判结果正确，故对内蒙古华美房地产开发有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费7184元，由上诉人内蒙古华美房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。      审判长 窦 双   审判员 戴玉英   审判员 鄂晓红      二〇二一年三月二日   法官助理 贾沛然   书记员 韩若萱