湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1082号 原告：深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧汇龙万宝国际城办公楼**,统一社会信用代码：9143100039728061X7。 负责人：刘恒，系该分公司总经理。 委托代理人：倪琼卫，郴州市天剑法律服务所法律工作者。 被告：李康，男，1987年8月11日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被告：罗娜，女，1986年7月2日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系被告李康妻子。 原告深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司（以下简称红树林物业公司）与被告李康、罗娜物业服务合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红树林物业公司委托代理人倪琼卫及被告李康、被告罗娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红树林物业公司请求判令：一、二被告支付物业管理费6100.98元,计算期间：2018年12月1日-2021年2月28日，共计27个月【计算方式：118.96平方（购房合同建筑面积）×1.9元（物业费单价）×19个月（2018年12月1日-2020年6月30日）+118.85平方（不动产确定面积）×1.9元（物业费单价）×8个月（2020年7月1日-2021年2月28日）=6100.98元】；二、被告按照欠缴物业管理服务费的30%计算违约金为1830.29元（6100.98×30%=183.29元），以上两项合计：7931.27元；三、本案的诉讼费用由被告承担。 被告李康、罗娜答辩要点：一、本案房屋实际交付之日为2016年12月1日，房屋面积为118.85平方米，从2016年12月1日至2021年2月28日，原告存在多收物业费且服务不到位等情况，前期已缴物业费存在不合理收费；二、《前期物业管理服务协议》及《前期物业合同》未约定违约金；三、小区大门门禁形同虚设，无人维管、小区楼宇门禁从未启用形同虚设、经常有外来闲杂人等流窜进入；四、瓷砖脱落从不维修、对房屋建筑本体共用部位未尽维修、养护和管理的义务、电梯无启用备用电源、物业服务未按自行制定公示栏标准服务、保安值班经常不在岗、外墙脱落、漏水渗水、公共设施损坏等现象未及时得到处理，地，地下室垃圾随意堆放水沟无盖或盖损坏未及时修复，安全隐患未及时排查，损坏草皮植被长期未修复、公共墙面发霉、脱落、涂画无人处理等；五、原告未按合同约定履行义务，应按实际服务的品质付费。答辩人要求免缴12个月，其他时间物业费按1元/平方米，118.85平方米缴费。后期与业主委员会沟通对物业公司进行考察招标，与新进入小区的物业管理签订新的物业管理合同。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实: 一、被告李康、被告罗娜系郴州市万宝国际城小区D1栋703号房屋业主，该房屋不动产权证登记的面积118.85㎡。2016年11月4日，原告红树林物业公司与被告罗娜就万宝国际城小区的物业管理签订《前期物业管理服务协议》。该协议第二条约定：（一）房屋建筑本体共用部位（外墙面、天面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上水道水管、落水管、监控系统、共用照明、加压供水设备、配电系统、消防设施防备、电梯系统等）的维修、养护、管理和运行服务；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理；（四）本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理…。协议第四条约定：（十五）业主应于开发商通知房屋交付之日起足额交纳物业管理服务费用（办理入伙手续时预先缴纳十二个月的物业服务费用，之后应在每月10日前交纳当月度的物业服务费，逾期缴纳将按相关规定收取滞纳金），物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，视为入伙，物业服务费从入伙之日起计收。协议第七条约定：住宅物业服务费1.9元/平方米/月。 二、原告对万宝国际城小区提供了物业管理服务，二被告按上述协议约定的标准交纳了2018年11月30日前的物业服务费，被告自2018年12月1日后未予交纳，经催讨，二被告仍未交付。为此，原告向本院提起诉讼。经核算，万宝国际城小区D1栋703号房屋，不动产权证登记面积为118.85㎡，按每月1.9元/㎡计算，从2018年12月1日至2021年2月28日，共计27个月物业服务费6097.01元。 三、庭审中，被告提出物业服务存在以下问题：原告红树林物业公司不作为，小区门禁形同虚设无人维管、小区楼宇从未启用形同虚设、经常有外来闲杂人等流窜进入；瓷砖脱落从不维修、未尽房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理的义务、电梯无启用备用电源、物业服务未按自行制定公示栏标准服务、保安值班经常不在岗、外墙脱落、漏水渗水、公共设施损坏等现象未及时得到处理，地，地下室垃圾随意堆放水沟无盖或盖损坏未及时修复、损坏草皮植被长期未修复、公共墙面发霉、脱落、涂画无人处理等问题，并提供相关证据予以证实。而原告对此予以否认，并提交部分工程、安保、保洁等工作照片及清洁合同、电梯保养合同予以证明其按合同对小区进行了物业管理服务。 判决的理由与结果 本院认为，本案案由应为前期物业服务合同纠纷。其争议焦点为：被告李康、被告罗娜是否应当按照《前期物业管理服务协议》缴纳物业服务费。本案中，原告与被告李康签订的《前期物业管理服务协议》系双方自愿签订，双方对物业公司与业主的权利义务有明确的约定，合法有效，双方均应依法全面履行各自义务。关于物业服务瑕疵问题，本院认为： 一、业主对物业公司履行合同的瑕疵问题，应协商解决或依法依程序维权；二、物业服务合同具有相对性，合同当事人双方为物业服务公司和业主个体，二被告如果认为原告履行合同义务有瑕疵，可以依法依程序寻求解决途径并提供针对其个体服务存在瑕疵的证据，另行主张权利；三、被告抗辩认为小区物业管理存在问题，不能作为单个业主不按照合同约定履行交纳物业服务费的理由。根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。因此，二被告应该依据合同的约定，按期缴纳物业服务费。四、关于原告诉请的违约金问题：因原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》中没有明确约定收取违约金的标准，故原告提出二被告交纳违约金1830.29元，本院不予支持。 综上所述，如二被告认为原告在提供的物业服务过程中存在瑕疵及原告对其装修的公共区域强行拆除造成其经济损失问题，可另行向原告主张权利，但不能作为单个业主不按照合同约定履行交纳物业服务费的理由，二被告逾期支付物业服务费已构成违约。截止至2021年2月28日，二被告实际欠原告物业服务费6097.01元，故原告诉请二被告支付拖欠的物业服务费，本院予以支持。而原告诉请的物业服务费超额部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款、第二款，《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及第二百五十三条规定，判决如下： 一、被告李康、被告罗娜在本判决发生法律效力后十日内支付原告深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司物业服务费6097.01元（计算至2021年2月28日止）； 二、驳回原告深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司其他诉讼请求。 如被告李康、被告罗娜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告李康、被告罗娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二一年三月十九日 法官助理郑敏 书记员文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。